時(shí)間：2023-09-25 17:40:22
導(dǎo)語：在關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)的法律法規(guī)的撰寫旅程中，學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
論文關(guān)鍵詞 不動(dòng)產(chǎn)登記 強(qiáng)制公證 形式審查 實(shí)質(zhì)審查
強(qiáng)制公證又稱法定公證，是一種必須執(zhí)行的公證。它是根據(jù)按法律法規(guī)等規(guī)定采用公證形式變更、設(shè)立的法律行為；當(dāng)存在需要公證的事實(shí)、文書等，公民或法人須申請(qǐng)辦理公證，然后公證機(jī)構(gòu)依法進(jìn)行公證。目前隨著我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的初步確立，不動(dòng)產(chǎn)登記中的強(qiáng)制公證受到了較多的重視，我們就此問題進(jìn)行探討。
一、不動(dòng)產(chǎn)登記中強(qiáng)制公證的必要性
（一）強(qiáng)制公證的必要性
公證是保障實(shí)體法實(shí)施的一種程序性法律制度，其具有參與國(guó)家對(duì)民事以及經(jīng)濟(jì)活動(dòng)調(diào)控的法律功能?？墒牵瑔渭円揽慨?dāng)事人自身意愿就打算把民事以及經(jīng)濟(jì)活動(dòng)納入國(guó)家法制軌道，這是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。為了保障民事和經(jīng)濟(jì)流轉(zhuǎn)秩序的正常運(yùn)行，國(guó)家要立足于維護(hù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活穩(wěn)定、有序的高度，必須將公證機(jī)制引入民事、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)領(lǐng)域。因此，相關(guān)法律、行政法規(guī)中規(guī)定的關(guān)系社會(huì)公共利益、重大復(fù)雜的法律行為，必須要辦理公證。我國(guó)處于完善法律法規(guī)的進(jìn)程中，在目前的法制條件下，強(qiáng)制公證顯得極為重要。
（二）不動(dòng)產(chǎn)登記中強(qiáng)制公證的必要性
不動(dòng)產(chǎn)登記，又稱為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記，是權(quán)利人申請(qǐng)國(guó)家職能部門將有關(guān)申請(qǐng)人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的事實(shí)。因?yàn)槲覈?guó)現(xiàn)存的不動(dòng)產(chǎn)登記薄的公信力、登記機(jī)構(gòu)審查能力及權(quán)限的有限性，因此在不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)，對(duì)個(gè)別事項(xiàng)要求進(jìn)行強(qiáng)制公證的規(guī)定。
我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記薄依法完成登記時(shí)即立即產(chǎn)生絕對(duì)效率，也就是說即使登記薄所記載的權(quán)利不存在，或者說權(quán)利主體、內(nèi)容與實(shí)際情況不一致，法律以讓會(huì)承認(rèn)依賴登記薄而呈現(xiàn)的物權(quán)，并且以之為標(biāo)的物與善意第三人進(jìn)行交易也得到允許。登記薄公信力要求在不動(dòng)產(chǎn)登記過程中，為確保申請(qǐng)登記的事項(xiàng)滿足法律規(guī)定的登記條件，則必須對(duì)申請(qǐng)登記事項(xiàng)予以實(shí)質(zhì)性審查。也就是說，在不動(dòng)產(chǎn)的登記過程匯總，登記機(jī)關(guān)在對(duì)材料進(jìn)行審查的同時(shí)，還要審查材料反映出來的法律事實(shí)，要注意材料所反映的內(nèi)容是否合法、真實(shí)、有效，特別是對(duì)一些導(dǎo)致房屋權(quán)利變更的法律事實(shí)和法律關(guān)心進(jìn)行合法性、真實(shí)性的審查。
根據(jù)《物權(quán)法》第12條，登記機(jī)構(gòu)只需進(jìn)行形式審查。形式審查主要包括三方面的內(nèi)容：（1）申請(qǐng)文件的審查（包括文件是否齊全、簽字/印章是否缺少以及文件填寫是否規(guī)范等）；（2）對(duì)申請(qǐng)的商標(biāo)圖樣規(guī)格、清晰度和必要的解說進(jìn)行審查；（3）分類審查（包括對(duì)服務(wù)項(xiàng)目或填報(bào)商品的審查），通常情況下，形式審查只關(guān)注審查所用資料內(nèi)容是否真實(shí)、完備，以及形式是否合乎要求等，并不要求審查所用資料的法律真實(shí)性以及合法性?！段餀?quán)法》第12條明確規(guī)定了登記機(jī)構(gòu)職責(zé)范圍，在登記機(jī)構(gòu)審查時(shí)應(yīng)盡量做到以下幾個(gè)方面：詢問申請(qǐng)人相關(guān)登記事項(xiàng)；要求申請(qǐng)人提供必要材料，如權(quán)屬證明等；及時(shí)、如實(shí)地登記相關(guān)事項(xiàng)；以及法律法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記中需更多補(bǔ)充說明的，登記機(jī)構(gòu)可即時(shí)要求申請(qǐng)人提供材料，如若有必要，可進(jìn)行實(shí)地審查。通常情況下，《物權(quán)法》是確立了一種登記機(jī)構(gòu)形式審查為主、實(shí)質(zhì)審查為輔的原則。
根據(jù)我國(guó)物權(quán)法等法律規(guī)定，登記機(jī)構(gòu)不具有實(shí)質(zhì)審查的權(quán)限，只承擔(dān)形式審查。因?yàn)?，如果授予登記機(jī)構(gòu)實(shí)質(zhì)審查，這也就說明了登記機(jī)構(gòu)擁有確認(rèn)物權(quán)的權(quán)利。但根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》中第32條內(nèi)容可以得出，只有法院或者仲裁機(jī)構(gòu)擁有確認(rèn)物權(quán)的權(quán)利。在這，實(shí)質(zhì)性審查牽涉到合同效力審查，如果房屋買賣合同或設(shè)定其他權(quán)利的合同被撤銷或宣布無效，那么該不動(dòng)產(chǎn)登記就成了錯(cuò)誤登記，換句話說，只要完成不動(dòng)產(chǎn)的登記，這個(gè)不動(dòng)產(chǎn)登記就保證了合同的合法性和有效性。根據(jù)《合同法》第127條規(guī)定，在國(guó)家法律法規(guī)限定的范圍內(nèi)，工商行政管理部門及其他行政主管部門在職責(zé)范圍內(nèi)，要對(duì)那些利用合同侵害國(guó)家、社會(huì)公共利益的違法犯罪行為進(jìn)行處理。也就是說，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的審查，在法院或仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)合同無效后，才可交由行政機(jī)關(guān)行使監(jiān)督處理，行政機(jī)關(guān)根本沒有權(quán)限確認(rèn)合同的效力，因此，登記機(jī)構(gòu)實(shí)質(zhì)性檢查無從談起。
不動(dòng)產(chǎn)登記要求對(duì)相關(guān)事項(xiàng)具有實(shí)質(zhì)性且與真實(shí)情況一致的審查，然而登記機(jī)構(gòu)自身能力存在限制，又受制于一定的房率權(quán)限，因此這就要求在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)引入強(qiáng)制公證，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記的強(qiáng)制公證首先需要公證機(jī)構(gòu)進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，其次再有登記機(jī)構(gòu)對(duì)公證的文書予以形式審查，從而實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記順利完成。
二、不動(dòng)產(chǎn)登記和強(qiáng)制公證之間并不存在矛盾
不動(dòng)產(chǎn)登記制度作為物權(quán)法中一項(xiàng)極為重要的制度，其法律意義是不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓未登記不發(fā)生法律效力。行政登記不同于法律手段，其沒有義務(wù)，同時(shí)也沒有能力保證不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移關(guān)系人交易公平性和已死表示真實(shí)性，而是最終由當(dāng)事人負(fù)責(zé)。如果在不動(dòng)產(chǎn)登記中引入強(qiáng)制公證，那么不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)移合同則必須公證，公證人要保證對(duì)交易的合法性、公平性、當(dāng)事人已死表示真實(shí)性負(fù)責(zé)，從而確保行政登記擁有法律基礎(chǔ)。
強(qiáng)制公證是法律要求公證人的社會(huì)責(zé)任或一項(xiàng)義務(wù)，其與行政登記并不矛盾。第一，公證人無正當(dāng)理由不能拒絕當(dāng)事人公證申請(qǐng)；第二，當(dāng)事人按自己意思簽訂合同，公證人物權(quán)將自己意思強(qiáng)加于當(dāng)事人；第三，公證人必須履行咨詢、效力義務(wù)，確保當(dāng)事人簽訂合同有效合法；第四，公證人要對(duì)自身職業(yè)過錯(cuò)承擔(dān)責(zé)任。從這個(gè)角度去看，強(qiáng)制公證與行政登記相得益彰、并行不悖。
三、不動(dòng)產(chǎn)登記中強(qiáng)制公證的原則
（一）必要性原則
在不動(dòng)產(chǎn)登記過程中，要控制使用強(qiáng)制公證范圍，只有在必要的情況下才進(jìn)行強(qiáng)制公證，這樣可以避免加重當(dāng)事人的負(fù)擔(dān)。從必要性原則出發(fā)，一旦確定要進(jìn)行強(qiáng)制公證，要以登記機(jī)構(gòu)的審查權(quán)限和伸長(zhǎng)能力為基礎(chǔ)，對(duì)于一些登記機(jī)關(guān)有能力和權(quán)利審查的事項(xiàng)，沒有必要規(guī)定強(qiáng)制審查。當(dāng)然，對(duì)于一些登記機(jī)構(gòu)沒有能力或者沒有權(quán)利審查的事項(xiàng)，可以考慮進(jìn)行強(qiáng)制公證。
（二）公平性原則
通常情況下，申請(qǐng)人提交材料時(shí)，被要求支付成本，這是出于風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)而要求的，正常來說，政府本著為人民服務(wù)的原則，應(yīng)在有能力、有權(quán)利審查的情況下對(duì)登記材料進(jìn)行審查，在這個(gè)過程中，花費(fèi)一定的費(fèi)用、承擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn)都是應(yīng)該的。但若一些申請(qǐng)人因自己特殊申請(qǐng)，需要登記機(jī)構(gòu)給予另行審查，并同時(shí)承擔(dān)另外的風(fēng)險(xiǎn)，在這種情況下，本著公平的原則，申請(qǐng)人需支付相應(yīng)的成本。
（三）吸取實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)
《關(guān)于房產(chǎn)登記管理中加強(qiáng)公證的聯(lián)合通知》規(guī)定設(shè)計(jì)強(qiáng)制公證，同時(shí)《公證法》中也有明文規(guī)定強(qiáng)制公證的相關(guān)事項(xiàng)。這些法律法規(guī)把強(qiáng)制公證限制在法律、行政法規(guī)之中。在實(shí)踐過程中，這些法律法規(guī)發(fā)揮了很大的作用，但筆者認(rèn)為，在法律法規(guī)的基礎(chǔ)上，應(yīng)總結(jié)一定的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合不動(dòng)產(chǎn)登記中的突出問題，來規(guī)定強(qiáng)制公證的有關(guān)事項(xiàng)。
關(guān)鍵詞：國(guó)內(nèi);不動(dòng)產(chǎn)登記制度;探討
中圖分類號(hào)：D923.2 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2016）027-0000-01
引言
針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記，雖然我國(guó)已經(jīng)制定和施行了一系列法律法規(guī)，比如《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》等，但是這些法律條例并不能有效解決所有不動(dòng)產(chǎn)登記問題，仍然遺留著一些問題需要有關(guān)部門予以解決。因此，應(yīng)該將不動(dòng)產(chǎn)登記制度作為重點(diǎn)研究課題，對(duì)制度中妨礙不動(dòng)產(chǎn)登記的條例進(jìn)行改進(jìn)或者廢除，以此來確保不動(dòng)產(chǎn)登記過程的合規(guī)合法。
一、不動(dòng)產(chǎn)登記制度的內(nèi)涵
不動(dòng)產(chǎn)制度作為我國(guó)物權(quán)制度的一種，是在《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》的基礎(chǔ)上確立實(shí)行的，它直接服務(wù)于利害關(guān)系人或者權(quán)利人，可以將其作為一種物權(quán)公示手段來理解[2]。其中，權(quán)利人或者利害關(guān)系人想要進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記需要提前申請(qǐng)相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)事宜，而這一過程都要如實(shí)詳盡的在政府相關(guān)的專職部門進(jìn)行記錄。與此同時(shí)，在我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制不斷完善的過程中，不動(dòng)產(chǎn)登記制度也隨之產(chǎn)生并得以完善。由此可見，不動(dòng)產(chǎn)登記制度的確立執(zhí)行一方面是為了滿足市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求，另一方面還涉及到每一位公民的切身利益。因此，只有實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的建立以及完善統(tǒng)一，才能在有效解決登記問題的前提下，體現(xiàn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的核心價(jià)值。
二、當(dāng)前國(guó)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的漏洞以及不足
通過研究不動(dòng)產(chǎn)登記制度的發(fā)展演變過程可以發(fā)現(xiàn)，不動(dòng)產(chǎn)根據(jù)性質(zhì)的不同，其管理以及登記分別被土地、房產(chǎn)、林業(yè)、漁業(yè)、水利以及農(nóng)牧業(yè)等行政主管部門負(fù)責(zé)，而這些部門在規(guī)章制度以及遵循的法律依據(jù)都存在一定差異，它們會(huì)依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利類型以及相關(guān)職能等進(jìn)行分散登記，這就很難對(duì)這些不動(dòng)產(chǎn)的登記行為進(jìn)行有效管理[3]。與此同時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的改革與多部門多級(jí)別的等級(jí)制度、當(dāng)前的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不匹配，行政審批管理的職能仍保留在原來的不同的職能部門，僅僅是把登記的職能統(tǒng)一，特別是當(dāng)前將不動(dòng)產(chǎn)交易、抵押管理與登記行為分別交由兩個(gè)部門，及其容易引發(fā)下列問題：第一，不動(dòng)產(chǎn)交易的風(fēng)險(xiǎn)加大;第二，在一定程度上增加了權(quán)利人的登記成本;第三，造成登記資源的浪費(fèi);第四，如因行政審批的錯(cuò)誤導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)生錯(cuò)誤，會(huì)引起不必要的責(zé)任推逶，影響到政府的公信力等等。
三、完善我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的建議
1.完善不動(dòng)產(chǎn)登記制度
目前，我國(guó)尚未建立和實(shí)行專門針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的法律法規(guī)，雖然國(guó)家出臺(tái)的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》是目前國(guó)內(nèi)最高水平以及最前沿的關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的立法。但是想要確?！稐l例》的順利實(shí)施，就要對(duì)當(dāng)前政策法規(guī)中關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的條款進(jìn)行重新梳理，或者將其納入到《條例》中，也可以對(duì)其中不利于不動(dòng)產(chǎn)登記的條款進(jìn)行修正或者廢除，以此來為不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)一登記奠定基礎(chǔ)。其中，可以從以下幾方面入手，來完善當(dāng)前的土地登記制度：第一，對(duì)土地登記申請(qǐng)制度進(jìn)行完善。在土地登記申請(qǐng)過程中，除了權(quán)利人要按照程序行事之外，登記相關(guān)人以及義務(wù)人也應(yīng)該向其提供協(xié)助登記的義務(wù)，從而在保護(hù)權(quán)利人利益的同時(shí)，提高登記的公信力;第二，確立實(shí)質(zhì)審查制度。登記機(jī)關(guān)人員在受理了權(quán)利人的申請(qǐng)后，應(yīng)該進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，以保證土地登記結(jié)果的準(zhǔn)確性。與此同時(shí)，可以借鑒其他優(yōu)秀的登記制度，比如托倫斯登記制度，來維護(hù)權(quán)利人的利益。當(dāng)遇到欺詐或者劃界錯(cuò)誤情況時(shí)，受害者可以恢復(fù)其權(quán)利的請(qǐng)求權(quán)，以此來提高土地登記的公信力;第三，目前，我國(guó)關(guān)于土地登記簿公開的相關(guān)制度還不夠完善，為保證土地轉(zhuǎn)讓或者出租等相關(guān)利益方的知情權(quán)，應(yīng)該堅(jiān)持土地登記簿的公開查閱，這不僅可以對(duì)土地登記實(shí)施有效監(jiān)督，同時(shí)也有助于社會(huì)和諧;等等。
2.完善不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的責(zé)任賠償制度
不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)登記過程中扮演著至關(guān)重要的角色。如果不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在交易審查過程中沒有盡職盡責(zé)，或者存在暗箱操作等問題，都會(huì)給當(dāng)事人乃至整個(gè)市場(chǎng)造成巨大危害。而一旦損害到當(dāng)事人的切身利益，怎樣賠償就成為各相關(guān)部門或機(jī)構(gòu)都要關(guān)注的重點(diǎn)問題?，F(xiàn)如今，很多不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)都存在登記人員素質(zhì)參差不齊的現(xiàn)象，登記錯(cuò)誤問題時(shí)有發(fā)生，也讓該不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的公信力受到質(zhì)疑。所以，想要最大限度的減少發(fā)生登記錯(cuò)誤的幾率，就必須要加強(qiáng)登記人員關(guān)于登記業(yè)務(wù)相關(guān)技能的學(xué)習(xí)培訓(xùn)，對(duì)登記業(yè)務(wù)流程有一個(gè)熟悉以及掌握。與此同時(shí)，為保證登記效率，可以對(duì)本單位所有人員進(jìn)行資質(zhì)認(rèn)證，比如注冊(cè)會(huì)計(jì)師考試以及國(guó)家司法考試等，建立和完善不動(dòng)產(chǎn)登記人員從業(yè)資格選拔機(jī)制。另外，還可以面向社會(huì)公開招募一些專業(yè)技能過硬的人才，從而有效提升整個(gè)登記團(tuán)隊(duì)的綜合素質(zhì)。
目前，很多不動(dòng)產(chǎn)登記的糾紛雖然由法院做出了相應(yīng)判決，但是受經(jīng)濟(jì)因素影響，很多受害者就算拿到了賠償判決書也遲遲得不到賠償。這是由于當(dāng)前我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)很少會(huì)設(shè)立專門負(fù)責(zé)賠償?shù)目铐?xiàng)，這就使得很多機(jī)構(gòu)沒有能力去執(zhí)行法院的判決，從而影響到法院的公信力?；诖?，相關(guān)部門應(yīng)該結(jié)合當(dāng)前的不動(dòng)產(chǎn)登記情況，建立和完善相關(guān)的責(zé)任賠償制度，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，都做出明確規(guī)定。而登記機(jī)關(guān)賠償?shù)馁Y金來源，可以參照國(guó)外做法設(shè)立專項(xiàng)賠償資金。從登記機(jī)關(guān)上一年度收取的費(fèi)用中劃撥出一部分資金專門用于不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤的賠償，必須做到?？顚Ｓ?。只有這樣，才能從根本上維護(hù)受害者的切身利益，進(jìn)而促進(jìn)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展。
四、結(jié)語
綜上所述，我國(guó)當(dāng)前的不動(dòng)產(chǎn)登記體系已經(jīng)初步確立，但是在實(shí)際工作中，仍然暴露出一些問題。因此，為進(jìn)一步確保不動(dòng)產(chǎn)交易雙方的根本利益，相關(guān)部門應(yīng)該就目前不動(dòng)產(chǎn)登記制度中存在的問題加以研究，并提出有建設(shè)性的建議，來不斷完善我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度。
參考文獻(xiàn)：
[1]闕持輝， 唐冬梅. 我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度若干問題探討[J].工業(yè)b，2015（8）：17-17.
【關(guān)鍵詞】集體土地；不動(dòng)產(chǎn)登記；四統(tǒng)一
文章通過文獻(xiàn)研究，綜合當(dāng)前各領(lǐng)域集體土地不動(dòng)產(chǎn)登記的法律制度，歸納并總結(jié)出當(dāng)前我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記中存在不動(dòng)產(chǎn)登記范圍不統(tǒng)一、登記類型不統(tǒng)一、登記機(jī)構(gòu)不統(tǒng)一以及信息公開不統(tǒng)一四個(gè)方面的現(xiàn)狀，并通過調(diào)查研究指出其弊端，明確不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的必要性與緊迫性。
一、我國(guó)目前農(nóng)村集體土地登記制度的現(xiàn)狀及存在的問題
目前，我國(guó)的土地登記制度己經(jīng)基本構(gòu)建了大體的框架，但是長(zhǎng)期以來因?yàn)楹鲆曂恋貦?quán)利，社會(huì)大眾對(duì)土地登記尤其是對(duì)農(nóng)村土地登記關(guān)注的程度不足，土地權(quán)利人的合法權(quán)益隨之也不能得到全面的保護(hù)，再加上我國(guó)的土地信息系統(tǒng)不夠完善，我國(guó)土地登記在立法層面和實(shí)際操作中仍存在一些問題。
1.農(nóng)村土地登記采取登記對(duì)抗主義不利于權(quán)利的保護(hù)
一般情況下，在一國(guó)的物權(quán)立法中對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)都采取統(tǒng)一的登記模式，如德國(guó)采取登記生效模式，法國(guó)采取登記對(duì)抗模式，澳大利亞則采取的是托倫斯登記模式。目前，我國(guó)農(nóng)村土地登記采取登記對(duì)抗主義是由歷史原因和農(nóng)村發(fā)展現(xiàn)狀共同決定的，但是隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，未來農(nóng)村的不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)必然也會(huì)變得頻繁，而且現(xiàn)在農(nóng)村的人口流動(dòng)量相對(duì)以前較多，農(nóng)村的熟人社會(huì)機(jī)制也正在轉(zhuǎn)變，我們不能忽視農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，在這種情況下，在農(nóng)村繼續(xù)采取登記對(duì)抗主義模式則會(huì)嚴(yán)重影響土地交易的安全，也不利于保護(hù)權(quán)利人的利益。
2.土地登記申請(qǐng)中現(xiàn)有的自我舉證制度不利于保障權(quán)利
根據(jù)《物權(quán)法》第11條可知，土地權(quán)利人申請(qǐng)登記的時(shí)候，不僅要提供權(quán)屬證明文件，還要提供宗地的面積以及反映宗地界線情況的圖示等。由于土地界址的確定、土地面積的測(cè)量需要有時(shí)一定的技術(shù)才可操作，《土地登記辦法》第9條對(duì)此做出了補(bǔ)充規(guī)定，即申請(qǐng)人申請(qǐng)土地登記時(shí)對(duì)土地的界址坐標(biāo)、宗地圖等材料可以通過委托技術(shù)單位進(jìn)行實(shí)地地籍調(diào)查而取得?！段餀?quán)法》第12條又規(guī)定，登記機(jī)構(gòu)對(duì)申請(qǐng)人提供的申請(qǐng)材料并不是直接給予認(rèn)可，在不動(dòng)產(chǎn)有關(guān)情況需要進(jìn)一步證明的還必須到實(shí)地進(jìn)行調(diào)查。
3.土地登記部門不統(tǒng)一
我國(guó)土地登記工作的起步比較晚，在改革開放之前曾經(jīng)有很長(zhǎng)一段時(shí)間不動(dòng)產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)性在法律上得不到承認(rèn)，土地的財(cái)產(chǎn)性更是被忽略。不動(dòng)產(chǎn)制度還曾一度從財(cái)產(chǎn)法中被刪去，直到1988年才又重新納入財(cái)產(chǎn)法范疇。而此時(shí)實(shí)際的土地權(quán)利登記管理己經(jīng)被分散在多個(gè)部門，改革開放之后又有其它土地權(quán)利陸續(xù)出現(xiàn)，而原有的管理機(jī)制卻未被廢除。
4.土地登記機(jī)構(gòu)的賠償制度不完善
土地登記主要有權(quán)利確認(rèn)和公示的功能，登記內(nèi)容的正確與否直接影響到權(quán)利人的權(quán)益，也會(huì)影響到土地交易的安全與秩序。一旦土地登記存在瑕疵，就會(huì)給產(chǎn)權(quán)人及其他交易當(dāng)事人造成無法估量的損失。因此，我認(rèn)為在土地登記制度中建立相關(guān)賠償責(zé)任機(jī)制是非常有必要的。
二、關(guān)于集體土地使用權(quán)登記問題的思考
1.按照統(tǒng)一土地登記機(jī)關(guān)、統(tǒng)一土地登記效力、統(tǒng)一土地登記標(biāo)準(zhǔn)的原則修改有關(guān)的法律法規(guī)。
土地登記機(jī)關(guān)的不統(tǒng)一、土地登記效力的不統(tǒng)一等都有其立法上的因素在起作用，“解鈴還需系鈴人”，既然目前分別登記與法律法規(guī)有關(guān)，這當(dāng)然要首先要實(shí)現(xiàn)法律法規(guī)有關(guān)土地登記問題規(guī)定的統(tǒng)一、改變和完善。必須修改相關(guān)的法律，由法律明確統(tǒng)一的土地登記機(jī)關(guān)、土地登記效力以及士地登記類型和土地權(quán)利的內(nèi)涵與外延。
2.加快出臺(tái)農(nóng)村地籍調(diào)查規(guī)程。
農(nóng)村地籍調(diào)查具體如何操作，各個(gè)地方已經(jīng)有些實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，因此，可以在總結(jié)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上制定農(nóng)村地籍調(diào)查規(guī)程，使農(nóng)村土地權(quán)屬調(diào)查和地籍測(cè)量有技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)參考。農(nóng)村地籍調(diào)查規(guī)程的制定要考慮城鎮(zhèn)土地利用與農(nóng)村土地利用的不同、農(nóng)村非農(nóng)建設(shè)用地與農(nóng)村農(nóng)業(yè)用地的不同、發(fā)達(dá)地區(qū)與欠發(fā)達(dá)地區(qū)的差異。
發(fā)達(dá)地區(qū)與欠發(fā)達(dá)地區(qū)由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不一樣，所能夠采用的調(diào)查技術(shù)肯定不一樣、對(duì)地籍調(diào)查所要求的精度也不一樣，因此區(qū)分不同經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平地區(qū)規(guī)定不同的調(diào)查精度、技術(shù)路線和調(diào)查方法等都是必要的和現(xiàn)實(shí)的；農(nóng)村居民點(diǎn)與農(nóng)用土地的利用也是不一樣的，利用方式不同對(duì)調(diào)查精度也會(huì)有不同的要求，因此農(nóng)村地籍調(diào)查規(guī)程區(qū)分農(nóng)用地和非農(nóng)建設(shè)用地對(duì)于調(diào)查經(jīng)費(fèi)節(jié)約、提高調(diào)查進(jìn)度進(jìn)而提高土地登記的效率都有重要意義。
3.加強(qiáng)土地登記隊(duì)伍建設(shè)，建立起一支具有專業(yè)水準(zhǔn)的高素質(zhì)的土地登記隊(duì)伍。提高土地
登記人員的素質(zhì)必將提高土地登記的質(zhì)量與土地登記的效率。我國(guó)目前的農(nóng)村集體土地登記的具體業(yè)務(wù)基本上是由縣土地管理部門的派出機(jī)構(gòu)―土地管理所或者國(guó)土所承擔(dān)，在不少地方目前從事農(nóng)村集體土地登記工作的大多是從原有的鄉(xiāng)村干部轉(zhuǎn)變過來的，這些工作人員大多沒有經(jīng)過專業(yè)訓(xùn)練，其七地登記的知識(shí)與技能、對(duì)土地登記的理解是建立在自己土地登記的實(shí)踐基礎(chǔ)上。在不少地方，從事農(nóng)村土地登記的工作人員連最為基本的土地測(cè)繪能力都不具備，根本就沒有能力完成土地登記所必須的地籍測(cè)量。提高土地登記隊(duì)伍的業(yè)務(wù)水平一方面要補(bǔ)充經(jīng)過專業(yè)訓(xùn)練的“科班”人才，另一方面也投資現(xiàn)有隊(duì)伍的培訓(xùn)、提升現(xiàn)有工作人員的業(yè)務(wù)能力。
三、不動(dòng)產(chǎn)登記“四統(tǒng)一”的重要法制保障――《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》
筆者認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記依據(jù)的統(tǒng)一是前提，登記機(jī)構(gòu)的統(tǒng)一是關(guān)鍵 ，登記簿冊(cè)的統(tǒng)一是抓手，統(tǒng)一信息平臺(tái)的建設(shè)是目標(biāo)。
而《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》（以下稱《暫行條例》）的出臺(tái)，對(duì)貫徹落實(shí)《物權(quán)法》、推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的實(shí)施具有十分重要的意義。落實(shí)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，核心是必須實(shí)現(xiàn)登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊(cè)、登記依據(jù)和信息平臺(tái)的“四統(tǒng)一”。《暫行條例》簡(jiǎn)潔明了，重點(diǎn)突出。緊緊圍繞上述“四統(tǒng)一”進(jìn)行制度創(chuàng)建，為不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記提供了法律上的指引和保障，對(duì)下一步各地具體實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度提出了規(guī)范要求。
《暫行條例》要求不動(dòng)產(chǎn)登記有關(guān)信息與住房城鄉(xiāng)建設(shè)、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、海洋等部門審批、交易等信息實(shí)時(shí)互通共享（第二十二條第一款），并明確不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)能夠通過互通共享取得的信息，不得要求不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)人重復(fù)提交（第二十二條第三款），既方便了當(dāng)事人，又為登記機(jī)關(guān)依法登記提供了信息基礎(chǔ)，有利于登記機(jī)關(guān)提高登記效率和準(zhǔn)確性?！稌盒袟l例》第二十三條第一款按照《物權(quán)法》的規(guī)定，明確了權(quán)利人、利害關(guān)系人依法查詢、復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)登記資料的權(quán)利，正是物權(quán)公示的應(yīng)有之義，為不動(dòng)產(chǎn)交易的安全提供了保障。
總結(jié)：
近幾年，我國(guó)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)較快，國(guó)家為了促進(jìn)農(nóng)村的發(fā)展也出臺(tái)了一些相關(guān)政策，再加上法律本身具有滯后性的特點(diǎn)，使得目前的法律法規(guī)不能很好的對(duì)農(nóng)村集體土地登記進(jìn)行規(guī)范。文中分析了農(nóng)村集體土地在登記過程遇到的具體問題，這些問題的解決是我國(guó)和諧社會(huì)構(gòu)建的必然要求。建立完善的土地登記制度，才能保護(hù)我國(guó)農(nóng)村土地的安全、保障農(nóng)民自身的利益。
參考文獻(xiàn)：
[1]畢寶德：《土地經(jīng)濟(jì)學(xué)》[M]，北京：中國(guó)人民大學(xué)出版社，2005年。
一、創(chuàng)建專家型不動(dòng)產(chǎn)（房屋）登記機(jī)構(gòu)的意義
專家是指在某一方面有專門研究或獨(dú)到技藝的人。對(duì)不動(dòng)產(chǎn)（房屋）登記機(jī)構(gòu)專家（分別指登記、檔案、測(cè)繪三大業(yè)務(wù)專家）的定義，筆者參照大前研一的理論，結(jié)合不動(dòng)產(chǎn)（房屋）登記管理的特點(diǎn)，認(rèn)為應(yīng)具有以下條件：一是具備較強(qiáng)的不動(dòng)產(chǎn)（房屋）登記管理法律法規(guī)知識(shí)、專業(yè)知識(shí)以及創(chuàng)新理論與服務(wù)等其他相關(guān)能力；二是有一定的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，以服務(wù)不動(dòng)產(chǎn)（房屋）登記當(dāng)事人為第一位；三是對(duì)工作充滿激情、責(zé)任心、進(jìn)取心；四是嚴(yán)格遵守各項(xiàng)紀(jì)律，具有較強(qiáng)的自我情緒管理和壓力管理能力。
由此可以把專家型不動(dòng)產(chǎn)（房屋）登記機(jī)構(gòu)作如下定義：以專家小組為主體的專門從事不動(dòng)產(chǎn)（房屋）登記行政管理與服務(wù)的組織。
1.專家型不動(dòng)產(chǎn)（房屋）登記機(jī)構(gòu)的專業(yè)組織模式
針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)（房屋）登記機(jī)構(gòu)的主要特性，可以設(shè)計(jì)一種簡(jiǎn)化的 “雙向互動(dòng)”模式：即打破行政職務(wù)的界限，不動(dòng)產(chǎn)（房屋）登記機(jī)構(gòu)的領(lǐng)導(dǎo)層另行成立以具備法律專業(yè)背景及豐富經(jīng)驗(yàn)的專家為核心，組成“專家小組”（登記、測(cè)繪、檔案三大業(yè)務(wù)專家至少各一名），授權(quán)“專家小組”成員自上而下地定期專業(yè)指導(dǎo)、業(yè)務(wù)督察、培訓(xùn)技術(shù)人員，技術(shù)人員則自下而上地向“專家小組”成員專業(yè)咨詢、業(yè)務(wù)請(qǐng)示、專題學(xué)習(xí)的縱向理論互動(dòng)；“專家小組”成員不定期前臺(tái)坐鎮(zhèn)，專業(yè)技術(shù)人員后臺(tái)輔助，專業(yè)技術(shù)人員前臺(tái)接待，“專家小組”成員不定期后臺(tái)把關(guān)的橫向?qū)嵺`互動(dòng)。此外還可以由“專家小組”對(duì)各類業(yè)務(wù)實(shí)行分級(jí)管理、規(guī)范自由裁量權(quán)；由“專家小組” 依法科學(xué)民主地會(huì)審復(fù)雜疑難、歷史遺留等申請(qǐng)登記件；由“專家小組”協(xié)調(diào)變通處理業(yè)務(wù)交叉問題、破解實(shí)際操作難題、調(diào)研專業(yè)前沿課題；由“專家小組”成員定期向?qū)I(yè)技術(shù)人員講解會(huì)審意見、特殊案例等。
2.關(guān)于專家型不動(dòng)產(chǎn)（房屋）登記機(jī)構(gòu)的專業(yè)組織結(jié)構(gòu)
設(shè)計(jì)以登記、檔案、測(cè)繪三大業(yè)務(wù)人員與專家小組雙向互動(dòng)為重心，以登記業(yè)務(wù)為頂點(diǎn)，測(cè)繪樓盤表先行登記核準(zhǔn)（審批表）檔案后勤（登記簿）最后與測(cè)繪信息整和對(duì)接，形成快速聯(lián)動(dòng)、穩(wěn)定而牢固、準(zhǔn)確而有效、劃分職權(quán)、明確職能的業(yè)務(wù)循環(huán) “鐵三角”結(jié)構(gòu)（見圖1）。
這種新型的組織具有“扁平化、咨詢式、開放性”的特征，即扁平化――壓縮組織層級(jí)、授權(quán)分權(quán)；咨詢式――凸顯專家作用、雙向互動(dòng)；開放性――打破交流屏障、通力合作。
創(chuàng)建專家型不動(dòng)產(chǎn)（房屋）登記機(jī)構(gòu)，具有以下五方面的意義。
第一，為優(yōu)質(zhì)高效實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)（房屋）登記機(jī)構(gòu)職能，提供強(qiáng)大的學(xué)術(shù)支撐。
第二，為提升登記簿記載公信力和權(quán)威性，提供強(qiáng)大的專業(yè)保障。
第三，為防范行政登記賠償風(fēng)險(xiǎn)，提供強(qiáng)大的法律咨詢。
第四，為識(shí)別申請(qǐng)登記造假詐騙，提供豐富的經(jīng)驗(yàn)幫助。
第五，為實(shí)現(xiàn)房地圖檔一體化管理，提供堅(jiān)實(shí)的技術(shù)基礎(chǔ)。
二、創(chuàng)建專家型不動(dòng)產(chǎn)（房屋）登記機(jī)構(gòu)的原則
1.漸進(jìn)推動(dòng)原則
專家型組織不可能一蹴而就，各地不動(dòng)產(chǎn)（房屋）登記機(jī)構(gòu)要視本身專業(yè)人才隊(duì)伍現(xiàn)狀，科學(xué)制定五至十年專業(yè)組織發(fā)展規(guī)劃，導(dǎo)入人才競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制（如業(yè)務(wù)職位競(jìng)聘、競(jìng)選，學(xué)術(shù)理論成果競(jìng)賽等），激勵(lì)專業(yè)人員脫穎而出，成為專家，循序漸進(jìn)地推動(dòng)創(chuàng)建工作。
2.寧缺勿濫原則
“專家”的稱謂，既不是行政職務(wù)，也不是技術(shù)職稱，是人才通過鉆研和磨礪，以自身知識(shí)技能和以理論成果轉(zhuǎn)化成實(shí)踐績(jī)效，自然而然獲得業(yè)界和社會(huì)公認(rèn)的。各地不動(dòng)產(chǎn)（房屋）登記機(jī)構(gòu)要讓德才兼?zhèn)涞膶＜疫M(jìn)入“專家小組”，防止任用偽專家。任用專家，應(yīng)寧缺勿濫。
三、專家型不動(dòng)產(chǎn)（房屋）登記機(jī)構(gòu)同時(shí)又是活力型組織
專家型不動(dòng)產(chǎn)（房屋）登記機(jī)構(gòu)應(yīng)是一種具備復(fù)雜性、正規(guī)化、低集權(quán)化結(jié)構(gòu)的有機(jī)組織，應(yīng)具有更強(qiáng)的適應(yīng)性和應(yīng)變能力。簡(jiǎn)單地說，充滿活力的專家型不動(dòng)產(chǎn)（房屋）登記機(jī)構(gòu)應(yīng)完成好三大任務(wù)。
1.創(chuàng)新理論和服務(wù)
我們正處在一個(gè)創(chuàng)新的知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，各業(yè)務(wù)專家應(yīng)當(dāng)把邏輯思維和創(chuàng)新思維有機(jī)結(jié)合，留意當(dāng)前新技術(shù)的專業(yè)應(yīng)用，創(chuàng)造性地開展工作，就測(cè)繪、登記、檔案實(shí)踐中出現(xiàn)的新情況、新問題，把新的行之有效的工作經(jīng)驗(yàn)、專業(yè)手段、業(yè)務(wù)技巧、信息技術(shù)等，總結(jié)為理論成果，進(jìn)而為制定法律法規(guī)提供理論支撐。更要?jiǎng)?chuàng)新服務(wù)模式、拓展服務(wù)范圍、提升服務(wù)效能、提供人性化、個(gè)性化服務(wù)，著力打造有影響力的服務(wù)品牌。
2.跨界溝通與協(xié)作
專家型不動(dòng)產(chǎn)（房屋）登記機(jī)構(gòu)應(yīng)積極與社會(huì)各界溝通，運(yùn)用各界集體智慧，克服關(guān)乎民生利益的跨界職能程序障礙，靈活地服務(wù)不動(dòng)產(chǎn)（房屋）登記當(dāng)事人；加強(qiáng)與法院、公證、公安、民政、財(cái)稅、規(guī)劃等部門的協(xié)作，集合各自專業(yè)技術(shù)，共同消除不動(dòng)產(chǎn)（房屋）登記風(fēng)險(xiǎn)。
3.信息化建設(shè)
不動(dòng)產(chǎn)（房屋）登記機(jī)構(gòu)的專家必須是既掌握專業(yè)知識(shí)技能又精通信息化技術(shù)的復(fù)合型人才，要高度重視信息化的規(guī)范建設(shè)，并為系統(tǒng)升級(jí)、程序設(shè)計(jì)等出謀劃策。專家型不動(dòng)產(chǎn)（房屋）登記機(jī)構(gòu)要加強(qiáng)規(guī)范化不動(dòng)產(chǎn)（房屋）登記信息系統(tǒng)建設(shè)，努力促進(jìn)社會(huì)信息化發(fā)展；同時(shí)要順應(yīng)網(wǎng)絡(luò)化的發(fā)展潮流，建立專有網(wǎng)站，提供如合同備案、登記預(yù)審、業(yè)務(wù)宣傳、專家咨詢、受理預(yù)約等信息化便利服務(wù)。
四、創(chuàng)建專家型不動(dòng)產(chǎn)（房屋）登記機(jī)構(gòu)的措施
1.強(qiáng)化創(chuàng)建學(xué)習(xí)型組織、著力培養(yǎng)高素質(zhì)專業(yè)人才。
2.傾力營(yíng)造學(xué)術(shù)探討氛圍、獎(jiǎng)勵(lì)員工發(fā)表專業(yè)論文。
3.依法規(guī)范行政行為、提升不動(dòng)產(chǎn)（房屋）登記簿記載公信力。
4.理順業(yè)務(wù)職能關(guān)系、提高工作效能。
5.對(duì)內(nèi)簡(jiǎn)化業(yè)務(wù)程序及優(yōu)化專業(yè)流程、對(duì)外加強(qiáng)溝通與協(xié)作及創(chuàng)新服務(wù)模式。
6.探索建立業(yè)務(wù)會(huì)審制度。
7.選取重點(diǎn)調(diào)研課題、促進(jìn)理論創(chuàng)新。
根據(jù)合同法第十條的規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人約定采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式”。書面形式是指合同書、信件和數(shù)據(jù)電文（包括電報(bào)、電傳、傳真、電子數(shù)據(jù)交換和電子郵件）等可以有形地表現(xiàn)所載內(nèi)容的形式。要式合同，既是指法律、行政法規(guī)規(guī)定，又可以是事人約定應(yīng)當(dāng)采用書面形式的合同。前者稱為法定之要式合同，后者稱為約定之要式合同。根據(jù)合同的成立是否需要特定的形式，可將合同分為要式合同與不要式合同。要式合同，是指法律要求必須具備一定的形式和手續(xù)的合同。不要式合同，是指法律不要求必須具備一定形式和手續(xù)的合同。
二、要是合同的種類
第一種是不動(dòng)產(chǎn)合同。關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)的合同，中國(guó)法律要求采用書面形式，并進(jìn)行登記。按照《土地管理法》、《城鎮(zhèn)私有房屋管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)合同未經(jīng)登記的，一律不發(fā)生法律效力。
第二種是有關(guān)特殊動(dòng)產(chǎn)的合同。特殊動(dòng)產(chǎn)的合同，是指法律行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)進(jìn)行特殊管理的動(dòng)產(chǎn)。如汽車、飛機(jī)等，雖然屬于動(dòng)產(chǎn)的范疇，但是又通常作為不動(dòng)產(chǎn)來對(duì)待，在涉要式合同及上述財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等合同，法律要求應(yīng)當(dāng)采用書面形式。
第三種是有關(guān)標(biāo)的額較大，又不能即時(shí)清結(jié)的涉外合同。依據(jù)中國(guó)三個(gè)涉外企業(yè)法的規(guī)定，訂立涉外企業(yè)合同應(yīng)當(dāng)以書面形式。此外，中國(guó)法人、公民與國(guó)外的法人、公民訂立的各種合同。為保證合同的順利履行，一般應(yīng)當(dāng)以書面形式訂立。
第四類，其他合同。如擔(dān)保法上的所有合同（保證、抵押、質(zhì)押、定金）、金融機(jī)構(gòu)的借款合同、建筑工程合同、長(zhǎng)期租賃合同（租賃期限在6個(gè)月以上）、融資租賃合同、技術(shù)開發(fā)合同、技術(shù)轉(zhuǎn)讓合同，這些合同要求必須采用書面形式；
三、要式合同的要件
第一，雙方已經(jīng)就合同的內(nèi)容達(dá)成合意。雙方通過要約與承諾的方式，已經(jīng)就合同的內(nèi)容達(dá)成一致，這是合同成立的實(shí)質(zhì)要件，是合同成立的基礎(chǔ)。如果雙方未就合同的內(nèi)容達(dá)成合意，則無論合同的形式是否符合法律行政法規(guī)的規(guī)定，或者當(dāng)事人的要求，合同都不可能成立。
第二，合同一方已經(jīng)履行了其主要義務(wù)。合同的主要義務(wù)已經(jīng)履行，說明要式合同當(dāng)事人是承認(rèn)合同的存在的。并且已經(jīng)進(jìn)入到履行合同的階段，不應(yīng)當(dāng)再否認(rèn)合同的成立。合同的主要義務(wù)，就是合同中當(dāng)事人所負(fù)有的基本義務(wù)，該義務(wù)的履行則視為合同已經(jīng)履行。如買賣合同中交付標(biāo)的物或者價(jià)款；借款合同已經(jīng)支付了借款，勞務(wù)合同中已經(jīng)完成了約定的工作等等。合同中約定有多個(gè)主要義務(wù)時(shí)，如買賣合同中，約定交付定金的，定金的交付也應(yīng)當(dāng)具有證明合同成立的效力。附隨義務(wù)的履行，或者合同履行準(zhǔn)備工作的完成，則不得認(rèn)為能夠證明合同成立。
第三，合同另一方接受履行。接受履行，說明其已經(jīng)承認(rèn)對(duì)方的履行行為是對(duì)合同的履行，這顯然是以合同存在即合同成立為前提的。但這里應(yīng)當(dāng)注意，接受履行應(yīng)當(dāng)具有履行合同義務(wù)的意思，如果接受人誤以為是贈(zèng)與而接受，而對(duì)方則是履行其買賣合同義務(wù)而交付的，則不能認(rèn)為是接受履行。
四、要式合同與不要式合同的區(qū)別
不要式合同，是相對(duì)于要式合同的法律概念。所謂不要式合同，是指當(dāng)事人訂立的合同依法并不需要采取特定的形式，當(dāng)事人可以采取口頭方式，也可以采取書面方式。不要式合同采取不特定的形式不影響合同的成立和生效。如買賣合同、贈(zèng)與合同、承攬合同、倉(cāng)儲(chǔ)合同、委托合同、行紀(jì)合同、居間合同都屬于不要式合同。不要式合同成立、生效時(shí)間同諾成合同一樣，在合意達(dá)成時(shí)合同即成立。
要式合同與不要式合同的區(qū)別的區(qū)別在于：
（1）是否應(yīng)以一定的形式作為合同成立或生效的條件。法律關(guān)于形式要件是屬于成立要件還是生效要件的規(guī)定，應(yīng)根據(jù)法律規(guī)定的涵義及合同的性質(zhì)來確定。例如《合同法》第32條規(guī)定：“當(dāng)事人采用合同書形式訂立合同的，自雙方當(dāng)事人簽字或者蓋章時(shí)合同成立。”可見，法律對(duì)這種合同的形式要件的規(guī)定屬于成立要件而非生效要件的規(guī)定。在這種情況下，當(dāng)事人未根據(jù)法律的規(guī)定采用一定的形式，則合同不能成立：但有時(shí)法律規(guī)定的形式要件屬于生效要件，當(dāng)事人不依法采用一定形式，則已成立的合同不能生效。例如擔(dān)保法規(guī)定，抵押合同依法應(yīng)登記而不登記的，則不能產(chǎn)生法律效力，因此形式要求屬于生效要件。當(dāng)然對(duì)于不要式合同而言，可由當(dāng)事人自由決定合同形式，無論采取何種形式，均不影響合同的成立和生效。
對(duì)于不要式合同的成立，如果法律法規(guī)、當(dāng)事人對(duì)合同的形式、程序沒有特殊要求，則承諾生效時(shí)，合同成立。一般情況下，承諾生效的地點(diǎn)為合同成立的地點(diǎn)。采用數(shù)據(jù)電文形式訂立合同的，收件人的主營(yíng)業(yè)地為合同成立的地點(diǎn)；沒有主營(yíng)業(yè)地的，其經(jīng)常居住地為合同成立的地點(diǎn)。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定。
深入貫徹落實(shí)黨的“十”和“十八屆三中、四中、五中全會(huì)”精神，貫徹最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度和最嚴(yán)格的節(jié)約用地制度，促進(jìn)全社會(huì)倍加珍惜和合理利用土地資源，營(yíng)造節(jié)約集約用地、切實(shí)保護(hù)耕地的良好社會(huì)氛圍，緊密結(jié)合全市開展的三大建設(shè)年活動(dòng)，積極適應(yīng)國(guó)土資源工作新常態(tài)，大力宣傳國(guó)土資源法律法規(guī)，提高全社會(huì)遵守和執(zhí)行國(guó)土資源法律法規(guī)的自覺性和資源保護(hù)意識(shí)，努力為我市國(guó)土事業(yè)發(fā)展提供有力的思想保證、輿論支持和精神動(dòng)力。
二、宣傳主題
節(jié)約集約用地切實(shí)保護(hù)耕地
三、活動(dòng)時(shí)間及宣傳重點(diǎn)
活動(dòng)時(shí)間定于6月20日（周一）至6月26日（周日）
今年“6.25”的宣傳重點(diǎn)：廣泛宣傳我國(guó)土地資源基本國(guó)情國(guó)策國(guó)法，宣傳最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度和最嚴(yán)格的節(jié)約用地制度，宣傳土地資源管理法律、法規(guī)和政策，宣傳省委、省政府關(guān)于保護(hù)與合理利用土地的重大決策部署；宣傳國(guó)土資源系統(tǒng)按照“五位一體”總體布局和“四個(gè)全面”戰(zhàn)略布局，牢固樹立和切實(shí)貫徹五大發(fā)展理念，堅(jiān)持耕地保護(hù)和資源節(jié)約的基本國(guó)策，把節(jié)約資源作為促進(jìn)科學(xué)發(fā)展的重中之重，盡職盡責(zé)保護(hù)國(guó)土資源、節(jié)約集約利用國(guó)土資源、盡心盡力維護(hù)群眾權(quán)益的工作成效；宣傳我市積極適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新常態(tài)，主動(dòng)應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)下行壓力，及時(shí)調(diào)整土地資源保護(hù)保障工作思路，加快土地資源利用方式轉(zhuǎn)變，更加有效地保障重點(diǎn)項(xiàng)目、重大工程和民生用地需求，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的做法與成效；宣傳我市落實(shí)節(jié)約優(yōu)先戰(zhàn)略、堅(jiān)守耕地紅線、劃定永久基本農(nóng)田的做法、經(jīng)驗(yàn)和成效，宣傳國(guó)土資源節(jié)約集約模范縣（市）創(chuàng)建活動(dòng)開展情況，總結(jié)推廣節(jié)約集約用地好模式、好典型、好經(jīng)驗(yàn)，推動(dòng)創(chuàng)建活動(dòng)的深入開展；宣傳我市嚴(yán)格執(zhí)法監(jiān)管，查處土地違法案件，堅(jiān)守耕地保護(hù)“紅線”的情況；宣傳我局推進(jìn)“改革國(guó)土、開放國(guó)土、責(zé)任國(guó)土、安全國(guó)土、模范國(guó)土”建設(shè)，完善體制機(jī)制，改進(jìn)工作方法，提高能力素質(zhì)的做法、成效與經(jīng)驗(yàn)。
四、組織領(lǐng)導(dǎo)
為確保本次宣傳活動(dòng)上下聯(lián)動(dòng)，形成強(qiáng)勢(shì)，富有成效。局決定成立第27個(gè)“全國(guó)土地日”宣傳活動(dòng)領(lǐng)導(dǎo)小組。由局黨委書記、局長(zhǎng)何學(xué)國(guó)任組長(zhǎng)，黨委委員、副局長(zhǎng)劉建莊任副組長(zhǎng)，各國(guó)土所、中心所，局屬各單位負(fù)責(zé)人為成員。局信息中心具體承辦活動(dòng)事宜。
五、總體安排
1．刊發(fā)一期“6.25”土地日宣傳專版。在《今日xx》報(bào)上開辟國(guó)土資源專版，緊扣此次“土地日”宣傳主題，介紹國(guó)土資源管理工作的法律法規(guī)，并多角度全方位展示近年來我市土地管理的新舉措、新成就、新經(jīng)驗(yàn)。
2、各中心所、鄉(xiāng)所的宣傳活動(dòng)。一是要在各自轄區(qū)內(nèi)安排各行政村懸掛宣傳橫幅3條以上。二是要出動(dòng)宣傳車進(jìn)行流動(dòng)宣傳。車頭要懸掛“6.25”宣傳車橫幅，有條件的鄉(xiāng)所還可以開動(dòng)喇叭宣傳。堅(jiān)持在轄區(qū)內(nèi)流動(dòng)宣傳一周時(shí)間?；顒?dòng)結(jié)束后，要將本次活動(dòng)圖片資料和活動(dòng)情況總結(jié)上報(bào)局信息中心。
3、機(jī)關(guān)各科室、二級(jí)機(jī)構(gòu)的宣傳活動(dòng)。在“6.25”全國(guó)土地日宣傳活動(dòng)期間，我局將設(shè)立4個(gè)宣傳點(diǎn)。科室、二級(jí)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)在局大門口至煙廠家屬院之間街道擺放版面和咨詢臺(tái)進(jìn)行宣傳。不動(dòng)產(chǎn)登記局負(fù)責(zé)在市標(biāo)文化宮附近、xx劇院、不動(dòng)產(chǎn)便民服務(wù)大廳門前設(shè)立咨詢臺(tái)、擺放宣傳版面進(jìn)行宣傳。“6.25”土地日當(dāng)天整個(gè)宣傳活動(dòng)的圖片資料由信息中心負(fù)責(zé)拍照。
4、開展電視宣傳。在電視臺(tái)以游動(dòng)字幕形式滾動(dòng)播出今年“6.25”土地日宣傳主題及宣傳口號(hào)。
5、活用網(wǎng)絡(luò)新媒體進(jìn)行宣傳。“6.25”土地日宣傳活動(dòng)期間，給市四大班子領(lǐng)導(dǎo)、各街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、局委主要領(lǐng)導(dǎo)發(fā)送一次土地法規(guī)方面的短信，促使他們?cè)鰪?qiáng)依法管地用地的自覺性。同時(shí)通過xx國(guó)土微信、門戶網(wǎng)站、國(guó)土短信等平臺(tái)，廣泛宣傳第26個(gè)全國(guó)“土地日”主題：節(jié)約集約用地，切實(shí)保護(hù)耕地。xx市國(guó)土資源局提醒您：遵守國(guó)土資源管理法律法規(guī)是每個(gè)公民應(yīng)盡的義務(wù)。
6、召開一次國(guó)土資源管理工作座談會(huì)。宣傳活動(dòng)期間，將邀請(qǐng)部分人大代表、政協(xié)委員及行風(fēng)監(jiān)督員等參加“土地日”座談會(huì)，深入宣傳國(guó)土資源法律法規(guī)，并傾聽代表們的意見和建議，共商國(guó)土資源管理工作大計(jì)。
7、開展知識(shí)競(jìng)賽。在宣傳周期間，組織全局副股級(jí)及以上干部進(jìn)行一次國(guó)土資源法律法規(guī)知識(shí)競(jìng)賽。
8、發(fā)放宣傳資料。在宣傳周期間，向全市各行政村發(fā)放國(guó)土資源法律法規(guī)宣傳資料。
9、開展一次小手牽大手宣傳活動(dòng)。在活動(dòng)周期間，到城區(qū)兩所以上中小學(xué)發(fā)放國(guó)土資源管理法律法規(guī)宣傳頁(yè)、不動(dòng)產(chǎn)登記宣傳冊(cè)，開展上門宣傳活動(dòng)。
六、活動(dòng)要求
1、提高認(rèn)識(shí)，加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)。全局上下要統(tǒng)一思想，提高對(duì)開展第26個(gè)“全國(guó)土地日”宣傳活動(dòng)重要性、必要性的認(rèn)識(shí)。信息中心要積極組織、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)各中心所、國(guó)土所、局屬各單位做好本次宣傳活動(dòng)，確保這次宣傳活動(dòng)上下聯(lián)動(dòng)，形成強(qiáng)勢(shì)，富有實(shí)效。
2、凝聚力量，擴(kuò)大宣傳聲勢(shì)，注重創(chuàng)新、實(shí)效，增強(qiáng)“全國(guó)土地日”主題宣傳活動(dòng)的宣傳效果和社會(huì)影響，使土地基本國(guó)策深入人心，營(yíng)造良好的社會(huì)氛圍。
對(duì)律師查詢房屋登記信息是否屬于“法律法規(guī)另有規(guī)定的”，各地房屋登記部門不一致。認(rèn)為屬于的，要求律師查詢時(shí)必須提供立案證明，但筆者認(rèn)為此觀點(diǎn)法律依據(jù)不充分。下面以山東《通知》中的內(nèi)容對(duì)律師查詢房屋登記信息進(jìn)行簡(jiǎn)單分析。
一、厘清房屋登記資料和房屋登記簿的區(qū)別
2007年《物權(quán)法》開始實(shí)施，這是我國(guó)首次從法律層面提到了不動(dòng)產(chǎn)登記簿的概念，該法第十六、第十七條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動(dòng)產(chǎn)登記簿由登記機(jī)構(gòu)管理。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。明確了不動(dòng)產(chǎn)登記簿要高于權(quán)屬證書的證明效力，改變了以前的房屋產(chǎn)權(quán)證書是房屋權(quán)屬證明最高效力的做法，將登記簿的地位和意義進(jìn)行了明確規(guī)定。
1.兩者內(nèi)容不同
房屋登記資料是權(quán)利人在申請(qǐng)房屋登記時(shí)向登記機(jī)構(gòu)提交的反映其產(chǎn)權(quán)來源的原始憑證以及登記過程中形成的相關(guān)材料。因此，登記資料是登記過程中的原始材料，是判斷登記是否存在錯(cuò)誤的最基礎(chǔ)證據(jù)材料。
房屋登記簿是登記機(jī)構(gòu)制作的，是記載房屋權(quán)利狀況、自然狀況和其他狀況的法定簿冊(cè)。房屋登記檔案主要是指登記案卷。登記案卷內(nèi)除了當(dāng)事人向登記機(jī)構(gòu)提出的登記申請(qǐng)外，還有當(dāng)事人提供的各種登記文件資料，以及登記機(jī)構(gòu)在核準(zhǔn)該項(xiàng)登記時(shí)的審核過程記錄和申請(qǐng)人的一些身份證明資料。
2.公開程度不同
房屋登記資料中有一些涉及當(dāng)事人個(gè)人隱私的內(nèi)容，諸如婚姻、收養(yǎng)、遺囑、訴訟等，不宜向公眾公開查閱。而設(shè)置登記簿的目的是為了公示，應(yīng)當(dāng)允許公開查閱，提供驗(yàn)證信息后，任何人可以對(duì)房屋的自然狀況和權(quán)利狀況以及房屋是否設(shè)定抵押和地役權(quán)等情況進(jìn)行查閱。因此，建立房屋登記簿后，房屋交易人欲知悉房屋權(quán)利狀況，通過查詢登記簿即可，而無須查詢房屋登記資料。
可以看出，房屋登記簿是登記資料內(nèi)容的集中體現(xiàn)，源于登記資料，但又不是簡(jiǎn)單的登記資料的復(fù)制版，而是經(jīng)過登記機(jī)構(gòu)審核制作后，旨在體現(xiàn)房屋的權(quán)屬和權(quán)利狀況，并且對(duì)個(gè)人隱私內(nèi)容進(jìn)行了選擇性屏蔽；而房屋登記資料則是全部的房屋登記信息。兩者在查詢方面有明顯區(qū)別，檔案資料的查詢要比房屋登記簿嚴(yán)格得多，要嚴(yán)格按照《城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》要求，查詢者必須是所有權(quán)人或者利害關(guān)系人，或者是《城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》明確規(guī)定的相關(guān)部門。
二、房產(chǎn)登記查詢涉及的相關(guān)法律法規(guī)
《檔案法》第二十條規(guī)定，中華人民共和國(guó)公民和組織持有合法證明，可以按照有關(guān)規(guī)定，利用檔案館未開放的檔案以及有關(guān)機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企事業(yè)單位和其他組織保存的檔案?！堵蓭煼ā返谌鍡l規(guī)定，根據(jù)案情的需要律師自行調(diào)查取證的，憑律師執(zhí)業(yè)證書和律師事務(wù)所證明，可以向有關(guān)單位或者個(gè)人調(diào)查與承辦法律事務(wù)有關(guān)的情況。《物權(quán)法》第十八條規(guī)定，權(quán)利人、利害關(guān)系人可以申請(qǐng)查詢、復(fù)制登記資料，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供。
《房屋登記簿管理試行辦法》第十四條規(guī)定，個(gè)人和單位提供身份證明材料，可以查詢登記簿中房屋的基本狀況及查封、抵押等權(quán)利限制狀況；權(quán)利人提供身份證明材料、利害關(guān)系人提供身份證明材料和證明其屬于利害關(guān)系人的材料等，可以查詢、復(fù)制該房屋登記簿上的相關(guān)信息。律師如果只是查詢房屋登記簿，提供其律師資格證證明其本人身份，提供事務(wù)所證明表明公務(wù)行為，提供當(dāng)事人委托書證明利害關(guān)系，就可以查詢、復(fù)制房屋登記簿的相關(guān)信息，不需要提供立案證明。
《房屋權(quán)屬登記信息查詢暫行辦法》第八條、第十條對(duì)哪些部門可以查詢?cè)假Y料進(jìn)行了明確，同時(shí)規(guī)定可以委托他人查詢?cè)嫉怯洃{證，第十一條對(duì)非本人查詢進(jìn)行了限制，仲裁、訴訟案件的當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)提交仲裁機(jī)構(gòu)或者審判機(jī)關(guān)受理案件的證明，受理的案件須與當(dāng)事人所申請(qǐng)查詢的事項(xiàng)直接相關(guān)；委托查詢的，除按上述規(guī)定提交材料外，受托人還應(yīng)當(dāng)提交載明查詢事項(xiàng)的授權(quán)委托書和本人身份證明。該條款從保護(hù)所有權(quán)人合法利益和隱私的角度出發(fā)，對(duì)可以查詢?cè)假Y料的范圍進(jìn)行了界定，律師只是普通民事人，是受委托人，在查詢委托人涉案的房屋登記原始憑證時(shí)，必須出具立案證明。
可以看出，從法律到部門規(guī)章對(duì)查詢的規(guī)定都很明晰，律師在查詢房屋登記簿時(shí)不需要立案證明，但在查詢?cè)挤慨a(chǎn)檔案資料時(shí)，由于牽扯到申請(qǐng)人的一些隱私文件，必須提供立案證明，才能對(duì)登記原始資料進(jìn)行查閱、復(fù)制。
前文中的山東《通知》第十五條規(guī)定， 受委托的律師可以按照法律規(guī)定收集與案件有關(guān)的證據(jù)材料。律師收集、調(diào)取證據(jù)確有困難，且擬調(diào)取的證據(jù)可能影響案件罪名和事實(shí)認(rèn)定的，可以書面申請(qǐng)人民檢察院、人民法院依法收集、調(diào)取，人民檢察院、人民法院認(rèn)為確有必要的，應(yīng)當(dāng)依法收集、調(diào)取。可見，有些資料的整理收集必須是法院等司法或者其他行政部門才可以，對(duì)房屋登記資料中的部分資料，不能不受任何限制的對(duì)外提供，很多時(shí)候只能提供給有公信力的政府和司法部門，也有效支撐了本文的觀點(diǎn)。
三、建立電子身份，借力網(wǎng)絡(luò)查詢平臺(tái)
房屋價(jià)格的不斷攀升，導(dǎo)致房屋糾紛層出不窮，個(gè)人法律意識(shí)和維權(quán)意識(shí)的增長(zhǎng)讓很多購(gòu)房人對(duì)房屋糾紛產(chǎn)生恐懼感，因此買賣房屋委托律師成為越來越多人的選擇。在這樣的情況下，律師接受委托后，對(duì)需要購(gòu)買的房產(chǎn)進(jìn)行面積或者權(quán)利限制狀況的查詢，如果需要立案證明幾乎不現(xiàn)實(shí)。
目前我國(guó)的實(shí)際情況是，東部大部分地區(qū)房產(chǎn)登記的網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)搭建已具雛型，政府的相關(guān)行政部門可以在這部分?jǐn)?shù)據(jù)之間進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)利用。 但由于種種原因，房屋登記信息的聯(lián)網(wǎng)工作進(jìn)展遲緩。伴隨著不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的整合，不動(dòng)產(chǎn)登記信息將要集中到新的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，多部門都需要利用不動(dòng)產(chǎn)登記的信息。該項(xiàng)工作也將在國(guó)土資源部、住建部等部門的聯(lián)動(dòng)下迅速推動(dòng)。
關(guān)鍵詞：商品房預(yù)售;登記備案;預(yù)告登記
一、我國(guó)現(xiàn)有法律對(duì)商品房預(yù)售登記的法律規(guī)定
隨著土地有償轉(zhuǎn)讓制度在我國(guó)的實(shí)施，房地產(chǎn)市場(chǎng)得以迅速發(fā)展，商品房預(yù)售作為一種售房制度也由之產(chǎn)生。為規(guī)范商品房預(yù)售市場(chǎng)，目前我國(guó)相關(guān)商品房預(yù)售的法律規(guī)定主要如下：《城市房地產(chǎn)管理法》第44條第2款規(guī)定：“商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。”《城市商品房預(yù)售管理辦法》第10條規(guī)定：“商品房預(yù)售，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與預(yù)購(gòu)方簽訂商品房預(yù)售合同。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。”第13條還規(guī)定：“開發(fā)企業(yè)未按本辦法預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明預(yù)售商品房的，責(zé)令停止預(yù)售、補(bǔ)辦手續(xù)，沒收違法所得，并可以處以已收取的預(yù)付款1%以下的罰款?！薄冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第27條第2款也規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)，到商品房所在地的縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門和負(fù)責(zé)土地管理工作的部門備案?！鄙鲜鲞@些條款是我國(guó)法律對(duì)商品房預(yù)售登記備案的相關(guān)規(guī)定，面對(duì)新興的房地產(chǎn)業(yè)，法律法規(guī)之所以如此規(guī)定，毋庸置疑是為了規(guī)范房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，保護(hù)預(yù)購(gòu)人的合法權(quán)利，因?yàn)樵谏唐贩款A(yù)售買賣中，預(yù)購(gòu)人和預(yù)售人因信息不對(duì)稱而導(dǎo)致地位的不對(duì)等，預(yù)售方向來處于強(qiáng)勢(shì)地位，預(yù)購(gòu)人則因信息的缺乏而處于弱勢(shì)地位，因此為保護(hù)預(yù)購(gòu)人免遭預(yù)售房“一房二賣”、“一房多賣”、預(yù)售后抵押等侵害預(yù)購(gòu)人權(quán)利的現(xiàn)象出現(xiàn)，法律法規(guī)規(guī)定了商品房預(yù)售登記備案制度，但是對(duì)商品房預(yù)售登記備案性質(zhì)如何、以及預(yù)售登記備案到底對(duì)預(yù)售合同雙方當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)有何影響并未作出明確規(guī)定，這使得在現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)交易中，預(yù)售方“一房二賣”、“一房多賣”、預(yù)售后抵押等違約現(xiàn)象并未減少，預(yù)購(gòu)人的權(quán)利從而也沒有充分得到保護(hù)。
二、商品房預(yù)售登記備案的法律性質(zhì)
登記備案是個(gè)關(guān)聯(lián)詞組。登記，其含義是當(dāng)事人把有關(guān)事項(xiàng)向主管機(jī)關(guān)提出申請(qǐng)，以得到明確解決，是一個(gè)法定程序的過程。備案，其含義是向主管機(jī)關(guān)報(bào)告并存案以備查考。登記備案組成的概念是，經(jīng)過法定程序的有關(guān)處理事項(xiàng)存案歸檔，以備考察[1]。
目前我國(guó)的法律法規(guī)、規(guī)章僅規(guī)定了開發(fā)商在預(yù)售商品房時(shí)負(fù)有對(duì)商品房預(yù)售合同的登記義務(wù)，卻并未規(guī)定登記對(duì)合同效力的作用，所以登記備案對(duì)商品房預(yù)售合同的效力在實(shí)踐操作中也是各不相同，難以達(dá)成統(tǒng)一的認(rèn)識(shí)，目前，對(duì)登記備案的效力散件在地方性法規(guī)之中。如《廣州市商品房預(yù)售管理實(shí)施辦法》第14條規(guī)定：“開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同到市交易登記機(jī)構(gòu)辦理審核、登記手續(xù)。對(duì)證件齊備的，市交易登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理之日起20日內(nèi)予以登記。凡未經(jīng)審核、登記的商品房預(yù)售行為無效?！薄吨楹Ｊ蟹康禺a(chǎn)登記條例》第47條規(guī)定：“商品房預(yù)售人不依法辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)，造成預(yù)售合同無效……”《上海市房地產(chǎn)登記條例》第32條規(guī)定：“下列房地產(chǎn)權(quán)利文件，當(dāng)事人未辦理前款所列文件登記的，不得對(duì)抗第三人。”[2]《廣東省高級(jí)人民法院關(guān)于〈合同法〉施行后認(rèn)定房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)合同效力問題的指導(dǎo)意見》第19條規(guī)定：“預(yù)售合同未經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的，不影響預(yù)售合同的效力。但雙方當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為合同生效條件的，從其約定。”[3]由此可見，實(shí)踐中對(duì)商品房預(yù)售登記備案的效力大致有以下幾種：一是將登記備案作為商品房預(yù)售合同的生效要件，非經(jīng)登記，商品房預(yù)售合同不生效力；二是將登記備案作為商品房預(yù)售合同的對(duì)抗要件，非經(jīng)登記，不具有對(duì)抗第三人的法律效力；三是將登記備案作為當(dāng)事人自由意志的選擇，視當(dāng)事人的約定而確定商品房預(yù)售合同的法律效力。轉(zhuǎn)貼于
筆者認(rèn)為，雖然地方性法規(guī)規(guī)定了登記備案對(duì)商品房預(yù)售合同的效力影響，但作為上位法的法律卻并未明確規(guī)定登記備案的法律性質(zhì)及其對(duì)商品房預(yù)售合同效力的影響，致使實(shí)踐中莫衷一是。從分析我國(guó)法律法規(guī)及規(guī)章對(duì)商品房預(yù)售合同登記備案的現(xiàn)有規(guī)定來看，筆者認(rèn)為商品房登記備案具有很強(qiáng)的公法色彩，是行政機(jī)關(guān)為了方便對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的行政管理而作此規(guī)定，其和私法上的登記行為有著根本的區(qū)別，主要體現(xiàn)在以下四個(gè)方面：
首先從登記主體來看，目前我國(guó)法律法規(guī)及規(guī)章將登記備案義務(wù)作為預(yù)售方的一項(xiàng)法定義務(wù)，預(yù)售方與預(yù)購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同后，預(yù)售方即負(fù)有將商品房預(yù)售合同到法定部門登記的義務(wù)，這與民事權(quán)利登記有著根本的不同。民事權(quán)利登記建立在當(dāng)事人協(xié)商的基礎(chǔ)之上，登記的主體是民事權(quán)利主體，經(jīng)過雙方的協(xié)商，任何一方都有可能成為登記的權(quán)利主體，而商品房預(yù)售合同的登記主體法律則規(guī)定只是預(yù)售方的義務(wù)，排除了預(yù)購(gòu)人要求進(jìn)行登記的權(quán)利，這和民事登記是不相符合的。
其次，從意思表示上來看，民法上的登記發(fā)端于當(dāng)事人自由意志的表達(dá)，雙方通過自由協(xié)商來確定登記的行使，而商品房預(yù)售登記備案是由法律強(qiáng)行規(guī)定，使開發(fā)商負(fù)擔(dān)此種義務(wù)，并非預(yù)購(gòu)人與開發(fā)商真正意義上的意思表示，有悖于民法上登記的意思表示要件。
再次，從登記的對(duì)象上來看，在私法效果上的登記，是一種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示方法，登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)產(chǎn)生、變更、消滅的一項(xiàng)公示制度，其對(duì)象是權(quán)利人業(yè)已存在或者即將享有或取得的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，所公示的是對(duì)物上的權(quán)利，“是以一定方式確認(rèn)和表現(xiàn)物權(quán)權(quán)屬狀況，并使外界通過這一方式足以明辨和信賴該狀況并對(duì)此負(fù)有不作為義務(wù)的原則”[4]。但商品房預(yù)售登記備案制度的登記對(duì)象是商品房預(yù)售合同，并未明確此種登記是對(duì)預(yù)購(gòu)人將來獲得房屋所有權(quán)權(quán)利的一種保全與確認(rèn)。
最后，從權(quán)利效果上來看，私法上的登記確認(rèn)了靜態(tài)上的權(quán)利歸屬和權(quán)利內(nèi)容，起著公示和警戒風(fēng)險(xiǎn)作用，以期維護(hù)交易安全，保護(hù)權(quán)利穩(wěn)定?？v觀我國(guó)法律法規(guī)及規(guī)章，并未確定預(yù)售登記備案對(duì)預(yù)購(gòu)人權(quán)利是否有確定、保護(hù)的效力，也沒有明確權(quán)利的歸屬，只是將其作為開發(fā)商的一項(xiàng)法定義務(wù)，所謂沒有救濟(jì)的權(quán)利不能稱之為權(quán)利，因此從權(quán)利的效果來看，同樣很難認(rèn)定商品房預(yù)售登記備案具有私法性質(zhì)。
綜合上述四個(gè)方面，筆者認(rèn)為商品房預(yù)售登記備案不具備私法上登記所有的保全權(quán)利、確認(rèn)權(quán)利等意義，僅僅是商品房預(yù)售行政管理的一種對(duì)預(yù)售方資格的審查，是國(guó)家行政機(jī)關(guān)為規(guī)范商品房預(yù)售市場(chǎng)的一項(xiàng)行政措施。
三、商品房預(yù)售登記的缺陷
由于我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)及司法解釋都只賦予商品房預(yù)售登記行政管理上的意義，并未賦予其私法上權(quán)利保護(hù)的意義，該制度本身只具有行政法上的備案性質(zhì)，而非一種物權(quán)登記，致使商品房預(yù)售登記成為了一個(gè)“擺設(shè)”，缺乏公示、風(fēng)險(xiǎn)警示力，導(dǎo)致出現(xiàn)類似商品房的“一房二賣”、“一房多賣”和商品房抵押與預(yù)售的沖突等情況的發(fā)生，無法起到真正保護(hù)購(gòu)房人的權(quán)益，維護(hù)財(cái)產(chǎn)交易安全的功能與作用。因此，從某種意義上說，登記備案效力的缺失，是商品房預(yù)售登記制度最大的缺陷。當(dāng)違反商品房預(yù)售登記備案僅僅由預(yù)售方承擔(dān)一定的行政責(zé)任而告終，對(duì)違反此種登記下預(yù)購(gòu)人的權(quán)利未有任何確保規(guī)定時(shí)，它是不完善的，甚至是脆弱的，這樣，預(yù)購(gòu)方的合法權(quán)益遭受不良房地產(chǎn)開發(fā)商的不法侵害也就難以避免，也正是因?yàn)槿绱?，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以將房屋多次銷售給不同的人，也可以待樓價(jià)上漲后賣給他人賺取更多的利潤(rùn)，于是商品房一房多售、抵押后預(yù)售、預(yù)售后抵押的現(xiàn)象就多了起來，此種情況下，雖然預(yù)購(gòu)人可以向開發(fā)商主張違約之訴以取得救濟(jì)，但是這與預(yù)購(gòu)人的交易目的是相違背的，預(yù)購(gòu)人之所以簽訂商品房預(yù)售合同是為了在將來獲得房屋所有權(quán)，而非違約救濟(jì)金，可以說在沒有對(duì)預(yù)購(gòu)人相應(yīng)權(quán)利確保機(jī)制的情況下嚴(yán)重?fù)p害了購(gòu)房人的合法權(quán)益，使得商品房預(yù)售中的風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大，并影響到整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的健康有序的發(fā)展。
四、商品房預(yù)售登記的完善
首先，賦予商品房預(yù)售登記預(yù)告登記的法律效力，而非行政管理意義上的登記備案性質(zhì)。傳統(tǒng)民法中，登記制度是針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)歸屬和變動(dòng)而設(shè)計(jì)的，商品房預(yù)售，即期房，開發(fā)商向購(gòu)房人銷售的是在建設(shè)中的房屋，當(dāng)事人雙方簽訂預(yù)售合同時(shí)，房屋還不現(xiàn)實(shí)存在，在開發(fā)商開工建設(shè)直至房屋建設(shè)竣工前，房屋一直處于開發(fā)商的實(shí)際控制之下，預(yù)購(gòu)人僅僅是根據(jù)商品房預(yù)售合同享有債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，即請(qǐng)求開發(fā)商將現(xiàn)房轉(zhuǎn)讓并辦理過戶手續(xù)。眾所周知，債權(quán)具有平等性，不具有對(duì)抗性，因此，在開發(fā)商控制房屋的情況下，其完全有可能將房屋再出售給第三人，尤其是在房?jī)r(jià)上漲時(shí)。因此，為保護(hù)預(yù)購(gòu)人的合法權(quán)利，實(shí)現(xiàn)其交易目的，筆者認(rèn)為應(yīng)該改變現(xiàn)有商品房預(yù)售登記備案的行政管理色彩，賦予其預(yù)告登記的效力，因?yàn)轭A(yù)告登記保護(hù)尚未成為物權(quán)的權(quán)利而將物權(quán)特有的公示方法，即登記適用于債權(quán)法上的請(qǐng)求權(quán)。根據(jù)《物權(quán)法》第20條的規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效?！币虼嗽谏唐贩款A(yù)售法律制度構(gòu)建上，賦予商品房預(yù)售登記以預(yù)告登記的效力，使得預(yù)購(gòu)人請(qǐng)求開發(fā)商到期轉(zhuǎn)讓房屋并辦理過戶手續(xù)的債權(quán)得以物權(quán)化，這樣才能使商品房預(yù)售登記具有保全權(quán)利、對(duì)抗第三人的法律效力，也才能有效控制預(yù)售方的再出售行為，保護(hù)預(yù)購(gòu)人的合法權(quán)益。
其次，完善登記機(jī)構(gòu)的職責(zé)，保障登記信息公開?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》實(shí)施后，對(duì)登記部門、登記部門的職權(quán)及登記程序都加以法定化，筆者認(rèn)為在確定統(tǒng)一的登記機(jī)構(gòu)后，應(yīng)強(qiáng)化登記機(jī)構(gòu)的職責(zé)，并將登記信息采取網(wǎng)絡(luò)化管理，將登記信息公開，在登記機(jī)構(gòu)的監(jiān)管之下，方便當(dāng)事人查詢，防止惡意開發(fā)商的欺詐行為。
總之，賦予商品房預(yù)售登記以預(yù)告登記的效力，完善登記機(jī)構(gòu)的職責(zé)和對(duì)登記信息的管理，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者的法律意識(shí)，使其簽訂商品房預(yù)售合同之后必須到相關(guān)部門辦理商品房預(yù)售合同登記，使商品房預(yù)售登記產(chǎn)生公示效力，對(duì)抗第三人的購(gòu)房行為和不良開發(fā)商的欺詐行為，從而真正保護(hù)預(yù)購(gòu)人的合法權(quán)益，減少商品房預(yù)售糾紛，促使房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)健康有序的發(fā)展。
參考文獻(xiàn)
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關(guān)鍵詞：土地登記；登記制度；改革；提問；物權(quán)法
中圖分類號(hào)：F321.1 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1674-0432（2013）-04-0048-1
隨著土地登記改革不斷的加深，一些地區(qū)的土地制度開始了重大的變革，尤其是《物權(quán)法》推進(jìn)。在《物權(quán)法》中明確規(guī)定以下內(nèi)容，即：國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。《物權(quán)法》中明確規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)的登記法。所以相關(guān)部門也在按照所規(guī)定的法規(guī)進(jìn)行全面的執(zhí)行。然而在相關(guān)部門實(shí)施的過程中，雖按照《土地登記辦法》來全面的實(shí)施，但是還是有一些問題出現(xiàn)了，這些問題讓人深思。本文針對(duì)這些問題對(duì)土地登記制度的改革與其發(fā)展進(jìn)行全面的思考。
1 在土地登記改革中存在的問題分析
在土地登記改革過程中，相關(guān)部門按照國(guó)家規(guī)定的《土地法》對(duì)其進(jìn)行執(zhí)行，但是在執(zhí)行過程中發(fā)現(xiàn)，在土地登記改革過程中存在很多的問題，對(duì)此我們進(jìn)行總結(jié)：
1.1 行政權(quán)的介入
對(duì)于土地登記過程中的一些不動(dòng)產(chǎn)來講，要重視歸屬權(quán)。這些歸屬權(quán)要通過法律關(guān)系來確認(rèn)，在確認(rèn)以后要使其具有一定的法律效力。但是從最近幾年來看，土地登記成為了一種行政管理的手段，并且全方面賦予了很多相關(guān)的職能。這樣土地登記行為具有的行政權(quán)力非常多。過多的行政權(quán)力也會(huì)對(duì)土地登記方面有過多的行使權(quán)。所以行使權(quán)的介入使土地登記申請(qǐng)人的合法權(quán)益得不到更好的保障，同時(shí)也會(huì)導(dǎo)致土地登記行為變的非常繁瑣。最終也就導(dǎo)致土地登記的行為超出了國(guó)家法律規(guī)定的范圍。這樣的行為成為了土地登記方面比較大的問題，很值得大家關(guān)注。
1.2 土地登記的劃分
隨著一些相關(guān)的法律出臺(tái)，很多相關(guān)的法律得到實(shí)施以后，不動(dòng)產(chǎn)登記制度也有了根本性的變化，尤其是在土地的登記上。在《土地登記法》上有一個(gè)明確的規(guī)定，土地的總登記不能直接的按照土地的種類進(jìn)行劃分，然而還有很多地方按照過去舊的劃分原則進(jìn)行全面的劃分，劃分過程中要按照申請(qǐng)人的合法申請(qǐng)來執(zhí)行?，F(xiàn)在，從土地的總體登記來看，也從土地登記的目的以及實(shí)現(xiàn)的途徑來看，就要將土地總登記歸類成地籍調(diào)查。這樣的劃分不僅合民愿，也合乎《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，所以對(duì)于土地的劃分問題要及時(shí)的更正與整改。
1.3 登記機(jī)關(guān)的授權(quán)問題
登記機(jī)關(guān)的授權(quán)問題一直是一個(gè)很糾結(jié)的問題。在《土地登記辦法》文件中有一個(gè)明確的規(guī)定：“申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)依照本辦法向土地所在地的縣級(jí)以上人民政府國(guó)土資源行政主管部門提出土地登記申請(qǐng)，依照法律報(bào)縣級(jí)以上人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)土地權(quán)力證書。”但是縣級(jí)以上人民政府是否按照規(guī)定實(shí)施，在實(shí)施中的矛盾是否合理都成了一個(gè)問題，所以在授權(quán)上還需要一定的認(rèn)識(shí)。
1.4 實(shí)際的操作性不是很強(qiáng)
在相關(guān)的土地登記過程中，從立法的層級(jí)上來觀察，相關(guān)的規(guī)定一般比較偏重具體。突出可操作性，單一的運(yùn)用《土地登記法》來操作，還是不夠的。特別是在辦理的程序以及條件上。這樣就很明確的表明實(shí)際的可操作性比較薄弱。同時(shí)，土地登記的相關(guān)工作人員因?yàn)閷?duì)于土地登記項(xiàng)目不熟悉，他們的操作性就變的比較弱了，尤其是在相關(guān)的法律法規(guī)中，所以在土地登記過程中，精準(zhǔn)熟練的業(yè)務(wù)非常重要。
2 土地登記制度的思考
現(xiàn)在土地登記制度備受大家關(guān)注，不動(dòng)產(chǎn)登記的根本目的和出發(fā)點(diǎn)，就是保護(hù)物權(quán)所有者的合法權(quán)益，并且具有很強(qiáng)的法律效力。但是事實(shí)上，土地登記還存在很多其他的職能，這些無謂的職能給土地制度帶來很大的問題。有了改革的基礎(chǔ)，并且在改革中實(shí)施了一定的政策。同時(shí)制定了一定的土地登記制度，并且在制度中大力實(shí)施土地整改。制度的制定是否可以適當(dāng)?shù)母倪M(jìn)，其中還存在了哪些問題，也是值得大家關(guān)注的。例如，行為權(quán)力的執(zhí)行；是否有必要承擔(dān)行為的職能；是否實(shí)行了統(tǒng)一的管理制度。總之從不動(dòng)產(chǎn)的登記制度的發(fā)展來看，對(duì)于土地登記制度的改革也是非常有必要的。最后我們來討論一下關(guān)于土地使用權(quán)中的異議登記制度存在的問題，其中涵蓋的問題比較多。可以說《物權(quán)法》所規(guī)定的異議登記制度基本上不能很好的落實(shí)，主要的原因就是實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)的異議登記遇到了非常多的法律障礙。同時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)的登記行為變成了可選擇性。在處理異議登記的過程中管理人員因?yàn)闆]有嚴(yán)格的制度致使很多流程不能順利的進(jìn)行，所以很多當(dāng)事人不愿意申請(qǐng)異議登記。從以上的分析過程中我們可以看到土地登記制度在土地登記中的重要地位，所以要及時(shí)的處理土地制度中的相關(guān)問題。
3 總結(jié)
總而言之，對(duì)于土地登記改革以及制度的改革與創(chuàng)新勢(shì)在必行，相關(guān)部門在創(chuàng)新制度以后要嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)的《物權(quán)法》以及《土地登記法》，切實(shí)的為不動(dòng)產(chǎn)所有者服務(wù)，讓大家更好的保障根本性的權(quán)益。與此同時(shí)，在處理土地登記程序上還要增強(qiáng)管理人員的相關(guān)技能，熟練明文規(guī)定的流程，相關(guān)部門要嚴(yán)格土地登記制度，切實(shí)的做好土地總登記的劃分問題，讓土地登記制度嚴(yán)格的執(zhí)行下去。
參考文獻(xiàn)
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