時間：2022-11-05 19:51:54
導語：在房地產經濟理論論文的撰寫旅程中，學習并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領您探索更多的創(chuàng)作可能。
[論文摘要]新經濟時代的到來，使我國的支柱產業(yè)——房地產業(yè)面臨著前所未有的機遇和挑戰(zhàn)。我國的房地產業(yè)向何處去，備受世人的關注。文章從房地產經濟對我國經濟的拉動作用，房地產經濟中存在著非理，新經濟時代我國房地產經濟發(fā)展的未來走向等方面進行分析和思考，以期對我國房地產經濟的健康發(fā)展有些許的借鑒意義。
新經濟不同于傳統(tǒng)經濟，它呈現(xiàn)出很多特征。首先，新經濟的社會網絡化，使得整個社會對信息的獲取處理都變得極為容易和便捷。其次，在新經濟時代，人們的生活習慣開始改變，如電子商務的發(fā)展，使得人們逛商場購物的習慣將會逐漸改變。再次，新經濟時代的資本運作、資金流動趨向數(shù)字化、虛擬化、迅速化。
傳統(tǒng)房地產行業(yè)的特點是：生產周期長、資金投入大。傳統(tǒng)的房地產業(yè)，在項目開發(fā)前往往需預測一年后甚至若干年后的市場，并且一旦資金投入，就必須頂著各種風險，繼續(xù)投入下去，其中，成本的風險，往往難以約束。因為無法確定現(xiàn)在的產品是否符合一年后市場的要求，所以面對一年后的市場風險，更是形同于賭博。在其漫長的開發(fā)過程中一旦社會公眾形象出現(xiàn)問題，項目就可能陷于危機。
新經濟時代的核心是產業(yè)信息化、信息產業(yè)化。當人類的生活、辦公等行為在很大程度上通過網絡來進行時，勢必對我國的房地產經濟產生巨大的沖擊。我國的房地產經濟向何處去，怎樣才能步入一個健康、正規(guī)的軌道?有必要進行理性的分析和思考。為此，筆者從以下三個方面提出自己的看法。
一、房地產經濟對我國經濟的拉動作用
近年來，關于房地產的話題在各種媒體上議論不斷、爭論不休。歸結起來有以下三種觀點：一是大中城市房價百姓不能承受論；二是政府不作為或調控不力論；三是開發(fā)商暴利、黑心論。在對無論哪種觀點和議論的研究和分析中，必須要清醒地認識到房地產業(yè)在近十年國民經濟發(fā)展中的重要作用，在擴大內需，保持國民經濟健康、持續(xù)、穩(wěn)定、協(xié)調發(fā)展中的重要地位。絕對不能因噎廢食，否定房地產業(yè)在促進經濟特別是地方經濟發(fā)展、滿足社會需要、提高人民群眾生活水平過程中的積極而重大的作用。必須要明確目前房地產發(fā)展過程中存在的問題是前進中的問題、發(fā)展中的問題，在未來我國經濟社會發(fā)展中，房地產業(yè)仍然是我國基礎性、支柱性產業(yè)之一。這主要體現(xiàn)在：
(一)房地產業(yè)發(fā)展需要國民經濟中許多部門和行業(yè)提供物質資料。與之配合發(fā)展
發(fā)展房地產業(yè)需要國民經濟中的建材、設備、機械、冶金、陶瓷、儀表、森工、化塑、玻璃、五金、燃料動力等許多物資生產部門和服務行業(yè)的產品生產和勞務提供相配合，對國民經濟發(fā)展的拉動性十分明顯。據測算，在我國當前的情況下，每投入100元的住房資金，可創(chuàng)造相關產業(yè)70—220元的需求；每銷售100元的住宅，便可帶動130—150元的其他商品銷售。因此，住宅建設若增加10個百分點，可望帶動國民生產總值增長1個百分點，住宅行業(yè)每吸納100人就業(yè)，可帶動相關行業(yè)200人就業(yè)。由此可以看出，房地產業(yè)對推動國民經濟發(fā)展的重要作用。
(二)房地產業(yè)提供的產品，為國民經濟許多部門和行業(yè)的發(fā)展提供了前提和場所
房屋能為商業(yè)、家具業(yè)、家用電器業(yè)、房屋裝修業(yè)、園林花木業(yè)、家庭通訊業(yè)、房屋金融保險業(yè)、物業(yè)管理業(yè)、家庭特約服務業(yè)、搬家公司、房屋買賣中介業(yè)等等的發(fā)展提供前提和發(fā)展場所。如果沒有房地產業(yè)為這些部門和行業(yè)的發(fā)展提供前提和場所，這些部門和行業(yè)的發(fā)展難免會受到瓶頸的制約。
(三)住房消費是綜合性消費，它帶動生活消費的方方面面
房地產的消費特別是住房消費是種綜合性消費，波及吃、穿、用、住、行、娛樂、健身、學習、社交、享受、發(fā)展等人們生活的方方面面。因而，發(fā)展房地產業(yè)，提高居民住房消費水平，從住房綜合消費方面講，為人們生活其他方面的提高創(chuàng)造了條件，促進生活消費水平全面提高。作為經濟增長的三架馬車之一的消費，它的增長和發(fā)展自然會帶動經濟快速向前發(fā)展。
二、房地產經濟中存在著非理性的行為
我國地產市場中存在著的非理，已經嚴重影響了我國房地產經濟的健康發(fā)展，對此必須高度重視。這些非理具體表現(xiàn)為：
(一)以供給決定需求，城市化規(guī)劃脫離市場化進程．
在市場經濟的條件下出讓城鎮(zhèn)土地使用權，其地塊的選址、規(guī)模、范圍和時機的選擇，應該是由市場的需求決定的，而不是由政府的供給決定的。但是，現(xiàn)在我國不少地方政府把廠房、住宅、交通、商業(yè)區(qū)、環(huán)衛(wèi)等預先規(guī)劃實施好，然后以優(yōu)惠條件吸引投資者、居民戶來投宿，美其名日“筑巢引鳳”。這種做法雖然也有成功的，但是不成功者居多。這說明脫離市場實際需求的盲目“筑巢引風”是違背市場經濟規(guī)律的，實際上這是產品經濟“以產定銷”的翻版。從市場經濟的觀念看來，城市化的進程是市場化的結果，城市規(guī)劃中的選址、規(guī)模和時機是由生產者(企業(yè))和消費者(家庭)的需求所決定，它們選擇的原則是比較成本利益、規(guī)模利益和競爭風險利益，政府的行政抉擇不能代替它們的利益選擇，也不能靠優(yōu)惠政策恩賜。政府在這個問題上的正確做法是只能按照需求決定供給的原則，進行規(guī)劃協(xié)調，這樣才能使房地產市場的供需運行保持一種良性狀態(tài)，從而促進國民經濟向前發(fā)展。如果還是不問時間、地址、條件到處盲目地“筑巢引鳳”，其結果必然導致人力、物力、財力的浪費和土地的超前開發(fā)，基本建設的投資效益大大下降。
(二)片面追求高層次產業(yè)結構，產業(yè)結構調整脫離市場化導向
在市場經濟中，產業(yè)結構的變動是平均利潤規(guī)律作用的結果，市場導向既有盲目的一面，又有合理的一面。政府的理性思考是尊重其合理性，調整其盲目性。在地產市場中政府利用批租權實現(xiàn)其一定經濟發(fā)展階段上的優(yōu)化產業(yè)結構，發(fā)揮城市集聚經濟的功能?，F(xiàn)在的問題是，或者不顧投資者的經營方向，下命令定指標，誰出高價就批租給誰；或者不尊重投資者的市場取向，強行改變投資方向，片面追求高技術、高消費的高層次產業(yè)。我國是一個發(fā)展中國家，正處于社會的轉型時期，產業(yè)結構的調整應該是一個循序漸進的過程。所以在以后相當長的時間內，產業(yè)結構的特點是：第一產業(yè)仍是基礎，第二產業(yè)還將占主要比例，然后慢慢地由以第一、二產業(yè)為主的結構向以第三產業(yè)為主的結構過渡，由中低技術產業(yè)、中低消費結構向高新產業(yè)、高消費結構過渡，需要經過多次產業(yè)結構調整才能實現(xiàn)，何況各地經濟發(fā)展很不平衡。另外，各種城市集聚經濟的功能是不同的，有工業(yè)帶動型城市、經貿匯聚型城市、港通樞紐型城市、消費服務型城市、文化風光旅游型城市，還有各種因素的相互交叉滲透，這就對產業(yè)結構、就業(yè)結構、消費結構、交通實施、建筑風格、環(huán)境保護、文化教育等提出了不同的要求。
(三)地產市場不成熟。導致盲目的高地價和低地價
土地本身不是商品，在市場經濟中它的價格不是由社會必要勞動所決定，而是地租的資本化，也就是由對土地的投資收益率決定，并且受供求關系影響?，F(xiàn)在可供計算地價的方法有“收益還原法”、“成本法”、“比較法”和“剩余法”等等，但可靠地運用這些方法的先決條件是地產市場已經成熟，有已經積累的市場統(tǒng)計數(shù)據作參數(shù)?？墒?，我國地產市場的“買方市場”還并未真正形成，確定土地的批租價格很大程度上靠“拍腦袋”。有兩個問題顯得很突出：一是盲目的高價行為。表面看來，地價高的國家總是收益大，其實不然。按市場經濟的運行規(guī)律，地價過高會使房地產業(yè)投資或成本上漲，商品房價格上漲又會限制生產和消費，這反過來會導致經濟萎縮和地產市場的不景氣。正因為這樣，在資本主義的市場經濟的初期和上升期，都是以低地價為條件的，只有經濟發(fā)展到城鎮(zhèn)土地資源嚴重短缺和壟斷，供需矛盾對認，在平均利潤率作用下，地價水平才高居不下。因此，盲目性的高地價對經濟增長并不利，是一種非理。二是行政和政策上的需要，競相壓低土地價格，這帶來了土地投資的盲目性，實物地租的無謂流失，這種行為暴露的是現(xiàn)行政治體制不適應市場經濟發(fā)展的要求。
(四)政府對自由市場的干預，帶來了愈演愈烈的“尋租”熱
在地產經濟中，由于政治體制、權力結構、經營管理方式等原因，創(chuàng)造出了不平等的競爭環(huán)境，這樣就有可能給每個環(huán)節(jié)的直接經營者帶來額外收益。土地批租是“壟斷性活動”，其收益實質上是“壟斷權收益”，也就是“權力和貨幣相交換”，出賣“土地使用權”如同給予“許可證”、“配額”、“戶口”之類一樣，都會產生為了取得額外收益而進行種種“尋租”現(xiàn)象。現(xiàn)在地產經濟中的“尋租”相當活躍，大有愈演愈烈之勢。其“尋租”者有i：第一，“地方保護主義者”的尋租，主要表現(xiàn)為不合理地分享本來屬于國家財政的份額，為“地方造福”，或利用國家在吸引外資投資方面的優(yōu)惠政策分享稅、利，幾乎無條件地向境外投資者批租土地。第二，“經濟集團”的尋租。通過優(yōu)先占有土地使用權獲得額外收益，以“增強企業(yè)活力”，其實它們的活力相當程度上來自本該屬于全民所有的地產收益，其中以形形的房地產開發(fā)公司為最。另外一些“三資”企業(yè)、國有、集體企業(yè)以及機關事業(yè)性單位也在積極“尋租”。第三，“個人”尋租。主要是國家機關、企業(yè)中極少數(shù)人利用職務之便，庇護親屬、裙帶關系、分配偏愛，給予特定戶優(yōu)惠合同和價格，優(yōu)先照顧追隨者，把本來屬于社會的財富裝入私人腰包。盡管這種“尋租者”的目的、性質和程度不同，但最終都是有資源流失，地產市場機制被扭曲，分配不公，將成為腐敗重要滋生地。
三、房地產經濟發(fā)展的未來應然走向
城市房地產業(yè)的健康發(fā)展對國民經濟的振興和發(fā)展有著十分重要的作用。為此，要克服房地產經濟中存在的非理，用科學發(fā)展觀引領房地產業(yè)的發(fā)展是我國房地產經濟發(fā)展的未來應然走向，下面主要談四點。
(一)合理規(guī)劃建設用地，搞好“城市經營”
很多人認為“城市經營”就是“炒地皮”，地方政府單純通過土地出讓增加財政收入，以房地產開發(fā)拉升GDP。這種簡單的“城市經營”理念不符合科學的發(fā)展觀。房地產開發(fā)項目有的是短期通過出售直接獲利，比如商品住宅、小商鋪等；有的是長期出租或經營獲利，比如大型商場、寫字樓等；有的是通過其他經濟行為的加入而長期獲利，比如工業(yè)廠房、娛樂用房等；有的則作為公共設施本身沒有獲利能力，但卻提升了城市形象、品味，吸引資金或客流前來投資置業(yè)或旅游觀光，使城市經濟收入增加，比如公園、旅游景點、綜合性大學、大型集市、金融市場等。在城市什么位置?建什么樣的房子?達到什么樣的規(guī)模?能否成為城市的記憶?能否復制和再生?這些問題都要求我們一切從實際出發(fā)，以科學發(fā)展觀看待城市建設。
(二)強化政府經濟職能，市場將逐漸走向成熟化
綜合當前房地產投資的增長速度及房市表現(xiàn)，從房市周期論的角度分析，我國房地產投資目前還處于繁榮期，整個房市還處在有利的上升階段，但從市場表現(xiàn)看，房市則處于不成熟到成熟前的調整期。在未來的幾年里，市場理性將逐漸回歸。畢竟房地產開發(fā)是作為城市建設重要的參與者(有的是城市運營商)，而房地產消費屬于長期使用的大宗物品，盲目不得?！安还芎梅?、壞房，只要搶到就好”的現(xiàn)象將一去不復返。從當前城市居民的經濟實力和市民購買力分析，只要經濟形勢保持平穩(wěn)增長和樓市不出現(xiàn)嚴重的供不應求，樓市就不會倒掉。近期，國家在科學發(fā)展觀的指引下加強了對房地產的調整，這種調整并不是指樓市崩潰，而是引導房地產業(yè)進入一個成熟理性的穩(wěn)定發(fā)展期，將涌現(xiàn)越來越多的性價比優(yōu)越的產品，市場將逐漸走向成熟化。
(三)加強政府宏觀調控，地價將趨于合理水平
如前所述，房地產是國民經濟的先導性產業(yè)，對GDP增長具有較強的帶動作用，同時又依賴于經濟發(fā)展所創(chuàng)造的市場需求，取決于經濟增長所決定的居民住房支付能力。因此，在市場經濟條件下，政府有必要加強宏觀調控，借助規(guī)劃、計劃、行政、法律和經濟等宏觀調控手段，適當調整地產價格，使之趨于一個合理的水平，引導和保持房地產市場繁榮穩(wěn)定發(fā)展是十分必要和必須的。這是因為，房地產業(yè)是一個土地與金融兩種要素緊密結合的特殊產業(yè)，土地是一種極度缺乏供給彈性的要素，而金融資源則是理論上可以無限供給且極具流動性的要素。一旦房地產業(yè)深入投機要素，將會在短期內形成經濟泡沫，如果房地產市場資金鏈突然中斷，泡沫經濟將會立刻崩潰。自然將會給關聯(lián)產業(yè)及整個城市發(fā)展帶來致命破壞。日本、中國臺灣和中國香港等均有這方面的經驗教訓。
【關鍵詞】房地產；經濟周期；規(guī)律
房地產周期是重復出現(xiàn)的房地產總收益的不規(guī)則波動，它領先或滯后于其他指標。它是按相等時間間隔觀察某項經濟指標而得到的離散數(shù)據序列。
1 宏觀經濟的周期研究
設為一經濟時間序列，它是按相等時間間隔觀察某項經濟指標而得到的離散數(shù)據序列。通常，它由四種要素組成：趨勢因子(XtT)，季節(jié)因子(XtS)，周期因子(XtC)，不規(guī)則因子(XtI)。趨勢因子表征經濟的長期趨勢及潛在水平；季節(jié)因子是受季節(jié)變動影響的年度周期變化；不規(guī)則因子是各種偶然因素造成的隨機擾動；周期因子反映了實際經濟水平圍繞潛在生產水平的周期變化波動。季節(jié)波動的原因和規(guī)律是清楚的，隨機擾動不能成為經濟理論研究的主要對象，經濟發(fā)展的本質性規(guī)律是增長趨勢和周期性波動。
2 房地產周期的研究
房地產周期目前還沒有統(tǒng)一模式。每個文獻均有各自的定義和刻畫指標，經濟周期研究的范式一般按照“識別、解釋、檢驗、預測”進行。國外許多文獻中房地產周期有許多刻畫指標，如空置率周期、價值周期、投資回報率周期等。根據目前的研究狀況，Pyhrr和Bom(1999)對房地產周期及其相關周期進行了分類。
Grebler和Bums(1982)分析了美國1950-1978年房地產總體建筑、公共建筑、私人建筑和住宅建筑，發(fā)現(xiàn)了6個住宅固期和4個非住宅的房地產周期，并且發(fā)現(xiàn)了GNP領先于房地產周期11個月達到峰值。
Hekman(1985)檢驗了1979~1983年美國14個城市的寫字樓市場，發(fā)現(xiàn)寫字樓租金不僅依據本地的經濟情況進行調整，而且與國民經濟周期密切相關，特別是與通貨膨脹相關；Wheaton(1987)考察了第二次世界大戰(zhàn)后美國的寫字樓建設和空置情況，發(fā)現(xiàn)了12年一循環(huán)的周期，并且發(fā)現(xiàn)了寫字樓的發(fā)生頻率要小于國民經濟周期；Grenadier(1995)也證實了這一結論。
3 房地產周期的解釋
一類有關房地產周期成因的解釋將房地產市場的波動歸因于開發(fā)商的“短視”，從開發(fā)商做出決策到項目竣工存在著一定的“時滯”，開發(fā)商往往在市場景氣的時候做出項目投資決策；而當項目竣工時，市場條件已經改變，眾多開發(fā)商的集體行為導致了高空置率的出現(xiàn)。這類解釋雖有一定道理，但并不符合普遍的事實。上述原因難以解釋普遍的市場衰退現(xiàn)象。
另一類解釋把目光投向了資本市場，認為是信貸機構的“縱容”和“恐懼”行為導致了房地產的周期波動，即：當市場景氣，開發(fā)商向銀行爭取貸款時，銀行無一例外地予以貸款；而當市場開始衰退，有的開發(fā)商無法按時清償貸款時，信貸機構又出于“恐懼”心理而全面收縮房地產信貸，造成大量開發(fā)項目運轉停滯，從而造成了房地產市場的大幅波動。Pyhrr和Bom(1994)將經濟周期中的基本變量和房地產價值聯(lián)系起來進行研究，考察了價格水平波動、房地產生命周期等變量對房地產收益和價值的影響，從而確立了基本經濟變量在房地產周期模型中的地位。
隨著經濟理論工具的發(fā)展，新的工具引入房地產周期分析之中。Grenadier利用期權定價理論研究了房地產市場持續(xù)低谷的原因。他認為，需求不確定性、物業(yè)改善成本和建筑工程的時滯是房地產周期的主要成因。在他看來，開發(fā)商并不是短視的，他們之所以會在市場景氣時大量開發(fā)是出于上述三個成因而采取的最優(yōu)決策。Clinloy(1996)將房地產出租率定義為空置率和預期新建房地產吸納率的函數(shù)。當經濟中出現(xiàn)房地產超額需求時，空置率減少，租金上升超過了開發(fā)商原來的預期，新的開發(fā)項目全面啟動，從而導致了房地產市場的過熱以及其后的過冷。
綜上所述，房地產周期的成因可分為兩類，即基本經濟條件和預期。
4 經濟周期的景氣分析
宏觀經濟周期成熟的主要測度工具是景氣循環(huán)法。其原理是以指標之間的的周期波動為基礎，通過確定指標周期波動之間的時差和因果關系，構造擴散指數(shù)與綜合指數(shù)來分析和預測經濟波動的轉折點，以及衡量經濟波動的程度。景氣循環(huán)法主要步驟如下：
4.1 領先指標、同步指標和滯后指標的確定
景氣循環(huán)法的重要前提是要對各項指標進行領先或滯后時差分析。確定時差關系主要有三種方法：周期圖(NBER轉折點)、時差相關分析和交叉譜分析。
4.2 擴散指數(shù)(D1)
擴散指數(shù)(Diffusion Index，縮寫為DI是由許多數(shù)列組成的一組數(shù)列，主要反映一定時間內經濟情況的變動趨勢和范圍。從內容上看，擴散指數(shù)可由領先指標擴散指數(shù)、同步指標擴散指數(shù)、滯后指標擴散指數(shù)組成。
4.3 綜合指數(shù)(C1)
綜合指數(shù)(Composite Index)，縮寫為CI是把敏感性指標各自的波動幅度或變化率綜合起來的指數(shù)。擴散指數(shù)雖然能有效地分析和預測經濟波動的轉折點，但它不能說明經濟波動的程度。綜合指數(shù)與擴散指數(shù)相比，計算比較復雜，它是以對稱變化率為變量，通過領先指標組和滯后指標組的序時平均水平和同步指標組序時平均水平兩次標準化處理計算的。
5 經濟周期的譜分析
經濟周期的分析工具中最前沿，也是最有效的當數(shù)20世紀70年代出現(xiàn)的譜分析。簡單地說，譜分析就是把時域的觀測分解為各種周期的波形，然后在頻域中表現(xiàn)出來。
有些住房政策變量使得有關住房經濟的指標產生跳躍，具體的住房政策、法律變量如城市房地產管理法、國家安居工程政策、經濟適用房政策、住房公積金政策、抵押貸款政策等等。在“識別、解釋”存在困難的情況下，“檢驗、預測”也非常具有局限性，“沒有一個較權威的指標體系來衡量房地產業(yè)的周期發(fā)展，目前的中房指數(shù)、國房指數(shù)均因其指標的復雜性而不能被一般的研究所利用”。周期具有規(guī)律性的波長、波幅等特征描述，在我國目前機制轉軌時期，房地產有關指標的波動并不具有規(guī)則件。西方發(fā)達國家關于宏觀經濟的周期的研究比較成熟，康德拉季夫周期、庫茲涅茨周期、朱格拉周期、基欽周期已經成為經典周期理論。但是，西方發(fā)達國家對房地產的周期沒有統(tǒng)一的模式，一些研究往往根據局部市場來進行實證，很難推廣到其他國家和地區(qū)。
6 結語
我國的房地產發(fā)展處于初期階段，很難找出明顯的周期規(guī)律，或者說房地產的波動是由多種不明頻率的因素引起的。
參考文獻
關鍵詞：貨幣存量；房地產價格；通貨膨脹；沖擊效應
基金項目：國家社會科學基金資助項目（07CJY061）。
作者簡介：張萌（1983-），男，陜西漢中人，云南大學經濟學院博士生，陜西學前師范學院數(shù)學系講師，主要從事世界經濟和宏觀經濟政策的研究；蔣冠（1971-），男，云南保山人，云南大學經濟學院教授、博士生導師，主要從事國際金融、貨幣政策和金融市場的研究。
中圖分類號：F201文獻標識碼：A文章編號：1006-1096（2014）01-0155-06收稿日期：2013-05-04
一、文獻綜述
相關研究可以分為理論與實證兩大類。理論文獻包括：Bertrand（1995）認為在金融自由化條件下，金融機構過度信貸加速了房地產泡沫形成與破滅；Christopher等（1997）指出房地產業(yè)繁榮期伴隨信貸快速增長和杠桿急劇上升，當泡沫破滅時，債務積壓和去杠桿化危及金融和宏觀經濟穩(wěn)定。在國內，張等（2008）認為美國次級抵押貸款市場的基礎是房價上升和美聯(lián)儲寬松政策，當此基礎不存在時，房地產泡沫危機就開始顯露；苗文龍（2010）認為商業(yè)銀行對貨幣當局的“倒逼機制”削弱了貨幣政策獨立性，導致中國貨幣供給內生性超發(fā)，助長房地產泡沫產生與膨脹；馬永坤等（2011）認為中國房地產的資本品屬性超過其耐用消費品屬性，引導社會儲蓄流向房地產市場，其他行業(yè)面臨資金匱乏困境。
實證文獻包括：Goodhart（1995）研究發(fā)現(xiàn)英國房地產價格顯著影響信貸增長率；Davis 等（2004）研究表明，商業(yè)房地產價格引起信貸、產出擴張，而不是相反。在國內，謝經榮等（2002）的研究顯示1980年以來世界范圍內發(fā)生的多次金融危機中都不同程度的存在房地產泡沫；張濤等（2006）研究發(fā)現(xiàn)房價引起銀行信貸增長；李健飛等（2008）發(fā)現(xiàn)貨幣增加并不是房價上漲的根源，但是房價上漲對貨幣擴張作用明顯；李建等（2011）認為貨幣存量對房價有顯著的正向沖擊效應，但存在時滯。
現(xiàn)有文獻存在三點不足：一是理論研究集中于貨幣存量、房價與宏觀經濟穩(wěn)定的靜態(tài)、局部均衡分析，較少進行動態(tài)、一般均衡分析；二是對于貨幣外生性假設也與中國貨幣內生性的事實不符；三是實證研究主要側重于非動態(tài)關聯(lián)的宏觀層面，缺乏微觀經濟理論支撐。本文的創(chuàng)新在于首先基于內生性假設的四部門一般均衡動態(tài)研究，為研究貨幣、房地產價格與宏觀經濟穩(wěn)定的聯(lián)動機制提供了微觀基礎。
二、理論模型分析
（一）家庭部門
（二）非房地產企業(yè)
（四）商業(yè)銀行
三、模型穩(wěn)態(tài)與轉移動態(tài)分析
四、經濟系統(tǒng)數(shù)值模擬
（一）穩(wěn)態(tài)數(shù)值模擬
首先采用經驗估計法校準系統(tǒng)中各參數(shù)值：{α，δ，β，η，，θ，ψ，v}。系統(tǒng)參數(shù)可分為生產函數(shù)參數(shù)：{α，δ}；效用函數(shù)參數(shù)：{β，η，}；貨幣函數(shù)參數(shù)：{θ，ψ，v}。各參數(shù)校準值匯總在表4。
將表4中各參數(shù)值帶入表1，可計算實際利率、人均資本存量、消費、產出、房地產存量、貨幣存量、名義貨幣增長率、通貨膨脹率、房地產價格變化率、房地產相對價格的穩(wěn)態(tài)值，見表5。
從實際存款利率來看，目前我國一年期存款名義利率為3%，扣除3%～4%的通貨膨脹率，實際存款利率小于0，無法反應資金供求水平與資本收益情況，分析實際利率應該考慮貸款實際利率。2000年以來我國一年期貸款基準利率長期維持在6%～7%之間，綜合考慮貸款上浮、民間借貸利率，以及較低的通貨膨脹率等因素，本文選取9.5%作為實際利率的現(xiàn)實值，偏離穩(wěn)態(tài)值102%。偏高的實際利率引導企業(yè)將資金投向房地產等少數(shù)高回報行業(yè)，其他行業(yè)則投資不足，不利于整個社會資本協(xié)調積累。
從房地產相對價格來看，假設1998年房改前房地產相對價格處于穩(wěn)態(tài)水平3.571，根據1998年～2012年均通貨膨脹率3.612%與房地產價格變化率
（二）轉移動態(tài)數(shù)值模擬
對實際利率、消費、貨幣增長率、房地產價格變化率、通貨膨脹率、房地產相對價格的偏離賦予初值：{r^0，c^0，θ^0，πh^0，π^0}；經濟系統(tǒng)將模擬出各變量rt，kt，ytkt，ctyt，htkt，mtyt，θt，πht，πt，PHtPt轉移動態(tài)路徑。
根據前文測算：r^0=1.02；θ^0=4.53；基于消費/產出比例偏離穩(wěn)態(tài)值-32.69%，并考慮消費對經濟增長的貢獻因素：c^0=-0.383；根據2009年～2012年房地產銷售價格指數(shù)、企業(yè)商品價格指數(shù)計算：πh^0=0.55；π^0=-0.25；首先剔除貨幣與價格因素，即初始賦值為：{r^0=1.02；c^0=-0.383；θ^0=πh^0=π^0=0}；其次納入貨幣、房地產價格與物價因素，初始賦值為：{r^0=1.02；c^0=-0.383；θ^0=4.53；πh^0=0.55；π^0=-0.25}；經濟系統(tǒng)模擬出各變量兩組轉移動態(tài)路徑。
五、結論與政策建議
本文通過四部門一般均衡分析發(fā)現(xiàn)房地產相對價格與實際利率是影響消費、儲蓄、投資、產出的核心傳導變量，傳導機制為：實際利率通過儲蓄分別對當前消費與房地產投資產生替代效應，對未來消費產生收入效應；當前房地產相對價格對向前消費產生收入效應，預期房地產相對價格對當前消費與儲蓄產生替代效應。
綜上分析，只有穩(wěn)步降低貨幣增長率，引導貨幣存量在行業(yè)間合理配置，調節(jié)房地產價格與實際利率至合理水平，才能消除公眾對房地產相對價格上漲預期，進而從根本上化解經濟資源結構性錯配所積聚的經濟、金融風險。具體措施包括：
1.根據規(guī)則性原則改革貨幣政策決策機制，制定、執(zhí)行穩(wěn)健的貨幣政策，利用公開市場業(yè)務、信貸規(guī)?？刂?、窗口指導等多種政策工具控制貨幣供給；加強對“影子銀行”、民間借貸監(jiān)管，使內生性貨幣創(chuàng)造機制趨于合理化、規(guī)范化，從源頭上減輕貨幣對宏觀經濟的沖擊。
2.加快利率市場化改革，增強存貸款利率，尤其是存款利率與資金供求狀況、資本收益率之間的聯(lián)系，將存貸利差控制在合理區(qū)間，發(fā)揮利率作為資金價格信號在資源配置中的導向作用。
3.通過對土地、財政、稅收、產業(yè)、社會保障等制度進行系統(tǒng)性改革，穩(wěn)定房地產價格，打破公眾對房地產價格持續(xù)上漲預期的，從根本上化解房地產價格扭曲所導致的資源結構性錯配。
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【關鍵詞】房地產投資；投資風險；稅收因素
1 引言
20世紀90年代以來，伴隨著住房制度和土地使用制度的改革，我國的房地產業(yè)逐漸恢復和得到快速發(fā)展，已成為新的、十分活躍的經濟增長點。同時，由于其對國家宏觀經濟形勢和經濟政策的敏感性使其成為國民經濟的晴雨表。首先是政策對房地產市場投資和消費的拉動效應，國家先后出臺的一系列稅費、簡化手續(xù)等政策刺激了住房消費；其次，房地產市場體系初步建立，為市場提供了交易場所和暢通的信息渠道。
但同時我們也應該看到，房地產業(yè)是一個高風險，盈利水平可能較高但又難以確定的行業(yè)。房地產投資雖然有著較高的投資收益，但同時也存在著較大的風險，房地產投資數(shù)量大、投資周期長，涉及的風險廣泛復雜，而且很容易受到國家和地區(qū)經濟情況的影響，難以預測市場未來的走勢。另外房地產投資本身也存在著一些缺陷，如變現(xiàn)能力低、交易糾紛多、籌措資金困難等。這些都導致了房地產投資成敗的極大不確定性。
作為一個理性的投資者，都希望以最少的投資獲得最大的收益避免投資失敗。因此，本文分析了影響房地產投資的主要要素：風險因素和稅收約束，研究了這兩者對房地產投資的效果影響。
2 房地產投資風險要素
風險的定義最初出現(xiàn)于1901年美國A.M.willet所作的博士論文《風險與保險的經濟理論》中：“風險是關于不愿發(fā)生的事件的不確定性之客觀體現(xiàn)”。目前，風險分析在國外房地產投資實踐匯總已得到了廣泛的應用，且日益系統(tǒng)化、規(guī)范化。我國是在20世紀80年代后期開始了風險的理論研究。在此之前，經濟學界對社會主義經濟風險問題一直都是否定和回避的。當前，房地產投資風險分析在國內已經得到了廣泛的應用，但是很多房地產企業(yè)還未真正建立起完善的房地產投資風險分析系統(tǒng)[1]。
3 房地產投資的稅收約束
住宅項目從取得土地使用權到銷售及再次轉讓完結，需要經過土地征用、開發(fā)建設、交易轉讓、裝潢和使用等諸多環(huán)節(jié)；涉及營業(yè)稅、城市維護建設稅、契稅、耕地稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、教育費附加等相關稅收。
住關人民的基本生存和生活需要，住宅產業(yè)在整個國民經濟中具有特殊的地位和重要作用，因此住宅市場也是國家公共政策最為關注的焦點之一。除稅收政策以外，還有其他的政策因素，例如經濟適用性住房建設政策、個人住房信貸政策、利率調整政策和消化空置商品住宅政策等。這些政策因素都從不同程度上對房產供需雙方的開發(fā)和購買決策行為產生著影響[2]。
4 房地產投資的風險控制
對房地產投資各個過程中的風險進行識別的基礎上，提出針對性的風險防范和控制措施，使企業(yè)最大限度地減少風險損失，獲得較高的安全保障。
4.1 投資決策階段的風險控制
投資決策階段需要考慮的風險因素最多，風險因素對項目的成敗的影響也是最關鍵的。因此，企業(yè)應做好以下幾方面的工作：
4.1.1 重視可行性研究，確保投資決策的正確性。
4.1.2 加強市場監(jiān)測、提高決策的科學性。
4.1.3 采用房地產保險的方式來間接降低風險。
4.1.4 靈活運用投資組合理論。
4.2 土地獲取階段風險的控制
在土地獲取階段前，必須對地塊自然屬性、社會屬性以及使用屬性進行認真確認，一決定或放棄對某一項目的開發(fā)。在征地過程中，應主動爭取有關部門和群眾的理解、支持和幫助，以化解眾多風險因素，減少來自各個層面的干擾；在拆遷和安置補償問題，統(tǒng)一原則性和靈活性，以防止矛盾激化。
4.3 項目建設階段風險的控制
強化安全意識，事前控制與事中控制動態(tài)結合，采取系統(tǒng)的項目管理方法使項目順利進行，并在保證建筑質量的前提下，盡快完成開發(fā)項目，縮短建設周期，減輕開發(fā)商所面臨的未來的不確定性。
4.4 經營管理階段風險的防范和控制
在經營管理中，房地產商應關注市場的動態(tài)發(fā)展，了解需求狀況，采取靈活合理的定價措施，避免或減輕因高價或低價帶來的風險。為回避企業(yè)自身營銷經驗不足、營銷手段不當?shù)娘L險，可通過營銷，以充分利用人豐富經驗。采用靈活多變的營銷方式，拓寬營銷渠道，降低營銷風險。
5 房地產投資的稅收籌劃
稅收籌劃是納稅人通過對投資、經營、理財活動的事先計劃和安排，以達到合理合法減輕稅收負擔目的的一種管理方法。它是納稅人的一種積極、主動的經營籌劃行為，它以國家法律為依據，采用經濟學中常用的比較分析方法選擇最佳的納稅方案，目的在于減輕稅收負擔，獲得最大的稅后收益。其基本特征是：合法性、超前性、目的性和方式的多樣性[3]。
房地產開發(fā)投資涉及的稅種很多，所以投資具有很大的稅收籌劃空間。主要的稅種包括：營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅。
5.1 營業(yè)稅的稅收籌劃
發(fā)生在房地產的交易環(huán)節(jié)，即銷售房地產應以房屋售價5%的稅率繳納營業(yè)稅。作為營業(yè)稅的附加，城市維護建設稅的納稅義務也相應產生?！稜I業(yè)稅暫行條例》中規(guī)定：“銷售不動產”稅目的營業(yè)稅，應在不動產所有者有償轉讓不動產所有權行為或者單位將不動產無償贈與他人的行為發(fā)生時，才進行征收。出售者可以通過合理推遲所有權轉移時間達到稅收籌劃的目的。
5.2 土地增值稅的稅收籌劃
進行稅收籌劃時，增值額是一個關鍵的因素。土地增值稅實行四級超額累進稅率。稅率為30%-60%，增值額越高，需繳納的土地增值稅就越多。因此房地產開發(fā)企業(yè)在進行土地增值稅籌劃時，關鍵是要合理地控制、降低增值額?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l理》規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，如果增值額沒有超過扣除項目的20%，免征土地增值稅。同時還規(guī)定，納稅人既要建造普通標準住宅，又有其他房地產開發(fā)項目的，應分別核算增值額；不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的不同標準住宅不享受免稅優(yōu)惠。因此，如果一個房地產開發(fā)企業(yè)既要建造普通住宅又搞其他房地產開發(fā)項目，分開核算與不分開核算稅負會有很大差異。在分開核算的情況下，如果能將普通住宅的增值額占扣除金額的比例控制在20%以內，則可以免繳土地增值稅，達到減輕稅負的目的。此外，還可以通過增加可扣除項目的金額，使稅基縮小，達到減輕稅付的目的。
合理選擇籌資方式也可以達到減輕稅收負擔的目的。根據制度規(guī)定，企業(yè)為開發(fā)房地產的借款利息，可記入房地產開發(fā)成本，并作為計算房地產費用的扣除基數(shù)，特別是房地產開發(fā)企業(yè)可加計20%的扣除，加大了扣除項目金額，從而增加企業(yè)的稅后凈收益。
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作者簡介：
論文摘要：中國房地產泡沫問題一直以來備受爭議。本文首先通過運用新古典經濟模型，初略估計了房地產完全市場化以來近幾年的泡沫程度，有些年份泡沫較大；然后再通過專項指標進一步說明了泡沫程度，由于數(shù)據及平均以后產生的問題導致有些指標不能科學地說明泡沫狀況；最后，從三個方面給出政策建議。
一、引言
房地產的真實價值是難以確定的，正因為如此，中國房地產市場有沒有泡沫，或泡沫成分有多大，一直以來是學界政界商界爭論較多的話題之一。如果知道房地產的確切價值，判斷有沒有泡沫最簡單且最有效的辦法是將房地產價值與價格相比，價格與價值越脫離就說明泡沫成分越大，這種偏離當然是當指價格高于價值的情況下，當價格低于價值，經濟緊縮，也就沒有泡沫。房地產的真實價值主要分為兩部分，首先，作為一種產品，必有其成本，也就是各種各樣的物質成本，反應在會計報表中的，作為成本核算的依據，一般情況下，造價高的住房價值相應較大。另外，房地產的價值，更主要體現(xiàn)在住房的居住效用上，同一處建筑，不同經濟狀況水平的人所愿付出的代價是不一樣的，所有者剩余是不相同的，因而以承受度來衡量住房價值，不同人會得出不同結果。假如某一房產，行市50萬，有人愿出70萬買，有人肯付100萬，雙方獲得的實質效益可以相等，這時，真實價值按哪個標準來算，就不好確定了。
二、相關理論回顧
許多經濟學家將資產價格與資產基本價值相聯(lián)系，將資產價格泡沫定義為資產價格對資產基本價值的偏離。正如彼特·加博（PeterGarber）所說，在大部分經濟研究中，資產價格泡沫都是指價格中不能由基本因素解釋的那一部分（1990）[①]。基本因素又稱為“經濟基礎條件”或“基本面”，指影響某種資產價格的實體經濟因素。三木谷良一認為泡沫就是資產價格（具體指股票與不動產價格）嚴重偏離實體經濟（生產、流通、雇用、增長率等）暴漲，然后暴跌的過程[②]。金融專家鈴木淑夫博士則認為，經濟學上所說的泡沫，是指地價、物價等資產的價格，持續(xù)出現(xiàn)無法以基礎條件來解釋的上漲或下跌[③]。1992年度日本經濟白皮書指出，“現(xiàn)實的股價和地價，如果超出了經濟的基礎條件和理論價格暴漲，泡沫經濟就產生了”。1993年度，日本經濟白皮書進一步指出，所謂“泡沫””一般來講是指資產價格大幅度偏離經濟基礎條件而上升。由此看來，日本學者基本上趨向于把泡沫定義為資產價格偏離經濟基礎條件的膨脹過程。
類似的，約瑟夫·E·斯蒂格利茨（JosephE.Stiglitz）認為如果今天價格高僅僅是因為投資者相信明天價格將更高，即基本因素不能證明價格的合理性時，資產價格泡沫就產生了（1990）[④]。王子明綜合此類定義，對資產價格泡沫進行了直接的定義：資產價格泡沫是由投資者對價格或收益的預期引起的資產價格相對于基本價值的非平穩(wěn)偏移，并將偏移的數(shù)學期望作為泡沫的度量（2002）[⑤]。
三、實證研究與結果
資產泡沫是一種經濟失衡現(xiàn)象，是資產的實際價格相對于經濟基礎條件決定的理論價值(一般均衡穩(wěn)定狀態(tài)價格)的非平穩(wěn)性偏移。③因此，要度量某種資產的泡沫大小，我們必須首先求出其理論價值和實際價格。在此，我們提出用資產泡沫度的概念來反映資產泡沫的大小，所謂泡沫度就是資產實際價格偏離其理論價值的程度，用公式表達如下:
其中，表示第i種資產的泡沫度，表示第i種資產的實際價格，表示第i種資產的基礎價值。這個公式比較簡單，但泡沫的含義被表示出來。資產的實際價格可以從統(tǒng)計數(shù)據中獲得，關鍵是資產的基礎價格難以確定。如果能把基礎價格確定下來，那運用公式就可以輕松地把泡沫程度計算出來。
確定房地產的基礎價格的模型也有不少，這里只用資產邊際收益法來簡要測度一下。根據泡沫經濟源于實體經濟的特點，引入RamseyModel進行了分析。這個模型是新古典經濟增長理論中的基本模型之一[⑥]。在該模型中,經濟系統(tǒng)是一個純粹由家庭和廠商組成的交換系統(tǒng)。家庭不消費自己生產的產品，其所消費的產品全部從市場上購買，并通過出售其所擁有的生產要素獲取收入，在收入約束下實現(xiàn)其效用的最大化。廠商只生產不消費，從家庭購買所需生產要素,在技術約束下實現(xiàn)其利潤最大化目標。盡管該理論被新興古典經濟理論批評為忽略了對經濟增長具有重要作用的分工問題的研究，但作為一種抽象的理論,其分析結果對確定資產價值的基準具有重要的意義。
我們在此略掉推導過程，該模型最后得出一個公式，即著名的修正黃金分割率，為，說明在經濟處于最優(yōu)均衡穩(wěn)定狀態(tài)下，資本的邊際產出率等于人口增長率與時間偏好之和。此時的資本邊際回報率即為資產基礎價值。由于在實際經濟中還存在通貨膨脹因素，因此，最優(yōu)均衡穩(wěn)定狀態(tài)下的資本邊際回報率，應當剔除掉通貨膨脹率的影響，資產的基礎價值可以進一步由下式表示:。這意味著,經濟最優(yōu)均衡穩(wěn)態(tài)下資本邊際回報率也就是資產的基礎價值,取決于三個因素。第一個因素是消費者的心理因素，即把當前的收入儲蓄起來以待將來消費的意念的強度。它一方面與消費者收入的多少相關，另一方面與當前儲蓄的未來預期的增長有關，因此其大小等于利率。第二個因素是通貨膨脹率，通貨膨脹率越高，其對資產價值的侵蝕就越嚴重，因此，應當將其剔除。第三個因素是人口增長率n，其值越大，說明勞動力增長率越大，資產的價值越大。
此方法具有簡單明了的特點，在理論上也講得過去，但對于中國這樣一個利率還未完全市場化的國家來說，不好確定利率，因而模型的實證結果會受到影響，準確性就受到質疑。雖然有這樣一個缺點，我們還是可以參考一下。在此，說明利率的選擇問題，基于房地產的周期性特點，我們選取了金融機構人民幣存款基準利率中的一年斯和三年期定期利率為對象，表示資產的機會成本。由于中央銀行調整利率的時間不穩(wěn)定，所以我們根據當年最后一次調整為參照，在下一次調整之前的時間段里保持不變，于是有些年份利率與上年相同。具體看下面數(shù)據。
表1
其中一年期定期存款利率和三年期定期存款利率就相當于，人口指數(shù)為n，通貨膨脹率用表中的價格指數(shù)來表示，表中的價格指數(shù)是根據國家統(tǒng)計局的數(shù)據經過簡單計算所得，不是原數(shù)[⑦]。這樣我們就得出了資產的邊際收益率，分為最小和較大兩個值，即，也就是我們上面所說的資產的基礎價格。然后，我們根據歷年房地產價格計算出相應的指數(shù)，對比兩組數(shù)據，就可以粗略地判斷房地產泡沫程度。
從表中對比，可知2000年到2002年，中國整體房地產市場的泡沫不是很大，程度比較輕，但是2003年以后，泡沫急劇擴大，2004年資產基礎價格最小為0.112，較大為1.102，而房地產實際價格卻遠遠大于這一基礎價格，達到17.762。2005年也有相同的特征，程度不一樣，但總體來看，這兩年的泡沫最大。2006年的泡沫水平較前兩年有所下降，但也處于高位運行狀態(tài)。
四、中國房地產泡沫指標分析
房地產價格增長率與GDP增長率
該指標是根據房地產泡沫的含義來設計的。泡沫經濟是虛擬經濟與實體經濟偏離程度的反映，從宏觀的角度來分析，泡沫膨脹的程度取決于經濟增長速度和對經濟增長速度的預期，但是實體經濟的發(fā)展是虛擬經濟發(fā)展的基礎，房地產泡沫也是如此，因此可以用房地產價格增長率與經濟增長率進行比較，反映虛擬經濟與實體經濟的偏離程度。該指標能反映房地產泡沫的擴張程度，是測量虛擬經濟相對實體經濟增長速度的動態(tài)指標，用來監(jiān)測房地產經濟泡沫化趨勢，指標值越大，房地產泡沫的程度就越大。
GDP增長率反映的是用貨幣表示的居民最終消費的商品和勞務的實際增長率。平減指數(shù)是指當年價格表示的GDP與基期價格表示的GDP之比，它不僅反映了私人部門的消費商品，也反映了公共部門的消費變化狀況，同時也反映了生產資料和成本、進出口商品及勞務的變動程度，比其他幾種物價指數(shù)如消費價格指數(shù)、生產價格指數(shù)更全面、更綜合。房地產業(yè)及與房地產相關的行業(yè)如建材、裝潢等行業(yè)的價格變動作為平減指數(shù)變動的一部分，兩者的變化趨勢自然表現(xiàn)出一定的一致性。
并不是說房價增長率與GDP增長率的比值一旦大于1，就能判斷房地產市場上出現(xiàn)了泡沫成份。只有當房價增長率明顯地背離GDP增長率時，這個指標才具有較強的說明作用，也就意味著房價的增長有可能超出了實體國民經濟的有效支撐及超過了人們的消費能力。房價的虛高有可能引起空置率的上升及泡沫的形成與膨脹。
年份GDPGDP增率(1)平均房價房價增率(2)(2)/(1)
199884402.2802063.000
199989677.0550.0622053.000(0.005)
200099214.5540.1062112.0000.0290.270
2001109655.1710.1052170.0000.0270.261
2002120332.6890.0972250.0000.0370.379
2003135822.7560.1292359.0000.0480.376
2004159878.3380.1772778.0000.1781.003
2005183084.8000.1453167.6570.1400.966
2006213131.70.1643367.0000.0630.383
2007251483.20.1803864.0000.1480.820
表2
房價收入比分析
房地產收入比這一指標是根據房地產泡沫成因中的一個因素，即過度的投機需求，來設計的。房價收入比是房地產價格與居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭對住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。房價收入比用來測度居民住房消費能力，因而也是間接用來測度房地產泡沫的指標。當市場中的房價收入比一直處在上升狀態(tài)，且并沒有存在市場萎縮的跡象，則說明這個房地產市場中投機需求的程度較高，產生房地產泡沫的可能性就越大。由于房地產業(yè)的屬地化特征和各國經濟發(fā)展水平的差異，各國房價收入比的差異也很大。所以，在比較國內外房價收入比時，不能一概而論。
近幾年來，全國各地區(qū)房地產開發(fā)活動活躍，建設規(guī)模龐大，開發(fā)貸款迅速增長，市場成交持續(xù)升溫，房價在住房按揭貸款的消費信貸支撐下也隨之不斷攀升。過高的房價與居民購買力之間的差距日益拉大。如果后期有效需求跟不上或者需求得不到銀行業(yè)的消費信貸支持，積壓空置面積將與日俱增。其結果必然是陷入房地產開發(fā)貸款越多，房屋積壓越嚴重，銀行信貸資金越難以回收的惡性循環(huán)。從房價收入比這個指標，我們可以看出房地產市場的泡沫程度，因為收入這一經濟變量中也包含實體經濟因素，用現(xiàn)實房價與之相比，正是虛擬與實體之比。但是，房價收入比能否作為房地產市場泡沫的衡量指標是有爭議的。
有人認為房價收入比不能很好地反應居民對房地產的消費能力，因為居民實際可支配收入可能要比政府統(tǒng)計部門數(shù)據高，由于市場要素分配方式的多樣化，居民收入狀況透明度不高，有可能造成房價收入比的低估。另外，一套房屋的總價是由平均房價乘以面積得出的，在計算房價收入比時，面積選擇不同，結論就有差別。
表中房價為全國平均房價，“平均”在這里有兩層含義。一是指地域范圍，即這個房價是全國性的，有些地區(qū)可能高一些，或低一些。二是指各物業(yè)形態(tài)的平均，別墅和高檔公寓價格比普通住宅要高，商業(yè)地產與住宅價格又不一樣，這是一個平均值。我們的模型選取家庭規(guī)模是三口之家，這與城市現(xiàn)實是相符的，而且房地產主要集中于城市，三口之家的選擇應該是合理的。在此，我們計算了兩組房價收入比，一是按人均面積為70平米，另一個是按人均面積80平米來算的。應該說，這兩個面積的選擇還是符合現(xiàn)階段中國經濟生活的實際，其實，最好的面積應該是未售出房地產的平均面積。
從表中可以看出，模型中房價收入比還是很高的，但也并不是高到無法容忍的地步。有幾個原因可能導致我們所得的房價收入比偏。第一，全國平均房價偏低，數(shù)據與現(xiàn)實可能有些不對稱，有失真的嫌疑。有些城市的房價遠遠高于平均價格。所以說，房地產業(yè)具有城市區(qū)位性或地域性，最好是將某個城市作為研究對象。第二，目前房地產開發(fā)市場，普遍存在著“大”的傾向，倍受歡迎的小面積房屋比較少，如此實際房價收入比會這兩個數(shù)都大。
空置率分析
另外，房地產市場上的空置率也是衡量房地產市場是否有泡沫的一個重要指標。如有的酒店建起來之后，入住率不高，造成浪費。有些房屋造起來之后，種種原因導致房地產實現(xiàn)不了銷售。因為從空置率我們可以看出房地產供求雙方的力量對比，如果市場上房屋空置率上升，說明房地產市場處于供大于求的狀態(tài)，此時為買方市場，理論上對消費者有利，不利于開發(fā)商或房地產供應者。那是不是空置率越低越好呢？也不是，首先，房地產市場總會存在一些結構性空置，這部分空置我們可以暫時地稱為自然空置率，這是市場經濟客觀存在的一種失衡常態(tài)。其次，空置率低，說明房地產市場上銷售強勁，但在房地產市場上存在泡沫時，由泡沫所消化地那一部分也能導致空置的下跌。不過，一般來說，認為房地產空置率低一點比較好，因為空置造成巨大的市場資源浪費與損失。
運用空置率指標來衡量房地產泡沫，在對分母的問題的選取上存在著爭議，各國做法也有差別，所得結果也是不同的。關于分子沒什么分歧，即為空置面積。但如何計算空置面積，是把空置一年的房屋算作空置還是把三年或五年空置的房屋計算成空置，不同人持不同意見，都有道理。分母的選擇也有好多種，美國是所有現(xiàn)存的房地產的總量。而我們國家計算空置率時，通常選擇近三年內房地產供應總額。也有人用當年新增房屋數(shù)量作分母，或用五年來累計的房屋增量作分母。目前，我國尚未正式頒布房地產空置率的計算標準和計算方法。在這里，也只好用國家統(tǒng)計局的數(shù)據進行一些粗略的推斷。
如表所示，我們用竣工面積與銷售面積的差作為空置面積，然后用它除以竣工面積，得出一個大概的空置率。應當說明的是，在竣工面積中，可能有很多房屋年底竣工，但銷售前景良好，這個空置率也把這一部分暫時空置的房屋算進去，明顯夸大了空置率，但囿于統(tǒng)計數(shù)據的完整性不夠，也只能做到這一步。從表中我們可以看出空置率處于下降趨勢，與此相對應的是銷售面積遞增速率明顯快于竣工面積的增速。也就是說，房地產市場受到買方的追捧，但從空置率這一指標不能看出銷售面積中有多少是炒作或投機的。所以，空置率指標對于衡量還是有很多局限性的，數(shù)據要求的準確性高，且不能銷售的具體情況。
資料來源：根據國家統(tǒng)計局數(shù)據整理
五、結論與建議
（1）產權關系是市場經濟的基礎，正如著名經濟學家米塞斯所言，市場經濟就是建立在私有的財產或生產要素基礎上的勞動分工的社會體系。在這個體系中，市場上的消費者具有絕對權威，主導著市場。每個人因為要使自己的利益最大化而不得不想方設法地盡可能好地服務他人。因為他人是通過市場上買賣這種投票行為來最終影響著這個人的自身利益。市場指導著個體參與到能最好地滿足人們需求的途徑中來。而私有財產制度則是保證市場行為主體可以自主選擇生產服務方式來最大地滿足人們的需求，并且競爭的產生也會促進整個社會的福利水平。在這里，我們只是說明產權制度是市場經濟基礎與核心，沒有明確的產權就沒有市場經濟。這一點，對于我們銀行的市場化改革也是有指導意義。而且，實踐證明，中國國有銀行的股份改革不正是針對模糊不清的產權狀況來的嗎？包括引進戰(zhàn)略投資者，可見許多人都認識到產權不清的危害性。
摘 要 本文通過分析國家干預和自由放任作為兩種此消彼長的經濟思想在社會發(fā)展的各個時期都發(fā)揮著的作用，得出實踐活動和干預理論相互影響，相互促進。并且對此次金融危機進行反思和中國改革開放以來的經濟變化分析，證明我們不能簡單地在市場和政府之間進行選擇，應該是政府和市場應相互配合。實踐證明在世界市場經濟社會中新自由主義與國家干預主義逐漸走向融合。
關鍵詞 國家干預 新自由主義 融合
一、國家干預主義與自由主義
國家干預主義和經濟自由主義這兩大思潮在發(fā)展過程中相互碰撞，但它們各自的主張并非完全排斥，而是對立中又有融合，爭論的焦點是市場多一點，還是干預多一點。所謂國家于預主義，是指一種主張削落私人經濟活動的范圍，由國家干預和參與社會經濟活動，承擔多種生產、交換、分配、消費等經濟職能的思想和政策。它主要強調市場機制的缺陷必須通過國家干預來彌補。經濟自由主義主張限制政府在經濟事務中的操控，讓市場機制發(fā)揮調節(jié)資源的作用，是提倡市場機制，反對人為干涉經濟的經濟理論和政策體系。
二、美國金融危機原因分析
（一）美聯(lián)儲不適當?shù)呢泿耪?/p>
美國為防止經濟衰退，美聯(lián)儲長期實行低利率的貨幣政策，在房地產市場實行零首付等促進房地產市場發(fā)展的政策。美國長期的低利率的貨幣政策導致房地產等資產價格大幅上漲，為了抑制日益嚴重的通貨膨脹，從2004年6月起到2007年9月美國聯(lián)邦儲備局連續(xù)17次加息，將利率由l％上調至5.25％。不斷提高的利率使得抵押貸款的債務人還款成本高于房產價格，債務人都無法繼續(xù)支付貸款，由此滋生了道德風險。
（二）信用評級機構虛高的評級
次級抵押貸款經過復雜的層層打包后，很多機構投資者已經無法確切了解其中包含的風險，更不知道次級抵押貸款債務人的真正支付能力。他們唯一可以依賴的就是信用評級機構對金融產品的信用評級。政府監(jiān)管部門一直沒有對評級機構采取嚴格的監(jiān)管措施。在危機爆發(fā)之前，評級機構給各類抵押擔保債券、抵押債務債券等產品給出了虛高的信用評級。高的評級吸引了大量機構投資者加入到這個高風險的市場中。過高的評級助長了刺激抵押貸款市場乃至金融市場的非理性繁榮，助推了金融危機的爆發(fā)。
（三）政府監(jiān)管失當
美國的資產證券化金融創(chuàng)新是建立在缺乏有效監(jiān)督之上的，缺乏監(jiān)督的金融創(chuàng)新一味追求風險轉移，必然會滋生道德風險。美國金融監(jiān)管機構還將對次級抵押貸款相關的債券和金融衍生產品的評估和監(jiān)督責任完全交給評級公司，并且缺乏對這些評級公司的監(jiān)管。監(jiān)管領域即有重疊又有空白，從貸款發(fā)放到證券打包銷售及再加工的整個流通過程中，無論是美聯(lián)儲還是美國證券交易委員會都缺乏必要的法規(guī)對其約束。這次金融危機最直接最根本的原因是長期以來自由放任的意識和在這種意識下政府對金融部門監(jiān)管的缺失。
三、改革開放后中國經濟發(fā)展
我國從計劃經濟轉為市場經濟的過程中，在充分發(fā)揮市場資源配置機制的同時，重視政府的宏觀調控作用。我國實行改革開放30多年來取得了舉世矚目的成就。這充分表明了我國長期以來政策運用的好的效果即適度的國家干預主義所帶來的利益。經濟發(fā)展首先表現(xiàn)為經濟增長，衡量經濟增長的指標主要是國內生產總值、增長速度和人均國民總收入。改革開放以來，我國發(fā)生了翻天覆地的變化。我國的經濟增長率一直都是穩(wěn)中有升，我國的國內生產總值從1978年的3645億元人民幣、居世界第10位、占世界經濟1．8％的份額，提高到2010年的39.8萬億元人民幣、居世界第2位、僅次于美國。2008年在全球經濟受到金融危機的影響而普遍下降的情況下，中國的GDP仍然有9％的增長率。
四、國家干預和自由主義的融合
從嚴格意義上講，不包含干預的自由主義思想和不包括自由的干預主義思想已經不復存在了。美國的“第三那條道路”和中國特色的社會主義市場經濟都是既強調經濟自由，又強調國家干預的典范。我們在實施宏觀經濟政策時，應在市場和政府之間尋找一種平衡。市場解決不了的，政府在該出手時就出手；政府過度干預導致失靈和無效率，市場也可以制衡政府。
美國次貸危機大爆發(fā)，世界各國政府紛紛出臺救市政策來抵御危機帶來的損害，表明國家干預主義與經濟自由主義逐漸融合的趨勢。市場經濟自動調節(jié)經濟的巨大潛能是人們無法估量的，忽視市場經濟的作用，對市場機制于預過多，無疑會阻礙經濟的發(fā)展。2008年全球性的金融危機表明不要國家宏觀調控，對市場經濟采取自由放任的態(tài)度，也是不行的。因此，我們看到不論是資本主義國家還是社會主義國家在經濟發(fā)展的道路上都存在著人類共同的文明成果，其經濟發(fā)展過程都揭示了具有共同性規(guī)律的東西要擅于發(fā)掘利用它，為人類社會的不斷進步而努力。
目前我國正處于市場經濟發(fā)展初期，我們需要政府主導型的經濟模式。我們所要建立的政府主導型模式并非是拋棄市場機制作用，完全靠政府權威力量左右經濟運行的模式，而是政府適時適當?shù)母深A。對待“新自由主義”思想，我們應取其精華去其糟粕，吸取那些對我國經濟發(fā)展有促進的思想，去除那些不利于我國經濟發(fā)展的思想。
參考文獻：
[1]斯蒂格利茨.政府為什么干預經濟.中國物資出版社.1998．
內容摘要：服務業(yè)發(fā)展既包含服務業(yè)產值的增長及其在整個國民產值中的比重提升，也內涵服務業(yè)內部各種產業(yè)形態(tài)的結構調整。由于服務業(yè)內部各產業(yè)存在大小不同、周期有別的部門溢出效應，且不同的發(fā)展模式下部門溢出效應更顯差異，這為決策部門制定服務業(yè)發(fā)展及其結構調整政策提供了理論支持。在供給引致型發(fā)展模式下具有正外部效應的產業(yè)，如金融業(yè)、物流業(yè)，政府可加大政策支持力度以優(yōu)先發(fā)展。在需求追隨型發(fā)展模式具有正外部效應的產業(yè)，如批發(fā)和零售業(yè)、住宿和餐飲業(yè)，政府工作的著力點在于為其提供公平、公開、公正競爭的制度環(huán)境。
關鍵詞：服務業(yè) 產業(yè)結構 溢出效應
問題的提出
服務業(yè)發(fā)展既包含服務業(yè)產值的增長及其在整個國民產值中的比重提升，也內涵服務業(yè)內部各種產業(yè)形態(tài)的結構調整。因此，考察服務業(yè)內部各個產業(yè)部門對其它產業(yè)的動態(tài)沖擊效應無疑具有重要的理論價值和現(xiàn)實意義。在學術研究文獻中，這主要是借助兩部門外溢效應模型來開展的。Feder（1982）提出了一個兩部門模型來分析出口部門對非出口部門的溢出效應，考察出口擴張對經濟增長的影響。隨后許多研究者將其思想用于其他方面的研究，Eric C. Wang.（2000）運用兩部門模型分析臺灣金融發(fā)展與經濟增長的關系；Kevin H. Zhang（2002）對兩部門模型進行擴展，研究東亞8國金融發(fā)展與經濟增長的關系；Radha Balkaransingh（2003）將兩部門模型作為基礎，結合格蘭杰（Granger）因果關系檢驗和協(xié)整方法研究包括亞洲和拉美的中等收入國家以及部分OECD 國家在內的19 個國家的金融發(fā)展與經濟增長的關系，以及金融發(fā)展對全要素生產率的貢獻。此外，許和連、欒永玉（2005）將Feder（1982）模型擴展成三部門模型并應用于外貿部門的技術溢出效應研究，（2009）借用Feder（1982）模型分析了發(fā)展生產業(yè)與制造業(yè)升級之間的關系。本文借鑒前述兩部門模型的基本方法，將從事服務業(yè)的部門分為要分析的某一部門和除此之外的另一部門，構建附加預期的兩部門動態(tài)模型，以重慶市為研究對象，探討服務業(yè)內部各部門發(fā)展的外溢效應、發(fā)展模式選擇和結構調整含義。
附加預期的動態(tài)兩部門理論模型
美國耶魯大學經濟學家休·T·帕特里克（1966）在“欠發(fā)達國家的金融發(fā)展和經濟增長”一文中提出了金融發(fā)展和經濟增長關系的“需求追隨”和“供給引致”兩種模式?！靶枨笞冯S”模式強調的是金融服務的需求方，即隨著經濟的增長，經濟主體會產生對金融服務的需求，作為對這種需求的反應，金融體系不斷發(fā)展。換言之，經濟主體對金融服務的需求，導致了金融機構、金融資產與負債和相關金融服務的產生?！肮┙o引致”模式強調的是金融服務的供給方，金融機構、金融資產與負債和相關金融服務的供給先于需求。鑒于理論界對后一種方法的相對忽視，帕特里克認為應該把這兩種方法結合起來。并且指出，在實踐中，需求追隨現(xiàn)象和供給引致現(xiàn)象往往交織在一起，但不可否認，在需求追隨型金融和供給引致型金融之間存在著一個最優(yōu)順序問題，即在經濟發(fā)展的早期階段，供給領先型金融居于主導地位.而隨著經濟的發(fā)展，需求追隨型金融逐漸居于主導地位；不僅如此，最優(yōu)順序問題也可能在部門內和部門間存在。
這里借用帕特里克關于“需求追隨”和“供給引致”兩種模式的研究方法，并嘗試擴展應用到對整個服務業(yè)各個部門的分析中。
（一）供給引致型模式
假設服務業(yè)（第三產業(yè)）總可分解為某一部門（M）和不含該部門的其他服務業(yè)部門（N），則可以建立兩個部門的生產函數(shù)：
（1）
（2）
（3）
（4）
（5）
（6）
其中Mt ，Nt，Yt分別指t時期待分析部門的產出、其他服務業(yè)部門產出和整個服務業(yè)（第三產業(yè)）總產出， 分別是指t時期部門M、N的勞動力投入和資本。部門M的發(fā)展存在著對部門N的外部性影響，因而部門N的產出不僅是資本和勞動力的函數(shù)，同時也是部門M所提供服務的產出函數(shù)，這一點集中表現(xiàn)在部門N的產出函數(shù)關系式（2）中。方程（4）表示一個調整系數(shù)為θ的適應性預期過程。
假設社會資源并沒有達到最優(yōu)配置，亦即部門M與部門N間的要素邊際生產率存在差異，即：
（7）
其中，ML，NL，MK，NK分別是指部門M和部門N勞動力與資本的邊際生產率。式中δ反映部門M和部門N要素邊際生產率差異。如果δ>0，則表示部門M要素邊際生產率高于部門N；反之，δ
采用Bruno在1968年的研究中所使用的一個假設，即某一部門勞動力的邊際生產率與整體經濟范圍內的人均產出存在線性關系，即：
（8）
同時假設 ，依據Feder（1983）的模型推導，可得：
（9）
其中，dYt/Yt表示服務業(yè)產出增加率，dKt/Yt反映服務業(yè)資本存量變化即投資相對于產出的變動，dLt/LN表示第三產業(yè)增加的勞動力與部門N雇用勞動力的相對比例， ，衡量了部門M的外部效應。（dMt/Mt）·（Mt/Yt）可視為部門M的加權增長。
為更好地識別部門M的外部性，假設部門M通過不變彈性影響部門N的產出，即：
（10）
其中， 成立。彈性系數(shù)反映了部門M產出增加帶來部門N產出的增加，是部門M發(fā)展外部性的一個衡量指標。把式（10）代入式（9）中，整理后可得：
（11）
式（11）反映服務業(yè)增長不但同資本和勞動力等生產要素投入有關，還與其內部各部門的發(fā)展程度相關。其中部門可通過兩個主要渠道影響經濟增長：一是可投資資源生產力的提高或有效利用，即；二是金融部門M對部門N的外部性，即。
方程（4）的動態(tài)預期過程可表示為式（12）：
（12）
進一步，式（12）可迭代成式（13）：
（13）
由于，所以Mt的預期值M*t是Mt所有現(xiàn)在和過去值的加權平均。將式（13）代入式（11），同時我們知道，帶有適應性預期的經濟過程可轉換成一個考伊克幾何滯后形式，于是，服務業(yè)增長方程變成式（14）的形式：
（14）
方程（14）為供給引致型的基本模型。
（二）需求追隨型模式
考慮需求追隨的發(fā)展模式，假設部門M的發(fā)展水平受其它部門N的激勵與促進。于是可將服務業(yè)及其兩部門的生產函數(shù)表示如下：
（15）
（16）
（17）
（18）
假設部門M和部門N之間的邊際生產率差異為γ ，部門N對部門M的外溢效應為不變彈性系數(shù)η，于是有如下方程：
（19）
則需求追隨型發(fā)展模式的方程為：
（20）
考慮方程（19）的適應性預期過程，可將方程（20）進一步改寫成如下動態(tài)模型：
（21）
重慶市服務業(yè)發(fā)展的部門溢出效應實證分析
（一）數(shù)據整理
以1978年價格指數(shù)為基礎，計算整理得到第三產業(yè)及其各部門的產值。以各部門年末就業(yè)人員數(shù)作為各部門的勞動力投入，以第三產業(yè)固定資產投資作為第三產業(yè)新增資本投入量。由于缺乏1978年不變價的固定資產價格指數(shù)，在計算固定資產投資時以1997年固定資產價格指數(shù)近似替代計算得到不變價資本投入增量。以上數(shù)據根據《重慶統(tǒng)計年鑒》各期整理得到。
（二）計量模型
同時考慮供給引致型和需求追隨型兩種模式，即對交通運輸、倉儲及郵政業(yè)（J）、批發(fā)和零售業(yè)（S）、住宿和餐飲業(yè)（H）、金融業(yè)（F）、房地產業(yè)（E）、其他服務業(yè)（O）等行業(yè)分別以方程（14）和（21）為基礎建立聯(lián)立方程，考察這些行業(yè)對其他行業(yè)的外溢效應。
（三）實證結果
對上述6個行業(yè)兩種發(fā)展模式組成的聯(lián)立方程施加參數(shù)截面約束：αθ=ρλ和θ=λ，并應用似不相關回歸估計（Seemingly Unrealated Regression Estimation，SURE）方法開展實證分析。其結果分別匯總在表1和表2中。
表1、表2的結果顯示，可決系數(shù)和杜賓-瓦特森值總體上較為顯著，因此計量分析結果可以用作經濟分析。表1、表2的結果同時顯示，無論就供給引致型發(fā)展模式還是需求追隨型發(fā)展模式而言，交通運輸倉儲及郵政業(yè)、批發(fā)和零售、住宿和餐飲、金融業(yè)、房地產業(yè)和其他服務業(yè)等各個產業(yè)部門中資本和勞動投入的系數(shù)均不甚顯著，這表明產業(yè)發(fā)展的動力并不主要依靠要素投入增長。同時，各個產業(yè)的產值增長及其相對結構調整的相關系數(shù)更為顯著一些。在供給引致型發(fā)展模型中，交通運輸倉儲及郵政業(yè)、住宿和餐飲和其他服務業(yè)的產值增長與第三產業(yè)的比重具有顯著的回歸系數(shù)；在需求追隨型發(fā)展模式中，批發(fā)和零售業(yè)、住宿和餐飲業(yè)和金融業(yè)的產值增長與第三產業(yè)的比重具有顯著的回歸系數(shù)。以上經驗證據的政策含義是，推動服務業(yè)結構改善是整體提升服務業(yè)發(fā)展質量的關鍵。
重慶市服務業(yè)發(fā)展及其部門溢出效應的動態(tài)調整機制
似不相關回歸估計結果顯示，除住宿和餐飲業(yè)外，其他服務業(yè)發(fā)展的預期調整系數(shù)具有經濟分析意義。動態(tài)預期調整過程如圖1所示。當期預期調整系數(shù)總體都較高，從高到低分別為房地產業(yè)（0.9824）、批發(fā)和零售業(yè)（0.9716）、金融業(yè)（0.7689）、交通運輸、倉儲及郵政業(yè)（0.7689）、其他服務業(yè)（0.6401）。由此看來，服務業(yè)內各產業(yè)的預期調整系數(shù)較大。表明微觀經濟主體假如采用適應性預期過程來修正預期各種服務業(yè)發(fā)展的偏差，則其修正比例較大，說明微觀經濟主體對經濟環(huán)境變化的反應較為敏感。不過需要指出的是，只有交通運輸、倉儲及郵政業(yè)和其他服務業(yè)這兩個部門的預期調整系數(shù)通過了顯著性檢驗。其他部門未通過顯著性檢驗，微觀經濟主體對環(huán)境變化的反應敏感性可能還有賴于信息透明、信息傳遞速度建設，還需要加強微觀經濟主體適應市場經濟要求的各種基礎條件建設。
根據圖1所示的動態(tài)預期調整過程，對于交通運輸、倉儲及郵政業(yè)而言，微觀經濟主體在形成預期產出時，當期權重為76.89%，滯后一期的權重為17.78 %，滯后兩期的權重為4.11%，權重總和為98.77%，說明微觀經濟主體基本上以近兩年交通運輸、倉儲及郵政業(yè)發(fā)展的加權平均值形成預期，通過預期交通運輸、倉儲及郵政業(yè)發(fā)展的變化影響第三產業(yè)增長，預期交通運輸、倉儲及郵政業(yè)發(fā)展對服務業(yè)整體增長的促進作用在當期的影響最大，隨后呈現(xiàn)幾何衰減，兩年后的影響微乎其微。
由于“其他服務業(yè)”在內涵上包括了除交通運輸、倉儲及郵政業(yè)、批發(fā)和零售、金融業(yè)、房地產業(yè)、住宿和餐飲業(yè)以外的各類服務業(yè)，可能由于內部結構的相互沖擊，微觀經濟主體在形成預期產出時，當期權重64.01%，滯后一期的權重為23.04%，滯后兩期的權重為8.29%，滯后三期的權重為2.98%，滯后四期的權重為1.07，權重總和為99.40%。由此看來，“其他服務業(yè)”由于內涵較廣，動態(tài)調整過程總體較慢，但微觀經濟主體基本上以近三年（權重達到了95.34%）其他服務業(yè)發(fā)展的加權平均值形成預期，通過預期其他服務業(yè)發(fā)展的變化影響第三產業(yè)增長，預期其他服務業(yè)發(fā)展對服務業(yè)整體增長的促進作用在當期的影響最大，隨后呈現(xiàn)幾何衰減，三年后的影響微乎其微。
服務業(yè)部門溢出效應與結構調整模式選擇
對于給定的估計參數(shù)，供給引致和需求追隨型發(fā)展模式各期的邊際外溢效應分別可以通過等式和 計算得到。其具體結果見表3。
由表3可以看出，交通運輸倉儲及郵政業(yè)、批發(fā)和零售業(yè)、金融業(yè)、房地產業(yè)在供給引致發(fā)展模式下對其他服務業(yè)發(fā)展具有正外部效應，其邊際外部效應的均值分別為1.3598、0.8199、1.5216、0.3924。批發(fā)和零售業(yè)、住宿和餐飲業(yè)、房地產業(yè)、其他服務業(yè)在需求追隨發(fā)展模式下對其他服務業(yè)發(fā)展具有正外部效應，其邊際外部效應的均值分別為6.3077、7.3593、 4.9998、3.4906。
從各類服務業(yè)的外溢效應來看，應當堅持“供給引致型”發(fā)展模式的有：交通運輸倉儲及郵政業(yè)、金融業(yè)，而批發(fā)和零售業(yè)、住宿和餐飲業(yè)、其他服務業(yè)應當采用“需求追隨型”發(fā)展模式。至于房地產業(yè)，盡管兩種模式下均具有正外部效應，但很明顯其在需求追隨發(fā)展模式下的正外部效應更大一些，所以也應當實施“需求追隨型”發(fā)展模式。圖2、圖3分別給出了供給引致型發(fā)展模式下金融、交通運輸、房地產業(yè)的溢出效應和需求追隨型發(fā)展模式下住宿餐飲、房地產、其他服務業(yè)的溢出效應。
從圖2可以看出，供給引致型發(fā)展模式下，金融業(yè)具有較高的正外部效應，且這種效應隨著時間推移逐步增大。這充分表明堅持“金融先行”、金融適度超前發(fā)展不失為重慶服務業(yè)發(fā)展的一條正確選擇和科學發(fā)展路徑。重慶應當在建設長江上游金融中心和西部金融高地方面進行大膽探索，加快發(fā)展。
圖3表明，在需求追隨型發(fā)展模式下，房地產業(yè)具有較高的正外部效應，且比圖2顯示的供給引致型發(fā)展模式下房地產的正外部效應平均高出4.5個百分點。這一經驗證據表明，房地產業(yè)應當堅持需求追隨的發(fā)展模式。房地產業(yè)不適宜過度投資，超前發(fā)展，應當按照經濟發(fā)展進程和居民的有效需求加以平穩(wěn)推進。為此，加強房地產市場的宏觀調控，建設公租房，不但對于改善民生具有重要意義，對于整個第三產業(yè)發(fā)展及其質量提升均具有重要的現(xiàn)實價值。
結論與對策
首先，服務業(yè)內部各產業(yè)存在大小不同、周期有別的部門溢出效應，且不同的發(fā)展模式下部門溢出效應更顯差異，這為決策部門制定服務業(yè)發(fā)展及其結構調整政策提供了理論支持?？刹扇」┙o引致型發(fā)展模式的產業(yè)，政府可加大政策支持力度以優(yōu)先發(fā)展，如金融業(yè)。前述實證結論表明，金融業(yè)具有較強的正外部效應，對于推動產業(yè)發(fā)展和優(yōu)化產業(yè)結構具有重要的引領作用。重慶市要在加快建設西部地區(qū)金融服務高地、提升其對全球金融資產的集聚能力、強化金融產業(yè)的普惠性、加強金融生態(tài)環(huán)境建設等方面進一步走在西部前列?？刹扇⌒枨笞冯S型發(fā)展模式的產業(yè)，政府工作的著力點在于為其提供公平、公開、公正競爭的制度環(huán)境，如批發(fā)和零售業(yè)、住宿和餐飲業(yè)。
其次，在推進服務業(yè)發(fā)展過程中，要以先進制造業(yè)、現(xiàn)代服務業(yè)和戰(zhàn)略性新興產業(yè)為基礎，以生產業(yè)集聚區(qū)建設為載體，以轉變經濟發(fā)展方式、促進產業(yè)轉型升級為主線，以集聚區(qū)體制、機制和政策創(chuàng)新為動力，以布局集聚區(qū)重大生產業(yè)項目為抓手，注重市場配置資源的基礎作用，強化政府指導，突出行業(yè)重點。前述研究結論表明，金融、物流等生產業(yè)的溢出效應明顯，對于推進產業(yè)發(fā)展及其結構升級具有重要作用。這一結論的政策含義是，發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)要以生產業(yè)為突破口。生產業(yè)的發(fā)展有助于提升制造業(yè)的知識和技術含量，克服資源要素制約。目前，生產業(yè)已成為許多西方發(fā)達國家的支柱產業(yè)，在世界經濟發(fā)展和國際競爭中的地位日益顯著。目前，無論是重慶還是全國，生產業(yè)整體上還相對滯后。以生產業(yè)為突破口既可促進現(xiàn)代服務業(yè)的發(fā)展，又可以提升第二產業(yè)的競爭力，還有利于我國的產業(yè)結構調整和經濟發(fā)展方式轉變，有利于促進經濟持續(xù)發(fā)展。這一點對各地產業(yè)結構調整均具有重要啟示意義。各地可因地制宜地大力發(fā)展流通服務業(yè)，做大做強金融服務業(yè)，積極發(fā)展信息服務業(yè)，提升擴大會展服務業(yè)。
再次，服務業(yè)內部中“其他服務業(yè)”所含服務業(yè)甚廣，還包括信息傳輸、研發(fā)、創(chuàng)意等新興服務業(yè)和生產業(yè)。這些產業(yè)發(fā)展對于轉方式、調結構具有重要意義。由于數(shù)據獲取限制，本文沒有進行細致的分析，這需要進一步的研究以深化認識。
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摘要：本文在對高等學校經濟學教學一般情況分析的基礎上，對我國主要高校經管類專業(yè)經濟學課程實施情況進行調研分析，并對重慶大學經管類專業(yè)經濟學課程給予重點研究，提出經濟學課程教學手段與教學方法方面的改進建議。
關鍵詞：經濟學教學；經管類專業(yè)；微觀經濟學；宏觀經濟學
中圖分類號：G642.41 文獻標志碼：A 文章編號：1674-9324（2017）18-0139-02
一、高等學校經濟學教學的一般情況
很長一段時間，我國將西方國家的主流經濟學統(tǒng)稱為西方經濟學。在國際上，西方經濟學這一說法其實并不存在。經濟學是經濟類、管理類專業(yè)的基礎性課程，一般在本科低年級開設，旨在培養(yǎng)學生對經濟學整體結構和基本理論的認識，并通過學習理論知識，對基本經濟現(xiàn)象有比較透徹的理解。此外，經濟學也是進一步學習經濟管理類其他專業(yè)課的基礎。
經濟學是研究有限資源如何實現(xiàn)優(yōu)化配置的學科，包括微觀經濟學和宏觀經濟學。微觀經濟學，主要分析個體經濟單位的經濟行為，在此基礎上，研究現(xiàn)代西方經濟社會的市場機制運行及其在經濟資源配置中的作用，并提出微觀經濟政策以糾正市場失靈，亦稱市場經濟學或價格理論。宏觀經濟學是以國民經濟總過程的活動為研究對象，著重考察和說明國民收入、就業(yè)水平、價格水平等經濟總量是如何決定、波動的，故又被稱為總量分析或總量經濟學。在方法上，經濟學提供給學生大量的概念和理論模型，通過大量的圖形和數(shù)理實證分析及經濟學特有的概念去理解整個經濟學原理；在學科特點上，既具有自然科學邏輯的嚴密性，又具有社會科學思維的開放性。
按照難度，經濟學主要課程分為初級經濟學、中級經濟學和高級經濟學。初級經濟學是基本的入門性質課程，一般叫作“經濟學”或“經濟學原理”，或者把這門課分成“微觀經濟學”與“宏觀經濟學”，從內容上說，一般以原理為主，主要介紹經濟學的基本概念與理論，初步形成經濟學的框架，很少有模型研究和數(shù)理分析。中級經濟學是在此基礎上，內容有所拓寬，探討的程度更加深入，無論知識的廣度與難度都有所加深，更多地使用了數(shù)學推導，在分析問題時會借助數(shù)學工具，運用數(shù)學模型，對數(shù)學知識的要求更高。此外，中級經濟學的內容更加廣泛，難度更加深入，著重剖析經濟理論本質，并不局限于簡單的介紹。高級宏觀經濟學與中級宏觀經濟學中涉及的經濟問題的范圍差別并不大，但與中級宏觀經濟學相比，它研究問題的深度和難度都有所增加。雖然高級課程所涉及的大部分問題，在中級宏觀經濟學課程中有所涉獵，但兩者的差異主要在于研究問題的深度和使用的工具方法不同。在高級經濟學中，模型中的函數(shù)從顯函數(shù)轉換到隱函數(shù)，模型分析的過程從比較靜態(tài)轉換到轉移動態(tài)，模型分析的對象從確定性現(xiàn)象轉換到隨機性現(xiàn)象，模型運算工具從簡單計算工具轉換到專門計量經濟學工具，模型分析方法從靜態(tài)最優(yōu)轉換到動態(tài)最優(yōu)等。本科經濟學課程中，一般不涉及高級經濟學層次。
在國際上，本科階段首先開設《經濟學原理》（初級經濟學難度），讓學生接受基本的經濟學概念、理念與框架，然后開設《微觀經濟學》、《宏觀經濟學》（中級經濟學難度），提升經濟學的思維邏輯、數(shù)理難度和研究方法。
目前，、教育部大力在高校推進馬工程項目。經濟學屬于、教育部力推的馬工程項目的一個重點課程，在課程內容和建設上也要遵循馬工程總體思想，符合社會主義核心價值觀的基本要求。
二、我國主要高校經管類專業(yè)經濟學課程實施情況
改革開放之后，各大高校普遍開設經濟學課程，并成為經管類專業(yè)的平臺專業(yè)基礎課和非經管類專業(yè)的通識課程（或素質教育類課程）。
筆者對我國主要高校經管類專業(yè)經濟學課程開設情況進行了全面調查，包括清華大學、北京大學、復旦大學、上海交通大學、中國人民大學、浙江大學、南京大學、南開大學、廈門大學、武漢大學、同濟大學、東南大學、西安交通大學、華中科技大學、哈爾濱工業(yè)大學、中國科學技術大學、華南理工大學、吉林大學、山東大學、四川大學、湖南大學、中南大學、海財經大學、中央財經大學、中南財經政法大學、西南財經大學等高校，調查發(fā)現(xiàn)：
1.我國主要高校對經濟學課程教學十分重視，課程學時數(shù)、學分數(shù)設置較高。
2.一半以上高校（16/27）會按照國際慣例將經濟學課程劃分為初級經濟學和中級經濟學循序開設。浙江大學甚至開設了高級經濟學，吉林大學除開設經濟學原理、中級微觀經濟學和中級宏觀經濟學外，還開設了對應課程的雙語課程。
3.學時總數(shù)最高的為吉林大學，合計384個學時；學時總數(shù)最低的為山東大學、中南大學，微觀經濟學、宏觀經濟學分別48個學時，合計96個學時。所統(tǒng)計的我國主要高校經管類專業(yè)中，經濟學平均學時為166個。由于各學校學分對應學時數(shù)不一致，不好簡單地做學分比較。
4.在教學方法上，各高?；疽岳碚摻虒W為主，之后提升學生的參與度，通過課堂互動、課外閱讀、現(xiàn)實經濟專題研討等形式，增強學生對經濟學理念和方法的理解水平。
三、重慶大學經管類專業(yè)經濟學課程的設計
重慶大學經管學院一直非常重視經濟學的教學。經濟學是學院學科大類平臺課程，按照微觀經濟學和宏觀經濟學的分類開設，教學難度接近中級經濟學水平。在歷年的培養(yǎng)方案中，經濟學學時最高，微觀經濟學為72個學時，宏觀經濟學為56個學時。此后，由于學校整體調整畢業(yè)學分，各類課程的學分、學時均有所調整。課程學時數(shù)中，微觀經濟學為64個，宏觀經濟學為48個，合計112個。
除經管學院外，重慶大學公共管理學院也將經濟學設立為各專業(yè)的專業(yè)基礎必修課。微觀經濟學占56個學時、，3.5個學分；宏觀經濟學占48個學時，3個學分。建設管理與房地產學院各專業(yè)的經濟學課程設置不同，未作為平臺課程。其中，工程造價專業(yè)開設經濟學，學時為56個；財務管理專業(yè)開設經濟學原理（微觀經濟學，48個學時）、經濟學原理（宏觀經濟學，36個學時），共計84個學時。
重慶大學經濟管理、公共管理、建設與房地產管理相關專業(yè)的經濟學學時數(shù)相對全國水平均較低。但因畢業(yè)學分數(shù)的限制，要想進一步增加經濟學的總體學時較為困難，只能在有限學時中通過課程教學設計，最大限度地達到預期的教學目的。通過全國比較研究，我們將重慶大學經管類經濟學平臺課程微觀經濟學繼續(xù)設置為64個學時，宏觀經濟學調整為56個學時。
四、經管類專業(yè)經濟學教學手段與方法的改進建議
經濟學屬于基礎理論課程，具有較強的理論性和抽象性，同時又和現(xiàn)實經濟息息相關。經濟學一般在低年級開設，對剛從高中學習模式進入大學的學生來說，一方面現(xiàn)實生活和經濟感受相當匱乏，另一方面習慣于高中的被動學習和純數(shù)理化的思維方式，對經濟學的學習，在學習方式和思維方式上，有相當程度的轉變難度。@使得經濟學的教學方法與教學手段、教學評價方法，必須與課程特點、學生特點密切結合，最大限度地達到課程目標。
密切結合經濟學科的自身特點和低年級學生的學習特點，在教學手段與方法上，要盡可能地利用多種資源，如網絡平臺、師生互動、課程網絡資源延展、案例與實例、實際經濟運行狀態(tài)等，增加學生的參與性與互動性，增強他們對經濟理論的現(xiàn)實基礎理解與感性認識，加強學生理論與現(xiàn)實的結合。在教學方法上，通過課堂即時案例分析、小組案例研究、小課題研究等，提升學生的學習自主性和對知識理解掌握的主動性，建立經濟學思維范式，形成初步的經濟學研究能力。在課程考核中，重視過程學習，增加作業(yè)、小課題、小論文研究在成績評定中的權重，逐步減少一卷定成績的考評方式。
關鍵詞：課堂教學；產業(yè)組織理論；研究生創(chuàng)新能力
中圖分類號：G643 文獻標志碼：A 文章編號：1674-9324（2014）20-0173-02
研究生階段創(chuàng)新能力的培養(yǎng)不僅是研究生教育的一個重要目標而且直接關系到我國未來學術研究的整體創(chuàng)新水平。作為與研究生經常接觸、交流的教師，可以通過對研究生學習的微觀環(huán)境施加直接影響從而提高研究生的創(chuàng)新能力。其中，課堂教學是研究生培養(yǎng)最為重要的環(huán)節(jié)，通過課堂教學不僅可以系統(tǒng)地幫助研究生掌握堅實的基礎理論和系統(tǒng)的專業(yè)知識，而且課堂是師生見面的主要場所，教師可以在較長周期的課堂教學中通過教學、師生互動、循序漸進地提高研究生的創(chuàng)新能力。筆者自2005年以來一直從事研究生《產業(yè)組織理論》教學，下面從思想認識、教材選擇、新思想發(fā)現(xiàn)、規(guī)范的研究方法四個角度分析如何從課程教學層面提升研究生創(chuàng)新能力。
一、思想上要高度認識到課堂教學是研究生創(chuàng)新能力培養(yǎng)的重要機制
目前國內的研究生教育非常強調研究生學術論文的發(fā)表，國內越來越多的研究生的學術研究成果不斷地在國內外刊物上涌現(xiàn)。但是總體中國研究生乃至中國學者的研究在國際上普遍被認為缺乏原創(chuàng)性。重視的培養(yǎng)模式，一方面造成研究生以及指導教師普遍對課堂學習和教學不加重視。另一方面由于我國教育部規(guī)定碩士生培養(yǎng)目標是“在本門學科上掌握堅實的基礎理論和系統(tǒng)的專門知識”，教育部規(guī)定的研究生培養(yǎng)目標并沒有要求研究生發(fā)表一定數(shù)量的論文，因此這種培養(yǎng)模式也背離了我國教育部規(guī)定的研究生培養(yǎng)目標。美國大學碩士學位授予一般不要求學生撰寫學位論文和公開，但是美國大學非常重視研究生課程教學。研究生培養(yǎng)過程中，參與導師的課題研究固然可以提升研究生的創(chuàng)新能力，但是這一類渠道會造成研究生的知識空間變得非常狹窄，無助于研究生知識廣度和創(chuàng)新能力的拓展。只有通過全面認真的課程學習，研究生才可以系統(tǒng)地掌握專業(yè)知識和經典理論。蹇興東（2008）提出課程教學是研究生掌握基礎理論和專門知識的主渠道和必由之路。朱紅，李文利（2011）認為課程參與程度和方式、導師的學術指導和生活就業(yè)關懷對研究生創(chuàng)新能力特征的影響相對較大?！懂a業(yè)組織理論》是產業(yè)經濟學以及經濟學專業(yè)的核心課程，在美國“產業(yè)經濟學”就是“產業(yè)組織理論”，因此該門課程學生對專業(yè)基礎的打造極其重要。產業(yè)組織理論還是一門理論性非常強的課程，理論知識的掌握主要是通過課堂學習才能實現(xiàn)。產業(yè)組織理論研究內容非常豐富、研究產業(yè)組織需要多元的經濟學研究方法包括博弈論和計量經濟學研究方法。產業(yè)組織理論課程中介紹的有關企業(yè)行為理論和企業(yè)實踐結合度非常高。因此作為教師要充分認識到該課程課堂教學對產業(yè)經濟學專業(yè)研究生學術基礎的夯實、學術能力的提升、創(chuàng)新能力的拓展的重要意義。
二、選擇優(yōu)秀的教材是培養(yǎng)研究生創(chuàng)新能力的重要前提
信息高速公路的通暢使得研究生搜尋學術信息和知識變得非常容易。但是很多研究生在缺乏老師指導的情況下，并不知道需要收集什么信息？研究什么？什么值得研究？延續(xù)導師既往的研究，可以減少了研究生尋找研究方向的成本，但是指導教師的研究方向可能存在種種原因造成研究生無法進一步開展研究。即使研究生沿襲了指導教師的研究方向，研究生在課程學習中獲得的新知識與指導教師給定的研究方向的結合非常有利于創(chuàng)新思想的產生。課程學習過程中，研究生自身也可以發(fā)現(xiàn)研究的興趣。這里，研究生上課使用的教材質量顯得格外重要，教材本身的內容、深度、創(chuàng)新程度直接關系到研究生對該學科理論知識的掌握和研究興趣的發(fā)現(xiàn)。目前產業(yè)組織理論方面國內總體上教材并不多見。國內的教材總體質量較低，很多國內的教材是作者組織一批學生各寫一章拼湊完成的，教材前后概念并不統(tǒng)一。國內的教材普遍不附參考文獻，對學生開展深入研究性學習造成較大的障礙。因此本人一直選用國外的教材。目前產業(yè)組織理論國外教材主要有泰勒爾的《產業(yè)組織理論》以及夏伊的《產業(yè)組織理論和應用》以及馬丁的《產業(yè)組織-歐洲視角》，這三本書的難度和厚度依次下降。泰勒爾的書分為兩篇包括壟斷力量的運作以及戰(zhàn)略相互作用；夏伊的書分為三篇即理論背景、市場結構與組織以及技術與市場結構三篇。馬丁的書由于從歐洲視角分析產業(yè)組織，所以特別闡述分析了歐洲一體化以及貿易政策和經濟政策。這三本書質量都非常高，全書每個章節(jié)之后都附有參考文獻目錄，方便學生查閱相關資料、開展深入研究。第一本書難度較高，適合博士研究生學習。第三本書理論模型顯得較為容易，而且作者關注歐洲一體化，所以不是非常適合中國學生。本人選擇第二本夏伊的書，該書沒有使用傳統(tǒng)的產業(yè)組織SCP研究方法，對市場組織和企業(yè)行為的研究采用了最新的基于博弈論的研究方法，難度適中，另外內容也適中比較適合研究生32學時的教學。
三、課堂教學中注意啟發(fā)學生找到一個好的研究方向
研究生的開題報告是研究生撰寫畢業(yè)論文的最為重要的環(huán)節(jié)，其中論文選題的又是撰寫開題報告的關鍵。很多產業(yè)經濟學專業(yè)的學生到了選擇論文題目的時候，往往會覺得無從下手，不知道選什么樣的題目。一些學生的選題非常缺乏新穎性，即使開題答辯勉強通過，后面的論文撰寫也因為缺乏挑戰(zhàn)性而使得整個研究生階段的學習顯得碌碌無為。在教授《產業(yè)組織理論》課堂教學中，我往往會提醒學生注意在課程學習過程中注意尋找自己的興趣點。夏伊的教材內容比較豐富，對很多企業(yè)行為包括研發(fā)、質量、標準和兼容、廣告、定價、營銷策略以及企業(yè)治理等都有所分析，教材中理論研究中所用的模型相對也比較簡單易推導，因此研究生比較容易在課堂學習中發(fā)現(xiàn)有價值的、自己感興趣的研究方向。當然還告訴學生要注意從權威經濟學期刊、以及各種報紙、雜志、電視新聞發(fā)現(xiàn)較為新穎的研究課題。另外告訴學生學術研究選題也可以結合自己的親身經歷以及未來的職業(yè)目標。譬如一個學生父母是記者，她后來撰寫的論文選擇的就是研究報業(yè)公司的雙邊市場定價策略。一個學生親戚在航空公司上班，她選擇互聯(lián)網條件下航空公司的定價差異化作為研究方向。一名學生希望未來去金融業(yè)就業(yè)，其選擇銀行業(yè)的多元化戰(zhàn)略作為研究對象。還有一個同學在《產業(yè)組織理論》課堂學習上直接確立自己的研究方向，選擇房地產的廣告差異化作為研究對象。這些同學在后續(xù)論文寫作過程中，始終保持研究的興趣和熱情，最后完成的論文質量也非常高。
四、課堂教學中注意引導學生使用規(guī)范的研究方法開展研究
近年來中國的經濟學研究越來越實證化。由于該課程非常理論話，教學中設計復雜的博弈模型較多。在當前強調實證研究的中國經濟學界，研究生不進行實證研究很難畢業(yè)。學生首先關心能否順利畢業(yè)，然后才是創(chuàng)新能力。上課時始終提醒學生要重視計量經濟學的學習，告訴研究生計量經濟學和產業(yè)組織理論可以很好的結合。計量工具用來研究SCP模型中市場結構、行為和績效之間的關系非常有價值的，實證研究基本是就是在提出研究假設的基礎之上，收集大量數(shù)據包括二手數(shù)據，然后建立經濟計量模型，采用統(tǒng)計分析的方法，研究S-C-P經濟變量之間的關系以及研究這種關系是否顯著。這里本人強調三種研究方法（1）在學習過程中發(fā)現(xiàn)有趣的經濟理論模型和結論，然后用中國的數(shù)據進行驗證。（2）從中國的經濟現(xiàn)象發(fā)現(xiàn)有趣的問題，然后用博弈模型推導得出結論。（3）建立博弈模型，得出理論結論，然后使用數(shù)據證明結論正確與否。第一種研究思路需要閱讀文獻包括從教材中獲得靈感，然后使用計量經濟學的研究方法；第二種研究思路，需要學生關注中國經濟和中國企業(yè)，強調使用博弈分析方法；最后一種研究思路最具有挑戰(zhàn)性，既需要嚴密的理論模型推導，也需要規(guī)范的實證研究。
最后，該課程設計數(shù)學模型較多，PPT演示并不適合課堂教學，需要教師在黑板上一板一眼地對數(shù)學模型進行推導。另外教師自身需要堅持學術研究，堅持學習該領域的最新知識，才能對提高研究生的創(chuàng)新能力起到實質性幫助。
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