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導(dǎo)語:在房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的撰寫旅程中,學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑,好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文,愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感,引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
【關(guān)鍵詞】內(nèi)部控制 措施 委托關(guān)系 風(fēng)險(xiǎn)
一、GXT項(xiàng)目內(nèi)部控制現(xiàn)狀分析
(一)GXT項(xiàng)目簡介
GXT項(xiàng)目的開發(fā)商是XAZJ投資開發(fā)有限公司。該公司是由ZJ地產(chǎn)總公司于2008年7月投資成立的。GXT項(xiàng)目是繼XAZJ投資開發(fā)有限公司成功開發(fā)“QXH房地產(chǎn)項(xiàng)目”、“QXIH房地產(chǎn)項(xiàng)目”、“QXH二期房地產(chǎn)項(xiàng)目”等項(xiàng)目后的第四個項(xiàng)目。該項(xiàng)目位于繁華的商業(yè)街區(qū),占地約104畝,住宅總建面36萬平方米,綠化率約45%。商業(yè)配套約2.6萬平米。GXT社區(qū)由10棟26-32層的中式建筑風(fēng)格的板式高層組成。該項(xiàng)目于2013年10月破土動工,整體規(guī)劃為改善型住宅。
(二)GXT項(xiàng)目內(nèi)部控制現(xiàn)狀
XAZJ投資開發(fā)有限公司在剛成立的四年里,有效把握了房地產(chǎn)市場的發(fā)展機(jī)遇,充分利用ZJ地產(chǎn)的內(nèi)部資源優(yōu)勢,先后成功開發(fā)了QXH房地產(chǎn)項(xiàng)目、QXIH房地產(chǎn)項(xiàng)目、QXH二期房地產(chǎn)項(xiàng)目等,但在2013年之后,也就是在GXT項(xiàng)目啟動之初,該公司逐漸暴露出“經(jīng)驗(yàn)主義”“管理粗放”的問題,房地產(chǎn)市場的快速成熟和ZJ地產(chǎn)的跨越式發(fā)展給XAZJ投資開發(fā)有限公司乃至GXT項(xiàng)目的運(yùn)營管理帶來巨大挑戰(zhàn)。
1.項(xiàng)目運(yùn)營效率下降
項(xiàng)目原定運(yùn)營計(jì)劃中開發(fā)周期為3年10個月,即2011年4月完成招標(biāo)拿地至2015年2月完成竣工交房,去化率實(shí)現(xiàn)85%以上。但從實(shí)際情況看,由于工程進(jìn)度推進(jìn)遲緩,截至2014年10月份,該項(xiàng)目還處于主體建設(shè)封頂階段,上述同期僅完成去化率62%,低效率運(yùn)營引發(fā)GXT項(xiàng)目循環(huán)、疊加、“蝴蝶效應(yīng)”式運(yùn)營危機(jī)。
2.經(jīng)營指標(biāo)達(dá)成率過低
GXT項(xiàng)目管理模式的滯后和運(yùn)營效率的低下直接影響了各項(xiàng)指標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。GXT項(xiàng)目連續(xù)三年各項(xiàng)指標(biāo)完成均不理想,2014年該項(xiàng)目各項(xiàng)指標(biāo)完成情況如下:經(jīng)濟(jì)指標(biāo)中合同銷售額完成責(zé)任狀的42%,銷售回款額完成責(zé)任狀的56%,凈利潤完成責(zé)任狀的51%,綜合成本超出責(zé)任狀的14%,凈現(xiàn)金流完成責(zé)任狀指標(biāo)的-54%;管理指標(biāo)中客戶滿意度、員工滿意度均低于責(zé)任狀指標(biāo)的27%,產(chǎn)品質(zhì)量、安全事故、客戶投訴、員工流失率等關(guān)鍵管理指標(biāo)的實(shí)現(xiàn)均接近于集團(tuán)設(shè)定的“紅線”。
3.面臨巨大經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)
GXT項(xiàng)目的經(jīng)營免疫能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力逐漸減弱。從財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)看,2014年資產(chǎn)負(fù)債率、速動比率、現(xiàn)金比率均遠(yuǎn)低于行業(yè)比率,項(xiàng)目回款嚴(yán)重滯后帶來項(xiàng)目的巨大流動風(fēng)險(xiǎn);從運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)看,自2011年至2014年的三年中,客戶滿意度、產(chǎn)品開發(fā)、人力資源、流程效率、招投標(biāo)和銷售管理各維度均與集團(tuán)要求有較大差距;從授權(quán)風(fēng)險(xiǎn)看,領(lǐng)導(dǎo)力、職權(quán)、限制、激勵與溝通等方面均表現(xiàn)為負(fù)向增長。
二、GXT項(xiàng)目內(nèi)部控制存在的問題
(一)內(nèi)部控制環(huán)境不完善
經(jīng)營決策方面經(jīng)常出現(xiàn)委托人與被委托人混淆的問題,經(jīng)營決策產(chǎn)生了更多的不確定性。GXT項(xiàng)目投資方與銷售公司、公司是基于傭金維系的不同管理體系的經(jīng)濟(jì)主體。在實(shí)際工作中,GXT項(xiàng)目各職能部門時常因各自權(quán)利的互相沖突、傭金的結(jié)算等諸多問題出現(xiàn)雙方爭執(zhí)而影響正常經(jīng)營。
2014年7月14日,銷售部為提高GXT項(xiàng)目知名度,從而增加銷售額,向上級銷售公司請示于周末19日和20日舉行小型畫展和冷餐活動,預(yù)計(jì)費(fèi)用20000元。但因公司規(guī)定10000以上外聯(lián)費(fèi)用需由經(jīng)辦人發(fā)起上報(bào)集團(tuán)董事長審批,50000以上招投標(biāo)事項(xiàng)均需上報(bào)集團(tuán)統(tǒng)一辦理議標(biāo)、評標(biāo)、定標(biāo)等,于是銷售部負(fù)責(zé)人按照程序分別上報(bào)銷售公司、項(xiàng)目總經(jīng)理,再由項(xiàng)目總經(jīng)理上報(bào)甲方代表,然后經(jīng)銷售公司與甲方代表協(xié)商后上報(bào)董事長,最后8月10日由董事長正式批準(zhǔn),比原定計(jì)劃足足推遲了將近20天。而申請成功后,銷售公司與項(xiàng)目總經(jīng)理卻因活動的主辦權(quán)發(fā)生爭執(zhí)。項(xiàng)目總經(jīng)理認(rèn)為應(yīng)由自己公司旗下客服部的水吧公司主辦。而銷售部認(rèn)為經(jīng)營公司經(jīng)驗(yàn)、能力均不足,有獨(dú)吞公司財(cái)產(chǎn)之嫌。雙方爭執(zhí)不斷,于是原定于周末舉行的活動一再延遲,最終被迫取消。
(二)風(fēng)險(xiǎn)管理意識薄弱
由于ZJ地產(chǎn)出身于施工企業(yè),GXT項(xiàng)目受集團(tuán)原有行為習(xí)慣的影響,沒有培養(yǎng)出良好風(fēng)險(xiǎn)管理意識。各級員工只是被動接受管理,高層管理人員強(qiáng)勢推進(jìn)工作,大多都拘泥于制定各種陳舊的規(guī)章制度,“重約束,輕激勵”。GXT項(xiàng)目的<<內(nèi)部員工規(guī)章>>中關(guān)于處罰的條例占全部規(guī)章制度的72%,有明確獎勵內(nèi)容的僅占23%。由于長時間忽視對員工組織承諾和風(fēng)險(xiǎn)意識的培養(yǎng),不注重員工個人能力,基于“重約束、輕激勵”的負(fù)能量影響,員工產(chǎn)生規(guī)避責(zé)任的思維定勢,實(shí)際工作中遇到歸責(zé)、罰款類事務(wù)時扯皮、推諉,團(tuán)隊(duì)協(xié)作能力下降,向心力、凝聚力不足。項(xiàng)目高層對于內(nèi)部控制既沒有設(shè)定風(fēng)險(xiǎn)目標(biāo),也不懂得風(fēng)險(xiǎn)識別與分析,面對項(xiàng)目各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)沒有采取規(guī)避、降低、分擔(dān)等應(yīng)對措施。
(三)財(cái)務(wù)控制系統(tǒng)混亂
1.資金調(diào)度不暢通
ZJ地產(chǎn)資金運(yùn)營屬于集團(tuán)化收支兩條線管理,基于集團(tuán)與GXT項(xiàng)目利益和信息的不對稱,因此對項(xiàng)目的資金劃撥無法滿足購、施工、銷售各環(huán)節(jié)的動態(tài)需求,各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)急需資金時集團(tuán)撥入資金不足,集團(tuán)資金撥入充足時,資金需求事項(xiàng)或做變更及撤銷。GXT項(xiàng)目月度資金計(jì)劃準(zhǔn)確率不足80%,集團(tuán)劃撥資金滿足率不足85%,資金計(jì)劃執(zhí)行率不足85%。在實(shí)際工作中的資金調(diào)入程序也相當(dāng)復(fù)雜,要經(jīng)過月度資金計(jì)劃的編制、月度資金計(jì)劃的審核、月度資金計(jì)劃的審批、計(jì)劃內(nèi)資金申請、計(jì)劃內(nèi)資金撥付,如屬于計(jì)劃外資金,還需做資金計(jì)劃增補(bǔ)審批。由于資金劃撥流程復(fù)雜,產(chǎn)生項(xiàng)目實(shí)際資金需求與供給的不匹配。
2.資金管控不到位
GXT項(xiàng)目已開始執(zhí)行集團(tuán)制定的《貨幣資金安全管理規(guī)定》,但在實(shí)際工作中資金的日清月結(jié)并未完全實(shí)現(xiàn),資金收據(jù)臺賬的登記有時也不及時,小額坐支現(xiàn)金的事件時有發(fā)生,貨幣安全計(jì)分考核并未真正實(shí)行。雖然項(xiàng)目已執(zhí)行《資金管理制度》,但只是對標(biāo)準(zhǔn)與流程做了制度化梳理,在可行性分析、風(fēng)險(xiǎn)評估等實(shí)際動態(tài)管理方面基本屬于空白,直接導(dǎo)致資金管控的整體效果不佳。
三、GXT項(xiàng)目內(nèi)部控制存在問題的成因分析
(一)委托關(guān)系錯綜復(fù)雜
委托關(guān)系是指一個或多個行為主體根據(jù)一種明示或隱含的契約,指定、雇傭另一些行為主體為其服務(wù),同時授予后者一定的決策權(quán)利,并根據(jù)后者提供的服務(wù)數(shù)量和質(zhì)量對其支付相應(yīng)的報(bào)酬。由于GXT項(xiàng)目銷售任務(wù)由獨(dú)立于項(xiàng)目外的銷售公司承擔(dān),銷售公司總經(jīng)理、甲方代表、各職能部門共同構(gòu)成錯綜復(fù)雜的委托關(guān)系;GXT項(xiàng)目屬于委托項(xiàng)目,項(xiàng)目管理由委托方通過委托合同實(shí)現(xiàn)對公司的全部經(jīng)營管理,投資方僅派駐“甲方代表”與方集團(tuán)總經(jīng)理、委托方“甲方代表”、委托方集團(tuán)總經(jīng)理及集團(tuán)各職能部門、項(xiàng)目各職能部門共同構(gòu)成錯綜復(fù)雜的委托關(guān)系。由于GXT項(xiàng)目的行政人事、財(cái)務(wù)、成本、營銷、工程均為集團(tuán)和項(xiàng)目總經(jīng)理、甲方代表的三方管理,GXT項(xiàng)目各職能部門與集團(tuán)各專業(yè)條線部門和項(xiàng)目總經(jīng)理及方集團(tuán)各職能部門、委托方集團(tuán)各職能部門存在多重委托關(guān)系,其中銷售部與集團(tuán)專業(yè)條線部門、項(xiàng)目總經(jīng)理、公司存在三重委托關(guān)系。
(二)風(fēng)險(xiǎn)評估存在諸多不完善
GXT項(xiàng)目內(nèi)部控制的風(fēng)險(xiǎn)評估同樣存在諸多不完善之處。項(xiàng)目既沒有專門的內(nèi)部控制部門,也沒有設(shè)立系統(tǒng)的、整體的控制目標(biāo)與風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制,對于內(nèi)外部風(fēng)險(xiǎn)因素的識別系統(tǒng)缺失。其實(shí),早前集團(tuán)已意識到風(fēng)險(xiǎn)評估的重要性,為提升開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范和綜合運(yùn)營能力,GXT項(xiàng)目于2011年開始推行了標(biāo)準(zhǔn)化內(nèi)部控制管理工作。在集團(tuán)統(tǒng)一部署下將風(fēng)險(xiǎn)管理作為GXT項(xiàng)目的重點(diǎn)工作之一。但由于沒有制定具體的風(fēng)險(xiǎn)評估措施,由領(lǐng)導(dǎo)層到各部門員工對于風(fēng)險(xiǎn)的防范只停留在表明,根本沒有具體到細(xì)節(jié)以及具體制度方面。針對員工無記名<<你對GXT項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)防范了解多少>>的問卷調(diào)查中顯示,55%的人認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)的防范跟自己沒有多大關(guān)系;28%的人認(rèn)為只是項(xiàng)目的又一個活動,就是走個形式而已;只有17%的人認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)控制是項(xiàng)目運(yùn)行的關(guān)鍵,跟自己有很密切的聯(lián)系。
(三)財(cái)務(wù)控制措施存在不足
在財(cái)務(wù)控制的措施方面,GXT項(xiàng)目存在諸多不足。在日常辦公中,不相容職務(wù)分離控制執(zhí)行不徹底,違反了GXT項(xiàng)目財(cái)務(wù)控制系統(tǒng)的一些原則。如,GXT項(xiàng)目“甲方代表”發(fā)生的費(fèi)用自行審批違反了授權(quán)審批與業(yè)務(wù)經(jīng)辦相分離的原則,部分管理人員發(fā)生的業(yè)務(wù),以下屬人員頂替名義處理,違反業(yè)務(wù)經(jīng)辦與稽核不兼容原則。GXT項(xiàng)目由于長時間忽視對員工組織承諾和風(fēng)險(xiǎn)意識的培養(yǎng),舞弊行為時有發(fā)生。由于一系列財(cái)務(wù)控制措施的不完善,又導(dǎo)致會計(jì)核算系統(tǒng)與財(cái)務(wù)管理不匹配。會計(jì)核算系統(tǒng)沒有實(shí)現(xiàn)銷售分析功能,沒有實(shí)現(xiàn)成本控制的目標(biāo)數(shù)據(jù)對比功能,沒有實(shí)現(xiàn)全面預(yù)算和資產(chǎn)管理功能。
四、GXT項(xiàng)目內(nèi)部控制存在問題的對策
(一)優(yōu)化內(nèi)部環(huán)境,完善項(xiàng)目運(yùn)行平臺
作為GXT項(xiàng)目公司體制建設(shè)核心內(nèi)容的治理結(jié)構(gòu),是項(xiàng)目核心競爭力的最重要內(nèi)容和保持競爭優(yōu)勢的決定性因素。事實(shí)上,資金調(diào)撥、資產(chǎn)處置、對外投資等方面出現(xiàn)的問題重要原因之一在于交叉任職、董事長缺乏獨(dú)立性的治理結(jié)構(gòu)問題。因此,在組織機(jī)構(gòu)設(shè)置和人員配備方面做到董事長和總經(jīng)理分設(shè)、董事會和總經(jīng)理班子分設(shè),避免人員重疊是完善項(xiàng)目公司治理結(jié)構(gòu)的重要環(huán)節(jié)。股東大會、董事會、監(jiān)事會應(yīng)嚴(yán)格行使其機(jī)構(gòu)設(shè)置的職能,保證其在參與項(xiàng)目經(jīng)營管理中各自職責(zé)清晰,互相制衡,避免權(quán)責(zé)含糊,造成辦事程序由一個人操做的現(xiàn)象。
(二)提高風(fēng)險(xiǎn)管理意識
風(fēng)險(xiǎn)意識的宣貫與溝通,不但要貫穿于日常工作中,比如貼標(biāo)語、掛橫幅、開會宣講、網(wǎng)絡(luò)宣傳、出題考試階段等,還要優(yōu)化一些考核制度,”以人為本”的風(fēng)險(xiǎn)管理意識才能在員工中形成共鳴,起到基于核心價值觀的內(nèi)部控制作用。根據(jù)GXT項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)意識的欠缺,制定如下考核制度:
<<GXT項(xiàng)目責(zé)任狀指標(biāo)體系>>目標(biāo)責(zé)任制是通過工作目標(biāo)設(shè)計(jì),將組織的整體目標(biāo)轉(zhuǎn)換為單位目標(biāo),最終將分目標(biāo)落實(shí)到個人的管理機(jī)制。針對中建-國熙臺項(xiàng)目目標(biāo)責(zé)任制運(yùn)行中存在的問題,采取的優(yōu)化措施為:在原有財(cái)務(wù)指標(biāo)的基礎(chǔ)上增加經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、管理指標(biāo)和例外項(xiàng)目指標(biāo),并按年度項(xiàng)目經(jīng)營目標(biāo)動態(tài)調(diào)整考核權(quán)重,將關(guān)鍵考核指標(biāo)細(xì)化至月度,實(shí)施月度考核。然后,根據(jù)項(xiàng)目總責(zé)任狀分解簽訂各部門責(zé)任狀,需多部門協(xié)同完成的目標(biāo)責(zé)任按責(zé)任大小分配權(quán)重。其次,梳理各職能部門員工崗位職責(zé),實(shí)現(xiàn)部門負(fù)責(zé)人責(zé)任狀分解后無縫對接。
(三)優(yōu)化財(cái)務(wù)控制系統(tǒng)
1.優(yōu)化財(cái)務(wù)分析體系
財(cái)務(wù)分析可以幫助GXT項(xiàng)目做出正確的投資、運(yùn)營和融資決策,有效控制成本和制定合理的營銷戰(zhàn)略,使企業(yè)財(cái)務(wù)信息使用者做出綜合評價,是內(nèi)部控制不可缺少的重要管控工具。出于價值鏈整合的目的,就現(xiàn)有財(cái)務(wù)分析的不足提出以下項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析優(yōu)化方案。
2.構(gòu)建項(xiàng)目公司杜邦綜合財(cái)務(wù)分析體系。杜邦綜合分析不但可以為經(jīng)營者提供財(cái)務(wù)問題的思路,還可以為項(xiàng)目公司的財(cái)務(wù)控制和財(cái)務(wù)考核提供基本的路徑和范疇,有利于財(cái)務(wù)管理中責(zé)、權(quán)、利關(guān)系的進(jìn)一步明確和為公司建立有效的內(nèi)部財(cái)務(wù)控制體制奠定基礎(chǔ)。由于ZJ地產(chǎn)整體上市框架已用杜邦綜合分析,而項(xiàng)目公司未單體實(shí)施該方法,出于項(xiàng)目單體綜合分析的目的,GXT項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析報(bào)告應(yīng)在各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)的基礎(chǔ)上構(gòu)建杜邦綜合分析。
五、 結(jié)論
據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,房地產(chǎn)市場對開發(fā)企業(yè)的生存能力提出更高的要求,而房地產(chǎn)項(xiàng)目作為企業(yè)發(fā)展的核心,為了實(shí)現(xiàn)經(jīng)營目標(biāo)和可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo),就必須建立和完善房地產(chǎn)項(xiàng)目自身內(nèi)部控制體系以防范降低風(fēng)險(xiǎn)。本文通過建立科學(xué)的房地產(chǎn)項(xiàng)目內(nèi)控體系,從而實(shí)現(xiàn)有效的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理,對房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營管理有著重要的現(xiàn)實(shí)意義。
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關(guān)鍵詞:動態(tài)財(cái)務(wù)管理 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 應(yīng)用
城市化進(jìn)程的加快,使得城市規(guī)模迅速擴(kuò)大,城市人口不斷增加,帶動了房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展。對于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)管理問題,可以應(yīng)用動態(tài)財(cái)務(wù)管理的方法進(jìn)行解決,能夠有效對項(xiàng)目開發(fā)成本以及資金流向進(jìn)行控制,防止財(cái)務(wù)管理的混亂狀況,促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)濟(jì)效益的提高。
一、動態(tài)財(cái)務(wù)管理概述
動態(tài)財(cái)務(wù)管理,是一種現(xiàn)代化的財(cái)務(wù)管理方式,主要是通過對企業(yè)未來一段時間內(nèi)財(cái)務(wù)狀況及經(jīng)營成果的模擬,結(jié)合一系列的動態(tài)財(cái)務(wù)指標(biāo)以及分析方法,對企業(yè)財(cái)務(wù)隨制約因素的變動過程進(jìn)行反映,幫助企業(yè)從自身發(fā)展的實(shí)際出發(fā),對財(cái)務(wù)管理的措施和方法進(jìn)行改進(jìn)。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中,動態(tài)管理是指通過對項(xiàng)目未來可以接受的內(nèi)涵報(bào)酬率、目標(biāo)成本以及財(cái)務(wù)狀況等的設(shè)定,結(jié)合相應(yīng)的動態(tài)財(cái)務(wù)指標(biāo),利用現(xiàn)代化的信息管理手段及動態(tài)分析方法,對各種因素影響下的項(xiàng)目經(jīng)營成果進(jìn)行預(yù)測和反映,通過動態(tài)目標(biāo)與實(shí)際目標(biāo)的對比,實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理的全過程。
在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中,應(yīng)用動態(tài)財(cái)務(wù)管理是非常必要的,一方面,應(yīng)用動態(tài)財(cái)務(wù)管理是提高項(xiàng)目價值的要求。在市場競爭日趨激烈的背景下,房地產(chǎn)企業(yè)要想得到長遠(yuǎn)穩(wěn)定發(fā)展,就必須不斷提高自身財(cái)務(wù)管理水平,對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)時動態(tài)管理,降低項(xiàng)目運(yùn)行中產(chǎn)生的各種成本費(fèi)用,提升企業(yè)的市場競爭力。另一方面,應(yīng)用動態(tài)財(cái)務(wù)管理是房地產(chǎn)企業(yè)自我完善的要求。房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)需要投入大量的資金,而這些資金都需要開發(fā)商提前墊付,一般都會通過銀行貸款的方式,維持項(xiàng)目的資金供應(yīng),在這個過程中,企業(yè)的資金使用成本較高。應(yīng)用動態(tài)財(cái)務(wù)管理,能夠使得企業(yè)管理人員及時把握項(xiàng)目開發(fā)過程中的資金使用情況,幫助決策人員發(fā)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理中存在的問題,從而減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),推動企業(yè)的自我發(fā)展和完善。
二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理中存在的問題
(一)管理意識淡薄
在當(dāng)前市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境中,許多房地產(chǎn)開發(fā)商對于財(cái)務(wù)管理工作并沒有一個正確的認(rèn)識,采用的是粗放的財(cái)務(wù)管理模式,在項(xiàng)目開發(fā)之前,沒有進(jìn)行相應(yīng)的預(yù)算編制,對于資金的支出沒有進(jìn)行有效的控制,認(rèn)為只要能夠取得土地使用權(quán),在保證質(zhì)量的前提下,確保工程的按期交付,就可以獲得可觀的經(jīng)濟(jì)效益。不可否認(rèn),在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)升溫的背景下,這種房地產(chǎn)開發(fā)模式雖然粗放,也的確能夠取得相應(yīng)的收益,但是盲目的運(yùn)作容易造成許多不必要的資金浪費(fèi),降低項(xiàng)目開發(fā)帶來的經(jīng)濟(jì)效益,減少企業(yè)的收入。
(二)管理制度欠缺
在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中,財(cái)務(wù)管理制度的不健全主要表現(xiàn)在缺乏相應(yīng)的目標(biāo)成本預(yù)算,沒有對項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)范的預(yù)算編制,財(cái)務(wù)支出缺乏明確合理的計(jì)劃,導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商無法及時準(zhǔn)確地把握資金流向,影響了其對于房地產(chǎn)開發(fā)活動的決策與判斷,導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)缺乏一個相對科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)倪^程。
(三)管理難度較大
現(xiàn)階段,我國房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中,對于財(cái)務(wù)管理的認(rèn)識還停留在會計(jì)管理層面上,對項(xiàng)目開發(fā)成本的管理只是簡單的核算,運(yùn)用會計(jì)知識對項(xiàng)目開發(fā)過程中存在的會計(jì)問題進(jìn)行解決,而沒有真正從房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的全過程出發(fā),進(jìn)行相應(yīng)的財(cái)務(wù)監(jiān)督和控制,導(dǎo)致財(cái)務(wù)管理的難度大大增加。
三、動態(tài)財(cái)務(wù)管理在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的應(yīng)用
(一)樹立合理的成本管理思想
對于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)管理,最為核心的內(nèi)容,就是成本管理,只有切實(shí)做好成本管理工作,才能夠從根源上對項(xiàng)目成本進(jìn)行控制,實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理的規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化。從目前來看,在成本管理中,應(yīng)該將以往“以核算為中心”的管理思想轉(zhuǎn)變?yōu)椤耙钥刂茷橹行摹钡某杀竟芾硭枷耄诜康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理中,適當(dāng)前移成本控制點(diǎn),在立項(xiàng)階段,結(jié)合相應(yīng)的可行性分析,制定出全面細(xì)致的成本預(yù)算。如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在合同簽訂前,組建調(diào)查小組,對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所需的開發(fā)費(fèi)用及預(yù)期收益做了一個大致的了解,結(jié)合企業(yè)的利潤空間,實(shí)現(xiàn)了對項(xiàng)目成本的有效控制,有效減少了資金的無謂浪費(fèi),提高了該企業(yè)成本管理的安全性及有效性。
(二)強(qiáng)化成本的全過程控制
在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中,合同性成本、非合同性成本以及待發(fā)生成本共同構(gòu)成了項(xiàng)目的動態(tài)成本,對于動態(tài)成本的管理,應(yīng)該結(jié)合動態(tài)財(cái)務(wù)管理方式,實(shí)現(xiàn)成本的全過程控制。動態(tài)成本中變動性最大的部分是合同性成本,這種特性也決定了其必然是成本控制的核心和重點(diǎn)。工程合同容易受到各種因素的影響,存在很大的不確定性,也使得成本的控制呈現(xiàn)出復(fù)雜多變的特點(diǎn),在實(shí)際操作中,“款項(xiàng)超付”、“變更黑洞”等成本失控現(xiàn)象時有發(fā)生,嚴(yán)重影響了成本控制的有效性。對此,在項(xiàng)目成本管理中,應(yīng)該堅(jiān)持以合同為中心,對項(xiàng)目整體的成本控制目標(biāo)進(jìn)行分解和細(xì)化,確保房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的每一個合同都擁有與之相對應(yīng)的合約規(guī)劃,房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中的每一個環(huán)節(jié)、每一個時期,都具備統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的成本規(guī)劃。這種規(guī)劃不僅需要體現(xiàn)在對開發(fā)項(xiàng)目的明確指標(biāo)要求上,也應(yīng)該體現(xiàn)在資金的動態(tài)管理上,為項(xiàng)目動態(tài)財(cái)務(wù)管理提供必要的支撐。
(三)做好現(xiàn)金流的動態(tài)分析
房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)可以看做是一種投資行為,對于開發(fā)商的現(xiàn)金流有著較高的要求,在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的過程中,做好財(cái)務(wù)管理,維護(hù)好企業(yè)現(xiàn)金流,是減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),確保房地產(chǎn)開發(fā)安全的關(guān)鍵所在。在傳統(tǒng)靜態(tài)財(cái)務(wù)管理中,房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理停留在對各種表面數(shù)據(jù)的結(jié)算和控制,而沒有真正觸及房地產(chǎn)開發(fā)活動的真實(shí)資金狀況,無法及時發(fā)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理中存在的問題。如某房地產(chǎn)公司在進(jìn)行二期工程開發(fā)時,報(bào)告期內(nèi)收入3800萬元,利潤值2600萬元,平均凈資產(chǎn)4800萬元,通過靜態(tài)分析可知該企業(yè)財(cái)務(wù)指標(biāo)尚可。然而經(jīng)深入分析,該企業(yè)年度內(nèi)現(xiàn)金和現(xiàn)金等價物凈增加-1100萬元,說明該企業(yè)面臨開發(fā)活動難以為繼的困境。由此可知,對于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā),靜態(tài)財(cái)務(wù)分析無法對企業(yè)財(cái)務(wù)管理中的問題及時發(fā)現(xiàn)。采用動態(tài)財(cái)務(wù)管理模式,能夠及時把握現(xiàn)金流的動態(tài)變化,更加深入準(zhǔn)確地對房地產(chǎn)開發(fā)商的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行分析,確保資金的合理使用,提高財(cái)務(wù)管理效果。
(四)規(guī)范動態(tài)財(cái)務(wù)管理模式
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該立足自身發(fā)展實(shí)際,及時更新財(cái)務(wù)管理觀念,應(yīng)用動態(tài)財(cái)務(wù)管理模式,對財(cái)務(wù)管理的目標(biāo)和程序進(jìn)行規(guī)范,制定出切實(shí)可行的財(cái)務(wù)管理制度,確保動態(tài)財(cái)務(wù)管理作用的充分發(fā)揮,使得房地產(chǎn)企業(yè)能夠及時發(fā)現(xiàn)并處理生產(chǎn)經(jīng)營中存在的各種風(fēng)險(xiǎn)和隱患,實(shí)現(xiàn)資源的合理利用,促進(jìn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平和市場競爭力的不斷提高,使得企業(yè)能夠在日趨激烈的市場競爭中,占據(jù)一個有利的位置,獲得更好的發(fā)展。
四、結(jié)束語
總而言之,在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的帶動下,我國的城市化進(jìn)程不斷加快,房地產(chǎn)行業(yè)也因此得到了迅猛發(fā)展。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中,財(cái)務(wù)管理工作發(fā)揮著非常重要的作用,直接影響著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。針對傳統(tǒng)財(cái)務(wù)管理中存在的各種問題,房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該立足自身的發(fā)展實(shí)際,積極引入動態(tài)財(cái)務(wù)管理模式,實(shí)現(xiàn)對開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)時監(jiān)督和成本控制,結(jié)合財(cái)務(wù)管理中存在的各種動態(tài)變化,確保財(cái)務(wù)管理的有效展開,推動房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定健康發(fā)展。
參考文獻(xiàn):
[1]焦翠林.分析房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的動態(tài)財(cái)務(wù)管理方法[J].中國總會計(jì)師,2015,(1):74-75
關(guān)鍵詞:財(cái)務(wù)杠桿;房地產(chǎn);效益
中圖分類號:F23 文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A
一、引言
根據(jù)Eichengreen和Bardo(2002)的研究顯示,第二次世界大戰(zhàn)后工業(yè)化國家中所有主要的銀行危機(jī)都與房價崩潰有關(guān)。房地產(chǎn)市場運(yùn)行和銀行信貸之間有怎樣的關(guān)系呢?可以從房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)所運(yùn)用的財(cái)務(wù)杠桿角度進(jìn)行研究。
二、模型分析
1、指標(biāo)。凈資產(chǎn)收益率=凈收益/所有者權(quán)益平均值;所有者權(quán)益平均值=(期初所有者權(quán)益+期末所有者權(quán)益)/2;總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=主營業(yè)務(wù)收入/總資產(chǎn)平均值;流動比率=流動資產(chǎn)/流動負(fù)債;資產(chǎn)負(fù)債比率=總負(fù)債/總資產(chǎn);凈資產(chǎn)比率=凈資產(chǎn)/總資產(chǎn)。進(jìn)入模型運(yùn)行的指標(biāo)必須與凈資產(chǎn)收益率有顯著的相關(guān)性。利用相關(guān)分析工具,可以得到各指標(biāo)與凈資產(chǎn)收益率的相關(guān)度。
2、模型建立。建立多元回歸的方法:根據(jù)多個自變量的最優(yōu)組合建立回歸方程來預(yù)測因變量的回歸分析,其模型為:
■=b0+b1x1+b2x2+……+bnxn
其中,■為根據(jù)所有自變量x計(jì)算出的估計(jì)值,b0為常數(shù)項(xiàng),b1,…bn為偏回歸系數(shù)。偏回歸系數(shù)表示假設(shè)在其他自變量不變的情況下,某一個自變量變化引起因變量變化的比率。
3、模型檢驗(yàn)及預(yù)測。因變量:Y,凈資產(chǎn)收益率;自變量:x2,資產(chǎn)負(fù)債率;x3,總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率;x4,凈資產(chǎn)比率;x5流動比率。
(1)x2資產(chǎn)負(fù)債率,沒有通過相關(guān)性檢驗(yàn),被剔除掉了。
(2)x3總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率(經(jīng)營能力)與凈資產(chǎn)收益率正相關(guān),且影響很大。
(3)x4凈資產(chǎn)比率與凈資產(chǎn)收益率負(fù)相關(guān),且影響不大。
(4)x5流動比率(償債能力)與凈資產(chǎn)收益率正相關(guān),且影響不大。
三、結(jié)論分析
1、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。杜邦財(cái)務(wù)分析體系:首先,凈資產(chǎn)收益率代表了投資者投入資金的獲利能力,反映企業(yè)籌資、投資、資產(chǎn)運(yùn)營等活動,這一比率不僅取決于總資產(chǎn)報(bào)酬率,而且取決于股東權(quán)益的結(jié)構(gòu)比重,因此提高權(quán)益報(bào)酬率需要從這兩方面著手綜合權(quán)衡;其次,資產(chǎn)凈利率是影響凈資產(chǎn)收益率的關(guān)鍵指標(biāo)。它把企業(yè)一定期間的凈利潤與企業(yè)的資產(chǎn)相比較,表明企業(yè)資產(chǎn)利用的綜合效果。其本身也是一個綜合性的指標(biāo),同時受到銷售凈利率和資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的影響。
資產(chǎn)凈利率=銷售凈利率×總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率
凈資產(chǎn)收益率的變動是資本結(jié)構(gòu)(權(quán)益乘數(shù))變動和資產(chǎn)利用效果(資產(chǎn)凈利率)變動兩方面共同作用的結(jié)果。
銷售凈利率=凈利潤/銷售收入
權(quán)益乘數(shù)=1/(1-資本負(fù)債率)
總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是企業(yè)主營業(yè)務(wù)收入與平均資產(chǎn)總額的比率,反映企業(yè)用銷售收入收回總資產(chǎn)的速度。計(jì)算公式為:
總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=主營業(yè)務(wù)收入/平均資產(chǎn)余額
總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù)越多,周轉(zhuǎn)天數(shù)越少,則表明一家公司全部資產(chǎn)的利用效率越高,公司的獲利能力就越強(qiáng)??傎Y產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度的快慢,也意味著總資產(chǎn)利用效率的高低影響存貨的周轉(zhuǎn)速度,是影響流動資產(chǎn)和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度的極其重要的一個因素。房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)的存貨,包括開發(fā)產(chǎn)品和開發(fā)成本。由于房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的存貨中主要為高價值、變現(xiàn)能力差的開發(fā)產(chǎn)品(如積壓的、已開發(fā)完畢的房屋產(chǎn)品)和投資大、開發(fā)周期長的在建工程等,嚴(yán)重影響了存貨周轉(zhuǎn)的速度,同時影響了其總資產(chǎn)的利用效率,使得行業(yè)的平均存貨周轉(zhuǎn)率持續(xù)處于較低的水平。值得注意的是,大多數(shù)房地產(chǎn)上市公司存貨周轉(zhuǎn)率都比較低。
2、流動比率
流動比率=流動資產(chǎn)/流動負(fù)債
總體上看,隨著近幾年房地產(chǎn)業(yè)的上升發(fā)展,各項(xiàng)數(shù)值基本都有很明顯的增幅。這一方面源于地方政府對房地產(chǎn)業(yè)的特別關(guān)照。由于土地資源的國有,各地方政府大多希望房地產(chǎn)穩(wěn)中有升以帶動經(jīng)濟(jì)增長,并通過土地拍賣獲得更多的財(cái)政收入,因此地方政府近幾年一直鼓勵房地產(chǎn)的開發(fā)和消費(fèi)。另一方面股票市場低迷造就了大量的金融資源投入高利潤、高風(fēng)險(xiǎn)的房產(chǎn)行業(yè)。我國股市自2001年四年持續(xù)低迷,相比之下房地產(chǎn)比股票更能保值增值。因此,一大批資金從股市分流出來投入房地產(chǎn)。而銀行為處理不良貸款也把大量的資金投入快速發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè),支持房地產(chǎn)的投資與消費(fèi)。
3、凈資產(chǎn)比率
凈資產(chǎn)比率=凈資產(chǎn)/總資產(chǎn)
房地產(chǎn)是一個投入大、價值高、經(jīng)營周期長且資金周轉(zhuǎn)較慢的行業(yè)。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說,利用自有資金完成房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)基本不可能。在公司經(jīng)營中,應(yīng)適時補(bǔ)充自有資金,控制好自有資金與負(fù)債資金的比例。合理利用負(fù)債資金,將負(fù)債資金多用于周轉(zhuǎn)快、獲利高的投資項(xiàng)目,保證負(fù)債資金的流通速度,降低負(fù)債資金的投資風(fēng)險(xiǎn)。
4、資產(chǎn)負(fù)債率。資本結(jié)構(gòu)效應(yīng)的一個主要方面就是“財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)”。資本結(jié)構(gòu)的財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng),是指企業(yè)通過對資本結(jié)構(gòu)中負(fù)債比例的選擇而對權(quán)益資本利潤率的影響。息稅前利潤率大于債務(wù)資本成本時,適當(dāng)運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿,可以使企業(yè)在不增加權(quán)益資本投資的情況下,提高每股普通股的利潤額,產(chǎn)生的是正效應(yīng);息稅前利潤率小于債務(wù)資金成本時,財(cái)務(wù)杠桿的作用會使股東實(shí)際的收益率低于企業(yè)的投資利潤率,侵蝕股東權(quán)益,甚至還有可能出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī),產(chǎn)生的是負(fù)效應(yīng);息稅前利潤率等于債務(wù)資金成本時,由于借入的資金無增值,企業(yè)如果不盡快地采取措施來扭轉(zhuǎn)這種局面,財(cái)務(wù)杠桿也會產(chǎn)生負(fù)效應(yīng)。
四、建議
中國債券市場不發(fā)達(dá)導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)債券融資水平很低。除了股市融資之外,負(fù)債融資仍主要來源于商業(yè)銀行貸款、預(yù)收賬款(主要是客戶的定金和預(yù)售款,這部分資金實(shí)際上是個人消費(fèi)貸款轉(zhuǎn)化而來,主要來源于銀行)及應(yīng)付賬款(主要是建筑企業(yè)流動性貸款)。債券融資比例仍然很低。房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債融資的趨同容易引發(fā)系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn),一旦房地產(chǎn)市場出現(xiàn)波動,公司銷售下滑,公司資金鏈斷裂,公司發(fā)生財(cái)務(wù)危機(jī)的可能性就會增大。這不僅可能導(dǎo)致土地閑置、爛尾樓,還將導(dǎo)致銀行壞賬增加,甚至引發(fā)金融危機(jī)。
(作者單位:重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院)
主要參考文獻(xiàn):
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一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的一般特點(diǎn)
房地產(chǎn)開發(fā)是現(xiàn)代市場發(fā)展中的經(jīng)濟(jì)活動,它直接從事土地與建筑產(chǎn)品的生產(chǎn)和經(jīng)營,直接進(jìn)行包括住宅、廠房、庫房以及商業(yè)、辦公、旅游、餐飲、娛樂等社會生產(chǎn)和社會服務(wù)所需房屋的建設(shè),以及土地的開發(fā),為社會生產(chǎn)生活提供物質(zhì)基礎(chǔ)保證。作為房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營的對象,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的一般特點(diǎn)概括如下:
1、地理位置的固定性
土地開發(fā)、房屋建設(shè)及使用,均具有不可變動的地理位置,在開發(fā)項(xiàng)目時必須考慮到地區(qū)差異,考慮到就地開發(fā)土地,就地建房,就地經(jīng)營銷售,就地使用獲利的可能性及投資收益。
2、建設(shè)投資大
房地產(chǎn)業(yè)屬資金密集性產(chǎn)業(yè),開發(fā)一個項(xiàng)目往往需要投入大量資金,對開發(fā)商的資金實(shí)力有很高的要求。
3、開發(fā)周期長
土地及建筑物作為項(xiàng)目開發(fā)的內(nèi)容,一般體量較大,工程建設(shè)進(jìn)度有其客觀規(guī)律性,有相應(yīng)的時間要求。另外,項(xiàng)目開工建設(shè)前的有關(guān)手續(xù)繁雜,也影響著項(xiàng)目開發(fā)周期。完成一個開發(fā)項(xiàng)目一般需要1—3年甚至更長的時間。
4、受國家法規(guī)政策嚴(yán)格約束和調(diào)控
房地產(chǎn)開發(fā)作為特殊的經(jīng)濟(jì)活動,涉及社會生產(chǎn)生活方方面面的綜合開發(fā)活動和過程,事關(guān)國民經(jīng)濟(jì)(如土地資源配置、城市發(fā)展規(guī)劃等)和國計(jì)民生,必須也只能通過國家和地方政府進(jìn)行宏觀調(diào)控和政策引導(dǎo)才能真正走上健康發(fā)展道路。從項(xiàng)目立項(xiàng)開始,房地產(chǎn)項(xiàng)目的各開發(fā)環(huán)節(jié)都有直接約束和控制。如項(xiàng)目開發(fā)必須符合國家產(chǎn)業(yè)政策,服從城市統(tǒng)一規(guī)劃,遵守城市建設(shè)法規(guī),房地產(chǎn)售價受國家有關(guān)法規(guī)政策調(diào)控等。
5、建設(shè)環(huán)節(jié)多
這與項(xiàng)目開發(fā)受法規(guī)政策嚴(yán)格約束的特點(diǎn)直接相關(guān)。從我國現(xiàn)行管理體制來看,參與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的部門很多。一個房地產(chǎn)項(xiàng)目的全部開發(fā)過程涉及到計(jì)劃、土地、規(guī)劃、建設(shè)、消防、交通、教育、人防、環(huán)保、市政、城管、園林、衛(wèi)生、技監(jiān)、質(zhì)監(jiān)、安監(jiān)、墻改辦、房管等眾多部門,項(xiàng)目建設(shè)環(huán)節(jié)多,而且各環(huán)節(jié)不可或缺。
6、多源資金籌措
由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資大,開發(fā)周期長,項(xiàng)目資金來源不可能完全依靠開發(fā)商自有資金來運(yùn)作,大量建設(shè)資金需要通過各種渠道籌措,其中又往往以銀行債務(wù)資金為主。
7、資金周轉(zhuǎn)慢
從房地產(chǎn)項(xiàng)目前期工作開始,到項(xiàng)目建成竣工可以交付使用,這一期間大量的是資金投入,只有等到所建商品房開始預(yù)售、預(yù)租才能實(shí)現(xiàn)資金回收,而且出售、出租本身也往往需要較長的時間。房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資回收時間較長,資金周轉(zhuǎn)慢。
8、項(xiàng)目投資即為項(xiàng)目成本費(fèi)用
房地產(chǎn)項(xiàng)目投資與一般工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目投資有一個顯著的區(qū)別,即一般工業(yè)項(xiàng)目是先投資,再生產(chǎn)產(chǎn)品,而房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的過程本身就是房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程。因此,房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資即為房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的總成本費(fèi)用之和(自營自用情況暫不考慮)。房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資包括開發(fā)建設(shè)投資與經(jīng)營資金兩大部分,在項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價時與項(xiàng)目的總成本費(fèi)用存在一定的對應(yīng)關(guān)系。
9、人員要求高
一個房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)和建設(shè),往往需要大量的投資環(huán)境及市場調(diào)研、精心的規(guī)劃設(shè)計(jì)、高標(biāo)準(zhǔn)的工程施工、專業(yè)化的營銷策劃、細(xì)致的全程服務(wù),對從業(yè)人員的綜合素質(zhì)與專業(yè)素質(zhì)要求很高。
10、風(fēng)險(xiǎn)較大
由于房地產(chǎn)項(xiàng)目具有以上特點(diǎn),也就相應(yīng)決定了其投資風(fēng)險(xiǎn)較大。如由于開發(fā)周期長,很容易受到國家政策、宏觀政治經(jīng)濟(jì)形勢、市場需求變化及競爭對手等方面的影響;在項(xiàng)目建設(shè)期間,隨著時間的推移,建筑材料價格、勞動力價格等有可能發(fā)生變動,從而影響項(xiàng)目的投資額;當(dāng)公共利益需要時,可能遇到強(qiáng)制性征收、停止使用或限期拆除情況等。
11、開發(fā)項(xiàng)目的差異性
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可以分為很多種,由于項(xiàng)目用途、內(nèi)容、規(guī)模、要求不同,以及建筑物本身的造型、裝修、結(jié)構(gòu)、設(shè)施配套等不同,各開發(fā)項(xiàng)目存在很大的差異性。即使是同一類項(xiàng)目,由于項(xiàng)目所在的區(qū)位、環(huán)境等條件不同也會產(chǎn)生相當(dāng)?shù)牟町愋?。這種差異性直接影響項(xiàng)目投資水平及投資效益。
12、項(xiàng)目決策的多專業(yè)協(xié)同
正因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目具有前述特點(diǎn),其投資決策尤為重要。在這里將項(xiàng)目決策的多專業(yè)協(xié)同也作為一個特點(diǎn)納入進(jìn)來。一個房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策的完成需要多種專業(yè)人才的協(xié)同作戰(zhàn),實(shí)際上也是多方面專業(yè)人才的集體智慧的結(jié)晶。如需要市場研究人員調(diào)查項(xiàng)目投資環(huán)境及市場狀況;需要營銷人員確定市場需求偏好和營銷方案;需要規(guī)劃設(shè)計(jì)人員提品建議;需要工程技術(shù)人員提出工程實(shí)施的技術(shù)可行性和進(jìn)度預(yù)測;需要造價人員估算投資;需要財(cái)務(wù)分析人員提供融資的可行性和項(xiàng)目的盈利性預(yù)測;需要物業(yè)管理人員前期介入;還需要能與上述專業(yè)人員進(jìn)行溝通協(xié)調(diào)并能整合他們思想的綜合人才等。
二、商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目主要特征
目前國內(nèi)對商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目還沒有十分明確的定義。在國家建設(shè)部按用途對房地產(chǎn)項(xiàng)目劃分的九大類型中,商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目主要指零售批發(fā)商業(yè),包括商場、購物中心、商業(yè)店鋪、超級市場、批發(fā)市場等。而在實(shí)際運(yùn)用中,人們有時將商業(yè)房地產(chǎn)涵蓋的范圍擴(kuò)大,除零售批發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)外,還包括餐飲、娛樂等其它營業(yè)性、經(jīng)營性房地產(chǎn)。鑒于商業(yè)有廣義(指所有以營利為目的的事業(yè))與狹義(指專門從事商品交換活動的營利性事業(yè))之分,本文對商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的研究側(cè)重于后者,即以狹義商業(yè)為基礎(chǔ),主要指進(jìn)行商品交易活動的零售批發(fā)商業(yè)經(jīng)營場所的開發(fā),與國家建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目九大分類中的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目范圍一致。除一般房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)外,以下主要從顧客構(gòu)成、項(xiàng)目選址、定位規(guī)劃、經(jīng)營方式、資產(chǎn)經(jīng)營、競爭風(fēng)險(xiǎn)、城市功能及社會效益等方面闡述商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的主要特征。
1、顧客構(gòu)成的雙重性
商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目與其它房地產(chǎn)項(xiàng)目的顯著區(qū)別之一就是其顧客構(gòu)成包括兩個層次:第一層次是直接承租或購買商業(yè)用房的經(jīng)營商戶,這個層次的顧客是開發(fā)商的直接顧客;第二層次是前來商業(yè)區(qū)購物的終端消費(fèi)者,這個層次的顧客是經(jīng)營商戶的直接顧客、開發(fā)商的間接顧客。在第一層次中,還存在這么一種情況,前來購買商業(yè)用房的是投資者,而不是真正的經(jīng)營商戶。這些投資者看中了商鋪未來的升值潛力,先期購買產(chǎn)權(quán),然后轉(zhuǎn)租給經(jīng)營商戶,立足長期穩(wěn)定的回報(bào),或者見機(jī)拋售,獲取收益。
這兩個顧客層次與科特勒將營銷環(huán)境中的市場分為業(yè)務(wù)市場和消費(fèi)者市場相類似。對于開發(fā)商來說,第一層次的經(jīng)營商戶(業(yè)務(wù)市場)固然重要,畢竟項(xiàng)目收入直接來源于承租或購買物業(yè)的經(jīng)營商戶,但項(xiàng)目整體的發(fā)展還是有賴于第二層次的終端消費(fèi)者(消費(fèi)者市場),因?yàn)閺V大消費(fèi)者的認(rèn)同程度直接影響經(jīng)營商戶承租或購買物業(yè)的行為,進(jìn)而影響項(xiàng)目收益。此外,開發(fā)商對于第一層次中的投資者需予以足夠注意,若投資者過度,將不利于項(xiàng)目長遠(yuǎn)運(yùn)營。
2、選址分析的漸進(jìn)性
所有房地產(chǎn)項(xiàng)目都存在項(xiàng)目區(qū)位的分析與選擇,包括地域與具體地點(diǎn)兩個層次的分析與選擇。對于商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目來說,尤其要重視這項(xiàng)工作,并需按層次進(jìn)行漸進(jìn)分析。
商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營直接面向購買商品的廣大消費(fèi)者。不同城市或地區(qū)的經(jīng)濟(jì)總量、社會發(fā)展、人口數(shù)量、收入水平、消費(fèi)水平等存在很大的差異,從而影響項(xiàng)目可達(dá)到的市場目標(biāo)。根據(jù)有關(guān)宏觀指標(biāo)數(shù)據(jù),在行業(yè)內(nèi)人們往往將城市劃分為一線城市、二線城市、三線城市等不同層次,這其實(shí)就反映了不同城市或地區(qū)的消費(fèi)市場容量水平。項(xiàng)目所在城市或地區(qū)的選擇直接決定了項(xiàng)目運(yùn)營所可能面對的主要消費(fèi)群體的總體狀況,包括消費(fèi)需求和消費(fèi)能力,對項(xiàng)目發(fā)展影響巨大。
一個城市或地區(qū)選定后,就需考慮項(xiàng)目的具體地點(diǎn)。顧客在選擇商店進(jìn)行購物時,店鋪的位置往往是所考慮的最重要因素。同時,店鋪的地理位置也是形成差別化甚至壟斷經(jīng)營的重要條件。商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的場址一旦確定,就無法更改,若項(xiàng)目所在位置無法吸引足夠多的消費(fèi)者,經(jīng)營商戶自然就不會前來承租或購買物業(yè),也就無法實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目收益。優(yōu)越的項(xiàng)目區(qū)位是商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目獲得其他競爭者不易模仿的競爭優(yōu)勢的重要途徑。
3、定位規(guī)劃的多方需求與整體性
對于商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目來說,潛在的直接顧客(即經(jīng)營商戶)包括百貨公司、連鎖超市、專賣店、專業(yè)店、個體經(jīng)營戶等不同的經(jīng)營主體,另外往往還有配套的餐飲、休閑、娛樂等機(jī)構(gòu),既有外資、國資,也有民企、個人。各經(jīng)營商戶的經(jīng)營內(nèi)容、經(jīng)營特色存在很大的差異,相應(yīng)對物業(yè)的需求呈個性化。同時,商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目還要面對廣大的終端消費(fèi)者,這一層次的顧客結(jié)構(gòu)更加復(fù)雜。因此,若在項(xiàng)目前期還沒有找到有意承租或購買物業(yè)的經(jīng)營商戶(如果有,項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)就可以按經(jīng)營商戶的需求進(jìn)行,也可稱之為定制),項(xiàng)目在市場定位上需最大限度地確定主要顧客方向,項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)需盡可能考慮多方面的需求。
另外,在已基本設(shè)定市場目標(biāo)前提下,商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃更加追求整體性,體現(xiàn)在項(xiàng)目前期的策劃定位、中期的開發(fā)建設(shè)和后期的經(jīng)營管理全過程,需要整體策劃、整體定位、統(tǒng)一推出,盡可能避免單打獨(dú)斗、零散開發(fā)、零散租售,否則會破壞整個商業(yè)項(xiàng)目的完整性、協(xié)調(diào)性及對外形象。
考慮到商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目具有公共服務(wù)的特點(diǎn),在具體規(guī)劃設(shè)計(jì)中需特別注意公共空間和配套設(shè)施的設(shè)計(jì),強(qiáng)調(diào)功能作用、引導(dǎo)作用、服務(wù)作用,確保商業(yè)運(yùn)營所要求的大規(guī)模人流、實(shí)物流、資金流、信息流的高效運(yùn)轉(zhuǎn)。
4、經(jīng)營方式的多樣性
不同于住宅等主要采用開發(fā)銷售的模式,商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目采用的經(jīng)營方式更為多樣,在出售和出租兩種基本模式基礎(chǔ)上,包括整體出售、整體出租、出售出租混合、出售自營混合、出租自營混合、出售出租自營混合等多種方式,另外還有售后包租、售后托管等其它形式。實(shí)際上,大中型商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目很少采用直接銷售,而以混合型運(yùn)營居多。此外,項(xiàng)目是由開發(fā)商投資建設(shè),租售的對象可以是直接經(jīng)營的商戶,也可能是本身不經(jīng)營而準(zhǔn)備二次轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)售以謀求收益的投資者,這里面的經(jīng)營方式又有很大的靈活性。
經(jīng)營方式的多樣性使得經(jīng)營方案的比選成為商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目決策分析和評價中的一項(xiàng)重要工作。是通過出租獲得持續(xù)收益,還是通過出售獲得一次性回報(bào),以及各經(jīng)營方式如何有機(jī)組合,需要綜合考慮資金壓力、自身經(jīng)營能力、市場接受程度、近期與遠(yuǎn)期利益等各方面因素。此外,擬定經(jīng)營方案下的財(cái)務(wù)收益也存在很大的不確定性。
5、資產(chǎn)經(jīng)營的長效性
商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目建成后,不再僅有物業(yè)管理,更多的是一種資產(chǎn)的經(jīng)營。對于開發(fā)商來說,住宅開發(fā)銷售的模式?jīng)Q定了其資產(chǎn)難以實(shí)現(xiàn)增值(銷售完畢就意味著開發(fā)結(jié)束),而商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目具有長期經(jīng)營的市場需求,既可以通過出售獲利,還可以通過出租或其它經(jīng)營方式獲得長期的利潤回報(bào),在長期經(jīng)營中實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值。
商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營管理搞好了,可以滿足企業(yè)在多方面的發(fā)展需求,如擴(kuò)大企業(yè)知名度、提升企業(yè)品牌形象、保持一定穩(wěn)定的現(xiàn)金流、實(shí)現(xiàn)經(jīng)常性回報(bào)、增強(qiáng)融資能力等,并能以此固定資產(chǎn)作為更多機(jī)會發(fā)展的基礎(chǔ),形成企業(yè)核心競爭力。商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目在資產(chǎn)經(jīng)營這方面具有獨(dú)特的優(yōu)勢,也正基于此,項(xiàng)目的成功不僅僅是所開發(fā)物業(yè)的出租與出售完畢,取得一定的經(jīng)濟(jì)收益,還體現(xiàn)在所定位商業(yè)的運(yùn)營成功。
6、高風(fēng)險(xiǎn)性
總體而言,商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目相對于其它一些房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資回報(bào)較高。但是,商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目建成后,項(xiàng)目本身沒有明確的租約保障,沒有固定的消費(fèi)對象,項(xiàng)目的發(fā)展與商業(yè)發(fā)展密切相關(guān)。項(xiàng)目運(yùn)營收益的高低不僅取決于自身的環(huán)境條件、營銷策略,還取決于區(qū)域社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r,城市發(fā)展的重心、人們的收入及消費(fèi)水平、需求變化等將直接影響項(xiàng)目效益水平?;谏虡I(yè)本身競爭的激烈性,商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目之間的競爭十分激烈,投資風(fēng)險(xiǎn)相對較高。
7、可促進(jìn)城市功能提升,產(chǎn)生良好的社會效益
【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn) 投資項(xiàng)目 風(fēng)險(xiǎn)管理 風(fēng)險(xiǎn)控制
一、研究背景及私募房地產(chǎn)投資基金介紹
中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過十幾年高速發(fā)展之后,已經(jīng)成為我國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。中國房地產(chǎn)業(yè)的資金主要來自銀行信貸,近期由于國家持續(xù)對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控,銀行對房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)評估趨嚴(yán)、信貸趨緊,這都導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目融資渠道變窄、資金回籠壓力增大。房地產(chǎn)業(yè)過分依賴銀行信貸的發(fā)展模式正在改變,其它渠道的融資逐漸發(fā)揮重要作用。私募房地產(chǎn)投資基金在我國作為一種創(chuàng)新的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品,在房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)型升級中發(fā)揮重要作用,促使房地產(chǎn)業(yè)慢慢步入金融化時代。
房地產(chǎn)投資基金首先出現(xiàn)在美國,是指從事房地產(chǎn)的收購、開發(fā)、管理、經(jīng)營和營銷獲取收入的集合投資制度。房地產(chǎn)投資基金通過發(fā)行基金證券的方式,募集投資者的資金,委托給專業(yè)人員專門從事房地產(chǎn)或房地產(chǎn)抵押貸款的投資,投資期限較長,追求穩(wěn)定連續(xù)性的收益。基金投資者的收益主要是房地產(chǎn)基金擁有的投資權(quán)益收益和服務(wù)費(fèi)用。私募房地產(chǎn)投資基金是房地產(chǎn)投資基金中的一個分支,是指通過非公開方式,面向少數(shù)個人或機(jī)構(gòu)投資者募集資金而設(shè)立,以房地產(chǎn)為投資對象的投資基金。
我國私募房地產(chǎn)投資基金的基金管理機(jī)構(gòu)按背景分主要有三類:PE背景類、產(chǎn)業(yè)背景類、開發(fā)商背景類。房地產(chǎn)投資基金的組織形式可以采用以任何一個合法的集合制度形式存在,如股份公司、有限合伙公司或契約型基金。房地產(chǎn)基金投資方式主要分為對房地產(chǎn)公司進(jìn)行股權(quán)、債權(quán)或股債結(jié)合投資。但不論哪種方式,均應(yīng)對目標(biāo)房地產(chǎn)公司進(jìn)行調(diào)研及評價,對投資項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析、財(cái)務(wù)分析以及風(fēng)險(xiǎn)評估,從而做出是否投資的決策。目前我國私募房地產(chǎn)基金受基金的存續(xù)期及規(guī)模所限,以項(xiàng)目導(dǎo)向型為主,也就是先有項(xiàng)目再募集資金。本文主要探討私募房地產(chǎn)投資基金在投資項(xiàng)目選擇階段如何進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理。
二、私募房地產(chǎn)投資基金在項(xiàng)目選擇階段面對的風(fēng)險(xiǎn)種類及風(fēng)險(xiǎn)管理
私募房地產(chǎn)投資基金按投資對象可簡單分為住宅和商業(yè)地產(chǎn)兩類,住宅可按檔次分類,如公寓、別墅等;商業(yè)地產(chǎn)可按用途分類,如寫字樓、酒店、零售地產(chǎn)、倉儲等。由于投資對象的特性不同,在投資策略上會有差異,但在投資項(xiàng)目選擇階段,結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程要系統(tǒng)考慮風(fēng)險(xiǎn)的共性。
房地產(chǎn)基金的投資風(fēng)險(xiǎn)和被投資房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)之間有著緊密的聯(lián)系,當(dāng)開發(fā)商投資一個項(xiàng)目,明確項(xiàng)目定位后,該開發(fā)項(xiàng)目70%~80%的風(fēng)險(xiǎn)其實(shí)已經(jīng)確定,房地產(chǎn)投資基金需要從自己的專業(yè)角度,對開發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)評估的標(biāo)準(zhǔn)、風(fēng)險(xiǎn)控制的措施進(jìn)行判斷,盡量減少信息不對稱帶來的風(fēng)險(xiǎn),只有在投資決策階段對項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識別、風(fēng)險(xiǎn)評估,制定風(fēng)險(xiǎn)控制的措施,才能客觀、有據(jù)地進(jìn)行投資決策。
房地產(chǎn)項(xiàng)目按開發(fā)過程分為以下四個階段,分別是投資決策階段、前期階段、建設(shè)階段、銷售和物業(yè)管理階段,各階段都存在特有的風(fēng)險(xiǎn)。以下將根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)過程的四個階段,分別對房地產(chǎn)基金公司在投資項(xiàng)目選擇階段面對的風(fēng)險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)管理策略進(jìn)行探討。
第一,房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策階段存在風(fēng)險(xiǎn)如圖1所示。
針對此階段風(fēng)險(xiǎn),基金公司主要對政策風(fēng)險(xiǎn)、時機(jī)風(fēng)險(xiǎn)、區(qū)位風(fēng)險(xiǎn)、類型風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識別和評估?;鸸疽⒔?jīng)常性信息收集和處理機(jī)構(gòu),建立分區(qū)域房地產(chǎn)景氣分析和監(jiān)測系統(tǒng),建立房地產(chǎn)市場定期分析報(bào)告制度,對城市化、城市圈進(jìn)行深入研究,著眼于存在長期發(fā)展機(jī)會的區(qū)域,進(jìn)行多業(yè)態(tài)的投資布局。通過上述研究,評估政策風(fēng)險(xiǎn)、投資時機(jī)風(fēng)險(xiǎn),建設(shè)區(qū)位風(fēng)險(xiǎn)、投資類型風(fēng)險(xiǎn)等,制定自身的投資策略。投資策略中明確投資區(qū)位、投資物業(yè)偏重類型,例如區(qū)位是以低風(fēng)險(xiǎn)的一、二線城市為主,還是以發(fā)展?jié)摿Υ蟮娜?、四線城市為主,投資物業(yè)偏重類型是住宅還是商業(yè)地產(chǎn)。按投資策略選擇投資項(xiàng)目區(qū)位及類型,分析后確定是否符合自身的經(jīng)營策略和風(fēng)險(xiǎn)承受度。同時要重視投資項(xiàng)目可行性研究,減少投資項(xiàng)目的盲目性,謹(jǐn)慎做出投資決策。
第二,房地產(chǎn)項(xiàng)目前期階段存在風(fēng)險(xiǎn)如圖2所示。
針對此階段的風(fēng)險(xiǎn),基金公司根據(jù)進(jìn)入的不同階段主要對置地風(fēng)險(xiǎn)、融資風(fēng)險(xiǎn)、合同風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識別和評估。通常地產(chǎn)基金介入項(xiàng)目都比較早,投資期限較長,期間如果國家宏觀調(diào)控政策、貨幣政策發(fā)生變化,都可能導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)的工程進(jìn)度節(jié)點(diǎn)得不到保障,進(jìn)而導(dǎo)致現(xiàn)金無法按照預(yù)期回籠。如果是拿地前進(jìn)入項(xiàng)目,基金公司要詳盡調(diào)查前期拿地工作的進(jìn)展情況,落實(shí)相應(yīng)節(jié)點(diǎn),基金投入項(xiàng)目后何時可以取得土地證,完成土地抵押。此階段要開展調(diào)查,了解開發(fā)商在當(dāng)?shù)氐男抛u(yù),積極同當(dāng)?shù)貒辆?、房地產(chǎn)交易中心等部門溝通,及時了解置地過程中除資金外是否存在其它未盡事宜。同當(dāng)?shù)亟鹑跈C(jī)構(gòu)聯(lián)系,了解投資項(xiàng)目在當(dāng)?shù)厝〉瞄_發(fā)貸及按揭貸款的難易程度,有無其他特殊問題,按揭貸款申請的難易程度,對項(xiàng)目銷售及現(xiàn)金流回籠有直接影響。
第三、房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)階段風(fēng)險(xiǎn)如圖3所示。
針對此階段風(fēng)險(xiǎn),基金公司在投資階段要綜合評判開發(fā)商的操盤能力,可根據(jù)開發(fā)商以往開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際成果、開發(fā)商在當(dāng)?shù)氐氖袌鼋邮芏鹊冗M(jìn)行預(yù)判,也可借鑒銀行等金融機(jī)構(gòu)要求開發(fā)商具備二級開發(fā)資質(zhì)的參考標(biāo)準(zhǔn)。投資項(xiàng)目決策通過、執(zhí)行投資后,此類風(fēng)險(xiǎn)的管理將貫穿投資項(xiàng)目投后管理的始終,并且是項(xiàng)目投后管理的重點(diǎn)內(nèi)容。
第四,房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售及物業(yè)管理階段風(fēng)險(xiǎn)如圖4所示。
房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售及物業(yè)管理階段風(fēng)險(xiǎn)
針對此階段風(fēng)險(xiǎn),基金公司應(yīng)根據(jù)融資期限的長短,預(yù)估投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流回籠,擬定項(xiàng)目快銷、慢銷的營銷策略,同開發(fā)商達(dá)成一致,預(yù)先約定開發(fā)商應(yīng)滿足基金退出時間要求,操盤過程中根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際銷售情況,適時調(diào)整項(xiàng)目銷售策略。
私募房地產(chǎn)投資基金公司除對前述貫穿房地產(chǎn)開發(fā)過程的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管理外,還有其自身不同于開發(fā)商的特有風(fēng)險(xiǎn)管理。房地產(chǎn)基金本身的投資風(fēng)險(xiǎn)包括:經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、流動性風(fēng)險(xiǎn)、通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、政策法規(guī)風(fēng)險(xiǎn)和環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)等。房地產(chǎn)投資基金在項(xiàng)目選擇階段的風(fēng)險(xiǎn)主要是由信息不對稱引起的,這一時期的風(fēng)險(xiǎn)管理應(yīng)建立在如何保證房地產(chǎn)投資基金公司能夠盡可能得到來自被投資項(xiàng)目管理層關(guān)于其自身及被投資項(xiàng)目的完整、準(zhǔn)確信息,只有被投資項(xiàng)目管理層值得信任,才能使房地產(chǎn)投資基金獲得最大利益。下面列示幾點(diǎn)筆者認(rèn)為基金公司在項(xiàng)目選擇階段需特別進(jìn)行的風(fēng)險(xiǎn)管理。
其一,對被投資項(xiàng)目實(shí)際控制人和管理團(tuán)隊(duì)進(jìn)行考察,預(yù)先識別風(fēng)險(xiǎn),審慎選擇交易對手?;鸸究山⒑献鏖_發(fā)商檔案,針對開發(fā)商特質(zhì)進(jìn)行分類,可分為穩(wěn)健型開發(fā)商、高成長開發(fā)商、機(jī)會型開發(fā)商,針對不同類型的開發(fā)商構(gòu)建多元的項(xiàng)目合作平臺。著重考察交易對手的契約精神、信用記錄、操盤能力等,被投資項(xiàng)目管理層的素質(zhì)是決定一個投資項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵因素,基金投資成功與否除了項(xiàng)目本身的質(zhì)量外,很大程度上取決于被投資項(xiàng)目管理層是否值得信任,在未考察管理層前,不應(yīng)投資其資產(chǎn)。
其二,調(diào)查被投資項(xiàng)目法律關(guān)系是否清晰,識別法律風(fēng)險(xiǎn)?;鸸緫?yīng)開展法律盡職調(diào)查,調(diào)查被投資項(xiàng)目公司是否存在未決訴訟,未決訴訟的性質(zhì)是否會影響到基金交易;土地取得是否附條件,滿足該條件是否會影響基金交易;項(xiàng)目公司股權(quán)結(jié)構(gòu)是否清晰,如發(fā)生過股權(quán)轉(zhuǎn)讓是否存在股權(quán)轉(zhuǎn)讓對價支付上的瑕疵;原始投資是否存在非法集資等情況。基金公司依據(jù)調(diào)查結(jié)果及相應(yīng)的法律意見書,根據(jù)自身風(fēng)險(xiǎn)承受能力,結(jié)合投資客戶的風(fēng)險(xiǎn)承受度及風(fēng)險(xiǎn)預(yù)算,評判是否投資。
其三,了解、評估開發(fā)商融資真實(shí)意圖是否合理?;鸸踞槍Ψ康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資應(yīng)用于項(xiàng)目本身開發(fā),若開發(fā)商僅以項(xiàng)目土地做抵押,融資所得資金外調(diào)用于其它高風(fēng)險(xiǎn)投資,則基金投資的風(fēng)險(xiǎn)則不可控。基金公司在投資項(xiàng)目選擇階段即應(yīng)明確資金的使用用途,并告知開發(fā)商投后將會執(zhí)行何種程度的監(jiān)管,例如基金投資資金將監(jiān)控支付,只可用于支付項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)費(fèi)用;項(xiàng)目銷售回款在未歸還基金投資前也將嚴(yán)格監(jiān)控,只能用于項(xiàng)目本身建設(shè)等。資金用途和投后監(jiān)管方式在基金簽約前和開發(fā)商達(dá)成一致,方能促成投資項(xiàng)目順利進(jìn)行。
其四,被投資項(xiàng)目是否存在其它硬傷,如土地未完成動拆、土地抵押物價值不能覆蓋基金投資額、開發(fā)商自有資金投入比例不能滿足公司投資政策要求等。如存在上述問題則要結(jié)合公司的投資政策,根據(jù)對風(fēng)險(xiǎn)的識別和評估,選擇是否放棄項(xiàng)目。
三、結(jié)論與展望
本文就私募房地產(chǎn)投資基金在投資項(xiàng)目選擇階段的風(fēng)險(xiǎn)管理進(jìn)行了初步的探討,試圖從房地產(chǎn)金融從業(yè)者角度給出實(shí)際項(xiàng)目選取、操作中不同風(fēng)險(xiǎn)類型對應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)管理、控制措施與需要引起重視的關(guān)鍵點(diǎn),有利于投資人清晰認(rèn)識到各種風(fēng)險(xiǎn)和相應(yīng)關(guān)注點(diǎn)及對策。
私募房地產(chǎn)投資基金的未來很廣闊,它將會改變整個房地產(chǎn)的行業(yè)格局,提高房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的市場化資源配置效率,促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康成長,成熟的私募房地產(chǎn)投資基金應(yīng)該最終實(shí)現(xiàn)真正的資本與產(chǎn)業(yè)的融合。可以預(yù)見在未來的幾年中,私募房地產(chǎn)投資基金在開發(fā)環(huán)節(jié)的參與度將會繼續(xù)提升,同時還將伴隨部分房地產(chǎn)開發(fā)商的金融化轉(zhuǎn)型,基金的風(fēng)險(xiǎn)管理措施將不斷隨著創(chuàng)新方式的出現(xiàn)而改進(jìn),希望通過對私募房地產(chǎn)投資基金在投資項(xiàng)目選擇階段風(fēng)險(xiǎn)管理的探討,為私募房地產(chǎn)投資基金行業(yè)在我國的健康發(fā)展起到一定的促進(jìn)作用。
【參考文獻(xiàn)】
[1] 任紀(jì)軍:房地產(chǎn)投資基金-組織、模式與策略[M].經(jīng)濟(jì)管理出版社,2006.
[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn);成本;管理方法
中圖分類號:F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A 文章編號:
引言:隨著我國經(jīng)濟(jì)的繁榮發(fā)展,人民生活水平不斷提高,人們對改善住房及辦公條件的需求也越來越大,在此基礎(chǔ)上我國房地產(chǎn)行業(yè)得到迅猛發(fā)展。我國房地產(chǎn)業(yè)在十幾年的發(fā)展過程中,正朝著越來越公開,越來越透明,越來越規(guī)范化的方向發(fā)展。與此同時,房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的競爭日益加劇,地產(chǎn)行業(yè)的利潤空間日漸縮小。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說,要想獲得經(jīng)營利潤,除了必需提供適銷對路的開發(fā)房源外,搞好成本管理工作是企業(yè)降本增效,取得利潤最大化的一項(xiàng)重要手段。
一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本構(gòu)成
談到房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本,首先我們就要明確房地產(chǎn)成本的構(gòu)成,通常房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本主要由六大部分組成:
(一)土地成本
土地成本包括城鎮(zhèn)土地出讓金,土地征用費(fèi)或拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地方式有三種:協(xié)議出讓,招標(biāo)出讓,拍賣出讓。目前,商業(yè)、住宅開發(fā)基本上采取招標(biāo)、拍賣或掛牌交易的方式來確定土地使用權(quán)之出讓。目前,房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地已經(jīng)占到了整個開發(fā)成本的30%以上,并有進(jìn)一步上升的趨勢。
(二)前期費(fèi)用
前期費(fèi)用主要指房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前期的籌建、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文地質(zhì)勘察、測繪以及“三通一平”等費(fèi)用,它在整個成本構(gòu)成中所占比例相對較低,一般約為2~3%。
(三)工程建安成本
工程建安成本是指房屋建造過程中所發(fā)生的建筑工程、設(shè)備及安裝工程和市政公共設(shè)施配套工程等費(fèi)用,從我國目前情況來看,約占整個成本的50~55%左右。
(四)管理成本
管理成本主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動所發(fā)生的各種費(fèi)用,它包括管理人員工資,差旅費(fèi),辦公費(fèi),保險(xiǎn)費(fèi),職工教育費(fèi),養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)等。在整個成本構(gòu)成所占比例很小,一般不會超過3%。
(五)營銷成本
房地產(chǎn)項(xiàng)目的營銷成本主要是指項(xiàng)目的推廣費(fèi)用,包括廣告或公關(guān)活動費(fèi)、非折扣形式的促銷費(fèi)、樣板房及售樓處費(fèi)用以及銷售人員的額外獎金等等。營銷費(fèi)用所占比例約為5~8%。
(六)財(cái)務(wù)成本
財(cái)務(wù)成本包括開發(fā)全過程的貸款利息及稅費(fèi)等。房地產(chǎn)在開發(fā)經(jīng)營過程中通過借貸籌集資金而應(yīng)支付給金融機(jī)構(gòu)的利息是開發(fā)成本的一個重要組成部分。稅費(fèi)包含兩部分:一部分是稅收,與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有關(guān)的稅收包括房產(chǎn)稅、契稅、企業(yè)所得稅、印花稅等;另一部分是行政性費(fèi)用,主要由地方政府和各級行政主管部門向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的費(fèi)用,項(xiàng)目繁多且不規(guī)范。財(cái)務(wù)成本約占整個成本的6~8% 。
二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全過程成本控制措施
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本的發(fā)生是一個過程,涉及到了前期策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、銷售等開發(fā)全過程環(huán)節(jié),因此地產(chǎn)企業(yè)的成本控制,就是要在項(xiàng)目開發(fā)的全過程中,對上述全部成本構(gòu)成要素進(jìn)行規(guī)劃、控制,通過建立有效的目標(biāo)成本管理體系、責(zé)任成本控制體系和動態(tài)成本管理體系以實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤最大化的目標(biāo)。
從成本的屬性來看,土地成本、管理費(fèi)及財(cái)務(wù)成本在項(xiàng)目初期即可大部分確定,其波動幅度微小,可控性相對較??;前期費(fèi)用、工程成本、營銷成本則會因?yàn)轫?xiàng)目本身情況、涉及復(fù)雜因素眾多等而出現(xiàn)前后測差異較大的情況,如采取有效措施,則可壓縮性(可控性)較強(qiáng)。因此,工程成本、營銷成本是項(xiàng)目開發(fā)過程中進(jìn)行成本控制的重點(diǎn)。尤以工程成本為重。
(一)前期準(zhǔn)備階段的成本控制
前期調(diào)研
在房地產(chǎn)工程開發(fā)前期,要充分考慮自身地理?xiàng)l件和市場要求,做好前期調(diào)研工作,論證其可行性??尚行匝芯繉τ谝粋€房地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗起著關(guān)鍵的作用。在選立項(xiàng)時必須對開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)分析,了解可能的預(yù)期收入、成本、利潤和風(fēng)險(xiǎn),依據(jù)保底最低利潤、最低銷售及最高綜合成本目標(biāo),完成房地產(chǎn)土地的儲備,并將其貫徹執(zhí)行于整個項(xiàng)目開發(fā)的全過程。
設(shè)計(jì)階段
設(shè)計(jì)階段是合理降低建設(shè)成本的關(guān)鍵環(huán)節(jié),該環(huán)節(jié)對工程造價的影響高達(dá)75%以上,對建設(shè)投資與建設(shè)工期有直接的影響作用。搞好設(shè)計(jì)階段的成本控制,應(yīng)從以下幾點(diǎn)強(qiáng)化管理:
1、實(shí)行方案設(shè)計(jì)、工程設(shè)計(jì)的招投標(biāo)制度。推行設(shè)計(jì)招投標(biāo),遵循建筑方案與經(jīng)濟(jì)方案相統(tǒng)一的原則,多家競投、專家評審,保證方案設(shè)計(jì)的合理性、先進(jìn)性,促使設(shè)計(jì)單位對建筑造型、項(xiàng)目整體布局與工程造價做積極地綜合考量,選擇最優(yōu)的投資平衡點(diǎn)。
2、加強(qiáng)技術(shù)溝通、實(shí)行限額設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)單位在工程設(shè)計(jì)中,要推行限額設(shè)計(jì)。能進(jìn)行定量分析的設(shè)計(jì)內(nèi)容,均要通過計(jì)算。要把技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合,在設(shè)計(jì)時應(yīng)充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟(jì)性,要和技術(shù)水平和管理水平相適應(yīng),要特別注意選用建筑材料或設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性;要盡量搞標(biāo)準(zhǔn)化和系列化的設(shè)計(jì)。在保證項(xiàng)目設(shè)計(jì)達(dá)到使用功能的前提下,按分配的投資限額控制設(shè)計(jì),嚴(yán)格控制技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)的不合理變更,保證總投資限額不被突破。在滿足設(shè)計(jì)質(zhì)量的前提下,限制鋼筋含量、砼含量、節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)等對工程造價影響大的內(nèi)容;在滿足建筑效果的前提下,控制裝飾用料和建筑材料封樣對工程造價的影響。
3、加強(qiáng)設(shè)計(jì)出圖前的審核工作。加強(qiáng)出圖前的審核工作,將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前。前加強(qiáng)對設(shè)計(jì)圖紙的審核管理工作,對設(shè)計(jì)方案的不足或缺陷加以克服所花費(fèi)的代價最小,可取得的效果最好。
(二)項(xiàng)目建設(shè)階段的成本控制
項(xiàng)目建設(shè)階段作為項(xiàng)目資金投入的最大階段,也是成本控制的關(guān)鍵階段。工程施工階段成本控制的重點(diǎn)在于工程供應(yīng)商選擇管理、材料設(shè)備供應(yīng)商管理、工程進(jìn)度款管理、設(shè)計(jì)變更管理、現(xiàn)場簽證管理和竣工結(jié)算管理等。該階段主要從以下幾個方面進(jìn)行控制:
1、工程供應(yīng)商選擇管理、材料設(shè)備供應(yīng)商管理:在項(xiàng)目前期目標(biāo)成本已經(jīng)建立的情況下,成本管理部門應(yīng)及時對成本測算值作進(jìn)一步拆分(如按土建、安裝、消防、弱電、鋁合等),將具體化的成本控制指標(biāo)用于對工程供應(yīng)商和材料設(shè)備供應(yīng)商選用控制;明確工程分包、材料設(shè)備分級分類采購方式和權(quán)限,其中重點(diǎn)是根據(jù)所需材料及設(shè)備清單決定甲供、甲指乙供和乙供的方式,并在工程施工承包合同中加以明確; 建立健全材料設(shè)備的詢價、定價、簽約、進(jìn)貨和驗(yàn)收保管相分離的內(nèi)部牽制制度;在招標(biāo)采購過程中,應(yīng)組織設(shè)計(jì)、工程、造價、財(cái)務(wù)四大專業(yè)人員聯(lián)合組成招標(biāo)工作小組,就招標(biāo)范圍、招標(biāo)內(nèi)容、招標(biāo)條件等進(jìn)行詳細(xì)、具體的策劃,擬訂標(biāo)書,開展招標(biāo)活動;對投標(biāo)單位應(yīng)就其資質(zhì)、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、技術(shù)力量、以往施工項(xiàng)目和施工管理水平等進(jìn)行現(xiàn)場考察,提出書面考察意見;對投標(biāo)情況進(jìn)行評估,提出書面評估意見;加強(qiáng)工程供應(yīng)商和材料設(shè)備供應(yīng)商信息庫管理和評估工作,完善投標(biāo)單位的資格預(yù)審、評估考核制度,本著公開、公平、公正的原則廣泛吸收種類承包商,以實(shí)現(xiàn)充分的市場競爭,最終實(shí)現(xiàn)降低成本的目標(biāo)。
2、工程進(jìn)度款管理:嚴(yán)格按合同和流程進(jìn)行工程進(jìn)度款的支付:施工單位按月報(bào)送施工進(jìn)度計(jì)劃和工程進(jìn)度完成月報(bào)表;工程、預(yù)算部門會同監(jiān)理人員,對照施工合同及進(jìn)度計(jì)劃,審核工程進(jìn)度內(nèi)容和完工部位(主體結(jié)構(gòu)及隱蔽工程部分須提供照片)、工程質(zhì)量證明等資料;預(yù)算部門整理復(fù)核工程價值量;經(jīng)財(cái)務(wù)部門審核后按有關(guān)批準(zhǔn)程序付款并登記付款臺帳。工程進(jìn)度款支付達(dá)到工程造價85%時,原則上應(yīng)停止付款,預(yù)留至少10%工程尾款和5%保修款,以便掌握最終結(jié)算主動權(quán)。設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場簽證管理:完善設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場簽證的流程、制度,完善設(shè)計(jì)變更前的成本評審制度,明確各相關(guān)人員的簽字權(quán)限。
3、設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場簽證管理:在項(xiàng)目建設(shè)過程中,工程變更的管理非常重要,工程管理人員和造價人員應(yīng)密切配合,嚴(yán)格控制洽商變更的發(fā)生,但由于工程項(xiàng)目周期長、技術(shù)復(fù)雜等特點(diǎn),項(xiàng)目在實(shí)施過程中不可避免會發(fā)生變更。一般從成本控制角度考慮可將工程變更分為重大變更、重要變更和一般變更三類。對于大的洽商變更,必須事先做詳細(xì)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析,這時要充分利用設(shè)計(jì)單位和監(jiān)理單位的技術(shù)資源,并就其對工程成本的影響做出評價,綜合各方意見后方能最后確定是否實(shí)施該洽商變更。變更設(shè)計(jì)必須在合同條款的約束下進(jìn)行,任何變更不能使合同失效。嚴(yán)格設(shè)計(jì)變更簽證審批程序。一般性變更由工程部起草,報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)審批;大項(xiàng)的變更,應(yīng)先做概算,報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后實(shí)施。同時要注重變更的合理性。加強(qiáng)對設(shè)計(jì)變更工程量及內(nèi)容的審核監(jiān)督。對于變更中的內(nèi)容及工程量增減,由施工、預(yù)算人員進(jìn)行現(xiàn)場實(shí)測實(shí)量,以保證變更內(nèi)容的準(zhǔn)確性。制定統(tǒng)一的設(shè)計(jì)變更管理辦法,要求變更單編號連貫一致,提高變更單的內(nèi)容質(zhì)量,同時變更要準(zhǔn)確及時?,F(xiàn)場簽證要反復(fù)對照合同及有關(guān)文件規(guī)定慎重處理?,F(xiàn)場簽證必須列清事由、工程實(shí)物量及其價值量,并由甲方主管工程師和預(yù)算人員以及監(jiān)理單位現(xiàn)場管理人員共同簽名,其中甲方預(yù)算人員必須對工程量、單價、用工量負(fù)責(zé)把關(guān)。現(xiàn)場簽證的具體審批程序與權(quán)限,由各開發(fā)企業(yè)自行制定?,F(xiàn)場簽證必須按當(dāng)時發(fā)生當(dāng)時簽證的原則,在事后五日內(nèi)辦理完畢,嚴(yán)禁事后補(bǔ)簽。簽證內(nèi)容、原因、工程量必須清楚明了,涂改后的簽證及復(fù)印件不得作為結(jié)算依據(jù)。凡實(shí)行造價大包干的工程和取費(fèi)系數(shù)中已計(jì)取預(yù)算包干費(fèi)或不可預(yù)見費(fèi)的工程項(xiàng)目,在施工過程中不得辦理任何簽證。 因業(yè)主要求或者因設(shè)計(jì)不當(dāng),確實(shí)需要變更設(shè)計(jì)的,應(yīng)填寫《設(shè)計(jì)變更審批表》并編制預(yù)算,經(jīng)設(shè)計(jì)、監(jiān)理單位和甲方有關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)可后,方可辦理,辦理過程中必須對照有關(guān)設(shè)計(jì)、施工或售樓合同,明確經(jīng)濟(jì)責(zé)任,杜絕盲目簽證。
4、竣工結(jié)算管理:做好竣工結(jié)算是控制成本控制的最后一關(guān),竣工結(jié)算前,必須嚴(yán)格履行竣工驗(yàn)收手續(xù),及時收集整理各項(xiàng)相關(guān)資料,確保完整無疏漏;依據(jù)合同相關(guān)條款,逐步核定已確認(rèn)的施工項(xiàng)目工程量、取費(fèi)及單價等,保證結(jié)算費(fèi)用的準(zhǔn)確無誤;妥善處理工程洽商簽證并清理預(yù)算增減帳,尤其是要重點(diǎn)審定材料價差與竣工調(diào)價工作;同時,為確保結(jié)算質(zhì)量及投資收益,企業(yè)應(yīng)引入工程結(jié)算復(fù)審及尾款會簽制度,多重保障竣工結(jié)算無失誤。其次,重視項(xiàng)目的后評價工作與歷史成本數(shù)據(jù)庫完善工作,不斷地歸納總結(jié)業(yè)務(wù)工作的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),學(xué)習(xí)與收集先進(jìn)企業(yè)的成本數(shù)據(jù),才能夠?yàn)槠髽I(yè)成本控制的實(shí)效性提供更多的幫助。
(四)營銷階段的成本控制
營銷成本主要指在項(xiàng)目銷售過程中形成的種類費(fèi)用,包括廣告費(fèi)、推廣費(fèi)、售樓處費(fèi)用??刂茽I銷成本關(guān)鍵還是要提高營銷策劃的水平,使有限的營銷投入發(fā)揮最大的效用。在這個階段營銷成本管理的主要措施有以下幾點(diǎn):結(jié)合項(xiàng)目目標(biāo)成本,建立各項(xiàng)的廣告及市場推廣計(jì)劃、預(yù)算的執(zhí)行及監(jiān)督體制。加強(qiáng)計(jì)劃及預(yù)算編制的準(zhǔn)確性、可操作性、有針對性;加強(qiáng)廣告、策劃公司的采購管理,完善營銷供應(yīng)商選擇控制流程,完善各項(xiàng)廣告制作的報(bào)價、比價、議價操作流程,用競標(biāo)的方式,謀求各項(xiàng)廣告制作的優(yōu)質(zhì)低價,控制廣告制作的費(fèi)用成本。通過營銷供應(yīng)商成本信息庫的建立和營銷供應(yīng)商的評估機(jī)制,有效地降低營銷成本。
(五)財(cái)務(wù)費(fèi)用的控制
財(cái)務(wù)費(fèi)用的控制實(shí)際是對資金時間價值的控制,其中主要是貸款利息的降低和對稅務(wù)進(jìn)行科學(xué)的綜合籌劃。因此,應(yīng)當(dāng)通過分階段控制開發(fā)進(jìn)度、縮短開發(fā)周期,降低資金占用時間,從而實(shí)現(xiàn)對財(cái)務(wù)費(fèi)用的控制。另外爭取合理避稅,以有效降低稅收負(fù)擔(dān)。
三、總結(jié)
房地產(chǎn)行業(yè)作為我國的一項(xiàng)重要產(chǎn)業(yè),對我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有至關(guān)重要的作用。房地產(chǎn)成本的有效控制,對國家和普通百姓都有重要的意義。房地產(chǎn)開發(fā)過程中,無論是前期調(diào)研階段,還是施工階段和竣工結(jié)算階段,都應(yīng)嚴(yán)格按照相關(guān)的要求,達(dá)到以最小的成本利潤最大化的目的。
參考文獻(xiàn):
[1]把奉嫄.淺談房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程成本管理的重要性[J].現(xiàn)代商業(yè), 2008(26)
一、我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)
1.無力償還債務(wù)。房地產(chǎn)建設(shè)開發(fā)企業(yè)雖然也實(shí)行資本金制度,但大部分開發(fā)企業(yè)在初期階段均以負(fù)債開發(fā)為主,自有資本金比例非常的低,大量的開發(fā)資金都來源于借貸。如果公司用負(fù)債進(jìn)行的投資不能按期收回并取得預(yù)期的收益,公司必將面臨無力償還債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn),其結(jié)果不僅導(dǎo)致資金緊張,也會影響公司信譽(yù)度,甚至還可能因不能支付而導(dǎo)致公司倒閉。目前我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率很高,不少房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率在70%以上,有的甚至高達(dá)90%,遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于60%的警戒線水平。高負(fù)債率意味著較高的財(cái)務(wù)杠桿,會放大投資風(fēng)險(xiǎn)。
2.負(fù)債的結(jié)構(gòu)不合理。我國房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在籌集長期資金卻采用了短期借款,或者相反,這都會增加企業(yè)的籌資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)一方面用短期借款來籌資,利息費(fèi)用可能會有大幅度的波動;另一方面將短期借款用于長期資產(chǎn),當(dāng)短期借款到期時可能會出現(xiàn)難以籌措到足夠的現(xiàn)金來償還短期借款的風(fēng)險(xiǎn)。
3.利率變動風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)在負(fù)債經(jīng)營期間,由于通貨膨脹等影響,貸款利率發(fā)生增長變化,利率的增長必然增加公司的資金成本,從而抵減了預(yù)期收益。利率變動風(fēng)險(xiǎn)在某種意義上是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的諸多風(fēng)險(xiǎn)中最為致命的不測風(fēng)險(xiǎn)。
4.再籌資風(fēng)險(xiǎn)。再籌資通常是現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目滾動開發(fā)最常用的辦法。由于負(fù)債經(jīng)營使公司負(fù)債率加大,相應(yīng)地對債權(quán)人的債權(quán)保證程度降低,這在很大程度上限制了房地產(chǎn)企業(yè)從其它渠道增加負(fù)債籌資的能力。在一些大型房地產(chǎn)集團(tuán),往往還會出現(xiàn)連鎖籌資擔(dān)保鏈,一旦“鏈”中的一環(huán)斷裂,再籌資風(fēng)險(xiǎn)的效應(yīng)會放大從而給集團(tuán)經(jīng)營帶來致命威脅。
透過以上風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)形式不難發(fā)現(xiàn)我國房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具有以下基本特征:(1)不確定性:房地產(chǎn)的不確定性是房地產(chǎn)商品區(qū)別于其它商品的一種基本特性。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)雖然可以事前加以估計(jì)和控制,但是由于影響財(cái)務(wù)活動結(jié)果的各種因素在不斷發(fā)生變化,因此事前不能精準(zhǔn)地確定財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的大小。所以,開發(fā)商在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資開發(fā)時,必須面臨并承擔(dān)因項(xiàng)目所處地理環(huán)境條件變化所帶來的風(fēng)險(xiǎn),該風(fēng)險(xiǎn)來源就是房地產(chǎn)位置的固定性、區(qū)域性和個別性特點(diǎn)。(2)分散轉(zhuǎn)移性:房地產(chǎn)的不可移動性和區(qū)域性,決定了其投資對于大環(huán)境的經(jīng)濟(jì)形勢和當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢非常敏感,并且由于其開發(fā)周期長,對形勢波動做出反應(yīng)并進(jìn)行調(diào)整卻相當(dāng)緩慢,這同樣是房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)之所在。(3)預(yù)測決策性:房地產(chǎn)企業(yè)是持續(xù)經(jīng)營的,財(cái)務(wù)管理者可以通過財(cái)務(wù)技術(shù),基于歷史平臺對未來不確定的環(huán)境因素進(jìn)行評估。在事前對損失進(jìn)行預(yù)測,從而做出正確的投資經(jīng)營決策,將可能發(fā)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)降至最低。(4)激勵性:財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的客觀存在會促使房地產(chǎn)企業(yè)采取措施防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。由于風(fēng)險(xiǎn)普遍存在,為了持續(xù)經(jīng)營,企業(yè)不得不面對與防范它,并想方設(shè)法降低風(fēng)險(xiǎn)的危害,從而引導(dǎo)企業(yè)自身主動地去完善其財(cái)務(wù)制度,規(guī)范財(cái)務(wù)行為,加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理,提高經(jīng)濟(jì)效益。
鑒于以上表現(xiàn)和特征,分析我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因,主要從宏觀和微觀方面考慮:
從宏觀環(huán)境分析,房地產(chǎn)企業(yè)比較容易受到國家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)情況影響,當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策,像財(cái)政政策、貨幣政策、稅收政策等都是企業(yè)自身難以改變的。同時企業(yè)本身也存在一些缺陷,比如變現(xiàn)能力較低,周期較長,市場不成熟等。我國房地產(chǎn)業(yè)是個新興產(chǎn)業(yè),起步晚,對它的發(fā)展規(guī)律、經(jīng)營管理的實(shí)踐理論研究還不夠成熟,在房地產(chǎn)投資的運(yùn)作上還存在一定的盲目性。一些房地產(chǎn)企業(yè)將閑置的資金全部投在諸如商品房等某一種形式的房地產(chǎn)上,投資模式比較單一。近年來,政府多次出臺相應(yīng)政策,進(jìn)一步嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)貸款條件,房地產(chǎn)企業(yè)從銀行獲得資金的難度進(jìn)一步增大。銀行多次加息也將影響房地產(chǎn)的投資速度,削弱企業(yè)的盈利能力。
從微觀因素分析,我國房地產(chǎn)企業(yè)在很大程度上缺乏財(cái)務(wù)預(yù)算和財(cái)務(wù)管理機(jī)制。在經(jīng)營期間,有些企業(yè)對當(dāng)期的經(jīng)營狀況僅僅停留在會計(jì)核算,缺少事后財(cái)務(wù)分析;即使進(jìn)行了財(cái)務(wù)分析,也不能充分利用分析結(jié)果對下期進(jìn)行預(yù)算與指導(dǎo),沒有較好的發(fā)揮財(cái)務(wù)管理的作用。對項(xiàng)目的資金運(yùn)作缺少全盤考慮和長期規(guī)劃,當(dāng)資金運(yùn)轉(zhuǎn)困難時,不是從公司內(nèi)部挖掘資金潛力,利用自己積累的資金設(shè)法追回外欠的債款,而是千方百計(jì)的借款,并且借款渠道單一,負(fù)債成本較大。行業(yè)中,普遍存在經(jīng)驗(yàn)主義和主觀個人決策現(xiàn)象。對項(xiàng)目的可行性研究與項(xiàng)目評估不夠全面。缺乏深入細(xì)致的市場調(diào)研和科學(xué)論證。沒有重視項(xiàng)目開發(fā)對資源環(huán)境、公共環(huán)境的影響。項(xiàng)目預(yù)期利潤過高。由此導(dǎo)致決策失誤經(jīng)常發(fā)生,從而產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
二、我國房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加緊尋找防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的對策,建立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制
1.建立科學(xué)的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。首先,固定成本的存在使企業(yè)在利用經(jīng)營杠桿的同時也帶來相應(yīng)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),經(jīng)營杠桿的作用并不總是積極的。只要企業(yè)的銷售量不能夠持續(xù)的增長,經(jīng)營杠桿所產(chǎn)生的作用就將是負(fù)面的。其次,企業(yè)資金籌措是企業(yè)理財(cái)?shù)闹攸c(diǎn)內(nèi)容,但外來資金(銀行信貸)對企業(yè)的發(fā)展來說僅僅是一種“輸血功能”,它可以解決企業(yè)一時的自給難題,但企業(yè)的長期穩(wěn)定發(fā)展,必須依靠形成一種來自企業(yè)經(jīng)營管理活動的良性“造血”功能機(jī)制,而造血功能機(jī)制的形成只能依靠企業(yè)資產(chǎn)的合理及有效的利用,保證現(xiàn)金流入與流出在時間、數(shù)量與速度上的協(xié)調(diào)一致,唯有如此企業(yè)的持續(xù)發(fā)展方有持續(xù)的財(cái)務(wù)資金支持。再其次,引發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的另一原因是房地產(chǎn)企業(yè)的短期負(fù)債與長期負(fù)債的搭配比例不當(dāng),對于這一問題的解決方法,主要是根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流,并結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)特點(diǎn)、經(jīng)營規(guī)模,利率結(jié)構(gòu)等因素來制定合適的長短期負(fù)債比率。適當(dāng)搭配房地產(chǎn)企業(yè)的短期負(fù)債與長期負(fù)債的比例,控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
2.制定合理的發(fā)展戰(zhàn)略。由于房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè),一方面要對投資方案的投資效益進(jìn)行探究,進(jìn)行可行性研究,充分明確一些風(fēng)險(xiǎn)因素;另一方面,為了降低投資的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn),又要保證獲取預(yù)期的投資收益,要運(yùn)用投資組合理論,合理進(jìn)行投資組合。比較合理的方法是進(jìn)行房地產(chǎn)類型組合投資。比如,盡量爭取在投資一些寫字樓的時候要兼顧住宅小區(qū)以及商鋪等類型房地產(chǎn)的構(gòu)建,以盡量利用不同類型房地產(chǎn)功能的相互補(bǔ)充,從而最大限度地適應(yīng)市場,提高財(cái)務(wù)管理的抗風(fēng)險(xiǎn)和獲利能力。
3.合理應(yīng)對外部風(fēng)險(xiǎn)。自然風(fēng)險(xiǎn)、社會風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、政治風(fēng)險(xiǎn)等,均屬于外部財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的范疇。為控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)認(rèn)真分析研究財(cái)務(wù)管理的外部環(huán)境,逐漸掌握其變化規(guī)律,制定多種應(yīng)變措施,根據(jù)對財(cái)務(wù)管理外部環(huán)境變化的預(yù)測,調(diào)整財(cái)務(wù)管理政策和改變管理方法,提高房地產(chǎn)企業(yè)對財(cái)務(wù)管理環(huán)境變化的應(yīng)變能力,盡量減少外部因素對財(cái)務(wù)管理的影響。為了應(yīng)對外部情況造成的風(fēng)險(xiǎn),房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該建立有效地財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)。通過設(shè)置并觀察一些敏感性財(cái)務(wù)指標(biāo)的變化,利用財(cái)會、金融、企業(yè)管理、市場營銷等方面的理論,采用科學(xué)分析方法對獲利能力、償債能力、經(jīng)濟(jì)效率、發(fā)展?jié)摿Φ戎笜?biāo)進(jìn)行分析,發(fā)現(xiàn)企業(yè)存在的風(fēng)險(xiǎn),并向經(jīng)營者示警,從而能對企業(yè)可能或?qū)⒁媾R的財(cái)務(wù)危機(jī)進(jìn)行預(yù)測或預(yù)報(bào)的財(cái)務(wù)分析系統(tǒng)。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);財(cái)務(wù)管理;問題對策
中圖分類號:F275 文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A 文章編號:1001-828X(2012)06-0-01
自從我國的住房體制改革以來,迅速隆起了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展,而且它目前的社會經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)中占有十分重要的地位,成為推動我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的增長點(diǎn)。房地產(chǎn)公司也從單一的地區(qū)發(fā)展到多個地區(qū),從單一的產(chǎn)業(yè)發(fā)展到多產(chǎn)業(yè)的集團(tuán)公司[1]。然而,一個公司管理的好與壞,直接可以從財(cái)務(wù)管理方面反映出來。
一、當(dāng)前房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理工作的現(xiàn)狀
(1)管理制度不夠健全?,F(xiàn)如今,首先,有很多的房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)管理缺乏嚴(yán)重的科學(xué)性。即使是有的公司有制度,也只是流于形式,根本沒有具體的實(shí)施。其次,制度不夠規(guī)范使工作人員執(zhí)行起來也不夠主動,總體的經(jīng)營戰(zhàn)略不清晰,公司缺乏長期性的戰(zhàn)略目標(biāo),從而導(dǎo)致員工缺乏長遠(yuǎn)的發(fā)展;管理制度缺乏可操作性,導(dǎo)致財(cái)務(wù)工作的盲目,使財(cái)務(wù)分析不能夠得到有效的應(yīng)用;缺乏明確的對資本回報(bào)率的考慮,在對投資項(xiàng)目進(jìn)行選擇的時候只是一味的追求多元化經(jīng)營和效益;理論要求和具體的實(shí)際工作脫節(jié),導(dǎo)致項(xiàng)目實(shí)施之前缺乏可行性的分析。
(2)財(cái)務(wù)體系復(fù)雜,管理難度大。在房地產(chǎn)進(jìn)行開發(fā)的過程中,因?yàn)樗婕暗降拿姹容^多,如:基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、土地拆遷費(fèi)、前期準(zhǔn)備費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、安裝費(fèi)用等等。因此,所反映出來的財(cái)務(wù)關(guān)系也比較復(fù)雜,這不僅表現(xiàn)在公司和員工、投資者、被投資單位、債權(quán)人以及集團(tuán)內(nèi)部管理部門和集團(tuán)內(nèi)部各個單位之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系,也表現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)過程中和設(shè)計(jì)單位、供應(yīng)商、居民、中介、承建商、銀行、購房者、政府部門等一些頻繁和大量的有資金往來的結(jié)算關(guān)系,這無疑給如此繁雜的財(cái)務(wù)管理關(guān)系里面又增加了難度[2]。所以,這要求財(cái)務(wù)人員必須要加強(qiáng)債務(wù)債權(quán)的管理,協(xié)調(diào)好各個方面的關(guān)系。
(3)成本管理和財(cái)務(wù)預(yù)算的意識有待加強(qiáng)。在一個房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資前沒有對其進(jìn)行可行性研究,以及對可行性研究不夠重視,且隨意性較大,對整個項(xiàng)目的資金、收入、回收期、成本、利息、收益率等沒有做細(xì)致全面的分析,導(dǎo)致項(xiàng)目的投資成本加大,從而影響項(xiàng)目預(yù)期的利潤實(shí)現(xiàn)。忽視企業(yè)內(nèi)部各個職能部門執(zhí)行全面成本核算的重要作用,導(dǎo)致財(cái)務(wù)人員沒有辦法及時的收集第一線的資料,使實(shí)際生產(chǎn)的費(fèi)用和預(yù)算的偏差較大;房地產(chǎn)公司項(xiàng)目開發(fā)對全面預(yù)算管理執(zhí)行得不夠到位,沒有積極地調(diào)動公司職員和各個本門的管理人員來參加成本的管理,使預(yù)算管理只是一種形式;沒有及時地分析各個開發(fā)項(xiàng)目的成本情況,導(dǎo)致成本的不利和滯后。
(4)財(cái)務(wù)管理人員的素質(zhì)不高,使財(cái)務(wù)管理水平較低。目前,我國一部分房地產(chǎn)企業(yè)中的職員和財(cái)務(wù)管理人員,他們之前都是從事不同的職業(yè)。因此,對待經(jīng)營管理都沒有很好的認(rèn)識,且文化程度還不高。這種現(xiàn)象尤其在民營企業(yè)的房地產(chǎn)公司尤為顯著。有相當(dāng)多的一部分房地產(chǎn)公司的員工和管理者他們都是從以前的包工頭和技術(shù)員發(fā)展起來的所以說他們?nèi)鄙佻F(xiàn)代化的管理經(jīng)營理念,在具體的管理中只是憑著感覺來進(jìn)行管理,認(rèn)為財(cái)務(wù)只是簡單的算賬、記賬以及對賬等等。諸多的管理經(jīng)營者如:出納、家族式管理、會計(jì)等都是用自己的親戚來擔(dān)當(dāng),尤其是在財(cái)務(wù)的出納方面一定是自己的親戚。所以,出納人員就成了公司的領(lǐng)導(dǎo)者,由于親戚不是財(cái)務(wù)方面的專業(yè)人員,沒有專業(yè)的會計(jì)素養(yǎng),更沒有較高的管理水平,就不可能有較高的管理水平,更不可能有新穎的管理財(cái)務(wù)的理念。又由于房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)很高,所以這樣不專業(yè)的財(cái)務(wù)管理隊(duì)伍肯定會對公司的可持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生不良影響,甚至還有導(dǎo)致公司資金的運(yùn)轉(zhuǎn)困難而產(chǎn)生倒閉的可能。
二、房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理工作的對策
(1)創(chuàng)造良好的發(fā)展環(huán)境。創(chuàng)造良好的企業(yè)發(fā)展環(huán)境,尤其是在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展內(nèi)部和外部環(huán)境上。眾所周知,一個企業(yè)的企業(yè)會計(jì)和財(cái)務(wù)管理以及財(cái)務(wù)會計(jì)的發(fā)展是密切相關(guān)的。因此,不斷的優(yōu)化財(cái)務(wù)管理的環(huán)境時房地產(chǎn)公司企業(yè)財(cái)務(wù)管理的客觀條件。針對這些問題,一些相關(guān)的會計(jì)管理部門要注重各個環(huán)節(jié)的完善和改良,進(jìn)而來促進(jìn)企業(yè)的財(cái)務(wù)機(jī)制和全面發(fā)展的創(chuàng)新以及改革。
(2)提高決策者的財(cái)務(wù)管理意識。俗話說得好:“火車跑得快,全靠車頭帶”,在房地產(chǎn)公司也是一樣,決策者的財(cái)務(wù)意識直接決定一個企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平。因此,房地產(chǎn)公司的高層領(lǐng)導(dǎo)者要轉(zhuǎn)變經(jīng)營理念,堅(jiān)持樹立財(cái)務(wù)管理。財(cái)務(wù)管理是企業(yè)的核心理念,切實(shí)把眼光從利潤轉(zhuǎn)向可持續(xù)發(fā)展上面來。認(rèn)清楚實(shí)施財(cái)務(wù)管理的必要性以及重要性,把財(cái)務(wù)管理樹立在企業(yè)管理的中心位置。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)可以通過參加管理培訓(xùn)班來提高經(jīng)營理念和管理水平,也可以通過和同行業(yè)人士的交流來學(xué)習(xí)和提高管理水平。
(3)提高財(cái)務(wù)人員的綜合素質(zhì)。房地產(chǎn)公司應(yīng)該以不斷夯實(shí)財(cái)務(wù)管理為基礎(chǔ),切實(shí)規(guī)范財(cái)務(wù)管理和財(cái)務(wù)基礎(chǔ),努力把財(cái)務(wù)管理水平提高到最佳。財(cái)務(wù)工作是一項(xiàng)專業(yè)性比較強(qiáng)的業(yè)務(wù)工作,因此在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)管理人員的招聘時要選擇既會財(cái)會知識的人員,又對各項(xiàng)會計(jì)法規(guī)較為熟悉的人員[3]。還要對在職的會計(jì)人員進(jìn)行定期或者不定期的會計(jì)專業(yè)知識培訓(xùn),及時更新專業(yè)會計(jì)人員的知識,提高專業(yè)水平。
(4)加大評審力度。公司的審計(jì)部門除了每天要完成全面的審計(jì)工作,還要在具體項(xiàng)目的建設(shè)中實(shí)施不定期的專項(xiàng)審計(jì),對在進(jìn)行審計(jì)的過程中發(fā)現(xiàn)的任何問題都要及時的向相關(guān)部門反應(yīng)和及時的整改,并對整改后的情況進(jìn)行切實(shí)的落實(shí)[4]。對房地產(chǎn)公司建立完工項(xiàng)目的評價制度,組織各個業(yè)務(wù)部門對項(xiàng)目完成以后取得的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行綜合的分析和評價,并定期的總結(jié)出經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn),為日后的順利工作和項(xiàng)目開發(fā)提供可行性的建議。
三、總結(jié)
房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展在不斷地持續(xù),處理好財(cái)務(wù)方面的相關(guān)問題,科學(xué)合理的管理方式、減少債務(wù)支出、降低房地產(chǎn)業(yè)的成本,提高企業(yè)的競爭力是房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在和以后要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)。
參考文獻(xiàn):
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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā) 風(fēng)險(xiǎn)管理 研究
一、房地產(chǎn)開發(fā)的主要風(fēng)險(xiǎn)類型
風(fēng)險(xiǎn),指的是在特定期間內(nèi),在特定的客觀條件下,項(xiàng)目的實(shí)際結(jié)果與計(jì)劃所期待的結(jié)果的變動程度,這種變動程度越大,執(zhí)行起來的風(fēng)險(xiǎn)就越大。房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn),實(shí)際上就是開發(fā)商在實(shí)施項(xiàng)目開發(fā)的過程中,最終的實(shí)際結(jié)果與當(dāng)初預(yù)期利益的變化和差異。目前在新時期市場經(jīng)濟(jì)條件下,我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要存在的風(fēng)險(xiǎn)類型可以分為外部風(fēng)險(xiǎn)和內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)兩種。
(一) 房地產(chǎn)開發(fā)的外部風(fēng)險(xiǎn)
1. 宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)
宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行帶來的影響,能夠籠罩影響所有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。每次經(jīng)濟(jì)危機(jī)幾乎都會給各國房地產(chǎn)企業(yè)帶來狂風(fēng)暴雨般的摧折。由于我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢很好,我國房地產(chǎn)市場近幾年呈現(xiàn)出旺盛的發(fā)展態(tài)勢。但是2008年冬天的經(jīng)濟(jì)危機(jī)也曾經(jīng)席卷了國內(nèi)大中城市,全國各地樓市一度運(yùn)營艱難。
宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)存在的原因主要是當(dāng)經(jīng)濟(jì)衰退時,消費(fèi)需求會大幅度減縮。特別是當(dāng)經(jīng)濟(jì)陷于低谷,消費(fèi)急劇減縮時,汽車、房地產(chǎn)之類的長線耐用消費(fèi)品首先會遭受強(qiáng)烈的沖擊,這時人們會主動修正在經(jīng)濟(jì)景氣時制訂的消費(fèi)計(jì)劃,推遲或者取消對于那些耐用消費(fèi)品的購買。這就很快會造成房地產(chǎn)市場上一時供大于求,房屋價格急劇連連下跌。
2. 財(cái)政利率風(fēng)險(xiǎn)
財(cái)政利率風(fēng)險(xiǎn)大多來自利率波動的影響。很多消費(fèi)者買房的時候并不是全額付款,而是利用貸款解決一部分甚至大部分資金。當(dāng)貸款利率上升的時候,投資人所需要負(fù)擔(dān)的貸款利息就隨之上升。對那些財(cái)力有限的投資者來說,利息提升有可能迫使他們做出選擇放棄投資房產(chǎn),這樣就會影響樓市的銷售。另外,開發(fā)商本身在開發(fā)項(xiàng)目的時候,由于往往也存在貸款,利息的提升會加大開發(fā)的成本。所以,財(cái)政利率風(fēng)險(xiǎn)會直接影響開發(fā)項(xiàng)目的銷售和利潤情況。
3. 市場風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)是指由于市場供應(yīng)形式的變化,可能導(dǎo)致房地產(chǎn)市場價值的跌落。當(dāng)市場供應(yīng)短缺、房價上漲時,開發(fā)公司紛紛興建樓宇,由于建筑需要一定的時間才能建成,所以雖然待建樓的總體規(guī)模已超出市場實(shí)際需要,但在短期內(nèi)包括開發(fā)建設(shè)期間樓價仍然可能會持續(xù)上揚(yáng)。興建完工之后,由于供過于求,房產(chǎn)價格已經(jīng)下跌,造成房產(chǎn)滯銷。另外,隨著建筑業(yè)技術(shù)逐漸先進(jìn),雖然房地產(chǎn)能迅速供應(yīng)市場,但是直接縮短了地產(chǎn)循環(huán)的時間,市場推陳出新速度很快,競爭更加激烈,也容易造成樓價波動更加頻繁。
4. 自然風(fēng)險(xiǎn)
由于自然因素而存在的不確定性、不可抗性(如地震、洪水、風(fēng)暴、火災(zāi)等)等情況,以及由于土地的自然地理和技術(shù)經(jīng)濟(jì)特性而帶來的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。
(二) 房地產(chǎn)開發(fā)的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)
1. 經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)
由于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營上的失誤,可能造成實(shí)際經(jīng)營結(jié)果偏離最初的期望值。房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)一般起源于投資內(nèi)部問題,比如管理效率低,經(jīng)營費(fèi)用超過預(yù)計(jì),房屋滯銷等問題,都可能使企業(yè)的開發(fā)利潤小于預(yù)期值。
2. 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿向銀行貸款融資,擴(kuò)大了開發(fā)的利潤范圍,增加了營業(yè)收入最后不足以償還債務(wù)的隱患。
二、房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)管理的內(nèi)容
(一)房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)管理的流程
1. 風(fēng)險(xiǎn)識別
風(fēng)險(xiǎn)識別是房地產(chǎn)開發(fā)商針對開發(fā)的不同階段,在風(fēng)險(xiǎn)事故發(fā)生之前感知風(fēng)險(xiǎn),對風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析。感知風(fēng)險(xiǎn),是開發(fā)商通過調(diào)查研究,了解客觀存在的各種風(fēng)險(xiǎn),尋找可能導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)事故發(fā)生的各種因素;分析風(fēng)險(xiǎn),是在感知風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上分析風(fēng)險(xiǎn)可能帶來的后果,為減少和預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生擬定方案。風(fēng)險(xiǎn)識別作為風(fēng)險(xiǎn)管理流程的第一步,是風(fēng)險(xiǎn)管理的基礎(chǔ)和關(guān)鍵。
2. 風(fēng)險(xiǎn)評估
房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)評估是在對風(fēng)險(xiǎn)識別的基礎(chǔ)上,分析項(xiàng)目存在的弱點(diǎn)、面臨的威脅、可能發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)的概率、以及風(fēng)險(xiǎn)可能造成的負(fù)面影響。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中,為減少投資失誤和風(fēng)險(xiǎn),需要編制項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)評估報(bào)告。在編制報(bào)告的過程中,通過搜集豐富的資料和數(shù)據(jù),對開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行定性和定量的分析,將風(fēng)險(xiǎn)按照高低程度排序,編制風(fēng)險(xiǎn)列表進(jìn)行專題研究。根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)評估的結(jié)果,開發(fā)企業(yè)要采取相應(yīng)措施規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。
3. 風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控
房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控,是投資主體在項(xiàng)目的開發(fā)過程中自覺監(jiān)視風(fēng)險(xiǎn),根據(jù)情況變化進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理策略的調(diào)整,主動對風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制。風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控是風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對計(jì)劃修正和提高的過程。隨著開發(fā)項(xiàng)目的展開和深入,管理者要及時發(fā)現(xiàn)新出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn),關(guān)注由于時間變化引起風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的新變化,不斷調(diào)整方案,重新對風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識別、評價,修訂應(yīng)對措施,從而保證風(fēng)險(xiǎn)管理達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。
(二)房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對措施
1. 風(fēng)險(xiǎn)回避
風(fēng)險(xiǎn)回避是主動回避風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性。它是在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中,管理者經(jīng)過權(quán)衡風(fēng)險(xiǎn)帶來的損失與冒險(xiǎn)所獲利益相比較,迫不得已中止開發(fā)項(xiàng)目,或者改變方案,從根本上消除風(fēng)險(xiǎn)隱患。風(fēng)險(xiǎn)回避雖然能避免重大損失,但同時也失去了投資獲利的機(jī)會,是一種比較消極的防范手段。通常只是在未來可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)帶來的影響太嚴(yán)重,沒有其他辦法的時候,才建議采用風(fēng)險(xiǎn)回避這種應(yīng)對措施。
2. 風(fēng)險(xiǎn)控制
房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)控制主要是指管理者主動采取積極措施,預(yù)防、減少風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性,或者盡量降低風(fēng)險(xiǎn)帶來的損失程度。風(fēng)險(xiǎn)控制的手段有風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防和風(fēng)險(xiǎn)抑制兩種類型。風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防涉及現(xiàn)時成本與潛在損失的比較,當(dāng)潛在損失遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于采取預(yù)防措施所支出成本的時候,就要果斷采用預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)的手段。風(fēng)險(xiǎn)控制是管理者為消除和減少風(fēng)險(xiǎn)隱患主動采取措施的一種積極辦法,在運(yùn)用時成本低、效益好,一般不會產(chǎn)生后遺癥。建議在處理房地產(chǎn)開發(fā)過程中的各種風(fēng)險(xiǎn)時,要優(yōu)先采用風(fēng)險(xiǎn)控制措施。
3. 風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移
房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是指開發(fā)商通過某種有意識的安排,將企業(yè)不能承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給另一方。與風(fēng)險(xiǎn)回避不同,風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是將責(zé)任或者風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給別的單位承擔(dān),風(fēng)險(xiǎn)回避是放棄項(xiàng)目開發(fā);風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移與風(fēng)險(xiǎn)控制也有不同,風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是將風(fēng)險(xiǎn)直接轉(zhuǎn)移出去,風(fēng)險(xiǎn)控制是自身調(diào)節(jié)風(fēng)險(xiǎn)因素。開發(fā)企業(yè)通過轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)得到保障,是目前普遍應(yīng)用的一種有效手段,比如保險(xiǎn)合同就是經(jīng)常運(yùn)用的方式。開發(fā)商可以根據(jù)所開發(fā)項(xiàng)目的具體情況,采取適當(dāng)?shù)男问睫D(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。
4. 風(fēng)險(xiǎn)自留
指開發(fā)商自己承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)帶來的損失。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中,對于那些無法回避、難以控制的風(fēng)險(xiǎn),在不影響整體利益的前提下,或者如果冒險(xiǎn)能夠帶來巨大利益,可以考慮風(fēng)險(xiǎn)自留。風(fēng)險(xiǎn)自留分為有意識的風(fēng)險(xiǎn)自留和無意識的風(fēng)險(xiǎn)自留。有意識的風(fēng)險(xiǎn)自留是管理者的主動風(fēng)險(xiǎn)自留,是經(jīng)過權(quán)衡比較,認(rèn)為企業(yè)能夠承受預(yù)測到的風(fēng)險(xiǎn)帶來的損失,主動去承擔(dān)未來的風(fēng)險(xiǎn),具體措施有自我保險(xiǎn)、專屬保險(xiǎn)等。無意識的風(fēng)險(xiǎn)自留是開發(fā)商對損失的發(fā)生存在僥幸心理或?qū)p失估計(jì)不足而暴露于風(fēng)險(xiǎn)中,是被動的風(fēng)險(xiǎn)自留,需要通過風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)急準(zhǔn)備金來應(yīng)對。
5. 風(fēng)險(xiǎn)利用
風(fēng)險(xiǎn)利用是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目對風(fēng)險(xiǎn)的價值進(jìn)行利用而獲利的行為。一般是開發(fā)商利用現(xiàn)實(shí)存在的風(fēng)險(xiǎn),通過風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù)化險(xiǎn)為利。比如在經(jīng)濟(jì)危機(jī)時期,樓市滯銷,地產(chǎn)價格大跌,但是開發(fā)企業(yè)反而在此時大量拿地開發(fā),等到經(jīng)濟(jì)形勢好轉(zhuǎn)時獲利豐厚。風(fēng)險(xiǎn)利用要求管理者有敏銳的觀察力,具有豐富的經(jīng)驗(yàn)和高度的應(yīng)變能力。
三、房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)管理應(yīng)注意的問題
(一)重視可行性研究
可行性研究是開發(fā)商對擬開發(fā)項(xiàng)目通過科學(xué)的分析,評價項(xiàng)目的可行性以及風(fēng)險(xiǎn)系數(shù),是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期活動中不可缺少的階段。評價房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否具有可行性,開發(fā)商要研究宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展形式,在國家相關(guān)法律、政策等條例的許可范圍內(nèi),根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的供求需要,預(yù)測開發(fā)項(xiàng)目的成本、需求量、售價等,從而確定出計(jì)劃投資項(xiàng)目的類型、規(guī)模、銷售渠道。由于未來具有很多不確定因素,因此可行性研究階段也是蘊(yùn)藏風(fēng)險(xiǎn)最多的階段。在這個階段,對風(fēng)險(xiǎn)的評估是否客觀準(zhǔn)確,直接影響到開發(fā)項(xiàng)目的成功與否。
(二)選擇最佳開發(fā)區(qū)位
開發(fā)項(xiàng)目區(qū)位的選擇對房地產(chǎn)開發(fā)起著舉足輕重的作用。通常從這幾個方面進(jìn)行最佳開發(fā)區(qū)位的選擇:項(xiàng)目所處的具體地理位置;項(xiàng)目所在地的交通、商貿(mào)狀況及水電通達(dá)情況;項(xiàng)目所處區(qū)域未來的發(fā)展情況等。另外,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的類型不同,其區(qū)位價值的決定因素就不同。如住宅項(xiàng)目要考慮交通是否便利,附近是否有學(xué)校、超市、醫(yī)院,治安是否良好等,消費(fèi)者對地段、位置、朝向等也有要求;寫字樓則要求位于城市金融商貿(mào)的中心區(qū);商鋪要考慮地段的增值潛力、商業(yè)氛圍等。開發(fā)商還要密切關(guān)注未來環(huán)境變化對開發(fā)項(xiàng)目的影響,在項(xiàng)目建成后確保此區(qū)域項(xiàng)目的價值不會下降。另外有些區(qū)位現(xiàn)在不理想,但城市的發(fā)展會使該區(qū)項(xiàng)目建成后有較高的增值可能。
(三)開展財(cái)務(wù)分析
財(cái)務(wù)分析是通過對財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行分析,掌握企業(yè)財(cái)務(wù)狀況,為企業(yè)進(jìn)行決策提供依據(jù)。開發(fā)商應(yīng)定期地進(jìn)行財(cái)務(wù)分析,了解具體的資產(chǎn)管理情況、綜合財(cái)務(wù)狀況等,以判斷開發(fā)項(xiàng)目是否可行,評判企業(yè)的債務(wù)償還能力。企業(yè)進(jìn)行合理的財(cái)務(wù)分析,能及時發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)過程中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),采取措施進(jìn)行規(guī)避。
(四)推進(jìn)企業(yè)的科學(xué)化、規(guī)范化、法制化管理建設(shè)
房地產(chǎn)企業(yè)要建立起現(xiàn)代化的管理體系,用科學(xué)的工作標(biāo)準(zhǔn)、程序、制度規(guī)范職工的行為。企業(yè)通過加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)知識的系統(tǒng)培訓(xùn),強(qiáng)化員工風(fēng)險(xiǎn)管理意識,加強(qiáng)對現(xiàn)行法規(guī)和企業(yè)制度的學(xué)習(xí),提高從業(yè)人員對“違法、違規(guī)”行為的識別能力,能有效減少職工由于工作的盲目性帶來的法律等風(fēng)險(xiǎn)。
(五)加強(qiáng)項(xiàng)目的招標(biāo)管理、合同管理
在招標(biāo)的過程中,開發(fā)企業(yè)要本著公平競爭的原則,準(zhǔn)確制定項(xiàng)目的標(biāo)的、工期、質(zhì)量、造價等,按照供求機(jī)制進(jìn)行招標(biāo),保證項(xiàng)目的質(zhì)量安全。開發(fā)企業(yè)還要利用法律的有關(guān)規(guī)定,通過簽訂合同等手段,對風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行合法的消除、轉(zhuǎn)移,通過多種風(fēng)險(xiǎn)管理手段將可能出現(xiàn)的各種風(fēng)險(xiǎn)都進(jìn)行有效的控制,保障項(xiàng)目的正常運(yùn)行。
(六)加強(qiáng)對工程建設(shè)的監(jiān)管
由于房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的主體單位常與施工的主體單位相分離,造成了項(xiàng)目經(jīng)常不能按開發(fā)商的既定工期、質(zhì)量、合同成本如期完成建設(shè)。作為投資的主體,開發(fā)企業(yè)要加強(qiáng)對工程建設(shè)的監(jiān)管,減少因工期、質(zhì)量、成本所引起的房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。主要內(nèi)容包括:認(rèn)真簽訂施工合同,保證開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益;聘請工程監(jiān)理,對施工進(jìn)行監(jiān)督;在施工過程中堅(jiān)持不對施工圖做較大的修改等。
參考文獻(xiàn)
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