時間：2023-05-15 16:31:58
導(dǎo)語：在房地產(chǎn)開發(fā)和管理的撰寫旅程中，學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
關(guān)鍵詞：給排水，房地產(chǎn)，前期管理，重要性
引言
工程建設(shè)項目前期管理對于工程實施的整個過程來說都具有十分重要的意義，在任何工程建設(shè)起始階段都應(yīng)當(dāng)注重前期管理工作，房地產(chǎn)開發(fā)也不例外。給排水工程是房地產(chǎn)工程項目的重要環(huán)節(jié)，只有做好給排水工程前期管理工作，控制給排水工程的質(zhì)量，才能有效防止房地產(chǎn)給排水工程中各種常見問題，建設(shè)一個良好的城市人居環(huán)境。給排水工程前期控制工作關(guān)系到整個房地產(chǎn)工程項目的質(zhì)量、工期、投資和預(yù)期效果，要實現(xiàn)房地產(chǎn)項目投入和產(chǎn)出的良性循環(huán)，就必須認識到給排水系統(tǒng)的重要性，重視給排水工程前期控制工作，設(shè)計好及排水系統(tǒng)，使設(shè)計出的房產(chǎn)更加符合社會需要。
一、給排水工程概述
（一）給排水工程簡介
給水排水工程涵蓋的范圍十分之大，是一門應(yīng)用很廣泛的學(xué)科，它擔(dān)負著解決我國水危機的重擔(dān)，包含了水資源可持續(xù)利用和保護、水的社會循環(huán)、水的生態(tài)功能、節(jié)水工作、水質(zhì)及其相關(guān)的高新技術(shù)等多方面內(nèi)容，其中水的社會循環(huán)為其研究內(nèi)容。城市水的輸送、凈化及水資源保護與利用有關(guān)的理論與技術(shù)同樣是給排水工程研究的主要內(nèi)容，它與城市、城鎮(zhèn)建設(shè)事業(yè)、工業(yè)生產(chǎn)、環(huán)保和人民生活有著緊密的關(guān)聯(lián)。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)中的給排水工程
在房地產(chǎn)開發(fā)中應(yīng)用到的主要是生活、生產(chǎn)和消防給排水系統(tǒng)，其中生活給排水系統(tǒng)的水源主要是供民用、公共建筑和工業(yè)企業(yè)建筑內(nèi)的飲用、盥洗、洗滌等生活上的用水，它對水質(zhì)的要求非常高，必須嚴(yán)格符合國家規(guī)定的飲用水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，否則將會給人民的生命安全帶來很大的威脅。若房產(chǎn)是做廠房而用，那么這里的給排水系統(tǒng)要運用到生產(chǎn)給水系統(tǒng)，生產(chǎn)給水系統(tǒng)種類繁多，主要用于生產(chǎn)設(shè)備的冷卻、鍋爐用水等，對水質(zhì)、水量、水壓以及安全方面的要求也有很大差異。不論是用于居民住宅還是廠房生產(chǎn)，消防給排水系統(tǒng)都是不可或缺的，層數(shù)較多的民用建筑、大型公共建筑及某些生產(chǎn)車間都需要用到消防設(shè)備用水，此類系統(tǒng)對水質(zhì)的要求不高，但必須按建筑防火規(guī)范保證有足夠的水量與水壓。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中應(yīng)當(dāng)充分考慮到各方面的需要，設(shè)計出合理的給排水系統(tǒng)。
二、 給排水工程前期管理在房地產(chǎn)開發(fā)中的重要性
房產(chǎn)質(zhì)量的優(yōu)劣，取決于物業(yè)設(shè)計的水平和工程施工質(zhì)量的好壞，如果沒有做好前期的設(shè)計管理工作，定會遺留下很多問題，使將來的物業(yè)管理困難重重，處于十分被動的境地，住戶的利益也會受到很大的損害。給排水工程前期管理工作必須慎重，稍有不慎便會出現(xiàn)樓道滲水、洗手間排水不暢等一系列問題，工程建設(shè)不同于科學(xué)實驗，不能有失敗，只有做好給排水系統(tǒng)前期規(guī)劃工作，事前避免質(zhì)量問題的發(fā)生，重視事前控制，才能真正做到防患于未然，使設(shè)計出的房產(chǎn)更加符合要求。
給排水系統(tǒng)前期管理的重要性決定了設(shè)計者必須對房地產(chǎn)排水系統(tǒng)有十分深入的了解，讓給排水系統(tǒng)集功能性和裝飾性于一身，尋求創(chuàng)新，在設(shè)計過程中用新辦法、新材料、新產(chǎn)品進行大膽的嘗試，用符合節(jié)能省地建設(shè)新理念設(shè)計出宜居的房產(chǎn)。隨著建筑房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，給排水工程在建筑工程中將占有越來越重要的地位，所涉及到的領(lǐng)域也將更加廣泛，在全面掌握工程建設(shè)基礎(chǔ)的同時，我們要更加注重房地產(chǎn)開發(fā)給排水工程的前期管理，促進房地產(chǎn)項目穩(wěn)步發(fā)展。
三、做好排水工程前期管理工作的措施
（一）前期質(zhì)量管理必須做到位
房地產(chǎn)開發(fā)之前應(yīng)當(dāng)做好項目給排水工程決策、設(shè)計及施工事前質(zhì)量控制，實地考察開發(fā)地區(qū)的周邊環(huán)境，審核設(shè)計圖紙、設(shè)計理念是否符合現(xiàn)實，結(jié)合小區(qū)實際情況實現(xiàn)給排水系統(tǒng)的共享，把握質(zhì)量控制管理的重點和難點，各個擊破，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)項目投入和產(chǎn)出良性循環(huán)。房地產(chǎn)項目開發(fā)是一個動態(tài)的過程，其中前期的立項、規(guī)劃、設(shè)計及圖紙會審等在工程建設(shè)中占據(jù)重要位置，這一環(huán)節(jié)如有疏忽則很可能導(dǎo)致投資的失敗，房企必須對此環(huán)節(jié)的不確定因素進行識別并加以防范。
（二）注意審查給排水、消防平面圖和系統(tǒng)圖
在進行給排水系統(tǒng)前期管理之時，應(yīng)當(dāng)首先檢查設(shè)計是否合理，是否符合相關(guān)規(guī)范或有關(guān)技術(shù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等多方面的因素，設(shè)計必須符合消防、環(huán)保等當(dāng)?shù)刂鞴懿块T的正式及“非正式”的規(guī)定，設(shè)計出符合要求的管道設(shè)置，并要求給排水、消防管線穿梁時對房產(chǎn)的結(jié)構(gòu)安全無威脅，系統(tǒng)圖必須符合消防安全需求。圖紙是給排水系統(tǒng)設(shè)計的開端，在前期管理中應(yīng)當(dāng)檢查圖紙設(shè)計是否符合規(guī)范，這里可以結(jié)合實際合理增設(shè)小區(qū)室外給水、消防系統(tǒng)閥門和水表，以便形成多個獨立小網(wǎng)絡(luò)式防火墻并實現(xiàn)水表水量的平衡。注意生產(chǎn)、生活、消防用水系統(tǒng)之間的水循環(huán)，實現(xiàn)水資源的可持續(xù)利用，為生態(tài)文明建設(shè)作出應(yīng)有的貢獻。
（三）給排水工程的前期安全檢查
在進行前期檢查時應(yīng)當(dāng)認真審查施工技術(shù)方案，關(guān)注組織技術(shù)措施和質(zhì)量保證措施是否充分考慮承包合同、施工現(xiàn)場及法規(guī)的要求，突出“安全施工”的原則，保證給排水工程符合安全、環(huán)保、消防的要求，營造出一種和諧、安全的施工氛圍，注意相關(guān)專業(yè)工程分包情況，以便有針對性的加強安全預(yù)控力度，確保房產(chǎn)工程的安全。
參考文獻：
[1]石勇;住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)的設(shè)計與開發(fā)[D];西安科技大學(xué);2003年
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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；風(fēng)險識別；風(fēng)險評估；風(fēng)險控制
一、引言
隨著我國經(jīng)濟的迅速發(fā)展、農(nóng)村城鎮(zhèn)化的速度逐年加快，房地產(chǎn)行業(yè)也進入了一個新的發(fā)展階段。房地產(chǎn)投資數(shù)額大、投資周期長、變現(xiàn)能力差的特性決定了房地產(chǎn)一個高風(fēng)險的事業(yè)[1]。投資過程中既有金融財政風(fēng)險等有形風(fēng)險，也有如政策變化等無形風(fēng)險，使投資方案和決策具有相當(dāng)?shù)臐撛陲L(fēng)險[2]。目前國內(nèi)對房地產(chǎn)風(fēng)險管理的研究還不夠深入，定性分析和經(jīng)驗決策仍然是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險分析中常用的方法，也很少有系統(tǒng)的定量研究方法的應(yīng)用。
針對上述情況，本文結(jié)合了風(fēng)險管理理論與房地產(chǎn)業(yè)的施工建設(shè)具體實踐，根據(jù)房地產(chǎn)風(fēng)險的特點，以a市天和苑房地產(chǎn)開發(fā)項目為研究對象，從項目風(fēng)險識別、風(fēng)險評估、風(fēng)險控制等方面對本項目施工建設(shè)階段的風(fēng)險管理進行了深入研究，以期為加強本項目的風(fēng)險管理提供科學(xué)依據(jù)。
二、項目概況及施工建設(shè)階段的風(fēng)險識別
a市天和苑項目定位為cld概念，也就是中央居住區(qū)，是復(fù)合地產(chǎn)項目，即融合商業(yè)、商務(wù)、商住和居住為一體的大型地產(chǎn)項目。從項目選址上講，本項目四面臨街，地處城市中心，具備極強的商業(yè)輻射能力，且周邊已經(jīng)形成若干有規(guī)模的市場，具備成為a市新的商業(yè)和居住中心的地位。本項目規(guī)模較大，共分五期進行開發(fā)，每期開發(fā)約15萬平米，基本處于市場可消化的范圍內(nèi)。項目建設(shè)采用滾動開發(fā)模式，以銷售資金支持后續(xù)開發(fā)，保證資金使用的效率。本項目總的銷售額是136123萬元，其中，住宅銷售額99003，底框商業(yè)銷售額11760萬元，商業(yè)銷售額25360萬元。
a市天和苑房地產(chǎn)開發(fā)項目的施工建設(shè)階段是指開發(fā)項目從正式開工到工程竣工驗收形成建筑物實體的過程，其主要任務(wù)是在施工過程中，通過加強管理、采取措施，確保開發(fā)項目計劃工期、質(zhì)量、成本和安全目標(biāo)的實現(xiàn)，從而保證項目能按時、按質(zhì)地推向市場，保障投資商利益[3]。a市天和苑房地產(chǎn)項目內(nèi)建筑承包商比較多，他們的施工水平參差不齊，引起的風(fēng)險因素難以預(yù)測，主要的風(fēng)險因素有工期風(fēng)險、質(zhì)量風(fēng)險、管理風(fēng)險及技術(shù)風(fēng)險等，詳見表1。
表1 項目施工建設(shè)階段的風(fēng)險因素表
風(fēng)險因素 類型 風(fēng)險
管理 管理 項目目標(biāo)是否清晰
決策是否征求各方面的意見
是否對經(jīng)驗教訓(xùn)進行分析
技術(shù) 施工方法風(fēng)險 安排施工組織、采用的施工方法不合理
新材料、新技術(shù)和新工藝風(fēng)險 因為科學(xué)技術(shù)的進步、新材料、新技術(shù)和新工藝的不斷創(chuàng)新而給投資商帶來的工期、成本和質(zhì)量損失
工期 管理者自身造成的工期延誤 未能按時提供圖紙；臨時增加工程量；未能按時支付工程款，建設(shè)管理和質(zhì)量監(jiān)督部門拖延審批時間，不可抗力等
項目承包商造成的工期延誤 承包商技術(shù)水平不夠無法完成任務(wù)；承包商設(shè)備不齊備；原料供應(yīng)不足等
無法識別的風(fēng)險 一些不可抗力造成的延誤；意外的社會因素造成的延誤等
質(zhì)量 質(zhì)量 影響工程質(zhì)量的五個重要因素是人、材料、機械設(shè)備、施工方法和環(huán)境
三、項目施工建設(shè)階段的風(fēng)險評估
在上述風(fēng)險識別的基礎(chǔ)上，本文將運用綜合評價法對項目建設(shè)前期階段中識別出的項目風(fēng)險進行全面的評價，其具體過程是：（1）討論專家確定每個風(fēng)險因素的權(quán)數(shù)；（2）確定權(quán)重即風(fēng)險的等級值e，可以按照風(fēng)險發(fā)生的概率分為五個重要等級，分別為0.2、0.4、0.6、0.8、1；（3）將每風(fēng)險因素的權(quán)數(shù)和相應(yīng)的等級值相乘，求出該項風(fēng)險因素的得分；（4）將風(fēng)險得分相加，求出此風(fēng)險因素的總分，即風(fēng)險度，它表示一個項目的風(fēng)險程度。
按照綜合評價法的步驟，通過對a市天和苑房地產(chǎn)項目的調(diào)查，聯(lián)系了a市具有一定影響力的房地產(chǎn)專家、該項目的經(jīng)理、項目組成人員和工程師，確定在天和苑房地產(chǎn)
目建設(shè)階段各個風(fēng)險因素的權(quán)重和打出相應(yīng)的等級值，形成了風(fēng)險因素評價表，詳見表2。
表2 項目風(fēng)險因素評價表
主要風(fēng)險因素 權(quán)重 風(fēng)險因素發(fā)生的可能性 wc 排
序
很小0.2 較小0.4 中等0.6 較大
0.8 很大1.0
征地拆遷風(fēng)險 0.1 √ 0.08 3
突發(fā)事故 0.05 √ 0.02 8
安全事故 0.1 √ 0.02 7
質(zhì)量不達標(biāo)準(zhǔn) 0.15 √ 0.06 5
工期拖延 0.2 √ 0.16 1
施工索賠 0.1 √ 0.06 4
設(shè)計變更 0.15 √ 0.09 2
施工方案不合理 0.15 √ 0.03 6
合計 0.52
由風(fēng)險因素評價表可以看出，該項目建設(shè)階段風(fēng)險度為0.52，在0.5和0.7之間屬于中度風(fēng)險。通過對上述風(fēng)險因素排序可知，項目的主要風(fēng)險為工期拖延風(fēng)險、設(shè)計變更風(fēng)險；次要風(fēng)險為征地拆遷風(fēng)險、施工索賠風(fēng)險、質(zhì)量風(fēng)險；非重要風(fēng)險為施工方案不合理風(fēng)險、突發(fā)事故風(fēng)險、安全風(fēng)險。
四、項目施工建設(shè)階段的風(fēng)險控制
通過上述分析，a市天和苑房地產(chǎn)開發(fā)項目在建設(shè)階段的主要風(fēng)險依次是工期拖延風(fēng)險、設(shè)計變更風(fēng)險，其主要的應(yīng)對控制措施如下：
（1）工期拖延風(fēng)險控制
首先，采用合同手段進行風(fēng)險轉(zhuǎn)移。即嚴(yán)把合同關(guān)，嚴(yán)格制定相關(guān)工程工期條款，明確工期拖延所造成的后果及相應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，將該部分風(fēng)險轉(zhuǎn)移到主體承包單位；找準(zhǔn)專業(yè)監(jiān)理單位，在委托監(jiān)理合同要明確工期條款，明確監(jiān)理公司對各施工單位拖延工期也要承擔(dān)責(zé)任[4]。然后，及時有效地與人溝通，督促承包商在非關(guān)鍵路徑上的工序同時施工；督促承包商保證資金和材料的充足；找對供貨商，保證供貨的質(zhì)量、合格等，要確保供貨商提供的產(chǎn)品滿足設(shè)計文件所確定的各項技術(shù)要求，以及后續(xù)服務(wù)保障問題；完善風(fēng)險控制過程；強調(diào)供方資源風(fēng)險管理，加強風(fēng)險監(jiān)控[5]。最后，改進房地產(chǎn)企業(yè)的工程進度控制水平，做到事前有計劃、事中有控制、事后分析。
（2）設(shè)計變更風(fēng)險控制
主要是通過風(fēng)險轉(zhuǎn)移的方法加強風(fēng)險管理，具體措施主要有：加強建筑設(shè)計圖的審查和最后的驗收制度建設(shè)；采用監(jiān)理制度，并在施工的整個過程中，處理好工程部與監(jiān)理單位、施工單位的關(guān)系；嚴(yán)格設(shè)計變更審查制度，設(shè)計變更必需經(jīng)過業(yè)主和原來的設(shè)計單位的共同同意，并且要由原設(shè)計單位制作正規(guī)的設(shè)計變更計劃，簽字確認[6]。
五、結(jié)語
本文將項目風(fēng)險管理的相關(guān)理論與a市天和苑房地產(chǎn)開發(fā)項目實際密切結(jié)合，從風(fēng)險識別、風(fēng)險評估、風(fēng)險控制等方面對本項目的施工建設(shè)階段進行了深入的風(fēng)險管理研究，提出了相應(yīng)的風(fēng)險控制策略。然而，由于房地產(chǎn)項目本身的復(fù)雜性，房地產(chǎn)項目風(fēng)險具有很大的不確定性，其風(fēng)險管理是一項復(fù)雜的工程，為了完善相關(guān)的研究分析，并使之指導(dǎo)于實踐，還需要進一步的努力。
參考文獻：
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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；開發(fā)商；資金借貸；合同公證
對于房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)來說，資金借貸涉及額度很大，少則幾百萬，多則幾十億，如何維持借貸雙方的合法權(quán)利，必須要通過借貸合同作為法律約定。公證處可辦理各類法律行為公證，借助公證處管理借貸合同可降低雙方的風(fēng)險損失。
一、商業(yè)借貸合同的風(fēng)險性
合同本質(zhì)上是雙方的紙面協(xié)議，用文字條款把合作事項逐一標(biāo)明，合作雙方簽字后生效。就借貸合同來說，其面臨的主要風(fēng)險是“違約”，有兩種情況：一是貸款方無法定期向借款方償還資金，甚至沒有能力償還，這對于貸款人來說是很嚴(yán)重的經(jīng)濟損失；二是借款方無法向貸款方提供資金幫助，或者未按合同規(guī)定額度給予幫助，導(dǎo)致借款方生產(chǎn)鏈、營銷鏈中斷；分析這一風(fēng)險的原因，大部分是由于借貸關(guān)系缺乏公證保護，前期沒有對借貸雙方進行綜合公證與考核。
二、借貸合同公證管理的作用
社會經(jīng)濟環(huán)境正處于良好局勢，各個行業(yè)正不斷地調(diào)整營運對策，擬定切實可行的經(jīng)營管理方案。房地產(chǎn)是從事土地資源開發(fā)與利用的行業(yè)，大部分項目集中于房地產(chǎn)開發(fā)與利用，進而銷售商品房屋以賺取豐厚的利潤。房地產(chǎn)開發(fā)商借貸合同公證管理的主要作用：
（一）保障利益。項目開發(fā)前期，開發(fā)商往往會選擇銀行借貸或其他方式籌集資金，為新項目建設(shè)提供充分的資金保障，進而滿足了項目建造中的資金需求。為了避免各種風(fēng)險損失，借貸雙方會選擇公證機構(gòu)作為鑒證，強化借貸合同公證管理是極為關(guān)鍵的。公證機關(guān)參與房地產(chǎn)開發(fā)商借貸合同的制定、審核、修改等流程，降低了借貸合同的風(fēng)險系數(shù)，保障了借貸款雙方的經(jīng)濟利益。
（二）處理糾紛。我國公證機關(guān)是按照法律規(guī)定設(shè)立的公證機構(gòu)，嚴(yán)格遵循法律前提下執(zhí)行公證職能，其能夠為各類合同項目提供法律方面的幫助，為合同雙方建立良好的合作機制，在合同期內(nèi)推動借貸雙方履行各自的職責(zé)。例如，若借貸關(guān)系中的某一方無法執(zhí)行合同條款，公證機關(guān)可以按照法律規(guī)定不予公證，并且把有關(guān)情況匯報給工商部門進一步處理，從而規(guī)范了房地產(chǎn)市場的經(jīng)營秩序。
（三）依法經(jīng)營。從某種程度上來說，房地產(chǎn)開發(fā)商借貸合同參與公證管理，也是在宣傳法律對經(jīng)濟事業(yè)的調(diào)控作用，“依法經(jīng)營”才是企業(yè)長期創(chuàng)造收益的根本保障。當(dāng)前，國家正對房地產(chǎn)行業(yè)實施“限購”措施，這極大地限制了開發(fā)商“拿地”。部分開發(fā)商為了賺取市場利潤，而盲目地籌集資金、違規(guī)經(jīng)營，破壞了房地產(chǎn)行業(yè)的良好秩序。公證機關(guān)參與借貸合同的審查，減少了違法經(jīng)營行為。
三、房地產(chǎn)開發(fā)商借貸合同公證管理研究
借貸合同是針對“借款、貸款”行為的法律約束，簽訂借貸合同后按照協(xié)議履行各自職責(zé)。盡管借貸合同簽訂之后，雙方利益在法律上受到了保護，但進入合同履行期卻面臨著諸多的風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)商借貸資金的額度較大，必須要在法律規(guī)范內(nèi)執(zhí)行借貸責(zé)任，公證處參與借貸合同管理有效提升了合同的法律效力。借貸合同公證管理措施：
（一）公證程序規(guī)則。（1）公證處依事實、法律、規(guī)章等要求，獨立辦理與房地產(chǎn)開發(fā)商借貸合同相關(guān)的公證事務(wù)。公證事項由當(dāng)事人住所地、法律行為或事實發(fā)生地，不動產(chǎn)所在地管轄，這些都是借貸合同管理需要遵循的基本原則。（2）公民、法人申請公證，應(yīng)向公證處提出并提供相關(guān)的材料，如屬公證處業(yè)務(wù)范圍，公證處應(yīng)受理。公證承辦人通過詢問當(dāng)事人，調(diào)取書證等方法對提供材料進行核實，審查，屬真實、合法、充分，應(yīng)擬出審批報告，送領(lǐng)導(dǎo)審批。（3）公證處應(yīng)及時辦理各類公證，從當(dāng)事人提供材料齊全時起十天內(nèi)辦結(jié)（不含寄送副本），最長不得超過六個月，公證書由當(dāng)事人到公證處領(lǐng)取。房地產(chǎn)開發(fā)商借貸合同必須要雙方同時到場，按照合同規(guī)定確認無誤后簽字生效。
（二）貸款人公證。根據(jù)我國公證機關(guān)的相關(guān)規(guī)定，對商業(yè)借貸合同管理必須從貸款方開始公證。在借款合同中，貸款人不得利用優(yōu)勢地位預(yù)先在本金中扣除利息，不得將借款人的營業(yè)秘密泄露于第三方，否則，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。房地產(chǎn)項目貸款人的權(quán)利主要有：有權(quán)請求返還本金和利息，對借款使用情況的監(jiān)督檢查權(quán)，貸款人可以按照約定監(jiān)督檢查貸款的使用情況。此外，具有停止發(fā)放借款、提前收回借款和解除合同權(quán)。借款人未按照約定的借款用途使用借款的，貸款人可以停止發(fā)放借款、提前收回借款或者解除合同。
（三）借款人公證。房地產(chǎn)開發(fā)商作為借款方，其應(yīng)當(dāng)受到公證處的綜合考察，以免借款資質(zhì)不足而影響到公證效率。首先，按照約定用途使用借款。合同對借款有約定用途的，房地產(chǎn)項目借款人須按照約定用途使用借款，接受貸款人對貸款使用情況實施的監(jiān)督檢查。房地產(chǎn)借款人未按照約定的借款用途使用借款的，貸款人可以停止發(fā)放借款、提前收回借款或者解除合同。其次，按期歸還借款本金和利息。當(dāng)借款為無償時，房地產(chǎn)開發(fā)商須按期歸還借款本金；當(dāng)借款為有償時，借款人除須歸還借款本金外，還必須按約定支付利息。
四、結(jié)語
借貸合同是針對某項貸款行為編制的合約，其可以是個人與個人、個人與企業(yè)、企業(yè)與企業(yè)等多種主體組合方式，并且貸款人按照約定的利息支付給借款人作為經(jīng)濟補償。公證處對房地產(chǎn)開發(fā)商借貸合同進行公證管理，大大減小了資金借貸過程中的風(fēng)險，全面提高了開發(fā)商及公證處的辦事效率，這些都為房產(chǎn)項目開發(fā)提供了多項幫助。
參考文獻
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)項目；工程招標(biāo)；合同管理
中圖分類號：F235.91 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：
Abstract: Based on the author's many years of experience in real estate development project bidding and contract management are explained.
Keywords: real estate development projects; project bidding; contract management
一、有效利用招標(biāo)手段，合理控制成本造價
以招標(biāo)的形式能引進競爭機制，可以有效降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資成本，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以此為手段選擇信譽好、技術(shù)含量高、經(jīng)驗豐富且價格合理的承包商，這樣不僅可以降低工程的成本造價，而且為以后的施工管理上提供了良好的條件。
1、房地產(chǎn)開發(fā)工程招投標(biāo)在整個房地產(chǎn)開發(fā)過程中是很重要的一環(huán)，關(guān)乎到整個房產(chǎn)項目是否盈利.能否順利實施，是房產(chǎn)開發(fā)的生命線！但是同時也是房產(chǎn)開發(fā)過程中比較復(fù)雜.難度較大和風(fēng)險可控要求較大的，要想通過招標(biāo)找到真正合適的合作方談何容易，中間過程繁瑣復(fù)雜，選好單位的風(fēng)險把控很重要。
2、要想順利完成招標(biāo)，找到合適的中標(biāo)單位，必須要有充分的準(zhǔn)備時間和實施時間，時間充足，可把控的可避免的風(fēng)險會越少，而實際操作中，房產(chǎn)開發(fā)的程序是一環(huán)緊扣一環(huán)，往往設(shè)計圖還沒出齊全，工程就得開工，留給工程招標(biāo)的時間是很緊張的。只有做好了充分的準(zhǔn)備工作，實施起來才會有的放矢，盡量避免風(fēng)險；
3、開展招投標(biāo)工作的原則目的就是降成本，招標(biāo)的結(jié)果最能體現(xiàn)成績的也就是招標(biāo)金額，經(jīng)常定標(biāo)的原則就是最低價中標(biāo)，合理低價中標(biāo)。因此要以合理低價中標(biāo)為原則，要盡量采用公開招標(biāo)的模式，只有公開招標(biāo)，才能做到最大程度的公開公平和公正；
4、對于招標(biāo)入圍單位進行充分的考察與調(diào)研，尤其是項目經(jīng)理.施工隊伍要嚴(yán)格考察，不能流于形式；
5、在商務(wù)標(biāo)評審時，要嚴(yán)防投標(biāo)企業(yè)的不平衡報價。應(yīng)在招標(biāo)文件中明確提出，招標(biāo)人不接受不平衡報價，有對其明顯偏離正常價格的報價進行調(diào)整的權(quán)利。杜絕不平衡報價給招標(biāo)人帶來的風(fēng)險。
二、 加強工程合同管理和控制
加強工程合同管理和控制，為工程成本控制提供必要的法律保障。合同是維護企業(yè)自身權(quán)益的有效法律武器。合同管理的健全與否，直接影響到企業(yè)的經(jīng)濟效益與社會效益。因此在企業(yè)開發(fā)經(jīng)營中要力求加強合同管理的嚴(yán)肅性，建立健全人員和制度約束。造價和合同管理人員積極參與建設(shè)工程合同的起草、訂立、審閱、會簽等各個環(huán)節(jié)，熟悉建設(shè)工程合同的各項條款，了解建筑行業(yè)的有關(guān)規(guī)定與一般慣例。對直接影響工程造價的有關(guān)條款，如合同價款的計價方式和條件、合同價款調(diào)整原則與條件、主要材料價格的取定方法與調(diào)整條件、不可預(yù)見費用包干的內(nèi)容等都要詳細約定。對投標(biāo)包干的工程由承包方采購的設(shè)備和主要材料的規(guī)格、品牌、廠家和品質(zhì)要求有清單，此外還要明確國家政策性調(diào)整的內(nèi)容是否列入在承包范圍內(nèi)。充分發(fā)揮合同管理的約束與監(jiān)督職能，為控制工程造價提供有效的法律依據(jù)。
在招標(biāo)階段，要合理確定合同形式.編制招標(biāo)文件。
為了控制招標(biāo)定價的風(fēng)險，在合同形式的選擇上要求：
1、施工圖紙完備且深度足夠的情況下，必須做到總價包干；
2、當(dāng)施工圖紙不完備或深度不夠時，可以采用模擬清單或費率方式招標(biāo)，并應(yīng)盡量對措施費項目進行包干；
3、.當(dāng)采用費率招標(biāo)時，應(yīng)盡量明確人工費.材料費.機械費.總包服務(wù)費等的計價方式；
4、當(dāng)采用模擬清單或費率招標(biāo)時，在工程施工圖確定后，應(yīng)根據(jù)施工圖和合同約定的計價原則完成組價工作；
三、房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程招標(biāo)和合同管理之間的關(guān)系
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理人員之所以既要對工程的招投標(biāo)活動進行監(jiān)督，又要對施工合同的簽訂和履行進行監(jiān)督，這是由于房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程招標(biāo)和施工有很著密切的關(guān)系。首先，這種關(guān)系在于房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)工程招標(biāo)過程就是施工合同的談判和訂立的過程，也就是說承發(fā)包方雙方當(dāng)事人提出訂約提議以及接受訂約提議的的協(xié)商過程；再則是從市場的交易行為來看，房地產(chǎn)開發(fā)項目工程招投標(biāo)是一種交易行為的過程，在這個工程當(dāng)中，承發(fā)包方雙方還沒有建立依靠法律的交易關(guān)系，這種關(guān)系得到了相關(guān)的招投標(biāo)方面的法律法規(guī)的調(diào)整，只有通過決標(biāo)之后，承發(fā)包方雙方簽訂了施工合同，這種交易行為才通過合同這種具有法律效力的形式被確定下來，只有這樣，雙方的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系才得以確定，雙方的合法利益才能得到法律的保護；第三是從招標(biāo)投標(biāo)的跟蹤管理以及評價招投標(biāo)是不是成功的角度來看的，要體現(xiàn)招投標(biāo)是不是進行的成功，只有通過監(jiān)督和檢查雙方對施工合同的各項條款的履約情況來體現(xiàn)。第四是從建設(shè)部制定的建設(shè)工程施工招標(biāo)文件范本和建設(shè)工程施工合同的文本來看的，房地產(chǎn)開發(fā)項目招標(biāo)文件當(dāng)中有合同的主要條款，反過來說，招標(biāo)文件是組成合同的主要文件，所以說，兩者是互為主要內(nèi)容的，所以說房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程招標(biāo)和合同管理是不可分割的。
四、房地產(chǎn)開發(fā)項目合同管理在招投標(biāo)中起的作用
（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目招投標(biāo)與合同管理分離造成的工作不便
把招投標(biāo)與合同管理進行分離，這樣就會造成多頭管理的弊端。這樣片面強調(diào)房地產(chǎn)開發(fā)項目合同管理的獨立性，不從市場經(jīng)濟的角度認識房地產(chǎn)開發(fā)項目合同管理和招投標(biāo)之間的關(guān)系，不重視合同管理在招投標(biāo)中的作用。這樣招投標(biāo)就只能管審查監(jiān)督開標(biāo)，標(biāo)底以及招標(biāo)文件；合同只管房地產(chǎn)開發(fā)項目的合同簽訂和履行，兩者互不相干，這樣就會造成工程陷入工作上的被動。
（二）在房地產(chǎn)開發(fā)項目中處理好招投標(biāo)與合同管理的關(guān)系
要正確處理房地產(chǎn)開發(fā)項目中的招投標(biāo)以及合同管理的關(guān)系，才能有利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。
（三）房地產(chǎn)開發(fā)項目中合同管理和招投標(biāo)的相互配合
提高合同履約率，建立合同考核制度以及履約檢查是房地產(chǎn)開發(fā)項目工程招投標(biāo)跟蹤管理工作的主要內(nèi)容和鞏固招投標(biāo)成果、提高招投標(biāo)工作水平的內(nèi)容。這也與房地產(chǎn)開發(fā)項目合同履約的順利與否，招投標(biāo)工作的成功與否息息相關(guān)。定期進行合同履約檢查，是對房地產(chǎn)開發(fā)項目招投標(biāo)活動的評估，也是下次招投標(biāo)活動的借鑒。通過對房地產(chǎn)開發(fā)項目施工合同的監(jiān)督檢查，建立工程招投標(biāo)跟蹤管理檔案，把投標(biāo)企業(yè)引入市場競爭的機制，讓企業(yè)樹立以履約求信譽，以信譽求發(fā)展的意識，讓信譽高的施工企業(yè)多中好標(biāo)，這樣就能推動房地產(chǎn)開發(fā)項目招投標(biāo)工作的開展，提高房地產(chǎn)開發(fā)項目招投標(biāo)的工作水平。
五、培養(yǎng)和選拔高素質(zhì)經(jīng)營和項目管理人才
項目的投資分析、項目的規(guī)劃與設(shè)計、工程招標(biāo)與投標(biāo)、工程合同管理、工程預(yù)（結(jié)）算編審與管理等。每個環(huán)節(jié)、每項工作，都需要具備相應(yīng)水準(zhǔn)的人負責(zé)任、高質(zhì)量地完成相應(yīng)工作。企業(yè)必須尊重知識、尊重人才，想方設(shè)法吸引人才、留住人才、培養(yǎng)人才，必須建立與現(xiàn)代企業(yè)管理相適應(yīng)的、科學(xué)的、行之有效的人才激勵約束機制，培養(yǎng)和造就高素質(zhì)的項目管理團隊，吸收一批具有責(zé)任心、懂技術(shù)、善管理的工程造價專業(yè)技術(shù)人才。敬業(yè)愛崗的高素質(zhì)管理人才是企業(yè)各項管理和項目順利開展的重要保證。
結(jié)束語
隨著經(jīng)濟的發(fā)展，市場競爭日益激烈，暴利時代即將結(jié)束，各房地產(chǎn)企業(yè)已越來越關(guān)于企業(yè)內(nèi)部的成本管理。工程招投標(biāo)及合同管理作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全過程成本管理的重要環(huán)節(jié)，正越來越受到眾多房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)注。房地產(chǎn)開發(fā)工程招投標(biāo)及合同管理工作的意義也顯得更為突出，不僅能讓各企業(yè)進行公平的競爭，同時也能很好的約束各企業(yè)在施工中的自覺性，而合同管理不僅是工程項目管理的核心，也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工程管理的重點，因此做好房地產(chǎn)開發(fā)工程招投標(biāo)顯得由為重要。在目前的房地產(chǎn)開發(fā)項目造價管理體制之下，缺陷還是顯而易見，但隨著管理的不斷完善，房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)工程的招投標(biāo)及合同管理工作也會不斷改善。有效降低建設(shè)工程成本，合理確定建設(shè)工程造價，約束各方的行為規(guī)范，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資效益，使房地產(chǎn)企業(yè)和項目在激烈的市場競爭中取得優(yōu)勢和勝利。
參考文獻
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)合同管理意義與作用成本控制措施
中圖分類號：F293.33 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：
在房地產(chǎn)開發(fā)過程中, 每個開發(fā)樓盤的施工進度、質(zhì)量和成本決定了資金回收的速度、企業(yè)產(chǎn)品的自有生命周期和企業(yè)的獲利空間。項目在開發(fā)過程中的施工進度、質(zhì)量和成本控制歸根到底都是通過各種合同的履行來實現(xiàn)的。目前我國房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)過程中普遍存在著履約意識不強、項目合同管理水平不高、工程成本超標(biāo)等現(xiàn)象。提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)項目合同管理和成本控制水平是十分必要的。
一、房地產(chǎn)開發(fā)過程中合同管理的意義與作用
1、合同對整個工程項目的設(shè)計計劃和實施有決定性作用。合同分配著工程任務(wù), 具體地規(guī)定著工程任務(wù)相關(guān)的各種問題, 工程所涉及到的生產(chǎn)材料和設(shè)備供應(yīng)、運輸, 各專業(yè)設(shè)計和施工的分工協(xié)作關(guān)系由簽訂的各合同協(xié)調(diào)并統(tǒng)一工程各參加者的行為; 合同確定了項目的組織關(guān)系, 規(guī)定著項目參加者各方面的經(jīng)濟責(zé)權(quán)利關(guān)系和工作分配情況, 直接影響著整個項目組織和管理系統(tǒng)的形態(tài)和運作; 合同作為工程項目任務(wù)委托和承接的法律依據(jù), 是工程項目各參加者之間經(jīng)濟關(guān)系的調(diào)節(jié)手段, 也是工程實施過程中雙方的最高行為準(zhǔn)則和解決雙方爭執(zhí)的依據(jù)。
2、合同管理在項目管理中居于核心地位。建設(shè)項目點多、面廣、戰(zhàn)線長, 合同標(biāo)的涉及的范圍寬、內(nèi)容復(fù)雜、金額巨大, 通過合同管理, 能夠落實項目的目標(biāo)和計劃, 將項目的工期、成本、質(zhì)量目標(biāo)有效統(tǒng)一起來。工程項目管理的制度化要求嚴(yán)格合同管理, 無論是設(shè)計、施工還是項目的運營, 只有嚴(yán)格合同管理, 才能按期保質(zhì)地完成工程項目。
3、加強工程合同管理和控制，為工程成本控制提供必要的法律保障。合同是維護企業(yè)自身權(quán)益的有效法律武器。合同管理的健全與否，直接影響到企業(yè)的經(jīng)濟效益與社會效益。因此在企業(yè)開發(fā)經(jīng)營中要力求加強合同管理的嚴(yán)肅性，建立健全人員和制度約束。造價和合同管理人員積極參與建設(shè)工程合同的起草、訂立、審閱、會簽等各個環(huán)節(jié)，熟悉建設(shè)工程合同的各項條款，了解建筑行業(yè)的有關(guān)規(guī)定與一般慣例。對直接影響工程造價的有關(guān)條款，如合同價款的計價方式和條件、合同價款調(diào)整原則與條件、主要材料價格的取定方法與調(diào)整條件、不可預(yù)見費用包干的內(nèi)容等都要詳細約定。對投標(biāo)包干的工程由承包方采購的設(shè)備和主要材料的規(guī)格、品牌、廠家和品質(zhì)要求有清單，此外還要明確國家政策性調(diào)整的內(nèi)容是否列入在承包范圍內(nèi)。充分發(fā)揮合同管理的約束與監(jiān)督職能，為控制工程造價提供有效的法律依據(jù)。
二、加強房地產(chǎn)開發(fā)過程中合同管理與成本控制的措施
結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際情況，合同分工程合同、材料合同兩大類。工程合同包括：土地征用及拆遷合同、前期工程合同、建筑安裝工程合同、基礎(chǔ)設(shè)施工程合同、公共配套工程合同、其他工程合同。材料合同包括：土建材料合同、暖通、空調(diào)設(shè)備合同、弱電材料設(shè)備合同、水電材料設(shè)備合同、機電設(shè)備（電梯）合同、裝修材料合同、其他材料設(shè)備合同。
實踐證明，合同管理融合了財務(wù)、預(yù)算、工程等多個部門。成本會計在合同匯簽中側(cè)重合同資金的安排，尤其是合同款分批支付金額及間隔時間的安排，要與公司現(xiàn)有資金和未來資金計劃相統(tǒng)一，避免合同管理與資金管理脫節(jié)。采購工程師或其他專業(yè)工程師側(cè)重材料設(shè)備的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、到場時間，或工程進度及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，避免合同管理與工程管理不協(xié)調(diào)。
1、建立與完善合同管理的制度體系
制度體系，一是指企業(yè)要就合同管理全過程的每個環(huán)節(jié)，建立和健全具體的可操作的制度，使合同管理有章可循；二是指企業(yè)各層次都應(yīng)有自己的合同管理制度。建立和健全建筑施工企業(yè)的合同管理制度，必須根據(jù)我國的《合同法》和相關(guān)的法規(guī)，以及企業(yè)的實際情況。
在合同管理過程中的每個環(huán)節(jié)，建立和健全具體的、可操作的規(guī)章制度，通過制度來規(guī)范、協(xié)調(diào)各方的工作，從而使合同管理的有關(guān)各方做到分工明確、職責(zé)清晰、相互配合。這些管理制度主要包括：合同歸口管理制度；合同審查制度；合同考核制度；合同用章管理制度；合同臺帳、統(tǒng)計及歸檔制度等。
2、建立與完善合同管理的組織體系
組織體系是指企業(yè)要由上而下地建立和健全合同的管理機構(gòu)（包括專職機構(gòu)和兼職機構(gòu)），使企業(yè)合同管理覆蓋企業(yè)的每個層次，延伸到各個角落。合同管理上，要自上而下地建立和健全合同管理機構(gòu)，例如：在總部、分公司和各個項目部，分別設(shè)立合同管理部、合同管理辦公室、合同管理小組等機構(gòu)，使合同管理機構(gòu)覆蓋企業(yè)的每個層次，延伸到工程項目建設(shè)的各個角落。合同管理機構(gòu)的主要職責(zé)是制訂本企業(yè)的合同管理制度；檢查監(jiān)督本企業(yè)各類建設(shè)工程合同的訂立、履行；培訓(xùn)合同管理人員；采取措施有效預(yù)防合同風(fēng)險；參與解決合同糾紛；總結(jié)推廣合同管理經(jīng)驗等。
3、建立與完善合同管理的人員體系
合同管理機構(gòu)設(shè)置完成后，就需要配備相應(yīng)的管理人員，通過對外公開招聘、內(nèi)部選拔等方式，將有一定合同管理專業(yè)知識和經(jīng)驗的人充實到總部、分公司、項目部的各個合同管理崗位上，保證這些機構(gòu)中有充足人員從事合同管理工作。采取請進來、送出去等方式，定期或不定期地對合同管理人員進行培訓(xùn)，包括建筑、法律、管理等專業(yè)知識，提高相關(guān)專業(yè)知識水平。
（1）選擇合適的合同管理人員，建立崗位責(zé)任制。對合同管理人員實行崗位責(zé)任制，明確他們的責(zé)、權(quán)、利，建立競爭機制，對有貢獻的合同管理人員給予獎勵。此外要重視合同管理人員的流動管理，避免交接脫節(jié)造成的失控。
（2）加強對員工的合同管理風(fēng)險意識的培訓(xùn)。要加強對員工的合同風(fēng)險意識教育，特別是與房地產(chǎn)行業(yè)息息相關(guān)的法律法規(guī)和部門規(guī)章等，必須經(jīng)常組織相關(guān)人員進行合同管理風(fēng)險意識的培訓(xùn)。同時應(yīng)充分發(fā)揮專業(yè)律師在防范項目合同風(fēng)險方面的重要作用，聘請法律顧問指導(dǎo)企業(yè)的項目合同管理，避免失誤和漏洞，及時為企業(yè)決策者提供專業(yè)的法律意見，避免潛在的風(fēng)險。總之，企業(yè)應(yīng)組織好合同管理人員的培訓(xùn)學(xué)習(xí)，要舍得花錢進行智力投資。
4、建立與完善合同管理的運行體系
在合同管理機構(gòu)已經(jīng)設(shè)立、人員已經(jīng)配備后，如何使這些機構(gòu)和人員相互之間協(xié)調(diào)配合、有效地開展工作，便是合同管理運行體系要解決的問題。在合同管理工作程序上，應(yīng)采取簡捷、高效的方式。
總之，在企業(yè)開發(fā)經(jīng)營中，要力求加強合同管理的嚴(yán)肅性，建立健全人員和制度約束。造價和合同管理人員積極參與建設(shè)工程合同的起草、訂立、審閱、會簽等各個環(huán)節(jié)，熟悉建設(shè)工程合同的各項條款，了解建筑行業(yè)的有關(guān)規(guī)定與一般慣例。對直接影響工程造價的有關(guān)條款，如合同價款的計價方式和條件、合同價款調(diào)整原則與條件、主要材料價格的取定方法與調(diào)整條件、不可預(yù)見費用包干的內(nèi)容等都要詳細約定。對投標(biāo)包干的工程由承包方采購的設(shè)備和主要材料的規(guī)格、品牌、廠家和品質(zhì)要求有清單，此外還要明確國家政策性調(diào)整的內(nèi)容是否列入在承包范圍內(nèi)等。這樣既可以控制開發(fā)所需的資金量和現(xiàn)金流，還可以過程控制開發(fā)各階段的總體造價。因此，充分發(fā)揮合同管理的約束與監(jiān)督職能，是房地產(chǎn)開發(fā)過程中成本控制的有效手段，是提高開發(fā)綜合效益的有力保證。
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廣州市房地產(chǎn)綜合開發(fā)管理實施辦法
第一章 總 則
第一條 為加強本市房地產(chǎn)綜合開發(fā)管理，促進城市建設(shè)和經(jīng)濟發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《廣東省房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營條例》及有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱房地產(chǎn)綜合開發(fā)，是指在依法取得使用權(quán)的國有土地上進行商品房屋及其相配套的城市基礎(chǔ)公用設(shè)施建設(shè)的行為。
第三條 在本市行政區(qū)域內(nèi)從事房地產(chǎn)綜合開發(fā)及經(jīng)營活動，適用本辦法。
第四條 本市城市新區(qū)開發(fā)和舊區(qū)改建實行統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的原則。
第五條 廣州市建設(shè)委員會（以下簡稱市建委）是本市房地產(chǎn)綜合開發(fā)管理的行業(yè)主管部門。區(qū)、縣級市建設(shè)行政主管部門在各自行政區(qū)域內(nèi)負責(zé)房地產(chǎn)綜合開發(fā)管理工作。
第二章 開發(fā)企業(yè)技術(shù)資質(zhì)
第六條 從事房地產(chǎn)綜合開發(fā)的企業(yè)（以下簡稱開發(fā)企業(yè)），必須持有市建設(shè)行政主管部門核發(fā)的開發(fā)企業(yè)技術(shù)資質(zhì)等級證書。
第七條 在本市從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)、經(jīng)濟組織必須辦理工商登記和技術(shù)資質(zhì)審核手續(xù)，依法取得獨立企業(yè)法人資格：
（一）向市工商行政管理部門申請，核發(fā)《企業(yè)法人名稱登記核準(zhǔn)通知》。
（二）向市建委申請，提出行業(yè)主管部門的審批意見。
（三）向市工商行政管理部門申領(lǐng)《營業(yè)執(zhí)照》副本。
（四）向財政、稅務(wù)部門辦理相應(yīng)的登記手續(xù)。
（五）由市建設(shè)行政主管部門審定技術(shù)資質(zhì)等級后，核發(fā)《城市綜合開發(fā)公司資質(zhì)等級證書》。
（六）憑驗資證明、《營業(yè)執(zhí)照》副本和《城市綜合開發(fā)公司資質(zhì)等級證書》向市工商行政管理部門申領(lǐng)《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》正本。
開發(fā)企業(yè)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后1個月內(nèi)，到市建設(shè)行政主管部門備案。
第八條 開發(fā)企業(yè)按其擁有自有資金、技術(shù)、經(jīng)濟管理人員、開發(fā)實績等條件，劃分為一級、二級、三級、四級共4個等級。按以下標(biāo)準(zhǔn)評定其開發(fā)企業(yè)技術(shù)資質(zhì)等級：
一級開發(fā)企業(yè)的自有流動資金不得少于2000萬元；須配備工程師（含建筑、結(jié)構(gòu)、給排水、概預(yù)算、電氣等專業(yè)工程師）10名以上，會計師、經(jīng)濟師、統(tǒng)計師各1名以上，配備具有初級技術(shù)職稱的專職統(tǒng)計員。
二級開發(fā)企業(yè)的自有流動資金不得少于1000萬元；須配備工程師（含建筑、結(jié)構(gòu)、預(yù)概算等專業(yè)工程師）6名以上，會計師和經(jīng)濟師各1名，配備具有初級技術(shù)職稱的專職統(tǒng)計員。
三級開發(fā)企業(yè)的自有流動資金不得少于500萬元；須配備工程師（含建筑或結(jié)構(gòu)專業(yè)工程師）3名以上，會計師1名，配備具有初級技術(shù)職稱或持有《統(tǒng)計人員上崗專業(yè)知識合格證書》的統(tǒng)計員。
四級開發(fā)企業(yè)自有流動資金不得少于300萬元；須配備建筑或結(jié)構(gòu)工程師1名，配備助理會計師和統(tǒng)計員。
第九條 開發(fā)企業(yè)技術(shù)資質(zhì)等級由市建設(shè)行政主管部門或由其委托縣級市建設(shè)行政主管部門負責(zé)審查評定：
（一）市建設(shè)行政主管部門審查評定市區(qū)內(nèi)資、外商投資開發(fā)企業(yè)（含香港、澳門、臺灣地區(qū)以及外國投資者在市區(qū)設(shè)立的中外合作、合資和外商獨資企業(yè)，下同）和縣級市一級、二級內(nèi)資開發(fā)企業(yè)的技術(shù)資質(zhì)等級。
（二）各縣級市建設(shè)行政主管部門受市建設(shè)行政主管部門委托，負責(zé)審查評所在市三級、四級內(nèi)資開發(fā)企業(yè)和外商投資開發(fā)企業(yè)的技術(shù)資質(zhì)等級。縣級市屬一級、二級的開發(fā)企業(yè)由縣級市建設(shè)行政主管部門初審?fù)夂螅瑘笫薪ㄔO(shè)行政主管部門審定。
第十條 申請辦理開發(fā)企業(yè)技術(shù)資質(zhì)等級審查，應(yīng)提交下列材料：
（一）申請報告。
（二）營業(yè)執(zhí)照。
（三）企業(yè)章程。外資開發(fā)企業(yè)還須提交對外經(jīng)濟貿(mào)易部或其委托審批機構(gòu)發(fā)給的批準(zhǔn)證書和企業(yè)合同、章程。
（四）法人代表證明。
（五）驗資機構(gòu)出具的自有流動資金的驗資證明。
（六）技術(shù)、經(jīng)濟管理人員資格證書，任職文件及聘用合同。
（七）開發(fā)經(jīng)歷和實績材料。
（八）法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)提交的其他書面材料。
第十一條 開發(fā)企業(yè)的技術(shù)資質(zhì)等級每兩年評定一次，實行升降級制度。
申請升級的開發(fā)企業(yè)，除符合第八條規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)外，晉升一級、二級、三級的開發(fā)企業(yè)從事房地產(chǎn)綜合開發(fā)的經(jīng)歷分別不得少于4年、3年、2年，并有相應(yīng)的綜合開發(fā)實績。
對不符合原定技術(shù)資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)的開發(fā)企業(yè)，由原資質(zhì)審批機關(guān)予以降級或吊銷技術(shù)資質(zhì)證書。
第三章 計劃統(tǒng)計
第十二條 房地產(chǎn)綜合開發(fā)用地納入計劃管理。市、縣級市建設(shè)行政主管部門會同計劃、國土、規(guī)劃部門，每年根據(jù)市經(jīng)濟發(fā)展需要和社會實際承受能力，確定當(dāng)年房地產(chǎn)綜合開發(fā)總規(guī)模，提出商品房建設(shè)計劃，報同級人民政府批準(zhǔn)后實施。規(guī)劃、土地管理部門、金融機構(gòu)根據(jù)計劃安排規(guī)劃審批、土地使用權(quán)出讓、貸款規(guī)模。
第十三條 商品房屋建設(shè)（包括利用外資經(jīng)營房地產(chǎn)項目）必須納入商品房屋建設(shè)計劃。
商品房屋建設(shè)計劃分為預(yù)備項目和正式項目計劃。商品房建設(shè)施工應(yīng)按年度申報商品房屋年度建設(shè)計劃。
商品房項目開始施工后，列入年度商品房建設(shè)計劃的公共配套設(shè)施投資，不得低于當(dāng)年商品房計劃投資的10％。開發(fā)企業(yè)必須按照計劃完成相應(yīng)公共配套設(shè)施建設(shè)。
第十四條 開發(fā)企業(yè)申報預(yù)備項目計劃需向市建設(shè)行政主管部門報送下列資料：
（一）《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目手冊》。
（二）辦理規(guī)劃報建及征地拆遷手續(xù)的有效文件。
（三）建設(shè)銀行或會計師事務(wù)所出具的年度預(yù)備項目計劃所需的資金證明。
第十五條 預(yù)備項目計劃經(jīng)市建設(shè)行政主管部門審核后，報市計劃部門下達。開發(fā)企業(yè)須持經(jīng)批準(zhǔn)的預(yù)備項目計劃，向土地房管部門辦理批準(zhǔn)用地、征地拆遷、土地使用權(quán)出讓等手續(xù)；向規(guī)劃管理部門辦理建筑報建手續(xù)，領(lǐng)取《建設(shè)工程報建審核書》。
第十六條 開發(fā)企業(yè)憑下列資料到市建設(shè)行政主管部門申報正式項目計劃：
（一）規(guī)劃方案批文及其總體規(guī)劃圖。
（二）《建設(shè)工程報建審核書》。
（三）建設(shè)銀行或會計師事務(wù)所出具的正式年度項目計劃所需的資金證明。
（四）《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目手冊》。
（五）利用外資合作開發(fā)的房地產(chǎn)項目，須提供經(jīng)市對外經(jīng)濟貿(mào)易委員會（以下簡稱市外經(jīng)貿(mào)委）批準(zhǔn)的合作合同、章程及外商進資證明。
第十七條 正式項目計劃經(jīng)市建委或縣級市建設(shè)行政主管部門審核后，報市計劃部門下達。
開發(fā)企業(yè)須持經(jīng)批準(zhǔn)的正式項目計劃向市計劃部門、建設(shè)行政主管部門、房地產(chǎn)管理部門分別辦理《固定資產(chǎn)投資許可證》、《施工許可證》、商品房交易及產(chǎn)權(quán)登記等手續(xù)。
第十八條 開發(fā)企業(yè)實行綜合開發(fā)統(tǒng)計制度，定期向建設(shè)行政主管部門和統(tǒng)計部門報送統(tǒng)計資料。不得虛報、瞞報、拒報、遲報，不得偽造、篡改。建設(shè)行政主管部門依據(jù)企業(yè)報送的統(tǒng)計資料評定其開發(fā)、建設(shè)及經(jīng)營情況。
各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須按資質(zhì)等級配備相應(yīng)的專職或兼職統(tǒng)計人員，并指定統(tǒng)計工作負責(zé)人。
第十九條 房地產(chǎn)綜合開發(fā)統(tǒng)計工作實行分級管理。市建設(shè)行政主管部門負責(zé)全市房地產(chǎn)綜合開發(fā)的統(tǒng)計工作，各縣級市建設(shè)行政主管部門負責(zé)本市（鎮(zhèn)）房地產(chǎn)綜合開發(fā)的統(tǒng)計工作，各區(qū)建設(shè)行政主管部門負責(zé)本區(qū)區(qū)屬房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合開發(fā)的統(tǒng)計工作。
第四章 開發(fā)建設(shè)
第二十條 進行房地產(chǎn)綜合開發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃。開發(fā)企業(yè)必須根據(jù)規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計要點，委托有相應(yīng)技術(shù)資質(zhì)的規(guī)劃設(shè)計單位編制開發(fā)項目修建性詳細規(guī)劃。
第二十一條 除單幢建設(shè)的普通民用建筑項目外，房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃方案由開發(fā)企業(yè)報請所在區(qū)（或縣級市）規(guī)劃管理部門會同各專業(yè)管理部門按照規(guī)劃設(shè)計要點進行論證后，報市規(guī)劃管理部門審批。
開發(fā)項目的勘察、規(guī)劃設(shè)計和建筑設(shè)計，應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資格的單位承擔(dān)。
第二十二條 房地產(chǎn)開發(fā)項目實行市、區(qū)兩級建設(shè)行政主管部門合理分工、條塊結(jié)合的管理制度。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在辦理開發(fā)項目的《規(guī)劃用地許可證》后的15日內(nèi)，持規(guī)劃批文到市建設(shè)行政主管部門備案、領(lǐng)取《房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊》。
開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)項目實施過程的主要事項和政府有關(guān)部門對開發(fā)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營的審查、批準(zhǔn)、處理意見均記錄在《房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊》中。開發(fā)企業(yè)每年10月將《房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊》送項目所在地的區(qū)建設(shè)行政主管部門驗核。
第二十三條 開發(fā)企業(yè)之間相互轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)，轉(zhuǎn)讓中的受讓人應(yīng)當(dāng)在向原審批機關(guān)辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)后的15日內(nèi)，持土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、土地使用權(quán)變更登記證明和原《房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊》，到市建設(shè)行政主管部門備案，并辦理項目開發(fā)人變更手續(xù)。
第二十四條 開發(fā)企業(yè)進行新區(qū)開發(fā)、舊城改造需要進行建筑物拆卸施工的，須委托有相應(yīng)資格的施工企業(yè)進行施工。開發(fā)企業(yè)在開始建筑物拆卸施工前，應(yīng)向房屋所在地的區(qū)建設(shè)行政主管部門申請，經(jīng)批準(zhǔn)并領(lǐng)取《建筑物拆卸工程施工許可證》后才能進行拆卸施工?！督ㄖ锊鹦豆こ淌┕ぴS可證》由市建委統(tǒng)一印發(fā)。
第二十五條 《建筑物拆卸工程施工許可證》由開發(fā)企業(yè)內(nèi)具有工程師以上職稱的工程技術(shù)人員作為申報人，在授權(quán)范圍內(nèi)代表開發(fā)企業(yè)向所在區(qū)（或縣級市）建設(shè)行政主管部門辦理申請手續(xù)。拆卸項目的工程技術(shù)和安全責(zé)任由申報人負責(zé)，拆卸項目的經(jīng)濟責(zé)任及工地管理責(zé)任由開發(fā)企業(yè)承擔(dān)。
第二十六條 申報人辦理《建筑物拆卸工程施工許可證》須提交下列文件資料：
（一）開發(fā)企業(yè)申請報告及法人授權(quán)書、申報人技術(shù)職稱證書及任職證明。
（二）市國土局房管局鑒證的房屋拆遷補償協(xié)議書的產(chǎn)權(quán)交換證明。
（三）房屋拆卸安全技術(shù)管理方案。內(nèi)容包括承擔(dān)拆卸工程施工的企業(yè)名稱、資質(zhì)證明；拆卸房屋原有結(jié)構(gòu)構(gòu)造勘察結(jié)果及其1∶500建筑物位置平面圖；拆卸安全技術(shù)監(jiān)督措施；拆卸施工現(xiàn)場圍閉方式；工地余泥排放準(zhǔn)運證；對分期拆卸的項目，應(yīng)列出分期的安全保障措施。
第二十七條 房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)當(dāng)按有關(guān)規(guī)定選擇具有相應(yīng)資格的施工單位，并與施工單位簽訂書面合同。建設(shè)工程開工，開發(fā)企業(yè)應(yīng)將指定的施工現(xiàn)場總代表人、委托建設(shè)監(jiān)理單位和施工單位項目經(jīng)理情況，報項目所在地的區(qū)、縣級市建設(shè)行政主管部門備案。
第二十八條 房地產(chǎn)開發(fā)項目實行建設(shè)監(jiān)理制度。開發(fā)企業(yè)必須委托具備建設(shè)監(jiān)理資質(zhì)的單位實施建設(shè)監(jiān)理，審查工程計劃和施工方案，監(jiān)督施工單位嚴(yán)格按規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)施工，控制工程進度和質(zhì)量，檢查安全防護設(shè)施，認定工程質(zhì)量和數(shù)量，參與處理質(zhì)量事故，驗收工程，提出竣工報告。
第二十九條 綜合開發(fā)項目，實行單項工程項目竣工驗收和住宅小區(qū)（組團）竣工綜合驗收制度。
第三十條 單項工程完工后，必須報有關(guān)專業(yè)管理部門進行單項工程驗收。
單項工程驗收不合格的房屋，不得交付使用。
第三十一條 全部工程完工，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將用地紅線范圍內(nèi)的占用道路、綠地的臨時建筑、堆放的材料、工地圍墻拆除、清理干凈，并疏通排水管道，及時修復(fù)施工過程中損壞的市政、公共設(shè)施。同時申報綜合驗收。
第三十二條 商品住宅小區(qū)（組團）全部竣工并經(jīng)全部單項工程驗收合格后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)憑相應(yīng)的驗收資料向市建設(shè)行政主管部門提出組織綜合驗收的申請。建設(shè)行政主管部門收齊有關(guān)資料后，應(yīng)在60天內(nèi)組織有關(guān)部門進行綜合驗收。
經(jīng)有關(guān)部門同意實施分期建設(shè)的住宅小區(qū)（組團）的綜合驗收可以分階段進行，待全部建成后再進行整體綜合驗收。
綜合驗收應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：
（一）規(guī)劃要求是否落實。
（二）配套建設(shè)的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施是否建成。
（三）單項工程質(zhì)量驗收手續(xù)是否完善。
（四）拆遷補償安置方案是否落實。
（五）物業(yè)管理是否落實。
第三十三條 居住小區(qū)或住宅組團的綜合驗收，分兩步進行：
（一）由開發(fā)企業(yè)向項目所在區(qū)建設(shè)行政主管部門申請組織初步驗收。
（二）通過初步驗收的住宅小區(qū)，由市建設(shè)行政主管部門會同有關(guān)部門組織正式驗收，驗收合格的，核發(fā)《廣州市新建住宅小區(qū)（組團）驗收合格證書》。
第三十四條 開發(fā)企業(yè)銷售的商品房出現(xiàn)質(zhì)量問題，屬竣工1年以內(nèi)（含1年）的，由市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站負責(zé)鑒定，屬竣工1年以上的，由市國土局房管局屬下房屋安全鑒定所負責(zé)鑒定。
經(jīng)鑒定，如屬非購房者使用原因造成，應(yīng)由開發(fā)企業(yè)負責(zé)保修，質(zhì)量問題嚴(yán)重的，應(yīng)予以更換或退貨。
質(zhì)量問題如屬于施工企業(yè)或其他責(zé)任人過失造成的，銷售商品房的開發(fā)企業(yè)有權(quán)向該責(zé)任人追索賠償，或由該責(zé)任人自行承擔(dān)。
第三十五條 在建的住宅小區(qū)，或分期建設(shè)，局部已交付使用的商品房及其配套市政、公用設(shè)施，由開發(fā)企業(yè)自行或委托有管理資格的物業(yè)管理單位提前介入管理。承擔(dān)維護居民入住范圍的生活環(huán)境衛(wèi)生和安全，協(xié)助有關(guān)部門預(yù)防和制止各種違法建筑等行為。
第三十六條 建成并通過綜合驗收的住宅小區(qū)（組團），憑《廣州市新建住宅小區(qū)（組團）驗收合格證書》，向所在區(qū)建設(shè)行政主管部門辦理移交管理手續(xù)。
第三十七條 商品房及其配套設(shè)施移交管理時，開發(fā)企業(yè)應(yīng)同時移交其驗收檔案資料，繳交住宅小區(qū)管理統(tǒng)籌金，并與區(qū)建設(shè)行政主管部門簽訂提供物業(yè)管理用房的合同書。
第五章 房地產(chǎn)經(jīng)營
第三十八條 除享受國家優(yōu)惠的政策性居民住宅實行政府限價外，開發(fā)企業(yè)銷售商品房按照市場供求情況自行定價。開發(fā)企業(yè)須在簽訂商品房銷售（預(yù)售）合同30日內(nèi)分別向市（縣級市）建設(shè)行政主管部門、房管部門和物價管理部門如實申報銷售（預(yù)售）成交價。
第三十九條 利用外資興建商品房，需具備市建設(shè)行政主管部門對該項目建設(shè)管理的初步審查意見。
申請辦理利用外資興建商品房項目初步審查，須報送下列文件資料：
（一）中方合營者申請辦理立項手續(xù)的報告。
（二）合作各方共同簽定的意向書或協(xié)議書。
（三）項目可行性研究報告或項目建議書。
（四）《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及規(guī)劃設(shè)計要點。
（五）《建設(shè)用地通知書》。
第四十條 開發(fā)企業(yè)在向市外經(jīng)貿(mào)委申報審批項目合作合同、章程時，須提交該項目用地有償出讓或轉(zhuǎn)讓合同，或經(jīng)政府主管部門批準(zhǔn)獲得土地使用權(quán)的有效文件，作為合作企業(yè)合同的附件。
第四十一條 開發(fā)企業(yè)赴境外購買土地、房屋，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，應(yīng)當(dāng)填報《房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊》，辦理有關(guān)國有資產(chǎn)管理及對外經(jīng)濟管理審批手續(xù)。
第四十二條 開發(fā)企業(yè)向境外出售商品房，應(yīng)經(jīng)市建設(shè)行政主管部門審核同意，并報市外經(jīng)貿(mào)委批準(zhǔn)。開發(fā)企業(yè)在境外出售（預(yù)售）商品房應(yīng)公布批準(zhǔn)機關(guān)及批準(zhǔn)文號。
第四十三條 開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房屋，必須持有《預(yù)售商品房許可證》。開發(fā)企業(yè)刊登售房廣告以及簽訂銷售、預(yù)售商品房合同時，必須載明預(yù)售商品房許可證號碼。
第四十四條 開發(fā)公司出售商品房，買賣雙方必須簽定售房合同，并到土地房產(chǎn)管理部門辦理房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)權(quán)屬登記。
第六章 法律責(zé)任
第四十五條 有下列行為的，由市建設(shè)行政主管部門按規(guī)定進行處罰。
（一）違反本辦法第二十四條規(guī)定，逾期不辦理房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)人變更等有關(guān)手續(xù)的，責(zé)令其限期補辦，并可處以10000元以上，50000元以下的罰款。
（二）違反本辦法第三十九條規(guī)定，不如實審報成交價格的，處以10000元以上，200000元以下的罰款。
第四十六條 對下列行為由市建設(shè)行政主管部門予以警告，責(zé)令限期改正，并可處20000元以下的罰款。
（一）違反本辦法第七條規(guī)定，逾期未備案的。
（二）偽造、涂改《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級證書》的。
（三）不如實填寫或不按規(guī)定時間交驗《房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊》的。
第四十七條 對下列行為，由市建設(shè)行政主管部門責(zé)令其停止活動，并可處以項目總投資額1％以下罰款，并視具體情況對開發(fā)企業(yè)降級處理：
（一）違反本辦法第二十一條規(guī)定，委托無相應(yīng)資格的單位承擔(dān)設(shè)計任務(wù)的。
（二）違反本辦法第二十五條規(guī)定，委托無相應(yīng)資格的施工單位承擔(dān)施工任務(wù)的。
第四十八條 各建設(shè)行政主管部門要按規(guī)定對開發(fā)企業(yè)進行資質(zhì)審查，對2年以上無開發(fā)業(yè)績，或有嚴(yán)重違規(guī)行為的企業(yè)，由市建設(shè)行政主管部門分別給予降級、撤并和吊銷開發(fā)資質(zhì)證書等處分。
第四十九條 違反第二十四條，未向原土地審批部門辦理轉(zhuǎn)讓或變更手續(xù)，通過私下轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或私自以合營方式開發(fā)房地產(chǎn)的，由市、縣規(guī)劃土地部門分別對其違法用地、違法建設(shè)作出處理。并由市、縣級市建設(shè)行政管理部門對有關(guān)開發(fā)企業(yè)給予降級處理。
規(guī)劃、土地部門除按規(guī)定進行必要的處罰外，對情節(jié)嚴(yán)重者，按規(guī)定收回其土地使用權(quán)。
第五十條 當(dāng)事人對行政處罰決定不服的，可以在接到處罰通知書之日起15日內(nèi)，向作出處罰決定機關(guān)的上級機關(guān)申請復(fù)議。當(dāng)事人對復(fù)議決定不服的，可以在接到復(fù)議決定書之日起15日內(nèi)，向人民法院起訴。
第五十一條 建設(shè)主管部門及其他有關(guān)業(yè)務(wù)主管部門的工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、貪污受賄、徇私舞弊的，由其所在單位或其上級主管機關(guān)給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究其刑事責(zé)任。
第七章 附 則
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；成本管理；核心競爭力
1 引言
企業(yè)的核心競爭力可以說是企業(yè)繼續(xù)生存和持續(xù)發(fā)展的決定性因素，企業(yè)怎樣才能提升自己的核心競爭力已經(jīng)成為了企業(yè)管理研究中的一個重要課題。成本管理能夠有效的降低企業(yè)的成本，從而讓企業(yè)獲得成本方面的競爭優(yōu)勢，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過成本管理這一途徑來提高企業(yè)的核心競爭力。到目前為止，我國大部分房地產(chǎn)開發(fā)公司都意識到成本管理會直接影響到企業(yè)的核心競爭力，但是怎么才能讓成本管理工作貫穿到企業(yè)的方方面面，切實的提升企業(yè)具有的核心競爭力，成為了很多企業(yè)目前亟需解決的問題。
2 構(gòu)成核心競爭力的主要要素
構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競爭力的要素主要可以分為三個部分：市場、整合以及功能性等三個方面的能力。其中市場能力主要包括營銷方面和技術(shù)方面的能力；整合能力主要體現(xiàn)在企業(yè)供應(yīng)產(chǎn)品的能力以及具體的作業(yè)流程；功能性能力主要包括企業(yè)在提品以及服務(wù)等兩個方面的能力。
在國內(nèi)，最具代表性的兩位學(xué)者的觀點是管益忻和左建軍的。管益忻提出：所有企業(yè)本身存在的并且可以戰(zhàn)勝企業(yè)競爭對手的要素，都可以包括在核心競爭力的范圍里面。這些要素主要有企業(yè)對市場預(yù)測的能力、產(chǎn)品研究開發(fā)的能力、企業(yè)市場營銷的能力、產(chǎn)品加工制作的能力、管理者經(jīng)營決策的能力、人力資源管理方面的能力、品牌戰(zhàn)略的策劃能力、企業(yè)文化的建設(shè)能力、企業(yè)戰(zhàn)略管理的能力以及企業(yè)的創(chuàng)新能力等等。左建軍提出：企業(yè)核心競爭力的一個基礎(chǔ)就是制度的建立，企業(yè)的體制是否先進直接決定企業(yè)核心競爭力的強弱，可以說體制和制度是企業(yè)核心競爭系統(tǒng)的一個平臺，在這個平臺上，由企業(yè)的制度所延伸出來的品牌優(yōu)勢、管理優(yōu)勢、人才儲備以及專業(yè)化等各方面的優(yōu)勢共同形成了企業(yè)核心競爭系統(tǒng)。
本文把構(gòu)成企業(yè)核心競爭力的主要因素分成12個大類，主要有：制度建立、組織管理、產(chǎn)品研發(fā)、品牌創(chuàng)立、技術(shù)革新、創(chuàng)新理念、產(chǎn)品生產(chǎn)、市場營銷、企業(yè)文化、財務(wù)管理、人力資源管理、企業(yè)整合等。我們可以看出，成本管理跟財務(wù)管理這一要素是息息相關(guān)的，它也是成本管理影響到企業(yè)核心競爭力的一個非常重要的體現(xiàn)。
3 成本管理對企業(yè)核心競爭力的影響
成本管理在企業(yè)對內(nèi)外市場實施有效控制的過程中所起的作用,具有兩點重要意義：第一，以成本謀求競爭力。企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動的每一個步驟都是有成本的，消耗了成本就應(yīng)當(dāng)要創(chuàng)造價值。因此，對成本的管理實際上就是對價值創(chuàng)造的管理。通過價值鏈分析工具，可以幫助確定企業(yè)的價值活動有哪些，成本收益率如何，處于什么分布狀態(tài)，從而進行成本競爭地位的維持或改進。這包括了組織管理、產(chǎn)品研發(fā)、品牌創(chuàng)立、技術(shù)革新、創(chuàng)新理念、產(chǎn)品生產(chǎn)、市場營銷等因素中成本發(fā)生和優(yōu)勢競爭力的取得；第二，合理分配社會資源，實現(xiàn)自身效益與社會價值的統(tǒng)一。企業(yè)對整個市場的控制體現(xiàn)了這樣一種思想：擁有最有效的資源，最有效的利用所有資源，資源作為企業(yè)發(fā)展的生產(chǎn)資料，是企業(yè)提升核心競爭力最基本的要素之一，對其進行科學(xué)合理管理與利用。成本管理的意識在市場營銷、企業(yè)文化、財務(wù)管理、人力資源管理、企業(yè)整合等各各環(huán)節(jié)都起到引導(dǎo)作用。這種資源利用觀完全符合科學(xué)發(fā)展的要求，具有很重要的理論意義和現(xiàn)實意義。
成本管理的核心意識貫串與企業(yè)核心競爭力的各各要素之中，且有機的將各要求結(jié)核起來，是企業(yè)核心競爭力在理論方法和戰(zhàn)略思想上的統(tǒng)一。戰(zhàn)略成本管理通過對企業(yè)的規(guī)模與控制力施加有效影響將有助于企業(yè)核心競爭力的實現(xiàn)，隨著實踐的積累與新理論研究成果的出現(xiàn)，戰(zhàn)略成本管理的內(nèi)涵會越來越豐富與充實，它與核心競爭力的內(nèi)在聯(lián)系將更加緊密。
4 成本管理過程中包括的主要內(nèi)容
4.1 成本的節(jié)約
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在降低成本方面首先用到的手段就是節(jié)約成本，通常都會在工作現(xiàn)場將生產(chǎn)方式進行改進來有效減少成本的支出，成本節(jié)約主要分為兩種執(zhí)行方式，一個是成本維持，另一個是成本改善。通常成本維持會全面的節(jié)約生產(chǎn)過程中的耗費，還可以避免事故的發(fā)生，并且能夠在采購材料以及設(shè)備的時候通過招標(biāo)的方式有效節(jié)約成本。在開發(fā)的過程中企業(yè)不斷的完善開發(fā)方式，并且引用各種比較先進的管理方式以及管理軟件等，在掌控存貨成本的時候應(yīng)用了“零庫存”這一管理理念，將成本維持在了一個全新的高度上面；而成本改善則致力于擴大建設(shè)的規(guī)模，并且不斷的提高企業(yè)勞動生產(chǎn)效率，通過以上兩個辦法降低單位產(chǎn)品的成本，可以說是一種更為積極的成本管理方式，不過傳統(tǒng)應(yīng)用的管理方式還不夠成熟。目前應(yīng)用比較廣泛的作業(yè)成本分析法是一種更為深入的改善方式，已經(jīng)在一些企業(yè)的實踐中獲得了巨大的成功，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也可以在自身發(fā)展的基礎(chǔ)上引進運用，成為其節(jié)約成本的一個有效途徑。
法定代表人宋楊，總經(jīng)理。
委托人陳朱承，天平律師事務(wù)所律師。
委托人陳曉暉，天平律師事務(wù)所律師。
被告北京市西城區(qū)房屋土地管理局，住所地北京市西城區(qū)西安門大街115號。
法定代表人魏榮，局長。
委托人王學(xué)群，北京市中合律師事務(wù)所律師。
委托人楊紅星，北京市中合律師事務(wù)所律師。
被告北京雅永誠商貿(mào)有限責(zé)任公司，住所地北京市懷柔縣興懷大街甲6號。
法定代表人馬襄瑜，經(jīng)理。
委托人劉慶發(fā)，北京市中合律師事務(wù)所律師。
原告北京宏宇房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡稱宏宇公司）訴被告北京市西城區(qū)房屋土地管理局（以下簡稱西城房管局）、被告北京雅永誠商貿(mào)有限責(zé)任公司（以下簡稱雅永誠公司）合作建房糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。原告宏宇公司之委托人陳朱承、陳曉暉，被告西城房管局之委托人王學(xué)群、楊紅星，被告雅永誠公司之委托人劉慶發(fā)到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告宏宇公司訴稱，我公司于1997年7月15日與西城房管局簽訂了《合作危改建房協(xié)議書》、協(xié)議書規(guī)定，雙方合作改建項目位于北京市西城區(qū)官園危改小區(qū)，為高層住宅樓，共計16800平方米。危改建房方式為，西城房管局負責(zé)提供建設(shè)場地及建筑任務(wù)指標(biāo)，我公司提供改造項目的建設(shè)資金，負責(zé)總體項目的運作管理。雙方在簽訂協(xié)議書后組成危改擴建辦公室，辦理一切有關(guān)具體事宜。力爭在1997年底正式開工。后西城房管局又與其下屬北京市西城區(qū)福綏境房管所（以下簡稱福綏境房管所）簽訂《承辦拆遷工作協(xié)議書》，要求福綏境房管所2個月內(nèi)完成拆遷任務(wù)。1997年5月19日，西城房管局授權(quán)雅永誠公司全權(quán)負責(zé)官園1號樓翻、擴建項目的全部管理及運作，1997年8月5日，雅永誠公司又與我公司簽訂《合作危改建設(shè)合同書》，由我公司提供建設(shè)資金，雅永誠公司負責(zé)將建設(shè)用地上的房屋拆遷完畢，做到場平等事項。上述兩份協(xié)議簽訂后，我公司按照協(xié)議約定履行了全部付款義務(wù)。而兩被告卻未按照合約規(guī)定將建設(shè)用地上房屋拆遷完畢，至今仍有部分房屋未進行拆遷，無法達成場平，造成我公司在前期已經(jīng)投入大量資金的情況下，始終無法對該項目繼續(xù)進行任何開發(fā)建設(shè)?，F(xiàn)請求法院判令終止兩被告與我公司簽訂的合同和協(xié)議；判令兩被告連帶償付我公司已付前期補償費及相關(guān)費用人民幣8263856.40元，以及自1997年8月至2000年6月利息，總額人民幣1968902.82元，本息合計人民幣10232789.22元；判令兩被告連帶賠償其嚴(yán)重違約行做到場平等。1997年10月13日，宏宇公司支付雅永誠公司補償款人民幣400萬元，后又分別支付設(shè)計費，市政設(shè)施費、管理費及其他費用共計人民幣2623566元，支付拆遷補償費人民幣1032500元，宏宇公司自己花辦公費605820元。因合建項目建設(shè)用地上的房屋未實際拆遷完畢，致使雙方合建項目無法繼續(xù)下去。2000年5月22日，宏宇公司委托北京偉業(yè)商業(yè)投資顧問有限公司，對官園危改小區(qū)市場價格進行調(diào)研，該調(diào)研報告稱宏宇公司商業(yè)經(jīng)濟損失為人民幣12468000元。現(xiàn)宏宇公司要求西城房管局、雅永誠公司連帶償付其已付前期補償費及相關(guān)費用人民幣8263886.40元。利息總額人民幣1968902.82元，共計10232789.22元，連帶賠償其公司商業(yè)經(jīng)濟損失人民幣12468000元。訴訟中，西城房管局表示不同意承擔(dān)任何責(zé)任。雅永誠公司只同意返還往來款4的萬元，不同意承擔(dān)其他責(zé)任。
上述事實，有雙方當(dāng)事人陳述、西城房管局與宏宇公司簽訂的協(xié)議書、西城房管局授權(quán)書、宏宇公司與雅永誠公司簽訂的合同書、西城房管局與福綏境房管所承辦拆遷工作協(xié)議書，宏宇公司付款憑證等相關(guān)證據(jù)材料在案作證。
本院認為，公民、法人在進行民事活動中應(yīng)遵循誠實信用原則。宏宇公司與西城房管局簽訂的《合作危改建房協(xié)議書》系雙方真實意思表示，應(yīng)認定有效，此后宏宇公司與雅永誠公司簽訂《合作危改建設(shè)合同書》亦是雙方真實意思表示，也應(yīng)認定為有效，故雙方均應(yīng)依約定積極履行義務(wù)。宏宇公司依約定支付建設(shè)資金，但雅永誠公司未按約定提供建設(shè)用地及將房屋拆遷完畢，對此，雅永誠公司應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。因雅永誠公司系依西城房管局授權(quán)行為，故西城房管局亦應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任。雙方的合作行為現(xiàn)已無法繼續(xù)履行故應(yīng)終止雙方的協(xié)議及合同?，F(xiàn)雅永誠公司表示可返還宏宇公司往來款400萬元，本院不持異議。宏宇公司要求西城房管局、雅永誠公司償付其已支付項目前期款，理由正當(dāng)，本院予以支持。但考慮到拆遷過程中實際情況，對宏宇公司已支付的拆遷補償款等費用應(yīng)由西城房管局、雅永誠公司予以賠償，宏宇公司對其自己所花費的辦公費應(yīng)自行承擔(dān)，宏宇公司要求賠償利息損失理由不足，本院不予支持。宏宇公司要求賠償其商業(yè)經(jīng)濟損失之訴訟請求，缺乏事實依據(jù)，本院亦不予支持。綜上所述，依照《中華人民共和國民法通則》第四條、第五條之規(guī)定，判決如下：
一、解除被告北京市西城區(qū)房屋土地管理局與原告北京宏宇房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司《合作危改建房協(xié)議書
二、解除原告北京宏宇房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司與被告北京雅永誠商貿(mào)有限責(zé)任公司《合作危改建設(shè)合同書》；
三、被告北京雅永誠商貿(mào)有限責(zé)任公司返還原告北京宏宇房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司人民幣四百萬元（本判決生效后十日內(nèi)執(zhí)行）；
四、被告北京市西城區(qū)房屋土地管理局、被告北京雅永誠商貿(mào)有限責(zé)任公司連帶償付原告北京宏宇房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司人民幣三百六十五萬六千零六十六元（本判決生效后日日內(nèi)執(zhí)行）；
五、駁回原告北京宏宇房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司其他訴訟請求。西城房管局授權(quán)行為，故西城房管局亦應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任。雙方的合作行為現(xiàn)已無法繼續(xù)履行故應(yīng)終止雙方的協(xié)議及合同?，F(xiàn)雅永誠公司表示可返還宏宇公司往來款400萬元，本院不持異議。宏宇公司要求西城房管局、雅水誠公司償付其已支付項目前期款，理由正當(dāng)，本院予以支持。但考慮到拆遷過程中實際情況，對宏宇公司已支付的拆遷補償款等費用應(yīng)由西城房管局、雅永誠公司子以賠償，宏宇公司對其自己所花費的辦公費應(yīng)自行承擔(dān)，宏宇公司要求賠償利息損失理由不足，本院不予支持。宏宇公司要求賠償其商業(yè)經(jīng)濟損失之訴訟請求，缺乏事實依據(jù)，本院亦不予支持。綜上所述，依照《中華人民共和國民法通則》第四條、第五條之規(guī)定，判決如下：
一、解除被告北京市西城區(qū)房屋土地管理局與原告北京宏宇房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司《合作危改建房協(xié)議書》；
二、解除原告北京宏宇房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司與被告北京雅永誠商貿(mào)有限責(zé)任公司《合作危改建設(shè)合同書》；
三、被告北京雅永誠商貿(mào)有限責(zé)任公司返還原告北京宏宇房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司人民幣四百萬元（本判決生效后十日內(nèi)執(zhí)行）；
四、被告北京市西城區(qū)房屋土地管理局、被告北京雅永誠商貿(mào)有限責(zé)任公司連帶償付原告北京宏宇房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司人民幣三百六十五萬六千零六十六元（本判決生效后日日內(nèi)執(zhí)行）；
五、駁回原告北京宏宇房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司其他訴訟請求。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)項目；現(xiàn)場管理
中圖分類號：F293.33 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：
引言：隨著我國城市化進程不斷加快，房地產(chǎn)開發(fā)項目急劇增多，然而房地產(chǎn)開發(fā)項目工程現(xiàn)場管理仍然存在著較多的問題，在很大程度上制約了我國房地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)的發(fā)展。因此，進一步探討房地產(chǎn)開發(fā)項目工程現(xiàn)場管理問題，提高房地產(chǎn)開發(fā)項目的現(xiàn)場管理水平，對于提高工程項目的施工質(zhì)量和實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的目的具有重要意義。
1 房地產(chǎn)開發(fā)項目工程現(xiàn)場管理的重要性
1.1 為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)創(chuàng)造更大的利益空間
工程現(xiàn)場管理是房地產(chǎn)開發(fā)中的重要環(huán)節(jié)，重視房地產(chǎn)開發(fā)項目工程現(xiàn)場管理，提高管理水平，有利于為企業(yè)創(chuàng)造更大的利益空間和提高工程項目的施工質(zhì)量。因為，在工程項目管理中，成本管理就屬于工程項目現(xiàn)場管理的一個重要方面。所以，加強現(xiàn)場管理的成本管理，能夠為企業(yè)節(jié)省不必要的開支，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，不僅僅提高了其工程項目開發(fā)效率，而且還大大節(jié)省了管理成本，提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。
1.2 房地產(chǎn)開發(fā)項目工程現(xiàn)場管理是房地產(chǎn)企業(yè)管理好整個工程項目的根本
房地產(chǎn)開發(fā)項目的現(xiàn)場管理相對于整個房地產(chǎn)工程項目開發(fā)而言，就如局部與整體的關(guān)系，同時，也是決定性的因素，如果局部沒有做好勢必影響了整體發(fā)展的效益和方向，從而導(dǎo)致整個工程項目的失敗。因此，加強房地產(chǎn)開發(fā)項目工程現(xiàn)場管理，能夠加強房地產(chǎn)開發(fā)項目各個管理部門之間的密切聯(lián)系，為不同部門之間的交流與合作提供平臺。同時，也可以提高整個房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的水平，進而促進房地產(chǎn)開發(fā)項目管理工作又快又好地發(fā)展。
1.3 房地產(chǎn)開發(fā)項目工程現(xiàn)場管理是相關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)法律法規(guī)實踐的要求
在房地產(chǎn)項目開發(fā)中，重視項目工程現(xiàn)場管理，有利于有關(guān)法律法規(guī)在房地產(chǎn)開發(fā)項目中的實行和運用，為實現(xiàn)整個房地產(chǎn)項目工程管理有法可依提供先決條件。盡管現(xiàn)場管理只是房地產(chǎn)開發(fā)項目中的一個部分，但是，現(xiàn)場管理所涉及的領(lǐng)域非常廣泛，包括了城市管理、城市規(guī)劃、施工管理、企業(yè)管理以及城市環(huán)保等各個方面的法律法規(guī)和政策，提高現(xiàn)場管理水平有利于促進房地產(chǎn)開發(fā)法律法規(guī)變革。因此，提高現(xiàn)場管理有利于保證各項法規(guī)政策在房地產(chǎn)開發(fā)項目中的貫徹和實行，同時這也是房地產(chǎn)工程項目管理依法進行的體現(xiàn)。
2 房地產(chǎn)開發(fā)項目工程現(xiàn)場管理所存在的問題
2.1 質(zhì)量管理方面所存在的問題
質(zhì)量問題一直以來都是房地產(chǎn)開發(fā)項目工程現(xiàn)場管理過程中的主要問題，也是制約我國房地產(chǎn)開發(fā)項目現(xiàn)場管理的影響因素。主要體現(xiàn)在以下方面。
（1）開發(fā)企業(yè)施工監(jiān)理人員自身的監(jiān)督管理職能無法得到有效發(fā)揮，施工過程中對進場材料把關(guān)不嚴(yán)，主觀性的偷工減料問題普遍存在。
（2）在實際施工過程中，施工作業(yè)人員沒有按照施工圖紙設(shè)計或有關(guān)施工標(biāo)準(zhǔn)要求進行施工，從而為項目工程后期運行埋下嚴(yán)重的質(zhì)量隱患。
（3）施工人員自身施工技能水平和安全意識良莠不齊，開發(fā)企業(yè)沒有按要求執(zhí)行“一人一崗、一人一證”上崗制度，也沒有定期對基層員工和關(guān)鍵施工環(huán)節(jié)作業(yè)人員在崗培訓(xùn)，從而導(dǎo)致項目工程施工工藝及工序混亂，最終影響到整個房地產(chǎn)開發(fā)項目工程的施工質(zhì)量。
2.2 設(shè)計管理方面存在的問題
隨著房地產(chǎn)開發(fā)項目不斷增多，今后我國房地產(chǎn)開發(fā)項目工程將向集成化、系統(tǒng)化以及規(guī)模化方向發(fā)展。然而，在此過程中，房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計將面臨著新的挑戰(zhàn)，設(shè)計任務(wù)也更為復(fù)雜與集中。調(diào)查顯示，以往經(jīng)常出現(xiàn)受到整個房地產(chǎn)項目建設(shè)周期的迫切性要求，開發(fā)企業(yè)設(shè)計趕工的情況。這主要是由于房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計人員缺乏現(xiàn)場一線資料，沒能夠深入到施工現(xiàn)場勘察，從而所提交的設(shè)計方案與項目建設(shè)現(xiàn)場實際情況之間存在較為明顯的差異，最終無法確保項目建設(shè)周期與建設(shè)質(zhì)量的可控性。
2.3 成本管理方面存在的問題
房地產(chǎn)企業(yè)的正常運作必須有盈利項目作為保障，由此可見，資金運作管理是一個企業(yè)發(fā)展中的重要內(nèi)容。然而，不健全的成本管理體系是目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工程項目現(xiàn)場成本管理所面對并亟需解決的問題。成本管理方面存在的問題主要體現(xiàn)在。
（1）相關(guān)成本管理體制不夠完善，成本核算缺乏系統(tǒng)化的監(jiān)督制度保障，從而使得開發(fā)企業(yè)對工程項目成本管理的可控性下降，最終導(dǎo)致資金利用率不高，資金浪費嚴(yán)重。
（2）不健全的成本管理體系使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在施工合同的談判及簽訂環(huán)節(jié)缺乏相關(guān)體制的支持，成本管理環(huán)節(jié)存在較多不利的漏洞，導(dǎo)致今后的項目索賠執(zhí)行工作以及工程變更難度加大，最終致使整個房地產(chǎn)開發(fā)項目工程成本盲目擴大，而不利于房地產(chǎn)開發(fā)市場的良性發(fā)展。
3 房地產(chǎn)開發(fā)項目工程現(xiàn)場管理措施
3.1 提高房地產(chǎn)開發(fā)項目工程現(xiàn)場管理水平
質(zhì)量管理是房地產(chǎn)開發(fā)項目現(xiàn)場管理的重點所在，也是提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核心競爭力的必經(jīng)途徑。這就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須重視質(zhì)量管理，切實地提高管理水平，本文主要從以下幾方面對其進行相關(guān)闡述。
（1）應(yīng)以經(jīng)濟處罰為手段，提高監(jiān)理單位監(jiān)督管理職能履行度，根據(jù)企業(yè)的發(fā)展實際不斷對相關(guān)質(zhì)量監(jiān)督體制進行改進與完善。
（2）強化施工現(xiàn)場管理力度，重視對各施工環(huán)節(jié)的質(zhì)量管理，并對各工序施工標(biāo)準(zhǔn)進行系統(tǒng)歸納，以此為依據(jù)規(guī)范施工行為。
（3）加大對施工人員的崗前培訓(xùn)與在崗培訓(xùn)力度，重視技術(shù)交底工作的開展，確保施工工藝及施工工序的有效性與規(guī)范性，提高施工質(zhì)量。
3.2 強化設(shè)計管理
設(shè)計管理的圖紙設(shè)計、方案設(shè)計規(guī)劃可以說是整個項目工程現(xiàn)場管理的前提所在，對房地產(chǎn)開發(fā)項目工程的現(xiàn)場管理具有重要意義。通常情況下，房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計方案都是通過不同項目之間的對比，并進行可行性分析而采取的。因而，所涉及到的設(shè)計工作并非由一個設(shè)計單位獨立完成的，這就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須根據(jù)項目工程的實際情況，根據(jù)工程需求充分整合各設(shè)計單位之間高效的溝通與聯(lián)合實現(xiàn)。此外，房地產(chǎn)發(fā)開企業(yè)還應(yīng)在設(shè)計單位之間構(gòu)建良好的溝通體系，確保設(shè)計工作的內(nèi)在關(guān)系，協(xié)調(diào)各個設(shè)計單位在房地產(chǎn)開發(fā)項目工程建設(shè)整體方案設(shè)計，確保項目工程能夠有效開展以及設(shè)計方案的提交時間。此外，還要對項目建設(shè)現(xiàn)場實際情況進行勘察與分析，確保內(nèi)審有效和出圖質(zhì)量，從而確保設(shè)計管理整體質(zhì)量的穩(wěn)定性。
3.3 重視成本管理
重視成本管理，提高成本管理水平是房地產(chǎn)開發(fā)項目工程現(xiàn)場管理的保障所在。因此，這就需要相關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須組建一批高素質(zhì)高技能的成本管理工作人員，提高工程項目現(xiàn)場成本管理水平，確保成本核算工作開展的規(guī)范性，為企業(yè)最終實現(xiàn)經(jīng)濟效益與社會效益提供可靠保障。此外，還要將成本管理貫穿深入施工環(huán)節(jié)各階段各工序，逐步制定一套與企業(yè)發(fā)展相一致的成本管理體制，以健全的成本控制制度為手段，在保障房地產(chǎn)開發(fā)項目工程質(zhì)量的基礎(chǔ)上，確保成本管理的有效性與靈活性，對總成本開支進行合理的控制，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金的利用率。
4 結(jié)束語
總之，隨著我國城市化進程的加快，房地產(chǎn)開發(fā)項目工程不斷增多，從而使得房地產(chǎn)開發(fā)項目的現(xiàn)場管理面臨著新的挑戰(zhàn)與機遇。因此，重視房地產(chǎn)開發(fā)項目工程現(xiàn)場管理，提高現(xiàn)場管理水平成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提高競爭力的重要手段。這就需要相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)必須加強其現(xiàn)場管理隊伍的建設(shè)，不斷轉(zhuǎn)變觀念，不斷引進國外先進的現(xiàn)場管理理念，并結(jié)合企業(yè)和工程項目的實際情況，切實地提高房地產(chǎn)開發(fā)項目工程現(xiàn)場管理水平，以使其更好地適應(yīng)新的社會要求和發(fā)展要求。
參考文獻：