時(shí)間：2023-08-10 17:12:06
導(dǎo)語(yǔ)：在房地產(chǎn)開發(fā)步驟的撰寫旅程中，學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)分析；投資決策；房地產(chǎn)開發(fā)；項(xiàng)目投資
房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)涉及面較廣的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。為了讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目達(dá)到良好的經(jīng)濟(jì)效果，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)該進(jìn)行充分的可行性研究?？尚行匝芯恐饕窃诜康禺a(chǎn)項(xiàng)目投資前，經(jīng)過一定的分析，為項(xiàng)目投資者提供諸多方面的決策參考，如經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)作方式等。同時(shí)，它也是房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策的重要根據(jù)，應(yīng)該值得加以重視并研究。
一、經(jīng)濟(jì)分析的內(nèi)涵剖析
第一，經(jīng)濟(jì)分析的概念界定。經(jīng)濟(jì)分析就是按照國(guó)家財(cái)稅方面的相關(guān)制度與法規(guī)，分析某一項(xiàng)目的可行性，研究項(xiàng)目的投資、收益等方面信息，從而為項(xiàng)目承擔(dān)人的投資決策提供一定的參考借鑒作用。經(jīng)濟(jì)分析的前提是分析人員能夠?qū)?xiàng)目相關(guān)的所有因素均可作出合理的判斷。由于社會(huì)的變化與發(fā)展，項(xiàng)目也會(huì)因各種社會(huì)因素而發(fā)生變化，因此，經(jīng)濟(jì)分析面對(duì)多變環(huán)境時(shí)應(yīng)該能夠應(yīng)付自如。
第二，經(jīng)濟(jì)分析的基本步驟。分析人員對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析時(shí)，必須以提供有效決策為目標(biāo)，對(duì)項(xiàng)目相關(guān)的財(cái)務(wù)進(jìn)行評(píng)價(jià)。其基本的步驟描述首先，收集足夠的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。經(jīng)濟(jì)分析主要是針對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，然后對(duì)數(shù)據(jù)與相關(guān)信息進(jìn)行比較與估算。因此，數(shù)據(jù)收集是至關(guān)重要的。其次，編制相關(guān)財(cái)務(wù)方面的報(bào)表，同時(shí)針對(duì)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，計(jì)算和評(píng)價(jià)相關(guān)數(shù)據(jù)信息，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目所涉及到的財(cái)務(wù)情況作出評(píng)價(jià)。再次，以基本財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)進(jìn)行一些不確定性方面的經(jīng)濟(jì)分析，包括該房地產(chǎn)項(xiàng)目可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)以及抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。最后，根據(jù)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方面的結(jié)果，做出該房地產(chǎn)項(xiàng)目投資是否可行的決策。
二、房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資估算
第一，投資成本方面的估算。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資可行性分析中的一個(gè)重要方面就是投資成本方面的估算。首先，分析人員要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地開發(fā)費(fèi)進(jìn)行估算。土地開發(fā)費(fèi)主要包括：出讓金額、土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)用以及各種附加費(fèi)用；土地征用以及安裝補(bǔ)償費(fèi)用；管理人員工資等開銷費(fèi)用等。其次，分析人員要對(duì)附屬公共配置設(shè)施費(fèi)進(jìn)行估算。公共配置設(shè)施費(fèi)主要是指房地產(chǎn)項(xiàng)目中，建造一些并不是直接用于營(yíng)業(yè)的一些公共設(shè)施而產(chǎn)生的一些費(fèi)用。另外，還有房地產(chǎn)項(xiàng)目當(dāng)?shù)厥姓こ谭矫娴慕ㄔO(shè)費(fèi)、建筑勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)以及城市建設(shè)費(fèi)用等。
總之，房地產(chǎn)成本估算是否正確，是否合理，將直接關(guān)系到房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的回收以及利潤(rùn)的大小。
第二，項(xiàng)目銷售收入方面的估算。任何房地產(chǎn)公司開發(fā)的項(xiàng)目，最終肯定要面向社會(huì)、面向客戶。項(xiàng)目銷售收入是房地產(chǎn)項(xiàng)目保證收益的前提。銷售收入方面的預(yù)測(cè)要在充分調(diào)查與統(tǒng)計(jì)的基礎(chǔ)上完成，可以根據(jù)房地產(chǎn)公司以往的銷售業(yè)績(jī)，利用相關(guān)方法，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地未來銷售狀況有個(gè)合理的預(yù)測(cè)與估算。房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售收入的估算是否正確與銷售價(jià)格有關(guān)，在實(shí)際定價(jià)的過程中，可以根據(jù)某種定位法來確定，也可以使用多種定位法的組合。如常用的定價(jià)法有：成本導(dǎo)向定價(jià)法、客戶導(dǎo)向定價(jià)法以及競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法。
通常情況下，房地產(chǎn)公司分析人員可以根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法實(shí)現(xiàn)銷售價(jià)格的確定。因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目的投資成功，一方面可以獲利；另一方面可以在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗地位。房地產(chǎn)公司可以根據(jù)社會(huì)因素以及企業(yè)自身因素，決定本項(xiàng)目銷售價(jià)格是稍高于還是稍等于同類競(jìng)爭(zhēng)者。確定某房地產(chǎn)的比準(zhǔn)價(jià)格如公式①所示：
比價(jià)價(jià)格=■①
在公式①中，n表示的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行比較的實(shí)例個(gè)數(shù)，mi表示第n個(gè)比較實(shí)例的可比價(jià)格。一般在房地產(chǎn)銷售定價(jià)的過程中，根據(jù)公式①確定最后銷售價(jià)格外，還要進(jìn)行諸多方面的判斷，以最大限度地保證最終銷售價(jià)格的合理性。如要考慮房地產(chǎn)開發(fā)公司的營(yíng)銷狀況、要考慮外界宏觀環(huán)境對(duì)價(jià)格的動(dòng)態(tài)影響、房地產(chǎn)市場(chǎng)中的需求狀況等。
第三，項(xiàng)目銷售稅金及附加方面的合理估算。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售稅金及附加方面涉及到的東西比較多，主要有：項(xiàng)目營(yíng)業(yè)稅、建設(shè)過程中的維護(hù)稅、土地增值稅以及房地產(chǎn)開發(fā)公司的所得稅等。其中土地增值稅是指有償轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者地上附有物，而獲取增值收入的個(gè)人或者單位所交納的稅。但在通常情況下，因?yàn)樵鲋刀愔荒茉诜康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投入完成，并且銷售成功后才能有效計(jì)算，所以可以在實(shí)際銷售之際按銷售額的1%實(shí)施提前征收，最后再統(tǒng)一進(jìn)行計(jì)算后補(bǔ)繳。而房地產(chǎn)開發(fā)公司的所得稅是指公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中所得利潤(rùn)的征收稅。一般是以25%的利率進(jìn)行征收，但對(duì)于一些利潤(rùn)較少、規(guī)模不大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，可以實(shí)施一定的優(yōu)惠額度，而對(duì)于一些特定行業(yè)的新辦房地產(chǎn)開發(fā)公司，甚至可以考慮免所得稅。
第四，項(xiàng)目不確定性方面的評(píng)價(jià)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不確定性方面的評(píng)價(jià)主要涉及到盈虧平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理論研究預(yù)測(cè)各種不確定性因素和風(fēng)險(xiǎn)因素的發(fā)生對(duì)項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)影響的一種定量分析方法。而通過敏感性分析，可以找出影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵因素，使項(xiàng)目評(píng)價(jià)人員將注意力集中于這些關(guān)鍵因素，必要時(shí)可以對(duì)某些最敏感的關(guān)鍵因素重新預(yù)測(cè)和估算，并在此基礎(chǔ)上重新進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，以減少投資風(fēng)險(xiǎn)。
三、總結(jié)
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策的經(jīng)濟(jì)分析是一個(gè)相對(duì)復(fù)雜的過程。為了讓決策者提出的決策結(jié)果更為合理，更為有效，財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)方面的估算和預(yù)測(cè)是至關(guān)重要的。特別需要注意的是，在具體評(píng)估預(yù)測(cè)時(shí)，應(yīng)該盡可能地因不同人、不同方法而造成的估算預(yù)測(cè)結(jié)果的不一致性，或者差異過大。因此，在經(jīng)濟(jì)分析時(shí)，應(yīng)該明確不確定的因素，估計(jì)項(xiàng)目可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)，從而加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目決策的可靠。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；市場(chǎng)營(yíng)銷；項(xiàng)目化管理；運(yùn)作
房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)過程相對(duì)復(fù)雜，涉及到房地產(chǎn)行業(yè)的多個(gè)管理、銷售部門，其完成需要多人合作，有明顯的“項(xiàng)目”系統(tǒng)特征；因此，可以將其作為一個(gè)項(xiàng)目來進(jìn)行管理，即結(jié)合項(xiàng)目系統(tǒng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷特點(diǎn)，開展項(xiàng)目化管理；將項(xiàng)目管理思想、方法運(yùn)用到房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)中，旨在獲取更多優(yōu)勢(shì)，進(jìn)一步提高房地產(chǎn)市場(chǎng)的資源配置效率。
一、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷與項(xiàng)目化管理
（一）房地產(chǎn)營(yíng)銷與項(xiàng)目管化理內(nèi)涵
所謂房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷，其特指當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的居住類住房市場(chǎng)，具體含義則是指房地產(chǎn)開發(fā)公司、企業(yè)或商等為了更好的實(shí)現(xiàn)企業(yè)預(yù)期的發(fā)展目標(biāo)，針對(duì)住房產(chǎn)品的銷售進(jìn)行的一系列營(yíng)銷策劃、目標(biāo)制定、消費(fèi)者與競(jìng)爭(zhēng)者行為分析，以及制定有關(guān)的價(jià)格、渠道、服務(wù)策略等等一系列活動(dòng)。所謂項(xiàng)目管理，則是運(yùn)用專業(yè)的“項(xiàng)目活動(dòng)”知識(shí)、技能、方法和工具等實(shí)現(xiàn)預(yù)期的項(xiàng)目目標(biāo)，旨在對(duì)“項(xiàng)目”進(jìn)行科學(xué)、有效的計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)主控制，實(shí)現(xiàn)既定有限資源優(yōu)化配置的一種系統(tǒng)管理方式或方法。
（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)的項(xiàng)目特征
1.有項(xiàng)目不可復(fù)制的獨(dú)特性特點(diǎn)
具體到某個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)，其不是一個(gè)簡(jiǎn)單流程，更不是每一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)公司、或者同一房地產(chǎn)公司不同時(shí)期、不同項(xiàng)目都可以使用同樣的方法開展相關(guān)營(yíng)銷，整個(gè)營(yíng)銷活動(dòng)過程與某個(gè)“項(xiàng)目”類似，是一個(gè)涉及多部門、由多人共同協(xié)作完成的活動(dòng)，每次營(yíng)銷都是與眾不同的，有其不可復(fù)制性。
2.要實(shí)現(xiàn)“項(xiàng)目”的質(zhì)量、利潤(rùn)目標(biāo)
具體某個(gè)“項(xiàng)目”，要求要能夠?qū)崿F(xiàn)預(yù)期的項(xiàng)目目標(biāo)、能否滿足消費(fèi)者的既定需求；房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)的主要目的就是要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)期設(shè)定的一系列質(zhì)量、利潤(rùn)等具體目標(biāo)而開展的營(yíng)銷活動(dòng)；二者的目標(biāo)具有一致性。
3.要在一定資源條件限制下實(shí)現(xiàn)目標(biāo)
社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，任何一家企業(yè)擁有的資源都不是無限的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也是一樣；并且房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同其它類型企業(yè)相比，其受到的資源條件限制可能更多、更加的明顯；因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)企業(yè)預(yù)期發(fā)展目標(biāo)需要更多的、更大量的資金、人力和物力支持。房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)就是在這樣的資源條件下，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)企業(yè)預(yù)期發(fā)展目標(biāo)的一系列營(yíng)銷活動(dòng)。
二、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)的項(xiàng)目化管理運(yùn)作
關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)項(xiàng)目化管理運(yùn)作，實(shí)質(zhì)上就是將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)有的戰(zhàn)略性營(yíng)銷目標(biāo)視為一個(gè)項(xiàng)目來進(jìn)行管理和運(yùn)作，依據(jù)當(dāng)前最先進(jìn)的項(xiàng)目管理思想、方法，將房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)分解成多個(gè)具有互動(dòng)特點(diǎn)的工作任務(wù)、工作目標(biāo)和工作步驟，以便更加科學(xué)化的開展?fàn)I銷活動(dòng)，具體步驟如下：
（一）建立項(xiàng)目組織
要想成功實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)的項(xiàng)目化管理運(yùn)作；首先要建立一個(gè)項(xiàng)目管理策劃組織，旨在為項(xiàng)目管理提供支持，具體由項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)；一般情況下項(xiàng)目經(jīng)理是從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部來聘用，項(xiàng)目經(jīng)理直接對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營(yíng)銷副總負(fù)責(zé)；具體某個(gè)項(xiàng)目的項(xiàng)目經(jīng)理選出后，要由項(xiàng)目經(jīng)理依據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)、要求等來選拔具體的團(tuán)隊(duì)組成人員；團(tuán)隊(duì)組成人員的選擇，既要符合團(tuán)隊(duì)建設(shè)要求，又要考慮團(tuán)隊(duì)組成人員的多樣性，即要從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的各職能部門中進(jìn)行挑選，人員不足情況下可以考慮進(jìn)行社會(huì)招聘，選拔好團(tuán)隊(duì)成員后要對(duì)成員進(jìn)行系統(tǒng)的培訓(xùn)，保證每一個(gè)團(tuán)隊(duì)成員深刻、統(tǒng)一的了解與理解所要從事的項(xiàng)目管理工作。
（二）項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在完成前期的市場(chǎng)調(diào)研后，需要進(jìn)一步明確目標(biāo)市場(chǎng)，為下一步的詳細(xì)營(yíng)銷項(xiàng)目計(jì)劃制定作好準(zhǔn)備；一般情況下，營(yíng)銷項(xiàng)目計(jì)劃主要包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營(yíng)銷戰(zhàn)略計(jì)劃、營(yíng)銷預(yù)算計(jì)劃、營(yíng)銷人員分工和營(yíng)銷日程安排和營(yíng)銷廣告計(jì)劃等。營(yíng)銷項(xiàng)目計(jì)劃是實(shí)施的基礎(chǔ)，要想有效提高項(xiàng)目質(zhì)量，保證營(yíng)銷活動(dòng)的科學(xué)性，其離不開周密計(jì)劃的支持；計(jì)劃制定過程中要充分考慮用低成本和高質(zhì)量的結(jié)合問題，時(shí)間安排上則要緊湊，媒體選擇上既要考慮廣告的短期效果，又要考慮廣告的長(zhǎng)期影響。另外，該階段還要注意團(tuán)隊(duì)成員之間的協(xié)作與合作，所有人員集體參與，保證制定項(xiàng)目計(jì)劃的科學(xué)性與可操作性。
（三）項(xiàng)目實(shí)施與控制
房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷項(xiàng)目的實(shí)施，其一般在房屋產(chǎn)品階段即樓盤建好后正式開始運(yùn)作；但營(yíng)銷項(xiàng)目的實(shí)施準(zhǔn)備過程卻很長(zhǎng)，其則涉及到房屋的設(shè)計(jì)、建設(shè)過程；首先，需要配合房屋規(guī)劃、建設(shè)部門定位房屋產(chǎn)品，調(diào)查了解消費(fèi)者的真正需求，以及對(duì)房屋產(chǎn)品戶型、周邊樓盤建設(shè)分布情況、周邊環(huán)境等提出建設(shè)性建議。對(duì)于項(xiàng)目實(shí)施，還要具體研究項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)的時(shí)機(jī)，目的是便于對(duì)房屋產(chǎn)品建設(shè)進(jìn)度進(jìn)行管理和控制。房屋銷售階段，關(guān)于項(xiàng)目實(shí)施工作主要是針對(duì)營(yíng)銷項(xiàng)開展廣告宣傳，旨在發(fā)掘市場(chǎng)中的潛在客戶需求，并制定合理的價(jià)格策略，依據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)選擇有針對(duì)性的營(yíng)銷策略實(shí)施營(yíng)銷項(xiàng)目，同時(shí)有序控制營(yíng)銷進(jìn)度以順利完成預(yù)期營(yíng)銷目標(biāo)。
（四）項(xiàng)目終結(jié)
項(xiàng)目是否終結(jié)，是以是否完成營(yíng)銷任務(wù)、實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)為前提的，但也并不是沒有明確的結(jié)束期限。如要在規(guī)定的工作計(jì)劃完成日期內(nèi)完成營(yíng)銷任務(wù)，實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)；如果提前完成目標(biāo)，可以考慮追加營(yíng)銷任務(wù)，在保留現(xiàn)有人力資源情況下，接著開展?fàn)I銷。如果在規(guī)定時(shí)間內(nèi)沒有完成任務(wù)，則要進(jìn)一步分析問題的原因，如果是不可預(yù)測(cè)、不可避免的因素影響，可以考慮延長(zhǎng)項(xiàng)目周期，如果是項(xiàng)目運(yùn)作問題，則需要及時(shí)宣告項(xiàng)目失敗。此外，需要說明的是成功項(xiàng)目終結(jié)工作，即文件歸檔、信息保存、人員回歸、解散項(xiàng)目組織或者延續(xù)到下一個(gè)項(xiàng)目中。
結(jié)束語(yǔ)
房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)是過程相對(duì)復(fù)雜，涉及部門、人員較多，有明顯的項(xiàng)目系統(tǒng)特征，結(jié)合項(xiàng)目管理和房地產(chǎn)營(yíng)銷知識(shí)，將先進(jìn)的項(xiàng)目管理思想、技術(shù)、方法運(yùn)用到房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)中，對(duì)進(jìn)一步提高房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的資源配置效率具有重要意義。
參考文獻(xiàn)
根據(jù)國(guó)家、省、地關(guān)于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知要求，為促進(jìn)我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，整頓和規(guī)范市場(chǎng)秩序，優(yōu)化我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境。我局按照省、地安排，聯(lián)系實(shí)際，精心組織，大力開展了整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序工作，并取得了階段性成果?，F(xiàn)將工作情況匯報(bào)如下：
一、開展整頓和規(guī)范工作的基本做法
（一）加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，建立健全組織機(jī)構(gòu)。為認(rèn)真落實(shí)此項(xiàng)工作，我局加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，及時(shí)成立工作領(lǐng)導(dǎo)小組，抽派人員具體辦公，并根據(jù)整頓和規(guī)范要求，出臺(tái)了《自治縣建設(shè)局〈關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序整頓和規(guī)范實(shí)施意見〉的通知》，進(jìn)一步明確了工作目標(biāo)、重點(diǎn)和步驟。
（二）積極組織，精心安排，穩(wěn)步推進(jìn)。按照《實(shí)施意見》，我們確定以“七個(gè)重點(diǎn)、五個(gè)步驟”為內(nèi)容，開展檢查，即以查處違法違規(guī)開發(fā)建設(shè)行為、面積“短斤少兩”行為、合同欺騙行為、工程竣工驗(yàn)備案制、違規(guī)中介行為、違法廣告行為；“五個(gè)步驟”即宣傳發(fā)動(dòng)、自查自糾、專項(xiàng)督查、整改處理、總結(jié)驗(yàn)收。其次，針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的具體情況，我們出臺(tái)了相關(guān)政策，出臺(tái)了《關(guān)于印發(fā)〈自治縣房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)程序〉的通知》、《關(guān)于貫徹落實(shí)建設(shè)部〈關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)行為的通知〉的通知》、《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的通知》等文件，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行為。
（三）聯(lián)系實(shí)際，突出重點(diǎn)。我縣除按照國(guó)家、省、地關(guān)于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的要求對(duì)存在的七個(gè)方面問題進(jìn)行全面清理和查處外，還針對(duì)突出問題進(jìn)行整改，解決重點(diǎn)薄弱環(huán)節(jié)。具體是狠抓“四點(diǎn)”：即抓基點(diǎn)，強(qiáng)化開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理，優(yōu)化開發(fā)企業(yè)結(jié)構(gòu)；抓難點(diǎn)，切實(shí)搞好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的源頭管理；抓熱點(diǎn)，加大典型案例的查處力度；抓弱點(diǎn)，正確處理規(guī)范與發(fā)展的關(guān)系，不護(hù)短、不手收。對(duì)無證銷售等突出問題，我們采取突擊檢查和日常管理相結(jié)合，通過強(qiáng)化資質(zhì)管理、竣工綜合驗(yàn)收等環(huán)節(jié)，增強(qiáng)企業(yè)的遵紀(jì)守法、合法經(jīng)營(yíng)意識(shí)。
（四）查處結(jié)合、邊整邊改。整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序能否取得成效，關(guān)鍵在于能否查、處并舉，打擊違法違規(guī)行為是否落到實(shí)處，科學(xué)合理切實(shí)可行的管理制度能否建立起來。從實(shí)際情況看，我們這次整頓和規(guī)范改變以往只查不究，重查輕罰的現(xiàn)象，加大了依法行政的執(zhí)法力度。在加強(qiáng)整頓和規(guī)范期間，我們還結(jié)合全縣作風(fēng)建設(shè)的要求抓了管理軟環(huán)境工作。將機(jī)關(guān)作風(fēng)建設(shè)、行風(fēng)建設(shè)納入到部分服務(wù)管理中，通過整頓窗口單位，抓便民服務(wù)、抓政務(wù)公開等，也樹立了部門新形象。
二、整頓和規(guī)范過程中查處情況
（一）房屋拆遷方面：由于我縣尚未有拆遷資質(zhì)單位，都是采取自行組織拆遷的方式，開展拆遷工作。房開企業(yè)能夠及時(shí)辦理拆遷許可證，按拆遷規(guī)范進(jìn)行；拆遷資金沒有發(fā)生拖欠、擠占、挪用現(xiàn)象，做到?？顚Ｓ?，保障了拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益；
（二）房地產(chǎn)交易方面：各房開企業(yè)都能按規(guī)定辦理預(yù)售（銷售）許可證，沒有發(fā)生收取房號(hào)定金、誠(chéng)意金等變相預(yù)售行為；能夠使用規(guī)范化示范合同文本。
（三）房地產(chǎn)開發(fā)違法違規(guī)方面：經(jīng)查發(fā)現(xiàn)未經(jīng)許可擅自開工項(xiàng)目1個(gè)，已整改、補(bǔ)辦手續(xù)；無證從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)1個(gè),處罰5000元罰款，并責(zé)令停工。
（四）商品房面積計(jì)算方面：多計(jì)算面積116.9m2，已整改并退款。
（五）商品房竣工驗(yàn)收備案方面：未經(jīng)綜合驗(yàn)收就交付使用的項(xiàng)目1個(gè)，通過整改已合格；未提供《兩書》的開發(fā)企業(yè)2家，已按要求進(jìn)行了整改。
（六）房地產(chǎn)廣告管理：都能兌現(xiàn)廣告承諾內(nèi)容，沒有發(fā)生虛假和不實(shí)的廣告行為。
（七）房地產(chǎn)中介服務(wù)：目前我縣還沒有中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。但房開企業(yè)的銷售人員，已按規(guī)定要求參加培訓(xùn)，取得上崗證書。
三、存在問題
（一）物業(yè)管理工作滯后，需進(jìn)一步加強(qiáng)房開項(xiàng)目的物業(yè)覆蓋面。
（二）商品房合同簽訂上不規(guī)范，沒有嚴(yán)格執(zhí)行“一價(jià)清”和明碼標(biāo)價(jià)制度。
（三）外地評(píng)估機(jī)構(gòu)不按實(shí)評(píng)估，造成契稅流失。
四、下步工作打算
（一）繼續(xù)加強(qiáng)商品房預(yù)售管理，繼續(xù)執(zhí)行國(guó)家、省有關(guān)商品房預(yù)售管理規(guī)定和我縣頒布的《關(guān)于實(shí)行商品房預(yù)售資金監(jiān)管通知》，防范商品房預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)，切實(shí)保護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益。
（二）繼續(xù)執(zhí)行商品房銷售“一價(jià)清”制度和明碼標(biāo)價(jià)制度。
（三）繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)及評(píng)估機(jī)構(gòu)的管理，嚴(yán)格條件，規(guī)范行為。加強(qiáng)評(píng)估價(jià)格管理，規(guī)范契稅征管工作。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)；會(huì)計(jì)核算；企業(yè)；有效措施
房地產(chǎn)業(yè)具有基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性和產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高等特點(diǎn)，是我國(guó)支柱性產(chǎn)業(yè)部門。房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)行、發(fā)展及變化情況，直接影響相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而影響整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國(guó)民經(jīng)濟(jì)以及地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有著極為密切的聯(lián)系。房地產(chǎn)開發(fā)所具有的建設(shè)周期長(zhǎng)、投入資金多、負(fù)債經(jīng)營(yíng)度高和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)大等特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須有相關(guān)會(huì)計(jì)技術(shù)和會(huì)計(jì)制度的支持，同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算不可能和一般商品一樣進(jìn)行。因此,針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算中暴露的問題，在對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的現(xiàn)狀及特點(diǎn)進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上提出完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的相關(guān)對(duì)策不僅關(guān)系到房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，也是保證整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的舉措之一。
1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)
1.1 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所實(shí)施的每一個(gè)計(jì)劃、建設(shè)，都需要大量的資金投入，這也就決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)常會(huì)陷入負(fù)債問題當(dāng)中，這無疑為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的運(yùn)作、經(jīng)營(yíng)帶來了非常大的風(fēng)險(xiǎn)，如果任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，都將會(huì)直接的影響到企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)，從而影響到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的正常運(yùn)作以及發(fā)展。
1.2 建設(shè)周期長(zhǎng)
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的推出，往往需要經(jīng)歷很多的步驟，比如說預(yù)期的市場(chǎng)調(diào)查、具體的建設(shè)考核、建筑的安裝、產(chǎn)品的環(huán)境建設(shè)等等，而一個(gè)項(xiàng)目的完成往往需要花費(fèi)幾年的時(shí)間。建設(shè)周期的時(shí)間過長(zhǎng)，既會(huì)受到市場(chǎng)變化的威脅，又使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)難以在短期內(nèi)收回成本。
1.3 經(jīng)營(yíng)比較復(fù)雜
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)，不僅僅只是產(chǎn)品推出后的銷售，更包括了建設(shè)過程中眾多企業(yè)之間的合作、交易，例如材料的購(gòu)買、建設(shè)單位的承包等等，而這當(dāng)中都牽涉到了過多的經(jīng)濟(jì)問題，既加劇了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身的會(huì)計(jì)核算工作難度，又造成了經(jīng)營(yíng)復(fù)雜的現(xiàn)象。
1.4 產(chǎn)品具有商品性
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所推出的產(chǎn)品具有一定的商品性，也就是產(chǎn)品在進(jìn)入到市場(chǎng)之后，必須根據(jù)供需雙方的合同來進(jìn)行市場(chǎng)價(jià)格的協(xié)定以及相關(guān)的轉(zhuǎn)讓、銷售等等工作，從另一個(gè)角度來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品又不是一般的商品，因?yàn)槠湎M(fèi)的水平并不是普普通通的日常需求品，所以具有商品性的同時(shí)，還具有一定的銷售難度。
1.5 開發(fā)、經(jīng)營(yíng)具有計(jì)劃性
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的推出涉及到眾多的問題，比如說企業(yè)的資金、企業(yè)的能力以及項(xiàng)目的發(fā)展等等，如果不充分的考慮到這些因素就盲目的開展工作，不僅僅會(huì)影響到企業(yè)的效益，甚至?xí){到企業(yè)的生存。正是因?yàn)檫@樣，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)、經(jīng)營(yíng)具體的項(xiàng)目產(chǎn)品之前必須嚴(yán)格的做好相關(guān)的計(jì)劃，以確保企業(yè)的利益。
2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算工作中存在的問題
2.1 會(huì)計(jì)科目不完整，無法準(zhǔn)確反映會(huì)計(jì)信息
房地產(chǎn)行業(yè)從另一方面來說，也是產(chǎn)品加工廠，只是生產(chǎn)的產(chǎn)品比較特殊，雖說商品房也是房地產(chǎn)企業(yè)的庫(kù)存商品，但是僅憑“生產(chǎn)成本”、“庫(kù)存商品”等幾個(gè)會(huì)計(jì)科目不能全面反映房地產(chǎn)企業(yè)商品開發(fā)流程的會(huì)計(jì)核算，也會(huì)在一定程度上引起誤解。已出臺(tái)的會(huì)計(jì)制度中，除房地產(chǎn)會(huì)計(jì)制度以外，都沒有專門用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)科目及核算辦法，這給這些企業(yè)的會(huì)計(jì)核算帶來很大不便。
2.2 執(zhí)行會(huì)計(jì)核算制度五花八門
自2006年頒布了企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則以來，新的準(zhǔn)則對(duì)企業(yè)會(huì)計(jì)核算規(guī)定了具體的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，方便了會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)的實(shí)際操作，加上各級(jí)財(cái)政部門多次對(duì)企業(yè)會(huì)計(jì)人員進(jìn)行培訓(xùn)，因此對(duì)新的準(zhǔn)則了如指掌，會(huì)計(jì)核算水平較高，提供了準(zhǔn)確的會(huì)計(jì)信息。但是對(duì)大多房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)來說，不知道房地產(chǎn)行業(yè)該執(zhí)行何種會(huì)計(jì)制度，可以采用的有新準(zhǔn)則、《小企業(yè)會(huì)計(jì)制度》、《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》、行業(yè)會(huì)計(jì)制度《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》，這些都涉及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，但是究竟應(yīng)該按何種制度核算，具體操作中五花八門，沒有明確規(guī)定究竟應(yīng)該執(zhí)行哪個(gè)會(huì)計(jì)制度，影響了會(huì)計(jì)核算正確核算的準(zhǔn)確性，也是房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算的難點(diǎn)之一。
3 加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的有效措施
3.1 提高信息的披露含量
從本質(zhì)上來分析，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想從源頭上加強(qiáng)自身企業(yè)的會(huì)計(jì)核算工作，提高工作的質(zhì)量以及效果，就必須及時(shí)的提高信息的披露含量，這樣才能夠促使預(yù)期的目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。具體的實(shí)施措施包括了以下幾點(diǎn)：第一，重視質(zhì)量保證金及風(fēng)險(xiǎn)的披露。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的運(yùn)作會(huì)面臨各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)，而這些風(fēng)險(xiǎn)必須在自身企業(yè)會(huì)計(jì)工作信息披露中得到揭示，這樣才能夠更好、更有效的幫助企業(yè)規(guī)避這些風(fēng)險(xiǎn)；第二，增加分項(xiàng)目現(xiàn)金流量信息的披露。企業(yè)的資金是企業(yè)運(yùn)作的靈魂，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果能夠良好的披露每一個(gè)項(xiàng)目的現(xiàn)金流量信息，就能夠使企業(yè)的資金更加透明化，從而提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金使用率，加速企業(yè)的發(fā)展；第三，增加土地儲(chǔ)備量及成本構(gòu)成的信息。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展與土地有著直接的關(guān)系，而土地也同樣是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的重要內(nèi)容，占據(jù)著企業(yè)財(cái)務(wù)中的很大一部分，只有增加了土地的儲(chǔ)備量以及相關(guān)的成本構(gòu)成信息，才能夠使企業(yè)更及時(shí)的了解市場(chǎng)的動(dòng)向以及確保自身的利益，對(duì)于企業(yè)的運(yùn)作有著非常重要的作用。
3.2 完善收入確認(rèn)
作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在進(jìn)行會(huì)計(jì)核算建筑物以及土地使用權(quán)的時(shí)候，應(yīng)該同時(shí)的滿足下列條件時(shí)才能夠予以確認(rèn)：第一，作為房地產(chǎn)的建筑物和土地使用權(quán)，應(yīng)該能夠單獨(dú)的計(jì)量并且出售，也就是說該房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)可以單獨(dú)的進(jìn)行劃轉(zhuǎn)或者交割；第二，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的具體房地產(chǎn)成本應(yīng)該能夠可靠地計(jì)量；第一，企業(yè)能夠取得與該項(xiàng)房地產(chǎn)相關(guān)的租金收入或增值收益。除此之外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可以采用排除法確認(rèn)投資性房地產(chǎn)；企業(yè)用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理而持有的房地產(chǎn)以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為存貨的房地產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn)；企業(yè)出租給自身企業(yè)工作人員居住的宿舍，即使按照市場(chǎng)價(jià)格收取租金，也不屬于投資性房地產(chǎn)；母公司以經(jīng)營(yíng)租賃方式向子公司出租房地產(chǎn)，該項(xiàng)房地產(chǎn)應(yīng)確認(rèn)為母公司的投資性房地產(chǎn)，但是在編制合并財(cái)務(wù)報(bào)表的時(shí)侯，則應(yīng)該作為企業(yè)集團(tuán)的自用房地產(chǎn)。除此之外，企業(yè)持有的房地產(chǎn)應(yīng)作為投資性房地產(chǎn)。
4 總結(jié)
總而言之，會(huì)計(jì)核算工作是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重要構(gòu)成內(nèi)容，關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生存、發(fā)展，特別是在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想真正的獲得可持續(xù)發(fā)展，就必須及時(shí)的加強(qiáng)自身的會(huì)計(jì)核算工作，這樣才能夠更好的保障自身企業(yè)的利益，提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；成本控制；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；分析；防范
一 房地產(chǎn)開發(fā)及其基本特征
1 房地產(chǎn)開發(fā)
房地產(chǎn)又被稱作不動(dòng)產(chǎn)，其包括房產(chǎn)和地產(chǎn)兩種財(cái)產(chǎn)形式，廣義上來講，它指的是土地、土地上的永久性建筑物、基礎(chǔ)設(shè)施和自然資源，以及由之衍生得到的和土地所有權(quán)相關(guān)的所有權(quán)利或權(quán)益，而狹義上的房地產(chǎn)即土地、土地上的永久性建筑物及由之衍生得到的各種物權(quán)，通常意義上的房地產(chǎn)即狹義的房地產(chǎn)，即房屋建筑物、土地、財(cái)產(chǎn)權(quán)屬。由此而得房地產(chǎn)開發(fā)，即促使土地和房屋不斷處于開發(fā)、改造和再開發(fā)狀態(tài)的活動(dòng)，換言之，根據(jù)城市規(guī)劃的要求，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)土地開發(fā)和房屋建設(shè)實(shí)行“全面規(guī)劃、合理布局，綜合開發(fā)、配套建設(shè)”活動(dòng)，以人力改造城市土地，并對(duì)各項(xiàng)工程建設(shè)進(jìn)展及相應(yīng)的市場(chǎng)營(yíng)銷、物業(yè)管理施以有計(jì)劃、按比例地協(xié)調(diào)。以獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益及環(huán)境效益。房地產(chǎn)開發(fā)常見為房屋開發(fā)和土地開發(fā)兩種類型，房屋開發(fā)即借助于一定的技術(shù)和經(jīng)濟(jì)手段建造房屋的過程，土地開發(fā)即借助于一定的技術(shù)和經(jīng)濟(jì)手段把自然狀態(tài)的土地加工為城市建設(shè)用地的過程。
2 房地產(chǎn)開發(fā)的特征
長(zhǎng)期性是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的最明顯特征。從投入資本至資本回收，從破土動(dòng)工至形成產(chǎn)品，任何一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都應(yīng)經(jīng)歷多個(gè)階段，特別在建筑施工階段，其更應(yīng)投入巨大的人力、物力和財(cái)力，這一過程的資金到位狀況與企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展關(guān)系重大。一般而言，一個(gè)普通的開發(fā)項(xiàng)目完成時(shí)間少則兩三年，規(guī)模較長(zhǎng)、成片開發(fā)的項(xiàng)目則需要更長(zhǎng)時(shí)間去完成。
綜合性是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的最本質(zhì)特征。從內(nèi)在要求分析，現(xiàn)代化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)須對(duì)建筑地塊和房屋建筑施以有目的的建設(shè)，并要對(duì)開發(fā)地區(qū)一些必要的公用設(shè)施及公用建筑予以統(tǒng)一規(guī)劃。再?gòu)拈_發(fā)過程分析，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)相關(guān)項(xiàng)目的過程中，要與規(guī)劃、設(shè)計(jì)、供電、供水、電訊、施工、交通、教育、環(huán)境、消防、園林等多個(gè)部門合作，同時(shí)還極可能要涉及到征地、拆遷、安置等多個(gè)工作環(huán)節(jié)。開發(fā)項(xiàng)目不同，所涉及到土地條件、建筑設(shè)計(jì)、融資方式、施工技術(shù)、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)等各個(gè)方面情況均不相同，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)便應(yīng)對(duì)其進(jìn)行綜合考慮、統(tǒng)籌安排、尋找最佳方案。
此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還具有較強(qiáng)的時(shí)序性和地域性。房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)則是一項(xiàng)操作性極強(qiáng)的工作，由開發(fā)實(shí)務(wù)角度來講，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成某個(gè)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，必須受到政府土地、規(guī)劃、建設(shè)等多個(gè)部門行政管理審批手續(xù)的影響，實(shí)施某個(gè)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)便應(yīng)制定周密的計(jì)劃，以協(xié)調(diào)各方關(guān)系，縮短周期、降低風(fēng)險(xiǎn)；地域性則體現(xiàn)在開發(fā)項(xiàng)目多受地段、區(qū)位的影響，比如交通、購(gòu)物、環(huán)境、升值潛力等多個(gè)因素都對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的選址影響甚大。
二 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理及其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理內(nèi)容
經(jīng)營(yíng)即企業(yè)有預(yù)測(cè)、有目的、有決策的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，管理即企業(yè)出于實(shí)現(xiàn)某一經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的目的，計(jì)劃、指揮、協(xié)調(diào)、檢查、監(jiān)督經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的組織工作，則經(jīng)營(yíng)管理即企業(yè)以最小風(fēng)險(xiǎn)投入獲得最大效益的過程，在此過程中，成本控制貫穿于企業(yè)活動(dòng)始終井成為主要內(nèi)容。具體到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其經(jīng)營(yíng)管理內(nèi)容指的足以市場(chǎng)行為，獲取土地使用權(quán)，并通過規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)及房屋租售等方式，以最小風(fēng)險(xiǎn)投入獲得最大經(jīng)濟(jì)效益的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)過程，則房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性預(yù)及成本控制即為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的主要內(nèi)容。
首先是可行性預(yù)測(cè)，一項(xiàng)完整、準(zhǔn)確的預(yù)須能在其日后開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中發(fā)揮指導(dǎo)性作用，根據(jù)其過程，預(yù)可分為明確預(yù)測(cè)目標(biāo)、收集資料、選取預(yù)測(cè)方法、預(yù)測(cè)并得出初步結(jié)果、分析預(yù)結(jié)果并修正調(diào)整、撰寫預(yù)報(bào)告、追蹤反饋等七個(gè)步驟。然后是成本控制，成本即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)商品開發(fā)、生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)等各個(gè)過程中所支出各項(xiàng)費(fèi)用的總和，如土地征用和拆遷補(bǔ)償、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)以及公共配套設(shè)施費(fèi)與開發(fā)間接費(fèi)等，不同的開發(fā)階段應(yīng)實(shí)施不同的成本控制措施。
2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
財(cái)務(wù)本質(zhì)上是資本價(jià)值的經(jīng)營(yíng)，風(fēng)險(xiǎn)簡(jiǎn)言之是結(jié)果差異造成的結(jié)果偏離，即期望結(jié)果的可能偏離，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)則表現(xiàn)為經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、分配風(fēng)險(xiǎn)等不同形式，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)存在不同的表現(xiàn)形式和不同的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)類別，以現(xiàn)金流量為參照，現(xiàn)金在不同階段流人流出的不確定性即表現(xiàn)出不同的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)類別，其中主要有經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和籌資風(fēng)險(xiǎn)，前者是以現(xiàn)金流入的角度反映出無法實(shí)現(xiàn)預(yù)期資本價(jià)值的可能性，后者是以現(xiàn)金流出的角度反映出到期無法履行資本清償義務(wù)的可能性，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是籌資風(fēng)險(xiǎn)的根源，籌資風(fēng)險(xiǎn)體現(xiàn)出經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的后果。
在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理過程中，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)所受影響因素主要有選址、出租需求的變動(dòng)情況、經(jīng)營(yíng)成本的變動(dòng)情況、調(diào)整租金的能力、欠租損失和租戶違約的可能性、系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)等，任何一種因素都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)中的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生重大影響?；I資風(fēng)險(xiǎn)是一種結(jié)果性風(fēng)險(xiǎn)，其不僅可能因經(jīng)營(yíng)不善間接導(dǎo)致，還可能因自身行為帶來風(fēng)險(xiǎn)，這意味著籌資行為只要存在便具有風(fēng)險(xiǎn)，無論是債務(wù)籌資或權(quán)益籌資，無論是長(zhǎng)期籌資或短期籌資，而其風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)則是籌資結(jié)構(gòu)的失衡，即籌資來源結(jié)構(gòu)和期限結(jié)構(gòu)及其相互聯(lián)結(jié)關(guān)系的失衡。
三 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的具體措施
1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制措施
在選立項(xiàng)階段，應(yīng)做好可行性分析和成本測(cè)算。項(xiàng)目可行性經(jīng)濟(jì)指標(biāo)包括內(nèi)部收益率、銷售凈利率等核心指標(biāo)，以及總投資回報(bào)率、獲利指數(shù)、銷售毛利率、資金峰值比例、啟動(dòng)資金獲利倍數(shù)，地價(jià)支付貼現(xiàn)比等參考指標(biāo)；在成本估算方面，應(yīng)根據(jù)會(huì)計(jì)分類，盡可能將其細(xì)化，使之在日后成本控制環(huán)節(jié)可有的放矢，在此基礎(chǔ)上還應(yīng)進(jìn)行現(xiàn)金流安排，好的資金鏈條將對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理起到積極作用，
在設(shè)計(jì)階段，應(yīng)降低建筑安裝成本，做好設(shè)計(jì)階段的投資控制，這要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)行方案設(shè)計(jì)和工程設(shè)計(jì)招投標(biāo)制度，加強(qiáng)技術(shù)溝通并實(shí)行限額設(shè)計(jì)、大力開展價(jià)值工程方法的應(yīng)用、強(qiáng)化設(shè)計(jì)出圖前的審核。
在基建階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格按照基建程序辦事，即遵循工程建設(shè)的客觀規(guī)律辦事，合理確定開工順序并提高交用標(biāo)準(zhǔn)等；搞好三通一平建設(shè)和土方平衡，即在項(xiàng)目開發(fā)過程中兼顧近期開工及中期、后期開工的工程，嚴(yán)格控制三通設(shè)施數(shù)量、提高設(shè)施利用率、防止重復(fù)拆搭、縮減費(fèi)用支出等。實(shí)施招投標(biāo)制度，即在承發(fā)包方面實(shí)施招投標(biāo)，以相應(yīng)的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制和市場(chǎng)機(jī)制實(shí)行全面的造價(jià)管理；抓好施工階段的投資成本控制，即合理控制工程變更、嚴(yán)格審核承包商的索賠要求、認(rèn)真完成材料設(shè)備的加工訂貨等，強(qiáng)化竣工階段的審核，即依據(jù)設(shè)計(jì)圖紙及合同規(guī)定，全部完成工程，配備竣工驗(yàn)收單，如有用項(xiàng)則須在驗(yàn)收單中加以注明，結(jié)算中給予扣除。
2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制措施
財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制其實(shí)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的根本目的，它從本質(zhì)上上包含了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的事前防范，對(duì)于規(guī)模較小的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制重點(diǎn)即在于防范，若企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模較大，則應(yīng)實(shí)施“防范十控制”的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制原則。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；工程管理；解決措施
Abstract: this paper briefly expounds the real estate development project is the main content of engineering management, this paper analyzes the development of real estate project engineering management of the main key problems, and puts forward the corresponding solutions.
Keywords: real estate; Engineering management; measures
中圖分類號(hào)： F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：
1前言
目前，房地產(chǎn)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的一個(gè)支柱性產(chǎn)業(yè)，如何實(shí)現(xiàn)資源配置的最大化和最優(yōu)化，從而促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)和社會(huì)的穩(wěn)定，已成為近年來房地產(chǎn)業(yè)研究的一個(gè)熱點(diǎn)問題[1-2]。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，具有開發(fā)周期長(zhǎng)、投資金額大、面臨風(fēng)險(xiǎn)多的特點(diǎn)。
本文主要闡述了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理的主要內(nèi)容，分析了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理的主要問題，并提出了相應(yīng)的解決方案措施。以期為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程管理提供一定積極作用和參考。
2房地產(chǎn)工程管理的主要內(nèi)容
2.1規(guī)劃管理
在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程施工前，進(jìn)行項(xiàng)目整體的規(guī)劃管理是一項(xiàng)必不可少的步驟。在該階段，需謹(jǐn)慎做出工程最切合實(shí)際并且能夠?qū)嵤┑姆桨浮Ｗ罴芍M為了盡快開工而縮短前期規(guī)劃時(shí)間，導(dǎo)致后期工作不能正常進(jìn)行，白白浪費(fèi)時(shí)間和金錢。這樣就會(huì)導(dǎo)致房屋的綜合成本直接增加。
2.2設(shè)計(jì)管理
房地產(chǎn)項(xiàng)目只有做好了前期的設(shè)計(jì)工作，才能進(jìn)行正式的施工操作。并且好的設(shè)計(jì)方案會(huì)提高房地產(chǎn)后期的銷售效率。設(shè)計(jì)方案的好壞，直接反映工程管理實(shí)施的好壞。好的設(shè)計(jì)方案，可以提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程的知名度，更會(huì)在社會(huì)上產(chǎn)生良好的社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益，一舉多得。
2.3開發(fā)管理
開發(fā)管理階段是房地產(chǎn)工程管理最關(guān)鍵的一環(huán)。在這一階段，開發(fā)商對(duì)現(xiàn)場(chǎng)情況進(jìn)行考察與驗(yàn)證后，會(huì)制定一份嚴(yán)格的開發(fā)方案，確保工程的順利進(jìn)行。同時(shí)，在該階段還基本確定了房地產(chǎn)的銷售價(jià)格。因此，開發(fā)方案的好壞對(duì)日后的銷售情況有直接的影響，應(yīng)予以高度重視。
2.4施工管理
房地產(chǎn)工程，由于施工時(shí)間長(zhǎng)，涉及面廣，因此，在實(shí)際的施工過程中具有一定的難度。所以在施工管理階段，應(yīng)該秉承全程公開的原則，嚴(yán)格遵守國(guó)家相應(yīng)法規(guī)，保證建造高質(zhì)量工程。只有這樣，才能確保各環(huán)節(jié)順利進(jìn)行，獲得更大的經(jīng)濟(jì)效益。
3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理中的關(guān)鍵問題
成本、質(zhì)量、進(jìn)度和安全貫穿于工程管理的全過程。抓好這四大關(guān)鍵任務(wù)，運(yùn)作一個(gè)成功的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目就顯得順理成章、得心應(yīng)手了。
(1)成本問題。房地產(chǎn)開發(fā)歸根到底是商業(yè)行為，是通過一系列行動(dòng)把投入的資金升值的過程。因此，成本控制無疑成為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理的首要目標(biāo)。因?yàn)榉课莸某杀局苯記Q定著業(yè)主的購(gòu)買力，成本高了，房屋的售價(jià)也會(huì)高。
(2)質(zhì)量問題。工程質(zhì)量是確立房地產(chǎn)品牌形象的保證，施工質(zhì)量控制是工程管理工作的重點(diǎn)。質(zhì)量不好，業(yè)主也不會(huì)購(gòu)買，房屋的銷售情況就好不到哪去。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程管理人員，要善于把握全局，引導(dǎo)、協(xié)調(diào)、督促設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工等單位共同完成好施工質(zhì)量的控制任務(wù)。
(3)進(jìn)度問題。房地產(chǎn)進(jìn)度控制貫穿于項(xiàng)目的實(shí)施階段，滲透到項(xiàng)目實(shí)施的全過程，對(duì)項(xiàng)目的各個(gè)方面都要進(jìn)行進(jìn)度控制。房地產(chǎn)工程的進(jìn)度也會(huì)影響到整個(gè)工程的造價(jià)。進(jìn)度太慢，施工時(shí)間會(huì)延長(zhǎng)，工程的綜合成本會(huì)增加。最后的結(jié)果就是房屋售價(jià)的提高，這也會(huì)影響到業(yè)主對(duì)房屋的購(gòu)買情況。
(4)安全問題。沒有安全生產(chǎn)，就沒有生產(chǎn)力，也就沒有效益。安全管理是房地產(chǎn)企業(yè)工程管理的一個(gè)重要組成部分，在以人為本，尊重人的生命的現(xiàn)代管理理念中尤其突出，也是提高房地產(chǎn)企業(yè)綜合效益必需的。
4提高房地產(chǎn)工程管理水平的措施
(1)熟悉施工合同中的承包范圍、工期、合同價(jià)及其調(diào)整的條件和方式、材料供應(yīng)情況、工程款撥付、結(jié)算方式和違約處理等。熟悉合同內(nèi)容后，就能做到心中有數(shù)，工作開展時(shí)才會(huì)有理、有節(jié)、有據(jù)。
嚴(yán)把設(shè)備、材料價(jià)格關(guān)。引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，創(chuàng)造競(jìng)爭(zhēng)條件，開展設(shè)備、材料的招投標(biāo)工作；根據(jù)開發(fā)產(chǎn)品的市場(chǎng)定位，在保證產(chǎn)品質(zhì)量的前提下，正確的確定產(chǎn)品品質(zhì)，選擇合適的價(jià)位；適時(shí)對(duì)設(shè)備、材料價(jià)格實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，了解市場(chǎng)中各種材料的價(jià)格，及時(shí)掌握其變動(dòng)情況，建立設(shè)備、材料價(jià)格信息網(wǎng)；或者根據(jù)企業(yè)資金狀況，可以在市場(chǎng)價(jià)位走低的時(shí)候，囤積一部分材料，以減少投資。
(2)嚴(yán)格審批施工組織設(shè)計(jì)及優(yōu)化施工方案。優(yōu)秀的施工組織設(shè)計(jì)及方案，不僅技術(shù)先進(jìn)、工藝合理，而且組織精干、費(fèi)用節(jié)約；該工作質(zhì)量的優(yōu)劣，將影響著經(jīng)濟(jì)效益的好壞。嚴(yán)格控制工程變更。施工前應(yīng)對(duì)施工圖紙進(jìn)行會(huì)審，及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)中的錯(cuò)誤，避免施工中進(jìn)行修改，造成不必要的浪費(fèi)。
(3)推動(dòng)工程建設(shè)管理標(biāo)準(zhǔn)化，抓好工程首件認(rèn)可工作。對(duì)主要分項(xiàng)工程實(shí)行首件認(rèn)可制，要從實(shí)施目的、評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、實(shí)施范圍、組織機(jī)構(gòu)與責(zé)任范圍、實(shí)施程序、資料管理、物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)等方面做了詳細(xì)的規(guī)定，消除質(zhì)量隱患，預(yù)防質(zhì)量通病。
(4)創(chuàng)建平安工地。編制平安工地實(shí)施方案，召開平安工地建設(shè)部署會(huì)，開展專項(xiàng)施工方案審查制，勞動(dòng)用工登記制和崗前安全培訓(xùn)教育制度；加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)的安全隱患排查和治理的力度，認(rèn)真抓好施工作業(yè)的安全防護(hù)和安全生產(chǎn)演練工作；定期召開安全生產(chǎn)專題會(huì)議，實(shí)行安全技術(shù)交底臺(tái)賬化管理，會(huì)后被交底人需簽字，項(xiàng)目部留存影像資料；特種工作業(yè)人員需持證上崗，登記造冊(cè)并留檔備案等。通過以上措施，確保平安工地活動(dòng)能夠取得實(shí)效。
(5)做好三階段預(yù)防工作。按三階段安全風(fēng)險(xiǎn)分析與預(yù)防的要求落實(shí)各項(xiàng)安全措施。要根據(jù)工程進(jìn)展情況詳細(xì)編制項(xiàng)目總體預(yù)案及危險(xiǎn)源預(yù)案，通過防護(hù)和交底措施，做好預(yù)控工作。
5結(jié)論
本文主要闡述了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理的主要內(nèi)容，分析了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理的主要關(guān)鍵問題，并提出了相應(yīng)的解決措施。本文的研究成果可以為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程管理提供一定參考。
參考文獻(xiàn)
筆者認(rèn)為，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理，對(duì)于促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)、健康發(fā)展具有非常重要的意義。
一、我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實(shí)施財(cái)務(wù)預(yù)算管理中存在的問題
．缺乏有效的考核和激勵(lì)機(jī)制
在預(yù)算執(zhí)行中，沒有簽定預(yù)算指標(biāo)經(jīng)濟(jì)責(zé)任合同，沒有建立預(yù)算獎(jiǎng)懲制度。當(dāng)沒完成預(yù)算任務(wù)，對(duì)被考核單位和負(fù)責(zé)人進(jìn)行獎(jiǎng)懲時(shí)，被考核單位和負(fù)責(zé)人往往強(qiáng)調(diào)客觀因素和外部環(huán)境對(duì)考核結(jié)果的影響，回避主觀原因和自身原因。很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在考核和激勵(lì)機(jī)制落實(shí)不到位的問題，成為影響企業(yè)預(yù)算管理目標(biāo)無法實(shí)現(xiàn)的主要問題?？己朔揭渤３Ｔ谝欢ǔ潭壬蠋е鴤€(gè)人感情去評(píng)價(jià)被考核方，使考核過程不能按原則進(jìn)行，或考核結(jié)果缺乏激勵(lì)機(jī)制，沒有建立配套的預(yù)算考核制度，使考核工作流于形式。
．缺乏預(yù)算的執(zhí)行和監(jiān)控
有些企業(yè)雖然對(duì)預(yù)算的編制很重視，專門成立了預(yù)算職能部門進(jìn)行預(yù)算編制，但預(yù)算職能部門對(duì)預(yù)算的執(zhí)行和監(jiān)督很少參與。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)預(yù)算的執(zhí)行和監(jiān)督重視不夠，企業(yè)的管理制度跟不上企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。沒有建立有效的預(yù)算反饋機(jī)制，企業(yè)的預(yù)算管理和會(huì)計(jì)核算系統(tǒng)沒有密切配合。
．預(yù)算管理機(jī)制不健全
有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雖然編制了預(yù)算，但沒有建立相應(yīng)的組織機(jī)構(gòu)；沒有具體和權(quán)威的機(jī)構(gòu)對(duì)預(yù)算管理進(jìn)行協(xié)調(diào)和仲裁、執(zhí)行和監(jiān)督；把全面預(yù)算管理交給財(cái)務(wù)部門，而沒有健全企業(yè)的預(yù)算管理機(jī)制；法人治理機(jī)構(gòu)的不完善，對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算管理的認(rèn)識(shí)不足，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)算管理機(jī)制不健全。
．對(duì)全面預(yù)算管理的重要性認(rèn)識(shí)不足
企業(yè)負(fù)責(zé)人在財(cái)務(wù)管理時(shí)，往往忽視了對(duì)其他部門的管理，將預(yù)算和計(jì)劃相混淆，使其成為財(cái)務(wù)報(bào)表。其他部門很少直接參與預(yù)算編制工作，往往只是對(duì)財(cái)務(wù)部門提交的具體結(jié)果進(jìn)行確認(rèn)。這樣的預(yù)算往往缺乏可操作性。
．預(yù)算管理與企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)相脫節(jié)
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)算管理往往缺少客觀性，很多企業(yè)通過對(duì)以往的經(jīng)營(yíng)情況和上一年度指標(biāo)值來決定下一年度預(yù)算指標(biāo)值，沒有認(rèn)真對(duì)企業(yè)下一年度的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)行分析。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)外部環(huán)境、發(fā)展速度、業(yè)務(wù)范圍等因素變化比較大時(shí)，這種預(yù)算指標(biāo)就會(huì)缺乏客觀性。
二、強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資本預(yù)算管理
．資本預(yù)算管理的意義
資本預(yù)算是以優(yōu)化資本配置技術(shù)為中心的，這套體系具有以下特征：資本預(yù)算并不直接參與項(xiàng)目資本支出的實(shí)際運(yùn)作與控制；關(guān)鍵強(qiáng)調(diào)資本預(yù)算的決策技術(shù)層面，強(qiáng)調(diào)決策技術(shù)對(duì)最終立項(xiàng)決策的財(cái)務(wù)支持性；強(qiáng)調(diào)風(fēng)險(xiǎn)與收益間的關(guān)系，并以始終圍繞價(jià)值最大化目標(biāo)。
．加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)資本預(yù)算管理的措施
（1）加強(qiáng)固定資產(chǎn)循環(huán)中的內(nèi)部控制，保證資本預(yù)算的嚴(yán)格控制。預(yù)算項(xiàng)目評(píng)估、決策后，在執(zhí)行過程中的各個(gè)階段，必須嚴(yán)格控制，避免由于企業(yè)內(nèi)部管理的問題造成資產(chǎn)的流失。
首先，對(duì)一些利用率較低的設(shè)備和閑置的設(shè)備要進(jìn)行清理，該封存或調(diào)撥的要處理，以提高設(shè)備的利用率。固定資產(chǎn)入賬、折舊的控制：固定資產(chǎn)的入賬、折舊控制必須嚴(yán)格按照有關(guān)財(cái)務(wù)制度執(zhí)行，折舊控制的主要作用在于保證固定資產(chǎn)使用年限及殘值估計(jì)的合理、準(zhǔn)確。
其次，資產(chǎn)請(qǐng)購(gòu)或建造的審批人應(yīng)同清購(gòu)或建造要求提出者分離，資本預(yù)算的復(fù)核審批人應(yīng)獨(dú)立于資本預(yù)算的編制人。固定資產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)行職務(wù)分離控制：資產(chǎn)的需要應(yīng)由使用部門提出，采購(gòu)部門、企業(yè)內(nèi)部的基建部門無權(quán)提出采購(gòu)或承建的要求。
再次，固定資產(chǎn)取得的控制對(duì)技術(shù)質(zhì)量要求較高、費(fèi)用支出較大的設(shè)備購(gòu)貨合同，規(guī)定經(jīng)由不同專業(yè)技術(shù)人員，如采購(gòu)人員、工程師、生產(chǎn)人員、律師和會(huì)計(jì)師組成小組進(jìn)行審查。
（2）建立完整的資本預(yù)算程序，降低投資風(fēng)險(xiǎn)。在投資決策中，一個(gè)完整的資本預(yù)算程序應(yīng)該包括以下步驟。
首先，重新評(píng)估和調(diào)整。在實(shí)際操作及項(xiàng)目投資運(yùn)行過程中，會(huì)遇到一些變化，應(yīng)及時(shí)地對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估，重新修改有關(guān)概率，作出新的決策，避免投資損失。
其次，尋找新的投資機(jī)會(huì)，開拓新市場(chǎng)，開發(fā)新技術(shù)，提出新創(chuàng)意。這一步驟是非常重要的，雖然基本不屬于財(cái)務(wù)理論的范疇，但有機(jī)會(huì)也應(yīng)積極參與市場(chǎng)研究，及時(shí)了解投資項(xiàng)目的背景題材，動(dòng)態(tài)分析一項(xiàng)投資的取得而失去其他投資機(jī)會(huì)的機(jī)會(huì)成本、投資的資金成本。
再次，收集數(shù)據(jù)，估算項(xiàng)目的現(xiàn)金流量。本步驟應(yīng)由工程技術(shù)、計(jì)劃、財(cái)務(wù)、采購(gòu)、生產(chǎn)等部門的人員共同參加。各項(xiàng)未來的現(xiàn)金凈增加額減去機(jī)會(huì)成本和資金成本后，應(yīng)與投資預(yù)算相比較，如前者大于后者，則說明該項(xiàng)目投資是可取的；否則，是不可取的。除了要收集工程數(shù)據(jù)和進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查外，還應(yīng)考慮到各種經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等環(huán)境的影響，并對(duì)重要事件發(fā)生的概率作出預(yù)測(cè)，估算出項(xiàng)目的現(xiàn)金流量。
最后，項(xiàng)目評(píng)估和作出決策。利用收集到的數(shù)據(jù)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估并作出決策，一般一小部分投資決策是在部門一級(jí)作出的，但大部分的投資支出要經(jīng)過高層管理部門批準(zhǔn)，對(duì)投資金額較大的項(xiàng)目，資本支出預(yù)算應(yīng)有各分項(xiàng)投資預(yù)算額，以便日后對(duì)投資實(shí)際支出額進(jìn)行控制。
三、對(duì)全面落實(shí)并完善財(cái)務(wù)預(yù)算管理的幾點(diǎn)建議
．健全預(yù)算管理網(wǎng)絡(luò)，為財(cái)務(wù)預(yù)算管理提供技術(shù)支持
要想搞好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理，必須充分利用電子計(jì)算機(jī)這一科學(xué)手段，搞好會(huì)計(jì)核算和分析，建立健全預(yù)算管理體系和組織網(wǎng)絡(luò)，為財(cái)務(wù)預(yù)算管理及時(shí)提供準(zhǔn)確完整的信息。
．細(xì)致分解各項(xiàng)指標(biāo)，科學(xué)確定財(cái)務(wù)預(yù)算管理的責(zé)任單元
通過預(yù)算管理強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部管理，開展內(nèi)部控制。同時(shí)，通過建立嚴(yán)密的預(yù)算管理組織機(jī)構(gòu)，強(qiáng)化對(duì)各部門預(yù)算執(zhí)行過程和結(jié)果的監(jiān)督、控制、管理和考評(píng)。這樣，就可以避免由于內(nèi)部管理不善、控制薄弱而造成的經(jīng)濟(jì)損失，將企業(yè)所有的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都納入到預(yù)算管理的環(huán)節(jié)中。通過自上而下、自下而上的指標(biāo)細(xì)致分解、層層落實(shí)，確定各部門管理人員的職責(zé)范圍、管理權(quán)限以及相應(yīng)的獎(jiǎng)懲制度，使各個(gè)部門的方向明確、責(zé)權(quán)利清晰。
開發(fā)商在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的時(shí)候?yàn)榱斯?jié)省成本、加快工程項(xiàng)目的施工，忽略了大量的污水處理問題。特別是目前大部分高級(jí)智能型的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，有深層的地下停車場(chǎng)，卻忽略了對(duì)地下水的保護(hù)。當(dāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目投入使用的時(shí)候，廁所、廚房、沐浴、清洗等生活排放的廢水房地產(chǎn)商沒有進(jìn)行污水處理，將會(huì)造成城市的水污染日益嚴(yán)重。
1.1空氣污染物
開發(fā)建設(shè)期的空氣污染物主要是灰塵，拆除舊建筑物時(shí)最為明顯；車輛運(yùn)輸時(shí)也會(huì)揚(yáng)起塵土。在施工的過程中，對(duì)于挖掘、堆放、回填和清運(yùn)這些步驟沒有考慮到顆粒粉塵這些污染物，建筑材料的運(yùn)輸、裝卸、堆放、挖料過程，各種施工車輛行駛，施工垃圾堆放和舊房屋拆遷清運(yùn)過程造成施工現(xiàn)場(chǎng)大氣中揚(yáng)塵高于其它地區(qū)。開發(fā)商沒有綜合系統(tǒng)效率顧及到最優(yōu)原則，設(shè)計(jì)、組織建筑內(nèi)外空間中的各種物質(zhì)因素，阻礙了物質(zhì)、能源在建筑系統(tǒng)內(nèi)有秩序地循環(huán)轉(zhuǎn)換。大量混凝土攪拌車在混凝土澆鑄期間頻繁駛?cè)氍F(xiàn)場(chǎng)，沒有形成一種高效、低耗、無廢、無污染、生態(tài)平衡的建筑環(huán)境。車輛碾壓工地，形成大面積水泥路面或揚(yáng)塵，破壞了地面道路、綠化地、人道，施工現(xiàn)場(chǎng)周邊形成大量的固廢層，景觀影響較大。房地產(chǎn)投入使用后，各種廢氣廢煙大量排出，污染空氣，造成空氣質(zhì)量指標(biāo)下降。使到舒適、方便、高效節(jié)能、健康環(huán)保和景觀美化等多方面都不能如人所求。
1.2光遮擋與光污染
在現(xiàn)代大城市建設(shè)中，由于高層建筑物密度過大，商住、辦公、酒店等房地產(chǎn)城市建筑裝飾越來越豐富多彩。為了增加建筑的時(shí)代感，許多建筑外立面大量采用玻璃幕墻作為外裝飾，但是這一系列的“城市照明工程”、“城市亮化工程”在給城市帶來美麗的同時(shí)，玻璃幕墻反射光所帶來的光污染不但日益嚴(yán)重，還對(duì)交通安全及周圍居民生活都有不同程度的影響。
1.3房地產(chǎn)項(xiàng)目所有材料污染大
隨著人們的收入水平增高，大部分的人都高度追求豪華的裝修。其中有相當(dāng)一部分裝修過程中所使用甲醛、苯、二甲苯等揮發(fā)性有機(jī)物氣體作為裝修材料。所以，建筑、裝飾材料和家具的室內(nèi)環(huán)境污染也日益突出。人們?cè)诩彝パb修中，希望房間美觀豪華，在購(gòu)買高檔家裝材料的同時(shí)，卻輕視了家具和裝修材料對(duì)環(huán)境的污染。由此引發(fā)的環(huán)境污染糾紛，二次裝修造成的環(huán)境污染也日益增長(zhǎng)。如圖1，我們可以看到一般住宅的布局圖，大部分住宅都已經(jīng)是在自身精簡(jiǎn)的同時(shí)使用豪華裝修，造成居住著的身體健康欠佳，居住環(huán)境惡化。
1.4城市規(guī)劃不合理，開發(fā)商盲目追求利益
根據(jù)數(shù)據(jù)分析：2012年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資71804億元，比上年名義增長(zhǎng)16.2%。高度發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)，選址上面臨嚴(yán)峻風(fēng)險(xiǎn)?？鄢齼r(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)14.9%，增速比1~11月份回落0.5個(gè)百分點(diǎn)，比2011年回落11.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資49374億元，增長(zhǎng)11.4%，增速比1~11月份回落0.5個(gè)百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為68.8%。為了追求利益最大化，一些開發(fā)商盲目地加大開發(fā)程度，而國(guó)家政府部門遷就開發(fā)商，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)的建設(shè)秩序十分混亂，造成了城市生態(tài)環(huán)境的污染問題。如有的城市將賓館、飯店建在規(guī)劃的綠化帶內(nèi)。一些落后地區(qū)急于發(fā)展，急于體現(xiàn)政績(jī)，為了眼前的利益就毅然犧牲長(zhǎng)遠(yuǎn)利益。將行政辦公樓建在了公園內(nèi)，將社會(huì)公益建筑建在居民樓內(nèi)，這林林總總的盲目城市規(guī)劃，盲目建設(shè)房地產(chǎn)業(yè)，僅僅取得了眼前的蠅頭小利，卻損害了城市的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展大計(jì)，不能堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展的原則。
2房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)城市生態(tài)環(huán)境影響的對(duì)策
為了避免上述的多種房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)城市的生態(tài)環(huán)境污染。國(guó)家政府應(yīng)該重視環(huán)境保護(hù)，維護(hù)生態(tài)平衡。使發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展的同時(shí)，生態(tài)環(huán)境也得以改善。①在房地產(chǎn)的選址中要考慮慎重，顧及房地產(chǎn)的發(fā)展與人口發(fā)展、環(huán)境發(fā)展、資源利用相協(xié)調(diào)。在施工的過程中，不能輕視地下水的污水處理以及地下停車庫(kù)的廢氣凈化。在開發(fā)的過程中要做好生態(tài)環(huán)境的保護(hù)和建設(shè)，塑造環(huán)境優(yōu)美、和諧的社區(qū)。②房地產(chǎn)的開發(fā)要注重減少對(duì)空氣質(zhì)量的污染，避免固體顆粒、粉塵的增加，造成人體健康問題。生態(tài)保護(hù)水平的差異，將會(huì)極大地影響房地產(chǎn)的價(jià)值，房地產(chǎn)生態(tài)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)是房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的必然要求。③在開發(fā)的同時(shí)做好生態(tài)環(huán)境的保護(hù)和建設(shè)，使房地產(chǎn)業(yè)成為城市生態(tài)經(jīng)濟(jì)的有機(jī)組成部分。避免光遮擋和光污染，制造良好的辦公分文。④堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展的開發(fā)原則，使到房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與城市生態(tài)環(huán)境的保護(hù)相協(xié)調(diào)發(fā)展。營(yíng)造在知識(shí)經(jīng)濟(jì)條件下，文化力比政治力和技術(shù)力對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的作用更持久，更廣泛，更深遠(yuǎn)的美好社會(huì)氛圍。
3結(jié)束語(yǔ)
關(guān)鍵詞：工程管理 房地產(chǎn)開發(fā) 應(yīng)用
中圖分類號(hào)：F293文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A
前言：作為工程建設(shè)中較為重要的職能性工作，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理是一項(xiàng)系統(tǒng)性的復(fù)雜工作。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將當(dāng)代房地產(chǎn)的開發(fā)管理的理念、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求以及對(duì)市場(chǎng)的準(zhǔn)確把握作為基礎(chǔ)，以最新施工技術(shù)作為依托，并將專業(yè)化管理當(dāng)作核心，投入大量?jī)?yōu)秀人力資源進(jìn)行全面管理。并健全開發(fā)項(xiàng)目工程管理體制，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程的管理，推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)蓬勃向上的發(fā)展。
1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理概述
1.1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理的重要意義
①由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程的建設(shè)內(nèi)容較為廣泛，其工程管理在項(xiàng)目的建設(shè)過程屬于一線的基礎(chǔ)性綜合管理工作，同工程建設(shè)的每一環(huán)節(jié)都有著直接聯(lián)系，只有條理性和系統(tǒng)性較強(qiáng)的管理才能夠確保工程保質(zhì)保量的按時(shí)完成。②房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理有利于疏通房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目過程的社會(huì)關(guān)系。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的過程中，要與社會(huì)各個(gè)部門、企業(yè)之間產(chǎn)生聯(lián)系，而這些聯(lián)系大多由開發(fā)項(xiàng)目的工程管理員進(jìn)行，只有管理恰當(dāng)才能確保房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的完整性。③房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理是工作量較多且最為主要的一項(xiàng)職能工作，它貫穿在整個(gè)投資建設(shè)過程。從前期的決策階段到后期的交付使用階段，甚至是實(shí)施過程的其他職能活動(dòng)，所有的工作都在工程管理范圍之內(nèi)，全都離不開工程管理工作。
1.2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理的具體內(nèi)容
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理的內(nèi)容繁多，以蒙山新聯(lián)標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房工程、興隆佳苑、興隆花園等開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目為例，具體的工程管理內(nèi)容主要有房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的整體規(guī)劃與管理、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量監(jiān)理、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的配合協(xié)調(diào)管理工作、工程驗(yàn)收的管理幾個(gè)方面:
1）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的整體規(guī)劃與管理。此項(xiàng)管理內(nèi)容是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行施工之前不可缺少的重要步驟，主要是制定出切實(shí)可行的工程方案。嚴(yán)禁將規(guī)劃時(shí)間縮短來加快工程的開工，以免后期工作無法正常的進(jìn)行，使得建設(shè)成本額外的增加。
2）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量監(jiān)理。房地產(chǎn)建筑物自身質(zhì)量的好壞對(duì)于其競(jìng)爭(zhēng)有著重要影響，想要獲得更多的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，首要任務(wù)是確保建筑物的質(zhì)量。所以在建設(shè)過程要對(duì)現(xiàn)場(chǎng)施工做到嚴(yán)格的監(jiān)理，一旦發(fā)現(xiàn)存有質(zhì)量問題要及時(shí)的嚴(yán)查落實(shí)。
3）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的配合協(xié)調(diào)管理工作。由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目涉及因素較多，建設(shè)的范圍較廣，在建設(shè)過程中免不了出現(xiàn)矛盾。工程管理有利于協(xié)調(diào)所出現(xiàn)的各種矛盾，配合好建設(shè)單位，使工程建設(shè)順利的進(jìn)行。
4）工程驗(yàn)收的管理。只有符合合同有關(guān)竣工相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的工程才算是竣工完成，因此，在工程竣工前應(yīng)兩格參照國(guó)家相關(guān)的質(zhì)量審核標(biāo)準(zhǔn)，開展驗(yàn)收工作。驗(yàn)收工作開展得好有利于縮短竣工的時(shí)間，順利進(jìn)行竣工結(jié)算。
2、 房地產(chǎn)工程管理中存在的問題
科學(xué)的工程管理可以促使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的順利完成，但是，所謂的工程管理往往是紙上談兵，管理缺乏時(shí)效性，缺乏實(shí)際可操作性，整個(gè)工程的施工前、中、后各階段，都存在著管理上的問題。
2.1 前期欠缺準(zhǔn)備
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，他們更多關(guān)注的是開發(fā)地段的周邊環(huán)境、周邊配套，考慮的是所開發(fā)項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值，而建筑施工單位，他們往往只負(fù)責(zé)施工工作，而對(duì)工程前期的準(zhǔn)備事項(xiàng)缺乏了解和重視。而開發(fā)商往往希望盡早動(dòng)工建設(shè)，往往在欠缺周全考慮的前提下就開始施工，這樣就造成了施工后，才發(fā)現(xiàn)施工缺乏細(xì)節(jié)的設(shè)計(jì)依據(jù)，邊施工邊修改，形成產(chǎn)品后，有較多遺憾或者是給未來的業(yè)主留下隱患。
2.2 中期漠視施工許可規(guī)定
不論是房地產(chǎn)開發(fā)商還是工程的施工部門，站在自身利益的角度，都希望工程早點(diǎn)開工，同時(shí)，也為了早日完成而不斷提高工程的進(jìn)度，導(dǎo)致很多房地產(chǎn)開發(fā)商千方百計(jì)尋找法律上的盲點(diǎn)和制度上的漏洞，施工單位更是不顧國(guó)家相關(guān)規(guī)定對(duì)于施工標(biāo)準(zhǔn)的限定，擅自提前施工，甚至被政府部門勒令停工或是拆除建筑，因而耽誤整個(gè)工程的進(jìn)度。
3、房地產(chǎn)開發(fā)中加強(qiáng)工程管理的有效措施
尋找問題的解決方法，就是要對(duì)癥下藥。工程的管理問題出在工程的前、中、后期，因此，可從施工前與施工中這兩個(gè)階段來著手解決問題。
3.1 規(guī)劃管理
房地產(chǎn)開發(fā)在施工之前，有一系列的手續(xù)工作需要得到國(guó)家相關(guān)單位的批準(zhǔn)后，才能開展工作。所以，在施工之前，就要做好工程的規(guī)劃管理工作。具體的規(guī)劃管理，需要循序漸進(jìn)完成。
①房地產(chǎn)開發(fā)商需要結(jié)合市場(chǎng)行情，尋找更具商業(yè)價(jià)值的地理位置作為開發(fā)地點(diǎn)，同時(shí)，要進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，了解預(yù)期消費(fèi)者的需求，合理規(guī)劃所要開發(fā)的產(chǎn)品。
②與國(guó)家規(guī)劃部門溝通好，尋找政策保障。
3.2 施工管理
①合同管理。房地產(chǎn)開發(fā)商與施工單位首先簽訂一份公平合理的合同，并且雙方在簽訂合同后，都需要遵守合同。尤其是涉及施工中建筑材料的品牌規(guī)格以及資金、人員投入的問題，合同中一定要有明確的約定，避免后期雙方產(chǎn)生矛盾，而延誤工程。
②質(zhì)量檢查。施工中要有專門負(fù)責(zé)工程監(jiān)理的隊(duì)伍，而工程監(jiān)理要嚴(yán)格依據(jù)國(guó)家相關(guān)規(guī)定，保障工程質(zhì)量的合格，不論是技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)還是工程進(jìn)度，都要進(jìn)行科學(xué)的控制監(jiān)理，杜絕急功近利的躍進(jìn)行為，從而保證工程的質(zhì)量符合國(guó)家質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。
③工期控制。所謂工期，并不是越快越好，而是要綜合考慮建筑學(xué)知識(shí)以及自然氣候這兩大方面的因素，計(jì)算工程中各個(gè)小項(xiàng)目的具體工期。這個(gè)工期不僅密切關(guān)系著開發(fā)商和施工單位的利益，更影響著房產(chǎn)消費(fèi)者的切身利益。
④成本控制。工程的建造必須要在已有成本預(yù)算的范圍內(nèi)展開，成本控制對(duì)開發(fā)商和承建方都同樣重要。如果超支，那么就可能導(dǎo)致整個(gè)工程進(jìn)度癱瘓，除非再得到新的資金投入，才能讓未完成的工程繼續(xù)下去。
⑤安全控制。房地產(chǎn)的開發(fā)，工程的施工，要保證兩個(gè)安全：一是建筑物的安全合格，杜絕豆腐渣工程與苯荃超標(biāo)等環(huán)境污染；二是要做好充分的防護(hù)措施，保證施工人員的生命安全。所以，開發(fā)商與施工隊(duì)伍都必須遵照國(guó)家的相關(guān)規(guī)定，來展開整個(gè)工程項(xiàng)目的建設(shè)，保證建筑全程的兩個(gè)安全。
4、結(jié)語(yǔ)
總而言之，雖然我國(guó)的工程管理體系還有待完善。不過總體方向是好的，是正確的。不僅體現(xiàn)在管理方法的改進(jìn)，還包括管理措施的完善。如果我們都能夠注重技術(shù)管理，培養(yǎng)技術(shù)人才，合理運(yùn)用管理的職能與科學(xué)的方法，我國(guó)的工程施工問題會(huì)逐步得到解決，使得我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。
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