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導語：在房地產(chǎn)形勢分析的撰寫旅程中，學習并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)業(yè)；現(xiàn)狀；對策
為全面了解萊山區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況，制定十三五產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等提供真實可靠依據(jù)，現(xiàn)根據(jù)第三次全國經(jīng)濟普查數(shù)據(jù)，對全區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況進行分析研究，以供各級領(lǐng)導參閱。
一、總體情況
2013年末，全區(qū)共有房地產(chǎn)業(yè)法人單位181個、從業(yè)人員4482人，分別比2008年末（2008年是第二次全國經(jīng)濟普查年份，下同）增長7.7%、12.9%，分別占全區(qū)全部單位的4.2%、4.7%。實現(xiàn)營業(yè)收入70.8億元，房地產(chǎn)業(yè)增加值25.8億元，是2008年的2倍，占全區(qū)GDP比重12.6%，比2008年提高2個百分點。
（一）按行業(yè)類型分
1.房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)。法人單位61個，從業(yè)人員1838人，分別比2008年增長29.8%、6.4%，分別占全區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的33.7%、41%。實現(xiàn)營業(yè)收入64.7億元，比2008年增長88.6%，實現(xiàn)增加值14.6億元，占全區(qū)房地產(chǎn)業(yè)增加值56.6%。
2.物業(yè)管理業(yè)。法人單位72個，從業(yè)人員2134人，分別比2008年增長5.4%、21.3%，分別占全區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的39.8%、47.6%。實現(xiàn)營業(yè)收入1.9億元，增加值1.8億元，占全區(qū)房地產(chǎn)業(yè)增加值7%。
3.房屋中介服務(wù)業(yè)。法人單位35個，從業(yè)人員305人，分別比2008年增長66.6%、136.4%，分別占全區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的19.3%、6.8%。實現(xiàn)營業(yè)收入1.6億元，增加值1.4億元，占全區(qū)房地產(chǎn)業(yè)增加值5.4%。
4.其他房地產(chǎn)業(yè)。法人單位13個，從業(yè)人員205人，分別比2008年下降63.3%、41.1%，分別占全區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的7.2%、4.6%。實現(xiàn)營業(yè)收入2.6億元，增加值2.3億元，占全區(qū)房地產(chǎn)業(yè)增加值8.9%。
自有住房增加值5.7億元，占全區(qū)房地產(chǎn)業(yè)增加值22.1%。
（二）按區(qū)域分
1.黃海。法人單位78個，從業(yè)人員1875人，實現(xiàn)營業(yè)收入18.5億元，分別占全區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的43.1%、41.8%、26.1%。其中，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)27個，從業(yè)人員778人，實現(xiàn)營業(yè)收入15.1億元。
2.初家。法人單位35個，從業(yè)人員749人，實現(xiàn)營業(yè)收入30.8億元，分別占全區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的19.3%、16.7%、43.5%。其中，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)11個，從業(yè)人員393人，實現(xiàn)營業(yè)收入29.6億元。
3.濱海。法人單位38個，從業(yè)人員1414人，實現(xiàn)營業(yè)收入18.7億元，分別占全區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的21%、31.5%、26.4%。其中，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)11個，從業(yè)人員468人，實現(xiàn)營業(yè)收入17.7億元。
4.經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。法人單位18個，從業(yè)人員282人，實現(xiàn)營業(yè)收入1.9億元，分別占全區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的9.9%、6.3%、2.7%。其中，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)8個，從業(yè)人員101人，實現(xiàn)營業(yè)收入1.6億元。
5.解甲莊。法人單位3個，從業(yè)人員38人，實現(xiàn)營業(yè)收入0.2億元，分別占全區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的1.7%、0.8%、0.3%。其中，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)2個，從業(yè)人員26人，實現(xiàn)營業(yè)收入0.2億元。
6.萊山鎮(zhèn)。法人單位6個，從業(yè)人員82人，實現(xiàn)營業(yè)收入0.3億元，分別占全區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的3.3%、1.8%、0.4%。其中，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)1個，從業(yè)人員35人，實現(xiàn)營業(yè)收入0.1億元。
7.院格莊。法人單位3個，從業(yè)人員42人，實現(xiàn)營業(yè)收入0.4億元，分別占全區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的1.7%、0.9%、0.6%。其中，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)1個，從業(yè)人員37人，實現(xiàn)營業(yè)收入0.4億元。
（三）按登記注冊類型分
1.內(nèi)資。法人單位174個，從業(yè)人員4360人，實現(xiàn)營業(yè)收入66.2億元，分別占全區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的96.1%、97.3%、93.5%。
2.港、澳、臺商投資。法人單位4個，從業(yè)人員54人，實現(xiàn)營業(yè)收入4.1億元，分別占全區(qū)的2.2%、1.2%、5.8%。
3.外商投資。法人單位3個，從業(yè)人員68人，實現(xiàn)營業(yè)收入0.5億元，分別占全區(qū)的1.7%、1.5%、0.7%。
二、與標桿城市對比情況
（一）相城區(qū)
2013年末，相城區(qū)房地開發(fā)完成投資103.9億元，同比增長29.5%；我區(qū)47.9億元，為相城區(qū)的46.1%，同比下降10.5%，比相城區(qū)低40個百分點。
2013年末，相城區(qū)商品房銷售面積91.1萬平方米，同比增長8.5%；我區(qū)58.5萬平方米，為相城區(qū)的64.2%，同比下降8.6%，比相城區(qū)低17.1個百分點。
2013年末，相城區(qū)房屋施工面積601.3萬平方米，同比增長3.4%；我區(qū)447.7萬平方米，為相城區(qū)的74.5%，同比增長0.2%，比相城區(qū)低3.2個百分點。相城區(qū)新開工面積160.8萬平方米，同比下降6.9%；我區(qū)98.4萬平方米，為相城區(qū)的61.2%，同比下降2.7%，比相城區(qū)高4.2個百分點。
今年上半年，相城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)完成投資90.9億元，同比增長12.3%；我區(qū)17.9億元，為相城區(qū)的19.7%，同比下降31.7%，比相城區(qū)低44個百分點。相城區(qū)商品房銷售面積53.6萬平方米，同比增長48.9%；我區(qū)14.5萬平方米，為相城區(qū)的27.1%，同比下降20.8%，比相城區(qū)低69.7個百分點。
（二）嶗山區(qū)
2013年末，嶗山區(qū)共有房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)法人單位330個，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營法人單位146個，從業(yè)人員10064人；我區(qū)分別為嶗山區(qū)的54.8%、43.2%、44.5%。
2013年末，嶗山區(qū)房地開發(fā)完成投資101.6億元，同比下降7%；我區(qū)47.9億元，為嶗山區(qū)的47.1%，同比下降10.5%，比嶗山區(qū)低3.5個百分點。
2013年末，嶗山區(qū)商品房銷售面積59.9萬平方米，同比增長30.9%；我區(qū)58.5萬平方米，為嶗山區(qū)的97.7%，同比下降8.6%，比嶗山區(qū)低39.5個百分點。
2013年末，嶗山區(qū)房屋施工面積437.1萬平方米，同比下降3.6%；我區(qū)447.7萬平方米，比嶗山區(qū)多10.6萬平方米，同比增長0.2%，比嶗山區(qū)高3.8個百分點。嶗山區(qū)新開工面積147萬平方米，同比增長44.9%；我區(qū)98.4萬平方米，為嶗山區(qū)的66.9%，同比下降2.7%，比嶗山區(qū)低47.6個百分點。
今年上半年，嶗山區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)完成投資50.4億元，同比增長19.2%；我區(qū)17.9億元，為嶗山區(qū)的35.5%，同比下降31.7%，比嶗山區(qū)低50.9個百分點。嶗山區(qū)商品房銷售面積17.8萬平方米，同比增長109.8%；我區(qū)14.5萬平方米，為嶗山區(qū)的81.5%，同比下降20.8%，比嶗山區(qū)低130.6個百分
三、幾點建議
1.加大項目推進速度。加強與重點房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的聯(lián)系溝通，對影響房地產(chǎn)項目推進的資金、手續(xù)、拆遷等問題，采取“一事一議”、現(xiàn)場辦公等形式，積極幫助解決，推進項目建設(shè)。針對多年未開工的房地產(chǎn)和舊改項目，查找原因，找準癥結(jié)，創(chuàng)新思路，破解難題，促進項目早開工、快建設(shè)。
2.加大招商引資力度。（1）繼續(xù)加強與華潤、金地、中鐵、保利等國內(nèi)知名品牌房企的溝通合作，在加快現(xiàn)有項目建設(shè)步伐的同時，引導投資新的項目，特別是在當前房地產(chǎn)形勢不好的情況下，更要利用其資金和品牌優(yōu)勢盤活遲遲未開工的舊改項目。（2）利用萬象城、華潤中心、寶龍城市廣場、祥隆城市廣場等商業(yè)綜合體，招引金融、保險、知名品牌等優(yōu)質(zhì)的商戶入駐，聚攏人氣商氣，促進服務(wù)業(yè)快速發(fā)展和財稅收入持續(xù)增長。
3.引導房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新思路。一是產(chǎn)品的創(chuàng)新。變同質(zhì)化為個性化，根據(jù)客戶需求定位產(chǎn)品的性質(zhì)，突出產(chǎn)品獨有優(yōu)勢。二是經(jīng)營理念的創(chuàng)新。變開發(fā)思維為運營思維，更加注重物業(yè)、綠化、人文環(huán)境等一系列社區(qū)配套服務(wù)設(shè)施投入。三是行業(yè)領(lǐng)域的創(chuàng)新。逐步擴大房地產(chǎn)服務(wù)市場，全生命周期服務(wù)、候鳥式養(yǎng)老、開通綠色醫(yī)療通道等創(chuàng)新樓盤越來越受到人們的青睞。例如，近年來萬科在傳統(tǒng)業(yè)務(wù)上，公司正在逐步轉(zhuǎn)向更安全、效率更高的輕資產(chǎn)模式，同時也在積極嘗試開拓消費地產(chǎn)、物流地產(chǎn)和養(yǎng)老地產(chǎn)等新業(yè)務(wù)。
參考文獻：
[1] 王壽松.淺談中國房地產(chǎn)市場的風險及其控制[J].北京經(jīng)濟管理干部院報，2007.
[2] 楊波，楊亞西.房地產(chǎn)開發(fā)與城市可持續(xù)發(fā)展 [J].合作經(jīng)濟與科技，2010.
[關(guān)鍵詞]周期發(fā)展；房地產(chǎn)市場；北京；波動
[中圖分類號]F293[文獻標識碼]A[文章編號]1005-6432（2013）32-0063-04
近幾年，我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展勢頭迅猛，房價節(jié)節(jié)攀升，有言論稱，中國房地產(chǎn)發(fā)展過熱，已醞釀出房地產(chǎn)泡沫，一旦破裂，將對整個國民經(jīng)濟造成無法預想的打擊。為探究我國房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)階段發(fā)展狀態(tài)是否健康，與國民經(jīng)濟發(fā)展是否協(xié)調(diào)，本文基于周期發(fā)展視角，運用理論分析探究理論層面上房地產(chǎn)市場和經(jīng)濟運行應(yīng)該存在的關(guān)系，并結(jié)合實證分析的方法，研究國內(nèi)發(fā)展較早較成熟的房地產(chǎn)市場和經(jīng)濟運行的關(guān)系。最后結(jié)合實際情況，提出相關(guān)政策建議。
本文的研究意義主要表現(xiàn)在兩個方面。首先是理論意義——房地產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟整體的一部分，其發(fā)展必然要受到整體經(jīng)濟運行的作用，并對之有所影響。其次是實踐意義——理清房地產(chǎn)市場與經(jīng)濟運行的關(guān)系，對于明確我國房地產(chǎn)發(fā)展所處階段、預期方向，維護經(jīng)濟健康發(fā)展具有重大意義。
1房地產(chǎn)市場與經(jīng)濟運行互動關(guān)系的理論推導
1.1經(jīng)濟波動對房地產(chǎn)市場的作用影響
一般而言，產(chǎn)業(yè)周期形成的主要驅(qū)動因素即供求力量的對比作用，房地產(chǎn)市場受制于經(jīng)濟波動的作用渠道也是如此，而該作用影響又可以從直接影響和間接影響兩個角度進行具體分析。
1.1.1經(jīng)濟周期對房地產(chǎn)周期的直接影響
所謂直接影響，即經(jīng)濟基本面對房地產(chǎn)市場的影響，它是從宏觀層面研究經(jīng)濟波動對房地產(chǎn)市場的作用機理，通過與其有關(guān)聯(lián)的眾多經(jīng)濟變量，從不同方向、以不同程度對其造成沖擊。該種外生性的沖擊表現(xiàn)在兩個方面：需求沖擊和供給沖擊。
所謂需求沖擊，即經(jīng)濟基本面因素通過影響房地產(chǎn)市場需求對其產(chǎn)生作用。當經(jīng)濟處于上升階段，居民的現(xiàn)實收入和預期收入都有所上升，一方面帶來人們消費結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，從而愿意且能夠購買或者租賃更高價格的房地產(chǎn)；另一方面根據(jù)凱恩斯的貨幣需求理論，人們的投機動機加強，而房地產(chǎn)尤其是住宅作為投資工具，是分散投資風險的良好品種，因而對房地產(chǎn)的投資購買需求增加。
所謂供給沖擊，則是當經(jīng)濟基本面形勢向好，同時短期未表現(xiàn)出建筑成本價格上升，房地產(chǎn)供給者預期投資利潤率將上升，從而長期來看將增加房地產(chǎn)供應(yīng)。
1.1.2經(jīng)濟周期對房地產(chǎn)周期的間接影響
所謂間接影響，即經(jīng)濟波動通過非市場機制對房地產(chǎn)周期產(chǎn)生影響，主要通過影響房地產(chǎn)市場微觀主體行為而對其產(chǎn)生作用。
（1）地方政府行為對房地產(chǎn)周期的影響集中反映在“土地財政”問題上。1994年稅制改革后，地方政府財權(quán)與事權(quán)分離，在績效考核、區(qū)域間GDP競爭等背景下，地方政府采取轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的方法增加地方財政收入。因而，地方政府行為對房地產(chǎn)周期的影響，主要通過地方政府和房地產(chǎn)企業(yè)的博弈行為得以體現(xiàn)。
（2）房地產(chǎn)企業(yè)通過壟斷定價對房地產(chǎn)周期產(chǎn)生影響。根據(jù)西方經(jīng)濟學對四種市場類型特征的描述，可以界定我國房地產(chǎn)市場屬于不完全競爭市場，即在房地產(chǎn)市場，開發(fā)商是房屋價格決定者，而非接受者，通過組織內(nèi)部默契合謀等行為，攫取消費者剩余。因而房地產(chǎn)企業(yè)行為對房地產(chǎn)周期的影響，主要通過其與消費者的博弈行為得以體現(xiàn)。
（3）金融機構(gòu)行為對房地產(chǎn)周期的影響，突出表現(xiàn)在通過其信用借貸功能催生房地產(chǎn)泡沫、或加速泡沫破滅對經(jīng)濟的崩潰作用。具體表現(xiàn)是，當經(jīng)濟周期處于上升階段，金融機構(gòu)抵押資產(chǎn)價值增加、存量資本充足率降低，于是加大放貸力度，對于房地產(chǎn)市場則意味著間接拉高房地產(chǎn)供給，從而步入上升空間；經(jīng)濟周期下行階段則作用相反。
1.2房地產(chǎn)周期波動對經(jīng)濟周期的影響效應(yīng)
在影響宏觀經(jīng)濟的多重因素中，消費和投資是占比最大的兩個因素，故可以從房地產(chǎn)市場對消費和投資行為的影響角度分析其對經(jīng)濟運行的影響。另外，還應(yīng)綜合房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)效應(yīng)和泡沫風險效應(yīng)，來分析對經(jīng)濟周期的影響。
1.2.1消費效應(yīng)
根據(jù)經(jīng)濟學原理，消費需求通過最優(yōu)消費決策最終取決于財富水平，而財富水平又受制于財富效應(yīng)和替代效應(yīng)的博弈比較。
（1）從財富效應(yīng)角度看，房屋價格上升，若當期賣出房屋，則體現(xiàn)為當期收入的增加；若當期仍持有房屋，則體現(xiàn)為后期房屋出售的現(xiàn)期貼現(xiàn)值增加。綜合來講，二者都表現(xiàn)為凈財富的增加。財富存量增加導致既定消費函數(shù)的邊際消費傾向增大（排除吉芬商品），最終表現(xiàn)為消費行為的擴張。房屋價格下降則相反。
（2）從替代效應(yīng)角度看，假定短期內(nèi)居民收入不會發(fā)生顯著改變，房地產(chǎn)消費由于房屋價格上升而增加在總消費額中的占比，沖減排擠其他領(lǐng)域消費，表現(xiàn)為對其他商品購買的減少。房屋價格下降則相反。
1.2.2投資效應(yīng)
投資行為的發(fā)生取決于對預期收入的看好，投資行為下房地產(chǎn)市場對經(jīng)濟的影響，可以分解為收入效應(yīng)和擠出效應(yīng)。
（1）從收入效應(yīng)角度看，當房地產(chǎn)周期處于上升階段時，房地產(chǎn)開發(fā)商預期房地產(chǎn)市場走向看好，因而未來時間內(nèi)對房地產(chǎn)市場加大投資力度，間接帶動宏觀經(jīng)濟形勢表現(xiàn)向好；當房地產(chǎn)周期處于下降階段時，房地產(chǎn)開發(fā)商預期房地產(chǎn)市場走向看低，因而未來時間內(nèi)對房地產(chǎn)市場縮減投資力度，推動宏觀經(jīng)濟進入走低趨勢。
（2）從擠出效應(yīng)角度看，由于短期內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商的資本積累不會發(fā)生顯著變化，因此，房地產(chǎn)市場投資行為由于該市場形勢向好增加，相應(yīng)造成其他市場投資行為的減少。房地產(chǎn)下降周期則影響相反。
1.2.3關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)效應(yīng)
房地產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)性，決定了其產(chǎn)業(yè)鏈長、帶動作用明顯的特征，因而房地產(chǎn)市場波動也會通過關(guān)聯(lián)市場對經(jīng)濟造成影響。借鑒西方經(jīng)濟學對產(chǎn)品相關(guān)性的分類，可以分為互補關(guān)聯(lián)效應(yīng)和替代關(guān)聯(lián)效應(yīng)。
（1）所謂互補關(guān)聯(lián)效應(yīng)，即當房地產(chǎn)業(yè)處于繁榮階段，對其所在市場各要素需求增加，使其所在市場也處于上升走勢，房地產(chǎn)業(yè)處于衰退階段則反之。
（2）所謂替代關(guān)聯(lián)效應(yīng)，即當房地產(chǎn)業(yè)處于繁榮階段，會導致其因生產(chǎn)與之具有替代性質(zhì)產(chǎn)品的而造成規(guī)模收縮，進而導致所在市場走勢下行。房地產(chǎn)業(yè)處于衰退階段反之。
關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)效應(yīng)下房地產(chǎn)市場對經(jīng)濟的影響，取決于以上兩種效應(yīng)的博弈程度。若總關(guān)聯(lián)效應(yīng)表現(xiàn)為同房地產(chǎn)市場波動的正相關(guān)關(guān)系，則表現(xiàn)出類似房地產(chǎn)市場在消費效應(yīng)和投資效應(yīng)作用下對經(jīng)濟周期的影響；若關(guān)聯(lián)效應(yīng)表現(xiàn)為同房地產(chǎn)市場波動的負相關(guān)關(guān)系，則相反。
1.2.險效應(yīng)
風險效應(yīng)主要強調(diào)的是房地產(chǎn)市場波動中的異常因素對經(jīng)濟周期的影響，即房地產(chǎn)泡沫所蘊藏的風險，通過金融機構(gòu)對經(jīng)濟周期波動所產(chǎn)生的一系列影響。當房地產(chǎn)周期處于上升階段時，房價攀升，以房屋為抵押的抵押物價值隨著上漲，從而金融機構(gòu)釋放更大量信用貸款，于是作用于整體經(jīng)濟使之增長更強烈。反之，房地產(chǎn)泡沫一旦破裂，帶來的是更加迅速和不可抑止的整體經(jīng)濟崩潰。
因此，房地產(chǎn)周期的風險效應(yīng)表明了，除了具有帶動經(jīng)濟增長加入繁榮期、或者拖動經(jīng)濟衰退進入蕭條期，房地產(chǎn)市場波動也是導致經(jīng)濟震蕩、出現(xiàn)周期更迭的主要因素。
2房地產(chǎn)市場與經(jīng)濟運行關(guān)系的實證分析——以北京為例
在理論推導的基礎(chǔ)上，下文將對房地產(chǎn)市場與經(jīng)濟發(fā)展是否存在互動作用進行實證分析?？紤]到我國不同區(qū)域經(jīng)濟體中的互動作用程度存在差異，可能使整體經(jīng)濟的互動作用得以沖抵從而喪失研究效果，本文選取北京作為研究樣本。一是因為北京作為我國房地產(chǎn)市場發(fā)展較早的城市，發(fā)展水平比較成熟，具有代表性；二是因為近年來對房地產(chǎn)問題的爭議，多集中在以北京為代表的幾大城市，因而以北京為研究對象具有實際意義。
本文分別采用GDP值代表宏觀經(jīng)濟的波動，用房地產(chǎn)平均價格代表房地產(chǎn)市場的波動，以下是這兩個指標的數(shù)據(jù)收錄。
北京房地產(chǎn)波動和經(jīng)濟波動折線圖
從這個折線圖中可以看出，1992—2011年，北京大概經(jīng)歷了3個完整經(jīng)濟周期，分別為：1992—1999年、2000—2005年、2006—2011年；5個完整房地產(chǎn)周期1992—1995年、1996—1999年、2000—2001年、2003—2008年、2009—2011年。從這些割裂開的時間段二者的波動走勢來看，可以發(fā)現(xiàn)繁榮階段和衰退階段，房地產(chǎn)市場走勢強度大于經(jīng)濟發(fā)展，而復蘇階段和蕭條階段，房地產(chǎn)市場變化強度落后于經(jīng)濟發(fā)展。其原因，一方面當宏觀經(jīng)濟剛開始上升時，由于房地產(chǎn)建設(shè)的長期性，決定了其投資發(fā)生前要經(jīng)過詳盡的效益評析和和完備的市場調(diào)查，一旦進入投資擴張期，又會因為其支柱型產(chǎn)業(yè)角色而先于經(jīng)濟達到繁榮；另一方面宏觀經(jīng)濟逐漸開始走弱時，收縮信號往往不易被房地產(chǎn)開發(fā)商注意，故走弱趨勢落后于宏觀經(jīng)濟，而一旦經(jīng)濟收縮信號傳遞至房地產(chǎn)市場，則會帶來房地產(chǎn)市場的加速衰退，表現(xiàn)為快于宏觀經(jīng)濟的收縮。
下文將通過進行格蘭杰因果檢驗的方法，實證分析二者之間是否存在互動關(guān)系。因為格蘭杰因果檢驗要求序列數(shù)據(jù)平穩(wěn)，故下文將分三個步驟——平穩(wěn)性檢驗、協(xié)整檢驗、格蘭杰因果檢驗——展開實證分析。考慮到作為時間序列的北京市GDP值和房地產(chǎn)平均價格所具有的特性：相關(guān)性和波動聚集性，因此對這兩個數(shù)據(jù)采取對數(shù)的操作，達到減弱異方差，減少數(shù)據(jù)的波動，使系數(shù)具有彈性的目的。
2.1平穩(wěn)性檢驗
由于格蘭杰檢驗要求序列數(shù)據(jù)具有平穩(wěn)性，故在此分別對變量做ADF單位根檢驗。用Eviews40分析結(jié)果如表2所示：
2.2協(xié)整檢驗
由于差分法使得數(shù)據(jù)長度變短，有可能會使我們失去總量的長期信息，從而把趨勢性規(guī)律錯當做周期性規(guī)律。因此，在進行格蘭杰因果檢驗之前，本文將通過對數(shù)據(jù)進行EG兩步法協(xié)整檢驗，從而嚴密證實模型數(shù)據(jù)是否具有長期協(xié)整關(guān)系。
表4雙變量協(xié)整ADF檢驗結(jié)果
樣本容量[]5%水平臨界值[]ADF檢驗值[]檢驗結(jié)果
說明北京房地產(chǎn)市場和經(jīng)濟發(fā)展存在長期協(xié)整關(guān)系。
2.3格蘭杰因果檢驗
根據(jù)以上兩個檢驗，對差分后的數(shù)據(jù)DLnGDP和DLnHP可以進行格蘭杰因果檢驗。結(jié)果如表5所示：
表5的格蘭杰因果檢驗結(jié)果表明北京房地產(chǎn)市場波動對經(jīng)濟波動具有顯著統(tǒng)計因果關(guān)系，而經(jīng)濟波動對房地產(chǎn)市場不具有顯著統(tǒng)計因果關(guān)系。
oesnot GrangerCause DLnGDP[]1[]3.33099[]007631[]拒絕H0
3結(jié)論與建議
3.1主要結(jié)論
3.1.1房地產(chǎn)市場與經(jīng)濟運行在理論推導上滿足互動關(guān)系
在一個經(jīng)濟運行健康、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展成熟良好的環(huán)境體中，二者應(yīng)該呈現(xiàn)互相帶動互相影響的作用效果，并且在二者周期波動規(guī)律上得到突出印證。具體來講，二者關(guān)系應(yīng)該符合在繁榮階段和衰退階段，房地產(chǎn)市場走勢強度大于經(jīng)濟發(fā)展，而復蘇階段和蕭條階段，房地產(chǎn)市場變化強度落后于經(jīng)濟發(fā)展。
3.1.2北京房地產(chǎn)市場與經(jīng)濟運行在實證分析上僅存在單向影響關(guān)系
通過對北京房地產(chǎn)市場和經(jīng)濟發(fā)展的實證性分析，并無法得出二者具有理論分析所得出的影響效果，而是僅僅表現(xiàn)為房地產(chǎn)市場發(fā)展對經(jīng)濟運行的影響，這一方面凸顯了房地產(chǎn)業(yè)的支柱性產(chǎn)業(yè)地位，另一方面也代表著，一旦發(fā)生房地產(chǎn)泡沫，即會通過風險效應(yīng)對經(jīng)濟運行帶來較大的沖擊，加劇經(jīng)濟環(huán)境的脆弱性。而經(jīng)濟波動對房地產(chǎn)波動的無法因果解釋性，也說明了——至少可以說是在北京地區(qū)——房地產(chǎn)業(yè)超脫經(jīng)濟發(fā)展而展現(xiàn)出“過熱”發(fā)展的態(tài)勢。
4.2相關(guān)政策建議
北京是我國房地產(chǎn)市場發(fā)展較早較成熟的地區(qū)，對于全國各區(qū)域房地產(chǎn)市場不僅僅有示范作用，更重要的是其發(fā)展為政府引導、調(diào)控其他地區(qū)房地產(chǎn)市場提供了經(jīng)驗和方向。由于實證分析得出的北京地區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展相對于理論層面有所偏離，表現(xiàn)出“亞健康”發(fā)展狀態(tài)，故針對我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，提出以下幾點政策性建議。
4.2.1加強房地產(chǎn)市場競爭環(huán)境培養(yǎng)
由于我國房地產(chǎn)行業(yè)仍屬于相對壟斷產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)商是“價格制定者”而非“價格接受者”。從理性人的假設(shè)出發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)商必然會努力使自身收益達到最大化，即表現(xiàn)為當經(jīng)濟整體上升時，提供良好市場投資氛圍時，順風抬高價格，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的繁榮；而當整體經(jīng)濟下行時，又會及時調(diào)整投資力度，保持盡量少的房地產(chǎn)存量，以保持房地產(chǎn)價格盡量小的下降幅度。而這種房地產(chǎn)價格“大升小降”的背后推動力量，則是房地產(chǎn)行業(yè)的壟斷性質(zhì)。故要實現(xiàn)房地產(chǎn)市場理性發(fā)展，首先要消除或削弱其壟斷發(fā)展模式。
4.2.2優(yōu)化房地產(chǎn)供求機制作用效果
供求機制是市場經(jīng)濟運行的普遍機制，市場中商品的供應(yīng)量和需求量的變動會導致價格的變動。而價格作為房地產(chǎn)經(jīng)濟運行狀況的晴雨表和資源配置的方向器，價格機制在房地產(chǎn)周期波動中起著傳導作用和穩(wěn)定作用。而我國房地產(chǎn)市場中的供求機制，由于種種原因——除了上部分所談到的壟斷經(jīng)營問題，還有很重要的一點，就是與房地產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)的土地財政是地方財政收入的重要來源——在實際發(fā)揮作用時，表現(xiàn)出供給方控制需求方，于是無法利用市場運行內(nèi)部機制實現(xiàn)該產(chǎn)業(yè)的合理發(fā)展。故應(yīng)當強化政府對地價的調(diào)控力度，規(guī)范市場地價行為，同時控制房地產(chǎn)開發(fā)商利潤。
4.2.3加大打擊“炒房”等房地產(chǎn)投機行為力度
在我國，房地產(chǎn)市場的過熱發(fā)展滋生了一批以在該市場上進行房屋投機活動為贏利手段的群體，一方面該群體是我國房地產(chǎn)市場不均衡發(fā)展的產(chǎn)物，另一方面這些人也是推動房地產(chǎn)行業(yè)進一步畸形發(fā)展的背后動力。要引導房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，就要消除其非健康發(fā)展的基礎(chǔ)性因素。因此需要借鑒學習國外發(fā)達成熟房地產(chǎn)市場的管理模式，通過征收房產(chǎn)稅等一系列政策措施，加大打壓“炒房”等一系列房地產(chǎn)市場投機行為的力度，穩(wěn)步推進我國房地產(chǎn)市場規(guī)范運行。
參考文獻：
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關(guān)鍵詞：公允價值投資性房地產(chǎn)計量屬性相關(guān)性
作者簡介：劉文歡(1984-)，女，山東青島人，山東經(jīng)濟學院研究生部碩士研究生
一、公允價值計量模式的引入
(一)公允價值的含義及啟示國際會計準則委員會(IASC)在IAS32和IAS39中將公允價值定義為在公平交易中，熟悉情況的自愿當事人，進行資產(chǎn)交換或負債清償?shù)慕痤~。美國財務(wù)會計準則委員會(FASB)在SFAS N0．157中將公允價值定義為雙方在當前的交易(而不是被迫清算或銷售)中，自愿購買(或承擔)或出售(或清償)一項資產(chǎn)(或負債)的金額。英國會計準則委員會(ASB)將金融工具公允價值定義為在公平交易中，亦即在非強制性和非清算性銷售中，熟悉情況的當事人自愿據(jù)以交易(該金融資產(chǎn)或金融負債)的金額。我國在新頒布的企業(yè)會計準則中，將公允價值定義為在公允價值計量下，資產(chǎn)和負債按照公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~計量。我國主要是借鑒國際會計準則委員會對公允價值的定義，將計量對象確定為資產(chǎn)與負債，交易主體確認為市場參與者，更加強調(diào)雙方的交易是在自愿條件下進行的，價格是雙方達成的，任何一方對達成的價格都沒有異議。
(二)公允價值的特征分析公允價值是動態(tài)的計量，受時間、空間變化的影響較大。同一交易在不同的時間進行，交易雙方達成的公允價值可能不同；同一交易由于交易地點的不同，交易雙方達成的公允價值也不盡相同。公允價值的運用使得會計信息能夠更加及時、全面地反映交易雙方所處的經(jīng)濟環(huán)境及其變化狀況。公允價值有利于會計信息的相關(guān)性和可靠性達到完美統(tǒng)一。相關(guān)性和可靠性往往是此消彼長的，很難達到統(tǒng)一。與歷史信息相比，公允價值是面向現(xiàn)在和未來的，有利于利益相關(guān)者做出預測和決策，很大程度上提高了會計信息的相關(guān)性；與此同時，根據(jù)國際會計界的最新研究表明，隨著估價和現(xiàn)值技術(shù)的發(fā)展，公允價值將能夠在各種復雜的經(jīng)濟環(huán)境中(存在活躍市場或非理想環(huán)境下)取得客觀可靠的市場價格或現(xiàn)值，從而能夠更好地體現(xiàn)會計信息的最高原則“真實與公允”。公允價值體現(xiàn)交易的公平性。從國內(nèi)外對公允價值的闡述中可以看出，公平性是公允價值的核心屬性。要保證，獲得的公允價值具有公平性，必須使交易雙方在交易過程中滿足四個條件：一是雙方的交易是公平交易，而非不平等交易；二是交易-雙方相互熟悉彼此的情況，信息較為完備；三是交易雙方自愿讓渡資產(chǎn)或清償債務(wù)，而不是強制地轉(zhuǎn)讓；四是交易雙方的經(jīng)營是持續(xù)經(jīng)營，而不是面臨破產(chǎn)清算。
二、投資性房地產(chǎn)公允價值計量的動因分析
(一)投資性房地產(chǎn)的界定國際會計準則委員會(IASC)在IAS40中解釋投資性房地產(chǎn)指為賺取租金或為資本增值?；騼烧呒嬗卸钟械姆康禺a(chǎn)，但不包括用于商品或勞務(wù)的生產(chǎn)或供應(yīng)，或用于管理目的的房地產(chǎn)；不包括在正常經(jīng)營過程中銷售的房地產(chǎn)。英國會計準則委員會(ASB)在SSAPl9中和香港在SSAPl3中認為，投資性房地產(chǎn)是指對有關(guān)土地和建筑物擁有的權(quán)益，這些土地和建筑物必須是：已完成的在建工程和開發(fā)項目；是為投資目的而持有，并且其租金收益是可以公平協(xié)商的。不包括企業(yè)為自己的目的擁有和占用的房地產(chǎn)、出租給并由集團內(nèi)另一公司占用的房地產(chǎn)。我國新會計準則規(guī)定：投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。主要包括已出租的土地使用權(quán)，持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，已出租的建筑物；并明確指出自用房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn)核算的范圍。雖然各國對投資性房地產(chǎn)的定義存在差異，但都表明了投資性房地產(chǎn)具有保值和投資的雙重功能。投資性房地產(chǎn)和企業(yè)擁有的其他房地產(chǎn)最大的不同表現(xiàn)在持有的目的和產(chǎn)生的現(xiàn)金流。從持有的目的來看，持有投資性房地產(chǎn)是為了取得投資收益，而不是為了使用或作為產(chǎn)品出售；從產(chǎn)生的現(xiàn)金流來看，投資性房地產(chǎn)是一個獨立的現(xiàn)金產(chǎn)出單元，產(chǎn)生的現(xiàn)金流量之歸屬于該房地產(chǎn)，而不會歸屬于在生產(chǎn)或經(jīng)營過程中所使用的其他資產(chǎn)。我國新企業(yè)會計準則對采用公允價值核算投資性房地產(chǎn)的相關(guān)規(guī)定。一是采用公允價值模式計量的，應(yīng)同時滿足兩個條件：投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值做出合理地估計。二是采用公允價值計量模式，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷，應(yīng)當以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計人當期損益。三是已采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。
(二)投資性房地產(chǎn)公允價值計量的必要性首先，全球經(jīng)濟一體化要求公允價值的引入。我國加入WTO以后，使我國與全球經(jīng)濟發(fā)展的聯(lián)系越來越緊密。隨著更多領(lǐng)域的相繼開放，房地產(chǎn)行業(yè)也將面臨外資企業(yè)的挑戰(zhàn)與競爭。這要求我國的會計準則盡可能地消除與國際會計準則的差異。運用公允價值能更好地反映我國參與房地產(chǎn)經(jīng)營的企業(yè)的真實價值，使會計信息更加透明、公開，符合廣大利益相關(guān)者的要求，也有助于我國企業(yè)參與國際上的競爭與合作。其次，公允價值能更好地表現(xiàn)投資性房地產(chǎn)的特性。對房地產(chǎn)的投資一般金額大，周期長，流動與變現(xiàn)能力較差，具有高收益和高風險并存的特點。人們習慣將企業(yè)的投資性房地產(chǎn)作為固定資產(chǎn)看待，并按其估計使用的年限提取折舊。但根據(jù)我國近年來房地產(chǎn)市場的狀況，投資性房地產(chǎn)的市場價值往往都高于其賬面凈值，如果按其歷史成本計量不能反映企業(yè)的真實情況。如(圖1)所示，擁有投資性房地產(chǎn)企業(yè)在2006年第三季度，在運用公允價值前后，其租賃收入對毛利率的影響差異明顯。公允價值的計量模式更符合投資性房地產(chǎn)的特征，能夠更好地反映投資性房地產(chǎn)的市場價值和盈利能力。再次，擁有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)存在的問題要求引入新的計量模式。一是經(jīng)營風險加劇。隨著投資性房地產(chǎn)市場的繁榮，企業(yè)的大部分資金流入該領(lǐng)域，造成了企業(yè)內(nèi)部產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的失衡，不可避免地增加了企業(yè)的經(jīng)營風險。企業(yè)對房地產(chǎn)的投資，其資金大部分都來自銀行貸款，房地產(chǎn)市場漲勢兇猛的同時也帶來了極大的不穩(wěn)定性，一旦出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，企業(yè)將會一無所有。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2005年我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負債率高達72.7％，可見房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)受著極大考驗。二是對投資性房地產(chǎn)采用歷史成本的計量模式不能更好地體現(xiàn)投資者的利益。近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度很快，大中城市的市中心商業(yè)地產(chǎn)價格長期高漲，持有大量土地或者商業(yè)地產(chǎn)的上市公司其資產(chǎn)的實際價值較賬面價值溢價很高，如果企業(yè)未能合理地反映該部分資產(chǎn)的價值，就不能更好地體現(xiàn)這些公司股東權(quán)益。三
是對于主要經(jīng)營投資性房地產(chǎn)的企業(yè)，對投資性房地產(chǎn)的合理計量會影響對企業(yè)資產(chǎn)總體價值的衡量。如果采用歷史成本對該部分資產(chǎn)進行計量，會造成對投資性房地產(chǎn)價值的低估，從而使企業(yè)資產(chǎn)的總體價值降低。在企業(yè)進行兼并、破產(chǎn)或重組時不能更好地向利益相關(guān)方提供可靠的信息，反映企業(yè)資產(chǎn)的真實價值。
(三)投資性房地產(chǎn)公允價值計量的可行性良好的市場環(huán)境有利于公允價值的取得。隨著我國房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展和完善，在許多方面已經(jīng)達到公開市場的有關(guān)要求，與其他類型的市場相比，公允價值在房地產(chǎn)市場上較易取得，不容易受特定主體的操縱。與此同時，證券市場的監(jiān)管機構(gòu)在很大程度上提高了上市公司運作的透明度，加大了對舞弊的查處力度，將逐漸形成以市場規(guī)則為主，相關(guān)政府機構(gòu)監(jiān)督為輔的機制，為公允價值的運用提供了適宜的“土壤”，企業(yè)能夠根據(jù)自身的需要取得合理的公允價值。房地產(chǎn)評估行業(yè)的發(fā)展對公允價值的引入意義重大。我國早在1994年就頒布了《城市房地產(chǎn)管理法》，明確了國家實行房地產(chǎn)價格評估制度；1999年又了《國家標準房地產(chǎn)估價規(guī)范》，建立了比較完善的房地產(chǎn)估價理論和方法體系。另外，我國擁有較高素質(zhì)的房地產(chǎn)估價師隊伍，目前房地產(chǎn)估價師已有兩萬多人，全國已注冊成立的房地產(chǎn)估價機構(gòu)有3000多家，其中一級資質(zhì)機構(gòu)100多家，這為采用公允價值核算投資性房地產(chǎn)提供了良好的條件。會計人員素質(zhì)的提高有助于公允價值的選擇。近年來我國各相關(guān)部門大力開展會計人員的后續(xù)教育，及時為會計人員補充新知識、培訓新技術(shù)，使得會計人員的素質(zhì)大大增強，有助于會計人員更加理性地選擇公允價值，在實務(wù)中更加準確地使用公允價值。新會計準則的規(guī)定更具操作性。新企業(yè)會計準則對投資性房地產(chǎn)采用公允價值進行核算做了細致的規(guī)定，充分考慮了我國的國情，使得公允價值的運用對企業(yè)的實務(wù)更具有操作性，有助于企業(yè)較快地掌握公允價值核算方法。如在投資性房地產(chǎn)準則中，規(guī)定禁止采用含有較多假設(shè)的估計價值，以防止公允價值被濫用。
三、投資性房地產(chǎn)公允價值計量的困境及路徑選擇
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；市場經(jīng)濟；發(fā)展對策
一、中國當前房地產(chǎn)問題分析
（一）房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，房價快速提高
當前中國房地產(chǎn)發(fā)展的模式還比較落后，仍然實行的是之前政府購買土地再賣出的形式，而中國城市人口因中國城鎮(zhèn)化政策開始實施大幅度增加，對城市房屋的需求與日俱增。這樣嚴重造成了房地產(chǎn)市場無法全面根據(jù)市場經(jīng)濟發(fā)展的需要進行合理調(diào)節(jié)。正是因為房地產(chǎn)行業(yè)與市場經(jīng)濟發(fā)展不相符，從而導致了房價快速上升。
（二）房地產(chǎn)適應(yīng)市場經(jīng)濟發(fā)展的程度較低，市場發(fā)展不成熟
由于房地產(chǎn)市場興起時間較短，市場發(fā)展還不健全，而房地產(chǎn)行業(yè)適應(yīng)市場經(jīng)濟發(fā)展的程度較低，同時由于房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展的過程中具有一定的特殊性，以及受到中國基本國情的影響，導致中國房地產(chǎn)行業(yè)尚未形成適合房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的買方市場，從而導致了房價在發(fā)展的過程中無法真實地反映出供需的要求。當前房地產(chǎn)開發(fā)單位還片面追求高層次、高水平發(fā)展的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，其中較為高檔的房屋建筑供應(yīng)較多，但是中低端的商品房供不應(yīng)求。這樣的現(xiàn)象嚴重影響了城市人們的正常生活，大大降低了人們的生活質(zhì)量。
（三）目前與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的金融體系發(fā)展不完善
在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過程中，其需求的資金大大超過了其他基礎(chǔ)的生產(chǎn)行業(yè)。正是因為這個原因，資金成為了房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)過程中一個非常重要的問題。其中一個非常直觀的問題就是當前銀行所制定的松緊政策，對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展起著較大的影響。雖然銀行已經(jīng)針對房地產(chǎn)行業(yè)制訂了較為完善的資金管理制度，但是仍然存在著很多不成熟的方面。其中主要表現(xiàn)為很多房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)商過度依賴國家銀行貸款，而自有資金較少，一旦出現(xiàn)了資金需求缺乏的現(xiàn)象便會直接影響到房地產(chǎn)項目的工程進度。這樣的現(xiàn)象則不利于房地產(chǎn)開發(fā)商的可持續(xù)發(fā)展。同時，由于當前銀行對于房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)督機制還不健全，其承擔的發(fā)展風險也較大，銀行出于自身資本安全的考慮，會謹慎選擇放貸對象，這將直接限制房地產(chǎn)開發(fā)上的融資途徑。
二、目前推動房地產(chǎn)經(jīng)濟穩(wěn)定健康發(fā)展的對策
（一）強化政府經(jīng)濟職能，推動房地產(chǎn)市場走向成熟化
根據(jù)當前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的狀況進行綜合分析，中國當前房地產(chǎn)行業(yè)的投資環(huán)境尚且處在繁榮的發(fā)展階段。這樣的現(xiàn)象有利于房地產(chǎn)快速向前發(fā)展。但是從當前房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟發(fā)展情況來看，房地產(chǎn)行業(yè)基本進入到了略成熟的階段。在今后的幾年里，通過對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控，有利于房地產(chǎn)行業(yè)朝著理性的趨勢發(fā)展。但是，房地產(chǎn)是現(xiàn)代城市建設(shè)的重要一部分，而房地產(chǎn)消費又屬于長期投資的一種項目，涉及的資金數(shù)額較大。因此，通過強化政府經(jīng)濟職能，推動房地產(chǎn)市場走向成熟化，有利于保證房價朝著合理化的方向發(fā)展。其中，在市場經(jīng)濟不斷發(fā)展的背景下，政府調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)主要是通過科學規(guī)劃、經(jīng)濟調(diào)節(jié)、法律法規(guī)等宏觀調(diào)控手段。通過合理調(diào)整房地產(chǎn)的價格，促使房地產(chǎn)朝著科學合理的方向發(fā)展，推動房地產(chǎn)市場更加繁榮穩(wěn)定。
（二）制定科學化的發(fā)展規(guī)劃，推動房地產(chǎn)經(jīng)濟健康發(fā)展
很多人錯誤的認為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展主要是為炒房創(chuàng)造了條件，這樣的觀念不利于房地產(chǎn)科學健康的發(fā)展。主要表現(xiàn)在以下幾個方面：房地產(chǎn)開發(fā)商通過對商品房和小商鋪直接進行出售，從中獲得經(jīng)濟利益；有的開發(fā)商則通過對大型商場和寫字樓進行長期出租，通過經(jīng)營的方式從中獲得經(jīng)濟利益；有的房地產(chǎn)開發(fā)商則將房子裝修成娛樂場所和工業(yè)廠房等，從經(jīng)營中獲得經(jīng)濟利益；而有些房子基礎(chǔ)設(shè)施則是作為公共基礎(chǔ)設(shè)施存在于城市中，雖然沒有直接獲利，但卻在無形中提升了城市的整體形象，有效增加了城市發(fā)展的經(jīng)濟價值。因此，在當前房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過程中，應(yīng)該根據(jù)國家經(jīng)濟發(fā)展的基本情況，進行綜合規(guī)劃，努力做好現(xiàn)代城市發(fā)展的建設(shè)工作。堅持制定適合房地產(chǎn)經(jīng)濟科學發(fā)展的途徑，深入了解房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中各種經(jīng)濟關(guān)系，促使房地產(chǎn)行業(yè)能夠朝著穩(wěn)定健康的方向發(fā)展。
（三）建立完善的金融支撐體系，為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供重要的條件
在目前房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過程中，由于過度依賴金融機構(gòu)資金支持，房地產(chǎn)開發(fā)單位與金融機構(gòu)之間的聯(lián)系非常緊密。因此，需要根據(jù)中國經(jīng)濟發(fā)展的基本情況，建立完善的金融支撐體系，然后從根本上解決房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的資金問題，為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造良好的條件。除此之外，為了能夠有效解決房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中各項資金流動的問題，中國政府還應(yīng)該根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的實際情況建立科學合理的抵押貸款二級市場。堅持實現(xiàn)中國房地產(chǎn)市場貸款的證券化，努力將整個房地產(chǎn)一、二級市場納入到國家整體經(jīng)濟的發(fā)展中，推動中國房地產(chǎn)市場與資本市場合理的聯(lián)系在一起。只有這樣才能夠從根本上解決中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中的資金問題。
（四）以科技創(chuàng)新為依托，推動房地產(chǎn)經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展
房地產(chǎn)經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展，應(yīng)當以科技創(chuàng)新為依托，知識經(jīng)濟，科技發(fā)展水平的提升，對于推動國民經(jīng)濟的發(fā)展的作用越來越大，并逐漸成為主導作用。房地產(chǎn)科技的創(chuàng)新和發(fā)展，對于改善人們的生活，工作環(huán)境具有重要意義；能夠引領(lǐng)房地產(chǎn)智能化的發(fā)展；并提升資源的利用效率，減少污染，增加房地產(chǎn)建設(shè)的環(huán)保性。更重要的是隨著科技的發(fā)展，人們將突破原有的思維方式和生產(chǎn)方式，探索合乎人類生存發(fā)展的模式，將房地產(chǎn)發(fā)展和人類居住文明引上新的臺階。
三、結(jié)論
在中國國民經(jīng)濟快速發(fā)展的背景下，房地產(chǎn)經(jīng)濟作為國民經(jīng)濟發(fā)展中的一種基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，對國民經(jīng)濟的發(fā)展具有非常重要的影響。在房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展過程中涉及的內(nèi)容一方面是金融，一方面是政策。因此，在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過程中，不能夠僅僅只注重大幅度地提高經(jīng)濟收益，還應(yīng)該注重國家在金融方面的應(yīng)對能力。但是由于當前中國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展尚且處在惡性發(fā)展的階段，為了確保房地產(chǎn)行業(yè)能夠朝著穩(wěn)定健康的方向發(fā)展，防止房地產(chǎn)經(jīng)濟出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟，則不僅需要房地產(chǎn)行業(yè)自身進行調(diào)整，還需要國家在政策方面積極進行調(diào)控，才能夠確保房地產(chǎn)經(jīng)濟能夠朝著良性方向發(fā)展。
參考文獻：
【關(guān)鍵詞】金融政策；房地產(chǎn)價格；成交量；協(xié)整模型
一、文獻綜述
目前，對于金融政策對房地產(chǎn)市場影響的研究主要集中于貨幣數(shù)量論及金融政策的固定資產(chǎn)價格傳導機制。貨幣數(shù)量論是一種用流通中的貨幣數(shù)量的變動來說明商品價格變動的貨幣理論；金融政策的固定資產(chǎn)傳導機制則是指通過金融政策的調(diào)整和操作來影響資產(chǎn)的相對價格，引導人們進行資產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整，進而影響到貨幣總需求。貨幣數(shù)量論研究的主要學者為費希爾（Fisher）和費里德曼（Friedman）。20世紀初，費希爾（Fisher，1911）在其代表作《貨幣購買力：其決定因素及其與信貸、利息和危機的關(guān)系》中提出現(xiàn)金交易方程式MV=PT，并指出在貨幣的流通速度與商品交易量不變的條件下，物價水平隨流通貨幣量的變動成正比例變動。弗里德曼（Friedman，1963）指出通貨膨脹每時每刻每處都是一個貨幣現(xiàn)象，貨幣供給量的變動會對價格產(chǎn)生影響，為了控制通貨膨脹必須控制貨幣供應(yīng)量。金融政策的資產(chǎn)價格傳導機制則主要包括Q效應(yīng)渠道和財富效應(yīng)渠道。托賓（Tobin，1969）在其著名的Q理
論中指出，擴張性的金融政策降低了市場短期利率，導致資產(chǎn)價格上漲；莫迪利亞尼（Modigliani，1971）則指出貨幣供給量的增加提高了資產(chǎn)價格，進而使得消費者的畢生財富也增加，最后傳導至消費的增加。Jonathan和Richard（2007）對歷年美國的金融政策進行了研究，并對金融政策下的房地產(chǎn)市場VAR模型、長期供求模型、短期價格調(diào)整模型、短期供給模型等進行分析，認為80年代以后的緊縮的金融政策對房地產(chǎn)價格有影響。
國內(nèi)學者目前研究主要集中在金融政策對房地產(chǎn)價格的影響分析和金融政策對房地產(chǎn)市場調(diào)控效用兩方面。關(guān)于金融政策對于房地產(chǎn)價格影響的研究方面，崔光燦（2006）從銀行信貸、利率、匯率三方面闡述金融政策對房地產(chǎn)價格的影響，認為最有效的手段就是利率，與之相應(yīng)是對房地產(chǎn)信貸數(shù)量的控制。通常情況下，房價的過快上揚可以通過提高利率和緊縮信貸等途徑加以調(diào)控。劉傳哲，何凌云（2006）利用1998-2005年季度數(shù)據(jù)為樣本，對貨幣供應(yīng)量、金融機構(gòu)一年期貸款利率、房地產(chǎn)價格指數(shù)等數(shù)據(jù)進行序列平穩(wěn)性及因果關(guān)系檢驗，得出貨幣供應(yīng)量的變動能迅速作用于房地產(chǎn)價格，而利率與房地產(chǎn)價格之間沒有聯(lián)動性；關(guān)于調(diào)控的效用，聶學峰，劉傳哲（2005）通過1999年至2005年的季度數(shù)據(jù)，對我國金融政策對房地產(chǎn)市場影響的效應(yīng)和時滯進行實證研究表明，金融政策對房地產(chǎn)市場影響時滯為2個季度，其中貨幣供應(yīng)量比利率的影響更為顯著；并提出實施數(shù)量型為主的金融政策能夠穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，避免泡沫的產(chǎn)生。劉洪玉（2008）把傳導機制分為數(shù)量型和價格型。數(shù)量型主要是通過調(diào)整貨幣供給量來影響信貸規(guī)模的大小，而價格型主要是通過調(diào)整貸款利率來影響開發(fā)商和購房者的融資成本.
綜上所述，迄今為止對金融政策與房地產(chǎn)價格價格關(guān)系的研究或者以國家、地區(qū)為研究單位，或者以差異為研究對象，基本上處于一個宏觀面的研究。本文基于前人研究的理論基礎(chǔ)上，研究貨幣供應(yīng)量和銀行貸款利率變動對嘉興市房地產(chǎn)價格及成交量的影響，以期解釋金融政策對嘉興市房地產(chǎn)價格的影響。
二、實證分析
（一）變量選擇及數(shù)據(jù)
本文所有數(shù)據(jù)均來源于國家統(tǒng)計局《中國統(tǒng)計年鑒》、《中國人民銀行統(tǒng)計月報》和嘉興市統(tǒng)計信息網(wǎng)（）。樣本期間為2008年3月至2012年12月的月度數(shù)據(jù)。貨幣供應(yīng)量為與實際變量之間關(guān)系最密切的M2的月度數(shù)據(jù)為樣本；嘉興市房地產(chǎn)價格增長率P以及銷售面積增長率采用同比數(shù)據(jù)（上年同月=100）。所采用的計量分析軟件為Eviews6.0。另外，由于貨幣供應(yīng)量M2的月度數(shù)據(jù)與其它變量數(shù)值相差巨大，所以對其取對數(shù)的一階差分形式以減小模型估計的誤差。筆者初步假定嘉興市房地產(chǎn)價格增長率為P、嘉興市房地產(chǎn)成交量增長率為V、實際利率為I及貨幣供應(yīng)量增長率為MS。
（二）嘉興市房地產(chǎn)價格、成交量與貨幣供應(yīng)量和利率的協(xié)整分析
為了避免各變量由于非平穩(wěn)而造成的偽回歸問題，首先對各變量進行平穩(wěn)性檢驗。本文運用ADF（augment Dickey-Fuller test）檢驗對上述P、V、MS、I、和P、V、MS、I進行檢驗，具體檢驗結(jié)果如圖所示。從檢驗結(jié)果可以看出，八個變量序列的水平值在1%的顯著性水平下都不能拒絕有單位根的零假設(shè)，所以都不是平穩(wěn)序列；而P、V、MS、I等四個變量的一階差分在1%的顯著水平下均能拒絕含有單位根的原假設(shè)，所以都為平穩(wěn)序列，各變量均為一階單整的序列。
由于變量P、V、MS和I均為一階單整序列，因此可能存在有長期穩(wěn)定關(guān)系，本文使用Johansen協(xié)整檢驗法來確定各變量之間的協(xié)整關(guān)系。從表2和表3可知，在原假設(shè)假定為不存在協(xié)整關(guān)系的前提下，Johansen檢驗的Y1Trace統(tǒng)計量為45.07933，大于5%條件下的臨界值29.79707，這就說明了變量之間至少存在一個線性獨立的協(xié)整關(guān)系。此外，在原假設(shè)為至多存在一個協(xié)整關(guān)系的前提下，Trace值為15.42999且小于5%條件下的臨界值15.49471，即接受至多一個協(xié)整關(guān)系的原假設(shè)。由此，我們可以判斷出嘉興市房地產(chǎn)價格增長率P、貨幣供應(yīng)量增長率MS 以及一年期銀行貸款利率I之間存在唯一的線性獨立的協(xié)整關(guān)系。Johansen檢驗的 Y2Trace統(tǒng)計量為68.12010，大于5%條件下的臨界值29.79707，這就說明了變量之間至少存在一個線性獨立的協(xié)整關(guān)系。此外，在原假設(shè)為至多存在一個協(xié)整關(guān)系的前提下，Trace值為15.42999且小于5%條件下的臨界值15.49471，即接受至多一個協(xié)整關(guān)系的原假設(shè)。由此，我們可以判斷出嘉興市房地產(chǎn)成交量增長率V、貨幣供應(yīng)量增長率MS 以及一年期貸款利率I之間存在唯一的線性獨立的協(xié)整關(guān)系。
（三）嘉興市房地產(chǎn)價格、成交量與貨幣供應(yīng)量和利率的誤差修正模型
根據(jù)格蘭杰定理，有協(xié)整關(guān)系的變量之間一定存在誤差正模型，它反映了變量間的短期動態(tài)影響關(guān)系。建立誤差修正模型一般分兩步，分別建立區(qū)分數(shù)據(jù)長期特征和短期特征的計量經(jīng)濟學模型。從理論上講，第一步，建立長期關(guān)系模型。即通過OLS法估計出時間序列變量間的關(guān)系，若估計結(jié)果形成平穩(wěn)的殘差序列時，那么這些變量間就存在相互協(xié)整的關(guān)系，長期關(guān)系模型的變量選擇是合理的，回歸系數(shù)具有經(jīng)濟意義。第二步，建立短期動態(tài)關(guān)系，即誤差修正方程。將長期關(guān)系模型中各變量以一階差分及其各階滯后期形式重新加以改造，并將長期關(guān)系模型所產(chǎn)生的殘差序列作為解釋變量引入，在一個從一般到特殊的檢驗過程中，對短期動態(tài)關(guān)系進行逐項檢驗，不顯著的項逐漸被剔除直到最適當?shù)姆椒ū徽业綖橹埂?/p>
本文按照Hendry的從一般到簡單的模型估計方法，對嘉興市房地產(chǎn)價格、成交量與利率、貨幣供應(yīng)量的協(xié)整方程利用 AIC 和 SC 最小的原則確定滯后期為2，然后逐步去掉統(tǒng)計檢驗不顯著的變量，得到嘉興市房地產(chǎn)價格的誤差修正模型如下：
從上述滯后期為k=2的誤差修正模型可以看出，短期中變量的相關(guān)關(guān)系與長期時是一致的，但是t統(tǒng)計量顯示，所有變量都不顯著。由此可以推斷，在短期中，房地產(chǎn)價格與貨幣供應(yīng)量呈正相關(guān)與實際利率呈負相關(guān)，但是相關(guān)關(guān)系都不顯著。從嘉興市房地產(chǎn)價格、成交量的誤差修正模型看出，實際利率的影響作用是十分微弱的。而貨幣供應(yīng)量的變動對房地產(chǎn)價格指數(shù)影響較大，因此，采用貨幣政策，在短期內(nèi)對抑制嘉興市市房地產(chǎn)價格的作用效果并不會太明顯。
（四）Granger因果檢驗
在經(jīng)濟學中，顯著相關(guān)的變量之間未必都是有意義的。為了研究房地產(chǎn)價格、名義利率和貨幣供應(yīng)量之間的因果關(guān)系，本文采用格蘭杰因果關(guān)系檢驗法進行檢驗。從表5中可以看出，在5%的水平下，貨幣供應(yīng)量MS是嘉興市房地產(chǎn)價格變動的Granger原因，而利率I的變動不是嘉興市房地產(chǎn)價格變動的Granger原因。同時，貨幣供應(yīng)量和利率都不是嘉興市房地產(chǎn)成交量的Granger原因。
三、研究結(jié)論
綜合對嘉興市房地產(chǎn)價格、成交量與貨幣供應(yīng)量及銀行貸款利率長期均衡的協(xié)整分析、短期誤差修正模型和Granger因果檢驗分析，實證結(jié)果表明，嘉興市房地產(chǎn)價格、成交量與貨幣供應(yīng)量和實際利率之間存在長期穩(wěn)定的協(xié)整關(guān)系，且與貨幣供應(yīng)量成正比、實際利率成反比關(guān)系。同時，貨幣供應(yīng)量MS是嘉興市房地產(chǎn)價格變動的Granger原因，而利率I的變動不是嘉興市房地產(chǎn)價格變動的Granger原因。同時，貨幣供應(yīng)量和利率都不是嘉興市房地產(chǎn)成交量的Granger原因。誤差修正模型結(jié)果顯示，在短期中，對嘉興市房地產(chǎn)價格的調(diào)控作用效果不大；而在長期中，貨幣供應(yīng)量變動、選擇根據(jù)嘉興市通貨膨脹率制定與全國差異性貸款利率雖然能達到調(diào)控的目的，但是可行性較小，運用金融政策手段對嘉興市房地產(chǎn)價格進行調(diào)控具有較大難度。因此，在運用金融政策對嘉興市市房地產(chǎn)價格調(diào)控的同時，也應(yīng)該尋求與其他政策手段的配合使用。
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【關(guān)鍵詞】投資性房地產(chǎn)；會計計量；成本模式；公允價值模式
公允價值計量在近十幾年一直是國際會計理論前沿一個極富挑戰(zhàn)性的熱點和難點問題，國際金融危機的爆發(fā)把公允價值會計的爭議推上一個新的。在這一過程中，作為非金融資產(chǎn)項目的投資性房地產(chǎn)會計計量問題格外引人注目。目前國際會計準則規(guī)定企業(yè)從公允價值以及成本模式兩種會計模式中任選其一對投資性房地產(chǎn)進行計量，并將選定的會計模式一貫地應(yīng)用于其全部投資性房地產(chǎn)。
2006年2月15日我國頒布了新企業(yè)會計準則，將投資性房地產(chǎn)作為單獨的一項資產(chǎn)列報并引入了公允價值計量方法，我國會計準則的國際趨同邁出了實質(zhì)性的步伐。2011年是我國會計準則在國際趨同方面的關(guān)鍵時期，至該年基本實現(xiàn)了新舊準則的平穩(wěn)過渡。與國際接軌，采用公允價值對投資性房地產(chǎn)進行計量是財務(wù)會計發(fā)展的趨勢。隨著我國經(jīng)濟持續(xù)迅速發(fā)展，房地產(chǎn)價格亦持續(xù)上漲，對持有大量投資性房地產(chǎn)的公司來說，資產(chǎn)實際價值遠超賬面價值，運用公允價值計量模式比成本計量模式能更好地反映其真實價值，使企業(yè)會計信息披露更恰當、更相關(guān)。按預期上市公司應(yīng)偏好公允價值計量模式，但實際情況是否如此呢？受到的影響因素有哪些？應(yīng)該如何解決呢？
一、公允價值模式在投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量中的應(yīng)用現(xiàn)狀
基于對我國國情和與國際接軌需求的雙重考慮，《企業(yè)會計準則第3號——投資性房地產(chǎn)》（簡稱CAS3）允許企業(yè)有條件地采用公允價值計量模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，以提高會計信息質(zhì)量。CAS3實施已五年有余，其效果如何呢？根據(jù)財政部會計司于2010年7月的《我國上市公司2009年執(zhí)行企業(yè)會計準則情況分析報告》，2007年至2009年間，存在投資性房地產(chǎn)的上市公司分別為630家、690家和772家，絕大部分采用成本模式計量，采用公允價值計量的極少，三年分別是18家、20家和25家，所占比例分別僅為2.86%、2.9%、3.24%。具體如表1、圖1所示：
由圖1可以看出，雖然采用公允價值模式計量的企業(yè)數(shù)量以及所占全部擁有投資性房地產(chǎn)企業(yè)的比例都在逐漸增加，但總體來看變化不大，很多企業(yè)仍持觀望態(tài)度，與準則的預期相去甚遠。
盡管我國市場成熟度不高，但房地產(chǎn)市場近幾年來一直比較活躍，加之受我國土地制度國情影響，上市公司持有的投資性房地產(chǎn)絕大部分都位于大中城市，一般而言都是滿足運用公允價值計量模式要求的，是什么原因?qū)е轮挥腥绱松俚墓静捎霉蕛r值計量模式呢?根據(jù)2009年、2010年披露的年報和2011年公告，許多房地產(chǎn)企業(yè)擁有眾多投資性房地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)資源豐富，但他們中的絕大多數(shù)對投資性房地產(chǎn)仍舊采用成本模式進行計量。
更令人深思的是，發(fā)行外資股的上市公司，需按照境外會計準則的規(guī)定編制財務(wù)報告，即便在國內(nèi)采用成本模式計量也需要在境外采用公允價值計量模式（國際財務(wù)報告準則中將公允價值模式規(guī)定為基準模式），因此對于這些“A+H公司”或“A+B公司”，采用投資性房地產(chǎn)公允價值模式計量顯得更為合理。但事實上，除深發(fā)展、中國銀行外，大多企業(yè)仍采用了成本計量模式，如浦東金橋(A+B)、北辰實業(yè)(A+H)就是在境內(nèi)外分別采用了兩種計量模式，在境內(nèi)仍堅持成本模式計量，這樣多此一舉的行為，令人困惑。
二、投資性房地產(chǎn)應(yīng)用公允價值計量模式的影響因素
公允價值的應(yīng)用是CAS3的一大亮點，與成本模式相比，公允價值模式更能反映擁有大量投資性物業(yè)上市公司的真實價值，有助于提高公司會計信息的相關(guān)性，但經(jīng)過前面的分析發(fā)現(xiàn)，上市公司對投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式的偏好與預期相去甚遠，絕大多數(shù)都對公允價值計量持回避態(tài)度，下面我們就對其原因從外部因素和內(nèi)部因素兩方面進行分析，具體如下：
（一）投資性房地產(chǎn)應(yīng)用公允價值計量模式受企業(yè)外部因素影響分析
1.市場條件
眾所周知，公允價值來源于活躍的房地產(chǎn)交易市場，因此，建立一個有序的、理性的、公平的房地產(chǎn)市場價格體系是實行公允價值計量模式的前提條件。我國現(xiàn)行會計準則要求公允價值的運用只有具備活躍的市場，即市場必須是有序的、理性的、公平的，才能夠為公允價值提供計量依據(jù)。如果市場不活躍，缺乏公平價格的形成機制，勢必會影響投資性房地產(chǎn)合理價值的判斷。在我國城市特別是一些大中型城市，房地產(chǎn)市場近年來發(fā)展迅速，初步具備公允價值計量運用的“土壤”，促使CAS3引入公允價值；同時除北京、上海等少數(shù)一線城市外，大部分城市尚未建立成熟的房地產(chǎn)二級市場，說明我國房地產(chǎn)市場競爭不夠充分和規(guī)范。充分考慮中國市場發(fā)展的現(xiàn)狀，新準則對公允價值在投資性房地產(chǎn)比較謹慎地運用。據(jù)此可以看出，市場條件和資本市場成熟度制約了投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式在我國的應(yīng)用。
2.準則限制條件與市場監(jiān)管層態(tài)度
國內(nèi)對企業(yè)績效的研究已經(jīng)比較成熟，有對企業(yè)進行行業(yè)分類研究的，也有從其他方面進行深入探討的。對于企業(yè)績效的分行業(yè)研究，詹新寰（2013）對體育產(chǎn)業(yè)上市公司的績效影響因素進行了實證研究，得出營運資金指標對企業(yè)績效的影響情況，其中流動資產(chǎn)比、流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率對體育業(yè)上市公司績效水平有顯著的正向作用。賈偉、秦富（2013）以農(nóng)業(yè)行業(yè)為案例從多方面因素出發(fā)分析了農(nóng)業(yè)企業(yè)績效的影響因素及其相關(guān)性的程度。羅立、牟琪（2013）從行業(yè)區(qū)域和公司年齡這兩個差異上比較了其對財務(wù)績效的影響，從另一角度分析了企業(yè)績效的影響因素。在對房地產(chǎn)行業(yè)的研究中，賀晉等（2012）采用實證研究的方法研究了房地產(chǎn)企業(yè)績效對企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的影響，并得出企業(yè)會計績效提高能夠提升房地產(chǎn)企業(yè)對財務(wù)杠桿的利用程度。陳慧欣等（2012）研究了中國房地產(chǎn)上市公司的資本結(jié)構(gòu)，通過對六項影響因素的分析希望能提高企業(yè)資本結(jié)構(gòu)狀況。本文在前人研究的基礎(chǔ)上，將對房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)績效影響因素進行分析和比較。并據(jù)此提出下列假設(shè)：
H1：房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)對公司的績效有正相關(guān)影響。
H2：房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的公司規(guī)模對公司的績效有負相關(guān)影響。
H3：房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的盈利能力對公司的績效有正相關(guān)影響。
H4：房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的經(jīng)營能力對公司的績效有正相關(guān)影響。
H5：房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的成長能力對公司的績效有正相關(guān)影響。
H6：房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的償債能力對公司的績效有正相關(guān)影響。
本文采用多元回歸統(tǒng)計模型進行實證分析，所使用的軟件為E-views6.0，希望能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)行業(yè)資本結(jié)構(gòu)的調(diào)整方向和企業(yè)績效影響因素的分析提供價值。
二、樣本選擇和模型設(shè)計
（一）樣本選擇
本文依據(jù)中國證監(jiān)會的行業(yè)分類標準，從房地產(chǎn)業(yè)A股上市公司的財務(wù)報表和財務(wù)指標中計算和選取數(shù)據(jù)來進行研究。數(shù)據(jù)均為年度財務(wù)數(shù)據(jù)或財務(wù)比率，截取日期為2008年12月31日至2012年12月31日。剔除數(shù)據(jù)不全的年度，最終得到58家房地產(chǎn)企業(yè)五年的288個樣本數(shù)據(jù)。在回歸分析中本文以混合截面數(shù)據(jù)的形式進行分析，從數(shù)據(jù)庫中所選用指標分別為每股收益、資產(chǎn)總額、非流動資產(chǎn)與總資產(chǎn)的比值、息稅前利潤、存貨周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)增長率和速動比率（見表1）。數(shù)據(jù)全部來源于RESSET數(shù)據(jù)庫，使用軟件為E-views6.0。
（二）模型設(shè)計
本文對房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)績效影響因素的選取仿照對房地產(chǎn)行業(yè)資本結(jié)構(gòu)影響因素的研究。本文選取六個指標作為解釋變量，分別是：總資產(chǎn)的自然對數(shù)（SIZE），反映企業(yè)的公司規(guī)模；固定資產(chǎn)比率即固定資產(chǎn)與總資產(chǎn)比值（NCT），反映企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)；息稅前利潤率（NPT）反映企業(yè)的盈利能力；存貨周轉(zhuǎn)率（TAR）反映企業(yè)的經(jīng)營能力；總資產(chǎn)增長率（NPF）反映企業(yè)的成長能力；速動比率（QCT）反映企業(yè)的償債能力。對企業(yè)績效的反映，借鑒以往研究的經(jīng)驗，我們以每股收益（EPS）來作為衡量指標。具體指標意義和代表符號如表1所示。
經(jīng)過對以上指標的截面混合數(shù)據(jù)的整理后建立多元回歸方程，多元線性回歸模型為：
EPS=a0+a1SIZE+a2NCT+a3 NPT+a4TAR+a5NPF+a6 QCT+εi
三、實證結(jié)果與分析
方程回歸后得到的相關(guān)數(shù)據(jù)見表2。
從表2中可以看出，方程擬合優(yōu)度R2和調(diào)整后的擬合優(yōu)度R2分別為0.515和0.505，擬合效果較好。六個解釋變量的指標對被解釋變量EPS的50%左右的變化可以做出解釋。F值檢驗效果也得到了通過，F(xiàn)檢驗的Prob值接近于0，說明方程在0.05的顯著性水平下，整體上模型中解釋變量與被解釋變量之間的線性關(guān)系是成立的。即資產(chǎn)總額、固定資產(chǎn)比率、息稅前利潤率、存貨周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)增長率和速動比率整體上對每股收益是有顯著影響的，也就是對企業(yè)績效有顯著的影響。
表3中，首先各解釋變量的相關(guān)系數(shù)符號，符合預期期望。除資產(chǎn)結(jié)構(gòu)NCT為負號以外，其他變量與每股收益EPS均為正，說明資產(chǎn)總額、息稅前利潤率、存貨周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)增長率和速動比率與每股收益存在正相關(guān)關(guān)系，符合理論邏輯。對其進行進一步分析可知，資產(chǎn)結(jié)構(gòu)變量為固定資產(chǎn)與資產(chǎn)總額之比得到的數(shù)據(jù)。固定資產(chǎn)比率與每股收益呈相關(guān)關(guān)系，說明固定資產(chǎn)占總資產(chǎn)比率越低，每股收益價值就會越高，企業(yè)績效就會越好。可見在房地產(chǎn)企業(yè)中增加企業(yè)資產(chǎn)的流動性，對企業(yè)績效產(chǎn)生的影響是正面的，所以應(yīng)當相應(yīng)的減少固定資產(chǎn)投入，降低固定資產(chǎn)在資產(chǎn)總額中的比值就能提高企業(yè)的績效。表3中標準誤差值很小，都在可以接受的范圍內(nèi)。只有息稅前利潤率NPT的標準誤差值為0.37，高于0.05。T統(tǒng)計量的Prob值在前三項變量SIZE、NCT和NPT中均小于0.05，通過顯著性檢驗，說明資產(chǎn)總額、固定資產(chǎn)比率和息稅前利潤率各自對企業(yè)的每股收益有顯著的影響，即對企業(yè)績效有顯著的影響。假設(shè)H1、H2、H3分別成立。但是后三項TAR、NPF和QCT雖然相關(guān)系數(shù)為正，但是它們的Prob值均大于0.05沒有通過檢驗，即說明存貨周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)增長率和速動比率對企業(yè)每股收益的影響不顯著，對企業(yè)績效的影響也不顯著。三個解釋變量雖然是具有正的相關(guān)性，但是相關(guān)性并不顯著，即假設(shè)H4、H5、H6不成立。
四、研究結(jié)論
通過對我國房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的資產(chǎn)總額、固定資產(chǎn)比率、息稅前利潤率、存貨周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)增長率和速動比率六個因素對每股收益的影響分析，本文得出以下結(jié)論：
一是資產(chǎn)總額、固定資產(chǎn)比率和息稅前利潤率對企業(yè)績效的影響更加顯著，其中固定資產(chǎn)比率對企業(yè)績效的影響是負相關(guān)的。也就是說如果要提高我國房地產(chǎn)企業(yè)的公司績效，可以通過提高企業(yè)資產(chǎn)總額和企業(yè)息稅前利潤率的途徑，對于公司來說就是需要擴大企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模和盈利能力。但同時應(yīng)當注意固定資產(chǎn)在資產(chǎn)總額中的比例，盡量使其保持在一個合理的范圍之內(nèi)。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資分析；實踐性教學；改革
房地產(chǎn)投資分析是高職房地產(chǎn)專業(yè)學生必備的職業(yè)能力之一。為使學生更好地適應(yīng)未來工作的需要，傳統(tǒng)以理論教學為主的房地產(chǎn)投資分析課程教學方法必須轉(zhuǎn)變?yōu)橐詫嵺`教學主。
一、房地產(chǎn)投資分析課程的實踐性教學改革內(nèi)涵
房地產(chǎn)投資分析是高職高專院校房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)的一門專業(yè)課程，是社會中物業(yè)管理、房地產(chǎn)營銷與策劃等崗位的必備技能。地產(chǎn)投資分析課程應(yīng)進行有效改革，促進學生掌握高質(zhì)量的房地產(chǎn)投資分析方法，促進課程教學效果的提高。房地產(chǎn)投資分析課程的改革，趨向于通過真實工作情境的創(chuàng)設(shè)，向?qū)W生布置工作任務(wù)，從而以工作任務(wù)作為導向展開課程教學，在改革的課程教學過程中，更加注重通過引導學生的主動學習，提高學生的投資分析技能，獲得房地產(chǎn)投資分析工作的所需技能。實踐性教學是房地產(chǎn)投資分析課程改革的一個重要策略，有助于培養(yǎng)社會所需的應(yīng)用型人才。教學如果與實踐脫離，則無法獲得較好的學效果，同時不能發(fā)揮實踐教學的意義。房地產(chǎn)投資分析是一門實踐性比較強的技能型課程，具有一定的綜合性。房地產(chǎn)投資分析課程的實踐性教學環(huán)節(jié)設(shè)置需要建立在對專業(yè)的深入了解的基礎(chǔ)上，通過有效的市場調(diào)查，對房地產(chǎn)開發(fā)知識進行了解，進而不斷深化崗位實踐。實踐性教學環(huán)節(jié)應(yīng)包含三部分內(nèi)容：（1）教學基礎(chǔ)，該基礎(chǔ)知識主要包括對房地產(chǎn)投資分析課程的專業(yè)認知，包括市場調(diào)查以及相關(guān)課程的理論教學；（2）教學實施過程，教學的有效實施過程主要包括對房地產(chǎn)投資分析課程的實踐性案例的相關(guān)教學訓練，同時還包括項目投資分析的模擬綜合實踐；（3）教學環(huán)節(jié)的最后一個是對學生的技能應(yīng)用的有效提高，主要包括畢業(yè)設(shè)計以及頂崗實習兩種內(nèi)容。
二、房地產(chǎn)投資分析課程的實踐性教學改革策略
（一）應(yīng)用多樣化的教學形式，提高學生的動手能力
房地產(chǎn)投資分析課程的實踐性教學應(yīng)該是以實際項目為情境展開的一種有效的教學活動，主要可以通過兩種教學形式來實現(xiàn)，一種是觀摩性實踐教學，主要通過該實際項目的案例解說，來解決相關(guān)的問題，該過程中，教師通過課堂提問，引導學生進行思考，學生通過小組討論，展開教學活動，進而營造出良好的學習氛圍，從而開發(fā)學生的思路，不斷優(yōu)化教學效果。另一種教學形式是實戰(zhàn)性實踐教學，主要是以課外練習為主，將真實工程實例作為真實情境，安排相關(guān)的問題，學生在實際的實踐活動中獲得知識的內(nèi)化，從而促進技能的提高。通過實戰(zhàn)型實踐教學過程中教師的答疑以及輔導工作，提高學生的學習積極性，對實踐活動進行分析總結(jié)，從而促進學生知識的記憶以及遷移。實踐教學是鞏固理論知識和加深對理論認識的有效途徑，是培養(yǎng)具有創(chuàng)新意識的高素質(zhì)房地產(chǎn)人員的重要環(huán)節(jié)，是理論聯(lián)系實際、培養(yǎng)學生掌握科學方法和提高動手能力的重要平臺。還應(yīng)注意學生素養(yǎng)的提高和正確價值觀的形成。
（二）選擇合適的實踐性教學實施形式，確定最優(yōu)化的選題
在房地產(chǎn)投資分析實踐性教學課程中，比較強調(diào)理論與實踐的相結(jié)合，教學應(yīng)該以可行性研究以及置業(yè)顧問作為工作的根本導向，利用任務(wù)驅(qū)動教學策略，有效應(yīng)用理論知識在實踐過程中。該過程中，教師可以通過運用案例教學等方法，促進理論與實踐的深度融合，同時可以圍繞置業(yè)投資分析做好教學的選題工作，確定選題的范圍，并對投資進行高層次的內(nèi)容選擇。選題應(yīng)該具有一定的選擇性，選擇最優(yōu)化的選題。在實踐性教學過程中，教師應(yīng)該在不同的教學環(huán)節(jié)中，采用不同的案例教學方法，實現(xiàn)最優(yōu)化的加息效果。實踐性教學的教學效果受到選題的影響，應(yīng)該根據(jù)選題確定合適的教學案例，進而展開教學實踐，以期實現(xiàn)教學目標。
（三）嚴格遵守實踐性教學原則，建設(shè)實踐性教學體系
在房地產(chǎn)投資分析課程教學過程中開展實踐性教學，必須要遵守以下幾個原則：（1）特色性原則。確立以素質(zhì)教育為核心，技術(shù)應(yīng)用能力培養(yǎng)為主線，應(yīng)變能力培養(yǎng)為關(guān)鍵，產(chǎn)學研結(jié)合為途徑，與時俱進的人才教育培養(yǎng)模式這是我院實踐教學體系構(gòu)建中遵循的原則。（2）實用型原則。要充分體現(xiàn)專業(yè)崗位的要求，與專業(yè)崗位群發(fā)展緊密相關(guān)。以此為原則組成一個層次分明、分工明確的實踐教學體系。（3）混合型原則?；旌闲腕w現(xiàn)在教師類型的混合、理論教學和實踐教學的混合、教室與實驗室的混合等方面，淡化理論教學與實踐教學、專業(yè)教師與實踐指導教師、教室與實驗室的界限，對實踐教學設(shè)施進行重新整合，形成一體化混合實踐教學模式。
結(jié)語
高職專業(yè)的課程理論教學比較枯燥，實踐教學存在嚴重的不足現(xiàn)象。為了培養(yǎng)高素質(zhì)的技能型人才，房地產(chǎn)投資分析課程中，必須要探索實踐性教學改革的有效措施，促進課程教學目標的實現(xiàn)，教師應(yīng)該不斷提高自己的實踐性教學水平。
【參考文獻】
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 現(xiàn)狀 實物期權(quán) 分析
在房地產(chǎn)行業(yè)，開發(fā)商通過支付一定的保證金或者首付款，就獲得了一塊土地的開發(fā)權(quán)，實際上相當于通過付出一定資金獲得了一個期權(quán)，這個期權(quán)就是按約定的價格在未來某一時刻全額支付買地款項來購買這一土地的權(quán)利。近年來，正當人們紛紛驚呼中國正面臨房產(chǎn)泡沫的同時，令人不解的是不但投機者和買房者熱情不減，而且出現(xiàn)了房地產(chǎn)“越買越貴，越貴越買”的畸形投資熱潮。下面，我們先來看一下出現(xiàn)這種有悖經(jīng)濟原理的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展背景現(xiàn)狀。
一、中國房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀
首先，中國的房地產(chǎn)價格是虛高的，尤其表現(xiàn)在一線城市。此點無論用“租售比”還是“房價收入比”來衡量，都只能得出肯定的答案。比如一般認為良性運行的房地產(chǎn)市場，租售比為1：200到1：300，房價收入比為4至6倍。我們看北京的情況。現(xiàn)在北京五環(huán)內(nèi)新盤均價已達3萬，一套兩居面積80平方米，總價需240萬，而月租金不過4000元（略高于市價）。假設(shè)房主是一對夫婦，他們年收入合計12萬元（略高于北京平均職工工資）?？梢缘玫奖本┑淖馐郾葹?：600，房價收入比為20倍。都遠遠落在可以接受的區(qū)間外。
有人指出，中國并不征收不動產(chǎn)稅，而相當于不動產(chǎn)稅的部分以國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓金的形式被一次性包含在房價之中。所以中國的租售比、收入房價比較國際為低、高，是合理現(xiàn)象。我們不同意這種說法。例如，美國征收不動產(chǎn)稅，除紐約較高外，其他州的稅率都在1%至3%之間。如果我們用2%計算，按中國的土地使用權(quán)70年，那么稅收合計為原始房價的1.4倍。也就是說中國的房價應(yīng)該除以2.4計算租售比和房價收入比。校正后的租售比為1：250，房價收入比為8倍強，也都稱得上偏離正常區(qū)間。須知日本東京房地產(chǎn)市場崩盤時房價收入比不過9倍。何況，美國的房屋連帶有土地所有權(quán)。中國的只是70年的土地使用權(quán)。70年到期后，絕對不會無償延續(xù)，因為法律上國有財產(chǎn)是不會白白給人的?；蛘咭俅握魇胀恋厥褂脵?quán)轉(zhuǎn)讓金，至少要加收不動產(chǎn)稅（或費），其稅率未必會低于美國。實際上，國家有關(guān)部委正在考慮起征“物業(yè)稅”，誰說中國的房價包括了相當于不動產(chǎn)稅的部分呢？比起土地使用權(quán)，更值得的擔心的還有建筑物壽命，近日《中國日報》援引住建部副部長的話稱，我國建筑的平均壽命只有25至30年，一些發(fā)達國家建筑壽命很長，像英國達到了132年，而美國也達到了74年。中國房地產(chǎn)市場性價比之差，可見一斑。
二、外國眼中的中國房地產(chǎn)泡沫
讓我們先從外國人的視角看中國的房地產(chǎn)。中國房地產(chǎn)價格的暴漲令一些西方媒體的記者也大跌眼鏡，德國報紙稱北京、上海房價已經(jīng)遠遠高于歐美很多同類城市，考慮到實際貨幣因素，可能高出幾倍、幾十倍。據(jù)德國之聲報道說，中國的房地產(chǎn)有好幾個脫鉤：一是與國民經(jīng)濟的增長率脫鉤；二是與物價指數(shù)脫鉤；三是與居民收入水平的提高脫鉤。德國平均月收入與每平方米房價比是1 比2。而在中國，平均收入與每平方米房價比是1 比0.2，二者差距高達10 倍。
在本輪持續(xù)大幅增長的過程中最讓人看不懂的地方就是：一方面房價快速攀升，自2006 年國六條以來，政府調(diào)控政策步步為營、招招逼近；一面卻是房價漲漲不息。中國國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局2007 年3 月19 日發(fā)表的調(diào)查結(jié)果顯示，今年2 月份全國70 個大中城市新建商品住房銷售價格同比漲幅雖下降了0.2 個百分點，但依然高達5.9%，特別是深圳、北京、廣州等大城市的漲幅接近10%；另一方面令人不解的是房屋空置率居高不下，2006 年4 月25 日由中國社會科學院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心編撰《2006 年房地產(chǎn)藍皮書》指出，當前住宅市場的產(chǎn)品類型和品質(zhì)與消費者實際需求已出現(xiàn)了明顯的偏差，商品房空置率居高不下。國家統(tǒng)計局公布的“國房景氣指數(shù)”表明，截至2006 年7 月底，全國商品房空置面積為1.21 億平方米，同比增長14.4%。業(yè)內(nèi)人士甚至從以上種種跡象分析認為這是泡沫膨脹的標志。
三、預付定金式買地行為的實物期權(quán)定價分析
（一）實物期權(quán)模型分析
所謂實物期權(quán)，是對實物資產(chǎn)投資的選擇權(quán)，具體地說，是指期權(quán)持有者在做出資本投資決策時所擁有的，并能根據(jù)具體情況而改變自己投資行為的權(quán)利。在預付定金式的買地行為中，開發(fā)商通過支付一作為一項具有看漲期權(quán)的預付定金式買地行為，可應(yīng)用“無紅利分配”的Black-Scholes 期權(quán)定價模型來進行定價：
這里V 為看漲期權(quán)的價格，S 表示該土地的目前價格，K 表示約定的土地購買價格，T 為延遲付款的時間，σ 為土地價格的波動率，r 為無風險利率，N（?）表示標準正態(tài)分布的值。
（二）預付定金式買地行為的案例分析
寧波某房地產(chǎn)公司于2008 年競得寧波某地，出讓面積1.5026 萬平方米，成交價格為10333.3802 萬元人民幣，預付定金為成交價格的10%，即為1033.33802 萬元。預交定金簽訂合同后就相當于此房地產(chǎn)公司持有一種買權(quán)，其標的物是這塊土地，當前價格為10333.3802 萬人民幣，約定價格為K=9300.042 萬元（D=10333.3802×（1-10%）），筆者采用上述模型來計算預付定金式買地行為的期權(quán)價格。
模型中無風險利率r 采用2008 年一年期的國債利率3.34%；并且通過選取瑞思數(shù)據(jù)庫中1998 年到2009 年的土地交易價格數(shù)據(jù)，計算得出土地的價格波動率r 為0.389。
將上述數(shù)據(jù)代入（1）和（2）兩式，計算延遲付款時間（即期權(quán)到期時間）為T=1 的期權(quán)價值：
2=0.55-0.389×1=0.15，
V1=10333.3802N（0.55）-9300.04218N（0.15）=2291.207 萬元
從計算結(jié)果來看，該房地產(chǎn)企業(yè)如果所拍土地能在一年后付款，將給企業(yè)戰(zhàn)略管理和決策靈活性帶來價值，即等待期權(quán)價值為2291.207 萬元。這與土地簽訂合同時預交定金1033.33802 萬元相比，期權(quán)的價值幾乎高達定金的2 倍。
下面再分別計算當延遲付款時間T=0.5，1.5，2 的期權(quán)價值：
=1783.71 萬元；=2681.467 萬元；=3011.208 萬元
可以看出，推遲付款時間越長，拍地所獲得的期權(quán)價值越高，反之則期權(quán)價值越低。當延遲付款時間為半年時，其期權(quán)的價值也比房地產(chǎn)商預付定金高出750 多萬元，如果能到2 年后再付清全款，期權(quán)的價值可以高達定金成本的3 倍。因此，預付定金式的買地行為所具有的期權(quán)特征以及這項期權(quán)所具有的巨大價值，成為開發(fā)商做出高投資決策的一個重要原因。
四、結(jié)束語
從以上相關(guān)論證可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)的推遲付款是造成我國商業(yè)房地產(chǎn)土地價格逐年升溫的原因，總結(jié)起來一句話“獲得的遠比付出的價值要高”，因而促使能融資到大量資金的開發(fā)商對高價土地拍賣樂此不疲。但是相信隨著國家相關(guān)調(diào)控政策的出臺和房地產(chǎn)行業(yè)的逐漸冷靜回溫，“越貴越買”的怪現(xiàn)象會有所好轉(zhuǎn)。
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