時(shí)間：2023-10-13 16:08:43
導(dǎo)語(yǔ)：在關(guān)于房產(chǎn)贈(zèng)與的法律法規(guī)的撰寫(xiě)旅程中，學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
贈(zèng)與人：_________
住所：_________
身份證號(hào)：_________
通訊地址：_________
郵政編碼：_________
電話：_________
受贈(zèng)人：_________
住所：_________
身份證號(hào)：_________
通訊地址：_________
郵政編碼：_________
電話：_________
為明確雙方本次贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)行為的權(quán)利義務(wù)，雙方本著誠(chéng)實(shí)信用的原則，并根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，制訂本協(xié)議，以資共同遵守。
第一條 贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)
贈(zèng)與人將其所有的_________(寫(xiě)明標(biāo)的物)贈(zèng)送給受贈(zèng)人，其所有權(quán)證明為：_________(寫(xiě)明證明贈(zèng)與人所有權(quán)的證據(jù)名稱)
第二條 贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的狀況
名稱：_________
數(shù)量：_________
質(zhì)量：_________
價(jià)值：_________
位置：_________
第三條 贈(zèng)與目的：_____
第四條 贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的交付
贈(zèng)與人會(huì)同受贈(zèng)人于_________年_________月_________日，到_________(寫(xiě)明具體的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)名稱)進(jìn)行贈(zèng)與的不動(dòng)產(chǎn)移轉(zhuǎn)登記及轉(zhuǎn)讓手續(xù)。
第五條 手續(xù)辦理
受贈(zèng)人應(yīng)在_________(寫(xiě)明具體的期間)期限內(nèi)辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移的手續(xù)，逾期不辦的，視為拒絕贈(zèng)與。
第六條 權(quán)利保證
贈(zèng)與人確認(rèn)本件贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)土地及房屋，在贈(zèng)與前并無(wú)積欠稅金，倘有贈(zèng)與人應(yīng)負(fù)責(zé)繳清。
第七條 費(fèi)用負(fù)擔(dān)
受贈(zèng)人無(wú)須向贈(zèng)與人支付任何費(fèi)用，但與移交上述房屋有關(guān)的費(fèi)用包括到有關(guān)房產(chǎn)管理部門(mén)辦理有關(guān)手續(xù)的費(fèi)用以及有關(guān)契稅應(yīng)由受贈(zèng)人負(fù)擔(dān)。
第八條 贈(zèng)與的撤銷
贈(zèng)與人在贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈(zèng)與。
具有救災(zāi)、扶貧等社會(huì)公益、道德義務(wù)性質(zhì)的贈(zèng)與合同或者經(jīng)過(guò)公證的贈(zèng)與合同，不適用前款。
第九條 贈(zèng)與物的交付
具有救災(zāi)、扶貧等社會(huì)公益、道德義務(wù)性質(zhì)的贈(zèng)與合同或者經(jīng)過(guò)公證的贈(zèng)與合同，贈(zèng)與人不交付贈(zèng)與的財(cái)產(chǎn)的，受贈(zèng)人可以要求交付。
第十條 贈(zèng)與物的損毀
因贈(zèng)與人故意或者重大過(guò)失致使贈(zèng)與的財(cái)產(chǎn)毀損、滅失的，贈(zèng)與人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。
第十一條 贈(zèng)與物的瑕疵
贈(zèng)與的財(cái)產(chǎn)有瑕疵的，贈(zèng)與人不承擔(dān)責(zé)任。
附義務(wù)的贈(zèng)與，贈(zèng)與的財(cái)產(chǎn)有瑕疵的，贈(zèng)與人在附義務(wù)的限度內(nèi)承擔(dān)責(zé)任。贈(zèng)與人故意不告知瑕疵或者保證無(wú)瑕疵，造成受贈(zèng)人損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。
第十二條 贈(zèng)與的撤銷
1、受贈(zèng)人有下列情形之一的，贈(zèng)與人可以撤銷贈(zèng)與：
(1)嚴(yán)重侵害贈(zèng)與人或者贈(zèng)與人的近親屬;
(2)對(duì)贈(zèng)與人有扶養(yǎng)義務(wù)而不履行;
(3)不履行贈(zèng)與合同約定的義務(wù);
(4)因受贈(zèng)人的違法行為致使贈(zèng)與人死亡或者喪失民事行為能力的，贈(zèng)與人的繼承人或者法定人可以撤銷贈(zèng)與，并要求受贈(zèng)人返還贈(zèng)與的財(cái)產(chǎn);
2、贈(zèng)與人的經(jīng)濟(jì)狀況顯著惡化，嚴(yán)重影響其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)或者家庭生活的，可以不再履行贈(zèng)與義務(wù)。
第十三條 通知
1、根據(jù)本合同需要一方向另一方發(fā)出的全部通知以及雙方的文件往來(lái)及與本合同有關(guān)的通知和要求等，必須用書(shū)面形式，可采用_________(書(shū)信、傳真、電報(bào)、當(dāng)面送交等)方式傳遞。以上方式無(wú)法送達(dá)的，方可采取公告送達(dá)的方式。
2、各方通訊地址如下：_________。
3、一方變更通知或通訊地址，應(yīng)自變更之日起_________日內(nèi)，以書(shū)面形式通知對(duì)方;否則，由未通知方承擔(dān)由此而引起的相關(guān)責(zé)任。
第十四條 合同的變更
本合同履行期間，發(fā)生特殊情況時(shí)，任何一方需變更本合同的，要求變更一方應(yīng)及時(shí)書(shū)面通知對(duì)方，征得對(duì)方同意后，雙方在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)(書(shū)面通知發(fā)出_________天內(nèi))簽訂書(shū)面變更協(xié)議，該協(xié)議將成為合同不可分割的部分。未經(jīng)雙方簽署書(shū)面文件，任何一方無(wú)權(quán)變更本合同，否則，由此造成對(duì)方的經(jīng)濟(jì)損失，由責(zé)任方承擔(dān)。
第十五條 合同的轉(zhuǎn)讓
除合同中另有規(guī)定外或經(jīng)雙方協(xié)商同意外，本合同所規(guī)定雙方的任何權(quán)利和義務(wù)，任何一方在未經(jīng)征得另一方書(shū)面同意之前，不得轉(zhuǎn)讓給第三者。任何轉(zhuǎn)讓，未經(jīng)另一方書(shū)面明確同意，均屬無(wú)效。
第十六條 不可抗力
1、如果本合同任何一方因受不可抗力事件影響而未能履行其在本合同下的全部或部分義務(wù)，該義務(wù)的履行在不可抗力事件妨礙其履行期間應(yīng)予中止。
2、聲稱受到不可抗力事件影響的一方應(yīng)盡可能在最短的時(shí)間內(nèi)通過(guò)書(shū)面形式將不可抗力事件的發(fā)生通知另一方，并在該不可抗力事件發(fā)生后_________日內(nèi)向另一方提供關(guān)于此種不可抗力事
件及其持續(xù)時(shí)間的適當(dāng)證據(jù)及合同不能履行或者需要延期履行的書(shū)面資料。聲稱不可抗力事件導(dǎo)致其對(duì)本合同的履行在客觀上成為不可能或不實(shí)際的一方，有責(zé)任盡一切合理的努力消除或減輕此等不可抗力事件的影響。
3、不可抗力事件發(fā)生時(shí)，雙方應(yīng)立即通過(guò)友好協(xié)商決定如何執(zhí)行本合同。不可抗力事件或其影響終止或消除后，雙方須立即恢復(fù)履行各自在本合同項(xiàng)下的各項(xiàng)義務(wù)。如不可抗力及其影響無(wú)法終止或消除而致使合同任何一方喪失繼續(xù)履行合同的能力，則雙方可協(xié)商解除合同或暫時(shí)延遲合同的履行，且遭遇不可抗力一方無(wú)須為此承擔(dān)責(zé)任。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。
4、本合同所稱“不可抗力”是指受影響一方不能合理控制的，無(wú)法預(yù)料或即使可預(yù)料到也不可避免且無(wú)法克服，并于本合同簽訂日之后出現(xiàn)的，使該方對(duì)本合同全部或部分的履行在客觀上成為不可能或不實(shí)際的任何事件。此等事件包括但不限于自然災(zāi)害如水災(zāi)、火災(zāi)、旱災(zāi)、臺(tái)風(fēng)、地震，以及社會(huì)事件如戰(zhàn)爭(zhēng)(不論曾否宣戰(zhàn))、動(dòng)亂、罷工，政府行為或法律規(guī)定等。
第十七條 合同的解釋
本合同未盡事宜或條款內(nèi)容不明確，合同雙方當(dāng)事人可以根據(jù)本合同的原則、合同的目的、交易習(xí)慣及關(guān)聯(lián)條款的內(nèi)容，按照通常理解對(duì)本合同作出合理解釋。該解釋具有約束力，除非解釋與法律或本合同相抵觸。
第十八條 補(bǔ)充與附件
本合同未盡事宜，依照有關(guān)法律、法規(guī)執(zhí)行，法律、法規(guī)未作規(guī)定的，雙方可以達(dá)成書(shū)面補(bǔ)充合同。本合同的附件和補(bǔ)充合同均為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等的法律效力。 第十九條 爭(zhēng)議的處理
1、本合同受中華人民共和國(guó)法律管轄并按其進(jìn)行解釋。
2、本合同在履行過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決，也可由有關(guān)部門(mén)調(diào)解;協(xié)商或調(diào)解不成的，按下列第_________種方式解決：
(1)提交_________仲裁委員會(huì)仲裁;
(2)依法向人民法院起訴。
第二十條 本合同自_________日起生效。
第二十一條 本合同一式兩份，雙方各執(zhí)一份。
關(guān)鍵詞:婚姻法;夫妻財(cái)產(chǎn)制度;新變化
一、引言
在婚姻法解釋出臺(tái)之前，我國(guó)現(xiàn)有的針對(duì)夫妻財(cái)產(chǎn)問(wèn)題的法律法規(guī)雖然數(shù)量很多卻并不明晰，無(wú)法作為法院判決的有效依據(jù)，甚至有的因?yàn)閷?duì)財(cái)產(chǎn)的劃分不公而出現(xiàn)一系列財(cái)產(chǎn)糾紛問(wèn)題?；橐龇ń忉尩某霈F(xiàn)減少了這類糾紛，有利于和諧社會(huì)的發(fā)展，本文基于婚姻法解釋三對(duì)當(dāng)前我國(guó)夫妻財(cái)產(chǎn)制度的新變化進(jìn)行思考和分析。
二、婚姻法的完善歷程
我國(guó)第一部婚姻法誕生于1950年，這是我國(guó)婚姻法的基本法，在以后的修訂中，依然以婚姻法為基準(zhǔn)，婚姻法的核心內(nèi)容是婚姻自由、一夫一妻、夫妻平等。隨后30年一直以婚姻法為標(biāo)準(zhǔn)，直到1980年，隨著國(guó)情的變化，我國(guó)修訂了婚姻法，新婚姻法增加了計(jì)劃生育和晚婚晚育相關(guān)問(wèn)題。這之前婚姻法對(duì)夫妻財(cái)產(chǎn)的規(guī)定只是模糊界定，缺少明確制度體系，到2001年后，首次提出夫妻財(cái)產(chǎn)有約依約、無(wú)約共有基本制度，并且在隨后的修訂中逐漸結(jié)合司法實(shí)踐和實(shí)際情況進(jìn)一步進(jìn)行了明確，相繼在2001年、2003年、2011年出臺(tái)了婚姻法的司法解釋［1］。
三、現(xiàn)階段我國(guó)實(shí)行的夫妻財(cái)產(chǎn)制度
根據(jù)現(xiàn)有法律規(guī)定，我國(guó)夫妻財(cái)產(chǎn)制度主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面，即法定夫妻財(cái)產(chǎn)制度和約定夫妻財(cái)產(chǎn)制度。法定夫妻財(cái)產(chǎn)制度內(nèi)容是指夫妻之間締結(jié)婚姻關(guān)系之后，他們的勞動(dòng)和其他收益方面都建立起直接聯(lián)系，基于這一點(diǎn)，夫妻之間存在聯(lián)系的財(cái)產(chǎn)都屬于共有財(cái)產(chǎn)，夫妻共有財(cái)產(chǎn)包括:經(jīng)營(yíng)勞動(dòng)收益、獎(jiǎng)金、工資等。約定夫妻財(cái)產(chǎn)制度是指在締結(jié)婚姻關(guān)系之前，或者在締結(jié)婚姻關(guān)系之后，夫妻雙方按照已有的明確約定執(zhí)行財(cái)產(chǎn)制度，根據(jù)法律規(guī)定，約定夫妻財(cái)產(chǎn)制度要優(yōu)先于法定夫妻財(cái)產(chǎn)制度，即如果雙方存在約定財(cái)產(chǎn)制度，那么夫妻財(cái)產(chǎn)制度要以約定為先。當(dāng)前，婚姻法對(duì)夫妻財(cái)產(chǎn)制度的規(guī)定是明確夫妻婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)和夫妻共同財(cái)產(chǎn)，夫妻雙方在劃分財(cái)產(chǎn)時(shí)必須堅(jiān)持平等原則?；橐龇ㄖ幸?guī)定，只有當(dāng)雙方離婚時(shí)才能夠分割共有財(cái)產(chǎn)，但是這一原則也有例外，如果夫妻之間存在嚴(yán)重?fù)p害一方利益現(xiàn)象，受損一方可以提出分割共有財(cái)產(chǎn)。
四、婚姻法解釋三出臺(tái)帶來(lái)的夫妻財(cái)產(chǎn)制度的變化
現(xiàn)階段，我國(guó)社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)促使夫妻之間的婚姻關(guān)系出現(xiàn)新的問(wèn)題，而在婚姻法解釋三中，重新界定了從前相對(duì)來(lái)說(shuō)較為模糊的夫妻財(cái)產(chǎn)制度內(nèi)容，使得我國(guó)夫妻財(cái)產(chǎn)制度得到進(jìn)一步完善，使得當(dāng)代婚姻關(guān)系中夫妻財(cái)產(chǎn)制度出現(xiàn)新變化。
(一)對(duì)夫妻個(gè)人財(cái)產(chǎn)進(jìn)行明確，保障個(gè)人利益
婚姻法解釋三中對(duì)夫妻個(gè)人財(cái)產(chǎn)的范圍進(jìn)行了擴(kuò)大，其中最重要的一點(diǎn)是如果夫妻婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)在婚后產(chǎn)生了經(jīng)濟(jì)效益，這些增加值依然屬于個(gè)人所有，不再規(guī)劃到夫妻共同財(cái)產(chǎn)之中，從這一方面來(lái)看，當(dāng)前夫妻財(cái)產(chǎn)制度對(duì)個(gè)人權(quán)益的保護(hù)范圍增加，更加重視對(duì)夫妻個(gè)人財(cái)產(chǎn)的保護(hù)。在婚姻法解釋三中，對(duì)待這一規(guī)定的解釋認(rèn)為，在物權(quán)角度上，夫妻個(gè)人財(cái)產(chǎn)的所有者是一人，在締結(jié)婚姻關(guān)系之后，這些個(gè)人財(cái)產(chǎn)并沒(méi)有直接因婚姻關(guān)系而形成直接聯(lián)系，財(cái)產(chǎn)的價(jià)值增益是依靠個(gè)人而出現(xiàn)的，所以這些個(gè)人財(cái)產(chǎn)所產(chǎn)生的價(jià)值增益依然歸屬個(gè)人。
(二)規(guī)定了夫妻之間贈(zèng)房者的撤銷權(quán)
以往，如果夫妻雙方在婚姻關(guān)系中出現(xiàn)贈(zèng)與房產(chǎn)，一旦贈(zèng)與就無(wú)法撤回決定，由于缺乏法律依據(jù)，贈(zèng)房撤銷權(quán)的討論熱度一直持續(xù)。直到婚姻法解釋三中，明確了夫妻之間贈(zèng)房者擁有撤銷權(quán)，這一規(guī)定建立在贈(zèng)與權(quán)特殊性質(zhì)上，由于贈(zèng)與權(quán)本身的特征之一是具備公益性，其公益性是支持房產(chǎn)贈(zèng)與撤銷權(quán)的有力依據(jù)，能夠合理解釋這一規(guī)定。在婚姻法解釋三中，對(duì)這一規(guī)定進(jìn)行了明確，夫妻之間贈(zèng)與房產(chǎn)，在房產(chǎn)登記并沒(méi)有發(fā)生變更的基礎(chǔ)上，無(wú)論是哪一方是贈(zèng)與人，在贈(zèng)與房產(chǎn)的過(guò)程中，贈(zèng)與者享有撤銷贈(zèng)房的權(quán)利。
(三)法律對(duì)交易進(jìn)行保護(hù)
婚姻法解釋三對(duì)對(duì)抗第三人的交易重新進(jìn)行規(guī)定，有效保障了利益損失方的權(quán)益。基于我國(guó)法律保護(hù)第三方權(quán)益的屬性，如果夫妻間一方在另一方不知情或者不同意的時(shí)候，將夫妻共同財(cái)產(chǎn)房屋轉(zhuǎn)移給第三方，不知情一方是無(wú)法直接向第三方討回房屋所有權(quán)的，這一規(guī)定符合我國(guó)物權(quán)法。但是，當(dāng)前在夫妻財(cái)產(chǎn)制度中出現(xiàn)了保障不知情一方的法律依據(jù)，即根據(jù)婚姻法解釋三的相關(guān)條款，不知情一方可以在劃分夫妻財(cái)產(chǎn)時(shí)提出補(bǔ)償，直接向另一方訴諸權(quán)利。
五、結(jié)語(yǔ)
總之，隨著我國(guó)社會(huì)的進(jìn)步和發(fā)展，法律對(duì)婚姻關(guān)系中的夫妻財(cái)產(chǎn)制度有了新的規(guī)定，這是為了維護(hù)當(dāng)代婚姻的穩(wěn)定和社會(huì)和諧的必然要求。
［參考文獻(xiàn)］
受聘人（乙方）：____________________
身份證號(hào)碼：________________________
受聘人的擔(dān)保人（丙方）：____________
身份證號(hào)碼：________________________
茲有聘用單位（甲方）_________決定聘用乙方（受聘人）_________從事相關(guān)工作，經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商一致，達(dá)成如下協(xié)議：
一、聘用期限
自_________年_________月_________日至_________年_______月_____日止，共______年_____月，其中試用期自________年_____月_________日至_________年_________月_________日止，共_________月。
二、乙方應(yīng)服從甲方工作安排，在聘用期內(nèi)履行以下義務(wù)：
1．工作崗位：_________。
2．職責(zé)范圍和要求：_________。
3．遵守國(guó)家的法律法規(guī)、甲方的各種規(guī)章制度，接受甲方的安全教育、遵守安全規(guī)章制度和操作規(guī)程，確保安全生產(chǎn)。
三、乙方完成本合同規(guī)定的崗位工作職責(zé)后，甲方應(yīng)向乙方支付以下待遇：
1．甲方以現(xiàn)金的形式按月支付乙方工資，月工資標(biāo)準(zhǔn)為人民幣_(tái)________元；
2．甲方支付乙方的其他待遇；
3．甲方支付乙方必要的勞保用品和工作工具。
四、出現(xiàn)以下情況之一，甲方可以提前解除本合同。
1．乙方在試用期內(nèi)不符合聘用條件的；
2．乙方違反國(guó)家法律法規(guī)和甲方規(guī)章制度，情節(jié)較為嚴(yán)重的；
3．甲方因工作原因必須撤崗，又無(wú)法重新安排工作的；
4．乙方因病或非因工負(fù)傷，醫(yī)療期滿后，不能從事原崗位工作的；
5．照國(guó)家有關(guān)規(guī)定和《_________》有關(guān)條款可以解除勞動(dòng)合同的。
五、有關(guān)乙方聘用期間的因病、非因工負(fù)傷、因工負(fù)傷等保險(xiǎn)福利待遇按相關(guān)法律法規(guī)執(zhí)行。
六、有關(guān)因本合同的履行而產(chǎn)生的爭(zhēng)議由甲方人事部門(mén)和工會(huì)組織共同負(fù)責(zé)調(diào)解；調(diào)解不成，任何一方可提請(qǐng)_________仲裁機(jī)構(gòu)進(jìn)行仲裁。
七、甲、乙雙方違反本合同，按國(guó)家現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定承擔(dān)違約責(zé)任。丙方自愿為乙方提供擔(dān)保，并對(duì)乙方因本人原因給甲方造成的經(jīng)濟(jì)損失承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。
八、其他甲、乙雙方商定的事項(xiàng)：_________。
九、本合同經(jīng)甲、乙、丙三方簽（章）后生效，合同期限屆滿，合同即行終止，甲乙雙方自然終止勞動(dòng)關(guān)系。
十、本合同一式四份，甲、乙、丙三方，勞動(dòng)服務(wù)公司各一份。
甲方（蓋章）：_________
_________年____月____日
乙方（簽字）：_________
_________年____月____日
丙方（簽字）：_________
_________年____月____日
房屋租賃稅率包括哪些方面,應(yīng)該怎么計(jì)算
房屋租賃相應(yīng)的租賃主體具體應(yīng)該繳納哪些稅費(fèi)、具體稅費(fèi)應(yīng)該怎么計(jì)算、相應(yīng)稅率是什么？本文就相關(guān)租賃的繳納稅費(fèi)問(wèn)題作相應(yīng)分析。希望對(duì)您有幫助。
個(gè)人出租住房應(yīng)繳納以下稅款，根據(jù)財(cái)稅〔20xx〕24號(hào)文件(對(duì)房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅分別做以下優(yōu)惠)：
1.房產(chǎn)稅：以租金收入4%計(jì)算繳納。
2.營(yíng)業(yè)稅：3%稅率的基礎(chǔ)上減半計(jì)算繳納。
3.城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加：以實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅稅額乘以城建稅率(按納稅人所在地不同適用7%、5%、1%三檔稅率)和教育費(fèi)附加率3%計(jì)算繳納。
4.個(gè)人所得稅：對(duì)個(gè)人出租住房取得的所得暫減按10%的稅率征收個(gè)人所得稅。財(cái)產(chǎn)租賃所得，每次收入不超過(guò)4000元的，減除費(fèi)用800元;4000元以上的，減除20%的費(fèi)用，其余額為應(yīng)納稅所得額。
5.免征城鎮(zhèn)土地使用稅。
6.免征印花稅。
根據(jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局財(cái)稅20xx24號(hào)《關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》規(guī)定，對(duì)個(gè)人出租住房，不區(qū)分用途，在3%稅率的基礎(chǔ)上減半征收營(yíng)業(yè)稅。
首先，稅費(fèi)繳納理論上，稅金應(yīng)該由出租方繳納。
其次，舉例：以月租5000元為例計(jì)算各稅額?
個(gè)人出租計(jì)算： (1)營(yíng)業(yè)稅=5000*3%/2=75元 (2)城建稅=75*7%=5.25元 (3)教育費(fèi)附加=75*3%=2.25元 (4)房產(chǎn)稅=5000*4%=200元
單位出租計(jì)算： (1)營(yíng)業(yè)稅=5000*5%=250元 (2)城建稅=250*7%=17.5元 (3)教育費(fèi)附加=250*3%=7.5元 (4)房產(chǎn)稅=5000*12%=600元
再次，房屋租賃稅費(fèi)概述：
1、根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅條例實(shí)施細(xì)則》(20xx年1月1日起施行)規(guī)定第二十三條條例第十條所稱營(yíng)業(yè)稅起征點(diǎn)，是指納稅人營(yíng)業(yè)額合計(jì)達(dá)到起征點(diǎn)。
營(yíng)業(yè)稅起征點(diǎn)的適用范圍限于個(gè)人。
營(yíng)業(yè)稅起征點(diǎn)的幅度規(guī)定如下：
(1)按期納稅的，為月?tīng)I(yíng)業(yè)額1000-5000元; (2)按次納稅的，為每次(日)營(yíng)業(yè)額100元。
省、自治區(qū)、直轄市財(cái)政廳(局)、稅務(wù)局應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的幅度內(nèi)，根據(jù)實(shí)際情況確定本地區(qū)適用的起征點(diǎn)，并報(bào)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局備案。
2、房租收入涉及繳納個(gè)人所得稅。
小編為您整理這篇文章，希望能更好的幫助您了解關(guān)于房屋租賃稅率包括哪些方面,應(yīng)該怎么計(jì)算的法律知識(shí)，歡迎瀏覽。
最新城市房產(chǎn)贈(zèng)與合同的格式是什么?
在實(shí)踐中，存在贈(zèng)與房產(chǎn)的現(xiàn)象。那么，房產(chǎn)贈(zèng)與合同的范本格式是什么?贈(zèng)與合同有哪些必備條款?房產(chǎn)贈(zèng)與合同應(yīng)該包含哪些內(nèi)容?下面365小編為您提供贈(zèng)與房產(chǎn)合同的范本。
贈(zèng)與房產(chǎn)合同的范本
本協(xié)議由以下雙方當(dāng)事人在_________簽訂：
甲方(贈(zèng)與人)：_______________________
住所：_______________________
身份證號(hào)：___________________
共有人：
住所：_______________________
身份證號(hào)：___________________
乙方(受贈(zèng)人)：_______________________
住所：_______________________
身份證號(hào)：___________________
贈(zèng)與見(jiàn)證人：_______________________
住所：_______________________
身份證號(hào)：___________________
為明確雙方本次贈(zèng)與房屋行為的權(quán)利義務(wù)，甲乙雙方本著誠(chéng)實(shí)信用的原則，并根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，制訂本協(xié)議，以資共同遵守。
第一條 甲方?jīng)Q定將位于_________區(qū)_________街_________樓_________層_________號(hào)的房屋一套，房屋所有權(quán)證號(hào)： ，建筑面積_________平方米(商房、住宅)無(wú)償贈(zèng)與給乙方;乙方同意接受此贈(zèng)與。甲方保證其對(duì)上述房屋擁有所有權(quán)。因甲方贈(zèng)與房產(chǎn)系共有產(chǎn)權(quán)，此贈(zèng)與行為由共有人確認(rèn)并在此贈(zèng)與合同上簽字。
第二條 甲方保證本次贈(zèng)與并無(wú)任何不正當(dāng)目的，甲方已將其所知的一切包括瑕疵在內(nèi)的注意事項(xiàng)告知乙方(但甲方不保證本次贈(zèng)與物完全無(wú)瑕疵)，如有隱瞞導(dǎo)致乙方受贈(zèng)后造成的損失由甲方承擔(dān)賠償責(zé)任。
第三條 根據(jù)法律規(guī)定和甲方要求，乙方保證將房屋不用于違法(或雙方約定的其他事項(xiàng))等事項(xiàng)。如因乙方用贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)從事非法活動(dòng)，甲方有權(quán)撤銷贈(zèng)與，并收回贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)。
第四條 本協(xié)議生效后，甲方應(yīng)在_________日內(nèi)向乙方移交上述房屋;并應(yīng)在_________日內(nèi)協(xié)助乙方到有關(guān)房產(chǎn)管理部門(mén)辦理有關(guān)變更登記的手續(xù)。
第五條 乙方無(wú)須向甲方支付任何費(fèi)用，但與移交上述房屋有關(guān)的費(fèi)用包括到有關(guān)房產(chǎn)管理部門(mén)辦理有關(guān)手續(xù)的費(fèi)用以及有關(guān)契稅應(yīng)由乙方負(fù)擔(dān)。
(如贈(zèng)與協(xié)議有附加條件，可在此處填寫(xiě)附加約定)
第六條 贈(zèng)與房屋尚未交付時(shí)，贈(zèng)與人經(jīng)濟(jì)狀況顯著惡化，可以變更或終止合同。但可以適當(dāng)賠償受贈(zèng)人因相信贈(zèng)與人贈(zèng)與行為而造成的經(jīng)濟(jì)損失。
第七條 受贈(zèng)人有下列情形之一的，贈(zèng)與人可以撤消贈(zèng)與：
(1)受贈(zèng)人不履行贈(zèng)與合同約定義務(wù)的。
(2)嚴(yán)重侵害贈(zèng)與人或者贈(zèng)與人近親屬利益的。
第八條 本協(xié)議生效后如雙方為履行本協(xié)議發(fā)生糾紛，應(yīng)協(xié)商解決。協(xié)商不成，任何一方可以向有管轄權(quán)的法院訴訟。
第九條 本協(xié)議生效后，雙方共同遵守。如一方違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。違約方應(yīng)向?qū)Ψ劫r償因履行本合同的一切損失。
第十條 本協(xié)議一式兩份，雙方各持一份，具有同等法律效力。本協(xié)議在雙方簽字后生效。
甲方：(簽字)_________乙方(簽字)：_________
_________年____月____日_________年____月____日
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房屋租賃合同
甲方： (出租人)乙方： (承租人)
雙方經(jīng)友好協(xié)商，根據(jù)《合同法》及國(guó)家、當(dāng)?shù)卣畬?duì)房屋租賃的有關(guān)規(guī)定，就租賃房屋一事達(dá)成以下協(xié)議。
第一部分 房屋概況
第一條 甲方保證向乙方出租的房屋系(本人，共有)擁有完全所有權(quán)和使用權(quán)，設(shè)有房屋它項(xiàng)權(quán)利有
(如果房屋是共有，則還應(yīng)增加：已經(jīng)共有人同意，附書(shū)面同意聲明。如果是委托租賃，應(yīng)有房屋所有權(quán)人與受托人的委托協(xié)議書(shū))
第二條 房屋法律概況
1、房屋所有權(quán)證書(shū)登記人： ，身份證號(hào)碼： ;
2、房屋所有權(quán)證書(shū)編號(hào)： ;
3、土地使用權(quán)證書(shū)編號(hào)： ;
4、房屋所有權(quán)證書(shū)上登記的房屋建筑面積： ;
5、房屋的使用面積：
6、房屋的附屬建筑物和歸房屋所有權(quán)人使用的設(shè)施：
第三條 出租房屋概況(包括從落地址、名稱、用途、間數(shù)、建筑面積、使用面積、地面、墻壁質(zhì)量、家具設(shè)備等)
第四條 租賃期限、用途
1、該房屋租賃期共 個(gè)月。自 年 月 日起至 年 月 日止。
2、乙方向甲方承諾，租賃該房屋僅作為使用。
3、租賃期滿，甲方有權(quán)收回出租房屋，乙方應(yīng)如期交還。
乙方如要求續(xù)租，則必須在租賃期滿 個(gè)月之前書(shū)面通知甲方，經(jīng)甲方同意后，重新簽訂租賃合同。
第五條 租金及支付方式
1、 該房屋每月租金為 元(大寫(xiě) 萬(wàn) 仟 佰 拾 元整)。
租金總額為 元(大寫(xiě) 萬(wàn) 仟 佰 拾 元整)。
2、 房屋租金支付方式如下：
甲方收款后應(yīng)提供給乙方有效的收款憑證。
第六條 租賃期間相關(guān)費(fèi)用及稅金
1、 甲方應(yīng)承擔(dān)的費(fèi)用：
(1)租賃期間，房屋和土地的產(chǎn)權(quán)稅由甲方依法交納。如果發(fā)生政府有關(guān)部門(mén)征收本合同中未列出項(xiàng)目但與該房屋有關(guān)的費(fèi)用，應(yīng)由甲方負(fù)擔(dān)。
(2)
2、乙方交納以下費(fèi)用：
(1)乙方應(yīng)按時(shí)交納自行負(fù)擔(dān)的費(fèi)用。
(2)甲方不得擅自增加本合同未明確由乙方交納的費(fèi)用。
第七條 房屋修繕與使用
1、在租賃期內(nèi)，甲方應(yīng)保證出租房屋的使用安全。該房屋及所屬設(shè)施的維修責(zé)任除雙方在本合同及補(bǔ)充條款中約定外，均由甲方負(fù)責(zé)(乙方使用不當(dāng)除外)。
甲方提出進(jìn)行維修須提前 日書(shū)面通知乙方，乙方應(yīng)積極協(xié)助配合。
乙方向甲方提出維修請(qǐng)求后，甲方應(yīng)及時(shí)提供維修服務(wù)。
對(duì)乙方的裝修裝飾部分甲方不負(fù)有修繕的義務(wù)。
2、乙方應(yīng)合理使用其所承租的房屋及其附屬設(shè)施。如因使用不當(dāng)造成房屋及設(shè)施損壞的，乙方應(yīng)立即負(fù)責(zé)修復(fù)或經(jīng)濟(jì)賠償。
乙方如改變房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)、裝修或設(shè)置對(duì)房屋結(jié)構(gòu)有影響的設(shè)備，設(shè)計(jì)規(guī)模、范圍、工藝、用料等方案均須事先征得甲方的書(shū)面同意后方可施工。租賃期滿后或因乙方責(zé)任導(dǎo)致退租的，除雙方另有約定外，甲方有權(quán)選擇以下權(quán)利中的一種：
(1)依附于房屋的裝修歸甲方所有。
(2)要求乙方恢復(fù)原狀。
(3)向乙方收取恢復(fù)工程實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用。
第八條 房屋的轉(zhuǎn)讓與轉(zhuǎn)租
1、租賃期間，甲方有權(quán)依照法定程序轉(zhuǎn)讓該出租的房屋，轉(zhuǎn)讓后，本合同對(duì)新的房屋所有人和乙方繼續(xù)有效。
2、未經(jīng)甲方同意，乙方不得轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借承租房屋。
3、甲方出售房屋，須在 個(gè)月前書(shū)面通知乙方，在同等條件下，乙方有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
第九條 合同的變更、解除與終止
1、雙方可以協(xié)商變更或終止本合同。
2、甲方有以下行為之一的，乙方有權(quán)解除合同：
(1)不能提供房屋或所提供房屋不符合約定條件，嚴(yán)重影響居住。
(2)甲方未盡房屋修繕義務(wù)，嚴(yán)重影響居住的。
3、房屋租賃期間，乙方有下列行為之一的，甲方有權(quán)解除合同，收回出租房屋;
(1)未經(jīng)甲方書(shū)面同意，轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借承租房屋。
(2)未經(jīng)甲方書(shū)面同意，拆改變動(dòng)房屋結(jié)構(gòu)。
(3)損壞承租房屋，在甲方提出的合理期限內(nèi)仍未修復(fù)的。
(4)未經(jīng)甲方書(shū)面同意，改變本合同約定的房屋租賃用途。
(5)利用承租房屋存放危險(xiǎn)物品或進(jìn)行違法活動(dòng)。
(6)逾期未交納按約定應(yīng)當(dāng)由乙方交納的各項(xiàng)費(fèi)用，已經(jīng)給甲方造成嚴(yán)重?fù)p害的。
(7)拖欠房租累計(jì) 個(gè)月以上。
4、租賃期滿前，乙方要繼續(xù)租賃的，應(yīng)當(dāng)在租賃期滿 個(gè)月前書(shū)面通知甲方。如甲方在租期屆滿后仍要對(duì)外出租的，在同等條件下，乙方享有優(yōu)先承租權(quán)。
5、租賃期滿合同自然終止。
6、因不可抗力因素導(dǎo)致合同無(wú)法履行的，合同終止。
第十條 房屋交付及收回的驗(yàn)收
1、甲方應(yīng)保證租賃房屋本身及附屬設(shè)施、設(shè)備處于能夠正常使用狀態(tài)。
2、驗(yàn)收時(shí)雙方共同參與，如對(duì)裝修、器物等硬件設(shè)施、設(shè)備有異議應(yīng)當(dāng)場(chǎng)提出。當(dāng)場(chǎng)難以檢測(cè)判斷的，應(yīng)于 日內(nèi)向?qū)Ψ街鲝垺?/p>
3、乙方應(yīng)于房屋租賃期滿后，將承租房屋及附屬設(shè)施、設(shè)備交還甲方。
4、乙方交還甲方房屋應(yīng)當(dāng)保持房屋及設(shè)施、設(shè)備的完好狀態(tài)，不得留存物品或影響房屋的正常使用。對(duì)未經(jīng)同意留存的物品，甲方有權(quán)處置。
第十一條 甲方違約責(zé)任處理規(guī)定
1、甲方因不能提供本合同約定的房屋而解除合同的，應(yīng)支付乙方本合同租金總額 %的違約金。甲方除應(yīng)按約定支付違約金外，還應(yīng)對(duì)超出違約金以外的損失進(jìn)行賠償。
2、如乙方要求甲方繼續(xù)履行合同的，甲方每逾期交房一日，則每日應(yīng)向乙方支付日租金 倍的滯納金。甲方還應(yīng)承擔(dān)因逾期交付給乙方造成的損失。
3、由于甲方怠于履行維修義務(wù)或情況緊急，乙方組織維修的，甲方應(yīng)支付乙方費(fèi)用或折抵租金，但乙方應(yīng)提供有效憑證。
4、甲方違反本合同約定，提前收回房屋的，應(yīng)按照合同總租金的 %向乙方支付違約金，若支付的違約金不足彌補(bǔ)乙方損失的，甲方還應(yīng)該承擔(dān)賠償責(zé)任。
5、甲方因房屋權(quán)屬瑕疵或非法出租房屋而導(dǎo)致本合同無(wú)效時(shí)，甲方應(yīng)賠償乙方損失。
第十二條 乙方違約責(zé)任
1、租賃期間，乙方有下列行為之一的，甲方有權(quán)終止合同，收回該房屋，乙方應(yīng)按照合同總租金的 %向甲方支付違約金。若支付的違約金不足彌補(bǔ)甲方損失的，乙方還應(yīng)負(fù)責(zé)賠償直至達(dá)到彌補(bǔ)全部損失為止。
(1)未經(jīng)甲方書(shū)面同意，將房屋轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借給他人使用的;
(2)未經(jīng)甲方書(shū)面同意，拆改變動(dòng)房屋結(jié)構(gòu)或損壞房屋;
(3)改變本合同規(guī)定的租賃用途或利用該房屋進(jìn)行違法活動(dòng)的;
(4)拖欠房租累計(jì) 個(gè)月以上的。
2、在租賃期內(nèi)，乙方逾期交納本合同約定應(yīng)由乙方負(fù)擔(dān)的費(fèi)用的，每逾期一天，則應(yīng)按上述費(fèi)用總額的 %支付甲方滯納金。
3、在租賃期內(nèi)，乙方未經(jīng)甲方同意，中途擅自退租的，乙方應(yīng)該按合同總租金 %的額度向甲方支付違約金。若支付的違約金不足彌補(bǔ)甲方損失的，乙方還應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
4、乙方如逾期支付租金，每逾期一日，則乙方須按日租金的 倍支付滯納金。
5、租賃期滿，乙方應(yīng)如期交還該房屋。乙方逾期歸還，則每逾期一日應(yīng)向甲方支付原日租金 倍的滯納金。乙方還應(yīng)承擔(dān)因逾期歸還給甲方造成的損失。
第十三條 免責(zé)條件
1、因不可抗力原因致使本合同不能繼續(xù)履行或造成的損失，甲、乙雙方互不承擔(dān)責(zé)任。
2、因國(guó)家政策需要拆除或改造已租賃的房屋，使甲、乙雙方造成損失的，互不承擔(dān)責(zé)任。
3、因上述原因而終止合同的，租金按照實(shí)際使用時(shí)間計(jì)算，不足整月的按天數(shù)計(jì)算，多退少補(bǔ)。
4、不可抗力系指 “ 不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況 ” .
第十四條 本合同未盡事宜，經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商一致，可訂立補(bǔ)充條款。補(bǔ)充條款及附件均為本合同組成部分，與本合同具有同等法律效力。
第十五條 爭(zhēng)議解決
本合同項(xiàng)下發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商或申請(qǐng)調(diào)解;協(xié)商或調(diào)解解決不成的，按下列第 種方式解決(以下兩種方式只能選擇一種)：
1、提請(qǐng)仲裁委員會(huì)仲裁。
2、依法向有管轄權(quán)的人民法院提起訴訟。
第十六條 其他約定事項(xiàng)
1、
2、
第十七條 本合同自雙方簽(章)后生效。
第十八條 本合同及附件一式 份，由甲、乙雙方各執(zhí) 份。具有同等法律效力。
甲方： 。 乙方： 。
身份證號(hào)(或營(yíng)業(yè)執(zhí)照號(hào))： 身份證號(hào)：
電話： 電話：
傳真： 傳真：
地址： 地址：
郵政編碼： 郵政編碼：
房產(chǎn)證號(hào)：
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書(shū)號(hào)碼：
簽約代表：
簽約日期： 年 月 日 簽約日期： 年 月 日
簽約地點(diǎn)： 簽約地點(diǎn)：
設(shè)施 、設(shè)備清單
本《設(shè)施清單》為(甲方) 同(乙方) 所簽訂的編號(hào)為房屋租賃合同的附件。
甲方向乙方提供以下設(shè)施、設(shè)備：
一、燃?xì)夤艿?[ ] 煤氣罐 [ ]
二、暖氣管道 [ ]
三、熱水管道 [ ]
四、燃?xì)鉄崴?[ ] 型號(hào)：
電熱水器 [ ] 型號(hào)：
五、空調(diào) [ ] 型號(hào)及數(shù)量：
六、家具 [ ] 型號(hào)及數(shù)量：
七、電器 [ ] 型號(hào)及數(shù)量：
八、水表現(xiàn)數(shù)： 電表現(xiàn)數(shù)： 燃?xì)獗憩F(xiàn)數(shù)：
九、裝修狀況：
十、其它設(shè)施、設(shè)備：
甲方： 乙方：
簽約日期： 年 月 日
簽約地點(diǎn)：
使用說(shuō)明：
1、《房屋租賃合同》、《房屋承租居間合同》推薦文本為中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)委托北京匯佳律師事務(wù)所擬定，為建議使用。
2、凡承諾使用《房屋租賃合同》、《房屋承租居間合同》推薦文本的經(jīng)營(yíng)者，有義務(wù)應(yīng)消費(fèi)者的要求使用。
3、選擇 “ 爭(zhēng)議解決 ” 方式中提請(qǐng)仲裁方式時(shí)，應(yīng)填寫(xiě)所選擇仲裁機(jī)構(gòu)的法定名稱。
4、《房屋租賃合同》、《房屋承租居間合同》推薦文本中相關(guān)條款，在符合國(guó)家法律規(guī)定的前提下，考慮消費(fèi)者與經(jīng)營(yíng)者雙方的合法權(quán)益，結(jié)合實(shí)際需要可能做出修改。
最新商鋪轉(zhuǎn)租合同格式是什么?
房屋出租在實(shí)踐中很常見(jiàn)，轉(zhuǎn)租也是承租人經(jīng)常發(fā)生的行為。那么，在商鋪轉(zhuǎn)租中，雙方的轉(zhuǎn)租合同應(yīng)該包含哪些內(nèi)容呢？商鋪轉(zhuǎn)租合同有哪些必備條款？
商鋪轉(zhuǎn)租合同
轉(zhuǎn)租方(簡(jiǎn)稱甲方)：
承租方(簡(jiǎn)稱乙方)：
甲、乙雙方在征得出租人書(shū)面同意后，雙方在平等互利的基礎(chǔ)上，經(jīng)友好協(xié)商，一致訂立本合同如下，以資共同遵守。
一. 商鋪地址：
甲方將其租賃的位于 市 區(qū) 路 號(hào)的商鋪在良好狀態(tài)下，轉(zhuǎn)租部分給乙方用于 使用。
二. 商鋪面積：
轉(zhuǎn)租該商鋪的使用面積約為 平方米。
三. 租賃期限：
租賃期自 年 月 日起至 年 月 日止，甲方應(yīng)于 年 月 日以前將商鋪騰空交給乙方使用。
裝修免租期：從 年 月 日起至 年 月 日止為乙方免房租之裝修期。
四.租金：
1.數(shù)額：甲乙雙方議定每月租金為人民幣 整，后 年租金由甲、乙雙方根據(jù)市場(chǎng)價(jià)另行協(xié)商確定，應(yīng)付租金由乙方以現(xiàn)金形式交付給甲方。
2. 支付方式：
租金按 為壹期支付，首期租金由乙方于本合同簽定時(shí)一次付清;以后每期租金于每期開(kāi)始前提前 繳納，先付后用。甲方收到租金后應(yīng)開(kāi)具發(fā)票給乙方。
3.如乙方逾期支付租金超過(guò) 個(gè)工作日，每逾期一天，甲方有權(quán)按所欠費(fèi)用款項(xiàng)的1‰收取
滯納金，如超過(guò) 天，則視為乙方自動(dòng)退租，構(gòu)成違約。甲方有權(quán)收回商鋪，并追究乙方違約責(zé)任。
五. 租賃期內(nèi)，甲方承擔(dān)下列責(zé)任：
依約將商鋪及附屬設(shè)施按時(shí)完整交付乙方使用。
負(fù)責(zé)對(duì)商鋪定期安全檢查，商鋪維修費(fèi)等原由甲方支付的費(fèi)用，仍由甲方承擔(dān)。
六. 租賃期內(nèi)，乙方承擔(dān)下列責(zé)任：
依約按時(shí)交納租金，并承擔(dān)租賃期內(nèi)的水、電、通訊費(fèi)、治安費(fèi)、稅金、衛(wèi)生費(fèi)等一切因乙方實(shí)際使用而產(chǎn)生的費(fèi)用，并按單如期繳納。
乙方在裝修期間不能破壞商鋪的主體結(jié)構(gòu)。
合同期滿后，乙方原有的固定裝修不能破壞移走。
乙方在租賃期內(nèi)應(yīng)注意消防安全設(shè)施的配備，否則在本租賃場(chǎng)所內(nèi)由此而產(chǎn)生的消防事故由乙方自己負(fù)責(zé)。
七. 合同終止及解除的規(guī)定：
合同租賃期滿后，在同等條件下，乙方有優(yōu)先續(xù)租權(quán)。如需續(xù)約，乙方應(yīng)提前兩個(gè)月書(shū)面通知甲方，由雙方另行協(xié)商續(xù)租事宜。
租賃期滿后，乙方應(yīng)在3天內(nèi)將承租的商鋪交還甲方，如有留置的任何物品，在未取得甲方的諒解之下，均視為放棄，任憑甲方處置，乙方?jīng)Q無(wú)異議。
本合同一經(jīng)雙方簽署后立即生效，未經(jīng)雙方同意，不得任意終止。如有未盡事宜，甲、乙雙方可另行協(xié)商。
八. 不可抗力：
商鋪?zhàn)赓U期內(nèi)如遇市政動(dòng)遷或其他不可抗力，導(dǎo)致雙方合作無(wú)法進(jìn)行，本合同自然終止，甲方應(yīng)退還乙方已預(yù)付的未履行期間的租金給乙方。
九. 違約處理：
甲、乙雙方任何一方如未按本合同的條款履行，并且過(guò)錯(cuò)方在未征得對(duì)方諒解的情況下，責(zé)任方應(yīng)向?qū)Ψ街Ц哆`約金，雙方約定違約金為人民幣 圓整。如違約金不足以彌補(bǔ)對(duì)方的實(shí)際損失，責(zé)任方應(yīng)賠償對(duì)方的實(shí)際損失。
凡在執(zhí)行本合同或與本合同有關(guān)的事情時(shí)雙方發(fā)生爭(zhēng)議，應(yīng)首先友好協(xié)商，協(xié)商不成，可向有管轄權(quán)的人民法院提起訴訟。
十. 其他： 本合同一式 貳 份，甲、乙雙方各執(zhí) 壹 份。
訂約人：
甲 方： 乙 方：
證件號(hào)碼： 證件號(hào)碼：
聯(lián)絡(luò)地址： 聯(lián)絡(luò)地址：
電 話： 電 話：
日 期： 日 期：
20xx年最新員工辭退通知書(shū)范本
勞動(dòng)者辭職的時(shí)候是需要對(duì)用人單位說(shuō)明辭職原因的，甚至有些用人單位還要求勞動(dòng)者出具一份正式的辭職信。同樣的，用人單位辭退職工也是需要出具一份辭退通知書(shū)的。小編今天為大家?guī)?lái)“20xx年最新員工辭退通知書(shū)范本”，希望能為您提供一些幫助。
辭退通知書(shū)
XXX，我公司與你于xxxx年xx月xx日簽訂了勞動(dòng)合同，雙方建立了勞動(dòng)關(guān)系。但在勞動(dòng)合同履行過(guò)程中，公司發(fā)現(xiàn)你不能勝任本職工作，勞動(dòng)態(tài)度差。并且由于你的不良行為，還給公司造成了損失，本公司決定將你辭退，終止與你的勞動(dòng)關(guān)系。請(qǐng)你接到本辭退通知后，到公司相關(guān)部門(mén)辦理離職手續(xù)，本公司將依照勞動(dòng)法的規(guī)定，給予你一個(gè)月工資的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金及相應(yīng)保險(xiǎn)費(fèi)補(bǔ)償。同時(shí)，接到本辭退通知后，你不得以公司名義再開(kāi)展任何業(yè)務(wù)活動(dòng)，否則造成的一切后果由你本人承擔(dān)。
此致
XXX有限公司
一、開(kāi)展農(nóng)房登記工作指導(dǎo)思想、基本原則和工作目標(biāo)
隨著我縣農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，農(nóng)房建設(shè)已成為農(nóng)民財(cái)富積聚的主要載體和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的重要資產(chǎn)。開(kāi)展農(nóng)房登記工作，是學(xué)習(xí)和實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，保障農(nóng)民和集體經(jīng)濟(jì)組織的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)，促進(jìn)農(nóng)村社會(huì)和諧，履行政府服務(wù)職責(zé)的重要體現(xiàn)；是引導(dǎo)村鎮(zhèn)建設(shè)按照規(guī)劃有序開(kāi)展，推進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)，促進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌和城鎮(zhèn)化健康快速發(fā)展的有效抓手；是探索構(gòu)建集體土地范圍內(nèi)的房屋產(chǎn)權(quán)處置機(jī)制，促進(jìn)集體土地范圍內(nèi)的房屋由資產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)橘Y本，進(jìn)一步解放農(nóng)村生產(chǎn)力、活躍農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的必要前提。
（一）指導(dǎo)思想：堅(jiān)持以黨的十七大、十七屆三中全會(huì)和省委八屆九次、市委三屆八次全會(huì)精神為指針，深入學(xué)習(xí)和實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀，堅(jiān)持以維護(hù)農(nóng)民和集體經(jīng)濟(jì)組織合法財(cái)產(chǎn)權(quán)為出發(fā)點(diǎn);以進(jìn)一步解放和發(fā)展農(nóng)村生產(chǎn)力為主線，圍繞發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)、推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展，建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村的基本要求，解放思想，開(kāi)拓創(chuàng)新，逐步建立和完善符合縣情的農(nóng)房登記制度，積極探索建立農(nóng)房產(chǎn)權(quán)處置機(jī)制，努力開(kāi)創(chuàng)我縣農(nóng)村改革和發(fā)展新局面。
（二）基本原則：
1、依法登記。嚴(yán)格按照法律法規(guī)規(guī)定的房屋登記種類、程序、要件、范圍等辦理農(nóng)房登記，登記后的房屋權(quán)屬受法律保護(hù)。違法占地建設(shè)和未經(jīng)規(guī)劃許可建設(shè)的房屋，一律不予登記。
2、申請(qǐng)登記。農(nóng)房登記申請(qǐng)人向房屋登記機(jī)構(gòu)（以下簡(jiǎn)稱“縣房產(chǎn)局”）提出書(shū)面申請(qǐng)，提交申請(qǐng)登記材料，登記房屋權(quán)屬。
3、試點(diǎn)先行。按照試點(diǎn)先行、循序漸進(jìn)的要求，選取慎城鎮(zhèn)作為開(kāi)展農(nóng)房登記工作、探索構(gòu)建房屋處置機(jī)制的試點(diǎn)。鼓勵(lì)試點(diǎn)鎮(zhèn)大膽探索、勇于實(shí)踐，在總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，穩(wěn)步扎實(shí)推進(jìn)房屋處置工作的展開(kāi)。
4、審查原則。由鄉(xiāng)鎮(zhèn)及有關(guān)部門(mén)配合縣房產(chǎn)局進(jìn)行房屋權(quán)屬和面積的調(diào)查、核實(shí)，公安部門(mén)會(huì)同縣房產(chǎn)局統(tǒng)一編制公安門(mén)牌編號(hào)。
5、配合原則。做好農(nóng)房登記工作需要建設(shè)、國(guó)土、公安等部門(mén)的密切配合和有效銜接。各相關(guān)部門(mén)要聯(lián)合開(kāi)展宅基地勘察、規(guī)劃審查、房屋面積測(cè)量、房屋質(zhì)量認(rèn)定等工作?？h房產(chǎn)局要配合國(guó)土資源部門(mén)加快宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作，努力擴(kuò)大集體建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)登記發(fā)證覆蓋面，保證房屋登記工作有序開(kāi)展。
（三）目標(biāo)要求：二零零九年，我縣要全面啟動(dòng)農(nóng)房登記的試點(diǎn)工作，在此基礎(chǔ)上確定構(gòu)建農(nóng)房產(chǎn)權(quán)處置機(jī)制。啟動(dòng)農(nóng)房登記工作之后，要注意總結(jié)登記工作規(guī)律，有針對(duì)性地解決登記工作中面臨的突出問(wèn)題，探索促進(jìn)農(nóng)房由資產(chǎn)向資本轉(zhuǎn)化的有效途徑和方法。2010年，基本建立農(nóng)房登記制度，初步形成農(nóng)房產(chǎn)權(quán)處置機(jī)制，為社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)打下基礎(chǔ)。
二、農(nóng)房登記的程序和有關(guān)問(wèn)題的處理原則
農(nóng)房登記的申請(qǐng)人為自然人的，應(yīng)使用其有效身份證件的姓名；申請(qǐng)人為法人或其他組織的，應(yīng)使用其法定名稱，由其法定代表人申請(qǐng)；共有房屋，由共有人共同申請(qǐng)。申請(qǐng)人可以委托人申請(qǐng)房屋權(quán)屬登記。人申請(qǐng)登記時(shí)，除向縣房產(chǎn)局交驗(yàn)人的有效證件外，還應(yīng)向登記機(jī)構(gòu)提交申請(qǐng)人的授權(quán)委托書(shū)。
（一）農(nóng)房登記程序
1、申請(qǐng)
申請(qǐng)房屋登記，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)向縣房產(chǎn)局提出申請(qǐng)，并提交申請(qǐng)登記材料。申請(qǐng)登記材料應(yīng)當(dāng)提供原件。不能提供原件的，應(yīng)當(dāng)提交經(jīng)有關(guān)部門(mén)確認(rèn)與原件一致的復(fù)印件。
2、受理
申請(qǐng)人提交的申請(qǐng)登記材料齊全且符合法定形式的，縣房產(chǎn)局應(yīng)當(dāng)予以受理，并出具書(shū)面憑證。申請(qǐng)人提交的申請(qǐng)登記材料不齊全或者不符合法定形式的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)一次告知申請(qǐng)人需要補(bǔ)正的內(nèi)容。
3、審核
（1）初審。鄉(xiāng)鎮(zhèn)有關(guān)部門(mén)應(yīng)配合縣房產(chǎn)局對(duì)申請(qǐng)人提交的資料進(jìn)行審查，審查內(nèi)容主要是申請(qǐng)人主體資格證明、法定代表人身份及個(gè)人身份證明合法性；房屋的土地使用權(quán)來(lái)源及建房手續(xù)合法性；房屋建筑年代、層次、結(jié)構(gòu)、面積、界址正確性，并會(huì)簽初審意見(jiàn)。
（2）審核。符合初審規(guī)定的，由公安部門(mén)會(huì)同縣房產(chǎn)局統(tǒng)一編制公安門(mén)牌編號(hào)。縣房產(chǎn)局對(duì)申請(qǐng)人的申請(qǐng)進(jìn)行審查核實(shí)，提出審核意見(jiàn)。
4、公告?？h房產(chǎn)局受理登記申請(qǐng)后，將登記事項(xiàng)在房屋所在地的集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)公告無(wú)異議，方可予以登記。公告期30天。
5、記載于登記簿。經(jīng)復(fù)核，符合登記條件的，縣房產(chǎn)局應(yīng)當(dāng)予以登記，將申請(qǐng)登記事項(xiàng)記載于房屋登記簿。
6、發(fā)證。經(jīng)登記的集體土地上的房屋權(quán)屬受法律保護(hù)，抵押、流轉(zhuǎn)等參照國(guó)有土地上的房屋登記規(guī)定執(zhí)行。
（二）農(nóng)房初始登記
凡合法建造的農(nóng)房在申請(qǐng)農(nóng)房登記時(shí)，農(nóng)房登記申請(qǐng)人應(yīng)向縣房產(chǎn)局提交下列材料：
1、登記申請(qǐng)書(shū)及申請(qǐng)人的身份證明；
2、宅基地使用權(quán)證明或者集體所有建設(shè)用地使用權(quán)證明；
3、房屋符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的證明；
4、房屋測(cè)繪報(bào)告或者村民住房平面圖；
5、其他有關(guān)材料。
村民申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記的，還應(yīng)當(dāng)提交申請(qǐng)人屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的證明。
農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記的，還應(yīng)當(dāng)提交經(jīng)村（居）民會(huì)議同意或者由村（居）民會(huì)議授權(quán)、經(jīng)村（居）民代表會(huì)議同意的證明材料。按照本方案對(duì)房屋初始登記前，因房屋買賣、交換、贈(zèng)與、繼承、分割、合并等原因致使其權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的，由村（居）民委員會(huì)出具相關(guān)證明后，以實(shí)際房屋所有人為申請(qǐng)人辦理初始登記。因歷史原因造成宅基地上房屋有關(guān)手續(xù)不齊全，經(jīng)調(diào)查其房屋權(quán)屬無(wú)爭(zhēng)議，申請(qǐng)人出具集體土地房屋權(quán)屬來(lái)源保證書(shū)，所在村（居）民委員會(huì)出具證明后，予以登記。對(duì)到本村以外農(nóng)村新購(gòu)買住房的，在交回原宅基地后，由原村（居）民委員會(huì)出具交回宅基地證明，可申請(qǐng)新的住房登記。
（三）農(nóng)房所有權(quán)變更登記
初始登記后，發(fā)生下列情形之一的，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)在有關(guān)法律文件生效或者事實(shí)發(fā)生后申請(qǐng)房屋所有權(quán)變更登記：
1、房屋所有權(quán)人的姓名或者名稱變更的；
2、房屋坐落的街道、門(mén)牌號(hào)或者房屋名稱變更的；
3、房屋面積增加或者減少的；
4、同一所有權(quán)人分割、合并房屋的；
5、法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
申請(qǐng)房屋所有權(quán)變更登記，應(yīng)當(dāng)提交登記申請(qǐng)書(shū)、申請(qǐng)人身份證明、房屋所有權(quán)證書(shū)、證明發(fā)生變更事實(shí)的材料。
（四）農(nóng)房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記
初始登記后，因房屋買賣、互換、贈(zèng)與、繼承、受遺贈(zèng)、分割、合并等原因致使其權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在法律文件生效或事實(shí)發(fā)生后，持身份證明、房屋所有權(quán)證書(shū)、證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料等證明文件到縣房產(chǎn)局申請(qǐng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。
申請(qǐng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，還應(yīng)當(dāng)提交農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織同意轉(zhuǎn)移和受讓人符合申請(qǐng)使用宅基地條件的證明。受讓人不屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，縣房產(chǎn)局不予辦理。
農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織申請(qǐng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，還應(yīng)當(dāng)提交經(jīng)村（居）民會(huì)議同意或者由村（居）民會(huì)議授權(quán)、經(jīng)村（居）民代表會(huì)議同意的證明材料。
（五）農(nóng)房抵押權(quán)登記
依法以集體土地房屋設(shè)立抵押，申請(qǐng)抵押權(quán)登記的，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：
1、登記申請(qǐng)書(shū)；
2、申請(qǐng)人的身份證明；
3、房屋所有權(quán)證書(shū)；
4、主債權(quán)合同和抵押合同；
5、其他必要材料。
辦理集體土地范圍內(nèi)房屋地役權(quán)登記、預(yù)告登記、更正登記、異議登記等房屋登記，可以參照適用國(guó)有土地范圍內(nèi)房屋登記的有關(guān)規(guī)定。
（六）合理認(rèn)定農(nóng)房登記相關(guān)材料和申請(qǐng)事項(xiàng)
農(nóng)房登記申請(qǐng)人申請(qǐng)農(nóng)房登記時(shí)，縣房產(chǎn)局對(duì)申請(qǐng)人提交的申請(qǐng)材料及申請(qǐng)事項(xiàng)按下列要求進(jìn)行認(rèn)定：
1、登記申請(qǐng)書(shū)。由縣房產(chǎn)局根據(jù)情況自行制定統(tǒng)一格式，由當(dāng)事人如實(shí)填寫(xiě)并提交。
2、土地使用權(quán)證明。已取得合法土地使用權(quán)證書(shū)或經(jīng)國(guó)土資源部門(mén)認(rèn)定的證明材料。
3、房屋符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的證明。是指《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》實(shí)施后，房屋所有人領(lǐng)取的《村鎮(zhèn)規(guī)劃選址意見(jiàn)書(shū)》和《村鎮(zhèn)建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（簡(jiǎn)稱“一書(shū)一證”）；《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》實(shí)施前，由農(nóng)房登記申請(qǐng)人向縣建設(shè)部門(mén)申請(qǐng)認(rèn)定。具體認(rèn)定辦法由縣建設(shè)部門(mén)制定。
4、房屋面積?？捎缮暾?qǐng)人提供房屋測(cè)繪報(bào)告或村民住房平面圖。住房平面圖一般應(yīng)由有資質(zhì)的測(cè)繪或設(shè)計(jì)單位提供，并注記單位名稱。不能提供住房平面圖的，申請(qǐng)人應(yīng)與縣房產(chǎn)局預(yù)約測(cè)繪人員對(duì)申請(qǐng)登記的房屋進(jìn)行房屋面積測(cè)繪。
5、簡(jiǎn)易和危舊房屋登記問(wèn)題。對(duì)簡(jiǎn)易和危舊房屋暫不予登記。
6、其他材料和申請(qǐng)事項(xiàng)按《房屋登記辦法》執(zhí)行。
三、積極探索建立農(nóng)房產(chǎn)權(quán)處置機(jī)制
我省是推行農(nóng)村集體土地家庭聯(lián)產(chǎn)承包制發(fā)源地。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)各部門(mén)要大力弘揚(yáng)敢為人先的改革精神，進(jìn)一步解放思想，與時(shí)俱進(jìn)，按照省、市、縣的統(tǒng)一要求和部署，以開(kāi)展農(nóng)房登記工作為抓手，積極借鑒外地取得的成功經(jīng)驗(yàn)，不斷探索建立包括以保障換農(nóng)房、農(nóng)房產(chǎn)權(quán)抵押貸款等形式在內(nèi)的產(chǎn)權(quán)處置機(jī)制，擴(kuò)大農(nóng)房登記成果，讓農(nóng)民從中受益，為深化農(nóng)村改革、推動(dòng)農(nóng)村生產(chǎn)力注入新的活力。
四、組織領(lǐng)導(dǎo)和工作職責(zé)
農(nóng)房登記工作涉及面廣、工作量大、政策性強(qiáng)、技術(shù)要求高、工作難度大，為加強(qiáng)對(duì)我縣農(nóng)房登記工作的領(lǐng)導(dǎo)，縣政府成立由分管副縣長(zhǎng)為組長(zhǎng)，縣房產(chǎn)局、國(guó)土局、建設(shè)局、公安局、財(cái)政局、物價(jià)局和各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)人為成員的縣農(nóng)房登記試點(diǎn)工作領(lǐng)導(dǎo)小組，領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室（設(shè)在縣房產(chǎn)局）。領(lǐng)導(dǎo)小組主要負(fù)責(zé)按照上級(jí)農(nóng)房登記政策，研究制定工作方案、監(jiān)督登記工作開(kāi)展。
縣房產(chǎn)局負(fù)責(zé)制定農(nóng)房登記發(fā)證業(yè)務(wù)流程、技術(shù)規(guī)范、工作程序等；負(fù)責(zé)登記發(fā)證和人員培訓(xùn)；及時(shí)研究處理在登記發(fā)證工作中出現(xiàn)的問(wèn)題。
縣國(guó)土局、建設(shè)局分別負(fù)責(zé)擬定集體土地上房屋權(quán)屬登記過(guò)程中土地、建設(shè)證明認(rèn)定的具體意見(jiàn)，協(xié)調(diào)處理登記過(guò)程中涉及到土地、規(guī)劃管理方面出現(xiàn)的問(wèn)題。
縣公安局負(fù)責(zé)編制提供集體土地上房屋公安門(mén)牌編號(hào)，負(fù)責(zé)處理登記工作中發(fā)生的違反治安管理行為。
縣財(cái)政局負(fù)責(zé)解決登記工作經(jīng)費(fèi)。農(nóng)房登記收費(fèi)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，不足部分由縣財(cái)政予以解決。
縣物價(jià)局負(fù)責(zé)核定權(quán)屬登記相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，監(jiān)督、規(guī)范權(quán)屬登記收費(fèi)。
各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)配合縣房產(chǎn)局做好當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)房登記工作，負(fù)責(zé)落實(shí)有關(guān)工作機(jī)構(gòu)、人員，并組織開(kāi)展宣傳發(fā)動(dòng)、組織權(quán)利人申請(qǐng)登記提供有關(guān)資料、指界簽章等工作。
五、工作要求
（一）加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，周密部署。各地各部門(mén)要充分認(rèn)識(shí)農(nóng)房登記發(fā)證的重要性和緊迫性，從有利于保障農(nóng)民利益、促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大局出發(fā)，切實(shí)加強(qiáng)農(nóng)房登記發(fā)證工作的指導(dǎo)。各相關(guān)單位要認(rèn)真負(fù)責(zé)，明確專門(mén)機(jī)構(gòu)，全面部署，認(rèn)真落實(shí)，努力做到有組織機(jī)構(gòu)、有人員配置、有工作計(jì)劃、有部署安排、有保障措施，確保此項(xiàng)工作有計(jì)劃、有步驟的實(shí)施。要抽調(diào)政治素質(zhì)好、業(yè)務(wù)水平高、工作作風(fēng)踏實(shí)的人員組成專業(yè)隊(duì)伍，積極配合縣房產(chǎn)局做好農(nóng)房登記和發(fā)證工作。
（二）大力宣傳，營(yíng)造氛圍。農(nóng)房登記工作與廣大農(nóng)民群眾切身利益息息相關(guān)。要結(jié)合農(nóng)村特點(diǎn)，加強(qiáng)農(nóng)房登記政策的宣傳，采取農(nóng)民喜聞樂(lè)見(jiàn)的形式，宣傳開(kāi)展農(nóng)房登記的重要意義、政策規(guī)定和群眾權(quán)益，提高廣大農(nóng)村居民對(duì)農(nóng)房登記的自覺(jué)性，營(yíng)造農(nóng)房登記工作的良好氛圍。:
（三）嚴(yán)格操作，規(guī)范程序?？h房產(chǎn)局要建立和完善農(nóng)房登記發(fā)證工作制度，嚴(yán)格履行登記申請(qǐng)、權(quán)屬審核、登記發(fā)證的程序，做到依法登記，確保農(nóng)房登記的合法性。要加強(qiáng)對(duì)登記工作人員的培訓(xùn)，切實(shí)提高登記人員的政策業(yè)務(wù)水平，確保登記工作積極穩(wěn)妥有效地開(kāi)展。
【關(guān)鍵字】房地產(chǎn)檔案；管理；開(kāi)發(fā)利用
1 房地產(chǎn)檔案的特點(diǎn)
1.1 房地產(chǎn)檔案的政策和專業(yè)性
房地產(chǎn)檔案信息是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理活動(dòng)中形成的權(quán)證、契約、文件、圖紙、表冊(cè)、照片、電子文件等各種不同形式和載體的歷史記錄。這些房地產(chǎn)信息，記載了房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸屬和沿革，反映了房地產(chǎn)的狀況，因此房地產(chǎn)檔案具有很強(qiáng)的專業(yè)性。
1.2 房地產(chǎn)檔案的動(dòng)態(tài)性和歷史延續(xù)性
房地產(chǎn)檔案是處于動(dòng)態(tài)之中不斷隨著客觀情況的變化而不斷變化的。房地產(chǎn)從商品的規(guī)劃、起步到成型，再到售出，為形形、各式各樣的購(gòu)買者所消費(fèi)、所享受，其間都需要名目繁多的文字類文書(shū)加以記錄，并保存?zhèn)浒?，這些房地產(chǎn)檔案形成后，買賣、交換、繼承、贈(zèng)與、分析等權(quán)屬變更不斷發(fā)生，具有極強(qiáng)的動(dòng)態(tài)性。而且，國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)的法律法規(guī)也不斷變化加以調(diào)整，房屋產(chǎn)權(quán)的變更交替更是隨時(shí)隨地在變化，各種意料之外的糾紛也層出不窮。隨著現(xiàn)代科技的發(fā)展，特別是信息技術(shù)的廣泛使用，使檔案的記錄手段如虎添翼。計(jì)算機(jī)技術(shù)、多媒體技術(shù)，讓檔案的記錄不僅原滋原味，而且栩栩如生、圖文并茂，因此其儲(chǔ)存價(jià)值也無(wú)可估量，不僅作為各種責(zé)權(quán)利的證明，也在技術(shù)及文化方面也極具歷史延續(xù)性，必須不斷地補(bǔ)充新材料，才能自始至終地反映房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的現(xiàn)實(shí)狀態(tài)，才能確保房地產(chǎn)檔案信息的歷史延續(xù)性。
1.3 房地產(chǎn)檔案的法律憑證性和真實(shí)性
房地產(chǎn)檔案的這一法律地位，使房地產(chǎn)檔案的開(kāi)發(fā)利用對(duì)房地產(chǎn)權(quán)利歸屬的判定具有特殊的意義。作為價(jià)值昂貴的商品，房地產(chǎn)的市場(chǎng)主要還是面向收入微薄的大眾，工薪階層永遠(yuǎn)是消費(fèi)房地產(chǎn)的主要人群，房子是生活必需品，衣食住行、生存所需，因此，房屋是神圣的不可侵犯的財(cái)產(chǎn)，需要得到法律的認(rèn)可和保障。所以房地產(chǎn)檔案信息必須與實(shí)際相符，才能在產(chǎn)權(quán)審核和調(diào)處糾紛中起到憑證和參考作用，每一個(gè)檔案管理者務(wù)必克盡職守、務(wù)必真實(shí)、客觀、準(zhǔn)確地記錄檔案。
1.4 房地產(chǎn)檔案的價(jià)值性房地產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，價(jià)值高，在當(dāng)今社會(huì)，成為了個(gè)人或單位的財(cái)產(chǎn)構(gòu)成中占有重要地位。因此，房地產(chǎn)檔案的有無(wú)，記載是否準(zhǔn)確、全面，房地產(chǎn)檔案保管得好壞，都將對(duì)產(chǎn)權(quán)人產(chǎn)生影響。因一紙檔案而免受幾十萬(wàn)或上百萬(wàn)損失的事例也不鮮見(jiàn)，這都是房地產(chǎn)檔案價(jià)值的佐證。房地產(chǎn)檔案能否真實(shí)、準(zhǔn)確、客觀地記錄房產(chǎn)持有人價(jià)值的真實(shí)情況，直接影響到他們的生活環(huán)境和生存狀態(tài)，對(duì)他們的社會(huì)文化心理也有間接主導(dǎo)作用。
2 房地產(chǎn)檔案的開(kāi)發(fā)利用方式
隨著我國(guó)社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)的發(fā)展，城市建設(shè)日新月異，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)勢(shì)頭強(qiáng)勁，房地產(chǎn)市場(chǎng)空前活躍。在房地產(chǎn)行政管理、住房制度改革、產(chǎn)權(quán)變更、房屋變動(dòng)、落實(shí)私房政策、解決民事糾紛、城市規(guī)劃、征地拆遷及所有權(quán)登記發(fā)證等各項(xiàng)工作中，都需要利用房地產(chǎn)檔案調(diào)事定界、判斷產(chǎn)權(quán)。所有這些，越來(lái)越突出地顯示了房地產(chǎn)檔案的重要性和社會(huì)價(jià)值。因此，我們始終把面向社會(huì)、服務(wù)大眾，開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)權(quán)屬信息資源，作為房地產(chǎn)檔案管理的主要目的和重要任務(wù)。提供檔案利用服務(wù)，主要以原件提供利用、以檔案復(fù)制品提供利用和以檔案史料參考資料等提供利用三種形式，具體而言，有以下幾種方式。
2.1 設(shè)立房地產(chǎn)檔案閱覽室
設(shè)立閱覽室，為人民群眾排憂解難，斷案息爭(zhēng)提供佐證等作用和價(jià)值，徹底改變房產(chǎn)檔案 “ 藏在深閨無(wú)人識(shí) ” 的現(xiàn)象。以便于接待利用者查閱檔案、傳播檔案信息，提高查閱檔案的周轉(zhuǎn)率和利用率，有利于檔案工作人員對(duì)房地產(chǎn)權(quán)屬檔案進(jìn)行監(jiān)護(hù)，掌握利用情況。由于原件基本都是“孤本”，因此不宜在閱覽室里供讀者公開(kāi)調(diào)閱?？梢蕴峁?fù)印件供讀者閱覽查詢，當(dāng)然，復(fù)印件也要嚴(yán)格管理，防止用戶私人信息擴(kuò)散，給當(dāng)事者帶來(lái)麻煩或損失。目前這種方式提供利用很少。
2.2 房地產(chǎn)檔案的外借
房地產(chǎn)檔案與文書(shū)檔案有著重大的區(qū)別，也不同于一般的檔案。在特殊的條件下，經(jīng)過(guò)嚴(yán)格的批準(zhǔn)，房地產(chǎn)權(quán)屬檔案可以暫時(shí)外借，外借檔案要注意跟蹤督促歸還，不得轉(zhuǎn)借、復(fù)制，注意保護(hù)和保密，不得遺失和損壞。一般說(shuō)來(lái)，檔案外借必須嚴(yán)格把關(guān)、慎之又慎，除了必須對(duì)各種手續(xù)嚴(yán)格把關(guān)外，在外借期間，還要經(jīng)常性地與借閱方溝通，了解現(xiàn)狀，以防遺失或被轉(zhuǎn)借他人。，期限一到，必須馬上追回。檔案管理者務(wù)必做到心思慎密，在整個(gè)過(guò)程中不能有任何遺漏。
2.3 房地產(chǎn)檔案的復(fù)制和證明
這是房地產(chǎn)權(quán)屬檔案利用的主要方式。房屋拆遷，房屋買賣，房地產(chǎn)抵押，企業(yè)改制，資產(chǎn)重組，權(quán)利公告，解決房地產(chǎn)糾紛，公安司法機(jī)關(guān)和紀(jì)檢監(jiān)察部門(mén)查詢、凍結(jié)、查封、財(cái)產(chǎn)保全等行為都是以這種方式進(jìn)行利用。這種方式的好處有：可以保護(hù)檔案原件，減少對(duì)原件的機(jī)械磨損，避免遺失原件，并同時(shí)滿足不同利用者的需要。
3 房地產(chǎn)檔案開(kāi)發(fā)利用的途徑
3.1 加強(qiáng)房地產(chǎn)檔案管理機(jī)制，實(shí)現(xiàn)檔案管理現(xiàn)代化
隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，以計(jì)算機(jī)技術(shù)為核心的現(xiàn)代信息處理技術(shù)正在深入到房地產(chǎn)檔案管理中。它的出現(xiàn)使檔案的存儲(chǔ)手段發(fā)生了革命性變化。電子存儲(chǔ)媒體（就是通常說(shuō)的各種軟盤(pán)、硬盤(pán)和光盤(pán)）雖然體積小，但存儲(chǔ)量驚人，比紙張存儲(chǔ)的信息量要高出億萬(wàn)倍，而且電子媒體的輸入、輸出、查詢、修改等操作都比紙張媒體更加方便快捷。同時(shí)網(wǎng)絡(luò)的出現(xiàn)也使房地產(chǎn)檔案在一定范圍內(nèi)能夠?qū)崿F(xiàn)信息共享。當(dāng)然網(wǎng)絡(luò)服務(wù)也有自己的風(fēng)險(xiǎn)，因此利用網(wǎng)絡(luò)共享檔案信息，事前務(wù)必進(jìn)行殺毒操作，并對(duì)信息進(jìn)行有效加密，允許特定人群共享信息。
3.2 積極開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)檔案信息資源、做好檔案管理工作
新的環(huán)境下，房地產(chǎn)檔案中含有十分豐富的信息，內(nèi)容涵蓋建筑、材料、商業(yè)、市場(chǎng)，以致法律法規(guī)、勘探、測(cè)量、水文地質(zhì)等方方面面。這些信息凝聚著勞動(dòng)者辛勤的汗水和創(chuàng)造性的努力，因此檔案工作者不僅要把卷帙浩繁的原始檔案資料管理得井井有條，還應(yīng)該深層次地挖掘檔案中包含的信息內(nèi)容，把單純的文字憑證變成蘊(yùn)藏有豐富信息的具有科學(xué)及實(shí)用價(jià)值的資料。
3.3 加強(qiáng)房地產(chǎn)檔案服務(wù)，滿足用戶需求
近年來(lái)，房地產(chǎn)檔案功能建設(shè)日趨完善，由檔案室出具的各類房產(chǎn)證明成為辦理土地證、戶籍登記、購(gòu)房貸款、案件訴訟等事宜最可靠的依據(jù)。產(chǎn)權(quán)檔案的電子化管理更使檔案利用效率得到迅猛提高。房地產(chǎn)檔案部門(mén)應(yīng)該善于反思，主動(dòng)出擊，加大宣傳力度，提高自身的影響力。一方面，充分運(yùn)用廣播、電視、報(bào)刊和互聯(lián)網(wǎng)等宣傳媒體，廣泛宣傳房地產(chǎn)檔案的價(jià)值；另一方面應(yīng)根據(jù)需求，采用提供指南、分發(fā)目錄、開(kāi)設(shè)宣傳欄、現(xiàn)場(chǎng)咨詢、電話咨詢、搞展覽等形式，積極主動(dòng)向社會(huì)宣傳房地產(chǎn)檔案，為社會(huì)各界和經(jīng)濟(jì)建設(shè)提供服務(wù)?？傊?，房地產(chǎn)檔案在開(kāi)發(fā)利用中，應(yīng)盡量服務(wù)于社會(huì)。為城市建設(shè)提供準(zhǔn)確的信息服務(wù)，使之產(chǎn)生廣泛的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。
參考文獻(xiàn)
請(qǐng)問(wèn)，關(guān)于這兩套房子該如何處理呢？能過(guò)戶到我的名下嗎？我的女兒還沒(méi)結(jié)婚，如果房子過(guò)戶到女兒名下，以后和女婿會(huì)有什么牽扯？
泰安 秦華
秦女士：
首先，你丈夫去世，享有繼承權(quán)的第一順序繼承人為你、你的女兒、你丈夫和前妻所生的兒子和女兒四人，你丈夫的前妻本人是沒(méi)有繼承權(quán)的，因?yàn)樗麄兊幕橐鲆呀?jīng)終止了。
你丈夫和前妻的兒子放棄繼承遺產(chǎn)，可以做放棄繼承遺產(chǎn)的公證。辦理放棄繼承權(quán)公證所需材料：1當(dāng)事人的身份證明，如居民身份證、戶口簿等；2當(dāng)事人享有繼承權(quán)的證明，例如本人與被繼承人關(guān)系的證明、被繼承人的遺囑等；3本人簽字的放棄繼承權(quán)聲明書(shū)；4公證員認(rèn)為需要的其他材料；5被繼承人死亡的證明。
關(guān)于給予一定的金錢放棄繼承，可以給予他女兒金錢后，寫(xiě)一個(gè)收條，用來(lái)以后做放棄繼承權(quán)的公證。關(guān)于房屋的過(guò)戶，為了避免必要的糾紛，可以過(guò)戶給你女兒，做附條件的贈(zèng)予公證，如果女兒不盡贍養(yǎng)義務(wù)可以收回房屋以做保障。過(guò)戶給你女兒后，房子屬于女兒的婚前財(cái)產(chǎn)，不必?fù)?dān)心其婚后的糾紛。
丈夫利用假學(xué)歷欺騙我結(jié)婚，我能提出離婚嗎
大學(xué)畢業(yè)后，我在一家外企工作，收入頗豐，總想找一位學(xué)歷相當(dāng)?shù)娜缫饫删?。但在事業(yè)有成的同時(shí)，愛(ài)情總是擦肩而過(guò)。眼看著快三十了，父母和我都很著急。于是，父母在一家婚介中心給我報(bào)了名，填寫(xiě)了個(gè)人信息。
很快，我通過(guò)婚介中心認(rèn)識(shí)了李天。一見(jiàn)面，我就有一見(jiàn)鐘情的感覺(jué)，加之李天稱自己是歸國(guó)碩士，就對(duì)他更加喜歡，心中竊喜：這就是我要找的白馬王子。我們建立了戀愛(ài)關(guān)系，父母也都很滿意，沒(méi)多久我們就辦理了結(jié)婚登記，正式走進(jìn)了婚姻殿堂。然而，婚后的生活并不像想象的那么完美，我慢慢地發(fā)現(xiàn)李天身上有許多缺點(diǎn)。
一次單位舉辦年會(huì)，我?guī)е钐煲黄饏⒓?，巧遇和他同樣在一所大學(xué)畢業(yè)的同事。聊天中，我發(fā)現(xiàn)李天支支吾吾，對(duì)自己畢業(yè)的大學(xué)和專業(yè)根本不熟悉。我替他打了個(gè)圓場(chǎng)。回到家，我氣憤地質(zhì)問(wèn)他原因，才知道他根本不是什么歸國(guó)碩士，出于我對(duì)他的信任，辦了一張假證來(lái)欺騙我。
于是，我提出離婚，李天不同意。請(qǐng)問(wèn)，這種情況，我可以提出離婚嗎？訴求能得到法院支持嗎？
威海 徐微微
徐女士：
根據(jù)《新婚姻法》規(guī)定，男女一方要求離婚的，可由有關(guān)部門(mén)進(jìn)行調(diào)解或直接向人民法院提出離婚訴訟。人民法院審理離婚案件，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行調(diào)解，如感情確已破裂，有下列情形之一，調(diào)解無(wú)效的，應(yīng)準(zhǔn)予離婚：重婚或有配偶者與他人同居的；實(shí)施家庭暴力或虐待、遺棄家庭成員的；有賭博、吸毒等惡習(xí)屢教不改的；因感情不和分居滿二年的；其他導(dǎo)致夫妻感情破裂的情形。這些情形中，并沒(méi)有利用假證件欺騙感情這一條，所以如果你到法院，通常情況下法院會(huì)先行調(diào)解。至于是否支持你的離婚訴求，法院還要根據(jù)案件的實(shí)際情況是否達(dá)到導(dǎo)致夫妻感情破裂來(lái)確定。
沒(méi)有寫(xiě)明時(shí)間的遺囑有效嗎
父親是大學(xué)教授，擅長(zhǎng)繪畫(huà)、書(shū)法。母親去世后，因?yàn)槲覀兠τ诠ぷ?，便找了一位保姆李阿姨幫忙照顧父親。去年年底，父親身患重病去世。
父親去世后，我和哥哥在父親抽屜里發(fā)現(xiàn)一份遺囑，遺囑寫(xiě)明：家中房產(chǎn)由我和哥哥共同共有，但必須讓李阿姨一直居住到百年之后，我們才能變賣分割。父親遺留的所有存款、書(shū)畫(huà)，均贈(zèng)與給李阿姨。我們確定遺囑是父親親筆書(shū)寫(xiě)，而且落款處也有父親簽名，但是沒(méi)有寫(xiě)明立遺囑的時(shí)間。我們生怕事多，把存款和書(shū)畫(huà)給了李阿姨后，請(qǐng)她盡快搬出父親的房子。
誰(shuí)知，一個(gè)月后，我和哥哥接到法院傳票。原來(lái)是李阿姨到法院，主張自己對(duì)父親遺留的房產(chǎn)有終生使用權(quán)，有權(quán)繼續(xù)并終生居住在這套房產(chǎn)里。我和哥哥非常震驚，原本以為一人退一步，誰(shuí)知道李阿姨竟然我們。
請(qǐng)問(wèn)，我們有權(quán)讓李阿姨搬離出去嗎？父親的遺囑有效嗎？
青島 柳芳麗
柳女士：
根據(jù)《繼承法》規(guī)定，自書(shū)遺囑由遺囑人親筆書(shū)寫(xiě)，簽名，注明年、月、日。你父親的遺囑中沒(méi)有寫(xiě)明具體立遺囑的時(shí)間，也就是缺乏成立有效的必要條件，所以這份遺囑不產(chǎn)生法律效力。你父親的財(cái)產(chǎn)應(yīng)該按照法定繼承進(jìn)行分配。你父親的房產(chǎn)和留有的存款、書(shū)畫(huà)，均屬于遺產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)由你和你的哥哥一起繼承。關(guān)于遺囑中所說(shuō)李阿姨可以一直居住在你父親的這套房產(chǎn)中的事項(xiàng)，既然這份遺囑在法律上都沒(méi)有效力，那么遺囑中所涉及到的全部?jī)?nèi)容都是無(wú)效的，由此可見(jiàn)，李阿姨是沒(méi)有權(quán)利繼續(xù)居住在你父親的這套房產(chǎn)內(nèi)的。當(dāng)然，你們要想讓李阿姨搬出，也要給予李阿姨一定的時(shí)間。
一方出資婚后購(gòu)買的房產(chǎn)，屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)嗎
我和李琴通過(guò)相親相識(shí)，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的相處，發(fā)展成男女朋友。期間，李琴多次催促結(jié)婚，同時(shí)她的父母還要求先買房。我家里條件一般，剛參加工作一年，積蓄不多，的確拿不出錢買房子，想緩一緩再買。于是，我和李琴商量，但她始終不同意。后來(lái)，爺爺贈(zèng)與我一個(gè)清代瓷器，懂行的專家告訴我，這個(gè)瓷器值80萬(wàn)左右。李琴知道后，讓我變現(xiàn)買房。起初，我沒(méi)有答應(yīng)，但經(jīng)不過(guò)她的軟磨硬泡，只好同意賣掉瓷器?？墒牵善髻u了以后，李琴再次改變想法，提出先結(jié)婚再買房，否則房子沒(méi)有自己的份額。于是，我們?cè)诿裾值橇擞?。同年年底，我拿出賣瓷器的錢購(gòu)置了一套新房，房屋產(chǎn)權(quán)證上注明產(chǎn)權(quán)人為我和李琴。
今年年初，我們喬遷新居。不久，李琴便以我們性格不合為由離婚，并要求分割該套房產(chǎn)。我同意離婚，但該套房產(chǎn)是我自己賣掉瓷器購(gòu)買的，應(yīng)該屬于我的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，李琴?zèng)]有權(quán)利分割。誰(shuí)知，李琴竟然把我告上了法院。
請(qǐng)問(wèn)，法院會(huì)支持李琴分割房產(chǎn)的訴請(qǐng)嗎？
張守義
張先生：
根據(jù)《新婚姻法》規(guī)定，夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的下列財(cái)產(chǎn)，歸夫妻共同所有：工資、獎(jiǎng)金；生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的收益；知識(shí)產(chǎn)權(quán)的收益；繼承或贈(zèng)與所得的財(cái)產(chǎn)。夫妻對(duì)共同所有的財(cái)產(chǎn)，有平等的處理權(quán)。
你雖然是用變賣瓷器的收入來(lái)購(gòu)買的房屋，但是在雙方婚姻關(guān)系存續(xù)期間所購(gòu)買且將房屋產(chǎn)權(quán)登記在你和李琴名下，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定這套房產(chǎn)是夫妻共同財(cái)產(chǎn)。至于李琴要求分割的具體份額，是需要法院根據(jù)案件的實(shí)際情況來(lái)確定，你可以就相關(guān)變賣瓷器買房的事項(xiàng)提供相應(yīng)的證據(jù)。
沒(méi)看清楚就簽了字，這種文書(shū)具有法律效力嗎
去年，丈夫突然病逝，我傷心不已，原本計(jì)劃退休后好好享受生活，卻被這突如其來(lái)的變故打亂。丈夫病逝得比較突然，沒(méi)有立遺囑，我只有小學(xué)文化，法律意識(shí)也比較淡薄，想當(dāng)然地認(rèn)為：我們現(xiàn)在居住的這個(gè)房子是我和丈夫的，他去世了，就是我的了，百年之后，就是我孫子的。正當(dāng)一家人忙于辦理丈夫喪事時(shí)，大女兒讓我和小兒子在一個(gè)文書(shū)上簽了個(gè)字，當(dāng)時(shí)因?yàn)樾那楹軌?，也顧不得仔?xì)看文書(shū)的內(nèi)容。
此后，大女兒像變了一個(gè)人似的，從不來(lái)看望我，我的生活起居全部由兒媳照顧。一天，我收到了一張法院傳票。原來(lái)，大女兒將我和小兒子告上了法庭，要求取得我所居住的這套房子的所有權(quán)。原來(lái)，當(dāng)初大女兒讓我和小兒子簽的是自愿放棄遺產(chǎn)繼承的文書(shū)，并且還做了公證。
請(qǐng)問(wèn)，當(dāng)時(shí)我和小兒子根本沒(méi)有仔細(xì)看內(nèi)容就簽字的這份文書(shū)，有法律效力嗎？
張欽
張女士：
《新婚姻法》規(guī)定，夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)歸夫妻共同所有，雙方另有約定的除外。因此，此房產(chǎn)應(yīng)屬于你們夫妻的共同財(cái)產(chǎn)，但是，因?yàn)槟阏煞蛲蝗蝗ナ?，生前沒(méi)有立下遺囑，所以，屬于你丈夫的那一半房產(chǎn)發(fā)生繼承。根據(jù)《繼承法》規(guī)定，第一順序繼承人為配偶、子女、父母。所以，你在獲得一半的房產(chǎn)時(shí)，還可以繼承你丈夫發(fā)生繼承的那部分財(cái)產(chǎn)。但是，因?yàn)槟愫湍愕男鹤雍炇鹆朔艞壚^承的文書(shū)，就等于你們那部分遺產(chǎn)將由你的大女兒來(lái)繼承。所以，你的大女兒是有權(quán)向法院主張取得房產(chǎn)的。雖然你和你的兒子表明，當(dāng)時(shí)沒(méi)有認(rèn)真看清楚文書(shū)內(nèi)容，但是也需要提出相應(yīng)的證據(jù)來(lái)證明，但這種證據(jù)一般取證都非常困難。
所以，在生活中，建議大家要看好文書(shū)再簽字，平時(shí)多學(xué)習(xí)國(guó)家最新的法律法規(guī)，避免出現(xiàn)不必要的麻煩。
父親早于爺爺去世，爺爺?shù)倪z產(chǎn)我可以繼承嗎
我已過(guò)了而立之年，年幼時(shí)父親因病去世，母親和姥姥姥爺把我撫養(yǎng)長(zhǎng)大。至于父親那一方的親戚，幾乎沒(méi)有聯(lián)系了。
年初，爺爺去世，留下了一套80平米的房屋，房產(chǎn)證上是奶奶和姑姑的名字?，F(xiàn)在，姑姑打算賣掉該套房屋，讓我簽字同意變賣房產(chǎn)，并答應(yīng)給我5萬(wàn)元作為補(bǔ)償。如果我不同意簽字，她和奶奶就要到法院告我。
此外，我和母親居住的房子是父親生前單位分配的房子。父親去世后，母親出資買下這套房子的產(chǎn)權(quán)，房產(chǎn)證上的性質(zhì)為私有房產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)人是母親的名字。姑姑認(rèn)為這是父親的遺產(chǎn)，有她和奶奶的份額，要把我和母親到法院，并要求分割這套房產(chǎn)。
請(qǐng)問(wèn)，我是否有權(quán)利不簽字變賣爺爺?shù)姆慨a(chǎn)？姑姑和奶奶是否有權(quán)利索要母親名下房產(chǎn)的份額？
金科
金女士：
根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，共有人約定不得分割共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，以維持共有關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)按照約定，但共有人有重大理由需要分割的，可以請(qǐng)求分割；沒(méi)有約定或者約定不明確的，按份共有人可以隨時(shí)請(qǐng)求分割，共同共有人在共有的基礎(chǔ)喪失或者有重大理由需要分割時(shí)可以請(qǐng)求分割。因分割對(duì)其他共有人造成損害的，應(yīng)當(dāng)給予賠償。根據(jù)《新婚姻法》規(guī)定，有下列情形之一的，為夫妻一方的財(cái)產(chǎn)：一方的婚前財(cái)產(chǎn)；一方因身體受到傷害獲得的醫(yī)療費(fèi)、殘疾人生活補(bǔ)助費(fèi)等費(fèi)用；遺囑或贈(zèng)與合同中確定只歸夫或妻一方的財(cái)產(chǎn)；一方專用的生活用品；其他應(yīng)當(dāng)歸一方的財(cái)產(chǎn)。
你爺爺遺留的房產(chǎn)，其中一部分屬于可繼承遺產(chǎn)，在未分割前屬于所有繼承人共同共有，繼承人包括你、你的奶奶、你的姑姑三人。你有權(quán)利不簽字變賣共有部分，但在基礎(chǔ)喪失或者有重大理由需要分割時(shí)，你的姑姑和奶奶是可以請(qǐng)求分割的。
另外，你母親在你父親去世后所購(gòu)買的房屋應(yīng)當(dāng)為個(gè)人財(cái)產(chǎn)，你姑姑和奶奶是無(wú)權(quán)請(qǐng)求分割的。
戀愛(ài)期間共同買了房，分手怎么分
我和小倩是高中同學(xué)，又是老鄉(xiāng)，畢業(yè)后考入同一所大學(xué)，大一時(shí)，確定了戀愛(ài)關(guān)系，并且同居。為了節(jié)省房租，我們商量想共同買一套一居室的公寓房。專科畢業(yè)后，我找到了工作；小倩繼續(xù)讀本科。工作幾個(gè)月后，我辦理了貸款手續(xù)，小倩家人給了首付，我們購(gòu)買了一套45平米的公寓房，房產(chǎn)所有權(quán)登記在我倆名下。
誰(shuí)知，大四畢業(yè)，小倩考上了家鄉(xiāng)的公務(wù)員，而我不想回老家。最后，我們只能和平分手，各奔東西。不過(guò)，這套房產(chǎn)的歸屬卻讓我們起了爭(zhēng)執(zhí)。小倩主張歸她，因?yàn)樗页隽耸赘?，大學(xué)期間打工所賺的錢也貼補(bǔ)了每月所還的貸款；但我認(rèn)為自己辦理了貸款，每月我也償還大部分貸款，房子理應(yīng)歸我。由于這幾年房?jī)r(jià)飛漲，我們都愿意獲得房子，給對(duì)方補(bǔ)償，但一時(shí)間又拿不出這么多錢，也擔(dān)心對(duì)方耍賴，故意拖欠，雙方關(guān)系越鬧越僵。
請(qǐng)問(wèn)，這套房產(chǎn)究竟歸誰(shuí)？如何分割呢？
聊城 尹玉輝
尹先生：
情侶在戀愛(ài)期間共同購(gòu)買的房產(chǎn)，或是在沒(méi)有辦理結(jié)婚登記的情況下共同購(gòu)買的婚房，分手時(shí)房子的歸屬問(wèn)題，有協(xié)議的按照協(xié)議，沒(méi)有協(xié)議的，一般按照平均分配的原則處理，并考慮雙方對(duì)房子的貢獻(xiàn)大小，適當(dāng)照顧一方生活的實(shí)際需要等情況進(jìn)行分割。
你和小倩在戀愛(ài)期間共同購(gòu)房，分手后應(yīng)采取房子歸一方所有，擁有房子的一方支付給另外一方相應(yīng)折價(jià)款的方式來(lái)分割。雖然小倩支付了首付，每月也相應(yīng)地支付少量貸款，但是考慮到主貸款人為你，且每月你支付多半貸款，法院一般會(huì)將房子判歸你所有。
在法院將房子判歸你所有的情況下，你需要按照雙方認(rèn)可的房屋現(xiàn)價(jià)給予對(duì)方折價(jià)款。至于你一時(shí)拿不出這么多錢，不能及時(shí)補(bǔ)償對(duì)方，這需要你們對(duì)這筆補(bǔ)償款的給付方式和時(shí)間作進(jìn)一步的協(xié)商。
繼父把房產(chǎn)賣給親兒子，這種買賣行為合法嗎
我幼年喪父，母親在我8歲時(shí)與繼父再婚，繼父也有一個(gè)和我年齡相仿的兒子李政。幾年后，母親單位分了一套三居室的房子，我們一家人就住在這套房子里，一直很和睦。
前幾年，母親因病去世。我和李政也都成家搬了出來(lái)，房子繼續(xù)由繼父一人居住。去年房改，繼父折合母親和自己的工齡，交了一少部分錢，把這套房產(chǎn)過(guò)戶到了自己名下。我聽(tīng)說(shuō)后，找到繼父要求分割這套房產(chǎn)，這套房產(chǎn)本就是我母親留下來(lái)的，如今她去世了，就應(yīng)該屬于我。繼父說(shuō)自己已經(jīng)把房產(chǎn)賣了，買主竟然是他親生兒子。其實(shí)，他們只是辦理了過(guò)戶手續(xù)，并沒(méi)有實(shí)際的現(xiàn)金交易，屬于無(wú)償贈(zèng)與。
請(qǐng)問(wèn)，這種房產(chǎn)買賣行為合乎法律嗎？這套房產(chǎn)究竟應(yīng)該屬于誰(shuí)？
乳山 張申
張先生：
福建協(xié)勝律師事務(wù)所 王新平
破產(chǎn)法律制度以公平清償債權(quán)為宗旨，債務(wù)人(破產(chǎn)企業(yè))的哪些財(cái)產(chǎn)可用于清償分配，直接關(guān)系到破產(chǎn)債權(quán)人的利益。因此，在司法實(shí)踐中，如何正確界定破產(chǎn)企業(yè)的財(cái)產(chǎn)范圍，對(duì)于保護(hù)債權(quán)人的合法權(quán)益具有十分重要的意義。為此，筆者將就破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的概念、法律特征、現(xiàn)行法律法規(guī)對(duì)破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定以及有關(guān)破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的特殊問(wèn)題進(jìn)行闡述、探討。
一、破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的概念及其法律特征
破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)是指在破產(chǎn)程序中，由破產(chǎn)管理人管理處分的、用于破產(chǎn)清償分配的、破產(chǎn)企業(yè)享有或經(jīng)營(yíng)管理的財(cái)產(chǎn)及財(cái)產(chǎn)權(quán)利。它具有下列法律特征：1.破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)是破產(chǎn)企業(yè)享有或經(jīng)營(yíng)管理的財(cái)產(chǎn)及財(cái)產(chǎn)權(quán)利。首先，破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)是一種廣義的財(cái)產(chǎn)，既包括有形財(cái)產(chǎn)，也包括無(wú)形財(cái)產(chǎn)，還包括財(cái)產(chǎn)權(quán)利。而人身權(quán)因與權(quán)利主體人身不可分離，沒(méi)有直接的財(cái)產(chǎn)內(nèi)容，故不屬破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，如名稱權(quán)、名譽(yù)權(quán)等。其次，破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)由破產(chǎn)人享有或經(jīng)營(yíng)管理，不屬破產(chǎn)人享有或經(jīng)營(yíng)管理的財(cái)產(chǎn)，不應(yīng)作為破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，而應(yīng)由權(quán)利人取回。如他人的定作物、寄存物、寄售物、借用物等。2.破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)是用于破產(chǎn)清算分配的財(cái)產(chǎn)及財(cái)產(chǎn)權(quán)利。這一特征包含以下內(nèi)容：第一，法律設(shè)定破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的首要目的是最大限度地滿足和保護(hù)破產(chǎn)債權(quán)人的公平受償權(quán)，這一目的決定了破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的特殊用途，即必須用于破產(chǎn)分配。第二，破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)并不等于破產(chǎn)人享有或經(jīng)營(yíng)管理的一切財(cái)產(chǎn)。按照法律規(guī)定，破產(chǎn)人享有或經(jīng)營(yíng)管理的某些財(cái)產(chǎn)可不用于破產(chǎn)分配，如破產(chǎn)人的擔(dān)保物。因此，只有用于破產(chǎn)分配的破產(chǎn)人的財(cái)產(chǎn)才是破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，而依法不用于破產(chǎn)分配的破產(chǎn)人的財(cái)產(chǎn)不屬破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。第三，破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)是可以實(shí)現(xiàn)的財(cái)產(chǎn)，無(wú)法實(shí)現(xiàn)的財(cái)產(chǎn)不應(yīng)當(dāng)作為破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)清償分配。最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)企業(yè)破產(chǎn)法(試行)〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)》，(以下簡(jiǎn)稱《貫徹〈破產(chǎn)法〉意見(jiàn)》)第六十五條規(guī)定，確實(shí)無(wú)法收回的破產(chǎn)企業(yè)的財(cái)產(chǎn)，不列為破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分配。3.破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)由破產(chǎn)管理人管理和處分。我國(guó)法律稱破產(chǎn)管理人為清算組。破產(chǎn)法第二十四條規(guī)定，法院應(yīng)當(dāng)自宣告企業(yè)破產(chǎn)之日起15日內(nèi)成立清算組，接管破產(chǎn)企業(yè)；清算組負(fù)責(zé)破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的保管、清理、估價(jià)、處理和分配。按此規(guī)定，行使破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)管理處分權(quán)的主體既不是破產(chǎn)人，也不是破產(chǎn)債權(quán)人，而是清算組；清算組獨(dú)立于破產(chǎn)債權(quán)人和破產(chǎn)人，只對(duì)法院負(fù)責(zé)；清算組行使管理處分權(quán)并不是為了自己的利益，而是為了全體破產(chǎn)債權(quán)人的利益。由破產(chǎn)管理人行使破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的管理處分權(quán)，是為了保證破產(chǎn)清算的公正性。4.破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)具有動(dòng)態(tài)性。這種動(dòng)態(tài)性表現(xiàn)在三個(gè)方面：在時(shí)間上，破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)并不局限于破產(chǎn)宣告時(shí)債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)，也包括破產(chǎn)宣告前一定時(shí)間內(nèi)被債務(wù)人違法處置的財(cái)產(chǎn)，還包括破產(chǎn)宣告后至破產(chǎn)程序終結(jié)前取得的財(cái)產(chǎn)，甚至包括程序終結(jié)后追加分配期內(nèi)發(fā)現(xiàn)并追回的財(cái)產(chǎn)。在財(cái)產(chǎn)數(shù)額上，破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)并不局限于破產(chǎn)宣告時(shí)的財(cái)產(chǎn)總額，在破產(chǎn)清算期間，其數(shù)額可能因某些原因而變化，如清理破產(chǎn)人因應(yīng)收賬款所產(chǎn)生的數(shù)額變化。在形態(tài)上，破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)也并非靜止不變，隨著破產(chǎn)清算工作的進(jìn)行，其表現(xiàn)形態(tài)可能相互轉(zhuǎn)換，如破產(chǎn)人所持股權(quán)被有償轉(zhuǎn)讓成貨幣，則破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)即以財(cái)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)變?yōu)橛行呜?cái)產(chǎn)。
二、我國(guó)現(xiàn)行法律法規(guī)對(duì)破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的具體規(guī)定
我國(guó)現(xiàn)行法律法規(guī)對(duì)破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的具體規(guī)定，除了《中華人民共和國(guó)企業(yè)破產(chǎn)法（試行）》第二十八條、第三十五條規(guī)定外，最高人民法院《貫徹〈破產(chǎn)法〉意見(jiàn)》第六十條、第六十五條和《關(guān)于審理企業(yè)破產(chǎn)案件若干問(wèn)題的規(guī)定》(以下簡(jiǎn)稱《破產(chǎn)規(guī)定》)的第六十四條至條七十條也進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定。通過(guò)對(duì)上述規(guī)定的歸納，破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的范圍應(yīng)包括以下內(nèi)容：
(一)宣告破產(chǎn)時(shí)破產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的全部財(cái)產(chǎn)
破產(chǎn)宣告時(shí)破產(chǎn)企業(yè)享有所有權(quán)以及國(guó)有企業(yè)被授予經(jīng)營(yíng)管理權(quán)的財(cái)產(chǎn)，均屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。這些財(cái)產(chǎn)大體包括四類：（1）有形財(cái)產(chǎn)，如廠房、機(jī)器設(shè)備、運(yùn)輸工具、原材料、產(chǎn)成品和辦公用品等；（2）無(wú)形財(cái)產(chǎn)，如土地使用權(quán)、專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、專有技術(shù)、特許權(quán)等；（3）貨幣和有價(jià)證券；(4)投資權(quán)益，如破產(chǎn)企業(yè)在其他公司中享有股權(quán)。
(二)破產(chǎn)企業(yè)在破產(chǎn)宣告后至破產(chǎn)程序終結(jié)前取得的財(cái)產(chǎn)
依據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)破產(chǎn)法（試行）》第二十四條和第二十六條的規(guī)定，破產(chǎn)企業(yè)的清算組可以進(jìn)行必要的民事活動(dòng)，并有權(quán)決定繼續(xù)履行破產(chǎn)企業(yè)未履行的合同，通過(guò)清算組的行為所取得的財(cái)產(chǎn)本身屬法人資本增值的結(jié)果，構(gòu)成法人財(cái)產(chǎn)的組成部分，這類財(cái)產(chǎn)屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。具體包括以下幾種情況：(1)因破產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)人的清償和財(cái)產(chǎn)持有人的交還而取得的財(cái)產(chǎn)。這部分財(cái)產(chǎn)在取得以前僅僅是破產(chǎn)企業(yè)的帳面財(cái)產(chǎn)，不具有可分配性，經(jīng)清償或交還后，成為可分配的現(xiàn)實(shí)財(cái)產(chǎn)。因此，從可分配財(cái)產(chǎn)的角度講，由這些原因取得的財(cái)產(chǎn)可以視作破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的新增加部分。(2)因未履行合同的繼續(xù)履行而取得的財(cái)產(chǎn)。由于這種合同是雙務(wù)合同，破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)在接受給付時(shí)有相應(yīng)的對(duì)待給付，而且這種對(duì)待給付一般是等價(jià)性質(zhì)的。因而，這部分新取得的財(cái)產(chǎn)不是價(jià)值形態(tài)上的財(cái)產(chǎn)增加，而是實(shí)物形態(tài)上的財(cái)產(chǎn)增加。從實(shí)物形態(tài)的角度講，這可以視作破產(chǎn)宣告后破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的收入。(3)由破產(chǎn)企業(yè)享有的投資權(quán)益所產(chǎn)生的收益，如公司股份的年終分紅，在合資企業(yè)中的獲得的利潤(rùn)分配。(4)破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)所生的孳息，如房租、銀行利息。(5)清算期間繼續(xù)營(yíng)業(yè)的收益，應(yīng)注意的是破產(chǎn)宣告后，破產(chǎn)企業(yè)在有利于破產(chǎn)債權(quán)人利益的前提下，可以進(jìn)行必要的營(yíng)業(yè)，由此增加的營(yíng)業(yè)所得就應(yīng)歸入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。(6)基于其他合法原因而取得的財(cái)產(chǎn)，如因他人侵犯破產(chǎn)企業(yè)的專利權(quán)而獲得的賠償。
(三)應(yīng)當(dāng)由破產(chǎn)企業(yè)行使的其他財(cái)產(chǎn)權(quán)利
應(yīng)當(dāng)由破產(chǎn)企業(yè)行使的其他財(cái)產(chǎn)權(quán)利主要有以下幾項(xiàng)：（1）應(yīng)當(dāng)由破產(chǎn)企業(yè)行使的物權(quán)，除上述已涉及到的所有權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)、使用權(quán)等外，還有礦業(yè)權(quán)、占有權(quán)、抵押權(quán)和留置權(quán)等。（2）應(yīng)當(dāng)由破產(chǎn)企業(yè)行使的合同債權(quán)，如對(duì)銷售客戶拖欠的貨款以及因其違約行為所產(chǎn)生的違約金、賠償金的請(qǐng)求權(quán)。（3）應(yīng)當(dāng)由破產(chǎn)企業(yè)行使的票據(jù)權(quán)利，如破產(chǎn)企業(yè)作為票據(jù)持票人所享有的付款請(qǐng)求權(quán)和追索權(quán)。（4）應(yīng)當(dāng)由破產(chǎn)企業(yè)行使的股東權(quán)。股東權(quán)是一種復(fù)合權(quán)利，主要包括收益權(quán)和表決權(quán)。（5）破產(chǎn)企業(yè)享有的知識(shí)產(chǎn)權(quán)。（6）破產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)辦人注冊(cè)資金投入不足的，應(yīng)當(dāng)由開(kāi)辦人予以補(bǔ)足，補(bǔ)足部分屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。（7）因錯(cuò)誤執(zhí)行破產(chǎn)企業(yè)，執(zhí)行回轉(zhuǎn)后的財(cái)產(chǎn)應(yīng)列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。（8）破產(chǎn)企業(yè)依法取得代位求償權(quán)的，依該代位求償權(quán)享有的債權(quán)應(yīng)列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。（9）破產(chǎn)企業(yè)在被宣告破產(chǎn)時(shí)未到期的債權(quán)視為已到期的債權(quán)，并列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，但應(yīng)當(dāng)扣除未到期的利息。（10）權(quán)利人放棄優(yōu)先受償權(quán)的抵押物、留置物和出質(zhì)物或優(yōu)先償付被擔(dān)保債權(quán)剩余的抵押物、留置物和出質(zhì)物，這些財(cái)產(chǎn)也應(yīng)并入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。
三、關(guān)于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的幾個(gè)特殊問(wèn)題
在實(shí)施破產(chǎn)法的司法實(shí)踐中，破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)范圍的確定常常涉及到一些特殊問(wèn)財(cái)產(chǎn)或者財(cái)產(chǎn)處分行為，還應(yīng)當(dāng)結(jié)合有關(guān)的法律或政策進(jìn)行具體分析。
(一)關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)以無(wú)償劃撥方式取得的土地使用權(quán)是否是破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)問(wèn)題
破產(chǎn)企業(yè)的土地使用權(quán)取得的途徑一般有以下幾種情況：第一，以出讓方式取得的，即向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金，取得一定年限的土地使用權(quán)；第二，以轉(zhuǎn)讓方式取得的，即通過(guò)買賣、交換、贈(zèng)與等其他合法方式取得；第三，以劃撥方式取得的，即經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，無(wú)償取得土地使用權(quán)的。
實(shí)踐中對(duì)以出讓和轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)應(yīng)作為破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)是沒(méi)有爭(zhēng)議的，但對(duì)以劃撥方式取得的土地使用權(quán)應(yīng)否作為破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)卻存在嚴(yán)重的分歧 。一種觀點(diǎn)認(rèn)為以劃撥方式取得的土地使用權(quán)不能作為破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，但納入國(guó)家兼并破產(chǎn)計(jì)劃的國(guó)有企業(yè)，其依法取得的國(guó)有土地使用權(quán)，應(yīng)依據(jù)國(guó)務(wù)院有關(guān)文件規(guī)定辦理。理由是根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十七條和最高人民法院《關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)國(guó)有劃撥土地使用權(quán)應(yīng)否列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)等問(wèn)題的批復(fù)》第一條的規(guī)定，并認(rèn)為如果將劃撥土地使用權(quán)歸入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)范圍內(nèi)用于清償債務(wù)，不僅不符合現(xiàn)行的有關(guān)土地法律法規(guī)規(guī)定，而且勢(shì)必造成國(guó)有資產(chǎn)的流失。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，破產(chǎn)企業(yè)以劃撥方式取得的土地使用權(quán)也是依法履行一定手續(xù)后合法取得的，應(yīng)列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。其理由分別是：第一，改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)從社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要出發(fā)，已逐步改革土地使用制度，土地使用權(quán)流通限制有所松動(dòng)；第二，對(duì)債權(quán)人有失公平，原國(guó)有企業(yè)劃撥的土地使用權(quán)是作為企業(yè)財(cái)產(chǎn)的組成部分，甚至還有許多企業(yè)把劃撥取得的土地使用權(quán)作為其注冊(cè)資金的一部分，如果收回土地使用權(quán)，就等于抽逃注冊(cè)資金，這樣 ，不僅違反了《中華人民共和國(guó)民法通則》第四十八條和其他有關(guān)企業(yè)法人注冊(cè)資金的法律規(guī)定，而且也損害了其他債權(quán)人的利益。
筆者認(rèn)為，上述兩種觀點(diǎn)雖然各有一定的道理，但都有所偏頗，從當(dāng)前破產(chǎn)案件的具體操作上講，對(duì)劃撥取得土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)采取靈活的方法，具體問(wèn)題具體分析。首先，凡列入全國(guó)企業(yè)兼并破產(chǎn)和職工再就業(yè)工作計(jì)劃的國(guó)有工業(yè)企業(yè)破產(chǎn)，適用國(guó)務(wù)院《關(guān)于在若干城市試行國(guó)有企業(yè)破產(chǎn)有關(guān)問(wèn)題的通知》(以下簡(jiǎn)稱國(guó)發(fā)(1994)59號(hào)文件)等政策，破產(chǎn)企業(yè)的土地使用權(quán)應(yīng)納入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。國(guó)發(fā)（1994）59號(hào)文件第二條規(guī)定：“企業(yè)依法取得的土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)以拍賣或者招標(biāo)方式為主依法轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓所得首先用于破產(chǎn)企業(yè)職工安置；安置破產(chǎn)企業(yè)職工后有剩余的，剩余部分與其他破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)統(tǒng)一列入破產(chǎn)分配方案”。其次，對(duì)依法必須由國(guó)家收回的土地使用權(quán)也不應(yīng)一律無(wú)償收回，還應(yīng)具體情況具體處理：劃撥取得土地使用權(quán)已作為破產(chǎn)企業(yè)注冊(cè)資金的，政府就應(yīng)將收回土地使用權(quán)而減少的注冊(cè)資金部分給予補(bǔ)足，補(bǔ)足的注冊(cè)資金部分應(yīng)列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)；對(duì)于破產(chǎn)企業(yè)取得劃撥土地使用權(quán)時(shí)已經(jīng)支付了安置補(bǔ)償費(fèi)等征地費(fèi)用的，政府應(yīng)給破產(chǎn)企業(yè)相應(yīng)的補(bǔ)償，這些補(bǔ)償就應(yīng)列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。第三，破產(chǎn)企業(yè)雖然無(wú)償取得劃撥土地使用權(quán)，但根據(jù)城市規(guī)劃國(guó)家無(wú)須立即收回的，在不改變土地用途的前提下，應(yīng)允許破產(chǎn)企業(yè)在補(bǔ)交一定比例土地出讓金后，將劃撥土地使用權(quán)列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)并用于清償債務(wù)。
(二)關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)對(duì)外投資的財(cái)產(chǎn)是否應(yīng)列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)問(wèn)題
企業(yè)對(duì)外投資(如聯(lián)營(yíng)、入股、建立獨(dú)資企業(yè)等)在資產(chǎn)構(gòu)成上體現(xiàn)為企業(yè)的長(zhǎng)期投資，是企業(yè)總資產(chǎn)的一部分，因此在企業(yè)破產(chǎn)時(shí)，這些投資也應(yīng)進(jìn)行清算并列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，具體操作時(shí)還應(yīng)注意以下幾種情況：第一，屬于破產(chǎn)企業(yè)獨(dú)資設(shè)立的企業(yè)，如不具備法人資格的，應(yīng)對(duì)該分支企業(yè)的財(cái)產(chǎn)以及債權(quán)、債務(wù)編制成冊(cè)，列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，一并進(jìn)行破產(chǎn)；如取得法人資格的，應(yīng)把破產(chǎn)企業(yè)對(duì)其享有的投資權(quán)益進(jìn)行變價(jià)轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓所得則應(yīng)納入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。第二，破產(chǎn)企業(yè)在其他公司的投資或聯(lián)營(yíng)的投資，應(yīng)在明確企業(yè)資產(chǎn)狀況的基礎(chǔ)上將投資的數(shù)額、所占比例列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。第三，破產(chǎn)企業(yè)以股票或其他有價(jià)證券方式擁有的股權(quán)，以有價(jià)證券形式計(jì)入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。
(三)關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)的融資租賃物是否應(yīng)列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)問(wèn)題
融資租賃是指由出租人融通資金，供貨人提供設(shè)備(即租賃物)，承租人支付租金，具有融資、融物雙重職能的租賃交易。筆者認(rèn)為，根據(jù)合同法的有關(guān)規(guī)定，在租賃期間，出租人享有租賃物的所有權(quán)，承租人破產(chǎn)的，租賃物不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)；承租人在租賃期間屆滿后破產(chǎn)的，租賃物的歸屬按照法律規(guī)定或當(dāng)事人約定來(lái)確定：若租賃雙方約定租賃物在租賃期間屆滿后歸承租人所有的，則租賃物屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。若租賃雙方對(duì)租賃物的歸屬?zèng)]有約定或者約定不明確、且無(wú)法定的權(quán)屬變更事由的，則租賃物的所有權(quán)仍歸出租人，該租賃物不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。
(四)關(guān)于無(wú)法收回的破產(chǎn)企業(yè)的財(cái)產(chǎn)可否列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)問(wèn)題
在清理破產(chǎn)企業(yè)的債權(quán)中，破產(chǎn)企業(yè)的下列債權(quán)可不列為破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)：(1)已超過(guò)訴訟時(shí)效的；(2)債務(wù)人已歇業(yè)且無(wú)財(cái)產(chǎn)可供清償債務(wù)的；(3)債務(wù)人下落不明的；(4)追償費(fèi)用將超過(guò)債權(quán)數(shù)額的；(5)符合會(huì)計(jì)法核賬原則并經(jīng)有關(guān)部門(mén)審批核銷的；(6)其它原因?qū)е聜鶛?quán)確實(shí)無(wú)法收回的。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；房屋；交易；產(chǎn)權(quán)登記
中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
房地產(chǎn)是人類生產(chǎn)和生活不可缺少的基本物質(zhì)資料，房地產(chǎn)業(yè)也是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部門(mén)。近年來(lái)，隨著我國(guó)房地產(chǎn)制度改革的深化，土地使用權(quán)的有償出讓、轉(zhuǎn)讓，房屋商品化的實(shí)踐，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育。房地產(chǎn)商為促進(jìn)銷售，采用各種方式吸引客戶，房屋買賣活動(dòng)中的法律關(guān)系也日益復(fù)雜。因此，對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)交易中有關(guān)理論與實(shí)務(wù)的探討，有益于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的法律調(diào)控。
1 分期付款購(gòu)房中的所有權(quán)問(wèn)題
如果從雙方權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的角度具體分析，就不難看出，分期付款的過(guò)程，也就是商品房所有權(quán)與其內(nèi)容相分離的過(guò)程。財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)包括占有、使用、收益、處分四項(xiàng)權(quán)能。所有權(quán)人讓出部分權(quán)能的目的是獲取收益、最大限度地發(fā)揮財(cái)產(chǎn)的效用，所有權(quán)與其內(nèi)容的分離，也只不過(guò)是所有權(quán)人行使權(quán)利的一種方式，并不產(chǎn)生與權(quán)能受讓者共享所有物的關(guān)系。在分期付款購(gòu)房中，一方面，買方不能一次性支付房屋價(jià)款，不能取得房屋所有權(quán)，但當(dāng)買方支付出第一筆價(jià)金，又必然要求相應(yīng)的對(duì)價(jià)；另一方面，賣方既要保留房屋所有權(quán)，又要在所有物完整的意義上交付給買方第一次付款期待的對(duì)價(jià)。由此形成了買賣雙方關(guān)于房屋所有權(quán)與其內(nèi)容分離的共同利益基礎(chǔ)。買方首期付款后，就可取得對(duì)房屋的占有、有限使用和收益的部分處分權(quán)、所有權(quán)的期待權(quán)。賣方雖然已將房屋的占有、部分使用、收益、處分權(quán)能讓與買方，但仍保留著下述權(quán)利:繼續(xù)收取剩余價(jià)金;部分限制買方對(duì)房屋使用、收益、處分權(quán)能的行使;因合同解除收回房屋。而這些權(quán)利，均為賣方保留房屋所有權(quán)的體現(xiàn)。買方之所以在分期付款的合同義務(wù)履行完畢前不能取得房屋所有權(quán)，還有制度上的原因，即對(duì)物權(quán)的變動(dòng)，我國(guó)實(shí)行登記要件制度，房屋買賣合同雖已簽訂，甚至標(biāo)的物已交付，其所有權(quán)并不當(dāng)然轉(zhuǎn)移。所有權(quán)的轉(zhuǎn)移須以登記為要件，未經(jīng)登記，房屋所有權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移。
在分期付款的房屋買賣中，房屋所有權(quán)內(nèi)容的分化過(guò)程，亦即所有權(quán)價(jià)值化過(guò)程，最終目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。所有權(quán)人對(duì)房屋的現(xiàn)實(shí)支配權(quán)演變?yōu)槭杖r(jià)款的價(jià)值利益，而房屋的使用價(jià)值，以用益權(quán)的形態(tài)，歸屬于買方。從性質(zhì)上看，買方根據(jù)所有權(quán)內(nèi)容分化所取得的權(quán)利，顯屬用益物權(quán)。用益物權(quán)是一種限制物權(quán)，在權(quán)利行使中要受到所有權(quán)的制約。如買方取得房屋所有權(quán)之前，只能在房屋的性能和用途上加以利用，不得擅自改變，且不得將房屋轉(zhuǎn)售、贈(zèng)與他人或用于設(shè)定擔(dān)保，否則會(huì)引致賣方解除合同，收回房屋。作為一項(xiàng)物權(quán)屬性的權(quán)利，用益物權(quán)又有其相對(duì)的獨(dú)立性，在一定程度上可以抗辯所有權(quán)。如非因買方違約，所有權(quán)人(賣方)無(wú)權(quán)收回房屋;合同未經(jīng)解除，賣方將房屋又轉(zhuǎn)讓給第三人，買方可以主張賣方支付違約金、賠償金，或向賣方主張其與第三人之間的房屋買賣合同無(wú)效，要求賣方繼續(xù)履行原合同。
在此有必要涉及分期付款房屋買賣合同的性質(zhì)問(wèn)題。即該類合同屬債權(quán)合同還是物權(quán)合同。所謂債權(quán)合同，是指合同效力在于使合同當(dāng)事人承擔(dān)交付標(biāo)的物和支付價(jià)金的債務(wù)，并不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)。所謂物權(quán)合同，指以直接發(fā)生物權(quán)變動(dòng)為目的合同，即合同當(dāng)事人就轉(zhuǎn)移標(biāo)的物和價(jià)金所有權(quán)達(dá)成一致意見(jiàn)的合同。大多數(shù)分期付款的房屋買賣合同，都設(shè)置有房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的條款，合同當(dāng)事人有轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)的合意，但作為買賣合同，雙方當(dāng)事人也要承擔(dān)交付標(biāo)的物、支付價(jià)金的義務(wù)，具有債權(quán)行為特征。由此可見(jiàn)，分期付款的房屋買賣合同是債權(quán)合同與物權(quán)合同的結(jié)合，而且物權(quán)行為是以債權(quán)行為為前提的，并受債權(quán)行為是否成立、是否有效的影響。債權(quán)行為有效成立，應(yīng)當(dāng)發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果。那么，第一，買方將房屋轉(zhuǎn)賣，無(wú)論第三人屬善意取得還是惡意取得，因買方債務(wù)未完全履行，賣方有權(quán)請(qǐng)求第三人返還房屋。如買方將房屋贈(zèng)與第三人亦同。第二，如果買方付清價(jià)款之前破產(chǎn)，債權(quán)行為便不能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果，賣方可依所有權(quán)行使別除權(quán)取回房屋。第三，如果買方依約履行義務(wù)，其債權(quán)行為當(dāng)然發(fā)生房屋所有權(quán)變動(dòng)后果，即使賣方將房屋轉(zhuǎn)讓給第三人，買方仍可主張其對(duì)完整意義所有權(quán)的期待權(quán)。
2 產(chǎn)權(quán)登記中的弄虛作假行為
當(dāng)前，房地產(chǎn)交易和產(chǎn)權(quán)登記中弄虛作假的現(xiàn)象日益嚴(yán)重，當(dāng)事人往往通過(guò)制作和使用假證件(如身份證、結(jié)婚離婚證明、公證書(shū)等)、假房屋權(quán)利證書(shū)、冒名頂替、隱瞞事實(shí)等不法方式騙取房地產(chǎn)登記部門(mén)的登記，從而獲得非法利益。為了有效打擊這種違法行為，凈化房產(chǎn)市場(chǎng)，扭轉(zhuǎn)登記部門(mén)被動(dòng)和尷尬的局面，一方面要和公安、司法等部門(mén)聯(lián)合起來(lái)共同打擊，更重要的是要在登記中加強(qiáng)管理、規(guī)范流程、嚴(yán)格把關(guān)，并利用現(xiàn)代化技術(shù)和現(xiàn)行的法律法規(guī)捍衛(wèi)自身利益和權(quán)威。
一是在辦理房產(chǎn)交易和產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，應(yīng)要求買賣雙方或登記方親自到場(chǎng)，核對(duì)身份和簽名，對(duì)委托辦理的要提供委托書(shū)(若出讓方委托要求提供經(jīng)公證過(guò)的委托書(shū))，以及被委托人及委托人的證件原件或公證書(shū)。核對(duì)身份時(shí)盡可能核對(duì)證件的相片和本人，并做基本的詢問(wèn)。
二是在登記中核對(duì)房產(chǎn)來(lái)源和原登記的檔案，重點(diǎn)核對(duì)房產(chǎn)來(lái)源是否清晰，原登記中提供的身份證明、婚姻狀況等與現(xiàn)狀是否一致。
三是要認(rèn)真檢查申請(qǐng)表格和報(bào)告是否填寫(xiě)清晰完整，有無(wú)涂改，申請(qǐng)人的字跡是否一致，最好能當(dāng)場(chǎng)填寫(xiě)并簽名；若委托辦理的，要盡量檢查委托書(shū)和資料中的簽名是否一致。
四是登記人員發(fā)現(xiàn)有問(wèn)題的證件和資料要仔細(xì)對(duì)比，一旦確認(rèn)應(yīng)及時(shí)報(bào)警。
五是盡可能利用現(xiàn)行的法律法規(guī)與相關(guān)部門(mén)聯(lián)動(dòng)，加強(qiáng)處罰力度?！斗课莸怯涋k法》已對(duì)偽造和涂改權(quán)利證書(shū)、弄虛作假驗(yàn)取登記機(jī)關(guān)登記等行為做出了一些規(guī)定，我們可對(duì)違反者大膽行使處罰權(quán)。但在實(shí)施中應(yīng)注意要嚴(yán)格按照《行政處罰法》的規(guī)定和程序進(jìn)行處罰。
六是加強(qiáng)宣傳，通過(guò)報(bào)紙、電視等媒體對(duì)上述行為進(jìn)行報(bào)道，對(duì)不法分子起到震懾作用。
當(dāng)前，擺在房產(chǎn)管理部門(mén)面前急需解決的問(wèn)題是解放思想，不能緊緊地抱住那些原始的登記觀念不放，要解放思想、勇于創(chuàng)新，這樣才能與時(shí)俱進(jìn)。
參考文獻(xiàn)
[1]中華人民共和國(guó)土地管理法[M]，北京，中國(guó)法制出版社，1990.
所以,在家庭重大事物的歸屬上,我們還是主張適當(dāng)?shù)奈从昃I繆,與其分手的時(shí)候你爭(zhēng)我?jiàn)Z,拼命從婚姻法中尋找可以保護(hù)自己權(quán)益的條款,還不如做好婚前以及婚姻中的法律功課,以保全雙方的利益。
矛盾焦點(diǎn)一:財(cái)產(chǎn)分割
我國(guó)有關(guān)法律規(guī)定:“除非另有約定,夫妻關(guān)系存續(xù)期間所取得的財(cái)產(chǎn),歸夫妻雙方共同共有,夫妻一方的婚前財(cái)產(chǎn)為該方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)?！痹诰唧w的案例中,隨著婚姻關(guān)系的深入,或者外部因素的影響,財(cái)產(chǎn)分割顯得紛繁復(fù)雜。
Story:
大可家租賃的公房要?jiǎng)舆w了,為了爭(zhēng)取更多的動(dòng)遷利益,大可和剛認(rèn)識(shí)不久的女友芳芳倉(cāng)促成婚。因?yàn)榕c大可存有婚姻關(guān)系,芳芳也成為了拆遷房屋的被安置對(duì)象,使得這套拆遷房屋被安置對(duì)象增加為4人,即大可、大可父母和芳芳。結(jié)果動(dòng)遷共獲得價(jià)值50萬(wàn)元的房屋一套(登記在大可及其母親兩人名下)和近30萬(wàn)元的現(xiàn)金補(bǔ)償,共80余萬(wàn)元。芳芳多次要求將自己的名字加到動(dòng)遷房的產(chǎn)證上,但大可的父母不同意,芳芳為此怨言多多,她與大可一家的關(guān)系也越來(lái)越僵。
兩年后,芳芳和大可的婚姻走到了盡頭。芳芳向法院,要求分割動(dòng)遷利益。芳芳認(rèn)為,動(dòng)遷利益是按照人頭算的,她理應(yīng)占到1/4的份額,不僅享有動(dòng)遷所得產(chǎn)權(quán)房1/4的產(chǎn)權(quán)(時(shí)動(dòng)遷房屋已升值為160萬(wàn)元)還享有貨幣補(bǔ)償款的1/4。大可一家則認(rèn)為,拆遷房屋是大可一家的婚前財(cái)產(chǎn),除了因“引進(jìn)”芳芳額外獲得的15萬(wàn)元可以給芳芳,其余部分均與她無(wú)關(guān)。雙方各執(zhí)一詞,在法庭上下展開(kāi)了激烈的口水戰(zhàn),從財(cái)產(chǎn)糾葛演變成人身攻擊,從家庭分割財(cái)產(chǎn)的矛盾演變?yōu)閮纱蠹易宓募ち颐?官司沒(méi)有結(jié)束,雙方都感覺(jué)“很受傷”。
在專業(yè)律師看來(lái),拆遷房屋是租賃公房,嚴(yán)格來(lái)說(shuō),并不能算作是大可一家的“婚前財(cái)產(chǎn)”,但是芳芳“按人頭平均分配”的觀點(diǎn)同樣值得商榷。盡管根據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī),動(dòng)遷利益歸被安置對(duì)象共有,但到了具體案件中,法官不可能完全無(wú)視爭(zhēng)議各方的動(dòng)遷利益“貢獻(xiàn)率”或“來(lái)源”。本案中,因?yàn)榉挤嫉摹耙M(jìn)”,使動(dòng)遷利益增加了15萬(wàn)元,因此芳芳對(duì)全部動(dòng)遷利益的貢獻(xiàn)率是15/80,比較合理的解決方案是用這個(gè)貢獻(xiàn)率分別乘以動(dòng)遷所得房產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)評(píng)估價(jià)(160萬(wàn))和動(dòng)遷貨幣補(bǔ)償款(30萬(wàn))后相加,得出芳芳現(xiàn)在可以分得的動(dòng)遷利益約為35.8萬(wàn)。
最后經(jīng)法院調(diào)解,大可一家愿意在一個(gè)月內(nèi)湊齊33萬(wàn)元付給芳芳,芳芳也在調(diào)解書(shū)上簽了字。
【律師支招】:
由于近年來(lái)各地房?jī)r(jià)高企,房屋的價(jià)值已經(jīng)占到絕大多數(shù)家庭財(cái)產(chǎn)的重中之重,由此引發(fā)的家庭矛盾也越來(lái)越多,在離婚案中房產(chǎn)之爭(zhēng)尤為突出。
首先,不提倡為取得較多的動(dòng)遷利益而締結(jié)婚姻關(guān)系的行為;如果非要這樣做,最好能夠訂立一份書(shū)面協(xié)議,對(duì)動(dòng)遷利益的分配明確約定,否則勢(shì)必將埋下婚姻惡化的導(dǎo)火索。
其次,眼下父母為小夫妻購(gòu)置房屋或資助部分房款的情況很普遍?；橐龇ㄋ痉ń忉屢?guī)定,結(jié)婚前,父母為雙方購(gòu)置房屋出資的,該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對(duì)自己子女的個(gè)人贈(zèng)與,但父母明確表示贈(zèng)與雙方的除外?；楹?父母為雙方購(gòu)置房屋出資的,該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對(duì)夫妻雙方的贈(zèng)與,但父母明確表示贈(zèng)與一方的除外。對(duì)于這一規(guī)定,上海市高級(jí)人民法院作了補(bǔ)充,認(rèn)為婚后父母為雙方購(gòu)置房屋出資,登記在自己子女名下的,可以認(rèn)為是對(duì)自己子女一方的贈(zèng)與。
依據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律、法規(guī),房地產(chǎn)的權(quán)屬以登記為準(zhǔn),即房產(chǎn)證上登記的產(chǎn)權(quán)人是誰(shuí)該房產(chǎn)就歸誰(shuí)所有;結(jié)婚后夫妻一方或雙方取得產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn),原則上應(yīng)歸夫妻雙方共有。一般來(lái)說(shuō),如果是夫妻雙方共有的房屋,在買賣時(shí)需要夫妻雙方共同簽字并提供身份證件。
此外,財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)并不隨著婚姻關(guān)系的存續(xù)及/或存續(xù)時(shí)間的長(zhǎng)短而發(fā)生改變。原先“婚姻關(guān)系存續(xù)滿8年的,個(gè)人財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)化為共同財(cái)產(chǎn)”的說(shuō)法已被廢止,不再有效。
【《現(xiàn)代家庭?生活》提示:】
做正大光明的有心人
1、與一個(gè)有房且有貸的人結(jié)婚,要求在產(chǎn)證上加上自己的名字,是非常明智且合理的要求,不要因?yàn)楹π叨兴檻]!
2、 如果父母資助你們買房的,為保證出資方的利益,最好把父母的名字加到產(chǎn)證上,并注明產(chǎn)權(quán)份額;若父母放棄“加名字”,最好以小夫妻的名義給他們寫(xiě)張借條,以防不時(shí)之需。
3、 在婚姻關(guān)系中,雙方有分享財(cái)產(chǎn)的權(quán)利,也有分擔(dān)債務(wù)的義務(wù)。所以平時(shí)要對(duì)配偶的負(fù)債情況有所了解,每一筆大的債務(wù),無(wú)論借進(jìn)還是借出雙方都有知情權(quán)。
4、 現(xiàn)在一些年輕的夫婦為追求財(cái)務(wù)上的自由,奉行AA制,比如某人承擔(dān)伙食費(fèi),某人承擔(dān)公用事業(yè)費(fèi),剩下的錢歸各人所有。這種財(cái)務(wù)關(guān)系看似明晰,其實(shí)有個(gè)弊端,就是你對(duì)對(duì)方的財(cái)務(wù)狀況很不了解,對(duì)方投資了什么,經(jīng)營(yíng)著什么,都很難知曉。
5、 做生活里的有心人,比如一些家庭大件的配備或者置換,保存好收據(jù);存折換折時(shí),保存銀行柜臺(tái)撕下的內(nèi)頁(yè),這也是很重要的財(cái)產(chǎn)來(lái)源證明。
6、如果在辦理離婚期間,擔(dān)心對(duì)方曾轉(zhuǎn)移夫妻共同財(cái)產(chǎn)的,則建議向法院離婚,法院有權(quán)利下達(dá)調(diào)查令,辯護(hù)律師可憑調(diào)查令去查對(duì)方當(dāng)事人的工資、稅單等。至于銀行存款、公司某一時(shí)期的營(yíng)業(yè)狀況或者現(xiàn)金流等,這些則需由公檢法部門(mén)工作人員出面調(diào)查。
矛盾焦點(diǎn)二:孩子之爭(zhēng)
我國(guó)有關(guān)法律規(guī)定:“雙方確定離婚,孩子在兩周歲以內(nèi),一般撫養(yǎng)權(quán)歸母親,兩周歲到十周歲,由法院根據(jù)雙方的各方面情況及對(duì)孩子更有利的原則來(lái)定,孩子十周歲以上的一般要征求孩子的意見(jiàn)。未取得撫養(yǎng)權(quán)的一方有定期給付撫養(yǎng)費(fèi)的義務(wù)和探視子女的權(quán)利?！痹诤兔赖幕橐鲫P(guān)系中,孩子是連接夫妻的紐帶;然而一旦進(jìn)入離婚程序,又演變?yōu)橐环N不可調(diào)和的爭(zhēng)議,雙方都愛(ài)孩子的,會(huì)為愛(ài)而爭(zhēng),雙方都對(duì)孩子淡漠的,則為推卸責(zé)任而爭(zhēng)。
story:
汪玲是一個(gè)7歲男孩的母親,全職太太。有一次,汪玲無(wú)意中看到了丈夫越軌的網(wǎng)上聊天記錄,家庭戰(zhàn)爭(zhēng)爆發(fā)了,最終夫妻感情徹底破裂。就在走離婚程序時(shí),汪玲發(fā)現(xiàn)自己已經(jīng)懷有三個(gè)月身孕。出于對(duì)孩子的愛(ài),她沒(méi)有實(shí)施人工流產(chǎn)的打算。
汪玲夫婦現(xiàn)在所住房屋為男方婚前付首付購(gòu)置,婚后共同償還按揭部分,但產(chǎn)證上只有男方一個(gè)人的名字。汪玲認(rèn)為婚姻過(guò)錯(cuò)方是丈夫,而自己無(wú)收入來(lái)源,沒(méi)有撫養(yǎng)孩子的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ),他理應(yīng)將房產(chǎn)贈(zèng)與兒子,并搬離房子。丈夫并不反對(duì)離婚,但對(duì)汪玲的要求有異議,他不承認(rèn)自己有什么過(guò)錯(cuò),網(wǎng)聊記錄是他的個(gè)人隱私,汪玲偷看屬于侵權(quán),況且網(wǎng)上聊天常常真真假假,不能說(shuō)明任何問(wèn)題,更不能作為什么證據(jù)。婚后汪玲也無(wú)收入,貸款實(shí)際上是自己一個(gè)人在還,因此房子是他的個(gè)人財(cái)產(chǎn),沒(méi)有搬出的理由。
兩人相持不下,互不讓步,初次協(xié)議離婚不成請(qǐng)求法律援助。專業(yè)律師建議,大兒子已經(jīng)到了上學(xué)的年齡,在生活和教育上需要一定的物質(zhì)保障,汪玲暫時(shí)無(wú)收入來(lái)源,所以本著對(duì)孩子有利的原則,撫養(yǎng)權(quán)歸屬男方較為合理。汪玲無(wú)固定收入,可參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年月平均工資收入的20%-30%給付撫養(yǎng)費(fèi)。尚未出生的胎兒出生后需要哺乳,應(yīng)由汪玲撫養(yǎng),并且汪玲有權(quán)代新生兒要求其父支付撫養(yǎng)費(fèi)。至于房屋,因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)登記日為婚前,因此汪玲和孩子均無(wú)產(chǎn)權(quán),但汪玲有婚后共同償還按揭貸款部分的債權(quán),可要求男方返還。所謂的出軌聊天記錄,限于電子證據(jù)的局限性,一般情況下不被作為定案的依據(jù)。
在獲得專業(yè)咨詢后,兩人經(jīng)過(guò)冷靜思考,基本認(rèn)同律師建議。由父親取得大兒子撫養(yǎng)權(quán),汪玲每月支付撫養(yǎng)費(fèi)800元(若有重大疾病或巨額教育費(fèi)用產(chǎn)生的,雙方另行協(xié)商分擔(dān)),汪玲每周可與大兒子共度一天;若新生兒誕生,其父每月支付撫養(yǎng)費(fèi)1500元(若有重大疾病或巨額教育費(fèi)用產(chǎn)生的,雙方另行協(xié)商分擔(dān))。爭(zhēng)議的房屋按揭貸款部分,已經(jīng)償還給銀行40萬(wàn)元,汪玲一次性獲得共同已償還房屋按揭貸款部分的一半,計(jì)20萬(wàn)元,由男方給付。
【律師支招】
離婚過(guò)程中,在孩子的歸屬權(quán)問(wèn)題上,除有明確條文規(guī)定的以外,建議雙方以孩子的利益與主要需求為第一考慮,孩子有能力自己做出選擇的,要尊重孩子的意見(jiàn)。
孩子無(wú)法一劈為二,于是就順序產(chǎn)生撫養(yǎng)費(fèi)和探視權(quán)的爭(zhēng)端。未獲得撫養(yǎng)權(quán)的一方有向孩子定期支付撫養(yǎng)費(fèi)的義務(wù)和探視權(quán)的權(quán)利,具體數(shù)額由雙方協(xié)議決定,建議大家應(yīng)以“夠用”為大前提,一般來(lái)說(shuō)上限為其收入的20%-30%,教育費(fèi)用和重大疾病的醫(yī)療費(fèi)另計(jì)。撫養(yǎng)費(fèi)的給付期限一般為子女年滿18周歲,16-18周歲有獨(dú)立生活能力、且能維持當(dāng)?shù)匾话闵钏降淖优?父母可以停止給付撫養(yǎng)費(fèi);18周歲以上但尚未獨(dú)立生活的,在能力允許的情況下,父母仍應(yīng)負(fù)擔(dān)必要的撫養(yǎng)費(fèi)。
到底支付多少撫養(yǎng)費(fèi)以法院的最終判決為準(zhǔn),如果若干年后客觀因素發(fā)生巨大變化(如10年前判定每月支付300元的,現(xiàn)在顯然已經(jīng)不能維持孩子的基本生活),可以要求追加撫養(yǎng)費(fèi),但這已經(jīng)不是原先的那樁離婚案,需要另行,此時(shí)孩子是原告,其共同生活方可為法定人。
【《現(xiàn)代家庭?生活》提示】:
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1.一方有探視的權(quán)利,卻不來(lái)看望孩子,更別說(shuō)跟孩子的情感交流了――這只能視為其主動(dòng)放棄權(quán)利的行為,而不受法律的強(qiáng)制。撫養(yǎng)費(fèi)不支付,還可以向法院提請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行,而孩子見(jiàn)不到另一個(gè)在他心目中最重要的人,法律卻無(wú)可奈何。
2.離婚官司總有贏家也有輸家,孩子卻總是最后的輸家。在探討到孩子的問(wèn)題時(shí),請(qǐng)雙方都能保持一顆包容和友善的心,保持良好的協(xié)商氛圍,能多承擔(dān)的就盡量多承擔(dān),畢竟婚姻關(guān)系可以終結(jié),與孩子的親情卻還要延續(xù)。
3.為了孩子能擁有健全的人格,不要?jiǎng)儕Z他們與不一起生活的親人見(jiàn)面或者共度周末的權(quán)利。父愛(ài)和母愛(ài)一樣也不能少,不給孩子灌輸指向?qū)Ψ降南麡O言論,這樣離婚的社會(huì)“公害”才能降到最低。
4.現(xiàn)在很多孩子是由(外)祖父母撫養(yǎng)長(zhǎng)大的,不要因?yàn)榛橐鲫P(guān)系破裂,取得撫養(yǎng)權(quán)的一方就阻止孩子和另一方老人之間的往來(lái)――當(dāng)然,這種關(guān)系的維系法律往往無(wú)法強(qiáng)制執(zhí)行,只能依靠道德和情感來(lái)解決。
矛盾焦點(diǎn)三:千奇百怪的協(xié)議
我國(guó)有關(guān)法律規(guī)定:“夫妻可以約定婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)以及婚前財(cái)產(chǎn)歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。約定應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式。夫妻對(duì)婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)以及婚前財(cái)產(chǎn)的約定,對(duì)雙方具有約束力?！蹦壳靶鲁霈F(xiàn)的一些另類“婚前協(xié)議”,在不違背國(guó)家法律規(guī)定、不侵犯他人合法權(quán)益的情況下,涉及財(cái)產(chǎn)等方面的約定是具有法律效力的。如“丈夫夜不歸宿,支付‘空床費(fèi)’給妻子”、“婚后男方每月上繳部分工資的生活費(fèi)以供家用,違反則受財(cái)政懲罰”等,在一定程度上都受法律保護(hù)。
story:
鄒濤和張謇是一見(jiàn)鐘情的閃婚,鄒濤當(dāng)時(shí)還不知道,自己嫁的是一個(gè)“富二代”。甫一領(lǐng)證,張騫即出資購(gòu)置了價(jià)值2000萬(wàn)的婚房并登記在兩個(gè)人的名下,并且給她寫(xiě)下了一個(gè)情深意重的“保證書(shū)”:“我會(huì)一輩子疼愛(ài)鄒濤,愛(ài)她,對(duì)她好?！币槐菊?jīng)地簽署了自己的名字。但是,結(jié)婚后隨著對(duì)對(duì)方了解的深入,兩個(gè)年輕人的矛盾開(kāi)始突顯,尤其是鄒濤向丈夫坦誠(chéng)了自己過(guò)去的幾段情史后,張騫對(duì)此很介意,常常挑刺爭(zhēng)吵。
結(jié)婚一年多后的一天,張騫因?yàn)橐粯缎∈掠趾袜u濤鬧不開(kāi)心。鄒濤正在氣頭上,丈夫忽然拿出一份協(xié)議,要她簽署。協(xié)議稱:為了夫妻雙方能更好地共同生活,婚前男方出資的房產(chǎn)屬男方個(gè)人所有;婚后雙方各自的收入、存款等也屬個(gè)人所有。心氣向來(lái)很高,并在火頭上的鄒濤毫不猶豫地簽下了大名。不出一周,張騫就提出了離婚,之前的協(xié)議成為了分割財(cái)產(chǎn)的依據(jù)。鄒濤不服,認(rèn)為張騫制定協(xié)議的行為屬于有預(yù)謀的欺詐,理應(yīng)無(wú)效。
律師認(rèn)為,“為了夫妻雙方能更好地共同生活下去”,這句話應(yīng)當(dāng)被認(rèn)作該協(xié)議的前提或根本目的。該協(xié)議簽署后一周,張騫即提出離婚,顯然違背了協(xié)議的前提和根本目的,的確具有欺詐性而可以被撤銷。但法律規(guī)定可撤銷協(xié)議的除斥期間為一年,故提議鄒濤可立即提起撤銷之訴?？上У氖?鄒濤及其父母出于種種原因,未在律師提醒的期間內(nèi)向法院撤銷該協(xié)議,致使一年后該協(xié)議因超過(guò)可撤銷期間而“有效”。最終,鄒濤的合法權(quán)益未能得到法律的有效保護(hù)。
【律師支招】:
山盟海誓,如“我愛(ài)你一生一世”之類的,并非法律所調(diào)整的范疇,故在法律層面上談不上有效或無(wú)效。
男方有時(shí)候會(huì)在女方的要求下簽署“若男方出軌,則凈身出戶”之類的保證書(shū)――這些違背了結(jié)婚、離婚是人的基本權(quán)利,限制了他人的合法權(quán)利,也得不到法律的保護(hù)。
不過(guò),“精神損失”的提法現(xiàn)在已經(jīng)引起法律重視,并且有可能會(huì)被逐步推廣到司法實(shí)踐中。廣東東莞就曾有一個(gè)案件,臺(tái)灣籍丈夫與妻子簽訂婚內(nèi)協(xié)議,約定丈夫若有出軌行為,則兩人離婚,兩套不動(dòng)產(chǎn)歸屬妻子名下,動(dòng)產(chǎn)一人一半,并且丈夫賠償妻子150萬(wàn)的精神損失費(fèi)。雙方在律師的見(jiàn)證下簽署了協(xié)議。當(dāng)丈夫再次出軌,協(xié)議生效。但是,法庭并不認(rèn)為原來(lái)的金額約定合理,最終判定妻子得到一套房產(chǎn)和一半財(cái)務(wù)以及10萬(wàn)的精神賠償。
提請(qǐng)注意的是,我國(guó)在案件審理過(guò)程中奉行“誰(shuí)主張,誰(shuí)舉證”的原則,舉證方不僅要提出確鑿的證據(jù),還要注意這些證據(jù)的取得是否合法,只有合法有效的證據(jù)才會(huì)被法官采納。在上述勝訴的案件中,因?yàn)檎煞蛞呀?jīng)公開(kāi)與其他的情人同居,所以他的出軌才被認(rèn)定。一些當(dāng)事人用合影、旅游、網(wǎng)絡(luò)聊天記錄等來(lái)作為另一方出軌的證據(jù),因?yàn)闆](méi)有直接的見(jiàn)證,是不易被采信的。
【《現(xiàn)代家庭?生活》提示】:
給被愛(ài)情沖昏頭腦的人們
1.帶有感彩的保證并不獲法律支持,只有含實(shí)質(zhì)性內(nèi)容的部分,才可能具備法律效力。比如關(guān)于婚姻忠誠(chéng)的協(xié)議,應(yīng)當(dāng)列舉出忠誠(chéng)的具體要求以及哪些行為屬于“不忠”;違約金的數(shù)額,要約定在合理的區(qū)間內(nèi),忌獅子大開(kāi)口。
2.如果協(xié)議涉及金額較大,建議雙方到公證處簽署協(xié)議,公證能夠證明法律行為、法律事實(shí)和文書(shū)的真實(shí)性、合法性。
3.婚前協(xié)議或婚內(nèi)協(xié)議,往往是由于男女雙方財(cái)富差異較大,財(cái)產(chǎn)多的一方為了保全自己的利益而發(fā)起的。財(cái)產(chǎn)較少的一方不要把精力花費(fèi)在無(wú)謂的財(cái)產(chǎn)爭(zhēng)奪上,這樣可能有為了“賺錢”而締結(jié)婚姻的嫌疑,反而錯(cuò)失因緣。
4.如果雙方都同意簽署某項(xiàng)協(xié)議,則弱勢(shì)方要仔細(xì)研究協(xié)議內(nèi)容,冷靜分析有無(wú)漏洞和損害自己利益的陷阱,必要時(shí),即時(shí)向?qū)I(yè)人士請(qǐng)教。同時(shí),也不建議在愛(ài)情沖昏頭腦的時(shí)候?qū)懴率裁囱獣?shū)、保證書(shū),約定賠償條款,不要因?yàn)橐粫r(shí)沖動(dòng)做了無(wú)腦兒。
5.婚前協(xié)議書(shū)能讓雙方在共同關(guān)心的問(wèn)題上有了共同的認(rèn)識(shí)?？筛匾氖?夫妻在進(jìn)入婚姻之際,雙方應(yīng)該都要用心共同經(jīng)營(yíng)婚姻生活;萬(wàn)一婚姻走到了盡頭,有好聚好散的心態(tài)才能好好解決后續(xù)問(wèn)題。這樣的心態(tài),比一紙協(xié)議更為重要!
如果愛(ài)已經(jīng)成了往事……
孫小琪
就常態(tài)而言,離婚是一種無(wú)奈,也是人生的一種失敗,無(wú)論現(xiàn)在如何進(jìn)步得可以握手再見(jiàn),可以大宴賓客后瀟灑轉(zhuǎn)身,內(nèi)心創(chuàng)傷是免不了的。我們要正視的是,雖然處處聞聽(tīng)離婚者越來(lái)越多,由此而起的紛爭(zhēng)官司也越來(lái)越多,畢竟社會(huì)生活是在進(jìn)步,當(dāng)事者在個(gè)體婚姻方面的人生自由越來(lái)越多,結(jié)婚自由和離婚自由形成了婚姻自由的整體。現(xiàn)代社會(huì),離婚時(shí)把相關(guān)事務(wù)定個(gè)明白,對(duì)于保證當(dāng)事人今后物質(zhì)生活和情感生活的調(diào)適 還是很有必要的。
所謂把相關(guān)事務(wù)定個(gè)明白,就是上海人常說(shuō)的“講講清爽”,那是因?yàn)樵谝环蛞黄薜幕橐鲋?除了夫妻雙方的情感,還有婚姻存續(xù)期間雙方原有的和后來(lái)積累起來(lái)的身外的財(cái)產(chǎn),這些身外之物的如何分配,成了離婚案中首當(dāng)其沖的大事。關(guān)于離婚的法律條款中,財(cái)產(chǎn)問(wèn)題占了很大比重,說(shuō)明走到這一步,難有超脫其外的。
不久前美國(guó)前總統(tǒng)的愛(ài)女婚嫁,新娘在步入婚姻殿堂的神圣時(shí)刻,竟然要求新郎簽下若婚后越軌須賠償千萬(wàn)的協(xié)議。世人概嘆,有了克林頓的前車之鑒,女兒未雨綢繆可以理解。其實(shí),即便普通蕓蕓眾生,即便平凡人家,遇事甲方乙方談好后簽約,一紙定論,然后大家遵照著執(zhí)行,也未嘗不是一種方便公平的做法,各自對(duì)自己的行為承擔(dān)責(zé)任,在協(xié)議契約上堵住患得患失出爾反爾?；蛟S這樣的方法對(duì)于大多數(shù)國(guó)人還不容易接受,我們長(zhǎng)期以來(lái)身處人情社會(huì),對(duì)于以契約為特點(diǎn)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì),尤其在婚姻家庭里用簽約來(lái)“講講清爽”,覺(jué)得不習(xí)慣或不能接受。相信這只是個(gè)過(guò)程,我們?cè)谶@些領(lǐng)域的變化,也在以我們沒(méi)有預(yù)料的速度和國(guó)際接軌。
有真愛(ài)的婚姻,都會(huì)有“被愛(ài)情沖昏頭腦的時(shí)候”,這樣的時(shí)候來(lái)談契約,豈不褻瀆愛(ài)情?豈不太小人?或許,這也只是個(gè)習(xí)慣問(wèn)題。
曾經(jīng)和一個(gè)在國(guó)外長(zhǎng)大的80后聊天,她的學(xué)業(yè)和事業(yè)都很成功,愛(ài)情生活也很豐富。這一次經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的相處和了解,正式結(jié)婚了。對(duì)方是個(gè)老外,買好了結(jié)婚后的住房,因?yàn)榉孔邮悄泻⒆约嘿I的,女孩便每月付給他房租,同時(shí)倆人另有一張共同的信用卡,每月各自往里存入相同數(shù)額的錢,用于家里的日常開(kāi)銷。其他方面則各花各的。我說(shuō)這不影響感情嗎?她說(shuō)不會(huì),這是他們共同的選擇,覺(jué)得這樣處理很自由很自在,對(duì)于他們倆來(lái)說(shuō)很合適。夫妻間分得清爽到這個(gè)地步,我們也不習(xí)慣,但那是人家夫妻過(guò)日子,與別人何干?
離婚對(duì)孩子的傷害很難避免,理智的父母,應(yīng)該在這個(gè)問(wèn)題上有妥協(xié)有謙讓,為了孩子。孩子是無(wú)辜的。