時(shí)間：2024-01-03 18:01:59
導(dǎo)語：在房地產(chǎn)合同管理的撰寫旅程中，學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
在目前的房地產(chǎn)發(fā)展中，針對空余房地產(chǎn)租賃的合同進(jìn)行管理力度的加強(qiáng)，有著一定的重要性。就現(xiàn)階段的空余房地產(chǎn)租賃的合同管理來說，其中還存在著很多的問題，針對這些問題就需要有效的采取相應(yīng)的措施進(jìn)行解決，使得空余房地產(chǎn)租賃的合同管理更加的科學(xué)化和系統(tǒng)化。本文就主要針對加強(qiáng)空余房地產(chǎn)租賃的合同管理進(jìn)行了簡要的探究，僅供同行參考和交流。
關(guān)鍵詞：
空余房地產(chǎn)；租賃合同；管理
在人口不斷集中的過程中，空余的房地產(chǎn)數(shù)量也隨之增加，空余房地產(chǎn)出租從原先的單獨(dú)出租，發(fā)展到目前的大規(guī)模出租，在管理上，也實(shí)現(xiàn)了由分頭管理轉(zhuǎn)變?yōu)榧谢芾?。特別是在一些大中型的城市中，空余房地產(chǎn)的升值空間更大，在目前的房地產(chǎn)事業(yè)中，空余房地產(chǎn)租賃管理已經(jīng)成為了一項(xiàng)重要的課題。而空余房地產(chǎn)租賃管理本身就具有較強(qiáng)的復(fù)雜性，其所涵蓋的內(nèi)容有很多，而合同管理則是其中一個(gè)關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，其貫穿空余房地產(chǎn)租賃管理的全過程，在租賃管理中占據(jù)重要的地位。下面本文就主要針對加強(qiáng)空余房地產(chǎn)租賃的合同管理進(jìn)行深入的探究。
1、加強(qiáng)空余房地產(chǎn)租賃管理中合同管理的重要性
一般來說，合同受到法律的保護(hù)，其所起到的主要作用就是維護(hù)社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的秩序，另外也是對個(gè)體行為進(jìn)行保護(hù)，其可以有效的維護(hù)個(gè)體的權(quán)益。合同的簽訂都需要嚴(yán)格的依據(jù)法律的效力，如果沒有融合法律觀念，那么該合同將沒有法律效力，不會(huì)受到法律的保護(hù)?？沼喾康禺a(chǎn)租賃合同管理本身就具有較為突出的管理優(yōu)勢，而最為明顯的就是全過程以及系統(tǒng)化的管理優(yōu)勢。所謂的全過程就是指代的合同的自開始洽談到合同結(jié)束的一系列過程。而所謂的系統(tǒng)性就是指代的合同中的各項(xiàng)有關(guān)的房地產(chǎn)管理內(nèi)容都要進(jìn)行全面的管理。并不是合同簽訂完成了就可以了事，而是在合同簽訂完成后，要嚴(yán)格的按照合同中的內(nèi)容進(jìn)行各項(xiàng)活動(dòng)的開展，針對合同實(shí)施有效的管理，在合同簽訂前以及簽訂后的各項(xiàng)條款都要進(jìn)行有效的管理。
2、目前空余房地產(chǎn)租賃管理合同中存在的問題
2.1法規(guī)意識不強(qiáng)，合同意識淡薄
目前很多的空余房地產(chǎn)都是租賃給個(gè)人或者是單位，很多地區(qū)的空余房地產(chǎn)都有著各自的歷史遺留問題以及其自身的特殊性，這就使得很多的單位以及個(gè)人在進(jìn)行空余房地產(chǎn)租賃的時(shí)候，需要根據(jù)其特殊性和歷史遺留問題與自身的發(fā)展是否相符來進(jìn)行全面的思考后，再確定是否選擇租賃空余房地產(chǎn)，但是很多的個(gè)人以及單位對于這方面并不重視，在不清楚房地產(chǎn)租賃存在的歷史問題以及特殊性的基礎(chǔ)上，針對相關(guān)的法律法規(guī)也不遵守，不具備較強(qiáng)的法律意識，這樣就使得合同的執(zhí)行并不規(guī)范，很多的合同并不具備法律效力，形同虛設(shè)，從而使得房地產(chǎn)企業(yè)受到了巨大的經(jīng)濟(jì)損失，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展上出現(xiàn)了倒退的現(xiàn)象。
2.2空余房地產(chǎn)部分租賃合同不規(guī)范
一些空余房地產(chǎn)的租賃合同并不規(guī)范，很多的內(nèi)容并不符合法律法規(guī)的要求，這就使得租賃合同不具備法律效力，在法律上無法使得空余房地產(chǎn)合同受到認(rèn)可，而造成這一情況出現(xiàn)的主要原因就是相關(guān)的人員不具備較強(qiáng)的法律意識，在法律認(rèn)識上比較欠缺，從而使得空余房地產(chǎn)部分租賃合同并不受到法律的保護(hù)，使得房地產(chǎn)企業(yè)蒙受較大的損失。
2.3合同引起的糾紛
由于沒有做好相應(yīng)的協(xié)調(diào)工作，加上出現(xiàn)的問題遲遲得不到解決，在產(chǎn)權(quán)隸屬關(guān)系上較為模糊，這一系列問題的出現(xiàn)，都使得道路以及電力等公共設(shè)施無法得到切實(shí)的落實(shí)，從而使得用地出現(xiàn)糾紛，租賃雙方的權(quán)益都會(huì)受到的影響，導(dǎo)致了經(jīng)濟(jì)效益的下降，嚴(yán)重的會(huì)使得房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展出現(xiàn)倒退的現(xiàn)象。
3、加強(qiáng)空余房地產(chǎn)租賃合同管理的措施
3.1嚴(yán)格規(guī)章制度的貫徹落實(shí)
加強(qiáng)對各項(xiàng)法律法規(guī)制度的完善處理力度，使得各項(xiàng)法律法規(guī)能夠更加符合現(xiàn)代房地產(chǎn)發(fā)展的需求，可以充分的依據(jù)這些法律法規(guī)來進(jìn)行空余房地產(chǎn)租賃合同的管理，在審批手續(xù)上可以更加的規(guī)范化，針對房地產(chǎn)租賃合同管理的法律意識進(jìn)行有效的強(qiáng)化處理，展開對空余房地產(chǎn)租賃合同管理的法治教育，積極的進(jìn)行法律法規(guī)的宣傳，從而可以使得空余房地產(chǎn)租賃合同管理能夠有法可循，使得空余房地產(chǎn)租賃合同管理工作能夠有效的開展。
3.2強(qiáng)化合同的規(guī)范性，加強(qiáng)監(jiān)督力度
針對空余房地產(chǎn)租賃合同進(jìn)行管理的過程中，要合理的應(yīng)用相應(yīng)的法律手段，將既定的法律規(guī)范當(dāng)做參考的依據(jù)，保障相關(guān)的房地產(chǎn)管理部門能夠針對租賃合同進(jìn)行全面的管理，針對合同中的各項(xiàng)內(nèi)容進(jìn)行規(guī)范化設(shè)定，保障監(jiān)督工作的順利開展，針對合同管理進(jìn)行有效的監(jiān)督，這樣不僅能夠使得空余房地產(chǎn)得到有效的利用，防止資源的浪費(fèi)，同時(shí)也能夠更好的推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，從而使得房地產(chǎn)行業(yè)可以具備更大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值和社會(huì)價(jià)值。
3.3合理審核合同內(nèi)容，減少糾紛，提高履約率
一份合同能否順利執(zhí)行，會(huì)不會(huì)引起合同糾紛，很大程度上取決于合同在簽訂前是否對合同條款進(jìn)行過認(rèn)真的評審。對空余房地產(chǎn)租賃合同的內(nèi)容審查，主要包括界限清晰、租金明確、租期適當(dāng)、文本流暢、防止錯(cuò)漏或產(chǎn)生歧義等幾方面的內(nèi)容。各單位應(yīng)把合同內(nèi)容的審查作為一項(xiàng)硬性規(guī)定實(shí)施于空余房地產(chǎn)租賃管理中來，只有對合同內(nèi)容進(jìn)行細(xì)致合理的審查，才能有利于房管部門宏觀合同管理，還可以從微觀上防止無效合同和詐騙行為的發(fā)生，有利于協(xié)調(diào)合同主體之間的關(guān)系，提高履約率。
4、結(jié)語
通過本文的分析可以了解到，針對空余房地產(chǎn)租賃合同實(shí)施高效的管理，具有一定的必要性。而要想能夠使得空余房地產(chǎn)租賃合同的管理力度可以得到強(qiáng)化，就需要構(gòu)建相應(yīng)的合同管理機(jī)構(gòu)，依據(jù)該機(jī)構(gòu)來對租賃合同實(shí)施高效的管理，同時(shí)要構(gòu)建高質(zhì)量和專業(yè)的人才隊(duì)伍，通過這兩點(diǎn)，就能夠使得空余房地產(chǎn)租賃合同得到強(qiáng)化管理，從而就可以進(jìn)一步的推動(dòng)空余房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的提升，使得房地產(chǎn)行業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)長遠(yuǎn)的可持續(xù)發(fā)展。
作者：攸海蓮 單位：衡水市房地產(chǎn)市場管理處
參考文獻(xiàn)：
[1]王杉，高屹.空余房地產(chǎn)租賃管理存在問題及對策探討[J].價(jià)值工程.2014(22)
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 合同管理風(fēng)險(xiǎn)
中圖分類號：F293文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A
合同管理是指合同簽訂者對以自身為當(dāng)事人的合同依法進(jìn)行簽訂、履行、變更、解除、轉(zhuǎn)讓、終止、審查、監(jiān)督、控制等一系列行為的總稱。
一、房地產(chǎn)合同的特點(diǎn)
房地產(chǎn)合同除具有一般合同的特征外，還具有以下特點(diǎn)：
1、合同標(biāo)的物的特殊性。合同標(biāo)的物――房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具有固定性的特點(diǎn)，建筑產(chǎn)品投資大，同時(shí)受自然條件的影響大，不確定因素多。
2、合同執(zhí)行周期長。項(xiàng)目合同執(zhí)行周期長是由項(xiàng)目施工周期決定的。在長時(shí)間內(nèi)，如何保證及時(shí)實(shí)現(xiàn)合同約定的權(quán)利，履行合同約定的義務(wù)是工程項(xiàng)目合同管理中始終應(yīng)注意的問題，要求開發(fā)商加強(qiáng)項(xiàng)目合同全過程的管理。
3、合同內(nèi)容多，涉及范圍廣。由于開發(fā)項(xiàng)目涉及經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系的復(fù)雜性及每個(gè)項(xiàng)目的特殊性，開發(fā)項(xiàng)目受到多方面的制約和影響，這些是相應(yīng)地反映在項(xiàng)目合同中。范圍廣主要表現(xiàn)在項(xiàng)目合同的簽訂和實(shí)施過程中全涉及多方面關(guān)系，如監(jiān)理單位、承包方、分包方、材料供應(yīng)單位、構(gòu)配件生產(chǎn)和設(shè)備加工廠家、銀行及保險(xiǎn)公司等。
4、合同風(fēng)險(xiǎn)大。由于項(xiàng)目合同上述特點(diǎn)以及金額大、競爭激烈等因素，構(gòu)成和加劇了項(xiàng)目合同的風(fēng)險(xiǎn)性。
二、房地產(chǎn)開發(fā)常見的合同管理問題表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。
1、對合同管理工作不重視。具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一是合同管理缺失或不健全，或者建立的制度不完善、不合理，合同管理制度不符合或不滿足本企業(yè)或本項(xiàng)目合同管理的要求，達(dá)不到合同管理的目的；二是未成立專門的合同管理機(jī)構(gòu)或指定合同歸口管理部門，導(dǎo)致合同管理主體不明確，責(zé)任不清晰，合同管理散亂；三是配備的合同管理人員不能滿足實(shí)際工作需要，如人員數(shù)量少、缺少專業(yè)知識、綜合素質(zhì)差等。
2、對中標(biāo)候選人的信用和履約能力調(diào)研不充分，導(dǎo)致簽約后乙方不能履行合同約定的義務(wù)，從而影響到項(xiàng)目整體的建設(shè)。
3、簽訂的合同內(nèi)容不嚴(yán)謹(jǐn)。主要表現(xiàn)為合同條款不完善，如缺少應(yīng)有的條例，對雙方的權(quán)利、義務(wù)及相關(guān)內(nèi)容表述不明確，違約責(zé)任過于籠統(tǒng)，意思表達(dá)模棱兩可等；合同語言表述不準(zhǔn)確、不規(guī)范，導(dǎo)致擬定的合同容易發(fā)生歧義和誤解扭曲了合同雙方的真實(shí)意愿。一旦出現(xiàn)違約，容易引發(fā)合同糾紛。
4、合同簽訂與執(zhí)行脫節(jié)。合同簽訂層與合同執(zhí)行層缺少必要的溝通和交底，導(dǎo)致執(zhí)行層對合同理解不到位，在項(xiàng)目實(shí)施的過程中容易出現(xiàn)不符合標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)象，從而為糾紛埋下隱患。
5、合同履行不到位，導(dǎo)致乙方進(jìn)行工程索賠。如在合同規(guī)定的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，施工現(xiàn)場不具備施工條件；未按合同約定及時(shí)向施工單位提供施工現(xiàn)場所需要的翔實(shí)、準(zhǔn)確的資料；未按合同規(guī)定的時(shí)間和數(shù)量向施工單位支付工程款、提供材料和設(shè)備等。
6忽視對合同管理工作的監(jiān)管。企業(yè)未建立對執(zhí)行過程中的合同進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整和控制的相關(guān)制度，或雖然建立，但未能有效發(fā)揮制度的作用，導(dǎo)致合同執(zhí)行偏離目標(biāo)（合同的一方或雙方）時(shí)不能及時(shí)糾正，從而給企業(yè)帶來不必要的經(jīng)濟(jì)損失等。
三、對合同管理風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對措施
防范合同管理風(fēng)險(xiǎn)可以采取以下措施。
1、建立并完善適合項(xiàng)目特點(diǎn)的合同管理制度，規(guī)范合同歸口管理、審查、考核等環(huán)節(jié)，對合同簽訂前的調(diào)研和準(zhǔn)備、合同簽訂中的協(xié)商和談判、合同執(zhí)行過程和執(zhí)行后的評估等進(jìn)行全流程的管理，保證合同管理過程中的每個(gè)環(huán)節(jié)都運(yùn)轉(zhuǎn)順暢，各個(gè)環(huán)節(jié)之間銜接流暢。
2、成立專門的機(jī)構(gòu)或指定歸口管理部門，并配備業(yè)務(wù)熟練、品德優(yōu)秀的專業(yè)人員負(fù)責(zé)合同合同管理工作，同時(shí)要明確其他業(yè)務(wù)部門的配合責(zé)任，實(shí)現(xiàn)全面管理、全員參與。
3、加強(qiáng)對合同招標(biāo)的管理，對中標(biāo)候選人的資質(zhì)、信用和履約能力進(jìn)行全面的調(diào)研。
4、重視合同談判和合同內(nèi)容的簽訂，完善的合同可以防止或減少爭議，從而減少費(fèi)用。在談判起草合同時(shí)，一定要具有全局性和前瞻性，盡可能地預(yù)見合同執(zhí)行過程中存在的不確定性，并予以適當(dāng)考慮；簽訂合同時(shí)，要盡量做到條款完善，雙方的權(quán)利、義務(wù)明確，違約責(zé)任清晰，用語規(guī)范、準(zhǔn)確、簡練，盡量避免出現(xiàn)存在歧義的條款和使用不利于自己的含糊其辭的語音；另外對自己不能兌現(xiàn)的事項(xiàng)，不要寫進(jìn)“專項(xiàng)條款”里。
5、加強(qiáng)合同簽訂層與執(zhí)行層的溝通，合同簽訂層要把合同簽訂情況，特別是一些特殊條款，向執(zhí)行層交底，以便執(zhí)行層能夠正確地理解并準(zhǔn)確地執(zhí)行合同。
【關(guān)鍵詞】內(nèi)部控制；房地產(chǎn)；合同管理；方法
一、引言
房地產(chǎn)公司合同管理是房地產(chǎn)公司內(nèi)部控制的重要內(nèi)容。本文就內(nèi)部控制下的房地產(chǎn)公司合同管理方法為主題，分別從房地產(chǎn)公司合同管理常見的問題以及完善房地產(chǎn)公司合同管理方法兩個(gè)角度進(jìn)行分析，希望可以對我國房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展起到一定的幫助作用。
二、房地產(chǎn)公司合同管理常見的問題
（一）合同訂立缺乏嚴(yán)格的審核程序，導(dǎo)致合同內(nèi)容出現(xiàn)問題
目前，我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度越來越快，房地產(chǎn)行業(yè)更是如火中天地發(fā)展著。房地產(chǎn)公司的每一項(xiàng)業(yè)務(wù)都離不開經(jīng)濟(jì)合同，每一份合同都和房地產(chǎn)公司的經(jīng)濟(jì)利益有很大的聯(lián)系，而近幾年房地產(chǎn)市場比較火爆，企業(yè)利潤可觀，一部分房地產(chǎn)公司往往忽視合同的管理，覺得合同管理不是公司的重要經(jīng)濟(jì)行為。殊不知合同一旦出現(xiàn)了問題，會(huì)給企業(yè)帶來無法挽回的損失，對一些小企業(yè)甚至?xí)霈F(xiàn)滅頂?shù)臑?zāi)難，究其原因，主要是合同管理不到位，在合同訂立方面是由于缺乏嚴(yán)格的審核程序，具體工作人員忽視合同中的一些細(xì)節(jié)問題，而導(dǎo)致合同內(nèi)容不嚴(yán)謹(jǐn)、合同條款不合理造成的。
（二）合同執(zhí)行過程中監(jiān)管不到位，導(dǎo)致合同執(zhí)行不力
在合同的執(zhí)行過程中必須要有一些必要的監(jiān)管行為，這樣才可以保證合同的順利執(zhí)行，也可以降低房地產(chǎn)公司的風(fēng)險(xiǎn)。在實(shí)際工作中，有許多的房地產(chǎn)公司往往會(huì)忽視對合同執(zhí)行的監(jiān)管工作或者監(jiān)管不是非常完善和科學(xué)。這樣一來容易造成合同執(zhí)行不力，甚至出現(xiàn)合同違約的現(xiàn)象，給公司造成不必要的損失，所以，企業(yè)應(yīng)當(dāng)明白合同的執(zhí)行并不是一個(gè)人或是一個(gè)部門的事情，在監(jiān)管的過程中需要許多的部門一同來完成，這樣才可以保證合同及時(shí)有效地執(zhí)行，確保公司的經(jīng)濟(jì)利益不受損失。
（三）對合同管理缺乏正確的認(rèn)識
由于合同的內(nèi)容不夠嚴(yán)謹(jǐn)曾給某些房地產(chǎn)公司造成非常嚴(yán)重的麻煩，許多房地產(chǎn)公司也都予以借鑒，大多都提高了對合同制定的重視程度，但是大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)尤其是一些小型房地產(chǎn)企業(yè)，在合同制定并簽訂結(jié)束之后便認(rèn)為結(jié)束了，對合同后期的管理沒有統(tǒng)一的管理流程，僅僅只是將合同交給相關(guān)的人員，對合同未執(zhí)行完畢的一些細(xì)節(jié)沒有后續(xù)跟進(jìn)，更沒有對合同進(jìn)行復(fù)審的環(huán)節(jié)，這樣除了制定和簽訂的人員之外，其他工作人員對合同的內(nèi)容并不是很了解，很容易導(dǎo)致合同未執(zhí)行完畢的部分出現(xiàn)拖拉、甚至違約現(xiàn)象，給企業(yè)造成不必要的損失。
三、完善房地產(chǎn)公司合同管理的方法
（一）建立起一套完善的適合本公司的合同管理制度
在內(nèi)部控制下的合同管理部分，房地產(chǎn)公司需要根據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)的引導(dǎo)，并結(jié)合企業(yè)自身的特點(diǎn)和戰(zhàn)略目標(biāo)，制定一套合理的適合自己的合同管理制度。合同管理制度對合同涉及的各部門職責(zé)要有明確的規(guī)定，對合同制定、簽訂、執(zhí)行及后續(xù)管理各環(huán)節(jié)均要有詳細(xì)明確的規(guī)定，做到合同制定前、制定中、制定后均要有相應(yīng)的監(jiān)督機(jī)制，切實(shí)維護(hù)企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益不受損失。
（二）設(shè)立規(guī)范的組織機(jī)構(gòu)
房地產(chǎn)公司要想管理好經(jīng)濟(jì)合同需要建立規(guī)范的組織機(jī)構(gòu)。首先，需要對相關(guān)員工進(jìn)行必要的培訓(xùn)工作，要讓他們在思想上對合同管理的工作加以重視；其次，需要建立一個(gè)專門的部門對合同進(jìn)行嚴(yán)格管理，合同管理部門的人員必須是能力強(qiáng)、素質(zhì)高、經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)的員工；最后，需要根據(jù)房地產(chǎn)公司的具體情況來制定合同管理體系，使企業(yè)的合同管理制度更加完善。
（三）加強(qiáng)對合同各個(gè)環(huán)節(jié)的監(jiān)督管理
房地產(chǎn)企業(yè)想要加強(qiáng)對合同的管理，就必須加強(qiáng)合同各階段的審核監(jiān)督工作。
1.加強(qiáng)合同制定前的管理。首先需要對制定合同的規(guī)范非常熟悉，對合同的訂立內(nèi)容充分了解；其次，了解合同對方的各方面情況，確保對方當(dāng)事人具備合同履約能力；另外，對于涉及專業(yè)技術(shù)或法律關(guān)系復(fù)雜的合同要組織法律、技術(shù)及相關(guān)人員參與談判。
2.對合同制定中的監(jiān)督，要對合同的細(xì)節(jié)部分加以重視，防止在合同中出現(xiàn)漏洞，給企業(yè)造成不必要的損失。在這個(gè)環(huán)節(jié)要嚴(yán)格按照企業(yè)合同簽訂程序進(jìn)行，相關(guān)部門及人員對合同按程序進(jìn)行審核，特別注意合同的主體、內(nèi)容和形式是否合法，合同內(nèi)容是否符合企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益，合同各項(xiàng)條款是否簽訂明確等。
3.合同履行過程中的監(jiān)督及控制。一是如果在合同履行過程中發(fā)現(xiàn)條款有誤、對方有欺詐行為，或國家政策變更、市場變化等客觀情況發(fā)生，可能或已經(jīng)對企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益造成不利影響時(shí)，應(yīng)及時(shí)按程序上報(bào)并和對方協(xié)商變更或解除合同事宜。二是合同履行中有糾紛的，及時(shí)安排相關(guān)部門及人員與對方協(xié)商解決，協(xié)商無法解決的按約定選擇仲裁或訴訟。三是加強(qiáng)合同登記的管理和監(jiān)督，定期對合同進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、登記和歸檔，詳細(xì)登記合同的訂立、履行和變更情況。另外，定期將相關(guān)員工集結(jié)起來，讓他們總結(jié)在此段時(shí)間內(nèi)合同各環(huán)節(jié)所遇到的問題和不足，并確定改進(jìn)方案，防止以后出現(xiàn)同樣的問題。
四、結(jié)束語
隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，企業(yè)管理方面便會(huì)出現(xiàn)各種各樣的問題，比較重要的一點(diǎn)就是合同管理問題。本文以內(nèi)部控制下的房地產(chǎn)公司合同管理方法為題，分別從房地產(chǎn)公司合同管理常見的問題以及完善內(nèi)部控制下的房地產(chǎn)公司合同管理方法兩方面進(jìn)行分析，提出了一些對房地產(chǎn)公司來說相對適用的方法，希望可以為一些房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)合同管理方面有所幫助，從而達(dá)到提高房地產(chǎn)公司的經(jīng)濟(jì)效益以及社會(huì)效益的目的。最后，衷心的祝愿房地產(chǎn)行業(yè)能夠順利發(fā)展，再上一個(gè)新的臺(tái)階。
參考文獻(xiàn)
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1、軍隊(duì)空余房地產(chǎn)租賃存在的問題
1.1合同前管理不規(guī)范
有的單位報(bào)批手續(xù)不齊，報(bào)批不及時(shí)或不報(bào)批擅自出租房地產(chǎn)；有的單位合同條款不嚴(yán)密、責(zé)任不具體；有的單位越權(quán)審批，簽訂超期限、超范圍和陰陽合同，形成遺留問題；個(gè)別單位違規(guī)將軍事行政區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)出租，造成地方人員、車輛進(jìn)出頻繁，軍民混住、軍地混雜，影響辦公秩序和安全。
1.2合同后管理不嚴(yán)格
有的單位片面追求經(jīng)濟(jì)利益，重租輕管，出租的房屋危破，存在水電線路老化、房屋部分垮塌和火災(zāi)隱患嚴(yán)重等問題，尤其是二次轉(zhuǎn)租管理不到位，容易引起軍地糾紛；有的單位租金管理不嚴(yán)格，租金繳納不能及時(shí)足額到位，租金收入未納入財(cái)務(wù)統(tǒng)管；有的甚至私自減免租金，導(dǎo)致租賃效益上不去。
2、軍隊(duì)空余房地產(chǎn)租賃工作中的合同管理
要解決空余房地產(chǎn)租賃工作中出現(xiàn)的問題，房管人員要加大宣傳力度，通過各種途徑讓租戶了解軍隊(duì)空余房地產(chǎn)租賃的政策，積極配合租賃管理工作，同時(shí)房管人員要加強(qiáng)自身學(xué)習(xí)，增強(qiáng)合同意識，通過加強(qiáng)合同管理維護(hù)軍隊(duì)的形象和合法權(quán)益。
合同管理是一個(gè)系統(tǒng)性動(dòng)態(tài)性的過程，包括合同在產(chǎn)生和有效期內(nèi)的一切管理活動(dòng)，整個(gè)過程從招租、租戶審核、洽談、簽訂合同、合同審核生效直至合同終止。軍隊(duì)空余房地產(chǎn)租賃中的合同管理具有如下三個(gè)特點(diǎn)：
2.1系統(tǒng)性
合同管理涉及一系列的國家法律和軍隊(duì)的諸多規(guī)定；合同管理由一系列的步驟和程序組成，需要不同的部門和人員在一定的時(shí)間內(nèi)配合完成；合同的內(nèi)容涉及了租賃工作的方方面面，對雙方的權(quán)利和義務(wù)作了全面的約定。
2.2動(dòng)態(tài)性
合同管理不是一成不變的，要根據(jù)租賃的實(shí)際情況，根據(jù)合同的約定靈活處理；對于合同沒有約定的內(nèi)容，合同雙方應(yīng)依據(jù)國家和軍隊(duì)法律法規(guī)協(xié)商解決；同時(shí)，合同本身也不是一成不變的，根據(jù)情況變化，如租金、租期、標(biāo)的物的變化，雙方可協(xié)商對合同條款進(jìn)行修改、補(bǔ)充，甚至重簽和終止合同。
2.3軍事性
軍隊(duì)空余房地產(chǎn)租賃的目的是為了更好的管護(hù)房地產(chǎn)，為軍事行動(dòng)提供有力保障。軍隊(duì)空余房地產(chǎn)出租管理應(yīng)首先保障軍事效益，在不影響軍事應(yīng)用的情況下兼顧經(jīng)濟(jì)效益。因此軍隊(duì)法規(guī)對出租的范圍進(jìn)行了嚴(yán)格的約定：處于軍事行政區(qū)內(nèi)的、影響軍事安全保密的、屬于違章建筑的、權(quán)屬有爭議的、不符合使用安全標(biāo)準(zhǔn)的，均不得對外出租。
3、加強(qiáng)合同前管理的措施
3.1明確出租房地產(chǎn)保障戰(zhàn)備的具體任務(wù)
儲(chǔ)備房地產(chǎn)擔(dān)負(fù)著“戰(zhàn)略儲(chǔ)備庫”的作用，一旦軍事需要必須及時(shí)為軍事行動(dòng)提供土地和營房保障，因此在開展租賃活動(dòng)前應(yīng)明確其擔(dān)負(fù)的戰(zhàn)備任務(wù)，在不影響其保障使命的前提下開展租賃活動(dòng)。明確具體保障任務(wù)，才能有針對性的開展租賃活動(dòng)，在合同作相關(guān)的規(guī)定和明確，有效避免租賃糾紛。保障戰(zhàn)備的使命任務(wù)可分為保障戰(zhàn)爭性軍事行動(dòng)和非戰(zhàn)爭性行動(dòng)，也可按平時(shí)和戰(zhàn)時(shí)應(yīng)急保障來區(qū)別，主要由房管部門統(tǒng)一管理的儲(chǔ)備房地產(chǎn)保障。戰(zhàn)爭性軍事行動(dòng)主要是指部隊(duì)編制調(diào)整、駐訓(xùn)、演習(xí)等，相關(guān)保障任務(wù)就包括部隊(duì)編制調(diào)整所需的營房保障、戰(zhàn)時(shí)建指揮所、野戰(zhàn)臨時(shí)營房、臨時(shí)醫(yī)院、通信站等。部隊(duì)平時(shí)使用的營區(qū)因訓(xùn)練和生活等大量的活動(dòng)而暴露在敵方偵查之下，不利于戰(zhàn)斗力的發(fā)揮。在戰(zhàn)時(shí)啟用儲(chǔ)備營區(qū)，能達(dá)到較好的隱蔽和出奇制勝的效果。非戰(zhàn)爭軍事行動(dòng)是指反恐維穩(wěn)、防暴處突、抗擊洪水、地震雪災(zāi)、控制各種疫病傳染等任務(wù)，主要目的是保證人民群眾生命財(cái)產(chǎn)安全，這就要求儲(chǔ)備營區(qū)具有保障大量群眾臨時(shí)生活的能力，需要在預(yù)案中作出相應(yīng)的考慮并配置相應(yīng)的設(shè)備設(shè)施。
3.2明確租戶的情況
軍隊(duì)空余房地產(chǎn)租賃是為軍隊(duì)建設(shè)服務(wù)的，因而對出租項(xiàng)目要有所 取舍。在選擇租賃項(xiàng)目時(shí)，從事生產(chǎn)銷售易燃易爆等危險(xiǎn)品和環(huán)境污染大的項(xiàng)目不能租，出現(xiàn)事故將造成嚴(yán)重的影響，嚴(yán)重?fù)p害軍隊(duì)形象；涉及外資背景的項(xiàng)目不能租，可能危及軍隊(duì)的信息安全；涉及“黃、賭、毒、私、假、法”的項(xiàng)目更是要杜絕。
要避開不良項(xiàng)目，需要在合同簽訂前的招租過程中加強(qiáng)對租戶的審核，包括對租戶的政治背景、信用情況和經(jīng)營項(xiàng)目的審核，從源頭上清除隱患，杜絕不法份子利用軍產(chǎn)從事違法活動(dòng)，避免給租賃管理造成被動(dòng)。
3.3明確租賃雙方的權(quán)利和義務(wù)
總部統(tǒng)一制訂的制式《軍隊(duì)房地產(chǎn)租賃合同》（簡稱制度合同）是總部經(jīng)過大量的調(diào)研和反復(fù)修改后確定的，充分考慮了軍隊(duì)空余房地產(chǎn)的軍事性等特殊性，權(quán)利義務(wù)規(guī)定全面細(xì)致，能最大程度的避免軍民糾紛，維護(hù)軍隊(duì)權(quán)益。在軍隊(duì)空余房地產(chǎn)出租中必須使用制式合同簽訂租賃合同，規(guī)范租賃秩序。
一是制式合同明確了租賃雙方的權(quán)利和義務(wù)，方便了管理。制式合同明確了由租戶負(fù)責(zé)所租房地產(chǎn)的看管維護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生的維持、安全防火、流動(dòng)人口管理、計(jì)劃生育管理等與產(chǎn)權(quán)無關(guān)的工作。此規(guī)定明確和管理范圍，減輕了房管人員工作壓力，強(qiáng)調(diào)了“以房養(yǎng)房，以租看房”的要求，強(qiáng)化了軍隊(duì)空余房地產(chǎn)的安全管理。
二是制式合同明確了相關(guān)權(quán)屬問題，確保產(chǎn)權(quán)明晰。制式合同規(guī)定，經(jīng)軍隊(duì)研究同意的由租戶進(jìn)行的裝修改造項(xiàng)目或者新建添建項(xiàng)目，其房屋產(chǎn)權(quán)一律歸軍隊(duì)所有。由于部分軍隊(duì)空余房地產(chǎn)較老舊，部分租戶在承租后由于種種原因要求對營房進(jìn)行裝修改造或新建添建的情況比較普便，處理不當(dāng)就會(huì)導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)糾紛。制式合同對該類問題的處理原則作了明確，保證了軍隊(duì)空余房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)清晰。
三是制式合同明確了因軍事原因提前終止合同的，租戶必須無條件退還房地產(chǎn)及相關(guān)財(cái)產(chǎn)，并互不補(bǔ)償。這條規(guī)定對于空余房地產(chǎn)出租尤為重要，保證了空余房地產(chǎn)的根本職能的有效履行，保證了在部隊(duì)需要時(shí)進(jìn)的去、住的下。
4、加強(qiáng)合同后管理的措施
4.1督促保養(yǎng)維護(hù)，確保房地產(chǎn)安全
部分租戶安全意識不強(qiáng)，對安全隱患不重視，或者發(fā)現(xiàn)安全問題后因僥幸心理，考慮經(jīng)濟(jì)原因不愿處理。房管人員要經(jīng)常檢查出租房地產(chǎn)的狀況，提醒和教育租戶繃緊安全弦，嚴(yán)格按照合同的約定及時(shí)處理隱患，加強(qiáng)維護(hù)保養(yǎng)。遇大風(fēng)、大雨、大雪、冰雹等惡劣天氣時(shí)更要加大檢查力度，避免出現(xiàn)破窗效應(yīng)，增加維護(hù)的難度和成本。對于出租用于辦學(xué)、辦廠和做休閑購物場所等的房地產(chǎn)，應(yīng)加強(qiáng)臨督管理，如檢查消防措施是否到位、衛(wèi)生條件是否合格等，避免出現(xiàn)群死群傷等重大安全事故。對發(fā)現(xiàn)的問題及時(shí)提出，限期整改，對整改不力的應(yīng)果斷中止合同，消除事故隱患。
4.2復(fù)核租戶情況，確保租賃安全
有的租戶利用群眾對軍隊(duì)的信任，租賃軍隊(duì)房屋進(jìn)行涉“黃、賭、毒、私、假、法”的違法犯罪活動(dòng)。有的人認(rèn)為租用軍產(chǎn)對逃避計(jì)劃生育檢查有幫助，就租用軍隊(duì)的房地產(chǎn)企圖達(dá)到目的。有非法企圖的租戶在承租前都會(huì)隱瞞情況，不加強(qiáng)檢查督導(dǎo)很難發(fā)現(xiàn)問題。房管人員應(yīng)定期和不定期地檢查租戶是否按生產(chǎn)經(jīng)營許可證上規(guī)定的范圍經(jīng)營，有無私自變更經(jīng)營用途，有無其它違法亂紀(jì)的行為。對問題嚴(yán)重的應(yīng)采取果斷措施，及時(shí)上報(bào)，有必要的可中止合同，甚至通知地方相關(guān)執(zhí)法機(jī)構(gòu)。另一方面，可以對在租賃活動(dòng)中表現(xiàn)較好、對營房管護(hù)做出貢獻(xiàn)的租戶給予一定的物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)和精神獎(jiǎng)勵(lì)，如租金優(yōu)惠，優(yōu)先考慮續(xù)租和擴(kuò)大租賃規(guī)模等，褒獎(jiǎng)其行為，做好正面宣傳，激勵(lì)其他租戶自覺做好房地產(chǎn)管護(hù)工作。
房地產(chǎn)公司合同管理是房地產(chǎn)公司內(nèi)部控制的重要內(nèi)容。本文就內(nèi)部控制下的房地產(chǎn)公司合同管理方法為主題，分別從房地產(chǎn)公司合同管理常見的問題以及完善房地產(chǎn)公司合同管理方法兩個(gè)角度進(jìn)行分析，希望可以對我國房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展起到一定的幫助作用。
二、房地產(chǎn)公司合同管理常見的問題
（一）合同訂立缺乏嚴(yán)格的審核程序，導(dǎo)致合同內(nèi)容出現(xiàn)問題
目前，我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度越來越快，房地產(chǎn)行業(yè)更是如火中天地發(fā)展著。房地產(chǎn)公司的每一項(xiàng)業(yè)務(wù)都離不開經(jīng)濟(jì)合同，每一份合同都和房地產(chǎn)公司的經(jīng)濟(jì)利益有很大的聯(lián)系，而近幾年房地產(chǎn)市場比較火爆，企業(yè)利潤可觀，一部分房地產(chǎn)公司往往忽視合同的管理，覺得合同管理不是公司的重要經(jīng)濟(jì)行為。殊不知合同一旦出現(xiàn)了問題，會(huì)給企業(yè)帶來無法挽回的損失，對一些小企業(yè)甚至?xí)霈F(xiàn)滅頂?shù)臑?zāi)難，究其原因，主要是合同管理不到位，在合同訂立方面是由于缺乏嚴(yán)格的審核程序，具體工作人員忽視合同中的一些細(xì)節(jié)問題，而導(dǎo)致合同內(nèi)容不嚴(yán)謹(jǐn)、合同條款不合理造成的。
（二）合同執(zhí)行過程中監(jiān)管不到位，導(dǎo)致合同執(zhí)行不力
在合同的執(zhí)行過程中必須要有一些必要的監(jiān)管行為，這樣才可以保證合同的順利執(zhí)行，也可以降低房地產(chǎn)公司的風(fēng)險(xiǎn)。在實(shí)際工作中，有許多的房地產(chǎn)公司往往會(huì)忽視對合同執(zhí)行的監(jiān)管工作或者監(jiān)管不是非常完善和科學(xué)。這樣一來容易造成合同執(zhí)行不力，甚至出現(xiàn)合同違約的現(xiàn)象，給公司造成不必要的損失，所以，企業(yè)應(yīng)當(dāng)明白合同的執(zhí)行并不是一個(gè)人或是一個(gè)部門的事情，在監(jiān)管的過程中需要許多的部門一同來完成，這樣才可以保證合同及時(shí)有效地執(zhí)行，確保公司的經(jīng)濟(jì)利益不受損失。
（三）對合同管理缺乏正確的認(rèn)識
由于合同的內(nèi)容不夠嚴(yán)謹(jǐn)曾給某些房地產(chǎn)公司造成非常嚴(yán)重的麻煩，許多房地產(chǎn)公司也都予以借鑒，大多都提高了對合同制定的重視程度，但是大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)尤其是一些小型房地產(chǎn)企業(yè)，在合同制定并簽訂結(jié)束之后便認(rèn)為結(jié)束了，對合同后期的管理沒有統(tǒng)一的管理流程，僅僅只是將合同交給相關(guān)的人員，對合同未執(zhí)行完畢的一些細(xì)節(jié)沒有后續(xù)跟進(jìn)，更沒有對合同進(jìn)行復(fù)審的環(huán)節(jié)，這樣除了制定和簽訂的人員之外，其他工作人員對合同的內(nèi)容并不是很了解，很容易導(dǎo)致合同未執(zhí)行完畢的部分出現(xiàn)拖拉、甚至違約現(xiàn)象，給企業(yè)造成不必要的損失。
三、完善房地產(chǎn)公司合同管理的方法
（一）建立起一套完善的適合本公司的合同管理制度
在內(nèi)部控制下的合同管理部分，房地產(chǎn)公司需要根據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)的引導(dǎo)，并結(jié)合企業(yè)自身的特點(diǎn)和戰(zhàn)略目標(biāo)，制定一套合理的適合自己的合同管理制度。合同管理制度對合同涉及的各部門職責(zé)要有明確的規(guī)定，對合同制定、簽訂、執(zhí)行及后續(xù)管理各環(huán)節(jié)均要有詳細(xì)明確的規(guī)定，做到合同制定前、制定中、制定后均要有相應(yīng)的監(jiān)督機(jī)制，切實(shí)維護(hù)企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益不受損失。
（二）設(shè)立規(guī)范的組織機(jī)構(gòu)
房地產(chǎn)公司要想管理好經(jīng)濟(jì)合同需要建立規(guī)范的組織機(jī)構(gòu)。首先，需要對相關(guān)員工進(jìn)行必要的培訓(xùn)工作，要讓他們在思想上對合同管理的工作加以重視；其次，需要建立一個(gè)專門的部門對合同進(jìn)行嚴(yán)格管理，合同管理部門的人員必須是能力強(qiáng)、素質(zhì)高、經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)的員工；最后，需要根據(jù)房地產(chǎn)公司的具體情況來制定合同管理體系，使企業(yè)的合同管理制度更加完善。
（三）加強(qiáng)對合同各個(gè)環(huán)節(jié)的監(jiān)督管理
房地產(chǎn)企業(yè)想要加強(qiáng)對合同的管理，就必須加強(qiáng)合同各階段的審核監(jiān)督工作。
1.加強(qiáng)合同制定前的管理。首先需要對制定合同的規(guī)范非常熟悉，對合同的訂立內(nèi)容充分了解；其次，了解合同對方的各方面情況，確保對方當(dāng)事人具備合同履約能力；另外，對于涉及專業(yè)技術(shù)或法律關(guān)系復(fù)雜的合同要組織法律、技術(shù)及相關(guān)人員參與談判。
2.對合同制定中的監(jiān)督，要對合同的細(xì)節(jié)部分加以重視，防止在合同中出現(xiàn)漏洞，給企業(yè)造成不必要的損失。在這個(gè)環(huán)節(jié)要嚴(yán)格按照企業(yè)合同簽訂程序進(jìn)行，相關(guān)部門及人員對合同按程序進(jìn)行審核，特別注意合同的主體、內(nèi)容和形式是否合法，合同內(nèi)容是否符合企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益，合同各項(xiàng)條款是否簽訂明確等。
3.合同履行過程中的監(jiān)督及控制。一是如果在合同履行過程中發(fā)現(xiàn)條款有誤、對方有欺詐行為，或國家政策變更、市場變化等客觀情況發(fā)生，可能或已經(jīng)對企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益造成不利影響時(shí)，應(yīng)及時(shí)按程序上報(bào)并和對方協(xié)商變更或解除合同事宜。二是合同履行中有糾紛的，及時(shí)安排相關(guān)部門及人員與對方協(xié)商解決，協(xié)商無法解決的按約定選擇仲裁或訴訟。三是加強(qiáng)合同登記的管理和監(jiān)督，定期對合同進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、登記和歸檔，詳細(xì)登記合同的訂立、履行和變更情況。另外，定期將相關(guān)員工集結(jié)起來，讓他們總結(jié)在此段時(shí)間內(nèi)合同各環(huán)節(jié)所遇到的問題和不足，并確定改進(jìn)方案，防止以后出現(xiàn)同樣的問題。
關(guān)鍵詞：優(yōu)化；房地產(chǎn)公司；工程合同；風(fēng)險(xiǎn)管理體系
前言：對于房地產(chǎn)公司而言，在項(xiàng)目開發(fā)期間，因工程自身以及多變的市場影響，將會(huì)使工程實(shí)施面臨較多的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)商愈發(fā)重視合同風(fēng)險(xiǎn)管理，并成為評判開發(fā)商的主要標(biāo)準(zhǔn)之一。因此，本文對于合同風(fēng)險(xiǎn)管理體系的研究具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。
一、工程合同的基本特點(diǎn)
（一）專業(yè)性
房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)由專業(yè)化運(yùn)作，截止到目前為止，初具規(guī)模，項(xiàng)目開發(fā)過程中所涵蓋的工程合同都設(shè)定了專用條款，這不僅能降低分歧的出現(xiàn)幾率，提升工程合同洽商效率，還便于共識的形成，可有效解決合同履行中所遭遇的個(gè)各種糾紛矛盾[1]。
（二）多樣性
依照房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際開發(fā)進(jìn)程，需要簽訂不同類型的合同，主體多樣，房地產(chǎn)公司需要應(yīng)對不同的洽商主體。
（三）繁瑣性
因國家政策、市場環(huán)境、法規(guī)政策等的共同影響，在履行合同時(shí)，一般會(huì)遭遇多種突發(fā)狀況，需要依照工程合同來解決，但因?yàn)楣こ填~度較大，若出現(xiàn)利益沖突，為保障自身權(quán)益，通常會(huì)展開激烈的談判，有時(shí)還會(huì)采取多種措施，從某種層面上來說，合同履行難度加大。
（四）長期性
房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的周期較長，合同履行時(shí)間也較長，有時(shí)會(huì)跨越項(xiàng)目開發(fā)全程。
二、工程合同風(fēng)險(xiǎn)管理
（一）常見風(fēng)險(xiǎn)類型
1.工程設(shè)計(jì)不合理所引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)
因設(shè)計(jì)不合理或者設(shè)計(jì)水平低下，導(dǎo)致施工圖紙存在瑕疵；結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)相對陳舊，樁基礎(chǔ)設(shè)計(jì)存在嚴(yán)重浪費(fèi)；設(shè)計(jì)不具體，標(biāo)注不清晰，使得工程人員無法正確理解清單編制；
2.不可抗力風(fēng)險(xiǎn)
該風(fēng)險(xiǎn)具有不可預(yù)測性，且無法控制，主要包含自然風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)政治風(fēng)險(xiǎn)等；
3.國家政策變動(dòng)所引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)
因項(xiàng)目建設(shè)具有長期性，在施工階段，存在國家政策發(fā)生變動(dòng)的可能性，隨之將引發(fā)一系列風(fēng)險(xiǎn)，例如，商品房預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)從正負(fù)零轉(zhuǎn)變成結(jié)頂；
4.合同條款不足所引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)
因開發(fā)商自身重視度不足或者出現(xiàn)失誤，導(dǎo)致合同條款不足，進(jìn)而引發(fā)一系列風(fēng)險(xiǎn)[2]。例如，合同工期規(guī)定不具體所引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，合同各條款不具體、用詞缺少嚴(yán)謹(jǐn)性所引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。
（二）風(fēng)險(xiǎn)管理過程
1.招標(biāo)過程
招標(biāo)是指選擇承包商、明確合同價(jià)款、制定工程量清單、優(yōu)化施工圖設(shè)計(jì)的綜合性過程，在招標(biāo)全程，圍繞工程合同風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)有效完成下述工作：認(rèn)真挑選承包單位，嚴(yán)格審查承包單位的資格；制定健全的招標(biāo)文件。
2.洽商過程
待奪得工程項(xiàng)目后，便開始進(jìn)行工程合同洽談工作。通常開發(fā)商比較注重合同管理，它會(huì)在招標(biāo)文件中提前約定付款形式、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、工期等重要合同各條款，構(gòu)成要約，若投標(biāo)人贊同招標(biāo)文件，則自然會(huì)認(rèn)同上述合同各條款，進(jìn)而簡化合同談判工作，格外注意合同條款所用詞語的規(guī)范性、關(guān)聯(lián)性和嚴(yán)謹(jǐn)性；
3.履行過程
在履行過程，具體是指參照合同約定管控工程實(shí)施情況，不允許違背合同精神，當(dāng)施工單位提出簽證請求時(shí)，應(yīng)充分利用工程合同中的立即條款保障自身與開發(fā)商的權(quán)益。定期結(jié)清簽證管理，并通過書面以及電子文檔這兩種形式進(jìn)行強(qiáng)化管理；
4.結(jié)算過程
參照合同約定開展結(jié)算工作，具體是指依托結(jié)算流程與時(shí)間、工期落實(shí)獎(jiǎng)懲、聯(lián)系單簽證總額的實(shí)際計(jì)算要求、質(zhì)保金規(guī)定等完成結(jié)算工作。在實(shí)際結(jié)算工序中應(yīng)有效控制工程合同風(fēng)險(xiǎn)，建立終極成本控制防線。
三、合同風(fēng)險(xiǎn)管理體系的優(yōu)化策略
（一）構(gòu)建科學(xué)的合同管理制度
房地產(chǎn)公司應(yīng)指派專業(yè)水平較高、經(jīng)驗(yàn)豐富的人員負(fù)責(zé)合同個(gè)管理工作，重視簽訂、文件資料以及合同等的管理。針對合同簽訂編制合理的管理程序，簽訂合同時(shí)，應(yīng)逐步經(jīng)由各個(gè)部門和人員，同時(shí)，指派專人負(fù)責(zé)蓋章、加工以及整理工作，為合同風(fēng)險(xiǎn)管理提供便利。房地產(chǎn)公司各個(gè)部門之間應(yīng)加強(qiáng)合作，有效分工，構(gòu)建成熟的工程合同管理體系。若在實(shí)施階段遇到高難度風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)制定可行的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)急模式[3]。
（二）注重合同風(fēng)險(xiǎn)管理
分析整理原有工程合同實(shí)施階段所出現(xiàn)的各種風(fēng)險(xiǎn)，組織相關(guān)人員共同、科學(xué)評價(jià)原有風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，在工程實(shí)施前期，還應(yīng)組織所有部門責(zé)任人和開發(fā)人員全面預(yù)測可能出現(xiàn)的各種合同風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而引發(fā)工作人員的高度重視。
（三）強(qiáng)化流程管理
1.權(quán)限管理
參照合同管理流程嚴(yán)格審核工程合同，確保分工合理、權(quán)責(zé)明確，禁止越權(quán)簽訂，也不允許倒簽合同，更不支持口頭協(xié)議；
2.洽商與簽訂管理
其一，是指合同主體管理。認(rèn)真審核合同主體，通常審核內(nèi)容主要包括資質(zhì)、資金鏈、信譽(yù)度等，其中應(yīng)嚴(yán)格審核非本地企業(yè)；其二，是指合同條款管理，盡可能讓本企業(yè)自行擬定合同文本；其三，是指工程合同章用管理。指派專人保管合同章，印章管理人員則應(yīng)參照批準(zhǔn)規(guī)范進(jìn)行印記；
3.積極總結(jié)
待完成合同履行工作后，應(yīng)積極總結(jié)，找到履行過程中的不足，明確各方責(zé)任，合理評判風(fēng)險(xiǎn)等級，進(jìn)而為后續(xù)合同簽訂活動(dòng)奠定基礎(chǔ)[4]。
（四）認(rèn)真進(jìn)行合同交底
待正式簽訂工程合同后，便具有法律效力。此時(shí)，合同管理人員應(yīng)依照工程合同認(rèn)真編制交底文件，及時(shí)遞交至相關(guān)部門。合同交底文件主要包含以下內(nèi)容：商務(wù)條款交底、工期限定、質(zhì)量限定、工程雙方各自的權(quán)益與義務(wù)等內(nèi)容。履行合同時(shí)，管理人員還應(yīng)詳細(xì)講解，細(xì)心答疑，認(rèn)真進(jìn)行合同交底，真正發(fā)揮指導(dǎo)作用。
（五）有效完成人員管理
人是工程合同管理的主體，他們直接決定著合同管理的最終效果。因此，應(yīng)有效完成人員管理，加強(qiáng)培訓(xùn)。首先，房地產(chǎn)公司自身具有較強(qiáng)的專業(yè)性，重視專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，且在實(shí)際開發(fā)過程中存在較多的法律風(fēng)險(xiǎn)，所以，應(yīng)針對工作人員進(jìn)行合同風(fēng)險(xiǎn)意識教育；其次，房地產(chǎn)公司應(yīng)成立特定的合同管理部門，并選拔專業(yè)水平較高的人員負(fù)責(zé)合同管理人員，既包含全職人員，也包含兼職人員，明確崗位職責(zé)，合理分配管理人員，嚴(yán)格監(jiān)督。最后，合理利用專業(yè)律師，這是因?yàn)閷I(yè)律師具備扎實(shí)的法律基礎(chǔ)，且熟知國家政策。房地產(chǎn)公司應(yīng)認(rèn)識到專業(yè)律師在合同風(fēng)險(xiǎn)防控中的重要性，邀請法律顧問對工程合同管理工作進(jìn)行指導(dǎo)。
結(jié)語：房地產(chǎn)公司面臨巨大的工程合同風(fēng)險(xiǎn)，從最初的土地獲得到項(xiàng)目規(guī)劃實(shí)施再到竣工階段，包含較多的專業(yè)性業(yè)務(wù)，這要求房地產(chǎn)公司應(yīng)重視工程合同管理。為確保工程項(xiàng)目的正常開展，房地產(chǎn)公司應(yīng)針對工程合同，著重做好風(fēng)險(xiǎn)管理工作，構(gòu)建完整的風(fēng)險(xiǎn)管理體系，不斷完善，切實(shí)防控各種風(fēng)險(xiǎn)。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍信息管理
由于市場經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)數(shù)量不斷的增加、存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移變更數(shù)量與公有房屋由于房改等原因分割為私有的房地產(chǎn)數(shù)量也在增多同時(shí)由于舊城改造、城市的擴(kuò)大致使城市周邊大面積農(nóng)民住房分割安置為多套單元房，使得產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證工作量和產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍資料查詢工作量也將大大增加。同時(shí)，權(quán)屬證書要求規(guī)范化、高質(zhì)量，增強(qiáng)防偽措施，也加大了登記發(fā)證工作的難度。1990 年5 月，建設(shè)部發(fā)出了《關(guān)于鞏固房屋所有權(quán)登記工作成果，進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理的通知》，要求“推廣《房地產(chǎn)產(chǎn)籍管理》計(jì)算機(jī)標(biāo)準(zhǔn)軟件的應(yīng)用，使管理規(guī)范化、現(xiàn)代化”。建設(shè)部下發(fā)了“關(guān)于印發(fā)《全國建設(shè)事業(yè)信息化綱要》的通知”的文件，對房地產(chǎn)信息網(wǎng)絡(luò)做出了具體的部署。
當(dāng)前我國的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)籍管理信息系統(tǒng)一般都包括房地產(chǎn)測繪系統(tǒng)、登記系統(tǒng)、檔案管理系統(tǒng)及系統(tǒng)管理系統(tǒng)四個(gè)模塊，具有同一窗口辦理、虛擬樓盤表、表格自動(dòng)打印、數(shù)據(jù)查詢與統(tǒng)計(jì)分析、系統(tǒng)管理等多種功能。但由于起步較晚，當(dāng)前的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理系統(tǒng)存在著一些不足。
房地產(chǎn)信息系統(tǒng)的各模塊之間有一定的數(shù)據(jù)共享，但目前的系統(tǒng)一般是實(shí)行房地分開管理， 房產(chǎn)管理部門一套數(shù)據(jù)，土地管理部門又有一套數(shù)據(jù)，這不符合房地一體化的性質(zhì)。針對我國當(dāng)前的房地產(chǎn)
產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理信息系統(tǒng)普遍存在的問題，從全局的角度來考慮，針對這些缺陷與不足提出了一些合理化的建議：
第一，數(shù)據(jù)共享性。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理系統(tǒng)中的各個(gè)子系統(tǒng)間或子系統(tǒng)內(nèi)部聯(lián)系不夠強(qiáng)，數(shù)據(jù)不能完全共享，這樣容易造成數(shù)據(jù)的重復(fù)錄入降低工作效率，增加系統(tǒng)數(shù)據(jù)的冗余。如在房地產(chǎn)預(yù)售登
記過程中的一些數(shù)據(jù)與房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)銷售登記中的需要填寫的屬性值是一致的，可以不用重復(fù)錄入，而當(dāng)前的產(chǎn)權(quán)登記系統(tǒng)中達(dá)不到這兩項(xiàng)數(shù)據(jù)的共享，在銷售登記時(shí)還需要重復(fù)錄入數(shù)據(jù)，造成工作效率的
降低和數(shù)據(jù)的冗余。同時(shí)由于不同的部門之間錄入數(shù)據(jù)的人不同還容易出現(xiàn)同一房地產(chǎn)的同一屬性有不同值的現(xiàn)象，違背了信息管理高效率和高準(zhǔn)確率的目的。房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)中加強(qiáng)數(shù)據(jù)共享性的建議：應(yīng)該加強(qiáng)管理子系統(tǒng)之間的數(shù)據(jù)共享，尤其是測繪系統(tǒng)和登記系統(tǒng)的相互查詢，以及登記系統(tǒng)產(chǎn)生的資料和產(chǎn)籍檔案數(shù)據(jù)的共享。例如，在預(yù)售登記和銷售登記之間可以進(jìn)行轉(zhuǎn)換，只需修改預(yù)售登記中的幾個(gè)屬性就可以轉(zhuǎn)換為銷售登記的結(jié)果，同時(shí)打印產(chǎn)權(quán)證。這樣既有利于監(jiān)督，減少不必要的重復(fù)操作，提高工作效率，同時(shí)有利于的數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確和安全。
第二，數(shù)據(jù)庫結(jié)構(gòu)。在當(dāng)前信息系統(tǒng)中的屬性數(shù)據(jù)庫中一些數(shù)據(jù)的字段冗余不僅導(dǎo)致存儲(chǔ)空間的浪費(fèi)，還影響數(shù)據(jù)的傳輸速度；而一些跟房產(chǎn)價(jià)值相關(guān)的重要信息卻沒有列入數(shù)據(jù)庫。一些數(shù)據(jù)表的設(shè)
計(jì)不符合數(shù)據(jù)庫技術(shù)中的基本的范式要求，或者數(shù)據(jù)表字段相互沖突，或者有些數(shù)據(jù)表設(shè)計(jì)不合理， 導(dǎo)致出現(xiàn)的空值（NULL）等。例如，開發(fā)商和建筑物名稱這兩個(gè)屬性在一般的房屋屬性中都是空值。改善數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)的建議：在數(shù)據(jù)庫的建設(shè)中， 應(yīng)該增加交通和基礎(chǔ)設(shè)施字段，因?yàn)榻煌ê突A(chǔ)設(shè)施都是影響房地產(chǎn)價(jià)值的重要因素，增加這兩個(gè)字段可以讓查詢?nèi)藢Ψ康禺a(chǎn)的價(jià)值有一定的估計(jì)，便于房地產(chǎn)的交易。同時(shí)對于開發(fā)商字段也應(yīng)該賦入屬性值，由于品牌效應(yīng)，不同開發(fā)商有不同的知名度， 也會(huì)影響房地產(chǎn)的價(jià)值。對于一些特殊的屬性采用動(dòng)態(tài)的數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)，可以節(jié)約空間。
第三，農(nóng)村房地產(chǎn)管理?，F(xiàn)有的房地產(chǎn)管理系統(tǒng)是針對于城區(qū)的房地產(chǎn)進(jìn)行管理的， 應(yīng)該增加農(nóng)村房地產(chǎn)管理的功能，做到城鄉(xiāng)房地產(chǎn)統(tǒng)一管理。
第四，網(wǎng)絡(luò)管理。產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理不只是簡單的文字處理或圖形瀏覽，而是需要將二者在業(yè)務(wù)處理的流程中實(shí)現(xiàn)方便的快速傳遞和處理。同時(shí)現(xiàn)在隨著商品的網(wǎng)絡(luò)化交易的普及，應(yīng)該加強(qiáng)房地產(chǎn)信息的
網(wǎng)絡(luò)查詢功能。加強(qiáng)網(wǎng)上申請登記受理以及審核功能，可以方便申請人。
第五，信息查詢。目前的房地產(chǎn)信息查詢是以申請人申請，經(jīng)批準(zhǔn)后到產(chǎn)籍辦公室或檔案室由工作人員幫助查詢。這樣手續(xù)繁瑣，增加工作人員的負(fù)擔(dān)不利于提高房地產(chǎn)管理的效率。對于一些可以公開
的信息， 應(yīng)該將系統(tǒng)與觸摸屏查詢系統(tǒng)、電子公告板系統(tǒng)相連。提高房地產(chǎn)管理部門的服務(wù)水平與服務(wù)形象。
第六，房地一體化管理。目前是房地產(chǎn)和地產(chǎn)分開管理的局勢，而房地產(chǎn)以地產(chǎn)為基礎(chǔ)，房地分開管理會(huì)增加人們和政府管理部門的很多重復(fù)操作，降低效率。應(yīng)該改良系統(tǒng)，在房地產(chǎn)的屬性數(shù)據(jù)庫中增加土地的屬性數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)，將房地?cái)?shù)據(jù)一體化，從而實(shí)現(xiàn)房地一體
化管理，如有可能，參照部分試點(diǎn)城市，將房產(chǎn)與土地登記機(jī)構(gòu)合并，形成信息系統(tǒng)完整的數(shù)據(jù)鏈。
第七，三圖的統(tǒng)一。房地產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理籍信息系統(tǒng)采集的空間基礎(chǔ)數(shù)據(jù)可由地籍圖、房地產(chǎn)平面圖、分戶圖、地形圖等圖件來提供?？梢酝ㄟ^地形圖、地籍圖和房地產(chǎn)圖三圖的疊繪和信息的補(bǔ)充來得
到房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理需要的綜合圖，減少空間。
結(jié)束語
從我們利用信息系統(tǒng)管理權(quán)屬檔案的實(shí)踐看，既可提高工作效率，減少重復(fù)勞動(dòng)，又可杜絕人為的隨意性，避免管理的疏忽造成的經(jīng)濟(jì)損失，及時(shí)地滿足產(chǎn)權(quán)管理及社會(huì)發(fā)展的需求，更有效地保護(hù)產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益。因此，縣（市）房管局應(yīng)充分認(rèn)識實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化管理是社會(huì)發(fā)展和房產(chǎn)管理事業(yè)發(fā)展的需要，充分發(fā)揮主觀能動(dòng)性，克服資金不足的困難，盡快地將計(jì)算機(jī)技術(shù)運(yùn)用到檔案信息的錄入、檢索、編目等，提更好地為產(chǎn)權(quán)管理和經(jīng)濟(jì)建設(shè)服務(wù)。
參考文獻(xiàn)：
關(guān)鍵詞：滴灌；溝灌；保護(hù)地番茄；氮素利用
中圖分類號：S641.207+.1 文獻(xiàn)標(biāo)識號：A 文章編號：1001-4942（2013）10-0095-03
滴灌是當(dāng)前最先進(jìn)的灌水技術(shù)之一，而膜下滴灌技術(shù)是將廣泛應(yīng)用的地膜覆蓋與節(jié)水滴灌技術(shù)相結(jié)合，膜下滴灌施肥技術(shù)將灌溉和施肥結(jié)合在一起，方便地實(shí)現(xiàn)分次施肥，不僅達(dá)到了良好節(jié)水節(jié)肥的效果，也適于控制根層土壤中的無機(jī)氮含量[1]。滴灌施肥還可以控制灌溉強(qiáng)度和肥料的入滲速度，減輕氮肥對環(huán)境的污染[2]。
氮肥的利用和灌水是密切相關(guān)的，不合理的灌水會(huì)導(dǎo)致根層氮素淋失。對于保護(hù)地生產(chǎn)而言，由于覆蓋物的作用，土壤水分蒸發(fā)強(qiáng)烈，自然降水很少直接進(jìn)入保護(hù)地，因此只有通過頻繁灌溉來滿足作物的需求，這樣的生產(chǎn)狀況加劇了根層土壤氮素的淋失[3]。滴灌施肥可以減少根際土壤的養(yǎng)分流失，同時(shí)又具有明顯的節(jié)水作用，是保護(hù)地蔬菜生產(chǎn)中值得推廣使用的一項(xiàng)既高產(chǎn)又安全的有效措施。本試驗(yàn)研究保護(hù)地番茄在滴灌和傳統(tǒng)溝灌條件下的生長指標(biāo)和氮素利用情況，以及土層中殘留氮素的差異，以期為滴灌施肥技術(shù)在保護(hù)地蔬菜生產(chǎn)中的廣泛應(yīng)用提供依據(jù)。
1 材料與方法
1.1 供試土壤及供試作物
試驗(yàn)于2011年9月至2012年3月在山東農(nóng)業(yè)大學(xué)試驗(yàn)農(nóng)場進(jìn)行，選用棚齡為2年的日光溫室大棚，大棚面積為100 m×7 m=700 m2。供試土壤為褐土，屬中等肥力水平，基礎(chǔ)養(yǎng)分狀況見表1。
供試番茄品種為美國進(jìn)口的中熟品種“好韋斯特”，栽培方式為育苗移栽，苗齡約4周時(shí)人工移栽，雙行種植，行距70 cm，株距40 cm，種植密度約為35 000株/hm2。1.2 試驗(yàn)方法 棚內(nèi)番茄設(shè)滴灌施肥組和溝灌施肥組兩個(gè)處理，小區(qū)面積3.5 m×5.8 m=20.3 m2，各設(shè)3個(gè)平行，隨機(jī)排列。番茄苗移栽前，整地時(shí)均勻撒施腐熟雞糞3 500 kg/hm2，所有氮肥和鉀肥均作追肥施用，氮肥為尿素，總用量為 240 kg/hm2，鉀肥為硫酸鉀，總用量為 300 kg/hm2。
溝灌處理：分3次在定植后20、40、60天時(shí)施用，氮肥分配比例為30%、40%、30%，鉀肥分配比例為40%、40%、20%。
滴灌處理：將氮肥和鉀肥分5次在定植后20、30、40、50、60天時(shí)施用，氮肥和鉀肥分配比例均為25%、25%、20%、20%、10%。
每次追肥時(shí)氮肥和鉀肥同時(shí)施用。溝灌施肥是將肥料均勻撒在畦邊，然后立即灌水；滴灌施肥是先將肥料溶解在桶中，再用施肥器將肥料溶液注入到灌溉系統(tǒng)中，隨水施在近根處。栽培管理按常規(guī)進(jìn)行。
1.3 樣品采集與分析方法
1.3.1 土樣 在番茄收獲時(shí)用土鉆法取樣，取樣位置在離植株10 cm處，每小區(qū)取4鉆混合，分0～20、20～40、40～60 cm土層取樣裝入封口袋內(nèi)密封，并放入冰盒內(nèi)保存。將土樣帶回實(shí)驗(yàn)室后及時(shí)過5 mm 篩，混勻后，稱取20 g左右新鮮土樣于鋁盒中，在105℃下烘干24 h，測定土壤含水量；同時(shí)準(zhǔn)確稱取18.00 g新鮮土樣于塑料瓶中。加入0.01 mol/L CaCl2溶液 150 ml 浸提，振蕩1 h后，過濾，濾液用連續(xù)流動(dòng)分析儀（TRAACS2000）測定其中的NH+4-N和NO-3-N的濃度，計(jì)算各土層中的土壤Nmin（銨態(tài)氮和硝態(tài)氮）含量。
1.3.2 植株樣 在每個(gè)小區(qū)隨機(jī)取3株，拉秧期將根、莖、葉、果實(shí)分開，用自來水沖洗干凈，105℃殺青30 min，70℃烘干，稱重，干樣粉碎后消煮，測定全N、P、K含量。植物全N、P、K測定采用H2SO4-H2O2消煮法，凱氏定氮法測定全N含量，釩鉬黃比色法測定全P含量，火焰光度法測定全K含量，具體參照文獻(xiàn)[3]中介紹的方法。
在番茄收獲期間，每個(gè)小區(qū)固定5株番茄，調(diào)查果實(shí)產(chǎn)量。詳細(xì)記錄每次收獲時(shí)的果實(shí)重量，最后計(jì)算總產(chǎn)。
1.4 數(shù)據(jù)分析
用SPSS軟件進(jìn)行數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析。
2 結(jié)果與分析
2.1 不同灌溉施肥處理對番茄產(chǎn)量的影響
由表2可以看出，滴灌施肥處理較溝灌施肥處理果實(shí)產(chǎn)量提高6.92%（P
2.3 不同灌溉施肥方式土壤Nmin殘留的影響
由 圖1可以看出，兩種灌溉施肥方式下，0～20 cm表層土壤中的Nmin含量都比較低，且滴灌施肥方式土壤Nmin殘留量明顯高于溝灌施肥土壤Nmin殘留量（P
3 結(jié)論與討論
3.1 有關(guān)滴灌施肥這一先進(jìn)技術(shù)在蔬菜生產(chǎn)上的應(yīng)用目前研究較多。馬力等[4]在田間試驗(yàn)條件下，研究了滴灌技術(shù)與傳統(tǒng)噴灌技術(shù)對馬鈴薯大薯率和產(chǎn)量的影響，結(jié)果表明，滴灌區(qū)處理能增加馬鈴薯的大薯率，顯著提高馬鈴薯塊莖產(chǎn)量，增幅達(dá)46.7%。冶軍等[5]在溝灌、微噴和滴灌3種不同的灌溉方式下研究甜菜的生長發(fā)育特點(diǎn)，結(jié)果表明，甜菜在滴灌條件下葉面積指數(shù)發(fā)展動(dòng)態(tài)較合理，塊根積累量和積累速率都高于溝灌和微噴，產(chǎn)量和產(chǎn)糖量明顯高于其他處理。本試驗(yàn)研究了滴灌和溝灌施肥條件下對保護(hù)地番茄產(chǎn)量的影響，結(jié)果顯示，相同的氮肥、磷肥水平下，滴灌施肥較傳統(tǒng)溝灌施肥果實(shí)產(chǎn)量提高6.92%（P
3.2 薛琳等[6]報(bào)道，加工番茄整個(gè)植株中，氮、磷、鉀等養(yǎng)分含量特點(diǎn)是：磷的含量明顯低于氮、鉀的含量，這與本試驗(yàn)結(jié)果一致。本試驗(yàn)中不同灌溉施肥條件下，各處理番茄植株地上部分中磷的含量明顯低于氮、鉀的含量，同時(shí)，滴灌施肥較傳統(tǒng)溝灌施肥番茄地上部分的氮、磷、鉀養(yǎng)分吸收量分別提高1.52%、12.91%、2.39%，表明相同施肥水平下，滴灌施肥較溝灌施肥更有利于番茄對氮、磷、鉀養(yǎng)分的吸收，從而促進(jìn)番茄果實(shí)的增產(chǎn)。
3.3 目前大棚蔬菜生產(chǎn)中溝灌、畦灌仍是主要的灌溉方式，施肥一般采用撒施或隨水沖施方法，這樣的施肥方式會(huì)造成大量的氮素淋出有效根區(qū)。因此，要做到合理施肥除控制施肥量外，還必須采用合適的灌溉施肥方法使根層土壤中的無機(jī)氮含量保持在相對適宜的水平[7]，減少氮素的淋洗。本試驗(yàn)在0～40 cm土層中滴灌施肥方式土壤Nmin殘留量顯著高于溝灌施肥方式，說明傳統(tǒng)的溝灌施肥方式不僅會(huì)降低水分的利用率，同時(shí)也會(huì)增加氮素淋溶的可能性，進(jìn)而有可能降低氮肥的利用率。而滴灌施肥技術(shù)對提高肥料利用率、減少土壤養(yǎng)分損失和保護(hù)生態(tài)環(huán)境有著重要的意義，采取滴灌施肥時(shí)可以適當(dāng)減少肥料的用量。隨著保護(hù)地栽培經(jīng)濟(jì)效益的提高，以滴灌為主的節(jié)水灌溉施肥技術(shù)有望在保護(hù)地蔬菜生產(chǎn)中有較快的發(fā)展。
參 考 文 獻(xiàn)：
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[3] 白優(yōu)愛. 京郊保護(hù)地番茄養(yǎng)分吸收及氮素調(diào)控研究[D].北京：中國農(nóng)業(yè)大學(xué)，2003.
[4] 馬 力，馬 達(dá)，張 峰.不同灌溉方式在馬鈴薯生產(chǎn)上的應(yīng)用效果 [J] . 中國馬鈴薯，2011，25（2）：89-91.
[5] 冶 軍，陳 軍，朱新在.不同灌溉方式對新疆甜菜生長發(fā)育的影響[J] . 現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技，2009，7：15-16.
1993年7月5日，金昌公司與重慶興華日用雜品公司訂立《商場租賃合同》，將所購房屋租給雜品公司使用。11月初，經(jīng)雙方實(shí)地丈量，發(fā)現(xiàn)房屋面積不足，遂協(xié)商解除了租賃關(guān)系。此后，金昌公司以所購房屋建筑面積比合同約定少35.32平方米為由，與九龍坡房管局協(xié)商未果，于1994年12月向重慶市九龍坡區(qū)人民法院提起訴訟。
九龍坡區(qū)人民法院（1994）九民初字第2466號民事判決認(rèn)為，九龍坡房管局與金昌公司雙方簽訂的房屋買賣合同合法有效；九龍坡房管局沒有完全按照合同約定履行義務(wù)，存在隱瞞事實(shí)的過錯(cuò)，交付給金昌公司的房屋比合同約定的面積少35.32平方米，且被阻隔、占用，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。遂判決：一、九龍坡房管局將本區(qū)楊家坪團(tuán)結(jié)路特1號渝西購物商城內(nèi)商場房屋共計(jì)300.95平方米交付金昌公司；二、九龍坡房管局按月利1.8％賠償金昌公司已付購房款利息損失28.44萬元；三、金昌公司付給九龍坡房管局69.4085萬元。九龍坡房管局不服，提出上訴。
重慶市中級人民法院審理認(rèn)為，九龍坡房管局與金昌公司簽訂的房屋買賣合同，雙方意思表示真實(shí)，合法有效，雙方均應(yīng)全面履行該合同；九龍坡房管局不按合同約定交足房屋面積，給金昌公司造成的經(jīng)濟(jì)損失應(yīng)當(dāng)賠償，并按約補(bǔ)足房屋面積；金昌公司也應(yīng)按合同約定付清購買房屋的價(jià)款；該糾紛是因九龍坡房管局未交足房屋面積引起的，九龍坡房管局應(yīng)負(fù)主要責(zé)任。但金昌公司以此為由，拒不付清購房款，并擴(kuò)大自身的經(jīng)濟(jì)損失，也應(yīng)承擔(dān)一定責(zé)任；一審判決將合同約定之外的房屋判歸金昌公司，違背雙方約定，應(yīng)予改判；鑒于九龍坡房管局所補(bǔ)商場位置的差異，可適當(dāng)多補(bǔ)面積作為補(bǔ)償。據(jù)此判決：一、維持九龍坡區(qū)人民法院（1994）九民初字第2466號民事判決第三項(xiàng)；二、撤銷九龍坡區(qū)人民法院（1994）九民初字第2466號民事判決第一、二項(xiàng)；三、雙方簽訂的房屋買賣合同有效，九龍坡房管局在金昌公司所購房屋處將后墻拆除向后延伸補(bǔ)足建筑面積40平方米給金昌公司；四、九龍坡房管局賠償金昌公司19.908萬元，判決生效后30日內(nèi)付清，逾期不付，按月利率1.8％計(jì)付延期利息。
金昌公司不服二審判決，向四川省高級人民法院申請?jiān)賹彙Ｋ拇ㄊ「呒壢嗣穹ㄔ阂裕?996）川民再字第63號再審判決認(rèn)為，雙方簽訂的《購買房屋合同》是雙方真實(shí)意思表示，符合法律規(guī)定，合法有效；九龍坡房管局沒有完全按照合同約定履行義務(wù)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，并賠償因其違約給金昌公司造成的經(jīng)濟(jì)損失；合同約定雙方買賣的是購物商場營業(yè)大廳內(nèi)部分非住宅用房，九龍坡房管局在該大廳內(nèi)有履約能力，一審判決按照合同約定的房屋面積將該大廳的部分房屋判決歸金昌公司所有，以及由九龍坡房管局適當(dāng)賠償金昌公司所遭受的經(jīng)濟(jì)損失并無不當(dāng)，應(yīng)予維持。二審判決由九龍坡房管局另行搭建房屋履行合同，違背雙方約定，應(yīng)予糾正。據(jù)此判決：撤銷四川省重慶市中級人民法院（1996）重民終字第13號民事判決，維持重慶市九龍坡區(qū)人民法院（1994）九民初字第2466號民事判決。
九龍坡房管局不服四川省高級人民法院的再審判決，向四川省人民檢察院申訴。四川省人民檢察院經(jīng)過審查，認(rèn)為再審判決在適用法律方面確有錯(cuò)誤，故提請最高人民檢察院向最高人民法院抗訴。