時(shí)間：2023-03-14 14:50:39
導(dǎo)語(yǔ)：在市場(chǎng)調(diào)控論文的撰寫旅程中，學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)宏觀調(diào)控交易成本準(zhǔn)公共產(chǎn)品
我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)雖經(jīng)一年宏觀調(diào)控，但是整個(gè)市場(chǎng)走向沒有改變，市場(chǎng)房?jī)r(jià)仍呈快速上漲勢(shì)頭。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2006年第1季度全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)20.2%，其中商品住宅投資增長(zhǎng)23.1%，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)土地面積同比增長(zhǎng)53.3%，而70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格則同比上漲5.5%，部分城市上漲幅度在10%以上。在這種形勢(shì)下，有必要認(rèn)真審視政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策目標(biāo)，進(jìn)一步明確調(diào)控的依據(jù)和政策邊界，以切實(shí)推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控工作。
一、房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的理論依據(jù)
政府到底為什么要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控，為什么要給居民提供一定的住房保障？從現(xiàn)象上看，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)投資過熱、商品房?jī)r(jià)格偏高以及百姓住房困難等都是原因，然而從本質(zhì)上看房地產(chǎn)市場(chǎng)某些內(nèi)在缺陷才是決定性因素，這些因素導(dǎo)致單純依靠市場(chǎng)機(jī)制，無法達(dá)到市場(chǎng)供求均衡，更不能避免出現(xiàn)嚴(yán)重的市場(chǎng)失靈。正因?yàn)槿绱?，從理論上說政府必須通過積極的干預(yù)和調(diào)控，促進(jìn)和保障房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。
1.房地產(chǎn)市場(chǎng)具有高交易成本特征，存在投機(jī)炒作問題。與一般商品不同，房地產(chǎn)除了可以滿足居住需要的使用價(jià)值外，還具有較高的投機(jī)炒作價(jià)值。房地產(chǎn)為什么可以用來投機(jī)炒作，對(duì)這個(gè)問題有很多種解釋，但歸根結(jié)底在于房地產(chǎn)市場(chǎng)有較高的門檻，具有高交易成本特征。首先，房地產(chǎn)是較為復(fù)雜和特殊的商品，房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者，無論是生產(chǎn)者還是消費(fèi)者，都需要掌握較多的知識(shí)和信息，才能成為理性的市場(chǎng)參與者，才能作出其最優(yōu)決策?，F(xiàn)實(shí)中房地產(chǎn)的供應(yīng)者與消費(fèi)者之間往往存在嚴(yán)重的信息不對(duì)稱，占有更多信息的一方可以利用這種優(yōu)勢(shì)攫取更多的利益，這一點(diǎn)在房地產(chǎn)商一方表現(xiàn)得特別突出。其次，與房地產(chǎn)相關(guān)聯(lián)的土地是稀缺與自然壟斷的，加上房地產(chǎn)開發(fā)資金需要量較大，以至于房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入門檻比較高，難以在短期內(nèi)形成完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，進(jìn)而無法保證市場(chǎng)信息是完全的、公開的。雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)這種高交易成本特征可以隨著市場(chǎng)的逐漸發(fā)育成熟而有所弱化，但仍然會(huì)一定程度地存在，相應(yīng)地市場(chǎng)投機(jī)炒作問題總是存在，因而依靠市場(chǎng)自身不可能解決投機(jī)炒作問題。
2.房地產(chǎn)具有準(zhǔn)公共產(chǎn)品屬性，其價(jià)值無法依靠市場(chǎng)完全實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)作為一種特殊的商品，具有準(zhǔn)公共產(chǎn)品屬性，有時(shí)也稱作“二重性”、社會(huì)屬性或政策性。一般商品的消費(fèi)可能只給私人帶來收益，而房地產(chǎn)卻不一樣，它的消費(fèi)含有公共利益成分，或者外部效益。比如，居民享有適當(dāng)?shù)淖》坎粌H給居民本人帶來利益，而且會(huì)對(duì)周圍環(huán)境，對(duì)其他居民帶來益處，包括公共衛(wèi)生、市容環(huán)境、社會(huì)治安等方面的利益。另外，房地產(chǎn)消費(fèi)，特別是居民購(gòu)房置業(yè)，對(duì)增強(qiáng)其對(duì)國(guó)家及所在城市的歸屬意識(shí)有很大促進(jìn)作用。目前包括美國(guó)在內(nèi)的很多西方國(guó)家特別采取了鼓勵(lì)居民購(gòu)房置業(yè)的政策，都存在這方面的動(dòng)機(jī)。就不同檔次的房地產(chǎn)來說，中低檔的普通商品房的公共利益成分所占比重更大，準(zhǔn)公共產(chǎn)品屬性更為突出。不難證明，讓中低收入人士安居樂業(yè)將給社會(huì)帶來的好處，體現(xiàn)出的外部效益是無與倫比的。然而，房地產(chǎn)的準(zhǔn)公共產(chǎn)品屬性所體現(xiàn)的外部效益并不能通過市場(chǎng)機(jī)制來實(shí)現(xiàn)，市場(chǎng)機(jī)制在公共產(chǎn)品供應(yīng)或者說公共價(jià)值的實(shí)現(xiàn)上是失靈的。既然完全由市場(chǎng)機(jī)制調(diào)節(jié)，房地產(chǎn)的一部分價(jià)值得不到實(shí)現(xiàn)，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)將可能相對(duì)不足，并且主要體現(xiàn)為普通商品房供應(yīng)相對(duì)不足。這時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然可能會(huì)出現(xiàn)供求均衡，但那并非是與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相協(xié)調(diào)的均衡，不是保證居民充分享受到住房福利的最優(yōu)均衡。
3.房地產(chǎn)具有一定的壟斷性特征，能夠?qū)е率袌?chǎng)供求結(jié)構(gòu)失衡。房地產(chǎn)的供應(yīng)以土地為基礎(chǔ)，而土地具有自然壟斷性特征。任一特定區(qū)位的土地都是稀缺的、不可替代的，其供應(yīng)是有限的。土地的自然壟斷性特征則衍生出了房地產(chǎn)的壟斷性特征。房地產(chǎn)的壟斷性體現(xiàn)為房地產(chǎn)的非同質(zhì)性。在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，受區(qū)位因素限制，盡管可以有兩套價(jià)格相同的商品房，但不可能有兩套品質(zhì)完全一樣的商品房。房地產(chǎn)這種非同質(zhì)性使得任何一套商品房都有其惟一性或者說獨(dú)占性特征，使得房地產(chǎn)的供應(yīng)者具備某種程度的壟斷地位。房地產(chǎn)的壟斷性特征最終導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求結(jié)構(gòu)失衡。壟斷表面上看是導(dǎo)致高價(jià)格，但價(jià)格不是問題的根本，供求結(jié)構(gòu)失衡才是根本問題。由于中高檔商品房定價(jià)的彈性空間比普通商品房大，可以更好地實(shí)現(xiàn)甚至擴(kuò)張壟斷收益，所以房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)傾向于開發(fā)中高檔商品房。其結(jié)果必然是房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡，房地產(chǎn)市場(chǎng)的這種供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡，根源于土地自然特征及稀缺性特征，是土地的所有權(quán)或使用權(quán)的壟斷引發(fā)的，因而無法靠市場(chǎng)力量來消除。
二、房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的目標(biāo)分類
政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控，正是針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)在缺陷展開的，其總體目標(biāo)就是要消除市場(chǎng)失靈的影響，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求均衡和健康發(fā)展，促使其與經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民生活水平提高相協(xié)調(diào)。根據(jù)所針對(duì)市場(chǎng)缺陷的不同和政策效應(yīng)大小，政府房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控目標(biāo)可分為投機(jī)抑制目標(biāo)、均衡供應(yīng)目標(biāo)與福利保障目標(biāo)。
1.投機(jī)抑制目標(biāo)。把房地產(chǎn)市場(chǎng)上的投機(jī)活動(dòng)抑制在一定程度之內(nèi)，或者完全遏止投機(jī)行為，是政府房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的最經(jīng)常目標(biāo)。針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)行為的抑制性政策則是房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控中最常見政策。房地產(chǎn)市場(chǎng)上投機(jī)行為包括商品房的炒作買賣和房地產(chǎn)開發(fā)投資過熱，其共性是沒有正常市場(chǎng)消費(fèi)需求基礎(chǔ)。這些投機(jī)行為的存在，一方面可以給房地產(chǎn)市場(chǎng)集聚更多的資金，增加市場(chǎng)活力；另一方面又可能引發(fā)房地產(chǎn)投資過熱，市場(chǎng)炒作過度，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格偏高，嚴(yán)重時(shí)可能形成影響經(jīng)濟(jì)正常運(yùn)行的房地產(chǎn)泡沫。正因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)行為存在兩種不同方向的作用，在實(shí)踐中各國(guó)政府往往根據(jù)實(shí)際情況，對(duì)市場(chǎng)投機(jī)行為有不同的價(jià)值取向和態(tài)度，實(shí)行不同的調(diào)控政策。不過，當(dāng)市場(chǎng)炒作氣氛過于濃厚，房地產(chǎn)泡沫非常明顯時(shí)，各國(guó)政府無一例外地會(huì)制訂程度不同的投機(jī)抑制目標(biāo)，采取相應(yīng)宏觀調(diào)控政策。
2.均衡供應(yīng)目標(biāo)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過程中，投資者對(duì)于土地壟斷利潤(rùn)的追求所導(dǎo)致的房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)問題既包括中高檔商品房供應(yīng)量過大，而普通及低檔商品房供應(yīng)量偏小，也包括房地產(chǎn)商為追求土地壟斷收益，對(duì)土地、商品房的囤積所引發(fā)的房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)期供應(yīng)相對(duì)不足。政府均衡供應(yīng)目標(biāo)就是針這些問題提出來的。政府根據(jù)房地產(chǎn)資源稀缺狀況，特別是土地資源稟賦，結(jié)合經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，確定適當(dāng)?shù)?，即與居民其它方面消費(fèi)水平相協(xié)調(diào)的房地產(chǎn)供給水平，并通過政策引導(dǎo)予以保障，所實(shí)現(xiàn)的就是房地產(chǎn)市場(chǎng)均衡供應(yīng)目標(biāo)。它包括兩個(gè)層次供求均衡，一是房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)與其它商品的供應(yīng)相對(duì)均衡，居民的居住消費(fèi)與其它商品的消費(fèi)水平相協(xié)調(diào)；二是房地產(chǎn)內(nèi)部結(jié)構(gòu)供應(yīng)相對(duì)均衡，各種檔次的商品房供應(yīng)都與需求基本相當(dāng)，特別是中低檔商品房的供應(yīng)與廣大居民的住房需求基本相當(dāng)。
3.福利保障目標(biāo)。政府為了實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)所包含的公共利益或價(jià)值，按照公共產(chǎn)品由公共提供的原則，通過有關(guān)公共政策參與和調(diào)節(jié)房地產(chǎn)的供應(yīng)，為部分居民提供一定的房地產(chǎn)消費(fèi)福利，由此所引起部分居民房地產(chǎn)消費(fèi)水平的相對(duì)提高，享有基本的住房消費(fèi)福利，使市場(chǎng)供求均衡得到優(yōu)化和保障，體現(xiàn)的就是房地產(chǎn)福利保障目標(biāo)。理論上政府的房地產(chǎn)福利保障極限是使房地產(chǎn)的公共價(jià)值得到充分實(shí)現(xiàn)，居民享受與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平協(xié)調(diào)一致的住房福利，住房資源得到最優(yōu)配置，市場(chǎng)達(dá)到最優(yōu)均衡。簡(jiǎn)單地說就是居民房地產(chǎn)消費(fèi)水平不滯后或超前于其它商品消費(fèi)水平。現(xiàn)實(shí)中政府的房地產(chǎn)福利保障因經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段、政府財(cái)力的不同而情況迥異。目前世界各國(guó)都沒有給居民普惠制的住房福利，但都程度不同地給中低收入居民提供住房保障，促使居民享有基本的居住條件。即使是極度崇尚自由市場(chǎng)制度的美國(guó)也有住房福利保障政策。
三、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的目標(biāo)選擇與政策邊界
根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展成熟程度、政府財(cái)政狀況和國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，結(jié)合區(qū)域差異較大的具體特點(diǎn)，我國(guó)宏觀調(diào)控的總體目標(biāo)是抑制甚至局部性遏止市場(chǎng)投機(jī)炒作行為，調(diào)整市場(chǎng)不合理供應(yīng)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求實(shí)現(xiàn)最優(yōu)均衡，使得中低收入居民享有基本住房保障。房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控要在此目標(biāo)之下確定政策邊界，在不超出相應(yīng)政策邊界的前提下選擇制訂進(jìn)一步的政策措施。
1.以抑制甚至局部性遏止市場(chǎng)投機(jī)炒作為目標(biāo)，逐步強(qiáng)化宏觀調(diào)控相關(guān)政策。目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中突出存在投機(jī)炒作問題，一方面，商品房?jī)r(jià)格偏高，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出居民的購(gòu)買力；另一方面，中高檔商品房投資和銷售仍呈過熱態(tài)勢(shì)。因此，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控應(yīng)首先確定抑制市場(chǎng)投機(jī)炒作的具體目標(biāo)，并有針對(duì)性出臺(tái)調(diào)控政策。由于我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上還存在資金缺乏問題，而市場(chǎng)投機(jī)炒作也有集聚資金的作用，同時(shí)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)范圍很大，各地市場(chǎng)存在較大差別，所以從全國(guó)范圍看，不可能以徹底禁止市場(chǎng)投機(jī)炒作問題為調(diào)控目標(biāo)，適度投機(jī)炒作將在一定市場(chǎng)范圍內(nèi)是允許的。但是，對(duì)于一些房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)炒作氣氛濃厚，而市場(chǎng)資金已經(jīng)度過短缺階段的大城市、特大城市，如上海、北京、廣州、深圳等城市，則可以把最大程度地抑制乃至最終遏止市場(chǎng)投機(jī)炒作問題作為政策目標(biāo)。鑒于此，全國(guó)性宏觀調(diào)控政策將以允許適度的投機(jī)炒作，并保證不影響居民的正常房地產(chǎn)消費(fèi)決策，特別是保護(hù)首次置業(yè)居民的房地產(chǎn)消費(fèi)需求為界限，與此同時(shí)，部分大城市、特大城市可以制訂實(shí)施完全禁止市場(chǎng)投機(jī)炒作行為的政策。
迄今為止，我國(guó)抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)炒作方面的宏觀調(diào)控政策遠(yuǎn)沒有達(dá)到其政策界限，還有較大的政策擴(kuò)展空間。我國(guó)已經(jīng)出臺(tái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的相關(guān)政策，主要是提高房地產(chǎn)投資和交易的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，通過提高市場(chǎng)投機(jī)炒作成本達(dá)到政策目的，這些政策在實(shí)施過程中應(yīng)該視市場(chǎng)反應(yīng)情況進(jìn)行調(diào)整或加強(qiáng)。
為進(jìn)一步加大抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)炒作的宏觀調(diào)控政策的力度，從國(guó)家層面看，可以進(jìn)一步制訂實(shí)施提高房地產(chǎn)增值稅和交易所得稅稅率，提高居民戶購(gòu)買第一套以外住房的資金信貸成本，以及限制商品房的二手買賣等政策措施；地方政府，特別是城市政府則可以利用行政手段，促進(jìn)市場(chǎng)信息進(jìn)一步公開，以降低交易成本，壓縮投機(jī)炒作空間。地方政府也可以通過加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)督管理，制訂措施規(guī)范市場(chǎng)交易行為；通過對(duì)違規(guī)行為的更嚴(yán)厲打擊，提高市場(chǎng)投機(jī)炒作道德風(fēng)險(xiǎn)成本，最終達(dá)到抑制投機(jī)炒作的目的。對(duì)于某些大城市、特大城市，則可以采取抑制效力較大的政策，接近甚至觸及遏止市場(chǎng)投機(jī)炒作的政策邊界，例如限定商品房使用五年后才可以二次交易；引導(dǎo)甚至限定一戶居民只購(gòu)買一套商品房；規(guī)定商品房二次銷售收益政府所有等。
2.調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)政策，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)供求最優(yōu)均衡。促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求均衡是房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的長(zhǎng)期的、基本的目標(biāo)。目前從我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求結(jié)構(gòu)來看，存在著嚴(yán)重的內(nèi)部失衡。一方面，商品房空置率越來越高。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)顯示，截至2006年3月底，全國(guó)商品房空置面積為1.23億平方米，同比增長(zhǎng)23.8%，據(jù)分析主要是中高檔商品房；另一方面，普通商品房及經(jīng)濟(jì)適用房存在很大程度的供應(yīng)短缺問題。因此，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)方面的宏觀調(diào)控將首先以促進(jìn)市場(chǎng)內(nèi)部供求基本均衡為目標(biāo)，通過制訂不同類型商品房均衡供應(yīng)的政策，逐步消除房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)部結(jié)構(gòu)失衡問題。在房地產(chǎn)市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)調(diào)整方面，國(guó)家可以出臺(tái)框架性、限定性的政策法規(guī)，包括要求各地房地產(chǎn)開發(fā)中普通商品房所占的最低比例，針對(duì)高、中、低檔商品房執(zhí)行有較大檔次差別的稅費(fèi)，針對(duì)我國(guó)人多地少的條件，限制居民的“豪宅”消費(fèi)等。地方政府是土地的直接供應(yīng)者和房地產(chǎn)市場(chǎng)行政管理的主要承擔(dān)者，可以制訂實(shí)施很多具體政策措施，特別是規(guī)劃管理、土地供應(yīng)方面的政策，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)，例如要求企業(yè)嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)劃進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，不得突破建筑容積率的指標(biāo)限制等等。總體上看，目前我國(guó)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)的政策不多、力度不大，眼下還遠(yuǎn)沒有達(dá)到其政策邊界，應(yīng)在相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)不斷有新的調(diào)控政策出臺(tái)。在實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)部供求基本均衡后，更為積極的宏觀調(diào)控政策就是引導(dǎo)房地產(chǎn)消費(fèi)，使居民住房消費(fèi)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)，使當(dāng)前住房消費(fèi)與經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展相適應(yīng)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)外部均衡的目標(biāo)。這方面政策將以不影響企業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)管理決策，不壓縮市場(chǎng)創(chuàng)新活動(dòng)空間為界限。它包括國(guó)家和城市在土地供應(yīng)、建設(shè)規(guī)劃、房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施等方面制訂更為科學(xué)的標(biāo)準(zhǔn)、更為系統(tǒng)和具體的政策，比如規(guī)定不同等級(jí)住房的開發(fā)量、套內(nèi)面積、建筑成本、銷售價(jià)格以及配套設(shè)施的更為具體的標(biāo)準(zhǔn)等。
3.積極實(shí)施住房保障政策，使低收入居民享有基本住房保障。在房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控過程中，增加中低收入居民住房福利保障是必不可少的環(huán)節(jié)。實(shí)施住房保障政策，是政府的職責(zé)所在，其目標(biāo)是充分實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的公共產(chǎn)品價(jià)值，為中低收入居民提供適當(dāng)?shù)淖》織l件，實(shí)現(xiàn)住房資源的最優(yōu)利用。針對(duì)我國(guó)人多地少、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不高的現(xiàn)狀，國(guó)務(wù)院1998年曾經(jīng)下發(fā)過一個(gè)23號(hào)文件，提出“建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系”的目標(biāo)，其中包含了為大部分居民提供住房福利保障，并引導(dǎo)居民適度安排住房消費(fèi)成份，但實(shí)際上我國(guó)要為大多數(shù)中低收入居民提供住房福利保障，還有很長(zhǎng)的路要走，這方面的宏觀調(diào)控政策更是遠(yuǎn)沒有達(dá)到其政策邊界。
目前，我國(guó)的住房福利保障政策主要體現(xiàn)為面向中低收入居民的經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè)等。由于居民收入調(diào)查及信用體系不完善，難以確定低收入居民情況，加上政府財(cái)政限制和政策執(zhí)行方面的問題，我國(guó)迄今沒有做到為中低收入居民提供必需、充分的住房福利保障，現(xiàn)實(shí)保障程度非常有限。多年來，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)水平一直在低位徘徊，執(zhí)行中還出現(xiàn)了較為突出的偏差問題，相反，商品住房的建設(shè)，特別是中高檔商品房的開發(fā)建設(shè)卻增長(zhǎng)很快，成為住房供應(yīng)的主體。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，2005年全國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房投資僅565億元，同比下降6.8%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重則由上年的4.6%下降到3.6%。廉租住房建設(shè)在各地尚處于起步階段，實(shí)際建設(shè)的數(shù)量則更小。鑒于這種情況，我國(guó)增加居民住房福利保障方面的調(diào)控政策首先是擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，大幅度提高經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量，為大部分中低收入居民享有經(jīng)濟(jì)適用房提供保障；其次是適當(dāng)增加廉租住房的供應(yīng)，保證能為部分低收入居民提供必要的住房條件；再次是采取各種“補(bǔ)磚頭”、“補(bǔ)人頭”的政策，通過貨幣化的補(bǔ)貼方式，提高居民住房消費(fèi)能力，全面、系統(tǒng)地增加中低收入居民的住房保障。
[參考文獻(xiàn)]
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關(guān)鍵詞：空調(diào)；安裝；調(diào)試；問題
中圖分類號(hào)：TU831文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A
1、民用建筑空調(diào)安裝不當(dāng)引起的問題
1.1水系統(tǒng)循環(huán)管路不通暢
(1)施工時(shí)受其他專業(yè)制約，未能按照施工圖布管或按圖示管徑配管；（2）管道線路的交叉，未及時(shí)調(diào)整高度與坡度，使管道系統(tǒng)中出現(xiàn)很多氣囊堵塞；(3)管道變徑時(shí)大小頭管件沒按規(guī)定制作、主管開三通時(shí)開口太小；(4)管道安裝后沒做系統(tǒng)吹掃和沖洗，施工過程中留在管道內(nèi)的雜物未及時(shí)清除。
1.2設(shè)備、系統(tǒng)噪音過大
空調(diào)工程竣工驗(yàn)收時(shí)由于噪聲問題難以通過環(huán)評(píng)檢測(cè)的情況時(shí)有發(fā)生，返工、整改等措施既拖延了工期，也造成人力、物力極大的浪費(fèi)。
空調(diào)設(shè)備中風(fēng)機(jī)盤管是理想的末端產(chǎn)品，諸多名牌產(chǎn)品的噪聲指標(biāo)完全符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，但是也有很多小型廠商的產(chǎn)品卻難以滿足要求。而對(duì)于大風(fēng)量的組合空調(diào)設(shè)備，由于設(shè)備本身的噪聲指標(biāo)往往不盡如人意，現(xiàn)場(chǎng)的安裝工藝及方法就顯得尤為重要。
(1)設(shè)備安裝前未核實(shí)其噪聲指標(biāo)偏差是否在允許范圍內(nèi)；(2)安裝時(shí)設(shè)備吊點(diǎn)或基礎(chǔ)受力不均；(3)管道與設(shè)備采用硬連接或軟連接質(zhì)量不合格； (4)安裝時(shí)未設(shè)減震器或減震器選型不當(dāng)。
1.3系統(tǒng)結(jié)露
(1) 保溫材料的導(dǎo)熱系數(shù)、保溫層厚度未達(dá)到設(shè)計(jì)要求；保溫材料接口連接不夠嚴(yán)密；（2）保溫釘布置未按規(guī)范要求、膠水粘接質(zhì)量不可靠，經(jīng)過一兩個(gè)空調(diào)季節(jié)后，保溫材料開裂、脫落；(3)保溫工作完成后，其他工序及其他專業(yè)施工時(shí)，成品保護(hù)未做好，保溫層受到損壞。
1.4組合式空調(diào)機(jī)組安裝質(zhì)量不符合規(guī)范要求：外部及接口尺寸偏差過大，各功能段間有明顯縫隙，內(nèi)部處理部件位置傾斜，排水管處漏風(fēng)
(1)組合空調(diào)機(jī)組外形尺寸較大，各功能段多分拆為散件，運(yùn)輸至現(xiàn)場(chǎng)組裝，此安裝工藝導(dǎo)致壁板變形，拼裝縫隙大，接口尺寸偏差過大；(2)空調(diào)器各功能段之間連接的密封墊厚度不夠或傾斜、脫落；(3)空調(diào)器內(nèi)的空氣過濾器、表面冷卻器、加熱器與空調(diào)器箱體連接的縫隙無封閉；(4)各功能段送風(fēng)口、回風(fēng)口、排風(fēng)口在連接風(fēng)管前未封閉，灰塵、建渣、異物進(jìn)入設(shè)備內(nèi)；(5)排水管無水封裝置，水封的高度應(yīng)根據(jù)空調(diào)系統(tǒng)的風(fēng)壓來確定；(6)空調(diào)器的平面位置和標(biāo)高偏差過大。
1.5風(fēng)機(jī)盤管的冷(熱)水支管連接處漏水
(1)風(fēng)機(jī)盤管與冷、熱水支管一般采用螺紋短管連接，如果短管在套絲時(shí)，其螺紋存在偏斜或壞絲等缺陷，就可能造成盤管接口損壞而漏水；(2) 管路安裝完成后的系統(tǒng)壓力試驗(yàn)未包括盤管及連接短管在內(nèi)，故此部位存在漏水隱患。施工現(xiàn)場(chǎng)普遍的做法是試壓時(shí)把接盤管供回水支管上的閥門關(guān)閉，以避免管路中的異物進(jìn)入盤管內(nèi)，造成銅管堵塞。因此，此部分絲接短管沒有經(jīng)過符合設(shè)計(jì)要求的壓力試驗(yàn)。（3）盤管冷熱水支管設(shè)置的金屬（橡膠）軟接管有質(zhì)量缺陷，經(jīng)過系統(tǒng)運(yùn)行一段時(shí)間后出現(xiàn)漏水。
1.6風(fēng)機(jī)盤凝結(jié)水盤內(nèi)凝結(jié)水外溢
（1）風(fēng)機(jī)盤管安裝傾斜方向弄反，集水盤的凝結(jié)水管接口端標(biāo)高反而更高；(2)凝結(jié)水管的坡度反坡或坡度過小，凝結(jié)水不能排泄；(3)排水口處或管路內(nèi)有雜物堵塞；(4)安裝完后沒有逐臺(tái)進(jìn)行注水試驗(yàn)。
2、民用建筑空調(diào)調(diào)試中的常見問題
2.1空調(diào)設(shè)備事故
空調(diào)工程調(diào)試過程中，調(diào)試工作準(zhǔn)備不足，調(diào)試、測(cè)試的人員不專業(yè)，缺乏相關(guān)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，運(yùn)行時(shí)沒有按照說明書、調(diào)試方案逐步進(jìn)行，都會(huì)使空調(diào)設(shè)備產(chǎn)生事故。
2.2空調(diào)局部效果不理想
（1）施工時(shí)或施工后沒有及時(shí)檢查和清理風(fēng)管系統(tǒng)內(nèi)的異物，導(dǎo)致堵塞；或者是因該部分的風(fēng)管施工時(shí)為了滿足裝修需要，進(jìn)行了變更，因此風(fēng)管布設(shè)不合理,空調(diào)風(fēng)無法按設(shè)計(jì)要求送到房間。
（2）同一空調(diào)系統(tǒng)下各送風(fēng)口的風(fēng)量平衡調(diào)試工作未做好，使每個(gè)風(fēng)口的送風(fēng)量未達(dá)到設(shè)計(jì)要求，致使空調(diào)房間內(nèi)局部效果不理想。
（3）該部位的空調(diào)末端設(shè)備空調(diào)水系統(tǒng)循環(huán)存在障礙，供冷（熱）量不足，導(dǎo)致該系統(tǒng)局部無法達(dá)到預(yù)期效果。
3、常見問題的控制對(duì)策
3.1施工中的問題的對(duì)策
（1）水循環(huán)系統(tǒng)在整個(gè)空調(diào)系統(tǒng)中有著舉足輕重的地位，一旦其出現(xiàn)問題，該部位系統(tǒng)就不能正常運(yùn)行，無法發(fā)揮暖通空調(diào)的作用。因此，施工前空調(diào)專業(yè)人員應(yīng)加強(qiáng)與其他專業(yè)人員的交流，整體把握管線布局，按照小管讓大管、有壓管讓無壓管，開式系統(tǒng)管道讓閉式系統(tǒng)管道的原則，通過圖紙會(huì)審，繪制規(guī)范的、合理的管道綜合布置圖。該綜合布置圖要明確現(xiàn)場(chǎng)各專業(yè)管線的具置和標(biāo)高，盡量避免空調(diào)管道交叉、上下翻彎，無謂地產(chǎn)生氣囊堵塞。同時(shí)嚴(yán)格按圖示規(guī)格配管、變徑，在管道不可避免翻彎部位設(shè)置必要的自動(dòng)排氣閥。
(2)上述方法減少了空調(diào)水循環(huán)不暢問題的發(fā)生，同時(shí)也可以保障凝結(jié)水管道坡度的設(shè)置，從而確保凝結(jié)水的順利排放。
(3)關(guān)于噪聲問題，首先是要確保設(shè)備、風(fēng)道的噪聲排放指標(biāo)符合規(guī)范要求，即設(shè)備的選型、采購(gòu)以及風(fēng)道風(fēng)速設(shè)計(jì)滿足規(guī)范要求。在此前提下，可通過選擇型號(hào)正確的減震器安裝風(fēng)機(jī)和空調(diào)機(jī)組，采用質(zhì)量合格的軟接頭進(jìn)行管路與設(shè)備的軟連接，在風(fēng)管系統(tǒng)上設(shè)置適當(dāng)?shù)南暺鞯确椒▉斫档驮肼暋４送猓跈C(jī)房天花板和墻面安裝吸音功能好的吸聲板，安裝吸音門，也是減少噪音外散的很好手段。安裝后還要在現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行運(yùn)行測(cè)試，若噪音還是超標(biāo)，應(yīng)重新安裝、調(diào)試，必要時(shí)應(yīng)更換設(shè)備，直至達(dá)標(biāo)。
(4)解決系統(tǒng)結(jié)凝露滴水問題的首要任務(wù)是對(duì)保溫材料（包括膠水）的質(zhì)量嚴(yán)格把關(guān)。通過專業(yè)技術(shù)人員的檢查，對(duì)不合格、不達(dá)標(biāo)的保溫材料堅(jiān)決不準(zhǔn)入場(chǎng)。其次，要求施工人員嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)要求做好保溫工作，如根據(jù)管徑的大小選擇合適的保溫套管，并做好保溫材料的接口處，確保其嚴(yán)密性；給穿墻的冷凍管安裝保護(hù)套管，還要加強(qiáng)各環(huán)節(jié)的檢查力度，保證施工質(zhì)量符合要求。最后，保溫工作的成品保護(hù)相當(dāng)重要，在隱蔽驗(yàn)收前，應(yīng)做全面檢查，確保此工序質(zhì)量完好可靠。
（5）組合空調(diào)機(jī)組的現(xiàn)場(chǎng)組裝，應(yīng)由設(shè)備廠家技術(shù)人員來實(shí)施，組裝完成，應(yīng)通過相應(yīng)的測(cè)試和試驗(yàn)后，方可驗(yàn)收。
（6）盤管支管連接處漏水及凝結(jié)水盤內(nèi)凝結(jié)水外溢的問題，則需要施工單位制訂相應(yīng)的施工工序，對(duì)操作人員進(jìn)行詳細(xì)的技術(shù)交底，并安排具有相應(yīng)技能的技術(shù)工人操作，最后輔以嚴(yán)格的監(jiān)督檢查便可以杜絕。
3.2調(diào)試中常見問題的對(duì)策
(1)準(zhǔn)備工作
空調(diào)系統(tǒng)調(diào)試的準(zhǔn)備工作比較多，施工單位需要考慮的問題也很多，在這些問題中關(guān)于空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行安全性方面的問題最為重要。為此，必須編制詳細(xì)的調(diào)試方案，配備合格的調(diào)試人員及設(shè)備商技術(shù)人員，按調(diào)試方案進(jìn)行調(diào)試工作。
清潔衛(wèi)生的檢查:空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)所在場(chǎng)地的土建工程施工應(yīng)完工，場(chǎng)地需要清理干凈，設(shè)備應(yīng)根據(jù)有關(guān)的規(guī)定進(jìn)行嚴(yán)格清洗處理。
設(shè)備、管路等外觀的檢查:通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)的設(shè)備外觀和構(gòu)造應(yīng)無缺陷；電動(dòng)機(jī)及電氣箱盤內(nèi)的接線必須正確；管道上閥門安裝的方向和位置均應(yīng)正確；保溫層保護(hù)層無損壞。
(2) 調(diào)試過程
風(fēng)機(jī)盤管、空調(diào)機(jī)組、水泵等試運(yùn)轉(zhuǎn)過程需要認(rèn)真觀察和測(cè)試各級(jí)轉(zhuǎn)速狀態(tài)下的風(fēng)速、噪聲以及相關(guān)電機(jī)溫升，并做好記錄，有不正常的情況發(fā)生時(shí)立即聯(lián)系產(chǎn)品的供貨商。
啟動(dòng)空調(diào)水循環(huán)系統(tǒng)，進(jìn)行風(fēng)機(jī)盤管出風(fēng)溫度測(cè)試，觀察房間內(nèi)溫度變化速率。對(duì)不能達(dá)到功能要求的房間，檢查閥門開度，排氣閥是否正常，供回水溫度是否符合設(shè)計(jì)，并視狀況并進(jìn)行調(diào)整。
當(dāng)盤管出風(fēng)正常后，調(diào)試者往往忽視新風(fēng)風(fēng)量是否到位，如果分配不均，會(huì)使個(gè)別的新風(fēng)口出現(xiàn)無風(fēng)的現(xiàn)象。所以在空調(diào)系統(tǒng)的調(diào)試方案中應(yīng)依據(jù)新風(fēng)空調(diào)器額定風(fēng)量的90%及所有末端支管截面之和來計(jì)算大致的出風(fēng)口平均風(fēng)速，結(jié)合各房間的大小、使用要求等指標(biāo)確定出各房間所需要的新風(fēng)量，通過調(diào)節(jié)各支管上的調(diào)節(jié)閥來調(diào)口送風(fēng)量，以達(dá)到風(fēng)量平衡工作。此方法也適用于全空氣系統(tǒng)的風(fēng)量平衡。
在冷熱源供應(yīng)滿足設(shè)計(jì)流量要求的前提下，經(jīng)過調(diào)整管路閥門，進(jìn)行水力平衡，以達(dá)到各末端設(shè)備的供回水流量符合設(shè)計(jì)要求。最后，根據(jù)各空調(diào)房間內(nèi)測(cè)點(diǎn)的溫度實(shí)測(cè)值編制調(diào)試報(bào)告，準(zhǔn)備竣工驗(yàn)收。
空調(diào)工程竣工驗(yàn)收后，為確保系統(tǒng)以后正常、安全運(yùn)行，施工單位就本空調(diào)系統(tǒng)對(duì)使用人員的培訓(xùn)工作相當(dāng)重要，施工單位要徹底完整地做好此項(xiàng)工作。
總之，暖通空調(diào)已成為大型商場(chǎng)及樓堂館所必備的基礎(chǔ)設(shè)施之一。優(yōu)質(zhì)的暖通空調(diào)，給人們的工作生活提供舒適的環(huán)境。所以，我們要杜絕由于施工安裝不當(dāng)，或調(diào)試工作不到位，導(dǎo)致運(yùn)行后出現(xiàn)問題，無法滿足設(shè)計(jì)要求，正常發(fā)揮使用功能的情況發(fā)生。
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論文關(guān)鍵詞：政府，房地產(chǎn)，宏觀調(diào)控，政策
一、引言
隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)已成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)和新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。但與此同時(shí)，大部分城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)也出現(xiàn)了過熱的現(xiàn)象。具體表現(xiàn)為：價(jià)格的不合理持續(xù)上漲；市場(chǎng)運(yùn)作不規(guī)范；房地產(chǎn)有效供給不足與無效供給過剩并存；房地產(chǎn)的投機(jī)性日益增長(zhǎng)等問題。這些問題不僅威脅著房地產(chǎn)金融秩序的有序性和安全性，也嚴(yán)重影響著我國(guó)民生問題和國(guó)家經(jīng)濟(jì)的健康運(yùn)行。為此，政府相繼出臺(tái)了一系列的宏觀調(diào)控措施來抑制或者糾正房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過熱的現(xiàn)狀。
政府出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策主要有：綜合性政策，如“國(guó)八條”、“國(guó)六條”等；土地政策；金融政策，如調(diào)整銀行存貸款利率、調(diào)整存款準(zhǔn)備金率、調(diào)整公積金貸款利率等；稅收政策，如調(diào)整稅率；財(cái)政政策、保障性住房政策等等。下表為十年來我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要調(diào)控政策匯總：
我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策
時(shí)間段
調(diào)控政策
1998-2002年
發(fā)展是主旋律
2003-2005年2月
調(diào)控住房供給總量
2004年
調(diào)高資本金比例、經(jīng)濟(jì)適用房、加息
2005年3月-2006年4月
調(diào)控住房需求總量
2006年5月-2008年8月
調(diào)控住房結(jié)構(gòu)
2008年9月-2009年
緊縮性政策開始松動(dòng)
宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)論文3000字(一)：西方宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)的中國(guó)化改造評(píng)析論文
[摘要]如今，在金融危機(jī)的影響下，西方宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)不僅對(duì)世界的經(jīng)濟(jì)理論產(chǎn)生影響，同時(shí)也對(duì)中國(guó)化改造產(chǎn)生著重大的影響。對(duì)于西方宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)來說，主要需要解決三個(gè)問題，分別為就業(yè)問題、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)問題以及通貨問題。西方宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響非常巨大，在將其引入到中國(guó)的過程中，經(jīng)歷了否定、批判、部分吸收以及選擇性借鑒的曲折過程?；诖?，文章主要評(píng)價(jià)西方宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)的中國(guó)化改造，以供參考。
[關(guān)鍵詞]西方宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)；中國(guó)化改造；發(fā)展；理論建構(gòu)
[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2020.20.112
1前言
對(duì)于現(xiàn)代西方經(jīng)濟(jì)學(xué)而言，根據(jù)不同的研究視角和領(lǐng)域，通常被分為兩個(gè)分支學(xué)科，分別為研究經(jīng)濟(jì)資源最佳配置的微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)以及研究經(jīng)濟(jì)資源最佳利用的宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)。在宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)中，其將整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)活動(dòng)作為主要的研究對(duì)象，并將國(guó)民的收入作為核心決定理論。因?yàn)楹暧^經(jīng)濟(jì)學(xué)的視角為整體化的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，所以，其具體的研究領(lǐng)域主要包括就業(yè)問題、長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定與增長(zhǎng)相關(guān)問題、國(guó)家與國(guó)家之間的經(jīng)濟(jì)來往以及匯率問題和國(guó)際收支問題等。同時(shí)，因?yàn)楹暧^經(jīng)濟(jì)學(xué)主要考察與國(guó)民的生產(chǎn)總值、總投資和收入、國(guó)民收入以及物價(jià)水平等在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的變動(dòng)法則相關(guān)的內(nèi)容，故也將其稱作為總量分析，其主要解決資源有效利用方面的問題。所以，為了能夠更好地促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，應(yīng)該對(duì)西方宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)理論的運(yùn)行規(guī)則、理論構(gòu)成以及其影響進(jìn)行分析，確保其可以在中國(guó)化改造中得到正確的借鑒，期望能夠?yàn)橹袊?guó)當(dāng)代社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)學(xué)宏觀經(jīng)濟(jì)理論的完善與發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
2西方宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)的含義
對(duì)于經(jīng)濟(jì)學(xué)來說，其產(chǎn)生的目的就是為更好地解決與研究人們自身的無限性需求與資源稀缺性之間的矛盾和沖突而形成的一種理論學(xué)說。在經(jīng)濟(jì)學(xué)中，其主要面臨兩個(gè)方面的問題，人類無上限的需求和資源的稀缺。對(duì)于人們的無上限需求而言，及時(shí)不斷地更替和變化，需求和欲望也分輕重緩急，稀缺資源也具有被選擇的特點(diǎn)。在經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究中，主要的研究?jī)?nèi)容不是資源稀缺的原因，而是針對(duì)因資源稀缺所引發(fā)的對(duì)資源選擇、利用與合理配置的相關(guān)問題[1]，換句話說，就是正確選擇、配置與利用有限的經(jīng)濟(jì)資源，從而更好地滿足人類社會(huì)發(fā)展的需求。因此，所謂經(jīng)濟(jì)學(xué)，其主要是從資源稀缺性的視角進(jìn)行研究，如何對(duì)稀缺資源進(jìn)行更加有效、合理的利用，在這種情況下，也就將經(jīng)濟(jì)學(xué)分為資源利用與資源配置兩個(gè)獨(dú)立的學(xué)科，分別為宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)與微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)，宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)指的就是資源的充分利用，而微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)指的則是資源的合理配置。
3西方宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)下的中國(guó)化改造
如今，西方宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)已經(jīng)被充分的引入到中國(guó)的經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)中，在此過程中，其也經(jīng)歷了否定、批判、部分吸收以及有選擇借鑒的曲折歷程。對(duì)產(chǎn)生這種情況的原因進(jìn)行深入分析后不難看出：首先，因?yàn)橹袊?guó)國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)學(xué)均以政治經(jīng)濟(jì)學(xué)作為基本理論和指導(dǎo)思想，而西方宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)作為“后來者”，其若想得到整個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)界的接受，則必須要經(jīng)歷一個(gè)漫長(zhǎng)的過程。其次，在中國(guó)，長(zhǎng)時(shí)間以來實(shí)行的都是以社會(huì)主義公有制為主體的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制，這與西方的私有制市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制之間存在很大的區(qū)別。自改革開放以來，中國(guó)雖然已經(jīng)實(shí)行了經(jīng)濟(jì)體制的改革與轉(zhuǎn)型發(fā)展，但是這種經(jīng)濟(jì)體制的成熟運(yùn)行還需要一個(gè)非常漫長(zhǎng)的過程。最后，西方經(jīng)濟(jì)學(xué)自身具有雙重性質(zhì)，也就是對(duì)資產(chǎn)階級(jí)的意識(shí)形態(tài)性進(jìn)行宣揚(yáng)，又對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律進(jìn)行客觀性總結(jié)?？傮w來說，其本質(zhì)就是對(duì)私有制的維護(hù)。另外，因?yàn)橘Y本主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中具有比較大的相同點(diǎn)，根據(jù)西方經(jīng)濟(jì)學(xué)對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的規(guī)律性進(jìn)行客觀總結(jié)，也反映出了經(jīng)濟(jì)社會(huì)中所客觀存在的事實(shí)，這也是值得我國(guó)借鑒與吸收的地方。因此，對(duì)西方宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)的態(tài)度應(yīng)該是在吸納的基礎(chǔ)上，嚴(yán)格把握分寸，不能照搬照抄，應(yīng)消化與學(xué)習(xí)其有用的部分，實(shí)現(xiàn)取其精華去其糟粕，適當(dāng)、合理的將西方宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)引入到中國(guó)化改造中。
對(duì)于政府行為，其往往表現(xiàn)為經(jīng)濟(jì)管理和宏觀調(diào)控，市場(chǎng)功能往往表現(xiàn)為供求、價(jià)格自發(fā)調(diào)節(jié)和自由競(jìng)爭(zhēng)，兩者緊密關(guān)聯(lián)、相互交織、缺一不可。因?yàn)檎袨椴豢赡芡昝罒o缺，市場(chǎng)功能也不可能完全有效，兩者都有弱點(diǎn)，都存在局限性，需要協(xié)調(diào)互補(bǔ)。這就需要以正確處理政府和市場(chǎng)關(guān)系問題為核心，圍繞更加尊重市場(chǎng)規(guī)律和更好發(fā)揮政府作用，統(tǒng)籌推進(jìn)經(jīng)濟(jì)體制改革。要鞏固和完善基本經(jīng)濟(jì)制度，健全現(xiàn)代市場(chǎng)體系，完善宏觀調(diào)控體系，加快改革財(cái)稅體制、金融體制，使市場(chǎng)這只“看不見的手”和政府這只“看得見的手”能夠揚(yáng)長(zhǎng)避短、有機(jī)結(jié)合，都得到有效發(fā)揮，促進(jìn)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制不斷完善。
立足于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的性質(zhì)進(jìn)行分析，無論是現(xiàn)代西方宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)，還是中國(guó)社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)體制下的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控理論，都是對(duì)現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律的一種總結(jié)，兩者的目的都是通過采用有效、合理的宏觀調(diào)控政策、宏觀調(diào)控方法和措施確保整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的總量能夠保持平衡，從而優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，使國(guó)民經(jīng)濟(jì)可以得到平衡、持續(xù)、健康、快速以及穩(wěn)定的發(fā)展，進(jìn)一步推動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的全面發(fā)展。也正是因?yàn)槿绱?，在世界?jīng)濟(jì)一體化的趨勢(shì)下，中國(guó)經(jīng)濟(jì)與國(guó)際經(jīng)濟(jì)接軌也是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然趨勢(shì)，無論是中國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)或者是西方的宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)，其手段和措施也越來越趨向于一致化。那么有效的借鑒與引入西方宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)中的成功經(jīng)驗(yàn)，可以促進(jìn)我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)健康、穩(wěn)定發(fā)展。
就宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論與實(shí)踐的相關(guān)研究而言，在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下對(duì)其進(jìn)行建設(shè)與完善是首要任務(wù)。所以，應(yīng)該在宏觀經(jīng)濟(jì)政策的基礎(chǔ)上，將市場(chǎng)與政府之間的辯證關(guān)系進(jìn)行正確的處理。對(duì)于中國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)來說，其需要與社會(huì)主義初級(jí)階段中的相關(guān)經(jīng)濟(jì)制度進(jìn)行有機(jī)融合，確保國(guó)家干預(yù)力度的一種現(xiàn)代化市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。一方面，政府應(yīng)該在一些特殊領(lǐng)域內(nèi)避免對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行進(jìn)行過多干擾；另一方面，政府應(yīng)正確的調(diào)控市場(chǎng)的自由度，避免市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展失控。為了實(shí)現(xiàn)這一局面，必須將政府宏觀調(diào)控手段與市場(chǎng)手段進(jìn)行融合，體現(xiàn)其優(yōu)越性，只有確保政府宏觀調(diào)控政策的順利落實(shí)，才可以確保我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)得到健康、均衡、可持續(xù)的發(fā)展。
總之，我國(guó)在經(jīng)歷了多年的實(shí)踐與探索后，宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控和管理已經(jīng)基本上實(shí)現(xiàn)了四個(gè)轉(zhuǎn)變：一是由國(guó)家對(duì)企業(yè)進(jìn)行直接調(diào)控和直接的資源配置轉(zhuǎn)向?yàn)檎{(diào)控市場(chǎng)，從而直接調(diào)控對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生影響的主體，實(shí)現(xiàn)宏觀調(diào)控的基本目標(biāo)；二是在總需求和總供給平衡方面，從原先的供給調(diào)節(jié)，轉(zhuǎn)變成為需求調(diào)節(jié)；三是在調(diào)節(jié)需求的方法和措施方面，從直接對(duì)市場(chǎng)需求進(jìn)行調(diào)控轉(zhuǎn)變成為利用經(jīng)濟(jì)杠桿對(duì)市場(chǎng)需求的規(guī)模進(jìn)行調(diào)節(jié)；四是從原本借助國(guó)家計(jì)劃進(jìn)行調(diào)控轉(zhuǎn)變成為國(guó)家計(jì)劃、財(cái)政政策以及金融政策三者相互配合和協(xié)調(diào)的新機(jī)制。
4結(jié)論
總而言之，在世界經(jīng)濟(jì)風(fēng)云變幻的今天，中國(guó)與整個(gè)世界的經(jīng)濟(jì)聯(lián)系也越來越密切，這也標(biāo)志著中國(guó)已經(jīng)融入到全球化的經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)中，同時(shí)也表明了中西方經(jīng)濟(jì)理論互補(bǔ)與交融的必然趨勢(shì)。因此，應(yīng)將西方宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)中的精華與中國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展結(jié)合，從而探索更加完善、健全的具有中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)特色的宏觀調(diào)控手段，積極參與世界各個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)技術(shù)，實(shí)現(xiàn)合作共贏，從而更好地抵御經(jīng)濟(jì)危機(jī)，在促進(jìn)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，也為世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供可借鑒經(jīng)驗(yàn)，樹立我國(guó)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)國(guó)的形象。
宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)畢業(yè)論文范文模板(二)：現(xiàn)代宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)中的投資理論及其最新發(fā)展論文
摘要：宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)關(guān)注經(jīng)濟(jì)的整體結(jié)構(gòu)、行為和表現(xiàn)。宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)家關(guān)注的是分析商品和服務(wù)的總生產(chǎn)（GDP）、失業(yè)、通貨膨脹以及與國(guó)際貿(mào)易相關(guān)的一般經(jīng)濟(jì)動(dòng)向的基本決定因素，更重要的是，通過宏觀經(jīng)濟(jì)分析GDP短期波動(dòng)（經(jīng)濟(jì)周期）的原因和影響，并長(zhǎng)期預(yù)測(cè)GDP趨勢(shì)（經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)）。宏觀經(jīng)濟(jì)事件會(huì)影響到我們的生活和福利，因此宏觀經(jīng)濟(jì)問題非常重要。在宏觀經(jīng)濟(jì)管理上取得成功的經(jīng)濟(jì)體，必須有低失業(yè)率、低通脹、穩(wěn)定而持續(xù)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)等特性?，F(xiàn)代宏觀經(jīng)濟(jì)投資理論主要分為三個(gè)階段：新古典投資理論、q理論、不可逆向投資理論。本文將對(duì)現(xiàn)代宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)中三個(gè)投資理論的具體內(nèi)容以及優(yōu)缺點(diǎn)進(jìn)行闡述和比較，并對(duì)其最新發(fā)展進(jìn)行探究。
關(guān)鍵詞：宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)；投資理論；理論發(fā)展
一、引言
新古典投資理論、q理論、不可逆投資理論是現(xiàn)在宏觀經(jīng)濟(jì)理論發(fā)展的三大階段。第一階段的新古典投資理論以產(chǎn)出和資本的使用成本為主要變量，揭示了理想資本水平在穩(wěn)定狀態(tài)下與其決定因素之間的關(guān)系。Tobin提出的q理論是第二階段的形成標(biāo)志，q理論將對(duì)未來的預(yù)期作為投資依據(jù)，并且這一理論將對(duì)未來預(yù)期收益的評(píng)價(jià)與金融股市的估價(jià)聯(lián)系了起來，所以相較于前一階段的新古典理論，它更具有一般性。第三階段的形成標(biāo)志是不可逆投資理論。經(jīng)濟(jì)學(xué)中的投資主要指的是投資工廠的規(guī)劃設(shè)置與設(shè)備安裝成本，這些投資含有沉淀性成本，即未來改變計(jì)劃或決定時(shí)無法收回的投資，這就是投資不可逆性。這三大理論的具體內(nèi)容將在下文進(jìn)行詳述。
二、新古典投資理論
新古典學(xué)派包括劍橋?qū)W派（馬歇爾學(xué)派）、洛桑學(xué)派（巴拉學(xué)派、帕雷托學(xué)派）和奧地利學(xué)派（mengel學(xué)派）。邊際效用遞減規(guī)律是理解經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象的基礎(chǔ)，它用于解釋各種經(jīng)濟(jì)問題，如購(gòu)買者的購(gòu)買行為在面對(duì)不同價(jià)格時(shí)，市場(chǎng)參與者的反應(yīng)價(jià)格和各種資源在不同用途上的優(yōu)化配置。新古典主義學(xué)派深化了古典主義學(xué)派的投資理論。其貢獻(xiàn)是新古典主義學(xué)派把邊際原理和數(shù)學(xué)方法引入投資分析，運(yùn)用數(shù)學(xué)函數(shù)、機(jī)械平衡和原理，把邊際成本、邊際收益和機(jī)會(huì)成本的概念量化。
是否投資、何時(shí)投資、投資多少是投資理論最基本的問題，此外，當(dāng)市場(chǎng)情況惡化時(shí)，還要考慮何時(shí)停產(chǎn)。所以，產(chǎn)業(yè)均衡、總體均衡、均衡的動(dòng)態(tài)性質(zhì)、總體波動(dòng)是經(jīng)濟(jì)學(xué)對(duì)個(gè)體優(yōu)化行為研究的主要內(nèi)容。馬歇爾的長(zhǎng)期與短期均衡分析回答了傳統(tǒng)投資理論中是否投資和何時(shí)投資的問題。要回答是否投資和何時(shí)投資問題，就要對(duì)價(jià)格和長(zhǎng)期平均成本進(jìn)行比較，當(dāng)價(jià)格高于長(zhǎng)期平均成本時(shí)，企業(yè)為了擴(kuò)大生產(chǎn)，就會(huì)開始投資；要回答何時(shí)停產(chǎn)退產(chǎn)問題，就要將價(jià)格和平均可變成本進(jìn)行比較，當(dāng)價(jià)格低于平均可變成本時(shí)，企業(yè)就會(huì)暫停生產(chǎn)甚至退出這一產(chǎn)業(yè)。但是，現(xiàn)實(shí)與理論之間存在較大差異。有的企業(yè)常常用折現(xiàn)值來估計(jì)一個(gè)項(xiàng)目的現(xiàn)期價(jià)值，企業(yè)為這項(xiàng)投資所投入的成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于對(duì)這一項(xiàng)投資所預(yù)期的長(zhǎng)期收益；還有的企業(yè)在長(zhǎng)期處于虧損的狀態(tài)下仍繼續(xù)營(yíng)運(yùn)。這些現(xiàn)實(shí)的問題使傳統(tǒng)的投資理論陷入困境，下文的不可逆投資理論將解決這些難題。
三、q理論
新古典理論解釋的是穩(wěn)定狀態(tài)下的一個(gè)特殊情況，為了從更廣義的角度來研究投資問題，經(jīng)濟(jì)學(xué)家創(chuàng)立了q理論。q理論可以描述投資決策的可塑性過程。q理論引入了投資的調(diào)整成本函數(shù)，在理論模型上實(shí)現(xiàn)了逐步調(diào)整固定資本水平的思想，彌補(bǔ)了申報(bào)前理論中關(guān)于投資調(diào)整過程的簡(jiǎn)單假設(shè)所造成的理論缺陷。
根據(jù)數(shù)學(xué)模型的q理論的一般推導(dǎo)：假設(shè)企業(yè)的生產(chǎn)函數(shù)或收入函數(shù)為資本kt和勞動(dòng)Lt，表示為yt=F（kt，Lt），F(xiàn)是連續(xù)可微分的凹函數(shù)。假設(shè)Pt為投資商品的實(shí)際價(jià)格，wt為實(shí)際工資水平，C（It，kt）是固定資產(chǎn)的調(diào)整成本，那么C（It，kt）是二次公式中對(duì)It可微的嚴(yán)格上升的凸函數(shù)，也就是說，投資額的上升會(huì)導(dǎo)致邊際調(diào)整成本的上升。所以可以在短期內(nèi)進(jìn)行大額投資，隨著投資量的增加，投資的調(diào)節(jié)成本也會(huì)劇增，所以分階段調(diào)節(jié)可能是最好的選擇。企業(yè)投資的最好辦法是投資物品的價(jià)格加上投資的邊際調(diào)整成本，等于資本的最低價(jià)格。
q理論的核心方程表明，固定資產(chǎn)凈投資，即不含折舊，是資本的基本價(jià)格qt的嚴(yán)格遞增函數(shù)。投資量與qt正相關(guān)，而且股票和債券市場(chǎng)將提供評(píng)估企業(yè)資本價(jià)值和未來潛在收益的直接依據(jù)，否則很難想出其他客觀評(píng)價(jià)不同行業(yè)、不同企業(yè)價(jià)值的方法，尤其是潛在的未來收益。這里需要指出的是，由Tobin定義的qt被稱為“平均q”，因?yàn)樗x了qt=Vt/（Ptkt），即在t時(shí)刻，企業(yè)的價(jià)值Vt除以固定資產(chǎn)的價(jià)值，這是研究實(shí)證中常用的q。其中的q值顯然可以從實(shí)際數(shù)據(jù)（如金融市場(chǎng)數(shù)據(jù)等）觀察和測(cè)試中得到。但是，q理論的q是“邊際q”，也就是一個(gè)邊際投資單位在當(dāng)前時(shí)間內(nèi)能夠產(chǎn)生的所有未來邊際收益的現(xiàn)值，這個(gè)變量連金融市場(chǎng)也難以觀察和推算出來。因此，在q理論和其他相關(guān)實(shí)證研究的測(cè)試中，經(jīng)濟(jì)學(xué)家常常使用平均q（或根據(jù)需要）替換邊際q。一個(gè)非常有意義的問題是探究平均q和邊際q相等的條件。已有研究給出了更一般性的條件：F（kt，Lt）和C（It，kt）都是齊次線性函數(shù)，Pt、wt和D（t，s）都是外生變量，企業(yè)值Vt和kt呈線性正相關(guān)。因此，dVt/dkt=Vt/kt，或一個(gè)單位的邊際的價(jià)值qt=dVt/（Ptdkt）=Vt/（Ptkt），即邊際q等于平均q。
在經(jīng)驗(yàn)統(tǒng)計(jì)調(diào)查中，使用平均q來替換或近似邊際q是非常普遍的，但測(cè)試結(jié)果并不令人滿意。事實(shí)上，平均q說明投資的能力非常有限。關(guān)于這個(gè)狀況的理由有很多爭(zhēng)論。更普遍的討論是強(qiáng)調(diào)平均q和邊際q的區(qū)別。也就是說，上文設(shè)想的條件實(shí)際上有可能得不到滿足。因此，平均q不能代替邊際q。更有力的論點(diǎn)是財(cái)政會(huì)受到健康的財(cái)政制約。例如，用內(nèi)部資金投資要比籌集外部資金容易得多，成本也要低得多。另一方面，資本市場(chǎng)上各企業(yè)的融資能力也有很大差異。因此，平均q與警戒線q沒有什么不同，即使企業(yè)通過金融市場(chǎng)評(píng)價(jià)的平均q高，也可能得不到相應(yīng)的投資。
最后，讓我們看一下q理論和新古典投資理論的關(guān)系。第一，新古典主義中不能調(diào)整成本。也就是說，C（I，k）=0。第二，如果生產(chǎn)函數(shù)為y=F（k，L）=kαL1-α），0<α<1，那對(duì)k的偏導(dǎo)數(shù)為F’k（k，L）=αkα-1L1-α=αy/k。因此，新古典主義投資理論是在穩(wěn)定狀態(tài)下確定理想資本水平的方程式，這也是q理論的一個(gè)特例。
四、不可逆投資理論
生產(chǎn)和投資的產(chǎn)業(yè)特性決定了投資的不可逆性。形成特定生產(chǎn)的投資，難以轉(zhuǎn)化為其他行業(yè)的生產(chǎn)和投資。如果不得不進(jìn)行改變，原有的投資就會(huì)失去意義。不可逆投資理論強(qiáng)調(diào)固定資產(chǎn)投資決策的不確定性。把不可逆和不確定性結(jié)合起來，就可以創(chuàng)造出比傳統(tǒng)的投資理論更具有現(xiàn)實(shí)意義的投資理論。
在傳統(tǒng)的投資理論中，馬歇爾的理論回答了兩個(gè)問題：是否投資、什么時(shí)候投資。但是，由于現(xiàn)實(shí)和理論的差別，馬歇爾的理論沒有很好地解決投資問題。馬歇爾認(rèn)為，如果一個(gè)產(chǎn)品的價(jià)格高于其長(zhǎng)期平均成本，或者投資預(yù)期總收益的貼現(xiàn)價(jià)值大于投資成本，則應(yīng)立即進(jìn)行投資。但實(shí)際上，企業(yè)不會(huì)馬上進(jìn)行投資，而是保持觀望和等待。我們假定政策制定者可以通過一次性成本為k的投資來構(gòu)建一個(gè)生產(chǎn)系統(tǒng)，假設(shè)一旦構(gòu)建，該系統(tǒng)將永遠(yuǎn)維持下去。Rt表示單位當(dāng)期投資收益，假定Rt為一個(gè)時(shí)間單位內(nèi)從該項(xiàng)投資中得到的收益，計(jì)算未來預(yù)期收益時(shí)用1/（1+ρ）來表示折現(xiàn)率，那么在t時(shí)間內(nèi)未來預(yù)期總收益的折現(xiàn)值為Rt/ρ。根據(jù)馬歇爾的理論，一旦Rt/ρ>k，或者凈利潤(rùn)Rt-ρk>0，就要立即開始投資，我們稱ρk為馬歇爾投資的觸發(fā)值。因此，當(dāng)Rt略高于ρk時(shí)，等待率高于0，仍然具有價(jià)值，它將大于預(yù)期純利潤(rùn)的直接投資化為時(shí)間t，因此，馬歇爾的投資原則Rt-k>0不是投資者的最好選擇。
為了找出投資的最優(yōu)原則，我們采用隨機(jī)優(yōu)化的方法進(jìn)行研究討論。以一次性投資為模型建立一個(gè)投資系統(tǒng)，假設(shè)投資過程有三個(gè)基本特征：需要沉淀性成本、未來收益不確定并且具有風(fēng)險(xiǎn)性、投資必須立即進(jìn)行。需要解決的問題是如果用成本k進(jìn)行一次性投資，何時(shí)投資最優(yōu)。用V0（R）來表示還沒有投資的價(jià)值，用V1（R）來表示投資后這項(xiàng)投資的價(jià)值。從本期價(jià)值V0（R）出發(fā)，如果決策者繼續(xù)等待，給定現(xiàn)期收益為R，下一期價(jià)值函數(shù)的預(yù)期折現(xiàn)值為E[V0（R′）|R]/（1+ρ）；如果決策者立即投入k，并得到價(jià)值V1（R）-k=R/ρ-k，決策者只需要將這兩個(gè)值進(jìn)行比較即可。我們?cè)谇拔囊巡聹y(cè)，最優(yōu)解應(yīng)是一個(gè)高于馬歇爾投資觸發(fā)值的另一個(gè)觸發(fā)值，即T>ρk?，F(xiàn)期收益R>T時(shí)，決策者將開始進(jìn)行投資。在R=T時(shí)，投資與等待的價(jià)值是相等的，通過條件限制和函數(shù)計(jì)算可確定T值。假定R服從一種最簡(jiǎn)單、無趨勢(shì)的幾何布朗運(yùn)動(dòng)，可以求出V0（R）。當(dāng)RT，決策者將進(jìn)行投資。
[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn) 價(jià)格 原因
短短10年時(shí)間,“買房難”已經(jīng)成為讓中國(guó)老百姓最頭疼的問題之一。到底是什么在推動(dòng)著中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的迅速上漲?筆者認(rèn)為,有如下幾個(gè)因素。
一、 宏觀因素。決定樓市走向的因素很多,包括人口結(jié)構(gòu)、宏觀調(diào)控政策和房?jī)r(jià)泡沫程度等,下面我將逐個(gè)展開分析
1.人口結(jié)構(gòu)的變化
這里的人口結(jié)構(gòu)包括25―40歲人口占整個(gè)國(guó)家人口的比例和城市中城鎮(zhèn)人口與農(nóng)村人口之比。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看,我國(guó)的生育高峰在1965年前后,1962年的出生率是3.71%,1965年是3.78%,1970年是3.3%,一直到1978年之前出生率都在3%以上。但在1978年,由于計(jì)劃生育政策的實(shí)施,這一數(shù)據(jù)下降到了2%以下。上世紀(jì)六七十年代出生的人們,在2000年左右正好是處于買房高峰――這是導(dǎo)致2000年以來我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫的重要原因。
此外,98年開始的大學(xué)擴(kuò)招使得近十年來每年都有幾百萬來自農(nóng)村的大學(xué)生畢業(yè)生到城里工作,其中絕大部分人會(huì)成為永久城市居民。而且,隨著中國(guó)城鎮(zhèn)化不斷加速,農(nóng)村人口大量涌入城市。這些人雖然大部分不會(huì)永久留在城市,但他們?cè)诔抢镆粯有枰》?他們產(chǎn)下的第二代也會(huì)有相當(dāng)部分留下。以上兩個(gè)城市人口構(gòu)成的變化使得人們對(duì)商品房仍有巨大的需求。
2.國(guó)家政府的宏觀調(diào)控政策
在美國(guó)房?jī)r(jià)大跌引發(fā)危機(jī)后,中國(guó)決策層終于清晰地看到樓市泡沫破裂時(shí)的巨大危害,從2007年7月開始陸續(xù)出臺(tái)措施,調(diào)整銀行的信貸政策、收緊房地產(chǎn)資金的源頭。銀行的信貸政策是影響資金供應(yīng)直接的重要的因素,而資金供應(yīng)又決定著房?jī)r(jià)走勢(shì)――當(dāng)流向房地產(chǎn)的資金足夠多時(shí),就可能同時(shí)在三個(gè)方面拉動(dòng)房?jī)r(jià):(1)開發(fā)商利用充足的資金囤積土地,導(dǎo)致土地供應(yīng)緊張,推高地價(jià),從而推高房?jī)r(jià);(2)在房?jī)r(jià)將持續(xù)上漲的良好預(yù)期鼓舞下,開發(fā)商會(huì)故意囤積成品房,坐等房?jī)r(jià)上漲;(3)投機(jī)者、自住者和投資者可以更便利地買房,這必然刺激需求,推高房?jī)r(jià)。因此,資金是影響房?jī)r(jià)的“生命之源”,限制了資金供應(yīng),住房消費(fèi)必然受到巨大影響。而上述措施的確在08年收到一些成效,但隨著次貸危機(jī)的加劇,政府再次放松了銀根,扶持房地產(chǎn)行業(yè),由此引發(fā)了再一輪房?jī)r(jià)瘋長(zhǎng),甚至波及到了二、三線城市。
3.房地產(chǎn)的泡沫程度
2008年以前的10年,中國(guó)房地產(chǎn)處于“暴利時(shí)代”。何為暴利?根據(jù)已故諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)獲得者詹姆斯•托賓提出的托賓Q比率判斷,目前我國(guó)商品房的市場(chǎng)價(jià)值與重置成本的比率,大約在3―5倍之間,遠(yuǎn)大于1,表明房地產(chǎn)業(yè)仍有200%―400%的暴利,房屋售價(jià)中約有67%―80%的泡沫。而且,沒有證據(jù)顯示這一比率在未來有下降的趨勢(shì)。
二、中觀因素。中觀因素指房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的影響因素
1.房地產(chǎn)的市場(chǎng)完全程度
房地產(chǎn)的固定性決定了其市場(chǎng)是地區(qū)性市場(chǎng),不同國(guó)家、不同城市甚至一個(gè)城市不同地區(qū)之間都沒有可比性。同時(shí),房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易對(duì)象僅是一種權(quán)益,即所有權(quán)或部分所有權(quán),這就使買賣雙方都不能及時(shí)了解市場(chǎng)的變化。此外,絕大多數(shù)購(gòu)房者都是以自用為目的,并且很少有買者一生中多次購(gòu)買,對(duì)市場(chǎng)供求信息了解不足;而投資或投機(jī)者由于人數(shù)較少,對(duì)諸如市場(chǎng)上是否存在足夠多的買家,區(qū)域內(nèi)房產(chǎn)替代性是否強(qiáng)等信息同樣較難獲得。但開發(fā)商對(duì)供給信息卻心中有數(shù),彼此容易結(jié)成壟斷或價(jià)格默契(同盟)。因此,房地產(chǎn)市場(chǎng)是標(biāo)準(zhǔn)的不完全市場(chǎng),市場(chǎng)不完全,壟斷高價(jià)就很容易產(chǎn)生。
2.信息對(duì)稱程度
目前,與房地產(chǎn)相關(guān)的信息基本掌握在開發(fā)商與政府有關(guān)部門手中,既得利益集團(tuán)把這些信息利用得可謂淋漓盡致。無論是地方政府、有關(guān)部門還是開發(fā)商,公布信息時(shí)都是最大限度地讓數(shù)據(jù)“體現(xiàn)”自己的利益,于是不僅開發(fā)商提供的數(shù)據(jù)與政府部門經(jīng)常沖突,地方政府與有關(guān)部門提供的數(shù)據(jù)也往往有巨大差別。各種數(shù)據(jù)互相打架,各種信息彼此沖突,在這種信息極度不對(duì)稱、極度缺失的局面下,民眾無法得到真實(shí)的信息,謊言因此彌漫中國(guó)樓市。其結(jié)果就是民眾被既得利益集團(tuán)牽著鼻子走了一程又一程。理論上房地產(chǎn)利潤(rùn)是30%―40%,但開發(fā)商利用信息優(yōu)勢(shì),一方面對(duì)大眾質(zhì)詢的房屋成本避而不談,另一方面大肆炒作,使利潤(rùn)達(dá)100%甚至300%以上!
3.管理機(jī)制
中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)行資質(zhì)管理制度,對(duì)房地產(chǎn)實(shí)行專營(yíng)。開發(fā)商只要拿到資質(zhì),通過前期運(yùn)作,憑借優(yōu)勢(shì)投入少量現(xiàn)金就可拿到土地,拿到土地就可在銀行進(jìn)行土地抵押貸款付上地價(jià)款,開工建設(shè)后又可將在建工程抵押給銀行,房子完工時(shí)又可以進(jìn)行按揭銷售刺激消費(fèi),每個(gè)環(huán)節(jié)都可實(shí)現(xiàn)空手套白狼,利用強(qiáng)大的銀行體系支持,大肆圈地,循環(huán)操作。管理機(jī)制的不合理加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)不完全性。高額的利潤(rùn)使每個(gè)城市有限的幾片新規(guī)劃建設(shè)土地全被幾個(gè)開發(fā)商壟斷,高價(jià)幾乎不可避免。
中國(guó)人其實(shí)直到今天還是很傳統(tǒng)的,骨子里對(duì)家的歸屬感和認(rèn)同感讓他們拼了命也要買下一套房子,這便成為了地產(chǎn)商們坐擁高價(jià)房的自信來源。在這場(chǎng)一個(gè)愿打、一個(gè)愿挨的游戲里,中國(guó)房?jī)r(jià)要降,依然長(zhǎng)路漫漫。
參考文獻(xiàn):
[1]學(xué)位論文 人口年齡結(jié)構(gòu)對(duì)住房需求的影響――以廣州市為例 蔡春 中山大學(xué) 2008
[2]期刊論文 未來我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的趨勢(shì)分析 王世杰 中國(guó)市場(chǎng)2009.(35)
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)；形成機(jī)制；房地產(chǎn)開發(fā)商；銀行；演化博弈
一、 引言
近年來，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格一直上揚(yáng)，且保持高位運(yùn)行。而當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格過分偏離內(nèi)在價(jià)值時(shí)，泡沫成份被大量轉(zhuǎn)移給了金融機(jī)構(gòu)。而當(dāng)房地產(chǎn)金融系統(tǒng)中積累的泡沫壓力太大時(shí)，系統(tǒng)運(yùn)行的內(nèi)在機(jī)制將以急性和突發(fā)性的方式來釋放壓力，泡沫破裂的最危險(xiǎn)的結(jié)構(gòu)甚至?xí)俪烧麄€(gè)金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的爆發(fā)。因此，要深入研究我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)形成的特殊機(jī)理，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，為完善我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)體制和宏觀調(diào)控提供決策支持。
本文通過對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行建立演化博弈模型，并根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)化以來政府調(diào)控和利率調(diào)控的不同特點(diǎn)分階段進(jìn)行分析，基于不同階段政府的不同調(diào)控行為，房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行不同初始條件，得出不同階段二者不同的演化穩(wěn)定策略和房地產(chǎn)金融狀況。
二、 房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行的演化博弈模型
1． 博弈假設(shè)。根據(jù)模型的設(shè)計(jì)思想，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行的演化博弈模型做出如下假設(shè)：
假設(shè)1：局內(nèi)人。博弈雙方為房地產(chǎn)開發(fā)商和銀行，且均是風(fēng)險(xiǎn)中性的，博弈雙方各為相似個(gè)體組成的不同群體，且博弈過程屬于非對(duì)稱的有限理性復(fù)制動(dòng)態(tài)進(jìn)化博弈；
假設(shè)2：策略空間。在不同的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段中，銀行群體只存在兩種策略集合：（寬松信貸，緊縮信貸），而房地產(chǎn)開發(fā)商也只存在兩種策略集合：（投資，投機(jī)）；
假設(shè)3：支付。支付是房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行在不同的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段中得到的效用水平。
2． 博弈模型。以2×2非合作重復(fù)博弈為例，對(duì)演化博弈論的思想作一些分析，如表1的支付矩陣所示。
其中，假設(shè)p表示房地產(chǎn)開發(fā)商群體在一次博弈中采取策略1(投資)的概率，q表示銀行群體在博弈中采取策略1（寬松信貸）的概率，而概率可解釋為群體中選取該策略的參與人的比例；An，Bn（n=1，2，3，4）分別表示房地產(chǎn)開發(fā)商和銀行采取不同策略時(shí)的收益。
通過分析可得：
房地產(chǎn)開發(fā)商以p和（1-p）的概率選取策略1和2的平均收益是：
u=p*u1+（1-p）*u2=p*[A1*q+A2*（1-q）]+（1-p）*[A3*q+A4*（1-q）]
同理：
銀行以q和（1-q）的概率選取策略1和2的平均收益是：
u=q*u1+（1-q）*u2=q*[B1*q+B3*（1-P）]+（1-q）*[B2*p+B4*（1-P）]
根據(jù)演化博弈理論，若同種群房地產(chǎn)開發(fā)商和銀行選擇相同的戰(zhàn)略S，其利潤(rùn)相等，則任何一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商和銀行不會(huì)改變其戰(zhàn)略。當(dāng)同種群房地產(chǎn)開發(fā)商和銀行中某個(gè)參與者試驗(yàn)不同的戰(zhàn)略S'，稱之為變異房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行，而當(dāng)變異房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行獲得比同種群其它房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行更高的利潤(rùn)時(shí)，其它房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行必然會(huì)模仿變異房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行。反之，當(dāng)變異房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行的利潤(rùn)低于其它房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行的利潤(rùn)時(shí)，其它房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行將保持原戰(zhàn)略而該變異房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行也將從戰(zhàn)略S'調(diào)整為戰(zhàn)略S這樣，戰(zhàn)略S成為有限種群演化穩(wěn)定戰(zhàn)略。
房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行的復(fù)制動(dòng)態(tài)實(shí)際上是描述某一特定策略房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行中被采用的頻數(shù)或頻度的動(dòng)態(tài)微分方程。根據(jù)演化的原理，一種策略的適應(yīng)度或支付比種群的平均適應(yīng)度高，這種策略就會(huì)在種群中發(fā)展，即適者生存體現(xiàn)在這種策略的增長(zhǎng)率大于零，即房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行將持續(xù)的選擇這一策略。
復(fù)制動(dòng)態(tài)方程為：
房地產(chǎn)開發(fā)商：
dp/dt=p*（u1-u）=p*（1-p）[（A1-A3+A4-A2）*q-（A4-A2）]
銀行：
dq/dt=q*（u1-u）=q*（1-q）[（B1-B3+B4-B2）*p-（B4-B2）]
于是動(dòng)態(tài)復(fù)制系統(tǒng)平衡點(diǎn)所對(duì)應(yīng)的策略組合為房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行的演化均衡，而房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行演化博弈均衡的穩(wěn)定性取決于其在合作和非合作時(shí)所能帶來的收益大小比較，在達(dá)到演化穩(wěn)定策略時(shí)群體中的個(gè)體仍在不斷變化，即呈現(xiàn)出內(nèi)部不斷變化而總體不變的的過程。
對(duì)于上述由微分方程表示的群體動(dòng)態(tài)演化過程，其均衡點(diǎn)的局部穩(wěn)定性可由該系統(tǒng)的相應(yīng)的雅克比矩陣局部穩(wěn)定性分析得到：
J=
（1-2p）[（A1-A3+A4-A2）q-（A4-A2）] p（1-p）（A1-A3+A4-A2）q（1-q）（B1-B3+B4-B2） （1-2q）[（B1-B3+B4-B2）P-（B4-B2）]
這樣，運(yùn)用雅克比矩陣局部穩(wěn)定性原理，通過分析房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行在房地產(chǎn)市場(chǎng)化不同發(fā)展階段中演化穩(wěn)定策略，可以系統(tǒng)地論述房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的演進(jìn)過程，從而為防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)提供一定的啟發(fā)和建議。
三、 演化博弈穩(wěn)定性分析
從1998年房地產(chǎn)市場(chǎng)化以來，根據(jù)不同發(fā)展階段中政府調(diào)控的重點(diǎn)和央行基準(zhǔn)利率調(diào)控政策的特點(diǎn)，本文將房地產(chǎn)市場(chǎng)化發(fā)展階段分為四個(gè)階段：
1． 1998年~2003年：初步繁榮發(fā)展階段。1998年，我國(guó)開始實(shí)行城鎮(zhèn)住房分配制度貨幣化改革，為了實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，政府提出了實(shí)施增加投資、擴(kuò)大內(nèi)需的方針政策，培育房地產(chǎn)業(yè)作為新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，中央銀行在五年內(nèi)共有五次降低存貸款基準(zhǔn)利率，推行寬松的貨幣政策，通過促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展來拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。
同時(shí)由于人們改善居住條件的要求產(chǎn)生了巨大的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，而國(guó)家政策法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的限制與要求并不太高，房地產(chǎn)行業(yè)的準(zhǔn)入門檻比較低，房地產(chǎn)投資額、施工面積等指標(biāo)均出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，與此同時(shí)，房?jī)r(jià)也快速上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出一片繁榮景象。
在該時(shí)期內(nèi)，當(dāng)銀行實(shí)行寬松的信貸政策時(shí)，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)一片繁榮，房地產(chǎn)價(jià)格不斷攀升，并且處于市場(chǎng)化初期，房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)投機(jī)行為的違規(guī)成本也很小，因此當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商投資高風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目，基于巨大的市場(chǎng)需求，房地產(chǎn)開發(fā)商能夠及時(shí)賣出樓盤，能獲得巨大收益；同理在房地產(chǎn)開發(fā)商投機(jī)的情況下，銀行放出更多的貸款，則獲得利息等收益也大大高于房地產(chǎn)開發(fā)商投資時(shí)的收益。此外，若銀行實(shí)行寬松的信貸政策，貸款總額高于緊縮信貸政策下，從而銀行獲得更大的收益。
當(dāng)銀行實(shí)行緊縮的信貸政策時(shí)，只有房地產(chǎn)開發(fā)商從事投資行為時(shí)，才能及時(shí)順利地獲得貸款從而取得更大的收益。
當(dāng)處于1998年~2003年的房地產(chǎn)市場(chǎng)初步繁榮階段時(shí)，無論房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行初始狀態(tài)采取什么樣的博弈策略，最終都會(huì)回到演化穩(wěn)定策略，即房地產(chǎn)開發(fā)商采取投機(jī)策略且銀行采取寬松信貸的策略。
在房地產(chǎn)市場(chǎng)初步繁榮發(fā)展階段，房地產(chǎn)需求旺盛，房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，銀行短期內(nèi)忽略了房地產(chǎn)的貸款風(fēng)險(xiǎn)，采取寬松的貨幣政策，而房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷涌入大量的資金，這進(jìn)一步加快了房地產(chǎn)價(jià)格的上揚(yáng)，有可能會(huì)催生房地產(chǎn)價(jià)格泡沫，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)開始形成。
2． 2004年~2007年：宏觀調(diào)控、抑制投機(jī)階段。2003年以來，房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，大部分城市住房銷售價(jià)格上漲明顯，部分城市住房?jī)r(jià)格上漲過快，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)投資過熱的趨勢(shì)。
針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的過熱現(xiàn)象，政府出臺(tái)了一系列密集的調(diào)控措施，期間房地產(chǎn)投資過熱的現(xiàn)象有所遏制，但是隨著居民住房需求持續(xù)快速增長(zhǎng)以及住房購(gòu)買力的不斷增強(qiáng)，部分地區(qū)投資性購(gòu)房和投機(jī)性購(gòu)房大量增加。該時(shí)期內(nèi)來自國(guó)內(nèi)貸款的房地產(chǎn)開發(fā)投資快速上漲，貸款增速也基本保持較高水平。
雖然受到政府宏觀調(diào)控和加息等方式，但由于房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺的勢(shì)頭強(qiáng)勁，房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱，同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商投機(jī)行為的打擊力度不夠，房地產(chǎn)開發(fā)商從事投機(jī)行為獲得的收益仍然遠(yuǎn)大于所付出的成本。因此在該時(shí)期內(nèi)，無論銀行采取何種信貸政策，房地產(chǎn)開發(fā)商的投機(jī)行為利益仍高于投資行為的利益所得。
但在此時(shí)期政府目標(biāo)著重于宏觀調(diào)控、抑制投機(jī)，因此無論銀行采取何種信貸政策，房地產(chǎn)開發(fā)商的投機(jī)行為時(shí)的銀行收益將小于房地產(chǎn)開發(fā)商投資行為時(shí)的利益所得。此外，若銀行實(shí)行寬松的信貸政策，貸款總額將高于緊縮信貸政策下，從而銀行獲得更大的收益。
則當(dāng)處于2004年~2007年的政府機(jī)制投機(jī)階段時(shí)，無論房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行初始狀態(tài)采取什么樣的博弈策略，最終都會(huì)回到演化穩(wěn)定策略，即房地產(chǎn)開發(fā)商采取投機(jī)策略且銀行采取寬松信貸的策略。
此時(shí)處于房地產(chǎn)市場(chǎng)初步宏觀調(diào)控時(shí)期，盡管政策采取了一系列宏觀調(diào)控措施，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)頭有所抑制，但房地產(chǎn)需求依舊異常旺盛，房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲，在銀行采取寬松的信貸政策情況下，銀行貸款規(guī)模迅速擴(kuò)大，使得銀行貸款的潛在風(fēng)險(xiǎn)處于急劇積累的過程中，同時(shí)貸款規(guī)模的擴(kuò)大也進(jìn)一步助長(zhǎng)了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲和投機(jī)活動(dòng)的升級(jí)，二者之間形成了一種互相推動(dòng)的螺旋式前進(jìn)的惡性循環(huán)，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)不斷膨脹。
3． 2008年~2009年：鼓勵(lì)合理住房消費(fèi)階段。自2007年底起，一方面受到全球金融危機(jī)和經(jīng)濟(jì)衰退的影響，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望情緒濃重，商品房交易量大幅下滑。其中在2008年下半年，中央銀行連續(xù)五次降息，同時(shí)采取一系列稅費(fèi)優(yōu)惠政策，以鼓勵(lì)合理住房消費(fèi)，從而能再次拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。但2009年下半年以來，基于房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速反彈，房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺的勢(shì)頭明顯，政府出臺(tái)了一系列密集且嚴(yán)厲的調(diào)控政策，旨在打擊投機(jī)性住房行為，維持正常的住房需求。
在此時(shí)期內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)商從事投機(jī)行為獲得的收益將小于其違規(guī)成本。因此，在此時(shí)期內(nèi)，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商采取投資行為時(shí)獲得的收益將大于其采取投機(jī)行為取得的收益。
而在該時(shí)期內(nèi)，無論銀行采取寬松還是緊縮的信貸政策，若房地產(chǎn)開發(fā)商采取投機(jī)行為，由于懲罰力度較大，投機(jī)行為的收益很小，如果資金鏈發(fā)生斷裂，則無法保證按時(shí)還款付息，從而銀行的收益較小。而當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商采取投資行為時(shí)，若銀行采取寬松的信貸政策將比緊縮的信貸政策取得的收益大。
則該階段時(shí)，無論房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行初始狀態(tài)采取什么樣的博弈策略，最終都會(huì)回到演化穩(wěn)定策略，即房地產(chǎn)開發(fā)商采取投資策略且銀行采取寬松信貸的策略。
在鼓勵(lì)合理住房消費(fèi)階段，受國(guó)際整體經(jīng)濟(jì)的消極影響，房地產(chǎn)價(jià)格開始回落，房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入不景氣的局面，房地產(chǎn)抵押貸款價(jià)值降低，房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)將迅速增加，房地產(chǎn)貸款的呆賬壞賬將有所增加，如果此時(shí)銀行采取緊縮的信貸政策，提高貸款標(biāo)準(zhǔn)，減少房地產(chǎn)貸款，則將加劇房地產(chǎn)市場(chǎng)的不景氣現(xiàn)象，加快房地產(chǎn)價(jià)格的下降，最終會(huì)使得房地產(chǎn)泡沫破滅，形成金融危機(jī)。
4． 2010年~2011年：加強(qiáng)保障性住房建設(shè)、嚴(yán)厲打擊投機(jī)行為。自2010年起，政府出臺(tái)一系列房地產(chǎn)重拳調(diào)控政策，綜合運(yùn)用土地、信貸、稅收等手段，先后出臺(tái)了房地產(chǎn)稅、限購(gòu)令等嚴(yán)厲政策，極大地加強(qiáng)和改善對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，遏制房?jī)r(jià)過快上漲，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。
在此時(shí)期內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)商從事投機(jī)行為獲得的收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于其付出的成本。因此，在此時(shí)期內(nèi)，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商采取投資行為時(shí)獲得的收益將遠(yuǎn)大于其采取投機(jī)行為取得的收益。
而在該時(shí)期內(nèi)，無論銀行采取寬松還是緊縮的信貸政策，若房地產(chǎn)開發(fā)商采取投機(jī)行為，由于懲罰力度較大，投機(jī)行為的收益很小，如果資金鏈發(fā)生斷裂，則無法保證按時(shí)還款付息，從而銀行的收益較小。
則當(dāng)處于該階段時(shí)，無論房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行初始狀態(tài)采取什么樣的博弈策略，最終都會(huì)回到房地產(chǎn)開發(fā)商采取投資策略且銀行采取寬松信貸的策略；或者房地產(chǎn)開發(fā)商采取投資策略且銀行采取緊縮信貸的策略。
在嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)階段，房地產(chǎn)價(jià)格將會(huì)受到調(diào)控影響，價(jià)格增速回落，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為將逐漸消失，無論銀行采取寬松或緊縮的信貸政策，房地產(chǎn)開發(fā)商都將采取投資的策略，房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定健康快速的發(fā)展。
四、 結(jié)語(yǔ)
在房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行的演化博弈模型中，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于市場(chǎng)化初期階段時(shí)和政府初步的不斷進(jìn)行宏觀調(diào)控階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)火熱，房地產(chǎn)開發(fā)商和銀行的演化穩(wěn)定策略均為銀行采取寬松的信貸政策，房地產(chǎn)開發(fā)商采取投機(jī)的策略。這意味著當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮發(fā)展時(shí)，供需兩旺的勢(shì)頭明顯，房地產(chǎn)價(jià)格迅速上漲，房地產(chǎn)業(yè)有利可圖，銀行忽略了房地產(chǎn)的貸款風(fēng)險(xiǎn)，紛紛擴(kuò)大貸款規(guī)模，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷涌入大量的資金，同時(shí)這進(jìn)一步加快了房地產(chǎn)價(jià)格的上揚(yáng)，兩者交互作用，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)開始形成并且不斷加劇。
而當(dāng)處于鼓勵(lì)合理住房消費(fèi)時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，房地產(chǎn)開發(fā)商的演化穩(wěn)定策略為投資策略，銀行采取寬松的信貸政策。這意味著房地產(chǎn)價(jià)格開始下滑，房地產(chǎn)抵押貸款價(jià)值降低，房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)將迅速增加，而如果此時(shí)銀行采取緊縮的信貸政策，控制房地產(chǎn)貸款規(guī)模，則將加劇房地產(chǎn)市場(chǎng)的不景氣現(xiàn)象，加快房地產(chǎn)價(jià)格的下降，最終會(huì)使得房地產(chǎn)泡沫破滅，形成金融危機(jī)。
因此，為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展，減少房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)行為，需要政府嚴(yán)格、持續(xù)的執(zhí)行有效的房地產(chǎn)調(diào)控政策。從宏觀政策的角度分析，政府可從以下幾方面著手調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)：
（1）從信貸政策的角度來看，根據(jù)現(xiàn)在的市場(chǎng)狀況，寬松的信貸政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)效果不大，因此央行應(yīng)加緊市場(chǎng)流動(dòng)性的回收工作，繼續(xù)實(shí)施緊縮的信貸政策，降低房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破滅的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也有助于降低通貨膨脹。
（2）從政府財(cái)政政策角度來看，政府應(yīng)將資金重心向基礎(chǔ)制造業(yè)傾斜，大力發(fā)展實(shí)業(yè)，防止產(chǎn)業(yè)空心化危機(jī)的發(fā)生，以加強(qiáng)房地產(chǎn)泡沫破滅時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)的抵御能力。
（3）從政府的金融體系改革來看，政府一方面要對(duì)整個(gè)金融體系加強(qiáng)監(jiān)管力度，一方面應(yīng)該進(jìn)一步完善房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款制度，促進(jìn)其技術(shù)創(chuàng)新及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，將股市與樓市之間的資金向?qū)崢I(yè)轉(zhuǎn)移，從而在根本上解決房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的問題。
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論文關(guān)鍵詞：2010年第一季度我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)與財(cái)政政策分析報(bào)告―“方錐體”經(jīng)濟(jì)格局下的人民幣匯率與財(cái)政政策“傘形調(diào)控”
2010年第一季度，世界經(jīng)濟(jì)在復(fù)蘇的軌道上加速運(yùn)行。美國(guó)經(jīng)濟(jì)的各項(xiàng)總量、結(jié)構(gòu)指標(biāo)和先行指標(biāo)都出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)，勞動(dòng)生產(chǎn)率大幅度提升，失業(yè)率也開始緩慢下降；歐元區(qū)經(jīng)濟(jì)則在主權(quán)債務(wù)危機(jī)的擾動(dòng)下奮力前行，宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和勞動(dòng)生產(chǎn)率逐步提升，通貨膨脹保持在低位運(yùn)行；日本經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的勢(shì)頭強(qiáng)勁，自2008年第2季度以來首現(xiàn)正增長(zhǎng)，勞動(dòng)生產(chǎn)率和就業(yè)狀態(tài)都出現(xiàn)明顯改善，通貨緊縮的風(fēng)險(xiǎn)得到了有效控制。我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入高速恢復(fù)期，相較于2009年第一季度的“谷底”，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)出現(xiàn)了補(bǔ)償性反彈，增速高達(dá)11.9%，但經(jīng)濟(jì)內(nèi)部的結(jié)構(gòu)性矛盾凸顯，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)、發(fā)展模式轉(zhuǎn)變和通貨膨脹預(yù)期控制的復(fù)合性困難增加。世界經(jīng)濟(jì)初步形成了以美國(guó)為頂端，以中、歐、日為支柱的“方錐體”格局，人民幣匯率問題成為新格局下各方利益調(diào)整的糾結(jié)點(diǎn)。隨著宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的穩(wěn)定，財(cái)政政策需要從總量擴(kuò)張、快速拉動(dòng)的方向上回調(diào)，強(qiáng)調(diào)中長(zhǎng)期調(diào)控，重視政策效益畢業(yè)論文怎么寫，借助市場(chǎng)力量的戰(zhàn)略性調(diào)控框架應(yīng)得到重視和實(shí)踐。
一、世界經(jīng)濟(jì)“方錐體”格局的形成與人民幣匯率問題
隨著國(guó)際經(jīng)濟(jì)的加速?gòu)?fù)蘇，后危機(jī)時(shí)期的世界經(jīng)濟(jì)格局也逐步清晰。美國(guó)作為全球經(jīng)濟(jì)、技術(shù)和國(guó)際機(jī)制協(xié)調(diào)的第一大國(guó)仍然是新格局的主導(dǎo)國(guó)，中國(guó)、歐盟、日本成為新格局的重要支柱，世界經(jīng)濟(jì)由傳統(tǒng)的美、歐、日“大三角”轉(zhuǎn)化為4個(gè)相互聯(lián)接、相互影響的“大三角”。新格局下，國(guó)際經(jīng)濟(jì)政策的角力由單純的國(guó)與國(guó)互動(dòng)轉(zhuǎn)變?yōu)榧瘓F(tuán)間利益的調(diào)整，由單純的實(shí)力對(duì)決轉(zhuǎn)化為國(guó)際機(jī)制與國(guó)家利益的協(xié)調(diào)，人民幣匯率問題在這一格局下被放大和扭曲，成為國(guó)際金融危機(jī)恢復(fù)期各方利益的糾結(jié)點(diǎn)。
（一）世界經(jīng)濟(jì)“方錐體”格局的基本形態(tài)和內(nèi)在機(jī)制
盡管國(guó)際金融危機(jī)對(duì)發(fā)達(dá)國(guó)家的金融和經(jīng)濟(jì)帶來了重大打擊，但從經(jīng)濟(jì)規(guī)模、技術(shù)能力和國(guó)際經(jīng)濟(jì)規(guī)則和機(jī)制的控制能力看，美國(guó)、歐盟和日本仍然是全球經(jīng)濟(jì)最重要的驅(qū)動(dòng)力量（見表1所示）。中國(guó)經(jīng)濟(jì)率先渡過危機(jī)的“拐點(diǎn)”，為國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的穩(wěn)定和國(guó)際貿(mào)易秩序的有效恢復(fù)提供了重要支撐，并隨著自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力的快速上升，成為后危機(jī)時(shí)期世界經(jīng)濟(jì)新格局的重要一環(huán)。
表1 2009年世界主要經(jīng)濟(jì)體的經(jīng)濟(jì)規(guī)模統(tǒng)計(jì) 單位：億美元
國(guó)家
經(jīng)濟(jì)規(guī)模
國(guó)家
經(jīng)濟(jì)規(guī)模
國(guó)家
經(jīng)濟(jì)規(guī)模
美國(guó)
142587
日本
50730
中國(guó)
49093
德國(guó)
33576
法國(guó)
26798
英國(guó)
21980
意大利
20900
巴西
14820
西班牙
14661
加拿大
13190
印度
12430
俄羅斯
12282
澳大利亞
9200
墨西哥
8663
韓國(guó)
8003
荷蘭
7942
土耳其
5935
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)需求，分析
近兩三年來，房地產(chǎn)價(jià)格成了人們關(guān)注的重點(diǎn)，經(jīng)過2007年底的短暫調(diào)整之后，價(jià)格就進(jìn)入了大幅度上漲階段，導(dǎo)致國(guó)家在2009年底針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷出臺(tái)新的政策。對(duì)于當(dāng)前的房地產(chǎn)價(jià)格，國(guó)內(nèi)學(xué)者持有不同的觀點(diǎn)，部分學(xué)者擔(dān)心我國(guó)會(huì)重蹈日本泡沫經(jīng)濟(jì)的歷史，認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)格現(xiàn)在處于泡沫狀態(tài)，如果放任發(fā)展，必將導(dǎo)致泡沫破滅，拖累整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)。筆者認(rèn)為，一個(gè)城市乃至國(guó)家房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)是一個(gè)非常復(fù)雜的問題，它受許多因素的影響：建筑成本、土地政策、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、城市規(guī)劃、人口變動(dòng)、供求關(guān)系等。近期，房地產(chǎn)供應(yīng)持續(xù)增長(zhǎng)，建筑成本增長(zhǎng)有限的情況下，房地產(chǎn)價(jià)格卻出現(xiàn)了大幅度的上升，此種情況主要是需求大幅度變動(dòng)所致。本文試圖從房地產(chǎn)需求層面上探討一下我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格大幅變動(dòng)的成因。
在商品經(jīng)濟(jì)條件下，商品供給和需求之間的相互聯(lián)系、相互制約的關(guān)系就是供求關(guān)系，它是生產(chǎn)和消費(fèi)之間的關(guān)系在市場(chǎng)上的反映。在商品經(jīng)濟(jì)中，價(jià)值規(guī)律通過價(jià)格與價(jià)值的偏離自發(fā)地調(diào)節(jié)供求關(guān)系，供大于求，價(jià)格就下落;求大于供，價(jià)格就上升。結(jié)合到房地產(chǎn)上看，供求關(guān)系由以下兩方面構(gòu)成：其一、房地產(chǎn)需求：在特定條件下，消費(fèi)者對(duì)某種房地產(chǎn)愿意并且能夠購(gòu)買（承租）的數(shù)量，此種需求數(shù)量同樣也要受其價(jià)格水平、消費(fèi)者收入水平、消費(fèi)者消費(fèi)偏好、消費(fèi)者對(duì)未來房地產(chǎn)價(jià)格的預(yù)期的影響。其二、房地產(chǎn)供應(yīng)：在特定條件下，房地產(chǎn)開發(fā)商和房地產(chǎn)擁有者愿意并且能夠提供租售的房地產(chǎn)的數(shù)量，這種供應(yīng)數(shù)量要受其價(jià)格水平、開發(fā)建設(shè)成本、開發(fā)技術(shù)水平、開發(fā)商對(duì)未來預(yù)期的影響。
一、在我國(guó)，房地產(chǎn)需求大致有三種：
1、基本性需求：此種需求是為了滿足家庭比必備的住房需要，屬于基本需求范疇包括結(jié)婚購(gòu)房、動(dòng)拆遷購(gòu)房、求學(xué)就業(yè)的臨時(shí)性居住、遷入定居等等?；拘枨笸哂幸欢ǖ姆€(wěn)定性，其對(duì)產(chǎn)品、地域的限定性也比較明顯，對(duì)就近的交通、商業(yè)、服務(wù)、教育、醫(yī)療配套的要求較為直接和緊迫。由于我國(guó)城市化進(jìn)程和人口流動(dòng)的加快，城市規(guī)模在不斷擴(kuò)大，導(dǎo)致基本性需求呈不斷擴(kuò)大的趨勢(shì)。由于房地產(chǎn)需求是一種不可替代的需求，所以其基本性需求不太容易控制，屬剛性需求。
2、 改善性需求：如改善住房面積、改善居住環(huán)境、照顧老人晚年、子女教育的居住改善，甚至一些個(gè)性化的居住生活（休閑、度假）的改善等等。其最重要的特點(diǎn)在于：改善性需求、發(fā)展性需求比較明顯。改善性需求的可變性和穩(wěn)定性兼而有之，因?yàn)楦纳坪桶l(fā)展是一個(gè)總的方向，同時(shí)也受社會(huì)經(jīng)濟(jì)、政策、市場(chǎng)特別是個(gè)人家庭情況所影響。這部分需求也有一定的可塑性?？萍颊撐?。
以上兩種需求是我們真正意義上的生活需求，它們的穩(wěn)步提高，是房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)步提高的基礎(chǔ)。它們涉及到城鎮(zhèn)化、婚齡人口的增加、收入的提高。城鎮(zhèn)化和人口的發(fā)展比較穩(wěn)定，收入的增長(zhǎng)大致與GDP同步，即每年8%到10%，這三個(gè)長(zhǎng)期因素都很重要，但不能解釋房?jī)r(jià)在短期內(nèi)的暴漲。
3、投資（機(jī)）性需求：投資（機(jī)）需求的部分則不外乎資產(chǎn)保值、房產(chǎn)市場(chǎng)中長(zhǎng)期投資，買房出租獲取投資收益等等。在通脹的壓力下，買房子是居民儲(chǔ)蓄保值的最佳方法。此類需求相對(duì)來說以投資性的購(gòu)房置業(yè)較多，包括部分個(gè)案性的特殊需求，局部也會(huì)有投機(jī)現(xiàn)象存在。其可變性較強(qiáng)，受政策、市場(chǎng)、金融、經(jīng)濟(jì)等方面的影響較為明顯，也會(huì)存在一定程度的泡沫現(xiàn)象。相比較而言，其可控制性很強(qiáng)。從2007年以來，此類需求快速膨脹，成為引發(fā)房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲的首要推動(dòng)力。
二、三種需求的分析：
從三種需求類型來看，基本性需求和改善性需求基本還是自住型的需求，近年來，基本性需求保持穩(wěn)定發(fā)展，而改善性需求比例逐步形成規(guī)模。從1996年開始，我國(guó)進(jìn)入了城鎮(zhèn)
化加速發(fā)展階段，城鎮(zhèn)人口年均增長(zhǎng)超過2000萬，城鎮(zhèn)人口的大量、快速增加將對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生巨大的需求。同時(shí)，近年來我國(guó)家庭小型化趨勢(shì)明顯、伴隨婚齡人口持續(xù)增
加以及大量外來務(wù)工人員進(jìn)入城市等，都必將形成對(duì)了房地產(chǎn)基本性需求的增加，并將在今后一段時(shí)期內(nèi)繼續(xù)發(fā)揮作用。與其他兩種需求不同的是，投資（機(jī)）性需求當(dāng)中投資和投機(jī)的成分會(huì)隨外在環(huán)境的環(huán)境的變化而發(fā)生變化。房地產(chǎn)投資需求是把房地產(chǎn)作為投資或理財(cái)對(duì)象，通過擁有房地產(chǎn)的方式，來使財(cái)產(chǎn)保值增值?？萍颊撐?。房地產(chǎn)投資及理財(cái)?shù)氖找?，主要來源于兩個(gè)方面，一是房地產(chǎn)用于出租的租金收入，二是房地產(chǎn)買賣價(jià)格上漲所帶來的增值收益。相對(duì)于消費(fèi)性房地產(chǎn)而言，房地產(chǎn)投資及理財(cái)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)較大，受到市場(chǎng)波動(dòng)、利率調(diào)整和流動(dòng)性變化等多種因素的影響，將房地產(chǎn)市場(chǎng)與資本市場(chǎng)更緊密地聯(lián)系在一起。在我國(guó)居民儲(chǔ)蓄率較高、投資渠道較少的背景下，房地產(chǎn)投資已經(jīng)成為和股票投資一樣的居民投資手段，現(xiàn)階段，一家擁有兩三套住房已較為常見。作為房地產(chǎn)投資的一種特殊形式，房地產(chǎn)投機(jī)主要是為了賺取買賣之間的差價(jià)。房地產(chǎn)投機(jī)的適度存在有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展：在房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷時(shí)，投機(jī)者通過購(gòu)買房地產(chǎn)可以刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的增長(zhǎng)；而在房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)，投機(jī)者通過賣出房地產(chǎn)而增加供給，從而在一定程度上發(fā)揮了維穩(wěn)作用。當(dāng)然，房地產(chǎn)投機(jī)者為追求高利潤(rùn)而發(fā)生的過度炒作行為也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格穩(wěn)定產(chǎn)生一些消極作用，影響人們對(duì)未來價(jià)格的預(yù)期，在一定意義上虛增了房地產(chǎn)的供應(yīng)和需求。近一年來，房地產(chǎn)價(jià)格的不斷大幅度攀升，以投資、投機(jī)為主需求的比例得到了大幅度的提高。
三、影響需求情況的要素和手段：
影響需求情況的要素和手段有很多，主要分為兩大方面，其一是就消費(fèi)（投資）者而言，包括人口數(shù)量、人口的自然增長(zhǎng)情況、家庭結(jié)構(gòu)變動(dòng)、居民收入狀況、職業(yè)情況、教育水平等等。科技論文。另一方面則是就房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境而言，包括政策環(huán)境、市場(chǎng)環(huán)境、自然環(huán)境等。涉及到的影響手段包括國(guó)家相關(guān)政策、法律、房產(chǎn)消費(fèi)稅及其稅率、銀行存貸款利率。應(yīng)該關(guān)注的是，政策環(huán)境更多地應(yīng)該是調(diào)控房地產(chǎn)投資、投機(jī)性需求，對(duì)于以自己居住為主的基本性和改善性需求還是應(yīng)該以保護(hù)為主的。這也是體現(xiàn)政府建設(shè)和諧社會(huì)，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)步、健康、規(guī)范發(fā)展保證。從最近的國(guó)家宏觀調(diào)控政策來看，無論是提高住房貸款的利率，還是提高二次房貸的首付比例，其主要目的還是為了抑制過快增長(zhǎng)的房地產(chǎn)投資（機(jī)）需求。
鑒于我國(guó)土地資源的極度稀缺、社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較快、人口增長(zhǎng)短期難以扭轉(zhuǎn)和人民收入水平大幅提高的實(shí)際情況。作為國(guó)家相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)注意以下問題：
1、調(diào)控政策的重點(diǎn)：
近兩三年來房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過2007年底的短暫調(diào)整之后，價(jià)格就進(jìn)入了大幅度上漲階段，其上漲幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過大部分人的承受能力，由于房地產(chǎn)投資投機(jī)賺錢效應(yīng)的影響，越來越多的人加入到投資投機(jī)的行列中來，使得房地產(chǎn)需求在基本和改善性需求沒有大幅度變化的前提下，出現(xiàn)了前所未有的快速膨脹，需求的大幅度增長(zhǎng)進(jìn)一步刺激了房?jī)r(jià)的上漲。如果不加以引導(dǎo)和控制，此種惡性循環(huán)將越演越烈。所以，國(guó)家的房地產(chǎn)調(diào)控政策首先要解決的應(yīng)該是在保障住房正常供應(yīng)的前提下如何控制非正常的需求膨脹，包括過度投資和投機(jī)。
2、積極滿足基本性需求：
由于基本性需求是人的基本的生存和發(fā)展的需求之一，其滿足與否關(guān)系到社會(huì)穩(wěn)定，人民安居樂業(yè)，是城市化進(jìn)程的極其重要的動(dòng)力來源。所以如何建立能滿足社會(huì)不同收入水平的廣大人民群眾的住房管理制度尤為重要，保障性住房、廉租房和普通商品住房有效供給應(yīng)
該切實(shí)落到實(shí)處。
3、合理引導(dǎo)改善性需求：
隨著廣大人民群眾收入水平和生活水平的提高，提升住房需求品質(zhì)是基本的權(quán)利，是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要目標(biāo)，也是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展重要方向，也是市場(chǎng)發(fā)展極其重要方面。
4、嚴(yán)格規(guī)范投資性需求和控制投機(jī)性需求。
基本性需求和改善性需求應(yīng)該市場(chǎng)需求的主體，而投資和投機(jī)性需求則屬于我們市場(chǎng)需求的補(bǔ)充和發(fā)展。投資和投機(jī)性需求的發(fā)生、發(fā)展具有兩面性。既能夠有效地搞活房地產(chǎn)市場(chǎng)。同時(shí)，如果發(fā)展得不好，也容易造成投機(jī)泡沫，從而破壞市場(chǎng)，甚至對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行造成巨大傷害和損失。所以，在當(dāng)前房地產(chǎn)價(jià)格超常上漲的情況下，對(duì)于投資（機(jī)）性需求我們要特別重視并加以嚴(yán)格規(guī)范和控制。
我們欣喜的看到，今年前四個(gè)月，中央已經(jīng)在政策、利率、稅收方面有所表現(xiàn)，包括國(guó)務(wù)院辦公廳的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，住房貸款政策、按揭首付政策的變化，從制度和政策上指明了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展方向。我們也一定會(huì)看到其滿意的結(jié)果，那就是房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、穩(wěn)定的發(fā)展，人們有房可買、有錢能買、有房可居。
參考文獻(xiàn)：
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[2]、于琳芳 《我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策存在的問題與對(duì)策建議》（J）
如此奇怪的氣氛中，筆者幡然醒悟，原來在很多市場(chǎng)人士的內(nèi)心深處，一直覺得世界杯這樣一種娛樂實(shí)在難登經(jīng)濟(jì)討論之大雅殿堂。其實(shí)，在筆者看來，“正襟危坐談經(jīng)濟(jì)，放下身段談足球”多少有些“病態(tài)”，世界杯和世界經(jīng)濟(jì)都是人的活動(dòng)，世界杯上22個(gè)球員爭(zhēng)奪的是足球，追求的是榮耀，世界經(jīng)濟(jì)中各國(guó)各地區(qū)爭(zhēng)奪的是利益，追求的是增長(zhǎng)，無論榮耀還是利益，不過都是人類效用最大化的不同分層而已。因此從學(xué)術(shù)角度看，世界杯和世界經(jīng)濟(jì)同樣可以作為經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究對(duì)象，不分“正經(jīng)”和“不正經(jīng)”，“合適”與“不合適”。
事實(shí)上，世界杯、足球，乃至網(wǎng)絡(luò)游戲、單親媽媽的選擇等等看似“不那么經(jīng)濟(jì)”的另類問題，很早之前就成為了經(jīng)濟(jì)學(xué)的嚴(yán)肅研究對(duì)象，相關(guān)經(jīng)濟(jì)學(xué)論文大量存在于國(guó)際領(lǐng)域，而高盛、摩根士丹利宏觀經(jīng)濟(jì)研究團(tuán)隊(duì)之類的頂尖市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)在每次世界杯舉辦前都會(huì)正兒八經(jīng)地出一期世界杯展望的研究報(bào)告，用經(jīng)濟(jì)視角審視四年一度的足球盛會(huì)。但有意思的是，我們很難從中國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)頂尖學(xué)術(shù)期刊中看到這些“非經(jīng)濟(jì)問題”的經(jīng)濟(jì)學(xué)規(guī)范研究，經(jīng)濟(jì)學(xué)在中國(guó)就像是神龕里的供物，高貴、神秘，不可俗化，不可褻瀆。以致于年輕時(shí)每每在NBER上讀到研究“非經(jīng)濟(jì)問題”的規(guī)范論文，筆者都在嘆為觀止之余為外國(guó)學(xué)者們的“不務(wù)正業(yè)”膽戰(zhàn)心驚。
現(xiàn)在我懂得，研究對(duì)象本無“貴賤”，所謂“正業(yè)”和“非正業(yè)”歸根結(jié)底都是偏見中的幻影。但遺憾的是，對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)而言，這種偏見似乎根深蒂固，如影隨形。
這種偏見表面上看似乎又是社會(huì)問題，與經(jīng)濟(jì)無關(guān)，但此時(shí)此刻，筆者恰恰認(rèn)為，這與中國(guó)經(jīng)濟(jì)大大相關(guān)。正如副總理近期在《求是》雜志中撰文指出的“加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變是我國(guó)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的一場(chǎng)深刻變革，關(guān)系改革開放和社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)全局。轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式關(guān)鍵是要在加快兩個(gè)字上下功夫、見實(shí)效”。而在筆者看來，加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，迫切需要觀念上的轉(zhuǎn)型，揚(yáng)棄對(duì)所謂“三教九流”的誤解和偏見，引導(dǎo)市場(chǎng)人士像尊敬金融行業(yè)、生產(chǎn)制造行業(yè)一樣正確理解和平等尊敬消費(fèi)行業(yè)、服務(wù)行業(yè)和新興行業(yè)。
筆者深刻感受到，這種觀念上的轉(zhuǎn)型迫在眉睫。6月29日和30日，市場(chǎng)已經(jīng)目睹了上證指數(shù)2481點(diǎn)的失守和近期新低的不斷誕生，中國(guó)股市的大幅下挫夾雜著歐美經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的零星惡化在全球市場(chǎng)掀起了跌跌不休的頹勢(shì)。雖然股市，特別是中國(guó)股市，并不是非常精準(zhǔn)的經(jīng)濟(jì)晴雨表，但畢竟也是傳遞了諸多未來復(fù)蘇信息的晴雨表。毫無疑問，隨著6月底以來美國(guó)經(jīng)濟(jì)“超預(yù)期”表現(xiàn)的終結(jié)和歐洲債務(wù)問題的不斷擴(kuò)散，全球經(jīng)濟(jì)二次探底的風(fēng)險(xiǎn)不減反增，而一向被視作一枝獨(dú)秀的中國(guó)經(jīng)濟(jì)，也在“2010年經(jīng)濟(jì)走勢(shì)前高后低”的共識(shí)之余顯露出額外的陰影，6月30日，世界大企業(yè)聯(lián)合會(huì)就將4月中國(guó)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)先指標(biāo)的環(huán)比增幅從此前公布的1.7％大幅調(diào)降至0.3％，低于前期的1.2％。