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導語：在房地產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資的撰寫旅程中，學習并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領您探索更多的創(chuàng)作可能。
關鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)濟；中國國民經(jīng)濟；增長
前言：近年來雖然國家對房價進行了適當?shù)目刂疲S著城市規(guī)模的不斷擴大和居民生活水平的快速提升，房地產(chǎn)業(yè)一直處于較活躍的狀態(tài)，而房地產(chǎn)經(jīng)濟以房地產(chǎn)業(yè)為核心，是與其相關的生產(chǎn)、開發(fā)投資、消費等經(jīng)濟活動所產(chǎn)生的經(jīng)濟關系，是房地產(chǎn)經(jīng)濟關系與其自身生產(chǎn)力的結(jié)合體，由此可見房地產(chǎn)經(jīng)濟是我國的國民經(jīng)濟的組成部分，其自身波動對國民經(jīng)濟的增長必然會產(chǎn)生影響。
一、房地產(chǎn)開發(fā)投資對中國國民經(jīng)濟增長的作用
房地產(chǎn)開發(fā)投資即房地產(chǎn)業(yè)所有開發(fā)法人單位所投資開發(fā)的房屋建筑物、配套基礎服務設施及相關的土地開發(fā)工程及土地購置等方面的資金支出，每一方面根據(jù)具體的房地產(chǎn)用途及功能又可以細分，目前統(tǒng)計調(diào)查法是房地產(chǎn)開發(fā)投資主要采取的辦法，由于全社會固定資產(chǎn)投資包括某時間段內(nèi)社會建造和購置的固定資產(chǎn)超出500萬元以上的費用，所以房地產(chǎn)開發(fā)投資是其組成部分，據(jù)相關資料顯示1986年至1995年房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的比重由3.2%上升至15.7%，處于快速增長的態(tài)勢，1996年至2000年雖受到國家政策的影響，但在短暫下降后仍出現(xiàn)明顯的上升趨勢，恢復至15%，截止2014年其比重一直穩(wěn)定在17%左右，而其對全社會固定資產(chǎn)投資發(fā)展的貢獻率雖在1986年至1996年由7.7%下降至負值，但1996年以后貢獻率迅猛提升，至1999年達歷史最高峰值33.8%，近年來雖受金融危機影響，但仍有快速回轉(zhuǎn)的趨勢，所以其對全社會固定資產(chǎn)投資的增長具有重要的意義，通過間接計算，可以發(fā)現(xiàn)其對國民經(jīng)濟增長也有重要意義[1]。
二、房地產(chǎn)生產(chǎn)對中國國民經(jīng)濟增長的作用
房地產(chǎn)生產(chǎn)主要指房地產(chǎn)業(yè)及其相關行業(yè)的生產(chǎn)活動，據(jù)我國行業(yè)分類標準顯示，房地產(chǎn)業(yè)主要包括以房地產(chǎn)為對象的開發(fā)經(jīng)營、物業(yè)管理、中介、自有經(jīng)營及特殊房地產(chǎn)五方面主體的生產(chǎn)活動，其每方面又可根據(jù)自身的性質(zhì)及規(guī)模進行細分，屬于我國的第三大產(chǎn)業(yè)，而房地產(chǎn)生產(chǎn)增加值是我國國民生產(chǎn)總值的重要組成部分，是衡量我國居民居住水平的重要標準，由于居民自有住房和租賃住房之間的比率在同一國家不同時期及不同國家同一時期具有較大的差異，所以在針對房地產(chǎn)增長值計算時應結(jié)合居民自有住房服務的總產(chǎn)出和其實際的增長值等數(shù)據(jù)，增長值可直接由參與房地產(chǎn)生產(chǎn)活動的主體的具體勞動者報酬、生產(chǎn)稅凈額、固定資產(chǎn)折舊、營業(yè)盈余疊加計算獲取，而居民自有住房主要由其虛擬折舊決定，據(jù)相關資料顯示，目前我國城鎮(zhèn)住房折舊率在2%左右，農(nóng)村在3%左右，而經(jīng)計算可以看出近年來房地產(chǎn)生產(chǎn)增長值一直處于快速提升的狀態(tài)，而且占國民生產(chǎn)總值的比重也呈上升趨勢，如1978年80億，占同年國民生產(chǎn)總值的2.2%，2014年達33299億，占同年國民生產(chǎn)總值的6.0%，這與市場經(jīng)濟體制參與居民住房條件消費的經(jīng)濟體制有必然的關系，如果將1978年以后房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)增加值代入房地產(chǎn)業(yè)增長值對經(jīng)濟增長率的計算公式房地產(chǎn)業(yè)不變價增長值/不變價國民生產(chǎn)總值×100%，可以發(fā)現(xiàn)1979年為1.7%，2000年為2.4%，2014年為4.3%，其整體呈現(xiàn)出穩(wěn)定的上升趨勢，已經(jīng)成為推動國民經(jīng)濟上升的重要動力[2]。
而房地產(chǎn)相關產(chǎn)業(yè)主要指房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展所需的建筑材料產(chǎn)業(yè)，如鋼筋水泥業(yè)等；居民住宅性消費，如家電業(yè)；居民住宅服務，如物流業(yè)、金融業(yè)等，據(jù)資料顯示，2012年房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資拉動相關產(chǎn)業(yè)增長值近43840億元，對同年國民生產(chǎn)總值的貢獻率近24%，由此可見房地產(chǎn)生產(chǎn)中不論是房地產(chǎn)業(yè)自身還是其相關產(chǎn)業(yè)的增漲值都推動了國民經(jīng)濟的增長。
三、房地產(chǎn)消費對中國國民經(jīng)濟增長的作用
房地產(chǎn)消費即居民正常的生產(chǎn)、生活用房消費及與之相關的服務消費的總和，由于居住環(huán)境是居民生活中不可或缺的組成部分，所以房地產(chǎn)消費在居民消費中占有較大份額，隨著住房制度的改革和國民經(jīng)濟生活水平的提升，我國城鄉(xiāng)新建住房面積不斷增加，例如城鎮(zhèn)新建住房面積1978年改革開放時，其總數(shù)量只有3800萬m2，到2000年其總數(shù)上升到近5.5億m2，截至2014年以達到36.3億m2，農(nóng)村新建住房面積在1978年改革開放時，其總數(shù)量只有1億m2，到2000年其總數(shù)上升到近6.5億m2，截至2014年以達到39.2億m2，1978年，我國人口有近10億，2000年我國人口近13億，2014年我國人口有13.2億，經(jīng)過計算可以發(fā)現(xiàn)，改革開放以后，我國人均住房面積得到較大幅度的提升，居民住房條件得到改善，這在一定程度上會推動國民經(jīng)濟增長[3]。另外，從居民消費支出結(jié)構中房地產(chǎn)消費占總消費支出的比重角度看，居民房地產(chǎn)消費主要包括購房、租房、住房維修、水電煤氣及其他相關支出，據(jù)相關資料顯示，2008年至2014年，居民房地產(chǎn)消費在居民總消費中的比重穩(wěn)定于17%，占支出法國民經(jīng)濟的6%左右，2008年以后至今，居民房地產(chǎn)消費支出對國民經(jīng)濟增長的貢獻率分別為2009年4.1%，2010年2.6%，2011年2.8%，2012年3.2%，2013年3.3%，2014年2.9%，由此可見2008年以后我國居民房地產(chǎn)消費支出對國民經(jīng)濟增長的貢獻率相對比較穩(wěn)定，如果將房地產(chǎn)開發(fā)投資形成的固定資本與房地產(chǎn)消費所創(chuàng)造的經(jīng)濟值疊加，那么其對國民經(jīng)濟中增長的貢獻率將更大[4]。
結(jié)論：通過上述分析可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)經(jīng)濟是我國國民經(jīng)濟的重要組成部分，其自身增長對國民經(jīng)濟持續(xù)提升具有重要的意義，當其發(fā)生較大波動時會致使國民經(jīng)濟同樣發(fā)展較大振幅，所以國家應針對性的對房地產(chǎn)經(jīng)濟進行控制，使其在平穩(wěn)發(fā)展的同時創(chuàng)造更多的經(jīng)濟利益，以此保證社會正常發(fā)展和國民經(jīng)濟生活水平的提升。（作者單位：中央財經(jīng)大學）
參考文獻：
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[2]王文斌.我國房地產(chǎn)價格波動形成機制及影響因素研究[D].天津：南開大學，2010.
中國經(jīng)濟總體狀況良好，可望實現(xiàn)連續(xù)5年的10％以上的增長，大多數(shù)宏觀經(jīng)濟指標(企業(yè)利潤、居民收入、物價、財政稅收、出口、居民生活等)亦有好的表現(xiàn)。中國的經(jīng)濟并非不存在問題，但對中國經(jīng)濟目前做出已經(jīng)“過熱”的判斷依據(jù)不足。
首先，判斷中國經(jīng)濟“過熱”的依據(jù)不能令人信服。一個國家(地區(qū))的經(jīng)濟發(fā)展速度主要取決于該國(地區(qū))復雜的內(nèi)外部經(jīng)濟、社會、歷史、文化及自然地理、資源稟賦等條件的綜合作用，而非取決于政府和經(jīng)濟學家們的計劃和預期。確定一個國家(地區(qū))適合的經(jīng)濟發(fā)展速度從來都是一件困難的事情，適合的發(fā)展速度更多的表現(xiàn)為事后的認知，而不是事前的預見。斷言中國目前發(fā)展“過熱”以什么為參照系?為什么說兩位數(shù)增長就是過熱，8％左右是合適?發(fā)達國家沒有出現(xiàn)過中國就不該出現(xiàn)；某一發(fā)達國家曾發(fā)生過的經(jīng)濟泡沫及經(jīng)濟危機，中國一定會重復發(fā)生；中國歷史上沒有發(fā)生過，當代中國也不會有，這樣的邏輯恐怕不能成立?？v觀世界發(fā)展的歷程，不平衡發(fā)展、差異化發(fā)展是常態(tài)。表現(xiàn)為一個時期內(nèi)，一個(或某些)國家(地區(qū))發(fā)展較快，其他國家(地區(qū))發(fā)展較慢。各國、各地區(qū)齊步走的發(fā)展從來沒有發(fā)生過?，F(xiàn)階段中國經(jīng)濟較快增長，但發(fā)展到一定水平后，經(jīng)濟增長速度會降下來，或者年度間增長速度相差一、兩個百分點均屬正?，F(xiàn)象。
其次，國內(nèi)外條件為中國經(jīng)濟較快發(fā)展提供了支撐。社會主義市場經(jīng)濟體制的建立與逐步完善，為中國經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿ψ儸F(xiàn)提供了制度保證。以信息為代表的當代科學技術進步，為中國較少支付試錯成本，發(fā)揮后發(fā)優(yōu)勢，推動經(jīng)濟較快發(fā)展提供了支持。日益發(fā)展的經(jīng)濟全球化，為中國發(fā)揮勞動力數(shù)量充裕、價格低廉的比較優(yōu)勢，保持較快經(jīng)濟發(fā)展提供了兩個市場和兩種資源空間。正在實現(xiàn)的工業(yè)化、加速的城市化進程和居民生活水平的日益提高對中國經(jīng)濟較快發(fā)展提出了客觀要求，居民的高儲蓄為中國的高積累、高投資提供了基礎，從而成為中國經(jīng)濟發(fā)展的重要動力源泉。中央提出科學發(fā)展、和諧發(fā)展、全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展則是中國經(jīng)濟保持較快發(fā)展的思想保證。日益改進的國家宏觀調(diào)控機制為中國經(jīng)濟穩(wěn)定較快發(fā)展提供了有利條件，這就是通常所說的中國戰(zhàn)略機遇期。用好這一戰(zhàn)略機遇期是中國實現(xiàn)全面建設小康社會目標的要求。
最后，在現(xiàn)階段中國較快發(fā)展具有必然性。經(jīng)濟發(fā)展的基數(shù)、起點不同，同樣增量的增速會有很大不同。中國經(jīng)濟增速即使達到兩位數(shù)，增長的總量也只有2000多億美元，人均增量不過200多美元。美國經(jīng)濟增速即使僅有3％，經(jīng)濟增量亦達三四千億美元之巨，人均增量則達1000美元以上。中國是一個發(fā)展中的大國，主要矛盾的主要方面是生產(chǎn)力發(fā)展水平相對滯后。中國要建設惠及13億人口的全面小康社會，一切錯綜復雜矛盾的解決均有賴于一個又好又快的經(jīng)濟發(fā)展。黨的十七大報告指出，科學發(fā)展觀，第一要義是發(fā)展。必須堅持把發(fā)展作為黨執(zhí)政興國的第一要務。以經(jīng)濟建設為中心是興國之要，是我們黨、我們國家興旺發(fā)達和長治久安的根本要求。中國經(jīng)濟較快發(fā)展面臨的資源供給和環(huán)境容量兩大約束，可通過調(diào)整發(fā)展路徑，加快科學技術進步得到逐步解決，對此，應相信中國政府及人民的智慧和能力。目前，中國人均能耗水平只有歐盟的1/3。據(jù)中國社科院城市中心潘家華等計算，2006年中國制成品出口相當于折合凈出口能源6.3億噸標準煤，約占全部能源消耗的1/4。中國以自己較低的人均能源耗用已為全球環(huán)境保護作出巨大貢獻。節(jié)能減排是中國對環(huán)境保護作出的重大戰(zhàn)略部署，是對國際社會作出的莊嚴承諾，與較快的經(jīng)濟發(fā)展并不存在非此即彼的關系。中國經(jīng)濟的又好又快發(fā)展不僅是中國和諧發(fā)展、可持續(xù)發(fā)展的必然，也是世界，特別是發(fā)達國家的福音。中國經(jīng)濟的較快發(fā)展有風險，但較快發(fā)展的風險并非不可避免，又好又快的發(fā)展可把風險減少到最低；相反，若中國經(jīng)濟發(fā)展速度慢下來則會面臨更大的風險，支付更高的社會成本。
二、中國房地產(chǎn)業(yè)應有一個較快的發(fā)展
黨的十七大報告把“城鎮(zhèn)人口比重明顯增加”列為全面建設小康社會的重要目標。城市化有利于提高生產(chǎn)力要素配置效率，為加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式、走新型工業(yè)化道路、發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟及構建和諧社會提供載體，為保護生態(tài)、再造秀美山川提供前提，為治理污染提供規(guī)?；枨?。中國目前低成本的現(xiàn)代化有賴于城市化，一個大多數(shù)人生活在農(nóng)村的大國現(xiàn)代化是不可想象的，沒有城市化支撐的工業(yè)化將支付極高的資源環(huán)境成本。2006年中國城市人口已達5.8億，城市化率為43.9％。據(jù)測算，2020年中國城鎮(zhèn)人口將超過7.5億，城鎮(zhèn)化率將超過55％。房地產(chǎn)業(yè)是為城市化提供物質(zhì)基礎的部門，也是為全面建設小康社會提供物質(zhì)基礎的產(chǎn)業(yè)。快速的城市化有利于房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，健康的城市化有賴于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。
2005年末，中國城鎮(zhèn)房屋建筑面積達165億平方米，比2000年增長了115％。2006年中國房地產(chǎn)投資達1.9萬億元(人民幣)，比2000年增長2.9倍；房地產(chǎn)開工面積7.9億平方米，比2000年增長1.6倍；商品房銷售額達2.05萬億元(人民幣)，是2000年的5.2倍。2000年以來，中國城鎮(zhèn)人均居住面積以每年1.0平方米的速度增加，2006年末已達27平方米。對推進住有所居，改善民生，住房改革發(fā)揮了重要作用。
房地產(chǎn)投資的快速增長是中國社會固定資產(chǎn)投資快速增長的重要推動因素，但以控制固定資產(chǎn)投資增速為由限制房地產(chǎn)投資則值得商榷。特殊的發(fā)展階段決定了中國今后一個較長時期應有一個較高的積累率，加快推進以改善民生為重點的社會建設則決定了非生產(chǎn)性和消費性固定資產(chǎn)投資在社會固定資產(chǎn)投資中應占一個較高的比例。包括住房在內(nèi)的城市基礎設施建設、交通運輸、教育、文化、醫(yī)療、旅游、環(huán)保、公共安全等主要提供非生產(chǎn)性和消費性產(chǎn)品的固定資產(chǎn)投資與“經(jīng)濟過熱”(如果有過熱的話)沒有必然的因果關系。
中國城鎮(zhèn)目前的住房投資占房地產(chǎn)業(yè)投資的70％左右。在城市化進程的加速階段，房地產(chǎn)業(yè)滿足的首先是住房的基本需求和改善性需求；投資性和投機性需求最終要出租、要轉(zhuǎn)手，轉(zhuǎn)化為滿足現(xiàn)實的住房需求。因而，房地產(chǎn)投資主要是消費性的固定資產(chǎn)投資。若把住宅投資從固定資產(chǎn)投資中扣除，則中國目前的積累率將下降6個百分點。宏觀調(diào)控的目的是優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構，有保有壓，區(qū)別對待，促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構更好的適應社會需求的變化。大規(guī)模進城農(nóng)民的基本住房需求、城市居民消費結(jié)構升級所必需的改善性住房需求、危舊房屋改造更新所造成的被動性住房需求、完成工業(yè)化對工商業(yè)用房的增量需求等幾種需求的疊加，構成了中國城市房屋的巨大需求，決定了未來幾十年內(nèi)中國城市房屋供給不能滿足社會需求的基本態(tài)勢。據(jù)測算，2020年中國城鎮(zhèn)房屋建筑面積將達400億平方米，年均增加房屋建筑面積16億平方米。房地產(chǎn)業(yè)是否被稱為支柱產(chǎn)業(yè)無關緊要，但房地產(chǎn)業(yè)是上下游關聯(lián)度極強的產(chǎn)業(yè)毋庸置疑。持久旺盛的住房需求決定了未來幾十年內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)以較快的速度發(fā)展具有必然性，決定了房地產(chǎn)業(yè)投資高于社會固定資產(chǎn)投資增長幅度在一定歷史時期內(nèi)是合理的選擇。適度增加房地產(chǎn)產(chǎn)品供給不僅是滿足住房需求、抑制房價過快上漲、改善民生的釜底抽薪之策，而且對于擴大內(nèi)需、消化“過?！碑a(chǎn)能(如果有“過剩”)、降低金融機構存貸差、增加就業(yè)及推動國民經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定快速發(fā)展具有重要的現(xiàn)實意義。美國“次貸風險”的教訓固然應引起我們的警惕，但中美兩國國情、發(fā)展階段不同，中國房貸對象也完全不同于美國?；谥袊抠J結(jié)構和經(jīng)濟社會發(fā)展的宏觀環(huán)境，預防房貸風險的主陣
地和主防線應是金融機構的內(nèi)部治理。
三、中國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的主導方向應是增加住房的有效供給
【關鍵詞】房地產(chǎn)業(yè)；區(qū)域經(jīng)濟；協(xié)調(diào)發(fā)展
房地產(chǎn)業(yè)作為宏觀經(jīng)濟的一個重要組成部分也要科學發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的健康與否首先要看它的發(fā)展是否與經(jīng)濟社會相協(xié)調(diào)，房價合理與否首先要分析房地產(chǎn)價格與當?shù)鼐用窦彝ナ杖胫g、房地產(chǎn)價格與宏觀經(jīng)濟發(fā)展狀況之間的協(xié)調(diào)程度，如果協(xié)調(diào)就合理，不協(xié)調(diào)就不合理。也正因為如此，保持房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟社會的協(xié)調(diào)發(fā)展將成為房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的前提和基礎。
一、平頂山市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展概況
1.房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營狀況穩(wěn)定，居民居住環(huán)境有了較大提升。從2006～2010年，我市房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率如圖1所示，整體的資產(chǎn)負債率穩(wěn)中有降。
隨著房地產(chǎn)市場的逐步發(fā)展，我市人民的居住環(huán)境也有了較大提升。人均住房面積由2003年的20.66平方米增加到2010年的30平方米。
2.經(jīng)濟實力逐步增強，經(jīng)濟效益顯著增加。隨著行業(yè)規(guī)模的不斷擴大，平頂山市房地產(chǎn)業(yè)的整體經(jīng)濟實力日漸增強，房地產(chǎn)企業(yè)各項指標發(fā)展良好，經(jīng)濟效益顯著增加。從圖2可以看出，房地產(chǎn)數(shù)量逐步增加，2010年我市房地產(chǎn)企業(yè)的總數(shù)量達到220家，占全省第七位，其中一級資質(zhì)企業(yè)2家，二級資質(zhì)15家，三級資質(zhì)31家，四級資質(zhì)49家，資質(zhì)等及以上企業(yè)總計達97家，占全市總數(shù)量的44.09%，這也說明我市的房地產(chǎn)市場在逐步走向規(guī)范。
隨著房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)的穩(wěn)步發(fā)展，我市企業(yè)繼續(xù)加強經(jīng)營管理，開展成本核算和控制，降低管理費用，經(jīng)營方式更趨靈活，企業(yè)效益明顯增加。根據(jù)河南省統(tǒng)計年鑒，2009年全市房地產(chǎn)業(yè)利潤總額達2億多元，從圖2還可以看出，從2006～2010年，我市房地產(chǎn)業(yè)銷售總額呈持續(xù)上漲趨勢，且增幅較大。
二、房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟的協(xié)調(diào)性分析
1.房地產(chǎn)開發(fā)投資與區(qū)域協(xié)調(diào)性分析。（1）房地產(chǎn)開發(fā)投資/GDP。根據(jù)河南省統(tǒng)計年鑒相關數(shù)據(jù)整理可得，我市房地產(chǎn)開發(fā)投資額和GDP比較的數(shù)據(jù)表及開發(fā)投資總額占GDP的比重，如表1所示：
由上表做出房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP比重如圖3所示：
由圖3顯示，我市近年房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP的比重處于快速上升階段，從2008年開始出現(xiàn)拐點，房地產(chǎn)投資增長比值達到108.32%。從整個中國的經(jīng)濟水平看，平頂山市還處于經(jīng)濟相對落后地區(qū)，房地產(chǎn)開發(fā)投資應占GDP的合理區(qū)間應為6%～8%，數(shù)據(jù)表明今年我市房地產(chǎn)投資偏低，房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟關系很不協(xié)調(diào)。（2）房地產(chǎn)開發(fā)投資拉動區(qū)域經(jīng)濟增長分析。本文應用柯布一道格拉斯生產(chǎn)函數(shù)分析我市房地產(chǎn)開發(fā)與區(qū)域經(jīng)濟的關系。在模型中選取我市GDP為被解釋變量，選取我市房地產(chǎn)開發(fā)投資為解釋變量。應用柯布一道格拉斯生產(chǎn)函數(shù)，確定形式為：Y=aXb。對上式兩邊去自然對數(shù)，得：LnY=Lna+bLnX，其中，Y為GDP，X為房地產(chǎn)開發(fā)投資。a為常數(shù)項，包含政策，經(jīng)濟環(huán)境、勞動力等因素的影響。b為正的常數(shù)，它表明了解釋變量對被解釋變量的影響程度。
用HI代表房地產(chǎn)開發(fā)投資，據(jù)此，可以建立平頂山市房地產(chǎn)開發(fā)投資與GDP關系的彈性模型：
LnGDP=5.547+0.397LnHI
（10.207） （2.452）
回歸方程的判決系數(shù)為R2為0.6678，而調(diào)整后的判決系數(shù)為R2為0.556，這說明我市房地產(chǎn)開發(fā)投資額對GDP有整體的解釋意義；F檢驗值=6.014，查F分布臨界值表F……（1，5）=4.06，F(xiàn)>F0.1（1，5）表明該模型通過概率為10%的檢驗；D.W統(tǒng)計量為2.641，因此方程的參數(shù)估計在統(tǒng)計意義上是可置信的。結(jié)果表明，平頂山市國內(nèi)生產(chǎn)總值對房地產(chǎn)開發(fā)投資的彈性系數(shù)為0.397，即我市房地產(chǎn)開發(fā)投資每增長1%將拉動國內(nèi)生產(chǎn)總值增長0.397%，房地產(chǎn)開發(fā)投資拉動經(jīng)濟增長作用較弱。
2.房地產(chǎn)投資與固定資產(chǎn)投資的協(xié)調(diào)性分析。
由上表顯示，我市房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重經(jīng)歷了兩個階段的變化：第一階段（2005～2006）為緩慢回上升階段，比重值由5.48%緩慢上升到6.78%；第二階段（2007～2010）為持續(xù)快速增長期，比重值由4.71%提高到7.61%。整體上，房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重處于持續(xù)上升階段，2010年達到歷史最高點7.61%。綜合全國目前經(jīng)濟發(fā)展水平，我市屬于欠發(fā)達的區(qū)域，人均GDP約為全國人均GDP的50%，其合理的比重可以確定為18%～20%。因此，我市房地產(chǎn)投資發(fā)展仍然較慢。由于房地產(chǎn)行業(yè)關聯(lián)性較強，因此，房地產(chǎn)投資和由此引起的其它投資占據(jù)固定資產(chǎn)投資比重相對較小，這說明我市的整體投資更注重全方位發(fā)展。
綜上所述，我市房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)投資增長較慢，顯現(xiàn)出與區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平不協(xié)調(diào)的現(xiàn)象；另外，從房地產(chǎn)業(yè)投資開發(fā)對區(qū)域經(jīng)濟增長貢獻來看，對區(qū)域經(jīng)濟的拉動作用較弱，尚未充分發(fā)揮了基礎產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)的作用。
三、促進平頂山市房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展的建議
1.制定長期發(fā)展規(guī)劃，完善房地產(chǎn)業(yè)區(qū)域性發(fā)展戰(zhàn)略。房地產(chǎn)業(yè)長期發(fā)展規(guī)劃應根據(jù)平頂山市的整體水平，可以房地產(chǎn)投資固定資產(chǎn)投資的比例為參考，將房地產(chǎn)的發(fā)展速度應控制在一個合理的區(qū)間和幅度范圍內(nèi)。房地產(chǎn)業(yè)可以從不同的角度出發(fā)，尋找房地產(chǎn)的空間，合理開發(fā)投資，發(fā)展不同房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構，不同層次房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構。利用區(qū)域優(yōu)勢發(fā)展，探索和引入更多更有效的房地產(chǎn)發(fā)展新模式，注重發(fā)展經(jīng)濟適用房、廉租房，積極發(fā)展旅游房地產(chǎn)及分時度假產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老休閑產(chǎn)業(yè)，改善產(chǎn)品供應結(jié)構，拓展內(nèi)需和外銷市場。
2.規(guī)范土地市場和房地產(chǎn)市場。一切用地必須以規(guī)劃和計劃為前提，而不是以立項為前提，只有符合規(guī)劃和計劃的項目才可以供地并予以立項，而不是相反。土地供應規(guī)劃要與城市建設規(guī)劃相互協(xié)調(diào)，互為補充，而不是相互割裂。這就要求主管部門要對城市土地（存量和增量）了如指掌，并做好可進入一級市場的土地利用規(guī)劃、計劃和儲備，同時對土地規(guī)劃、計劃等科學制定并建立信息公開制度，使投資者對未來有很好的預期，從而減少盲目性，并建立城市用地聽證制度， 使得土地供應有序、透明；在技術上，政府還應該制定一套用地指標，為各類用地的使用設置一定的門檻。房產(chǎn)市場價格關系到老百姓切身利益，要強化價格管理。房地產(chǎn)、工商行政主管部門要依法查處合同欺詐等違法違規(guī)交易行為。同時，價格檢查部門要加大檢查力度，提高檢查覆蓋面。開發(fā)企業(yè)要在報批每棟樓基準價時，向價格檢查部門提供每套住房的價格，供檢查部門核查，檢查部門要嚴肅查處違規(guī)企業(yè)。
3.積極加強房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控和引導，實現(xiàn)融資體系多元化。我市房地產(chǎn)金融業(yè)的監(jiān)管應根據(jù)國家的宏觀調(diào)控政策及相關部門要求，對內(nèi)部控制等制度積極進行修改和完善，使得內(nèi)控制度完整覆蓋業(yè)務全過程。對可能偏離內(nèi)部控制政策、目標的操作，應建立適當?shù)恼{(diào)整機制。
絕大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)以商業(yè)銀行貸款為主，這就使得企業(yè)過多信賴于商業(yè)銀行，而股權融資、債券融資以及風險投資等融資方式在房地產(chǎn)融資中所占比例很小。融資途徑的單一使得房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構不合理，最終對企業(yè)的健康發(fā)展不利；同時這種融資方式還會使房地產(chǎn)投資的市場風險和融資信用風險過度集中于商業(yè)銀行。因此必須要創(chuàng)新房地產(chǎn)融資方式，拓展房地產(chǎn)金融渠道，例如房地產(chǎn)信托、住房資產(chǎn)證券化等，以構建房地產(chǎn)業(yè)多元化融資體系。
參 考 文 獻
[1]董嘉.房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟關系研究[J].農(nóng)村科技與經(jīng)濟.2010（21）
[2]陳基純.房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟偶和協(xié)調(diào)發(fā)展實證研究[J].商業(yè)時代.2011（11）
房地產(chǎn)業(yè)是事實上的支柱產(chǎn)業(yè)，它在國民經(jīng)濟中的地位，集中體現(xiàn)在全國房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重，這一指標從2000年的4.2%，持續(xù)攀升到2013年的5.9%。由于我國統(tǒng)計體系低估了自住房的虛擬租金，所以這一比重是被低估的。美國、日本的房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重，都在10%以上。另外一個指標，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP的比重，從2000年的5%，持續(xù)上升到2013年的15.1%的水平。
那么，今年以來情況如何？今年一季度全國GDP增速只有7.4%，而增長的全年目標是7.5%。于是4月份以來，多數(shù)國務院常務會議的內(nèi)容，都與穩(wěn)增長、微刺激有關，二季度GDP增速雖然升至7.5%，但上半年同比增速仍然是7.4%。而經(jīng)濟增速低迷的重要原因之一就是全國房地產(chǎn)市場降溫。
房地產(chǎn)主要通過三個路徑影響經(jīng)濟。其一，房地產(chǎn)開發(fā)投資。驅(qū)動中國經(jīng)濟增長的三駕馬車中，固定資產(chǎn)投資一直是頭馬，其中又包含基建、房地產(chǎn)、工業(yè)三塊投資。今年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長14.1%，遠低于去年約20%的增速，也低于17.1%的全社會固定資產(chǎn)投資增速。由此可見，房地產(chǎn)正在拖經(jīng)濟后腿。與之相關的是，上半年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積同比下降16.4%，嚴重影響到房地產(chǎn)業(yè)的諸多上游和中游產(chǎn)業(yè)，比如水泥、鋼鐵、建筑、機械等。
其二，商品房銷售。今年上半年，全國商品房銷售面積同比下降6%，而去年全年增長17.3%。商品房銷售情況主要影響房地產(chǎn)業(yè)的中下游產(chǎn)業(yè)，比如裝修、家居等。此外，商品房銷售速度的放緩，將會嚴重影響房企資金回籠，進而影響到房地產(chǎn)開發(fā)貸、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)基金、民間高利貸等金融市場環(huán)境，將會造成金融機構資產(chǎn)質(zhì)量下降，增加金融風險。
關鍵詞：房地產(chǎn)市場；宏觀經(jīng)濟；政策；走勢；投資策略
一、2013年宏觀經(jīng)濟及武漢市房地產(chǎn)市場背景
（一）宏觀經(jīng)濟
房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重是衡量房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展穩(wěn)定性、持續(xù)性的一個重要指標，也是衡量房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟及城市經(jīng)濟關系的主要指標之一。從短期看，指標表明房地產(chǎn)年度開發(fā)投資完成額占固定資產(chǎn)投資總額的比重；從長期看，它反映房地產(chǎn)開發(fā)投資在建總規(guī)模與固定資產(chǎn)投資總規(guī)模的比例關系。這個比例過高或過低，都會影響國民經(jīng)濟和城市經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展。
2011年我國國內(nèi)生產(chǎn)總值達到471564億元，比上年增長9.2%，經(jīng)濟增速放緩，“保增長、調(diào)結(jié)構”再次成為政府2012年的首要目標。雖然房地產(chǎn)行業(yè)在短期內(nèi)受到調(diào)控，但從長期來看，仍將是支持中國經(jīng)濟發(fā)展的重要力量。房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資在GDP中的占比逐年上升，2007年以來占比均在10%以上，2011年達到了17%左右的水平，出于保增長和地方財政壓力的考慮，房地產(chǎn)行業(yè)仍將長期向上看好。武漢市2011年GDP6536.81億，人均GDP約10000美元，盡管經(jīng)濟增長速度放緩，但絕對值依然較高，為房地產(chǎn)發(fā)展提供了良好的發(fā)展平臺。
（二）武漢房地產(chǎn)市場
1. 供求走勢
從房地產(chǎn)（住房）的需求方面來看，城市原有居民住房改善的需要，城市年輕人組建新家庭以及進入城市的新興群體都構成對住房的需求；另外，某些對外開放度大的城市還有境外人士的流入，他們也需要購買住房，至少需要租賃住房；城市改造過程中的動拆遷居民更是成為最直接最現(xiàn)實的住房需求者。在一定的時期中，城市土地的供給總是有限的，房地產(chǎn)開發(fā)商建造住房的總量也是有限的，一旦需求量增長過快，房價就會有上升的趨勢。因此，2011年房地產(chǎn)市場供應持續(xù)增加，市場成交總體呈現(xiàn)前高后低的走勢，2011年上半年價格仍然在大幅上漲，居于高位，導致全年成交價格相比去年走高，但目前成交量逐步萎縮，價格開始松動。2011年全年新增供應房源為1192萬㎡，相比于去年增加了17.9%；成交量為 825萬㎡，相比于去年下降8.6%；成交價格7236元/㎡，相比于去年上升5.9%；
2. 存量
目前存量將近840萬方，較去年同期新增近200萬方，目前存銷比接近12。庫存居于高位，2011年底至2012年上半年特別是3-4月份，房企將面臨資金壓力不斷加劇、存貨繼續(xù)增加，銷售持續(xù)低迷的多重考驗，將帶來房價的進一步下行。
3. 新盤成交走勢
2011年共計375個樓盤開盤（包括一個項目多次開盤及加推的情況），5月為新盤市場分水嶺，在品牌開發(fā)商低價開盤的帶動下，整體成交率高達65%，而之后政策效應持續(xù)發(fā)威，投資及改善型需求均受到了抑制，以及受制于年度銷售目標不得不增加的推盤量，盡管開發(fā)商基本選擇低價入市，加大推廣力度，卻難以改變成交率持續(xù)下滑的趨勢。
4. 土地市場
相比于2010年武漢土地市場“地王頻現(xiàn)”的瘋狂，2011年表現(xiàn)相對冷清，土地成交面積與成交金額均有大幅下滑，底價成交、流拍、延期現(xiàn)象增多，調(diào)控背景下開發(fā)商拿地越發(fā)謹慎。從土地成交一般影響2年后的供求關系這一規(guī)律來看， 08年土地成交規(guī)模大幅萎縮使得2010年供應量極為緊張，而加上之前累計的需求集中釋放，使得2010年成交量出現(xiàn)井噴現(xiàn)象，房價大幅飆升，開發(fā)商資金量充裕，大幅拿地擴張，如此也必將大大增加2012年的供應量，使得供過于求的態(tài)勢有可能加劇。
二、房地產(chǎn)市場走勢預測
1. 政策方面
2011年年底召開的中央經(jīng)濟工作會議表明中央未來對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的方向不會動搖， 盡管“三限”政策帶有明顯的政治干預色彩，但在“促進房價合理回歸”的目標下，2014 年政策整體放松無望，更多可能是政策微調(diào)。保障房的建設將穩(wěn)步推進，彌補商品房投資下滑對經(jīng)濟的負面影響。房產(chǎn)稅或采取擴大試點城市的方式漸進推進，長期看將逐步替代限購令。
2. 信貸資金方面
房地產(chǎn)開發(fā)是一種投資行為，離不開金融支持。從發(fā)達國家的經(jīng)歷可以看出房地產(chǎn)金融發(fā)展的狀況，很大程度上左右著房地產(chǎn)投資的狀況。為了控制房地產(chǎn)投資過快增長，改變固定資產(chǎn)投資過熱的狀況，國家出臺了一系列綜合措施，包括提高存款準備金率、控制房地產(chǎn)貸款規(guī)模、提高房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金比例等金融政策和清理整頓開發(fā)區(qū)、限制高檔物業(yè)用地等新的土地政策等。但是，在國家“保增長”的主題下，之前一直緊縮的信貸資金可能會逐步寬松，我國貨幣政策將從緊縮走向中性，預計2014年將有多次存準率的下調(diào)，資金流充足，但是對于信貸資金的流向暫時難以判斷，是否對房地產(chǎn)有大幅利好尚難以定論。
三、房地產(chǎn)投資策略建議
中國房地產(chǎn)市場的調(diào)控已經(jīng)進入短周期或者持續(xù)調(diào)整期，目的是保證房地產(chǎn)買賣雙方健康穩(wěn)定有序發(fā)展。未來中國房地產(chǎn)市場即使取消限購，也不會像2010年一樣快速反彈，未來房地產(chǎn)市場應該放在國家經(jīng)濟結(jié)構調(diào)整的大背景中來看，應后續(xù)房地產(chǎn)政策將會是斷斷續(xù)續(xù)，不斷出臺不但調(diào)整，因此房地產(chǎn)投資者和開發(fā)商在自己的戰(zhàn)略目標及開發(fā)策略上必須走價值開發(fā)和重深化拓寬盈利模式的策略。
1. 增強風險防范意識，以戰(zhàn)略防守為主，收縮戰(zhàn)線，快速銷售，最大程度的持有現(xiàn)金，為即將可能到臨的低價抄底拿地做好準備；
2. 營銷策略上，做好淡市營銷專題，強化以客戶為中心的營銷方式，同時追求營銷渠道的創(chuàng)新和精細化；
3. 產(chǎn)品策略上，目前房地產(chǎn)市場開發(fā)水平已經(jīng)頗為成熟，單純的從立面、園林、戶型等方面去突破顯得較為薄弱，必須增加產(chǎn)品內(nèi)涵和人文訴求，帶來客戶生活方式的全新體驗，杜絕產(chǎn)品的裸奔；
4. 從戰(zhàn)略領域看，應該著眼于未來經(jīng)濟結(jié)構的轉(zhuǎn)型，加大商業(yè)地產(chǎn)的投資力度，重視商業(yè)物業(yè)持有，同時可考慮與內(nèi)需相關的地產(chǎn)服務行業(yè)，如旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等；
5. 從戰(zhàn)略布局看，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)步入下半場，未來三四線城市將是發(fā)展的重點和亮點，在資金充裕的情況下，可適當考慮布局拓展三四線城市。
參考文獻
[1] 張東：《房地產(chǎn)投資導論》，中國財政經(jīng)濟出版社，2009年
一、分行業(yè)指數(shù)7升1降
分行業(yè)指數(shù)的情況如表1所示。8個分行業(yè)指數(shù)均位于景氣臨界值100以下。
工業(yè)指數(shù)連續(xù)三個季度上升。反映對宏觀經(jīng)濟形勢看法的宏觀經(jīng)濟感受指數(shù)上升0.3點，行業(yè)總體運行指數(shù)上升0.4點；反映企業(yè)總體經(jīng)營狀況的企業(yè)綜合經(jīng)營指數(shù)上升0.5點；反映市場狀況的產(chǎn)品訂貨量指數(shù)上升0.5點，銷售量指數(shù)上升0.5點，庫存下降，指數(shù)上升0.6點；反映資金狀況的流動資金指數(shù)、融資指數(shù)均上升0.5點；固定資產(chǎn)投資指數(shù)上升0.3點，科技投入指數(shù)上升0.6點；盈虧指數(shù)上升0.3點。但是，反映成本狀況的原材料購進價格和員工平均薪酬均上升，指數(shù)分別下降0.7和0.4點。
建筑業(yè)指數(shù)由平轉(zhuǎn)升。反映對宏觀經(jīng)濟形勢看法的宏觀經(jīng)濟感受指數(shù)上升0.7點，行業(yè)總體運行指數(shù)上升0.4點；反映企業(yè)總體經(jīng)營狀況的企業(yè)綜合經(jīng)營指數(shù)上升0.4點；反映市場狀況的新簽訂的工程合同指數(shù)上升0.8點，建筑產(chǎn)品實物工程量指數(shù)上升0.6點，工程結(jié)算收入指數(shù)上升0.7點；流動資金指數(shù)和融資指數(shù)均上升0.6點；固定資產(chǎn)投資指數(shù)上升0.2點；盈虧指數(shù)上升0.5點。但是，反映市場狀況的來自國（境）外的工程合同指數(shù)下降1.0點；反映成本狀況的建筑材料購進價格和員工的平均薪酬均上升，指數(shù)分別下降0.4和0.9點；應收賬款上升，指數(shù)下降1.0點。
交通運輸郵政倉儲業(yè)指數(shù)連續(xù)三個季度上升。宏觀經(jīng)濟感受指數(shù)上升0.4點，行業(yè)總體運行指數(shù)上升0.7點；企業(yè)綜合經(jīng)營指數(shù)上升0.6點；反映市場狀況的業(yè)務預訂指數(shù)上升0.5點，業(yè)務收費價格指數(shù)上升0.3點；流動資金和融資指數(shù)分別上升0.5和0.6點，應收賬款下降，指數(shù)上升0.5點；固定資產(chǎn)投資指數(shù)上升0.3點；盈虧指數(shù)上升0.4點。但是，業(yè)務成本和員工平均薪酬上升，指數(shù)分別下降0.5和0.7點。
房地產(chǎn)業(yè)指數(shù)由降轉(zhuǎn)升，保持8個分行業(yè)指數(shù)的最高位。反映宏觀經(jīng)濟形勢看法的宏觀經(jīng)濟感受指數(shù)上升0.4點，行業(yè)總體運行指數(shù)上升0.2點；企業(yè)綜合經(jīng)營指數(shù)上升0.5點；反映市場狀況的商品房預售面積指數(shù)上升0.4點，完成土地開發(fā)面積指數(shù)上升0.3點，新開工面積指數(shù)上升0.6點，商品房銷售面積指數(shù)上升0.5點；反映成本的競拍土地價格和員工平均薪酬下降，指數(shù)分別上升0.2點和1.0點；流動資金指數(shù)上升0.7點；固定資產(chǎn)投資指數(shù)上升0.5點。但是，反映市場狀況的房屋竣工面積指數(shù)下降0.8點；融資指數(shù)下降0.6點，應收賬款上升，指數(shù)下降0.7點；盈虧指數(shù)下降0.1點。
批發(fā)零售業(yè)指數(shù)連續(xù)六個季度上升。宏觀經(jīng)濟感受指數(shù)上升0.6點，行業(yè)總體運行指數(shù)上升0.5點；企業(yè)綜合經(jīng)營指數(shù)上升0.3點；反映市場狀況的國內(nèi)、國外訂單指數(shù)分別上升0.5和0.3點，商品銷售量指數(shù)上升0.4點，平均銷售價格指數(shù)上升0.3點；反映資金狀況的流動資金指數(shù)和融資指數(shù)分別上升0.9點和0.6點；固定資產(chǎn)投資指數(shù)上升0.3點；盈虧指數(shù)上升0.5點。但是，反映成本狀況的經(jīng)營費用、原材料購進價格和員工平均薪酬均上升，指數(shù)分別下降0.6、1.1和0.7點；應收賬款上升，指數(shù)下降0.8點。
社會服務業(yè)指數(shù)由升轉(zhuǎn)降。反映市場狀況的業(yè)務預定量指數(shù)下降0.4點，業(yè)務量指數(shù)下降0.9點；固定資產(chǎn)投資指數(shù)下降0.6點；盈虧指數(shù)下降0.6點。較好的是，宏觀經(jīng)濟感受指數(shù)上升0.4點，行業(yè)總體運行指數(shù)上升0.6點；企業(yè)綜合運營指數(shù)上升0.5點；營業(yè)成本和員工平均薪酬下降，指數(shù)均上升0.5點；流動資金指數(shù)和融資指數(shù)均上升0.5點，應收賬款下降，指數(shù)上升0.6點。
信息傳輸計算機服務軟件業(yè)指數(shù)由降轉(zhuǎn)升。宏觀經(jīng)濟感受指數(shù)上升0.6點，行業(yè)總體運行指數(shù)上升0.3點；企業(yè)綜合經(jīng)營指數(shù)上升0.6點；反映市場狀況的營業(yè)收入指數(shù)上升0.5點，銷售價格指數(shù)上升0.9點；融資指數(shù)上升0.8點；固定資產(chǎn)投資指數(shù)上升0.5點；盈指數(shù)上升0.4點。但是，業(yè)務成本上升，指數(shù)下降0.2點；流動資金指數(shù)下降1.0點，應收賬款上升，指數(shù)下降0.4點。
住宿餐飲業(yè)指數(shù)連續(xù)兩個季度上升，但仍處于8個分行業(yè)指數(shù)的最低位。宏觀經(jīng)濟感受指數(shù)上升0.4點，行業(yè)總體運行指數(shù)上升0.5點；反映市場狀況的企業(yè)業(yè)務預訂指數(shù)上升0.2點，營業(yè)收入指數(shù)上升1.2點，營業(yè)成本和員工平均薪酬下降，指數(shù)分別上升0.5和0.3點；流動資金指數(shù)上升0.7點；盈虧指數(shù)上升0.5點。但是，企業(yè)綜合經(jīng)營指數(shù)下降0.2點；融資指數(shù)下降0.3點，應收賬款上升，指數(shù)下降1.1點；固定資產(chǎn)投資指數(shù)下降0.6點。
總的看，本季度行業(yè)的宏觀經(jīng)濟感受、總體經(jīng)營和市場狀況相對好一些。成本和資金景氣度相對差一些，特別是5個行業(yè)的應收賬款、4個行業(yè)的人力成本、3個行業(yè)的生產(chǎn)成本和原材料購進價格景氣度略差。勞動力供求有所改善，但供應不旺。
二、分項指數(shù)全部上升
分項指數(shù)的情況如表2所示。宏觀經(jīng)濟感受指數(shù)、綜合經(jīng)營指數(shù)、成本指數(shù)和勞動力指數(shù)處于景氣臨界值100以上。
宏觀經(jīng)濟感受指數(shù)由降轉(zhuǎn)升。8大行業(yè)全部回升，其中工業(yè)、建筑業(yè)、交通運輸郵政倉儲業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、批發(fā)零售業(yè)、社會服務業(yè)、信息傳輸計算機服務軟件業(yè)和住宿餐飲業(yè)指數(shù)分別上升0.3、0.6、0.5、0.3、0.5、0.5、0.5和0.4點。
綜合經(jīng)營指數(shù)連續(xù)三個季度上升，其中除住宿餐飲業(yè)指數(shù)下降0.2點外，工業(yè)、建筑業(yè)、交通運輸郵政倉儲業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、批發(fā)零售業(yè)、社會服務業(yè)、信息傳輸計算機服務軟件業(yè)指數(shù)分別上升0.5、0.4、0.6、0.5、0.3、0.5、0.6點。
市場指數(shù)連續(xù)三個季度上升，其中除社會服務業(yè)下降0.4點外，工業(yè)、建筑業(yè)、交通運輸郵政倉儲業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、批發(fā)零售業(yè)、信息傳輸計算機服務軟件業(yè)和住宿餐飲業(yè)指數(shù)分別上升0.4、0.4、0.3、0.3、0.4、0.6和0.4點。
成本指數(shù)由降轉(zhuǎn)升，其中除交通運輸郵政倉儲業(yè)、批發(fā)零售業(yè)和信息傳輸計算機服務軟件業(yè)指數(shù)分別下降0.5、0.6和0.2點外，工業(yè)、建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、社會服務業(yè)和住宿餐飲業(yè)指數(shù)分別上升0.2、0.2、0.6、0.5和0.3點。
資金指數(shù)由降轉(zhuǎn)升，其中除房地產(chǎn)業(yè)、信息傳輸計算機服務軟件業(yè)和住宿餐飲業(yè)指數(shù)分別均下降0.2點外，工業(yè)、建筑業(yè)、交通運輸郵政倉儲業(yè)、批發(fā)零售業(yè)和社會服務業(yè)指數(shù)分別上升0.5、0.1、0.5、0.2和0.6點。
投入指數(shù)和效益指數(shù)連續(xù)三個季度上升，效益指數(shù)一直處于8個分項指數(shù)的最低位。投入指數(shù)中，除社會服務業(yè)和住宿餐飲業(yè)指數(shù)均下降0.6點外，工業(yè)、建筑業(yè)、交通運輸郵政倉儲業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、批發(fā)零售業(yè)和信息傳輸計算機服務軟件業(yè)分別上升0.5、0.2、0.3、0.5、0.3和0.5點。效益指數(shù)中，除房地產(chǎn)業(yè)和社會服務業(yè)指數(shù)分別下降0.1和0.6點外，工業(yè)、建筑業(yè)、交通運輸郵政倉儲業(yè)、批發(fā)零售業(yè)、信息傳輸計算機服務軟件業(yè)和住宿餐飲業(yè)指數(shù)分別上升0.3、0.5、0.4、0.5、0.4和0.5點。
2015年底的中央經(jīng)濟工作會議在關于“擴大有效供給”的論述中明確提到要“提高投資有效性和精準性”，2016年5月16日中央財經(jīng)領導小組第十三次會議在研究落實供給側(cè)結(jié)構性改革時同樣明確提到“保障各種要素投入獲得回報”。投資作為拉動我國經(jīng)濟增長的主要力量，其貢獻不僅來自于總量的增長，更有賴于效率的提升。當前推進供給側(cè)結(jié)構性改革，著力“三去一降一補”的根本目的就在于從根源上解決近年來持續(xù)下滑的投資效率問題，這也是保持我國經(jīng)濟能夠長期穩(wěn)定增長的關鍵性因素。近年來寧夏投資率（資本形成率）保持快速上升態(tài)勢，自最低的40%上升到接近100%。僅以信貸投放為例，2008年寧夏貸款比GDP為116.5，而2015年這一比率為176.9，增幅超過50%。投資率的快速上升未能帶動經(jīng)濟的快速增長，投資效率的下滑問題已經(jīng)成為共識，作為西部欠發(fā)達地區(qū)，寧夏資源密集型產(chǎn)業(yè)比重高，對投資促進增長依賴程度高，探索研究投資效率相關問題意義重大。
一、投資效率的評估及變化規(guī)律
（一）投資效率的評估
哈羅德多馬模型最早涉及投資效率評估。該模型的表達式為g=s/v，其中g=ΔY/Y表示經(jīng)濟增長率；s=S/Y表示儲蓄率；v=ΔK/ΔY =I/ΔY表示增量的資本產(chǎn)出比。該模型暗含儲蓄全部轉(zhuǎn)化為投資的假設（即S=ΔK=I）。哈羅德-多馬模型中的增量資本產(chǎn)出比v，其實質(zhì)就是經(jīng)常用到的ICOR（incremental capital-output ratio），常作為投資效率的度量指標。
借鑒哈羅德多馬模型，i=I/Y表示投資率，v=ΔK/ΔY=I/ΔY=ICOR（不考慮折舊），則g=i/v，意味著經(jīng)濟增長率與投資率成正比，與ICOR成反比。由于ICOR的計算公式通常寫為：ICOR=I/Y。因此，我們也可以將ICOR看成是邊際資本生產(chǎn)率的倒數(shù)。ICOR越高，則投資效率越低，反之亦然，其計算方法由于方便且效果良好而被廣泛應用。
（二）發(fā)達國家和亞洲新興工業(yè)化國家投資效率變化規(guī)律
1、投資率的變化。楊格（Young，1994）比較了東亞與其他地區(qū)經(jīng)濟的增長方式，發(fā)現(xiàn)在1960-1985年間，每一個新興工業(yè)化經(jīng)濟體都經(jīng)歷了投資/國內(nèi)生產(chǎn)總值比率的顯著上升。在1960到1980年，臺灣的投資/ 國內(nèi)生產(chǎn)總值比率上升了1倍，韓國上升了2倍，新加坡上升了3倍。這個比率的上升并不是所有經(jīng)濟體的典型特征，在其他經(jīng)濟體投資/國內(nèi)生產(chǎn)總值比率則不變或下降。
2、投資效率的變化。Marcel Timmer和Bart van Ark（2000）在研究韓國和臺灣的資本形成和資本生產(chǎn)率時，指出在20世紀60年代，韓國和臺灣的資本產(chǎn)出比還處于相對美國來說非常低的水平，韓國和臺灣的資本生產(chǎn)率相當高。但隨著幾十年間投資不斷增加，這一資本產(chǎn)出比緩慢收斂于美國的資本產(chǎn)出比水平。到80年代后期，資本的迅速增加僅換來產(chǎn)出的少量增長。徐長生、陳薇薇（2006）計算了1950-1976年美國、英國、法國、原西德、日本五個國家的增量資本產(chǎn)出比，發(fā)現(xiàn)剔除掉異常值之后，五國的ICOR在總體上無明顯持續(xù)上升或下降趨勢，基本圍繞某一值上下波動。這一階段，五國大都已經(jīng)完成了工業(yè)化。在以上幾個發(fā)達國家的經(jīng)濟發(fā)展過程中，資本生產(chǎn)率在工業(yè)化階段均出現(xiàn)下降，當完成工業(yè)化之后，資本生產(chǎn)率趨于穩(wěn)定，圍繞某一長期均衡水平上下波動。
綜合發(fā)達國家和亞洲新興工業(yè)化國家和地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的經(jīng)驗，我們粗略歸納：從長期來看，在工業(yè)化階段，投資效率總體上呈現(xiàn)長期下降趨勢；在完成工業(yè)化之后，投資效率趨于穩(wěn)定，圍繞某一均衡水平上下波動。如圖所示。
二、寧夏的投資率與投資效率趨勢
（一）投資率
改革開放以來寧夏投資率持續(xù)上升，自最低的不足40%，已經(jīng)上升至2014年的超過100%。與寧夏發(fā)展階段相似的青海省投資率基本與寧夏保持相似，青海甚至在2014年投資率達到130.44%，甘肅的投資率則相對保持基本平穩(wěn)，呈現(xiàn)緩慢上升態(tài)勢。寧夏投資率的快速上升卻未能有效提升經(jīng)濟增長率的提高，表明寧夏投資效率在此期間出現(xiàn)快速下滑。
（二）投資效率
本文采用ICOR的倒數(shù)，即邊際資本生產(chǎn)率來評估寧夏投資效率。通過數(shù)據(jù)分析顯示，寧夏名義和實際邊際資本生產(chǎn)率二者均顯示出長期下降趨勢，且剔除掉名義價格變化后的實際邊際資本生產(chǎn)率2000年以來下降趨勢明顯。
1、寧夏名義邊際資本生產(chǎn)率。名義邊際資本生產(chǎn)率=名義國內(nèi)生產(chǎn)總值/投資，選取1979-2014年的數(shù)據(jù)進行分析，其中投資選擇固定資本形成總額。整體來看，寧夏的名義邊際資本生產(chǎn)率呈現(xiàn)長期下滑趨勢。
我們進一步計算全國及寧夏周邊省區(qū)的名義邊際資本生產(chǎn)率數(shù)據(jù)并作出比較。1990-2013年大部分時期，寧夏的名義邊際資本生產(chǎn)率低于全國平均水平，僅有1995-2000年寧夏的邊際資本生產(chǎn)率略高或基本持平于全國平均水平。2011年以來寧夏的邊際資本生產(chǎn)率出現(xiàn)大幅下滑，偏離于全國平均水平更加明顯。同甘肅、青海對比，寧夏的邊際資本生產(chǎn)率低于甘肅，與青?；境制健Ｍ瑢幭南嗨?，甘肅、青海自2011年以來邊際資本生產(chǎn)率也出現(xiàn)大幅下滑，甘肅的邊際資本生產(chǎn)率波幅較大，寧夏和青海波幅較小，在2011年達到階段峰值后，均與全國趨勢一致快速下滑，但寧夏、青海的邊際資本生產(chǎn)率明顯低于甘肅。
2、實際邊際資本生產(chǎn)率。由于上文中名義邊際資本生產(chǎn)率的計算是以名義價格為準，為了更準確的估計寧夏投資效率，我們采用張軍（2005）的方法計算全國和寧夏的實際資本生產(chǎn)率和實際邊際資本生產(chǎn)率。其中：
實際資本生產(chǎn)率=實際國內(nèi)生產(chǎn)總值/實際資本存量（2000=100）
實際邊際資本生產(chǎn)率=實際國內(nèi)生產(chǎn)總值/實際資本存量（2000=100），折舊選擇9.6%，計算計算見表1。
剔除掉名義價格變動對邊際資本生產(chǎn)率的影響，資本生產(chǎn)率和邊際資本生產(chǎn)率的趨勢更加明顯。2001-2014年，全國和寧夏實際資本生產(chǎn)率和實際邊際資本生產(chǎn)率均呈現(xiàn)長期下滑趨勢。實際資本生產(chǎn)率寧夏始終低于全國平均水平約0.2，實際邊際資本生產(chǎn)率寧夏始終低于全國平均水平約0.15。2012年開始，寧夏實際邊際資本生產(chǎn)率與全國趨勢走向出現(xiàn)差異，全國基本保持平穩(wěn)且略有重新提升的趨勢，而寧夏進一步下滑。
三、寧夏投資效率偏低的原因分析
固定資產(chǎn)投資完成額是指以貨幣表現(xiàn)的在一定時期內(nèi)建造和購置固定資產(chǎn)的工作量以及與此有關的費用的總稱。它是我國計算固定資本形成總額的最基本資料來源。二者之間具有很強的相關關系，從理論上講，經(jīng)過正確調(diào)整，兩個統(tǒng)計指標的趨勢應該大致吻合?？紤]到數(shù)據(jù)的可獲得性和可比性，本文主要對寧夏固定資產(chǎn)投資構成進行分析1。在對2011-2014年分行業(yè)全社會固定資產(chǎn)投資分析中，制造業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、電力、燃氣及水的生產(chǎn)和供應業(yè)以及采礦業(yè)四大行業(yè)總計約占全社會固定資產(chǎn)投資的75%左右，是影響寧夏投資效率的主要行業(yè)（表2）。
（一）規(guī)模以上工業(yè)制造業(yè)企業(yè)盈利能力偏低
在對采礦業(yè)、制造業(yè)和電力、燃氣及水的生產(chǎn)和供應業(yè)規(guī)模以上企業(yè)盈利能力進行分析的基礎上，本文發(fā)現(xiàn)在占規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值85%以上的主要行業(yè)，2011-2014年企業(yè)的凈資產(chǎn)收益率大部分低于大型商業(yè)銀行一年期理財產(chǎn)品預期收益率，2014年僅紡織業(yè)和農(nóng)副產(chǎn)品加工業(yè)的凈資產(chǎn)收益率大于大型商業(yè)銀行一年期理財產(chǎn)品預期收益率，2012-2014年，制造業(yè)的凈資產(chǎn)收益率連續(xù)為負值，2014年采礦業(yè)凈資產(chǎn)收益率由正轉(zhuǎn)負。這意味著假如該行業(yè)企業(yè)通過自有資金投資擴大生產(chǎn)規(guī)模，那么其投資回報率不如購買大型商業(yè)銀行一年期理財產(chǎn)品（見附表）。對比表2，制造業(yè)、電力燃氣及水的生產(chǎn)和供應業(yè)以及采礦業(yè)三大行業(yè)2011-2013年約占寧夏全社會固定資產(chǎn)投資的50%左右，而顯然上述三大行業(yè)的規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)盈利能力偏低，造成投資回報率低。其中：石油加工、煉焦和核燃料加工業(yè)、有色金屬冶煉及壓延加工業(yè)、化學原料及化學制品制造業(yè)、黑色金屬冶煉及壓延加工業(yè)四個行業(yè)占規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值40%左右，是寧夏制造業(yè)的主導產(chǎn)業(yè)，2012-2013年凈資產(chǎn)收益率連續(xù)為負值，全行業(yè)處于虧損狀態(tài)，投資回報率自然為負值。
（二）能源化工為主導的產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式導致投資乘數(shù)效應偏低
影響宏觀投資效率的根本因素可以歸結(jié)為投資乘數(shù)的大小。投資乘數(shù)指在未達到充分就業(yè)的情況下，投入一筆資金可以帶來數(shù)倍于這筆投資的國民收入的增加。投資乘數(shù)的大小取決于該產(chǎn)業(yè)上下游產(chǎn)業(yè)鏈條的長短、企業(yè)擴大再生產(chǎn)和增加職工收入的情況、該區(qū)域人口的邊際消費傾向等。2014年寧夏能源化工類產(chǎn)業(yè)規(guī)模以上企業(yè)總產(chǎn)值占比為61.16%3，可以說能源化工是寧夏的主導產(chǎn)業(yè)。能源化工產(chǎn)業(yè)有以下幾點特征：
1、大中型企業(yè)產(chǎn)值占絕對比重。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，按輕重工業(yè)分，寧夏重工業(yè)始終保持在全部工業(yè)總產(chǎn)值的80%以上；按大中小企業(yè)分，寧夏大型企業(yè)始終保持在全部工業(yè)總產(chǎn)值的50%以上。這與寧夏以能源化工為主導的產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式匹配。能源化工企業(yè)規(guī)模效應極強，屬于典型的資本密集型產(chǎn)業(yè)。大型企業(yè)在獲取信貸資源方面具有天然優(yōu)勢，金融機構為能源化工企業(yè)投資擴大再生產(chǎn)提供相對廉價資金，導致金融機構與能源化工企業(yè)相互依賴性增強，在經(jīng)濟不景氣時為規(guī)避風險4，優(yōu)先考慮為長期合作的大型能源化工企業(yè)提供信貸支持，使原本融資難、融資貴的小微企業(yè)更加困難。
2、由于是資本密集型產(chǎn)業(yè)，能源化工產(chǎn)業(yè)在吸納就業(yè)方面比其他產(chǎn)業(yè)明顯偏少。2014年寧夏第二產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)占比為19.2%，而全國第二產(chǎn)業(yè)占比為29.9%。同時，按行業(yè)分寧夏就業(yè)人員結(jié)構，第二產(chǎn)業(yè)中采礦業(yè)占2%、制造業(yè)占9%、電力及燃氣占2%、建筑占6%，制造業(yè)就業(yè)人數(shù)明顯偏少。從時間趨勢來看，改革開放以來，全國第二產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)占比穩(wěn)步增加，從1978年的17.3%增加到2012年的30.3%，而寧夏自1995年增加到19.4%后，出現(xiàn)逐步下降趨勢，最低僅為16.3%。
3、產(chǎn)業(yè)獨立性強。能源化工產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)所需機器設備往往具有極強的專業(yè)性，大部分采購自全國乃至全球各大廠商，與欠發(fā)達地區(qū)區(qū)域內(nèi)部的其他制造商很難產(chǎn)生上下游采購經(jīng)銷關系，從而造成投資乘數(shù)效應不足。且由于能源化工企業(yè)以大中型企業(yè)居多，在發(fā)展到一定程度后多傾向于形成原材料粗加工-產(chǎn)品深加工-廢料再利用的自我內(nèi)部循環(huán)機制，從而實現(xiàn)占據(jù)整個上下游產(chǎn)業(yè)的相對獨立的產(chǎn)業(yè)集團。
能源化工產(chǎn)業(yè)的以上特征導致如下問題：（1）對區(qū)域內(nèi)部其他產(chǎn)業(yè)中小微企業(yè)容易形成信貸資源擠占，在經(jīng)濟下行周期更加明顯，形成能源化工產(chǎn)業(yè)越發(fā)展對其他產(chǎn)業(yè)的資源擠占越明顯、負面影響越大的惡性循環(huán)；（2）受欠發(fā)達地區(qū)設備制造發(fā)展不足以及能源化工產(chǎn)業(yè)設備專有性強等因素影響，對該行業(yè)進行的投資傳導至欠發(fā)達地區(qū)區(qū)域內(nèi)部上下游產(chǎn)業(yè)不足；（3）就業(yè)人數(shù)少，即使是在經(jīng)濟景氣時的投資也僅能增加數(shù)量偏少的產(chǎn)業(yè)內(nèi)部就業(yè)人員的收入，受到邊際消費傾向遞減規(guī)律影響，對整個區(qū)域居民收入增加極其有限5。綜上所述，以能源化工產(chǎn)業(yè)為欠發(fā)達地區(qū)的主要投資標的必然造成投資乘數(shù)偏小，從而降低區(qū)域投資效率。
（三）房地產(chǎn)業(yè)投資促進經(jīng)濟增長作用不足
2006-2014年，寧夏房地產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的比重由21.44%增至28.36%，投資額由94.08億元快速增至907.80億元，增幅達6.49倍。房地產(chǎn)業(yè)投資對于寧夏經(jīng)濟增長變得至關重要。伴隨著房地產(chǎn)投資的快速增加，其所拉動的國內(nèi)生產(chǎn)總值卻越來越少。房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟增長的效用可以分為直接效應、間接效應、衍生效應。
1、直接效應。直接效應指房地產(chǎn)業(yè)投資對本行業(yè)國內(nèi)生產(chǎn)總值的影響。寧夏房地產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資對房地產(chǎn)業(yè)國內(nèi)生產(chǎn)總值的拉動作用逐年下滑。據(jù)測算，每單位的房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資所帶來的房地產(chǎn)業(yè)國內(nèi)生產(chǎn)總值由2006年的0.27下降到2014年的0.13。這很大程度上是由于房地產(chǎn)的供給過快增加以及成本增加，使得房地產(chǎn)投資回報率出現(xiàn)下滑所致。
2、間接效應。間接效應是指房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要國民經(jīng)濟中許多部門和行業(yè)提供物質(zhì)資料。我國建筑成本中70%是材料消耗，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)需要建材、設備、機械、冶金、陶瓷、儀表、化塑、玻璃、五金、燃料動力等許多物資生產(chǎn)部門和服務行業(yè)的產(chǎn)品生產(chǎn)和勞務提供，從而拉動上游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈長，據(jù)統(tǒng)計被帶動的直接和間接相關產(chǎn)業(yè)達60多個。根據(jù)統(tǒng)計，寧夏主要工業(yè)產(chǎn)品有：發(fā)電、焦炭、原鋁、橡膠輪胎、化肥、精甲醇、電石、水泥、乳制品、飲料酒、葡萄酒、軸承等，這意味著寧夏房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中需要的大部分產(chǎn)品需要采購自區(qū)外，對本地區(qū)的上游產(chǎn)業(yè)帶動效應不足。
3、衍生效應。衍生效應是指房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的結(jié)果，即為國民經(jīng)濟許多部門和行業(yè)的發(fā)展提供了前提和場所，房地產(chǎn)品消費特別是住房消費是綜合性消費，波及吃、穿、用、住、行、娛樂、健身、學習、社交、享受、發(fā)展等人們生活的方方面面。寧夏城市人口密度低，2014年寧夏城市人口密度為每平方公里1253人，排全國第30名，僅高于內(nèi)蒙古。餐飲娛樂及文化傳媒等相關服務行業(yè)規(guī)模效應弱，輻射不足。此外，2014年寧夏城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入23285元，排全國第24名，偏低的人均可支配收入也為房地產(chǎn)的衍生效應發(fā)揮形成制約。
上述行業(yè)同樣也是銀行信貸投放的重點領域。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2015年末，電力、熱力、燃氣及水的生產(chǎn)和供應業(yè)、采礦業(yè)、制造業(yè)以及房地產(chǎn)業(yè)貸款余額占全部人民幣貸款余額的46.89%，剔除掉個人貸款，上述行業(yè)貸款余額占全部人民幣貸款余額的65.30%。因此，可以說，上文所述原因一定程度上解釋了寧夏銀行業(yè)信貸投放效率偏低的原因所在。
四、供給側(cè)改革背景下的投資結(jié)構優(yōu)化與效率提升
根據(jù)哈羅德多馬模型，經(jīng)濟增長率取決于投資率和投資效率。根據(jù)寧夏實際，投資率已經(jīng)處于歷史高位，而投資效率面臨持續(xù)下滑。要實現(xiàn)經(jīng)濟穩(wěn)定增長，就需在從供給側(cè)著力，根本上改變以能源化工為主導的產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式，化解過剩產(chǎn)能，減少對房地產(chǎn)行業(yè)的依賴，逐步加大對其他比較優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)的投資比重，從而提升投資效率。
（一）扶持培育比較優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)擴大規(guī)模，促進經(jīng)濟結(jié)構轉(zhuǎn)型升級
近年來寧夏一直在致力于培育葡萄酒、枸杞等立足于區(qū)域?qū)嶋H、具有一定比較優(yōu)勢的產(chǎn)業(yè)。但產(chǎn)量偏少，產(chǎn)值偏小，產(chǎn)業(yè)鏈條短，新興產(chǎn)業(yè)尚無法承擔起支撐寧夏經(jīng)濟增長的重任。充分分析并利用區(qū)域比較優(yōu)勢，是國際貿(mào)易重要理論，也作為很多國家或地區(qū)扶持產(chǎn)業(yè)發(fā)展的指導理論。但因為存在規(guī)模經(jīng)濟，即使欠發(fā)達國家或地區(qū)在某一產(chǎn)業(yè)方面具有比較優(yōu)勢，由于后進入國際市場，生產(chǎn)規(guī)模往往小于其他國家或地區(qū)，無法實現(xiàn)比較優(yōu)勢向競爭優(yōu)勢的轉(zhuǎn)變。且由于發(fā)達國家或地區(qū)經(jīng)過長時間的技術積累，相對于欠發(fā)達地區(qū)具有典型的技術優(yōu)勢，從而可以生產(chǎn)同一產(chǎn)業(yè)鏈條上更具有高附加值的產(chǎn)品。為避免淪為原材料生產(chǎn)和初級加工基地，在產(chǎn)業(yè)發(fā)展初期，政府應通過構建產(chǎn)研合作機制扶持比較優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)發(fā)展。
（二）穩(wěn)步擴大投資規(guī)模，逐步優(yōu)化投資效率
根據(jù)寧夏目前所處的工業(yè)化階段，同其他欠發(fā)達地區(qū)相似，寧夏在未來一定時期內(nèi)仍然將保持較高的投資率。這一較高的投資率一方面是寧夏經(jīng)濟社會發(fā)展階段所決定的，另一方面也是追趕東部發(fā)達地區(qū)、實現(xiàn)快速發(fā)展所必須的。正如前文所述，實現(xiàn)技術進步、提高全要素生產(chǎn)率是抵消資本邊際生產(chǎn)率遞減的有效手段，而實現(xiàn)具有比較優(yōu)勢的產(chǎn)業(yè)快速實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟和技術進步，能夠獲取國際市場競爭優(yōu)勢，離不開大量的資本支持。已經(jīng)存續(xù)的投資項目可能存在投資效率不高的情況，但也要避免出現(xiàn)投資中斷，否則將導致更大的損失出現(xiàn)，且大部分大型投資項目往往是中長期的。這就意味著要提高投資效率必須以增加投資規(guī)模為基礎，擴大投資規(guī)模和投資效率優(yōu)化二者具有內(nèi)在一致性，相輔相成。
關鍵詞:投資;資金來源;投資調(diào)控
中圖分類號:F830.593 文獻標識碼:B 文章編號:1007-4392(2007)01-0045-03
2001年至2005年,全國GDP平均增長率為8.92%,全區(qū)平均增長率為15,82%,鄂市GDP平均增長率為29.7%,比全國高20.78個百分點,比全區(qū)高13.08個百分點｡鄂市經(jīng)濟快速發(fā)展主要是實施“以資源換資金,以資源換項目”,加大招商引資力度,擴大固定資產(chǎn)投資,依靠投資的拉動促進經(jīng)濟的發(fā)展｡
一､固定資產(chǎn)投資資金來源構成分析
近年來鄂爾多斯市固定資產(chǎn)投資來源呈現(xiàn)出投資多元化､多渠道､額度大的特征｡表現(xiàn)是:
(一)投資資金主要來源是自籌和其它資金
鄂爾多斯市委､市政府在實施經(jīng)濟結(jié)構調(diào)整戰(zhàn)略中,采取各種措施充分調(diào)動各經(jīng)濟成份的投資積極性,鼓勵和帶動非國有經(jīng)濟主體進行投資,使非國有經(jīng)濟投資迅猛增長,取代國有投資成為首要地位｡2006年上半年,國有經(jīng)濟投資完成86.12億元,增長131.58%,占投資總量的43.04%,非國有經(jīng)濟投資完成114億元,增長67.66%,占投資總量的56.96｡企業(yè)自主投資能力增強,固定資產(chǎn)投資資金主要是自籌和其它資金｡2001年到2005年五年間,固定資產(chǎn)投資資金來源57.87%是自籌和其它資金｡2006年上半年建設項目投資共到位資金307.47億元,同比增長了74.3%,企業(yè)自籌資金到位247.55億元,比上年同期增長139%,占到位資金的80.5%｡
(二)國內(nèi)貸款成為投資增長的重要支撐
近年來鄂爾多斯市金融機構及市外金融機構發(fā)放了大量的中長期貸款,主要支持國家重點建設項目和基礎設拖建設,有力地促進了經(jīng)濟的快速發(fā)展｡2001年到2005年,五年間平均國內(nèi)貸款占固定資產(chǎn)投資資金的29.27%｡2006年上半年金融機構中長期貸款余額160.64億元,同比多增41.25億元,增長34.55%,占各項貸款余額的44.83%,同比提高11.31個百分點;其中基本建設貸款余額119.73億元,增長36.32%,占各項貸款余額的33.47%,占中長期貸款余額的74.53%,分別比上年末提高1.47､3.34個百分點｡
(三)國家預算內(nèi)資金占比逐步縮小
2001年國家預算內(nèi)資金余額為 4.03億元,占比為8.1%,2005年余額達到30.85億元,比2001年增長6.65倍,占比為8.4%,比2001年高0.3個百分點,五年平均占比為10.54%;2006年上半年國家預算內(nèi)資金余額為13.2億元,同比下降27.3%,占投資資金來源的4%｡國家預算內(nèi)資金主要投資于生態(tài)建設､水利建設和道路等基礎設施建設｡
(四)利用外資水平較高,占比逐步擴大
“十五”以來全市引進外商投資企業(yè)78家,合同利用外資額13.17億美元,實際利用外資額4.15億美元,是“九五”的1.58倍,年均遞增29.95%,超額1.15億美元完成“十五”目標｡五年間平均占比2.29%｡2006年上半年利用外資余額1.68億美元,同比增長36倍,占投資資金來源的4.3%｡“九五”期間以前外資主要投向于羊絨､紡織､建材行業(yè),“十五”期間主要投向煤炭､天然氣､高載能行業(yè)｡資金來源主要是美國､英國､加拿大､新加坡､日木等國和香港地區(qū)｡
二､固定資產(chǎn)投資多元化的成因
(一)國家能源戰(zhàn)略西移和能源緊張為鄂市固定資產(chǎn)投資多元化奠定了堅實的基礎
從上世紀八十年代國家能源戰(zhàn)略西移和“十五”期間國家提出西部大開發(fā)以來,鄂市抓住機遇,積極爭取和引進投資,隨著神府東勝煤田､準格爾煤田､達拉特火電等一大批國家級重點項目的相繼實施,使工業(yè)經(jīng)濟成為全市經(jīng)濟提速發(fā)展的強力“助推器”｡從2003年宏觀調(diào)控實施以來,由于“煤､電､油､運”成為制約經(jīng)濟發(fā)展的瓶頸,國家加大了對“煤､電､油､運”項目建設支持的力度,為鄂爾固定資產(chǎn)投資快速增長提供了政策優(yōu)勢｡
(二)國有資源稅低投資主體紛紛搶購圈占一次性能源
由于鄂爾多斯市煤炭､天然氣等一次性資源儲量大､品質(zhì)好､易開采,資源稅費低,各投資主體紛紛搶購圈占一次性能源｡以煤炭資源為例｡開采煤炭資源費按保有儲量2.5元/噸上繳,以煤炭坑口價150元/噸計算,資源費只占坑口價的1.6%｡據(jù)調(diào)查,全國五大發(fā)電公司和其他大型能源企業(yè)紛紛到鄂爾多斯市投資,僅2003年一年簽訂投資協(xié)議的電力總裝機容量就超過5000萬千瓦｡
(三)市場準入門檻低,民間資本大量投入國家調(diào)控行業(yè)
從2002年以來,隨著煤炭､高載能､房地產(chǎn)行業(yè)市場行情好轉(zhuǎn),由于市場準入門檻低,民間資本大量涌入這些行業(yè)｡鄂爾多斯市近年來新建154家高載能自籌,總投資達67億元,固定資產(chǎn)投資全部為企業(yè),其中有43.79億元來自市外民營企業(yè)自籌,占總投資的65%｡全市2005年底共有煤礦552座,其中30萬噸以下的有282座｡截至2006年6月份僅鄂市東勝地區(qū)就有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)110家,同比增加30家,開工建筑面積211.65萬平方米,同比增長215.5｡
(四)招商引資力度大,工業(yè)開發(fā)區(qū)(園區(qū))集聚效應明顯
鄂市經(jīng)整合后的自治區(qū)工業(yè)開發(fā)區(qū)(園區(qū))共 6個,截止一季度,開發(fā)區(qū)共入住企業(yè)359戶,完成基礎設施建設投資(歷年累計)37億元,引進國內(nèi)大企業(yè)(集團)18個,同比增長125%,招商引資額(歷年累計)達到61億元,僅2006年一季度新增40億元｡
(五)民間資本充足,民間投資活躍
隨著鄂爾多斯市民營經(jīng)濟特別是煤炭､房地產(chǎn)業(yè)和高載能企業(yè)的快速發(fā)展,民間資本不斷增加,民間投資日趨活躍｡全市以投資､擔保､典當和委托寄賣名義注冊的公司如雨后春筍般成立起來,紛紛從事投融資活動｡投資､擔保､典當企業(yè)眾多､融資量大｡截止目前,經(jīng)鄂爾多斯市工商部門注冊的投資公司有252家,注冊資金33.87億元,其中注冊資金1億元以上的24家｡擔保公司116家,注冊資金6.23億元｡取得典當經(jīng)營許可證的典當行9個和29個分支機構｡注冊資金1.08億元｡委托寄賣商行46家,注冊資金499.46萬元｡
三､投資多元化對鄂爾多斯市經(jīng)濟金融的影響
(一)經(jīng)濟實力提升
“十五”期間全市地區(qū)生產(chǎn)總值和財政收入年均保持30%和40%以上的高速增長｡據(jù)自治區(qū)統(tǒng)計局最新反饋,2005年鄂市地區(qū)生產(chǎn)總值達到594.8億元,人均GDP4971美元,財政收入達到93.4億元,固定資產(chǎn)投資突破400億元,經(jīng)濟總量進入西部145個地級市前15位,綜合實力榮列中國百強市第53位｡2006年上半年,全市完成地區(qū)生產(chǎn)總值340億元,同比增長20.3%,實現(xiàn)財政收入68.4億元,同比增長60.0%｡
(二)產(chǎn)業(yè)層次大提高
鄂市堅持不懈地推進產(chǎn)業(yè)結(jié)構調(diào)整,三次產(chǎn)業(yè)由“九五”末16:60:24,調(diào)整為2005年的6.8:52.5:40.7,第一產(chǎn)業(yè)在GDP中的份額減少,但總量擴大,效益提高;第二產(chǎn)業(yè)主導地位仍然突出,在一批大項目､好項目的推動下,呈現(xiàn)新型化､多元化發(fā)展態(tài)勢,項目建設和產(chǎn)業(yè)層次由低端向高端演進;第三產(chǎn)業(yè)增速不斷加快,所占份額不斷提高,2006年上半年;服務業(yè)增加值首次超過 工業(yè),傳統(tǒng)服務業(yè)向集約化､高層次演進,現(xiàn)代服務業(yè)快速發(fā)展,具有鄂爾多斯優(yōu)勢特色的文化､旅游､運輸產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展｡
(三)發(fā)展后勁增強
2001年至2005年累計實施億元以上項目376個,總投資達到4290億元｡圍繞羊絨､化工､煤炭等主導產(chǎn)業(yè),建設了一批國家級､自治區(qū)級技術研究中心,扶持和引導企業(yè)建立了三個博士后工作站,鄂爾多斯已建成全國科技創(chuàng)新試點城市和國家羊絨標準化基地､煤液化基地､國家新材料成果轉(zhuǎn)化基地,科技支撐能力不斷提高｡幾年來,通過建好大基地,吸引大項目,通過大項目､大基地聚集科技､人才､資本､管理等優(yōu)勢生產(chǎn)要素,從根本上改變了地區(qū)要素結(jié)構,提高了要素集聚水平,增強了可持續(xù)發(fā)展能力｡
(四)金融業(yè)務持續(xù)快速發(fā)展,質(zhì)量效益明顯提高
隨著鄂爾多斯經(jīng)濟的快速發(fā)展,鄂爾多斯金融業(yè)也獲得了長足進步｡截至2006年6月末,金融機構各項存款余額385.15億元,同比多增35.45億元,增長61.84%,增幅比全區(qū)高38.16個百分點,比2001年增加291.61億元,增長3.11倍｡金融機構各項貸款余額358.28億元,同比多增59.1億元,增長 55.97%,增幅比全區(qū)高 31.28個百分點｡比2001年增加242.98億元,增長2.1倍｡2006年6月末,實現(xiàn)利潤6.5億元,同比增加3.04億元,增長87.86%,比2001年增加6.34億元,增長39.62倍｡國家銀行不良貸款率為5.63%,同比下降4.85個百分點,城鄉(xiāng)信用社不良貸款率為5.57%,同比下降6.16個百分點｡
(五)投資主體換位,宏觀調(diào)控效果不明顯
隨著投資主體換位,民間資本和企業(yè)自籌資金成為投資快速增長的重要力量,一些項目沒有銀行貸款,給宏觀調(diào)控帶來難度,宏觀調(diào)控效果受到影響｡
四､加強宏觀調(diào)控,控制投資過快增長
(一)落實科學發(fā)展觀,改變以經(jīng)濟發(fā)展速度為主要考核指標的政績觀
落實科學發(fā)展觀,首先要改變對黨政部門的考核的政績觀｡一直以來,考核GDP造成了部分官員的唯“GDP”論,導致一些地區(qū)以犧牲資源和環(huán)境而盲目引進 “高耗能､高污染”企業(yè)和過度開發(fā)資源來發(fā)展經(jīng)濟｡由于房地產(chǎn)業(yè)在GDP的增長中占了相當高的比重,且周期短､見效快,也成為地方政府追求政績,發(fā)展經(jīng)濟的捷徑,導致房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展,房地產(chǎn)價格增長過快｡今后考核黨政干部政績的主要指標應當是以人均收入增長為核心的以人為本的發(fā)展指標,保證人與自然和諧相處,建設資源節(jié)約型､環(huán)境友好型的社會｡
(二)明確引進項目的審批權限,提高國家調(diào)控行業(yè)的市場準入門檻
據(jù)調(diào)查,鄂爾有相當一部分高載能高污染企業(yè)是由開發(fā)區(qū)､鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府有的甚至是村委村政府引進的｡因此,對國家宏觀調(diào)控的行業(yè)和企業(yè),不論規(guī)模大小均應明確由省市自治區(qū)及以上政府批準,避免地方各級政府為了突出政績而盲目引進和發(fā)展｡要提高重要資源､一次性能源等資源占用稅,避免一些投資主體搶占､圈占資源,過度開發(fā)和掠奪性開采｡
(三)盡快大幅提高存貸款利率,抑制固定資產(chǎn)投資過快增長
現(xiàn)行的利率水平是在通貨緊縮趨勢下連續(xù)下調(diào)形成的,目前宏觀經(jīng)濟形勢已經(jīng)發(fā)生了明顯變化,實際利率已經(jīng)變?yōu)樨摂?shù)｡實際利率長期扭曲,不利于抑制固定資產(chǎn)投資過快增長｡當前存款利率過低,導致民間資金大量增加,民間投資公司､擔保､典當和委托寄賣等非正規(guī)金融活躍,大量投資于國家宏觀調(diào)控的行業(yè),使宏觀調(diào)控措施難以實施,潛伏著巨大的金融風險｡由于地方政府主導著投資和信貸需求,貸款利率低引發(fā)地方政府竟相囤積貸款,以對付今后更加緊縮的信貸政策｡雖然貸款利率浮動區(qū)間很大,但由于國有商業(yè)銀行發(fā)放貸款的對象主要是大企業(yè)和大項目,利率上浮很小,對有的大企業(yè)和大項目甚至采取下浮的手段來營銷貸款｡大幅上調(diào)基準利率后,增加了項目投資成本和企業(yè)財務成本,有利于抑制投資過快增長,有利于抑制地方政府囤積貸款行為｡在調(diào)整利率時,存款利率調(diào)整幅度應大于貸款利率,減少基準利率的利差,促使商業(yè)銀行調(diào)高對大企業(yè)大項目的貸款利率,抑制信貸過度集中和過快增長,促進商業(yè)銀行改進對中小企業(yè)的信貸服務,解決中小企業(yè)資金不足的困境｡
(四)嚴格控制信貸向過剩行業(yè)發(fā)放
鄂爾多斯市上半年信貸投放新增82.22億元,同比增長258.9%,比2005年全年多投放11.62億元｡新增貸款主要集中在煤炭､電力､化工､房地產(chǎn)等產(chǎn)業(yè),上半年重點行業(yè)新增貸款43.61億元,占新增貸款總額的53.04%｡煤炭､電力行業(yè)已出現(xiàn)潛在的產(chǎn)能過剩問題｡各金融機構要認真貫徹國務院召開的電視會議精神,嚴格控制貨幣信貸過快增長可能產(chǎn)生的信貸風險和信貸過度集中于過剩行業(yè)的風險,合理控制信貸投放｡對不符合市場準入條件的新建項目和改擴建項目不予貸款｡人民銀行要加強宏觀監(jiān)測分析,加強風險提示,進一步加大“窗口指導”和信貸政策引導力度｡
關鍵詞：吉林??；房地產(chǎn)市場；增長率
一、吉林省房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀
近幾年，由于經(jīng)濟發(fā)展和人民生活水平的提高，吉林省房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速。在固定資產(chǎn)投資額中增速明顯。其中房地產(chǎn)投資額也逐年增多。2009年吉林省房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資總額是6411.6億元，大約是1999年的12.82倍。此外，房地產(chǎn)投資額占固定資產(chǎn)投資額的比重總體上也是增加的。2005年由于國家采取了宏觀調(diào)控的措施，遏制了房地產(chǎn)投資規(guī)模，引導了房地產(chǎn)市場走上健康、平穩(wěn)發(fā)展的軌道。2006年后，趨于穩(wěn)定平緩狀態(tài)(見下圖)。
近幾年來，吉林省房地產(chǎn)市場的開發(fā)機構數(shù)量和結(jié)構上都發(fā)生了較為明顯的變化。房地產(chǎn)投資額由2005年的874.3億元增加到2009年的2640.56億元；房地產(chǎn)公司的數(shù)量由2005年的758個增加到2009年的1370個；經(jīng)營收入由2005年的140.73億元增加到2009年的402.47億元。這些增長數(shù)據(jù)都標志著吉林省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展經(jīng)歷了導入期，逐漸進入到成長期。從增長的倍數(shù)差異上看，吉林省房地產(chǎn)業(yè)的集中度在上升。從結(jié)構上看，國有和集體企業(yè)的數(shù)量逐步減少，其他類型的企業(yè)的數(shù)量大幅度增加。
二、吉林省房地產(chǎn)市場存在的問題
目前，供給約束和有效需求不足是吉林省房地產(chǎn)市場存在的兩個主要問題。
一是供給方面，從全國數(shù)據(jù)可以看出，供給收入彈性始終小于需求收入彈性，而吉林省數(shù)據(jù)，除2006年受國家政策影響，供給收入彈性為4.0大于需求收入彈性為2.0。2007-2009年供給收入彈性均大于需求收入彈性。房地產(chǎn)商品需求彈性高，說明房地產(chǎn)市場供給約束問題不斷加重。二是需求方面，房地產(chǎn)商品作為特殊的生活必需品，其價格上漲并不能抑制市場對房地產(chǎn)商品的旺盛需求，即房地產(chǎn)商品的需求具有剛性。盡管吉林省城鎮(zhèn)家庭人均可支配收入有所增長，但與全國相比，差距很大。2006年吉林省城鎮(zhèn)居民人均可支配收入與全國相比，相差1984.43元，而2009年，二者相差3168.38元?？梢娺@種差距在不斷擴大。吉林省較低的收入水平抑制了房地產(chǎn)商品的有效需求(見下表)。
此外，城市化進程的加快會拉動房地產(chǎn)市場的需求。吉林省農(nóng)業(yè)人口占總?cè)丝诘谋戎剌^高，據(jù)《吉林省統(tǒng)計年鑒》統(tǒng)計，吉林省非農(nóng)業(yè)人口增長率2004-2008年的0.73％與2001-2003年的1.49％相比明顯下降。吉林省城市化水平提高幅度小，2000-2009這十年的城市化水平僅提高了3.64個百分點?？梢?，緩慢的城市化進程嚴重阻礙了吉林省房地產(chǎn)市場的發(fā)展。
綜上所述，吉林省近幾年來房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，但仍然面臨著嚴重的供給約束和有效需求不足的問題。應該合理優(yōu)化經(jīng)濟結(jié)構，在振興東北老工業(yè)經(jīng)濟的同時，發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式，提高百姓的收入水平，從而為吉林省房地產(chǎn)市場的發(fā)展奠定堅實基礎。
參考文獻：