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房地產財務管理思考篇1

伴隨著我國改革開放進入到新階段，加上全球化經濟格局的發(fā)展，使得我國企業(yè)為了能夠可持續(xù)發(fā)展，就需要面臨著較為激烈的競爭，同時全面提升自身的核心競爭力，通過科學合理的財務管理工作方式，充分保障自身的經濟效益，以避免受到外界環(huán)境的影響。

一、房地產財務管理工作特征

房地產相比較一般類型的企業(yè)并不相同，是一種資金密集型的企業(yè)，其中涉及土地項目的策劃、設計、建設、后期管理等諸多的環(huán)節(jié)，因此資金的使用量上，相比較一般的項目要有著較大的流動性。因此，只有做好財務管理工作，才可以最大限度上滿足企業(yè)的日常發(fā)展需求。

（一）公司架構由于房地產經營的項目是一種不動產，使得稅收工作主要基于營業(yè)稅納稅義務。在一般處理的過程中，需要基于項目的所處地點，設立出相應的分公司。但是，由于在分公司的運行中，其土地的儲蓄量呈現出不穩(wěn)定性，就會導致在主體上無法呈現出相應的可持續(xù)性。

（二）成本管理當下房地產企業(yè)的工程項目建設中，其開發(fā)的項目主要是進行土地的開發(fā)、經營、管理以及服務，這樣就會使得工程產品的設計，不同的企業(yè)有著自身的特征。另外，進行成本管理的過程中，其成本數據也較為分散，無法實現集中化的處理。特別是對于工程產品的設計，始終受到外界環(huán)境的影響。

（三）稅收管理房地產產品的建設周期伴隨著不同的項目，會有著不同的建設周期。一些項目僅僅在幾個月內就可以完成，而一些項目會形成跨年的建設情況。因此，這樣的建設情況下，就導致在財務工作的開展中，會涉及較大的納稅金額，從稅法的角度進行分析，也相對比較復雜多變。房地產建設的相關行業(yè)也比較多，因此使得房地產稅收管理工作的開展存在著較大的風險性。

（四）資產融資不同當下房地產企業(yè)的資產管理開展中，重點在于開發(fā)成本方面的管理。相比較其他行業(yè)的發(fā)展，房地產企業(yè)會涉及較為巨大的資金規(guī)模。例如，在籌資方面，基本上都是進行長期的融資，同時融資的成本在整體產品的比重方面比較高，因此就會導致融資的成本也相應得到了全面的提升。

二、新形勢下我國房地產財務管理現狀分析

房地產企業(yè)的經營過程中，由于進入到經濟發(fā)展的新形勢當中，因此就會面臨著全新的財務工作挑戰(zhàn)與機遇。這樣的背景下，出現的財務管理風險，一般就是指企業(yè)在日常的財務活動中，由于一些特殊的情況，對其企業(yè)財務工作造成直接的影響，因此與原本的設定經營預期發(fā)生了差異。這樣就會導致企業(yè)在經營中，會出現經濟方面的損失，同時在收益方面也受到嚴重的影響。

（一）財務管理缺乏動態(tài)性當下在房地產企業(yè)規(guī)模比較大的情況下，財務管理工作往往要基于多個部門進行全面的配合。但是，我國當下房地產企業(yè)的財務管理過程中，始終缺乏不同部門之間的溝通與合作，因此在進行企業(yè)財務管理的過程中，也相應缺乏對項目的事前預算與事中控制的工作機制。對于事前預算與經營業(yè)績的開展中，也相應存在較大的困難。其次，在事后分析的過程中，對于年終考核工作的開展缺乏落實。一旦在工作開展中，始終無法做到良好的以及動態(tài)化的管理方式，就會導致對企業(yè)項目開展造成直接的影響［１］。

（二）缺乏完善的房地產管理功能財務管理工作的開展，需要成為房地產企業(yè)日常管理工作的核心所在，以此可以全面提升企業(yè)自身的機制，同時也在市場環(huán)境中，進一步提升企業(yè)的競爭力。但是，在現階段房地產企業(yè)的財務管理工作開展中，始終缺乏一個完善與健全的制度。首先，在房地產企業(yè)的財務管理過程中，基本上基于傳統(tǒng)的會計核算的方式，使得對于財務管理缺失預測、控制、分析等諸多方面的工作環(huán)節(jié)。其次，在財務管理會計核算的過程中，其工作的開展也相應地停留在記賬環(huán)節(jié)，無法實現對財務信息的全面整合與分析。特別是在財務報表、會計科目以及會計賬目的明細處理中，無法為領導部門提供可靠的數據參考［２］。

（三）缺乏監(jiān)督管理當下在房地產企業(yè)的經營過程中，一些財務部門的工作開展呈現出重管理、監(jiān)督的工作形式。這樣就會導致企業(yè)日常的項目開展中，始終缺乏一個良好的管理預期。特別是在新財務制度落實之后，雖然基本上可以達到相應的預期，但是實際的企業(yè)會計核算過程并不完善，就會導致財務管理工作出現一定的混亂問題，特別是在監(jiān)督力度不充分的情況下，使得企業(yè)效益受到直接的影響。

（四）財務管理方法不當房地產財務管理的過程中，一些企業(yè)由于沒有重視起這項工作的價值，始終都在采用著傳統(tǒng)的管理方式和理念，這樣就會導致企業(yè)無法順應時代的發(fā)展。當下房地產企業(yè)的發(fā)展已經進入到全面競爭的環(huán)境中，需要結合其企業(yè)當下的設計情況，制定出一個科學合理的戰(zhàn)略方針，這樣才可以滿足企業(yè)可持續(xù)的發(fā)展建設目標。但是，在對當下大多數的企業(yè)調查中發(fā)現，很多房地產企業(yè)都無法充分結合起自身的發(fā)展情況，制定出一個科學合理的戰(zhàn)略方針，其次，在進行管理過程中，也缺乏站在一個長遠發(fā)展的角度進行經營管理。財務管理工作的一旦缺乏合理性，就會導致企業(yè)無法實現長期穩(wěn)定的發(fā)展與建設，對業(yè)務的開展也相應地缺乏一個合理性的判斷與分析［３］。

（五）財務管理信息化程度不足伴隨著科學技術的發(fā)展，使得諸多行業(yè)在發(fā)展的過程中，都引入了信息化的財務管理模式。在這樣的模式使用之后，不僅僅可以有效提升會計核算的效率，同時也相應地降低了工作開展的成本投入量。在這樣的信息化管理模式下，相應地提升管理部門對諸多工作環(huán)節(jié)的監(jiān)管力度。但是，在現階段很多企業(yè)的發(fā)展中，由于并不重視財務的管理工作，因此無法形成信息化的建設與發(fā)展，特別是沒有引進相應的專業(yè)人才。當下僅僅依靠著傳統(tǒng)的工作模式與團隊，已經無法實現對企業(yè)財務的高效率運轉。另外，在一些已經構建出信息化財務管理模式的企業(yè)而言，也相應地受到成本投入不足的影響，使得房地產企業(yè)的財務管理信息系統(tǒng)化建設面臨著諸多的問題［４］。

三、新形勢下房地產企業(yè)財務風險管控措施

（一）完善企業(yè)外部管理制度當下企業(yè)的經營發(fā)展中，其外部控制管理工作的開展，往往會與運營活動產生較為密切的聯系。企業(yè)的外部管理工作開展中，往往會包含著辦公人員的實際權責，以及會涉及企業(yè)在各種業(yè)務開展的實際操作、評價分析以及相關制度的制定。因此，房地產企業(yè)為了實現高效率的發(fā)展，就需要充分保障每一個經濟業(yè)務的開展，都需要全面的制定出一個起到相互制約的控制環(huán)節(jié)。在這樣的制度體系下，可以有效地完成資產處置、資金調度、銷售結算的環(huán)節(jié)，全面提升的財務管理效率。例如，需要在進行工作開展中，需要制定出一個具體的結算、擔保以及對外投資項目的工作流程，并對決策人員以及執(zhí)行人員，設置出一個針對性較強的管理制度與標準。因此，全面完善與加強企業(yè)外部的控制制度，能夠讓企業(yè)在經營的過程中，全面提升外部控制制度的有效性，特別是在企業(yè)財務工作的開展中，避免受到外界風險的影響［５］。

（二）明確目的本錢體系企業(yè)進行本錢管理，主要是企業(yè)在實際的管理運營的過程中，直接對其企業(yè)的盈利以及虧損進行針對性的處理。一旦企業(yè)無法實現盈利，就會導致企業(yè)面臨著破產的風險。因此，房地產企業(yè)進行發(fā)展的過程中，需要能夠進一步適應越發(fā)激烈的市場環(huán)境，同時全面提升自身的核心競爭力。在基于本錢管理的過程中，要格外重視起項目投資決策、項目建設的每一個質量性評估，并基于當下的實際經營情況，制訂一個科學合理的本錢走勢，以此能夠更加合理地預測編制項目的本錢。針對項目工程當中的資料、人工價錢等一些動態(tài)化的要素，進一步調整與優(yōu)化本錢管理方案，以此為之后的項目決策提供可靠的參考。

（三）構建項目靜態(tài)化的投資預測模型在項目建設靜態(tài)投資預測模型的過程中，可以有效讓其財務工作人員基于這樣的模型，對其實際的項目收益情況進行全面分析以及了解，以此便于相關財務管理人員作出正確的分析以及預測。對于這種信息化的管理工作方式，是一種基于當下項目的設計開發(fā)進度，實現對動態(tài)化管理模式，可以十分有效地反映當下企業(yè)的具體銷售以及相應項目的現金流情況，并及時反映企業(yè)當下的本錢，以及項目開展之后所帶來的經濟收益。另外，對于項目的資金余缺，以及決策過程中的數據信息，也能夠納入模型當中，實現對項目的全面監(jiān)控，并對企業(yè)的財務風險做好充足的預防。

（四）加強市場調研企業(yè)的管理工作人員，為了能夠有效應對房地產企業(yè)面臨的主動風險，就要全面提升對風險管理的工作認識，因此在設計的投資決策過程中，針對出現的收益、風險等問題，始終保持一個較為準確地把控，特別是在處理的過程中，進一步降低風險投資。要進一步加強企業(yè)的財務風險，保障針對不同的風險問題，進行針對性的防備以及控制，這樣才可以在處理的過程中，能夠始終保持管理人員對市場有著較高的認識程度?；陧椖客顿Y決策當中出現的一些不穩(wěn)定問題，可以設計出一些針對性的方案，保障企業(yè)避免出現資金緊缺的問題。另外，在資金投入之后，由于無法實現靈活的調整，因此要能夠投資決策之前，要能夠對城市當前的規(guī)劃信息、土地供給情況，以及周邊房地產的開發(fā)實際情況，進行全方位的調查與分析。這樣才可以在未來的工作開展中，避免受到外界因素的影響，做出存在風險的決策。

（五）籌資風險的防備與控制企業(yè)面臨的籌資風險，一般在發(fā)生的過程中，都是由于內在與外界因素共同作用下，造成的風險性問題。例如，企業(yè)會由于在籌資的過程中，出現籌資方式不合理，或者企業(yè)資金投資出現負債過大的問題，都會導致企業(yè)面臨著籌資風險的挑戰(zhàn)。企業(yè)在當下受到的外界影響因素比較復雜，首先會由于企業(yè)的市場行情并不穩(wěn)定，金融市場當中的利率也會導致受到國際市場，以及國家政策方面的嚴重影響，使得出現一定的波動問題。這樣企業(yè)在項目的建設中，就會導致經濟利潤的下降。因此在日常財務管理的過程中，需要將企業(yè)在日常的工作開展中，首先進一步優(yōu)化企業(yè)當下的資本結構，積極利用靈活的融資方式，實現對企業(yè)的風險防備與控制。此外，不同的房地產企業(yè)需要全面結合起自身的經營情況，對其資本負債進行合理的布置，并保障配置出一些長短期資金。我國現階段已經全面推動微觀經濟政策，以此不再僅僅利用單一的銀行開發(fā)存款的籌資方式，而是需要伴隨著企業(yè)的發(fā)展，進行多元化的管理與相關政策的制定。

（六）推動財務管理信息化建設首先，信息化的財務管理過程中，已經成為企業(yè)未來發(fā)展的主要方向。當今社會已經全面進入到知識經濟的時代當中，因此需要運用信息化的方式，幫助企業(yè)全面提升自身的競爭力。其次，財務管理的信息系統(tǒng)，本身是一個較為全面的集中化信息系統(tǒng)。因此，需要在信息化的系統(tǒng)建設過程中，整合起企業(yè)的各個部門，同時構建出一個財務管理信息機制，在這樣的財務管理信息的機制運行中，要能夠全面提升財務管理的認識程度。財務工作開展中，要進一步提升信息系統(tǒng)的宣傳程度，進而提升工作人員的對于信息系統(tǒng)的認識程度。財務管理信息的建設過程中，為了保障信息系統(tǒng)運行情況，進一步提升財務人員的培訓力度，保障提升自身的專業(yè)素質，發(fā)揮出相關財務管理的信息系統(tǒng)作用。最后，需要保障制定出一個完善的培訓制度，以此在運行的過程中，充分保障信息系統(tǒng)可以發(fā)揮出應有的作用。為了保障該系統(tǒng)的穩(wěn)定性，需要定期對系統(tǒng)進行升級處理，并基于不同的財務管理任務需求，進行升級以及改進，能夠滿足不同層級之間的實際需求。

（七）加強賬戶管理，深化預算監(jiān)控在具體的工作開展中，首先要保障對應收賬款進行全面的管控，并做好對應的防范措施。要明確出具體的收款條件，同時基于條目進行一一的規(guī)劃處理，避免客戶出現有意拖延的情況，無法實現賬目的科學有效處理。其次，還要全面加強對當下存貨的管理工作。在處理一些不良賬目之后，要秉承嚴格的懲罰原則，針對貨物的使用情況以及具體的存放情況進行全面梳理。這樣的預算監(jiān)控方式，有利于實現對當下業(yè)務開展過程的良好把控。特別需要注意的是，在處理一些財務管理工作的細節(jié)時，則要能夠嚴格基于制定出的財務預算管理相關條例，能夠基于程序，全面批準各個財務的預算使用情況。在相關工作的開展中，要不定期地對其進行檢查。追蹤以及指導工作，因此相應掌握工作內容，針對出現的各種不合格的情況，實現全面的處理，并對管理部門進行預算方面的綜合性調整。

四、結語

綜上所述，在未來的房地產企業(yè)發(fā)展中，需要順應當下市場的實際變革情況，基于科學合理的財務管理相關工作，保障在當下知識經濟體系當中，針對不同的問題實現深入的優(yōu)化以及處理，避免受到外界因素的影響，出現經濟方面的損失。

作者:薛鳳蘭 單位:青島福瀛房地產開發(fā)有限公司

房地產財務管理思考篇2

1引言

2021年下半年開始，我國房地產市場全面下行，行業(yè)驟冷，持續(xù)在底部徘徊，曾經的百強企業(yè)頻頻暴雷，局面非常嚴峻。市場融資和運營環(huán)境持續(xù)惡劣，雖然政策頻出但收益甚微。房地產企業(yè)或許面臨了前所未有的困境，但此時也許是給了企業(yè)一些修煉內功的時間，行業(yè)的重新洗牌，可能恰恰能大浪淘沙，篩選出內外兼修的企業(yè)。對于房地產財務，在不同的市場周期有明顯不同的關注點，市場上行，關注事項除常規(guī)工作，更多的是聚焦指標，為開疆拓土做準備；而當市場下行，財務便更多的需要聚焦安全，守住生死線。本文通過梳理房地產財務管理的問題，總結財務管理中存在問題的原因，探索解決問題的方法，以期使財務管理能夠在艱難的市場環(huán)境下破局，找到新的方向。

2房地產財務管理的重要性

2.1對企業(yè)資產進行有效管理，穩(wěn)固企業(yè)基石

房地產屬于資金密集型行業(yè)，收入、支出均較其他行業(yè)有明顯的區(qū)別，大額的交易也意味著行業(yè)的高風險，動輒幾十億的土地款，幾十億的貨值，每一筆交易都關系重大。作為房地產企業(yè)的中央處理器（CPU），財務管理必須對企業(yè)的資金進行高效、統(tǒng)一的管理，優(yōu)化配置和使用，確保企業(yè)有穩(wěn)定的資源來源，能夠正常運營，同時需要合理調配，保證企業(yè)面臨機會時能夠迅速出擊，在激烈的市場中搶占先機[1]。此外，還需要統(tǒng)籌不同部門的需求，平衡利弊，提供最優(yōu)方案來配合支持，做最穩(wěn)定的后方力量。

2.2預算及指標管理，提高企業(yè)抗風險能力

我國吸收了西方多年累積的經驗，引入全面預算管理。以目標利潤為中心，通過全面預算管理，控制企業(yè)的人、財、物等一切經濟資源，來實現企業(yè)的最終目的，預算管理在企業(yè)發(fā)展中起著至關重要的作用。房地產項目的指標最直觀的反應了項目的盈利及運營能力，能最迅速地暴露出問題，指標管理結合預算管理，能夠驅動房地產企業(yè)行駛在設定的軌道，暴露問題及時糾偏，提前預警，提高企業(yè)的抗風險能力。預算和指標管理近年來成為了房地產財務管理的核心任務，集中精銳力量管控，為企業(yè)前行保駕護航。

2.3業(yè)財融合，參與戰(zhàn)略管理，作出專業(yè)判斷

財務管理已經從傳統(tǒng)的做賬角色逐漸豐滿，財務管理參與企業(yè)投資、融資、運營、清算退出全過程管理，從項目落地前期開始介入，利用專業(yè)知識為項目進行評估和體檢，從財務視角提出專業(yè)意見供管理層決策。參與項目運營，利用財務分析為企業(yè)展示經營動態(tài)，暴露經營過程中出現的問題，及時補救。在項目結束，財務作為收尾環(huán)節(jié)，處理最后的退出事項，完成收官，財務管理貫穿在房地產項目的整個生命周期。

3房地產財務管理存在的不足

3.1財務管理體系不健全

為了保障財務管理動作有效實施，應該建立完善的管控體系，但是目前大多數房地產企業(yè)的財務管理體系并不完善，表現在制度不完善、財務組織架構設置不合理。沒有完善的財務制度，或者財務制度流于形式，不具備可執(zhí)行性，給財務管理工作帶來了很多的困難，無章可依，必然帶來管理上的混亂。同時，因為行業(yè)財務管理的特殊性，財務條線的組織架構設置并不完善，內部審計的監(jiān)督職能往往缺失，一人兼多職雖然最大限度的節(jié)約了企業(yè)的成本，但也造成了架構設置的漏洞。

3.2財務戰(zhàn)略管理執(zhí)行不到位

財務管理目前已經開始參與企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展，但是實際運行中，很多財務人員習慣于閉門造車、拘泥于傳統(tǒng)的財務思維，無法作出合理的判斷，對項目的潛在風險也未能進行科學預測，從而無法給管理層提供專業(yè)建議，更甚至給出錯誤的參考建議。在項目經營過程中，財務管理不能結合項目特點構建準確的風險預警模型，往往使企業(yè)無法及時預知隱患，最終影響項目的進度和成本，影響企業(yè)的最終利潤。財務管理對預算理解不到位，將全面預算管理當作資金計劃來使用，完全喪失了其戰(zhàn)略管理工具的作用。財務戰(zhàn)略管理執(zhí)行不到位，使財務管理發(fā)揮不出參謀的作用，專業(yè)無法很好的指導業(yè)務。

3.3財務管理缺乏風險管理意識

財務管理中充斥著各種風險，前期的投資風險，后期的籌資風險、稅務風險、核算風險等等，實際運行中，大多企業(yè)的財務管理無法及時預判所有風險，或顧此失彼，或沒有意識[2]。對房地產企業(yè)來說，每一次風險都可能給企業(yè)帶來不可彌補的損失，投資、籌資問題，風險意識不足很可能使企業(yè)的資金鏈斷裂，置企業(yè)于生死線上；稅務風險缺乏前置判斷，導致項目后期出現的損失無法彌補。風險管理需要的是前置管理，但是因為缺乏風險管理意識，前期無法很好的預測風險，后期就無法進行風險管控，造成財務工作不力，進而影響財務管理的效果。

3.4考核機制缺失

房地產行業(yè)存在共性，先鋒部門是投資拓展部門和營銷、工程條線，獎懲機制也大多為了這些條線設置，拓展獎、銷售激勵、工程節(jié)點激勵，所謂的先鋒條線過去更受到企業(yè)的青睞，因為其所創(chuàng)造的價值更為顯性，更容易量化和判斷，考核起來更為容易。而大多數財務管理的工作所帶來的的效益都是隱形的，常常被忽視。財務條線很難有完善的考核機制，或者公平的獎懲制度。而考核和評價是一個機構正常運行必不可少的，缺少科學嚴謹的考核制度往往使財務管理工作失去了動力和積極性，長久以來被定義為后勤保障部門也使財務管理的效果大打折扣，在一定程度上影響了財務管理工作的效果。

3.5財務人員水平參差不齊

財務人員專業(yè)水平參差不齊，綜合素養(yǎng)水平不高，對財務數據無法進行很好的整合和分析，這個弊端或許始于房地產高速發(fā)展的初期。前些年房地產高速增長時，擴張帶來了大量的工作崗位，很多財務人員也在當時涌入，擴張時期對人員的篩選不夠嚴苛，人員的專業(yè)能力和學習能力都不夠高。而2021年開始，行業(yè)驟冷，人員調整情況嚴峻，很多崗位都是一人兼多職。工作量的增加、人員的減少，使得很多財務人員力不從心，影響了財務管理工作的效果。

4如何加強房地產財務管理，尋找破局思路

4.1完善財務管理體系

第一，完善財務管理的組織架構，建立起完善的房地產財務工作的內部監(jiān)管機制，對財務基礎工作進行常規(guī)的檢查和監(jiān)督，對財務管理的工作內容明確權責，加強內部管控。并在日常工作中，發(fā)揮監(jiān)督和內控的效果，而不僅僅流于形式，健全的組織架構能夠保障財務管理工作有條不紊的進行，而科學有效的內控體系則給財務管理工作的效果又增加了一層保障。第二，完善財務管理制度體系，在日常工作中，制定嚴格的財務管理制度，按照制度開展財務管理工作，并不斷結合企業(yè)運營的需求，修正完善財務管理制度，以構建科學合理的財務管理制度體系。以標準化的制度來指引財務管理工作，讓財務管理有據可依，通過制度規(guī)范操作，管理流程，有效提升財務管理工作的整體水平與效率。在規(guī)范的制度體系下，逐漸完善適配的各項操作指引和細則，逐漸使財務管理工作標準化、體系化。

4.2加強財務管理戰(zhàn)略的可實施性

為了提高財務管理水平，財務管理戰(zhàn)略必須與企業(yè)整體發(fā)展戰(zhàn)略目標統(tǒng)一，只有適應企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃，財務戰(zhàn)略才有可能發(fā)揮其效能。完善投資戰(zhàn)略、籌資戰(zhàn)略、財務運營戰(zhàn)略，以企業(yè)愿景為指導，不斷調整財務戰(zhàn)略，制訂切實可行的方案，加強事前、事中、事后的財務戰(zhàn)略控制，對財務戰(zhàn)略實施過程中出現的問題及時糾偏，實時關注財務戰(zhàn)略實施過程中的內外部反饋，對財務戰(zhàn)略進行及時調整和修正。第一，全面預算管理。以全面預算作為財務戰(zhàn)略的重點管控工具，把全面預算管理和企業(yè)的目標相結合，其核心是企業(yè)的未來發(fā)展規(guī)劃和內部資源的控制和協調配置。要發(fā)揮全面預算的作用，要以公司治理為基礎，與各個部門考核掛鉤，各個部門圍繞預算開展工作，相互配合，建立全面預算觀念，將預算管理貫徹到企業(yè)運營的各個環(huán)節(jié)。第二，投資管理戰(zhàn)略，財務參與投資管理，運用財務專業(yè)判斷來支撐企業(yè)的戰(zhàn)略目標。圍繞企業(yè)的未來規(guī)劃，結合項目的財務指標，提出財務專業(yè)判斷，從現金流、回報率、稅務等多視角加以分析和判斷，為企業(yè)的戰(zhàn)略部署提供決策依據。要使財務投資戰(zhàn)略精準有效，財務需加強對當地執(zhí)行口徑的了解，重視市場調研，對金融機構、稅務機構都全面進行事前溝通，全面掌握信息后，提出可行性方案和意見，充分發(fā)揮財務端口的作用，為企業(yè)爭取最大的利益，同時最大程度的為企業(yè)規(guī)避風險，避免雷區(qū)。

4.3強化財務管理的風險意識

針對房地產財務管理中存在的問題，應建立一套風險預警機制，通過事前的風險預判，事中的風險控制，事后的風險應對，環(huán)環(huán)相扣，處理財務管理中發(fā)生的突發(fā)事件，將企業(yè)的損失將至最低。第一，對企業(yè)資金管理進行全面監(jiān)控，對涉及金額較大的投資、融資事項，發(fā)出系統(tǒng)警報，進行全面評估和完善的審批決策后方可執(zhí)行。避免大額的資金發(fā)生影響企業(yè)的現金流，對每一項業(yè)務發(fā)生后帶來的后果需要進行全面分析，對可能出現的風險提前作出預判，并提出解決方案。對項目運營過程中的資金鏈進行動態(tài)的監(jiān)控，對異常情形保持高度警惕，對有可能帶來不良后果的行為隨時保持謹慎態(tài)度，堅決杜絕違規(guī)操作，以避免企業(yè)承受巨大的風險。第二，識別投資中的風險，重視項目前期的調研，對可能存在問題深入了解，提前暴露項目可能面臨的風險，包括但不限于金融政策、稅收政策等問題。重視項目前期的市場調研，積極組織專業(yè)的財務團隊對項目進行風險評估，做好風險防控。對項目可研階段可以預判的風險為管理層提供客觀的預警，用財務專業(yè)提出指導性的意見，并給出專業(yè)角度的分析，輔助公司管理層作出正確判斷。第三，建立稅收風險臺賬，對項目全過程中可能面臨的稅務風險加以甄別，項目落地前、運行中、結束后分別加以監(jiān)控，對主要的幾大稅種持續(xù)跟蹤，提前進行部署，規(guī)范業(yè)務處理，避免出現問題。對稅務機構推送的稅務風險積極應對，充分利用合理的稅務政策、尋找合適的證據為企業(yè)謀求最大的利益。房地產企業(yè)是稅務機構重點關注對象，稅務風險存在于經營中的各個環(huán)節(jié)，財務管理務必保持時刻的警惕，并掌握專業(yè)知識從容應對，排除風險，最大限度的降低損失。

4.4設置科學的財務管理考核制度

公司效益與考核制度掛鉤，才能最有效的激勵員工，最高效的調動員工的積極性。所謂科學的考核制度，既要全面又要公平，對于財務管理來說，需要對關鍵環(huán)節(jié)設置獎懲，引起相關人員的重視。第一，基礎財務管理工作的考核，明確分工，對基礎財務管理工作定期考評，領導和相關條線共同打分，對基礎工作業(yè)績作出公允判斷，對優(yōu)秀案例給予肯定和宣貫。第二，對財務管理其他職能，包括投資分析、籌資職能、稅務規(guī)劃等職能設置科學的激勵措施，特別是對公司戰(zhàn)略目標起到推動作用的行為作出激勵，從而推動財務管理戰(zhàn)略的執(zhí)行，肯定財務戰(zhàn)略實施的成效，也同時能樹立財務管理在公司戰(zhàn)略目標實現過程中的作用和意義。

4.5提高財務人員綜合素質

財務人員的綜合素質直接影響企業(yè)財務管理的水平，房地產行業(yè)這兩年經歷了非常嚴重的危機，地產財務人員也經歷了很大挑戰(zhàn)。越是這種艱難的時候，對從業(yè)人員的要求越高。財務人員不僅僅需要具備相關的財務素養(yǎng)和財務經驗，還需要積極參與到財務管理當中，需要全面了解財務管理的各個方面。第一，加強財務人員的培訓，充分利用內訓、外訓來提升財務人員的財務管理水平。所謂時勢造英雄，在艱難的環(huán)境下，更容易培養(yǎng)出一批優(yōu)秀的人才，更能適應當下對綜合性人才的需求。第二，設置合理的考核機制，提高財務人員的競爭意識。財務管理需要全面綜合且思維靈活的財務人員，專業(yè)過硬并且高效是目前最直接的需求，企業(yè)可以通過設置考核機制，通過外部刺激來推動財務人員的綜合實力提升。第三，加強行業(yè)交流，不同企業(yè)有不同的企業(yè)文化及其管理風格，財務管理在每個企業(yè)的發(fā)揮的作用也各不相同，企業(yè)之間可以多做交流，吸收彼此優(yōu)秀的經驗，來共同進步。

5結語

房地產財務管理經過多年的時間，已經逐漸轉型。和業(yè)務融合能夠更好地指導企業(yè)運營。但是轉型過程中也的確產生了很多問題，克服存在的問題，尋找解決問題的思路，突破局限，更充分地發(fā)揮財務管理的作用，是每一個財務人員的心愿。因為房地產行業(yè)資金密集的屬性，財務管理近年來也越來越得到公司管理層的重視，但是如何將財務管理和公司的戰(zhàn)略目標結合，發(fā)揮專業(yè)水平指導規(guī)劃還是一個不斷探索的課題。科學實施財務管理，推動房地產行業(yè)健康發(fā)展，最大化企業(yè)效益是財務管理的最終目標。在房地產行業(yè)經歷寒冬，房地產從業(yè)人員經歷洗禮過后，希望財務管理的水平能夠借機修煉內功，更出色的為企業(yè)前行保駕護航。

作者:朱敏 單位:蘇州璟輝置業(yè)有限公司

房地產財務管理思考篇3

近年來，在房地產行業(yè)快速發(fā)展的背景下，企業(yè)管理中的問題逐漸顯現。另外，在國家政策及當前市場競爭力度的影響下，房地產企業(yè)逐漸退出黃金時代，并逐步邁向質量、服務、管理與成本控制為基準的白銀時代。為了確保房地產相關企業(yè)可持續(xù)且穩(wěn)定地發(fā)展，相關企業(yè)應對自身的財務管理力度進行全面提升，以此有效避免各種財務風險問題的出現。

1新時代背景下我國房地產財務管理的主要內容

1.1強化資產管理與其他行業(yè)相比，房地產行業(yè)的發(fā)展與投資等方面擁有較大的差別。例如，房地產企業(yè)在發(fā)展投資期間需要嚴格按照籌資征地、建設施工、房屋銷售這一流程進行，因此，該產業(yè)的連接周期通常需要較長的時間。而在長時間的產業(yè)連接周期中，企業(yè)要想確保自身發(fā)展的穩(wěn)定性，必須對資產進行有效管理。

1.2風險和成本管理房地產企業(yè)除了擁有較長的產業(yè)連接周期外，還擁有較長的開發(fā)周期，隨著開發(fā)時間的延長，整個房地產開發(fā)工作的風險也在逐漸增加。在相關企業(yè)開發(fā)的過程中，往往會存在一些難以預料的情況，例如國家土地政策改革等不確定因素，都會導致企業(yè)實際的經濟效益難以達到預期目標。同時，在市場競爭愈加激烈的背景下，房地產企業(yè)要想獲得更多的經濟效益，首先要給予成本控制相應的重視。在房地產的整個工作流程中，大部分的工作環(huán)節(jié)都與成本管理有關，為了增強企業(yè)的經濟效益，企業(yè)需要對成本預算工作進行有效優(yōu)化并提高自身的成本控制意識，以此對成本管理進行有效控制。

2財務管理特點

在一般情況下，由于我國房地產企業(yè)具有較長的產業(yè)鏈，因此，其在長時間運行的過程中需要耗費大量的人力、物力、財力。加之周期較長，財務管理工作的難度大幅增加。房地產相關管理人員一旦忽視了財務管理工作的重要性，將會對房地產行業(yè)的發(fā)展造成嚴重影響。在房地產最初的工程投標到最后的工程竣工過程中，每一個工作環(huán)節(jié)都需要大量的實踐和諸多工序。因此，在房地產企業(yè)的經營過程中，一旦哪個環(huán)節(jié)出現不足或缺陷，都會對整個工程造成一定的影響，甚至會對房地產行業(yè)的發(fā)展造成嚴重影響。由于房地產企業(yè)的開發(fā)時間較長，這在無形中增加了工程施工期間的風險系數。另外，在對建筑進行有效開發(fā)的過程中，開發(fā)商需要投入大量的資金才能確保各項工作的正常運轉。上述情況對于房地產業(yè)的財務管理工作而言，都會在一定程度上增加工程施工的不確定因素，導致財務管理工作存在風險的概率大幅增加，不利于房產開發(fā)整體工作效率的提升。

3房地產財務管理現狀

3.1財務制度體系不完善結合我國現階段房地產企業(yè)的發(fā)展現狀來看，財務制度體系不完善是普遍存在于房地產企業(yè)發(fā)展過程中的一個問題。由于缺少嚴格的財務管理體系，房地產企業(yè)在開展相應的財務管理工作時不具備有力的依據，導致財務管理工作效率始終無法得到有效提升。另外，雖然我國部分企業(yè)已經認識到財務制度體系的重要性，并建立了相對完善的財務管理制度，但由于管理人員沒有將其按照相關標準進行落實與實施，導致現階段的財務制度體系流于形式。

3.2財務從業(yè)人員的水平能力參差不齊相較其他工作而言，房地產財務管理工作對管理技術水平有較高的要求。在房地產行業(yè)中，從事財務管理的工作人員必須具備較強的財務管理技能水平以及豐富的管理經驗，以此確保財務管理工作的質量與效率。但結合當前財務管理人員的專業(yè)水平與專業(yè)素養(yǎng)來看，多數業(yè)務管理人員都不具備較高的專業(yè)素質和管理意識，導致財務管理工作很難發(fā)揮作用。

3.3企業(yè)管理人員對財務管理的認知水平較低從目前房地產財務管理工作質量的實際情況來看，阻礙整個預算管理工作質量水平提升的主要因素是，企業(yè)內部人員對于財務預算管理工作的不重視與忽視。在企業(yè)經營期間，由于企業(yè)忽視了該項工作的重要性，財務預算工作人員的工作行為失去了科學有效的約束，從而造成財務預算管理工作開展期間存在各種與相關操作標準相悖的操作行為。一旦財務預算管理工作存在違規(guī)操作行為，則整個企業(yè)的經濟效益都會受到極大程度的影響。從我國房地產企業(yè)經營現狀來看，絕大部分企業(yè)都不能正確認識財務預算管理工作的價值與作用，這在極大程度上限制了企業(yè)的建設與發(fā)展。

3.4融資方式單一房地產企業(yè)經營過程中需要投入大量的資金，因此，企業(yè)需要大量的流動資金。但由于房地產企業(yè)資金周轉速度較慢，且擁有較長的周轉周期，實際的財務管理工作中存在較多的缺陷。同時，當前房地產企業(yè)的融資渠道過于單一，企業(yè)運營過程中投入的大量資金來源于銀行貸款，一旦貸款失敗，企業(yè)便會面臨十分嚴重的后果。

3.5對成本管理和預算工作參與較少在實際的財務管理工作中，大部分職工并未參與成本、費用的管理工作，而參與該工作的多數人員并未嚴格按照國家規(guī)定的成本、費用標準開展工作，導致實際的成本管理與成本預算之間的偏差較大。

3.6對風險的預判力有待提高在當前房地產企業(yè)中，絕大多數從事企業(yè)財務管理工作的人員對于成本風險問題都不具備相應的預判能力，加之財務管理制度不完善，導致房地產企業(yè)在進行開發(fā)工作的過程中成本估算結果與實際的成本需求存在較大的偏差。

4新的經濟形勢下我國房地產企業(yè)財務管理問題的對策

隨著社會的不斷進步與發(fā)展，我國對于房地產行業(yè)逐漸給予了越來越多的政策支持與鼓勵，使得房地產相關企業(yè)在面臨各種危機時能夠借助國家政策支持的優(yōu)勢，推動房地產在新時期的穩(wěn)定發(fā)展。另外，在房地產開發(fā)過于激烈時，國家出臺了相關政策，可以對其進行有效的干預。在各種法規(guī)與文件的干預下，房價出現迅猛上漲的情況將有效得到抑制?？梢哉f財務管理工作的開展，是全面提升財務管理水平的重要依據。

4.1完善財務制度體系房地產企業(yè)在進步發(fā)展的過程中，需要嚴格按照相應的法律法規(guī)開展工作。因此，在制定財務制度體系的過程中，企業(yè)相關管理部門需要根據企業(yè)發(fā)展的實際需求以及各種規(guī)章制度的需求，對財務管理制度進行不斷完善，以此構建出健全的財務制度體系。具體來說，首先，企業(yè)需要根據財務管理部門的實際需求制定明確分工，通過詳細劃分管理目標，實現權力與責任相統(tǒng)一；其次，企業(yè)應嚴格遵循相應的法律法規(guī)，根據企業(yè)財務管理部門的需求，制定科學的會計核算體系，以此對成本進行有效控制；最后，企業(yè)需要將財務管理制度全面落實在具體的工作環(huán)節(jié)中，從而有效提升財務管理工作的整體水平與效率。

4.2提高財務人員的業(yè)務能力財務管理工作是整個房地產企業(yè)經營過程中重要的工作內容，要想確保房地產企業(yè)得到全面發(fā)展，財務管理部門的工作人員需要具有較強的業(yè)務能力。因此，房地產企業(yè)在招聘相關管理人員時，需要從中選擇具有較強專業(yè)技能及業(yè)務能力的管理人員。為了進一步提升相關人員的業(yè)務能力，企業(yè)還應積極開展定期培訓工作，或者聘請優(yōu)秀的財務人員傳授相關經驗，以此有效提高從業(yè)人員的整體素質水平。除了專業(yè)素質水平提升外，從業(yè)人員還應具備充足的專業(yè)知識，以此確保整個財務管理的工作效率。

4.3提高企業(yè)財務管理認知水平在新時期背景下，房地產企業(yè)要想持久穩(wěn)定地發(fā)展，首先要正確認知財務管理工作的重要性，同時做好相應的財務管理工作。在推動房地產企業(yè)發(fā)展的過程中，要想充分發(fā)揮財務管理工作的作用，房地產工作人員首先應打破以往傳統(tǒng)落后的管理，并在企業(yè)內部積極開展財務管理的宣傳工作，以此為財務管理工作的順利開展奠定良好的基礎。其次，企業(yè)應對全體員工開展相應的培訓工作，以此確保每一位工作人員都具有先進的財務管理理念和相應的財務知識。在提高財務管理人員認知水平與專業(yè)技能的基礎上，工作人員在實際的財務管理工作中才會擁有較高的積極性。

4.4獲取多渠道的融資方式由于房地產企業(yè)需要投入大量資金來維持工作的順利進行，因此，其需要大量的流動資金。然而房地產企業(yè)向銀行申請貸款可能會受到多種條件的限制，因此，企業(yè)在經營過程中時常會面臨籌資困難的問題，從而嚴重阻礙房地產企業(yè)的進步與發(fā)展。為此，房地產企業(yè)需要構建多元化的融資渠道，以此有效避免資金困難的情況，為提高企業(yè)在市場中的競爭力提供有力依據。另外，在房地產進行項目開發(fā)的過程中，企業(yè)應對其開發(fā)節(jié)奏進行有效控制，以此來緩解企業(yè)開發(fā)過程中資金上的壓力，有效降低融資難度，從而為實現全面的預算經營工作奠定良好的基礎。

4.5將財務管理與成本控制、預算工作相結合在房地產開發(fā)過程中，成本控制工作與預算工作始終貫穿在整個工作流程中。房地產成本管理工作主要是對各個工作環(huán)節(jié)的成本進行有效的預測、計劃、控制與分析，以此確保房地產企業(yè)成本及各項工作內容的所需費用得到有效的管理與控制。為了全面提高財務管理工作效率，相關管理部門需要將成本控制和預算工作進行有機融合，確保管理人員在對成本進行控制的過程中，是以預算工作中的各項內容為依據的，以此實現財務管理工作效率的提升。首先，相關管理人員需要對施工隊伍與材料供應商進行全面篩選，只有在保證施工隊伍水平及材料質量的基礎上，才能有效提高項目工程的整體質量，從而有效避免因質量問題而出現二次返工、提高施工成本的情況出現。其次，房地產企業(yè)領導者及相關財務管理人員需要對項目內容開展全方位的調查與審核，在明確掌握市場實際情況的基礎上，對資金成本進行有效的預算與管理。

4.6提高對財務風險、項目風險的把控力相較于其他行業(yè)，房地產的經營與發(fā)展對成本控制等方面有著較高的要求。為了確保財務管理人員的成本及預算等工作成效能夠滿足相應的要求，財務管理人員首先要具有較強的財務管理意識，以此提高對各種風險的把控力。由于房地產企業(yè)開發(fā)項目周期較長且需要大量資金投入，因此，其在發(fā)展過程中擁有較多的風險。為了避免房地產開發(fā)項目出現破產等情況，財務管理人員應對財務成本的風險預算、控制及分析加以足夠重視。因此，企業(yè)需要通過加強財務管理人員的財務成本意識來提高其對財務風險、項目風險的把控能力。為了有效強化對投資風險的控制效果，房地產企業(yè)在對項目進行投資前，需要在全面分析各種數據的基礎上，明確掌握其中的投資風險。同時，為了進一步對投資風險進行有效管控，房地產財務管理部門需要在全面掌握相關數據與投資風險的基礎上建立相對安全的投資風險控制方案。

5結語

綜上所述，在新時代背景下，為了確保房地產企業(yè)擁有穩(wěn)定持久的發(fā)展前景，企業(yè)需要對自身的管理工作進行有效優(yōu)化，并根據企業(yè)發(fā)展的實際需求制定完善的財務管理制度體系，以此提高成本控制效率，大幅降低生產成本。同時，企業(yè)還應對財務管理人員的專業(yè)素養(yǎng)與專業(yè)能力進行有效提升，以此有效提高財務管理水平，為推動房地產業(yè)的發(fā)展奠定良好的基礎。

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作者:李曉明 單位:西安中交金堯房地產開發(fā)有限公司