時(shí)間：2023-05-31 14:56:04
導(dǎo)語(yǔ)：在房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的撰寫旅程中，學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
論文2007年美國(guó)爆發(fā)的次貸危機(jī)被視為上世紀(jì)30年代以來最大的金融危機(jī)，在較短時(shí)間內(nèi)迅速席卷全球，給全球?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)以重創(chuàng)。通過分析美國(guó)次貸危機(jī)產(chǎn)生的原因和我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的風(fēng)險(xiǎn)，可以看出中美兩國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的共性。同時(shí)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，處于發(fā)展階段，且存在其特殊性，針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)金融市場(chǎng)存在的風(fēng)險(xiǎn)，提出相應(yīng)對(duì)策。
論文關(guān)鍵詞：次貸危機(jī)；房地產(chǎn)市場(chǎng)；金融風(fēng)險(xiǎn)；風(fēng)險(xiǎn)防范
1 美國(guó)次貸危機(jī)
2001年911事件后，美國(guó)網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)泡沫破滅，美國(guó)經(jīng)濟(jì)衰退，為了防止經(jīng)濟(jì)過度下滑，美聯(lián)儲(chǔ)實(shí)施了寬松的貨幣政策，并且到2003年6月連續(xù)13次降息，1%的低利率持續(xù)到2004年6月。低利率政策極大刺激了消費(fèi)與投資，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速繁榮，房地產(chǎn)價(jià)格連續(xù)上升并出現(xiàn)泡沫。并且在美國(guó)政府的住房自有化政策的鼓勵(lì)下，大量次級(jí)貸款人紛紛向銀行申請(qǐng)貸款，但是當(dāng)利率上升時(shí)，他們又無力還貸。面對(duì)高房?jī)r(jià)和利息的收入，商業(yè)銀行更為了適應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)，不斷降低貸款標(biāo)準(zhǔn)，使得風(fēng)險(xiǎn)加大。為了分散風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)銀行將其賣給投行，經(jīng)過投資銀行的包裝，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化，最后賣給投資者。在該過程中，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的見利忘險(xiǎn)和監(jiān)管不力更加促成危機(jī)的爆發(fā)。美國(guó)國(guó)內(nèi)的經(jīng)常項(xiàng)目赤字，而東南亞等新興國(guó)家的經(jīng)常項(xiàng)目盈余所帶來大量的美元的外匯儲(chǔ)備，再加上石油輸出國(guó)大量的美元儲(chǔ)備，都通過購(gòu)買美國(guó)債券，使得美元又回到了美國(guó)。這樣就給美國(guó)金融機(jī)構(gòu)提供了大量的流動(dòng)性，面對(duì)有限的需求，金融機(jī)構(gòu)加劇了競(jìng)爭(zhēng)，不斷降低貸款標(biāo)準(zhǔn)給信用級(jí)別較差的借款人，在出現(xiàn)利率上升和房?jī)r(jià)下跌時(shí)，導(dǎo)致違約率上升，爆發(fā)次貸危機(jī)。正如Robin Blackburn所說：“次貸危機(jī)是一個(gè)金融化的危機(jī)，它是杠桿、放松監(jiān)管和金融創(chuàng)新共同締造的杰作”。
2 中國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)
我國(guó)自1998年進(jìn)行住房體系改革，取消福利分房以來，房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。當(dāng)然房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展離不開金融業(yè)的支持，經(jīng)過多年的發(fā)展，基本形成了以銀行信貸為主，同時(shí)包括股權(quán)、信托、債券等融資方式在內(nèi)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展迅速，我們不得忽視其存在的風(fēng)險(xiǎn)。 1 高房?jī)r(jià)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)
近年來，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快，并且還有繼續(xù)上漲的勢(shì)頭。房?jī)r(jià)的過快上漲使得市場(chǎng)價(jià)格偏離實(shí)際價(jià)值，產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫。如果隨著人民幣升值預(yù)期等國(guó)內(nèi)外因素導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫破滅，作為抵押品的房地產(chǎn)價(jià)值就會(huì)下降，造成銀行信貸質(zhì)量下降，給銀行帶來巨大損失，并且持續(xù)上漲的房?jī)r(jià)，會(huì)促使投機(jī)的產(chǎn)生并擠占人民消費(fèi)支出，這些都不利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 2 央行不斷加息，房地產(chǎn)業(yè)面臨利率風(fēng)險(xiǎn)
面對(duì)充足的流動(dòng)性和不斷上漲的通脹壓力，盡管加息的打擊面廣，但是央行還是在2011年里進(jìn)行了兩次加息，使得一年期貸款利息為6.31%。針對(duì)面前的CPI，還存在加息預(yù)期。雖然房產(chǎn)還貸有借款人收入作保障，但是個(gè)人按揭貸款利率上升，也會(huì)在一定程度上造成惡化信貸質(zhì)量。 3 房地產(chǎn)開發(fā)商負(fù)債經(jīng)營(yíng)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商除自籌資金外，由于其他融資渠道不暢，其開發(fā)資金多來自銀行貸款。隨著我國(guó)準(zhǔn)款準(zhǔn)備金率不斷上調(diào)，截止到2011年2月24日大型金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率已達(dá)19.5%，這就預(yù)示信貸額度會(huì)進(jìn)一步收緊，這樣就會(huì)使貸款門檻提高，一旦房地產(chǎn)商借不到錢，資金鏈條斷裂，風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)暴露。 4 銀行職員道德風(fēng)險(xiǎn)和放貸的操作風(fēng)險(xiǎn)
銀行職員的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)，為了完成放貸任務(wù)免于受罰，在審貸過程中流于形式，對(duì)存在疑點(diǎn)的資料不進(jìn)行深入調(diào)查，審查不嚴(yán)謹(jǐn)。有些信貸人員甚至幫助不符合貸款條件的借款人虛構(gòu)收入證明和抵押品證明來騙取銀行的房貸資金。由于這些申請(qǐng)人不具有還款能力，會(huì)造成銀行不良貸款率上升。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；金融；衍生品；制度創(chuàng)新
房地產(chǎn)金融衍生品的制度創(chuàng)新取決于政府與金融企業(yè)二者之間的制度需求是否能夠互相適應(yīng)，也就是說金融企業(yè)是否與政府能夠具備同樣的強(qiáng)烈回避價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)的偏好，以及其創(chuàng)新制度能否有效得以實(shí)行，以此滿足金融企業(yè)規(guī)避價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)的偏好。此外，由政府主導(dǎo)的強(qiáng)制性制度創(chuàng)新同樣缺乏制度供給的有效性與針對(duì)性，金融企業(yè)積極創(chuàng)新的訴求被遏制，使得房地產(chǎn)金融衍生品的制度創(chuàng)新缺乏主體的支持效用。雖然房地產(chǎn)金融衍生品制度的創(chuàng)新應(yīng)當(dāng)作為一項(xiàng)需求誘致的制度創(chuàng)新，通過十多年的努力也形成了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的跨越式發(fā)展，但是資產(chǎn)證券化以及信用衍生品等等均可分散經(jīng)濟(jì)體住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的金融創(chuàng)新制度與金融工具的發(fā)展卻相對(duì)滯后，所以，為了有效避免風(fēng)險(xiǎn)，讓銀行具有制度創(chuàng)新的動(dòng)力。
一、房地產(chǎn)金融衍生品制度的現(xiàn)狀
在當(dāng)前國(guó)際當(dāng)中較為完整的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系當(dāng)中，因?yàn)闄C(jī)制的逐步完善，已經(jīng)出現(xiàn)了許多與制度以及產(chǎn)品創(chuàng)新的成功實(shí)踐，這些成功的創(chuàng)新實(shí)踐均是在市場(chǎng)化的大前提下進(jìn)行的，也同樣包含保護(hù)公眾權(quán)益以及一直行業(yè)壟斷以及完善市場(chǎng)內(nèi)部要素等。對(duì)于國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)來說，因?yàn)榻鹑趧?chuàng)新機(jī)制的缺失以及相關(guān)的金融制度發(fā)展相對(duì)滯后，出現(xiàn)了發(fā)展速度十分緩慢等現(xiàn)象。比如盡管央行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商采用項(xiàng)目融資或者股權(quán)融資等等多種融資的方式持支持的態(tài)度，但是房地產(chǎn)金融市場(chǎng)資產(chǎn)的證券化作用也同樣面臨著多種發(fā)展障礙。其中一條便是法律的阻礙，對(duì)于尚未能夠出臺(tái)產(chǎn)業(yè)投資基金法以及基金法等等明確的法律措施的當(dāng)前，為金融衍生品相應(yīng)規(guī)范的發(fā)展帶來了諸多限制，同時(shí)，規(guī)模與收益的發(fā)展阻礙也對(duì)信托在發(fā)行數(shù)量上的限制以及缺乏流動(dòng)性的問題帶來了諸多影響。最后，因房地產(chǎn)公司在上市方面所面臨的高門檻與高成本下，市場(chǎng)操作也同樣存在著許多障礙。因此，想要進(jìn)行房地產(chǎn)金融衍生品制度的創(chuàng)新，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)掙脫商業(yè)銀行等一些間接金融系統(tǒng)主體的禁錮，先要對(duì)市場(chǎng)主體的多元化融資需求的市場(chǎng)機(jī)制與風(fēng)險(xiǎn)約束機(jī)制進(jìn)行滿足，進(jìn)一步確立利于社會(huì)公眾分享公共福利的將房地產(chǎn)金融、證券市場(chǎng)產(chǎn)品進(jìn)行有機(jī)結(jié)合的創(chuàng)新機(jī)制進(jìn)行統(tǒng)籌安排。
二、房地產(chǎn)金融衍生品制度的創(chuàng)新思路
想要積極的對(duì)房地產(chǎn)金融衍生品制度進(jìn)行有效創(chuàng)新與分析，應(yīng)當(dāng)首先明確創(chuàng)新思路，并沿著創(chuàng)新思路進(jìn)行摸索，充分發(fā)揮出新興房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的發(fā)展特點(diǎn)，對(duì)于房地產(chǎn)金融衍生品制度創(chuàng)新以及其它相應(yīng)的配套制度進(jìn)行創(chuàng)新、融合。同時(shí)，適當(dāng)?shù)膶?duì)房地產(chǎn)金融衍生品制度的創(chuàng)新模式進(jìn)行轉(zhuǎn)換，其方針?biāo)悸窇?yīng)為發(fā)動(dòng)政府強(qiáng)制性作用，扭轉(zhuǎn)制度的變遷與作用，適當(dāng)?shù)呐嘤袌?chǎng)誘致性與制度變遷的力量，以金融機(jī)構(gòu)以及金融服務(wù)拓展作為其突破口，帶動(dòng)當(dāng)前商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融改革，積極的推動(dòng)房地產(chǎn)金融衍生品制度的創(chuàng)新。同時(shí)，也應(yīng)進(jìn)一步構(gòu)筑房地產(chǎn)金融衍生品制度的創(chuàng)新體系。通過對(duì)金融衍生品制度體系的借鑒，房地產(chǎn)金融衍生品制度的體系建設(shè)也應(yīng)當(dāng)大體包含三個(gè)方面，首先是市場(chǎng)交易制度，其次是市場(chǎng)監(jiān)管制度，最后則是市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)管理制度。凡此三點(diǎn)，是房地產(chǎn)金融衍生品制度創(chuàng)新體系的重要元素，同樣也是房地產(chǎn)金融衍生品制度創(chuàng)新體系構(gòu)建的最關(guān)鍵環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)金融衍生品制度的創(chuàng)新，也便可以循著這樣的思路進(jìn)行建立并完善。房地產(chǎn)金融衍生品的交易制度創(chuàng)新，能夠保障房地產(chǎn)金融衍生工具交易能夠按照市場(chǎng)交易規(guī)則順利的進(jìn)行，也能夠確保房地產(chǎn)金融衍生工具的交易按照市場(chǎng)交易規(guī)則進(jìn)一步達(dá)到完善與創(chuàng)新的目的。對(duì)于我國(guó)目前的發(fā)展?fàn)顩r來看，最好的辦法就是參照西方發(fā)達(dá)國(guó)家的做法，并依照我國(guó)實(shí)際國(guó)情與房地產(chǎn)衍生品市場(chǎng)的不同發(fā)展階段特點(diǎn)，進(jìn)一步達(dá)到交易制度的完善。當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)金融衍生品市場(chǎng)的監(jiān)管主要依靠不同的發(fā)展階段特點(diǎn)，進(jìn)行交易制度的創(chuàng)新，房地產(chǎn)金融衍生品市場(chǎng)的監(jiān)管主要的目的是確保市場(chǎng)的有效性，抵御金融衍生品市場(chǎng)所面臨的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，在此基礎(chǔ)之上保障廣大投資者的切身利益。當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)金融衍生品市場(chǎng)所普遍存有交易品種較少，其發(fā)展時(shí)間也較短一些現(xiàn)象，而且市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制也同樣為能夠真正得以建立，所以只有對(duì)房地產(chǎn)金融衍生品市場(chǎng)實(shí)施有效的監(jiān)管才能夠保障市場(chǎng)運(yùn)行的有序性并促使其能夠穩(wěn)定、持久的發(fā)展。從提升我國(guó)金融市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的角度出發(fā)，以此應(yīng)對(duì)全球金融市場(chǎng)一體化的重要挑戰(zhàn)，按照國(guó)際慣例對(duì)房地產(chǎn)金融衍生品的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)管理制度進(jìn)行制定是當(dāng)前的重要課題。
現(xiàn)有的金融制度的場(chǎng)景以及構(gòu)置，不但影響了房地產(chǎn)金融衍生品的創(chuàng)新步伐，同樣也因?yàn)榉康禺a(chǎn)金融業(yè)所面臨的諸多金融管制限制了其金融創(chuàng)新的空間，讓房地產(chǎn)金融衍生品在創(chuàng)新過程中出現(xiàn)了一定程度的盲目性，并且讓整個(gè)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)極度缺乏創(chuàng)新的能力以及活力，完全難以滿足當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展對(duì)于金融市場(chǎng)功能的多元化需要。而房地產(chǎn)金融衍生品制度創(chuàng)新的體現(xiàn)之一便是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)金融衍生品產(chǎn)品的創(chuàng)新，對(duì)房地產(chǎn)金融衍生品產(chǎn)品的創(chuàng)新來說，對(duì)它有著直接影響的便是金融機(jī)構(gòu)中當(dāng)前的體制問題。在這樣的形勢(shì)下，商業(yè)銀行經(jīng)理人只需要對(duì)廣大的投資者負(fù)責(zé)，而不需要對(duì)上級(jí)或者是大股東負(fù)責(zé)，追逐利潤(rùn)將成為商業(yè)銀行產(chǎn)品創(chuàng)新的最大動(dòng)機(jī)，但是股權(quán)分散與國(guó)家控股之間的矛盾應(yīng)當(dāng)如何化解，則應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步在實(shí)踐中不斷摸索。
三、結(jié)語(yǔ)
本文通過對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)金融衍生品制度的創(chuàng)新研究進(jìn)行闡述分析，并結(jié)合筆者自身經(jīng)驗(yàn)，談一些感受與看法，希望以此為相關(guān)工作者提供幫助、借鑒?！?/p>
參考文獻(xiàn)
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房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展發(fā)展壯大離不開房地產(chǎn)金融的大力支持,近年來我國(guó)房地產(chǎn)的金融支持力度有所下降。我們可以從房地產(chǎn)開發(fā)的資金來源的形式和結(jié)構(gòu)為參考。目前,我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)資金來源主要分為:國(guó)家預(yù)算內(nèi)資金、國(guó)內(nèi)貸款、債券、利用外資、自籌資金和其他資金。1998年以來,國(guó)家預(yù)算內(nèi)資金、債券和利用外資絕對(duì)值及占比均很低,且呈不斷回落態(tài)勢(shì);房地產(chǎn)開發(fā)資金中約有60%左右來自于銀行貸款,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)銀行信貸資金依賴程度很大。就商業(yè)性金融支持體系而言,自98年,我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額一直保持著兩位數(shù)的增長(zhǎng)率,年均增長(zhǎng)率為20.09%,高于同期全部金融機(jī)構(gòu)貸款余額年均增長(zhǎng)率(12.71%)7.38個(gè)百分點(diǎn)。2004年,房地產(chǎn)開發(fā)貸款和住房消費(fèi)信貸增長(zhǎng)率均呈下降態(tài)勢(shì),與2003年相比,2004年房地產(chǎn)開發(fā)貸款增長(zhǎng)率下降了32個(gè)百分點(diǎn),住房消費(fèi)信貸增長(zhǎng)率下降了7.29個(gè)百分點(diǎn)。我國(guó)政策性住房信貸主要指對(duì)個(gè)人的住房公積金貸款。截至2004年底,全國(guó)建立住房公積金職工人數(shù)為158萬人,僅占在崗職工總數(shù)的8.2%;累計(jì)向433萬人發(fā)放了住房公積金貸款,僅占建立住房公積金職工總數(shù)的7%,比例明顯過小;全國(guó)住房公積金繳存總額中用于個(gè)人住房貸款和購(gòu)買國(guó)債的資金僅為56.1%,沉淀資金閑置的比例為42.6%。積金大量處于閑置狀態(tài),對(duì)中低收入家庭購(gòu)房的支持力度有待進(jìn)一步提高。
二、我國(guó)房地產(chǎn)金融存在的問題
1.風(fēng)險(xiǎn)過于集中于商業(yè)銀行體系。由于我國(guó)金融市場(chǎng)發(fā)展還處于初級(jí)階段,間接金融在整個(gè)金融市場(chǎng)中還占絕對(duì)地位,而資本市場(chǎng)等直接金融發(fā)展卻相對(duì)落后,同時(shí)國(guó)有商業(yè)銀行本身改革還不到位,導(dǎo)致了我國(guó)房地產(chǎn)融資主要依靠商業(yè)銀行。通過住房消費(fèi)貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動(dòng)性貸款和土地儲(chǔ)備貸款等各種形式的信貸資金集中,商業(yè)銀行實(shí)際上直接或間接在承受了房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中各個(gè)環(huán)節(jié)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn),資本市場(chǎng)發(fā)展的相對(duì)落后,很難為房地產(chǎn)企業(yè)提供其他渠道,而且也不能將商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)社會(huì)化,化解商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。
2.人住房信貸的發(fā)展可能存在違約風(fēng)險(xiǎn)。自我國(guó)實(shí)施住房市場(chǎng)化以來,我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)得到了長(zhǎng)足的發(fā)展。目前,我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款不良資產(chǎn)率不到0.5%,住房公積金個(gè)人住房貸款的不良資產(chǎn)率僅為0.24%,這對(duì)改善銀行資產(chǎn)質(zhì)量起到了十分重要的作用,但商業(yè)銀行普遍把個(gè)人購(gòu)房貸款看成優(yōu)良資產(chǎn)而大力發(fā)展,銀行應(yīng)該重視個(gè)人住房尚未暴露出的風(fēng)險(xiǎn)。因此,在我國(guó)尚未建立起個(gè)人誠(chéng)信系統(tǒng),商業(yè)銀行也難以對(duì)貸款人的貸款行為和資信狀況進(jìn)行充分的分析的條件下,大力發(fā)展個(gè)人住房抵押貸款勢(shì)必給銀行造成不良資產(chǎn)。
3.房地產(chǎn)金融在創(chuàng)新中存在部分問題。我國(guó)相關(guān)部門經(jīng)過20多年的探索,建立了以銀行信貸為主的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系,為中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的快速成長(zhǎng)提供了重要支持。但隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展,現(xiàn)有房地產(chǎn)融資方式也逐漸暴露了一些問題。房地產(chǎn)融資過分依賴銀行不利于金融業(yè)及房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定,單一的銀行信貸融資方式難以適應(yīng)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的趨勢(shì),我國(guó)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品種類單一,無法滿足市場(chǎng)投資者的需要?？偟膩砜?金融機(jī)構(gòu)的產(chǎn)品創(chuàng)新存在一定制約,面臨較大風(fēng)險(xiǎn)。
4.商業(yè)銀行和其他金融機(jī)構(gòu)存在經(jīng)營(yíng)行為本身不理性、不科學(xué)、不規(guī)范等問題。自1998年以來,一方面我國(guó)連續(xù)8年降息;另一方面,隨著個(gè)人住房市場(chǎng)化以后,國(guó)家鼓勵(lì)國(guó)有商業(yè)銀行加大個(gè)人住房按揭貸款的支持力度,同時(shí)由于商業(yè)銀行普遍把房地產(chǎn)信貸作為一種“優(yōu)良資產(chǎn)”因此在經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)上容易產(chǎn)生急功近利的傾向。
三、對(duì)于目前所存在問題的解決方式
1.大力發(fā)展多層次、全方位的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系。住房金融市場(chǎng)不僅要有間接融資的信貸市場(chǎng),也應(yīng)有直接融資的資本市場(chǎng);不僅要有直接提供融資服務(wù)的一級(jí)市場(chǎng),也要有分擔(dān)一級(jí)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的二級(jí)市場(chǎng),來解決住房貸款資金期限錯(cuò)配和流動(dòng)性問題。鼓勵(lì)扶持包括房產(chǎn)評(píng)估、房產(chǎn)中介、保險(xiǎn)、擔(dān)保、貸款服務(wù)等金融市場(chǎng)支持服務(wù)體系。加快市場(chǎng)交易制度建設(shè),促進(jìn)市場(chǎng)交易環(huán)境不斷優(yōu)化。
2.大力推進(jìn)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新,為房地產(chǎn)開發(fā)、收購(gòu)、買賣、租賃、管理等各環(huán)節(jié)提供有效的金融服務(wù)。要細(xì)分市場(chǎng),開發(fā)服務(wù)于不同目的和人群的產(chǎn)品,如低收入家庭、剛工作的青年等人群的住房金融產(chǎn)品等。推動(dòng)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品多元化,形成包括房地產(chǎn)信托、投資基金、企業(yè)債券和資產(chǎn)證券化等在內(nèi)的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品。
3.大力發(fā)展房地產(chǎn)投資基金。房地產(chǎn)投資基金作為一種專業(yè)從事房地產(chǎn)投資的基金,在國(guó)外已經(jīng)得到迅速的發(fā)展,然而在我國(guó)的發(fā)展還處于初級(jí)階段。一方面,盡快制定和實(shí)施《產(chǎn)業(yè)基金法》是國(guó)內(nèi)和國(guó)際產(chǎn)業(yè)基金可以在,房地產(chǎn)投資中有法可依,健康、持續(xù)地運(yùn)行下去。另一方面,建立健全房地產(chǎn)投資基金推出機(jī)制和風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避機(jī)制,降低其所承受的風(fēng)險(xiǎn)程度,鼓勵(lì)房地產(chǎn)投資基金迅速發(fā)展起來。
4.加快房地產(chǎn)金融產(chǎn)品證券化速度。通過貸款證券化增加了信貸資產(chǎn)的流動(dòng)性,同時(shí)有利于銀行進(jìn)一步擴(kuò)大信貸規(guī)模,從而形成良性擴(kuò)張,還可以改善銀行資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu),降低資本金要求。優(yōu)先發(fā)展住房抵押貸款證券化的另一個(gè)原因是,近幾年隨著房地產(chǎn)信貸規(guī)模的迅速增長(zhǎng),住房抵押貸款,尤其是近年來個(gè)人購(gòu)房按揭的逐年增加,這部分資產(chǎn)屬于各銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的組成部分。通過證券化可以將房地產(chǎn)金融的信用市場(chǎng)化,加速了間接金融向直接金融的轉(zhuǎn)化,使得房地產(chǎn)金融的資金來源更加多元化和社會(huì)化,從而不僅擴(kuò)大房地產(chǎn)開發(fā)資金的來源,而且分散了投資資金的風(fēng)險(xiǎn),促進(jìn)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)健康地發(fā)展。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；住房金融政策；樓市波動(dòng)
1 國(guó)內(nèi)外住房金融政策
對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)來說，如果沒有金融政策調(diào)整和金融產(chǎn)品的創(chuàng)新，房地產(chǎn)市場(chǎng)要在近十年內(nèi)得以發(fā)展與繁榮是不可能的。對(duì)于美國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，不僅有便利融資渠道進(jìn)入金融市場(chǎng)，而且融資產(chǎn)品多、融資成本低。對(duì)于住房的消費(fèi)者來說，則形成了廣泛發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)金融制度與市場(chǎng)。美國(guó)住房消費(fèi)信貸的基本形式是住房按揭貸款。美國(guó)金融機(jī)構(gòu)利用長(zhǎng)期積累的經(jīng)驗(yàn)和現(xiàn)代信貸管理技術(shù)與方法，不斷地創(chuàng)造新的、多樣化的住房按揭貸款品種來促進(jìn)居民購(gòu)買住房、建房，并對(duì)購(gòu)買住房者提供各種優(yōu)惠，包括降低貸款利率和免稅。同時(shí)，對(duì)低收入家庭提供福利付款、住房津貼或允許租住政府建造的低租金公共住房，形成以市場(chǎng)機(jī)制為主導(dǎo)，政府參與為輔助的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系。
2 住房金融政策對(duì)樓市的影響
在這樣的房地產(chǎn)金融體系下，房地產(chǎn)融資單一，對(duì)商業(yè)銀行信貸依賴程度過高；政策性住房金融發(fā)展滯后，更為重要的是，盡管目前許多房地產(chǎn)金融政策及制度安排看上去是從發(fā)達(dá)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)引入，但是許多房地產(chǎn)金融政策只是學(xué)其形而無其神。例如，中國(guó)的住房預(yù)售制度就完全是一種單邊風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)機(jī)制。即這種住房預(yù)期制度僅是根據(jù)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下的1994年制定的《城市管理法》而設(shè)立的一種房地產(chǎn)金融政策。由于這種房地產(chǎn)金融制度安排留下的是計(jì)劃印跡，從而使得這種房地產(chǎn)金融政策基本上與發(fā)達(dá)市場(chǎng)體系下的住房預(yù)售制度有很大差別。其制度安排更多的是考慮房地產(chǎn)開發(fā)商的利益、防范的是房地產(chǎn)開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)，而更少考慮購(gòu)買住房居民及商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)，從而使得這種制度安排的金融風(fēng)險(xiǎn)或是讓住房購(gòu)買者來承擔(dān)或是由商業(yè)銀行來承擔(dān)。由于這種住房預(yù)期制度是一種單邊風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)機(jī)制，從而使得這種制度成了房地產(chǎn)開發(fā)商“空手套白狼”獲取房地產(chǎn)市場(chǎng)暴利的重要工具。對(duì)于這樣一種存在嚴(yán)重的利益扭曲的房地產(chǎn)金融制度，2004年央行提議要取消這種住房預(yù)售制度，但遭到房地產(chǎn)開發(fā)商激烈的反對(duì)，從而使得央行取消住房預(yù)售制度的建議完全消失。
中國(guó)的個(gè)人收入證明的真實(shí)性與其他市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家相關(guān)十萬八千里。特別是，在中國(guó)人誠(chéng)信不足的條件下，這種個(gè)人收入證明的真實(shí)性更是可信度低。正因?yàn)?，個(gè)人按揭貸款市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻低，也為制造房地產(chǎn)泡沫創(chuàng)造的條件。可以說，前幾年房地產(chǎn)泡沫四起，就是與這種房地產(chǎn)按揭貸款市場(chǎng)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)寬松有關(guān)。當(dāng)然，中國(guó)房地產(chǎn)金融政策所面臨的困難可能比這還多，這里僅舉出一點(diǎn)。正因?yàn)椋袊?guó)房地產(chǎn)金融體系存在嚴(yán)重的缺陷，因此，房地產(chǎn)中長(zhǎng)期規(guī)則就得重新檢討當(dāng)前的房地產(chǎn)金融體系，找出其問題所在，這樣才能找到解決問題的辦法。
3 房地產(chǎn)中長(zhǎng)期規(guī)劃的金融政策
首先，要圍繞房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展之目標(biāo)，研究建立與中國(guó)住房制度相適應(yīng)、符合中國(guó)國(guó)情的房地產(chǎn)金融制度，比如，以359號(hào)文件把投資與消費(fèi)區(qū)分，就得建立起商業(yè)性與政策性兩者并行的住房金融體系。這樣既可以商業(yè)化的方式支持住房市場(chǎng)發(fā)展，又能顧及中低收入者等特定人群的住房金融問題。
其次，改革與重新確立中國(guó)新的住房金融市場(chǎng)。新的住房金融市場(chǎng)力求建立起多層次的市場(chǎng)，利用不同融資方式、不同金融產(chǎn)品、不同金融市場(chǎng)，來滿足多層次住房融資需求。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)融資可以依據(jù)住房的不同性質(zhì)采取差異化的金融政策。但先要取消或改革現(xiàn)行的住房預(yù)售制度。通過這種差異化的金融政策鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)入保障性等政策性住房建設(shè)、鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)商圍繞著房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)進(jìn)行產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整。這樣，通過差異化的金融政策不僅能夠促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)商實(shí)現(xiàn)政府房地產(chǎn)發(fā)展之目標(biāo)，而且可促使房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)整個(gè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整及行業(yè)運(yùn)作提高效率。再次，加快建立現(xiàn)行住房貸款風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)制度，針對(duì)性對(duì)風(fēng)險(xiǎn)高的制度安排進(jìn)行全面改革。同時(shí)，要建立住房金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)測(cè)與防范系統(tǒng)。加強(qiáng)住房金融市場(chǎng)信息搜集、整理、研究與分析，并給市場(chǎng)提高更多透明公開的相關(guān)信息知識(shí)等。
總之，住房金融政策是房地產(chǎn)市場(chǎng)得以健康發(fā)展的關(guān)鍵，它應(yīng)該是房地產(chǎn)規(guī)劃最為核心的方面，因此，要保證房地產(chǎn)市場(chǎng)健康持續(xù)發(fā)展，就得對(duì)當(dāng)前中國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)金融政策進(jìn)行全面的調(diào)整與改革，以此建立起一套符合中國(guó)國(guó)情的住房金融支持體系。這才是房地產(chǎn)規(guī)劃核心部分。而且，政府要借助這次房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整，加大房地產(chǎn)金融市場(chǎng)立法的力度，通過法律方式來界定房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的功能及利益關(guān)系，而不是讓房地產(chǎn)金融市場(chǎng)成為少數(shù)人謀利的工具，對(duì)此監(jiān)管部門要足夠的關(guān)注。
【參考文獻(xiàn)】
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盡管近期國(guó)家出臺(tái)的相關(guān)政策，在客觀上帶動(dòng)了信托、地產(chǎn)基金等金融創(chuàng)新工具的發(fā)展，在一定程度上削弱了企業(yè)對(duì)銀行信貸的依賴。房地產(chǎn)融資渠道呈現(xiàn)多元化的發(fā)展趨勢(shì)，但是這些渠道所提供的產(chǎn)品卻難以滿足市場(chǎng)需要。
另外，風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制尚未建立，鑒于房地產(chǎn)開發(fā)資金對(duì)銀行的高度依賴，致使銀行累計(jì)了大量的房地產(chǎn)金融貸款產(chǎn)品。同時(shí)也造成風(fēng)險(xiǎn)過度集中于銀行。
隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展以及融資政策的逐步放松，以銀行信貸為主導(dǎo)的單一融資格局將會(huì)逐步被多元化的融資格局所替代。除銀行信貸之外的各種融資渠道的發(fā)展空間將被進(jìn)一步打開，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理辦法將在近期有所突破，而直接融資環(huán)境的改善將很快提上議事日程。屆時(shí)，人們所看到的將是具有產(chǎn)業(yè)投資基金、銀行信貸以及房地產(chǎn)信托三足鼎立之勢(shì)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)。
健全房地產(chǎn)融資體系應(yīng)包含兩個(gè)方面內(nèi)容：一是圍繞房地產(chǎn)融資而構(gòu)建的具有不同市場(chǎng)功能的金融機(jī)構(gòu)體系。二是構(gòu)建多元化的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系。在完善金融機(jī)構(gòu)體系方面，除了原有的商業(yè)銀行、信托公司以及保險(xiǎn)公司之外，還應(yīng)建立和完善專業(yè)化的房地產(chǎn)投資基金、抵押資產(chǎn)管理公司、互助儲(chǔ)蓄銀行以及儲(chǔ)蓄貸款協(xié)會(huì)等金融機(jī)構(gòu)。在構(gòu)建市場(chǎng)體系方面，應(yīng)通過借助資產(chǎn)證券化、指數(shù)化、基金化等金融手段，促使房地產(chǎn)金融資產(chǎn)順利實(shí)現(xiàn)流通和交易。通過完善的房地產(chǎn)融資體系把本來集中于房地產(chǎn)信貸機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)有效地分散到整個(gè)金融市場(chǎng)中。
未來房地產(chǎn)融資市場(chǎng)中的金融創(chuàng)新主要體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：一是如何滿足企業(yè)日益多樣化的融資需求。目前市場(chǎng)中資金信托計(jì)劃的設(shè)計(jì)模式呈現(xiàn)多樣化趨勢(shì)，資金的性質(zhì)可以是債權(quán)或股權(quán)，資金的期限可以是單期或多期滾動(dòng)，資金的投向可以是定向或非定向。二是如何幫助企業(yè)規(guī)避融資風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新在客觀上降低了房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，提高了融資市場(chǎng)的效率，有助于融資市場(chǎng)體系的進(jìn)一步完善。
一、中國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的分析
盡管我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展時(shí)間不長(zhǎng)，不過卻是迭起。特別是2003年以來，由本幣升值等多種原因引發(fā)的新一輪房地產(chǎn)價(jià)格上漲風(fēng)潮中，各地地王頻頻登場(chǎng)，各個(gè)城市房?jī)r(jià)頻創(chuàng)新高。盡管2005年6月政府開始進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控，但是房地產(chǎn)價(jià)格仍是一路高歌。隨著2007年房地產(chǎn)調(diào)控政策及其執(zhí)行力的增強(qiáng)，2008年出現(xiàn)了以“有價(jià)無市”為特征的房地產(chǎn)市場(chǎng)的“回落”，但是，2007年中期美國(guó)次貸危機(jī)演化為席卷全球的2008年金融危機(jī)。2009年初，政府為了應(yīng)對(duì)金融危機(jī)，針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)出臺(tái)了一系列具有明顯刺激力度的組合政策，包括稅收優(yōu)惠、信貸支持、資本金調(diào)整等政策。2009年下半年房?jī)r(jià)和成交量雙雙創(chuàng)出歷史新高，各地新地王不斷涌現(xiàn)，天量信貸數(shù)據(jù)不斷刷新，風(fēng)險(xiǎn)已在房地產(chǎn)市場(chǎng)上不斷聚集。從2009年年末至2010年1月，為了控制風(fēng)險(xiǎn)和扼制不斷上升的房?jī)r(jià)，政府在保障合理需求的基礎(chǔ)上，相應(yīng)出臺(tái)組合調(diào)控政策①。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過程中呈現(xiàn)的問題背后是房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，所以分析中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)鍵在于分析其背后的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)特別是隱藏的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)金融，是指在房地產(chǎn)開發(fā)、流通和消費(fèi)過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進(jìn)行的籌資、融資及相關(guān)金融服務(wù)的一系列金融活動(dòng)的總稱［1］。我國(guó)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)經(jīng)過30年特別是近10多年的發(fā)展，取得了明顯的成效，不過，從整體上看我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)尚處在初級(jí)階段，市場(chǎng)化水平仍比較低，存在著市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不完善、融資渠道單一、抵御風(fēng)險(xiǎn)能力差、發(fā)展相對(duì)滯后等問題。因此，無論房地產(chǎn)發(fā)展在高漲期還是在低潮期，銀行承擔(dān)巨大借貸風(fēng)險(xiǎn)的特征都沒有改變過。
下面從一組信貸數(shù)據(jù)來展開對(duì)問題的討論。從表1可以看出，自1998年我國(guó)住房商品化改革以來，我國(guó)的房地產(chǎn)貸款余額(由個(gè)人住房抵押貸款余額和房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額兩部分組成)從1998年的3106億元上升到2008年的52800億元，10年增長(zhǎng)了近17倍，年均復(fù)合增長(zhǎng)率為32.75%，遠(yuǎn)超同期金融機(jī)構(gòu)貸款余額總量年均13.37%的增速，同時(shí)房地產(chǎn)貸款余額占金融機(jī)構(gòu)放貸總量的比例也由1998年的3.59%上升到2008年的17.4%。這組飛速增長(zhǎng)的信貸數(shù)據(jù)一方面說明了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)所取得的顯著成就，另一方面也從側(cè)面顯示了我國(guó)金融系統(tǒng)孕育的風(fēng)險(xiǎn)正在不斷加大，這更應(yīng)引起我們的重視。為了深入地分析和研究，將問題進(jìn)行分解，也就是從個(gè)人住房融資和房地產(chǎn)開發(fā)融資兩個(gè)角度來展開討論，認(rèn)真分析中國(guó)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)存在的風(fēng)險(xiǎn)及問題。首先，從個(gè)人住房融資這個(gè)角度來分析房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)居民的個(gè)人住房融資資金來源包括政策性的住房公積金和商業(yè)性的住房抵押貸款，其中住房抵押貸款是主要來源，而商業(yè)銀行是發(fā)放貸款的主要機(jī)構(gòu)。個(gè)人住房抵押貸款因有房屋作為抵押品而且能長(zhǎng)時(shí)間提供穩(wěn)定的還款額，一直被業(yè)內(nèi)視為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，各個(gè)銀行對(duì)這塊業(yè)務(wù)都具有很強(qiáng)的放貸沖動(dòng)。但事實(shí)上，它仍然是一種隱含著巨大風(fēng)險(xiǎn)的投資項(xiàng)目，因?yàn)樗媾R著利率、信用等幾大風(fēng)險(xiǎn)。
信用風(fēng)險(xiǎn)是指借款人無力按時(shí)償還抵押貸款所造成的違約風(fēng)險(xiǎn)。若這種情況發(fā)生在經(jīng)濟(jì)蕭條的時(shí)候，大規(guī)模的違約及抵押品的大幅貶值將使貸款銀行蒙受巨大的損失。2007年建設(shè)銀行出具的報(bào)告顯示，我國(guó)即將進(jìn)入房貸違約的高峰期。2006年底工、中、建三大銀行的房貸違約率已達(dá)到了1.6%，而銀行業(yè)內(nèi)公認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)線為1%，這意味著違約風(fēng)險(xiǎn)已開始顯現(xiàn)。利率風(fēng)險(xiǎn)是指利率波動(dòng)而導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。利率風(fēng)險(xiǎn)是一種系統(tǒng)性的風(fēng)險(xiǎn)，利率的不斷上升將引發(fā)提前支付風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)及其他風(fēng)險(xiǎn)的不斷上升。美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)的一個(gè)重要原因就是美聯(lián)儲(chǔ)從2004年開始的連續(xù)17次的加息，聯(lián)邦基準(zhǔn)利率從1%提升到5.25%，導(dǎo)致還款者的還貸壓力不斷加大，從而引發(fā)了一系列危機(jī)的爆發(fā)。除了上述提到的風(fēng)險(xiǎn)外，現(xiàn)階段還應(yīng)該注意到商業(yè)銀行普遍產(chǎn)生的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)表明，個(gè)人住房貸款由于其短存長(zhǎng)貸的特性，當(dāng)其占銀行資產(chǎn)總量的比重接近18%—20%時(shí)，商業(yè)銀行整體流動(dòng)性和中長(zhǎng)期貸款比例的約束就會(huì)成為非常突出的問題，從而帶來流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)雖還未達(dá)到這一比例，但銀行的流動(dòng)性問題已開始顯現(xiàn)。同時(shí)，存款準(zhǔn)備金率的不斷上調(diào)使這一問題更為突出。
在國(guó)外，上調(diào)準(zhǔn)備金率一向被認(rèn)為是比較嚴(yán)厲的緊縮貨幣政策，一般情況下不輕易動(dòng)用。當(dāng)準(zhǔn)備金率到達(dá)某一個(gè)臨界點(diǎn)，整個(gè)金融系統(tǒng)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)充分暴露。而我國(guó)處于一級(jí)抵押貸款市場(chǎng)的商業(yè)銀行不可能通過大規(guī)模的住房抵押貸款證券化來化解銀行體系內(nèi)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。由此可見，由于我國(guó)的貸款機(jī)構(gòu)單一且缺乏有效的二級(jí)市場(chǎng)，我國(guó)住房抵押貸款形成的各種風(fēng)險(xiǎn)都聚集于銀行體系內(nèi)，在沒有建立起有效的二級(jí)抵押貸款市場(chǎng)以前，這些風(fēng)險(xiǎn)都是系統(tǒng)性的不可分散的風(fēng)險(xiǎn)，而利率和存款準(zhǔn)備金率的不斷上調(diào)又加劇了風(fēng)險(xiǎn)暴露的可能性，這種情況將是十分危險(xiǎn)的。其次，再?gòu)姆康禺a(chǎn)開發(fā)融資這一角度來分析房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)資金來源主要包括國(guó)家預(yù)算內(nèi)資金、國(guó)內(nèi)貸款、債券、利用外資、房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金和其他資金(其他資金由定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款組成)。從表2可以看出，其他資金、自籌資金和國(guó)內(nèi)貸款為前三大資金來源，基本占房地產(chǎn)開發(fā)資金來源總額的90%以上，而國(guó)家預(yù)算內(nèi)資金、債券和利用外資的比例很小。
2006年，前三大資金來源總計(jì)26485.77億元，占當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)資金總額的98.53%，利用外資比例只有1.46%，而債券融資的比例則更小。從表2中可以看出，國(guó)內(nèi)貸款占總資金來源的比例從1999年的23.17%下降到2008年的19.20%。這顯示國(guó)內(nèi)貸款在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中的占比在不斷下降，但并不能說明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體上利用銀行資金的比例在下降。由于其他資金和自籌資金中有很大比例來自銀行對(duì)個(gè)人的按揭貸款，所以加上這部分銀行資金，實(shí)際房地產(chǎn)開發(fā)中使用銀行貸款的比重約在50%以上［2］，如果把其他的各種渠道來自銀行的資金都計(jì)算進(jìn)去的話，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)顯示這一比例則將達(dá)到75%以上。由此可見，房地產(chǎn)開發(fā)利用銀行資金的比例實(shí)際是在不斷上升，只是渠道更為間接化和隱蔽化。上述數(shù)據(jù)表明，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)融資的渠道十分狹窄，直接融資、債券和利用外資規(guī)模在整個(gè)融資規(guī)模中占比很小，加之我國(guó)又缺乏私募股權(quán)基金、房地產(chǎn)投資信托基金等創(chuàng)新融資渠道。實(shí)際上商業(yè)銀行是我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)融資市場(chǎng)的最大的資金供給方并占有絕對(duì)的主導(dǎo)優(yōu)勢(shì)，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)則是全部的資金需求方。
不管是對(duì)商業(yè)銀行還是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，這種市場(chǎng)結(jié)構(gòu)本身就蘊(yùn)含著極大的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，過分依賴銀行信貸資金將面臨很大的政策風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)國(guó)家實(shí)施寬松的貨幣政策時(shí)，地產(chǎn)商較容易獲得信貸資金而得以迅速擴(kuò)張，一旦國(guó)家實(shí)施緊縮的貨幣政策，地產(chǎn)商則將隨時(shí)面臨資金鏈斷裂的危險(xiǎn)［3］。2008年下半年房地產(chǎn)業(yè)的基本態(tài)勢(shì)恰好是上述情形的集中體現(xiàn)。對(duì)于商業(yè)銀行而言，大量的資金囤積于房地產(chǎn)市場(chǎng)將面臨非常大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)屬于典型的周期性行業(yè)，銀行把自身捆綁在房地產(chǎn)市場(chǎng)上將使銀行系統(tǒng)容易受到房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的牽連，一旦市場(chǎng)波動(dòng)出現(xiàn)，銀行系統(tǒng)就面臨著數(shù)以億計(jì)的壞賬損失和無法估量的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。上述狀況既不利于金融系統(tǒng)的穩(wěn)定和風(fēng)險(xiǎn)控制，也不利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，而且還加劇了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)。所以，當(dāng)務(wù)之急是要找到有效控制和分散風(fēng)險(xiǎn)的方法。
二、房地產(chǎn)證券化的一般機(jī)制
房地產(chǎn)證券化是房地產(chǎn)融資手段的創(chuàng)新，是將房地產(chǎn)投資直接轉(zhuǎn)變成有價(jià)證券形式，實(shí)質(zhì)上是不同投資者獲得房地產(chǎn)投資收益的一種權(quán)利分配。房地產(chǎn)抵押信貸證券化，可以解決房地產(chǎn)資金短存長(zhǎng)貸、來源分散與使用集中等矛盾，可拓寬房地產(chǎn)資金渠道。在這方面，美國(guó)等國(guó)家所實(shí)行的住房抵押貸款證券化制度值得我們借鑒和研究［4］。盡管2007年美國(guó)次貸危機(jī)而引發(fā)的世界金融危機(jī)至今尚未結(jié)束，但是不能因此而影響人們對(duì)房地產(chǎn)抵押信貸證券化的基本判斷和客觀評(píng)價(jià)。因此，有必要對(duì)房地產(chǎn)抵押信貸證券化的機(jī)制進(jìn)行全面的了解。
1968年美國(guó)政府國(guó)民抵押協(xié)會(huì)首次發(fā)行抵押貸款支持證券(Mortgage-BackedSecurities，MBS)，標(biāo)志著資產(chǎn)證券化的問世，隨后的30年間，MBS發(fā)展迅猛。1990年，MBS占住房抵押貸款余額的39.9%，到2000年則上升到55.7%，住房抵押貸款證券已經(jīng)成為美國(guó)資本市場(chǎng)上僅次于國(guó)債的第二大債券。同時(shí)，自1960年美國(guó)國(guó)會(huì)頒布《房地產(chǎn)投資信托法案》以來，房地產(chǎn)投資信托基金(RealEstateInvestmentTrusts，REITs)也得到高速發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計(jì)，20世紀(jì)90年代出現(xiàn)了超過300家的REITs，到2002年底，大約有180家REITs在美國(guó)各大證券交易所進(jìn)行交易，總資產(chǎn)超過了3000億美元。不可否認(rèn)，美國(guó)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的成功實(shí)施推動(dòng)了美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和資本市場(chǎng)的快速發(fā)展，繼而推動(dòng)了美國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)近幾十年的高速發(fā)展。美國(guó)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)主要由抵押貸款市場(chǎng)、房地產(chǎn)擔(dān)保和保險(xiǎn)市場(chǎng)及房地產(chǎn)信托市場(chǎng)三大部分組成。抵押貸款市場(chǎng)可以分為一級(jí)抵押市場(chǎng)和二級(jí)抵押市場(chǎng)。一級(jí)抵押市場(chǎng)是指發(fā)放房屋抵押貸款的市場(chǎng);二級(jí)抵押市場(chǎng)是買賣抵押貸款以及發(fā)行和交易MBS(房屋抵押貸款支持證券)的市場(chǎng)。
在美國(guó)，一級(jí)抵押貸款市場(chǎng)上的貸款機(jī)構(gòu)主要包括儲(chǔ)蓄貸款協(xié)會(huì)(SavingandLoanAssociations)、商業(yè)銀行(CommercialBanks)、互助儲(chǔ)蓄銀行(Mutu-alSavingBanks)、人壽保險(xiǎn)公司(LifeInsuranceCom-panies)、抵押貸款銀行這五類金融機(jī)構(gòu)［5］，其發(fā)放量占到整個(gè)市場(chǎng)份額的95%以上。其他的發(fā)放機(jī)構(gòu)還包括養(yǎng)老基金、房地產(chǎn)投資信托、聯(lián)邦政府相關(guān)機(jī)構(gòu)①等［5］(見圖1)。二級(jí)抵押貸款市場(chǎng)是實(shí)現(xiàn)抵押貸款證券化并發(fā)行抵押支持證券的市場(chǎng)，其順利運(yùn)轉(zhuǎn)需要有一整套完善的機(jī)制和眾多的參與者，包括特殊機(jī)構(gòu)，投資者(包括個(gè)人投資者及對(duì)沖基金、養(yǎng)老基金等機(jī)構(gòu)投資者)以及信用增級(jí)與評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)、承銷證券的投資銀行、會(huì)計(jì)師事務(wù)所和律師事務(wù)所等一系列的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)(見圖2)［6］。圖2中，特殊機(jī)構(gòu)是為進(jìn)行證券化交易而專門設(shè)置的機(jī)構(gòu)，是二級(jí)抵押貸款市場(chǎng)運(yùn)行的核心。特殊機(jī)構(gòu)包括政府國(guó)民貸款協(xié)會(huì)(GinnieMae，吉利美)、美國(guó)聯(lián)邦國(guó)民抵押貸款協(xié)會(huì)(FannieMae，房利美)以及美國(guó)聯(lián)邦住房抵押貸款公司(FreddieMac房迪美)。這些機(jī)構(gòu)通過發(fā)行房屋抵押貸款支持證券(MBS)來獲得資金;然后再用這些資金去購(gòu)買抵押貸款;來源于抵押貸款的現(xiàn)金流被用于支付抵押貸款支持證券的利息［7］。此外，這些機(jī)構(gòu)還為衍生證券提供擔(dān)保，提高信用評(píng)級(jí)。一級(jí)和二級(jí)抵押市場(chǎng)是抵押貸款市場(chǎng)兩個(gè)組成部分，兩者存在著密切的關(guān)系，相互影響、相互制約。
個(gè)人住房貸款規(guī)模的不斷擴(kuò)大促進(jìn)了一級(jí)抵押貸款市場(chǎng)的形成，而一級(jí)抵押貸款市場(chǎng)的發(fā)展又為抵押貸款證券化的實(shí)行提供了基礎(chǔ)。由于住房抵押貸款業(yè)務(wù)短存長(zhǎng)貸的特性，當(dāng)?shù)盅嘿J款業(yè)務(wù)量達(dá)到銀行資產(chǎn)總量的一定比例時(shí)(經(jīng)驗(yàn)值為20%)，銀行的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)突現(xiàn)，甚至可能引發(fā)擠兌風(fēng)潮，這時(shí)客觀上就要求必須通過發(fā)展二級(jí)抵押貸款市場(chǎng)來為一級(jí)抵押貸款市場(chǎng)解決流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)?？梢哉f，二級(jí)抵押市場(chǎng)是一級(jí)抵押市場(chǎng)發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物。同時(shí)，二級(jí)抵押市場(chǎng)的發(fā)展又會(huì)反過來促進(jìn)或制約一級(jí)抵押市場(chǎng)。若二級(jí)抵押貸款市場(chǎng)健康運(yùn)行，則能有效利用資本市場(chǎng)的強(qiáng)大功能為一級(jí)抵押市場(chǎng)提供源源不斷的流動(dòng)性，不斷擴(kuò)大商業(yè)銀行、貸款機(jī)構(gòu)的抵押貸款規(guī)模，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展;若二級(jí)抵押市場(chǎng)脫離一級(jí)抵押市場(chǎng)實(shí)體價(jià)值畸形發(fā)展，則會(huì)使基礎(chǔ)資產(chǎn)出現(xiàn)泡沫，放大和傳導(dǎo)一級(jí)抵押市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，等風(fēng)險(xiǎn)積聚到一定程度就會(huì)演變?yōu)槲C(jī)。由此可見，二級(jí)抵押貸款市場(chǎng)的發(fā)展又是一把“雙刃劍”，若處理不當(dāng)，則對(duì)一級(jí)抵押貸款市場(chǎng)的傷害也是巨大的。
房地產(chǎn)擔(dān)保和保險(xiǎn)市場(chǎng)是為抵押貸款購(gòu)房履約提供擔(dān)保和保險(xiǎn)的市場(chǎng)。在美國(guó)，每個(gè)借款人都要簽署住房抵押違約保險(xiǎn)，即當(dāng)投保人無力還貸時(shí)，保險(xiǎn)公司代其向銀行清償剩余債務(wù)，同時(shí)行使追償權(quán)，從抵押物中得到補(bǔ)償或向投保人追回賠款。實(shí)際上，房地產(chǎn)擔(dān)保和保險(xiǎn)市場(chǎng)是為一級(jí)和二級(jí)抵押貸款市場(chǎng)提供強(qiáng)大信用支持的市場(chǎng)，它有效地降低了信用風(fēng)險(xiǎn)，增加了市場(chǎng)的運(yùn)行效率，保證了市場(chǎng)的順利運(yùn)轉(zhuǎn)。在一級(jí)抵押市場(chǎng)中，它充當(dāng)了貸款人和貸款機(jī)構(gòu)的中介，增加了貸款人的信用;在二級(jí)抵押市場(chǎng)中，它為MBS提供信用擔(dān)保和信用增級(jí)，有效降低了信用風(fēng)險(xiǎn)及發(fā)行成本，促進(jìn)了衍生證券的交易和流通。一級(jí)抵押市場(chǎng)的擔(dān)保機(jī)構(gòu)包括聯(lián)邦住房管理局、退伍軍人管理局、鄉(xiāng)村住房服務(wù)局、抵押保險(xiǎn)公司;二級(jí)抵押市場(chǎng)的擔(dān)保機(jī)構(gòu)包括吉利美、房迪美、房利美三家特殊機(jī)構(gòu)和其他一些私人擔(dān)保機(jī)構(gòu)。這一整套的機(jī)構(gòu)設(shè)置基本上構(gòu)成了美國(guó)的房地產(chǎn)擔(dān)保和保險(xiǎn)市場(chǎng)。
為刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)，滿足小額投資者投資房地產(chǎn)的需求，1960年美國(guó)國(guó)會(huì)根據(jù)《房地產(chǎn)投資信托法案》的規(guī)定按一定的法人組織形式組建了房地產(chǎn)投資信托基金。房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)是房地產(chǎn)投資權(quán)益證券化的主要形式，是一種集合不特定的投資者將資金集中起來，建立某種專門進(jìn)行房地產(chǎn)投資管理的基金或機(jī)構(gòu)，進(jìn)行房地產(chǎn)的投資和經(jīng)營(yíng)管理，并共同分享房地產(chǎn)投資收益的一種信托方式［8］。房地產(chǎn)信托投資基金在本質(zhì)上是現(xiàn)代信托關(guān)系，是經(jīng)濟(jì)形態(tài)發(fā)展到較高階段的產(chǎn)物。美國(guó)的REITs根據(jù)其資金投向的不同分為三大類:第一類為權(quán)益型，靠直接投資房地產(chǎn)獲得收入，其收入不僅來源于租金，還來源于房地產(chǎn)的增值收入;第二類為抵押型，主要業(yè)務(wù)為發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款和購(gòu)買房地產(chǎn)抵押貸款支持證券;第三類為混合型，綜合采取權(quán)益型REITs和抵押型REITs的投資策略，即在從事抵押貸款服務(wù)的同時(shí)，自身也投資或經(jīng)營(yíng)物業(yè)。REITs因具有吸引力較大的紅利收益和較為穩(wěn)定的收入流，大大提高了房地產(chǎn)的流動(dòng)性，為公眾提供了參與房地產(chǎn)權(quán)益投資的機(jī)會(huì)。一方面，它吸引了不同偏好的投資人①進(jìn)行投資，從而能夠較快地籌集到民間閑散資金;另一方面，又使眾多投資者以購(gòu)買REITs收益憑證的方式參與投資，進(jìn)而分享美國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶來的收益。因此，REITs在20世紀(jì)90年展迅速，數(shù)量和市場(chǎng)價(jià)值增長(zhǎng)非常顯著。當(dāng)然，政府扶持與干預(yù)對(duì)抵押市場(chǎng)構(gòu)架、運(yùn)作機(jī)制和服務(wù)的確立均產(chǎn)生了決定性的影響，是美國(guó)抵押市場(chǎng)發(fā)展的制度基礎(chǔ)。
三、房地產(chǎn)證券化實(shí)際運(yùn)行的缺陷與教訓(xùn)
通過上面分析可以發(fā)現(xiàn)，美國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的順利運(yùn)行主要依賴于其相對(duì)完善的信用體系。從借款人到貸款機(jī)構(gòu)再到投資者這一運(yùn)行路徑中，每一個(gè)環(huán)節(jié)都需要信用體系的支撐，借款人和貸款機(jī)構(gòu)之間需要有個(gè)人信用及擔(dān)保體系的支撐，貸款機(jī)構(gòu)和特殊機(jī)構(gòu)之間需要有國(guó)家信用的支撐，特殊機(jī)構(gòu)與投資者之間需要有信用評(píng)級(jí)及增級(jí)體系的支撐，擔(dān)保公司、保險(xiǎn)公司、信用評(píng)級(jí)公司及信用增級(jí)公司等機(jī)構(gòu)則構(gòu)成了信用體系的主體。同時(shí)，美國(guó)政府為了維持該信用體系還頒布了一系列的法律條文以約束市場(chǎng)主體。但是，2007年中期爆發(fā)的美國(guó)次級(jí)抵押貸款危機(jī)似乎一下改變了我們之前所有的判斷，人們開始質(zhì)疑房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的有效性，即金融市場(chǎng)是否能有效地分散風(fēng)險(xiǎn)和控制風(fēng)險(xiǎn)而不是使風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)散化和擴(kuò)大化。如果對(duì)這一問題不能做出客觀、全面的回答，將失去我國(guó)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的直接依據(jù)。為此，筆者從美國(guó)抵押貸款證券化運(yùn)行機(jī)制的缺陷來分析次貸危機(jī)爆發(fā)的主要原因。
美國(guó)次級(jí)抵押貸款危機(jī)源于美國(guó)為刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮發(fā)展大肆地進(jìn)行信貸擴(kuò)張并引入了大批的次級(jí)信用者，當(dāng)利率升高且房?jī)r(jià)開始下跌之后，借款人喪失還款能力，導(dǎo)致違約和喪失抵押品贖回權(quán)的比率劇增，次貸危機(jī)開始顯現(xiàn)。而資產(chǎn)證券化則進(jìn)一步將危機(jī)由抵押貸款市場(chǎng)傳遞到證券市場(chǎng)，又通過證券市場(chǎng)將危機(jī)傳遞到其他國(guó)家。下面我們先來討論美國(guó)抵押貸款證券化的運(yùn)行機(jī)制。如圖3所示，由抵押貸款機(jī)構(gòu)接受借款人的貸款申請(qǐng)給借款人提供住房貸款，借款人按合約分期付款。這一階段的運(yùn)行由FHA、VA、RHS等擔(dān)保機(jī)構(gòu)進(jìn)行信用擔(dān)保。抵押貸款機(jī)構(gòu)為提高資金的周轉(zhuǎn)率和化解流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)將抵押貸款出售給聯(lián)邦政府設(shè)立的特殊機(jī)構(gòu)以增加流動(dòng)性和資本充足率。這一階段的運(yùn)行由國(guó)家信用進(jìn)行擔(dān)保。特殊機(jī)構(gòu)將這些抵押貸款重新組合及配置現(xiàn)金流量并通過信用增級(jí)打包成抵押貸款支持證券(MBS)，信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)則對(duì)其進(jìn)行信用評(píng)級(jí)，然后出售給投資銀行以換取資金，投資銀行再將這些MBS證券通過金融工程進(jìn)一步打包組合，創(chuàng)造出新的衍生證券擔(dān)保債務(wù)憑證(CDO)，這些CDO再通過評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)信用評(píng)級(jí)后出售給保險(xiǎn)基金、對(duì)沖基金等機(jī)構(gòu)投資者以獲取資金［9］。
在上述機(jī)制中，若借款人都具有優(yōu)級(jí)信用，各個(gè)機(jī)構(gòu)各盡其職，信用體系完善，金融法律與監(jiān)管體系健全，每一個(gè)環(huán)節(jié)都順利運(yùn)行，這將是一個(gè)良性的可持續(xù)的運(yùn)行機(jī)制，抵押貸款所帶來的各種風(fēng)險(xiǎn)將在各個(gè)環(huán)節(jié)加以分解且每個(gè)參與機(jī)構(gòu)都能夠分享到優(yōu)質(zhì)抵押貸款帶來的穩(wěn)定的現(xiàn)金流量。同時(shí)，這個(gè)良性運(yùn)行機(jī)制又能反過來促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展進(jìn)而促進(jìn)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。2000年之前的美國(guó)就使用并維護(hù)著這一良性的資產(chǎn)證券化機(jī)制。這就是為什么美國(guó)能在過去幾十年從房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中充分獲益并享受經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的一個(gè)重要原因。這也證明了在構(gòu)建一個(gè)良性運(yùn)行機(jī)制的前提下，資產(chǎn)證券化能有效分散風(fēng)險(xiǎn)并促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)這一命題。不過，當(dāng)?shù)盅嘿J款證券化的運(yùn)行機(jī)制中借款人不再是優(yōu)級(jí)信用，抵押貸款證券化便向著相反的方向運(yùn)行，其負(fù)效應(yīng)得以強(qiáng)化。首先，次貸市場(chǎng)的道德風(fēng)險(xiǎn)在次級(jí)貸款利益鏈條上擴(kuò)散。貸款機(jī)構(gòu)認(rèn)為資產(chǎn)證券化轉(zhuǎn)移了自身的風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而放松了審貸標(biāo)準(zhǔn);投資銀行、評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)等證券中介機(jī)構(gòu)為了贏得業(yè)務(wù)獲得利潤(rùn)，降低了自身的執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，向市場(chǎng)兜售不合格的證券化產(chǎn)品;養(yǎng)老基金、保險(xiǎn)基金等機(jī)構(gòu)投資者認(rèn)為有對(duì)沖基金來承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而弱化了對(duì)所投資產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)要求，而對(duì)沖基金非但沒有發(fā)揮承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、分散風(fēng)險(xiǎn)的作用，反而利用市場(chǎng)約束的弱化放大杠桿經(jīng)營(yíng)，加劇整個(gè)市場(chǎng)的道德風(fēng)險(xiǎn)。其次，次貸產(chǎn)品設(shè)計(jì)存在嚴(yán)重缺陷且過度衍生。在經(jīng)濟(jì)向好、住房需求強(qiáng)勁、房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲的背景下，美國(guó)政府給市場(chǎng)提供了充足的流動(dòng)性以及利率和風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)均較低的寬松政策。貸款發(fā)放機(jī)構(gòu)在充足的資金基礎(chǔ)上，忽視了次級(jí)貸款產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)的防范和控制，采取了激進(jìn)的信貸策略，提供多種潛在風(fēng)險(xiǎn)巨大或結(jié)構(gòu)復(fù)雜的次貸產(chǎn)品。加上次貸產(chǎn)品的過度衍生和杠桿作用的廣泛使用，加大了次級(jí)貸款產(chǎn)品市場(chǎng)的波動(dòng)性，并使風(fēng)險(xiǎn)成倍放大。再次，政府監(jiān)管不力導(dǎo)致次貸風(fēng)險(xiǎn)膨脹并積累。在金融創(chuàng)新不斷加速的背景下，監(jiān)管機(jī)構(gòu)出現(xiàn)了監(jiān)管不嚴(yán)格和主觀判斷失誤的問題，沒有充分認(rèn)識(shí)到新的復(fù)雜環(huán)境中不斷積累起來的高風(fēng)險(xiǎn)，仍主要關(guān)注資本充足率問題，而對(duì)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)等市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)重視不夠。此外，由于次貸產(chǎn)品經(jīng)過證券化過程所衍生的各類證券或產(chǎn)品大多通過場(chǎng)外交易轉(zhuǎn)手，大大提高了監(jiān)管的難度，造成了實(shí)際上難以監(jiān)管的局面［10］。
可見，當(dāng)市場(chǎng)存在以上問題時(shí)，抵押貸款證券化的運(yùn)行就存在不穩(wěn)定性。風(fēng)險(xiǎn)聚集到一定程度，加上外部因素的刺激，運(yùn)行機(jī)制中最關(guān)鍵的一環(huán)(穩(wěn)定的現(xiàn)金流)就會(huì)斷裂，風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)沿價(jià)值鏈進(jìn)行傳導(dǎo)放大，危機(jī)的爆發(fā)也就不可避免。誘發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的外部因素主要是利率的上調(diào)和房?jī)r(jià)的下跌。次級(jí)房貸自2002年開始的迅猛增長(zhǎng)主要源于“9•11”之后美國(guó)的低利率政策，隨著美國(guó)經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，美聯(lián)儲(chǔ)自2004年6月開始結(jié)束了低利率政策，先后17次加息，2004年到2006年兩年間，將美國(guó)聯(lián)邦基金利率從1%上調(diào)到5.25%。不斷升高的利率導(dǎo)致還貸成本激增，部分借款人的還款壓力迅速增大，甚至喪失還款能力，違約現(xiàn)象出現(xiàn)并不斷加劇，次級(jí)貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)被誘發(fā)。同時(shí)，住房抵押貸款利率的上升還抑制了住房市場(chǎng)的新增需求，使美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格失去了上漲的動(dòng)力，房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)下跌又進(jìn)一步推動(dòng)了次級(jí)貸款信用風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。
上述分析表明，在抵押貸款證券化的過程中，利益鏈條上的各主體并不是在充分防范信用風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上獲得收益，而是企圖把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給其他環(huán)節(jié)來獲得酬金。結(jié)果，風(fēng)險(xiǎn)分散變成風(fēng)險(xiǎn)防范缺失，出現(xiàn)了危機(jī)沿著利益鏈條節(jié)節(jié)擴(kuò)散的態(tài)勢(shì)。其實(shí)，自由市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)自身的弱點(diǎn)和缺陷是本次金融危機(jī)爆發(fā)的本質(zhì)原因。自從進(jìn)入工業(yè)化時(shí)代以來，世界經(jīng)濟(jì)是呈波浪式發(fā)展，每隔一段時(shí)間就會(huì)出現(xiàn)比較大的危機(jī)。雖然每一次經(jīng)濟(jì)大規(guī)模波動(dòng)的原因不盡相同，但是在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不均衡性和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的盲目擴(kuò)張性兩個(gè)方面卻是共同的。四、我國(guó)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的路徑選擇在房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的支持下，過去30年特別是最近10多年，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展。然而，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新是一個(gè)長(zhǎng)期而復(fù)雜的過程，我國(guó)尚處在金融創(chuàng)新的探索階段。MBS和REITs作為資產(chǎn)證券化的主要方面在我國(guó)雖都已進(jìn)入實(shí)踐試點(diǎn)階段，但相應(yīng)的機(jī)構(gòu)設(shè)置、制度安排、法律建設(shè)等方面都需要不斷完善。我國(guó)房地產(chǎn)金融體系無論是在市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、組織構(gòu)架、機(jī)構(gòu)設(shè)置方面，還是在信用體系、法律體系方面都很不完善。同時(shí)，我國(guó)在資產(chǎn)證券化方面缺乏相關(guān)經(jīng)驗(yàn)和參考，更增加了操作的難度。我國(guó)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新還要走很長(zhǎng)的路，特別是當(dāng)現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)不斷加大以及市場(chǎng)的不完善對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)乃至國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展形成的阻礙愈發(fā)加大時(shí)，這一任務(wù)就顯得更為迫切。
美國(guó)的房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化歷程實(shí)際上從正反兩方面都給中國(guó)的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新提供了很好的借鑒和啟示。我們應(yīng)該正確認(rèn)識(shí)美國(guó)的資產(chǎn)證券化，在肯定資產(chǎn)證券化對(duì)分散金融風(fēng)險(xiǎn)、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)上，充分吸取美國(guó)次貸危機(jī)的教訓(xùn)，在房地產(chǎn)金融創(chuàng)新問題上不但要注重市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、組織架構(gòu)、機(jī)構(gòu)設(shè)置等硬件方面的建設(shè)，更應(yīng)該注重市場(chǎng)主體責(zé)任意識(shí)、信用體系、金融法律和監(jiān)管體系等軟件方面的建設(shè)。鑒于我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的現(xiàn)狀，借鑒美國(guó)資產(chǎn)證券化的正反兩方面的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)建設(shè)總體上應(yīng)遵循“長(zhǎng)短結(jié)合，疏堵并舉”的原則。短期有“堵”有“疏”，即在支持居民自住型和改善型住房消費(fèi)的基礎(chǔ)上，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房，加大差別化信貸政策執(zhí)行力度;長(zhǎng)期以“疏”為主，即發(fā)展和完善我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，以金融創(chuàng)新手段來分散和化解風(fēng)險(xiǎn)，重點(diǎn)發(fā)展房地產(chǎn)抵押信貸證券化和房地產(chǎn)投資基金，逐步推進(jìn)房地產(chǎn)證券化的全面發(fā)展［11］;同時(shí)，“疏”和“堵”的政策要配合使用，以達(dá)到更好的政策效果。
從短期政策的角度看，首先，加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，鼓勵(lì)自住和改善型消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房，抑制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的勢(shì)頭。有必要對(duì)政策進(jìn)行細(xì)化和調(diào)整，保持對(duì)自住型購(gòu)房者溫和政策，加大對(duì)投資型特別是投機(jī)型購(gòu)房行為的政策控制，特別要加強(qiáng)政策執(zhí)行過程的控制。其次，加強(qiáng)對(duì)個(gè)人抵押貸款資質(zhì)審核，從源頭控制風(fēng)險(xiǎn)。具體應(yīng)對(duì)貸款人的償債能力、信用記錄、收入的真實(shí)性和貸款用途的真實(shí)性加強(qiáng)調(diào)查，以確保每筆貸款的質(zhì)量和用途。商業(yè)銀行內(nèi)部必須在制度上建立一套比較完善的控制方法和運(yùn)行機(jī)制，通過規(guī)范化、程序化的操作和流程，健全法律保障體系，增加貸款安全系數(shù)，有效監(jiān)控風(fēng)險(xiǎn)。再次，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的審核，防止開發(fā)商向銀行轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)行業(yè)容易出現(xiàn)泡沫，因此，監(jiān)管部門還應(yīng)建立房地產(chǎn)金融預(yù)警和監(jiān)控體系，貸款前加強(qiáng)對(duì)開發(fā)商貸款資質(zhì)的調(diào)查，嚴(yán)防“三假”①問題，從源頭嚴(yán)控風(fēng)險(xiǎn);貸款后加強(qiáng)對(duì)資金用途和房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的監(jiān)控，保證資金的安全性。
從長(zhǎng)期政策的角度看，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新特別是住房抵押貸款證券化和房地產(chǎn)投資信托基金(RE-ITs)是我國(guó)房地產(chǎn)金融發(fā)展的必然。目前，我國(guó)的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新處于初級(jí)階段，住房抵押貸款支持證券(MBS)和房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)都只處于小規(guī)模的試點(diǎn)階段，還存在許多的瓶頸和障礙。因此，長(zhǎng)期來說我們還必須持續(xù)推動(dòng)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新，加強(qiáng)以下五個(gè)方面的建設(shè)。
一是建立多層次、多結(jié)構(gòu)的住房市場(chǎng)。一個(gè)優(yōu)化的住房市場(chǎng)應(yīng)該是新建房與存量房，出售房與租賃房，商品房與政策性住房多樣化統(tǒng)一，且能滿足不同層次人群合理住房需要的市場(chǎng)?！熬诱哂衅湮荨辈⒉灰馕吨巳硕家I房，否則，勢(shì)必把次級(jí)信用者引入住房按揭市場(chǎng)，這樣就從源頭上增加了房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。
二是加強(qiáng)貸款前審查，提高金融監(jiān)管水平。次貸危機(jī)爆發(fā)的主要原因在于從源頭上引入了次級(jí)信用貸款者，導(dǎo)致不穩(wěn)定的現(xiàn)金流量，因此我國(guó)商業(yè)銀行在發(fā)放貸款前要認(rèn)真審核借款人的還款能力，對(duì)不同信用等級(jí)的借款者實(shí)行嚴(yán)格區(qū)分。這些工作要由商業(yè)銀行自己做，不要盲目委托其他的機(jī)構(gòu)，防止道德風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。
三是逐步推進(jìn)房地產(chǎn)抵押貸款證券化建設(shè)，化解銀行體系內(nèi)的風(fēng)險(xiǎn)。住房抵押貸款支持證券(MBS)作為投資手段可以活躍和刺激金融市場(chǎng)，作為融資手段又可以推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)乃至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)都具有非常積極的意義。在逐步推進(jìn)與資產(chǎn)證券化相適應(yīng)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、組織架構(gòu)和機(jī)構(gòu)設(shè)置等硬件方面建設(shè)的同時(shí)，應(yīng)該把更多的精力集中在市場(chǎng)主體責(zé)任意識(shí)、信用體系、金融法律和監(jiān)管體系等軟件方面的建設(shè)，完善以《資產(chǎn)證券化法》為主體的宏觀法律環(huán)境［12］，從而構(gòu)建一個(gè)真正完善的能有效抵御和化解風(fēng)險(xiǎn)的市場(chǎng)體系。
【關(guān)鍵詞】美國(guó)次債危機(jī)；房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)；金融管理
一、當(dāng)前國(guó)際房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)
美國(guó)次債危機(jī)已對(duì)世界經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生重大影響，尤其所展現(xiàn)出的房地產(chǎn)作為虛擬資產(chǎn)的特殊性和現(xiàn)代金融風(fēng)險(xiǎn)新特征相結(jié)合的當(dāng)前國(guó)際房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)變化值得我們關(guān)注。
（一）沖擊傳統(tǒng)觀念，充分體現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格的強(qiáng)波動(dòng)性
美國(guó)次債危機(jī)是一起典型的由個(gè)人住房消費(fèi)而非房地產(chǎn)投資引發(fā)的金融危機(jī)。傳統(tǒng)理論認(rèn)為：住房消費(fèi)引發(fā)信貸危機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)小，而住房投資引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)大。這正是我國(guó)目前“鼓勵(lì)消費(fèi)，抑制投資”的房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的基本原則之一，根據(jù)購(gòu)房行為和主體的不同在政策上區(qū)別對(duì)待。但從虛擬經(jīng)濟(jì)理論看，房地產(chǎn)屬于虛擬資產(chǎn)，其價(jià)格具有強(qiáng)波動(dòng)性，它不僅是一般耐用消費(fèi)品，更是一種投資工具，房?jī)r(jià)不只是由土地、建筑成本與消費(fèi)者效用決定，更重要是由投資房地產(chǎn)所能帶來的預(yù)期收益和資產(chǎn)升值的潛力決定[1]。這導(dǎo)致住房消費(fèi)與住房投資并無本質(zhì)差異，在適時(shí)誘因下，兩者都可引發(fā)危機(jī)。 正是房?jī)r(jià)的強(qiáng)波動(dòng)性，房地產(chǎn)的高風(fēng)險(xiǎn)和高收益使其成為投資或投機(jī)活動(dòng)的主要對(duì)象，這是房地產(chǎn)容易引發(fā)金融危機(jī)的主要因素之一。
（二）現(xiàn)代金融風(fēng)險(xiǎn)新特征
1、現(xiàn)代消費(fèi)者信貸風(fēng)險(xiǎn)的固有性
美國(guó)次級(jí)住房按揭貸款市場(chǎng)最初是在美國(guó)人信用評(píng)價(jià)完善，金融業(yè)高效監(jiān)管，經(jīng)濟(jì)景氣的背景下發(fā)展起來，采用了現(xiàn)代風(fēng)險(xiǎn)管理模式，對(duì)每個(gè)貸款人的信用風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行科學(xué)評(píng)估，然后根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)的大小來設(shè)定貸款的差異化價(jià)格、支付方式和還貸方式，但是其建立的基石始終是消費(fèi)者信貸。傳統(tǒng)的商業(yè)貸款可以通過對(duì)貸款申請(qǐng)者進(jìn)行事前的甄別和事后的審核來降低不良貸款率，但是消費(fèi)信貸者所固有的個(gè)體差異大，貸款數(shù)額小且分散，致使在美國(guó)金融機(jī)構(gòu)對(duì)次級(jí)住房抵押貸款對(duì)象仍因事前的甄別成本過高，缺乏規(guī)模經(jīng)濟(jì)性而處于兩難境地，最終在市場(chǎng)的過度競(jìng)爭(zhēng)、房地產(chǎn)泡沫帶來的財(cái)富錯(cuò)覺和對(duì)新興金融衍生品規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)能力的強(qiáng)化下，埋下了風(fēng)險(xiǎn)隱患。
2、資產(chǎn)證券化具有兩面性
資產(chǎn)證券化于20世紀(jì)70年代源自美國(guó)，能將缺乏流動(dòng)性的資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為在金融市場(chǎng)上可以自由買賣的流動(dòng)性證券，因而具有拓寬融資渠道、分散風(fēng)險(xiǎn)的功能，是目前國(guó)際金融市場(chǎng)最具活力和推崇的金融創(chuàng)新之一。美國(guó)次債危機(jī)中各利益主體正是由資產(chǎn)證券化連接在一起，但最終也是因這個(gè)紐帶的斷裂導(dǎo)致了危機(jī)，并通過其風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)機(jī)制演釀為國(guó)際金融危機(jī)。這說明，資產(chǎn)證券化本身作為一種金融創(chuàng)新具有兩面性。如果利用得好，可以增加資產(chǎn)的流動(dòng)性，轉(zhuǎn)移、分散風(fēng)險(xiǎn)，帶來額外收益。反之，則將造成巨大損失。
3、金融風(fēng)險(xiǎn)波及范圍廣，影響深遠(yuǎn)
由于美國(guó)證券市場(chǎng)的開放性，特別是在當(dāng)今金融全球化與混業(yè)經(jīng)營(yíng)的發(fā)展趨勢(shì)下，國(guó)際資本快速大規(guī)模流動(dòng)，任何一個(gè)國(guó)家金融市場(chǎng)的內(nèi)部失衡都會(huì)反映為外部失衡，進(jìn)而很快影響到與其具有緊密投資和貿(mào)易關(guān)系的國(guó)家，最后極有可能將所有國(guó)家不同程度地引入失衡與危機(jī)境地。美國(guó)次債危機(jī)從次級(jí)抵押市場(chǎng)開始，很快覆蓋整個(gè)資產(chǎn)抵押市場(chǎng)，再傳染到國(guó)內(nèi)資本金融市場(chǎng)，隨后又波及世界各國(guó)形成事實(shí)上的全球金融動(dòng)蕩就是一個(gè)有力的證明。
4、可能弱化本國(guó)政府宏觀調(diào)控能力
國(guó)際資本的滲透弱化了資本流入國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)決策的獨(dú)立性和國(guó)家對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的控制力，使得本國(guó)政府面對(duì)金融危機(jī)在調(diào)控時(shí)常陷入兩難困境。面對(duì)當(dāng)前日趨嚴(yán)重的全球通貨膨脹，加息和緊縮的貨幣政策可能是一種有效的方法。但從次級(jí)住房按揭貸款市場(chǎng)的穩(wěn)定來講，加息和緊縮的貨幣政策可能會(huì)進(jìn)一步形成現(xiàn)貨和衍生市場(chǎng)的資金鏈斷裂。而當(dāng)大批無辜者陷入危機(jī)的漩渦時(shí)，各國(guó)就不得不放棄自己原來制定的貨幣政策目標(biāo)，如原先實(shí)施緊縮貨幣政策的國(guó)家，為救市不得不采取反向操作，即向市場(chǎng)投放流動(dòng)性，以保證市場(chǎng)的穩(wěn)定性[2]。因此，可能弱化本國(guó)政府宏觀調(diào)控能力成為是現(xiàn)代金融風(fēng)險(xiǎn)中不可忽視的一個(gè)新特征。
二、我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的主要表現(xiàn)
從融資看，目前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)金融主要是以銀行信貸為主，上市融資、信托融資、債券融資以及基金融資等其他方式所占比重仍小，房地產(chǎn)證券化更是尚未展開。整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的融資幾乎完全集中在銀行，這勢(shì)必把房地產(chǎn)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)化為銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)，使銀行面臨潛在的金融危機(jī)。
從銀行看，雖然我國(guó)按揭市場(chǎng)發(fā)展時(shí)間不長(zhǎng)，但在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和短期利潤(rùn)的追逐下，個(gè)人住房按揭貸款一直被奉為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，各銀行將其作為市場(chǎng)規(guī)模擴(kuò)張的根本。貸前銀行放松個(gè)人住房按揭準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，缺乏信用評(píng)級(jí)，次級(jí)信用評(píng)定更是不確定，貸后又缺乏有效的風(fēng)險(xiǎn)管理。這樣，出現(xiàn)了不少假按揭和假資產(chǎn)證明，尤其是在前期國(guó)內(nèi)股市上漲及賺錢效應(yīng)誘導(dǎo)下，有些人通過假住房按揭貸款將銀行信貸資金投入證券市場(chǎng)。同時(shí)，沒有實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)證券化，國(guó)內(nèi)個(gè)人住房按揭貸款潛在風(fēng)險(xiǎn)逐漸在銀行積累。
從市場(chǎng)環(huán)境看，從1998年到2006年，我國(guó)個(gè)人住房貸款從426.16億元增長(zhǎng)到2.27萬億元，房地產(chǎn)市場(chǎng)的空前繁榮讓個(gè)人住房按揭貸款過速增長(zhǎng)的風(fēng)險(xiǎn)暫時(shí)潛伏下來。但從2007年開始，央行為防止經(jīng)濟(jì)過熱、穩(wěn)定通脹預(yù)期，連續(xù)多次加息，大大增加了購(gòu)房人的還貸負(fù)擔(dān)。同時(shí)，隨著中央持續(xù)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，房?jī)r(jià)出現(xiàn)了下跌。一旦房?jī)r(jià)出現(xiàn)大波動(dòng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)周期性的變化，違約情況必然大增，潛在的金融風(fēng)險(xiǎn)也將暴露無遺。
與美國(guó)相比，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在兩大突出情況。一是房?jī)r(jià)上漲更快。從1998年開始，同樣在約8年的房地產(chǎn)繁榮期內(nèi)，我國(guó)不少城市房?jī)r(jià)上漲了4到5倍，而美國(guó)的房地產(chǎn)市價(jià)格僅上漲50%。二是面臨的風(fēng)險(xiǎn)可能更大。美國(guó)次級(jí)信用的人僅占整個(gè)金融市場(chǎng)的12-13%。并且，美國(guó)具有目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)無法比擬的多元化的金融市場(chǎng)體系及產(chǎn)品，個(gè)人信用評(píng)定，金融監(jiān)管和法律配套。盡管這樣，個(gè)人按揭貸款仍引發(fā)如此巨大的金融危機(jī)。雖然國(guó)內(nèi)個(gè)人住房按揭貸款除了沒有證券化讓其風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)展到整個(gè)金融市場(chǎng)之外，但實(shí)際上我國(guó)銀行所面臨的風(fēng)險(xiǎn)影響可能會(huì)更大。
三、對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)管理的建議
（一）改變傳統(tǒng)觀念，警惕風(fēng)險(xiǎn)客觀存在
美國(guó)次債危機(jī)說明了，房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的，不僅住房按揭貸款有市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，而且住房貸款證券化產(chǎn)品也存在著市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；消費(fèi)信貸風(fēng)險(xiǎn)是固有的，不僅住房投資能夠引發(fā)金融危機(jī)，住房消費(fèi)同樣也能夠引發(fā)金融危機(jī)。只是房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)和危機(jī)被掩蓋，一旦市場(chǎng)逆轉(zhuǎn)時(shí)，就會(huì)逐漸顯露出來。因此，雖然中美房地產(chǎn)金融市場(chǎng)存在較大差異，但是國(guó)內(nèi)銀行業(yè)及管理層要對(duì)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)予以高度關(guān)注，吸取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，避免類似危機(jī)在中國(guó)爆發(fā)。
（二）金融創(chuàng)新的同時(shí)必須注重金融風(fēng)險(xiǎn)的防范
21世紀(jì)金融業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)是金融全球化和混業(yè)經(jīng)營(yíng)。我們須充分認(rèn)識(shí)金融衍生品的兩面性：在分散風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)也兼具放大風(fēng)險(xiǎn)的作用。金融衍生品為貸款人提供流動(dòng)性以及降低融資成本，并通過重新分配風(fēng)險(xiǎn)滿足投資者的不同偏好，有效地緩解風(fēng)險(xiǎn)過度集中于銀行體系的狀況。因此，仍需繼續(xù)推動(dòng)住房抵押貸款證券化，但在建立多元化房地產(chǎn)融資渠道的同時(shí)，還應(yīng)加強(qiáng)對(duì)衍生品市場(chǎng)發(fā)展的監(jiān)管，嚴(yán)控單一市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)向其他市場(chǎng)傳播。
（三）商業(yè)銀行應(yīng)實(shí)行嚴(yán)格的貸款審核制度和風(fēng)險(xiǎn)管理措施
我國(guó)商業(yè)銀行一要堅(jiān)決落實(shí)國(guó)務(wù)院對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策，嚴(yán)控個(gè)人住房按揭貸款市場(chǎng)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)個(gè)人住房按揭貸款者的收入采取真實(shí)性原則，將風(fēng)險(xiǎn)防范在貸款發(fā)生之前。二是加強(qiáng)商業(yè)銀行內(nèi)部控制和人住房信貸管理，防止風(fēng)險(xiǎn)貸款大量產(chǎn)生。三是建立并完善個(gè)人征信系統(tǒng)，加強(qiáng)個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)評(píng)級(jí)，采取嚴(yán)格的貸前信用審核，避免虛假按揭的出現(xiàn)。
（四）監(jiān)管部門應(yīng)做好風(fēng)險(xiǎn)提示和檢查工作
我國(guó)監(jiān)管部門應(yīng)做好風(fēng)險(xiǎn)提示和檢查工作，一是在房?jī)r(jià)動(dòng)態(tài)變化的市場(chǎng)環(huán)境下，要及時(shí)對(duì)市場(chǎng)參與各方發(fā)出風(fēng)險(xiǎn)提示，提高風(fēng)險(xiǎn)管控的前瞻性和有效性。二是嚴(yán)格監(jiān)督國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行的個(gè)人住房信貸管理和相關(guān)政策執(zhí)行，加大對(duì)違規(guī)責(zé)任人處罰力度。同時(shí)，完善個(gè)人信貸法規(guī)，加強(qiáng)對(duì)失信、違約的懲處，從法律上有力保障消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)的開展。三是實(shí)行必要的信息披露制度，對(duì)出現(xiàn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)問題及時(shí)分析說明，穩(wěn)定公眾信心。四是加強(qiáng)金融監(jiān)管的全球性協(xié)調(diào)與合作，降低國(guó)際金融風(fēng)險(xiǎn)的沖擊。
（五）避免房?jī)r(jià)大起大落，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)
在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和中央持續(xù)嚴(yán)控房?jī)r(jià)的背景下，我國(guó)管理部門要注意加息或減息的影響，防止房?jī)r(jià)強(qiáng)波動(dòng)的負(fù)面影響。進(jìn)一步加大保障性住房的供給，保障中低收入家庭的住房需求，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
[1]周建成，包雙葉.住房消費(fèi)、住房投資與金融危機(jī)[J].財(cái)經(jīng)科學(xué)，2008，（3） .
一、引言
房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)是指從事房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)在支持房地產(chǎn)企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)過程中，由于決策的失誤、客觀環(huán)境的變化以及各種現(xiàn)實(shí)中無法確定的因素，而導(dǎo)致的金融機(jī)構(gòu)自身在資產(chǎn)、收益上可能的損失及其信譽(yù)上可能的損害。房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)是整個(gè)房地產(chǎn)金融體系所面臨的風(fēng)險(xiǎn)，而不是單指某項(xiàng)業(yè)務(wù)或某個(gè)金融機(jī)構(gòu)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)椋康禺a(chǎn)金融業(yè)務(wù)與金融機(jī)構(gòu)之間存在著緊密的聯(lián)系、他們既相互影響又相互制約，一旦產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)往往會(huì)相互連累。當(dāng)某一個(gè)項(xiàng)目或金融機(jī)構(gòu)遭受較大的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，尤其是已經(jīng)受到較大損失時(shí)，公眾就可能對(duì)其他項(xiàng)目或金融機(jī)構(gòu)的穩(wěn)定性、可靠性、流動(dòng)性產(chǎn)生懷疑，因恐慌而擠兌，引發(fā)多米諾骨牌效應(yīng)，波及整個(gè)金融體系進(jìn)而引發(fā)金融動(dòng)蕩乃至金融危機(jī)的發(fā)生。另外，金融部門經(jīng)營(yíng)的外部環(huán)境變化，也可能導(dǎo)致整個(gè)金融體系遭遇系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，從而發(fā)生更大的損失。中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是以金融為支撐的市場(chǎng)，房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個(gè)人住房信貸，還有其他貸款總額的81%，其抵押物都是房產(chǎn)。因此，房地產(chǎn)業(yè)的興衰和金融風(fēng)險(xiǎn)密切相關(guān)。房地產(chǎn)金融是一國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)乃至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重要領(lǐng)域，對(duì)中國(guó)來說，更是一個(gè)有待深化的、嶄新的領(lǐng)域。正如香港商業(yè)專家梁振英先生所說的，走向國(guó)際化的中國(guó)市場(chǎng)把金融與房地產(chǎn)業(yè)相結(jié)合起來，是劃時(shí)代的新命題。積極發(fā)展房地產(chǎn)金融，科學(xué)防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于推動(dòng)中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展，加快中國(guó)城市化進(jìn)程，實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會(huì)的奮斗目標(biāo)都具有重大的理論意義與現(xiàn)實(shí)意義。在中國(guó)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的今天，房地產(chǎn)金融所面臨的風(fēng)險(xiǎn)是我們必須高度重視的問題。防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，不僅僅是房地產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)金融業(yè)穩(wěn)定和發(fā)展的需要，對(duì)整個(gè)金融業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和發(fā)展也至關(guān)重要。就我國(guó)目前房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)狀而言，雖然各種風(fēng)險(xiǎn)還沒有充分暴露，但其中的種種現(xiàn)象實(shí)際上已經(jīng)預(yù)示著房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)無處不在，因此，更需要引起房地產(chǎn)業(yè)以及金融業(yè)各個(gè)方面的高度關(guān)注。
二、我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)狀
近年來，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增強(qiáng)和城市化進(jìn)程的推進(jìn)，房產(chǎn)需求的大幅增加，使我國(guó)房地產(chǎn)金融所隱藏的各種風(fēng)險(xiǎn)逐漸浮出水面，具體來說，我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)分為以下幾類:
(一)政策與法律風(fēng)險(xiǎn)
目前，我國(guó)房地產(chǎn)金融存在著較大的政策風(fēng)險(xiǎn)與法律風(fēng)險(xiǎn)，如行業(yè)發(fā)展的變化、房地產(chǎn)業(yè)或給房地產(chǎn)業(yè)提供服務(wù)的金融機(jī)構(gòu)的管理不規(guī)范、國(guó)家或地方政府有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)或有關(guān)金融機(jī)構(gòu)的各種政策、法律、法規(guī)的變化都會(huì)使房地產(chǎn)金融遭受風(fēng)險(xiǎn)。另外，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)金融的發(fā)展有巨大影響的工程規(guī)劃制度、土地供應(yīng)制度和土地出讓制度都存在很多不合理的地方，這些不足都提高了我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的機(jī)率。缺少相關(guān)政策也會(huì)給金融機(jī)構(gòu)帶來風(fēng)險(xiǎn)。如，我國(guó)有些房地產(chǎn)企業(yè)的土地取得方式違規(guī)，還有的土地并不是通過公開的招標(biāo)拍賣取得，只是和鄉(xiāng)政府、企業(yè)簽個(gè)協(xié)議，然后向銀行貸款，因此，土地的取得隱藏著極大的法律風(fēng)險(xiǎn)。
(二)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)
由于我國(guó)房地產(chǎn)投資加速過快，導(dǎo)致房?jī)r(jià)過高，超越了居民承受能力，使消費(fèi)者對(duì)金融市場(chǎng)的依賴程度增加，同時(shí)，空置面積總量過大，資金回籠慢，從而會(huì)給房地產(chǎn)金融市場(chǎng)帶來風(fēng)險(xiǎn)。近幾年來，我國(guó)房地產(chǎn)投資量大幅增加，房?jī)r(jià)上漲較迅猛，但與此相對(duì)應(yīng)的是商品房空置率也隨之增加。房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快很容易造成房產(chǎn)的市價(jià)過度偏離其實(shí)際價(jià)值，從而產(chǎn)生泡沫。一旦泡沫破滅，作為抵押物的房地產(chǎn)就會(huì)貶值甚至大幅縮水，給銀行帶來巨大的損失。此問題在2008年尤為突出，因此部分地區(qū)出現(xiàn)了消費(fèi)者觀望、開發(fā)商降價(jià)的局面。另外，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還存在外資大量涌入問題，由于外資的目的是短期持有，如果今后市場(chǎng)出現(xiàn)了問題或外資認(rèn)為人民幣不會(huì)有再升值的空間，這時(shí)大量外資將兌換人民幣撤出中國(guó)市場(chǎng)，從而給國(guó)內(nèi)銀行帶來巨大風(fēng)險(xiǎn)。
(三)信用風(fēng)險(xiǎn)
我國(guó)土地儲(chǔ)備制度不完善，導(dǎo)致土地儲(chǔ)備貸款存在隱性風(fēng)險(xiǎn)。一方面，我國(guó)土地被政府部門高度壟斷，各級(jí)政府已將拍賣土地的收益作為地方財(cái)政收入的重要來源之一，因此地方政府出讓土地價(jià)格往往較高，相應(yīng)帶動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。土地開發(fā)與購(gòu)置的融資需求十分巨大，還款則主要依靠土地出讓金。銀行向土地整理儲(chǔ)備中心發(fā)放的貸款沒有有效的擔(dān)保措施。當(dāng)前主要采用政府保證和土地使用權(quán)質(zhì)押兩種擔(dān)保方式，這兩種方式均存在較大的信用風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，在房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中，由于土地價(jià)格頻繁波動(dòng)、房地產(chǎn)企業(yè)商品房銷售困難、資金周轉(zhuǎn)不靈或經(jīng)營(yíng)不善、虧損嚴(yán)重甚至破產(chǎn)倒閉而無力還款等，都會(huì)帶來信用風(fēng)險(xiǎn)。此外，在個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)中，我國(guó)人民銀行已建立起的個(gè)人信用評(píng)級(jí)機(jī)制還不夠完善，只能依據(jù)已在冊(cè)的信用記錄狀況來進(jìn)行評(píng)定和審核，加上個(gè)人收入的不透明和個(gè)人征稅機(jī)制的不盡完善，銀行在發(fā)放個(gè)人貸款時(shí)，很難對(duì)借款人的資信狀況做出正確判斷，因此存在較多的不確定性，仍面臨較大的信用風(fēng)險(xiǎn)。
(四)操作風(fēng)險(xiǎn)
由于我國(guó)現(xiàn)代銀行制度并不完善和缺乏相關(guān)制度的約束，在發(fā)生金融業(yè)務(wù)時(shí)，銀行信貸部門與個(gè)人在信貸操作過程中，很容易產(chǎn)生操作風(fēng)險(xiǎn)。主要表現(xiàn)為:一是商業(yè)銀行缺乏對(duì)國(guó)家宏觀調(diào)控政策和市場(chǎng)變化的敏感度，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)信息、價(jià)格的變化等掌握不及時(shí)、不全面，導(dǎo)致對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)企業(yè)及項(xiàng)目的判斷分析能力較弱，在一定程度上影響了銀行對(duì)市場(chǎng)機(jī)遇的把握和對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的控制。二是商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)管理存在缺陷，缺少科學(xué)有效的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控、預(yù)警、識(shí)別、處置等信貸管理機(jī)制。特別是個(gè)人住房貸款，由于個(gè)人誠(chéng)信系統(tǒng)不完善，商業(yè)銀行缺乏對(duì)借款人資信調(diào)查的有效手段。三是有的房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避自有資金比例管理，加大了銀行信貸操作難度。
三、防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策建議
(一)拓寬房地產(chǎn)融資渠道
由于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源仍以銀行貸款為主，所以我國(guó)有必要盡快建立多元化房地產(chǎn)融資機(jī)制，具體可以考慮以下幾個(gè)手段:首先是培育和發(fā)展住房抵押二級(jí)市場(chǎng)，試行住房抵押貸款證券化。實(shí)施住房貸款證券化，不但可以擴(kuò)大商業(yè)銀行的融資規(guī)模，還會(huì)使整個(gè)資本市場(chǎng)與房地產(chǎn)金融市場(chǎng)有機(jī)互動(dòng)，提高銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性，有效降低銀行開展住房貸款業(yè)務(wù)成本。其次還可以發(fā)展房地產(chǎn)基金、房地產(chǎn)信托、積極穩(wěn)妥地發(fā)展住房公積金貸款，以及在防范風(fēng)險(xiǎn)的前提下，積極引導(dǎo)外資進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)等方式。房地產(chǎn)融資渠道的多元化應(yīng)該是當(dāng)前乃至今后一個(gè)時(shí)期的主要方向，通過對(duì)直接融資的制度化創(chuàng)新設(shè)計(jì)，從而從根本上防范銀行的風(fēng)險(xiǎn)。#p#分頁(yè)標(biāo)題#e#
(二)加強(qiáng)銀行內(nèi)部控制
要努力完善銀行內(nèi)部控制，從根本上改變金融企業(yè)治理結(jié)構(gòu)缺陷顯著的問題，加快股份制改造和健全內(nèi)控機(jī)制，徹底改變銀行不良資產(chǎn)比例偏高、風(fēng)險(xiǎn)隱患較大的現(xiàn)象，建立有效的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制。首先，商業(yè)銀行要建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)、分析和監(jiān)測(cè)體系，及時(shí)關(guān)注各地房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展變化情況，要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)周期波動(dòng)的研究，制定與房地產(chǎn)業(yè)政策相互協(xié)調(diào)的房地產(chǎn)信貸政策，以提高對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)的分析預(yù)測(cè)能力，防范與控制市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。其次，商業(yè)銀行要建立一套嚴(yán)密的營(yíng)銷、審核、授信管理和貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)體系，防止少數(shù)借款人利用銀行貸款資金進(jìn)行投機(jī)套利或挪用貸款從事不當(dāng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。此外，要加強(qiáng)銀行信貸從業(yè)人員的培訓(xùn)，使其有良好的職業(yè)道德和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，最大程度地規(guī)避信貸風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。最后，應(yīng)根據(jù)國(guó)際國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，從人均可支配收入、利率、匯率與空置率等角度入手，構(gòu)建完善的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系，防止房地產(chǎn)泡沫導(dǎo)致的金融風(fēng)險(xiǎn)。
(三)建立健全信用評(píng)級(jí)體系
建立健全的信用評(píng)級(jí)體系，有利于金融機(jī)構(gòu)能較為客觀地判斷借款人的信用度，針對(duì)不同信用等級(jí)的借款人給予不同的貸款條件。這個(gè)制度可對(duì)個(gè)人借款者就業(yè)和收入變動(dòng)以及財(cái)產(chǎn)增減情況實(shí)行追蹤調(diào)查和動(dòng)態(tài)監(jiān)控，有利于客觀評(píng)定個(gè)人信用度，便于金融機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)貸款風(fēng)險(xiǎn)概率、分析貸款風(fēng)險(xiǎn)類別，有效預(yù)防將要產(chǎn)生的違約行為，促使借款人按約履行合同。除此之外，我國(guó)銀行應(yīng)引進(jìn)保險(xiǎn)制度，應(yīng)該建立健全抵押保險(xiǎn)制度和政策性擔(dān)保機(jī)制。這不僅有利于促進(jìn)商業(yè)銀行在辦理抵押貸業(yè)務(wù)流程中操作的嚴(yán)格化、標(biāo)準(zhǔn)化，有效抑制其盲目放貸的現(xiàn)象產(chǎn)生，也有助于商業(yè)銀行規(guī)避道德風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)市場(chǎng)周期波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。
(四)加強(qiáng)國(guó)家的宏觀調(diào)控和引導(dǎo)
我國(guó)政府要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的科學(xué)性和及時(shí)性，完善調(diào)控手段，提高調(diào)控能力，防止房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康、穩(wěn)定、有序地均衡發(fā)展。我國(guó)必須完善全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)工作，建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)體系。政府應(yīng)及時(shí)、準(zhǔn)確、全面地收集房地產(chǎn)發(fā)展的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析、公布，政府可以根據(jù)所掌握的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)控和指導(dǎo)，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況的預(yù)警和對(duì)房地產(chǎn)投資、消費(fèi)的引導(dǎo)。政府要引導(dǎo)土地持有者合理提高土地使用效率，抑制土地的過度投機(jī)，還要設(shè)計(jì)合理、嚴(yán)密的房地產(chǎn)稅制。比如為鼓勵(lì)持有人積極投資開發(fā)土地、刺激土地供給的土地閑置征稅等。
摘要：房地產(chǎn)信貸是銀行信貸業(yè)務(wù)的重要內(nèi)容之一。隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深入,國(guó)家有關(guān)部門就加強(qiáng)金融宏觀調(diào)控作用、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展出臺(tái)了一系列措施。因此,加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的分析和提高風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)具有特定的現(xiàn)實(shí)意義。本文分析了房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn),揭示了房地產(chǎn)金融投資風(fēng)險(xiǎn)的成因,并提出了銀行房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險(xiǎn)防范措施,在房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防范方面提供了有益的借鑒。
關(guān)鍵詞：風(fēng)險(xiǎn)防范房地產(chǎn)信貸銀行業(yè)
房地產(chǎn)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中一個(gè)重要的支柱產(chǎn)業(yè),它的發(fā)展對(duì)于發(fā)展經(jīng)濟(jì)和提高人民生活水平、拉動(dòng)相關(guān)行業(yè)發(fā)展、擴(kuò)大內(nèi)需等都產(chǎn)生著極為重要的作用,房地產(chǎn)信貸又是一項(xiàng)充滿風(fēng)險(xiǎn)的業(yè)務(wù)。因此,如何規(guī)避金融風(fēng)險(xiǎn)、積極促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康地向前發(fā)展,將是我國(guó)當(dāng)前十分重要的任務(wù)。
一、銀行房地產(chǎn)信貸過程分析
1、地產(chǎn)開發(fā)階段。承擔(dān)土地一級(jí)開發(fā)的有土地儲(chǔ)備中心、土地出讓單位、項(xiàng)目公司以及土地出資(合作)者。這三類單位都有銀行貸款介入,他們的還貸資金又主要來源于土地轉(zhuǎn)讓。
2、房地產(chǎn)開發(fā)階段。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金主要來源于自籌資金、國(guó)內(nèi)貸款、外資、債券及其他。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得貸款后,將部分資金支付給地產(chǎn)一級(jí)開發(fā)商,這也使銀行對(duì)地產(chǎn)開發(fā)階段的貸款收回。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常將工程分為一期、二期、三期等,啟動(dòng)項(xiàng)目后著力開發(fā)一期,在取得銷售許可證等“五證”齊全后預(yù)售商品房,獲得預(yù)售收入并用該資金開發(fā)二期,實(shí)現(xiàn)循環(huán)開發(fā)。
3、房地產(chǎn)銷售階段。銀行向購(gòu)房者提供按揭貸款等服務(wù),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將取得的銷售收入支付建筑安裝企業(yè)的代墊資金和對(duì)項(xiàng)目開發(fā)貸款進(jìn)行還貸,銀行通過回收購(gòu)房者還貸資金實(shí)現(xiàn)整個(gè)房地產(chǎn)信貸資金的“回籠”。
二、銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)揭示
結(jié)合以上銀行對(duì)房地產(chǎn)信貸過程,銀行可能遇到風(fēng)險(xiǎn)如下。
1、項(xiàng)目合法有效性風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)和其他行業(yè)的差異,這一業(yè)務(wù)既有房地產(chǎn)企業(yè)(借款主體)的資質(zhì)管理——保留行政審批的項(xiàng)目,還有項(xiàng)目本身的合法有效性,大部分項(xiàng)目都是保留行政審批的,尤其是進(jìn)行規(guī)劃的審批很普遍,所以存在較大的政策性風(fēng)險(xiǎn),這體現(xiàn)在房地產(chǎn)項(xiàng)目的地產(chǎn)一級(jí)開發(fā)階段和項(xiàng)目開發(fā)階段,這類風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生最為顯著的是工業(yè)園區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。
2、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位往往成為市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的主要決定因素,其中價(jià)格和當(dāng)?shù)貙?duì)該同類項(xiàng)目的供需情況是衡量市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的主要參考指標(biāo)。這類風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在銀行對(duì)項(xiàng)目的審貸初期和房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售階段,易受該行業(yè)經(jīng)濟(jì)“泡沫”的影響,海南房地產(chǎn)“泡沫”的破滅至今讓人記憶深刻。
3、項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目按揭時(shí)間較長(zhǎng),在此期間容易滋生許多不確定性風(fēng)險(xiǎn)因素。其中項(xiàng)目的工程建設(shè)質(zhì)量相對(duì)容易監(jiān)控,而項(xiàng)目的選址、項(xiàng)目類型、物業(yè)配備等將會(huì)在長(zhǎng)時(shí)間影響項(xiàng)目質(zhì)量,從而給銀行帶來相應(yīng)的信貸風(fēng)險(xiǎn)。這類風(fēng)險(xiǎn)體現(xiàn)在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目建設(shè)管理和項(xiàng)目的周圍經(jīng)濟(jì)環(huán)境上。
4、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)主要指房地產(chǎn)上游行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo),例如原材料價(jià)格的上漲將會(huì)加大房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)營(yíng)成本,甚至推動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲,給市場(chǎng)帶來許多不確定性。此外,國(guó)民經(jīng)濟(jì)總量的發(fā)展和人們消費(fèi)水平都將影響到房地產(chǎn)的需求市場(chǎng)。由于房地產(chǎn)的行業(yè)特性,其受經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響因素較多。
5、政策性風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)房地產(chǎn)而言,其政策性風(fēng)險(xiǎn)主要指貨幣政策、財(cái)政政策、政府對(duì)房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)政策等其他相關(guān)政策的影響。
三、銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)防范措施
1、政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控能力。政府要增強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的前瞻性和科學(xué)性,改善對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)督管理,完善調(diào)控手段,提高調(diào)控能力,促使房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定、健康、有序地均衡發(fā)展,防止大起大落,防范房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。為此,必須首先加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的統(tǒng)計(jì)工作,完善全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng),建立健全全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)體系。通過全面、準(zhǔn)確、及時(shí)地采集房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中的相關(guān)數(shù)據(jù)和對(duì)影響市場(chǎng)發(fā)展的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析、公布,政府可以全面、及時(shí)、準(zhǔn)確地掌握我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況,并進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)控和指導(dǎo),以實(shí)現(xiàn)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況的預(yù)警和對(duì)房地產(chǎn)投資、消費(fèi)的引導(dǎo)。
其次,政府要設(shè)計(jì)合理、嚴(yán)密的房地產(chǎn)稅制,引導(dǎo)土地持有者合理提高土地使用效益,抑制土地的過度投機(jī)。比如對(duì)土地空(閑)置征稅,以鼓勵(lì)持有人積極投資開發(fā),提高囤積投機(jī)的成本;征收土地增值稅,土地增值稅能有效地抑制土地投機(jī),且能將由社會(huì)引起的土地增值通過增值稅的形式部分返還給社會(huì),體現(xiàn)了社會(huì)公正。征收土地保有稅,以刺激土地供給等。
2、發(fā)展多元化的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)。我國(guó)應(yīng)當(dāng)大力發(fā)展多元化的房地產(chǎn)金融市場(chǎng),形成具有多種金融資產(chǎn)和金融工具的房地產(chǎn)二級(jí)金融市場(chǎng),以達(dá)到分散銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)的目的。房地產(chǎn)對(duì)于銀行的依賴性過大,不利于自身發(fā)展,同時(shí)商業(yè)銀行過度的房地產(chǎn)貸款,有悖于商業(yè)銀行的“三性”原則。因?yàn)樯虡I(yè)銀行的資金來源主要是吸收社會(huì)存款,而將這部分資金投向期限較長(zhǎng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目不符合銀行資產(chǎn)流動(dòng)性、安全性的要求,容易造成清償危機(jī),產(chǎn)生金融風(fēng)險(xiǎn)。在成熟規(guī)范的市場(chǎng)中,房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的融資不僅僅有債權(quán)融資和股權(quán)融資兩種基本形式,在一級(jí)市場(chǎng)以外,還應(yīng)存在著發(fā)達(dá)的證券化二級(jí)市場(chǎng)。在這個(gè)二級(jí)市場(chǎng)上,各種房地產(chǎn)金融工具同時(shí)存在,包括投資基金、信托證券、指數(shù)化證券等等。房地產(chǎn)證券化可以促使房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)專業(yè)化,實(shí)現(xiàn)資源的合理配置。
3、房地產(chǎn)企業(yè)要提高自身的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。房地產(chǎn)企業(yè)自身應(yīng)增強(qiáng)管理能力、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力、風(fēng)險(xiǎn)控制能力和誠(chéng)信度,提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力。作為資金密集型產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)較其他行業(yè)尤為明顯。規(guī)模小的開發(fā)商的單位成本居高不下,在廣告策劃、營(yíng)銷推廣、環(huán)境改造、配套設(shè)施、物業(yè)管理等方面規(guī)模較大的公司占有明顯優(yōu)勢(shì)。此外,規(guī)模大尤其是具有較強(qiáng)現(xiàn)金實(shí)力的開發(fā)商在選擇項(xiàng)目最佳開發(fā)時(shí)間上也具有主動(dòng)權(quán)。因此,房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部適度的資本集中,能有效地節(jié)約房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)成本,提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力。
4、銀監(jiān)會(huì)要充分發(fā)揮監(jiān)管作用和服務(wù)功能。銀監(jiān)會(huì)應(yīng)加快發(fā)揮在社會(huì)信用基礎(chǔ)和市場(chǎng)誠(chéng)信制度建設(shè)中的重要作用,完善監(jiān)管手段,提高監(jiān)管能力,充分發(fā)揮其監(jiān)管作用和服務(wù)功能。激勵(lì)誠(chéng)信行為,促使各經(jīng)濟(jì)主體在日常信用活動(dòng)中養(yǎng)成守信習(xí)慣,彼此建立起互信、互利的信用關(guān)系,確立失信成本遞增的違約制裁機(jī)制,嚴(yán)懲欺騙和違約行為,在全社會(huì)范圍內(nèi)營(yíng)造起誠(chéng)實(shí)守信的氛圍和環(huán)境,促進(jìn)金融穩(wěn)定。
5、提高商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)防范能力。商業(yè)銀行自身應(yīng)加強(qiáng)管理,提高風(fēng)險(xiǎn)防范能力。首先,商業(yè)銀行要建立和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)分析、預(yù)測(cè)和監(jiān)測(cè)指標(biāo)體系,建立和擴(kuò)大房地產(chǎn)市場(chǎng)信息來源,及時(shí)關(guān)注各地房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展變化情況,提高對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)的分析預(yù)測(cè)能力;要加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)政策研究,制訂與產(chǎn)業(yè)政策相互協(xié)調(diào)的房地產(chǎn)信貸政策;要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)周期波動(dòng)的研究,防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)于未然。其次,信貸從業(yè)人員必須樹立牢固的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和良好的職業(yè)道德意識(shí),在調(diào)查環(huán)節(jié)盡職盡責(zé),認(rèn)真做好貸前調(diào)查工作,及時(shí)分析信貸業(yè)務(wù)的客戶風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),研究信貸風(fēng)險(xiǎn)防范措施。
信貸審批人員應(yīng)在審批環(huán)節(jié)嚴(yán)格把關(guān)。
一是分析項(xiàng)目是否符合國(guó)家宏觀政策;
二是分析項(xiàng)目投資資金組成的合理性和來源的可靠性,項(xiàng)目資本金比例是否達(dá)到國(guó)家規(guī)定的比例,自有資金是否到位,部分銷(預(yù))售收入作為投資來源是否可行等;
三是分析項(xiàng)目總投資的合理性,如建安成本是否過高等;
四是分析項(xiàng)目的合法合規(guī)性,結(jié)合“四證”分析有無超規(guī)劃、超容積率等情況;
五是分析項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力,結(jié)合成本、凈現(xiàn)金流量、投資收益率、敏感性因素分析等指標(biāo)進(jìn)行分析;
六是分析項(xiàng)目的市場(chǎng)前景及其競(jìng)爭(zhēng)力,要結(jié)合產(chǎn)品價(jià)格、項(xiàng)目所在地的位置、規(guī)劃布局和建筑設(shè)計(jì)、開發(fā)商的品牌等因素分析;七是分析擔(dān)保措施,抵押物是否足值、變現(xiàn)能力是否強(qiáng),保證人保證能力如何等;八是分析企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況、資信狀況、開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、經(jīng)營(yíng)管理能力和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)及風(fēng)險(xiǎn)控制能力。
【參考文獻(xiàn)】
[1]孫永玲:中國(guó)房地產(chǎn)金融戰(zhàn)略實(shí)施[M].機(jī)械工業(yè)出版社,2005.