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關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);會計信息質(zhì)量;新企業(yè)會計準則
隨著房價的飛漲,我國房地產(chǎn)行業(yè)的會計核算問題也逐漸進入人們的視線。根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營特點,其會計核算程序和方法等,與其他行業(yè)相比都具有明顯的差異性。雖然2007年1月1日,我國開始正式實施新企業(yè)會計準則,但是從我國的會計準則和國家統(tǒng)一的企業(yè)會計制度在房地產(chǎn)企業(yè)中的實施狀況來看,都存在許多不完善之處。2009年,我國重點檢查32家房地產(chǎn)企業(yè)的會計信息質(zhì)量,把對房地產(chǎn)企業(yè)會計的關(guān)注推到一個新的。檢查發(fā)現(xiàn),會計信息失真非常嚴重,稅款流失極其嚴重。在面對我國房地產(chǎn)企業(yè)會計信息嚴重失真和稅收流失極其嚴重的事實。因此,本文試圖在前人的基礎(chǔ)上,進一步分析和探討我國房地產(chǎn)企業(yè)會計核算中的會計信息質(zhì)量問題。
一、當前房地產(chǎn)企業(yè)會計信息質(zhì)量存在的問題
(一)銷售收入確認的問題
當前由于房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品價值較高,往往采用預(yù)售和分期付款銷售的辦法,從而造成收款期與房屋交付期不一致?！镀髽I(yè)會計準則――收入》以四個原則作為收入確認標準,而在會計實務(wù)中,不同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對收入實現(xiàn)的確認有以下方法:一是在簽訂預(yù)售合同后并收取預(yù)收房款確認收入;二是在簽訂預(yù)售合同后以合同金額確認收入;三是在房地產(chǎn)項目竣工驗收后,發(fā)出了“入住通知書”并開具銷售發(fā)票確認收入;四是在收訖房款并辦妥產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時確認收入。上述收入確認情況在房地產(chǎn)上市企業(yè)年報披露中有不同的會計處理注明,以往年度,都有數(shù)家房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)上市企業(yè)年報因當年房地產(chǎn)銷售收入確認原則的問題,被其注冊會計師出具保留意見審計報告或非標準無保留意見審計報告。而企業(yè)與注冊會計師分歧的焦點集中在商品房所有權(quán)上的重要風險和報酬是否已經(jīng)轉(zhuǎn)移這一關(guān)鍵問題上,往往是企業(yè)判斷的結(jié)果不能被注冊會計師認同。其實,在確認銷售收入實現(xiàn)時,不論是國際會計準則,還是美國公認會計原則都注重交易的實質(zhì),比如確認是否存在與銷售產(chǎn)品所有權(quán)相關(guān)的風險和報酬在實質(zhì)上已經(jīng)轉(zhuǎn)移,為實現(xiàn)銷售收入所必備的工作是否已經(jīng)完成,是否具有收取現(xiàn)金的權(quán)利等事實。這里“為實現(xiàn)銷售收入所必備的工作是否已經(jīng)完成”代表著供需雙方對已銷售的產(chǎn)品不存在重大異議,也不存在為完成該銷售而必需的后續(xù)工作等。
(二)業(yè)績信息的問題
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從土地開發(fā)至確認收入短則一年,長則三四年,在項目籌建期大量資金投入開發(fā)過程,大量管理費用計入當期損益;由于部分項目尚未完工,其預(yù)售款項也無法確認為收入,這樣看來,會計理論中的收入費用配比原則在房地產(chǎn)業(yè)的體現(xiàn)并不明確,每年的損益表因項目在不同狀態(tài)下而使利潤波動大,如果某房地產(chǎn)企業(yè)的大部份項目在建設(shè)期內(nèi),該年度的業(yè)績只反映費用的投入,因此該年的財務(wù)報表就不能適當?shù)胤从称髽I(yè)的真實情況,亦不能與其他同類企業(yè)比較,失去了可比性而項目竣工并出售后,大量預(yù)售款項確認為收入。該年度的收入實質(zhì)是企業(yè)幾年的經(jīng)營成果。所以,用一般的企業(yè)業(yè)績評價指標,如凈利潤等并不能正確、客觀、全面地反映房地產(chǎn)企業(yè)的真實經(jīng)營情況,并可能誤導投資者。
(三)現(xiàn)金流量表的問題
根據(jù)新企業(yè)會計準則規(guī)定,企業(yè)現(xiàn)金流量表應(yīng)以企業(yè)為編制主體。但是,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流量與其他企業(yè)的現(xiàn)金流量具體明顯的差異性。在現(xiàn)金流量方面,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特殊性在于其籌資活動和投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量是以企業(yè)為基本單位的,但經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量則是以開發(fā)項目為基本單位的,即每一開發(fā)項目開發(fā)過程中產(chǎn)生的經(jīng)營活動現(xiàn)金流出集中表現(xiàn)為購買工程用物資、支付的工資等所產(chǎn)生的現(xiàn)金流出,開發(fā)完成后產(chǎn)生的經(jīng)營活動現(xiàn)金流入則集中表現(xiàn)為房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品等通過銷售所產(chǎn)生的現(xiàn)金流入。由于開發(fā)期限較長,其經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流入與流出相對于一般企業(yè)具有更大的異步性。
(四)風險信息披露問題
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中面臨多種風險,包括政策風險、項目開發(fā)風險、土地風險、工程質(zhì)量風險等。這種企業(yè)高風險性狀況,要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相對于其他企業(yè)必須更充分地揭示有關(guān)風險事項。不過從目前我國的相關(guān)會計法規(guī)制度來看,關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的風險信息披露問題可大體歸納為下列三點:一是證監(jiān)會允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提取質(zhì)量保證金并要求披露其核算方法;二是證監(jiān)會要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在財務(wù)會計報告附注中披露的風險僅限于抵押貸款的擔保風險;三是目前我國會計制度中并沒有針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)質(zhì)量保證金提取的相關(guān)規(guī)定。但是,從目前我國上市企業(yè)披露的實際情況看,對質(zhì)量保證金信息基本上未加披露。
二、提高房地產(chǎn)會計信息質(zhì)量的對策
通過上述分析,要加快會計規(guī)范國際化進程,提高房地產(chǎn)會計信息質(zhì)量,就要按照國際會計規(guī)范的構(gòu)成構(gòu)建我國會計準則的結(jié)構(gòu)框架。
(一)完善房地產(chǎn)企業(yè)的會計規(guī)范體系
近年來,隨著我國開放改革的深入以及會計理論研究的深化,政府財政部門和會計學術(shù)界已開始考慮和探討建立一些新的會計分支,如人力資源會計、質(zhì)量成本會計、物價變動會計、金融工具會計等。但是,目前房地產(chǎn)會計的一些特殊事項還沒有相關(guān)具體準則或會計制度加以規(guī)范,使該企業(yè)的會計核算不規(guī)范和一致,極大地影響了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)狀況和經(jīng)營業(yè)績信息的可比性和有用性。比如我們在建立了收入確認一般標準的基礎(chǔ)上,應(yīng)當建立并推廣針對特殊業(yè)務(wù)的會計準則指引,讓所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有統(tǒng)一標準的確認方法。國際會計準則并沒有對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認有更深一步的指引,比如香港會計師公會在2005年1月亦推出會計準則指引第24號――房地產(chǎn)企業(yè)收入確認準則指引,目的在于統(tǒng)一房地產(chǎn)售樓收入的確認原則,在指引中指出完工百分比法并不適用于開發(fā)產(chǎn)品,因此在指引中規(guī)定房地產(chǎn)業(yè)的收入確認需按《企業(yè)會計準則――收入》四個原則外,項目主體完工,買方收到入伙紙后,房地產(chǎn)企業(yè)才可將預(yù)售款全部結(jié)轉(zhuǎn)當年收入,該指引清楚指出了收入確認的基礎(chǔ),減少了企業(yè)間的不同理解。
(二)完善配套工程的會計核算準則指引
《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度制度》曾對配套設(shè)施費用的預(yù)提及會計處理有比較明確的規(guī)定,但是現(xiàn)行國家統(tǒng)一的《企業(yè)會計準則》對配套設(shè)施成本核算的指引不足,不同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可能采取不同的成本核算手法,從而可能影響企業(yè)成本核算信息的質(zhì)量及其可比性。以預(yù)提應(yīng)由商品房等開發(fā)產(chǎn)品負擔的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費用為例,如果某企業(yè)按權(quán)責發(fā)生制原則和收入費用配比原則,在結(jié)轉(zhuǎn)商品房等開發(fā)產(chǎn)品銷售成本時預(yù)提了1億元的配套設(shè)施費用,不僅在當期利潤表中增加了開發(fā)產(chǎn)品成本1億元,而且在當期資產(chǎn)負債表中增加負債1億元,因此必將對企業(yè)當期財務(wù)狀況產(chǎn)生重大影響。但是,該1億元的配套設(shè)施預(yù)提費用只是企業(yè)的一筆尚未支付的未來費用。國際會計準則在2009年對一些準則條例進行了一系列的改進,旨在提高財務(wù)會計報表的真實性及加強會計信息的透明度,其中亦十分強調(diào)資產(chǎn)負債表應(yīng)該正確反映企業(yè)的實際已發(fā)生的成本和可以準確計量的負債。
(三)完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部會計核算
現(xiàn)時許多企業(yè)缺乏健全、完善的內(nèi)部核算制度。完善的財務(wù)會計規(guī)范體系不僅包括國家統(tǒng)一的企業(yè)會計制度等,而且還包括企業(yè)根據(jù)其經(jīng)營特點和管理要求制定的內(nèi)部會計核算,包括會計核算的基礎(chǔ)管理制度和辦法、成本核算制度與辦法、內(nèi)部財務(wù)成本的分析考核制度及辦法等。然而,目前許多企業(yè)只執(zhí)行統(tǒng)一層次的財務(wù)會計規(guī)范,而無完善的內(nèi)部會計核算,其財務(wù)會計制度缺乏必須的完整性和系統(tǒng)性。
(四)提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含量
一是在現(xiàn)行會計制度規(guī)定的利潤表格式的基礎(chǔ)上,增加“預(yù)提的公共配套設(shè)施費用”項目。該項目反映企業(yè)按權(quán)責發(fā)生制原則和收入費用配比原則,在結(jié)轉(zhuǎn)商品房等開發(fā)產(chǎn)品銷售成本時所預(yù)提的應(yīng)由商品房等開發(fā)產(chǎn)品負擔的配套設(shè)施費用。二是披露企業(yè)的預(yù)售政策及情況。由于在項目未竣工前,預(yù)售收入不能結(jié)轉(zhuǎn),但預(yù)售情況亦能反映企業(yè)的經(jīng)營情況,現(xiàn)時因為各企業(yè)的預(yù)售政策不同,不同的預(yù)售政策對企業(yè)各期財務(wù)狀況和經(jīng)營成果的影響較大,如此投資者很難在財務(wù)報告中獲得預(yù)售的會計信息。以上海為例,按目前上海有關(guān)預(yù)售政策規(guī)定的要求,商品房結(jié)構(gòu)封頂或結(jié)構(gòu)施工至2/3高,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)方可申請預(yù)售許可證。而其他地方的有關(guān)規(guī)定往往與此不同。因此披露企業(yè)的預(yù)售政策及情況讓投資者在財務(wù)報表信息不足的情況下,額外提供了具有可比性的資料。三是在財務(wù)報告附注中增加分項目的現(xiàn)金流量信息的披露。即以企業(yè)每一開發(fā)項目為基本單位,披露其在開發(fā)經(jīng)營過程中形成的經(jīng)營活動現(xiàn)金流量,包括銷售房地的現(xiàn)金、購買工程物資以及支付工資等所支付的現(xiàn)金。以此提高其現(xiàn)金流量信息的有用性,以彌補利潤表信息的不足。
總之,目前房地產(chǎn)企業(yè)會計的一些特殊事項還沒有相關(guān)具體準則或會計制度加以規(guī)范,極大地影響了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)狀況和經(jīng)營業(yè)績信息的可比性和有用性。因此我們應(yīng)在現(xiàn)行的常規(guī)會計準則基礎(chǔ)上,建立完善的房地產(chǎn)企業(yè)的會計規(guī)范體系,完善配套工程的會計核算準則指引,完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部會計核算,提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含量。
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)濟 政策 問題 走勢分析
1.我國房地產(chǎn)經(jīng)濟現(xiàn)狀
2008年至2010年我國的房地產(chǎn)建設(shè)快速發(fā)展，我國房地產(chǎn)現(xiàn)階段已經(jīng)達到了比較大的規(guī)模，其影響因素是多方面的。2008年的經(jīng)濟危機阻礙了我國經(jīng)濟的發(fā)展，為了穩(wěn)定經(jīng)濟，政府投資4萬億以擴大內(nèi)需和刺激經(jīng)濟市場發(fā)展。而這些資金中有相當大一部分通過銀行貸款給大型國有企業(yè)進行房地產(chǎn)投資建設(shè)。雖然房地產(chǎn)業(yè)可以帶動多個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，但之前很長一段時間住房價格一直偏高，同時投資規(guī)模過大，成本無法快速收回，阻礙了房地產(chǎn)業(yè)的進一步發(fā)展，很多房地產(chǎn)業(yè)發(fā)生投資虧空，成為政府的負擔。
2.房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控政策簡述
2010年4月，國務(wù)院了旨在抑制房價過快上漲的“新國十條”，新國十條要求有關(guān)部門穩(wěn)定房價，保障住房，建立問責機制，抑制住房的不合理需求，住房信貸采用差別化政策，限制投機行為，利用稅收杠桿的作用調(diào)節(jié)住房消費，調(diào)整住房供應(yīng)，增加有效供給，加快棚戶區(qū)改造和建設(shè)保障性住房，加強房地產(chǎn)業(yè)融資監(jiān)管，完善信息披露制度。
為了加強商品房限制，政府先后出臺了貨幣從緊政策，限貸、限購、限價、限售、限利的“五限”政策等，但這些政策都并沒有完全達到預(yù)期的效果，房地產(chǎn)業(yè)仍然是調(diào)控GDP走勢的杠桿。今年我國依舊不斷調(diào)整房地產(chǎn)政策。
我國目前對房地產(chǎn)的政策依然是完善、調(diào)整、繼續(xù)整頓，不斷改正政策，促進房地產(chǎn)經(jīng)濟健康發(fā)展。堅持房地產(chǎn)調(diào)控，繼續(xù)貫徹限購政策，促進房價合理回歸，同時調(diào)控政策要做到保壓結(jié)合，抑制投資性需求，保障自住需求，推行差別化信貸來支持首套房的貸款。各部門不斷完善保障住房建設(shè)使用政策和土地供應(yīng)政策，完善保障性住房的有關(guān)制度，加大資金支持力度，目標更加務(wù)實。
3.我國房地產(chǎn)業(yè)存在的問題和高房價的危害
3.1我國房地產(chǎn)業(yè)存在的問題
盡管政府在不斷進行宏觀政策調(diào)控，我國房地產(chǎn)業(yè)依然存在著諸多問題，例如：①融資渠道單一。我國房地產(chǎn)業(yè)的金融市場還很不完善，目前房地產(chǎn)開發(fā)上的資金融通主要方式為銀行貸款，利用貸款資金發(fā)展地產(chǎn)進而帶動水泥、運輸、家具等諸多產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，但如果資金不能及時回收的話則可能會導致資金鏈斷裂，甚至導致企業(yè)破產(chǎn)，資金融通困難是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的一個重要問題。
②不合理的招商模式。很多房地產(chǎn)企業(yè)都急于招商，產(chǎn)權(quán)式商鋪零售是商業(yè)地產(chǎn)項目經(jīng)常采用的一種招商模式，這種模式下經(jīng)營權(quán)、產(chǎn)權(quán)和管理權(quán)分離，有可能導致各業(yè)主忽視公共空間維護，這些都對以后的經(jīng)營管理留下了隱患。
③忽視營銷方案設(shè)計。合理的營銷決策對后期的銷售有著很大的推動作用，如果缺乏合理的營銷政策可能會造成項目虧損。
3.2高房價的危害
可以說在持續(xù)的價格上漲后，房屋的價格已經(jīng)超過了價值，這會導致很多真正需要住房的人買不起房，抑制住房的真正需求。房地產(chǎn)的大量貸款也會增加銀行業(yè)的風險，還會進一步拉大貧富差距，嚴重影響社會的穩(wěn)定性。同時對土地使用權(quán)的爭奪也容易造成腐敗現(xiàn)象，使各種社會資源形成價格泡沫。
4.解決措施探討
我國目前的住房供求結(jié)構(gòu)還不夠合理，房屋價格偏高。要改善這種狀況就要大力發(fā)展經(jīng)濟適用房和廉租房，加強普通商品住房建設(shè)，制定住房建設(shè)計劃，規(guī)范住房結(jié)構(gòu)，努力平衡市場供求。還可以充分利用稅收的杠桿作用，如根據(jù)人均住房面積征稅或提高高檔住房價格實現(xiàn)貧富之間的轉(zhuǎn)移支付，緩解住房結(jié)構(gòu)矛盾。
隨著我國經(jīng)濟的不斷發(fā)展和城市化進程的加快，房地產(chǎn)市場經(jīng)濟也在快速發(fā)展。居民對住房的需求是剛性的，因此房價在很長的一段時間內(nèi)都處于上漲之中，房地產(chǎn)市場存在著很大的潛在價值和盈利性。政府已經(jīng)開始逐漸認識到與土地征用、市場管理等有關(guān)的政策的價值，房地產(chǎn)市場也不可避免的會存在著不公平競爭的現(xiàn)象。各地政府都出臺了與房地產(chǎn)有關(guān)的政策，但帶有行政強制的政策可能會導致市場扭曲。政府的政策應(yīng)該旨在化解結(jié)構(gòu)性矛盾，消除不公平競爭。用同樣的市場規(guī)則規(guī)范各類開發(fā)商，依靠市場這只看不見得手來實現(xiàn)資源的有效配置，緩解結(jié)構(gòu)性矛盾。
同時還要推行多元化融資，構(gòu)建資本循環(huán)系統(tǒng)。企業(yè)應(yīng)該從單一的銀行貸款逐漸向股權(quán)、債券、信托基金等多元化融資方式發(fā)展，鼓勵金融產(chǎn)品創(chuàng)新，構(gòu)建資本融通渠道和循環(huán)系統(tǒng)。
5.房地產(chǎn)經(jīng)濟政策取向和未來走勢分析
從新國十條頒布至今，這一輪的調(diào)控已經(jīng)進行了接近三年，目前我國的房價開始趨于平穩(wěn)，少數(shù)城市略有下降。而在限購政策出臺后，投資性住房需求也開始減少，保障性住房投資增加，調(diào)控已經(jīng)初見成效。盡管如此，房價只是不再暴漲，人們期待的下降并沒有出現(xiàn)。而對于限購限貸政策人們也是褒貶不一，房地產(chǎn)業(yè)健全的行業(yè)機制還沒有完全建立。
5.1房地產(chǎn)政策取向——市場供求變化
①需求方面。房地產(chǎn)調(diào)控政策以限購限貸政策為核心，從2011和2012年的數(shù)據(jù)來看，今年房地產(chǎn)成交量基本是負增長，但市場正在逐步回升，同時價格也在趨于穩(wěn)定。同時今年房地產(chǎn)市場金九銀十的特點表現(xiàn)的并不明顯，消費者開始趨于理性。
②供給方面。房地產(chǎn)的供給要考慮到資金和土地資源兩方面的因素。為了穩(wěn)定增長，我國在采取略有寬松的貨幣政策，這至少在宏觀層面不會在資金上對房地產(chǎn)業(yè)造成阻礙。而今年房地產(chǎn)企業(yè)的銷售回款一般都狀況良好，有利于企業(yè)再投資的進行。而大的房地產(chǎn)企業(yè)融資是比較寬松的，這些都在資金層面有利于房地產(chǎn)開發(fā)。從土地的角度來看，由于上半年土地出讓量下降，在財政壓力下政府會增加土地供給。而企業(yè)融資改善后也要購地保持后續(xù)發(fā)展，今年下半年土地市場也活躍起來，所以供給方面在逐漸好轉(zhuǎn)。
5.2未來走勢分析
【關(guān)鍵詞】土地價格；房地產(chǎn)；經(jīng)濟虛擬性
中圖分類號：F27文獻標識碼A文章編號1006-0278（2015）09-050-01
目前我國的理論學者還沒有深入探討房地產(chǎn)經(jīng)濟目前這種虛擬性模式的形成本質(zhì)，因此本文從現(xiàn)代經(jīng)濟學的角度去分析土地經(jīng)濟給房地產(chǎn)的這種虛擬性經(jīng)濟形勢帶來的改善，進一步去分析形成房地產(chǎn)目前這種虛擬性經(jīng)濟的根本原因，再通過國外的數(shù)據(jù)統(tǒng)計去檢驗土地價格對于房地產(chǎn)虛擬性經(jīng)濟的作用。
一、房地產(chǎn)目前這種虛擬性經(jīng)濟和土地價格之間的聯(lián)系
通常來講，有兩個因素決定了房地產(chǎn)的價格走勢。一個是土地附帶的建筑物所產(chǎn)生的價格。因為建筑物和商品一樣，通過工人的勞動所創(chuàng)造的物品，它的價值包括建筑物材料的價值和工人勞動力的價值。由于材料價格和勞動力價格相對來說很穩(wěn)定，不會有太大的變化，因此建筑物的價格相對穩(wěn)定。另一個則是土地自身的價值。土地是自然存在的物質(zhì)，沒有經(jīng)過勞動生產(chǎn)所創(chuàng)造出來的，本身是不存在價值的。但由于土地能夠進行商業(yè)買賣，這就使得土地也擁有了價值，但本質(zhì)上來講這是地租價值的表現(xiàn)形式。
地租也會有相對的價值差異，這種差異并不是由于勞動力所決定的，而是由土地本身所處的自然位置所決定。地租價值不屬于勞動力所付出的時間，事實上消費者付出的費用多于實際生產(chǎn)中勞動力付出時間的價值。地租的虛擬性使得在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)機構(gòu)多于社會平均機構(gòu)的情況下，地租價值不屬于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)機構(gòu)所實現(xiàn)的價值，而是屬于產(chǎn)品自身的壟斷出的價格，因此地租同樣具備虛擬性。此外，壟斷地租來源于勞動人員的薪水。
地租所具有的虛擬性就是影響土地最終價格虛擬性關(guān)鍵的變量因素，也就是讓土地價格所具有的虛擬性轉(zhuǎn)換成房地產(chǎn)目前這種虛擬性經(jīng)濟模式的根本原因。并且根據(jù)上面得出的理論能夠發(fā)現(xiàn)我國房地產(chǎn)虛擬型經(jīng)濟發(fā)展的合適空間。
二、土地價格影響房地產(chǎn)價格內(nèi)在聯(lián)系的驗證
通過對照國外房地產(chǎn)價格以及土地價格的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來驗證土地和房地產(chǎn)之間價格的內(nèi)在聯(lián)系，本次論文采用的是美國房地產(chǎn)以及土地的價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)。
（一）居住商品房和土地之間的價格指數(shù)
本次論文采用的是美國紐約的數(shù)據(jù)，樣本時間是從1984年到2009年的數(shù)據(jù)，本文數(shù)據(jù)采取美國官方房地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計的網(wǎng)站。
（二）數(shù)據(jù)驗證
第一，驗證數(shù)據(jù)的穩(wěn)定性。首先對數(shù)據(jù)的元序列的穩(wěn)定性進行驗證，原序列如果不是很穩(wěn)定的，那么之前通過數(shù)據(jù)得出的任何結(jié)論都是沒有意義的。因此我們應(yīng)該對住房以及土地兩者之間的價格通過數(shù)據(jù)驗證，數(shù)據(jù)穩(wěn)定性驗證就是對單位根的存在進行檢驗，只要沒有單位根，那么原序列就屬于平穩(wěn)的。
第二，協(xié)整驗證。采用估計法對于數(shù)據(jù)的變量實行協(xié)整檢驗，有VAR開始確定正確的滯后期數(shù)，然后憑借約翰遜相似比統(tǒng)計數(shù)據(jù)用來驗證協(xié)整向量的所有數(shù)目。以沒有協(xié)整關(guān)系的零假設(shè)出發(fā)一步步進行檢驗，協(xié)整公式如下：
LHV=10.06049+0.160103LLV
1984到2009這25年之內(nèi)，土地和住房之間的價格變化走勢基本相同，土地和住房之間價格指數(shù)還有一定的關(guān)聯(lián)，土地和住房之間的價格指數(shù)漲跌基本一致。
三、數(shù)據(jù)結(jié)果統(tǒng)計分析
第一，土地的價格波動確實能夠?qū)е路康禺a(chǎn)的價格也發(fā)生波動，所以土地價格的波動是造成房地產(chǎn)價格起伏的關(guān)鍵因素。
第二，土地價格具有的虛擬性確實能夠給房地產(chǎn)目前這種虛擬性經(jīng)濟帶來重要的作用，也是房地產(chǎn)目前這種虛擬性經(jīng)濟的本質(zhì)原因。
第三，所有相關(guān)的因素影響著土地的價格，增強了土地價格具有的虛擬性，一旦使得房地產(chǎn)過于的虛擬化就很有可能造成金融危機。
四、探討我國房地產(chǎn)目前經(jīng)濟的虛擬性帶來的啟示
房地產(chǎn)的這種虛擬性的經(jīng)濟模式有利也有弊，一定要在一個合理的空間運行，像美國次貸危機就屬于房地產(chǎn)過度虛擬化所造成的。從我國目前來看，房地產(chǎn)過于虛擬化導致房價增高，房租也高于國際規(guī)定的標準。所以我國政府需要加大力度對房地產(chǎn)進行調(diào)控，但是還不能從根本上解決房地產(chǎn)目前過度虛擬化經(jīng)濟狀況，應(yīng)該針對土地價格的控制上進行調(diào)控。因此，我國政府需要重點控制土地價格，使得土地價格虛擬化程度降低，這是解決房地產(chǎn)目前虛擬化過度的根本思路。
五、結(jié)語
本次論文針對我國的房地產(chǎn)目前經(jīng)濟過于虛擬化這一現(xiàn)狀進行了一番闡述，首先分析土地價格是否能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)價格發(fā)揮重要的作用，通過對于土地和房地產(chǎn)之間內(nèi)在聯(lián)系的探討發(fā)現(xiàn)，土地價格確實是影響房地產(chǎn)價格的重要原因。為了驗證這一理論的準確性，我們采用國外的土地、住房數(shù)據(jù)，其中以美國紐約1984至之2009年間的數(shù)據(jù)報告為例，土地和住房價格之間走勢基本一致，土地和住房之間價格指數(shù)趨勢也基本相同，從中可以得出，土地的價格走勢基本能夠引導房地產(chǎn)的價格走勢，土地的虛擬性也能引導房地產(chǎn)的虛擬性。通過這一結(jié)論，我們可以清楚的意識到控制土地價格的重要性。一旦土地價格虛擬化程度加深就會導致房地產(chǎn)虛擬化程度也加深，一旦房地產(chǎn)虛擬化程度超過一定的標準空間，就很可能造成金融危機的發(fā)生。因此，我國政府重點控制土地價格，使得我國土地價格虛擬化程度降低，這也是解決我國房地產(chǎn)目前虛擬化過度的根本思路。
參考文獻：
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 價格結(jié)構(gòu) 上漲因素
中圖分類號：F293.30 文獻標識碼：A
文章編號：1004-4914（2011）08-272-01
一、房地產(chǎn)特性與價格結(jié)構(gòu)
1.房地產(chǎn)價格的結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)價格的結(jié)構(gòu)包括生產(chǎn)成本、財務(wù)成本、銷售成本、企業(yè)利潤和國家稅金等內(nèi)容。生產(chǎn)成本含土地成本、建筑物成本、管理費、貸款利息。土地成本即綜合開發(fā)費用，包括征地補償、前期工程費。財務(wù)成本是指銀行貸款所發(fā)生的貸款利息。銷售成本是指銷售期間發(fā)生的一切費用，含廣告推介、中介、日常經(jīng)營支出、辦證等費用。利潤是開發(fā)商銷售商品房后的銷售收入，扣除全部生產(chǎn)、銷售成本，繳納稅金后的凈利潤。稅費指營業(yè)稅、教育附加稅、城市建設(shè)附加稅、防洪費、交易管理費等。
2.房地產(chǎn)價格的特殊性。房地產(chǎn)價格與一般商品的價格相比，更表現(xiàn)出如下一些不同的特征：（1）房地產(chǎn)價格既為商品交換的價格，同時也是房地產(chǎn)使用和收益的租金。其實，租金能較準確地反映商品房實際價格，因為真正需要房地產(chǎn)商品的人是租用房地產(chǎn)的人，是他們看中了房地產(chǎn)商品的使用價值。而房地產(chǎn)的購買者是作為一種投資去購買商品房，目的是用于保值、增值，他看中的是房地產(chǎn)商品的收益性，房地產(chǎn)的價值最終是體現(xiàn)在使用者身上。（2）房地產(chǎn)價格實質(zhì)上是產(chǎn)權(quán)利益的價格。房地產(chǎn)的地理位置不可移動，可以轉(zhuǎn)移的并非房地產(chǎn)實物本身，而是有關(guān)該房地產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)，是權(quán)益的價格。（3）房地產(chǎn)價格是在長期考慮地區(qū)經(jīng)濟因素下形成的。一個地區(qū)隨著改革開放的深入，經(jīng)濟、社會的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)的價格是成倍或幾倍地提升。綜合考慮這些因素才形成房地產(chǎn)的價格。（4）房地產(chǎn)的現(xiàn)實價格是由房地產(chǎn)自身條件和供求狀況而決定的。房地產(chǎn)不同于一般商品。沒有一個統(tǒng)一價格或指導價格，交易主體會根據(jù)房地產(chǎn)的自身條件、供求狀況而接受不同的價格。
二、影響房地產(chǎn)價格上漲的因素
（一）從供給方面分析，有以下幾方面因素
1.土地因素。建設(shè)房屋首先要購買土地，所以房地產(chǎn)價格中直接包含著地價的因素，地價的高低對房地產(chǎn)價格有著很大的影響。土地在我國歸國家所有，目前我國土地采取以政府掛牌拍賣的形式，限制土地的供應(yīng)量。從目前的發(fā)展來看，地價已經(jīng)成為房地產(chǎn)價格的主要成本之一。另外，土地本身是不可再生資源，隨著使用的增多，其供給量只會越來越少，土地價格會隨之升高。許多地段證明，地價占房屋建筑成本的65%左右，成為當?shù)卣摹暗诙斦薄５貎r快速上升成為房價快速上升的重要原因。
2.房屋建筑的成本。隨著建設(shè)房屋所需要的鋼材、水泥等價格的持續(xù)上升，建設(shè)房屋的成本隨之上升。建筑材料價格上漲也是房產(chǎn)價格上升的重要原因。
3.房屋建設(shè)的利潤。房地產(chǎn)開發(fā)商的目標是實現(xiàn)利潤的最大化。利潤最大化實現(xiàn)的方式之一即為提高售出房屋的價格。而且在我國，房地產(chǎn)利潤占據(jù)了很大一部分。目前，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤率普遍在10%以上，中高檔房地產(chǎn)的平均利潤率更高，一般達到30%~40%，遠遠高于其他行業(yè)的平均利潤率水平。從國際上多數(shù)國家的情況看，房地產(chǎn)開發(fā)商的平均利潤率一般在5%左右，高的也只有6%~8%，遠低于我國目前的房地產(chǎn)平均利潤率。隨著土地價格和房屋建筑成本的上升，為了保證既得利潤的實現(xiàn)，只有提高房價。
（二）從需求方面分析，也有以下幾方面因素
房地產(chǎn)是一種商品，其價格形成不僅僅由其建筑成本決定，同時還受到供求關(guān)系的影響。
1.隨著改革開放的不斷深入，國民經(jīng)濟的不斷發(fā)展，人民的生活水平日益上升。掌握在人們手中的錢多了，就希望在市場上購買質(zhì)量好的房子，以改善生活質(zhì)量，形成了對房地產(chǎn)的居住需求。另一方面，富裕起來的人們積聚了大量的貨幣資本，但是我國的資本市場發(fā)育不成熟，人們投資渠道狹隘，由于處于城市的房地產(chǎn)具有升值的空間，而且升值的速度快、幅度大，所以人們紛紛購買房產(chǎn)作為一種投資手段，這樣便形成了對房地產(chǎn)的投資需求。
2.我國目前已進入城市化加速發(fā)展階段。我國城市化率每年提高1個百分點，將有1000萬農(nóng)民轉(zhuǎn)為城市居民，按城鎮(zhèn)人均住房面積26平方米計算，一年需要新增城鎮(zhèn)住房2.6億平方米以上。根據(jù)國家有關(guān)部門預(yù)測，到2020年我國城市化水平將達到50%，到2050年我國城市化水平將達到70%。城市化進程的加速，迫切需要開發(fā)房地產(chǎn)業(yè)，尤其是普通住宅和城市生活配套設(shè)施。住宅既是城市的功能要素，同時又是城市市民必不可少的最昂貴的生活資料。世界各國的經(jīng)驗表明，一個國家在進入城市化加速發(fā)展階段，在人均住房建筑面積達到30平方米~35平方米前，該國將保持較為旺盛的住房需求。因此，城市化的進程使得我國的房地產(chǎn)市場在今后的30年內(nèi)會是持續(xù)發(fā)展的趨勢，這是由城市規(guī)律所決定的。
雖然房地產(chǎn)價格的上漲在長期看來是必然的，但是根據(jù)我國當前的國民收入狀況，房地產(chǎn)價格的快速上漲使得很多人尤其是中低收入者買不起房，住不起房。人均可支配收入相對于房價來說，相差太大，即使人均可支配收入的增幅大于房地產(chǎn)價格上漲的幅度，其增長的絕對量比房地產(chǎn)價格增長的絕對量要小得多。這樣，中低收入者在長期會更買不起房。所以，為了創(chuàng)建和諧社會保證低收入居民居住有其房，政府應(yīng)當采取適當措施抑制房地產(chǎn)價格的上漲幅度。特別是加強保障性住房建設(shè)，顯得尤為重要，形成保障性住房和普通商品房并存的房地產(chǎn)市場新格局。控制房地產(chǎn)價格，全國各地正在積極探索，最近，有許多城市政府提出：把房地產(chǎn)價格上升幅度控制在與地區(qū)GDP上升幅度和居民可比收入上升幅度相平衡的狀態(tài)。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；戰(zhàn)略管理
1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略模式
1.1多元化經(jīng)營戰(zhàn)略模式
多元化戰(zhàn)略是指企業(yè)同時經(jīng)營兩個以上行業(yè)，提供多種基本經(jīng)濟用途不同的產(chǎn)品或服務(wù)進入不同市場的經(jīng)營戰(zhàn)略，它是企業(yè)發(fā)展到一定階段，為尋求長遠發(fā)展而采取的一種擴張行為。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展到—定規(guī)模的時候，可以通過多元化經(jīng)營，利用現(xiàn)有的資源從事多種產(chǎn)品的生產(chǎn)和經(jīng)營，占領(lǐng)更多的市場和開拓新的市場，以適應(yīng)市場需求的變化，減少單一經(jīng)營的風險，提高企業(yè)的競爭力，增加企業(yè)的收入。
1.2專業(yè)化發(fā)展戰(zhàn)略模式
專業(yè)化戰(zhàn)略是指企業(yè)通過從事符合自身資源條件與能力的某一領(lǐng)域的生產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)來謀求其不斷發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)專業(yè)化經(jīng)營就是企業(yè)集中各種資源優(yōu)勢于最熟悉的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，開發(fā)出具有競爭力的房地產(chǎn)產(chǎn)品，取得行業(yè)內(nèi)的成本優(yōu)勢，以更高的效率、更好的效果為某一狹窄的戰(zhàn)略對象服務(wù)。實現(xiàn)企業(yè)專業(yè)化經(jīng)營，深圳萬科企業(yè)股份有限公司從多元化戰(zhàn)略到專業(yè)化戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)變就是很好的例證。在萬科實行地產(chǎn)專業(yè)化經(jīng)營戰(zhàn)略以后，開發(fā)規(guī)模穩(wěn)步加大，企業(yè)經(jīng)營風險下降，項目開發(fā)成本降低，以四季花城項目為例，企業(yè)品牌與知識成功延伸到多個城市。實施專業(yè)化戰(zhàn)略使企業(yè)業(yè)務(wù)集中于某一領(lǐng)域，可能失去其他一些市場機會，企業(yè)的某些技術(shù)或資源優(yōu)勢可能得不到充分發(fā)揮，容易使企業(yè)陷入固步自封的境地，鈍化其對市場變化的反應(yīng)。
2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的內(nèi)外環(huán)境
2.1市場環(huán)境分析
近年來國民經(jīng)濟持續(xù)快速協(xié)調(diào)發(fā)展，而房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展形勢并不那么和諧，部分地區(qū)投資性購房和投機性購房增加，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，以及開發(fā)建設(shè)成本提高等，導致一些地方住房價格上漲過快，這直接影響到城鎮(zhèn)居民家庭住房條件的改善，影響社會穩(wěn)定和國民經(jīng)濟的健康運行。隨著宏觀調(diào)控政策實施，房地產(chǎn)投資增長過快的勢頭得到了一定程度的遏制，與此同時房地產(chǎn)企業(yè)的運營模式發(fā)生了諸多變化，優(yōu)勝劣汰，適者生存，市場競爭異常激烈。行業(yè)劇變的過程中，大量企業(yè)在戰(zhàn)略定位和決策上陷于迷茫，使得企業(yè)的發(fā)展?jié)摬刂薮箫L險。
2.2企業(yè)狀況分析
（1）企業(yè)的資金狀況：近年來我國住房由集團消費轉(zhuǎn)為個人消費，一批熟悉市場運作，資本雄厚的外資公司、民營企業(yè)快速占領(lǐng)市場。再加上銀行實行貸款終身責任制，清理不良資產(chǎn)，補充資本金，出現(xiàn)的惜貸現(xiàn)象，使得房地產(chǎn)企業(yè)資本運作能力較弱，面臨更加嚴峻的挑戰(zhàn)。
（2）企業(yè)的結(jié)構(gòu)狀況：當前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的一個比較突出的問題就是開發(fā)主體結(jié)構(gòu)不佳，這會致房屋建設(shè)的規(guī)模化程度較低，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營模式單一、產(chǎn)品越來越同質(zhì)化。這種模式，一旦處于低谷時期，必將爆發(fā)出巨大的經(jīng)營風險。
（3）企業(yè)的信用狀況：我國的房地產(chǎn)行業(yè)的進入壁壘較低，魚龍混雜，其中一些根本不熟悉房地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)對質(zhì)量管理、售后服務(wù)等缺乏足夠重視，也不重視自身的信用和品牌，從而導致質(zhì)量糾紛、虛假廣告、面積縮水、價格欺詐、質(zhì)量低劣，延遲交房等問題時有發(fā)生，這直接影響著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身的發(fā)展。
（4）企業(yè)的綜合實力狀況：目前很多企業(yè)實施多元化戰(zhàn)略，而忽視了企業(yè)的核心競爭力的培育。企業(yè)缺乏核心競爭力，將會使企業(yè)的發(fā)展難以持久，在遇到突變的市場環(huán)境時，將難以應(yīng)對。目前我國的房地產(chǎn)行業(yè)大都處于初始階段，行業(yè)發(fā)展還有很大的空間，只有注重核心競爭力的培育，才能形成向其它領(lǐng)域擴展的能力，取得成功的機率自然也會高的多。
（5）企業(yè)的戰(zhàn)略狀況：我國的房地產(chǎn)企業(yè)缺乏戰(zhàn)略意識，管理成本高。相當部分的房地產(chǎn)公司不能根據(jù)企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃，進行市場、客戶細分，以此來選擇適合企業(yè)自身開發(fā)所需要的土地，往往只根據(jù)土地所處的地理位置決定建造何種類型的房屋，這樣企業(yè)將長期處于被動地位，企業(yè)發(fā)展受到限制。
3房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何進行戰(zhàn)略選擇的建議
（1）任何企業(yè)的發(fā)展都會受到內(nèi)外環(huán)境因素的影響，企業(yè)要結(jié)合所處的內(nèi)外部環(huán)境制定恰當?shù)陌l(fā)展戰(zhàn)略。制定發(fā)展戰(zhàn)略，一是客觀分析企業(yè)外部環(huán)境，一般影響房地產(chǎn)企業(yè)的外部環(huán)境包括宏觀經(jīng)濟形勢、國家產(chǎn)業(yè)政策、銀行信貸政策、稅賦政策、產(chǎn)品競爭狀況、競爭對手的情況、市場供求變化等，這能使企業(yè)了解其所處的環(huán)境正在發(fā)生哪些變化，以及這些變化將給企業(yè)帶來更多的機會還是更多的威脅。這是企業(yè)選擇何種發(fā)展戰(zhàn)略的前提和基礎(chǔ)；二是正確分析企業(yè)內(nèi)部環(huán)境，特別是企業(yè)的優(yōu)勢和劣勢，可以使企業(yè)了解自身所處的地位，所擁有的資源以及戰(zhàn)略能力。這是企業(yè)何種發(fā)展戰(zhàn)略的關(guān)鍵；三是在企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境綜合分析的基礎(chǔ)上，通過SWOT（機會、威脅、優(yōu)勢、劣勢）分析法，選擇適合企業(yè)自身條件的發(fā)展模式。如果開發(fā)企業(yè)資金、技術(shù)實力雄厚，可選擇做高端產(chǎn)品的專賣店模式；如果企業(yè)對整個房地產(chǎn)行業(yè)都非常精通、資金實力強，可選擇華遠式的百貨公司模式；如果企業(yè)希望縮短資金周轉(zhuǎn)時間，又獲取較高的利潤，可考慮采用萬科式的平價超市模式等等。具體來說：
①以核心競爭力為根本，完成企業(yè)戰(zhàn)略的選擇與調(diào)整。
核心競爭力是企業(yè)的生命，是決定企業(yè)能否實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。首先，它能很好地實現(xiàn)顧客所看重的價值，如能顯著地降低成本，提高產(chǎn)品質(zhì)量，提高服務(wù)效率，增加顧客的效用，從而給企業(yè)帶來競爭優(yōu)勢。在國內(nèi)房地產(chǎn)界，“北有萬達，南有萬科”充分表明了萬科在房地產(chǎn)界的地位，而這一地位的確立源于萬科的核心競爭力，具體體現(xiàn)為：一是始終堅持客戶導向的經(jīng)營體系及產(chǎn)品策略。萬科將注意力放在思考并改善其產(chǎn)品質(zhì)量和客戶服務(wù)上，主張唯產(chǎn)品和唯客戶主義，提供業(yè)主終生滿意的住宅和優(yōu)秀的服務(wù)是永遠的追求；二是始終堅持住宅產(chǎn)業(yè)化的道路。只要萬科需要有更大規(guī)模的發(fā)展，就會更加強調(diào)產(chǎn)業(yè)化。其次，核心競爭力必須是企業(yè)所特有的，是競爭對手難以模仿的，這種能力能為企業(yè)帶來超過平均水平的利潤。最后，核心競爭力具有延展性，能夠同時應(yīng)用于多個不同的任務(wù)，使企業(yè)能在較大范圍內(nèi)滿足顧客的需要。面對政策的調(diào)整和復(fù)雜多變的市場環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)必須對自身的資源能力進行客觀的分析，強化核心競爭力，增強企業(yè)的競爭優(yōu)勢，增大企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)換能力。在房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略選擇過程中應(yīng)該注重：一是在本質(zhì)內(nèi)涵上，重在服務(wù)，向廣大業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品和服務(wù)；二是在關(guān)鍵能力上，重在建立房地產(chǎn)企業(yè)暢通、有效的營銷渠道和良好的商業(yè)資信；三是在構(gòu)成要素上，重點培育房地產(chǎn)公司營銷體制、市場網(wǎng)絡(luò)等相關(guān)環(huán)節(jié)的能力，以及用人制度、分配機制等的優(yōu)劣②以提高運營效率為目的，調(diào)整企業(yè)組織結(jié)構(gòu)。
從組織的角度來看，房地產(chǎn)企業(yè)必須善于尋找和管理聯(lián)盟伙伴，改變“小而全、大而全”的傳統(tǒng)模式，建筑設(shè)計公司、地產(chǎn)營銷機構(gòu)、建筑施工單位都有可能成為重要的伙伴，共同結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟，提高運營效率和抵御市場風險。去年萬科兩部門的外遷成為房地產(chǎn)業(yè)的焦點。萬科試圖通過內(nèi)部部門的精簡，從一個五臟俱全的開發(fā)型企業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)橐粋€資源整合型的企業(yè)。首先試點將部分部門的業(yè)務(wù)外包，如設(shè)計部門、工程部門還有采購部門。近年來，引入專業(yè)設(shè)計部門已經(jīng)成為行業(yè)慣例，專業(yè)的建筑公司與開發(fā)商的合作已經(jīng)“歷史悠久”，事實上已經(jīng)不需要這么多人層層審核，專業(yè)部門和機構(gòu)已經(jīng)相當成熟。這次調(diào)整將使萬科成為一個資源整合中心，在產(chǎn)業(yè)鏈的上游打開融資渠道，下游將業(yè)務(wù)分包，同時增加客戶服務(wù)的隊伍，擴大品牌的影響力，提高運營效率。這種資源整合類型的開發(fā)來源于歐美模式，代表一種高度細分的專業(yè)化分工，從資金到開發(fā)、規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)以及銷售，各個環(huán)節(jié)均由高度專業(yè)化的公司分別完成。目前國內(nèi)的開發(fā)企業(yè)大多引用的生產(chǎn)模式是香港模式，是房地產(chǎn)開發(fā)的全部流程，從買地、建造、賣房、管理都由一家開發(fā)商獨立完成，是一種全程開發(fā)模式。兩者最重要的區(qū)別在于，香港模式中的開發(fā)企業(yè)更多地依賴銀行提供的資金，而美國模式中的房地產(chǎn)資金，更多地來源于社會大眾的資金。因此，戰(zhàn)略選擇過程中要考慮戰(zhàn)略對調(diào)整企業(yè)組織結(jié)構(gòu)，提高運營效率的作用。
③以建設(shè)適合的企業(yè)文化為基礎(chǔ)，營造良好的企業(yè)發(fā)展氛圍。
房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)必須以企業(yè)的經(jīng)營活動為中心，為企業(yè)的經(jīng)營活動服務(wù)，不能割裂企業(yè)經(jīng)營與文化建設(shè)之間的關(guān)系。房地產(chǎn)公司要從精神層次上培育核心價值觀；從制度和行為層次上建立完善科學的管理制度、完善員工的行為規(guī)范；從物質(zhì)層次上形成企業(yè)形象的視覺識別系統(tǒng)，擯棄嚴重影響企業(yè)發(fā)展不良思想。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)以戰(zhàn)略調(diào)整和業(yè)務(wù)重組為突破口，通過核心價值觀的有效培植，形成具有時代特點、品牌意識、創(chuàng)新精神和強大內(nèi)部凝聚力的企業(yè)文化。具有強大內(nèi)部凝聚力的企業(yè)文化是實現(xiàn)發(fā)展戰(zhàn)略目標的重要保障，是企業(yè)核心競爭力的重要內(nèi)容，是房地產(chǎn)企業(yè)持久發(fā)展的基礎(chǔ)。
④以品牌產(chǎn)品為載體，拓展企業(yè)的市場空間。
房地產(chǎn)企業(yè)在戰(zhàn)略選擇過程中，必須注意如何加強自身創(chuàng)造附加值的能力和專業(yè)化能力，包括各個細分功能的能力，比如產(chǎn)品設(shè)計、工程進度、質(zhì)量控制、成本控制和營銷策劃等諸多方面。與其它產(chǎn)業(yè)鏈相比，房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈前端有較多的環(huán)節(jié)，而在行業(yè)利潤分配上，幾乎是越靠近前端，越有強大的市場權(quán)力。為了實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的擴張，提高品牌價值和企業(yè)影響，房地產(chǎn)公司需要實施積極的產(chǎn)品戰(zhàn)略與服務(wù)戰(zhàn)略，即以品牌產(chǎn)品為載體，拓展企業(yè)的市場空間，在產(chǎn)品的定位上，可以類似于競爭對手，但在產(chǎn)品的功能和價格上，強調(diào)“超越”競爭對手。
（2）根據(jù)內(nèi)外部環(huán)境條件的變化，利用現(xiàn)有以及潛在的內(nèi)部和外部資源，正確實施企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。一般來說，企業(yè)的內(nèi)外環(huán)境是不斷變化的，因此，如何對企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的實施進行控制，增強在變革環(huán)境中的靈活性就顯得非常重要?？茖W有效的制度、程序和系統(tǒng)可以引導決策和實踐沿著有利于戰(zhàn)略實施的方向進行，因此，當務(wù)之急就是盡快改變我國房地產(chǎn)公司落后的管理模式，進而建立起一套新的符合房地產(chǎn)市場規(guī)律的現(xiàn)代企業(yè)制度，努力促使房地產(chǎn)企業(yè)管理水平的跨越。從房地產(chǎn)企業(yè)的運營現(xiàn)狀來看，重點就是要加強管理戰(zhàn)略意識，注重合作伙伴關(guān)系、客戶關(guān)系的管理、風險和資金管理，這也是企業(yè)運營的關(guān)鍵所在。
參考文獻
［1］謝志華.房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略選擇［J］.城市開發(fā)，2008，（7）.
［2］畢玉軍.房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型［J］.中國集體經(jīng)濟，2007，（6）.
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)泡沫；測度；指標；實證研究
1998年，我國開始取消福利分房，進行個人住房的貨幣化改革，中國的房地產(chǎn)市場步入快速發(fā)展期，投資增幅較大，房地產(chǎn)價格也隨之持續(xù)上漲，房地產(chǎn)市場是否存在泡沫的爭論也由此產(chǎn)生。事實上，我國房地產(chǎn)在一定程度上存在經(jīng)濟泡沫是毫無疑問的，但由于房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)明顯的區(qū)域化特征，有些城市的房地產(chǎn)過熱(如北京、上海、杭州等地)，另一些中小城市房地產(chǎn)市場蕭條，所以，整個房地產(chǎn)市場泡沫到底有多大，目前，還沒有一個準確的結(jié)論。廣州作為珠江三角洲的中心城市，不僅經(jīng)濟發(fā)展走在全國的前列，房地產(chǎn)市場也取得長足的發(fā)展。2005年，廣州房地產(chǎn)開發(fā)投資已達到488．86億元，占社會固定資產(chǎn)投資的38．2％(2006年廣州市經(jīng)濟和社會發(fā)展公報)。但房價的不斷上漲，也引起了人們對廣州房地產(chǎn)市場的關(guān)注。本文以廣州房地產(chǎn)市場為例，選取房價收入比、房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅與GDP增長速度比、商品房空置率等多個泡沫指標來測度廣州房地產(chǎn)市場的泡沫程度。
一、房地產(chǎn)泡沫與房地產(chǎn)泡沫測度
房地產(chǎn)泡沫是指房地產(chǎn)實際價格嚴重脫離理論價值的現(xiàn)象。泡沫的存在是相對于房地產(chǎn)的理論價值來說的。對于引發(fā)房地產(chǎn)泡沫的原因，一般來說主要有兩個：一是開發(fā)商的過熱投資和消費者的投機預(yù)期形成投機需求造成，二是銀行金融資金的支持(李維哲、曲波，2002)。
對于房地產(chǎn)泡沫的測度一般有兩種方法，一是直接測度，即利用定義測度房地產(chǎn)的理論價值，通過比較理論價值與實際價格來測度房地產(chǎn)的泡沫程度(PeterEnglund，1998；JohnM．Quigley，2001)。另一個是利用指標法間接測評，即通過指標比較，判斷房地產(chǎn)市場是否存在泡沫。這兩種方法各有優(yōu)缺點，第一種比較科學嚴謹，但不易操作，第二種比較容易操作，但不夠嚴謹。鑒于目前房地產(chǎn)市場發(fā)展不夠成熟穩(wěn)定，合理的地價、費用、建設(shè)成本、利潤以及未來收益等參數(shù)難以確定，數(shù)據(jù)的獲得也困難，直接測度法在實際操作中較難，我們傾向于選擇指標法來測度房地產(chǎn)泡沫程度。下面以廣州市房地產(chǎn)市場為例，進行指標法測度研究。
二、廣州房地產(chǎn)泡沫實證研究
本文主要選擇房價收入比、房地產(chǎn)投資增幅與GDP增長率的比值、房屋空置情況、房地產(chǎn)業(yè)的盈利狀況、房地產(chǎn)投資來源等多個泡沫測度指標，來評價廣州房地產(chǎn)市場是否存在泡沫及泡沫程度。
1．房價收入比指標分析
房價收入比一般用整套住房價格與居民戶年均可支配收入的比值來表示，用來測度居民的購房能力。比值越高，居民的支付能力越低，比值持續(xù)上升，房地產(chǎn)市場存在泡沫的可能性就越大。從1998—2004年人均可支配收入的增長率與房價增長率的比較可以看出，人均可支配收入基本上是正增長，房價基本上是負增長，除了2002年，房價增長率高于居民可支配收入增長率外。按國際標準，房價增長率連續(xù)三年超過10％，可被認為存在經(jīng)濟泡沫或有此苗頭。據(jù)此，可初步判斷廣州市不存在房地產(chǎn)泡沫。房價收入比雖然從1998年的12．97開始一直下降，目前維持在9倍左右。但是，整體上說房價收入比還是偏高，不僅遠高于西方發(fā)達國家的3～6倍，而且也高于發(fā)展中國家的6～8倍水平，存在一定的威脅，同時，也造成商品房積壓空置。
2．房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅與GDP增長速度指標分析
房地產(chǎn)開發(fā)投資增長速度與GDP增長速度指標主要衡量房地產(chǎn)行業(yè)的相對擴張程度，指標過高說明房地產(chǎn)業(yè)的相對高度發(fā)展。1998—2004年，廣州市房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅不大，除1998、2000年達到17．28％和20．17外，其他各年基本維持在10％以下，2003年甚至出現(xiàn)了負增長，僅為－1．6％，房地產(chǎn)投資的增長速度遠低于同期全國房地產(chǎn)投資額年均增長率20％的水平(根據(jù)《中國統(tǒng)計年鑒1998—2004》相關(guān)數(shù)據(jù)測算)。而同期的廣州市GDP的增長速度均以兩位數(shù)增長，基本維持在15％左右，GDP的增長速度除1998、2000年外明顯高于房地產(chǎn)投資的增幅。說明廣州的房地產(chǎn)市場投資沒有出現(xiàn)過熱現(xiàn)象，房地產(chǎn)市場投資比較理性，這顯示了政府的宏觀調(diào)控政策比較有效。3．商品房空置率指標分析
商品房空置率用當前商品房或商品住宅的空置量與近三年商品房或商品住宅的峻工量的比值表示，反映當前商品房供求狀態(tài)，衡量房地產(chǎn)投資是否與社會有效需求相適應(yīng)。比例越高，房地產(chǎn)泡沫風險越大。一般來說，空置率在20％以上為嚴重積壓區(qū)，在10％～20％之間為空置危險區(qū)，5％～10％為合理區(qū)，5％以下為空置不足區(qū)。廣州房地產(chǎn)空置面積在1998年僅為267萬平方米、1999、2000、2001、2002四年持續(xù)走高，2003年達到最高空置量722．01萬平方米，2004年受政府調(diào)控固定資產(chǎn)政策影響，空置量有所下降，但仍有646．9萬平方米，相當于年新竣工面積的64％，空置數(shù)量驚人。廣州商品房的空置率也很高，除1998年空置率為13．38％，在空置危險區(qū)內(nèi)外，其他各年的住房空置率高于商品房空置率20％，2000年的空置率曾達到24．19％，商品房供給大于需求，空置存量較大，出現(xiàn)較大積壓現(xiàn)象。出現(xiàn)這一狀況主要有兩方面原因：一是雖然實現(xiàn)住房貨幣化改革，但是，廣州居民的自有住房比例高，購房者購房熱情不高。二是開發(fā)商過度開發(fā)，房屋供過于求，出現(xiàn)大量商品房銷不出去，因而閑置。
4．房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)狀況指標分析
衡量房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營盈利狀況的指標一般為利潤額和利潤率。利潤額和利潤率指標過高將出現(xiàn)房地產(chǎn)投資過熱，導致房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)泡沫危險。從廣州房地產(chǎn)行業(yè)的利潤指標來看，近幾年，整個房地產(chǎn)行業(yè)利潤波動較大1998和1999年維持在20億元左右，但是2000和2001年急劇下降，降至9．50億元和8．84億元，2002、2003和2004利潤回升，在2004年達到75．86億元。但總體利潤率偏低，除2003年利潤率達到12．05％外，其他年份利潤率都維持在5％～8％，其中，1999年和2000年更低至3．16％和
3．0％，遠低于國際上多數(shù)市場經(jīng)濟國家房地產(chǎn)開發(fā)8％的平均利潤率。這說明廣州房地產(chǎn)市場的競爭比較激烈，市場化程度較高，沒有出現(xiàn)房地產(chǎn)市場暴利現(xiàn)象，房地產(chǎn)市場比較理性，泡沫威脅不大。
5．房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源分析
房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源狀況一般有兩個指標來衡量，一個是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)國內(nèi)貸款與房地產(chǎn)投資資金的比率，主要反映房地產(chǎn)企業(yè)對銀行資金的依賴程度，指標值過高，顯示銀行資金對房地產(chǎn)投資的支持度高，房地產(chǎn)泡沫威脅較大；另一個是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)自有資金與房地產(chǎn)投資資金的比值，用來說明房地產(chǎn)行業(yè)融資狀況，指標值過低，說明房地產(chǎn)行業(yè)對銀行和預(yù)售商品房款項的依賴就越大，泡沫威脅越高。1998—2004年廣州房地產(chǎn)投資資金來源中，銀行貸款資金都高于自籌資金和利用外資的資金，但有下降趨勢。但是，銀行貸款占房地產(chǎn)開發(fā)資金的比例卻從1998年的16％上升到2002年的24％，2003年有所回落，但也在22％，房地產(chǎn)開發(fā)對銀行資金的依賴較為嚴重。同時，自籌資金從1998年的86．83億元開始增加，2001年達到最高106．73億元，然后開始回落，但總量不大。而且房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)自有資金與房地產(chǎn)投資資金的比值從1998年開始不斷下降，說明企業(yè)自有資金有限。房地產(chǎn)企業(yè)對房產(chǎn)貸款的依賴性較大，房地產(chǎn)投資風險較大，存在一定泡沫威脅。
6．城市居民消費價格指數(shù)與房屋價格指數(shù)比較
商品零售價格指數(shù)與房屋價格指數(shù)用來衡量商品房價格的實際增長狀況，如果房屋價格指數(shù)高于商品零售價格指數(shù)，顯示商品房實際價格增長，可能存在泡沫威脅。1998—2004年廣州的零售商品價格指數(shù)波動不大，基本維持在97～100之間，而同期的商品房價格指數(shù)也基本平穩(wěn)，只有1997年和2003年變化較大，但房屋價格指數(shù)明顯高于商品零售價格指數(shù)，說明幾年來廣州商品房不僅名義價格上升，而且實際價格也有所上升，存在一定泡沫威脅。
三、結(jié)論分析及對策
綜上指標分析，我們發(fā)現(xiàn)1998—2004年廣州房地產(chǎn)市場雖然整體運行平穩(wěn)，但是存在一定的泡沫，出現(xiàn)投資過熱、商品房積壓等現(xiàn)象，影響了房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。所以，今后一段時間內(nèi)應(yīng)采取積極措施，消化積壓的控制商品房，抑制房地產(chǎn)市場膨脹。
1．從資金來源入手，加強對按揭貸款、多頭空頭擔保貸款等的監(jiān)控，嚴把銀行信貸關(guān)，避免銀行資金過量流入房地產(chǎn)市場。
2．建立有效房地產(chǎn)信息機制，定期、如實公布房地產(chǎn)市場信息，防止房地產(chǎn)市場炒作。
3．鼓勵房地產(chǎn)業(yè)多渠道融資，促使房地產(chǎn)企業(yè)融資社會化，減少企業(yè)對銀行貸款和房屋預(yù)售款的依賴。
4．規(guī)范土地出讓制度，調(diào)控土地使用結(jié)構(gòu)。一是實行土地儲備制度，嚴格控制土地供給規(guī)模；另一個是實行商品房用地公開招標拍賣，防止土地交易的黑箱操作。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)泡沫；測度；指標；實證研究
1998年，我國開始取消福利分房，進行個人住房的貨幣化改革，中國的房地產(chǎn)市場步入快速發(fā)展期，投資增幅較大，房地產(chǎn)價格也隨之持續(xù)上漲，房地產(chǎn)市場是否存在泡沫的爭論也由此產(chǎn)生。事實上，我國房地產(chǎn)在一定程度上存在經(jīng)濟泡沫是毫無疑問的，但由于房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)明顯的區(qū)域化特征，有些城市的房地產(chǎn)過熱(如北京、上海、杭州等地)，另一些中小城市房地產(chǎn)市場蕭條，所以，整個房地產(chǎn)市場泡沫到底有多大，目前，還沒有一個準確的結(jié)論。廣州作為珠江三角洲的中心城市，不僅經(jīng)濟發(fā)展走在全國的前列，房地產(chǎn)市場也取得長足的發(fā)展。2005年，廣州房地產(chǎn)開發(fā)投資已達到488．86億元，占社會固定資產(chǎn)投資的38．2％(2006年廣州市經(jīng)濟和社會發(fā)展公報)。但房價的不斷上漲，也引起了人們對廣州房地產(chǎn)市場的關(guān)注。本文以廣州房地產(chǎn)市場為例，選取房價收入比、房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅與GDP增長速度比、商品房空置率等多個泡沫指標來測度廣州房地產(chǎn)市場的泡沫程度。
一、房地產(chǎn)泡沫與房地產(chǎn)泡沫測度
房地產(chǎn)泡沫是指房地產(chǎn)實際價格嚴重脫離理論價值的現(xiàn)象。泡沫的存在是相對于房地產(chǎn)的理論價值來說的。對于引發(fā)房地產(chǎn)泡沫的原因，一般來說主要有兩個：一是開發(fā)商的過熱投資和消費者的投機預(yù)期形成投機需求造成，二是銀行金融資金的支持(李維哲、曲波，2002)。
對于房地產(chǎn)泡沫的測度一般有兩種方法，一是直接測度，即利用定義測度房地產(chǎn)的理論價值，通過比較理論價值與實際價格來測度房地產(chǎn)的泡沫程度(PeterEnglund，1998；JohnM．Quigley，2001)。另一個是利用指標法間接測評，即通過指標比較，判斷房地產(chǎn)市場是否存在泡沫。這兩種方法各有優(yōu)缺點，第一種比較科學嚴謹，但不易操作，第二種比較容易操作，但不夠嚴謹。鑒于目前房地產(chǎn)市場發(fā)展不夠成熟穩(wěn)定，合理的地價、費用、建設(shè)成本、利潤以及未來收益等參數(shù)難以確定，數(shù)據(jù)的獲得也困難，直接測度法在實際操作中較難，我們傾向于選擇指標法來測度房地產(chǎn)泡沫程度。下面以廣州市房地產(chǎn)市場為例，進行指標法測度研究。
二、*房地產(chǎn)泡沫實證研究
本文主要選擇房價收入比、房地產(chǎn)投資增幅與GDP增長率的比值、房屋空置情況、房地產(chǎn)業(yè)的盈利狀況、房地產(chǎn)投資來源等多個泡沫測度指標，來評價*房地產(chǎn)市場是否存在泡沫及泡沫程度。
1．房價收入比指標分析
房價收入比一般用整套住房價格與居民戶年均可支配收入的比值來表示，用來測度居民的購房能力。比值越高，居民的支付能力越低，比值持續(xù)上升，房地產(chǎn)市場存在泡沫的可能性就越大。從1998—2004年人均可支配收入的增長率與房價增長率的比較可以看出，人均可支配收入基本上是正增長，房價基本上是負增長，除了2002年，房價增長率高于居民可支配收入增長率外。按國際標準，房價增長率連續(xù)三年超過10％，可被認為存在經(jīng)濟泡沫或有此苗頭。據(jù)此，可初步判斷*市不存在房地產(chǎn)泡沫。房價收入比雖然從1998年的12．97開始一直下降，目前維持在9倍左右。但是，整體上說房價收入比還是偏高，不僅遠高于西方發(fā)達國家的3～6倍，而且也高于發(fā)展中國家的6～8倍水平，存在一定的威脅，同時，也造成商品房積壓空置。
2．房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅與GDP增長速度指標分析
房地產(chǎn)開發(fā)投資增長速度與GDP增長速度指標主要衡量房地產(chǎn)行業(yè)的相對擴張程度，指標過高說明房地產(chǎn)業(yè)的相對高度發(fā)展。1998—2004年，*市房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅不大，除1998、2000年達到17．28％和20．17外，其他各年基本維持在10％以下，2003年甚至出現(xiàn)了負增長，僅為－1．6％，房地產(chǎn)投資的增長速度遠低于同期全國房地產(chǎn)投資額年均增長率20％的水平(根據(jù)《中國統(tǒng)計年鑒1998—2004》相關(guān)數(shù)據(jù)測算)。而同期的*市GDP的增長速度均以兩位數(shù)增長，基本維持在15％左右，GDP的增長速度除1998、2000年外明顯高于房地產(chǎn)投資的增幅。說明*的房地產(chǎn)市場投資沒有出現(xiàn)過熱現(xiàn)象，房地產(chǎn)市場投資比較理性，這顯示了政府的宏觀調(diào)控政策比較有效。3．商品房空置率指標分析
商品房空置率用當前商品房或商品住宅的空置量與近三年商品房或商品住宅的峻工量的比值表示，反映當前商品房供求狀態(tài)，衡量房地產(chǎn)投資是否與社會有效需求相適應(yīng)。比例越高，房地產(chǎn)泡沫風險越大。一般來說，空置率在20％以上為嚴重積壓區(qū)，在10％～20％之間為空置危險區(qū)，5％～10％為合理區(qū)，5％以下為空置不足區(qū)。*房地產(chǎn)空置面積在1998年僅為267萬平方米、1999、2000、2001、2002四年持續(xù)走高，2003年達到最高空置量722．01萬平方米，2004年受政府調(diào)控固定資產(chǎn)政策影響，空置量有所下降，但仍有646．9萬平方米，相當于年新竣工面積的64％，空置數(shù)量驚人。*商品房的空置率也很高，除1998年空置率為13．38％，在空置危險區(qū)內(nèi)外，其他各年的住房空置率高于商品房空置率20％，2000年的空置率曾達到24．19％，商品房供給大于需求，空置存量較大，出現(xiàn)較大積壓現(xiàn)象。出現(xiàn)這一狀況主要有兩方面原因：一是雖然實現(xiàn)住房貨幣化改革，但是，*居民的自有住房比例高，購房者購房熱情不高。二是開發(fā)商過度開發(fā)，房屋供過于求，出現(xiàn)大量商品房銷不出去，因而閑置。
4．房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)狀況指標分析
衡量房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營盈利狀況的指標一般為利潤額和利潤率。利潤額和利潤率指標過高將出現(xiàn)房地產(chǎn)投資過熱，導致房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)泡沫危險。從*房地產(chǎn)行業(yè)的利潤指標來看，近幾年，整個房地產(chǎn)行業(yè)利潤波動較大1998和1999年維持在20億元左右，但是2000和2001年急劇下降，降至9．50億元和8．84億元，2002、2003和2004利潤回升，在2004年達到75．86億元。但總體利潤率偏低，除2003年利潤率達到12．05％外，其他年份利潤率都維持在5％～8％，其中，1999年和2000年更低至3．16％和
3．0％，遠低于國際上多數(shù)市場經(jīng)濟國家房地產(chǎn)開發(fā)8％的平均利潤率。這說明*房地產(chǎn)市場的競爭比較激烈，市場化程度較高，沒有出現(xiàn)房地產(chǎn)市場暴利現(xiàn)象，房地產(chǎn)市場比較理性，泡沫威脅不大。
5．房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源分析
房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源狀況一般有兩個指標來衡量，一個是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)國內(nèi)貸款與房地產(chǎn)投資資金的比率，主要反映房地產(chǎn)企業(yè)對銀行資金的依賴程度，指標值過高，顯示銀行資金對房地產(chǎn)投資的支持度高，房地產(chǎn)泡沫威脅較大；另一個是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)自有資金與房地產(chǎn)投資資金的比值，用來說明房地產(chǎn)行業(yè)融資狀況，指標值過低，說明房地產(chǎn)行業(yè)對銀行和預(yù)售商品房款項的依賴就越大，泡沫威脅越高。1998—2004年*房地產(chǎn)投資資金來源中，銀行貸款資金都高于自籌資金和利用外資的資金，但有下降趨勢。但是，銀行貸款占房地產(chǎn)開發(fā)資金的比例卻從1998年的16％上升到2002年的24％，2003年有所回落，但也在22％，房地產(chǎn)開發(fā)對銀行資金的依賴較為嚴重。同時，自籌資金從1998年的86．83億元開始增加，2001年達到最高106．73億元，然后開始回落，但總量不大。而且房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)自有資金與房地產(chǎn)投資資金的比值從1998年開始不斷下降，說明企業(yè)自有資金有限。房地產(chǎn)企業(yè)對房產(chǎn)貸款的依賴性較大，房地產(chǎn)投資風險較大，存在一定泡沫威脅。
6．城市居民消費價格指數(shù)與房屋價格指數(shù)比較
商品零售價格指數(shù)與房屋價格指數(shù)用來衡量商品房價格的實際增長狀況，如果房屋價格指數(shù)高于商品零售價格指數(shù)，顯示商品房實際價格增長，可能存在泡沫威脅。1998—2004年*的零售商品價格指數(shù)波動不大，基本維持在97～100之間，而同期的商品房價格指數(shù)也基本平穩(wěn)，只有1997年和2003年變化較大，但房屋價格指數(shù)明顯高于商品零售價格指數(shù)，說明幾年來*商品房不僅名義價格上升，而且實際價格也有所上升，存在一定泡沫威脅。
三、結(jié)論分析及對策
綜上指標分析，我們發(fā)現(xiàn)1998—2004年*房地產(chǎn)市場雖然整體運行平穩(wěn)，但是存在一定的泡沫，出現(xiàn)投資過熱、商品房積壓等現(xiàn)象，影響了房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。所以，今后一段時間內(nèi)應(yīng)采取積極措施，消化積壓的控制商品房，抑制房地產(chǎn)市場膨脹。
1．從資金來源入手，加強對按揭貸款、多頭空頭擔保貸款等的監(jiān)控，嚴把銀行信貸關(guān)，避免銀行資金過量流入房地產(chǎn)市場。
2．建立有效房地產(chǎn)信息機制，定期、如實公布房地產(chǎn)市場信息，防止房地產(chǎn)市場炒作。
3．鼓勵房地產(chǎn)業(yè)多渠道融資，促使房地產(chǎn)企業(yè)融資社會化，減少企業(yè)對銀行貸款和房屋預(yù)售款的依賴。4．規(guī)范土地出讓制度，調(diào)控土地使用結(jié)構(gòu)。一是實行土地儲備制度，嚴格控制土地供給規(guī)模；另一個是實行商品房用地公開招標拍賣，防止土地交易的黑箱操作。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；價格；影響因素；預(yù)測
一、影響房地產(chǎn)價格的因素分析
房地產(chǎn)價格，按照西方經(jīng)濟學的效用價格理論，是指由房地產(chǎn)的效用、房地產(chǎn)的相對稀缺性及對其有效需求三者共同作用而產(chǎn)生的對房地產(chǎn)經(jīng)濟價值的貨幣表示，不同房地產(chǎn)的價格差異和同一房地產(chǎn)的價格波動歸根結(jié)底是這三者的變化引起的。關(guān)于商品價格決定的理論主要有四種：價值決定論、供求決定論、效用決定論和收益決定論。
影響房地產(chǎn)價格的因素很多，主要可以分為以下幾類：經(jīng)濟因素、行政因素、社會因素、人口因素。
（一）經(jīng)濟因素
房地產(chǎn)是一種特殊的商品，具有投資與消費的雙重屬性，其價格的高低與經(jīng)濟因素有非常大的關(guān)系。經(jīng)濟因素主要有經(jīng)濟發(fā)展水平、投資狀況、物價水平、居民收入以及財政收支與金融狀況等。第一，經(jīng)濟學理論認為，經(jīng)濟發(fā)展狀況良好，消費和投資水平高漲，必然存在通貨膨脹，物價上升，房價也不例外。第二，投資的增加必然引起商品房供給的增加，在理論上將會給房價一個向下的拉力。但是，房地產(chǎn)投資水平對房價的影響比較復(fù)雜，并非簡單的正向或者逆向的關(guān)系，而是相互影響的。
（二）行政因素
影響房價的行政因素主要有土地制度、住房制度、城市規(guī)劃、稅收制度等。第一，土地制度的影響是最大的、最根本的。第二，科學合理的土地制度和住房制度，可以使價格趨于合理，進而促進房地產(chǎn)資源的優(yōu)化配置。土地招標、拍賣和掛牌政策的實施顯化了土地的實際價格，增加了市場的透明度，促進了土地資源的優(yōu)化配置。房地產(chǎn)制度對房地產(chǎn)價格的影響也是最大的，特別是在我國正在進行經(jīng)濟、政治體制改革的國情下。
（三）社會因素
社會因素主要包括政治安定狀況、社會治安狀況和城市化發(fā)展水平等。第一，如果政局穩(wěn)定，社會安寧，有利于增強投資者購買房地產(chǎn)的信心，這是保持房地產(chǎn)價格穩(wěn)定的積極因素，還有可能促使房地產(chǎn)價格上升。相反，政治不穩(wěn)定，社會動蕩頻繁，必然造成房地產(chǎn)價格低落。第二，如果房地產(chǎn)所在地區(qū)經(jīng)常發(fā)生各類犯罪案件，則意味著人民生命財產(chǎn)缺乏保障，由此會導致當?shù)胤康禺a(chǎn)價格低落。
（四）人口因素
房地產(chǎn)的需求主體是人，人的數(shù)量、素質(zhì)、構(gòu)成等狀況對房地產(chǎn)價格有很大影響。第一，無論是對國家，地區(qū)或是城市，房地產(chǎn)價格與人口數(shù)量的關(guān)系都非常密切。特別是在城市，隨著外來人口、流動人口的增加，對房地產(chǎn)的需求必然增加，從而引起房地產(chǎn)價格上漲。人口數(shù)量還可以具體分為日間人口和夜間人口，以及常駐人口、暫住人口和流動人口等的數(shù)量，來分析它們對不同類型的房地產(chǎn)價格的影響。一般來說，人口數(shù)量與房地產(chǎn)價格呈正相關(guān)關(guān)系，人口增加，對房地產(chǎn)的需求增加，房地產(chǎn)的價格上升，相反則下降。第二，人們的文化教育水平、生活質(zhì)量和文明程度，可以引起房地產(chǎn)價格高低的變化。
二、當前房地產(chǎn)價格的狀態(tài)
2005年后，中國房地產(chǎn)價格上漲過快，逐漸進入泡沫化。盡管期間種種高論頻出，以論證飛速上漲的房價是多么合理，據(jù)統(tǒng)計，歐美一些國家如英國的工薪階層，平均一個月的工資就可以買一平方米的住房，而以我國目前的薪金水平與房地產(chǎn)價格來看，居民中能以月工資購買起一平米住房的恐怕并不是普遍現(xiàn)象，金領(lǐng)階層的年輕人都哭窮買不起房，農(nóng)村轉(zhuǎn)移過來的人口又怎能買得起？
三、對我國房地產(chǎn)價格未來幾年走勢的預(yù)測
（一）短期來看房地產(chǎn)需求量不會下降
從房地產(chǎn)作為生活必需品來看，這部分的需求是缺乏彈性的，不會因為價格的變化而大幅度的升降，就投資或投機性需求而言，在目前的宏觀政策調(diào)控下，會幫助分流一部分投資于房產(chǎn)的資金。但是，我國的利率及匯率政策不會在短期發(fā)生大的轉(zhuǎn)變，而投資渠道還是比較單一的，所以，如果沒有更好更多的投資渠道供投資者選擇，這部分資金還是會重新回到房地產(chǎn)業(yè)來。
（二）供給情況不會有太大的變化
從供需雙方來看，我國城市化進程正處于較快發(fā)展階段，大批農(nóng)村人口已經(jīng)進入城市，城市化歷程還要經(jīng)歷很長一段時間，隨著國家戶口制度的改革、相關(guān)制度的配套以及農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展，仍將有大批農(nóng)村人口涌進城市購房居住，旺盛的需求在一個時期內(nèi)將繼續(xù)推動城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)供不應(yīng)求的矛盾在近幾年內(nèi)會持續(xù)存在，房價在短時間內(nèi)還會呈現(xiàn)出小幅上漲的形式。
（三）土地的稀缺性促進房地產(chǎn)價格的剛性發(fā)展
土地保護政策是國策，土地的不可再生性以及我國人均耕地少的現(xiàn)狀決定土地不可能敞開供應(yīng)，仍將會長期偏緊。另外隨著經(jīng)濟發(fā)展、建筑材料價格的上漲以及建筑品質(zhì)的提高，房地產(chǎn)的成本將會持續(xù)增加。這些都是推動房地產(chǎn)價格穩(wěn)中有升的因素。
（四）重大利好因素推動房地產(chǎn)市場發(fā)展
過去幾年對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，完善了住房供應(yīng)體系，抑制了房地產(chǎn)市場的過分投機，增加了有效供給，平抑了房地產(chǎn)價格過快上漲的勢頭，為房地產(chǎn)業(yè)的繼續(xù)發(fā)展提供了健康的環(huán)境，將促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。從2008年北京奧運會帶給北京房地產(chǎn)業(yè)的推動力來看，2010年上海世博會以及廣州亞運會等重大活動的舉行，是推動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重大利好因素，促進了房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。
（五）人民幣升值的影響不容忽略
人民幣的升值帶來以人民幣計價的房產(chǎn)價值也隨之提高，而且人民幣升值預(yù)期會長期存在，會導致許多境外的資金流入我國的房地產(chǎn)業(yè)。人民幣的升值同樣會使得國內(nèi)的物價相對國外而言下降了，使人們可支配收入增加。
[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)融資 融資渠道 多元化
房地產(chǎn)業(yè)屬于國民經(jīng)濟的先導型產(chǎn)業(yè)，是一個具有高度綜合性和高度關(guān)聯(lián)性的行業(yè)，同時其屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，其經(jīng)濟活動過程需要大量資金投入運作，所以融資對房地產(chǎn)企業(yè)尤其重要。
一、當前我國房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀
1.以銀行信貸為主體的間接融資占主流
目前我國房地產(chǎn)企業(yè)融資主要是通過間接融資, 而各種銀行貸款成為我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的“生命線”。銀行信貸資金幾乎成為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的惟一融資渠道。房地產(chǎn)開發(fā)資金來源的“其他資金”（主要是定金及預(yù)收款）在房地產(chǎn)投資資金中占很大比重，是個人住房款的主要來源，而購房者的這部分資金主要來自于個人住房消費信貸，即銀行按揭款在購房定金及預(yù)收款中又占有較大比重，所以事實上房地產(chǎn)投資資金中絕大部分來源于銀行資金。這說明我國目前房地產(chǎn)開發(fā)投資的融資渠道比較單一, 直接或間接的銀行信貸仍是房地產(chǎn)融資的主要方式。這種狀況與我國目前以間接融資為主的金融體系相一致, 導致房地產(chǎn)行業(yè)風險較多集中于銀行系統(tǒng)。
2.以上市融資和債券融資為主的直接融資所占比例很小
股票市場融資。據(jù)相關(guān)資料統(tǒng)計，2002年房地產(chǎn)上市公司的總發(fā)行量4000萬股，籌資總額33200萬元，占全部房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源不足0.5%。總體說來，近幾年來房地產(chǎn)企業(yè)從股市上得到資金是相當有限的。
企業(yè)債券融資。目前債券融資僅占房地產(chǎn)企業(yè)全部資金的極小一部分，即使在所占比例最高的1999年，也不過2‰。2003年，債券融資僅為0.3億元，所占比例接近于零。
3.房地產(chǎn)信托業(yè)發(fā)展快速
房地產(chǎn)信托的優(yōu)點在于發(fā)行較為靈活，相對與銀行貸款受政策限制教少，可以大大節(jié)省時間成本,而目前在我國信托發(fā)展尚不成熟,尤其是對私募的限制，即規(guī)定資金信托計劃不超過200份，提高了投資者的門檻。據(jù)統(tǒng)計資料顯示，目前通過房地產(chǎn)信托方式籌集到的資金僅占房地產(chǎn)貸款的1‰。
二、房地產(chǎn)融資方式創(chuàng)新的必然性分析
1.宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)企業(yè)生存發(fā)展的必然選擇
為了控制房地產(chǎn)業(yè)過熱，防范房地產(chǎn)泡沫引發(fā)金融危機，在近年來的宏觀調(diào)控中,房地產(chǎn)成為了國家一個主要調(diào)控的行業(yè)。
從政策法規(guī)上看，自2001年以來，央行分別頒布了以降低銀行信貸風險為初衷的“195號文件”、“121號文件”，其中121號文件《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》的出臺，直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的融資;從各金融部門來看，近來都陸續(xù)采取措施，提高房地產(chǎn)開發(fā)資金門檻,加強審查貸款風險,緊鎖房地產(chǎn)開發(fā)貸款，調(diào)整信貸投向;從利率工具使用上看，央行的幾次加息已經(jīng)表明將通過利率政策調(diào)整投資結(jié)構(gòu)，央行行長周曉川也在國際會議上提出，“從長期來看，加息是一個趨勢”，而利率的提高直接引起房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)的融資成本上漲，提高行業(yè)進入門檻。
2.房地產(chǎn)企業(yè)高負債下化解銀行風險的選擇
在召開的“2005年中國地產(chǎn)金融年會”上，中國人民銀行副行長吳曉靈指出：目前我國房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負債率在70％以上，而負債主要來自于銀行的間接融資，一旦出現(xiàn)市場風險，將給銀行帶來巨大損失，嚴重時甚至會引發(fā)金融危機。因此，吳曉靈提出，拓寬直接融資渠道成為當務(wù)之急。
三、房地產(chǎn)融資渠道的發(fā)展趨勢與對策建議
1.大力發(fā)展多元化的房地產(chǎn)金融市場
在發(fā)達國家,房地產(chǎn)開發(fā)資金中銀行信貸資金占融資總量的20%左右,直接融資占40%左右。我國應(yīng)該逐步改變?nèi)谫Y資金過度依賴銀行這一局面，促進直接融資。符合要求的房地產(chǎn)公司應(yīng)通過上市打造持續(xù)的融資平臺，通過發(fā)債、信托、房地產(chǎn)基金、項目融資等多種方式降低融資渠道單一的風險，并進行金融產(chǎn)品創(chuàng)新組合。另一方面，房地產(chǎn)融資多元化的實現(xiàn)需要開發(fā)型房地產(chǎn)企業(yè)、金融機構(gòu)和政府的合力推動。政府應(yīng)出臺相應(yīng)的政策法規(guī)為房地產(chǎn)企業(yè)直接融資創(chuàng)造環(huán)境。
2.大力發(fā)展房地產(chǎn)金融的二級市場
在國外成熟的房地產(chǎn)金融市場上，房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的融資不僅有債券融資和股權(quán)融資兩種基本形式，而且在這一級市場以外，還存在著發(fā)達的證券化二級市場，其中出現(xiàn)了許多新的房地產(chǎn)金融工具，包括投資基金，信托證券，指數(shù)化證券等，二級市場不僅大大增強了房地產(chǎn)資產(chǎn)的流通性，也為提供融資的金融機構(gòu)分散和管理風險提供了有效的途徑。
3.不同規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)選擇不同的融資方式
對于大型的房地產(chǎn)企業(yè)可以選擇上市、買殼、發(fā)行債券、房地產(chǎn)基金、海外資金、REITS等多種方式或其組合，而眾多的中小型的房地產(chǎn)公司可以選擇信托、夾層融資、聯(lián)合開發(fā)等融資方式。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以積極利用自身條件爭取其他外單位的投資，加強與外界的經(jīng)濟合作，實現(xiàn)融資新渠道的開發(fā)。
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