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導語:在房地產(chǎn)項目營銷建議的撰寫旅程中,學習并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑,好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文,愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感,引領您探索更多的創(chuàng)作可能。
3.1房地產(chǎn)策劃員職業(yè)功能;工作內(nèi)容;技能要求;1.能夠至少使用一種調(diào)研方案完成市場調(diào)查工作;(一)開展市場2.能夠收集和記錄市場調(diào)研信息;
一、房地產(chǎn)調(diào)研3.能夠收集市場信息項目市場調(diào)查研;
(二)信息分類1.能夠?qū)κ袌稣{(diào)研信息進行匯總匯總;1.能夠進行市場細分資料整理;
(一)開展市場2.能夠?qū)οM者心理與行為信息匯細;
二、房地產(chǎn);3.房地產(chǎn)策劃師工作的要求
3.1 房地產(chǎn)策劃員職業(yè)功能
工作內(nèi)容
技 能 要 求
1.能夠至少使用一種調(diào)研方案完成市場調(diào)查工作
(一) 開展市場2.能夠收集和記錄市場調(diào)研信息
一、房地產(chǎn)調(diào)研3.能夠收集市場信息項目市場調(diào)查研究
(二) 信息分類1.能夠?qū)κ袌稣{(diào)研信息進行匯總匯總能夠按照信息來源和特征進行分類
1.能夠進行市場細分資料整理
(一) 開展市場2.能夠?qū)οM者心理與行為信息匯細分調(diào)研總整理
二、房地產(chǎn)
3.能夠進行消費者心理與行為調(diào)查
項目定位
(二) 收集項目1.能夠收集項目及周邊規(guī)劃信息規(guī)劃設計資料2.能夠匯總項目規(guī)劃設計資料
1.能夠?qū)椖客顿Y環(huán)境進行資料收集
(一)收集房地
2.能夠收集政府的政策與法規(guī)
產(chǎn)投資環(huán)境資料三、房地產(chǎn)
項目投資策劃
(二)房地產(chǎn)投1.能夠收集匯總地段的影響因素資環(huán)境資料分類
2.能夠?qū)ν顿Y科目進行分類
1.能夠記錄周邊競爭性樓盤調(diào)查表
(一)建立市場2.能夠記錄客戶購買行為類型表和客戶資料表3.能夠收集客戶信息、建立客戶檔案
4.能夠記錄和匯總客戶回饋信息四、房 地
產(chǎn) 項目 整1.能夠根據(jù)項目特點提出媒體推廣合 營 銷的建議方案
(二)廣告投放策劃2.能夠收集客戶和供應商的信息資與監(jiān)控料
3.能夠監(jiān)控廣告投放實施情況
(三)銷售資料1.能夠跟蹤現(xiàn)場銷售過程匯總2.能夠?qū)ΜF(xiàn)場銷售情況進行匯總
相 關(guān) 知 識
1.市場調(diào)查的作用、特點2.市場調(diào)查訪問法3.市場供求的知識4.統(tǒng)計數(shù)據(jù)收集知識1.調(diào)研信息分類的知識2.信息分類的方法1.市場細分的概念與作用2.信息匯總的方法
3.消費者調(diào)查與分析的知識規(guī)劃設計資料分析匯總的方法1.房地產(chǎn)項目投資環(huán)境要素2.政策法規(guī)收集的范圍與內(nèi)容3.投資估算知識
1.項目總投資構(gòu)成的知識
2.地塊影響因素分析的內(nèi)容與方法1.數(shù)據(jù)統(tǒng)計方法市場競爭的分析方法3.消費行為學相關(guān)知識
1.廣告投放的主要形式與內(nèi)容2.反饋信息的收集方法3.廣告媒體效應監(jiān)控方法
1. 銷售工具種類及用途、特點的相關(guān)
內(nèi)容
2.銷售情況日報表的撰寫方法
3.2 助理房地產(chǎn)策劃師
職業(yè)功能工作內(nèi)容技 能 要 求相 關(guān) 知 識
1.市場調(diào)查的原則
2.市場調(diào)查問卷的制定方法1.項目概況調(diào)查與分析的方法2.市場宏觀調(diào)查的內(nèi)容與方法3.競爭對手資料分析內(nèi)容與方法4.市場需求估算方法與內(nèi)容5.消費者行為的分析方法1.房地產(chǎn)市場細分的原理2.市場評估報告的編寫方法1.規(guī)劃與建筑知識
2.設施與配套對比與分析的方法3.戶型特點與配比的知識1.投資環(huán)境的內(nèi)容
2.房地產(chǎn)項目投資環(huán)境的影響要素1. 房地產(chǎn)項目投資成本費用的構(gòu)成2.投資估算方法
3.房地產(chǎn)相關(guān)經(jīng)營稅費內(nèi)容
1.房地產(chǎn)營銷的機會威脅分析方法2.房地產(chǎn)營銷環(huán)境分析1.廣告媒體的投放原則
2.廣告媒體選擇方法與注意內(nèi)容
1.能夠確定調(diào)研范圍與流程
(一) 制定市場2.能夠設計調(diào)查表和調(diào)研問卷調(diào)研計劃
3.能夠組織策劃員開展調(diào)研工作1.能夠評定調(diào)研信息,剔除誤差信
一、房地產(chǎn)息
2.能夠?qū)椖扛艣r進行分析項目市場調(diào)
查研究(二) 市場調(diào)研3.能夠?qū)κ袌龊暧^調(diào)查進行分析
內(nèi)容分析
4.能夠分析競爭對手資料5.能夠估算市場需求狀況6.能夠?qū)οM者行為進行分析1.能夠制定目標市場細分計劃
(一)制定市場
2.能夠制定項目細分參數(shù)
細分計劃
二、房地產(chǎn)3.能夠進行項目競爭性分析項目定位
1.能夠進行產(chǎn)品分類分析
(二)產(chǎn)品分析2.能夠進行競爭產(chǎn)品的分析和判別(一)分析房地1.能夠?qū)ν顿Y環(huán)境進行分類產(chǎn)投資決策的影
2.能夠?qū)ν顿Y環(huán)境要素進行分析三、房地產(chǎn)項目投資策1.能夠計算投資項目的具體費用
(二)房地產(chǎn)項劃
2.能夠制作各項投資匯總表目投資估算
1.能夠分析市場消費群體的構(gòu)成
(一)目標市場2.能夠分析項目所在地經(jīng)濟發(fā)展狀分析況和消費人群分布情況
3.能夠進行目標客戶群定位分析
1.能夠進行媒體的選擇和組合
四、房地產(chǎn)
項目整合營(二)媒介信息2.能夠制定投放頻率及規(guī)模銷策 劃搜尋和分析
3.能夠?qū)V告設計工作進行指導
4.能夠組織和實施公共宣傳現(xiàn)場活1.能夠準備銷售資料2.能夠制定銷售工作計劃1.能夠收集客戶反饋資料
(一)客戶跟蹤2.能夠整理歸納客戶信息
3.能夠編制客戶意見表
五、房地產(chǎn)1.能夠收集項目周邊物業(yè)管理資料項目售后服(二) 項目物業(yè)
務和物業(yè)管管理資料準備2.能夠編繪物業(yè)管理流程示意圖理
3.能夠進行物業(yè)公司的初步篩選
1.能夠?qū)ξ飿I(yè)管理前期介入中提出
三)確定項目物合理建議業(yè)管理合同文本
2.能夠指導編寫物業(yè)管理合同書
(三)營銷準備
1.銷售策劃的程序2.銷售計劃的編制方法客戶意見表的編制方法1.物業(yè)管理的內(nèi)容與業(yè)務范圍2.物業(yè)工作流程示意圖的編制方法
1.物業(yè)管理前期介入的概念
2.物業(yè)管理合同書的編寫格式與方法
3.3 房地產(chǎn)策劃師職業(yè)功能
工作內(nèi)容
技 能 要 求
相 關(guān) 知 識
職業(yè)功能工作內(nèi)容技 能 要 求
1.能夠確定調(diào)查的主題和內(nèi)容
相 關(guān) 知 識
1.市場調(diào)查的流程與方法2.市場調(diào)查組織方法
1.房地產(chǎn)市場分析與預測的方法2.項目swot分析方法3.成本和需求估算方法1.商務環(huán)境分析的內(nèi)容2.商務環(huán)境分析的方法房地產(chǎn)市場細分的方法2.細分市場的評估方法3.市場定位的內(nèi)容與方法1.項目規(guī)劃設計的概念2.規(guī)劃設計要則
3.項目用地的功能性質(zhì)分類方法1.房地產(chǎn)項目財務評價概述2.總成本的構(gòu)成容內(nèi)
3.房地產(chǎn)投資項目成本計算方法4.財務分析工具的使用和評價方法1.投資風險分析的基本方法2.投資風險評估的方法
3.投資風險防范對策的相關(guān)知識1.項目可行性研究報告的撰寫方法2.文案撰寫格式與方法
一、房 地
1.能夠針對項目強、弱勢進行分析產(chǎn) 項目 市
場 調(diào)查 研(二)市場分析2.能夠進行項目定價分析評價究
3.能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場進行預測
(三)商務環(huán)境1.能夠針對社會、經(jīng)濟狀況進行分
析分析2.能夠?qū)Ψㄒ?guī)、政策等軟環(huán)境進行
1.能夠確定市場細分的內(nèi)容和目的
(一)確定目標
2.能夠進行市場現(xiàn)狀與趨勢分析
市場
二、房 地3.能夠?qū)椖窟M行市場定位分析產(chǎn) 項 目
1.能夠?qū)Ξa(chǎn)品進行定位定 位
(二)項目規(guī)劃
2.能夠提出項目方案規(guī)劃
建議
3.能夠制定設計任務書
1.能夠?qū)椖砍杀具M行估算
(一)項目效益2.能夠?qū)椖客顿Y收益進行靜態(tài)與
動態(tài)評估評估3.能夠制定投資項目的運營計劃
1.能夠確認投資風險因素三、房 地
(二)項目風險
產(chǎn) 項目 投2.能夠評估投資風險
評估
資 策劃3.能夠提出投資風險防范對策
1.能夠編制商業(yè)建議書
(三) 編制商業(yè)2.能夠編制預期現(xiàn)金流量表
計劃書3.能夠撰寫項目市場評估報告
4.能夠撰寫可行性報告
(一)營銷價格1.能夠制定目標價格方案策劃2.能夠制定價格策略
1.能夠編寫項目銷售推廣計劃書
(二)制定銷售
2.能夠估算項目銷售推廣費用
四、房 地推廣計劃
3.能夠制訂項目銷售推廣活動方案產(chǎn) 項目 整
合 營 銷1.能夠制定營銷目標和策略策 劃
2.能夠制定各階段營銷控制實施方
(三)營銷管理案
3.能夠組織和實施營銷培訓計劃和培訓
4.能夠提出營銷組織構(gòu)架建議
(一)售后服務1.能夠制定客戶維持與服務計劃策劃2.能夠制定公關(guān)策略(二)選擇物業(yè)1.能夠確定項目物業(yè)管理要求管理方案2.能夠選擇物業(yè)管理方案
(一)組織市場
2.能夠選擇市場調(diào)研方法
調(diào)查
3.能夠組織實施市場調(diào)研活動
1.價格形成的原理2.產(chǎn)品定價方法
1.項目銷售推廣計劃書的撰寫方法2.銷售推廣活動的組織技巧1.銷售控制的方法
2.階段性營銷策略的制定方法3.銷售培訓流程與內(nèi)容4.銷售組織與日常管理的方法5.營銷成本費用的構(gòu)成1.售后服務技巧2.售后服務組織方法1.物業(yè)管理成本構(gòu)成2.現(xiàn)代物業(yè)管理發(fā)展趨勢
五、房 地產(chǎn) 項目 售后 服務 和物 業(yè)管 理
3.4 高級房地產(chǎn)策劃師
職業(yè)功能工作內(nèi)容技 能 要 求相 關(guān) 知 識
1.房地產(chǎn)項目的影響因素的內(nèi)容2.市場調(diào)研目標的設計方法1.土地價值分析方法2.項目市場定位決策方法3.項目功能設計的相關(guān)知識4.成本控制的方法5.財務評價的分析指標
6.財務評價中主要變量分析方法
1.能夠分析市場宏觀環(huán)境、微觀環(huán)
(一) 制定市場境對項目的影響調(diào)研策略2.能夠制定市場調(diào)研的目標
1.能夠進行項目土地價值分析
2.能夠制定市場定位策略一、房 地
產(chǎn) 項目 市
3.能夠?qū)彾椖抗δ茉O計方案
場 調(diào)查 研
(二)市場定位策4.能夠根據(jù)市場調(diào)研報告作出項目究
劃投資機會分析
5.能夠進行市場投資預測
6.能夠進行房地產(chǎn)項目財務分析
7.能夠進行風險分析并制定防范措(一) 項目產(chǎn)品1.能夠制定產(chǎn)品設計方案定位2.能夠制定產(chǎn)品定位策略
1.能夠制定項目概念設計方案
二、房地產(chǎn)(二) 項目形象
2.能夠制定項目品牌策略
項目定位定位
1.產(chǎn)品定位的流程與內(nèi)容2.產(chǎn)品定位的注意事項及方法1.項目形象策劃的概念2.項目概念設計的制定方法3.項目品牌策劃的概念
(三)項目整體1.能夠制定項目定價目標定價2.能夠制定項目定價策略
(一)房地產(chǎn)投1.能夠制定項目投資資金來源與運
三、房地產(chǎn)資項目資金管理用方案2.能夠制定項目資金籌措方案項目投資策
(二)房地產(chǎn)投1.能夠設計項目資金籌措渠道劃
資項目融資策劃2.能夠制定項目投資資金間接籌措
1.能夠選擇定價方法,確定基本價
(一)審定營銷格總體策略2.能夠制定項目上市計劃四、房地產(chǎn)
項目整合營
1.能夠制定媒體推廣策略
銷策 劃(二)營銷推廣
的總體策劃和評2.能夠選擇推廣效果測評機制并制估定評估方案
1.能夠制定和實施物業(yè)管理團隊組(一)物業(yè)管理機建和招聘計劃構(gòu)組建2.能夠制定和實施人員培訓計劃
五、房 地
產(chǎn) 項目 售(二)全程物業(yè)管1.能夠策劃全程物業(yè)管理概念后 服務 和理策劃2.能夠制定物業(yè)管理模式物 業(yè)管 理
1.能夠制訂物業(yè)管理綜合經(jīng)營模式
(三)綜合經(jīng)營模策劃式策劃2.能夠進行物業(yè)管理品牌策劃
項目價格定位的原則
1.房地產(chǎn)項目資本結(jié)構(gòu)知識
2.資金籌措的方式、渠道和制度1.投資資金籌措渠道的種類2.投資資金間接籌措的途徑與方法1.項目價格階段性調(diào)整策略的相關(guān)知識
2.上市計劃的制定原則1.廣告時機與媒介的選擇方法2.廣告測評機制與評估方案的制定方法
1.物業(yè)管理組織與人員架構(gòu)的知識2.物業(yè)管理人員培訓計劃的制定方法1.物業(yè)管理模式的制定方法
關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)開發(fā) 市場調(diào)研 營銷策劃
中圖分類號:G421 文獻標識碼:A
1課程教學現(xiàn)狀
1.1課程目的和任務
通過本課程的學習,使學生系統(tǒng)的掌握房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務中的各種知識與技能,熟練房地產(chǎn)開發(fā)流程,并能完成某些房地產(chǎn)市場調(diào)研報告撰寫,為今后從事房地產(chǎn)市場分析、策劃、營銷、咨詢、開發(fā)等工作奠定基礎。
1.2課程教學內(nèi)容
包括房地產(chǎn)開發(fā)的程序與管理、房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律、房地產(chǎn)市場調(diào)查與市場分析、房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃、房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究、房地產(chǎn)開發(fā)的建設過程以及房地產(chǎn)市場營銷等。
1.3課程教學方法
理論部分主要采用講授法和案例分析法,實踐部分要求學生開展實地調(diào)研,進行問卷設計和方案組織,并將采集信息和數(shù)據(jù)通過EXCLE等軟件進行分析,根據(jù)分析結(jié)果撰寫市場調(diào)研報告和項目策劃報告等。
2《房地產(chǎn)開發(fā)》課程教學過程存在的問題
(1)不同學科知識綜合運用程度高。房地產(chǎn)開發(fā)過程涉及方方面面的專業(yè)知識,所以課程的相關(guān)學習需要其他學科和專業(yè)課程的支持。比如市場調(diào)研報告的撰寫需要運用應用文寫作的相關(guān)知識;市場調(diào)研的方法和結(jié)果分析則涉及較多的統(tǒng)計學相關(guān)知識;項目管理和市場營銷方面也需要管理類和營銷類的學科知識予以輔助。
(2)實訓項目缺少“真題真做”。由于學生尚未參加任何具體房地產(chǎn)項目,對房地產(chǎn)市場的了解僅限于書本,講授的市場知識難以和具體項目聯(lián)系,導致實施調(diào)研過程中沒有目標,問卷設計重點問題不突出,策劃方案不具備可實施性。
(3)課程講解未能及時融入?yún)^(qū)域房地產(chǎn)市場的實時信息。房地產(chǎn)市場資料收集是開展市場調(diào)研、市場分析與市場營銷的重要前期工作,因此在教學講解過程中要結(jié)合房地產(chǎn)領域的重要政府網(wǎng)站、新聞媒體網(wǎng)站開展,且需要學生做一個較長時間段的資料收集和整理,而現(xiàn)有課程學習往往忽略了此塊內(nèi)容。
3規(guī)范和完善《房地產(chǎn)開發(fā)》教學市場化的措施
本門課程教學要以能夠促進學生以熟悉市場動態(tài)、進行市場分析、了解實際的開發(fā)流程,為具體的房地產(chǎn)開發(fā)項目分析市場價值為落腳點。為了規(guī)避過去教學過程中存在問題,將課程教學內(nèi)容與市場緊密結(jié)合,建議在以后的教學過程中采用以下教學方法。具體如下:
(1)夯實專業(yè)基礎知識。建議給學生增設經(jīng)濟學、財務分析、市場營銷等選修課程,從而讓學生掌握價值規(guī)律、因子分析、財務報表編制和財務分析、STP營銷等的相關(guān)知識與方法,幫助學生提前儲備未來開展市場分析與定位所需了解的基本內(nèi)容和方法。
(2)結(jié)合某一房地產(chǎn)項目的開發(fā)過程開展實地調(diào)研的情境教育。學生圍繞與某一房地產(chǎn)項目決策相關(guān)的整個情境、背景或環(huán)境開展房地產(chǎn)市場調(diào)研課程的學習,在該設定情境下分階段解決如何開展調(diào)研組織及出具報告的問題,具體操作模式分以下幾個步驟完成:
①和某一房地產(chǎn)開發(fā)公司或者公司聯(lián)系,組織學生赴項目實地調(diào)研,通過與公司營銷人員座談,了解現(xiàn)階段公司為輔助決策需要開展的市場調(diào)研內(nèi)容,促進學生在實地調(diào)研過程中形成對項目規(guī)模、市場狀況、工程進度、營銷推廣等方面的基本認知。
②由學生分組組建市場調(diào)研小組,自行安排角色分別完成市場調(diào)查、資料收集、數(shù)據(jù)分析和營銷策劃等不同階段的工作。教師向?qū)W生進行任務,包括項目開發(fā)定位、項目規(guī)劃設計建議、可行性分析以及營銷推廣策略等。請學生根據(jù)項目實際情況編制調(diào)查問卷、進行市場調(diào)研并撰寫報告,教師定期檢查進度,根據(jù)工作完成情況給予相應的平時成績。
③各小組調(diào)研報告撰寫完成后,制作PPT,專門安排課程時間進行各小組的匯報演講,通過此方式再次檢驗學生對房地產(chǎn)市場的了解程度和對報告撰寫的掌握程度。同時,各小組間的工作展示可以幫助學生反思工作過程,汲取他人優(yōu)點,以便開展下一次的再實踐和再認知。
(3)規(guī)范學生學習方法
①課程開始之初就布置學生以小組為單位對本地的房地產(chǎn)市場按片區(qū)“跑盤”的作業(yè)。每周課程開始前5-10分鐘隨機詢問學生近一周的市場情況,并以此作為平時成績的考核之一,以便督促學生積極關(guān)注房地產(chǎn)市場動向,熟悉本地的房地產(chǎn)樓盤分布及在建在售項目。
②通過安排一整學期的資料搜集,培養(yǎng)學生對區(qū)域房地產(chǎn)市場變動信息的敏感度。在資料收集輔助市場調(diào)研過程中,學生將了解到近期的房地產(chǎn)相關(guān)政策、土地市場變化、建筑設計新技術(shù)等行業(yè)動態(tài)信息,從而促進房地產(chǎn)市場調(diào)研分析更加“接地氣”,具有針對性。課程學習結(jié)束時,學生行業(yè)背景知識的綜合積累也將比較豐厚。
綜上所述,《房地產(chǎn)開發(fā)》課程與市場化結(jié)合的教學方法探討還需要在充分實踐的基礎上,進一步細化和完善教學過程組織和教學方法的選用。結(jié)合情境教育的教學過程設計,提出針對學生學習特點的實施方案,以促進該教學方法被更多學生接受,提高教學質(zhì)量,讓理論知識服務于將來的工作實踐。
參考文獻
一、房地產(chǎn)開發(fā)項目的一般特點
房地產(chǎn)開發(fā)是現(xiàn)代市場發(fā)展中的經(jīng)濟活動,它直接從事土地與建筑產(chǎn)品的生產(chǎn)和經(jīng)營,直接進行包括住宅、廠房、庫房以及商業(yè)、辦公、旅游、餐飲、娛樂等社會生產(chǎn)和社會服務所需房屋的建設,以及土地的開發(fā),為社會生產(chǎn)生活提供物質(zhì)基礎保證。作為房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營的對象,房地產(chǎn)開發(fā)項目的一般特點概括如下:
1、地理位置的固定性
土地開發(fā)、房屋建設及使用,均具有不可變動的地理位置,在開發(fā)項目時必須考慮到地區(qū)差異,考慮到就地開發(fā)土地,就地建房,就地經(jīng)營銷售,就地使用獲利的可能性及投資收益。
2、建設投資大
房地產(chǎn)業(yè)屬資金密集性產(chǎn)業(yè),開發(fā)一個項目往往需要投入大量資金,對開發(fā)商的資金實力有很高的要求。
3、開發(fā)周期長
土地及建筑物作為項目開發(fā)的內(nèi)容,一般體量較大,工程建設進度有其客觀規(guī)律性,有相應的時間要求。另外,項目開工建設前的有關(guān)手續(xù)繁雜,也影響著項目開發(fā)周期。完成一個開發(fā)項目一般需要1—3年甚至更長的時間。
4、受國家法規(guī)政策嚴格約束和調(diào)控
房地產(chǎn)開發(fā)作為特殊的經(jīng)濟活動,涉及社會生產(chǎn)生活方方面面的綜合開發(fā)活動和過程,事關(guān)國民經(jīng)濟(如土地資源配置、城市發(fā)展規(guī)劃等)和國計民生,必須也只能通過國家和地方政府進行宏觀調(diào)控和政策引導才能真正走上健康發(fā)展道路。從項目立項開始,房地產(chǎn)項目的各開發(fā)環(huán)節(jié)都有直接約束和控制。如項目開發(fā)必須符合國家產(chǎn)業(yè)政策,服從城市統(tǒng)一規(guī)劃,遵守城市建設法規(guī),房地產(chǎn)售價受國家有關(guān)法規(guī)政策調(diào)控等。
5、建設環(huán)節(jié)多
這與項目開發(fā)受法規(guī)政策嚴格約束的特點直接相關(guān)。從我國現(xiàn)行管理體制來看,參與房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的部門很多。一個房地產(chǎn)項目的全部開發(fā)過程涉及到計劃、土地、規(guī)劃、建設、消防、交通、教育、人防、環(huán)保、市政、城管、園林、衛(wèi)生、技監(jiān)、質(zhì)監(jiān)、安監(jiān)、墻改辦、房管等眾多部門,項目建設環(huán)節(jié)多,而且各環(huán)節(jié)不可或缺。
6、多源資金籌措
由于房地產(chǎn)開發(fā)項目投資大,開發(fā)周期長,項目資金來源不可能完全依靠開發(fā)商自有資金來運作,大量建設資金需要通過各種渠道籌措,其中又往往以銀行債務資金為主。
7、資金周轉(zhuǎn)慢
從房地產(chǎn)項目前期工作開始,到項目建成竣工可以交付使用,這一期間大量的是資金投入,只有等到所建商品房開始預售、預租才能實現(xiàn)資金回收,而且出售、出租本身也往往需要較長的時間。房地產(chǎn)項目的投資回收時間較長,資金周轉(zhuǎn)慢。
8、項目投資即為項目成本費用
房地產(chǎn)項目投資與一般工業(yè)建設項目投資有一個顯著的區(qū)別,即一般工業(yè)項目是先投資,再生產(chǎn)產(chǎn)品,而房地產(chǎn)項目投資的過程本身就是房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程。因此,房地產(chǎn)項目總投資即為房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的總成本費用之和(自營自用情況暫不考慮)。房地產(chǎn)項目總投資包括開發(fā)建設投資與經(jīng)營資金兩大部分,在項目財務評價時與項目的總成本費用存在一定的對應關(guān)系。
9、人員要求高
一個房地產(chǎn)項目的開發(fā)和建設,往往需要大量的投資環(huán)境及市場調(diào)研、精心的規(guī)劃設計、高標準的工程施工、專業(yè)化的營銷策劃、細致的全程服務,對從業(yè)人員的綜合素質(zhì)與專業(yè)素質(zhì)要求很高。
10、風險較大
由于房地產(chǎn)項目具有以上特點,也就相應決定了其投資風險較大。如由于開發(fā)周期長,很容易受到國家政策、宏觀政治經(jīng)濟形勢、市場需求變化及競爭對手等方面的影響;在項目建設期間,隨著時間的推移,建筑材料價格、勞動力價格等有可能發(fā)生變動,從而影響項目的投資額;當公共利益需要時,可能遇到強制性征收、停止使用或限期拆除情況等。
11、開發(fā)項目的差異性
房地產(chǎn)開發(fā)項目可以分為很多種,由于項目用途、內(nèi)容、規(guī)模、要求不同,以及建筑物本身的造型、裝修、結(jié)構(gòu)、設施配套等不同,各開發(fā)項目存在很大的差異性。即使是同一類項目,由于項目所在的區(qū)位、環(huán)境等條件不同也會產(chǎn)生相當?shù)牟町愋?。這種差異性直接影響項目投資水平及投資效益。
12、項目決策的多專業(yè)協(xié)同
正因為房地產(chǎn)項目具有前述特點,其投資決策尤為重要。在這里將項目決策的多專業(yè)協(xié)同也作為一個特點納入進來。一個房地產(chǎn)項目投資決策的完成需要多種專業(yè)人才的協(xié)同作戰(zhàn),實際上也是多方面專業(yè)人才的集體智慧的結(jié)晶。如需要市場研究人員調(diào)查項目投資環(huán)境及市場狀況;需要營銷人員確定市場需求偏好和營銷方案;需要規(guī)劃設計人員提品建議;需要工程技術(shù)人員提出工程實施的技術(shù)可行性和進度預測;需要造價人員估算投資;需要財務分析人員提供融資的可行性和項目的盈利性預測;需要物業(yè)管理人員前期介入;還需要能與上述專業(yè)人員進行溝通協(xié)調(diào)并能整合他們思想的綜合人才等。
二、商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目主要特征
目前國內(nèi)對商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目還沒有十分明確的定義。在國家建設部按用途對房地產(chǎn)項目劃分的九大類型中,商業(yè)房地產(chǎn)項目主要指零售批發(fā)商業(yè),包括商場、購物中心、商業(yè)店鋪、超級市場、批發(fā)市場等。而在實際運用中,人們有時將商業(yè)房地產(chǎn)涵蓋的范圍擴大,除零售批發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)外,還包括餐飲、娛樂等其它營業(yè)性、經(jīng)營性房地產(chǎn)。鑒于商業(yè)有廣義(指所有以營利為目的的事業(yè))與狹義(指專門從事商品交換活動的營利性事業(yè))之分,本文對商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目的研究側(cè)重于后者,即以狹義商業(yè)為基礎,主要指進行商品交易活動的零售批發(fā)商業(yè)經(jīng)營場所的開發(fā),與國家建設部關(guān)于房地產(chǎn)項目九大分類中的商業(yè)房地產(chǎn)項目范圍一致。除一般房地產(chǎn)開發(fā)項目的特點外,以下主要從顧客構(gòu)成、項目選址、定位規(guī)劃、經(jīng)營方式、資產(chǎn)經(jīng)營、競爭風險、城市功能及社會效益等方面闡述商業(yè)房地產(chǎn)項目的主要特征。
1、顧客構(gòu)成的雙重性
商業(yè)房地產(chǎn)項目與其它房地產(chǎn)項目的顯著區(qū)別之一就是其顧客構(gòu)成包括兩個層次:第一層次是直接承租或購買商業(yè)用房的經(jīng)營商戶,這個層次的顧客是開發(fā)商的直接顧客;第二層次是前來商業(yè)區(qū)購物的終端消費者,這個層次的顧客是經(jīng)營商戶的直接顧客、開發(fā)商的間接顧客。在第一層次中,還存在這么一種情況,前來購買商業(yè)用房的是投資者,而不是真正的經(jīng)營商戶。這些投資者看中了商鋪未來的升值潛力,先期購買產(chǎn)權(quán),然后轉(zhuǎn)租給經(jīng)營商戶,立足長期穩(wěn)定的回報,或者見機拋售,獲取收益。
這兩個顧客層次與科特勒將營銷環(huán)境中的市場分為業(yè)務市場和消費者市場相類似。對于開發(fā)商來說,第一層次的經(jīng)營商戶(業(yè)務市場)固然重要,畢竟項目收入直接來源于承租或購買物業(yè)的經(jīng)營商戶,但項目整體的發(fā)展還是有賴于第二層次的終端消費者(消費者市場),因為廣大消費者的認同程度直接影響經(jīng)營商戶承租或購買物業(yè)的行為,進而影響項目收益。此外,開發(fā)商對于第一層次中的投資者需予以足夠注意,若投資者過度,將不利于項目長遠運營。
2、選址分析的漸進性
所有房地產(chǎn)項目都存在項目區(qū)位的分析與選擇,包括地域與具體地點兩個層次的分析與選擇。對于商業(yè)房地產(chǎn)項目來說,尤其要重視這項工作,并需按層次進行漸進分析。
商業(yè)房地產(chǎn)項目的運營直接面向購買商品的廣大消費者。不同城市或地區(qū)的經(jīng)濟總量、社會發(fā)展、人口數(shù)量、收入水平、消費水平等存在很大的差異,從而影響項目可達到的市場目標。根據(jù)有關(guān)宏觀指標數(shù)據(jù),在行業(yè)內(nèi)人們往往將城市劃分為一線城市、二線城市、三線城市等不同層次,這其實就反映了不同城市或地區(qū)的消費市場容量水平。項目所在城市或地區(qū)的選擇直接決定了項目運營所可能面對的主要消費群體的總體狀況,包括消費需求和消費能力,對項目發(fā)展影響巨大。
一個城市或地區(qū)選定后,就需考慮項目的具體地點。顧客在選擇商店進行購物時,店鋪的位置往往是所考慮的最重要因素。同時,店鋪的地理位置也是形成差別化甚至壟斷經(jīng)營的重要條件。商業(yè)房地產(chǎn)項目的場址一旦確定,就無法更改,若項目所在位置無法吸引足夠多的消費者,經(jīng)營商戶自然就不會前來承租或購買物業(yè),也就無法實現(xiàn)項目收益。優(yōu)越的項目區(qū)位是商業(yè)房地產(chǎn)項目獲得其他競爭者不易模仿的競爭優(yōu)勢的重要途徑。
3、定位規(guī)劃的多方需求與整體性
對于商業(yè)房地產(chǎn)項目來說,潛在的直接顧客(即經(jīng)營商戶)包括百貨公司、連鎖超市、專賣店、專業(yè)店、個體經(jīng)營戶等不同的經(jīng)營主體,另外往往還有配套的餐飲、休閑、娛樂等機構(gòu),既有外資、國資,也有民企、個人。各經(jīng)營商戶的經(jīng)營內(nèi)容、經(jīng)營特色存在很大的差異,相應對物業(yè)的需求呈個性化。同時,商業(yè)房地產(chǎn)項目還要面對廣大的終端消費者,這一層次的顧客結(jié)構(gòu)更加復雜。因此,若在項目前期還沒有找到有意承租或購買物業(yè)的經(jīng)營商戶(如果有,項目的開發(fā)建設就可以按經(jīng)營商戶的需求進行,也可稱之為定制),項目在市場定位上需最大限度地確定主要顧客方向,項目的開發(fā)建設需盡可能考慮多方面的需求。
另外,在已基本設定市場目標前提下,商業(yè)房地產(chǎn)項目的規(guī)劃更加追求整體性,體現(xiàn)在項目前期的策劃定位、中期的開發(fā)建設和后期的經(jīng)營管理全過程,需要整體策劃、整體定位、統(tǒng)一推出,盡可能避免單打獨斗、零散開發(fā)、零散租售,否則會破壞整個商業(yè)項目的完整性、協(xié)調(diào)性及對外形象。
考慮到商業(yè)房地產(chǎn)項目具有公共服務的特點,在具體規(guī)劃設計中需特別注意公共空間和配套設施的設計,強調(diào)功能作用、引導作用、服務作用,確保商業(yè)運營所要求的大規(guī)模人流、實物流、資金流、信息流的高效運轉(zhuǎn)。
4、經(jīng)營方式的多樣性
不同于住宅等主要采用開發(fā)銷售的模式,商業(yè)房地產(chǎn)項目采用的經(jīng)營方式更為多樣,在出售和出租兩種基本模式基礎上,包括整體出售、整體出租、出售出租混合、出售自營混合、出租自營混合、出售出租自營混合等多種方式,另外還有售后包租、售后托管等其它形式。實際上,大中型商業(yè)房地產(chǎn)項目很少采用直接銷售,而以混合型運營居多。此外,項目是由開發(fā)商投資建設,租售的對象可以是直接經(jīng)營的商戶,也可能是本身不經(jīng)營而準備二次轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)售以謀求收益的投資者,這里面的經(jīng)營方式又有很大的靈活性。
經(jīng)營方式的多樣性使得經(jīng)營方案的比選成為商業(yè)房地產(chǎn)項目決策分析和評價中的一項重要工作。是通過出租獲得持續(xù)收益,還是通過出售獲得一次性回報,以及各經(jīng)營方式如何有機組合,需要綜合考慮資金壓力、自身經(jīng)營能力、市場接受程度、近期與遠期利益等各方面因素。此外,擬定經(jīng)營方案下的財務收益也存在很大的不確定性。
5、資產(chǎn)經(jīng)營的長效性
商業(yè)房地產(chǎn)項目建成后,不再僅有物業(yè)管理,更多的是一種資產(chǎn)的經(jīng)營。對于開發(fā)商來說,住宅開發(fā)銷售的模式?jīng)Q定了其資產(chǎn)難以實現(xiàn)增值(銷售完畢就意味著開發(fā)結(jié)束),而商業(yè)房地產(chǎn)項目具有長期經(jīng)營的市場需求,既可以通過出售獲利,還可以通過出租或其它經(jīng)營方式獲得長期的利潤回報,在長期經(jīng)營中實現(xiàn)資產(chǎn)增值。
商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營管理搞好了,可以滿足企業(yè)在多方面的發(fā)展需求,如擴大企業(yè)知名度、提升企業(yè)品牌形象、保持一定穩(wěn)定的現(xiàn)金流、實現(xiàn)經(jīng)常性回報、增強融資能力等,并能以此固定資產(chǎn)作為更多機會發(fā)展的基礎,形成企業(yè)核心競爭力。商業(yè)房地產(chǎn)項目在資產(chǎn)經(jīng)營這方面具有獨特的優(yōu)勢,也正基于此,項目的成功不僅僅是所開發(fā)物業(yè)的出租與出售完畢,取得一定的經(jīng)濟收益,還體現(xiàn)在所定位商業(yè)的運營成功。
6、高風險性
總體而言,商業(yè)房地產(chǎn)項目相對于其它一些房地產(chǎn)項目的投資回報較高。但是,商業(yè)房地產(chǎn)項目建成后,項目本身沒有明確的租約保障,沒有固定的消費對象,項目的發(fā)展與商業(yè)發(fā)展密切相關(guān)。項目運營收益的高低不僅取決于自身的環(huán)境條件、營銷策略,還取決于區(qū)域社會經(jīng)濟發(fā)展狀況,城市發(fā)展的重心、人們的收入及消費水平、需求變化等將直接影響項目效益水平?;谏虡I(yè)本身競爭的激烈性,商業(yè)房地產(chǎn)項目之間的競爭十分激烈,投資風險相對較高。
7、可促進城市功能提升,產(chǎn)生良好的社會效益
【關(guān)鍵詞】PDCA;責任矩陣;項目;全面;設計質(zhì)量管理
引言
市場經(jīng)濟條件下,營銷無疑是企業(yè)生存的重要手段,隨著市場競爭的激烈,越來越多的企業(yè)把營銷作為企業(yè)經(jīng)營的生命線。然而,在市場營銷觀念經(jīng)歷的三個階段(生產(chǎn)觀念、推銷觀念、需求觀念)中,產(chǎn)品和產(chǎn)品質(zhì)量始終處于核心地位。房地產(chǎn)行業(yè)的競爭最終將是產(chǎn)品的競爭,市場營銷是產(chǎn)品設計與產(chǎn)品質(zhì)量的營銷。房地產(chǎn)企業(yè)存在的根本價值在于消費者利益最大化。不斷趨于多樣化、個性化的消費者需要要求市場營銷必須識別顧客的需求和欲望,確定所能提供最佳服務的目標市場,設計適當?shù)漠a(chǎn)品以滿足這些市場的需要,創(chuàng)造顧客滿意并且獲取利潤,使企業(yè)在新的競爭環(huán)境中立于不敗之地。保證產(chǎn)品質(zhì)量,全面設計質(zhì)量管理勢在必行。
一、房地產(chǎn)項目全面設計質(zhì)量管理
ISO9000:2000《質(zhì)量管理體系 基礎和術(shù)語》和GB/T9000——2000標準關(guān)于質(zhì)量的定義:所謂質(zhì)量,是指一組固有特性滿足要求的程度。
項目全生命周期是指項目從立項到收尾的整個過程。房地產(chǎn)開發(fā)項目全生命周期包括投資機會研究和土地競投階段,項目立項階段,全程策劃階段,規(guī)劃設計階段,施工階段,市場推廣和營銷階段,租售及物業(yè)管理階段。在房地產(chǎn)項目的全生命周期中工程施工前是為了確定項目方向和設計方案,方向和設計錯誤必然會導致整個項目的失敗,而且這種失敗常常是無法彌補的。圖1為項目各階段累計投資和影響對比圖,從圖中可以看出施工階段開始之前投資較少,施工階段投入的資金大,但是前幾個階段對項目生命期的影響卻最大,稍有失誤就會產(chǎn)生巨大損失,甚至會導致項目夭折,而施工階段的工作對于項目生命期的影響很小。所以作為房地產(chǎn)企業(yè)的項目管理不僅要保證施工階段的質(zhì)量,還要更加重視施工前幾個階段的工作質(zhì)量,這樣才能更好的保證項目整體質(zhì)量。本文針對房地產(chǎn)項目設計質(zhì)量管理運用PDCA循環(huán)方法進行了初步的研究。
全面質(zhì)量管理是以質(zhì)量為核心,建立在全員參與的基礎上的一種管理方法,其目的在于長期獲得顧客滿意、組織成員和社會的利益。全面設計質(zhì)量管理是將設計這一過程單獨提出來經(jīng)行質(zhì)量管理。
二、PDCA循環(huán)和責任分配矩陣簡介
PDCA循環(huán)最早是由美國貝爾實驗室的休哈特博士(Walter Shewhart)在19世紀30年代構(gòu)想,隨后被美國質(zhì)量管理專家戴明博士(Edwards Deming)采納,將之引進日本,在日本得到了推廣和充實,所以又被稱為戴明環(huán),它是全面質(zhì)量管理所應遵循的科學程序。PDCA是英語單詞Plan(計劃)、Do(實施)、Check(檢查)和Action(處理)的第一個字母,PDCA循環(huán)(如圖2)就是按照這樣的順序進行質(zhì)量管理,并且循環(huán)不止地進行下去的科學程序。五十年代初傳入日本,七十年代后期傳入我國。
第一步:分析現(xiàn)狀,找出存在的問題;
第二步:找出并分析產(chǎn)生問題的各種影響因素;
第三步:找出各種因素中的最關(guān)鍵因素,制訂措施,提出質(zhì)量改進活動計劃;
第四步:擬定措施,制定計劃;
第五步:執(zhí)行所制訂的計劃和措施;
第六步:根據(jù)計劃的要求,檢查執(zhí)行的情況;
第七步:總結(jié)經(jīng)驗,鞏固成績,把效果好的納入各項標準(技術(shù)標準或管理工作標準);
第八步:提出遺留問題,并將其轉(zhuǎn)入到下一個PDCA循環(huán)予以解決。
責任矩陣是以表格形式表示完成工作分解結(jié)構(gòu)中工作細目的個人責任方法。這是在項目管理中一個十分重要的工具,因為他強調(diào)每一項工作細目由誰負責,并表明每個人的角色在整個項目中的地位。制定責任矩陣的主要作用是將工作分配給每一個成員后,通過責任矩陣可以清楚地看出每一個成員在項目執(zhí)行過程中所承擔的責任。責任矩陣表頭部分填寫項目需要的各種人員角色或職能部門,而與活動交叉的部分則填寫每個角色對每個活動的責任關(guān)系,從而建立“人”和“事”的關(guān)聯(lián)。不同的責任可以用不同的符號表示。
責任矩陣的作用有:1、將項目的具體任務分配、落實到相關(guān)的人員或職能部門,使項目的人員分工一目了然;2、清楚地顯示出項目執(zhí)行組織各部門或個人之間的角色、職責和相互關(guān)系,避免責任不清而出現(xiàn)推諉、扯皮現(xiàn)象;3、可以充分考慮任務執(zhí)行人員的工作經(jīng)驗、教育背景、職業(yè)資格、興趣愛好、年齡性別等不同的方面進行分工,確保最適當?shù)娜巳プ鲎钸m當?shù)氖?,從而提高工作和項目管理的效率?、有利于項目經(jīng)理從宏觀上看清任務的分配是否平衡、適當,以便進行必要的調(diào)整和優(yōu)化,確保最適當?shù)娜藛T去做最適當?shù)氖虑椤?/p>
三、基于PDCA循環(huán)的房地產(chǎn)項目全面設計質(zhì)量管理
本文以某房地產(chǎn)公司為例,論述了運用PDCA循環(huán)方法和責任矩陣來設計房地產(chǎn)項目生命周期設計質(zhì)量管理流程。該房地產(chǎn)職能部門分為:綜合部、財務部、經(jīng)營管理部、采購部、項目開發(fā)部、策劃部、營銷部、預算合同部、總工辦、工程管理部。其各職能部門的職責(因為篇幅有限,只列舉了與本文有關(guān)的部分職責)如下:
(一)綜合部
1、根據(jù)總經(jīng)理指示,檢查各個時期的行政工作開展情況,為總經(jīng)理部署工作提交材料;起草各個時期的工作計劃、總結(jié)和各種文件。
2、根據(jù)總經(jīng)理的指示召集總經(jīng)理辦公會議和專題會議,做好會議記錄;組織編制公司行政工作計劃和工作總結(jié)。
(二)財務部
負責資金管理,調(diào)度。編制月,季,年度財務情況說明分析,向公司領導報告公司經(jīng)營情況。
(三)經(jīng)營管理部
1、結(jié)合行業(yè)、競爭對手以及自身的情況分析,對公司重大問題進行研究,提出建議;對競爭對手進行跟蹤研究,對競爭對手的重大舉措進行預警,并給予相應的建議。
2、通過對戰(zhàn)略環(huán)境分析,會同有關(guān)部門擬定公司的發(fā)展戰(zhàn)略和經(jīng)營策略,制定企業(yè)長遠發(fā)展規(guī)劃,經(jīng)批準后組織實施。
3、配合財會和采購部門加強固定資產(chǎn)和物資管理,對資產(chǎn)與物資進行盤點。
(四)采購部
1、負責公司的招標采購。
2、負責標底的編制、審核工作。
3、負責根據(jù)項目采購計劃以及工程施工需要做好項目采購資金使用計劃。
4、負責根據(jù)工程制定的各階段施工進度和采購計劃做好材料采購計劃。
(五)項目開發(fā)部
1、研究市場發(fā)展趨勢和投資方向,確定基本開發(fā)需求;
2、對擬開發(fā)土地進行詳細調(diào)研,并會同有關(guān)部門進行可行性分析;
3、依據(jù)合作協(xié)議會同公司相關(guān)部門辦理開發(fā)資料和土地的接收工作;
4、負責房地產(chǎn)市場信息的搜集、整理及研究工作。
5、根據(jù)市場調(diào)研結(jié)果,對公司開發(fā)的項目進行收益評估,為公司領導決策提供依據(jù)。
6、進行項目樓盤的細分市場定位、產(chǎn)品定位;
7、確定新項目客戶群定位、競爭定位;
8、根據(jù)區(qū)域地產(chǎn)市場物業(yè)特征及市場熱點,會同規(guī)劃設計部對產(chǎn)品功能規(guī)劃、總體規(guī)劃、細部構(gòu)造、公共配套、外立面造型、內(nèi)部三維空間處理、戶型設計、面積配比、建材設備選擇等提出具體的建議與要求。
(六)策劃部
1、負責項目運作的策劃和推廣工作。
2、針對新項目進行廣泛的市場調(diào)查、綜合相關(guān)方面情況分析和銷售預測,編制項目可行性研究報告,經(jīng)相關(guān)領導批準后,全面組織實施。
(七)銷售部
1、定期組織市場調(diào)研,收集市場信息,分析市場動向,特點和發(fā)展趨勢。收集有關(guān)房地產(chǎn)的信息,掌握房地產(chǎn)市場的動態(tài),分析銷售和市場競爭發(fā)展狀況,提出改進方案和措施。負責收集,整理,歸納客戶資料,對客戶群進行透徹的分析。
2、確定銷售策略,建立銷售目標,制定銷售計劃。
(八)預算合同部
1、協(xié)助營銷部、策劃部評估項目經(jīng)濟效益和撰寫可行性研究報告的相關(guān)部分,參與規(guī)劃設計部組織的圖紙會審并提出有關(guān)預算意見;
2、在工程設計階段協(xié)助公司決策層優(yōu)化設計,降低工程造價;
(九)總工辦
1、參與工程項目的設計方案討論和審核工作。
2、主持工程圖紙的會審工作及工程的驗收工作。
(十)工程管理部
1、負責公司的技術(shù)管理工作。
2、負責施工圖紙會審,參加開發(fā)項目圖紙交底、竣工圖的審定、圖
紙變更的審定工作。
運用PDCA循環(huán)方法結(jié)合責任矩陣,建立如表1所示的項目全生命周期設計質(zhì)量管理流程及流程中各職能部門的責任矩陣。
在對土地資料和當?shù)厣鐣宋沫h(huán)境經(jīng)行整理分析過程中,項目開發(fā)部為負擔主要責任,經(jīng)營管理部和設計單位參與。項目開發(fā)部對擬開發(fā)土地進行詳細調(diào)研并進行可行性分析,將得到的土地地質(zhì)勘探資料等信息經(jīng)行整理分析;經(jīng)營管理部和設計單位參與進來,經(jīng)營管理部介入其中,了解情況,為將來的經(jīng)營管理工作做好準備;設計單位參與其中,可以提前了解哪些不利地質(zhì)應該合理避讓,哪些有利地貌可以充分利用,這對建筑結(jié)構(gòu)的安全性、經(jīng)濟性和合理性,提供了主要依據(jù)。
在對戰(zhàn)略環(huán)境、市場信息和產(chǎn)品定位經(jīng)行整理分析過程中,項目開發(fā)部和經(jīng)營管理部為承擔主要責任,策劃部輔助它們,設計單位參與其中。項目總成本由預算合同部負責制定,項目總進度由工程管理部負責制定,設計單位參與其中,以項目的總成本和總進度約束條件,為制定出可行的設計方案做準備。
總工辦和工程管理部負責找出約束設計的關(guān)鍵因素,制定設計方案,提出設計改進計劃。設計單位主要負責設計草圖,如果設計草圖通過,那么主要負責設計圖紙。經(jīng)營管理部、項目開發(fā)部、工程管理部、總工辦和預算合同部參與其中,了解設計情況??偣まk和工程管理部主要負責工程圖紙的會審,檢查是否滿足約束條件。設計單位根據(jù)總工辦和工程管理部的檢查結(jié)果和提出的建議,總結(jié)經(jīng)驗,提出遺留的問題,然后再返回到計劃過程中,進入下一個PDCA循環(huán),直至達到標準為止,終止循環(huán)。
本文只是以某一房地產(chǎn)公司的職能部門為例,對于其它房地產(chǎn)公司其職能部門有可能不相同,他們可以根據(jù)自身的情況制定自己的責任矩陣,以適應其房地產(chǎn)公司的結(jié)構(gòu)。
參考文獻:
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[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè);資金鏈管理;資金風險;風險防范
1引言
房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè),良好的資金鏈管理是房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的關(guān)鍵性內(nèi)容,房地產(chǎn)企業(yè)建設期間長,并且所需投入的資金規(guī)模大,房地產(chǎn)企業(yè)對資金流動的高要求需要其具有良好的資金鏈管理能力,在房地產(chǎn)開發(fā)項目后期能夠及時合理的回收資金,加快企業(yè)的資金回收速度是每個房地產(chǎn)企業(yè)追求的目標,因此文章對于房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈風險管理的研究具有非常大的現(xiàn)實意義。
2房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈風險管理概述
對于房地產(chǎn)企業(yè)來說,其資金鏈運動的過程可以大致分為三個階段:資金籌集、資金使用以及資金回收。資金的籌集是房地產(chǎn)企業(yè)整個資金鏈運動的開始,房地產(chǎn)項目所需的資金投入規(guī)模相當大,房地產(chǎn)企業(yè)只有籌集到足夠的資金才能進行項目的開發(fā)和建設,引起資金的流動。資金的使用是在房地產(chǎn)項目建設過程中進行購置物資、發(fā)放工資、項目建設等活動,房地產(chǎn)企業(yè)只有充分利用資金才能實現(xiàn)資金的增值。資金的回收是整個資金鏈過程中最為重要的一環(huán),只要項目投資過程中的資金及時回籠,企業(yè)才能保證資金鏈不斷裂,這也是保證企業(yè)健康持續(xù)發(fā)展的必要條件。與市場上其他企業(yè)相比,房地產(chǎn)的資金鏈運轉(zhuǎn)過程所需的資金規(guī)模更多,而且資金運轉(zhuǎn)的周期時間更長,也因此其所面臨的資金鏈風險也越高,具體表現(xiàn)在其資金鏈運轉(zhuǎn)的三個階段:一是資金籌措風險大。房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設工期長、過程復雜,投入的資金和人力、物力都較多,籌資中面臨的風險高。二是資金使用風險大??紤]到房地產(chǎn)項目建設過程中所涉及的部門、人員多,經(jīng)手資金管理的部門和人員也多,要著重分析資金運行使用過程中的高風險環(huán)節(jié)來有效防范風險。三是資金收回風險大。相較于其他企業(yè)以月、年為運營周期,房地產(chǎn)企業(yè)項目建設和投資一般要經(jīng)過五年、十年甚至更久的發(fā)展周期,通常一個項目涉及數(shù)億或數(shù)十億的資金額度,其資金的回收需要依靠房地產(chǎn)企業(yè)的按時按額銷售成功,一旦房地產(chǎn)最終銷售環(huán)節(jié)出現(xiàn)斷裂,則資金回收將會產(chǎn)生巨大的風險。
3房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈風險管理存在的問題分析
(1)資金籌集渠道單一。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設房地產(chǎn)項目,所需的資金規(guī)模相當大,企業(yè)自身的自有資金難以滿足融資的需求,因此房地產(chǎn)企業(yè)極度依賴銀行貸款籌資,房地產(chǎn)企業(yè)的負債在資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中占比較大,財務杠桿較高,雖然這些年來我國金融市場繁榮發(fā)展,讓房地產(chǎn)企業(yè)擴展了一些融資渠道,但是銀行貸款基本上支持了房地產(chǎn)項目開發(fā)的全過程,房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道仍是較為單一。銀行貸款的優(yōu)勢是籌資規(guī)模大,但是其也有很多不足之處,例如銀行貸款會受到國家貨幣政策的直接影響,當國家實施從緊的貨幣政策,就會導致貸款利率的上升、貸款門檻的提高,從而帶來房地產(chǎn)企業(yè)成本上升、資金鏈運轉(zhuǎn)困難,嚴重情況下會導致破產(chǎn)清算。當前單一的資金籌集渠道,導致房地產(chǎn)企業(yè)面臨較大的資金鏈風險。
(2)資金預算管理水平低。房地產(chǎn)企業(yè)建設項目周期長、投入高,因此必須進行有效的資金預算管理,對項目資金進行統(tǒng)一籌劃安排。但是現(xiàn)階段我國很多房地產(chǎn)企業(yè)在資金預算管理上還存在較多問題,與完善的預算管理體系存在較大差距。具體可以從以下兩個方面來看:一方面資金管理前期缺乏評估,在項目建設初期沒有對市場和項目本身進行充分的調(diào)研,并設計資金預算方案,導致資金使用過程缺乏科學的管理,從而造成資金的浪費。到了項目后期,一些項目可能就難以按時竣工,從而引發(fā)項目資金回籠困難,出現(xiàn)資金鏈斷裂的風險。另一方面項目建設期間費用支出占比較高,對于項目過程中物資的采購、人力的支出都沒有制訂合理的計劃安排,資金使用效率低下,期間費用支出率過高,費用實際支出與預算安排的差距過大,導致項目過程中可能會出現(xiàn)停滯,影響工期的推進。
(3)資金風險管理能力弱。資金是一個企業(yè)的“血液”,建立有效的資金風險管理體系,做好資金風險的預警、防范工作對于每個企業(yè)的生產(chǎn)發(fā)展來說都是至關(guān)重要的,尤其是對于資金鏈周轉(zhuǎn)規(guī)模巨大的房地產(chǎn)企業(yè)來說。但是很多房地產(chǎn)企業(yè)沒有樹立科學的資金風險防范意識,在項目開發(fā)過程中十分注重利潤而下意識地為了追求巨額利潤忽視其中潛在的風險。在房地產(chǎn)項目開發(fā)前期,沒有針對項目設計風險預警機制,通過高利率大規(guī)模舉債融資,造成財務杠桿過高,風險提升過快,在項目建設過程中,也沒有對常見的費用風險制定防范應對方案,當項目施工建設過程中市場環(huán)境變動或者是銷售情況無法達到預期效果,就會導致企業(yè)處于放大的風險當中。
4優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈風險管理的措施建議
(1)擴寬企業(yè)籌資渠道。從我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的實際情況來看,房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展受到政府政策的影響和管控,因此,房地產(chǎn)企業(yè)要想改進企業(yè)內(nèi)部資金鏈風險管理,可以更加注重政府政策因素,謀求發(fā)展機遇。一方面,政府為了支持房地產(chǎn)市場的發(fā)展,也出臺了一些政策措施,房地產(chǎn)企業(yè)要時刻關(guān)注政府的政策變動,投資方向要緊跟政策的變動,切忌盲目貪大投資;另一方面,房地產(chǎn)企業(yè)也要不斷擴寬外部籌資的渠道,可以借助當前我國二級信貸市場蓬勃發(fā)展的機遇進行上市融資,或者是發(fā)放企業(yè)債券,當然具體的投資結(jié)構(gòu)和方向必須要著眼項目開發(fā)本身的主要特征,對融資方案加以制定和調(diào)整,使其更加科學和合理,有效降低資金鏈風險。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)專業(yè) 理論與實踐一體化模式
【中圖分類號】G【文獻標識碼】A
【文章編號】0450-9889(2013)03C-0167-02
房地產(chǎn)專業(yè)是我國新興的一個專業(yè),其在培養(yǎng)目標上,要求該專業(yè)方向的畢業(yè)生具有經(jīng)濟、管理、法律和房屋建筑工程技術(shù)等基本知識,初步具有分析和解決房地產(chǎn)經(jīng)濟理論問題的能力,具備從事房地產(chǎn)開發(fā)與評估、房地產(chǎn)市場營銷、房地產(chǎn)投資與融資、房地產(chǎn)估價、物業(yè)管理和房地產(chǎn)行政管理的基本技能,適合在市政工程企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、建筑企業(yè)、房地產(chǎn)中介及咨詢機構(gòu)、房地產(chǎn)管理部門等從事房地產(chǎn)經(jīng)營管理及相關(guān)工作的應用型專門人才。但縱觀當前我國眾多高校房地產(chǎn)專業(yè),其過于偏重于房地產(chǎn)理論知識方面的傳授,缺乏一定的實踐操作能力的培養(yǎng),人才培養(yǎng)目標和培養(yǎng)規(guī)格模糊,沒有針對性和適應性,與社會需求相脫節(jié)。因此,要想所培養(yǎng)出來的房地產(chǎn)專業(yè)畢業(yè)生能快速適應社會的需求,掌握較強的實踐操作技能,將理論與實踐教學一體化教學模式應用于房地產(chǎn)專業(yè),顯得尤為重要。
一、房地產(chǎn)專業(yè)教學現(xiàn)狀
(一)重理論、輕實踐
從教學大綱、教學計劃等教學文件看,目前房地產(chǎn)專業(yè)教學以理論教學為主線,實踐教學內(nèi)容處于從屬的、被支配的地位。這就使得實踐內(nèi)容的目標、要求、范圍及性質(zhì)不明確、不具體,從而忽視了實踐教學的重要性及地位。
(二)理論教學與實踐教學在一定程度上出現(xiàn)脫節(jié)
房地產(chǎn)專業(yè)類課程是一門以培養(yǎng)學生應用技能為主的實踐性學科。在理論教學過程中,教師是采用語言表達方式將房地產(chǎn)工作人員在實際經(jīng)營管理中遇到的問題表述出來,它是按照“房地產(chǎn)市場調(diào)研分析能力一撰寫房地產(chǎn)市場調(diào)研報告能力―房地產(chǎn)市場定位、細分能力―房地產(chǎn)營銷策劃、策略能力”等來安排理論知識的傳授。在這個過程中,學生是靠自己所想象和推理的思維來確定在房地產(chǎn)具體業(yè)務的處理方法,要達到這一教學目標,師生雙方都要花費較多的精力。而在實踐教學過程中,是讓學生參與到校內(nèi)實訓基地、校外實訓基地當中去,特別是通過在房地產(chǎn)企業(yè)進行定崗實訓,讓學生直接參與到具體問題的處理當中,旨在培養(yǎng)學生分析和解決房地產(chǎn)經(jīng)濟問題的能力,這同樣也需花費一定的精力。這兩種教學無論在目標、方法、內(nèi)容上都有所不同,如果生硬地將兩種方式拼湊在一起,不僅不會使理論教學與實踐教學有機地結(jié)合起來,而且還會加大教師與學生的負荷,這也是專業(yè)課教師總在抱怨課時緊張的原因之一。
(三)缺乏學生專業(yè)技能實踐場所
由于房地產(chǎn)專業(yè)實訓的復雜性,學校一般情況下無法提供完整的各環(huán)節(jié)的實訓,所以學生在校內(nèi)無法完成各種房地產(chǎn)技能訓練。同時房地產(chǎn)企業(yè)一般也不愿意接納學生實習。因為一旦學生進入房地產(chǎn)企業(yè),就會給企業(yè)增加很多工作和責任,需要安排指導人員及實習場地和實習用具,如果讓企業(yè)以無回報的方式來完成這些工作,那是不可能的。
(四)教師結(jié)構(gòu)不合理,缺乏實踐經(jīng)驗豐富的教師
房地產(chǎn)專業(yè)教學能否取得預期的效果,取決于它是否有一支經(jīng)驗豐富、結(jié)構(gòu)合理的師資隊伍。由于我國房地產(chǎn)教育起步較晚,目前很多院校房地產(chǎn)專業(yè)的教師多是從管理、經(jīng)濟、營銷等專業(yè)轉(zhuǎn)行而來,或是有些教師直接從大學畢業(yè)后從事教學工作,房地產(chǎn)知識不夠系統(tǒng)、不全面和不扎實,缺乏實踐經(jīng)驗,對房地產(chǎn)專業(yè)中的很多業(yè)務并未親身經(jīng)歷過,更談不上將理論知識與實踐相結(jié)合。
二、房地產(chǎn)專業(yè)理論與實踐教學一體化的具體實踐
(一)課堂內(nèi)開放式教學
課堂內(nèi)開放式教學是圍繞房地產(chǎn)企業(yè)的具體項目來組織教學,打破現(xiàn)行教材和教學模式的條條框框,在課堂上直接對房地產(chǎn)具體的項目進行講解,使學生能把理論知識和實踐貫穿起來。通過專業(yè)教師的理論講授,使學生不僅能理解和掌握知識技能,還能充分挖掘自身的市場調(diào)研和分析能力、客戶交流溝通能力和房地產(chǎn)市場調(diào)研報告撰寫能力等,為其后續(xù)的學習打下良好的基礎。
(二)參與房地產(chǎn)項目的現(xiàn)場教學
房地產(chǎn)項目管理的教學應以學生掌握房地產(chǎn)市場調(diào)研和分析能力、項目資金的獲取方式、房地產(chǎn)市場營銷策劃、房地產(chǎn)項目的經(jīng)營管理等為目標。要達到這個目標,必須通過現(xiàn)場技術(shù)人員的“行為引導”和學生在看、問、實操中的“感悟”來實現(xiàn),而參與房地產(chǎn)項目操作的全過程是最好的實踐教學方式。在進行房地產(chǎn)項目的現(xiàn)場教學前,教師應事先布置一些有關(guān)實操方面的作業(yè),讓學生帶著問題和目標去進行現(xiàn)場觀察,通過現(xiàn)場的觀察、向技術(shù)人員請教、實操等方式,大大激發(fā)學生專業(yè)學習的興趣,達到實踐中去煅煉、鞏固學生所學專業(yè)理論知識、提高學生專業(yè)知識運用能力的目的,使學生從實踐中獲得一定的職業(yè)經(jīng)驗。同時,選派專業(yè)教師全程跟蹤指導,為學生解答疑惑,可以提高學生運用專業(yè)知識解決實際問題的能力。
(三)請專家到校開講座,開展房地產(chǎn)銷售等實訓教學
房地產(chǎn)專業(yè)的培養(yǎng)目標是使學生掌握本專業(yè)的職業(yè)技能,同時還要了解市場發(fā)展的方向。因此,為了讓專業(yè)教師和學生能及時地了解房地產(chǎn)方面的第一信息,學??裳埰髽I(yè)的相關(guān)負責人或是銷售能手等到校開展知識講座,讓學生能及時掌握書本上不能學到的新技術(shù)、新工藝、先進的管理措施等,彌補理論和實踐教學的局限,擴大學生的視野。
同時,學校還可與企業(yè)進行協(xié)商,讓學生親身經(jīng)歷房地產(chǎn)銷售方面的全過程,如制作樓書、沙盤、戶型模型、“五證一書”及銷頁等,讓學生全程參與,并按實際房地產(chǎn)銷售流程劃分好各自的角色,使學生在活動中切實體會房地產(chǎn)企業(yè)各崗位職責和任務,最大限度地貼近房地產(chǎn)銷售實際,在“學中做,做中學”,極大地鍛煉學生的房地產(chǎn)銷售能力。同時,專業(yè)教師通過和企業(yè)的合作,進一步了解企業(yè)對學生的需求,按照企業(yè)的用人標準來培養(yǎng)學生。這樣培養(yǎng)出來的畢業(yè)生,往往更受用人單位的喜歡和肯定。
當前,這種以學生為主體開展的實訓教學,是房地產(chǎn)專業(yè)實訓課程改革的重點,也是理論與實踐教學一體化模式的必然要求。采用這種教學模式,改變了以往以教師為中心的教學方式,學生不再是知識的被灌輸者或機械的操作者,而是房地產(chǎn)銷售實踐中的參與者,既能活躍學生思維,又能激發(fā)學生的個性和潛能,從而能收到良好教學效果。
三、對房地產(chǎn)專業(yè)理論與實踐教學一體化的建議
(一)充分利用校內(nèi)資源,建立校內(nèi)“模擬”實訓基地
建立校內(nèi)“模擬”實訓基地是實現(xiàn)技能型人才培養(yǎng)目標的基本條件,也是提高人才培養(yǎng)質(zhì)量的關(guān)鍵之一。因此,要實現(xiàn)房地產(chǎn)專業(yè)理論與實踐教學一體化,就要在校內(nèi)建立高水平的校內(nèi)“模擬”實訓基地,形成仿真的職業(yè)環(huán)境,讓學生能在仿真的實踐環(huán)境下進行全過程的操作和研究性實踐,這樣既能滿足學生實訓的需要,又能充分調(diào)動學生學習的主動性和積極性,從而不斷培養(yǎng)學生的實踐能力、創(chuàng)新能力和開拓意識。
(二)加強教師隊伍建設,建立“雙師型”教師培養(yǎng)模式
實踐教學需要教師既有扎實的理論和教學經(jīng)驗,又有生產(chǎn)實踐經(jīng)驗和熟練的動手操作技能;既要了解本專業(yè)及相關(guān)行業(yè)的發(fā)展趨勢,又要具有運用新知識、新技術(shù)、新工藝、新方法開展有效教學及教研的能力。因此,房地產(chǎn)專業(yè)要想實現(xiàn)自身的培養(yǎng)目標,培養(yǎng)出適應銷售、策劃、經(jīng)營管理等第一線需要的應用型人才,必須以技術(shù)和應用能力為培養(yǎng)主線。而加強教師隊伍建設,加強“雙師型”教師培養(yǎng),使房地產(chǎn)專業(yè)的教師能掌握業(yè)務實際操作技能,并將其融入校內(nèi)課堂的教學中,使理論與實務操作相結(jié)合,則成為實現(xiàn)理論與實踐教學一體化的關(guān)鍵。在培養(yǎng)雙師型教師隊伍時,要求房地產(chǎn)專業(yè)教師既要具備在教學規(guī)劃、教學設計和教學實施等方’面的能力,而且還應親身到企業(yè)中進行學習,參與房地產(chǎn)項目的制作樓書、沙盤、戶型模型、銷售等等方面的實踐,并從實踐活動中提高自己的專業(yè)水平。同時,“雙師型”教師除應加強自身的實踐操作能力,還應敏銳捕捉房地產(chǎn)市場的最新發(fā)展趨勢、國家和地方法律政策以及貨幣政策的新動向,不斷為自己充電,更好地掌握第一手最新的教學資料。
(三)完善校企合作機制,構(gòu)建合作式校外實訓基地
完善校企合作機制,通過與企業(yè)建立長期的合作式校外實訓基地的模式,是當前房地產(chǎn)專業(yè)理論與實踐教學一體化的必然要求,可以使學生順利完成由學校向工作崗位的轉(zhuǎn)變。因此,學??啥嗦?lián)系幾家房地產(chǎn)企業(yè),由學校每年撥出一定經(jīng)費、提供人員,企業(yè)提供場地,進行包括實習實訓安排、就業(yè)一條龍的實習模式,這樣既可在學校和企業(yè)之間維持相對穩(wěn)定的合作關(guān)系,又可使學生能從崗位實習中獲取最直接的實踐經(jīng)驗,為其畢業(yè)后走入就業(yè)崗位實現(xiàn)零過渡。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);開發(fā)項目;風險管理;有效方法
【 abstract 】 real estate development with the risk is higher, with a long cycle and the characteristics of the process is complicated, and real estate projects with the interests of the developers not only closely linked, also affect the interests of the people. Many enterprises not ready to real estate project risk management, facing the risk of sudden appear at the raising of the foot, and cause great losses or even collapse, also to the enterprise to the society brings huge waste. This paper introduces the development of real estate project are the main risks, and analyzes the development of real estate project risk management method.
【 keywords 】 real estate; Development projects; Risk management; Effective method
中圖分類號:F293文獻標識碼: A 文章編號:
房地產(chǎn)開發(fā)的風險貫穿于項目的投資決策階段、土地的獲得階段、建設和銷售階段的全部過程。所以房地產(chǎn)的開發(fā)具有風險較高、周期較長以及過程復雜的特點,而房地產(chǎn)項目不僅與開發(fā)商的利益緊緊相連,也影響著老百姓的利益。許多企業(yè)沒有做好房地產(chǎn)項目的風險管理,面對突如其來的風險顯得舉足無措,從而造成較大的損失甚至倒閉,也同時給企業(yè)給社會帶來了巨大的浪費。因而做好房地產(chǎn)開發(fā)項目的風險管理是一個頗為迫切的課題。
一、房地產(chǎn)開發(fā)項目存在的主要風險
1、房地產(chǎn)項目投資決策階段的風險
包括開發(fā)區(qū)域和時機的風險兩種。房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域的風險和房地產(chǎn)的不可逆性以及地理位置的固定性緊密連接,加上各地區(qū)的發(fā)展不平衡,經(jīng)濟和政策的相差懸殊,各地房地產(chǎn)不同的影響因素種類及影響因素和影響程度,使得經(jīng)濟、政治和政策環(huán)境對于房地產(chǎn)的投資決策具有更加重要的意義。房地產(chǎn)的開發(fā)時機風險影響因素主要是周期較長,經(jīng)濟、政治的變化等等。
2、房地產(chǎn)項目的土地獲取階段風險
其中包括土地購買的風險和籌資的風險。土地的獲得方式主要有協(xié)議讓出和召回兩種。協(xié)議讓出的風險來源于開發(fā)的企業(yè)和原房產(chǎn)所有者的談判過程。而召回的風險來源于成本高和利潤低,若對市場的走勢判斷有了偏差,則會導致項目的虧損,因而其風險主要是對未來的市場判斷能力?;I資的風險是典型的資金密集型的行業(yè),大部分是依靠籌資的方式來開發(fā)建設,具有投資較大、風險較高和周期長的特點?;I資的風險主要來自于因使用借貸的資金而導致自有資金的回報盈利不確定性。
3、房地產(chǎn)在項目的建設階段存在的風險
這方面主要有承包合同風險、自然條件的風險以及工期拖延的風險。承包合同風險有由于合同條款的不完善及敘述不嚴謹而引起的和純合同風險兩種。自然條件的風險包括如地形地勢、環(huán)境氣候等對施工安全的一定威脅。在房產(chǎn)開發(fā)建設的每個環(huán)節(jié)的時間的損失都會令工期拖延,出現(xiàn)工期拖延的風險。
4、房地產(chǎn)在銷售階段的風險
這一階段的風險主要包括銷售合同的風險、銷售時機的風險以及自然災害的風險等。
二、房地產(chǎn)開發(fā)項目風險管理的有效方法
1、投資決策階段的風險防范
投資決策階段需要考慮的風險因素最多,風險因素對項目成數(shù)的影響也最為關(guān)鍵。因此,建議企業(yè)做好以下幾方面的工作:
(1)建立或附設企業(yè)經(jīng)常性信息收集和處理機構(gòu)。研究國家和區(qū)域經(jīng)濟政策、行業(yè)政策。對本地區(qū)各個區(qū)(段)域的規(guī)劃、土地、項目(包括在建和意向),適宜項目情況,做及時、準確的分析,為企業(yè)經(jīng)營決策提供準確依據(jù)。經(jīng)常性的分析,比臨時“抱佛腳”分析的依據(jù)和理由會更豐富;合理安排資源,把“功夫”下在事前,在時間管理象限里,開展“重要面不緊急”的工作,肯定比做“重要又緊急”的工作會從容、更周密。
建立地區(qū)房地產(chǎn)景氣分析和監(jiān)測系統(tǒng),建立房地產(chǎn)市場定期分析報告制度,同時加重住房金融研究,探索住房金融改革和發(fā)展的深層問題。定期的經(jīng)常性地對政策走勢,樓市價格、銷售數(shù)量、消費需求變化等問題進行分析,可以提高投資決策的前瞻性和科學性,規(guī)避決策依據(jù)錯誤造成風險的能力會更強。
(2)高度重視可行性研究,確保投資決策的正確性。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須加強房地產(chǎn)市場調(diào)研,在充分掌握影響項目投資的政治、經(jīng)濟、社會、環(huán)境資料,并且對此加以分析和綜合,建立一個龐大的信息系統(tǒng)的基礎上,對項目進行可行性研究,減少房地產(chǎn)投資開發(fā)的盲目性。
(3)由于決策失誤所造成“決策風險后果”的嚴重性,企業(yè)決策層必須有合理知識結(jié)構(gòu)的高級經(jīng)營,技術(shù)管理人員組成,必須具備一定的本行業(yè)專業(yè)、綜合知識和風險識別、判斷、處理能力,了解國家及地方政府相關(guān)行政主管部門頒布的法律法規(guī)、規(guī)范性文件規(guī)定。
(4)采用房產(chǎn)保險的方式來間接降低風險。在房地產(chǎn)投資過程中的每個環(huán)節(jié)部面臨著風險,都有可能發(fā)生損失,甚至發(fā)生致命的損失。要想將這種不確定的,大的損失轉(zhuǎn)變?yōu)榇_定挑戰(zhàn)的損失,采用風險轉(zhuǎn)移,即保險措施是非常必要的。
(5)靈活應用投資組合理論。企業(yè)在投資中總是在收益相同時追求風險最小,或在風險相同時追求收益最大,在風險和收益之間尋求一種最佳的均衡投資組合以分散風險達到降低風險的目的。
(6)在對項目各開發(fā)方案進行經(jīng)濟評價的同時,要注意風險分析,對項目實施各階段可能存在的風險進行盡可能詳盡的分析,選擇可靠性好,風險隱患少,風險程度低的開發(fā)方案。
2、土地獲取階段的風險防范
在土地獲取前,必須對地塊自然屬性、社會屬性以及使用屬性進行認真確認,以決定選擇或放棄對某一項目的開發(fā)、在征地過程中,應主動爭取有關(guān)部門和群眾的理解、支持和幫助,以化解眾多風險因素,減少未來在各個層面的干擾;在拆遷和安置補償問題上,即講原則性,更講靈活性,防止矛盾激化。
3、項目建設階段的風險防范
強化安全意識,事前控制與中控制動態(tài)結(jié)合,采取系統(tǒng)的項目管理方法使項目順利進行,并在保證建筑質(zhì)量的前提下,盡快完成開發(fā)項目,縮短建設周期,減輕開發(fā)商所面臨的未來不確定性。
另外,應特別加強項目的招標管理、合同管理,提高成本控制和合同管理能力。在招標過程中,準確核定標的,利用競爭、價格、供求機制,合理制定工期、質(zhì)量、造價、安全投標的文件,為項目合同管理營造工作質(zhì)量環(huán)境;在合同契約簽訂的過程中,善于利用法律法規(guī)的規(guī)定,對可管理風險進行合法的消除、緩和、轉(zhuǎn)移;在合同契約的履行過程中,合理應用《合同法》、《建筑法》和其他法規(guī)規(guī)定,利用風險管理技術(shù)、財務手段,將“承包商風險”、“業(yè)主風險”、“供應商風險”、“擔保方風險”進行有效的控制。避免因出現(xiàn)“違規(guī)”或“違約”現(xiàn)象而導致“意外”風險失控。
4、經(jīng)營管理階段的風險防范
經(jīng)常管理階段是房地產(chǎn)投資的關(guān)鍵階段。在經(jīng)濟管理中房地產(chǎn)商應密切關(guān)注市場的動態(tài),了解需求狀況,采取靈活而合理定價措施,避免或減輕因高價或低價帶來的風險。為回避企業(yè)自身營銷經(jīng)驗不足、營銷手段不當?shù)娘L險,可通過營銷,以充分利用人豐富的營銷經(jīng)驗。采用靈活多變的營銷方式,拓寬營銷渠道,降低營銷風險。搞好物業(yè)管理、定期檢查房地產(chǎn)狀況,及早發(fā)現(xiàn)和消除現(xiàn)有房地產(chǎn)存在的各種隱患。
總之,房地產(chǎn)項目的建設是一個有較長周期的過程,項目的一次性、不可重復性特點和過程中太多的不確定因素, 構(gòu)成了項目過程的各種風險,風險充斥在每個過程( 活動) 。從某種程度上講,項目建設的過程實際上就是風險管理、規(guī)避風險的過程,而風險管理(識別、分析、評價、處理)是靠企業(yè)的“團隊”的力量, 靠管理水平、管理經(jīng)驗、職業(yè)道德和知識水平進行的, 每個風險的規(guī)避、緩和、轉(zhuǎn)移都是綜合管理的結(jié)果。
參考文獻:
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【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn);項目管理;控制
1 項目管理的三要素
當前社會房地產(chǎn)企業(yè)正在蓬勃發(fā)展,然而由于歷史原因,房地產(chǎn)這個產(chǎn)業(yè)在我國存在的時間并不是很長,房地產(chǎn)企業(yè)如何切實有效地提高項目管理,提高項目的經(jīng)濟和社會效益,是許多房地產(chǎn)商十分關(guān)注的現(xiàn)實問題。房地產(chǎn)項目管理是一門綜合性的學科,涉及的范圍非常廣泛,涵蓋了包括經(jīng)濟、土建、設計、營銷在內(nèi)的許多分支。簡而言之,項目管理是對項目進行有效的管理,而項目是為了完成某特定產(chǎn)品或服務所做的努力。對于大多數(shù)項目而言,其實施的同時也需要一些資源,比如人、硬件和軟件環(huán)境等,因此項目管理是指在項目進行當中,運用專業(yè)的知識、工具以及方法等,使項目可以至少達到項目設定的預期目標。在項目管理過程中,質(zhì)量、時間、成本組成了項目管理的三個要素[1]。我們一般認為項目管理的目的是要使得質(zhì)量不斷追求更好,時間不斷追求更快,成本不斷追求更低。其關(guān)系構(gòu)成一個穩(wěn)定的三角形,如(圖1)所示:
2 房地產(chǎn)的集團管控
房地產(chǎn)企業(yè)相對于其他行業(yè)而言,存在著自身的一些特點。正是由于這些特點,使得房產(chǎn)企業(yè)的項目管理和其他行業(yè)也存在著許多環(huán)節(jié)上的不同。比如,房地產(chǎn)商對項目的管理主要包括土地的獲取、前期準備、施工管理和成本控制、營銷、售后等環(huán)節(jié)。而且房地產(chǎn)是典型的資金密集型行業(yè),資金投入非常大,開發(fā)的周期也十分長,操作環(huán)節(jié)十分復雜,也因此房地產(chǎn)行業(yè)的項目管控難度非常大。就我國目前的房產(chǎn)企業(yè)而言,在實際管理中,他們中的許多已經(jīng)是集團形式,但是其成員缺乏必要的凝聚力和協(xié)同性,這也導致核心企業(yè)對集團內(nèi)的其他成員企業(yè)缺乏有效可靠的管理和控制。集團管理控制的內(nèi)涵主要有以下幾個方面體現(xiàn):集團上下協(xié)調(diào)一致,企業(yè)內(nèi)部劃分權(quán)利責任、資金管理到位、以及以集團管控為前提進行投資決策。綜上可得,集團管控模式是指作為集團的總部和其下屬的項目公司在管理過程中的職能定位,包括公司的決策和職能機構(gòu)都是哪些[2],并且對總部和下屬公司進行權(quán)責劃分,建立集團組織架構(gòu),設計具體的管控流程,控制項目公司的決策和投資等。
2.1 財務管控型管理
財務管控模式是一種高度分權(quán)的管控,集團主要借助財務手段對項目進行管理控制,因此,該管控型將主要精力放在項目公司的投資收益上,而對公司的具體業(yè)務不進行過多的干擾。這種模式下,集團總部通常占據(jù)項目公司一半以上的股權(quán)來獲得決策權(quán)。而對于項目公司而言,集團總部在整個項目的運作經(jīng)營具有非常低的自。這種管控模式可以提高項目公司的主觀能動性,能對市場做出敏銳的洞察力。項目子公司只要能保證制定的利潤指標,集團總部就不會對其加以干涉。在這個管理過程中,還可以有效地降低集團公司的風險[3],這是因為集團公司和項目公司相對獨立、自主經(jīng)營、自負盈虧,兩者的關(guān)系非常清晰,資產(chǎn)關(guān)系也十分明確。這種管控適用于下屬項目公司的業(yè)務范圍與集團公司的主業(yè)相關(guān)性較小的情況下。
2.2 操作管控型管理
操作管控型管型相對于上述的財務管控型具有典型的集權(quán)特點,集團公司對項目公司的開發(fā)、營銷、財務和人事等日常運作等都進行直接的管理,將集團的行動統(tǒng)一、整體協(xié)調(diào)發(fā)展作為特別強調(diào)的一點。因此在這種管控模式下,為了可以正常的使下屬公司進行有效的運轉(zhuǎn),集團總部的職能部門會比較龐大和臃腫。集團總部通過這種管控模式對公司各個方面的經(jīng)營范圍實行直接的控制和管理,項目的效益也完全歸集團總部進行管理和分配,但是這種模式也有其存在的特點,它可以使集團總部的各個決策在整個集團內(nèi)部得到全面的貫徹和實施,而項目公司可以充分地利用集團公司的資源獲得快速的發(fā)展。然而其缺點也十分明顯,集團公司和項目公司的密切關(guān)系會給整個集團帶來風險,兩者之間的產(chǎn)權(quán)關(guān)系十分不清晰,并且這種模式過度的強調(diào)集權(quán)管理會擬制項目公司的主觀能動性和積極性。因此,這種模式適用于集團公司和子公司之間具有非常高的相關(guān)性,集團公司以該子公司為依托發(fā)展主業(yè)的情況。
2.3 戰(zhàn)略管控型管理
這是一種介于財務管控和操作管控之間的管理模式。在這種模式下,集團總部對下屬子公司的日常具體事務很少參與,二者之間的關(guān)系也主要建立在戰(zhàn)略協(xié)調(diào)、控制和服務等方面,因此集團總部只關(guān)心子公司核心經(jīng)營層的重大決策,而子項目公司只在一般決策、財務管理、人事管理等具體運作方面具備一定的權(quán)限,而超出的權(quán)限要向集團總部匯報。
在這種管控模式下,集團總部會根據(jù)集團的發(fā)展制定整體的戰(zhàn)略規(guī)劃,而子公司以此結(jié)合自己的業(yè)務發(fā)展狀況,編制業(yè)務的發(fā)展計劃并上報集團總部審核。因此根據(jù)上述的特點,這種模式介于高度集權(quán)和高度分權(quán)之間[4],保留了前兩者的優(yōu)點也保留了前兩者的缺點:戰(zhàn)略管控型模式可以讓集團總部對集團的重大決策保留了對下屬子公司的控制,避免了失控的危險,子項目公司也能嚴格按照集團公司的意愿執(zhí)行,保證了集團公司的統(tǒng)一部署和利益實現(xiàn)。與此同時,集團總部可以將精力放在其他重大問題上,而且還可以設立研發(fā)中心、市場品牌推廣中心、人力資源中心等為下屬子項目公司服務,從而也能促使子公司更好的發(fā)展。
但是在該模式下,也會出現(xiàn)許多的問題,這也要得到足夠的重視。首先是集團總部和項目分公司如何劃分管理權(quán)限,集權(quán)和分權(quán)的程度如何把握是十分難確定的一件事。過于集權(quán)會讓下屬項目公司失去自,而過于分權(quán)則會產(chǎn)生項目失控的風險。因此綜合而言,這種模式適合于絕大部分國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)。
3 對中小型房企項目管理的建議
目前國內(nèi)不少中小開發(fā)商同樣欠缺清醒的認識和合格的項目管理能力,中小房企項目管理者由于水平限制,更容易犯短視的毛病,忽視項目管理的重要性[5],首先是房產(chǎn)項目的主要管理者如項目經(jīng)理(或公司分管項目的副總經(jīng)理),應掌握項目管理方法并能熟練運用,應對各專業(yè)管理知識有一定程度了解和認識。第二,中小房企房產(chǎn)項目管理的一個建議是通過模仿的方式快速學習與提高,通過模仿中創(chuàng)新,提升管理水平和綜合實力,逐步沉淀品牌氣質(zhì),最終塑造自身獨特品牌。最后,目標管理也是項目管理內(nèi)容的一部分。
參考文獻
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關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);建設項目;全過程;投資控制
房地產(chǎn)建設項目投資控制是很多投資者關(guān)心的重要內(nèi)容之一,房地產(chǎn)投資項目貫穿于房地產(chǎn)項目建設的全過程。房地產(chǎn)投資控制主要是通過房地產(chǎn)項目建議書和可行性研究階段的投資估算審批和項目法人負責制的實行,投資規(guī)模得到了有效控制,對房地產(chǎn)投資有重要的作用,因此要對房地產(chǎn)投資控制進行詳細的研究
1房地產(chǎn)投資的特性和作用
1.1全過程投資控制特性
房地產(chǎn)建設項目全過程投資有三種特性:①綜合性,在進行房地產(chǎn)項目投資控制時,必須要認真考慮工程的資金、質(zhì)量和銷售等,要對整個工程進行全面綜合的考慮,不能只考慮其中的一個方面,要強調(diào)投資控制的每一個方面;②全面性,房地產(chǎn)項目全過程投資涵蓋的范圍比較廣,涉及到整個項目建設的全過程,包括從決策到營銷的每個環(huán)節(jié);③微觀性,想要做好房地產(chǎn)項目的全過程投資,就要嚴格控制每一筆資金,從每筆投資開始進行動態(tài)跟蹤,在控制資金的過程中要注意控制的周期不要太長,最好是以近期控制為主,這樣才能保證資金控制的詳細程度,提高投資控制的準確性。
1.2全過程投資控制的作用
房地產(chǎn)建設項目的全過程投資控制的具體操作是控制整個投資過程中的資金,確保投資在預算的金額內(nèi)。通過全過程的投資控制來保證投資的正確性,控制投資過程中的偏差和失誤,從而保證房地產(chǎn)項目建設工程中資源消耗的合理性,提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。
2房地產(chǎn)建設項目全過程投資控制的基本準則
2.1控制目標
科學合理在進行全過程項目投資的過程中要保證控制目標的科學合理,這樣才能真正做到有效控制。只有在控制的過程中建立科學合理的控制目標,才能到達投資控制的最終目標,如果在投資的過程中控制不合理的目標,就會失去投資控制的意義。
2.2保證控制環(huán)節(jié)的明確性
在之前的房地產(chǎn)投資控制中,主要把控制的重點放在了產(chǎn)品的建造上,雖然產(chǎn)品的建造對總投資的控制有一定的作用,但是只重視某一個環(huán)節(jié)的資金控制,忽視了投資控制的全面性,達不到有效控制房建項目的投資目的,因此想要真正實現(xiàn)控制投資的目標,就要明確投資控制的具體環(huán)節(jié),關(guān)鍵的投資環(huán)節(jié)得到了控制,才能實現(xiàn)對全過程的投資控制。
2.3轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的控制觀念
轉(zhuǎn)變控制觀念是真正控制全過程投資的重要途徑,只有把傳統(tǒng)的注重某一階段的投資控制觀念轉(zhuǎn)變?yōu)槿婵刂朴^念,才能體現(xiàn)出全過程投資控制的理念,使企業(yè)的全體員工積極參與到全過程投資控制的工作中。
2.4控制方法有具有可行性全過程投資控制的方法是實現(xiàn)控制目標的重要途徑,想要實現(xiàn)全過程投資控制的目標,就要借助必要的控制方法,具有可行性的控制方法包括投資控制責任制、健全投資控制獎懲制度等。
3房地產(chǎn)建筑項目全過程投資控制
3.1項目投資決策
階段的投資控制全過程投資控制要從項目的實施開始,而項目的實施應該從立項、項目可行性技術(shù)和經(jīng)濟分析開始,只有同時滿足技術(shù)和經(jīng)濟的需要才能決定是否實施該項目,項目能夠給企業(yè)帶來一定的投資效益才能去實施,同樣的項目為了經(jīng)濟效益實施的方案也是多種多樣的,因此在全過程投資控制時要從項目的具體實施開始,項目在決策的過程中要對經(jīng)濟和技術(shù)進行全面的分析,從而做出正確、科學、合理的決策,保證項目決策階段的有效控制。
3.2設計階段的投資控制
房地產(chǎn)項目同工程的設計階段主要包括初步設計、擴大初步設計和施工圖設計三個階段,在設計的過程中要滿足委托方的意圖和使用功能,完成項目的方案設計,設計安單位還要做圖紙說明,根據(jù)不同地區(qū)的概算指標和材料價格等,做好設計要求的造價,從而確保概算的科學性與合理性。概算是設計過程中重要的部分,是確定和控制投資項目的主要來源,也是項目實施過程中造價管理和判斷項目經(jīng)濟合理的重要依據(jù),因此投資者要對設計和概算有全面的考慮,要確保概算在相關(guān)的審批費用之中,從而保證可以有效控制設計階段的投資。
3.3招投標階段的投資控制
項目的施工圖是房地產(chǎn)項目招投標和控制投資的主要依據(jù),也是工程清單和標底編制的依據(jù),近幾年來很多工程項目都是采用工程報價的方式進行投標,這樣可以保證投標的平等競爭,企業(yè)在投標的工程中根據(jù)工程的工程量和企業(yè)的自身情況進行工程報價。合理的計算工程量、項目和工程的詳細內(nèi)容,避免出現(xiàn)遺漏和重疊,這樣可以保證投標單位的投標報價合理、準確。避免在投資過程中出現(xiàn)各種就糾紛和索賠現(xiàn)象,從而有效控制招投標的走姿控制。
3.4施工階段的投資控制
施工階段的投資控制是主要的投資控制階段,主要從以下幾點進行控制:
3.4.1加強施工圖預算審查
施工圖預算是施工階段投資控制的主要文件,對施工階段的中的造價控制有一定的指導作用。項目管理單位要監(jiān)督投資投標文件、施工圖紙、合同條款和有關(guān)技術(shù)標準,規(guī)范審核施工單位的施工圖預算。保證工程量清單符合相關(guān)的規(guī)定,主要從工程量的定額、項目組價、投標報價和設備預算價格等方面來判斷,從而保證施工預算圖的審查的準確、合理。
3.4.2嚴格審查
施工組織設計和專項方案施工組織和專項施工方案是施工操作的指導性文件,施工組織設計和專項方案中的施工部署、施工方法、工藝方法、施工流程和技術(shù)措施等都與工程造價有密切的聯(lián)系,所以在管理過程中研對施工祖師和項目方案進行認真、嚴格的檢查,要保證施工方案的合理性,從而保證施工組織設計和專項方案的科學、經(jīng)濟和安全可靠,為施工階段的投資控制打好基礎。
3.4.3嚴格現(xiàn)場簽證管理
現(xiàn)場簽證在工程造價中有重要的作用,所以管理單位要注意收集施工現(xiàn)場的相關(guān)資料,對工程的施工情況有全面的了解,重視現(xiàn)場簽證,明確現(xiàn)場簽證的根據(jù)性和及時性,要嚴格按照規(guī)定的程序和辦理簽證的手續(xù),從而保證簽證的客觀性與合理性,施工單位要加強主動控制,避免出現(xiàn)簽證問題。
3.4.4嚴格控制工程變更
在施工階段中工程變更是影響資金控制的重要因素,所以在全過程資金控制的過程中不能忽視工程變更因素。工程變更主要主要包括設計變更和變更設計兩種形式,設計變更是設計單位因為自身原因引起的變更,變更設計是業(yè)主、施工單位和工程師對工程質(zhì)量等做出的變更建議,因此要對各種形式的變更進行有效的審查,降低工程變更對投資控制的影響。
3.4.5對施工質(zhì)量和進度進行有效的控制
施工質(zhì)量和進度對施工成本有直接的影響,所以項目管理單位要提高施工的技術(shù),充分發(fā)揮出管理在施工過程中的作用,從而在提高施工進度的情況下保證施工的質(zhì)量,有效控制施工成本。
3.5決算階段的投資
控制決算階段是房地產(chǎn)建設項目全過程投資控制的最后一個階段,對項目投資有直接的影響,由于決算工作對技術(shù)的要求比較高,所以注意的事項也比較多,審核人員有敏銳的洞察力,較高的工作效率,還要有較強的責任感和良好的職業(yè)道德,在進行決算時要認真梳理工程的數(shù)據(jù),保證決算的科學合理。
4結(jié)語
綜上所述,房地產(chǎn)建設項目全過程投資控制有重要的作用,隨著房地產(chǎn)行業(yè)投資的加大,市場競爭日益激烈,所以要做好全過程的投資控制,保證企業(yè)房地產(chǎn)項目的正確投資,減少不必要的資金投入,從而獲取更高的投資效益,促進房地產(chǎn)投資項目的發(fā)展。
參考文獻
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