時間：2022-07-25 11:40:06
導(dǎo)語：在房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本管理研究的撰寫旅程中，學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了一篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
【摘要】隨著中國房地產(chǎn)市場由成長期走向成熟期，房地產(chǎn)開發(fā)將在有序、規(guī)范的道路上運作，行業(yè)整體提升的同時，也加劇了房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭激烈，企業(yè)要想獲得更多的利潤，降低成本、控制費用支出必然成為關(guān)注的焦點。本文將針對房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)成本管理上存在的管理問題進行探討，并透過探討分析給出一些積極的應(yīng)對策略。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；企業(yè)；財務(wù)成本管理；管理問題；
引言
在我國，房地產(chǎn)業(yè)還是一個新興產(chǎn)業(yè)，伴隨著土地使用制度改革及住房制度改革逐步深入，中國房地產(chǎn)業(yè)已由原來盲目的發(fā)展轉(zhuǎn)入理性成長的軌道。面對這樣充滿機遇也充滿挑戰(zhàn)與競爭的年代，面對越來越復(fù)雜的開發(fā)活動，房地產(chǎn)企業(yè)必須明確自己的定位，并且有超前的戰(zhàn)略眼光和嫻熟的專業(yè)操作技巧，科學(xué)合理控制房地產(chǎn)開發(fā)過程中的每一階段的成本，真正把握商機，化解風(fēng)險，從而實現(xiàn)預(yù)期利潤。成本管理作為發(fā)現(xiàn)并保證預(yù)期目標實現(xiàn)的一個重要手段，將在未來的項目開發(fā)管理中發(fā)揮著越來越重要的作用。
1 我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀
自從國家推行新的住房改革計劃以來，我國的房價走勢一路高歌猛進。特別是自06年起至今，幾乎所有一二線城市房價已經(jīng)成倍增長。房地產(chǎn)業(yè)過熱，掀起了全民的炒房運動。給經(jīng)濟的運行帶來了較大的影響。目前房價的走勢已經(jīng)遠遠超出了普通公民的承受能力，越來越多的房子被擁有更多社會資源的人所占用，這就造成了社會上房產(chǎn)資源分配的嚴重不均衡。少數(shù)人占據(jù)了大多數(shù)的資源。并且目前這供需之間的矛盾已經(jīng)成為民生領(lǐng)域的一個重大問題。所以當(dāng)前政府明確表態(tài)要將房地產(chǎn)調(diào)控進行到底，抑制房價的過快增長。隨著最新限購令的出臺，以及銀行貸款環(huán)節(jié)的壓力，大多數(shù)房產(chǎn)商已經(jīng)經(jīng)受不住壓力，開始緩慢降價。但是房地產(chǎn)行業(yè)的利潤空間是有限的，在土地公開招標的情況下，房地產(chǎn)商的利潤率已經(jīng)大不如前了。面對即將到來的降價潮，房地產(chǎn)企業(yè)如何通過控制財務(wù)成本，最大限度的減少不必要的開支度過房地產(chǎn)嚴冬已經(jīng)成為當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)需要重點考慮的問題。
2 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本管理問題分析
2.1 房地產(chǎn)財務(wù)成本分析
人們都認為房地產(chǎn)行業(yè)是一個暴利行業(yè)，但是開發(fā)商從拿地開始就要支付高額的資金這是不爭的事實。從購置土地前的項目調(diào)研開始一直到銷售全部完成，期間的每一個過程都需要大量的資金支持。任何一個環(huán)節(jié)的資金鏈斷裂都會給整個房產(chǎn)項目帶來不可估量的打擊。從大的方面來說，房地產(chǎn)開發(fā)的主要財務(wù)支出有以下幾個方面：土地成本、政府規(guī)費、建安成本、配套設(shè)施成本、管理費用、銷售費用、稅費費用、隱性成本。
2.1.1 土地成本
土地是房地產(chǎn)業(yè)生存和發(fā)展的必要條件，也是整個商品房成本中的重要組成部分。在國家土地新政策執(zhí)行后，土地價格上漲迅速，土地供應(yīng)量已出現(xiàn)了較大幅度減少，而住房需求的快速增長，又進一步加劇了房地產(chǎn)開發(fā)土地供需矛盾。從長期來看，由于土地資源的稀缺性、土地供應(yīng)的有限性及區(qū)位的差異性，客觀上導(dǎo)致土地供應(yīng)的相對不足和土地供需不平衡，在一定程度上推動了地價上漲。而拆遷工作的進一步規(guī)范也相應(yīng)增加了拆遷補助費用。另一方面，土地出讓金也是政府進行配套基礎(chǔ)設(shè)施的資金來源。因此土地成本將呈逐步升高的趨勢，使得房地產(chǎn)商拿到土地的成本更高，使用土地的限制更加嚴格。如果房產(chǎn)商拍地之前不細致規(guī)劃的話，巨額的土地出讓金會讓企業(yè)背負沉重的現(xiàn)金負擔(dān)。
2.1.2 政府規(guī)費
政府規(guī)費主要是指在規(guī)劃、環(huán)保、消防、施工等環(huán)節(jié)中辦理手續(xù)時應(yīng)當(dāng)像政府繳納的各種費用。許多房地產(chǎn)商都會利用政府的優(yōu)惠政策合理避開其中的一些費用。因為此階段正處于開發(fā)前期，如果在此階段投入過多的資金則會直接影響以后階段的順利進行。
2.1.3 建安成本
建安成本可以說是整個開發(fā)過程中最為重要的一部分，也是占了整個房產(chǎn)開發(fā)中費用最多的一個環(huán)節(jié)。建筑、安裝、裝飾、設(shè)備等費用都是本環(huán)節(jié)的重點。
2.1.4 配套設(shè)施成本
配套設(shè)施主要是指道路、供水、供電、供暖、供氣、通信、綠化等一系列建設(shè)施工費用，處于項目開發(fā)的后期。
2.1.5 管理費用
管理費用是自項目規(guī)劃直至項目結(jié)束一直存在的費用，包括辦公費用、員工薪酬等等。管理費用的控制依賴于企業(yè)良好的管理體系。
2.1.6 銷售費用
銷售費用主要用在宣傳支出以及中介服務(wù)費用上。
2.1.7 稅費費用
這又是房產(chǎn)銷售成本的一個重要組成部分。房產(chǎn)開發(fā)需要繳納一系列的稅費，例如營業(yè)稅、土地使用稅、土地增值稅、契稅、所得稅、印花稅等等。據(jù)不完全統(tǒng)計，從房產(chǎn)商拿地開始直至最終項目完成，需要繳納的稅種高達上百個，直接影響公司的財務(wù)成本。
2.2 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本管理中存在的主要問題
2.2.1 企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層不能從大局出發(fā)，樹立控制成本意識
許多房地產(chǎn)企業(yè)高級領(lǐng)導(dǎo)層的主要任務(wù)就是拿地審批手續(xù)，對后續(xù)的開發(fā)成本不甚關(guān)心。由于當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場仍然沒有形成統(tǒng)一的準入機制，所以市場上形成了各種開發(fā)公司并存的局面。不少公司的核心產(chǎn)業(yè)并不是房地產(chǎn)，但是嗅到地產(chǎn)行業(yè)的商機之后紛紛涉足地產(chǎn)業(yè)，高級管理人員對地產(chǎn)業(yè)并沒有較為深刻的認識。同時各部門員工對成本控制也沒有清晰地概念。因為員工不能站在企業(yè)的視角上考慮問題，認為干好他們自身的工作就是盡職，成本控制是管理部門的事情。
2.2.2 沒有指定具體的成本管理計劃
許多企業(yè)都沒有制定詳細可行的財務(wù)成本管理計劃，也缺乏合理的成本控制辦法。企業(yè)在項目的開始初期就應(yīng)該制定相信（關(guān)）的成本預(yù)算，嚴格按照成本預(yù)算進行生產(chǎn)管理活動。但是許多企業(yè)并沒有認識到控制管理成本的重要性，對目標的成本控制意識還是停留在最表面上。對成本控制認識的不到位直接導(dǎo)致了成本控制的無法嚴格有效執(zhí)行。
2.2.3 開發(fā)進度滯后嚴重制約了企業(yè)的成本管理
眾所周知，許多房地產(chǎn)企業(yè)在拿地之后相當(dāng)長的一段時間內(nèi)不能盡快的進行開發(fā)。這種局面是多方面的原因?qū)е碌摹１热绮荒芘c搬遷戶達成協(xié)議，搬遷工作不能順利進行?；蛘咩y行貸款審批工作不能順利進行。
2.2.4 負債率過高
過高的負債率直接導(dǎo)致了企業(yè)成本的升高，并且較高的負債率使得企業(yè)的現(xiàn)金流量大量減少，不利于企業(yè)的資金流轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)是一個資金密集型企業(yè)，一旦負債率過高則會直接影響公司的財務(wù)成本。
3 地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本管理中存在問題的對策
3.1 增強財務(wù)成本管理意識，建立全面系統(tǒng)化的科學(xué)管理體制
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)運用科學(xué)管理知識，將企業(yè)的財務(wù)成本管視為一個全面化的管理工程，而不是階段性的工程。只立足于全局性的整體角度，才能對房地產(chǎn)企業(yè)全面的進行財務(wù)成本管理。必須堅持以“對象、內(nèi)容、方法”全面相結(jié)合的原則，在實際工作中對于不同的企業(yè)成本使用相應(yīng)的管理辦法和手段。堅持以市場經(jīng)濟為導(dǎo)向，以社會經(jīng)濟深化發(fā)展和提高企業(yè)競爭力為目的，房地產(chǎn)企業(yè)要在考慮物質(zhì)成本的同時，兼顧到非物質(zhì)的成本，綜合考慮到服務(wù)成本、人力資源成本和環(huán)境資源成本等各方面成本，才能全面完成房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)成本管理目標。
3.2 強化項目成本管理和控制，結(jié)合相應(yīng)的監(jiān)督制度
房地產(chǎn)企業(yè)的項目成本管理是提高企業(yè)核心競爭力的關(guān)鍵所在。企業(yè)管理水平和能力的高低，以及企業(yè)管理工作開展的好壞，不但影響自身利益獲取，還制約著企業(yè)根據(jù)項目成本基礎(chǔ)而制定商品價格的優(yōu)勢。所以，從強化項目成本管理和控制入手，重視和做好管理工作是十分必要的。
在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的過程中，應(yīng)盡量細化進行核算的對象。同時建立既有實權(quán)又有執(zhí)行力度的成本監(jiān)督機構(gòu)，在房地產(chǎn)項目的全過程生命周期的各個重要環(huán)節(jié)中進行成本預(yù)先規(guī)劃，用規(guī)劃的計劃比對世界發(fā)生的成本明細，尤其需要注意監(jiān)督管理成本概預(yù)算、竣工決算和工程結(jié)算，因為這些環(huán)節(jié)是在初期控制工程造價、減少項目開發(fā)成本和辦理施工方款項給付的重要環(huán)節(jié)。按照已確立的工作目標和監(jiān)督制度定期的進行檢查考核，同時輔以不定期的隨機抽查。必須將內(nèi)部審查和外部監(jiān)督相結(jié)合的財務(wù)監(jiān)督體制實施到監(jiān)督工作中，力保財務(wù)成本數(shù)據(jù)和賬務(wù)明細真實有效。
3.3 實行項目資金的集中管理模式，提高資金利用率
房地產(chǎn)企業(yè)在項目工程施工過程中，要實行資金的集中管理模式，強調(diào)有計劃性的使用項目資金。在使用前，需要制定使用計劃并且上報至領(lǐng)導(dǎo)階層審批。企業(yè)根據(jù)項目所需資金的額度進行協(xié)調(diào)，以便于財務(wù)部門提前進行資金籌措和分配，達到降低資金使用成本的目的。同時，還可以斟酌各個項目的進度對進行中的幾個項目在資金方面達到平衡化，既不會閑置資金，又不至于造成顧此失彼的局面而向外發(fā)生款項借貸，從而在提高資金使用率的同時還降低了使用資金的成本。
3.4 減少企業(yè)的負債率
當(dāng)前應(yīng)對成本危機最重要的方法之一就是降低企業(yè)的負債率。過高的負債率不僅增加了企業(yè)的利息負擔(dān)，并且減少了企業(yè)的現(xiàn)金流通速率，不利于企業(yè)現(xiàn)金流的快速運轉(zhuǎn)。如果減少負債率就可以最大限度上的增加企業(yè)現(xiàn)金流通速率，相對減少企業(yè)開發(fā)成本。讓企業(yè)更好地管理自己的財務(wù)成本。
4 結(jié)語
目前房地產(chǎn)業(yè)的寒冬就要到來了，在降價的浪潮中，肯定會有企業(yè)因為資金鏈的斷裂而退出房地產(chǎn)市場。但是如果想度過這次嚴冬，房地產(chǎn)企業(yè)就要從自身出發(fā)，嚴格的執(zhí)行財務(wù)成本管理制度，只有這樣，才能更好地減少不必要的開支，最大程度上增加企業(yè)的利潤。度過這次地產(chǎn)嚴冬，迎接下一次地產(chǎn)行業(yè)復(fù)興的到來。
摘要：隨著國民經(jīng)濟突飛猛進的發(fā)展，房地產(chǎn)得到眾多企業(yè)家的重視，已經(jīng)成為國內(nèi)重要的產(chǎn)業(yè)之一。要想保證房地產(chǎn)企業(yè)長興不衰，盈利不減，就要提高企業(yè)的實力、增強競爭力、完善管理體制。而財務(wù)管理又是企業(yè)管理的核心，因此通過對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本的管理是提高企業(yè)經(jīng)濟效益的有效手段。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 財務(wù)成本 成本管理
對房地產(chǎn)行業(yè)進行分析來看，它不僅資金密集、金額巨大，而且風(fēng)險高。一旦對于財務(wù)的管理不善，很容易將企業(yè)帶入萬劫不復(fù)之地，嚴重者導(dǎo)致破產(chǎn)。房地產(chǎn)的成本管理是房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力，某種程度上它是決定企業(yè)間競爭的重要標尺。而我國房地產(chǎn)企業(yè)眾多，企業(yè)實力良莠不齊，其中眾多在財務(wù)成本管理上存在很多問題，只有全面分析，找出問題根源、不斷完善才能促進其發(fā)展。本文通過房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本管理進行分析，找出其特征和財務(wù)成本管理現(xiàn)存問題，并提出房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本管理的對策與改進。
一、 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本管理特征與問題分析
房地產(chǎn)作為商品在市場流動有別與其他商品具有本身特性，因此房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)成本管理與其他行業(yè)相比具有很多特殊性。對其進行分析才有利于找出問題，下面就房地產(chǎn)財務(wù)成本管理的特征和問題進行淺析。
（一）房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本管理特征
房地產(chǎn)的財務(wù)成本管理特征都是因其行業(yè)本身的特殊性所決定。房地產(chǎn)作為商品來說流動性很差，不能像其他商品根據(jù)市場需求進行區(qū)域調(diào)動。一旦進行經(jīng)營開發(fā)就被“滯留不動”。其前期更是需要眾多人力、物力以及大量資金。開發(fā)運營起來設(shè)計更是涉及范圍廣、業(yè)務(wù)繁瑣復(fù)雜。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)除房屋開發(fā)外，還囊括土地征用、舊房屋的拆遷、實地的勘察、設(shè)計施工、售樓和售后等業(yè)務(wù)。該過程更是涉及各行各業(yè)，與建筑材料相關(guān)供應(yīng)行業(yè)，工程招標、工程施工等單位還有房屋銷售等委托商都有所涉及。
可以說房地產(chǎn)企業(yè)的成本主要特征包括：
1、土地、土建、設(shè)備費用。這項費用是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主要經(jīng)營成本，可占總成本的80%左右。
2、配套及其他費用支出。主要包括小區(qū)綠化，配套設(shè)施以及水電設(shè)備，該項費用可變性較強，不同地區(qū)會有不同的標準，但是一般占總成本的10%～15%左右。
3、管理為用以及籌集成本。房地產(chǎn)遷延時間久，資金回籠周期長，投資數(shù)目大、風(fēng)險高。很多企業(yè)通過銀行貸款解決融資問題。因此管理費用、融資消耗以及銀行利息成為了成本費用中不可小覷的一筆。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本管理問題舉隅
縱觀國內(nèi)地產(chǎn)業(yè)興盛，如火如荼，各類房地產(chǎn)企業(yè)猶如雨后春筍，遍布各地。但是發(fā)展卻不盡相同，有些企業(yè)蒸蒸日上，有些企業(yè)勉強度日，甚至有些企業(yè)關(guān)門大吉，深究其原因，不難看出，對企業(yè)財務(wù)成本管理是重要原因之一。下面就具體幾項成本管理現(xiàn)存重要問題進行淺析。
1、房地產(chǎn)企業(yè)管理層對財務(wù)成本管理沒有較強意識
國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)雖說眾多，卻良莠不齊。部分房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)成本管理的認識不足，把財務(wù)成本管理管理的重點放是在設(shè)計階段，而忽略項目實施過程中的財務(wù)成本控制。還有部分房地產(chǎn)企業(yè)認為財務(wù)成本管理的關(guān)鍵是材料和設(shè)備，只要把材料和設(shè)備管理好就能很好的控制項目成本。這些觀點都房地產(chǎn)企業(yè)成本管理中存在的問題。
財務(wù)成本管理主要是指企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中通過計劃、決策、預(yù)測、控制、核算、考核、分析等，對費用、成本管理采取科學(xué)性的策略和措施，力求能夠幫助企業(yè)降低成本、提高經(jīng)濟效益。很多企業(yè)沒有健全的管理制度，管理體系，只注重實際施工過程，忽視財務(wù)成本管理，因此對成本管理粗放，造成企業(yè)盈利下降、虧損不斷。
2、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本管理體制不健全、不完善
目前看來，管理體系問題是影響財務(wù)成本管理的重要問題。沒有健全完善的管理體系，管理者對眾多事物無處下手，不知從何做起，忙了這邊忘了那邊，無法顧全大局。有些企業(yè)雖說有財務(wù)成本管理，但是對其了解不深，管理不到位，如同虛設(shè)。管理體制不健全不完善的現(xiàn)象，已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)的普遍現(xiàn)象。
3、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本管理的方式不當(dāng)
很多房地產(chǎn)企業(yè)缺乏正確的管理方式的指導(dǎo)。例如很多企業(yè)偏向局部管理，并不注重鳥瞰全局整體系統(tǒng)管理；不能從根本上意識房地產(chǎn)與其他商品的特殊性，傾向?qū)Τ杀眷o態(tài)的控制管理，不注重對成本動態(tài)觀察；按照一般商品模式進行預(yù)算、核算等，并不能將成本預(yù)算和成本核算有機結(jié)合、階段成本與部分成本有機結(jié)合、實際成本與預(yù)算相對比。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本管理的對策與改進
根據(jù)分析的問題，對房地產(chǎn)的成本管理問題進行探討，找出解決問題的辦法與措施，促進房地產(chǎn)企業(yè)的繁榮。下面就解決問題對策和成本管理改進內(nèi)容進行探討。
（一）房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本管理的一些對策探討
1、房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)成本管理的過程中要樹立良好管理意識
對經(jīng)營不善的房地產(chǎn)企業(yè)分析，其原因為沒有樹立良好的成本管理意識。多向成功的企業(yè)學(xué)習(xí)，查缺補漏找出不足，方為上策。改變思想，把企業(yè)財務(wù)成本管理看成是一個系統(tǒng)工程，力求從全局和整體角度出發(fā)，對企業(yè)進行全面的、科學(xué)的、規(guī)范的成本管理。從市場競爭的實際出發(fā)，對成本管理不僅考慮物質(zhì)成本，也要考慮非物質(zhì)成本，企業(yè)一般所涉及到的成本主要包括服務(wù)成本、產(chǎn)權(quán)成本、人力資源成本、環(huán)境成本等。對各個成本規(guī)范管理，保證管理的實效性。
對房地產(chǎn)的成本管理不僅僅是管理層的工作，要想落實任務(wù)，則需要全體員工的配合，只有這樣再能保證財務(wù)成本管理工作有效順利展開。
2、嚴格把關(guān)，步步為營，把管理措施落實到企業(yè)管理的各個階段
（1）前期調(diào)研階段。前期調(diào)研階段對建筑地點的選址，建筑工藝的選擇等對以后資金的周轉(zhuǎn)，以及贏利大小都息息相關(guān)。前期的決策決定以后的每一步。因此在確立項目之前就要開展市場調(diào)查并進行系統(tǒng)的財務(wù)成本估算，了解預(yù)期收入和風(fēng)險。減少資金的無效投入，有利于項目的可持續(xù)發(fā)展與資金回攏。
（2）工程設(shè)計階段。工程的合理設(shè)計不僅能夠最大限度的節(jié)省成本開支，還能吸引消費者購房欲望為日后房屋銷售做有利鋪墊。工程設(shè)計階段成本包括：土地的征用成本，測量、設(shè)計、設(shè)施等費用，建材成本，環(huán)境成本，其他成本。因此為合理分配資金，優(yōu)化成本管理，我們提出以下方案：首先，通過招標，聘請專業(yè)人士從各個方面全面分析，綜合評定出符合企業(yè)標準的設(shè)計單位。這樣既可控制成本，又可選擇優(yōu)良設(shè)計方案，有利于財務(wù)成本管理。其次，根據(jù)投資預(yù)算、設(shè)計任務(wù)，成本估算，進行限額設(shè)計，這樣可以很好地控制設(shè)計、優(yōu)化設(shè)計，并在很大程度上能夠?qū)⒃O(shè)計與預(yù)算結(jié)合，使日后的施工與期限預(yù)算不至于有較大出入。最后，強化設(shè)計審核工作。對“出爐”的設(shè)計，進行多方面的考慮，減少失誤，對于錯誤及不足能及時解決，不至施工才發(fā)現(xiàn)問題措手不及。
3、招標階段。認真撰寫標書，標書條款要依附工程而定，嚴謹細致，不可疏漏一些看似不重要的細節(jié)。對于施工單位必須嚴格審查，不僅不能過分追求降低成本而草草了事，而且要選擇合適的不一定是選擇最好的。防止徇私現(xiàn)象出現(xiàn)，對工程要有安全質(zhì)量保證。定標后，簽署的合同一定要詳盡而規(guī)范，條款內(nèi)容要明確，不能含糊其辭，防止日后他人對合同的疏漏之處加以利用而造成損失。
4、施工階段。施工階段很是重要，需要大量資金的注入。一旦資金周轉(zhuǎn)不及時，工程無法進展下去，因此在這個階段我們更要注重對財務(wù)成本的管理，我們既要保證工程的質(zhì)量安全，又要減少額外支出，在保證工程質(zhì)量的情況下將財務(wù)成本盡可能降低。
上述兩則對策是通過提高業(yè)內(nèi)人士的成本管理意識和企業(yè)進展的步驟出發(fā)而提出的，具有普遍性。
（二）成本管理改進的內(nèi)容探議
成本管理一直是企業(yè)日常經(jīng)營的核心任務(wù)。隨著房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展步伐的加速，企業(yè)更應(yīng)該立足戰(zhàn)略管理角度，全局出發(fā)，對成本管理進行改進。首先，要明確房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本管理的意義。其次，擴大財務(wù)成本管理的范圍，在財務(wù)成本管理過程中應(yīng)該樹立系統(tǒng)管理意識。然后，企業(yè)間取長補短，并借鑒國內(nèi)外優(yōu)良的管理技術(shù)和方式，去除現(xiàn)存的不良做法。最后，房地產(chǎn)企業(yè)因其特殊性，更應(yīng)該依據(jù)不同做出合理規(guī)劃和改進。
三、結(jié)語
國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展迅速，而且房地產(chǎn)與很多行業(yè)息息相關(guān)，與很多產(chǎn)業(yè)的興衰有著密切聯(lián)系，更是與銀行、政府、消費者等有著關(guān)系緊密。因此促進房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展對推動國民經(jīng)濟有著重要意義。要想切實的改進和完善成本管理還需要房地產(chǎn)企業(yè)各個部門各盡其職，這樣才能穩(wěn)固房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟大潮中的發(fā)展。
摘要：房地產(chǎn)是一個高風(fēng)險的行業(yè)，本文對房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理存在的問題提出相應(yīng)對策。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；財務(wù)；企業(yè)；成本管理；
一、房地產(chǎn)財務(wù)成本管理意義
財務(wù)成本管理是指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營的過程中，采取的成本、費用管理措施和策略，并通過一系列的相關(guān)方法來實現(xiàn)管理的科學(xué)性和規(guī)范性，主要的活動有控制、決策、計劃、分析、考核、核算、預(yù)測等。企業(yè)財務(wù)與成本管理的主要目的是為了降低企業(yè)的成本，提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。因此，只有對企業(yè)財務(wù)成本的管理內(nèi)容進行詳細地分析，才能在事前進行合理的預(yù)測，為后面的計劃與決策奠定基礎(chǔ)。除此之外，在企業(yè)財務(wù)成本的管理中，還需在事中對其進行相關(guān)的控制與核算，在事后對其進行相應(yīng)的考核與分析，使其在整體上形成完整的管理循環(huán)鏈條。
這樣，最終才能使其對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)成本管理進行全面的定位。在房地產(chǎn)企業(yè)中，其財務(wù)成本的管理是否科學(xué)、合理，在一定程度上也制約著企業(yè)內(nèi)在的發(fā)展能力，影響著企業(yè)的管理水平和經(jīng)營管理策略。因此，在企業(yè)內(nèi)積極、穩(wěn)妥地開展各項財務(wù)成本管理工作時，應(yīng)保證管理的科學(xué)性和合理性，使其能夠真正的發(fā)揮作用，有效地促進企業(yè)的健康、快速發(fā)展。
二、目前我國房地產(chǎn)公司在財務(wù)成本管理上存在的問題
1．在財務(wù)成本管理上未引起重視。目前，我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)和成本的管理上未引起足夠的重視，管理意識淡薄。而部分房地產(chǎn)企業(yè)雖然引起了重視，但對企業(yè)財務(wù)和成本的管理只局限于建筑的設(shè)計階段，在項目進行實施的過程中卻忽視對財務(wù)和成本的控制?；蛘呤瞧湔J為對設(shè)備和材料成本的控制才是企業(yè)財務(wù)和成本管理的重點。除此之外，相關(guān)部門以及財務(wù)會計人員對財務(wù)和成本的管理也未引起重視，這些都是房地產(chǎn)企業(yè)未能實現(xiàn)全方位成本控制的阻礙因素。因此，只有企業(yè)負責(zé)人以及相關(guān)部門、財務(wù)會計人員對企業(yè)的財務(wù)和成本的管理引起相當(dāng)?shù)闹匾?，并堅持“全面性”原則對企業(yè)的成本進行考慮，才能保證企業(yè)財務(wù)和成本管理的合理性、有效性。
2．在財務(wù)管理的體系上不健全。在我國，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都缺乏與自身發(fā)展相對應(yīng)的、完善的財務(wù)管理制度，進而影響了相關(guān)企業(yè)在財務(wù)與成本管理上具體措施的實施。我國房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)管理制度上的不健全、不完善是導(dǎo)致企業(yè)財務(wù)和成本粗放式管理的直接原因。
當(dāng)然，我國房地產(chǎn)企業(yè)中，也有企業(yè)建立了系統(tǒng)的財務(wù)管理制度，但由于在執(zhí)行中流于形式，也使其未能真正地發(fā)揮作用。由企業(yè)財務(wù)管理制度的不健全而導(dǎo)致的主要問題有：首先，在企業(yè)各崗位的權(quán)責(zé)設(shè)置上不合理，在財務(wù)和成本的管理責(zé)任上不明確，在獎懲措施上不到位，不能調(diào)動員工工作的積極性，阻礙了企業(yè)市場競爭力的提高。其次，在企業(yè)財務(wù)和成本的管理辦法和措施上相對落后，不能對核算中的問題進行及時的發(fā)現(xiàn)和解決，具有一定的滯后性。
3．在工程的預(yù)結(jié)算上存在管理問題。目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)在工程的預(yù)結(jié)算上主要存在以下問題：首先是工程的預(yù)結(jié)算定額的更新上較緩慢，之前用的換算法已不能準確地反映工程預(yù)結(jié)算的真實性和準確性，計算的繁瑣使工程的效率和進度大大降低。其次，在工程項目上
缺乏綜合性的管理，施工、設(shè)計和建設(shè)等單位之間缺少統(tǒng)一的管理和適當(dāng)?shù)臏贤?，這使工程項目缺乏全面性，預(yù)結(jié)算款大大增加，而預(yù)結(jié)算的不準確性和不真實性又使企業(yè)資金處于危險狀態(tài)。再者，對工程預(yù)結(jié)算進行造假，尤其是有關(guān)國家投資的項目上，故意做出很高的預(yù)算，從而賺取此之間的差額。
4．在財務(wù)和成本的管理工作中缺乏全面性。房地產(chǎn)企業(yè)所經(jīng)營的業(yè)務(wù)很多，不過，可將其成本費用分為以下六個方面：財務(wù)費用、管理費用、營銷費用、工程成本、前期費用以及土地成本。這些成本費用在不同的程度上影響著企業(yè)的經(jīng)營管理，因此，在對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)和成本的管理控制上應(yīng)遵循“全方面”原則。但是，目前我國部分房地產(chǎn)在對成本費用的管理和控制上仍然存在諸多問題，沒有實現(xiàn)全要素、全方位、全過程以及全員的管理和控制。
三、相應(yīng)的對策
1．完善預(yù)算管理系統(tǒng)。在企業(yè)建立全面的預(yù)算管理系統(tǒng)，而全面的預(yù)算管理系統(tǒng)的建立主要分為三個大的方面：預(yù)算的考核和分析、預(yù)算的編制和執(zhí)行、構(gòu)建全面的預(yù)算機制。具體操作如下：首先，在企業(yè)確定三級責(zé)任中心即成本中心、投資中心以及利潤中心，并構(gòu)建財務(wù)預(yù)算、項目預(yù)算以及資金預(yù)算，分別對企業(yè)年度的目標成本計劃進行分解與匯總，審批并執(zhí)行，打造全新的精細化成本管理控制系統(tǒng)；其次，在預(yù)算的編制上應(yīng)做到上下互動并反復(fù)溝通，而各責(zé)任中心則應(yīng)以預(yù)算委員會所批準的預(yù)算為標準嚴格執(zhí)行；最后，對月度進行分析，季度進行考核，年度進行總評，并將各責(zé)任中心的實際業(yè)績與預(yù)算指標進行對比，實行相應(yīng)的獎賞或懲罰。
2．建立健全的資金管理體系。建立健全的資金管理體系應(yīng)從資金預(yù)算、信息化管理以及合理籌集、加強資金日常管理這兩方面著手。在資金預(yù)算、信息化管理這方面，應(yīng)做到將所有資金的收支納入到預(yù)算管理中，將日現(xiàn)金流量表和月度資金的預(yù)算、預(yù)測、計劃以及年度資金預(yù)算有機結(jié)合起來。在網(wǎng)上電子銀行和會計核算系統(tǒng)的原有基礎(chǔ)上，建立以資金預(yù)算控制、結(jié)算控制、分析決策控制以及全程預(yù)警為主的網(wǎng)上資金控制平臺；在資金籌集和日常管理這方面，首先，應(yīng)該做到合理、正確使用財務(wù)杠桿原理來降低融資的成本，在確保能順利完成相關(guān)融資計劃前提下，根據(jù)相關(guān)融資計劃的特點、額度、時點以及要求選擇的融資渠道將融資的成本降到最低；然后按照庫存現(xiàn)金的額度標準進行嚴格執(zhí)行，加大對所有應(yīng)收賬款的催收力度，使資金的管理和使用成本降到最低。
3．對財務(wù)管理體系進行改進。在財務(wù)管理體系的改進上，主要從改進財務(wù)的核算體系和完善財務(wù)的成本審批制度這兩方面著手。首先，對各級審批人員進行合理的授權(quán)，在合理授權(quán)的基礎(chǔ)上，對成本費用的支付以及合同的評審等方面實行嚴格地責(zé)權(quán)利的合理配置；其次，
對各個會計主體財務(wù)數(shù)據(jù)的記錄與歸集程序、結(jié)賬和會計報表編制與上報程序進行統(tǒng)一，使其在成本會計科目的設(shè)置與成本部造價的口徑上也能實現(xiàn)統(tǒng)一；最后，將全面預(yù)算體系與會計核算緊密結(jié)合起來，在各個預(yù)算主體上建立相關(guān)的成本管理核算系統(tǒng)，并按照管理會計的核算程序及規(guī)則編制相應(yīng)的會計報告系統(tǒng)，以支持相關(guān)管理層在經(jīng)營過程中的決策行為。
4．強化重點環(huán)節(jié)成本控制。（1）強化投資決策成本控制。財務(wù)部門切實測算擬建項目的內(nèi)含報酬率、銷售利潤率、成本利潤率、資產(chǎn)負債率等前期財務(wù)指標編制項目計劃書，并籌劃稅務(wù)和籌融資、投資方案，確定初始財務(wù)目標成本。同時，立項階段應(yīng)做好各種組織籌劃實現(xiàn)項目籌建階段的低成本規(guī)劃。（2）強化規(guī)劃設(shè)計成本管理。首先，利用成本預(yù)算實施限額控制，把設(shè)計費的限額與設(shè)計質(zhì)量掛勾。其次，強化方案優(yōu)化措施和圖紙會審，相關(guān)部門充分分析和論證設(shè)計方案，提高設(shè)計概算和施工圖預(yù)算的準確性、最優(yōu)化。最后，強化內(nèi)部復(fù)審制度，加強對規(guī)劃報批、樁基、圖紙、功能材料、裝修變更等可控設(shè)計成本的嚴格審核。（3）強化招投標成本控制。首先，優(yōu)選投標單位，各招標部門應(yīng)建立承建商、工程監(jiān)理、材料及設(shè)備供貨商名冊及資料庫，招投標工作小組審核、考察、評估、篩選3家以上投標單位參與招標審查。其次，規(guī)范招標文件，各類合同的招投標書內(nèi)容應(yīng)包含工期、工程造價或取費標準等格式化條款。最后，加強評標和定標管理，工程部門和造價部門應(yīng)仔細審閱投標文件，做好對工程造價因素的充分預(yù)測、分析、評價。（4）強化變更簽證成本控制。變更及簽證重要的是事前控制和流程管理。在項目設(shè)計前期應(yīng)全面、準確的分析論證其規(guī)劃與定位，盡量避免在施工中的重大設(shè)計調(diào)整；變更前，須利用設(shè)計單位和監(jiān)理單位的技術(shù)資源，就變更對工程成本的影響做出分析評價。變更及簽證管理控制體系應(yīng)明確操作流程及責(zé)任權(quán)限，加強變更的內(nèi)部監(jiān)督與控制。
【摘 要】隨著國家最新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控的出臺，中國樓市狀況急轉(zhuǎn)直下。一二線城市在成交量低迷的情況下，大部分已經(jīng)出現(xiàn)價格回落的情況。并且政府做出了房價不下調(diào)絕不罷休的姿態(tài)，這對廣大的房地產(chǎn)商都是壞消息。所以房地產(chǎn)商當(dāng)前最主要的任務(wù)就是管理自己的財務(wù)成本，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)成本管理是提高企業(yè)核心競爭力的關(guān)鍵所在。本文首先闡述了我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀，接著分析了財務(wù)成本管理存在的問題，最后提出了在財務(wù)成本管理問題上的應(yīng)對策略。希望對相關(guān)人士有所幫助。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)成本管理；問題；對策
一、前言
隨著社會主義市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，我國房地產(chǎn)行業(yè)越來越凸顯出其重要的地位，行業(yè)整體提升的同時，也加劇了房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭激烈，應(yīng)對這樣的行業(yè)競爭現(xiàn)狀，房地產(chǎn)企業(yè)只有提高自身的財務(wù)成本管理能力和水平，才得以提高自身核心競爭力，增強房地產(chǎn)企業(yè)的綜合實力。房地產(chǎn)企業(yè)針對當(dāng)下自身的財務(wù)成本管理工作中出現(xiàn)的問題和弊端，需要展開綜合性和針對性的分析，方能找出積極的干預(yù)手段和應(yīng)對策略。
二、我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀
自從國家推行新的住房改革計劃以來，我國的房價走勢一路高歌猛進。特別是自06年起至今，幾乎所有一二線城市房價已經(jīng)成倍增長。房地產(chǎn)業(yè)過熱，掀起了全民的炒房運動。給經(jīng)濟的運行帶來了較大的影響。目前房價的走勢已經(jīng)遠遠超出了普通公民的承受能力，越來越多的房子被擁有更多社會資源的人所占用，這就造成了社會上房產(chǎn)資源分配的嚴重不均衡。少數(shù)人占據(jù)了大多數(shù)的資源。并且目前這供需之間的矛盾已經(jīng)成為民生領(lǐng)域的一個重大問題。所以當(dāng)前政府明確表態(tài)要將房地產(chǎn)調(diào)控進行到底，抑制房價的過快增長。隨著最新限購令的出臺，以及銀行貸款環(huán)節(jié)的壓力，大多數(shù)房產(chǎn)商已經(jīng)經(jīng)受不住壓力，開始緩慢降價。但是房地產(chǎn)行業(yè)的利潤空間是有限的，在土地公開招標的情況下，房地產(chǎn)商的利潤率已經(jīng)大不如前了。面對即將到來的降價潮，房地產(chǎn)企業(yè)如何通過控制財務(wù)成本，最大限度的減少不必要的開支度過房地產(chǎn)嚴冬已經(jīng)成為當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)需要重點考慮的問題。
三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本管理存在的問題
（一）財務(wù)成本管理意識薄弱
目前，我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)成本管理意識薄弱，對財務(wù)成本管理缺乏足夠認識。部分房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本管理僅局限于設(shè)計階段而忽視了項目實施過程的財務(wù)成本控制，或是認為財務(wù)成本管理的關(guān)鍵在于控制材料和設(shè)備的成本，相關(guān)部門和財會人員對企業(yè)財務(wù)成本管理也不夠重視，這都使得房地產(chǎn)企業(yè)不能全方位進行成本控制。只有堅持全面性原則考慮企業(yè)成本，才能保證財務(wù)成本管理的有效性和合理性。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)成本管理能力較低且管理辦法過于陳舊
當(dāng)前形勢下，我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)所使用的管理辦法和管理手段相當(dāng)陳舊，仍然按照傳統(tǒng)的財務(wù)成本管理辦法實施成本管理，其過程是依據(jù)財務(wù)管理部門給出的決算報告對財務(wù)成本實施核算工作，這一流程最大的弊端是具有時間滯后性。由于建設(shè)項目往往已經(jīng)處于施工狀態(tài)，所以一旦在核算工作中發(fā)現(xiàn)成本管理問題，若再想實施干預(yù)和彌補工作就顯得為時已晚，否則將浪費大量的人力、物力、財力且彌補工作也會得不償失。這一流程的弊端是無法對進行中的項目給以預(yù)測和控制，進而造成項目竣工后成本核算只成為了簡單的計算，失去了控制和改善的時機，顯得異常被動。
（三）房地產(chǎn)企業(yè)未在全項目周期過程中給予財務(wù)成本管理以足夠的重視
房地產(chǎn)項目的全周期過程，是以項目的投資決策開始，歷經(jīng)項目設(shè)計階段，項目的招標和投標階段，項目施工階段，項目投入使用階段，項目維護與修理階段，最終以項目拆除階段作為終點的一整個過程。在這一整個過程中，財務(wù)成本管理理念應(yīng)該始終貫穿其中，有些房地產(chǎn)企業(yè)對此認識不深入，造成財務(wù)成本的管理重點放在了項目設(shè)計階段，而未給予立項階段和施工階段以足夠的重視，忽視了在項目立項階段的投資決策對控制財務(wù)成本的基礎(chǔ)性作用，以及項目施工階段對財務(wù)成本的嚴格管控工作。
（四）沒有指定具體的成本管理計劃
許多企業(yè)都沒有制定詳細可行的財務(wù)成本管理計劃，也缺乏合理的成本控制辦法。企業(yè)在項目的開始初期就應(yīng)該制定相信的成本預(yù)算，嚴格按照成本預(yù)算進行生產(chǎn)管理活動。但是許多企業(yè)并沒有認識到控制管理成本的重要性，對目標的成本控制意識還是停留在最表面上。對成本控制認識的不到位直接導(dǎo)致了成本控制的無法嚴格有效執(zhí)行。
（五）工程預(yù)結(jié)算等重點環(huán)節(jié)存在問題嚴重
目前房地產(chǎn)企業(yè)工程預(yù)結(jié)算主要存在以下主要問題：一是工程預(yù)結(jié)算定額更新緩慢，以往的定位換算法已經(jīng)不能夠準確地反映出現(xiàn)在工程預(yù)結(jié)算的正確和真實性，在此之后的計算的繁瑣，大大影響了工程的進度與實際效率；二是工程項目中心缺乏綜合管理，建設(shè)、設(shè)計和施工等單位之間缺乏統(tǒng)一的溝通與管理，僅僅局限于自身所涉及的工作，缺乏全面性，從而使得工程的預(yù)結(jié)算款居高不下，整個工程的預(yù)結(jié)算失去真實性和準確性使得工程資金陷入不利狀態(tài)；三是故意造假提高工程預(yù)結(jié)算，尤其涉及國家投資的有關(guān)項目時，做出高預(yù)算的假象，過高的預(yù)算差額會流入個人腰包，導(dǎo)致豆腐渣工程的出現(xiàn)。
（六）負債率過高
過高的負債率使企業(yè)成本的升高，并且較高的負債率使得企業(yè)的現(xiàn)金流量大量減少，不利于企業(yè)的資金流轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)是一個資金密集型企業(yè)，一旦負債率過高則會直接影響公司的財務(wù)成本。
四、房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)成本管理問題上的應(yīng)對策略
（一）增強財務(wù)成本管理意識，建立全面系統(tǒng)化的科學(xué)管理體制
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)運用科學(xué)管理知識，將企業(yè)的財務(wù)成本管理視為一個全面化的管理工程，而不是階段性的工程。只立足于全局性的整體角度，才能對房地產(chǎn)企業(yè)全面的進行財務(wù)成本管理。必須堅持以“對象、內(nèi)容、方法”全面相結(jié)合的原則，在實際工作中對于不同的企業(yè)成本使用相應(yīng)的管理辦法和手段。堅持以市場經(jīng)濟為導(dǎo)向，以社會經(jīng)濟深化發(fā)展和提高企業(yè)競爭力為目的，房地產(chǎn)企業(yè)要在考慮物質(zhì)成本的同時，兼顧到非物質(zhì)的成本，綜合考慮到服務(wù)成本、人力資源成本和環(huán)境資源成本等各方面成本，才能全面完成房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)成本管理目標。
（二）房地產(chǎn)財務(wù)成本管理過程中需要一定的技術(shù)支持，提升管理能力
房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)成本控制管理中可以采取清單報價模式，此模式可以對房地產(chǎn)企業(yè)的整體成本進行控制和管理。工程量清單是市場經(jīng)濟發(fā)展的要求，通過工程量清單模式可以對項目實施過程中各種成本進行監(jiān)控，從房地產(chǎn)企業(yè)的實際情況看，相同的工程量，各個企業(yè)的價格是完全不一樣，充分說明房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理需要一定的技術(shù)指導(dǎo)。房地產(chǎn)企業(yè)管理中可以采取戰(zhàn)略成本管理的模式，戰(zhàn)略管理主要是按照企業(yè)的全局發(fā)展為對象，按照企業(yè)的總體發(fā)展戰(zhàn)略制定財務(wù)成本管理目標。
（三）完善相應(yīng)的監(jiān)督制度，加強財務(wù)成本管理
在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的過程中，應(yīng)盡量細化進行核算的對象。同時建立既有實權(quán)又有執(zhí)行力度的成本監(jiān)督機構(gòu)，在房地產(chǎn)項目的全過程生命周期的各個重要環(huán)節(jié)中進行成本預(yù)先規(guī)劃，用規(guī)劃的計劃比對世界發(fā)生的成本明細，尤其需要注意監(jiān)督管理成本概預(yù)算、竣工決算和工程結(jié)算，因為這些環(huán)節(jié)是在初期控制工程造價、減少項目開發(fā)成本和辦理施工方款項給付的重要環(huán)節(jié)。按照已確立的工作目標和監(jiān)督制度定期的進行檢查考核，同時輔以不定期的隨機抽查。必須將內(nèi)部審查和外部監(jiān)督相結(jié)合的財務(wù)監(jiān)督體制實施到監(jiān)督工作中，力保財務(wù)成本數(shù)據(jù)和賬務(wù)明細真實有效。
（四）強化重點環(huán)節(jié)成本控制。首先應(yīng)強化投資決策成本控制
財務(wù)部門切實測算擬建項目的內(nèi)含報酬率、銷售利潤率、成本利潤率、資產(chǎn)負債率等前期財務(wù)指標編制項目計劃書，并籌劃稅務(wù)和籌融資、投資方案，確定初始財務(wù)目標成本。同時，立項階段應(yīng)做好各種組織籌劃實現(xiàn)項目籌建階段的低成本規(guī)劃。第二強化規(guī)劃設(shè)計成本管理。利用成本預(yù)算實施限額控制，把設(shè)計費的限額與設(shè)計質(zhì)量掛勾。強化方案優(yōu)化措施和圖紙會審，相關(guān)部門充分分析和論證設(shè)計方案，提高設(shè)計概算和施工圖預(yù)算的準確性、最優(yōu)化。最后，強化內(nèi)部復(fù)審制度，加強對規(guī)劃報批、樁基、圖紙、功能材料、裝修變更等可控設(shè)計成本的嚴格審核最后強化變更簽證成本控制。變更及簽證重要的是事前控制和流程管理。在項目設(shè)計前期應(yīng)全面、準確分析論證其規(guī)劃與定位，盡量避免在施工中的重大設(shè)計調(diào)整；變更前，須利用設(shè)計單位和監(jiān)理單位的技術(shù)資源，就變更對工程成本的影響做出分析評價。變更及簽證管理控制體系應(yīng)明確操作流程及責(zé)任權(quán)限，加強變更的內(nèi)部監(jiān)督與控制。
（五）減少企業(yè)的負債率
當(dāng)前應(yīng)對成本危機最重要的方法之一就是降低企業(yè)的負債率。過高的負債率不僅增加了企業(yè)的利息負擔(dān)，并且減少了企業(yè)的現(xiàn)金流通速率，不利于企業(yè)現(xiàn)金流的快速運轉(zhuǎn)。如果減少負債率就可以最大限度上的增加企業(yè)現(xiàn)金流通速率，相對減少企業(yè)開發(fā)成本。讓企業(yè)更好地管理自己的財務(wù)成本。
五、結(jié)束語
企業(yè)財務(wù)成本管理水平和能力的高低，以及企業(yè)管理工作開展的好壞不但影響企業(yè)自身利益獲取，還制約著企業(yè)根據(jù)項目成本基礎(chǔ)而制定商品價格的優(yōu)勢。所以，從強化項目成本管理和控制人手，重視和做好財務(wù)成本管理工作是十分必要的。
摘 要：目前，大部分房地產(chǎn)企業(yè)仍然采用傳統(tǒng)的管理方式進行財務(wù)成本管理，未重視財務(wù)成本管理的重要性，在進行成本管理期間缺乏科學(xué)、創(chuàng)新的管理措施，致使嚴重阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)管理工作。如想提高企業(yè)經(jīng)濟效益，并在競爭風(fēng)險中獲得雙贏，就應(yīng)著手管理財務(wù)成本，以創(chuàng)新、科學(xué)的方式進行成本管理工作，為房地產(chǎn)企業(yè)未來發(fā)展奠定基礎(chǔ)。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；成本管理；問題；措施
隨著我國市場經(jīng)濟漸漸趨向成熟階段，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)已成為國家經(jīng)濟的主要產(chǎn)業(yè)。外部市場產(chǎn)業(yè)的侵入與國內(nèi)經(jīng)濟格局出現(xiàn)相對穩(wěn)定狀態(tài)，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)面臨改革重洗的現(xiàn)狀。但就目前房地產(chǎn)企業(yè)來講，大部分企業(yè)仍然采用傳統(tǒng)的管理方式進行財務(wù)成本管理，未重視財務(wù)成本管理的重要性，在進行成本管理期間缺乏科學(xué)、創(chuàng)新的管理措施，致使嚴重阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)管理工作。如想提高企業(yè)經(jīng)濟效益，并在競爭風(fēng)險中獲得雙贏，就應(yīng)著手管理財務(wù)成本，以創(chuàng)新、科學(xué)的方式進行成本管理工作，為房地產(chǎn)企業(yè)未來發(fā)展奠定基礎(chǔ)。
一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本管理問題分析
（一）什么是房地產(chǎn)企業(yè)成本管理
房地產(chǎn)企業(yè)成本管理就是充分調(diào)動和組織公司全體人員，在保證工程質(zhì)量的前提下，對工程建設(shè)、營銷策劃等生產(chǎn)經(jīng)營過程的各個環(huán)節(jié)進行科學(xué)的管理，力求以最少資源消耗來獲取得最大的利潤。成本管理不完全等于省錢，花得多會浪費，花得少不一定就節(jié)省了，我們要的是價值的最大化，花多花少不是重點，花的有效才是關(guān)鍵，就是我們通常說的“物有所值”。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)成本管理中普遍存在的管理缺陷
房地產(chǎn)企業(yè)在進行成本管理過程中缺乏全局性和規(guī)范性的管理機制，存在較為明顯的成本管理缺陷。房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)存在較大區(qū)別，其具備復(fù)雜性、層次性以及獨特性的特點，分層管理方式的不同形成了市場中的差異性，從而必須要面對各式各樣的消費群體與激烈的競爭市場[1]。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作所涉及的內(nèi)容較多，如工程預(yù)算、服務(wù)、銷售、土地等各項內(nèi)容，因各種因素漸漸形成網(wǎng)狀結(jié)構(gòu)。加強財務(wù)成本管理與完善管理體系對企業(yè)而言，就是提高企業(yè)在市場中的競爭力，并使房地產(chǎn)財務(wù)管理模式獲得相應(yīng)提高。
1.財務(wù)成本管理意識較為薄弱
當(dāng)前，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營管理中只注重企業(yè)經(jīng)濟利益，而忽略了財務(wù)成本管理工作的重要性，管理意識較為薄弱，并對財務(wù)管理工作認識較為匱乏。多數(shù)企業(yè)進行成本管理工作時只重視設(shè)計期間的成本管理，從而忽略了項目財務(wù)管理工作，或者認為對材料進行成本控制是進行成本管理的關(guān)鍵點，同時企業(yè)進行財務(wù)管理中的工作人員對其不給予重視，導(dǎo)致成本管理工作未能全面進行[2]。由于受到市場環(huán)境的影響，同行產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度在不斷加快，因此企業(yè)必須要將管理工作細化，才能順應(yīng)現(xiàn)代市場發(fā)展。財務(wù)成本管理意識薄弱只會動搖房地產(chǎn)企業(yè)在市場中的地位，阻礙企業(yè)未來發(fā)展。
2.財務(wù)管理中工程預(yù)結(jié)算問題
目前大部分企業(yè)在實施財務(wù)成本管理工作期間會忽略工程結(jié)算工作，并使其產(chǎn)生較多問題，其中包括：（1）對工程結(jié)算數(shù)據(jù)進行造假，對于國家工程項目來說尤為嚴重，制造出較高預(yù)結(jié)算數(shù)據(jù)，高出實際工程結(jié)算的預(yù)算會進入個人腰包內(nèi)，使工程質(zhì)量受到影響，嚴重可導(dǎo)致出現(xiàn)豆渣工程，危害人們生命安全[3]。（2）項目工程工作在實施期間缺乏較為健全管理，施工、設(shè)計、建設(shè)等單位部門缺乏相互溝通交流，只限制于自身工作范圍中，導(dǎo)致管理工作缺乏統(tǒng)一性，導(dǎo)致工程預(yù)算借款參差不齊，致使整個工程結(jié)算數(shù)據(jù)信息缺少有效性、真實性等，使工程項目資金運轉(zhuǎn)處于不利狀態(tài)。（3）工程項目結(jié)算定額與實際狀態(tài)相背離，更新較為緩慢，傳統(tǒng)定位計算方法已不能有效地體現(xiàn)出實際工程結(jié)算的真實性，如對其進行再次計算工作會比較煩瑣、復(fù)雜，大大降低了結(jié)算效率與進度。
3.缺乏健全的財務(wù)成本管理制度
通過對其成本管理方式進行分析，主要是依靠相關(guān)部門財務(wù)預(yù)算數(shù)據(jù)、資料進行財務(wù)成本匯報工作。根據(jù)這一方式可分析到其中存在的問題，由于部分項目已在進行，不能實施任何補救工作，沒有在實施前對項目進行事前與事后問題預(yù)測，導(dǎo)致財務(wù)成本管理工作處于被動狀態(tài)[4]。如在進行期間出現(xiàn)財務(wù)賬面問題，就會形成賬面失控的局面，無法估量最終損失。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本管理應(yīng)對措施
（一）全方位實施財務(wù)管理工作
全面開展房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本管理工作，集中資金管理。成本管理質(zhì)量的好壞與企業(yè)在激烈的市場競爭中成正比關(guān)系，同時會直接影響企業(yè)最終經(jīng)濟效益。企業(yè)在實施財務(wù)成本管理工作過程中應(yīng)把該項工作制作成一項系統(tǒng)流程，對成本管理以分層方式進行管理，貫徹對象、內(nèi)容、方法全方位原則，有助于對企業(yè)服務(wù)成本、資產(chǎn)成本、環(huán)境成本、人才成本等給予全方位管理。
同時，在管理時應(yīng)嚴格按照相關(guān)管理制度實施工作，嚴格按照財務(wù)成本管理需求對企業(yè)項目建設(shè)、服務(wù)、設(shè)計等進行規(guī)劃，并制訂相應(yīng)的成本控制方案，從而確保各項目財務(wù)成本可獲得全面控制。成本管理首要任務(wù)是對資金給予集中管理，減少資金流出，控制資金成本。例如，對幾個項目進行財務(wù)成本管理，先對其資金集中管理，結(jié)合項目特點平衡所需資金，防止出現(xiàn)部分項目需通過貸款解決資金問題以及部分項目資金過于閑置。這樣不但可以對資金進行集中管理，還能避免資金在調(diào)配期間出現(xiàn)不平衡現(xiàn)象，減少資金沉淀現(xiàn)象，加強資金使用效率。此外，當(dāng)前我國多數(shù)企業(yè)在進行房地產(chǎn)開發(fā)時主要是依靠營銷資金回收與銀行貸款等方式實現(xiàn)資金融資，導(dǎo)致資金籌集問題日漸突出，資金籌集渠道嚴重受限；因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)拓展資金籌集渠道，如中小型企業(yè)可采用一些知名度較高企業(yè)的資金籌集方式，在原有資金、銷售回款、貸款的基礎(chǔ)上，通過汲取海外資金、上市籌集、發(fā)行證券等各種方法實施資金籌集、融資，提高財務(wù)成本管理工作，降低資金成本支出。
（二）加強成本管理人員財務(wù)管理意識
實施財務(wù)成本管理工作的主要因素有人力資源、資金資源、項目資源等三個重要條件，同時需要企業(yè)員工全面參與到成本管理工作中，而企業(yè)管理者應(yīng)在工作中起到帶頭作用。工作人員在進行成本管理時應(yīng)具備較強的財務(wù)成本管理意識，并主動分析在崗工作任務(wù)和財務(wù)成本有關(guān)的法律法規(guī)，此外還應(yīng)注意進行管理過程期間應(yīng)注意的事項，熟練掌握相關(guān)操作技術(shù)，加強財務(wù)部門與各個部門之間相互溝通交流。還可以通過對員工進行相應(yīng)培訓(xùn)工作，內(nèi)容包含有：財務(wù)管理理論知識、專業(yè)技能操作等；從而促進企業(yè)財務(wù)管理工作較好較快發(fā)展。
（三）全面構(gòu)建財務(wù)成本管理體系
企業(yè)實施要想構(gòu)建健全的財務(wù)管理體系，首先要了解進行成本管理工作的相關(guān)內(nèi)容：成本預(yù)算考核工作、預(yù)算編制與實施、整體預(yù)算方式等。
1.成本預(yù)算考核工作
財務(wù)成本工作中成本預(yù)算考核主要是對預(yù)算年度、季度、月度進行總結(jié)、考核、分析。例如，月度分析工作要求各個項目負責(zé)部門應(yīng)對每個月預(yù)算實施狀況給予分析，同時房地產(chǎn)每個子公司應(yīng)對總公司進行匯報總結(jié)，并召開季度、年度總結(jié)會議，分析預(yù)算工作中存在的問題因素；每個月度項目負責(zé)部門按照月度累積預(yù)算實施狀況，通過按照績效標準對員工業(yè)績給予考核，并和薪資、激烈制度相結(jié)合；年終考核工作是對企業(yè)一年預(yù)算實施狀況給予分析總結(jié)，分析內(nèi)部存在的問題因素，并結(jié)合問題特點制定下年企業(yè)經(jīng)營標準。
2.預(yù)算編制與實施
企業(yè)在進行預(yù)算編制期間，部門之間應(yīng)相互溝通交流、多互動。預(yù)算編制實施的主體人員是各個部門的負責(zé)人員就，其要嚴格遵循相關(guān)預(yù)算編制制度對實際業(yè)務(wù)進行控制。企業(yè)在進行財務(wù)成本管理工作過程中應(yīng)結(jié)合企業(yè)實際業(yè)務(wù)實施，如某些業(yè)務(wù)是屬于財務(wù)成本管理預(yù)算范圍內(nèi)的，應(yīng)保證其嚴格遵循規(guī)章制度進行審批，如屬于預(yù)算以外的，應(yīng)按照制定流程報備房地產(chǎn)最高部門進行審批，并詳細說明。這樣就能對預(yù)算以外的業(yè)務(wù)進行成本管理控制，嚴格控制房地產(chǎn)企業(yè)成本管理工作。
（四）構(gòu)建全面的工程結(jié)算體系
建立健全的工程計算管理體系，首先要加強企業(yè)財務(wù)成本管理各個項目，根據(jù)對各個項目工程的經(jīng)濟指標進行預(yù)測分析，確保其保證在指定指標內(nèi)，使項目預(yù)算、工程預(yù)算、結(jié)算等與現(xiàn)實差距相差較小。而不是當(dāng)工程驗收時再與資料、設(shè)計方案進行對比、分析，如最終工程預(yù)算與實際預(yù)算存在較大差距，應(yīng)對超出預(yù)算部分附上審批文件加以說明，避免出現(xiàn)違紀違法情況出現(xiàn)；然后是提高工程預(yù)算管理員工專業(yè)道德素養(yǎng)，并嚴格要求預(yù)算工作人員應(yīng)具備較強的專業(yè)操作能力以及工作經(jīng)驗，保證可以完全做好項目預(yù)算管理工作，從而保證企業(yè)財務(wù)成本管理工作快速、健康發(fā)展。其次是明確工程結(jié)算管理流程，保證成本預(yù)算方法、措施充分落實到項目結(jié)算工作中，對工程結(jié)算工作進行嚴格控制、監(jiān)督，保證數(shù)據(jù)、資料的準確性以及真實性，不得任意更改工程結(jié)算資料、數(shù)額。
結(jié)語
綜上所講，房地產(chǎn)企業(yè)要想提高經(jīng)濟效益，立足于競爭激烈的市場中，就要加強財務(wù)成本管理控制工作，從企業(yè)財務(wù)管理問題出發(fā)，通過對財務(wù)成本管理工作進行全面管理以及提高工作人員成本管理意識、構(gòu)建成本管理體系等措施，強化企業(yè)管理機制，才能全面提高財務(wù)成本管理工作質(zhì)量，保證房地產(chǎn)企業(yè)未來健康發(fā)展。