時間：2023-09-03 14:57:34
導(dǎo)語：在房地產(chǎn)開發(fā)總流程的撰寫旅程中，學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；組織設(shè)計；組織結(jié)構(gòu)設(shè)計
中圖分類號：C93文獻標(biāo)識碼：A
一、引言
房地產(chǎn)行業(yè)是視創(chuàng)新為生命的行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)邁入全方位創(chuàng)新的時代，組織結(jié)構(gòu)創(chuàng)新和管理創(chuàng)新是房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新的重要體現(xiàn)。良好的組織結(jié)構(gòu)是企業(yè)最重要的資源，它可以有效降低交易成本、信息溝通成本，使企業(yè)家得到最公平、最有效的回報，并促使企業(yè)不斷提高其核心競爭力和保持可持續(xù)發(fā)展。鑒于此，根據(jù)組織管理理論和實踐研究成果，結(jié)合企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，針對性地進行組織管理問題研究，建立適應(yīng)企業(yè)實際情況的組織結(jié)構(gòu)
模式，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)健康發(fā)展意義重大。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組織管理常見的問題
識別房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組織管理中存在的主要問題，是進行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)研究的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，組織管理的水平普遍較低，企業(yè)普遍存在組織結(jié)構(gòu)層次、部門設(shè)置不合理，職能定位不清，集、分權(quán)不合理，組織流程繁雜或破碎等問題，歸結(jié)起來問題主要分為三類，即結(jié)構(gòu)問題、職能問題和流程問題。
結(jié)構(gòu)問題主要指結(jié)構(gòu)層次過于單一、決策層龐大、部門設(shè)置不合理等；在職能定位方面，主要存在著集、分權(quán)不合理，橫向結(jié)構(gòu)交叉重合，職能定義不清等問題；工作分配不符合流程，組織流程繁雜，流程缺乏評審程序則屬于流程方面的問題。除了上述三個方面的問題外，還存在一些其他管理問題，如基礎(chǔ)管理薄弱，員工素質(zhì)較低，管理僅僅局限于技術(shù)層面的管理，業(yè)務(wù)部門沒有很好地發(fā)揮教練員的甲方角色，還僅僅停留在現(xiàn)場施工管理的承包商的角色；營銷策劃部、銷售部、客戶服務(wù)部等相關(guān)部門的接口關(guān)系不清晰；企業(yè)無系統(tǒng)的信息管理規(guī)定，信息化管理程度較低等。
三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組織設(shè)計總思路
組織設(shè)計是一個系統(tǒng)工程，它必須結(jié)合企業(yè)自身實際，針對企業(yè)組織管理存在的問題，從總體上進行系統(tǒng)縝密的全過程分析。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的組織設(shè)計中，應(yīng)提倡建立以流程為中心、以顧客為導(dǎo)向的理念。在進行組織設(shè)計之前，首先分析企業(yè)的主導(dǎo)業(yè)務(wù)流程與工作內(nèi)容，然后考慮組織結(jié)構(gòu)設(shè)計方案。同時，在組織設(shè)計中，要時刻考慮顧客的需求，讓顧客在和企業(yè)進行各項業(yè)務(wù)的交往過程中感到快捷方便。一般而言，組織設(shè)計包括組織目標(biāo)分析、流程分析、職能分析、組織結(jié)構(gòu)設(shè)計、崗位設(shè)計、管理規(guī)范設(shè)計、運行制度設(shè)計等主要環(huán)節(jié)，如圖1所示。（圖1）
組織結(jié)構(gòu)設(shè)計是組織設(shè)計中體現(xiàn)成果的關(guān)鍵性環(huán)節(jié)之一。由圖1可知，組織結(jié)構(gòu)設(shè)計是在組織模塊設(shè)計之后，對各組織部門應(yīng)當(dāng)如何組織在一起，形成何種結(jié)構(gòu)形式，以及部門之間的關(guān)系如何等問題進行解決的過程。組織結(jié)構(gòu)設(shè)計的一般步驟包括組織結(jié)構(gòu)選型、確定項目管理層次和管理跨度、形成組織結(jié)構(gòu)圖，如圖2所示。（圖2）
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組織管理存在的問題與其組織設(shè)計缺乏規(guī)范、科學(xué)、適應(yīng)性是分不開的。近年來房地產(chǎn)行業(yè)保持持續(xù)快速發(fā)展，許多企業(yè)在發(fā)展初期生搬硬套的組織結(jié)構(gòu)已在很大程度上不能滿足企業(yè)壯大后日新月異的變化需求，新的合理化組織設(shè)計是形勢所趨。
四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)設(shè)計建議
（一）關(guān)于組織結(jié)構(gòu)選型的建議。企業(yè)的結(jié)構(gòu)形式與其發(fā)展規(guī)模關(guān)聯(lián)很大?？傮w而言，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)存組織結(jié)構(gòu)不外乎以下四種：U型組織結(jié)構(gòu)（職能制）、M型組織結(jié)構(gòu)（事業(yè)部制）、矩陣式組織結(jié)構(gòu)和H型組織結(jié)構(gòu)（子公司制）。職能制或叫部門制，根據(jù)其組織形式的差別又可分為直線型部門制、總監(jiān)部門制、職能型部門制、直線職能型部門制。一般而言，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)選型可參照表1實施。上述組織結(jié)構(gòu)形式中，總監(jiān)部門制是當(dāng)前中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展后實施組織變革時最常選用的，一般也是最適合的?？偙O(jiān)部門制是指總經(jīng)理和部門經(jīng)理之間增加“中心”層次，中心負(fù)責(zé)人稱為“總監(jiān)”，一般可設(shè)置財務(wù)總監(jiān)、行政總監(jiān)、營銷總監(jiān)、研發(fā)設(shè)計總監(jiān)、工程總監(jiān)等，各總監(jiān)直接向總經(jīng)理負(fù)責(zé)，級別相當(dāng)于公司副總經(jīng)理。（表1）
當(dāng)前專業(yè)管理公司的發(fā)展空間越來越大，并且也逐步得到開發(fā)商以及社會的認(rèn)可。從市場發(fā)展趨勢來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會逐漸回歸自己的發(fā)展本色，專心于選擇決策和投資控制，從而擔(dān)當(dāng)起資源整合與優(yōu)化運作的正統(tǒng)角色。因此，未來估計一些大型企業(yè)會選擇專業(yè)管理公司制的組織模式，這會對傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)商的組織機構(gòu)設(shè)置產(chǎn)生重大影響。
（二）關(guān)于決策層次的建議。一般而言，決定企業(yè)發(fā)展方向的重大決策、經(jīng)營政策由高層集權(quán)管理，技術(shù)問題、專業(yè)問題、客戶問題由一線專業(yè)人員或基層管理人員在現(xiàn)場做出反應(yīng)。高級經(jīng)營決策由公司CEO決策，采用管理委員會議形式進行，參會人員為總經(jīng)理、決策委員會成員、與相關(guān)決策問題有重大聯(lián)系的職能中心總監(jiān)及外部專家；一般經(jīng)營決策由公司總經(jīng)理或總經(jīng)理授權(quán)的職能中心總監(jiān)或其他高管人員決策，采用部門經(jīng)理會形式進行；對于一般業(yè)務(wù)決策，職能中心內(nèi)部事務(wù)由中心總監(jiān)負(fù)責(zé)，部門經(jīng)理在授權(quán)范圍內(nèi)負(fù)責(zé)相關(guān)事務(wù)。
（三）關(guān)于管理組織主框架的建議。以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的核心環(huán)節(jié)確定管理組織的主框架。市場開發(fā)環(huán)節(jié)應(yīng)以房地產(chǎn)與建筑技術(shù)為核心，具體工作可實行課題制；生產(chǎn)建設(shè)環(huán)節(jié)以施工技術(shù)、工程質(zhì)量和進度管理為核心，實行項目制；投資管理環(huán)節(jié)應(yīng)以計劃監(jiān)督、成本控制、資金結(jié)算管理為核心；銷售環(huán)節(jié)以銷售執(zhí)行為核心，可以借鑒專業(yè)管理公司形式；運營支持工作以人力資源管理、工作質(zhì)量管理、日常辦公服務(wù)為核心。
（四）關(guān)于組織結(jié)構(gòu)圖的建議。針對中小企業(yè)的部門制組織結(jié)構(gòu)（直線型或直線職能型），主要關(guān)注點是組織部門設(shè)置的合理性，部門的數(shù)量不宜過多，也不宜過少，如圖3。圖3中，總經(jīng)理之下可設(shè)置若干副總（含總工），分別協(xié)助總經(jīng)理分管生產(chǎn)、銷售、財務(wù)和行政人事等；虛線表示可根據(jù)需要設(shè)置項目部。（圖3）
針對在本地從事開發(fā)的中型及中大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，采用總監(jiān)制組織結(jié)構(gòu)模式。采用基于“模塊化整合”的方式劃分工作流程，將整個開發(fā)流程劃分為市場開發(fā)、生產(chǎn)管理、銷售管理三大模塊，將有關(guān)資金管理方面的工作整合成投資管理模塊，行政、人力資源管理等整合成運營支持模塊。此時，房地產(chǎn)基本組織結(jié)構(gòu)是由市場開發(fā)中心、生產(chǎn)管理中心、銷售管理中心、資金管理中心、運營管理中心等五個中心構(gòu)成，如圖4所示。（圖4）
針對主要在本地實施多項目開發(fā)的大型企業(yè)，除了實施設(shè)有項目部的總監(jiān)制組織形式外，矩陣制仍是可選擇的適宜形式；而針對為數(shù)不多的多區(qū)域開發(fā)的大型房地產(chǎn)企業(yè)集團，子公司制或事業(yè)部制應(yīng)該是考慮的方向。由于大型企業(yè)數(shù)量少，業(yè)務(wù)領(lǐng)域差別大，組織管理個性強，本文就不再給出具體的組織結(jié)構(gòu)圖。
（五）關(guān)于組織結(jié)構(gòu)調(diào)整與完善的建議。精簡、集約開發(fā)流程，注重管理集成化，尋求更合理的開發(fā)業(yè)務(wù)鏈條；根據(jù)企業(yè)實際盡可能地進行扁平化管理，其作用在于提高工作效率，較少環(huán)節(jié)信息流失和交流成本；揚長避短，集中精力做自己的強項，部分開發(fā)環(huán)節(jié)外包或借助外界力量，以將精力、財力放在經(jīng)營決策上，從而更快捷地適應(yīng)市場變化，在競爭中取得成功；加強市場研發(fā)環(huán)節(jié)，強化企業(yè)的市場化導(dǎo)向和成本控制意識；建立并尊重規(guī)范的體系化管理，加強信息技術(shù)在組織管理中的作用。
五、結(jié)語
組織設(shè)計沒有最好，只有最合適。以上針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)設(shè)計提出的建議，旨在為其組織設(shè)計與優(yōu)化提供借鑒和指導(dǎo)，而并非制定一成不變的標(biāo)準(zhǔn)，因為組織設(shè)計的過程實質(zhì)上是一個組織變革的過程，它是把企業(yè)的任務(wù)、流程、權(quán)利和責(zé)任進行有效組合和協(xié)調(diào)，并根據(jù)市場和客戶群的變化，不斷進行優(yōu)化和變革，以達到大幅度提高企業(yè)的運行效率和經(jīng)濟效率的目的。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)各自發(fā)展和變革的需求實際，采納上述相應(yīng)建議，建立良好的組織，實現(xiàn)簡化流程、降低成本、培養(yǎng)人才、提高效率的目標(biāo)。
（作者單位：重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院）
參考文獻：
[1]高新華.如何進行企業(yè)組織設(shè)計[M].北京：北京大學(xué)出版社，2004.
[2]柳林會.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)及其發(fā)展研究[D].上海：華東師范大學(xué)，2006.
[3]司云聰.企業(yè)集團組織架構(gòu)的類型、特點及其有效性分析[J].北京：商場現(xiàn)代化，2007.
兩年以上工作經(jīng)驗 | 女| 25歲（1986年9月10日）
居住地：深圳
電 話：138********（手機）
E-mail：
最近工作 [2 年4個月]
公 司：XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
行 業(yè)：房地產(chǎn)開發(fā)
職 位：營銷主管
最高學(xué)歷
學(xué) 歷：本科
?！I(yè)：房地產(chǎn)經(jīng)營管理
學(xué) 校：深圳大學(xué)
自我評價
為人處事認(rèn)真踏實，有很強的責(zé)任心；有團隊合作精神，有激情，有較強的組織與溝通能力；有一線施工現(xiàn)場工作經(jīng)驗，負(fù)責(zé)海外大型項目的預(yù)算及成本管控工作，積累了豐富的項目經(jīng)驗。
求職意向
到崗時間： 一個月內(nèi)
工作性質(zhì)： 全職
希望行業(yè)： 房地產(chǎn)開發(fā)
目標(biāo)地點： 深圳
期望月薪： 面議/月
目標(biāo)職能： 部門主管
工作經(jīng)驗
2009/8—至今：XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司[ 2年4個月]
所屬行業(yè)： 房地產(chǎn)開發(fā)
營銷部 營銷主管
1.在《XX別苑》項目擔(dān)任營銷主管工作，主要負(fù)責(zé)：
2.案場管理，保證案場流程規(guī)范，監(jiān)督案場制度的執(zhí)行，負(fù)責(zé)幫助銷售人員解決銷售過程中的各種疑難問題；
3.負(fù)責(zé)人員招聘、確定崗位分配及管理；
4.組織銷售人員進行市場調(diào)研，銷售資料、說辭的匯總、整合、制定；
5.參與定期營銷方案的制定、參與產(chǎn)品定價方案的討論、制定；
6.負(fù)責(zé)銷售人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)（接待流程、簽約流程、合同制定、按揭手續(xù)、入住流程、房產(chǎn)證下發(fā)手續(xù)等）負(fù)責(zé)銷售人員考核工作；
7.負(fù)責(zé)成交、交款、催款工作的統(tǒng)計，與各有關(guān)部門協(xié)調(diào)相關(guān)工作，制作報表；
8.所帶團隊銷售業(yè)績排名“月冠軍”，“年冠軍”，XX年下半年成交金額占總成交額的70%，超額完成銷售任務(wù)。
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2008/7--2009 /7：XX物業(yè)有限公司 [ 1年]
所屬行業(yè)： 物業(yè)管理/商業(yè)中心
商業(yè)物業(yè)管理（客戶服務(wù)、行政管理） 物業(yè)管理經(jīng)理/主管
1、負(fù)責(zé)商鋪的日常管理、協(xié)調(diào)處理投訴及安排協(xié)調(diào)維修工作；
2、協(xié)助開發(fā)商商業(yè)管理部門對業(yè)主、包租商鋪、租賃商戶的梳理管理工作；
3、協(xié)助開發(fā)商商業(yè)管理部門操作商鋪招商工作；
4、協(xié)調(diào)商務(wù)區(qū)對于商業(yè)街及商業(yè)綜合體的行政管理規(guī)范；
5、參與協(xié)調(diào)和執(zhí)行各級領(lǐng)導(dǎo)的參觀及考察工作；
6、監(jiān)管小區(qū)會所工作。
教育經(jīng)歷
2004/9--2008 /7 深圳大學(xué) 房地產(chǎn)經(jīng)營管理 本科
證 書
2007/7 國家注冊二級建造師
2007/6 國家造價員資格證
2006/12 大學(xué)英語六級
2005/12 大學(xué)英語四級
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；設(shè)計管理；界面管理
1. 引言
隨著競爭的日益加劇，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了滿足自身發(fā)展和客戶不斷增長的需求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間及其與上下游企業(yè)間戰(zhàn)略合作逐漸增多，組織間合作形式也呈現(xiàn)多元化發(fā)展的趨勢；房地產(chǎn)企業(yè)也增加了對境外設(shè)計單位的引入，境內(nèi)外設(shè)計單位協(xié)調(diào)配合工作量逐漸加大；商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)理念和實踐不斷興起，房地產(chǎn)產(chǎn)品也出現(xiàn)了多樣化轉(zhuǎn)變，設(shè)計工作的系統(tǒng)性和科技含量不斷提高。這使得房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計工作變得前所未有的復(fù)雜化和系統(tǒng)化，由信息因素、目標(biāo)差異、文化差異及專業(yè)分工不同造成的設(shè)計管理過程中的矛盾沖突日益凸顯，因而梳理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)計管理各階段各參與方關(guān)系，清晰地劃分出各方責(zé)權(quán)利的界面，并對界面矛盾加以合理引導(dǎo)和管理是十分必要的。
2. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)計界面管理及其特征
2.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)計界面管理
界面一詞最早出現(xiàn)于工程領(lǐng)域，用于描述機械、設(shè)備加工過程中所形成的接觸表面。界面這一概念較好地描述了各模塊、各要素之間的連接狀態(tài)，因此逐漸被引入組織管理的范疇，管理中的界面是指為完成某一任務(wù)或解決某一問題所涉及的企業(yè)之間、各職能部門之間、各成員之間，或各種程序、流程、結(jié)構(gòu)之間信息、物質(zhì)、能量等要素的交流、溝通狀態(tài)[1]。界面管理就是設(shè)計并保持一種良好的界面環(huán)境，使得跨界面的交流、協(xié)調(diào)、合作能夠有效進行。其中，界面環(huán)境由信息交流途徑、作業(yè)銜接條件、促進合作的規(guī)則和制度等要素構(gòu)成。
設(shè)計過程是一個資源整合的過程，各參與方之間信息、物質(zhì)、能量的流動普遍存在，同時由于設(shè)計過程各方信息粘滯、文化制度差異等問題的存在，也就造成了設(shè)計界面及其矛盾和沖突的普遍存在性。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)計界面管理是指在設(shè)計的各階段識別參與企業(yè)之間、企業(yè)內(nèi)各組織部門之間及部門成員之間在信息、物資、財務(wù)等要素的交互狀態(tài)，合理設(shè)計劃分界面，保持良好的界面環(huán)境，解決界面雙方（或多方）在專業(yè)分工與協(xié)調(diào)之間的矛盾，使得跨界面的交流、協(xié)調(diào)、合作能夠協(xié)調(diào)有序地進行，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)計管理能力，促進其戰(zhàn)略目標(biāo)的順利實現(xiàn)。
2.2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)計界面管理特征
（1）復(fù)雜性。房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計界面管理的復(fù)雜性主要體現(xiàn)在兩個方面。其一，設(shè)計階段的參與者趨向于來自各個不同的公司，這導(dǎo)致了過程中組織方面的高度復(fù)雜性以及這種復(fù)雜性不斷增加的趨勢[2]。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)計界面管理不僅包含對房企、設(shè)計院、施工單位之間的企業(yè)間界面的管理，還包含與環(huán)評單位、國土資源局等政府部門之間界面的管理，各參與方的組織結(jié)構(gòu)與要素流動方式存在較大差異，使得其彼此間界面管理較一般的企業(yè)間界面管理和企業(yè)內(nèi)部界面管理復(fù)雜得多。此外，房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計項目具有一次性和動態(tài)性的，進一步增加了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)計界面管理的復(fù)雜性。
（2）網(wǎng)絡(luò)性。從系統(tǒng)論的觀點來看，設(shè)計過程是將對于各模塊和部件開發(fā)做出貢獻的所有參與者們在系統(tǒng)層次上結(jié)合到一起，并確保價值鏈從開始到結(jié)束不斷裂，基于設(shè)計全過程價值鏈形成了界面群[3]；從組織論的觀點來看，在企業(yè)組織結(jié)構(gòu)上存在橫向或縱向的組織界面，為了維護整條價值鏈形成了基于整合設(shè)計全過程價值鏈的界面群。兩類界面相互交錯，形成了一個有機的界面網(wǎng)絡(luò)，使得房地開發(fā)企業(yè)設(shè)計界面網(wǎng)絡(luò)性凸顯。
（3）信息依賴性。設(shè)計項目的實施與管理的過程本質(zhì)上是一個信息生產(chǎn)、、共享、運用、創(chuàng)新的過程，設(shè)計界面管理的重點是知識信息管理，使項目各方信息互通，是基于信息的管理。然而由于設(shè)計過程中個參與方處于不同的組織和部門，造成了各方間信息的不對稱性，在信息交互和溝通中又存在信息粘滯，給界面管理造成了極大地障礙。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)計界面管理具有信息依賴性，并且其網(wǎng)絡(luò)性加大了這種依賴性。
3. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)計界面形成動因分析
3.1 信息因素
在房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計過程中存在大量的信息交互，使得各參與方時刻處于龐雜的信息中。然而各參與方通常對自身核心能力領(lǐng)域的信息較為關(guān)注，對于其他領(lǐng)域的信息缺乏了解的主動性和愿望，造成流程化的設(shè)計信息滯留在信息源周圍，形成信息粘滯。信息粘滯的產(chǎn)生造成了信息溝通渠道受阻，相應(yīng)的決策點決策信息不全面，從而對界面雙方關(guān)系及整合界面的工作早成影響，形成界面矛盾。
3.2 專業(yè)差異
隨著科技的進步設(shè)計工作的復(fù)雜性大幅度增加，完成設(shè)計工作所需要的技能也越來越多，設(shè)計過程中的專業(yè)化分工也就逐漸加劇。在不同企業(yè)之間存在著業(yè)務(wù)范圍與核心能力的差異，在同一企業(yè)內(nèi)不同部門間存在專業(yè)性的差異。因此，各參與方在合作過程中對要素整合、資源分配等問題進行處理都會基于自身專業(yè)知識的積累考慮，無可避免的帶有專業(yè)色彩，甚至界面雙方之間會產(chǎn)生一些背道而馳的做法。
3.3 管理因素
由管理因素造成的界面管理問題主要體現(xiàn)在兩個方面。一方面由于組織分工不當(dāng)，管理中的責(zé)權(quán)利界面劃分不清晰，工作任務(wù)分配不明確，造成了參與方不了解自身責(zé)權(quán)利所在，不清楚與其他各方的協(xié)作管理，是管理中產(chǎn)生界面問題的主要原因。另一方面，在房地產(chǎn)開發(fā)項目整個工作中由于工作流程設(shè)計不合理，造成前后端工作銜接不當(dāng)，存在工作流程真空地帶，也是引發(fā)界面問題的一個重要原因。
3.4 目標(biāo)認(rèn)知差異
設(shè)計過程中個參與方均在同一任務(wù)網(wǎng)絡(luò)下整合資源已達成既定的總體目標(biāo)，但在任務(wù)框架內(nèi)部各參與方之間的目標(biāo)存在差異性，同時在一個組織內(nèi)部的不同管理層次上的目標(biāo)也存在差異性。這些目標(biāo)都要在統(tǒng)一管理框架進行權(quán)衡和考慮，勢必會造成大量的界面矛盾。界面矛盾激化時，各部分可能只顧追求自身利益最大化而無暇顧及整體利益，這一點在經(jīng)濟學(xué)上也可以得到解釋[4]。
4. 基于協(xié)調(diào)機制的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)計界面管理
4.1 管理模式的優(yōu)化創(chuàng)新
組織的意外理論揭示了這一觀點，組織一次復(fù)雜任務(wù)的最好辦法就是確保技能的多樣性（技術(shù)的分化）對于任務(wù)的復(fù)雜程度來說是適宜的，然后將整體化和協(xié)調(diào)化層次（管理功能）與分化層次相匹配。因此，確保復(fù)雜設(shè)計任務(wù)能夠順利實現(xiàn)的最好辦法就是處理好設(shè)計過程中的一個重要矛盾，提高專業(yè)化水平和減少界面關(guān)系的矛盾。這就要求對設(shè)計管理的管理模式進行優(yōu)化創(chuàng)新，合理設(shè)計組織結(jié)構(gòu)，減少界面矛盾，提高管理效率。
（1）選擇合理的管理模式。合理的管理模式是指符合項目專業(yè)化程度的組織架構(gòu)方式，管理模式的選擇包含兩層含義，一是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)計管理組織架構(gòu)，二是指設(shè)計總體管理模式的選擇。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言其設(shè)計管理的組織架構(gòu)主要有職能式、項目式、矩陣式及混合式等，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)企業(yè)規(guī)模、項目具體情況及資金情況的因素選擇合理的組織架構(gòu)形式，并且該架構(gòu)方式不應(yīng)是一成不變的，應(yīng)該在設(shè)計個階段選擇適合的組織建構(gòu)形式。設(shè)計總體管理模式主要是指房企與設(shè)計單位之間的合作方式的選擇，主要有設(shè)計總承包模式、設(shè)計總體總包管理模式和設(shè)計總體模式三種，三種模式在合同關(guān)系、角色定位、工作階段和服務(wù)范圍等都有諸多差異，企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身專業(yè)能力、項目情況選擇合適的管理模式。
（2）構(gòu)建流程導(dǎo)向型組織。界面設(shè)計的對象是流程，在傳統(tǒng)的組織形式下流程是支離破碎的，分布于各個部門當(dāng)中，造成了信息不對稱、信息粘滯及協(xié)調(diào)難度大等問題的產(chǎn)生，引發(fā)界面矛盾。流程導(dǎo)向型組織是指以業(yè)務(wù)流程為主導(dǎo)維，以職能服務(wù)中心為輔助維的一種扁平化的組織[5]。在流程導(dǎo)向型組織中，將滿足客戶需求列為首位，以流程為中心設(shè)計界面，式設(shè)計管理組織趨于扁平化，利用先進的信息技術(shù)和現(xiàn)代的管理手段，打破職能部門間的隔閡，使得信息流和物流等在水平方向和垂直方向順暢流動，消除界面矛盾，提高界面管理效率。
（3）設(shè)計任務(wù)模塊化的并行管理。傳統(tǒng)的設(shè)計程序是一種串行模式，各參與方獨立完成自身工作將成果傳下下游企業(yè)，信息流動方式為單向流動，不利于信息的交互及溝通，早期設(shè)計無法與后續(xù)環(huán)節(jié)良好銜接，無法形成整個設(shè)計過程的集成管理。因此，在設(shè)計工作的界面設(shè)計中，應(yīng)根據(jù)各參與方自身特點，將總體設(shè)計工作劃分為若干相互獨立的工作模塊并行進行，項目協(xié)調(diào)者利用先進的信息系統(tǒng)在各模塊之間不斷溝通，以確保各模塊之間的良好銜接。
4.2 基于信息技術(shù)的設(shè)計界面溝通機制
在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，各參與方通過接收前后端的設(shè)計信息以將其投入進行合理地連接形成一個完成整體，并按照統(tǒng)一的時間表進行工作在相應(yīng)的時間內(nèi)提供正確和完整的設(shè)計信息確保項目的良好運行。因此，在整個設(shè)計流程中保證信息的高效流通，減少界面雙方之間信息不對稱性，克服信息粘滯的障礙，是確保房企設(shè)計過程各參與方利用信息聯(lián)系成為一個有凝聚力的設(shè)計團體的必要條件。所以在房企設(shè)計界面管理中，必須全面考慮其網(wǎng)絡(luò)性及信息以來性的特征，從信息流的角度考慮設(shè)計界面的協(xié)調(diào)、溝通機制。
（1）確保信息溝通的有效性，創(chuàng)造界面雙方提供溝通動力。設(shè)計活動需要持續(xù)的信息交換和溝通，這一過程需得到有效管理，引導(dǎo)界面雙方信息差異和溝通矛盾，達到目標(biāo)一致性。首先要健全信息反饋機制，確保信息傳遞的有效性。如要求設(shè)計方對設(shè)計任務(wù)書、設(shè)計合同及清單等形成正式的反饋意見，并以正式文件形式進行反饋，以確保其理解開發(fā)商設(shè)計意圖。其次，確立以顧客滿意度和客觀需求的為導(dǎo)向的總體目標(biāo)，使各參與方在總體目標(biāo)下引導(dǎo)各方利益方向的一致，增加各方溝通的動力。
（2）建立設(shè)計管理信息化平臺。房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計階段各參與方之間文化背景及思維習(xí)慣間存在較大差異，需要一個網(wǎng)絡(luò)化的平臺及標(biāo)準(zhǔn)化的語言作為工具促進各方的交流溝通；同時，流程化組織的建立及設(shè)計任務(wù)的模塊化并行管理都需要有信息系統(tǒng)的支持，所以建立設(shè)計管理的信息化是必要的。設(shè)計管理信息化平臺可以高級邏輯選擇技術(shù)、數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)及WEB技術(shù)作為技術(shù)支持，以圖紙、合同及任務(wù)書等作為溝通的標(biāo)注化語言，促進設(shè)計信息的動態(tài)化和可視化。房企可以該系統(tǒng)連接設(shè)計各參與方形成一條信息鏈，通過設(shè)計管理方、設(shè)計院對信息的添加、使用、維護，相關(guān)專家進行建議，房企的成本部、 工程部及營銷部的監(jiān)控，對整條信息鏈整合和維護，促進房企設(shè)計管理知識及經(jīng)驗的積累和共享。
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[5]陳林，程宗玉.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流程導(dǎo)向型組織結(jié)構(gòu)應(yīng)用研究[J].中國集體經(jīng)濟，2011（12）：59～60.
論文摘要：房地產(chǎn)行業(yè)的稅收是地方稅收收入的重要來源，本文對房地產(chǎn)行業(yè)在稅收征管中存在的問題進行了分析，并提出了具體的預(yù)防措施和管理方法。
隨著城市建設(shè)及房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的稅收收入大幅增長，己成為地方稅收收入的重要來源。但由于建筑房地產(chǎn)業(yè)涉及的稅種多、征管的難度大．稅源管理仍存在較大漏洞。為了提高該行業(yè)稅收管理的科學(xué)化、精細(xì)化水平．進一步發(fā)揮稅收的調(diào)控職能．促進房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。有必要在現(xiàn)行管理體制下落實各項管理要求的同時．通過整合現(xiàn)有征管資源．加強部門協(xié)調(diào)配合，搞好各征管環(huán)節(jié)的銜接。進一步做到應(yīng)收盡收?，F(xiàn)結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)稅收管理的實際。就加強房地產(chǎn)業(yè)稅收管理談幾點意見。
一、房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管存在的問題
(一)房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)納稅意識不強。目前，大多數(shù)房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)是地方政府通過招商引資開辦的．這些企業(yè)曲解地方的優(yōu)惠政策．甚至有的認(rèn)為自己是招商引資企業(yè)．在稅收方面享有優(yōu)惠、得到“照顧理所應(yīng)當(dāng)：部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對自己的納稅義務(wù)和有關(guān)稅收政策不清楚．特別是對預(yù)收房款、以房抵頂工程款、代收款項等特殊稅收政策更是知之甚少。
(二)房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)財務(wù)核算不健全。一是財務(wù)制度混亂。賬務(wù)不全．有的甚至根本沒有建賬。二是收入不實。有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用預(yù)收售房款的形式．因未開具正式發(fā)票．預(yù)收款長期掛在賬上．不作收入．有的甚至無賬可查。三是虛列成本。多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)由于工期長，與建安施工結(jié)算不及時．成本核算未嚴(yán)格執(zhí)行權(quán)賁發(fā)生制、遵循配比原則．有的仍然按收付實現(xiàn)制即對成本采取支付多少．就列支多少：對末售房面積。收入未轉(zhuǎn)但成本已提前列支．造成收入、成本不配比。因而無法核實其真實成本，也就無法真實反映企業(yè)盈虧情況。有的按預(yù)計數(shù)開具收款收據(jù)入賬。造成成本虛增．同時存在大置的不合法憑證或沒有取得憑證。
(三)政策宣傳力度不夠．政策執(zhí)行不能到位。目前。在土地使用權(quán)的出讓和房地產(chǎn)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓諸環(huán)節(jié)分別征收營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和教育費附加、企業(yè)所得稅、個人所得稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、印花稅、契稅等稅種。由于涉及的稅種較多，房地產(chǎn)方面的稅收政策又不能及時、全面地送到納稅人手中，使一些納稅人無法對房地產(chǎn)相關(guān)稅收政策有所認(rèn)識。同時由于房地產(chǎn)開發(fā)商稅收法律意識淡薄，又不積極配合也增加了征收難度．導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)稅收政策執(zhí)行不到位。
(四)稅收征管力度不夠，漏洞較為明顯。由于房地產(chǎn)行業(yè)的會計核算復(fù)雜，涉及稅種相對較多．使得征管難度加大，再加上稅務(wù)部門征管手段的落后。房地產(chǎn)行業(yè)稅收基礎(chǔ)管理工作不扎實．使得房地產(chǎn)行業(yè)的稅收征管存在較多的缺失。主要原因：一是稅務(wù)人員管理的不銜接。如房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)前期主要涉及施工企業(yè)的建安營業(yè)稅，開發(fā)中期主要涉及到銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅．而在開發(fā)中后期涉及企業(yè)所得稅。在通常的稅收日常管理中，稅務(wù)人員偏重于營業(yè)稅的征管．而忽視了對企業(yè)所得稅的管理。二是行業(yè)稅收管理措施不到位。如目前對企業(yè)所得稅的征管．有核定征收、查賬征收，還有以工程為單位．待工程完工后進行結(jié)算征收等．而土地增值稅則由于提供稅款不多．計算程序復(fù)雜，以及預(yù)征政策落實問題．使得征管上存在較大的漏洞。三是發(fā)票控管力度不強。主要表現(xiàn)在：其一．施工企業(yè)結(jié)算不開具建安發(fā)票，無法確定工程成本。其二，房地產(chǎn)公司不開具銷售不動產(chǎn)發(fā)票．在企業(yè)隱瞞有關(guān)情況時．難以確認(rèn)收入，從而影響稅款征收。其三．房地產(chǎn)公司與施工企業(yè)大量使用白條結(jié)算．混淆納稅義務(wù)時間．少申報收入。四是房地產(chǎn)行業(yè)流動性強。流云力jil生強是房地產(chǎn)行業(yè)的共同特點，目前，全市外來房地產(chǎn)開發(fā)公司都是外地的固定業(yè)戶．往往以回總公司匯總納稅為由．不愿接受經(jīng)營地稅務(wù)機關(guān)管理．但按照國家政策的規(guī)定．他們中無一符合回總公司匯總納稅的條件．并且在我市累計經(jīng)營期限大都超過了180天．應(yīng)該接受經(jīng)營地稅務(wù)機關(guān)管理。流動性強的特點給稅收管理帶來一定困難．稍有疏松．極易形成漏征漏管。
(五)稅收違法打擊不夠．檢查工作力度不到位。
目前，地稅機關(guān)檢查人員素質(zhì)參差不齊，專業(yè)性管理較弱，給那些少繳、不繳、甚至偷逃稅款的人有機可乘。造成稅源的白白流失。另外，對偷逃稅的處罰不嚴(yán)．雖然刑法、稅收征管法又寸偷逃稅行為有明文處罰的規(guī)定，但在實際工作中，稅務(wù)部門往往以補代罰，以罰代刑，使偷逃稅的人總存有僥軍的心理。如契稅是一次性的行為稅，涉及的納稅人面寬且復(fù)雜．事后監(jiān)督檢查．追繳稅款相當(dāng)困難。目前．產(chǎn)權(quán)交易雙方或者中介機構(gòu)采取瞞報成交價，t丁立假合同等手段降低計稅依據(jù)以達到少繳稅款的目的．由于稅法對這類偷逃稅行為沒有相應(yīng)的處罰條款．加上查處不嚴(yán)，致使開發(fā)商、中介機構(gòu)以及產(chǎn)權(quán)承受人肆無忌憚地弄虛作假，偷逃國家稅款。
(六)部門配合缺乏合力，稅收管理外部環(huán)境有待改善。雖然新的稅收征管法對有關(guān)部門協(xié)稅護稅職能作用作出了明確的法律規(guī)定，但現(xiàn)實中由于部門利益驅(qū)使．造成部門配合不力，協(xié)稅護稅組織不夠完善．更增加了管理難度。稅務(wù)部門在具體進行房地產(chǎn)稅收征管過程中．一些基礎(chǔ)信息來源于房管、土地等部門。但由于彼此不屬于同一領(lǐng)導(dǎo)部門．以及沒有一個具體的法律或規(guī)蕈來約束相關(guān)部門對房地產(chǎn)業(yè)的協(xié)稅護稅行為。致使部門之間協(xié)調(diào)配合乏力。稅務(wù)部門對房地產(chǎn)業(yè)稅收的征管工作．普遍需要依靠相關(guān)部門的協(xié)助配合。才能掌握房地產(chǎn)企業(yè)的稅源資料．但在買際工作中。出于種種原因很難形成部門合力．由于涉及的部門較多，其各自又有各自的管理程序，目前相互之間的合作只處于相互約定和協(xié)商的狀態(tài)。遇到問題不能及時解決．必須召開部門間的協(xié)調(diào)會議才可解決．缺乏相應(yīng)的激勵制約手段，未能實現(xiàn)信息共享．難以實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)稅源的源泉控制。
二、對房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理的建議
針對房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管工作中存在的問題，為了提高房地產(chǎn)稅收管理的科學(xué)化、精細(xì)化水平．進一步發(fā)揮稅收的調(diào)控職能，促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，有必要在現(xiàn)行管理體制下落實各項管理要求的同時．通過整合現(xiàn)有征管資源，實現(xiàn)信息共享．加強部門協(xié)調(diào)配合．搞好各征管環(huán)節(jié)連接．實施一體化管理。
(一)優(yōu)化服務(wù)，加強有關(guān)稅收政策的宣傳和財務(wù)核算的輔導(dǎo)。一是通過印發(fā)宣傳材料、宣傳手冊．在新聞媒體、稅務(wù)網(wǎng)站上開辟宣傳專欄，舉辦專門培訓(xùn)班等多種形式．將國家房地產(chǎn)政策特別是相關(guān)稅收政策傳達給每一個企業(yè)負(fù)責(zé)人、財務(wù)人員和辦稅人員：二是主動深入企業(yè)宣講有關(guān)政策，了解企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營情況，幫助健全財務(wù)制度．規(guī)范財務(wù)核算．減少房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)的納稅風(fēng)險。還可通過設(shè)立招商引資綠色通道，優(yōu)先為外來房地產(chǎn)企業(yè)辦理相關(guān)手續(xù)。三是經(jīng)常向地方政府匯報工作，將房地產(chǎn)稅收管理情況進行專題匯報，向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)宣講房地產(chǎn)稅收政策，幫助分析規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理對地方經(jīng)濟發(fā)展的促進作用，最大限度地爭取地方政府的支持。通過依法開展熱情、規(guī)范的稅收服務(wù)，提高企業(yè)自覺納稅的意識．使之熟練掌握稅收知識和辦稅技能．用誠心、誠信營造良好經(jīng)濟稅收環(huán)境，贏得地方政府、社會各界特別是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的理解和配合，留住外來商家。
(二)革新稅收征管措施，推進稅收精細(xì)化管理。一是全面推廣分戶全程管理模式。對房產(chǎn)開發(fā)項目實行“棟號管理"．按施工棟號或商品房銷售的棟號登記臺賬．一棟一檔．全面掌握每一棟號的成本、核算和銷售情況，實施稅源監(jiān)控：同時對房屋土地權(quán)屬進行普查并建立征管臺賬：實現(xiàn)房管、土地部門的產(chǎn)權(quán)檔案信息與稅務(wù)部門共享．由檔案建臺賬。通過三套臺賬完善管理模式。二是加強發(fā)票管理工作．把房地產(chǎn)企業(yè)向用戶收取訂金、預(yù)售房款的票據(jù)全部納入地稅發(fā)票管理。定期檢查房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)票使用情況．核對發(fā)票的金額是否與房屋實際銷售的價格一致，對違規(guī)操作填開的發(fā)票．嚴(yán)格進行處罰。三是加大稅收檢查力度。打擊房地產(chǎn)業(yè)涉稅違法行為。重點對無證戶、掛靠戶、承包戶以及以房易地、以地易房或私下交易方式從事經(jīng)營開發(fā)的業(yè)戶進行重點監(jiān)控。同時抓好房地產(chǎn)行業(yè)專項稽查．堵塞漏洞?？梢圆扇∫粭l街一幢房產(chǎn)逐個清理的拉網(wǎng)式清查辦法：對不依法接受稅務(wù)管理或偷逃稅行為情節(jié)嚴(yán)重．造成不良影響的，予以嚴(yán)厲打擊并公開曝光。起到打擊一個、震懾一片的作用．確保房地產(chǎn)業(yè)稅收不流失。
(三)有針對性地采取核定征收的辦法。對那些財務(wù)核算不健全．稅基不真實，收入總額及成本費用支出均不能正確核算．不能向主管稅務(wù)機關(guān)提供真實、準(zhǔn)確完整的納稅資料的納稅戶．可以采取核定征收管理方法．包括定額征收和核定征收。對掛靠戶、承包戶應(yīng)按照同行業(yè)同規(guī)模水平從高核定征收．在具體操作方面可以按照核定應(yīng)納稅所得率確定應(yīng)納稅所得額．按商品建筑面積乘以市場價格核定計稅營業(yè)額等方法。
(四)加強聯(lián)合控管力度．建立健全協(xié)稅護稅網(wǎng)絡(luò)。房地產(chǎn)行業(yè)的稅收管理需要多方面的支持，因此稅務(wù)機關(guān)要建立健全協(xié)稅護稅的控管網(wǎng)絡(luò)．嚴(yán)密監(jiān)控房地產(chǎn)行業(yè)稅收的稅源動態(tài)。首先．加強與土地管理、房產(chǎn)管理等部門的聯(lián)系．建立信息共享傳遞制度。把握土地使用權(quán)的取得、項目審批、預(yù)售及銷售、產(chǎn)權(quán)登記、二手房交易五個關(guān)鍵環(huán)節(jié)．全面掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的涉稅資料。建立房地產(chǎn)稅收電子檔案，實行全程動態(tài)跟蹤管理．及時發(fā)現(xiàn)新情況、新問題。其次．以契稅征管為契機．全面掌握稅源信息。實施一體化管理。主要是以契稅征管為把手．嚴(yán)格執(zhí)行“先稅后證"的有關(guān)規(guī)定。以證控稅．堵塞漏洞．把住稅源控管的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。再通過征收機關(guān)聞的配合。準(zhǔn)確、快捷傳遞信息。實現(xiàn)信息的互通共享。凡不持稅務(wù)部門監(jiān)制發(fā)票和稅票．房產(chǎn)、土地部門不予辦理產(chǎn)權(quán)證照。從制度上堵塞稅收流失的漏洞。稅務(wù)機關(guān)要充分利用契稅征管中獲取的信息．明確責(zé)任人。跟蹤掌握有關(guān)房地產(chǎn)稅收的稅源情況．對有關(guān)稅收實施有效管理．提高稅收的管理質(zhì)量和效率。
(五)建立健全房地產(chǎn)信息庫。按照房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)流程。在房管、規(guī)劃、國土等部門的配合與支持下。健全部門聯(lián)動的稅收監(jiān)控網(wǎng)絡(luò)。多方采集房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅信息．對房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移雙方的名稱、識別號碼．房地產(chǎn)的位置、面積、轉(zhuǎn)移時間、轉(zhuǎn)移價格等相關(guān)信息．按照“五統(tǒng)一”的要求．在登錄入賬的基礎(chǔ)上全部輸入微機進行管理．并及時傳遞、比對、整理、歸集．按日錄入．按周核對．按月訂冊，初步建成一個“集中管理、相互依托、數(shù)據(jù)規(guī)范、信息共享”的綜合信息庫．使之成為涉稅信息處理中心和稅源監(jiān)控中心。同時，綜合利用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓信息．與納稅人的納稅申報資料進行比對。隨時掌握稅源變化情況．讓各種房地產(chǎn)信息歸入稅源管理檔案．逐步實現(xiàn)各管理部門之間、各稅種之間最大程度的信息互通共享。利用土地使用權(quán)交易信息，及時掌握承受土地使用權(quán)的單位或個人名稱、土地坐落位置、價格、用途、面積等信息．了解或控制城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅稅源，加強城鎮(zhèn)土地使用稅的征收管理，對占用耕地進行開發(fā)建設(shè)的，及時征收耕地占用稅。利用契稅征管中獲取的房地產(chǎn)交易信息，掌握單位、個人在房地產(chǎn)二級市場轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的有關(guān)稅源信息．將轉(zhuǎn)讓方名稱、識別號碼，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的坐落地點、面積、價格與有關(guān)納稅申報資料進行比對分析，發(fā)現(xiàn)漏繳稅款的．及時進行追繳．切實加強在房地產(chǎn)二級交易市場轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的有關(guān)稅收的管理。利用契稅征管中獲取的有關(guān)信息，建立健全房地產(chǎn)行業(yè)稅源臺賬和征收臺賬，跟蹤掌握有關(guān)房地產(chǎn)稅收的稅源變化和征收情況，嚴(yán)格實行以票控稅．促使購房者主動向房地產(chǎn)開發(fā)商索取不動產(chǎn)銷售發(fā)票。從而提高管理質(zhì)量和效率。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)項目；成本控制
中圖分類號：F213 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：1006-4117（2012）01-0218-01
一、當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的研究背景
我國房地產(chǎn)行業(yè)始于20世紀(jì)80年代初期，在近二十年曲折而漫長的發(fā)展中，雖然中間經(jīng)歷了幾次曲折，但都最終頑強復(fù)蘇并獲得了更加長遠的發(fā)展，在我國經(jīng)濟的發(fā)展中占有十分重要的地位，同時也是經(jīng)濟發(fā)展的晴雨表。很多行為在房地產(chǎn)行業(yè)中越來越規(guī)范，制度也越來越公開透明。但是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的競爭愈演愈烈，其贏利模式也在漸漸改變，有原來的粗放的土地贏利向精細(xì)的產(chǎn)品贏利過渡，其利潤空間也在日漸縮小。因此如何提高企業(yè)的核心競爭力成了房地產(chǎn)業(yè)迫切需要解決的問題。有很多實力較強的房地產(chǎn)開發(fā)商，都在努力提高自身競爭力，使自己在房地產(chǎn)行業(yè)中立于不敗之地，因此房地產(chǎn)項目成本管理與控制就成了項目實施過程中的重要手段，也是保證開發(fā)項目經(jīng)濟效益的重要條件。只有具備了成本優(yōu)勢，才有相當(dāng)?shù)暮诵母偁幜Γ拍茉诋?dāng)今的競爭中優(yōu)勝劣汰。近年來房價格一直居高不下，各方面反映強烈，主要表現(xiàn)為房價上漲過快，這也是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中的非理性因素，究其原因有國家政策方面的原因，也有開發(fā)商管理方面的原因。在這樣的社會背景下，房地產(chǎn)企業(yè)如果能在房價和利潤之間尋求到一個平衡點，達到買賣雙方的雙贏，控制好房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本就處于非常重要的戰(zhàn)略地位。
二、綜述房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制相關(guān)理論
（一）項目策劃階段
1、做好相關(guān)市場調(diào)研，利用足夠的時間細(xì)心進行房產(chǎn)項目可行性研究報告的編制工作，加強項目決策的科學(xué)性。項目的決策關(guān)系到項目的成敗，也直接影響了建設(shè)成本的高低和項目的收益。在此期間，需要充足的相關(guān)數(shù)據(jù)資料和工作時間，不可急于求成，不加細(xì)致的分析和優(yōu)化，特別是其中的市場調(diào)查、技術(shù)方案、投資估算、融資方案、財務(wù)評價、風(fēng)險分析方面的內(nèi)容。
2、科學(xué)開展房地產(chǎn)項目投資估算的編制與審核工作。投資估算不僅是擬建工程編制房地產(chǎn)項目建議書、可行性研究報告的重要組成部分，同時也是房地產(chǎn)項目決策的重要依據(jù)之一，要在滿足必要功能的基礎(chǔ)上，盡可能的降低成本，提高投資收益。
（二）規(guī)劃設(shè)計階段
有關(guān)統(tǒng)計資料顯示，設(shè)計階段對整個工程造價的影響在35%～75%之間。當(dāng)項目投資決策確定以后，設(shè)計階段的造價控制就變得十分重要，而這一階段恰恰是目前開發(fā)商（投資人）控制的比較薄弱的環(huán)節(jié)。設(shè)計是非常重要的一環(huán)，它直接影響工程的造價。設(shè)計時通過技術(shù)比較、經(jīng)濟分析和效果評價，力求選擇在技術(shù)先進條件下經(jīng)濟合理，在經(jīng)濟合理條件下確保技術(shù)先進，在滿足實用功能前提下注意造型別致美觀，以最少的投入創(chuàng)造最大經(jīng)濟效益。
1、推行設(shè)計招標(biāo)，擇優(yōu)選擇設(shè)計單位
積極推行建筑方案與經(jīng)濟方案相結(jié)合的設(shè)計招標(biāo)方法，盡量將工程主體及配套的總體規(guī)劃、建筑設(shè)計、景觀設(shè)計等放在一起進行招標(biāo)，采用多家競投，組織有關(guān)專家綜合評比定標(biāo)，這樣既可優(yōu)選出高水平、善溝通的設(shè)計單位，又可促進設(shè)計單位在項目整體的空間布局、建筑造型、使用功能和景觀環(huán)境設(shè)計上開拓創(chuàng)新，在降低工程造價上下功夫。
2、開展限額設(shè)計，有效控制造價
由于當(dāng)前設(shè)計單位普遍經(jīng)濟觀念和市場觀念淡薄，“重技術(shù)、輕經(jīng)濟”，設(shè)計節(jié)點把握度差，趕工期、輕質(zhì)量、各專業(yè)圖紙矛盾多、細(xì)部設(shè)計缺失。加上設(shè)計費的取費標(biāo)準(zhǔn)一般按建筑面積或投資額計算，不利于設(shè)計單位加強成本控制意識，設(shè)計保守不合理，浪費較大。甲方必須在設(shè)計任務(wù)書或投資估算上規(guī)定造價的限額，并和設(shè)計費掛鉤。對設(shè)計單位進行經(jīng)濟賞（節(jié)約）罰（超支）制約。盡可能實行設(shè)計監(jiān)理制度，加強設(shè)計階段的成本控制。盡量避免后期設(shè)計變更帶來的成本增加。
（三）招標(biāo)階段
1、招標(biāo)工作應(yīng)遵循公平、公開、公正、誠信的原則。選擇綜合組織管理能力優(yōu)勝的房地產(chǎn)項目組織和房地產(chǎn)項目經(jīng)理?，F(xiàn)在好多的房地產(chǎn)項目管理組織還繼續(xù)延續(xù)以往的掛靠管理形式，表面上市一個管理正規(guī)的名牌大公司，實質(zhì)上組織當(dāng)中占相當(dāng)一部分事掛靠的民間小包工隊，利用靠、拖、賴等不正當(dāng)?shù)姆绞竭M行競爭，最終損失的大多數(shù)是由于單位中高層管理者違規(guī)操作房地產(chǎn)項目管理不正規(guī)的建設(shè)單位。
2、做好招標(biāo)文件的編制工作，造價管理人員應(yīng)收集、積累、篩選、分析和總結(jié)各類有價值的數(shù)據(jù)、資料，對影響工程造價的各種因素進行鑒別、預(yù)測、分析、評價，然后編制招標(biāo)文件。
3、合理低價者中標(biāo)。所謂合理低價,是在保證質(zhì)量、工期前提下的合理低價。把握好工程施工招投標(biāo)，選擇報價合理、社會信譽好、技術(shù)力量雄厚的施工企業(yè)。施工單位管理到位，工期就可以保證，并且有可能提前。
（四）施工階段
1、落實施工項目計劃成本責(zé)任體制，一個成熟的施工企業(yè)在工程開工前，根據(jù)工程的投資和往年工程實際成本，先確定成本計劃，而后按計。劃的要求，采用目標(biāo)分解方法，將目標(biāo)分配到各職能人員、施工隊和施工班組，并簽訂成本承包責(zé)任狀(或合同)。由各承包者提出保證成本計劃完成的具體措施。
2．加強成本計劃執(zhí)行情況的檢查與協(xié)調(diào)，項目經(jīng)理部應(yīng)定期檢查成本計劃的執(zhí)行情況，并在檢查后及時分析，采取措施，控制成本支出，保證目標(biāo)成本計劃的實現(xiàn)。
（五）竣工結(jié)算階段
竣工結(jié)算上報審計的流程調(diào)整。增加重復(fù)審計環(huán)節(jié)。有較多專業(yè)分包工程的房地產(chǎn)項目的綜合審計與單項審計合并匯總，預(yù)防重復(fù)計算的發(fā)生。單位工程結(jié)算的完成后實行相關(guān)控制部門會簽制度，在最終的成本控制環(huán)節(jié)讓其發(fā)揮作用。最后是財務(wù)部門的財務(wù)決算，系統(tǒng)的對房地產(chǎn)項目從立項到竣工交接所發(fā)生的各項費用進行統(tǒng)計匯總、對比。
由于社會公共資源配置的不均衡、城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)、地方依靠土地財政、一刀切的制度安排、部分地區(qū)先上車后補票的行業(yè)管制政策等都造成了房地產(chǎn)業(yè)的一系列問題：（1）各類需求畸形上升，房價居高不下，市場泡沫化嚴(yán)重。（2）土地財政依致使土地浪費和使用違規(guī)，滋生了腐敗。（3）強勢消費型物業(yè)扎堆建設(shè)，導(dǎo)致供給結(jié)構(gòu)失衡，與產(chǎn)業(yè)發(fā)展和城市功能的結(jié)合度低。（4）房地產(chǎn)行業(yè)魚龍混雜，房地產(chǎn)開發(fā)與運營相分離，產(chǎn)品良莠不齊。
二、房地產(chǎn)企業(yè)的全新發(fā)展模式
（一）物業(yè)類型的綜合化開發(fā)
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該認(rèn)識到我國住宅保有量與家庭總戶數(shù)接近1：1，現(xiàn)在存在的是物業(yè)類型結(jié)構(gòu)上的不均衡，應(yīng)該改變地產(chǎn)開發(fā)以開發(fā)住宅為主的產(chǎn)品供給模式，以市場需求為導(dǎo)向，拓展開發(fā)產(chǎn)品的類型。見下表：
（二）產(chǎn)品結(jié)構(gòu)適應(yīng)現(xiàn)代生活環(huán)境和生態(tài)主題
（1）家庭結(jié)構(gòu)的變化
住宅產(chǎn)品的設(shè)計要適應(yīng)中國家庭年齡結(jié)構(gòu)和老少撫養(yǎng)模式在變化，采用“鄰居型”“合住型”等分而不離的住宅設(shè)計，使“4+2+1”家庭結(jié)構(gòu)既能相對獨立地生活，更加注重產(chǎn)品設(shè)計智能化便捷性、安全性、舒適性。
（2）低碳環(huán)保的生態(tài)要求
房地產(chǎn)企業(yè)要遵從生態(tài)文明的要求。一是加強開發(fā)節(jié)能環(huán)保項目。二建立綠色建筑行業(yè)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。三是提高建筑附件和結(jié)構(gòu)質(zhì)量，延長建筑壽命。此外，施工工藝上推廣住宅工業(yè)化，實現(xiàn)了土建裝修一體化、生產(chǎn)經(jīng)營社會化、形成有序的工廠的流水作業(yè)，減少在建造過程中的污染問題。
（三）運用現(xiàn)代化管理手段
房地產(chǎn)企業(yè)如果要獲得持續(xù)的發(fā)展機會，必須在管理和服務(wù)上下功夫，同時要運用現(xiàn)代信息管理技術(shù)，創(chuàng)新管理方法，提升管理效率。
（1）實現(xiàn)房產(chǎn)運營“大數(shù)據(jù)”管理
大數(shù)據(jù)時代，房地產(chǎn)企業(yè)整理和挖掘有效信息，實現(xiàn)智能化家居、智慧型社區(qū)、配套服務(wù)、環(huán)境監(jiān)測與客戶數(shù)據(jù)聯(lián)系對接，尋求新盈利點。
（2）推進信息化現(xiàn)代企業(yè)管理方法
房地產(chǎn)企業(yè)充分借用信息化和數(shù)據(jù)化處理工具，加強互聯(lián)網(wǎng)的運用，實現(xiàn)互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)開發(fā)模式、戰(zhàn)略調(diào)整、盈利模式、業(yè)務(wù)流程梳理、現(xiàn)代營銷的全方位對接，充分運用互聯(lián)網(wǎng)思維，解決企業(yè)管理有效實現(xiàn)計劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)和控制等各項職能。
（四）價值鏈前后兩端越來越重要
傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈主要集中在中間環(huán)節(jié)土地的獲取、房產(chǎn)的建設(shè)、物業(yè)的銷售三個環(huán)節(jié)，呈現(xiàn)的是一個哭泣曲線，未來房地產(chǎn)企業(yè)獲得長期的發(fā)展必須戒掉依賴銀行貸款的金融運作模式，同時隨著房地產(chǎn)總量供不應(yīng)求時期逐步成為過去，整個房地產(chǎn)行價值鏈可能呈現(xiàn)出一個微笑的曲線（如下圖所示）：
如圖所示：①未來發(fā)展模式更加注重項目論證、產(chǎn)品設(shè)計，遵從并引領(lǐng)現(xiàn)代人生活方式；②提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，堅持完成好房地產(chǎn)開發(fā)最后一公里居住環(huán)境、社區(qū)配套、物業(yè)服務(wù)將會成為突顯產(chǎn)品價值的主要載體，房地產(chǎn)企業(yè)要向后期服務(wù)環(huán)節(jié)延伸。③注重金融運作，可以通過借殼將旗下地產(chǎn)資產(chǎn)在香港H股上市，以此解決開發(fā)商債務(wù)融資的成本上升、運作空間受限等問題；房地產(chǎn)企業(yè)以成立或參與成立房地產(chǎn)私募基金的方式，由專業(yè)金融機構(gòu)對房地產(chǎn)業(yè)特定項目進行投資業(yè)不失為一個好辦法；以債務(wù)型、權(quán)益型、股權(quán)證券型三種類型為主的房地產(chǎn)投資信托（REITs）也為房地產(chǎn)企業(yè)融資提供了一種好的方式。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項目；可行性研究報告；編制要點；評估方法
中圖分類號：F293.3文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）03-0-02
為規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價工作，建設(shè)部頒布了《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》。為配合“評價方法”的實施，建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)定額研究所編制《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價案例》。案例均包含了房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價必須的基本要素“房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告案例，主要介紹了房地產(chǎn)開發(fā)前期可行性研究和項目評估方面的內(nèi)容，編者從投資項目可行性研究及評估的角度指明該案例。本文結(jié)合上述案例素材，就房地產(chǎn)項目可行性研究報告編制要點及其評估方法作簡要的分析、探討。
一、房地產(chǎn)項目可行性研究報告的編制要點
(一)平衡計算項目的物資投入、產(chǎn)出
生產(chǎn)性項目可研報告的編制，要針對項目正常生產(chǎn)過程所需的各要素進行初步平衡計算，其中主要包含生產(chǎn)原材料、輔助材料、水、電、氣、產(chǎn)出產(chǎn)品及廢料等。遵循質(zhì)量守恒定律，保證輸入系統(tǒng)物料總和等于輸出物料及物料損失量總和，保證其相互平衡。以質(zhì)量守恒定律為指導(dǎo)，項目可研報告中進行詳細(xì)的物料衡算，能夠有效保證項目可研報告的整體質(zhì)量，詳細(xì)反映出項目投入與產(chǎn)出物數(shù)量，進而有效確定原材料、輔助材料成本，計算產(chǎn)品及副產(chǎn)品的銷售總量及收入，確保項目財務(wù)評價的準(zhǔn)確性。如果物料衡算存在問題，一般有以下四種情況：投入物計算錯誤、產(chǎn)出物計算錯誤、投入物及產(chǎn)出物數(shù)量偏多或偏少。物料衡算不準(zhǔn)確對項目成本費用計算及銷售收入測算都有較大影響，不能有效的反映項目實際情況，導(dǎo)致財務(wù)評價缺乏準(zhǔn)確性，影響整體項目決策。與之相類似，項目公用工程應(yīng)以能量守恒定律為指導(dǎo)進行用量計算，進而為項目方案選擇、設(shè)備選型、燃料動力費用從測算、項目投資等提供有效依據(jù)。
(二)保證建設(shè)投資、內(nèi)容、工程量的統(tǒng)一、對應(yīng)
投資項目可行性研究報告與項目規(guī)劃、發(fā)展研究及課題存在一定聯(lián)系，也存在本質(zhì)上的不同，投資項目是具有明確起止點的一次性投資活動，具有明確的投資目標(biāo)。投資項目可行性研究報告要求在一定時限內(nèi)，有效的提出框架式工程建設(shè)方案，并要求其中所包含的工程建設(shè)內(nèi)容、工程量及工程投資相互關(guān)聯(lián)，相互統(tǒng)一。在實際操作過程中，以下問題仍需要注意及改正。首先，實際工程方案設(shè)計與可研報告不符，嚴(yán)重超出可研報告研究范圍。這種做法缺乏可行性，不能有效提出工程量，工程建設(shè)方案無法落實；其次，項目可研報告明確了項目單項工程費用，但在實際工程建設(shè)方案中，工程內(nèi)容及工程量不明確；第三，可研報告中雖然明確了工程內(nèi)容，但工程量不夠明確，無法有判斷投資可信性。
(三)在資產(chǎn)保全原則的基礎(chǔ)上進行投資估算
投資估算是指在有效研究并基本確定項目開發(fā)所涵蓋的各項信息、數(shù)據(jù)、資料以及方案后，進行項目投入總資金估算，包含項目建設(shè)資金及流動資金。其中，項目建筑工程費、安裝工程費、設(shè)備及工器具購置費、項目建設(shè)其他費用、建設(shè)期利息、基本及漲價預(yù)留費等構(gòu)成項目建設(shè)投資總費用。項目投資估算要遵循資產(chǎn)保全原則，原則中規(guī)定，項目開發(fā)過程中，用于項目建設(shè)的資金要素及費用都應(yīng)形成資產(chǎn)，根據(jù)不同形態(tài)可分為有形資產(chǎn)及無形資產(chǎn)。因此，建設(shè)投資中資金要素及費用應(yīng)包含：項目原有固定資產(chǎn)，應(yīng)將其轉(zhuǎn)化為現(xiàn)值計入項目投資中；購置及自有的土地使用權(quán)；購置及自有的無形資產(chǎn)，要作價后計入總投資；設(shè)備購置費用及附屬費；項目投產(chǎn)前的技術(shù)開發(fā)費用；國家及行業(yè)規(guī)定收取的相關(guān)費用；工程建設(shè)包含的臨時設(shè)施費、維護費及大型設(shè)備遷移費。
(四)在建設(shè)方案中明確項目的工程量
項目公用工程建設(shè)方案是一項在生產(chǎn)過程中如何有效供水、供電、供氣（汽）排水、制冷的供給方案，方案中應(yīng)對物質(zhì)來源、用量及供應(yīng)方案進行明確闡述，并以此為依據(jù)，有效計算公用工程分項工程的工程量。項目方案應(yīng)全面詳盡，不能只側(cè)重工藝的比較、選擇及論述，還應(yīng)對公用工程方案進行全面的比較和論述，明確項目工程量，優(yōu)化項目方案。同時，還應(yīng)全面分析論述公用工程建設(shè)方案，有效明確工程量，不能一語而過，全面保證項目可行。
二、房地產(chǎn)項目評價中的市場調(diào)研
房地產(chǎn)項目開發(fā)是以市場供給為導(dǎo)向，以盈利為目的的投資活動，市場調(diào)研分析和市場、產(chǎn)品定位都對房地項目開發(fā)具有決定性影響。因此要全面開展市場調(diào)研，對市場進行有效預(yù)測，并以此為基礎(chǔ)，全面評價項目租售價格、對象、營銷方案及策略等，保證項目順利進行。
1.房地產(chǎn)開發(fā)項目宏觀市場分析。要求對國家及整體社會經(jīng)濟情況及主要增長領(lǐng)域進行全面分析，發(fā)現(xiàn)并確認(rèn)當(dāng)前吸引力較強的投資類型及投資方向，判斷當(dāng)前處于經(jīng)濟周期或房地產(chǎn)周期的哪個階段，分析區(qū)域經(jīng)濟概括，預(yù)測國家及地區(qū)短期就業(yè)趨勢。確認(rèn)區(qū)域內(nèi)支柱產(chǎn)業(yè)及其產(chǎn)品。了解區(qū)域整體規(guī)劃，并對項目周邊土地及周圍交通狀況進行詳細(xì)了解，做好競爭分析。同時還要對房地產(chǎn)政策及未來發(fā)展趨勢進行短期預(yù)測，分析未來產(chǎn)業(yè)、市場及價格變化，對未來開發(fā)形勢及行業(yè)總體發(fā)展進行預(yù)測。
2.房地產(chǎn)開發(fā)項目區(qū)域市場分析。主要針對銷售市場進行分析，分析市場現(xiàn)狀并進行短期預(yù)測，對房屋存量及供給進行詳細(xì)了解，分析區(qū)域內(nèi)就業(yè)情況、人口綜述、家庭規(guī)模及結(jié)構(gòu)、收入情況，預(yù)測區(qū)域內(nèi)市場需求類型。還要進行消費情況調(diào)查，了解住房需求情況及區(qū)域消費能力，判斷區(qū)域住房需求總量及住宅消費趨勢，確認(rèn)區(qū)域?qū)α餍凶≌?、品牌住宅、公寓住宅等類型的接受及需求情況。
3.房地產(chǎn)開發(fā)項目目標(biāo)市場分析。主要是針對規(guī)劃住宅的需求分析，通過全面的競爭分析，進行市場細(xì)分，有效估算市場總吸納量及吸納速度，判斷擬開發(fā)項目未來市場份額，明確項目產(chǎn)品競爭優(yōu)勢。主要包含對項目區(qū)位、交通、配套設(shè)施、價格、房型結(jié)構(gòu)、消費者心里、生活品質(zhì)要求等。
4.市場的選擇與定位。房地產(chǎn)開發(fā)項目市場分析是在掌握市場信息基礎(chǔ)上進行的，只要包含房地產(chǎn)市場需求信息、供應(yīng)信息及交易信息等。房地產(chǎn)市場選擇也成為市場定位，通過全面的市場分析，進而確定項目產(chǎn)品市場。對于市場的定位，應(yīng)分析區(qū)域競爭及市場需求，從消費者需求的角度出發(fā)，考慮市場未來發(fā)展趨勢，對目標(biāo)市場進行有效預(yù)測，指導(dǎo)項目開發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)項目定位要充分考慮市場及消費需求，避免盲目開發(fā)，而對于市場價格的定位則需要有效分析市場及目標(biāo)市場價格及變動規(guī)律，結(jié)合項目自身條件及社會經(jīng)濟環(huán)境確定項目產(chǎn)品價格，考慮區(qū)域發(fā)展?jié)摿半A段購房趨勢，合理制定。對此，項目的營銷方案、策略為：挖掘項目“賣點”，提升產(chǎn)品競爭力。分析項目構(gòu)成因素及未來發(fā)展?jié)摿?，走品牌發(fā)展的道路，突出項目規(guī)劃創(chuàng)意的優(yōu)越性。如項目戶型合理、配套施舍完善、生態(tài)環(huán)境優(yōu)越等。
三、房地產(chǎn)項目評價的內(nèi)容、方法
(一)制定設(shè)計評價指標(biāo)
房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計評價指標(biāo)要考慮多方面因素，實現(xiàn)各影響因素相互統(tǒng)一，提升并完善項目使用功能。項目設(shè)計關(guān)系到到建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能等相關(guān)專業(yè)，專業(yè)性強，設(shè)計較為復(fù)雜。建筑方案要保證兼顧項目整體構(gòu)思、創(chuàng)意、平面設(shè)計及立面等因素。以產(chǎn)品定位為基礎(chǔ)，開展建筑設(shè)計工作，不斷完善產(chǎn)品使用功能，在提升項目質(zhì)量及科技含量的前提下，實現(xiàn)戶型設(shè)計、住宅空間設(shè)計及住宅套型模式的優(yōu)化、統(tǒng)一。
(二)對項目整體規(guī)劃的評價
在充分考慮項目建設(shè)條件及控制性規(guī)劃要求后，分析項目可使用土地面積、容積率、建筑密度、綠地率、車庫、停車位、配套設(shè)施、交通條件等，以市場定位為基礎(chǔ)，全面進行項目規(guī)劃。
(三)項目的財務(wù)分析
房地產(chǎn)開發(fā)項目的評述要從財務(wù)評價及綜合評價進行考慮。財務(wù)評價是在現(xiàn)行財稅制度及價格體系的基礎(chǔ)上，準(zhǔn)確計算房地產(chǎn)項目財務(wù)收入及住處情況，通過合理分析項目財務(wù)盈利能力、清償能力及資金狀況，有效分析房地產(chǎn)項目財務(wù)可行性，并進行風(fēng)險預(yù)測，是項目評述的主要內(nèi)容。綜合評價則是從區(qū)域及社會經(jīng)濟的角度出發(fā)，通過對社會經(jīng)濟效益及費用的計算，分析房地產(chǎn)開發(fā)項目對社會經(jīng)濟是否有積極的促進作用，進而有效判斷項目的可行性。
(四)制定合理、系統(tǒng)的財務(wù)評價指標(biāo)
財務(wù)評價是在國家現(xiàn)行的財稅制度及價格體系基礎(chǔ)上進行的，對項目直接發(fā)生的財務(wù)效益及費用進行分析、計算，進行財務(wù)報表編制，有效計算項目評價指標(biāo)，并以此為基礎(chǔ)，對項目盈利能力、清償能力及外匯平衡等財務(wù)狀況進行全面考察，準(zhǔn)確判斷房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)可行性。房地產(chǎn)開發(fā)項目綜合經(jīng)濟數(shù)據(jù)及評價指標(biāo)包含對項目的設(shè)計規(guī)模、經(jīng)濟數(shù)據(jù)、財務(wù)評價指標(biāo)。設(shè)計規(guī)模只要針對項目占地面積、建筑面積等；經(jīng)濟數(shù)據(jù)主要是指項目的總投資額、產(chǎn)品投資、資金籌措及各項稅費等；財務(wù)評價指標(biāo)包含項目利潤率、利稅率及收益率等相關(guān)指標(biāo)。
綜上所述，房地產(chǎn)項目的開發(fā)運作，若要在長時間的建設(shè)周期內(nèi)有效規(guī)避風(fēng)險、隱患，就必須進一步提高前期可行性研究報告編制的效率、質(zhì)量，并通過科學(xué)、合理、全面的評估，及時發(fā)現(xiàn)問題、改進方案，保證后續(xù)業(yè)務(wù)流程的穩(wěn)定運轉(zhuǎn)。
參考文獻：
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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)；造價控制；各階段
引言
通常來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都有意識控制房地產(chǎn)建設(shè)項目工程成本造價，但在實際造價控制實施中，卻常常無從下手或不得要領(lǐng)，往往將工作重點僅僅放在房地產(chǎn)建設(shè)項目施工階段的成本造價管理，而忽視房地產(chǎn)建設(shè)項目各階段工程造價的控制和管理問題。在實踐中，房地產(chǎn)建設(shè)項目的成本造價控制管理，可以說是對房地產(chǎn)建設(shè)項目各階段工程造價的實時控制和管理，是全動態(tài)監(jiān)控和全過程監(jiān)控，尤其是要對項目實施過程中的各階段變更嚴(yán)格控制，同時要采取一切有效措施來減少因為房地產(chǎn)建設(shè)項目合同變更影響整個項目造價。
1前期投資決策階段的控制措施
前期投資決策階段主要包括房地產(chǎn)項目的立項和可行性研究報告的編制和報批。因為可行性研究報告的批復(fù)同意意味著項目可以進行正式的開發(fā)建設(shè)，所以與此相對應(yīng)的工程造價控制工作主要是編制好投資估算和項目的經(jīng)濟效益測算。由于房地產(chǎn)項目屬于固定資產(chǎn)投資的范疇，首先要對項目的總投資支出進行估算，即對房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本進行估算。它包括房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)項目過程中所發(fā)生的全部支出，主要包括：土地費用、前期費用、建安成本費用、配套工程費用、銷售費用、管理費用、財務(wù)費用和稅金。通過對項目的成本估算得出項目的總支出，然后根據(jù)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場的銷售價格（可通過市場調(diào)研可以獲得某區(qū)域房地產(chǎn)市場均價作為參考）就可以算出項目的預(yù)期利潤是正還是負(fù)，為項目可行性研究報告提供最重要的一項數(shù)據(jù)參考。當(dāng)然，通過本階段的投資估算也為整個項目后續(xù)的造價控制提供了指標(biāo)依據(jù)，即估算投資指標(biāo)為整個項目最終控制指標(biāo)，任何后續(xù)變更都不能突破此指標(biāo)，否則將造成項目虧本。
2方案設(shè)計階段的控制措施
2.1設(shè)計方案的比選和優(yōu)化
可行性研究批準(zhǔn)后就可以進行項目的方案規(guī)劃設(shè)計了。此階段根據(jù)項目的初步設(shè)計構(gòu)想，做出兩到三個規(guī)劃方案進行比選。根據(jù)企業(yè)內(nèi)部及市場參考指標(biāo)，綜合估算出不同規(guī)劃設(shè)計方案成本，在最大限度滿足設(shè)計條件要求的情況下選擇最經(jīng)濟的方案。在確認(rèn)初步規(guī)劃設(shè)計方案后，方案優(yōu)化就是設(shè)計階段的造價控制的首要任務(wù)，其對后續(xù)的施工建設(shè)成本有著決定性的影響。方案設(shè)計優(yōu)化不僅要考慮技術(shù)上的可行性，還要考慮經(jīng)濟上的合理性。比如實踐中，房地產(chǎn)企業(yè)拿到的項目用地現(xiàn)狀是坡地，那么在規(guī)劃設(shè)計方案時就要充分考慮利用現(xiàn)有地形，因地制宜，規(guī)劃設(shè)計獨具特色的階梯狀坡地建筑，就可大大減少實際施工中土方的開挖量，降低了前期場地平整工程的成本，從而從源頭上控制項目成本造價，節(jié)省投資。
2.2對施工圖設(shè)計階段實行限額設(shè)計
限額設(shè)計就是根據(jù)已經(jīng)批準(zhǔn)的設(shè)計任務(wù)書和投資估算和設(shè)計概算來控制施工圖設(shè)計。實踐中，由于設(shè)計公司考慮問題的單一性，往往僅從設(shè)計角度考慮建筑項目的美觀性和安全性，而較少考慮是否由此影響建筑工程項目造價。因此，在這一階段的成本控制和造價管理工作中，第一，房地產(chǎn)企業(yè)（包括內(nèi)部設(shè)計管理部、成本管理部和現(xiàn)場項目管理部）要牽頭對設(shè)計中影響建筑工程造價的重要部位和技術(shù)方案進行專題調(diào)研，通過收集最新的技術(shù)方案資料，組織專家進行方案論證等手段，最終選擇技術(shù)上可行經(jīng)濟上又合理的設(shè)計方案。第二，作為實行限額設(shè)計的最直接有效措施，房地產(chǎn)企業(yè)在委托設(shè)計公司施工圖設(shè)計時，在滿足設(shè)計規(guī)范和建筑安全的前提下，要對建筑物一些重要的技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)做出明確限額要求（例如：主材中的鋼筋和混凝土平方米含量），并且將此作為合同條款約定到設(shè)計合同中，同時在設(shè)計合同中約定超出限額設(shè)計后相應(yīng)的獎懲措施，強化設(shè)計公司的經(jīng)濟責(zé)任。
另外，施工圖設(shè)計深度不夠是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)項目施工圖設(shè)計中存在的一大共性問題。頻繁的設(shè)計變更造成了項目工程造價的失控、成本增加。因此房地產(chǎn)企業(yè)和設(shè)計公司的積極協(xié)作配合，細(xì)化設(shè)計方案，可最大限度為避免設(shè)計變更增加留下隱患。
縱觀整個項目成本造價比重，設(shè)計階段決定了房地產(chǎn)項目建筑安裝成本造價的70%以上，所以設(shè)計階段是決定整個項目成本的關(guān)鍵階段。優(yōu)良的工程設(shè)計是有效控制工程造價的前提和關(guān)鍵，房地產(chǎn)企業(yè)和設(shè)計公司一定要通力協(xié)作、密切配合，共同打造出既經(jīng)濟又合理的設(shè)計方案，為后續(xù)項目的實際施工運作打下一個良好的基礎(chǔ)。只要雙方本著認(rèn)真負(fù)責(zé)的態(tài)度、講究科學(xué)的方法，一定可以將造價控制在較低的水平上，提高設(shè)計質(zhì)量、有效降低項目成本。
3招投標(biāo)階段的控制措施
3.1完善的招標(biāo)文件
編制一份盡可能完善的招標(biāo)文件?，F(xiàn)在的房地產(chǎn)施工項目都通過招投標(biāo)方式來選定施工單位，簽訂合同進行施工。招標(biāo)文件作為合同文件的組成部分，其內(nèi)容將對后續(xù)的合同簽訂、執(zhí)行以及招投標(biāo)工作的成敗將產(chǎn)生重要影響。
3.2明確的合同價款方式
在招標(biāo)時應(yīng)明確選用確定合同價款的方式。對工期較短、工程量不大且施工技術(shù)相對簡單的單項工程應(yīng)盡可能的采用固定價格合同方式；對于工期較長、工程量大且施工技術(shù)相對復(fù)雜的單項工程應(yīng)盡可能采用可調(diào)價格合同或固定單價（工程量清單）合同方式。對于施工工藝相對簡單、工期短、工程量難以事前確定、現(xiàn)場相應(yīng)的簽證工作較多的工程項目，采取成本加酬金的方式。對于甲方擬準(zhǔn)備指定分包的工程項目，在總承包合同中明確規(guī)定指定分包工程范圍、工程內(nèi)容、需要總包單位配合管理的內(nèi)容以及相應(yīng)指定分包合同價款的確定和支付方式，合理規(guī)避以后的合同實施時的不確定風(fēng)險。合同價款是整個工程合同中最敏感、最核心的內(nèi)容，招標(biāo)時，合同價款方式確定不當(dāng)或確定的不合理都會直接影響工程最終結(jié)算造價。
3.3具體的合同條款
在招標(biāo)時應(yīng)明確告知投標(biāo)單位，后續(xù)合同簽訂時合同條款的具體內(nèi)容，如合同雙方權(quán)利義務(wù)、合同工期、工程變更、索賠、竣工驗收及違約爭議處理等內(nèi)容。只有在招標(biāo)時將可能后續(xù)影響工程造價之因素明確，才能盡可能避免因合同約定不清，導(dǎo)致項目實施過程中“無法可依”，造價控制被動失控。
3.4資質(zhì)審查
通過選擇那些資質(zhì)優(yōu)、能力強的施工企業(yè)和項目經(jīng)理參與投標(biāo)入圍，避免選擇哪些資質(zhì)不佳、能力一般僅通過掛靠的施工隊伍參與投標(biāo)，為保障項目的工期和質(zhì)量提供堅實基礎(chǔ)。
總之，通過招投標(biāo)方式選擇施工隊伍、確定合同價格，可以有效減少后續(xù)施工和竣工結(jié)算期間甲乙雙方的矛盾和糾紛，既保證了項目的順利進行又有效地降低了工程造價成本。
4施工階段的控制措施
通過招投標(biāo)程序簽訂施工合同選擇施工單位后項目就進入到工程施工階段。首先，房地產(chǎn)企業(yè)派駐現(xiàn)場的管理負(fù)責(zé)人應(yīng)該具有綜合的專業(yè)技術(shù)技能、豐富的合同管理經(jīng)驗特別是房地產(chǎn)項目實際管理經(jīng)驗。而企業(yè)內(nèi)部需嚴(yán)格明確各環(huán)節(jié)項目管理審核流程，避免因內(nèi)部流程混亂造成信息拖沓滯后，從而影響項目現(xiàn)場管理，這是在施工階段有效控制工程造價的組織保證措施。其次，施工期間的造價管理的重點是如何避免因甲方原因造成的費用增加項目的出現(xiàn)（即索賠）以及如何事前或事后采取及時有效的對應(yīng)措施，防止費用增加超出預(yù)算范圍。例如：第一、由于工程付款延遲導(dǎo)致乙方提出索賠。這可以通過在招標(biāo)文件的合同條款中明確工程款的具體付款流程和時間，同時甲方在內(nèi)部管理中加強對各付款審核環(huán)節(jié)控制；第二、關(guān)于工程變更。不論是甲方提出的還是乙方提出的變更都應(yīng)該慎重對待、認(rèn)真研究，經(jīng)綜合比較分析后再決定是否實施。特別是變更的內(nèi)容和提出時間應(yīng)盡可能在項目實施以前，如果是正在實施的項目提出了變更一定要有相關(guān)的論證和審批流程，并且嚴(yán)格執(zhí)行。否則隨意的變更就會造成造價的失控。第三、項目管理人員應(yīng)對現(xiàn)場發(fā)生的影響造價的事項進行清晰準(zhǔn)確的記錄，并且請相關(guān)聯(lián)的人員和單位確認(rèn)簽字蓋章，為后續(xù)的反索賠做好充分的物證準(zhǔn)備，從而避免人為失誤造成的費用增加。
總之，在施工階段造價控制的關(guān)鍵是甲方管理人員要有前瞻性的思維和規(guī)劃，對項目施工過程中變更的發(fā)生要有預(yù)見性和積極的應(yīng)對措施和方法，充分理解合同條款和招標(biāo)文件的規(guī)定內(nèi)容，變被動應(yīng)對為主動控制，從而有效控制和降低工程造價。
5竣工結(jié)算階段的控制措施
這個階段主要控制措施是房地產(chǎn)企業(yè)要建立一套完整的辦理竣工結(jié)算的制度流程和辦法。比如：結(jié)算流程應(yīng)規(guī)定由乙方先行申報結(jié)算報告（乙方同時承諾此結(jié)算價為截至本結(jié)算報價承諾書提交之日起，今后不再向甲方追加此項目的任何費用），甲方項目部預(yù)算部門進行初步審核，然后根據(jù)不同結(jié)算金額提交甲方不同級別管理部門進行二次復(fù)審，超過一定金額的工程項目還要請第三方外部審計以嚴(yán)格項目成本控制等等。通過一套完整的結(jié)算審核流程來避免結(jié)算過程中的錯項和重復(fù)計算項目，同時甲方的預(yù)算部門和審計部門的專業(yè)人員要確實負(fù)起責(zé)任，充分利用自己的專業(yè)技術(shù)知識來發(fā)現(xiàn)結(jié)算中的問題和錯誤并加以糾正。
6結(jié)語
工程成本控制工作是一項系統(tǒng)工程，它貫穿與房地產(chǎn)開發(fā)項目的全過程。前期設(shè)計階段是房地產(chǎn)成本控制和造價管理的關(guān)鍵階段，中期招標(biāo)施工階段是房地產(chǎn)成本控制和造價管理的保障階段，后續(xù)結(jié)算階段是房地產(chǎn)成本控制和造價管理的完善階段。每個階段都缺一不可，彼此互相影響。只有各階段嚴(yán)格控制工程成本造價，房地產(chǎn)開發(fā)鏈條上涉及的各個單位部門通力合作、協(xié)調(diào)配合、精益求精，房地產(chǎn)企業(yè)就一定能夠按預(yù)期目標(biāo)控制工程成本造價，項目取得良好的經(jīng)濟效益。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 成本管理
房地產(chǎn)成本管理過程中將會面臨更多的影響因素，明確其中存在的問題，根據(jù)問題的特點不斷強化解決措施的制定，是推動房地產(chǎn)成本管理效果不斷提升的重點，也是新時期房地產(chǎn)行業(yè)整體水平進一步提升的關(guān)鍵。對國民經(jīng)濟水平的提升具有重要的影響。
一、房地產(chǎn)成本管理存在的突出問題
（一）拿地拓展階段
房地產(chǎn)開發(fā)主要是從拿地開始，對于房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)具有重要的影響。房地產(chǎn)開發(fā)與土地有著直接的關(guān)系，因此土地成本的大小嚴(yán)重的影響著房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益以及后續(xù)項目的開展。成本管理參與到房地產(chǎn)企業(yè)拿地擴展過程中，是對房地產(chǎn)企業(yè)投資項目可行性的分析。成本管理能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)開發(fā)前期進行成本調(diào)研，預(yù)測經(jīng)濟效益，并且制定可行性報告進行投資評審工作。為房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)提供數(shù)據(jù)參考。成本管理人員需要根據(jù)土地的實際情況，及時的對成本信息進行更新，做好測算工作。當(dāng)前期成本調(diào)研不夠充分的時候，對后續(xù)工作的開展將會產(chǎn)生重大的影響。土地成本調(diào)研工作更多的是參照原有資料進行的成本數(shù)據(jù)測算。不能夠及時的發(fā)現(xiàn)土地成本內(nèi)在信息，這樣對于是否值得投資產(chǎn)生影響。
（二）規(guī)劃設(shè)計階段
前期拿地擴展階段是對房地產(chǎn)企業(yè)計劃可行性的確定，規(guī)劃設(shè)計階段是對前期階段的延續(xù)。需要對施工計劃進行全面的制定。要保證房地產(chǎn)項目在市場能夠準(zhǔn)確的定位、確認(rèn)目標(biāo)人群、規(guī)劃方案的制定需要對房地產(chǎn)行業(yè)進行深入的研究。在這個階段中對拿地擴展的方案需要進行再次判斷，并且對其進行優(yōu)化調(diào)整工作。在這個過程中對后續(xù)開展的工作范圍進行劃分。依據(jù)材料的顯示，前期拿地擴展對于方案的設(shè)計影響較大，為了能夠進一步的提升房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品的經(jīng)濟效益，要不斷的對初步設(shè)計進行完善，降低產(chǎn)品成本造價成本。重視階段性房地產(chǎn)成本管理的實際效果。在投資的過程中應(yīng)該進行嚴(yán)格有效的控制管理，強化成本控制設(shè)計。成本控制環(huán)節(jié)的開展能夠有效的降低房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計階段的變動，保證成本控制管理的穩(wěn)定性發(fā)展。規(guī)劃設(shè)計在房地產(chǎn)成本管理中要充分的發(fā)揮自身的作用。
（三）成本超支
成本超支是房地產(chǎn)成本管理中面臨的重要方面。造成成本超支的因素有很多，情況較為復(fù)雜。目標(biāo)成本是房地產(chǎn)企業(yè)進行工程造價管理，控制投資建設(shè)的重要參考依據(jù)。當(dāng)出現(xiàn)設(shè)計變更的時候就會造成成本超支情況的發(fā)生。多則接近 20%，少則也在 6%左右。房地產(chǎn)企業(yè)對于設(shè)計變更造成的成本超支情況沒有一個明確的認(rèn)識，設(shè)計變更是對施工設(shè)計的修改工作，對于工程建設(shè)的開展具有重要的影響。多數(shù)企業(yè)成本控制存在賬面成本等情況，這也是導(dǎo)致成本超支的重要原因。
（四）動態(tài)成本管理水平較差
為了進一步加強房地產(chǎn)成本管理控制需要及時有效的了解工程項目成本執(zhí)行的情況，并且明確工程項目執(zhí)行是否存在成本超支的情況。一旦發(fā)生成本超支并且導(dǎo)致風(fēng)險的出現(xiàn)，應(yīng)該及時的采取成本管理控制措施進行完善。但是房地產(chǎn)企業(yè)更多的將動態(tài)成本管理作為合同臺賬，這樣就不能夠反映問題發(fā)生的實質(zhì)，對于變更的信息也不能夠及時的得到回應(yīng)。簽訂的工程項目建設(shè)也不能夠按時完成。這種情況造成的房地產(chǎn)企業(yè)項目工程建設(shè)動態(tài)成本管理具有嚴(yán)重的滯后性特點。
二、完善房地產(chǎn)成本管理對策
（一）制定全面成本評估制度，強化調(diào)研工作的開展
成本調(diào)研工作需要各方面共同完成，主要是由成本管理部門作為主導(dǎo)，設(shè)計、工程等部門人員共同參與對成本進行的研究。市場的變化發(fā)展是調(diào)研工作的重要影響因素，對于調(diào)研工作應(yīng)該確認(rèn)目標(biāo)群體、產(chǎn)品等位等方面。針對市場經(jīng)濟效益以及技術(shù)指導(dǎo)等方面都要進行深入細(xì)致的調(diào)查，并且做好客觀公正的評價。將收集到的信息進行匯總，并且由市場部門對產(chǎn)品進行定位處理，整合各部門之間的信息進行成本測算。這是房地產(chǎn)企業(yè)投資建設(shè)的重要參考依據(jù)。
（二）制定多元化的設(shè)計方案
設(shè)計方案是房地產(chǎn)企業(yè)開展的重要方面，在設(shè)計方案的制定上應(yīng)該保證建設(shè)方案與經(jīng)濟增長方案相互統(tǒng)一的方案措施。采取多元化的成本管理能夠推動設(shè)計方案的制定，并且需要經(jīng)過專家對設(shè)計方案進行綜合對比。這樣能夠保證設(shè)計方案的實用性。例如限額設(shè)計，33層高的住宅，每平米建設(shè)成本在設(shè)計階段就要限制在一個標(biāo)定值之內(nèi)（如2800元/平）。設(shè)計單位要按此價格開展設(shè)計，不得突破。經(jīng)濟合理的設(shè)計方案能夠在一定程度上降低成本投入，對不同設(shè)計方案進行對比選擇創(chuàng)新較強，品質(zhì)較高的設(shè)計方案。只有保證設(shè)計方案的成本經(jīng)濟才能夠?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)成本管理水平的進一步提升。
（三）強化設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，控制成本差異
設(shè)計變更等情況的發(fā)生，將會增加成本管理。針對這種情況需要采取不同的方式進行完善。房地產(chǎn)項目工程設(shè)計的過程中設(shè)計變更較為常見。因此要對設(shè)計過程中存在的問題要進行補充，根據(jù)市場變化的情況制定統(tǒng)一的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)。設(shè)計統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)需要根據(jù)項目品質(zhì)進行及時的調(diào)整。施工現(xiàn)場質(zhì)量問題與組織結(jié)構(gòu)問題也是導(dǎo)致成本增加的重要原因。在房地產(chǎn)成本管理過程中應(yīng)該對各方面進行確認(rèn)，針對不同的情況制定有效的處理方式進行完善。
（四）建設(shè)成本管理信息化系統(tǒng)，進行動態(tài)成本管控
1、信息化系統(tǒng)要和企業(yè)的成本管理流程相一致
成本管理信息化系統(tǒng)是為了成本管理流程服務(wù)的，一定要和成本管理的權(quán)責(zé)、流程相匹配。既要保持其前瞻性，也要確保其時效性，在現(xiàn)有的成本管理流程上升華，而不能脫離現(xiàn)有成本管理流程制度。
2、成本管理信息化系統(tǒng)操作界面和原理應(yīng)簡單易學(xué)
房地產(chǎn)成本管理涉及成本、合約、設(shè)計、工程甚至市場、財務(wù)等相關(guān)部門，絕不僅僅是房地產(chǎn)成本管理人員在使用，是一個全員參與的信息化系統(tǒng)。所以必須通俗易懂、成本管理的原理清晰，讓用戶能夠迅速上手。
3、成本管理信息化系統(tǒng)要嚴(yán)格執(zhí)行，成為成本管理的必要工具
當(dāng)成本管理管理軟件建設(shè)完成后，必須站在公司戰(zhàn)略層面進行推廣運用，杜絕流程以外的成本管理事項發(fā)生，并保證所有的成本信息和合同變更等成本事項及時準(zhǔn)確的登記到
成本管理信息系統(tǒng)當(dāng)中，這樣才能使得成本管理信息系統(tǒng)成為真正有效的成本管理工具，準(zhǔn)確、全面地反映動態(tài)成本。
三、結(jié)束語
政府對房地產(chǎn)市場進行了新一輪的宏觀調(diào)控，在一定程度上限制房地產(chǎn)發(fā)展的同時，使房地產(chǎn)過熱恢復(fù)到理性本質(zhì)。整體行業(yè)的回歸性使房地產(chǎn)銷售價格平穩(wěn)，使更多的房地產(chǎn)企業(yè)將發(fā)展重點投入到成本管理上。通過明確自身存在的房地產(chǎn)成本管理突出問題，更加有效的制定對策方面使房地產(chǎn)企業(yè)獲取更大的經(jīng)濟效益。保證房地產(chǎn)行業(yè)競爭優(yōu)勢得到充分的發(fā)揮。對房地產(chǎn)成本管理中存在的突出問題進行確認(rèn)，制定有效的措施給予完善。使房地產(chǎn)企業(yè)在面臨宏觀調(diào)控的過程中也能夠提升自身的經(jīng)濟效益。
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