時間：2023-10-11 10:17:34
導(dǎo)語：在商務(wù)用地規(guī)劃條件的撰寫旅程中，學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
（一）2011年3月份工作小結(jié)為配合管委會2011年上半年的土地上市工作，有計劃有步驟的開發(fā)城市用地，更好的指導(dǎo)城市建設(shè)，我局完成了高新區(qū)2011年上半年擬上市地塊的資料匯總。相關(guān)處室根據(jù)各個片區(qū)的控規(guī)、城市設(shè)計，制定各個地塊的拍賣條件并劃定用地范圍，經(jīng)過幾輪的局領(lǐng)導(dǎo)會議調(diào)整后，形成最終的地塊拍賣材料。包括獅山街道、楓橋街道、滸關(guān)開發(fā)區(qū)、滸關(guān)鎮(zhèn)、鎮(zhèn)湖、科技城六個片區(qū)共計15個地塊，總面積約1255.72畝，其中45%為商務(wù)用地，55%為居住用地。
2、生態(tài)城啟動區(qū)城市設(shè)計進入方案深化階段
生態(tài)城啟動區(qū)城市設(shè)計進入方案深化階段，英國jtp公司對投標(biāo)方案進行進一步的修改和完善，將重點從道路交通、結(jié)構(gòu)布局、生態(tài)技術(shù)應(yīng)用、景觀概念規(guī)劃等方面對方案進行調(diào)整，真正將蘇州獨有的城市、人文魅力與精致有趣的城市空間結(jié)合，融入生態(tài)設(shè)計理念，打造獨特的、精致的宜居生態(tài)城。
3、完成蘇州科技城核心商務(wù)區(qū)城市設(shè)計中間成果
此次城市設(shè)計范圍位于蘇州高新區(qū)科技城內(nèi), 龍山路東、錦峰路西、科普路北、科研路南，總面積約為1.3 平方公里。規(guī)劃以原《蘇州科技城中心區(qū)城市設(shè)計》為基礎(chǔ)，以“建設(shè)蘇州市全市范圍的中心商務(wù)區(qū)”為總體目標(biāo)，以“打造高強度開發(fā)的包含商業(yè)、辦公、商住、高檔公寓、酒店、文化娛樂等功能在內(nèi)的現(xiàn)代商務(wù)集聚區(qū)和城市副中心”為總體功能定位，形成“兩條軸線、五個節(jié)點、五個片區(qū)”的城市空間結(jié)構(gòu)。下一步的重點工作將是對規(guī)劃區(qū)域進行交通分析和開發(fā)總量評估，并根據(jù)結(jié)果對城市設(shè)計進行進一步的修改和完善，形成最終的設(shè)計成果。
4、開展大陽山森林公園及周邊地塊功能策劃
大陽山位于高新區(qū)中心地帶，銜接了高新區(qū)各功能組團，為使大陽山的開發(fā)在更具可實施性的規(guī)劃指導(dǎo)下進行，對大陽山區(qū)域進行整體功能策劃，將大陽山打造成集生態(tài)保護、旅游度假、養(yǎng)生康體、宜居宜業(yè)于一體的活力綠心，以功能策劃指導(dǎo)下一步的城市規(guī)劃和開發(fā)建設(shè)。本次策劃范圍包括了大陽山森林公園及周邊區(qū)域，總面積約20平方公里。目前已完成規(guī)劃任務(wù)書的編制。
5、完成蘇州高新區(qū)有軌電車線網(wǎng)規(guī)劃最終成果 6、太湖大道景觀改造
完成供電通道及新增管線規(guī)劃位置的確定，與交通、城管等部門確定新增公交站臺的位置及管線預(yù)埋。
7、重點項目服務(wù)
南莊新苑南區(qū)通過方案審查；白馬澗理想商業(yè)項目通過方案審查；艾維克大廈項目通過方案審查，進入施工階段；昂內(nèi)-b-126地塊住宅進入施工階段。
8、完成度文書檔案歸檔 9、日常規(guī)劃管理工作
(2)核發(fā)規(guī)劃用地許可證8份，用地面積20.9萬平方米；
(3)審查建筑設(shè)計方案19份，用地總面積78.3萬平方米；
(4)核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證35份，建筑總面積45萬平方米；
(5)核發(fā)規(guī)劃驗收合格證16份，竣工面積16.9萬平方米；
(6)核發(fā)市政管線規(guī)劃許可證4份，總長度達1.8 公里；
(7)市政日常規(guī)劃審批25份；
(8)規(guī)劃審批辦文回復(fù)函17份 二）4月份工作計劃
一、規(guī)劃編制
1、完善蘇州科技城核心商務(wù)區(qū)城市設(shè)計。完成規(guī)劃范圍內(nèi)交通承載力評估以及開發(fā)總量的測算，確定規(guī)劃區(qū)域的總體開發(fā)規(guī)模。
2、完成大陽山森林公園及周邊地塊功能策劃的設(shè)計委托。
3、完成生態(tài)城啟動區(qū)城市設(shè)計中期方案。
二、市政規(guī)劃
4、完成蘇州高新區(qū)有軌電車一號線項目建議書，盡早具備立項條件。
5、完成蘇州高新區(qū)35kv以上變電站選址及高壓通道的規(guī)劃初步成果。
為滿足高新區(qū)發(fā)展用電需求，保證高新區(qū)規(guī)劃變電站建設(shè)用地，落實各變電站之間高壓通道的用地，近期委托設(shè)單位對《高新區(qū)35kv以上變電站選址及高壓通道規(guī)劃》的設(shè)計工作，4月底將完成初步成果。
三、重點項目
6、對城際站周邊城市綠地景觀設(shè)計方案進行會審。
7、完成錦峰國際商務(wù)綜合體設(shè)計方案深化。
8、完成絲綢博物館規(guī)劃方案審批。
摘要：本文從分析調(diào)查迪蕩新城的停車問題為出發(fā)點，提出開發(fā)利用城市地下空間的重要性和必要性，從規(guī)劃的角度對開發(fā)利用地下空間提出控制方法、控制細則、開發(fā)形式和存在問題，最后對地下空間開發(fā)利用提出意見建議。
引言：迪蕩新城作為紹興中心城市越城組團的重要組成部分，以高定位、高標(biāo)準(zhǔn)為起點，著力打造以商貿(mào)商務(wù)為特色，集休閑、購物、旅游、辦公、居住等多種功能于一體的現(xiàn)代化新城。經(jīng)過近8年的開發(fā)建設(shè)，迪蕩新城作為充分展示紹興現(xiàn)代化商貿(mào)商務(wù)城市形象已嶄露頭角，但作為高層、高強度開發(fā)的密集區(qū)，區(qū)內(nèi)的交通問題日益凸顯，特別是停車難問題尤為突出。如何通過開發(fā)利用地下空間來緩解靜態(tài)交通壓力就顯得尤為重要。
一、迪蕩新城交通停車調(diào)查分析
1、建成區(qū)現(xiàn)狀調(diào)查分析
目前，梅龍湖以西為迪蕩新城一期，約1平方公里。自2005年啟動建設(shè)以來，已建、在建的建筑超過260萬平方米（其中，綜合商貿(mào)建筑60萬平方米，商務(wù)辦公建筑100萬平方米，居住建筑100萬平方米），區(qū)內(nèi)高層建筑90多幢（100米以上超高層建筑13幢，尤其是高度為288米的世茂天際中心已成為浙北地區(qū)建成的第一高樓），一期區(qū)塊平均容積率約2.3。
1．1日間調(diào)查分析：
商貿(mào)商務(wù)區(qū)：以本人曾工作過的D3地塊鼎盛時代大廈為例，由于紹興市行政服務(wù)中心和公共資源交易中心位于該大廈1-7層，以上兩個部門日接待群眾辦事、辦件超過1000件/日，停車位需求巨大。但目前，“兩中心”持有地下車位數(shù)量為60只，地面停車位數(shù)量10只，而“兩中心”的工作人員有300多人，部門車輛和工作人員車輛就有200多輛，現(xiàn)有停車位不僅無法提供給辦事群眾，連基本的工作需要都無法滿足，停車位缺口甚大，辦事群眾車輛只能停在周邊道路兩側(cè)，直接導(dǎo)致交通堵塞，令老百姓怨聲載道。
住宅區(qū)：以世茂房產(chǎn)開發(fā)的盛世名苑住宅區(qū)為例，按1.1-1.2位/戶的標(biāo)準(zhǔn)配置，共有地下車位3200余個，但日間車位利用率不足30%。
1．2夜間調(diào)查分析：
商貿(mào)商務(wù)區(qū)：以世茂廣場區(qū)域為例，夜間7點-10點，人流車流密集，總共1100余只地下停車位可以說是杯水車薪，而其他商務(wù)寫字樓的地下車位則無人問津，空空如也。
住宅區(qū)：還是以盛世名苑住宅區(qū)為例，3200余只車位幾乎停滿車輛，車位基本滿足私家車停放要求。
2、規(guī)劃區(qū)調(diào)查分析：
梅龍湖以東區(qū)域為迪蕩新城二期，目前處于規(guī)劃階段，以交通影響評價為依據(jù)組織道路交通及合理布置基地出入口，規(guī)劃總建筑面積225萬平方米，其中商務(wù)區(qū)規(guī)劃建筑面積170萬平方米；居住區(qū)包括保障房、學(xué)校和綜合市場，建筑面積約55萬平方米。二期區(qū)塊平均容積率約1.2。不難看出，二期規(guī)劃容積率明顯降低，所以今后的靜態(tài)交通管理也將是首要問題。
二、城市規(guī)劃控制地下空間利用與開發(fā)
區(qū)域內(nèi)的停車、交通問題不僅僅是交通管理部門的職責(zé)，規(guī)劃部門所起到的作用，也是非常重要的，特別是對于處于規(guī)劃階段的區(qū)域，如何通過開發(fā)利用地下空間來緩解靜態(tài)交通的壓力是規(guī)劃部門當(dāng)下重點需要研究的問題。
1、總體原則：
首先，迪蕩二期地下室開發(fā)利用應(yīng)借鑒和吸納一期有效做法的基礎(chǔ)上，按照“應(yīng)配盡配，能配多配”的原則，根據(jù)控規(guī)和城市設(shè)計要求，在規(guī)劃設(shè)計條件中載明要求配建數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)；嚴(yán)格控制基地和建筑的出入口，以保障交通有序和商業(yè)界面形象；鼓勵項目單位充分挖掘潛力開發(fā)利用地下空間。
2、規(guī)劃控制方法：
1）事先約定。在地塊出讓時擬訂的規(guī)劃設(shè)計條件書中明確約定地下室配建面積上、下限，限定地下室僅作為人防和停車功能。
2）事中把關(guān)。將城市地下空間的工程建設(shè)納入規(guī)劃管理范疇，地下空間工程規(guī)劃建設(shè)隨地面建筑一并申請辦理選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證等。
3）事后驗收。按照地面建筑物相關(guān)規(guī)劃驗收標(biāo)準(zhǔn)，對地下空間開發(fā)利用要素一并納入項目竣工規(guī)劃核實確認。
3、控制細則：
1）能高則高。按照省《城市建筑工程停車場（庫）設(shè)置規(guī)則與配建標(biāo)準(zhǔn)》及《紹興中心城市建筑工程機動車停車位配置標(biāo)準(zhǔn)》要求，條件允許的項目盡可能進行高配。
2）能并則并。針對城市道路同側(cè)相鄰建設(shè)的兩宗及以上的建設(shè)項目或城市中心區(qū)高容積率開發(fā)區(qū)域（土地出讓時間相近），因基地規(guī)劃建設(shè)用地較小，單獨設(shè)置配建停車庫難以達到技術(shù)規(guī)范要求的，可采用紅線緊鄰地塊停車庫出入口集中統(tǒng)一設(shè)置。
3）規(guī)范設(shè)計?？倛D設(shè)計須標(biāo)明場（庫）內(nèi)通道、車輛及人流路線走向、出入通組織、停車車位、交通標(biāo)志、標(biāo)線，設(shè)置交通安全設(shè)施等。
4）集散結(jié)合。對商業(yè)街等單體建筑規(guī)模較小但建筑密集的地區(qū)，允許采用集中配建與分散配建相結(jié)合的原則配建停車場（庫）。（例如世茂廣場、湖濱商業(yè)中心等）
5）閑忙互補。根據(jù)前面所調(diào)查的迪蕩一期出現(xiàn)的問題，可以嘗試日間將小區(qū)內(nèi)的停車位向公眾開發(fā)，夜間則將商務(wù)樓內(nèi)的停車位向居民開放，提高車位的利用率。
4、地下室開發(fā)方式：
一是地塊配建，在地塊出讓時規(guī)劃條件書中予以明確；二是政府配套，在公園綠地中配套地下停車泊位；三是可以按照商業(yè)用地的出讓方式，確定立體停車規(guī)劃設(shè)計方案和收費價格后以一定年限面向社會進行公開出讓?？傮w上，以地塊配建為主，政府配套為輔。
三、規(guī)劃控制中遇到的問題與解決對策
1、需要探討和解決的一些問題：
通過以上幾種方法控制和開發(fā)利用地下空間將有效提高區(qū)域內(nèi)的停車效率和車位的利用率，但是也存在一些問題需要探索和解決。
1）區(qū)域內(nèi)各地塊國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓分別由不同開發(fā)商取得，地下室所有權(quán)屬和使用權(quán)屬分開，即使地下空間連通，亦較難統(tǒng)籌安排，故在協(xié)同使用、有效管理上需突破瓶頸。
2）居住、商業(yè)辦公等不同業(yè)態(tài)的停車泊位可以實現(xiàn)日夜優(yōu)勢互補，但利益機制亟需破題解決。
3）地下空間開發(fā)建設(shè)時序上往往各自為政，無法達到地下空間統(tǒng)籌考慮和綜合開發(fā)的目的。
2、建議意見
1）成片開發(fā)，集中建設(shè)。科學(xué)合理地搞好地下空間的規(guī)劃編制和實施工作，根據(jù)各地塊成熟條件，合理安排土地出讓計劃和建設(shè)時序，盡可能地下室公共區(qū)域由政府統(tǒng)一實施，確定統(tǒng)一高程系統(tǒng)，以期實現(xiàn)成片開發(fā)，集中建設(shè)地下空間和資源共享的目標(biāo)。
2）強制配置，鼓勵多建。加大對合理開發(fā)利用城市地下空間的規(guī)劃建設(shè)力度，對主要區(qū)域、重點地段、重大項目事先根據(jù)交通影響評估等依據(jù)確定地下空間配置數(shù)量和標(biāo)準(zhǔn)，在土地出讓時予以明確，要求項目單位按照要求標(biāo)準(zhǔn)必須配足；對項目單位有積極性開發(fā)利用地下空間的，在滿足城市管線、綠化質(zhì)量、不突破用地紅線的前提下，允許適當(dāng)突破建筑控制線。
3）建管結(jié)合，統(tǒng)籌考慮。
嚴(yán)格把握規(guī)劃管理制度，加強對地下公共空間開發(fā)建設(shè)的規(guī)劃管理，嚴(yán)格實行對地下公共空間的“一書兩證”審批制度，進一步完善對地下空間開發(fā)建設(shè)的規(guī)劃監(jiān)督制度，在兼顧項目單位經(jīng)濟利益的基礎(chǔ)上，將地下空間進行綜合利用，以實現(xiàn)社會效益、經(jīng)濟效益共贏的目標(biāo)。
4）積極創(chuàng)新，探索新路
宇航員從宇宙飛船上觀察到的地球是一顆蔚藍的“水球”，水在地球表面總面積中占到了7/10強。雨露滋潤禾苗壯，萬物生長離不開水。水是構(gòu)成生命體的基本單位，是生命發(fā)生、發(fā)育和繁衍的基本條件，沒有水就沒有生命。人類的文明伴隨生命的起源，猶如一條河流川流不息從過去到未來。
一、 線性濱江空間地帶公共空間的概念
“線性”是一種水體存在的形式，區(qū)別于以網(wǎng)狀、面狀形式存在的水體。在城市中，線性水體一般是以江河的形態(tài)出現(xiàn)，江河寬窄不一，依據(jù)江河自身不同的寬度，由此所呈現(xiàn)出的城市個性和城市肌理也不相同，因此也對應(yīng)不同的規(guī)劃設(shè)計方法。本文所指的城市線性濱江空間地帶公共空間，主要是指依托于寬闊的江面（寬度在2000—3000米）兩側(cè)的濱江公共空間，從而不同于建構(gòu)在“帶狀”水面、狹窄的河道兩岸的濱河公共空間，“線性”江岸的濱水公共空間特色是狹長、封閉、有的明顯方向性和內(nèi)聚性，由帶狀綠化帶或延續(xù)的建筑群體形成較封閉的、連續(xù)的側(cè)界面，建筑物在風(fēng)格、形式上較為統(tǒng)一并富有特色，沿江兩岸具有各式各樣，因地制宜的步道、平臺、階地等園林景觀，整體上給人一種流暢、平穩(wěn)、親切的感覺。
二、項目概況
2.1、“北外灘”區(qū)位
南昌市紅谷灘新區(qū)由三部分組成：紅谷灘CBD(紅谷灘中心區(qū))、鳳凰洲、紅角洲。規(guī)劃區(qū)位于鳳凰洲，東起贛江北大道、西至紅谷北大道；南起八一大橋、北至英雄大橋，規(guī)劃面積約為146公頃（2190畝）?；貣|臨贛江，北靠城市外環(huán)，景觀資源和交通條件優(yōu)越。
2.2、規(guī)劃前期分析
本節(jié)提出針對線性濱江空間地帶，在規(guī)劃前期階段的幾個重要工作方法。
1）區(qū)域優(yōu)勢分析：從全市的角度分析“北外灘”地區(qū)的優(yōu)勢資源、獨特條件，為后面項目定位提供有利依據(jù)。
（1）濱江優(yōu)勢
東臨贛江，與南昌老城區(qū)隔江相望,具有稀缺的臨江景觀優(yōu)勢。
（2）交通優(yōu)勢
鳳凰洲距離紅谷灘中心區(qū)2公里，距離機場15公里，距離火車 站8公里，距離快速路出口0.5公里。
（3）土地供給優(yōu)勢
鳳凰洲片的農(nóng)民拆遷還建已完成，且大部分優(yōu)質(zhì)土地均未出讓，七通一平業(yè)已完成。
2）區(qū)域用地比例結(jié)構(gòu)分析：站在整個區(qū)域的角度，通盤考慮用地構(gòu)成，為項目的用地構(gòu)成和功能定位尋找支撐點。
紅谷灘地區(qū)（包括紅谷灘中心區(qū)、鳳凰洲片區(qū)、紅角洲片區(qū)）規(guī)劃范圍約70平方公里，規(guī)劃人口約70萬，其中商務(wù)辦公用地約225公頃，建筑總量約582萬平方米，商業(yè)配套設(shè)施用地約100公頃，建筑總量200萬平方米，居住用地約880公頃，建筑總量1662萬平方米，實際開工建設(shè)的商務(wù)辦公比例為30%，商業(yè)配套設(shè)施比例為5%，居住比例為65%。參照與紅谷灘類似的城市中心的用地比例商務(wù)：商業(yè)：居住=32:18:50。
紅谷灘在開工建設(shè)的商務(wù)辦公建筑方面已基本達到該比例，但商業(yè)配套設(shè)施比例明顯偏低，居住用地比例偏高，特別是旅館用地與同類城市指標(biāo)相距甚遠。
3）規(guī)劃定位：通過上述兩點的分析，利用基地的優(yōu)勢資源，結(jié)合區(qū)域的規(guī)劃，提出合理的項目定位。
利用“北外灘”地區(qū)的發(fā)展優(yōu)勢資源，與紅谷灘CBD（金融辦公為特色）和紅角洲片區(qū)（特餐飲娛樂、會展、高校）錯位發(fā)展功能互補，建議將紅谷灘在酒店業(yè)方面的缺口集中在“北外灘”地區(qū)填補，利用毗鄰CBD的良好區(qū)位和臨江景觀資源，大力發(fā)展高檔酒店業(yè)，從而提高整個紅谷灘的服務(wù)接待水平，帶動整個地區(qū)活力。
因此，規(guī)劃定位：紅谷灘“北外灘”是以酒店密集區(qū)為特色的濱江公建帶。
4）現(xiàn)狀分析：從現(xiàn)狀用地、政策動態(tài)、空間景觀等方面多角度觀察，從平面、立面、宏觀、微觀等多維度進行分析。
“北外灘”地區(qū)內(nèi)除格蘭云天大酒店，省委車隊以及鳳凰花園三期外，其余用地如省水利水電學(xué)校、省干部交通學(xué)校、現(xiàn)狀村莊等，都處于正在拆遷或準(zhǔn)備拆遷的狀態(tài)?；貎?nèi)閑置用地較多，為今后的整體規(guī)劃開發(fā)打下了良好的基礎(chǔ)。
5）線性濱江空間地帶天際線分析：考慮到線性濱江空間地帶沿江展開這一特點，天際線是整個項目給人最直接的映像，所以天際線的設(shè)計將是項目的一個重點內(nèi)容。
6）分析適合當(dāng)?shù)氐挠玫亻_發(fā)模式，在濱江地區(qū)延續(xù)當(dāng)?shù)爻鞘屑±怼玫亻_發(fā)模式分析。
7）線性濱江地帶建筑高度控制原則：臨水第一層面建筑高度較矮，后面的建筑高度逐漸提升，在臨江面形成多層次的建筑整體界面。
三、城市設(shè)計介紹
選擇合理的用地開發(fā)模式，留出視線通廊，注重建筑群體之間的組合關(guān)系以用地規(guī)劃為基礎(chǔ)，按照南昌市的開發(fā)建設(shè)經(jīng)驗分地塊選擇用地開發(fā)模式。八一橋頭節(jié)點已經(jīng)按照“棟地模式”開發(fā)，珠江路、錦江路地塊規(guī)模適中，區(qū)位條件良好選擇“綜合體模式”的可能性較大，而英雄橋頭節(jié)點地塊規(guī)模大、交通通達性較弱，適合大規(guī)模的整體開發(fā)，如園林式酒店、高端俱樂部等，因此選“園區(qū)模式”。
圖3-1“北外灘”城市設(shè)計平面圖（圖片來源：作者自繪）
圖3-2“北外灘”鳥瞰圖（圖片來源：作者自繪）
圖3-3“北外灘”沿江立面圖（圖片來源：作者自繪）
圖3-4從左到右分別為珠江路節(jié)點、錦江路節(jié)點、英雄橋頭節(jié)點效果圖（圖片來源：作者自繪）
3.1、城市設(shè)計系統(tǒng)分析
（1）利用好濱江景觀資源，增加觀賞江景的平臺——臨江天街系統(tǒng)
天街系統(tǒng)位于濠江路和錦江路之間，全長約1.5公里,串聯(lián)了珠江路、錦江路地標(biāo)節(jié)點并且和對面的贛江市民公園二期通過天橋聯(lián)系。系統(tǒng)考慮的初衷是因為新設(shè)計的贛江北大道（濠江路—錦江路）段，路面標(biāo)高比贛江大堤的堤頂標(biāo)高矮3米左右，行人在路面上無法欣賞到贛江景色，因此希望在建筑裙房第二層向后退臺，開辟一條全天候玻璃頂棚的觀景平臺，臨江一側(cè)可以觀賞贛江美景，臨建筑一側(cè)為商業(yè)店鋪。
（2）提高線性濱江空間地帶的商業(yè)氛圍，打造良好的街道尺度——內(nèi)街設(shè)計引導(dǎo)
考慮到臨江第一層界面為自然與建筑的交接面，無法形成高效率的商業(yè)街道，因此在沿江高層塔樓與居住建筑之間設(shè)置尺度宜人的內(nèi)街系統(tǒng)，通過控制建筑退距，打造理想的空間體驗。
空間比例（D/H）：在居住建筑一側(cè)D/H=1，高度與距離勻稱的存在，形成具有親和力的內(nèi)部步行空間。創(chuàng)造集日常購物、休閑、散步于一體的人行活動空間。內(nèi)街的沿街建筑應(yīng)按城市設(shè)計導(dǎo)則嚴(yán)格控制貼線率，以保證沿街界面的完整。
（3）選擇合理的濱江建筑風(fēng)格，體現(xiàn)良好的濱江形象
通過對紅谷灘濱江建筑項目調(diào)查分析，建筑風(fēng)格主要為以下四種：
■古典主義風(fēng)格
建筑特點：以古典建筑的三段式、構(gòu)件、對稱布局為設(shè)計要素，建筑內(nèi)部通過現(xiàn)代建筑技術(shù)滿足使用功能的需求，建筑體現(xiàn)出莊嚴(yán)感，主要應(yīng)用于政府部門、銀行、紀(jì)念性建筑。
■現(xiàn)代風(fēng)格
建筑特點：建筑形體簡單，多為常見的幾何形體，建筑線腳簡練，建筑材質(zhì)為鋼、混凝土、玻璃幕墻等，是現(xiàn)在主導(dǎo)的建筑風(fēng)格，在各種建筑類型當(dāng)中都有應(yīng)用。
■簡約古典風(fēng)格
建筑特點：在現(xiàn)代建筑風(fēng)格基礎(chǔ)上增加一些古典建筑的線腳、簡化的構(gòu)件，建筑的細節(jié)較現(xiàn)代風(fēng)格更多，建筑整體大氣是當(dāng)下較為流行的建筑風(fēng)格之一，在各種建筑類型當(dāng)中都有應(yīng)用。
4.7項目總結(jié)
“北外灘”項目已經(jīng)結(jié)束，設(shè)計成果和功能定位得到了當(dāng)?shù)卣恼J可。現(xiàn)在處于規(guī)劃實施階段，整個項目在設(shè)計過程之中一直與當(dāng)?shù)匾?guī)劃管理部門保持緊密的聯(lián)系，通過跟規(guī)劃管理部門的溝通，制定出符合當(dāng)?shù)匾?guī)劃管理水平的設(shè)計成果，并將規(guī)劃意圖反應(yīng)成城市設(shè)計管理導(dǎo)則指導(dǎo)下一步的修建性詳細規(guī)劃，期間承擔(dān)“北外灘”某些地塊的建筑設(shè)計的設(shè)計單位與筆者進行過探討和協(xié)商，順利將設(shè)計控制要點反應(yīng)到修建性詳細規(guī)劃之中，在實踐中驗證了規(guī)劃的可實施性。
由于許多客觀條件的不足，“北外灘”項目也存在一些遺憾。本項目的范圍因該擴大到與其接壤的更廣大的陸域范圍，讓“北外灘”的功能性區(qū)域有個合理的區(qū)域邊界、漸變范圍，并通對區(qū)域交通、環(huán)境、建設(shè)條件等因素進行分析，挖掘出“北外灘”項目的潛力，對當(dāng)?shù)卣_發(fā)“北外灘”地區(qū)有更為合理的指導(dǎo)意見。
關(guān)鍵詞：高鐵 站區(qū) 用地 規(guī)劃
中圖分類號：TU98 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：1672-3791（2013）05（a）-0225-02
2008年8月1日，京津城際高速鐵路正式開通運營，這是中國第一條高速鐵路客運專線。京津城際高速鐵路的運營，拉開了全國高速鐵路建設(shè)的序幕。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計，截至2012年底，全國已建成21條高速鐵路，營業(yè)里程9300多公里。預(yù)計到2015年將會有4公里以上的高速鐵路投入運營，屆時覆蓋全國省會城市（拉薩除外）及百萬人口以上大城市的高速鐵路網(wǎng)將形成。隨著高速鐵路建設(shè)同步發(fā)展的是高速鐵路車站的建設(shè)。高鐵時代的到來，意味著高速鐵路車站將發(fā)展成為城市網(wǎng)絡(luò)的一個中心。城市的人流！物流通過這些中心，進出城市軌道網(wǎng)絡(luò)，進而促進城市經(jīng)濟的發(fā)展，使高速鐵路站區(qū)逐漸成為引領(lǐng)整個城市發(fā)展的新引擎。因此，高鐵站區(qū)的發(fā)展將成為城市發(fā)展的熱點。
高速鐵路車站的新建，導(dǎo)致車站周邊的土地利用及城市功能發(fā)生了劇烈的變化，直接影響到整個城市的功能形態(tài)。同時，城市對外交通方式向高速軌道交通轉(zhuǎn)變也將對城市的政治！經(jīng)濟！文化以及市民生活帶來深刻影響。面對高鐵時代的到來，如何對高鐵站區(qū)進行合理規(guī)劃，己經(jīng)成為地方政府和規(guī)劃界普遍關(guān)注的問題。高鐵站區(qū)兼具交通功能與城市功能，能否帶動城市發(fā)展是實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。
1 用地功能的選擇
高速鐵路自身服務(wù)的人群特點決定了其對于地區(qū)發(fā)展帶動作用存在明顯的指向性，最顯著的效應(yīng)就是進一步強化城市服務(wù)業(yè)相關(guān)職能的發(fā)展，包括商務(wù)辦公、零售商業(yè)、住宅等。
高鐵站區(qū)用地的功能中往往選擇較大比例的商務(wù)辦公用地、商住混合用地以及部分文化用地等。一般來說，高鐵站區(qū)適宜布局的產(chǎn)業(yè)用地類型主要有幾下幾種（如圖1）。
1.1 商務(wù)辦公用地
商務(wù)辦公用地主要指各類生產(chǎn)服務(wù)業(yè)用地。發(fā)展面向區(qū)域的生產(chǎn)業(yè)，有利于加快城市自身現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展步伐，同時也有利于區(qū)域的產(chǎn)業(yè)升級，使高鐵站區(qū)真正發(fā)展區(qū)域功能。生產(chǎn)業(yè)重點發(fā)展地區(qū)總部、研發(fā)技術(shù)服務(wù)、信息服務(wù)等具有較強競爭優(yōu)勢的知識型制造服務(wù)業(yè)，打造輻射區(qū)域的地區(qū)總部，積極發(fā)展金融、中介、咨詢等產(chǎn)業(yè)。
1.2 商業(yè)服務(wù)業(yè)用地
高鐵樞紐作為大量人流集散的場所，木身就需要相應(yīng)的商業(yè)配套服務(wù)設(shè)施，這邊樞紐服務(wù)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了初始需求。樞紐周邊地區(qū)應(yīng)努力發(fā)展為區(qū)域服務(wù)高端零售業(yè)，將交通樞紐進一步轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)濟樞紐，形成現(xiàn)代化的區(qū)域商業(yè)中心。
1.3 會議展覽用地
高鐵樞紐建成后，將成為城市乃至城市群地區(qū)人流、物流、信息流最為密集的地區(qū)之一，為會展業(yè)發(fā)展提供了優(yōu)越條件。高鐵站區(qū)要抓住機遇，提供比其他城市更加優(yōu)越的會議展覽場所，形成服務(wù)區(qū)域的會展休閑產(chǎn)業(yè)中心。
1.4 娛樂休閑用地
高鐵站區(qū)可發(fā)展三種類型的娛樂休閑設(shè)施：一類是依托自然景觀的娛樂休閑設(shè)施，可結(jié)合濱水綠地及大型綠化公園，建設(shè)為本地區(qū)居民服務(wù)的休閑場所，同時作為城市客廳的特色景觀；另一類是與商業(yè)、商務(wù)、會展等設(shè)施配套的都市型娛樂休閑設(shè)施，在空間上與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)結(jié)合布置，為城市居民服務(wù)的同時，吸引周邊城市相對高收入者和短期出游者；第三類是旅游業(yè)。高鐵建成后，會有大量游客通過高速鐵路達到目的地或者進行中轉(zhuǎn)，借助這樣的交通優(yōu)勢，結(jié)合城市體閑設(shè)施的建設(shè)，注重地方歷史元素、民俗文化元素、水元素等利用，可以將高速鐵路周邊地區(qū)開發(fā)成為城市重要的旅游中轉(zhuǎn)站和城市重要的旅游、文化展示節(jié)點。
1.5 居住用地
為保證新建的高鐵站區(qū)實現(xiàn)高端化的發(fā)展，有一定規(guī)模的居住用地同期投入開發(fā)是比較安全穩(wěn)妥的選擇。高鐵站區(qū)應(yīng)在打造城市商業(yè)、商務(wù)副中心職能的同時，同步建設(shè)較大規(guī)模、環(huán)境優(yōu)越、配套設(shè)施齊全的居住社區(qū)。這樣不僅有利于木區(qū)盡快形成較為高檔的景觀環(huán)境和穩(wěn)定的社會環(huán)境，同時還有以下三個方面的好處：住宅區(qū)可以為站區(qū)商業(yè)設(shè)施聚集人氣，促進乘數(shù)效應(yīng)的產(chǎn)生；多樣化的地產(chǎn)物業(yè)開發(fā)類型可以適當(dāng)降低市場風(fēng)險；商業(yè)與居住同時發(fā)展有助于促進站區(qū)實現(xiàn)職住平衡式的發(fā)展，緩解未來的交通壓力。在居住用地的建設(shè)中，毗鄰高鐵核心區(qū)的地區(qū)宜采用小街坊、密路網(wǎng)形式布置公寓型住宅，并適當(dāng)提高用地的兼容性，可以采用底商上住的形式，在布置用地較為完整的居住小區(qū)用地。
2 用地結(jié)構(gòu)布局
高鐵站區(qū)土地利用呈現(xiàn)圈層式特征，距離車站越近的地區(qū)土地開發(fā)強度越高，各圈層用地結(jié)構(gòu)布局如下。
（1）第一圈層：高等級商務(wù)辦公區(qū)、高密度開發(fā)。這個圈層包括交通核、餐飲、商務(wù)、信息、辦公、賓館等，這些功能與高鐵車站樞紐作用關(guān)聯(lián)性最高，用地空間及功能布局上受交通樞紐控制最大。規(guī)劃重點是建立與城市一體化的道路交通網(wǎng)絡(luò)，合理布局車站地區(qū)伴生的用地功能，最大限度地為客流提供各種方便、快捷、舒適的服務(wù)。
（2）第二圈層：商務(wù)配套設(shè)施，中高密度開發(fā)。服務(wù)對象從以旅客為主轉(zhuǎn)向兼顧城市居民。用地包括商務(wù)、辦公、居住，甚至文化、教育、工業(yè)等。各類功能鍵用地與車站關(guān)聯(lián)性降低，逐步向常態(tài)的城市土地利用平衡過渡。重點是發(fā)揮高鐵樞紐拉動效應(yīng)，注重土地經(jīng)濟性的培育。
（3）第三圈層：為城市各種相應(yīng)職能區(qū)，服務(wù)對象從旅客逐步轉(zhuǎn)變?yōu)榫用?。?guī)劃的重點是在更大范圍內(nèi)協(xié)調(diào)站區(qū)的交通組織，保持高鐵站區(qū)與城市的整體布局與功能的協(xié)調(diào)。
我國許多城市地鐵出行比例并不高，從出發(fā)地到高鐵車站的時間得不到保障，導(dǎo)致乘客由于缺乏安全感而提前出發(fā)，很多乘客在距離實際發(fā)車時間還有一小時以上時就早己到達火車站候車，這樣一來就無形中增加了高鐵站區(qū)的交通壓力。再加之，高鐵站區(qū)集散交通和用地開發(fā)的交通需求相疊加，進一步導(dǎo)致高鐵站區(qū)交通擁堵、秩序混亂。
綜上所述，高鐵站區(qū)需要采取高鐵車站與周邊地區(qū)相互融合的策略。保障高鐵站區(qū)的有機互動，同時既要避免火車站和城市其他功能分離，也要避免高鐵車站和周邊地區(qū)相互干擾。我國一些高鐵站區(qū)采用建立樞紐核心區(qū)與商貿(mào)商務(wù)核心區(qū)相互靠近但中間相隔一段距離（5～10 min步行距離）的方式，形成雙核結(jié)構(gòu)，如圖2所示。
高鐵車站和周邊地區(qū)，適度分離。高鐵站區(qū)由交通模塊和服務(wù)模塊共同組成，服務(wù)模塊包括附屬商業(yè)金融、辦公酒店、公寓住宅、體育休閑以及文化會展等設(shè)施?？瓦\樞紐和城市服務(wù)中心對于城市交通和城市環(huán)境的依存度并不一致，甚至產(chǎn)生一定的排斥性，不宜相鄰并置；而一些共同的城市功能需求又使其相互吸引，也不宜相隔過遠。5～10 min步行距離和適度規(guī)模的公共空間，可以有效屏蔽客運樞紐與生俱來的交通、環(huán)境壓力。在視覺景觀上，保持兩者的連續(xù)性，避免人為的設(shè)置物理隔離設(shè)施將高鐵車站孤立開來。功能上，高鐵樞紐和周邊地區(qū)之間可以局部共享，以促進高鐵車站和城市中心的積極互動，達到共贏。依托高鐵和地鐵、BRT、長途汽車所帶來的便捷交通條件，將一些相關(guān)商業(yè)、零售、辦公、酒店、金融等功能聚集于此，而這些設(shè)施在一定程度上與城市服務(wù)中心有所重疊。整合這類公共設(shè)施，在滿足基本保用要求的同時，將其布置在距離客運樞紐較近的高鐵關(guān)聯(lián)型城市功能區(qū)內(nèi)，從而達到集約利用資源并強化重點地區(qū)的目的，實現(xiàn)兩區(qū)的協(xié)同發(fā)展。
在交通上，保證高鐵樞紐和周邊地區(qū)之間既不相互影響，又能緊密聯(lián)系。由于客運樞紐對于城市交通具有較大的壓力，并且交通流在空間和時間上分布不均，對城市道路等交通基礎(chǔ)設(shè)施容易千萬較大沖擊。同時，大量人流、車流的涌入也對城市環(huán)境造成了一定的干擾。在人行交通上，通過站前廣場、地下空間以及連續(xù)的人行系統(tǒng)，將兩者充分聯(lián)系起來；在機動車交通方面，建議分別采取各自相對獨立的進出系統(tǒng)，汽車主要進出流線相互干擾最小化。
3 開發(fā)強度分區(qū)控制與用地開發(fā)流動時序安排
3.1 用地開發(fā)強度分區(qū)控制
土地開發(fā)強度指城市發(fā)展過程中對上地的開發(fā)使用率，主要包括土地的建筑開發(fā)容量和建筑覆蓋密度，可用容積率、建筑密度和建筑高度三個指標(biāo)來進行控制。在高速鐵路站區(qū)發(fā)展過程中土地資源稀缺與開發(fā)需求旺盛是大多數(shù)城市都面臨的突出矛盾，市場機制的作用進一步促使追求土地的高強度開發(fā)與高效益配置成為必然趨勢。然而高速鐵路站區(qū)土地總體開發(fā)容量是有限度的，需要以保證區(qū)域內(nèi)生態(tài)環(huán)境和廣大市民適宜生活的空間環(huán)境質(zhì)量為前提。因此，必須確定高速鐵路站區(qū)適宜的開發(fā)容量并形成合理的密度空間分布，在滿足發(fā)展需要和保全環(huán)境質(zhì)量二者之間取得平衡。此外，由于自然條件、功能布局及需求多樣性的影響，站區(qū)內(nèi)部的密度呈現(xiàn)非勻質(zhì)的空間分布，并形成了特有的城市肌理和形態(tài)結(jié)構(gòu)。按照城市規(guī)劃的整體思路對密度分布進行合理控制和引導(dǎo)也是塑造高速鐵路站區(qū)特色和整體景觀風(fēng)貌的重要手段。
香港的密度分區(qū)制度很值得借鑒，其密度分區(qū)的基本原則為：建立住宅發(fā)展密度的分級架構(gòu)，使有限的土地供應(yīng)能夠滿足各類物業(yè)的市場需求；保證住宅發(fā)展密度與現(xiàn)有的和規(guī)劃的基礎(chǔ)設(shè)施供給保持平衡，并在環(huán)境容量范圍之內(nèi)；注重公共交通設(shè)施對于發(fā)展密度的影響，高密度的住宅發(fā)展應(yīng)當(dāng)盡可能位于地鐵車站及主要公共交通交匯點的周邊，以減低對于地面交通的壓力和依賴程度；為了塑造豐富的城市空間形態(tài)，需要規(guī)劃不同密度的住宅發(fā)展；為了避免對于濕地和郊野公園等自然保育區(qū)造成破壞，應(yīng)當(dāng)以低密度的住宅發(fā)展為主；在不良地質(zhì)狀況以及周邊有危害性設(shè)施的地區(qū)，應(yīng)當(dāng)控制發(fā)展密度。
各個城市在高速鐵路站區(qū)都應(yīng)該采取靈活的開發(fā)強度控制策略，根據(jù)車站所在區(qū)位與交通設(shè)施所占用的空間對區(qū)域開發(fā)強度的影響，靈活設(shè)置開發(fā)強度，以實現(xiàn)土地的集約利用。結(jié)合不同的區(qū)位和環(huán)境條件，在實現(xiàn)整體平衡的前提下對高速鐵路站區(qū)土地開發(fā)強度進行合理的分區(qū)控制，即采用適宜的高密度土地利用方式，用地構(gòu)成以混合使用為主?？傮w而言，站區(qū)土地開發(fā)強度遵循以下三個規(guī)律：市區(qū)范圍內(nèi)車站土地開發(fā)強度比郊區(qū)高；土地開發(fā)強度與距車站的距離成反比；商業(yè)、商務(wù)開發(fā)強度明顯高于住宅開發(fā)強度。
高速鐵路站區(qū)用地強度分級需要根據(jù)火車站站區(qū)人流、物流、資金流以及信息流的輻射，把區(qū)內(nèi)地塊按照強度由高至低依次分級開發(fā)。站區(qū)建筑高度控制，基本原則為：參考容積率設(shè)定高度的所在范圍；根據(jù)各種用地對密度的要求或規(guī)范確定限制高度；結(jié)合城市設(shè)計考慮高度的設(shè)置。
3.2 用地開發(fā)流動時序安排
高鐵站區(qū)的開發(fā)建議采取分期滾動型開發(fā)模式。
（1）近期，建設(shè)高鐵車站、高鐵站區(qū)環(huán)境軸線等展示城市門戶形象所必需的公共設(shè)施，商業(yè)性的集中開發(fā)盡量遠離高鐵車站。盡量避免站區(qū)用地開發(fā)所產(chǎn)生的交通量與高鐵車站集散交通相互疊加，避免交通擁堵影響環(huán)境質(zhì)量。同時，也要避免高鐵站區(qū)過多流動人口，影響區(qū)域商貿(mào)商務(wù)區(qū)的開發(fā)品質(zhì)。（2）中期，重點建設(shè)高鐵站區(qū)標(biāo)志性地塊，同時要注重用地的兼容性，根據(jù)市場需求以及交通供給能力，建設(shè)一定規(guī)模的居住社區(qū)，使得高鐵站區(qū)形成成熟的社區(qū)氛圍，同時，向居住與就業(yè)平衡的目標(biāo)靠近。（3）遠期，在大運量快速公共交通系統(tǒng)建立后，周邊住宅區(qū)較為成熟之后，高強度二次開發(fā)高鐵周邊地塊，實現(xiàn)特殊區(qū)位的土地效益。
在用地開發(fā)時序中，需要特別注意的是，在軌道交通建成通車以前，盡量避免在高鐵車站周邊進行高強度的用地開發(fā)，以及安排與高鐵車站無關(guān)的其他城市用地。應(yīng)該軌道交通建成通車以后，再對緊鄰高鐵車站的用地進行再開發(fā)。這樣一來，不僅能夠獲得更好的土地經(jīng)濟效益，避免高鐵車站前地面交通壓力過大，而且再開發(fā)的土地利用項目將再一次帶動樞紐周邊環(huán)境的進一步提升，使高鐵站區(qū)的發(fā)展獲得新的機會與動力。
4 地下空間適度開發(fā)
由于車站地區(qū)土地資源非常緊缺，人們逐漸把目光轉(zhuǎn)向地下空間開發(fā)中。地下空間的適度開發(fā)，可以有效提高高鐵站區(qū)土地利用效率。隨著科技的進步，廣泛利用城市地下空間成為了可能，地下空間的使用已成為城市生活的一部分：地下商業(yè)、地下鐵道、地下輕軌交通、地下汽車交通、地下步行空間等，構(gòu)成一個四通八達的地下交通網(wǎng)。地下空間具有不受氣候條件影響，安全、迅速、便捷與節(jié)能的優(yōu)點。
高鐵站區(qū)可以利用地下空間來解決與城市動態(tài)交通系統(tǒng)的銜接與轉(zhuǎn)換，以及與停車設(shè)施的聯(lián)系，借助地下空間還可以提供商業(yè)、娛樂、信息、餐飲、停車等多種服務(wù)。
近年來，車輛的增多與交通的立體化發(fā)展，使得地下停車面積的需求大增，這樣更加帶動了商業(yè)服務(wù)等功能的發(fā)展，地下空間有多功能化、復(fù)雜化的趨勢。我國大多數(shù)城市的站前廣場對地下空間的利用主要有以下幾種方式：交通、商業(yè)、人防工程和下沉廣場等。
地下交通及停車：地下交通是組織城市人流、旅客人流過街的一種手段，是綜合治理站前交通的一種方法。它為行人提供了更為安全的交通方式，也保證了地面車流的通暢。
地下商業(yè)：地下商業(yè)為滿足地下交通人流和旅客、以及城市居民的購物需求而設(shè)，但應(yīng)有一個正確的市場定位。其商業(yè)規(guī)模、商品種類應(yīng)基于對旅客流量及其購買能力和廣場周圍的商業(yè)設(shè)施的市場綜合調(diào)查，做到供需平衡，若刻意地夸大站前廣場地下商業(yè)的潛能，把地下商業(yè)空間做得很大，就會造成人力、物力上的浪費，還會帶來許多社會問題。
人防工程：站前廣場的地下空間開發(fā)大多數(shù)與人防工程息息相關(guān)。我國關(guān)于人防工程的建設(shè)方針是：長期準(zhǔn)備，重點建設(shè)，平站結(jié)合。于是，平站結(jié)合便成為我國站前廣場地下空間的一大特點，實際上是地下空間的復(fù)合利用與開發(fā)問題，復(fù)合利用主要表現(xiàn)在同一空間在不同時期的不同使用功能。人防工程有復(fù)雜的流程和工藝，站前廣場地下空間的開發(fā)只有在各部門各專業(yè)通力合作下，才能取得良好的效果及社會價值。
參考文獻
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公司商務(wù)信函格式范文1中國科學(xué)院研究所關(guān)于建立全面協(xié)作關(guān)系的函
大學(xué)：
近年來，我所與你校雙方在一些科學(xué)研究項目上互相支持，取得了一定的成績，建立了良好的協(xié)作基礎(chǔ)。為了鞏固成果，建議我們雙方今后能進一步在學(xué)術(shù)思想、科學(xué)研究、人員培訓(xùn)、儀器設(shè)備等方面建立全面的交流協(xié)作關(guān)系，特提出如下意見：
一、定期舉行所、校之間學(xué)術(shù)討論與學(xué)術(shù)交流。(略)
二、根據(jù)所、校各自的科研發(fā)展方向和特點，對雙方共同感興趣的課題進行協(xié)作。(略)
三、根據(jù)所、校各自人員配備情況，校方在可能的條件下對所方研究生、科研人員的培訓(xùn)予以幫助。(略)
四、雙方科研教學(xué)所需要高、精、尖儀器設(shè)備，在可能的條件下，予對方提供利用。(略)
五、加強圖書資料和情報的交流。
以上各項，如蒙同意，建議互派科研主管人員就有關(guān)內(nèi)容進一步磋商，達成協(xié)議，以利工作。特此函達，務(wù)希研究見復(fù)。
中國科學(xué)院研究所(蓋章)
一xxx年月日
公司商務(wù)信函格式范文2XXXX技術(shù)開發(fā)總公司：
我司于X年X月X日去函給貴公司，聯(lián)系我司在XX向貴公司購買二宗用地(7000平方米和3000平方米)的辦證事宜，貴公司也根據(jù)當(dāng)時實際情況向我司作出了回復(fù)。
近來，上級管理部門在檢查我司工作時多次墩促我司著力解決上訴二宗用地的歷史遺留問題，明晰權(quán)屬，為企業(yè)改制創(chuàng)造必要條件。為此，我司特致函貴司，望盡快辦出二宗用地國土規(guī)劃兩證或復(fù)函說明二宗用地的現(xiàn)狀，提出比較具體解決問題的辦法。
此函
盼復(fù)
二0xx年X月X日
公司商務(wù)信函格式范文3尊敬的XX：
非常榮幸能與貴所成為租賃關(guān)系，該租賃合同正式起租生效時間為X-X-X日(免租期為一個月)。
目前貴所還有如下幾項事宜未按合同洽談中的承諾兌現(xiàn)。入住貴所已經(jīng)1個多月了，以下3個問題也多次找貴所相關(guān)人員進行交涉，但到目前為止以下3個問題還沒有得到解決，為此特再次函請貴所為我司解決如下問題，以免繼續(xù)延誤我司正常工作運行。
目前需解決的事項如下：
一、電信光纖問題(該問題目前已經(jīng)嚴(yán)重影響到我司員工正常工作，給我司帶來了工作上的極大不便以及一定程度的損失)。
二、貴單位放養(yǎng)有狗并且沒有栓住，可以在院子里面隨意走動?？紤]人身健康和安全，請務(wù)必采取措施對4條狗進行圈養(yǎng)或者栓住。(由于4只狗整日整夜的守在大門口，不但嚇唬到來我司的訪客，也多次嚇唬到我司的女員工)。
三、大門關(guān)閉時間問題(當(dāng)時在談租賃合同期間，我司已經(jīng)提出，有員工需要加班，夏天不超過晚上22：00，冬天不超過晚上20：30，可目前貴單位在傍晚17：00已經(jīng)緊閉大門)，由于我司員工出去晚飯回來之后沒有大門鑰匙已經(jīng)多次被鎖在門外，只好電話叫里面的同事來幫忙開門，非常不方便。
以上3個問題敬請貴單位盡快解決，以免繼續(xù)延誤我司正常工作運行，并引發(fā)不必要的租賃糾紛。
敬請復(fù)涵
關(guān)鍵字：建筑與環(huán)境，和諧共生，桂林市臨桂新區(qū)新城商務(wù)酒店
中圖分類號：TU2文獻標(biāo)識碼：A
一、工程概況桂林市臨桂新區(qū)新城商務(wù)酒店位于桂林市臨桂新區(qū)規(guī)劃核心區(qū)，基地北臨公園北路，東臨平桂西路，南臨山水大道；項目用地地勢較為平坦，西北側(cè)為城市景觀綠化帶，有水道經(jīng)過，景觀環(huán)境優(yōu)越?；貣|南側(cè)為桂林市規(guī)劃建設(shè)的“一院兩館”（大劇院、博物館、圖書館）項目。本項目是臨桂新區(qū)核心區(qū)的重要建筑，其主要功能由四星級商務(wù)酒店、會議中心以及商務(wù)辦公三部分組成。項目總用地面積約25646 ㎡。
二、規(guī)劃設(shè)計指導(dǎo)思想
1.環(huán)境導(dǎo)向性原則
一方面，項目基地東側(cè)和南側(cè)緊臨城市道路，具有良好的交通和城市展示界面；另一方面，項目基地西北側(cè)為城市景觀綠化帶，有水道經(jīng)過，又擁有了非常好的自然景觀資源。充分利用好這些環(huán)境資源，使建筑和環(huán)境達到和諧共生，并產(chǎn)生積極的城市空間效應(yīng)和景觀效應(yīng)，這是項目總體規(guī)劃設(shè)計的起點。
首先，通過自然環(huán)境景觀軸線和城市道路空間軸線指導(dǎo)形成建筑控制線；其次，在建筑空間布局中，東側(cè)和南側(cè)城市界面上留出廣場空間，西北側(cè)景觀界面上建筑以退臺形式親近自然；最后，建筑群體呼應(yīng)基地東南側(cè)規(guī)劃建設(shè)的“一院兩館”項目，并與之形成新的城市空間軸線，使高層建筑具有良好的景觀視線。（圖1）
（圖1）
2.空間的均好性
通過對項目用地在同等容積率條件下的比較分析（圖2），本項目設(shè)計采取建筑形體沿城市景觀綠化帶布置，同時沿城市道路退讓出廣場空間的布局形式。最終形成主樓形象突出，副樓整體性強， 主樓、副樓相得益彰的建筑形態(tài)，實現(xiàn)空間的均好性，為新城商務(wù)酒店營造獨特的景觀環(huán)境。
（圖2）
3.城市之“窗“
由于項目基地東側(cè)和南側(cè)臨城市道路，西側(cè)和北側(cè)臨城市景觀綠化帶，為了使這兩種不同屬性的空間交融在一起，新城商務(wù)酒店力圖構(gòu)架出活躍的通透空間，為城市營造景觀之窗，將城市景觀綠化帶與“一院兩館”聯(lián)系在一起（圖3）。新城商務(wù)酒店將成為連接“一院兩館”和城市景觀綠化帶的“窗口”。
（圖3）
三、規(guī)劃設(shè)計
1.規(guī)劃布局總體規(guī)劃注重建筑主體與周圍城市空間的關(guān)系，以一條主要的空間軸線對應(yīng)城市十字路口；建筑群體組合形態(tài)舒展，沿城市道路與城市景觀綠化帶展開實現(xiàn)景觀界面的最大化。建筑主體后退城市道路，在建筑主體前形成開敞的城市廣場空間。將辦公和會議功能部分適當(dāng)臨街布置，體現(xiàn)昭示性。酒店部分則后退城市道路形成酒店前區(qū)入口廣場空間，結(jié)合噴泉水景設(shè)計盡量減少城市道路噪音對酒店的影響。位于建筑群體最高點的酒店客房塔樓與用地東南側(cè)的“一院兩館”建筑群體形成城市空間上的軸線呼應(yīng)關(guān)系。（圖4）
（圖4）
2.規(guī)劃功能
建筑群體高低錯落，包含一棟23層酒店客房樓、4層酒店裙房、12層辦公樓以及3層會議中心（圖5）。規(guī)劃建筑的各部分功能分區(qū)合理明確，防止各功能流線的相互交叉干擾，同時保證各功能部分的有機聯(lián)系。以最有效地利用場地所面臨的城市景觀面與自然景觀面。
建筑群體以中庭及空中連廊相互聯(lián)系，分區(qū)明確，達到各功能區(qū)域既分又合的同時又實現(xiàn)了配套服務(wù)流線的便捷高效。城市之”窗”的設(shè)計形成連接城市空間與城市景觀綠化的紐帶。（圖6）
（圖5）
3.規(guī)劃交通
規(guī)劃交通流線清晰合理，充分利用場地條件，以方便各功能部分出入口的交通便利性。在項目規(guī)劃中將車道與消防車道沿建筑設(shè)置，酒店入口處設(shè)開敞的前區(qū)入口廣場。規(guī)劃充分滿足消防規(guī)范，圍繞場地設(shè)置環(huán)形消防車道。同時主體高層建筑均臨近主要道路預(yù)留消防登高面。
（圖6）
4.規(guī)劃景觀
規(guī)劃注重建筑群體與城市十字路口空間的軸線呼應(yīng)關(guān)系，形成主要的景觀軸線，以聯(lián)系主體建筑前的城市景觀與主體建筑后的生態(tài)自然景觀（圖7）。同時最大限度的利用城市景觀面與生態(tài)景觀面，以達到環(huán)境景觀資源的利用最大化。
（圖7）
四、建筑設(shè)計1.建筑功能新城商務(wù)酒店的規(guī)劃設(shè)計在充分滿足規(guī)劃要求的條件下，充分處理好功能與周邊環(huán)境、用地的空間關(guān)系，為臨桂新區(qū)打造一處既滿足現(xiàn)狀需求，又適應(yīng)未來發(fā)展的現(xiàn)代化、功能復(fù)合的酒店商務(wù)辦公平臺。
酒店主體建筑盡量遠離城市道路噪音干擾，并爭取最大的景觀朝向。酒店裙房部分主要布置酒店公共區(qū)域，酒店塔樓則為客房樓層，包含標(biāo)準(zhǔn)客房、商務(wù)套房、豪華套房、行政酒廊以及總統(tǒng)套房。
辦公樓標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)計為大開間、可分可合、機動靈活的組合形式，并最大限度地提高空間利用率；每個辦公單元均具有良好的景觀朝向和采光效果。會議中心位于用地西側(cè)，遠離酒店并與辦公樓聯(lián)系緊密，避免大量的會議人員對酒店的干擾。2.建筑立面設(shè)計結(jié)合桂林現(xiàn)狀和發(fā)展特色，大膽推陳出新，擯棄平庸，以現(xiàn)代主義的手法，將酒店設(shè)計成臨桂新區(qū)最有特色的、體現(xiàn)新區(qū)進取精神的高品質(zhì)建筑。建筑立面設(shè)計提取格柵花窗的經(jīng)典紋理，創(chuàng)新性的在現(xiàn)代建筑立面中體現(xiàn)中國傳統(tǒng)元素。3.建筑景觀
景觀設(shè)計注重硬質(zhì)景觀與軟質(zhì)景觀的組合利用，營造獨特高雅的景觀環(huán)境。硬質(zhì)景觀主要用于行人及停車區(qū)域的地面鋪裝。以不銹鋼及大理石為主要材質(zhì)的水體景觀和街道裝飾作為建筑的景觀補充。軟質(zhì)景觀主要為合適的樹木、灌木和水地組成的植被景觀，設(shè)置于周邊及停車區(qū)，提供舒適宜人的環(huán)境。內(nèi)部的景觀與水體設(shè)計與整體設(shè)計相協(xié)調(diào)。結(jié)合精巧的外部及內(nèi)部燈光設(shè)計，為建筑外部及內(nèi)部環(huán)境營造獨特高檔的特色和景觀效果。
4.建筑節(jié)能新城商務(wù)酒店注重從多方面貫徹節(jié)能概念，給排水、電氣、暖通專業(yè)皆選用高效節(jié)能產(chǎn)品，且各專業(yè)皆有多種對節(jié)能環(huán)保有效的措施。在貫徹了本案設(shè)計理念后，相信建成的酒店將會是一棟反映提倡生態(tài)環(huán)保的、新穎大氣的南方酒店建筑，并將引領(lǐng)該片區(qū)新的建筑潮流。
建筑外墻及立面主要運用LOW-E中空玻璃和高品質(zhì)石材。LOW-E中空玻璃可以有效減少夏季室內(nèi)對太陽光的獲得熱，同時冬季時陽光仍然可以穿透玻璃到達室內(nèi)，從而使建筑具有良好的保溫隔熱性能，并且采用玻璃為通過高層建筑抗風(fēng)測試的高強度玻璃。石材外墻與LOW-E中空玻璃形成虛實對比，利于提高建筑的外形效果。
建筑屋頂綠化系統(tǒng)的設(shè)置在降低屋頂獲得的熱量的同時美化了空間環(huán)境，并提供了空中綠化交流場所。同時，建筑設(shè)有能源維持系統(tǒng)，利用可轉(zhuǎn)化能源的屋頂太陽能板及光電幕墻獲取太陽能，通過太陽能光電池和半導(dǎo)體材料對自然光進行采集、轉(zhuǎn)化、蓄積、變壓，最后聯(lián)入建筑供電網(wǎng)絡(luò)，為建筑提供可靠的電力支持。中水系統(tǒng)使經(jīng)過處理的中水可用于沖洗建筑內(nèi)的衛(wèi)生間及灌溉植物使用。
五、結(jié)語
新城商務(wù)酒店設(shè)計注重建筑與環(huán)境的關(guān)系，積極回應(yīng)建筑所面臨的城市環(huán)境與自然環(huán)境，使建筑與環(huán)境達到和諧共生。同時，注重建筑內(nèi)部功能與外部環(huán)境的呼應(yīng)，保證建筑具有良好使用功能的同時獲得獨特的空間環(huán)境體驗。新城商務(wù)酒店將是一次有益的探討，并將以其鮮明的形象特征將成為臨桂新區(qū)的新地標(biāo)。
參考文獻
[1] 荊其敏 張麗安 著. 生態(tài)的城市與建筑 [M].北京：中國建筑工業(yè)出版社. 2005
一、 大城市中央商務(wù)區(qū)（CBD）與城市中心區(qū)（CA）的概念辨析
（一）大城市中央商務(wù)區(qū)（CBD）
CBD 是 （Central Business District）的縮寫。中央商務(wù)區(qū)的概念起源于 20 世紀(jì) 20 年代的美國。美國城市社會學(xué)中的芝加哥學(xué)派的主要代表人物――伯吉斯（E?W?Begess）和派克（R?E?Park）在其理論研究成果中首次提出了CBD 概念，同時將 CBD 定義為：位于城市布局的中心，交通發(fā)達，土地價值最高，包括有大型商店、辦公樓、劇院、旅館、銀行等設(shè)施，是城市社交、文化活動的中心。此后，許多國內(nèi)外學(xué)者和機構(gòu)紛紛從自身研究的角度出發(fā)，對 CBD 作了不同的定義。雖然定義的內(nèi)容不一，但是學(xué)者們對CBD的看法有許多共同點：一、用地特征：位于地價峰值區(qū)，土地開發(fā)和使用強度高。二、建筑特征：容積率、建筑密度高，建筑形態(tài)呈垂直發(fā)展。三、職能：以商務(wù)辦公為主，如公司總部、金融服務(wù)、銀行、保險、信息咨詢、房地產(chǎn)等，兼具高檔零售業(yè)。四、交通特征：交通峰值區(qū)，可達性高。
從現(xiàn)代大城市 CBD 的發(fā)展趨勢、現(xiàn)代 CBD 內(nèi)部功能的構(gòu)成、以及所處的經(jīng)濟地位來看，現(xiàn)代CBD 可以概括為： 位于城市地價峰值區(qū)，以商務(wù)功能為主、高檔商業(yè)功能為輔，以金融、公司總部（或運營中心、代表處）、專業(yè)化服務(wù)機構(gòu)為主要商務(wù)功能需求主體，高檔寫字樓、高檔酒店、高檔商場、公寓、住宅等建筑實體高度聚集，在城市經(jīng)濟（或區(qū)域經(jīng)濟、全球經(jīng)濟）中處于商務(wù)核心地位的結(jié)節(jié)性區(qū)域。用一句話概括，即CBD是大城市的中央商務(wù)和中央商業(yè)區(qū)。
（二）城市中心區(qū)（CA）
城市中心區(qū)是城市公共活動體系的核心，是反映城市經(jīng)濟、社會、文化發(fā)展
最敏感的地區(qū)。從城市整體功能結(jié)構(gòu)演變過程看，城市中心區(qū)是一個綜合的概念，是城市結(jié)構(gòu)的核心地區(qū)和城市功能的重要組成部分，是城市公共建筑和第三產(chǎn)業(yè)的集中地，為城市及城市所在區(qū)域集中提供經(jīng)濟、政治、文化、社會等活動設(shè)施
和服務(wù)空間，并在空間特征上有別于城市其他地區(qū)。它包括城市的主要零售中心、商務(wù)中心、服務(wù)中心、文化中心、行政中心、信息中心等，集中體現(xiàn)城市的社會經(jīng)濟發(fā)展水平和發(fā)展形態(tài)，承擔(dān)經(jīng)濟運作和管理功能。
在不同的歷史發(fā)展時期，城市中心區(qū)有不同的構(gòu)成和形態(tài)。CBD 是 20 世紀(jì)70 年代以后大城市中心區(qū)的新形態(tài)，并在功能和空間上逐漸與傳統(tǒng)的城市中心區(qū)分化。工業(yè)社會中，零售業(yè)和傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)是城市中心區(qū)的主要職能。城市中心區(qū)發(fā)展到現(xiàn)在，地域范圍迅速擴大，并出現(xiàn)了專門化的傾向，如 CBD 的興起，但城市中心區(qū)本質(zhì)上仍是一個功能混合的地區(qū)。城市相當(dāng)一部分公共基礎(chǔ)設(shè)施都相對集中在城市中心區(qū)內(nèi)，城市中心區(qū)的功能較多，在一定歷史背景的城市中，CBD 總是蛻變于傳統(tǒng)的商業(yè)中心區(qū)。因此，CBD 與城市中心區(qū)在某些功能上是重疊的。
（三）城市中心區(qū)和大城市CBD 異同的歸納總結(jié)
1、城市中心區(qū)發(fā)展與大城市CBD的形成的交叉和重疊關(guān)系，是使城市中心區(qū)與CBD相互構(gòu)成有利的基礎(chǔ)和啟動條件，兩者的相似性主要包括：
（1）都負擔(dān)著城市的高等級的功能。
（2）隨著城市整體發(fā)展而相繼產(chǎn)生，通常順序上先有城市中心區(qū)，然后才逐漸衍生出 CBD。
（3）城市中心區(qū)的空間布局與 CBD 有著相似的模式，都是城市地理空間中的核心或結(jié)點位置，而且中心區(qū)與 CBD 在空間上往往涵蓋在一起。
2、城市中心區(qū)與 CBD 的差別和分化主要包括：
（1）每個城市都有中心區(qū)，無論城市規(guī)模的大小。中心區(qū)提供給城市的是城市發(fā)展所需要的必需的和基本的功能。但 CBD 是高等級商務(wù)功能的載體，不是城市發(fā)展本身必需的功能，也就是說，并不是每個城市都需要 CBD和具備建設(shè)CBD的條件，只有經(jīng)濟發(fā)達、外向性很高、規(guī)模巨大的大城市才有條件建設(shè)CBD。
（2）CBD 從功能構(gòu)成上看更加專業(yè)化。從功能構(gòu)成上分析，中心區(qū)提供的功能十分綜合混雜，基本包括了城市所需要的方方面面的功能，但主要功能是商業(yè)（零售）、行政辦公和文化娛樂、商務(wù)功能。而 CBD 雖然在表面上看功能類別也比較多，但主要核心功能是商務(wù)辦公功能。
總之，CBD 對有利于商務(wù)活動的網(wǎng)絡(luò)、辦公條件等因素要求較高，不是每個城市都有條件建設(shè) CBD。中心區(qū)與城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的關(guān)聯(lián)度不大，商貿(mào)城市也罷、旅游城市也好，都會形成中心區(qū)，而 CBD 與城市第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平存在較大的關(guān)聯(lián)，凡是 CBD 發(fā)展比較成功的城市，其第三產(chǎn)業(yè)都比較發(fā)達，如紐約、巴黎和上海等。
二、大城市CBD的基本條件
CBD作為大城市商務(wù)產(chǎn)業(yè)的核心聚集區(qū)，能為商貿(mào)、金融產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造高效的運行環(huán)境，為有效參與區(qū)域經(jīng)濟與國際經(jīng)濟競爭提供了平臺，為城市發(fā)展提供了新的機遇，是特大經(jīng)濟中心城市發(fā)展的必然戰(zhàn)略選擇。CBD的形成對城市乃至區(qū)域的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟都有很高的要求，CBD的商務(wù)、商業(yè)、金融樞紐、信息控制等功能的實現(xiàn)依賴于現(xiàn)代化的基礎(chǔ)設(shè)施和先進的信息網(wǎng)絡(luò)。這些要求都不是一般的城市所能達到的，而只有有經(jīng)濟發(fā)達、規(guī)模巨大的特大城市才具備建設(shè)CBD的條件。
CBD的建設(shè)具有一定的門檻條件。首先，建設(shè)CBD的城市應(yīng)當(dāng)是一個現(xiàn)代化大城市。關(guān)于城市現(xiàn)代化標(biāo)準(zhǔn)問題，美國斯坦福大學(xué)教授阿利克斯?莫克爾斯在總結(jié)了多學(xué)者和各國現(xiàn)代化經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，提出10項指標(biāo)。這10項指標(biāo)可以大致描繪一個城市發(fā)展的基本狀況，概括一個城市的社會經(jīng)濟發(fā)展水平（如表一）。
以上指標(biāo)僅僅是建設(shè)CBD的基本條件。CBD的建設(shè)還應(yīng)該具備以下四個條件：（1）足夠的經(jīng)濟實力，國內(nèi)生產(chǎn)總值超過1000億元；（2）足夠的國際影響力；（3）處于資金流、信息流和物流的核心位置；（4）集聚各方面人才。
三、西安基本具備建設(shè)CBD條件，碑林需要中心區(qū)（CA）
根據(jù)上述指標(biāo)體系，結(jié)合西安2007年統(tǒng)計數(shù)據(jù)，我們認為，西安已經(jīng)基本符合現(xiàn)代化大城市的要求。
具有3000多年建城史，1000多年建都史的西安，素有“西方羅馬、東方長安”的美譽。新世紀(jì)新時代下，在西安市委、市政府 “國際化、市場化、人文化、生態(tài)化”的四化發(fā)展理念下，西安加快了國際化的發(fā)展步伐 。每年都有大量國際會議、會展在西安舉行，上海合作組織舉辦的歐亞經(jīng)濟論壇的永久會址就設(shè)在西安；不少的國際機構(gòu)和企業(yè)在西安設(shè)立總部，泰國、韓國、法國都在西安設(shè)有領(lǐng)事機構(gòu)，使西安和世界各地的交往越來越密切。西安有高校近百所，其中有頒發(fā)大專以上畢業(yè)證書的學(xué)校有88所，在校各類大學(xué)生120多萬人；有獨立科研機構(gòu)500多個，專業(yè)科技人才34萬，高等院校、科研院所、人才密度居全國處于領(lǐng)先地位，綜合科技實力居全國第三位。西安2007年GDP已經(jīng)接近2000億元，人均GDP已超過3000美元；西安市是西北地區(qū)金融、商貿(mào)、交通、信息、物流最大的中心。已經(jīng)具備了建設(shè)CBD的基本條件。（如表二）。
作為隴海――蘭新鐵路沿線和歐亞大陸橋及中西部地區(qū)最大的區(qū)域性中心城市，西安有很好的區(qū)位優(yōu)勢，而且必將成為下一個經(jīng)濟發(fā)展的熱點城市。我國改革開放以來在區(qū)域發(fā)展中先后實行了三個戰(zhàn)略：沿海戰(zhàn)略、沿江戰(zhàn)略和西部大開發(fā)戰(zhàn)略。沿海戰(zhàn)略的突破口在深圳，這是因為深圳緊鄰香港的區(qū)位優(yōu)勢，使得深圳在政策的支持下和良好的發(fā)展背景下，由一個漁村發(fā)展成一個現(xiàn)代化的大都市。在沿江戰(zhàn)略中，長江經(jīng)濟帶的龍頭就是在上海，因此上海也完成了由傳統(tǒng)的工業(yè)城市向國際化大都市轉(zhuǎn)變的過程。西部大開發(fā)，西安也具備當(dāng)年深圳、后來上海同樣的優(yōu)勢。西部要依托亞歐大陸橋、長江水道和西南出海通道等重要干道發(fā)揮中心城市的作用。而在這三條交通干道中，亞歐大陸橋是我國貫穿中、東、西地區(qū)通往中西歐州的唯一的一條交通干線，而且主要分布在西部，其將在西部大開發(fā)中發(fā)揮主要的作用。亞歐大陸橋經(jīng)濟帶中，連云港、日照等沿海城市因規(guī)模小，不具備龍頭的作用，整個經(jīng)濟帶的發(fā)展，只能靠居隴海――蘭新中心的最大城市西安來帶動。
西安深厚的歷史文化、區(qū)位優(yōu)勢、工業(yè)基礎(chǔ)、商貿(mào)設(shè)施、金融機構(gòu)和科技力量等都是我國中西部地區(qū)其它城市不可比擬的，因而有能力帶動整個大陸橋經(jīng)濟帶的發(fā)展，這個地位是重慶、成都不具備的。西安未來的發(fā)展方向中，除了高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、裝備制造業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)等，還應(yīng)該大力發(fā)展商貿(mào)、金融、保險、信息產(chǎn)業(yè)、咨詢業(yè)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，就像上海的浦東一樣，西安也要通過CBD的建設(shè)帶動產(chǎn)業(yè)的升級，優(yōu)化發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)環(huán)境，使現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)逐步發(fā)展成為支柱產(chǎn)業(yè)。
西安的中心市區(qū)目前是以繞城高速為界的區(qū)域，周長80km,總面積約500km2；二環(huán)以內(nèi)為城市核心區(qū)，二環(huán)周長33km，總面積近80km2。碑林區(qū)地處西安核心市區(qū)南部，是西安核心區(qū)各方面條件最好，經(jīng)濟社會最為發(fā)達的地區(qū)。碑林區(qū)雖然面積不大，只有23平方公里，但在碑林的未來發(fā)展中，在產(chǎn)業(yè)的空間布局和城市建設(shè)中，也需要規(guī)劃建設(shè)自己的中心區(qū)。由于區(qū)位的優(yōu)勢，這個中心區(qū)可以和西安CBD一并考慮。
四、西安CBD的選址
（一）CBD選址的影響因素
CBD的主要服務(wù)對象不是城市普通市民，而是面向城市和整個地區(qū)的生產(chǎn)單位和經(jīng)濟機構(gòu)。它的主導(dǎo)服務(wù)職能也不是生活服務(wù)，而是為整個地區(qū)的市場和經(jīng)濟活動提供金融、信息、咨詢、管理等“生產(chǎn)”。因此，與城市商業(yè)中心的區(qū)位要求比較，CBD對城市普通市民分布的相對依賴程度并不高。CBD的區(qū)位選擇往往需要在最佳經(jīng)營環(huán)境和最低建設(shè)成本之間作決定。
與城市總體格局相協(xié)調(diào)是CBD區(qū)位選擇的首要條件?，F(xiàn)有城市公共中心體系對CBD區(qū)位影響較大，同時CBD本身即是城市公共中心體系的組成部分，因而CBD的區(qū)位選擇要融入城市公共中心體系的可持續(xù)發(fā)展進程之中。一般情況下，城市中心地區(qū)是CBD區(qū)位的首選區(qū)域，城市中心地區(qū)的商業(yè)經(jīng)營模式，貿(mào)易和服務(wù)業(yè)的分布成為商務(wù)空間初始發(fā)展的基礎(chǔ)。但當(dāng)城市進入經(jīng)濟穩(wěn)步增長階段，規(guī)劃商務(wù)設(shè)施布局則宜充分依托現(xiàn)有的功能格局，逐步擴大，提高功能強度和聚集水平。隨著中心區(qū)可建設(shè)用地減少，商務(wù)項目將在中心區(qū)尋求新的生長點。
交通便利是商業(yè)及各種經(jīng)營活動的基本條件，歷史形成的城市商業(yè)區(qū)也是圍繞各種交通中樞發(fā)展起來的。在城市商務(wù)設(shè)施容量發(fā)展有限時，商務(wù)空間總是首選交通集散便利的地區(qū)集聚。
中央商務(wù)區(qū)的選址還必須有足夠多的且相對集中的可開發(fā)用地，以使CBD獲得持續(xù)的發(fā)展，達到應(yīng)有的規(guī)模效應(yīng)。一定程度上可開發(fā)用地的分布和開發(fā)潛力，決定著一定時期內(nèi)商務(wù)區(qū)的區(qū)位選擇。
（二）西安CBD的選址的回顧與展望
在上個世紀(jì)90年代西安市第三輪規(guī)劃中，曾提出把南郊電視塔周圍2.2平方公里規(guī)劃成中央商務(wù)區(qū)（CBD），但在2004年第四輪規(guī)劃修編中又被取消了，據(jù)說有專家反對，理由是西安不具備建設(shè)CBD的條件。這種說法是不全面的。若像西安這樣擁有800多萬常住人口，400多萬城市人口，200多萬流動人口的大區(qū)域級中心城市都不具備建CBD的條件，難道中國只有北京，上海才具有建CBD的條件嗎？西安是否具備建設(shè)CBD的條件，通過上述理論研究和對國內(nèi)外大城市CBD的分析，我們的結(jié)論是肯定的。
西安南郊電視塔一帶在第三輪城市總體規(guī)劃中擬建的CBD一直起色不大，直到最近兩三年受其毗鄰的西安曲江旅游度假開發(fā)區(qū)的建設(shè)發(fā)展帶動才較明顯地“轉(zhuǎn)暖”，但真正的富有活力的商務(wù)或商業(yè)中心往往都是自發(fā)形成的，這一區(qū)域因西安市第四輪總體規(guī)劃的規(guī)劃性質(zhì)的改變已難以成為西安的CBD，其未來的發(fā)展將于與曲江新區(qū)功能整合,發(fā)展為商務(wù)會議、會展、論壇、商務(wù)酒店和娛樂中心職能，可以建設(shè)成為西安南郊雁塔區(qū)的中心區(qū)(CA)。
西安高新區(qū)在其第二次創(chuàng)業(yè)規(guī)劃中，明確提出要建設(shè)面向整個西部的CBD。高新區(qū)聚集了一大批科技含量較高的企業(yè)，基礎(chǔ)設(shè)施，科技服務(wù)，技術(shù)孵化，商務(wù)等設(shè)施都較先進，但是其產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)還是比較單一，商業(yè)、娛樂休閑功能有所缺失，且位置較偏，因此，可以作為高新區(qū)的中心區(qū)，但也不合適作為西安CBD。
由于西安市級行政機關(guān)北遷至張家堡，政治重心北移，西安“十一五”規(guī)劃中，提出要在以未央大道為中心的經(jīng)開區(qū)形成新的現(xiàn)代化城市中心市區(qū)。由于經(jīng)開區(qū)以傳統(tǒng)工業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)正在向新市區(qū)轉(zhuǎn)變，且位置偏北，地勢較低。受地質(zhì)條件限制，不宜集中大量布置高層建筑，加之區(qū)域人文氣息和文化氛圍與南郊有較大差距，因而未來對現(xiàn)代商務(wù)服務(wù)企業(yè)、以及注重生活質(zhì)量的高級人才和高消費人口的吸引聚斂能力不足，目前尚不具備建設(shè)CBD的條件。
東郊灞生態(tài)區(qū)也提出了要規(guī)劃建設(shè)商務(wù)金融區(qū)的安排，但這一區(qū)域作為大規(guī)模居住區(qū)、國際會議中心是適宜的，但作為西安的CBD顯然是不合適的。
現(xiàn)在看來，大南門外南關(guān)正街、長安北路一帶，地處老城以外，且與老城相鄰，是西安市現(xiàn)有城市公共中心體系的重要組成部分。它與中心老城區(qū)距離較近，從而能夠很好的借助老城區(qū)廣泛的社會和經(jīng)濟優(yōu)勢的輻射，加快CBD的建設(shè)過程；同時可以獲得老城中心的經(jīng)濟輻射，起到對老城中心的減壓作用，迅速成長起來。其次，道路交通等基礎(chǔ)條件較好，已建有大量高檔寫字樓、文化、體育設(shè)施、高級飯店、銀行總部，已具備CBD的基本設(shè)施和條件，為建設(shè)西安CBD打下了良好的基礎(chǔ)。再次，大南門外南關(guān)正街沿線，地處南關(guān)正街西側(cè)的西后地住宅區(qū)和草場坡一帶幾個城中村的拆遷改造，將騰出大量的空地，為西安CBD的規(guī)模發(fā)展提供用地支持。因此，做為西安老城區(qū)CBD中心功能擴散、重心轉(zhuǎn)移的輻射地帶，是西安CBD建設(shè)選址的理性選擇。
五、西安CBD、碑林中心區(qū)（CA）現(xiàn)狀分析
西安CBD和碑林中心區(qū)（CA）是指大南門外以南關(guān)正街－長安北路為中軸線，東到文藝路，西到朱雀大街，北到環(huán)城南路，南到南二環(huán)，總面積約2.9平方公里的區(qū)域。優(yōu)越的地理位置、便捷的交通條件、完善的公共服務(wù)設(shè)施，密集的人口和完善的公共服務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施，賦予西安CBD和碑林中心區(qū)（CA）良好的發(fā)展條件。
南關(guān)正街，長安北路至南二環(huán)沿線具有很強的中心性，被稱為現(xiàn)代西安龍脈所在，交通各方面的可達性很好。在這一區(qū)域不但有大量的公交線路，地鐵二號線還在這里還有三個出口。而且它做為南大街商務(wù)活動的外延，已經(jīng)形成了金融、保險、證券，高檔商務(wù)會所等功能的基本架構(gòu)。沿線南北分布有大量的、種類多樣的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)企事業(yè)單位。聚集了長安國際、金花大廈、中陜國際、偉佳大廈等不少高檔寫字樓，和東亞、匯豐 、農(nóng)業(yè)、中信、民生、華夏、工商、建設(shè)等金融機構(gòu)及和長安城堡大酒店、西安賓館等高檔酒店。另外，省人大辦公大樓和正在建設(shè)的陜西大劇院也在這一地區(qū)。據(jù)統(tǒng)計，沿線的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)企事業(yè)單位多達27大類，企事業(yè)數(shù)量多達128家。其次，在長安路與南二環(huán)線這兩大交通干道的交匯處，分布有省圖書館，美術(shù)館，國展中心，省工業(yè)展覽中心，省體育場及西安目前最高的西部信息大廈等。一直以來是會展服務(wù)，信息咨詢，娛樂休閑活動相對密集區(qū)。做為老市中心向新CBD轉(zhuǎn)移過程中一個轉(zhuǎn)接點，其會展業(yè)，文化商務(wù)超市、文化產(chǎn)業(yè)、咨詢業(yè)、娛樂業(yè)、休閑業(yè)等服務(wù)產(chǎn)業(yè)都已經(jīng)初具規(guī)模。
但是，就目前情況看來，其商務(wù)辦公樓宇數(shù)量還是不足，商務(wù)功能還較為薄弱；其次，其垂直空間利用度不高，還保留著相當(dāng)數(shù)量的低層建筑；和我國其他大城市CBD建設(shè)的高度化特征相比有顯著的差距。
朱雀大街至南二環(huán)沿線目前的功能結(jié)架還不夠明確，集居住、商業(yè)、零售、寫字樓、休閑娛樂為一體。作為南北交通的另一條干道和西安城市核心區(qū)域的外延，這里密集了各式各樣的中、小型商鋪和寫字樓，大大小小的餐飲酒樓。中檔次的不同規(guī)模的居民小區(qū)林立，生活服務(wù)、文教衛(wèi)生等基礎(chǔ)設(shè)施和社會設(shè)施比較齊備。通過對朱雀大街目前功能的調(diào)研考察發(fā)現(xiàn)，其更多的是服務(wù)于老城中心區(qū)，依托于中心區(qū)。 在其后的發(fā)展過程中，其商業(yè)，餐飲，娛樂休閑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有很大的潛力。
文藝路與南二環(huán)線交匯口為中心、在空間上構(gòu)成了一個團狀區(qū)域。在小商品零售業(yè)的發(fā)展上有所突破。其商品特色明顯，主要是發(fā)展花卉和寵物市場。其次，還建立了紡織品批發(fā)市場。據(jù)西安市有關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，文藝路商業(yè)活動比較繁榮，在對擁有“商務(wù)”活動單位總數(shù)量的街道辦考察中名列榜首（前五個街辦按順序分別是:文藝路(369)――西一路(314)――丈八溝(287)――長安路(213)――小寨路）。
友誼東路至文藝路沿線是西安科技咨詢產(chǎn)業(yè)較為集中的地區(qū)。分布有諸如西安測繪局，中煤西安設(shè)計工程公司，省電影公司等商務(wù)服務(wù)業(yè)。這一地區(qū)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展的空間也是及其廣闊的。結(jié)合這里分布的企業(yè)性質(zhì)和周邊的產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)，建議這一地區(qū)在今后的招商引資中重視項目的引進，并形成碑林創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的集中發(fā)展區(qū)。而位于友誼西路挺拔秀麗的唐小雁塔，為發(fā)展旅游，娛樂休閑提供了條件。
大南門外南關(guān)正街沿線，目前是碑林區(qū)，也是西安市區(qū)位條件最好，能為CBD的發(fā)展提供極大的發(fā)展空間。特別是地處南關(guān)正街西側(cè)的西后地住宅區(qū)，若能拆遷異地安置，這將騰出大量的空地。這里正逐步發(fā)展成為西安國際化和現(xiàn)代化程度最高的商務(wù)辦公區(qū)。應(yīng)當(dāng)以這里已經(jīng)建設(shè)的商務(wù)樓宇――主要是長安國際廣場，世紀(jì)金花大廈，農(nóng)業(yè)銀行大廈和正在建設(shè)的珠江時代廣場為輻射點，積極有效地招商引資，吸引跨國公司總部入駐，發(fā)展總部經(jīng)濟。
六、西安CBD、碑林中心區(qū)的發(fā)展建議
1、盡快確定CBD的選址，用規(guī)劃引導(dǎo)西安CBD和碑林中心區(qū)的建設(shè)
以上是我們對西安CBD和碑林中心區(qū)（CA）建設(shè)的基本看法。我們建議區(qū)里盡快要拿出意見，正式上報市政府，由市政府研究決定后，上報市人大通過，正式列入城市總體規(guī)劃。因為CBD的建設(shè)不是一個區(qū)的事情，而是西安市城市建設(shè)，城市發(fā)展的一件大事。待市里決定后，首先還要在西安市政府的直接領(lǐng)導(dǎo)下，在區(qū)政府的全力配合下，搞好這一地區(qū)的規(guī)劃和拆遷改造建設(shè)工作。這第一步若能邁出去，將對碑林區(qū)和西安市未來的城市建設(shè)和經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生極為重要、長遠的影響。
建議西安市政府盡快對西安是否要建設(shè)CBD和CBD的選址進行專項題究，否則將會造成城市規(guī)劃和建設(shè)上的一些不必要的混亂和損失。邀請相關(guān)專家，召開國家級研討會、論證會，從各方面對這個重大決策進行論證。
2、調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，強化中心區(qū)功能
強化碑林中心區(qū)作為西安中央商務(wù)區(qū)，中央商業(yè)區(qū)（CBD）的地位，最大限度地發(fā)揮中心區(qū)的聚集效用。在城市建設(shè)中，要以“先規(guī)劃，后建設(shè)，各項建設(shè)必須嚴(yán)格按照規(guī)劃實施”為原則，緊緊把握西安市第四次規(guī)劃修編的契機，以本地區(qū)的城市建設(shè)和產(chǎn)業(yè)布局調(diào)整為龍頭，以產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為目的，以基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為重點，合理確定中央商務(wù)區(qū)（CBD）的產(chǎn)業(yè)空間布局、用地規(guī)模，配套建設(shè)區(qū)內(nèi)水、電、路等基礎(chǔ)設(shè)施，切實搞好中心區(qū)內(nèi)功能布局規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)空間布局規(guī)劃。要結(jié)合產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)空間布局規(guī)劃，將不符合中心區(qū)產(chǎn)業(yè)定位的企業(yè)和機構(gòu)，逐步進行搬遷，以大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，特別是要建設(shè)高檔商業(yè)大樓、高級寫字樓、高級酒店、大型文化設(shè)施，吸引國際知名的大型商業(yè)、大公司總部、金融保險總部、外國領(lǐng)事館等入駐。這對碑林區(qū)未來的經(jīng)濟發(fā)展具有決定性意義。
3、加大城市建設(shè)投入，建立政策補償機制
要使碑林中心區(qū)（CA）和西安CBD盡快起步，就必須加大這一地區(qū)城市建設(shè)投入力度。區(qū)政府要爭取在市政府支持下，加大對中心區(qū)（西安CBD）城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的政策扶持，研究建立西安CBD建設(shè)的稅費價補償機制，逐步完善相應(yīng)的政策體系，促進西安CBD建設(shè)走上良性發(fā)展的軌道。
4、加快西后地草場坡一帶住宅區(qū)、城中村的拆遷改造力度，為西安CBD、碑林中心區(qū)（CA）的發(fā)展騰出空間
關(guān)鍵詞：城市規(guī)劃；微型中央商務(wù)區(qū)；MCBD；交通影響
中圖分類號：TU984文獻標(biāo)識碼： A
1微型中央商務(wù)區(qū)的概念
1.1中央商務(wù)區(qū)（CBD）的概念
中央商務(wù)區(qū)(Central Business District，簡稱CBD)是指一個國家或大城市里主要商業(yè)活動進行的地區(qū)。其概念最早產(chǎn)生于1923年的美國，當(dāng)時定義為“商業(yè)會聚之處”。 CBD是1923年美國社會學(xué)家伯吉斯提出的概念?，F(xiàn)代意義上的商務(wù)中心區(qū)是指城市中集中大量金融、商業(yè)、貿(mào)易、信息及中介服務(wù)機構(gòu)，擁有大量商務(wù)辦公、酒店、公寓等配套設(shè)施，具備完善的市政交通與通訊條件，便于現(xiàn)代商務(wù)活動的場所。
1.2微型中央商務(wù)區(qū)(MCBD)的概念及意義
微型中央商務(wù)區(qū)（Minitype Central Business District，簡稱MCBD），是指以地產(chǎn)項目為基礎(chǔ)，按照現(xiàn)念統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計，依托交通樞紐，將商務(wù)樓宇、星級賓館、商業(yè)設(shè)施以及相關(guān)的生產(chǎn)、生活服務(wù)配套設(shè)施合理、有效地集中，在一定區(qū)域內(nèi)形成形態(tài)美觀，內(nèi)外連通，生態(tài)協(xié)調(diào)，資源節(jié)約，充分體現(xiàn)以人為本的，具有較強現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)集聚能力的區(qū)域，也稱為微型CBD。
許多發(fā)達國家的大城市，在城市經(jīng)濟規(guī)模、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、人口規(guī)模發(fā)展到一定階段，集聚模式會由單一中央商務(wù)區(qū)（CBD）模式，向多極化、分散化發(fā)展，逐步演變，拓展成若干個微型中央商務(wù)區(qū)（MCBD）。
2微型中央商務(wù)區(qū)（MCBD）的特征
中央商務(wù)區(qū)一般位于城市的中心地帶，能夠代表一個城市的形象，體現(xiàn)一個城市的經(jīng)濟實力。微型中央商務(wù)區(qū)作為CBD的分化和拓展，與CBD一樣，具有如下特征:
第一，MCBD具有區(qū)域中最高的中心性。MCBD所提供的所有的貨物及各種服務(wù)具有最高水準(zhǔn)，是各類精華最集中的所在，在MCBD所從事的交易和交流都是最高檔次的，所以MCBD往往是城市中最繁華的；
第二，MCBD具有最高的可達性和擁擠程度。由于其突出的商務(wù)功能，要求與區(qū)域交通樞紐（車站、機場等）保持方便的聯(lián)系，便于商務(wù)出行，給予辦事者單位時間內(nèi)最高的辦事通達機會，所以MCBD往往是城市中最堵的；
第三，MCBD具有最高的人際和信息交流量，他的24小時人口擁有量最高，但其24小時人口變化的對比值也高，白天人海茫茫，夜晚空空蕩蕩；
第四，MCBD具有最高的土地價格。因為是黃金地段，它的樓價在這個城市內(nèi)部或者一個區(qū)域內(nèi)應(yīng)該是最高的。
第五，MCBD一定具有高度密集的建筑。商務(wù)中心區(qū)往往是高樓林立，例如紐約曼哈頓、香港中環(huán)、深圳福田，都體現(xiàn)了高密度建筑量的特征，一般建筑量都是上千萬平方米。
第六，MCBD具有最高的服務(wù)集中性。MCBD所提供的服務(wù)，涵蓋經(jīng)濟的、行政的、管理的、娛樂和文化的等各個方面。
第七，MCBD以第三產(chǎn)業(yè)為主。這是其核心的特征。MCBD以第三產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，而且不是傳統(tǒng)的第三產(chǎn)業(yè)，應(yīng)該是那些代表了當(dāng)今時代最先進、最發(fā)達的第三產(chǎn)業(yè)。比如金融、保險、信托、證券、中介、會計等等。
3城市規(guī)劃中微型中央商務(wù)區(qū)的交通影響探討
3.1探討城市規(guī)劃中微型中央商務(wù)區(qū)交通影響的意義
隨著我國經(jīng)濟的進一步發(fā)展，我國許多大城市為了增加自身在全球或者區(qū)域經(jīng)濟圈內(nèi)的競爭力，開始全面規(guī)劃和建設(shè)微型CBD。與此同時，城市交通問題越來越成為影響城市發(fā)展的重要影響因素。一方面交通擁堵讓生活在大城市的居民深受其害，另一方面，更多的居民熱衷于談?wù)撔∑嚰彝セＨ绱说拿苁沟贸鞘蠧BD的交通更加擁擠不堪。良好的交通方式構(gòu)成使得城市在和諧、通暢的環(huán)境中發(fā)展，這點對于城市CBD來說更為重要。 所以，探討城市規(guī)劃中微型中央商務(wù)區(qū)交通影響，分析其問題所在以及提出改善措施十分重要。
3.2微型中央商務(wù)區(qū)的交通特征
3.2.1交通集散強度高
依據(jù)國際CBD的成功經(jīng)驗，其內(nèi)部比列應(yīng)該是40~60的寫字樓，20%的商業(yè)設(shè)施，20%的商住公寓和配套服務(wù)設(shè)施，以商務(wù)辦公為主，職住顯著不平衡。鐘擺式的人流移動，導(dǎo)致其周邊道路在高峰時段呈現(xiàn)潮汐現(xiàn)象的特點。
3.2.2高峰持續(xù)時間長
由于該區(qū)域聚集程度較高，除辦公活動外，還有大量的高檔零售業(yè)、服務(wù)業(yè)等。高級賓館、商務(wù)會所、休閑娛樂有效的結(jié)合，使其出現(xiàn)了持續(xù)時間較長的高峰期。特別是下班時段，各場所交通流達到最高程度，交通高峰過后，商業(yè)高峰繼之而來，出現(xiàn)持續(xù)不斷的交通壓力。
3.2.3交通目的多樣性
國內(nèi)外實踐表明，MCBD不僅僅應(yīng)該是城市金融、貿(mào)易、信息、傳媒等中心業(yè)務(wù)活動高度密集的地區(qū)，同時也有休閑、娛樂、旅游、購物、參觀等功能。用地功能的多樣性決定了出行目的的多樣性，不同目的的出行者對交通有不同的需求。例如，通勤目的者對交通所用的時間有相當(dāng)?shù)囊?，而以旅游購物等為目的而出行的人群則對交通及環(huán)境的舒適度有很大的期望。
3.2.4內(nèi)部慢行交通需求大
微型中央商務(wù)區(qū)常常是大型交通換乘樞紐設(shè)施所在地，各種交通設(shè)施的換乘帶來了很大的步行需求。此外，該處地帶繁華、商業(yè)繁榮以及大量的娛樂休閑設(shè)施吸引了大量的行人交通。基于這兩個因素的考慮，往往在微型中央商務(wù)區(qū)匯集了大量慢行交通。
3.2.5 停車需求大
MCBD強大的商務(wù)功能、大量的交通需求以及繁華的商業(yè)程度，決定了其較大的公務(wù)、商務(wù)出行的比重，又因其寸土寸金、地段擁擠的狀況，所以需要配置大量較高標(biāo)準(zhǔn)的停車泊位。
3.3微型中央商務(wù)區(qū)的交通規(guī)劃應(yīng)注意的問題
微型中央商務(wù)區(qū)的交通規(guī)劃應(yīng)該包含以下幾個部分的內(nèi)容：公共交通系統(tǒng)規(guī)劃、慢行交通系統(tǒng)規(guī)劃、道路系統(tǒng)規(guī)劃、停車系統(tǒng)規(guī)劃。
為了更好地服務(wù)于微型中央商務(wù)區(qū)，應(yīng)著重解決以下幾個關(guān)鍵問題：微型中央商務(wù)區(qū)內(nèi)部用地規(guī)劃應(yīng)整合土地利用與交通系統(tǒng)規(guī)劃；應(yīng)建立多層次的公共交通運輸系統(tǒng)，以滿足不同距離、不同目的的出行需求；應(yīng)建立完善的慢行交通系統(tǒng)；應(yīng)將長久以來的“車本位”思想轉(zhuǎn)化為“人本位”思想，實現(xiàn)慢行保障的道路規(guī)劃系統(tǒng)。此外，還要加強微型中央服務(wù)區(qū)的交通管理，加強智能交通系統(tǒng)建設(shè)，優(yōu)化道路管理設(shè)備及系統(tǒng)，并建立廣泛的公共參與機制，動員公眾采用清潔能源，使用無污染的綠色交通方式出行等等。
4結(jié)語
雖然中國地大物博，但實際上中國城市用地輻射力十分不足，專家預(yù)測，未來中國要在不到8%的土地面積上創(chuàng)造出全國70%以上的GDP，才能整體上把中國從生態(tài)危機中解放出來。如何規(guī)劃有限的城市用地已經(jīng)成為了業(yè)內(nèi)共同探討的話題， 微型中央商務(wù)區(qū)也因此應(yīng)運而生，并在城市發(fā)展及經(jīng)濟建設(shè)中起了至關(guān)重要的作用。微型中央商務(wù)區(qū)的建立及運行需要方便、快捷、高效的交通系統(tǒng)來支撐。因而，探討城市規(guī)劃中微型商務(wù)區(qū)的交通影響，分析其中存在的問題并提出規(guī)劃建議和改善措施也有了十分重要的意義。
參考文獻
[1]白璐.中央商務(wù)區(qū)交通規(guī)劃與管理協(xié)調(diào)研究[D].上海:同濟大學(xué),2010.
摘要：在實地考察的基礎(chǔ)上，結(jié)合國內(nèi)外研究成果，對長沙市高鐵樞紐周邊用地功能的變化和原因進行了研究。認為長沙市高鐵樞紐周邊用地的空間安排仍有不足，如交通干道的數(shù)量、瀏陽河兩岸的開發(fā)等。筆者結(jié)合長沙市發(fā)展的實際以及TOD理論，提出了相關(guān)改進建議。
關(guān)鍵詞：高鐵樞紐；用地功能；長沙火車南站
中圖分類號：U238 文獻標(biāo)志碼：A 文章編號：1674-9324（2013）32-0268-03
一、引言 2009年底武漢—廣州高速鐵路正式運營。長沙高鐵站（火車南站）位于長沙市主城區(qū)東南，東鄰瀏陽河風(fēng)光帶，西接長沙體育星城，南依湖南省森林植物園，北靠馬坡嶺高科技農(nóng)業(yè)園（見圖1）。正在建設(shè)的滬昆高鐵也將引入長沙南站與武廣高鐵形成十字交叉，使長沙市成為兩條高鐵交叉的重要樞紐站，這樣，長沙市在全國的交通地位將大大提升。同時，長沙高鐵站也將與其東部的黃花機場一起，帶動所在區(qū)域的快速開發(fā)，成為長沙市東部的重要發(fā)展驅(qū)動力，從而改變長沙城市空間結(jié)構(gòu)；同時，長沙高鐵樞紐帶來的周邊基礎(chǔ)設(shè)施、服務(wù)機構(gòu)和房地產(chǎn)開發(fā)，必然引起所在區(qū)域的用地功能和結(jié)構(gòu)的極大改變。 二、高鐵樞紐促進長沙“東部新城區(qū)”的形成 近年來，長沙市中心城區(qū)向擴展，東部則由星沙經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、馬坡嶺高科技農(nóng)業(yè)園、長沙黃花機場和長沙火車南站等核心區(qū)域通過串聯(lián)、侵入，逐步形成長沙市的“東部新城區(qū)”。其結(jié)果是，長沙城市建成區(qū)范圍逐步擴大，用地結(jié)構(gòu)和功能日趨復(fù)雜。同時，長沙火車南站作為武廣高鐵和滬昆高鐵的交匯處，通過與長沙黃花機場以及周邊產(chǎn)業(yè)功能區(qū)的有機結(jié)合，大幅度提升了長沙市“東部新城區(qū)”在長沙市的地位，并將在今后的城市發(fā)展過程中，逐步顯現(xiàn)其對于城市發(fā)展的拉動意義（見圖2）。 三、高鐵樞紐周邊用地性質(zhì)的變化 圖3和圖4分別截取自2001年和2010年編制的《長沙市土地利用總體規(guī)劃》?？梢钥闯觯S著高鐵的規(guī)劃和建設(shè)，高鐵樞紐所在區(qū)域的土地利用方式和結(jié)構(gòu)發(fā)生了深刻的變化，城市建設(shè)用地的比例大幅度增加。2001年規(guī)劃只有一座橋梁連通瀏陽河?xùn)|西兩岸，到2010年規(guī)劃修編時，為了滿足高鐵樞紐集散交通功能的需要，規(guī)劃橋梁達到5座。另外，為了滿足長沙高鐵樞紐的配套要求，周邊地區(qū)土地利用方式的顯著變化。圖中標(biāo)注1和標(biāo)注2周邊在高鐵運營前是兩處工業(yè)用地，高鐵運營后，標(biāo)注1周邊被重新規(guī)劃成文化娛樂用地，標(biāo)注2周邊被規(guī)劃成居住用地。圖中標(biāo)注3和標(biāo)注4周邊大范圍土地，高鐵運營前，土地利用形式是耕地，高鐵運營后，標(biāo)注3和標(biāo)注4周邊被重新規(guī)劃成以長沙火車南站為中心，四周分布著1.55平方公里的商業(yè)金融用地、0.9平方公里的商務(wù)辦公用地和少量綠地，被規(guī)劃成大量的居住用地和少量的綠地。高鐵運營前，規(guī)劃范圍未延伸到瀏陽河以東，標(biāo)注5周邊都是耕地，高鐵運營后，標(biāo)注5周邊靠近瀏陽河的土地被重新規(guī)劃成1.1平方公里的行政辦公用地、0.72平方公里的商業(yè)金融用地和1平方公里的商務(wù)辦公用地，與標(biāo)注3和標(biāo)注4周邊土地形成以商業(yè)金融、總部經(jīng)濟、行政辦公為主導(dǎo)，各種服務(wù)業(yè)共同發(fā)展的功能組團中心。 四、周邊用地安排的不足 高鐵樞紐周邊用地安排應(yīng)該首先滿足一個最重要的功能——交通集散功能?？紤]到隨著高鐵樞紐區(qū)域建設(shè)的逐步成熟，各類設(shè)施的逐步完善，居住人口的增加，交通壓力將逐漸增大。所以在高鐵樞紐周邊一定范圍內(nèi)應(yīng)該安排足夠的干道級城市道路，并保證公交車站、的士侯客處、地鐵站和輕軌站的有效銜接。長沙高鐵樞紐區(qū)域主要交通聯(lián)系方向是與主城區(qū)的聯(lián)系，以及與黃花空港的聯(lián)系。在圖4中可以看出，長沙高鐵樞紐區(qū)域的城市干道偏少，可能會影響其城市功能的正常發(fā)揮。另外，長沙高鐵站作為中部地區(qū)的新型鐵路交通樞紐，將配套比較完善的城市綜合交通設(shè)施，對于城市房地產(chǎn)、商務(wù)金融、總部經(jīng)濟、行政辦公等的吸引力將迅速增加，從而導(dǎo)致高鐵樞紐周邊人口數(shù)量和交通需求的明顯上升。 這樣，高鐵樞紐的交通設(shè)施建設(shè)，不但要滿足高鐵旅客集散和換乘的需要，也要充分考慮未來樞紐周邊人口的出行需求。同時，為了保證高鐵樞紐周邊城市環(huán)境有足夠的宜居水平，應(yīng)充分利用瀏陽河在高鐵樞紐東部穿過的有利條件，將瀏陽河兩岸建設(shè)成具有一定娛樂休閑功能的、有足夠文化品位的沿河風(fēng)光帶，在長沙市東部新城區(qū)為市民創(chuàng)造一個良好的公共休憩空間。 五、建議 筆者認為，長沙高鐵樞紐周邊用地安排的基本思路，應(yīng)以TOD理論為基礎(chǔ)，結(jié)合長沙市城市發(fā)展的實際，尤其是綜合交通體系建設(shè)的實際，經(jīng)過綜合平衡，予以確定。 TOD（Transit-Oriented-Development）是“以公共交通為導(dǎo)向”的城市開發(fā)模式。其核心思想是，建設(shè)以公共交通為中樞、綜合發(fā)展的步行化城區(qū)。其中公共交通主要是地鐵、輕軌等軌道交通及公交客車干線，以公交站點為中心、以400～800m為半徑建立集工作、商業(yè)、文化、教育、居住等為一體的城區(qū)。以實現(xiàn)各個城市組團緊湊型開發(fā)的有機協(xié)調(diào)模式。在城市新區(qū)的建設(shè)中，通過先期對規(guī)劃發(fā)展區(qū)的用地以較低的價格征用，導(dǎo)入公共交通，形成開發(fā)地價的時間差，然后，出售基礎(chǔ)設(shè)施完善的“熟地”，政府從土地升值的回報中回收公共交通的先期投入。TOD模式的成功之處在于，對城市土地的緊湊利用，以及城市新區(qū)開發(fā)在經(jīng)濟上的可行性。長沙高鐵樞紐周邊用地的安排，應(yīng)緊緊抓住交通建設(shè)這根主線，以此帶動這個區(qū)域的發(fā)展。 1.長沙高鐵樞紐周邊開發(fā)和建設(shè)，不但要滿足高鐵樞紐的旅客集散能力，同時也要保證作為城市新區(qū)的交通需求的滿足。因此，長沙高鐵樞紐的綜合交通體系建設(shè)，既要滿足高鐵旅客在高鐵—航空，高鐵—普鐵，高鐵—長途汽車，高鐵—航運等不同交通方式之間的換乘，還要保證本地人口的市內(nèi)交通需求。 2.長沙高鐵樞紐作為長沙市東部新城的重要組成部分，居住人口將經(jīng)歷一個迅速增加的過程。為了保證良好的工作和居住環(huán)境，必須將高鐵樞紐周邊按照高標(biāo)準(zhǔn)城市新區(qū)規(guī)劃建設(shè)，充分利用瀏陽河稀有的生態(tài)景觀資源，全面提升此區(qū)域的宜居水平。 參考文獻： [1]韓兵.過秀成.李星.孔哲.邊緣型高速鐵路樞紐地區(qū)路網(wǎng)布局研究[Z]. [2]周樂.軌道交通車站地區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計實踐[J].城市交通，2008，6（5）19-26. 基金項目：2011湖南省大學(xué)生研究性學(xué)習(xí)和創(chuàng)新性實驗計劃項目（2011X453） 通訊作者：常疆，男，湖南師范大學(xué)資環(huán)院副教授。