時(shí)間：2023-05-26 15:29:32
導(dǎo)語：在公司承包經(jīng)營(yíng)管理合同的撰寫旅程中，學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
酒店業(yè)主在管理合同談判中的誤區(qū)
首先，將管理合同文本的文字談判等同于管理合同談判，我們首先應(yīng)當(dāng)明確的是:管理合同是一種非股權(quán)式的酒店經(jīng)營(yíng)模式，它主要包含了委托民事法律關(guān)系在內(nèi)的一系列契約安排。管理合同的這種模式，最早由希爾頓酒店集團(tuán)在上世紀(jì)60年代引入，從利益共享的長(zhǎng)期租賃合同中逐漸演變過來，管理合同與管理合同文本是有區(qū)別的，后者只是體現(xiàn)這一民事權(quán)利義務(wù)的法律文件。
其次，就合同文字談合同。管理合同誕生于英美法系的商業(yè)環(huán)境中，很多條款的表達(dá)方式及語氣異于國(guó)內(nèi)合同，如果我們只關(guān)注了合同文本，忽略了這種契約制度本身的實(shí)質(zhì)性含義，在談判中，就會(huì)出現(xiàn)就文字而文字，就條款而條款的談判方式，甚至糾纏于合同語氣上，并更多比照國(guó)內(nèi)承包經(jīng)營(yíng)合同和單純的委托合同，且偏向于爭(zhēng)奪管理權(quán)限的條款。
這些不但無助于業(yè)主獲得合同利益，也與管理合同的契約精神相背離。管理合同的契約模式，決定了在管理合同的風(fēng)險(xiǎn)安排上，業(yè)主與管理公司的合同訴求不盡相同，但在酒店經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和經(jīng)營(yíng)成本的控制方面，業(yè)主與管理公司的訴求基本上是一致的，因此，業(yè)主作為酒店資產(chǎn)的所有權(quán)人，從資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的安全與效率方面，獲取管理合同的合同利益，不但符合業(yè)主的最大利益，也符合管理合同的契約模式，為管理公司所普遍接受。
其實(shí)，當(dāng)業(yè)主獲得一塊土地資產(chǎn)時(shí)，管理合同對(duì)于業(yè)主，其本質(zhì)上的意義只是業(yè)主確立資產(chǎn)管理的一個(gè)工具。所以，我們確立了業(yè)主從資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的安全和效率角度，去關(guān)注管理合同中的一些關(guān)鍵條款，在管理合同的契約特點(diǎn)中，去構(gòu)筑并合理表達(dá)業(yè)主的合同訴求，比我們單純地去計(jì)較文字要重要得多。
結(jié)合過往經(jīng)驗(yàn)，業(yè)主需注意這樣的一些條款安排建議:管理公司的綿約相對(duì)人(業(yè)主)酒店資產(chǎn)(含土地)的合法所有權(quán)人。在過往的談判中，關(guān)于誰作為管理合同中管理公司的締約相對(duì)人，有多種不同的理解。事實(shí)上，需要明確的一點(diǎn)是，管理公司鎖定的締約對(duì)象，只是酒店物業(yè)資產(chǎn)含土地的合法所有權(quán)人，這會(huì)涉及到酒店管理權(quán)的委托來源的合法性和正當(dāng)性。因此，這樣的一些條款，是需要業(yè)主正確理解的:
(1)管理合同會(huì)強(qiáng)調(diào)業(yè)主在簽約時(shí)以及在合同期內(nèi)，對(duì)土地及酒店物業(yè)資產(chǎn)所有權(quán)的承諾(約定的業(yè)主轉(zhuǎn)讓，所產(chǎn)生的物權(quán)流轉(zhuǎn)除外)，并且，如果酒店在簽約時(shí)處于未建或在建狀態(tài)，管理公司還會(huì)關(guān)注整個(gè)酒店物業(yè)的建設(shè)投資是否有一個(gè)合理滿意的融資方案。基于此，管理合同所需要業(yè)主自行承擔(dān)的費(fèi)用就有:持有物業(yè)相關(guān)的稅賦、為物業(yè)資產(chǎn)購買財(cái)產(chǎn)類保險(xiǎn)、預(yù)提設(shè)施設(shè)備準(zhǔn)備金、各項(xiàng)資本性支出等等，而這些附隨產(chǎn)生的各項(xiàng)稅費(fèi)，在管理合同的框架中，是不進(jìn)入經(jīng)營(yíng)性支出的，這也是管理合同這種契約模式的特點(diǎn)之一。
(2)業(yè)主出讓自己的股份或?qū)嶋H控制權(quán)，以及業(yè)主出讓酒店物業(yè)資產(chǎn)所受到的合理限制。這里所涉及到的關(guān)鍵問題是，與管理公司產(chǎn)生合同關(guān)系的相對(duì)人發(fā)生變化，導(dǎo)致管理公司對(duì)未來的管理權(quán)穩(wěn)定產(chǎn)生顧慮。因此，需要在管理合同中加以約定，業(yè)主在考量這些條款時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)未來的公司發(fā)展戰(zhàn)略有一個(gè)預(yù)期，同時(shí)，著重審核管理合同中對(duì)業(yè)主轉(zhuǎn)讓條款的條件，是否與這樣的預(yù)期相抵觸，并在管理合同中敘明。
酒店品牌的甄選影響投資規(guī)模的重要因素?cái)M投資酒店的區(qū)域市場(chǎng)，在管理合同期限內(nèi)，是否可以支撐一個(gè)擬選品牌的酒店，這永遠(yuǎn)是需要業(yè)主首先解決的問題。國(guó)際性的酒店管理集團(tuán)，其核心商業(yè)訴求在于:酒店產(chǎn)品的市場(chǎng)份額最大化所帶來豐厚的管理酬金，從而實(shí)現(xiàn)連鎖品牌的價(jià)值和集團(tuán)利益的提升，因此，品牌和系統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)，是這些管理公司得以生存的核心價(jià)值，這在管理合同談判中會(huì)涉及到這樣的條款:
(1)業(yè)主會(huì)被要求對(duì)“品牌標(biāo)準(zhǔn)”(也稱“系統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)”)的遵守義務(wù)?；诖?，“技術(shù)服務(wù)協(xié)助服務(wù)協(xié)議”，這是國(guó)外管理公司通常需要業(yè)主強(qiáng)制性購買的技術(shù)協(xié)助服務(wù)，其目的在于敦促業(yè)主遵守品牌標(biāo)準(zhǔn)。這里面業(yè)主要考慮的重大因素有:①“品牌/系統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)”，與業(yè)主建造成本密切相關(guān)聯(lián)，它們與業(yè)主投資成本的預(yù)算要匹配。②技術(shù)協(xié)助服務(wù)所遵循的“品牌/系統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)”需要穩(wěn)定和持續(xù)，避免業(yè)主投資與該等標(biāo)準(zhǔn)不一致導(dǎo)致的重置損失。③技術(shù)協(xié)助服務(wù)的重要節(jié)點(diǎn)的確立，技術(shù)服務(wù)團(tuán)隊(duì)的服務(wù)方式，要滿足業(yè)主所聘請(qǐng)的各設(shè)計(jì)師、建筑師、裝修師、景觀師等等的要求。
(2)設(shè)施設(shè)備準(zhǔn)備劍通常稱為“FF&E)的提取與使用。在一定程度上，F(xiàn)F&E的提取和使用，也是為“品牌/系統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)”的維護(hù)而服務(wù)的，需要充分地了解這個(gè)條款，這就是我們?cè)讷@得了品牌給物業(yè)帶來溢價(jià)的同時(shí)，需要考量的物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的維持成本問題。
業(yè)主的控制是風(fēng)險(xiǎn)而不是管理權(quán)
管理合同時(shí)間跨度長(zhǎng)，一般是在15到25年之間，個(gè)別高端奢侈品牌的管理期限會(huì)在30年左右。管理合同盡管法律關(guān)系復(fù)雜，但主合同以酒店經(jīng)營(yíng)管理權(quán)的全部委托為主要法律關(guān)系。所以，巨額的酒店資產(chǎn)長(zhǎng)期交由管理公司，作為資產(chǎn)的所有權(quán)人，業(yè)主的顧慮和擔(dān)憂是理所當(dāng)然的。有些業(yè)主認(rèn)為:通過更加深入和廣泛地去控制酒店管理(比如審核各項(xiàng)制度和開支等等)，來實(shí)現(xiàn)對(duì)酒店的控制，我們認(rèn)為，這樣的觀點(diǎn)值得商榷，事實(shí)上，業(yè)主作為資產(chǎn)所有權(quán)人，而不是酒店管理者，在管理合同中去考慮這樣的制度才是合適的。
(1)協(xié)助國(guó)際品牌酒店的本土化，協(xié)調(diào)酒店在當(dāng)?shù)亟⒘己玫墓碴P(guān)系，業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)自身的要求，考慮業(yè)主代表的派出方式業(yè)主代表的派駐制度有兩個(gè)因素是需要考慮的:一是任職的專業(yè)資格，二是權(quán)利邊界的劃分;
(2)盡管有業(yè)主代表，建立管理公司與業(yè)主間的慣常聯(lián)席溝通機(jī)制和臨時(shí)聯(lián)席的溝通機(jī)制;
(3)協(xié)商認(rèn)可管理公司的業(yè)務(wù)計(jì)劃，約定業(yè)務(wù)計(jì)劃的內(nèi)容和提交時(shí)間，并適時(shí)引入專家仲裁機(jī)制;(引資金支付的合理監(jiān)管制度，這個(gè)制度度在管理合同中的設(shè)計(jì)，是否涉及到控制管理權(quán)，業(yè)主的立意是重要的，對(duì)于酒店資金的支付，項(xiàng)目和種類相當(dāng)繁雜，因此，我們贊成的是一種合理的監(jiān)管體制，而不是去束縛管理公司經(jīng)營(yíng)酒店，更不是為日常的經(jīng)營(yíng)管理去設(shè)置不必要的障礙。
經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)體制利益的期待
顯然，任何一個(gè)業(yè)主均不希望酒店業(yè)績(jī)長(zhǎng)期虧損，這是業(yè)主謀求訂立管理合同以獲得國(guó)際管理集團(tuán)先進(jìn)的管理理念和技術(shù)，以及集團(tuán)服務(wù)的本意和目的，然而，任何一個(gè)管理公司均不會(huì)也不可能向業(yè)主承諾酒店業(yè)績(jī)的回報(bào)，因?yàn)?，酒店業(yè)績(jī)并不取決于管理公司，而是取決于未來的市場(chǎng)，而這個(gè)市場(chǎng)又是敏感而脆弱的。怎樣在管理合同里面去充分解決業(yè)主的關(guān)切，同時(shí)，又可以讓管理公司無需去承擔(dān)本不是自己責(zé)任的義務(wù)呢，
問題的焦點(diǎn)不在“業(yè)績(jī)不好，誰承擔(dān)責(zé)任上”，而是，合同退出合理終止機(jī)制。有兩個(gè)內(nèi)容需要業(yè)主在管理合同中去關(guān)注:超級(jí)秘書網(wǎng)
(1)應(yīng)當(dāng)注意到，管理公司所收取的管理費(fèi)有兩個(gè)部分，一是基本管理費(fèi)，二是獎(jiǎng)勵(lì)管理費(fèi)，那么，讓獎(jiǎng)勵(lì)管理費(fèi)更加體現(xiàn)出它的合同設(shè)置本意，它應(yīng)當(dāng)與酒店經(jīng)營(yíng)毛利的高低更加緊密地掛鉤;
關(guān)鍵字：施工企業(yè)，合同管理
中圖分類號(hào)： F715.4 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：
在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的情況下，人們的合同意識(shí)越來越強(qiáng)，可以說市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)就是合同經(jīng)濟(jì)。因此，施工企業(yè)必須重視合同及合同管理工作。合同管理不僅包括對(duì)每個(gè)合同的簽訂、履行、變更和解除等過程的控制和管理，還包括對(duì)所有合同進(jìn)行籌劃的過程，因此，合同管理的主要內(nèi)容有：根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)和要求確定設(shè)計(jì)任務(wù)委托模式和施工任務(wù)承包模式（合同結(jié)構(gòu)）、選擇合同文本、確定合同計(jì)價(jià)方法和支付方法，合同履行過程的管理和控制、合同索賠等。我們不僅要重視合同簽訂前的管理，更要重視簽訂后的管理。注重履約全過程的情況變化，特別要掌握對(duì)自己不利的變化，及時(shí)對(duì)合同進(jìn)行修改、變更、補(bǔ)充或中止和終止。加強(qiáng)各個(gè)環(huán)節(jié)的管理工作，防止由于合同管理不善而造成不必要的效益流失是施工企業(yè)各級(jí)管理者應(yīng)該關(guān)注的。建筑企業(yè)為合同管理是行業(yè)管理中的一種重要方法，是經(jīng)濟(jì)手段法律化的形式之一。建筑企業(yè)合同管理，對(duì)于企業(yè)改善經(jīng)營(yíng)管理，實(shí)行經(jīng)濟(jì)承包有著廣泛普遍的適用意義，建筑經(jīng)濟(jì)合同制的實(shí)行也已經(jīng)成為充分體現(xiàn)建筑企業(yè)經(jīng)營(yíng)責(zé)任的最好形式。因此，實(shí)行合同管理是整個(gè)建筑企業(yè)全部生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的核心與關(guān)鍵所在。
1建筑企業(yè)合同管理的特殊性和必要性
一般企業(yè)，由于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的需要，企業(yè)與企業(yè)之間通常都訂立一些經(jīng)濟(jì)合同，但多是根據(jù)不同情況，有選擇地按照特定標(biāo)準(zhǔn)簽訂的一定范圍內(nèi)的產(chǎn)供銷類合同。此類合同執(zhí)行后的結(jié)果，雖然也會(huì)帶來相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)效益和經(jīng)營(yíng)影響，但畢竟只是其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中局部的、個(gè)別的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，它不可能全面地反映整個(gè)企業(yè)生產(chǎn)計(jì)劃和各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)的執(zhí)行情況。至于某些工業(yè)企業(yè)實(shí)行的承包經(jīng)營(yíng)責(zé)任制，雖也具有合同的形式和內(nèi)容，但目的在于確定國(guó)家與企業(yè)相關(guān)的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系，是一種使企業(yè)做到自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧的經(jīng)營(yíng)管理制度。因此，生產(chǎn)業(yè)務(wù)中對(duì)外訂立的橫向經(jīng)濟(jì)合同和承包經(jīng)營(yíng)責(zé)任制與建筑合同三種合同的主體和形式都是各自獨(dú)立的，并沒有必然的聯(lián)系或相互的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。
建筑企業(yè)全部的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，都必須根據(jù)工程承包合同來進(jìn)行。沒有建筑合同，就無法實(shí)施與監(jiān)管后續(xù)的生產(chǎn)活動(dòng)，而合同一經(jīng)簽訂，企業(yè)所有的生產(chǎn)計(jì)劃和各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)都隨之納入承包合同的規(guī)范之中。建筑企業(yè)實(shí)行的總包、分包、內(nèi)部承包等，也正是按照其與建設(shè)方簽訂的工程承包合同所承擔(dān)的權(quán)利義務(wù)和經(jīng)濟(jì)責(zé)任來確定劃分的，其內(nèi)、外合同的關(guān)系不但一脈相承而且標(biāo)的、權(quán)責(zé)也高度一致。也就是說，所有內(nèi)部承包的具體內(nèi)容，就是企業(yè)對(duì)外承包合同所含各項(xiàng)指標(biāo)的分解與落實(shí)。這就使建筑企業(yè)的合同管理從形式、內(nèi)容和管理范圍都不同于其他企業(yè)，而是一個(gè)格局完整的、自成系統(tǒng)的管理方式。
從實(shí)際操作結(jié)果分析，有些工程公司和建筑安裝公司正是缺乏對(duì)建筑合同管理的深刻認(rèn)識(shí)，忽略了建筑合同管理的監(jiān)督和落實(shí)，從而在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中逐步喪失了原有的市場(chǎng)份額而陷入經(jīng)營(yíng)困境，步履艱難。
2當(dāng)前合同管理工作存在的問題
2.1對(duì)合同認(rèn)識(shí)及重視不夠
現(xiàn)階段，各建筑企業(yè)基本上都是按合同管理的要求認(rèn)真進(jìn)行合同的標(biāo)前及標(biāo)后的評(píng)審，對(duì)合同的履約進(jìn)行檢查，力求通過嚴(yán)格的組織程序、嚴(yán)密的合同評(píng)審，把自己能否按期履約、業(yè)主的能力及不穩(wěn)定狀態(tài)消滅在萌芽狀態(tài)。但在工程施工時(shí)如何有效地把合同貫徹執(zhí)行下去，我認(rèn)為各單位執(zhí)行還不夠。一是合同管理員只是把合同發(fā)給項(xiàng)目經(jīng)理，沒有把合同的內(nèi)容及簽約情況進(jìn)行詳細(xì)交底;二是合同執(zhí)行人即項(xiàng)目經(jīng)理，只是組織正常的施工管理，如:加強(qiáng)工期及質(zhì)量安全等方面的管理等，沒有認(rèn)真組織學(xué)習(xí)合同內(nèi)容。
2.2合同執(zhí)行力度不夠
合同作為維系雙方當(dāng)事人的紐帶，任何一方均須按合同辦事。但由于雙方均沒有按合同辦事，且又不進(jìn)行及時(shí)、必要的經(jīng)濟(jì)技術(shù)簽證，造成雙方均違約。工期不能按期交工，工程款不能按時(shí)撥付，致使合同管理流于形式。
2.3合同文字不嚴(yán)謹(jǐn)
合同中存在文字含糊不清、容易發(fā)生誤解，導(dǎo)致合同難以履行或引發(fā)爭(zhēng)議。依法訂立的有效合同，應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)雙方的真實(shí)意思。合同引發(fā)爭(zhēng)議的原因有較多。比如施工合同常見的糾紛有定金與定金的歧義；違約條款中賠償比例過高的；合同標(biāo)的不明確、合同質(zhì)量要求不明確；合同價(jià)款或報(bào)酬不明確；履行地點(diǎn)不明確；履行期限不明確；履行方式不明確；履行費(fèi)用不明確等。
2.4忽視合同變更問題
合同變更是正常的事情，不少合同管理人員缺乏合同變更的意識(shí)，結(jié)果導(dǎo)致了不必要的損失。合同變更包括合同內(nèi)容變更和合同主體變更兩種。合同變更的目的是通過對(duì)原合同的修改，保障合同更好履行和一定目的的實(shí)現(xiàn)。作為承包方的建筑施工企業(yè)，更重要的是維護(hù)自己的合法權(quán)益，關(guān)鍵在于變更要及時(shí)。
2.5招標(biāo)監(jiān)督機(jī)構(gòu)和合同管理機(jī)構(gòu)缺乏權(quán)威性
招標(biāo)監(jiān)督機(jī)構(gòu)在審核、編制招標(biāo)文件的過程中，明明知道有的條款是不平等的，甚至是不合法的，但實(shí)際上還是按照建設(shè)單位的意圖辦理。例如在招標(biāo)時(shí)降低工程的取費(fèi)類別、施工單位優(yōu)惠條件的承諾、工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的提高、工期的縮短等不合理?xiàng)l款，他們都無意進(jìn)行修改。當(dāng)然也有受投資者、權(quán)力者和周圍環(huán)境的干擾而改變中標(biāo)結(jié)果的。合同管理機(jī)構(gòu)不僅應(yīng)有監(jiān)督職能、仲裁職能，而且對(duì)不合理的條款應(yīng)有糾正職能。
3有效地實(shí)施施工過程中的合同管理
3.1首先建立合同實(shí)施的保證體系
3.1.1在施工項(xiàng)目中設(shè)有專職的合同管理人員，使現(xiàn)場(chǎng)的合同管理專職化。
3.1.2在合同總分析和合同詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上，將合同總體目標(biāo)分解到合同實(shí)施的具體問題和具體工程活動(dòng)上。
3.1.3組織項(xiàng)目小組成員和各工程小組負(fù)責(zé)人學(xué)習(xí)合同文件和合同分析文件，對(duì)合同的主要內(nèi)容做出解釋和說明，使大家對(duì)合同概況、主要精神、合同總目標(biāo)有較為深刻的理解，樹立全局觀念，避免施工中的違法行為。
3.1.4將合同事件責(zé)任分解落實(shí)到人，并做出問題的說明完不成責(zé)任的影響和法律后果。
3.1.5建立有效方便的文檔系統(tǒng)，使合同的監(jiān)督、跟蹤和診斷工作正常進(jìn)行，有利于及時(shí)正確地決策，而且在發(fā)生糾紛時(shí)能及時(shí)地提供有力的證據(jù)。
3.1.6建立報(bào)告和行文制度，工程中合同有關(guān)各方的溝通都應(yīng)以書面形式作為最終的依據(jù)并形成制度，這樣才能保證各工程活動(dòng)有根有據(jù)。
3.2及時(shí)做好合同跟蹤
3.2.1對(duì)合同文件和各種工程文件資料進(jìn)行分析整理，或通過對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的直接了解得到反應(yīng)工程實(shí)施狀況的信息。
3.2.2分析工程實(shí)施狀況與合同、合同分析文件等的差異和差異程度。如未完成合同責(zé)任、工期拖延、成本超支、質(zhì)量不合要求等。
3.2.3分析工程中存在的問題，評(píng)價(jià)合同履行情況，提出分析報(bào)告。
3.3根據(jù)合同分析結(jié)果，實(shí)施有效的合同監(jiān)督
3.3.1現(xiàn)場(chǎng)中對(duì)各工程小組、項(xiàng)目小組或分包單位工作的監(jiān)督，給它們以合同方面的幫助，如落實(shí)計(jì)劃、提供工作保證、協(xié)調(diào)他們之間的關(guān)系，對(duì)出現(xiàn)的問題進(jìn)行合同方面的解釋。
3.3.2對(duì)建設(shè)單位及監(jiān)理單位進(jìn)行合同監(jiān)督，協(xié)調(diào)與他們的關(guān)系，如督促他們完成合同職責(zé)，檢查對(duì)方合同責(zé)任情況，追究其違約責(zé)任，進(jìn)行合同索賠與反索賠，處理合同糾紛。
3.3.3參與各種檢查驗(yàn)收，并提出相應(yīng)的報(bào)告。
3.3.4對(duì)各種來往信件、請(qǐng)示、簽字指令、會(huì)議紀(jì)要、索賠文件、合同變更文件等做合同方面的審查和控制，并記錄在案，及時(shí)預(yù)防行為的法律后果，彌補(bǔ)自己工作中的漏洞，而且有利于尋找對(duì)方工作中的漏洞，及時(shí)提出索賠要求。
3.3.5經(jīng)常性地解釋合同，對(duì)工程中出現(xiàn)的特殊問題進(jìn)行合同擴(kuò)展分析。
3.3.6收集、整理、保存各種工程資料。
3.4進(jìn)行有效的合同診斷
3.4.1逐條分析各個(gè)問題產(chǎn)生差異的原因及內(nèi)部和外部的各種影響因素。
3.4.2分析各種影響因素達(dá)到影響程度的大小。
3.4.3分別確定各個(gè)影響因素由誰引起，按合同規(guī)定應(yīng)由誰承擔(dān)責(zé)任以及承擔(dān)責(zé)任的大小。
關(guān)鍵詞：農(nóng)村集中供水站 運(yùn)行管理 探討
龍馬潭區(qū)位于川南瀘州，長(zhǎng)江上游，長(zhǎng)江與沱江交匯口，屬于四川盆地向云貴高原過渡的淺丘地區(qū)，從2005年開始在鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)場(chǎng)鎮(zhèn)集中供水站，在中央政策的大力支持下規(guī)模逐步技改擴(kuò)大，到現(xiàn)在全區(qū)共建成鄉(xiāng)鎮(zhèn)集中供水站10處，分別解決了我區(qū)農(nóng)村飲水安全人口10.6092萬人，占農(nóng)村人口的45.4%，31952戶使用了所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)供水站的自來水，用水村達(dá)57個(gè)，安裝供水管道達(dá)850余公里。截止2013年12月，已經(jīng)基本實(shí)現(xiàn)了村村通自來水，部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn)了社社通自來水。這些供水站的建設(shè)和正在實(shí)施的天然氣入戶、社社通混凝土公路等民生工程的推進(jìn)，對(duì)解決我區(qū)的人畜飲水和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)發(fā)展以及經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展起到了重要的作用。
近年來，全區(qū)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)行多種農(nóng)村集中供水站建設(shè)和管理制度改革，創(chuàng)造了許多新的經(jīng)驗(yàn)，取得了一定成效。如何推動(dòng)改革深入健康進(jìn)行，使農(nóng)村集中供水站建設(shè)管理制度逐步完善，走上正規(guī)化、法制化軌道，需要對(duì)改革思路和深層次政策問題進(jìn)行認(rèn)真研究。
1 農(nóng)村集中供水站的特點(diǎn)
1.1 公益性強(qiáng)、具有壟斷性 農(nóng)村集中供水站是面向廣大農(nóng)村群眾、農(nóng)村企業(yè)、場(chǎng)鎮(zhèn)單位、場(chǎng)鎮(zhèn)綠化和場(chǎng)鎮(zhèn)消防的服務(wù)機(jī)構(gòu)，除承擔(dān)部分純公益性職能外，服務(wù)對(duì)象就是農(nóng)村低收入群體，甚至在特大干旱期間還要承擔(dān)農(nóng)村抗旱應(yīng)急職能，帶有一定的壟斷性，是政府需要提前建設(shè)的硬件設(shè)施，是新形勢(shì)下新農(nóng)村建設(shè)的必備條件，具有非常強(qiáng)的公益性。
1.2 管網(wǎng)分散、線路長(zhǎng)，管理難度大 由于農(nóng)村集中供水站地處農(nóng)村丘陵、一般一處供水站覆蓋1―3個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，人口約1―6萬人。加上丘陵地區(qū)，農(nóng)村人口居住分散，用水點(diǎn)高低不平，主管道和支管道線路較長(zhǎng)，管網(wǎng)分散，安裝難度大，管理難度也大。汽車碾壓、人為挖斷、工程建設(shè)損壞，以及偏遠(yuǎn)地區(qū)很容易存在私拉亂接現(xiàn)象，巡查不容易發(fā)現(xiàn)問題，水費(fèi)收取困難。
1.3 投資大、回報(bào)低 農(nóng)村集中供水站屬于農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施，是農(nóng)村人民生命之源、生產(chǎn)之需。具有前瞻性、復(fù)雜性，按照國(guó)家《生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》（GB5749--2006）要求，水處理工藝復(fù)雜，設(shè)施投資大，目前我區(qū)已經(jīng)建成的10處集中供水站，均為近年中央資金和省級(jí)配套資金投入5792萬元，才得以完善相關(guān)設(shè)施，加上運(yùn)行管理中管網(wǎng)跑、冒、滴、漏等情況，水費(fèi)回收低，與城市供水公司相比，生產(chǎn)成本和管理成本高，大多數(shù)集中供水站沒有提取大修基金和折舊費(fèi)。
1.4 單個(gè)供水站規(guī)模小、管理人員無編制 全區(qū)12個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道，建成10處集中供水站，有的鄉(xiāng)鎮(zhèn)由于地形限制，建有2處供水站，相對(duì)單個(gè)供水站規(guī)模較小，幾乎均為臨時(shí)聘請(qǐng)人員進(jìn)行簡(jiǎn)單培訓(xùn)后上崗操作，沒有固定編制，管理人員待遇低。
2 農(nóng)村供水站管理存在問題
2.1 管理模式多樣，責(zé)任主體不明確 集中式供水站所有權(quán)屬于各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，經(jīng)營(yíng)管理模式多樣，其中：股份制管理經(jīng)營(yíng)1家，承包管理經(jīng)營(yíng)1家，社區(qū)、村委會(huì)負(fù)責(zé)管理經(jīng)營(yíng)3家，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府管理經(jīng)營(yíng)5家。
2.2 水源未列入保護(hù)區(qū)、水源水質(zhì)較差 全區(qū)有4個(gè)供水站水源水取自溪河，其余取自水庫，隨著各地方經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展，上游來水污染嚴(yán)重，水源水質(zhì)較差。全區(qū)只有1處供水站水源列入了水源保護(hù)區(qū)。
2.3 供水站規(guī)模小、制水硬件設(shè)施老化，技改資金不落實(shí) 部分供水單位建設(shè)時(shí)間較早，規(guī)模小，制水工藝落后，已無法滿足現(xiàn)有鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口的供水需要。
2.4 制供水人員結(jié)構(gòu)不合理、素質(zhì)亟待提高 因體制、編制、經(jīng)費(fèi)等原因，制供水人員是臨聘職工。部分人員年齡大、文化低，不能正確把握混凝劑、消毒劑的使用，制水記錄不規(guī)范，涉水產(chǎn)品索證、管理不到位。
2.5 供水站證照不齊 全區(qū)僅有4個(gè)供水站辦理了衛(wèi)生許可證，少部分從業(yè)人員未辦理健康證和培訓(xùn)證，至于供水站就更沒有營(yíng)業(yè)執(zhí)照和機(jī)構(gòu)代碼證。
2.6 供水站水質(zhì)自檢設(shè)備缺乏、檢測(cè)能力弱 10個(gè)供水站未設(shè)置檢驗(yàn)室，無相關(guān)配套設(shè)施和人員配置，自身均不能對(duì)出廠水水質(zhì)進(jìn)行檢測(cè)，部分供水站配備的出廠水一體化檢測(cè)儀，不能正常使用。目前 有4個(gè)供水站委托龍馬潭區(qū)疾病預(yù)防控制中心進(jìn)行定期檢驗(yàn)（4次/年）；有3個(gè)供水站購進(jìn)了余氯檢測(cè)儀、濁度儀、PH檢測(cè)儀等自檢設(shè)備，能開展簡(jiǎn)單的日常自檢；無自檢設(shè)備的7個(gè)供水站日常只能憑經(jīng)驗(yàn)與感官目測(cè)制水，水質(zhì)消毒效果不穩(wěn)定，與國(guó)家規(guī)定的水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)有差距。
3 明確改革目標(biāo)和原則，以及運(yùn)行管理方式探討
首先，農(nóng)村集中供水站不能由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府管理，因?yàn)檎钦?quán)組織。其次，村委會(huì)雖然代行了“集體”職責(zé)，村內(nèi)工作按“一事一議”原則協(xié)商辦理，但村委會(huì)畢竟不是專業(yè)管水組織。改革要以組建新的、專業(yè)的、規(guī)范的管理機(jī)構(gòu)，解決原有體制不順的問題，逐步推進(jìn)城鄉(xiāng)供水一體化為目標(biāo)。
（1）有條件的鄉(xiāng)鎮(zhèn)集中供水站，參照城市供水公司形式，組建規(guī)范的供水公司，采用靈活多樣的獨(dú)立經(jīng)營(yíng)或股份制經(jīng)營(yíng)形式，辦理合法的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、機(jī)構(gòu)代碼證和取水許可證，督促制、供水人員進(jìn)行崗位培訓(xùn)和辦理健康證、衛(wèi)生證。規(guī)范財(cái)務(wù)管理，落實(shí)管網(wǎng)安裝、維護(hù)、制水、供水、銷售、收費(fèi)等各種崗位人員，配備出廠水檢驗(yàn)室和水質(zhì)檢測(cè)設(shè)備，實(shí)行嚴(yán)格的水質(zhì)檢測(cè)。讓人民群眾能夠隨時(shí)吃上清潔衛(wèi)生的自來水。
（2）村、社區(qū)集中供水工程也應(yīng)組建規(guī)范的供水站，辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照等相關(guān)證照，落實(shí)各種崗位人員，采取聘請(qǐng)“能人”的形式進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，也可以采取承包、租賃等形式進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理。供水站應(yīng)委托合格的檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)按國(guó)家要求進(jìn)行水質(zhì)檢驗(yàn)，加大檢測(cè)頻次。購置必備的檢測(cè)儀器，對(duì)出廠水質(zhì)進(jìn)行常規(guī)指標(biāo)檢測(cè)，提高水質(zhì)自檢能力。
承包不改變工程所有權(quán)屬，它通過合同契約，由供水站的所有者把管理權(quán)委托給承包者，同時(shí)對(duì)雙方權(quán)利、責(zé)任、義務(wù)給予明確，承包者有充分的管理自。承包方式簡(jiǎn)便易行，較好地解決了供水站維護(hù)管理差，管理責(zé)任不落實(shí)的問題，容易被村委會(huì)、社區(qū)接受，適用于農(nóng)村集中供水站管理，應(yīng)當(dāng)作為農(nóng)村集中供水站經(jīng)營(yíng)管理機(jī)制改革的主要方式之一加以提倡。
租賃與承包經(jīng)營(yíng)管理屬于同一類型，因?yàn)楣こ趟袡?quán)沒有改變，只是所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)管理權(quán)分離得更進(jìn)一步，租賃者在經(jīng)營(yíng)管理上有更多的自。租賃者可以從直接或間接的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)中獲取報(bào)酬，同時(shí)也承擔(dān)更多的經(jīng)濟(jì)責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)。租賃主要適用于經(jīng)營(yíng)性較強(qiáng)，可以自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧的鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村委會(huì)、社區(qū)一級(jí)的農(nóng)村集中供水站。
4 履行政府職責(zé)，加強(qiáng)政府引導(dǎo)、服務(wù)、監(jiān)督
推動(dòng)農(nóng)村集中供水站運(yùn)行管理改革，主要是加強(qiáng)政府引導(dǎo)扶持，做好服務(wù)監(jiān)督，提供必要的公共服務(wù)和公共產(chǎn)品，為體制與機(jī)制改革創(chuàng)造有利的環(huán)境條件，特別是集中供水站采取承包和租賃形式進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理的，更要加大水源保護(hù)、加強(qiáng)出廠水質(zhì)檢測(cè)力度，保證出廠水質(zhì)達(dá)到國(guó)家《生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》（GB5749--2006），避免出現(xiàn)群體性不安全事件。
關(guān)鍵詞：項(xiàng)目管理；成本控制；措施
中圖分類號(hào)：TU71文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A
引言
項(xiàng)目管理是近年來在工程施工企業(yè)廣泛運(yùn)用的一種工程管理方法，是指在項(xiàng)目活動(dòng)中運(yùn)用各種相關(guān)知識(shí)、技能、方法與工具，使項(xiàng)目能夠在有限資源限定條件下，實(shí)現(xiàn)或超過項(xiàng)目有關(guān)各方對(duì)項(xiàng)目的要求與期望，所開展的各種計(jì)劃、組織、領(lǐng)導(dǎo)、控制等方面的活動(dòng)。項(xiàng)目成本控制主要包括成本預(yù)測(cè)、計(jì)劃、實(shí)施、核算、分析、考核、整理成本資料與編制成本報(bào)告等環(huán)節(jié)。下面我們就我國(guó)施工企業(yè)在實(shí)施項(xiàng)目成本控制中存在的主要問題以及對(duì)策進(jìn)行一些探討。
1、加強(qiáng)成本控制對(duì)于企業(yè)項(xiàng)目管理的重要意義
1.1、成本控制為企業(yè)項(xiàng)目管理利潤(rùn)提供基本保障
成本的高低能夠直接影響到最終利潤(rùn)的多少，企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中，多種因素的存在都會(huì)導(dǎo)致利潤(rùn)的變化，而成本因素應(yīng)該是最重要的一項(xiàng)。具體來講，如果依靠提高商品價(jià)格增加利潤(rùn)的話，不僅要受到國(guó)家法規(guī)的制約，市場(chǎng)銷售量肯定會(huì)大大降低；企業(yè)從減少稅收負(fù)擔(dān)的想法也不現(xiàn)實(shí)，因?yàn)閲?guó)家有相關(guān)的稅法規(guī)定，這是不能隨表調(diào)整的。由此可見，在企業(yè)項(xiàng)目管理中，降低成本這條路徑是最切實(shí)可行的，也是最容易操控的。
1.2、成本控制使企業(yè)項(xiàng)目管理的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)不斷加大
我們都知道，價(jià)格是能夠最直接的反映企業(yè)是否具有良好的競(jìng)爭(zhēng)力的因素。因此，企業(yè)提高自身競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力的最現(xiàn)實(shí)，也是最有效的辦法就是降低商品價(jià)格。成本控制的主要目的是使產(chǎn)品的成本降到最低，這樣才能為降低價(jià)格提供更大的空間，從而最終使企業(yè)項(xiàng)目管理的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)不斷加大。
1.3、成本控制保證企業(yè)項(xiàng)目管理再生產(chǎn)的正常有序進(jìn)行
企業(yè)項(xiàng)目管理生存和發(fā)展在很大程度上依賴于企業(yè)項(xiàng)目管理再生產(chǎn)是否正常有序進(jìn)行，而企業(yè)項(xiàng)目管理再生產(chǎn)的條件是要及時(shí)補(bǔ)充生產(chǎn)過程中所消耗的資源。補(bǔ)充企業(yè)在項(xiàng)目管理過程中所消耗的資源時(shí)需要依據(jù)一定的標(biāo)準(zhǔn)來進(jìn)行，而合理的成本就是這一衡量標(biāo)準(zhǔn)。因此，成本控制的作用在于使企業(yè)再生產(chǎn)能夠正常有序進(jìn)行。
1.4、成本控制有利于提高企業(yè)綜合管理水平
成本不是一項(xiàng)單一指標(biāo)，它包括多項(xiàng)指標(biāo)內(nèi)容，能夠較為清晰地體現(xiàn)出企業(yè)項(xiàng)目管理中各種資源的耗費(fèi)情況，貫穿于企業(yè)項(xiàng)目管理生產(chǎn)$流通等各個(gè)環(huán)節(jié)。企業(yè)進(jìn)行成本控制客觀上促使企業(yè)各部門之間加強(qiáng)合作，一方面減少生產(chǎn)過程中的耗費(fèi)；另一方面增加產(chǎn)品生產(chǎn)量，提高企業(yè)的綜合項(xiàng)目管理水平。
2、加強(qiáng)項(xiàng)目成本控制的具體措施
2.1、做好招標(biāo)階段的成本控制
在工程中進(jìn)行以單位工程為對(duì)象的承包經(jīng)營(yíng)責(zé)任制和推行招標(biāo)，是控制和降低施工階段工程成本的有效措施。我國(guó)真正推行招標(biāo)制實(shí)行范圍較小，主要是因?yàn)槲覈?guó)目前公路工程的建設(shè)仍是一種靠行政手段分配建設(shè)任務(wù)，因此，設(shè)計(jì)、施工、建設(shè)單位仍然依附于主管部門吃“大鍋飯”的體制。此外，有些地區(qū)問題比較多，在招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)中時(shí)常發(fā)生明招暗定，弄虛作假和其他違法亂紀(jì)的行為，招標(biāo)制的發(fā)展嚴(yán)重收到影響。從而造成工程工期拖延、質(zhì)量下降、工程造價(jià)提高。因此，在施工階段要采取正確有效的控制手段對(duì)工程成本進(jìn)行控制。
2.2、加強(qiáng)合同管理合同管理
對(duì)于建設(shè)工程的成本控制起著重要的作用，特別是采取分包工程的企業(yè)，需要承包合同的工程價(jià)款應(yīng)以重新編制的施工預(yù)算依據(jù)進(jìn)行確定，并且有專人對(duì)合同進(jìn)行負(fù)責(zé)，及時(shí)處理合同上面的各種事項(xiàng)，對(duì)于于其他單位簽訂的用工情況，經(jīng)濟(jì)往來都需要簽訂正式的合同。在合同履行過程中，應(yīng)該盡可能的避免人為原因使企業(yè)陷入法律糾紛中，破壞企業(yè)形象的行為發(fā)生。
2.3、加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)管理
人工費(fèi)約占直接成本的15-20%，因此，有效的加強(qiáng)人員的管理和培訓(xùn)工作，可以有效的控制成本。工料機(jī)費(fèi)用的嚴(yán)格控制是成本控制與管理過程中必不可少的工作。工料機(jī)的管理必須做到嚴(yán)謹(jǐn)細(xì)致：對(duì)于工（人）的管理包括本單位職工和勞務(wù)人員兩部分，應(yīng)根據(jù)成本管理計(jì)劃的不同要求制定不同的責(zé)任制和考核指標(biāo)。對(duì)于機(jī)（械）的管理特別是外租機(jī)械，要辦理協(xié)議，明確單價(jià)，明確實(shí)際使用臺(tái)班數(shù)，合理調(diào)度和調(diào)配，避免造成浪費(fèi)，嚴(yán)格按實(shí)際發(fā)生的使用臺(tái)班簽認(rèn)，并及時(shí)結(jié)算。材料費(fèi)占了直接成本一半以上的費(fèi)用，必須采取有效的措施加強(qiáng)對(duì)材料的管理和采購。對(duì)于大宗商品可以集中采購，按預(yù)算發(fā)料，對(duì)于項(xiàng)目部剩余材料，應(yīng)該由公司統(tǒng)一處置，減少浪費(fèi)。機(jī)械費(fèi)約占直接費(fèi)的15%，合理的調(diào)配機(jī)械，租憑機(jī)械，提高使用效率是有效利用機(jī)械的措施。對(duì)于（材）料的管理應(yīng)該從源頭抓起，從采購到材料進(jìn)場(chǎng)，要辦理嚴(yán)格手續(xù)，確保材料的質(zhì)量、數(shù)量和供貨日期，采取有效的措施做好材料保存工作，并建立材料進(jìn)出庫臺(tái)賬，以便隨時(shí)查閱并為成本目標(biāo)核算提供實(shí)時(shí)的數(shù)據(jù)材料。
2.4、加強(qiáng)成本定期核算
定期對(duì)成本進(jìn)行核算，發(fā)現(xiàn)問題了及時(shí)查找原因，并且想辦法更正或彌補(bǔ)。通過定期核算，檢查成本控制體系是否正常運(yùn)行，及時(shí)發(fā)現(xiàn)物價(jià)上漲等外部環(huán)境對(duì)成本控制的影響，核算各個(gè)責(zé)任單位對(duì)于成本控制的力度和效果，對(duì)他們的管理工作做出初步評(píng)價(jià)，并充分討論，最終形式統(tǒng)一的會(huì)議紀(jì)要予以明確。
2.5、做好計(jì)量與變更方面的成本控制
在計(jì)量與變更方面，相信在很多施工企業(yè)中是重點(diǎn)抓的項(xiàng)目，因?yàn)榧皶r(shí)完善計(jì)量手續(xù)和補(bǔ)充計(jì)量資料直接關(guān)系到工程的經(jīng)濟(jì)利益，也是建設(shè)項(xiàng)目過程控制的有效手段與工具。所以在面對(duì)審計(jì)的時(shí)候，這方面一般來說都不存在質(zhì)疑的問題。而由于工程建設(shè)的周期長(zhǎng)，涉及的經(jīng)濟(jì)關(guān)系和法律關(guān)系復(fù)雜、受自然條件和客觀因素的影響大，導(dǎo)致項(xiàng)目的實(shí)際情況與項(xiàng)目招投標(biāo)時(shí)的情況相比會(huì)發(fā)生一些變化。工程施工成本也相對(duì)的發(fā)生了變化，對(duì)于施工方來說做出相應(yīng)的工程變更也就成了控制工程成本必須的手段與程序。眾多施工單位在工程變更的處理問題上通常能做到及時(shí)提出變更，并盡快落實(shí)變更。但審計(jì)部門在審核變更方面更多的著重于考慮工程變更的成立與否，也就是對(duì)變更的理由的充分性需要考究。因此，在眾多客觀存在的變更中，我們必須要從主觀上對(duì)變更理由加以合理的描述，才能保證客觀事實(shí)存在的有效性。尤其是針對(duì)自然災(zāi)害等不可抗力因素引起以及應(yīng)業(yè)主要求而做出的工程變更，對(duì)于責(zé)權(quán)的描述必須的明確清晰且有據(jù)可依的。
2.6、做好工程索賠工作
工程索賠按索賠目的可分為工期索賠和費(fèi)用索賠，而按索賠事件的性質(zhì)可分為：工程延誤索賠、工程變更索賠、合同被迫終止的索賠、工程加速索賠、意外風(fēng)險(xiǎn)和不可預(yù)見因素索賠、其他索賠。而在眾多索賠中最受重視且爭(zhēng)議最多的就是意外風(fēng)險(xiǎn)和不可預(yù)見因素的工期和費(fèi)用索賠。其一，此類索賠的不可預(yù)見性給承包商的施工造成了較大的阻礙和困擾，因此索賠時(shí)間性和連續(xù)性是尤為需要重視的。因?yàn)檫@些因素的非主觀性，很多事件的不連續(xù)性，往往在施工方還未引起重視的時(shí)候都已經(jīng)消失了。對(duì)于及時(shí)收集現(xiàn)場(chǎng)資料，記錄、影像、照片的工作的及時(shí)性就有了較高的要求，且必須保證佐證資料的簽認(rèn)完整也有一定的難度。因此，我們必須有專人負(fù)責(zé)此類工作的跟進(jìn)，保證索賠的及時(shí)性和有效性。其二，此類索賠最為突出的類型就是阻工的索賠。在現(xiàn)實(shí)施工過程中，建設(shè)方負(fù)責(zé)的征地拆遷工作通常都會(huì)遺留許多問題，對(duì)施工進(jìn)度埋下或多或少的隱患。而施工現(xiàn)場(chǎng)周圍村民阻工也就會(huì)引起承包商對(duì)工期和費(fèi)用的索賠。
3、結(jié)語
在當(dāng)前的社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件下，企業(yè)不僅重視當(dāng)前效益高低，也十分看重在將來的發(fā)展?fàn)顩r。全面預(yù)算管理能夠有效減少企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中的成本，使企業(yè)價(jià)值增值具有一定的可能性，使企業(yè)在當(dāng)前嚴(yán)峻的競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)下保持一定的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。
參考文獻(xiàn)：
[1]趙敏.淺談施工單位如何加強(qiáng)項(xiàng)目成本控制提高工程管理效益[J].科技資訊,2012,17:170-171.
乙方（受托人）：_________物業(yè)管理公司
為加強(qiáng)_________住宅區(qū)牧業(yè)管理，保障區(qū)內(nèi)房屋和公用設(shè)施的正常使用權(quán)用，為業(yè)主創(chuàng)造優(yōu)美、整潔、安全、方便、舒適、文明的居住環(huán)境，根據(jù)《_________市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱住宅區(qū)條例）及其配套實(shí)施細(xì)則（以下簡(jiǎn)稱住宅區(qū)細(xì)則）和市政府有關(guān)規(guī)定，經(jīng)雙方充分協(xié)商，同意簽訂本招手管理合同，以便共同遵守。合同書面如下：
一、物業(yè)管理范圍及內(nèi)容
（一）甲方將位于_________區(qū)_________路的_________住宅區(qū)范圍內(nèi)的物業(yè)委托給乙方實(shí)行統(tǒng)一管理，綜合服務(wù)，承包經(jīng)營(yíng)，自負(fù)盈虧。
（二）管理事項(xiàng)包括：
1．房屋的使用、維修、養(yǎng)護(hù)；
2．區(qū)內(nèi)公用設(shè)施、設(shè)備及場(chǎng)所（地）［消防、電梯、機(jī)電設(shè)備、路燈、連廊、自行車房（棚）、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車場(chǎng)等］的使用、維修、養(yǎng)護(hù)和管理；
3．清潔衛(wèi)生（不含垃圾運(yùn)到中轉(zhuǎn)站后的工作）；
4．公共生活秩序；
5．文娛活動(dòng)場(chǎng)所；
6．便民服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)及住宅區(qū)內(nèi)所有營(yíng)業(yè)場(chǎng)所（不含肉菜市場(chǎng)）；
7．車輛行駛及停泊；
8．住宅區(qū)檔案管理；
9．政策規(guī)定由物業(yè)管理公司管理的其他事項(xiàng)。
二、委托管理原則
以社會(huì)效益、環(huán)境效益為主，經(jīng)濟(jì)效益為輔，相互促進(jìn)，體現(xiàn)為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)和責(zé)、權(quán)、利相統(tǒng)一原則。
三、委托管理期限
確定管理目標(biāo)、經(jīng)濟(jì)指示，實(shí)行風(fēng)險(xiǎn)抵押經(jīng)濟(jì)承包責(zé)任制。
四、委托管理期限
委托管理期限為_________年，自_________年_________月_________日起至_________年_________月_________日止。
五、雙方責(zé)任、權(quán)利、義務(wù)
（一）甲方責(zé)任、權(quán)利、義務(wù)
1．依照住宅區(qū)條例和本合同規(guī)定將_________住宅區(qū)委托乙方實(shí)行物業(yè)管理；
2．監(jiān)督乙方對(duì)公用設(shè)施專用基金的合理使用，并按公用設(shè)施專用基金管理辦法付給乙方；
3．按市政府規(guī)定的比例提供商業(yè)用房（總建設(shè)面積的0．5％）_________平方米給乙方，按商品房租金標(biāo)準(zhǔn)租賃租用，并負(fù)責(zé)辦理使用手續(xù)；
4．給乙方提供管理用房_________平方米（其中辦公用房_________平方米，員工宿舍_________平方米），按微利房租金標(biāo)準(zhǔn)租用；
5．負(fù)責(zé)向乙方提供本住宅區(qū)工程建設(shè)竣工資料一套并在乙方管理期滿時(shí)予以收回；
6．不得干涉乙方依法本合同規(guī)定內(nèi)容所進(jìn)行的管理和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；
7．對(duì)乙方的管理實(shí)施監(jiān)督檢查，每半年一次考核評(píng)定，如因乙方管理不善造成重大經(jīng)濟(jì)損失，有權(quán)終止合同；
8．負(fù)責(zé)確定本住宅區(qū)管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；
9．委托乙方對(duì)違反住宅區(qū)條例和住宅區(qū)細(xì)則以及業(yè)主公約的進(jìn)行處理：包括予以罰款、責(zé)令停工、責(zé)令賠償經(jīng)濟(jì)損失，以集水、停電等措施對(duì)無故不繳有關(guān)費(fèi)用或拒不改正違章行為的責(zé)任進(jìn)行催交、催改；
10．協(xié)助乙方做好宣傳教育．文化活動(dòng)和物業(yè)管理工作；
11．政策規(guī)定由甲方承擔(dān)的其他責(zé)任。
（二）乙方責(zé)任、權(quán)利、義務(wù)
1．根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合實(shí)際情況，制訂本住宅區(qū)物業(yè)管理辦法；
2．遵守各項(xiàng)管理法規(guī)和合同規(guī)定的責(zé)任要求，根據(jù)甲方授權(quán)，對(duì)本住宅區(qū)物業(yè)實(shí)施綜合管理，確保實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，自覺接受甲方檢查監(jiān)督； 1
3．根據(jù)住宅區(qū)內(nèi)大、中修的需要制訂維修方案，報(bào)甲方審議通過后，從公用設(shè)施專用基金中支出所需的維修經(jīng)費(fèi)；
4．接受甲方對(duì)經(jīng)營(yíng)管理過程中財(cái)務(wù)帳目的監(jiān)督并報(bào)告工作，每月勝敗甲方和區(qū)住宅管理部門報(bào)送一次財(cái)務(wù)報(bào)表，每三個(gè)月向全體業(yè)主張榜公布一次管理費(fèi)收支帳目；
5．對(duì)住宅區(qū)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變其使用功能，乙方如在住宅區(qū)內(nèi)改擴(kuò)建完善配套項(xiàng)目，須報(bào)甲方和有關(guān)部門批準(zhǔn)后方可實(shí)施；
6．乙方須本著高效、精干的原則在本住宅區(qū)設(shè)置管理處；
7．建立本住宅區(qū)物業(yè)管理檔案并負(fù)責(zé)及時(shí)記載有關(guān)變更情況；
8．負(fù)責(zé)測(cè)算住宅區(qū)管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并向甲方提供測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)與依據(jù)；嚴(yán)格按照甲方審議通過的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取，不得擅自加價(jià)。每三個(gè)月向區(qū)住宅管理部門繳交一次50％商業(yè)用房的租金，作為公用設(shè)施專用基金的回收；
9．有權(quán)依照甲方委托和業(yè)主公約的規(guī)定對(duì)違反業(yè)主公約和住宅區(qū)管理法規(guī)政策的行為進(jìn)行處理；
10．在管理期滿時(shí)向甲方移交全部專用房屋及有關(guān)財(cái)產(chǎn)、全部牧業(yè)管理檔案及有關(guān)資料；
11．開展卓有成效的社區(qū)文化活動(dòng)和便民服務(wù)工作；
12．有權(quán)選聘專營(yíng)公司承擔(dān)住宅區(qū)物業(yè)管理的專項(xiàng)業(yè)務(wù)并支付費(fèi)用，但不得將住宅區(qū)物業(yè)管理的整體責(zé)任及利益轉(zhuǎn)讓給其他人或單位
六、管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)
（一）各項(xiàng)管理指標(biāo)執(zhí)行《_________市住宅區(qū)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)》及市、區(qū)住宅管理部門規(guī)定的各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，要求住宅區(qū)在乙方接管后_________年內(nèi)達(dá)到_________標(biāo)準(zhǔn)。
（二）確保年完成各項(xiàng)收費(fèi)指標(biāo)_________萬元，合理支出_________萬元，乙方可提成所收取管理費(fèi)的_________％作為經(jīng)營(yíng)收入。
七、風(fēng)險(xiǎn)抵押
（一）乙方在合同簽訂之日起三日內(nèi)向甲方一次性支付人民幣_(tái)________元，作為風(fēng)險(xiǎn)抵押金；
（二）乙方在合同規(guī)定的管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，甲方在合同期滿后三日內(nèi)退還全部抵押金及銀行活期存款利息；
（三）如由于甲方過錯(cuò)致使本合同不能履行，由甲方雙倍返還抵押金并賠償乙方經(jīng)濟(jì)損失；
（四）如由于乙方過錯(cuò)致辭使合同不能履行，乙方無權(quán)要求返還抵押金，并應(yīng)賠償甲方經(jīng)濟(jì)損失。
八、獎(jiǎng)罰措施
1．在各項(xiàng)管理目標(biāo)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)全面完成的前提下，管理費(fèi)用如有節(jié)余，甲方按節(jié)余額_________％獎(jiǎng)勵(lì)乙方。
2．如該住宅區(qū)被評(píng)為全國(guó)、省、市文明住宅小區(qū)，甲方分別獎(jiǎng)勵(lì)乙方人民幣_(tái)________元（全國(guó)）、_________元（省）、_________元（市）；獲得上級(jí)部門單項(xiàng)獎(jiǎng)或有關(guān)榮譽(yù)的獎(jiǎng)金另訂；如在乙方管理期間，由乙方獲得的文明小區(qū)稱號(hào)被上級(jí)部門取消，則乙方應(yīng)全部返還上述獎(jiǎng)金及銀行活期存款利息。
3．如果甲方不完成應(yīng)負(fù)的合同責(zé)任，由此而影響乙方承包管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，或給乙方造成直接經(jīng)濟(jì)損失，甲方應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償或承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任；
4．如果乙方?jīng)]有完成合同責(zé)任或管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，甲方應(yīng)當(dāng)責(zé)成乙方限期改正，情節(jié)嚴(yán)重的處以人民幣_(tái)________至_________元的罰款，直至終止合同，經(jīng)濟(jì)損失由乙方承擔(dān)；
5．由乙方管理不善或重大失誤，造成住戶經(jīng)濟(jì)損失或生活嚴(yán)重不便的，應(yīng)當(dāng)賠償甲方或業(yè)主及使用人的經(jīng)濟(jì)損失（以市住宅主管部門的鑒定結(jié)論為準(zhǔn)）。
九、合同更改、補(bǔ)充與終止
（一）經(jīng)雙方協(xié)商一致，可對(duì)本合同條款進(jìn)行修訂更改或補(bǔ)充，以書面合同為準(zhǔn)；
（二）合同規(guī)定的管理期滿，本合同自然終止，各方如欲續(xù)訂合同，須于期滿前六個(gè)月向?qū)Ψ教岢鰰嬉庖姡?/p>
（三）合同終止后，乙方可參加甲方的管理招標(biāo)并在同等條件下優(yōu)先承包管理，但根據(jù)住宅區(qū)條例和住宅區(qū)細(xì)則規(guī)定被取消優(yōu)先承包理資格的除外。
十、其他事項(xiàng)
（一）本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗拒的自然災(zāi)害（臺(tái)風(fēng)、洪水、地震等），造成經(jīng)濟(jì)損失的，雙方應(yīng)相互體諒，共同協(xié)商，合理分?jǐn)偂?/p>
（二）本合同自簽訂之日起生效，附件1、2、3、_________為合同的有效組成部分。
（三）本合同正本一式三份，甲、乙雙方和區(qū)住宅管理部門各執(zhí)一份，具有同等法律效力。
（四）雙方如對(duì)合同發(fā)生爭(zhēng)議，協(xié)商不成的，提請(qǐng)市住宅主管部門或區(qū)住宅管理部門調(diào)解，或由_________中級(jí)人民法院裁決。
甲方（蓋章）：_________ 乙方（蓋章）：_________
代表人（簽字）：_________ 代表人（簽字）：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
簽訂地點(diǎn)：_________ 簽訂地點(diǎn)：_________
附件
附件一：住戶手冊(cè)
目錄
一、前言
二、簡(jiǎn)介
三、物業(yè)管理
四、管理費(fèi)用
五、設(shè)備及服務(wù)
六、裝修管理
七、入住前期的特別服務(wù)
八、業(yè)主及用戶的其它責(zé)任
九、保安／安全
十、關(guān)于防盜門、窗安裝的有關(guān)辦法
十一、防火
十二、清潔
十三、衛(wèi)生管理細(xì)則
十四、保險(xiǎn)
十五、常用電話號(hào)碼
十六、結(jié)語
一、前言
為了便于業(yè)主／用戶進(jìn)一步了解小區(qū)管理公約的內(nèi)容及運(yùn)作情況，管理公司物編寫此住戶手岫，以供參考之用。小區(qū)住戶手冊(cè)根據(jù)管理公約而制定，其目的在于保證小區(qū)所有精度及用戶能有效地使用其購置之物業(yè)，而并非對(duì)業(yè)主及用戶加以約束。管理公司將竭誠為各業(yè)主用戶提供盡善盡美的管理服務(wù)。
二、小區(qū)簡(jiǎn)介
小區(qū)占地_________公頃，總建筑面積_________平方米，綠化面積_________平方米，綠化率為_________。物業(yè)管理公司以現(xiàn)代的意識(shí)、全方面的構(gòu)思服務(wù)于業(yè)主，使業(yè)主在物業(yè)管理公司的服務(wù)下，充分享受舒適、寧靜、祥和的生活，創(chuàng)造出一個(gè)溫馨、各諧、全新的花園式住宅。
1．按照建設(shè)國(guó)際化大都市的要求注意提高小區(qū)的整體居住環(huán)境質(zhì)量。
2．注意加強(qiáng)物業(yè)管理，保持住宅小區(qū)建設(shè)整體環(huán)境和使用功能長(zhǎng)久良好。
3．實(shí)行超前管理，參照新加坡、香港的屋村式管理，使物業(yè)管理奠定良好的基礎(chǔ)，以優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)，得到廣大業(yè)主的認(rèn)可。
4．物業(yè)管理有限公司小區(qū)管理處主要負(fù)責(zé)如下工作：
（1）管理：具有嚴(yán)格和管理制度，做到違者必罰，獎(jiǎng)罰分明。
（2）保安：小區(qū)有專門保安力量，實(shí)行24小時(shí)晝夜值班。
（3）清潔：保潔員定時(shí)清掃和清運(yùn)垃圾，保持小區(qū)內(nèi)地段衛(wèi)生，做到地面無煙頭，無紙屑，地痰跡，無污印，垃圾清運(yùn)采用塑料袋，以防垃圾清運(yùn)時(shí)再污染。
（4）綠化：負(fù)責(zé)小區(qū)綠化，四季維護(hù)樹木，花草，修剪花木，維護(hù)綠化景觀。
（5）車輛交通管理：對(duì)機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)入小區(qū)加以限制，保持小區(qū)寧靜的氣氛。
（6）有償服務(wù)：代請(qǐng)保姆，代為購物，你訂機(jī)票，接送孩子，照顧老幼，病殘，打掃客戶衛(wèi)生，成立老年活動(dòng)中心等生活服務(wù)系列。
（7）有償中介服務(wù)：代業(yè)主出租、出售小區(qū)住房。
（8）設(shè)立便民的小型超市、便民商店等。
三、物業(yè)管理
1．管理公司
根據(jù)管理公約的條文，_________物業(yè)管理有限公司已被委聘為小區(qū)之物業(yè)管理公司。
2．管理公司之代表權(quán)
管理公司有絕對(duì)的權(quán)力代表各業(yè)主及用戶就有關(guān)管理本小區(qū)之一般事務(wù)與政府公共事業(yè)機(jī)構(gòu)和團(tuán)體進(jìn)行磋商及處理有關(guān)問題。
3．公共地方及設(shè)施管理
管理公司根據(jù)管理公約條文所賦予的權(quán)力，將管理及負(fù)責(zé)所有公共地方、小區(qū)結(jié)構(gòu)、電梯、泵房、綠化及其他公共設(shè)施及設(shè)備之保養(yǎng)、維修及管理。
4．管理職員
為提供完善之管理服務(wù)，管理公司雇有專業(yè)管理人員及專業(yè)維修承造商負(fù)責(zé)小區(qū)一切日常管理及維修事務(wù)。請(qǐng)各業(yè)主及用戶切勿要求任何管理公司職員做個(gè)人性質(zhì)服務(wù)，所有管理員工一律不準(zhǔn)向業(yè)主，租戶。住客或任何承造商取管理賞賜或其他利益。
5．建議及投訴
任何人士若對(duì)小區(qū)環(huán)境及管理欲作出建議或投訴，請(qǐng)以書面形式通知管理公司。
6．小區(qū)管理處辦公時(shí)間
小區(qū)管理處辦公時(shí)間為上午9：00-12：00，下午13：30-17：30，在上述時(shí)間以外，小區(qū)監(jiān)控中心仍有值班職員為客戶服務(wù)。管理公司電話（辦公時(shí)間）：_________；管理處電話（二十四小時(shí)服務(wù)）：_________。
四、管理費(fèi)用
1．管理費(fèi)
管理費(fèi)乃根據(jù)每年度之管理開支預(yù)算而制定，計(jì)有管理員工薪酬，稅收，公共地方水電費(fèi)、公共地方之清潔費(fèi)用，公共設(shè)施維修費(fèi)，法律及其他專業(yè)咨詢費(fèi)用、小區(qū)保險(xiǎn)、第三者保險(xiǎn)及管理公司酬金等。管理費(fèi)金額將根據(jù)日后實(shí)際支出需要而調(diào)整，調(diào)整前各業(yè)主將獲預(yù)先通知。
2．管理保證金及管理基金
各業(yè)主應(yīng)于驗(yàn)收其單位合格后，立即向管理公司支付數(shù)額相當(dāng)于三個(gè)月的管理費(fèi)用作為履約保證金。同時(shí)亦需支付數(shù)額相當(dāng)于三個(gè)月的管理費(fèi)作為管理基金，以支付日常性之管理維修開支。當(dāng)管理基金不足時(shí)，管理公司可發(fā)也通知，要求各業(yè)主增繳管理基金。各業(yè)主不得動(dòng)用保證金或管理基金，作為抵扣管理公約內(nèi)所指定各項(xiàng)應(yīng)付費(fèi)用。
3．繳付管理費(fèi)
樓宇管理費(fèi)于每月10日前繳付，管理公司為各用戶專責(zé)管理本小區(qū)，任何租戶延期繳交管理費(fèi)，管理公司有機(jī)根據(jù)公約賦予的權(quán)力征收利息、催繳手續(xù)費(fèi)用，甚至停止供應(yīng)水，電及采取適當(dāng)?shù)姆尚袆?dòng)追討。付款時(shí)間：星期一至星期五08：30-20：30； 星期六、星期日及假期09：00-17：30； 付款辦法：以支票或現(xiàn)金形式直接交往小區(qū)管理處。
4．管理費(fèi)盈虧
小區(qū)之管理公約內(nèi)訂明，如管理費(fèi)不足以應(yīng)付各項(xiàng)開支時(shí)，各業(yè)主須按比例交付不足之?dāng)?shù)目，如有盈余，則將會(huì)撥入下年度帳目。各業(yè)主與用戶床相互協(xié)調(diào)使用期間的費(fèi)用分?jǐn)偙壤芾砉咀罱K將以物業(yè)業(yè)主為法定負(fù)責(zé)人，而不涉入業(yè)主與用戶之間之關(guān)系。
5．管理帳項(xiàng)
管理帳項(xiàng)以實(shí)報(bào)實(shí)銷方式處理，收入及支出帳項(xiàng)將按時(shí)向各業(yè)主／租戶通知。各業(yè)主在繳足所有應(yīng)付管理費(fèi)用的，有權(quán)向管理公司索取有關(guān)帳單副本作為參考。
6．業(yè)權(quán)轉(zhuǎn)讓
如有更改或轉(zhuǎn)讓業(yè)權(quán)，原業(yè)主必須以書面形式通知管理公司，否則仍須負(fù)責(zé)該單位之管理費(fèi)用。業(yè)權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，管理費(fèi)保證金及管理基金，應(yīng)按管理公司所指定應(yīng)辦之妥善手續(xù)，轉(zhuǎn)讓予新業(yè)主名下。賣方業(yè)主自行安排向買方收回上述做主金及基金。
五、設(shè)備及服務(wù)
1．電力
各單位都已安裝獨(dú)立電箱、電表及充足的電燈及插座若發(fā)現(xiàn)陳舊必須更換，任何電器工程必須由合格（指定）的電器技工進(jìn)行。
2．供水
小區(qū)24小時(shí)供應(yīng)冷、熱水。接駁洗衣機(jī)修理水嘴的工作必須由合格技工進(jìn)行。自來水是利用水壓輸送到各單位的，因此即使是輕微的漏水亦足以引起水浸，外出時(shí)必須將水嘴關(guān)妥。若因漏水而令小區(qū)的公眾地方，設(shè)施或其他單位業(yè)主蒙受損失，該單位的業(yè)主必須負(fù)責(zé)維修及賠償。
3．煤氣
小區(qū)24小時(shí)保障煤氣源供應(yīng)。接駁供氣設(shè)備的工作必須由合格（指定）的技工進(jìn)行。系統(tǒng)若發(fā)生泄漏現(xiàn)象，須及時(shí)與管理處取得聯(lián)系以免造成更大損失。
4．電話
小區(qū)已鋪設(shè)電話電纜直達(dá)各物業(yè)單位，用戶可向管理中心呂請(qǐng)接駁及安裝電話。
5．電梯服務(wù)
小區(qū)各樓宇備有先進(jìn)的電梯，為客戶提供24小時(shí)服務(wù)。
6．公共天線
各單位均高有電視天線插位。若需嗇額外的天線插位時(shí)，可通過管理處安排保養(yǎng)承辦商安裝，而費(fèi)用應(yīng)由有關(guān)業(yè)主負(fù)擔(dān)。根據(jù)小區(qū)公約條文，所有單位均不得安裝任何室外天線。
7．消防系統(tǒng)
小區(qū)的消防設(shè)備含每層設(shè)置的消防栓，由管理員24小是值班，監(jiān)察消防系統(tǒng)的運(yùn)作。
六、裝修管理
1．政府法規(guī)、公約條文
用戶在室內(nèi)進(jìn)行任何工程，必須事前確定該項(xiàng)工程是否抵觸有關(guān)政府部門之法例及管理公約條文，若所進(jìn)行工程發(fā)生違反法規(guī)條文情況，用戶須將改變部分恢復(fù)原面貌，直至有關(guān)方面滿意方面的資料，業(yè)主可先向管理公司問詢。
2．用戶在單位內(nèi)施行各類裝修工程必須確保不影響樓宇結(jié)構(gòu)和原有系統(tǒng)，并須書面通知管理處，提交有關(guān)裝設(shè)計(jì)圖及向有關(guān)政府部門申請(qǐng)，待申請(qǐng)批準(zhǔn)及繳納裝修按金及第三者保險(xiǎn)后，方可開工。
3．裝修保證
（1）裝修按金--此按金由管理公司按單位面積制定，并由管理公司保存，作為保障裝修期內(nèi)，承辦商或其工作人員對(duì)小區(qū)物業(yè)或其他單位造成破壞、損耗、涂污時(shí)作適當(dāng)處理。工程完成后，經(jīng)管理公司檢查完畢，才會(huì)按實(shí)際情況作全部或部分發(fā)還。
（2）第三者保險(xiǎn)--為減少在裝修時(shí)發(fā)生意外所導(dǎo)致?lián)p失，承辦商應(yīng)購置工程期間第三者保險(xiǎn)，金額方面由管理處視其單位及工程大小評(píng)定。
4．裝修規(guī)則
（1）提供足夠之保護(hù)防御設(shè)施予樓宇內(nèi)之結(jié)構(gòu)、裝置、裝飾等，避免裝修期內(nèi)有任何損毀。對(duì)于桉宇內(nèi)設(shè)備有任何損毀或因缺甜言蜜語防御設(shè)施而導(dǎo)致破壞，包括裂痕、污漬等，有關(guān)業(yè)主需賠償一切修繕費(fèi)用。
（2）裝修期間不得占用小工內(nèi)公共地方，為保障其他業(yè)主及其他用戶的利益，基有任何人士及物業(yè)本身各部分受到直接或間接損害，將由有關(guān)用戶負(fù)責(zé)及賠償。
（3）盡量提供足夠防御措施減抵裝修期內(nèi)收到之塵埃、噪音和氣味等，令小區(qū)內(nèi)其他業(yè)主，用戶不要受到干擾和感覺不便。
（4）施工現(xiàn)場(chǎng)必須備有緊急醫(yī)療藥品，必須有足夠防火設(shè)備，如惡意火簡(jiǎn)等，以備發(fā)生事故時(shí)緊急應(yīng)用。
（5）不得在通道走廊、其他公共地方或跨入其他業(yè)主單位進(jìn)行裝修工程。
（6）所有通道走廊或其他公共地方不得放置或儲(chǔ)存任何建筑裝修物品、工具或廢料等。
（7）不可在小區(qū)內(nèi)之消防喉取水作調(diào)制混凝土、清洗地方或其他用途。
（8）裝修工人必須空著適當(dāng)?shù)囊路安坏贸嘧愠鋈牍ぷ鞣秶?，以防發(fā)生意外及有礙觀瞻。
（9）所有裝修工人在小區(qū)范圍內(nèi)必須掛上管理公司發(fā)出的工作證，工作證每天四上向管理處登記領(lǐng)取，每天下班時(shí)必須交回管理處，如有任何損壞或遺失應(yīng)立好賠償，否則嚴(yán)禁進(jìn)入小區(qū)范圍內(nèi)或在物業(yè)范圍內(nèi)進(jìn)行工作。
（10）所有機(jī)器、工具、設(shè)備、包裹或建筑裝修材料等，若要搬離小區(qū)范圍，必須先填妥管理公司特定出門許可證再經(jīng)檢驗(yàn)始可放行。
（11）裝修承造高須對(duì)其本身用具、設(shè)備及建筑材料等承擔(dān)保管責(zé)任，管理公司概不負(fù)責(zé)任何損失或遺失。
（12）切勿交混凝土、吵石、瓦礫或其他雜物倒入坐廁或排水渠內(nèi)。
5．物業(yè)外墻
所有用戶皆不得適拆、更改或干擾物業(yè)外墻及公共地方設(shè)備，或改討任何排水喉管。此外，更不得加高任何招牌、帳篷、窗花、秩籠、花架、天線或?qū)⑵渌锲费b置物業(yè)外墻上。
發(fā)生任何上述違章行為，業(yè)主／用戶將需承擔(dān)所修正工程及管理公司額外工作負(fù)擔(dān)費(fèi)用。
6．裝修承造商
各用戶所聘的指定裝修承造商在進(jìn)行工程時(shí)有任何疏忽而造成公共地方、設(shè)施損毀或?qū)ζ渌粑飿I(yè)構(gòu)成破環(huán)，有關(guān)用戶必須負(fù)責(zé)所有賠償損失，因此在選聘裝修承造商時(shí)必須小心謹(jǐn)慎。
七、業(yè)主及用戶的其他責(zé)任
1．物業(yè)用途限制
各用戶不得將其單位用作非法工吵道德或與土地批文．政府用途．管理公約秫等許可告示相抵觸的用途。
2．飼養(yǎng)寵物
住戶所飼養(yǎng)的寵物，必須在管理處指定地方排匯及做廢物處理事宜。
3．噪音氣味
為優(yōu)質(zhì)環(huán)境寧靜用戶切勿在其室內(nèi)發(fā)出噪音或氣味，滋擾其他用戶。
4．公眾通道
必須優(yōu)質(zhì)所有走廊、通道及樓梯暢通無阻。為保護(hù)各業(yè)主／用戶自身安全起見，遇有任何公共走道阻塞時(shí)，應(yīng)立刻通知接待中心。若發(fā)現(xiàn)其他用戶做出防礙公眾利益，阻塞走道等行為，更應(yīng)主動(dòng)舉報(bào)。
5．景觀物品
各用戶不得在任何公共地方進(jìn)行洗滌、晾曬、熨燙衣物或其他物品。
6．神位
為保持環(huán)境清潔衛(wèi)生，所有用戶禁止在門前或公共地方擺設(shè)神位及燃點(diǎn)香燭。
7．電梯服務(wù)
嚴(yán)禁使用客梯作送貨搬運(yùn)物品用途，一切物品的運(yùn)送，必須用管理公司指定的貨梯進(jìn)行。
8．危險(xiǎn)物
各業(yè)主不得在小區(qū)范圍內(nèi)搬運(yùn)，儲(chǔ)存及使用危險(xiǎn)、易燃或易爆的物品。
9．鐵閘／卷門
各用戶不得在其單位大門外或窗口裝置不符合管理處規(guī)定的不安全合格的鐵閘工窗花。
10．營(yíng)業(yè)經(jīng)商
除非得到管理公司書面批準(zhǔn)確，所有用戶不得在小區(qū)物業(yè)的公共范圍內(nèi)擺設(shè)任何么用物品或進(jìn)行各種形式的宣傳、經(jīng)工業(yè)品、販賣活動(dòng)，包括張貼、派發(fā)商品、樣品、宣傳品等等。各用戶及外來訪客亦不可在此范圍內(nèi)向其他住戶進(jìn)行派發(fā)物品、推銷或任何形式的磁擾。
11．法律糾紛
業(yè)主或用戶在小區(qū)物業(yè)范圍內(nèi)，因自身問題而引發(fā)的法律糾紛及事故，必須自選承擔(dān)所有法律及經(jīng)濟(jì)責(zé)任。管理公司基受牽連而須進(jìn)行額外工作及開銷，亦將由相關(guān)物業(yè)業(yè)主／用戶承擔(dān)。
八、保安／安全
1．為保障安全，所有的小區(qū)居住的業(yè)主及其雇傭人員，均應(yīng)辦理住客證。
（1）辦理住客證請(qǐng)與管理處聯(lián)系，書面寫明人員姓名并交一寸照片一張，證件需繳納押金。
（2）若有人員變動(dòng)，應(yīng)及時(shí)到管理處發(fā)放或注銷證件手續(xù)。
（3）住客證或臨時(shí)工作證不慎遺失，請(qǐng)及時(shí)報(bào)告管理處，并辦理補(bǔ)證手續(xù)（與開始輸時(shí)手續(xù)相同）
2．大樓進(jìn)出憑住房證，并于每晚23：00靜樓。
3．小區(qū)每24小時(shí)均有保安人員值班和巡邏，請(qǐng)業(yè)主／用戶配合保安人員工作以保障所有入住小區(qū)住戶的安全，并請(qǐng)注意以下幾點(diǎn)：
（1）若發(fā)現(xiàn)任何可疑人物，請(qǐng)?jiān)诎踩闆r下立即通知管理人員或管理處。
（2）對(duì)進(jìn)入大樓的訪客將要求做會(huì)客登記，每天23：00以后的訪客保安人員應(yīng)先與住戶聯(lián)系，得到允許后方可探訪。
（3）房間無人時(shí)，請(qǐng)鎖好門窗。
（4）無人在室內(nèi)時(shí)，關(guān)閉所有電器用具。
（5）不要在禁止吸煙場(chǎng)所吸煙，尤其是在電梯內(nèi)；在可吸煙場(chǎng)所，應(yīng)處理好煙蒂和火種。
（6）定期檢查，維修電器設(shè)備、電線和滅火器等。
（7）發(fā)現(xiàn)有不明氣體時(shí)，不可開關(guān)電器包括使用電話，離開單位后，鎖好門窗，立即通知管理人員或管理處。
（8）攜出大件物品及搬運(yùn)貨物出小區(qū)、住宅樓，必須到管理處提出申請(qǐng)并開具出門許可證。辦理該手續(xù)須憑證戶證新自前往辦理。
（9）住宅單位用戶世勿隨便開門給陌生人，開門前必須先從防盜眼辨別訪客。
（10）與監(jiān)近用戶互相認(rèn)識(shí)，保持聯(lián)系，以便朋家能夠互相照應(yīng)。
（11）如遇緊急情況時(shí)可直接報(bào)警（撥電話110）或直接打電話通知公安局總值班室。
（12）如不幸被賊匪光顧，不應(yīng)移動(dòng)、清抹或洗滌任何現(xiàn)場(chǎng)物品。當(dāng)情況安全后，立即通知管理處。
4．除保安員外，物業(yè)亦高有先進(jìn)保安裝置以確保各業(yè)主及用戶安全。
5．住房保安
各用戶如需在其使用單位范圍內(nèi)，自行聘用專職空著制服的私人保安員，必須事先向管理公司作書面申請(qǐng)，詳列人員數(shù)目，值班時(shí)間及所恬單位名稱，并須保證這些專職人員不得空著制服在小區(qū)公共地方活動(dòng)，以免造成管理混淆及引起誤會(huì)。
九、關(guān)于業(yè)主安裝防盜門、窗的有關(guān)辦法
為了保證業(yè)主對(duì)其住宅單位的安全需要，管理處允許在各住宅單位安裝我方指定的防盜門、窗、并由管理處指定的安裝隊(duì)伍進(jìn)行安裝，規(guī)格、樣式及顏色由管理處指定，業(yè)主自己世勿私自購置指定之外的防盜門窗，以及由指定之處的安裝隊(duì)安裝。以上務(wù)請(qǐng)業(yè)主遵照?qǐng)?zhí)行。
十、防火
1．防火措施
小區(qū)物業(yè)內(nèi)部裝置有滅火設(shè)備，用戶應(yīng)熟悉各項(xiàng)設(shè)備的位置及使用方法，用戶必須緊記除救火外，不得使用消防栓及各種設(shè)備作其他用途。
2．防火知識(shí)
（1）切勿令電線負(fù)荷過量或在同一插座接下來多種電器，例如電爐、熨斗電飯煲或吹風(fēng)筒等，以免由于負(fù)荷過量而導(dǎo)致火警。
（2）請(qǐng)遵照法例法定，切勿在單位內(nèi)儲(chǔ)藏易爆易燃物品，最后離開單位前，檢查并保證煙頭已熄滅，并把全部還在開動(dòng)的電器關(guān)閉。
（3）易燃及危險(xiǎn)性物品應(yīng)放置在孩童無不觸及的地方。
（4）請(qǐng)保持走廊、樓梯及防火通道暢通。
（5）防火門必須保持經(jīng)常關(guān)閉。
（6）如遇到易燃物品氣味時(shí)，切勿觸動(dòng)任何電器（包括電話、門鈴、電動(dòng)玩具等）開關(guān)，小心打開所有窗戶，門，讓空氣流通，然后離開現(xiàn)場(chǎng)及盡快通知管理處。
3．如遇火警時(shí)應(yīng)采取的措施
（1）保持鎮(zhèn)定
（2）撥打電話119通知消防局
（3）打破安裝在走廊的防火警鐘玻璃，按警鐘示警。
（4）及時(shí)通知小區(qū)保安管理員或管理處，如時(shí)間許可，應(yīng)通知監(jiān)近用戶。
（5）如遇到濃煙，應(yīng)盡量貼近地面，并以濕毛巾覆蓋面部。
（6）不要乘搭電梯，應(yīng)用樓梯逃生。
（7）盡快前往小區(qū)地面或空曠地方。
4．防火演習(xí)
管理人員將定期進(jìn)行防火學(xué)習(xí)及試驗(yàn)各項(xiàng)救火設(shè)備。
十一、清潔
管理公司已雇有清潔工人負(fù)責(zé)保持公共地方清潔，但仍有賴全體用戶的通力合作，維持社會(huì)公共道德，才可確保地方清潔。用戶內(nèi)部的清潔、衛(wèi)生、防蟲工作，應(yīng)由用戶自行負(fù)責(zé)，或委托管理公司之指定承包商處理。大樓住房應(yīng)將其室內(nèi)垃圾用塑料代包裝妥當(dāng)，擺放在管理處所指定的位置，清潔工人每天將會(huì)依時(shí)清理，切勿將垃圾堆放在樓內(nèi)或小區(qū)的任何地方。
十二、衛(wèi)生管理細(xì)則
為給業(yè)主創(chuàng)造出一個(gè)優(yōu)雅、清靜的居住、休閑環(huán)境，管理公司物制定衛(wèi)生管理規(guī)定，條例如下：
1．公司將組織大量人力、物力對(duì)公共場(chǎng)所、設(shè)施進(jìn)行定期的清理、消毒、維護(hù)，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決，使你充分享受舒適安全的生活及居住環(huán)境。
2．公司將定期進(jìn)行消滅"四害"工作，絕不讓其滋生、蔓延。
3．請(qǐng)業(yè)主勿將廢物扔至樓下，應(yīng)放入樓層或樓外指定垃圾存放處，由清潔工人每天定時(shí)打掃、清運(yùn)。
4．禁止在小區(qū)內(nèi)隨地吐痰、亂扔紙屑、果皮等廢棄物。
5．禁止在小區(qū)建筑上張貼裝修、標(biāo)語、廣告等。
6．禁止在公共場(chǎng)所搭建違章建筑。
7．禁止破壞公共設(shè)施，保護(hù)其清潔、完整。
8．禁止踐踏草坪、損害綠化設(shè)施。
9．業(yè)主裝修后的垃圾，請(qǐng)放在室內(nèi)，由清潔員每日一次進(jìn)行清理，禁止堆放在樓內(nèi)或小區(qū)街道上。
十三、保險(xiǎn)
管理公司已為小區(qū)的所有公共設(shè)備購置保險(xiǎn)，有關(guān)保險(xiǎn)費(fèi)將由管理費(fèi)中預(yù)算支付。各用戶若認(rèn)為有需要，可以自行為其單位的室內(nèi)裝置購買保險(xiǎn)。
各用戶不得做出與小區(qū)管理公約相違背的行為，或甚至導(dǎo)致物業(yè)保險(xiǎn)無效，或令該保險(xiǎn)提高之行為，如有此類事情發(fā)生，違約用戶需對(duì)因此而產(chǎn)生的所有開支及損失負(fù)。
十四、常用電話號(hào)碼
夜間值班定：_________火警：119
派出所：_________匪警：110
醫(yī)院：_________急救：120
十五、結(jié)語
為使購買小區(qū)的所有業(yè)主／住戶能享受幽雅、寧靜、舒適、安全的居住環(huán)境，物制定本住房手冊(cè)。本手岫所列各條款，純?yōu)闃I(yè)主／住戶之利益著想，敬請(qǐng)各位合作。
業(yè)主應(yīng)將手冊(cè)有關(guān)條款告知家中各人，若有任何疑問，請(qǐng)向本公司或管理處查詢，本公司將樂意盡力協(xié)助。對(duì)各位的真誠合作謹(jǐn)致謝意。
并祝各位喬遷之喜，安居愉快。
_________物業(yè)管理公司
_________年_________月_________日
附件二：業(yè)主公約 8
為加強(qiáng)住宅區(qū)各類物業(yè)管理，保障本住宅區(qū)物業(yè)的安全與合理使用，維護(hù)住宅區(qū)的公共秩序，創(chuàng)造良好的生活環(huán)境，同意簽訂本公約，并共同遵守。
一、本住宅區(qū)情況
（一）地點(diǎn)：_________區(qū)_________路；
（二）總占地面積：_________平方米；
（三）總建筑面積：_________平方米，其中：住宅_________平方米，非住宅_________平方米（商業(yè)用房_________平方米，其他_________平方米）；
（四）樓宇_________棟_________套；其中：高層樓宇_________棟_________套，多層樓宇_________棟_________套；
（五）業(yè)主數(shù)量：_________戶；
（六）管委會(huì)財(cái)產(chǎn)：
1．公用設(shè)施專用基金；_________元；
2．物業(yè)管理用房_________平方米，其中：管委會(huì)_________平方米，物業(yè)管理公司_________平方米；
3．商業(yè)用房_________平方米；
4．其他_________；
（七）公用設(shè)施及公共場(chǎng)所（地）狀況：
1．道路：車行道_________平方米；人行道_________平方米；
2．園林綠化地面積：_________平方米；
3．教育設(shè)施：中學(xué)_________所，建筑面積_________平方米；小學(xué)_________所，建筑面積_________平方米；幼兒園_________所，建筑面積_________平方米；
4．文體設(shè)施：文娛活動(dòng)中心_________個(gè)，建筑面積_________平方米；網(wǎng)球場(chǎng)_________個(gè)，占地面積_________平方米；門球場(chǎng)_________個(gè)，占地面積_________平方米；游泳池_________個(gè)，建筑面積_________平方米；兒童游樂場(chǎng)所_________個(gè)，占地面積_________平方米；其他：_________
5．路燈_________盞；庭園燈_________盞；其他為燈：_________
6．污水檢查井_________個(gè)，排污管_________米；雨水檢查井_________個(gè)，雨水管_________米；化糞池_________座；明溝_________米；暗溝_________米；
7．消防水泵頭接口_________個(gè)；
8．停車場(chǎng)_________個(gè)，總占地面積_________平方米，車位_________個(gè)；
9．綜合樓_________座，建設(shè)面積_________平方米，其中：_________
10．肉菜市場(chǎng)_________個(gè)，建筑面積_________平方米；
11．郵電局（所）_________個(gè)，建筑面積_________平方米；
12．影劇院_________座，建筑面積_________平方米；
13．醫(yī)院_________座，建筑面積_________平方米；
14．其他：_________
以上所有公用設(shè)施和公共場(chǎng)所（其中，_________、_________、_________項(xiàng)已竣工交付使用；_________、_________、_________項(xiàng)尚未竣工或交付使用，預(yù)計(jì)_________年_________月可交會(huì)使用）。
（八）其他事項(xiàng)：_________
二、業(yè)主大會(huì)召集和決定住宅區(qū)重大事項(xiàng)的方式
（一）業(yè)主大會(huì)的召集：
1．第一次業(yè)主大會(huì)在住宅交付使用且入住率達(dá)到50％以上時(shí)，由區(qū)住宅管理部門會(huì)同開發(fā)建設(shè)單位或其委托的物業(yè)管理公司按法定程序和形式召集，先舉產(chǎn)生管委會(huì)。