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導(dǎo)語:在房地產(chǎn)價(jià)格策略分析的撰寫旅程中,學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑,好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文,愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感,引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)價(jià)格 調(diào)控 金融手段 財(cái)稅手段 法律手段
房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲的問題受到了教育界、金融界和政府官員的高度關(guān)注,但是從研究的角度看,對影響房地產(chǎn)價(jià)格的各種因素爭議很大。當(dāng)前需要從房地產(chǎn)市場的實(shí)際出發(fā),運(yùn)用系統(tǒng)科學(xué)的方法對其進(jìn)行分析,總結(jié)我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的經(jīng)驗(yàn),同時(shí)需要對影響房地產(chǎn)價(jià)格的各種因素進(jìn)行綜合分析,對房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行有效的調(diào)控,從而保證房地產(chǎn)價(jià)格處于一個(gè)合理的狀態(tài),促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。
我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過了幾十年的發(fā)展,取得了一系列的成就。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展,對加快我國住房建設(shè)步伐、有效啟動(dòng)各類住房消費(fèi)、改善社會環(huán)境和居民居住條件發(fā)揮了重要的作用,同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展促進(jìn)了人民生活水平的提高和國民經(jīng)濟(jì)的增長。從另一方面看,房價(jià)的過快上漲已經(jīng)引起民眾、企業(yè)、專家學(xué)者、媒體輿論和政府的高度關(guān)注。從當(dāng)前的情況看,房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素是多方面的,需要通過研究分析影響房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)鍵性因素,找到更好的應(yīng)對策略。房地產(chǎn)行業(yè)為什么會出現(xiàn)價(jià)格過快上漲的局面、影響其價(jià)格上漲過快的主要原因是什么、各類因素對房地產(chǎn)價(jià)格的影響程度有多大,此類問題一直是業(yè)界的研究重點(diǎn),如何運(yùn)用更加科學(xué)有效的方法對房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行分析和研究已經(jīng)成為當(dāng)前的熱點(diǎn)問題,因此需要把理論和實(shí)踐結(jié)合起來,并且在此基礎(chǔ)上,找到房地產(chǎn)健康穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展之路。
一、我國房地產(chǎn)市場價(jià)格影響因素分析
房地產(chǎn)市場價(jià)格受到多方面因素影響,而這些因素自身也存在相互作用、相互影響的關(guān)系。從總體情況看,影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素可以歸納如下:
1.從宏觀環(huán)境角度分析。銀行利率對房地產(chǎn)價(jià)格影響明顯,加息已經(jīng)被房地產(chǎn)業(yè)界公認(rèn)為是調(diào)控房地產(chǎn)需求和價(jià)格的重要的市場化手段。銀行利率會對房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)營產(chǎn)生重要的影響,同時(shí)其也是影響房地產(chǎn)成本的重要因素。通常情況下,上調(diào)銀行利率必然提高房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)成本,同時(shí)對投資過熱的現(xiàn)象也可以進(jìn)行有效抑制。商業(yè)銀行存款利率的調(diào)整,對房地產(chǎn)投機(jī)行為會產(chǎn)生最直接的影響,投機(jī)的減少可以有效降低房地產(chǎn)價(jià)格,促使房地產(chǎn)價(jià)格漲幅回落,否則大量的投機(jī)資本流入房地產(chǎn)市場會導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格大幅度上漲,因此需要采取積極有效的措施解決這一問題。
2.從金融存款角度分析。房地產(chǎn)行業(yè)對資金需求量較大,因此房地產(chǎn)價(jià)格受到資金供給等方面因素的影響。如果金融機(jī)構(gòu)的各類存款增加,那么整個(gè)資金的成本會降低,開發(fā)商在此環(huán)境下會增加投資,因此資金供給會對房地產(chǎn)的價(jià)格產(chǎn)生一定程度的影響。同時(shí),消費(fèi)者的行為也會對房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生很大的影響。金融機(jī)構(gòu)的存款變化可以反映出消費(fèi)者的消費(fèi)結(jié)構(gòu)的相應(yīng)變化。從中國的實(shí)際情況看,我國人均收入不高,住房消費(fèi)一直是老百姓的主要消費(fèi),從大部分消費(fèi)者的心態(tài)看,其“存款買房”的觀念一直很強(qiáng)烈,金融機(jī)構(gòu)存款的增加在一定程度上預(yù)示著住房需求的增加,因此需要采取有效的措施抑制房價(jià)過快上漲的局面。
3.從消費(fèi)價(jià)格指數(shù)角度分析。我國當(dāng)前正處于經(jīng)濟(jì)發(fā)展期,因此人均收入還處于較低的狀態(tài),住房是人們最基本的消費(fèi)和需求品之一。從消費(fèi)品的特點(diǎn)看,消費(fèi)品主要可以分為長期消費(fèi)品和短期消費(fèi)品。一段時(shí)期內(nèi),如果消費(fèi)者短期消費(fèi)傾向重,必然會影響其長期消費(fèi); 相反,如果消費(fèi)者長期消費(fèi)傾向比較重,必然會影響其短期消費(fèi)行為。消費(fèi)價(jià)格指數(shù)主要是對短期消費(fèi)情況進(jìn)行集中反映。從實(shí)際情況看,消費(fèi)價(jià)格指數(shù)與房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)呈反比關(guān)系,因此在房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控過程中需要對此進(jìn)行重點(diǎn)研究,從而促使房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。
4.從房地產(chǎn)開發(fā)成本角度分析。房地產(chǎn)的開發(fā)成本對其價(jià)格會產(chǎn)生很大的影響。房地產(chǎn)開發(fā)過程分為前期、中期和后期。前期工作主要是對土地資源進(jìn)行開發(fā)利用。土地是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中必不可少的物質(zhì)基礎(chǔ)。前期工作主要包括確定用地規(guī)模性質(zhì)、項(xiàng)目地址的選擇、獲取土地使用權(quán)、對項(xiàng)目進(jìn)行總體規(guī)劃等。我國實(shí)行國有土地有償使用制度,土地使用權(quán)在運(yùn)行過程中可以依法轉(zhuǎn)讓。隨著我國社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,土地使用制度也在不斷改革和完善,通過行政劃撥手段獲取土地使用權(quán)的情況呈現(xiàn)減少的態(tài)勢。土地使用者需要支付反映市場情況的土地使用權(quán)價(jià)格,也就是通常說的出讓金,開發(fā)商在項(xiàng)目開發(fā)過程中同樣需要支付土地費(fèi)用,因此土地費(fèi)用會對房地產(chǎn)的價(jià)格形成產(chǎn)生很大的影響。當(dāng)前需要進(jìn)一步完善土地使用權(quán)費(fèi)用征收制度,不斷優(yōu)化土地管理制度,促使房地產(chǎn)行業(yè)科學(xué)發(fā)展。
二、我國房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的對策建議
1.不斷加強(qiáng)我國房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控力度。土地對房地產(chǎn)市場價(jià)格會產(chǎn)生很大的影響,是其主要影響因素,同時(shí)土地價(jià)格自身也受到多種因素影響。政府的宏觀調(diào)控對規(guī)范土地市場,促使房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展具有十分重要的作用。當(dāng)前政府需要鼓勵(lì)進(jìn)一步開發(fā)利用存量城市用地,規(guī)范其流轉(zhuǎn)程序,嚴(yán)格控制土地市場的發(fā)展,優(yōu)先考慮普通住宅建設(shè)用地和經(jīng)濟(jì)適用房用地,保證用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地供給處于健康穩(wěn)定的狀態(tài)。政府在宏觀調(diào)控過程中需要建立公開透明的土地轉(zhuǎn)讓、出讓、招投標(biāo)制度,建立完善的土地交易市場,對土地使用制定供應(yīng)計(jì)劃,努力提升土地整體管理水平。
2.通過金融手段調(diào)控資金流向結(jié)構(gòu)。通過積極有效的金融手段調(diào)整完善信貸程序,可以有效地控制資金流向房地產(chǎn)行業(yè)的結(jié)構(gòu)和具體數(shù)量,從而能夠更好地推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展。從國外房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)看,金融業(yè)的參與對房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展有很大的作用,當(dāng)前我國房地產(chǎn)業(yè)處于快速發(fā)展的階段,因此房價(jià)上漲速度與經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展不匹配的現(xiàn)狀已經(jīng)產(chǎn)生,只有解決這種不匹配的問題,才能有效控制房價(jià)過快上漲的勢頭,促使房地產(chǎn)價(jià)格回歸理性狀態(tài)。我國房地產(chǎn)信貸還存在很多的問題,需要進(jìn)一步優(yōu)化資金投向結(jié)構(gòu),通過金融手段進(jìn)行調(diào)控,促使房地產(chǎn)價(jià)格處于合理狀態(tài)。
3.通過財(cái)稅手段調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場發(fā)展模式。積極有效的財(cái)稅手段對房地產(chǎn)市場發(fā)展模式會產(chǎn)生重要的影響。根據(jù)房地產(chǎn)市場發(fā)展的狀況,有效利用調(diào)整財(cái)政預(yù)算支出、調(diào)整稅率、廢立稅種等手段,從而達(dá)到合理利用財(cái)稅手段調(diào)控房地產(chǎn)市場價(jià)格的根本目標(biāo)。房地產(chǎn)市場調(diào)控過程中需要每年從財(cái)政預(yù)算中安排一定的資金用于經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè),以有效滿足中低收入消費(fèi)者的購房需求。國家通過積極有效的財(cái)稅手段,可以控制開發(fā)商的投資盈利規(guī)模,也能對消費(fèi)者的支出水平進(jìn)行有效的分析,為低收入群體買房創(chuàng)造積極有利的條件,為房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展創(chuàng)造有利的環(huán)境。
4.通過有效的法律手段規(guī)范房地產(chǎn)市場發(fā)展。房地產(chǎn)市場的各種經(jīng)營活動(dòng),需要按照市場經(jīng)濟(jì)的具體要求進(jìn)行,市場經(jīng)濟(jì)從一定程度上看就是法制經(jīng)濟(jì),法制建設(shè)對房地產(chǎn)行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展會產(chǎn)生重要的影響,通過完善法律制度可以更好地維護(hù)市場秩序,發(fā)揮市場在資源配置方面的作用。
房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控需要政府通過有效的司法和立法途徑,運(yùn)用法律法規(guī)來約束和規(guī)范各個(gè)利益主體的行為。利益主體主要包括房地產(chǎn)開發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)、政府、消費(fèi)者等。各個(gè)利益主體必須按照法律法規(guī)的要求實(shí)施各種行為,這樣各個(gè)利益主體的權(quán)益才能得到有效的保障,房地產(chǎn)行業(yè)才能在市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下健康穩(wěn)定發(fā)展。
5.采取積極有效的手段干預(yù)房地產(chǎn)市場運(yùn)作。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中需要對其核心問題進(jìn)行規(guī)范,通過完善產(chǎn)權(quán)制度,可以保證產(chǎn)權(quán)在各個(gè)經(jīng)濟(jì)主體之間的合理轉(zhuǎn)移和讓渡。當(dāng)前我國房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)比較混亂,這對政府的宏觀調(diào)控產(chǎn)生了一定程度的影響。在市場經(jīng)濟(jì)的條件下,不斷完善房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)制度,對保證行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展具有很大的作用。
通過建立房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)制,可以保證房地產(chǎn)業(yè)的市場運(yùn)作更加科學(xué)、合理,促使房地產(chǎn)市場的運(yùn)行更加規(guī)范。
6.積極引導(dǎo)和發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中需要政府積極有效的引導(dǎo),幫助其科學(xué)發(fā)展。具體實(shí)施過程中可以通過采取社會輿論、宣傳教育、信息引導(dǎo)等手段,對房地產(chǎn)業(yè)消費(fèi)、投資主體和利益相關(guān)者進(jìn)行引導(dǎo)教育,把其引上規(guī)范化的發(fā)展軌道。針對市場發(fā)展過程中一些不規(guī)范現(xiàn)象進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析,通過完善制度等手段不斷規(guī)范市場秩序,這樣才能保證房地產(chǎn)業(yè)在社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大潮中健康發(fā)展。
參考文獻(xiàn)
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[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)營銷;借勢營銷;影響因素
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1 引 言
房地產(chǎn)的價(jià)格在很大程度上取決于房地產(chǎn)的影響因素狀況,而影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素很多,鄔連東、張方在公寓住宅的定價(jià)研究中,考慮商業(yè)繁華程度、軌道交通、文化娛樂餐飲、醫(yī)療條件、教育條件、臨近大學(xué)、容積率等因素作為影響房價(jià)的主要參考。尚宇梅等人在房地產(chǎn)的評估中引用如下影響因素:地段、繁華程度、交通便捷度、環(huán)境景觀、建筑物情況、臨街狀況、設(shè)施狀況以及裝修狀況。李睿在使用層次分析法進(jìn)行住宅類房地產(chǎn)價(jià)格研究中,考慮了三大類的影響因素:交通條件、生活服務(wù)設(shè)施、教育配套設(shè)施。
房地產(chǎn)的價(jià)格因其不同的影響因素特征而有所不同,針對具有不同特征的房地產(chǎn),適當(dāng)采取相應(yīng)的營銷策略對于提高房地產(chǎn)價(jià)格、提升消費(fèi)者預(yù)期有著良好作用。比如,對于有著良好的建筑結(jié)構(gòu)、建筑材料,或者大戶型乃至復(fù)式樓盤,可以著重從建筑因素方面對樓盤進(jìn)行宣傳,以使消費(fèi)者相信并了解該樓盤的品質(zhì);對于觀景房,售房的亮點(diǎn)便可以是樓盤的景觀可視度,并且通??梢钥吹骄坝^的房源具有更高的價(jià)位以及上漲預(yù)期;對于靠近商業(yè)中心的樓盤,便要從樓盤的商業(yè)便捷度著手宣傳,周圍的設(shè)施如何齊全、生活如何方便等。房地產(chǎn)區(qū)位的選擇,以及伴隨而來的營銷策略對于一個(gè)樓盤的品質(zhì)提升有著非常重要的作用。
2 依托房源特征,借勢宣傳
從影響房地產(chǎn)價(jià)格的主要影響因素當(dāng)中選擇適于本樓盤的特征進(jìn)行樓盤的選址、開發(fā)以及營銷是開發(fā)樓盤的關(guān)鍵。依據(jù)不同的房地產(chǎn)價(jià)格影響因素(建筑因素、區(qū)位因素、人文因素、環(huán)境因素、自然因素),采取不同的營銷手段以借勢宣傳。
2.1 具有建筑因素優(yōu)勢的房源
具有建筑因素優(yōu)勢的樓盤吸引買房者,主要從其優(yōu)質(zhì)的建筑結(jié)構(gòu)、建筑材料,優(yōu)美的建筑布局,較高的容積率,良好的裝修及建筑外觀,以及相關(guān)車庫配備、保溫隔音、抗震等級等方面進(jìn)行造勢。
房屋的建筑因素與房屋本身的品質(zhì)是緊密聯(lián)系在一起的,房屋是否真正舒服,只有住進(jìn)去才知道;具有良好建筑優(yōu)勢的房源帶給住房者的不僅是舒適、踏實(shí),其升值潛力也非常大。比如,在隔音方面,隔音差的房源樓下甚至都能聽到樓上說話,而隔音效果好的房源能達(dá)到外界非常吵的時(shí)候,家里仍然非常安靜。在具體的營銷中,可以從對比的角度讓買房者感受到房源的優(yōu)良品質(zhì),使買房者愿意購買,并且始終滿意。
2.2 具有區(qū)位因素優(yōu)勢的房源
在區(qū)位因素分析中,對于商業(yè)服務(wù)業(yè)作用分值,影響因素作用分值按指數(shù)衰減公式進(jìn)行計(jì)算,即:
很明顯,“濱?;▓@”距離該處主題公園很近,具有明顯的人文因素優(yōu)勢。同該處房產(chǎn)同時(shí)具備了區(qū)位、人文等方面的優(yōu)勢,也就無怪于當(dāng)下每平方米19856元的高價(jià)了。
人文、自然以及環(huán)境狀況主要滿足人們娛樂、休閑、教育、發(fā)展等方面需求的,具有此類優(yōu)勢的房源應(yīng)當(dāng)憑借周圍設(shè)施的優(yōu)勢借勢發(fā)展出房屋特色。如毗鄰公園的房屋可以仿照主題公園特征建造房屋,在房屋的結(jié)構(gòu)、外觀設(shè)計(jì)上,使房屋更有使人舒心愉悅的感覺。完善小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施,可以建小的游樂區(qū)、運(yùn)動(dòng)場、水榭、亭臺等,如此借勢不僅可以提高該處樓盤的品位,使人心情愉快,又能憑借獨(dú)有的文化、娛樂氣息提升房源品質(zhì)。其中,觀景房的設(shè)計(jì)要特別注意景觀的可視度,景觀對于房價(jià)的提升有著非常重要的作用,不僅體現(xiàn)在樓盤之間,同一樓盤中,具有不同景觀可視度的樓層差價(jià)也相當(dāng)大。
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關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù) 工業(yè)生產(chǎn)者購進(jìn)價(jià)格指數(shù) 格蘭杰因果檢驗(yàn) 房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)期貨
受到全球經(jīng)濟(jì)下行的壓力,中國經(jīng)濟(jì)也受到影響。2014年以來,中國的房地產(chǎn)市場還出現(xiàn)了一些變化:土地購置和新開工面積下降、銷售面積下降、房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)持續(xù)回落,有經(jīng)濟(jì)學(xué)家分析認(rèn)為中國房地產(chǎn)市場在這一年已經(jīng)進(jìn)入了中長期拐點(diǎn)。與此同時(shí),持續(xù)回落的大宗商品價(jià)格在2014年出現(xiàn)了更大幅度的下跌,截止2014年底,以鐵礦石、焦煤焦炭為代表的黑色系商品價(jià)格跌去了50%,“商品之王”原油也有超過47%的跌幅。而在這些商品中,焦煤、焦炭、鐵礦石、螺紋鋼等黑色系產(chǎn)品,塑料、PP、橡膠、玻璃等化工建材產(chǎn)品與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)聯(lián)系緊密,由于這些商品基本上是房地產(chǎn)的上游產(chǎn)品,因此我判斷,這兩者之間是存在著某種因果聯(lián)系的。通過研究大宗商品的價(jià)格指數(shù)與房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的關(guān)系,就有機(jī)會找到他們之間的聯(lián)系,如果進(jìn)一步確定一方對另一方具有先行性,那么我們就可以通過一種價(jià)格指數(shù)的變化預(yù)先判斷出另一種價(jià)格的變化趨勢,從而規(guī)避市場變動(dòng)給宏觀經(jīng)濟(jì)、個(gè)人生活帶來的不確定性風(fēng)險(xiǎn)。文章將通過理論與定量模型分析工業(yè)生產(chǎn)者價(jià)格指數(shù)與房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的相關(guān)性。
本文所討論的問題主要有兩個(gè)方面,一是驗(yàn)證工業(yè)生產(chǎn)者價(jià)格指數(shù)與房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的相關(guān)性,看他們兩者之間是否存在因果關(guān)系,并且兩者之間誰具有先行性特征。二是面對房地產(chǎn)市場和和大宗商品市場的波動(dòng),建議可以將房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)期貨引入國內(nèi)期貨市場,這樣就可以與大宗商品期貨形成投資組合,更好的規(guī)避市場系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)給大家?guī)淼膿p失,并使得房地產(chǎn)市場回歸理性。
影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素可以分為宏觀因素和微觀因素,其中微觀因素又可分為需求因素和供給因素。需求因素主要包括人口因素、收入因素、社會因素和心理因素,供給因素主要包括投資規(guī)模、土地與建設(shè)成本、竣工面積;而宏觀層面的因素則包括國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、利率、社會貸款總額、政府的行業(yè)政策等。人口增加、收入上漲會直接推動(dòng)人們購房欲望的增強(qiáng),促進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲,而穩(wěn)定的社會環(huán)境和房價(jià)上漲預(yù)期則會對人們的購房愿望產(chǎn)生積極影響,當(dāng)房地產(chǎn)投資規(guī)模不斷膨脹、購買土地成本升高、人力資本和建筑材料價(jià)格上漲時(shí),造成開發(fā)商融資成本提高、投資回報(bào)下降,都會促使開發(fā)商提高房價(jià)以保持利潤率,而當(dāng)存準(zhǔn)率、存貸款利率提高、政府實(shí)行限購政策并加大保障型住房供給時(shí),則會對房價(jià)上漲產(chǎn)生抑制作用。
而我們所研究的工業(yè)產(chǎn)品作為房地產(chǎn)行業(yè)的上游原料,其對房價(jià)產(chǎn)生的影響是歸類在供給因素中的,通過原材料價(jià)格變動(dòng)來影響房屋建筑成本,進(jìn)而影響房價(jià),也就是說,它們應(yīng)當(dāng)表現(xiàn)出正相關(guān)。但是在需求拉動(dòng)型市場和成本推動(dòng)型市場兩個(gè)不同的市場環(huán)境下,工業(yè)生產(chǎn)者價(jià)格指數(shù)與房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)相互作用的方向和程度是不同的。當(dāng)需求拉動(dòng)較強(qiáng)時(shí),價(jià)格會由房地產(chǎn)市場向上游工業(yè)品市場傳導(dǎo),反映在統(tǒng)計(jì)結(jié)果中就是房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)是工業(yè)生產(chǎn)者價(jià)格指數(shù)的格蘭杰原因;而當(dāng)成本因素占主導(dǎo)時(shí),價(jià)格傳導(dǎo)會從上游工業(yè)品市場向下游房地產(chǎn)市場流動(dòng),在統(tǒng)計(jì)分析結(jié)果中就應(yīng)當(dāng)表現(xiàn)為工業(yè)生產(chǎn)者價(jià)格指數(shù)是房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的格蘭杰原因,但更多情況下他們兩者之間是互為因果、相互影響的。
一、實(shí)證分析
在分析分行業(yè)工業(yè)生產(chǎn)者購進(jìn)價(jià)格指數(shù)與房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)相關(guān)性時(shí),我從國家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站獲取了2005年6月到2010年3月的分行業(yè)工業(yè)生產(chǎn)者價(jià)格指數(shù)月度數(shù)據(jù),在Wind數(shù)據(jù)庫中獲取了同時(shí)期的全國房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)月度數(shù)據(jù),為了使結(jié)果更加可信,我還選擇了工業(yè)生產(chǎn)者價(jià)格指數(shù)體系中分行業(yè)的建筑材料及非金屬礦類購進(jìn)價(jià)格指數(shù)加入到分析中。下文中,工業(yè)生產(chǎn)者價(jià)格指數(shù)用PPI表示,建筑材料及非金屬礦類購進(jìn)價(jià)格指數(shù)用JZPPI表示,房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)用EPI表示,并運(yùn)用時(shí)間序列分析中常用的ADF單位根檢驗(yàn)、VAR向量自回歸檢驗(yàn)、Johansen協(xié)整檢驗(yàn)、格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)等模型。
(一)單位根檢驗(yàn)
對于時(shí)間序列,如果它是平穩(wěn)序列,系統(tǒng)將以一種近似不變的振幅在均值上下波動(dòng);如果它是非平穩(wěn)序列,系統(tǒng)將不會表現(xiàn)出這樣的特征,并導(dǎo)致之后的回歸分析產(chǎn)生“偽回歸”,即變量之間并不存在真實(shí)的均衡關(guān)系。所以,為了防止出現(xiàn)偽回歸現(xiàn)象,在進(jìn)行實(shí)證分析之前,要先對獲取的時(shí)間序列數(shù)據(jù)進(jìn)行單位根檢驗(yàn),如果變量之間是平穩(wěn)的同階單整序列,才可進(jìn)行下一步。目前,單位根檢驗(yàn)的方法包括ADF檢驗(yàn)和PP檢驗(yàn)兩種方法,本文選擇ADF檢驗(yàn)。
在檢驗(yàn)中,我們先從水平階數(shù)開始檢驗(yàn)。發(fā)現(xiàn)在水平差分,即I=0時(shí),EPI與PPI的T值均小于其在1%、5%、10%顯著性水平下的值,說明這兩組序列有99%的可能性為平穩(wěn)序列,不存在單位根;而JZPPI在I(0)的條件時(shí),在5%、10%的顯著性水平下是平穩(wěn)的,即有95%的可能性為平穩(wěn)序列,不存在單位根??梢娙M變量滿足同階單整的要求,為水平平穩(wěn)序列,可進(jìn)行后續(xù)操作。
(二)向量自回歸檢驗(yàn)
向量自回歸模型簡稱VAR模型,是一種常用的計(jì)量經(jīng)濟(jì)模型。VAR模型的重要問題是確定最優(yōu)滯后階數(shù),一般通過AIC最小準(zhǔn)則和SC最小準(zhǔn)則進(jìn)行判斷,當(dāng)兩者不一致時(shí),一般會以AIC為準(zhǔn)。在建模時(shí)先選擇系統(tǒng)默認(rèn)的VAR模型,再通過Lag Length Criteria命令進(jìn)行滯后優(yōu)化,本文得出EPI與PPI組合的最優(yōu)滯后階數(shù)為7,EPI與JZPPI組合的最優(yōu)滯后階數(shù)為3。
(三)Johansen協(xié)整檢驗(yàn)
因?yàn)镋PI、PPI與JZPPI都是0階平穩(wěn)序列,在水平狀態(tài)下即滿足同階單整要求,為了嚴(yán)謹(jǐn),我們在此對他們進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn)。
經(jīng)VAR檢驗(yàn),EPI與PPI的的最優(yōu)滯后階數(shù)為7,因此在進(jìn)行Johansen協(xié)整檢驗(yàn)時(shí),Lag intervals的取值為“1 7”。結(jié)果顯示EPI和PPI在跡檢驗(yàn)(Trace Statistic)中存在兩個(gè)協(xié)整關(guān)系。而EPI與JZPPI的的最優(yōu)滯后階數(shù)為3,因此在進(jìn)行Johansen協(xié)整檢驗(yàn)時(shí),Lag intervals的取值為“1 3”。 結(jié)果顯示EPI和JZPPI在跡檢驗(yàn)(Trace Statistic)中也存在兩個(gè)協(xié)整關(guān)系。這說明,EPI分別與PPI和JZPPI存在協(xié)整關(guān)系。
(四)格蘭杰因果檢驗(yàn)
格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)是從預(yù)測可能性的觀點(diǎn)來定義因果關(guān)系, 即如果同時(shí)利用X 和Y 的過去值來對Y 進(jìn)行預(yù)測比單用Y 的過去值來進(jìn)行預(yù)測所產(chǎn)生的預(yù)測誤差更小的話, 則認(rèn)為“變量X 是變量Y的格蘭杰原因”或“存在X 到Y(jié)的因果關(guān)系”。結(jié)合本篇文章所研究的內(nèi)容,根據(jù)向量自回歸模型的AIC 值最小原則, EPI與PPI的最優(yōu)滯后階數(shù)為7, EPI與JZPPI的最優(yōu)滯后階數(shù)為3,因此他們在進(jìn)行格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)時(shí),lag的屬性分別為7和3。
1、EPI與PPI的格蘭杰檢驗(yàn)
在滯后階數(shù)為7時(shí),“PPI不是EPI的格蘭杰原因”的假設(shè)概率為0.2385,大于0.05,所以該假設(shè)被接受,即PPI不是EPI的格蘭杰原因;而“EPI不是PPI的格蘭杰原因”的假設(shè)概率為0.0278,小于0.05的水平,假設(shè)被拒絕,所以EPI是PPI的格蘭杰原因。
2、EPI與JZPPI的格蘭杰檢驗(yàn)
在滯后階數(shù)為3時(shí), “JZPPI不是EPI的格蘭杰原因”的假設(shè)概率為0.0517,大于0.05,所以該假設(shè)被接受,即JZPPI不是EPI的格蘭杰原因。而“EPI不是PPI的格蘭杰原因”的假設(shè)概率為0.0004,遠(yuǎn)小于0.05的水平,假設(shè)被拒絕,所以EPI是JZPPI的格蘭杰原因。
綜上所述,EPI分別是PPI和JZPPI的格蘭杰原因,反之則不成立。得出這樣的結(jié)果,說明在這一階段我國房地產(chǎn)市場的價(jià)格鏈傳導(dǎo)是從需求端向供給端傳遞,這在一個(gè)以需求導(dǎo)向?yàn)橹鞯氖袌鲋惺呛侠淼?。在這樣一個(gè)市場中,房屋購買者對房地產(chǎn)的大量需求導(dǎo)致商品房和土地供不應(yīng)求,另一方面在特定時(shí)期國家政策的引導(dǎo)下,國內(nèi)外資本紛紛涌入房地產(chǎn)領(lǐng)域,催生建筑熱潮,房地產(chǎn)行業(yè)對建筑材料的大量需求拉高了上游大宗商品價(jià)格,鋼鐵、水泥、橡膠、塑料、有色金屬價(jià)格都在中國房地產(chǎn)市場洶涌澎湃的大潮中水漲船高,而當(dāng)房地產(chǎn)的需求降低,上游的大宗商品的需求量將會下降,價(jià)格隨之下跌。
由此可以初步判斷,房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)相對工業(yè)生產(chǎn)者價(jià)格指數(shù)的先行性特征是一個(gè)階段性特征,在需求因素占主導(dǎo)的市場上,EPI是PPI的格蘭杰原因,但是一旦上下游產(chǎn)品的供求關(guān)系發(fā)生變化,如房地產(chǎn)市場由供不應(yīng)求變?yōu)楣┻^于求,其對上游建筑材料等大宗商品的需求就會下降,房地產(chǎn)價(jià)格的變化就會由需求拉動(dòng)變?yōu)槌杀掘?qū)動(dòng),PPI與EPI的相關(guān)性也就會隨之變化,最有可能出現(xiàn)的結(jié)果就是兩者互為因果,此外,還有可能出現(xiàn)PPI先于EPI指標(biāo)發(fā)生變化。所以,分析兩個(gè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的相互關(guān)系,宏觀經(jīng)濟(jì)狀況和微觀的供求關(guān)系是不可忽視的因素。
二、文章總結(jié)
本文以實(shí)證分析為基礎(chǔ),從理論上簡述了影響房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的因素,以及工業(yè)生產(chǎn)者價(jià)格指數(shù)與房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的相互關(guān)系,再根據(jù)獲取的數(shù)據(jù),從實(shí)證角度證明這兩者是存在相互關(guān)系的,并且房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)是工業(yè)生產(chǎn)者價(jià)格指數(shù)的格蘭杰原因。但由于我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)自誕生以來一直處于供不應(yīng)求的狀態(tài),因此不排除房地產(chǎn)價(jià)格的先導(dǎo)性是由于房地產(chǎn)行業(yè)需求因素主導(dǎo)所造成的。因此本篇論文的研究結(jié)果可以證明,在一個(gè)以需求導(dǎo)向?yàn)橹鞯氖袌錾希康禺a(chǎn)價(jià)格指數(shù)是工業(yè)生產(chǎn)者價(jià)格指數(shù)的格蘭杰原因,具有先導(dǎo)性。而當(dāng)進(jìn)入以供給因素為主導(dǎo)的時(shí)期后,這種關(guān)系是否發(fā)生變化,還需要進(jìn)一步分析。
了解了現(xiàn)階段工業(yè)生產(chǎn)者價(jià)格指數(shù)與房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的相互關(guān)系,我們可以使用房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)作為工業(yè)生產(chǎn)者價(jià)格指數(shù)的預(yù)測變量,特別是在期貨市場上,我們可以根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的變化,安排好大宗商品期貨的投資策略,對沖市場風(fēng)險(xiǎn)。此外,由于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè),涉及行業(yè)面廣,牽動(dòng)利益非常巨大,受到政府、企業(yè)、消費(fèi)者和投資人的高度關(guān)注,如何促使我國房地產(chǎn)市場良性健康發(fā)展,需要我們持續(xù)關(guān)注并提出解決辦法。而期貨作為一種新興的金融衍生品工具,是以未來某個(gè)時(shí)刻的某個(gè)地區(qū)的商品房價(jià)格指數(shù)為標(biāo)的的標(biāo)準(zhǔn)化期貨合約交易,可以發(fā)揮套期保值、對沖風(fēng)險(xiǎn)、價(jià)格發(fā)現(xiàn)與預(yù)期、優(yōu)化資產(chǎn)配置等重要作用,因此房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)期貨就成為一個(gè)可以操作的選擇,理論上可以對現(xiàn)貨房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)起到一定抑制作用。
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【關(guān)鍵字】現(xiàn)行;房地產(chǎn);價(jià)格統(tǒng)計(jì);方法制度;探析
1 前言
本文主要針對現(xiàn)行房地產(chǎn)的價(jià)格統(tǒng)計(jì)方法制度進(jìn)行相關(guān)討論,首先,對于房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)編制方法從國外房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)編制方法現(xiàn)狀和國內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)編制現(xiàn)狀兩方面進(jìn)行相關(guān)概述;其次,針對現(xiàn)行的房地產(chǎn)價(jià)格統(tǒng)計(jì)制度所存在的缺陷進(jìn)行相關(guān)闡述,主要分為三方面;最后,將對我國房地產(chǎn)價(jià)格統(tǒng)計(jì)制度的發(fā)展方向闡述自己較客觀的四點(diǎn)觀點(diǎn)。
2 房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)編制方法的概況
2.1 國外房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)編制方法的現(xiàn)狀
2.1.1 成本投入法
根據(jù)對房地產(chǎn)營造各項(xiàng)成本投入的資金或者材料的變化情況,使用算術(shù)平均法來進(jìn)行相關(guān)的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的方法就是成本投入法。這種計(jì)算方法是一種最原始的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)編制方法,同時(shí)也是一種十分重要的方法。
2.1.2 加權(quán)平均法
加權(quán)平均法主要包括兩種方法,分別是中位數(shù)價(jià)格法和算術(shù)平均法。這種計(jì)算方法的基本原理就是在計(jì)算房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)格時(shí)是按照一種加權(quán)平均法的方式進(jìn)行計(jì)算的,而加權(quán)的目的就是用來降低在不同的房地產(chǎn)交易案例中由于特征差異所產(chǎn)生的誤差,這種方法主要在加拿大和日本應(yīng)用較廣。和算術(shù)平均法相比,在降低房地產(chǎn)品質(zhì)差異對指數(shù)的影響上,中位數(shù)價(jià)格法有了一定程度的提高,然而也沒有徹底的將這種影響消除,而隨著時(shí)間的推移,房地產(chǎn)品質(zhì)的差異可能會對指數(shù)衡量房地產(chǎn)的變動(dòng)產(chǎn)生較大的偏差。
2.1.3 重復(fù)交易法
這種交易法指的是對于同一宗房地產(chǎn)在不同時(shí)期售出的價(jià)格來計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù),主要應(yīng)用國家有美國和英國等,其主要優(yōu)勢為可以基于同一宗房地產(chǎn)的價(jià)格變化運(yùn)行,可以滿足房地產(chǎn)價(jià)格的“同質(zhì)性”要求,同時(shí)存在的劣勢就是隨著時(shí)間的推移,房子的內(nèi)部結(jié)構(gòu)和外部環(huán)境的變化影響到房子自身的價(jià)值變化,無法保證同一棟房子在不同時(shí)期的價(jià)值統(tǒng)一性。
2.1.4 特征價(jià)格法
這種方法的還有一些其他的說法,比如Hedonic模型法或者是效用估價(jià)法,方法含義主要是認(rèn)為房地產(chǎn)組成特征的多樣性和房地產(chǎn)價(jià)格則是由這些特征所帶給人們的實(shí)際效用所決定的,房價(jià)的差異則是由于各種特征的數(shù)量或者是組合方式不同造成的。其反映純粹價(jià)格變化的方法就是將房地產(chǎn)的價(jià)格影響因素分解求出隱含的價(jià)格,在保證品質(zhì)數(shù)量不變的前提下將房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的品質(zhì)因素拆離。這種方法又分為直接特征法和間接特征法。
2.2 國內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)編制現(xiàn)狀
與國外的編制方法相比,我國的編制方法較少,主要有加權(quán)平均法和加權(quán)綜合指數(shù)法兩種,下面主要對加權(quán)綜合指數(shù)法進(jìn)行相關(guān)敘述。
加權(quán)綜合指數(shù)又分為拉氏指數(shù)和帕氏指數(shù)兩類,其編制原理都是先綜合,再對比,是兩個(gè)總量指標(biāo)對比形成的指數(shù),包括兩個(gè)或以上的因素,但是僅觀察被研究因素的變動(dòng)。
3 現(xiàn)行方法制度存在的缺陷
3.1 新開或新建樓盤無上期價(jià)格造成漲幅不能準(zhǔn)確反映房價(jià)漲落
對于新開或者新建的樓盤,沒有上期數(shù)作為參考標(biāo)準(zhǔn),較易出現(xiàn)漲幅缺失的情況廣泛存在。
3.2 同質(zhì)可比差異因素剔除難度加大
在上期或者是本期的房屋樣本存在樓層或者是套型上的差別時(shí),應(yīng)在統(tǒng)計(jì)時(shí)將樓層、套型等差異因素剔除掉才可以保證樣本的質(zhì)比性。成本細(xì)化的推行隨著房地產(chǎn)的快速發(fā)展也得到了更多的關(guān)注,一房一價(jià)是現(xiàn)行樓盤的主要特點(diǎn),并且隨著銷售的增加同質(zhì)可比的房屋也變得不那么多了。有關(guān)方案中規(guī)定購房者的實(shí)際購房價(jià)作為調(diào)查的房價(jià),然而購房者主觀上的談價(jià)水準(zhǔn)不同,開發(fā)商對購房者的優(yōu)惠策略也不同,還有其他一些如時(shí)間性差異的因素導(dǎo)致了同類型房屋實(shí)際購房價(jià)的不確定性,間接的為剔除差異因素增加了難度。
3.3 平均數(shù)不能準(zhǔn)確的反映客觀情況
這種采用平均數(shù)的方法是十分不科學(xué)的一種做法,房價(jià)的趨勢是不可以由一個(gè)簡單的平均數(shù)就可以反映出來的,而應(yīng)該分區(qū)域、分層次的進(jìn)行具體的相關(guān)說明,用精確的統(tǒng)計(jì)方法制度引導(dǎo)國民對房價(jià)統(tǒng)計(jì)工作的正確認(rèn)識。
4 房價(jià)統(tǒng)計(jì)規(guī)則的未來發(fā)展方向
對于房地產(chǎn)價(jià)格統(tǒng)計(jì)的客觀真實(shí)性的保證,可以從下述四點(diǎn)進(jìn)行完善。
4.1 “虛擬價(jià)格”還原基期
沒有基期的情況就是一般所說的“虛擬價(jià)格”,為了補(bǔ)償國家現(xiàn)行的房地產(chǎn)價(jià)格漲幅缺失而擬定的一個(gè)可比價(jià)格。同等地段均價(jià)評估法是針對新開的樓盤缺少基期價(jià)格的一個(gè)還原,是為了避免缺少基期價(jià)導(dǎo)致的價(jià)格漲幅缺失而采用的一種以現(xiàn)行報(bào)表中的上月同等地段均價(jià)作為新開樓盤的上期銷售價(jià)格的估價(jià)方法。最近時(shí)點(diǎn)價(jià)格評估法則是采用最接近下期開盤價(jià)格的一期同類型房屋銷售價(jià)格作為基期價(jià)的一種方法。
4.2 減少評估差異性因素的誤差
主要采用間接特征價(jià)格法和樓盤標(biāo)價(jià)法兩種方法來減少評估差異性因素的誤差問題。間接特征價(jià)格法是以特征價(jià)格模型取代現(xiàn)行人為設(shè)定的調(diào)整公式的一種價(jià)格調(diào)整法,主要針對不同住房單元朝向和樓層的主要特征進(jìn)行差異性調(diào)整,再通過拉式指數(shù)進(jìn)行相關(guān)運(yùn)算,可以有效的實(shí)現(xiàn)小成本提高指數(shù)結(jié)果同質(zhì)化。報(bào)送房屋銷售的實(shí)際價(jià)格是現(xiàn)行的方法制度,然而房屋的不可復(fù)制性導(dǎo)致了找一棟嚴(yán)格意義上的可比房的困難性,所以大多數(shù)開發(fā)商采用一種每月提供樓盤銷售基準(zhǔn)價(jià)格表作為參考評估房屋銷售價(jià)格漲跌幅度的標(biāo)準(zhǔn)。
4.3 統(tǒng)計(jì)法規(guī)及政府相關(guān)規(guī)定作為房價(jià)統(tǒng)計(jì)的后盾
保證房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)質(zhì)量的根本是依法統(tǒng)計(jì),在房地產(chǎn)企業(yè)中的特點(diǎn)之一就是統(tǒng)計(jì)人員的高流動(dòng)性,很多情況下企業(yè)的報(bào)表人員都是兼職人員,出現(xiàn)了報(bào)表人員對房價(jià)統(tǒng)計(jì)的重視程度較低的現(xiàn)象,因此,應(yīng)保證檢查指導(dǎo)工作的到位和對《統(tǒng)計(jì)法》的認(rèn)真貫徹執(zhí)行,保證統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。
4.4 完善現(xiàn)行公布制度
對房地產(chǎn)價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的公布實(shí)際上還是一種有力的宣傳手段,可以通過完善現(xiàn)行的公布制度對提高統(tǒng)計(jì)公信力增加更強(qiáng)的效果。首先,可以在公布數(shù)據(jù)的內(nèi)容方面盡可能的做到完善,在公布全年價(jià)格平均水平的同時(shí)將上半年和下半年的價(jià)格情況、漲跌幅度和總體趨勢等一并公布,這樣可以給民眾一個(gè)更為全局的房地產(chǎn)價(jià)格認(rèn)識,減少他們對數(shù)據(jù)的疑惑;其次,針對我國區(qū)域廣闊性同時(shí)各個(gè)地域和城市的房價(jià)迥異性這一特點(diǎn),對于公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以采用劃分層次的方法;最后,保證嚴(yán)格有效的監(jiān)督制度是保證數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性的有力武器,在公布統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)前做到合理的審核評估和對價(jià)格趨勢的理性分析,可以對統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)有良好的認(rèn)識和理解。
5 結(jié)束語
本文就房地產(chǎn)價(jià)格統(tǒng)計(jì)規(guī)則等各個(gè)方面進(jìn)行了相關(guān)論述,以期對我國的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢奉獻(xiàn)一點(diǎn)微薄之力。
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[關(guān)鍵詞]供給側(cè)改革;房地產(chǎn);價(jià)格監(jiān)管
[DOI]10.13939/ki.zgsc.2017.12.049
1 引 言
供o側(cè)結(jié)構(gòu)性改革旨在調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu),用增量改革促存量調(diào)整,實(shí)現(xiàn)要素的最優(yōu)配置。供給側(cè)改革的手段包括去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板。對于房地產(chǎn)行業(yè)而言,供給側(cè)改革的首要任務(wù)就是去庫存。2015年11月10日,主持召開中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會議,研究經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性改革和城市工作。會議中,強(qiáng)調(diào)要化解房地產(chǎn)庫存,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。同時(shí),12月20日至21日在北京舉行的中央城市工作會議也指出,2016年經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展五大任務(wù)之一就是化解房地產(chǎn)庫存,鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場規(guī)律調(diào)整營銷策略,適當(dāng)降低商品住房價(jià)格。
為促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)供給側(cè)改革,中央銀行從2015年以來連續(xù)5次降息,推動(dòng)購房者入市。中央政府的政策導(dǎo)向和央行的金融刺激加速了全國各城市房地產(chǎn)去庫存的步伐。2016年4月15日國家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示,3月末,商品房待售面積73516萬平方米,比2月末減少415萬平方米。一線城市和部分二線核心城市去庫存目標(biāo)基本實(shí)現(xiàn),房地產(chǎn)行業(yè)去庫存的工作似乎取得了階段性的成果,但是結(jié)果卻不盡如人意?!盎夥康禺a(chǎn)庫存,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展”的政策本意是降低三、四線城市大量的商品房庫存。然而,2016年前三個(gè)季度之后,三、四線城市房地產(chǎn)庫存量依然高企,一線城市和部分二線城市的房價(jià)卻一路狂飆猛進(jìn),以至于國慶長假期間,北京、深圳、南京等全國19個(gè)核心城市重啟了限購、限貸等房地產(chǎn)調(diào)控政策。
雖然限購令的出臺對發(fā)展過熱的房地產(chǎn)起到了一定的限制作用,但限購令作為政府臨時(shí)性的行政手段,是基于需求側(cè)的政策調(diào)控,在某種程度上違背了市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)律,也限制了消費(fèi)者的購買權(quán)。現(xiàn)階段,地方政府與房地產(chǎn)商在一定程度上形成了利益共同體。在房地產(chǎn)市場中,房地產(chǎn)業(yè)信息極不對稱,作為房屋供給方的房地產(chǎn)企業(yè)形成了區(qū)域性寡頭壟斷,控制了房地產(chǎn)價(jià)格的制定,在很大程度上影響了我國房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展,也影響了社會的和諧穩(wěn)定。只有從供給側(cè)出發(fā),建立合理的房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)管機(jī)制,才能保障房地產(chǎn)業(yè)的快速健康發(fā)展。
2 房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)管機(jī)制的內(nèi)涵
2.1 房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)管
價(jià)格監(jiān)管是在信息不確定背景下產(chǎn)生的。作為一種國家職能,價(jià)格監(jiān)管能在一定程度上維護(hù)商家與消費(fèi)者的利益。房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)管作為房地產(chǎn)市場監(jiān)管的一個(gè)部分,是房地產(chǎn)市場監(jiān)管主體依據(jù)法律法規(guī),通過制定相應(yīng)的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn),實(shí)施一定的干預(yù)措施,對房地產(chǎn)經(jīng)營價(jià)格進(jìn)行的直接或間接的規(guī)范和制約。
2.2 房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)管機(jī)制的內(nèi)涵
房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)管機(jī)制是指協(xié)調(diào)房地產(chǎn)市場價(jià)格相關(guān)管理機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)企業(yè)之間的關(guān)系,穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格,促進(jìn)房地產(chǎn)市場良性發(fā)展的運(yùn)行機(jī)制。本文所研究的房地產(chǎn)市場價(jià)格監(jiān)管機(jī)制主要包括房地產(chǎn)市場價(jià)格監(jiān)管主體、監(jiān)管對象和房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)管的配套法律規(guī)范。監(jiān)管主體是指房地產(chǎn)市場價(jià)格監(jiān)管行為的執(zhí)行者。從廣義上說是指具有監(jiān)管權(quán)的法律制度、各級執(zhí)法機(jī)關(guān)、行業(yè)組織和社會監(jiān)督力;從狹義上說就僅僅指政府監(jiān)管機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)管的對象主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。監(jiān)管主體應(yīng)對開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的形成、公示和宣傳進(jìn)行監(jiān)管,對開發(fā)商違法違規(guī)行為加強(qiáng)監(jiān)督檢查,規(guī)范房地產(chǎn)市場價(jià)格秩序。
3 目前我國房地產(chǎn)市場價(jià)格存在的問題
我國的房地產(chǎn)市場經(jīng)過三十年的迅速發(fā)展,拉動(dòng)了我國經(jīng)濟(jì)高速增長,取得了巨大的成績,但是不可否認(rèn)的是,我國的房地產(chǎn)市場還不成熟,房地產(chǎn)市場價(jià)格存在許多問題。
3.1 房價(jià)收入比超過了正常水平
房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低往往用房價(jià)收入比來衡量。房價(jià)收入比是指一個(gè)城市的平均房價(jià)與每戶居民的平均年收入之比。根據(jù)世界銀行提供的資料,3~6倍的房價(jià)收入比在衡量住房消費(fèi)時(shí)是比較適當(dāng)?shù)?。在發(fā)達(dá)國家,房價(jià)收入比超過6就可視為泡沫區(qū)。而我國房地產(chǎn)總體房價(jià)收入比已經(jīng)突破了該區(qū)間的上限并且大大超出了合理范圍。國際貨幣基金組織(IMF)的全球房價(jià)觀察報(bào)告指出,2016年上半年我國一線城市北京、上海、深圳的房價(jià)收入比均超過了30,其中深圳最高,達(dá)到了38.36。由于國慶節(jié)前后多個(gè)熱點(diǎn)城市出臺調(diào)控政策,非理性的投資投機(jī)需求得到抑制,住宅成交量回落,10月漲幅較上月回落1.18個(gè)百分點(diǎn)。但是,從價(jià)格環(huán)比漲跌城市個(gè)數(shù)看,79個(gè)城市價(jià)格環(huán)比上漲,21個(gè)城市價(jià)格環(huán)比下跌,下跌城市僅占比21%。按中位數(shù)計(jì)算,全國100個(gè)城市(新建)住宅價(jià)格中位數(shù)為7306元/平方米,環(huán)比上漲2.20%,同比上漲2.67%。在如此嚴(yán)格的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策之下,房屋住宅價(jià)格仍然持續(xù)增長,房價(jià)收入比已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了警戒線。
3.2 房地產(chǎn)市場價(jià)格壟斷
房地產(chǎn)市場價(jià)格的壟斷性是由房地產(chǎn)特性所決定的。房地產(chǎn)具有選址固定性、投資區(qū)位差異性、土地供給有限性、建筑質(zhì)量多樣性的特性。在我國的土地一級市場上,地方政府是土地市場唯一的供給者與經(jīng)營者。在布坎南的“政府經(jīng)濟(jì)人假設(shè)下”,地方政府往往會為了籌集城市建設(shè)的資金,追求自身利益的最大化,獲取盡可能高的利益,滿足財(cái)政收入的需求。特別是在分稅制改革后,土地收入已成為地方財(cái)政收入的主要來源。地方政府基于自身利益的考慮,會利用手中的壟斷特權(quán),推動(dòng)土地的大規(guī)模出讓。而二級市場,也就是土地使用權(quán)出讓后的第一次轉(zhuǎn)讓市場,則是由地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)、房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)以及土地使用者等壟斷。在壟斷性房地產(chǎn)市場中,房地產(chǎn)企業(yè)之間結(jié)成了實(shí)質(zhì)性的價(jià)格聯(lián)盟,操控價(jià)格的形成機(jī)制,通過價(jià)格合謀維持價(jià)格剛性,形成事實(shí)上的價(jià)格壟斷。通過壟斷把土地價(jià)格、建材價(jià)格等上漲的因素轉(zhuǎn)嫁給最終消費(fèi)者。當(dāng)房地產(chǎn)成本增加時(shí),房地產(chǎn)商就要以成本增加為借口,以相同的幅度甚至更高的幅度提高價(jià)格,甚至通過囤地、捂盤等形式來哄抬房價(jià),謀求更多的壟斷利潤,嚴(yán)重?fù)p害了消費(fèi)者利益。
3.3 房地產(chǎn)市場價(jià)格信息不對稱
房地產(chǎn)商扭曲房價(jià)的工具之一就是房地產(chǎn)交易雙方的信息不對稱。房地產(chǎn)市場供需雙方信息不對稱的情況包括以下五種。
(1)未明確標(biāo)示銷售商品房價(jià)格。房地產(chǎn)市場中,很多房地產(chǎn)開發(fā)商將銷售價(jià)格視為“機(jī)密”,不輕易向客戶明示。有的只標(biāo)示對外公布少量價(jià)格優(yōu)惠的商品房;有的在交易場所看似放置了標(biāo)價(jià)公示牌、價(jià)目表,基本做到了“一套一標(biāo)”,但常常出現(xiàn)公示價(jià)格與銷售價(jià)格不相符的情況。
(2)價(jià)外收取未予標(biāo)明的費(fèi)用。個(gè)別開發(fā)商雖然對銷售商品房實(shí)行了明碼標(biāo)價(jià),但對售房相關(guān)的收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及售后相關(guān)收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),如天然氣初裝費(fèi)、自來水初裝費(fèi)、有線電視及網(wǎng)線接口費(fèi)、前期物業(yè)費(fèi)等,故意隱瞞不予以明碼標(biāo)價(jià),有的還自立項(xiàng)目收取裝修押金等,使得消費(fèi)者最終被迫接受繳納不必要的附加項(xiàng)目和附加費(fèi)用。
(3)未如實(shí)標(biāo)示已售房源價(jià)格和優(yōu)惠折扣條件。房地產(chǎn)開發(fā)商常常利用已售房源的價(jià)格進(jìn)行促銷。有的開發(fā)商在價(jià)格公示表中未對部分已售房源按照實(shí)際交易價(jià)格進(jìn)行標(biāo)示,或標(biāo)示的價(jià)格高于實(shí)際成交價(jià)格,且未在任何位置公布優(yōu)惠折扣條件,具有較大的蒙蔽性。
(4)未對商品房相關(guān)配套設(shè)施標(biāo)示,或標(biāo)示內(nèi)容不全。如房屋配備標(biāo)準(zhǔn)不明確; 未標(biāo)示容積率、綠化率、車位配置率;不標(biāo)明層高、戶型;代收項(xiàng)目不標(biāo)明自愿原則等。
(5)采用虛假的或使人誤解的價(jià)格手段。個(gè)別樓盤在進(jìn)行廣告宣傳時(shí),夸大宣傳,散布虛假信息,故意使用欺詐性或誤導(dǎo)性的語言、文字、圖片、計(jì)價(jià)單位等標(biāo)志,誘導(dǎo)他人與其交易。還有的開發(fā)商在廣告牌宣傳中,使用“超低價(jià)”“哄搶”等字眼,帶有很大的欺詐性和誘導(dǎo)性。
4 完善房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)管機(jī)制的路徑選擇
在供給側(cè)改革的背景下,房地產(chǎn)的市場調(diào)控不應(yīng)從需求方出發(fā),通過限購限貸的方式實(shí)現(xiàn),而應(yīng)著眼于供給側(cè)。房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)管機(jī)制以商品房供給的房地產(chǎn)企業(yè)為監(jiān)管對象,探索完善該運(yùn)行機(jī)制的路徑選擇,符合供給側(cè)改革的需求,有助于房地產(chǎn)市場可持續(xù)發(fā)展。根據(jù)房地產(chǎn)市場價(jià)格存在的問題,完善房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)管機(jī)制的路徑有以下六個(gè)方面。
4.1 建立動(dòng)態(tài)房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)測體系
中介組織在信息收集、整理、分析和傳播方面發(fā)揮著無法替代的作用。房地產(chǎn)價(jià)格主管部門可以委托房屋中介協(xié)會等中介組織,定期調(diào)查統(tǒng)計(jì)并測算不同地段、不同等級普通商品住房開發(fā)建造的土地價(jià)格、建安成本、房屋租金等信息并適時(shí)公布。此外,價(jià)格主管部門還應(yīng)聯(lián)合相關(guān)部門,加強(qiáng)房地產(chǎn)市場價(jià)格的動(dòng)態(tài)監(jiān)測統(tǒng)計(jì)和前瞻性預(yù)測分析,全面準(zhǔn)確地掌握房地產(chǎn)市場價(jià)格狀況和運(yùn)行態(tài)勢。通過對房地產(chǎn)市場供求關(guān)系進(jìn)行實(shí)時(shí)、全面的跟蹤和分析預(yù)測,引導(dǎo)商品住房價(jià)格合理構(gòu)成,為政府宏觀調(diào)控、行業(yè)危機(jī)預(yù)警和投資者經(jīng)營決策提供依據(jù)。
4.2 完善住宅商品房定價(jià)機(jī)制
住宅商品房定價(jià)機(jī)制是指在市場經(jīng)濟(jì)條件下,商品房價(jià)格構(gòu)成的各要素按照一定的比例,在政府、企業(yè)和消費(fèi)者的共同作用下,形成住宅商品房價(jià)格的過程。房地產(chǎn)行業(yè)的壟斷性特征往往導(dǎo)致住房價(jià)格的形成機(jī)制失靈。這時(shí),政府有必要對其價(jià)格實(shí)行監(jiān)管。對經(jīng)濟(jì)適用住房,嚴(yán)格按照有P規(guī)定實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià),以保本微利為原則,限價(jià)銷售。對于普通商品住房,可以采取政府定期制定公布指導(dǎo)性價(jià)格、浮動(dòng)幅度等方式進(jìn)行一定程度的管制。指導(dǎo)性價(jià)格應(yīng)由價(jià)格主管部門根據(jù)房屋所處地段、等級、開發(fā)建造平均成本,消費(fèi)者承受能力、同行業(yè)平均利潤來確定。對高檔商品住房可以實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià),由企業(yè)依據(jù)開發(fā)經(jīng)營成本和市場供求狀況自行確定銷售價(jià)格。必要時(shí),由政府限定開發(fā)企業(yè)的利潤幅度。
4.3 構(gòu)建房地產(chǎn)價(jià)格信息披露制度
目前我國房地產(chǎn)市場透明程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠,應(yīng)采取措施大力提高房地產(chǎn)市場信息透明度。一是嚴(yán)格執(zhí)行商品房銷售“明碼標(biāo)價(jià)”制度。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)在預(yù)銷售商品住宅前必須將價(jià)目表和明碼標(biāo)價(jià)書報(bào)市物價(jià)局備案。對明碼標(biāo)價(jià)的內(nèi)容報(bào)價(jià)格主管部門備案并且公示后,房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)不得再擅自提高公示價(jià)格銷售。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)在預(yù)銷售商品住宅時(shí),必須按照價(jià)格部門的要求在銷售場所醒目位置公示每套商品房銷售價(jià)格,標(biāo)明位置、戶型、套內(nèi)面積、價(jià)格、收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。二是建立成本認(rèn)證、預(yù)銷售成本、價(jià)格公示制度。商品房在銷售前按路段或區(qū)域公示成本;經(jīng)濟(jì)適用房、享受政府優(yōu)惠政策的住房按樓盤公示(預(yù))銷售價(jià)格。三是完善房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)統(tǒng)計(jì)公布制度。價(jià)格主管部門與統(tǒng)計(jì)部門應(yīng)定期公布全市商品房銷售價(jià)格、房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)、房地產(chǎn)市場價(jià)格行情,為消費(fèi)者提供公開、及時(shí)、準(zhǔn)確、全面的房地產(chǎn)價(jià)格信息服務(wù)。四是建立不定期公告價(jià)格違法行為制度。對性質(zhì)惡劣、屢查屢犯的價(jià)格違法房地產(chǎn)開發(fā)商,要不定期給予公開曝光,充分發(fā)揮市場、社會和輿論的監(jiān)督作用。
4.4 規(guī)范房地產(chǎn)市場價(jià)格秩序
建立商品住房銷售成交價(jià)格申報(bào)制度。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)在銷售商品住房并將銷售合同報(bào)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門備案的同時(shí),應(yīng)當(dāng)將銷售商品住房的成交價(jià)格報(bào)同級政府價(jià)格主管部門備案。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品住宅開發(fā)建設(shè)期間所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用一律按規(guī)定計(jì)入成本,并且必須在商品住宅銷售前向價(jià)格主管部門上報(bào)。不得在商品住宅銷售價(jià)格之外收取任何費(fèi)用,不得在銷售價(jià)格外強(qiáng)行推銷及搭售商品,不得在買賣合同中設(shè)置不可預(yù)見費(fèi)、待攤費(fèi)用等不確定性費(fèi)用的條款。對法律法規(guī)規(guī)定的銷售價(jià)格之外代收代繳的費(fèi)用,在銷售商品住宅時(shí)必須向購房者公布代收費(fèi)用的依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn),出具合法的代收憑據(jù)。禁止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)虛假標(biāo)價(jià),減少房地產(chǎn)交易中的價(jià)格欺詐行為,維護(hù)消費(fèi)者知情權(quán)和公平交易權(quán)。
4.5 完善配套法律法規(guī),加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)督檢查
法律是價(jià)格監(jiān)管的一個(gè)重要手段。目前我國房地產(chǎn)政府監(jiān)管的法律工具存在核心法律缺位,法律法規(guī)交叉重疊,立法可操作性差等問題。因此,第一,應(yīng)健全完善相關(guān)的法律法規(guī),使得政府主管部門的監(jiān)管行為有法可依。第二,應(yīng)依法加強(qiáng)對房地產(chǎn)價(jià)格和收費(fèi)的監(jiān)督檢查力度,嚴(yán)肅查處房地產(chǎn)交易市場中的價(jià)格違法行為,以維護(hù)房地產(chǎn)市場正常的價(jià)格秩序。
4.6 開展社會價(jià)格監(jiān)督,建立行業(yè)自律機(jī)制
價(jià)格監(jiān)管不僅是價(jià)格主管部門的職責(zé),也是廣大社會民眾的責(zé)任。房地產(chǎn)價(jià)格的社會監(jiān)督,是政府價(jià)格部門監(jiān)督的重要補(bǔ)充。第一,應(yīng)積極倡導(dǎo)社會組織參與共同監(jiān)督。在部分街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))和有條件的社區(qū)建立社會價(jià)格監(jiān)督組織,利用社區(qū)點(diǎn)多面廣、與群眾聯(lián)系密切的優(yōu)勢,充分發(fā)揮社會組織在日常價(jià)格監(jiān)督中的作用。第二,應(yīng)建立行業(yè)協(xié)會價(jià)格自律制度。行業(yè)協(xié)會應(yīng)建立價(jià)格自律機(jī)制,配合價(jià)格主管部門開展各項(xiàng)價(jià)格檢查,協(xié)調(diào)監(jiān)管主體與監(jiān)管對象之間的矛盾,對各種價(jià)格違法行為及時(shí)舉報(bào)反映。充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會在加強(qiáng)行業(yè)價(jià)格監(jiān)管、促進(jìn)價(jià)格自律、保持價(jià)格水平穩(wěn)定等方面的作用。
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【論文摘要】房地產(chǎn)是近年來中國利益博弈最典型的領(lǐng)域,房價(jià)過高已是不爭的事實(shí),集團(tuán)利益決定著房價(jià)走勢,高房價(jià)下的集團(tuán)利益分析有助于弄清中國房地產(chǎn)價(jià)格的來龍去脈,有利于房地產(chǎn)市場政策的制訂和實(shí)施。
一、高房價(jià)下的房地產(chǎn)開發(fā)商利益分析
房地產(chǎn)開發(fā)商是房地產(chǎn)市場的利益主體,是高房價(jià)最為直接的受益者。高房價(jià)為開發(fā)商帶來的好處主要在于:1.高價(jià)可促銷差品、積壓品。在高房價(jià)形成的需求不足供給過剩的假象掩蓋下,人們關(guān)心更多的是商品短缺而非商品優(yōu)劣,此種“稀缺”業(yè)態(tài),有助于房產(chǎn)商達(dá)到競銷差品、處理存貨的目的。房改之后“九八年積壓”“九九年走高”即是房產(chǎn)商競銷存貨的初始目的。2.扭曲需求,攫取暴利。2000年后,房產(chǎn)價(jià)格連續(xù)高漲,消費(fèi)者心理受到強(qiáng)烈打壓,受投資尋租與投機(jī)獲利的動(dòng)機(jī)驅(qū)使,消費(fèi)資本、商業(yè)資本、產(chǎn)業(yè)資本在金融資本的助力下,消費(fèi)、投資、投機(jī)三大需求普遍出現(xiàn)集中超前兌現(xiàn)傾向,潛在和現(xiàn)實(shí)的需求與現(xiàn)實(shí)供給形成巨大需求缺口假象,這使得真實(shí)的市場供需關(guān)系受到強(qiáng)烈扭曲,而制造出的“繁榮景象”反過來又成為房產(chǎn)商抬高房價(jià)攫取暴利的充分借口和理由。3.轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn),空頭套利。2003年后,房價(jià)的走高趨勢、住房信貸、預(yù)售制度致使房產(chǎn)商的投資回報(bào)與經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)存在著嚴(yán)重的非對等性,讓房地產(chǎn)商實(shí)現(xiàn)了無風(fēng)險(xiǎn)炒作,這是房地產(chǎn)市場正常發(fā)展與扭曲的分界點(diǎn)。4.高房價(jià)下,更加有利于開發(fā)商結(jié)成利益聯(lián)盟。2004年來,我國房地產(chǎn)價(jià)格在越來越大程度上由少數(shù)開發(fā)商決定,即少數(shù)開發(fā)商憑借其所處的壟斷地位,默契配合,結(jié)成價(jià)格聯(lián)盟,哄抬房地產(chǎn)價(jià)格(許經(jīng)勇、馬原,2005)。中國的房地產(chǎn)定價(jià)已不再是簡單的成本費(fèi)用定價(jià)、商品價(jià)值定價(jià)和市場定價(jià),而是包含了強(qiáng)烈的人為因素,這種定價(jià)是通過開發(fā)商的利益協(xié)作與聯(lián)合來完成的,這種定價(jià)方式采用的是利益協(xié)同、主觀操控方式,帶有明確的方向性、持久性和擴(kuò)散性
二、高房價(jià)下非金融相關(guān)產(chǎn)業(yè)利益分析
伴隨著過去5年房地產(chǎn)市場需求旺盛、價(jià)格持續(xù)走高的趨勢,與房地產(chǎn)市場緊密相關(guān)的產(chǎn)業(yè)部門、單位,獲得了各自利益,實(shí)現(xiàn)了較快的發(fā)展(上海第六屆中國住房交易會上的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,中國房地產(chǎn)業(yè)直接帶動(dòng)了57個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出增加)。房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展和適時(shí)調(diào)整所形成的溢出和收縮效應(yīng)牽動(dòng)的部門廣泛,同時(shí),這種溢出和收縮效應(yīng)存在著高速度、高效益的雙高特點(diǎn),具有明顯的正向相關(guān)性(郭貴祥,2005)受到收人分配不公、財(cái)富積累偏差、貧富差距加大的影響,形成現(xiàn)實(shí)需求不足、消費(fèi)乘數(shù)下降、科技拉動(dòng)尚不具備的市場背景,在這種背景下,房地產(chǎn)成為一國經(jīng)濟(jì)發(fā)展拉動(dòng)、內(nèi)需刺激、產(chǎn)業(yè)發(fā)展的上佳選擇。房價(jià)上漲為房地產(chǎn)市場關(guān)聯(lián)部門、單位現(xiàn)時(shí)帶來的實(shí)質(zhì)利益使得這些利益相關(guān)群體樂觀房價(jià)上漲,甚至助其走高(盡管這些利益可能是即期、暫時(shí)的,甚至很可能有損于利益相關(guān)群體自身未來的長遠(yuǎn)發(fā)展)。介于上述房地產(chǎn)市場的高度相關(guān)性,房地產(chǎn)市場調(diào)控與開發(fā)商行為約束應(yīng)注意兩個(gè)方面的問題:一是多部門的協(xié)同調(diào)控,二是房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)需求拉動(dòng)的持續(xù)動(dòng)力與相關(guān)產(chǎn)業(yè)部門的利益保證。
三、高房價(jià)下相關(guān)金融產(chǎn)業(yè)部門利益分析
銀行不是房地產(chǎn),房地產(chǎn)也不應(yīng)當(dāng)是銀行。時(shí)下的“銀行房地產(chǎn)、房地產(chǎn)銀行”(銀行擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)分紅利)現(xiàn)象,是雙方責(zé)權(quán)、利益交叉、替代、合作、依賴失“度”的結(jié)果,縱容的是房地產(chǎn)炒作投機(jī)。我國的房地產(chǎn)金融主要是以銀行為主導(dǎo)的房地產(chǎn)借貸資本。
房地產(chǎn)商品保值、增值的穩(wěn)定性使得房地產(chǎn)商能夠得到金融融資的信賴,致使金融利益與房地產(chǎn)業(yè)結(jié)合得高度緊密。但這種緊密必須有個(gè)“度”的問題,這個(gè)“度”在市場經(jīng)濟(jì)條件下即是銀行金融商品的保值增值。既有助于產(chǎn)業(yè)發(fā)展又實(shí)現(xiàn)自身的保值、增值是金融資產(chǎn)運(yùn)作的基本法則,但在有計(jì)劃的市場經(jīng)濟(jì)條件下,國家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控任務(wù)則顯得更為重要。1997年亞洲金融危機(jī)中中國方面為幫助鄰國早日擺脫危機(jī)保持匯率不變的承諾損失,充分驗(yàn)證了中國金融國家金融宏觀調(diào)控的突出地位。站在保值獲利的角度上,房地產(chǎn)價(jià)格的適度上揚(yáng)帶動(dòng)房地產(chǎn)投資信貸的保值和增值理所當(dāng)然地成為銀行信貸支持房價(jià)上漲的合理依據(jù)。房地產(chǎn)炒作行為帶來的價(jià)格虛漲套利風(fēng)險(xiǎn)是銀行借貸所不愿意看到的,特別是當(dāng)房地產(chǎn)市場的價(jià)格泡沫致使房地產(chǎn)的“炒作套利”發(fā)展為房地產(chǎn)的“炒作套貸”更是銀行資產(chǎn)所不允許的。但站在國家宏觀調(diào)控的“度”上,上述現(xiàn)象中的“炒作套利”是默認(rèn)的,后一種現(xiàn)象中的“炒作套貸”則要看對國家宏觀經(jīng)濟(jì)的影響程度和宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的指向J勝要求。
四、高房價(jià)下相關(guān)政府部門的利益分析
政府機(jī)構(gòu)作為公益部門,除非具有引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、扶持產(chǎn)業(yè)的必要,不應(yīng)將公共管理權(quán)傾向某一產(chǎn)業(yè)部門甚至與產(chǎn)業(yè)部門的利益捆綁在一起。公共權(quán)利與產(chǎn)業(yè)利益的捆綁必將刺激產(chǎn)業(yè)部門與公共權(quán)力的共同利益,通過行政、經(jīng)濟(jì)的互助互益攫取更高的共同利益的同時(shí)犧牲的是公共權(quán)力整體的公益性。這也就是說公共權(quán)利的逐利性行為是以其公益權(quán)利正常執(zhí)行的偏離為代價(jià)的。由于房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲產(chǎn)生的需求拉動(dòng)效應(yīng)符合政績考核中的價(jià)值考核要求,使得價(jià)值考核較為容易地轉(zhuǎn)化為對房地產(chǎn)市場價(jià)格的默認(rèn)與支持。又由于我國房產(chǎn)和地產(chǎn)是結(jié)合在一起的,土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是由地方政府壟斷的(即只有政府可以倒賣土地),房地產(chǎn)稅也是歸政府支配的,因而地方政府對發(fā)展房地產(chǎn)的積極性很高,地方政府和房地產(chǎn)開發(fā)商的利益和目標(biāo)往往是一致的(許經(jīng)勇、馬原,2005)。央行在2005年5月的《2004年中國區(qū)域金融運(yùn)行報(bào)告》中指出,最近幾年來,上海房地產(chǎn)的財(cái)富增長值估計(jì)超過2萬億元,房地產(chǎn)市場給上海市政府帶來的地方財(cái)政收人約占該地方財(cái)政收人的35%。但是政府的部門利益具有明顯的社會輿論與宏觀政策的約束性,它不可能一味地支持房價(jià)上漲。當(dāng)房價(jià)上漲能夠帶動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展并能反映出政績、業(yè)績時(shí),提倡、、鼓勵(lì)、支持甚至主動(dòng)推動(dòng)房價(jià)上漲,由于過分的虛漲致使風(fēng)險(xiǎn)大于收益而形成的需求拉動(dòng)下降,甚至由于對過高風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂而產(chǎn)生的負(fù)拉動(dòng),特別是受到輿論、宏觀政策調(diào)整壓力的影響,當(dāng)部門利益受到影響而必須割舍時(shí),利益分割中的相關(guān)部門便會真正正視房價(jià)泡沫帶來的負(fù)面作用,整頓房價(jià)規(guī)范房地產(chǎn)市場的行動(dòng)才會真正開始。從贊成開發(fā)商漲價(jià)到“保價(jià)托市”再到調(diào)控抑價(jià)措施的不斷出臺反映的是政府部門利益及其政策運(yùn)作方式的不斷轉(zhuǎn)換過程。
五、高房價(jià)下消費(fèi)者的利益分析
房地產(chǎn)商品消費(fèi)者是房地產(chǎn)商品的最終使用者,也是房地產(chǎn)市場各項(xiàng)費(fèi)用的最終承擔(dān)者,房價(jià)上漲為他們帶來的利益可以分為兩類:一是隨著房價(jià)上漲成為自身居住房產(chǎn)的百萬富翁卻依然過著與過去生活沒有什么兩樣的原有住房戶的“正利益”。另一類則是為了購房承受著巨大還貸壓力的“房奴”們的負(fù)利益。原有住房者在房價(jià)上漲的過程中獲得的“正利益”,可能是實(shí)際利益也可能是名義利益,其主要取決于其自有房產(chǎn)的出售與否。對于房屋自住的消費(fèi)者來說,得到的只是資產(chǎn)的名義計(jì)價(jià)價(jià)值的增加與住房折舊、居住成本的上升。房地產(chǎn)價(jià)格上漲只有售出的房產(chǎn)才能在出售的過程中通過房產(chǎn)漲價(jià)獲得膨脹利潤。房地產(chǎn)消費(fèi)者是房地產(chǎn)市場中尚未形成合作,因而不具備組織行為的群體。消費(fèi)者所發(fā)生的分散的、非專業(yè)的購買行為,有著較強(qiáng)的可誘導(dǎo)性。房價(jià)上漲的過程中他們較多得到的是負(fù)利益,房產(chǎn)炒作、囤積房源是目前中國市場上公開的、最大的“宰客”行為。正是這些非正當(dāng)?shù)氖袌鲂袨橹率狗康禺a(chǎn)消費(fèi)者背負(fù)了巨額的房貸債務(wù),房地產(chǎn)價(jià)格飛漲直接剝奪的是消費(fèi)者應(yīng)有的住房權(quán)利,間接剝奪的是對社會成果的正常享受。相對于人力、物力、財(cái)力、信息、部門組織利益的聯(lián)合,消費(fèi)者行為的物資實(shí)力與精神基礎(chǔ)明顯單薄,作為房地產(chǎn)市場中的弱勢群體,在房地產(chǎn)市場行為的博弈中他們的力量不成比例,力量的懸殊對比使得消費(fèi)者需求較其它利益因素對房價(jià)走勢的影響很小,甚至可以忽略不計(jì)。對房地產(chǎn)市場具有最終決定性影響力的是自然需求,自然競爭市場條件下自然需求對價(jià)格的決定是十分明顯的,但在壟斷競爭、完全壟斷的市場條件下,消費(fèi)需求表現(xiàn)較多的是購買力的最終決定,特別是當(dāng)今現(xiàn)實(shí)狀況,在金融資本、產(chǎn)業(yè)資本、投機(jī)資本支撐的房地產(chǎn)市場下,即使是房地產(chǎn)的自然需求也一樣顯得微乎其微。房地產(chǎn)消費(fèi)者作為社會稅賦的來源,相關(guān)政府部門有責(zé)任也有義務(wù)支持和保護(hù)其正當(dāng)權(quán)益。政府部門為了政績考核的需要,放棄百姓利益而與開發(fā)商的相互應(yīng)和,共同抬高房價(jià)、虛漲房市價(jià)格的做法,是政府公共管理“錯(cuò)位”“倒位”、錯(cuò)誤的政績觀造成的,是一種對百姓利益不負(fù)責(zé)任的行為。
六、房價(jià)走勢與對策
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);市場現(xiàn)狀;發(fā)展;良性循環(huán);泡沫經(jīng)濟(jì)
1 房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀
1.1 經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)狀
2010年中國經(jīng)濟(jì)增長超過10%,GDP上升為世界第二的國家,但是CPI也在持續(xù)不斷的攀升。在全國每一個(gè)城市,農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格一升再升,生活用品漲了又漲,房屋價(jià)格也是成倍的翻番。誠然,國際上我們有了世界第二的聲勢,我們有了經(jīng)濟(jì)大國的資本。但是回觀內(nèi)部,我們卻還有人口眾多的焦慮。所以我們的人均GDP只有世界的排名95,遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上中國臺灣的第37名,更不用說世界前列的美國等,就連約旦、厄瓜多爾也都排在中國的前面。前100中,在中國后面的也僅僅是伯利茲城、突尼斯、波黑、薩爾瓦多和土庫曼斯坦而已。也就是說,雖然中國的GDP上去了,但是實(shí)際上人均的GDP卻還有很大的差距。這種情況下,如何保證全民的消費(fèi)力度?
1.2 去年的房地產(chǎn)市場分析
1.2.1 前期準(zhǔn)備工作情況
2010年上半年,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資19747億元,同比增長38.1%,其中,商品住宅投資13692億元,同比增長34.4%,占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為69.3%。
2010年上半年,全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積30.84億平方米,同比增長28.7%;房屋新開工面積8.05億平方米,同比增長67.9%;房屋竣工面積2.44億平方米,同比增長18.2%,其中,住宅竣工面積1.96億平方米,增長15.5%。
2010年上半年,全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積18501萬平方米,同比增長35.6%,土地購置費(fèi)4221億元,同比增長84.0%。
1.2.2 商品房銷售情況
2010年上半年,全國商品房銷售面積3.94億平方米。上半年,商品房銷售額1.98萬億元,同比增長25.4%。其中,商品住宅銷售額增長20.3%,辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房分別增長91.5%和57.1%。
1.2.3 企業(yè)資金組成情況
2010年上半年,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源33719億元,同比增長45.6%。其中,國內(nèi)貸款6573億元,增長34.5%;利用外資250億元,增長2.8%;企業(yè)自籌資金12410億元,增長50.9%;其他資金14487億元,增長47.9%。在其他資金中,定金及預(yù)收款8064億元,增長40.1%;個(gè)人按揭貸款4538億元,增長60.4%。
1.2.4 各城市房價(jià)變化情況比較
房屋銷售價(jià)格同比繼續(xù)上漲,但漲幅回落。2010年6月份,全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲11.4%,漲幅比5月份縮小1.0個(gè)百分點(diǎn);環(huán)比下降0.1%,5月份為上漲0.2%。
2010年6月份,新建住宅銷售價(jià)格同比上漲14.1%,漲幅比5月份縮小1.0個(gè)百分點(diǎn);環(huán)比價(jià)格與上月持平,而5月份為上漲0.4%。其中,經(jīng)濟(jì)適用房銷售價(jià)格同比上漲1.1%;商品住宅銷售價(jià)格上漲15.8%,其中普通住宅銷售價(jià)格上漲15.2%,高檔住宅銷售價(jià)格上漲18.0%。與上月相比,經(jīng)濟(jì)適用房銷售價(jià)格持平;商品住宅銷售價(jià)格下降0.1%,其中普通住宅銷售價(jià)格與上月持平,高檔住宅銷售價(jià)格下降0.2%。
2010年6月份,二手住宅銷售價(jià)格同比上漲7.7%,漲幅比5月份縮小1.5個(gè)百分點(diǎn);環(huán)比下降0.3%,比5月份降幅縮小0.1個(gè)百分點(diǎn)。
2 房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀形成的原因
近幾年來,樓市價(jià)格不斷攀升,房價(jià)成翻番的趨勢向上竄,究其原因,最主要的就是投資(投機(jī))者對房地產(chǎn)市場的幕后“推波助瀾”。其中最典型的例子就是“溫州炒房團(tuán)”,在前幾年,一個(gè)一百多人的溫州民間團(tuán)體進(jìn)入樓市。先是在上海3天買走100多套房子,致使5000多萬現(xiàn)金直接砸向上海樓市。然后又使資金大舉進(jìn)入杭州、青島、重慶、沈陽等城市,數(shù)以2000億元的資金在以上城市翻江倒海,結(jié)果就是所到之處,房價(jià)直上云霄。另外在這些資金的帶動(dòng)下,部分老百姓的閑散資金也開始流入房地產(chǎn)市場。以前的老百姓是把錢存在銀行,拿銀行那一點(diǎn)點(diǎn)利息了事。在房價(jià)高速提升的誘惑下,這些原本閑散的資金也被用到購買房地產(chǎn)上。然后就坐等房產(chǎn)升值,或則將購買的房產(chǎn)用于出租。這樣,就更加劇了房源的緊缺,俗話說:物以稀為貴。這又帶動(dòng)了房價(jià)的上升。如此惡性循環(huán),形成了房地產(chǎn)市場的泡沫經(jīng)濟(jì)。當(dāng)然,形成了房地產(chǎn)市場的泡沫經(jīng)濟(jì),也不僅僅就是因?yàn)槊耖g資金的入主這么簡單。還比如房地產(chǎn)的投資資金來源因素、開發(fā)商以利潤瓜分程度確定房屋價(jià)位、銀行利息占據(jù)大量利潤空間等也都是房地產(chǎn)市場形成泡沫經(jīng)濟(jì)的原因。
3 泡沫經(jīng)濟(jì)的表現(xiàn)
首先是地產(chǎn)價(jià)格的泡沫。土地是不可再生資源,加之市場對土地的需求是永無止境的,在現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)市場形態(tài)下,土地價(jià)格成倍、幾十倍的飛漲,導(dǎo)致近幾年屢屢出現(xiàn)的“天價(jià)地皮”或則“地皮王”。其次是房屋空置泡沫。由于投資(投機(jī))者的大勢介入,造成很多的空置房屋。前幾天開的兩會上,還有代表提出對3000多萬套空置房實(shí)行高價(jià)收稅的措施。按照國際經(jīng)驗(yàn),空置率超過10%的,就會形成泡沫經(jīng)濟(jì)。第三就是房價(jià)虛漲泡沫經(jīng)濟(jì)。由于開發(fā)商大多都是銀行貸款作為墊付資金,為了牟取暴利,人為抬高價(jià)格,形成泡沫經(jīng)濟(jì)??傊恍┎徽?、不正規(guī)的發(fā)展,使得房價(jià)虛高,供求關(guān)系歪曲,形成泡沫經(jīng)濟(jì),連帶引起金融危機(jī)。
4 基于房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀國家的應(yīng)對策略
2010年1月份到4月份,國家連續(xù)出臺了樓市調(diào)控政策。2010年4月17日,國務(wù)院又出臺了新“國十條”。這都是為了抑制城市房價(jià)過快上漲,切實(shí)解決城市居民住房問題的措施。國家還通過調(diào)整銀行利率,以及剛剛在各大城市出臺的“限購令”等,都是在對現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控。在各大城市,加緊建設(shè)“廉租房”,大范圍建設(shè)“經(jīng)濟(jì)適用房”,這都是對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控。特別是對“廉租房”的大力推進(jìn),是對廣大低收入群體的一個(gè)住房保證,是對房地產(chǎn)市場的一個(gè)穩(wěn)定措施,同時(shí),也使得房地產(chǎn)市場的一部分國有化。另外,在全國的部分農(nóng)村,實(shí)行“新農(nóng)村建設(shè)”,“高山移民”等等措施,也在解決人民的住房問題,對房地產(chǎn)市場的一個(gè)宏觀調(diào)控。
5 今年來房價(jià)的變化分析
近幾年的樓市可謂是真正的火了好幾把,價(jià)格節(jié)節(jié)高升,建設(shè)面積不斷擴(kuò)大,銷售市場一片紅火,整個(gè)房產(chǎn)市場唱的都是紅臉。以重慶為例,2006年房價(jià)也就3000元/平米上下。到現(xiàn)在,地段稍差一點(diǎn)的地方6000元/平米算便宜的。要是豪華別墅區(qū),價(jià)格都在20000元/平米以上。全國其他的各個(gè)大小城市,房價(jià)都是呈上漲的趨勢。但是總的來說,大城市比中小城市漲幅要慢,每月同比上一年漲幅又要小一些。特別是在國家的各項(xiàng)政策不斷出臺過后,無論大小城市的房價(jià)增幅明顯降低。
6 房價(jià)不斷上漲的原因
隨著社會的進(jìn)步,國家的發(fā)展,人民的生活水平越來越高,收入也在逐年增加。人們都希望改善自己的生活條件,提高自己的生活質(zhì)量,所以建設(shè)好,生活配套設(shè)施完善的新建社區(qū)就被人們更加青睞。在大城市,越來越多的外來人口的涌入,也更加需要對房地產(chǎn)市場的加快開發(fā)建設(shè)。很多投資(投機(jī))者對房地產(chǎn)市場的關(guān)注,在很大程度上對房價(jià)的上漲也起了決定性的作用。在一些小的城市,隨著對農(nóng)村的大力改造,“高山移民”,“新農(nóng)村建設(shè)”等措施的實(shí)行,使很大一部分農(nóng)村人口口袋鼓起來了,也需要更好的生活醫(yī)療條件了,對城市注入新的血液的同時(shí),也就大大增加了對房地產(chǎn)市場的需求。當(dāng)然,原因都是多方面的,沒有哪一個(gè)原因是獨(dú)立存在。每一個(gè)原因相互聯(lián)系,相互牽制,又相互影響。
7 房地產(chǎn)市場價(jià)格變化的科學(xué)表象
房地產(chǎn)的價(jià)格決定因素很多,分析價(jià)格變化規(guī)律是很復(fù)雜的問題,考慮到實(shí)際的情況以及市場的瞬間變化性,不可能得出其變化的精確路徑。但是,結(jié)合市場發(fā)展的自然規(guī)律,觀察已有的房地產(chǎn)價(jià)格變化表,再考慮到實(shí)際的市場信息,得出房地產(chǎn)價(jià)格變化的大致走勢是沒有問題的。
首先,從短時(shí)間的表象是不能看出房地產(chǎn)價(jià)格的變化的。近幾年的房地產(chǎn)價(jià)格不斷飛漲,很容易就給人們一個(gè)假象,那就是房地產(chǎn)價(jià)格只有一直上漲,沒有下跌的時(shí)候的。而事實(shí)上,房地產(chǎn)市場同樣也是要遵循市場發(fā)展自然規(guī)律,也是建立在社會供求關(guān)系基礎(chǔ)上。不斷建設(shè)的房地產(chǎn),一旦供求關(guān)系趨于平衡,就不會有價(jià)格的上漲了。其次,房地產(chǎn)價(jià)格是圍繞一個(gè)均衡值上下波動(dòng)的。通貨膨脹時(shí)常伴隨著經(jīng)濟(jì)增長,而通貨膨脹又影響著房地產(chǎn)價(jià)格變化是否正常。也就是說,在經(jīng)濟(jì)增長的過程中,一直都有通貨膨脹在影響著房地產(chǎn)價(jià)格的變化。只是這種影響有時(shí)不是很明顯,有時(shí)卻很是明顯。所以一個(gè)國家要做的就是預(yù)防通貨膨脹。除開通貨膨脹的因素不考慮,對于一個(gè)國家或則地區(qū)來說,如果各項(xiàng)市場經(jīng)濟(jì)體制比較完善,那么,這個(gè)國家或則地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格將處于一個(gè)長期的均衡值。
具體而言,我國現(xiàn)階段造成房價(jià)虛高的原因不外一下幾種:一是城市建設(shè)形成的拆遷戶。新城市在建設(shè),很多的老舊房子需要拆除,重新建設(shè)達(dá)到新城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)。這就出現(xiàn)了很多拆遷戶,拆遷戶需要新的住房,必須得買。二是高收入群體換房。隨著原來對住房的分配福利住房逐漸向自主購房為主的轉(zhuǎn)變,高收入群體原來的分配住房或則早期購買的商品房不能滿足他們的生活需要了,需要換購新的商品住房。三就是隨著擴(kuò)招浪潮畢業(yè)生的走向社會,也需要相當(dāng)數(shù)量的住房,雖然他們的支付能力有限,但是為了結(jié)婚成家,不惜背上沉重的房貸壓力也要買房。正式基于此,我國目前的房價(jià)才居高不下。但是隨著這些群體購房的逐漸飽和,對住房的需求將會越來越小,慢慢趨于平穩(wěn)。所以,長期來看,房價(jià)的走勢還是會遵循經(jīng)濟(jì)規(guī)律,在均衡值上下小范圍的波動(dòng)。
總之,我國現(xiàn)階段的房地產(chǎn)市場形態(tài)雖然處于泡沫經(jīng)濟(jì)時(shí)期。但是國家的各項(xiàng)措施在積極跟進(jìn),出臺“限購令”等政策抑制房價(jià)過快的上漲。相信在穩(wěn)定房價(jià)保持民生的政策制約下,房地產(chǎn)市場將會逐漸的走向良性循環(huán),虛高的房價(jià)將會回到供求關(guān)系基本原則的市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律平臺上,消除現(xiàn)階段表現(xiàn)出來的泡沫經(jīng)濟(jì)、抑制通貨膨脹的蔓延。房地產(chǎn)價(jià)格變化也將會遵循自然規(guī)律,隨著體制的逐漸完善和市場的逐漸成熟而圍繞長期的一個(gè)均衡值小范圍的上下波動(dòng)。
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“招拍掛”制度的合理性分析
完整地講,“招拍掛”制度應(yīng)有兩層含義:一是指出讓的競爭交易方式;二是指土地的壟斷供應(yīng)模式。
“招拍掛”交易方式具有合理性就交易方式而言,“招拍掛”方式是一種信息透明、公正、公開、公平競爭的交易方式,該方式也是其他資源常用而有效的市場配置方式?!罢信膾臁敝贫鹊膶?shí)施充分發(fā)揮了市場機(jī)制對土地資源的基礎(chǔ)性配置作用,將市場可能接受的最高價(jià)格揭示出來,從而最大化國有土地的交易價(jià)格,規(guī)范了國有土地使用權(quán)的出讓行為,有助于建立公開、公平、公正的土地市場,杜絕國有土地資產(chǎn)流失。這是社會主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然要求和結(jié)果。我們對“招拍掛”出讓方式不應(yīng)存在任何的疑義。根據(jù)布坎南等人的公共選擇理論,國家或政府也是“經(jīng)濟(jì)人”,也會出于自身利益的考慮,追求土地收益的最大化,并由此引導(dǎo)資源實(shí)現(xiàn)最優(yōu)配置。
對于“招拍掛”過程出現(xiàn)的信息公開不及時(shí)、不充分,假招標(biāo)、假掛牌、假拍賣或陪標(biāo)、串標(biāo),領(lǐng)導(dǎo)干部仍存在打招呼、批條子等行為,屬于執(zhí)行層面問題,不是交易方式本身存在的問題。與“招拍掛”出讓方式相比較,協(xié)議出讓,即由政府與土地受讓方協(xié)商,信息不公開,所形成的土地價(jià)格是一種非市場競爭條件下的地價(jià),會扭曲土地的真實(shí)價(jià)格,甚至為某些政府官員滋生腐敗敞開大門,造成以政府收益和整個(gè)社會經(jīng)濟(jì)福利的損失為代價(jià),從而影響資源最佳配置和社會公平。
“招拍掛”壟斷供地模式存在制度瑕疵,但在我國仍有其合理性就土地的壟斷供應(yīng)模式而言,“招拍掛”制度本質(zhì)是政府對土地一級市場的壟斷供應(yīng)。一方面,根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理,壟斷將產(chǎn)生效率損失;另一方面,由于政府自身能力有限,城市土地供應(yīng)數(shù)量、供應(yīng)類型、供應(yīng)分布完全有可能無法滿足市場需要,導(dǎo)致土地市場嚴(yán)重低效?;谥卫斫Y(jié)構(gòu)科學(xué)角度,政府作為出讓方同時(shí)承擔(dān)著運(yùn)動(dòng)員和裁判員的角色,易于產(chǎn)生強(qiáng)大的“尋租”行為,造成機(jī)制的不完善。正因此,土地“招拍掛”制度一直備受社會各界質(zhì)疑。
然而,我國土地實(shí)行國有制,土地資源嚴(yán)重稀缺,城市建設(shè)尚需要大力開展,土地政策已成為國家宏觀調(diào)控的另一種必要的輔助手段,因此,在現(xiàn)階段繼續(xù)實(shí)行“招拍掛”制度有其重要意義。如果回到多頭供地的局面,將會造成國有土地資產(chǎn)大量流失,國家城市設(shè)施建設(shè)投資帶來的土地溢出效益嚴(yán)重流失,土地使用者或開發(fā)商將無償獲取土地大量的增值收益,導(dǎo)致土地利益分配的嚴(yán)重不公。
“招拍掛”制度對地價(jià)影響
“招拍掛”交易方式在特定供求關(guān)系下影響地價(jià)。且具有雙向性“招拍掛”方式對地價(jià)的影響是在特定的供求關(guān)系下形成的。“價(jià)高者得”的“招拍掛”交易方式是在搜索地價(jià)最高承受者。在供不應(yīng)求的情況下,通常其成交價(jià)格將高于均衡地價(jià),并以降低社會福利為代價(jià)。顯然這種交易方式,并不改變市場供求關(guān)系,調(diào)整的只是利益分配格局,也不會帶來地價(jià)的循環(huán)上漲。在供過于求的市場狀況下,“招拍掛”價(jià)格也會低于底價(jià),形成流標(biāo)現(xiàn)象,不能完成交易。如2008年底,金融危機(jī)席卷全球,中國房地產(chǎn)行業(yè)也在一段時(shí)間內(nèi)受到影響,此期間,土地“招拍掛”不僅價(jià)格不升,反而頻頻出現(xiàn)流拍。因此,“招拍掛”方式對市場價(jià)格的影響具有雙向性,它既可能起正脈沖作用,也可能起負(fù)脈沖作用。
很多城市在招標(biāo)實(shí)踐中,采取的不是價(jià)高者得地,而是商務(wù)標(biāo)和技術(shù)標(biāo)綜合得分最高者得地,這種方式就更不會造成土地價(jià)格上升了。
“招拍掛”壟斷模式通過改變供應(yīng)影響價(jià)格。亦具有雙向性政府通過壟斷土地的供給數(shù)量、供地類型、布局和時(shí)序,直接決定土地的供給。假定政府出于增大土地財(cái)政收入需求的目的,有意限制土地供應(yīng)量,引起供應(yīng)曲線上移,土地價(jià)格則會上升。另一方面,現(xiàn)階段,我國幾乎所有城市都在快速建設(shè)中,政府通常是采取不斷持續(xù)推出土地吸引投資,加快建設(shè),并從中獲得批量土地的整體收益。由此,可能引起土地成交價(jià)格的下降。因此,“招拍掛”壟斷供地模式對土地的價(jià)格影響同樣具有雙向性。土地“招拍掛”制度無論如何不足以成為地價(jià)上升的主要原因。
地價(jià)上漲階段?!罢信膾臁苯灰追绞骄哂袕?qiáng)化房地產(chǎn)價(jià)格上升預(yù)期的效果當(dāng)然,需要說明的是,在房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上升階段,“招拍掛”所產(chǎn)生的土地最大化價(jià)格在推進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)格上升過程中也確實(shí)起到推波助瀾的作用,強(qiáng)化了房地產(chǎn)價(jià)格上漲的預(yù)期,加速了房地產(chǎn)價(jià)格的上揚(yáng),但絕不是根本原因和推動(dòng)力。只有市場供求關(guān)系改變是推動(dòng)價(jià)格變化的核心要素。
土地財(cái)政不是通過“招拍掛”制度引致地價(jià)增長的不可否認(rèn),當(dāng)前維持地方政府建設(shè)的資金很大一部分來源于土地出讓收益,地方政府確實(shí)需要從土地經(jīng)營中獲取資金,但土地財(cái)政絕不是“招拍掛”制度設(shè)立的初衷和目標(biāo)。地方政府為了維持建設(shè)資金持續(xù)供應(yīng)和市場的穩(wěn)定,向來都不希望地價(jià)快速上升,“地王”頻現(xiàn)。很多城市亦通過“招拍掛”程序的調(diào)整采取了諸多措施抑制“地王”出現(xiàn)。因此,土地財(cái)政不是通過“招拍掛”制度引致“地王”出現(xiàn)的。實(shí)際上,政府在降低房地產(chǎn)價(jià)格方面一直不敢真有作為。因?yàn)?,房地產(chǎn)價(jià)格下降將直接引起房地產(chǎn)稅收減少、土地出讓收益減少、固定資產(chǎn)投資受限、GDP增長目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn)、金融體系出現(xiàn)危機(jī)等等一些列經(jīng)濟(jì)問題。否則,最簡單的降價(jià)方法就是學(xué)習(xí)韓國當(dāng)年控制房價(jià)的決心,就房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓課以60%的高額收入稅就足以遏制房地產(chǎn)炒作。地方政府“以地生財(cái)”的沖動(dòng)只是造成政府不敢真正降低房地產(chǎn)價(jià)格的原因之一,也是因此導(dǎo)致房地產(chǎn)需求沒被真正抑制而造成地價(jià)上升的原因。
“地王”頻現(xiàn)責(zé)不在“招拍掛”制度
房地產(chǎn)需求的持續(xù)增加是造成地價(jià)上漲的根本原因如果分析價(jià)格影響的另一種因素土地需求,則明顯可見,此輪土地價(jià)格的不斷攀升,“地王”的不斷涌現(xiàn),更多地是房地產(chǎn)需求持續(xù)增加導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格不斷上揚(yáng)造成的。1815年英國政府曾頒布一條新法令――谷物法令,限制和禁止國外谷物進(jìn)口,從而
直接增加了對國內(nèi)谷物的需求,致使土地價(jià)格上升。因此,根據(jù)土地經(jīng)濟(jì)學(xué)原理。是產(chǎn)品價(jià)格決定土地價(jià)格,而不是土地價(jià)格決定產(chǎn)品價(jià)格;是房地產(chǎn)價(jià)格決定土地價(jià)格,而不是土地價(jià)格決定房地產(chǎn)價(jià)格。有人說“舊金山地區(qū)貪婪的土地所有者不斷抬高當(dāng)?shù)氐耐恋貎r(jià)格,從而使該地的房屋價(jià)格越來越高”。實(shí)際上,土地價(jià)格的上漲是人們對房屋需求提高造成的。房屋需求提高,房屋的價(jià)格就上漲,引導(dǎo)開發(fā)商去購買更多土地,結(jié)果土地需求提高,進(jìn)而土地價(jià)格提高。如果,房屋價(jià)格低。土地價(jià)格高就失去了基礎(chǔ)。又有人說:“波士頓的土地價(jià)格太貴,幾乎沒有人住得起?!睂?shí)際上,正因?yàn)楹芏嗳俗〉闷?,才使波士頓的土地價(jià)格這么貴。土地價(jià)格貴是房地產(chǎn)價(jià)格貴的結(jié)果,而不是原因。
引起此輪房地產(chǎn)需求增加的主要原因有:一是城市動(dòng)拆遷、新增人口和農(nóng)村人口城市化的剛性住宅需求;二是城市住房條件改善的住宅彈性需求;三是經(jīng)濟(jì)發(fā)展導(dǎo)致的商辦及工業(yè)用地等需求;四是由于貨幣流動(dòng)性充裕、通貨膨-脹預(yù)期和人民幣增值預(yù)期導(dǎo)致的大量投資(投機(jī))需求。這些因素的綜合作用導(dǎo)致房地產(chǎn)需求預(yù)期不斷膨脹,房地產(chǎn)價(jià)格不斷上升,這恰恰是地價(jià)持續(xù)升高的根本原因。
各種因素導(dǎo)致的土地直接需求提升是造成本輪“地王”頻現(xiàn)的主要原因貨幣流動(dòng)性充裕、通貨膨脹預(yù)期不僅導(dǎo)致房地產(chǎn)需求提升,同時(shí)也導(dǎo)致土地直接需求提升。房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展需要、企業(yè)資本運(yùn)作需要、企業(yè)土地儲備策略都是引發(fā)本輪“地王”頻現(xiàn)的關(guān)鍵推動(dòng)因素。相比之下,“招拍掛”制度對“地王”產(chǎn)生的影響也僅限于途徑了。
實(shí)施“招拍掛”后,土地市場和房地產(chǎn)市場逐漸引入了更加激烈的市場競爭機(jī)制,提高了市場化程度。自由競爭必然引起資源集中,產(chǎn)生大型規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)。這些企業(yè)擁有更強(qiáng)的資本運(yùn)作、資源整合能力。另一方面,由于近十多年來房地產(chǎn)市場的不斷繁榮,資本獲利豐厚,房地產(chǎn)業(yè)占GDP比重日趨增大(國家統(tǒng)計(jì)局公布:2009銷售近4.4萬億房地產(chǎn)占GDP比重達(dá)13.11%),房地產(chǎn)業(yè)已捆綁于國民經(jīng)濟(jì),導(dǎo)致許多央企和國企憑借其雄厚的資本實(shí)力和政府資源,進(jìn)軍房地產(chǎn),并在此輪土地競價(jià)中獨(dú)占鰲頭,不斷推升地價(jià)。據(jù)報(bào)道,“地王”獲得者中央企和國企占據(jù)了半壁江山,其余主要是規(guī)模和品牌企業(yè)。這些企業(yè)可憑借它們的特殊地位從銀行等金融機(jī)構(gòu)獲得貸款支持,出于企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略導(dǎo)向、資本運(yùn)作和土地儲備的需要。幾乎可以毫不顧忌取地成本,只志在取得土地。只要能拿到土地,就可能壟斷土地二級供應(yīng)市場,壟斷房地產(chǎn)供應(yīng)市場,從而可以從房地產(chǎn)開發(fā)市場獲得超額利潤進(jìn)行彌補(bǔ)。消化高地價(jià)的最好也是唯一途徑就是提高房價(jià),轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上,甚至為了利益最大化可能囤積土地,這一行為也在一定程度上加劇了土地價(jià)格的上漲。
在今年的全國“兩會”上,有專家建議改革招標(biāo)制度,土地出讓不應(yīng)是“價(jià)高者拿地”,而應(yīng)是“價(jià)低者拿地”。所謂“價(jià)低者得”應(yīng)該是企業(yè)參與招標(biāo)時(shí)不是報(bào)標(biāo)土地價(jià),而是報(bào)標(biāo)房價(jià)或租房價(jià),而出價(jià)最低者將最終中標(biāo)。他認(rèn)為,若能以此改革土地招標(biāo)制度,則整個(gè)中國的高房價(jià)問題也將迎刃而解。基于上述分析,顯然,這樣的觀點(diǎn)值得商榷。
關(guān)鍵詞:土地;房地產(chǎn)
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)作為近幾年市場上比較火熱的產(chǎn)業(yè),在不斷地進(jìn)行發(fā)展,但是由于競爭過于激烈對于市場經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)帶來了不變,其中影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的主要因素之一就是土地資源,國家的土地政策與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展情況有著密切的聯(lián)系。下面通過本文進(jìn)行詳細(xì)的解析二者之間的關(guān)系。
一、現(xiàn)階段房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行情況
我們都知道,房地產(chǎn)是人們生產(chǎn)與生活的物質(zhì)保障基礎(chǔ),另外它所創(chuàng)造的利益在社會總財(cái)富中也占有十分巨大的比例。由于我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的起步較慢,相互之間還存在著很多的差距,我國還只是停留在發(fā)展的初級時(shí)段,因此在世界市場經(jīng)濟(jì)聯(lián)系日益密切的今天,我國的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的問題就不斷的展現(xiàn)出來,主要體現(xiàn)在以下的幾個(gè)方面:
1.較高的價(jià)格存在于市場之中,很多的人們根本沒有能力進(jìn)行購買。在很多的大城市當(dāng)中,幾萬元以上的房價(jià)也是存在的,而且還比較的普遍,在一些二三線的城市中這樣價(jià)格的房價(jià)已經(jīng)走進(jìn)了百姓們的生活當(dāng)中。由于房價(jià)過于的高,要很多有購房需求的人們,智能發(fā)出一聲感慨的聲音,根不沒有能力去購買。
2.過快的價(jià)格增長,在我們國家的一些大中城市當(dāng)中,房價(jià)的增長率急劇上升,人民的收入根本沒有辦法與其相匹配。物價(jià)的增長速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)的超過了人們的工資增長速度,尤其是房地產(chǎn)價(jià)格的增長速度。
3.不健全的情況存在于房地產(chǎn)市場體制當(dāng)中,現(xiàn)階段房地產(chǎn)監(jiān)管體制、開發(fā)不到位,混亂的現(xiàn)象經(jīng)常的出現(xiàn),存在很多的危害因素。因此我們不難發(fā)現(xiàn),盡管房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)為我們的生活帶來了巨大的幫助,但是帶來的弊端也是有目共睹的。
二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與土地之間的關(guān)系
隨著現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)體制的不斷完善,房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的過于火熱和放價(jià)的不斷攀升已經(jīng)嚴(yán)重的制約了我國社會主義現(xiàn)代化建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的步伐,在造成房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀的眾多因素當(dāng)中,土地這個(gè)重要的資源,作為房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)與前提,在其中就起到了關(guān)鍵的作用。所以,必須對二者之間的實(shí)質(zhì)關(guān)系進(jìn)行仔細(xì)的研究,從而保證國家在進(jìn)行具體調(diào)控的時(shí)候更加的科學(xué)正確,保證我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的健康的發(fā)展。因此,本文從以下幾個(gè)層面上對上對二者的關(guān)系進(jìn)行了研究與探索。
1.房地產(chǎn)價(jià)格同土地價(jià)格之間的關(guān)系。房地產(chǎn)的市場供求關(guān)系是導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的基本水平和不斷變化的主要原因,然而同樣,土地的市場供求量決定著土地的基本價(jià)格,土地價(jià)格作為房地產(chǎn)價(jià)格的重要部分之一,對于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的不斷變動(dòng),帶來了一定的影響。隨著地價(jià)的不斷上漲,所獲取的成本就會相應(yīng)的增加,對于獲得的土地成本上漲了,就會必然的造成房地產(chǎn)的價(jià)格不斷的上揚(yáng)。但是我們說過,地價(jià)在一定的程度上只是造成房地產(chǎn)價(jià)格上揚(yáng)的一個(gè)重要的原因,并非是其中的唯一因素。所以,一旦土地價(jià)格的上漲在有的時(shí)候或許會對房地產(chǎn)的價(jià)格帶來影響。相對應(yīng)的還受到有關(guān)市場供求的影響。
2.房地產(chǎn)的價(jià)格與土地基本供給量之間的關(guān)系。關(guān)于土地供給量的增加或是縮減對于房地產(chǎn)價(jià)格也會帶來直接的影響,如果土地的供給量縮減,開發(fā)商在建造房屋的過程中就會無法得到充裕的土地資源,進(jìn)而就會導(dǎo)致房屋的建設(shè)驟減,房屋的供給量就難以滿足人們的需求度,出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象產(chǎn)生,使房價(jià)就會大幅度的攀升。此外,明顯的區(qū)域性是房地產(chǎn)市場的主要特點(diǎn)之一,在一塊固定的土地上面,它的供給量是有限度的,然而對于住房的供給,可以通過對人口的控制來進(jìn)行解決。所以,房地產(chǎn)的價(jià)格和土地的供給量有著正相關(guān)的關(guān)系,房地產(chǎn)的價(jià)格的變化直接對土地的供求產(chǎn)生影響,進(jìn)而就會影響到土地的供給。
3.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和土地政策的關(guān)系。最近幾年,我國不斷的出臺了一系列的有關(guān)土地調(diào)整的政策。因此,在一定的程度上對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的市場發(fā)展帶來了深遠(yuǎn)的影響。在實(shí)際的實(shí)施過程中來看,相對嚴(yán)格的土地策略造成土地的供給不斷降低,因此,對于房地產(chǎn)開發(fā)商的土地開發(fā)上及有關(guān)消費(fèi)者的地產(chǎn)供求上帶來了極其消極的影響,造成及時(shí)消費(fèi)的現(xiàn)象普遍的產(chǎn)生,使房價(jià)增漲的速度大幅度提升。根據(jù)供給的結(jié)構(gòu)角度進(jìn)行研究,土地的相關(guān)政策是對豪華住宅和一些高檔寫字樓的制約,因此房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)并未產(chǎn)生預(yù)期的縮水情況。
其次,土地的政策對于土地供給的價(jià)格帶來的影響一樣是非常重要的。土地價(jià)格的不斷上揚(yáng)是土地交易逐漸市場化所帶來的結(jié)果,在一定的程度上,對于房地產(chǎn)的價(jià)格帶來了重大的影響。在投資的時(shí)候能夠更好的權(quán)衡與土地、市場的的關(guān)系,因此。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)同國家的具體土體政策有著十分緊密的聯(lián)系。
三、結(jié)語
在進(jìn)入21世紀(jì)以來我國的經(jīng)濟(jì)不斷的發(fā)展,人們的生活水平也在不斷的提高,在這樣的大背景之下,人們對于房屋的需求量也就越來越大,然而在發(fā)展的同時(shí),房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)也暴露出了自身的不足之處,造成該企業(yè)的市場出現(xiàn)問題,其中土地問題就和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)有著密不可分的關(guān)系。那么通過本文內(nèi)容的闡述可以發(fā)現(xiàn),土地方面在一定的程度上會對房地產(chǎn)事業(yè)帶來一定的制約。本文通過對二者關(guān)系的探討,在實(shí)際的發(fā)展中給有關(guān)的人員提供些許的建議。
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