時(shí)間：2023-06-19 16:29:28
導(dǎo)語(yǔ)：在房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況分析的撰寫(xiě)旅程中，學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)戰(zhàn)略；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展時(shí)間不是很長(zhǎng)，但是已經(jīng)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占據(jù)著重要地位、發(fā)揮著重要作用。一方面房地產(chǎn)行業(yè)自身的發(fā)展速度較快，另一方面房地產(chǎn)行業(yè)所生產(chǎn)的產(chǎn)品與人民生活密不可分。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)越來(lái)越受到社會(huì)的關(guān)注，房地產(chǎn)行業(yè)也在關(guān)注中成長(zhǎng)。同時(shí)，行業(yè)參與的主體數(shù)量越來(lái)越多，房地產(chǎn)行業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)力越來(lái)越大。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)要想在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下贏取發(fā)展，制定科學(xué)合理的發(fā)展戰(zhàn)略顯的尤為重要。企業(yè)戰(zhàn)略可以按照層次不同進(jìn)行劃分，職能戰(zhàn)略、競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略和公司戰(zhàn)略是企業(yè)發(fā)展的三個(gè)重要戰(zhàn)略。職能戰(zhàn)略主要發(fā)揮財(cái)務(wù)戰(zhàn)略、營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略和人事戰(zhàn)略作用，財(cái)務(wù)戰(zhàn)略在企業(yè)發(fā)展中發(fā)揮重要的作用，財(cái)務(wù)戰(zhàn)略需要以價(jià)值分析為基礎(chǔ)，在企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略統(tǒng)籌下完成。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略在促使企業(yè)發(fā)展中發(fā)揮戰(zhàn)略作用，可以實(shí)現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)資金均衡流動(dòng)和有效配置，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略目標(biāo)是維持企業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展的基礎(chǔ)，也是企業(yè)處于長(zhǎng)期盈利狀態(tài)下的戰(zhàn)略性思維活動(dòng)。財(cái)務(wù)活動(dòng)是企業(yè)若干戰(zhàn)略活動(dòng)之一，所以房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略就是企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，因此財(cái)務(wù)戰(zhàn)略是房地產(chǎn)企業(yè)總體戰(zhàn)略的重要組成部分，與企業(yè)整體發(fā)展戰(zhàn)略形成一個(gè)有機(jī)組合。[1]從房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展角度看，總體戰(zhàn)略主要分為財(cái)務(wù)戰(zhàn)略和企業(yè)戰(zhàn)略，財(cái)務(wù)戰(zhàn)略在企業(yè)戰(zhàn)略中發(fā)揮特殊作用，從房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部發(fā)展角度分析，可以保證企業(yè)內(nèi)部戰(zhàn)略能夠有效執(zhí)行。通過(guò)分析可以看出，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略在推動(dòng)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展的同時(shí)，對(duì)企業(yè)其它戰(zhàn)略順利實(shí)現(xiàn)發(fā)揮重要作用。所以房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中需要把財(cái)務(wù)戰(zhàn)略與其它戰(zhàn)略有機(jī)結(jié)合起來(lái)，把其看成是企業(yè)發(fā)展的根本戰(zhàn)略。財(cái)務(wù)戰(zhàn)略需要按照房地產(chǎn)企業(yè)其他戰(zhàn)略的規(guī)定指定相應(yīng)的措施和戰(zhàn)略規(guī)劃，保證房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略在企業(yè)發(fā)展中發(fā)揮重要作用。
房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)籌資戰(zhàn)略分析
籌資是企業(yè)發(fā)展的重要活動(dòng)，籌資的目的是滿足企業(yè)發(fā)展過(guò)程中資金的需要，企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中對(duì)資金需求較大，因此籌資是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的重要活動(dòng)之一。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略籌資需要解決資金流轉(zhuǎn)和企業(yè)生產(chǎn)特點(diǎn)的周期性問(wèn)題、企業(yè)的總體戰(zhàn)略與財(cái)務(wù)戰(zhàn)略籌資的關(guān)系問(wèn)題、企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中可利用籌資方式問(wèn)題等。籌資被看成是房地產(chǎn)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的重要戰(zhàn)略之一，房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集性行業(yè)，籌資工作直接關(guān)系到企業(yè)的發(fā)展。當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)大都采取擴(kuò)張性戰(zhàn)略，具體表現(xiàn)為不斷擴(kuò)大項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，企業(yè)在擴(kuò)張過(guò)程中需要財(cái)務(wù)杠桿的支撐，具體實(shí)施過(guò)程中只有不斷籌資資金才能更好的滿足項(xiàng)目擴(kuò)張的需要。[2]房地產(chǎn)企業(yè)融資最終是為了解決發(fā)展過(guò)程中的資金問(wèn)題，進(jìn)行融資工作的前提需要對(duì)資金狀況進(jìn)行預(yù)算，從房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)，所擁有的資金狀況與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所處的階段有著緊密的關(guān)系，只有通過(guò)準(zhǔn)確判斷才能從根本上改變預(yù)算資金與實(shí)際項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金相差很大的狀況。如何預(yù)算不準(zhǔn)確，一方面會(huì)導(dǎo)致資金過(guò)剩，另一方面導(dǎo)致資金短缺。兩種狀況對(duì)企業(yè)發(fā)展來(lái)說(shuō)都會(huì)產(chǎn)生損失。房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流入項(xiàng)目和現(xiàn)金流出項(xiàng)目之間不平衡，對(duì)資金鏈會(huì)產(chǎn)生嚴(yán)重影響。因此房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理者應(yīng)該準(zhǔn)確把握企業(yè)資金運(yùn)轉(zhuǎn)狀況，才能更好的做好融資工作。
我國(guó)的金融市場(chǎng)與西方國(guó)家相比發(fā)展速度相對(duì)較慢，各種政策性限制較多，因此我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道相對(duì)單一。從房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道分析，銀行仍然是房地產(chǎn)企業(yè)融資過(guò)程中的主要渠道。隨著我國(guó)金融市場(chǎng)的發(fā)展和完善，銀監(jiān)會(huì)對(duì)銀行的監(jiān)管力度越來(lái)越大，銀行的風(fēng)險(xiǎn)控制體系逐步建立，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)的銀行融資門(mén)檻越來(lái)越高，單一的銀行途徑融資已經(jīng)不能滿足房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。同時(shí)，采取單一的銀行融資方式也會(huì)加大銀行投資的風(fēng)險(xiǎn)。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)經(jīng)濟(jì)的開(kāi)放程度越來(lái)越強(qiáng)，一些現(xiàn)金的融資工具逐步在我國(guó)形成，隨著金融資政策的完善和發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)多元化的融資模式正在形成。從房地產(chǎn)行業(yè)自身特點(diǎn)看，所需資金密度大，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，資金回收周期長(zhǎng)。按照國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控策略，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展關(guān)鍵在于土地和資金，所以房地產(chǎn)行業(yè)在實(shí)施過(guò)程中能否順利融資時(shí)關(guān)系到發(fā)展的根本問(wèn)題。
房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的問(wèn)題分析
房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略具有自身的特點(diǎn)，財(cái)務(wù)戰(zhàn)略與其他相關(guān)戰(zhàn)略之間的整合能力差。企業(yè)戰(zhàn)略應(yīng)該是從企業(yè)發(fā)展的根本問(wèn)題出發(fā)，代表企業(yè)的最高戰(zhàn)略思想。其主要特點(diǎn)是從企業(yè)的全局出發(fā)，對(duì)影響企業(yè)發(fā)展的內(nèi)部、外部資源進(jìn)行合理配置，保證各種資源處于優(yōu)化狀態(tài)。企業(yè)職能戰(zhàn)略主要是從生產(chǎn)、研發(fā)、財(cái)務(wù)、營(yíng)銷(xiāo)、人事等職能部門(mén)按照企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)制定的策略和規(guī)劃，可以看成是企業(yè)戰(zhàn)略的細(xì)化，主要是從職能具體狀況出發(fā)進(jìn)行分析。[3]企業(yè)戰(zhàn)略中財(cái)務(wù)戰(zhàn)略發(fā)展重要作用，財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的制定和規(guī)劃必須以企業(yè)戰(zhàn)略為依據(jù)，同樣需要與企業(yè)職能戰(zhàn)略相比配，企業(yè)戰(zhàn)略體系是企業(yè)發(fā)展重要指導(dǎo)方針，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過(guò)程中同樣需要戰(zhàn)略體系作指導(dǎo)，房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略體系主要是從企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略和企業(yè)總體發(fā)展戰(zhàn)略兩個(gè)角度出發(fā)，對(duì)企業(yè)進(jìn)行整體規(guī)劃。只要解決企業(yè)發(fā)展過(guò)程中各種職能整合性差的問(wèn)題。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過(guò)程中只有把財(cái)務(wù)戰(zhàn)略放在突出的位置，才能協(xié)調(diào)好各種職能，才能保證整個(gè)企業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展。
從我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略狀況看，財(cái)務(wù)激勵(lì)機(jī)制不健全，激勵(lì)措施不到位等問(wèn)題突出。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的順利實(shí)施與企業(yè)的激勵(lì)機(jī)制存在緊密的聯(lián)系。當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)雖然已經(jīng)形成一套完整的財(cái)務(wù)管理制度，但是缺乏必要的財(cái)務(wù)管理激勵(lì)機(jī)制，所以對(duì)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的實(shí)施產(chǎn)生嚴(yán)重的影響。從房地產(chǎn)企業(yè)的所有者和經(jīng)營(yíng)者的關(guān)系看，只存在委托的關(guān)系。房地產(chǎn)企業(yè)的狀況決定了信息的不對(duì)稱，因此股東和經(jīng)理人之間存在相關(guān)的道德風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。具體表現(xiàn)為，一是偷懶現(xiàn)象，主要體現(xiàn)為經(jīng)營(yíng)者的付出與獲取存在不協(xié)調(diào)性；二是機(jī)會(huì)擁有現(xiàn)象，具體體現(xiàn)為經(jīng)營(yíng)者所付出的一切努力不是為了所有者利益而是為了自身利益。如此狀況必然導(dǎo)致企業(yè)的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略無(wú)法順利實(shí)施和執(zhí)行。
房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)體系存在一定的問(wèn)題。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)體系不健全導(dǎo)致財(cái)務(wù)戰(zhàn)略無(wú)法順利實(shí)施。當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)體系相對(duì)比較落后，仍然采取傳統(tǒng)的方式，無(wú)法滿足新形勢(shì)下財(cái)務(wù)管理的需要。當(dāng)前財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)存在的問(wèn)題是過(guò)于注重短期效果，因此知識(shí)資本等無(wú)形資產(chǎn)無(wú)法順利實(shí)現(xiàn)，傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方法存在一定的問(wèn)題。房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方法對(duì)公司財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)的評(píng)價(jià)較多，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的指標(biāo)采取直接計(jì)價(jià)的模式，因此從根本上忽略了非財(cái)務(wù)指標(biāo)不可直接計(jì)價(jià)的特點(diǎn)，對(duì)非財(cái)務(wù)指標(biāo)的計(jì)價(jià)因素沒(méi)有考慮。如果按照此模式對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行評(píng)價(jià)，會(huì)出現(xiàn)全面財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的不準(zhǔn)確性，嚴(yán)重影響企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的實(shí)施，財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的有效性很難實(shí)現(xiàn)。
房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的改進(jìn)策略
房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略需要在實(shí)施和監(jiān)管方面加大力度。財(cái)務(wù)戰(zhàn)略需要合理的監(jiān)管和實(shí)施才能實(shí)現(xiàn)效果，才能全面有序的向前推進(jìn)，房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目實(shí)施周期長(zhǎng)，資金周轉(zhuǎn)時(shí)間長(zhǎng)，因此實(shí)施全面的預(yù)算管理尤為重要。財(cái)務(wù)戰(zhàn)略主要是從目標(biāo)和方向角度實(shí)施，政策是實(shí)現(xiàn)目標(biāo)和方向的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。[4]房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)算過(guò)程中必須把政策規(guī)范和戰(zhàn)略目標(biāo)放在突出的位置，全面落實(shí)各種策略和方案，才能保證財(cái)務(wù)戰(zhàn)略順利實(shí)施。房地產(chǎn)企業(yè)只有實(shí)現(xiàn)全面預(yù)算管理才能保證財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的實(shí)現(xiàn)，全面預(yù)算必須堅(jiān)持廣泛性和全面性原則。實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)預(yù)算與銷(xiāo)售預(yù)算和生產(chǎn)預(yù)算的全面結(jié)合，才能從根本上解決財(cái)務(wù)戰(zhàn)略與人事、生產(chǎn)、營(yíng)銷(xiāo)等職能部門(mén)的戰(zhàn)略目標(biāo)同時(shí)實(shí)現(xiàn)，才能促使房地產(chǎn)企業(yè)全面發(fā)展。主要全面協(xié)調(diào)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的各種戰(zhàn)略目標(biāo)，才能保證各種戰(zhàn)略順利實(shí)現(xiàn)。
全面實(shí)施房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)激勵(lì)機(jī)制，只有完善財(cái)務(wù)激勵(lì)機(jī)制才能保證財(cái)務(wù)戰(zhàn)略順利轉(zhuǎn)化為企業(yè)發(fā)展的動(dòng)力。從現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展特點(diǎn)看，所有者與經(jīng)營(yíng)者之間只是一種委托的關(guān)系，信息不對(duì)稱現(xiàn)象表現(xiàn)明顯，因此道德風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題會(huì)發(fā)生。所以企業(yè)應(yīng)該根據(jù)按照經(jīng)營(yíng)索取權(quán)的分享模式建立現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)激勵(lì)機(jī)制，把人的潛力充分發(fā)揮出來(lái)。財(cái)務(wù)激勵(lì)機(jī)制在具體實(shí)施中可以采取一些手段，比如對(duì)部分核心員工實(shí)現(xiàn)股票期權(quán)制，從根本上避免傳統(tǒng)薪酬分配的不足，核心員工的積極性得到充分體現(xiàn)。實(shí)現(xiàn)管理者利益與投資者利益互動(dòng)完全綁定，從而促使管理者長(zhǎng)期關(guān)注企業(yè)的價(jià)值實(shí)現(xiàn)和發(fā)展問(wèn)題。另外還可以通過(guò)獎(jiǎng)金與企業(yè)業(yè)務(wù)完成率之間的關(guān)聯(lián)性促使企業(yè)發(fā)展，促使相關(guān)人員竭盡全力完成企業(yè)財(cái)務(wù)目標(biāo)。
房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中需要具備戰(zhàn)略意識(shí)和競(jìng)爭(zhēng)觀念，從財(cái)務(wù)文化和財(cái)務(wù)意識(shí)角度看，財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理必須要求企業(yè)上下按照競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)的標(biāo)準(zhǔn)處理問(wèn)題，把企業(yè)戰(zhàn)略管理作為核心任務(wù)，必須重視知識(shí)和智力資源的充分發(fā)揮。只有協(xié)調(diào)好企業(yè)內(nèi)部發(fā)展的各種資源，才能提升企業(yè)發(fā)展的競(jìng)爭(zhēng)力。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略應(yīng)該堅(jiān)持以人為本的理念，只有從根本上實(shí)現(xiàn)人的發(fā)展與企業(yè)發(fā)展相協(xié)調(diào)，才能全面樹(shù)立理財(cái)經(jīng)營(yíng)理念，才能全面收集和利用有價(jià)值的財(cái)務(wù)信息，為企業(yè)實(shí)現(xiàn)跨越發(fā)展創(chuàng)造條件。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過(guò)程中要重視財(cái)務(wù)決策、籌資、投資等工作的協(xié)調(diào)，實(shí)現(xiàn)合理的利潤(rùn)分配。房地產(chǎn)企業(yè)的理財(cái)環(huán)境是實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的根本出發(fā)點(diǎn)。企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中必須高度重視理財(cái)環(huán)境，充分把握企業(yè)財(cái)務(wù)管理的內(nèi)在規(guī)律，同時(shí)需要結(jié)合外部環(huán)境的變化，制定合理有效的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略。按照房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)策略制定相應(yīng)的財(cái)務(wù)目標(biāo)，才能保證財(cái)務(wù)戰(zhàn)略順利實(shí)施。
房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制體系的形成可以有效解決企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要是指企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)的各種無(wú)法預(yù)料的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。[5]企業(yè)的實(shí)際財(cái)務(wù)狀況與預(yù)計(jì)的財(cái)務(wù)狀況存在很大的不同，房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)戰(zhàn)略中應(yīng)該采取積極的短期財(cái)務(wù)預(yù)警措施，才能保證項(xiàng)目投資的順利開(kāi)展，從根本上防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)體系的建立可以有效防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，其主要是從企業(yè)長(zhǎng)期投資的角度出發(fā)對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行防范和控制。房地產(chǎn)企業(yè)在投資過(guò)程中，需要對(duì)項(xiàng)目投資的可行性進(jìn)行分析，最終形成可行性分析報(bào)告，可以有效降低投資風(fēng)險(xiǎn)，從源頭上解決企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)分析工作需要進(jìn)一步完善，只有對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行全面分析和評(píng)測(cè)，才能在企業(yè)的不同發(fā)展階段制定合理的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略。
參考文獻(xiàn)：
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(一)竣工以及銷(xiāo)售階段的資本結(jié)構(gòu)安排房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目竣工以及銷(xiāo)售階段，首先應(yīng)該確定竣工的時(shí)間點(diǎn)，在形式上判斷項(xiàng)目竣工的標(biāo)準(zhǔn)包括：其一，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)獲得了初始產(chǎn)權(quán)證明；其二，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造、開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品在質(zhì)量方面，通過(guò)驗(yàn)收并合格，或者是辦理了會(huì)計(jì)決算手續(xù)和竣工備案手續(xù)；其三，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)正式投入使用；其四，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工證明資料已經(jīng)報(bào)房地產(chǎn)管理部門(mén)備案。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)竣工，先前所掛的大量預(yù)收賬款應(yīng)該當(dāng)做收入處理，此時(shí)可以進(jìn)行單位成本、竣工總成本的計(jì)算，同時(shí)不能夠忘了以前預(yù)計(jì)毛利率和實(shí)際毛利率的差，如果預(yù)計(jì)毛利率小于實(shí)際毛利率，該部分應(yīng)該作為納稅調(diào)增事項(xiàng)進(jìn)行處理。此外，還必須考慮以前未收的款項(xiàng)，財(cái)務(wù)管理人員應(yīng)該做到心中有數(shù)。通常狀況下，如果房地產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售狀況良好，資金能夠快速的回收，其財(cái)務(wù)狀況將會(huì)發(fā)生快速好轉(zhuǎn)，資本結(jié)構(gòu)也逐漸的趨于合理。
(二)股權(quán)撤回以及投資分紅階段的資本結(jié)構(gòu)安排房地產(chǎn)企業(yè)在股權(quán)撤回以及投資分紅階段，一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)可能有多個(gè)投資者，當(dāng)資金流足夠并且經(jīng)濟(jì)效益好，但是投資企業(yè)的資金狀況比較緊張，可以撤回投資；如果投資企業(yè)沒(méi)有再投資的意愿時(shí)，可以采取分紅的方式，改善投資企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，對(duì)于上述狀況，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層與財(cái)務(wù)人員必須做到心中有數(shù)。
二、房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)安排對(duì)財(cái)務(wù)稅收的影響分析
(一)流通股比例過(guò)高，制約了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)增長(zhǎng)流通股比例和房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)增長(zhǎng)呈負(fù)相關(guān)，主要是應(yīng)該非流動(dòng)股多為機(jī)構(gòu)投資者持有股份，并且機(jī)構(gòu)投資者與個(gè)體投資者相比具有更高的判斷能力，能夠更加清楚的認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)和投資項(xiàng)目的成長(zhǎng)性，能夠更好的監(jiān)督、管理和運(yùn)用資金，顯著的提高資金的使用效率，提高房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)收入。
(二)資產(chǎn)規(guī)模對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)績(jī)效的影響隨著企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模的增加，企業(yè)的凈資產(chǎn)收益會(huì)隨之增加，并體現(xiàn)了規(guī)模效應(yīng)的特點(diǎn)，合理的安排資產(chǎn)規(guī)模，在提高經(jīng)營(yíng)績(jī)效的同時(shí)，還能夠控制經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。
(三)短期負(fù)債率對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)稅收的影響對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，在房地產(chǎn)處于高位時(shí)，市場(chǎng)資金能夠快速回流，此時(shí)提高短期負(fù)載率，能夠提高企業(yè)的績(jī)效。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)處于低迷期，資金回籠過(guò)慢將會(huì)導(dǎo)致資金鏈斷裂，導(dǎo)致企業(yè)陷入財(cái)務(wù)危機(jī)。
三、優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的有效措施
(一)擴(kuò)展融資渠道，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)在融資環(huán)境日益嚴(yán)峻的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)必須拓展多元化的融資渠道，以此降低融資成本，并保證企業(yè)的資金需求，例如增大債券融資比例、發(fā)展房地產(chǎn)基金等，利用募集到的社會(huì)閑散資金用于房地產(chǎn)投資建設(shè)，這樣既能夠提高社會(huì)閑置資金的利用率，又能夠降低投資風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)資源的合理配置，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，進(jìn)而推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。此外，創(chuàng)新融資模式，房地產(chǎn)企業(yè)需要?jiǎng)?chuàng)建一個(gè)以債務(wù)融資為主、股權(quán)融資為輔的融資新方式，在該種新型的融資模式下，在保證銀行在房地產(chǎn)企業(yè)融資主要地位的同時(shí)，還能夠充分的發(fā)揮市場(chǎng)在企業(yè)融資結(jié)構(gòu)和資本結(jié)構(gòu)安排中的作用。
(二)保證充足的資金儲(chǔ)備負(fù)載率高是我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的顯著特點(diǎn)，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)必須保證充足的資金儲(chǔ)備。通過(guò)創(chuàng)建現(xiàn)金管理制度，做好時(shí)間管理和結(jié)構(gòu)管理，時(shí)間安排即對(duì)獲得資金、償還債務(wù)的時(shí)間進(jìn)行合理的安排；結(jié)構(gòu)安排即對(duì)長(zhǎng)期負(fù)債資金流、短期負(fù)債資金流的比重進(jìn)行合理安排。合理的現(xiàn)金管理制度能夠加強(qiáng)對(duì)資金的管理，提高企業(yè)的資產(chǎn)收益率，并充分的利用債務(wù)融資，能夠有效的避免由于償債壓力而出現(xiàn)的財(cái)務(wù)危機(jī)。
(三)合理安排債務(wù)結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)市場(chǎng)環(huán)境以及行業(yè)整體發(fā)展?fàn)顩r，合理的安排債務(wù)結(jié)構(gòu)，調(diào)整長(zhǎng)期債務(wù)與流動(dòng)負(fù)債的比例。首先，房地產(chǎn)企業(yè)需要準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)行業(yè)的發(fā)展前景，在經(jīng)濟(jì)蕭條、行業(yè)整體低迷的狀況下，適當(dāng)?shù)奶岣唛L(zhǎng)期債務(wù)的比例；在經(jīng)濟(jì)景氣、行業(yè)發(fā)展良好的狀況下，適當(dāng)?shù)奶岣吡鲃?dòng)負(fù)債的比例，這樣能夠提高企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。
四、結(jié)束語(yǔ)
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 財(cái)務(wù)危機(jī) 成因 防范措施
一、引言
隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐步成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要組成部分。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)具有投資巨大、回報(bào)豐厚、回收緩慢、高風(fēng)險(xiǎn)的特殊行業(yè)。其經(jīng)營(yíng)模式也具有特殊性，如：其生產(chǎn)周期長(zhǎng)、融資投資的金額較大、資產(chǎn)負(fù)債的比率較高等。面對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特性，必須加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范，避免企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。就目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金凈值現(xiàn)狀來(lái)看，大多數(shù)企業(yè)為負(fù)值。例如：2010年上市房地產(chǎn)公司中綜合實(shí)力排名第一的萬(wàn)科房地產(chǎn)現(xiàn)金流量指標(biāo)為0.203，綜合實(shí)力排名第二的保利房地產(chǎn)的現(xiàn)金流量最低，為-4.89。這一數(shù)據(jù)表明，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流普遍存在緊張的局面。另外，房地產(chǎn)企業(yè)的籌資過(guò)程也會(huì)使財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大?？梢?jiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)指標(biāo)的不樂(lè)觀在很大程度上能夠充分反映出企業(yè)存在著財(cái)務(wù)危機(jī)的隱患。
二、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)形式
房地產(chǎn)企業(yè)是一個(gè)資金密集的典型行業(yè)，具有資金投入量大、但是回收期長(zhǎng)、變現(xiàn)能力差等特點(diǎn)。這些不同于其他行業(yè)的財(cái)務(wù)特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)企業(yè)面臨巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
（一）存在利率波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)企業(yè)一般都是負(fù)債經(jīng)營(yíng)的，利率的波動(dòng)將大大影響房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況。當(dāng)利率上升時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本增加而預(yù)期的收益降低，而房地產(chǎn)消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)欲望也將下降。此時(shí)將形成房地產(chǎn)市場(chǎng)的生產(chǎn)成本高、市場(chǎng)需求低的局面。自2004年起 ，央行已經(jīng)多次加息，不僅增加了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)成本，更增加了貸款買(mǎi)房者的投資成本。房地產(chǎn)企業(yè)為了獲得更多的收益，避免財(cái)務(wù)損失，不斷提高房地產(chǎn)價(jià)格。房地產(chǎn)價(jià)格的提高也在很大程度上抑制了投資者的購(gòu)買(mǎi)欲。
（二）存在按期償債的風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)資金一般是由自有資金、銀行借款、經(jīng)營(yíng)性欠款、房地產(chǎn)預(yù)售款四部分構(gòu)成的。在這四部分資金構(gòu)成中，自有資金所占的比重較低因此，房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)資金大部分換是來(lái)自于銀行借款。由于房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，其資金的回收期較長(zhǎng)，預(yù)期利潤(rùn)有存在很大的不確定性，導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。如果，房地產(chǎn)企業(yè)不能及時(shí)支付到期的銀行幾款利息或本金，那么企業(yè)將面臨極大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，由于很多房地產(chǎn)企業(yè)受到高收益的影響，盲目的采取多種渠道的融資活動(dòng)，將大額存單進(jìn)行質(zhì)押貸款，最紅導(dǎo)致企業(yè)無(wú)力償還銀行的債務(wù)。
（三）存在再籌資的風(fēng)險(xiǎn)
如果房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率過(guò)高，將降低企業(yè)對(duì)債權(quán)人的償債保證，此時(shí)企業(yè)如果想從貨幣市場(chǎng)或金融機(jī)構(gòu)再籌集資金，難度將加大。
三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)的成因分析
激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、來(lái)自各方面的因素都將引發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)的發(fā)生，這不利于企業(yè)未來(lái)的發(fā)展。
（一）國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的調(diào)控因素
目前，我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展正處于上升階段，經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)良好。但是，我國(guó)的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)政策、經(jīng)濟(jì)制度并沒(méi)有呈現(xiàn)出與經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的勢(shì)頭。各種政策不能完全與經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)配套，存在太多不確定因素，因此，房地產(chǎn)業(yè)必定受到宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化的沖擊。例如：國(guó)家對(duì)環(huán)保的要求越來(lái)越嚴(yán)格，在環(huán)保政策的制定方面也充分體現(xiàn)出人文意識(shí)，高考期間房地產(chǎn)施工暫停、對(duì)夜間房地產(chǎn)施工進(jìn)行嚴(yán)格管理、對(duì)施工過(guò)程中發(fā)出的噪音嚴(yán)格控制等政策的出臺(tái)，都對(duì)房地產(chǎn)也造成了影響。再例如：國(guó)家隊(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的控制政策、貨幣政策、利率及匯率政策等的變化都是房地長(zhǎng)企業(yè)無(wú)法預(yù)料和控制的。
（二）企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的不合理
這是企業(yè)也發(fā)生財(cái)務(wù)危機(jī)的根本原因，企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表將企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況氛圍三種類型：第一，流動(dòng)資產(chǎn)的大部分是由流動(dòng)負(fù)債籌集構(gòu)成的；第二，資產(chǎn)負(fù)債表中的累計(jì)結(jié)余是紅字，這說(shuō)明企業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)資產(chǎn)虧損，財(cái)務(wù)危機(jī)已經(jīng)發(fā)生；第三，虧損已經(jīng)侵蝕了企業(yè)全部自有資產(chǎn)，出現(xiàn)資不抵債的情況。有的房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)分追求負(fù)債在財(cái)務(wù)中的杠桿作用，想要實(shí)現(xiàn)投資收益的最大化，從而造成高財(cái)務(wù)危機(jī)的發(fā)生。
（三）企業(yè)財(cái)務(wù)管理環(huán)境的復(fù)雜性造成財(cái)務(wù)危機(jī)
與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部財(cái)務(wù)管理環(huán)境十分復(fù)雜，財(cái)務(wù)關(guān)系的混亂是造成財(cái)務(wù)危機(jī)的又一個(gè)重要因素。例如：有的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部各部門(mén)之間、企業(yè)與上級(jí)部門(mén)之間、資金的使用、利潤(rùn)的分配等方面都不同程度的存在著權(quán)責(zé)不分、管理混亂的現(xiàn)象，造成企業(yè)資金嚴(yán)重流失，資金的完整性、安全性遭到破壞。而企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員只是局限于自己的可控范圍，對(duì)財(cái)務(wù)管理缺乏對(duì)數(shù)據(jù)的整理與分析，對(duì)市場(chǎng)的判斷、經(jīng)營(yíng)狀況等的財(cái)務(wù)分析僅憑主觀臆斷。這種缺乏真實(shí)性的信息分析是財(cái)務(wù)危機(jī)的發(fā)生存在著客觀性。
（四）房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員素質(zhì)偏低
我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)索然僅僅經(jīng)歷了30年的發(fā)展歷程，但是它對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響卻很大，并且占到國(guó)民生產(chǎn)總值的40%-50%。這就需要大量高素質(zhì)的人才來(lái)完成對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的管理。但是，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員素質(zhì)參差不齊。很多房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者根本就不懂房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)，在這樣的領(lǐng)導(dǎo)者領(lǐng)導(dǎo)下的房地產(chǎn)企業(yè)的投資行為很值得懷疑。
（五）房地產(chǎn)企業(yè)缺乏風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)
我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)起步較晚，但是由于國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展順利，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好，房地產(chǎn)業(yè)也得到了空前的發(fā)展。長(zhǎng)期以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者認(rèn)為房地產(chǎn)時(shí)穩(wěn)賺不賠的行業(yè)，因此對(duì)企業(yè)存在的財(cái)務(wù)危機(jī)認(rèn)識(shí)不足。例如：很多房地產(chǎn)企業(yè)為了取得國(guó)家土地的使用權(quán)不擇手段。再融資過(guò)程中對(duì)自己的預(yù)期銷(xiāo)售又充滿了信心，這些都給企業(yè)帶來(lái)了財(cái)務(wù)危機(jī)。
四、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)的有效防范措施
（一）防范財(cái)務(wù)危機(jī)的一般性措施
1、提高對(duì)財(cái)務(wù)危機(jī)的防范意識(shí)
房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)危機(jī)的有效控制離不開(kāi)人的因素，因此，必須在企業(yè)中樹(shù)立起嚴(yán)格的發(fā)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，不僅僅是企業(yè)的財(cái)務(wù)人員，其他各部門(mén)的工作人員必須同樣樹(shù)立起財(cái)務(wù)危機(jī)防范意識(shí)，真正將企業(yè)的內(nèi)部控制落實(shí)到位。
2、優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)的資本結(jié)構(gòu)
資本使房地產(chǎn)企業(yè)生存的必要條件，只有對(duì)資本結(jié)構(gòu)進(jìn)行合理的優(yōu)化才能使資金使用效率提升，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的利潤(rùn)最大化。
（二）防范財(cái)務(wù)危機(jī)的技術(shù)型措施
1、項(xiàng)目評(píng)估階段財(cái)務(wù)危機(jī)的防范
房地產(chǎn)企業(yè)取得國(guó)家土地的使用權(quán)是最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。在此環(huán)節(jié)中房地產(chǎn)企業(yè)必須聘請(qǐng)專業(yè)的公司對(duì)土地進(jìn)行可行性評(píng)估，對(duì)企業(yè)的盈利能力進(jìn)行預(yù)算，通過(guò)對(duì)多種方案的對(duì)比，對(duì)評(píng)估進(jìn)行動(dòng)態(tài)修正。
2、項(xiàng)目融資階段財(cái)務(wù)危機(jī)的防范
在對(duì)企業(yè)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目作出最初的評(píng)估后，經(jīng)過(guò)政府的設(shè)計(jì)規(guī)劃、方案評(píng)審、立項(xiàng)批復(fù)就可以正式卡法建設(shè)了，此時(shí)股東的大量資金已經(jīng)變成了土地成本，融資時(shí)該階段迫在眉睫的問(wèn)題。對(duì)于該階段發(fā)生的財(cái)務(wù)危機(jī)，企業(yè)必須避免兩個(gè)極端問(wèn)題的發(fā)生：一個(gè)是過(guò)分自負(fù)，一個(gè)是盲目圈錢(qián)。
3、項(xiàng)目銷(xiāo)售及資金回籠階段財(cái)務(wù)危機(jī)的防范
房地產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售是最關(guān)鍵的，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售的特點(diǎn)，企業(yè)必須明確產(chǎn)品的定位、對(duì)產(chǎn)品進(jìn)性科學(xué)的定價(jià)、制定合理的銷(xiāo)售政策、掌握靈活的銷(xiāo)售技巧。而對(duì)于銷(xiāo)售過(guò)程中的資金回籠問(wèn)題，企業(yè)必須針對(duì)不同的客戶采取不同的對(duì)策，降低財(cái)務(wù)危機(jī)發(fā)生的幾率。
總之，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生財(cái)務(wù)危機(jī)的原因很多，企業(yè)必須針對(duì)不同的原因進(jìn)行認(rèn)真的分析，尋找防范財(cái)務(wù)危機(jī)的對(duì)策，避免財(cái)務(wù)危機(jī)的發(fā)生，使房地產(chǎn)企業(yè)能為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展做出更大的貢獻(xiàn)。
參考文獻(xiàn)：
[1]陳美蘭.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)與防范淺析[J].財(cái)經(jīng)界，2011
【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)企業(yè) 財(cái)務(wù)管理 核心問(wèn)題 解決對(duì)策
前言
科學(xué)且高效的財(cái)務(wù)管理的支持和保障，是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)其發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)和正常發(fā)展的基礎(chǔ)。如何加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，確保房地產(chǎn)企業(yè)的利益最大化就成為房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前的首要課題。可以說(shuō)，只有不斷提升房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平，才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的良性發(fā)展，最終獲得持續(xù)性核心競(jìng)爭(zhēng)能力。
一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理核心問(wèn)題分析
現(xiàn)在，大部分房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理上仍是基礎(chǔ)階段，并沒(méi)有發(fā)揮財(cái)務(wù)管理在企業(yè)管理中的重要作用，在人員管理、資金管理、投資管理這三個(gè)方面還存在許多不足，體現(xiàn)在以下幾方面：
1.財(cái)務(wù)管理意識(shí)淡薄
具體來(lái)說(shuō)，目前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)還沒(méi)有認(rèn)識(shí)到：沒(méi)有有效的財(cái)務(wù)管理的支持企業(yè)是很難取得長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的。許多房地產(chǎn)企業(yè)在看待財(cái)務(wù)管理問(wèn)題上，大大忽視了財(cái)務(wù)管理的支撐作用，而是僅僅將其看作單純的記賬、薪資等基礎(chǔ)性工作，財(cái)務(wù)管理意識(shí)相當(dāng)?shù)?。而且在具體工作中財(cái)務(wù)人員也僅憑個(gè)人經(jīng)驗(yàn)、直覺(jué)，這加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。
2.資金流動(dòng)性差
一般而言，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都有較多的長(zhǎng)短期債務(wù)，而又由于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中出現(xiàn)資金流動(dòng)性差的現(xiàn)象，往往會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的短期償債壓力大。房地產(chǎn)現(xiàn)金轉(zhuǎn)換周期較長(zhǎng)，流動(dòng)性差，而房地產(chǎn)企業(yè)資金的流動(dòng)性主要是房地產(chǎn)庫(kù)存。這對(duì)處于長(zhǎng)期債務(wù)中的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，還可通過(guò)長(zhǎng)期的銷(xiāo)售處理債務(wù)。然而，對(duì)處于短期債務(wù)中的房地產(chǎn)企業(yè)而言，可能無(wú)法在短期內(nèi)籌集到足夠的資金，往往會(huì)造成更大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)，進(jìn)而導(dǎo)致企業(yè)陷入財(cái)務(wù)危機(jī)。
3.融資渠道狹窄且出現(xiàn)盲目投資
在房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的融資方面還存在一些問(wèn)題，主要有融資渠道狹窄、盲目投資這兩大問(wèn)題。首先，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，實(shí)際上可供選擇的融資渠道有很多。但是對(duì)某一家單獨(dú)的房地產(chǎn)企業(yè)，再加上由于受到融資環(huán)境、融資條件等的大幅度限制，其所采用的融資方式往往局限于某一種或兩種，一般都是采用銀行貸款和合作機(jī)構(gòu)注資這兩種方式，而其他的融資方式卻極少被采用，使得房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道狹窄。其次，房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前一些盲目的融資也反映出其需要大量的資金，在融資過(guò)程中往往會(huì)忽視融資成本和融通資金的合適使用這個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)融資與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的不配套、融資成本過(guò)高等問(wèn)題。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理問(wèn)題的解決對(duì)策
房地產(chǎn)企業(yè)是高投入、高風(fēng)險(xiǎn)性產(chǎn)業(yè)，其經(jīng)營(yíng)效益具有很大的不確定性。針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中人員管理、資金管理、投資管理這三大核心問(wèn)題，筆者提出了自己的幾點(diǎn)建議，希望能夠?yàn)榻档头康禺a(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提高房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平提供參考。
1.提高對(duì)財(cái)務(wù)管理重要性的認(rèn)識(shí)
房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理對(duì)于企業(yè)生存和發(fā)展都至關(guān)重要。不論是企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者還是財(cái)務(wù)人員，都要從根本上認(rèn)識(shí)到企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要性。首先，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理，要引起高度關(guān)注，要在房地產(chǎn)企業(yè)組織決策上提高財(cái)務(wù)管理的戰(zhàn)略地位，將其轉(zhuǎn)變?yōu)槠髽I(yè)的指導(dǎo)思想。其次，確定財(cái)務(wù)管理部門(mén)和財(cái)務(wù)人員的職責(zé)，促使他們自覺(jué)地規(guī)范工作，有條不紊地進(jìn)行財(cái)務(wù)管理活動(dòng)，同時(shí)也要積極推進(jìn)企業(yè)改善財(cái)務(wù)管理，確保財(cái)務(wù)管理發(fā)揮出應(yīng)有的作用。
2.加強(qiáng)資本結(jié)構(gòu)的控制
對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理而言，應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模、融資環(huán)境、未來(lái)規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和其他一些因素來(lái)確定企業(yè)項(xiàng)目的股權(quán)和債務(wù)的比例。首先，應(yīng)充分考慮房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目總投資和市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的發(fā)展規(guī)模等多項(xiàng)因素，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)加以控制。其次，確保房地產(chǎn)企業(yè)的融資有個(gè)良好的環(huán)境，保證財(cái)務(wù)狀況相對(duì)穩(wěn)定，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的市場(chǎng)需求和銷(xiāo)售高利潤(rùn)業(yè)務(wù)的發(fā)展。
3.拓展融資渠道，并設(shè)置融資決策基本流程
融資渠道狹窄對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)一個(gè)重要原因是企業(yè)本身的信譽(yù)以及承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力不高。首先，房地產(chǎn)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)有效融資，從而降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。然而在擴(kuò)大融資渠道上，只有積極的心態(tài)，這是是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，最重要的還是要通過(guò)正確的市場(chǎng)行為，建立良好的企業(yè)信譽(yù)和企業(yè)實(shí)力。其次，為了有效地解決融資問(wèn)題的盲目投資管理，應(yīng)合理地設(shè)置融資決策基本流程，從而最大限度地降低融資成本與風(fēng)險(xiǎn)，確保房地產(chǎn)企業(yè)的融資安全。
三、結(jié)束語(yǔ)
面對(duì)當(dāng)今社會(huì)激烈的競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期發(fā)展，獲得持續(xù)性核心競(jìng)爭(zhēng)力，就必須提高財(cái)務(wù)管理的整體水平。具體而言，要在正視房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理核心問(wèn)題的基礎(chǔ)上，對(duì)其進(jìn)行深入分析，尋找出解決方法，并切實(shí)執(zhí)行和落實(shí)，才能促使房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平的進(jìn)一步提高，最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的良性發(fā)展。
參考文獻(xiàn)
[1]周守宏.新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中存在的問(wèn)題及對(duì)策[J].分析財(cái)經(jīng)界,2009,(7).
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(一)變量設(shè)計(jì)
1.被解釋變量—財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
基于我國(guó)證券市場(chǎng)不完善的現(xiàn)狀，我們選擇用樣本企業(yè)的Z-score指數(shù)①來(lái)衡量企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。本文所用的Z-score模型公式為:Z=1.2×營(yíng)運(yùn)資金/總資產(chǎn)+1.4×留存收益/總資產(chǎn)+3.3×息稅前利潤(rùn)/總資產(chǎn)+0.6股票總市值/負(fù)債賬面價(jià)值+0.999×銷(xiāo)售收入/總資產(chǎn)
2.解釋變量與控制變量。
解釋變量為公司治理和宏觀調(diào)控。公司治理選取股權(quán)特征、董事會(huì)特征、高管激勵(lì)和“三會(huì)”會(huì)議情況等4個(gè)方面共7個(gè)變量來(lái)考察其對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的影響。根據(jù)當(dāng)前我國(guó)政府宏觀調(diào)控情況，設(shè)置虛擬變量，宏觀經(jīng)濟(jì)政策從緊取0，適中取1，適度寬松取2。此外，為了控制其他可能對(duì)我國(guó)上市房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生影響的因素，選取了企業(yè)規(guī)模、資產(chǎn)負(fù)債率和成長(zhǎng)性等三個(gè)控制變量。
(二)模型構(gòu)建
通過(guò)借鑒前人研究方法，根據(jù)房地產(chǎn)上市公司實(shí)際情況，本文構(gòu)建多元回歸模型來(lái)分析我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的宏觀調(diào)控、公司治理與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系。
(三)數(shù)據(jù)來(lái)源
本文選取深市、滬市上市的房地產(chǎn)行業(yè)為原始樣本，選取2003—2012年共10年為研究期間。在原始樣本的基礎(chǔ)上進(jìn)行了如下幾個(gè)方面的處理:一是剔除在2003年以前未上市的樣本;二是剔除無(wú)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入、總資產(chǎn)為零或所有者權(quán)益為負(fù)的公司，這些公司基本上處于資不抵債、重組等狀態(tài)，缺乏持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力，可能影響研究結(jié)論的說(shuō)服力;三是剔除財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)缺失嚴(yán)重的公司。最后共獲得127個(gè)樣本，共1270個(gè)觀測(cè)值。
二、實(shí)證分析
(一)描述性統(tǒng)計(jì)分析
報(bào)告了本文主要變量的描述性統(tǒng)計(jì)。從表中我們可以看出:其一，按照阿爾特曼教授關(guān)于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的臨界判別值來(lái)劃分，有超過(guò)一半的公司值小于1.4514(中位數(shù))，這些公司存在較大的破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，財(cái)務(wù)危機(jī)較為嚴(yán)重。我國(guó)房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的Z值平均為1.88，處于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)狀況的“灰色地帶”①，說(shuō)明我國(guó)上市的房地產(chǎn)公司整體財(cái)務(wù)狀況不是很好;最小值為－67.5664，最大值為35.1331，各公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)狀況相差比較大。其二，股權(quán)集中度(HHI5)，極值差距十分明顯，最小值84.3335，最大值7997.79，這表示我國(guó)房地產(chǎn)公司股份分配方式各不相同，這與我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)分配方式的現(xiàn)狀相符。其三，董事會(huì)規(guī)模大小方面，大部分公司董事會(huì)規(guī)模為9人。其四，在高管激勵(lì)機(jī)制方面，我國(guó)房地產(chǎn)上市公司高管持股情況較差，超過(guò)一半的公司高管未持股，股份激勵(lì)這種方式對(duì)高級(jí)管理人員的激勵(lì)作用在中國(guó)上市房地產(chǎn)公司的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中沒(méi)有受到重視。而在高管的薪酬上面，各個(gè)公司高管薪酬差距較大，三大高管薪酬總和的自然對(duì)數(shù)跨度從4.4594～7.4869之間，有部分公司高管薪酬很低，有的卻很高。
(二)實(shí)證結(jié)果及分析
在進(jìn)行相關(guān)性分析之前首先進(jìn)行了相關(guān)系數(shù)檢驗(yàn)，結(jié)果表明財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與公司治理結(jié)構(gòu)的相關(guān)系數(shù)均顯著，并且各自變量間的相關(guān)系數(shù)值較小。另外還采用方差膨脹因子法進(jìn)行了自變量間的多重共線性診斷，檢驗(yàn)結(jié)果顯示模型中各變量的容忍度均大于方差，所以自變量間的共線性并不嚴(yán)重，限于篇幅沒(méi)有報(bào)告相關(guān)系數(shù)檢驗(yàn)和共線性診斷結(jié)果。
1.公司內(nèi)部治理與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的回歸分析。
本文以財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)(Z)為被解釋變量設(shè)置了4個(gè)模型，使用式(1)分別檢驗(yàn)股權(quán)特征、董事會(huì)特征、高管激勵(lì)以及“三會(huì)”會(huì)議情況對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的影響，結(jié)果見(jiàn)下頁(yè)表3。模型Ⅰ檢驗(yàn)了股權(quán)特征對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的影響，股權(quán)集中度(HHI5)符號(hào)為正，且在5%的水平下顯著，即提高股權(quán)集中度，有利于降低房地產(chǎn)上市公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)樵诤暧^調(diào)控政策頻繁變動(dòng)的市場(chǎng)環(huán)境下，加大第一大股東的持股比例有利于集中決策，規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn);股權(quán)制衡度(EBD)符號(hào)為負(fù)，說(shuō)明房地產(chǎn)企業(yè)降低股權(quán)制衡度，對(duì)降低企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有正向影響，但效果不顯著;模型Ⅱ檢驗(yàn)了董事會(huì)特征對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的影響，董事會(huì)規(guī)模(BDSIZE)符號(hào)為正，且在5%水平下顯著，即擴(kuò)大董事會(huì)規(guī)模，尤其是增加獨(dú)立董事人數(shù)，將有利于降低上市房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn);模型Ⅲ檢驗(yàn)了高管薪酬對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的影響，回歸結(jié)果高管薪酬(SALARY)符號(hào)為正，且在1%水平下顯著，即高管薪酬越高，上市房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)越小。模型Ⅳ檢驗(yàn)了“三會(huì)”會(huì)議情況對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的影響，在每年召開(kāi)股東大會(huì)會(huì)議次數(shù)(GTIME)方面，符號(hào)為正，且在5%的水平下顯著，即每年召開(kāi)的股東大會(huì)召開(kāi)次數(shù)越多，上市房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)越小;每年召開(kāi)董事會(huì)會(huì)議次數(shù)(DTIME)符號(hào)為正，說(shuō)明我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)召開(kāi)董事會(huì)次數(shù)有利于降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，但效果不顯著;每年召開(kāi)監(jiān)事會(huì)會(huì)議次數(shù)(JTIME)方面，符號(hào)為正，且在1%的水平下顯著，即每年召開(kāi)監(jiān)事會(huì)會(huì)議次數(shù)越多，監(jiān)事會(huì)成員行使監(jiān)事權(quán)利，履行其職責(zé)情況越好，能有效降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)水平。
2.宏觀調(diào)控、公司治理與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的多元回歸分析。
結(jié)合上述分析，本文以宏觀調(diào)控政策、房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)結(jié)構(gòu)、董事會(huì)特征、高管薪酬以及“三會(huì)”會(huì)議情況為解釋變量，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)水平為被解釋變量，對(duì)式(2)進(jìn)行逐步回歸，通過(guò)固定效應(yīng)檢驗(yàn)得到結(jié)果。宏觀調(diào)控政策(MCP)符號(hào)為負(fù)，且在5%水平下顯著，通過(guò)實(shí)際數(shù)據(jù)驗(yàn)證了宏觀調(diào)控政策與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)之間呈顯著的負(fù)相關(guān)關(guān)系。中國(guó)經(jīng)濟(jì)改革開(kāi)放后30多年的快速發(fā)展為房地產(chǎn)企業(yè)提供一個(gè)良好的發(fā)展環(huán)境，寬松的宏觀調(diào)控政策會(huì)使房地產(chǎn)企業(yè)不斷擴(kuò)張發(fā)展，單純依靠土地和資金資源粗放型發(fā)展，幾乎不計(jì)后果地增加企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率，一旦市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生重大改變就會(huì)使很多企業(yè)無(wú)法適應(yīng)，無(wú)法正常運(yùn)營(yíng)甚至破產(chǎn);相反，近些年來(lái)隨著我國(guó)房地產(chǎn)泡沫不斷出現(xiàn)，政府加大對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控力度，這些不斷趨緊的調(diào)控政策會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)的投資決策，房地產(chǎn)企業(yè)一般會(huì)選擇謹(jǐn)慎投資，進(jìn)行科學(xué)理性地投資，從而降低企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
3.宏觀調(diào)控對(duì)“三會(huì)”會(huì)議情況與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的調(diào)節(jié)效應(yīng)回歸結(jié)果。
綜合以上分析，本文將宏觀調(diào)控政策作為調(diào)節(jié)變量引入，以財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)水平作為被解釋變量，各企業(yè)全年召開(kāi)三會(huì)情況即每年召開(kāi)股東大會(huì)次數(shù)、每年召開(kāi)董事會(huì)會(huì)議次數(shù)以及每年召開(kāi)監(jiān)事會(huì)會(huì)議次數(shù)作為解釋變量，對(duì)式(3)進(jìn)行逐步回歸，模型Ⅰ是控制變量的回歸結(jié)果，模型Ⅱ、Ⅲ和Ⅳ是在控制變量的基礎(chǔ)上加入宏觀調(diào)控政策與公司治理中會(huì)議情況的交叉變量的檢驗(yàn)結(jié)果，報(bào)告了樣本公司宏觀調(diào)控政策對(duì)公司治理中會(huì)議情況與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)關(guān)系的調(diào)節(jié)效應(yīng)，即方程(3)的回歸結(jié)果。模型I的檢驗(yàn)結(jié)果顯示，增加公司規(guī)模和成長(zhǎng)性，有利于降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn);而資產(chǎn)負(fù)債率與企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)呈顯著的負(fù)向關(guān)系，說(shuō)明我國(guó)房地產(chǎn)上市公司不改善公司財(cái)務(wù)狀況，將會(huì)顯著提高企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)水平。當(dāng)加入宏觀調(diào)控政策變量與公司治理中會(huì)議情況的交叉變量后，公司規(guī)模和公司成長(zhǎng)性仍然具有較強(qiáng)的解釋能力。模型Ⅱ的交互項(xiàng)系數(shù)為－0.0524，且在10%水平下顯著，說(shuō)明宏觀調(diào)控政策負(fù)向調(diào)節(jié)股東大會(huì)次數(shù)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)之間的關(guān)系，即在宏觀調(diào)控政策越緊，每年召開(kāi)股東大會(huì)次數(shù)對(duì)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的影響力增強(qiáng)，增加召開(kāi)股東大會(huì)次數(shù)越有利于降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。模型Ⅲ交互項(xiàng)沒(méi)有通過(guò)檢驗(yàn)，說(shuō)明宏觀調(diào)控政策對(duì)董事會(huì)會(huì)議次數(shù)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)之間沒(méi)有顯著調(diào)節(jié)效應(yīng)，其原因可能是董事會(huì)成員以及其下設(shè)機(jī)構(gòu)沒(méi)有發(fā)揮其應(yīng)有的專業(yè)技能水平，其作用不明顯。模型Ⅳ交互項(xiàng)回歸系數(shù)為－0.0718，在1%水平下顯著，表明宏觀調(diào)控政策負(fù)向調(diào)節(jié)監(jiān)事會(huì)會(huì)議次數(shù)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)之間的關(guān)系，即宏觀調(diào)控政策越緊，監(jiān)事會(huì)會(huì)議次數(shù)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的影響越強(qiáng)，即每年召開(kāi)監(jiān)事會(huì)次數(shù)越多，越有利于降低公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，其原因可能是宏觀調(diào)控政策從緊，監(jiān)事會(huì)成員也加大對(duì)公司運(yùn)營(yíng)狀況的監(jiān)管，公司管理人員會(huì)選擇謹(jǐn)慎投資，能有效減小公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
三、結(jié)論與建議
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；防范
一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)涵
財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指在企業(yè)財(cái)務(wù)管理領(lǐng)域中所遇到的各種風(fēng)險(xiǎn)，主要包括籌資風(fēng)險(xiǎn)、再籌資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和收益分配風(fēng)險(xiǎn)，它本質(zhì)是由于企業(yè)財(cái)務(wù)管理活動(dòng)的不確定性所造成的。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)一旦控制不力，很容易惡化為財(cái)務(wù)危機(jī)，給企業(yè)帶來(lái)巨大損失乃至破產(chǎn)的境地。
由于資金需求量大、對(duì)資金流動(dòng)性要求較高、以及產(chǎn)品開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)等行業(yè)特點(diǎn)，房地產(chǎn)業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在企業(yè)發(fā)展中的作用尤其突出。從微觀層面來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)需要通過(guò)資金籌集來(lái)開(kāi)展日常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，一旦融資活動(dòng)出現(xiàn)了偏差，或者籌集來(lái)的資金管理不當(dāng)，就會(huì)導(dǎo)致資金使用效益大為降低，從而會(huì)加大企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策變化，國(guó)際金融市場(chǎng)不穩(wěn)定的時(shí)候，更容易增加財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的不可預(yù)測(cè)性。此外，房地產(chǎn)業(yè)的資本結(jié)構(gòu)及項(xiàng)目投資合理與否也直接影響到其財(cái)務(wù)狀況，有可能讓其陷入到財(cái)務(wù)困境中去。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因
（一）盲目舉債，資金結(jié)構(gòu)不合理。資本結(jié)構(gòu)是指企業(yè)全部資金來(lái)源中權(quán)益資本與負(fù)債資本的比例關(guān)系。房地產(chǎn)業(yè)的資金通常由自有資金、預(yù)售款、銀行貸款、經(jīng)營(yíng)性欠款4部分組成， 其中自有資金往往只占較小比例，負(fù)債資金會(huì)占到企業(yè)全部資金來(lái)源的60%以上，甚至高達(dá)90%，一旦企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管控不力，出現(xiàn)不能支付到期本息的概率就非常大。另一方面，負(fù)債經(jīng)營(yíng)會(huì)產(chǎn)生財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)，在其他條件相同的情況下，適度負(fù)債會(huì)產(chǎn)生較明顯的財(cái)務(wù)杠桿效益，會(huì)給企業(yè)帶來(lái)更大的收益。但同時(shí)負(fù)債越多，利息支出越大，過(guò)度負(fù)債會(huì)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)困難的時(shí)候加大企業(yè)到期換不上本息的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，因此房地產(chǎn)業(yè)盲目舉債導(dǎo)致資本結(jié)構(gòu)不合理，進(jìn)而使企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)大大增加。
（二）業(yè)務(wù)拓展過(guò)快，盲目投資。近年來(lái)的房地產(chǎn)業(yè)繁榮使大量房產(chǎn)企業(yè)賺的盆滿缽滿，對(duì)此一些管理者認(rèn)為我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)凈賺不賠的領(lǐng)域，導(dǎo)致企業(yè)相關(guān)人員對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的客觀性產(chǎn)生了輕視。眾所周知，只要有生產(chǎn)活動(dòng)，有財(cái)務(wù)活動(dòng)，就必然會(huì)存在一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)無(wú)時(shí)不在，無(wú)處不在。一些房地產(chǎn)企業(yè)由于沒(méi)有對(duì)項(xiàng)目規(guī)模、市場(chǎng)需求、投資報(bào)酬率、國(guó)家法律政策各方面進(jìn)行系統(tǒng)深入分析，也沒(méi)有進(jìn)行廣泛深入的市場(chǎng)調(diào)研，就匆匆對(duì)于投資項(xiàng)目進(jìn)行決策，使得決策缺乏可靠依據(jù)，進(jìn)而加大了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
（三）部分房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)者財(cái)務(wù)管理水平低。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財(cái)權(quán)都由幾個(gè)關(guān)鍵人掌握，太過(guò)于強(qiáng)調(diào)控制而疏于管理。大部分企業(yè)的賬目除了一些非開(kāi)票不可的業(yè)務(wù)都只是走形式，目的是為了應(yīng)付有關(guān)監(jiān)管部門(mén)，以上種種現(xiàn)實(shí)情況導(dǎo)致財(cái)務(wù)管理活動(dòng)停滯在較低水平。再加上有些中小型房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員本身的業(yè)務(wù)能力不高，導(dǎo)致財(cái)務(wù)人員制作的財(cái)務(wù)報(bào)表無(wú)法真實(shí)地反映企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果，而企業(yè)決策者根椐財(cái)務(wù)報(bào)表的投融資決策缺乏科學(xué)合理性，這樣就會(huì)導(dǎo)致部分財(cái)務(wù)決策失誤，而財(cái)務(wù)決策失誤正是產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)危機(jī)的重要原因。
（四）國(guó)家經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策的約束。在近年來(lái)，隨著土地閑置現(xiàn)象的日益普遍，我國(guó)政府根據(jù)實(shí)際要求出臺(tái)了一系列新的土地政策。從根本上來(lái)講，土地成本對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金要求較高，隨著新的土地政策的出臺(tái)，必然會(huì)導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部成本提高，進(jìn)而使房地產(chǎn)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)僵硬，降低企業(yè)預(yù)期的收益。此外，房地產(chǎn)行業(yè)屬于我國(guó)重要的稅收來(lái)源，其所涉及到的稅種較多且復(fù)雜，稅負(fù)壓力大，而企業(yè)內(nèi)部資金主要依靠銀行借貸或者資本市場(chǎng)融資而來(lái)，其所融入的資本額度越大，其稅收籌劃所獲取的利益也就越大，但是帶來(lái)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也越大?？梢?jiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)的上述財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)能否被盡早識(shí)別和發(fā)現(xiàn)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的健康、良性發(fā)展具有重大意義。
三、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的防范措施
（一）融資渠道多元化，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低籌資風(fēng)險(xiǎn)。具體來(lái)說(shuō)，企業(yè)良好的信用以及土地的抵押都是通過(guò)銀行增加資金來(lái)源的不錯(cuò)選擇，既減少了賦稅又能盡量降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；同時(shí)也要控制企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，是產(chǎn)權(quán)資本和債務(wù)資本保持合適的比例關(guān)系，尋求最佳的資本結(jié)構(gòu)，將籌資風(fēng)險(xiǎn)降到最低。房地產(chǎn)企業(yè)還要拓展融資渠道，除了采用傳統(tǒng)的融資渠道以外，還可以通過(guò)股票、債券融資，這樣不僅有助于使房地產(chǎn)企業(yè)做大做強(qiáng)，吸引外部的債權(quán)人對(duì)其進(jìn)行投資，還有助于優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，降低房地產(chǎn)企業(yè)的籌資風(fēng)險(xiǎn)。
（二）加強(qiáng)投資項(xiàng)目管理。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的規(guī)模大，周期長(zhǎng)等特點(diǎn)決定了其很容易受到社會(huì)環(huán)境等諸多因素的影響，故要進(jìn)行投資項(xiàng)目應(yīng)該先通過(guò)各種分析，包括定量和定性分析以及綜合評(píng)估，決策投資方案都可能存在風(fēng)險(xiǎn)，因此要對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防和控制就需要單獨(dú)或綜合采取各種措施來(lái)應(yīng)對(duì)：（1）科學(xué)的預(yù)測(cè)投資報(bào)酬率，要更加認(rèn)真對(duì)待投資方案的可行性研究分析；（2）運(yùn)用投資組合理論，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)；（3）重視風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避措施，并形成一系列風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的監(jiān)督體系；（4）積極采取其他措施，控制投資風(fēng)險(xiǎn)。
（三）提高經(jīng)營(yíng)者的財(cái)務(wù)管理意識(shí)。首先是提高決策者的財(cái)務(wù)管理素質(zhì)。要不定時(shí)組織中高層領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行財(cái)務(wù)培訓(xùn)和學(xué)習(xí)，至少要能夠讀懂各種報(bào)表及財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，尤其是三大報(bào)表，以便能夠?qū)⒏髯缘慕?jīng)驗(yàn)決策和職業(yè)經(jīng)驗(yàn)更為科學(xué)合理轉(zhuǎn)變?yōu)樽罴褯Q策，最大限度地降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。其次，應(yīng)當(dāng)以人為本，重視人才的吸納及培養(yǎng)。對(duì)企業(yè)現(xiàn)有財(cái)務(wù)人員要加強(qiáng)培訓(xùn)提高其財(cái)務(wù)水平及職業(yè)素養(yǎng)，同時(shí)也要吸納資深的財(cái)務(wù)人員到企業(yè)來(lái)，有助于企業(yè)財(cái)務(wù)人員素質(zhì)的綜合提高。最后，制定一套行之有效的規(guī)章制度并嚴(yán)格按章操作，要求企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員根據(jù)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)及財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)，結(jié)合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求， 積極探索從征地動(dòng)遷到物業(yè)管理整個(gè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)全過(guò)程的財(cái)務(wù)管理制度，形成標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、制度化的工作流程，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
（四）密切關(guān)注國(guó)家調(diào)控政策。房地產(chǎn)企業(yè)要時(shí)刻關(guān)注我國(guó)政府對(duì)于土地、信貸、稅收以及市場(chǎng)調(diào)控的相關(guān)政策，及時(shí)解讀、熟知相關(guān)政策的變化要求，從而不斷的調(diào)整工程項(xiàng)目投資的風(fēng)向，降低成本壓力與風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。要堅(jiān)持實(shí)事求是的工作辦法，根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際要求對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行定位工作。例如，近年來(lái)隨著環(huán)境問(wèn)題關(guān)注的提高，我國(guó)消費(fèi)者越發(fā)趨向于綠色消費(fèi)，因此房地產(chǎn)企業(yè)在迎合市場(chǎng)需的同時(shí)，也要跟隨國(guó)家政策發(fā)展方向，做好低碳建筑的研發(fā)與建設(shè)工作，脫離以往高消耗傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)模式，從而達(dá)到降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提升企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，使企業(yè)走上可持續(xù)發(fā)展的道路。
結(jié)束語(yǔ)：總之，處在我國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期的房地產(chǎn)企業(yè)的形勢(shì)依然嚴(yán)峻。為了確保房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，經(jīng)營(yíng)管理者必須時(shí)刻關(guān)注企業(yè)發(fā)展的各個(gè)階段，密切關(guān)注及預(yù)防可能出現(xiàn)的各種財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，認(rèn)真分析原因，制定針對(duì)性防范措施，通過(guò)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作，真正促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)；財(cái)務(wù)；風(fēng)險(xiǎn)管理
房地產(chǎn)行業(yè)是高回報(bào)行業(yè)，同進(jìn)也有很大的風(fēng)險(xiǎn)，面對(duì)激烈的競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須提高財(cái)務(wù)管理水平才可實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，財(cái)務(wù)管理是企業(yè)管理的核心系統(tǒng)之一，應(yīng)成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)現(xiàn)持續(xù)發(fā)展的有效管理控制工具。
一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的意義
財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是說(shuō)在企業(yè)的所有財(cái)務(wù)活動(dòng)中，因企業(yè)受到內(nèi)、外部環(huán)境和各種難以把握或難以預(yù)計(jì)的因素影響。企業(yè)的實(shí)際財(cái)務(wù)結(jié)果同預(yù)期的結(jié)果發(fā)生偏離，因而使企業(yè)蒙受可能性的損失。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、投資大、不確定性強(qiáng)，所以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理就更加的重要，只有對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的規(guī)避和控制，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的收益才有可靠性。
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)形式
從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)分析，一般的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為下面這幾個(gè)方面：
1.利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在負(fù)債經(jīng)營(yíng)期間，由于各種因素的影響，貸款利率發(fā)生增長(zhǎng)變化，利率的增長(zhǎng)是增加公司的資金投本，因而抵減了預(yù)期收益。利率的變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨的眾多風(fēng)險(xiǎn)中最為嚴(yán)重的不測(cè)風(fēng)險(xiǎn)。
2.再籌資金風(fēng)險(xiǎn)。再籌資金通常是現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目滾動(dòng)開(kāi)發(fā)最常使用的辦法。因負(fù)債經(jīng)營(yíng)使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司負(fù)債率加大，相應(yīng)地對(duì)債權(quán)人的債權(quán)保證程度大大降低，這在很在程度上限制了房地產(chǎn)企業(yè)在其他渠道增加負(fù)債籌資的能力。在一些大型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)常還會(huì)出現(xiàn)連鎖性的資擔(dān)保鏈，一擔(dān)連鎖籌資中一個(gè)環(huán)節(jié)斷裂，風(fēng)險(xiǎn)效應(yīng)也會(huì)加大，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)致命的威脅。
3.無(wú)力償還債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雖然也實(shí)行資本金制度，但大部分的開(kāi)發(fā)企業(yè)在初期階段大都以負(fù)債開(kāi)發(fā)為主，本有資金比例很低，大量的開(kāi)發(fā)資金都來(lái)源于借貸。如果企業(yè)不能按期收回并取得預(yù)期的收益，那么公司將面臨無(wú)力償還債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)，不僅導(dǎo)致資金緊張，還會(huì)影響到公司的信譽(yù)度，甚至?xí)虼硕鴮?dǎo)致公司倒閉。
三、控制房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的措施
1.房地產(chǎn)企業(yè)投資策略：投資是企業(yè)經(jīng)營(yíng)、發(fā)展推行經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略達(dá)到高額利潤(rùn)目的一項(xiàng)目重大舉措。同時(shí)投資是一種巨額資金支出而在投入期不會(huì)立即產(chǎn)生效益。投資一擔(dān)執(zhí)行就很難改變，所以投資的成功與否對(duì)于一個(gè)企業(yè)的未來(lái)發(fā)展會(huì)產(chǎn)生重大影響。房地產(chǎn)企業(yè)面對(duì)的是無(wú)法估量的產(chǎn)品市場(chǎng)、經(jīng)營(yíng)環(huán)境、勞動(dòng)力市場(chǎng)等一些方面，比如物價(jià)、工資、運(yùn)價(jià)的不穩(wěn)定變動(dòng)都會(huì)對(duì)企業(yè)的營(yíng)運(yùn)收入、成本造成企業(yè)現(xiàn)金流入量和流出量不確定性。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資面臨的風(fēng)險(xiǎn)主要有管理風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和政策風(fēng)險(xiǎn)。目前對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)的衡量有定量分析和定性分析這兩種方法。
2.加強(qiáng)現(xiàn)金流量控制管理。現(xiàn)金流量反映的是一個(gè)企業(yè)在某個(gè)特定時(shí)期內(nèi)現(xiàn)金流出、流入和流入凈額狀況。在現(xiàn)金流量表上，投資、經(jīng)營(yíng)、籌資三大活動(dòng)都會(huì)發(fā)生現(xiàn)金流動(dòng)，在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~最重要。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)告中，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金凈額作為主要財(cái)務(wù)指標(biāo)反映，所以現(xiàn)金流量比利潤(rùn)更加重要。如果企業(yè)的利潤(rùn)在上升而現(xiàn)金的凈流量在減少，這說(shuō)明當(dāng)前的實(shí)際收益在下降，需要引起高度重視，如果現(xiàn)金流量?jī)纛~小于同期利潤(rùn)總額，那么就說(shuō)明本期有未到賬的利潤(rùn)存在?，F(xiàn)金流量的多少可知企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的大小。
3.縮短預(yù)售時(shí)間，減少款項(xiàng)回籠風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)的重要方面就是資金的回收，應(yīng)收款是造成資金回收風(fēng)險(xiǎn)的重要方面， 它會(huì)加速現(xiàn)金流出。雖然應(yīng)收賬款會(huì)使企業(yè)產(chǎn)生利潤(rùn)，但并沒(méi)使企業(yè)的現(xiàn)金增加，反之會(huì)加速現(xiàn)金流出，因房地產(chǎn)企業(yè)投資涉及到金融動(dòng)向、政策法規(guī)、區(qū)域供求狀況和提高人民群眾的生活質(zhì)量等各個(gè)方面，所以容易受到各種因素的變動(dòng)影響，造成變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，引起資金鏈的斷裂。因此加強(qiáng)資金的資金回收、集中管理非常重要。對(duì)于應(yīng)收賬款管理應(yīng)做幾個(gè)方面的強(qiáng)化：確定客戶的資信等級(jí)，評(píng)估企業(yè)的還債能力、建立銷(xiāo)售回款責(zé)任制、建立穩(wěn)定的信用政策、確定合理的應(yīng)收賬款比例。
4.完善資金管理系統(tǒng)。完善房地產(chǎn)企業(yè)資金管理系統(tǒng)首先應(yīng)將資金管理納入全面預(yù)算體系，對(duì)責(zé)任中心預(yù)算和項(xiàng)目預(yù)算相結(jié)合的資金預(yù)算，實(shí)現(xiàn)對(duì)資金需求比較準(zhǔn)確全面的預(yù)測(cè)，從而降低資金成本，提高資金使用率，通過(guò)對(duì)資金預(yù)算實(shí)際的執(zhí)行情況的分析，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金使用進(jìn)行修正，另外應(yīng)建立適應(yīng)于企業(yè)規(guī)模的資金控制模式。
5.建立多元化的融資渠道。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分發(fā)揮自身的潛力，實(shí)施多元化融資策略，從以往完全依賴銀行貸款向多渠道融資轉(zhuǎn)變，比如企業(yè)可以實(shí)施房地產(chǎn)投資基金融資、進(jìn)行股權(quán)融資、銷(xiāo)售融資、資產(chǎn)證券化等等一些多元化的融資渠道，這樣可以在不提高資產(chǎn)負(fù)債的率的情況下，節(jié)約財(cái)務(wù)費(fèi)用，降低融資成本、優(yōu)化企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)等。通過(guò)融資渠道多元化可以將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在企業(yè)可以承受的范圍內(nèi)，這有利于企業(yè)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中有很多的不確定風(fēng)險(xiǎn),項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程其實(shí)就是風(fēng)險(xiǎn)管理的過(guò)程,而財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的好與否,將直接影響到開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的收益高低及項(xiàng)目的成敗，所以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在投資前應(yīng)對(duì)其公司自身的財(cái)務(wù)狀況有清醒的認(rèn)識(shí)，合理確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，把各種不確定因素降到最低。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還應(yīng)實(shí)施財(cái)務(wù)集中控制，體現(xiàn)財(cái)務(wù)的管理功能，定期對(duì)財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行分析和考核，財(cái)務(wù)指標(biāo)考核是預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有效措施。
參考文獻(xiàn)：
[1]李慶華：淺析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理.管理觀察.2010(16).
一、房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析
具體來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在這三個(gè)方面：
（一）籌資風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展需要大量的資金，而不同的籌資方式選擇，將引發(fā)不同的籌資風(fēng)險(xiǎn)。目前，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)的主要籌資來(lái)源主要依賴于直接或者間接的銀行借款，這一方式占據(jù)了房地產(chǎn)財(cái)務(wù)運(yùn)營(yíng)資金的70%-80%。也正為如此，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在著極高的資產(chǎn)負(fù)債率，對(duì)債務(wù)融資具有強(qiáng)大的依賴性。因此，面對(duì)著規(guī)模龐大的房地產(chǎn)資金債務(wù)，房地產(chǎn)企業(yè)的利息償還壓力很大，風(fēng)險(xiǎn)也大大增加。
（二）投資風(fēng)險(xiǎn)
在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)極易受到各種內(nèi)外部因素，例如國(guó)家政策法規(guī)、通貨膨脹和經(jīng)濟(jì)危機(jī)等的影響。其中國(guó)家法律政策因素對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的投資影響更為巨大。此外，由于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目具有資金投入大、回收周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，巨大投資成本的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目一旦出現(xiàn)決策失誤，就會(huì)造成重大的不可彌補(bǔ)的損失。在2013年國(guó)家出臺(tái)了嚴(yán)格的房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策，造成了房地產(chǎn)行業(yè)的降溫和萎縮，銀行縮緊貸款，使得房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源中斷，房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了大規(guī)模的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
（三）營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)與房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際運(yùn)營(yíng)情況息息相關(guān)，而鑒于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展特點(diǎn)，高投資、高收益、高風(fēng)險(xiǎn)，就明確的說(shuō)明了房地產(chǎn)企業(yè)將出現(xiàn)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率明顯低于其他行業(yè)的發(fā)展情況，因?yàn)橘Y金被長(zhǎng)期的占用，在實(shí)際運(yùn)營(yíng)過(guò)程中可能引發(fā)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的可能性是相當(dāng)大的。具體來(lái)說(shuō)，表現(xiàn)在：內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)、銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)以及成本控制風(fēng)險(xiǎn)。
二、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的措施
（一）提升企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)
當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)最重要的任務(wù)是要牢固樹(shù)立企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理理念，建立具有企業(yè)特色的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)文化觀念體系。首先，作為企業(yè)文化推動(dòng)者和踐行者的企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)和高層管理者，必須在日常工作實(shí)踐中牢固樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，才能真正將風(fēng)險(xiǎn)理念推及全體員工。其次，必須通過(guò)各種渠道和方式，加強(qiáng)對(duì)員工的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和觀念培訓(xùn)，讓每一個(gè)員工都自覺(jué)認(rèn)同于企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理文化，建立良好的內(nèi)部交流溝通平臺(tái)，切實(shí)提高員工風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)和能力。最后，要建立和完善企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任制度，明確各崗位責(zé)任和義務(wù)，通過(guò)運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn)控制和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制績(jī)效考核指標(biāo)體系，從整體上對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行系統(tǒng)化管理和控制。
（二）加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制
1、優(yōu)化企業(yè)組織治理結(jié)構(gòu)
作為企業(yè)治理控制總體框架的企業(yè)組織結(jié)構(gòu)，在現(xiàn)代企業(yè)的發(fā)展過(guò)程中有著至關(guān)重要的意義。反觀我國(guó)當(dāng)前上市公司內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)可知，很多房地產(chǎn)企業(yè)中極度缺乏科學(xué)、合理、有效的組織結(jié)構(gòu)，缺少內(nèi)部管理機(jī)制、監(jiān)督機(jī)制缺失，這種現(xiàn)象的存在極易對(duì)企業(yè)的生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)造成巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)甚至由此引發(fā)經(jīng)營(yíng)危機(jī)而破產(chǎn)。鑒于此，在房地產(chǎn)企業(yè)管理中，必須建立并完善內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)和治理結(jié)構(gòu)，防范和控制各類風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。
2、健全企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制制度
良好的企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制制度，不僅為企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)提供良好的內(nèi)部環(huán)境，而且可以有效減少企業(yè)損失，增加企業(yè)收益，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益最大化的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。從而保證企業(yè)日常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。
（三）建立健全財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制
作為房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理者，尤其應(yīng)當(dāng)對(duì)企業(yè)的基本財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行充分調(diào)研和科學(xué)分析以及有效的監(jiān)控，及時(shí)對(duì)可能出現(xiàn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)信號(hào)進(jìn)行分析和監(jiān)控，關(guān)注于企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)的各個(gè)細(xì)節(jié)，對(duì)變動(dòng)情況及時(shí)做出反應(yīng)，從而及時(shí)發(fā)現(xiàn)并識(shí)別可能出現(xiàn)的潛在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并快速制度有效措施控制和降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性，提高企業(yè)在應(yīng)對(duì)各種不確定風(fēng)險(xiǎn)危機(jī)的快速處理能力。同時(shí)通過(guò)建立并完善相關(guān)的企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，增強(qiáng)企業(yè)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別能力，并培養(yǎng)企業(yè)應(yīng)對(duì)和處理可能出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的能力。
（四）提高房地產(chǎn)企業(yè)外部環(huán)境變化的應(yīng)對(duì)能力
鑒于國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度增快，經(jīng)濟(jì)投資過(guò)熱，為了抑制經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過(guò)快的勢(shì)頭，國(guó)際經(jīng)濟(jì)政策通常會(huì)由寬松轉(zhuǎn)向緊縮。隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策的執(zhí)行，一方面會(huì)提高銀行信貸限制和存貸款利率，另一方面限制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和投資審批，從而嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品的銷(xiāo)量和資金回籠周期，進(jìn)而制約了企業(yè)貸款償還能力，導(dǎo)致了企業(yè)生存和發(fā)展面臨巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)管理和經(jīng)營(yíng)者，必須能夠?qū)ν獠拷?jīng)濟(jì)環(huán)境等因素做出科學(xué)合理的預(yù)測(cè)和判斷，進(jìn)而能夠做出科學(xué)、合理的戰(zhàn)略決策，保證企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)和持續(xù)發(fā)展。
三、結(jié)束語(yǔ)
關(guān)鍵詞：金科地產(chǎn)；財(cái)務(wù)管理
1.房地產(chǎn)企業(yè)概述
房地產(chǎn)企業(yè)作為各國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，其發(fā)展直接關(guān)系到國(guó)計(jì)民生。我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)一直以來(lái)都是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)點(diǎn)，據(jù)有關(guān)部門(mén)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)企業(yè)在07年直接帶動(dòng)國(guó)民生產(chǎn)總值增長(zhǎng)1.5個(gè)百分點(diǎn)。但我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)還存在著諸多問(wèn)題。資源浪費(fèi)與流失嚴(yán)重、商品房空置量增加、房地產(chǎn)業(yè)與金融產(chǎn)業(yè)關(guān)系混亂、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)造成的環(huán)境破壞嚴(yán)重等都是我國(guó)目前房地產(chǎn)行業(yè)亟需解決的問(wèn)題。為實(shí)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)，中央在09年下達(dá)了關(guān)于《當(dāng)代房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展可持續(xù)性目標(biāo)》中關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)，其核心內(nèi)容就是“資源在當(dāng)代人群之間及代與代人群之間公平合理的分配'.為實(shí)現(xiàn)這一戰(zhàn)略目標(biāo)我國(guó)在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展方面應(yīng)該做到如下幾點(diǎn)，一是合理利用土地資源，減少土地資源的浪費(fèi)。二是重視房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的環(huán)境保護(hù)，維持生態(tài)平衡。三是完善房地產(chǎn)金融體系，建立和發(fā)展房地產(chǎn)發(fā)展二級(jí)市場(chǎng)。四是加快技術(shù)創(chuàng)新和科技創(chuàng)新。以新時(shí)代下的房地產(chǎn)綠色目標(biāo)為出發(fā)點(diǎn)，建立健全相關(guān)體制體系，運(yùn)用現(xiàn)代化信息手段，結(jié)合新時(shí)代的發(fā)展需求，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的網(wǎng)絡(luò)化信息化目標(biāo)。
2.財(cái)務(wù)管理目標(biāo)的研究
首先， 利潤(rùn)最大化是企業(yè)財(cái)務(wù)管理的首要目標(biāo)。一方面，企業(yè)的利潤(rùn)是企業(yè)發(fā)展的源泉，能夠最大化的滿足業(yè)主的需求。另一方面，它在增加私人財(cái)富的同時(shí)也使得社會(huì)財(cái)富最大化。其次是每股收益最大化目標(biāo)。由于當(dāng)前利潤(rùn)和預(yù)期未來(lái)的利潤(rùn)會(huì)直接影響到股票的價(jià)格，避免企業(yè)在追求利潤(rùn)的短期行為，應(yīng)從企業(yè)價(jià)值的角度強(qiáng)調(diào)股東的利益和其他利益主體的關(guān)系。如果處理不當(dāng)將不利于企業(yè)進(jìn)行各種現(xiàn)代財(cái)務(wù)活動(dòng)。還有就是股票的價(jià)格還受到其他很多不可控因素的影響，并不是所有的公司都能有效的控制這種影響。在上市企業(yè)和私營(yíng)企業(yè)對(duì)這種控制都很難適應(yīng)。最后就是企業(yè)本身價(jià)值最大化的目標(biāo)。企業(yè)價(jià)值最大化的決定因素是企業(yè)的潛在的對(duì)未來(lái)的獲利能力。財(cái)務(wù)報(bào)表的內(nèi)容包含如下幾個(gè)方面，運(yùn)營(yíng)能力分析、償債能力分析、盈利能力分析、杜邦財(cái)務(wù)分析以及綜合能力分析等。財(cái)務(wù)報(bào)表分析的方法有因素分析法、現(xiàn)金流量分析法、比較分析法、趨勢(shì)分析法和比率分析法等。財(cái)務(wù)報(bào)表分析中的比率分析在內(nèi)容上應(yīng)該由信用比率、成本經(jīng)營(yíng)比率和投資比率構(gòu)成，這些構(gòu)成是公式盈利3財(cái)務(wù)管理報(bào)表的現(xiàn)狀
財(cái)務(wù)報(bào)表的定義及報(bào)表分析的定義。財(cái)務(wù)分析的本質(zhì)是對(duì)于財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的搜索和分析以及對(duì)財(cái)務(wù)分析結(jié)果進(jìn)行決策的過(guò)程。作為財(cái)務(wù)報(bào)告的重要組成部分，財(cái)務(wù)報(bào)表展示了企業(yè)董事、管理及財(cái)務(wù)人員對(duì)公司財(cái)務(wù)情況的分析和處理。財(cái)務(wù)報(bào)表在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的基礎(chǔ)之上對(duì)債權(quán)人、股權(quán)持有者、政府等各方用戶公共信息的披露。《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第30號(hào)――財(cái)務(wù)報(bào)表列報(bào)》是我國(guó)的會(huì)計(jì)法規(guī)，在該法規(guī)中明確指出了財(cái)務(wù)報(bào)表應(yīng)是企業(yè)財(cái)務(wù)情況、現(xiàn)金流動(dòng)量以及經(jīng)營(yíng)成果的構(gòu)架性表述。應(yīng)包含如下內(nèi)容，利潤(rùn)表、現(xiàn)金流量表資產(chǎn)負(fù)債表、所有者權(quán)益變動(dòng)表和附錄?！鳛樾畔⑴兜妮d體，它是企業(yè)及其利益者的鏈接，能全面、系統(tǒng)和明確的展現(xiàn)出企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)成果和現(xiàn)金流動(dòng)的基本情況。’張玉林在2009年提出了財(cái)務(wù)報(bào)表分析的定義。財(cái)務(wù)報(bào)表的內(nèi)容包含如下幾個(gè)方面，運(yùn)營(yíng)能力分析、償債能力分析、盈利能力分析、杜邦財(cái)務(wù)分析以及綜合能力分析等。財(cái)務(wù)報(bào)表分析的方法有因素分析法、現(xiàn)金流量分析法、比較分析法、趨勢(shì)分析法和比率分析法等。財(cái)務(wù)報(bào)表分析中的比率分析在內(nèi)容上應(yīng)該由信用比率、成本經(jīng)營(yíng)比率和投資比率構(gòu)成，這些構(gòu)成是公式盈利能力及未來(lái)發(fā)展?fàn)顩r的體現(xiàn)形式。
3.房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀
目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)存在著諸多問(wèn)題。房地產(chǎn)企業(yè)涉及范圍廣，從房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與再開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)中介服務(wù)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)到物業(yè)管理、房地產(chǎn)的調(diào)控與管理等都與企業(yè)的管理掛鉤。信息化時(shí)代的發(fā)展離不開(kāi)信息技術(shù)的運(yùn)用，同樣房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展離不開(kāi)企業(yè)對(duì)信息技術(shù)的開(kāi)發(fā)與利用。企業(yè)的發(fā)展離不開(kāi)企業(yè)內(nèi)部與外部相結(jié)合的良性運(yùn)作。企業(yè)要想獲得良好的發(fā)展就要從各個(gè)方面對(duì)企業(yè)進(jìn)行全面的改革與創(chuàng)新，其中比較重要的就是企業(yè)的內(nèi)部管理。
隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)也在不斷的創(chuàng)新與改進(jìn)過(guò)程中成長(zhǎng)。房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部管理方面普通都存在著一些問(wèn)題，諸如內(nèi)部管理制度體系薄弱、上層管理能力不強(qiáng)、公司治理模式不夠完善等。其中還包含財(cái)務(wù)管理混亂的問(wèn)題。作為房地產(chǎn)企業(yè)的命脈，財(cái)務(wù)管理問(wèn)題如果不能得到有效的解決，將在很長(zhǎng)一段時(shí)間對(duì)企業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展產(chǎn)生影響。嚴(yán)重的會(huì)影響我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)需要在結(jié)合自身發(fā)展的特點(diǎn)，在財(cái)務(wù)管理方面要做構(gòu)建完善的財(cái)務(wù)管理體系，改進(jìn)相關(guān)的財(cái)務(wù)管理技術(shù)，并運(yùn)用現(xiàn)代化信息手段提高企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理水平。
4.金科地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀探討――財(cái)務(wù)報(bào)表分析視角
處于動(dòng)蕩的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，金科應(yīng)在適度拿地、資金充足的情況下維持企業(yè)的健康經(jīng)營(yíng)。所謂機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)并存。金科應(yīng)充分利用自己順暢的資金條件和良好的企業(yè)形象抓住這次機(jī)遇為企業(yè)的發(fā)展鋪路。
4.1金科地產(chǎn)數(shù)據(jù)分析
（1）短期償債能力分析
流動(dòng)比率能有效的反映企業(yè)用在短期內(nèi)能轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金的流動(dòng)資產(chǎn)償還到期流動(dòng)負(fù)債的能力。該公司在此項(xiàng)上已經(jīng)接近行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)比率2，這表明其在短期還債能力方面較強(qiáng)。但是2011―2013年間數(shù)據(jù)顯示，其呈下降趨勢(shì)，說(shuō)明本公司的短期償債能力在這一時(shí)期下降了，其財(cái)務(wù)狀況不夠穩(wěn)定，從數(shù)據(jù)上可以看到，在這一算時(shí)期內(nèi)其流動(dòng)資金都顯得十分的緊張，滿足日常運(yùn)營(yíng)沒(méi)有問(wèn)題但是沒(méi)有足夠的財(cái)力來(lái)應(yīng)對(duì)到期的流動(dòng)負(fù)債。
②不難發(fā)現(xiàn)該企業(yè)速動(dòng)比率一直偏低，小于1，表中顯示的4年間不僅僅速動(dòng)比率偏低且不穩(wěn)定。從數(shù)據(jù)上看，該企業(yè)在短期償還能力方面還較差且財(cái)務(wù)不穩(wěn)定。
③從相關(guān)指標(biāo)中看出，現(xiàn)金比率它的作用是表明在最壞情況下的短期償債能力，現(xiàn)金比率越高，說(shuō)明企業(yè)即刻變現(xiàn)能力越強(qiáng)。從統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)來(lái)看，金科的現(xiàn)金比率實(shí)現(xiàn)上升后下降的，從2009年的30.95%上升到2009年的33.80%，說(shuō)明企業(yè)的即刻變現(xiàn)能力增強(qiáng)。但是，又從2010年的33.80%下降到2011年的29.17%，說(shuō)明金科的存貨變現(xiàn)能力是制約短期償債能力的主要因素。
（2）長(zhǎng)期償債能力分析
①資產(chǎn)負(fù)債率越大說(shuō)明企業(yè)償債能力越差；反之，企業(yè)的償債能力越強(qiáng)。一般認(rèn)為資產(chǎn)負(fù)債率為40%-70%時(shí)較為合適，由上表可以看出，2009-2010年金科集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債率在67%左右徘徊，相對(duì)比較穩(wěn)定。在2011年，資產(chǎn)負(fù)債率上升說(shuō)明償債能力變?nèi)酢?/p>
②產(chǎn)權(quán)比率越低，說(shuō)明債權(quán)人權(quán)益受保障的程度越高，承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)越小。從表1可以看出，2009-2010年產(chǎn)權(quán)比率較穩(wěn)定，說(shuō)明債權(quán)人權(quán)益受保障程度較穩(wěn)定。在2011年，產(chǎn)權(quán)比率大幅度升高，說(shuō)明企業(yè)充分發(fā)揮了負(fù)債帶來(lái)的財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)。
③已獲利息倍數(shù)越大，說(shuō)明長(zhǎng)期償債能力越強(qiáng)。若假設(shè)財(cái)務(wù)費(fèi)用為全部利息支出，從表1知，已獲利息倍數(shù)呈上升趨勢(shì)，說(shuō)明金科集團(tuán)長(zhǎng)期償債能力增強(qiáng)。
2.營(yíng)運(yùn)能力分析
營(yíng)運(yùn)能力是指企業(yè)運(yùn)用資產(chǎn)效率的高低。資產(chǎn)運(yùn)用效率越高，資金循環(huán)越快，企業(yè)較少的投入獲取較多的收益。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率越高，說(shuō)明企業(yè)應(yīng)收賬款賬齡短，收現(xiàn)快，流動(dòng)性強(qiáng)，短期償債能力強(qiáng)同時(shí)可以減少企業(yè)壞賬損失和收賬費(fèi)用。
由表2可以看出，2010年的最高，說(shuō)明回收能力強(qiáng)。而2011年最低，說(shuō)明企業(yè)賬款回收發(fā)生困難，引起收賬費(fèi)用增加，并存在發(fā)生壞賬的可能性。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)越多，則資金周轉(zhuǎn)越慢，金科的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)比較穩(wěn)定，說(shuō)明該企業(yè)資金周轉(zhuǎn)還比較穩(wěn)定。
（1）銷(xiāo)售凈利率
銷(xiāo)售凈利率標(biāo)準(zhǔn)是0.1，該指標(biāo)反映每一元銷(xiāo)售收入帶來(lái)的凈利潤(rùn)是多少，表明銷(xiāo)售收入的收益水平。金科公司的銷(xiāo)售凈利率逐年上升從2009年的11.319%到2010年的13.1544%，2011年更是達(dá)到17.4304%。總體上銷(xiāo)售收入的收益水平一般。說(shuō)明企業(yè)在擴(kuò)大銷(xiāo)售收入的同時(shí)，必須要相應(yīng)獲取更多的凈利潤(rùn)。
（2）成本利潤(rùn)率
成本利潤(rùn)率表明每付出一元成本費(fèi)用可獲得多少利潤(rùn)，體現(xiàn)了經(jīng)營(yíng)耗費(fèi)所帶來(lái)的經(jīng)營(yíng)成果。該項(xiàng)指標(biāo)越高，利潤(rùn)就越大，反映企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益越好。從表3數(shù)據(jù)看，本公司的成本利潤(rùn)率逐年增高2009年18%，2009年20%，而在2011年達(dá)到29%，說(shuō)明經(jīng)濟(jì)效越來(lái)越好。
（3）資產(chǎn)凈利率
資產(chǎn)凈利率是一個(gè)綜合指標(biāo)，表明公司資產(chǎn)的綜合利用效果。從表3結(jié)果看，該公司的資產(chǎn)凈利率在近三年保持平均水平皆在4%-5%，說(shuō)明公司總體利用效果一般，
（4）凈資產(chǎn)收益率
凈資產(chǎn)的收益率反映投資者投入企業(yè)的自有資本獲取利潤(rùn)的能力，即反映投資與報(bào)酬的關(guān)系。
本公司的凈資產(chǎn)收益率逐年增高，2009年12.65%，到了2010年14.26%，2011年達(dá)到16.47%，公司自有資本獲取收益的能力更強(qiáng)，運(yùn)營(yíng)效益更好，對(duì)投資者和債權(quán)人的保證程度水平更高。
（5）資本收益率
應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率越高，說(shuō)明企業(yè)應(yīng)收賬款賬齡短，收現(xiàn)快，流動(dòng)性強(qiáng)，短期償債能力強(qiáng)同時(shí)可以減少企業(yè)壞賬損失和收賬費(fèi)用。由表2可以看出，2010年的最高，說(shuō)明回收能力強(qiáng)。而2011年最低，說(shuō)明企業(yè)賬款回收發(fā)生困難，引起收賬費(fèi)用增加，并存在發(fā)生壞賬的可能性。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)越多，則資金周轉(zhuǎn)越慢，金科的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)比較穩(wěn)定，說(shuō)明該企業(yè)資金周轉(zhuǎn)還比較穩(wěn)定。存貨周轉(zhuǎn)率越高越好，說(shuō)明企業(yè)存貨變現(xiàn)速度快，銷(xiāo)售能力強(qiáng)，資金占用水平低。由表2數(shù)據(jù)可知，2010年存貨周轉(zhuǎn)率最高，2011年最低，說(shuō)明2011年企業(yè)銷(xiāo)售狀況不好，存貨積壓，資金占用水平高，應(yīng)采取應(yīng)對(duì)措施加以解決。存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)越短，說(shuō)明存貨周轉(zhuǎn)越快。2001-2010年的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)比較低，說(shuō)明周轉(zhuǎn)速度快，2011年周轉(zhuǎn)天數(shù)較高，周轉(zhuǎn)速度很慢。該指標(biāo)越高表明企業(yè)固定資產(chǎn)利用率高，企業(yè)固定資產(chǎn)管理水平較好，固定資產(chǎn)投資得當(dāng)，結(jié)構(gòu)合理。
從表2數(shù)據(jù)顯示：金科集團(tuán)2008年和2011年的指標(biāo)值較高，說(shuō)明固定資產(chǎn)利用率較好，流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率越高，說(shuō)明在一定時(shí)期內(nèi)，流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù)越多，進(jìn)而說(shuō)明以相同的流動(dòng)資產(chǎn)完成的周轉(zhuǎn)額越多，流動(dòng)資產(chǎn)利用率越高。
從表2分析金科集團(tuán)2009-2010年，流動(dòng)資產(chǎn)周準(zhǔn)率比較高，資產(chǎn)利用率高，2011年，周轉(zhuǎn)率下降，完成的周轉(zhuǎn)額少，因此，流動(dòng)資產(chǎn)利用率較低。該指標(biāo)越高，說(shuō)明企業(yè)全部資產(chǎn)的使用效率高，從表2看，2011年的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率較低，說(shuō)明生產(chǎn)效率降低，影響企業(yè)的盈利能力，因此，企業(yè)應(yīng)該通過(guò)提高銷(xiāo)售收入或處置多余的資產(chǎn)來(lái)提高總資產(chǎn)利用率。
5.財(cái)務(wù)報(bào)表反映的企業(yè)問(wèn)題
企業(yè)財(cái)務(wù)管理狀況的不足和建議
從社會(huì)性需求方面，國(guó)家是不會(huì)讓這個(gè)市場(chǎng)變成一個(gè)投資品市場(chǎng)。我國(guó)在1998年住房制度改革后，停止了福利分房，建立了住房市場(chǎng)，其目的并不是要在資本市場(chǎng)之外建立一個(gè)投資品市場(chǎng)，讓大家在這里投資、炒房，所以房地產(chǎn)市場(chǎng)最終要回歸到提供住的產(chǎn)品為核心內(nèi)容的市場(chǎng)。也就是說(shuō)安居才能樂(lè)業(yè)這個(gè)觀點(diǎn)上。所以，從社會(huì)性需求來(lái)看，房地產(chǎn)調(diào)控政策抑制投資、投機(jī)需求的政策也不會(huì)動(dòng)搖。因此為了滿足未來(lái)的資金需求， 建議金科繼續(xù)加快銷(xiāo)售， 增加經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流入， 充分運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿， 積極尋找戰(zhàn)略合作機(jī)會(huì)， 并進(jìn)一步開(kāi)拓融資渠道。而規(guī)模擴(kuò)張帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)控制又將對(duì)金科的專業(yè)能力和組織能力提出新的要求。
金科集團(tuán)在看到企業(yè)優(yōu)秀的盈利能力的同時(shí)， 也提醒高度重視現(xiàn)金的管理。金科擁有數(shù)額巨大的存貨量， 這既是未來(lái)發(fā)展的保障， 又是金科風(fēng)險(xiǎn)的主要來(lái)源， 從目前金科管理現(xiàn)狀來(lái)看， 建議進(jìn)一步優(yōu)化存貨結(jié)構(gòu)， 適度控制存貨數(shù)量。政策因素主導(dǎo)市場(chǎng)，房地產(chǎn)行業(yè)面臨重大變局，在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中，政府是任何企業(yè)都無(wú)法忽視的重要因素。其一，政府是市場(chǎng)的資源供應(yīng)者，通過(guò)土地市場(chǎng)從源頭上控制著整個(gè)市場(chǎng)走向；其二，政府是市場(chǎng)的巨大需求者，通過(guò)各種與公務(wù)員、事業(yè)單位等住房相關(guān)的政策影響市場(chǎng)需求和市場(chǎng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)；其三，政府是消費(fèi)者和企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)行為的政策環(huán)境變量，影響著消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)成本和購(gòu)買(mǎi)方式，左右著企業(yè)開(kāi)發(fā)活動(dòng)、銷(xiāo)售活動(dòng)甚至是產(chǎn)品的具體產(chǎn)品設(shè)計(jì)狀況。金科公司應(yīng)該密切關(guān)注國(guó)家政策，及時(shí)調(diào)整戰(zhàn)略，順應(yīng)政策要求。
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