時(shí)間：2023-06-16 16:38:08
導(dǎo)語：在房地產(chǎn)企業(yè)采購流程的撰寫旅程中，學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
一、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在的問題
(一)事前控制階段存在的問題:重視資金的時(shí)間價(jià)值不夠,造成利息過高,資金回籠慢;在項(xiàng)目設(shè)計(jì)的初步階段只是對規(guī)劃的指標(biāo)、面積、戶型等內(nèi)容進(jìn)行審核,忽視了設(shè)計(jì)方案的成本審核;在施工圖設(shè)計(jì)中,存在設(shè)計(jì)變動較大,內(nèi)部深度的設(shè)計(jì)管理欠缺、造成設(shè)計(jì)變更及設(shè)計(jì)簽證的增加,造成工程成本的增加。
(二)事中控制階段的不足:工程預(yù)算的編制質(zhì)量低,發(fā)包給外包公司時(shí),由于沒有有效的手段對中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)督、管理和審核,成本預(yù)算難以精確;材料、品牌合作商數(shù)據(jù)庫樣本少,容易造成入庫單位之間價(jià)格同盟的結(jié)成;材料詢價(jià)市場化不夠,沒有規(guī)模采購的價(jià)格優(yōu)勢;工程進(jìn)度款的審核中存在隨意性;簽證變更程序復(fù)雜,審核不夠及時(shí)。
(三)事后控制階段存在的弊端:預(yù)結(jié)算人員缺少對材料行情及施工現(xiàn)場情況的調(diào)研,一手資料不足;缺少對工程經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)的全面分析及事后對工程的系統(tǒng)評價(jià)和總結(jié);一般企業(yè)沒有完善的歷史成本數(shù)據(jù)庫。
二、網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)下的房地產(chǎn)業(yè)成本管理探索
隨著網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的飛速發(fā)展,推動了世界經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程,在網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的背景下,針對房地產(chǎn)企業(yè)自身和網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的的特點(diǎn),在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)引入網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)手段進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)成本管理,能更加有效的實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)企業(yè)成本的管理和控制。在網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)形態(tài)下,傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)行為的網(wǎng)絡(luò)化趨勢日益明顯,網(wǎng)絡(luò)成為企業(yè)價(jià)值鏈上各環(huán)節(jié)的主要媒介和實(shí)現(xiàn)場所。[2]
根據(jù)目前房地產(chǎn)成本管理中出現(xiàn)的問題,在結(jié)合傳統(tǒng)企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理及網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的特點(diǎn),就傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)成本管理在網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)條件下做出如下探索。
(一)利用網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的特點(diǎn)建立健全成本管理制度
在信息化的基礎(chǔ)上,借助現(xiàn)代信息技術(shù)和計(jì)算機(jī)技術(shù),明確崗位職責(zé),制定科學(xué)合理的開發(fā)流程,完善成本控制職能部門的工作職責(zé)和規(guī)范,針對網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的特點(diǎn),有針對性地變更企業(yè)組織制度、分工制度、流通制度和企業(yè)交易制度。根據(jù)網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)快速、節(jié)約、安全的特點(diǎn),對傳統(tǒng)的流通資源和流通渠道進(jìn)行重新整合,使企業(yè)的其他網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)下的成本管理具有可行性制度基礎(chǔ)。同時(shí)企業(yè)有應(yīng)實(shí)現(xiàn)內(nèi)部信息共享,員工也借此提高了工作能力和效率,為成本管理創(chuàng)造了條件。
通過因特網(wǎng)實(shí)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部的信息共享,是企業(yè)信息化的第一步。第二步是上網(wǎng)尋找客戶、 擴(kuò)大新的銷售渠道,形成新的管理職能。第三步是對價(jià)值鏈或供應(yīng)鏈進(jìn)行全面整合,實(shí)現(xiàn)電子化管理的高效運(yùn)作,使企業(yè)內(nèi)部機(jī)制和管理發(fā)展出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性變化。最后是通過網(wǎng)上銷售擴(kuò)大相關(guān)的服務(wù)范圍,使企業(yè)的經(jīng)營管理進(jìn)一步完善。
(二)利用網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的特點(diǎn)使房地產(chǎn)項(xiàng)目的簽證管理信息化
針對設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場簽證難以控制這一現(xiàn)象,房地產(chǎn)企業(yè)可以通過信息化的管理方式進(jìn)行簽證管理,一般設(shè)計(jì)的變更通過信息系統(tǒng)下發(fā)設(shè)計(jì)變更通知單,并且在該變更內(nèi)容全部施工完后的最短時(shí)間內(nèi)內(nèi)向甲方簽證管理系統(tǒng)報(bào)送完整的變更預(yù)算。讓成本管理部門及時(shí)了解相關(guān)變更信息,防止因漏報(bào)而給公司造成損,同時(shí)保證文檔數(shù)據(jù)的安全管理。對設(shè)計(jì)變更的管理,通過變更設(shè)計(jì)圖紙的電子數(shù)據(jù)形式,在系統(tǒng)中進(jìn)行批報(bào)變更,以制度的方式規(guī)定信息化簽證管理的各種辦法,以標(biāo)準(zhǔn)化的形式對簽證進(jìn)行統(tǒng)一化、標(biāo)準(zhǔn)化、信息化簽證管理,能最大程度的節(jié)約企業(yè)開發(fā)和設(shè)計(jì)成本。
(三)利用網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的特點(diǎn)健全房地產(chǎn)企業(yè)的合同管理機(jī)制
合同是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施項(xiàng)目管理的主要依據(jù),房地產(chǎn)企業(yè)做為合同密集型企業(yè),一個(gè)項(xiàng)目執(zhí)行的合同可達(dá)數(shù)千份,管理困難。針對這一現(xiàn)狀,可通過搭建信息化平臺,建立合同管理機(jī)制和合同管理系統(tǒng),建立統(tǒng)一的、從合同訂立開始的全程合同管理臺帳,建立柔性的合同簽定、合同變更和合同變更業(yè)務(wù)管理流程;在信息系統(tǒng)中全方位、全程監(jiān)控合同執(zhí)行過程,有效保障合同有效、高質(zhì)量的完成,有效保證企業(yè)合同的規(guī)范性、嚴(yán)密性和管理的統(tǒng)一性,有效對企業(yè)成本進(jìn)行管理和控制。
(四)利用網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)技術(shù)建立房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理體系
建立健全房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理制度及成本管理信息系統(tǒng),制定嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某杀究刂企w系及數(shù)字化的成本績效考核依據(jù),建立完備的事前、事后評估及控制機(jī)制,實(shí)行企業(yè)全成本的動態(tài)管理;在系統(tǒng)中進(jìn)行合理的成本結(jié)構(gòu)分類、制定目標(biāo)成本作為成本控制的上限;通過動態(tài)成本與目標(biāo)成本的對比,實(shí)時(shí)反映異常成本狀況;結(jié)合責(zé)任成本體系,將各項(xiàng)成本指標(biāo)落實(shí)到崗位,為成本績效考核提供數(shù)字化依據(jù);通過招投標(biāo)合理制定資金計(jì)劃,通過系統(tǒng)試算評估合同款項(xiàng)對現(xiàn)金流的影響,真正實(shí)現(xiàn)數(shù)字化事前控制;通過每個(gè)月定期修訂付款計(jì)劃得到已明確的資金投放情況外,對于尚未簽訂合同的待發(fā)生成本也可以每月進(jìn)行修訂并投放到項(xiàng)目的時(shí)間軸上,從而通過系統(tǒng)及時(shí)仿真性預(yù)測項(xiàng)目現(xiàn)金流狀況。樹立全程成本價(jià)值觀,做到成本的事前預(yù)測、事中控制,事后評估的過程精細(xì)管控。
(五)利用網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)建立房地產(chǎn)企業(yè)的知識管理系統(tǒng)
通過企業(yè)知識管理系統(tǒng)的建立,利用軟件系統(tǒng)或其他工具,對企業(yè)中大量的有價(jià)值的方案、策劃、成果、經(jīng)驗(yàn)等知識進(jìn)行分類存儲和管理,積累知識資產(chǎn)避免流失,促進(jìn)知識的學(xué)習(xí)、共享、培訓(xùn)、再利用和創(chuàng)新,有效降低組織運(yùn)營成本,尤其是將企業(yè)在以往項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的各類歷史成本和數(shù)據(jù)及管理經(jīng)驗(yàn)錄入數(shù)據(jù)庫中,建立企業(yè)歷史成本數(shù)據(jù)庫,形成企業(yè)的數(shù)據(jù)庫資源。通過經(jīng)濟(jì)數(shù)學(xué)模型的統(tǒng)計(jì)和分析,對信息進(jìn)行加工提煉,成為企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)的資源,并將這些經(jīng)驗(yàn)運(yùn)用于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中,使企業(yè)管理手段和方法更加高效化和科學(xué)化,強(qiáng)化了企業(yè)的核心競爭力。
(六)引入B2B電子商務(wù)模式降低房地產(chǎn)項(xiàng)目的采購成本
在材料的采購上可以引入B2B的電子商務(wù)模式,通過建立材料采購系統(tǒng)或借助互聯(lián)網(wǎng)的B2B電子商務(wù)交易平臺進(jìn)行材料采購,減少了材料供應(yīng)商和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙方的采購談判,通過信息網(wǎng)絡(luò)平臺直觀地了解市場上材料種類、型號、報(bào)價(jià)、優(yōu)惠幅度、價(jià)格變動、產(chǎn)品質(zhì)量、實(shí)際應(yīng)用效果及供應(yīng)商信用等,通過B2B電子商務(wù)平臺進(jìn)行材料采購還能引入了競爭機(jī)制,有利于降低采購價(jià)格節(jié)約采購成本。
(七)利用網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)云計(jì)算通過信息共享管理房地產(chǎn)企業(yè)
通過云計(jì)算可以在房地產(chǎn)行業(yè)部署統(tǒng)一的虛擬網(wǎng)絡(luò)信息系統(tǒng),在建筑材料的購買、前端銷售統(tǒng)計(jì),通過云計(jì)算這種互聯(lián)的虛擬環(huán)境,可以大大規(guī)范地產(chǎn)行業(yè)公司的業(yè)務(wù)流程,提升整個(gè)公司的業(yè)務(wù)效率。在國家對于房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控很嚴(yán)格的今天,房地產(chǎn)企業(yè)通過云計(jì)算的實(shí)施,能夠利用信息化和云計(jì)算來透明業(yè)務(wù)流程,削減大量沒有必要的成本,是傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)的一條可持續(xù)發(fā)展道路。
(八)利用網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的特點(diǎn)使房地產(chǎn)銷售管理信息化
針對房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)的處理過程通過銷售信息化管理,結(jié)合市場營銷、客戶服務(wù)、財(cái)務(wù)管理、策劃管理五個(gè)方面的內(nèi)容,把廣告、確認(rèn)客戶、銷售反饋、成交、收款、催款、投訴等環(huán)節(jié)有機(jī)結(jié)合起來形成實(shí)時(shí)監(jiān)控、高效、清晰的業(yè)務(wù)流程。在信息系統(tǒng)中通過在線銷售系統(tǒng)以及第三方平臺的網(wǎng)絡(luò)銷售,使企業(yè)營銷的人力、物力、財(cái)力、廣告宣傳費(fèi)用降低。
三、結(jié)束語
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 采購管理 成本控制
引言
采購管理是房地產(chǎn)企業(yè)施工項(xiàng)目中非常重要的組成部分，材料采購管理更是其中的核心內(nèi)容，也是房地產(chǎn)開發(fā)中耗資比例最大的環(huán)節(jié)。對材料的采購進(jìn)行管理也是企業(yè)進(jìn)行成本管理中難度比較大并且比較容易失控的環(huán)節(jié)，建筑行業(yè)在進(jìn)行施工項(xiàng)目管理時(shí)也會重點(diǎn)關(guān)注這部分內(nèi)容。所以，如何才能做好材料的采購管理工作，是當(dāng)前時(shí)期房地產(chǎn)企業(yè)開展采購管理工作并做好成本控制工作必須要解決的問題。對此，本文從以下幾個(gè)方面就上述問題進(jìn)行論述：
一、從技術(shù)角度對采購行為進(jìn)行規(guī)范和約束
對材料的采購進(jìn)行管理，首先要從制定采購計(jì)劃開始，然后進(jìn)行采購詢價(jià)，之后再簽訂采購合同，最后將采購的材料運(yùn)送到場地中，也就完成了采購活動的全過程。在制定采購計(jì)劃時(shí)，主要從以下幾個(gè)方面進(jìn)行，首先，結(jié)合實(shí)際情況編制材料的需求計(jì)劃。負(fù)責(zé)這部分工作的主要是項(xiàng)目的技術(shù)人員，其對材料需求計(jì)劃進(jìn)行編制時(shí)，所依據(jù)的主要內(nèi)容就是圖示量以及施工方案的要求。在編制完成后，將其交給物資采購部門。物資采購部門根據(jù)需求計(jì)劃來確定采購物資的數(shù)量，并且編制好采購材料的計(jì)劃，然后再根據(jù)采購計(jì)劃來確定采購的點(diǎn)，就采購的價(jià)格進(jìn)行交涉，再簽訂采購合同，后期還要做好對存貨的管理。其次，要對經(jīng)濟(jì)采購量進(jìn)行確定，對其進(jìn)行確定的主要目的，就是最大限度的降低與材料有關(guān)的各種成本，以成本和最小為確定經(jīng)濟(jì)采購量的基本原則，然后得出各個(gè)時(shí)期的經(jīng)濟(jì)采購量[1]。最后，對采購計(jì)劃進(jìn)行編制。在確定完經(jīng)濟(jì)采購量以后，可以再結(jié)合材料的需求計(jì)劃，并選擇采購合同的類型，來編制采購的計(jì)劃。其中要明確如何對采購過程的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行管理，比如如何確定合同的類型，如何對采購人員和供應(yīng)商進(jìn)行管理等，這些都是物資部門非常重要的工作。根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際需求，采購管理計(jì)劃的制定也非常的靈活，但是必須要確保其正確性與可執(zhí)行性。
提高采購過程各個(gè)環(huán)節(jié)的技術(shù)水平，對于做好采購管理和成本控制來說具有非常重要的意義。比如在采購詢價(jià)方面，需要做好采購詢價(jià)的管理工作，這就離不開計(jì)算機(jī)的參與，利用管理系統(tǒng)和互聯(lián)網(wǎng)的優(yōu)勢，能夠比較容易的搜集到很多有用的采購信息，進(jìn)而完善采購詢價(jià)的管理工作，也使得采購詢價(jià)工作的效率得以大大提升。在確定供應(yīng)商和簽訂采購合同時(shí)，對供應(yīng)商進(jìn)行選擇的依據(jù)就是根據(jù)對其在采購詢價(jià)環(huán)節(jié)的評價(jià)結(jié)果和產(chǎn)品的質(zhì)量與服務(wù)水平等。在簽訂合同前，要選擇好合同的類型，不同類型的合同下，買賣雙方所面臨的風(fēng)險(xiǎn)存在一定差異。對于房地產(chǎn)項(xiàng)目來說，希望盡可能的將風(fēng)險(xiǎn)降到最低，以實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)做好項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)的維護(hù)等工作；對于供應(yīng)商而言，也希望把風(fēng)險(xiǎn)最小化，才能實(shí)現(xiàn)利益的最大化。所以，對于采購活動來說，選擇好有利于自己的合同的類型對于采購活動的順利開展非常重要。
二、做好采購部門員工的管理與培訓(xùn)工作
對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，進(jìn)行采購管理和成本控制需要從多個(gè)方面著手，采取有效的管理與控制措施，包括崗位人員的選擇和員工的培訓(xùn)以及績效考核的情況等。對采購活動進(jìn)行崗位設(shè)置時(shí)，需要設(shè)置不同的工作崗位，防止在采購活動中出現(xiàn)權(quán)利過于集中的情況，確保各崗位上的人員能夠互相的監(jiān)督與制約，同時(shí)也不會對其工作的積極性產(chǎn)生影響。通過這種設(shè)置能夠有效的防止采購活動中尋租等腐敗現(xiàn)象的出現(xiàn)，有效的維護(hù)企業(yè)利益。通常情況下，在房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行采購時(shí)，都會設(shè)置總負(fù)責(zé)人和詢價(jià)員以及合同員與采購員，還有庫管員等五個(gè)不同的崗位。具體的崗位設(shè)置要考慮到項(xiàng)目的大小和施工所需要的時(shí)間等情況，最為主要的目標(biāo)就是能夠做好采購工作，促使各崗位工作能夠形成相互制約的機(jī)制。在進(jìn)行人員選擇時(shí)，要對員工的素質(zhì)進(jìn)行綜合的考量，需要其具備必要的專業(yè)能力和較好的溝通能力，并且具有一定的法律意識和責(zé)任意識，尤其要避免一些任人唯親現(xiàn)象的出現(xiàn)。對專業(yè)能力的考察，不僅包括對房地產(chǎn)項(xiàng)目有關(guān)材料認(rèn)識的方面，還要熟悉對材料進(jìn)行管理的流程。同時(shí)還要求崗位人T具備清廉的素質(zhì)，尤其是一線采購人員，經(jīng)常會受到金錢和物質(zhì)等誘惑，需要具備抵御這些誘惑的心理素養(yǎng)。此外，還要對員工進(jìn)行必要的崗位培訓(xùn)，包括業(yè)務(wù)和法律知識以及公司制度等。對業(yè)務(wù)進(jìn)行培訓(xùn)關(guān)鍵是要能夠提升員工的業(yè)務(wù)能力，比如管理采購流程以及確定經(jīng)濟(jì)采購量等，還要對員工如何在新形勢下做好采購管理工作進(jìn)行培訓(xùn)。同時(shí)，要鼓勵(lì)員工多走訪門店了解市場行情。就房地產(chǎn)企業(yè)而言，可以組織員工參加建材展覽會之類的活動，并加強(qiáng)業(yè)內(nèi)同行的交流，從法律的角度讓員工意識到腐敗的成本。通過加強(qiáng)對采購部門員工的培訓(xùn)和管理，能夠強(qiáng)化其對采購管理和成本控制的意識，使其能夠更加出色的完成采購工作的任務(wù)。
三、強(qiáng)化對供應(yīng)商的管理，對采購全過程進(jìn)行成本控制
在房地產(chǎn)項(xiàng)目的采購管理中，要具備對供應(yīng)商進(jìn)行管理的意識，將其作為采購管理中的重要組成部分之一。在進(jìn)行采購時(shí)，可以與供應(yīng)商建立戰(zhàn)略伙伴關(guān)系，最終達(dá)到雙贏的目的。企業(yè)可以獲得長期穩(wěn)定的材料采購渠道，并且能夠有效的降低采購材料的平均成本以及采購過程中的交易成本，確保房地產(chǎn)項(xiàng)目可以順利進(jìn)行[2]。此外，還可以對供應(yīng)商的合作行為進(jìn)行績效管理，以此作為對供應(yīng)商的總體質(zhì)量進(jìn)行評價(jià)的依據(jù)，比如完善供應(yīng)商績效管理系統(tǒng)的建設(shè)，做好供應(yīng)商的評級工作等。
要想有效的降低采購管理的成本，首先要具備采購全過程的概念，重點(diǎn)關(guān)注采購過程中所產(chǎn)生的所有的成本，進(jìn)而做好對總成本的控制，并不是就某個(gè)環(huán)節(jié)的成本進(jìn)行降低。當(dāng)然要做好總成本的控制必須要在不增加其他環(huán)節(jié)成本的基礎(chǔ)上，盡可能的降低每一個(gè)環(huán)節(jié)的采購成本。在此基礎(chǔ)上，才能實(shí)現(xiàn)采購成本的最小化。所以，對采購成本的控制要從整體上考慮，才能達(dá)到有效管理采購工作，并有效降低采購成本的目的。
結(jié)語
房地產(chǎn)行業(yè)近年來的發(fā)展速度非?？?，就行業(yè)整體情況二樣，呈現(xiàn)出壟斷競爭的發(fā)展趨勢，并且國家針對該行業(yè)也出臺了諸多的調(diào)控措施。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，要想在當(dāng)前市場環(huán)境下實(shí)現(xiàn)較好的發(fā)展，必須要做好采購管理與成本控制工作，并逐漸加大創(chuàng)新的力度，提升采購管理工作的水平，降低采購成本，幫助企業(yè)獲取經(jīng)濟(jì)利益同時(shí)實(shí)現(xiàn)較好的發(fā)展。
參考文獻(xiàn)
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；增值稅；納稅籌劃
近二十多年來，如何合法合理的減少稅負(fù)一直是房地產(chǎn)行業(yè)追求的目標(biāo)，在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的道路上，過高的稅負(fù)隨時(shí)威脅企業(yè)利潤增長，重則可導(dǎo)致企業(yè)現(xiàn)金流斷裂，輕則影響企業(yè)的規(guī)模發(fā)展。增值稅具有靈活多變的納稅籌劃空間對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有較大影響，通過分解房地產(chǎn)行業(yè)的各個(gè)流程，結(jié)合增值稅計(jì)算方式進(jìn)行納稅籌劃從而降低企業(yè)經(jīng)營成本，尋找新的節(jié)約成本方式，獲取更高利潤，已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)日漸重視的財(cái)務(wù)操作。
一、前期準(zhǔn)備階段
(一)增加精裝修房
精裝修房需要房地產(chǎn)公司在原毛坯房的基礎(chǔ)上裝潢裝飾后再出售。房地產(chǎn)公司裝修時(shí)，需要外購裝修材料、家裝飾品及簡單家電等，這部分材料器具作為流通商品，可以取得增值稅專用發(fā)票進(jìn)行抵扣，且抵扣稅率為16%。因?yàn)檎咭?guī)定“購買精裝房贈送的家具、家電等物品，不按商品稅率征收增值稅，按銷售不動產(chǎn)適用稅率申報(bào)繳納增值稅”，而銷售不動產(chǎn)適用的增值稅率為10%。因此銷售精裝房時(shí)，不僅僅有裝潢裝飾這一塊的成本收入形成的利潤，還有二者稅率的差額形成的利潤。因此，如果已在《商品房買賣合同》中注明銷售精裝商品房的時(shí)候，其中附帶銷售的家用電器、家具等，可以依照混合銷售中的相關(guān)規(guī)定，按10%計(jì)算銷項(xiàng)稅額，按16%抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。因此，若房地產(chǎn)企業(yè)能將毛坯房精裝修后再出售，不但可以提高銷售價(jià)格，還可以取得隨精裝房采購并銷售的裝潢材料、燈具、潔具及簡單家電16%的進(jìn)項(xiàng)稅額。
(二)合理規(guī)劃住宅和商業(yè)的比例
由于購置不動產(chǎn)產(chǎn)生的進(jìn)項(xiàng)稅額較大，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他普通商品，因此“營改增”的規(guī)定購置不動產(chǎn)產(chǎn)生的進(jìn)項(xiàng)稅不能一次抵扣，需要分為兩年抵扣。因住宅項(xiàng)目消費(fèi)者大多為自然人，而增值稅法律規(guī)定不允許為自然人開具增值稅專用發(fā)票，因此自然人消費(fèi)者難以承擔(dān)房地產(chǎn)企業(yè)提高售價(jià)而產(chǎn)生的高稅負(fù)。但是大部分商業(yè)地產(chǎn)如商鋪、寫字樓等業(yè)態(tài)的消費(fèi)者都為企業(yè)，他們因自身發(fā)展情況需要自持商業(yè)地產(chǎn)自用或用于投資，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)商品價(jià)格略微提高的幅度低于他們可取得的進(jìn)項(xiàng)抵扣額，那么他們對購置不動產(chǎn)產(chǎn)生的進(jìn)項(xiàng)稅是需要的，他們可以對這部分進(jìn)項(xiàng)稅進(jìn)行抵扣從而降低稅負(fù)成本。因此房地產(chǎn)公司在前期規(guī)劃準(zhǔn)備時(shí)，可加大商業(yè)地產(chǎn)比例增加盈利空間，轉(zhuǎn)移稅負(fù)，調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，多業(yè)態(tài)并行。
二、工程建設(shè)階段
(一)采取“甲供材料”方式
“甲供材料”就是由甲方(即房地產(chǎn)公司)提供的材料，提供的材料一般為大宗材料，包括：鋼板、鋼筋、水泥、管材等。采取“甲供材料”方式的，需要在甲方與承包方(乙方)在簽訂合同時(shí)事先約定?！凹坠┎牧稀边@一部分屬于甲企業(yè)采購材料，如果企業(yè)可以取得增值稅專用發(fā)票，可以按采購貨物來計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅額，抵扣率為16%；施工方購買材料并提供建筑勞務(wù)，因?yàn)楣こ讨С鲋荒芙y(tǒng)一按購買建筑勞務(wù)來計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅額，抵扣率為10%，前者要高出6%。所以“甲供材料”的方式能夠給企業(yè)提供進(jìn)項(xiàng)稅額降低稅負(fù)。雖然對于房地產(chǎn)公司來說，既能選擇“甲供材”施工方式又能取得稅率10%的增值稅專用發(fā)票是最為利好的方式，但是建筑施工單位可能在自身利益的考慮下并不會完全滿足房地產(chǎn)企業(yè)的要求。因此房地產(chǎn)公司需要根據(jù)自身?xiàng)l件優(yōu)勢，在與建筑施工單位簽訂合同時(shí)進(jìn)行協(xié)商、博弈從而將公司利益最大化。
(二)科學(xué)選擇施工企業(yè)
房地產(chǎn)公司在“營改增”后選擇合作方的時(shí)候，有一個(gè)重要因素不可不考慮，就是對方能否提供增值稅專用票進(jìn)行抵扣。如果施工公司是小規(guī)模納稅人，即便他們申請代開專用發(fā)票也只能提供稅率為3%的進(jìn)項(xiàng)稅。如果施工公司可以提供增值稅專用發(fā)票，則房地產(chǎn)公司可以獲得稅率為10%的進(jìn)項(xiàng)稅。例如房地產(chǎn)公司和一般納稅人施工公司簽訂含稅價(jià)為232萬元的建設(shè)合同，那么施工成本是200萬元，稅率為10%的進(jìn)項(xiàng)稅為32萬元。如果與小規(guī)模納稅人施工公司簽訂含稅價(jià)為232萬元的建設(shè)合同，那么施工成本是225.2萬元，進(jìn)項(xiàng)稅為6.8萬元。倘若與小規(guī)模納稅人合作，施工成本不僅增加，小規(guī)模納稅人因?yàn)橹荒芴峁┑投惵实倪M(jìn)項(xiàng)稅，還會使得企業(yè)稅負(fù)增加。建議公司在往后的項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)中，選擇施工企業(yè)時(shí)不僅考慮施工企業(yè)的實(shí)力，同時(shí)也考慮施工企業(yè)的財(cái)務(wù)制度規(guī)范程度，傾向選擇一般納稅人資質(zhì)的施工企業(yè)合作。
(三)拆分配套業(yè)務(wù)的納稅籌劃
目前項(xiàng)目樓盤都在走高端精品路線，越來越重視項(xiàng)目社區(qū)的環(huán)境建設(shè)和綠化，對項(xiàng)目的景觀設(shè)計(jì)和綠化設(shè)計(jì)有一定的要求。景觀綠化設(shè)計(jì)項(xiàng)目通常分為兩個(gè)配套業(yè)務(wù)，第一是購進(jìn)花草樹木，如果房地產(chǎn)公司與銷售綠色植物的公司合作，那么將取得16%的專用發(fā)票進(jìn)行抵扣；第二是種植維護(hù)服務(wù)，如果房地產(chǎn)公司決定將該服務(wù)承包給服務(wù)公司來做，那么將取得6%的專用發(fā)票進(jìn)行抵扣。然而在實(shí)際業(yè)務(wù)中，往往房地產(chǎn)企業(yè)不區(qū)分前面兩部分的業(yè)務(wù)，直接全部承包一個(gè)公司。如果房地產(chǎn)公司決定將項(xiàng)目景觀綠化設(shè)計(jì)統(tǒng)一承包給一個(gè)公司，那么該公司的主營業(yè)務(wù)的不同將影響房地產(chǎn)公司可以取得的進(jìn)項(xiàng)稅額。綠化公司主要是銷售綠化植物也就是農(nóng)產(chǎn)品銷售，兼營植物售后種植，根據(jù)相關(guān)法規(guī)規(guī)定，該綠化公司可以提供16%的專用發(fā)票，房地產(chǎn)公司可以取得16%的進(jìn)項(xiàng)稅；如果綠化公司主要是種植維護(hù)也就是服務(wù)業(yè)，那么綠化公司可以提供6%的專用發(fā)票，房地產(chǎn)公司可以取得6%的進(jìn)項(xiàng)稅。通過以上情況的分析，如果支付的成本一樣，則房地產(chǎn)公司應(yīng)該選擇主要業(yè)務(wù)是銷售的公司，可以取得稅率更高的進(jìn)項(xiàng)稅額；但是選擇主要業(yè)務(wù)是服務(wù)的公司，那么需要將采購綠色植物和服務(wù)業(yè)務(wù)區(qū)分開來，以獲得更為有利的進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣。
三、項(xiàng)目銷售階段
(一)折扣銷售的納稅籌劃
根據(jù)房地產(chǎn)公司一般的銷售政策，如果消費(fèi)者一次性全款支付房款，則公司會在原價(jià)的基礎(chǔ)上給予一定折扣。根據(jù)稅法相關(guān)規(guī)定，房產(chǎn)原價(jià)與折扣金額應(yīng)該在同一張發(fā)票的金額欄分別注明，這樣才可以按照折扣后的金額作為稅基計(jì)算銷項(xiàng)稅，否則將按照房產(chǎn)原價(jià)計(jì)算繳納增值稅。因此房地產(chǎn)公司在銷售房產(chǎn)開具發(fā)票時(shí)應(yīng)當(dāng)關(guān)注這一點(diǎn)，避免增加銷項(xiàng)稅計(jì)算稅基從而造成多繳納不必要的稅費(fèi)。
(二)延遲納稅發(fā)生時(shí)間
根據(jù)相關(guān)的法律條文，房地產(chǎn)企業(yè)銷售房產(chǎn)過程中收到預(yù)收房款，需要按照一定比例預(yù)繳部分增值稅。而如果房地產(chǎn)以誠意金的名義向客戶收取定金性質(zhì)的費(fèi)用，那么這筆誠意金不屬于預(yù)收房款，也不必按比例預(yù)繳增值稅，但是這個(gè)操作的前提條件是房地產(chǎn)企業(yè)尚未與消費(fèi)者簽訂購房合同。因此，房地產(chǎn)公司可以根據(jù)這點(diǎn)規(guī)定，與消費(fèi)者達(dá)成協(xié)議收取定金或誠意金，延后簽訂房屋購買合同，那么也就達(dá)到了推遲繳納增值稅的時(shí)間，企業(yè)貨幣時(shí)間價(jià)值得以增加。同時(shí)需要關(guān)注的是，當(dāng)房地產(chǎn)公司與消費(fèi)者簽訂購房合同的時(shí)候，那么誠意金就不再是定金性質(zhì)，而是預(yù)收房款，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員需要按時(shí)對此預(yù)繳部分預(yù)繳增值稅，避免漏繳少繳的風(fēng)險(xiǎn)。
四、日常管理階段
(一)積極取得增值稅專用發(fā)票
根據(jù)稅法相關(guān)規(guī)定，企業(yè)在發(fā)生采購成本時(shí)，只有取得合法的增值稅專用發(fā)票，并且在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)認(rèn)證發(fā)票和申報(bào)抵扣，那么該成本產(chǎn)生的抵扣進(jìn)項(xiàng)稅才可以真正的抵扣計(jì)算增值稅。因此，選擇供應(yīng)商時(shí)的必要條件就是要求其可以提供增值稅專用發(fā)票，如果供應(yīng)商不能開具專票，也應(yīng)該提供代開的增值稅專用發(fā)票。這一方面要求企業(yè)采購人員在采購業(yè)務(wù)過程中，具有取得增值稅專用發(fā)票的意識，這樣才能取得合法且可以抵扣的發(fā)票。另一方面，公司財(cái)務(wù)人員應(yīng)當(dāng)把握好發(fā)票的認(rèn)證期限，及時(shí)做好增值稅發(fā)票認(rèn)證、申報(bào)方面的工作。
(二)固定資產(chǎn)的購置
根據(jù)財(cái)稅[2016]36號文的附件2規(guī)定：“營改增”后取得的不動產(chǎn)，其對應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅可以在兩年內(nèi)抵扣。不動產(chǎn)的購置金額較大，其進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣可以減少當(dāng)期增值稅額，但抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額后，原來計(jì)入不動產(chǎn)及不動產(chǎn)在建工程的成本便降低了，這又導(dǎo)致最終轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)后計(jì)提的折舊額減少，折舊減少后會引起利潤總額的增加，導(dǎo)致企業(yè)所得稅增加。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在做固定資產(chǎn)的采購計(jì)劃時(shí)，應(yīng)當(dāng)綜合考慮對增值稅和企業(yè)所得稅稅負(fù)的影響，做到合理規(guī)劃，避免盲目通過采購固定資產(chǎn)來增加進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣，而加大企業(yè)所得稅稅負(fù)。
(三)勞務(wù)外包
房地產(chǎn)企業(yè)主要的銷售方式為：公司內(nèi)部成立營銷部門或委托專業(yè)的銷售公司銷售。如果公司成立營銷部門，那么支付的相關(guān)的人工成本無法抵扣進(jìn)項(xiàng)稅。如果進(jìn)行勞務(wù)外包，讓專業(yè)的銷售公司提供銷售人員進(jìn)行營銷活動，在相同成本的情況下，不僅可以從銷售公司處獲取進(jìn)項(xiàng)稅額，還可以為企業(yè)節(jié)約銷售成本。加之房地產(chǎn)公司銷售樓盤是分時(shí)期銷售的，如果只在集中銷售期間內(nèi)將銷售業(yè)務(wù)外包給銷售，已銷售面積達(dá)總面積80%以上后，再聘用少數(shù)幾名銷售顧問進(jìn)行銷售，則企業(yè)成本將會更為降低。
國家統(tǒng)計(jì)資料顯示，2012年中國房地產(chǎn)業(yè)投資額為71803.79億元，同比增長16.19%，2013年房地產(chǎn)企業(yè)投資額為86013億元，同比增長19.8%。近年來房地產(chǎn)行業(yè)投資額呈逐年遞增的趨勢。然而，盡管房地產(chǎn)市場近幾年在穩(wěn)步發(fā)展，但是我國房地產(chǎn)市場的競爭仍然非常激烈，據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止到2013年末，中國房地產(chǎn)開發(fā)商數(shù)量已經(jīng)達(dá)到9萬多個(gè)，如何在數(shù)量如此龐大的房地產(chǎn)行業(yè)競爭者中生存和發(fā)展，成為眾多房地產(chǎn)企業(yè)的首要難題，尤其是中小房地產(chǎn)商。房地產(chǎn)企業(yè)對于資金有著極強(qiáng)的依賴性，整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)過程都離不開資金，需要耗費(fèi)大量資金用于土地成本、前期費(fèi)用、工程成本、營銷成本、管理成本、財(cái)務(wù)成本六大方面。因此，嚴(yán)格控制成本，保證項(xiàng)目資金需求已成為房地產(chǎn)公司生存和發(fā)展的關(guān)鍵因素。成本控制十分復(fù)雜，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需正確思考當(dāng)前的成本控制現(xiàn)狀和困境？如何更好的進(jìn)行成本控制，在保證項(xiàng)目質(zhì)量的前提下降低開發(fā)成本，如何采取必要措施去優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)過程中的費(fèi)用支出，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化，已成為房地產(chǎn)企業(yè)勢在必行的一項(xiàng)重要工作。
二、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制存在的問題
（一）成本管理意識不強(qiáng)
一些房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理意識還只是停留在財(cái)務(wù)核算的基本層面上，公司在經(jīng)營決策的時(shí)候往往只考慮到項(xiàng)目總投資額、建設(shè)的周期、項(xiàng)目開發(fā)及銷售、公司的經(jīng)濟(jì)效益等，卻對項(xiàng)目的開發(fā)成本控制關(guān)注得較少，造成實(shí)際成本與預(yù)算成本差異較大，增大項(xiàng)目建造成本，降低項(xiàng)目利潤。
項(xiàng)目成本控制具有綜合性強(qiáng)，影響因素復(fù)雜等特點(diǎn)，需要綜合能力強(qiáng)，具有較高業(yè)務(wù)素質(zhì)的管理人員和技術(shù)人員。目前很多房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)計(jì)技術(shù)人員缺乏預(yù)算知識，存在不熟悉建筑材料的價(jià)格預(yù)算，不具備將技術(shù)和預(yù)算有機(jī)結(jié)合起來等的多方面業(yè)務(wù)素質(zhì)。這就使得這些技術(shù)設(shè)計(jì)人員缺乏成本控制的意識和專業(yè)能力；房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算部門主管缺乏成本控制意識，不能嚴(yán)格按預(yù)算審核成本費(fèi)用，經(jīng)常出現(xiàn)超預(yù)算付工程款現(xiàn)象。
房地產(chǎn)企業(yè)成本控制意識不強(qiáng)還與房地產(chǎn)企業(yè)自身的發(fā)展情況有著密不可分的關(guān)系，近30年來我國房地產(chǎn)企業(yè)呈爆炸式增長，很多企業(yè)也獲利頗豐，這其中既有一部分企業(yè)本身入行不久，自身尚未樹立成本控制意識，另一方面多年來豐厚的獲利也使得房地產(chǎn)企業(yè)沒有成本控制意識的外在危機(jī)感。
（二）成本控制體系不規(guī)范
目前大部分房地產(chǎn)企業(yè)成本控制體系不夠規(guī)范，缺乏科學(xué)性和全面性。雖然目前很多的房地產(chǎn)企業(yè)都十分的重視成本控制，并且大多都已經(jīng)設(shè)立了專門的成本控制部門，但缺乏現(xiàn)代化的管理手段，公司內(nèi)部還沒有形成制度化、規(guī)范化和程序化的企業(yè)成本控制體系，可以說成本控制還停留在粗放管理階段，成本控制環(huán)節(jié)較薄弱。這方面大型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做得要好一點(diǎn)，但一些實(shí)力較弱的中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)薄弱環(huán)節(jié)顯得尤為突出。
雖然建立了較為完善的成本控制體系，但成本控制缺乏有效責(zé)任考核機(jī)制，監(jiān)督機(jī)制。只有權(quán)責(zé)分明才會使責(zé)任人肩負(fù)起應(yīng)負(fù)的責(zé)任，如果沒有相應(yīng)的責(zé)任考核機(jī)制，沒有企業(yè)責(zé)任感，成本控制人員在進(jìn)行成本控制時(shí)就容易隨心所欲，會給公司帶來很大的風(fēng)險(xiǎn)。我國的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展起步較晚，目前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)還規(guī)模偏小，規(guī)范的現(xiàn)代化企業(yè)制度還尚未建立起來，機(jī)構(gòu)設(shè)置方面還不健全，崗位分工也不明確，企業(yè)也沒有做到按組織結(jié)構(gòu)來劃分責(zé)任。這些都給房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制帶來了較大困難。
（三）工程成本控制不合理
一些房地產(chǎn)企業(yè)不重視施工前期的成本控制，成本管理僅僅限于管理施工階段，雖然工程簽證和結(jié)算抓得較好，但卻忽視了設(shè)計(jì)階段的成本控制的作用。在實(shí)際操作中，一些房地產(chǎn)商不重視項(xiàng)目的可行性研究，做策劃報(bào)告僅僅是為了籌資需要，企圖通過包裝和策劃來達(dá)目的，策劃報(bào)告的可操作性低，無法實(shí)現(xiàn)“指導(dǎo)投資決策”的要求。
在具體工程施工過程中，一些房地產(chǎn)企業(yè)對成本控制缺乏科學(xué)合理預(yù)算，招標(biāo)采購工程材料以及確定施工隊(duì)伍方面缺乏可行性研究及合理審核，比如存在過分依賴絕對低價(jià)來選擇中標(biāo)單位，沒有確定一批具有戰(zhàn)略合作關(guān)系的供應(yīng)商，進(jìn)而產(chǎn)生施工及材料的質(zhì)量和價(jià)格方面控制力不強(qiáng)等問題。這些都使得在施工過程中缺乏科學(xué)合理的成本控制，隨意增加項(xiàng)目成本。
三、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的改進(jìn)措施
（一）提高成本管理意識
房地產(chǎn)開發(fā)具有生產(chǎn)周期長，工作內(nèi)容多，活動復(fù)雜的特點(diǎn)，這就更需要建立一個(gè)系統(tǒng)科學(xué)的成本預(yù)算、結(jié)算及監(jiān)督的體系，要把成本控制落實(shí)到房地產(chǎn)開發(fā)的每一個(gè)工作環(huán)節(jié)中去。不要單純認(rèn)為成本控制僅僅只是老板和管理者的工作，要做到成本控制人人有責(zé)；有效的成本管理需要公司全體員工的積極參與，將成本控制實(shí)現(xiàn)到每一個(gè)細(xì)節(jié)。這樣才能使得成本控制在房地產(chǎn)企業(yè)中實(shí)現(xiàn)最大價(jià)值。房地產(chǎn)企業(yè)只有從觀念上提高成本管理意識，才能真正做到控制成本，降低成本，實(shí)現(xiàn)收益更大化，其具體做法一是要注重成本核算向成本控制的轉(zhuǎn)變；二是要注重從成本的經(jīng)營性控制向成本的規(guī)劃性控制轉(zhuǎn)變；三是要認(rèn)識到成本管理是一種全員全流程的管理，涉及到經(jīng)營管理的各個(gè)環(huán)節(jié)，各個(gè)階段，各個(gè)部門。
（二）規(guī)范成本控制體系
建立科學(xué)合理的企業(yè)內(nèi)部成本控制體系，提高成本管理人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)，規(guī)范成本控制流程，在制度上規(guī)范和約束項(xiàng)目成本。在招聘時(shí)應(yīng)當(dāng)選擇一些具有綜合能力的復(fù)合型人才，在成本控制中起到關(guān)鍵性作用。要注重人才的培養(yǎng)選拔，尤其是財(cái)務(wù)人員和預(yù)算人員，不斷更新自己的知識能力，以應(yīng)對市場風(fēng)險(xiǎn)的不確定性，做到準(zhǔn)確預(yù)測，及時(shí)應(yīng)對，達(dá)到最終的成本控制目的。
很多房地產(chǎn)公司都十分重視成本問題，管理團(tuán)隊(duì)也越來越專業(yè)化。在有了專業(yè)化的管理團(tuán)隊(duì)之后，就需要制定一套規(guī)范的成本控制體系，涉及到項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)，招標(biāo)，簽約，施工，竣工結(jié)算，銷售，物業(yè)管理等每一個(gè)環(huán)節(jié)。這就要求形成明確的崗位責(zé)任體系，把責(zé)任落實(shí)到具體的崗位，具體到每個(gè)人，即要有“責(zé)任范圍，責(zé)任部門，責(zé)任評價(jià)體系，責(zé)任評價(jià)部門”來實(shí)現(xiàn)落實(shí)責(zé)任和監(jiān)督責(zé)任，讓成本控制形成體系，落到實(shí)處。
（三）嚴(yán)格控制工程成本
通常一個(gè)工程項(xiàng)目的開發(fā)成本大體可分為六大部分：土地成本、前期費(fèi)用、工程成本、營銷成本、管理成本、財(cái)務(wù)成本。據(jù)行業(yè)報(bào)道，其中土地成本大約占總成本的30～35%，前期費(fèi)用大約占總成本的2～3%，工程成本大約占總成本的50～55%，營銷成本大約占總成本的2～6%，管理成本大約占總成本的2～3%，財(cái)務(wù)成本大約占總成本的6～8%?？梢婍?xiàng)目開發(fā)成本分類中，工程成本所占比例最高，也是最復(fù)雜的成本項(xiàng)，控制好工程成本對于整個(gè)項(xiàng)目成本控制至關(guān)重要。工程建設(shè)中的土建、裝飾、機(jī)電安裝、室內(nèi)裝修、弱電、消防、電梯、總平等的招投標(biāo)單位及中標(biāo)價(jià)范圍，都應(yīng)經(jīng)過公司成控部、合約部、總工辦、工程部等相關(guān)單位的可行性分析及評估，嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定操作。不同的房地產(chǎn)公司在控制工程成本方面有著不同的做法，比如在材料采購方面萬科是通過戰(zhàn)略合作的模式建立供應(yīng)鏈聯(lián)盟，恒大主要是成立采購公司但無論是哪一種方法，目的都是最優(yōu)的控制好工程成本，以實(shí)現(xiàn)成本控制的最終目標(biāo)。譬如：中海地產(chǎn)公司在房地產(chǎn)行業(yè)里算是在成本控制方面做得比較出色的企業(yè)，中海地產(chǎn)在工程成本控制方面有著自己的秘訣：那就是在各個(gè)項(xiàng)目的初始階段，根據(jù)項(xiàng)目成本預(yù)算，盡早建立成本控制目標(biāo)，并將目標(biāo)分解，制訂出各項(xiàng)成本的具體控制指標(biāo)，責(zé)任落實(shí)到各部門；公司成立成本控制小組，組長由公司總經(jīng)理擔(dān)任，定期（每半年）對各個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)成本進(jìn)行全面分析、評估、探討，對成本異常變動情況及時(shí)預(yù)警并提出解決措施。
（四）嚴(yán)格控制資金運(yùn)營成本
房地產(chǎn)企業(yè)涉及到巨大的資金流入流出，如果能做到資金的合理運(yùn)作，可以大大降低資金成本，提高企業(yè)利潤。在資金成本控制中，要注意如下重點(diǎn)：
第一，需要根據(jù)工程預(yù)算擬定資金計(jì)劃，確定項(xiàng)目每個(gè)階段資金需求額，根據(jù)項(xiàng)目各個(gè)階段資金需求籌集項(xiàng)目所需資金，籌集資金時(shí)應(yīng)選擇合理的融資渠道及融資時(shí)點(diǎn)，盡量考慮降低資金籌集成本，提高資金使用效率，這樣可以很直觀的減少大筆資金成本。房地產(chǎn)企業(yè)需要拓寬融資渠道，合理利用各種融資渠道募集更多的資金，上市公司可以發(fā)行股票籌集資金，還可以發(fā)行公司債券，向銀行貸款，以及融資租賃等。
第二，加強(qiáng)資金管理，在工程施工過程中涉及到大量資金的支出，需要撥付大量的工程款項(xiàng)，在撥付款項(xiàng)時(shí)，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照公司付款審批流程和合同約定，審核工程款，注意配備齊備合法的單證，為資金的撥付使用嚴(yán)格把好關(guān)。
第三，財(cái)務(wù)部門要關(guān)注現(xiàn)有資金的流轉(zhuǎn)變化，壓縮現(xiàn)金庫存與現(xiàn)金的使用量，同時(shí)還應(yīng)盡快回籠資金，加強(qiáng)應(yīng)收款項(xiàng)的催收工作，在不違反合同約定，不影響項(xiàng)目工程進(jìn)度的情況下，盡量延緩應(yīng)付款項(xiàng)的支付，減少階段性資金流出。房地產(chǎn)企業(yè)每年要繳納大量的稅費(fèi)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)了解、學(xué)習(xí)稅收政策和財(cái)政法規(guī)，合理利用稅收優(yōu)惠，減輕納稅支出，實(shí)現(xiàn)降低稅負(fù)成本。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)管理；成本控制；協(xié)同管理
一、引言
房地產(chǎn)行業(yè)是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，但是目前在很多方面仍然存在不足，對經(jīng)濟(jì)危機(jī)的應(yīng)變能力仍然較差。因此要努力提升房地產(chǎn)企業(yè)的綜合實(shí)力，利用財(cái)務(wù)管理與成本控制協(xié)同管理的方法，提升房地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭力。本文從二者之間的關(guān)系、協(xié)同管理的特點(diǎn)及現(xiàn)狀等進(jìn)行科學(xué)解析，提出實(shí)現(xiàn)協(xié)同管理的有效建議。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理和成本控制的關(guān)系
1.項(xiàng)目決策與成本控制
項(xiàng)目決策是否合理會對成本控制產(chǎn)生直接影響，而成本控制是否到位也是項(xiàng)目決策正確性的保障。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)之前，必然要進(jìn)行深入的市場調(diào)查，科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)評估，確定投資收益率，然后才能進(jìn)行投資決策。但是社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境始終處于動態(tài)的發(fā)展之中，政府的相關(guān)政策也會發(fā)生改變，市場的需求量也會發(fā)生變化，管理者的自身判斷能力也會存在一定的誤差，這就使企業(yè)進(jìn)行投資決策時(shí)的預(yù)算成本與實(shí)際發(fā)生成本之間產(chǎn)生了偏差，而企業(yè)在成本控制中要盡量保證不超過原有預(yù)算成本，才能保證決策時(shí)的計(jì)劃收益，這就為企業(yè)的成本控制帶來了一定的難度。所以說項(xiàng)目決策與企業(yè)成本控制關(guān)聯(lián)性很強(qiáng)，二者相互影響。
2.資金管理與成本控制
房地產(chǎn)項(xiàng)目從開始立項(xiàng)籌劃到竣工結(jié)算整個(gè)過程涉及的層面較多，項(xiàng)目周期較長，在整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)行過程中受很多因素影響，這些因素都會影響到項(xiàng)目資金的使用和運(yùn)轉(zhuǎn)情況，影響到項(xiàng)目成本的變化。然而合理的資金管理可以減少成本控制的難度，科學(xué)的成本控制也可以為資金管理提供有力的支持。例如房價(jià)的下調(diào)、物價(jià)的上漲、國家房地產(chǎn)政策和信貸政策的改變、銀行利率的調(diào)整等都會導(dǎo)致企業(yè)成本投入的加大，增加資金管理難度。這時(shí)有效的成本控制就可以盡可能的控制成本的增加，減輕企業(yè)資金壓力，為企業(yè)資金運(yùn)轉(zhuǎn)提供支持，而科學(xué)的資金調(diào)度與分配也會降低成本控制的難度，二者相輔相成，互相促進(jìn)。
3.財(cái)務(wù)監(jiān)督對成本控制的影響
有效的財(cái)務(wù)監(jiān)督可以促進(jìn)財(cái)務(wù)工作流程的規(guī)范性和標(biāo)準(zhǔn)性，減少財(cái)務(wù)工作人員在工作中的漏洞，提升工作人員的積極性，財(cái)務(wù)計(jì)劃的合理性。這樣一來就可以消減一些由于財(cái)務(wù)工作不到位或出現(xiàn)差錯(cuò)而導(dǎo)致的成本增加，減少成本投入，為成本控制提供支持。
三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理與成本控制協(xié)同管理所具有的特點(diǎn)
財(cái)務(wù)管理是企業(yè)內(nèi)部管理的重要組成部分，它對整個(gè)企業(yè)的資金運(yùn)行、資產(chǎn)購置和利潤的分配等方面都要進(jìn)行管理。作為房地產(chǎn)行業(yè)，財(cái)務(wù)管理的內(nèi)容包括對將要開發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行的籌資過程、資金的投入運(yùn)營過程、項(xiàng)目開發(fā)的成本控制、稅務(wù)管理和利潤分配等方面。而成本控制則主要是對整個(gè)項(xiàng)目的施工前、中、后所進(jìn)行的管理，控制成本，確保不超出成本預(yù)算目標(biāo)，即使有變化，也要盡量控制成本的最低投入?，F(xiàn)結(jié)合二者的各自特點(diǎn)，對房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)兩者協(xié)同管理所具有的特點(diǎn)進(jìn)行分析。
1.資金籌集額度較大，項(xiàng)目開發(fā)周期較長
資金需求量大，運(yùn)營周期長是房地產(chǎn)行業(yè)的特性。從項(xiàng)目的考察到?jīng)Q策，到土地征用的審批和辦理，到通過拍賣或其他方式獲得具體的土地開發(fā)權(quán)，到建筑項(xiàng)目開始施工，再到竣工驗(yàn)收，每一個(gè)環(huán)節(jié)都很復(fù)雜，花費(fèi)的時(shí)間都較長，而且資金使用量較大，這就導(dǎo)致資金籌集難度加大，這也是二者協(xié)同管理中的一個(gè)主要特點(diǎn)。
2.對決策的準(zhǔn)確性要求很高
房地產(chǎn)開發(fā)投入較大，而且不可控因素較多，開發(fā)周期較長，因此對項(xiàng)目決策的準(zhǔn)確度要求很高，作為財(cái)務(wù)管理人員在財(cái)務(wù)方面必須要做到精細(xì)、嚴(yán)格、準(zhǔn)確，確保信息的客觀性、真實(shí)性。這樣才能為決策者提供合理的依據(jù)，否則一旦出現(xiàn)錯(cuò)誤的決策將造成巨大的經(jīng)濟(jì)損失，影響企業(yè)的發(fā)展。
3.成本管理工作繁復(fù)多變
房地產(chǎn)企業(yè)成本管理工作涵蓋面較廣，影響因素較多，整個(gè)過程繁復(fù)多變，不容易掌控。如成本構(gòu)成環(huán)節(jié)涉及到拆遷補(bǔ)償費(fèi)、土地征用費(fèi)問題、施工前的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入、設(shè)備購進(jìn)、工程安裝等費(fèi)用問題；在成本核算環(huán)節(jié)，開發(fā)商必須采取單項(xiàng)核算然后累加的原則，導(dǎo)致核算工作量較大；在進(jìn)行成本結(jié)算時(shí)，要把一些尚未進(jìn)行建設(shè)的配套設(shè)施按照實(shí)際施工所產(chǎn)生的費(fèi)用以計(jì)提費(fèi)用的形式進(jìn)行結(jié)算。除此之外，對于工程中的變更和突況所產(chǎn)生的額外費(fèi)用也時(shí)有發(fā)生，所以成本管理工作較為復(fù)雜。
4.風(fēng)險(xiǎn)較大，資金回流時(shí)間長
房地產(chǎn)投資所使用的資金額度較大，而且影響因素較多，一旦發(fā)生問題，將會造成難以挽回的局面，因此風(fēng)險(xiǎn)較大。還有就是資金回流問題，受當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢影響，房地產(chǎn)企業(yè)競爭壓力較大，很多企業(yè)通過降低價(jià)格、分期付款、較低的首付額度等多種手段來進(jìn)行促銷，這樣一來就形成較長的資金回流期，為企業(yè)的整體資金鏈帶來了一定的影響，也使成本隨著時(shí)間而加大。
四、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理與成本控制協(xié)同管理的有效措施
1.建立科學(xué)的管理制度
制度是日常工作的依據(jù)，要能夠更好地推行財(cái)務(wù)管理與成本控制協(xié)同管理的模式，就要建立相應(yīng)的制度體系，來支持這一管理模式的施行。一是建立預(yù)決算成本控制制度。在成本控制方面要嚴(yán)格按照預(yù)算成本執(zhí)行，做好預(yù)決算的審批與核查，對于一些較重要的環(huán)節(jié)要進(jìn)行復(fù)查，避免一些不合理的開支，有效實(shí)施成本控制，降低整體投入；二是建立采購成本監(jiān)控制度。采購部門要制定合理的采購計(jì)劃和預(yù)算，進(jìn)行真實(shí)有效的市場詢價(jià)，選擇綜合實(shí)力強(qiáng)和口碑好的材料供應(yīng)商，嚴(yán)格按照合同進(jìn)行采購，財(cái)務(wù)部門要對采購的金額和數(shù)量準(zhǔn)確核實(shí)。除此之外，成本控制部門還要對采購的批次、數(shù)量、時(shí)間進(jìn)行合理的規(guī)劃，有效的利用流動資金，合理的掌控付款時(shí)間，確保資金正常運(yùn)轉(zhuǎn)；三是建立科學(xué)的項(xiàng)目管理制度。通過項(xiàng)目管理來控制成本，節(jié)約資金，減少浪費(fèi)現(xiàn)象，實(shí)現(xiàn)資源的合理配置，對一些突況有效處理，有效控制建筑成本。
2.完善房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理體系
財(cái)務(wù)管理是企業(yè)內(nèi)部管理的核心，科學(xué)的財(cái)務(wù)管理體系可以提高企業(yè)資金利用率，保證企業(yè)現(xiàn)金流的穩(wěn)定和充足，也為企業(yè)融資提供了良好的基礎(chǔ)，只有科學(xué)的財(cái)務(wù)管理體系才能有效進(jìn)行成本控制。房地產(chǎn)企業(yè)要建立科學(xué)的財(cái)務(wù)管理體系，首先要從日常的財(cái)務(wù)管理工作入手，摒棄一些不適用的財(cái)務(wù)管理觀點(diǎn)，改進(jìn)財(cái)務(wù)管理中的不完善之處，對日常財(cái)務(wù)信息進(jìn)行真實(shí)反映和客觀分析；提高財(cái)務(wù)人員的管理水平和專業(yè)素質(zhì)，對其進(jìn)行定期培訓(xùn)和考核，要讓他們認(rèn)識到財(cái)務(wù)管理的重要性，具有較強(qiáng)的成本管控意識，形成積極學(xué)習(xí)和工作的態(tài)度；加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部的資金管理能力，對資金的籌集管理、現(xiàn)金的動態(tài)管理和成本管理做好規(guī)劃和監(jiān)控；調(diào)整資本結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)管理力度。合理的確定企業(yè)負(fù)債率，充分利用資金，控制權(quán)益與債務(wù)比在適當(dāng)?shù)某潭?；除此之外，企業(yè)還要保持良好的社會形象和較高的信譽(yù)度，這有利于企業(yè)進(jìn)行融資和借貸，其中財(cái)務(wù)審核是關(guān)鍵，一定要做到真實(shí)準(zhǔn)確。
3.制定科學(xué)的協(xié)同管理規(guī)劃
房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)行業(yè)特點(diǎn)、社會形勢、國家政策、企業(yè)自身狀況和區(qū)域環(huán)境做好協(xié)同管理的規(guī)劃。要實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化管理的模式，統(tǒng)一財(cái)務(wù)管理和成本控制的要求，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部精細(xì)化分工協(xié)作；選擇實(shí)力強(qiáng)，信譽(yù)好的合作伙伴，適當(dāng)進(jìn)行服務(wù)外包；項(xiàng)目管理工作要細(xì)致嚴(yán)格，項(xiàng)目管理人員要多與成本控制人員和財(cái)務(wù)管理人員進(jìn)行溝通，有效的控制成本；規(guī)范工作流程，不斷提升財(cái)務(wù)管理和成本控制協(xié)同管理的管理水平。
房地產(chǎn)企業(yè)要清晰地掌握房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際動態(tài)，對自身的行業(yè)水準(zhǔn)與整個(gè)行業(yè)的平均水準(zhǔn)進(jìn)行對比分析，找出缺點(diǎn)和不足。根據(jù)實(shí)際情況開展可行性研究，做好其他環(huán)節(jié)的管理工作來輔助協(xié)同管理的落實(shí)，加大在協(xié)同管理上的人力物力財(cái)力投入，引進(jìn)一些高科技的財(cái)務(wù)軟件和系統(tǒng)，借鑒一些較為成熟的管理經(jīng)驗(yàn)和模式，來提高協(xié)同管理的效果。
五、結(jié)語
我國的房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理和成本控制方面已經(jīng)有了較大的進(jìn)步，然而，要想實(shí)現(xiàn)企業(yè)效益最大化，強(qiáng)化抗風(fēng)險(xiǎn)能力，就必須有效的進(jìn)行協(xié)同管理，因此房地產(chǎn)企業(yè)要不斷地解決協(xié)同管理過程中出現(xiàn)的問題，優(yōu)化管理體系，建立科學(xué)的協(xié)同管理模式。
參考文獻(xiàn)：
[1]儲蕓.解析房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理與成本控制協(xié)同管理[J].時(shí)代金融.2015（11）.169.
［關(guān)鍵詞］房地產(chǎn)；供應(yīng)鏈；供應(yīng)鏈管理；核心競爭力
［中圖分類號］F293 ［文獻(xiàn)標(biāo)識碼］A ［文章編號］1005-6432（2011）36-0029-01
1 商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)流程
在國內(nèi)的一般性教科書上,根據(jù)中國的國情和實(shí)際情況,將房地產(chǎn)開發(fā)分為可行性研究、前期工作、建設(shè)實(shí)施、營銷和服務(wù)等4個(gè)階段。按照國際上傳統(tǒng)的經(jīng)典房地產(chǎn)著作,一般將房地產(chǎn)開發(fā)分為以下8個(gè)階段：提出投資設(shè)想、投資設(shè)想細(xì)化、可行性研究、合同談判、簽署正式協(xié)議、工程建設(shè)、竣工投入與資產(chǎn)管理。
2 房地產(chǎn)項(xiàng)目供應(yīng)鏈管理研究
依照上述兩個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)模型并基于對其的分析,結(jié)合供應(yīng)鏈管理理論,建立如下圖所示房地產(chǎn)項(xiàng)目供應(yīng)鏈管理模型。
房地產(chǎn)項(xiàng)目供應(yīng)鏈管理模型
2.1 模型基本說明
該模型不是直線供應(yīng)鏈,而是橫向和縱向交叉的網(wǎng)絡(luò)供應(yīng)鏈模型,決策、計(jì)劃和營銷不僅是供應(yīng)鏈中的一個(gè)環(huán)節(jié)或流程,而且這個(gè)流程對其他3個(gè)流程始終產(chǎn)生影響。4個(gè)流程在職能內(nèi)容上是緊密相關(guān)的,不僅互為補(bǔ)充,而且在一些情況下甚至是互相滲透的。所以,4個(gè)流程雖處在供應(yīng)鏈上的不同位置,但是它們之間互相“牽引”,形成了一個(gè)有機(jī)的管理創(chuàng)造系統(tǒng),從而生產(chǎn)出符合市場需要的有價(jià)值的房地產(chǎn)產(chǎn)品。
2.2 模型的四個(gè)基本流程
模型包括4個(gè)基本流程模塊：決策、計(jì)劃和營銷，土地和資金的獲取，工程建設(shè)管理和運(yùn)營管理,其中，土地和資金的獲取，工程建設(shè)管理和運(yùn)營管理這3個(gè)流程通過決策、計(jì)劃和營銷這個(gè)流程進(jìn)行協(xié)調(diào)和統(tǒng)一。
決策、計(jì)劃和營銷：指的是商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的整體決策和營銷管理活動,包含開發(fā)方式的決策,產(chǎn)品創(chuàng)意,開發(fā)流程與合作伙伴的確定,銷售策略的制定等,其中也包含支持性的運(yùn)作管理,如：確定商業(yè)房地產(chǎn)房型結(jié)構(gòu),布置方式和數(shù)量,具體開發(fā)計(jì)劃進(jìn)度,銷售方式等。
土地和資金的獲?。褐傅氖峭恋睾唾Y金的獲取方式。土地的獲取主要是根據(jù)土地出讓方的要求來決定；資金的融通更加復(fù)雜,隨著我國金融市場的完善,資金來源渠道的多樣化,采用何種方式獲取資金是房地產(chǎn)企業(yè)亟待研究的問題。土地和資金可以看做是房地產(chǎn)產(chǎn)品的“原材料”,如何“采購”至為關(guān)鍵。
工程建設(shè)管理：指的是項(xiàng)目的勘察、規(guī)劃設(shè)計(jì)和工程施工管理?？辈彀ǖ匦螠y量、工程地質(zhì)和水文勘察；規(guī)劃設(shè)計(jì)包括項(xiàng)目的整體布局,造型選擇,與周邊配套設(shè)施的結(jié)合,施工圖設(shè)計(jì)等；施工包括施工單位、監(jiān)理單位的選擇,質(zhì)量、進(jìn)度和資金的控制,竣工驗(yàn)收和移交等。相對來說這個(gè)流程技術(shù)性最強(qiáng),也比較容易控制。
運(yùn)營管理：可以用四個(gè)統(tǒng)一來概括,就是統(tǒng)一招商、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督和統(tǒng)一物業(yè)管理。這個(gè)流程處于整個(gè)流程的末端,但遠(yuǎn)不意味著結(jié)束。商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的價(jià)值不僅體現(xiàn)在房地產(chǎn)產(chǎn)品的制造上,而且很大一部分體現(xiàn)在對項(xiàng)目的管理經(jīng)營上,所以運(yùn)營管理流程是非常重要的。
3 房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈管理研究
隨著市場的成熟、資源的緊缺和競爭的加劇,開發(fā)商若想可持續(xù)發(fā)展則必須根據(jù)企業(yè)和環(huán)境的特點(diǎn),去發(fā)現(xiàn)、挖掘、整合內(nèi)部資源和外部資源,運(yùn)用供應(yīng)鏈管理理論培育自己的核心競爭力,通過建立戰(zhàn)略聯(lián)盟的方式處理好合作伙伴相關(guān)行業(yè)關(guān)系,使得整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)流程的系統(tǒng)優(yōu)化以達(dá)到控制和降低成本的目的,成功獲取核心競爭力。
3.1 建立房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈管理成本控制系統(tǒng)
按照房地產(chǎn)開發(fā)流程從商品房的形成到向用戶交付使用商品房需經(jīng)過商品房生產(chǎn)準(zhǔn)備、商品房生產(chǎn)和商品房銷售三個(gè)階段,通過供應(yīng)鏈進(jìn)行成本管理,開發(fā)商在不同的階段成本控制側(cè)重點(diǎn)應(yīng)有所不同。為了便于成本分析,簡單地把商品房建造前后作為劃分界限,將整個(gè)房地產(chǎn)供應(yīng)鏈劃分為上游、開發(fā)商核心企業(yè)和下游,成本也相應(yīng)劃分為上游成本、開發(fā)商內(nèi)部成本和下游成本,進(jìn)一步細(xì)化得出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的供應(yīng)鏈成本控制模型。
供應(yīng)鏈成本控制的最終目標(biāo)就是控制用戶成本,使其盡可能最小化來獲取最大利潤,以較低的成本向用戶提供同等的價(jià)值或以同樣的成本向用戶提供更多的價(jià)值,特別是有助于實(shí)現(xiàn)用戶所看重的核心價(jià)值。最有競爭力的房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈不僅應(yīng)使項(xiàng)目總成本優(yōu)化,而且使房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力的特征體現(xiàn)在用戶看重的核心價(jià)值上,還要體現(xiàn)在商品房保值、增值和對用戶新需求的預(yù)測、識別和滿足上,從而使房地產(chǎn)企業(yè)獲取持續(xù)競爭優(yōu)勢基礎(chǔ)的核心競爭力。
3.2 做全程供應(yīng)鏈的管理者
全程供應(yīng)鏈管理的實(shí)質(zhì)就是為了快速響應(yīng)客戶的快速變化,有效縮短客戶到供應(yīng)商的響應(yīng)周期,從而迅速并準(zhǔn)確的滿足客戶的個(gè)性化需求。全程供應(yīng)鏈管理重新進(jìn)行了供應(yīng)鏈的分工,合作、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)、利益共享的經(jīng)營模式,企業(yè)的工作重心轉(zhuǎn)移到整合供應(yīng)鏈內(nèi)部資源,判定供應(yīng)鏈的內(nèi)部分工標(biāo)準(zhǔn),分配價(jià)值活動,傳遞需求信息,制定供應(yīng)鏈管理的整體戰(zhàn)略。
開發(fā)商主要是通過土地取得、市場分析等措施而取得投資收益。在市場競爭環(huán)境中開發(fā)商必須通過與房地產(chǎn)供應(yīng)鏈的各組成部分進(jìn)行討價(jià)還價(jià),從而取得本身利益的最大化。隨著土地供應(yīng)的市場化、房地產(chǎn)市場競爭的激烈化,市場逐步向買方轉(zhuǎn)化,房地產(chǎn)企業(yè)在繼續(xù)依靠供應(yīng)鏈內(nèi)部的優(yōu)勢地位獲得利潤的基礎(chǔ)上,需要向滿足消費(fèi)者日益變化的個(gè)性化需求轉(zhuǎn)移來保證既得利益不受損害。這就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)變思維和經(jīng)營方式,站在全程供應(yīng)鏈管理者的角度,從房地產(chǎn)供應(yīng)鏈的內(nèi)部競爭轉(zhuǎn)向與其他房地產(chǎn)供應(yīng)鏈的競爭,與設(shè)計(jì)商、承建商、供應(yīng)商以及通往最終客戶的下游環(huán)節(jié)結(jié)成伙伴關(guān)系。
參考文獻(xiàn):
［1］馬士華,林勇,陳志祥.供應(yīng)鏈管理［M］.北京：機(jī)械工業(yè)出版社,2000.
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 成本管理 目標(biāo)成本
一、房地產(chǎn)企業(yè)的成本特點(diǎn)
房地產(chǎn)企業(yè)的成本主要包括三部分：土地、土建、設(shè)備費(fèi)用，配套及其他收費(fèi)支出，管理費(fèi)用和籌資成本。下面將針對這三大成本進(jìn)行分析。
1、土地、土建、設(shè)備費(fèi)用
這是房地產(chǎn)開發(fā)成本的主體內(nèi)容，大致占總成本的80％。其中最重要的是土地費(fèi)用。土地費(fèi)用的大小是評價(jià)一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否可行、是否有預(yù)期利潤的最主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。土地費(fèi)用主要包括土地出讓金、置換成本、批租費(fèi)用、動遷費(fèi)用、拍賣傭金、契稅等。房產(chǎn)商在決定是否開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目前，都必須將預(yù)計(jì)的土地費(fèi)用通過土地面積和容積率的換算，計(jì)算出未來所開發(fā)的每平方米商品房所占的土地成本（俗稱樓面地價(jià)），以此來進(jìn)行項(xiàng)目的可行性評估。
2、配套及其他收費(fèi)支出
主要是指水、電、煤氣、小區(qū)綠化和道路、大市政和公建配套費(fèi)。學(xué)校、醫(yī)院、商店等生活服務(wù)性設(shè)施也是不可缺少的。其他收費(fèi)項(xiàng)目中有些雖然屬于押金性質(zhì)，如檔案保證金、綠化保證金等，但由于種種原因，企業(yè)大多難以全部收回。這類收費(fèi)項(xiàng)目種類繁多、標(biāo)準(zhǔn)不一，許多收費(fèi)項(xiàng)目由壟斷性經(jīng)營企業(yè)或事業(yè)單位執(zhí)行，任意性很強(qiáng)，標(biāo)準(zhǔn)普遍偏高。配套及收費(fèi)項(xiàng)目是房地產(chǎn)開發(fā)成本中受外界因素影響最大的一塊費(fèi)用支出，一般占項(xiàng)目總投資的10%~15％。房地產(chǎn)開發(fā)商通過各種途徑，運(yùn)用各種方法減少這部分費(fèi)用支出，是降低開發(fā)成本取得經(jīng)營效益的一項(xiàng)重要手段。
3、管理費(fèi)用和籌資成本
房地產(chǎn)開發(fā)與其他一般行業(yè)相比，具有建設(shè)周期長、投資數(shù)額大、投資風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)。因此，大多數(shù)開發(fā)企業(yè)必須通過銀行貸款來解決資金需要，這樣就產(chǎn)生數(shù)額較大的利息支出。如何把這部分費(fèi)用核算好，對合理控制開發(fā)成本、體現(xiàn)經(jīng)營成果，將起到非常重要的作用。
二、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)成本管理的措施
1、針對不同房地產(chǎn)企業(yè)特點(diǎn)進(jìn)行成本管理
根據(jù)我國房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)的繁雜程度可以分為綜合型、精細(xì)型、積極型和簡化型四種類型，每類房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的業(yè)務(wù)不同，導(dǎo)致成本管理的內(nèi)容和特點(diǎn)有很大區(qū)別，這就要求視不同房地產(chǎn)企業(yè)成本特點(diǎn)而進(jìn)行相應(yīng)的成本管理。
（1）綜合型房地產(chǎn)企業(yè)。企業(yè)特色以房地產(chǎn)開發(fā)的管理為主，覆蓋了房地產(chǎn)開發(fā)的所有環(huán)節(jié)，涉足設(shè)計(jì)、施工、裝修、園林、酒店、學(xué)校、旅游等。該類企業(yè)資金集中統(tǒng)一管理，物資集中供應(yīng)管理。其成本管理包括：一是采取低地價(jià)，大規(guī)模的投資策略。二是控制設(shè)計(jì)成本。三是物資集中供應(yīng)管理，大宗物資都通過集團(tuán)采購中心進(jìn)行集中采購，降低材料成本。四是以低價(jià)換周轉(zhuǎn)，項(xiàng)目價(jià)格經(jīng)常是周圍可比項(xiàng)目一半，批次日均銷售率達(dá)到78%，年度平均積存率僅為2.5%。五是對業(yè)務(wù)鏈條進(jìn)行整合，不僅是產(chǎn)品設(shè)計(jì)，從建筑施工、物業(yè)管理到酒店經(jīng)營等均有涉足，而這些大盤規(guī)模通常在幾千畝以上，建筑面積達(dá)幾百萬平米，如此龐大的建筑項(xiàng)目也便于實(shí)現(xiàn)規(guī)?；瘡?fù)制以及降低采購成本。六是資金集中統(tǒng)一管理，有效監(jiān)控資金運(yùn)動，通過使用信息化工具實(shí)現(xiàn)跨銀行、跨單位全面的集成統(tǒng)一的資金情況查詢，實(shí)時(shí)查詢賬戶余額，迅速掌握各分公司資金流量、流向的動態(tài)監(jiān)控和管理，對重大資金調(diào)度或支出、對一些異常情況實(shí)現(xiàn)自動監(jiān)督。
（2）精細(xì)型房地產(chǎn)企業(yè)。企業(yè)特色以房地產(chǎn)開發(fā)的管理為主，從施工企業(yè)轉(zhuǎn)型而來，具有較強(qiáng)施工管理能力。在這種房地產(chǎn)企業(yè)中成本管理應(yīng)注重：一是建立全集團(tuán)統(tǒng)一的預(yù)算管理體系，對每個(gè)項(xiàng)目選擇相應(yīng)的預(yù)算分類和標(biāo)準(zhǔn)，建立對應(yīng)的預(yù)算，預(yù)算成本將控制項(xiàng)目開發(fā)的全過程。二是分項(xiàng)目、分職能部門編制年度資金計(jì)劃和月度計(jì)劃，通過審批后的資金計(jì)劃嚴(yán)格控制項(xiàng)目的付款過程。三是預(yù)算控制精細(xì)到分部分項(xiàng)上。四是建立預(yù)算預(yù)警，系統(tǒng)支持對項(xiàng)目預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行預(yù)警提示。五是全面的材料管理，與主要供應(yīng)商建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，大幅降低采購成本。對于材料的使用通過領(lǐng)料單進(jìn)行管理，對超供材料進(jìn)行扣款處理（按全額累進(jìn)扣款或超額累進(jìn)扣款，設(shè)置起扣點(diǎn)、加價(jià)比例），保證材料最大限度地應(yīng)用。
（3）積極型房地產(chǎn)企業(yè)。企業(yè)特色以房地產(chǎn)開發(fā)的管理為主，有關(guān)聯(lián)的施工總承包企業(yè)。該類型房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該建立適度靈活的目標(biāo)成本控制體系，注重工程細(xì)節(jié)。具體包括：一是建立了目標(biāo)成本管理體系，同時(shí)為了縮短工程工期存在“邊預(yù)算、邊施工”的情況。二是動態(tài)成本涉及合同訂立、合同結(jié)算、合同付款、非合同費(fèi)用等，實(shí)時(shí)反映項(xiàng)目的最新動態(tài)，并隨時(shí)檢查是否超出目標(biāo)成本。三是成本在地塊、期、區(qū)的分?jǐn)?，主要適用以下原則：受益原則，按受益該成本的地塊、期、區(qū)分?jǐn)?；均攤原則，在所有地塊、期、區(qū)分?jǐn)偅粚俚卦瓌t，在工程所在的地塊、期、區(qū)分?jǐn)?。四是引入定額（基準(zhǔn)價(jià)）體系，按照不同的產(chǎn)品設(shè)置多套定額，一般使用“地區(qū)產(chǎn)品通用”定額，再加上指標(biāo)數(shù)據(jù)，就可以快速產(chǎn)生初始版本的目標(biāo)成本，以利于快速的可行性研究決策。五是嚴(yán)格控制付款的審批權(quán)限，防止失控風(fēng)險(xiǎn)。
（4）簡化型房地產(chǎn)企業(yè)。企業(yè)以房地產(chǎn)開發(fā)的管理為主，設(shè)計(jì)、施工等核心工作外包，在這種企業(yè)中應(yīng)該以宏觀成本管控為主，兼顧工程進(jìn)度和質(zhì)量。具體包括：一是建立目標(biāo)成本管理體系，對每個(gè)項(xiàng)目，都建立對應(yīng)的目標(biāo)成本，目標(biāo)成本將控制項(xiàng)目開發(fā)的全過程。二是動態(tài)成本核算，動態(tài)成本涉及合同訂立和變更、合同結(jié)算、合同付款、非合同費(fèi)用等，實(shí)時(shí)反映項(xiàng)目的最新動態(tài)。三是成本管理工作按標(biāo)準(zhǔn)流程進(jìn)行。四是關(guān)注總體成本的控制。五是責(zé)任成本，在總體成本控制的框架下，按專業(yè)分工將總成本分解到專業(yè)細(xì)項(xiàng)，分配給具體的專業(yè)部門，然后配備相應(yīng)的檢查機(jī)制，輔以績效考核制度，使每個(gè)專業(yè)部門都能發(fā)揮主觀能動性，有效地降低成本。
2、制定成本計(jì)劃，執(zhí)行全過程成本管理
（1）制定成本計(jì)劃。主要包括制定項(xiàng)目成本計(jì)劃和期間費(fèi)用計(jì)劃兩部分。制定項(xiàng)目成本計(jì)劃具體包括：一是通過項(xiàng)目的可行性研究和分析論證確定項(xiàng)目的總投資目標(biāo)，項(xiàng)目批準(zhǔn)立項(xiàng)后，該項(xiàng)目總投資目標(biāo)可確定為項(xiàng)目總成本計(jì)劃目標(biāo)，這種計(jì)劃總成本對以后每一步設(shè)計(jì)與計(jì)劃起著總控制作用。二是逐層分解總成本計(jì)劃目標(biāo)。通常按項(xiàng)目結(jié)構(gòu)對項(xiàng)目總成本計(jì)劃目標(biāo)進(jìn)行分解，將總成本拆分到各個(gè)成本對象，作為項(xiàng)目單元設(shè)計(jì)的依據(jù)或限制，對項(xiàng)目單元的功能、質(zhì)量等起著決定性的作用。在項(xiàng)目總成本分解過程中，應(yīng)注意各成本限額之間的平衡，以保證項(xiàng)目成本在項(xiàng)目內(nèi)的合理配置。這種合理配置是項(xiàng)目系統(tǒng)協(xié)調(diào)與均衡的保證，是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目總體功能目標(biāo)、質(zhì)量目標(biāo)和工期目標(biāo)之間均衡的保證。三是成本估算。隨著項(xiàng)目的深入、技術(shù)方案和實(shí)施方案的細(xì)化，可以按結(jié)構(gòu)圖對各個(gè)成本對象進(jìn)行成本估算，并以此估計(jì)值和限額值相比，結(jié)合具體情況，對項(xiàng)目進(jìn)行優(yōu)化組合。四是調(diào)整成本計(jì)劃。通常按結(jié)構(gòu)圖由下而上對成本估算進(jìn)行逐層匯總，并與原成本計(jì)劃目標(biāo)對比，衡量每一層單元計(jì)劃的符合程度，以此決定對設(shè)計(jì)與計(jì)劃的修改與補(bǔ)充，形成由下而上的反饋與調(diào)整過程。
（2）全過程成本控制。對項(xiàng)目開發(fā)的每個(gè)階段都實(shí)行成本控制。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制是開發(fā)商對開發(fā)項(xiàng)目投資的有效控制，是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的重要組成部分，是成本管理活動的核心。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制主要有以下幾個(gè)階段：一是項(xiàng)目策劃和投資決策階段。在該階段開發(fā)商必須對可能發(fā)生的成本進(jìn)行總體控制。二是設(shè)計(jì)階段的成本控制。設(shè)計(jì)階段的成本控制是項(xiàng)目建設(shè)中成本管理的重點(diǎn)，其對工程造價(jià)的影響在75％以上，一般采用限額設(shè)計(jì)方式保證有效的成本管理。三是動遷階段的成本控制。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如涉及動遷工作，一方面，應(yīng)聘請獨(dú)立的評估咨詢機(jī)構(gòu)按政策進(jìn)行評估，確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和額度，以利于動遷職能部門、動遷公司和評估機(jī)構(gòu)三方的相互制約；另一方面，要強(qiáng)化動遷收尾的管理和控制。四是招投標(biāo)與合同洽商階段的成本控制。這個(gè)階段的工作質(zhì)量將直接影響項(xiàng)目的成本管理和結(jié)算。五是施工階段的成本控制。主要包括：編制或修訂成本計(jì)劃、編制工作流程、落實(shí)管理人員的職能和任務(wù)；熟悉設(shè)計(jì)圖紙和設(shè)計(jì)要求，將工程費(fèi)用變化大的部分和環(huán)節(jié)作為重點(diǎn)成本控制對象；詳細(xì)進(jìn)行工程計(jì)算，復(fù)核工程付款賬單，嚴(yán)格經(jīng)費(fèi)簽證；注重合同的修改和補(bǔ)充工作。施工階段的設(shè)計(jì)變化和現(xiàn)場簽證是不可避免的，但這項(xiàng)工作應(yīng)有一個(gè)嚴(yán)密的管理控制體系。六是結(jié)算階段的成本控制。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)結(jié)算工作的突出特點(diǎn)是大量性、集中性、復(fù)雜性。為避免結(jié)算時(shí)產(chǎn)生主觀上的錯(cuò)誤和漏洞及客觀上的疏忽，應(yīng)建立結(jié)算原則會議確認(rèn)制、二次復(fù)核制、審計(jì)和獎懲機(jī)制。
3、逐步引進(jìn)科學(xué)的成本管理方法
具體而言主要包括目標(biāo)成本管理和作業(yè)成本管理。目標(biāo)成本法的基本思想：制定目標(biāo)成本，將目標(biāo)成本按規(guī)范的成本結(jié)構(gòu)樹層層分解；再通過將預(yù)算計(jì)劃落實(shí)到部門與行動上，把目標(biāo)變成可執(zhí)行的行動計(jì)劃，并在執(zhí)行過程中把實(shí)際結(jié)果與目標(biāo)進(jìn)行對比分析，找出差距，分析原因，制定改進(jìn)措施。
作業(yè)成本管理的基本思想是企業(yè)利用作業(yè)成本計(jì)算所獲得的信息進(jìn)行作業(yè)管理，以達(dá)到不斷消除浪費(fèi)、實(shí)現(xiàn)持續(xù)改善、提高客戶價(jià)值，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的一系列活動。
隨著企業(yè)競爭的日益加劇以及當(dāng)前面臨的經(jīng)濟(jì)形勢，要求房地產(chǎn)企業(yè)采用科學(xué)的成本管理方法，使得企業(yè)的成本管理上一臺階，并真正實(shí)現(xiàn)成本管理給企業(yè)帶來的效益，才能促進(jìn)企業(yè)健康、持續(xù)地發(fā)展，才能順利地度過當(dāng)前的危機(jī)。
【參考文獻(xiàn)】
[1] 王中偉：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本優(yōu)化控制[J].開發(fā)與建設(shè)，2006（2）.
[2] 陳振華：試論我國房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)如何塑造核心競爭力[J].國外建材科技，2006（3）.
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；經(jīng)營；經(jīng)濟(jì)雙重性
房地產(chǎn)行業(yè)是國家經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展的命脈，經(jīng)過政府長期對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，逐漸發(fā)展成熟，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營水平不斷進(jìn)步，經(jīng)營方式也更加多樣，隨著房地產(chǎn)行業(yè)市場化改革的不斷深化和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的深入，房地產(chǎn)行業(yè)形態(tài)發(fā)生了很大的變化，企業(yè)盈利空間逐漸縮小，房地產(chǎn)企業(yè)需要通過管理思路和經(jīng)營方式的創(chuàng)新來適應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)形式變化，使之能夠在市場中生存下來，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。
一、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理工作的雙重管理模式
主要介紹了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理工作的主要內(nèi)容，可具體劃分成價(jià)值鏈管理和利益分配管理兩方面，二者之間形成了明顯的相互制衡關(guān)系，在房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理活動中要充分利用其雙重性的特點(diǎn)，平衡內(nèi)外部關(guān)系，形成良性循環(huán)，逐漸提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營水平，使之能夠在日漸激烈的市場競爭中勝出，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。
（一）雙重管理
1.價(jià)值鏈管理
企業(yè)價(jià)值的創(chuàng)造來源于一系列經(jīng)營和生產(chǎn)活動，包括設(shè)計(jì)、采購、生產(chǎn)、管理、銷售、服務(wù)等，不同經(jīng)營活動之間的有機(jī)聯(lián)系就是企業(yè)的價(jià)值鏈，價(jià)值鏈中所有能夠創(chuàng)造價(jià)值的活動稱為價(jià)值活動，企業(yè)的價(jià)值鏈和價(jià)值活動客觀反映了企業(yè)的歷史、戰(zhàn)略、戰(zhàn)略實(shí)施方式以及價(jià)值活動的經(jīng)濟(jì)效果，基于價(jià)值鏈的管理就是對企業(yè)所有價(jià)值活動的優(yōu)化、協(xié)調(diào)、整合，提高企業(yè)的經(jīng)營管理水平，控制企業(yè)經(jīng)營和生產(chǎn)活動成本。
2.利益鏈管理
利益鏈的管理主要是對房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營利益的分配，不同于企業(yè)行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)建設(shè)周期長，基礎(chǔ)投資大，人才、技術(shù)、資金密集，價(jià)值鏈上任何環(huán)節(jié)都對項(xiàng)目開發(fā)的最終效果有著直接影響，不合理的利益分配將會影響生產(chǎn)要素之間的協(xié)調(diào)和成本控制工作的落實(shí)，也就是對價(jià)值鏈的形態(tài)產(chǎn)生影響，影響房地產(chǎn)企業(yè)的最終經(jīng)營水平和盈利能力，并最終加劇利益分配中存在的矛盾，所以利益分配和價(jià)值鏈管理之間應(yīng)該相輔相成互相協(xié)調(diào)配合，為了實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的雙重管理，可以應(yīng)用平衡計(jì)分卡管理工具，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)外經(jīng)營目標(biāo)之間的均衡兼顧。
（二）雙重管理的作用
1.適應(yīng)市場競爭
我國市場經(jīng)濟(jì)改革不斷深化，政府政策的不斷出臺，對市場發(fā)展形成了有利的規(guī)范和引導(dǎo)作用，提高了市場競爭的透明度和公平性，房地產(chǎn)企業(yè)之間的公平競爭更加激烈，生存和滅亡成為了每一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)都面臨的問題。房地產(chǎn)行業(yè)是我國拉動內(nèi)需的重要突破口，是國家經(jīng)濟(jì)建設(shè)最強(qiáng)有力的脈搏，但是行業(yè)發(fā)展不能過分依賴政策與經(jīng)濟(jì)形勢的優(yōu)勢，不利于在房地產(chǎn)行業(yè)中形成健康的競爭和淘汰機(jī)制，對行業(yè)整體的經(jīng)營水平提升十分不利。所以，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的生存難題其實(shí)是必要的，能夠刺激其主動找尋適應(yīng)市場環(huán)境的發(fā)展策略，進(jìn)行管理方式的創(chuàng)新，形成企業(yè)的核心競爭力。
2.企業(yè)發(fā)展的必然趨勢
每一個(gè)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展過程中都會表現(xiàn)出一定的雙重性，企業(yè)產(chǎn)品的加工形成過程中不同的加工環(huán)節(jié)和企業(yè)生產(chǎn)要素之間形成了價(jià)值鏈，利益分配上，不同要素投入者之間的利益分配關(guān)系又形成了利益鏈，對于房地產(chǎn)企業(yè)，這一客觀規(guī)律仍然存在，仍然表現(xiàn)出價(jià)值鏈管理和利益鏈管理的雙重性，且彼此之間相互制約，生產(chǎn)要素配置優(yōu)化工作不到位，成本壓縮效果不理想，利益均衡分配必然將受到影響，利益分配不均衡必然會造成協(xié)作失敗，而協(xié)作失敗又會造成生產(chǎn)要素配置優(yōu)化和成本控制不利的問題。
二、現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)雙重管理策略
2015年，政策逐漸寬松，房地產(chǎn)行業(yè)開始緩慢回暖，但是房地產(chǎn)行業(yè)投資總量下降的趨勢短時(shí)間內(nèi)難以改變，因此房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型迫在眉睫，經(jīng)營管理的雙重管理工作也顯得十分必要，但是一些管理者在進(jìn)行雙重管理工作時(shí)也暴露出了一定的問題，表現(xiàn)為實(shí)際操作中指定指標(biāo)計(jì)劃完成不理想時(shí)考核難以進(jìn)行，制度理論可操作性差等，需要采取一定的策略有效規(guī)避這些問題。
（一）國際平衡計(jì)分卡的應(yīng)用
不同時(shí)期，不同發(fā)展階段，不同外部環(huán)境條件下，企業(yè)經(jīng)營管理工作的主要目標(biāo)和任務(wù)都是存在差別的，房地產(chǎn)企業(yè)想要實(shí)現(xiàn)自身的可持續(xù)發(fā)展，就需要積極學(xué)習(xí)其他企業(yè)的成功經(jīng)驗(yàn)，并對自身的發(fā)展實(shí)際情況進(jìn)行全面調(diào)查分析，在科學(xué)的管理工具輔助下，制定科學(xué)的企業(yè)發(fā)展目標(biāo)和規(guī)范方案?，F(xiàn)階段，平衡計(jì)分卡作為一種優(yōu)秀的通用管理工具，有著數(shù)據(jù)顯示清晰、可操作性強(qiáng)的優(yōu)勢，對于房地產(chǎn)企業(yè)的雙重管理來說十分適用。
1.內(nèi)外部指標(biāo)的雙重設(shè)定
平衡計(jì)分卡能夠同時(shí)設(shè)定內(nèi)外部指標(biāo)，維持企業(yè)內(nèi)外部之間的協(xié)調(diào)。這樣的指標(biāo)設(shè)計(jì)能夠避免房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)內(nèi)部指標(biāo)顯示經(jīng)營狀況良好，但是外部指標(biāo)卻不理想的情況。房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)值鏈管理更加傾向于對內(nèi)部運(yùn)營效率水平的提高，而利益鏈管理則關(guān)注企業(yè)和外部利益相關(guān)者之間利益分配的協(xié)調(diào)合理，而平衡計(jì)分卡同時(shí)設(shè)定了內(nèi)外部指標(biāo)，實(shí)現(xiàn)了價(jià)值鏈管理和利益鏈管理工作的均衡。
2.財(cái)務(wù)指標(biāo)與非財(cái)務(wù)指標(biāo)的雙重管理
平衡計(jì)分卡的指標(biāo)設(shè)定中同時(shí)包含財(cái)務(wù)指標(biāo)和非財(cái)務(wù)指標(biāo)兩部分內(nèi)容，在企業(yè)的績效考核中占有同樣的比重。財(cái)務(wù)指標(biāo)主要包括企業(yè)資產(chǎn)回報(bào)率、利潤率等內(nèi)容，非財(cái)務(wù)指標(biāo)則主要包括產(chǎn)品質(zhì)量以及客戶滿意度等，雙重指標(biāo)的設(shè)定有利于限制企業(yè)對盈利的過分追求，對控制房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量有著一定的積極意義。
3.結(jié)果性和驅(qū)動性衡量指標(biāo)的雙重標(biāo)準(zhǔn)
這兩部分內(nèi)容的設(shè)置主要目的是實(shí)現(xiàn)不同管理環(huán)節(jié)的優(yōu)化，平衡積分卡中的結(jié)果性衡量指標(biāo)主要用于顯示房地產(chǎn)行使該策略之后的效果，涵蓋質(zhì)量提升效果與盈利能力提升效果等內(nèi)容，驅(qū)動性衡量指標(biāo)則用于了解策略實(shí)行過程中發(fā)生的變化對最終結(jié)果的影響程度，主要考察其循環(huán)周期。平衡計(jì)分卡對驅(qū)動性指標(biāo)更加關(guān)注，結(jié)果性衡量指標(biāo)雖然也是十分重要的一部分。但是，考慮到驅(qū)動性指標(biāo)能夠?qū)崿F(xiàn)對最終結(jié)果的預(yù)見性衡量，所以在雙重管理的房地產(chǎn)企業(yè)中，驅(qū)動性指標(biāo)能夠預(yù)見性的進(jìn)行不同環(huán)節(jié)和生產(chǎn)要素之間的協(xié)調(diào)優(yōu)化，改善最終效果，提高房地產(chǎn)企業(yè)的管理水平。
（二）雙重內(nèi)部控制
1.不相容職務(wù)分離
房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制工作要嚴(yán)格遵循不相容職務(wù)分離的原則，在企業(yè)的價(jià)值鏈管理工作中形成相互監(jiān)督相互牽制的機(jī)制，形成完善嚴(yán)密的內(nèi)部控制體系。首先，要從財(cái)務(wù)管理工作入手，形成嚴(yán)格的會計(jì)人員崗位責(zé)任制，明確不同會計(jì)崗位之間的權(quán)責(zé)權(quán)限，實(shí)現(xiàn)不同崗位和職務(wù)之間的相互制衡。在具體業(yè)務(wù)上，應(yīng)該實(shí)現(xiàn)記賬收款和保管現(xiàn)金職務(wù)分離，材料采購、驗(yàn)收保管和付款職務(wù)分離，發(fā)票開具和收款職務(wù)之間相互分離，同時(shí)明確規(guī)定財(cái)產(chǎn)的清查范圍，制定明確的期限和程序，資產(chǎn)處置、開發(fā)投資、資金使用等重要決策的制定和執(zhí)行要求負(fù)責(zé)部門之間要相互知情并且共同參與決策，防止出現(xiàn)一個(gè)人獨(dú)立處理業(yè)務(wù)全過程情況的出現(xiàn)，企業(yè)可以制定定期輪換規(guī)程，關(guān)鍵崗位輪換頻率要適當(dāng)調(diào)高，提高內(nèi)部控制效果。
2.資金管理流程的完善
房地產(chǎn)屬于高投入和高風(fēng)險(xiǎn)的長周期行業(yè)，需要通過對資金管理流程的持續(xù)優(yōu)化，通過提高資金的有效性來規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)，可以進(jìn)行資金的統(tǒng)一監(jiān)控管理來縮短預(yù)售時(shí)間，全面提高資金的利用效率，規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)企業(yè)中，現(xiàn)金流反映了企業(yè)現(xiàn)金收支情況，而經(jīng)營活動現(xiàn)金流作為財(cái)務(wù)指標(biāo)的主要反映，應(yīng)該作為房地產(chǎn)企業(yè)資金管理工作的核心，通過對現(xiàn)金流等敏感性財(cái)務(wù)指標(biāo)的跟蹤監(jiān)測來預(yù)測企業(yè)在經(jīng)營生產(chǎn)活動中可能面臨的財(cái)務(wù)危機(jī)。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避同樣是房地產(chǎn)企業(yè)中非常重要的內(nèi)容，作為高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)需要形成嚴(yán)格的內(nèi)部控制程序和相互制約措施，重大事項(xiàng)要行使報(bào)告和集體決策制度，減少決策失誤和舞弊行為風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)要形成財(cái)務(wù)預(yù)警的短期和長期預(yù)警機(jī)制，將不同的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)劃分為遠(yuǎn)期和當(dāng)前風(fēng)險(xiǎn)，選擇不同的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避措施組合，控制經(jīng)營活動財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)造成的不利影響程度和規(guī)模。
三、結(jié)語
房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理活動中表現(xiàn)出價(jià)值鏈管理和利益鏈管理的雙重性，二者之間相互牽制，其中價(jià)值鏈管理傾向于內(nèi)部生產(chǎn)關(guān)系和生產(chǎn)要素之間的協(xié)調(diào)，利益鏈條則涉及到利益分配等外部活動，采用平衡計(jì)分卡這種管理工具能夠協(xié)調(diào)好利益分配和內(nèi)部價(jià)值鏈管理之間的關(guān)系，形成房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理活動的良性循環(huán)，提高企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營效率，改善盈利能力，對提高房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力有著重要意義。
作者:李茜囡 單位:中國人民大學(xué)
參考文獻(xiàn)：
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；成本控制；問題；對策
中圖分類號：F293文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A
一、房地產(chǎn)開發(fā)成本控制
房地產(chǎn)成本是指一定時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)為生產(chǎn)和銷售房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品而花費(fèi)的各項(xiàng)耗費(fèi)。主要包括：土地使用出讓金以及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、管理費(fèi)、其他費(fèi)用。房地產(chǎn)成本控制是指就是對以上各項(xiàng)房地產(chǎn)成本所占的比例、構(gòu)成、彈性空間、可控性等進(jìn)行分析，在投資決策時(shí)進(jìn)行成本估算，在初步設(shè)計(jì)方案出來后進(jìn)行成本預(yù)算，在開發(fā)過程中根據(jù)目標(biāo)進(jìn)行成本動態(tài)控制，從而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤指標(biāo)的一個(gè)過程或活動。成本控制是一種全員的、全過程的控制。加強(qiáng)房地產(chǎn)成本控制是房地產(chǎn)企業(yè)擺脫困境，增加收入、提高經(jīng)濟(jì)效益的有效手段，并且也是影響公司生存與發(fā)展、競爭力大小的戰(zhàn)略問題。房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的市場競爭中長期立足并得到發(fā)展，取得良好的經(jīng)濟(jì)效益，就必須重視成本控制工作，切實(shí)提高成本控制水平。
二、房地產(chǎn)開發(fā)成本控制問題
（一）對成本控制存在錯(cuò)誤的認(rèn)識
目前只有極少數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行全員、全要素、全過程和全方位的全面成本控制，其它大部分企業(yè)都還沒有實(shí)行。很多房地產(chǎn)企業(yè)存在錯(cuò)誤的認(rèn)識，有些房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為設(shè)計(jì)階段是成本控制的重點(diǎn)，其它階段對成本控制的影響不大；有些房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為提供材料和設(shè)備是最重要的成本構(gòu)成。其實(shí)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展道路是越來越精細(xì)化，成本管理范圍中應(yīng)納入任何微小的成本和任何的成本要素，另一方面，企業(yè)全體員工的活動產(chǎn)生了企業(yè)成本，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)代成本控制的核心是全面成本控制。
（二）缺乏全面系統(tǒng)的成本控制體系
長期以來，房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行以計(jì)劃價(jià)格為基礎(chǔ)，以事后核算為重點(diǎn)的成本管理方式，房地產(chǎn)企業(yè)由于其特殊性，采用目標(biāo)成本核算方式，目標(biāo)成本是由開發(fā)商通過市場預(yù)測。確定銷售價(jià)格在保證期望利潤的情況下，事先規(guī)定的成本指標(biāo)。并且這個(gè)成本指標(biāo)是成本的最高限額。因此，在房地產(chǎn)企業(yè)中，相關(guān)人員主要是根據(jù)合同來控制項(xiàng)目的成本。不能在整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)過程中全面系統(tǒng)的控制成本同時(shí)，由于房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目周期長，其主要涉及四個(gè)階段：策劃準(zhǔn)備階段、設(shè)計(jì)定型階段、施工階段和竣工階段房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制應(yīng)貫穿以上四個(gè)階段，包括開發(fā)成本以及開發(fā)費(fèi)用和相關(guān)稅費(fèi)。目前,由于房地產(chǎn)企業(yè)缺乏全面系統(tǒng)的成本控制體系造成成本管理與實(shí)際脫節(jié)無法全面對成本進(jìn)行控制。
（三）會計(jì)監(jiān)督與核算工作不到位
會計(jì)監(jiān)督規(guī)范制度不夠規(guī)范化。房地產(chǎn)企業(yè)是在國家政策允許的范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)活動，并以營利為目的進(jìn)行自主經(jīng)營、獨(dú)立核算的合法經(jīng)濟(jì)組織。既然要以盈利為目的，就需要重視成本的管理，但大部分房地產(chǎn)企業(yè)由于缺乏經(jīng)驗(yàn)，在公司里沒有建立起規(guī)范的會計(jì)監(jiān)督制度，對會計(jì)監(jiān)督崗位職責(zé)、控制流程等沒有形成體系，甚至部分房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)信息失真，會計(jì)監(jiān)督存在大量問題。
會計(jì)核算難度大。房地產(chǎn)開發(fā)的計(jì)劃性、商品性和復(fù)雜性要求房地產(chǎn)企業(yè)要及時(shí)對所有財(cái)務(wù)進(jìn)行核算，但是建設(shè)周期長以及期間的很多不確定因素導(dǎo)致會計(jì)核算難度大工作量繁多。特別是在房地產(chǎn)公司較大時(shí)，存在房地產(chǎn)企業(yè)貨幣資金的核算、應(yīng)收及預(yù)付款的核算、存貨的核算、固定資產(chǎn)與無形資產(chǎn)的核算工作不到位的問題。
三、房地產(chǎn)開發(fā)成本控制問題的對策
（一）實(shí)行全員成本管理，樹立企業(yè)成本控制的意識
1、成本的系統(tǒng)控制觀念應(yīng)在房地產(chǎn)企業(yè)中樹立全方位分析研究企業(yè)成本控制的對象、內(nèi)容與方法，對整體與全局進(jìn)行強(qiáng)調(diào)，把房地產(chǎn)企業(yè)成本控制工作視為一項(xiàng)系統(tǒng)工程。隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，成本控制不能局限于產(chǎn)品的生產(chǎn)過程，其內(nèi)涵要由物質(zhì)產(chǎn)品成本擴(kuò)展到資本成本、人力資源成本、產(chǎn)權(quán)成本、環(huán)境成本、服務(wù)成本等非物質(zhì)產(chǎn)品成本，在市場上才能使企業(yè)產(chǎn)品具有很強(qiáng)的競爭力，在激烈的市場競爭中企業(yè)能立于不敗之地。
2、廣大職工對成本控制的認(rèn)識應(yīng)提高成本觀念應(yīng)增強(qiáng)，結(jié)合經(jīng)濟(jì)與技術(shù)，管理與生產(chǎn)并重的原則應(yīng)貫徹。成本意識的宣傳教育面向全體職工進(jìn)行，全員的成本意識得到培養(yǎng)，全員參與控制企業(yè)成本。采取各種措施，各種類型的成本培訓(xùn)班積極舉辦，成本專業(yè)人才的培養(yǎng)和使用在企業(yè)中高度關(guān)注。成本方面的專業(yè)知識得到提高，降低成本的途徑從技術(shù)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域得到開辟。
（二）建立各階段成本管理系統(tǒng)
1、對土地取得相對成本進(jìn)行管理：主要是對未來市場的預(yù)測和對政策的把握，包括土地區(qū)位的選擇、土地購買成本、需交納的有關(guān)費(fèi)用、將來開發(fā)時(shí)可能選擇 的目標(biāo)客戶、目標(biāo)價(jià)格、目標(biāo)利潤等。
2、從規(guī)劃設(shè)計(jì)上對成本進(jìn)行管理：容積率的確定、規(guī)劃風(fēng)格的選擇、建筑結(jié) 構(gòu)形式和技術(shù)的選擇、建筑材料的選擇、設(shè)備的選擇等。這一階段控制的核心應(yīng)強(qiáng)調(diào) 規(guī)劃設(shè)計(jì)人員的工作既要考慮產(chǎn)品的均好性，還要把成本納入整個(gè)規(guī)劃設(shè)計(jì)過程當(dāng)中。同時(shí)，還需建立成本聽證制度，聽取 其他部門的意見，保證成本的公開透明性。
3、項(xiàng)目實(shí)施前成本管理：向承建商的招標(biāo)范圍、內(nèi)容、形式、標(biāo)底的確定、以及采購形式和內(nèi)容的構(gòu)劃等。成本控制制 度在這方面應(yīng)明確的是，企業(yè)采購范圍是 由成本策劃和規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成果決定的，這一成果對企業(yè)采購具有約束性。企業(yè)不僅應(yīng)在產(chǎn)品構(gòu)想階段盡可能明確所需特殊材料、設(shè)備的選型，同時(shí)還應(yīng)對常用材料 建立實(shí)時(shí)動態(tài)數(shù)據(jù)資料庫，利用ERP等現(xiàn)代信息管理手段，完善材料供應(yīng)管理系統(tǒng)，最大限度地消除采購過程中的黑箱操作。
4、項(xiàng)目實(shí)施過程中的成本管理：合同（工程承發(fā)包、材料、設(shè)備購買等）要實(shí)行會簽與分類管理。設(shè)計(jì)變更、施工簽證，要實(shí)行嚴(yán)格的申請審核制度，負(fù)責(zé)施 工管理的工程部門對實(shí)施中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)及時(shí)與上游環(huán)節(jié)進(jìn)行溝通，而不是僅限于“照圖施工”。同時(shí)必須建立工程優(yōu)化獎勵(lì)制度，對節(jié)約成本、提高效益的給予一定比例的提成獎勵(lì)。資金使用要符合預(yù)算部門、財(cái)務(wù)部門的相關(guān)信息，提前編制用款計(jì)劃，以降低隨意的工程變動費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。
（三）做好財(cái)務(wù)管理工作
1、健全房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度并嚴(yán)格執(zhí)行。根據(jù)企業(yè)的需要，建立適合本企業(yè)的財(cái)務(wù)管理制度，并嚴(yán)格執(zhí)行。對建設(shè)資金進(jìn)行專戶存儲，?？顚Ｓ茫话凑辗康禺a(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理制度，嚴(yán)格按預(yù)算執(zhí)行，嚴(yán)禁超預(yù)算支出；對于計(jì)量支付制度，一定要明確規(guī)定，要由企業(yè)的財(cái)務(wù)部門掌握建設(shè)資金的撥付情況，對工程款的支付進(jìn)行把關(guān)；正確處理工程結(jié)余資金，該交回投資方的要交回，該歸還貸款的要?dú)w還貸款，最后仍有結(jié)余資金的，要按照基本建設(shè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定使用資金；按要求積極辦理工程的竣工財(cái)務(wù)決算，建立起嚴(yán)格的決算審計(jì)及決算批復(fù)程序，使其規(guī)范化和制度化，為正確計(jì)價(jià)形成的固定資產(chǎn)提供依據(jù)。
2、加強(qiáng)會計(jì)基礎(chǔ)工作
對基本建設(shè)項(xiàng)目單獨(dú)設(shè)置基建賬進(jìn)行核算，按照基本建設(shè)會計(jì)制度規(guī)定，規(guī)范核算程序和核算辦法，正確使用會計(jì)科目，正確歸集建設(shè)成本，及時(shí)準(zhǔn)確地提供財(cái)務(wù)報(bào)告。
3、加強(qiáng)財(cái)務(wù)監(jiān)督力度
基本建設(shè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)監(jiān)督不僅僅是建設(shè)企業(yè)的事情，還包括財(cái)政部門的監(jiān)督，要構(gòu)建自我約束、內(nèi)部控制和外部監(jiān)督相結(jié)合的監(jiān)督檢查機(jī)制。把事前監(jiān)督、事中監(jiān)督和事后監(jiān)督結(jié)合起來，監(jiān)督建設(shè)資金的使用情況，監(jiān)督基建程序是否規(guī)范，監(jiān)督是否執(zhí)行《基本建設(shè)財(cái)務(wù)管理辦法》，以促進(jìn)財(cái)務(wù)管理水平和提高資金使用效益的提高。
結(jié)束語
在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中必須對影響成本的各個(gè)階段實(shí)施全過程控制與管理，以利于資金的合理流動，實(shí)現(xiàn)投資的良性循環(huán)。因此，為了合理地確定和有效控制工程成本，需要各部門的綜合協(xié)調(diào)，共同努力，才能有效控制工程成本，實(shí)現(xiàn)較理想的投資效益。
參考文獻(xiàn)