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【關鍵詞】中小型；財務內(nèi)部控制問題；制度設計與執(zhí)行；企業(yè)文化
0.引言
中小型房地產(chǎn)企業(yè)相對于大型房地產(chǎn)集團而言，由于形式靈活，組織結(jié)構(gòu)相對簡單，所需注冊資金相對較少，需要員工相對較少，所以近年來發(fā)展較快，數(shù)量較多，占我國房地產(chǎn)企業(yè)95%以上。由此可見中小型房地產(chǎn)企業(yè)在我國房地產(chǎn)市場中起著重要作用，它推動著我國城市的發(fā)展。隨著國家宏觀政策調(diào)控房地產(chǎn)市場，使得房地產(chǎn)開發(fā)的門檻越來越高，房地產(chǎn)市場越來越不景氣，中小型房地產(chǎn)企業(yè)受到很大沖擊，一些中小型房地產(chǎn)企業(yè)被淘汰出局，而未被淘汰出局的企業(yè)要想更加長遠的發(fā)展，除了根據(jù)環(huán)境變化，相應調(diào)整企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略和財務戰(zhàn)略外，還應加強內(nèi)部管理，及時建立健全完善的內(nèi)部控制制度，規(guī)避企業(yè)經(jīng)營活動中的重大隱患，而財務內(nèi)控問題也是其中急需完善的問題之一。
1.中小型房地產(chǎn)企業(yè)財務內(nèi)控存在的問題
1.1 財務內(nèi)控管理制度不健全
中小型房地產(chǎn)企業(yè)具有一定的財務內(nèi)控管理制度，但管理制度不健全，缺乏科學性，流于形式，財務內(nèi)控管理制度與總體經(jīng)營戰(zhàn)略和財務戰(zhàn)略相脫節(jié)，與企業(yè)實際經(jīng)營活動不符，控制節(jié)點不清晰，缺乏可操作性，致財務工作的盲目性?？偟膩碚f就是財務內(nèi)控管理制度不健全，不切合實際。
1.2 財務內(nèi)控管理制度執(zhí)行不力
再好的制度，若在實際工作中得不到有力執(zhí)行，那也只是紙上談兵，起不到任何作用。中小型房地產(chǎn)企業(yè)財務內(nèi)控管理制度執(zhí)行不力主要有以下兩個原因：一是財務內(nèi)控管理制度本身設計與企業(yè)實際不符，以至在企業(yè)實際經(jīng)營中缺乏可操作性，制度形同虛設；二是財務內(nèi)控管理制度本身設計沒問題，但未得到有力執(zhí)行。多數(shù)中小型房地產(chǎn)企業(yè)在進入房地產(chǎn)行業(yè)之前大多沒有房地產(chǎn)開發(fā)管理經(jīng)驗或經(jīng)驗不足，他們的管理者在房地產(chǎn)方面的管理經(jīng)驗有限，對房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)的風險預測及財務控制能力不足，容易使企業(yè)整體運作及資金運轉(zhuǎn)的管理造成漏洞，而且中小型房地產(chǎn)企業(yè)管理形式比較靈活，也造成了管理上的松懈。另外中小型房地產(chǎn)企業(yè)中個人決策及工作人員主觀臆斷性強等問題比較突出，這也會導致公司財務內(nèi)控管理制度執(zhí)行不力。
1.3 人力資源不足問題
人力資源的不足也是制約中小型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要因素之一。中小型房地產(chǎn)企業(yè)由于規(guī)模較小，資金實力不如大型房地產(chǎn)企業(yè)雄厚，工資待遇相對較低的事實，其從業(yè)人員中，也存在專業(yè)知識不過硬，專業(yè)技能比較差的情況，這在一定程度上也制約著中小型房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。
1.4 企業(yè)內(nèi)部未形成對財務內(nèi)部控制管理有效的企業(yè)文化
在中小型房地產(chǎn)企業(yè)財務內(nèi)控問題之一就是在企業(yè)內(nèi)部未形成有效的財務內(nèi)控文化。企業(yè)文化對企業(yè)的戰(zhàn)略管理和經(jīng)營目標的實現(xiàn)有著重要支持作用，當一個企業(yè)的戰(zhàn)略符合其所處的環(huán)境要求時，企業(yè)的文化就會支持企業(yè)目標實現(xiàn)并使企業(yè)的戰(zhàn)略更有效率；當企業(yè)所面對的環(huán)境產(chǎn)生了變化，并顯著地要求企業(yè)對環(huán)境變化適應以求得生存時，企業(yè)文化對公司經(jīng)營的負面影響就會顯得尤其明顯。近年來，房地產(chǎn)行業(yè)所處的外部環(huán)境復雜多變，中小型房地產(chǎn)企業(yè)能否根據(jù)外部環(huán)境的變化，適時調(diào)整公司戰(zhàn)略，且由于戰(zhàn)略具有前導性，文化具有滯后性的特點，中小型房地產(chǎn)企業(yè)即使能夠根據(jù)外部環(huán)境的變化，適時調(diào)整公司戰(zhàn)略使之與外部環(huán)境相匹配，但企業(yè)文化能否支持調(diào)整后的公司戰(zhàn)略或是能夠在多大程度上支持調(diào)整后的公司戰(zhàn)略，這也對中小型房地產(chǎn)企業(yè)財務內(nèi)部控制管理的有效性起著重要作用。
2.解決中小型房地產(chǎn)企業(yè)財務內(nèi)控存在的問題建議
2.1 建立健全財務內(nèi)控管理制度
財務內(nèi)控管理制度是一個企業(yè)開展財務管理的制度保障。中小型房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)現(xiàn)今的外部環(huán)境，自身資源能力，分析核心競爭力，以企業(yè)制訂的總體經(jīng)營戰(zhàn)略和財務戰(zhàn)略為目標，結(jié)合企業(yè)實際經(jīng)營活動，科學地建立健全財務內(nèi)控管理制度，做到財務內(nèi)控控制節(jié)點清晰，避免財務內(nèi)控管理制度流于形式，缺乏可操作性。
2.2 確保財務內(nèi)控管理制度得到有力執(zhí)行
確保財務內(nèi)控管理制度得到有力執(zhí)行，是公司經(jīng)營戰(zhàn)略和財務戰(zhàn)略有效實施，實現(xiàn)公司經(jīng)營目標，最終完成公司使命的有力保障，有利于公司的長久發(fā)展。對于中小型企業(yè)而言要確保財務內(nèi)控管理制度得到有力執(zhí)行，需要從以下兩個方面解決：第一，調(diào)整公司組織結(jié)構(gòu)，設置與財務內(nèi)控管理制度設計節(jié)點或要求相符的相應崗位使不相容職務相分離，關鍵崗位定期輪崗，以保證財務內(nèi)控管理制度的有效實施；第二，建立及時有效的信息交流平臺，例如使用管理信息系統(tǒng)或企業(yè)資源計劃系統(tǒng)等信息平臺，確保公司內(nèi)外部信息有效溝通。
2.3 招聘和培養(yǎng)合格的專業(yè)財務管理人員。
人才是企業(yè)內(nèi)部的重要資源，中小型房地產(chǎn)企業(yè)一方面應加強外部招聘，另一方面抓緊內(nèi)部的人員培養(yǎng)，為企業(yè)提供符合戰(zhàn)略發(fā)展要求的人力資源。
2.4 創(chuàng)建學習型組織，根據(jù)環(huán)境變化，協(xié)調(diào)企業(yè)戰(zhàn)略和企業(yè)文化，形成對財務內(nèi)部控制管理有效的企業(yè)文化
企業(yè)文化代表了企業(yè)內(nèi)部的行為指針，它們不能由文件明確下來，但卻制約和規(guī)范著企業(yè)的管理者和員工。要在中小型房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部形成對財務內(nèi)部控制管理有效的企業(yè)文化，首先就要建立一個學習型企業(yè)，鼓勵員工在各個方面加強學習；其次，要根據(jù)環(huán)境變化所導致的企業(yè)戰(zhàn)略在多大程度上變化以及企業(yè)當前文化對戰(zhàn)略變化的一致性來做相應的調(diào)整，具體來說，有以下四個方面可以協(xié)調(diào)：（1）企業(yè)戰(zhàn)略變化大，但企業(yè)當前文化對戰(zhàn)略變化相一致時，企業(yè)就充分發(fā)揮現(xiàn)有人員在戰(zhàn)略變革中的作用，考慮進行與企業(yè)目前的文化相適應的變革，不要破壞企業(yè)已有的文化氛圍，例如在調(diào)整企業(yè)的獎勵系統(tǒng)時，必須注意與企業(yè)組織目前的獎勵行為保持一致等；（2）企業(yè)戰(zhàn)略變化小，且企業(yè)當前文化與戰(zhàn)略變化相一致時，企業(yè)要充分利用目前的有利條件，鞏固和加強企業(yè)文化，根據(jù)企業(yè)文化的需求，解決企業(yè)經(jīng)營中的問題；（3）企業(yè)戰(zhàn)略變化小，但企業(yè)當前文化對戰(zhàn)略變化卻不支持時，企業(yè)需要研究外部環(huán)境變化是否可能給企業(yè)帶來成功的機會，根據(jù)經(jīng)營的需要，在不影響企業(yè)總體文化一致的前提下，對某些經(jīng)營業(yè)務實行不同的文化管理；四、企業(yè)戰(zhàn)略變化大，但企業(yè)當前文化對戰(zhàn)略變化也不支持時，企業(yè)首先要考慮是否有必要推行這個新戰(zhàn)略。如果企業(yè)外部環(huán)境發(fā)生重大變化，企業(yè)考慮到自身長遠利益，必須實施與企業(yè)現(xiàn)有文化不一致的重大戰(zhàn)略變革，企業(yè)則必須重塑企業(yè)文化，進行文化管理，使企業(yè)文化的變化符合戰(zhàn)略變革的需要，此時企業(yè)需要從四個方面采取管理行動：（1）是企業(yè)的高層管理人員要痛下決心進行變革，并向全體員工講明變革的意義；（2）是為了形成新的文化，企業(yè)要招聘或從內(nèi)部提拔一批與新文化相符的人員；（3）是改變獎勵結(jié)構(gòu)，將獎勵的重點放在具有新文化意識的部門或個人的身上，促進企業(yè)文化的轉(zhuǎn)變；（4）是設法讓管理人員和員工明確新文化所需要的行為，形成一定的規(guī)范，保證新戰(zhàn)略的順利實施。
3.結(jié)論
在當代的房地產(chǎn)企業(yè)中，財務內(nèi)部控制是最為其管理工作的重中之重而進行存在的。對于企業(yè)在運行和長遠目標的實現(xiàn)中都有著非常關鍵的作用。要解決中小型房地產(chǎn)企業(yè)中存在的財務內(nèi)控管理制度不健全、執(zhí)行不力、人力資源不足等問題，就應從建立健全財務內(nèi)控管理制度入手，并確保之得到有力執(zhí)行，加強招聘和內(nèi)部培養(yǎng)專業(yè)財務管理人才，佐之以有效的企業(yè)文化。在經(jīng)濟一體化不斷發(fā)展的今天，中小型房地產(chǎn)企業(yè)中的財務內(nèi)部控制將被賦予新的任務和地位，只有對財務內(nèi)部控制進行不斷地改革和深化，才能滿足市場發(fā)展和社會進步的要求。 [科]
【參考文獻】
[1]周守宏.新形勢下地產(chǎn)企業(yè)財務管理中存在的問題及對策分析[J].財經(jīng)界，2010（05）.
【關鍵詞】房地產(chǎn)；前期策劃
一、前期策劃的地位及作用
古人云“先謀后事者昌，先事后謀者亡?！?房地產(chǎn)開發(fā)各階段潛在成本節(jié)約額和風險大小如圖1.1所示可見，只有通過前期的市場調(diào)查、項目可行性研究，進行準確的市場定位，項目定位，才能保證在后期的銷售過程中適銷對路，有效地規(guī)避風險。因此，前期策劃是決定房地產(chǎn)開發(fā)項目成敗的關鍵。
二、前期策劃的內(nèi)容及工作流程
（一）前期策劃內(nèi)容
房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃包括：項目定位（市場定位、客戶定位、功能定位等），產(chǎn)品建議（規(guī)劃布局、單體、平面、戶型、戶型面積配比等），客戶群分析（消費心理、偏好、審美等），根據(jù)融資能力、渠道、開發(fā)規(guī)劃、開發(fā)策略等確定項目開發(fā)步驟的綜合安排，根據(jù)產(chǎn)品和市場的各方面做出價格策略，同時也要適當考慮推廣、銷售的策略。
（二）前期策劃工作流程
前期策劃的重點是，在市場調(diào)查研究的基礎上去進行市場定位，找準市場，進行產(chǎn)品定位，從而使市場和產(chǎn)品結(jié)合起來，生產(chǎn)出適銷對路的房地產(chǎn)產(chǎn)品，增強產(chǎn)品的競爭力。前期策劃是一個系統(tǒng)工程，其內(nèi)容主要包括：市場調(diào)研，市場細分，確定目標市場，市場和產(chǎn)品定位，價格定位及推廣策略，可用圖2來表示，其中，市場定位及產(chǎn)品定位是其核心部分。
三、前期策劃存在的問題
目前，我國房地產(chǎn)業(yè)前期策劃存在諸多問題，概括起來主要有以下幾方面：
（一）房地產(chǎn)市場方面。中國房地產(chǎn)業(yè)不合理的開發(fā)主體結(jié)構(gòu)，使前期策劃缺乏賴以生存的思想基礎。開發(fā)企業(yè)普遍存在小、散、差的問題。建設的規(guī)模化程度較低，數(shù)量增長過快過猛。企業(yè)過多、 規(guī)模過小必然引起惡性競爭，粗制濫造、哄抬地價、亂上項目、破壞規(guī)劃。前期策劃作為基本建設程序的一個重要環(huán)節(jié)，在實際造作中卻往往成為一種走過場的形式。
（二）開發(fā)商存在的問題。開發(fā)商不重視深入、系統(tǒng)地市場調(diào)查，使前期策劃缺乏現(xiàn)實、科學的市場導向。開發(fā)商對前期策劃僅僅立足于主觀臆斷或片面的市場信息，必然導致決策失誤，盲目投資，開發(fā)項目的區(qū)位、類型、檔次和配套設施等脫離市場需求，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)嚴重不合理。開發(fā)商缺乏應有的規(guī)劃和環(huán)境意識，往往造成前期策劃的實施過程失控。由于片面追求投資回報，開發(fā)商常常在項目進行過程中，動用其可能的社會關系資源，一味提高項目規(guī)劃設計中容積率、建筑密度、建筑高度等指標，其結(jié)果使相關城市基礎設施符合過大或失衡，導致項目的整體環(huán)境素質(zhì)下降。
（三）建筑師存在的問題。在現(xiàn)行設計體制下，過細的專業(yè)分工使建筑師的專業(yè)事業(yè)日漸狹隘，缺乏前期策劃所需的通才意識和廣博見識。在實踐中盲從發(fā)展商，逐步喪失建筑學在人居環(huán)境建設中主導專業(yè)的作用。建筑師遠離市場，缺乏對市場科學、深入的認識，已無法在前期策劃中找到現(xiàn)實、準確的立足點。
（四）市場定位工作的主體發(fā)生偏差。雖然市場定位的工作主體有房地產(chǎn)企業(yè)、中介咨詢企業(yè)、高校和研究機構(gòu)及個體業(yè)主等，但由于我國房地產(chǎn)咨詢業(yè)還處于初創(chuàng)萌芽期，實際上這項工作大部分是由個人或少數(shù)與委托方有關聯(lián)的咨詢機構(gòu)完成，缺少公正性、科學性，市場定位工作流于形式，更多的是為決策者的結(jié)論提供依據(jù)，工作一般僅限于房型的選擇、租售價格的預測等部分內(nèi)容，同時，從業(yè)人員的素質(zhì)參差不齊，導致市場定位工作處于低水平狀態(tài)，沒有針對性。
（五）偏離市場定位的理論和原則，片面強調(diào)“概念式定位”。部分房地產(chǎn)企業(yè)在進行市場定位時，不是根據(jù)市場定位的理論和原則進行工作，而是熱衷于做概念，甚至出現(xiàn)了“軟住宅”的定位概念。一條臭河浜成為“水景”，還未立項的地鐵成為“交通便利”的工具，虛擬的“生活方式”成為賣點，“媒體炒作”成為市場定位的重要環(huán)節(jié)。在某種程度上，這種“虛、空、媒體化”的概念定位方式已影響到房地產(chǎn)市場的健康、規(guī)范發(fā)展。
（六）目標客戶群不明確或目標市場需求判斷錯誤。由于市場調(diào)查方法、調(diào)查范圍掌握資料不全面，對地塊條件和區(qū)域環(huán)境分析不透，對房地產(chǎn)市場細分化認識不夠，對開發(fā)能力和市場影響力估計過高，對房地產(chǎn)市場的“同質(zhì)化”產(chǎn)品可能帶來的影響度估計不足，對目標客戶群動態(tài)變化的程度無法把握，同時對在一定經(jīng)濟條件下社會的消費趨勢和消費能力的分析預測發(fā)生偏差，從而導致在市場定位時的目標客戶群的篩選發(fā)生錯位，不能形成有效客戶群和有效供給。
四、加強房地產(chǎn)項目開發(fā)前期策劃工作的建議
針對當前我國房地產(chǎn)項目開發(fā)前期策劃中存在的諸多問題,特提出以下建議:
（一）要了解經(jīng)濟與發(fā)展形勢及房地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢。其具體內(nèi)容包括：對本地區(qū)和本省、周邊城市以至全國房地產(chǎn)開發(fā)建設的總體情況，如近幾年來各類房地產(chǎn)開發(fā)項目的完成投資額、竣工面積、施工面積、新開工面積、銷售面積、銷售價格、空置面積、市場變化情況，以至今后幾年對各類物業(yè)潛在需求與有效需求的分析。
（二）要了解房地產(chǎn)政策法規(guī)和政府有關措施。這方面主要了解土地使用、規(guī)劃設計、拆遷安置、開發(fā)管理、建筑施工、銷售、稅收、物業(yè)管理、新的政策措施、工作部署等，近期出臺的關于住房制度改革。
（三）要對項目周邊的居民和對周邊同類樓盤進行了解和調(diào)查。深入了解居民尤其是項目周圍居民的住房現(xiàn)狀、人員構(gòu)成、文化程度、收入情況、購房能力、住房需求、購房動機，還有對未來住房的期望，可接受的價格以及對付款方式、套型面積、裝修標準、軍民環(huán)境和設施配套的要求。進行深入了解，然后根據(jù)這些資料確定未來所開發(fā)項目的市場定位。
關鍵詞:房地產(chǎn)公司;開發(fā)成本;成本核算制度
1．引言
隨著我國經(jīng)濟建設不斷推進，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸成為國家支柱產(chǎn)業(yè)。同時，隨著相應法律法規(guī)不斷完善，市場環(huán)境的不斷規(guī)范，企業(yè)謀利空間也在不斷壓縮。面臨嚴峻挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)企業(yè)若要拓展發(fā)展空間、實現(xiàn)長期目標，就必須提高財務管理水平，而當務之急則是加強成本核算。在這樣的大背景之下，對房地產(chǎn)公司的成本核算制度進行針對性的分析研究，制定適合企業(yè)發(fā)展的成本核算制度，實現(xiàn)公司利潤最大化，就變得十分必要。
2．M房地產(chǎn)公司業(yè)務分析和成本核算現(xiàn)狀
2．1公司概況
M房地產(chǎn)公司為建發(fā)房地產(chǎn)集團有限公司，成立于1980年，其母公司是建發(fā)集團。建發(fā)集團涉足房產(chǎn)時尚處于中國房地產(chǎn)業(yè)的啟蒙時期，是福建省最早與外商合資、合作開發(fā)房地產(chǎn)的企業(yè)之一。M房地產(chǎn)公司的主要業(yè)務分為五個部分:土地開發(fā)和建設業(yè)務;房屋、建筑物的開發(fā)建設和經(jīng)營業(yè)務;配套設施開發(fā)和建設業(yè)務;代建工程開發(fā)和建設業(yè)務;物業(yè)管理和服務業(yè)務。
2．2現(xiàn)行成本核算現(xiàn)狀及主要問題分析
M房地產(chǎn)公司規(guī)定按開發(fā)項目的一定周期、功能劃分成本核算對象。按照這樣的成本對象進行成本核算，只能核算出同周期、同功能開發(fā)項目下的共同成本，而無法核算出具體每棟房屋的開發(fā)成本，無法按照成本與收入配比原則分析M房產(chǎn)企業(yè)的盈虧，無法滿足成本管理與考核的需要。即該公司成本核算對象劃分不詳細。在主要成本賬戶設置方面，M房產(chǎn)公司針對房屋開發(fā)過程發(fā)生的費用支出設置了“開發(fā)成本———房屋開發(fā)成本”二級賬戶，并按照房屋的性質(zhì)和用途，設置商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房三級賬戶。但是該賬戶明細科目設置的較為粗略籠統(tǒng)，計算出來的成本是相同性質(zhì)房屋下的共同成本，無法具體核算出單棟房屋的開發(fā)成本，不能滿足盈虧分析與成本管理的需要。即房屋開發(fā)成本明細賬設置不全面，從而又導致公司的房屋開發(fā)成本賬戶歸集不完善。在核算配套設施開發(fā)成本時，M房地產(chǎn)公司沒有考慮配套設施滯后開發(fā)的情況。由于在開發(fā)進度安排上，存在房屋開發(fā)與配套設施建設的時間差，使得那些已具備使用條件并已出售的房屋應負擔的配套設施費，無法按配套設施的實際開發(fā)成本進行結(jié)轉(zhuǎn)和分配。建議采用預提方式計入出售房屋開發(fā)成本。
3．M房地產(chǎn)公司成本核算制度改進建議
3．1細化成本核算對象
結(jié)合有關成本核算制度理論，M房地產(chǎn)公司在確定成本核算對象時，應考慮項目開發(fā)地點、規(guī)模、周期、方式、功能設計等因素和管理需要等當?shù)貙嶋H情況，建議對成本核算對象按照單元進行細分。
3．2補充房屋開發(fā)成本明細賬
針對新增的成本核算對象，建議補充房屋開發(fā)成本明細賬?！伴_發(fā)成本———房屋開發(fā)成本”賬戶依據(jù)開發(fā)周期設置三級明細科目，即“開發(fā)成本———房屋開發(fā)成本———第一期/第二期/第…期開發(fā)項目”。四級明細科目依據(jù)開發(fā)功能，設置為“開發(fā)成本———房屋開發(fā)成本———第N期項目———商務寫字樓/住宅區(qū)/社區(qū)商業(yè)用房/配套設施”等。五級明細科目依據(jù)開發(fā)單元，設置為第1單元、第2單元、第…單元等。最后，在明細賬內(nèi)要按照不同的成本項目設置專欄。成本項目包括:土地成本、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、公共配套設施費和開發(fā)間接費用。
3．3完善房屋開發(fā)成本賬戶的歸集
①對按開發(fā)期核算的房屋開發(fā)項目，其發(fā)生的土地成本、前期工程費、基礎設施費、配套設施費等成本項目支出，能分清成本核算對象的，可直接記入房屋開發(fā)成本三級賬戶的相應成本項目，并記入“開發(fā)成本———房屋開發(fā)成本———第N期開發(fā)項目”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。②對同一開發(fā)期下按照功能核算的房屋開發(fā)項目，其發(fā)生的土地成本、前期工程費、基礎設施費、配套設施費等支出，能分清成本核算對象的，可直接記入房屋開發(fā)成本四級賬戶的相應成本項目，并記入“開發(fā)成本———房屋開發(fā)成本———第N期開發(fā)項目———商務寫字樓/住宅區(qū)/社區(qū)商業(yè)用房/配套設施”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。③對同開發(fā)期同開發(fā)功能下按照不同單元核算的房屋開發(fā)項目，其發(fā)生的土地成本、前期工程費、基礎設施費、配套設施費等支出，能分清成本核算對象的，可直接記入房屋開發(fā)成本五級賬戶的相應成本項目，并記入“開發(fā)成本———房屋開發(fā)成本———第N期開發(fā)項目———商務寫字樓/住宅區(qū)/社區(qū)商業(yè)用房/配套設施———第1單元/第2單元/第N單元”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。
3．4新增預提配套設施費的核算
在歸集M房地產(chǎn)房屋開發(fā)成本的配套設施費時，建議增加配套設施滯后于房屋開發(fā)的核算情況。對此提出當配套設施滯后開發(fā)時，應預提配套設施費的建議。補充相應的預提方法及賬務處理如下:①建議M房地產(chǎn)公司以未完成配套設施的預算成本為基數(shù)，計算出已出售房屋應負擔的數(shù)額，用預提方式記入出售房屋的開發(fā)成本。應作會計分錄:借:開發(fā)成本—一房屋開發(fā)成本—一XX貸:應付賬款———預提配套設施費②實際發(fā)生配套設施費時，按支付款項的金額，作會計分錄借:應付賬款———預提配套設施費貸:銀行存款/應付賬款———應付工程款③已完配套設施開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)。對用預提方式將配套設施支出記入有關開發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設施，應在完工驗收后，將其實際發(fā)生的開發(fā)成本沖減預提的配套設施費，作如下分錄入賬:借:應付賬款—一預提配套設施費貸:開發(fā)成本—一房屋開發(fā)成本④當成本結(jié)算完畢，對已經(jīng)按照預提成本結(jié)轉(zhuǎn)的銷售成本和資產(chǎn)賬面價值以及庫存開發(fā)產(chǎn)品成本進行調(diào)整。如果實際成本大于預提成本，按其差額，作會計分錄為:借:主營業(yè)務成本/投資性房地產(chǎn)/固定資產(chǎn)/庫存商品貸:銀行存款/應付賬款———應付工程款如果實際成本小于預提成本，按其差額，作會計分錄為:借:應付賬款—一預提配套設施費貸:主營業(yè)務成本/投資性房地產(chǎn)/固定資產(chǎn)/庫存商品
作者:杜天然 單位:武漢大學經(jīng)濟與管理學院
參考文獻:
［1］孫法明．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算問題研究，2013，(10):191－193．
關鍵詞 房地產(chǎn)項目；前期設計；存在問題；改進措施
中圖分類號TU2 文獻標識碼A 文章編號 1674-6708（2013）88-0027-02
1 房地產(chǎn)項目前期設計的具體工作內(nèi)容
房地產(chǎn)項目的前期設計工作是指從項目初期設想到最終決定進行實施的過程。針對房地產(chǎn)項目的前期設計工作而言，設計依據(jù)必須要符合實際的可操作性、要充分考慮到地區(qū)政策性以及城市規(guī)劃遠景，以及所處房地產(chǎn)項目的技術(shù)性以及較為合理的經(jīng)濟性，前期設計工作的具體內(nèi)容均需遵循以上原則。另外，設計前期工作的所有工作內(nèi)容都是屬于項目的“準備工作”，是以房地產(chǎn)開發(fā)商委托為前提下，為房地產(chǎn)項目的順利進行而打好基礎。
房地產(chǎn)項目前期設計工作的開展，首先，應依據(jù)我國國民經(jīng)濟基礎以及社會發(fā)展的趨勢進行規(guī)劃設計；其次，進行前期設計還應結(jié)合建筑行業(yè)以及所在地區(qū)城市總體的發(fā)展規(guī)劃要求而進行；然后，要做好專業(yè)的項目評估和項目的立項工作，最后，提出項目設計建議書。當制訂好項目設計建議書后，通過對項目所在地的地質(zhì)勘查、土壤試驗以及周邊環(huán)境的綜合調(diào)研和論證的基礎上進行可行性報告的編制，然后根據(jù)可行性報告在進行房地產(chǎn)項目的設計文件。其設計工作涉及到的具體環(huán)節(jié)和主要內(nèi)容有：首先，進行項目場地的選擇與用地規(guī)劃，其次，進行項目任務書上報與項目建設用地的報告申請，根據(jù)申請規(guī)劃要點條件，針對市政規(guī)劃設計指標，報送規(guī)劃設計書并領取用地規(guī)劃許可證以及劃撥土地證，并獲得市政管理部門對房地產(chǎn)項目建筑設計方案的認可，直至簽訂正式的建筑設計合同為止。
2 當前房地產(chǎn)項目開發(fā)設計前期工作中存在的問題
2.1 前期設計中對場地選擇與判斷的失誤
很多現(xiàn)行的房地產(chǎn)項目前期進行規(guī)劃和設計時，對所在區(qū)域內(nèi)的地理位置以及周邊環(huán)境均缺乏較為全面的調(diào)查和分析。比如，針對一些自然景觀區(qū)域內(nèi)或者靠近城市中心的地理位置，建造了高檔的單體別墅產(chǎn)品，從企業(yè)效益而言，可能并不會造成效益損失，反而是，這些房地產(chǎn)開發(fā)商進行設計的當初，只考慮了“眼前利益”。這樣的設計從長遠考慮，帶來的土地級差效應會和我國提倡的“宜居”思想相悖，也大大降低了城市土地利用的效能。
2.2 前期設計中對市場和目標客戶群缺乏分析
對于房地產(chǎn)市場而言與眾多其它市場的基本屬性，都是一致的、是動態(tài)的、也是變化的。在很多國內(nèi)房地產(chǎn)項目進行定位階段，只考慮了初期市場，缺乏對市場的預期分析，缺乏對目標客戶群的深入分析，由于建筑類項目建設周期較長，項目定位僅考慮了開發(fā)初期的市場，缺乏對目標客戶群的深入分析，例如：很多房地產(chǎn)項目進行前期設計時直接參照別的項目，甚至直接照搬。致使產(chǎn)品出現(xiàn)趨同化現(xiàn)象，難以滿足客戶需求，從而導致出現(xiàn)了產(chǎn)品的趨同化想象，同時，對房地產(chǎn)項目的銷售帶來不小的壓力。再比如，由于缺乏對市場的預期分析，國際金融危機對房地產(chǎn)市場也帶來了不小的沖擊，隨著我國不斷加大宏觀調(diào)控措施帶來的“買方市場的理性回歸”，綜上分析，這些市場因素和政策因素都會給未來房地產(chǎn)市場帶來一定的壓力和沖擊，同時對房地產(chǎn)項目的前期設計工作加大了一定的難度。
2.3 房地產(chǎn)開發(fā)商和建筑設計師存在的問題
由于在房地產(chǎn)項目前期設計和規(guī)劃階段，很多開發(fā)商不重視前期對市場的調(diào)研。很多房地產(chǎn)企業(yè)缺乏較為完善的成品研發(fā)部門和內(nèi)部研發(fā)系統(tǒng)，致使進行前期設計的工作缺乏對市場導向的影響。其次，一些開發(fā)商只注重開發(fā)項目的檔次和配套，致使產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理，再次，有些開發(fā)企業(yè)只追求盲目投資，缺乏應有的規(guī)劃和環(huán)境意識，致使很多項目設計前期實施造成了過程的失控。由于只追求投資效益的最大化回報，在項目進行規(guī)劃設計過程中，一些開發(fā)商往往只考慮容積率、樓宇間的密度以及樓層的建筑高度等指標，其最終的結(jié)果會致使城市基礎設施過大和人們居住環(huán)境產(chǎn)生失衡。
在當前房地產(chǎn)現(xiàn)行的設計體制下，建筑行業(yè)細化的職能分工，也使得建筑設計師們?nèi)諠u狹隘，在國內(nèi)很多房地產(chǎn)項目實踐中，由于缺乏對項目所處區(qū)域、地質(zhì)和環(huán)境以及周邊設施的綜合了解，以及在前期設計中盲從開發(fā)商的意愿，已經(jīng)逐步使得很多建筑設計師們喪失了建筑學在人居環(huán)境建設中主導基本作用。另外，一些房地產(chǎn)企業(yè)的設計部門，進行項目前期設計工作的很多都是非設計專業(yè)的設計師，這些設計師由于缺乏對建筑專業(yè)扎實的知識，從而導致對前期設計工作中只重視市場需求而忽略建筑結(jié)構(gòu)設計；由于缺乏對項目客觀的考慮而影響項目的總體規(guī)劃和設計。
3 針對房地產(chǎn)項目設計前期問題的改進途徑
房地產(chǎn)市場的發(fā)展有其自身的規(guī)律，不論從宏觀上還是微觀上都要做好深入細致的研究。首先從宏觀上看，要關注全球經(jīng)濟和我國的房地產(chǎn)市場的發(fā)展方向及規(guī)律，從微觀上，要分析所處房地產(chǎn)項目周邊地區(qū)的發(fā)展態(tài)勢。
除了要做好對房地產(chǎn)市場的發(fā)展規(guī)律的研究和分析外，前期設計工作還要對項目所處的自然環(huán)境以及周邊設施進行充分的了解；要綜合考慮諸多的外在因素和項目設計的配套措施。具體要考慮所在城市及區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展水平、發(fā)展特點及現(xiàn)狀，另外，要充分考慮到開發(fā)項目所在場地、周邊公共設施、水文地質(zhì)以及相關的配套設施。
很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺少專門負責設計前期工作的部門，勢必會造成房地產(chǎn)項目前期設計規(guī)劃工作進度乃至項目后期施工的正常運行；因此，建議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應盡早建立和完善項目設計前期工作體制，以保障后期工作有章可循。由于，當前很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場調(diào)研和策劃工作都是通過委托第三方營銷公司進行的，而這些公司的很多從業(yè)人員從經(jīng)驗和工作能力上都達不到同等設計師的水平，因此，市場調(diào)研的結(jié)果也必然導致不合理和不客觀。因此，針對上述情況，在項目前期設計進行的過程中，要更多的依賴建筑師自身的設計和管理經(jīng)驗。建筑設計師要做好項目的必要性和可行性的分析和預估，其次就項目規(guī)模、周期乃至設計和施工中可能會出現(xiàn)的環(huán)節(jié)和主要問題進行細致的分析和預測，并提出相應的解決措施，以此保證項目的順利進行。
4 結(jié)論
當前，隨著我國對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控影響，以往房地產(chǎn)市場的暴力現(xiàn)象已經(jīng)一去不復返了，房地產(chǎn)市場的供求水平逐漸均衡，房地產(chǎn)市場未來面臨的房地產(chǎn)項目將對房地產(chǎn)前期設計工作帶來更大的挑戰(zhàn)。
參考文獻
[1]蘇泉.房地產(chǎn)項目優(yōu)化設計探討[J].中國新技術(shù)新產(chǎn)品，2010（11）：205.DOI：10.3969/j.issn.1673-9957.2010.11.202.
【關鍵詞】房地產(chǎn)行業(yè)；會計信息質(zhì)量；對策建議
【中圖分類號】F23 【文獻標識碼】A
【文章編號】1007-4309（2013）01-0124-2
房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟的主導產(chǎn)業(yè)，在現(xiàn)代社會經(jīng)濟生活中有著舉足輕重的地位。當前我國的房地產(chǎn)行業(yè)受到越來越多的關注，房地產(chǎn)行業(yè)的財務會計核算問題也引起許多專家學者的重視。由于房地產(chǎn)行業(yè)自身的經(jīng)營特點，其會計核算程序以及方法與普通行業(yè)具有明顯的差異性。盡管近年來，財政部和證監(jiān)會為適應我國經(jīng)濟體制的改革，已經(jīng)推行了一系列的會計制度改革，但是從在房地產(chǎn)行業(yè)實施的狀況來看，仍然存在許多不完善之處。2006年11月財政部的一份會計信息質(zhì)量檢查公報，通報了39家房地產(chǎn)行業(yè)存在會計失真問題。面對我國房地產(chǎn)行業(yè)會計信息嚴重失真和稅收流失極其嚴重的事實，我們不得不反思：我國的房地產(chǎn)行業(yè)會計存在哪些問題？如何才能解決這些問題？所以研究如何提高房地產(chǎn)行業(yè)會計信息的質(zhì)量是會計實踐研究和理論研究亟待解決的一個重大課題。
一、房地產(chǎn)行業(yè)會計信息質(zhì)量問題
房地產(chǎn)行業(yè)自身的行業(yè)特點導致了其特定的信息質(zhì)量問題。總結(jié)如下：
（一）房地產(chǎn)行業(yè)會計人員自身素質(zhì)較低
《企業(yè)會計準則》和《企業(yè)會計制度》實質(zhì)上就是會計信息加工和生成的技術(shù)性規(guī)范。然而，這些技術(shù)性規(guī)范是由會計人員來實施的，因此，會計人員對制度和準則的正確理解和把握是非常重要的。所以會計人員的職業(yè)判斷力，也即會計人員根據(jù)已有的知識、經(jīng)驗合理選擇會計原則和會計處理方法的能力直接影響會計信息質(zhì)量。但現(xiàn)實中，由于房地產(chǎn)企業(yè)普遍只重視策劃人員、工程人員等和項目直接關聯(lián)的員工素質(zhì)，對會計人員的業(yè)務素質(zhì)并不重視，致使會計人員的素質(zhì)差強人意。這些素質(zhì)不高的會計人員即便遵守了會計法規(guī)，但由于受到自身素質(zhì)的影響或其他原因，也可能使計量的信息與實際情況不符，致使會計信息失真。
（二）會計實務中銷售收入的確認隨意性較大
在房地產(chǎn)企業(yè)中，項目建設期內(nèi)的成本費用往往遠大于當期確認的收入，一般開發(fā)項目峻工并售出后，大量預收款項或應收款項確認為收入。由于開發(fā)產(chǎn)品價值較高，往往采用預售和分期付款銷售的辦法，從而造成收款期與房屋交付期不一致?！镀髽I(yè)會計準則――收入》以四個原則作為收入確認標準，而在會計實務中，不同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對收入實現(xiàn)的確認可能有多種方法：有的在簽訂預售合同后并收取預收房款確認收入，有的在簽訂預售合同后以合同金額確認收入，有的在收訖房款并辦妥產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時確認收入。不同的收入確認方法也使得會計信息失真，從而可能會誤導信息使用者。
（三）企業(yè)各期的業(yè)績信息可比性較差
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從土地開發(fā)至確認收入通常會跨越兩個以上年度，在項目籌建期大量資金投入開發(fā)過程，大量管理費用計入當期損益；由于部分項目尚未完工，其預售款項也無法確認為收入。所以，會計理論中的收入費用配比原則在房地產(chǎn)業(yè)的體現(xiàn)并不明確，每年的損益表因項目在不同狀態(tài)下而使利潤波動相當大。例如某年A房地產(chǎn)企業(yè)的大部分項目在建設期內(nèi)，該年度的業(yè)績就只會反映費用的投入，因此該年的財務報表就不能適當?shù)胤从称髽I(yè)的真實情況，亦不能與其他同類企業(yè)比較，失去了可比性。所以，用一般的公司業(yè)績評價指標如凈利潤等并不能正確、客觀地反映房地產(chǎn)企業(yè)的真實經(jīng)營情況。
（四）風險披露不足
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中面臨多種風險，包括土地風險、政策風險、工程質(zhì)量風險等。這種行業(yè)高風險性，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相對于其他企業(yè)必須更充分地揭示有關風險事項。雖然2001年中國證監(jiān)會的《公開發(fā)行證券公司信息披露編報規(guī)則第11號―從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的公司財務報表附注特別規(guī)定》對房地產(chǎn)企業(yè)的風險披露做出了特別要求，但從近幾年來看，執(zhí)行情況并不太理想。
（五）房地產(chǎn)行業(yè)的會計體系不規(guī)范，會計法規(guī)制度不完善
一方面，我國房地產(chǎn)行業(yè)的財務會計體系仍然不規(guī)范，主要表現(xiàn)在商品房所有權(quán)風險與債務是否轉(zhuǎn)移的問題上，許多房地產(chǎn)企業(yè)自身判斷的結(jié)果與正規(guī)會計機構(gòu)的判斷不符；另一方面，我國的會計法規(guī)制度尚不完善，尤其是針對新興行業(yè)的會計核算規(guī)定不明確，加大了會計核算工作的難度，從而導致房地產(chǎn)行業(yè)的會計信息失真。
（六）企業(yè)內(nèi)部會計核算不完善
當前有很多房地產(chǎn)企業(yè)缺乏健全的會計內(nèi)部核算制度，使得現(xiàn)金流量統(tǒng)計不夠科學。依據(jù)新企業(yè)會計準則的相關規(guī)定，企業(yè)現(xiàn)金流量表的編制主體是企業(yè)自身，然而，現(xiàn)實中房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流量與其他行業(yè)企業(yè)的現(xiàn)金流量存在明顯的差異性。從現(xiàn)金金流量方面來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在籌資活動以及相關的投資活動中產(chǎn)生的現(xiàn)金流量是以企業(yè)作為基本單位的，而在另一方面，企業(yè)經(jīng)營活動中產(chǎn)生的現(xiàn)金流量則是以開發(fā)項目作為基本單位的，由于房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)期限較長，其經(jīng)營活動所產(chǎn)生的現(xiàn)金流入與現(xiàn)金的流出具有更大的異步性。
二、提高房地產(chǎn)會計信息質(zhì)量的對策建議
針對上述房地產(chǎn)行業(yè)會計信息質(zhì)量中存在的問題，本文提出以下的對策建議：
（一）提高會計人員的職業(yè)素質(zhì)
房地產(chǎn)會計人員作為會計信息的直接生產(chǎn)者，對會計信息質(zhì)量的影響起著重要的作用。面對當前日益復雜及多樣化的交易和事項，確認和計量對房地產(chǎn)行業(yè)的會計人員提出了更高的要求，這就要求他們應具備相應的專業(yè)素質(zhì)、職業(yè)道德與專業(yè)技能。所以，房地產(chǎn)企業(yè)應認真貫徹財政部頒布的《會計人員繼續(xù)教育暫行規(guī)定》，組織本企業(yè)會計人員繼續(xù)學習教育，支持會計人員參加學習培訓和職稱資格考試，提高其專業(yè)素質(zhì)，做到與時俱進。
（二）完善房地產(chǎn)行業(yè)的會計規(guī)范體系
我國現(xiàn)行的《企業(yè)會計準則》在構(gòu)成上還較缺乏完整和系統(tǒng)性，其基本上是圍繞企業(yè)常規(guī)會計事項由國家統(tǒng)一制定，一些會計分支尚未納入會計規(guī)范體系。隨著我國改革開放的深化與市場經(jīng)濟的發(fā)展，會計學術(shù)界和政府財政部門已開始考慮和探討建立一些新的會計分支，對其進行完善。但是，目前房地產(chǎn)行業(yè)會計的一些特殊事項還沒有相關具體準則或會計制度加以規(guī)范，例如，目前學術(shù)界對《企業(yè)會計準則―――收入》中的四個收入確認原則在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的具體運用問題上，就還存在爭議，使得該行業(yè)的會計核算不規(guī)范，極大地影響了房地產(chǎn)企業(yè)財務狀況和經(jīng)營成果信息的可比性和有用性。所以現(xiàn)在急需完善房地產(chǎn)行業(yè)的會計規(guī)范體系。
（三）完善配套工程的會計核算準則指引
我國在《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度制度》中曾經(jīng)對相關的配套設施費用的預提以及會計處理方面做了比較明確的規(guī)定，然而我們也應當看到現(xiàn)行國家統(tǒng)一的《企業(yè)會計準則》在對配套設施成本核算當面的指引不足，這使得不同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以采取不一致的財務成本核算手辦法，從而在很大程度上影響了房地產(chǎn)企業(yè)成本核算信息的質(zhì)量與可比性。因此，我國相關的行政管理部門和立法機關必須完善相應配套的會計核算準則做指引，以此來規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的會計信息管理。
（四）擴大信息披露內(nèi)容
針對房地產(chǎn)行業(yè)風險披露不足的問題，房地產(chǎn)企業(yè)除了必須按現(xiàn)行有關規(guī)定披露信息外，還應增加企業(yè)的預售情況及政策信息、土地儲備量及成本構(gòu)成信息、分項目的現(xiàn)金流量信息、質(zhì)量保證金及風險等披露信息。增加披露信息一方面可促使房地產(chǎn)企業(yè)提供真實公允的會計信息，提高風險的透明度，為房地產(chǎn)商品的質(zhì)量提供保證；另一方面可使投資者在財務報表信息不足的情況下，幫助他們更準確、全面地對企業(yè)的財務狀況和經(jīng)營業(yè)績做出評價，額外提供具有可比性的資料，也是治理信息失真的重要舉措。
（五）完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部會計核算
雖然相關法律法規(guī)已明確規(guī)定了內(nèi)部會計監(jiān)督制度，企業(yè)內(nèi)部會計核算制度是會計信息監(jiān)管體系的基礎。但目前許多房地產(chǎn)企業(yè)只執(zhí)行統(tǒng)一層次的財務會計規(guī)范，缺乏健全、完善的內(nèi)部會計核算制度，對內(nèi)部會計核算制度尚未足夠的重視。因而房地產(chǎn)企業(yè)在執(zhí)行國家統(tǒng)一的企業(yè)會計制度時，還應根據(jù)其管理要求和經(jīng)營特點制定內(nèi)部會計核算制度，以使企業(yè)的財務會計制度具有完整性和系統(tǒng)性。
【參考文獻】
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[關鍵詞]房地產(chǎn)；開發(fā)投資；政策建議
[中圖分類號]F293 [文獻標識碼]A [文章編號]1005―6432(2011)18―0009―01
1、北京房地產(chǎn)開發(fā)投資發(fā)展現(xiàn)狀
近年來北京房地產(chǎn)開發(fā)投資增長迅猛，成為社會經(jīng)濟發(fā)展一個重要增長點，房地產(chǎn)業(yè)在全市經(jīng)濟發(fā)展中的地位和作用日益突出。
1.1 北京市房地產(chǎn)開發(fā)投資總量變化情況
2005－2009年北京房地產(chǎn)開發(fā)投資額呈不斷上升的態(tài)勢。2005年，北京市房地產(chǎn)開發(fā)投資額為1525.0億元，2009年上升至2337.7億元，增長53.3％。除2008年有小幅減少外，其余各年均有穩(wěn)定增長。
從年均增長來看，2005－2009年，北京市地區(qū)生產(chǎn)總值的年均增長率為12.0％，而同期固定資產(chǎn)投資的年均增長率為11.4％，房地產(chǎn)投資的年均增長率僅為8.9％。北京房地產(chǎn)開發(fā)投資呈現(xiàn)出與經(jīng)濟發(fā)展相對應的快速增長特征，(見表1)。
1.2 房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)變化情況
按房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)來劃分，總投資可以分為建筑安裝工程費用、設備工器具購置費用以及土地購置費用三大類。北京市近幾年房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)情況如表2所示。
2005－2009年，北京市房地產(chǎn)開發(fā)投資中土地購買費用從600.9億元增加到1496.1億元，增長149.0％，同期房地產(chǎn)開發(fā)投資總額的增長率僅為53.3％，而建筑安裝工程和設備工器具購置兩項費用則相對穩(wěn)定，沒有出現(xiàn)大幅上漲，并且在2008年和2009年兩年反而出現(xiàn)了不升反降的現(xiàn)象。
從土地購置費用占房地產(chǎn)開發(fā)投資總額百分比變動情況來看，2005年該比例僅為39.4％，隨后逐年增加，2009年北京房地產(chǎn)土地購置費為1496.1億元，房地產(chǎn)開發(fā)投資總額為2337.7億元，土地購置費用占房地產(chǎn)開發(fā)投資總額的比例為64.0％，比2005年高出24.6個百分點。
2、北京房地產(chǎn)開發(fā)投資存在的問題及政策建議
根據(jù)行業(yè)發(fā)展規(guī)律，在房地產(chǎn)快速發(fā)展期，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資25％～35％是合理區(qū)間，房地產(chǎn)投資占GDP比重在8％～12％是合理區(qū)間(劉春蘭，2007)，超過上限，過熱特征開始出現(xiàn)。2005－2009年北京房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重均超過35％，在2008年達到最高值62.2％，2005－2009年北京房地產(chǎn)投資占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重平均在20％左右，顯示出房地產(chǎn)開發(fā)投資比例高出正常比例，應引起重視。另外，房地產(chǎn)開發(fā)的投資比例發(fā)生了較大變化，房地產(chǎn)市場中土地價格有了大幅增長，房地產(chǎn)開發(fā)商加大了對于土地的投資。
20世紀90年代初的日本經(jīng)濟崩盤，90年代末的亞洲金融危機，以及2007年以來的美國金融危機，都與房地產(chǎn)泡沫的形成與破滅有著直接關系。為此，相關部門應積極調(diào)控，將房地產(chǎn)投資比重控制在合理的范圍內(nèi)，確保北京房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。要進一步完善北京市房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策，避免樓市過熱造成的不利影響，通過稅收、金融等手段限制房地產(chǎn)投機，引導房地產(chǎn)開發(fā)投資以適度的規(guī)模增長，這既關系到房地產(chǎn)行業(yè)的供給能力，也影響著固定投資的規(guī)模，從而影響整體的宏觀經(jīng)濟。同時，由于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控是項系統(tǒng)工程，要從全局、根本上控制房地產(chǎn)投資規(guī)模過快增長就需要加強政策的規(guī)劃性和系統(tǒng)性，加以政策管理和長期監(jiān)督。未來北京市房地產(chǎn)調(diào)控的任務仍十分艱巨，因此有必要對長期的調(diào)控目標作出進一步明確，并根據(jù)現(xiàn)實情況及時有效地進行調(diào)整。
參考文獻：
關鍵詞：土地增值稅；存在問題；改革措施
一、土地增值稅政策的出臺及演變
1987年，我國的城市土地使用制度出現(xiàn)了重大改革，將過去的指令性劃撥無償使用改為有償出讓制度，并在一些城市進行了試點，如深圳、上海、天津、廣州等，但同時也暴露出供給土地價格過低，開發(fā)商圈地、占用耕地等情況，房地產(chǎn)市場由于機制不夠完善，同時市場行為不規(guī)范。為了對房地產(chǎn)市場的開發(fā)和交易行為進行宏觀調(diào)控，抑制房地產(chǎn)市場的不規(guī)范行為，維護國家的權(quán)益，確保國家對土地增值收益的分配，同時增加財政收入。1993年12月13日，國務院了《土地增值稅暫行條例》，該條例明確了土地增值稅的納稅義務人為：轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。該條例實施時間為1994年1月1日。之后，財政部于1995年1月27日了《土地增值稅暫行條例實施細則》，對《土地增值稅暫行條例》中的規(guī)定進行了細化和補充，并明確納稅人在項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進行清算。財政部、國家稅務總局下發(fā)《關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕048號），對于實際經(jīng)營過程中“以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的征免稅問題”“合作建房的征免稅問題”“關于個人互換住房的征免稅問題”等具體問題進行了規(guī)定。但在此后的幾年中，該政策并未得到切實有效的執(zhí)行，土地增值稅這個稅種也是名存實亡。2002年至2006年，我國房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)井噴現(xiàn)象，高成交量和高成交價助推了炒房之風，土地增值稅的征收又被提了上來。2006年國家稅務總局出臺《關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號），該文件對土地增值稅的清算單位、清算條件、清算收入的確定、扣除項目、報送資料、核定征收情況等進行了明確?！敦斦?、國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號），明確了對納稅人建造普通標準住宅出售和居民個人轉(zhuǎn)讓普通住宅的征免稅問題、轉(zhuǎn)讓舊房準予扣除項目的計算問題、以房地產(chǎn)進行投資或聯(lián)營的征免稅問題等問題進行了明確。2009年5月為了規(guī)范土地增值稅清算工作，國家稅務總局制定了《土地增值稅清算管理規(guī)程》。2010年5月下發(fā)《關于加強土地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā)〔2010〕53號），要求全面加強土地增值稅征管工作，加強土地增值稅預征工作，提高清算工作水平，規(guī)范核定征收。國稅函〔2010〕220號《關于土地增值稅清算有關問題的通知》，對土地增值稅清算工作中的“清算時收入確認的問題”“房地產(chǎn)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費的扣除問題”“房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除問題”“關于拆遷安置土地增值稅計算問題”等問題進行了明確。
二、土地增值稅的稅制設計
1.課稅對象我國的土地增值稅課稅對象從廣義來講，是有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。其課稅對象不僅包括土地的增值額，也包括建筑物的增值額。
2.計稅依據(jù)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額是我國土地增稅的計稅依據(jù)，即轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除稅法規(guī)定扣除項目金額后的余額。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。扣除項目包括：①取得土地使用權(quán)所支付的金額；②開發(fā)土地的成本和費用；③新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格（土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費）；④房地產(chǎn)開發(fā)費用（利息支出、其他房地產(chǎn)開發(fā)費用）；⑤與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金；⑥財政部規(guī)定的其他扣除項目。
3.稅率我國土地增值稅以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為稅基，以四級超率累進稅率為依據(jù)，計算應納稅額。根據(jù)增值額與扣除項目金額之比，設定30%、40%、50%、60%四檔超率累進稅率。目前世界上執(zhí)行土地增值稅的國家中，意大利同我國一樣執(zhí)行超率累進稅率。
三、土地增值稅存在的問題
我國的土地增值稅自開征以來，一直是“高稅率、低稅負”狀況，雖然國家稅務總局從2007年開始，全面開展土地增值稅清算，但由于政策出臺20年來變化不大，改進及明確的地方不多，使其在現(xiàn)在的社會環(huán)境下暴露出不嚴謹、不周全等諸多缺陷，直接影響著土地增值稅清算的實際效果。
1.征稅范圍確定不合理（1）我國現(xiàn)行土地增值稅政策規(guī)定的征稅范圍，僅包含轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的行為。我國存在大量的集體土地，并且近幾年在集體土地上建造小產(chǎn)權(quán)房進行轉(zhuǎn)讓現(xiàn)象比比皆是，由于這些小產(chǎn)權(quán)房沒走招拍掛程序，土地成本較低，土地的增值額較高，但由于土地增值稅政策并未把此種交易包含在內(nèi)，導致該部分稅收流失，同時造成開發(fā)商之間的稅負不公。（2）國稅函〔2010〕220號第一條中明確了關于土地增值稅清算時收入金額的確認。①已全額開具銷售發(fā)票的，收入按照發(fā)票所載金額確認；②發(fā)票未開全或還未開具發(fā)票的，收入以交易雙方簽訂的銷售合同所載的金額及其他收益確認。在實際工作中還存在銷售合同所載商品房面積與房產(chǎn)竣工時有關部門實際測量面積不一致的情況，對于此種情況，如在清算前已發(fā)生退、補房款的，應在計算土地增值稅時予以調(diào)整。在實際工作中，房地產(chǎn)企業(yè)從簽訂轉(zhuǎn)讓合同之日起，還要經(jīng)過收取房款、移交房產(chǎn)、開具發(fā)票、產(chǎn)權(quán)過戶等環(huán)節(jié)，這些環(huán)節(jié)之間存在著明顯的時間差?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第六十條：國家實行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度；《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》第十八條規(guī)定，未辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的，其房屋產(chǎn)權(quán)的取得、轉(zhuǎn)移、變更和他項權(quán)利的設定，均為無效；《物權(quán)法》第十條：國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。由此可見，房屋產(chǎn)權(quán)過戶之前，并未實現(xiàn)真正意義上的銷售。根據(jù)權(quán)責發(fā)生制原則，僅簽訂合同的房產(chǎn)不應納入土地增值稅清算的范圍。
2.應稅收入金額的確定存在分歧根據(jù)國家稅務總局公告2016年第70號公告中規(guī)定：營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額。在此款公告中對于營改增后的土地增值稅應稅收入確定為不含增值稅，同時說明一般納稅人的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額。財稅〔2016〕43號：土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。同時在國家稅務總局公告2016年第18號第四條：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅的，其銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）。由于營改增導致計算增值稅時額外扣減了允許扣除的土地價款，但這個扣減的土地價款不屬于進項稅額。目前沒有任何土地增值稅文件（包括地方）來明確這塊扣減的金額在土地增值稅清算中如何來處理，是作為扣除項目的減少，還是作為收入的增加？現(xiàn)在的情況是各地根據(jù)自己的理解來按默認口徑操作，使得稅法缺少了其嚴肅性和合規(guī)性。
3.扣除項目金額確認存在問題（1）拆遷補償費確認依據(jù)不明確。由于補償費用不屬于營業(yè)性收入，無法開具發(fā)票，相關政策也不夠明確，使該費用的確認存在一定難度，也給房地產(chǎn)企業(yè)提供了一定的作假空間。（2）部分界定不清的成本費用扣除沒有明確規(guī)定。由于土地增值稅從1994年實施開始，到最近幾年才真正開始執(zhí)行，各級部門對土地增值稅相關政策法規(guī)的制定也是少之又少，許多實際工作中碰到的問題急需相關政策來明確。例如房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程中產(chǎn)生的紅線外成本能否扣除問題，全國除江蘇明文規(guī)定該部分成本不能扣除外，國家稅務總局及其他省市都沒有做出相關規(guī)定。銷售既有住宅又有商業(yè)用房的房產(chǎn)時，由于商業(yè)用房建造成本高于住宅，除商業(yè)用房分攤系數(shù)上浮10%的方法外，可以采用的其他方法有哪些，如何計算等。土地增值稅清算后，房產(chǎn)企業(yè)才取得相關成本費用發(fā)票，該部分成本費用能否追溯扣除或在剩余未售房產(chǎn)中扣除，如何扣除等均未作明確。（3）在土地增值稅清算中，對于房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除不是據(jù)實扣除，而是按比例進行稅前扣除。房地產(chǎn)企業(yè)之間的營銷成本、管理成本會因企業(yè)自身決策、能力而產(chǎn)生差異，按比例扣除無法體現(xiàn)企業(yè)真實費用情況?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實施細則》規(guī)定：對于房地產(chǎn)企業(yè)利息支出扣除，①向金融機構(gòu)借款的，凡能提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過商業(yè)銀行同期同類貸款利率計算的金額；②凡不能提供金融機構(gòu)證明的，利息支出不得單獨扣除，而是并入房地產(chǎn)開發(fā)費用，按取得土地使用權(quán)支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本金額兩者之和在10%以內(nèi)計算扣除。這種制度的設計可能是出于方便清算考慮，但實際上是鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)不健全賬證，不去索取成本費用發(fā)票，往往還造成多扣費用的情況。
4.預征率偏低，導致清算稅款滯后各地對于土地增值稅的預征率總體呈現(xiàn)東高西低，預征率偏低的現(xiàn)象。根據(jù)國稅發(fā)〔2010〕53號文件要求：東部地區(qū)省份的預征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份的預征率不得低于1.5%，西部地區(qū)省份的預征率不得低于1%，各地自行確定適當?shù)念A征率。以東部沿海地區(qū)為例，近幾年房產(chǎn)增值過快，增值額也越來越大，一般房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的稅負率在5%以上，有的甚至達到15%以上。而預征率只有2%、3%。根據(jù)《土地增值稅清算管理規(guī)程》，企業(yè)土地增值稅清算符合以下條件之一可以清算：①已竣工驗收項目，已售建筑面積占項目總可售建筑面積的比例在85%以上，或者該比例雖未超過85%，但剩余的可售房產(chǎn)建筑面積已經(jīng)出租或自用的；②取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的。由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長，等到符合清算條件已經(jīng)過了三年甚至更長，企業(yè)預售所取得的款項已用于其他項目，又由于預征稅款與清算稅款相差較大，導致企業(yè)長期大量拖欠稅款。
5.核定征收率偏低根據(jù)《土地增值稅清算管理規(guī)程》，企業(yè)未設置賬簿、賬目混亂、擅自銷毀賬簿或拒不提供納稅資料的可實行核定征收的方式清算土地增值稅。對于土地增值稅清算的核定征收率，國稅發(fā)〔2010〕53號規(guī)定，各省級稅務機關要結(jié)合本地實際情況，按房地產(chǎn)不同類型來制定核定征收率，原則上不得低于5%。現(xiàn)實工作中像我們東部沿海地區(qū)采用的核定征收率基本是5%。其實核定征收應是帶懲罰性的一種清算方式，但實際工作中由于采用查賬方式清算，土地增值稅的稅負率高于核定征收方式，房地產(chǎn)作為地方經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，受到各級地方政府部門的照顧，核定征收方式反而成了房地產(chǎn)企業(yè)合理逃避稅收的一種手段。
四、完善土地增值稅的建議
1.調(diào)整征稅范圍十八屆三中全會審議的其中一項改革措施是深化土地制度改革，集體土地入市交易。既然作為國家層面已把集體土地交易推入市場，那么作為調(diào)控房地產(chǎn)的土地增值稅，應遵循公平原則，將該類交易行為納入土地增值稅征收范圍。同時，遵循稅法的權(quán)責發(fā)生制原則及相關法律對房產(chǎn)歸屬確認原則，將進行土地增值稅清算的房產(chǎn)以是否辦理產(chǎn)權(quán)登記為分界點。
2.加緊出臺各項政策細則由于在實際操作中，各個政策條款不夠明確，容易造成征納雙方的分歧，滋生舞弊行為。財政部、國家稅務總局應積極開展調(diào)研，收集歸納各地在實際清算過程中發(fā)現(xiàn)的問題，以法律法規(guī)形式加以明確。對于房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除，不應采取按比率扣除的方法，應要求企業(yè)必須以事實為準繩，沒有比例限制，應取得發(fā)票的費用只有取得發(fā)票后，才能據(jù)實扣除。對于企業(yè)發(fā)生的利息支出，無論是否取得金融機構(gòu)證明，在不超過商業(yè)銀行同期同類貸款利率的前提下，都應據(jù)實進行扣除。
自上世紀末以來,我國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出了高速發(fā)展的態(tài)勢,房地產(chǎn)業(yè)在我國國民經(jīng)濟增長中的作用越來越顯著。但在發(fā)展過程中,我國房地產(chǎn)市場也不斷的經(jīng)受著波動,因此需要發(fā)揮政府的宏觀調(diào)控作用,以維護房地產(chǎn)業(yè)以及整個國民經(jīng)濟持續(xù)、快速、健康發(fā)展。
關鍵詞:
政府;房地產(chǎn)市場;宏觀調(diào)控
中圖分類號:F293.3文獻標識碼:A文章編號:16723198(2009)21001702
1 對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控的必要性和目的
近年來,房地產(chǎn)業(yè)增加值在GDP中的比例愈來愈高,正向國民經(jīng)濟的支拄產(chǎn)業(yè)順利挺進。但房地產(chǎn)業(yè)在推動國民經(jīng)濟的發(fā)展的同時,由于房地產(chǎn)業(yè)的盲目發(fā)展、過熱發(fā)展也會給國民經(jīng)濟帶來特別的危害。國際上有日本的連續(xù)35年(1955―1990年)房地產(chǎn)價格猛漲,以至于嚴重影響經(jīng)濟發(fā)展。我國在1992―1993年的經(jīng)濟過熱時期,房地產(chǎn)市場發(fā)展也呈過熱狀態(tài),等到國民經(jīng)濟緊縮控制和需求增長放緩時,房地產(chǎn)業(yè)陷入了嚴重的困難,給中國的經(jīng)濟發(fā)展造成了極大的影響。(1)房地產(chǎn)的盲目、過熱發(fā)展會促使地價及水泥、鋼材等各種建筑原材料價格猛漲,進而通過傳遞效應導致其他生活品的價格上漲,直接后果是大幅度地提高居民的生活成本和商務成本,進一步推動商品和勞務價格的提高,降低某一地區(qū)的經(jīng)濟競爭力;(2)價格猛漲和投機需求旺盛、大量開發(fā)性投入往往結(jié)合在一起,待到價格猛漲到虛擬需求再也不能接受的程度,而開發(fā)投入已經(jīng)到達高位時,市場上頓時涌現(xiàn)特別多的供給,而需求根本無法接受時,價格大跌現(xiàn)象就會到來,并從新房市場向舊房市場蔓延,市場一片恐慌;(3)現(xiàn)實中房地產(chǎn)市場同金融機構(gòu)尤其是銀行的關系相當緊密,呈現(xiàn)出利益共同體的結(jié)構(gòu),房地產(chǎn)市場的崩潰完全可能導致金融危機,甚至經(jīng)濟危機。
因此,政府應充分發(fā)揮在房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控作用,保持房地產(chǎn)市場的發(fā)展同國民經(jīng)濟發(fā)展的協(xié)調(diào)關系。宏觀調(diào)控的目的在于一方面使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展推動其它產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟的發(fā)展;另外一方面,也力促房地產(chǎn)市場的發(fā)展不能脫離國民經(jīng)濟的需要和可能。
2 近期我國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控分析
2.1 近期我國房地產(chǎn)市場中存在的問題
(1)GDP增長過分依賴房地產(chǎn)行業(yè),使得房地產(chǎn)業(yè)存在著過度投資。在我國房地產(chǎn)市場高速發(fā)展的近幾年,房地產(chǎn)業(yè)平均每年拉動GDP 2% 的增長,約占我國GDP增長速度的1/4,因此我國房地產(chǎn)市場的波動勢必成為影響我國宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定運行的關鍵因素。房地產(chǎn)業(yè)存在的過度投資可以從宏觀和微觀上進行分析:宏觀上其總量在國民經(jīng)濟整體中過度膨脹,其發(fā)展速度與整個國民經(jīng)濟的速度不相協(xié)調(diào);微觀上通過我國房地產(chǎn)市場投資增長速度與GDP增長速度兩者之間的比值這一指標,可以發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度較整個國民經(jīng)濟的發(fā)展速度過快,我國房地產(chǎn)業(yè)存折著投資過快的問題。
(2)我國房地產(chǎn)存在著投資結(jié)構(gòu)失衡現(xiàn)象,住房供應機構(gòu)不合理。在我國目前的房地產(chǎn)開發(fā)機構(gòu)中存在著矛盾的兩方面,一方面是供不應求的普通商品房和經(jīng)濟適用房,另一方面卻是大量空置積壓的大面積占用土地的豪宅、別墅,兩方面的矛盾使得我國的房地產(chǎn)供應結(jié)構(gòu)不盡合理,卻長期得不到有效的解決。
(3)我國房地產(chǎn)業(yè)存在著區(qū)域發(fā)展不均衡。房地產(chǎn)作為不動產(chǎn),與其他市場相比存在著明顯的地區(qū)差異性,在我國,不同城市以及東西部不同地區(qū)之間房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展存在著明顯的不均衡現(xiàn)象。
(4)金融市場的不完善。我國的房地產(chǎn)開發(fā)投資大部分依賴銀行貸款,因此,隨著房地產(chǎn)市場的日益火爆,銀行貸款和房地產(chǎn)經(jīng)營性欠款也日益增多,這勢必給我國金融業(yè)帶來了巨大的風險。
(5)少數(shù)大城市房價上漲過快,使得廣大工薪階層承受不了高不可攀的房價。同時造成了消費者對房價繼續(xù)上漲的心里預期,形成市場中買漲不買跌的現(xiàn)象,使得短期內(nèi)購房需求激增,開發(fā)商借機哄抬房價形成房價繼續(xù)上漲的惡性循環(huán)。
2.2 我國近期房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的階段性政策
2.2.1 房地產(chǎn)調(diào)控的第一階段:嚴控土地供給(2004年)
2003年,房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比繼續(xù)增長了30.6%,在投資規(guī)模不斷增長的同時,商品房的銷售率也穩(wěn)步上升,2003年全國商品房屋竣工面積為3.95億平方,銷售面積為3.22億平方米,銷售率達到82%。房地產(chǎn)市場供銷兩旺,這是2004年房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的背景。2004年房地產(chǎn)調(diào)控的重點在于土地市場,政府大力整頓土地市場的措施主要包括以下三個方面:杜絕協(xié)議出讓土地、徹查開發(fā)區(qū)與大型項目、完善各項土地制度。嚴格控制土地供給是總的政策取向?？偟膩碚f,此輪宏觀調(diào)控在達到嚴格控制土地供給的目標時,也帶來了一定的政策負效應,也就是帶來地價房價飛漲的新問題。2004年房地產(chǎn)開發(fā)投資額持續(xù)增長的同時,地價和商品房價格也雙雙走高,土地購置費同比增長了19.9%,商品房價格同比增長了15.2%。
2.2.2 房地產(chǎn)調(diào)控的第二階段:重點抑制房價(2005年)
2004年在宏觀調(diào)控中加強土地供給管理的同時房飛漲的現(xiàn)象表明,房地產(chǎn)市場需要針對上漲過快的房價采取更進一步的調(diào)控措施來打擊炒賣、調(diào)整供應結(jié)構(gòu)和遏制房價上漲的作用。因而2005年國家出臺一系列房產(chǎn)調(diào)控政策抑制房價上漲,國務院頒布了《關于切實穩(wěn)定住房價格的通知》(國八條),這個通知從總體上對我國當時的房地產(chǎn)市場做了一個把握。緊隨“國八條”之后是“新八條”的出臺,“新八條”主要強調(diào)了市場調(diào)控手段,其別提到了改善供應結(jié)構(gòu)和稅收稅率制度。在2005年的宏觀調(diào)控中,我們可以清楚地看出重點針對的是控制房地產(chǎn)投資和對供給和需求進行雙向調(diào)控。2005年下半年,標志性城市的房價出現(xiàn)增長趨緩甚至下降,宏觀調(diào)控取得了一定的成果。
2.2.3 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的第三階段:全面治理房地產(chǎn)市場(2006年以來)
2006以來,部分城市房價被暫時壓抑的需求開始反彈,房地產(chǎn)調(diào)控進入下一輪。5月17日國務院提出了促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項措施:一是切實調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu);二是進一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用;三是合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進度,減緩被動性住房需求過快增長;四是進一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序;五是加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設,規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟適用住房,積極發(fā)展住房二級市場和租賃市場,有步驟地解決低收入家庭的住房困難;六是完善房地產(chǎn)統(tǒng)計和信息披露制度,增強房地產(chǎn)市場信息透明度,全面、及時、準確地市場供求信息,堅持正確的輿論導向。這六條措施開啟了2006年房地產(chǎn)調(diào)控序幕,稱之為國六條。
2007年中國房地產(chǎn)市場的泡沫化趨勢引起了各方的關注,中央的調(diào)控政策如果更多的把著眼點放在遏制房價上漲上,但當時供不應求的現(xiàn)狀無法得到根本緩解,因此只有尊重經(jīng)濟的基本供求規(guī)律,加大力度提高兩限房、廉租房、經(jīng)濟適用房、小戶型等保障型住房的比例,加大打擊囤地捂盤等行為才是調(diào)控手段應該重視的根本問題。2007年3月5日總理指出:房地產(chǎn)業(yè)對發(fā)展經(jīng)濟、改善人民群眾住房條件有著重大作用,必須促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展,明確了2007年地產(chǎn)調(diào)控的總體思路,即把解決低收入家庭的住房問題放在了突出位置。8月7日,《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》出臺,標志著政府住宅調(diào)控思路的轉(zhuǎn)變,其關鍵是要建立多層次住房保障體系,加快住房分類供應體制的實施。為了抑制投機性需求,同時,自2007下半年,央行出臺了多次加息和提高存款準備金率的政策措施,從開發(fā)商和購房者兩頭收緊信貸閘門,提高貸款條件,抑制投機需求。2008年上半年,央行依然執(zhí)行從緊的貨幣政策,在半年內(nèi)5次上調(diào)人民幣存款準備金率,這就意味著房地產(chǎn)發(fā)展商獲得開發(fā)貸款的難度更大,資金面更趨緊張。整個階段,房地產(chǎn)調(diào)控的政策措施密集出臺,政府從各個方面采取措施全面治理房地產(chǎn)市場。
3 完善我國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的建議
(1)充分發(fā)揮市場在房地產(chǎn)資源配置中的基礎性作用。政府行政干預會帶來很多弊端,因此房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控應主要使用市場手段去進行調(diào)節(jié),如稅收、利率、財政補貼等方式,而以行政手段為輔,這樣才能更好地解決中低收入階層的住房問題。
(2)完善“兩房”制度,形成我國新的住房保障體系。調(diào)整開發(fā)投資結(jié)構(gòu),重點發(fā)展普通住宅。進一步規(guī)范我國廉租房和經(jīng)適房的建設管理制度。在廉租房方面,要擴大保障范圍,合理確定廉租住房保障對象和保障標準,努力增加廉租住房來源,確保保障資金來源,落實用地政策,規(guī)范住房供應管理,完善申請、審核、公示和推出制度。經(jīng)適房方面,規(guī)范經(jīng)濟適用住房建設和管理制度,嚴格審查購房者資格,合理確定住房標準,嚴格上市交易管理,加強單位集資合作建房管理,規(guī)定經(jīng)濟適用住房供應對象限定為低收入住房困難家庭等。房地產(chǎn)開發(fā)投資的重點要轉(zhuǎn)向中低檔居民住宅,努力改善居民的居住條件,確保資源的有效利用。
(3)征收較高的開發(fā)投資稅,從開發(fā)源頭上進行控制。國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的利潤為25%,遠遠高于國際上15%的一般利潤水平,正是這種高額利潤的吸引導致國內(nèi)開發(fā)商在沒有進行合理的評估下就盲目的拿地、開發(fā),從而導致國內(nèi)房價呈現(xiàn)虛假繁榮的現(xiàn)象。
(4)加強銀行監(jiān)管,斟酌制定住房貸款政策。在房貸政策制定方面,一方面要保證居民可以按揭貸款買房從而有房可住,另一方面又要限制投機者利用大宗貸款投機炒房來哄抬房價,從而有損房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。
(5)有區(qū)別的實施房地產(chǎn)調(diào)控政策,建立健全全國房地產(chǎn)市場。由于我國房地產(chǎn)業(yè)在全國范圍內(nèi)不同城市、不同地區(qū)之間存在著明顯的區(qū)別,因此在調(diào)控時也要進行有效的區(qū)分,不能盲目地搞“一刀切”。
總之,我國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為對國民經(jīng)濟起著舉足輕重作用的產(chǎn)業(yè),宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)定、健康發(fā)展離不開房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定,因此,政府應該充分發(fā)揮和不斷改進、完善其在房地產(chǎn)市場中的宏觀調(diào)控作用,規(guī)范和引導房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。
參考文獻
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關鍵詞：房地產(chǎn)投資領域 公允價值 建議
公允價值理論于20世紀80年代被提出，至今已有將近三十多年的歷史了。目前，公允價值已經(jīng)被廣泛地應用于經(jīng)濟的各項領域，尤其被廣泛應用于房地產(chǎn)投資領域。從實際應用來看，在房地產(chǎn)投資領域內(nèi)的應用過程中產(chǎn)生一系列不利于其發(fā)展的問題。所以，要想發(fā)揮公允價值核算的優(yōu)勢，使其更好地服務于我國社會主義市場經(jīng)濟建設，保證房地產(chǎn)投資又快又好地發(fā)展，就必須要充分了解公允價值的概念基礎，要明確公允價值在房地產(chǎn)領域的應用現(xiàn)狀，并找出公允價值在我國房地產(chǎn)投資領域內(nèi)應用和推廣中現(xiàn)存的主要問題，最終形成解決這些問題的途徑。鑒于此，本文就采用上述思路開展討論。不足之處，還望指正。
一、公允價值的概念
公允價值又叫公允市價或公允價格，英文拼寫為fair value。在學術(shù)界，人們對公允價值的概念至今仍爭論不休。然而，從各國學者對公允價值概念的表述中，我們還是可以找出理解公允價值概念的基本外殼。
在國外，美國財務會計準則委員會在2006年9月的《美國財務會計準則》第157號中將公允價值定義為“市場交易者在有序交易中，銷售資產(chǎn)收到的或轉(zhuǎn)移負債支付的價格”。而國際會計準則委員會所制定的《國際財務報告準則》認為，公允價值是指在公平交易中，熟悉情況的當事人自愿據(jù)以進行資產(chǎn)交換或債務清償?shù)慕痤~。
在我國，財政部于2006年2月15日的新《企業(yè)會計準則——基本準則》中，將公允價值定義為：“在公允價值計量下，資產(chǎn)和負債按照在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產(chǎn)交換或者債務清償?shù)慕痤~計量。”
由上分析，我們可以發(fā)現(xiàn)雖然上述概念在表述上存在一定的差異，但其立足點在本質(zhì)上還是一致的，即它們的前提都是假定企業(yè)是持續(xù)經(jīng)營的實體，它們都強調(diào)了交易形成的條件是自愿交易。所以，我們可以將公允價值表述為，熟悉情況且無關聯(lián)的買賣雙方在公平交易的條件下所確定可以成交的價格?？梢姡蕛r值是一種重要的計量屬性，也是一種具有明顯可觀察性和決策相關性的會計信息，它是與歷史成本相對應的。
二、公允價值在我國房地產(chǎn)投資領域內(nèi)的應用現(xiàn)狀及問題
在我國，近十幾年來，經(jīng)濟界對會計核算的科學性要求越來越迫切，對會計的監(jiān)管質(zhì)量也要求越來越來高。老的核算方法顯然越來越不能適應經(jīng)濟發(fā)展的新形式。同時，隨著房地產(chǎn)投資領域的快速發(fā)展，該領域內(nèi)對公允價值的廣泛使用也變得更為迫切。
（一）公允價值在我國房地產(chǎn)投資領域內(nèi)的應用現(xiàn)狀
隨著我國投資性房地產(chǎn)的增多和房地產(chǎn)市場交易的普遍增加，公允價值已漸漸成為評估投資性房地產(chǎn)企業(yè)的主要計量屬性，客觀而真實地反映了房產(chǎn)本身的實際價值。為了適應這種形勢，更好地規(guī)范公允價值的使用，我國財政部于2006年2月15日制定的《企業(yè)會計準則第3號——投資性房地產(chǎn)》。該《準則》明確規(guī)定了公允價值的所用范圍、計量的條件以及后續(xù)支出計量等。這為公允價值在我國房地產(chǎn)投資領域內(nèi)的進一步應用提供了規(guī)范性的制度保障。
（二）公允價值在我國房地產(chǎn)投資領域內(nèi)應用過程中存在的問題
在看到發(fā)展的同時，我們還要看到我國投資性房地產(chǎn)市場發(fā)育還不很成熟，公允價值的使用還存在這樣或那樣的問題。具體來說，有以下幾個方面：第一，我國房地產(chǎn)投資市場還不夠完善，存在制約公允價值的應用的現(xiàn)象。與國外成熟的房地產(chǎn)投資市場相比，我國房地產(chǎn)投資市場仍算處于起步階段，其有效性相對不高，部分市場競爭不夠充分，人為壓房抬價的現(xiàn)象時有發(fā)生。第二，在我國房地產(chǎn)投資領域內(nèi)，公允價值計量的實際操作難度大?，F(xiàn)實經(jīng)濟生活中，許多房地產(chǎn)交易信息的真實性難以辯別。在被迫選取大致的估計或者取近似價值的操作過程中，還存在企業(yè)操縱利潤的嫌疑。
三、對公允價值推廣和發(fā)展的幾點建議
由上文可知，公允價值已經(jīng)滲透到我國房地產(chǎn)投資領域內(nèi)的各個相關領域。討論公允價值未來在我國的推廣和發(fā)展具有現(xiàn)實而積極的意義。具體來講，我認為公允價值要想在我國進一步推廣和發(fā)展應該做到以下幾個方面。
（一）創(chuàng)造有利于房地產(chǎn)投資領域內(nèi)公允價值實務操作的客觀環(huán)境
從上文我們了解到，目前我國的房地產(chǎn)市場環(huán)境與國際上較成熟的房地產(chǎn)市場環(huán)境比，還存在著一定的差距。這就要求我們要加強對公允價值實務操作環(huán)境的建設。具體要做到以下幾點：首先，要創(chuàng)造活躍的市場條件，真實反映房產(chǎn)的真實價值。其次，借鑒發(fā)達國家房地產(chǎn)投資領域內(nèi)公允價值職業(yè)判斷的先進經(jīng)驗，不斷豐富和充實相關理論。最后，利用好會計電算化和會計軟件，大力發(fā)展互聯(lián)網(wǎng)，全面推廣房地產(chǎn)投資領域內(nèi)的公允價值。
（二）健全房地產(chǎn)投資領域內(nèi)的法律制度，加強會計監(jiān)督
與發(fā)達國家相比，我國法律對會計舞弊的統(tǒng)一規(guī)定還不成熟，對舞弊主體的法律責任和對其懲罰機制亦不健全，這就為那些利用公允價值進行會計舞弊者留下了操縱的空隙。因此，要在立法上加強證監(jiān)會、國家審計部門和財政部門等國家監(jiān)管部門以及會計師事務所等社會監(jiān)督機構(gòu)的監(jiān)督作為。除了要求他們進行不定期的抽查外，還要開展必要的全面稽查。對于查處的、濫用公允價值者要進行嚴肅處理，對于屢教不改的要堅決取消其準入資格。
綜上所述，我國房地產(chǎn)投資領域內(nèi)公允價值的應用還要走很長的路。在這過程中，還需要我們不斷地求新探索。
參考文獻：