時間：2023-06-21 09:05:26
導(dǎo)語：在房地產(chǎn)市場調(diào)研的撰寫旅程中，學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
在*新一輪城市建設(shè)的帶動下，全市房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)穩(wěn)步、健康、持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)立項數(shù)量、商品房施工面積、商品房竣工面積，實際投入資金、實際銷售面積等較上年都有較大幅度增長，整個房地產(chǎn)呈現(xiàn)出欣欣向榮的態(tài)勢。
然而當(dāng)前房地產(chǎn)還處于買方市場，消費者的購房變得更加理性，因此研究購房者的需求具有更加重要的意義。為此，我司進行了“*市住房消費狀況研究”的市場調(diào)研活動，我們從*市常平鎮(zhèn)的總體住房消費者的角度出發(fā)，對民眾對住房需求特點以及置業(yè)特點等進行了較為分析和研究。以此作為我司常平項目下階段銷售的市場依據(jù)。
二、宏觀規(guī)劃對常平房地產(chǎn)的影響
1、高水平的城市化目標(biāo)，常平房地產(chǎn)業(yè)成為僅次于制造、物流為主的第三大支柱產(chǎn)業(yè)。
*市政府關(guān)于常平（20*~2020）經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略預(yù)測：20*年、2*0年和2020年常平鎮(zhèn)國內(nèi)生產(chǎn)總值分別為82.16億元、165.25億元、428.61億元；20*年、2*0年和2020年城鎮(zhèn)化水平分別為70%、75%和80%左右。
2、常平的城市定位及重心南移的決策，使鎮(zhèn)區(qū)南部迎來了前所未有的發(fā)展機遇，必將成為常平房地產(chǎn)市場的熱點。
根據(jù)常平鎮(zhèn)新的城市規(guī)劃城市性質(zhì)為“珠江三角洲東部地區(qū)的鐵路樞紐、客流、物流中心、*市東部經(jīng)濟、文化中心、華南商貿(mào)重鎮(zhèn)”。規(guī)劃常平鎮(zhèn)20*年、2*0年和2020年的城鎮(zhèn)總?cè)丝诜謩e為47.5萬人、52萬人、60萬人左右；20*年、2*0年和2020年基礎(chǔ)設(shè)施配套人口分別按31萬人、36萬人和45萬人計算。規(guī)劃20*年、2*0年和2020年城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模分別為31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建設(shè)用地發(fā)展方向為主要向南，并適當(dāng)向東發(fā)展，采取生活內(nèi)聚、產(chǎn)業(yè)外延的拓展方式。
3、生態(tài)住宅將成為開發(fā)商及消費者共同關(guān)注的投資亮點。
常平鎮(zhèn)城市綠地景觀規(guī)劃將其中2020年常平鎮(zhèn)建成區(qū)綠化覆蓋率不小于50%，人均公共綠地面積達到12平方米以上，城市綠地系統(tǒng)結(jié)構(gòu)為“一軸、兩帶、三心、五點”。規(guī)劃常平城市景觀體系為“一點十廊，五軸十六節(jié)點，三區(qū)七門戶”，以“新城、碧水、綠脈”作為城市總體形象特征，將常平建設(shè)成為“水在城中，城在綠中，綠在陽光中，綠、水、城共生共融”的生態(tài)城市。
三、房地產(chǎn)市場分析
1、常平各個區(qū)域分析：
1)常平中元街及中心地段
沿中元街分布聯(lián)邦大廈、星匯大廈、建匯大廈、好運廣場、廣裕中心，中心地段分布常陽花園、金地利、天鵝湖花園、麗景新園、明珠廣場等，其座落于常平商圈區(qū)，整個區(qū)域以小戶型，小面積為主，綠化率低，配套設(shè)施少，其成功銷售的主要原因來自地段，地段決定它的價值，此區(qū)域樓盤極具投資性，投資價值高，回報快，出租率高，購買以*本地投資客較多，部分買來住家，其交通購物方便，周邊配套設(shè)施齊全，是常平最繁華的商業(yè)圈。
2)西北面區(qū)域
西北面零星分布金美花園、藍月灣、豪苑廣場，北面為碧湖花園，并期主要以外銷為主，開發(fā)以大戶為主，大面積。主要針對*人，新樓盤藍月灣前期目標(biāo)客源定位以港人為主。一期銷售總結(jié)，本地人購買占80%，本地人購房以三戶為主，面積要求在大，對住戶要求舒適、寬敞。作為住家，*人以二房面積小購買較多，作為旅游渡假的落腳點，北面碧湖花園是居家、渡假的好去處，空氣清新、環(huán)境污染小、配套設(shè)施齊全，注重環(huán)境，以中心湖為賣點，至力打造常平明星樓盤，該區(qū)域樓盤銷售一直看好。
3)常平南面，常黃公路沿線區(qū)域
住宅空置嚴重，原有“外銷”住宅的設(shè)計與需求日趨“內(nèi)銷”的矛盾越來越明顯。南南零星分布*山莊，產(chǎn)品有別墅，洋房售價不等，以中小戶型為主，早期針對長*業(yè)主，如紫荊花園購買者98%為*人，其產(chǎn)品戶型設(shè)計針對港人設(shè)計，目前港人購房所占比例僅僅20%左右，而陽光山莊20*年購房80%為內(nèi)地人，常黃公路沿線區(qū)域銷售很不樂觀，目前處于滯銷局面，目前購買客戶向本地內(nèi)地市場延伸，其產(chǎn)品已不適應(yīng)消費者需求。
4)常平東門區(qū)域，
常平房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢向東門聚集，鎮(zhèn)政府全力打造文化新城，一大批基礎(chǔ)設(shè)施相繼施工，如：*大劇院，因市場配套的大力支持，成為常平市場新地?zé)狳c區(qū)域。加之政府全力扶植該區(qū)域的房地產(chǎn)，如東田麗園，旺角新城，*年一經(jīng)推出就受消費者的相當(dāng)大的關(guān)注，這與常平的規(guī)劃是分不開的，成為常平打造文化新城的有力依托。
5)麗城開發(fā)商住居區(qū)，依托于隱賢山莊風(fēng)景區(qū)的人文底蘊與自然景觀為價值支撐，早期居家型物業(yè)的主要開發(fā)地。
位于常平東面鐵路旁邊分布有*，規(guī)劃新建落成的世紀康城，相鄰新天美地，以*四大旅游景點之一隱賢山莊，為文化背景，集居所、餐飲、商貿(mào)、娛樂、渡假、旅游為一體，其區(qū)域開發(fā)的商品房，配套設(shè)施較為齊全，綠化率高，環(huán)境優(yōu)美，交通便利空氣清新，遠離工業(yè)區(qū)，污染小，戶型設(shè)計超前，購買者都以早期港人居住渡假為主，投資客較小，一般自住。其購買的主要原因，來自周邊環(huán)境，空氣新鮮，其戶型設(shè)計符合早期港人需求，現(xiàn)區(qū)域內(nèi)以*人居多?，F(xiàn)今推出的新樓盤如新天美地5期、世紀康城都以精美裝修突出個性化特點，以優(yōu)質(zhì)的管理服務(wù)，新穎的產(chǎn)品設(shè)計為基礎(chǔ)，銷售均價在3600元/平方米左右，目前片區(qū)內(nèi)*人購房呈下降趨勢，本地與內(nèi)地呈現(xiàn)上升趨勢，且該區(qū)域出租率不高。
2、本區(qū)域競爭樓盤分析
針對本案麗都花園附近幾個樓盤市調(diào)分析。
麗城鹿兒島早期以風(fēng)景區(qū)，大環(huán)境為賣點，在售戶型有二戶至三戶。早期以*人為主，后期購房以外地人和本地人為主，占比例的80%，其戶型方正實用，樓價適中，各方面配套齊全，03、*年銷售不是很樂觀，現(xiàn)仍然有部分空置房，導(dǎo)致現(xiàn)暫停原因來自發(fā)展商，根據(jù)調(diào)查其空置房是作為抵扣工程款所用；
近年來，隨著城市化進程的加快、居民生活水平的進一步提升、城市吸引力的增強，盤錦市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出供需兩旺的強勁勢頭。但同時，在國家宏觀調(diào)控政策的影響下，房地產(chǎn)發(fā)展的勢頭被遏制住，如何在逆市中更好地發(fā)揮房地產(chǎn)經(jīng)濟對城市經(jīng)濟的促進作用，保證人民能夠安居樂業(yè)？是我們不得不面對的重要問題。為此，我們對盤錦市房地產(chǎn)市場進行了深入調(diào)研，通過對現(xiàn)存狀況的深刻剖析，從可持續(xù)發(fā)展的角度提出了盤錦市房地產(chǎn)市場發(fā)展的對策建議，以期促進盤錦房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展。
一、房地產(chǎn)市場項目概況
盤錦市規(guī)劃區(qū)內(nèi)現(xiàn)狀總?cè)丝跒?32萬人， 建設(shè)區(qū)域主要分布在向海大道、305國道以及中華路兩側(cè)。房價近幾年來漲幅較大， 這與市場需求有著直接的關(guān)系。由于2008年下半年受次貸危機的影響， 房地產(chǎn)銷售出現(xiàn)下滑， 資金回籠慢， 資金鏈出現(xiàn)脫節(jié)， 房地產(chǎn)景氣指數(shù)大幅下滑。在這樣的背景下，本文從區(qū)域分布、項目類型、價格分布和消費人群和四個方面對盤錦市房地產(chǎn)市場進行調(diào)查研究。
1、區(qū)域分布分析
2010-2011年間，盤錦市在售項目有58個，其中，興隆臺區(qū)26個，雙臺子區(qū)7個，大洼縣18個，盤山縣7個。其中，大多數(shù)的房地產(chǎn)項目集中在興隆臺區(qū)和大洼縣，兩個區(qū)域占到了整個盤錦市房地產(chǎn)市場的76%，而雙臺子區(qū)和盤山縣僅占24%。由房地產(chǎn)發(fā)展的規(guī)律，我們知道，一方面，經(jīng)濟發(fā)展水平和人口集聚程度是吸引房地產(chǎn)發(fā)展的重要因素，另一方面，房地產(chǎn)市場的發(fā)展可以帶動當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展和人口集聚，兩者相互依存，我們可以考慮通過引導(dǎo)房地產(chǎn)項目的地區(qū)分布，來調(diào)整經(jīng)濟發(fā)展和人口分布。
2、項目類型
從對整個區(qū)域房地產(chǎn)項目的調(diào)研結(jié)果來看，大多數(shù)的房地產(chǎn)項目是綜合性地產(chǎn)，項目規(guī)模較大，集低密度住宅、高層住宅、別墅、酒店式公寓、商鋪等其中多項用途為一體。這其中，幾乎全部的房地產(chǎn)項目都有低密度住宅、高層住宅和商鋪；別墅項目較多集中于大洼縣和盤山縣與興隆臺相鄰的地區(qū)；酒店式公寓多聚集在市中心商業(yè)中心區(qū)。
3、價格分布
總體來說，2010—2011年度盤錦市房地產(chǎn)項目價格集中在3000—6000元/平方米區(qū)間內(nèi)。從區(qū)域分布來說，興隆臺區(qū)的房價最高，其次分別為雙臺子區(qū)、大洼縣和盤山縣；從項目類型上看，商鋪項目單價最高，其次為別墅、酒店式公寓、低密度住宅和高層住宅。
由于興隆臺在盤錦市獨特的區(qū)位優(yōu)勢，使得大多數(shù)的房地產(chǎn)項目聚集于此。興隆臺區(qū)的房地產(chǎn)項目價格主要集中在4000— 6000元/平方米區(qū)間內(nèi)，房價最高的是紅星國際廣場的商鋪，價格高達12000元/平方米，這其中以4300—4500元/平方米的項目最多。通過對興隆臺房地產(chǎn)項目的價格分析，我們不難發(fā)現(xiàn)，各個項目的價格差異不明顯，住宅類項目的均價為4500元/平方米，商住和酒店式公寓的均價為6000元/平方米，商鋪類的均價為10000元/平方米。這一方面說明當(dāng)前興隆臺區(qū)的房地產(chǎn)項目產(chǎn)品訴求較為單一，產(chǎn)品特色不突出；另一方面也說明興隆臺房地產(chǎn)市場產(chǎn)發(fā)展不均衡，產(chǎn)品價位單一，有極大的調(diào)整空間。
雙臺子區(qū)作為盤錦市的老城區(qū)，近年來雖然較興隆臺區(qū)而言發(fā)展較慢，但是由于基礎(chǔ)設(shè)施相對較為完善，以及市民對老城區(qū)的深厚感情，雙臺子區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)展也較為活躍，價格在3700—4400元/平方米之間，多為居住類項目，配備一定比例的臨街商網(wǎng)。
大洼縣產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)較好，加之與興隆臺區(qū)的距離很近，尤其是田家鎮(zhèn)毗鄰興隆臺區(qū)，土地成本較低，對發(fā)展房地產(chǎn)有著得天獨厚的優(yōu)勢，聚集了大量的房地產(chǎn)項目。大洼縣的房地產(chǎn)項目價格在2000—7000元/平方米之間，既有低價位的普通住宅，又有高品質(zhì)的別墅，能夠滿足市民不同層次的住房需求。
相對于其他區(qū)域來說，盤山縣的房地產(chǎn)項目較少，價格在2200—4500元/平方米之間，多為普通住宅。
4、消費人群
據(jù)調(diào)查，盤錦房地產(chǎn)市場的消費者主體仍然是盤錦本地人，不過，近年來，隨著盤錦經(jīng)濟水平的提高，大項目的引進，越來越多的外來務(wù)工者定居在盤錦市，構(gòu)成了盤錦房地產(chǎn)消費市場不可忽視的重要部分。值得注意的是，當(dāng)前盤錦房地產(chǎn)市場有相當(dāng)比例的房地產(chǎn)投資者，以倒賣房地產(chǎn)來取得高額價差。
從年齡結(jié)構(gòu)上看，25—50歲仍然是購房者的主力軍，一方面是年輕一代首次置業(yè)，另一方面是中年一代改善型置業(yè)。從所調(diào)查的項目樣本來看，兩者在購房人群中所占比重基本持平。
從職業(yè)構(gòu)成上看，2010—2011年度，盤錦市房地產(chǎn)市場消費者主要有公務(wù)員、教師、企業(yè)管理者、財務(wù)人員、技術(shù)員、銷售員、農(nóng)民、自由職業(yè)者等。
二、盤錦市房地產(chǎn)市場分析
從盤錦市的實際情況看，房地產(chǎn)市場還處于上升發(fā)展階段。高、中收入家庭已持有住房， 主要在興隆臺和雙臺子老城區(qū)，現(xiàn)有的主要消費人群集中在中等收入家庭改善住房條件和年輕人的自住房。由于近兩年來， 建筑成本增加，房價一直呈上升趨勢。隨著經(jīng)濟發(fā)展， 居民收入的增加， 在可接受的范圍內(nèi)， 初步預(yù)計房價還有一定的上漲空間。但目前來講， 受大環(huán)境的影響， 市民普遍有著買漲不買跌的心理， 持幣代購現(xiàn)象嚴重， 房地產(chǎn)市場處于買方和賣方高度博弈狀態(tài)之中。
三、盤錦市房地產(chǎn)市場可持續(xù)發(fā)展對策建議
針對上文對盤錦市房地產(chǎn)市場的調(diào)研和市場形勢分析，為能更好地指導(dǎo)房地產(chǎn)項目發(fā)展，擺脫房地產(chǎn)市場買方和賣方較量的焦灼狀態(tài)，這里僅從可持續(xù)發(fā)展的角度提出盤錦市房地產(chǎn)發(fā)展的對策建議：
1、大力發(fā)展綠色節(jié)能建筑
盤錦市的房地產(chǎn)發(fā)展與當(dāng)前國際、國內(nèi)經(jīng)濟的發(fā)展大趨勢是息息相關(guān)的，它要求突破以往因經(jīng)濟發(fā)展而導(dǎo)致對自然資源的無限索取，以及無節(jié)制對能源的損耗。因此，我們必須高度重視房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的能源消耗問題，大力發(fā)展綠色節(jié)能建筑，在可能的范圍和條件下，提高房地產(chǎn)項目的綠化率，以創(chuàng)建良好的人居環(huán)境。
2、完善保障性住房供給體系
實現(xiàn)“居者有其屋”一直以來是我國各級政府執(zhí)政者的執(zhí)政目標(biāo)。盤錦市近年來在提供保障性住房方面做了很多工作，但同時我們也必須看到，社會保障性住房還未普遍推行，經(jīng)濟適用房建設(shè)還不平衡，廉租屋政策發(fā)展遲緩，住房保障體系的建設(shè)還有待進一步的完善。因此，政府可以通過建立住房保障基金，從各種渠道、調(diào)動各種財政資源，增加對經(jīng)濟適用房和廉租屋建設(shè)的投資；通過稅收減免和低息等優(yōu)惠措施來提高困難家庭改善住房的能力；多造些“價格不高質(zhì)量高，面積不大功能全，占地不多環(huán)境美”的中低價房，使廣大中低收入階層能真正“安居樂業(yè)”。
3、科學(xué)合理增加土地供給
土地資產(chǎn)作為城市最大的、價值最高的資產(chǎn)，幾乎被所有城市列為城市發(fā)展過程中的首選目標(biāo)和重點突破口，但是在發(fā)展土地經(jīng)濟的同時，也帶來了盲目的“圈地運動”，不能及時有效地進行房地產(chǎn)項目開發(fā)，則會造成對土地資源的極大浪費。從對盤錦市房地產(chǎn)項目的調(diào)研，我們了解到，當(dāng)前盤錦房地產(chǎn)項目多集中于興隆臺區(qū)，項目建筑規(guī)模大、容積率高，這一方面體現(xiàn)了城市土地利用集約化的要求，另一方面，也要求我們深入房地產(chǎn)運營后期，充分掌握各項目的空置率情況，以更好地指導(dǎo)今后房地產(chǎn)項目的規(guī)模布局，最小程度地減少對土地資源的浪費。
一、存在的問題
（一）企業(yè)之間合作建房不按規(guī)定申報納稅。目前房地產(chǎn)行業(yè)己形成多種開發(fā)形式，有一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價，換取部分土地的使用權(quán)，形成所謂的合作建房或名義上的代建房。按照稅法規(guī)定，合作建房的雙方均發(fā)生了銷售行為，應(yīng)分別交納銷售房地產(chǎn)和轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的相關(guān)稅收，應(yīng)該申報納稅。但在實際生活中，合作雙方常常不申報納稅。瞞報了這部分銷售收入，偷逃了稅款。
（二）以開發(fā)房屋抵頂所欠建筑商款項，不入帳，不做收入。只在企業(yè)內(nèi)部財務(wù)報表中體現(xiàn)，致使企業(yè)少計了應(yīng)稅收入，少繳納了企業(yè)所得稅。以房屋抵頂拆遷戶補償費、銀行借款本息、支付工程款、獲取土地使用權(quán)等不計收入，偷逃企業(yè)所得稅。
（三）銷售款長期不結(jié)轉(zhuǎn)或少結(jié)轉(zhuǎn)收入。房地產(chǎn)開發(fā)商長期將銷售款、預(yù)收定金、房屋配套費等掛在“其他應(yīng)收款”、“其他應(yīng)付款”等往來帳上，不與帳面的成本、費用配比結(jié)算，造成帳面無應(yīng)稅所得或虧損，或者以實際收到款項確定收入實現(xiàn)，偷逃企業(yè)所得稅。分期收款銷售，不按照合同約定的時間確認收入，以未清算、未決算為由拖延繳納企業(yè)所得稅。
（四）無正當(dāng)理由以明顯偏低的價格銷售開發(fā)產(chǎn)品，從而達到少繳營業(yè)稅和企業(yè)所得稅的目的。虛開發(fā)票減少計稅依據(jù)，實現(xiàn)“雙偷”。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依銷售不動產(chǎn)發(fā)票開具金額確定售房收入繳納營業(yè)稅，土地增值稅所得稅等稅收，購房者以銷售不動產(chǎn)發(fā)票開具金額繳納契稅后，辦理《房屋所有權(quán)證》，可見銷售不動產(chǎn)發(fā)票開具金額是雙方繳納稅款的計稅依據(jù)，故雙方協(xié)議少開或不開銷售不動產(chǎn)發(fā)票，實現(xiàn)所謂“雙贏”，實則是實現(xiàn)應(yīng)納稅款的“雙偷”。
（五）代收款項偷逃稅。將在銷售房產(chǎn)時一起收取的管道燃氣初裝費、有線電視初裝費不按價外費用申報繳納營業(yè)稅，所得稅。將收取的拆遷安置補償費列“其他應(yīng)付款”，年末不申報納稅。
（六）“收入實收不轉(zhuǎn)”直接抵減應(yīng)付工程款，偷逃稅款。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因施工方延誤工期等原因收取的罰款收入及投資方對應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)付施工方優(yōu)良工程及提前竣工獎勵收入不通過“營業(yè)外收入”科目核算，而直接抵減應(yīng)付工程款，從而減少會計利潤偷逃企業(yè)所得稅。
（七）與關(guān)聯(lián)方企業(yè)之間互轉(zhuǎn)收入和費用。與關(guān)聯(lián)方企業(yè)之間，特別是同一地址辦公的關(guān)聯(lián)企業(yè)之間，由于業(yè)務(wù)往來頻繁，利益關(guān)系密切，互轉(zhuǎn)收入和費用存在著很強的可操作性和隱蔽性，導(dǎo)致企業(yè)最終多計費用或少計收入，偷逃稅款。
（八）多列預(yù)提費用。一些企業(yè)采用“預(yù)提費用”、“待攤費用”帳目調(diào)整當(dāng)期利潤。特別是預(yù)提“公共配套”費用數(shù)額大，在配套工程完工驗收之后不及時結(jié)轉(zhuǎn)配套工程成本，對多提費用的余額不及時調(diào)整、沖減商品房成本，而是長期滾動使用，減少應(yīng)納稅所得額，甚至有的企業(yè)在配套工程完工驗收之后仍繼續(xù)計提或重復(fù)計提“預(yù)提費用”，借以偷逃稅款。
（九）虛列或者虛增成本費用，偷逃企業(yè)所得稅。具體表現(xiàn)為：（1）將完工與未完工的項目混在一起，造成完工項目成本虛增；（2）將開發(fā)項目之外的道路鋪設(shè)、小區(qū)綠化等工程成本列入開發(fā)成本。自用房產(chǎn)開發(fā)成本不從“開發(fā)產(chǎn)品”轉(zhuǎn)到“固定資產(chǎn)”，而是計入對外銷售商品房成本，偷逃企業(yè)所得稅。（3）多列利息支出和經(jīng)營費用。（4）擴大拆遷安置補償面積，減少可售面積，多結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營成本。
二、加強房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理的對策和建議
（一）摸清與房地產(chǎn)開發(fā)項目的相關(guān)信息。有針對性的對房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)項目、開發(fā)地段、完工情況、銷售情況等進行的調(diào)查摸底。并對其售樓處進行調(diào)查，向售樓處的工作人員了解被調(diào)查企業(yè)整個樓座的建筑總面積、已售數(shù)量、最低售價、預(yù)付款比例等內(nèi)容，推算出企業(yè)的銷售收入和應(yīng)預(yù)繳的所得稅數(shù)額。
（二）建立涉稅信息傳遞和協(xié)作機制，全面掌握房地產(chǎn)企業(yè)的第一手基礎(chǔ)信息資料。一是建立與房管、規(guī)劃、建設(shè)、金融等部門信息溝通制度，全面掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的立項、開工日期、預(yù)計完工日期、建筑面積、銷售進度、現(xiàn)金流量和預(yù)收房款情況、已交付產(chǎn)權(quán)情況等各種信息，力求通過信息交換和分析比對，最大限度地掌握有關(guān)涉稅信息。二是加強信息分析比對，對差異戶進行實地核查，及時發(fā)現(xiàn)和解決漏征漏管問題。三是加強信息交換，進一步了解掌握房地產(chǎn)項目開發(fā)的經(jīng)營規(guī)律，進而準確審核納稅申報資料，強化控管。
一、新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)市場的主要特點
(一)房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)?？焖贁U張。目前，新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)市場在過去理性降溫的基礎(chǔ)上，逐步呈現(xiàn)商家增多、開發(fā)面積增大、投資總額增加的趨勢。年，落戶新區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)商僅3家，投資額不足900萬元，施工面積不足18000平方米。年，在縣委、縣政府大力優(yōu)化經(jīng)濟環(huán)境，強勢推進招商引資的政策推動下，開發(fā)商增加到5家，投資額4230萬元，施工面積升至78600平方米，市場規(guī)模顯著提升。截止今年6月，在新區(qū)投資的房地產(chǎn)開發(fā)商達到9家，計劃投資額54548萬元，已完成投資10290萬元，施工面積達到348731平方米。其中，僅迅邦置業(yè)一家就完成投資2570萬元。據(jù)統(tǒng)計，目前全縣房地產(chǎn)開發(fā)投資總額占全縣固定資產(chǎn)投資總額的比例由年的1.6％上升到7.86％，占全縣GDP總量的比例由年的0.39%上升到4.27%（具體情況見下表）。
(二)商品房銷售形勢火爆。經(jīng)歷年的回落后，近兩年由于開發(fā)商的市場炒作和居民購房需求的增加，新區(qū)商品房銷售大幅升溫。年，新區(qū)竣工商品房548套，成交出售574套；今年元至6月，竣工商品房489套，成交出售626套，出現(xiàn)了商品房市場“供小于求”的現(xiàn)象?！晷聟^(qū)商品房供求關(guān)系見下表：
新區(qū)商品房供求關(guān)系
(三)商品房價格迅速攀升。城市化進程加快，居民生活水平提高，購買力增強，以及土地等中間成本的增加，推動了新區(qū)房價的大幅上漲。目前，新區(qū)的房價已全線突破千元大關(guān)，且平均房價高于市其他縣市區(qū)。
(四)房地產(chǎn)開發(fā)檔次不斷提高。目前我縣房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)由過去本土建筑企業(yè)的小型開發(fā)，發(fā)展到大集團企業(yè)的規(guī)模開發(fā)。如偉星房產(chǎn)由浙江偉星集團巨資打造，前后三期工程，計劃總投資2億元，一期工程已全面竣工，二期工程正在建設(shè)；年初由武漢迅邦集團投資建設(shè)的“鳳凰花園”，成為我縣第一批“豪華電梯商品房”。同時，各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在小區(qū)建設(shè)中，十分注重自然景觀及人文氛圍，建成了一批面積不大功能全、房價適當(dāng)品質(zhì)優(yōu)、占地不多環(huán)境美的花園小區(qū)，房地產(chǎn)開發(fā)質(zhì)量得到顯著提升。
(五)對消費及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的拉動作用明顯。新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)市場的活躍，促進了我縣商品流通領(lǐng)域的快速增長。年，我縣社會消費品零售總額342779萬元，同比增長13.6%；今年上半年，全縣社會消費品零售總額達到185907萬元，同比增長13.9%。受房地產(chǎn)市場的帶動，建筑材料、裝飾、家居產(chǎn)品等相關(guān)行業(yè)發(fā)展迅速，各類建筑材料價格一路上揚。據(jù)統(tǒng)計，我縣年6月CPI達到了3.5％，不僅超過了國家的平均水平，而且到達了國際警戒線。
二、新區(qū)房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的原因分析
(一)地方經(jīng)濟的發(fā)展，為新區(qū)房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展提供了平臺。近三年來，縣委、縣政府全面推進“工業(yè)興縣”戰(zhàn)略，工商經(jīng)濟發(fā)展速度加快，汽車零部件、塑料新材、紡織、生化醫(yī)藥等支柱產(chǎn)業(yè)進一步壯大，全縣經(jīng)濟社會呈現(xiàn)持續(xù)健康發(fā)展的良好勢頭。年，全縣實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值56.2億元，年均遞增8%；完成財政收入3.53億元，年均遞增10.9%；全社會固定資產(chǎn)投資達到13.3億元，年均遞增7.1%，全縣人均GDP5515元，城鎮(zhèn)居民可支配收入8545.82元。縣域經(jīng)濟的迅猛發(fā)展，居民可支配收入水平的提升，為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了良好的發(fā)展平臺。
(二)政策的引導(dǎo)，為新區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展創(chuàng)造了空間。近幾年來，縣委、縣政府著力優(yōu)化經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境，加大招商引資力度，吸引了一批省內(nèi)外知名房地產(chǎn)企業(yè)進入。同時，國家對單位集資建房的叫停，以及對商品房開發(fā)系列優(yōu)惠政策的出臺，引導(dǎo)居民在住房上加大投資力度，出現(xiàn)了預(yù)購現(xiàn)房與期房同步上升的現(xiàn)象，很大程度上加速了房地產(chǎn)開發(fā)的進程，致使房地產(chǎn)開發(fā)商投入不斷增加，建設(shè)規(guī)模不斷擴大。
(三)管理的規(guī)范，為新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)快速發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。目前，我縣房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控和管理機制已基本健全，房地產(chǎn)市場管理體系已初步形成，為合理配置房地產(chǎn)資源，加強房地產(chǎn)開發(fā)過程中的規(guī)范化管理打下了良好基礎(chǔ)。
三、目前新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)市場存在的主要問題
(一)規(guī)劃執(zhí)行隨意性較大，商品房定位過高?？h委、縣政府在新區(qū)建設(shè)規(guī)劃中，對區(qū)內(nèi)功能劃分有明確的規(guī)定。但受房地產(chǎn)業(yè)高利潤驅(qū)使，投資商在新區(qū)置地后，多數(shù)首先投入商品房開發(fā)，致使商品房開發(fā)成為目前新區(qū)的主要建設(shè)項目，不按功能規(guī)劃建設(shè)的現(xiàn)象比較突出，在一定程度上降低了規(guī)劃的嚴肅性。同時，由于房地產(chǎn)開發(fā)商過于追求利潤最大化，加上職能部門調(diào)控手段較弱，致使新區(qū)商品房開發(fā)定位過高，“大戶型”、“豪華型”趨勢日益明顯，真正按國家標(biāo)準開發(fā)的經(jīng)濟適用房所占比例微乎其微，不能滿足大多數(shù)群眾的消費需求，普通居民購房壓力越來越大。
(二)開發(fā)商壟斷定價，炒房現(xiàn)象升溫。調(diào)查中一位開發(fā)商表示，樓盤開發(fā)建筑成本僅占房價的25％，開發(fā)商可獲40％的利潤，其余35％的利潤被政府相關(guān)職能部門層層剝離。由于中間成本高，房地產(chǎn)開發(fā)商為提高利潤，聯(lián)合對商品房進行壟斷定價。目前，我縣房地產(chǎn)市場價格在很大程度上由少數(shù)開發(fā)商操縱，市場無法用供求關(guān)系衡量。同時，房地產(chǎn)市場價格的不斷上升，使居民產(chǎn)生“買房可以增值”的心理，把積累資金大量投入購房，參與“炒房”，也在一定程度上影響了新區(qū)房地產(chǎn)市場秩序。
(三)住房產(chǎn)權(quán)制度不健全，中介服務(wù)體系有待完善。目前，居民在新區(qū)購買住房一般只可獲得房屋所有權(quán)證，不能發(fā)放土地使用權(quán)證，對房屋上市交易、辦理抵押貸款等方面帶來一定困難。同時，房屋買賣、租賃等中介服務(wù)比較滯后，正規(guī)中介服務(wù)機構(gòu)數(shù)量不多，規(guī)模不大，發(fā)展速度明顯落后于房地產(chǎn)開發(fā)的速度，潛伏在房地產(chǎn)市場背后的矛盾與問題不斷積聚。
四、進一步規(guī)范新區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的幾點建議
(一)科學(xué)規(guī)劃，推動房地產(chǎn)有序開發(fā)。年，國務(wù)院《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，明確要求各級地方人民政府要對本地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)合理規(guī)劃，科學(xué)建設(shè)，適度消費，發(fā)展節(jié)能、省地、環(huán)保型建筑。我縣新區(qū)經(jīng)過近幾年的建設(shè)，現(xiàn)已基本成型，區(qū)位功能比較齊全，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的吸引力日益增強。當(dāng)前，規(guī)劃部門要加強新區(qū)房地產(chǎn)建設(shè)的統(tǒng)一規(guī)劃，減少重復(fù)性、浪費性投資建設(shè)，擴大經(jīng)濟適用房的開發(fā)比例，提高城市整體功能和建設(shè)水平。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；調(diào)控政策；現(xiàn)狀
一、現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的研究現(xiàn)狀
國家統(tǒng)計局的2013年12月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，在新建商品住宅中，與前一月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有2個，持平的城市有3個，上漲的城市有65個。環(huán)比價格變動中，最高漲幅為1.1%，最低為下降1.7%。與前一年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有1個，上漲的城市有69個。
根據(jù)某數(shù)據(jù)的報告顯示，廣州去年房價的上漲速度就相當(dāng)驚人。2013年1-12月，廣州全市普通住宅成交均價為16059元/平方米，比2012年全年成交均價14044元/平方米增長14.4%，已超過定下的樓價調(diào)控目標(biāo)。
廣州樓價調(diào)控目標(biāo)是房價漲幅至少不應(yīng)高于GDP的漲幅和城市居民人均可支配收的漲幅。也就是說，廣州房價上漲幅度最起碼要低于10%。而事實上，作為當(dāng)前全國房價上漲速度最快的城市之一，廣州在未來一段時間面臨著極大的房價調(diào)控任務(wù)。
二、房地產(chǎn)調(diào)控政策過程中需要注意的問題
（1）從房地產(chǎn)商品的持久性上看，政府的調(diào)控政策針對的主要對象應(yīng)該是新房或者是期房，從新房或者期房的價格上的調(diào)控政策對于房地產(chǎn)市場的影響從長期上能夠看出房地產(chǎn)市場的市場走向，從近幾年的市場調(diào)查效果看，商品的持久性是房地產(chǎn)市場調(diào)控政策起到作用的長期體現(xiàn)；
（2）從房地產(chǎn)商品的不可移動性上看，這個特性決定了房地產(chǎn)市場的地域性特點，由于地區(qū)經(jīng)濟、文化、環(huán)境的各方面差異，房地產(chǎn)市場的商品的不可移動性決定了地區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展程度以及規(guī)模大小，因此，一定要根據(jù)地域特點合理的實施調(diào)控政策，才能夠起到預(yù)期效果；
（3）從房地產(chǎn)商品的泡沫程度上看，房地產(chǎn)商品房價格的漲幅、供應(yīng)結(jié)構(gòu)的合理程度以及市場的秩序決定了房地產(chǎn)市場的泡沫化的嚴重程度，需要強調(diào)的是，衡量房地產(chǎn)商品泡沫化的各項指標(biāo)需要政府調(diào)控政策的合理調(diào)整。
三、當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策的建議-以廣州政府調(diào)控為例
（一）加強政府的調(diào)控政策治理
（1）加快中低價位商品住房供應(yīng)，控制高端商品住房供應(yīng)。加快中低價位商品住房供應(yīng)，加強對中低價位商品住房項目預(yù)售款的監(jiān)控和劃撥使用管理，確保房地產(chǎn)項目順利完成開發(fā)建設(shè)。已批準建設(shè)的低密度商品住房項目須完成房地產(chǎn)初始登記后方可銷售。
（2）增加住宅用地供應(yīng)。切實采取有效措施，力爭2013年住宅用地實際供應(yīng)量比前5年年均實際供應(yīng)量增加20%以上。2013年12月31日前制定并公布2014年全市住宅用地供應(yīng)計劃，確保2014年住宅用地計劃供應(yīng)量不低于2013年計劃供應(yīng)量。
（3）抑制不合理住房需求。廣州是政府暫定對能提供購房之日前5年內(nèi)在廣州市連續(xù)繳納3年以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明的非廣州市戶籍居民家庭，限購1套住房（含新建商品住房和二手住房）。
從嚴查處各類住房騙購行為。對提供虛假購房資料騙購住房的，不予辦理房地產(chǎn)登記；對存在規(guī)避住房限購措施的商品住房項目，責(zé)令房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整改；購房人不具備購房資格的，企業(yè)要與購房人解除合同；對教唆、協(xié)助購房人偽造證明材料、騙取購房資格的中介機構(gòu)，責(zé)令停業(yè)整頓，并嚴肅處理相關(guān)責(zé)任人；情節(jié)嚴重的，追究當(dāng)事人的法律責(zé)任。
（4）人民銀行廣州分行應(yīng)在國家統(tǒng)一信貸政策基礎(chǔ)上，根據(jù)本市房價控制目標(biāo)和政策要求，進一步提高第二套住房貸款的首付比例。
（5）引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)理性定價。根據(jù)2013年廣州市房價控制目標(biāo)，繼續(xù)對新建商品住房預(yù)售價格實行價格指導(dǎo)，對不接受政府價格指導(dǎo)的項目，暫不核發(fā)預(yù)售許可證。
（二） 加強政府調(diào)控政策對于開發(fā)商的監(jiān)督
為保證政府調(diào)控政策的有效實施，首先，應(yīng)該加強開發(fā)商的信息披露力度，建立一套完善的房地產(chǎn)信息披露體制，強制性的要求開發(fā)商披露房價的成本、房子的銷售信息等，遵循公開、公正、及時、有效的原則，盡可能的減少地方政府與開發(fā)商之間的信息不對稱現(xiàn)象，防止房地產(chǎn)市場上出現(xiàn)價格泡沫等不利現(xiàn)象的發(fā)生，做到信息資源的公開化，使得房地產(chǎn)對于開發(fā)商的服務(wù)真正的透明化；其次，建立獨立的監(jiān)督機構(gòu)，實現(xiàn)第三方治理的公平現(xiàn)象，目前中央政府還沒有單獨的設(shè)立房地產(chǎn)的監(jiān)督機構(gòu)以便規(guī)范房地產(chǎn)市場的不正當(dāng)行為，由于房地產(chǎn)的調(diào)控涉及的部門眾多、相關(guān)利益者之間的調(diào)控政策的復(fù)雜，造成的政府對于調(diào)控政策的側(cè)重點做不到面面俱到，使得調(diào)控措施偏離了預(yù)期的方向，造成了不必要的沖突；最后，增強開發(fā)商違規(guī)的處罰機制，使得地產(chǎn)商的違規(guī)成本加大，這樣才能夠在一定程度上對開發(fā)商起到威懾作用，遏制開發(fā)商的不正當(dāng)行為。
（三）加強引導(dǎo)社會大眾的住房消費需求，防止投機取巧行為由于當(dāng)前廣州房地產(chǎn)市場上的監(jiān)督指標(biāo)的原因，造成了大量的市場監(jiān)督數(shù)據(jù)的不準確，因此有必要建立一套嚴謹?shù)恼{(diào)控政策預(yù)測系統(tǒng)，為社會大眾的住房消費行為做指引，使得社會大眾能夠?qū)τ诜康禺a(chǎn)市場的眾多投資現(xiàn)象做出理性的投資判斷，預(yù)測系統(tǒng)的建立不僅引導(dǎo)社會大眾的投資行為，而且也為政府和房地產(chǎn)開發(fā)商的決策行為提供了依據(jù)。首先，社會大眾應(yīng)該追求的并不是當(dāng)前的投資價值，而是滿足最基本的住房需求；不應(yīng)該盲目追求現(xiàn)代市場所謂的超前住房消費，而是應(yīng)該做一個理性的投資人，樹立正確的住房消費觀念。
四、結(jié)束語
總之，為加強改善房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，找到合理的改善路徑，不僅應(yīng)該完善地方政府的治理體制，針對開發(fā)商也要加強監(jiān)管，同時引導(dǎo)社會大眾的住房消費需求，才能夠有效的防止政府調(diào)控政策的失靈，促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。
參考文獻：
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)營與估價;核心課程;軟件教學(xué)
隨著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)對高職房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)的人才需求日漸增加，高職房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)人才培養(yǎng)如何符合行業(yè)企業(yè)所需，顯得尤為重要。職業(yè)技能導(dǎo)向是指根據(jù)用人單位所提供的職業(yè)崗位所需職業(yè)技能來確定高職院校課程體系;專業(yè)核心課程是指能夠?qū)W(xué)生職業(yè)能力培養(yǎng)和職業(yè)素養(yǎng)養(yǎng)成起主要支撐或明顯促進的課程，是打造職業(yè)能力的核心課程。軟件輔助教學(xué)屬于實踐教學(xué)的一種，高職房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)核心課程適當(dāng)融入軟件輔助教學(xué)，對提高學(xué)生興趣，增強實踐動手能力具有重要意義。
一、職業(yè)技能的構(gòu)成
從高職房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)學(xué)生的人才培養(yǎng)情況來看，畢業(yè)生能在第一線從事房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營管理、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)銷售策劃與、房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)、房地產(chǎn)測繪等技術(shù)、管理、服務(wù)工作，也可在其他企事業(yè)單位從事與房地產(chǎn)經(jīng)營管理相關(guān)的工作。過于寬泛的人才培養(yǎng)不利于打造就業(yè)的核心競爭力，應(yīng)該先對適應(yīng)市場所需的典型工作崗位進行分析，針對崗位所需的核心職業(yè)技能進行課程設(shè)置。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
房地產(chǎn)估價公司＼&收集、整理、分析房地產(chǎn)市場信息，撰寫相關(guān)報告并歸檔＼&房地產(chǎn)項目報建專員＼&房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)＼&熟悉房地產(chǎn)項目開發(fā)流程;負責(zé)辦理房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期報建手續(xù);完善房屋入住所需的各種手續(xù)，證件等＼&房地產(chǎn)營銷策劃專員＼&房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
房地產(chǎn)中介公司＼&熟練操作辦公軟件，富有平面設(shè)計的形象力和創(chuàng)造力，較強的統(tǒng)籌能力和溝通能力;能完成營銷方案的組織和實施工作。＼&][房地產(chǎn)銷售代表＼&房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售部
房地產(chǎn)中介公司＼&開展樓盤資料調(diào)查，搜集銷售業(yè)務(wù)所需的信息資料;能熟練使用房地產(chǎn)租售軟件，具備客戶服務(wù)意識、客戶服務(wù)技巧和應(yīng)變能力。＼&房地產(chǎn)估價師助理＼&房地產(chǎn)估價公司
土地估價企業(yè)＼&熟悉房地產(chǎn)估價的業(yè)務(wù)流程;掌握房地產(chǎn)現(xiàn)場勘查和市場調(diào)查技術(shù);熟悉各類房地產(chǎn)估價技術(shù)路線。＼&]
二、核心課程與專業(yè)技能的構(gòu)建
根據(jù)高職房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)的主要工作崗位和職業(yè)技能要求構(gòu)建專業(yè)核心課程體系。根據(jù)表一的五個主要工作崗位，確定五門核心課程，分別是房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理、房地產(chǎn)估價方法、房地產(chǎn)市場調(diào)研、房地產(chǎn)市場營銷和房地產(chǎn)銷售技巧，各門課程和職業(yè)能力的對接情況見表二。
表二 高職房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)核心課程技能考核項目與要求
[課程＼&主要教學(xué)內(nèi)容＼&技能考核項目與要求＼&房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理＼& 房地產(chǎn)開發(fā)程序、房地產(chǎn)經(jīng)營管理策略＼&能編制房地產(chǎn)開發(fā)報建計劃＼&房地產(chǎn)估價方法＼&房地產(chǎn)估價的一般原理和估價方法＼&能正確運用房地產(chǎn)估價方法，測算房價＼&房地產(chǎn)市場調(diào)研＼&市場調(diào)查和分析的方法，熟悉本地房地產(chǎn)市場＼&能應(yīng)用房地產(chǎn)市場調(diào)查和分析方法進行調(diào)研＼&房地產(chǎn)市場營銷＼&房地產(chǎn)市場營銷的基本原理和方法＼&能編制房地產(chǎn)市場營銷策劃方案＼&房地產(chǎn)銷售技巧＼&房地產(chǎn)商品推銷活動的基本規(guī)律和實用技巧。＼&能運用房地產(chǎn)銷售技巧＼&]
三、軟件輔助教學(xué)在核心課程教學(xué)中的實現(xiàn)
1.房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理課程的軟件輔助教學(xué)
房地產(chǎn)報建工作崗位要求學(xué)生熟悉房地產(chǎn)開發(fā)程序，可以采用房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營電子沙盤構(gòu)建仿真的環(huán)境、按實際房地產(chǎn)工作的操作規(guī)范和業(yè)務(wù)流程設(shè)置仿真的崗位，體現(xiàn)以職業(yè)技能導(dǎo)向的“崗位實訓(xùn)模式”。直觀地模擬房地產(chǎn)公司的土地競標(biāo)、產(chǎn)品定位、景觀設(shè)計、建筑工程、市場營銷等核心業(yè)務(wù)中的資金運營、資本管理，模擬房地產(chǎn)公司之間的競爭與合作，體現(xiàn)房地產(chǎn)公司的報表業(yè)務(wù)和財務(wù)分析，對房地產(chǎn)公司的經(jīng)營績效進行評價和分析。系統(tǒng)地模擬政府對房地產(chǎn)經(jīng)濟的調(diào)控工具，包括首付比例調(diào)整、貸款基準利率調(diào)整、限價房、土地供給調(diào)控等，在實驗中具備良好的互動性，可以對實驗結(jié)果互相挑錯打分，指導(dǎo)學(xué)生互相學(xué)習(xí)，共同提高。
具體實施如下：全班同學(xué)分為6～8個小組，分別組建一個房地產(chǎn)開發(fā)公司。組內(nèi)各成員分別擔(dān)任不同角色。各開發(fā)公司在給定的市場規(guī)則和既定的資金條件下，完成從拿地到銷售的整個開發(fā)程序。最后通過分析各公司財務(wù)報告業(yè)績，并結(jié)合學(xué)生實驗表現(xiàn)，對學(xué)生進行成績評定。該沙盤模擬共分兩期進行，一期開發(fā)普通住宅，二期開發(fā)別墅，各期開發(fā)的實訓(xùn)項目見圖一。
房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營沙盤主要訓(xùn)練項目包括組建團隊和角色分配、市場調(diào)查、獲得土地、項目定位、投融資預(yù)算、項目規(guī)劃與設(shè)計、建筑招標(biāo)與工程管理和市場推廣銷售等八項，涵蓋了多門專業(yè)課程的內(nèi)容，實踐性和趣味性較強。這種類似于競爭游戲的體驗式教學(xué)方式，有助于提高學(xué)生的團隊協(xié)作能力和溝通能力，學(xué)生比較感興趣。作為輔助教學(xué)手段，在使用過程中需注意學(xué)時分配，建議分3天連續(xù)進行，每天6學(xué)時。
2.關(guān)于房地產(chǎn)銷售技巧課程的軟件輔助教學(xué)
房地產(chǎn)銷售崗位要求學(xué)生能熟練使用房地產(chǎn)租售軟件，具備客戶服務(wù)意識、客戶服務(wù)技巧和較強的分析判斷能力，可以通過某些租售軟件校園版和信任溝通沙盤來實現(xiàn)。以樂天租售管理軟件校園版為例，先由教師對要樂天租售系統(tǒng)的每個模塊的功能進行實際操作演練，使學(xué)生在觀摩、了解、認識的基礎(chǔ)上進行實際操作，教師通過反饋信息指導(dǎo)和糾正學(xué)生，使學(xué)生熟練掌握樂天租售系統(tǒng)的各個功能。學(xué)生需要訓(xùn)練和掌握的主要包括四個模塊：
一是通過房產(chǎn)資料模塊的學(xué)習(xí)，掌握房地產(chǎn)公司所管理和經(jīng)營的房產(chǎn)資料在租售管理系統(tǒng)中如何建立，如樓盤、樓閣、房屋資料的新增設(shè)計規(guī)劃、查詢、增刪、修改等操作。
二是通過客戶資料模塊的學(xué)習(xí)，掌握通過客戶資料快速查看客戶購房檔案、查詢等日常操作。
三是通過員工資料模塊的學(xué)習(xí)，掌握房地產(chǎn)管理公司員工詳細資料的新增、修改、刪除操作。
四是售前策劃模塊，通過付款方式模塊的學(xué)習(xí)，掌握房地產(chǎn)公司現(xiàn)有的付款方式在租售管理系統(tǒng)中如何建立、查詢、增刪、修改等操作;通過定價試算模塊的學(xué)習(xí)，掌握通過定價試算給各個單元設(shè)置單價;通過調(diào)價模塊的學(xué)習(xí)，掌握對現(xiàn)有房屋的價格進行調(diào)價操作。
以上模塊也是房地產(chǎn)企業(yè)使用比較成熟應(yīng)用較廣的，在輔助教學(xué)過程中，注意所選用的房地產(chǎn)租售銷售軟件最好是市面上較多房地產(chǎn)企業(yè)正在使用的，更貼近實踐，可以考慮設(shè)置單獨的一個實訓(xùn)周來完成房地產(chǎn)銷售軟件的訓(xùn)練任務(wù)。
信任溝通沙盤以銷售拜訪流程為主線，精品視頻、情境演練為主要輔助教學(xué)工具和方法，通過對銷售拜訪流程的逐步展開和仿真場景視頻的嵌入式教學(xué)，模擬真實場景。沙盤教學(xué)形式應(yīng)以互動式教學(xué)為主，讓學(xué)生在現(xiàn)場演練中體會到銷售的樂趣與奧秘。信任溝通沙盤基于營銷典型職業(yè)任務(wù)，培養(yǎng)學(xué)生溝通拜訪、商務(wù)談判的能力，讓學(xué)生在真實業(yè)務(wù)中了解客戶決策思維過程;學(xué)會并應(yīng)用關(guān)注客戶感受的思維方式和雙贏拜訪溝通的技巧;視頻體現(xiàn)真實商務(wù)溝通過程，有拜訪準備、了解概念、呈現(xiàn)優(yōu)勢、獲得承諾、拜訪評估五個關(guān)鍵環(huán)節(jié)。視頻播放可以穿插在平時授課中，注意增加討論和互動環(huán)節(jié)。
3.關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)研課程的軟件輔助教學(xué)
針對房地產(chǎn)市場調(diào)研員收集、整理、分析房地產(chǎn)市場信息，撰寫報告的職業(yè)技能，可以選用市場調(diào)研實踐教學(xué)軟件，學(xué)生以教師設(shè)置的實驗要求為目標(biāo)，以市場調(diào)查公司總經(jīng)理的身份負責(zé)市場調(diào)查的整個過程，根據(jù)系統(tǒng)的操作向?qū)О床襟E完成實驗任務(wù)。確定調(diào)研課題，設(shè)計調(diào)研方案、調(diào)研問卷、抽樣方案，培訓(xùn)調(diào)查人員，搜集并分析資料，見圖二。流程設(shè)計貼近現(xiàn)實生活，讓學(xué)生積極動手的同時也增強了未來實習(xí)工作的適應(yīng)性，建議單獨安排實訓(xùn)周完成訓(xùn)練任務(wù)。
4.關(guān)于房地產(chǎn)市場營銷課程的軟件輔助教學(xué)
學(xué)生分小組分別組建公司，系統(tǒng)提供全國市場分為華南、華北、華中、華東、東北、西北、西南等區(qū)域。公司之間互相競爭，在全國不同的區(qū)域內(nèi)進行營銷活動，制定自己的市場開拓計劃，公司需要尋求最大市場份額和實際銷售數(shù)量之間的最佳平衡點，尋求在產(chǎn)品品質(zhì)、宣傳策略等方面最小投入讓市場份額最大，可實際模擬價格、數(shù)量等最大化多種組合獲得最大利潤;在銷售途徑上，系統(tǒng)提供了與渠道合作、促銷、交易洽談和招投標(biāo)的方式，增加實驗的競爭性。可分四個季度進行，學(xué)生可以進行多個產(chǎn)品策略、產(chǎn)品渠道、產(chǎn)品價格和產(chǎn)品促銷的過程練習(xí)。提供歷史情況查詢模塊，便于學(xué)生查看前一個季度或者前幾個季度的產(chǎn)品詳細銷售情況。系統(tǒng)根據(jù)學(xué)生市場活動，將市場營銷中抽象的卻又至關(guān)重要的環(huán)節(jié)量化，如產(chǎn)品等級指數(shù)、品牌知名度、市場開拓值、產(chǎn)品知名度、公司美譽度，并提供相關(guān)合理算法，學(xué)生可以從中直觀了解到這些重要環(huán)節(jié)對整個市場營銷的影響，并根據(jù)這些直觀數(shù)據(jù)做出具體的判斷，合理地制定各項營銷戰(zhàn)略。
市場營銷模擬軟件的使用很像一場比賽，學(xué)生激發(fā)競爭力的同時又提高了邏輯思維能力和創(chuàng)新能力，同時對參加高職院校市場營銷職業(yè)技能比賽打下了基礎(chǔ)，建議穿插在平時授課中。
5.關(guān)于房地產(chǎn)估價課程的軟件輔助教學(xué)
例如廣州太普軟件科技有限責(zé)任公司的房地產(chǎn)評估軟件，業(yè)務(wù)員承接項目之后在系統(tǒng)中錄入項目的基本信息，勘察人員接收到項目信息實地對項目進行勘察，估價師根據(jù)勘察報告對項目進行估價測算，并根據(jù)物業(yè)類型選用合適的測算方法來測算得出結(jié)果，系統(tǒng)提供了5種基本方法（包括市場比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法與基準地價法）來輔助測算，測算完成后出具技術(shù)報告。測算房價的職業(yè)技能主要通過課堂講授來完成，較少使用軟件教學(xué)，房地產(chǎn)估價公司使用估價軟件的也不多。
高職房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)使用軟件輔助教學(xué)屬于實踐教學(xué)途徑之一，基本上學(xué)生對于軟件輔助教學(xué)還是比較歡迎的。教師應(yīng)該注意和職業(yè)技能相結(jié)合，真正提高教學(xué)效果和學(xué)生就業(yè)能力。
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；營銷策劃；市場營銷
房地產(chǎn)營銷策劃是一項較為復(fù)雜的工作，涉及到的工作內(nèi)容非常廣泛，主要是通過對房地產(chǎn)項目所處的內(nèi)外環(huán)境進行詳細分析的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)開發(fā)項目在一段時間之內(nèi)的營銷工作的具體目標(biāo)、戰(zhàn)略以及具體的實施方案等進行的設(shè)計和規(guī)劃，這是房地產(chǎn)項目進行市場營銷的指導(dǎo)和營銷人員的工作指南，在房地產(chǎn)營銷中發(fā)揮著非常重要的作用。
一、房地產(chǎn)營銷策劃中存在的問題
（一）營銷策劃中過于重視營銷廣告
當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)過于重視銷售業(yè)績，而且對于營銷廣告有著盲目的信服，在營銷預(yù)算中將過多的精力和資金都投入到廣告中，營銷策劃工作也不得不根據(jù)公司的需要進行廣告方面的策劃，但是過多的廣告盡管能夠一定程度上提高房地產(chǎn)項目的知名度，但是實際在房產(chǎn)銷售方面發(fā)揮的作用并不樂觀。
（二）營銷策劃缺乏特色性
在房地產(chǎn)營銷策劃中還存在缺乏特色的問題，營銷策劃工作中重點是向消費者宣傳小區(qū)的房型、周圍環(huán)境以及物業(yè)管理服務(wù)等，這些都是籠統(tǒng)性的問題，難以滿足消費者的需要，對于房地產(chǎn)項目的銷售起到的作用并不大。這主要是由于房產(chǎn)營銷策劃工作人員沒有針對消費者的需求和消費者的心理做出較為全面的了解和分析，這種無特色的營銷策劃，消費者無法從中分辨出本項目與市場中的其他項目的不同之處，難以從中發(fā)現(xiàn)本項目的特點和優(yōu)勢，這就導(dǎo)致很難真正實現(xiàn)營銷的目的，對于房地產(chǎn)項目的銷量會造成一定的不良影響。
（三）市場調(diào)研不足
許多房地產(chǎn)公司中的策劃部門在制定營銷策劃方案之前都沒有進行充分的前期市場調(diào)查，這也是影響其營銷策劃效果的重要因素。當(dāng)前許多營銷策劃部門的工作人員往往都僅僅在小范圍的市場中做一些簡單的調(diào)查就用來當(dāng)做營銷策劃的依據(jù)，甚至一些房產(chǎn)營銷策劃人員根本沒有任何的前期市場調(diào)查就將營銷策劃方案做了出來，這種以偏概全和隨意策劃的情況難以對消費者的需求和房地產(chǎn)銷售市場中的發(fā)展情況進行全面的了解，這種情況下制定出的營銷策劃必然會呈現(xiàn)出程式化和不合實際的缺點，難以滿足消費者的需求，若因此而造成錯誤的市場定位，則最終影響到房地產(chǎn)開發(fā)項目的實際銷售量和企業(yè)的整體競爭力。
（四）營銷策劃方案缺乏新意
房地產(chǎn)營銷策劃中的創(chuàng)新元素是非常重要的，是吸引消費者的關(guān)鍵，這種創(chuàng)新是建立在對市場需求進行詳細了解的基礎(chǔ)上的，只有符合消費者需要和市場需求的創(chuàng)新型的房地產(chǎn)營銷策劃才能夠吸引更多的消費者，真正實現(xiàn)房地產(chǎn)項目營銷的目的，實現(xiàn)房地產(chǎn)項目銷量的增長。但是目前多數(shù)的房地產(chǎn)營銷策劃工作中都沒有做到這一點，許多策劃部門僅僅是為了完成工作任務(wù)而策劃，他們的策劃缺乏新意，多數(shù)都是按照統(tǒng)一的模板，將其中的數(shù)據(jù)和其他信息換成本房產(chǎn)項目相關(guān)的信息，這樣降低了策劃工作的工作量，卻也降低了營銷策劃方案的質(zhì)量。這種缺乏新意的營銷策劃很難在當(dāng)前房地產(chǎn)市場的激勵競爭中驚艷到消費者，在競爭中并沒有任何優(yōu)勢可言。
二、完善房地產(chǎn)營銷策劃的對策
（一）創(chuàng)新廣告形式
廣告是房地產(chǎn)營銷中不可缺少的一項重要內(nèi)容，但是在實際的營銷策劃工作中不能將市場營銷的重點都集中到廣告方面，應(yīng)該多種措施并舉。而且在進行廣告策劃的過程中策劃人員要在深入分析房地產(chǎn)項目賣點的基礎(chǔ)上做出更有針對性的廣告創(chuàng)意，讓消費者能夠從廣告中了解到更多的與項目相關(guān)的信息，并且要保證廣告中不能出現(xiàn)虛假宣傳等，這對于房地產(chǎn)企業(yè)的品牌形象建設(shè)和房地產(chǎn)項目的市場營銷都有著重要的意義。
（二）認清消費需求
房地產(chǎn)營銷策劃的最終目的就是提高房地產(chǎn)項目的銷售量，將房子賣給需要的人。衡量需要的人的關(guān)鍵就是要充分了解消費者的消費需要，這樣才能更好的進行市場定位和更科學(xué)的進行市場細分，從而針對不同需求的消費者制定出對應(yīng)的營銷策劃，實現(xiàn)市場營銷的目的。
（三）加強市場調(diào)研
市場調(diào)研是房地產(chǎn)企業(yè)中獲得市場信息的重要途徑，完善的營銷策劃都是建立在全面的市場調(diào)研的基礎(chǔ)上的，所以必須重視市場調(diào)研工作。在進行市場調(diào)研之前首先必須明確市場調(diào)研的目的和目標(biāo)，并運用科學(xué)的調(diào)查方法去房地產(chǎn)市場中收集需要的資料，并將這些資料進行整理和分析進而得出科學(xué)的結(jié)論，得出房地產(chǎn)市場中的真實信息，這些都是房地產(chǎn)公司發(fā)展的重要資料，也是房地產(chǎn)營銷策劃方案制定的依據(jù)。
（四）實現(xiàn)營銷策劃的創(chuàng)新
關(guān)鍵詞：新形勢；房地產(chǎn)營銷；策略創(chuàng)新
1房地產(chǎn)市場營銷概述
房地產(chǎn)是一種財產(chǎn)和權(quán)力，從物質(zhì)形態(tài)上來講指的是土地和房屋，房地產(chǎn)不僅屬于客觀存在的一種物質(zhì)形態(tài)，其財產(chǎn)和權(quán)力也在法律范疇。房地產(chǎn)業(yè)還是一種獨立的產(chǎn)業(yè)兼具生產(chǎn)和服務(wù)的功能，涵蓋開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、租賃以及和房地產(chǎn)有關(guān)的中介等服務(wù)內(nèi)容。房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)宗旨是創(chuàng)造經(jīng)濟價值為目的的，其經(jīng)濟活動領(lǐng)域也較為廣泛包括土地開發(fā)利用、地產(chǎn)經(jīng)營、房屋開發(fā)建設(shè)、房屋經(jīng)營、房地產(chǎn)中介服務(wù)、房屋物業(yè)管理、房地產(chǎn)金融以及在此基礎(chǔ)上形成的房地產(chǎn)市場。雖然房地產(chǎn)是一種商品，但是房地產(chǎn)這種較為特殊的商品是以土地為基礎(chǔ)的，不僅有著較為明顯的土地固有特性，還具有承受性、不可移動性、差別性以及不可滅性。營銷戰(zhàn)略是為房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)特定的營銷目標(biāo)、保證企業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展而設(shè)計的行動綱領(lǐng)和總體的目標(biāo)規(guī)劃。通過戰(zhàn)略規(guī)劃，合理配置企業(yè)資源，使企業(yè)的營銷活動在可接受的風(fēng)險限度內(nèi)，與市場營銷環(huán)境所提供的各種機會取得動態(tài)平衡。隨著房地產(chǎn)行業(yè)與市場營銷的充分結(jié)合，房地產(chǎn)市場營銷在商品經(jīng)濟發(fā)展的推動下逐漸成為了引領(lǐng)房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的必然導(dǎo)向。從房地產(chǎn)市場營銷的定義來講，房地產(chǎn)市場營銷過程實際上就是房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)經(jīng)營目標(biāo)和獲取經(jīng)濟利益的過程。房地產(chǎn)企業(yè)在進行市場營銷時主要是根據(jù)消費者的實際需求和潛在意愿，來向消費者提供辦公、居住場所以及與場所有關(guān)的服務(wù)的。房地產(chǎn)市場營銷并不是簡單的推銷而是一種全程營銷其營銷活動將會貫穿整個房地產(chǎn)的開發(fā)過程。另外房地產(chǎn)營銷的目的是完成銷售任務(wù)其活動中心是實現(xiàn)商品的最終交換。
2新形勢下的房地產(chǎn)營銷問題
2.1產(chǎn)品定位不合理
房地產(chǎn)企業(yè)在銷售過程當(dāng)中雖然采取用了很多的促銷手段和推出了很多的優(yōu)惠政策，但是產(chǎn)品消化速度仍不盡如人意，并沒有激起廣大消費者的購買熱情。造成這一問題的主要原因是房地產(chǎn)企業(yè)在產(chǎn)品市場營銷進行前并沒有充分的對市場進行摸底和考察，導(dǎo)致產(chǎn)品存在著一定的瑕疵不能緊跟市場需求的變化，從而造成了樓盤銷售滯后的情況。以產(chǎn)品定位例；開發(fā)商在產(chǎn)品設(shè)計階段，并沒有對消費關(guān)心的項目布局、景觀和樓層等因素給予充分的重視，而是一味的強調(diào)樓盤的形象和理念，較高的產(chǎn)品定位不僅沒有契合消費者的需求反而導(dǎo)致了房屋定位的虛高和面積的大而不實，因此虛高的產(chǎn)品定位也就造成了房地產(chǎn)企業(yè)在市場競爭當(dāng)中很難穩(wěn)固自身的地位和位置。特別是隨著房價的日高不下，人們在購房上更加的理性，如果產(chǎn)品長時間的積壓得不到釋放，勢必會對空置房帶來很大的影響，進而阻礙房地產(chǎn)企業(yè)在市場當(dāng)中健康長遠的發(fā)展。
2.2品牌意識不強
隨著房地產(chǎn)市場的日益成熟和廣大消費者的理性消費意識的增強，提升產(chǎn)品品牌競爭力也就成為了房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展當(dāng)中必須要考慮的問題。品牌不僅是產(chǎn)品“精神價值”的體現(xiàn)，而且還能讓消費者在購房當(dāng)中對產(chǎn)品產(chǎn)生認同感，從而主動去為產(chǎn)品買單。但是在我國房地產(chǎn)市場當(dāng)中真正在做品牌的企業(yè)卻很少僅僅只占到1%。很多企業(yè)并不能保證企業(yè)的品牌價值有足夠的核心競爭力，而是依托前期成功項目的品牌優(yōu)勢，大肆的推加產(chǎn)品的數(shù)量，并沒有把產(chǎn)品的質(zhì)量搞上去，進而造成了消費者的流失和產(chǎn)品的失信。
2.3營銷模式落后
我國房地產(chǎn)企業(yè)營銷模式較為傳統(tǒng)其營銷模式并沒有緊跟時展的腳步，僅僅依靠廣告轟炸式營銷策略不僅不能達到最終的宣傳效果和目的相反到削弱了企業(yè)在市場當(dāng)中的競爭力。一些房地產(chǎn)企業(yè)為了在市場上擴大營銷不惜在廣告上花費巨額的投入甚至是打政策的球，雖然提高了消費者的關(guān)注度但是消費者考察后并不買賬，定位虛高的廣告營銷手段甚至還引起了消費者強烈的不滿情緒。造成這種現(xiàn)象的主要原因是房地產(chǎn)企業(yè)在營銷前并沒有對市場進行充分的考察，其制定的營銷策略不僅不能夠與消費者和市場形成有效的需求關(guān)系，同時也阻礙了消費者產(chǎn)生購買的意愿，進而造成產(chǎn)品的成交量出現(xiàn)嚴重下降。所以，房地產(chǎn)企業(yè)只有打破傳統(tǒng)營銷模式的束縛，不斷優(yōu)化營銷模式才能占據(jù)市場的主導(dǎo)地位才能得到健康長遠的發(fā)展。
3房地產(chǎn)企業(yè)營銷創(chuàng)新策略
3.1注重市場定位
市場調(diào)研是房地產(chǎn)企業(yè)的營銷活動順利進行的保證。如果房地產(chǎn)企業(yè)不注重營銷前的市場調(diào)研工作，企業(yè)在市場銷售過程當(dāng)中就得需要耗費大量的精力來填補這項空白，進而影響企業(yè)在銷售當(dāng)中效果和目標(biāo)。所以，房地產(chǎn)企業(yè)做好市場營銷前的市場調(diào)研工作十分重要，房地產(chǎn)企業(yè)只有做好營銷前的市場調(diào)研工作企業(yè)才能在市場營銷當(dāng)中占據(jù)主導(dǎo)地位，才能提升企業(yè)的知名度和品牌影響力。
3.2創(chuàng)新營銷理念
房地產(chǎn)營銷和其他企業(yè)的產(chǎn)品營銷有著本質(zhì)上的不同，因為房屋建筑與人們的人身財產(chǎn)安全息息相關(guān)，所以在房地產(chǎn)營銷當(dāng)中房屋建筑的質(zhì)量問題才是廣大業(yè)主關(guān)心的重點。對此，房地產(chǎn)企業(yè)在制定創(chuàng)新營銷策略時，一定要嚴格把控房產(chǎn)的質(zhì)量，確保房產(chǎn)質(zhì)量符合規(guī)范標(biāo)準和要求。傳統(tǒng)房地產(chǎn)營銷模式之所以沒能取得實質(zhì)性進展，主要是房產(chǎn)企業(yè)管理層在營銷過程當(dāng)中太過注重價格，并沒有按照市場發(fā)展規(guī)律充分考慮業(yè)主的真實需求和想法，這種過于注重價格的營銷模式雖然可以短時間內(nèi)獲取一定的利益但是很難實現(xiàn)利益的長遠。所以房地產(chǎn)企業(yè)的決策層應(yīng)從傳統(tǒng)營銷理念當(dāng)中解放出來，轉(zhuǎn)變思維，通過對營銷策略的創(chuàng)新，把價格營銷轉(zhuǎn)變?yōu)橘|(zhì)量營銷，契合廣大消費者的實際需求，從而用高質(zhì)量、高品質(zhì)的產(chǎn)品來滿足消費者的意愿和獲取更廣闊的市場。
3.3樹立品牌意識
房地產(chǎn)企業(yè)在制定營銷方案時除了要以市場為導(dǎo)向外還要充分結(jié)合市場的實際需求。因為，營銷的落地點是在市場上，所以房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)營銷人員在方案制定前一定要對房地產(chǎn)市場的供需結(jié)構(gòu)進行深入的分析和研究，避免房地產(chǎn)企業(yè)在市場營銷當(dāng)中出現(xiàn)方向模糊和目標(biāo)不明確的問題。首先，是要對市場的基礎(chǔ)情況進行考察，以便于為后續(xù)建設(shè)各類房屋提供重要依據(jù)；其次，方案制定應(yīng)以客戶需求為基準。只有了解和掌握了客戶的實際需求房屋的規(guī)劃和建設(shè)才能讓客戶滿意才能得到客戶的認可。所以，作為房地產(chǎn)企業(yè)的決策層，企業(yè)在制定市場營銷方案時應(yīng)以企業(yè)的品牌效益為重，按照市場供需關(guān)系和周期變化，科學(xué)合理的制定出短期、中期、長期的營銷計劃，通過營銷方案的合理規(guī)劃為房地產(chǎn)企業(yè)打造出一個品牌過硬，形象良好的知名企業(yè)。
3.4創(chuàng)新營銷模式
雖然我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展已經(jīng)取得非常大的成績，但和發(fā)達國家相比我國房地產(chǎn)行業(yè)仍舊存在很多的問題，尤其是在營銷模式的創(chuàng)新方面，我國房地產(chǎn)的營銷模式仍舊很單一和過于傳統(tǒng)，單一和傳統(tǒng)的營銷模式不僅嚴重的制約了我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展同時也影響了我國房地產(chǎn)企業(yè)在市場當(dāng)中的創(chuàng)新能力。在傳統(tǒng)營銷模式當(dāng)中房地產(chǎn)企業(yè)的社會知名度和市場影響力主要是通過產(chǎn)品宣傳、推廣和直銷的形式取得的。但是傳統(tǒng)營銷模式的單一性和落后性導(dǎo)致大部分房地產(chǎn)企業(yè)不僅沒有實現(xiàn)預(yù)期的目標(biāo)而且還造成了企業(yè)市場競爭力的下降，嚴重威脅到了房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展。隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展和科學(xué)技術(shù)的不斷進步，計算機技術(shù)、信息技術(shù)已經(jīng)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的應(yīng)用不僅為我國房地產(chǎn)企業(yè)營銷策略的制定提供了重要的技術(shù)支持，而且通過互聯(lián)網(wǎng)平臺的還能進一步擴大和加強房地產(chǎn)在產(chǎn)品宣傳上的范圍和力度，為房地產(chǎn)企業(yè)營銷創(chuàng)新打下了堅實的基礎(chǔ)。另外，在信息技術(shù)的支持下房地產(chǎn)企業(yè)還可以自行開發(fā)企業(yè)的專屬網(wǎng)站，這樣企業(yè)就可以利用自己的專業(yè)化的操作平臺，定期的將房產(chǎn)信息到企業(yè)的網(wǎng)站上，客戶通過網(wǎng)站進行選房、購房等一系列活動不僅節(jié)約了時間也提高了房地產(chǎn)交易的效率，企業(yè)也從中獲得知名度和影響力。總之，隨著互聯(lián)網(wǎng)、信息時代的到來我國房地產(chǎn)企業(yè)在制定營銷策略的理念上一定要與時俱進，緊跟時代腳步，不斷優(yōu)化營銷手段，在滿足企業(yè)發(fā)展和創(chuàng)新需求的同時，通過營銷創(chuàng)新為企業(yè)帶來更多的經(jīng)濟效益和社會效益。
4結(jié)束語
綜上所述，隨著我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)調(diào)控的常態(tài)化，房地產(chǎn)企業(yè)要想在機會和挑戰(zhàn)面前獲取更多的發(fā)展空間，就必須要把企業(yè)的營銷策劃創(chuàng)新放在企業(yè)發(fā)展的首位。營銷策略有利于使房地產(chǎn)企業(yè)營銷活動有整體的規(guī)劃和統(tǒng)一的安排，有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)對資源的利用效率，能夠增強企業(yè)營銷活動及其他活動的穩(wěn)定性，既是房地產(chǎn)企業(yè)參與市場競爭的有力武器，也是企業(yè)職工參與管理的重要途徑。因此，制定正確的營銷策略，是房地產(chǎn)企業(yè)制勝的重要法寶，對于企業(yè)的發(fā)展意義重大。
作者:方芳 單位:中冶寶鋼技術(shù)服務(wù)有限公司
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[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)；市場細分；產(chǎn)品策略；實踐分析
一、房地產(chǎn)市場細分
市場細分概念最早是由美國人溫德爾.史密斯于1956年在《產(chǎn)品差異和市場細分―可供選擇的兩種市場營銷戰(zhàn)略》一書中提出。這標(biāo)志著現(xiàn)代營銷觀念質(zhì)的飛躍，何謂市場細分，就是企業(yè)通過專業(yè)市場調(diào)研，根據(jù)消費者的需求和購買行為把某一類產(chǎn)品的市場整體劃分為若干消費者群的市場分類的過程。
（1）我國房地產(chǎn)市場細分的現(xiàn)狀
房地產(chǎn)市場細分是房地產(chǎn)發(fā)展的必然趨勢，我國目前仍然處于初級階段；我國目前的房地產(chǎn)市場區(qū)分比較明確即普通住房占較大比例、經(jīng)濟適用房次之。商業(yè)性用房和高檔公寓的比例稍為較低；面對競爭越來越激烈的市場競爭這一細分程度被打破也只是時間問題。
（2）房地產(chǎn)市場細分的意義
成功的市場細分與目標(biāo)市場選擇，對于企業(yè)在激烈的市場競爭中不被打敗有著決定性的作用，例如2011年在北京東三環(huán)的鳳凰城與國展家園由于戶型、開盤時間、面向的消費群體都幾乎一致，兩者之間的激烈競爭也就不可避免，針對這樣的情況鳳凰城主動改變策略，推出以小戶型為主的產(chǎn)品，經(jīng)過幾個月的努力之后，重新開盤面世，避免了與國展家園的正面沖突；在提高自身業(yè)績的同時，也為房地產(chǎn)其他企業(yè)指明了應(yīng)對之路，這正是房地產(chǎn)市場細分的意義。
二、房地產(chǎn)產(chǎn)品策略選擇
（1）房地產(chǎn)產(chǎn)品組合策略選擇
由于經(jīng)濟的飛速發(fā)展，企業(yè)為了滿足市場的需求，往往擴大了銷售路徑，其經(jīng)營的產(chǎn)品自然也不會是簡單的一兩種；這是為客觀形勢發(fā)展的本無可厚非，但是，經(jīng)營多少種產(chǎn)品合適呢？這些產(chǎn)品之間該如何搭配？這些問題也是需要企業(yè)去實際解決的。
首先要了解產(chǎn)品組合所包括的三個因素：廣度、深度和相關(guān)性。作用與房地產(chǎn)來說，需要考慮的是經(jīng)營住房地產(chǎn)還是住房地產(chǎn)與商業(yè)用房結(jié)合；在住房地產(chǎn)中是大戶型還是大、小戶型兼有。
廣度：房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該充分利用資源，針對不同的群體開發(fā)相應(yīng)的產(chǎn)品，更好的適應(yīng)市場需求，但這并不意味著地產(chǎn)商不顧自身情況盲目擴大，總結(jié)出來也就是：廣度擴展中房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該充分保證自身核心產(chǎn)品質(zhì)量的同時通過擴展來為自己降低風(fēng)險、帶來更大的經(jīng)濟效益。
深度：集中資源發(fā)揮自己的強項，增加市場競爭力；在核心產(chǎn)品上精益求精，這是擴展廣度的基礎(chǔ)。
（2）品牌策略的選擇
品牌策略是產(chǎn)品策略中非常重要的組成部分。開發(fā)商與市場溝通、獲得市場控制權(quán)、話語權(quán)自身的品牌形象是重中之重。對于房地產(chǎn)品牌策略來說，大致上可以分為傘狀品牌策略和產(chǎn)品品牌策略。
傘狀品牌策略：其含義大致是一個品牌包含多種不同種類的產(chǎn)品，同時產(chǎn)品的多樣性削弱了它在消費者心中的獨特形象。例如，同一品牌下的一座豪宅別墅和普通住宅，消費者很難從產(chǎn)品中看到品牌的獨特之處。傘狀品牌的優(yōu)勢在于最大化減少成本，當(dāng)推出一個新產(chǎn)品時無須進行大量投資進行宣傳。但是，劣勢同樣明顯，一種產(chǎn)品受挫往往會波及品牌下的其他產(chǎn)品。
產(chǎn)品品牌：每一個產(chǎn)品相應(yīng)地都有一個市場定位和品牌，對于產(chǎn)品品牌的使用，企業(yè)可以出現(xiàn)在一個整體市場的所有細分市場上，這樣的做法對于危機局面的應(yīng)對相對有利，但是相反，其市場成本比傘狀品牌較高，對于品牌效益的利用難度會增加。
三.實踐
萬科，中國房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)頭行業(yè)之一，也是中國大陸首批公開上市的企業(yè)之一。公司曾在21世紀初連續(xù)兩年被《福布斯》評選為全球最優(yōu)秀的300家和200家小型企業(yè)。透過萬科的發(fā)展，也有助于幫助分析房地產(chǎn)市場細分與產(chǎn)品策略選擇的客觀性。
（1）萬科市場細分與目標(biāo)市場的選擇
經(jīng)過準確的自我定位與市場調(diào)研，萬科確定的消費人群是：生活節(jié)奏快、工作壓力較大、消費觀念卻不算滯后的白領(lǐng)階層。白領(lǐng)階層消費特征是，注重品質(zhì)、購買能力相對較為穩(wěn)定且購買需求受外界影響較小，這種獨特的定位使萬科所面臨的風(fēng)險遠遠低于高檔住宅的開發(fā)商。
（2）萬科的擴展策略
萬科的具體產(chǎn)品策略是以城市新區(qū)大規(guī)模住宅開發(fā)為主，輔以城市舊區(qū)改造或中心區(qū)域中高檔住宅的開發(fā)；其比重前者大約78%后者22%。
從1993年開始萬科正式確立了將投資品種集中于住宅開發(fā)的核心業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略，并將居民住宅作為房地產(chǎn)的主導(dǎo)開發(fā)對象。
（3）萬科的品牌策略
自1992年開始，萬科先后在我國一線大都市推出大規(guī)模的居住小區(qū)，形成了“萬科城市花園”系列品牌，憑借著其獨有的綠化理念、社區(qū)文化營造的風(fēng)格迅速占領(lǐng)市場的同時，也獲得了大量的利潤回報，同時也確立了中國房地產(chǎn)行業(yè)先行者的地位。
結(jié)束語
房地產(chǎn)市場細分和產(chǎn)品策略選擇都是房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈的必然產(chǎn)物，只有那些做好準備，科學(xué)的對自身定位，細致的鎖定了消費者的需求的房地產(chǎn)企業(yè)才能在競爭中脫穎而出。
參考文獻
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