時間：2023-10-10 15:58:45
導(dǎo)語：在房地產(chǎn)行業(yè)審計的撰寫旅程中，學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè) 財務(wù)報表 審計
目前我國的地產(chǎn)市場發(fā)展速度非?？?，短短的幾年時間幾乎成為了GDP的主要增長點。房地產(chǎn)企業(yè)也如雨后春筍般快速崛起。但這也導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展不健康，行業(yè)內(nèi)魚龍混雜，在對房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)報表的審計過程中發(fā)現(xiàn)的財務(wù)欺詐行為比比皆是，但是對房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)審計卻存在很大的風(fēng)險。
一、房地產(chǎn)行業(yè)的特點
房地產(chǎn)行業(yè)是多項目的綜合體工程系統(tǒng)，它牽涉到投資、策劃、廣告、銷售、建筑設(shè)計、建筑施工、監(jiān)理、物業(yè)服務(wù)、裝飾、材料供應(yīng)、商業(yè)等。房地產(chǎn)行業(yè)從事的不是建筑活動，而是經(jīng)濟活動。它涵蓋了從土地取得、項目策劃、項目規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)實施、銷售及后期物業(yè)管理的整個過程。它的主要經(jīng)營目的是通過建房賺取合理的利潤，通過利用各種手段達(dá)到最高的銷售利潤、最短的銷售時間、最小的銷售成本。房地產(chǎn)行業(yè)的計劃項目投資額和實際支出投資間往往存在著很大的差異，開發(fā)商和承建商之間的合同關(guān)系非常復(fù)雜，因土地征用方式不同和地段等因素造成的成本、收入、存貨、應(yīng)交稅金等難以精確估值。據(jù)調(diào)查顯示，從2005年深滬兩市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的審計報告來看，共有33家公司，其中出具標(biāo)準(zhǔn)無保留意見審計報告的22家，占67%，而出具非標(biāo)準(zhǔn)無保留意見審計報告的卻有11家，占33%。這充分表明了因房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性及其行業(yè)特點導(dǎo)致了房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)報表審計有很大的難度和風(fēng)險。
二、房地產(chǎn)行業(yè)審計常出現(xiàn)的風(fēng)險
1.對成本和收入的確認(rèn)
首先是房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)成本的確認(rèn)存在著風(fēng)險。房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)成本構(gòu)成主要包括：土地獲得價款、開發(fā)前期準(zhǔn)備費、建安工程費、社區(qū)管網(wǎng)工程費、園林環(huán)境工程費、配套設(shè)施費、開發(fā)間接費、稅費類成本。
在這些房地產(chǎn)開發(fā)成本中，土地價款比重較大，其變數(shù)也較大。這是因為土地取得的方式有招拍掛、協(xié)議出讓、正轉(zhuǎn)農(nóng)村集體土地、舊城改造、合作集資建房等，土地取得方式直接決定了房地產(chǎn)成本的大小。另外，在實際審計中還經(jīng)常會碰到幾個開發(fā)項目共用一塊土地和一次征地分期開發(fā)的情況，這更增加了確認(rèn)土地費用的難度，同時也增加了審計的固有風(fēng)險。配套設(shè)施費用的審計核實也存在著固有風(fēng)險。由于配套設(shè)施一次到位或配套設(shè)施費用預(yù)入賬差異造成了此種費用估值差異，增加了審計風(fēng)險。對利息費用的計算同樣也會因利息計提、分配的標(biāo)準(zhǔn)和會計周期的劃分都會影響這一部分的成本計算。
其次是房地產(chǎn)行業(yè)收入的確認(rèn)。注冊會計師在進行收入確認(rèn)審計時常遇到的難題是在竣工驗收至竣工結(jié)算之間的房屋銷售是否該作為當(dāng)期的銷售收入，辦理了產(chǎn)權(quán)移交手續(xù)但尚未開具發(fā)票或結(jié)算賬單、開具發(fā)票單未辦理產(chǎn)權(quán)移交手續(xù)的情況是否應(yīng)確認(rèn)為收入的問題。而對于此類問題依據(jù)目前的相關(guān)制度和規(guī)定不能確認(rèn)為收入，這就使得有些房地產(chǎn)企業(yè)利用這一規(guī)定進行人為的利潤調(diào)整來推遲收入的確認(rèn)。這些都大大增加了對房地產(chǎn)行業(yè)審計的控制風(fēng)險。
2.對存貨的審計
由存貨盤點困難帶來的審計風(fēng)險也不容忽視。會計準(zhǔn)則規(guī)定：在建工程轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)，必須有所有的工程支出發(fā)票，沒有發(fā)票不能計入在建工程科目，在固定資產(chǎn)完工后，要有工程驗收記錄、工程結(jié)算單，需要強制檢測安全性的固定資產(chǎn)還必須取得相關(guān)主管部門的檢查認(rèn)定報告。以上單據(jù)齊全，就可以將在建工程結(jié)轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨在資產(chǎn)總額中占有相當(dāng)大的比例，存貨審計存在許多困難。首先，從金額上看，從受讓土地到開發(fā)完成轉(zhuǎn)入銷售環(huán)節(jié)前，費用滯留周期長，核算復(fù)雜。而且項目大小不同，成本構(gòu)成也不同。一些銷售是按照計劃成本結(jié)轉(zhuǎn)，這樣滯留在開發(fā)成本中的金額也就存在較大的不確定性，必須獲得第一手資料，才能最終確認(rèn)開發(fā)項目開工數(shù)量、在建項目數(shù)量和結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品數(shù)量及相關(guān)的成本金額。其次，從數(shù)量上看，因為完工的產(chǎn)品數(shù)量較多較散，并且核算面積不僅存在技術(shù)上的難度，而且也將增加審計的成本。另外，驗證存貨所有權(quán)是否有出租或出租不入賬的房屋、是否有用于安置的周轉(zhuǎn)房等等也存在一些困難。
3.應(yīng)交稅金問題
一項調(diào)查顯示，某房地產(chǎn)企業(yè)近三年總共開發(fā)房產(chǎn)近6萬平方米，實際繳納各種稅費基金近700萬元，少繳、漏繳、隱匿、偷逃各項稅費基金達(dá)190萬元之多，占實際繳納稅金額的28%。審計結(jié)果表明，應(yīng)交稅金的復(fù)核是對房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)報表審計的一項亟待解決的重大問題。對應(yīng)交稅金審計的風(fēng)險主要來源于以下幾個方面：首先是開發(fā)企業(yè)方面，由于經(jīng)營機制不合規(guī)、法規(guī)執(zhí)行不嚴(yán)格、財務(wù)核實不規(guī)范等因素造成的欠繳、漏繳、拖繳稅費，賬外收支行為，會計核算不真實，弄虛作假行為等問題都給應(yīng)交稅金的審計復(fù)核帶來了很大的風(fēng)險。其次是征管機關(guān)方面，因收入征收不到位造成應(yīng)征未征、執(zhí)法稽查不到位造成應(yīng)查未查、監(jiān)管工作不到位導(dǎo)致應(yīng)管未管，給房地產(chǎn)企業(yè)提供了鉆空子的機會。第三是地方政府及其部門存有擅自出臺一些減免稅費優(yōu)惠政策吸引外地客商開發(fā)投資的行為，造成審計人員對稅費取證困難，亂收費、搭車收費和變相攤派導(dǎo)致稅費項目和分?jǐn)偞_認(rèn)模棱兩可，增加審計人員對房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)交稅金審計的風(fēng)險。
參考文獻(xiàn)：
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；風(fēng)險管理；策略
中圖分類號：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：
隨著我國經(jīng)濟的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也迅速發(fā)展，為國民經(jīng)濟的騰飛作出了重要貢獻(xiàn)，成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。但是，房地產(chǎn)行業(yè)面臨的社會環(huán)境和市場環(huán)境復(fù)雜，同時有涉及行業(yè)廣泛，項目規(guī)模大，資金投入量大，使房地產(chǎn)在整個經(jīng)營過程中面臨著不可捉摸的風(fēng)險。最近幾年，國家加強了對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度，國家經(jīng)濟政策和行政法規(guī)的變化，必然會給房地產(chǎn)行業(yè)帶來一定的風(fēng)險。雖然目前大多房地產(chǎn)企業(yè)引進了風(fēng)險管理方法，但是風(fēng)險管理涵蓋面窄，系統(tǒng)性科學(xué)性嚴(yán)密性都不強，不能及時對房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的風(fēng)險金進行識別和控制，給企業(yè)造成一定的經(jīng)濟損失。因此房地產(chǎn)行業(yè)必須正視并重視企業(yè)運營及整個開發(fā)過程中的風(fēng)險，建立科學(xué)嚴(yán)密系統(tǒng)的風(fēng)險管理體系，以保證開發(fā)產(chǎn)品品質(zhì)。
一房地產(chǎn)企業(yè)面臨的內(nèi)部外部和內(nèi)部外部風(fēng)險
（一）房地產(chǎn)企業(yè)面臨的內(nèi)部風(fēng)險
1投資決策風(fēng)險。因為房地產(chǎn)在開發(fā)設(shè)計階段，不但要投入巨額資本，還要面對漫長的開發(fā)周期，造成通過決策所產(chǎn)生的結(jié)果來證明決策的正確性帶有很大程度上的滯后性，因此在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，企業(yè)對各個開發(fā)環(huán)節(jié)所制定的決策具有極高的風(fēng)險。
2項目管理風(fēng)險。項目管理風(fēng)險是由管理者管理不善而對企業(yè)造成經(jīng)濟損失的風(fēng)險，它主要包括，決策者缺乏企業(yè)經(jīng)營管理能力，員工缺乏相應(yīng)的專業(yè)技能。還有由于相關(guān)人員未按法律處理各種合同，造成違章或違法等行為。
3財務(wù)風(fēng)險。通常來說企業(yè)投資負(fù)債比率越大，企業(yè)面臨的財務(wù)風(fēng)險就越高。如果企業(yè)不能及時獲得足夠的現(xiàn)金來按月或者按年償還銀行債務(wù)本息，或者是房地產(chǎn)商不能夠從其他資金市場獲得投資所需的巨額資金，那就會使企業(yè)面臨著財務(wù)風(fēng)險，可能使企業(yè)無法獲得預(yù)期的收益。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)面臨的外部風(fēng)險
1政策性風(fēng)險。在房地產(chǎn)的投資過程中，政府的土地供給政策，稅費政策，金融政策，低價政策，價格決策，住房政策，環(huán)境保護政策等均會嚴(yán)重影響房地產(chǎn)投資者的收益目標(biāo)的實現(xiàn)，給房地產(chǎn)投資者帶來不可預(yù)料的風(fēng)險。
2市場供求風(fēng)險。按照通行的國際慣例，商品房空置率在 5%到 10%之間時，說明商品房供求平衡。商品房空置率在 10%到20%之間時說明商品房供大于求 ，是危險區(qū)。商品房空置率在 20% 以上則為商品房重積壓區(qū)。房地產(chǎn)商必須根據(jù)不同的商品房空置率，采取不同的銷售措施，減少商品房積壓。
3金融風(fēng)險。金融風(fēng)險主要指包括利率在內(nèi)的銀行貸款政策變動風(fēng)險和信用風(fēng)險等。銀行貸款政策的細(xì)微變動，如信用條件松緊，信貸額度大小，信貸政策傾向性的變動都將對企業(yè)的資金流管理有直接影響。而銀行利率上升會對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生負(fù)面影響。
二 房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險管理應(yīng)該做到“三控”
（一）控制投資決策風(fēng)險
為控制投資決策風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)要把目光放長遠(yuǎn)，建立完善的風(fēng)險組織體系，設(shè)置專門的風(fēng)險策略部門，對市場評估及荼毒土地購買評估并時刻監(jiān)控行業(yè)最新動向，掌握國家政策動態(tài)。房地產(chǎn)企業(yè)時刻關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)的最前端，觀察每個企業(yè)的最新動向；房地產(chǎn)企業(yè)還要關(guān)注時事，敏銳的捕捉政策動向。這樣房地產(chǎn)企業(yè)就能既關(guān)注行業(yè)動向，做好產(chǎn)品銷售對象有效的規(guī)避風(fēng)險，盡可能的降低投資和決策的風(fēng)險。
同時，房地產(chǎn)企業(yè)要積極建立風(fēng)險管理文化。企業(yè)應(yīng)大力培育風(fēng)險管理文化，確立樹立正確的風(fēng)險管理理念，提高員工的風(fēng)險意識，使風(fēng)險管理意識融入到員工的行動，從而促使促進企業(yè)建立嚴(yán)密、科學(xué)、系統(tǒng)的風(fēng)險管理機制。
（二）控制項目實施階段管理風(fēng)險
房地產(chǎn)企業(yè)要強化項目管理風(fēng)險意識，編制項目質(zhì)量保證、開發(fā)進度計劃。房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)項目活動之初就應(yīng)該形成風(fēng)險意識，進行有組織的項目風(fēng)險計劃工作。以下是建設(shè)項目中因該注意的風(fēng)險隱患。
1 控制房地產(chǎn)的質(zhì)量風(fēng)險。
房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)房地產(chǎn)質(zhì)量的綜合性特點, 制定綜合質(zhì)量指標(biāo),量化并具體工程質(zhì)量、區(qū)位質(zhì)量、產(chǎn)品質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量、社區(qū)質(zhì)量、服務(wù)質(zhì)量等方面指標(biāo),建立綜合質(zhì)量管理體系。對從房地產(chǎn)的規(guī)劃、選址、設(shè)計、招標(biāo)、施工、裝修、竣工、租售、物業(yè)等各個環(huán)節(jié)進行全方位、全過程的質(zhì)量監(jiān)控和質(zhì)量管理，協(xié)調(diào)各利益主體的關(guān)系，全面提高房地產(chǎn)建筑的整體質(zhì)量。
2 控制房地產(chǎn)工程管理的風(fēng)險
房地產(chǎn)企業(yè)在項目開工前，應(yīng)該在認(rèn)真研究工程管理各環(huán)節(jié)的基礎(chǔ)上，制定針對性的管理措施，建立完善的工程項目管理體系。工程項目管理部門在策劃工程時，要考慮多方因素，充分運用成本、設(shè)計、物業(yè)、銷售等相關(guān)部門的資源，科學(xué)合理的設(shè)計規(guī)劃從施工管理機構(gòu)組織、標(biāo)段劃分和施工平面布置到招標(biāo)采購計劃、關(guān)鍵線路計劃、成本目標(biāo)等重要環(huán)節(jié)。同時，工程項目管理部門要對工程建設(shè)進行實時的監(jiān)控，根據(jù)具體情況不斷完善管理制度，只有這樣才能保證房地產(chǎn)項目的工程進度達(dá)到企業(yè)的要求。
（三）控制財務(wù)風(fēng)險
1 豐富融資渠道，擴展融資方式。房地產(chǎn)企業(yè)要改變觀念，轉(zhuǎn)變?nèi)谫Y觀念，由向銀行貸款轉(zhuǎn)向多渠道融資。企業(yè)可以積極挖掘自身潛力，可以嘗試著實施信托計劃，進行企業(yè)股權(quán)融資，典當(dāng)，資產(chǎn)證券化，銷售融資等多元化融資渠道，在不提高企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率的情況下，降低企業(yè)融資成本，盡量節(jié)約財務(wù)費用，將財務(wù)風(fēng)險盡量控制在可以承受的范圍之內(nèi)，為企業(yè)產(chǎn)期發(fā)展做準(zhǔn)備。
2. 對資本結(jié)構(gòu)進行優(yōu)化，降低企業(yè)籌資風(fēng)險。企業(yè)的負(fù)債經(jīng)營會增加股東的收益，增加企業(yè)的財政壓力。而且企業(yè)負(fù)債比例的上升，會逐步增大企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)化產(chǎn)權(quán)資本與債務(wù)資本的構(gòu)成比例，尋求最佳的資本結(jié)構(gòu)，堅持適度的負(fù)債經(jīng)營，盡可能降低財務(wù)風(fēng)險。
3. 改善資金管理理念，提高資金的利用率。房地產(chǎn)企業(yè)資金流量巨大，對企業(yè)的運營及其重要，因此房地產(chǎn)企業(yè)必須提高企業(yè)的資金管理情況。房地產(chǎn)企業(yè)要強化對資金的管理，加強對財務(wù)的監(jiān)控，制定科學(xué)的現(xiàn)金使用計劃，科學(xué)安排資金的調(diào)度，保證為企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動提供必要的現(xiàn)金。同時，房地產(chǎn)企業(yè)要強化對應(yīng)收賬款的管理。
4完善并加強內(nèi)部審計。一般來說，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展到一定階段，內(nèi)部審計工作就成為制約企業(yè)進一步發(fā)展的重要因素，因此，房地產(chǎn)企業(yè)要重視內(nèi)部審計工作。在內(nèi)部審計工作中將過程控制和主動控制結(jié)合起來，強調(diào)風(fēng)險管理，認(rèn)真處理事前控制和事中控制，發(fā)揮內(nèi)部審計對房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險評估和防范作用，即使處理風(fēng)險隱患，保證企業(yè)的合法權(quán)益，發(fā)揮資產(chǎn)經(jīng)營的最大優(yōu)勢。此外，還要重視事后審計，促進財務(wù)收支審計向管理審計、經(jīng)濟效益審計、內(nèi)部控制制度審計、專項審計等方向發(fā)展，以便綜合評價各生產(chǎn)力要素的利用程度，實現(xiàn)資源的組合優(yōu)化，對房地產(chǎn)企業(yè)進行全面實現(xiàn)監(jiān)督、控制、服務(wù)、評價。
結(jié)語：
房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中時刻面臨著多種多樣的風(fēng)險，從外部的國家政策性風(fēng)險、市場供求風(fēng)險、金融風(fēng)險，到房地產(chǎn)內(nèi)部的投資決策風(fēng)險、項目管理風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險，都對房地產(chǎn)企業(yè)的生存產(chǎn)生極其重要的作用。房地產(chǎn)企業(yè)的成敗不僅關(guān)系到自身的利益，還對影響著一般消費者的利益。一些房地產(chǎn)企業(yè)平時不注意防范風(fēng)險，當(dāng)風(fēng)險來臨時，手忙腳亂，給企業(yè)造成巨大的損失，甚至造成企業(yè)破產(chǎn)。因此房地產(chǎn)企業(yè)必須建立嚴(yán)密的風(fēng)險管理體系，防范外部風(fēng)險和內(nèi)部風(fēng)險，促進企業(yè)平穩(wěn)的發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
[1]周雁;;淺析房地產(chǎn)項目開發(fā)的風(fēng)險及對策[J];現(xiàn)代經(jīng)濟信息;2009年11期
[2]高曉麗;;淺析房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險管理[J];中國市場;2011年32期
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);會計控制;內(nèi)部管理;解決方案
近幾年來，伴隨著我國社會經(jīng)濟水平的提高，房地產(chǎn)這一行業(yè)的興起引起了社會各階層的關(guān)注，由于中國人口不斷向沿海地區(qū)遷移，使得沿海地區(qū)的房價不斷攀升，從而帶動了全國房價的上漲。這一問題引起了政府的重視，于是政府采取了一系列的宏觀調(diào)控政策，對房價進行抑制，房地產(chǎn)行業(yè)本來內(nèi)部就存在畸形發(fā)展，再加上國家一定的干預(yù)以及面臨經(jīng)濟結(jié)構(gòu)變化帶來的制約，房地產(chǎn)行業(yè)面臨的挑戰(zhàn)更加嚴(yán)峻。因此，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該有計劃的調(diào)整內(nèi)部管理，這樣才能應(yīng)對突如其來的經(jīng)濟變化情況。一直以來，我國房地產(chǎn)企業(yè)始終立足于內(nèi)部控制管理制度，內(nèi)部會計工作問題對房地產(chǎn)行業(yè)的各項經(jīng)營活動的開展起到不可忽視的作用，下面就來對我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r進行分析。
一、房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀
我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀主要有以下兩點：
1.房地產(chǎn)的整體規(guī)模增大，但區(qū)域發(fā)展不平衡。就目前我國發(fā)展的狀況來看，國民對于購房的需求只會增加不會減少，這使得我國房地產(chǎn)行業(yè)的投資規(guī)模不斷擴大，據(jù)統(tǒng)計2013年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資86013億元，比上年名義增長19.8%（扣除價格因素實際增長19.4%），增速比1-11月份提高0.3個百分點，比2012年提高3.6個百分點。雖然規(guī)模實際增加了不少，但是在區(qū)域方面的發(fā)展極不平衡。這表現(xiàn)在兩個方面：第一，東部地區(qū)和沿海地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平較高，所以房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展比起中西部地區(qū)來說，相對完善。盡管近幾年來，中西部的經(jīng)濟也得到了快速的發(fā)展，但是相對于東部沿海地區(qū)，還是存在一定的差距;第二，城市和農(nóng)村的住房條件存在差異。經(jīng)濟的發(fā)展使得城市的水平要高于農(nóng)村的水平，城市優(yōu)越的生活條件吸引了大批農(nóng)村人口向城市涌入，這改變了我國的土地結(jié)構(gòu)，導(dǎo)致城市的住房用地不夠，使得房價飛漲，而在農(nóng)村，卻存在大量的農(nóng)用地得不到很好的利用。
2.房地產(chǎn)價格提升的過快。在我國，商品房價格一直呈現(xiàn)穩(wěn)定發(fā)展的趨勢，但從2009年開始，全國商品房價格開始飛漲，東部沿海地區(qū)出現(xiàn)這種現(xiàn)象尤為顯著，這給中低收入的家庭帶來了不小的困難，因此國家采取一系列的政策來改變這種狀況，但是還是有不少投機者利用此種機會來炒房，使得房地產(chǎn)行業(yè)面臨更大的問題。
二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部會計存在的問題
1.監(jiān)督體系不夠完善
監(jiān)督管理制度一直是一個企業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)保障，尤其是對于會計這一重要的環(huán)節(jié)，監(jiān)督制度的完善顯得尤為突出。對于房地產(chǎn)內(nèi)部來說，監(jiān)督管理執(zhí)行力度顯然不夠，比如對內(nèi)部工作人員的監(jiān)督不夠，尤其是對高層領(lǐng)導(dǎo)來說，他們是最能體現(xiàn)的主體。還有就是內(nèi)部審計部門缺乏相對的獨立性，使得其功能無法得到很好的發(fā)揮。
2.企業(yè)內(nèi)部人員自身素質(zhì)不高
如今，房地產(chǎn)內(nèi)部的工作人員的綜合素質(zhì)存在一定的差距，一個企業(yè)如果工作人員的綜合素質(zhì)的不高，也會影響一個企業(yè)的良好發(fā)展，而對于房地產(chǎn)內(nèi)部會計工作這重要的部門來說，相應(yīng)的人員也必須提升自己的綜合素質(zhì)，才能滿足這個企業(yè)的需要，才能適應(yīng)這個社會的發(fā)展。
3.企業(yè)內(nèi)部信息溝通不暢
信息的透明確保了數(shù)據(jù)的有效性和真實性，信息的暢通有利于各部門交流的暢通無阻，從而降低溝通成本，但在房地產(chǎn)這一行業(yè)中，管理層與員工缺乏交流，而對業(yè)務(wù)部來說，也經(jīng)常表現(xiàn)為各自為政的狀況，導(dǎo)致整個企業(yè)信息溝通渠道受阻，對于內(nèi)部會計部門來說，及時獲得信息資料，將有助于該部門對某事項進行合理的資金預(yù)算，從而為企業(yè)預(yù)算盈利。所以加強內(nèi)部信息的暢通很有必要。
三、解決房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部會計控制問題的對策
1.完善內(nèi)部監(jiān)督體系
內(nèi)部控制建設(shè)是一項需要全體參與的活動，從企業(yè)內(nèi)部高層領(lǐng)導(dǎo)到基層工作人員，只有相互配合，才能有效的進行監(jiān)督工作，所以首先要做的就是建立一套完善的內(nèi)部監(jiān)督機制，并且制定相應(yīng)的監(jiān)督計劃，如對內(nèi)部資金的每一筆用途都要及時的備案記錄;再者，充分發(fā)揮內(nèi)部審計部門的職能，這就需要內(nèi)部審計機構(gòu)對本企業(yè)的內(nèi)部控制制度做出有效的評價以及監(jiān)督，從而完善內(nèi)部審計監(jiān)督職能。
2.加強員工綜合素質(zhì)，增強企業(yè)內(nèi)部工作人員的責(zé)任感
員工的綜合素質(zhì)主要表現(xiàn)在專業(yè)知識和思想道德素質(zhì)兩方面。從專業(yè)知識來看，企業(yè)可以組織一定的活動來加強對會計人員道德的測驗和提升。而從專業(yè)知識方面來看，則可以定期組織人員學(xué)習(xí)最新相關(guān)會計的改革和相關(guān)的法律法規(guī)進行專門的培訓(xùn)。員工的綜合素質(zhì)提高了，責(zé)任感也會隨之加強。
3.加強各部門信息的溝通
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)內(nèi)部經(jīng)營情況，實現(xiàn)資源共享的目的，達(dá)到每個部門能夠及時獲得信息的地步，從而是每個部門高速的運作，例如，在具體的運作中，只有通過業(yè)務(wù)部把信息和計劃及時有效的傳達(dá)給會計部門，會計部門才能根據(jù)具體的情況制定詳細(xì)的資金預(yù)算，如果所有信息都能像這樣及時有效的傳達(dá)的話，那么房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的運作將會更加快速有效的發(fā)展。
四、總結(jié)
本文就我國的新型化企業(yè)―房地產(chǎn)行業(yè)的情況進行了探討，主要從它的內(nèi)部會計控制方面出發(fā)，具體的分析了其存在的問題，具體有三個主要方面，分別是監(jiān)督體系不夠完善、企業(yè)內(nèi)部人員自身素質(zhì)不高、企業(yè)內(nèi)部信息溝通不暢，并對這三個問題提出了具體的解決方案，希望這些解決方案對房地產(chǎn)行業(yè)起到一定的建議作用。
一、中小房地產(chǎn)企業(yè)加強開發(fā)項目成本控制的現(xiàn)實意義
房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目是指：依法取得土地使用權(quán)的使用者在國有土地上按照已通過的審核設(shè)計方案進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋住宅的建設(shè)。其成本則是在一定時期內(nèi)為完成該項目而耗費的物質(zhì)資源（人力、物力和財力）。中小房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目成本亦是如此，主要包括土地出讓金、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施建設(shè)費、銷售推廣費用、財務(wù)費用、稅費等。
從2010年初開始，房地產(chǎn)行業(yè)政策逐步趨緊，國家通過金融、稅收、土地、財政、法律、行政等一攬子政策對房地產(chǎn)市場進行輪番調(diào)控。2011年，對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控延續(xù)了2010年的調(diào)控方向，目標(biāo)更加明確，政策更為嚴(yán)厲。在多種調(diào)控手段并用的情況下，全國一二線主要城市房價漲幅明顯放緩，成交量也有所下滑，房地產(chǎn)市場已進入一個調(diào)整時期。
由于前些年土地及資本市場運作不夠規(guī)范，以及房地產(chǎn)消費市場的不成熟，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)歷著粗放式的管理狀態(tài)。但國家宏觀環(huán)境寬松，剛性需求旺盛，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)抓住了這段黃金時期，在這段時間內(nèi)得到了快速發(fā)展和壯大，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如雨后春筍般設(shè)立起來，大大小小的房地產(chǎn)企業(yè)到處都是，新設(shè)立了許多房地產(chǎn)企業(yè)，甚至很多原本不從事房地產(chǎn)行業(yè)的老企業(yè)也設(shè)立了房地產(chǎn)公司，在大家眼里，房地產(chǎn)這個行業(yè)是個堆滿黃金的行業(yè)，所以只要有錢、有地，全都涌入房地產(chǎn)行業(yè)，在一定程度上造成了這個行業(yè)的粗放式發(fā)展。
但隨著房地產(chǎn)行業(yè)的日益規(guī)范，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始逐步走上了集約化、規(guī)范化、精細(xì)化的發(fā)展道路。近年來，國家加強了金融市場管理，同時逐步加大了對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控力度，特別是在2011年，銀行多次上調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率、銀行存款準(zhǔn)備金率，各大城市限購、限貸政策出臺，就在今年10月份多個城市上調(diào)首套房貸款利率水平，幅度在5%—50%不等。這一切措施都導(dǎo)致購房者的購房成本不斷提高、開發(fā)商的銷售壓力和融資壓力不斷加大，加之房地產(chǎn)市場的競爭日趨激烈，房地產(chǎn)行業(yè)的獲利水平已大大下降。
綜上看來，從一定程度上說，開發(fā)成本控制得好與否將是未來房地產(chǎn)企業(yè)決勝的關(guān)鍵砝碼。
二、中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)項目成本控制不力的主要原因
中小房企在開發(fā)項目成本的控制過程中，存在許多現(xiàn)實的的控制難點，這些難點是導(dǎo)致成本控制的效果不佳的主要原因，其主要有：
1.開發(fā)項目成本繁多復(fù)雜
房地產(chǎn)開發(fā)成本項目涉及面廣、內(nèi)容繁多、計算復(fù)雜，導(dǎo)致成本控制難度較大。
2.招投標(biāo)過程控制不嚴(yán)為后期建設(shè)成本控制埋下了隱患
招投標(biāo)過程控制不嚴(yán)，甚至招投標(biāo)變成形式主義，招標(biāo)前期考察、招標(biāo)、開標(biāo)、評標(biāo)等環(huán)節(jié)把關(guān)不嚴(yán)，失去招投標(biāo)的預(yù)期效果，讓本來不合格的合作方進入，為后期建設(shè)中的成本控制埋下了隱患。
3.合同簽訂時把關(guān)不嚴(yán)導(dǎo)致成本失控
在合同簽訂時把關(guān)不嚴(yán)，合同中約定的工作內(nèi)容不完整或約定不明確，導(dǎo)致在合同執(zhí)行過程中承包方或施工方不斷要求簽訂補充協(xié)議或補充合同，而開發(fā)商為了保證工程進度和工程內(nèi)容，以保證按期交房，不得不一而再、再而三地答應(yīng)簽訂補充協(xié)議或補充合同，被承包商或施工方“挾持”，使得最初簽訂的合同變?yōu)殚_口合同，從而導(dǎo)致新增加許多工程項目，成本支出也相應(yīng)大大增加，導(dǎo)致成本失控。
4.施工方與監(jiān)理方串通一氣導(dǎo)致成本控制相應(yīng)失效
施工單位與監(jiān)理單位之間可能會串通一氣，導(dǎo)致監(jiān)理失去獨立、客觀、公正的立場，使監(jiān)理的監(jiān)督職能弱化或完全失效，從而導(dǎo)致成本控制相應(yīng)失效。
5.委派的現(xiàn)場工程師責(zé)任心不強
甲方委派的現(xiàn)場工程師責(zé)任心不強，監(jiān)督不到位，甚至可能會被施工單位或監(jiān)理單位拉攏而沒有盡到委派監(jiān)督責(zé)任，從而導(dǎo)致現(xiàn)場成本控制力度減弱。
6.前期設(shè)計考慮不周全致使后期變更成本增加
前期設(shè)計時考慮不周全或不成熟，在施工前或施工過程中不斷進行設(shè)計變更，導(dǎo)致原來的設(shè)計不被采納而形成浪費，或者因設(shè)計的變更帶來工程量的增加或修改，從而導(dǎo)致成本的增加或浪費。
7.搶工現(xiàn)象嚴(yán)重導(dǎo)致成本控制有心無力
時間就是金錢——這一道理房地產(chǎn)企業(yè)非常清楚，所以由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍存在的搶工問題，導(dǎo)致成本控制有心無力。由于搶工，建設(shè)過程中的各時間節(jié)點被大大壓縮，最初的建設(shè)計劃可能被完全打亂。由于招投標(biāo)過程較長、合同審批程序復(fù)雜，但為了搶時間和進度，房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在的一個現(xiàn)象就是：公開招投標(biāo)演化成邀標(biāo)或議標(biāo)，承包商先組織進場施工后補簽合同，先使用材料后談判價格并簽訂合同等等，此類“先上車后補票”的行為致使房地產(chǎn)企業(yè)的主動權(quán)被大大削弱，進而導(dǎo)致成本控制手段失效，最后只能感嘆“都是搶工惹的禍”。
8.成本控制與工程質(zhì)量之間的矛盾導(dǎo)致成本難以控制
部分有決策權(quán)的領(lǐng)導(dǎo)為了打造“精品工程”、追求產(chǎn)品檔次和視覺效果，常常是不惜代價使用質(zhì)量不好但價格貴的材料，將成本二字置之腦后，這也讓成本控制變得十分無奈和蒼白無力。
三、中小房地產(chǎn)企業(yè)加強開發(fā)項目成本控制的主要措施
1.梳理項目開發(fā)作業(yè)流程
要有效地進行房地產(chǎn)開發(fā)成本的控制，首先必須要對開發(fā)作業(yè)流程進行認(rèn)真梳理，根據(jù)梳理出的各階段開發(fā)作業(yè)工作內(nèi)容，確定各階段的成本支出內(nèi)容有哪些，它們的結(jié)構(gòu)比重情況如何，以此確定各階段成本控制的重點項目和關(guān)鍵節(jié)點分布，同時根據(jù)重要性原則對梳理出來的那些在各階段成本金額中所占比重較高、影響較大的成本項目進行重點關(guān)注和控制。
2.作好目標(biāo)成本預(yù)測
在正式開工建設(shè)前，要根據(jù)整個開發(fā)項目的規(guī)劃、設(shè)計和定位情況，作好目標(biāo)成本預(yù)測工作。進行目標(biāo)成本預(yù)測時，一定要嚴(yán)格按照規(guī)劃設(shè)計情況，盡可能地將成本項目考慮周全，特別不能遺漏大的工程項目和支出內(nèi)容，否則目標(biāo)成本就不準(zhǔn)確，導(dǎo)致失去其指導(dǎo)、控制意義。特別是如果進行了設(shè)計變更，可能會對目標(biāo)成本的影響較大，那么此時就要進行目標(biāo)成本的修正和調(diào)整。例如重慶的龍湖、金科等企業(yè)，就專門設(shè)置了經(jīng)濟測算崗位，專門負(fù)責(zé)對項目的目標(biāo)成本、預(yù)期利潤進行前期測算和后期調(diào)整。
3.做好前期設(shè)計和減少各類變更
前期設(shè)計在整個項目開發(fā)過程中起著決定性的作用，成本控制必須圍繞設(shè)計情況進行，如果設(shè)計不斷變更，則成本控制效果就會大打折扣。部分開發(fā)項目為了搶工期盡快開工，前期設(shè)計較粗糙，要么設(shè)計內(nèi)容不完全，要么設(shè)計不科學(xué)，加上部分領(lǐng)導(dǎo)在建設(shè)過程中臨時改變想法，導(dǎo)致對最初的設(shè)計進行變更，這就會導(dǎo)致成本相應(yīng)會發(fā)生變化。所以做好前期設(shè)計、減少后期的各類變更是進行有效成本控制很重要的一環(huán)。
4.嚴(yán)格招投標(biāo)管理及合同管理
通過招投標(biāo)確定了施工單位和合同價格后，開發(fā)項目的建設(shè)總成本基本上就確定了。但在實際操作中，可能會出現(xiàn)標(biāo)底瀉漏、圍標(biāo)串標(biāo)等不規(guī)范行為的發(fā)生，這就會影響招投標(biāo)的公開、公平、公正，不利于合同成本的有效控制；同時，合同簽訂時也要注意，是簽訂總價包干合同還是據(jù)實結(jié)算合同，對項目總成本的影響會很大，而且開發(fā)項目建設(shè)周期較長，建材的價格波動較大，對于價格變動的處理約定也會直接影響到項目總成本的高低。所以嚴(yán)格招投標(biāo)管理和合同管理，將會有助于成本的有效控制。
5.控制作業(yè)節(jié)點并安排好工期
建設(shè)過程中要根據(jù)項目設(shè)計情況、施工工藝特點、材料使用要求、當(dāng)?shù)靥鞖?、勞動力變化情況等影響因素安排計劃好各階段的作業(yè)節(jié)點，并據(jù)以安排好建設(shè)工期，盡量使作業(yè)節(jié)點和工期安排合理，避免不合理的停工、窩工、待工，也不會造成不合理的工期壓縮，以保證工程質(zhì)量，減少因趕工搶工導(dǎo)致出現(xiàn)工程質(zhì)量問題而增加的返工支出和維修支出。
6.嚴(yán)格控制現(xiàn)場簽證
現(xiàn)場簽證是否規(guī)范是成本是否得以合理確認(rèn)的關(guān)鍵資料，要事先明確規(guī)定現(xiàn)場簽證人員及其權(quán)限，并嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)場簽證規(guī)定，以避免隨意簽證導(dǎo)致的不合理成本支出增加。實際執(zhí)行中，部分公司在確定項目現(xiàn)場簽證人員時不明確，金額權(quán)限規(guī)定也不明確，導(dǎo)致出現(xiàn)無權(quán)簽證的人簽證、簽證不規(guī)范、超金額權(quán)限簽證等情況的發(fā)生，在成本認(rèn)定的時候就存在相應(yīng)的困難，這給成本控制也增加了難度。
7.加強質(zhì)量監(jiān)督
項目開發(fā)建設(shè)過程中，開發(fā)商一定要重視加強對建設(shè)工程質(zhì)量的監(jiān)督和管理，安排專業(yè)人員對施工過程和材料使用情況進行監(jiān)督和全過程跟蹤。就實踐經(jīng)驗來看，雖然聘請了監(jiān)理單位對施工單位進行監(jiān)督，但事實上因雙方人員長期在一起工作，很容易導(dǎo)致監(jiān)理單位最后與施工單位站在一起，失去了應(yīng)有的獨立性，監(jiān)理在工作中“睜只眼閉只眼”，其監(jiān)督效果就可想而知了。
8.加強結(jié)算審計
在各項目工程竣工后，根據(jù)施工單位報送的結(jié)算資料，及時進行工程的結(jié)算審計。比如金科地產(chǎn)集團在結(jié)算時一般要進行三重審計：首先是由公司工程管理部和成本管理部聯(lián)合進行初步審計，稱為一審；其次是聘請外部造價事務(wù)所或咨詢公司在一審的基礎(chǔ)上再進行審計，稱為二審；最后是由集團內(nèi)部審計部門在二審的基礎(chǔ)上再進行審計，稱為三審。三審后的審定金額作為公司與施工單位結(jié)算的標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)。當(dāng)然，在審計過程中，一定要做好與施工單位之間的溝通和解釋工作，特別是在審減金額時，一定要準(zhǔn)備充足的證據(jù)并進行充分的溝通，以確保審計結(jié)果得到施工單位的認(rèn)可。
(一)資產(chǎn)評估機構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)不一
理論上，投資性房地產(chǎn)的公允價值是由熟悉房產(chǎn)的買賣雙方之間進行房產(chǎn)買賣的價格。在實務(wù)中，這個價格通常是由資產(chǎn)評估機構(gòu)運用評估技術(shù)分析市場信息后確定的。但目前，我國的資產(chǎn)評估機機制尚不完善，資產(chǎn)評估師隸屬于財政部門、房地產(chǎn)評估師隸屬于建設(shè)部門，土地估價師隸屬于國土資源部門，這就造成了各部門間對房地產(chǎn)公允價值的評估基準(zhǔn)的不同，評估權(quán)威性不夠高等問題。
(二)監(jiān)管機制不夠健全我國的法律沒有對會計舞弊的規(guī)范條款，缺乏對舞弊責(zé)任的明確規(guī)定，對應(yīng)的處罰機制也不夠健全。這使得企業(yè)可以利用投資性房地產(chǎn)的公允價值對企業(yè)利潤進行調(diào)整來到達(dá)舞弊的目的。我國的國家經(jīng)濟監(jiān)督機構(gòu)包括證監(jiān)會、國家財政部門和審計部門，而它們的監(jiān)管能力是有限的，一些房地產(chǎn)企業(yè)利用這些監(jiān)管漏洞非法牟利，導(dǎo)致投資性房地產(chǎn)信息的不公允和不公開，嚴(yán)重影響了我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。
二、完善投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式的對策
(一)提高投資性房地產(chǎn)的估值技術(shù)為提高對房地產(chǎn)地產(chǎn)估值的準(zhǔn)確性，就必須首先明確量化房地產(chǎn)價格的標(biāo)準(zhǔn)。相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的制定機構(gòu)應(yīng)充分考慮該地的經(jīng)濟發(fā)展與人們的平均收入情況，根據(jù)相關(guān)經(jīng)濟信息，采取部分指標(biāo)作為其量化尺度。再尋找出相似的房地產(chǎn)后，借鑒資產(chǎn)評估中對企業(yè)價值進行評估的方法，根據(jù)它們之間的不同制定修正系數(shù)，以達(dá)到提高估值準(zhǔn)確性的目的。另外，相關(guān)機構(gòu)還需建立房地產(chǎn)行業(yè)統(tǒng)一的市場信息數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)和數(shù)據(jù)庫。統(tǒng)一的市場信息數(shù)據(jù)網(wǎng)和數(shù)據(jù)庫能方便企業(yè)獲取該地區(qū)權(quán)威完整的信息，使評估人員有了運用估值技術(shù)對投資性房地產(chǎn)進行公允價值評估的依據(jù)，保證了結(jié)果的客觀準(zhǔn)確性。
(二)逐步完善準(zhǔn)則體系完善的會計準(zhǔn)則體系是公允價值計量模式能夠得到廣泛運用的條件。我國的公允價值計量模式的引入時期較晚，大部分都引用于國外的研究成果，未能有效的與我國的市場經(jīng)濟環(huán)境相結(jié)合。在制定公允價值運用框架時，應(yīng)結(jié)合我國的國情，充分考慮其可操作性，使會計政策能夠真正解決經(jīng)濟中的實際問題。這就要求對計量目標(biāo)提供明確的闡述，例如，對一般性或偶然性的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)規(guī)定是采用當(dāng)時當(dāng)筆的交易價格，還是充分競爭的交易方式來作為其公允價值。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 風(fēng)險分類 風(fēng)險防范
一、風(fēng)險研究的目的
房地產(chǎn)開發(fā)是一個開發(fā)周期長、融資金額大、效益風(fēng)險高的行業(yè)。一方面我國房地產(chǎn)行業(yè)的管控和保障制度還處在完善的過程中；另一方面目前國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)過分依賴于銀行信貸，無形中增加了銀行環(huán)節(jié)的壓力和風(fēng)險。如果在這個時候企業(yè)忽視財務(wù)管理的風(fēng)險，即時企業(yè)的盈利能力再強，那么就可能會造成企業(yè)資金鏈的斷裂，甚至是破產(chǎn)。
所以需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從自身的角度出發(fā)，從日常的活動中進行監(jiān)督，才能及時的發(fā)現(xiàn)風(fēng)險和調(diào)整企業(yè)戰(zhàn)略。其中企業(yè)的日?；顒硬粌H僅是指開發(fā)項目的開發(fā)建設(shè)活動，應(yīng)該貫穿于籌資、投資、建造、運營整個階段。這樣才能有效的防患于未然。
二、財務(wù)風(fēng)險的分類
1.資金風(fēng)險
由于我國的房地產(chǎn)行業(yè)起步比國外晚，在融資方式上也較國外不成熟。目前我國國內(nèi)大部分房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式主要是通過銀行的信貸，而銀行的信貸往往取決于銀行的貸款利率，這一因素是隨國家政策變化而變化的。雖然目前這一階段貸款利率出在一個較低水平，但回顧往年的利率變化，一般來說房地產(chǎn)企業(yè)都會承擔(dān)很大的資金成本。另外影響房地產(chǎn)企業(yè)一個關(guān)鍵因素是要保持資金的流動性，只有足夠的流動資金來支撐，才能維持企業(yè)的繼續(xù)發(fā)展，而決定這一因素的是房地產(chǎn)企業(yè)的營銷能力和當(dāng)時的房地產(chǎn)銷售環(huán)境，后者具有一定的不確定性。所以一旦企業(yè)的資金鏈出現(xiàn)問題，隨之而來的銀行信貸風(fēng)險。
對于房地產(chǎn)企業(yè)的連續(xù)性投資活動來說，在之前的老項目未完全消化之前，是很難再通過銀行進行信貸融資的。雖然目前有房地產(chǎn)信貸，房地產(chǎn)信貸投資基金等方式，但國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)會去嘗試的不多，更多的會是通過民間資本來融資，這樣無疑是加重了企業(yè)的資金成本，制造了企業(yè)破產(chǎn)的隱患。
2.管理風(fēng)險
房地產(chǎn)行業(yè)是支撐我國經(jīng)濟發(fā)展的重要行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈對于拉動地方稅收收入也是一個重要環(huán)節(jié)。所以對于房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制是非常有必要的。如果企業(yè)認(rèn)為只要完成了前期的融資工作，就有了推動企業(yè)發(fā)展的穩(wěn)定現(xiàn)金流，忽視了財務(wù)管理的風(fēng)險，那么在企業(yè)運營后期，必然會造成一系列的問題。
同時雖然大多數(shù)房地產(chǎn)項目都會按要求進行稅務(wù)和會計方面的審計工作，但審計工作最多只是事后的檢查和對預(yù)期的風(fēng)險控制，對于一些影響到企業(yè)現(xiàn)金流正常流轉(zhuǎn)的因素，我們需要的是及時發(fā)現(xiàn)并盡快采取對應(yīng)措施，這樣企業(yè)才能健康的運行下去。所以如果不能不斷的完善房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理制度，那么就可能體現(xiàn)不出房地產(chǎn)企業(yè)的真實價值，給企業(yè)的投資決策造成影響。
三、財務(wù)風(fēng)險的防范
1.融資方式的創(chuàng)新
目前國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式還是比較單一的，很多是直接或者間接的通過銀行的信貸來實現(xiàn)。而通過這種方式來進行融資的風(fēng)險日益顯露出來，銀行成為了最后一道防線。所以我們要探求一條適合我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的道路。例如可以采用債務(wù)融資、房地產(chǎn)信托、REITs等比較成熟的方式。
其中房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）是專門針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一種融資方式，相對于其他的融資方式，具備的一定的針對性和專業(yè)性。一方面，REITs并不是通過債權(quán)來融資，這樣就大大降低了企業(yè)的負(fù)債率，減少了的企業(yè)負(fù)擔(dān)。同時還可以避免由于銀行信貸融資所帶來的信貸抵押風(fēng)險，因為這種方式對房地產(chǎn)企業(yè)來說始終保持著控制經(jīng)營權(quán)。另一方面，對于一般的信托產(chǎn)品來說，房地產(chǎn)信托投資基金具有很強的目的性，是專門針對房地產(chǎn)企業(yè)而設(shè)計的一種方式。其中最重要的是可以保持企業(yè)對資產(chǎn)的控制權(quán)。
2.加強對風(fēng)險的防范
對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，看一個企業(yè)能否持續(xù)發(fā)展，不單單是看企業(yè)目前的資金保有量有多少，而是看企業(yè)是否能保持一個長期穩(wěn)定發(fā)展的資本結(jié)構(gòu)。除了前期融資方式的選擇，還需要在后期企業(yè)運營管理的過程中，從財務(wù)管理風(fēng)險的角度出發(fā)，保證企業(yè)目前以及將來的現(xiàn)金流都能正常流轉(zhuǎn)。
而財務(wù)管理的管控應(yīng)該是一個貫穿整個房地產(chǎn)項目的管理控制活動，包括從項目開發(fā)前的預(yù)算控制，到項目建設(shè)中的調(diào)整控制，以及項目完工后銷售時期的跟蹤控制。同時也要考慮國家相關(guān)政策制度的出臺對整個行業(yè)的影響。例如，今年5月1日將在全國正式推行營改增制度，在土地契稅、購買建筑材料、以及房地產(chǎn)銷售階段的稅收制度都有一定的變化，房地產(chǎn)企業(yè)一定要對于這種變化，及時預(yù)估對應(yīng)的風(fēng)險預(yù)案，使企業(yè)順利地完成從營業(yè)稅到增值稅的過渡。
除了財務(wù)管理方面的控制外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可以通過可行
性研究報告來預(yù)估整個項目周期的風(fēng)險。房地產(chǎn)項目的可行性研究
報告是反映項目在研發(fā)、規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)、銷售等等環(huán)節(jié)成本效益的
報告。如果企業(yè)可以及時根據(jù)當(dāng)前的狀況調(diào)整項目開發(fā)的預(yù)計成本
效益，那么可以在很大程度上避免一些風(fēng)險。
四、總結(jié)
房地產(chǎn)項目都具有很長的開發(fā)周期，在開發(fā)過程中保持企業(yè)的財務(wù)狀況穩(wěn)定是一項重要的工作。在這期間企業(yè)會同時受到來自宏觀經(jīng)濟環(huán)境和內(nèi)部風(fēng)險管理制度的影響。在目前大部分地區(qū)房價持續(xù)上漲的情況下，國家出臺了一系列政策來維持房價的穩(wěn)步發(fā)展。同時房地產(chǎn)企業(yè)要做好對財務(wù)管理風(fēng)險的防范工作。一方面要加強對融資成本的控制，拓寬對融資方式的選擇，借鑒國外一些成熟的多元化融資方式；另一方面要提高對企業(yè)風(fēng)險管理的認(rèn)識，尤其是對財務(wù)管理風(fēng)險的控制。這樣才能保證房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
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一、房地產(chǎn)行業(yè)融資現(xiàn)狀
從行業(yè)總體來看，房地產(chǎn)行業(yè)具有資金高度集中、高風(fēng)險的特點。商品住房、商鋪等開發(fā)本身需要很高的資金投入，在推進房地產(chǎn)項目中，幾乎每個階段都離不開大量現(xiàn)金流的投入，并且要隨著開發(fā)進度不斷增加投入資金。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍經(jīng)營涉及面比較廣泛、投資周期比較長，因此房地產(chǎn)的銷售資金回收過程比較長，財務(wù)經(jīng)營風(fēng)險比較高。
二、我國房地產(chǎn)行業(yè)的融資風(fēng)險情況
（一）房地產(chǎn)融資成本非常高
國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策不斷出臺和落實，銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)性貸款限制越來越嚴(yán)格，住房按揭貸款規(guī)模受到越來越多限制，房貸利率逐步上調(diào)，從而極大地限制了房地產(chǎn)企業(yè)依靠房屋預(yù)售款作轉(zhuǎn)投資金的勢頭。在此情形下，許多房地產(chǎn)企業(yè)只能被迫進行社會民間融資或者向房地產(chǎn)信托機構(gòu)借款，造成這兩者融資的規(guī)模呈現(xiàn)逐步快速擴大的趨勢，而這兩種渠道的融資利率普遍都比銀行同期基準(zhǔn)利率高，有的高達(dá)數(shù)倍甚至數(shù)十倍，從而造成房地產(chǎn)企業(yè)融資成本逐漸走高，并遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于之前的銀行貸款成本。
（二）房地產(chǎn)投資周期比較長，資金回籠比較慢
房地產(chǎn)開發(fā)不是一項三兩天或者三兩月就能完成的工程，因而其資金運行周期都比較長，短則一兩年長則三四年，有的甚至五年以上。任何一個房地產(chǎn)開發(fā)項目，從投資立項開始，到規(guī)劃設(shè)計，再到建筑施工，最后到資金回籠，都有一個比較漫長的周期。此外，在此周期內(nèi)，不但要受到國家宏觀經(jīng)濟政策調(diào)控的影響，還要受到市場自身剛性需求的影響，因此資金回收期常常具有不確定、市場化、多變性等特點。
（三）房地產(chǎn)融資機會成本比較大，風(fēng)險系數(shù)比較高
當(dāng)前，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都采取了吸收大量社會資金的融資形式，不但融資涉及戶數(shù)、人數(shù)多，而且規(guī)模很大，月利率高達(dá)3%—5%，甚至8%以上。在當(dāng)前嚴(yán)厲的稅收環(huán)境下，一些房地產(chǎn)企業(yè)為了尋求稅收利好，做出了賬外賬。這樣，就會在很大程度上，使得企業(yè)財務(wù)管理形成很大弊端，對企業(yè)的財務(wù)管理制度造成損害，同時埋下違法違規(guī)的“惡因”，使得企業(yè)稅收違法成本不斷增加，融資成本（有的最少提高20%）和風(fēng)險系數(shù)大大提高，從而不利于企業(yè)的健康、持續(xù)發(fā)展。
（四）房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險越來越大
近年來，隨著房價的持續(xù)上升，國家不斷出臺宏觀政策進行引導(dǎo)、調(diào)控和限制，使得許多房地產(chǎn)企業(yè)不得不對投資保持謹(jǐn)慎。前些年，由于一些房產(chǎn)投資者盲目大量投資，在很大程度上造成了房地產(chǎn)行業(yè)的虛假繁榮，形成很大的“泡沫經(jīng)濟”景象?，F(xiàn)實是房地產(chǎn)的剛性需求有限，真實的房地產(chǎn)市場需求量需要打個折扣計算。
三、加強房地產(chǎn)行業(yè)融資過程中財務(wù)管理的對策措施
（一）努力提升財務(wù)管理人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)和專業(yè)水平
要提高房地產(chǎn)行業(yè)融資過程中的財務(wù)管理科學(xué)化水平，就要堅持以人為本，就要不斷提高財務(wù)管理人員的意識和能力。因此，要經(jīng)常和定期開展各種財會培訓(xùn)班，加強對財務(wù)人員的融資知識、風(fēng)險意識、工作方法、職業(yè)道德、法紀(jì)觀念的培養(yǎng)。
（二）積極改進財務(wù)管理方式方法，加強對融資的規(guī)范化管理
當(dāng)前，在房地產(chǎn)行業(yè)融資過程中，企業(yè)的財務(wù)管理方式方法比較單一，因此應(yīng)積極借鑒和引進國外先進的操作手段和融資工具，加強融資產(chǎn)品創(chuàng)新，加強對融資的籌集、分配、使用的科學(xué)化、規(guī)范化管理，提高融資資金的使用效率。
（三）合理編制財務(wù)預(yù)算，為融資提供科學(xué)決策依據(jù)
根據(jù)企業(yè)融資實際情況，利用財務(wù)人員的專業(yè)知識，綜合考慮融資成本、融資結(jié)構(gòu)、融資風(fēng)險、市場狀況的情況，編制合理的財務(wù)預(yù)算，為企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層和管理層進行科學(xué)決策提供重要依據(jù)，促進企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展。
（四）加強財務(wù)成本管理，拓展融資渠道
在房地產(chǎn)行業(yè)融資過程中，要充分考慮融資各個環(huán)節(jié)成本需要，積極利用各種方法加強財務(wù)管理，加強公司財務(wù)的內(nèi)部審計和監(jiān)督。同時，要積極拓展企業(yè)融資渠道，改變過于依賴銀行貸款的現(xiàn)狀，不斷增強房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展實力。
四、結(jié)束語
【論文關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè);財務(wù)管理探討
一、引言
房地產(chǎn)開發(fā)從立項、審批、建設(shè)、預(yù)售、驗收到交付使用,開發(fā)周期通常為二至五年,項目本身具有建設(shè)周期長、資金投入大、投資回收期長、風(fēng)險性高等特點。同時,房地產(chǎn)行業(yè)又深受國家法規(guī)與政策的嚴(yán)格調(diào)控,為了確保項目開發(fā)建設(shè)的順利進行和如期完成,只有加強財務(wù)管理與監(jiān)督,才能降低成本、增加利潤增長點,提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的特點
房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理,是指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動中對所需各種資金的籌集、使用、耗費、收入和分配,進行預(yù)測、計劃、控制、核算、分析和考核,并正確處理各種財務(wù)關(guān)系的項經(jīng)濟管理工作,它是企業(yè)經(jīng)營管理中的重要組成部分。由于受到行業(yè)性質(zhì)的影響,房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理活動的特點有別于一般企業(yè),具體體現(xiàn)在以下幾點:
(一)開發(fā)周期長,籌資金額大,籌資任務(wù)重
房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)對象決定了房地產(chǎn)開發(fā)過程是巨額資的投入過程。高額的地價和房屋工程造價,要求企業(yè)次投入的資金數(shù)量很大;加之開發(fā)經(jīng)營過程具有長期性,開發(fā)建設(shè)需要經(jīng)歷從征地、土地開發(fā)、房屋建設(shè)到竣工交付使用等階段,所需時間往往兩年或更長;最后,資金的周轉(zhuǎn)期較長,周轉(zhuǎn)率偏低,需要企業(yè)通過各種融資手段來籌集開發(fā)資金,并進行項目的滾動開發(fā)發(fā),所以相應(yīng)的資金籌集任務(wù)十分繁重。
(二)開發(fā)風(fēng)險大,投資決策分析責(zé)任重,要求高
房地產(chǎn)開發(fā)活動資金投入量大、管理周期較長,且房地產(chǎn)使周期也長,在較長的開發(fā)經(jīng)營周期性,還在著許多不確定的因素,對房地產(chǎn)企業(yè)投資項目的成敗和企業(yè)的經(jīng)濟效益起著決定性的作用。因此.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有較大風(fēng)險。這就對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)管理人員提出了更高的管理要求,要求其作好投資決策分析,提高投資決策分析的準(zhǔn)確性,以便為企業(yè)經(jīng)營者投資項目決策提供及時、可靠的信息,有效地分散風(fēng)險,降低風(fēng)險。
(三)開發(fā)經(jīng)營活動獨特,成本管理工作繁雜
雖然開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品成本主要由土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝工程費、公共配套設(shè)施費和開發(fā)承接費等成本項目構(gòu)成,但各成本項目的具體內(nèi)容同開發(fā)產(chǎn)品有所不同,即使是同類型開發(fā)產(chǎn)品也因時間、地段而變,使得房屋的成本構(gòu)成顯得十分復(fù)雜。
三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理存在的問題
目前,大部分房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理還處于基礎(chǔ)階段,尚沒有充分發(fā)揮財務(wù)管理在戰(zhàn)略實施方面強有力的作用,主要存在的問題有:
(一)財務(wù)管理制度流于形式。一是財務(wù)收支審批流程不規(guī)范,存在審批人員沒有在授權(quán)的權(quán)限范圍內(nèi)審批,經(jīng)濟業(yè)務(wù)辦理審批手續(xù)不齊全等現(xiàn)象。二是費用開支標(biāo)準(zhǔn)混亂,沒有按照財務(wù)管理制度執(zhí)行,常常按領(lǐng)導(dǎo)的意圖辦理。
(二)有效的資金管理體系尚未形成。一是雖然制定了年度建設(shè)投資計劃,卻沒有把計劃目標(biāo)進行分解,編制出季度、月度計劃加以控制管理。二是公司內(nèi)部資金余缺不勻、配置不平衡,存在某些公司資金閑置,而另一些卻資金緊缺的情況,無法對資金進行集中管理,資金使用效率低下。
(三)融資渠道比較單一,主要依靠銀行貸款。隨著國家陸續(xù)出臺房地產(chǎn)市場調(diào)控措施、連續(xù)上調(diào)存款準(zhǔn)備金率等政策,銀行融資監(jiān)管趨緊,信貸資金投入房地產(chǎn)行業(yè)的門檻越來越高。
(四)過度“圈地”。士地作為房地產(chǎn)企業(yè)首要的生產(chǎn)原料,不僅是企業(yè)利潤的來源,更是企業(yè)長期發(fā)展的保證,其數(shù)量和價值還直接影響著企業(yè)自身在公開市場上的表現(xiàn)。然而過度“圈地”存在機會成本和資金利用效率的問題。
(五)審計監(jiān)督不到位。雖然設(shè)置了內(nèi)部監(jiān)督部門,制定了監(jiān)督制度,但因種種原因難以及時有效地發(fā)揮作用,監(jiān)控不力。
(六)公司治理結(jié)構(gòu)不完善。一些房地產(chǎn)公司治理結(jié)構(gòu)基本上處于形式上完善,而實際上缺乏實效的狀態(tài),在財務(wù)監(jiān)管政策體系方面仍然存在真空地帶。這樣容易引發(fā)一系列管理問題,如公司管理者不能最大限度地從公司的角度出發(fā)做出最優(yōu)決策等。
四、提高房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理效率的建議
針對上述房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)管理中存在的一些問題,筆者將提出些完善企業(yè)財務(wù)管理制度的建議,希望能夠為降低企業(yè)財務(wù)風(fēng)險,提高企業(yè)財務(wù)管理水平提供參考。
第一,健全財務(wù)管理制度。一是強化財務(wù)部門的職責(zé),加強會計監(jiān)督職能。會計人員除了進行會計核算外,還要參與項目預(yù)決算、經(jīng)濟合同的會審,監(jiān)督經(jīng)濟合同的履行情況等。二是規(guī)范主要經(jīng)濟業(yè)務(wù)的財務(wù)收支審批程序,明確審批人員、審批權(quán)限、審批依據(jù)和審批人員的責(zé)任。三是制定費用開支標(biāo)準(zhǔn),以控制項目投資和費用支出。此外,根據(jù)業(yè)務(wù)需要還可以制定專項費用管理辦法,完善核算辦法和監(jiān)督手段。?
(一)加強資本結(jié)構(gòu)的控制
雖然財務(wù)杠桿能給企業(yè)帶來較大的杠桿效益,但是大規(guī)模的借貨資金如果不能有穩(wěn)定的的現(xiàn)金流入作保障,在給企業(yè)帶來杠桿效益的同時也會將企業(yè)面臨的財務(wù)風(fēng)險太大,導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)的可能性比較大。所以房地產(chǎn)公司要根據(jù)企業(yè)規(guī)模、融資環(huán)境、未來發(fā)展情況、經(jīng)濟形勢等因素確定權(quán)益與債務(wù)比例,對于項目而言還要充分考慮項目投資總額大小及開發(fā)營銷中的諸多因素。一般采用l/3自有資金,l/3銀行貸款,1/3預(yù)售資金的資本權(quán)益結(jié)構(gòu)比較安全合理。
(二)投資方向要符合企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略要求
企業(yè)產(chǎn)品市場的建立與企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略具有很大的關(guān)系。房地產(chǎn)行業(yè)具有不完全競爭性,而且房地產(chǎn)具有不可移動性的特點。從開發(fā)產(chǎn)品類別上來看,房地產(chǎn)開發(fā)項目主要包括經(jīng)濟適用房、普通商品住宅、商業(yè)寫字樓、別墅等。開發(fā)類別的選擇是影響企業(yè)收入的關(guān)健因素之一。企業(yè)需要根據(jù)現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場需求以及其未來發(fā)展趨勢預(yù)測房地產(chǎn)市場的需求狀況。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)金融；流動風(fēng)險；融資；創(chuàng)新
中圖分類號：F293.35 文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A 文章編號：
1前言
隨著改革的不斷深化，房地產(chǎn)金融市場促進了國民經(jīng)濟發(fā)展到新的階段。房地產(chǎn)信貸規(guī)模較其他行業(yè)來說大得多，自然它的風(fēng)險也會大很多。由于我國目前的金融市場發(fā)展的還不是那么完善，房地產(chǎn)行業(yè)一旦轉(zhuǎn)變?yōu)椴涣假Y產(chǎn)將成為整個金融行業(yè)的隱患，因此，做好房地產(chǎn)金融風(fēng)險防范工作是很有必要的，只有這樣國民經(jīng)濟才能穩(wěn)健發(fā)展。
2. 造成房地產(chǎn)金融風(fēng)險的成因
2.1 微觀原因影響房地產(chǎn)金融
2.1.1房地產(chǎn)融資對銀行的過于依賴性
這樣的現(xiàn)象在我國經(jīng)常出現(xiàn)，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商自身的資金不能滿足投資時，銀行貸款成為資金獲取的主要方式。這種做法就會讓銀行承擔(dān)很大一部分風(fēng)險，最終可能牽連國民經(jīng)濟的發(fā)展。
2.1.2借貸人信息不屬實
有一些開發(fā)商為了獲得個人利益，常常會在借貸時提供不真實的信息，又因為導(dǎo)銀行的貸管理技術(shù)落后，導(dǎo)致銀行不能準(zhǔn)確地對借貸人真實的經(jīng)濟實力進行判斷。更有甚者挪用貸款資金，這樣就直接加大金融風(fēng)險擴張。
2.1.3 房地產(chǎn)企業(yè)之間的惡性競爭
今年發(fā)現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)壟斷行為屢見不鮮，存在違規(guī)操作，這樣的惡性循環(huán)必然帶來金融腐敗，是房地產(chǎn)貸款信譽大幅度下降。
2.2 宏觀原因影響房地產(chǎn)金融
首先，政府政策取向存在誤區(qū)，中央政府雖制定了一系列穩(wěn)定房價的措施，但是地方政府作為獨立行政部門主要以政績、財政收入為其核心利益，因此它們在執(zhí)行中央政府的政策時難免會大打折扣，使得中央政府措施在地方政府沒有完全按要求實施。
其次，我國經(jīng)濟正處于轉(zhuǎn)型時期，還沒有達(dá)到市場經(jīng)濟的階段，在此期間會出現(xiàn)很多的制度轉(zhuǎn)變期的問題。早期的制度在逐漸解體，新的制度建立還不夠完善，這是導(dǎo)致種種現(xiàn)象產(chǎn)生的最根本原因。
最后，我國匯率的逐年下調(diào)導(dǎo)致開發(fā)商失去對房地產(chǎn)行業(yè)的投資興趣，因此房地產(chǎn)的不確定性變得更為嚴(yán)重。
3 防止房地產(chǎn)金融風(fēng)險的舉措
3.1適當(dāng)調(diào)整金融機構(gòu)現(xiàn)有制度
房地產(chǎn)行業(yè)的一大特點就是變化很快，而對于目前的房地產(chǎn)金融機構(gòu)趕不上其變化。對風(fēng)險防范做的不夠完善，滯后于當(dāng)今市場經(jīng)濟的變化形勢。致使金融機構(gòu)不能提前預(yù)知風(fēng)險的存在。當(dāng)金融危機到來時沒有積極的應(yīng)對方案來解決問題。對于銀行機構(gòu)應(yīng)該盡可能去發(fā)展一些科學(xué)的借貸管理方法，建立可靠性強的風(fēng)險評估體系。
3.2 樹立風(fēng)險防范態(tài)度
為了降低金融風(fēng)險投資，做好房地產(chǎn)周期性變化規(guī)律是很有必要的，發(fā)現(xiàn)市場變化的普遍規(guī)律，才能制定出匹配的管理制度，達(dá)到最佳利用社會資源配置。政府部門要加大對房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管力度，采取相關(guān)法律法規(guī)來改正和補充市場經(jīng)濟中可能出現(xiàn)的問題。
3.3 融資方式的探索
對于銀行必須加強對借貸企業(yè)的篩選工作，首先要選擇實力強、品牌大、信譽度高的房地產(chǎn)行業(yè)進行發(fā)放貸款，能做到準(zhǔn)確的引導(dǎo)市場發(fā)展，風(fēng)險降臨時能夠運用防范措施及時解決問題，將影響縮減到最小。
3.4 建立完善的法律與法規(guī)
建立法規(guī)推動房地產(chǎn)行業(yè)正規(guī)有序的良性競爭，凡是經(jīng)過相關(guān)部門審批具有資格的企業(yè)都可以參加到競爭當(dāng)中，中央銀行是這場競爭當(dāng)中的嚴(yán)格監(jiān)督者。對于違法競爭行為要嚴(yán)懲，例如非法壟斷、資格欠缺的房地產(chǎn)企業(yè)。這樣才能有力地消除不良影響，保證金融業(yè)務(wù)健康發(fā)展。
3.5增強全民社會信用
只有全民共同努力才能效地制止開發(fā)商及個人不講誠信的惡行擴散，這與良好的社會信用環(huán)境很大關(guān)系。運用法律嚴(yán)懲那些沒有誠信的開放商只是一種必要方法，培養(yǎng)他們的社會信用感，讓其在思想上轉(zhuǎn)變才是根本目的。這樣才能積極改善房地產(chǎn)貸款的安全性。
4.對中國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新體系的建議
雖然改革開放以來，我國房地產(chǎn)金融進步顯著，但是目前房地產(chǎn)仍然存在諸多問題。比如市場的需求旺盛，導(dǎo)致房價不斷高漲。這種房價快速上漲是巨大的金融風(fēng)險到來的前兆，一旦資金運轉(zhuǎn)不警惕，將會給我國金融系統(tǒng)帶來巨大的影響。
4.1加強房地產(chǎn)金融創(chuàng)新理念
我國應(yīng)該借鑒其他國家的房地產(chǎn)金融管理的一些先進管理措施并加以合理地、高效地運用。要以不斷創(chuàng)新為管理目標(biāo)，不但要為達(dá)到高效、統(tǒng)一的金融管理體制而努力，還要為了能夠穩(wěn)健地運行房地產(chǎn)金融體系，豐富監(jiān)督管理全面的內(nèi)容而奮斗，最終達(dá)到監(jiān)管政策、結(jié)構(gòu)體系、運營狀況具有統(tǒng)一性。所以加強房地產(chǎn)金融創(chuàng)新理念對于房地產(chǎn)金融系統(tǒng)穩(wěn)定是比較迅速有效的一項措施。
4.2完善房地產(chǎn)金融體系
不斷完善房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)制度是房地產(chǎn)金融的必要條件，可以從組織構(gòu)架、共榮機制、責(zé)任制等方面入手。對于從業(yè)人員和管理者要有足夠的金融創(chuàng)新意識，能夠掌握市場的運作和具備豐富的實踐經(jīng)驗。
4.3對住房抵押繼續(xù)實行抵押貸款證券化
抵押貸款證券化在我國正處于嘗試階段，還沒有成熟應(yīng)用，很難滿足市場的需求。應(yīng)對銀行抵押貸款公司管理的住房抵押貸款有時間長、現(xiàn)金數(shù)較大、風(fēng)險系數(shù)高等特點。目前我國證券產(chǎn)品相對其他國家比較少，因此加強住房抵押貸款證券化對于解決這些問題很有利。
4.4堅持推進房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)創(chuàng)新
我國的經(jīng)濟實力正處于全面上升的時期，面對房地產(chǎn)價格的調(diào)整壓力，中國要堅持以房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新為總體方針，順應(yīng)經(jīng)濟發(fā)展的浪潮，經(jīng)過不斷的自身努力與堅定不移的探索精神，創(chuàng)新出具有中國特色的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)。
5結(jié)束語
房地產(chǎn)業(yè)具有資本密集、體系復(fù)雜和高風(fēng)險的特點，因此，培養(yǎng)對房地產(chǎn)金融防范意識，不斷完善防范房地產(chǎn)金融制度，對出現(xiàn)的問題時有指導(dǎo)意義。做好這項工作，不僅能保證中國房地產(chǎn)市場穩(wěn)定、有序發(fā)展，還能滿足很多居民住房需求。在這條路上，需要我們持之以恒的去探索。
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