時(shí)間：2023-06-22 09:32:44
導(dǎo)語(yǔ)：在房地產(chǎn)業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)的撰寫(xiě)旅程中，學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
[關(guān)鍵詞]：商業(yè)房產(chǎn)抵押貸款 稅收風(fēng)險(xiǎn) 防范
一、案例
客戶(hù)王某在外地承包工程，戶(hù)籍在本地，準(zhǔn)備以本地的100平方米的商業(yè)房產(chǎn)進(jìn)行抵押貸款，該商業(yè)房產(chǎn)由于購(gòu)買(mǎi)較早，當(dāng)初購(gòu)買(mǎi)價(jià)位3000元/平方米，現(xiàn)在已經(jīng)升值到了8000元/平方米。王某以該房產(chǎn)抵押貸款500萬(wàn)元。由于房地產(chǎn)和重要工程建設(shè)的應(yīng)收賬款較多，導(dǎo)致客戶(hù)資金鏈斷裂，無(wú)法歸還，形成了不良貸款。但是在處分該抵押物時(shí)，需要將相關(guān)稅款扣下，涉及契稅（買(mǎi)賣(mài)雙方各承擔(dān)成交價(jià)的3%）、營(yíng)業(yè)稅及附加（出賣(mài)方承擔(dān)成交價(jià)的5.5%）、個(gè)人所得稅（按照偶然所得承擔(dān)增加值的20%承擔(dān)）、土地增值稅（增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%，未超過(guò)200%的部分，承擔(dān)增加值的50%稅額）。所以大約增值額的80%需要繳納稅款。最后算下來(lái)，剩余部分還不夠貸款本金的。
二、處分該房產(chǎn)的經(jīng)過(guò)
經(jīng)過(guò)法院的判決，拍賣(mài)該房產(chǎn)，首先按照市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，并以該價(jià)格進(jìn)行拍賣(mài)，經(jīng)過(guò)第一次降價(jià)，沒(méi)有人購(gòu)買(mǎi)，經(jīng)過(guò)第二次降，比市場(chǎng)價(jià)便宜很多，有人有意向，但是能夠經(jīng)過(guò)咨詢(xún)稅務(wù)局的相關(guān)人員后，即使屬于法院拍賣(mài)，相關(guān)的稅款也不能免除，最后流拍。法院裁定該房產(chǎn)作為抵債資產(chǎn)為銀行所有。由于該借款人還欠個(gè)人借款，以及第二順位的抵押人都要求銀行處分該抵押物，他們可以享受剩余價(jià)值。于是進(jìn)行進(jìn)一步降低價(jià)格出售，去掉相關(guān)的稅款，連銀行的借款本金也不夠償還。
三、對(duì)于增值較大的商業(yè)性房產(chǎn)涉及稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的忽視
授信審查階段的忽視。經(jīng)濟(jì)上行階段，資產(chǎn)在不斷地增值，幾乎不會(huì)發(fā)生商業(yè)性房產(chǎn)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。由于經(jīng)濟(jì)上行，銀行也愿意接受房產(chǎn)抵押，房產(chǎn)抵押占據(jù)了國(guó)內(nèi)貸款的大部分份額。這個(gè)銀行不貸款，另一個(gè)銀行也會(huì)接受，續(xù)貸的比例很高，所以發(fā)生商業(yè)性房產(chǎn)處分的比例較少。這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)幾乎是被忽視的。但是在經(jīng)濟(jì)下行階段，資產(chǎn)也在縮水，拋棄抵押物的不良貸款呈現(xiàn)上升的趨勢(shì)，商業(yè)性房產(chǎn)的成交也在下滑。在蘇北的一些地區(qū)，整體社會(huì)的信用環(huán)境在變差，很多的民間借貸破產(chǎn)，銀行不得不接受了大量的抵債房產(chǎn)。高額的稅款阻礙了抵押的房產(chǎn)的處分。
在不良資產(chǎn)處分階段的忽視。抵押貸款成為不良資產(chǎn)，一般的處理方式是拍賣(mài)、變賣(mài)等方式，第一次流拍可以下降百分之二十的比例進(jìn)行再一次的拍賣(mài)，第二次下降百分之二十，相比較以往的情形，由于價(jià)格較低，很少流拍，總會(huì)有人買(mǎi)走，所以不會(huì)發(fā)生這樣的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致這樣的風(fēng)險(xiǎn)被銀行的經(jīng)營(yíng)者忽視了。但是，在進(jìn)入經(jīng)濟(jì)新常態(tài)以及三期疊加的階段，很多的抵押房產(chǎn)，即使經(jīng)過(guò)二次降價(jià)，購(gòu)買(mǎi)者也是應(yīng)者寥寥，最終法院只得裁定該抵押物為抵債資產(chǎn)，轉(zhuǎn)給金融機(jī)構(gòu)自行處理，只要發(fā)生過(guò)戶(hù)的情形，那么相關(guān)的稅款就產(chǎn)生了。在農(nóng)村商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)的縣城區(qū)域，這樣的現(xiàn)象在逐步增加。
四、防范相關(guān)稅收風(fēng)險(xiǎn)的措施
降低抵押率，將未來(lái)可能會(huì)涉及抵押物處分所涉及的稅收考慮在內(nèi)。房產(chǎn)抵押貸款的抵押率，大部分銀行的慣例都是控制在70%?，F(xiàn)在這樣的慣例，針對(duì)升值較大的商業(yè)性房產(chǎn)，則需要降低抵押率。
減少對(duì)第二還款來(lái)源的依賴(lài)。抵押物即使相對(duì)容易變現(xiàn)也是第二還款來(lái)源，需要改變國(guó)內(nèi)多年形成的慣性思維，將依賴(lài)抵押物轉(zhuǎn)變到主要依賴(lài)第一還款來(lái)源上。
增加擔(dān)保人，將房產(chǎn)的剩余價(jià)值作為反擔(dān)保物進(jìn)行第二順位反抵押給擔(dān)保人，由擔(dān)保人來(lái)最終處理抵押物。銀行對(duì)于抵債資產(chǎn)有嚴(yán)格的管理規(guī)范，在二年內(nèi)必須要處分，但是擔(dān)保人具有更大的靈活性，其可以以該房產(chǎn)進(jìn)行投資入股來(lái)減少稅款，也可以一直占有的形式來(lái)規(guī)避產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)部梢赃M(jìn)行對(duì)外租賃。
采取債權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式，將債權(quán)和抵押權(quán)一并轉(zhuǎn)讓給想要購(gòu)買(mǎi)的人，由其以長(zhǎng)期占有的形式來(lái)規(guī)避產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移。
[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè) 納稅 偷稅行為
近年來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)面臨空前嚴(yán)重的來(lái)自稅收的壓力。一方面，國(guó)家稅務(wù)總局配合宏觀調(diào)控的政策要求出臺(tái)了多項(xiàng)針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的稅收政策，房地產(chǎn)企業(yè)已成為各地稅務(wù)部門(mén)征管工作的重點(diǎn)；另一方面，購(gòu)房者的維權(quán)意識(shí)在國(guó)家著力規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)的背景下普遍有了提高，向稅務(wù)部門(mén)舉報(bào)開(kāi)發(fā)商開(kāi)票不規(guī)范的越來(lái)越多。于是，我們?cè)诿襟w上看到，一些房地產(chǎn)企業(yè)上了欠稅的“黑名單”，其中不乏知名度較高的大企業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)的稅收工作，既有會(huì)計(jì)記帳、稅收申報(bào)、稅款繳納等工作，還有稅務(wù)參與企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策的工作。這些工作要求企業(yè)的負(fù)責(zé)人對(duì)企業(yè)的稅收管理工作有準(zhǔn)確、科學(xué)的認(rèn)識(shí)。
一、偷逃稅款的危害
北京市地稅局早在2005年對(duì)全市1103家房地產(chǎn)注冊(cè)企業(yè)的稅務(wù)稽查中，發(fā)現(xiàn)有965家企業(yè)存在偷稅漏稅100萬(wàn)元以上的情況。情況越演越烈，到2010年稅務(wù)稽查全市房地產(chǎn)企業(yè)罰款4301萬(wàn)元。企業(yè)偷漏稅收的行為一旦被查實(shí)，補(bǔ)交稅款之余，可能還要接受處罰，企業(yè)名稱(chēng)還可能被媒體曝光。偷稅情節(jié)嚴(yán)重的企業(yè)，甚至?xí)袦珥斨疄?zāi)降臨：總經(jīng)理坐牢，項(xiàng)目停頓，甚或被迫轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目以補(bǔ)交稅款和罰款。如果企業(yè)面臨偷稅漏稅的不法行為，稅務(wù)局查證其稅收問(wèn)題將涉及企業(yè)開(kāi)發(fā)的每一個(gè)環(huán)節(jié)，滲透到了企業(yè)內(nèi)部的每一個(gè)毛孔。情節(jié)嚴(yán)重的將追究其刑事責(zé)任。
二、納稅遵從，防范風(fēng)險(xiǎn)
稅收是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)中不可避免的一項(xiàng)支出。作為企業(yè)的經(jīng)營(yíng)者，希望盡量降低經(jīng)營(yíng)成本，但違法逃稅顯然不是一條正路。企業(yè)應(yīng)杜絕無(wú)意識(shí)的少申報(bào)稅收行為的發(fā)生。在企業(yè)完成各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)交易活動(dòng)后的納稅登記計(jì)算和申報(bào)等一系列工作中，應(yīng)嚴(yán)格遵從稅收法律。納稅遵從主要是為了降低企業(yè)的納稅風(fēng)險(xiǎn)。這種風(fēng)險(xiǎn)既有少申報(bào)帶來(lái)的處罰風(fēng)險(xiǎn)，也有多申報(bào)帶來(lái)的效益流失風(fēng)險(xiǎn)。納稅遵從的核心內(nèi)容是納稅申報(bào)，企業(yè)的辦稅人員必須準(zhǔn)確理解和掌握稅法所規(guī)定的各項(xiàng)稅款的計(jì)算方法，準(zhǔn)確、按期、完整地填寫(xiě)有關(guān)的納稅申報(bào)表。
另外，稅務(wù)人員的業(yè)務(wù)水平對(duì)于能否有效降低納稅風(fēng)險(xiǎn)至關(guān)重要。在房地產(chǎn)企業(yè)的漏稅行為中，就有相當(dāng)數(shù)量的案例是非主觀的，是由于企業(yè)的財(cái)稅人員對(duì)稅法不夠精通造成的少申報(bào)。然而在現(xiàn)實(shí)中，這種行為經(jīng)常被稅務(wù)部門(mén)當(dāng)作偷稅處理，企業(yè)形象也因此受到不必要的傷害。企業(yè)的財(cái)稅人員不精通稅法同樣會(huì)導(dǎo)致多申報(bào)稅收。納稅申報(bào)既檢驗(yàn)著一個(gè)企業(yè)辦稅人員的稅收政策水平，也檢驗(yàn)著企業(yè)對(duì)納稅工作的重視程度。企業(yè)應(yīng)組建與財(cái)務(wù)部并行的稅務(wù)部，重視納稅行為，建立防范風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的機(jī)制，防范納稅風(fēng)險(xiǎn)，減少因人為操作不當(dāng)而造成的損失。
三、稅務(wù)籌劃，減輕負(fù)擔(dān)
房地產(chǎn)行業(yè)的政策近兩年發(fā)生了很大的變化，行業(yè)的平均利潤(rùn)在變薄，而稅收征管卻變得嚴(yán)格了；并且，相當(dāng)多的企業(yè)在政策調(diào)控下出現(xiàn)資金緊張，因此研究企業(yè)依法、合理在稅收上的減負(fù)，成為房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注的焦點(diǎn)。企業(yè)應(yīng)做好“納稅籌劃”等工作，減輕稅收負(fù)擔(dān)和不當(dāng)操作帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)損失。
納稅籌劃是指納稅人在發(fā)生各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)交易活動(dòng)之前的納稅準(zhǔn)備以及與納稅準(zhǔn)備相關(guān)的一系列工作的總稱(chēng)。它是納稅人為達(dá)到減輕稅收負(fù)擔(dān)和實(shí)現(xiàn)涉稅零風(fēng)險(xiǎn)目的，在稅法所允許的范圍內(nèi)，通過(guò)對(duì)經(jīng)營(yíng)、投資、理財(cái)、組織、交易等活動(dòng)進(jìn)行事先安排的過(guò)程。納稅籌劃與偷稅、漏稅、抗稅、騙稅、欠稅和避稅最大的不同，是具有合法性。一方面，納稅籌劃應(yīng)交由企業(yè)的股東會(huì)、董事會(huì)及其領(lǐng)導(dǎo)下的部門(mén)經(jīng)理們完成，而不是如處理納稅遵從問(wèn)題一樣由企業(yè)的財(cái)務(wù)人員和稅務(wù)人員負(fù)責(zé)；另一方面，納稅遵從與納稅籌劃以企業(yè)的經(jīng)濟(jì)交易活動(dòng)是否發(fā)生作為分水嶺：如果發(fā)生了，企業(yè)處理相應(yīng)的納稅事務(wù)就應(yīng)該依照納稅遵從的原則；如果未發(fā)生，企業(yè)處理相應(yīng)的納稅事務(wù)就可以依照納稅籌劃的原則?，F(xiàn)實(shí)中，很多企業(yè)的負(fù)責(zé)人把納稅遵從和納稅籌劃二者混為一談或搞顛倒了。當(dāng)然，納稅遵從和納稅籌劃之間也有緊密的聯(lián)系。納稅遵從是納稅籌劃的前提和基礎(chǔ)，離開(kāi)了這個(gè)前提和基礎(chǔ)，納稅籌劃就無(wú)從談起。假設(shè)一個(gè)企業(yè)只想賺錢(qián)，而不想交任何稅收，納稅籌劃無(wú)法滿(mǎn)足它的要求。納稅籌劃所能做到的，是不交或少交某項(xiàng)稅收。
四、納稅籌劃的必要性
對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，其面臨著復(fù)雜的市場(chǎng)環(huán)境，因此建立納稅籌劃概念、進(jìn)行必要的納稅籌劃是十分必要的。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)者或投資者在從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)或投資活動(dòng)之前，應(yīng)該把稅收作為影響企業(yè)最終經(jīng)營(yíng)成果的一個(gè)重要因素來(lái)設(shè)計(jì)和安排。
第一，房地產(chǎn)企業(yè)整體稅收負(fù)擔(dān)較重。根據(jù)一項(xiàng)權(quán)威統(tǒng)計(jì)，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的平均稅負(fù)率是10-15%。美國(guó)《福布斯》雜志公布的2010年“稅負(fù)痛苦指數(shù)”中，中國(guó)內(nèi)地的水平高居全球第二，僅次于法國(guó)。這個(gè)評(píng)價(jià)是否公允，難以給出簡(jiǎn)單的回答，不過(guò)客觀地說(shuō)，中國(guó)納稅人的稅收負(fù)擔(dān)確實(shí)比較重。在很多行業(yè)具有普遍性的逃稅行為與此有密切的關(guān)系[4]；第二，稅務(wù)征管逐步規(guī)范化的需要。從政府的角度看，房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，它為地方財(cái)政貢獻(xiàn)著不小的稅收收入；房地產(chǎn)企業(yè)面臨的稅收大環(huán)境正在從寬松走向嚴(yán)謹(jǐn)；第三，政府間歇性打擊富人逃稅的需要。從建設(shè)和諧社會(huì)的角度看，這個(gè)行業(yè)迅速制造著富翁，從業(yè)者卻聲譽(yù)不高，民眾的不滿(mǎn)反過(guò)來(lái)給執(zhí)政者造成了壓力；最后，這是摒棄無(wú)稅經(jīng)營(yíng)決策模式的需要。很多人在開(kāi)辦公司時(shí)沒(méi)有想過(guò)稅收問(wèn)題，或者在經(jīng)營(yíng)決策的過(guò)程中沒(méi)有考慮過(guò)稅收問(wèn)題。這種無(wú)稅經(jīng)營(yíng)決策模式必須改變，要先考慮稅收，然后考慮經(jīng)營(yíng)方式，最后考慮風(fēng)險(xiǎn)。
五、結(jié)論
總之，企業(yè)要處理好納稅事務(wù)，既防范稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，又節(jié)約稅收成本，企業(yè)經(jīng)營(yíng)者就應(yīng)該有這樣的認(rèn)識(shí)：企業(yè)的財(cái)稅人員要掌握好國(guó)家的稅收政策和精神，在做納稅遵從的工作時(shí)盡可能地降低企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；企業(yè)的決策層則要挖掘企業(yè)的經(jīng)營(yíng)資源、調(diào)整企業(yè)的經(jīng)營(yíng)思路和經(jīng)營(yíng)方式，通過(guò)納稅籌劃盡可能地降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。
參考文獻(xiàn)：
[1]周葉.企業(yè)家納稅行為的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析.上海：上海財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2009
[2]北京市地方稅務(wù)局?jǐn)?shù)據(jù)資料.北京市地方稅務(wù)局，2010，04
就是在這樣一個(gè)復(fù)雜多變、跌蕩起伏的外部環(huán)境和內(nèi)部環(huán)境下，xx財(cái)務(wù)部在公司領(lǐng)導(dǎo)班子的正確指引下，理清思路、不斷學(xué)習(xí)、求實(shí)奮進(jìn)，在財(cái)務(wù)部的各項(xiàng)工作上實(shí)現(xiàn)了階段性的成長(zhǎng)和收獲。下面就將財(cái)務(wù)部所做的各項(xiàng)工作在這里向各位領(lǐng)導(dǎo)和同仁一一匯報(bào)：
一、會(huì)計(jì)核算工作
眾所周知，會(huì)計(jì)核算是財(cái)務(wù)部最基礎(chǔ)也是最重要的工作，是財(cái)務(wù)人員安身立命的本錢(qián)，是各項(xiàng)財(cái)務(wù)工作的基石和根源。隨著公司業(yè)務(wù)的不斷擴(kuò)張、隨著公司走向精細(xì)化管理對(duì)財(cái)務(wù)信息的需要，如何加強(qiáng)會(huì)計(jì)核算工作的標(biāo)準(zhǔn)化、科學(xué)性和合理性，成為我們財(cái)務(wù)部向上進(jìn)階的新課題。為努力實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，財(cái)務(wù)部主要開(kāi)展了以下工作：
1、建立會(huì)計(jì)核算標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，實(shí)現(xiàn)會(huì)計(jì)核算的標(biāo)準(zhǔn)化管理。財(cái)務(wù)部根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目核算的需要、根據(jù)納稅申報(bào)的需要、根據(jù)資金預(yù)算的需要，設(shè)計(jì)了一套會(huì)計(jì)科目表，制定了詳細(xì)的二級(jí)和三級(jí)明細(xì)科目，并且對(duì)各個(gè)科目的核算范圍進(jìn)行了清晰的約定。同時(shí)還啟用一本房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算的教科書(shū)做為財(cái)務(wù)部做帳的參考書(shū)。有了這一套會(huì)計(jì)科目表和參考書(shū)就保證了會(huì)計(jì)核算口徑的統(tǒng)一性、一貫性和連續(xù)性;有了這套會(huì)計(jì)核算標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范可以使我公司的帳務(wù)不管什么時(shí)候去看這套帳都象是一個(gè)人做出來(lái)的，有了這套會(huì)計(jì)核算標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范也使得新的會(huì)計(jì)人員能快速上手公司的帳務(wù)。值得一提的是，按照我們?cè)O(shè)的明細(xì)科目和項(xiàng)目輔助核算能直接快速地計(jì)算出某個(gè)房開(kāi)細(xì)項(xiàng)的收入、成本、費(fèi)用，相關(guān)稅金，迅速地計(jì)算出土地增值稅的增值額，使得土地增值稅和所得稅清算工作變得輕松、快捷、明了。我公司的會(huì)計(jì)科目設(shè)置得到了集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)的好評(píng)。
2、重新對(duì)原有的會(huì)計(jì)核算流程進(jìn)行了梳理和制定，現(xiàn)在的財(cái)務(wù)部?jī)?nèi)部會(huì)計(jì)核算流程更加突出了內(nèi)部控制，明確了各個(gè)流程所占用的時(shí)間，對(duì)什么時(shí)候出什么表、出什么帳、出什么憑證，憑證如何傳輸都做出了明確清晰的規(guī)定。保證了財(cái)務(wù)信息能有序地、按時(shí)、按質(zhì)地提供出來(lái)。采用新的工作流程后，工作效率提高了，各崗位的矛盾和扯皮現(xiàn)象減少了，財(cái)務(wù)報(bào)告的及時(shí)性得到了有效地保障。使我公司上報(bào)集團(tuán)財(cái)務(wù)部的各類(lèi)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的及時(shí)性和準(zhǔn)確性均達(dá)到集團(tuán)財(cái)務(wù)部的要求。
3、加強(qiáng)各業(yè)務(wù)單位及往來(lái)單位帳目的清理核對(duì)工作，定時(shí)與各單位打電話(huà)或發(fā)傳真來(lái)清理核對(duì)帳目，使得我公司xx戶(hù)客戶(hù)往來(lái)和xx戶(hù)的供應(yīng)商往來(lái)帳目清楚準(zhǔn)確。同時(shí)加強(qiáng)應(yīng)收往來(lái)款的追討，在年內(nèi)追回了xx的往來(lái)款xx萬(wàn)元。
4、除此之外，財(cái)務(wù)部組織全體員工在xxxx年共完成了：收取xx二期回籠房款xx億元，契稅維修基金xx萬(wàn)，審核原始憑證x萬(wàn)多張，填制、復(fù)核，整理裝訂記帳憑證xx張。出具統(tǒng)計(jì)報(bào)表xx份出具納稅申報(bào)表xx張，稅源統(tǒng)計(jì)表xx張。出具xx集團(tuán)、xx集團(tuán)相關(guān)財(cái)務(wù)報(bào)表xx張，出具預(yù)算報(bào)表xx張等。
二、 融資、預(yù)算與資金管理工作
資金對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，就如“血液”對(duì)于人體一樣重要。特別是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了新一輪行業(yè)周期的歷史時(shí)刻，國(guó)家為調(diào)控房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)泡沫，通過(guò)各種貨幣政策、信貸政策、稅收政策、土地政策來(lái)進(jìn)行宏觀調(diào)控，目的就是為了抬高房地產(chǎn)業(yè)的資金門(mén)檻，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行重新洗牌。再加上我公司要按計(jì)劃完成xx改制投產(chǎn)、工業(yè)項(xiàng)目的全面掛牌啟動(dòng)，xx的前期開(kāi)發(fā)。最嚴(yán)重的是XX年樓市低迷，今年的銷(xiāo)售大大低于預(yù)期，使得我公司的資金“造血”功能極為不暢。使得我公司隨時(shí)面臨“缺血”的風(fēng)險(xiǎn)。所以對(duì)于xxxx年財(cái)務(wù)部來(lái)說(shuō)，如何做好融資？如何做好資金預(yù)算？如何做好資金管理成了財(cái)務(wù)部擺在第一位的頭等大事。為此，財(cái)務(wù)部也投入了大量的時(shí)間和精力去做好相關(guān)資金管理工作，盡最大努力去幫助企業(yè)渡過(guò)資金難關(guān)。
1、財(cái)務(wù)部加強(qiáng)與七家商業(yè)銀行的聯(lián)系，與各家銀行逐一進(jìn)行談判和溝通，不斷尋找和觸碰各商業(yè)銀行的底線?？捎捎谑艿絿?guó)家貨幣政策的宏觀調(diào)控的影響，商業(yè)銀行自身的資金流動(dòng)性大大降低，這使得商業(yè)銀行為降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，在核準(zhǔn)貸款的時(shí)候會(huì)顯得更加小心謹(jǐn)慎，特別是對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)是慎之又慎。xxxx年xx市各商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的貸款總量較去年已經(jīng)下降xx%。就是在這樣一個(gè)非常惡劣的融資環(huán)境下，財(cái)務(wù)部并沒(méi)有被眼前的困難所嚇倒，反而在我公司資產(chǎn)總額和實(shí)收資本不足的情況下運(yùn)用智慧、勇于創(chuàng)新與各家銀行展開(kāi)艱苦的商業(yè)談判。這其中與銀行的各級(jí)主管領(lǐng)導(dǎo)洽談、會(huì)餐、應(yīng)酬，跑了多少次銀行、復(fù)印準(zhǔn)備了多少授信資料，加了多少次班，犧牲了多少業(yè)余時(shí)間，財(cái)務(wù)人員已經(jīng)無(wú)法用數(shù)字去統(tǒng)計(jì)了。值得高興的是，最終財(cái)務(wù)部在公司領(lǐng)導(dǎo)的正確指導(dǎo)下，憑借在工作中總結(jié)出來(lái)的談判技巧在公司最有利的時(shí)點(diǎn)完成了在x行的x億元房開(kāi)貸款、xx萬(wàn)元工業(yè)項(xiàng)目貸款和xx萬(wàn)元額度的承兌匯票，完成了xx行的xx萬(wàn)元的工業(yè)貸款，完成了一個(gè)個(gè)看似不可能完成的任務(wù)，因?yàn)槲夜镜馁Y產(chǎn)負(fù)債率和項(xiàng)目實(shí)收資本占總投比例均沒(méi)有完全達(dá)到銀行的信貸條件。同時(shí)為公司爭(zhēng)取了最大的土地抵押率和最低的銀行利率。毫無(wú)疑問(wèn)，xx財(cái)務(wù)部可以驕傲地說(shuō)，在融資方面，XX年xx財(cái)務(wù)部走在了同行業(yè)財(cái)務(wù)部的前面。
2、預(yù)算執(zhí)行方面，在公司領(lǐng)導(dǎo)的大力推動(dòng)下，在財(cái)務(wù)部的積極組織下，目前公司的全面預(yù)算管理工作已經(jīng)融入到各個(gè)部門(mén)的日常工作當(dāng)中，各個(gè)部門(mén)已經(jīng)能熟練的運(yùn)用全面預(yù)算這一管理工具來(lái)管理各個(gè)部門(mén)的資金流。財(cái)務(wù)部還定期組織預(yù)算差異分析會(huì)議，總結(jié)討論預(yù)算差異產(chǎn)生的原因，提高了各個(gè)部門(mén)對(duì)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的重視程度。目前各個(gè)部門(mén)在財(cái)務(wù)部的組織下積極投入地參與全面預(yù)算管理，為來(lái)年的全面預(yù)算的編制和推行打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。也正是因?yàn)橛辛巳骖A(yù)算，才使得公司領(lǐng)導(dǎo)對(duì)資金調(diào)度能做到心中有數(shù)，提前對(duì)資金進(jìn)行合理的統(tǒng)籌安排。
3、在年初資金充裕時(shí)，根據(jù)已編制的預(yù)算，在較短時(shí)間內(nèi)比較各家銀行的理財(cái)產(chǎn)品，從各家銀行中選出與x行簽訂了購(gòu)買(mǎi)xx萬(wàn)理財(cái)產(chǎn)品，六個(gè)月利率為xx%，為公司獲得理財(cái)收益94.6萬(wàn)元。另外利用閑散資金，在x行理財(cái)x次每次分別為x萬(wàn)元（x天）、x萬(wàn)元（x天）、x萬(wàn)元（x天），共獲得理財(cái)收益xx元。在x行理財(cái)x次，每次xx萬(wàn)元分別為xx天和xx天，獲得理財(cái)收益xx。1月開(kāi)始ipo打新股，投入xx萬(wàn)元，獲得理財(cái)收益xx萬(wàn)元。使得公司全年獲得理財(cái)收益為xxx萬(wàn)元。為公司在一定程度上降低了資金使用成本。
4、充分使用承兌匯票支付工程款，降低資金使用成本。xxxx年財(cái)務(wù)部共辦理承兌匯票xx筆，充分用足商行xx萬(wàn)的承兌匯票的授信額度。
5、在日常資金管理上，財(cái)務(wù)部重點(diǎn)加強(qiáng)了以下工作：與各家銀行開(kāi)通了網(wǎng)上銀行業(yè)務(wù)，幫助公司實(shí)時(shí)了解公司的銀行存款狀況；建立了資金日?qǐng)?bào)體系，每日向公司領(lǐng)導(dǎo)上報(bào)頭天的公司資金狀況，為公司領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行資金調(diào)度提供了依據(jù)；每月定期編制各家銀行的銀行余額調(diào)節(jié)表，保證了公司資金的準(zhǔn)確性和安全性；不定期地對(duì)庫(kù)存現(xiàn)金進(jìn)行盤(pán)點(diǎn)；在大量收款的幾天，每天核對(duì)收款收據(jù)與銀行繳款單和進(jìn)帳單，保證了資金收取的準(zhǔn)確性；在付款流程上增加了資金經(jīng)理對(duì)出納填制的支票和進(jìn)帳單的復(fù)核程序；通過(guò)這一系列的工作，使得公司資金的收取和使用上的準(zhǔn)確性和安全性大大提高，使財(cái)務(wù)部在資金管理的規(guī)范化管理方面上了一個(gè)新的臺(tái)階。
三、涉稅管理工作
由于房地產(chǎn)企業(yè)涉稅環(huán)節(jié)特別多，相關(guān)稅收政策也非常繁雜，征稅較重，這使得納稅成為企業(yè)的一項(xiàng)重要成本支出。在國(guó)家稅收法規(guī)的規(guī)定下進(jìn)行合理的納稅籌劃，減少納稅支出，是財(cái)務(wù)部涉稅管理的首要工作。這要求財(cái)務(wù)部在事先、事中對(duì)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行審核、籌劃將各項(xiàng)納稅支出降到最低。凡事有矛必有盾，在降低納稅支出的同時(shí)還要規(guī)避涉稅風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)現(xiàn)公司經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的涉稅低風(fēng)險(xiǎn)甚至零風(fēng)險(xiǎn)是涉稅管理的另一項(xiàng)重要工作。公司在接受稅務(wù)稽查時(shí)會(huì)面臨三種不同性質(zhì)的稽查：1、日?；?。日?；槭侵富椴块T(mén)主要負(fù)責(zé)的對(duì)管轄區(qū)域內(nèi)企業(yè)日常情況進(jìn)行的檢查，要求被檢查的公司數(shù)量一般不得低于一定比例。2、專(zhuān)項(xiàng)稽查。專(zhuān)項(xiàng)稽查是指根據(jù)上級(jí)稅務(wù)部門(mén)的部署，對(duì)某個(gè)行業(yè)、某個(gè)地區(qū)、某個(gè)產(chǎn)品、某項(xiàng)減免稅政策進(jìn)行全面的清理檢查。3、舉報(bào)稽查。舉報(bào)稽查是指任何單位和個(gè)人根據(jù)征管法的規(guī)定，都可以舉報(bào)納稅人偷稅漏稅的行為。稅務(wù)機(jī)關(guān)在接到舉報(bào)以后，采取一些措施對(duì)納稅人進(jìn)行檢查。下面就對(duì)財(cái)務(wù)部XX年所做的主要涉稅管理工作進(jìn)行回顧。
1、審核各類(lèi)收入和付款合同。由于將財(cái)務(wù)審核加入到了各類(lèi)經(jīng)濟(jì)合同的簽訂訂環(huán)節(jié)，使得財(cái)務(wù)部在業(yè)務(wù)發(fā)生之初就能進(jìn)行納稅評(píng)估和納稅籌劃。XX年財(cái)務(wù)部共審核相關(guān)經(jīng)濟(jì)合同xx份。
2、xx月，財(cái)務(wù)部與稅務(wù)局充分溝通后認(rèn)為我公司必須主動(dòng)進(jìn)行土地增值稅清算，因?yàn)槟壳皣?guó)家對(duì)土地增值稅的征收管理力度一年比一年大，將查得更細(xì)。如果等到明年清算條件成立由稅務(wù)局進(jìn)場(chǎng)進(jìn)行土地增值稅清算很可能會(huì)增加納稅支出。財(cái)務(wù)部征求公司領(lǐng)導(dǎo)和集團(tuán)財(cái)務(wù)部的同意后組織人員進(jìn)行了xx項(xiàng)目的土地增值稅清算工作。
3、通過(guò)分析國(guó)家增值稅的發(fā)展趨勢(shì)，工業(yè)項(xiàng)目的所有購(gòu)進(jìn)設(shè)備均未取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票，將設(shè)備的增值稅開(kāi)票時(shí)間拖到XX年，這樣就可以在XX年享受新的消費(fèi)型增值稅的好處，為公司爭(zhēng)取了xx萬(wàn)元的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣的好處。
4、通過(guò)對(duì)銷(xiāo)售部員工年終獎(jiǎng)金的發(fā)放方式進(jìn)行合理籌劃，不僅使公司按按稅收法規(guī)履行了代扣代繳義務(wù)，又保障了員工的利益，使公司的大部門(mén)員工少交了xx元個(gè)人所得稅，增加了員工的稅后收益，得到了廣大員工的稱(chēng)贊和好評(píng)。
5、定期將各類(lèi)大額的工程發(fā)票送到稅局進(jìn)行發(fā)票真?zhèn)舞b定。由于房地產(chǎn)公司收到的發(fā)票金額巨大、數(shù)量和種類(lèi)繁多，一旦收到假票將給公司帶來(lái)巨大的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。為控制這一風(fēng)險(xiǎn)，財(cái)務(wù)部定期組織人員將相關(guān)發(fā)票送往稅局進(jìn)行真?zhèn)舞b定。
6、x月x日—x日xx市稽查局對(duì)我公司進(jìn)行稅務(wù)稽查，要求我公司填寫(xiě)xx-xx各稅種稅款交納明細(xì)，再根據(jù)情況進(jìn)行實(shí)地稅務(wù)檢查。財(cái)務(wù)部立即組織財(cái)務(wù)人員進(jìn)行全面稅務(wù)自查，一方面積極與征管稅務(wù)局溝通，取得征管稅務(wù)局的理解和幫助，另一方面主動(dòng)與稽查局相關(guān)人員聯(lián)系，建立了良好的人際關(guān)系。最后，由于及時(shí)將未交足的稅款補(bǔ)交到征管地稅局，避免了稽查局到公司進(jìn)行實(shí)地稅務(wù)檢查的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。
7、x月份xx國(guó)稅局來(lái)到我公司就我公司xx年的所得稅申報(bào)表列示的銷(xiāo)售收入xx萬(wàn)元，對(duì)應(yīng)的成本只有xx萬(wàn)元提出質(zhì)疑，要求立即出具收入確認(rèn)的證明，即文件xx區(qū)的主體竣工證明，否則xx區(qū)對(duì)應(yīng)的收入xx萬(wàn)元不能予以確認(rèn)。由于涉及調(diào)減我公司申報(bào)的所得稅xx萬(wàn)元，財(cái)務(wù)部立刻將這一潛在的巨大涉稅風(fēng)險(xiǎn)匯報(bào)給集團(tuán)財(cái)務(wù)部，因?yàn)楦鶕?jù)稅法規(guī)定偷稅金額超過(guò)全年納稅總額的10%將被定為偷稅罪。根據(jù)集團(tuán)財(cái)務(wù)部的指示，財(cái)務(wù)部立即組織財(cái)務(wù)人員重新對(duì)xx年的所得稅重新進(jìn)行清算和填報(bào)申報(bào)表，另一方面積極與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)協(xié)商并取得稅局相關(guān)主管領(lǐng)導(dǎo)的理解，只是調(diào)整了納稅申報(bào)表，并沒(méi)有認(rèn)為我們惡意提前確認(rèn)收入、濫用所得稅優(yōu)惠政策。這也證明了財(cái)務(wù)部平時(shí)與稅務(wù)局的溝通做得比較到位，才不至于發(fā)生重大的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。
8、通過(guò)與地稅主管稅務(wù)局主管領(lǐng)導(dǎo)的良好溝通，財(cái)務(wù)部積極爭(zhēng)取納稅a級(jí)企業(yè)，目前稅局的相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)已經(jīng)承諾明年將會(huì)將我公司申報(bào)納稅a級(jí)企業(yè)。如果申請(qǐng)納稅a級(jí)企業(yè)成功，就將意味著稅局將二年內(nèi)不來(lái)公司查帳，一是為為公司營(yíng)造良好、寬松的納稅環(huán)境。二是為公司獲得了榮譽(yù)，為公司與xx政府部門(mén)溝通談判增添了一項(xiàng)重要法碼。
9、加強(qiáng)了涉稅管理的資料收集和檔案管理工作。在崗位職責(zé)中加入了稅收政策的收集、整理、匯編工作，每月定期到稅局網(wǎng)站上更新下載與房地產(chǎn)有關(guān)的稅收政策，并進(jìn)行整理匯編。財(cái)務(wù)部在進(jìn)行土地增值稅清算、所得稅申報(bào)、稅務(wù)自查、日常申報(bào)時(shí)，將各工作底稿進(jìn)行整理，把過(guò)程列出來(lái)，做為公司的涉稅相關(guān)文件進(jìn)行歸檔。為了以后進(jìn)行涉稅管理時(shí)提供一份原始參考資料，也為了以后新的財(cái)務(wù)管理人員能夠快速地了解了公司的相關(guān)涉稅管理工作提供備查。
四、財(cái)務(wù)分析與風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警工作
財(cái)務(wù)分析是以財(cái)務(wù)報(bào)告資料及其他相關(guān)資料為依據(jù)，采用一系列專(zhuān)門(mén)的分析技術(shù)和方法，對(duì)企業(yè)等經(jīng)濟(jì)組織過(guò)去和現(xiàn)在有關(guān)籌資活動(dòng)、投資活動(dòng)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、分配活動(dòng)的盈利能力、營(yíng)運(yùn)能力、償債能力和增長(zhǎng)能力狀況等進(jìn)行分析與評(píng)價(jià)的經(jīng)濟(jì)管理活動(dòng)。它為了解企業(yè)過(guò)去、評(píng)價(jià)企業(yè)現(xiàn)狀、預(yù)測(cè)企業(yè)未來(lái)，做出正確決策提供準(zhǔn)確的信息或依據(jù)。
過(guò)去我公司的財(cái)務(wù)分析幾乎是一片空白。但是企業(yè)的規(guī)模越來(lái)越大，資金調(diào)度也越來(lái)越大，如果沒(méi)有財(cái)務(wù)分析對(duì)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)狀況進(jìn)行一個(gè)理性的評(píng)價(jià)和分析是非常危險(xiǎn)的。所以公司領(lǐng)導(dǎo)對(duì)此非常的重視，對(duì)財(cái)務(wù)部也提出了殷切的期望。有要求才有提高，財(cái)務(wù)部在編寫(xiě)財(cái)務(wù)分析經(jīng)驗(yàn)不足的情況下在網(wǎng)上大量收集相關(guān)資料，包括房地產(chǎn)的相關(guān)經(jīng)濟(jì)政策，對(duì)比分析各房地產(chǎn)上市公司的財(cái)務(wù)報(bào)表，在x月份出了一份xx公司上半年的財(cái)務(wù)分析。所幸得到了公司領(lǐng)導(dǎo)和其他各部門(mén)同仁的認(rèn)可。
在這篇財(cái)務(wù)分析中，財(cái)務(wù)部對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的不利和有利影響因素進(jìn)行了分析，共分析了x條不利影響因素和x條有利影響因素。并指出了目前房地產(chǎn)企業(yè)的x條應(yīng)對(duì)策略。事后證明，這兩段分析為公司日后的發(fā)展提供了及時(shí)、必要的信息和依據(jù)。
根據(jù)對(duì)我公司各項(xiàng)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)與上市公司財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的對(duì)比分析和評(píng)價(jià)，財(cái)務(wù)部指出了當(dāng)時(shí)公司存在的主要問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)：
1、資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)到了銀行接受的極限70%，下半年的融資將非常困難。事后財(cái)務(wù)部仍然毫不畏懼困難，運(yùn)用智慧、勇于創(chuàng)新，突破這一瓶頸和局限，仍然為公司融下巨額的銀行資金。
2、公司未能合理安排工程進(jìn)度、在需要資金周轉(zhuǎn)的時(shí)候開(kāi)盤(pán)，造成公司資金起伏較大，增加資金斷裂風(fēng)險(xiǎn)。
3、預(yù)期的銷(xiāo)售收入過(guò)于理想化，未能充分考慮市場(chǎng)變化而對(duì)預(yù)算進(jìn)行調(diào)整。最后證明下半年的收入預(yù)算真的偏差很大，一定程度上影響了資金的調(diào)度。
4、指出下半年資金斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，要求公司領(lǐng)導(dǎo)積極籌措資金。
事實(shí)證明這次財(cái)務(wù)分析和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警在降低公司的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)上是成功的、有效的，正由于充分預(yù)估了資金斷裂風(fēng)險(xiǎn)，財(cái)務(wù)部在資金仍然充裕的情況下為公司盡可能多地向銀行融資。提前做了充足的準(zhǔn)備。
五、投資管理工作
由于集團(tuán)總公司的戰(zhàn)略規(guī)劃，目前我公司帶有兩個(gè)工業(yè)項(xiàng)目，這兩個(gè)項(xiàng)目有獨(dú)立的經(jīng)營(yíng)核算實(shí)體，財(cái)務(wù)部主要起到一個(gè)投資和監(jiān)管的作用。為了便于公司領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行決策，財(cái)務(wù)部組織力量對(duì)xx改制和工業(yè)項(xiàng)目組建進(jìn)行了項(xiàng)目投資測(cè)算，運(yùn)用一系列的投資測(cè)算工具和對(duì)項(xiàng)目相關(guān)人員進(jìn)行大量的調(diào)查和詢(xún)問(wèn)，參與編寫(xiě)了兩個(gè)項(xiàng)目的可行性調(diào)研報(bào)告。
六、組織建設(shè)和制度流程管理工作
組織建設(shè)和制度流程管理是一個(gè)組織有效運(yùn)轉(zhuǎn)的靈魂，相當(dāng)于人體的骨架和神經(jīng)系統(tǒng)，其重要性是不言而喻的。如何實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)部的各項(xiàng)管理職能，就必須在這方面好好研究和設(shè)計(jì)。
1、為了配合公司發(fā)展對(duì)財(cái)務(wù)部各項(xiàng)職能的需要，財(cái)務(wù)部在xx月份重新設(shè)計(jì)了財(cái)務(wù)部的組織機(jī)構(gòu)圖、工作流程和崗位說(shuō)明書(shū)。更加明確了各個(gè)崗位的職責(zé)，避免了一些重復(fù)和扯皮的職責(zé)。這套系統(tǒng)在設(shè)計(jì)上著重強(qiáng)化了會(huì)計(jì)核算和資金管理的職能。
2、在推行新的組織機(jī)構(gòu)圖時(shí)特別向財(cái)務(wù)部的員工宣傳和推行一套垂直指揮系統(tǒng)，這套垂直指揮系統(tǒng)是為了有效保障上級(jí)的各項(xiàng)指令在傳遞中能夠順暢有序，現(xiàn)在財(cái)務(wù)部的全體員工已經(jīng)理解、接受和運(yùn)用這一套垂直指揮系統(tǒng)來(lái)處理日常工作事務(wù)，使得工作效率明顯提高。
3、為保證財(cái)務(wù)工作計(jì)劃的有效實(shí)施和執(zhí)行，財(cái)會(huì)部在今年實(shí)行了定期召開(kāi)財(cái)務(wù)部?jī)?nèi)部管理會(huì)議制度。著重強(qiáng)調(diào)上階段工作的總結(jié)和下階段工作的布置。通過(guò)該內(nèi)部會(huì)議使得各項(xiàng)財(cái)務(wù)工作在會(huì)議上進(jìn)行有效地溝通，及時(shí)解決當(dāng)前存在的問(wèn)題。并對(duì)會(huì)議內(nèi)容進(jìn)行會(huì)議紀(jì)要工作，通過(guò)會(huì)議紀(jì)要來(lái)跟蹤各項(xiàng)任務(wù)的執(zhí)行情況。大大提高了財(cái)務(wù)部各項(xiàng)工作和指令的貫徹力度。
七、團(tuán)隊(duì)管理與員工學(xué)習(xí)成長(zhǎng)
bsc、swot、5s、pest、價(jià)值鏈、戰(zhàn)略、目標(biāo)、策略、企業(yè)愿景、工作理念、職業(yè)素養(yǎng)、團(tuán)隊(duì)、魚(yú)骨圖、頭腦風(fēng)暴等等新鮮的管理名詞在xxxx年從高端的管理殿堂走進(jìn)了我們公司，走進(jìn)了我們的部門(mén)、走進(jìn)了每個(gè)管理人員的大腦，并烙下了深深的印記。時(shí)代要進(jìn)步、企業(yè)要發(fā)展、員工要成長(zhǎng)，在這個(gè)充滿(mǎn)著激烈競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，從國(guó)家到企業(yè)、從大人到學(xué)生，如果不能及時(shí)更新自己的知識(shí)結(jié)構(gòu)和思想意識(shí)，就將面臨被這個(gè)社會(huì)遺忘和淘汰的危險(xiǎn)。好在我們xx公司領(lǐng)導(dǎo)x總能夠高瞻遠(yuǎn)矚、遠(yuǎn)見(jiàn)卓實(shí)，為我們安排了一堂堂精彩生動(dòng)的培訓(xùn)課程和戶(hù)外拓展課程，使我們能以更積極的工作態(tài)度、更睿智的管理思維和更有效的管理工具開(kāi)展我們的日常工作。下面談幾點(diǎn)財(cái)務(wù)部在這方面的收獲和體會(huì)。
1、財(cái)務(wù)部中層管理人員參加了公司的bsc導(dǎo)入實(shí)施培訓(xùn)，通過(guò)堅(jiān)苦的bsc導(dǎo)入實(shí)施培訓(xùn)，財(cái)務(wù)部中層管理人員更加清晰地了解了企業(yè)管理的深厚內(nèi)涵，對(duì)管理的認(rèn)識(shí)也從中層執(zhí)行層面上升到企業(yè)戰(zhàn)略層面的高度。通過(guò)制定出企業(yè)遠(yuǎn)期的戰(zhàn)略目標(biāo)就使得公司各級(jí)員工具備更充足的動(dòng)力為實(shí)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)而努力工作。通過(guò)bsc對(duì)財(cái)務(wù)部的工作梳理使財(cái)務(wù)部的職能架構(gòu)更清晰了，并且是以戰(zhàn)略地圖的形式印在管理人員的大腦里。通過(guò)實(shí)施bsc對(duì)日常工作進(jìn)行考核，提高了員工完成各項(xiàng)工作的緊迫感，加強(qiáng)了工作的執(zhí)行力度，提高了工作效率，保障了各項(xiàng)工作的有效實(shí)施。各項(xiàng)工作也漸漸步入軌道，開(kāi)始進(jìn)入一個(gè)高效、良性的循環(huán)。
2、財(cái)務(wù)部中層管理人員參加了公司組織的職業(yè)經(jīng)理人培訓(xùn)課程，通過(guò)培訓(xùn)讓財(cái)務(wù)部中層管理人員深刻地了解到一個(gè)職業(yè)經(jīng)理人應(yīng)具備的職業(yè)態(tài)度和素養(yǎng)，了解到如何打造一個(gè)合格的管理團(tuán)隊(duì)。先從管理人員的管理意識(shí)上開(kāi)始轉(zhuǎn)變，最后帶動(dòng)整個(gè)團(tuán)隊(duì)朝職業(yè)化團(tuán)隊(duì)進(jìn)行轉(zhuǎn)變。一個(gè)高效、和諧的職業(yè)化團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)該是建立在尊重和信任的基礎(chǔ)上具備以下要素：a、具備統(tǒng)一、清晰、明確的奮斗目標(biāo)。b、強(qiáng)有力的核心領(lǐng)導(dǎo)者。c、統(tǒng)一的工作理念，包括思想、態(tài)度、行為、習(xí)慣。d、各成員有勝任的工作能力和專(zhuān)業(yè)技能。e、成員之間有著良好的溝通。f、成員之間能夠相互支撐、補(bǔ)位、鼓勵(lì)。這也是財(cái)務(wù)部XX年的努力方向，那就是打造一只高效、和諧的職業(yè)化團(tuán)隊(duì)。
3、財(cái)務(wù)部部分管理人員還參加了房地產(chǎn)全面預(yù)算管理與成本控制的培訓(xùn)，吸收了很多先進(jìn)的房地產(chǎn)全面預(yù)算管理的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，開(kāi)拓了眼界，這套系統(tǒng)從組織架構(gòu)、工作流程、指標(biāo)選定、考核辦法提供了一整套的解決方案。這堂培訓(xùn)課為XX年在xx項(xiàng)目上實(shí)施房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)算奠定了理論基礎(chǔ)。如有可能，財(cái)務(wù)部希望能請(qǐng)到這堂培訓(xùn)課的培訓(xùn)老師x老師來(lái)我們公司進(jìn)行房地產(chǎn)全面預(yù)算的咨詢(xún)和培訓(xùn)。
八、其他臨時(shí)工作任務(wù)
1、完成與xx集團(tuán)股東資產(chǎn)剝離方案的設(shè)計(jì)工作。根據(jù)領(lǐng)導(dǎo)的預(yù)測(cè)，前后設(shè)計(jì)了有x套剝離方案，并對(duì)每套方案進(jìn)行一個(gè)總結(jié)和評(píng)價(jià)。
2、歷時(shí)大半個(gè)月，配合股東下派的審計(jì)人員進(jìn)行董事長(zhǎng)離任審計(jì)工作。
3、完成集團(tuán)總部的xx銀行資料的準(zhǔn)備工作。
雖然財(cái)務(wù)部在xx年有了不少收獲、進(jìn)步和成績(jī)，但還是有一些方面需要注意、改進(jìn)和加強(qiáng)。
1、財(cái)務(wù)團(tuán)隊(duì)離職業(yè)化團(tuán)隊(duì)還有一定的距離，在應(yīng)付一些高強(qiáng)度和高負(fù)荷的工作任務(wù)時(shí)團(tuán)隊(duì)的配合和協(xié)作不夠順暢，會(huì)出現(xiàn)一些執(zhí)行偏差。
2、合同管理還有待加強(qiáng)。
3、成本管控力度還不到位。
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院12月2日在京的XX年《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書(shū)》中指出，XX年在國(guó)際、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)以及國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響下，房地產(chǎn)市場(chǎng)將步入較長(zhǎng)時(shí)間的調(diào)整期。
藍(lán)皮書(shū)指出，xxxx年，國(guó)家宏觀調(diào)控政策的作用顯現(xiàn)，市場(chǎng)供給方資金鏈條繃緊，需求方處于明顯觀望狀態(tài)，商品房交易量大幅下降，房?jī)r(jià)上漲幅度逐步放緩，房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣回落。 XX年將延續(xù)xxxx年房市的低迷，需求方短期內(nèi)難以走出觀望，開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)迎來(lái)一輪“洗牌”，供需雙方作用下，短期內(nèi)房?jī)r(jià)面臨進(jìn)一步回調(diào)。炒房者將因投機(jī)能力下降而不同程度地退出市場(chǎng)，首次購(gòu)房的自住性需求將更為謹(jǐn)慎；購(gòu)房需求將向?qū)嵱眯缘闹行?hù)型集中；留存在市場(chǎng)當(dāng)中的真正的住房需求者將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品提出更高要求，未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更加激烈。
XX年xx公司的發(fā)展重點(diǎn)主要會(huì)放在xx項(xiàng)目開(kāi)發(fā)上，同時(shí)還要兼顧兩個(gè)工業(yè)項(xiàng)目，可以說(shuō)任務(wù)十分艱巨。再加上嚴(yán)峻的行業(yè)形勢(shì)，財(cái)務(wù)部的肩上的擔(dān)子也非常沉重。根據(jù)目前的行業(yè)形勢(shì)、根據(jù)公司的發(fā)展戰(zhàn)略，財(cái)務(wù)部重點(diǎn)將在以下幾個(gè)方面開(kāi)展工作：
1、在年前籌集支付各建筑施工單位的工程款資金，保證公司順利渡過(guò)年關(guān)。
2、與銷(xiāo)售部密切配合，加速回籠售房資金。
3、配合x(chóng)x部、物業(yè)公司做好xx的全面營(yíng)運(yùn)工作。
4、組織好xx商鋪銷(xiāo)售的土地增值稅籌劃和清算工作。
5、財(cái)務(wù)部將嘗試以項(xiàng)目為周期編制xx項(xiàng)目預(yù)算，如有可能，希望能請(qǐng)到x老師來(lái)我們公司進(jìn)行咨詢(xún)和指導(dǎo)。通過(guò)推行項(xiàng)目預(yù)算加強(qiáng)成本管控力度。
6、不斷修正工作流程和完善內(nèi)部控制。提高財(cái)務(wù)部對(duì)各類(lèi)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的監(jiān)督力度。
7、加強(qiáng)財(cái)務(wù)部合同管理。
摘 要 房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程具有投資大、周期長(zhǎng)、涉稅標(biāo)的大等特點(diǎn)，運(yùn)用稅收籌劃這種新的財(cái)務(wù)管理方式，將會(huì)降低企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)和費(fèi)用，增強(qiáng)企業(yè)的盈利能力和競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化目標(biāo)。文章主要以土地增值稅、房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅、所得稅等相關(guān)稅金為例，對(duì)稅收籌劃實(shí)務(wù)進(jìn)行了分析。
關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 財(cái)務(wù)管理 納稅籌劃
一、納稅籌劃
納稅籌劃是指在遵循稅法及符合稅法意圖的前提下，通過(guò)對(duì)納稅人的經(jīng)營(yíng)、投資、籌資、分配等理財(cái)活動(dòng)的籌劃安排，盡可能取得涉稅收益，整體上實(shí)現(xiàn)納稅人最合理、最優(yōu)的涉稅財(cái)務(wù)管理活動(dòng)。房地產(chǎn)企業(yè)由于在開(kāi)發(fā)及經(jīng)營(yíng)過(guò)程通常具有投入資金多、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)高、建設(shè)及銷(xiāo)售周期長(zhǎng)、涉稅標(biāo)的金額大、收益高見(jiàn)效慢等特點(diǎn)，所以運(yùn)用稅收籌劃這種新的理財(cái)方式，不僅能有效降低企業(yè)的涉稅成本和風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)企業(yè)的盈利能力和競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，而且有利于實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化目標(biāo)。稅收作為企業(yè)成本，是與企業(yè)利益密切相關(guān)的。合理、有效地控制企業(yè)的稅收成本，有利于企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，而隨著國(guó)家宏觀調(diào)控步步緊逼，房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)被極度擠壓，由“暴利行業(yè)”向“平利行業(yè)”轉(zhuǎn)變，加之現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量眾多，競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈。房地產(chǎn)企業(yè)必須通過(guò)稅收籌劃的手段達(dá)到企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)最小化，從而減輕資金壓力，降低成本，增加經(jīng)濟(jì)效益，打造企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，為公司的發(fā)展打下基礎(chǔ)。
二、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃幾種方式
1．簽訂合同時(shí)考慮通過(guò)劃定合理的收入項(xiàng)目進(jìn)行籌劃。營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)交易環(huán)節(jié)涉及的重要稅種，而交易環(huán)節(jié)的前奏是簽訂合同。稅務(wù)籌劃的關(guān)鍵是在不減少收入的前提下，通過(guò)劃定合理的收入項(xiàng)目，降低稅率、減少稅基，達(dá)到降低稅負(fù)的目的。具體有以下幾種技巧：（1）若房地產(chǎn)企業(yè)出售的是經(jīng)過(guò)裝修的房屋，如果將房屋售價(jià)和裝修價(jià)款一同包括在售房收入中，那么裝修價(jià)款將無(wú)法按照建筑業(yè)3%的稅率計(jì)證營(yíng)業(yè)稅，計(jì)證土地增值稅時(shí)裝修價(jià)款也會(huì)成為增值額的一部分。因此，企業(yè)應(yīng)該將房屋售價(jià)和裝修價(jià)款分開(kāi)核算，分別與購(gòu)房者簽訂兩份合同，一份是房屋銷(xiāo)售合同，另一份是房屋裝修合同。在總收入不變的情況下，就房屋銷(xiāo)售價(jià)款繳納5%的營(yíng)業(yè)稅，就增值額繳納土地增值稅；裝修價(jià)款屬于勞務(wù)收入，只需按 建筑業(yè)3%的稅率計(jì)證營(yíng)業(yè)稅，不需繳納土地增值稅。同時(shí)也可以減少購(gòu)房者應(yīng)繳納的契稅。（2）若房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售的房屋中包括一些設(shè)施，應(yīng)將能單獨(dú)計(jì)價(jià)的部分，如房屋內(nèi)部的辦公設(shè)備、電器等，從整個(gè)房地產(chǎn)價(jià)值中分離出來(lái)。與購(gòu)買(mǎi)者簽訂一份房屋銷(xiāo)售合同，同時(shí)再簽訂一份附屬設(shè)施的購(gòu)銷(xiāo)合同，降低房屋銷(xiāo)售價(jià) 款，減少應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅。（3）若房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者簽訂設(shè)備安裝合同，根據(jù)現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅法，若設(shè)備價(jià)值作為安裝工程產(chǎn)值的，應(yīng)將設(shè)備價(jià)款包括 在營(yíng)業(yè)額中繳納營(yíng)業(yè)稅。企業(yè)可以與接受勞務(wù)方協(xié)商，由接受勞務(wù)方購(gòu)買(mǎi)設(shè)備，只就安裝的勞務(wù)費(fèi)用簽訂合同，這樣，企業(yè)只需要就勞務(wù)費(fèi)用繳納3%的營(yíng)業(yè)稅。
2．房地產(chǎn)公司借款利息的納稅籌劃，合理確定利息的扣除方式。根據(jù)《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，如果能夠按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目劃分利息支出，并能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，可以據(jù)實(shí)扣除利息，但不能超過(guò)按同期商業(yè)銀行規(guī)定貸款利率計(jì)算的利息。如果不能分清房地產(chǎn)項(xiàng)目的借款利息和其他生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的借款利息且不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，則按土地成本和開(kāi)發(fā)成本的兩項(xiàng)之和的5%作為利息扣除的限額。因此在項(xiàng)目開(kāi)工過(guò)程中，企業(yè)可以合理估計(jì)并比較“項(xiàng)目借款的實(shí)際利息支出”與“土地成本和開(kāi)發(fā)成本的兩項(xiàng)之和的5%”孰大，從而在項(xiàng)目籌建之初選擇對(duì)企業(yè)最為有利的利息扣除方式。
3．利用建房方式的籌劃實(shí)務(wù)。大部分房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)傾向于自行建造并銷(xiāo)售房地產(chǎn)，但這種方式下籌劃空間較小。若利用代建、合建等方式則籌劃空間較大。第一，房地產(chǎn)的代建行為。這種方式指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代客戶(hù)進(jìn)行房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)完成向客戶(hù)收取代建收入的行為。就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)報(bào)酬，為營(yíng)業(yè)稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以利用這種建房方式，減輕稅負(fù)，但前提是在開(kāi)發(fā)之初就能確定最終用戶(hù)，實(shí)行定向開(kāi)發(fā)，從而避免開(kāi)發(fā)后銷(xiāo)售繳納土地增值稅。第二，合作建房方式。這種方式指根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題解答（一）的通知》（國(guó)稅函[1995]156號(hào)）的規(guī)定，“合作建房”是指一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，雙方合作，建造房屋的行為。建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，再按規(guī)定征收土地增值稅。企業(yè)可充分利用此項(xiàng)優(yōu)惠政策，實(shí)現(xiàn)共贏。案例：華富房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在某市繁華地段擁有一塊土地，擬與富民公司合作建造辦公用房，資金由富民公司提供，建成后按比例分房。對(duì)富民公司來(lái)說(shuō)，分得的辦公樓不含土地增值稅，會(huì)降低購(gòu)置成本。即便將來(lái)處置，只就屬于自己的部分繳納土地增值稅。對(duì)華富公司而言，作為自用辦公用房，不繳納土地增值稅，可節(jié)約大量稅負(fù)，降低房地產(chǎn)成本，增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，這樣就實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)和購(gòu)置方的雙贏。
4．房地產(chǎn)公司納稅籌劃應(yīng)遵循遵循成本收益原則。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃是為了獲得整體經(jīng)濟(jì)利益，而不是某一環(huán)節(jié)的稅收利益，各稅種之間是相互聯(lián)系、相互依存的，某一稅種的應(yīng)納稅額減少可能導(dǎo)致其他稅種稅額的增加。因此企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)要進(jìn)行成本收益分析，以判斷經(jīng)濟(jì)上是否可行。在增加可扣除項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)注意稅法對(duì)可扣除項(xiàng)目的具體規(guī)定。稅法規(guī)定，開(kāi)發(fā)費(fèi)用的扣除比例不得超過(guò)取得土地使用權(quán)支付金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本總和的10%，而各省市在10%內(nèi)確定了不同的比例，納稅人要注意把握。
【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)企業(yè)； 稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)； 實(shí)證分析
國(guó)家稅務(wù)總局于2009年5月了《大企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理指引》，國(guó)家稅務(wù)總局首次在正式文件中提到“企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)”這個(gè)概念。該指引目的是提高企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，引導(dǎo)大企業(yè)加強(qiáng)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理。隨著住房消費(fèi)市場(chǎng)的快速增長(zhǎng)，公眾對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注度越來(lái)越高，政府對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)管（尤其是稅收監(jiān)管）日益規(guī)范和嚴(yán)格。根據(jù)《2012年全國(guó)稅務(wù)稽查工作要點(diǎn)》（稽便函[2012]1號(hào)），房地產(chǎn)業(yè)仍然是稅務(wù)稽查的重點(diǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)成為唯一一個(gè)自2002年起連續(xù)多年被列為稅務(wù)專(zhuān)項(xiàng)稽查的行業(yè)。由于政府稅收監(jiān)管力度的增強(qiáng)，且房地產(chǎn)企業(yè)涉稅事項(xiàng)較多，其稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)日益增大。基于上述背景，本文依據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理理論與財(cái)務(wù)分析理論，分稅種分析了房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀，并采用多元回歸分析方法揭示了房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與主要財(cái)務(wù)指標(biāo)的相關(guān)性。
一、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)界定
澳大利亞的Michael Carmody（2003）認(rèn)為，企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)一般來(lái)源于企業(yè)內(nèi)部和外部?jī)蓚€(gè)方面，企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理要求企業(yè)加強(qiáng)對(duì)內(nèi)部因素的控制，實(shí)現(xiàn)合法納稅、避免被稅務(wù)機(jī)關(guān)納稅檢查并力圖承擔(dān)最低稅負(fù)。Donald-T.Nicolaisen（2003）認(rèn)為，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理是指企業(yè)通過(guò)合理安排企業(yè)財(cái)務(wù)管理活動(dòng)，充分利用稅收優(yōu)惠政策，承擔(dān)最低的稅負(fù)水平，獲得最大的稅收利益，同時(shí)并不引起稅務(wù)機(jī)關(guān)的關(guān)注。COSO在《企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理——綜合框架》中，提供了一整套完整系統(tǒng)的企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理模式和框架，即控制環(huán)境、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、控制活動(dòng)、信息溝通和監(jiān)控，這五個(gè)部分實(shí)際上構(gòu)成了企業(yè)內(nèi)部控制制度，為企業(yè)有效管理稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提供制度支持。
國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也給出了各自的解釋。劉蓉（2005）認(rèn)為稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指稅務(wù)責(zé)任的一種不確定性，并且這些不確定性主要與企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告的真實(shí)可靠性、企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)以及稅收法規(guī)的遵循等相關(guān)。稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理就是對(duì)這種不確定性的管理。蔡昌（2011）認(rèn)為稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)涉稅行為因未能正確有效遵守稅法規(guī)定而可能導(dǎo)致的未來(lái)利益的損失。劉建民、譚光榮（2009）認(rèn)為稅收籌劃（稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理）是納稅人在遵守國(guó)家法律、政策的前提下，通過(guò)對(duì)籌資、投資、經(jīng)營(yíng)等活動(dòng)開(kāi)展以納稅事項(xiàng)為主的籌劃，以獲取稅收利益。
根據(jù)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的基本界定，筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，是指房地產(chǎn)企業(yè)在涉稅活動(dòng)中面臨的一種不確定性而使其涉稅行為未能準(zhǔn)確有效遵守稅收法規(guī)，最終導(dǎo)致企業(yè)未來(lái)利益的可能損失，包括：房地產(chǎn)企業(yè)未完全遵守稅收法律法規(guī)，而被發(fā)現(xiàn)其存在偷逃稅的可能性，從而引發(fā)補(bǔ)稅、罰款的處罰，或者納稅時(shí)依據(jù)的稅法不準(zhǔn)確、沒(méi)有充分運(yùn)用相關(guān)的稅收優(yōu)惠政策而承擔(dān)較多的納稅責(zé)任，或者沒(méi)有進(jìn)行有效合理的納稅籌劃而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)多繳稅，即存在稅收違法風(fēng)險(xiǎn)和稅收負(fù)擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)兩種形式。
二、房地產(chǎn)企業(yè)主要稅種稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估分析
（一）主要稅種選擇
房地產(chǎn)企業(yè)涉及稅種主要包括：營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、印花稅等。其中，營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅是房地產(chǎn)企業(yè)最重要的三個(gè)稅種。表1反映了房地產(chǎn)企業(yè)各稅種的稅負(fù)構(gòu)成以及稅收負(fù)擔(dān)率。雖然個(gè)人所得稅額也比較大，但對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，并不是稅負(fù)的承擔(dān)者，而只是代扣代繳人。因此本文選取營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅進(jìn)行分析。
（二）評(píng)估指標(biāo)的建立
依據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局印發(fā)的《納稅評(píng)估管理辦法》通知相關(guān)規(guī)定、稅法相關(guān)規(guī)定及數(shù)據(jù)可獲得性，選取營(yíng)業(yè)稅稅負(fù)率（TRB）、土地增值稅稅負(fù)率（TRL）和企業(yè)所得稅稅負(fù)率（TRI）作為房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅三個(gè)稅種的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估指標(biāo)，其指標(biāo)如下：
指標(biāo)一：TRB=BT/IN×100%
指標(biāo)二：TRL=LVAT/TP×100%
指標(biāo)三：TRI=[ITE-（DITL-DITA）]/TP×100%
其中，BT是本期營(yíng)業(yè)稅，用財(cái)務(wù)報(bào)告附注中披露的營(yíng)業(yè)稅金及附加下的營(yíng)業(yè)稅表示；IN是本期應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅的銷(xiāo)售收入，用利潤(rùn)表中的本期營(yíng)業(yè)收入表示；LVAT是本期土地增值稅，用財(cái)務(wù)報(bào)告附注中披露的營(yíng)業(yè)稅金及附加下的土地增值稅表示；TP是本期利潤(rùn)總額，用利潤(rùn)表中利潤(rùn)總額表示；ITE是本期所得稅費(fèi)用，用利潤(rùn)表中的所得稅費(fèi)用表示；（DITL-DITA）是本期遞延所得稅費(fèi)用，DITL是本期遞延所得稅負(fù)債變動(dòng)額，DITA是本期遞延所得稅資產(chǎn)變動(dòng)額，分別用資產(chǎn)負(fù)債表中遞延所得稅負(fù)債期末余額與其期初余額的差和遞延所得稅資產(chǎn)期末余額與其期初余額的差表示。
（三）樣本的選取
本文以湘財(cái)金禾投資軟件劃分的行業(yè)板塊標(biāo)準(zhǔn)，從127家房地產(chǎn)企業(yè)上市公司中剔除具有如下特征之一的上市公司：1.數(shù)據(jù)有缺失的公司；2.利潤(rùn)總額小于零（即虧損）的公司；3.資產(chǎn)負(fù)債率大于1的極端值，選取了70家房地產(chǎn)企業(yè)上市公司作為實(shí)證分析的樣本。從上海、深圳證券交易所公布報(bào)告中，搜集樣本公司2010年和2011年兩個(gè)年度的財(cái)務(wù)報(bào)告。根據(jù)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估指標(biāo)，從財(cái)務(wù)附注中選取整理相關(guān)數(shù)據(jù)，分別計(jì)算三個(gè)稅種的稅負(fù)率，進(jìn)而計(jì)算各樣本公司三個(gè)稅種的稅負(fù)差異率以評(píng)估稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。其中，稅負(fù)差異率=（企業(yè)評(píng)估的稅負(fù)率-行業(yè)上一年稅負(fù)率）/行業(yè)上一年稅負(fù)率×100%。一般情況下，稅務(wù)機(jī)關(guān)通過(guò)各行業(yè)上一年的各種稅收、相關(guān)的收入和利潤(rùn)測(cè)算各行業(yè)的稅負(fù)率，測(cè)算結(jié)果僅供內(nèi)部使用，很少予以對(duì)外公布。因此，本文采用類(lèi)似稅務(wù)機(jī)關(guān)測(cè)算行業(yè)稅負(fù)率的方法，測(cè)算出房地產(chǎn)業(yè)三個(gè)稅種稅負(fù)率（見(jiàn)表2）。采用稅負(fù)對(duì)比法，測(cè)算各樣本企業(yè)的稅負(fù)差異率（見(jiàn)表3）。
（四）主要稅種稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估結(jié)果分析
企業(yè)稅負(fù)差異率大于零，意味著評(píng)估的該企業(yè)對(duì)應(yīng)稅種稅負(fù)率高于行業(yè)對(duì)應(yīng)稅種稅負(fù)率，企業(yè)可能未能準(zhǔn)確理解、掌握、運(yùn)用稅收法規(guī)，或者可能沒(méi)有利用好應(yīng)有的稅收優(yōu)惠政策，或者沒(méi)進(jìn)行合理的納稅籌劃而面臨承擔(dān)較大稅款負(fù)擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)；企業(yè)稅負(fù)差異率小于零，意味著評(píng)估的該企業(yè)對(duì)應(yīng)稅種稅負(fù)率低于行業(yè)對(duì)應(yīng)稅種稅負(fù)率，企業(yè)可能面臨因違反稅法的規(guī)定，或利用了不應(yīng)利用的稅收優(yōu)惠政策，或者采取了不合理的納稅籌劃而被稅務(wù)機(jī)關(guān)罰款甚至繳納滯納金的稅收違法風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)某一稅種稅負(fù)差異率絕對(duì)值越大，其面臨的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)越大，并且根據(jù)稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定，公司稅負(fù)差異率的絕對(duì)值大于等于30%時(shí)，對(duì)應(yīng)稅種稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)比較大。表3中營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估結(jié)果可分別用
圖1、圖2和圖3表示。
根據(jù)表3中房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估結(jié)果，我們可通過(guò)統(tǒng)計(jì)各個(gè)稅負(fù)差異率區(qū)間上房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)占整個(gè)樣本的比重，分析得出整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)狀況。統(tǒng)計(jì)結(jié)果分別見(jiàn)表4、表5和表6。
首先，從圖1和表4可知，小部分房地產(chǎn)企業(yè)（2010年為31.43%，2011年為37.14%）營(yíng)業(yè)稅稅負(fù)差異率絕對(duì)值大于30%，說(shuō)明僅有小部分房地產(chǎn)企業(yè)可能存在營(yíng)業(yè)稅稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)（2010年為87.14%，2011年為91.43%）營(yíng)業(yè)稅稅負(fù)差異率小于零，其中小部分房地產(chǎn)企業(yè)（2010年為28.57%，2011年為32.86%）營(yíng)業(yè)稅稅負(fù)差異率小于-30%，說(shuō)明我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)型為稅收違法風(fēng)險(xiǎn)，并且僅有小部分房地產(chǎn)企業(yè)存在營(yíng)業(yè)稅違法風(fēng)險(xiǎn)。此外，房地產(chǎn)企業(yè)涉及營(yíng)業(yè)稅的事項(xiàng)相對(duì)單一，主要涉及銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)而繳納營(yíng)業(yè)稅，對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅稅率一般為5%，意味著房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅的計(jì)算和申報(bào)相對(duì)簡(jiǎn)單，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。由于房地產(chǎn)企業(yè)收到銷(xiāo)售款后，即應(yīng)按收到的房款繳納營(yíng)業(yè)稅，而現(xiàn)實(shí)中小部分房地產(chǎn)企業(yè)收到房款時(shí)可能因未及時(shí)申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅，存在違法納稅的可能性。因此，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，僅有小部分房地產(chǎn)企業(yè)存在營(yíng)業(yè)稅違法風(fēng)險(xiǎn)。
其次，從圖2和表5可知，絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)（2010年為81.43%，2011年為77.14%）土地增值稅稅負(fù)差異率絕對(duì)值大于30%，說(shuō)明我國(guó)絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)可能存在土地增值稅稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)（2010年為61.43%，2011年為60%）土地增值稅稅負(fù)差異率大于零，其中大部分房地產(chǎn)企業(yè)（2010年為54.29%，2011年為47.14%）土地增值稅稅負(fù)差異率大于30%，說(shuō)明我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)型為稅收負(fù)擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。此外，土地增值稅是我國(guó)唯一一個(gè)采用超率累進(jìn)稅率的稅種，計(jì)算相對(duì)復(fù)雜，并且有關(guān)土地增值稅稅前扣除項(xiàng)目的規(guī)定比較多而嚴(yán)，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)可能沒(méi)有采取有效的納稅籌劃策略增加稅前扣除項(xiàng)目，以致多繳納了土地增值稅。因此，我國(guó)絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)可能存在土地增值稅稅收負(fù)擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。
最后，從圖3和表6可知，大部分房地產(chǎn)企業(yè)（2010年為48.57%，2011年為52.86%）企業(yè)所得稅稅負(fù)差異率絕對(duì)值大于30%，說(shuō)明我國(guó)大部分房地產(chǎn)企業(yè)可能存在企業(yè)所得稅稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)（2010年為68.57%，2011年為70%）企業(yè)所得稅稅負(fù)差異率大于零，其中部分房地產(chǎn)企業(yè)（2010年為35.71%，2011年為37.14%）的企業(yè)所得稅稅負(fù)差異率大于30%，說(shuō)明我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)型為稅收負(fù)擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。此外，我國(guó)大部分房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃意識(shí)比較淡薄，企業(yè)財(cái)務(wù)、稅務(wù)人員專(zhuān)業(yè)素質(zhì)較低，申報(bào)繳納企業(yè)所得稅時(shí)很可能出現(xiàn)少計(jì)稅前扣除項(xiàng)目或多計(jì)收入，因而多繳企業(yè)所得稅。因此我國(guó)大部分房地產(chǎn)企業(yè)可能存在企業(yè)所得稅稅收負(fù)擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。
綜上分析知，小部分房地產(chǎn)企業(yè)可能存在營(yíng)業(yè)稅稅收違法風(fēng)險(xiǎn)；絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)可能面臨較大的土地增值稅稅收負(fù)擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)；大部分房地產(chǎn)企業(yè)可能面臨較大的企業(yè)所得稅稅收負(fù)擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。
三、影響房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)因素的實(shí)證分析
我們一般通過(guò)分析企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和投資報(bào)酬率來(lái)判斷企業(yè)的償債能力、營(yíng)運(yùn)能力以及盈利能力。筆者考慮到企業(yè)償債能力、營(yíng)運(yùn)能力和盈利能力可能會(huì)對(duì)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有一定的影響，能在一定程度上反映企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，因此本文選取代表三大能力的三大主要指標(biāo)——資產(chǎn)負(fù)債率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)收益率作為解釋變量對(duì)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行實(shí)證回歸分析。
（一）模型設(shè)定與數(shù)據(jù)來(lái)源
本文借鑒譚光榮等《汽車(chē)制造業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的實(shí)證分析》一文中用實(shí)際稅負(fù)率來(lái)衡量稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的水平，以財(cái)務(wù)分析指標(biāo)資產(chǎn)負(fù)債率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)收益率和企業(yè)規(guī)模作為解釋變量。具體回歸模型如下：
其中，i表示第i家公司，t表示從2006到2011的不同年度，β表示以面板數(shù)據(jù)回歸的系數(shù)估計(jì)值，ξit為誤差項(xiàng)。其中，Rtax為房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際稅負(fù)率，為本模型的被解釋變量，用70家房地產(chǎn)企業(yè)上市公司財(cái)務(wù)報(bào)表所得稅費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅金及附加之和與營(yíng)業(yè)收入之比表示；β0為常數(shù)，為縱截距；RAL為資產(chǎn)負(fù)債率，用資產(chǎn)負(fù)債表期末負(fù)債總額與期末資產(chǎn)總額的比值表示；RAT為總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，用利潤(rùn)表中當(dāng)期營(yíng)業(yè)收入與資產(chǎn)負(fù)債表中期末資產(chǎn)總額的比值表示；ROA為總資產(chǎn)收益率，用利潤(rùn)表中當(dāng)期凈利潤(rùn)與資產(chǎn)負(fù)債表中期末資產(chǎn)總額的比值表示；SIZE系企業(yè)規(guī)模，用資產(chǎn)負(fù)債表中的期末資產(chǎn)總額表示，ξit為隨機(jī)誤差項(xiàng)，表示模型設(shè)定、數(shù)值觀測(cè)等隨機(jī)因素對(duì)被解釋變量的影響。以本文選取的70家上市公司2006—2011年6年的數(shù)據(jù)為有效樣本，運(yùn)用Stata11.0進(jìn)行回歸分析。
（二）實(shí)證結(jié)果
本文分別采用模型1和模型2（其中模型2中刪去變量RAL），利用Stata11.0綜合各年度樣本進(jìn)行面板數(shù)據(jù)回歸分析。本文試圖通過(guò)變量之間差異的比較分析，測(cè)出稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與四個(gè)解釋變量之間的相關(guān)性?；貧w結(jié)果如表7所示。
1.模型1的回歸結(jié)果
（1）稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與資產(chǎn)負(fù)債率（RAL）存在正相關(guān)?；貧w顯示，解釋變量資產(chǎn)負(fù)債率對(duì)數(shù)的系數(shù)0.1855，但不夠顯著（t值僅為1.54，對(duì)應(yīng)p值為0.124）。這說(shuō)明房地產(chǎn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與資產(chǎn)負(fù)債率相關(guān)性不大，即企業(yè)的長(zhǎng)期償債能力高低對(duì)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的影響不大。因?yàn)橘Y產(chǎn)負(fù)債率反映企業(yè)的財(cái)務(wù)決策、財(cái)務(wù)杠桿水平，并且負(fù)債具有抵稅效果，但是這種抵稅效果并非一直發(fā)揮作用，當(dāng)負(fù)債資本成本大于投資收益率時(shí)會(huì)減少企業(yè)價(jià)值，尤其對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，負(fù)債費(fèi)用一般需要資本化，對(duì)企業(yè)當(dāng)期稅負(fù)率影響不大，進(jìn)而對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)影響不大。
（2）稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（RAT）存在非常顯著的負(fù)相關(guān)。此解釋變量對(duì)數(shù)的系數(shù)為-0.3382，并且非常顯著（t值為-6.55，對(duì)應(yīng)p值為0.000）?？傎Y產(chǎn)周轉(zhuǎn)率反映企業(yè)營(yíng)運(yùn)能力，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)快慢影響企業(yè)收益，一般來(lái)說(shuō)，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)變快時(shí)企業(yè)收入多而固定成本費(fèi)用并未增加，稅負(fù)率會(huì)相應(yīng)降低，對(duì)應(yīng)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)小。正是由于房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)慢，所以其面臨的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大。
（3）稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與總資產(chǎn)收益率（ROA）存在顯著的正相關(guān)，即總資產(chǎn)收益率越大，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)越大。解釋變量總資產(chǎn)收益率對(duì)數(shù)的系數(shù)0.2620，且非常顯著（t值為6.90，對(duì)應(yīng)p值為0.000）。正滿(mǎn)足高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的原則。要取得較高的盈利需承擔(dān)較大的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。總資產(chǎn)收益率反映企業(yè)盈利能力，當(dāng)企業(yè)獲利能力增加時(shí)，相對(duì)固定的抵稅金額都無(wú)法與當(dāng)期所得等比例增加，會(huì)有較高的稅負(fù)率，稅負(fù)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)較大。此外，ROA高的企業(yè)，征稅當(dāng)局的監(jiān)督強(qiáng)度越大。
（4）稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與企業(yè)規(guī)模（SIZE）存在顯著的正相關(guān)，即企業(yè)規(guī)模越大，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)越大。解釋變量企業(yè)規(guī)模對(duì)數(shù)的系數(shù)為0.1441，并且較顯著（t值為2.77，對(duì)應(yīng)p值為0.006）。企業(yè)規(guī)模變大時(shí)，財(cái)務(wù)事項(xiàng)增加，核算難度增加，申報(bào)的稅務(wù)資料不夠準(zhǔn)確，對(duì)應(yīng)的企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相應(yīng)增加。
2.刪掉變量資產(chǎn)負(fù)債率（RAL）后的模型2的回歸結(jié)果
（1）稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（RAT）仍存在非常顯著的負(fù)相關(guān)。此解釋變量對(duì)數(shù)的系數(shù)為-0.3375，并且非常顯著（t值為-6.52，對(duì)應(yīng)p值為0.000）。與模型1的回歸結(jié)果非常接近，進(jìn)一步驗(yàn)證總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率與稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是負(fù)相關(guān)。
（2）稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與總資產(chǎn)收益率（ROA）存在顯著的正相關(guān)。解釋變量總資產(chǎn)收益率的系數(shù)0.2535，且非常顯著（t值為6.73，對(duì)應(yīng)p值為0.000）。與模型1的回歸結(jié)果非常接近，進(jìn)一步說(shuō)明總資產(chǎn)收益率與稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是正相關(guān)。
（3）稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與企業(yè)規(guī)模（SIZE）存在顯著的正相關(guān)。解釋變量企業(yè)規(guī)模的系數(shù)為0.1765，并且非常顯著（t值為3.70，對(duì)應(yīng)p值為0.000）。同樣與模型1的回歸結(jié)果較接近，進(jìn)一步說(shuō)明企業(yè)規(guī)模與企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是正相關(guān)。
（三）穩(wěn)健性檢驗(yàn)
把模型1中的資產(chǎn)負(fù)債率變量去掉后得到模型2，實(shí)際上是通過(guò)換取解釋變量檢驗(yàn)其他解釋變量與被解釋變量之間相關(guān)性的穩(wěn)定關(guān)系。通過(guò)模型1和模型2的比較發(fā)現(xiàn)，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)收益率和資產(chǎn)總額與企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)存在穩(wěn)定的相關(guān)性，只是顯著性有微小變動(dòng)。具體結(jié)果見(jiàn)表7。
（四）實(shí)證結(jié)論
通過(guò)多元回歸分析知，企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與資產(chǎn)負(fù)債率相關(guān)性不大，因?yàn)樨?fù)債的抵稅效果并非總是有效，當(dāng)收益率低于債務(wù)資本成本時(shí)，負(fù)債不再具有抵稅作用；而與總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)收益率和企業(yè)規(guī)模有關(guān)，且分別是顯著負(fù)相關(guān)、顯著正相關(guān)和顯著正相關(guān)。房地產(chǎn)企業(yè)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率變小、總資產(chǎn)收益率變大，而稅負(fù)率變小，或者總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率變大、總資產(chǎn)收益率變小，而稅負(fù)率變大，都說(shuō)明房地產(chǎn)企業(yè)可能存在稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，前者可能存在稅收違法風(fēng)險(xiǎn)，后者可能面臨稅收負(fù)擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。RAT、ROA與Rtax變動(dòng)步伐越不一致，房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)越大。
四、結(jié)論
通過(guò)分析房地產(chǎn)企業(yè)2010年和2011年主要稅種稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可知，房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較小，只有小部分房地產(chǎn)企業(yè)可能存在營(yíng)業(yè)稅稅收違法風(fēng)險(xiǎn)，而絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)可能面臨土地增值稅稅收負(fù)擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，大部分房地產(chǎn)企業(yè)可能面臨企業(yè)所得稅稅收負(fù)擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)可重點(diǎn)預(yù)防土地增值稅和企業(yè)所得稅兩個(gè)稅種的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，以此來(lái)預(yù)防企業(yè)整體稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。比如注重會(huì)計(jì)核算的準(zhǔn)確性、合理性，保證納稅申報(bào)時(shí)可扣除項(xiàng)目金額真實(shí)合理存在，同時(shí)準(zhǔn)備充足的資料證明企業(yè)建設(shè)的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅符合要求，及時(shí)進(jìn)行土地增值稅清算；注意企業(yè)所得稅納稅所得額的調(diào)整?；貧w分析表明，企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與資產(chǎn)負(fù)債率相關(guān)性不大，而與總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)收益率和企業(yè)規(guī)模相關(guān)，且分別是顯著負(fù)相關(guān)、顯著正相關(guān)和顯著正相關(guān)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可通過(guò)比較分析總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)收益率和稅負(fù)率的變動(dòng)方向、變動(dòng)步伐來(lái)識(shí)別、評(píng)估企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)企業(yè)總資產(chǎn)收益率較大時(shí)，說(shuō)明企業(yè)可能存在較大的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，這恰好符合風(fēng)險(xiǎn)—收益對(duì)等原則，高收益，高風(fēng)險(xiǎn)。我們可通過(guò)提高總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，降低企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，比如增加銷(xiāo)售收入或減少資產(chǎn)投資。
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關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn)；稅收籌劃；風(fēng)險(xiǎn)籌劃
一、稅收籌劃概述
稅收籌劃是指納稅人在合法的前提下，通過(guò)安排經(jīng)營(yíng)、投資等活動(dòng)來(lái)改變企業(yè)各項(xiàng)要素，并應(yīng)用特定稅收政策而進(jìn)行納稅方案的優(yōu)化，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)減輕稅負(fù)、擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)效益、發(fā)揮經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略目標(biāo)管理的經(jīng)營(yíng)目的。稅收籌劃之所以不等同于企業(yè)的偷稅、漏稅行為是因?yàn)槠渚哂蟹稍S可范圍的合法性、財(cái)務(wù)效果導(dǎo)向的籌劃性及企業(yè)整體利益的成本效益性而成為一種合理、合法的現(xiàn)代化節(jié)稅手段。
企業(yè)通過(guò)合理合法地納稅籌劃，不僅可以追求稅后利潤(rùn)價(jià)值的最大化、降低和避免涉稅風(fēng)險(xiǎn)，還可以追求最低的稅收成本及爭(zhēng)取貨幣的時(shí)間價(jià)值，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)稅負(fù)最小，提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)及其長(zhǎng)遠(yuǎn)、深度發(fā)展的戰(zhàn)略意義。
首先，基于稅收籌劃的收入與替代效應(yīng)理論分析，稅收籌劃可使納稅主體在稅負(fù)降低后，變相增加其可支配收入與實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力，從而提高納稅主體的消費(fèi)水平。其次，基于收入乘數(shù)效應(yīng)的理論依據(jù)分析，納稅主體購(gòu)買(mǎi)力的增加將會(huì)再一次引領(lǐng)行業(yè)經(jīng)濟(jì)的再增長(zhǎng)，進(jìn)而又能進(jìn)一步提高政府稅收收入，故單從這一角度來(lái)看，稅收籌劃便擁有了政府涵養(yǎng)稅源的實(shí)際經(jīng)濟(jì)價(jià)值。最后，從替代效應(yīng)角度分析認(rèn)為，納稅主體稅負(fù)成本的降低也會(huì)相應(yīng)降低商品銷(xiāo)售成本，借此進(jìn)一步左右消費(fèi)者的重新選擇，從而實(shí)現(xiàn)刺激消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)需求，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)效益。綜上所述，稅收籌劃對(duì)政府和企業(yè)雙方而言，都具有重大的宏觀意義。
二、投資性房地產(chǎn)稅收籌劃的側(cè)重點(diǎn)
提及投資性房地產(chǎn)的納稅籌劃，其空間還是很大的。例如，針對(duì)于項(xiàng)目核算方式、租金價(jià)格制定方式及股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式等都應(yīng)是其稅收籌劃的側(cè)重點(diǎn)。此外，企業(yè)在進(jìn)行投資性房地產(chǎn)的納稅籌劃時(shí)，還要學(xué)會(huì)抓住重點(diǎn)才能通過(guò)納稅臨界點(diǎn)的籌劃，為企業(yè)帶來(lái)最大的績(jī)效收益。
首先，投資性房地產(chǎn)稅收籌劃應(yīng)根據(jù)稅制構(gòu)成進(jìn)行籌劃，其中包括免稅籌劃、減稅籌劃、稅率差異籌劃、分割籌劃、扣除籌劃、抵免稅籌劃及延期納稅籌劃等方式。針對(duì)上述方面一一進(jìn)行適用性分析，爭(zhēng)取通過(guò)合理避稅的方式，使企業(yè)獲得一筆無(wú)息的貸款，從而使流動(dòng)資金更加有保障，以進(jìn)一步增強(qiáng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的安全與靈活保障性。其次，企業(yè)還應(yīng)在依據(jù)現(xiàn)行稅法及相關(guān)稅收優(yōu)惠政策的基礎(chǔ)上，適當(dāng)采用一些稅務(wù)手段或納稅技巧。例如縮小稅基、降低適用稅率等方式，通過(guò)價(jià)格轉(zhuǎn)讓、成本（費(fèi)用）調(diào)整、融資、租賃等方法來(lái)最大化的降低企業(yè)稅負(fù)，增強(qiáng)行業(yè)口碑及核心競(jìng)爭(zhēng)力。
本文通過(guò)將投資性房地產(chǎn)的稅收籌劃按照其所處的初始出租、持有期間及后續(xù)處置不同階段進(jìn)行了如下分析。
1、初始出租時(shí)稅務(wù)籌劃
企業(yè)在投資性房地產(chǎn)的初始出租時(shí)，可通過(guò)兩種方式進(jìn)行稅務(wù)籌劃。通過(guò)出租合同分立方式進(jìn)行稅務(wù)籌劃。例如，某企業(yè)為滿(mǎn)足市場(chǎng)、盤(pán)活資產(chǎn)及提高資產(chǎn)使用率的需要，將原廠房設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)出租，試比較整體出租與分別簽訂租賃合同涉稅金額是否有差異。分析得出，二者營(yíng)業(yè)收入相同，故應(yīng)繳營(yíng)業(yè)稅、附加稅及合同的印花稅金額應(yīng)完全相同，而差別就在于房產(chǎn)稅與企業(yè)所得稅兩種稅額。
通常情況下，企業(yè)將廠房、房屋等進(jìn)行租賃時(shí)可收取租金收入，這筆收入的多少將直接關(guān)系到企業(yè)計(jì)算應(yīng)繳的營(yíng)業(yè)稅與房產(chǎn)稅等。一般而言，租金收入越高，則計(jì)算繳稅的基數(shù)越大而所應(yīng)承擔(dān)的稅負(fù)就越重。因此，企業(yè)在稅務(wù)籌劃時(shí)，應(yīng)盡可能地將房產(chǎn)租金與協(xié)議中所配套的家俱及相關(guān)設(shè)備等租金分開(kāi)制定并分別簽訂，才能有效減輕企業(yè)稅負(fù)。同理而言，建造或自用房地產(chǎn)待企業(yè)劃定為投資性房地產(chǎn)進(jìn)行初始出租時(shí)，也應(yīng)將建筑物與其商定的附屬設(shè)備分開(kāi)核算，以減少房屋建筑物的原值，進(jìn)而減少企業(yè)應(yīng)基于從租原則所交納的房產(chǎn)稅。再有，在房屋出租時(shí)，可將房屋租金與動(dòng)力費(fèi)用，包括水、電費(fèi)等收入分開(kāi)核算，也可以減少租金收入而起到節(jié)稅作用。另外，出租方由此而少繳納房產(chǎn)稅也會(huì)變相引起企業(yè)稅后凈收益的增加情形，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)企業(yè)在投資性房地產(chǎn)出租時(shí)通過(guò)出租合同分立的方式進(jìn)行稅務(wù)籌劃以增加企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的現(xiàn)實(shí)意義。
2、利用稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行稅務(wù)籌劃
我國(guó)制定的有關(guān)營(yíng)業(yè)稅與房產(chǎn)稅暫行條例中有如下規(guī)定：自2001年起對(duì)公有住房及廉租房免征營(yíng)業(yè)與房產(chǎn)稅，故企業(yè)在房產(chǎn)計(jì)劃出租時(shí)不應(yīng)只看租金收入的高低，還應(yīng)結(jié)合上述稅收優(yōu)惠的政策，倘若出租房屋符合國(guó)家規(guī)定，便可最大化地直接獲取稅收優(yōu)惠以減少稅收負(fù)擔(dān)。針對(duì)如此，企業(yè)可適當(dāng)綜合多項(xiàng)因素考慮將閑置房屋是出租給務(wù)工人員用于居住還是出租給個(gè)體業(yè)主用于經(jīng)營(yíng)較為符合企業(yè)的經(jīng)濟(jì)性要求，以便實(shí)現(xiàn)企業(yè)應(yīng)出租用途不同而影響企業(yè)所承擔(dān)稅負(fù)的效用。
3、持有期間稅務(wù)籌劃
投資性房地產(chǎn)在持有期間可進(jìn)行折舊與攤銷(xiāo)的計(jì)提，然而，企業(yè)所得稅法規(guī)定企業(yè)可按稅法核準(zhǔn)條件進(jìn)行資產(chǎn)的加速折舊，因此，若企業(yè)出租的房屋屬于常年處于強(qiáng)震動(dòng)及高腐蝕的情況之下，企業(yè)可在年度所得稅繳納時(shí)及時(shí)辦理稅務(wù)核準(zhǔn)，以加快成本收回速率，并實(shí)現(xiàn)所得稅款推遲繳納的效益，以增加企業(yè)貨幣機(jī)會(huì)成本，從而進(jìn)行更好地納稅籌劃。
4、后期處置時(shí)稅務(wù)籌劃
1.1土地增值稅發(fā)展階段劃分
上世紀(jì)末，由于住房分配制度的終結(jié)，商品房市場(chǎng)開(kāi)始蓬勃發(fā)展。以1994年1月1日國(guó)務(wù)院頒布了《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》為原點(diǎn)，我國(guó)對(duì)土地增值稅管理大體可以分為三個(gè)時(shí)期：
一是啟動(dòng)征收時(shí)期。以《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則至2006年，這一時(shí)期規(guī)范了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅的基本要求，明確了采取先預(yù)征，后清算的方式進(jìn)行整體管理，但是更注重預(yù)征，對(duì)清算及后續(xù)管理跟進(jìn)不足。
二是分類(lèi)管理時(shí)期。以財(cái)稅[2006]21號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》為原點(diǎn)，其目的是為了限制投資過(guò)熱。文件在強(qiáng)調(diào)了預(yù)征環(huán)節(jié)管理的同時(shí)，要求加強(qiáng)對(duì)已經(jīng)完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行清算，并正式將分類(lèi)清算提上日程。
三是全面環(huán)節(jié)管理時(shí)期。2015年以來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)第二個(gè)高峰，為了遏制房地產(chǎn)行業(yè)泡沫化，自上而下要求稅收發(fā)揮調(diào)節(jié)作用，而土地增值稅就是最為重要的抓手之一。這一時(shí)期除了對(duì)預(yù)征和清算環(huán)節(jié)緊抓不放送，還加大了對(duì)尾盤(pán)銷(xiāo)售以及后續(xù)對(duì)完工項(xiàng)目稽查檢查的力度，開(kāi)啟了全流程管理的新時(shí)期。
1.2基層土地增值稅征管運(yùn)行分析
1.2.1管理主體
土地增值稅不同于企業(yè)所得稅和增值稅，基本是以房地產(chǎn)項(xiàng)目坐落地為準(zhǔn)，以縣區(qū)為單位進(jìn)行管轄，而不是以企業(yè)注冊(cè)經(jīng)營(yíng)地為準(zhǔn)。納稅人自獲得土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)，開(kāi)始進(jìn)入縣區(qū)級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)管理范圍。由于房地產(chǎn)行業(yè)近年來(lái)普遍對(duì)稅收收入貢獻(xiàn)較大，根據(jù)目前河北省稅務(wù)機(jī)關(guān)管理體制，基本由專(zhuān)業(yè)化分局進(jìn)行管理，即各縣區(qū)局的重點(diǎn)稅源分局或者重點(diǎn)行業(yè)分局。
在稅務(wù)局管內(nèi)部管理流程方面，以信都區(qū)稅務(wù)局為例，稅政二科負(fù)責(zé)政策解釋?zhuān)L(fēng)險(xiǎn)科負(fù)責(zé)涉地風(fēng)險(xiǎn)任務(wù)上下級(jí)銜接，第一稅務(wù)分局負(fù)責(zé)土地增值稅稅款申報(bào)征收工作，日常管理由第二稅務(wù)分局進(jìn)行。
1.2.2征管概況
2015年后伴隨全國(guó)房?jī)r(jià)的又一輪上漲，作為三四線城市，邢臺(tái)商品房?jī)r(jià)格基本完成了翻倍，成交量也大幅度上升，即使伴隨著土地價(jià)格和原材料、人工成本的上漲，房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)總額仍大幅增加，由此帶來(lái)土地增值稅收入規(guī)模大幅度增加，以信都區(qū)為例2015年土地增值稅收入15767萬(wàn)元，2017年18547萬(wàn)元，2018年24278萬(wàn)元，2019年26678萬(wàn)元，2020年到達(dá)27856萬(wàn)元，2021年1-11月入庫(kù)土地增值稅27324萬(wàn)元。雖然從數(shù)據(jù)上來(lái)看，土地增值稅收入逐年大幅增加，但是仍然低于理論上的測(cè)算增加值，也就是說(shuō)目前的土地增值稅征收管理仍然存在著不足，下面我們將從一個(gè)案例進(jìn)行分析。
2. 信都區(qū)X公司典型案例分析
2.1信都區(qū)X公司項(xiàng)目情況簡(jiǎn)介
邢臺(tái)市X房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)X公司）在信都區(qū)太行路開(kāi)發(fā)了某樓盤(pán)，取得出讓土地104畝，容積率2.1，總設(shè)計(jì)建筑面積145589.54平方米，地上建筑面積131761.45㎡：住宅126983.45㎡ 商業(yè)3930㎡公共建筑面積839㎡ ；地下建筑面積13887.09㎡全部為地下室和車(chē)庫(kù) 。2013年5月取得土地證，2014年3月取得建設(shè)證，2014年9月取得預(yù)售證開(kāi)始進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售，由于行業(yè)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，歸屬于當(dāng)時(shí)的信都區(qū)地方稅務(wù)局重點(diǎn)稅源分局管理。
2.2 X公司預(yù)征環(huán)節(jié)的問(wèn)題
項(xiàng)目開(kāi)始銷(xiāo)售兩年后，信都區(qū)稅務(wù)管理機(jī)關(guān)對(duì)該企業(yè)進(jìn)行日常檢查，發(fā)現(xiàn)其前臺(tái)已銷(xiāo)售房源信息表和申報(bào)數(shù)據(jù)明顯不匹配，隨即聯(lián)系房管部門(mén)獲取了X公司該項(xiàng)目網(wǎng)簽備案信息，發(fā)現(xiàn)其共網(wǎng)簽備案房屋1185套，網(wǎng)簽價(jià)款47434.12萬(wàn)元，實(shí)際申報(bào)銷(xiāo)售房屋1021套，價(jià)款43639.39萬(wàn)元 。稅務(wù)機(jī)關(guān)隨即對(duì)X公司進(jìn)行約談，該公司按照少計(jì)算的預(yù)售收入3794.73萬(wàn)元，按照2%預(yù)征率補(bǔ)繳土地增值稅75.89萬(wàn)元，并按規(guī)定加收滯納金。
2.3 X公司清算環(huán)節(jié)的問(wèn)題
2018年1月，X公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目取得預(yù)售證已經(jīng)超過(guò)三年，該項(xiàng)目總體已經(jīng)完工，且不動(dòng)產(chǎn)出售的比例超過(guò)了85%，剩余房產(chǎn)也基本處于出租和使用狀態(tài)。因滿(mǎn)足土地增值稅清算條件，管理機(jī)關(guān)在當(dāng)月向X公司下發(fā)土地增值稅項(xiàng)目清算的相關(guān)通知，要求X公司在通知規(guī)定的90日內(nèi)提供相關(guān)項(xiàng)目的清算報(bào)告及所有涉及土增清算的資料，完成審核并繳納清算稅款。
X公司在收到稅務(wù)機(jī)關(guān)的清算通知書(shū)后，鑒于本地沒(méi)有合適的中介機(jī)構(gòu)，從石家莊聘請(qǐng)了某會(huì)計(jì)師事務(wù)所進(jìn)行項(xiàng)目的土地增值稅清算鑒證工作，并于2018年3月出具了《關(guān)于X公司某項(xiàng)目土地增值稅清算鑒證報(bào)告》，內(nèi)容如下:通過(guò)對(duì)X公司提供的2014年9月至2018年1月賬簿、報(bào)表、銷(xiāo)售臺(tái)賬及其他有關(guān)清算資料計(jì)算，項(xiàng)目總可售面積144750.54平方米，已經(jīng)出售的面積112342.45平方米，未出售面積11808.09平方米，預(yù)售收入共計(jì)50554.10萬(wàn)元，核算各種扣除項(xiàng)目累計(jì)47770.15萬(wàn)元，截止報(bào)告期已經(jīng)預(yù)繳土地增值稅1011.08萬(wàn)元，本次清算應(yīng)退土地增值稅175.89萬(wàn)元元。
收到X公司提供的清算報(bào)告后稅務(wù)機(jī)關(guān)組織人員進(jìn)行了清算審核工作，發(fā)現(xiàn)了兩個(gè)問(wèn)題：一是存在20套商鋪以6100元/平米的價(jià)格出售給某投資公司，遠(yuǎn)低于其他商鋪10000元/平米的均價(jià)，經(jīng)約談企業(yè)，企業(yè)承認(rèn)某投資公司是其旗下的關(guān)聯(lián)企業(yè)，稅務(wù)機(jī)關(guān)據(jù)此調(diào)整其交易價(jià)格至10000元/平方米；二是部分合同約定由X公司提供的建材，出現(xiàn)在施工方開(kāi)具給X公司的發(fā)票明細(xì)中，確定為甲供材重復(fù)計(jì)算，將其調(diào)整出扣除項(xiàng)目。經(jīng)調(diào)整后稅務(wù)機(jī)關(guān)送達(dá)了清算結(jié)論通知書(shū)，結(jié)論為補(bǔ)繳土地增值稅清算稅款47.21萬(wàn)元。
2.4 X公司尾盤(pán)銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的問(wèn)題
清算工作結(jié)束后，管理人員在對(duì)X公司進(jìn)行日常管理時(shí)發(fā)現(xiàn)，該公司對(duì)尾盤(pán)銷(xiāo)售的申報(bào)處理并未按照收入減除扣除費(fèi)用的方式進(jìn)行申報(bào)，而是仍采取預(yù)繳2%的方式進(jìn)行土地增值稅申報(bào)繳納工作，管理人員責(zé)令X公司限期改正并補(bǔ)繳稅款。
2.5案例啟示
通過(guò)以上案例我們可以看到，雖然房地產(chǎn)公司規(guī)模較大，財(cái)務(wù)人員基礎(chǔ)水平較高，但是其受到利益驅(qū)動(dòng)等主客觀因素影響，在土增申報(bào)各個(gè)流程仍會(huì)出現(xiàn)諸多的問(wèn)題。其中預(yù)售環(huán)節(jié)利用稅務(wù)機(jī)關(guān)的信息不對(duì)稱(chēng)，隱瞞部分預(yù)售收入，推遲部分預(yù)繳土地增值稅稅款是各房地產(chǎn)公司普遍存在的問(wèn)題。清算環(huán)節(jié)由于稅務(wù)機(jī)關(guān)專(zhuān)業(yè)能力的欠缺，對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)的部分扣除項(xiàng)目無(wú)法進(jìn)行準(zhǔn)確評(píng)估，造成部分不合理扣除項(xiàng)目存在于最終的清算報(bào)告中。清算后，稅務(wù)機(jī)關(guān)往往會(huì)認(rèn)為項(xiàng)目已經(jīng)結(jié)束，而忽略了對(duì)尾盤(pán)銷(xiāo)售的管理。以下的篇幅我們將從案例中總結(jié)問(wèn)題，從管理主體、稅收政策、管理流程、內(nèi)外部環(huán)境等方面進(jìn)行評(píng)估。
3.問(wèn)題分析
3.1管理主體問(wèn)題
3.1.1部門(mén)設(shè)置和協(xié)調(diào)性問(wèn)題
（1）部門(mén)設(shè)置問(wèn)題。我市稅務(wù)機(jī)關(guān)管事制度未能全面普及，大量稅務(wù)人在一線被管戶(hù)所束縛，總局、省局、市局、區(qū)局四級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)的所有工作任務(wù)被分割給每一個(gè)管理員，這與目前社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的流水化作業(yè)、專(zhuān)業(yè)化作業(yè)嚴(yán)重背道而馳，使得大量基層管理人員被大量日?，嵥楣芾砣蝿?wù)套死。從人員分配來(lái)看，大量年輕干部集中于機(jī)關(guān)科室、處室，客觀上造成基層缺乏年輕人，隊(duì)伍嚴(yán)重老化，無(wú)法適應(yīng)土地增值稅管理這種專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)，流程冗雜的管理事項(xiàng)。在保質(zhì)還是保量上，基層分局往往選擇的是后者，以完成工作為前提，質(zhì)量只能退而求其次。
（2）缺乏統(tǒng)一的管理協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)。土地增值稅清算工作的難度在現(xiàn)行各稅種之間首屈一指，所以在征管體制設(shè)置之時(shí)將其統(tǒng)一歸屬至重點(diǎn)稅源分局進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化管理，但是整體清算工作安排和政策對(duì)接解釋工作卻缺乏明確的指導(dǎo)和協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)。尤其是在面對(duì)一些個(gè)體性差異的時(shí)候，由于缺乏統(tǒng)一的政策規(guī)定，逐級(jí)上報(bào)和請(qǐng)示會(huì)極大加重基層分局管理負(fù)擔(dān)，相應(yīng)也會(huì)影響到管理效率，甚至一些問(wèn)題久拖不決成為積癥。
3.1.2缺乏素質(zhì)全面的管稅人才
（1）管稅人員力量不足。改革開(kāi)放以來(lái)，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的逐漸活躍，市場(chǎng)中的主體成幾何數(shù)量增加，而一線管理人員數(shù)十年來(lái)規(guī)模沒(méi)有明顯增加，電子化的信息系統(tǒng)雖然帶來(lái)了管理上的便利，但是更多的任務(wù)也隨著電子系統(tǒng)的應(yīng)用而產(chǎn)生。極大的納稅人群體和有限的稅收管理力量造成了整體上的力量不足。以信都區(qū)為例，轄區(qū)內(nèi)有300余戶(hù)房地產(chǎn)企業(yè)，每個(gè)管理組平均40戶(hù)房地產(chǎn)企業(yè)，此外還要管理一百至二百戶(hù)的其他行業(yè)重點(diǎn)稅源企業(yè)。從目前情況來(lái)看基層管理人員負(fù)擔(dān)過(guò)重，投入土地增值稅管理的精力明顯不足。
（2）管稅人員素質(zhì)有待提高。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)本身的核算和申報(bào)納稅有其特有的行業(yè)特點(diǎn)，要求管理人員需要有相當(dāng)深厚的房地產(chǎn)業(yè)稅收和會(huì)計(jì)知識(shí)儲(chǔ)備，同時(shí)還要對(duì)征地補(bǔ)償、前期建設(shè)、開(kāi)發(fā)費(fèi)用、工程建設(shè)、竣工結(jié)算、銷(xiāo)售等各環(huán)節(jié)有相當(dāng)?shù)牧私猓@樣才能做好土地增值稅稅款管理工作。目前的情況是重點(diǎn)稅源分局的管稅人員即使是其他行業(yè)的管理熟手，也未必能夠承擔(dān)房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅管理工作。目前基層稅務(wù)工作人主要來(lái)源于兩個(gè)渠道，一是軍人轉(zhuǎn)業(yè)和復(fù)原，這部分人往往進(jìn)入系統(tǒng)年齡偏大，沒(méi)有從事過(guò)相關(guān)專(zhuān)業(yè)的學(xué)習(xí)，難以在短時(shí)間內(nèi)達(dá)到符合土地增值稅管理的要求；二是通過(guò)國(guó)家公務(wù)員考試進(jìn)入的應(yīng)屆和往屆大學(xué)生，這些人只有一部分是經(jīng)濟(jì)相關(guān)專(zhuān)業(yè)畢業(yè)，學(xué)習(xí)文秘、計(jì)算機(jī)等專(zhuān)業(yè)的人員缺乏基本的知識(shí)積累，即使是經(jīng)濟(jì)相關(guān)專(zhuān)業(yè)畢業(yè)人員也缺乏足夠的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)積累，短期難堪大任。
3.2稅收政策問(wèn)題
房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)行核算有別于一般行業(yè)，其代表的土地增值稅稅種本身的設(shè)計(jì)思路也較為獨(dú)特，除了其超率累進(jìn)的計(jì)稅特點(diǎn)，其復(fù)雜的扣除細(xì)則本身也決定著容易出現(xiàn)政策上的盲區(qū)。
（1）土地增值稅立法等級(jí)有待提高。隨著近年來(lái)城建稅、契稅、印花稅的立法完成，目前現(xiàn)行的19個(gè)稅種大部分均已上升到法律層次，土地增值稅作為少數(shù)幾個(gè)沒(méi)有立法卻又在總體稅收中占有相當(dāng)比重的稅種，法律等次明顯不足。國(guó)務(wù)院制定的《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》屬于行政法規(guī)，財(cái)政部制定的土地增值稅實(shí)施細(xì)則屬于部門(mén)規(guī)章。我們?nèi)粘９ぷ髦凶馂槭ソ?jīng)的各種土地增值稅文件政策大多數(shù)是總局和省局以以各種形式下發(fā)的文件，對(duì)于同一事項(xiàng)的處理規(guī)定往往各地不同，對(duì)于跨省市經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)，同樣的業(yè)務(wù)在各地稅務(wù)機(jī)關(guān)的處理政策不同，損害了稅法的嚴(yán)肅性和公平性。
（2）存在部分政策表述不清楚，缺乏可操作性。土地增值稅條例對(duì)于扣除的規(guī)定涉及規(guī)劃、建設(shè)領(lǐng)域的專(zhuān)業(yè)問(wèn)題，簡(jiǎn)單的表述不足以讓基層管理人員明曉在實(shí)際工作中應(yīng)該如何處理。在表述模糊的政策執(zhí)行過(guò)程中，稅務(wù)機(jī)關(guān)和企業(yè)站在各自立場(chǎng)都有有利于自己的解釋?zhuān)菀自斐呻p方關(guān)系的對(duì)立，給雙方帶來(lái)不必要的風(fēng)險(xiǎn)。
（3）與其他部門(mén)缺乏政策對(duì)接。目前的暫行條例和文件對(duì)于土地增值稅扣除項(xiàng)目雖然有明確的規(guī)定，也存在對(duì)核算的相關(guān)要求，但是更多的是以“準(zhǔn)確、真實(shí)”為主，但是對(duì)于如何判斷“準(zhǔn)確、真實(shí)”缺乏有效的指引。比如不同建筑方式的建筑成本應(yīng)以什么規(guī)則為準(zhǔn)，設(shè)計(jì)費(fèi)用、裝修費(fèi)用在什么范圍內(nèi)發(fā)生屬于合理范圍，企業(yè)征地環(huán)節(jié)各種賠償標(biāo)準(zhǔn)是否合理等，這些都需要與規(guī)劃、建設(shè)部門(mén)的相關(guān)政策進(jìn)行對(duì)接。
3.3管理流程問(wèn)題
3.3.1信息獲取不對(duì)稱(chēng)
（1）信息獲取渠道缺失。把握好一個(gè)企業(yè)的收入和成本費(fèi)用是控制好企業(yè)稅收管理的關(guān)鍵，房地產(chǎn)企業(yè)也不例外。目前對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)管理上，建設(shè)、土地、不動(dòng)產(chǎn)、銀行等部門(mén)往往擁有比稅務(wù)系統(tǒng)更早、更全面的數(shù)據(jù)源，比如施工進(jìn)度、網(wǎng)簽銷(xiāo)售、貸款審批情況等，這些數(shù)據(jù)源對(duì)于稅務(wù)系統(tǒng)做好土地增值稅管理工作至關(guān)重要，而目前要實(shí)時(shí)獲得這些數(shù)據(jù)難度頗大，信息渠道缺失確實(shí)導(dǎo)致了企業(yè)和稅務(wù)機(jī)關(guān)信息不對(duì)稱(chēng)，為企業(yè)偷逃稅款留下隱患。
（2）管理程序置后。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目從登記到注銷(xiāo)歷時(shí)幾年或十幾年，從其申請(qǐng)項(xiàng)目立項(xiàng)到土地招拍掛，從土地平整到建設(shè)規(guī)劃，從開(kāi)工建設(shè)到竣工結(jié)算，先后要接受土地、不動(dòng)產(chǎn)、規(guī)劃、建設(shè)、稅務(wù)等不同部門(mén)管理，稅務(wù)部門(mén)進(jìn)入管理的位次相對(duì)滯后，通常在其取得預(yù)售證開(kāi)始銷(xiāo)售才進(jìn)入正常管理，屬于事后管理，由于缺乏跟其他部門(mén)的溝通，事前不容易發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，后期發(fā)現(xiàn)問(wèn)題往往企業(yè)已經(jīng)結(jié)束經(jīng)營(yíng)不容易處理，造成執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)。
3.3.2缺乏統(tǒng)一專(zhuān)業(yè)的管理系統(tǒng)
目前土地增值稅管理嵌套在金稅三期中使用，此外部分省市自行開(kāi)發(fā)了土地增值稅清算管理系統(tǒng)，這些系統(tǒng)基本上沒(méi)有對(duì)接大數(shù)據(jù)，缺乏第三方來(lái)源數(shù)據(jù)的比對(duì)，僅僅依靠企業(yè)的申報(bào)數(shù)據(jù)進(jìn)行管理，不能有效的提出風(fēng)險(xiǎn)、防范風(fēng)險(xiǎn)、解決風(fēng)險(xiǎn)，缺乏土地增值稅管理應(yīng)該有的專(zhuān)業(yè)性和高效性。
3.4內(nèi)外部環(huán)境問(wèn)題
3.4.1納稅人存在少繳稅款的情況
（1）納稅人存在主觀上少繳稅款的故意。首先，納稅人在長(zhǎng)期和稅務(wù)機(jī)關(guān)打交道的過(guò)程中積累了相當(dāng)?shù)慕?jīng)驗(yàn)，他們通過(guò)政策和管理上的漏洞總結(jié)出哪些違法行為不容易被發(fā)覺(jué)，或者即使被發(fā)現(xiàn)，也可以以什么樣的理由蒙混過(guò)關(guān)，只要是結(jié)果不超過(guò)補(bǔ)稅加滯納金，那么納稅人就有主觀偷逃稅的動(dòng)機(jī)。其次，房地產(chǎn)從業(yè)財(cái)務(wù)人員專(zhuān)業(yè)素質(zhì)強(qiáng)，往往不次于我們的業(yè)務(wù)骨干，他們利用土增清算過(guò)程的復(fù)雜性，鉆目前政策文件的盲區(qū)，游離在避稅和偷逃稅之間。
（2）納稅人少繳稅款的手段。在日常管理中我們可以發(fā)現(xiàn)，企業(yè)少繳土增值稅往往采取如下幾種手段：一是瞞報(bào)部分收入。例如利用信息不對(duì)稱(chēng)瞞報(bào)部分已經(jīng)實(shí)現(xiàn)的銷(xiāo)售收入，銀行貸款到賬后不及時(shí)計(jì)入預(yù)售收入，將房產(chǎn)抵賬給建筑商不開(kāi)發(fā)票不計(jì)收入。二是虛增開(kāi)發(fā)成本。土地增值稅清算本身就是一項(xiàng)繁冗復(fù)雜的工作，要與自然資源、不動(dòng)產(chǎn)、建設(shè)、規(guī)劃等數(shù)十個(gè)部門(mén)打交道，還要與供貨方和建筑總包打交道。項(xiàng)目存續(xù)期間長(zhǎng)，期間很多費(fèi)用容易出現(xiàn)重復(fù)計(jì)算，虛增的問(wèn)題，如多計(jì)工程款，甲供材重復(fù)開(kāi)票等問(wèn)題。三是采用不合理的分?jǐn)偡绞?。目前的?shí)際運(yùn)行中，商鋪的的成本不高于住宅但是售價(jià)普遍高，開(kāi)發(fā)商會(huì)采取多讓商鋪分?jǐn)偝杀镜姆绞浇档蜕啼佋鲋殿~，達(dá)到逃避高稅率的目的。四是通過(guò)核定稅款逃避清算。企業(yè)在明知核定低于查賬繳納數(shù)目的情況下會(huì)主觀造成核算不清楚，進(jìn)而采取核定征收清算達(dá)到避稅的目的。
3.4.2稅務(wù)中介未發(fā)揮應(yīng)有的作用
稅務(wù)中介作為納稅人和稅務(wù)機(jī)關(guān)之間的橋梁，是作為納稅人從事復(fù)雜涉稅業(yè)務(wù)時(shí)，替納稅人全盤(pán)掌握涉稅事項(xiàng)，出具涉稅鑒證報(bào)告，與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通的有益第三方。目前，稅務(wù)中介鑒證已經(jīng)是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算比較普遍的方式。對(duì)于土地增值稅清算這種復(fù)雜困難的涉稅事項(xiàng)，稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)的參與可以有效提高清算質(zhì)量，加快清算進(jìn)度。但是，實(shí)際情況是稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)本身是企業(yè)化管理，其逐利性決定了其會(huì)站在納稅人一方想方設(shè)法與稅務(wù)機(jī)關(guān)糾纏，其公正性就要打折扣，因此中介機(jī)構(gòu)不能完全發(fā)揮其對(duì)土增清算的監(jiān)督管理作用。
4.加強(qiáng)土地增值稅征管的對(duì)策
從上面的案例我們指出了問(wèn)題，也對(duì)問(wèn)題產(chǎn)生的原因加以分析，為了達(dá)到加強(qiáng)土地增值稅管理的目標(biāo)，我們將逐個(gè)對(duì)準(zhǔn)問(wèn)題給出相應(yīng)的解決方案。
4.1激勵(lì)管理主體的對(duì)策
4.1.1合理配置人力資源，加強(qiáng)專(zhuān)業(yè)化管理
（1）保持合理的人員配置。保證一線的人力資源數(shù)量和質(zhì)量配置，保證征收和管理部門(mén)有足夠的資源應(yīng)對(duì)土地增值稅征管工作，同時(shí)各業(yè)務(wù)科室應(yīng)該加強(qiáng)協(xié)調(diào)，根據(jù)各自分管工作跨部門(mén)組建土地增值稅風(fēng)險(xiǎn)管理團(tuán)隊(duì)，專(zhuān)門(mén)對(duì)土地增值稅預(yù)繳、清算、尾盤(pán)的相關(guān)管理事項(xiàng)進(jìn)行集中式管理和輔導(dǎo)，將土地增值稅管理的專(zhuān)業(yè)化層次進(jìn)一步推高。
（2）進(jìn)行機(jī)構(gòu)整合，簡(jiǎn)化工作流程。按照稅收現(xiàn)代化管理的要求，合理分配部門(mén)職責(zé)，建立大征管、大風(fēng)險(xiǎn)的管理模式，徹底進(jìn)行管事制改革，簡(jiǎn)化內(nèi)部事項(xiàng)工作流程，加快內(nèi)部事項(xiàng)運(yùn)轉(zhuǎn)速度，限期處理內(nèi)部事項(xiàng)，提高基層整體運(yùn)轉(zhuǎn)效率。
4.1.2提升專(zhuān)業(yè)能力，培養(yǎng)專(zhuān)業(yè)人才
（1）開(kāi)展高層次的學(xué)習(xí)培訓(xùn)活動(dòng)。適時(shí)組織土地增值稅管理相關(guān)人員開(kāi)展專(zhuān)業(yè)性培訓(xùn)，在學(xué)習(xí)涉稅知識(shí)、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)知識(shí)的基礎(chǔ)上，要加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程，造價(jià)評(píng)估，建筑核算的學(xué)習(xí)，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)主要涉稅風(fēng)險(xiǎn)的研究和分析。同時(shí)通過(guò)培訓(xùn)可以開(kāi)展學(xué)員之間的交流，通過(guò)對(duì)實(shí)際案例的探討提高業(yè)務(wù)素質(zhì)，拓展業(yè)務(wù)視野，增強(qiáng)專(zhuān)業(yè)化能力。
（2）加強(qiáng)崗位鍛煉，以干促學(xué)。重點(diǎn)行業(yè)分局可以成立專(zhuān)門(mén)的清算管理小組，由經(jīng)驗(yàn)豐富的老同志帶領(lǐng)經(jīng)驗(yàn)不足的同志，下手干、實(shí)際查，通過(guò)實(shí)際工作將理論和實(shí)際結(jié)合起來(lái)，既能完成土地增值稅管理工作，又可以培養(yǎng)新的專(zhuān)業(yè)化人才。
（3）加強(qiáng)管理人員的日常培養(yǎng)。土地增值稅管理工作很多溶于日常，比如，通過(guò)企業(yè)增值稅、所得稅、印花稅申報(bào)對(duì)比土地增值稅，查找邏輯關(guān)系的不合理；查詢(xún)企業(yè)獲得預(yù)售證后是否產(chǎn)生了預(yù)繳收入，如何對(duì)接不動(dòng)產(chǎn)部門(mén)查詢(xún)網(wǎng)簽備案合同等，只有日常工作足夠認(rèn)真細(xì)致才能培養(yǎng)出足夠?qū)I(yè)化的管理人才。
4.2完善稅收政策的對(duì)策
（1）提高土地增值稅立法層級(jí)。目前土地增值稅政策領(lǐng)域的支柱中華人民共和國(guó)土地增值稅征收暫行條例與實(shí)施細(xì)則均不是法律。稅務(wù)系統(tǒng)應(yīng)呼吁在人大層級(jí)推進(jìn)土地增值稅相關(guān)法律的立法進(jìn)度，以期可以真正做到有法可依、有法必依、執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究。
（2）做好細(xì)則配套工作，解決最后一步的問(wèn)題。一是針對(duì)目前尚有部分政策解釋不明確的，制定明確的解釋并統(tǒng)一適用規(guī)范，尤其是一些已經(jīng)引發(fā)納稅人訴訟的要第一時(shí)間解決。二是對(duì)于已經(jīng)有政策解釋但是無(wú)法進(jìn)行落實(shí)操作的，如普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的認(rèn)定中平均交易價(jià)格如何掌握等問(wèn)題，要制作專(zhuān)門(mén)的操作指引，指導(dǎo)基層管理人員以及房地產(chǎn)行業(yè)納稅人可以正確落實(shí)相關(guān)稅收政策
（3）建立土地增值稅清算政策及應(yīng)用匯編。集中各級(jí)土地增值稅業(yè)務(wù)骨干、稅收政策法規(guī)專(zhuān)家，將土增清算管理過(guò)程中存在的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，政策適用及疑難點(diǎn)進(jìn)行梳理和匯總，編成手冊(cè)發(fā)放到一線，方便一線負(fù)責(zé)征收、管理和清算審核的同志使用。這樣做既可以促進(jìn)土地增值稅政策在系統(tǒng)內(nèi)的普及學(xué)習(xí)，更有利于土地增值稅日常管理工作和清算管理工作更好的開(kāi)展。
4.3完善管理流程的對(duì)策
（1）建立第三方信息獲取機(jī)制。土地增值稅管理工作之所以困難，很大程度上是因?yàn)槎悇?wù)機(jī)關(guān)沒(méi)有建立和其他部門(mén)共享信息的穩(wěn)定渠道，從而無(wú)法斷定納稅人申報(bào)提交資料的真實(shí)性和準(zhǔn)確性。稅務(wù)系統(tǒng)應(yīng)盡量在更高的層次建立與兄弟行政部門(mén)及銀行方面的信息共享渠道，得到第一手準(zhǔn)確真實(shí)的數(shù)據(jù)。
（2）前移管理環(huán)節(jié)。對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的稅務(wù)管理應(yīng)盡量前置到其立項(xiàng)開(kāi)發(fā)階段，從其立項(xiàng)開(kāi)始就要建立項(xiàng)目臺(tái)賬，把控其建設(shè)工期，預(yù)售證辦理情況，銷(xiāo)售情況和竣工情況。同時(shí)通過(guò)調(diào)查其工程款撥付還可以完成對(duì)下游施工企業(yè)的日常稅務(wù)監(jiān)管，保證施工方的應(yīng)該繳納稅款不會(huì)流失，保證涉及項(xiàng)目的稅款及時(shí)足額入庫(kù)。
4.4凈化內(nèi)外部環(huán)境的對(duì)策
4.4.1提高納稅人稅法遵從度
（1）利用納稅人學(xué)堂，普及稅法知識(shí)。及時(shí)在納稅人學(xué)堂更新最新的土地增值稅相關(guān)政策，適時(shí)開(kāi)展針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的涉稅專(zhuān)家講座，廣泛進(jìn)行稅法宣傳，倡導(dǎo)納稅人規(guī)范記賬，規(guī)范申報(bào)，提交真實(shí)準(zhǔn)確的納稅資料并適時(shí)進(jìn)行警示教育，提高納稅人主動(dòng)守法的意識(shí)。
（2）主動(dòng)進(jìn)行一對(duì)一上門(mén)輔導(dǎo)。房地產(chǎn)行業(yè)的管理不能僅僅停留在數(shù)據(jù)管理，實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況管理是重要的組成部分，基層管理部門(mén)應(yīng)定期對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行入戶(hù)，一方面帶去最新的稅收政策，上門(mén)解決企業(yè)遇到的稅收問(wèn)題，一方面可以及時(shí)了解企業(yè)最新的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況。這對(duì)于后續(xù)管理工作的開(kāi)展和涉稅風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)都會(huì)大有脾益。
（3）規(guī)范企業(yè)財(cái)務(wù)管理加強(qiáng)內(nèi)控。監(jiān)督房地產(chǎn)行業(yè)建立完善的財(cái)務(wù)管理制度和內(nèi)控制度，真實(shí)準(zhǔn)確核算收入成本、扣除項(xiàng)目和應(yīng)納稅所得額，引導(dǎo)行業(yè)規(guī)范化管理。
4.4.2引導(dǎo)中介機(jī)構(gòu)發(fā)揮積極作用
（1）提高涉稅鑒證行業(yè)進(jìn)入門(mén)檻。對(duì)于中介行業(yè)從事的一般記賬工作，由于其技術(shù)含量不高可以適當(dāng)放寬，但是對(duì)于其的涉稅鑒證事務(wù)，尤其是土地增值稅清算涉稅鑒證事務(wù)應(yīng)適時(shí)提高行業(yè)準(zhǔn)入門(mén)檻，保證由擁有專(zhuān)業(yè)知識(shí)和執(zhí)業(yè)資格的專(zhuān)業(yè)人員和機(jī)構(gòu)從事。并同時(shí)建立行業(yè)執(zhí)業(yè)黑名單制度，對(duì)在執(zhí)業(yè)過(guò)程中存在重大過(guò)失或者存在違法行為的中介機(jī)構(gòu)和人員列入黑名單，禁止其從事土地增值稅清算鑒證工作，保證中介機(jī)構(gòu)在土地增值稅清算執(zhí)業(yè)中的公正性、規(guī)范性、合法性。
（2）加大對(duì)中介行業(yè)的監(jiān)督管理。稅務(wù)機(jī)關(guān)不能把土地增值稅清算工作直接推卸給中介機(jī)構(gòu)，不能對(duì)中介機(jī)構(gòu)出具的鑒證報(bào)告一味的認(rèn)可。應(yīng)對(duì)中介機(jī)構(gòu)出具的報(bào)告嚴(yán)格審核，確保其報(bào)告的準(zhǔn)確性，充分發(fā)揮稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)中介行業(yè)的監(jiān)督職能。
（3）設(shè)置統(tǒng)一保存的清算資料庫(kù)。相關(guān)的清算報(bào)告應(yīng)統(tǒng)一保存，定期分類(lèi)存檔，尤其是對(duì)于存續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)的地產(chǎn)項(xiàng)目，規(guī)范化的檔案管理，意義重大。
摘要：本文梳理了土地增值稅的定義、稅率及計(jì)算方法，通過(guò)成本定價(jià)模型分析土地增值稅與成本之間的關(guān)系，為定價(jià)策略提供數(shù)據(jù)參考，達(dá)到運(yùn)用財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)實(shí)現(xiàn)事前規(guī)劃、事中控制的目的；最后，在“營(yíng)改增”背景下，對(duì)土地增值稅涉稅籌劃的變化提出建議。
關(guān)鍵詞：土地增值稅 涉稅籌劃 定價(jià)策略
土地增值稅是指單位或個(gè)人通過(guò)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地的使用權(quán)以及地上建筑及其附著物并取得一定的收入，就其轉(zhuǎn)讓所得獲得的增值額進(jìn)行征稅的一種稅收類(lèi)型。土地增值稅的主要納稅義務(wù)人為：轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物，并以此獲得相應(yīng)收入的單位以及個(gè)人，但并不包括以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的行為。
作為影響房地產(chǎn)企業(yè)收益最大的稅種，土地增值稅一直備受房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)注。較流轉(zhuǎn)稅而言，土地增值稅稅率更高、計(jì)算更復(fù)雜；從企業(yè)內(nèi)部成本控制的角度而言，土地增值稅與企業(yè)成本聯(lián)系更為緊密。如何通過(guò)合法、合理的方法降低土地增值稅稅負(fù)成為房地產(chǎn)企業(yè)面臨的重要課題。
土地增值稅適用的稅率，是根據(jù)增值額與扣除項(xiàng)目的比例確定：增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%部分，適用稅率為30%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%且小于100%的部分，稅率為40%，速算扣除系數(shù)為5%；增值額超過(guò)項(xiàng)目金額100%且小于200%的部分，稅率為50%，速算扣除系數(shù)為15%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目200%的部分，稅率為60%，速算扣除系數(shù)為35%。對(duì)于出售的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，依法免征土地增值稅。
一、土地增值稅納稅籌劃及定價(jià)策略
鑒于土地增值稅是在清算環(huán)節(jié)繳納的稅種，如何通過(guò)前期的成本控制達(dá)到合理降低土地增值稅稅負(fù)的目的？同時(shí)，如何利用土地增值稅與成本的勾稽關(guān)系，為銷(xiāo)售定價(jià)提供合理的售價(jià)區(qū)間？可否通過(guò)合理拆分收入，降低土地增值稅稅負(fù)也是本文試圖探討的問(wèn)題。
（一）成本定價(jià)模型
設(shè)銷(xiāo)售收入為X，不含利息的建造成本為Y（包含實(shí)際取得的支付土地使用權(quán)的費(fèi)用和開(kāi)發(fā)土地的成本，不包含支付的貸款利息），則房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際可扣除的費(fèi)用為30%Y（含房地產(chǎn)企業(yè)加計(jì)扣除20%部分），交納的營(yíng)業(yè)稅及附加稅為5%×（1+7%+3%）X，即土地增值稅可扣除項(xiàng)目成本為（1.3Y+5.5%X），增值額為[X-（1.3Y+5.5%X）]。
對(duì)于出售的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%，列示如下：
[X-（1.3Y+5.5%X）]÷（1.3Y+5.5%X）=20%
X=1.67024Y
即當(dāng)售價(jià)小于建造成本的1.67024倍且滿(mǎn)足普通標(biāo)準(zhǔn)住宅標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，可以免交土地增值稅。
當(dāng)增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%部分時(shí)，
[X-（1.3Y+5.5%X）]÷（1.3Y+5.5%X）=50%
X=2.1253Y
當(dāng)售價(jià)小于建造成本的2.1253倍時(shí)，土地增值稅為增值額乘以30%。在這個(gè)臨界點(diǎn)上高定價(jià)帶來(lái)的高收益使得稅負(fù)水平相對(duì)較輕。
綜上所述，可以把系數(shù)1.67024稱(chēng)為“免稅臨界點(diǎn)定價(jià)系數(shù)”；把系數(shù)2.1253稱(chēng)為“高收益低稅負(fù)定價(jià)系數(shù)”。
（二）定價(jià)策略
例如：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)2××3年商品房銷(xiāo)售收入為5 000萬(wàn)元，其中普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的銷(xiāo)售額為3 000萬(wàn)元，非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的銷(xiāo)售額為2 000萬(wàn)元?？鄢⒁蛩?00萬(wàn)元后土地出讓金及房屋開(kāi)發(fā)成本金額為2 831.6萬(wàn)元，其中分?jǐn)偟狡胀?biāo)準(zhǔn)住宅的金額為1 692萬(wàn)元，非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的金額為1 139.6萬(wàn)元。
1.按照“免稅臨界點(diǎn)系數(shù)”調(diào)整不同性質(zhì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目定價(jià)。根據(jù)稅法要求，區(qū)別普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅分別核算。
銷(xiāo)售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅：
收入總額：3 000萬(wàn)元
扣除項(xiàng)目合計(jì)=1 692+169.2+338.4+165=2 364.6（萬(wàn)元）
土地出讓金及房屋開(kāi)發(fā)成本=1 692（萬(wàn)元）
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=1 692×10%=169.2（萬(wàn)元）
加計(jì)20%扣除數(shù)=1 692×20%=338.4（萬(wàn)元）
營(yíng)業(yè)稅金及附加=3 000×5%×（1+7%+3%）=165（萬(wàn)元）
增值額=3 000-2 364.6=635.4（萬(wàn)元）
增值率=635.4÷2 364.6×100%=26.87%
增值率未超過(guò)50%，適用稅率30%，速算扣除系數(shù)為0。
應(yīng)交土地增值稅=635.4×30%=190.62（萬(wàn)元）
銷(xiāo)售非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅：
收入總額：2 000（萬(wàn)元）
扣除項(xiàng)目合計(jì)=1 139.6+113.96+227.92+110=1 591.48（萬(wàn)元）
土地出讓金及房屋開(kāi)發(fā)成本=1 139.6（萬(wàn)元）
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=1 139.6×10%=113.96（萬(wàn)元）
加計(jì)20%扣除數(shù)=1 139.6×20%=227.92（萬(wàn)元）
營(yíng)業(yè)稅金及附加=2 000×5%×（1+7%+3%）=110（萬(wàn)元）
增值額=2 000-1591.48=408.52（萬(wàn)元）
增值率=408.52÷1591.48×100%=25.67%
增值率不超過(guò)50%的部分，適用稅率為30%。
應(yīng)交土地增值稅=408.52×30%=122.56（萬(wàn)元）
未作涉稅籌劃的定價(jià)，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅部分不符合免稅條件；而非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅部分的定價(jià)策略沒(méi)有實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最高。因此，通過(guò)對(duì)開(kāi)盤(pán)前的不同性質(zhì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的定價(jià)調(diào)整，可以達(dá)到“節(jié)稅增利”的目的。
2.利用“臨界點(diǎn)”法調(diào)整普通標(biāo)準(zhǔn)住宅部分定價(jià)。根據(jù)[2005]26號(hào)文件規(guī)定，同時(shí)滿(mǎn)足以下條件的為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅：（1）住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；（2）單套建筑面積在120平方米以下；（3）實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動(dòng)，但上浮比例不得超過(guò)上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。
根據(jù)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的認(rèn)定和免稅臨界點(diǎn)定價(jià)系數(shù)，可以測(cè)算出銷(xiāo)售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅免稅臨界點(diǎn)定價(jià)水平：
免稅臨界點(diǎn)銷(xiāo)售額=1 692×1.67024=2 826.05（萬(wàn)元）
扣除項(xiàng)目合計(jì)=1 692+169.2+338.4+2 826.05×5.5%=2 355.03（萬(wàn)元）
增值額=2 826.05-2 355.03=471.02（萬(wàn)元）
增值率=471.02÷2 355.03×100%=20%
免征土地增值稅。
在普通標(biāo)準(zhǔn)住宅籌劃法下，銷(xiāo)售收入減少173.95萬(wàn)元（3 000-2 826.05），應(yīng)交土地增值稅減少190.62萬(wàn)元。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅減少的銷(xiāo)售收入轉(zhuǎn)增非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，則：
銷(xiāo)售額=2 000+173.95=2 173.95（萬(wàn)元）
扣除項(xiàng)目合計(jì)=1 139.6+113.96+227.92+2 173.95×5.5%=1 601.05（萬(wàn)元）
增值額=2 173.95-1 601.05=572.9（萬(wàn)元）
增值率=572.9÷1 601.05×100%=35.78%
應(yīng)交土地增值稅=572.9×30%=171.87（萬(wàn)元）
綜上所述，按照“免稅臨界點(diǎn)系數(shù)”調(diào)整不同性質(zhì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的定價(jià)后，在保持收入及成本費(fèi)用不變的前提下，應(yīng)交土地增值稅由313.18萬(wàn)元減少至171.87萬(wàn)元，節(jié)稅141.31萬(wàn)元。
3.利用“臨界點(diǎn)”法實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)增長(zhǎng)。在制定銷(xiāo)售定價(jià)策略的時(shí)候，通常會(huì)參考周邊樓盤(pán)的市場(chǎng)行情加上對(duì)未來(lái)2個(gè)季度房?jī)r(jià)走勢(shì)的預(yù)測(cè)情況進(jìn)行判斷。如果能夠提供建立在成本定價(jià)模型基礎(chǔ)上的收入?yún)^(qū)間，就可以為定價(jià)決策提供參考性意見(jiàn)。承上例，根據(jù)臨界點(diǎn)法，采用高收益低稅負(fù)定價(jià)系數(shù)2.1253，可以確定高盈利銷(xiāo)售收入的定價(jià)臨界點(diǎn)：
高盈利銷(xiāo)售額=1 139.6×2.1253=2 421.99（萬(wàn)元）
扣除項(xiàng)目合計(jì)=1 139.6+113.96+227.92+2 421.99×5.5%=1 614.69（萬(wàn)元）
增值額=2 421.99-1 614.69=807.3（萬(wàn)元）
增值率=807.3÷1 614.69×100%=50%
應(yīng)交土地增值稅=807.3×30%=242.19（萬(wàn)元）
按照“臨界點(diǎn)法”的計(jì)算原則，推算當(dāng)土地增值稅處于“增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%且小于100%的部分，稅率為40%，速算扣除系數(shù)為5%” 區(qū)間時(shí)，此處價(jià)格屬于高稅負(fù)、高收益價(jià)格。按照模型測(cè)算出的收入為6 155.16萬(wàn)元，土地增值稅為582.58萬(wàn)元。
4.利用“精裝房”分散收入。對(duì)于超過(guò)高收益低稅負(fù)調(diào)整價(jià)格范圍的收入部分，如果想實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化，可以利用拆分收入的方法，例如“精裝房”策略調(diào)整定價(jià)決策。對(duì)毛坯房進(jìn)行裝修后再出售，會(huì)提高開(kāi)發(fā)成本，相應(yīng)的銷(xiāo)售價(jià)格也水漲船高。如果不能很好地控制增值率，很有可能出現(xiàn)高稅負(fù)調(diào)整價(jià)格的窘境：銷(xiāo)售收入增長(zhǎng)率遠(yuǎn)超過(guò)銷(xiāo)售利潤(rùn)增長(zhǎng)率。本文討論在扣除項(xiàng)目金額既定的情況下，拆分轉(zhuǎn)讓收入，降低增值額，達(dá)到減少納稅的目的。拆分收入即將“精裝房”合同拆分成銷(xiāo)售合同和裝修合同兩部分。一般來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)企業(yè)可以設(shè)立一家裝修公司為購(gòu)房者提供裝修服務(wù)。開(kāi)發(fā)企業(yè)與裝飾公司同購(gòu)房者分別簽訂房屋銷(xiāo)售合同和房屋裝修合同，收取房款和裝修款。由于裝修企業(yè)屬于獨(dú)立法人，裝修業(yè)務(wù)應(yīng)該征收營(yíng)業(yè)稅，不用繳納土地增值稅。
二、對(duì)土地增值稅涉稅籌劃的思考
值得注意的是，對(duì)于既有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又有非標(biāo)住宅（包括“精裝房”）的小區(qū)而言，如果普通標(biāo)準(zhǔn)住宅成本超過(guò)收入，是否能夠就整個(gè)小區(qū)作為成本核算對(duì)象計(jì)算土地增值稅呢？根據(jù)稅法規(guī)定，“納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又進(jìn)行其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不適用這一免稅規(guī)定”。但是，在實(shí)際操作中，如果整個(gè)小區(qū)是一個(gè)立項(xiàng)批復(fù)，能否合并計(jì)算納稅，各個(gè)地區(qū)執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)并不一致。
在“營(yíng)改增”的背景下，如果改革后建筑業(yè)及房地產(chǎn)業(yè)適用11%的增值稅稅率，那么改革后收入變成未實(shí)施“營(yíng)改增”之前收入的90.09%[（1÷（1+11%）]；成本部分則根據(jù)上游可抵扣稅票的進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行抵扣。由于收入和成本的比值關(guān)系發(fā)生了根本的變化，涉稅籌劃的依據(jù)可能改變或消失，所以籌劃的結(jié)果就可能與當(dāng)初的預(yù)期不一致。企業(yè)的決策者和財(cái)務(wù)從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)重視稅法的變化，及時(shí)調(diào)整稅收籌劃的策略和方案。
從資金的時(shí)間價(jià)值角度考慮，應(yīng)當(dāng)在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)進(jìn)行土地增值稅清算。根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）規(guī)定：“（一）符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷(xiāo)售的；2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的；3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。（二）符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：1.已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；2.取得銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證滿(mǎn)三年仍未銷(xiāo)售完畢的；3.納稅人申請(qǐng)注銷(xiāo)稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；4.省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況?！倍鶕?jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十六條規(guī)定：“納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無(wú)法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)”。因此，納稅人未按規(guī)定計(jì)算土地增值稅，并不能真實(shí)反映納稅人不繳或者少繳稅款，不能按照不繳或者少繳稅款的行為給予行政處罰。雖然推遲土地增值稅清算不能減少應(yīng)納稅額，但是合理規(guī)劃清算時(shí)機(jī)，以分期、分批的方式繳納土地增值稅入庫(kù)，可以為企業(yè)帶來(lái)可觀的資金時(shí)間價(jià)值。
隨著國(guó)家稅務(wù)總局對(duì)納稅政策的逐漸細(xì)化，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須采用合理的涉稅籌劃節(jié)約納稅成本。稅收籌劃是建立在對(duì)企業(yè)運(yùn)營(yíng)和稅收法規(guī)高度熟悉的基礎(chǔ)上。合理的稅收籌劃手段，能夠平衡企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)和涉稅風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)能力。
一、我市地稅系統(tǒng)信息管稅的現(xiàn)狀
我市地稅系統(tǒng)信息化建設(shè)自2003年10月正式啟動(dòng)以來(lái)，硬件、網(wǎng)絡(luò)等基礎(chǔ)設(shè)施累計(jì)投入3325萬(wàn)元，擁有計(jì)算機(jī)2434臺(tái)、服務(wù)器15臺(tái)、路由器21臺(tái)、交換機(jī)120臺(tái)；網(wǎng)絡(luò)方面使用100M帶寬的線路1條、50M帶寬的線路1條、15M帶寬的線路1條、10M帶寬的線路24條、8M以下帶寬的線路51條；現(xiàn)有49名專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員從事計(jì)算機(jī)信息類(lèi)工作；共有各類(lèi)軟件35套。這些硬件、軟件和網(wǎng)絡(luò)等信息化基礎(chǔ)建設(shè)的完善，以及對(duì)信息管稅工作的不斷探索，我局逐步建立起了一套較為完善的技術(shù)支持體系，積累了一定的信息管稅工作經(jīng)驗(yàn)，已初步具備信息管稅的基本條件。主要體現(xiàn)在以下五個(gè)方面：
（一）信息管稅的理念初步形成。以前我們不談信息管稅，強(qiáng)調(diào)比較多的是以票管稅。因?yàn)樵诋?dāng)時(shí)環(huán)境下還沒(méi)有更多的電子信息，也沒(méi)有更多的第三方信息，以票管稅還算比較好的辦法?，F(xiàn)在我們逐步意識(shí)到信息管稅是全面提高稅收征管水平的必由之路，信息處理能力是適應(yīng)信息管稅的必備素質(zhì)。
（二）軟硬件的建設(shè)長(zhǎng)足發(fā)展。目前，我市地稅系統(tǒng)人均擁有計(jì)算機(jī)1.13臺(tái)，硬件基礎(chǔ)建設(shè)得到夯實(shí)?，F(xiàn)已形成以征管系統(tǒng)為核心，辦公自動(dòng)化系統(tǒng)省以下全面覆蓋，網(wǎng)上辦稅系統(tǒng)、“兩業(yè)”管理系統(tǒng)、個(gè)人所得稅扣繳系統(tǒng)、貨運(yùn)發(fā)票系統(tǒng)等一批專(zhuān)業(yè)征管軟件相互支撐、相得益彰的大格局。
（三）治稅的外部環(huán)境更加有利。一是地方政府推動(dòng)信息管稅的決心更大，市政府下發(fā)了《關(guān)于實(shí)行社會(huì)綜合治稅強(qiáng)化稅源控管工作意見(jiàn)》的文件，使實(shí)施信息管稅的舉措更加堅(jiān)決。二是建立了社會(huì)化協(xié)稅護(hù)稅體系，與工商、房管、國(guó)土、發(fā)改等相關(guān)部門(mén)建立協(xié)作關(guān)系，定期到相關(guān)部門(mén)采集、獲取涉稅信息，為稅收征管和稅收分析提供了強(qiáng)大的數(shù)據(jù)支撐。
（四）稅收征管的質(zhì)效不斷提高?，F(xiàn)在，我市從市局到縣（市、區(qū)）局、從稅務(wù)分局到稅收管理員，形成了一級(jí)抓一級(jí)，層層負(fù)責(zé)的稅源管理格局。全市18302戶(hù)企事業(yè)單位、86815戶(hù)個(gè)體工商戶(hù)已納入征管系統(tǒng)管理；有10991戶(hù)企業(yè)正常實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上申報(bào)，網(wǎng)報(bào)率達(dá)60.05%；92.45%的個(gè)體戶(hù)實(shí)現(xiàn)了銀行批扣；安裝POS機(jī)105臺(tái)，近八成稅款通過(guò)網(wǎng)絡(luò)和POS機(jī)征收入庫(kù)，通過(guò)推廣使用信息化辦稅手段，拓展了納稅服務(wù)范圍，提高了納稅服務(wù)能力。
（五）監(jiān)督保障的機(jī)制進(jìn)一步完善。各項(xiàng)應(yīng)用系統(tǒng)的運(yùn)行，尤其是2009年以來(lái)征管數(shù)據(jù)質(zhì)量監(jiān)控系統(tǒng)、發(fā)票預(yù)警系統(tǒng)的成功上線，實(shí)現(xiàn)了稅收征管各環(huán)節(jié)在信息共享基礎(chǔ)上相互監(jiān)督制約；上級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)納稅人與基層稅務(wù)人員的征納行為實(shí)現(xiàn)了監(jiān)管，有效制約了稅務(wù)人員征管隨意性，推動(dòng)了稅務(wù)干部隊(duì)伍建設(shè)。
二、信息管稅存在的主要問(wèn)題和原因
雖然我局在信息管稅方面進(jìn)行了多年探索和有益嘗試，也取得了很大的成績(jī)，但在實(shí)際工作中我們發(fā)現(xiàn)仍存在一些問(wèn)題和不足。主要表現(xiàn)在以下方面：
（一）思想認(rèn)識(shí)的程度不夠深。有的稅務(wù)人員“以偏概全”，認(rèn)為購(gòu)置了一些設(shè)備、建好了幾個(gè)網(wǎng)絡(luò)、開(kāi)發(fā)了幾個(gè)軟件就是信息管稅；有的稅務(wù)人員“置身事外”，認(rèn)為信息管稅是信息中心和征管部門(mén)的事，與自己關(guān)系不大；有的稅務(wù)人員“心存顧慮”，擔(dān)心信息管稅會(huì)束縛自己的手腳，削弱自由裁量權(quán)。
（二）信息管稅隊(duì)伍的力量不夠足。從專(zhuān)業(yè)素養(yǎng)看，我局共有干部1799人，其中各級(jí)信息中心技術(shù)人員只有49人，占全系統(tǒng)干部的2.72%。從綜合素質(zhì)看，信息管稅既要有很好的稅收管理知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，又要有很強(qiáng)的計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)等知識(shí)，這就使我局的信息管稅人才顯得更加的薄弱和匱乏。從動(dòng)態(tài)情況看，我局人員老化現(xiàn)象非常嚴(yán)重，人力資源結(jié)構(gòu)不合理，這就很難適應(yīng)信息管稅工作的要求。
（三）信息質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)不夠高。一是沒(méi)有一部省、市、縣、分局的信息采集職責(zé)和數(shù)據(jù)采集標(biāo)準(zhǔn)的制度規(guī)范，致使信息采集工作沒(méi)有明確的定位。二是地稅部門(mén)對(duì)企業(yè)的現(xiàn)金流量無(wú)從掌握，對(duì)企業(yè)的賬戶(hù)資金難于監(jiān)控，對(duì)股份轉(zhuǎn)讓或擴(kuò)股增資信息則根本不能及時(shí)掌握。三是信息交換平臺(tái)尚未建立，對(duì)一些有重要價(jià)值的第三方信息難以采集到、采集全，地稅部門(mén)僅僅依靠協(xié)調(diào)來(lái)實(shí)現(xiàn)外部借力顯得力不從心、鞭長(zhǎng)莫及。
（四）信息應(yīng)用的能力不夠強(qiáng)。一是由于各應(yīng)用系統(tǒng)的數(shù)據(jù)彼此獨(dú)立，資料不能共享，浪費(fèi)了現(xiàn)存數(shù)據(jù)背后隱藏的信息和規(guī)律。二是數(shù)據(jù)的分析應(yīng)用水平不高。在信息的橫向比對(duì)、縱向分析、深度利用等方面，只能完成“表對(duì)表、賬對(duì)賬”的簡(jiǎn)單比對(duì)分析，不能夠透視數(shù)據(jù)查問(wèn)題、通過(guò)信息找稅源，信息管稅的水平還停留在一般化和淺層次。
（五）業(yè)務(wù)與技術(shù)的融合不夠緊。一是業(yè)務(wù)與技術(shù)融合存在脫節(jié)。在制定、稅收政策時(shí)軟件修改未能同步，造成部分政策制度游離于信息系統(tǒng)之外；在征管軟件投入運(yùn)行后，各項(xiàng)稅收業(yè)務(wù)發(fā)生變化時(shí)，沒(méi)有再對(duì)稅收業(yè)務(wù)規(guī)程進(jìn)行更新，導(dǎo)致出現(xiàn)錯(cuò)誤的操作。二是信息化軟件種類(lèi)繁多難共享。目前辦稅服務(wù)廳崗位需要在征管系統(tǒng)、貨運(yùn)發(fā)票系統(tǒng)、個(gè)稅扣繳系統(tǒng)、網(wǎng)上報(bào)稅系統(tǒng)、發(fā)票稅控系統(tǒng)操作5個(gè)互不兼容的軟件，增加了工作量，降低了工作效率。
三、推進(jìn)信息管稅，提高征管質(zhì)效的思路和建議
（一）更新稅收管理理念，強(qiáng)化信息管稅的意識(shí)
一要樹(shù)立“稅收風(fēng)險(xiǎn)管理”的理念。這個(gè)理念包含三個(gè)層次的意思：一是稅務(wù)機(jī)關(guān)就是通過(guò)納稅服務(wù)，通過(guò)稅收?qǐng)?zhí)法促進(jìn)納稅人能夠遵從稅法；二是根據(jù)納稅人不同的稅收風(fēng)險(xiǎn)，制定不同的管理策略。對(duì)風(fēng)險(xiǎn)高的一種策略，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)低的另外一種策略；三是把有限的管理資源用在風(fēng)險(xiǎn)比較大的納稅人身上，而不是平均分配管理資源，避免因納稅戶(hù)的大量增加而使每個(gè)稅收管理員所承擔(dān)的任務(wù)直線上升。
二要樹(shù)立“數(shù)據(jù)質(zhì)量為本”的理念。數(shù)據(jù)的采集是信息管稅的基礎(chǔ)，原始數(shù)據(jù)的質(zhì)量如何將直接影響信息管稅工作的成效。所以，我們要知道有價(jià)值的信息數(shù)據(jù)在哪兒，另外還要知道這個(gè)數(shù)據(jù)收集起來(lái)后給誰(shuí)使用并把它用在什么地方，不要以為把數(shù)據(jù)往數(shù)據(jù)庫(kù)里一放就完事了，我們一定要有質(zhì)量就是數(shù)據(jù)生命的意識(shí)，寧缺勿濫，采取切實(shí)有效措施確保數(shù)據(jù)質(zhì)量。
三要樹(shù)立“業(yè)務(wù)與技術(shù)相融合”的理念。信息管稅的過(guò)程，實(shí)際上是稅收業(yè)務(wù)與信息技術(shù)高度融合的過(guò)程。業(yè)務(wù)與技術(shù)的關(guān)系好比是大腦和神經(jīng)的關(guān)系，稅收業(yè)務(wù)是這個(gè)大腦，我們建立的信息系統(tǒng)是神經(jīng)，大腦離不開(kāi)神經(jīng)，神經(jīng)離不開(kāi)大腦，離開(kāi)以后就沒(méi)有用了。同樣業(yè)務(wù)跟技術(shù)也是互相推動(dòng)的過(guò)程，在一個(gè)時(shí)期可能技術(shù)發(fā)展相對(duì)快一點(diǎn)來(lái)推動(dòng)業(yè)務(wù)，在一個(gè)時(shí)期可能是業(yè)務(wù)推動(dòng)技術(shù)，互相支持、互相促進(jìn)。
（二）健全工作管理機(jī)制，保證信息管稅的有效實(shí)施
一要完善內(nèi)部信息管稅工作機(jī)制。要建立組織領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)對(duì)信息管稅的領(lǐng)導(dǎo)和管理；要調(diào)整部門(mén)職能和職責(zé)分工，理順信息管稅職責(zé)體系，實(shí)現(xiàn)信息管稅工作由征管部門(mén)牽頭，信息中心由技術(shù)服務(wù)中心的單一職能向“技術(shù)服務(wù)中心、數(shù)據(jù)處理中心、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估中心”的職能轉(zhuǎn)變；要制定信息采集職責(zé)和數(shù)據(jù)采集標(biāo)準(zhǔn)的制度規(guī)范，防止異常數(shù)據(jù)進(jìn)入系統(tǒng)，嚴(yán)把數(shù)據(jù)入口關(guān)；要制定數(shù)據(jù)審計(jì)規(guī)則，實(shí)行系統(tǒng)自動(dòng)糾錯(cuò)和校正，及時(shí)發(fā)現(xiàn)異常數(shù)據(jù)，以清理垃圾數(shù)據(jù)，提高數(shù)據(jù)質(zhì)量；要建立數(shù)據(jù)處理分析制度，定期出具數(shù)據(jù)處理分析報(bào)告；要建立信息管稅內(nèi)外部考核制度，建立多主體、多層次、全方位的監(jiān)督考核機(jī)制，定期研究分析、定期督導(dǎo)通報(bào)、嚴(yán)格落實(shí)獎(jiǎng)懲。
二要建立外部信息交換協(xié)作長(zhǎng)效機(jī)制。要加大研發(fā)推廣使用“市社會(huì)綜合治稅信息交換平臺(tái)”的力度，落實(shí)市人民政府關(guān)于實(shí)行社會(huì)綜合治稅強(qiáng)化稅源控管工作的意見(jiàn)，推進(jìn)與工商、房產(chǎn)、國(guó)土、發(fā)改、交通等政府部門(mén)和單位涉稅信息交換，努力獲取第三方信息，推動(dòng)信息管稅落實(shí)；要建立本地企業(yè)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)與異地有關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)關(guān)系的上游或下游納稅人主管稅務(wù)機(jī)關(guān)之間的涉稅信息交換協(xié)作機(jī)制，防止稅款流失。
（三）拓寬數(shù)據(jù)采集范圍，為實(shí)施信息管稅奠定基礎(chǔ)
一要全面采集納稅人在征管過(guò)程中形成的涉稅信息。要遵循真實(shí)、完整、及時(shí)的原則，全面準(zhǔn)確采集納稅人設(shè)立日期、經(jīng)營(yíng)范圍、投資總額、開(kāi)戶(hù)銀行、賬號(hào)、總分支機(jī)構(gòu)、投資方等各項(xiàng)基礎(chǔ)信息，使用“兩業(yè)”管理系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)開(kāi)具發(fā)票、稅控裝置開(kāi)具發(fā)票等各項(xiàng)發(fā)票信息、使用財(cái)稅庫(kù)銀橫向聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)和納稅人財(cái)務(wù)信息管理系統(tǒng)采集的申報(bào)信息和財(cái)務(wù)報(bào)表信息等涉稅信息。
二要盡最大努力拓寬渠道搜集第三方涉稅信息。要加大研發(fā)推廣使用“市社會(huì)綜合治稅信息交換平臺(tái)”的工作力度，通過(guò)信息交換平臺(tái)的實(shí)時(shí)傳輸功能，廣泛搜集工商、房產(chǎn)、國(guó)土、發(fā)改、交通等政府部門(mén)和單位的涉稅信息，以拓寬涉稅信息來(lái)源渠道。要通過(guò)與異地有關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)關(guān)系的納稅人主管稅務(wù)機(jī)關(guān)間的涉稅信息交換協(xié)作機(jī)制，定期獲取與本地企業(yè)有關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)關(guān)系的納稅人的各項(xiàng)收入等涉稅信息。要積極采集納稅人的對(duì)外投資、利潤(rùn)分配、投資分紅等其他涉稅信息。
（四）加強(qiáng)數(shù)據(jù)質(zhì)量監(jiān)控，提高信息管稅數(shù)據(jù)質(zhì)量
一要依靠管理和技術(shù)手段加強(qiáng)數(shù)據(jù)質(zhì)量監(jiān)控。各地要指定專(zhuān)人通過(guò)省局征管數(shù)據(jù)質(zhì)量監(jiān)控系統(tǒng)和發(fā)票預(yù)警系統(tǒng)對(duì)稅收征管數(shù)據(jù)進(jìn)行監(jiān)控，充分發(fā)揮其預(yù)警提示作用，及時(shí)對(duì)疑似問(wèn)題數(shù)據(jù)進(jìn)行處理。
二要定期開(kāi)展征管數(shù)據(jù)檢查和巡查。征管部門(mén)要按季對(duì)稅收征管數(shù)據(jù)進(jìn)行巡查通報(bào)；基層一線稅務(wù)人員要認(rèn)真做好錯(cuò)誤或不符合邏輯數(shù)據(jù)的修正和垃圾數(shù)據(jù)的清理工作，確保數(shù)據(jù)質(zhì)量。
三要提高搜集的外部涉稅信息的質(zhì)量。要采取人機(jī)結(jié)合比對(duì)的方式對(duì)外部搜集的涉稅信息進(jìn)行邏輯性審核和進(jìn)一步加工整理，確保搜集的外部涉稅信息的真實(shí)性和實(shí)用性。
（五）深化數(shù)據(jù)分析利用，提高信息管稅質(zhì)效
一要深化內(nèi)部涉稅信息分析利用。要依托“四位一體”互動(dòng)機(jī)制，各業(yè)務(wù)部門(mén)要對(duì)征管基礎(chǔ)管理、稅收與經(jīng)濟(jì)宏觀關(guān)聯(lián)情況、稅收政策執(zhí)行情況的涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)進(jìn)行認(rèn)真梳理，定期開(kāi)展征管狀況分析，并在此基礎(chǔ)上結(jié)合實(shí)際進(jìn)一步完善現(xiàn)有征管狀況分析指標(biāo)體系。要發(fā)揮征管系統(tǒng)的主體作用，開(kāi)展對(duì)納稅人領(lǐng)購(gòu)發(fā)票、納稅申報(bào)等涉稅信息的綜合分析，以充分利用分析結(jié)果對(duì)納稅人分類(lèi)實(shí)施信息管稅。
二要深化外部涉稅信息分析利用。要利用工商、質(zhì)監(jiān)的戶(hù)籍信息，進(jìn)行登記信息比對(duì)，從源頭上加強(qiáng)納稅人的戶(hù)籍管理，防止漏征漏管。要將從國(guó)稅部門(mén)搜集的增值稅管戶(hù)收入申報(bào)信息與征管系統(tǒng)申報(bào)收入信息進(jìn)行比對(duì)，對(duì)存在問(wèn)題及時(shí)核查，防止稅款流失。要將從房地產(chǎn)管理部門(mén)搜集的房地產(chǎn)企業(yè)的房屋銷(xiāo)售、預(yù)售信息、產(chǎn)權(quán)辦理情況等信息與納稅人申報(bào)銷(xiāo)售收入進(jìn)行比對(duì)，對(duì)其差異及時(shí)進(jìn)行核查處理。要利用發(fā)改、住建、交通部門(mén)的項(xiàng)目審批、核準(zhǔn)等國(guó)民經(jīng)濟(jì)安排計(jì)劃及其投資信息、建設(shè)進(jìn)度及完工信息，加強(qiáng)對(duì)工程項(xiàng)目的稅源監(jiān)控管理，努力堵漏增收。要利用與異地有關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)關(guān)系的納稅人涉稅信息與本地企業(yè)納稅情況進(jìn)行比對(duì)，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)進(jìn)行檢查處理。要將從其他渠道搜集到的企業(yè)投資、利潤(rùn)分配、投資分配等經(jīng)營(yíng)盈虧信息與納稅人的申報(bào)信息進(jìn)行比對(duì)，分析其收入、成本、費(fèi)用及所得情況，加強(qiáng)對(duì)所得稅的征收管理。
三要建立納稅評(píng)估指標(biāo)體系和模型，實(shí)現(xiàn)內(nèi)外涉稅信息的綜合利用。要做好納稅評(píng)估通用模型的應(yīng)用工作，將風(fēng)險(xiǎn)管理理念貫穿于納稅評(píng)估、日常檢查工作中，做好市局已下發(fā)的建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)等行業(yè)納稅評(píng)估通用模型的應(yīng)用工作。
（六）推進(jìn)業(yè)務(wù)技術(shù)融合，為信息管稅提拱技術(shù)支撐
一要建立軟件“通用平臺(tái)”。要由信息中心牽頭，各業(yè)務(wù)部門(mén)配合，按照“口徑統(tǒng)一、信息共享、便于利用”的原則，對(duì)現(xiàn)有使用的30多套軟件進(jìn)行優(yōu)化整合為“通用平臺(tái)”，簡(jiǎn)化操作流程，提高軟件應(yīng)用效果，服務(wù)信息管稅。
二要構(gòu)建信息管稅工作平臺(tái)。在建立軟件“通用平臺(tái)”的同時(shí)，一是加快研發(fā)推廣社會(huì)綜合治稅信息交換平臺(tái)，建立與工商、房產(chǎn)、國(guó)土、發(fā)改、交通等政府部門(mén)和單位的涉稅信息交換機(jī)制，解決第三方數(shù)據(jù)信息的來(lái)源問(wèn)題，為實(shí)現(xiàn)社會(huì)綜合治稅的信息化支撐奠定基礎(chǔ)。二是構(gòu)建三方數(shù)據(jù)信息應(yīng)用平臺(tái)，要依托省局征管核心系統(tǒng)和信息交換輔助平臺(tái)，建立功能強(qiáng)大的三方稅收數(shù)據(jù)信息應(yīng)用平臺(tái)，利用“三方數(shù)據(jù)信息應(yīng)用平臺(tái)”，注重涉稅數(shù)據(jù)信息增值利用，將數(shù)據(jù)信息轉(zhuǎn)換成涉稅成果。三是研發(fā)稅收風(fēng)險(xiǎn)管理平臺(tái)，建議省局在積聚全省地稅系統(tǒng)稅收風(fēng)險(xiǎn)管理方面的智慧和經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，將稅收風(fēng)險(xiǎn)管理理念轉(zhuǎn)變成規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、信息化的業(yè)務(wù)流、工作流、任務(wù)流，以最大程度地加強(qiáng)業(yè)務(wù)與技術(shù)的融合。四是搭建全省統(tǒng)一的綜合納稅服務(wù)平臺(tái)，將12366納稅服務(wù)熱線、門(mén)戶(hù)網(wǎng)站、短信平臺(tái)“三網(wǎng)合一”，拓展網(wǎng)上在線服務(wù)功能，推進(jìn)網(wǎng)上認(rèn)證、網(wǎng)上申報(bào)、批量扣稅等多元化申報(bào)方式，擴(kuò)大網(wǎng)絡(luò)發(fā)票范圍，為全省納稅人提供集互聯(lián)網(wǎng)申報(bào)、認(rèn)證、網(wǎng)絡(luò)開(kāi)票、扣款、咨詢(xún)和投訴等省集中、一體化的納稅服務(wù)。
（七）提升干部綜合素質(zhì)，為實(shí)施信息管稅提供保障
一要強(qiáng)化信息管稅教育，使信息管稅成為稅務(wù)人員的自覺(jué)行動(dòng)，讓稅務(wù)干部能從信息數(shù)據(jù)中找問(wèn)題、查原因、問(wèn)績(jī)效，不斷拓展數(shù)據(jù)利用的深度和廣度。