時(shí)間：2024-02-28 15:52:52
導(dǎo)語：在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)流程的撰寫旅程中，學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì) 財(cái)務(wù)管理 房地產(chǎn)企業(yè)
中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A
一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問題
（一）開發(fā)周期長(zhǎng)，收入確定難
房地產(chǎn)的開發(fā)周期比較長(zhǎng)、實(shí)體龐大、社會(huì)勞動(dòng)消耗量大，前期、中期、后期，不同時(shí)段收入的確定、成本的控制以及資金的籌集都不同于其他企業(yè)，由于整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目會(huì)存在一定的不確定性，在開發(fā)的前期和中期對(duì)收入是否可以確認(rèn)比較難以判斷，只有在其辦理房屋竣工交付使用，并辦理所有產(chǎn)權(quán)證書之后才可以確認(rèn)收入。而且資金回轉(zhuǎn)到企業(yè)的時(shí)間比較長(zhǎng)，對(duì)于成本核算、成本控制都需要根據(jù)不斷的時(shí)期分時(shí)期進(jìn)行核算，整個(gè)財(cái)務(wù)管理工作就顯得比較任務(wù)繁重龐大，也具有一定的風(fēng)險(xiǎn)性，所以財(cái)務(wù)部門對(duì)于收入的確認(rèn)是比較有難度的。
（二）融資任務(wù)繁重，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)高
在房地產(chǎn)整個(gè)的開發(fā)過程中需要耗費(fèi)巨額的費(fèi)用，單是地皮購(gòu)入就需要一大筆資金，再加上工程造價(jià)更是一個(gè)天文數(shù)字的投入，因此房地產(chǎn)開發(fā)是存在著較大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的。房地產(chǎn)開發(fā)的資金周轉(zhuǎn)性一般都比較差，并且資金分散在開發(fā)周期的各個(gè)部分，管理也相對(duì)比較分散，房產(chǎn)建成之后銷售也需要一定的時(shí)間，資金回收的速度比較慢，因此資金籌集的任務(wù)比較繁重，大大增加了控制和把握風(fēng)險(xiǎn)的難度。正是因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)這一系列問題的存在，才對(duì)財(cái)務(wù)管理提出了較高的要求，如果財(cái)務(wù)管理缺乏有效的管制力度的話，將會(huì)導(dǎo)致整個(gè)房產(chǎn)開發(fā)過程中資金使用處于無序混亂的狀態(tài)中。
（三）資產(chǎn)負(fù)債率較高，資產(chǎn)流動(dòng)性差
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在投資房產(chǎn)開發(fā)的時(shí)候，資金投入規(guī)模一般都比較大，單憑企業(yè)內(nèi)部的自有資金是難以支付這么大一筆資金的，所以跟銀行貸款是必然的，如果多個(gè)項(xiàng)目一起開發(fā)的話，跟銀行的貸款額度就更大了，這樣就會(huì)導(dǎo)致公司出現(xiàn)債務(wù)償還的風(fēng)險(xiǎn)，所以說房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往都是高負(fù)債率、高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的。另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨主要是土地、在建工程和在售樓盤，資金的回收周期比較長(zhǎng)，經(jīng)常出現(xiàn)短期資金不足的情況，對(duì)于短期的債務(wù)有時(shí)候不能兌現(xiàn)償還的承諾，很容易致使公司陷入信用危機(jī)。
（四）企業(yè)財(cái)務(wù)人員缺乏績(jī)效考核
在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，一般都有設(shè)置財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)，也有規(guī)定比較完善的財(cái)務(wù)工作流程，但是由于配備的人員素質(zhì)參差不一，對(duì)流程的掌握不夠熟悉，很容易就成不必要的麻煩，而且風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)比較差，對(duì)于支付款項(xiàng)的核實(shí)不夠嚴(yán)格。目前很多企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)主管采用的是委派制，財(cái)務(wù)主管的審批權(quán)利比較大，但是又沒有對(duì)財(cái)務(wù)主管設(shè)定績(jī)效考核，沒有相應(yīng)的細(xì)則和規(guī)定來對(duì)其行為進(jìn)行引導(dǎo)和約束，并激勵(lì)其在財(cái)務(wù)管理崗上最大限度發(fā)揮作用。所以說，對(duì)于財(cái)務(wù)管理人員不能只靠建立財(cái)務(wù)管理制度，而也應(yīng)該設(shè)置一定的獎(jiǎng)懲機(jī)制，以激勵(lì)他們從財(cái)務(wù)管理的角度上提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)防范風(fēng)險(xiǎn)的能力，合理有效的調(diào)度和使用資金。
二、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的方法
（一）加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理體系建設(shè)，保證資金鏈正常運(yùn)作
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該高度重視資金的使用管理制度，財(cái)務(wù)部門對(duì)在資金的調(diào)度使用和現(xiàn)金的支出審批應(yīng)當(dāng)擁有高度的批準(zhǔn)權(quán)，統(tǒng)一管理資金的使用。對(duì)于下屬財(cái)務(wù)單位則根據(jù)業(yè)務(wù)的規(guī)模需求設(shè)置兩級(jí)的資金使用權(quán)限，嚴(yán)格執(zhí)行收支兩條線的管理方式，對(duì)于下屬各單位已經(jīng)實(shí)現(xiàn)的收入必須全額及時(shí)收繳，所需的費(fèi)用申請(qǐng)需經(jīng)由總部審核批準(zhǔn)再撥付使用。資金的批準(zhǔn)使用經(jīng)由三級(jí)權(quán)限管理可以及時(shí)回收資金，全面及時(shí)的掌握整個(gè)企業(yè)資金的使用狀況，實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一調(diào)度，可以避免出現(xiàn)資金沉淀，出現(xiàn)呆賬壞賬的情況，并可以幫助實(shí)現(xiàn)工作流程制度化、規(guī)范化，明確各個(gè)分工環(huán)節(jié)，清除資金流轉(zhuǎn)的內(nèi)部障礙。
（二）強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的資金密集型的行業(yè)，其具有較高的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該高度重視風(fēng)險(xiǎn)管理工作，以提高面對(duì)外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)造成影響的應(yīng)對(duì)能力。目前有不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)還是比較單薄的，管理機(jī)制的建設(shè)不夠健全，風(fēng)險(xiǎn)管理方法比較落后，為了提高識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)、化解風(fēng)險(xiǎn)的能力，首先我們應(yīng)該樹立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，向每位工作人員滲透風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，杜絕在房產(chǎn)開發(fā)時(shí)不訂立合同、或訂立合同時(shí)不仔細(xì)推敲的現(xiàn)象出現(xiàn)，并建立健全風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)是一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)激烈的行業(yè)，稍有操作不當(dāng)，不但會(huì)在競(jìng)爭(zhēng)處于劣勢(shì)地位，更有可能致使整個(gè)項(xiàng)目流產(chǎn)，所以在房地產(chǎn)開發(fā)的各個(gè)層次和方面都要考慮到有可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，這樣才能做到防范于未然。
（三）健全財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)，強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理
在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生存面臨著重大的挑戰(zhàn)，作為一個(gè)資金密集型的行業(yè)，財(cái)務(wù)管理自然而然也成為了關(guān)系到其存亡的重要命脈。因此，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的高層管理人員不但要懂得如何運(yùn)營(yíng)企業(yè)，也更要懂得如何進(jìn)行有效的財(cái)務(wù)管理。首先，作為管理人員必須具備一定財(cái)務(wù)管理知識(shí)，懂得會(huì)計(jì)處理和會(huì)計(jì)信息，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要是靠資金運(yùn)行和現(xiàn)金流量都是通過財(cái)務(wù)管理來體現(xiàn)的；其次，財(cái)務(wù)管理是否能達(dá)到預(yù)定的目標(biāo)，很大程度上依賴于財(cái)務(wù)管理部門來實(shí)現(xiàn)的，因此，財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置必須要科學(xué)合理，并配備具有一定財(cái)務(wù)管理知識(shí)和能力人員，積極發(fā)揮作用。
（四）改善資金運(yùn)作模式
首先，拓寬負(fù)債資金的來源。目前情況來看，大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金大多來源于銀行借款，但是隨著銀監(jiān)局加強(qiáng)對(duì)銀行放款的限制，銀行資金的發(fā)放將越來越困難。所以，要根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身的財(cái)務(wù)狀況、項(xiàng)目規(guī)模、市場(chǎng)預(yù)算等選擇不同的借款來源，并且多爭(zhēng)取最優(yōu)的貸款利率；其次，合理安排償債資金，房地產(chǎn)的存貨一般是以儲(chǔ)備土地、在建工程和待售房產(chǎn)的形式存在，存貨周轉(zhuǎn)比較慢，流動(dòng)資產(chǎn)的比較高，不容易變現(xiàn)，因此很大程度上制約了房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力。所以我們必須要合理科學(xué)的安排償債資金的先后順序，制定周密的銷售計(jì)劃和收款疾患，保證銷售的順利進(jìn)行加快銷售資金的回收速度，為財(cái)務(wù)部門做好償債規(guī)劃提供必要的前提。
三、結(jié)束語
房地產(chǎn)行業(yè)作為一個(gè)資金密集型行業(yè)，資金的籌措、使用對(duì)企業(yè)的發(fā)展起著至關(guān)重要的作用。在改革開發(fā)的三十年，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了蓬勃發(fā)展的階段，也經(jīng)歷了受金融危機(jī)影響而出現(xiàn)的資金供應(yīng)受阻的階段，這也從一個(gè)方面證明了房地產(chǎn)行業(yè)不但容易受國(guó)家政策的影響，也跟整個(gè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境、金融環(huán)境有著密切的關(guān)系。正是緣于這些原因，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理環(huán)節(jié)就顯得相當(dāng)重要，因此，面對(duì)財(cái)務(wù)管理中出現(xiàn)的諸如負(fù)債率過高、流動(dòng)性差、開發(fā)周期長(zhǎng)、資金回收慢、融資任務(wù)繁重、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)高的問題，我們應(yīng)該從企業(yè)的規(guī)模出發(fā)，通過建立健全的財(cái)務(wù)管理制度和提高財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)，進(jìn)一步提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理效率。
參考文獻(xiàn)
[1]李越.房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施精細(xì)化財(cái)務(wù)管理問題研究[J].商業(yè)經(jīng)濟(jì)，2010（09）：95.
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)；企業(yè)財(cái)務(wù)管理；融資；成本控制
1、引言
隨著社會(huì)的發(fā)展，城市化越來越快，在這種背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可謂是挑戰(zhàn)與機(jī)遇共存。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，財(cái)務(wù)管理屬于其重要的一項(xiàng)內(nèi)容，它關(guān)系著企業(yè)是否具有足夠的資金來應(yīng)對(duì)市場(chǎng)。基于此，本文對(duì)其財(cái)務(wù)管理的探討具有很強(qiáng)的實(shí)踐指導(dǎo)作用。
2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中存在的問題
（1）渠道單一、融資壓力比較大
房地產(chǎn)項(xiàng)目具有風(fēng)險(xiǎn)高、周期長(zhǎng)以及投資大的特點(diǎn)，在這種情況下，融資壓力比較大將會(huì)導(dǎo)致供求的不平衡。一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部融資主要包含了自有資金以及所預(yù)先收取的購(gòu)房定金、購(gòu)房款等，其中，預(yù)先收取的定金及購(gòu)房款可以在一定程度上將市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者身上。但是整體來說，如果僅靠?jī)?nèi)部融資是較難滿足房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金需求的，因此，更多的資金往往是通過外部融資所獲得的，這方面的渠道有：發(fā)行股票、發(fā)行企業(yè)債券、股權(quán)投資、房地產(chǎn)信托、銀行貸款、合作開發(fā)、利用外資、產(chǎn)業(yè)基金等。
但在實(shí)際的融資過程中，主要的途徑是較為單一的銀行貸款。數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前我國(guó)房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金中貸款占到了23.86%，自籌占 到了28.69%，定金以及預(yù)收款占 38.82%。其中，定金及預(yù)收款又主要是個(gè)人對(duì)銀行的貸款，由此可見，房產(chǎn)開發(fā)資金很大一部分來自于銀行，因此，整體對(duì)銀行的依賴非常大。
（2）對(duì)全面成本管理沒有充分的重視
所謂全面成本管理，主要是指進(jìn)行全過程、全方位以及全員的成本管理。房產(chǎn)開發(fā)過程中的成本涉及到了策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工以及銷售等環(huán)節(jié)，一個(gè)合理的成本管理應(yīng)該貫穿于整個(gè)流程之中，對(duì)所有的成本要素進(jìn)行控制、規(guī)劃，這樣才能實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)的最大化。但是當(dāng)前的房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)于全面成本管理并沒有正確的認(rèn)識(shí)，部分企業(yè)認(rèn)為這是財(cái)務(wù)部門的職責(zé)，忽視了內(nèi)部個(gè)職能部門的作用，而財(cái)務(wù)部門收集的成本資料又往往有限，使其發(fā)揮不出應(yīng)有的作用，造成了成本管理和預(yù)算出現(xiàn)較大誤差。
（3）對(duì)于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制不足
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，資金的投入非常大，而且周期長(zhǎng)，變現(xiàn)能力比較差，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往面臨著更大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。一般來說，這些財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：首先，按期償還債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)，貸款作為銀行資金的重要組成部分，一旦企業(yè)不能夠?qū)︼L(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行很好的預(yù)測(cè)及控制，則很容易出現(xiàn)到期無法償還債務(wù)的情況。
其次，利息的波動(dòng)，利息波動(dòng)會(huì)給房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)造成巨大的影響，事實(shí)上，央行每次加息不僅會(huì)增加企業(yè)財(cái)務(wù)成本，還會(huì)給投資者的購(gòu)房欲望造成打擊，這都屬于房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的損失。
第三，再籌資的風(fēng)險(xiǎn)，如果房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)債比較高，企業(yè)將很難保證其償債能力，這樣企業(yè)一旦需要融資，難度也必然加大。
3、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的措施
3.1加強(qiáng)企業(yè)融資管理
（1）對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)進(jìn)行完善，建立多元化的融資渠道
以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實(shí)際需求作為基礎(chǔ)，充分考慮到進(jìn)入市場(chǎng)的承載能力，對(duì)房地產(chǎn)抵押貸款的證券化以及各種金融工具進(jìn)行積極地推進(jìn)，并鼓勵(lì)金融產(chǎn)品的創(chuàng)新，通過以上途徑能夠降低企業(yè)的融資成本，提升融資效率。此外，對(duì)國(guó)際先進(jìn)的金融工具及手段進(jìn)行引進(jìn)，發(fā)行 B 股、H 股、外匯債券等不僅可以促進(jìn)房產(chǎn)企業(yè)的國(guó)際化，還能夠?qū)?guó)際市場(chǎng)資金籌措面進(jìn)行擴(kuò)大。
具體的過程中，房地產(chǎn)金融立法主要應(yīng)從兩個(gè)方面出發(fā)：首先，對(duì)現(xiàn)有的《擔(dān)保法》、《證券法》、《保險(xiǎn)法》等法律法規(guī)進(jìn)行完善，改進(jìn)其不適用房地產(chǎn)金融發(fā)展的地方；其次，出臺(tái)相應(yīng)的法律及法規(guī)。通過法律上的改進(jìn)，將會(huì)給房地產(chǎn)金融創(chuàng)新帶來很大的促進(jìn)，這一點(diǎn)針對(duì)我國(guó)房產(chǎn)開發(fā)行業(yè)不成熟的現(xiàn)狀而言更為重要。
（2）建立更為多元化產(chǎn)權(quán)投資模式
當(dāng)前，國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)雖然出現(xiàn)了一定的而波動(dòng)，而且人民幣的利好因素也不再穩(wěn)定，但是整體而言，這些影響因素依舊處于一種積極的狀態(tài)，因此，我們依舊可以利用這些優(yōu)勢(shì)來吸引外資的投入。而在外資進(jìn)入的過程中，由于外企尚不具備獨(dú)立運(yùn)作的能力，因此，和本土企業(yè)進(jìn)行合作是一條必經(jīng)之路，而這也為我國(guó)的房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供了一個(gè)很好的渠道。
3.2 建立健全成本管理體系
（1）實(shí)行事前管理
要想實(shí)行事前管理，和加強(qiáng)內(nèi)部控制是離不開的。因此，我們要在房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部加強(qiáng)成本管理的教育，使企業(yè)中的每一名員工都明白這是企業(yè)盈利的根本途徑。只有每人都具備了成本控制的意識(shí)和責(zé)任，才能真正的做好這一工作。
另外，在實(shí)行事前管理的過程中，成本發(fā)生之前，要對(duì)其進(jìn)行投資估算、設(shè)計(jì)概算以及工程的預(yù)算。在項(xiàng)目實(shí)施的過程中，應(yīng)做到動(dòng)態(tài)調(diào)整目，并預(yù)測(cè)好可能超支的情況。只有從源頭上做好成本的控制，才能有效的杜絕浪費(fèi)現(xiàn)象發(fā)生。
（2）建立成本管理責(zé)任體系
它是我們落實(shí)這一工作的依據(jù)，這一體系可以幫助房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更好的實(shí)現(xiàn)成本工作。一般來說，這一體系主要包括了以下內(nèi)容：
首先，責(zé)任主體。開發(fā)項(xiàng)目中，對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)、拓展論證、施工、銷售以及客服等部門進(jìn)行明確的責(zé)任主體認(rèn)證，并對(duì)環(huán)節(jié)中的主導(dǎo)及配合部門進(jìn)行明確。
其次，做好責(zé)任范圍的劃分，在這個(gè)過程中，建造成本按發(fā)生程序進(jìn)行責(zé)任部門的劃分，建造成本以外則按照成本項(xiàng)目進(jìn)行責(zé)任范圍的劃分。
第三，考核指標(biāo)的確定，一般來說，我們要以定量指標(biāo)為主、
第四，設(shè)立評(píng)價(jià)部門，在各部門進(jìn)行自我評(píng)定的基礎(chǔ)上，評(píng)價(jià)部門對(duì)其分析成本管理的結(jié)果是否符合要求，是否符合宗旨等，并最終提出意見來指導(dǎo)工作的開展。
3.3對(duì)資金管理系統(tǒng)進(jìn)行完善，更好的控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
（1）將資金管理納入到全面預(yù)算管理體系之中
通過責(zé)任中心預(yù)算和項(xiàng)目預(yù)算進(jìn)行結(jié)合，能夠?qū)Y金的需求進(jìn)行較為準(zhǔn)確的估算和調(diào)度，進(jìn)而幫助房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)降低資金的成本，提升自己的利用率。另外，通過分析資金預(yù)算的執(zhí)行情況，還可以幫助其做好資金使用的反饋及修正。
（2）實(shí)現(xiàn)結(jié)算中心形式的資金管理機(jī)構(gòu)
財(cái)務(wù)管理的中心是資金管理，在企業(yè)的資金使用中，要做到合理調(diào)度、統(tǒng)籌安排，使資金用活。因此，實(shí)現(xiàn)結(jié)算中心形式的財(cái)務(wù)管理結(jié)構(gòu)對(duì)提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金利用率有著重要的意義。具體來說，經(jīng)過合理的調(diào)度，可以更好的發(fā)揮出貨幣的時(shí)間價(jià)值。此外，在預(yù)付賬款我們要進(jìn)行嚴(yán)格的審查，并加強(qiáng)對(duì)應(yīng)收資金的管理，盡快的收回賒賬，降低壞賬風(fēng)險(xiǎn)。
（3）在財(cái)務(wù)來往中落實(shí)好規(guī)章制度
對(duì)于貨幣收支、物質(zhì)轉(zhuǎn)移等活動(dòng)，要按照具體的情況進(jìn)行憑證的填制，并做好審核、登記以及清查等工作，一旦發(fā)現(xiàn)問題，要及時(shí)的查清楚原因，并落實(shí)好相關(guān)的責(zé)任。在對(duì)外發(fā)包的工程中，尤其要注意建筑材料采購(gòu)的管理。最后，在確保建筑質(zhì)量前提下，應(yīng)盡量降低采購(gòu)價(jià)額，而且要對(duì)采購(gòu)行為進(jìn)行嚴(yán)格的審查，避免采購(gòu)中出現(xiàn)營(yíng)私舞弊的現(xiàn)象。
4、結(jié)語
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理關(guān)系重大，但是由于其涉及環(huán)節(jié)較多，因此要做好這一工作并不輕松，本文的研究雖然對(duì)其有一定指導(dǎo)意義，但是更多的工作還需要我們立足企業(yè)實(shí)際，加強(qiáng)學(xué)習(xí)并不斷的對(duì)其進(jìn)行探索，只有這樣才能夠真正做好財(cái)務(wù)管理，為房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展提供更多的助力。
參考文獻(xiàn)：
[1]沈曉晴.現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理研究[J].財(cái)經(jīng)縱橫， 2009， 2.
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā) 融資 貸款
一、我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)傳統(tǒng)融資渠道的現(xiàn)狀
（一）銀行信貸不斷攀升的融資門檻
房地產(chǎn)業(yè)的銀行貸款主要表現(xiàn)為土地儲(chǔ)備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款和銷售環(huán)節(jié)的住房按揭貸款，開發(fā)商的自籌資金和工程墊款也大多間接來自銀行貸款。如國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)全面、持續(xù)的大幅下跌，商業(yè)銀行在其負(fù)面影響下將受到不小的沖擊。由此，隨著系列政策的落實(shí)，開發(fā)企業(yè)從銀行獲得信貸融資非常艱難，這導(dǎo)致部分中小民營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)資金鏈斷裂。
（二）我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)債券融資占比非常小
2010年以來，部分房地產(chǎn)企業(yè)相繼將目光轉(zhuǎn)向發(fā)行企業(yè)債券的融資渠道。從目前的融資情況來看，萬科房產(chǎn)、復(fù)地集團(tuán)、龍湖集團(tuán)、中糧地產(chǎn)等大型房地產(chǎn)集團(tuán)公司分別通過發(fā)行企業(yè)債券的方式獲得10-60億規(guī)模的低成本（5%-7%）資金。
債券融資作為房地產(chǎn)業(yè)重要的融資渠道之一，但債券融資在整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)資金來源中所占比例極小。僅占房地產(chǎn)開發(fā)投資總額的5%左右。
二、當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)積極開拓的融資渠道
（一）進(jìn)一步挖掘自有資金融資渠道，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)
國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金的數(shù)目設(shè)有硬性“門檻”規(guī)定，開發(fā)商自有資金比例必須超過30%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用自有資本金或通過其他途徑自有資金基礎(chǔ)，向上一級(jí)集團(tuán)以及關(guān)聯(lián)的材料供應(yīng)商、建筑總包單位、分包企業(yè)公司借款。通過這種渠道籌措的資金，開發(fā)商可以長(zhǎng)期持有，自由支配，靈活使用，而且財(cái)務(wù)成本普遍較低；對(duì)公司制定中長(zhǎng)期的發(fā)展目標(biāo)，特別是短期可能影響業(yè)績(jī)的目標(biāo)，不會(huì)構(gòu)成過大的財(cái)務(wù)壓力。
（二）引進(jìn)境外資金
我國(guó)資質(zhì)較好的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出海融資已經(jīng)成為慣例，而且規(guī)模呈逐年上升態(tài)勢(shì)。據(jù)彭博報(bào)道，2014年1-9月，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在海外銀行獲得的貸款總額高達(dá)59億美元，同比增長(zhǎng)39%。
一方面，外資對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與涉及開發(fā)、中介和銷售等各個(gè)環(huán)節(jié)，主要是境外房地產(chǎn)投資基金和風(fēng)險(xiǎn)投資基金以及大量的個(gè)人資金，集中投資首都經(jīng)濟(jì)圈和長(zhǎng)江三角洲等熱點(diǎn)區(qū)域。另一方面，國(guó)外銀行介入國(guó)內(nèi)市場(chǎng)向國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供信貸資金的同時(shí)，如中建、萬達(dá)、綠地、中坤實(shí)業(yè)等開始走向海外 “造城”、“搶客”利用國(guó)外銀行的資金勢(shì)在必然。
（三）房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金融資
隨著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金管理流程的完善，能通過產(chǎn)品結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)降低資金成本的產(chǎn)業(yè)基金將具備更好的發(fā)展前景和投資者的認(rèn)可，而項(xiàng)目型、關(guān)注于投機(jī)的地產(chǎn)基金將逐漸被邊緣化。
1.行業(yè)洗牌將加速融資利率合理化
房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金生存環(huán)境的改變將助推行業(yè)收益率合理化。從美國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金歷史來看，美國(guó)房地產(chǎn)機(jī)會(huì)型基金在20世紀(jì)90年代也一度高達(dá)20%左右，但隨著行業(yè)規(guī)模擴(kuò)張以及本土地產(chǎn)逐步復(fù)蘇，收益率開始逐年下降。從我國(guó)目前普遍發(fā)行的房地產(chǎn)私募基金來看，總體成本保持在16%-20%以上，高利率一方面源于房地產(chǎn)融資渠道的狹窄，另一方面也由于當(dāng)前開發(fā)商的高利潤(rùn)率足以支撐該成本。從行業(yè)環(huán)境看，房企利潤(rùn)率下行趨勢(shì)已現(xiàn)，可選擇融資渠道也逐步回歸。這些因素將共同助推國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金收益率逐步下降，向合理水平回歸。
2.房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金迎來戰(zhàn)略合作契機(jī)
自2013年5月以來，中國(guó)的資產(chǎn)管理行業(yè)迎來了業(yè)務(wù)創(chuàng)新的浪潮。打破了保險(xiǎn)、證券、期貨、信托、銀行之間的競(jìng)爭(zhēng)壁壘，使資管行業(yè)進(jìn)入競(jìng)爭(zhēng)、創(chuàng)新、混業(yè)經(jīng)營(yíng)的大資管時(shí)代。通過合作，整個(gè)私募房地產(chǎn)基金行業(yè)的游戲玩法可能都發(fā)生變化，在募集階段，房地產(chǎn)基金可以借由各種資管平臺(tái)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)不同的基金結(jié)構(gòu)和募資方案，也可以為投資人打造個(gè)性化的財(cái)富管理方案。在投資階段，各個(gè)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)除了能為地產(chǎn)基金管理機(jī)構(gòu)帶來充足流動(dòng)性，還能通過各大資管機(jī)構(gòu)的資源為基金項(xiàng)目池帶來儲(chǔ)備。隨著支付寶、微信支付等網(wǎng)絡(luò)支付的興起， 技術(shù)驅(qū)動(dòng)以及金融變革將為私募房地產(chǎn)基金帶來新的生命力。
（四）房地產(chǎn)開發(fā)信托融資
1.貸款型信托融資
由信托公司作為受托人，接受市場(chǎng)中不特定（委托人）投資者的委托，以信托合同的形式將其資金集合起來，然后通過信托貸款的方式貸給開發(fā)商，開發(fā)商定期支付利息，并于信托計(jì)劃期限屆滿時(shí)償還本金給信托投資公司；信托投資公司則定期向投資者支付信托受益，并于信托計(jì)劃期限屆滿之時(shí)，支付最后一期信托收益和償還本金給投資者。
2.股權(quán)型信托融資
信托公司以發(fā)行信托產(chǎn)品的方式，從資金持有人手中募集資金，之后，以股權(quán)投資的方式（收購(gòu)股權(quán)或增資擴(kuò)股），向項(xiàng)目公司注入資金；同時(shí)，項(xiàng)目公司或關(guān)聯(lián)的第三方承諾，在一定的期限（如兩年）后，溢價(jià)回購(gòu)信托投資公司持有的股權(quán)。
3.混合型信托融資即夾層融資。
它是一種由債權(quán)和股權(quán)相結(jié)合的一種信托融資模式，它具備貸款類和股權(quán)類房產(chǎn)信托的特點(diǎn)。通過債權(quán)和股權(quán)的組合滿足房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金需求。一般要求大型集團(tuán)開發(fā)的盈利能力好的項(xiàng)目，向項(xiàng)目公司委派董事，辦理土地抵押、股權(quán)質(zhì)押、第三方擔(dān)保等風(fēng)控手段。融資金額一般在5億以上，2-3年期限。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 資金 管理
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理的特點(diǎn)
1、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資金額巨大，僅僅依靠企業(yè)自有資金遠(yuǎn)不能滿足項(xiàng)目的投資需求，一般會(huì)向社會(huì)金融機(jī)構(gòu)或上級(jí)單位進(jìn)行融資。而房地產(chǎn)開發(fā)貸款是房地產(chǎn)企業(yè)主要融資渠道，開發(fā)貸款的使用對(duì)象，就是企業(yè)具體的開發(fā)項(xiàng)目。
2、在開發(fā)產(chǎn)品未完工前，一般需要通過獲得預(yù)售許可證，預(yù)售取得銷售資金，并將其再投入到開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)中。
3、資金支出的重點(diǎn)內(nèi)容是地價(jià)款、建筑安裝及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出和稅費(fèi)。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理的風(fēng)險(xiǎn)
（一）現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)
由于開發(fā)項(xiàng)目的投資巨大，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，現(xiàn)金流斷流是企業(yè)面臨的最主要的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。所以，保持現(xiàn)金流的穩(wěn)定是房地產(chǎn)資金管理的重要內(nèi)容。
（二）銷售風(fēng)險(xiǎn)
不動(dòng)產(chǎn)的可變現(xiàn)能力差，而且受國(guó)家政策調(diào)整的影響較大，如果企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品不被市場(chǎng)認(rèn)可，容易造成產(chǎn)品積壓，變現(xiàn)困難，使得企業(yè)資金周轉(zhuǎn)上出現(xiàn)短缺。另外，房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品銷售對(duì)金融政策的依賴程度較高。如很多消費(fèi)者要通過銀行按揭來支付房款，銀行按揭政策的變動(dòng)直接影響產(chǎn)品的銷售情況，進(jìn)而影響到企業(yè)資金的回收。
三、資金管理的主要內(nèi)容
企業(yè)對(duì)資金的管理主要表現(xiàn)為對(duì)資金的收支管理，而且在使用資金之前必須通過嚴(yán)格的審批程序，力求使資金的使用達(dá)到并滿足合理的需求。
（一）制定各級(jí)資金管理的職責(zé)
制定公司內(nèi)各部門詳細(xì)的資金管理職責(zé)，明確各級(jí)部門資金的審批和使用權(quán)限，統(tǒng)籌利用企業(yè)所有資金資源，進(jìn)行合理調(diào)撥使用，平衡資金供求關(guān)系，做到資金使用效率最大化。
（二）編制資金預(yù)算計(jì)劃
資金預(yù)算管理，從內(nèi)容上看，是一個(gè)包括現(xiàn)金收支預(yù)算、銷售預(yù)算、生產(chǎn)預(yù)算、成本費(fèi)用預(yù)算等在內(nèi)的完整體系；從職能上看，是對(duì)其業(yè)務(wù)流、資金流、信息流和人力資源流進(jìn)行全面整合，最終使企業(yè)的資金獲得最佳利用效率；從過程上看，是通過預(yù)算編制、執(zhí)行與控制、考核與激勵(lì)，對(duì)資金預(yù)算內(nèi)容進(jìn)行整合并實(shí)現(xiàn)“預(yù)算職能”的以“資金預(yù)算管理”為中心的價(jià)值監(jiān)控。所以企業(yè)應(yīng)組織制定全面的資金使用預(yù)算管理制度。
1、根據(jù)公司各個(gè)部門資金需求計(jì)劃及公司工程項(xiàng)目的開發(fā)規(guī)劃，確定年度資金使用預(yù)算金額。
2、將審批通過的資金使用預(yù)算下達(dá)到各部門，并在預(yù)算執(zhí)行的過程中實(shí)時(shí)進(jìn)行監(jiān)督、核實(shí)。
3、每期資金預(yù)算執(zhí)行完畢，及時(shí)編制預(yù)算執(zhí)行情況和預(yù)算差異分析報(bào)告，以便在下一期編制過程中進(jìn)行調(diào)整。
4、在執(zhí)行過程中遇到特殊情況時(shí)，要“因地制宜”及時(shí)予以統(tǒng)籌安排。
（三）資金的籌集
因房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)是一個(gè)資金高密集的行業(yè)。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)，投資需要的資金量巨大，資金的來源是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最關(guān)注的問題，多渠道籌集開發(fā)項(xiàng)目所需的資金成為各房地產(chǎn)開發(fā)單位的工作重點(diǎn)之一。
1、資金籌集應(yīng)當(dāng)遵循的原則
籌集資金應(yīng)當(dāng)遵循合法、適量和時(shí)效性原則?；I集資金必須遵守國(guó)家的有關(guān)法律規(guī)章，接受國(guó)家的宏觀調(diào)控。合理預(yù)測(cè)資金需要量，防止盲目籌資。安排好資金的供應(yīng)時(shí)間，確保資金籌集與企業(yè)經(jīng)營(yíng)協(xié)調(diào)一致。
2、資金的籌集方式
資金籌集可采取不同的形式和途徑，并且可以根據(jù)企業(yè)開發(fā)時(shí)期的不同階段采取多種籌集方式，力求達(dá)到最有效的資金籌集，以保證開發(fā)項(xiàng)目施工的順利推進(jìn)。最主要的資金籌集方式有以下幾種：
（1）建筑施工企業(yè)墊資。建筑施工企業(yè)墊資是房地產(chǎn)開發(fā)中最為普遍的現(xiàn)象。為了保證房地產(chǎn)項(xiàng)目前期開發(fā)的可持續(xù)性，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目的招投標(biāo)階段，往往會(huì)選擇有能力墊資建設(shè)的建筑商，在簽訂施工合同中明確規(guī)定根據(jù)施工進(jìn)度分批支付施工進(jìn)度款，并在簽定合同時(shí)收取一定比例的履約保證金。
（2）預(yù)售商品房款項(xiàng)的再投入。預(yù)售商品房款再投入業(yè)已普遍應(yīng)用于房地產(chǎn)市場(chǎng)中。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開工建設(shè)達(dá)到有關(guān)部門規(guī)定的要求時(shí)，可以向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)“商品房預(yù)售許可證”,將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給購(gòu)房者，由購(gòu)房者支付定金或房?jī)r(jià)款，再將預(yù)售商品房所得款項(xiàng)投入到有關(guān)項(xiàng)目的建設(shè)中。
（3）證券市場(chǎng)融資。證券市場(chǎng)融資成為了上市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的主要渠道之一。上市房地產(chǎn)企業(yè)利用證券市場(chǎng)的投資者對(duì)證券化金融資產(chǎn)的購(gòu)買，分擔(dān)了房地產(chǎn)信貸機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)及信用風(fēng)險(xiǎn)，并能有效、快速的獲得資金。
此外，還有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貼息委托貸款、股權(quán)融資、賣地代建樓房、租賃融資等多種方式。不管企業(yè)采取何種合法的融資方式，都應(yīng)加強(qiáng)對(duì)資金籌集的管理，建立實(shí)時(shí)臺(tái)賬，與相關(guān)融資機(jī)構(gòu)發(fā)展良好的工作關(guān)系，按期償還款項(xiàng)。保證公司發(fā)展所需資金和公司的良好信用。
（四）資金的使用管理
房地產(chǎn)企業(yè)在資金使用時(shí)應(yīng)建立有效的審核與監(jiān)督機(jī)制，制定嚴(yán)格的審批權(quán)限，付款審批是資金支付前最后一關(guān)，以確保每筆資金都運(yùn)用到位。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大額資金用在開發(fā)項(xiàng)目的建安工程付款，合同付款、非合同付款和固定資產(chǎn)購(gòu)置等。
1、建安工程款的付款管理
建安工程用款實(shí)行項(xiàng)目責(zé)任制，由項(xiàng)目經(jīng)理全權(quán)負(fù)責(zé)，公司對(duì)支出進(jìn)行監(jiān)控。
工程進(jìn)度款審批，根據(jù)工程進(jìn)度預(yù)測(cè)達(dá)到合同規(guī)定的工程進(jìn)度時(shí)，按付款審批程序辦理付款手續(xù)，經(jīng)相關(guān)工程部門及監(jiān)理部門簽字確認(rèn)后付款，附上合同會(huì)簽表、工程進(jìn)度表、工程驗(yàn)收簽證表、竣工結(jié)算資料等。
2、合同付款與非合同付款
在付款前對(duì)所要付款的相關(guān)資料進(jìn)行系列嚴(yán)格的審查，保證資料的真實(shí)性和準(zhǔn)確性。對(duì)要付款的金額進(jìn)行核算，按照企業(yè)制定的審批權(quán)限逐級(jí)上升進(jìn)行審批。
3、借款的管理
借款是公司支付給工作人員備做特殊用途的臨時(shí)性資金支出行為。這些特殊用途的支出款包括差旅費(fèi)、零星采購(gòu)材料費(fèi)、日常開支及其他臨時(shí)性借款。借款除差旅費(fèi)、零星采購(gòu)費(fèi)以外，原則上不得使用現(xiàn)金，若需現(xiàn)金請(qǐng)款的審核批準(zhǔn)后到財(cái)務(wù)出納處領(lǐng)取。對(duì)于個(gè)人臨時(shí)性借款的，一般不予借給，特殊情況經(jīng)批準(zhǔn)可以借出的，借款人需填寫借款單、注明用途。
4、報(bào)銷的管理
工作人員進(jìn)行費(fèi)用報(bào)銷時(shí)，必須持有真實(shí)、合法、有效的票據(jù)，認(rèn)真填寫報(bào)銷單，并嚴(yán)格按照公司的報(bào)銷流程，由財(cái)務(wù)部門審核，經(jīng)多重審批后方能實(shí)施報(bào)銷。
參考文獻(xiàn)
①余源鵬：《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理與成本控制》，機(jī)械工業(yè)出版社
②段九利、郭志剛：《房地產(chǎn)企業(yè)全程會(huì)計(jì)核算》，中國(guó)市場(chǎng)出版社
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)管理；建議
隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)改革的不斷深化，房地產(chǎn)業(yè)在創(chuàng)造稅收、增加就業(yè)、推動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展等方面做出了巨大貢獻(xiàn)，但在發(fā)展中只有少數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展成為規(guī)模化，管理規(guī)范化，競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)的優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)企業(yè)。那些優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)企業(yè)共同的特點(diǎn)就是財(cái)務(wù)管理規(guī)范。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于開發(fā)周期長(zhǎng)，資金投資大，投資回收期長(zhǎng)勢(shì)必面臨較高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，如何加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，財(cái)務(wù)向精細(xì)化管理發(fā)展日益重要。筆者就房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的現(xiàn)狀進(jìn)行分析，提出幾點(diǎn)值得思考的建議。
1房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理普遍存在的問題
1．1財(cái)務(wù)管理意識(shí)淡薄，財(cái)務(wù)制度流于形式
大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)是由包工頭，施工隊(duì)起家，經(jīng)營(yíng)者本身缺乏財(cái)務(wù)管理知識(shí)，重銷售輕財(cái)務(wù)，財(cái)務(wù)管理基本定位于記賬算賬報(bào)表的原始會(huì)計(jì)核算階段，根本滿足不了現(xiàn)代企業(yè)財(cái)務(wù)管理的要求，完全忽視了財(cái)務(wù)管理應(yīng)有的預(yù)算，指導(dǎo)，決策的管理職能，有的企業(yè)即使有相應(yīng)的財(cái)務(wù)制度，在制度執(zhí)行過程中也常常流于形式，基本上都是領(lǐng)導(dǎo)一支筆說了算，遇到財(cái)稅問題常常試圖通過疏通關(guān)系解決，得過且過，沒有真正思考過自身財(cái)務(wù)管理的缺失，勢(shì)必導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本增加和后期的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
1．2財(cái)務(wù)人員自身職業(yè)能力不強(qiáng)，會(huì)計(jì)核算粗枝大葉，沒有形成一套科學(xué)的行之有效的財(cái)務(wù)核算和管理體系
很多財(cái)務(wù)人員盲目追求房地產(chǎn)企業(yè)的高薪資，自身沒有努力鉆研房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的財(cái)稅業(yè)務(wù)知識(shí)，加之大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)者都是在取得土地后急于進(jìn)行開發(fā)，回籠資金，財(cái)務(wù)人員也盲目隨從，在開發(fā)前期就沒有設(shè)計(jì)好財(cái)務(wù)制度體系，進(jìn)行科學(xué)的財(cái)務(wù)測(cè)算，往往是邊開發(fā)邊摸索，遇到問題解決問題，沒有前瞻性的財(cái)務(wù)思路。這樣一種摸著石頭過河的財(cái)務(wù)管理模式非常容易帶來后期無法彌補(bǔ)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
1．3財(cái)務(wù)的過程控制極其薄弱
1．3．1資金管理隨意性大，沒有真正認(rèn)真分析企業(yè)在每個(gè)時(shí)點(diǎn)的資金盈余及缺口。日常資金使用沒有相應(yīng)的控制和資金使用計(jì)劃，領(lǐng)導(dǎo)簽字后即可以付款。一些開發(fā)企業(yè)在收到預(yù)售房款后資金稍有閑置，就急于進(jìn)行再投資，一個(gè)項(xiàng)目沒有開發(fā)完，盲目購(gòu)置新地塊，財(cái)務(wù)人員也沒有提出項(xiàng)目投資的建設(shè)性指導(dǎo)意見，造成舊項(xiàng)目后期資金不夠用，新地塊占用資金無法利用。很多企業(yè)在開發(fā)過程中由于盲目擴(kuò)大規(guī)模，最后陷于資金嚴(yán)重匱乏境地，為了不影響施工進(jìn)度又盲目加大融資力度，加之融資難度大，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得不從小貸公司或向私人高成本取得借款，一旦遇到突發(fā)事件資金鏈斷裂而中途不得不中止項(xiàng)目開發(fā)的案例時(shí)有發(fā)生。
1．3．2預(yù)算管理缺乏有效的事前、事中、事后全方位的監(jiān)控。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算主要有目標(biāo)利潤(rùn)預(yù)算和資金預(yù)算，很多房地產(chǎn)企業(yè)沒有建立有效的財(cái)務(wù)預(yù)算，甚至根本就沒有財(cái)務(wù)預(yù)算，經(jīng)營(yíng)者把預(yù)算簡(jiǎn)單地理解為工程部的項(xiàng)目造價(jià)預(yù)算，社會(huì)常流行的“開發(fā)企業(yè)賺不賺錢，關(guān)鍵靠預(yù)算”，這里的預(yù)算不僅指工程造價(jià)預(yù)算，也包括財(cái)務(wù)預(yù)算，只有財(cái)務(wù)預(yù)算和工程造價(jià)造價(jià)預(yù)算很好地結(jié)合才能稱之為有效的預(yù)算。有的企業(yè)雖然制訂了財(cái)務(wù)預(yù)算，但卻在預(yù)算執(zhí)行過程中沒有進(jìn)行有效的預(yù)算控制，直接后果就是成本費(fèi)用沒有合理控制或控制不夠細(xì)化，到?jīng)Q算時(shí)發(fā)現(xiàn)利潤(rùn)與預(yù)期差距甚大。另外，預(yù)算也沒有定期進(jìn)行科學(xué)深入的預(yù)算分析，形成完整的預(yù)算分析報(bào)告體系，現(xiàn)實(shí)中為了完成預(yù)算任務(wù)，基本上都是根據(jù)實(shí)際來調(diào)整預(yù)算，對(duì)于實(shí)際偏離預(yù)算或超預(yù)算的真正原因沒有深入挖掘。這樣的后果其實(shí)使預(yù)算陷入惡性循環(huán)，上期的預(yù)算不能很好的指導(dǎo)下期預(yù)算，起不到預(yù)算管理的前瞻性指導(dǎo)作用。
1．3．3不重視房地產(chǎn)企業(yè)的合同管理。房地產(chǎn)企業(yè)合同管理是整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)過程中十分重要的環(huán)節(jié)，很多企業(yè)合同的簽訂過程根本不需要財(cái)務(wù)部介入，往往是在合同簽訂以后甚至支付工程進(jìn)度款時(shí)財(cái)務(wù)部才見到合同，財(cái)務(wù)部基本處于事后被動(dòng)執(zhí)行合同的處境，財(cái)務(wù)部由于沒能在合同簽訂時(shí)參與合同匯簽工作，不能從財(cái)務(wù)專業(yè)角度把可能存在的財(cái)務(wù)或稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提前規(guī)避，常常是在合同執(zhí)行中才發(fā)現(xiàn)合同中存在的財(cái)務(wù)隱患。合同執(zhí)行完畢財(cái)務(wù)部也只是根據(jù)既定合同條款進(jìn)行往來結(jié)算，而無法在合同履行完畢前提前對(duì)后期可能存在的風(fēng)險(xiǎn)損失做出制約措施。很多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于工程施工合同和銷售合同沒有建立詳細(xì)的合同臺(tái)賬，作為備查賬簿，只局限于財(cái)務(wù)賬面數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單反映經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的發(fā)生情況，這勢(shì)必導(dǎo)致財(cái)務(wù)無法清晰地掌握每項(xiàng)合同的來龍去脈。
1．4沒有建立有效的財(cái)務(wù)分析考核體系
大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)分析只局限于3張財(cái)務(wù)報(bào)表的編制及簡(jiǎn)單的財(cái)務(wù)收支統(tǒng)計(jì)，沒有完備細(xì)致的財(cái)務(wù)內(nèi)部分析報(bào)表，為領(lǐng)導(dǎo)層提供建設(shè)性的有價(jià)值的數(shù)據(jù)分析，沒有透過財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)反映出企業(yè)日常財(cái)務(wù)管理存在的問題和不足。業(yè)績(jī)考核也只局限于簡(jiǎn)單的指標(biāo)完成與否。
2建設(shè)有效的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理體系的建議
2．1加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期的財(cái)務(wù)規(guī)劃
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的前期財(cái)務(wù)規(guī)劃至關(guān)重要，在項(xiàng)目開發(fā)前建立完備的財(cái)務(wù)管理體系，進(jìn)行詳細(xì)的財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)能夠避免很多后期的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
2．1．1項(xiàng)目開發(fā)前進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目的成本、費(fèi)用、收益等測(cè)算。在項(xiàng)目開發(fā)前期財(cái)務(wù)部會(huì)同營(yíng)銷部根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃及產(chǎn)品類型測(cè)算出銷售總價(jià)；財(cái)務(wù)部會(huì)同工程部、合約部對(duì)開發(fā)成本進(jìn)行測(cè)算，并將開發(fā)成本的構(gòu)成進(jìn)行分解，按照土地成本、前期費(fèi)用、建安成本、基礎(chǔ)配套設(shè)備、開發(fā)間接費(fèi)等項(xiàng)目一一對(duì)應(yīng)到相關(guān)成本項(xiàng)目中，最終預(yù)測(cè)總成本。財(cái)務(wù)部按照國(guó)家相關(guān)法規(guī)政策進(jìn)行費(fèi)用和稅金以及目標(biāo)利潤(rùn)的測(cè)算，最后形成預(yù)計(jì)資產(chǎn)負(fù)債表、預(yù)計(jì)利潤(rùn)表、預(yù)算現(xiàn)金流量表，進(jìn)而形成資金預(yù)算，根據(jù)營(yíng)銷計(jì)劃和回款計(jì)劃測(cè)算出各時(shí)點(diǎn)的資金盈余和缺口，以便日后能夠在合適的時(shí)機(jī)進(jìn)行投資或融資活動(dòng)，從而有的放矢的使用資金，既保證項(xiàng)目建設(shè)資金需要又不形成資金閑置。
2．1．2建立完備的財(cái)務(wù)管控體系。在項(xiàng)目開發(fā)前就應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況及相關(guān)政策法規(guī)的要求，制訂切合實(shí)際的行之有效的財(cái)務(wù)制度體系和內(nèi)部控制體系。如制訂經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)的審批流程和權(quán)限規(guī)范、制訂各項(xiàng)資本性支出及費(fèi)用開支的規(guī)范、制訂預(yù)算管理制度、制訂合同管理制度、制訂資產(chǎn)管理制度、制訂科學(xué)有效的會(huì)計(jì)核算制度。由于房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算不同于其他行業(yè)，有其特殊的核算規(guī)范，財(cái)務(wù)部應(yīng)該依據(jù)財(cái)經(jīng)法規(guī)的規(guī)范要求，并結(jié)合工程合約部的工程造價(jià)預(yù)算細(xì)目，設(shè)置科學(xué)合理的財(cái)務(wù)核算體系，既有助于日后能夠進(jìn)行合同的成本控制，又便于進(jìn)行往來對(duì)賬，還有助于進(jìn)行土地增值稅的稅務(wù)籌劃。
2．2加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合同管理
合同也往往是產(chǎn)生糾紛的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理應(yīng)該貫穿合同執(zhí)行的全過程。對(duì)于工程施工合同在簽訂時(shí)財(cái)務(wù)人員就要參與到合同匯簽中，從專業(yè)角度提出可能存在的財(cái)務(wù)隱患；在合同執(zhí)行過程中尤其是工程進(jìn)度款的支付，一方面要嚴(yán)格按合同條款執(zhí)行付款義務(wù)，另一方面要建立工程部、合約部、監(jiān)理等相關(guān)工程負(fù)責(zé)人對(duì)工程執(zhí)行情況的書面意見書，認(rèn)真落實(shí)工程進(jìn)度完成情況。要建立詳細(xì)的合同臺(tái)賬。對(duì)于銷售合同要按每個(gè)客戶，詳細(xì)記錄客戶的基礎(chǔ)資料、首付款、尾款、貸款等情況，定期與銷售部核對(duì)銷控情況和回款情況。
2．3實(shí)行房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理，加強(qiáng)財(cái)務(wù)控制
“凡事欲則立，不預(yù)則廢”，房地產(chǎn)企業(yè)資金投資大，開發(fā)周期長(zhǎng)，開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理尤為重要。房地產(chǎn)企業(yè)不僅要在前期制訂整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的項(xiàng)目預(yù)算，還要將日常各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)納入到全面預(yù)算管理體系，把開發(fā)項(xiàng)目預(yù)算按年度、季度、月度進(jìn)行指標(biāo)分解，落實(shí)到每個(gè)單位，每個(gè)部門。日常經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)要明確各單位、各部門的崗位、責(zé)任、預(yù)算目標(biāo)，對(duì)整個(gè)企業(yè)的業(yè)務(wù)流、資金流等按年度、季度、月度進(jìn)行有效的預(yù)算控制。要定期對(duì)預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行深入分析找出管理中的優(yōu)點(diǎn)和不足，把預(yù)算執(zhí)行的偏差率作為重要的績(jī)效考核指標(biāo)，并將責(zé)任落實(shí)到部門和相關(guān)責(zé)任人。形成事前、事中、事后完整的預(yù)算管理體系。
2．4加強(qiáng)融資業(yè)務(wù)的學(xué)習(xí)，拓寬融資渠道
融資一直是房地產(chǎn)企業(yè)的重頭戲，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的資金過于依賴商業(yè)銀行貸款，而銀行對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)貸款限制多門檻高，造成地產(chǎn)企業(yè)融資難度大。這就要求財(cái)務(wù)人員加強(qiáng)融資業(yè)務(wù)的學(xué)習(xí)，認(rèn)真分析和評(píng)價(jià)影響融資的各種因素，力求在企業(yè)能力所及的范圍內(nèi)拓寬融資渠道，達(dá)到最好的綜合經(jīng)濟(jì)效益。初期可以通過預(yù)售房回籠部分資金，集團(tuán)公司在條件允許的情況下可以通過統(tǒng)借統(tǒng)貸或委托貸款的方式爭(zhēng)取到更多的資金。地產(chǎn)企業(yè)融資要逐步進(jìn)入到不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和資本運(yùn)營(yíng)的中高級(jí)階段，例如爭(zhēng)取到貸款利率優(yōu)惠、手續(xù)簡(jiǎn)便的授信貸款；對(duì)于一些政府扶持的改造項(xiàng)目盡量爭(zhēng)取到政府補(bǔ)貼貸款；通過出售產(chǎn)權(quán)商鋪或售后回租回籠資金；對(duì)于一些管理規(guī)范、規(guī)模較大、前景較好，具備條件的優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)企業(yè)還可以通過股權(quán)融資方式掛牌地方新三版或上市，通過擔(dān)保公司發(fā)行集合債等方式進(jìn)行融資，甚至通過眾籌這種新型互聯(lián)網(wǎng)金融方式對(duì)傳統(tǒng)融資模式進(jìn)行資金補(bǔ)充。
3結(jié)束語
在現(xiàn)代企業(yè)制度下，財(cái)務(wù)管理的內(nèi)容將日益豐富，提高企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理水平，建設(shè)適應(yīng)現(xiàn)代企業(yè)管理要求的企業(yè)財(cái)務(wù)管理體系是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的迫切需要。
［參考文獻(xiàn)］
［1］薛桂瓊．淺談房地產(chǎn)企業(yè)融資過程中存在的問題［J］．經(jīng)濟(jì)論壇，2009．
［2］趙暉．房地產(chǎn)公司如何開展預(yù)算控制［N］．中國(guó)會(huì)計(jì)報(bào)，2013－05－10．
一、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制存在的問題
（一）部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)薄弱
1.企業(yè)資本結(jié)構(gòu)不合理，導(dǎo)致資產(chǎn)負(fù)債率偏高
房地產(chǎn)行業(yè)的項(xiàng)目投資資金需求量大，絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)為使項(xiàng)目順利運(yùn)行，想方設(shè)法向銀行申請(qǐng)貸款，利用財(cái)務(wù)杠桿大肆舉債，過高的資產(chǎn)負(fù)債率導(dǎo)致企業(yè)發(fā)展的盲目性；沒有謹(jǐn)慎考慮企業(yè)的償債能力，導(dǎo)致企業(yè)資本結(jié)構(gòu)不合理，資金成本不斷加大，償債壓力增加。
2.財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)的放大，導(dǎo)致財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生
企業(yè)內(nèi)部資金管理、使用和利潤(rùn)分配存在不合理現(xiàn)象，會(huì)導(dǎo)致資金使用效率的降低，企業(yè)資金的安全性也隨之降低。企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理混亂是導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)重要因素，如果不同財(cái)務(wù)分析方法得出來的結(jié)論不具有可比性，決策人員將無法判定方案的可行性。
3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)跟風(fēng)投資，增加投資風(fēng)險(xiǎn)
受政策利好消息影響，有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相關(guān)人員對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)存在的客觀性認(rèn)識(shí)存在偏差，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資規(guī)模、市場(chǎng)需求、投資回報(bào)率等方面沒有進(jìn)行充分的系統(tǒng)分析，在沒有進(jìn)行大范圍市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上進(jìn)行投資決策，將會(huì)進(jìn)一步加大企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
（二）有些房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度不完備，控制體系不健全
有些房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制體系建設(shè)不完備，實(shí)際操作過程中某些制度的執(zhí)行沒有依據(jù)。有些房地產(chǎn)企業(yè)雖然建立了內(nèi)部控制制度，但存在著內(nèi)容不完整、設(shè)計(jì)不合理的問題。有的企業(yè)只具有某些基本的內(nèi)部控制操作，沒有形成一個(gè)完整的內(nèi)部控制系統(tǒng)。有的房地產(chǎn)企業(yè)執(zhí)行力不夠，雖然有好的管理制度但是得不到很好地貫徹、執(zhí)行，監(jiān)督、考核更是形同虛設(shè)。有的房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制體系不健全，決定投資開發(fā)項(xiàng)目時(shí)僅憑管理者現(xiàn)有經(jīng)驗(yàn)或初步的市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)開發(fā)過程的風(fēng)險(xiǎn)控制沒有給予足夠重視，從而使開發(fā)商陷入被動(dòng)狀態(tài)。有的企業(yè)尚未建立自我防范與約束機(jī)制，遇到問題時(shí)才采取措施加以補(bǔ)救，更多依賴于事后控制而忽視事前的預(yù)防控制。
（三）內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制缺乏有效監(jiān)督
企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)部門是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制的有效監(jiān)督部門。有的內(nèi)審部門有崗無人或有崗只有象征性的1人，內(nèi)審部門形同虛設(shè)。內(nèi)部審計(jì)部門不能獨(dú)立于董事會(huì)，且受制于管理層的干涉，對(duì)內(nèi)部控制制度不能進(jìn)行客觀的評(píng)價(jià)，因此在重大事項(xiàng)、重大資金支出、重要崗位人員調(diào)整等方面的內(nèi)部監(jiān)督流于形式，最終結(jié)果還是一言堂。有的企業(yè)內(nèi)部審計(jì)工作僅局限于財(cái)務(wù)層面，審計(jì)內(nèi)容主要是會(huì)計(jì)核算、會(huì)計(jì)賬簿、財(cái)務(wù)報(bào)表，而對(duì)內(nèi)部控制制度評(píng)價(jià)、企業(yè)各部門履行職能的效率方面，沒有充分發(fā)揮出內(nèi)部審計(jì)的作用。
（四）?炔糠縵湛刂譜ㄒ等瞬瘧冉先狽?
有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組織機(jī)構(gòu)設(shè)置不合理、人力資源保障不到位、缺少內(nèi)部控制氛圍等，這些都是內(nèi)部控制管理中急需解決的問題。有些內(nèi)部控制系統(tǒng)管理人員的素質(zhì)提升跟不上房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的步伐，有些房地產(chǎn)企業(yè)的工作人員在工作后沒有繼續(xù)學(xué)習(xí)，得不到充分的培訓(xùn)與鍛煉，甚至專業(yè)能力不達(dá)標(biāo)，這些都會(huì)制約房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。只有思想素質(zhì)提高了，業(yè)務(wù)能力增強(qiáng)了，才能適應(yīng)企業(yè)發(fā)展的需要。因此，提高內(nèi)部控制系統(tǒng)管理人員的素質(zhì)是解決內(nèi)部控制問題的重要手段。
二、完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的對(duì)策
（一）完善內(nèi)控制度體系建設(shè)，提高風(fēng)險(xiǎn)管理應(yīng)對(duì)能力
房地產(chǎn)企業(yè)增強(qiáng)防范風(fēng)險(xiǎn)的能力應(yīng)從建立有效的管理機(jī)構(gòu)、完善內(nèi)部控制制度入手，明確各部門的職責(zé)權(quán)限，提高員工的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。
1.完善的內(nèi)部控制體系可以有效抵御外部環(huán)境的變化
健全的房地產(chǎn)內(nèi)部控制體系以及完善的管理制度為企業(yè)內(nèi)部控制提供了基礎(chǔ)保障。外部環(huán)境的變化特別是宏觀經(jīng)濟(jì)政策對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響很大，國(guó)家通過調(diào)節(jié)土地政策、稅收政策等各項(xiàng)措施來促進(jìn)宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的供需平衡。
2.加強(qiáng)科學(xué)化的制度流程建設(shè)是企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制的有效保證
房地產(chǎn)企業(yè)的資金流量大，應(yīng)加強(qiáng)會(huì)計(jì)審核管理，對(duì)資金的使用應(yīng)進(jìn)行嚴(yán)格的控制管理，對(duì)企業(yè)資金的用途進(jìn)行有效監(jiān)督。通過建立內(nèi)部管理審核制度，資金得到審批后應(yīng)對(duì)資金的使用情況進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督，禁止資金挪作他用，通過加強(qiáng)與銀行的交流可以及時(shí)了解企業(yè)的資金動(dòng)向。重大資金的使用、重大事項(xiàng)的約定應(yīng)通過董事會(huì)決議，不能由總經(jīng)理一人獨(dú)斷。
3.加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)工作，提高抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力
采用過程控制和主動(dòng)控制，做好事前控制和事中控制，充分發(fā)揮內(nèi)部審計(jì)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和防范作用，最大限度地發(fā)揮企業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)效益。通過定期或不定期的內(nèi)部審計(jì)并且延伸審計(jì)領(lǐng)域，由財(cái)務(wù)收支審計(jì)向經(jīng)濟(jì)效益審計(jì)、管理審計(jì)等領(lǐng)域擴(kuò)展，實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。
4.房地產(chǎn)企業(yè)要保持資金結(jié)構(gòu)合理，適度負(fù)債經(jīng)營(yíng)
融資和投資是房地產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)領(lǐng)域，資金運(yùn)營(yíng)安全影響著企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，影響著企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。在充分考慮企業(yè)償債能力的前提下，多元化籌措項(xiàng)目建設(shè)資金，可以拓寬企業(yè)融資渠道。通過控制企業(yè)成本，保持適度資產(chǎn)負(fù)債率，提高企業(yè)資金的使用效率可以提升企業(yè)的利潤(rùn)空間。
（二）建立房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制，完善監(jiān)督機(jī)制
房地產(chǎn)企業(yè)必須強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，建立風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，把風(fēng)險(xiǎn)控制在可接受的范圍內(nèi)。
1.內(nèi)部審計(jì)部門要有相對(duì)的獨(dú)立性
當(dāng)內(nèi)部控制體制不完善時(shí)，管理層的權(quán)力有時(shí)會(huì)凌駕于規(guī)章制度之上，缺乏相應(yīng)的監(jiān)督機(jī)制，導(dǎo)致管理層出現(xiàn)弄虛作假行為。為了避免這種情況的發(fā)生，內(nèi)部審計(jì)部門應(yīng)由董事會(huì)直接領(lǐng)導(dǎo)，并向董事會(huì)報(bào)告，保證審計(jì)的客觀性，充分發(fā)揮其對(duì)部門的監(jiān)督職能。
2.監(jiān)督體系要形成有效的監(jiān)督合力
監(jiān)督主體應(yīng)具有相對(duì)的獨(dú)立性，按照設(shè)定的目標(biāo)進(jìn)行有效監(jiān)督，如果監(jiān)督部門對(duì)被審計(jì)單位不僅提高審計(jì)業(yè)務(wù)，還同時(shí)提供會(huì)計(jì)、稅務(wù)等經(jīng)濟(jì)咨詢勞務(wù)，監(jiān)督部門很難發(fā)揮內(nèi)部審計(jì)的監(jiān)督作用。
3.構(gòu)建企業(yè)內(nèi)部暢通的信息溝通渠道，實(shí)現(xiàn)資源共享
根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)自身的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況，建立與企業(yè)發(fā)展相適應(yīng)的內(nèi)部信息集成處理系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)信息資源共享?？梢酝ㄟ^整合營(yíng)銷部門、運(yùn)營(yíng)部門及財(cái)務(wù)部門信息，應(yīng)用信息集成處理系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)資源共享。信息資源整合可以實(shí)現(xiàn)部門數(shù)據(jù)實(shí)時(shí)共享，有利于為公司決策層提供有針對(duì)性的決策建議。
（三）提高管理層及相關(guān)管理人員的業(yè)務(wù)水平，進(jìn)行全面財(cái)務(wù)預(yù)算管理
企業(yè)管理層應(yīng)提高管理水平，有助于公司決策的合理性，降低企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。管理人員通過加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，充實(shí)房地產(chǎn)行業(yè)建造流程等業(yè)務(wù)知識(shí)，可以提高自身素質(zhì)和管理能力，實(shí)現(xiàn)企業(yè)股東利潤(rùn)最大化的目標(biāo)。
1.加強(qiáng)預(yù)算管理，提高資金使用效率
應(yīng)依據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)的整體情況，進(jìn)行全面預(yù)算管理。由銷售、合約、工程、財(cái)務(wù)等部門配合制訂企業(yè)經(jīng)營(yíng)收入計(jì)劃，確定規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用、工程開發(fā)直接成本與間接費(fèi)用等，并認(rèn)真貫徹執(zhí)行預(yù)算指標(biāo)，從而提高資金的使用效率。加強(qiáng)預(yù)算管理進(jìn)行資金管控，確保資金收支符合財(cái)務(wù)管理規(guī)定以及會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，可以嚴(yán)格控制資金風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的各項(xiàng)投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行一定的預(yù)測(cè)與評(píng)估，可以有效規(guī)避企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。
2.提高業(yè)務(wù)素質(zhì)，提升企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平
在企業(yè)內(nèi)部要分工明確、各司其職，各部門相互配合，確保企業(yè)健康、穩(wěn)定地發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)涉及業(yè)務(wù)范圍廣，不僅需要工程、財(cái)務(wù)、管理知識(shí)，還需要懂得法律、金融等多方面的知識(shí)，要滿足房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的需求，員工素質(zhì)需要有很大的提升。構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制管理系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)信息技術(shù)與現(xiàn)代化管理完美融合，最大限度地提升企業(yè)內(nèi)部控制管理效率。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);“營(yíng)改增”;問題措施
一、增值稅的概念
“營(yíng)改增”的基本概念是將目前行業(yè)通用的營(yíng)業(yè)稅征稅方式換為增值稅。營(yíng)業(yè)稅征稅方式換為增值稅。增值稅是對(duì)銷售、進(jìn)口貨物、提供加工、修理修配勞務(wù)貨物以及提供應(yīng)稅服務(wù)的單位和個(gè)人就其實(shí)現(xiàn)的增值額征收的一個(gè)稅種。簡(jiǎn)單來說，增值稅可根據(jù)增值發(fā)票進(jìn)行抵扣，并只對(duì)各個(gè)流通環(huán)節(jié)中新增的價(jià)值征收。其目的是避免重復(fù)征稅。在實(shí)際操作中，企業(yè)要索要增值稅專用發(fā)票，然后憑發(fā)票來進(jìn)行抵扣。增值稅專用發(fā)票是企業(yè)避免重復(fù)納稅的重要單據(jù)，如果無法取得增值稅專用發(fā)票，企業(yè)就會(huì)存在重復(fù)納稅的風(fēng)險(xiǎn)。
二、 “營(yíng)改增”房地產(chǎn)企業(yè)的影響
（一）影響企業(yè)的現(xiàn)金流和利潤(rùn)
實(shí)務(wù)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多采用預(yù)售制，即項(xiàng)目產(chǎn)品在未完全交工時(shí)，為緩解資金壓力而進(jìn)行提前銷售。而根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行的營(yíng)業(yè)稅要求，營(yíng)業(yè)稅在確認(rèn)預(yù)售收入的當(dāng)期就要繳納，從而降低了企業(yè)采用預(yù)售制緩解資金壓力的效果。根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行的營(yíng)業(yè)稅規(guī)定，轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)、銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅稅率為5%，這部分稅金往往在企業(yè)項(xiàng)目還沒有全面完成就要繳納，從而給企業(yè)資金鏈條帶來一定風(fēng)險(xiǎn)。而“營(yíng)改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)出現(xiàn)進(jìn)項(xiàng)稅額大于銷項(xiàng)稅額的情況。這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)在項(xiàng)目開始前提前購(gòu)入建筑材料，因此在項(xiàng)目開發(fā)的初期開始的一段時(shí)間內(nèi)無稅可繳，也無法及時(shí)進(jìn)行抵扣，因此減少企業(yè)流動(dòng)資金的占用，短期內(nèi)擴(kuò)大企業(yè)現(xiàn)金流。由于進(jìn)項(xiàng)發(fā)票無法足額取得，可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額少，到中后期，造成企業(yè)稅負(fù)和現(xiàn)金流出增加，利潤(rùn)總額下降。
（二）建筑業(yè)的稅負(fù)成本增加必然轉(zhuǎn)嫁到房地產(chǎn)業(yè)
1.由于建筑業(yè)所需原材料較多，而且其成面臨的材料供應(yīng)商及材料種類“散、雜、小”，如磚瓦、白灰、砂石、土方及零星材料基本上由個(gè)體戶、雜貨店、小規(guī)模納稅人供應(yīng)，沒有發(fā)票或者取得的發(fā)票不是增值稅專用發(fā)票。材料進(jìn)項(xiàng)無法抵扣，使建筑業(yè)實(shí)際稅負(fù)增加。
2.根據(jù)我國(guó)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于部分貨物適用增值稅低稅率和簡(jiǎn)易辦法征收增值稅政策的通知》（財(cái)稅〔2009〕9號(hào)）的規(guī)定，以下四種企業(yè)銷售自產(chǎn)的貨物可以按6%征收率計(jì)算繳納增值稅，這四種自產(chǎn)貨物為：
（1）企業(yè)自己采掘的砂、石、石料或其他礦物或其他礦物連續(xù)生產(chǎn)的磚、瓦、石灰等。但是這部分不包含黏土實(shí)心磚、黏土實(shí)心瓦等貨物。
（2）建筑用和生產(chǎn)建筑材料所用的砂、土、石料。
（3）企業(yè)用自來水
（4）以水泥為原料生產(chǎn)的水泥混凝土
這四項(xiàng)都是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的必須品，通常在整個(gè)工程的造價(jià)中，占有很高的比例。如果建筑業(yè)實(shí)行“營(yíng)改增”，那么建筑業(yè)的增值稅銷項(xiàng)稅率為11%，那么就會(huì)存在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和建筑業(yè)稅率不平衡的現(xiàn)象，建筑企業(yè)要增加5%的稅收成本。房地產(chǎn)行業(yè)與建筑業(yè)緊密相聯(lián)，因此，建筑企業(yè)為了減少稅務(wù)必會(huì)將這部分成本轉(zhuǎn)嫁到房地產(chǎn)行業(yè)。
3.通過對(duì)建筑業(yè)人工費(fèi)的調(diào)查，目前，在泉州地區(qū)建筑業(yè)的人工成本占近30%，且人工成本還有不斷上漲的趨勢(shì)。而且這些人工成本沒有增加稅發(fā)票，亦沒有過項(xiàng)可以抵扣，勢(shì)必加大建筑業(yè)的人工稅負(fù)。
以上三方面導(dǎo)致建筑業(yè)成本的增加必然轉(zhuǎn)嫁到房地產(chǎn)開發(fā)商，擠占開發(fā)商的利潤(rùn)空間。
（三）對(duì)財(cái)務(wù)人員要求高
“營(yíng)改增”后，實(shí)行新的稅收體制，必定給財(cái)務(wù)人員一定壓力。增值稅相對(duì)于營(yíng)業(yè)稅來說，計(jì)算相對(duì)復(fù)雜，需要核算的內(nèi)容很多，對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員你的素質(zhì)提出了更高的要求。“營(yíng)改增”后，必定帶來開票系統(tǒng)、認(rèn)證抵扣、報(bào)稅系統(tǒng)、稅款繳納等操作方面一些列問題，如果財(cái)務(wù)人員學(xué)習(xí)能力不強(qiáng)，業(yè)務(wù)不熟練，就不能實(shí)現(xiàn)替企業(yè)減輕稅負(fù)的目的，甚至因?yàn)槭д`還可能給企業(yè)帶來財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
三、房地產(chǎn)企業(yè)面對(duì)“營(yíng)改增”的應(yīng)對(duì)措施
（一） 提前做好“營(yíng)改增”準(zhǔn)備
對(duì)尚未加入營(yíng)改增的房地產(chǎn)企業(yè)，管理層應(yīng)該提高思想認(rèn)識(shí)，提前研究并制定應(yīng)對(duì)之策。
1.政策尚未出臺(tái)階段
企業(yè)要對(duì)自身生產(chǎn)管理流程進(jìn)行全程梳理，把握合同、會(huì)計(jì)核算等方面可能出現(xiàn)的變化，透徹了解“營(yíng)改增”后可能導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理方面的變化，組織相關(guān)人員進(jìn)行相關(guān)知識(shí)培訓(xùn)，定期匯報(bào)工作狀況。同時(shí)，企業(yè)還應(yīng)及時(shí)對(duì)自身利潤(rùn)、定價(jià)、合同等方面的制度進(jìn)行預(yù)調(diào)，按照營(yíng)改增后的處理流程留出變更空間，把握發(fā)票等營(yíng)改增必要材料，盡可能迅速地與稅務(wù)部門溝通，從而利用營(yíng)改增機(jī)會(huì)獲取資產(chǎn)增值。
2.政策出臺(tái)到生效日之間的短期過渡階段
對(duì)企業(yè)的業(yè)務(wù)流程及系統(tǒng)實(shí)施改造，與供應(yīng)商、客戶簽訂新的合同，購(gòu)買安裝稅控系統(tǒng)、熟悉發(fā)票申領(lǐng)、開具、認(rèn)證、作廢等操作和增值稅申報(bào)流程。
3.政策生效并執(zhí)行階段
企業(yè)必須時(shí)刻關(guān)注國(guó)家稅收政策的變動(dòng)，對(duì)于“營(yíng)改增”政策的更新和進(jìn)展情況，及時(shí)進(jìn)行評(píng)估，并根據(jù)政策改進(jìn)狀況進(jìn)行調(diào)整。
（二）完善合同
在不影響各類常用合同使用的前提下，結(jié)合稅制改革的要求，對(duì)常用合同中涉稅事項(xiàng)增設(shè)重要法律條款。同時(shí)對(duì)可能引發(fā)重大涉稅風(fēng)險(xiǎn)的合同、甚至交易行為給予專業(yè)意見，對(duì)于不適宜繼續(xù)簽訂的合同或者合同條款，建議取消。
1.加強(qiáng)采購(gòu)合同管理
增值稅要求采購(gòu)過程票、款、貨一致。即納稅人在需納稅的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中必須保證所支付款項(xiàng)的單位、開具抵扣憑的銷售單位、提供勞務(wù)的單位一致，否則將不予申報(bào)抵扣稅額。除非取得了當(dāng)?shù)貒?guó)稅機(jī)關(guān)的同意，不允許繼續(xù)簽訂三方抵賬協(xié)議，不允許繼續(xù)采取委托收款方式支付款項(xiàng)。
2.修訂違約條款
增值稅法將價(jià)外費(fèi)用分為兩大類：一是代收代墊性質(zhì)的價(jià)外費(fèi)用;二是具有收入性質(zhì)的違約金、賠償金等價(jià)外費(fèi)用。無論屬于何種價(jià)外費(fèi)用，均需要作為收入繳納11%的增值稅，而且價(jià)外費(fèi)用并沒有對(duì)應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅金可以抵扣。簡(jiǎn)言之，價(jià)外費(fèi)用的合同條款或者行為會(huì)產(chǎn)生高額稅負(fù)！常用合同中的懲罰條款需要全面審閱和修訂。
3.規(guī)范代建行為
如果客戶存在代建業(yè)務(wù)，需要對(duì)代建行為重新規(guī)范。
（三） 加強(qiáng)進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣環(huán)節(jié)的管理
增值稅能夠幫助企業(yè)減少稅務(wù)壓力主要體現(xiàn)在進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣上，這是避免重復(fù)征稅的重要舉措。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須重視對(duì)進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣環(huán)節(jié)的管理，不能出現(xiàn)該抵扣的項(xiàng)目沒有進(jìn)行抵扣的現(xiàn)象，否則會(huì)增加企業(yè)的稅務(wù)成本，減少企業(yè)的實(shí)際利潤(rùn)。所以加強(qiáng)進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣環(huán)節(jié)的管理，有利于幫助企業(yè)減少稅負(fù)。
（四） 注重財(cái)務(wù)人員培訓(xùn)
面對(duì)新的稅收環(huán)境，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須重視對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)人員的培訓(xùn)，加大對(duì)財(cái)務(wù)人員培訓(xùn)學(xué)習(xí)力度，如果沒有相應(yīng)的知識(shí)理論支撐，那么在實(shí)踐工作中就會(huì)走彎路，給企業(yè)造成不必要的損失。雖然對(duì)財(cái)務(wù)人員進(jìn)行培訓(xùn)，會(huì)增加一定的人力成本和資金成本，但是對(duì)于企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來看，是必不可少的舉措。企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立健全獎(jiǎng)懲制度，通過獎(jiǎng)懲制度，來激發(fā)員工的工作積極性和創(chuàng)造性，從而提高企業(yè)稅務(wù)籌劃的質(zhì)量。同時(shí)，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部員工，也需要不斷學(xué)習(xí)增值稅的相關(guān)知識(shí)，注重積累實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，保證能夠精準(zhǔn)地核算銷項(xiàng)、進(jìn)項(xiàng)等稅額，確保企業(yè)稅收核算工作不會(huì)出現(xiàn)人工因素的失誤。財(cái)務(wù)員工應(yīng)當(dāng)樹立與企業(yè)共命運(yùn)的思想觀念，認(rèn)識(shí)到只有企業(yè)整體效益提升，個(gè)人待遇才會(huì)提高的事實(shí)。
四、結(jié)語
我國(guó)實(shí)行“營(yíng)改增”的目的是減輕房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)壓力，是我國(guó)稅收體制進(jìn)步的一個(gè)表現(xiàn)。而房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)當(dāng)積極適應(yīng)增值稅，提前做好應(yīng)對(duì)準(zhǔn)，并在“營(yíng)改增”過程中尋求新的稅務(wù)籌劃方法，這關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)，影響企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況。所以房地產(chǎn)企業(yè)必須積極重視稅制改革，在企業(yè)內(nèi)部積極尋找應(yīng)對(duì)措施，才能使得房地產(chǎn)企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中取得優(yōu)勢(shì)。
參考文獻(xiàn)：
1、土地取得成本提高。土地招掛拍的市場(chǎng)化運(yùn)作大大增加了房地產(chǎn)企業(yè)拿地的成本，占用了企業(yè)更多的資金，同時(shí)也使得原先能夠通過土地的增值獲取超額利潤(rùn)的房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)變薄，資金的自我積累能力下降。
2、房地產(chǎn)業(yè)可能進(jìn)入調(diào)整期。任何產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都不可能是直線上升發(fā)展的，相關(guān)數(shù)據(jù)表明，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展波動(dòng)周期一般為4-5年，與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本吻合。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從2000年以來已經(jīng)持續(xù)五年快速增長(zhǎng)，未來幾年會(huì)不會(huì)進(jìn)入一個(gè)實(shí)質(zhì)性的調(diào)整期？一旦進(jìn)入調(diào)整期，產(chǎn)品銷售速度必然明顯下降，資金回籠周期延長(zhǎng)，所有房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈都會(huì)面臨著巨大的壓力。
3、海外企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇。近幾年海外房地產(chǎn)企業(yè)開始大舉進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，他們有著數(shù)十年的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)、成熟的項(xiàng)目運(yùn)作模式以及雄厚的資金實(shí)力。在未來以資金實(shí)力作為核心競(jìng)爭(zhēng)能力的房地產(chǎn)行業(yè)，中國(guó)企業(yè)必須保證資金的供給，提高資金利用效率，趁目前大部分外資更多著眼于成熟項(xiàng)目的投資時(shí)機(jī)，快速壯大自身實(shí)力。
4、不重視自身資金的積累。作為一大投資熱點(diǎn)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在持續(xù)走高，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)面臨著前所未有的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。海外資本、民間資本的大量涌入以及國(guó)外、港臺(tái)地產(chǎn)商的強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入，加快了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)程，同時(shí)加劇了行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。有些房地產(chǎn)企業(yè)在前幾年一味依賴貸款盲目投資開發(fā)，不重視自身資金的積累和競(jìng)爭(zhēng)力的增強(qiáng)，以至資金來源渠道較為單一。
5、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不發(fā)達(dá)。房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不完善，住宅金融不配套，房地產(chǎn)信托、住房金融債券、住房抵押貸款證券化等新的金融產(chǎn)品的推出，雖然都對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的發(fā)展作出有益的探索，但由于宏觀政策的調(diào)控，和銀行信貸對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的緊縮，使得目前房地產(chǎn)業(yè)所需的資金不足，資金籌措渠道不暢，資金整體運(yùn)行質(zhì)量不高。
6、法律法規(guī)不健全。相關(guān)政策、法規(guī)不完善，有關(guān)房地產(chǎn)金融等方面的政策法規(guī)仍未形成一套科學(xué)有效的體系,缺乏相互一致性與協(xié)調(diào)性,操作困難，直接影響房地產(chǎn)融資渠道的正常開展。
上述1、2、3直接加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力，而4、5、6使得我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)嚴(yán)重依賴間接融資尤其是銀行貸款。比如信托融資相對(duì)銀行貸款受政策限制少、靈活、創(chuàng)新空間大，但信托產(chǎn)品尚沒有一個(gè)完善的二級(jí)市場(chǎng)，難于流通。再比如房地產(chǎn)投資基金被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是較好的直接融資方式,房地產(chǎn)證券化的概念也被大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士接受，但是最關(guān)鍵的法律條件處于真空狀態(tài)，使金融創(chuàng)新面臨無法可依的困境。
二、目前房地產(chǎn)業(yè)融資問題現(xiàn)狀
1、融資壓力大。房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目投資大，周期長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)高，融資壓力大，不容易實(shí)現(xiàn)供求平衡。近幾年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)環(huán)境出現(xiàn)的一些新變化：央行121文件，利率上漲，國(guó)六條國(guó)八條的出臺(tái)，銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款的緊縮政策更加重了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力。
2、融資渠道單一。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部融資主要包括自有資金和預(yù)收的購(gòu)房定金或購(gòu)房款。預(yù)收的購(gòu)房定金或購(gòu)房款不僅可以籌集到必要的建設(shè)資金，而且可以將部分市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給購(gòu)房者。但是房地產(chǎn)企業(yè)單純依靠?jī)?nèi)部融資是不能滿足全部資金需求的，更多的資金需要通過外部融資獲得。主要渠道有發(fā)行股票、股權(quán)投資、發(fā)行企業(yè)債券、銀行貸款、房地產(chǎn)信托、利用外資、合作開發(fā)、產(chǎn)業(yè)基金等。
但目前融資渠道單一，主要是銀行貸款。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)資金中銀行對(duì)開發(fā)商發(fā)放的貸款占23.86%，企業(yè)自籌占28.69%，定金及預(yù)收款占38.82%。而在定金及預(yù)收款中大部分又是銀行對(duì)購(gòu)房者發(fā)放的個(gè)人住房貸款。因此，房地產(chǎn)開發(fā)資金約有60%來源銀行貸款，房地產(chǎn)開發(fā)資金對(duì)銀行的依賴程度較大。
三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資管理的主要途徑
1、完善房地產(chǎn)業(yè)金融市場(chǎng)，逐步建立多元化的融資渠道。筆者認(rèn)為當(dāng)前完善房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的總體思路，應(yīng)該是以金融體制改革為契機(jī)，以國(guó)際慣例為參照，結(jié)合我國(guó)現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的實(shí)際情況，突破重點(diǎn)，帶動(dòng)其他，分步到位，完善體系。所謂突破重點(diǎn)，指在結(jié)構(gòu)體系上著重培育房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)和住宅抵押證券化業(yè)務(wù)等新型的金融業(yè)務(wù)，并以它們的發(fā)展推動(dòng)其他市場(chǎng)的形成。同時(shí)在房地產(chǎn)金融政策方面則重在解禁，給房地產(chǎn)業(yè)制造一個(gè)寬松的金融環(huán)境，在房地產(chǎn)業(yè)金融管理方面，則要強(qiáng)調(diào)金融立法、經(jīng)濟(jì)杠桿和監(jiān)管措施的協(xié)調(diào)配合，根據(jù)這一思路，目前應(yīng)著手作好以下幾項(xiàng)工作。
（1）根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)際需要和房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的實(shí)際承載能力，積極推進(jìn)房地產(chǎn)抵押貸款的證券化和房地產(chǎn)信托等金融工具的發(fā)展，激勵(lì)金融產(chǎn)品創(chuàng)新，降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，提高了融資市場(chǎng)的效率。
（2）適當(dāng)引進(jìn)國(guó)外先進(jìn)的金融工具和操作手段，同時(shí)以發(fā)行B股、H股或外匯債券的形式，擴(kuò)大在國(guó)際市場(chǎng)的資金籌措面，加速房地產(chǎn)金融的國(guó)際化進(jìn)程。
（3）加快完善房地產(chǎn)金融立法，推動(dòng)房地產(chǎn)金融健康發(fā)展。房地產(chǎn)金融立法從兩方面入手：一是修改完善現(xiàn)有的法律法規(guī)，如《證券法》、《擔(dān)保法》、《保險(xiǎn)法》等不適應(yīng)房地產(chǎn)金融發(fā)展與創(chuàng)新的地方；二是盡快出臺(tái)相關(guān)法律法規(guī)，如《產(chǎn)業(yè)基金法》及涉及全社會(huì)的信用立法等。房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新離不開法律的保障，特別是在證券市場(chǎng)乃至整個(gè)金融市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育并不成熟的情況下，房地產(chǎn)金融業(yè)的法制建設(shè)具有更為重要的意義。2、積極尋求海外資金，建立多元化產(chǎn)權(quán)投資模式。對(duì)于國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)較快增長(zhǎng)的良好預(yù)期和人民幣升值等利好因素，促使海外資本積極在中國(guó)市場(chǎng)尋找房地產(chǎn)投資項(xiàng)目。但是目前國(guó)外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入中國(guó)獨(dú)立運(yùn)作項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)和條件尚不成熟，必然需要尋求中國(guó)的合作伙伴，因此與海外資本的聯(lián)合就成為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)融資的一條良好渠道。同時(shí)這也是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與專業(yè)機(jī)構(gòu)合作，提升自身開發(fā)品質(zhì)的機(jī)會(huì)。
以筆者所在的上海永業(yè)（集團(tuán)）有限公司為例，在公司成立的十幾年中，就成功的與新加坡的亮閣集團(tuán)、DBS發(fā)展銀行、香港菱電等企業(yè)合作，共同投資了6個(gè)較大規(guī)模的房地產(chǎn)項(xiàng)目，比如位于淮海中路的上海廣場(chǎng)項(xiàng)目，位于上海新天地附近的麗景苑高級(jí)服務(wù)式公寓項(xiàng)目等。在幾年前公司開始將融資對(duì)象轉(zhuǎn)向海外投資機(jī)構(gòu)，2003年7月，公司與摩根士丹利投資基金建立了共同投資中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的戰(zhàn)略聯(lián)盟，緊鄰新天地的錦麟天地雅苑成為雙方合作的第一個(gè)項(xiàng)目，該項(xiàng)目已全部售馨，外方取得了良好的投資回報(bào)，目前由我集團(tuán)控股，并與摩根士丹利、雷曼兄弟這兩家國(guó)際知名的投資基金聯(lián)合開發(fā)的永業(yè)公寓二期項(xiàng)目也在9月份正式開盤，該項(xiàng)目目前的平均售價(jià)達(dá)到22000元/平方米，且目前銷售狀況良好，也會(huì)為海外基金在中國(guó)的投資帶來滿意的投資回報(bào)，目前集團(tuán)已累計(jì)吸收外資達(dá)100億人民幣，開發(fā)土地近100萬平方米，應(yīng)該說通過與國(guó)際金融資本的合作，為集團(tuán)開拓了一條新的融資渠道，同時(shí)也不斷的壯大了公司的自身實(shí)力。
如何獲得國(guó)外資本的認(rèn)同呢？以筆者單位的經(jīng)驗(yàn)：首先要作到誠(chéng)實(shí)守信，外方作為跨地域的經(jīng)營(yíng)者，最看重的也是合作方是否誠(chéng)實(shí)守信，往往在我們與外方洽談合作事項(xiàng)之前，外方已經(jīng)通過各種渠道了解我們企業(yè)的信用情況，而在合同履行的過程中我們也始終奉行誠(chéng)實(shí)守信的原則，“言必行，行必果”，這樣才能獲得合作方的信任，才能與合作方建立長(zhǎng)期的合作伙伴關(guān)系。其次在處理問題時(shí)要奉行合作雙方利益最大化的原則，即雙贏的原則。在與外方的合作過程中要作到不卑不亢，有禮有節(jié)的與外方和諧共處，在維護(hù)中方利益的同時(shí)也要合理的維護(hù)外方的利益，使外方在中國(guó)境內(nèi)的投資利益得到根本保障。
3、提升自身管理能力，提高資金利用率。如何加快開發(fā)建設(shè)過程中的資金周轉(zhuǎn)，較小的資金流量推動(dòng)較大的房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)轉(zhuǎn)，筆者認(rèn)為企業(yè)應(yīng)注重自身管理能力的提升，加快企業(yè)自身資金流轉(zhuǎn)速度，從根本上降低融資需求。
（1）加快資金流轉(zhuǎn)。針對(duì)許多房地產(chǎn)企業(yè)資金流轉(zhuǎn)不是很暢通的問題，筆者認(rèn)為首先應(yīng)該建立一個(gè)程序化的資金管理流程，明確企業(yè)資金管理的各個(gè)環(huán)節(jié)的重要節(jié)點(diǎn)，同時(shí)應(yīng)加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)培養(yǎng)，以利于將整個(gè)資金管理流程落實(shí)到每一個(gè)細(xì)節(jié)。以筆者所在的公司為例，以往在商品房貸款資金回籠環(huán)節(jié)中，由于整個(gè)流程需要經(jīng)過客戶提供資料、銀行預(yù)審、公證處公證、房地產(chǎn)交易中心辦理預(yù)售合同登記、銀行信貸部審批、放貸等多個(gè)環(huán)節(jié)。而各個(gè)部門之間缺乏聯(lián)系，互相推諉從而造成占售房款絕大比例的貸款資金不能及時(shí)回籠，公司財(cái)務(wù)部在發(fā)現(xiàn)問題后立即明確了各個(gè)環(huán)節(jié)的重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)，并指派專人負(fù)責(zé)，大大加快了貸款資金的回籠速度。
（2）減少企業(yè)過度預(yù)支。以借貸方式籌措開發(fā)經(jīng)營(yíng)資金，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍存在的現(xiàn)象。但企業(yè)不要過度預(yù)支資金，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是靠借貸維持生計(jì)，靠負(fù)債支撐著企業(yè)，一朝債務(wù)發(fā)生危機(jī)，就會(huì)危及到企業(yè)的生存。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不應(yīng)好大喜功，要根據(jù)企業(yè)的實(shí)際進(jìn)行舉債，將債務(wù)控制在安全值以內(nèi)，盡早處置閑置資產(chǎn)，如空置房地產(chǎn)、閑置設(shè)備、存貨等。以筆者所在的集團(tuán)為例，95年以后公司為完成政府的危、棚、簡(jiǎn)改造任務(wù)，向銀行貸款3億多人民幣，企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)89%每天須向銀行支付利息10萬多人民幣，再加上當(dāng)時(shí)市場(chǎng)不景氣，地價(jià)下跌，使大批資金套牢在空置的土地上無力自拔，資產(chǎn)運(yùn)行狀況急劇惡化，當(dāng)時(shí)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)過詳細(xì)的分析和研究，采取了一系列的防范和調(diào)整措施，包括主動(dòng)調(diào)低價(jià)格，盡快盤活商品房存量，土地存量，盡快全力的回籠資金，最終規(guī)避了由資金風(fēng)險(xiǎn)引起的財(cái)務(wù)危機(jī)，使企業(yè)走出了困境。
（3）嚴(yán)格控制成本費(fèi)用的支出。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要建立準(zhǔn)確高效的成本費(fèi)用控制體系，要有嚴(yán)格的成本費(fèi)用預(yù)決算和審批制度，每一筆開支都要遵循經(jīng)濟(jì)效益原則，防止鋪張浪費(fèi)。企業(yè)節(jié)約出來的每一分錢，實(shí)際上都是企業(yè)自己的利潤(rùn)。
【參考文獻(xiàn)】
[1]高聚輝:房地產(chǎn)融資渠道現(xiàn)狀分析與發(fā)展趨勢(shì)展望.中國(guó)房地產(chǎn)金融,2006,06
[2]潘愛青:房地產(chǎn)融資問題研究.科技創(chuàng)業(yè)月刊,2006,07
[3]劉晴:我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)融資問題及對(duì)策研究.黑龍江對(duì)外經(jīng)貿(mào),2006,07
1、融資壓力大。房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目投資大，周期長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)高，融資壓力大，不容易實(shí)現(xiàn)供求平衡。近幾年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)環(huán)境出現(xiàn)的一些新變化：央行121文件，利率上漲，國(guó)六條國(guó)八條的出臺(tái)，銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款的緊縮政策更加重了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力。
2、融資渠道單一。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部融資主要包括自有資金和預(yù)收的購(gòu)房定金或購(gòu)房款。預(yù)收的購(gòu)房定金或購(gòu)房款不僅可以籌集到必要的建設(shè)資金，而且可以將部分市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給購(gòu)房者。但是房地產(chǎn)企業(yè)單純依靠?jī)?nèi)部融資是不能滿足全部資金需求的，更多的資金需要通過外部融資獲得。主要渠道有發(fā)行股票、股權(quán)投資、發(fā)行企業(yè)債券、銀行貸款、房地產(chǎn)信托、利用外資、合作開發(fā)、產(chǎn)業(yè)基金等。
但目前融資渠道單一，主要是銀行貸款。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)資金中銀行對(duì)開發(fā)商發(fā)放的貸款占23.86%，企業(yè)自籌占28.69%，定金及預(yù)收款占38.82%。而在定金及預(yù)收款中大部分又是銀行對(duì)購(gòu)房者發(fā)放的個(gè)人住房貸款。因此，房地產(chǎn)開發(fā)資金約有60%來源銀行貸款，房地產(chǎn)開發(fā)資金對(duì)銀行的依賴程度較大。
二、造成房地產(chǎn)業(yè)融資問題的主要原因
1、土地取得成本提高。土地招掛拍的市場(chǎng)化運(yùn)作大大增加了房地產(chǎn)企業(yè)拿地的成本，占用了企業(yè)更多的資金，同時(shí)也使得原先能夠通過土地的增值獲取超額利潤(rùn)的房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)變薄，資金的自我積累能力下降。
2、房地產(chǎn)業(yè)可能進(jìn)入調(diào)整期。任何產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都不可能是直線上升發(fā)展的，相關(guān)數(shù)據(jù)表明，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展波動(dòng)周期一般為4-5年，與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本吻合。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從2000年以來已經(jīng)持續(xù)五年快速增長(zhǎng)，未來幾年會(huì)不會(huì)進(jìn)入一個(gè)實(shí)質(zhì)性的調(diào)整期？一旦進(jìn)入調(diào)整期，產(chǎn)品銷售速度必然明顯下降，資金回籠周期延長(zhǎng)，所有房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈都會(huì)面臨著巨大的壓力。
3、海外企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇。近幾年海外房地產(chǎn)企業(yè)開始大舉進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，他們有著數(shù)十年的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)、成熟的項(xiàng)目運(yùn)作模式以及雄厚的資金實(shí)力。在未來以資金實(shí)力作為核心競(jìng)爭(zhēng)能力的房地產(chǎn)行業(yè)，中國(guó)企業(yè)必須保證資金的供給，提高資金利用效率，趁目前大部分外資更多著眼于成熟項(xiàng)目的投資時(shí)機(jī)，快速壯大自身實(shí)力。
4、不重視自身資金的積累。作為一大投資熱點(diǎn)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在持續(xù)走高，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)面臨著前所未有的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。海外資本、民間資本的大量涌入以及國(guó)外、港臺(tái)地產(chǎn)商的強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入，加快了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)程，同時(shí)加劇了行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。有些房地產(chǎn)企業(yè)在前幾年一味依賴貸款盲目投資開發(fā)，不重視自身資金的積累和競(jìng)爭(zhēng)力的增強(qiáng)，以至資金來源渠道較為單一。
5、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不發(fā)達(dá)。房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不完善，住宅金融不配套，房地產(chǎn)信托、住房金融債券、住房抵押貸款證券化等新的金融產(chǎn)品的推出，雖然都對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的發(fā)展作出有益的探索，但由于宏觀政策的調(diào)控，和銀行信貸對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的緊縮，使得目前房地產(chǎn)業(yè)所需的資金不足，資金籌措渠道不暢，資金整體運(yùn)行質(zhì)量不高。
6、法律法規(guī)不健全。相關(guān)政策、法規(guī)不完善，有關(guān)房地產(chǎn)金融等方面的政策法規(guī)仍未形成一套科學(xué)有效的體系,缺乏相互一致性與協(xié)調(diào)性,操作困難，直接影響房地產(chǎn)融資渠道的正常開展。
上述1、2、3直接加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力，而4、5、6使得我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)嚴(yán)重依賴間接融資尤其是銀行貸款。比如信托融資相對(duì)銀行貸款受政策限制少、靈活、創(chuàng)新空間大，但信托產(chǎn)品尚沒有一個(gè)完善的二級(jí)市場(chǎng)，難于流通。再比如房地產(chǎn)投資基金被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是較好的直接融資方式,房地產(chǎn)證券化的概念也被大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士接受，但是最關(guān)鍵的法律條件處于真空狀態(tài)，使金融創(chuàng)新面臨無法可依的困境。
三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資管理的主要途徑
1、完善房地產(chǎn)業(yè)金融市場(chǎng)，逐步建立多元化的融資渠道。筆者認(rèn)為當(dāng)前完善房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的總體思路，應(yīng)該是以金融體制改革為契機(jī)，以國(guó)際慣例為參照，結(jié)合我國(guó)現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的實(shí)際情況，突破重點(diǎn)，帶動(dòng)其他，分步到位，完善體系。所謂突破重點(diǎn)，指在結(jié)構(gòu)體系上著重培育房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)和住宅抵押證券化業(yè)務(wù)等新型的金融業(yè)務(wù)，并以它們的發(fā)展推動(dòng)其他市場(chǎng)的形成。同時(shí)在房地產(chǎn)金融政策方面則重在解禁，給房地產(chǎn)業(yè)制造一個(gè)寬松的金融環(huán)境，在房地產(chǎn)業(yè)金融管理方面，則要強(qiáng)調(diào)金融立法、經(jīng)濟(jì)杠桿和監(jiān)管措施的協(xié)調(diào)配合，根據(jù)這一思路，目前應(yīng)著手作好以下幾項(xiàng)工作。
（1）根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)際需要和房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的實(shí)際承載能力，積極推進(jìn)房地產(chǎn)抵押貸款的證券化和房地產(chǎn)信托等金融工具的發(fā)展，激勵(lì)金融產(chǎn)品創(chuàng)新，降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，提高了融資市場(chǎng)的效率。
（2）適當(dāng)引進(jìn)國(guó)外先進(jìn)的金融工具和操作手段，同時(shí)以發(fā)行B股、H股或外匯債券的形式，擴(kuò)大在國(guó)際市場(chǎng)的資金籌措面，加速房地產(chǎn)金融的國(guó)際化進(jìn)程。
（3）加快完善房地產(chǎn)金融立法，推動(dòng)房地產(chǎn)金融健康發(fā)展。房地產(chǎn)金融立法從兩方面入手：一是修改完善現(xiàn)有的法律法規(guī)，如《證券法》、《擔(dān)保法》、《保險(xiǎn)法》等不適應(yīng)房地產(chǎn)金融發(fā)展與創(chuàng)新的地方；二是盡快出臺(tái)相關(guān)法律法規(guī)，如《產(chǎn)業(yè)基金法》及涉及全社會(huì)的信用立法等。房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新離不開法律的保障，特別是在證券市場(chǎng)乃至整個(gè)金融市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育并不成熟的情況下，房地產(chǎn)金融業(yè)的法制建設(shè)具有更為重要的意義。2、積極尋求海外資金，建立多元化產(chǎn)權(quán)投資模式。對(duì)于國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)較快增長(zhǎng)的良好預(yù)期和人民幣升值等利好因素，促使海外資本積極在中國(guó)市場(chǎng)尋找房地產(chǎn)投資項(xiàng)目。但是目前國(guó)外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入中國(guó)獨(dú)立運(yùn)作項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)和條件尚不成熟，必然需要尋求中國(guó)的合作伙伴，因此與海外資本的聯(lián)合就成為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)融資的一條良好渠道。同時(shí)這也是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與專業(yè)機(jī)構(gòu)合作，提升自身開發(fā)品質(zhì)的機(jī)會(huì)。
以筆者所在的上海永業(yè)（集團(tuán)）有限公司為例，在公司成立的十幾年中，就成功的與新加坡的亮閣集團(tuán)、DBS發(fā)展銀行、香港菱電等企業(yè)合作，共同投資了6個(gè)較大規(guī)模的房地產(chǎn)項(xiàng)目，比如位于淮海中路的上海廣場(chǎng)項(xiàng)目，位于上海新天地附近的麗景苑高級(jí)服務(wù)式公寓項(xiàng)目等。在幾年前公司開始將融資對(duì)象轉(zhuǎn)向海外投資機(jī)構(gòu)，2003年7月，公司與摩根士丹利投資基金建立了共同投資中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的戰(zhàn)略聯(lián)盟，緊鄰新天地的錦麟天地雅苑成為雙方合作的第一個(gè)項(xiàng)目，該項(xiàng)目已全部售馨，外方取得了良好的投資回報(bào)，目前由我集團(tuán)控股，并與摩根士丹利、雷曼兄弟這兩家國(guó)際知名的投資基金聯(lián)合開發(fā)的永業(yè)公寓二期項(xiàng)目也在9月份正式開盤，該項(xiàng)目目前的平均售價(jià)達(dá)到22000/平方米，且目前銷售狀況良好，也會(huì)為海外基金在中國(guó)的投資帶來滿意的投資回報(bào)，目前集團(tuán)已累計(jì)吸收外資達(dá)100億人民幣，開發(fā)土地近100萬平方米，應(yīng)該說通過與國(guó)際金融資本的合作，為集團(tuán)開拓了一條新的融資渠道，同時(shí)也不斷的壯大了公司的自身實(shí)力。
如何獲得國(guó)外資本的認(rèn)同呢？以筆者單位的經(jīng)驗(yàn)：首先要作到誠(chéng)實(shí)守信，外方作為跨地域的經(jīng)營(yíng)者，最看重的也是合作方是否誠(chéng)實(shí)守信，往往在我們與外方洽談合作事項(xiàng)之前，外方已經(jīng)通過各種渠道了解我們企業(yè)的信用情況，而在合同履行的過程中我們也始終奉行誠(chéng)實(shí)守信的原則，“言必行，行必果”，這樣才能獲得合作方的信任，才能與合作方建立長(zhǎng)期的合作伙伴關(guān)系。其次在處理問題時(shí)要奉行合作雙方利益最大化的原則，即雙贏的原則。在與外方的合作過程中要作到不卑不亢，有禮有節(jié)的與外方和諧共處，在維護(hù)中方利益的同時(shí)也要合理的維護(hù)外方的利益，使外方在中國(guó)境內(nèi)的投資利益得到根本保障。
3、提升自身管理能力，提高資金利用率。如何加快開發(fā)建設(shè)過程中的資金周轉(zhuǎn)，較小的資金流量推動(dòng)較大的房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)轉(zhuǎn)，筆者認(rèn)為企業(yè)應(yīng)注重自身管理能力的提升，加快企業(yè)自身資金流轉(zhuǎn)速度，從根本上降低融資需求。
（1）加快資金流轉(zhuǎn)。針對(duì)許多房地產(chǎn)企業(yè)資金流轉(zhuǎn)不是很暢通的問題，筆者認(rèn)為首先應(yīng)該建立一個(gè)程序化的資金管理流程，明確企業(yè)資金管理的各個(gè)環(huán)節(jié)的重要節(jié)點(diǎn)，同時(shí)應(yīng)加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)培養(yǎng)，以利于將整個(gè)資金管理流程落實(shí)到每一個(gè)細(xì)節(jié)。以筆者所在的公司為例，以往在商品房貸款資金回籠環(huán)節(jié)中，由于整個(gè)流程需要經(jīng)過客戶提供資料、銀行預(yù)審、公證處公證、房地產(chǎn)交易中心辦理預(yù)售合同登記、銀行信貸部審批、放貸等多個(gè)環(huán)節(jié)。而各個(gè)部門之間缺乏聯(lián)系，互相推諉從而造成占售房款絕大比例的貸款資金不能及時(shí)回籠，公司財(cái)務(wù)部在發(fā)現(xiàn)問題后立即明確了各個(gè)環(huán)節(jié)的重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)，并指派專人負(fù)責(zé)，大大加快了貸款資金的回籠速度。
（2）減少企業(yè)過度預(yù)支。以借貸方式籌措開發(fā)經(jīng)營(yíng)資金，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍存在的現(xiàn)象。但企業(yè)不要過度預(yù)支資金，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是靠借貸維持生計(jì)，靠負(fù)債支撐著企業(yè)，一朝債務(wù)發(fā)生危機(jī)，就會(huì)危及到企業(yè)的生存。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不應(yīng)好大喜功，要根據(jù)企業(yè)的實(shí)際進(jìn)行舉債，將債務(wù)控制在安全值以內(nèi)，盡早處置閑置資產(chǎn)，如空置房地產(chǎn)、閑置設(shè)備、存貨等。以筆者所在的集團(tuán)為例，95年以后公司為完成政府的危、棚、簡(jiǎn)改造任務(wù)，向銀行貸款3億多人民幣，企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)89%每天須向銀行支付利息10萬多人民幣，再加上當(dāng)時(shí)市場(chǎng)不景氣，地價(jià)下跌，使大批資金套牢在空置的土地上無力自拔，資產(chǎn)運(yùn)行狀況急劇惡化，當(dāng)時(shí)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)過詳細(xì)的分析和研究，采取了一系列的防范和調(diào)整措施，包括主動(dòng)調(diào)低價(jià)格，盡快盤活商品房存量，土地存量，盡快全力的回籠資金，最終規(guī)避了由資金風(fēng)險(xiǎn)引起的財(cái)務(wù)危機(jī)，使企業(yè)走出了困境。
（3）嚴(yán)格控制成本費(fèi)用的支出。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要建立準(zhǔn)確高效的成本費(fèi)用控制體系，要有嚴(yán)格的成本費(fèi)用預(yù)決算和審批制度，每一筆開支都要遵循經(jīng)濟(jì)效益原則，防止鋪張浪費(fèi)。企業(yè)節(jié)約出來的每一分錢，實(shí)際上都是企業(yè)自己的利潤(rùn)。
【參考文獻(xiàn)】
[1]高聚輝:房地產(chǎn)融資渠道現(xiàn)狀分析與發(fā)展趨勢(shì)展望.中國(guó)房地產(chǎn)金融,2006,06