時間：2023-10-12 16:11:15
導(dǎo)語：在房地產(chǎn)企業(yè)財稅籌劃的撰寫旅程中，學習并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
[關(guān)鍵字]新會計準則；房地產(chǎn)企業(yè)；稅收籌劃
一、引言
隨著我國稅收制度的逐步發(fā)展，稅收籌劃已日益成為房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)成本降低、效益增加目標的重要選擇。實際上，會計是稅收的基礎(chǔ)，稅收籌劃正體現(xiàn)了納稅人對會計和稅收環(huán)境的反應(yīng)和適應(yīng)，因此，新企業(yè)會計準則的變化必然對我國稅收和稅收籌劃有重大的影響。
房地產(chǎn)行業(yè)作為我國的重要經(jīng)濟增長點，是國民經(jīng)濟中不可或缺的重要組成部分。然而，被認定為“暴利行業(yè)”的房地產(chǎn)近年來引起了社會的廣泛關(guān)注，國家稅務(wù)總局也針對房地產(chǎn)企業(yè)的稅收管理出臺了相關(guān)文件，并不斷地進行調(diào)整和完善。2007年，國家出臺了房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅要進行全面清算的規(guī)定。2008年，國家增加了房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的預(yù)繳比例。2009年，為了應(yīng)對金融危機沖擊，出臺了旨在促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行的“救市”政策，不僅改變了預(yù)繳方法，且降低了預(yù)繳率，項目計稅毛利率也下降5個百分點。2010年春以后，各地房價紛紛上漲，為了維護樓市穩(wěn)定，國家又加強了對其的稅收監(jiān)管：進一步明確完工產(chǎn)品的確認條件；進一步細化房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除。房地產(chǎn)開發(fā)從立項、建設(shè)、銷售到使用涉及十多種稅，占我國現(xiàn)行稅法體系中實體稅稅種的50%左右。房地產(chǎn)相關(guān)人士甚至認為房地產(chǎn)企業(yè)的銷售收入將被課以最高達73%的稅收?？梢哉f，房地產(chǎn)在我國是一個重稅行業(yè)。面對國家嚴格的宏觀調(diào)控政策和同行業(yè)對手的激烈競爭，為了實現(xiàn)企業(yè)的長期目標，房地產(chǎn)企業(yè)自然有實施納稅籌劃的內(nèi)在動力和外在壓力。
二、房地產(chǎn)業(yè)稅收籌劃的基本理論
稅收籌劃是指納稅人在符合國家法律及稅收法規(guī)的前提下，通過對經(jīng)營活動的優(yōu)化安排，選擇最優(yōu)的納稅方案，既合理又合法地減稅、節(jié)稅，以達到稅負最小化的財務(wù)籌劃活動。
（一）房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種分析
目前，我國在房地產(chǎn)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、保有、出租等諸多環(huán)節(jié)分別征收土地增值稅、營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅及其教育費附加、企業(yè)所得稅、個人所得稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、印花稅、耕地占用稅、契稅等十多種稅。
與其他行業(yè)的企業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種較多，稅負較重，主要財稅特點如下：
1．房地產(chǎn)企業(yè)復(fù)雜的多元化業(yè)務(wù)需要精細的財稅管理。房地產(chǎn)企業(yè)的主要開發(fā)經(jīng)營活動包括規(guī)劃設(shè)計、征地拆遷、房產(chǎn)建造、工程驗收、經(jīng)營銷售等，其經(jīng)營內(nèi)容廣泛，經(jīng)營業(yè)務(wù)多元，投資主體復(fù)雜，多樣化的經(jīng)營活動需要復(fù)雜而精細的管理流程和財稅管理模式與之相適應(yīng)。
2．房地產(chǎn)企業(yè)資金籌集多元性、現(xiàn)金流轉(zhuǎn)復(fù)雜化。房地產(chǎn)企業(yè)籌集資金的主要渠道包括預(yù)收購房定金或預(yù)收建設(shè)基金、預(yù)收代建工程款、土地開發(fā)及商品房貸款、發(fā)行企業(yè)債券、其他經(jīng)濟實體聯(lián)合開發(fā)的投資、通過資本市場發(fā)行股票籌集資本等等，資金籌集方式多樣，現(xiàn)金流轉(zhuǎn)復(fù)雜。
3．房地產(chǎn)企業(yè)成本、費用結(jié)構(gòu)復(fù)雜。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本主要有征地拆遷費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、建筑安裝工程費、公共配套設(shè)施建設(shè)費、開發(fā)間接費等。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營成本主要包括土地轉(zhuǎn)讓成本、商品房銷售成本、配套設(shè)施銷售成本、出租房產(chǎn)經(jīng)營成本、出租土地經(jīng)營成本等。由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)涉及的成本費用結(jié)構(gòu)特別復(fù)雜。
（三）房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃技術(shù)
房地產(chǎn)企業(yè)由于業(yè)務(wù)范圍廣，經(jīng)營活動復(fù)雜，因此，采用的籌劃技術(shù)也是多種多樣，根據(jù)其行業(yè)特點和經(jīng)營業(yè)務(wù)，對其采用的籌劃技術(shù)可以歸納如下：
1．稅基籌劃技術(shù)
房地產(chǎn)開發(fā)占用資金量大，需要不斷籌措資金才能維持其開發(fā)能力，而資金籌集中的稅收籌劃集中于如何降低稅基。銀行貸款籌資、發(fā)行債券籌資等都是債務(wù)融資方式，可以利用利息抵稅效應(yīng)減低稅負，而發(fā)行股票籌資則屬于權(quán)益資金模式，只能按稅后利潤分配，不能有效降低稅基。
2．收入實現(xiàn)技術(shù)
主營業(yè)務(wù)收入的籌劃，其切入點是運用實現(xiàn)技術(shù)，合理控制和確認收入的實現(xiàn)，減低稅負。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，稅收政策對其收入的約束是相當嚴格的，預(yù)售收入也要按預(yù)計利潤調(diào)增應(yīng)納稅所得額，預(yù)繳企業(yè)所得稅。房產(chǎn)銷售定金、預(yù)收房產(chǎn)款都要納入收入總額繳納營業(yè)稅。
3．費用攤銷技術(shù)
房地產(chǎn)項目的開發(fā)周期長，通常是跨年度經(jīng)營，稅收籌劃人員應(yīng)該充分考慮相關(guān)費用的會計處理問題，比如借款費用的資本化或費用化問題；突破業(yè)務(wù)招待費等費用的稅前列支限額的限制，及時確認能夠當期扣除的損失等等，都是運用攤銷技術(shù)的重要籌劃內(nèi)容。
4．轉(zhuǎn)化技術(shù)
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了自行獨立開發(fā)、銷售房產(chǎn)這一傳統(tǒng)經(jīng)營模式外，還可以采用合作建房、代建房等形式多樣的經(jīng)營模式，轉(zhuǎn)化技術(shù)對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，其效果非常顯著。
5．規(guī)避平臺籌劃技術(shù)
土地增值稅適用四級超率累進稅率，存在著明顯的稅率跳躍臨界點。對此，可以利用規(guī)避平臺籌劃規(guī)律進行籌劃節(jié)稅，其關(guān)鍵性的操作就是控制增值率，可以通過對價格和扣除額的調(diào)節(jié)來實現(xiàn)。
三、新會計準則下房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃
與房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的有九大會計準則。本文將嘗試在與房地產(chǎn)企業(yè)有直接相關(guān)性且涉及企業(yè)日常經(jīng)營業(yè)務(wù)的四大會計準則下對房地產(chǎn)企業(yè)進行稅收籌劃研究，四個準則分別是《投資性房地產(chǎn)》、《建造合同》、《利息費用》和《收入》。
（一）《投資性房地產(chǎn)》準則下房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃
投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或出租業(yè)務(wù)中所獲得的轉(zhuǎn)讓收入或租金收入將涉及不同稅種，包括營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅及教育費附加、土地增值稅、房產(chǎn)稅、印花稅以及契稅等。房地產(chǎn)企業(yè)持有投資性房地產(chǎn)的目的多數(shù)是用于出售，房產(chǎn)出售涉及一項重要稅收，即土地增值稅。土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉(zhuǎn)讓所取得的增值額征收的一種稅。對土地增值稅的籌劃，關(guān)鍵點在于控制增值額，而增值額就是轉(zhuǎn)讓收入減除稅法規(guī)定的扣除項目金額后的余額，因此，我們可以通過調(diào)節(jié)房產(chǎn)銷售價格和扣除項目金額來實現(xiàn)土地增值稅的籌劃。一是合理制定房地產(chǎn)的售價二是盡量提高扣除項目的金額。房地產(chǎn)企業(yè)建造普通標準住宅出售時，在免稅臨界點附近，收入增加或成本費用減少的金額將小于稅收增加的金額，得不償失，是納稅。當售價或其他扣除項目金額處于納稅時，應(yīng)采用降低售價或增加其他扣除項目金額等辦法，使其擺脫納稅，從而達到節(jié)稅的目的，實現(xiàn)經(jīng)濟利益最大化。當然，在增加其他扣除項目金額時，應(yīng)注意稅法對可扣除項目的具體規(guī)定。
（二）《建造合同》準則下房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃
建造合同準則是新會計準則的第15號準則，它與房地產(chǎn)行業(yè)直接相關(guān)。該準則主要強調(diào)的是對代建房的規(guī)范，目的是用于規(guī)范房地產(chǎn)建筑商建造工程合同的確認、計量和相關(guān)信息的披露，對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生了較大的影響。新準則和舊準則相比，建造合同準則沒有實質(zhì)性的改變，但對建造合同的修訂和完善，也為房地產(chǎn)企業(yè)帶來了更多的籌劃空間。房地產(chǎn)開發(fā)形式多種多樣，比如有自主開發(fā)、代建房和合作建房等。稅法對各種建房方式進行了界定，不同建房方式的稅收待遇是存在差別的，因此房地產(chǎn)企業(yè)運用這些特殊政策進行稅務(wù)籌劃，其節(jié)稅效果是很明顯的。比如，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獨立開發(fā)項目出售的，不僅要按3%的建筑業(yè)勞務(wù)對建造行為繳納營業(yè)稅，房地產(chǎn)銷售時還得按四級超率累進稅繳納土地增值稅和按5%的銷售不動產(chǎn)行為繳納營業(yè)稅，除此之外，還要按實際繳納營業(yè)額繳納城市維護建設(shè)稅和教育法附加。很明顯，房地產(chǎn)企業(yè)以自主開發(fā)形式開發(fā)房地產(chǎn)稅負相當重。然而，我們有時可以通過選擇代建房和合作建房的方式進行稅收籌劃，以減輕房地產(chǎn)企業(yè)的稅負。
（三）《借款費用》準則下房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃
《借款費用》準則規(guī)定，凡符合資本化條件的借款費用應(yīng)當予以資本化，計入相關(guān)資產(chǎn)成本；不符合資本化條件的借款費用不能直接予以資本化，而應(yīng)在發(fā)生當期確認為期間費用，直接計入當期損益。借款費用準則著重解決了借款費用的確認和計量問題，尤其是借款費用資本化的條件和金額的計量問題。借款費用準則下企業(yè)的節(jié)稅途徑可以從以下四個方面考慮：當企業(yè)處于虧損年度或有前五年虧損可抵扣時，利息支出應(yīng)盡早資本化；當企業(yè)處于盈利年度，利息支出盡量予以費用化，可以降低土地增值額和加大在企業(yè)所得稅前的扣除；房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)盡量向金融機構(gòu)貸款，以免遭稅務(wù)機關(guān)對超額利息的剔除；同時，企業(yè)還得注意利息支出的合法性問題。
（四）《收入》準則下房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃
新企業(yè)會計準則中的收入準則完善了企業(yè)銷售收入的確認條件。準則規(guī)定，銷售商品收入必須同時滿足5個條件才能予以確認。嚴格的收入確認條件也為房地產(chǎn)企業(yè)的延遲收入確認時間帶來了稅收籌劃空間。
1．分期收款的稅收籌劃
根據(jù)有關(guān)規(guī)定，不動產(chǎn)的銷售以不動產(chǎn)的法定所有權(quán)轉(zhuǎn)讓后確認收入。但是，由于房地產(chǎn)市值普遍較高，買方市場一般很難一次清購房款，分期收款銷售房產(chǎn)就成了房地產(chǎn)業(yè)的一大營銷策略，在這種情況下，為了體現(xiàn)會計上的謹慎性原則，企業(yè)不能按銷售價格總額確定收入，會計人員應(yīng)對估計不能收回的，不能確認收入，已經(jīng)收回部分價款的只將收回部分確認為收入。所以，企業(yè)應(yīng)按合同規(guī)定的收款時間分次確認收入，并相應(yīng)地分次結(jié)轉(zhuǎn)成本。這樣，企業(yè)延遲了收入確認時間，也就意味達到了延遲繳納各種稅款的目的，起到節(jié)稅的作用。因此，我們建議房地產(chǎn)企業(yè)合理利用分期收款的方式達到稅收籌劃目的。
2．預(yù)售房款的稅收籌劃
房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)收入結(jié)算方式復(fù)雜，往往采用預(yù)收房款這種方式解決房產(chǎn)開發(fā)的部分資金不足問題。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)采用預(yù)收款方式銷售房地產(chǎn)，收款的當天會發(fā)生營業(yè)稅的納稅義務(wù)。然而，企業(yè)收到向其他往來單位的借貸款或者企業(yè)收到由其他往來單位的歸還借款，收款的當天是不會發(fā)生營業(yè)稅納稅義務(wù)的。因此，對預(yù)收性質(zhì)的房款，企業(yè)可以與客戶商量簽訂協(xié)議，將預(yù)收購房款在賬上處理為往來單位墊付款，則能推遲營業(yè)稅確認的時間，從而起到延遲繳納營業(yè)稅的籌劃效果。同時，也延遲了所得稅和其他相關(guān)稅費的繳納時間。一方面解決了房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金不足問題，另一方面，企業(yè)還獲得了稅款資金的時間價值，籌劃成果非常明顯。因此，我們建議房地產(chǎn)企業(yè)合理利用預(yù)售房款轉(zhuǎn)化技術(shù)達到稅收籌劃目的。
[參考文獻]
[1]朱麗春．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃若干問題研究[D]．廈門大學碩士學位論文，2007.1．
[2]于小鐳，毛夏攣，蔡昌．新企業(yè)會計準則與納稅籌劃[M]．北京：機械工業(yè)出版社，2008.5~6．
1.1做好項目開發(fā)成本審核工作
房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)是土地增值稅清算審計的重要組成部分，在清算審計過程中，應(yīng)注意以下幾個問題。首先，征地問題。在實際工作中，要關(guān)注土地使用權(quán)取得過程中支付的征地費、拆遷補償費等相關(guān)材料是否齊全，例如支付的拆遷補償費，需要有如下資料：（1）雙方達成的拆遷補償費協(xié)議，包含拆遷物類型、面積、被拆遷人姓名、身份證號、補償總價等；（2）被拆遷人簽字并蓋手印的收款收據(jù)或收條；（3）拆遷人付款憑證、銀行轉(zhuǎn)賬記錄；（4）拆遷補償費標準的文件；（5）被拆遷房產(chǎn)證明；（6）房屋測繪圖；（7）被拆遷人的身份證復(fù)印件；（8）法人單位物業(yè)，需提供法人單位營業(yè)執(zhí)照、法人身份證明、土地使用權(quán)證、房屋所有權(quán)證、消防驗收合格證明。其次，重點審核房地產(chǎn)開發(fā)成本中的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費的列支是否符合國家規(guī)定的扣除標準，其中，涉及多期開發(fā)的項目，成本如何分攤是進行稅務(wù)籌劃的重點。根據(jù)稅法要求，對于分期開發(fā)的項目，各期成本費用的歸集和分配方式要保持一致，若不一致，稅務(wù)局可要求按相關(guān)規(guī)定進行調(diào)整，所以項目首期清算時采用的方法非常重要。
1.2準確確認計稅收入
在項目開發(fā)建設(shè)中，收入包括實物收入、貨幣收入和其他收入以及其他有關(guān)的經(jīng)濟利益。在清算時，確認收入是指取得上述利益的價款，營改增之后，土地增值稅應(yīng)稅收入為不含增值稅。當一個項目跨越營改增時點，應(yīng)能夠清晰地分別核算營業(yè)稅時期的收入和營改增后的收入。在確認收入時，應(yīng)根據(jù)實際情況，對于貨幣收入一般先根據(jù)商品的銷售發(fā)票確定相關(guān)收入。如果銷售發(fā)票不是銷售收入的全額，應(yīng)根據(jù)銷售合同確定實際收入。在實際操作過程中，要求企業(yè)提供銷售明細表，稅務(wù)機關(guān)通過房地產(chǎn)銷售面積和項目可售面積的數(shù)據(jù)相關(guān)性，來核實應(yīng)稅收入。在預(yù)收房款過程中，房地產(chǎn)土地增值稅清算稅務(wù)籌劃及稅收風險管控文｜Article＞陶金華如發(fā)現(xiàn)買賣合同所示面積與實測面積不符，發(fā)生退、補房款收入，應(yīng)在清算時調(diào)整收入。如果存在將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利或獎勵，合作單位的債務(wù)抵償、對股東分紅或?qū)ν馔顿Y等情況，當產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)當視同銷售，并根據(jù)稅法規(guī)定來確認收入。
2房地產(chǎn)土地增值稅清算稅務(wù)籌劃內(nèi)容
2.1土地增值稅清算項目前期規(guī)劃
（1）項目土地增值稅清算單位規(guī)劃。明確項目土地增值稅清算單位是保證土地增值稅清算稅收籌劃工作順利開展的前提，所以房地產(chǎn)開發(fā)項目所在地稅務(wù)部門在執(zhí)行工作前，需要對土地增值稅清算單位進行確定?，F(xiàn)階段，各個地區(qū)土地增值稅清算單位確定一般劃分為兩種類型，一是按照國家政策要求同時結(jié)合項目實際情況，根據(jù)土增清算條例中指出的以房地產(chǎn)主管部門審批、備案的房地產(chǎn)項目為單位進行清算。對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為清算單位。大部分稅務(wù)局以項目立項進行清算，因此，項目公司在進行成本和費用核算時要按照對應(yīng)的項目立項歸集，這樣便于后期進行清算時，成本和費用清晰明了，與稅務(wù)部門的要求保持一致。二是有地方特色的方式，更加細分處理。例如，重慶等地區(qū)通過用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證的方式來確定清算單位，湖南等地區(qū)通過建設(shè)工程規(guī)劃許可證的方式來確定清算單位。這些方式在政策上有明確要求，執(zhí)行口徑變化具備可控性。（2）項目開發(fā)涉及文書證照規(guī)劃。各地區(qū)稅務(wù)部門對土地增值稅清算的相關(guān)要求有所不同，但是各項政策執(zhí)行都是按照項目開發(fā)過程中包含的文書證照等資料來確定，所以項目開發(fā)中包含的文書證照規(guī)劃也是土地增值稅清算項目前期規(guī)劃中不可或缺的一部分。對于項目文書證照規(guī)劃來說，涉及的內(nèi)容有以下幾點。首先，國有土地出讓合同對學校、公交站、醫(yī)療設(shè)施等基礎(chǔ)配套設(shè)施的要求，對公共配套設(shè)施建設(shè)認定產(chǎn)生一定影響。如果合同中明確規(guī)定項目配套設(shè)施要無償移交給政府，就要按照目前土地增值稅清算的要求，這些基礎(chǔ)設(shè)施可以作為公共配套設(shè)施，其產(chǎn)生的成本費用在所有可售物業(yè)中分配。若規(guī)劃中確定有配套設(shè)施而不是無償移交給政府，企業(yè)可以出售也可以自持經(jīng)營。如果出售就可以扣除相應(yīng)的成本和費用，如果自持經(jīng)營就不能算作可以扣除的成本和費用。其次，項目立項的劃分。若選擇按照項目立項作為清算單位，對于不同業(yè)態(tài)的產(chǎn)品，要事先做好測算，避免增值率有級差的業(yè)態(tài)混合，讓增值率跳擋，增加整體稅負。例如某項目有多種業(yè)態(tài)產(chǎn)品，有普通住宅、非普通住宅、配套商業(yè)和地下車位，根據(jù)測算，其中普通住宅增值率不超過20%，這部分是可以免征土地增值稅。非普通住宅增值率是40%，配套商業(yè)增值率是80%，地下車位增值率為-20%。因此就要測算，如果配套商業(yè)、非普通住宅、地下車位合在一起，是否會讓這三個業(yè)態(tài)的增值率上升一個稅率擋。如果測算的結(jié)果會提升稅率，項目初始立項時可以籌劃把配套商業(yè)單獨立項，成本費用單獨核算。若以建設(shè)工程規(guī)劃為土地增值稅清算單位，單一的建設(shè)工程規(guī)劃證書中各業(yè)態(tài)產(chǎn)品的構(gòu)成缺少合理性，給土地增值稅清算結(jié)果帶來一定負面影響。因此，項目規(guī)劃初期，一定要進行各業(yè)態(tài)產(chǎn)品構(gòu)成的稅負測算，結(jié)合市場制訂最優(yōu)的產(chǎn)品構(gòu)成方案。最后，各種財政返還批復(fù)內(nèi)容描述給土地成本和加計扣除項目帶來的影響。通過財政返還要求企業(yè)在項目紅線外建設(shè)市政配套設(shè)施，例如河堤、公園、市政路等，也不能沖減土增成本。在實際操作過程中，要根據(jù)政府的實際目標，盡量在文件批復(fù)中描述清晰。若描述不清晰，對于疑慮點，企業(yè)和政府部門可以通過會議紀要的形式加以補充。
2.2土地增值稅清算項目納稅籌劃
（1）土地增值稅清算時點籌劃。在滿足相關(guān)要求的情況下，稅務(wù)部門可以下發(fā)清算通知書，或者企業(yè)主動向稅務(wù)部門提交申請。在滿足清算要求的情況下，各業(yè)態(tài)產(chǎn)品的去化情況將會給土地增值稅清算結(jié)果帶來不同影響。例如車位作為可售物業(yè)，也可能為虧損物業(yè)，去化比例如果不科學，就會使非住宅增值率隨之升高，所以在土地增值稅清算過程中，需要對各種業(yè)態(tài)產(chǎn)品的去化比例進行合理規(guī)劃。（2）計稅收入審核籌劃。企業(yè)在開展土地增值稅清算稅務(wù)籌劃工作時，計稅收入通常包含以下幾點。首先，有特殊情形的房產(chǎn)銷售價格存在被稅務(wù)局認定價格偏低而被調(diào)增收入的風險。在清算準備期，要做好各種證明材料的取證工作，例如公司針對大眾的促銷政策以及宣傳單，或者房產(chǎn)特殊結(jié)構(gòu)圖紙及現(xiàn)場照片等。其次，針對被用于銷售的房產(chǎn)的銷售價格確定，按照稅法規(guī)定，取相同性質(zhì)房產(chǎn)的近期價格。另外，車位是否能夠辦理產(chǎn)權(quán)，沒有產(chǎn)權(quán)的車位長時間租賃收入是否可以納入計稅收入范疇中等問題需要得到重視和解決。（3）開發(fā)成本審核籌劃。開發(fā)成本審核籌劃涉及的內(nèi)容有以下幾點。首先，合理歸集、分攤土地成本。例如，地下不計容車位是否可以分攤土地成本，要根據(jù)當?shù)囟悇?wù)局執(zhí)行標準去分攤，對地下車位單獨補繳土地出讓金的項目要根據(jù)受益原則來處理。其次，根據(jù)國家和地方政府部門對公共配套設(shè)施的政策要求，確定前置性移交形式，以便在清算時能按照規(guī)定全額扣除相關(guān)成本。
3房地產(chǎn)土地增值稅清算稅收風險產(chǎn)生原因
3.1外部原因
在房地產(chǎn)土地增值稅清算過程中，導(dǎo)致稅收風險出現(xiàn)的外部原因，包括社會環(huán)境改變、政策調(diào)整等。其中對房地產(chǎn)土地增值稅稅務(wù)籌劃影響比較大的原因在于政策調(diào)整。例如2016年房地產(chǎn)企業(yè)全面實施營改增政策以后，在增值稅籌劃過程中，主要采用的是簡易計稅和一般計稅兩種方式，土地增值稅清算計稅收入確定、開發(fā)成本抵扣轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)有關(guān)稅金抵扣確認等內(nèi)容都發(fā)生一定改變。如果房地產(chǎn)企業(yè)對相關(guān)政策了解不到位，在開展土地增值稅清算工作時，將會發(fā)生和政策要求不符的狀況，從而引發(fā)稅收風險，增加企業(yè)稅負。
3.2內(nèi)部原因
房地產(chǎn)企業(yè)在開展土地增值稅清算籌劃工作時，企業(yè)內(nèi)部清算工作體系不完善，例如各類合同、結(jié)算資料保存不完善，無法全面提供給稅務(wù)局完整清算數(shù)據(jù)的佐證資料；土地增值稅籌劃團隊綜合素養(yǎng)參差不齊等，這些都是導(dǎo)致稅收風險出現(xiàn)的內(nèi)在原因。例如，基層項目稅收籌劃人員作為土地增值稅籌劃的執(zhí)行者，其專業(yè)水平和綜合素養(yǎng)將會給土地增值稅籌劃可行性帶來直接影響。從目前情況來看，大部分房地產(chǎn)企業(yè)沒有做好稅收籌劃培訓工作，稅收籌劃考核機制不完善，即便一些企業(yè)進行了考核與培訓，但是過于形式化，沒有將其落實到位，無法保證從業(yè)者專業(yè)水平和綜合素養(yǎng)。如果稅收籌劃人員存在判斷失誤情形，則會引發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃風險。
4房地產(chǎn)土地增值稅清算稅收風險管控措施
4.1加強財務(wù)人員專業(yè)培訓
對于房地產(chǎn)土地增值稅清算工作來說，需要加強各級人員專業(yè)培訓。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員需要具備自我學習意識，主動對國家最新的財稅政策學習了解。如營改增政策，給房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)工作帶來了重大影響，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員需要及時通過各種方式學習、深刻理解。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)需要主動與稅務(wù)部門交流，向稅務(wù)部門請教，提高企業(yè)財稅工作的有效性和規(guī)范性。例如對于土地清算環(huán)節(jié)中存在的各種違規(guī)違法行為，房地產(chǎn)企業(yè)需要主動與稅務(wù)部門人員交流學習相關(guān)的知識，從而防止在土地清算過程中出現(xiàn)不必要的風險，減少違規(guī)違法行為。
4.2合理確定清算單位
對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，通常會同時開發(fā)多個項目，或者一個項目分期開發(fā)。因此，確定清算單位與計稅單位是土地增值稅清算工作順利開展的前提。以房地產(chǎn)主管部門審批、備案的房地產(chǎn)項目為單位進行清算。對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為清算單位。在房地產(chǎn)企業(yè)開展土地增值稅清算工作時，可以結(jié)合當?shù)囟愂照卟煌逅憧趶綖樵瓌t分別核算，選擇對企業(yè)自身發(fā)展有利的清算口徑，從而實現(xiàn)企業(yè)稅收的科學規(guī)劃，減少稅收風險。
4.3完善稅務(wù)風險內(nèi)控體系
2018年對于房地產(chǎn)企業(yè)來說是比較重要的一年，隨著金稅三期上線、國地稅合并等政策的全面，房地產(chǎn)企業(yè)為了防范稅收風險，需要加強稅收風險內(nèi)部控制體系建設(shè)，及時找出并防范稅收風險。首先，從根源上做好風險管理工作。2019年，我國財稅政策發(fā)生了巨大改變，特別是國稅地稅的充分結(jié)合，對于房地產(chǎn)土地增值稅來說，造成了一定影響。其次，強化申報風險管理。土地增值稅納稅申報是土地增值稅清算風險防范管理的重要內(nèi)容，因為房地產(chǎn)項目在銷售中將會面臨諸多變量，所以對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，需要加強申報風險管理。例如，房地產(chǎn)企業(yè)在嚴格計算財務(wù)數(shù)據(jù)過程中，需要設(shè)置清算后房地產(chǎn)項目銷售報表，確定自用、租賃房產(chǎn)情況。最后，加強風險監(jiān)督管理。一方面，稅務(wù)部門需要嚴格按照土地增值稅清算要求，建立收入登記臺賬，確定土地增值稅清算項目底冊，從而引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)嚴格按照臺賬要求做好信息登記工作。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)管理人員需要加強財務(wù)監(jiān)督管理，約束財務(wù)人員工作行為，從根源上減少工作失誤，避免稅務(wù)風險發(fā)生。
4.4創(chuàng)新工作模式
對于房地產(chǎn)土地增值稅清算過程中出現(xiàn)的稅收風險，企業(yè)應(yīng)該創(chuàng)新工作模式，做好土地增值稅清算過程納稅管理工作，通過采取一系列管理方式，實現(xiàn)科學籌劃，幫助企業(yè)減少稅負。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)財務(wù)人員納稅籌劃情況，積極引進第三方中介機構(gòu)，制訂合理的納稅籌劃方案，提高企業(yè)納稅籌劃水平，從而達到減少納稅的效果。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過和第三方中介部門交流合作，提高土地增值稅清算工作水平。
4.5優(yōu)化風險管控措施
首先，對于稅收政策的不斷改變，如國地稅合并等給房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅帶來一定影響，上述變化可能會導(dǎo)致稅務(wù)清算過程中計算方法和成本計算口徑不統(tǒng)一等問題。為了改變這種狀況，要求房地產(chǎn)企業(yè)及時與稅務(wù)部門交流，按照國家法律要求規(guī)避政策風險，從根源上加強風險防范與控制。其次，企業(yè)稅務(wù)部門應(yīng)該對清算收入登記臺賬進行優(yōu)化處理，做好臺賬信息登記和財務(wù)管理工作，約束財務(wù)人員，加強風險防范。最后，對于房地產(chǎn)項目不同的銷售環(huán)節(jié)，應(yīng)該對企業(yè)申報風險管理細化處理，例如將清算后房地產(chǎn)項目銷售信息表作為稅收申報計算依據(jù)，重點對其自用項目和租賃房產(chǎn)情況進行統(tǒng)計，加強申報風險防控。
5結(jié)束語
總而言之，我國稅收環(huán)境的逐漸變化給房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作增加了難度，同時也對其稅務(wù)籌劃工作的開展提出更加嚴格的要求。在此過程中，房地產(chǎn)企業(yè)在對稅收籌劃工作特點和要求有充分了解的情況下，需選擇適宜的方式進行稅務(wù)籌劃，從根源上減少稅收風險出現(xiàn)，減輕企業(yè)稅負，提高企業(yè)整體效益。
參考文獻
[1]張婷.房地產(chǎn)項目土地增值稅清算納稅籌劃及風險[J].黑龍江人力資源和社會保障,2021(20):51-53.
[2]陳曉慶.房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃及清算技巧分析[J].投資與合作,2021(7):21-22.
【關(guān)鍵詞】稅收臨界點；當?shù)禺a(chǎn)企業(yè)土地增值稅；解決方法及措施
土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的和個人單位并針對其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得增值額進行征收的一種稅收。房地產(chǎn)企業(yè)主要從事著對房地產(chǎn)的開發(fā)和銷售工作。這其中，土地增值稅影響著稅后利潤。在提高盈利能力和降低房地產(chǎn)企業(yè)成本上，應(yīng)該有效的籌劃土地增值稅和進行合理的避稅。本文主要來闡釋幾種主要土地增值稅籌劃方式及其有效性。
我們應(yīng)該了解納稅籌劃的原則，這樣才能對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃進行科學有效的分析。（1）事先籌劃：就是說稅務(wù)籌劃必須在納稅前通過對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動過程的規(guī)劃與相應(yīng)的控制下來協(xié)調(diào)進行。（2）遵紀守法：此條規(guī)定明確了納稅人對國家納稅的義務(wù)及其立法精神的宗旨。要求其必須按照合法的節(jié)稅方式來促進企業(yè)的發(fā)展。（3）經(jīng)濟且有效：企業(yè)在進行稅務(wù)籌劃時應(yīng)該進行一定的“成本效益分析和討論”然后對當前的經(jīng)濟情況有所掌握。在進行稅務(wù)籌劃的時候不能單單只注重納稅環(huán)節(jié)中個別稅種的節(jié)稅從而導(dǎo)致忽略了籌劃方案而引發(fā)的多余費用的支出。
1.以臨界點稅率為基礎(chǔ)籌劃土地增值稅
《土地增值稅暫行條例》中第六條規(guī)定的計算增值額扣除項目包括：取得土地使用權(quán)隨支付的金額、開發(fā)土地所需的成本和費用、新建房及配套設(shè)施的成本和費用及建筑物的評估價格、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的有關(guān)稅金、財政部所規(guī)定的其他的扣除項目。
《土地增值稅暫行條例》中第七條規(guī)定土地增值稅實行四級超率累進稅率：增值額沒有超過扣除項目金額50%的部分。其中稅率為30%、增值額超過扣除項目金額50%未超過扣除項目金額100%部分，其中稅率為40%、增值而超過扣除項目金額100%未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。
《土地增值稅暫行條例》中第八條規(guī)定了可以免征土地增值稅的情況：納稅人建造普通標準住宅并出售且增值額未超過扣除項目金額20%的、被國家依法收回和征用的房地產(chǎn)。
首先在房地產(chǎn)立項時對房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品進行測定。如果設(shè)定的開發(fā)產(chǎn)品為住宅，在規(guī)劃時盡量將產(chǎn)品開發(fā)為普通住宅，以滿足普通標準住宅優(yōu)惠政策?！敦斦?、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅（2006）21號規(guī)定（略）?！敦斦俊叶悇?wù)總局關(guān)于土地增值稅普通標準住宅有關(guān)政策的通知》（財稅（2006）141號）強調(diào)：“普通標準住宅”的認定，可在各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（2005）26號制定的“普通住房標準”的范圍內(nèi)從嚴掌握。即應(yīng)同時滿足以下條件： ①住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；②單套建筑面積在120平方米以下；③實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標準。允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20%。即在項目立項時1、控制建筑的容積率在1.0以上，2、戶型設(shè)計時，將面積控制在普通標準住宅的面積標準內(nèi)。
其次，房地產(chǎn)公司可以通過適當減少銷售的收入或?qū)煽鄢椖拷痤~進行一定比例的增加，從而將增值稅率控制在20%以下并達到減免增值稅的目的。因為以上籌劃方式都是通過調(diào)整臨界稅率在基礎(chǔ)上進行的，因此叫做關(guān)于臨界稅率的增值稅籌劃。其方法主要分為兩類：房地產(chǎn)企業(yè)利用控制自身的房地產(chǎn)價格來進行增值稅的籌劃；房地產(chǎn)企業(yè)通過增加可扣除項目金額進行增值稅的籌劃。
利用對房地產(chǎn)價格的控制權(quán)對企業(yè)增值稅進行籌劃的方法主要分為兩點：降低房地產(chǎn)價格并將增值稅調(diào)整在20%；通過降低房地產(chǎn)價格把增值稅從高稅率等級降為低稅率等級以減少增值稅。
1.1減免土地增值稅的籌劃
《土地增值稅暫行條例》中規(guī)定：納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過總成本的20%時，免征土地增值稅。所以，房地產(chǎn)企業(yè)將增值率控制在20%這個臨界點上，就可以有效的避免繳納土地增值稅。
1.2減少土地增值稅的籌劃
此類稅收籌劃主要分為三種形式：通過對房地產(chǎn)價格的控制并將增值稅率從40%降到30%；將增值稅率從50%調(diào)到40%或30%；將增值稅從60%調(diào)到50%、40%或者30%。減少增值稅的效果不如減免增值稅的籌劃方式效果好。
2.增加可扣除項目金額的稅收籌劃
土地的增值是以增值額度和扣除項目金額的增值率大小進行征收工作，增值率越大，增值稅越高，下面舉例說明：
房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)項目時，取得土地使用權(quán)花費金額200萬元，房地產(chǎn)開發(fā)的成本是400萬元。如果企業(yè)產(chǎn)生的利息費用，能按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分擔，提供金融機構(gòu)相關(guān)證明，則是：房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息+（200+400）×5%=利息費用+30萬元，如果企業(yè)利息無法按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算，或無法提供金融證明，則是：房地產(chǎn)開發(fā)費用=（200+400）×10%=60萬元，這樣的結(jié)果比預(yù)算高出30萬元。
（1）企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身情況進行測算，選擇對自身清算有利的計算方式，來增加可扣除項目金額。如上例若實際發(fā)生的大于房地產(chǎn)開發(fā)成本的5%以上的采用利息加費用扣除的方法，若實際發(fā)生的利息低于房地產(chǎn)開發(fā)成本的5%時，房地產(chǎn)開發(fā)費用就采用房地產(chǎn)開發(fā)成本乘以10%的比例的方式。
（2）房地產(chǎn)企業(yè)也可通過提高房屋的品質(zhì)及性能的方式，增加房屋的成本，達到增加扣除額金額降低增值率目的。
企業(yè)進行稅務(wù)籌劃時應(yīng)該注意的問題：
1）國家應(yīng)該加速完善稅務(wù)籌劃的立法工作：企業(yè)要進行合理的稅務(wù)籌劃就應(yīng)該有完善的稅法來進行制約和管理。從我國稅收立法現(xiàn)狀來看，應(yīng)該盡快解決以下問題：健全稅收一般性規(guī)范，做到減少稅法漏洞和杜絕企業(yè)避稅行為；改革征管體制；稅收立法的透明、簡明、和可操作性。
2）增強企業(yè)納稅人的納稅意識，樹立正確的稅收籌劃觀念：企業(yè)納稅人自身的納稅意識要有一定的提高，這樣才能成功做到合理的稅務(wù)籌劃和節(jié)約稅金指出的目的。在企業(yè)稅收籌劃的過程中，一定要注意只有總體收益最大的方案才是最優(yōu)的也是最有效的。
3）企業(yè)著力培養(yǎng)專業(yè)的稅務(wù)籌劃人員：籌劃人員應(yīng)該具備法律、稅收、財務(wù)會計、統(tǒng)計、金融、數(shù)學等方面的知識，還應(yīng)該具備嚴密的思維邏輯和精密的統(tǒng)籌謀劃的能力。
土地增值稅是對房地產(chǎn)企業(yè)收益影響最大的稅種之一。所以，對房地產(chǎn)企業(yè)來講，進行合理的土地增值稅籌劃至關(guān)重要。本文對納稅籌劃原則及籌劃方式都進行了有力講解，通過相關(guān)條例對通過改變房屋銷售價格和提高可扣除項目金額進行稅收籌劃進行了相關(guān)的探討和研究。 [科]
【參考文獻】
[1]楊勇.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅策劃三法[J].審計與理財，2008，7：24-25.
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；納稅籌劃；土地增值稅
中圖分類號：F810.42 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2013）22-0106-02
一、房地產(chǎn)企業(yè)加強納稅籌劃的意義
納稅籌劃是隨著市場經(jīng)濟運行的規(guī)范化、法治化以及公民依法納稅意識的提高而出現(xiàn)的，并且隨市場經(jīng)濟體制的不斷完善，納稅籌劃將具有更加廣闊的發(fā)展前景。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在激烈的市場竟爭中立于不敗之地，必須對籌資活動進行全方位、多層次的運籌。合法或不違法地通過納稅籌劃避稅、節(jié)稅、轉(zhuǎn)稅，規(guī)避或降低稅負、增加收益和擴大市場競爭力，防范、降低納稅風險等高層次的活動已成為納稅人的共同需求。納稅籌劃和其他財務(wù)管理決策一樣，必須遵循成本效益原則，只有當籌劃方案的所得大于支出時，該項納稅籌劃才是成功的籌劃。
二、房地產(chǎn)涉及到的稅收優(yōu)惠政策稅種
1.營業(yè)稅。企業(yè)以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征營業(yè)稅。將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者，用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的行為，免征營業(yè)稅。房地產(chǎn)企業(yè)自建自用建筑物，免征營業(yè)稅。
2.土地增值稅。建造普通住宅增值率未超過20%，則免征土地增值稅。因國家建設(shè)需要，依法征用收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。以房地產(chǎn)進行投資聯(lián)營，聯(lián)營方以房地產(chǎn)作價入股或作為聯(lián)營的條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)到所投資的聯(lián)營企業(yè)中，免征土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要經(jīng)營活動的納稅籌劃主要有：（1）在建項目整體轉(zhuǎn)讓。（2）合理分解租金收入。（3）變房屋出租為對外投資。（4）分解商品房銷售價格。（5）變房屋出租為承包業(yè)務(wù)。（6）合作建房的納稅籌劃。
三、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃幾種實物方式
1.相關(guān)借款利息的籌劃實務(wù)。由于目前大部分房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)的開發(fā)資金來自金融企業(yè)的借貸，具有資金量大、借款期限長、利息費用多等特點，所以可以利用合適的利息扣除方式對借款利息進行稅收籌劃。一方面，針對房地產(chǎn)開發(fā)完工之前的利息費用，將完工之前的借款利息可以計入開發(fā)成本，并可作為計算房地產(chǎn)開發(fā)費用（期間費用）的扣除基數(shù)。特別是從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的企業(yè)，還可按照取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計20%的扣除，這樣，就可以大大增加扣除項目，降低增值額，從稅基和稅率兩方面減輕稅負，增加凈收益。另一方面，針對房地產(chǎn)開發(fā)完工之后的利息費用支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算、分攤并提供金融機構(gòu)證明的：允許據(jù)實扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計算扣除。企業(yè)據(jù)此可以選擇：如果購買房地產(chǎn)主要依靠負債籌資，利息費用所占比例較高，可提供金融機構(gòu)證明，據(jù)實扣除；反之，主要依靠權(quán)益資本籌資，利息費用很少，則可不計算應(yīng)分攤的利息，這樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用，對實現(xiàn)企業(yè)價值最大化有利。
2.利用臨界點進行納稅籌劃。納稅臨界點籌劃法是指納稅人在經(jīng)營中遇到稅收臨界點時，通過增減收入或支出，避免承擔較重的稅負。目前利用該方法最多的就是房地產(chǎn)開發(fā)中籌劃土地增值稅。稅法規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。這里“20%的增值額”就是我們常說的“臨界點”。根據(jù)臨界點的稅負效應(yīng)，可以進行納稅籌劃。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的普通標準住宅出售的增值率在20%這個臨界點上，一是通過適當控制出售價格。銷售收入下降了，而可扣除項目金額不變，增值率自然會降低。當然，這會帶來另一種后果，即導(dǎo)致收入的減少，此舉是否可取，就得比較減少的收入和控制增值率減少的稅金支出的大小，權(quán)衡得失做出選擇。二是增加可扣除項目金額。比如增加房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費用等，使商品房的質(zhì)量進一步提高。但是，在增加房地產(chǎn)開發(fā)費用時，應(yīng)注意稅法規(guī)定的比例限制，開發(fā)費用的扣除比例不得超過取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%。
3.促銷活動的稅務(wù)籌劃。（1）銷售折扣的稅務(wù)籌劃。銷售折扣是企業(yè)慣用的促銷手段，房地產(chǎn)企業(yè)也是如此?，F(xiàn)行稅法規(guī)定，如果銷售額和折扣額在同一張銷售發(fā)票上注明的，可按折扣后的銷售額計算收入并計稅；如果將折扣額另開發(fā)票，則必須全額計稅。（2）買房贈物的稅務(wù)籌劃。隨著購房者購房需求的多樣性和品位的提升，不少高級住宅樓在銷售時還贈送家俱家電或小汽車等。不少企業(yè)在實務(wù)中采取另行贈送的方式，這在會計上應(yīng)視同銷售，并繳納增值稅。企業(yè)可以將贈送的物品成本作為房屋成本的一部分，在計算土地增值稅時物品成本可以減少增值額，降低稅率。
4.出租商品房的稅務(wù)籌劃。有時房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也會出于房屋滯銷或者其他考慮將商品房用于出租經(jīng)營。這時可以從兩方面進行稅務(wù)籌劃：第一，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要就出租收入繳交營業(yè)稅及房產(chǎn)稅，稅務(wù)籌劃的關(guān)鍵在于分開核算房屋租金與其他代收代墊費用，降低計稅依據(jù)。實務(wù)中不少房地產(chǎn)企業(yè)在簽訂房屋租賃合同時將水電費等代收代墊費用和房屋租金一起計入租賃價格，這樣企業(yè)必須按照總的租賃價格作為營業(yè)稅以及房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。其實，企業(yè)可以將這些代收代墊費用與房屋租金分開，通過“其他應(yīng)收、應(yīng)付款”核算；或者由承租人獨立負擔，從而減少應(yīng)交稅款的稅基。第二，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以把用于出租的商品房從“開發(fā)商品”轉(zhuǎn)入“出租開發(fā)商品”，按月計提折舊并在稅前扣除，一方面使商品房成本更接近于實際，避免虛增利潤；另一方面起到降低稅負的作用。
【關(guān)鍵詞】營改增房地產(chǎn)土地價款
稅務(wù)籌劃會計核算
“營改增”工作是國家整個“供給側(cè)”改革中的重要一環(huán)，目的是減少甚至消除經(jīng)濟流通環(huán)節(jié)中重復(fù)征稅的現(xiàn)狀，總體上降低行業(yè)稅收負擔，有利于行業(yè)經(jīng)營模式創(chuàng)新，更有助于促進企業(yè)自身更好、更快地適應(yīng)市場經(jīng)濟發(fā)展。
房地產(chǎn)“營改增”后，增值稅替代營業(yè)稅，允許企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營環(huán)節(jié)抵扣上游環(huán)節(jié)已納稅款，從而消除重復(fù)征稅的弊端，減輕企業(yè)稅負。然而，房地產(chǎn)企業(yè)一般計稅方式下所發(fā)生的土地成本，根據(jù)財稅[2016]36號文件及其實施細則規(guī)定，只允許將支付政府土地價款部分抵減銷項稅，其他土地購置及拆遷成本均不允許抵扣，從而不利于企業(yè)稅負降低，但同時也為企業(yè)在現(xiàn)有法律法規(guī)框架下進行有關(guān)土地成本稅務(wù)籌劃留下一定空間。
一、“營改增”后房地產(chǎn)新項目土地成本稅務(wù)籌劃的必要性
（一）土地成本占房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)總成本比重大，進行稅務(wù)籌劃符合企業(yè)收益最大化原則。伴隨房地產(chǎn)行業(yè)市場競爭愈演愈烈的趨勢，各地不斷涌現(xiàn)新的“地王”，巨額的土地成本已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營成敗的關(guān)鍵因素之一。增值稅下，企業(yè)支付政府部門土地價款高低，最終會以杠桿原理的形式影響項目開發(fā)經(jīng)營的整體稅負。因此，土地成本稅務(wù)籌劃工作必然是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理的重點。
（二）基于財政部、國稅總局的財稅[2016]36號及國稅總局的2016年第18號公告等文件，各地國稅局相繼出臺具體實施辦法，基本上明確了房地產(chǎn)企業(yè)增值稅銷售額計算中允許扣除的土地價款只限“向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地出讓金”。然而，實際操作中企業(yè)支付政府部門的市政配套費、政府主導(dǎo)收取并統(tǒng)一支付拆遷戶的拆遷費等其他成本費用，金額大且取得的合法憑證基本上是國家財政部監(jiān)制的資金往來結(jié)算票據(jù)或地方政府（非稅收入）票據(jù)，增值稅下無法取得進項抵扣或銷項抵減，造成企業(yè)實際稅負仍然很高。
二、增值稅下房地產(chǎn)新項目土地成本稅務(wù)籌劃實施方案及建議
（一）實際談判中，擴大“營改增”政策中“支付土地價款”的界定范圍
根據(jù)2011年1月21日國務(wù)院頒布的《國有土地上房屋征收與補償條例》第四條規(guī)定，“市、縣級人民政府負責本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作”。因此，有關(guān)拆遷系列成本費用納入目前增值稅下只允許銷項抵減的“土地出讓金”提供了可能。企業(yè)在簽訂土地出讓合同時，應(yīng)爭取將涉及項目有關(guān)拆遷的費用一并納入“土地價款”合計金額中，加大了未來增值稅下銷項扣除基數(shù)，從而合法有效地降低企業(yè)稅負。
（二）合理控制拿地成本在開發(fā)總成本中的比例，收窄企業(yè)收益流失范圍
財稅[2016]36號文件中明確規(guī)定土地出讓金可以增值稅下抵減銷項稅，據(jù)此模擬測算，若企業(yè)在同樣開發(fā)規(guī)模、同樣設(shè)計規(guī)劃條件下，獲取不同價格的土地，企業(yè)可根據(jù)自身發(fā)展戰(zhàn)略不同做出合理選擇：
1.追求營業(yè)收入規(guī)模最大化的企業(yè)，在同樣售價水平下，合理利用土地價款杠桿作用，將因此所抵減的銷項稅轉(zhuǎn)化為營業(yè)收入。根據(jù)國稅總局2016年第18號文件，銷項稅=（全部價款和價外費用一允許扣除的土地價款）÷（1+11%）x11%，從而可確認營業(yè)收入=全部價款和價外費用一銷項稅，相比提供貨物銷售行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)核算所確認的收入中因土地價款抵減銷項稅而有所增加，具體金額=土地出讓金×（1÷（1+11%）x11%）。
2.兼顧收入、利潤規(guī)模雙贏的企業(yè)，應(yīng)優(yōu)先選擇供不應(yīng)求的市場獲取土地，同時應(yīng)考慮市場環(huán)境中客戶積極接受因土地價格轉(zhuǎn)移到銷售價格的能力，如果可消化價格差，應(yīng)優(yōu)先在該市場拿地。由于土地價款將所抵減的增值稅銷項稅轉(zhuǎn)化為營業(yè)收入，并且除附加稅外，增值稅不納入稅前利潤扣除項。因此，企業(yè)在獲取較高價格土地的同時，可以較低增長幅度提高銷售價格，同樣可以在不減少利潤總量的情況下，獲得收入、利潤規(guī)模雙贏的效果。
三、增值稅下房地產(chǎn)新項目土地成本核算會計分錄設(shè)計及實務(wù)案例
（一）土地成本依據(jù)“價稅分離”原則核算入賬
根據(jù)國家稅務(wù)總局2016年18號文件規(guī)定：適用一般計稅方法計稅的房地產(chǎn)企業(yè)，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)土地價款后的余額計算銷售額，即土地價款抵減銷售額而減少銷項稅。根據(jù)財政部的《關(guān)于印發(fā)的通知》（財會[2012]13號）規(guī)定：一般納稅人提供應(yīng)稅服務(wù)，試點期間按照營業(yè)稅改征增值稅有關(guān)規(guī)定允許從銷售額中扣除其支付給非試點納稅人價款的，應(yīng)在“應(yīng)交稅費一應(yīng)交增值稅”科目下增設(shè)“營改增抵減銷項稅”專欄，用于記錄該企業(yè)因按規(guī)定扣減銷項額而減少的銷項稅額，同時，“主營業(yè)務(wù)成本”等相關(guān)科目應(yīng)按照經(jīng)營業(yè)務(wù)種類進行明細核算。
1.支付政府土地價款時
房地產(chǎn)企業(yè)支付政府土地價款時，按規(guī)定允許扣減銷售額而減少的銷項稅額，借記“其他應(yīng)收款一營改增抵減銷項稅額”科目，按實際支付與上述增值稅額的差額，借記“開發(fā)成本一土地購置成本一土地出讓金”，按實際支付金額，貸記“銀行存款”。
案例1：甲房地產(chǎn)企業(yè)2016年5月5日支付政府3.5億元獲取了一宗土地，用于商業(yè)、住宅混合型開發(fā)，并取得財政部監(jiān)制的資金往來結(jié)算票據(jù)，該房地產(chǎn)企業(yè)采用一般計稅方法計稅，會計分錄處理如下：
因土地價款抵減銷項稅=35000÷（1+11%）x11%=3468.47萬元，開發(fā)成本入賬金額=35000-3468.47=31531.53萬元。
借：開發(fā)成本/土地購置成本/土地出讓金
31531.53
其他應(yīng)收款/營改增抵減銷項稅額
3468.47
貸：銀行存款/人民幣 35 000
2.企業(yè)當期結(jié)轉(zhuǎn)并確認收入時
根據(jù)國家稅務(wù)總局公告2016年第18號規(guī)定，項目結(jié)轉(zhuǎn)當期確認銷項稅時允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）x支付的土地價款，從而減少增值稅銷項稅額，借記“應(yīng)交稅費一應(yīng)交增值稅（營改增抵減的銷項稅額）”，貸記“其他應(yīng)收款一營改增抵減銷項稅額”科目；期末，當期銷項稅額扣減當期允許抵減銷項稅額和預(yù)繳稅款后的凈值大于當期允許抵扣進項稅額，則借記“應(yīng)價稅費一應(yīng)交增值稅（轉(zhuǎn)出未交增值稅）”，貸記“應(yīng)交稅費一未交增值稅”。
案例2續(xù)案例1，甲房地產(chǎn)企業(yè)2016年11月達到預(yù)售條件時，總可售建筑面積120000平米。11月份前累計取得可抵扣增值稅專用發(fā)票進項稅額200萬元。11月份預(yù)售建筑面積為1200平米，預(yù)售價款5550萬元，預(yù)繳增值稅額150萬元，均未開增值稅發(fā)票。
2016年12月25日將11月份預(yù)售的房屋交房，當月建筑主體工程取得可抵扣增值稅專用發(fā)票進項稅額50萬元。稅務(wù)處理及會計處理如下：
①交房結(jié)轉(zhuǎn)收入并確認銷項稅額=5550÷（1+11%）x11%=550萬元，收入金額=5550-550=5000萬元。
借：預(yù)收賬款5550
貸：主營業(yè)務(wù)收入 5000
應(yīng)交稅費一應(yīng)交增值稅（銷項稅額）550
②根據(jù)結(jié)轉(zhuǎn)收入對應(yīng)建筑面積，確認當期允許扣除土地價款抵減的銷項稅=1200÷120000x3468.47=34.68萬元
借：應(yīng)交稅費一應(yīng)交增值稅（營改增抵減的銷項稅額）34.68
貸：其他應(yīng)收款一營改增抵減銷項稅額34.68
③計算2016年12月應(yīng)交納增值稅（次月申報未交增值稅額）=550-34.68-200-50-150=115.32萬元
借：應(yīng)交稅費一應(yīng)交增值稅（轉(zhuǎn)出未交增值稅）115.32
貸：應(yīng)交稅費一未交增值稅115.32
④2017年申報交納上期未交增值稅
借：應(yīng)交稅費一未交增值稅115.32
貸：銀行存款115.32
（二）土地成本核算不考慮“價稅分離”
根據(jù)國家稅務(wù)總局2016年18號文件規(guī)定：一般納稅人應(yīng)建立臺賬登記土地價款的扣除情況，扣除的土地價款不得超過納稅人實際支付的土地價款。而且財會[2012]13號是截止目前財政部統(tǒng)一規(guī)范企業(yè)“營改增”后會計處理的唯一文件，時間較早，參考價值有限，有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”后會計分錄的設(shè)計空間仍然較大。筆者認為，只要在操作規(guī)范、滿足稅法要求的前提下，土地價款期初仍按照全額借記“開發(fā)成本/土地購置成本/土地出讓金”，按照實際支付金額貸記“銀行存款”。在滿足項目結(jié)轉(zhuǎn)確認收入時，僅按照對應(yīng)比例確認當期允許抵減的土地價款而計算當期銷項稅，不再使用“應(yīng)交稅費一應(yīng)交增值稅（營改增抵減的銷項稅額）”、“其他應(yīng)收款一營改增抵減銷項稅額”等會計科目，減少核算中繁瑣環(huán)節(jié)。
綜上案例1、案例2，稅務(wù)處理及會計處理如下：
①支付政府土地價款
借：開發(fā)成本一土地購置成本（土地出讓金）23000
貸：銀行存款23000
②項目結(jié)轉(zhuǎn)并確認收入，計算當期銷項稅=
（5550-1200÷120000x35000）÷（1+11%）x11%=515.32萬元，當期確認收入金額5034.69=5550-515.32
借：預(yù)收賬款 5 550
貸：主營業(yè)務(wù)收入 5034.69
應(yīng)交稅費一應(yīng)交增值稅（銷項稅）
515.32
③計算2016年12月應(yīng)交納增值稅（次月申報未交增值稅額）115.32萬元=515.32-200-50-150。
借：應(yīng)交稅費一應(yīng)交增值稅（轉(zhuǎn)出未交增值稅）
115.32
貸：應(yīng)交稅費一未交增值稅 115.32
④2017年申報交納上期未交增值稅
關(guān)鍵詞：“營改增”；房地產(chǎn)企業(yè)；納稅籌劃策略
一、“營改增”稅制改革簡介
稅收是我國財政收入的主要來源之一。我國稅收是以流轉(zhuǎn)稅和所得稅并行的雙主體稅制，而增值稅和營業(yè)稅又構(gòu)成了我國稅制體系中最重要的兩大流轉(zhuǎn)稅。2011年，國家稅務(wù)總局與財政部經(jīng)國務(wù)院批準，聯(lián)合下發(fā)了關(guān)于我國營業(yè)稅改增值稅試點方案，此后幾年，從我國部分交通運輸業(yè)以及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為試點，逐漸擴大到涵蓋我國整個交通運輸業(yè)、郵電通信業(yè)、以及部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的增值稅改革，2016年，我國房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)、金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)也將被納入“營改增”的浪潮中，改革力度之大、影響之深也是前所未有。
二、“營改增”稅制改革前我國房地產(chǎn)企業(yè)納稅情況分析
營業(yè)稅改增值稅之前，我國房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種包括營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅、房產(chǎn)稅、印花稅、企業(yè)所得稅等，其中營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅構(gòu)成了稅制改革前房地產(chǎn)企業(yè)的主要稅種?！盃I改增”稅制改革實施前，房地產(chǎn)企業(yè)商品房銷售時按照售價的5%繳納銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅主要是由增值額即售房收入與扣除項目之間的差額決定的，其中扣除項目包括因取得土地使用權(quán)所支付的金額、開發(fā)成本、開發(fā)費用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金及財政部確定的其他扣除項目。根據(jù)增值額占扣除項目的比例確定增值率，并以此計算應(yīng)繳納的土地增值稅。增值率是確定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的關(guān)鍵。企業(yè)所得稅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要稅負之一。除小微型房地產(chǎn)企業(yè)適用20%的企業(yè)所得稅外，房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅率一般為25%。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的稅負輕重取決于開發(fā)利潤的大小，因此和土地增值稅在稅負上具有一定的趨同性。
三、“營改增”稅制改革對我國房地產(chǎn)企業(yè)納稅情況的影響
1.對營業(yè)稅及增值稅的影響。
我國對房地產(chǎn)行業(yè)實施“營改增”稅制改革后，房地產(chǎn)行業(yè)將邁入繳納增值稅時期。目前，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅稅率的基本傾向性意見已形成，針對一般納稅人，房地產(chǎn)業(yè)的增值稅稅率預(yù)計為11%，并可按照增值稅相關(guān)條例進行進項稅額的抵扣，因此很大程度上降低了在繳納營業(yè)稅時期工程材料成本中負擔增值稅后又重復(fù)征稅的問題。但存在兩大問題，一是根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，一線城市的房地產(chǎn)開發(fā)項目成本一半左右是由地價款構(gòu)成的，且很難取得可抵扣的增值稅進項稅專用發(fā)票；二是其他房地產(chǎn)開發(fā)成本如拆遷補償費、市政大配套費及其他行政事業(yè)性收費也無法取得可抵扣的增值稅專用發(fā)票，使得增值稅稅負過重。
2.對土地增值稅的影響。
“營改增”稅制改革對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的主要影響體現(xiàn)在已繳納的增值稅上。由于繳納營業(yè)稅時期銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅為5%，且為價內(nèi)稅，對價格影響相對較小，并且在計算增值額時可以抵扣；而改征增值稅后，稅率預(yù)計變?yōu)?1%，且增值稅為價外稅，在計算增值額時，已繳納的增值稅不可作為抵扣項目，則會很大程度的增加了土地增值稅的增值率，增大土地增值稅稅負。另外，“營改增”后土地增值稅是否屬于重復(fù)征稅的稅種值得探討。
3.對企業(yè)所得稅的影響。
在房地產(chǎn)企業(yè)實施“營改增”后，由于增值稅屬于價外稅，不能在企業(yè)所得稅前扣除，使企業(yè)實際稅負變重，因此，“營改增”稅制改革對房地產(chǎn)企業(yè)的稅后所得影響較大。
四、“營改增”稅制改革背景下房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃策略分析
1.積極反映，爭取稅收政策支持。
由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相關(guān)成本中相當大的比例不能取得可抵扣的增值稅專用發(fā)票，導(dǎo)致成本中已負擔且本不應(yīng)該影響損益的進項稅不能抵扣，增大了企業(yè)稅負，因此，對于房地產(chǎn)行業(yè)“營改增”具體事項的相關(guān)稅務(wù)建議、訴求應(yīng)盡快通過各種渠道向政策制定部門及時反映，爭取稅收政策支持。例如，房地產(chǎn)企業(yè)中占比例很大的土地出讓金、市政大配套費、拆遷補償費及其他行政性收費，一般只能取得相關(guān)政府部門的行政專用收據(jù)或其他收據(jù)，從而無法形成完整的抵扣鏈條。為此建議政策制定部門可以對此類成本規(guī)定一個合理的進項稅抵扣率，即政府可以允許房地產(chǎn)企業(yè)憑財政部門開具的土地出讓金專用收據(jù)等作為抵扣憑證，類似企業(yè)購進農(nóng)產(chǎn)品可以抵扣13%的進項稅額，如果這部分進項稅無法抵扣，企業(yè)稅收負擔將會大幅上升；還應(yīng)考慮房地產(chǎn)業(yè)的上下游稅率，最好規(guī)定一致或相近，以減輕企業(yè)納稅負擔，實現(xiàn)稅制改革的初衷即結(jié)構(gòu)性減稅的目標。此外，由于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期長的特性，增值稅進項稅的認證期是否在現(xiàn)行政策的基礎(chǔ)上適當延長。
2.政策籌劃，爭取財政資金支持。
由于“營改增”政策實施后將對我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來較大的影響，由于房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)狀況及增值稅的征納方式，在實施初期會對相當一部分企業(yè)帶來較沉重的稅收負擔。為了實現(xiàn)改革的平穩(wěn)過渡，據(jù)統(tǒng)計，相當一部分省市財稅部門均提供了改革扶持資金政策，對稅制改革中有實際困難的企業(yè)予以政府資金扶持。因此，處于“營改增”大背景下的房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)積極利用相關(guān)資金扶持政策，并根據(jù)自身情況進行政策籌劃，以享受相關(guān)的政策資金支持，減輕企業(yè)的稅收壓力。
3.找準企業(yè)稅收風險點，合理規(guī)避稅務(wù)風險。
房地產(chǎn)企業(yè)與銷售貨物或提供加工修理修配勞務(wù)的企業(yè)不同，其建造周期長且開發(fā)至一定節(jié)點才能進行預(yù)售，考慮到房地產(chǎn)的行業(yè)特點、市場行情及政策因素，“營改增”后會使該行業(yè)稅務(wù)風險加大。主要風險一是：如不能按期預(yù)售，前期的增值稅進項稅認證過期，致使進項稅不能抵扣；二是：如果商品房脫銷，導(dǎo)致進項稅抵扣不足使得企業(yè)稅負增加；三是：如果房地產(chǎn)行業(yè)不景氣，嚴重出現(xiàn)商品房滯銷，無法及時取得銷項稅，可能會出現(xiàn)進項稅與銷項稅倒掛；如何避免此類事情發(fā)生，是政策制定部門需考慮的問題也是企業(yè)稅務(wù)籌劃和規(guī)避稅務(wù)風險的重點。
4.合理籌劃增值稅抵扣鏈條，降低企業(yè)稅收負擔。
由于增值稅抵扣有嚴格的抵扣鏈條，所以“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)必須加強增值稅抵扣鏈條的管理及籌劃。因房地產(chǎn)企業(yè)商品房的銷售價格確定后，相應(yīng)的銷項稅也就確定，銷項稅的籌劃空間有限，所以只能把籌劃的重點放在進項稅上。房地產(chǎn)企業(yè)如何增大進項稅額并在合理的時間內(nèi)得到全額抵扣是降低企業(yè)稅負的重點，比如企業(yè)的供應(yīng)商、施工方等上游企業(yè)的開票時間、增值稅稅率、結(jié)算方式的選擇及進項稅認證時間的籌劃等都是進項稅籌劃的重要切入點。項目從開工至售罄，在增值稅抵扣鏈條上，根據(jù)各行業(yè)納稅義務(wù)發(fā)生的時點科學、合法制定正確的籌劃步驟，做出最符合企業(yè)要求的有效籌劃方案，有效降低企業(yè)稅負。
五、結(jié)語
“營改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)在合理利用政策的同時，在實際操作中應(yīng)根據(jù)具體業(yè)務(wù)綜合考慮各種因素的影響，找準切入點合理制定稅務(wù)籌劃策略。
參考文獻：
[1]張怡然.我國房地產(chǎn)企業(yè)納稅問題分析.東北財經(jīng)大學學報[J].2015.01.
關(guān)鍵詞：“營改增”；房地產(chǎn)企業(yè)；稅收；影響
自2016年5月1日起，家實行全面推進營改增政策，房地產(chǎn)企業(yè)被納入營改增試點，對促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化調(diào)整，營改增消除了重復(fù)征稅，對生活業(yè)稅收也格外的優(yōu)惠，這就有力的促進了第三產(chǎn)業(yè)的加快發(fā)展。2016年我國GDP增長6.8%，但是第三產(chǎn)業(yè)GDP增長是7.9%，高出1.1%。促進企業(yè)增效而言，全面推開營改增試點不僅為新增的試點行業(yè)減了稅負，而且增加了以工業(yè)企業(yè)為主的原增值稅納稅人的抵扣。
一、營改增對房地產(chǎn)企業(yè)的影響
（一）“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本的影響
成本是影響企業(yè)利潤的一個重要因素。針對房地產(chǎn)企業(yè)來說，各類建筑項目（在建工程）的開發(fā)成本是一大關(guān)鍵。在建造工程時，企業(yè)需要購置許多原材料，例如鋼筋、砂石、水泥、鐵釘?shù)鹊?。針對一些訂購量大、有國家質(zhì)量標準的大型材料，企業(yè)往往是選擇有質(zhì)量保證、規(guī)模大的大企業(yè)。但是針對一些小型材料，企業(yè)會選擇從個體小商戶那購買。而個體小商戶作為小規(guī)模納稅人，不具備使用增值稅專用發(fā)票的資格，因此企業(yè)在繳納增值稅時，不能抵扣這些進項稅額。而且在實行“營改增”之前，很多房地產(chǎn)企業(yè)為了減少勞務(wù)成本，都會選擇外地農(nóng)民或者未成年等廉價勞動力，由于這些外來務(wù)工人員都是作為獨立的個體，并不會簽訂正式勞動合同，因此企業(yè)也無法開具增值稅專用發(fā)票，在實行“營改增”之后，由于這些增值稅額無法抵扣，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本會有所增加。
（二）“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)稅收的影響
1.減小稅負
房地產(chǎn)行業(yè)在征收營業(yè)稅時，國家規(guī)定的稅率是5%，實行“營改增”之后，國家暫定增值稅銷項稅率為11%。下面我們以一道例題進行說明。假設(shè)某房地產(chǎn)企業(yè)本年度銷售收入為1000萬元，相關(guān)成本為400萬元，按國家規(guī)定稅率計算，不考慮其他變動因素。
則應(yīng)繳納營業(yè)稅=1000*5%=50萬
實行“營改增”后應(yīng)交增值稅=1000 /（1+11%）*11%-400/（1+17%）*17%=40.98萬
由此可見，實行“營改增”之后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)繳納的增值稅小于應(yīng)繳納營業(yè)稅，稅負有所減少。
2.避免重復(fù)納稅
在實行“營改增”之前，房地產(chǎn)企業(yè)銷售房地產(chǎn)時需要繳納兩種稅收：土地增值稅以及營業(yè)稅。根據(jù)稅法規(guī)定，將這兩種稅歸類于價內(nèi)稅。土地增值稅是以土地增值額為計稅依據(jù)進行繳稅，以上一例題為例，企業(yè)應(yīng)納稅所得額為600萬（1000-400=600）。營業(yè)稅是以企業(yè)本年度的營業(yè)額為計稅依據(jù)進行繳稅，則應(yīng)納稅所得額為1000萬。由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)在繳納稅收出現(xiàn)了重復(fù)征稅的現(xiàn)象，重復(fù)征稅額為600萬元。在實行“營改增”之后，房地產(chǎn)企業(yè)主要繳納的是增值稅，增值稅作為一種價外稅，在繳納時可以直接抵扣進項稅額，這樣就避免了重復(fù)征稅的現(xiàn)象，能夠有效減少企業(yè)稅收。
（三）房地產(chǎn)操作遇到困難
房地產(chǎn)企業(yè)是屬于產(chǎn)業(yè)鏈較為復(fù)雜的行業(yè)，實行“營改增”給房地產(chǎn)企業(yè)的操作帶來了實際性難題，例如不動產(chǎn)經(jīng)營者發(fā)生的購入土地、拆遷安置的成本等，在支付時取得憑據(jù)不符合增值稅扣稅憑證的管理規(guī)定，導(dǎo)致無法減少稅收。而且實行“營改增”之后，房地產(chǎn)企業(yè)進行發(fā)票管理以及成本控制也會比較困難。
二、在“營改增”制度之下，房地產(chǎn)企業(yè)的改革對策分析
（一）適應(yīng)和學習“營改增”制度
企業(yè)應(yīng)加強對內(nèi)部財務(wù)人員的培訓，多為財務(wù)人員提供學習機會，督促財務(wù)人員認真學習“營改增”制度。充分了解“營改增”的具體規(guī)定以及各項稅負核算，加強財務(wù)人員對增值稅專用發(fā)票的了解與運用，提高內(nèi)部財務(wù)人員的稅收處理能力，使他們能夠做到準確進行核算以及納稅申報。只有企業(yè)內(nèi)部財務(wù)人員對“營改增”制度有一個全面系統(tǒng)的掌握，房地產(chǎn)企業(yè)才能更好的適應(yīng)“營改增”制度。
（二）對房地產(chǎn)開發(fā)成本進行稅收籌劃
房地產(chǎn)開發(fā)周期較長，因此在開發(fā)周期內(nèi)，依據(jù)國家規(guī)定政策，尋找合法的方法對開發(fā)成本進行分攤處理，這樣就可以將應(yīng)繳納增值稅平均分攤到各個環(huán)節(jié)，減少稅收從而減少開發(fā)成本。在建設(shè)前期通過精確合理的計算制定好成本預(yù)算方案，那么企業(yè)的開發(fā)成本也會有所下降。
（三）對房地產(chǎn)企業(yè)的勞務(wù)支出進行稅收籌劃
建筑工地上的工人大部分是外來人員，這種情況會使企業(yè)的稅收增加，因此對房地產(chǎn)企業(yè)的勞務(wù)支出進行稅收籌劃，企業(yè)可以選擇通過正規(guī)勞動部門招聘勞動工人或者選擇正規(guī)的建筑隊伍進行建筑，通過與他們簽訂正式勞動合同，取得增值稅專用發(fā)票從而進行稅額抵扣，這樣有利于減小稅負。
（四）重視對供貨商的選擇
原材料供貨商屬于一般納稅人具有開發(fā)增值稅專用發(fā)票的資格時，企業(yè)進行購貨就能夠取得進項稅專用發(fā)票從而進行抵扣，減少稅收。因此在實行“營改增”之后，企業(yè)管理者需要加大對供貨商選擇的重視度，選擇從正規(guī)渠道以及一般納稅人供貨商進行進貨，在取得增值稅專用發(fā)票時，財務(wù)人員要進行妥善保管，避免出現(xiàn)發(fā)票丟失狀況。
三、結(jié)束語
“營改增”是國家稅制改革的一項重大決策，它有利于為企業(yè)減小稅負，促進社會經(jīng)濟穩(wěn)步發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)剛納入“營改增”試點不久，因此發(fā)展尚未成熟，“營改增”制度為企業(yè)減少稅收的同時，帶來的挑戰(zhàn)也影響著企業(yè)的發(fā)展。因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)做好自身規(guī)劃調(diào)整，盡快適應(yīng)“營改增”制度，這樣才能適應(yīng)現(xiàn)有經(jīng)濟環(huán)境，做到又好又快發(fā)展。
參考文獻：
[1]張澤洋.淺議營改增對房地產(chǎn)企業(yè)稅收的影響及籌劃對策[J].中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會計，2014，12，15.
【關(guān)鍵詞】 營改增 房地產(chǎn)企業(yè) 重復(fù)征稅
1 引言
營改增的實施，是我國稅制及增值稅制度改革的重要一步，是推動我國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整、促進發(fā)展轉(zhuǎn)型的一項重大改革。但是，它也對企業(yè)的發(fā)展帶來了一定的影響，尤其是在財務(wù)管理方面。為有效提高企業(yè)財務(wù)管理水平，加強對生產(chǎn)成本控制，企業(yè)必須根據(jù)實際情況，具體分析營改增對企業(yè)帶來的影響，并制定有針對性措施，以促進企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，未實施“營改增”前，企業(yè)需要繳納的稅費有11種，適用的營業(yè)稅率為5%，平均稅負高于國內(nèi)其他行業(yè)。而實施“營改增”后，增值稅稅率為11%，表面看稅率增加，其實是降低了稅負。因為增值稅是指價外稅，即只對產(chǎn)品增值部分進行征稅。房地產(chǎn)企業(yè)的土地出讓金、建安成本等占據(jù)了銷售的70%，增值部分僅有30%，即30%×11%=3.3%，與原先5%的營業(yè)稅相比，減稅效果非常明顯。在市場經(jīng)濟中，房地產(chǎn)企業(yè)與上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)共同形成一個完整的鏈條，上游的建筑業(yè)對房地產(chǎn)企業(yè)的影響最大。建筑業(yè)在“營改增”后稅率從3%改為11%，提高2倍多，如果其將增加的部分稅負轉(zhuǎn)嫁到房地產(chǎn)業(yè)，將會導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)成本上升。在此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當采取什么措施來提升企業(yè)效益，是必須要認真思考并解決的問題。
2 “營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)面臨的問題
2.1 建筑業(yè)可能將增加稅負轉(zhuǎn)嫁房地產(chǎn)企業(yè)
根據(jù)原先的政策，建筑業(yè)在購入建筑材料的時候，原材料企業(yè)可以按6%計算繳納增值稅。如果均能取得正規(guī)增值稅發(fā)票，則6%的進項稅額可以完全被抵扣，3%的營業(yè)稅率變?yōu)?1%的增值稅銷項稅率減去6%進項稅額。例如，假設(shè)一家建筑企業(yè)所承接的工程項目，含稅造價為a元，購進的材料假設(shè)為0.6a元，所購材料可抵扣的進項稅額就為：0.6a/（1+6%）*6%=0.03396a。但是，由于建材市場并不完全規(guī)范，磚瓦灰沙石個體經(jīng)營戶比較多，其中很多不能提供正規(guī)發(fā)票，更重要的是，稅負的轉(zhuǎn)嫁性使得有票價格要相對偏高，這也增加了房地產(chǎn)企業(yè)的稅負。人工成本在建筑企業(yè)中所占比重較大，甚至達到20%-30%，這部分費用無法以進項稅額抵扣，轉(zhuǎn)嫁房地產(chǎn)后，就會進一步增加房地產(chǎn)企業(yè)的稅負。此外，建安成本中的機械設(shè)備費一般占到總造價的2%-2.5%，“營改增”后有形資產(chǎn)租賃的增值稅稅率為17%，按上述舉例，機械費用可抵扣的進項稅額為0.0614a，相較于之前的0.0036a，稅負大幅升高。這部分增加的稅負最終很可能轉(zhuǎn)嫁，使得房地產(chǎn)企業(yè)的建筑成本被動增加。
2.2 影響房地產(chǎn)企業(yè)的稅負及資產(chǎn)負債表與利潤表
我國房地產(chǎn)行業(yè)區(qū)域發(fā)展不均衡，經(jīng)濟發(fā)展水平低的地區(qū)，企業(yè)再“營改增”會面臨更大的挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)企業(yè)投資主體多元化，資本結(jié)構(gòu)和融資結(jié)構(gòu)不同，規(guī)模大小也不同，但對于民企來說，11%的稅率明顯過高，不少企業(yè)可能出現(xiàn)稅負“不減反增”的現(xiàn)象。造成稅負上升的原因主要是：一是稅率過高?！盃I改增”后，房地產(chǎn)業(yè)以及上下游企業(yè)現(xiàn)行營業(yè)稅率要高于原來的3-5%，房地產(chǎn)企業(yè)適用11%的增值稅稅率，企業(yè)稅收負擔將普遍提高。二是抵扣困難。房地產(chǎn)上下游企業(yè)不能完全都提供增值稅專用發(fā)票，例如，人工費就無法直接開具增值稅專用發(fā)票等，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)階段向政府繳納的各項費用也不能進行抵扣，這無疑都進一步增加了房地產(chǎn)企業(yè)的稅負，影響企業(yè)的現(xiàn)金流。另外，“營改增”實施前，房地產(chǎn)企業(yè)需要繳納的營業(yè)稅，可以計入開發(fā)成本中，而“營改增”實施后，需要取得相關(guān)的增值稅專用發(fā)票，才可以用來抵扣進項稅額。從這個層面上來看，房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)總額可能存在部分下降的情況。若企業(yè)資產(chǎn)總額出現(xiàn)了下降，而企業(yè)負債沒有發(fā)生變化，根據(jù)“資產(chǎn)負債率 = 負債總額 / 資產(chǎn)總額”可知，房地產(chǎn)企業(yè)將面臨著更高的資產(chǎn)負債率。由于房地產(chǎn)企業(yè)項目建設(shè)周期較長，若不能有效控制房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風險，很可能會影響項目建設(shè)。此外，“營改增”實施后，由于增值稅是價外稅，房地產(chǎn)企業(yè)在確認企業(yè)的收入時，需要將所得收入中有包含增值稅的內(nèi)容進行剔除，從這個層面來看，與企業(yè)需要繳納營業(yè)稅的時段來對比，企業(yè)的營業(yè)收入將會有所降低，直接影響企業(yè)的利潤表。
2.3 影響房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)工作
2016 年 3 月 5 日，總理在兩會政府工作報告中提出：5 月 1 日起全面實施營改增，將試點范圍擴大到房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)，并將所有企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍。發(fā)文到實施不到兩個月的時間，財稅部門行動迅速，于 3 月 7 日以特急字符下發(fā)財稅[2016]32號文，自此，營業(yè)稅在我國成為了歷史。房地產(chǎn)“營改增”應(yīng)聲落地，3 月 8 日，國家稅務(wù)總局發(fā)文（稅總發(fā)[2016]32 號文）下達全面推開營改增任務(wù)分解表。隨著營改增工作的全面推進，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理工作人員需要在短時間內(nèi)，對營改增的相關(guān)文件進行領(lǐng)會，并對原有的財務(wù)工作及時進行調(diào)整，以滿足當前制度實施的需要，這是一項較為繁雜與困難的工作。
3 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對“營改增”的措施
3.1 加強稅收籌劃
充分理解國家稅務(wù)總局近期頒布的關(guān)于營改增的諸多信息，對增值稅的納稅申報材料、不動產(chǎn)進項稅額分期抵扣暫行辦法、《納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》、《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》等相關(guān)內(nèi)容進行詳細的了解，提前做好籌劃管理工作。企業(yè)可結(jié)合自身的具體情況，通過聘請專業(yè)機構(gòu)的方式，合理制定針對稅收優(yōu)惠政策的方案，使企業(yè)充分享受到稅制改革的國家紅利。
3.2 選擇合適的拿地方式
房地產(chǎn)企業(yè)主要的拿地方式有直接簽訂出讓合同、舊城改造、收購項目公司等，不同的拿地方式影響著房地產(chǎn)企業(yè)抵減增值稅銷售額數(shù)量的不同，造成其拿地的實際成本不同。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在“營改增”落地后，要選擇適合的拿地方式，理順拿地中自持和銷售的不同比例以及不同的土地價款分拆方式下拿地的實際成本是多少，實現(xiàn)成本的降低。
3.3 合理控制建安成本
“營改增”后建安成本占比越高將越利好企業(yè)負稅抵扣，所以，建安成本是影響房地產(chǎn)企業(yè)稅負的一個重要因素，在建安成本中，需要重點關(guān)注的是施工環(huán)節(jié)。在施工環(huán)節(jié)中，對于工程的招標造價方案需要給予重點的關(guān)注，制定成本控制策略和造價策略，對于已含增值稅的工程造價，不需要進行關(guān)注，這部分內(nèi)容不會影響房地產(chǎn)企業(yè)的利潤成本。由于建筑行業(yè)增值稅稅率為 11%，增值稅稅率越高，越有利于房地產(chǎn)企業(yè)進行進項稅額的抵扣，實現(xiàn)利潤的增加。因此，在制定造價策略時，應(yīng)當盡可能地實現(xiàn)將門窗、幕墻等工程納入建安成本，將分散的支出實現(xiàn)統(tǒng)一管理，統(tǒng)一進行進項稅額的抵扣，降低建安成本。
3.4 加強對會計核算業(yè)務(wù)的管理
增值稅會計的科目設(shè)置較為繁雜，賬務(wù)的內(nèi)容處理也較為復(fù)雜，因此，為了更好地進行相關(guān)核算業(yè)務(wù)的管理，企業(yè)應(yīng)當對會計核算工作人員進行相關(guān)的培訓，使得工作人員具備計算增值稅的職業(yè)技能，在此基礎(chǔ)上，還需要熟悉其他部門的相關(guān)知識，如材料采購中，對哪些部分可以進行發(fā)票的抵扣等都需要及時進行把握。通過加強對會計核算業(yè)務(wù)的管理，應(yīng)當保證房地產(chǎn)企業(yè)的所有賬目都具有清晰明確的原始憑證，保證企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動與財務(wù)管理中的核算業(yè)務(wù)能得到較好地匹配，促進企業(yè)的發(fā)展。
3.5 重視增值稅專用發(fā)票管理和進項抵扣
由于增值稅專用發(fā)票可以進行抵扣，從而降低企業(yè)稅負，因此，在企業(yè)稅收籌劃中起到非常重要的作用。房地產(chǎn)企業(yè)必須對其加以重視。增值稅發(fā)票涉及到的內(nèi)容較多，企業(yè)應(yīng)當制定相關(guān)的制度對其進行管理，如在增值稅專用發(fā)票的開具時間上，采用預(yù)收房款或直接收取銷售房款方式的開具時間都存在不同。
【參考文獻】
摘 要 隨著我國社會經(jīng)濟的高速發(fā)展，最近幾年房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展非常迅猛。但是由于經(jīng)濟形勢日益復(fù)雜，房地產(chǎn)企業(yè)勢必面臨更加復(fù)雜多變的稅收環(huán)境，因此，稅務(wù)風險得到房地產(chǎn)企業(yè)的高度重視。本文簡要分析了稅務(wù)風險可能為地產(chǎn)企業(yè)帶來的一些影響，并嘗試性提出規(guī)避稅務(wù)風險的策略。
關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 稅務(wù)風險 策略
房地產(chǎn)企業(yè)成立的那天開始，就已經(jīng)存在稅務(wù)風險。隨著我國稅務(wù)制度的發(fā)展與完善，當前稅務(wù)風險存在于房地產(chǎn)企業(yè)的各個經(jīng)營環(huán)節(jié)中，也逐漸成為企業(yè)必須重視的部分?；诙悇?wù)風險的本質(zhì)來分析，主要是我國稅收制度與企業(yè)納稅之間存在的差異，而可能會給企業(yè)帶來不可預(yù)見的損失。稅務(wù)風險會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來很多后果，直接體現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)會支付一大筆資金用于繳稅與罰款，而這筆資金會一定程度影響到房地產(chǎn)企業(yè)的正常運作，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的資金流比較緊張。另外，稅務(wù)風險的存在還可能會讓房地產(chǎn)企業(yè)失去享受某些指定政策的機會，較為常見的是：一般納稅人資格、一般發(fā)票開具資格、享受稅收優(yōu)惠資格等等，而這些資格對于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有很重要的現(xiàn)實意義。
另外，稅務(wù)風險的存在還可能為房地產(chǎn)企業(yè)帶來一定程度的法務(wù)風險，無論什么企業(yè)一旦涉及到法律上的問題，就必然會影響其正常經(jīng)營活動的開展。最后，稅務(wù)風險的存在還可能影響到整個房地產(chǎn)企業(yè)的信用與聲譽，房地產(chǎn)企業(yè)必然會涉及到各大銀行、供應(yīng)商等等，而這些合作企業(yè)必然因為企業(yè)的信用問題而不愿繼續(xù)合作。由此可見，稅務(wù)風險對房地產(chǎn)企業(yè)的影響是非常深遠的，基于這些影響度，房地產(chǎn)企業(yè)也必須加強對稅務(wù)風險的科學管理，對稅務(wù)風險進行合理規(guī)避。筆者結(jié)合自身工作經(jīng)驗，嘗試性提出房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避稅務(wù)風險的一些策略，如下：
一、建立管理稅務(wù)風險的專設(shè)機構(gòu)
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收多達十余項，包括土地增值稅、企業(yè)所得稅、契稅、營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、房產(chǎn)稅等，貫穿土地競拍、前期準備、項目開發(fā)、房子銷售、后期物業(yè)管理整個過程。難怪房地產(chǎn)行業(yè)流傳著“房地產(chǎn)每個毛孔都含著稅”。同時房地產(chǎn)交易金額比較大，繳納稅款的金額也很大，不同算法對稅額的影響也很顯著。根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計報告顯示，2010國民稅收收入為77390億，同年真正的房地產(chǎn)稅收收入為17025.8億元，占22%，2011年全國稅收收入增長超過1/4是房地產(chǎn)行業(yè)增加的，說明房地產(chǎn)行業(yè)的整體稅率偏高。目前，中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)銷售收入5%繳納營業(yè)稅，按應(yīng)納稅所得額的25%繳納企業(yè)所得稅，土地增值稅率為30%到60%的?？傊?，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收負擔較重，因此需要建立專門管理、應(yīng)對稅務(wù)風險的專設(shè)機構(gòu)，而且還必須明文規(guī)定房地產(chǎn)旗下所有涉及到稅務(wù)的工作都必須由專門的機構(gòu)進行處理，盡力為企業(yè)打造一個科學合理的涉稅事務(wù)專業(yè)化處理流程，最大限度保障相關(guān)業(yè)務(wù)的實效性、準確性與客觀性。稅務(wù)管理機構(gòu)的規(guī)模需要根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的實際業(yè)務(wù)規(guī)模與實際要求來進行規(guī)劃，針對大企業(yè)來說，推薦設(shè)置稅務(wù)管理部，而且需要配置專業(yè)能力與責任心都比較強的人才來進行管理與實施。房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)實際的需求，來確定其規(guī)模的大小，中小型可以設(shè)立稅務(wù)管理科。企業(yè)可以通過稅務(wù)管理機構(gòu)來有效管理稅務(wù)風險，并且可以及時全面的獲取與稅收相關(guān)的優(yōu)惠政策，更重要的是通過專業(yè)機構(gòu)可以加強與當?shù)囟悇?wù)機關(guān)的溝通與聯(lián)系，這樣便能幫助房地產(chǎn)企業(yè)對稅務(wù)風險進行更好的規(guī)避。
二、對稅務(wù)風險控制活動進行規(guī)范
稅務(wù)風險涉及到的控制活動主要是指企業(yè)管理層對稅務(wù)風險的識別與應(yīng)對。房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)經(jīng)營活動能否正常穩(wěn)定的開展，是由控制活動的質(zhì)量來決定的，由此可見，對房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)戰(zhàn)略目標有非常重要的現(xiàn)實意義。控制活動具體由一系列流程、授權(quán)、分權(quán)以及集權(quán)等等環(huán)節(jié)與制度構(gòu)成的?！洞笃髽I(yè)稅收風險管理指引（試行）》也指出：企業(yè)需要在考慮稅務(wù)風險管理成本效益的基礎(chǔ)上，來對稅務(wù)風險管理內(nèi)部控制體系進行設(shè)計，主要從這些環(huán)節(jié)入手，例如：風險評估辦法、應(yīng)對策略、流程處理等等，進而制定出能夠?qū)Χ悇?wù)風險進行有效應(yīng)對的內(nèi)部控制機制，進而一定程度上規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)可能會面臨的稅務(wù)風險。
案例：青島國際輕紡城擁有一塊土地500畝，擬轉(zhuǎn)讓其中的400畝，另外100畝建寫字樓自用。青島政建投資集團有限公司擬收購其土地并為輕紡城建設(shè)寫字樓。
稅務(wù)風險管理措施要注意取得政府收回土地的文件和相關(guān)合同、協(xié)議和單據(jù)，作為稅務(wù)處理的依據(jù)。土地儲備中心、青島政建投資集團有限公司、輕紡城簽署“拆遷補償費協(xié)議”，同時，輕紡城與甲公司“委托代建協(xié)議”，寫字樓以輕紡城名義立項、報建，所有與寫字樓有關(guān)的建造成本單據(jù)抬頭必須開給輕紡城，由青島政建投資集團有限公司單獨裝訂憑證（先預(yù)計拆遷補償費，支出時沖減），竣工決算后，整體移交給輕紡城，由輕紡城做固定資產(chǎn)管理，同時輕紡城給青島政建投資集團有限公司出具拆遷補償費收據(jù)，青島政建投資集團有限公司憑政府收回土地文件、拆遷補償合同、拆遷補償費收據(jù)確認拆遷補償費出讓金、拆遷補償費、稅費共同構(gòu)成400畝地的成本。根據(jù)財稅[2004] 134號，為取得土地支付的全部對價，包括出讓金、拆遷補償費、農(nóng)民安置費、青苗補償、市政配套費，均作為契稅稅基，青島政建投資集團有限公司在辦理土地證時要先預(yù)估這些費用。
三、重視建立企業(yè)稅務(wù)風險防范管理體系
房地產(chǎn)企業(yè)如要真正實現(xiàn)科學規(guī)避稅務(wù)風險的目標，建立企業(yè)稅務(wù)防線防范體系是重要的實施手段。房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)實際的經(jīng)營狀況，并且結(jié)合《大企業(yè)稅收風險管理指引（試行）》當中的一些規(guī)定，進而構(gòu)建相關(guān)稅務(wù)信息的傳遞渠道與溝通制度，要收集、處理、傳遞信息的責任真正明確到每一個崗位上，建立房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風險管理責任制度。通過這種方式將責任進行劃分，不僅能保障房地產(chǎn)企業(yè)稅收管理相關(guān)工作能夠一一落實，其中相關(guān)工作的實際完成情況也能實現(xiàn)有崗可查，更重要的是保障房地產(chǎn)企業(yè)的管理層能夠及時獲得涉稅信息反饋，第一時間發(fā)現(xiàn)問題，并采取應(yīng)對措施進行改善。例如：土地增值稅規(guī)定：納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。利用這個優(yōu)惠政策對土增稅進行籌劃，可以利用銷售定價臨界點籌劃法，就是建立一個計算模型，計算出房屋定價，使得增值率控制在上述20%以內(nèi)，這樣也能很好的規(guī)避稅務(wù)風險。
又可以做好營業(yè)稅策劃，例如：合作建房。一方提供資金，一方提供土地使用權(quán)，共同建造房屋的行為。合作建房有純粹“以物易物”和成立“合營企業(yè)”兩種方式。成立合營企業(yè)，雙方風險共擔、利潤共享。提供土地使用權(quán)一方符合營業(yè)稅法中“以無形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業(yè)稅”規(guī)定，故不必繳納營業(yè)稅。通過合作建房的方式將營業(yè)稅策劃工作做好，有利于規(guī)避營業(yè)稅務(wù)風險。
四、加強內(nèi)部審計與自查
房地產(chǎn)企業(yè)稅收風險管理的內(nèi)部監(jiān)督通常由內(nèi)部審計與自查兩個部分組成。通過內(nèi)部審計與稅負自查相關(guān)工作的開展，房地產(chǎn)企業(yè)能有效提升涉稅事務(wù)的處理質(zhì)量，能夠合理保障房地產(chǎn)企業(yè)安全納稅，有助于降低稅務(wù)風險率，有效規(guī)避稅務(wù)風險。具體來講，日常經(jīng)營管理過程中，房地產(chǎn)企業(yè)需要堅持定期對涉稅業(yè)務(wù)進行審計與自查，若是發(fā)現(xiàn)有問題的環(huán)節(jié)要針對性進行改善與糾正。而針對一些階段性涉稅的工作?？梢砸越y(tǒng)一檢查或者專項審計等等方式，例如：一些專業(yè)性或者規(guī)模較大的涉稅業(yè)務(wù)，可以請專業(yè)稅務(wù)機構(gòu)來進行指導(dǎo)，進而提升房地產(chǎn)企業(yè)管理稅務(wù)風險的水平。例如：融資階段。融資階段的稅收籌劃應(yīng)該做好以下的風險管理： 首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該意識到利息費用雖然有稅遁的優(yōu)勢，但是過重的負債也會給企業(yè)帶來巨大的財務(wù)風險，房地產(chǎn)企業(yè)在利用稅遁優(yōu)勢時應(yīng)該考慮到最優(yōu)資本結(jié)構(gòu)的問題； 其次，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該盡量向金融機構(gòu)貸款，雖然現(xiàn)在銀行對房地產(chǎn)的貸款限制越來越多，但是為防止稅務(wù)機構(gòu)對于超額利息的剔除，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還是要向正規(guī)的金融機構(gòu)貸款，比如說向非金融機構(gòu)貸款的利息是不允許在計算土地增值稅的過程中作為扣除項目的。
我國在 2009 年 5 月由國家稅務(wù)總局印發(fā)了《大企業(yè)稅務(wù)風險管理指引（試行）》，就企業(yè)防范、評估、應(yīng)對稅務(wù)風險所涉及到的各項工作作出了詳細的規(guī)范和闡述。從客觀的角度來看，當前稅法體系還存在一些漏洞，很多辦稅環(huán)節(jié)還停留在比較粗略的條例框架之下，當然稅法體系的不健全也會造成政策的真空地帶與更大的彈性空間，而這種尺度不好把握，很容易給房地產(chǎn)企業(yè)帶來稅務(wù)風險。基于這樣的背景，房地產(chǎn)企業(yè)要與當?shù)囟悇?wù)機關(guān)加強溝通，要及時全面的了解相關(guān)稅收政策，要善于聽取相關(guān)部門的建議與提醒，這樣才能保障房地產(chǎn)企業(yè)對于稅法的理解與稅務(wù)機關(guān)保持一致，進而更好的規(guī)避稅務(wù)風險，降低稅務(wù)風險所帶來的損失。
參考文獻：
[1]李琳.淺談大型企業(yè)的稅務(wù)風險管理.交通財會.2009（10）.