時(shí)間：2023-09-17 15:03:36
導(dǎo)語(yǔ)：在房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流分析的撰寫(xiě)旅程中，學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
Abstract: The important function of cash flow in the real estate enterprises is presented and on this basis, the specific measures of cash flow in real estate enterprises are further discussed.
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè);現(xiàn)金流管理;重要性;管理措施
Key words: real estate enterprises; cash flow management; importance; management measure
中圖分類(lèi)號(hào):F27 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A文章編號(hào):1006-4311(2010)09-0012-01
1現(xiàn)金流在房地產(chǎn)企業(yè)管理中的重要作用
房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量?jī)?yōu)越性主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:
1.1 現(xiàn)金流量能更好的反映房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展能力和償債能力
實(shí)踐證明,大部分破產(chǎn)倒閉的企業(yè)都是盈利情況非常好的企業(yè),這些企業(yè)雖然利潤(rùn)豐厚,擁有大量的流動(dòng)資產(chǎn),但現(xiàn)金支付能力卻很差,甚至無(wú)力償還到期債務(wù),最后破產(chǎn)清算。存貨周轉(zhuǎn)率是衡量現(xiàn)金流量的重要指標(biāo),房地產(chǎn)企業(yè)的存貨由土地價(jià)款和開(kāi)發(fā)成本(建安費(fèi)、管理費(fèi)、資本化利息等)構(gòu)成,存貨周轉(zhuǎn)速度體現(xiàn)了,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金循環(huán)速度的快慢,體現(xiàn)了由存貨到可銷(xiāo)售房屋這種產(chǎn)品的時(shí)間,這個(gè)時(shí)間越短,現(xiàn)金流動(dòng)越快,相應(yīng)的資金成本越低,企業(yè)可持續(xù)發(fā)展能力越強(qiáng),企業(yè)的現(xiàn)金流穩(wěn)定,償債能力就越強(qiáng)。預(yù)收帳款是監(jiān)控現(xiàn)金流量的又一重要指標(biāo),《新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》要求,房地產(chǎn)企業(yè)收入的確認(rèn)以業(yè)主簽字確認(rèn)收房手續(xù)為依據(jù),這就導(dǎo)致主要的收入指標(biāo)對(duì)現(xiàn)金流量體現(xiàn)的滯后性,預(yù)收帳款是房屋銷(xiāo)售時(shí)取得現(xiàn)金的最及時(shí)的記錄指標(biāo),預(yù)收帳款的本期發(fā)生總量持續(xù)穩(wěn)定且金額越大,說(shuō)明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的銷(xiāo)量和開(kāi)發(fā)量穩(wěn)定,體現(xiàn)了企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力、開(kāi)發(fā)規(guī)模的變動(dòng)情況,體現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)的強(qiáng)償債能力。
1.2 現(xiàn)金流量比利潤(rùn)更真實(shí)的反映房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的收益質(zhì)量
收益質(zhì)量是財(cái)務(wù)報(bào)告體現(xiàn)的收益與企業(yè)真實(shí)業(yè)績(jī)之間的相關(guān)性,如果收益能如實(shí)反映企業(yè)的業(yè)績(jī),則認(rèn)為收益質(zhì)量好。如果收益不能很好地反映企業(yè)的業(yè)績(jī),則認(rèn)為收益的質(zhì)量較差。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的收入、成本確認(rèn)有一定的滯后性,由于開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng),從客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品、企業(yè)取得銷(xiāo)售回款,到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)確認(rèn)收入、成本少則需要一、二年時(shí)間,甚至存在滯后三、四年的情況,這樣以權(quán)責(zé)發(fā)生制為基礎(chǔ)的帳面利潤(rùn)資料實(shí)際上是以前年度企業(yè)經(jīng)營(yíng)的成果,滯后于實(shí)際情況,而以收付實(shí)現(xiàn)制為基礎(chǔ)的現(xiàn)金流量所體現(xiàn)的收益質(zhì)量較為及時(shí)準(zhǔn)確。資產(chǎn)負(fù)債表和利潤(rùn)分配表中利潤(rùn)指標(biāo)可以在不同的年度間用適當(dāng)?shù)臅?huì)計(jì)方法進(jìn)行調(diào)節(jié),而現(xiàn)金流量被人粉飾的可能性很小,關(guān)注現(xiàn)金流量指標(biāo),可以剔出利潤(rùn)指標(biāo)中的“水分”,正確地考察企業(yè)現(xiàn)金流量情況,才能使投資者和債權(quán)人更充分、更全面的認(rèn)識(shí)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況,真實(shí)準(zhǔn)確的現(xiàn)金流量情況能體現(xiàn)企業(yè)的盈利質(zhì)量和價(jià)值創(chuàng)造能力。
1.3 現(xiàn)金流量體現(xiàn)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)彈性
財(cái)務(wù)彈性是指企業(yè)適應(yīng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境和利用投資機(jī)會(huì)的能力,主要體現(xiàn)在企業(yè)現(xiàn)金流量和支付現(xiàn)金的需要的比較,企業(yè)現(xiàn)金流量超過(guò)現(xiàn)金支出的需要,有剩余現(xiàn)金時(shí),企業(yè)的財(cái)務(wù)彈性就大,反之,如果出現(xiàn)現(xiàn)金支付量大于現(xiàn)金流入量的情形,企業(yè)的籌資能力、償債能力就會(huì)變差,企業(yè)財(cái)務(wù)彈性就變小。
2房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理措施
現(xiàn)金流的管理目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)企業(yè)的價(jià)值創(chuàng)造,是為了價(jià)值創(chuàng)造的現(xiàn)金流的流向、流量、流程、結(jié)構(gòu)、效益等的管理,具體又分為現(xiàn)金流的戰(zhàn)略性管理和戰(zhàn)術(shù)性管理兩個(gè)方面:
2.1 現(xiàn)金流的戰(zhàn)略性管理
2.1.1 企業(yè)戰(zhàn)略與現(xiàn)金流管理相結(jié)合。企業(yè)戰(zhàn)略決定現(xiàn)金流流向,現(xiàn)金流管理與企業(yè)戰(zhàn)略相結(jié)合,制定企業(yè)戰(zhàn)略時(shí)應(yīng)考慮現(xiàn)金流狀況,同時(shí)現(xiàn)金流要服務(wù)于企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。企業(yè)進(jìn)行現(xiàn)金流向戰(zhàn)略決策首先要進(jìn)行環(huán)境影響因素分析和企業(yè)戰(zhàn)略分析,現(xiàn)金流向要與環(huán)境變化相協(xié)調(diào)。對(duì)以房地產(chǎn)為主的企業(yè)而言,在企業(yè)的發(fā)展過(guò)程中要根據(jù)自身的資金實(shí)力制定切實(shí)可行的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略,切忌盲目擴(kuò)張,跟風(fēng)發(fā)展;針對(duì)非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),要經(jīng)得住房地產(chǎn)行業(yè)高回報(bào)外表的誘惑,不要盲目涉足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè),切記高回報(bào)也意味著高風(fēng)險(xiǎn)。
2.1.2 現(xiàn)金流管理與企業(yè)生命周期相結(jié)合。在企業(yè)不同的發(fā)展階段,企業(yè)關(guān)注的目標(biāo)和重點(diǎn)會(huì)有所不同,現(xiàn)金流量循環(huán)也會(huì)呈現(xiàn)出不同的特點(diǎn)。管理者必須能夠準(zhǔn)確分析和識(shí)別企業(yè)在生命周期不同階段的特點(diǎn)及定位,并能夠根據(jù)對(duì)現(xiàn)金流量的需要,提出合適的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。所以,戰(zhàn)略性現(xiàn)金流量管理必須與各階段的特點(diǎn)相匹配,要突出重點(diǎn),不可一視同仁,等而視之。同時(shí),還要注意在不同發(fā)展階段,經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、投資活動(dòng)和籌資活動(dòng)現(xiàn)金流之間的轉(zhuǎn)化和配合。
2.1.3 現(xiàn)金流量管理必須做好流動(dòng)性、收益性和增長(zhǎng)性動(dòng)態(tài)平衡。流動(dòng)性是企業(yè)為償付其債務(wù)所持有的現(xiàn)金數(shù)額或通過(guò)資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金的能力的描述。收益性是企業(yè)通過(guò)經(jīng)營(yíng)使其獲利的能力的表現(xiàn)。增長(zhǎng)性是企業(yè)自我積累和發(fā)展能力的表現(xiàn)。
2.1.4 戰(zhàn)略性現(xiàn)金流管理應(yīng)追求現(xiàn)金流平衡。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)由于回報(bào)期長(zhǎng),資金回流比較慢,而且因?yàn)橘Y本投資巨大,容易出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)不靈的風(fēng)險(xiǎn)。最理想的是將不同投資回報(bào)期及不同現(xiàn)金回款方式的業(yè)務(wù)進(jìn)行組合,以分散風(fēng)險(xiǎn)。
2.2 現(xiàn)金流的戰(zhàn)術(shù)性管理
2.2.1 現(xiàn)金流預(yù)算。現(xiàn)金流總預(yù)算著重于規(guī)劃和控制企業(yè)宏觀(guān)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng),保障企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn),日?，F(xiàn)金流預(yù)算統(tǒng)管日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的現(xiàn)金安排,保證現(xiàn)金流有條不紊、永不停息,從而保障企業(yè)簡(jiǎn)單再生產(chǎn)或擴(kuò)大再生產(chǎn)的進(jìn)行,滿(mǎn)足企業(yè)價(jià)值創(chuàng)造實(shí)現(xiàn)的條件。房地產(chǎn)企業(yè)年初,應(yīng)由財(cái)務(wù)部門(mén)編制資金總預(yù)算計(jì)劃,它由資金預(yù)算收入、資金預(yù)算支出兩大主體內(nèi)容構(gòu)成。其中,資金收入預(yù)算最核心的內(nèi)容是企業(yè)通過(guò)銷(xiāo)售房屋產(chǎn)品和對(duì)外籌資帶來(lái)的現(xiàn)金凈增加額;支出預(yù)算最核心的內(nèi)容是企業(yè)開(kāi)發(fā)投資、支付稅費(fèi)所需資金支出。
2.2.2 現(xiàn)金收入管理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的收入主要為銷(xiāo)售其開(kāi)發(fā)的房屋產(chǎn)品所產(chǎn)生的現(xiàn)金流入。收入管理的重點(diǎn)為加快銷(xiāo)售進(jìn)度使企業(yè)具有較強(qiáng)的銷(xiāo)售變現(xiàn)能力和催收應(yīng)收賬款兩個(gè)部分。
2.2.3 現(xiàn)金支付管理。土地成本和建筑安裝工程款構(gòu)成了房地產(chǎn)產(chǎn)品成本的大部分,加強(qiáng)土地購(gòu)置款和工程款的管理也是房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理的重要組成部分。
關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)減速 房地產(chǎn)調(diào)控 信用指標(biāo) 信用評(píng)級(jí)
近年來(lái)，隨著我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策的推進(jìn)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的需求和供給出現(xiàn)不穩(wěn)定狀態(tài)，行業(yè)發(fā)展趨于復(fù)雜，行業(yè)景氣度呈下降趨勢(shì)。盡管行業(yè)景氣度下降，但上市房地產(chǎn)企業(yè)的整體營(yíng)運(yùn)績(jī)效仍有一定增長(zhǎng)。通過(guò)對(duì)2014年在上海、深圳和香港證券市場(chǎng)上市的206家房地產(chǎn)企業(yè)1的分析，雖然從2011年開(kāi)始上市房地產(chǎn)企業(yè)的收入和凈利潤(rùn)增速下降明顯，但受益于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)、新型城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)程的逐步加快以及城鄉(xiāng)居民住宅消費(fèi)需求的提升，我國(guó)上市房地產(chǎn)企業(yè)整體的收入和凈利潤(rùn)2依然有一定增長(zhǎng)（見(jiàn)圖1），且項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)能力和公司治理水平也得到了提高。
但是，依賴(lài)杠桿經(jīng)營(yíng)獲得的高速成長(zhǎng)所產(chǎn)生的流動(dòng)性壓力仍然是影響我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)可持續(xù)發(fā)展的主要問(wèn)題（見(jiàn)圖2）。并且，近年來(lái)規(guī)模較小的中小型房企既要面臨競(jìng)爭(zhēng)激烈化的市場(chǎng)，又需要應(yīng)付項(xiàng)目開(kāi)發(fā)帶來(lái)的高經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)營(yíng)日漸艱難，房地產(chǎn)企業(yè)之間整合加速，市場(chǎng)集中度進(jìn)一步提高。
房地產(chǎn)企業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)分析
（一）經(jīng)營(yíng)與競(jìng)爭(zhēng)
基于高外部風(fēng)險(xiǎn)的判斷，房地產(chǎn)企業(yè)在行業(yè)中所處的位置成為信用能力研究的重要方面，具備競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的企業(yè)可以更好地抵御行業(yè)周期變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)與同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)壓力。2013年收入規(guī)模排名前十（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“排名前十”）的房地產(chǎn)企業(yè)擁有更大的資產(chǎn)規(guī)模、更多的現(xiàn)金儲(chǔ)備，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于行業(yè)資產(chǎn)規(guī)模中位數(shù)和現(xiàn)金儲(chǔ)備中位數(shù)水平。
從2014年1-6月的主要運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)來(lái)看，排名前十的房地產(chǎn)企業(yè)中多數(shù)的營(yíng)業(yè)收入相對(duì)去年同期仍然獲得了較快增長(zhǎng)，其項(xiàng)目分布區(qū)域分散化程度高，分布于全國(guó)各主要城市。其資產(chǎn)和項(xiàng)目規(guī)模及質(zhì)量決定了領(lǐng)先的市場(chǎng)地位，以及獲取現(xiàn)金的能力，能以更低的價(jià)格拿地，抵御行業(yè)不景氣的沖擊。
（二）財(cái)務(wù)政策
衡量財(cái)務(wù)政策是激進(jìn)或保守不僅僅是資產(chǎn)負(fù)債率的高低，還需著重對(duì)現(xiàn)金流進(jìn)行分析。房地產(chǎn)企業(yè)在擴(kuò)張戰(zhàn)略下，土地的購(gòu)買(mǎi)和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)預(yù)期帶來(lái)很大的資本性支出，顯然，歷史的負(fù)債率指標(biāo)不能反映未來(lái)的杠桿水平，未來(lái)的杠桿水平由未來(lái)現(xiàn)金流的穩(wěn)定性決定。
從2009年至2013年，我國(guó)上市房企資產(chǎn)負(fù)債率中位數(shù)從62.23%上升至68.09%，投資性現(xiàn)金支出中位數(shù)從4626.60萬(wàn)元增長(zhǎng)至12409.08萬(wàn)元，而此期間各年的經(jīng)營(yíng)性?xún)衄F(xiàn)金流中位數(shù)波動(dòng)極大，且有三年為負(fù)數(shù)；同期，我國(guó)上市房企全部債務(wù)/EBITDA倍數(shù)中位數(shù)逐年上升，2013年達(dá)到6.04倍（見(jiàn)表1）。這些數(shù)據(jù)表現(xiàn)出房地產(chǎn)企業(yè)因擴(kuò)張而購(gòu)買(mǎi)土地的支出主要依賴(lài)于負(fù)債，而不是自身經(jīng)營(yíng)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流，財(cái)務(wù)政策總體表現(xiàn)激進(jìn)。
2013年，排名前十的行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)中有7家的資產(chǎn)負(fù)債率雖然高于行業(yè)中位數(shù)，但反映長(zhǎng)期償債能力強(qiáng)弱的全部債務(wù)/EBITDA倍數(shù)指標(biāo)顯示有9家都低于行業(yè)中位數(shù)。與此同時(shí)，排名前十的行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)有7家企業(yè)經(jīng)營(yíng)性?xún)衄F(xiàn)金流波動(dòng)很大，結(jié)合偏高的資產(chǎn)負(fù)債率，反映這些企業(yè)的財(cái)務(wù)政策相對(duì)激進(jìn)。而另外三家包括萬(wàn)科A在內(nèi)的企業(yè)，近年來(lái)?yè)碛蟹€(wěn)定且較豐富的經(jīng)營(yíng)性?xún)衄F(xiàn)金流，且各項(xiàng)反映流動(dòng)性的財(cái)務(wù)指標(biāo)總體表現(xiàn)較好，可見(jiàn)在現(xiàn)金流相對(duì)穩(wěn)定的前提下的適當(dāng)?shù)母哓?fù)債不一定代表其財(cái)務(wù)政策激進(jìn)。
總體來(lái)看，除了極少企業(yè)以外，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)政策整體表現(xiàn)激進(jìn)，承受著由于高負(fù)債擴(kuò)張和不穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流所帶來(lái)的流動(dòng)性壓力，這也是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)面臨的主要挑戰(zhàn)。
（三）經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流預(yù)期
未來(lái)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金凈流量的穩(wěn)定性和可預(yù)測(cè)性是研判房地產(chǎn)企業(yè)信用能力的核心。一定的項(xiàng)目規(guī)模、良好的項(xiàng)目質(zhì)量、地域分散化等各方面因素有助于企業(yè)在不同時(shí)期獲得均衡的現(xiàn)金流入。
2009年至2013年，我國(guó)上市房企整體上經(jīng)營(yíng)性?xún)衄F(xiàn)金流中位數(shù)波動(dòng)很大，有三年為負(fù)數(shù)，反映經(jīng)營(yíng)性?xún)衄F(xiàn)金流對(duì)投資性支出（主要為購(gòu)買(mǎi)土地支出）的保障較弱；2009年至2013年，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金凈流入中位數(shù)雖保持穩(wěn)定且小幅增長(zhǎng)，但該期間經(jīng)營(yíng)性?xún)衄F(xiàn)金流波動(dòng)很大，反映房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)買(mǎi)土地支出、建筑施工成本、廣告與銷(xiāo)售費(fèi)用支出等的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金凈流出總體較大地超過(guò)了經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金凈流入，且表現(xiàn)不穩(wěn)定。
2009年至2013年，我國(guó)上市房地產(chǎn)企業(yè)的有息債務(wù)總額逐年上升，其中短期有息債務(wù)總額中位數(shù)增速較快，2014年6月末，長(zhǎng)期有息債務(wù)余額中位數(shù)從2009年的9.23億元升至32.23億元，而短期有息債務(wù)余額中位數(shù)從2009年的4.33億元升至21.95億元，而房地產(chǎn)項(xiàng)目的平均開(kāi)發(fā)周期為2至3年，短期債務(wù)增速過(guò)快且額度較大，反映房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目未來(lái)的現(xiàn)金流入與其債務(wù)期限結(jié)構(gòu)可能不對(duì)稱(chēng)。
2009年至2013年，我國(guó)上市房企的利息支出中位數(shù)逐年增長(zhǎng)，且增幅較快；同期，反映經(jīng)營(yíng)性?xún)衄F(xiàn)金流對(duì)利息支出的保障程度的中位數(shù)指標(biāo)表現(xiàn)較差，波動(dòng)很大（見(jiàn)表2）。
另一方面，以2013年的收入排名來(lái)看，排名行業(yè)前列的企業(yè)中，只有包括萬(wàn)科A、華潤(rùn)置地、龍湖地產(chǎn)等少數(shù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)性?xún)衄F(xiàn)金流保持穩(wěn)定且為正數(shù)，經(jīng)營(yíng)性?xún)衄F(xiàn)金對(duì)利息支出的倍數(shù)也較穩(wěn)定?？傮w來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金凈流量的穩(wěn)定性和可預(yù)測(cè)性水平整體欠佳。
（四）流動(dòng)性管理
流動(dòng)性是企業(yè)在任一時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)金充足度的體現(xiàn)，與現(xiàn)金流狀況、融資能力、財(cái)務(wù)彈性各因素緊密相關(guān)。
2009年至2014年6月末，反映企業(yè)即期償債能力的指標(biāo)貨幣資金/短期有息債務(wù)中位數(shù)逐年下降，從2009年末的117.14%下降至2014年6月末的62.07%；2009年至2014年1-6月，上市房企經(jīng)營(yíng)性?xún)衄F(xiàn)金流中位數(shù)極不穩(wěn)定，且有四個(gè)時(shí)期為負(fù)數(shù)，而同時(shí)期，各期末上市房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率中位數(shù)也逐年上升（見(jiàn)表3）。從流動(dòng)性角度，以上數(shù)據(jù)變動(dòng)反映上市房地產(chǎn)企業(yè)在自身經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流量不充足時(shí)，主要依賴(lài)銀行的信貸支持、資本市場(chǎng)的融資能力和綜合財(cái)務(wù)彈性，來(lái)滿(mǎn)足日常的各種運(yùn)營(yíng)所需現(xiàn)金。
從行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)2013年的流動(dòng)性管理相關(guān)指標(biāo)來(lái)看，多數(shù)領(lǐng)先企業(yè)的賬面貨幣資金遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于該指標(biāo)行業(yè)中位數(shù)，反映企業(yè)即期償債能力的貨幣資金/短期有息債務(wù)指標(biāo)均高于該指標(biāo)行業(yè)中位數(shù)，反映長(zhǎng)期償債能力的全部債務(wù)/EBITDA指標(biāo)也低于行業(yè)中位數(shù)，顯然，領(lǐng)先企業(yè)的現(xiàn)金儲(chǔ)備和長(zhǎng)短期償債能力在整個(gè)上市房地產(chǎn)企業(yè)中遙遙領(lǐng)先。
雖然多數(shù)領(lǐng)先企業(yè)經(jīng)營(yíng)性?xún)衄F(xiàn)金流波動(dòng)也很大，但強(qiáng)的資產(chǎn)和項(xiàng)目規(guī)模、收入規(guī)模等因素，支持了這些企業(yè)擁有多樣化的融資渠道和綜合財(cái)務(wù)彈性，實(shí)際上，領(lǐng)先企業(yè)的有息債務(wù)規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于上市房企有息債務(wù)中位數(shù)，擁有強(qiáng)勢(shì)市場(chǎng)地位的領(lǐng)先企業(yè)，在流動(dòng)性管理方面，擁有更強(qiáng)的融資能力和綜合財(cái)務(wù)彈性。
（五）盈利性
盈利性是房地產(chǎn)企業(yè)最終競(jìng)爭(zhēng)力的體現(xiàn)，盈利能力分析還需要建立在房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)開(kāi)發(fā)模式、業(yè)態(tài)類(lèi)型和區(qū)域分布特性上。
2009年至2014年1-6月，我國(guó)上市房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入中位數(shù)逐年上升，凈資產(chǎn)收益率中位數(shù)波動(dòng)不大，且近兩年一直保持在9%左右（見(jiàn)表4）；同時(shí)，從管理效益來(lái)看，我國(guó)上市房企管理費(fèi)用占總費(fèi)用比率中位數(shù)逐年有所下降，可見(jiàn)我國(guó)上市房企在公司治理和管理能力方面有了提高。綜合以上各項(xiàng)指標(biāo)，反映我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)整體盈利能力較強(qiáng)。
但是，2009年至2014年1-6月，我國(guó)上市房企存貨規(guī)模中位數(shù)偏大，且增速較快，較大規(guī)模的存貨占用了企業(yè)較多的資金，且由于不能及時(shí)轉(zhuǎn)化為收入，對(duì)企業(yè)的盈利能力也構(gòu)成負(fù)面影響；同期，EBITDA收益率也是逐年有所下降，反映我國(guó)上市房企整體上各年利息支出和攤銷(xiāo)等逐年加大，實(shí)際體現(xiàn)的是存貨不能變現(xiàn)，占用過(guò)多的資金，是導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前流動(dòng)性緊張的主要因素之一，房地產(chǎn)企業(yè)只能增加有息債務(wù)，以緩解資金壓力。
此外，總體上領(lǐng)先企業(yè)去庫(kù)存壓力在行業(yè)中也最大，2013年末，領(lǐng)先企業(yè)的存貨規(guī)模均很大，占資產(chǎn)總額的比例也均較大，排名第一的萬(wàn)科該比例為69.10%，排名第二的恒大地產(chǎn)該比例為53.09%，排名第三的保利地產(chǎn)該比例為76.42%，如何盡快去庫(kù)存以增強(qiáng)盈利能力和流動(dòng)性，是領(lǐng)先企業(yè)當(dāng)前面臨的主要挑戰(zhàn)。
（六）或有事項(xiàng)
由于房地產(chǎn)企業(yè)具有資金密集性特征，因此對(duì)外擔(dān)保、可能的訴論、表外負(fù)債、關(guān)聯(lián)資金占用均是影響企業(yè)信用能力的不利因素。
2009年至2014年1-6月，我國(guó)上市房企其他應(yīng)收款中位數(shù)雖然逐年有所上升，但其他應(yīng)收款/凈資產(chǎn)中位數(shù)卻維持在較低水平，其他應(yīng)收款賬戶(hù)核算的是企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)以外的資金往來(lái)，多數(shù)是關(guān)聯(lián)企業(yè)間的資金往來(lái)，上述指標(biāo)反映規(guī)模不大的房企在此方面的風(fēng)險(xiǎn)較小。而另一方面，大多數(shù)行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)其他應(yīng)收款/凈資產(chǎn)卻超過(guò)了30%，其中有兩家企業(yè)還超過(guò)了50%，反映規(guī)模大的房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)聯(lián)資金往來(lái)頻繁，由此產(chǎn)生流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的可能性在加大。
房地產(chǎn)企業(yè)信用評(píng)級(jí)框架
我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)周期性特征明顯，房地產(chǎn)企業(yè)的增長(zhǎng)前景受?chē)?guó)家宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)及政府房地產(chǎn)調(diào)控政策影響很大，未來(lái)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)信用能力影響較大的因素主要有以下五方面，對(duì)這五方面的分析構(gòu)成房地產(chǎn)企業(yè)信用評(píng)級(jí)框架。
（一）行業(yè)政策波動(dòng)
我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)具有明顯的政策導(dǎo)向性，2006年以來(lái)我國(guó)針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)出臺(tái)了諸多政策，經(jīng)歷了從調(diào)控、松動(dòng)、救市、收緊、強(qiáng)化的多個(gè)過(guò)程。其中2012年至今年上半年，我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策仍維持從緊取向，采用以房產(chǎn)稅、限購(gòu)、保自住抑投資的差別化信貸、保障房為主線(xiàn)的調(diào)控政策。最近，受宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)影響，大部分地方已放開(kāi)了限購(gòu)政策，房地產(chǎn)貸款政策也出現(xiàn)了松動(dòng)，甚至部分地區(qū)出臺(tái)了首套房的稅費(fèi)優(yōu)惠政策，對(duì)未來(lái)的房地產(chǎn)行業(yè)走勢(shì)或?qū)a(chǎn)生變數(shù)，尚待進(jìn)一步的跟蹤觀(guān)察，從而做出新的評(píng)估?？傮w來(lái)看，我國(guó)未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控政策更多將趨向于市場(chǎng)化的調(diào)整，地方政策對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)影響較大。
（二）行業(yè)整合加快
由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷了十多年的高速發(fā)展后，市場(chǎng)開(kāi)發(fā)空間和需求下降，且行業(yè)調(diào)控政策持續(xù)從緊、土地供應(yīng)減少、競(jìng)爭(zhēng)激烈、資金成本上升等各種問(wèn)題出現(xiàn)，產(chǎn)業(yè)整合趨勢(shì)將更加激烈，整合更多可能通過(guò)并購(gòu)來(lái)實(shí)現(xiàn)，2014年上半年，收入前五大上市房企的收入占比為31.95%，預(yù)計(jì)具備行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的領(lǐng)先企業(yè)擁有更多的并購(gòu)機(jī)會(huì)。
（三）高杠桿經(jīng)營(yíng)
從2011年最嚴(yán)厲的行業(yè)調(diào)控政策至今，尤其是近兩年市場(chǎng)需求持續(xù)下降的背景下，高杠桿經(jīng)營(yíng)使房地產(chǎn)企業(yè)普遍面臨著流動(dòng)性緊張的壓力。行業(yè)排名居后的劣勢(shì)房企，面對(duì)高經(jīng)營(yíng)杠桿、枯竭的土地儲(chǔ)備、高昂的資金成本、下滑的市場(chǎng)需求等，或無(wú)法獲得外部融資支持而關(guān)門(mén)。
擁有行業(yè)領(lǐng)先地位的優(yōu)勢(shì)房企，雖然擁有多樣化的融資渠道，但其中的多家房企仍因過(guò)度舉債，體現(xiàn)為資產(chǎn)負(fù)債率過(guò)高，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流預(yù)期不穩(wěn)定等，導(dǎo)致新增舉債融資空間壓縮，違約風(fēng)險(xiǎn)上升，只有通過(guò)股本融資降低負(fù)債率。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在港上市的多家優(yōu)勢(shì)房企2014年上半年合計(jì)新發(fā)行369億元永久資本債券，平均利息成本9%～18%。雖然股本融資可緩解負(fù)債上升過(guò)快所造成的信貸風(fēng)險(xiǎn)，還可以增加房企的流動(dòng)資金，降低對(duì)新增債務(wù)的依賴(lài)度，但企業(yè)必須同時(shí)獲得收入和經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流的持續(xù)增長(zhǎng)，否則又會(huì)陷入新一輪流動(dòng)性危機(jī)。
（四）去庫(kù)存化
排名行業(yè)前十的領(lǐng)先企業(yè)中，絕大多數(shù)2013年末的存貨余額占資產(chǎn)余額的比例超過(guò)了50%，存貨難以消化，持續(xù)占用過(guò)多資金，這是導(dǎo)致房企近幾年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流極不穩(wěn)定的主要原因。而從我國(guó)上市房企已的2014年中期業(yè)績(jī)可以看出，上半年業(yè)績(jī)完成年度銷(xiāo)售目標(biāo)40%以上的大型房企只有15家，反映房地產(chǎn)企業(yè)普遍面臨銷(xiāo)售下降局面，去庫(kù)存化是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前面臨的重大挑戰(zhàn)。
（五）戰(zhàn)略調(diào)整
由于房地產(chǎn)行業(yè)面臨的高外部風(fēng)險(xiǎn)，近年來(lái)許多大中型房地產(chǎn)企業(yè)逐步進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)整，以住宅地產(chǎn)為主業(yè)的企業(yè)，逐步向多元化業(yè)態(tài)發(fā)展，且多家企業(yè)積極進(jìn)軍海外房地產(chǎn)市場(chǎng)；以二三級(jí)城市為主要經(jīng)營(yíng)區(qū)域的企業(yè)，近年來(lái)主要布局一線(xiàn)城市；以住宅和商業(yè)地產(chǎn)為主的企業(yè)，正在或計(jì)劃投資房地產(chǎn)以外的農(nóng)林牧漁、文化、互聯(lián)網(wǎng)、金融或其他行業(yè)等。多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在自身經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流不穩(wěn)定的情況下，投資資金會(huì)更多地依賴(lài)于舉債融資，短期內(nèi)將增加其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，以及多元化業(yè)務(wù)相關(guān)的管理風(fēng)險(xiǎn)和人才風(fēng)險(xiǎn)。不過(guò)，從長(zhǎng)期來(lái)看，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)雖放緩，但仍會(huì)擁有持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，宏觀(guān)環(huán)境仍將給予房地產(chǎn)行業(yè)一定發(fā)展空間，預(yù)計(jì)擁有強(qiáng)勢(shì)市場(chǎng)地位的房地產(chǎn)企業(yè)將從中獲益，這些企業(yè)的戰(zhàn)略調(diào)整效果也將逐步顯現(xiàn)。
小結(jié)及展望
綜上所述，隨著我國(guó)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)減速，房地產(chǎn)行業(yè)景氣度呈下降趨勢(shì)。預(yù)計(jì)2014年下半年，在地方政府因地制宜政策下，多數(shù)城市新房銷(xiāo)售價(jià)格的下滑趨勢(shì)將趨緩，但2014年我國(guó)房企整體的收入和利潤(rùn)增速進(jìn)一步下滑的趨勢(shì)難以避免，且高杠桿經(jīng)營(yíng)下的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)依然存在。
從長(zhǎng)期來(lái)看，雖然反映房地產(chǎn)行業(yè)景氣度的多項(xiàng)數(shù)據(jù)處于下行中，但在當(dāng)前中國(guó)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)減速，以經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、消費(fèi)升級(jí)為主基調(diào)的新一輪發(fā)展中，也蘊(yùn)藏著許多發(fā)展機(jī)遇，包括但不限于養(yǎng)老地產(chǎn)、棚戶(hù)區(qū)改造、新型城鎮(zhèn)化、住房消費(fèi)升級(jí)等，預(yù)計(jì)擁有行業(yè)領(lǐng)先地位的優(yōu)勢(shì)企業(yè)將從中獲益，并獲得更多的并購(gòu)機(jī)會(huì)。所以，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的不同情況，對(duì)其信用評(píng)估需要區(qū)別對(duì)待。
注：
1.根據(jù)wind資訊，截至2014年8月末，滬深及香港股市房地產(chǎn)業(yè)上市公司共322家，在剔除同公司B股上市公司、同公司H股上市公司、港交所上市的在港開(kāi)展業(yè)務(wù)的香港企業(yè)（存在誤差）以及數(shù)據(jù)質(zhì)量較差的樣本，本文分析的房地產(chǎn)公司樣本數(shù)為206家，均為在我國(guó)內(nèi)地開(kāi)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的滬深港上市房企。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)；財(cái)務(wù)；風(fēng)險(xiǎn)管理
房地產(chǎn)行業(yè)是高回報(bào)行業(yè)，同進(jìn)也有很大的風(fēng)險(xiǎn)，面對(duì)激烈的競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須提高財(cái)務(wù)管理水平才可實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，財(cái)務(wù)管理是企業(yè)管理的核心系統(tǒng)之一，應(yīng)成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)現(xiàn)持續(xù)發(fā)展的有效管理控制工具。
一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的意義
財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是說(shuō)在企業(yè)的所有財(cái)務(wù)活動(dòng)中，因企業(yè)受到內(nèi)、外部環(huán)境和各種難以把握或難以預(yù)計(jì)的因素影響。企業(yè)的實(shí)際財(cái)務(wù)結(jié)果同預(yù)期的結(jié)果發(fā)生偏離，因而使企業(yè)蒙受可能性的損失。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、投資大、不確定性強(qiáng)，所以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理就更加的重要，只有對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的規(guī)避和控制，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的收益才有可靠性。
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)形式
從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)分析，一般的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為下面這幾個(gè)方面：
1.利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在負(fù)債經(jīng)營(yíng)期間，由于各種因素的影響，貸款利率發(fā)生增長(zhǎng)變化，利率的增長(zhǎng)是增加公司的資金投本，因而抵減了預(yù)期收益。利率的變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨的眾多風(fēng)險(xiǎn)中最為嚴(yán)重的不測(cè)風(fēng)險(xiǎn)。
2.再籌資金風(fēng)險(xiǎn)。再籌資金通常是現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目滾動(dòng)開(kāi)發(fā)最常使用的辦法。因負(fù)債經(jīng)營(yíng)使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司負(fù)債率加大，相應(yīng)地對(duì)債權(quán)人的債權(quán)保證程度大大降低，這在很在程度上限制了房地產(chǎn)企業(yè)在其他渠道增加負(fù)債籌資的能力。在一些大型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)常還會(huì)出現(xiàn)連鎖性的資擔(dān)保鏈，一擔(dān)連鎖籌資中一個(gè)環(huán)節(jié)斷裂，風(fēng)險(xiǎn)效應(yīng)也會(huì)加大，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)致命的威脅。
3.無(wú)力償還債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雖然也實(shí)行資本金制度，但大部分的開(kāi)發(fā)企業(yè)在初期階段大都以負(fù)債開(kāi)發(fā)為主，本有資金比例很低，大量的開(kāi)發(fā)資金都來(lái)源于借貸。如果企業(yè)不能按期收回并取得預(yù)期的收益，那么公司將面臨無(wú)力償還債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)，不僅導(dǎo)致資金緊張，還會(huì)影響到公司的信譽(yù)度，甚至?xí)虼硕鴮?dǎo)致公司倒閉。
三、控制房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的措施
1.房地產(chǎn)企業(yè)投資策略：投資是企業(yè)經(jīng)營(yíng)、發(fā)展推行經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略達(dá)到高額利潤(rùn)目的一項(xiàng)目重大舉措。同時(shí)投資是一種巨額資金支出而在投入期不會(huì)立即產(chǎn)生效益。投資一擔(dān)執(zhí)行就很難改變，所以投資的成功與否對(duì)于一個(gè)企業(yè)的未來(lái)發(fā)展會(huì)產(chǎn)生重大影響。房地產(chǎn)企業(yè)面對(duì)的是無(wú)法估量的產(chǎn)品市場(chǎng)、經(jīng)營(yíng)環(huán)境、勞動(dòng)力市場(chǎng)等一些方面，比如物價(jià)、工資、運(yùn)價(jià)的不穩(wěn)定變動(dòng)都會(huì)對(duì)企業(yè)的營(yíng)運(yùn)收入、成本造成企業(yè)現(xiàn)金流入量和流出量不確定性。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資面臨的風(fēng)險(xiǎn)主要有管理風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和政策風(fēng)險(xiǎn)。目前對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)的衡量有定量分析和定性分析這兩種方法。
2.加強(qiáng)現(xiàn)金流量控制管理?，F(xiàn)金流量反映的是一個(gè)企業(yè)在某個(gè)特定時(shí)期內(nèi)現(xiàn)金流出、流入和流入凈額狀況。在現(xiàn)金流量表上，投資、經(jīng)營(yíng)、籌資三大活動(dòng)都會(huì)發(fā)生現(xiàn)金流動(dòng)，在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~最重要。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)告中，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金凈額作為主要財(cái)務(wù)指標(biāo)反映，所以現(xiàn)金流量比利潤(rùn)更加重要。如果企業(yè)的利潤(rùn)在上升而現(xiàn)金的凈流量在減少，這說(shuō)明當(dāng)前的實(shí)際收益在下降，需要引起高度重視，如果現(xiàn)金流量?jī)纛~小于同期利潤(rùn)總額，那么就說(shuō)明本期有未到賬的利潤(rùn)存在。現(xiàn)金流量的多少可知企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的大小。
3.縮短預(yù)售時(shí)間，減少款項(xiàng)回籠風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)的重要方面就是資金的回收，應(yīng)收款是造成資金回收風(fēng)險(xiǎn)的重要方面， 它會(huì)加速現(xiàn)金流出。雖然應(yīng)收賬款會(huì)使企業(yè)產(chǎn)生利潤(rùn)，但并沒(méi)使企業(yè)的現(xiàn)金增加，反之會(huì)加速現(xiàn)金流出，因房地產(chǎn)企業(yè)投資涉及到金融動(dòng)向、政策法規(guī)、區(qū)域供求狀況和提高人民群眾的生活質(zhì)量等各個(gè)方面，所以容易受到各種因素的變動(dòng)影響，造成變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，引起資金鏈的斷裂。因此加強(qiáng)資金的資金回收、集中管理非常重要。對(duì)于應(yīng)收賬款管理應(yīng)做幾個(gè)方面的強(qiáng)化：確定客戶(hù)的資信等級(jí)，評(píng)估企業(yè)的還債能力、建立銷(xiāo)售回款責(zé)任制、建立穩(wěn)定的信用政策、確定合理的應(yīng)收賬款比例。
4.完善資金管理系統(tǒng)。完善房地產(chǎn)企業(yè)資金管理系統(tǒng)首先應(yīng)將資金管理納入全面預(yù)算體系，對(duì)責(zé)任中心預(yù)算和項(xiàng)目預(yù)算相結(jié)合的資金預(yù)算，實(shí)現(xiàn)對(duì)資金需求比較準(zhǔn)確全面的預(yù)測(cè)，從而降低資金成本，提高資金使用率，通過(guò)對(duì)資金預(yù)算實(shí)際的執(zhí)行情況的分析，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金使用進(jìn)行修正，另外應(yīng)建立適應(yīng)于企業(yè)規(guī)模的資金控制模式。
5.建立多元化的融資渠道。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分發(fā)揮自身的潛力，實(shí)施多元化融資策略，從以往完全依賴(lài)銀行貸款向多渠道融資轉(zhuǎn)變，比如企業(yè)可以實(shí)施房地產(chǎn)投資基金融資、進(jìn)行股權(quán)融資、銷(xiāo)售融資、資產(chǎn)證券化等等一些多元化的融資渠道，這樣可以在不提高資產(chǎn)負(fù)債的率的情況下，節(jié)約財(cái)務(wù)費(fèi)用，降低融資成本、優(yōu)化企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)等。通過(guò)融資渠道多元化可以將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在企業(yè)可以承受的范圍內(nèi)，這有利于企業(yè)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中有很多的不確定風(fēng)險(xiǎn),項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程其實(shí)就是風(fēng)險(xiǎn)管理的過(guò)程,而財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的好與否,將直接影響到開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的收益高低及項(xiàng)目的成敗，所以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在投資前應(yīng)對(duì)其公司自身的財(cái)務(wù)狀況有清醒的認(rèn)識(shí)，合理確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，把各種不確定因素降到最低。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還應(yīng)實(shí)施財(cái)務(wù)集中控制，體現(xiàn)財(cái)務(wù)的管理功能，定期對(duì)財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行分析和考核，財(cái)務(wù)指標(biāo)考核是預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有效措施。
參考文獻(xiàn)：
[1]李慶華：淺析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理.管理觀(guān)察.2010(16).
[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè) 會(huì)計(jì)信息質(zhì)量 會(huì)計(jì)準(zhǔn)則
一、前言
當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)受到越來(lái)越多的關(guān)注,房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算問(wèn)題也引起許多專(zhuān)家學(xué)者的重視。根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn),其財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算程序以及方法具有明顯的差異性。盡管我國(guó)已經(jīng)開(kāi)始正式實(shí)施新企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則,但是從在房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施的狀況來(lái)看,仍然存在許多不完善之處。國(guó)家相關(guān)部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的監(jiān)督和審查是穩(wěn)定市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序的重要保證,而一些房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)信息失真情況十分嚴(yán)重,這也導(dǎo)致了國(guó)家財(cái)政稅款的流失,本文將對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算中的會(huì)計(jì)信息質(zhì)量問(wèn)題進(jìn)行探討。
二、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量存在的問(wèn)題
(1)風(fēng)險(xiǎn)信息披露內(nèi)容不完整
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中要面臨許多的風(fēng)險(xiǎn),這些風(fēng)險(xiǎn)包括政策風(fēng)險(xiǎn)、企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)、土地供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)等。由于房地產(chǎn)企業(yè)自身高風(fēng)險(xiǎn)性的特點(diǎn),所以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)相對(duì)于一般的企業(yè)必須更充分地有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)的企業(yè)財(cái)務(wù)信息。然而,從當(dāng)前我國(guó)相關(guān)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)法規(guī)制度來(lái)看,房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告附注中披露的風(fēng)險(xiǎn)往往僅限于相關(guān)抵押貸款的擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn);但是對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)質(zhì)量保證金方面沒(méi)有涉及,相關(guān)方面的質(zhì)量保證金信息也未加披露,這是需要進(jìn)一步改進(jìn)的地方。
(2)會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)則指引不夠完善,業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)信息不夠客觀(guān)
對(duì)于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō),會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)則指引不夠完善,這也就導(dǎo)致最終的房地產(chǎn)業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)信息不夠客觀(guān)。房地產(chǎn)企業(yè)從土地開(kāi)發(fā)到確認(rèn)收入往往要經(jīng)歷幾年的時(shí)間,于是在項(xiàng)目籌建期就需要有大量資金投入開(kāi)發(fā)過(guò)程,這部分的管理費(fèi)用就計(jì)入了當(dāng)期損益,而由于整個(gè)工程的部分項(xiàng)目尚未完工,其預(yù)售款項(xiàng)也無(wú)法確認(rèn)為收入,這就使得財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)理論中的收入費(fèi)用配比原則沒(méi)有明確地在房地產(chǎn)業(yè)中得到的體現(xiàn),而每年的損益表也由于項(xiàng)目階段的不同而產(chǎn)生較大的利潤(rùn)波動(dòng)。所以選擇一般的企業(yè)業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)指標(biāo),比如凈利潤(rùn)等并沒(méi)有全面客觀(guān)地反映房地產(chǎn)企業(yè)的真實(shí)經(jīng)營(yíng)狀況,這也會(huì)在很大程度上使投資者產(chǎn)生誤解。
(3)企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)核算不完善
當(dāng)前有很多房地產(chǎn)企業(yè)缺乏健全的會(huì)計(jì)內(nèi)部核算制度,使得現(xiàn)金流量統(tǒng)計(jì)不夠科學(xué)。依據(jù)新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定,企業(yè)現(xiàn)金流量表的編制主體是企業(yè)自身,然而,現(xiàn)實(shí)中房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流量與其他行業(yè)企業(yè)的現(xiàn)金流量存在明顯的差異性。從現(xiàn)金金流量方面來(lái)說(shuō),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在籌資活動(dòng)以及相關(guān)的投資活動(dòng)中產(chǎn)生的現(xiàn)金流量是以企業(yè)作為基本單位的,而在另一方面,企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中產(chǎn)生的現(xiàn)金流量則是以開(kāi)發(fā)項(xiàng)目作為基本單位的,由于房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)期限較長(zhǎng),其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流入與現(xiàn)金的流出具有更大的異步性。
(4)房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)體系不規(guī)范,收入確認(rèn)制度有待改善
當(dāng)前在我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)中,相關(guān)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)體系仍然不規(guī)范,銷(xiāo)售收入往往采用預(yù)售以及分期付款銷(xiāo)售兩套財(cái)務(wù)管理辦法,這就容易造成收款期與房屋交付期不一致的情況。在相關(guān)的會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)確認(rèn)收入的方法主要有以下幾點(diǎn):第一種情況是在相關(guān)企業(yè)簽訂預(yù)售合同后并收取預(yù)收房款確認(rèn)收入;第二種情況是在企業(yè)簽訂預(yù)售合同后以合同金額確認(rèn)收入;第三種情況是在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收以后,開(kāi)具銷(xiāo)售發(fā)票確認(rèn)收入;第四種情況是在辦妥產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)時(shí)確認(rèn)收入。對(duì)于上市房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō),上述幾種收入確認(rèn)情況企業(yè)年報(bào)信息披露中不夠明確具體,在現(xiàn)實(shí)中也有許多房地產(chǎn)上市企業(yè)年報(bào)由于當(dāng)年房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入確認(rèn)原則的問(wèn)題,被相關(guān)的注冊(cè)會(huì)計(jì)師出具保留意見(jiàn)審計(jì)報(bào)告。而這種分歧的焦點(diǎn)往往體現(xiàn)在商品房所有權(quán)風(fēng)險(xiǎn)與債務(wù)是否轉(zhuǎn)移的問(wèn)題上,企業(yè)自身判斷的結(jié)果與相關(guān)注冊(cè)會(huì)計(jì)師的判斷不一致,因而企業(yè)在相關(guān)的收入確認(rèn)制度方面值得進(jìn)一步改善。
三、提高房地產(chǎn)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的對(duì)策建議
針對(duì)上述房地產(chǎn)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量中存在的問(wèn)題,本文提出以下的對(duì)策建議:
(1)提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含量
在提高房地產(chǎn)會(huì)計(jì)信息含量的披露方面,首先可以增加“預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)用”這一信息項(xiàng)目,該項(xiàng)目反映房地產(chǎn)企業(yè)依據(jù)權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和收入費(fèi)用配比原則,在結(jié)轉(zhuǎn)房地產(chǎn)商品房等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售成本時(shí)所預(yù)提的本來(lái)應(yīng)由商品房等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的相關(guān)配套設(shè)施的費(fèi)用。此外,還應(yīng)加強(qiáng)企業(yè)的預(yù)售政策以及相應(yīng)的法律依據(jù)方面的信息披露。由于在房地產(chǎn)項(xiàng)目未竣工以前,預(yù)售商品房收入不能結(jié)轉(zhuǎn),但是按照預(yù)售情況仍然能反映企業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況,由于各房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)售政策不同,往往會(huì)對(duì)企業(yè)各期財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果產(chǎn)生比較的影響,而在很多房地產(chǎn)會(huì)計(jì)信息中,上述這些會(huì)計(jì)信息普通的投資者很難看到。以一線(xiàn)的沿海城市為例,根據(jù)目前預(yù)售政策規(guī)定的要求,相關(guān)商品房結(jié)構(gòu)封頂或者結(jié)構(gòu)施工達(dá)到一定高度時(shí),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)便可以向管理部門(mén)申請(qǐng)預(yù)售許可證,然而在其他一些地方的規(guī)定往往與此不同,所以,披露企業(yè)的預(yù)售政策及情況可以使投資者在財(cái)務(wù)報(bào)表信息不足的情況下,額外獲得了具有可比性的會(huì)計(jì)信息資料。最后,企業(yè)還應(yīng)當(dāng)在財(cái)務(wù)報(bào)告附注中增加相關(guān)分項(xiàng)目現(xiàn)金流量信息以及相關(guān)保證金信息的披露,也就是說(shuō)以企業(yè)每一個(gè)項(xiàng)目為基本單位,披露企業(yè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的現(xiàn)金流量,這些現(xiàn)金流量信息主要包括銷(xiāo)售房地的現(xiàn)金、購(gòu)買(mǎi)工程物資以及與之相關(guān)的工資支付等。
(2)完善配套工程的會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)則指引
我國(guó)在《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度制度》中曾經(jīng)對(duì)相關(guān)的配套設(shè)施費(fèi)用的預(yù)提以及會(huì)計(jì)處理方面做了比較明確的規(guī)定,然而我們也應(yīng)當(dāng)看到現(xiàn)行國(guó)家統(tǒng)一的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》在對(duì)配套設(shè)施成本核算當(dāng)面的指引不足,這使得不同房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以采取不一致的財(cái)務(wù)成本核算手辦法,從而在很大程度上影響了房地產(chǎn)企業(yè)成本核算信息的質(zhì)量與可比性。拿預(yù)提應(yīng)由商品房等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)來(lái)說(shuō),假如房地產(chǎn)企業(yè)按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和收入費(fèi)用配比原則,在結(jié)轉(zhuǎn)相關(guān)商品房等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的銷(xiāo)售成本時(shí)預(yù)提了一定比例的配套設(shè)施費(fèi)用,那么不但在當(dāng)期利潤(rùn)表中增加了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的相關(guān)費(fèi)用,而且在企業(yè)當(dāng)期的資產(chǎn)負(fù)債表中也增加等額的負(fù)債,這就會(huì)對(duì)企業(yè)當(dāng)期的財(cái)務(wù)狀況產(chǎn)生比較大的影響。因此,我國(guó)相關(guān)的行政管理部門(mén)和立法機(jī)關(guān)必須完善相應(yīng)配套的會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)則做指引,以此來(lái)規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)信息管理。
(3)完善企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)核算,整合現(xiàn)金流量統(tǒng)計(jì)
針對(duì)當(dāng)前很多房地產(chǎn)企業(yè)缺乏健全的會(huì)計(jì)內(nèi)部核算制度的問(wèn)題,相關(guān)企業(yè)必須構(gòu)建起完善的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算體系,這種體系不僅包括國(guó)家統(tǒng)一的企業(yè)會(huì)計(jì)制度,也包括房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)自身經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)以及相關(guān)的管理要求而制定的內(nèi)部會(huì)計(jì)核算,具體包括財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算的基礎(chǔ)管理制度和辦法、內(nèi)部財(cái)務(wù)成本分析考核制度以及成本核算制度與辦法等。相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)要嚴(yán)格執(zhí)行統(tǒng)一的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)規(guī)范,整合現(xiàn)金流量統(tǒng)計(jì),通過(guò)進(jìn)一步完善內(nèi)部財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算機(jī)制來(lái)保障財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度的完整性與系統(tǒng)性。
(4)完善房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)規(guī)范體系
近幾年來(lái),伴隨我國(guó)會(huì)計(jì)理論研究的進(jìn)一步深化,政府的財(cái)政部門(mén)以及相關(guān)的立法部門(mén)應(yīng)該針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)建立起一套更加規(guī)范的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理體系。對(duì)相關(guān)的人力資源會(huì)計(jì)、質(zhì)量成本會(huì)計(jì)以及金融工具會(huì)計(jì)等方面的法律規(guī)范進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)范,以此來(lái)改變當(dāng)前房地產(chǎn)會(huì)計(jì)管理的方面不確定的準(zhǔn)則以及會(huì)計(jì)制度,使得房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算工作更具一致性和合理性。以此同時(shí),還應(yīng)當(dāng)建立并逐步推廣一些特定的的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則指引,使得目前所有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都可以采用統(tǒng)一的確認(rèn)方法。
四、結(jié)束語(yǔ)
由于我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)一些會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與相關(guān)制度的不規(guī)范,這在很大程度上影響了房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)信息的可靠性與可比性。因此,我們需要在實(shí)踐中建立起完善的房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)規(guī)范體系,制定出科學(xué)的會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)則,從而提高房地產(chǎn)企業(yè)信息披露中的信息質(zhì)量,這對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展也是有益的。
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【關(guān)鍵詞】財(cái)務(wù)分析 盈利能力 現(xiàn)金流量
一、企業(yè)概況
萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司成立于1984年5月，以房地產(chǎn)為核心業(yè)務(wù)，是中國(guó)大陸首批公開(kāi)上市的企業(yè)之一，于1991年1月29日在深交所正式掛牌交易，公司通過(guò)配售和定向發(fā)行新股2836萬(wàn)股，集資人民幣1.27億元，公司開(kāi)始跨地域房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展。近年來(lái)，萬(wàn)科憑借對(duì)經(jīng)營(yíng)環(huán)境變化的敏銳嗅覺(jué)和及時(shí)應(yīng)對(duì)，公司業(yè)績(jī)逐年上升。僅2011年，公司就取得了700多億元的營(yíng)業(yè)收入，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)達(dá)280多億元，占主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的98%，到2012年，公司總市值達(dá)790多億元，居同行榜首。可以說(shuō)，不管是主營(yíng)業(yè)務(wù)收入、市場(chǎng)占有率、還是凈利潤(rùn)等，萬(wàn)科都在同行中遙遙領(lǐng)先，并有望一直保持著這種發(fā)展勢(shì)頭。
二、企業(yè)財(cái)務(wù)狀況分析
（一）企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債分析
1.萬(wàn)科資產(chǎn)負(fù)債現(xiàn)狀。資產(chǎn)負(fù)債是一家企業(yè)的骨骼，理解資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)及其發(fā)展?fàn)顩r是分析一家財(cái)務(wù)及盈利狀況的基礎(chǔ)。因此，我們通過(guò)縱橫對(duì)比來(lái)分析公司近幾年的資產(chǎn)負(fù)債情況及其發(fā)展趨勢(shì)，從而了解公司資產(chǎn)負(fù)債的合理性。2009～2012年，萬(wàn)科的資產(chǎn)總額分別為1376億、2156億、2962億、3788億元，年均增長(zhǎng)率均在27%以上，且有望繼續(xù)保持這一高速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。而與此同時(shí)，萬(wàn)科的負(fù)債總額分別為92億、1611億、2284億、2967億元，其年均增長(zhǎng)率更是高達(dá)29%以上?？梢?jiàn)，公司的資產(chǎn)總額在保持高速的增長(zhǎng)的同時(shí)，其債務(wù)比率增長(zhǎng)的速度更加快。
2.萬(wàn)科資產(chǎn)負(fù)債增長(zhǎng)的橫向?qū)Ρ确治?。從橫向?qū)Ρ葋?lái)看（見(jiàn)表1），2011年萬(wàn)科的資產(chǎn)增長(zhǎng)率為37.36%，高于同期招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)和金地集團(tuán)。2011年萬(wàn)科的負(fù)債增長(zhǎng)率為41.80%，略低于同期招商地產(chǎn)的43.23%，高于保利地產(chǎn)的31.42%和金地集團(tuán)的32.28%，可見(jiàn)萬(wàn)科的資產(chǎn)負(fù)債總額增長(zhǎng)率略高于同行業(yè)的其他企業(yè)，且處于合理水平，足見(jiàn)萬(wàn)科在行業(yè)中的領(lǐng)頭地位。我們還發(fā)現(xiàn)：幾乎各家房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債增長(zhǎng)率都領(lǐng)先于其資產(chǎn)增長(zhǎng)率，說(shuō)明在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)處于快速發(fā)展的機(jī)遇下，其現(xiàn)金流量比較缺乏，但都很擅長(zhǎng)運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿來(lái)促進(jìn)企業(yè)的更快發(fā)展。
（二）企業(yè)現(xiàn)金流量分析
首先，從經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量來(lái)看，公司銷(xiāo)售商品收到的現(xiàn)金呈現(xiàn)出穩(wěn)步增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，且大大超過(guò)主營(yíng)收入，表明公司的營(yíng)業(yè)收入過(guò)度集中。2008年以后，萬(wàn)科的現(xiàn)金流量與凈利潤(rùn)之比快速上升，但2011年由于受政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的影響，企業(yè)的現(xiàn)金流量與凈利潤(rùn)之比以及現(xiàn)金凈流量均出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，表明在政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)打壓的大背景下，公司的現(xiàn)金需求壓力開(kāi)始加大，甚至導(dǎo)致資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，其經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)始加大。其次，投資活動(dòng)的現(xiàn)金流量方面，萬(wàn)科的投資活動(dòng)現(xiàn)金凈流量不斷上升。近幾年，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛，企業(yè)規(guī)模逐漸擴(kuò)大，要求企業(yè)不斷增加資產(chǎn)投資，而且房地產(chǎn)行業(yè)不同于一般企業(yè)，對(duì)于像土地等不動(dòng)產(chǎn)投資需求更大，再加上我國(guó)房?jī)r(jià)和地價(jià)的不斷攀升導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)投資活動(dòng)資金需求的進(jìn)一步加大。最后，在籌資活動(dòng)現(xiàn)金流量上，因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)是資金密集型類(lèi)，企業(yè)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)需要大量的資金支持，所以籌資活動(dòng)對(duì)該行業(yè)顯得尤為重要。2008～2012年，萬(wàn)科的籌資活動(dòng)現(xiàn)金流量由58.66億增長(zhǎng)到162.86億元，且萬(wàn)科的資本結(jié)構(gòu)對(duì)負(fù)債有較大的依賴(lài)性：主要依靠負(fù)債籌資，其資產(chǎn)負(fù)債率平均為60%。
三、企業(yè)盈利能力及利潤(rùn)分配狀況
（一）公司的盈利狀況分析
從表3可知，萬(wàn)科的銷(xiāo)售毛利率、主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率和凈資產(chǎn)收益率都呈現(xiàn)出穩(wěn)步增長(zhǎng)的趨勢(shì)，具體來(lái)看，主營(yíng)業(yè)務(wù)收入從2008年的4099177.92萬(wàn)增長(zhǎng)到2012年的10311624.51萬(wàn)元，增長(zhǎng)幅度為151.55%，年均增長(zhǎng)率30.31%。與此同時(shí)，該公司的三項(xiàng)費(fèi)用（經(jīng)營(yíng)、管理和財(cái)務(wù)費(fèi)用）也大幅度增加，其他幾項(xiàng)指標(biāo)也均呈現(xiàn)出快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，表明公司的規(guī)模和效益也在同步增長(zhǎng)。此外，公司的銷(xiāo)售毛利率與主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率亦出現(xiàn)同步變動(dòng)，可見(jiàn)凈利潤(rùn)主要來(lái)源于正常經(jīng)營(yíng)所得，盈利能力增長(zhǎng)穩(wěn)定。另外，對(duì)比2010～2012年的數(shù)據(jù)可知，萬(wàn)科的銷(xiāo)售毛利率和主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率均出現(xiàn)小幅下降，這是因?yàn)檎畬?duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控和整個(gè)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的加劇?？傮w來(lái)說(shuō)，萬(wàn)科的贏利狀況仍處于行業(yè)的較高水平，表明該公司的增長(zhǎng)能力較強(qiáng)。
（二）利潤(rùn)分配狀況分析
由表4所示，各指標(biāo)額均快速增長(zhǎng)，說(shuō)明近幾年公司的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)很好，盈利水平較高，對(duì)投資者有較強(qiáng)的吸引力。2008-2011年，萬(wàn)科的分紅派息方案分別為：每十股派現(xiàn)金1.0元、0.5元、0.7元、1.0元，可見(jiàn)2008年公司的分紅比例是很高的，之后由于受金融危機(jī)的影響2009年的分紅派息比例較上一年大幅降低，直到2010年以后才逐步回升，這主要得益于整個(gè)行業(yè)的盈利狀況的改善。同時(shí)，與行業(yè)其他企業(yè)相比，萬(wàn)科的盈利水平和分紅派息比例都處于較高的水平，這不僅得益于整個(gè)行業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的改善，更重要的是公司的品牌化戰(zhàn)略和經(jīng)營(yíng)績(jī)效的改善。目前，在國(guó)家加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀(guān)調(diào)控的背景下，筆者認(rèn)為，雖然短期內(nèi)萬(wàn)科的業(yè)績(jī)會(huì)受到較大的影響，但政府的調(diào)控政策也將加速整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的整合和優(yōu)勝劣汰。尤其是金融政策的變換，不僅對(duì)公司拓展融資渠道提出了更高的要求，而且有助于公司整合行業(yè)資源，憑借雄厚的資金實(shí)力和品牌化優(yōu)勢(shì)，萬(wàn)科將會(huì)得到更好的發(fā)展。
四、存在的問(wèn)題分析
（一）融資渠道過(guò)于單一，結(jié)構(gòu)不合理
房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)投資規(guī)模大、周期長(zhǎng)，資金需求大，所以它們常受融資問(wèn)題的困擾。通過(guò)萬(wàn)科的資產(chǎn)負(fù)債表我們發(fā)現(xiàn)，它的負(fù)債比率是很高的，且負(fù)債總額增長(zhǎng)迅猛。萬(wàn)科所獲得的資金大都來(lái)源于銀行貸款或按揭貸款，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入低迷時(shí)候，企業(yè)將出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)不暢，融資難度加大的困境，只能求助于一些金融中介機(jī)構(gòu)，那融資成本是非常高的。這些企業(yè)主要是通過(guò)發(fā)行股票、預(yù)付定金、賒銷(xiāo)商品和銀行貸款等來(lái)融資，但政府對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)利用股票籌資亦監(jiān)管?chē)?yán)格，通常僅少數(shù)大型企業(yè)方可以IPO的方式來(lái)籌集資金。于是，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)仍是以銀行貸款為主進(jìn)行籌資，這無(wú)疑加劇了商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)。
（二）企業(yè)的財(cái)務(wù)和盈利狀況波動(dòng)較大
通過(guò)分析萬(wàn)科的財(cái)務(wù)報(bào)表可知，無(wú)論是公司的資產(chǎn)負(fù)債情況，還是現(xiàn)金流量或者每股收益等，都存在著較大的波動(dòng)性。這說(shuō)明公司的經(jīng)營(yíng)績(jī)效受宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)和政府的宏觀(guān)政策的影響較大。特別是2008年金融危機(jī)和最近兩年的政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀(guān)調(diào)控政策，使得房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績(jī)表現(xiàn)更是大起大落。作為行業(yè)龍頭的萬(wàn)科，相對(duì)于其他企業(yè)而言有著更強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)抵御能力，而在行業(yè)景氣的時(shí)候，其業(yè)績(jī)則會(huì)率先反彈，這一點(diǎn)我們可以從公司的歷年每股收益中可以看出。
（三）資本結(jié)構(gòu)不太合理
經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，萬(wàn)科已成為房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)跑者，無(wú)論是它的公司治理、經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略還是品牌管理都已成為行業(yè)的典范。但是，將萬(wàn)科公司的資本結(jié)構(gòu)和行業(yè)其他企業(yè)（國(guó)內(nèi)和國(guó)外的房地產(chǎn)公司）進(jìn)行對(duì)比分析，我們發(fā)現(xiàn)其資本結(jié)構(gòu)離最優(yōu)狀態(tài)還是有一定得差距。這主要表現(xiàn)在：負(fù)債規(guī)模略有保守，負(fù)債結(jié)構(gòu)不合理和股權(quán)結(jié)構(gòu)相對(duì)分散。為此，公司應(yīng)結(jié)合自身的成長(zhǎng)環(huán)境、整個(gè)行業(yè)形勢(shì)和政府相關(guān)鼓勵(lì)政策等不斷優(yōu)化公司的資本結(jié)構(gòu)，這樣才能使其財(cái)務(wù)管理與內(nèi)部控制更加合理。
五、對(duì)策與建議
（一）鼓勵(lì)多元化融資
我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在著自有資金不足的問(wèn)題，其融資渠道主要是銀行貸款。作為行業(yè)龍頭的萬(wàn)科也不例外，雖然萬(wàn)科通過(guò)股權(quán)融資獲得了一部分資金，但相對(duì)于其自身的發(fā)展而言，還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。特別是對(duì)于短期資金的需求，主要還是依賴(lài)于銀行貸款。這種一元化的融資方式對(duì)于公司的長(zhǎng)期發(fā)展是很不利的。因此，建立健全多元化融資市場(chǎng)，不但可以降低銀行風(fēng)險(xiǎn)，更有利于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)健康發(fā)展。
（二）強(qiáng)化現(xiàn)金流管理，加強(qiáng)內(nèi)部控制，增強(qiáng)抵御風(fēng)險(xiǎn)能力
為應(yīng)對(duì)現(xiàn)金流不足問(wèn)題，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該將現(xiàn)金流管理提高到戰(zhàn)略高度，制定明確的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，鼓勵(lì)銷(xiāo)售，加強(qiáng)資金回籠，緩解現(xiàn)金流壓力。同時(shí)，應(yīng)加強(qiáng)企業(yè)的現(xiàn)金流預(yù)算，根據(jù)需要選擇適當(dāng)?shù)拈_(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)策略，對(duì)各階段經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的現(xiàn)金流進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督，確保企業(yè)的現(xiàn)金流管理有序、可控進(jìn)行。此外，建立獨(dú)立的管理機(jī)構(gòu)專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)現(xiàn)金流集中管理，對(duì)企業(yè)的重大業(yè)務(wù)實(shí)行責(zé)任追究制，確?，F(xiàn)金流的流暢安全，提高現(xiàn)金的周轉(zhuǎn)速度，不斷增強(qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。
（三）推進(jìn)公司品牌化戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)企業(yè)盈利最大化
萬(wàn)科自成立之初就關(guān)注于企業(yè)的品牌化戰(zhàn)略，并且取得了一定的效果。但是由于公司品牌定位不明晰，導(dǎo)致傳播定位不明確，使得公司的品牌化戰(zhàn)略沒(méi)有達(dá)到預(yù)期的效果。因此，萬(wàn)科應(yīng)繼續(xù)推進(jìn)品牌戰(zhàn)略管理，鼓勵(lì)品牌創(chuàng)新，打造專(zhuān)業(yè)高效的銷(xiāo)售、服務(wù)流程，與客戶(hù)建立長(zhǎng)期良好的密切合作關(guān)系，以?xún)?yōu)質(zhì)產(chǎn)品和服務(wù)及品牌效應(yīng)取勝，在客戶(hù)群中樹(shù)立良好的品牌形象。在房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇的今天，積極推進(jìn)公司的品牌化戰(zhàn)略，提高客戶(hù)的滿(mǎn)意度與忠誠(chéng)度，更是企業(yè)實(shí)現(xiàn)盈利最大化的基礎(chǔ)。
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 財(cái)務(wù)管理
引言
財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是一種財(cái)務(wù)系統(tǒng)無(wú)法預(yù)料和控制的因素，使財(cái)務(wù)系統(tǒng)運(yùn)行偏離預(yù)期的目標(biāo)對(duì)企業(yè)造成經(jīng)濟(jì)損失和額外的收益。近年來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)在我國(guó)得到前所未有的發(fā)展，目前已經(jīng)成為投資的重要的領(lǐng)域，也是資金密集型的高風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)業(yè)，在國(guó)際金融變動(dòng)的時(shí)代下，房地產(chǎn)開(kāi)放企業(yè)想要實(shí)現(xiàn)自身長(zhǎng)期健康持續(xù)的發(fā)展，必須不斷提高自身的財(cái)務(wù)管理水平和應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的能力。下面我們重點(diǎn)進(jìn)行分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如何做好財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理工作。
一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因
財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分為外部原因和內(nèi)部原因，因此要客觀(guān)地分析和認(rèn)識(shí)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，從而采取有效的措施加以控制。
（一）外部原因
在經(jīng)濟(jì)全球化的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，企業(yè)所處的環(huán)境復(fù)雜，宏觀(guān)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及國(guó)家的經(jīng)濟(jì)政策，都會(huì)給企業(yè)帶來(lái)一定的影響，例如全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)，國(guó)家的利率匯率政策變動(dòng)，都有可能加重企業(yè)的成本壓力，造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的存在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
（二）內(nèi)部原因
1、資本結(jié)構(gòu)不合理，在目前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)存在著資產(chǎn)負(fù)債率較高，資本結(jié)構(gòu)不合理的狀況，企業(yè)過(guò)分依賴(lài)銀行貸款，融資渠道單一，也就使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)缺乏低于市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力，在國(guó)家實(shí)施貨幣緊縮政策時(shí)，就會(huì)導(dǎo)致資金鏈緊張，造成財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
2、缺乏財(cái)務(wù)預(yù)算管理，預(yù)算管理在企業(yè)的財(cái)務(wù)管理中處于中心地位，很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)全面預(yù)算管理的認(rèn)識(shí)不足，比較注重預(yù)算管理對(duì)成本費(fèi)用的節(jié)約，缺乏系統(tǒng)管理和價(jià)值管理的觀(guān)念，甚至將預(yù)算與計(jì)劃相混淆，對(duì)預(yù)算管理的重要性認(rèn)識(shí)不夠，預(yù)算執(zhí)行和監(jiān)控的力度也不夠，也就降低了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力 。
3、缺乏現(xiàn)金流量管理，房地產(chǎn)現(xiàn)金流就是通過(guò)融資和銷(xiāo)售房地產(chǎn)產(chǎn)品而取得的現(xiàn)金流入，在支付購(gòu)置土地款、工程款、管理費(fèi)用、償還借款等款項(xiàng)后的差價(jià)。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的對(duì)于現(xiàn)金流量的管理的關(guān)注較晚，目前還普遍存在著現(xiàn)金流量管理沒(méi)有與企業(yè)戰(zhàn)略相吻合，現(xiàn)金流管理缺少全程控制等問(wèn)題。
二、完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范措施
關(guān)于房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范措施，已經(jīng)有較多文獻(xiàn)進(jìn)行了研究闡述，本文在此基礎(chǔ)上，結(jié)合目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)面臨的內(nèi)外部環(huán)境及存在的問(wèn)題，對(duì)如何完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范措施進(jìn)行了分析。
（一）對(duì)籌資風(fēng)險(xiǎn)的防范
1、進(jìn)行稅務(wù)籌劃，降低稅收成本，由于在政府的宏觀(guān)調(diào)控下，從而造成國(guó)稅局對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅不斷的提高，進(jìn)而造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理成本提高，為了降低稅收成本，我們可以對(duì)土地增值稅進(jìn)行籌劃，比如按照建立的方式分別核算進(jìn)行籌劃，或者規(guī)劃控制房地產(chǎn)建設(shè)的住宅檔次以及通過(guò)分散收入進(jìn)行籌等措施進(jìn)行降低稅收成本，從而有效降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
2、拓展籌資途徑的多樣性，我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要改變傳統(tǒng)的“自有資金+銀行貸款“的方法，在這方面可以借鑒西方國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，推動(dòng)房地產(chǎn)融資的證券化，一方面可以讓金融機(jī)構(gòu)將房地產(chǎn)抵押債權(quán)分割為小面值的有價(jià)證券，面向公眾發(fā)售，用籌得的資金再發(fā)放住房抵押貸款；另一方面房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以上市發(fā)行股票或是根據(jù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目委托銀行發(fā)行住房建設(shè)債券，用以籌集資金。另外，還可以利用房地產(chǎn)信托籌集資金，房地產(chǎn)企業(yè)基金融資等方式來(lái)拓展融資渠道。
（二）對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范
1、加強(qiáng)投資項(xiàng)目的可行性分析， 房地產(chǎn)項(xiàng)目的種類(lèi)很多，風(fēng)險(xiǎn)程度也不相同。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要建立高水平、多學(xué)科的開(kāi)發(fā)隊(duì)伍，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)加強(qiáng)調(diào)研，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之前進(jìn)行可行性研究，選擇適宜的投資項(xiàng)目類(lèi)型，避免盲目開(kāi)發(fā)。
2、制定投資組合戰(zhàn)略，由于房地產(chǎn)投資具有資金大，收益時(shí)間長(zhǎng)的特點(diǎn)，為了降低風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以采用投資組合戰(zhàn)略，例如在一項(xiàng)目中開(kāi)發(fā)出不同面積比例的各類(lèi)型物業(yè)以及同一類(lèi)型物業(yè)的不同檔次的組合，也可以采取不同區(qū)域不同類(lèi)型房產(chǎn)的投資組合，來(lái)分散投資風(fēng)險(xiǎn)。
（三）加強(qiáng)全面預(yù)算管理
在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，企業(yè)財(cái)務(wù)管理的的目標(biāo)就是追求資本利潤(rùn)的最大化，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)具有投資大，建設(shè)周期長(zhǎng)，投資風(fēng)險(xiǎn)大的特點(diǎn)，因此完善資本運(yùn)營(yíng)機(jī)制，加強(qiáng)全面預(yù)算管理具有重要的意義。編制科學(xué)的預(yù)算不僅是籌集建設(shè)資金和金融部門(mén)批準(zhǔn)貸款的依據(jù)，也是確定設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)以及可行性研究和項(xiàng)目評(píng)估中技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的依據(jù) 。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要要編制科學(xué)合理的預(yù)算計(jì)劃，建立完整的資本預(yù)算程序，同時(shí)加大固定資產(chǎn)循環(huán)中的內(nèi)部控制以及預(yù)算的執(zhí)行和監(jiān)控力度，從而降低風(fēng)險(xiǎn)。
（四）加強(qiáng)現(xiàn)金流量管理
現(xiàn)金流量管理是資金的流向、流量、流程、結(jié)構(gòu)及效益等過(guò)程的管理，分為戰(zhàn)略性的管理和戰(zhàn)術(shù)性的管理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要在分析企業(yè)戰(zhàn)略及環(huán)境因素的基礎(chǔ)上，根據(jù)自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力制度切實(shí)可行的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，做到企業(yè)戰(zhàn)略與現(xiàn)金流管理想吻合，切忌盲目擴(kuò)張。同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流管理還要與企業(yè)的生命周期相結(jié)合，滿(mǎn)足企業(yè)不同發(fā)展階段，突出重點(diǎn)。另外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流量管理必須要做好流動(dòng)性、收益性以及增長(zhǎng)性的動(dòng)態(tài)平衡?，F(xiàn)金流的戰(zhàn)術(shù)性管理就要從現(xiàn)金流預(yù)算、現(xiàn)金收入管理、現(xiàn)金支付管理以及融資管理等方面做起，來(lái)保障企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
參考文獻(xiàn)：
[1]吳志華，華馬姣.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理初探[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)（現(xiàn)代物業(yè)中旬刊），2011，10（5）：45-46
民期以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)為我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活水平的提高做出了重大的貢獻(xiàn)，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)，I I的重要行業(yè)之一。但是目前由于受房?jī)r(jià)過(guò)高、國(guó)家政策等方而的影響，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)需要進(jìn)行積極的調(diào)整，}i}.格控制房地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、銷(xiāo)售等環(huán)rr-}J的則務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，確保房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定健康發(fā)展。本文卞要對(duì)房地產(chǎn)所而對(duì)的則務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及其成因進(jìn)行分析，并提出了具有針對(duì)性的預(yù)防和控制措施。
【關(guān)鍵詞】
房地產(chǎn)企業(yè)：則務(wù)風(fēng)險(xiǎn)：控制：措施。
一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)。
房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展由于會(huì)受到受社會(huì)、政治、經(jīng)濟(jì)、自然以及消費(fèi)者心理等多方面因素的影響，加上行業(yè)特有的投資大、回收周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，使房地產(chǎn)企業(yè)不得不面對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)。
（一）面臨利率變動(dòng)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。
利率的變動(dòng)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)的影響是巨大的，當(dāng)銀行提高貸款利率時(shí)，會(huì)增加房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債成本，導(dǎo)致企業(yè)預(yù)期收益的減少。而利率的提高會(huì)降低投資者的購(gòu)買(mǎi)欲望，使需求降低。房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的需求降低、成本增加，則給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)很大的風(fēng)險(xiǎn)。
（二）通貨膨脹引起的風(fēng)險(xiǎn)。
通貨膨脹也是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)出現(xiàn)大面積的通貨膨脹，相應(yīng)的會(huì)增加房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)成本，材料費(fèi)用、人工費(fèi)用、管理費(fèi)用，進(jìn)而大幅增加房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本，使相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)隨之增加。
（三）稅率變動(dòng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。
由于房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中不可避免的涉及到各種稅收項(xiàng)目，例如土地使用稅、城建稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅等等，當(dāng)國(guó)家提高稅率時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的投資開(kāi)發(fā)成本也會(huì)上升，減少預(yù)期收益，增加風(fēng)險(xiǎn)。
（四）因資產(chǎn)負(fù)債率增加引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。
因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的投資規(guī)模相當(dāng)巨大，許多房地產(chǎn)企業(yè)通常是負(fù)債開(kāi)發(fā)。房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)資金通常來(lái)自于銀行貸款。而我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)目前的發(fā)展?fàn)顩r是資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)超過(guò)60%的警戒線(xiàn)，高負(fù)債率使企業(yè)面臨著預(yù)期收入得不到實(shí)現(xiàn)時(shí)帶來(lái)的巨大風(fēng)險(xiǎn)。
（五）再籌資帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。
高資產(chǎn)負(fù)債率使得房地產(chǎn)企業(yè)的再籌資難度加大，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)對(duì)債權(quán)人的保證程度降低，使得企業(yè)很難從市場(chǎng)上進(jìn)行資金的籌措。而房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行的過(guò)分依賴(lài)，逐漸使銀行所采取的相關(guān)政策就很敏感，無(wú)疑也是企業(yè)不得不面臨的風(fēng)險(xiǎn)。
（六）投資收回導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。
政治因素以及社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素等都會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況，部分房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成品房得不到有效利用，閑置過(guò)多，使得資金在短期內(nèi)難以變現(xiàn)。或者有些售出的成品房由于面臨不確定因素的影響，客戶(hù)的交款不及時(shí)，影響了房地產(chǎn)企業(yè)的投資成本的回收。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的形成原因。
（一）缺乏有效的財(cái)務(wù)預(yù)算管理。
房地產(chǎn)作為典型的資金密集型行業(yè)，具有前期投資大、資金回收慢、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，而很多的項(xiàng)目不具備相應(yīng)的調(diào)整能力。很多開(kāi)發(fā)商盲目的投標(biāo)、拿土地使用權(quán)，認(rèn)為后期工程只要按時(shí)按質(zhì)交付使用就能實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，這顯然是片面的。如果企業(yè)沒(méi)有財(cái)務(wù)預(yù)算管理的強(qiáng)烈意識(shí)，不注重對(duì)土地成本、施工成本、資金運(yùn)作和投資回報(bào)率等方面的預(yù)算與控制，就很難實(shí)現(xiàn)企業(yè)原先的利潤(rùn)目標(biāo)，大大增加了項(xiàng)目的投入，降低了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，企業(yè)甚至?xí)虼水a(chǎn)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)而出現(xiàn)虧損。
（二）成本費(fèi)用控制不嚴(yán)。
房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理是一項(xiàng)長(zhǎng)期、繁雜的工作，不但包含項(xiàng)目總成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)等，還包括項(xiàng)目完成后成本費(fèi)用的分配和歸集。然而有的房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有立足于企業(yè)的實(shí)際，采取有效的管理措，對(duì)企業(yè)的成本費(fèi)用進(jìn)行有效的控制，而是將過(guò)多的精力用在了工程的進(jìn)度管理和質(zhì)量控制上。例如，有的房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)成本核算沒(méi)有給予足夠重視，成本核算過(guò)于簡(jiǎn)單和粗糙，沒(méi)有嚴(yán)格成本核算的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，這無(wú)疑會(huì)增加企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，影響企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。
（三）內(nèi)部審計(jì)機(jī)制不夠健全。
內(nèi)部審計(jì)是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制與管理的重要組成部分。內(nèi)部審計(jì)作為企業(yè)內(nèi)部的監(jiān)督機(jī)構(gòu)，雖然沒(méi)有直接參與到企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)當(dāng)中，但是卻能夠?qū)ζ髽I(yè)的預(yù)定目標(biāo)達(dá)成率、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行有效的監(jiān)督。然而很多企業(yè)偏偏忽視了內(nèi)部審計(jì)的重要性，沒(méi)有建立起健全的內(nèi)部審計(jì)機(jī)制，例如內(nèi)部審計(jì)準(zhǔn)則不全面、審計(jì)時(shí)間沒(méi)有保證等，這就大大降低了內(nèi)部審計(jì)的有效性，不利于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避。
（四）缺乏對(duì)現(xiàn)金流量的科學(xué)管理。
房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程具有長(zhǎng)期性，開(kāi)發(fā)建設(shè)需要經(jīng)歷從征地、土地開(kāi)發(fā)、房屋建設(shè)到竣工交付使用等多個(gè)階段，資金占有量大、周轉(zhuǎn)效率低、變現(xiàn)能力差，所以加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)金流量的管理就顯的尤為重要。
然而很多企業(yè)與內(nèi)部各部門(mén)之間及企業(yè)與上級(jí)企業(yè)之間，在現(xiàn)金流量管理及使用、利益分配等方面存在權(quán)責(zé)不明、管理混亂的現(xiàn)象，造成現(xiàn)金使用效率低下，現(xiàn)金的安全性、完整性往往無(wú)法得到保證。
三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制措施。
（一）對(duì)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化。
雖然企業(yè)采取負(fù)債經(jīng)營(yíng)能夠發(fā)揮負(fù)債的杠桿效益，能夠給企業(yè)帶來(lái)一定的經(jīng)濟(jì)利益。然而，負(fù)債必須控制在合理的范圍之內(nèi)，因?yàn)檫^(guò)高的負(fù)債率不僅不能夠給企業(yè)帶來(lái)利潤(rùn)，還會(huì)增加企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)負(fù)債超出一定的比例，負(fù)債率和風(fēng)險(xiǎn)是成正比的。所以，房地產(chǎn)企業(yè)就要結(jié)合自己的具體情況，權(quán)衡自身的實(shí)際能力，分析企業(yè)的融資能力、抗風(fēng)險(xiǎn)能力以及獲利能力，制定出科學(xué)、合理的資本結(jié)構(gòu)，使企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)最小化。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)對(duì)投資項(xiàng)目的管理力度。
眾所周知，房地產(chǎn)投資是風(fēng)險(xiǎn)性極高的綜合性的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，受其自身行業(yè)特殊性的影響，對(duì)于政治環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境和社會(huì)環(huán)境反映非常靈敏。所以，作為房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)，要加強(qiáng)對(duì)于投資項(xiàng)目的管理力度，對(duì)于投資項(xiàng)目做好相應(yīng)的分析與綜合測(cè)評(píng)，對(duì)于指定的決策方案要進(jìn)行多方的驗(yàn)證，并且全面考慮可能面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)因素，制定出詳盡、可行的投資實(shí)施方案，對(duì)投資項(xiàng)目做好投資風(fēng)險(xiǎn)的控制與規(guī)避。
（三）對(duì)現(xiàn)金流量進(jìn)行控制與管理隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，使得以土地儲(chǔ)備作為競(jìng)爭(zhēng)資本逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橐袁F(xiàn)金流量、籌融資渠道做為競(jìng)爭(zhēng)資本，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)不得不對(duì)原有戰(zhàn)略進(jìn)行適時(shí)的調(diào)整。目前，現(xiàn)金流已經(jīng)發(fā)展成為房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃時(shí)率先要考慮的關(guān)鍵因素。
企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)必須要考慮所產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~，當(dāng)企業(yè)利潤(rùn)上升，而現(xiàn)金凈流量卻下降時(shí)，反映出企業(yè)的實(shí)際收益是在減少的，要加強(qiáng)重視?？梢哉f(shuō)現(xiàn)金凈流量是反映房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)晴雨表。
（四）建立強(qiáng)有力的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制。
房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)建立有效的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，可以把企業(yè)的非正常經(jīng)營(yíng)情況控制在初級(jí)階段，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)?yè)p失的可能性。通過(guò)全面預(yù)算建立有效的預(yù)算預(yù)警機(jī)制是非常有必要的，因?yàn)橥ㄟ^(guò)預(yù)算與實(shí)際之間的比較和分析，可以為企業(yè)的整體經(jīng)濟(jì)活動(dòng)提供更有利的參考依據(jù)，制定調(diào)整企業(yè)行為的有力措施，對(duì)企業(yè)未來(lái)面臨的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測(cè)。強(qiáng)有力的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，可以對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)潛在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行及時(shí)的揭示、分析和預(yù)先的防范，實(shí)現(xiàn)規(guī)避和化解財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的目的。
（五）大力引進(jìn)先進(jìn)的技術(shù)，提高項(xiàng)目管理的水平。
對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)是其最終的產(chǎn)品，而項(xiàng)目管理的過(guò)程就是這一產(chǎn)品的生產(chǎn)過(guò)程。企業(yè)要想保證施工的質(zhì)量和安全，實(shí)現(xiàn)更長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展，就必須對(duì)產(chǎn)品生產(chǎn)的全過(guò)程進(jìn)行有效的控制和管理，房地產(chǎn)企業(yè)也不例外。房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目管理水平在很大程度上影響著項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期和成本，進(jìn)而影響著項(xiàng)目的成敗和企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。所以，作為新形勢(shì)下的房地產(chǎn)企業(yè)，必須積極學(xué)習(xí)、探索和創(chuàng)新工程項(xiàng)目管理模式，將信息技術(shù)等先進(jìn)技術(shù)應(yīng)用到項(xiàng)目管理的過(guò)程中來(lái)，提高項(xiàng)目管理的質(zhì)量和效率，進(jìn)一步增強(qiáng)企業(yè)防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的能力。
四、結(jié)束語(yǔ)。
綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)貫穿于企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的各個(gè)環(huán)節(jié)，對(duì)企業(yè)的穩(wěn)定健康的發(fā)展埋下了很多隱患，所以財(cái)務(wù)管理人員對(duì)于這些風(fēng)險(xiǎn)必須給予足夠的重視，對(duì)其產(chǎn)生的原因要進(jìn)行科學(xué)的分析，加強(qiáng)具有針對(duì)性的防范措施的研究，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的各種財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行嚴(yán)密的控制與管理，盡量將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在最初階段。同時(shí)，財(cái)務(wù)管理人員要不斷豐富自身的知識(shí)結(jié)構(gòu)，提高自身的職業(yè)素質(zhì)、業(yè)務(wù)能力，從而不斷提高房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制與管理的水平，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展。
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房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型行業(yè)，由于其投資大、回收慢、高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)的特點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)運(yùn)作模式具有一定的特殊性。1.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)（1）房地產(chǎn)企業(yè)面臨現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所需資金巨大，且所跨時(shí)間較長(zhǎng)，現(xiàn)金流斷流是房地產(chǎn)企業(yè)必須要面對(duì)的首要問(wèn)題，保持現(xiàn)金流的穩(wěn)定，是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)運(yùn)作的重要內(nèi)容。（2）房地產(chǎn)企業(yè)還存在銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)的存貨是以不動(dòng)產(chǎn)的形式存在的，其變現(xiàn)能力較差。同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)易受到宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)的影響，當(dāng)經(jīng)濟(jì)不景氣時(shí)，易造成產(chǎn)品積壓，從而出現(xiàn)變現(xiàn)困難。2.資金管理的特點(diǎn)（1）房地產(chǎn)企業(yè)在資本結(jié)構(gòu)上表現(xiàn)為債務(wù)資本占了較大比重，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目投資巨大，房地產(chǎn)企業(yè)往往采取債務(wù)融資方式，對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行大規(guī)模注資，其融資渠道主要是銀行信貸，因而易受到貨幣政策的影響。（2）在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工前，房地產(chǎn)企業(yè)一般會(huì)采用預(yù)售的方式取得銷(xiāo)售回款，并將其投入到后期的開(kāi)發(fā)建設(shè)中，使得房地產(chǎn)企業(yè)期末預(yù)收賬款余額巨大，而貨幣資金則相對(duì)較少。
二、構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)體系
財(cái)務(wù)績(jī)效評(píng)價(jià)，是指在財(cái)務(wù)范疇內(nèi)，應(yīng)用財(cái)務(wù)指標(biāo)體系對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)績(jī)效做出評(píng)價(jià)，具體包括，盈利能力、營(yíng)運(yùn)能力、償債能力和成長(zhǎng)能力4個(gè)方面的評(píng)價(jià)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的構(gòu)建，本文基于房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)特點(diǎn)，選取財(cái)務(wù)績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)，并運(yùn)用層次分析法（AHP）對(duì)指標(biāo)賦予權(quán)重。
1.評(píng)價(jià)指標(biāo)的選取選取財(cái)務(wù)績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)，應(yīng)根據(jù)指標(biāo)體系構(gòu)建的一般原則。筆者從盈利能力、營(yíng)運(yùn)能力、償債能力、成長(zhǎng)能力4個(gè)方面，選取房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)，并結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)特點(diǎn)，在所選取的指標(biāo)中強(qiáng)調(diào)了現(xiàn)金流量、存貨變現(xiàn)、資本結(jié)構(gòu)等因素。（1）盈利能力指標(biāo)。確定了凈資產(chǎn)收益率、總資產(chǎn)報(bào)酬率和盈余現(xiàn)金保障倍數(shù)指標(biāo)。（2）營(yíng)運(yùn)能力指標(biāo)。確定了總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率和資產(chǎn)現(xiàn)金回收率指標(biāo)。（3）償債能力指標(biāo)。確定了資產(chǎn)負(fù)債率、速動(dòng)比率和現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比率指標(biāo)。（4）成長(zhǎng)能力指標(biāo)。確定了營(yíng)業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng)率、資本保值增長(zhǎng)率和總資產(chǎn)增長(zhǎng)率指標(biāo)。
2.指標(biāo)權(quán)重的確定房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)權(quán)重的確定，應(yīng)建立在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)特點(diǎn)充分理解的基礎(chǔ)上，需要一定的職業(yè)判斷。因此，筆者運(yùn)用層次分析法確定評(píng)價(jià)指標(biāo)的權(quán)重。（1）向有關(guān)專(zhuān)家發(fā)放權(quán)重調(diào)查問(wèn)卷，進(jìn)而得到判斷矩陣。（2）運(yùn)用AHP專(zhuān)業(yè)軟件ExpertChoice11.0，對(duì)回收的權(quán)重調(diào)查問(wèn)卷逐份進(jìn)行處理。該軟件可自動(dòng)進(jìn)行運(yùn)算和一致性檢驗(yàn)，如果運(yùn)算結(jié)果不能通過(guò)一致性檢驗(yàn)，則需對(duì)判斷矩陣進(jìn)行調(diào)整，直到出現(xiàn)滿(mǎn)意的結(jié)果為止。（3）匯總上述步驟得出的權(quán)重結(jié)果，進(jìn)行加權(quán)平均和歸一化處理，確定最終指標(biāo)權(quán)重。
3.評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的確立根據(jù)以上對(duì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的選擇及指標(biāo)權(quán)重的確定，最終完成了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的構(gòu)建。
三、運(yùn)用沃爾評(píng)分法建立財(cái)務(wù)績(jī)效評(píng)價(jià)模型
沃爾評(píng)分法，是由美國(guó)著名財(cái)務(wù)學(xué)家亞歷山大•沃爾（AlexanderWall）創(chuàng)造的一種評(píng)價(jià)企業(yè)綜合財(cái)務(wù)狀況的分析方法。與其他的財(cái)務(wù)績(jī)效評(píng)價(jià)方法相比，沃爾評(píng)分法簡(jiǎn)明扼要、便于操作，其評(píng)價(jià)結(jié)果以得分?jǐn)?shù)表示，易于與其他企業(yè)進(jìn)行橫向比較。
1.沃爾評(píng)分法的基本思路（1）確定指標(biāo)和權(quán)重。選定流動(dòng)比率、產(chǎn)權(quán)比率、固定資產(chǎn)比率、存貨周轉(zhuǎn)率、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和自有資金周轉(zhuǎn)率作為評(píng)價(jià)指標(biāo)，并以百分制的形式分別賦予各指標(biāo)權(quán)重。（2）計(jì)算各指標(biāo)評(píng)分。以行業(yè)平均值作為各財(cái)務(wù)指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)值，然后，將企業(yè)實(shí)際值與標(biāo)準(zhǔn)值相比，得出相對(duì)比率，繼而將該相對(duì)比率與對(duì)應(yīng)評(píng)價(jià)指標(biāo)的權(quán)重相乘，得出該指標(biāo)的得分。（3）求出財(cái)務(wù)績(jī)效綜合得分。將各指標(biāo)的評(píng)分加總，最終得出綜合財(cái)務(wù)績(jī)效的得分。
2.對(duì)沃爾評(píng)分法的改進(jìn)雖然沃爾評(píng)分法在實(shí)踐中被廣泛應(yīng)用，但是仍存在著一定的局限：一是沃爾評(píng)分法對(duì)財(cái)務(wù)指標(biāo)及其權(quán)重的確定具有較強(qiáng)的主觀(guān)性；二是其評(píng)分計(jì)算方法未考慮個(gè)別嚴(yán)重異常的指標(biāo)會(huì)對(duì)財(cái)務(wù)績(jī)效綜合得分的影響。鑒于此，在本文的研究中，有必要對(duì)沃爾評(píng)分法進(jìn)行一定的調(diào)整。（1）評(píng)價(jià)指標(biāo)和權(quán)重的調(diào)整。以上文建立的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)體系作為調(diào)整后的評(píng)價(jià)指標(biāo)和權(quán)重，從而更符合房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)特點(diǎn)。（2）計(jì)算方法和技術(shù)的調(diào)整。針對(duì)因某一指標(biāo)嚴(yán)重異常而造成總評(píng)分不合邏輯這一缺陷，改進(jìn)的辦法是，給各指標(biāo)的得分分別設(shè)定上限值（標(biāo)準(zhǔn)評(píng)分值的1.5倍）和下限值（標(biāo)準(zhǔn)評(píng)分值的0.5倍）；同時(shí)，采用評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)值與調(diào)整分之和作為綜合得分。若綜合得分介于上限得分和下限得分之間，則取綜合得分為最終得分。否則，則取上限得分或下限得分作為最終得分。具體計(jì)算過(guò)程為：綜合得分＝標(biāo)準(zhǔn)評(píng)分值+調(diào)整分，調(diào)整分＝（實(shí)際比率－標(biāo)準(zhǔn)比率）÷每分比率，每分比率＝（行業(yè)最優(yōu)比率－標(biāo)準(zhǔn)比率）÷（最高評(píng)分－標(biāo)準(zhǔn)評(píng)分值）。
3.評(píng)價(jià)模型的建立經(jīng)過(guò)上述調(diào)整，可使沃爾評(píng)分法得到較大程度的改進(jìn)，使得評(píng)價(jià)結(jié)果更客觀(guān)合理。因此，本文以改進(jìn)后的沃爾評(píng)分法作為房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)績(jī)效評(píng)價(jià)的評(píng)價(jià)模型。運(yùn)用該評(píng)價(jià)模型可逐一算出各二級(jí)指標(biāo)的最終得分，進(jìn)而可求出相對(duì)應(yīng)的一級(jí)指標(biāo)得分∑Zi（i=1,2,3,4），最終算出綜合財(cái)務(wù)績(jī)效得分Z=∑Zi。改進(jìn)后的沃爾評(píng)分法使得綜合財(cái)務(wù)績(jī)效標(biāo)準(zhǔn)總得分為100分，上限得分為150分，下限得分為50分。若得分在100～150分之間，則表示該企業(yè)財(cái)務(wù)績(jī)效高于行業(yè)平均水平，且得分越接近150分，表明該企業(yè)的財(cái)務(wù)績(jī)效越好；若得分在50～100分之間，則表示該企業(yè)財(cái)務(wù)績(jī)效低于行業(yè)平均水平，且得分越接近50分，表明該企業(yè)的財(cái)務(wù)績(jī)效越差。
四、結(jié)論與建議
1.結(jié)論對(duì)企業(yè)績(jī)效的評(píng)價(jià)是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程。筆者的研究著眼于財(cái)務(wù)的視角，根據(jù)沃爾評(píng)分法，構(gòu)建了一個(gè)較為完整的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，并以萬(wàn)科地產(chǎn)為對(duì)象，對(duì)構(gòu)建的評(píng)價(jià)模型進(jìn)行了實(shí)證分析。
2.建議筆者提出了幾點(diǎn)關(guān)于對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)績(jī)效評(píng)價(jià)的建議，以期為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供借鑒。
（1）由于財(cái)務(wù)指標(biāo)有時(shí)并不能完全客觀(guān)地反映企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，因此，在實(shí)踐應(yīng)用中，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)績(jī)效的評(píng)價(jià)，要適當(dāng)?shù)亟Y(jié)合非財(cái)務(wù)指標(biāo)的使用，以非財(cái)務(wù)指標(biāo)作為財(cái)務(wù)指標(biāo)的重要補(bǔ)充。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；會(huì)計(jì)信息；問(wèn)題與對(duì)策
一、引言
房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)建設(shè)中具有舉足輕重的地位，可謂是“牽一發(fā)而動(dòng)全身”。如果房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)較大的波動(dòng)，則會(huì)影響到鋼鐵價(jià)格、家裝設(shè)計(jì)、農(nóng)民工就業(yè)等一系列問(wèn)題。如今國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢(shì)頭較好，從依靠政府扶持向市場(chǎng)調(diào)節(jié)轉(zhuǎn)變，銷(xiāo)售方式也呈現(xiàn)按揭、預(yù)售、代銷(xiāo)等多樣化，在房地產(chǎn)行業(yè)大量資金增長(zhǎng)過(guò)程中，會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量和準(zhǔn)確性是急需考慮的問(wèn)題。
二、我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)質(zhì)量的問(wèn)題
房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)有所不同，它隨著銷(xiāo)售手段、房企狀況、業(yè)績(jī)信息等差異，在執(zhí)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則時(shí)具有一定的特殊性。但由于其行業(yè)特殊性，很多會(huì)計(jì)信息未能很好的貫徹會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的規(guī)定，造成房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量出現(xiàn)各種問(wèn)題。
1.銷(xiāo)售收入伴隨銷(xiāo)售方式改變
每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)均會(huì)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目，其項(xiàng)目建設(shè)期的實(shí)際成本費(fèi)用會(huì)大于預(yù)期費(fèi)用；隨著地價(jià)的增長(zhǎng)，后期項(xiàng)目建設(shè)成本遠(yuǎn)高于前期建設(shè)費(fèi)用，各期項(xiàng)目間的損益浮動(dòng)較大。當(dāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目取到預(yù)售許可證后，根據(jù)其項(xiàng)目體量和行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)會(huì)不定期改變銷(xiāo)售策略，如總房款打折、限期墊付、贈(zèng)送設(shè)備平臺(tái)等，同一項(xiàng)目、同一樓層、同一房型、同一面積的房屋可能因銷(xiāo)售方法與售出時(shí)間不同，其總房款也不一樣。因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)值較高，購(gòu)買(mǎi)者多采用分期付款的方式，因此造成收款期與房屋交付期不一致?？傊?，房地產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售收入與其營(yíng)銷(xiāo)手段、營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)、付款方式有很大關(guān)系，且銷(xiāo)售收入確定的隨意性較大，將造成會(huì)計(jì)信息和質(zhì)量的問(wèn)題。
2.各期業(yè)績(jī)信息可比性較差
房地產(chǎn)企業(yè)從拿地到土地開(kāi)發(fā)短則一年，長(zhǎng)則三四年，其項(xiàng)目分為一期、二期乃至多期工程，項(xiàng)目在建設(shè)期投資數(shù)額巨大，大量費(fèi)用將計(jì)入到當(dāng)期損益中。項(xiàng)目在持續(xù)開(kāi)發(fā)和預(yù)售中，因可能采用分期或墊付的銷(xiāo)售形式，總房款不能按照預(yù)期期限收回，而且隨著項(xiàng)目的投資成本擴(kuò)大，房地產(chǎn)企業(yè)每年的損益表所反映的企業(yè)利潤(rùn)波動(dòng)較大，換句話(huà)來(lái)說(shuō)，其財(cái)務(wù)報(bào)表不能準(zhǔn)確的反映其財(cái)務(wù)狀況。證監(jiān)會(huì)為了房地產(chǎn)企業(yè)能夠真實(shí)的反映其會(huì)計(jì)信息，要求預(yù)收的房產(chǎn)款能夠體現(xiàn)出期初余額、期末余額、預(yù)售狀況等，但從近幾年的報(bào)表情況來(lái)看，各房企的核算方法不同所披露的信息標(biāo)準(zhǔn)也有所差異。
3.現(xiàn)金流信息披露不完全
房地產(chǎn)市場(chǎng)受政策影響較大，當(dāng)貸款、限購(gòu)、認(rèn)購(gòu)等政策松弛時(shí)，房地產(chǎn)銷(xiāo)售總量會(huì)呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，因而所產(chǎn)生的銷(xiāo)售收入則會(huì)增加。房地產(chǎn)企業(yè)為了增加銷(xiāo)售和樹(shù)立品牌形象，在每個(gè)重要節(jié)點(diǎn)會(huì)舉辦各種活動(dòng)，其物資物料的開(kāi)支和活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流均以企業(yè)為單位，房地產(chǎn)企業(yè)從拿地、籌建、預(yù)售、活動(dòng)準(zhǔn)備等各個(gè)環(huán)節(jié)都需要耗費(fèi)大量人力、物力、財(cái)力，而所有的投資均通過(guò)銷(xiāo)售產(chǎn)生現(xiàn)金流入。因房地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)維持時(shí)間長(zhǎng)，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中現(xiàn)金流出與流入相對(duì)于其他企業(yè)具有更大的異步性。
三、完善我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量問(wèn)題的對(duì)策
近年來(lái)，為適應(yīng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制的改革，國(guó)家財(cái)政部與證監(jiān)會(huì)陸續(xù)出臺(tái)了一系列有利于會(huì)計(jì)改革的政策，對(duì)提升房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)信息具有一定積極作用。除此以外，從建立房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)規(guī)范體系、完善房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部會(huì)計(jì)核算、準(zhǔn)確反映房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)信息等方面也能更好的改善房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量。
1.建立房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)規(guī)范體系
會(huì)計(jì)準(zhǔn)則是針對(duì)財(cái)務(wù)崗位職責(zé)和內(nèi)容所制定的，但建筑工程類(lèi)項(xiàng)目因籌建費(fèi)用大、期限長(zhǎng)、任務(wù)重，一個(gè)知名房地產(chǎn)項(xiàng)目的投建可能會(huì)促進(jìn)周邊區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，因此房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)我國(guó)現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)建設(shè)具有舉足輕重的作用。針對(duì)其行業(yè)特殊性，因?qū)Ψ康禺a(chǎn)及相關(guān)工程建設(shè)行業(yè)會(huì)計(jì)信息做定向規(guī)范，一是更能夠準(zhǔn)確披露出房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況；二是也能夠保障房地產(chǎn)企業(yè)的既得利益。從大方向上要求房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息的規(guī)范性，是保障房企正常運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)。
2.完善房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部會(huì)計(jì)核算
很多房企財(cái)務(wù)部門(mén)執(zhí)行的是國(guó)家統(tǒng)一的財(cái)會(huì)標(biāo)準(zhǔn)，并未根據(jù)企業(yè)現(xiàn)狀制定相應(yīng)的內(nèi)部會(huì)計(jì)核算制定，有些刻意避開(kāi)國(guó)家稅收政策，內(nèi)外賬不統(tǒng)一，重視企業(yè)征繳需要做的報(bào)表，忽略了財(cái)務(wù)內(nèi)部核算的規(guī)范性。無(wú)論籌建項(xiàng)目大小，都需要一個(gè)相對(duì)完善的會(huì)計(jì)內(nèi)部核算制度，它是真實(shí)反映企業(yè)會(huì)計(jì)信息的基礎(chǔ)。處理好房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)核算狀況，對(duì)促進(jìn)項(xiàng)目的順利進(jìn)行具有重要作用。
3.準(zhǔn)確反映房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)信息
準(zhǔn)確反映房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)信息是改善會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的基礎(chǔ)。財(cái)務(wù)部門(mén)與其他部門(mén)有本質(zhì)區(qū)別，從每月、季度、年度報(bào)表中能夠體現(xiàn)出房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入，若內(nèi)部會(huì)計(jì)信息存在偏差，那么將會(huì)影響到整個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)與銷(xiāo)售。將每筆涉及銷(xiāo)售的會(huì)計(jì)信息真實(shí)、準(zhǔn)確、有效的記錄下來(lái)，并與其他項(xiàng)目籌建期的開(kāi)支做比較，就能夠反映出整個(gè)項(xiàng)目的利潤(rùn)額。
四、總結(jié)語(yǔ)
近年來(lái)，我國(guó)會(huì)計(jì)制度逐步完善，陸續(xù)出現(xiàn)質(zhì)量成本會(huì)計(jì)、物價(jià)變動(dòng)會(huì)計(jì)、金融工具會(huì)計(jì)等分支，極大地提升了房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性和有效性。針對(duì)如今房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息出現(xiàn)賬目不清、數(shù)據(jù)不真及披露不完全等問(wèn)題，應(yīng)從會(huì)計(jì)制度、行業(yè)準(zhǔn)則、崗位職責(zé)等多方面加以規(guī)范，以達(dá)到改善房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的目的。
參考文獻(xiàn)：
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