時(shí)間：2022-04-29 10:59:55
導(dǎo)語(yǔ)：在房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告的撰寫旅程中，學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
按項(xiàng)目研究詳細(xì)程度的不同，可行性研究可分為投資機(jī)會(huì)研究 、初步可行性研究和詳細(xì)可行性研究三個(gè)階段，各階段的內(nèi)容是一致的，只是指標(biāo)的詳細(xì)程度存在差別。當(dāng)然，房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的具體內(nèi)容因項(xiàng)目的復(fù)雜程度、環(huán)境狀況的不同而有所不同，但一般包括項(xiàng)目的必要性分析、實(shí)施的可能性分析和技術(shù)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。其具體內(nèi)容如下：
1)項(xiàng)目概況。
項(xiàng)目概況主要包括項(xiàng)目的名稱、背景、宗旨的基本情況，開發(fā)項(xiàng)目的自然、經(jīng)濟(jì)、水文地質(zhì)等基本條件，項(xiàng)目的規(guī)模、功能和主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等。
2)市場(chǎng)分析和需求預(yù)測(cè)。
在深入調(diào)查和充分掌握各類資料的基礎(chǔ)上，對(duì)擬開發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)需求及市場(chǎng)供給狀況應(yīng)進(jìn)行科學(xué)分析、客觀預(yù)測(cè)，包括開發(fā)成本、市場(chǎng)售價(jià)、銷售對(duì)象及開發(fā)周期、銷售期等。
3)規(guī)劃方案的優(yōu)選。
在對(duì)可供選擇的規(guī)劃方案進(jìn)行比較分析的基礎(chǔ)上，優(yōu)選出最為合理、可行的方案作為最后方案，并對(duì)其進(jìn)行詳細(xì)描述，包括選定方案的建筑物布局、功能分區(qū)、市政基礎(chǔ)設(shè)施分布、項(xiàng)目的主要技術(shù)參數(shù)和技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、控制性規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)等。
4)開發(fā)進(jìn)度安排。
對(duì)開發(fā)進(jìn)步進(jìn)行合理的時(shí)間安排，可以按照前期工程、主體工程、附屬工程、交工驗(yàn)收等階段進(jìn)行。大型開發(fā)項(xiàng)目，其建設(shè)期長(zhǎng)、投資額大，一般需要進(jìn)行分期開發(fā)，這就需要對(duì)各期開發(fā)的內(nèi)容同時(shí)作出統(tǒng)籌安排。
5)項(xiàng)目投資估算。
項(xiàng)目投資估算即對(duì)開發(fā)項(xiàng)目所涉及的成本費(fèi)用進(jìn)行分析估計(jì)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目涉及的成本費(fèi)用主要有土地費(fèi)用、期間費(fèi)用及各種稅費(fèi)等，估算的精度要求布告，但應(yīng)充分注意各項(xiàng)費(fèi)用在不同建設(shè)期的變化情況，力爭(zhēng)與未來(lái)事實(shí)相符。
6)資金的籌集方案和籌資成本估算。
根據(jù)項(xiàng)目的投資估算和投資進(jìn)度安排，合理估算資金需求量，擬訂籌資方案，并對(duì)籌資成本進(jìn)行計(jì)算和分析。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資額巨大，開發(fā)商必須在投資前作好資金的安排，并通過(guò)不用方式籌措資金，保證項(xiàng)目的正常運(yùn)行。
7)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。
財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是依據(jù)國(guó)家現(xiàn)行財(cái)稅制度、現(xiàn)行價(jià)格和有關(guān)法規(guī)，從項(xiàng)目角度對(duì)項(xiàng)目的盈利能力、償債能力和外匯平衡等項(xiàng)目財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行分析，借以考察項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性的一種方法，其內(nèi)容包括項(xiàng)目的銷售收入和成本預(yù)測(cè)，預(yù)計(jì)損益表、資產(chǎn)負(fù)債表、財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表的編制，債務(wù)償還表、資金來(lái)源與運(yùn)用表的編制，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)和償債指標(biāo)的計(jì)算，如財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期、債務(wù)償還期、資產(chǎn)負(fù)債率等。
8)風(fēng)險(xiǎn)分析。
風(fēng)險(xiǎn)分析是可行性研究的一項(xiàng)重要內(nèi)容，主要包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析等內(nèi)容。風(fēng)險(xiǎn)分析通過(guò)對(duì)影響投資效果的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、政策、市場(chǎng)等因素的分析，了解各因素對(duì)項(xiàng)目的影響性質(zhì)和程度，為控制項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中的關(guān)鍵因素提供依據(jù)，也為投資者了解項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)大小及來(lái)源提供參考。
9)國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。
國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是按照資源合理配置的原則，從國(guó)家、全社會(huì)的角度考察項(xiàng)目的收益和費(fèi)用，用資源的影子價(jià)格、影子工資、影子匯率和社會(huì)折現(xiàn)率等經(jīng)濟(jì)參數(shù)，分析計(jì)算項(xiàng)目對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的凈貢獻(xiàn)，并評(píng)價(jià)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)合理性。它是項(xiàng)目評(píng)價(jià)的重要組成部分，也是投資決策的重要依據(jù)之一。因此，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中，要綜合考慮項(xiàng)目對(duì)社區(qū)、城市環(huán)境、資源有效配置的影響，進(jìn)行項(xiàng)目的國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)包括社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和環(huán)境效益評(píng)價(jià)。
財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)都屬于項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，但兩者的評(píng)價(jià)角度不同。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)側(cè)重于項(xiàng)目本身的獲利能力，國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)側(cè)重于項(xiàng)目對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)，即按照資源合理配置的原則，從國(guó)家整體角度考察分析項(xiàng)目的效益和費(fèi)用，從而評(píng)價(jià)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)合理性。所以國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)又叫費(fèi)用效益分析。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資；可行性研究；風(fēng)險(xiǎn)控制
1 項(xiàng)目可行性研究的重要性
項(xiàng)目可行性研究的重要性主要包括以下幾方面：
1.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究要求預(yù)期明確
項(xiàng)目可行性研究主要包括對(duì)行業(yè)資料的分析匯總、對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的研究和對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需的預(yù)期，從而對(duì)房地產(chǎn)投資的收益進(jìn)行正確估算。
1.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究必須客觀嚴(yán)謹(jǐn)
“實(shí)事求是”是貫穿房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究始終的最基本要求，也是最明確的要求，在尊重事實(shí)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，尊重社會(huì)規(guī)律和經(jīng)濟(jì)規(guī)律的前提下，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資收益進(jìn)行科學(xué)的預(yù)估和評(píng)判。
1.3 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的可靠性特征
房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究要求區(qū)別對(duì)待具體的案例并給予具有針對(duì)性的、明確的、可實(shí)現(xiàn)的執(zhí)行方案，以求達(dá)到投資利用率最高、成本回收和利潤(rùn)收入最大化的根本目的。
1.4 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的科學(xué)性特征
房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究要求運(yùn)用先進(jìn)的計(jì)算技術(shù)和科技方案，按照房地產(chǎn)項(xiàng)目和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本規(guī)律，對(duì)每個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)預(yù)期和盈利情況進(jìn)行準(zhǔn)確的計(jì)算預(yù)估，并以此為房地產(chǎn)項(xiàng)目能否開展的重要評(píng)判依據(jù)。
2 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的步驟和注意事項(xiàng)
（1）資料策劃準(zhǔn)備階段，房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究要求一定數(shù)量的專門人員來(lái)進(jìn)行設(shè)計(jì)和組織。要明確房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究團(tuán)隊(duì)，討論房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)行的可行性研究方案，并劃撥這個(gè)決策團(tuán)隊(duì)需要的設(shè)計(jì)經(jīng)費(fèi)。
（2）房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的資料整理階段，房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究要求整理匯總與要開發(fā)土地有關(guān)的客觀地理環(huán)境條件、社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件和政策標(biāo)準(zhǔn)法規(guī)。資料搜集必須要做到全面、準(zhǔn)確、科學(xué)、相關(guān)、嚴(yán)謹(jǐn)。
（3）房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究方案的預(yù)期和討論階段，這個(gè)階段是要在前期工作都準(zhǔn)備完成，基本掌握完整的房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究資料基礎(chǔ)上才可以開展，需要綜合考慮地理水文資料、政策法規(guī)、開發(fā)商投資能力等情況，最后制定出初步的房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性開發(fā)方案草稿。
（4）對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究方案進(jìn)行論證，運(yùn)用先進(jìn)的數(shù)學(xué)分析方法，結(jié)合財(cái)務(wù)情況、自然環(huán)境、社會(huì)國(guó)情等選擇可以保證各方利益盡可能最大化的方案。
（5）匯總房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究方案并形成報(bào)告，房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告必須內(nèi)容完整，切覆蓋房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的整個(gè)周期，內(nèi)容要詳實(shí)。按照?qǐng)?bào)告篇幅的大小可將報(bào)告分為如下幾種：房地產(chǎn)項(xiàng)目投資可能研究報(bào)告、房地產(chǎn)項(xiàng)目概述可行性研究報(bào)告和房地產(chǎn)項(xiàng)目全面可行性研究報(bào)告。這三種報(bào)告的核心內(nèi)容基本一致，都需要保證真實(shí)、客觀，科學(xué)。準(zhǔn)確，但是隨著報(bào)告的精細(xì)程度不同，一般情況下應(yīng)包含房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性分析和項(xiàng)目重要性、必要性分析。
在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性的研究中也有一些普遍問(wèn)題的存在，由于可行性研究過(guò)程中涉及到許多的數(shù)據(jù)與調(diào)研結(jié)果，所以一些共性問(wèn)題經(jīng)常出現(xiàn)且不容易被提起重視。
（1）調(diào)研不全面、不深入、論據(jù)不充分，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告書中，某些企業(yè)貪圖方便，未作全面調(diào)研，對(duì)負(fù)責(zé)項(xiàng)目的地理水文環(huán)境、環(huán)境氣候、名勝古跡、法規(guī)政策等平鋪直敘，不求深入。技術(shù)論述部分不清晰，主次不分，讓人看后看不出該文的核心內(nèi)容所在。有些立場(chǎng)不公正，為了迎合領(lǐng)導(dǎo)或業(yè)主的需求，對(duì)建設(shè)方推薦方案優(yōu)點(diǎn)講得多，缺點(diǎn)講得少，甚至不講，故意陪襯方案。
（2）立場(chǎng)不中立。僅作表面文章，比如工程質(zhì)量、投資估算、拆遷面積等數(shù)據(jù)表格。有的科研單位畏懼承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，盲目遵照業(yè)主要求，不拿事實(shí)數(shù)據(jù)說(shuō)話，不進(jìn)行投資概算，基本起不到比對(duì)多個(gè)方案選優(yōu)的目的。
（3）經(jīng)濟(jì)指標(biāo)不客觀，經(jīng)濟(jì)、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是每個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的核心內(nèi)容，是決策階段項(xiàng)目擇優(yōu)排序的主要數(shù)據(jù)依據(jù)。正因?yàn)檫@樣，一些負(fù)責(zé)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)可行性的人員為了達(dá)到業(yè)主期望的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資收益，人為的對(duì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、投資收益率和項(xiàng)目回收期等數(shù)據(jù)進(jìn)行調(diào)整，有的甚至修改調(diào)研數(shù)據(jù)，偏離客觀事實(shí)。使研究結(jié)論發(fā)生偏離。
（4）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究數(shù)量問(wèn)題、投資概算偏差大會(huì)造成房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確、費(fèi)用概算偏差大的原因主要是有些科研單位現(xiàn)場(chǎng)勘查不認(rèn)真，個(gè)別技術(shù)人員責(zé)任心問(wèn)題，技術(shù)不扎實(shí)，導(dǎo)致獲得的工程數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確，使得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究結(jié)果出現(xiàn)很大的偏移。
針對(duì)當(dāng)前項(xiàng)目可行性研究存在的主要問(wèn)題文章給出如下幾點(diǎn)解決方法：
（1）可行性研究工作的理論與實(shí)踐結(jié)合。可行性研究工作是要求長(zhǎng)期耐心細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)研和數(shù)據(jù)整理計(jì)算工作，這些工作都要求工作人員能夠做到微觀經(jīng)濟(jì)效益核算與宏觀經(jīng)濟(jì)效益核算相結(jié)合，動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)分析與靜態(tài)數(shù)據(jù)分析相結(jié)合，定量分析與定性分析相結(jié)合。
（2）建立精確科學(xué)的指標(biāo)評(píng)價(jià)系統(tǒng)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目評(píng)價(jià)系統(tǒng)是可行性報(bào)告的重要組成部分，它主要包括評(píng)價(jià)規(guī)劃、市場(chǎng)前瞻、設(shè)計(jì)草案、經(jīng)濟(jì)效益預(yù)期等。
（3）政策引導(dǎo)規(guī)范房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究。培育相當(dāng)數(shù)量的專業(yè)房地產(chǎn)可行性研究人員，推進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。
參考文獻(xiàn)
2、內(nèi)資房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司的設(shè)立、公司設(shè)立準(zhǔn)備、申請(qǐng)資質(zhì)等級(jí)審批、申請(qǐng)辦理企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)、辦理工商注冊(cè)登記、辦理稅務(wù)登記
3、外資房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立，申請(qǐng)批準(zhǔn)項(xiàng)目建議書、辦理企業(yè)名稱登記、送審合資或合作合同、章程、申領(lǐng)外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書、辦理企業(yè)登記
4、房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)立階段的相關(guān)稅費(fèi)，企業(yè)法人開業(yè)登記費(fèi)、企業(yè)法人變更登記費(fèi)、企業(yè)法人年度檢驗(yàn)費(fèi)、補(bǔ)、換、領(lǐng)證照費(fèi)
5、第二步房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)和可行性研究，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)和可行性研究階段的法律程序，選定項(xiàng)目，簽定合作意向書、初步確定開發(fā)方案、申報(bào)規(guī)劃要點(diǎn)、申報(bào)、審批項(xiàng)目建議書、編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告、申報(bào)、審批項(xiàng)目可行性研究報(bào)告
6、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)和可行性研究階段的相關(guān)稅費(fèi)，可行性研究費(fèi)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費(fèi)
7、第三步房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套
關(guān)鍵詞：建設(shè)項(xiàng)目；編制；方法
可研究報(bào)告當(dāng)中一定要充分的體現(xiàn)出比較好的預(yù)見性和公正性，同時(shí)還英愛在這一過(guò)程中充分的體現(xiàn)出其可靠性，這是因?yàn)樵诠こ添?xiàng)目建設(shè)的過(guò)程中可能會(huì)出現(xiàn)一些技術(shù)問(wèn)題，同時(shí)，其在施工的過(guò)程中也很有可能會(huì)出現(xiàn)一些特殊的情況，針對(duì)這樣的狀況，一定要對(duì)其進(jìn)行可行性研究，在經(jīng)過(guò)一系列的研究之后，才能更好的保證施工的質(zhì)量和效益。
1 團(tuán)隊(duì)合作法
團(tuán)隊(duì)通常就是指一組人員為了能夠完成一個(gè)既定的共同目標(biāo)按照一定的方式和工作流程共同努力，合理分工的形式，團(tuán)隊(duì)和做法在實(shí)施的過(guò)程中比較講求的是團(tuán)隊(duì)精神，需要在工作中發(fā)揮集體的力量，每一個(gè)團(tuán)隊(duì)的成員都應(yīng)該根據(jù)既定的目標(biāo)相互配合，相互信任，只有這樣才能更好的完成任務(wù)，在對(duì)可行性報(bào)告進(jìn)行編制的過(guò)程中一般情況下是四個(gè)人共同完成一項(xiàng)工作，如果項(xiàng)目的規(guī)模相對(duì)較大，一個(gè)組內(nèi)就可能有到6個(gè)成員，這些成員會(huì)在項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的妥善安排之下完成好自己的任務(wù)，在這一過(guò)程中，工作人員一定要充分發(fā)揚(yáng)自身的價(jià)值，同時(shí)還要樹立團(tuán)隊(duì)意識(shí)，嚴(yán)格的按照相關(guān)的規(guī)定和要求去進(jìn)行編制工作。比如說(shuō)有些工作人員需要完成總論、市場(chǎng)分析和預(yù)測(cè)的編制，有的人需要完成的是生產(chǎn)規(guī)模和生產(chǎn)投資等內(nèi)容的編制，每一部分的人員都會(huì)通過(guò)一定的通信軟件進(jìn)行及時(shí)有效的信息分享和信息交流，通過(guò)這種方式最終將所有的環(huán)節(jié)全部整合在一起，這樣也就可以很好的體現(xiàn)出其價(jià)值和作用。也可以用另外一種方式進(jìn)行編制，一個(gè)人對(duì)這些資料進(jìn)行匯總，最后交給各個(gè)部門的工作人員審核，審核結(jié)束之后需要要通過(guò)網(wǎng)絡(luò)將這些資料編輯整理在一起。這種方式一方面可以很好的保證編制的效果，另一方面還能很好的將大量的時(shí)間節(jié)省出來(lái)，提高了工作的效率。
2 項(xiàng)目分類法
項(xiàng)目分類法實(shí)際上就是將建設(shè)項(xiàng)目中的內(nèi)容進(jìn)行具體的分類，其中包含的項(xiàng)目比較多。在這一過(guò)程中咨詢的項(xiàng)目會(huì)有所不同，比如說(shuō)在建立建筑甲級(jí)資質(zhì)的范圍內(nèi)，我們可以將對(duì)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中經(jīng)常需要完成編制工作的房地產(chǎn)開發(fā)小區(qū)或者是一些其他的公共建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚?，這樣就可以在建設(shè)與之十分相似的項(xiàng)目時(shí)得意應(yīng)用，減少了規(guī)劃過(guò)程中所需要的時(shí)間，在這樣的情況下使得工作效率也得到了極大的提升。在投資建設(shè)的過(guò)程中，一定要對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的世紀(jì)狀況有一個(gè)具體的了解，同時(shí)還應(yīng)該在這一過(guò)程中找到一些規(guī)律，在以后的實(shí)踐當(dāng)中也可以得到較為廣泛的應(yīng)用。
如：我院在承擔(dān)某省九所中小學(xué)校舍改造的可行性研究報(bào)告編制任務(wù)時(shí)，時(shí)間要求比較緊。因?yàn)檎顿Y教育的基礎(chǔ)設(shè)施資金有限，加之校舍改造必須在學(xué)生暑假期間改造完畢，這就為編制可行性研究報(bào)告出了難題。怎樣才能在較短的時(shí)間內(nèi)編制完成可行性研究報(bào)告？除了到現(xiàn)場(chǎng)了解實(shí)際情況外，還應(yīng)該把這九所中小學(xué)校舍改造的可行性研究報(bào)告進(jìn)行分類，因這九所中小學(xué)校舍改造的可行性研究報(bào)告屬于公用事業(yè)教育類項(xiàng)目，我們就把它們和以前做過(guò)類似的項(xiàng)目進(jìn)行比較，找出共同點(diǎn)和不同點(diǎn)，并進(jìn)行歸納，這樣我們就可以借鑒以往做過(guò)的類似項(xiàng)目的共同點(diǎn)，把不同點(diǎn)進(jìn)行分別編寫，這樣就可快速編制可研報(bào)告，節(jié)約時(shí)間。由于我院采用了分類的方法為這九所中小學(xué)校舍改造及時(shí)編制了可行性研究報(bào)告，并在安徽省教委組織的專家評(píng)審會(huì)上順利通過(guò)，使這九所中小學(xué)校舍改造獲得了政府劃撥資金的投資。
3 投資估算軟件法
投資估算通常就是指在建設(shè)項(xiàng)目投資決策的整個(gè)過(guò)程中按照當(dāng)前所具備的材料和一些工作中需要采用的特殊方法對(duì)項(xiàng)目的投資數(shù)額進(jìn)行合理的估算，這也成為了項(xiàng)目執(zhí)行過(guò)程中非常重要的一個(gè)依據(jù)，更是工作可行性報(bào)告當(dāng)中非常重要的一個(gè)內(nèi)容。此外，投資估算還是工作過(guò)程中非常重要的一個(gè)研究開發(fā)的依據(jù)。投資估算的準(zhǔn)確性會(huì)在很大程度上影響到項(xiàng)目自身的投資決策，在以往的項(xiàng)目投資估算工作中通常都是按照設(shè)計(jì)圖紙對(duì)其進(jìn)行合理的預(yù)算和分析，所以在這一過(guò)程中主要依靠的就是主觀判斷，所以也非常容易出現(xiàn)一些誤差，但是在使用了投資估算軟件之后，估算的質(zhì)量和效率都得到了機(jī)器明顯的提升，所以在這樣的情況下我們可以引進(jìn)設(shè)計(jì)平臺(tái)，對(duì)其中的一些工程量的計(jì)算用自動(dòng)化的形式去完成。如果在設(shè)計(jì)的過(guò)程中需要一些特殊的造型，那么久可以選擇動(dòng)態(tài)輸入的方式，這對(duì)提高工程量的準(zhǔn)確性而言有著十分重要的意義，工程量的計(jì)算準(zhǔn)確了，工程概預(yù)算也就準(zhǔn)確了，這樣一來(lái)也在很大程度上提高了工程建設(shè)的準(zhǔn)確性和科學(xué)性。
例如：我院承擔(dān)了房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)的某地“潤(rùn)地廣場(chǎng)”二期商住樓（總投資16970.14萬(wàn)元、建筑面積為33219平方米）建設(shè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和可行性研究報(bào)告的編制*任務(wù)，由于房地產(chǎn)開發(fā)商資金不足要向銀行貸款，可行性研究報(bào)告的投資估算尤為重要。投資估算人員利用《三維算量軟件》中單擊編輯工具菜單欄，選擇導(dǎo)入CAD電子圖命令，這樣就把設(shè)計(jì)的AuTo CAD方案圖導(dǎo)入計(jì)算工程量，然后算價(jià)，這樣就可避免了手工計(jì)算工程量的漏算、少算、錯(cuò)算等錯(cuò)誤，而且節(jié)約了大量的人工估算時(shí)間。由于投資估算準(zhǔn)確了，該項(xiàng)目的盈虧平衡分析就準(zhǔn)確了。這樣使 “潤(rùn)地廣場(chǎng)”二期商住樓可行性研究報(bào)告順利通過(guò)銀行組織的專家論證，為房地產(chǎn)商順利貸款6000萬(wàn)元，為房地產(chǎn)商順利開盤奠定了堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。
結(jié)束語(yǔ)
綜上所述，可行性研究報(bào)告的編制方法有多種多樣，不同的咨詢單位編制可研報(bào)告的方法各有千秋。要想快速編制可行性研究報(bào)告，這就需要我們可研編制人員在工作中通過(guò)當(dāng)今先進(jìn)的信息交流平臺(tái)，不斷地學(xué)習(xí)計(jì)算機(jī)輔助設(shè)計(jì)和工程造價(jià)軟件、不斷地總結(jié)工作經(jīng)驗(yàn)，不斷地創(chuàng)新，這樣才能使我們?cè)诠ぷ髦械眯膽?yīng)手。不管我們使用任何一種編制可研報(bào)告的方法，其根本目的就是要節(jié)約時(shí)間、提高效率、保證質(zhì)量，讓我們編制的可行性研究報(bào)告切合實(shí)際、滿足項(xiàng)目要求，并能順利通過(guò)專家評(píng)審，為國(guó)家投資的基礎(chǔ)項(xiàng)目和房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目提供準(zhǔn)確的決策依據(jù)，促進(jìn)項(xiàng)目的順利實(shí)施，保證企業(yè)的科學(xué)決策。
參考文獻(xiàn)
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[2]王成芳.建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)可施工性研究[J].建設(shè)監(jiān)理，2006（3）.
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目首先必須獲得項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)，然后再做環(huán)評(píng)，簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同之后再辦理用地規(guī)劃，辦完用地規(guī)劃后再辦理國(guó)有土地使用權(quán)證，然后做項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案審查，方案通過(guò)地方審委會(huì)或規(guī)劃局審委會(huì)審查通過(guò)之后，才可以辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。
相關(guān)說(shuō)明：
立項(xiàng)特指建設(shè)性項(xiàng)目已經(jīng)獲得政府投資計(jì)劃主管機(jī)關(guān)的行政許可（原稱立項(xiàng)批文），可以進(jìn)入項(xiàng)目實(shí)施階段。投資項(xiàng)目管理分為審批、核準(zhǔn)、備案三種，其中：審批一般又分為項(xiàng)目建議書、可行性研究報(bào)告、初步設(shè)計(jì)三種，立項(xiàng)就是政府投資主管部門已批準(zhǔn)了項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告。
住宅質(zhì)量?jī)?yōu)劣不但關(guān)系到工程的適用性、開發(fā)企業(yè)的聲譽(yù)而且還關(guān)系到人民生命財(cái)產(chǎn)的安全和社會(huì)穩(wěn)定。所以，在工程乃至項(xiàng)目管理中，加強(qiáng)質(zhì)量管理是開發(fā)公司項(xiàng)目管理的頭等大事。
全覆蓋質(zhì)量管理是一種科學(xué)管理系統(tǒng)，是從過(guò)去的以“把關(guān)”為主的事后檢驗(yàn)，轉(zhuǎn)變?yōu)橐灶A(yù)防、改進(jìn)為主。從“管結(jié)果”轉(zhuǎn)變?yōu)椤肮芤蛩亍?、“管過(guò)程”，在工作中將過(guò)去“以分工為主”轉(zhuǎn)變?yōu)椤耙詤f(xié)調(diào)為主”，使企業(yè)成為一個(gè)緊密的有機(jī)整體。其特點(diǎn)表現(xiàn)為：全覆蓋、全過(guò)程、全員參與的質(zhì)量管理，以及質(zhì)量管理所采用的各種科學(xué)方法。質(zhì)量是企業(yè)經(jīng)營(yíng)的永恒主題?！百|(zhì)量上、效益增、企業(yè)興”，這已為許多企業(yè)成功的經(jīng)驗(yàn)所證實(shí)。全覆蓋的質(zhì)量管理帶動(dòng)企業(yè)的各項(xiàng)管理工作，必然成為企業(yè)管理的中心環(huán)節(jié)。
二、構(gòu)建全覆蓋質(zhì)量體系
1.質(zhì)量管理體系基礎(chǔ)
目前，國(guó)際上對(duì)質(zhì)量管理進(jìn)行了高度概括，用八項(xiàng)通用原則表述了質(zhì)量管理最基本、最通用的一般規(guī)律，即：以顧客為關(guān)注焦點(diǎn)，領(lǐng)導(dǎo)作用，全員參與，過(guò)程方法，管理的系統(tǒng)方法，持續(xù)改進(jìn)，基于事實(shí)的決策方法，與供方互利關(guān)系。
2.質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)結(jié)構(gòu)
質(zhì)量管理包括質(zhì)量方針、目標(biāo)、策劃、控制、保證、改進(jìn)的整個(gè)過(guò)程所需的組織結(jié)構(gòu)、程序、過(guò)程和資源四大要素。這些要素包括質(zhì)量體系、管理職責(zé)、資源管理、產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)和測(cè)量分析改進(jìn)等標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容。
3.梳理房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量管理關(guān)鍵流程
參照質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)質(zhì)量管控實(shí)際發(fā)展的需要，梳理其主要職能部門的流程，至為關(guān)鍵。具體如表1所示。
三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)質(zhì)量形成過(guò)程及影響因素分析
房地產(chǎn)項(xiàng)目形成的各階段對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量的形成都會(huì)產(chǎn)生影響，但不同階段對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量影響的程度不相同。
1.項(xiàng)目概念階段
項(xiàng)目的概念階段主要是在項(xiàng)目建議書、項(xiàng)目可行性研究及項(xiàng)目的策劃三個(gè)文件。概念階段對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量的形成是至關(guān)重要的。為此，房地產(chǎn)開發(fā)前期可行性研究報(bào)告的市場(chǎng)定性定量調(diào)研分析，項(xiàng)目定位、投資估算、規(guī)劃方案、戶內(nèi)套型、綠化景觀方案需要進(jìn)行多方案比選，以確?？尚行匝芯繄?bào)告質(zhì)量，避免將可行性研究報(bào)告變成可批性報(bào)告。
2.項(xiàng)目開發(fā)階段
項(xiàng)目開發(fā)階段是決定項(xiàng)目質(zhì)量的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，開發(fā)商質(zhì)量控制主要在于開發(fā)階段，也是開發(fā)商和施工承包單位的重要區(qū)別所在。項(xiàng)目的質(zhì)量目標(biāo)和水平通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的策劃、研究、構(gòu)思、設(shè)計(jì)和描繪得以具體體現(xiàn)。適用性質(zhì)量是設(shè)計(jì)出來(lái)的，而不是加工出來(lái)的，準(zhǔn)確反映了項(xiàng)目規(guī)劃和設(shè)計(jì)對(duì)質(zhì)量形成的重要性。
前面我們梳理了房地產(chǎn)流程，房地產(chǎn)關(guān)鍵流程首先在戰(zhàn)略綜合類、項(xiàng)目管理類、市場(chǎng)營(yíng)銷類，我們將施工管理類放到第四項(xiàng)，這是因?yàn)楹玫馁|(zhì)量在于開發(fā)階段的設(shè)計(jì)，房地產(chǎn)項(xiàng)目前期規(guī)劃和設(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)開發(fā)的質(zhì)量管理核心。這也是依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)所決定的，當(dāng)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行到施工階段時(shí)，產(chǎn)品策劃、市場(chǎng)定位、目標(biāo)客戶群、項(xiàng)目的設(shè)施配套均已確定，規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、技術(shù)方案和設(shè)計(jì)圖樣都已經(jīng)通過(guò)審查，假如這些大量前期質(zhì)量不是最優(yōu)的，那將會(huì)很難保證工程項(xiàng)目整體投資效益。我們常見的一些內(nèi)部功能失缺、戶內(nèi)套型不合理等，都是對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)階段開發(fā)商參與和管理缺乏足夠的深度和精度，對(duì)設(shè)計(jì)有效優(yōu)化不足造成的。
房地產(chǎn)設(shè)計(jì)階段主要包括規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)。規(guī)劃設(shè)計(jì)是經(jīng)過(guò)精心前期可研報(bào)告、市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)目策劃、定位前期工作，根據(jù)這些編制規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書。施工圖設(shè)計(jì)是防止功能性質(zhì)量缺陷的關(guān)鍵，先天不足必將帶來(lái)后患無(wú)窮，擇優(yōu)選好設(shè)計(jì)方案，對(duì)住宅套型、結(jié)構(gòu)體系、內(nèi)部功能、空間利用、節(jié)能節(jié)地均有重要作用。
房地產(chǎn)的開發(fā)與設(shè)計(jì)應(yīng)遵循從規(guī)劃選點(diǎn)到可行性研究、初步設(shè)計(jì)、招標(biāo)設(shè)計(jì)、施工設(shè)計(jì)、工程運(yùn)行回訪，構(gòu)成一個(gè)從策劃、輸入到輸出、評(píng)審、驗(yàn)證、確認(rèn)的大循環(huán)，目的是確定設(shè)計(jì)的符合性。
3.項(xiàng)目實(shí)施階段
房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施是形成項(xiàng)目質(zhì)量的決定性環(huán)節(jié)。抓好施工實(shí)施階段的有效管理關(guān)鍵環(huán)節(jié)、重點(diǎn)工序等質(zhì)量控制甚為重要。要嚴(yán)格進(jìn)度控制、質(zhì)量控制、投資控制和合同管理、信息管理，嚴(yán)把開工前各項(xiàng)準(zhǔn)備，工序交接檢查、隱蔽工程檢查及停工后復(fù)工前的檢查。施工現(xiàn)場(chǎng)管理需要重點(diǎn)關(guān)注的工序包括：驗(yàn)線、工作面移交、混凝土澆灌、滲漏、外架拆除、成品保護(hù)、房屋交付等工序環(huán)節(jié)。
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究是指根據(jù)市場(chǎng)需求和城市規(guī)劃、行業(yè)發(fā)展規(guī)劃的要求,對(duì)與項(xiàng)目有關(guān)的各方面問(wèn)題進(jìn)行全面、深入的分析,從而判斷此房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在技術(shù)上是否可行,經(jīng)濟(jì)上是否合理的科學(xué)方法。
二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究中存在的問(wèn)題
1.缺乏系統(tǒng)的理論指導(dǎo)
目前能用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的指導(dǎo)性文件較少。比如說(shuō)如何根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市規(guī)劃的要求,運(yùn)用各種科學(xué)的分析方法,對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的重要內(nèi)容進(jìn)行綜合分析、評(píng)價(jià)和確定,還缺乏明確的指導(dǎo)性意見。近幾年國(guó)內(nèi)的專家學(xué)者對(duì)可行性的理論也進(jìn)行了深入的研究。然而這些理論的指導(dǎo)性還有待于提高。由于指導(dǎo)理論的缺乏,必定影響房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的發(fā)展。
2.有待完善評(píng)價(jià)指標(biāo)體系
規(guī)劃評(píng)價(jià)指標(biāo)、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)、設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià)指標(biāo)、市場(chǎng)定位評(píng)價(jià)指標(biāo)和風(fēng)險(xiǎn)不確定性評(píng)價(jià)指標(biāo)等是當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性分析采用的主要的評(píng)價(jià)指標(biāo)。目前我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究通過(guò)不同的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的不同角度進(jìn)行分析評(píng)價(jià)。但是還存在很多的不足之處,有待于完善。
3.缺乏準(zhǔn)確的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息
在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究過(guò)程中需要收集大量的信息和多方面的資料和數(shù)據(jù)。這些都是前期工作中的基礎(chǔ)性工作,也是比較重要的工作。但是我國(guó)到目前為止還沒(méi)有形成一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的數(shù)據(jù)信息平臺(tái)。相比之下一些發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)比較成熟,已有比較完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息數(shù)據(jù)平臺(tái)。這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的研究有很大的幫助。所以我們要不斷的完善我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息數(shù)據(jù),對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展有利。
4.統(tǒng)一行業(yè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)
在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)踐中我們會(huì)發(fā)現(xiàn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的行業(yè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范性之間存在不一致性。這種不一致就會(huì)使房地產(chǎn)企業(yè)研究出的可行性研究報(bào)告和標(biāo)準(zhǔn)之間存在差異,編制單位將無(wú)從進(jìn)行準(zhǔn)確的工作和正常的交流,會(huì)使整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究缺少真是性,它將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康有序的發(fā)展產(chǎn)生影響。
三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究對(duì)策
1.可行性理論要不斷的深入和創(chuàng)新
首先,我們應(yīng)在房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)踐中不斷的歸納、整理可行性研究的理論,逐步建立系統(tǒng)的可行性研究理論,這也是房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展迫切需要解決的。其次,在此基礎(chǔ)上要不斷的對(duì)理論創(chuàng)新,比如項(xiàng)目所在地理位置分析、項(xiàng)目所在地區(qū)的環(huán)境分析、項(xiàng)目可能存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析等。理論研究的不斷深入和發(fā)展才會(huì)更有利于我國(guó)的房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的不斷健全和完善。2.建立綜合評(píng)價(jià)體系可行性研究綜合評(píng)價(jià)體系是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究從社會(huì)、經(jīng)濟(jì)角度出發(fā),分析房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目對(duì)本區(qū)域的影響情況,包括經(jīng)濟(jì)和社會(huì)影響兩個(gè)方面。通過(guò)它可以判斷出房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是有利的還是有比弊的。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目評(píng)價(jià)體系在房地產(chǎn)市場(chǎng)中起到舉足輕重的作用,所以建立科學(xué)的綜合評(píng)價(jià)體系對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展是不可缺少的。
3.建立可行性研究數(shù)據(jù)信息庫(kù)
房地產(chǎn)行業(yè)要想持續(xù)健康的發(fā)展,必須要盡早建立房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究數(shù)據(jù)信息庫(kù),它同時(shí)也給國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)提供了一個(gè)的平臺(tái),一個(gè)交流的平臺(tái)。數(shù)據(jù)信息庫(kù)的建立可以是多方面的,可以是全國(guó)性的也可以是地方性的。但數(shù)據(jù)信息庫(kù)的建立我認(rèn)為應(yīng)包含以下的內(nèi)容:(1)城市或一個(gè)區(qū)域的基礎(chǔ)情況。(人口、年齡、民族、文化背景、職業(yè))(2)城市或一個(gè)區(qū)域的規(guī)劃情況。(政府對(duì)本城市、本區(qū)域近5年的規(guī)劃)(3)城市或一個(gè)區(qū)域的所擁有的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量、資質(zhì)。(4)最近5年內(nèi)的城市樓盤銷售情況(5)不同層次的消費(fèi)者對(duì)房屋喜好。(面積、戶型、風(fēng)格)(6)該城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的最新動(dòng)向。(7)建筑材料市場(chǎng)的最新動(dòng)態(tài)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究數(shù)據(jù)信息庫(kù)可以由政府和房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)同時(shí)建立,也可以單獨(dú)建立,最終的目的都是為了促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)正確的進(jìn)行投資決策,從而降低因信息缺乏帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn),促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)有序的發(fā)展。
關(guān)鍵詞:經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià);房地產(chǎn)項(xiàng)目;可行性研究
中圖分類號(hào):F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A
一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的特點(diǎn)
(一)房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的特點(diǎn)。除大片開發(fā)的新開發(fā)區(qū)項(xiàng)目需要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行國(guó)民經(jīng)濟(jì)、特別是地區(qū)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境等影響的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)外,一般住宅、寫字樓、賓館等房地產(chǎn)項(xiàng)目,只作項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析即可。房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析是從微觀上判斷項(xiàng)目可行性的評(píng)估分析活動(dòng)。這里應(yīng)注意以下兩點(diǎn):
1、正確界定財(cái)務(wù)收入與財(cái)務(wù)支出。房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)收入主要包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房銷售收入、出租房租金收入、配套設(shè)施銷售收入等房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入。房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)支出,主要包括固定資產(chǎn)投資、經(jīng)營(yíng)資金、開發(fā)產(chǎn)品成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和稅費(fèi)支出等。
2、正確計(jì)算財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)。在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析時(shí),應(yīng)通過(guò)計(jì)算財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo),進(jìn)行項(xiàng)目的投資回收期、盈利能力、清償能力和資金平衡能力的分析。
(二)房地產(chǎn)項(xiàng)目不確定性分析的特點(diǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目不確定性分析主要包括:臨界值分析、敏感性分析和概率分析。這里應(yīng)注意兩方面的問(wèn)題:
1、根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)合理確定項(xiàng)目的不確定性因素及分析指標(biāo)。房地產(chǎn)項(xiàng)目不確定性分析的主要因素包括:銷售價(jià)格、銷售進(jìn)度、預(yù)售售出比例、出租空置率、建筑容積率、可租售地產(chǎn)面積、開發(fā)周期、項(xiàng)目總投資、土地費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)、融資比例、融資成本等。在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的一個(gè)或多個(gè)不確定性因素進(jìn)行敏感性分析時(shí),還要選定用于敏感性分析的評(píng)價(jià)指標(biāo)。這些指標(biāo)應(yīng)為:項(xiàng)目利潤(rùn)總額、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、最低產(chǎn)品售價(jià)、最低租金等。在具體選擇指標(biāo)時(shí),除了考慮房地產(chǎn)項(xiàng)目特點(diǎn)外,還應(yīng)考慮分析的目的、計(jì)算的復(fù)雜程度。
2、進(jìn)行臨界值分析時(shí)應(yīng)抓住關(guān)鍵因素。臨界值分析是分析計(jì)算一個(gè)或多個(gè)不確定性因素的變化,使項(xiàng)目達(dá)到允許的最低效益的極限值,并通過(guò)不確定性因素的臨界組合,顯示項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)程度的一種分析方法。就房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行這種分析,應(yīng)著重選擇與之有關(guān)的敏感性因素來(lái)進(jìn)行,如土地價(jià)格、工程費(fèi)用、房屋售價(jià)、銷售量、房租和空置率等。
二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究工作核心
項(xiàng)目可行性研究工作可以歸為三大核心,即市場(chǎng)調(diào)研與市場(chǎng)定位、技術(shù)分析和經(jīng)濟(jì)效益分析。
(一)房產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研與市場(chǎng)定位。這是通過(guò)對(duì)社會(huì)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)進(jìn)行調(diào)查和分析,從市場(chǎng)的需求結(jié)構(gòu)、市場(chǎng)容量供求情況、項(xiàng)目的凈增值能力、項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)能力等方面對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行客觀的評(píng)價(jià)和分析;然后,在此基礎(chǔ)上確定項(xiàng)目開發(fā)的產(chǎn)品定位和建成后的銷售策略及周期計(jì)劃。
(二)技術(shù)分析。包括項(xiàng)目總進(jìn)度統(tǒng)籌安排,即前期準(zhǔn)備工作的計(jì)劃立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、拆遷方案、主體工程、環(huán)境工程、配套工程的進(jìn)度安排、工程的給排水、供電、有線電視、電話、煤氣、寬帶及建設(shè)后期的道路、園林綠化、新材料、新工藝的應(yīng)用等。
(三)財(cái)務(wù)分析。包括征地期、拆遷期、建設(shè)前期、中期和銷售期的各項(xiàng)成本核算和稅費(fèi)支出,建設(shè)資金籌措和使用計(jì)劃,經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益評(píng)價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)分析等。
三、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究改進(jìn)措施
(一)建立科學(xué)的指標(biāo)評(píng)價(jià)體系。項(xiàng)目指標(biāo)評(píng)價(jià)體系是可行性分析的重要組成部分,包括規(guī)劃評(píng)價(jià)、設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià)、市場(chǎng)定位評(píng)價(jià)、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)等。其中,經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)分兩方面,一是財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)有財(cái)務(wù)收支、分析項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盈利能力、償債能力及資金平衡狀況,判斷項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)等;二是綜合評(píng)價(jià),從區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度分析和計(jì)算房產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的效益和費(fèi)用,考察項(xiàng)目對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn),判斷項(xiàng)目的社會(huì)經(jīng)濟(jì)合理性。
(二)加強(qiáng)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析。在經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的同時(shí),加強(qiáng)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)中的不確定性分析,制定多套方案以規(guī)避宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和區(qū)域市場(chǎng)變動(dòng)所帶來(lái)的投資風(fēng)險(xiǎn)。
(三)培育專業(yè)房地產(chǎn)可行性研究市場(chǎng),規(guī)范房地產(chǎn)咨詢業(yè)發(fā)展。國(guó)家建設(shè)相關(guān)部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)可行性研究工作的管理和引導(dǎo),培育可行性研究專業(yè)市場(chǎng)。
(四)完善房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究審批備案制度和引進(jìn)社會(huì)監(jiān)督機(jī)制。國(guó)家要加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的法律法規(guī)建設(shè),房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目審批必須提交經(jīng)專業(yè)可行性研究機(jī)構(gòu)蓋章和國(guó)家注冊(cè)房地產(chǎn)評(píng)估師簽字認(rèn)可的可行性研究報(bào)告。
(作者單位:重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院)
主要參考文獻(xiàn):
[1]湯炎非,楊青.可行性研究與投資決策.武漢大學(xué)出版社,1998.
關(guān)鍵詞：可行性研究；建筑項(xiàng)目工程；作用
可行性研究是建設(shè)前期工作的重要步驟，是編制建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書的依據(jù)。對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究是基本建設(shè)管理中的一項(xiàng)重要基礎(chǔ)工作，是保證建設(shè)項(xiàng)目以最小的投資換取最佳經(jīng)濟(jì)效果的科學(xué)方法，可行性研究在項(xiàng)目投資決策和項(xiàng)目運(yùn)作建設(shè)中具有十分重要的作用。
一、可行性研究的作用
（一）對(duì)開發(fā)項(xiàng)目是否可行及可行程度作出全過(guò)程評(píng)估
作為大型的投資項(xiàng)目――房地產(chǎn)開發(fā)，是以詳細(xì)可靠的市場(chǎng)預(yù)測(cè)、成本分析、效益估算和準(zhǔn)確的項(xiàng)目分為重要依據(jù)的?？尚行匝芯窟\(yùn)用適當(dāng)?shù)募夹g(shù)經(jīng)濟(jì)研究方法對(duì)房地產(chǎn)擬建項(xiàng)目進(jìn)行全面，系統(tǒng)的分析，試圖對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目作出可行或不可行的一種科學(xué)方法。
（二）明確項(xiàng)目開發(fā)環(huán)境及市場(chǎng)趨勢(shì)
研究項(xiàng)目所在地的各項(xiàng)政策環(huán)境，是否有利于項(xiàng)目的實(shí)施。研究政治環(huán)境是否穩(wěn)定、研究經(jīng)濟(jì)政策是否利于房地產(chǎn)良性發(fā)展，研究建設(shè)條件如工程地質(zhì)地震等情況是否利于項(xiàng)目建設(shè)等。根據(jù)項(xiàng)目所在地的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r、市場(chǎng)供需狀況，明確項(xiàng)目的市場(chǎng)方向、依賴細(xì)分市場(chǎng)確定項(xiàng)目的對(duì)應(yīng)功能。
（三）及時(shí)調(diào)整項(xiàng)目定位。依據(jù)可行性研究，確定細(xì)分市場(chǎng)的變化，及時(shí)調(diào)整項(xiàng)目的功能定位，提升產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力。
（四）是建筑開發(fā)項(xiàng)目投資決策的首要環(huán)節(jié)
可行性研究是指在投資決策之前，對(duì)擬建項(xiàng)目進(jìn)行全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析論證并試圖對(duì)其可行或不可行評(píng)價(jià)的一種科學(xué)方法，它是投資前期工作的重要內(nèi)容，是投資建設(shè)程序的重要環(huán)節(jié)，是項(xiàng)目的投資決策中必不可少的一個(gè)工作程序。在投資項(xiàng)目管理中，可行性研究是指在項(xiàng)目投資決策之前，調(diào)查、研究與擬建項(xiàng)目有關(guān)的自然、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等因素，在此基礎(chǔ)上分析投資建設(shè)方案，預(yù)測(cè)、評(píng)價(jià)項(xiàng)目建成后的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益，綜合論證項(xiàng)目投資建設(shè)的必要性、財(cái)務(wù)上的盈利性、經(jīng)濟(jì)上的合理性、技術(shù)上的先進(jìn)性等。同時(shí)在項(xiàng)目建設(shè)中，可行性研究報(bào)告又成為編制設(shè)計(jì)任務(wù)書所依賴的重要文件，及開發(fā)商與各方簽訂合同的指導(dǎo)框架。
二、可行性研究在建設(shè)前期的作用
建筑工程項(xiàng)目的可行性研究是確定項(xiàng)目是否進(jìn)行投資決策的依據(jù)。批準(zhǔn)的可行性研究是項(xiàng)目建設(shè)單位籌措資金特別是向銀行申請(qǐng)貸款或向國(guó)家申請(qǐng)補(bǔ)助資金的重要依據(jù)，也是其他投資者的合資理由根據(jù)。凡是應(yīng)向銀行貸款或申請(qǐng)國(guó)家補(bǔ)助資金的項(xiàng)目，必須向有關(guān)部門報(bào)送項(xiàng)目的可行性研究。銀行或國(guó)家有關(guān)部門通過(guò)對(duì)可行性研究的審查，并認(rèn)定項(xiàng)目確實(shí)可行后，才同意貸款或進(jìn)行資金補(bǔ)助。如世界銀行等國(guó)際金融組織以及我國(guó)建設(shè)銀行、國(guó)家開發(fā)銀行等金融機(jī)構(gòu)都要求把提交可行性研究作為建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)貸款的先決條件。
可行性研究是編制項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)的依據(jù)。初步設(shè)計(jì)是根據(jù)可行性研究對(duì)所要建設(shè)的項(xiàng)目規(guī)劃出實(shí)際性的建設(shè)藍(lán)圖，即較詳盡的規(guī)劃出此項(xiàng)目的規(guī)模、產(chǎn)品方案、總體布置、工藝流程、設(shè)備選型、勞動(dòng)定員、三廢治理、建設(shè)工期、投資概算、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等內(nèi)容。并為下一步實(shí)施項(xiàng)目設(shè)計(jì)提出具體操作方案，初步設(shè)計(jì)不得違背可行性研究已經(jīng)論證的原則。
批準(zhǔn)的可行性研究是項(xiàng)目建設(shè)單位向國(guó)土開發(fā)及土地管理部門申請(qǐng)建設(shè)用地的依據(jù)。因?yàn)榭尚行匝芯繉?duì)擬建項(xiàng)目如何合理利用土地的設(shè)想提出了辦法和措施，國(guó)家開發(fā)部門和土地管理部門可根據(jù)可行性研究具體審查用地計(jì)劃，辦理土地使用手續(xù)?？尚行匝芯繛榇_保項(xiàng)目達(dá)到環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)，提出了治理措施和辦法，這些信息可作為環(huán)保部門對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行環(huán)評(píng)、具體研究治理措施，簽發(fā)項(xiàng)目建設(shè)許可文件的主要依據(jù)。
在可行性研究過(guò)程中，因?yàn)檫\(yùn)用了大量的基礎(chǔ)資料，一旦有關(guān)地形、工程地質(zhì)、水文、礦產(chǎn)資源儲(chǔ)量、工業(yè)性實(shí)驗(yàn)數(shù)據(jù)不完整，不能滿足下一個(gè)階段工作需要時(shí)，負(fù)責(zé)初步設(shè)計(jì)的部門就需要根據(jù)可行性研究所提出的要求和建議，進(jìn)一步開展有關(guān)地形、工程地質(zhì)、水文等勘察工作或加強(qiáng)工業(yè)性實(shí)驗(yàn)，補(bǔ)充有關(guān)數(shù)據(jù)。
三、可行性研究與設(shè)計(jì)項(xiàng)目管理的關(guān)聯(lián)作用
可行性研究是編制設(shè)計(jì)任務(wù)書的重要依據(jù)，也是進(jìn)行初步設(shè)計(jì)和工程建設(shè)管理工作中的重要環(huán)節(jié)?？尚行匝芯坎粌H對(duì)擬議中的項(xiàng)目進(jìn)行系統(tǒng)分析和全面論證，判斷項(xiàng)目是否可行，值得投資，要進(jìn)行反復(fù)比較，尋求最佳建設(shè)方案，避免項(xiàng)目方案的多變?cè)斐傻娜肆?、物力、?cái)力的巨大浪費(fèi)和時(shí)間的延誤。這就需要嚴(yán)格項(xiàng)目建議書，可研報(bào)告的審批制度，確保可研報(bào)告的質(zhì)量和足夠的深度。假如在設(shè)計(jì)初期不能提出高質(zhì)量的、切合實(shí)際的設(shè)計(jì)任務(wù)書，不能將建設(shè)意圖用標(biāo)準(zhǔn)的技術(shù)術(shù)語(yǔ)表達(dá)出來(lái)，自然也就無(wú)法有效地控制設(shè)計(jì)全過(guò)程。如果使工程的初步設(shè)計(jì)起不到控制工程輪廓及主要功能的作用，或在只有一個(gè)粗略的方案下便草率地進(jìn)入施工圖設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)項(xiàng)目管理與施工肯定會(huì)出問(wèn)題。
可行性研究中的總的目標(biāo)如控制不好，使設(shè)計(jì)過(guò)程中朝令夕改，設(shè)計(jì)者無(wú)所適從，顧此失彼，往往造成產(chǎn)品先天不足。因此初步設(shè)計(jì)概算必須在可研報(bào)告估算控制范圍之內(nèi)，初步設(shè)計(jì)未獲批準(zhǔn)，不得進(jìn)入施工圖設(shè)計(jì)階段，重大設(shè)計(jì)變更必須報(bào)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)審批。避免工程建設(shè)中不斷追加投資使工程管理失控，造成“半拉子工程”、“胡子工程”，給國(guó)家及投資業(yè)主帶來(lái)巨大損失。
因此，搞好可行性研究和設(shè)計(jì)項(xiàng)目管理這兩個(gè)環(huán)節(jié)非常有必要，這兩個(gè)環(huán)節(jié)的工作做的不細(xì)，決策失誤不但工程項(xiàng)目沒(méi)有經(jīng)濟(jì)效益，而且損失可能是慘重的?？尚行匝芯颗c設(shè)計(jì)項(xiàng)目管理是避免投資決策失誤、保證工程項(xiàng)目建設(shè)及投產(chǎn)后經(jīng)營(yíng)效益責(zé)任的重要手段。
四、做好可行性研究的措施
一是改企轉(zhuǎn)制，由過(guò)去的附屬于部門的事業(yè)單位轉(zhuǎn)變?yōu)楠?dú)立的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)主體，并建立現(xiàn)代企業(yè)制度。二是轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)機(jī)制，由過(guò)去局限于特定行業(yè)開展單一業(yè)務(wù)的職能型機(jī)構(gòu)，轉(zhuǎn)變?yōu)槊嫦蛲顿Y建設(shè)全過(guò)程服務(wù)、并按照市場(chǎng)機(jī)制進(jìn)行的社會(huì)中介機(jī)構(gòu)。在當(dāng)前加強(qiáng)工程咨詢勘察設(shè)計(jì)企業(yè)內(nèi)部改革，努力提高隊(duì)伍素質(zhì)，具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。
可行性研究要以質(zhì)量控制為核心，對(duì)項(xiàng)目的規(guī)模、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、工藝布局、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、技術(shù)進(jìn)步等方面應(yīng)實(shí)事求是地科學(xué)分析。從事可行性研究的人員要真正樹立為國(guó)家、為建設(shè)業(yè)主服務(wù)的精神，熟悉國(guó)家和地方對(duì)項(xiàng)目建設(shè)有關(guān)法律、政策、規(guī)定，準(zhǔn)確掌握有關(guān)專業(yè)知識(shí)，不斷學(xué)習(xí)新技術(shù)，真正做到科學(xué)地、獨(dú)立地、不受任何干擾地把握好產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向，提高可行性研究的深度和質(zhì)量，為社會(huì)提供質(zhì)量精良的產(chǎn)品。
五、結(jié)語(yǔ)
切實(shí)做好可行性研究報(bào)告，對(duì)節(jié)省投資，提高勘察設(shè)計(jì)質(zhì)量，維護(hù)社會(huì)公眾利益和國(guó)家利益不受損失有著重要的意義。
參考文獻(xiàn)：