時(shí)間：2022-08-01 03:33:05
導(dǎo)語(yǔ)：在房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理探討的撰寫(xiě)旅程中，學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了一篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
摘要：在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，工程建設(shè)是一項(xiàng)建設(shè)周期長(zhǎng)、技術(shù)復(fù)雜、投資額巨大的工作；同時(shí)，在整個(gè)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，工程建設(shè)至關(guān)重要：工程建設(shè)還對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益起到?jīng)Q定性作用。因此，房地產(chǎn)工程項(xiàng)目如何更好地進(jìn)行開(kāi)發(fā)管理是非常值得探討的。本文從房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量管理、項(xiàng)目進(jìn)度管理、項(xiàng)目成本管理這幾個(gè)方面，對(duì)項(xiàng)目管理在房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用進(jìn)行了詳細(xì)闡述，同時(shí)結(jié)合筆者所參與的A項(xiàng)目中項(xiàng)目管理的實(shí)際情況。指出其中的管理缺陷，找出問(wèn)題所在，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目管理的完善和提高進(jìn)行了論述。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；工程項(xiàng)目；項(xiàng)目管理
房地產(chǎn)項(xiàng)目管理包括工程項(xiàng)目質(zhì)量、工程項(xiàng)目進(jìn)度、工程項(xiàng)目成本以及工程合同、資料、安全、市政配套等多項(xiàng)管理。而項(xiàng)目質(zhì)量、項(xiàng)目進(jìn)度、項(xiàng)目成本是整個(gè)項(xiàng)目管理的核心內(nèi)容，是工程項(xiàng)目管理的重點(diǎn)。
一、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理理論及其對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)效益的貢獻(xiàn)
(一)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理理論
1.項(xiàng)目質(zhì)量管理
質(zhì)量指反映滿足明確和隱含需要能力的特性總和。工程質(zhì)量管理，是指為實(shí)現(xiàn)工程建設(shè)的質(zhì)量方針、目標(biāo)。進(jìn)行質(zhì)量策劃、質(zhì)量控制、質(zhì)量保證和質(zhì)量改造的工作。在整個(gè)工程項(xiàng)目管理中，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理是其中一個(gè)分類。房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理者運(yùn)用系統(tǒng)工程的理論、觀點(diǎn)和方法，為實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)要素在房地產(chǎn)項(xiàng)目上的優(yōu)化配置，并為用戶提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，而對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)和使用進(jìn)行全過(guò)程和全方位的綜合管理。在房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理中，質(zhì)量是一個(gè)綜合概念。
2.項(xiàng)目進(jìn)度管理
并據(jù)以檢查工程項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃的執(zhí)行情況，目的就是為了實(shí)現(xiàn)最優(yōu)工期。
在項(xiàng)目的工程建設(shè)中，進(jìn)度控制是指執(zhí)行經(jīng)審核的施工進(jìn)度計(jì)劃，通過(guò)科學(xué)的方法。來(lái)確定進(jìn)度目標(biāo)，編制經(jīng)濟(jì)合理的進(jìn)度計(jì)劃，與原計(jì)劃進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)行比較并找出進(jìn)度偏差，若發(fā)現(xiàn)實(shí)際執(zhí)行情況與計(jì)劃進(jìn)度不一致，及時(shí)分析存在的問(wèn)題及原因，并針對(duì)原工程進(jìn)度計(jì)劃采取必要的措施，不斷進(jìn)行調(diào)整或修正的過(guò)程。在計(jì)劃執(zhí)行中不斷循環(huán)進(jìn)行。截至項(xiàng)目竣工?；蛟诓辉黾油顿Y并保證工程質(zhì)量的條件下，通過(guò)縮短項(xiàng)目施工的工期來(lái)實(shí)現(xiàn)提前竣工。
3.項(xiàng)目成本管理
房地產(chǎn)項(xiàng)目成本主要包括項(xiàng)目從項(xiàng)目策劃及可行性分析開(kāi)始。歷經(jīng)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建造、銷售整個(gè)過(guò)程所產(chǎn)生的成本，如果為自持有項(xiàng)目則還應(yīng)包括項(xiàng)目在整個(gè)使用周期中所產(chǎn)生的管理和運(yùn)營(yíng)成本。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)于項(xiàng)目的成本管理是房地產(chǎn)項(xiàng)目管理內(nèi)容的重要組成部分。主要是開(kāi)發(fā)商對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資的有效控制。房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理。應(yīng)確保在批準(zhǔn)的預(yù)算內(nèi)完成項(xiàng)目。具體項(xiàng)目要依靠制定成本管理計(jì)劃、成本估算、成本預(yù)算、成本控制四個(gè)過(guò)程來(lái)完成。項(xiàng)目成本管理是在整個(gè)項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程中，為確保項(xiàng)目在以批準(zhǔn)的成本預(yù)算內(nèi)盡可能好的完成而對(duì)所需的各個(gè)過(guò)程進(jìn)行管理。
(二)合理控制項(xiàng)目質(zhì)量、進(jìn)度管理、成本管理，對(duì)于推動(dòng)房動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)效益具有重要意義
項(xiàng)目質(zhì)量管理、項(xiàng)目進(jìn)度管理、項(xiàng)目成本管理。三者之間既對(duì)立又統(tǒng)一。要想工程質(zhì)量提高，就需要多花費(fèi)時(shí)間。且增加投資；加快工程進(jìn)度，縮短開(kāi)發(fā)周期，那么就有可能對(duì)工程質(zhì)量產(chǎn)生影響，還可能導(dǎo)致投資的增加：節(jié)約投資，就有可能對(duì)工程質(zhì)量產(chǎn)生負(fù)面影響，且導(dǎo)致功能配置降低。
提高功能配置和工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，看似是一次性投資增加了。建設(shè)周期延長(zhǎng)了，實(shí)則不然，這樣能使項(xiàng)目建成后的延期費(fèi)、周轉(zhuǎn)費(fèi)和維修費(fèi)降低。從而獲得更好的投資經(jīng)濟(jì)效益：進(jìn)度計(jì)劃的科學(xué)合理，執(zhí)行得力，能夠使工程項(xiàng)目有效地縮短建設(shè)工期，并取得較好的工程質(zhì)量，使工程費(fèi)用的投入更少：開(kāi)發(fā)投資的增加?？此剖浅杀驹黾恿?，效益受到了影響。但實(shí)際上增加投資會(huì)縮短開(kāi)發(fā)周期，加快工程建設(shè)進(jìn)度，從而提高了項(xiàng)目全周期效益。并使得企業(yè)能夠進(jìn)一步可持續(xù)發(fā)展?？梢?jiàn)。充分協(xié)調(diào)好三者之間的關(guān)系，全面的權(quán)衡。對(duì)于推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)效益具有十分重要的意義。
二、項(xiàng)目管理在房地產(chǎn)A企業(yè)管理方面的重要應(yīng)用和探索
(一)A公司的成本管理
1.A公司計(jì)劃階段的成本管理
在A公司最初的計(jì)劃階段，A公司對(duì)于項(xiàng)目的成本管理主要體現(xiàn)在對(duì)項(xiàng)目可行性報(bào)告和項(xiàng)目策劃的細(xì)致研究和謹(jǐn)慎實(shí)施方面。要房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行成本控制，主要是為了盡可能地減少投資，并由此獲得經(jīng)濟(jì)效益的最大化。但是，房地產(chǎn)企業(yè)并非是所開(kāi)發(fā)的地塊規(guī)模越大，越能獲得更多銷售收入，其最終利潤(rùn)并非會(huì)越大。工程項(xiàng)目的規(guī)模受到一系列條件的制約，如開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金規(guī)模，規(guī)劃部門(mén)的容積律和限高限制。在項(xiàng)目策劃階段，開(kāi)發(fā)商有必要組織企業(yè)內(nèi)外部，利用一切可動(dòng)用的各種資源，科學(xué)有效地進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研。以此來(lái)確定項(xiàng)目規(guī)模及項(xiàng)目定位。并將多種方案一一進(jìn)行比較，從而實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最大化。
A公司項(xiàng)目由于地處北京價(jià)值最高的地段。優(yōu)越的地理位置決定其未來(lái)收益的無(wú)限想象空間。因此在策劃及制定可行性報(bào)告時(shí)最終定位在超級(jí)豪華酒店，同時(shí)盡量利用規(guī)劃部門(mén)的規(guī)劃規(guī)定。因?yàn)樵诖穗A段的項(xiàng)目定位，就確定了A公司項(xiàng)目的成本將是以五星級(jí)酒店的平均成本為基準(zhǔn)的。也就確定了在設(shè)計(jì)、施工、設(shè)備采購(gòu)，裝修各個(gè)方面的成本基準(zhǔn)。
2.A公司項(xiàng)目實(shí)施階段的成本管理
實(shí)施階段的成本管理主要包括設(shè)計(jì)階段和施工階段兩大階段的成本管理。對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，優(yōu)秀的設(shè)計(jì)方案的標(biāo)準(zhǔn)。既要具有經(jīng)濟(jì)的合理性。還必須取得良好的社會(huì)效益。長(zhǎng)期以來(lái)，對(duì)于項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段。開(kāi)發(fā)企業(yè)往往不夠重視，也沒(méi)有充分意識(shí)到設(shè)計(jì)方案的經(jīng)濟(jì)合理性。負(fù)責(zé)經(jīng)濟(jì)的相關(guān)人員往往只按設(shè)計(jì)圖紙來(lái)算賬。設(shè)計(jì)往往過(guò)于保守，不懂施工和專業(yè)，矛盾重重。導(dǎo)致施工現(xiàn)場(chǎng)的洽商、變更、返工現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮。負(fù)責(zé)前期的相關(guān)人員又往往只管催圖。不注重經(jīng)濟(jì)效益。不計(jì)算設(shè)計(jì)方案所需的花費(fèi)。
在A公司項(xiàng)目中，業(yè)主方主要是通過(guò)如下幾方面來(lái)進(jìn)行設(shè)計(jì)階段成本管理的：在設(shè)計(jì)階段，A公司項(xiàng)目業(yè)主方采用多方設(shè)計(jì)審核，科學(xué)論證，經(jīng)濟(jì)對(duì)比的方法。對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行優(yōu)化選擇。在保證技術(shù)上可行，質(zhì)量上保證的基礎(chǔ)上，從技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的角度。進(jìn)行充分地對(duì)比論證，找到最優(yōu)化的設(shè)計(jì)方案。在A公司項(xiàng)目最初的設(shè)計(jì)中，為了體現(xiàn)酒店設(shè)備的豪華性及系統(tǒng)的先進(jìn)性，設(shè)計(jì)單位為此項(xiàng)目設(shè)計(jì)了中央除塵系統(tǒng)?？墒谴祟愒O(shè)備國(guó)內(nèi)無(wú)法制造。只能通過(guò)進(jìn)口而且供貨周期至少半年。同時(shí)，由于設(shè)備體積巨大。安裝后將占據(jù)設(shè)備轉(zhuǎn)換層過(guò)多面積，導(dǎo)致設(shè)備轉(zhuǎn)換層管道不得不增加長(zhǎng)度以繞過(guò)此設(shè)備，這無(wú)疑增加了大量的投資。經(jīng)過(guò)綜合比較，科學(xué)的論證，最后決定取消此系統(tǒng)。由酒店管理公司提供酒店專用吸塵器代替。這樣一來(lái)不但節(jié)省了設(shè)備采購(gòu)成本及建筑成本。同時(shí)還將此部分正本轉(zhuǎn)移到酒店管理公司，實(shí)為一舉一個(gè)的好辦法。
充分利用項(xiàng)目合作伙伴及自身的技術(shù)力量，調(diào)動(dòng)這些力量的主觀能動(dòng)性。仔細(xì)審閱圖紙，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，解決問(wèn)題。業(yè)主方
摘要:對(duì)于房產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理中存在的問(wèn)題,給出全過(guò)程控制,全方位管理,保證工程進(jìn)度,工程質(zhì)量和建設(shè)資金的良好應(yīng)用。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn),項(xiàng)目管理,工程質(zhì)量,進(jìn)度
1保證工程質(zhì)量
1.1加強(qiáng)施工組織設(shè)計(jì)的審定
施工組織設(shè)計(jì)是為具體指導(dǎo)施工而編制的一個(gè)帶有法規(guī)性的文件。它對(duì)全部施工活動(dòng)做出詳細(xì)的部署和安排。其中應(yīng)對(duì)施工方法、進(jìn)度計(jì)劃、勞動(dòng)力、施工機(jī)械、運(yùn)輸設(shè)備、建筑材料以及技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)計(jì)算和分析等做詳細(xì)闡述。從質(zhì)量角度講,施工方法的正確與否應(yīng)是質(zhì)量最根本的保證,對(duì)重點(diǎn)部位及主要的施工方法應(yīng)做詳細(xì)闡述,并應(yīng)附圖說(shuō)明,使施工有法可依。
當(dāng)前普遍具有對(duì)施工組織計(jì)劃不是很注重的情況,認(rèn)為這只是形式上的東西,施工中應(yīng)按實(shí)際情況控制。但根據(jù)國(guó)際交流的不斷發(fā)展,國(guó)外一些先進(jìn)的管理模式逐漸進(jìn)入中國(guó),而外資企業(yè)均十分重視一些書(shū)面上的材料,尤其是施工組織計(jì)劃。計(jì)劃編制的好與壞,是可以從一個(gè)側(cè)面反映一個(gè)施工單位的管理水平的。其中所包括的內(nèi)容必須是詳細(xì)而正確的,并能從實(shí)際指導(dǎo)施工。此計(jì)劃經(jīng)監(jiān)理單位及建設(shè)單位審核后,就應(yīng)該具有約束力。若在施工中出現(xiàn)與計(jì)劃不符的情況,施工單位必須提供書(shū)面材料進(jìn)行重新審核。另外隨著工程的進(jìn)行,施工單位必須編制各分項(xiàng)或分部工程的詳細(xì)施工組織計(jì)劃,這樣才能使整個(gè)工程在一個(gè)可控制的步驟中進(jìn)行。
1.2項(xiàng)目管理制度
1)人員素質(zhì)。建設(shè)管理是一種多門(mén)類、多學(xué)科的綜合管理,學(xué)員要具有較高的素養(yǎng),對(duì)本專業(yè)的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)都應(yīng)掌握,新技術(shù)、新設(shè)備很快熟悉,對(duì)國(guó)家規(guī)范及本地行業(yè)的一些特殊規(guī)定能熟悉在心,且可以認(rèn)真負(fù)責(zé)、吃苦耐勞。
2)管理制度。項(xiàng)目管理制度對(duì)是否成功管理工地的好壞起到關(guān)鍵的作用。每個(gè)公司均有自己的管理系統(tǒng)及經(jīng)驗(yàn),但均應(yīng)以質(zhì)量為核心,制定各項(xiàng)措施、規(guī)范和規(guī)程是工程施工的準(zhǔn)則,在技術(shù)管理上有法的作用。管理人員必須認(rèn)真學(xué)習(xí)、熟練掌握、嚴(yán)格執(zhí)行。要求檢查、監(jiān)督除重點(diǎn)進(jìn)行外,一般應(yīng)跟蹤作業(yè),隨時(shí)督導(dǎo)。施工單位施工水平的高低也可以從一個(gè)側(cè)面反映出建設(shè)單位管理水平的高低。
建設(shè)單位應(yīng)該從工程的開(kāi)始階段就嚴(yán)格管理,從各個(gè)方面對(duì)施工單位進(jìn)行管控。這其中包括人的控制、材料的控制、機(jī)械的控制、施工工藝的控制等。而人的控制是主要的,嚴(yán)格控制無(wú)技術(shù)資質(zhì)的施工人員上崗操作?？疾焓┕す芾砣藛T是否適合本崗位,同時(shí)也應(yīng)加強(qiáng)建設(shè)單位管理人員自身的管理水平,使雙方均有一套約束力強(qiáng)并行之有效的管理辦法,這樣整個(gè)項(xiàng)目的管理才能更進(jìn)一步。
4)資料管理。項(xiàng)目管理的另一項(xiàng)重要內(nèi)容是工程技術(shù)資料的管理。工程技術(shù)資料是施工情況的真實(shí)反映,是評(píng)定工程質(zhì)量的主要依據(jù),是工程技術(shù)檔案的主要內(nèi)容,同時(shí)也是工程交付使用后,在維修與擴(kuò)建以及管理方面的重要技術(shù)依據(jù),務(wù)必嚴(yán)肅認(rèn)真做好。工程技術(shù)資料要在施工實(shí)踐形成中取得,要確保其時(shí)間的真實(shí)性,要及時(shí)記載,不可后補(bǔ),更不能編造。對(duì)于技術(shù)數(shù)據(jù),必須要求準(zhǔn)確,不可弄虛作假,不可隨便涂改,必須按照規(guī)定的資料種類和內(nèi)容,系統(tǒng)地逐項(xiàng)進(jìn)行檢查驗(yàn)收。務(wù)求全面完整反映工程質(zhì)量的真實(shí)情況。
雖然目前施工單位一般均能及時(shí)整理技術(shù)資料,但仍存在著認(rèn)為個(gè)別部分或個(gè)別材料可能不是十分重要而拖延了資料的整理,認(rèn)為無(wú)關(guān)緊要。這就需要建設(shè)單位加強(qiáng)施工單位的資料管理意識(shí),可協(xié)同監(jiān)理單位定期不定期對(duì)其進(jìn)行檢查,并且及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,解決問(wèn)題。
5)安全管理。安全管理的內(nèi)容包括很多方面。除施工作業(yè)必須遵照一定的章程之外,尚有環(huán)境、交通、防火、防盜、材料堆放、電氣設(shè)施和使用的防護(hù),以及閑雜人員禁絕入場(chǎng)等都要全面考慮,做出規(guī)定,采取措施,否則就會(huì)影響施工。
在環(huán)境安全方面,除了施工場(chǎng)區(qū)的環(huán)境外,尚應(yīng)考慮場(chǎng)區(qū)周圍環(huán)境。如噪聲、煙火、毒氣等凡能波及四鄰的、影響他人的因素都要有必要的考慮。否則出現(xiàn)事后交涉,往往影響施工。
安全管理的各項(xiàng)內(nèi)容和具體要求,我國(guó)現(xiàn)行的三大法規(guī):《建筑安裝工程安全技術(shù)規(guī)程》《關(guān)于加強(qiáng)建筑安裝企業(yè)安全施工的規(guī)定》《建筑安裝工人安全技術(shù)安全操作規(guī)程》中已有明確規(guī)定,均應(yīng)熟悉掌握。
施工安全的管理主要由乙方負(fù)責(zé),甲方可以配合督促檢查。對(duì)于嚴(yán)重影響安全的現(xiàn)象,必要時(shí)可以鄭重干預(yù)或加以制止。應(yīng)當(dāng)認(rèn)識(shí)到不安全因素會(huì)對(duì)工程本身帶來(lái)難以估計(jì)的不良影響,甚至是危害,從體現(xiàn)對(duì)全部工程的組織領(lǐng)導(dǎo)的角度出發(fā),甲方應(yīng)當(dāng)參與安全管理。
2縮短工期
工期是施工單位承包工程指標(biāo)的內(nèi)容之一。在承包合同中應(yīng)明確規(guī)定工期以及縮短或拖延工期的相應(yīng)獎(jiǎng)罰條例,使施工工期和經(jīng)濟(jì)效益掛鉤,以促使工期縮短。對(duì)于建設(shè)單位來(lái)說(shuō),在購(gòu)房合同中已明確交房日期,晚交一天房,意味著重大的經(jīng)濟(jì)損失。而縮短工期等于投資提前受益,對(duì)雙方有利,更利于甲方。因此對(duì)建設(shè)單位來(lái)說(shuō),應(yīng)取寧獎(jiǎng)勿罰態(tài)度,主動(dòng)配合,積極合作,雙方受益。
3節(jié)約投資、提高效益
3.1控制施工圖預(yù)算
施工圖預(yù)算,按現(xiàn)行規(guī)定,由設(shè)計(jì)單位編制,基本上執(zhí)行國(guó)家的有關(guān)規(guī)定,從委托設(shè)計(jì)開(kāi)始就應(yīng)該嚴(yán)格控制。
3.2控制工程款的撥付
一項(xiàng)工程在簽訂施工合同時(shí),必須經(jīng)過(guò)招標(biāo)、投標(biāo),實(shí)行投資包干,一次包死。按合同規(guī)定,一次或幾次撥付工程款,執(zhí)行合同中嚴(yán)格控制,不得隨便增加,如果由于客觀原因,做不到一次包死,采取按工程部位按實(shí)結(jié)算撥付,這就需要從多方面加以控制,其中最主要的是控制工程進(jìn)度,要根據(jù)實(shí)際完成的形象部位撥付工程款,以防止施工單位將多撥款項(xiàng)挪作他用,從而造成占用資金、貽誤時(shí)機(jī),影響以后工程材料的購(gòu)置。尤其是在物價(jià)不斷波動(dòng)隨時(shí)上調(diào)的情況下,更為重要。在實(shí)際工作中挪用款項(xiàng)的事例不為少見(jiàn),特別是建筑業(yè)不十分景氣的時(shí)候出現(xiàn)更多,不得不加以注意。有經(jīng)驗(yàn)的建設(shè)單位,往往連材料采購(gòu)也由甲方控制,很大程度上遏止了乙方在購(gòu)材上的隨意性所造成的浪費(fèi),這是一條可取的經(jīng)驗(yàn)。類乎這方面的事,一定要縝密考慮,要把它列成條款,寫(xiě)在合同里認(rèn)真執(zhí)行。
3.3控制各項(xiàng)有關(guān)費(fèi)用的施工簽證
有關(guān)費(fèi)用的施工簽證通常是難以避免的,屬于正當(dāng)?shù)?、合理的自不待?但須認(rèn)真核實(shí),切乎實(shí)際,不得隨便多簽工時(shí)、工量。對(duì)于工程定額中所謂活口費(fèi)的部分尤其要慎重。首先核查項(xiàng)目該不該發(fā)生,判明哪方責(zé)任,其次是用土的多少。如果不屬甲方責(zé)任,或者用工量超過(guò)實(shí)際,都不予簽證。要充分認(rèn)識(shí)所謂活口費(fèi)是制定定額時(shí)無(wú)法確切規(guī)定統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)而實(shí)際中又不可避免地要發(fā)生的項(xiàng)目,應(yīng)當(dāng)實(shí)事求是對(duì)待,而不要形成乙方藉以隨便增加費(fèi)用的借口。
發(fā)生有關(guān)費(fèi)用的施工簽證,一般在開(kāi)挖基坑（槽）的土方工程和基礎(chǔ)工程以及排水方面居多。這幾方面有許多一旦在當(dāng)時(shí)含糊,事后就無(wú)法說(shuō)清,甚至根本無(wú)法查清的地方。比如開(kāi)挖前的地形狀況,開(kāi)挖的寬度、深度以及地基的處理等。如果建設(shè)單位施工管理人員沒(méi)有跟班監(jiān)督,也沒(méi)有做出相應(yīng)的記錄,特別是對(duì)于可能發(fā)生爭(zhēng)議的地方,沒(méi)有及時(shí)與施工單位辦理簽證,等到施工完畢,提不出有理有據(jù)的依據(jù),只好任施工單位隨便多開(kāi)簽證項(xiàng)目和工程量,從而造成大量突破工程預(yù)算的缺口。
另外一個(gè)需要注意的是合同的訂立,施工合同是甲乙雙方之間為完成施工任務(wù)并協(xié)調(diào)整個(gè)建設(shè)過(guò)程的經(jīng)濟(jì)活動(dòng),保證實(shí)現(xiàn)規(guī)定的經(jīng)濟(jì)效益而簽訂的經(jīng)濟(jì)合同。但往往雙方均忽略了經(jīng)濟(jì)合同,合同中語(yǔ)言含混籠統(tǒng),雙方責(zé)任不明確,因而往往造成預(yù)算和合同方面的失控和扯皮,最終突破預(yù)算,超過(guò)工期,甚至發(fā)生糾紛和投訴。這一點(diǎn)不可不予重視。
4結(jié)語(yǔ)
房地產(chǎn)行業(yè)中,項(xiàng)目管理是一項(xiàng)很繁重和復(fù)雜的工作。只有從各個(gè)方面完善,才能保證整個(gè)項(xiàng)目的良性發(fā)展。建設(shè)單位必須隨時(shí)掌握每個(gè)環(huán)節(jié)的進(jìn)展情況,及時(shí)會(huì)同有關(guān)方面進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整,使其不斷保持相對(duì)平衡,以確保工程進(jìn)度、工程質(zhì)量以及建設(shè)資金的良性運(yùn)用等。
在房地產(chǎn)市場(chǎng)激烈競(jìng)爭(zhēng)中,如何使房地產(chǎn)企業(yè)求得生存、求得發(fā)展是當(dāng)前擺在房地產(chǎn)企業(yè)面前一個(gè)急需且合理降低工程造價(jià)呢?最重要的方法和途徑就是要控制好工程建設(shè)項(xiàng)目各個(gè)階段和各個(gè)環(huán)節(jié),抓好管理是基礎(chǔ),成本控制是核心。
一、抓好源頭,加強(qiáng)對(duì)工程項(xiàng)目的投資決策和設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的控制
我國(guó)長(zhǎng)期以來(lái)普遍忽視工程建設(shè)項(xiàng)目前期工作階段的項(xiàng)目管理和造價(jià)控制,而往往是把項(xiàng)目管理和工程造價(jià)控制的主要精力放在項(xiàng)目的施工階段,這樣做盡管也能起到一定的效果,但不能從源頭上進(jìn)行管理和控制。工程項(xiàng)目投資控制的根本與關(guān)鍵是工程建設(shè)項(xiàng)目前期的投資決策和設(shè)計(jì)階段。
1.投資決策階段的管理與投資控制。投資決策階段主要取決于企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)與戰(zhàn)略眼光,相關(guān)職能部門(mén)所能起的作用相對(duì)有限。
2.設(shè)計(jì)階段的管理與投資控制。在工程項(xiàng)目全過(guò)程管理與造價(jià)控制中,必須重點(diǎn)突出。影響建設(shè)工程項(xiàng)目投資的主要是設(shè)計(jì)階段,應(yīng)從下面幾方面強(qiáng)化設(shè)計(jì)階段工程項(xiàng)目的管理與造價(jià)的控制:
(1)實(shí)行設(shè)計(jì)方案招投標(biāo)準(zhǔn)制度,以實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)方案的最優(yōu)化。
(2)實(shí)行限額設(shè)計(jì)。工程項(xiàng)目的限額設(shè)計(jì)是工程項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中行之有效的控制方法,也是控制投資規(guī)模的有效措施之一。
(3)開(kāi)展價(jià)值工程的應(yīng)用。
(4)加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)圖紙的會(huì)審與審查工作。
二、抓緊、抓實(shí)工程項(xiàng)目的具體實(shí)施階段
1.工程建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行招投標(biāo);招投標(biāo)是有效實(shí)行項(xiàng)目管理和控制工程造價(jià)的核心。
建設(shè)工程項(xiàng)目在設(shè)計(jì)完成之后,施工開(kāi)始之前是進(jìn)行工程招投標(biāo)的階段。工程招投標(biāo)包括設(shè)備、材料采購(gòu)招投標(biāo)和施工招投標(biāo)兩個(gè)方面。通過(guò)投投標(biāo)開(kāi)發(fā)商擇優(yōu)選擇施工單位或材料、設(shè)備供應(yīng)商,這對(duì)工程項(xiàng)目投資乃至質(zhì)量、進(jìn)度的控制都有至關(guān)重要的作用。首先對(duì)施工單位資質(zhì)進(jìn)行嚴(yán)格審查,必要時(shí)應(yīng)進(jìn)行實(shí)地考察。其次同時(shí)要嚴(yán)格掌握工程招投標(biāo)條件,認(rèn)真編制工程標(biāo)底和標(biāo)書(shū),做好評(píng)標(biāo)定標(biāo)工作。再次合理低價(jià)中標(biāo)。最后中標(biāo)后合同條款的簽訂應(yīng)嚴(yán)謹(jǐn)、細(xì)致、工期應(yīng)合理,盡量減少甲乙雙方責(zé)任不清日后扯皮的現(xiàn)象。
2.加強(qiáng)工程項(xiàng)目施工各環(huán)節(jié)的管理和工程造價(jià)的有效控制。
在工程施工階段,由于工程設(shè)計(jì)已經(jīng)完成,工程量已完全具體化,并完成了施工招標(biāo)工作和簽訂了工程承包合同。一要抓好合同管理,避免工程索賠。在工程施工前,必須進(jìn)行工程量及造價(jià)增減的核算,并得到施工和設(shè)計(jì)單位的認(rèn)可,現(xiàn)場(chǎng)簽證必須寫(xiě)明時(shí)間地點(diǎn)、幾何尺寸、原始數(shù)據(jù)等不能籠統(tǒng)的標(biāo)明工程量和工程造價(jià),合同還應(yīng)規(guī)定對(duì)工程造價(jià)產(chǎn)生重大影響的變動(dòng)要報(bào)審批單位審批后,再進(jìn)行工程造價(jià)的調(diào)整,還應(yīng)注意同工程量清單的比較,防止工程量清單的重復(fù)計(jì)算,避免工程索賠的發(fā)生。二是在工程施工階段成本控制的關(guān)鍵是對(duì)工程變更實(shí)行有效控制。嚴(yán)格履行隱蔽工程的檢驗(yàn)手續(xù)是工程成本控制的關(guān)鍵,隱蔽工程是隨著工程的進(jìn)行而發(fā)生的,對(duì)隱蔽工程要求以圖紙為依據(jù),表明被隱蔽部位的工藝、質(zhì)量完成情況,還要表明項(xiàng)目幾何尺寸并附施工簡(jiǎn)圖,簽署完整的隱蔽工程驗(yàn)收記錄,嚴(yán)格控制施工現(xiàn)場(chǎng)的隱蔽工程簽證,以科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)碾[蔽工程量為工程結(jié)算的依據(jù)。三是要加強(qiáng)工程施工現(xiàn)場(chǎng)的動(dòng)態(tài)管理,杜絕投資浪費(fèi)。
3.加強(qiáng)監(jiān)理力度,嚴(yán)格控制工程概算。
企業(yè)應(yīng)建立工程造價(jià)管理全過(guò)程跟蹤負(fù)責(zé)的雙重監(jiān)理機(jī)構(gòu),并聘用有資格的工程監(jiān)理部門(mén),對(duì)工程的設(shè)計(jì)、概算、施工結(jié)算等全面管理和控制,對(duì)施工過(guò)程中發(fā)生的一些價(jià)量變動(dòng)給予分析和控制。從經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、合同等多方面采取措施,重點(diǎn)控制變更,認(rèn)真作好現(xiàn)場(chǎng)簽證。在執(zhí)行施工承包合同中,建設(shè)單位必須牢牢的把握支付的資金要嚴(yán)格審查,對(duì)總量進(jìn)行分析和控制,防止超前過(guò)量支付,嚴(yán)防工程超概算的發(fā)生。
三、抓住關(guān)鍵,加強(qiáng)對(duì)工程竣工審計(jì)各環(huán)節(jié)的管理和控制
1.工程項(xiàng)目的審計(jì)必須對(duì)工程項(xiàng)目整個(gè)施工生產(chǎn)活動(dòng)的全過(guò)程進(jìn)行審計(jì)。
實(shí)行項(xiàng)目管理是提高勞動(dòng)生產(chǎn)率和經(jīng)濟(jì)效益的有效途徑;而加強(qiáng)項(xiàng)目成本管理,降低工程造價(jià),更是項(xiàng)目管理中的重中之重,一是合理控制工程洽商;二是嚴(yán)格審查承包商的索賠要求;三是做好材料的加工定貨。開(kāi)發(fā)商應(yīng)尋工程簽證管理制度,明確工程、預(yù)算等有關(guān)部門(mén)的職權(quán),確保簽證的質(zhì)量,杜絕不實(shí)及虛假簽證的發(fā)生。為了確保工程簽證的客觀、準(zhǔn)確,我們首先強(qiáng)調(diào)辦理工程簽證的及時(shí)性。其次,對(duì)簽證的描述要求客觀、準(zhǔn)確。要求隱蔽簽證要以圖紙為依據(jù),標(biāo)明被隱蔽部位、項(xiàng)目和工藝、質(zhì)量完成情況,必要時(shí)還要求標(biāo)明幾何尺寸,并附上簡(jiǎn)圖。施工圖以外的現(xiàn)場(chǎng)簽證,必須寫(xiě)明時(shí)間、地點(diǎn)、事由,幾何尺寸或原始數(shù)據(jù),不能籠統(tǒng)地簽注工程量和工程造價(jià)。
2.加強(qiáng)工程概算的審核機(jī)制,準(zhǔn)確控制工程決算。
通過(guò)對(duì)設(shè)計(jì)概算的審核,防止任意擴(kuò)大投資或出現(xiàn)漏項(xiàng)少算等,縮小概算與決算之間的差距,是工程概算能全面、準(zhǔn)確地反映整個(gè)工程建設(shè)造價(jià),進(jìn)而是建設(shè)單位能根據(jù)工程概算合理安排和籌措資金,根據(jù)概算與決算的實(shí)際差異及時(shí)調(diào)整投資進(jìn)度,提高建設(shè)資金的投資效率。所以在審核中一定要堅(jiān)持實(shí)事求是的原則,加大建設(shè)項(xiàng)目的決算的審核監(jiān)督力度。
綜上所述,工程造價(jià)的控制與管理是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程。業(yè)主方對(duì)工程項(xiàng)目的管理與造價(jià)的控制應(yīng)貫穿于項(xiàng)目的全過(guò)程,在工程項(xiàng)目建設(shè)和各個(gè)階段,時(shí)時(shí)都要有控制投資的經(jīng)濟(jì)頭腦,充分利用和認(rèn)真分析建設(shè)周期中的重要信息,把握住市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的脈搏,減少或避免建設(shè)資金的流失,最大限度地提高建設(shè)資金的投資效益。把建設(shè)工程造價(jià)控制在批準(zhǔn)的造價(jià)限額以內(nèi),隨時(shí)糾正發(fā)生的偏差,以保證項(xiàng)目管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn),以求在項(xiàng)目建設(shè)各個(gè)階段中能合理使用人力、物力、財(cái)力,取得較好的投資效益和社會(huì)效益。因此,項(xiàng)目造價(jià)、工期、質(zhì)量等是一個(gè)相輔相成的問(wèn)題,項(xiàng)目成本控制是一門(mén)集經(jīng)濟(jì)、技術(shù)與管理為一體的綜合性學(xué)科,只有做到各方綜合平衡,才能做到直接有效。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中必須對(duì)影響成本的各個(gè)階段實(shí)施全過(guò)程的管理、控制,以利于房地產(chǎn)企業(yè)資金的合理流動(dòng),實(shí)現(xiàn)投資的良性循環(huán)。也只有這樣,房地產(chǎn)項(xiàng)目投資才能真正可控,管理才會(huì)出效益,才能使房地產(chǎn)企業(yè)立足于這個(gè)激烈競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)。
摘要： 作為一個(gè)集房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)、裝飾、物業(yè)等等為一體的企業(yè)，建筑施工項(xiàng)目的管理是非常重要的一個(gè)部分。隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系的不斷發(fā)展，建設(shè)施工項(xiàng)目招投標(biāo)制度的不斷完善和項(xiàng)目責(zé)任制度的不斷深化，運(yùn)用合適的管理方法，提高施工項(xiàng)目管理水平尤為重要。
關(guān)鍵詞： 施工項(xiàng)目 管理 房地產(chǎn)企業(yè)
引言
隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，科學(xué)管理在企業(yè)當(dāng)中的重要性也在不斷體現(xiàn)，現(xiàn)代企業(yè)制度的重要組成部分之一就是施工項(xiàng)目管理，只有做好施工項(xiàng)目管理才能夠完善現(xiàn)代企業(yè)制度，使管理變得越來(lái)越科學(xué)。施工項(xiàng)目管理是以項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任制為中心，以施工項(xiàng)目為管理對(duì)象[1]。把合同做為依據(jù)，按施工項(xiàng)目的內(nèi)在規(guī)律，實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置和對(duì)各生產(chǎn)要素進(jìn)行有效的組織、計(jì)劃、控制、指導(dǎo)，取得最佳的經(jīng)濟(jì)效益的過(guò)程。項(xiàng)目的目標(biāo)就是施工項(xiàng)目管理的目標(biāo)，該目標(biāo)界定了施工項(xiàng)目管理的主要內(nèi)容，即質(zhì)量控制、進(jìn)度控制、安全控制、成本控制、合同管理、施工現(xiàn)場(chǎng)的控制、信息管理和組織協(xié)調(diào)，本文將從質(zhì)量管理、進(jìn)度管理、造價(jià)管理三方面進(jìn)行討論。
1 進(jìn)度管理
（1）及時(shí)檢查計(jì)劃執(zhí)行的結(jié)果和計(jì)劃的偏差，找出進(jìn)度計(jì)劃的影響因素，采取糾正措施施工進(jìn)度的影響因素包括下面幾方面：①不利的施工條件：自然條件變化和施工中遇到合同中規(guī)定不可抗力因素， 無(wú)法正常施工。② 技術(shù)原因：承包商低估施工技術(shù)困難，對(duì)新材料、新技術(shù)、新工藝，在沒(méi)有把握確保進(jìn)度和質(zhì)量的情況下，冒然采用；對(duì)設(shè)計(jì)意圖和技術(shù)要求沒(méi)有全面理解，會(huì)導(dǎo)致盲目施工，造成返工。③施工組織不當(dāng)，例如施工的任務(wù)目標(biāo)不明確、勞力和施工機(jī)械調(diào)配不當(dāng)、施工道路和場(chǎng)地布置不合理、各分包商之間施工干擾，均會(huì)引起工期延誤。④ 其它外部因素的影響。
（2）制定進(jìn)度計(jì)劃，承包商根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)施工條件和合同工期，編制詳細(xì)施工進(jìn)度計(jì)劃。計(jì)劃的內(nèi)容包括確定開(kāi)工前各項(xiàng)準(zhǔn)備工作、選擇施工方法和組織流水作業(yè)、協(xié)調(diào)各個(gè)工種在施工中的搭接與配合、安排勞動(dòng)力和各種施工物資供應(yīng)、確定各分部分項(xiàng)工程的目標(biāo)工期和全部工程的完工時(shí)間等。制定進(jìn)度計(jì)劃時(shí)要考慮其它種種因素對(duì)進(jìn)度計(jì)劃的影響，如設(shè)計(jì)變更、工程量變化、自然條件變化、材料供應(yīng)變化、業(yè)主違約等因素的影響，使用網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù)進(jìn)行進(jìn)度調(diào)整和控制，及時(shí)對(duì)進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)行必要的調(diào)整和補(bǔ)充，以保證建設(shè)項(xiàng)目在合同工期內(nèi)竣工。
（3）組織進(jìn)度計(jì)劃的實(shí)施，施工進(jìn)度計(jì)劃經(jīng)監(jiān)理及業(yè)主審批后嚴(yán)格執(zhí)行。承包商要與監(jiān)理及業(yè)主保持密切的溝通， 定期向監(jiān)理及業(yè)主報(bào)告工程進(jìn)展情況，對(duì)監(jiān)理和業(yè)主提出的變更指令和趕工要求及時(shí)做出反應(yīng)和處理；監(jiān)督各分包單位的工作．及時(shí)協(xié)調(diào)各分包單位的施工配合，合理的調(diào)配人力、施工物資和資金．并確保到位。
2 質(zhì)量管理
（1）嚴(yán)格按施工程序施工，所有隱蔽工程記錄，必須經(jīng)監(jiān)理工程師等有關(guān)驗(yàn)收單位簽字認(rèn)可，方可組織下道工序施工。對(duì)影響工程質(zhì)量的關(guān)鍵部位設(shè)質(zhì)量管理點(diǎn)，并設(shè)專人負(fù)責(zé)。工程施工過(guò)程中，除按質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的檢查內(nèi)容進(jìn)行嚴(yán)格檢查外，在重點(diǎn)工序施工前，必須對(duì)關(guān)鍵的檢查項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格的復(fù)核。
（2）按優(yōu)化的施工組織設(shè)計(jì)和方案做好施工準(zhǔn)備工作根據(jù)有關(guān)規(guī)范和企業(yè)編制作業(yè)指導(dǎo)書(shū)組織分部分項(xiàng)技術(shù)人員編制各工序工種的質(zhì)量保證措施，做好圖紙會(huì)審和技術(shù)交底及技術(shù)培訓(xùn)工作，將質(zhì)量技術(shù)交底和作業(yè)指導(dǎo)書(shū)發(fā)到施工班組。對(duì)于推廣應(yīng)用的新技術(shù)、新工藝要組織有關(guān)人員認(rèn)真學(xué)習(xí)。要求各級(jí)作業(yè)人員對(duì)施工工序、施工方法、注意事項(xiàng)和質(zhì)量要求做到心里有數(shù)。正確選擇和合理調(diào)配施工機(jī)械設(shè)備，搞好維修保養(yǎng)工作，保持機(jī)械設(shè)備良好運(yùn)行。
（3）科學(xué)的編制施工組織設(shè)計(jì)，切實(shí)達(dá)到指導(dǎo)施工的目的工程開(kāi)工前要根據(jù)工程實(shí)際情況編制詳細(xì)的施工組織設(shè)計(jì)，并將企業(yè)技術(shù)主管批準(zhǔn)的單位工程施工組織設(shè)計(jì)報(bào)送監(jiān)理工程師審核。對(duì)于重大或關(guān)鍵部位的施工，以及新技術(shù)新材料的使用，要提前一周提出具體的施工方案、施工技術(shù)保證措施，以及新技術(shù)新材料試驗(yàn)，鑒定證明材料呈報(bào)監(jiān)理主管工程師審批。
3 成本管理
工程項(xiàng)目的成本是指以施工項(xiàng)目作為成本核算對(duì)象的施工過(guò)程中所耗費(fèi)的生產(chǎn)資料轉(zhuǎn)移價(jià)值和勞動(dòng)者的必要?jiǎng)趧?dòng)所創(chuàng)造的價(jià)值和貨幣形式[2]。具體來(lái)說(shuō)也就是說(shuō)施工項(xiàng)目在施工過(guò)程中所消耗的輔材、主材、周轉(zhuǎn)材料、構(gòu)配件的租賃費(fèi)或攤銷費(fèi)，施工機(jī)械的租賃費(fèi)或臺(tái)班費(fèi)，支付給職工的工資、獎(jiǎng)金以及項(xiàng)目部為組織和管理工程施工所發(fā)生的全部費(fèi)用支出。施工項(xiàng)目的成本形式分為預(yù)算成本、計(jì)劃成本、實(shí)際成本。預(yù)算成本，是反映各地區(qū)建筑業(yè)的平均水平，根據(jù)施工圖和工程量計(jì)算規(guī)則計(jì)算出來(lái)的工程量，以及有關(guān)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)得出。計(jì)劃成本，指項(xiàng)目部按計(jì)劃期的有關(guān)資料，在實(shí)際成本發(fā)生前計(jì)算的成本。實(shí)際成本，是施工項(xiàng)目在施工期內(nèi)實(shí)際發(fā)生的各項(xiàng)生產(chǎn)費(fèi)用的總和。實(shí)際成本與計(jì)劃成本比較可揭示成本的節(jié)約或超支，說(shuō)明經(jīng)營(yíng)效果。實(shí)際成本和預(yù)算成本比較，可反映項(xiàng)目的盈虧情況。項(xiàng)目管理在建筑業(yè)中逐步推廣和普及，項(xiàng)目的成本管理也逐漸被人們所重視，并且已經(jīng)得到應(yīng)用，可以說(shuō)，項(xiàng)目成本管理正式為施工項(xiàng)目管理向深層次發(fā)展的主要標(biāo)志和不可缺少的內(nèi)容。因?yàn)樗軌蝮w現(xiàn)施工項(xiàng)目管理本質(zhì)特征，能夠反映施工項(xiàng)目管理的核心內(nèi)容，能夠提供衡量施工項(xiàng)目管理效績(jī)的客觀尺碼。
4 結(jié)語(yǔ)
工程項(xiàng)目是房地產(chǎn)企業(yè)的主體，又是房地產(chǎn)企業(yè)的基本經(jīng)濟(jì)細(xì)胞。房地產(chǎn)企業(yè)只有把管理的重點(diǎn)放在工程項(xiàng)目管理上，通過(guò)加強(qiáng)項(xiàng)目管理，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目合成目標(biāo)，進(jìn)行項(xiàng)目成本控制，提高工程投資效應(yīng)，才能達(dá)到最終提高企業(yè)綜合經(jīng)濟(jì)效益的目的，求得全方位的社會(huì)信譽(yù)，從而獲得更為廣闊的企業(yè)自身生存、發(fā)展的空間。施工項(xiàng)目管理是企業(yè)管理水平的體現(xiàn)和來(lái)源，直接維護(hù)和制約著企業(yè)的發(fā)展，是現(xiàn)代企業(yè)制度的重要組成部分。
摘要： 隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系的不斷發(fā)展，怎樣通過(guò)提高施工管理水平,從而取得最大的經(jīng)濟(jì)效益,已成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨的一個(gè)關(guān)系到自身生存和發(fā)展的重要課題。作為一個(gè)集房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、 建設(shè)、裝飾、物業(yè)于一體的房地產(chǎn)企業(yè),實(shí)施建筑施工管理是一個(gè)十分重要的工作。本文主要從工程質(zhì)量、招標(biāo)管理以及合同管理等方面論述了如何提高房地產(chǎn)企業(yè)施工項(xiàng)目管理的水平。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)施工管理；工程質(zhì)量；合同管理
近幾年,我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速,房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)已逐步成為拉動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要因素。但從房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的規(guī)律看,我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展還處于起步階段,期間存在著許多制度和管理方面的問(wèn)題。施工階段是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的重要環(huán)節(jié),如何有效的全面提高房地產(chǎn)企業(yè)施工項(xiàng)目管理的質(zhì)量已成為房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的問(wèn)題。
1.嚴(yán)把工程質(zhì)量關(guān)
本著質(zhì)量第一、控制造價(jià)、縮短工期、提高投資效益、鼓勵(lì)先進(jìn)、鞭策后進(jìn)、經(jīng)濟(jì)效益與施工管理掛鉤的原則,在工程施工階段有效地對(duì)施工單位和監(jiān)理單位進(jìn)行檢查和監(jiān)督,使管理手段制度化、科學(xué)化。加強(qiáng)質(zhì)量管理,控制返工率,采取防范措施,消除質(zhì)量通病,避免造成不必要的人、財(cái)、物的浪費(fèi)而加大工程投資。
1.1要管理好施工質(zhì)量,首要的任務(wù)是按圖施工
業(yè)主代表應(yīng)隨時(shí)抽查施工方是否嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行施工。若發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,及時(shí)處理,該返工則返工,由此造成的損失由施工方負(fù)責(zé)。但需注意,不可繞過(guò)監(jiān)理單位而直接與施工方進(jìn)行交涉。其次應(yīng)檢查是否存在偷工減料、以次充好的問(wèn)題。建筑施工企業(yè)在施工中偷工減料的,使用不合格的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的,應(yīng)責(zé)令其改正、處以罰款;情節(jié)嚴(yán)重的,責(zé)令停業(yè)整頓,降低資質(zhì)等級(jí)或者吊銷資質(zhì)證書(shū);造成建設(shè)工程質(zhì)量不符合規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的,施工方應(yīng)負(fù)責(zé)返工、修理,并賠償因此造成的損失;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。
1.2加大對(duì)隱蔽工程和中間部位的檢查和驗(yàn)收
房地產(chǎn)工程具備覆蓋、掩蓋條件或達(dá)到協(xié)議條款約定的中間驗(yàn)收部位,施工方要進(jìn)行自檢,并在48小時(shí)前通知甲方代表。通知內(nèi)容包括施工方自檢記錄,隱蔽工程和中問(wèn)部位驗(yàn)收的內(nèi)容、時(shí)問(wèn)和地點(diǎn),并且請(qǐng)求甲方進(jìn)行驗(yàn)收。若驗(yàn)收合格,甲方代表要在驗(yàn)收記錄上簽字后方可繼續(xù)施工,倘若甲方代表查驗(yàn)不合格,施工方要在限定的時(shí)間內(nèi)修改并重新驗(yàn)收。隱蔽工程未經(jīng)驗(yàn)收,甲方代表有權(quán)對(duì)已經(jīng)隱蔽的工程進(jìn)行檢驗(yàn),乙方要按要求進(jìn)行剝露,并配合檢查。檢查不合格的,甲方代表不能在隱蔽工程記錄單上簽字,并要求其拆除返工。
2.加強(qiáng)招投標(biāo)管理
通過(guò)項(xiàng)目招投標(biāo)引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制,從而降低工程建設(shè)成本。通過(guò)招投標(biāo)開(kāi)發(fā)商擇優(yōu)選擇施工單位或材料、設(shè)備供應(yīng)商,這對(duì)工程項(xiàng)目投資乃至質(zhì)量、進(jìn)度的控制都有至關(guān)重要的作用。招投標(biāo)工作要注意以下幾點(diǎn)：
2.1 嚴(yán)格審查施工企業(yè)資質(zhì)
防止施工質(zhì)量低劣、財(cái)務(wù)狀況差、信譽(yù)差的施工單位混入投標(biāo)單位之列。
2.2 嚴(yán)格制定工程招標(biāo)條件,做好評(píng)標(biāo)定標(biāo)工作
工程招標(biāo)應(yīng)采取公開(kāi)招標(biāo)或邀請(qǐng)招標(biāo), 認(rèn)真編制工程標(biāo)底和標(biāo)書(shū),招標(biāo)書(shū)條款應(yīng)嚴(yán)謹(jǐn)、準(zhǔn)確和全面。工程造價(jià)及相關(guān)費(fèi)用應(yīng)盡量包死,少留或不留活口。要編制好標(biāo)底,有條件的單位應(yīng)盡量自行編制,工程標(biāo)底要保證質(zhì)量,把工程標(biāo)底控制在合理造價(jià)的下限。應(yīng)反復(fù)審查造價(jià)水平的合理性。
2.3 確定合理低價(jià)中標(biāo)
業(yè)主方對(duì)項(xiàng)目的“合理低價(jià)”應(yīng)做到心中有數(shù)。避免投標(biāo)單位以低于成本價(jià)惡意競(jìng)標(biāo)。中標(biāo)后合同條款的簽訂應(yīng)嚴(yán)謹(jǐn)、細(xì)致。工期應(yīng)合理,盡量減少甲乙雙方責(zé)任不清日后扯皮的現(xiàn)象。以中標(biāo)價(jià)為基礎(chǔ)通過(guò)談判、協(xié)商確定合同及合理工期。有關(guān)的責(zé)任人都要求熟悉建設(shè)工程施工合同條款,了解建筑行業(yè)的一般慣例和有關(guān)規(guī)范,各盡其責(zé)。同時(shí),正確預(yù)測(cè)在施工過(guò)程中可能引起索賠的因素。
3.加強(qiáng)合同及索賠管理
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在施工階段要著重加強(qiáng)合同管理與工程索賠的管理。在工程施工階段成本控制的關(guān)鍵是對(duì)工程變更實(shí)行有效控制。針對(duì)目前施工單位采取“低價(jià)中標(biāo),索賠贏利”的工程承攬方式。作為業(yè)主方就要做到事前把關(guān)、主動(dòng)監(jiān)控、嚴(yán)格審核工程變更。另外,對(duì)施工單位及材料供應(yīng)商不履行合同義務(wù)及時(shí)提出反索賠,使工程項(xiàng)目成本得到有效控制。加強(qiáng)工程施工現(xiàn)場(chǎng)的動(dòng)態(tài)管理。杜絕投資浪費(fèi)。應(yīng)注意以下幾個(gè)方面：
3.1 盡量減少設(shè)計(jì)變更
嚴(yán)禁通過(guò)設(shè)計(jì)變更擴(kuò)大建設(shè)規(guī)模,提高設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn),增加建設(shè)內(nèi)容。其次,認(rèn)真處理必須發(fā)生的設(shè)計(jì)變更,對(duì)于涉及到費(fèi)用增減的設(shè)計(jì)變更,必須經(jīng)設(shè)計(jì)單位代表、業(yè)主方代表、總監(jiān)理工程師共同簽字方為有效。
3.2 嚴(yán)格現(xiàn)場(chǎng)簽證管理
開(kāi)發(fā)商應(yīng)建立工程簽證管理制度。明確工程、預(yù)算等有關(guān)部門(mén)、有關(guān)人員的職權(quán)、分工。確保簽證的質(zhì)量。杜絕不實(shí)及虛假簽證的發(fā)生。為了確保工程簽證的客觀、準(zhǔn)確。我們首先強(qiáng)調(diào)辦理工程簽證的及時(shí)性。其次,對(duì)簽證的描述要求客觀、準(zhǔn)確,要求隱蔽簽證要以圖紙為依據(jù),標(biāo)明被隱蔽部位、項(xiàng)目和工藝、質(zhì)量完成情況,如果被隱蔽部位的工程量在圖紙上不確定。還要求標(biāo)明幾何尺寸,并附上簡(jiǎn)圖。施工圖以外的現(xiàn)場(chǎng)簽證,必須寫(xiě)明時(shí)間、地點(diǎn)、事由、幾何尺寸或原始數(shù)據(jù),不能籠統(tǒng)地簽注工程量和工程造價(jià)。簽證發(fā)生后應(yīng)根據(jù)合同規(guī)定及時(shí)處理,審核應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家定額及有關(guān)規(guī)定,經(jīng)辦人員不得隨意變通。要加強(qiáng)預(yù)見(jiàn)性,盡量減少簽證發(fā)生。把工程管理與造價(jià)控制觀念滲透到各項(xiàng)設(shè)計(jì)和施工技術(shù)措施中去,保證項(xiàng)目管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn),提高工程項(xiàng)目的投資效益。
4.做好建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收和后評(píng)估工作
做好竣工驗(yàn)收工作的基礎(chǔ)除了保證各專業(yè)工程順利完成,質(zhì)量合格外,還必須在工程建造后期做好竣工驗(yàn)收計(jì)劃,計(jì)劃中明確工程竣工備案時(shí)間和要件要求,明細(xì)產(chǎn)品主體、電梯、消防、人防、環(huán)境、規(guī)劃等驗(yàn)收和取證時(shí)間.明細(xì)由建設(shè)單位牽頭,參建各方參加的工程驗(yàn)收小組.施工單位驗(yàn)收整改人員的安排等。
在項(xiàng)目竣工結(jié)算審核的基礎(chǔ)上,將項(xiàng)目的有關(guān)造價(jià)資料及其分析結(jié)果匯總并建立成數(shù)據(jù)庫(kù),為后續(xù)工程項(xiàng)目提供項(xiàng)目管理和工程造價(jià)控制作參考,也可作為公司考核項(xiàng)目部績(jī)效的依據(jù)。會(huì)同項(xiàng)目各管理部門(mén)總結(jié)并找出本項(xiàng)目管理與工程造價(jià)控制過(guò)程中存在的經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn),提出今后工作中的改進(jìn)方案,便于今后在項(xiàng)目管理與工程造價(jià)控制中。
5.提高項(xiàng)目管理人員素質(zhì),科學(xué)實(shí)施項(xiàng)目管理
要使項(xiàng)目管理現(xiàn)代化,其管理人員一定要具備現(xiàn)代化管理的素質(zhì)。對(duì)于規(guī)模較大的項(xiàng)目,項(xiàng)目經(jīng)理必須要掌握和善于運(yùn)用電腦等工具,進(jìn)行全方位的網(wǎng)絡(luò)管理。同時(shí),要求項(xiàng)目里每一位管理人員,要隨著社會(huì)的不斷進(jìn)步,科學(xué)管理技術(shù)的不斷發(fā)展,不斷對(duì)自身充電,接受上崗培訓(xùn)。通過(guò)培訓(xùn),提高管理隊(duì)伍素質(zhì)?？梢哉f(shuō),項(xiàng)目經(jīng)理的素質(zhì),決定了能否帶出一支合格的項(xiàng)目管理隊(duì)伍。具備了一支高素質(zhì)的項(xiàng)目管理隊(duì)伍,才能使項(xiàng)目體的各項(xiàng)工作在健康、有序的環(huán)境下開(kāi)展。
6.結(jié)語(yǔ)
在建筑施工過(guò)程中,房地產(chǎn)甲方的施工管理工作是一個(gè)系統(tǒng)工程。它必須緊密圍繞著建筑所包含的施工內(nèi)容的多樣性和繁復(fù)性進(jìn)行管理。對(duì)工程中涉及到的各項(xiàng)專業(yè)內(nèi)容從了解認(rèn)識(shí)到熟悉掌握。系統(tǒng)合理地控制施工中各項(xiàng)工作的實(shí)施。及時(shí)會(huì)同設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工及各專業(yè)施工隊(duì)伍,理順施工中出現(xiàn)的各類矛盾,督促參與工程項(xiàng)目實(shí)施的各方協(xié)調(diào)工作。從而保證技術(shù)管理、質(zhì)量管理、進(jìn)度管理和合同管理的根本落實(shí)。從根本上保證整體工程項(xiàng)目的具體落實(shí)。