時間：2023-03-01 16:22:45
導(dǎo)語：在醫(yī)療營銷策劃方案的撰寫旅程中，學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
醫(yī)藥行業(yè)是最具有發(fā)展?jié)摿Φ慕】诞a(chǎn)業(yè)，而醫(yī)藥營銷是醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)在流通渠道終端中最重要的環(huán)節(jié)之一。隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、國民健康意識的提升，以及醫(yī)療衛(wèi)生事業(yè)改革進(jìn)程的深入，對于醫(yī)藥營銷管理人才需求量必將日益增長。但是社會上對于醫(yī)藥營銷管理人才的基本素質(zhì)、職業(yè)技能和業(yè)務(wù)能力的要求也提出更高要求。
目前，高職院校培養(yǎng)的醫(yī)藥人才質(zhì)量與社會用人單位對崗位要求還有不小的距離，常常出現(xiàn)社會急需醫(yī)藥專業(yè)人才，但是高校培養(yǎng)的學(xué)生卻不能滿足企業(yè)需要的現(xiàn)象。究其根本原因主要是學(xué)生的實(shí)踐能力不夠，崗位操作技能不足，不能完全符合社會發(fā)展的需要和企業(yè)實(shí)際崗位的要求。由此可見，實(shí)踐能力和職業(yè)技能的教學(xué)訓(xùn)練在高職醫(yī)藥營銷專業(yè)人才培養(yǎng)過程中具有重要性。但在傳統(tǒng)的課堂教學(xué)模式中，往往出現(xiàn)理論空洞、實(shí)踐不足、技能匱乏，無法與社會企業(yè)的用人要求相銜接。因此，構(gòu)建一個適應(yīng)社會需要，能培養(yǎng)學(xué)生實(shí)際業(yè)務(wù)技能的專業(yè)課程體系，改革現(xiàn)有教學(xué)模式就成為關(guān)鍵。
一、實(shí)踐教學(xué)課程體系的構(gòu)建
高職醫(yī)藥營銷專業(yè)是培養(yǎng)具有醫(yī)藥、營銷管理等方面基本知識和業(yè)務(wù)技能，能夠在醫(yī)藥生產(chǎn)、流通企業(yè)從事一線營銷、職能管理、藥學(xué)服務(wù)等方面工作的技術(shù)技能型人才。以行業(yè)企業(yè)需求為導(dǎo)向，校企銜接、訂單培養(yǎng)是構(gòu)建人才培養(yǎng)的新模式。在新培養(yǎng)模式理念的指導(dǎo)下，調(diào)整培養(yǎng)方案，優(yōu)化課程結(jié)構(gòu)，加大實(shí)踐教學(xué)比重，注重學(xué)生職業(yè)技能的提升是高職醫(yī)藥營銷專業(yè)教學(xué)改革的主導(dǎo)任務(wù)。
高職醫(yī)藥營銷專業(yè)的課程體系設(shè)置，應(yīng)該在調(diào)查研究醫(yī)藥企業(yè)崗位設(shè)置和職業(yè)要求的基礎(chǔ)上，以就業(yè)市場需求和學(xué)生素質(zhì)能力提升為導(dǎo)向，注重知識和技能的傳授和培養(yǎng)，使學(xué)生完全能勝任崗位職業(yè)要求。在課程體系設(shè)置中，應(yīng)當(dāng)優(yōu)化整體教學(xué)內(nèi)容，以醫(yī)藥學(xué)專業(yè)課程為基礎(chǔ)，減少基礎(chǔ)化學(xué)等內(nèi)容，增加具體崗位操作課程和營銷實(shí)戰(zhàn)技能課程，比如藥品儲存與陳列、藥品推銷實(shí)務(wù)等。同時參照職業(yè)資格和職稱考試內(nèi)容為標(biāo)準(zhǔn)，將涉及考試內(nèi)容等納入課程體系中來，為學(xué)生取得崗位資格和專業(yè)職稱提供必要基礎(chǔ)。依據(jù)專業(yè)定位和培養(yǎng)目標(biāo)，通過廣泛的企業(yè)市場調(diào)研，采納行業(yè)企業(yè)崗位設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)，積極吸收醫(yī)藥企業(yè)用人單位人員參與課程研究、設(shè)計與開發(fā)，以形成結(jié)構(gòu)合理、特色鮮明的醫(yī)藥營銷實(shí)踐教學(xué)課程新體系。
二、實(shí)踐教學(xué)模式的創(chuàng)新與建設(shè)
（一）課堂實(shí)踐教學(xué)的改革與創(chuàng)新
以教師為中心，以課堂為中心，以知識灌輸和應(yīng)試教育為主要任務(wù)的傳統(tǒng)教學(xué)理念已經(jīng)不再適應(yīng)現(xiàn)代的職業(yè)教育要求，本身也無法適合社會對職業(yè)崗位培養(yǎng)的具體要求。同時在目前高職培養(yǎng)教育中，仍就有照搬本科學(xué)歷教學(xué)的培養(yǎng)方案和教學(xué)模式等現(xiàn)象，這和高職教育方針和培養(yǎng)目標(biāo)不相一致。因此改革傳統(tǒng)的教學(xué)模式，以能力培養(yǎng)為導(dǎo)向的教育理念和教學(xué)方法是市場化教育的必然趨勢。在現(xiàn)代的課堂教學(xué)過程中，融“教、學(xué)、做”于一體，體現(xiàn)教學(xué)中課程的應(yīng)用性、實(shí)踐性和職業(yè)性。課堂實(shí)踐教學(xué)模式可以選擇形式有多種多樣，可以有項(xiàng)目任務(wù)法、案例討論法、模擬銷售教學(xué)法，甚至可以將課堂搬到企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營第一線。總之，課堂實(shí)踐教學(xué)的改革與創(chuàng)新就是要堅持以提高學(xué)生的職業(yè)技能為中心，以市場崗位標(biāo)準(zhǔn)要求為任務(wù)，真正體現(xiàn)現(xiàn)代職業(yè)教育的特色。
（二）實(shí)訓(xùn)室建設(shè)與企業(yè)實(shí)踐活動
教學(xué)模擬實(shí)訓(xùn)是高職醫(yī)藥營銷專業(yè)人才培養(yǎng)中的重要一環(huán)。為了增強(qiáng)學(xué)生對基礎(chǔ)理論知識的鞏固和掌握，提高學(xué)生職業(yè)實(shí)踐能力，應(yīng)當(dāng)創(chuàng)建“模擬藥房”等相關(guān)藥品實(shí)訓(xùn)中心，以強(qiáng)化學(xué)生對相關(guān)職業(yè)技能的鍛煉和提升。
社會實(shí)踐環(huán)節(jié)主要任務(wù)是為了增強(qiáng)學(xué)生對社會的了解和崗位的認(rèn)知。學(xué)生在校學(xué)習(xí)中，往往存在專業(yè)的模糊定位，崗位工作的淺顯認(rèn)識。通過社會實(shí)踐活動的開展也可以進(jìn)一步體驗(yàn)社會生活、熟悉專業(yè)崗位。具體在開展中，可以在相關(guān)的課程中布置社會實(shí)踐項(xiàng)目，比如到醫(yī)藥流通企業(yè)參觀物流倉儲配送流程，到藥店開展顧客層次與消費(fèi)能力等調(diào)查活動。也可以在寒暑假期中布置社會實(shí)踐見習(xí)任務(wù)，讓學(xué)生提前介入社會，了解企業(yè)的用人需求和適應(yīng)市場競爭環(huán)境。
（三）深化校企合作，完善實(shí)踐教學(xué)
校企合作是實(shí)踐教學(xué)的支撐點(diǎn)，為學(xué)生崗位訓(xùn)練和實(shí)踐教學(xué)提供了重要保障。作為合作企業(yè)對象的選擇，應(yīng)該具備有市場規(guī)?；⒐芾順?biāo)準(zhǔn)化、人才專業(yè)化等特點(diǎn)，能夠?yàn)閷W(xué)生提供專家?guī)Ы?、輪崗?shí)訓(xùn)、有較好的發(fā)展提升空間。校企合作既是一項(xiàng)實(shí)踐教學(xué)平臺的搭建，更能促進(jìn)專業(yè)人才互動，資源互利共享?？梢园凑铡白叱鋈?、請進(jìn)來”的原則，選派教師到合作企業(yè)對員工開展培訓(xùn)授課，提升企業(yè)基礎(chǔ)員工專業(yè)素質(zhì)的同時，也鍛煉和提高了自身的業(yè)務(wù)素質(zhì)和教學(xué)水平。同時邀請企業(yè)派出專業(yè)技術(shù)人員做兼職教師，來學(xué)校作報告、開講座，傳授實(shí)踐工作體會和技能，讓學(xué)生確實(shí)感受來至第一線崗位實(shí)踐技能。校企人員互派、溝通交流、優(yōu)勢互補(bǔ)，對整個實(shí)踐教學(xué)水平的提升無疑是一個促進(jìn)和提高。
（四）開展職業(yè)技能競賽，深化實(shí)踐教學(xué)
為了培養(yǎng)具有復(fù)合型醫(yī)藥營銷專業(yè)人才，參與醫(yī)藥、營銷職業(yè)競賽，鍛煉學(xué)生實(shí)踐營銷技能，也將是實(shí)踐教學(xué)改革的一項(xiàng)任務(wù)。開展職業(yè)技能競賽對于激發(fā)學(xué)生的專業(yè)熱情和自豪感，培養(yǎng)其拼搏進(jìn)取和競爭意識，提高其整體綜合素質(zhì)和專業(yè)實(shí)踐技能水平具有重要意義。高職醫(yī)藥營銷專業(yè)可以積極開展“營銷策劃方案競賽”、“推銷演講競賽”、“模擬商務(wù)談判比賽”、“中藥飲片識別與調(diào)配”等競賽項(xiàng)目。以“市場營銷技能競賽”為例，該項(xiàng)校際競賽分為商品銷售業(yè)績考核與營銷策劃方案制定兩部分。商品銷售活動促進(jìn)學(xué)生零距離接觸市場，磨煉毅力、團(tuán)隊(duì)協(xié)作、挑戰(zhàn)自我；營銷策劃方案制定更能考查理論應(yīng)用水平、知識整合能力，以及寫作綜合素質(zhì)?？梢姡殬I(yè)技能競賽活動的開展既激發(fā)了學(xué)生參與熱情，也提升了學(xué)生的職業(yè)技能水平。
三、師資隊(duì)伍建設(shè)與實(shí)踐教學(xué)能力
（一）引進(jìn)高素質(zhì)的實(shí)踐教學(xué)師資
高質(zhì)量的人才培養(yǎng)，依靠高素質(zhì)的教師隊(duì)伍。教師只有具備較高的實(shí)踐能力，才能切實(shí)提高實(shí)踐教學(xué)的效果?？梢娊處熽?duì)伍建設(shè)是醫(yī)藥營銷專業(yè)人才培養(yǎng)的關(guān)鍵因素?；诟呗氠t(yī)藥營銷應(yīng)用性強(qiáng)的特點(diǎn)，在師資招聘時，對承擔(dān)實(shí)踐教學(xué)任務(wù)的崗位要求，應(yīng)聘人員應(yīng)具有醫(yī)藥企業(yè)工作經(jīng)歷，并有較好的工作業(yè)績。不拘一格降人才，不能僅從職稱高低來作為選人用人的唯一標(biāo)準(zhǔn)。積極從醫(yī)藥企業(yè)引進(jìn)醫(yī)藥專業(yè)和營銷管理人才，比如藥學(xué)技術(shù)人員、職能部門管理者、市場營銷精英等，讓學(xué)生學(xué)到崗位實(shí)戰(zhàn)業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，增加其對職業(yè)的真切感受。在教師引進(jìn)的同時，更要做好現(xiàn)有教師內(nèi)在功底建設(shè)。重點(diǎn)要培育“雙師型”教師隊(duì)伍建設(shè)，使教師具有更扎實(shí)、系統(tǒng)的理論功底，更豐富、實(shí)用的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，更科學(xué)、有效的教學(xué)方法。
（二）多途徑提高教師自身實(shí)踐能力
加強(qiáng)對醫(yī)藥營銷專業(yè)教師再培訓(xùn)和培養(yǎng)工作，鼓勵教師提高學(xué)歷，通過繼續(xù)教育更新專業(yè)知識、提高實(shí)踐技能。規(guī)定年輕教師到企業(yè)進(jìn)行“掛職”鍛煉，熟悉醫(yī)藥實(shí)踐領(lǐng)域。鼓勵和支持專業(yè)教師在實(shí)習(xí)基地做兼職，直接參與醫(yī)藥營銷業(yè)務(wù)，參與企業(yè)員工培訓(xùn)，門店用藥指導(dǎo)等工作。積極利用暑假開展的教師素質(zhì)培訓(xùn)平臺，提升專業(yè)水平和職業(yè)能力。以福建省為例，每一年暑假都有選派年輕教師參與“藥學(xué)”、“市場營銷”骨干教師業(yè)務(wù)培訓(xùn)，該項(xiàng)活動既更新知識、又促進(jìn)教師彼此間的溝通和交流。因此，只有教師走出課堂，參與實(shí)踐，才能夠?qū)⒗碚撝R與實(shí)踐業(yè)務(wù)有效結(jié)合，才能在授課過程中，理論真實(shí)而不空洞，具有較強(qiáng)的說服力和感染力。
1．1在挖掘潛在客戶上找市場
通過多次會同鄉(xiāng)鎮(zhèn)郵政網(wǎng)點(diǎn)員工深入鄉(xiāng)鎮(zhèn)圩場及七站八所等客戶市場的調(diào)查與內(nèi)部反復(fù)分析發(fā)現(xiàn)，郵政業(yè)務(wù)種類的轉(zhuǎn)型是挖掘大批潛在客戶的利器，還可以根據(jù)客戶喜好，提供郵政綜合服務(wù)項(xiàng)目，這才是企業(yè)盈利的根本目的。而業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型只是郵政服務(wù)內(nèi)擴(kuò)外延的一種手段，是運(yùn)用現(xiàn)代經(jīng)營手段，達(dá)到激活客戶用郵需求的目的，給企業(yè)帶來一大批客戶群體和一個不同尋常的盈利空間。因而，鄉(xiāng)鎮(zhèn)郵政網(wǎng)點(diǎn)轉(zhuǎn)型發(fā)展的當(dāng)務(wù)之急是要解決三個問題：一是將現(xiàn)有低效甚至無效的基礎(chǔ)客戶轉(zhuǎn)換為有效客戶。通過上門走訪，激活長期不動戶，使其使用郵政業(yè)務(wù)；開展刷卡消費(fèi)兌換禮品活動，促進(jìn)客戶使用，以此喚醒睡眠賬戶。二是將曾使用郵政業(yè)務(wù)的客戶轉(zhuǎn)換為有效客戶。通過短信、電話邀約等形式，吸引客戶參加“用郵有獎”等活動，挖掘更多有效客戶。通過分析客戶屬性找準(zhǔn)適合郵政的替代產(chǎn)品，激發(fā)客戶二次用郵的興趣。三是將新客戶轉(zhuǎn)換為有效客戶。鄉(xiāng)鎮(zhèn)上的流動人口雖然不如城區(qū)多，但郵政服務(wù)也要縱深推進(jìn)，追求“最后一公里”，力求全覆蓋。小鄉(xiāng)鎮(zhèn)也會有大市場，這就要求鄉(xiāng)鎮(zhèn)郵政網(wǎng)點(diǎn)的每個員工必須樹立以抓小項(xiàng)目開發(fā)為突破口的經(jīng)營理念，不斷做大客戶基礎(chǔ)群體，做到小項(xiàng)目不放過、大項(xiàng)目盡管做；同時，以廳內(nèi)采集、廳外收集為手段，挖掘更多固定的增量客戶群，為鄉(xiāng)鎮(zhèn)郵政業(yè)務(wù)發(fā)展再加一把火。
1．2在加大宣傳力度上深引導(dǎo)
鄉(xiāng)鎮(zhèn)郵政網(wǎng)點(diǎn)務(wù)必通過各類形式的宣傳，擴(kuò)大郵政產(chǎn)品在整個鄉(xiāng)鎮(zhèn)的知名度，使客戶有業(yè)務(wù)需求時，第一時間想到郵政，形成一個對郵政業(yè)務(wù)全部知曉的客戶群體。在宣傳載體上，一是要利用好內(nèi)部資源，通過網(wǎng)點(diǎn)LED門楣、X展架、營業(yè)標(biāo)識牌等工具宣傳郵政業(yè)務(wù)。二是利用好外部渠道，巧妙整合，通過LED業(yè)務(wù)宣傳欄、墻體廣告以及張貼“致用戶的一封信”海報等方式進(jìn)行宣傳。三是把逢圩（趕集）作為宣傳郵政金融業(yè)務(wù)的唯一陣地，把全鄉(xiāng)所有村的趕圩時間全部集中起來，統(tǒng)籌安排，逢村趕圩，不論周末或假日都及時組織人員下鄉(xiāng)宣傳，或擺攤設(shè)點(diǎn)散發(fā)宣傳單頁，或開設(shè)金融知識課堂并播放形象宣傳片，通過這種最直接的方式，向農(nóng)村用戶宣傳郵政金融知識。
1．3在舉辦各類促銷活動中重點(diǎn)推介
在農(nóng)村經(jīng)營郵政業(yè)務(wù)的難點(diǎn)在于村民的觀念與喜好不同于城市人，對新業(yè)務(wù)的接受程度也有區(qū)別。因此，郵政人員應(yīng)循循善誘，通過舉辦多種形式的活動，親近與客戶的關(guān)系，拉近與客戶的距離，加深郵政在客戶心目中的印象。一是開展網(wǎng)點(diǎn)人員“多說一句話、說好一句話”活動，廣泛引導(dǎo)客戶在網(wǎng)點(diǎn)辦理業(yè)務(wù)。二是開展金融“進(jìn)村入戶”、“進(jìn)店鋪訪商戶”，報刊發(fā)行“進(jìn)校園、進(jìn)鄉(xiāng)村、進(jìn)廠礦”等活動溫暖客戶。三是開展客戶懇談會，傾聽客戶對郵政服務(wù)的心聲，征求客戶意見和建議來穩(wěn)定客戶。四是讓客戶親身體驗(yàn)郵政各類業(yè)務(wù)，如通過樣報試讀、郵政儲蓄短信免費(fèi)試用、網(wǎng)銀現(xiàn)場體驗(yàn)、商函賬單試寄等方法留住客戶。五是開展理財沙龍、產(chǎn)品說明會、用郵有禮、刷卡抽獎來安撫客戶。六是開展免費(fèi)醫(yī)療咨詢、量血壓等活動來慰藉客戶并宣傳郵政業(yè)務(wù)。七是開展反假幣宣傳活動，在為村民普及識別假幣知識的同時，灌輸郵政金融業(yè)務(wù)知識來維護(hù)客戶。
2深入分析，精心維護(hù)，著力培養(yǎng)優(yōu)質(zhì)客戶
如果說優(yōu)質(zhì)客戶的貢獻(xiàn)率決定郵政企業(yè)的受益率，那么優(yōu)質(zhì)客戶的培養(yǎng)將決定鄉(xiāng)鎮(zhèn)郵政網(wǎng)點(diǎn)今后的發(fā)展出路。下一步，必須通過客戶名址、業(yè)務(wù)渠道和發(fā)展手段等，著力培養(yǎng)客戶的用郵習(xí)慣，增加客戶用郵頻次和數(shù)量，真正達(dá)到培養(yǎng)優(yōu)質(zhì)客戶的目的。
2．1召開經(jīng)營分析會，找出業(yè)務(wù)發(fā)展癥結(jié)與對策
郵政企業(yè)經(jīng)營的業(yè)務(wù)種類較多，鄉(xiāng)鎮(zhèn)郵政網(wǎng)點(diǎn)對每項(xiàng)業(yè)務(wù)都要精于積累、善于總結(jié)，在總結(jié)中找出不足，為下一步開展經(jīng)營工作積累經(jīng)驗(yàn)。一是定期召開經(jīng)營分析會。每周召開一次經(jīng)營分析會，對一周的經(jīng)營工作進(jìn)行小結(jié)與回顧，及時復(fù)制推廣成功經(jīng)驗(yàn)，認(rèn)真深刻剖析欠缺的問題。同時，利用各種走訪客戶活動掌握的客戶信息，專門建立客戶檔案，收集客戶反饋信息，及時了解客戶的用郵需求。二是準(zhǔn)確判斷客戶的用郵意向。利用客戶關(guān)系管理系統(tǒng)做好大客戶用郵情況分析，預(yù)判客戶用郵需求，進(jìn)一步調(diào)整營銷思路，深入挖掘客戶用郵潛力。三是及時跟進(jìn)客戶消費(fèi)情況。充分利用金融客戶管理系統(tǒng)，分析客戶資金流向及到期給付情況，判斷客戶的金融狀況，幫助客戶理財，引導(dǎo)客戶消費(fèi)。
2．2暢通并靈活運(yùn)用各類有利渠道，為客戶搭建綠色通道
一是利用郵政自有網(wǎng)點(diǎn)優(yōu)勢，展示并銷售郵政產(chǎn)品，通過走出去、請進(jìn)來或者與用戶一對一互動的方法，真正把營業(yè)廳變成銷售廳，把營業(yè)員變成營銷員。二是不斷豐富渠道產(chǎn)品，吸引人氣。在郵政自有網(wǎng)點(diǎn)和社會代辦點(diǎn)加載代收通信費(fèi)、水電費(fèi)和代售票務(wù)等便民服務(wù)，在給客戶帶來便利的同時，為企業(yè)創(chuàng)造收入。三是通過整合郵政的社會渠道，如便民服務(wù)站、助農(nóng)取款點(diǎn)等，擴(kuò)大郵政服務(wù)范圍。四是在渠道建設(shè)方面選好人，擇好址。位置的選擇：助農(nóng)取款點(diǎn)一般應(yīng)選擇人口比較集中，當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)情況比較好的村落，并且處于交通便利的地理位置。人的選擇：第一，要求人有良好的信譽(yù)，沒有不良前科，以確保金融服務(wù)的資金安全。第二，要求人有較為充足的現(xiàn)金流，確保業(yè)務(wù)正常運(yùn)轉(zhuǎn)。第三，要求人對自己從事的業(yè)務(wù)有較強(qiáng)的主動性，對金融新產(chǎn)品接受度較高，自己經(jīng)常有轉(zhuǎn)賬繳費(fèi)的需求，并且樂于此項(xiàng)服務(wù)工作。
2．3創(chuàng)新發(fā)展手段，開展貼心服務(wù)
隨著城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，人們生活水平逐步提高，鄉(xiāng)鎮(zhèn)市場對郵政企業(yè)的服務(wù)升級提出了更新、更高的要求。員工日常開展的營銷不僅要更加注重產(chǎn)品的多元化，還要注重服務(wù)的高效優(yōu)質(zhì)化。因此，鄉(xiāng)鎮(zhèn)郵政網(wǎng)點(diǎn)的廣大一線員工應(yīng)該始終牢記發(fā)展是第一要務(wù)，要常練服務(wù)內(nèi)功，常謀發(fā)展之策。一是以開展情感營銷為主。挖掘單位內(nèi)部的營銷能人（或幫扶人員），運(yùn)用其豐富的人脈資源和客戶關(guān)系，通過開展情感（關(guān)系）營銷促成協(xié)議簽訂，實(shí)現(xiàn)客戶開發(fā)與產(chǎn)品銷售。二是以開展方案營銷為輔。通過走訪客戶，了解客戶需求，為其量身定制產(chǎn)品開發(fā)方案。也可根據(jù)客戶對郵政產(chǎn)品的需求及經(jīng)營現(xiàn)狀，結(jié)合企業(yè)自身能力，提出解決問題或滿足需求、創(chuàng)造需求的解決方案。三是以開展項(xiàng)目營銷為補(bǔ)充。由于鄉(xiāng)鎮(zhèn)不同于城區(qū)，特別是那些經(jīng)濟(jì)條件低下、人口數(shù)量有限的地方，郵政業(yè)務(wù)項(xiàng)目開發(fā)會受到限制，為此，應(yīng)在這些地區(qū)多開發(fā)一些代字號業(yè)務(wù)，如：工資、代收、繳費(fèi)業(yè)務(wù)，根據(jù)不同市場制定客戶開發(fā)項(xiàng)目方案，對同一市場或同一綜合用郵客戶制定整體營銷策劃方案，達(dá)到整體開發(fā)、聯(lián)動發(fā)展的目的。
3優(yōu)質(zhì)服務(wù)，細(xì)心維護(hù)，常態(tài)化培育忠誠客戶
關(guān)鍵詞：全過程監(jiān)理；前期監(jiān)理；房地產(chǎn)策劃
建設(shè)工程監(jiān)理制度通過立法的形式在建設(shè)領(lǐng)域推行不到20年，見證著我國工程建設(shè)行業(yè)規(guī)范化、規(guī)?；凸に嚰夹g(shù)水平的高速發(fā)展，發(fā)揮著重要的促進(jìn)作用。理論上的監(jiān)理是工程項(xiàng)目活動的全過程監(jiān)理，服務(wù)的階段范圍涵蓋項(xiàng)目前期投資分析決策、勘察設(shè)計、施工到竣工驗(yàn)收，涉及多學(xué)科多專業(yè)的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、法律、管理等知識的系統(tǒng)工程，是一項(xiàng)高智能的技術(shù)服務(wù)工作。但從我國監(jiān)理行業(yè)目前的發(fā)展現(xiàn)狀來看，存在較大局限性，主要以施工階段的監(jiān)理工作為主，控制重點(diǎn)集中在質(zhì)量目標(biāo)上。為提高市場競爭力適應(yīng)新發(fā)展，與國際慣例接軌，監(jiān)理應(yīng)積極介入項(xiàng)目建設(shè)全過程的投資控制，尤其是在工程前期階段。本文結(jié)合工作實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，就房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期監(jiān)理任務(wù)和控制要點(diǎn)進(jìn)行分析和闡述。
1 項(xiàng)目概況
某某花園項(xiàng)目地塊位于城市東部，是緊貼三環(huán)邊上珍稀的土地資源。地塊總占地面積約20萬平方米，容積率2.3，計容總建筑面積約46萬平方米，總建筑面積約62.5萬平方米，目標(biāo)打造成一個原生態(tài)的主題商住大社區(qū)。在監(jiān)理公司介入之前，開發(fā)商已經(jīng)成立項(xiàng)目公司并通過競拍的方式取得土地使用權(quán)，已取得的行政審批手續(xù)有：《國有土地使用證》、《規(guī)劃設(shè)計條件告知書》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《規(guī)劃道路、建筑紅線地形圖》。常說的房地產(chǎn)五證已具備兩證。
2 項(xiàng)目前期投資決策階段
決策階段的監(jiān)理咨詢服務(wù)工作，主要是進(jìn)行充分的市場調(diào)研，綜合分析項(xiàng)目的技術(shù)內(nèi)容，預(yù)測項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)前景，為項(xiàng)目提出具有較高科學(xué)水平和參考價值的咨詢報告和意見。房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃方案不僅僅是一個結(jié)論性的方案，它還應(yīng)包括基本信息數(shù)據(jù)、分析論證過程及為各種可行提供科學(xué)依據(jù)和參考方案。
2.1 市場調(diào)研分析
2.1.1 區(qū)位分析
本項(xiàng)目位于城市東部三環(huán)邊上，與該市市民普遍認(rèn)可的市區(qū)“心理距離”（三環(huán)內(nèi)）對比，屬城市近郊。近年來，項(xiàng)目所在區(qū)域已有不少大型房產(chǎn)項(xiàng)目呈點(diǎn)狀、片狀開發(fā)，推進(jìn)該片區(qū)的城市化進(jìn)程。但由于缺乏整體的規(guī)劃，有效的資源組織，開發(fā)商之間獨(dú)自為營，沒有高端商業(yè)，只有自由、蓬勃的沿街鋪面馬路經(jīng)濟(jì)，呈現(xiàn)的依舊是類城鄉(xiāng)結(jié)合部的面貌，還不具備城市的品相。而且，城市布局中獨(dú)缺東部新城核心區(qū)。以上的現(xiàn)狀條件，均可視為本項(xiàng)目的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。
2.1.2 產(chǎn)品定位
我們的服務(wù)團(tuán)隊(duì)對該片區(qū)的發(fā)展戰(zhàn)略、交通狀況、生活配套設(shè)施狀況、居民結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況等進(jìn)行了實(shí)地調(diào)研考察，信息收集和分析，并選取了兩個區(qū)位條件和規(guī)模都相似的成功案例給開發(fā)商作為參考。經(jīng)過與開發(fā)商充分的溝通了解，及專業(yè)團(tuán)隊(duì)對宏觀、微觀的投資環(huán)境，政策研究，我們建議該項(xiàng)目應(yīng)充分利用場地內(nèi)豐富的山、水、綠自然資源和便利的交通條件，通過自身規(guī)模優(yōu)勢，集合一切優(yōu)點(diǎn)和差異點(diǎn)，獨(dú)創(chuàng)性地打造出一個集居住、商業(yè)、休閑、養(yǎng)老于一體的配套服務(wù)功能完善、產(chǎn)品內(nèi)容豐富的原生態(tài)大社區(qū)。我們提出“城市向東，生活向陽”的口號，倡導(dǎo)一種健康、陽光、積極、熱愛生活的態(tài)度。綜合定位為：中高檔次為主，搭配適量高端層次產(chǎn)品。
2.1.3 形象定位
注入先進(jìn)的規(guī)劃設(shè)計理念，打造出一座主城區(qū)的衛(wèi)星城，一個有著便利的交通，完善的配套，綠色健康宜人的環(huán)境，新型的養(yǎng)老概念示范城，承接城市東部核心區(qū)的功能，并開啟四環(huán)時代――進(jìn)一步可觸都市繁華，退一步可歸寧靜生活?！梆B(yǎng)老地產(chǎn)”不能拘泥于字面的理解，狹義地理解成老人社區(qū)。中國人的傳統(tǒng)思想文化根深蒂固，重視人倫關(guān)系，人到暮年，需要滿足兒孫滿堂，共享天倫之樂的精神需求，通過創(chuàng)新設(shè)計理念的手段引導(dǎo)合適的距離和資源組合，讓“多代同堂”和諧共居成為可能。更進(jìn)一個層次，我們希望通過該項(xiàng)目的實(shí)施，同步推進(jìn)開發(fā)商的形象品牌建設(shè)，從而打造出專屬的地產(chǎn)品牌模式。我們的規(guī)劃理念是：將以人為本的理念貫穿于人成長的整個軌跡，關(guān)懷人在各個階段的需求，并以適老為終極目標(biāo)的地產(chǎn)，打造出一個讓人憧憬的適合一生居住的“一生之城”，“多代同堂”大社區(qū)，追求更高層次的人居文化。
2.1.4 目標(biāo)客戶定位
依據(jù)上述項(xiàng)目定位――“綠色健康、新型養(yǎng)老”，與之相適應(yīng)的主要目標(biāo)客戶是“剛需改善型”這個獨(dú)特客戶群體，也就是現(xiàn)階段剛剛退休的群體。城市中，這部分群體具有共同的特點(diǎn)：（1）剛升格為祖輩的角色；（2）來自“四二一”家庭，即由祖輩四人，子輩二人和孫輩（獨(dú)生）所構(gòu)成的金字塔形家庭，三代同堂；（3）領(lǐng)退休金，享受退休后基本醫(yī)療保障；（4）具備一定的經(jīng)濟(jì)條件，有一定的儲蓄；（5）子輩集中在78-80年后出生，受教育程度較高，工作較穩(wěn)定；（6）有一定的精神追求，懂得享受生活。隨著社會物質(zhì)文明和精神文明的全面發(fā)展與進(jìn)步，今后這種類型的家庭和人群將越來越多。區(qū)別于以往敬老院、福利院的概念，在經(jīng)濟(jì)社會新常態(tài)下，養(yǎng)老將更人性化，多代同堂將更和諧，可高起點(diǎn)，高標(biāo)準(zhǔn)發(fā)展養(yǎng)老概念的地產(chǎn)。
2.2 概念性規(guī)劃設(shè)計
每個項(xiàng)目的落地成型都是在其特有的條件下，量身定制而成。在項(xiàng)目定位上，經(jīng)過與開發(fā)商的多次匯報、論證、調(diào)整后，基本接納了我們的方案和思路，并對創(chuàng)新的概念表示贊賞。在此基礎(chǔ)上，為進(jìn)一步把方案具象化，我們的團(tuán)隊(duì)提出與之相匹配的規(guī)劃設(shè)計要素：（1）附近有一個畜牧場，通過協(xié)作等方式把資源有效整合。將來項(xiàng)目建成后，為業(yè)主提供可租用的農(nóng)地，可自種、托管、配送，自給自足健康食材，提供一種健康的生活方式。（2）全社區(qū)無障礙設(shè)計，突出體現(xiàn)“建筑以人為本”理念，更加注重生活中的細(xì)節(jié)，方便所有人的生活，例如：電梯采用低位按鈕，兼顧兒童和坐輪椅者的使用；整個社區(qū)配備清晰的圖形化信息指示；社區(qū)內(nèi)免費(fèi)乘坐電瓶車，為行動不便及長者提供便利等等，彰顯細(xì)節(jié)美和人文關(guān)懷。（3）按不同年齡階段設(shè)計成不同的產(chǎn)品組團(tuán)，對各階段所需滿足的功能加以強(qiáng)調(diào)突出。（4）社區(qū)擁有自己的專業(yè)的家政服務(wù)隊(duì)伍。（5）社區(qū)游泳池、草地保齡球、（露天）小劇院、圖書館、BBQ等一應(yīng)俱全，將休閑、興趣、娛樂、景觀性等很強(qiáng)地結(jié)合在一起。（6）配套公建：與婦聯(lián)、福利機(jī)構(gòu)或社會團(tuán)體（如志愿者聯(lián)合會）合作開發(fā)“多代屋”，將幼兒園、青少年俱樂部、老年大學(xué)、幼青中老聚會點(diǎn)都聚集到一起，為兒童和老人交流接觸提供一個場所，從小培養(yǎng)尊老愛幼、互助互愛的優(yōu)良品德，創(chuàng)建新型的義工和諧社區(qū)。小孩與老人對話，為老人讀書，教老人瀏覽互聯(lián)網(wǎng)、唱歌；老人可以把日常生活方面的技巧、帶孩子的經(jīng)驗(yàn)等都傳授給現(xiàn)在年輕人。老年大學(xué)設(shè)有多功能廳、圖書館、咖啡廳、活動室和休息室，而且課程設(shè)置涉及陶藝、繪畫、攝影、京劇、文學(xué)等多種類型。我們不僅僅是在造房子，旨在引導(dǎo)一種和諧有愛的生活方式，回歸鄰里大愛的時代。距離項(xiàng)目地塊不到1公里處新建成一家三級甲等醫(yī)院，是本項(xiàng)目非常有利的配套。作為一個補(bǔ)充，建設(shè)社區(qū)內(nèi)的康體醫(yī)療中心，包括多功能運(yùn)動場所、療養(yǎng)型健身器械區(qū)、社區(qū)門診等，擔(dān)負(fù)整個社區(qū)的醫(yī)療衛(wèi)生保健工作。安全、健康、豐富、可持飯卡消費(fèi)的公共食堂（食材來自于生態(tài)農(nóng)場），為有需求的人群提供生活便利。
2.3 項(xiàng)目投資估算與資金籌措
2.3.1 項(xiàng)目投資估算
主要的測算項(xiàng)目如下：（1）行政事業(yè)性收費(fèi)（各項(xiàng)測量和檢測費(fèi)、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等）；（2）咨詢、服務(wù)費(fèi)（招標(biāo)費(fèi)、水保方案編制費(fèi)、環(huán)評報告書編制費(fèi)、施工圖審查費(fèi)、預(yù)算編制費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)、勘察、設(shè)計費(fèi)等）；（3）建安費(fèi)（土建、安裝、裝飾、人防）；（4）配套附屬工程費(fèi)（白蟻防治、防雷工程、電梯設(shè)備和安裝、弱電系統(tǒng)、高低壓配電、集中抄表系統(tǒng)、供水、燃?xì)夤艿?、無動力化糞池、有線電視等）；（5）營銷策劃費(fèi)；（6）不可預(yù)見費(fèi)。依據(jù)工程建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)值和地方國家的計費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，本項(xiàng)目投資估算約16億元。
2.3.2 資金籌措
項(xiàng)目開發(fā)的資金來源：（1）開發(fā)商自有資金；（2）土地抵押登記貸款。為了分期建設(shè)和貸款的靈活操作，我們建議把國土證分割成四塊，項(xiàng)目啟動后，首先拿出其中一塊去抵押貸款。開發(fā)商接受了該建議，并辦理了《國土證》的分割手續(xù)。
2.4 勘察設(shè)計招標(biāo)
根據(jù)《規(guī)劃設(shè)計條件告知書》載明的規(guī)劃設(shè)計要求、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)及業(yè)主已經(jīng)確定的項(xiàng)目定位，編制《項(xiàng)目設(shè)計任務(wù)書》。對規(guī)劃總平面、套型比例、各項(xiàng)配套和園林環(huán)境等都提出了具體的設(shè)計要求。在這個環(huán)節(jié)，我們作為業(yè)主的招標(biāo)，采用勘察和設(shè)計聯(lián)合招標(biāo)的方式，擇優(yōu)選擇了勘察設(shè)計單位。
3 設(shè)計階段
設(shè)計階段力求把建設(shè)單位的美好設(shè)想變成具體的實(shí)施藍(lán)圖。整個設(shè)計階段分為方案、初步和施工圖設(shè)計三個階段，根據(jù)三個階段進(jìn)程，穿插辦理各種行政事項(xiàng)審批手續(xù)。對建設(shè)單位來說，時間就是金錢，緊湊高效的計劃編排可提高資金的使用效率。因此，我們的團(tuán)隊(duì)對投資項(xiàng)目的各行政事項(xiàng)審批流程及地方政策非常熟悉。近年來，政府在簡政放權(quán)方面做了很多的改革，這些都是需要我們及時去了解掌握的。
3.1 方案設(shè)計階段
方案設(shè)計階段是把上述投資決策階段所有的分析、思路、定位等要素，從文字決策變成圖面視覺的定調(diào)總綱，也是投資目標(biāo)控制的關(guān)鍵階段。而投資的控制目標(biāo)不是單純地降低造價，而是從源頭以土地價值最大化策劃為核心，尋找項(xiàng)目投資的高收益比。本階段，主要介入的是建筑專業(yè)的技術(shù)人員，審點(diǎn)是方案能否體現(xiàn)業(yè)主的意圖和是否符合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)等；涉及的行政事項(xiàng)審批有：建設(shè)工程設(shè)計方案審查、水土保持方案審查、環(huán)境影響評價文件審查、立項(xiàng)、人防工程報建。
3.2 初步設(shè)計階段
總規(guī)方案通過審查確定下來之后，進(jìn)一步對圖紙進(jìn)行深化設(shè)計。本階段，建筑、結(jié)構(gòu)和設(shè)備各個專業(yè)的技術(shù)人員都要介入，審查的重點(diǎn)是：設(shè)計單位編制的概算是否合理、結(jié)構(gòu)選型和選材是否合理、主要設(shè)備選型是否正確可靠、建筑防火和消防是否符合規(guī)范、樓宇智能化是否先進(jìn)可靠等等；涉及的行政事項(xiàng)審批有：初步設(shè)計和概算審查、辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、消防設(shè)計圖審查。
3.3 施工圖設(shè)計階段
施工圖是最終的設(shè)計成果。本階段審查的重點(diǎn)是：主要數(shù)據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)是否正確、建筑構(gòu)造大樣是否正確、是否執(zhí)行強(qiáng)制性規(guī)范條文等。涉及的行政事項(xiàng)審批有：施工圖和節(jié)能審查、節(jié)能備案。
4 結(jié)語
本項(xiàng)目是一次非常寶貴的全過程監(jiān)理實(shí)踐經(jīng)歷，本文主要針對前期監(jiān)理咨詢服務(wù)作了論述，其中相當(dāng)大一部分屬軟科學(xué)研究，當(dāng)前我國的工程監(jiān)理非常缺乏這一領(lǐng)域的實(shí)踐?，F(xiàn)在的監(jiān)理工程師基本上都是工程技術(shù)人員，經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、管理和法律知識能夠綜合運(yùn)用的人不多。在全球經(jīng)濟(jì)一體化的大環(huán)境下，監(jiān)理企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)復(fù)合型人才的培訓(xùn)，促進(jìn)我國監(jiān)理行業(yè)發(fā)展既適應(yīng)中國國情，又能與國際接軌。
參考文獻(xiàn)
關(guān)鍵詞：合肥市；文化；文化地產(chǎn)；發(fā)展方向
中圖分類號：TL372 文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A
毋庸置疑，建筑是每一座城市文化積淀的載體。通過細(xì)細(xì)品味一座城市的建筑風(fēng)貌，可以從中探尋出他的過去、折射出當(dāng)下甚至遐想出他的未來。伴隨著城市化的推進(jìn)，市民對“文化”這個精神層面的追求與日俱增，文化地產(chǎn)可謂是應(yīng)運(yùn)而生。
1.文化地產(chǎn)的概念解析
1.1文化地產(chǎn)――文化與地產(chǎn)的“聯(lián)姻”
無論是住宅還是商業(yè)地產(chǎn)，都是市民集聚的“住所”或“場所”，而人都是其中的主體。我認(rèn)為文化地產(chǎn)是借助于“文化”這只隱形“手”推動下的房地產(chǎn)開發(fā)模式，是主體在客體中親身體驗(yàn)生活并產(chǎn)生文化共鳴的一項(xiàng)過程化系統(tǒng)工程。
“文化”的內(nèi)涵最終是由人來感知和賦予的，任何形式的建筑形體缺少了“人”這一核心主體的參與，都注定是蒼白無力的。而正是由文化地產(chǎn)帶來了強(qiáng)聚集功能，才凸顯出建筑的靈動。一般成功的文化地產(chǎn)項(xiàng)目，都是借力于“文化建筑”將具有共同文化品位追求的人聚在一起，反過來，“文化建筑”也因人氣旺而魅力四射。
1.2文化地產(chǎn)與傳統(tǒng)地產(chǎn)模式
房地產(chǎn)傳統(tǒng)開發(fā)模式是以“建筑”為核心，文化和概念僅作為營銷手段，“文化”大多
流于表，建筑與文化并未真正融合；而文化地產(chǎn)是以“文化和生活方式、居住理想”為核心，用文化來固化提升建筑價值，建筑是一種生活更是種文化。文化作為靈魂貫穿融入進(jìn)業(yè)主的生活體驗(yàn)中，包括從前期的總體規(guī)劃、建筑設(shè)計、景觀設(shè)計；到一系列的營銷策劃方案和活動；再到后期交房后的物業(yè)管理或運(yùn)營管理。
2.合肥文化地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀
2.1金大地1912項(xiàng)目
合肥1912項(xiàng)目“借勢”成功填補(bǔ)了區(qū)域商業(yè)街區(qū)的空白，成為合肥文化地產(chǎn)項(xiàng)目的代表――首個集聚型文化休閑主題街區(qū)，融地脈文化、建筑文化、社區(qū)文化于一體，項(xiàng)目處在成熟居住區(qū)之中，現(xiàn)為合肥較具人氣的區(qū)域。
2.1.1建筑特色+多元商業(yè)業(yè)態(tài)――靜態(tài)之容
1912商業(yè)街是安徽省唯一的徽派建筑與現(xiàn)代建筑有機(jī)組合的文化特色商業(yè)街區(qū)，商業(yè)街區(qū)有充滿現(xiàn)代化的兩座酒店，采用省內(nèi)唯一的全明客房設(shè)計。商業(yè)街最大的特色――從皖南地區(qū)搬運(yùn)過來的原裝古戲樓，在這里有戲曲表演和明星簽售會等。商業(yè)業(yè)態(tài)非常豐富，諸如電影院、餐飲街、酒吧街、酒店、黃梅戲院、SPA會館等集吃、喝、玩、樂、觀光功能為一體。
2.1.2本土文化+異域文化交融――動態(tài)之姿
1912商業(yè)街區(qū)的成功之處不僅在于其現(xiàn)代化氣息的建筑、本土化特色的古戲臺及其多元化的休閑商業(yè)業(yè)態(tài)，更在于文化節(jié)等活動的舉辦所帶來的不同文化間的交融。
2014年7月25日，首屆澳門文化節(jié)在合肥1912開幕，受眾主要為18歲―35歲青年人群。屆時，澳門青年影像展和歷史文化展將長期展出，音樂節(jié)和創(chuàng)意集市則持續(xù)半個月時間。澳門文化節(jié)與合肥本土音樂節(jié)――玩石音樂節(jié)合作同臺獻(xiàn)藝，給樂迷呈現(xiàn)一場兩地文化交融的搖滾盛典。近日，更有熊貓展上演，引來眾多孩子的玩耍，同時也借此喚起大家對稀有動物的珍愛和保護(hù)。
總之，在這里，既有迎合年輕人口味、超強(qiáng)節(jié)奏感體驗(yàn)的各式酒吧，又有受眾廣泛的黃梅戲等雅俗共賞的演出和巡回演唱會，更有不同文化間的新奇與碰撞。正是各種活動的上演，引發(fā)了公眾的熱情參與，才得以讓不同文化主題一次次地在這里互動升華，從而帶給消費(fèi)者多樣的娛樂享受。
2.2合肥萬達(dá)文化旅游城
萬達(dá)文化旅游城位于合肥市濱湖新區(qū)巢湖岸邊，總投資超過300億，其中文化旅游投資190億元，該項(xiàng)目是將文化跟旅游相結(jié)合，是一個創(chuàng)新的文化旅游商業(yè)綜合的特大商業(yè)體。占地面積100公頃，規(guī)劃文化、旅游、商業(yè)、酒店四大內(nèi)容，建成后可容納5萬名游客，日接待量達(dá)10萬人次。這里將建成一個迪斯尼升級版的600畝主題公園，其內(nèi)容和產(chǎn)品可以說是國際一流，設(shè)備、技術(shù)等方面含有幾百項(xiàng)專利。另還有個室內(nèi)水上樂園可以四季嬉水，“一年365天，天天恒溫”；兩個電影科技館，每個投資1億美元，突破普通的電影科技館，里面是全新4D互動新產(chǎn)品。
3、未來文化地產(chǎn)走向――養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式初探
預(yù)計到2015年，我國60歲以上老人約為2億，若按養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)規(guī)劃格局90%居家-7%社區(qū)-3%機(jī)構(gòu)估算，整個養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)大約有1700萬人的市場缺口。國土資源部明確了養(yǎng)老用地性質(zhì)的政策，標(biāo)志著中國養(yǎng)生養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)作為獨(dú)立業(yè)態(tài)，可見，養(yǎng)老（養(yǎng)生）文化地產(chǎn)的發(fā)展?jié)摿艽?，這會給房地產(chǎn)業(yè)帶來巨大機(jī)遇，以下嘗試探索未來可能的發(fā)展模式：
3.1養(yǎng)老和教育聯(lián)姻的文化地產(chǎn)模式
隨著時代的發(fā)展傳統(tǒng)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)模式勢必會逐漸淡出市場，而基于文化共通性，養(yǎng)老和教育的聯(lián)姻也許會成為未來文化地產(chǎn)發(fā)展的趨勢之一。
隨著我國教育水平的提高，步入老年階層的人士對精神層面的追求會超過物質(zhì)生活層面的需求，尤其對剛退休下來的老年人，若有場所能讓他們發(fā)揮余熱，給各種需求的老年人提供相應(yīng)的空間和機(jī)會，讓他們重新體會到生活的價值和意義，這對他們來說就是最大的安慰。另一方面，對于當(dāng)下的年輕一代，他們經(jīng)歷的挫折太少，體會不出打拼地艱辛， 開展“勵志人生”此類的現(xiàn)身講座正好彌補(bǔ)了傳統(tǒng)教育所缺，這種文化地產(chǎn)模式為每代人文化的傳承搭建了良好的互動平臺。在這個過程中，老年人一輩子的人生積淀成為感化和激勵年輕人的動力，而老年群體又從年輕人身上看到生命延續(xù)的希望，找到了那個曾經(jīng)的自己。在這里，入住的教授可以指導(dǎo)學(xué)生論文；其他老人也可參加與年輕人的交流。
這種文化地產(chǎn)模式的起步階段可以嘗試以高職院校為依托，因這里有好的養(yǎng)老環(huán)境，好的教育資源，好的工作氛圍，再視地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模定是否開辦老年人大學(xué)、規(guī)范化的培訓(xùn)交流及一系列老年化產(chǎn)業(yè)等，可實(shí)行會員制養(yǎng)老俱樂部或養(yǎng)老公寓（包括分時度假式），根據(jù)特長和經(jīng)歷對入住人士安排合適崗位，但實(shí)力雄厚房企的投入和政府政策的扶持必不可少。
3.2養(yǎng)生文化村的地產(chǎn)開發(fā)模式
嘗試借鑒臺灣長庚養(yǎng)生文化村為大多中產(chǎn)階級打造一種新型養(yǎng)老模式。它的成功之處在于理念的新穎獨(dú)特――讓老人尊嚴(yán)地養(yǎng)老、幸福地延年。“老有所為”和“老有所養(yǎng)”同等重要，養(yǎng)生文化村并不只是單調(diào)地給老人提供被動式的安養(yǎng)服務(wù)，而是要鼓勵老人們?nèi)シe極地經(jīng)營退休后的生活。在這里，陪伴他們晚年的不是落寞的孤單和無力感，而是豐富多元的精神生活，煥發(fā)起老年人的“第二春”，最終實(shí)現(xiàn)“老扶老、老助老、老愉老”的設(shè)想。
此種地產(chǎn)開發(fā)模式打破傳統(tǒng)養(yǎng)老院的住院式生活，注重老年人的心理需求，豐富長者的生活內(nèi)涵，開設(shè)老年大學(xué)及老年人打工等項(xiàng)目，規(guī)劃豐富多彩的各種養(yǎng)生休閑生活，包括運(yùn)動養(yǎng)生、藝文技藝、民俗活動等節(jié)慶活動，讓他們各顯所長。這里不僅提供一流的養(yǎng)生環(huán)境，還可提供可種菜的菜地，老年人能夠更自由的親近自然，讓“早上爬山、下午種菜、晚上娛樂”成為養(yǎng)老生活的常態(tài)；同時開展各種經(jīng)營項(xiàng)目，如長者試住服務(wù)、旅游觀光、養(yǎng)生經(jīng)穴健康操、廣場舞排練；還可提供社團(tuán)資源讓老年人參與。
針對老年人對醫(yī)療的特殊需求，盡量提供高水準(zhǔn)的養(yǎng)生健康服務(wù)，滿足老年生活的日?；拘枨螅ㄈ缣丶s門診、養(yǎng)生處方等）和緊急需求（設(shè)立全天候監(jiān)控中心，每戶有緊急呼救中心）。給每個入住者制定專屬于個人的健康計劃，私人訂制跟蹤式的養(yǎng)生建議，定期舉辦專題健康講座并提供養(yǎng)生咨詢。老年人申請入住文化村前統(tǒng)一進(jìn)行體檢，有病者可住進(jìn)旁邊的護(hù)理之家。
4、小結(jié)
這里，談的不只是地產(chǎn)的載體形式――建筑，更多涉及的是場所這個概念，人氣的集聚更多源于喜好同，所謂志同則道合使，所以今后地產(chǎn)的發(fā)展方向應(yīng)更多關(guān)注于文化層面的共同元素和人文關(guān)懷，并考慮老年入住者的經(jīng)濟(jì)狀況和需求層面的差異性。
參考文獻(xiàn)：
1.趙亮.文化地產(chǎn)營銷營銷策略分析――以合肥市金大地1912項(xiàng)目為例[J].經(jīng)濟(jì)論壇，2013（6）：135