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物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議書
第一章 總則
第一條 本合同當(dāng)事人
委托方(以下簡稱甲方): 工程小區(qū)業(yè)主委員會
受委托方(以下簡稱乙方):沈陽市鐵房物業(yè)管理有限公司
根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)、在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上,甲方將 工程小區(qū) 委托于乙方實(shí)行物業(yè)管理,訂立本合同。
第二條 物業(yè)基本情況
物業(yè)類型:住宅小區(qū)
座落位置:沈陽市和平區(qū)南九社區(qū)
四至:東:海口街 南:南十馬路
西:集賢街 北:南九馬路
占地面積:3.86萬平方米
建筑面積:63394平方米
第三條 乙方提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人,本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人均應(yīng)對履行本全同承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
第二章 委托管理事項(xiàng)
第四條 房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理,包括:樓蓋、屋頂、外墻面、承重結(jié)構(gòu)、樓梯間、走廊通道、門廳。
第五條 共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理,包括:共用的上下水管道,落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、高壓水泵房、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備。市政公用設(shè)施和附屬建筑物、物筑物的維修、養(yǎng)護(hù)和管理,包括道路、室外上下水管道、化糞池、自行車棚。
第六條 公用綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護(hù)與管理。
第七條 附屬配套建筑和設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理,包括文化 、體育娛樂場所。
第八條 公共環(huán)境衛(wèi)生,包括公共場所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)。
第九條 交通與車輛停放秩序的管理。
第十條 維護(hù)公共秩序,包括巡視、門崗執(zhí)勤。
第十一條 管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙。
第十二條 組織開展社區(qū)文化娛樂活動。
第十三條 負(fù)責(zé)向業(yè)主和物業(yè)使用人收取下列費(fèi)用:
1、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi);
2、公共設(shè)施維修基金;
3、承租戶的房租。
第十四條 業(yè)主和物業(yè)使用人房屋自用部位、自用設(shè)施及設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù),在當(dāng)事人提出委托時,乙方應(yīng)接受委托并合理收費(fèi)。
第十五條 對業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主公約的行為,針對具體行為并根據(jù)情節(jié)輕重,采取批評、規(guī)勸、警告、制止。
第三章 委托管理期限
第十六條 委托管理期限為3年。自 200 年11月1日起至200 年11月1日。
第四章 雙方權(quán)利義務(wù)
第十七條 甲方權(quán)利義務(wù)
1、代表和維護(hù)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益。
2、制定業(yè)主公約并監(jiān)督業(yè)主和物業(yè)使用人遵守公約。
3、審定乙方擬定的物業(yè)管理制度。
4、檢查監(jiān)督乙方管理工作的實(shí)施及制度的執(zhí)行情況。
5、審定乙方提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃、財(cái)務(wù)預(yù)算及決算。
6、當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人不按規(guī)定交納物業(yè)管理費(fèi)時,負(fù)責(zé)催交或以其它方式償付。
7、協(xié)調(diào)、處理本合同生效前發(fā)生的管理遺留問題;
8、協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動。
第十八條 乙方權(quán)利義務(wù)
1、根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)及本合同的約定,制訂物業(yè)管理制度。
2、對業(yè)主和物業(yè)使用人違反法規(guī)、政策的行為,提出請有關(guān)部門處理。
3、按本合同第十六條的約定,對業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主公約的行為進(jìn)行處理。
4、可選聘專營公司承擔(dān)本物業(yè)的專項(xiàng)管理業(yè)務(wù),但不得將本物業(yè)的管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方。
5、負(fù)責(zé)編制房屋、附屬建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)施、設(shè)備、綠化等的年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和大中修方案,經(jīng)雙方議定后由乙方組織實(shí)施。
6、業(yè)主和物業(yè)使用人告知物業(yè)使用的有關(guān)規(guī)定,當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人裝修物業(yè)時,告知有關(guān)限制條件,訂立書面約定,并負(fù)責(zé)監(jiān)督。
7、制物業(yè)管理年度管理計(jì)劃、資金使用計(jì)劃及決算報(bào)告。
8、六個月向全體業(yè)主和物業(yè)使用人公布一次管理費(fèi)用收支帳目。
9、本物業(yè)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能,如需要本物業(yè)內(nèi)改、擴(kuò)建或完善配套項(xiàng)目,須與甲方協(xié)商后報(bào)有關(guān)部門批準(zhǔn)方可實(shí)施。
第五章 物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量
第十九條 乙方須按下列約定,實(shí)現(xiàn)目標(biāo)管理。
1.房屋外觀:整潔無破損,外觀完好率100% 。
2.設(shè)備運(yùn)行:良好無不安全隱患 。
3.房屋及設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù):及時處理用戶報(bào)修,按計(jì)劃完成。
4.公共環(huán)境:環(huán)境設(shè)施完備,實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化保潔 。
5.綠化:綠化管理要經(jīng)?；⒅贫然?無破壞、踐踏及占用現(xiàn)象,保證綠化成活率。
6.交通秩序: 按規(guī)定做好小區(qū)內(nèi)機(jī)動車輛出入及存車處車輛管理和保管,維護(hù)小區(qū)交通秩序保障,小區(qū)內(nèi)車輛安全。
7.保安:加強(qiáng)防范,完成治安保衛(wèi)工作,保證業(yè)主及物業(yè)使用人生命財(cái)產(chǎn)安全。
8.急修:隨叫隨到。
9.小修:及時率達(dá)98%以上。
第六章 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用
第二十條 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)
1.本物業(yè)的管理服務(wù)費(fèi),住宅房屋由乙方按單室9元/月,雙室10元/月,三室11元/月收取。
2.管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整,按市物價局有關(guān)規(guī)定并經(jīng)過業(yè)主大會討論通過調(diào)整。
3.業(yè)主和物業(yè)人逾期交納物業(yè)管理費(fèi)的,從逾期之日起按每天 物業(yè)管理費(fèi)的3‰元收取滯納金。
第二十一條 乙方對業(yè)主和物業(yè)使用人的房屋自用部位、自用設(shè)備、毗連部位的維修、養(yǎng)護(hù)及其它特約服務(wù),由當(dāng)事人按實(shí)發(fā)生的費(fèi)用計(jì)付,收費(fèi)準(zhǔn)須甲方同意。
第二十二條 其它乙方向業(yè)主和物業(yè)使用人提供的服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如下:
1、有償服務(wù)按市場價規(guī)定收費(fèi)。
2、特約服務(wù)雙方議價。
第二十三條 房屋的共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備、公共場地的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。
1、房屋共用部位的小修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用,由 業(yè)主和自管單位承擔(dān);大中修費(fèi)用,由自管單位承擔(dān);更新費(fèi)用,由自管單位承擔(dān)。
2、房屋共用設(shè)施、設(shè)備的小修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用,由自管單位承擔(dān);在中修費(fèi)用,由自管單位承擔(dān);更新費(fèi)用,由自管單位承擔(dān)
3、市政公用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的小修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用,由自管單位承擔(dān);大中修費(fèi)用,由自管單位承擔(dān);更新費(fèi)用由自管單位承擔(dān)。
4、公共綠地的養(yǎng)護(hù)費(fèi)用,由 自管單位 承擔(dān);改造、更新費(fèi)用,由自管單位承擔(dān)。
5、附屬配套建筑和設(shè)施的小修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用,由自管單位承擔(dān);大中修費(fèi)用,由自管單位承擔(dān);更新費(fèi)用,由自管單位承擔(dān)。
第七章 違約責(zé)任
第二十四條 甲方違反合同第十九條的約定,使乙方未完成規(guī)定管理目標(biāo),乙有權(quán)要求甲方在一定期限內(nèi)解決,逾期示解決的,乙方有權(quán)終止合同;造成乙方經(jīng)濟(jì)損失的,甲方應(yīng)給予乙方經(jīng)濟(jì)賠償。
第二十五條 乙方違反本合同第五章的約定,未能達(dá)到約定的管理目標(biāo),甲方有權(quán)要求乙方限期整改,逾期未整改的,甲方有權(quán)終止合同;造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的,乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟(jì)賠償。
第二十六條 乙方違反本合同第六章的約定,擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的,甲方有權(quán)要求乙方清退;造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的,乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟(jì)賠償。
第二十七條 甲乙雙方任一方無法律依據(jù)提前終止合同的,違約方應(yīng)賠償對方2萬元的違約金;造成對方經(jīng)濟(jì)損失的,應(yīng)給予經(jīng)濟(jì)賠償。
第八章 附則
第二十八條 雙方約定自本合同生效之日起 15 天內(nèi),根據(jù)甲方委托管理事項(xiàng),辦理完交接驗(yàn)收手續(xù)。
第二十九條 合同期滿后,乙方全部完成合同并且管理成績優(yōu)秀,大多數(shù)業(yè)主和物業(yè)使用人反映良好,可續(xù)訂合同。
第三十條 雙方可對本合同的條款進(jìn)行補(bǔ)充,以書面形式簽訂補(bǔ)充協(xié)議,補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等效力。
第三十一條 本合同之附件均為合同有效組成部分。本合同及其附件內(nèi),空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。
本合同及其附件和補(bǔ)充協(xié)議中未規(guī)定的事宜,均遵照中華人民共和國有關(guān)法律、法規(guī)的政策執(zhí)行。
第三十二條 本合同正本連同附件共6頁,一式三份,甲乙雙方及物業(yè)行政主管部門(備案)各執(zhí)一份,具有同等法律效力。
第三十三條 因房屋建筑質(zhì)量、設(shè)備設(shè)施質(zhì)量或安裝技術(shù)等原因,達(dá)不到使用功能,造成重大事故的,由甲方承擔(dān)責(zé)任并作善后處理。產(chǎn)生質(zhì)量事故的直接原因,以政府主管部門的簽定為準(zhǔn)。
第三十四條 本合同執(zhí)行期間,如遇不可抗力,致使合同無法履行時,雙方應(yīng)按有關(guān)法律規(guī)定及時協(xié)商處理。
第三十五條 本合同在履行中如發(fā)生爭議,雙方應(yīng)協(xié)商解決或報(bào)請物業(yè)管理行政協(xié)主管部門進(jìn)行調(diào)解。
第三十六條 合同期滿本合同自然終止,雙方如續(xù)訂合同,應(yīng)在該合同期滿 30天 前向?qū)Ψ教岢鰰嬉庖姟?/p>
第三十七條 本合同自簽字之日起生效。
甲方簽章:工程小區(qū)業(yè)主委員會 乙方簽章:沈陽市鐵房物業(yè)有限責(zé)任公司
代 表 人: 代表人:
20XX年 月 日
物業(yè)服務(wù)合同示范文本
第一章 總 則
第一條 本合同當(dāng)事人
甲方(業(yè)主委員會):__________________
乙方(物業(yè)管理公司):________________
根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī),在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上,甲方將 (物業(yè)名稱)委托乙方實(shí)行物業(yè)管理,訂立本合同。
第二條 物業(yè)基本情況
物業(yè)類型:__________名 稱:__________
坐落位置:________市_______區(qū)________路(街道)_______號
占地面積:________平方米;建筑面積:________平方米
多層棟數(shù):________高層棟數(shù):________
設(shè)備設(shè)施情況:1、______________________
2、______________________
第三條 乙方提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人,本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人均應(yīng)對履行本合同承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
第二章 委托服務(wù)事項(xiàng)
第四條 房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理,包括:樓蓋、屋頂、外墻面、承重墻體結(jié)構(gòu)、樓梯間、走廊通道、門廳、________。
第五條 共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理,包括:共用的上下水管道、落水管、污水管、垃圾道、共用照明、天線、中央空調(diào)、高壓水泵房、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯、________。
第六條 市政共用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護(hù)和管理,包括道路、室外上下水管道、溝渠、池、井、停車場、_______。
第七條 公用綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護(hù)與管理。
第八條 附屬配套建筑和設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理,包括商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、文化體育娛樂場所、________。
第九條 公共環(huán)境衛(wèi)生,包括公共樓道、通道、電梯間、走廊、小區(qū)內(nèi)道路、公共場地的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)、________。
第十條 交通與車輛停放秩序的管理,包括停車場管理和車輛進(jìn)出管理。
本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主和物業(yè)使用人在本物業(yè)區(qū)域的公共場地停放車輛,停放人應(yīng)與乙方簽訂專項(xiàng)合同。
第十一條 維護(hù)公共秩序、小區(qū)安全,包括安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤、 。
前款約定的事項(xiàng)不含業(yè)主、非業(yè)主使用人的人身、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和財(cái)產(chǎn)保管責(zé)任。雙方另行簽訂人身、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和財(cái)產(chǎn)保管專項(xiàng)合同的,以專項(xiàng)合同的約定執(zhí)行。
第十二條 管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗(yàn)收資料。
第十三條 組織開展社區(qū)文化娛樂活動。
第十四條 其他委托事項(xiàng)
1、________; 2、________;
3、________。
第三章 雙方權(quán)利義務(wù)
第十五條 甲方權(quán)利義務(wù)
1、監(jiān)督業(yè)主和物業(yè)使用人遵守公約和物業(yè)管理制度;
2、審定乙方擬定的物業(yè)管理制度、物業(yè)管理方案、物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃、維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和大中修方案財(cái)務(wù)預(yù)算及決算,監(jiān)督乙方管理服務(wù)方案及制度的執(zhí)行情況;
3、審批物業(yè)維修基金的使用預(yù)算,并負(fù)責(zé)物業(yè)共用部分維修、更新、改造的竣工驗(yàn)收;
4、定期聽取乙方關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同履行情況和物業(yè)維修基金的使用情況的報(bào)告,并定期向業(yè)主公布和向業(yè)主大會報(bào)告;
5、聽取業(yè)主、使用人的意見和建議,協(xié)調(diào)業(yè)主、使用人與業(yè)主委員會或乙方的關(guān)系;
6、根據(jù)業(yè)主大會的決定代表全體業(yè)主參加因物業(yè)管理活動發(fā)生的訴訟;
7、監(jiān)督乙方實(shí)施物業(yè)服務(wù)的其他行為;
8、協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳、文化活動;
9、對乙方違反法規(guī)、規(guī)章的行為,提請有關(guān)部門處理;
11、負(fù)責(zé)本物業(yè)管理維修基金歸集和續(xù)籌;
12、在合同生效之日起二十日內(nèi)向乙方移交物業(yè)管理用房和物業(yè)管理相關(guān)資料;
14、協(xié)調(diào)、配合乙方共同處理本合同生效前發(fā)生的相關(guān)遺留問題;
15、其它約定_______________________________________________。
第十六條 乙方權(quán)利義務(wù)
1、按照物業(yè)服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn),對物業(yè)實(shí)施管理和提供專業(yè)化服務(wù);
2、根據(jù)有關(guān)法律及本合同的約定,制定物業(yè)管理方案和制度;
3、積極宣傳物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)定,對業(yè)主和物業(yè)使用人違法、違規(guī)行為,根據(jù)情節(jié)輕重,采取批評、規(guī)勸、警告、制止、曝光等措施或協(xié)助有關(guān)部門處理;
4、可選聘專業(yè)公司承擔(dān)本物業(yè)的專項(xiàng)管理業(yè)務(wù),但不得將本物業(yè)服務(wù)合同義務(wù)的主要部分或全部轉(zhuǎn)移給第三人;
5、負(fù)責(zé)編制房屋及附屬設(shè)施設(shè)備的大中修計(jì)劃和方案,并經(jīng)業(yè)主大會決定后由乙方組織實(shí)施;
6、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示本合同約定的收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)以及向業(yè)主提供專項(xiàng)服務(wù)的收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn),依照合同和有關(guān)規(guī)定向業(yè)主和物業(yè)使用人收取物業(yè)服務(wù)費(fèi);
7、每半年報(bào)告和公示物業(yè)服務(wù)合同履行情況和物業(yè)維修基金使用情況;
8、協(xié)助處理物業(yè)遺留的問題;
9、不得擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部分的用途,不得擅自在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)從事物業(yè)服務(wù)以外的經(jīng)營活動;;
10、本合同終止后二十日內(nèi),乙方必須向甲方移交物業(yè)管理用房和物業(yè)相關(guān)資料。
11、乙方應(yīng)在本合同訂立或變更之日起十五日內(nèi),向區(qū)縣(自治縣、市)物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門備案并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示;
12、其它____________________________________________________。
第四章 物業(yè)服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)
第十七條 乙方須按下列約定,實(shí)現(xiàn)目標(biāo)管理。
1、房屋外觀:完好整潔;每________年組織實(shí)施清洗外墻________次(費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān));公共內(nèi)墻、走廊樓梯等每________年粉飾_______次;公共防盜門每________年刷新________次;
2、設(shè)備運(yùn)行:電梯按規(guī)定時間________運(yùn)行;
水泵、發(fā)電機(jī)等設(shè)備________ 日檢查________次;
3、房屋及設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù):屋面及房屋滲漏________日修好;
4、公共環(huán)境:道路:________;室內(nèi)外排水________;
沙井________清理一次;
5、清潔衛(wèi)生:
(1) 公共場地每天以 標(biāo)準(zhǔn)清掃_(dá)_______次;
(2) 電梯衛(wèi)生每天清掃、保潔________次;
(3)定期組織實(shí)施化糞池清掏(費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān));
(4) ________。
6、綠化:綠地完好率達(dá)到________%以上;
7、交通秩序:室內(nèi)(外)停車場一天________小時保管;
8、保安:實(shí)行___小時保安制度,崗位設(shè)置____個,___小時輪流值守;
9、急修:停水不超過________小時;停電不超過________小時;下水道、沙井堵塞不超過________小時;小修:報(bào)修________小時內(nèi)開工;
10、業(yè)主和物業(yè)使用人對乙方的滿意率達(dá)到:________。
11、________。
第五章 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和維修費(fèi)用
第十八條 物業(yè)服務(wù)費(fèi),包括管理、房屋設(shè)備運(yùn)行、保安、日常維修以及提供物業(yè)服務(wù)的其他公共收費(fèi)。
物業(yè)交付業(yè)主前,物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān);物業(yè)交付業(yè)主后,由業(yè)主承擔(dān)。
1、本物業(yè)服務(wù)費(fèi),由乙方按以下收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取。
(1)住宅:________元/月·平方米
(2)寫字樓:______元/月·平方米
(3)商業(yè):________元/月·平方米
(4)其他:________元/月·平方米
2、業(yè)主逾期不交納物業(yè)管理費(fèi)的,按日加收應(yīng)納費(fèi)用千分之三的滯納金。
第十九條 電梯運(yùn)行費(fèi)按__________收取(物業(yè)服務(wù)費(fèi)中未含電梯運(yùn)行費(fèi));
第二十條 共用的專項(xiàng)設(shè)備運(yùn)行的能源消耗,應(yīng)設(shè)獨(dú)立計(jì)量表核算,合理分?jǐn)傆?jì)收。
第二十一條 房屋共用部位、共用設(shè)備、設(shè)施、公共設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)、大中修、更新費(fèi)用承擔(dān):
1、 保修期內(nèi)屬保修范圍的由建設(shè)方承擔(dān);
2、不屬保修范圍的由該共有部分業(yè)主按建筑面積比例承擔(dān)。
第二十二條 乙方對接受業(yè)主委托,提供專項(xiàng)服務(wù),專項(xiàng)服務(wù)的內(nèi)容和費(fèi)用由當(dāng)事人自行約定。
第二十三條 其它約定 ______________________________________。
第六章 委托服務(wù)期限
第二十四條 委托服務(wù)期限為________年。自________年________月________日起至________年________月________日止。
第七章 違約責(zé)任
第二十五條 甲方違反合同第十五條義務(wù)的約定,使乙方未完成規(guī)定管理目標(biāo),乙方有權(quán)要求甲方在________日內(nèi)解決,逾期未解決的,乙方有權(quán)解除合同,造成乙方的經(jīng)濟(jì)損失,甲方應(yīng)給予乙方經(jīng)濟(jì)賠償。
第二十六條 乙方違反本合同第十六條義務(wù)和第四章的約定,未能達(dá)到約定的管理目標(biāo),甲方有權(quán)要求乙方限期整改,逾期未整改的,甲方有權(quán)申請物業(yè)行政主管部門作出行政處理,或經(jīng)業(yè)主大會通過(經(jīng)三分之二以上表決權(quán)通過)解除合同,造成甲方的經(jīng)濟(jì)損失,乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟(jì)賠償。
第二十七條 乙方違反本合同第五章的約定,擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的,甲方有權(quán)要求乙方清退;造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的,乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟(jì)賠償。
第二十八條任何一方無正當(dāng)理由提前解除合同的,應(yīng)向?qū)χЦ禵________元的違約金;由于毀約造成的經(jīng)濟(jì)損失超過違約金的,還應(yīng)給予賠償。
第二十九條 因違約而需解除本合同的,提出解除合同的一方應(yīng)及時通知對方,合同自書面通知到達(dá)對方時即行解除,并在二十日內(nèi)辦理交接。如有異議,可請求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。
第八章 附 則
第三十條 自本合同生效之日起________日內(nèi),雙方辦理完交接驗(yàn)收手續(xù)。
第三十一條 本合同一式三份,甲乙雙方及物業(yè)管理行政主管部門(備案)各執(zhí)一份,具有同等法律效力。
第三十二條 因房屋建筑質(zhì)量,設(shè)備設(shè)施質(zhì)量或安裝技術(shù)等原因,達(dá)不到使用功能,造成重大事故的,由甲乙雙方向開發(fā)商索賠。產(chǎn)生質(zhì)量事故的直接原因,以法定機(jī)構(gòu)的鑒定為準(zhǔn)。
第三十三條 雙方可對本合同的條款進(jìn)行補(bǔ)充,以書面形式簽訂補(bǔ)充協(xié)議,補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等效力。
第三十四條 本合同執(zhí)行期間,如遇不可抗力,致使合同無法履行時,雙方應(yīng)按有關(guān)法律規(guī)定及時協(xié)商處理。
第三十五條 本合同在履行中如發(fā)生爭議,雙方可以通過協(xié)商和解、依法申請調(diào)解、向有關(guān)行政部門申訴、提請仲裁機(jī)構(gòu)仲裁、向人民法院提起起訴等方式解決。
第三十六條 合同期滿本合同自然終止,雙方如續(xù)訂合同,應(yīng)在該合同期滿前________日向?qū)Ψ教岢鰰嬉庖姟?/p>
第三十七條 本合同自簽字之日起生效。
甲方簽章: 乙方簽章:
代表人:________ 代表人:________
________年___月___日
簡單版物業(yè)管理合同范本
(編號：)
第一章 總則
合同雙方當(dāng)事人
甲方(房地產(chǎn)開發(fā)公司)：
注冊地址：
營業(yè)執(zhí)照注冊號：
企業(yè)資質(zhì)證書號：
法定代表人：聯(lián)系電話：
乙方(物業(yè)管理公司)：
注冊地址：
營業(yè)執(zhí)照注冊號企業(yè)資質(zhì)證書號
法定代表人：聯(lián)系電話：
根據(jù)法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，雙方就甲方負(fù)責(zé)開發(fā)建設(shè)的物業(yè)(以下簡稱“本物業(yè)”)實(shí)行前期物業(yè)管理有關(guān)問題達(dá)成一致意見,特訂立本合同，雙方共同遵守。
第一條 物業(yè)基本情況
物業(yè)類型：
坐落位置：市鎮(zhèn)路
占地面積：平方米，其中綠地面積——平方米。建筑面積：平方米，其中住宅平方米，商鋪平方米，停車場。
第二條 本合同中涉及的幣值，均指人民幣。
第二章 物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)
第三條 甲方按照法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定，采用“招標(biāo)”、“協(xié)議”方式，選聘乙方對本物業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理。
第四條 本物業(yè)在未竣工驗(yàn)收(以建設(shè)部門簽發(fā)房屋建筑工程竣工驗(yàn)收備案表的時間為準(zhǔn)，下同)交付使用前，甲方要求乙方提供以下服務(wù)內(nèi)容及達(dá)到服務(wù)質(zhì)量。
1、建筑物主體外的共用部位管理。
服務(wù)質(zhì)量：外墻完好，外觀整潔，完好率達(dá)98%，零修及時率、合格率100%。
2、共用設(shè)施設(shè)備管理。
服務(wù)質(zhì)量：設(shè)備良好，運(yùn)行正常，無重大管理責(zé)任事故。
3、綠化、環(huán)境衛(wèi)生管理。
服務(wù)質(zhì)量：設(shè)施完好、整潔，綠化長勢良好，公共場地保潔率95%。
4、車輛管理。
服務(wù)質(zhì)量：交通暢順，停放有序。
第五條 本物業(yè)竣工驗(yàn)收交付使用后，乙方向業(yè)主和非業(yè)主使用人提供以下服務(wù)內(nèi)容及達(dá)到以下服務(wù)質(zhì)量
(一)日常服務(wù)
1、房屋建筑共用部位的維修養(yǎng)護(hù)和管理，包括：“樓蓋”、“屋頂”、“外墻面”、“承重結(jié)構(gòu)”、“樓梯間”、“走廊通道”、“門廳”。
服務(wù)質(zhì)量：外墻完好，外觀整潔，完好率達(dá)98%,零修及時率、合格率100%。
2、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地的維修養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理，包括：“道路”、“垃圾道”、“煙囪”、“化糞池”、“溝渠”、“池”、“照明系統(tǒng)”、“中央空調(diào)”、“電梯”、“發(fā)電機(jī)”、“消防設(shè)施設(shè)備”、“智能化設(shè)備”“外墻排水管”。
服務(wù)質(zhì)量：設(shè)備良好，運(yùn)行正常，無重大管理責(zé)任事故。
3、按國家《物業(yè)管理?xiàng)l 例》(以下簡稱《條 例》)第四十五條 的規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供電、供水、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用?；虬春贤募s定，來行使合同權(quán)利和履行合同義務(wù)。
4、生活服務(wù)設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)和管理，包括“商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)”、“文化體育娛樂場所”。
服務(wù)質(zhì)量：設(shè)備良好，運(yùn)行正常，無重大管理責(zé)任事故。
5、綠化與建筑小品的維修養(yǎng)護(hù)和管理,包括“共用綠地”、“花木”、“建筑小品”、“園林小品”。
服務(wù)質(zhì)量：完好、整潔，綠化長勢良好。
6、公共環(huán)境衛(wèi)生，包括“公共場所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生”、“垃圾的收集、清運(yùn)”。
服務(wù)質(zhì)量：設(shè)施完好、整潔，公共場地保潔率95%，垃圾日產(chǎn)日清。
7、交通與車輛停放秩序的管理。
服務(wù)質(zhì)量：交通暢順，停放有序，行車線路標(biāo)志明顯。
8、安全防范工作，包括“安全監(jiān)控”、“巡視”、“門崗執(zhí)勤”。
服務(wù)質(zhì)量：設(shè)備良好，運(yùn)行正常，崗?fù)?4小時值班。
(二)定期服務(wù)
1、每月 清理生活垃圾一次;
2、每日 清洗水池一次;
3、每月 清疏化糞池一次;
4、每年 清疏排水系統(tǒng)一次;
5、2年 清洗建筑物外立面一次;
6、6個月 檢修水泵一次;
7、每月 檢修電梯一次;
8、** 檢修發(fā)電機(jī)一次;
9、** 檢修中央空調(diào)一次;
10、每月 檢修消防設(shè)施、設(shè)備;
服務(wù)質(zhì)量：設(shè)備良好，運(yùn)行正常，垃圾日產(chǎn)日清。
(三)管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、業(yè)主和非業(yè)主使用人檔案和竣工驗(yàn)收資料。
服務(wù)質(zhì)量：收集整理，裝訂規(guī)范，妥善管理，合理使用。
(四)其它服務(wù)事項(xiàng)
第六條 乙方在實(shí)施前期物業(yè)管理期間，不得利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營活動。
第七條 業(yè)主或非業(yè)主使用人裝飾裝修物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)告知乙方并與乙方簽訂物業(yè)裝飾裝修協(xié)議。乙方可向業(yè)主或非業(yè)主使用人收取物業(yè)裝飾裝修保證金￥20xx元。物業(yè)裝飾裝修完畢，如未發(fā)現(xiàn)有損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場地，不存在安全隱患的，及未違反“物業(yè)裝飾裝修協(xié)議”的，乙方應(yīng)在 30日內(nèi)將物業(yè)裝飾裝修保證金“本金”退回給業(yè)主或非業(yè)主使用人。
第八條 業(yè)主和非業(yè)主使用人對其房屋自用部位、自用設(shè)施設(shè)備向乙方提出維修養(yǎng)護(hù)服務(wù)要求的，乙方認(rèn)為有能力承擔(dān)的可以接受，收費(fèi)由雙方協(xié)商確定。
第三章 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用
第九條 本物業(yè)未竣工驗(yàn)收交付使用前，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交納。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括：
1、物業(yè)服務(wù)成本;2、法定稅金;3、物業(yè)管理企業(yè)的利潤等;
第十條 本物業(yè)竣工交付使用后，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主或非業(yè)主使用人繳交;已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交納。
第十一條 物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收取方式和物業(yè)服務(wù)酬金
本物業(yè)竣工驗(yàn)收交付使用后，甲乙雙方約定采用以下方式收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)和提取酬金：
按每月每平方米一定的標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)，不包括共用水費(fèi)、電費(fèi)。共用水費(fèi)、電費(fèi)每月按“各戶使用量”另行分?jǐn)?。乙方在年終決算物業(yè)服務(wù)總收入和服務(wù)總成本，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有。
第十二條 本物業(yè)竣工驗(yàn)收交付使用后，乙方按本合同第五條 約定的內(nèi)容要求提供服務(wù)，按以下標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主、非業(yè)主使用人收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)：
1、住宅按“建筑面積√”每月每平方米1.2元收取;商場按“建筑面積√”、每月每平方米1.5元收取.
2、已竣工驗(yàn)收(以建設(shè)部門簽發(fā)房屋建筑工程竣工驗(yàn)收備案表的時間為準(zhǔn))但仍未售出或交付使用的物業(yè)，由乙方按本條 本款第1點(diǎn)約定的標(biāo)準(zhǔn)向建設(shè)單位(業(yè)主)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
第十三條 業(yè)主從辦理收樓手續(xù)后的次月開始繳交物業(yè)服務(wù)費(fèi)，以后每次收繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)的時間為每月15號之前。乙方在首次收取業(yè)主或非業(yè)主使用人物業(yè)服務(wù)費(fèi)時，可預(yù)收三個月。業(yè)主或非業(yè)主使用人變換或物業(yè)服務(wù)合同中止時，如業(yè)主、非業(yè)主使用人不欠乙方物業(yè)服務(wù)費(fèi)，乙方應(yīng)在一個月內(nèi)將預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)“本金”退給業(yè)主、非業(yè)主使用人。
第十四條 物業(yè)服務(wù)費(fèi)的調(diào)整和違約責(zé)任
1、物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)在合同期內(nèi)根據(jù)市物價部門批文調(diào)整。
2、甲方逾期繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，按以下處理：
從逾期之日起每天按應(yīng)交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的千分之1交滯納金;
3、業(yè)主和非業(yè)主使用人逾期交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，按以下方式處理： 從逾期之日起每天按應(yīng)交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的千分之1交滯納金;
4、業(yè)主和非業(yè)主使用人無正當(dāng)理由連續(xù)三個月不交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，乙方可采取適當(dāng)措施催繳。有超過20%的業(yè)主無正當(dāng)理由連續(xù)三個月拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，管理公司可在告知業(yè)主15天后，有權(quán)單方中止物業(yè)服務(wù)合同，退出物業(yè)管理區(qū)域。
非業(yè)主使用人不履行交費(fèi)義務(wù)時，由業(yè)主承擔(dān)連帶交費(fèi)責(zé)任。
第十五條 物業(yè)竣工驗(yàn)收交付使用后，車位停放服務(wù)費(fèi)和停車保管費(fèi)由乙方按下列標(biāo)準(zhǔn)向車位使用人收取：
(一)車位服務(wù)費(fèi)及車位停放服務(wù)費(fèi)(已購買車位的，收取車位服務(wù)費(fèi);未購買車位的，收取車位停放服務(wù)費(fèi))
1、小車車位服務(wù)費(fèi)30元/月
2、小車車位停放服務(wù)費(fèi)200元/月、室外150元/月;摩托車停放服務(wù)費(fèi)30元/月;
3、自行車停放服務(wù)費(fèi)元/月;
(二)停車保管費(fèi)
車主繳交停車保管費(fèi)的，乙方與車主應(yīng)另行約定保管責(zé)任，簽訂車輛保管合同。發(fā)生車輛損壞或丟失車輛事故的，由責(zé)任方按約定承擔(dān)責(zé)任。
(三)臨時停車的，“每小時√”、“每次”收取5元，24時至清晨8時7元。摩托車臨時停放1元。
第十六條 物業(yè)管理有關(guān)收費(fèi)，按規(guī)定需報(bào)價格主管部門核準(zhǔn)的，由乙方負(fù)責(zé)。
第十七條 物業(yè)竣工驗(yàn)收交付使用后，其共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大、中修和更新、改造費(fèi)用按以下方式承擔(dān)：
1、保修期內(nèi)由甲方承擔(dān);
2、保修期后由全體業(yè)主承擔(dān)，或用專項(xiàng)維修資金支付;
第十八條 專項(xiàng)維修資金的籌集、使用和管理
甲乙雙方約定按以下方式籌集專項(xiàng)維修資金(可多種方式同時使用)。
1、購房人按二房以下1000元/戶、三房20xx元/戶、商鋪20xx元/卡的標(biāo)準(zhǔn)在收樓前直接向代辦銀行交納，或發(fā)展商代收，實(shí)行專戶存儲，?？顚Ｓ?，當(dāng)業(yè)委會成立后，由發(fā)展商移交給業(yè)委會監(jiān)督。
專項(xiàng)維修資金的籌集、使用與管理，按照法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定由當(dāng)事人另行約定。物業(yè)需要使用專項(xiàng)維修資金2，如專項(xiàng)維修資金已籌集部分不足以支付的，經(jīng)業(yè)主大會同意，按該工程的預(yù)算向全體業(yè)主進(jìn)行一次性籌集，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按其業(yè)權(quán)建筑面積的比例分?jǐn)?。在緊急情況下，甲方可決定臨時一次性籌集專項(xiàng)維修資金，以該工程預(yù)算基數(shù)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按其業(yè)權(quán)建筑面積的比例分?jǐn)?。乙方發(fā)現(xiàn)危險(xiǎn)情況但專項(xiàng)維修資金不足而要求甲方籌集，因甲方不籌集或籌集不及時導(dǎo)致物業(yè)損害的，應(yīng)當(dāng)免除乙方的責(zé)任。
第十九條 業(yè)主自用物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人利益的，應(yīng)當(dāng)及時維修養(yǎng)護(hù)，其他有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。存在安全隱患的業(yè)主不履行維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任造成公共利益及他人利益損害的，由乙方負(fù)責(zé)維修養(yǎng)護(hù)，費(fèi)用由該業(yè)主承擔(dān)。
第二十條 本物業(yè)竣工驗(yàn)收交付使用后，按以下第種方式籌集購買房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用：
1、由乙方代辦，保險(xiǎn)費(fèi)用由全體業(yè)主按各自業(yè)權(quán)建筑面積比例分?jǐn)?
2、由乙方代辦，保險(xiǎn)費(fèi)從物業(yè)服務(wù)費(fèi)總收入中支出，計(jì)入成本。
具體投保的保險(xiǎn)險(xiǎn)種為。
附加險(xiǎn)險(xiǎn)種為。
業(yè)主或非業(yè)主使用人的家庭財(cái)產(chǎn)與人身安全保險(xiǎn)，由業(yè)主或非業(yè)主使用人自行辦理。
第四章 雙方責(zé)任
第二十一條 甲乙雙方責(zé)任
(一)甲方責(zé)任
1、履行本合同約定的甲方責(zé)任，按照法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定及本合同的約定，協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作。
2、起草《業(yè)主臨時公約》，在銷售物業(yè)時向買受人明示，并要求買受人作出遵守的書面承諾。
3、起草《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，在銷售物業(yè)時與買受人簽訂。
4、本物業(yè)竣工驗(yàn)收交付使用時，協(xié)助乙方對物業(yè)進(jìn)行接管驗(yàn)收。甲方交付給乙方管理的房屋、設(shè)施、設(shè)備應(yīng)當(dāng)達(dá)到國家驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的要求。如存在質(zhì)量問題，雙方應(yīng)書面確認(rèn)并按以下第3種方式處理：
(1)由甲方負(fù)責(zé)返修;
(2)委托乙方返修，由甲方支付全部返修費(fèi)用;
(3)雙方協(xié)商調(diào)解。
5、在本合同簽訂之日起或本物業(yè)竣工驗(yàn)收交付使用之日起15日內(nèi)甲方按(中府[1999]24號文要求)總建筑面積1.5-2‰比例向乙方提供物業(yè)管理用房，乙方無償使用，2-3‰比例(商業(yè)大廈按3-5‰比例)向乙方提供公共用房。公共用房經(jīng)業(yè)委會同意可用作商業(yè)用房，由乙方出租，其租金收入主要用于補(bǔ)貼物業(yè)管理費(fèi)不足。
6、負(fù)責(zé)收集、整理物業(yè)管理所需圖紙、檔案、資料，并于本物業(yè)竣工驗(yàn)收交付使用之日起15日內(nèi)向乙方移交;
前款所述的資料包括：
(1)竣工驗(yàn)收資料，包括但不限于物業(yè)竣工總平面圖;單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖;配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等;
(2)技術(shù)資料，包括但不限于設(shè)施設(shè)備安裝、使用、維護(hù)等資料;
(3)物業(yè)質(zhì)量保證書和物業(yè)使用說明書;
(4)與買受人簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》;
(5)物業(yè)管理所必需的其他資料。
由于甲方提供的資料不完整導(dǎo)致乙方無法履行物業(yè)服務(wù)合同的，乙方不承擔(dān)違約責(zé)任。
7、協(xié)調(diào)、處理本合同生效前發(fā)生的物業(yè)管理遺留問題。
(二)乙方責(zé)任
1、履行本合同約定的乙方責(zé)任，按照法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定及本合同的約定，制定物業(yè)管理服務(wù)制度，開展物業(yè)管理服務(wù)活動;
2、編制物業(yè)年度維護(hù)計(jì)劃和維修方案并組織實(shí)施。
3、向業(yè)主和非業(yè)主使用人告知使用物業(yè)的有關(guān)規(guī)定，當(dāng)業(yè)主或非業(yè)主使用人裝飾裝修物業(yè)時，告知有關(guān)禁止行為和注意事項(xiàng)。
4、可將物業(yè)管理的專項(xiàng)服務(wù)委托給專業(yè)公司承擔(dān)，但不得將物業(yè)管理整體服務(wù)內(nèi)容一并轉(zhuǎn)讓或委托給第三方;
5、不得擅自占用物業(yè)的共用設(shè)施或改變其使用功能。
6、本合同終止時，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會移交各種用房及物業(yè)的全部檔案資料，清理與業(yè)主或非業(yè)主使用人發(fā)生的債權(quán)債務(wù)，與新的物業(yè)管理公司妥善交接，按時退出物業(yè)管理區(qū)域。業(yè)主、非業(yè)主使用人欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用的，乙方可依法追討，但不得以此為理由不移交物業(yè)管理權(quán)和不退出物業(yè)管理區(qū)域。
第二十二條 乙方未能履行本合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主和非業(yè)主使用人人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，業(yè)主和非業(yè)主使用人可依法向法院提起訴訟，由法院裁定乙方應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。
第五章 違約責(zé)任
第二十三條 甲方違反本合同第二十一條 第(一)項(xiàng)約定的，乙方有權(quán)要求甲方在合理的期限內(nèi)解決，逾期未解決的，乙方有權(quán)終止合同;造成乙方經(jīng)濟(jì)損失的，甲方應(yīng)給予乙方經(jīng)濟(jì)賠償。
第二十四條 乙方違反本合同第四條 、第五條 和第二十一條 第(二)項(xiàng)約定的，甲方有權(quán)要求乙方在合理的期間內(nèi)整改，逾期未整改的，甲方有權(quán)終止合同;造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟(jì)賠償。
第二十五條 乙方違反本合同第三章 約定，擅自增加收費(fèi)項(xiàng)目和提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，甲方有權(quán)要求乙方清退多收的費(fèi)用;造成甲方、經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)給予經(jīng)濟(jì)賠償。
第二十六條 甲方根據(jù)第二十四條 或乙方根據(jù)第二十三條 行使終止合同權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)書面通知另一方，終止合同通知書在送達(dá)另一方時生效，雙方應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行交接。
第二十七條 甲乙任何一方無正當(dāng)理由提前中止合同的，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц兑既f的違約金;給對方造成經(jīng)濟(jì)損失超過違約金的，還應(yīng)對超過部分給予賠償。
第二十八條 本合同在執(zhí)行期間，如遇到不可抗力致使合同無法履行時，甲乙雙方應(yīng)當(dāng)按有關(guān)法律規(guī)定協(xié)商處理。
第二十九條 業(yè)主和非業(yè)主使用人違反法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定及業(yè)主公約的，乙方也可根據(jù)情節(jié)輕重，采取批評、規(guī)勸、警告、制止、提請有關(guān)行政管理部門處理、法院裁決等措施。
第三十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)如發(fā)生煤氣泄漏、漏電、火災(zāi)、水管破裂、強(qiáng)臺風(fēng)、暴雨、救助人命、協(xié)助公安機(jī)關(guān)執(zhí)行任務(wù)等突發(fā)事件，乙方為維護(hù)甲方、公眾、業(yè)主、非業(yè)主使用人的人身和財(cái)產(chǎn)利益，在迫不得已的情況下因采取緊急措施造成甲方或者業(yè)主、非業(yè)主使用人財(cái)產(chǎn)損失的，雙方按有關(guān)法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定處理。
第三十一條 因房屋建造質(zhì)量、設(shè)施設(shè)備質(zhì)量或安裝質(zhì)量等原因，使物業(yè)或物業(yè)的一部分達(dá)不到正常使用功能，由甲方承擔(dān)責(zé)任并作善后處理。產(chǎn)生質(zhì)量事故的直接原因，以具有國家規(guī)定資質(zhì)的鑒定機(jī)構(gòu)的鑒定結(jié)論為準(zhǔn)。
第六章 服務(wù)期限
第三十二條 服務(wù)期限為五年年。管理期限以乙方正式進(jìn)駐或甲方交樓之日起，預(yù)計(jì)為年月30日至年0月31日止，合同期滿如甲乙雙方本無異議，則自動延期三年。
按《物業(yè)管理?xiàng)l 例》規(guī)定：“物業(yè)已交付使用的建筑面積達(dá)到百分之五十以上，或者已交付使用的建筑面積達(dá)到百分之三十以上不足百分之五十、且使用已超過一年的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。”
第三十三條 合同期滿，甲乙雙方如有意向續(xù)簽合同，應(yīng)當(dāng)在合同期滿30日前向?qū)Ψ教岢鰰嬉?，協(xié)商達(dá)成一致意見時續(xù)簽合同。乙方書面提出續(xù)簽合同的意見，另一方?jīng)]有提出明確的書面答復(fù)的，合同繼續(xù)有效。
第七章 附則
第三十四條 合同簽訂后甲乙雙方需要變更合同條款或有其他事項(xiàng)需要補(bǔ)充約定的，應(yīng)當(dāng)協(xié)商一致后以書面形式簽定補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。
第三十五條 本合同在履行中如發(fā)生爭議，雙方可以通過協(xié)商解決，協(xié)商不成的，雙方同意向工商行政員會申請仲裁或依法向人民法院起訴。
第三十六條 本合同連同附件共12頁，一式3份，具有同等法律效力。本合同由甲方存1份，乙方存1份，行政主客部門存1份。
第三十七條 本合同自雙方法定代表人簽字、加蓋公章 之日起生效。
甲方(蓋章 )：乙方(蓋章 )：
【關(guān)鍵詞】水利工程 施工 合同管理
一、引言
水利工程施工項(xiàng)目的實(shí)施，基本上都是通過簽訂一系列的承發(fā)包合同來實(shí)現(xiàn)的，因此，在對水利工程的管理的過程中，水利工程施工合同始終是水利工程施工項(xiàng)目管理的核心。 然而施工合同管理不單單是簽訂、履行工程施工合同，同時變更和解除等進(jìn)行籌劃和控制的過程也是施工合同管理的主要內(nèi)容。其主要內(nèi)容包括：根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)以及施工要求確定施工承發(fā)包模式和合同結(jié)構(gòu)、進(jìn)一步確定合同計(jì)價和支付方法、選擇合適的合同文本、采用有效的合同履行過程的管理與控制、合同索賠與反索賠等。同時水利工程施工合同管理也是水利工程的重要管理內(nèi)容，可以說其管理的成效高低是企業(yè)實(shí)現(xiàn)高額經(jīng)濟(jì)效益的重要保障，只有嚴(yán)格按照有關(guān)合同管理的相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行合理的合同管理，在不斷規(guī)范市場行為的情況下，確保水利工程順利推進(jìn)，做好水利工程建筑施工中的合同管理，切實(shí)保障企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益的實(shí)現(xiàn)
二、施工合同的特點(diǎn)
（一）工程實(shí)施過程復(fù)雜。一般情況下，完成一個工程項(xiàng)目需要很長的一段時間，這使得建設(shè)合同的生命期很長。從開始的投標(biāo)以及簽約，再到中期的項(xiàng)目合理設(shè)計(jì)、原料采購、項(xiàng)目施工，到最后的竣工和維護(hù)，往往需要不少于兩年的時間，長的甚至可能需要五年或更長的時間。要負(fù)責(zé)任地履行一個承包合同，必須完成各種復(fù)雜的工程任務(wù)。在整個建設(shè)過程中，稍有疏忽就會導(dǎo)致建設(shè)項(xiàng)目的失敗，直接導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)損失。所以建設(shè)合同的管理工作必須與建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)施同步、連續(xù)地進(jìn)行。
（二）復(fù)雜的建設(shè)合同關(guān)系。由于建設(shè)項(xiàng)目可以選擇各種不同的融資方式、承包方式以及管理方式。許多項(xiàng)目有很多的參與單位和合作單位。即便是一個簡單的項(xiàng)目也會需要業(yè)主、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、總包、分包、材料供應(yīng)、設(shè)備供應(yīng)、運(yùn)輸?shù)仁畮准覇挝还餐瑓f(xié)作。它們之間聯(lián)系緊密，相互間關(guān)系復(fù)雜。任何―家單位工作的失誤都可能影響到整個項(xiàng)目的正常實(shí)施，所以我們必須做好各個工作之間的銜接和協(xié)調(diào)。
（三）建設(shè)合同的多變性。由于工程實(shí)施過程中內(nèi)外的干擾事件多，會導(dǎo)致合同頻繁變更，項(xiàng)目在實(shí)施過程中經(jīng)常會變更原先的設(shè)計(jì)或修改合同條款，也加大了合同管理的難度，所以我們必須靈活地管理目前的合同，根據(jù)實(shí)際的變化情況做出調(diào)整，以確保各方的經(jīng)濟(jì)利益。
三、做好施工合同管理的一些建議
（一）認(rèn)真履行合同。加強(qiáng)合同管理的目的，在于更好地履行合同，更好地完成合同中規(guī)定的甲乙雙方的義務(wù)。合同簽訂后能否按合同規(guī)定的目標(biāo)順利完成，在很大程度上，依賴于合同管理與監(jiān)控等問題。由于合同文件是合同管理的依據(jù)，按照工商行政管理的要求，施工企業(yè)必須詳細(xì)了解和非常熟悉合同文件，并且要嚴(yán)格遵循政府各部門制定的政策法規(guī)，尤其在水利工程施工過程中，應(yīng)選派具有豐富工作實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)、懂經(jīng)濟(jì)、業(yè)務(wù)強(qiáng)的工作人員對合同進(jìn)行監(jiān)督和管理。并且在合同中需要明確指出所應(yīng)履行的義務(wù)和所應(yīng)享受的權(quán)利。只有這樣，才能在合同執(zhí)行過程中，做到有理、有據(jù)、有節(jié)地執(zhí)行合同，實(shí)現(xiàn)信譽(yù)的提升效應(yīng)。
（二）制定合同審查機(jī)構(gòu)。在合同的簽署過程之后，如何更好的實(shí)現(xiàn)合同的有效執(zhí)行，是不得不考慮的問題。單純依靠兩方的信譽(yù)來執(zhí)行合同的條例，難免會造成非客觀的矛盾，進(jìn)一步造成工程的實(shí)施出現(xiàn)矛盾計(jì)劃問題，造成經(jīng)濟(jì)以及信譽(yù)的損失。因此合同審查機(jī)制是在此種情況下應(yīng)運(yùn)而生的產(chǎn)物。盡管合同規(guī)定了為保證工程質(zhì)量而必須執(zhí)行的規(guī)范、規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)。無論有無甲方監(jiān)督，承包商都應(yīng)自覺執(zhí)行合同的相關(guān)條例，但或多或少存在著主觀原因?qū)е鲁邪經(jīng)]有完成應(yīng)盡的義務(wù)。因此制定和落實(shí)工程合同審查機(jī)制，對合同規(guī)范管理非常有利，在施工過程中，嚴(yán)格遵守有關(guān)的各項(xiàng)規(guī)范、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)要求，在審查機(jī)構(gòu)的監(jiān)督作用下將因質(zhì)量原因而造成的停工和返工降低到零，從而保證工程的順利完工。
（三）收集實(shí)時信息的重要性。由于水利工程特別是大中型水利工程具有工期長、規(guī)模大以及不可預(yù)見因素多等特點(diǎn)。因此其對復(fù)雜的地質(zhì)條件以及受意外風(fēng)險(xiǎn)的影響的反應(yīng)更為強(qiáng)烈。在工程建設(shè)過程中出現(xiàn)一定的變更是普遍的現(xiàn)象，同時也是不可避免的。如設(shè)計(jì)變更，時常會出現(xiàn)施工現(xiàn)場條件變化從而使施工的工作項(xiàng)目超出了合同指標(biāo)的工程范圍的情況，使實(shí)際操作的不確定因素遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出合同擬定的范圍。為了使工程施工更符合實(shí)際，減少實(shí)際操作中的經(jīng)濟(jì)損失，在條件的允許下，針對合同加以修改有時候也是必要的。但是，不能忽視的一個問題在于：一般情況下工程變更時常會伴有打亂施工安排、現(xiàn)場施工的停滯、造成返工等情況，直接造成經(jīng)濟(jì)損失。因此在擬定合同前收集好實(shí)地建設(shè)的相關(guān)資料對加強(qiáng)工程合同管理，確保合同的嚴(yán)肅性，正確處理合同范圍內(nèi)各項(xiàng)工程質(zhì)量監(jiān)督起著舉足輕重的作用。針對對水利工程建設(shè)中的各項(xiàng)重大問題，在不違反相關(guān)法律的規(guī)定的制約下，均應(yīng)當(dāng)及時采取有效的行政手段，或者通過協(xié)商作出最終的決定，并以此來保證工程建設(shè)總進(jìn)度，保證企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益及社會信譽(yù)。
（四）矛盾處理。由于各方因素的限定與制約，合同關(guān)系破裂也屬于常見合同管理中的經(jīng)濟(jì)糾紛問題。其中索賠就是是合同管理的一項(xiàng)重要內(nèi)容，面對工程索賠，如何正確的面對這一問題，對于企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益以及社會信譽(yù)來說，有著十分重要的意義。由于諸多不確定因素的存在，工程出現(xiàn)質(zhì)量問題，或者實(shí)際建設(shè)要求未達(dá)到合同擬定的要求，委托商均有權(quán)向承包商提出工程索賠來彌補(bǔ)自己的損失。同時針對非人為條件造成的設(shè)計(jì)問題而言，如何正確地、公正地處理合同實(shí)施過程中的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)總量，也是合同管理的重要內(nèi)容之一。針對工程建設(shè)施工期長短有別，施工條件又千差萬別的問題，實(shí)施過程中面臨的未知因素也相應(yīng)較多，因此在施工前擬定好風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)關(guān)系是不能忽視的問題。然而當(dāng)遇到這些在招標(biāo)文件和合同文件中沒有載明應(yīng)當(dāng)由誰承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，并已造成損失時，應(yīng)站在公正的立場上，公平合理地妥善處理。一般來說，在判斷承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的責(zé)任方面，采取應(yīng)以最易克服或解決這些風(fēng)險(xiǎn)的一方承擔(dān)更多的責(zé)任的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行責(zé)任的分擔(dān)。
四、結(jié)束語
工程承包是一項(xiàng)充滿風(fēng)險(xiǎn)的活動。只有將施工合同管理工作，貫穿于工程施工管理的全過程，做到事前預(yù)防、事中控制、事后分析總結(jié)，才能使施工企業(yè)在激烈的競爭中立于不敗之地。
參考文獻(xiàn)：
關(guān)鍵詞：工程項(xiàng)目；實(shí)施；溝通協(xié)調(diào)；組織；管理
Abstract: This article expounds in engineering construction management process, the importance of communication and coordination management. On the communication and coordination problems in the construction management are analyzed, and puts forward the measures to solve the problem of communication and coordination in the implementation of the project.
Keywords: engineering project; implementation; communication and coordination; organization; management
中圖分類號：F284文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：2095-2104(2013)
1 概論
對于—個工程項(xiàng)目來說，參與方眾多，各參與方都是完成項(xiàng)目總?cè)蝿?wù)中的一部分，且都有不同的任務(wù)、目標(biāo)和利益，他們都企圖指導(dǎo)和干預(yù)項(xiàng)目實(shí)施過程。使項(xiàng)目在實(shí)施過程中始終面臨各種各樣的沖突，面臨各種各樣的問題。實(shí)施過程中產(chǎn)生沖突是不可避免的，需要進(jìn)行必要的溝通來化解沖突和矛盾。只有通過溝通才能得到化解沖突和矛盾所需要的信息，才能進(jìn)一步作出決策。一旦作出決策又要進(jìn)行溝通。因此，溝通是否有效直接關(guān)系到項(xiàng)目實(shí)施的進(jìn)展，關(guān)系到項(xiàng)目是否成功。
2 項(xiàng)目管理中影響溝通協(xié)調(diào)的障礙
2.1 組織設(shè)置引起的溝通障礙
在管理中，合理的組織機(jī)構(gòu)有利于信息溝通。但是，如果組織機(jī)構(gòu)過于龐大，中間層次太多，信息從最高決策層傳遞到下層不僅容易產(chǎn)生信息的失真，而且還會浪費(fèi)大量時間，影響信息的及時性，同時，自下而上的信息溝通．如果中間層次過多，同樣也浪費(fèi)時間，影響效率。統(tǒng)計(jì)資料顯示，如果—個信息在發(fā)送者那里的正確性是100％，到了信息的接受者手里可能只剩下撕的正確性，這是因?yàn)?，在進(jìn)行信息溝通時，各級主管部門都會花時間把收到的信息自己甄別，一層一層的過濾，然后有可能將斷章取義的信息上報(bào)。此外，在甄選過程中，還摻雜了大量的主觀因素，尤其是當(dāng)發(fā)送的信息涉及傳遞者本身時，往往會由于心理方面的原因，造成信息失真。這種情況也會使信息的提供者畏而卻步，不愿提供關(guān)鍵的信息。因此，如果組織機(jī)構(gòu)臃腫，機(jī)構(gòu)設(shè)置不合理，各部門之間職責(zé)不清，分工不明，形成多頭領(lǐng)導(dǎo)，或因人設(shè)事、人浮于事，就會給溝通雙方造成一定的心理壓力，影響溝通的進(jìn)行。
2.2 技術(shù)、經(jīng)驗(yàn)水平的差距所導(dǎo)致的溝通障礙
在溝通中，如果雙方經(jīng)驗(yàn)水平和技術(shù)水平差距過大，就會產(chǎn)生溝通障礙。此外，個體經(jīng)驗(yàn)差異對信息溝通也有影響。隨著現(xiàn)代建筑科技的不斷提高，涉及到的專業(yè)越來越多，技術(shù)要求也隨之提高，每一個專業(yè)都有自己特定的技術(shù)要求，同時還必須滿足其他專業(yè)的施工要求，必須具有一定的知識廣度，從而增加了技術(shù)難度和各專業(yè)之間矛盾的出現(xiàn)。如果不懂技術(shù)，就無法決策，無法按照合理的工藝流程施工，更難以鑒別項(xiàng)目的計(jì)劃、工具設(shè)備及技術(shù)方案的優(yōu)劣，從而對項(xiàng)目實(shí)施中重大技術(shù)決策問題沒有自己的見解，給協(xié)調(diào)溝通帶來技術(shù)難度，但只精通技術(shù)而不善于溝通，就不能適應(yīng)現(xiàn)代項(xiàng)目的管理要求，所以管理人員必須在知識和技術(shù)上訓(xùn)練有素，并且在實(shí)踐中靈活運(yùn)用，才能保證項(xiàng)目的順利實(shí)施?？傊?，新工藝、新技術(shù)的使用，專業(yè)化和社會化的分工，以及項(xiàng)目管理的綜合性和人們專業(yè)化的矛盾增加了溝通協(xié)調(diào)的難度。
2.3 管理方面
項(xiàng)目管理中缺乏積極有效的激勵機(jī)制。目前，建設(shè)單位一般習(xí)慣于將工程分為各專業(yè)進(jìn)行招標(biāo)，分包現(xiàn)象普遍存在，其專業(yè)分包單位直接對業(yè)主負(fù)責(zé)，在工作范圍的界定上很難做到十分明確，加之部分施工單位組織管理不健全，施工管理人員的水平不一，從而增加了溝通協(xié)調(diào)的復(fù)雜性。項(xiàng)目參與方之間存在利益沖突，其權(quán)利義務(wù)通過合同來明確。這就導(dǎo)致合同各方只是追求已方的利益最大化，缺乏溝通協(xié)調(diào)的積極性。因此，應(yīng)使各方充分認(rèn)識到，在工程施工管理中既有各自目標(biāo)，又有共同目標(biāo)；既有各自利益，又有整體利益。項(xiàng)目各參與方之間存在相互依存的利益關(guān)系，因此，需要參與方溝通和協(xié)調(diào)，在多個互相沖突的目標(biāo)和方案之間作出權(quán)衡，以便滿足項(xiàng)目利害關(guān)系者的要求，最大限度地減少沖突。如果不能有效地處理或處理問題的時間延擱，都會影響工程項(xiàng)目的實(shí)施結(jié)果，造成返工、延誤工期、工程成本的超支，甚至影響到工程質(zhì)量或帶來安全隱患。
3 加強(qiáng)協(xié)調(diào)管理的具體措施與建議
3.1 組織協(xié)調(diào)方面
組織是目標(biāo)能否實(shí)現(xiàn)的決定性因素。組織中存在著橫向和縱向的分化，這種結(jié)構(gòu)上的分化導(dǎo)致了整合的困難。其經(jīng)常造成的結(jié)果是沖突。不同個體在目標(biāo)、決策、績效標(biāo)準(zhǔn)和資源分配匕意見不—致。如果選擇的項(xiàng)目組織模式不恰當(dāng)，各參與方的信息溝通就會不暢通，增加項(xiàng)目管理的難度，最終影響項(xiàng)目總目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。由于項(xiàng)目是一次性的，項(xiàng)目組織是由新的成員、新的對象、新的任務(wù)組成，所以一個組織從新成立到正常運(yùn)行都需要—個過程，都會有溝通上的困難，容易產(chǎn)生爭執(zhí)。需要花費(fèi)較多的時間來溝通，溝通中應(yīng)遵循組織內(nèi)部的權(quán)力劃分，要做到統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、統(tǒng)一指揮。這有助于協(xié)調(diào)和整合不同的部門工作。在實(shí)際工作中，往往忽視這一點(diǎn)，超過下級管理人員而直接向有關(guān)人員發(fā)指標(biāo)、下命令、使下級管理^員處于尷尬的境地，違反了統(tǒng)一指揮的原則。如果確實(shí)需要這樣做，也要事先與下級進(jìn)行溝通。
3.2 技術(shù)溝通協(xié)調(diào)方面
設(shè)計(jì)圖紙的優(yōu)劣直接影響工程質(zhì)量，提高設(shè)計(jì)圖紙的質(zhì)量降低因技術(shù)錯誤帶來的協(xié)調(diào)問題，這就要求項(xiàng)目技術(shù)人員、管理人員要熟悉圖紙，從圖紙會審階段認(rèn)真了解設(shè)計(jì)意圖，解決自身專業(yè)中存在的問題，在圖紙會審中找出問題并認(rèn)真落實(shí)，從圖紙上予以解決。并將各專業(yè)的交叉與協(xié)調(diào)工作作為工作的重點(diǎn)，從而進(jìn)一步發(fā)現(xiàn)圖紙謝十中存在的技術(shù)問題及時提請?jiān)O(shè)計(jì)單位協(xié)調(diào)解決，在工程的實(shí)施階段更要及時掌握現(xiàn)場實(shí)際情況，發(fā)現(xiàn)與設(shè)計(jì)不符的情況后，及時與設(shè)計(jì)單位協(xié)商，解決施工中因圖紙?jiān)O(shè)計(jì)問題帶來的矛盾，同時技術(shù)交底也是協(xié)調(diào)的重要環(huán)節(jié)。及時準(zhǔn)確地讓班組充分了解設(shè)計(jì)意圖，在新工藝，新產(chǎn)品的應(yīng)用上，充分了解其功能及技術(shù)。
3.3 管理協(xié)調(diào)方面
首先建立科學(xué)的管理模式，提高現(xiàn)階段的管理水平，不僅要以技術(shù)上的溝通協(xié)調(diào)管理工作作為重點(diǎn)，建立一整套健全的管理體制。也極為重要。在項(xiàng)目實(shí)施過程中，通過科學(xué)的管理，協(xié)調(diào)施工中各團(tuán)隊(duì)之間的配合問題，以甲方項(xiàng)目經(jīng)理為主，統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、統(tǒng)一指揮，統(tǒng)籌安排各施工單位的協(xié)調(diào)工作，合理地調(diào)配人力資源及施工設(shè)備，合理優(yōu)化工藝，合理安排項(xiàng)目周期，控制施工風(fēng)險(xiǎn)，保證施工的每—個環(huán)節(jié)有序到位。
建立問題責(zé)任制度，建立由管理層到班組逐級的責(zé)任制度，明確各級人員的職責(zé)，適時運(yùn)用所建立的獎罰制度，嚴(yán)格實(shí)施，級級落實(shí)，層層負(fù)責(zé)。同時，也應(yīng)從各專業(yè)工程款中提取一定比例資金作為協(xié)調(diào)管理費(fèi)，建立協(xié)調(diào)管理實(shí)施的獎罰制度，從而提高各級人員的責(zé)任心和積極性，將項(xiàng)目各專業(yè)施工的協(xié)調(diào)工作落到實(shí)處。
建立專門的協(xié)調(diào)會議制度，各參建方應(yīng)定期舉行協(xié)調(diào)會議。對于較復(fù)雜的部位和關(guān)鍵工序，施工前應(yīng)組織專門的協(xié)調(diào)會，使各專業(yè)施工單位進(jìn)一步明確質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、施工順序和責(zé)任。對形成的決議應(yīng)堅(jiān)決貫徹落實(shí)，實(shí)行簽名負(fù)責(zé)制，并加強(qiáng)統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，設(shè)立相關(guān)的獎罰措施。在各參建單位間建立雙贏的合作管理機(jī)制，找出矛盾的平衡點(diǎn)。使沖突各方有限制地滿足自身的利益。
4 結(jié)論
溝通是管理的核心，隨著現(xiàn)代建筑的科技含量越來越廣，突顯了各專業(yè)協(xié)調(diào)作業(yè)的重要性。在施工過程中，必須堅(jiān)持協(xié)調(diào)發(fā)展和溝通管理的原則，應(yīng)充分認(rèn)識溝通協(xié)調(diào)的重要性。溝通協(xié)調(diào)不僅是—個信息傳遞的過程，而目是一個組織行為的過程。應(yīng)充分發(fā)揮人的主觀能動性。通過溝通和協(xié)調(diào)，克服施工中的各種不協(xié)調(diào)因素，實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)管理目標(biāo)。
參考文獻(xiàn)：
認(rèn)識問題是一個老生常談的問題。做任何工作，都要認(rèn)識到位才會引起足夠的重視，認(rèn)識到位工作才會有動力、有壓力。人大代表依法履行職責(zé)，對政府各方面工作提出批評、意見和建議，是對政府工作實(shí)施依法監(jiān)督的重要形式和手段；政協(xié)委員提案是人民政協(xié)履行政治協(xié)商、民主監(jiān)督、參政議政職能的重要形式，是政協(xié)委員向政府獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策、推進(jìn)民主政治的重要途徑；市長直通電話是政府聯(lián)系群眾的橋梁和紐帶，是暢通社情民意的重要渠道；應(yīng)急事件都是關(guān)系到各行各業(yè)、千家萬戶和廣大人民群眾生命財(cái)產(chǎn)安全的大事。因此，我認(rèn)為，做好這幾方面的工作，不僅十分重要，而且十分必要，至少是以下三個方面的具體體現(xiàn)：
一是踐行宗旨的體現(xiàn)。一方面，辦理人大建議和政協(xié)提案，是了解群眾意愿、掌握群眾思想脈搏的重要途徑，更是幫扶群眾解決實(shí)際問題的具體過程；市長直通電話大多是一些群眾關(guān)心的、與群眾生產(chǎn)生活息息相關(guān)的熱點(diǎn)難點(diǎn)問題，每一個電話都是百姓疾苦的訴求，事關(guān)群眾切身利益。另一方面，改革和發(fā)展中的新情況新問題層出不窮，重大自然災(zāi)害、重大安全事故、重大公共衛(wèi)生事件和社會安全事件時有發(fā)生。因此，各級政府是不是以人為本，執(zhí)政為民，是不是認(rèn)真貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，辦理建議提案和市長直通電話、處置突發(fā)公共事件，就是一把很好的檢查尺子，是一個很好的衡量標(biāo)準(zhǔn)。
二是依法行政的體現(xiàn)。人大代表、政協(xié)委員的建議和提案，大多是在深入實(shí)際、調(diào)查研究、廣泛聽取群眾意見、經(jīng)過深思熟慮提出來的，比較符合客觀實(shí)際，比較準(zhǔn)確地反映了我區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會發(fā)展中存在的一些問題；市長直通電話也是從一個側(cè)面反映普通百姓對政府工作的意見和建議。因此，辦理好建議提案和市長直通電話，是尊重人民當(dāng)家做主，尊重人大代表、政協(xié)委員行使職權(quán)的重要體現(xiàn)，對于增強(qiáng)政府決策的科學(xué)化、民主化，依照法律和人民賦予的權(quán)力，行使好自己的職責(zé)具有十分重要的意義。我們一定要站在講政治的高度，把辦理建議提案和市長直通電話，作為接受人大法律監(jiān)督和政協(xié)民主監(jiān)督，以及人民群眾監(jiān)督的一條重要途徑，作為解決熱點(diǎn)難點(diǎn)問題、依法行政的重要內(nèi)容，列入重要日程，認(rèn)真辦實(shí)辦好。
三是轉(zhuǎn)變作風(fēng)的體現(xiàn)。一方面，人大代表、政協(xié)委員是來自社會方方面面的優(yōu)秀精英，他們提出的建議和提案，不乏真知灼見。這就要求我們在辦理過程中必須深入實(shí)際，深入群眾，認(rèn)真的調(diào)查研究。通過解決和處理一個個具體問題，更好地體察民情、了解民意，使政府的工作更好地體現(xiàn)從群眾中來、到群眾中去的原則。另一方面，我們的還存在這樣那樣的不足和問題，往往我們沒有發(fā)現(xiàn)的，建議提案發(fā)現(xiàn)了；我們已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的，建議提案中反映得更深刻；我們一時找不到解決的辦法，建議提案給我們提供了具體的思路和措施。這些對于政府及其工作部門民主決策、科學(xué)決策、轉(zhuǎn)變工作作風(fēng)、提高工作效率、密切聯(lián)系群眾，都是非常有益的。
二、要加大工作力度，切實(shí)增強(qiáng)做好工作的實(shí)效性
建議提案無小事，辦理工作任務(wù)重、要求高。各承辦單位要結(jié)合本地本部門實(shí)際，認(rèn)真總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，不斷創(chuàng)新思路，加大工作力度，提高辦理效果。具體辦理的要求，剛才幾位領(lǐng)導(dǎo)都講得很具體、很全面，我不再重復(fù)，在這里只強(qiáng)調(diào)“三個注重”：
一是要注重創(chuàng)新辦理建議提案的方法。有不少建議提案都是在新形勢下提出的一些新問題。這就要求我們在辦理的過程中，既要嚴(yán)格按規(guī)范程序辦理，又不能“循規(guī)蹈矩”，“按部就班”。一方面，要堅(jiān)持辦理程序不簡化、不變通，要求不降低，時間不拖延。另一方面，各承辦單位不能停留在簡單辦理、書面答復(fù)上，搞“文來文往”，要不斷拓寬同代表、委員聯(lián)系和交流的渠道，不論建議提案所提的問題能否解決，都必須加強(qiáng)溝通，做到“人來人往”，有案必答。對一些涉及面廣、情況復(fù)雜的問題，要注意了解來龍去脈，掌握問題的癥結(jié)，必要時實(shí)行“開門辦案”、“現(xiàn)場辦案”、“面商辦案”等，努力取得與建議人、提案人的共識，增強(qiáng)辦理的透明度，進(jìn)一步提高辦理的滿意率。
二是要注重提高解決實(shí)際問題的能力。辦理建議提案和市長直通電話，既是一個工作過程，更是一個學(xué)習(xí)過程，對于我們拓寬視野，提高工作能力有重要幫助。今年交辦政府系統(tǒng)辦理的建議提案共110件，另有市人大代表建議和政協(xié)提案12件，與前兩年相比略有下降，且絕大多數(shù)的建議提案都是新提出來的，這說明我們辦理的質(zhì)量和水平有所提高。但從當(dāng)前建議提案所反映的問題來看，群眾關(guān)注更多的是民生、治安、保障、突發(fā)事件應(yīng)急等問題，尤其是今年初突如其來的災(zāi)害性雨雪冰凍天氣和3月份多起森林火災(zāi)等突發(fā)事件，對各級政府應(yīng)急管理工作也提出了新的更高的要求，這些都務(wù)必引起我們的高度重視。不管是人大代表建議、政協(xié)提案，還是市長直通電話，或者是各種突發(fā)性應(yīng)急事件，都是事關(guān)人民群眾生產(chǎn)生活，甚至是生命財(cái)產(chǎn)安全的大事，也是事關(guān)全區(qū)發(fā)展、穩(wěn)定的重大問題。因此，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道和部門單位，要不斷與時俱進(jìn)，不斷加強(qiáng)信息溝通和工作協(xié)調(diào)，不斷加強(qiáng)應(yīng)急處置演練，切實(shí)提高應(yīng)對和處理各種問題和復(fù)雜局面的能力。
三是要注重提高辦理建議提案的效果。今年人大代表和政協(xié)委員們的建議提案質(zhì)量很高，提出的意見和建議具有一定的前瞻性、科學(xué)性和可操作性，貼近區(qū)情，貼近民意。各承辦單位要充分認(rèn)識到這些建議提案的價值，并綜合運(yùn)用好、發(fā)揮好，用以改進(jìn)我們的工作，努力實(shí)現(xiàn)“兩個轉(zhuǎn)變”：一要實(shí)現(xiàn)從簡單辦理型向深入開發(fā)型轉(zhuǎn)變。有些建議提案雖然在答復(fù)意見上代表和委員簽署了滿意或基本滿意的意見，但并不一定就說明代表和委員們已經(jīng)真正滿意了，可能還有很多需要完善和落實(shí)的工作，必須跟蹤辦理。各承辦單位要把辦理工作做深做細(xì)做實(shí)，做到“答復(fù)有止境，辦理無止境”。同時，要善于換位思考，真正做到使代表滿意、委員滿意、人民滿意。二要實(shí)現(xiàn)從任務(wù)型向動力型轉(zhuǎn)變。辦理建議提案，不能單純的就事論事，要克服單純的任務(wù)觀點(diǎn)，做到由此及彼、舉一反三，不斷拓展辦理工作的深度和廣度，把辦理工作作為促進(jìn)部門工作的動力，并以此推動各項(xiàng)工作的全面提升。
三、要強(qiáng)化組織領(lǐng)導(dǎo)，切實(shí)增強(qiáng)做好工作的責(zé)任心
做好人大代表建議、政協(xié)提案、市長直通電話和應(yīng)急管理工作是區(qū)政府及其部門義不容辭的責(zé)任。在具體工作中必須做到“三個強(qiáng)化”。
一是要強(qiáng)化領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任。建議提案和市長直通電話辦理工作做得好不好，質(zhì)量高不高，關(guān)鍵在領(lǐng)導(dǎo)。各承辦單位的主要領(lǐng)導(dǎo)要親自抓，分管領(lǐng)導(dǎo)要直接抓，職能科室要具體抓，一級抓一級，層層抓落實(shí)。我本人是區(qū)政府辦理工作的第一責(zé)任人，我將堅(jiān)持做到經(jīng)常關(guān)注和參與辦理的具體工作；每位副區(qū)長、區(qū)長助理每年也要帶頭主持辦理1至2件建議提案，并親自協(xié)調(diào)處理市長直通電話反映的重大問題。各承辦單位的主要領(lǐng)導(dǎo)作為本部門辦理工作的第一責(zé)任人，要切實(shí)負(fù)起責(zé)任，把一般建議提案辦實(shí)、辦妥，把重點(diǎn)建議提案辦成“示范點(diǎn)”、“模范點(diǎn)”。
二是要強(qiáng)化協(xié)調(diào)辦理。這次交辦會后，各承辦單位要立即召開專門會議，研究部署辦理工作，盡快分解任務(wù)，制定措施，把建議提案和市長直通電話辦理工作與部門年度工作結(jié)合起來，早安排、早部署、早落實(shí)，真正做到交辦有人接，層層有人管，事事有人辦，件件有著落。涉及到幾個部門單位共同承辦的，區(qū)政府辦公室要加強(qiáng)綜合協(xié)調(diào)，主辦單位要認(rèn)真牽頭，協(xié)辦單位要積極配合，共同把各項(xiàng)工作辦理好，落實(shí)好。
摘要：目的：觀察痛瀉要方加減治療肝郁脾虛型腸易激綜合征（IBS）的臨床療效。方法：隨機(jī)將60例患者分為治療組30例和對照組30例，治療組采用痛瀉要方加減治療，對照組采用得舒特治療。結(jié)果：治療4周后計(jì)算療效指數(shù)，治療組療效指數(shù)為90.10%，顯著高于對照組76.73%；同時在腹脹、腹瀉、腹痛、情緒障礙等癥狀改善方面明顯優(yōu)于對照組。結(jié)論：痛瀉要方加減治療肝郁脾虛型IBS有較好的臨床療效。
關(guān)鍵詞：痛瀉要方加減；腸易激綜合征；肝郁脾虛；臨床觀察
中圖分類號：R574.4文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：1673-2197（2008）10-0067-02
腸易激綜合征（irrtablebowelsyndrome，IBS），是一種病因尚不清楚的胃腸功能紊亂性疾病。臨床主要表現(xiàn)為長期、反復(fù)腹痛、腹脹，伴有排便次數(shù)和性狀的異常，但無形態(tài)和生化學(xué)異常改變。由于病因不明，現(xiàn)代醫(yī)學(xué)尚缺乏療效確切的藥物。我們運(yùn)用痛瀉要方加減治療30例肝郁脾虛型腸易綜合征患者，取得了良好的療效。
1臨床資料
1.1一般資料
采用隨機(jī)對照的方法將60例患者分為治療組30例和對照組30例。其中治療組男16例，女14例；年齡在25~28歲，平均37.5歲；病程1~10年，平均3.55年。對照組男15例，女15例；年齡在22~57歲，平均38.26歲；病程1~9年，平均3.42年。
1.2診斷標(biāo)準(zhǔn)
病例診斷按羅馬國際標(biāo)準(zhǔn)（1998）［1］，即有腹痛不適，排便后緩解，并大便頻率或大便性狀改變，持續(xù)或反復(fù)發(fā)作時間3個月以上，經(jīng)內(nèi)鏡、X線和實(shí)驗(yàn)室檢查排除器質(zhì)性疾病者；腹痛不明顯者，符合以下5項(xiàng)之中的2項(xiàng)者：①排便頻率改變；②大便性狀改變；③排便異常；④粘液便；⑤腹脹氣等癥狀至少在1/4時間出現(xiàn)維持3個月以上者。
中醫(yī)辨證標(biāo)準(zhǔn)：常因抑郁惱怒或精神緊張而發(fā)病或加重，腹痛即瀉，瀉后痛減，腸鳴矢氣，伴少腹拘急，胸脅脹滿，曖氣少食，痢下粘液。舌淡紅，苔薄白，脈弦或弦細(xì)。
2治療方法
2.1治療組
以痛瀉要方加減：白術(shù)18g，白芍12g，陳皮9g，防風(fēng)12g，山藥18g，生麥芽15g，郁金9g，合歡皮12g，甘草6g，每日1劑，連服4周，不再服用其它藥物。
2.2對照組
口服得舒特50mg，tid，連服4周，不再服用其它藥物。
治療期間，每周復(fù)診1次，觀察腹痛、腹脹、腹瀉、情緒障礙等癥狀的變化。
3療效觀察
3.1療效標(biāo)準(zhǔn)
按《臨床疾病診斷依據(jù)治愈好轉(zhuǎn)標(biāo)準(zhǔn)》［1］擬定。痊愈：主要臨床癥狀消失，大便成形、粘液便消失，療效指數(shù)為100%；顯效：主要臨床癥狀基本消失，大便近似成形、黏液便消失，療效指數(shù)大于66%；有效：主要臨床癥狀好轉(zhuǎn)，大便溏、粘液減少，療效指數(shù)大于30%而小于66%；無效：臨床癥狀無改善，療效指數(shù)大于30%。癥狀變化按程序和頻率分級記分法。如腹痛、情緒障礙、腹瀉按程度記分：0分=無；1分=輕微，但不影響工作；2分=中度，影響工作及生活但可堅(jiān)持；3分=嚴(yán)重，影響工作及生活且不可堅(jiān)持。腹脹按頻率記分：0分=無；1分=偶爾；2分=經(jīng)常；3分=持續(xù)。癥狀積分變化=治療前某癥狀得分-治療后某癥狀得分；治療指數(shù)=（治療前癥狀總分-治療后癥狀總分）/治療前癥狀總分×100%。
3.2治療結(jié)果
無論是在各周療效指數(shù)、總體療效，還是癥狀改善等方面，治療組均明顯優(yōu)于對照組。（見表1、表2、表3）
4討論
現(xiàn)代醫(yī)學(xué)對IBS的病因尚不清楚，但是隨著近年來研究的不斷深入，有相當(dāng)多的證據(jù)表明，應(yīng)激和精神異常在這一疾病的病理、生理方面起作用，有85%的IBS患者精神癥狀或早于腹部癥狀或與腹部癥狀同時出現(xiàn)［2］。根據(jù)IBS反復(fù)腹痛、腹瀉的主癥，屬于中醫(yī)“腹痛”、“泄瀉”的范疇?！夺t(yī)方考》曰：“瀉責(zé)之于脾，痛責(zé)之于肝。肝責(zé)之實(shí)，脾責(zé)之虛，脾虛肝實(shí)，故令痛瀉?！睆闹嗅t(yī)臟腑生理功能而言，肝為陽臟，體陰而用陽，主疏泄喜條達(dá)；脾為陰土，主運(yùn)化，喜燥而惡濕。脾須依賴肝之疏泄，始能運(yùn)化有度，此為“土得木而達(dá)”。若憂思惱怒，久郁不解，導(dǎo)致肝氣不舒，日久橫犯脾，脾氣漸虛，形成肝脾不和而發(fā)病。故治宜疏肝健脾，養(yǎng)心安神，使腸道通降和順，恢復(fù)正常的傳導(dǎo)功能。本方由痛瀉要方加山藥、生麥芽、郁金、合歡皮、甘草而成。方中白芍疏肝緩急而止痛；白術(shù)健脾燥濕；陳皮理氣醒脾；山藥健脾滲濕；防風(fēng)辛散微溫歸肝、脾二經(jīng)，助白芍、白術(shù)疏肝健脾；郁金、合歡皮以增強(qiáng)疏肝行氣解郁之功；生麥芽助白芍疏肝理氣，且能消食，張錫純謂“麥芽為谷之萌芽，與肝同氣相求，故能入肝經(jīng)，以條達(dá)肝氣……”［3］諸藥配伍，補(bǔ)瀉兼施，寒溫并用，實(shí)現(xiàn)疏肝補(bǔ)脾、行氣解郁之功，使肝氣平、脾氣健、氣郁解對肝郁脾虛型IBS有顯著療效。
參考文獻(xiàn)：
［1］孫傳興.臨床疾病診斷依據(jù)治愈好轉(zhuǎn)標(biāo)準(zhǔn)（第2版）［S］.北京：人民衛(wèi)生出版社，1998：79.
法發(fā)[2004]5號
各省、自治區(qū)、直轄市高級人民法院， 解放軍軍事法院，新疆維吾爾自治區(qū)高級人民法院生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)分院；各省、自治區(qū)、直轄市國土資源廳（國土環(huán)境資源廳、國土資源和房屋管理局、房屋土地資源管理局、規(guī)劃和國土資源局），新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)國土資源局；各省、自治區(qū)建設(shè)廳，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)建設(shè)局，各直轄市房地產(chǎn)管理局：
為保證人民法院生效判決、裁定及其他生效法律文書依法及時執(zhí)行，保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等有關(guān)法律規(guī)定，現(xiàn)就規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源、房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行的有關(guān)問題通知如下：
一、人民法院在辦理案件時，需要國土資源、房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行的，國土資源、房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)按照人民法院的生效法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書辦理協(xié)助執(zhí)行事項(xiàng)。
國土資源、房地產(chǎn)管理部門依法協(xié)助人民法院執(zhí)行時，除復(fù)制有關(guān)材料所必需的工本費(fèi)外，不得向人民法院收取其他費(fèi)用。登記過戶的費(fèi)用按照國家有關(guān)規(guī)定收取。
二、人民法院對土地使用權(quán)、房屋實(shí)施查封或者進(jìn)行實(shí)體處理前，應(yīng)當(dāng)向國土資源、房地產(chǎn)管理部門查詢該土地、房屋的權(quán)屬。
人民法院執(zhí)行人員到國土資源、房地產(chǎn)管理部門查詢土地、房屋權(quán)屬情況時，應(yīng)當(dāng)出示本人工作證和執(zhí)行公務(wù)證，并出具協(xié)助查詢通知書。
人民法院執(zhí)行人員到國土資源、房地產(chǎn)管理部門辦理土地使用權(quán)或者房屋查封、預(yù)查封登記手續(xù)時，應(yīng)當(dāng)出示本人工作證和執(zhí)行公務(wù)證，并出具查封、預(yù)查封裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書。
三、對人民法院查封或者預(yù)查封的土地使用權(quán)、房屋，國土資源、房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)及時辦理查封或者預(yù)查封登記。
國土資源、房地產(chǎn)管理部門在協(xié)助人民法院執(zhí)行土地使用權(quán)、房屋時，不對生效法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書進(jìn)行實(shí)體審查。國土資源、房地產(chǎn)管理部門認(rèn)為人民法院查封、預(yù)查封或者處理的土地、房屋權(quán)屬錯誤的，可以向人民法院提出審查建議，但不應(yīng)當(dāng)停止辦理協(xié)助執(zhí)行事項(xiàng)。
四、人民法院在國土資源、房地產(chǎn)管理部門查詢并復(fù)制或者抄錄的書面材料，由土地、房屋權(quán)屬的登記機(jī)構(gòu)或者其所屬的檔案室（館）加蓋印章。無法查詢或者查詢無結(jié)果的，國土資源、房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)書面告知人民法院。
五、人民法院查封時，土地、房屋權(quán)屬的確認(rèn)以國土資源、房地產(chǎn)管理部門的登記或者出具的權(quán)屬證明為準(zhǔn)。權(quán)屬證明與權(quán)屬登記不一致的，以權(quán)屬登記為準(zhǔn)。
在執(zhí)行人民法院確認(rèn)土地、房屋權(quán)屬的生效法律文書時，應(yīng)當(dāng)按照人民法院生效法律文書所確認(rèn)的權(quán)利人辦理土地、房屋權(quán)屬變更、轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。
六、土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)歸屬同一權(quán)利人的，人民法院應(yīng)當(dāng)同時查封；土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)歸屬不一致的，查封被執(zhí)行人名下的土地使用權(quán)或者房屋。
七、登記在案外人名下的土地使用權(quán)、房屋，登記名義人（案外人）書面認(rèn)可該土地、房屋實(shí)際屬于被執(zhí)行人時，執(zhí)行法院可以采取查封措施。
如果登記名義人否認(rèn)該土地、房屋屬于被執(zhí)行人，而執(zhí)行法院、申請執(zhí)行人認(rèn)為登記為虛假時，須經(jīng)當(dāng)事人另行提起訴訟或者通過其他程序，撤銷該登記并登記在被執(zhí)行人名下之后，才可以采取查封措施。
八、對被執(zhí)行人因繼承、判決或者強(qiáng)制執(zhí)行取得，但尚未辦理過戶登記的土地使用權(quán)、房屋的查封，執(zhí)行法院應(yīng)當(dāng)向國土資源、房地產(chǎn)管理部門提交被執(zhí)行人取得財(cái)產(chǎn)所依據(jù)的繼承證明、生效判決書或者執(zhí)行裁定書及協(xié)助執(zhí)行通知書，由國土資源、房地產(chǎn)管理部門辦理過戶登記手續(xù)后，辦理查封登記。
九、對國土資源、房地產(chǎn)管理部門已經(jīng)受理被執(zhí)行人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房屋的過戶登記申請，尚未核準(zhǔn)登記的，人民法院可以進(jìn)行查封，已核準(zhǔn)登記的，不得進(jìn)行查封。
十、人民法院對可以分割處分的房屋應(yīng)當(dāng)在執(zhí)行標(biāo)的額的范圍內(nèi)分割查封，不可分割的房屋可以整體查封。
分割查封的，應(yīng)當(dāng)在協(xié)助執(zhí)行通知書中明確查封房屋的具體部位。
十一、人民法院對土地使用權(quán)、房屋的查封期限不得超過二年。期限屆滿可以續(xù)封一次，續(xù)封時應(yīng)當(dāng)重新制作查封裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書，續(xù)封的期限不得超過一年。確有特殊情況需要再續(xù)封的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過所屬高級人民法院批準(zhǔn)，且每次再續(xù)封的期限不得超過一年。
查封期限屆滿，人民法院未辦理繼續(xù)查封手續(xù)的，查封的效力消滅。
十二、人民法院在案件執(zhí)行完畢后，對未處理的土地使用權(quán)、房屋需要解除查封的，應(yīng)當(dāng)及時作出裁定解除查封，并將解除查封裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書送達(dá)國土資源、房地產(chǎn)管理部門。
十三、被執(zhí)行人全部繳納土地使用權(quán)出讓金但尚未辦理土地使用權(quán)登記的，人民法院可以對該土地使用權(quán)進(jìn)行預(yù)查封。
十四、被執(zhí)行人部分繳納土地使用權(quán)出讓金但尚未辦理土地使用權(quán)登記的，對可以分割的土地使用權(quán)，按已繳付的土地使用權(quán)出讓金，由國土資源管理部門確認(rèn)被執(zhí)行人的土地使用權(quán)，人民法院可以對確認(rèn)后的土地使用權(quán)裁定預(yù)查封。對不可以分割的土地使用權(quán)，可以全部進(jìn)行預(yù)查封。
被執(zhí)行人在規(guī)定的期限內(nèi)仍未全部繳納土地出讓金的，在人民政府收回土地使用權(quán)的同時，應(yīng)當(dāng)將被執(zhí)行人繳納的按照有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)退還的土地出讓金交由人民法院處理，預(yù)查封自動解除。
十五、下列房屋雖未進(jìn)行房屋所有權(quán)登記，人民法院也可以進(jìn)行預(yù)查封：
（一）作為被執(zhí)行人的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，已辦理了商品房預(yù)售許可證且尚未出售的房屋；
（二）被執(zhí)行人購買的已由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理了房屋權(quán)屬初始登記的房屋；
（三）被執(zhí)行人購買的辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)或者商品房預(yù)告登記的房屋。
十六、國土資源、房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)人民法院的協(xié)助執(zhí)行通知書和所附的裁定書辦理預(yù)查封登記。土地、房屋權(quán)屬在預(yù)查封期間登記在被執(zhí)行人名下的，預(yù)查封登記自動轉(zhuǎn)為查封登記，預(yù)查封轉(zhuǎn)為正式查封后，查封期限從預(yù)查封之日起開始計(jì)算。
十七、預(yù)查封的期限為二年。期限屆滿可以續(xù)封一次，續(xù)封時應(yīng)當(dāng)重新制作預(yù)查封裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書，預(yù)查封的續(xù)封期限為一年。確有特殊情況需要再續(xù)封的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過所屬高級人民法院批準(zhǔn)，且每次再續(xù)封的期限不得超過一年。
十八、預(yù)查封的效力等同于正式查封。預(yù)查封期限屆滿之日，人民法院未辦理預(yù)查封續(xù)封手續(xù)的，預(yù)查封的效力消滅。
十九、兩個以上人民法院對同一宗土地使用權(quán)、房屋進(jìn)行查封的，國土資源、房地產(chǎn)管理部門為首先送達(dá)協(xié)助執(zhí)行通知書的人民法院辦理查封登記手續(xù)后，對后來辦理查封登記的人民法院作輪候查封登記，并書面告知該土地使用權(quán)、房屋已被其他人民法院查封的事實(shí)及查封的有關(guān)情況。
二十、輪候查封登記的順序按照人民法院送達(dá)協(xié)助執(zhí)行通知書的時間先后進(jìn)行排列。查封法院依法解除查封的，排列在先的輪候查封自動轉(zhuǎn)為查封；查封法院對查封的土地使用權(quán)、房屋全部處理的，排列在后的輪候查封自動失效；查封法院對查封的土地使用權(quán)、房屋部分處理的，對剩余部分，排列在后的輪侯查封自動轉(zhuǎn)為查封。
預(yù)查封的輪侯登記參照第十九條和本條第一款的規(guī)定辦理。
二十一、已被人民法院查封、預(yù)查封并在國土資源、房地產(chǎn)管理部門辦理了查封、預(yù)查封登記手續(xù)的土地使用權(quán)、房屋，被執(zhí)行人隱瞞真實(shí)情況，到國土資源、房地產(chǎn)管理部門辦理抵押、轉(zhuǎn)讓等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法確認(rèn)其行為無效，并可視情節(jié)輕重，依法追究有關(guān)人員的法律責(zé)任。國土資源、房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)按照人民法院的生效法律文書撤銷不合法的抵押、轉(zhuǎn)讓等登記，并注銷所頒發(fā)的證照。
二十二、國土資源、房地產(chǎn)管理部門對被人民法院依法查封、預(yù)查封的土地使用權(quán)、房屋，在查封、預(yù)查封期間不得辦理抵押、轉(zhuǎn)讓等權(quán)屬變更、轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。
國土資源、房地產(chǎn)管理部門明知土地使用權(quán)、房屋已被人民法院查封、預(yù)查封，仍然辦理抵押、轉(zhuǎn)讓等權(quán)屬變更、轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的，對有關(guān)的國土資源、房地產(chǎn)管理部門和直接責(zé)任人可以依照民事訴訟法第一百零二條的規(guī)定處理。
二十三、在變價處理土地使用權(quán)、房屋時，土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)同時轉(zhuǎn)移；土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)歸屬不一致的，受讓人繼受原權(quán)利人的合法權(quán)利。
二十四、人民法院執(zhí)行集體土地使用權(quán)時，經(jīng)與國土資源管理部門取得一致意見后，可以裁定予以處理，但應(yīng)當(dāng)告知權(quán)利受讓人到國土資源管理部門辦理土地征用和國有土地使用權(quán)出讓手續(xù)，繳納土地使用權(quán)出讓金及有關(guān)稅費(fèi)。
對處理農(nóng)村房屋涉及集體土地的，人民法院應(yīng)當(dāng)與國土資源管理部門協(xié)商一致后再行處理。
二十五、人民法院執(zhí)行土地使用權(quán)時，不得改變原土地用途和出讓年限。
二十六、經(jīng)申請執(zhí)行人和被執(zhí)行人協(xié)商同意，可以不經(jīng)拍賣、變賣，直接裁定將被執(zhí)行人以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)及其地上房屋經(jīng)評估作價后交由申請執(zhí)行人抵償債務(wù)，但應(yīng)當(dāng)依法向國土資源和房地產(chǎn)管理部門辦理土地、房屋權(quán)屬變更、轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。
二十七、人民法院制作的土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移裁定送達(dá)權(quán)利受讓人時即發(fā)生法律效力，人民法院應(yīng)當(dāng)明確告知權(quán)利受讓人及時到國土資源、房地產(chǎn)管理部門申請土地、房屋權(quán)屬變更、轉(zhuǎn)移登記。
國土資源、房地產(chǎn)管理部門依據(jù)生效法律文書進(jìn)行權(quán)屬登記時，當(dāng)事人的土地、房屋權(quán)利應(yīng)當(dāng)追溯到相關(guān)法律文書生效之時。
二十八、人民法院進(jìn)行財(cái)產(chǎn)保全和先予執(zhí)行時適用本通知。
二十九、本通知下發(fā)前已經(jīng)進(jìn)行的查封，自本通知實(shí)施之日起計(jì)算期限。
三十、本通知自2004年3月1日起實(shí)施。
中華人民共和國最高人民法院
中華人民共和國國土資源部
關(guān)鍵詞 財(cái)務(wù)人員 風(fēng)險(xiǎn)防范 企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn) 合同協(xié)議法律風(fēng)險(xiǎn)
企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)主要有三大類：商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)受市場因素影響顯著，自然風(fēng)險(xiǎn)具有不可抗力的特征，而法律風(fēng)險(xiǎn)的主要特征是需要承擔(dān)法律責(zé)任。現(xiàn)代企業(yè)的經(jīng)營活動都是通過各種合同協(xié)議體現(xiàn)出來的，合同協(xié)議是參與經(jīng)濟(jì)活動的橋梁，也是各種糾紛產(chǎn)生的根源。因此，企業(yè)在經(jīng)營管理過程中要注重防范合同協(xié)議法律風(fēng)險(xiǎn)。
一、財(cái)務(wù)人員參與合同管理意義重大
合同管理是指企業(yè)在合同的簽訂、履行、變更、解除、轉(zhuǎn)讓、終止等各環(huán)節(jié)審查、監(jiān)督管理、預(yù)防控制等各種行為的總稱。其中合同的簽訂、履行、變更、解除、轉(zhuǎn)讓、終止屬于合同管理的內(nèi)容；審查、監(jiān)督管理、預(yù)防控制是企業(yè)進(jìn)行合同管理的手段。合同管理工作貫穿于企業(yè)的經(jīng)營管理全過程中，包括企業(yè)的經(jīng)濟(jì)貿(mào)易交易、合作經(jīng)營、租賃及用工管理等等，這是一項(xiàng)全過程的、動態(tài)的、系統(tǒng)的工作內(nèi)容。這些合同管理的內(nèi)容非常廣泛，涵蓋企業(yè)的物料采購、質(zhì)量管理、技術(shù)、運(yùn)輸、核算管理等等。合同管理不可避免地會存在法律風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)合同風(fēng)險(xiǎn)的不同來源，可以把執(zhí)行合同管理過程中存在的風(fēng)險(xiǎn)分為兩大類：內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)及外部風(fēng)險(xiǎn)。內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)主要有決策風(fēng)險(xiǎn)、合同履行風(fēng)險(xiǎn)、合同違約風(fēng)險(xiǎn)等等；外部風(fēng)險(xiǎn)主要包括社會法律環(huán)境變更風(fēng)險(xiǎn)、信息不對稱風(fēng)險(xiǎn)、客戶風(fēng)險(xiǎn)、過程風(fēng)險(xiǎn)等等。
財(cái)務(wù)人員作為企業(yè)的核心管理人員，可通過項(xiàng)目招投標(biāo)、會議等方式參與合同管理，同時負(fù)責(zé)監(jiān)督執(zhí)行合同的大部分環(huán)節(jié)。財(cái)務(wù)人員既要面對企業(yè)內(nèi)部的合同執(zhí)行人員，又要面對合同外部的另一方合同主體；既是合同的主要履行者，同時也是合同履行的監(jiān)督者；既要承擔(dān)合同履行過程中絕大部分工作，又要監(jiān)督合同在談判、制定、執(zhí)行各環(huán)節(jié)的執(zhí)行狀況；同時合同票據(jù)的審核工作、支付工作也是由財(cái)務(wù)人員執(zhí)行。財(cái)務(wù)人員嚴(yán)格監(jiān)督合同履行各階段，可有效防范合同法律風(fēng)險(xiǎn)，保護(hù)企業(yè)利益免受損失。因此，財(cái)務(wù)人員參與合同管理意義重大。
二、財(cái)務(wù)人員與合同管理
（1）財(cái)務(wù)人員存在認(rèn)識上的誤區(qū)。相當(dāng)一部分企業(yè)財(cái)務(wù)人員沒能正確認(rèn)識到自己在企業(yè)管理中的重要作用，在合同管理工作中片面地認(rèn)為只要執(zhí)行好簽署完畢的合同就萬事大吉了，而沒有現(xiàn)代合同管理觀念意識，沒有意識到如果財(cái)務(wù)人員能將財(cái)務(wù)專業(yè)技能與法律知識相融合，在合同的簽署及執(zhí)行過程中必將能有效降低合同的法律風(fēng)險(xiǎn)。因此，企業(yè)財(cái)務(wù)人員要轉(zhuǎn)變合同管理觀念，不斷地增強(qiáng)法律意識，有效利用財(cái)務(wù)專業(yè)知識，加強(qiáng)對合同自簽訂到結(jié)案整個過程中的管理控制，有效降低企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)市場競爭力。
（2）財(cái)務(wù)人員應(yīng)具備怎樣的合同管理意識。首先，財(cái)務(wù)人員要參與合同談判，組建專門的合同談判小組，集思廣益，搜集相關(guān)市場信息資料，在簽署合同的過程中做到心中有數(shù)。其次，財(cái)務(wù)人員要仔細(xì)研讀合同內(nèi)容中涉及的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)、工程擔(dān)保、支付結(jié)算方式、支付結(jié)算條件、違約責(zé)任處理等等條款，將潛在的合同法律風(fēng)險(xiǎn)及時扼殺。再次，財(cái)務(wù)人員在合同執(zhí)行過程中要嚴(yán)格按照合同條款進(jìn)行各種款項(xiàng)的支付，還要嚴(yán)格審核合同票據(jù)是否合法、有效，嚴(yán)格審核票據(jù)的開具單位名稱，避免不必要的合同法律糾紛產(chǎn)生，同時要在合同中明確約定付款時間，以杜絕因付款時間模棱兩可而不能及時收款。最后，如果在合同執(zhí)行過程中發(fā)生合同條款中沒有提及的事項(xiàng)，應(yīng)及時上報(bào)，及時尋找解決途徑，確保合同的完整性。在涉及企業(yè)重大工程招投標(biāo)業(yè)務(wù)時，財(cái)務(wù)人員通過對方提供的財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)，可及時、準(zhǔn)確地分析出簽約企業(yè)單位的經(jīng)營狀況、業(yè)績狀況等等，審核其是否具備相應(yīng)的合同資質(zhì)、是否具備相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)及損失承擔(dān)能力，以確保當(dāng)對方違約時是否具備相應(yīng)的賠償能力，保證公司利益免受損害。如果重大工程項(xiàng)目涉及分期付款，財(cái)務(wù)人員在付款前要向項(xiàng)目部了解合同的實(shí)際執(zhí)行進(jìn)度等等問題，并由項(xiàng)目部領(lǐng)導(dǎo)確認(rèn)該筆款項(xiàng)是否應(yīng)該付款；如果款項(xiàng)已確定可支付，財(cái)務(wù)人員務(wù)必在合同規(guī)定的支付期限內(nèi)完成付款，以免產(chǎn)生合同違約風(fēng)險(xiǎn)；如果因項(xiàng)目延期完工而延期付款，也要及時與對方就違約賠償進(jìn)行溝通，確保公司權(quán)益不受損失。
三、財(cái)務(wù)人員如何防范合同法律風(fēng)險(xiǎn)
（1）建立科學(xué)的合同管理制度。企業(yè)的高效運(yùn)轉(zhuǎn)、全體員工綜合素質(zhì)的提高，都離不開科學(xué)的管理制度。一家企業(yè)如果沒有健全的管理制度，或者管理制度不合理，必然存在法律風(fēng)險(xiǎn)隱患。在企業(yè)合同管理方面，要建立科學(xué)的合同管理制度，使得合同在項(xiàng)目審查、擬定、簽署、執(zhí)行等各環(huán)節(jié)都標(biāo)準(zhǔn)化、制度化，員工在執(zhí)行合同的過程中可做到有章可循、違章必究，財(cái)務(wù)人員在合同管理工作中也可做到有章有據(jù)。這樣既能提高員工在合同管理中的責(zé)任意識，督促其不斷主動地學(xué)習(xí)相關(guān)知識，提高合同執(zhí)行效率，也可以在實(shí)際工作中有效降低合同法律風(fēng)險(xiǎn)。
（2）加強(qiáng)對財(cái)務(wù)人員的法律培訓(xùn)。相關(guān)法律培訓(xùn)與宣傳可有效地提高財(cái)務(wù)人員的合同管理意識，降低企業(yè)合同法律風(fēng)險(xiǎn)。只有不斷增強(qiáng)參與合同管理的全體人員，尤其是財(cái)務(wù)人員的法律意識，才可有效地防范與控制合同法律風(fēng)險(xiǎn)存在。而增強(qiáng)員工法律意識最有效的途徑，就是加強(qiáng)對企業(yè)員工相關(guān)法律法規(guī)的宣傳與培訓(xùn)。可定期組織法律法規(guī)的宣傳、培訓(xùn)；也可通過企業(yè)網(wǎng)站、內(nèi)部郵箱、企業(yè)刊物等等多種渠道宣導(dǎo)合同管理相關(guān)法律知識；同時要制定完善的企業(yè)員工年度法律培訓(xùn)計(jì)劃，尤其是對財(cái)務(wù)人員的法律培訓(xùn)，要明確培訓(xùn)內(nèi)容、培訓(xùn)目的，結(jié)合財(cái)務(wù)專業(yè)技能培訓(xùn)，實(shí)現(xiàn)法律知識與財(cái)務(wù)技能培訓(xùn)的相互貫通，增強(qiáng)財(cái)務(wù)人員的法律風(fēng)險(xiǎn)防范意識，并將該理念帶進(jìn)日常工作中去。
（3）建立相應(yīng)的績效考核及追責(zé)制度。將經(jīng)濟(jì)合同的履約率作為企業(yè)績效考核指標(biāo)之一，并與相關(guān)部門的經(jīng)濟(jì)責(zé)任掛鉤。對那些金額較高、持續(xù)履約時間較長的重大經(jīng)濟(jì)合同，設(shè)置相應(yīng)的階段性履約考核指標(biāo)，這樣更能及時發(fā)現(xiàn)并解決經(jīng)濟(jì)合同執(zhí)行過程中存在的問題與矛盾。年終考核時也應(yīng)結(jié)合年中階段性考核結(jié)果。建立合同管理績效考核及追責(zé)制度，將合同管理中的職責(zé)明確到人，使合同管理相關(guān)人員都具備較強(qiáng)的責(zé)任心，以制度的條款規(guī)范其操作、以制度的權(quán)威要求其工作中具備相應(yīng)的責(zé)任心。一旦合同參與者因個人主觀因素出現(xiàn)失誤給公司帶來損失，要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。這樣看似嚴(yán)厲的制度可有效降低公司由于合同管理出現(xiàn)的問題而帶來的損失，可有效提高企業(yè)的合同管理水平、防范合同法律風(fēng)險(xiǎn)。
四、結(jié)束語
在企業(yè)經(jīng)營運(yùn)轉(zhuǎn)過程中，法律風(fēng)險(xiǎn)無處不在，因此企業(yè)要給予足夠重視，并及時防范化解。合同法律風(fēng)險(xiǎn)如果沒能得到及時有效的處理，會造成很嚴(yán)重的后果，給企業(yè)帶來嚴(yán)重影響。財(cái)務(wù)人員參與企業(yè)的合同管理中意義重大，企業(yè)財(cái)務(wù)人員結(jié)合法律知識，充分發(fā)揮專業(yè)技能，可有效防范企業(yè)合同法律風(fēng)險(xiǎn)、減少企業(yè)損失。
（作者單位為華信匯通集團(tuán)有限公司）
一、工程合同管理的基本概念
1．合同管理的目標(biāo)
工程合同管理是對工程項(xiàng)目中相關(guān)合同的策劃、簽訂、履行、變更、索賠和爭議解決的管理。它是工程項(xiàng)目管理的重要組成部分。
合同管理是為項(xiàng)目總目標(biāo)和企業(yè)總目標(biāo)服務(wù)的，保證項(xiàng)目總目標(biāo)和企業(yè)總目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。具體地說，合同管理目標(biāo)包括：
(1)使整個工程項(xiàng)目在預(yù)定的成本(投資)、預(yù)定的工期范圍內(nèi)完成，達(dá)到預(yù)定的質(zhì)量和功能要求，實(shí)現(xiàn)工程項(xiàng)目的三大目標(biāo)。
(2)使項(xiàng)目的實(shí)施過程順利，合同爭執(zhí)較少，合同各方面能互相協(xié)調(diào)，都能夠圓滿地履行合同責(zé)任。
(3)保證整個工程合同的簽訂和實(shí)施過程符合法律的要求。
(4)一個成功的合同管理，還要在工程結(jié)束時使雙方都感到滿意，最終業(yè)主按計(jì)劃獲得一個合格的工程，達(dá)到投資目的，對工程、對承包商、對雙方的合作感到滿意；承包商不但獲得合理的價格和利潤，還贏得了信譽(yù)，建立雙方友好合作關(guān)系。這是企業(yè)經(jīng)營管理和發(fā)展戰(zhàn)略對合同管理的要求。
2．合同管理在工程項(xiàng)目管理中的地位
現(xiàn)在人們越來越清楚地認(rèn)識到，合同管理在現(xiàn)代工程項(xiàng)目管理中有著特殊的地位和作用，已成為與進(jìn)度管理、質(zhì)量管理、成本(投資)管理、信息管理等并列的一大管理職能。合同管理是工程項(xiàng)目管理區(qū)別于其他類型項(xiàng)目管理的顯著標(biāo)志之一。
合同確定工程項(xiàng)目的價格(成本)、工期和質(zhì)量(功能)等目標(biāo)，規(guī)定著合同雙方責(zé)權(quán)利關(guān)系，所以合同管理必然是工程項(xiàng)目管理的核心。廣義地說，工程項(xiàng)目的實(shí)施和管理全部工作都可以納入合同管理的范圍。合同管理貫穿于工程實(shí)施的全過程和工程實(shí)施的各個方面。它作為其他工作的指南，對整個項(xiàng)目的實(shí)施起總控制和總保證作用。
二、工程合同的重要性
1 合同的重要性
為加強(qiáng)合同管理，避免失誤，提高經(jīng)濟(jì)效益，根據(jù)《合同法》及其他有關(guān)法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合公司的實(shí)際情況，制訂本制度。
2 建設(shè)工程合同的簽訂
（1）合同談判須由總經(jīng)理或主管副總經(jīng)理與相關(guān)部門負(fù)責(zé)人共同參加，不得一個人直接與對方談判合同。簽訂合同必須遵守國家的法律、政策及有關(guān)規(guī)定。對外簽訂合同，除法定代表人外，必須是持有法人委托書的法人委托人，法人委托人必須對本企業(yè)負(fù)責(zé)。
（2）簽約人在簽訂合同之前，必須認(rèn)真了解對方當(dāng)事人的情況以及對方近年的信譽(yù)及工程業(yè)績。簽訂合同必須貫徹“平等互利、協(xié)商一致、等價有償”的原則。合同除即時清結(jié)者外，一律采用書面格式，并必須采用統(tǒng)一合同文本。并在合同管理部門進(jìn)行備案。合同對各方當(dāng)事人權(quán)利、義務(wù)的規(guī)定必須明確、具體，文字表達(dá)要清楚、準(zhǔn)確。
3 合同審核和批準(zhǔn)
（1）簽訂合同：除合同履行地在我方所在地外，簽約時應(yīng)力爭協(xié)議合同由我方所在市人民法院管轄公司管理制度合同的審查批準(zhǔn)。合同在正式簽訂前，必須按規(guī)定上報(bào)領(lǐng)導(dǎo)審查批準(zhǔn)后，方能正式簽訂。
（2）合同原則上由部門負(fù)責(zé)人具體經(jīng)辦，擬訂初稿后必須經(jīng)主管副總經(jīng)理審閱后按合同審批權(quán)限審批。重要合同必須經(jīng)法律顧問審查。合同審查的要點(diǎn)是：合同的合法性。包括：當(dāng)事人有無簽訂、履行該合同的權(quán)利能力和行為能力；合同內(nèi)容是否符合國家法律、政策和本制度規(guī)定。合同的嚴(yán)密性其包括：合同應(yīng)具備的條款是否齊全；當(dāng)事人雙方的權(quán)利、義務(wù)是否具體、明確。
4 公司管理制度合同的變更、解除
（1）在合同履行過程中，碰到困難的，首先應(yīng)盡一切努力克服困難，盡力保障合同的履行。如實(shí)際履行或適當(dāng)履行確有人力不可克服的困難而需變更，解除合同時，應(yīng)在法律規(guī)定或合理期限內(nèi)與對方當(dāng)事人進(jìn)行協(xié)商。
（2）對方當(dāng)事人提出變更、解除合同的，應(yīng)從維護(hù)本公司合法權(quán)益出發(fā)，從嚴(yán)控制。變更、解除合同，必須符合《合同法》的規(guī)定，并應(yīng)在公司內(nèi)辦理有關(guān)的手續(xù)。變更、解除合同的手續(xù)，應(yīng)按本制度規(guī)定的審批權(quán)限和程序執(zhí)行。
（3）變更、解除合同，一律必需采用書面形式（包括當(dāng)事人雙方的信件、函電、電傳等），口頭形式一律無效。變更、解除合同的協(xié)議在未達(dá)成或未批準(zhǔn)之前，原合同仍有效，仍應(yīng)履行。但特殊情況經(jīng)雙方一致同意的例外。因變更、解除合同而使當(dāng)事人的利益遭受損失的，除法律允許免責(zé)任的以外，均應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，并在變更、解除合同的協(xié)議書中明確規(guī)定。
5 合同糾紛的處理
（1）合同在履行過程中如與對方當(dāng)事人發(fā)生糾紛的，應(yīng)按《合同法》等有關(guān)法規(guī)和本《制度》規(guī)定妥善處理。合同糾紛由有關(guān)業(yè)務(wù)部門與法律顧問負(fù)責(zé)處理，經(jīng)辦人對糾紛的處理必須具體負(fù)責(zé)到底。處理合同糾紛的原則是：
①堅(jiān)持以事實(shí)為依據(jù)、以法律為準(zhǔn)繩，法律沒規(guī)定的，以國家政策或合同條款為準(zhǔn)。
②以雙方協(xié)商解決為基本辦法。糾紛發(fā)生后，應(yīng)及時與對方當(dāng)事人友好協(xié)商，在既維護(hù)本公司合法權(quán)益，又不侵犯對方合法權(quán)益的基礎(chǔ)上，互諒互讓，達(dá)成協(xié)議，解決糾紛。
③因?qū)Ψ截?zé)任引起的糾紛，應(yīng)堅(jiān)持原則，保障我方合法權(quán)益不受侵犯；因我方責(zé)任引起的糾紛，應(yīng)尊重對方的合法權(quán)益，主動承擔(dān)責(zé)任，并盡量采取補(bǔ)救措施，減少我方損失；因雙方責(zé)任引起的糾紛，應(yīng)實(shí)事求是，分清主次，合情合理解決。
（2）在處理糾紛時，應(yīng)加強(qiáng)聯(lián)系，及時通氣，積極主動地做好應(yīng)做的工作，不互相推諉、指責(zé)、埋怨，統(tǒng)一意見，統(tǒng)一行動，一致對外。合同糾紛的提出，加上由我方與當(dāng)事人協(xié)商處理糾紛的時間，應(yīng)在法律規(guī)定的時效內(nèi)進(jìn)行，并必須考慮有申請仲裁或的足夠的時間。凡由法律顧問處理的合同糾紛，有關(guān)部門必須主動提供下列證據(jù)材料：合同的文本（包括變更、解除合同的協(xié)議），以及與合同有關(guān)的附件、文書、傳真、圖表等；送貨、提貨、托運(yùn)、驗(yàn)收、FP 等有關(guān)憑證；貨款的承付、托收憑證，有關(guān)財(cái)務(wù)帳目；產(chǎn)品的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、封樣、樣品或鑒定報(bào)告；有關(guān)方違約的證據(jù)材料；其他與處理糾紛有關(guān)的材料。對于合同糾紛經(jīng)雙方協(xié)商達(dá)成一致意見的，應(yīng)簽訂書面協(xié)議，由雙方代表簽字并加蓋雙方單位公章或合同專用章。對雙方已經(jīng)簽署的解決合同糾紛的協(xié)議書，上級主管機(jī)關(guān)或仲裁機(jī)關(guān)的調(diào)解書、仲裁書，在正式生效后，應(yīng)復(fù)印若干份，分別送與對該糾紛處理及履行有關(guān)的部門收執(zhí)，各部門應(yīng)由專人負(fù)責(zé)該文書執(zhí)行的了解或履行。對于當(dāng)事人在規(guī)定的期限屆滿時沒有執(zhí)行上述文書中有關(guān)規(guī)定的，承辦人應(yīng)及時向主管領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。對方當(dāng)事人逾期不履行已經(jīng)發(fā)生法律效力的調(diào)解書、仲裁決定書或判決書的，可向人民法院申請執(zhí)行。在向人民法院提交申請執(zhí)行書之前，有關(guān)部門應(yīng)認(rèn)真檢查對方的執(zhí)行情況，防止差錯。執(zhí)行中若達(dá)成和解協(xié)議的，應(yīng)制作協(xié)議書并按協(xié)議書規(guī)定辦理。合同糾紛處理或執(zhí)行完畢的，應(yīng)及時通知有關(guān)單位，并將有關(guān)資料匯總、歸檔，以備考。
三、合同管理中存在的主要問題及應(yīng)對措施
1 施工企業(yè)合同管理中普遍存在的問題
工程建設(shè)的復(fù)雜性決定施工合同管理的艱巨性。目前我國建設(shè)市場發(fā)育尚不完善,建設(shè)交易行為尚不規(guī)范,使得建設(shè)施工合同管理中存在諸多問題,主要表現(xiàn)為:
關(guān)鍵詞：醫(yī)療設(shè)備采購合同;合同生命周期管理;采購風(fēng)險(xiǎn);采購成本
醫(yī)療設(shè)備采購合同管理是對醫(yī)療設(shè)備采購項(xiàng)目過程中涉及到合同的管理。醫(yī)療設(shè)備采購項(xiàng)目的過程是圍繞合同進(jìn)行的，合同是作為買賣雙方之間的法律文件，是對雙方都具有約束力的協(xié)議。合同管理是一個過程，它保證合同按照一定標(biāo)準(zhǔn)履行，從而充分達(dá)到醫(yī)院（買方）和供應(yīng)商（賣方）約定的合同目的。有效的合同管理是促進(jìn)合同雙方當(dāng)事人全面履行合同約定的義務(wù)，確保質(zhì)量、工期、進(jìn)度等目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的重要手段，最終促成采購項(xiàng)目的順利完成。
一、合同的定義
1、合同又稱為契約、協(xié)議，是平等的當(dāng)事人之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。合同作為一種民事法律行為，是當(dāng)事人協(xié)商一致的產(chǎn)物，是兩個以上的意思表示相一致的協(xié)議。只有當(dāng)事人所作出的意思表示合法，合同才具有法律約束力。依法成立的合同從成立之日起生效，具有法律約束力。2、依法成立的合同，受法律保護(hù)。廣義合同指所有法律部門中確定權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。狹義合同指一切民事合同。還有最狹義合同僅指民事合同中的債權(quán)合同?！吨腥A人民共和國民法通則》第85條：合同是當(dāng)事人之間設(shè)立、變更、終止民事關(guān)系的協(xié)議。依法成立的合同，受法律保護(hù)。《中華人民共和國合同法》第2條：合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。
二、醫(yī)療設(shè)備采購合同管理的意義
合同管理是指企業(yè)對以自身為當(dāng)事人的合同依法進(jìn)行訂立、履行、變更、解除、轉(zhuǎn)讓、終止以及審查、監(jiān)督、控制等一系列行為的總稱。其中訂立、履行、變更、解除、轉(zhuǎn)讓、終止是合同管理的內(nèi)容；審查、監(jiān)督、控制是合同管理的手段。合同管理必須是全過程的、系統(tǒng)性的、動態(tài)性的。合同管理要保證合同雙方認(rèn)真履行各自的合同義務(wù)，還必須充分協(xié)調(diào)好雙方之間的合同行為，分清權(quán)責(zé)，在合同雙方建立起一種相互支持、相互促進(jìn)、合作共贏的伙伴型關(guān)系。合同管理時應(yīng)當(dāng)遵循以下三個管理的原則：
1、誠信原則
即誠實(shí)信用原則，是指當(dāng)事人在簽訂和執(zhí)行合同時，應(yīng)該講究誠實(shí)、恪守信用，以善意的方式履行合同規(guī)定的義務(wù)，不得規(guī)避法律和合同。這里包含著相互關(guān)聯(lián)的兩層意思：一是量力而行作出現(xiàn)實(shí)、可行的承諾；二是嚴(yán)格履行自己的承諾。在一般情況下，應(yīng)該認(rèn)為合同當(dāng)事人在簽訂合同之前都認(rèn)真閱讀和理解了合同文件，都明白該合同的各項(xiàng)條款的意義。一般應(yīng)該認(rèn)為雙方當(dāng)事人在簽訂合同時都具有善意，遵循對等原則，不刻意添加隱瞞或故意疏漏合同條款。
2、公平原則
法律是維護(hù)公平的，維護(hù)在一定的社會歷史條件下，各公民、團(tuán)體之間的公平。根據(jù)公平原則，顯失公平的合同條款是無效的，對合同進(jìn)行解釋時，應(yīng)該兼顧雙方當(dāng)事人的權(quán)益。對合同文字的相互矛盾或其他缺陷，如果按合同約定的解釋順序和有關(guān)整體解釋慣例進(jìn)行解釋后仍含糊不清，則可按不利于合同起草一方（業(yè)主）的原則進(jìn)行解釋。在這種情況下，可以理解為業(yè)主故意使用了這種有歧義的詞句，因此他應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
3、效率原則
經(jīng)濟(jì)合同其管理與實(shí)施當(dāng)然受經(jīng)濟(jì)學(xué)原理的約束。經(jīng)濟(jì)學(xué)講究的是效率，及如何以盡量少的資源來達(dá)到既定的目標(biāo)，或以既定的資源實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的最優(yōu)化。在項(xiàng)目管理中，項(xiàng)目經(jīng)理需要維護(hù)的是整個項(xiàng)目的效率，即實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目質(zhì)量、成本、進(jìn)度、范圍等目標(biāo)的綜合最優(yōu)。根據(jù)效率原則，有時需要比較靈活地執(zhí)行某些合同規(guī)定。需要特別強(qiáng)調(diào)的是，必須追求項(xiàng)目整體的效率，而不要片面追求某一方面的效率。由于項(xiàng)目各分目標(biāo)的相互矛盾，某一個分目標(biāo)的優(yōu)化可能必須以另一個或幾個分目標(biāo)的損害為代價。
三、合同生命周期管理在醫(yī)療設(shè)備合同管理中的應(yīng)用
有效的合同管理是對項(xiàng)目采購實(shí)施過程中所發(fā)生的或所涉及到的采購合同的簽訂、履行、變更、索賠、爭議解決、終止與評價的全過程進(jìn)行的管理。項(xiàng)目采購管理過程所涉及的各種活動構(gòu)成了合同生命周期。通過對合同生命周期進(jìn)行管理，在簽訂合同時仔細(xì)斟酌合同條款和條件的措詞，盡可能的回避或減輕某些可識別的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，并采取一定的措施以保證項(xiàng)目有效的完成。蘇州大學(xué)附屬第二醫(yī)院在設(shè)備合同的管理過程中，著重做好設(shè)備購置的可行性論證。通過需求論證、效益論證和市場論證，為設(shè)備的引進(jìn)和購置決策提供科學(xué)依據(jù)。合同在產(chǎn)生和完善過程中，做到科學(xué)、規(guī)范、嚴(yán)謹(jǐn)，發(fā)現(xiàn)誤差及時糾正。同時，合同管理人員積極做好溝通協(xié)調(diào)工作，確保環(huán)環(huán)緊扣，流程暢通，執(zhí)行及時、準(zhǔn)確、快捷。并且在設(shè)備合同生命周期管理過程中，重視了以下幾個環(huán)節(jié)：
3.1設(shè)備購置的可行性論證
（1）需求論證。即設(shè)備購置的必要性。臨床科室根據(jù)各自的功能特點(diǎn)，從滿足患者就醫(yī)的需要、醫(yī)療技術(shù)發(fā)展的需要、教學(xué)和科研的需要及與醫(yī)院等級和品牌相匹配的需要幾方面著眼，制定合理的設(shè)備購置計(jì)劃。（2）效益論證。引進(jìn)設(shè)備前，醫(yī)院根據(jù)年度發(fā)展計(jì)劃及財(cái)務(wù)預(yù)算，結(jié)合醫(yī)院實(shí)際情況，對現(xiàn)有同類設(shè)備尤其是大型設(shè)備進(jìn)行成本效益分析，以利于準(zhǔn)確掌握設(shè)備的運(yùn)行情況及需求度，避免醫(yī)療設(shè)備重復(fù)購置、設(shè)備閑置或使用率低等，造成資源浪費(fèi)，為設(shè)備的引進(jìn)和購置決策提供科學(xué)依據(jù)。（3）市場論證。在進(jìn)行需求論證的同時，設(shè)備采購部門通過調(diào)研了解國內(nèi)外市場行情，收集相關(guān)信息資料，引導(dǎo)科室開展業(yè)務(wù)。對確定購買的設(shè)備，設(shè)備采購部門必須對購買的設(shè)備進(jìn)行綜合調(diào)研評估，如：使用科室、已知商家及歷史價格等，同時要求參加投標(biāo)的商家提供全套資質(zhì)證件及待購設(shè)備的主要用戶名單、業(yè)績，了解其市場份額占有率。經(jīng)嚴(yán)格審核后，再在醫(yī)院領(lǐng)導(dǎo)牽頭下，組織相關(guān)科室主任、護(hù)士長和醫(yī)學(xué)專家、工程技術(shù)人員以及財(cái)務(wù)審計(jì)等相關(guān)人員共同進(jìn)行醫(yī)療設(shè)備招標(biāo)選型或商務(wù)談判，通過貨比三家，選擇性價比較高的商家，確保引進(jìn)設(shè)備的功能先進(jìn)、質(zhì)量上乘、價格合理。
3.2設(shè)備購置合同的形成
（1）合同簽訂。醫(yī)療設(shè)備確定購置后，醫(yī)院和供應(yīng)商簽訂經(jīng)濟(jì)合同。合同上詳細(xì)注明購置設(shè)備的產(chǎn)地、品名、規(guī)格型號、配置清單、付款方式、安裝調(diào)試、技術(shù)培訓(xùn)、質(zhì)量保證及維修保養(yǎng)等條款。（2）合同交接。設(shè)備處將經(jīng)使用科室認(rèn)可，供應(yīng)商和項(xiàng)目工程師、設(shè)備管理部門領(lǐng)導(dǎo)、院領(lǐng)導(dǎo)逐級簽署的合同定點(diǎn)存放，由專人編號、蓋合同章后進(jìn)行分發(fā)。在合同交接過程中，注重細(xì)節(jié)，對合同交接的每個環(huán)節(jié)進(jìn)行書面登記，謹(jǐn)防在交接過程中的遺失和誤差現(xiàn)象。（3）合同錄入。建立設(shè)備合同管理臺賬，及時錄入新的合同信息，以便于及時、便捷、準(zhǔn)確、科學(xué)地查找和執(zhí)行合同條款。及時按照固定資產(chǎn)編碼規(guī)則進(jìn)行錄入固定資產(chǎn)管理系統(tǒng)，做到及時、準(zhǔn)確，確保沒有疏漏。
3.3設(shè)備購置合同的執(zhí)行管理
（1）設(shè)備驗(yàn)收。設(shè)備送達(dá)指定地點(diǎn)，由相關(guān)人員和項(xiàng)目工程師共同進(jìn)行到貨、安裝與技術(shù)驗(yàn)收，列入《檢驗(yàn)檢疫機(jī)構(gòu)商品目錄》內(nèi)的進(jìn)口醫(yī)療設(shè)備需進(jìn)行商檢，調(diào)試正常運(yùn)行后，憑驗(yàn)安裝驗(yàn)收單和發(fā)票，錄入固定資產(chǎn)管理庫。（2）設(shè)備付款。合同付款嚴(yán)格按照合同條款執(zhí)行，不拖欠款項(xiàng)也不在不具備付款條件的情況下預(yù)付合同款。（3）合同核對。為確保設(shè)備合同在執(zhí)行過程中準(zhǔn)確無誤，我們建立健全了查對制度，定期由設(shè)備處領(lǐng)導(dǎo)、固定資產(chǎn)管理人員和財(cái)務(wù)處等相關(guān)人員參與合同核對，要求賬實(shí)相符、合同條款有效執(zhí)行，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正。
3.4設(shè)備購置合同的收尾
合同收尾管理就是結(jié)束合同管理并結(jié)清賬目，結(jié)束合同工作和當(dāng)事人之間的合同關(guān)系，進(jìn)行采購審計(jì)并將有關(guān)資料收集存檔供未來使用，包括解決所有尚未了結(jié)的事項(xiàng)。采購結(jié)束后，未決爭議可能需要進(jìn)入訴訟程序。合同收尾管理包含以下幾點(diǎn)：（1）財(cái)務(wù)結(jié)算退還質(zhì)保金。（2）合同建檔設(shè)備購置合同及時歸檔。同時設(shè)備處對設(shè)備購置的申購報(bào)告、論證材料、訂購合同、驗(yàn)收清單、設(shè)備資料(使用說明書、維修手冊及其它有關(guān)技術(shù)資料)一律登記、編號、建立索引、歸檔。（3）定期開展采購審計(jì)是對從計(jì)劃采購過程到管理采購過程的所有過程進(jìn)行結(jié)構(gòu)化審查。其目的是找出可供其它采購項(xiàng)目借鑒的成功經(jīng)驗(yàn)與失敗教訓(xùn)。（4）根據(jù)合同實(shí)施過程的情況，總結(jié)合同管理的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。
四、結(jié)束語
設(shè)備管理部門要加強(qiáng)合同管理意識，同臨床科室、資產(chǎn)管理部門以及法務(wù)部門積極合作，提高合同管理水平，通過規(guī)范的流程和完善的制度依法管理，實(shí)現(xiàn)對醫(yī)院設(shè)備采購合同的全生命周期管理。
作者:楊 儀 單位:蘇州大學(xué)附屬第二醫(yī)院
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