時間：2023-10-13 09:46:16
導(dǎo)語：在城市土地管理法的撰寫旅程中，學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
現(xiàn)將北京市建設(shè)項目用地全程管理規(guī)程（以下簡稱“規(guī)程”）發(fā)給你們。
該“規(guī)程”是加強(qiáng)我市建設(shè)項目用地管理，保證“十分珍惜和合理利用每寸土地，切實(shí)保護(hù)耕地”這一基本國策具體實(shí)施的一項新舉措，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。對執(zhí)行過程中遇到的問題，要及時總結(jié)經(jīng)驗提出意見，使該“規(guī)程”不斷完善，以利于建設(shè)項目用地管理工作的不斷提高。
北京市建設(shè)項目用地全程管理規(guī)程
第一章 總 則
第一條 為了貫徹落實(shí)“十分珍惜和合理利用每寸土地，切實(shí)保護(hù)耕地”的基本國策，強(qiáng)化建設(shè)用地程序化、規(guī)范化、制度化管理，做好系統(tǒng)服務(wù)，依據(jù)“北京市實(shí)施《中華人民共和國土地管理法》辦法”制定本規(guī)程。
第二條 凡需報市或區(qū)（縣）人民政府批準(zhǔn)的建設(shè)用地，均適用本《規(guī)程》。
第三條 建設(shè)項目用地全程管理包括：前期管理、審批管理和后期管理。
前期管理要做好建設(shè)項目用地審查，基本做到“三參與”，即參與建設(shè)項目可行性研究；參與建設(shè)項目選址；參與建設(shè)項目設(shè)計任務(wù)書審查。
審批管理，建設(shè)項目用地立項后，建設(shè)單位持有關(guān)文件，按照法定批準(zhǔn)權(quán)限，向市或區(qū)、縣土地管理局申請用地，核定用地面積、簽訂征地協(xié)議書、落實(shí)勞動力安置方案和建設(shè)資金，按土地審批權(quán)限，逐級上報審批，批準(zhǔn)后核發(fā)《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》。
后期管理，做好建設(shè)項目用地使用情況檢查和驗收，對征而未用的土地收取土地荒蕪費(fèi)；批準(zhǔn)后兩年未用土地的，收回土地使用權(quán)；擅自改變用途或未經(jīng)批準(zhǔn)出、轉(zhuǎn)讓土地作用權(quán)的，由區(qū)、縣土地管理局報市土地管理局批準(zhǔn)后注銷《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》。
第四條 市土地管理局負(fù)責(zé)重點(diǎn)項目的批后管理工作。各區(qū)、縣土地管理局負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)的建設(shè)項目批后的統(tǒng)一管理。
第二章 建設(shè)項目用地的前期管理
第五條 建設(shè)項目用地前期管理是全程管理的基礎(chǔ)，努力做到超前到位，主動配合，系統(tǒng)服務(wù)，做到合理利用土地，充分體現(xiàn)建設(shè)用地的社會、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境綜合效益。
第六條 凡在我市范圍內(nèi)的國家建設(shè)項目，需征用農(nóng)村集體所有土地的，在其報批設(shè)計任務(wù)書和可行性研究時，均應(yīng)對建設(shè)項目用地列專章評述，有關(guān)部門在審批可行性研究和設(shè)計任務(wù)書時，應(yīng)征求市土地管理局意見。
第七條 建設(shè)用地評述的內(nèi)容和要求
一、選址方案要有選擇性，對方案進(jìn)行評述、說明擬定方案在節(jié)約和充分利用土地方面的有利條件。
二、對項目用地數(shù)量、土地利用系數(shù)，建筑密度，建筑容積率，綠化面積，廠區(qū)道路，廠前區(qū)等應(yīng)該說明確定的依據(jù)。
第三章 建設(shè)項目用地的審批管理
第八條 建設(shè)用地的審批管理是依法進(jìn)行建設(shè)用地審查、報批的核心工作，土地管理部門要積極主動，為國家建設(shè)征地做好服務(wù)，依法協(xié)調(diào)好部門間關(guān)系，合理安置好被征地單位群眾的生產(chǎn)和生活。
第九條 建設(shè)項目審核內(nèi)容：
1.建設(shè)項目是否列入國家固定資產(chǎn)投資計劃或者經(jīng)過批準(zhǔn)的項目；
2.建設(shè)項目用地數(shù)量是否符合計劃控制指標(biāo)；
3.建設(shè)項目用地是否符合總體規(guī)劃要求，有無選址紅線圖、平面設(shè)計圖和規(guī)劃條件；
4.建設(shè)項目用地是否占用永久農(nóng)田保護(hù)區(qū)；
5.建設(shè)項目用地區(qū)域環(huán)保評估；
6.建設(shè)項目建設(shè)資金是否落實(shí)；
7.建設(shè)項目是否未批先占地或用其他手段非法占地；
8.建設(shè)項目用地類別，特別對非耕地的認(rèn)定；
9.建設(shè)項目征地的補(bǔ)償安置、農(nóng)轉(zhuǎn)非是否符合國家政策規(guī)定；
10.建設(shè)用地可行性報告。
第十條 市土地管理局經(jīng)對上述文件材料進(jìn)行審查并對申報征地地塊踏查后，由市土地管理局征地事務(wù)管理處會同區(qū)、縣土地管理局組織建設(shè)單位、被征地單位簽定征地協(xié)議書，并按市有關(guān)規(guī)定，落實(shí)補(bǔ)償安置方案后，上報市土地局，市土地局對上述材料審核后按審批權(quán)限報批。
第十一條 對征地中發(fā)生的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，要嚴(yán)格按《土地管理法》和《實(shí)施細(xì)則》執(zhí)行，任何單位和個人都不得擅自抬高或壓低，以保證被征地集體組織妥善安置。
第十二條 因建設(shè)征地造成的多余勞動力的安置應(yīng)按有關(guān)政策規(guī)定，本著誰占地誰安置的原則（也可以多渠道，多途徑），妥善安置。
第十三條 建設(shè)用地經(jīng)市政府批準(zhǔn)后，市、區(qū)（縣）征地事務(wù)管理部門處理征地事務(wù)工作，辦理補(bǔ)償安置、農(nóng)轉(zhuǎn)非等具體工作。處理建設(shè)用地和驗地釘樁劃界撥地之后，由市土地管理局根據(jù)工程進(jìn)度一次或分批劃撥土地，向用地單位核發(fā)《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》。
第四章 建設(shè)項目用地的后期管理
第十四條 建設(shè)項目用地后期管理是全程管理的保證。建設(shè)用地單位從領(lǐng)取《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》開始進(jìn)行跟蹤管理至建設(shè)項目竣工復(fù)核，驗收。
第十五條 國家建設(shè)項目用地經(jīng)批準(zhǔn)后，各區(qū)、縣土地管理部門要監(jiān)督土地使用情況，及時處理、解決用地中出現(xiàn)的問題。跟蹤管理重點(diǎn)內(nèi)容是：（1）是否按用地計劃使用土地；（2）是否按批準(zhǔn)的用地用途使用土地；（3）有無少批多占和移址用地問題；（4）有無荒蕪?fù)恋氐膯栴}；（5）劃撥的土地有無轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的問題。對多占的土地按非法占地查處。對擅自異地使用土地的，按非法占用土地查處，注銷《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》。
第十六條 國家建設(shè)項目用地經(jīng)批準(zhǔn)后，建設(shè)單位一年以上無正當(dāng)理由仍未進(jìn)行建設(shè)造成土地荒蕪的，由市、區(qū)（縣）土地管理局按照同類土地年產(chǎn)值的五倍征收土地荒蕪費(fèi)。如不按期繳納土地荒蕪費(fèi)，給予適當(dāng)罰款，直至注銷《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》。
第十七條 用地單位撤銷，建設(shè)項目停建或未經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)同意，連續(xù)兩年未使用的建設(shè)用地、對擅自改變批準(zhǔn)用途的建設(shè)用地，及擅自轉(zhuǎn)讓、出租和抵押劃撥土地使用權(quán)的，由市土地管理局報市人民政府批準(zhǔn)，收回土地使用權(quán)，注銷《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》，由政府另行安排使用。
第十八條 后期跟蹤管理檢查工作，根據(jù)市、區(qū)（縣）土地管理局的分工，對已批準(zhǔn)的建設(shè)用地每半年檢查一次，并將檢查情況和問題及時報市土地管理局。
第十九條 建設(shè)項目竣工后的檢查驗收：
一、檢查驗收主要內(nèi)容：
檢查建設(shè)用地單位依法使用土地情況、面積、界址，用地性質(zhì)和土地利用情況。
二、檢查驗收合格后，核發(fā)《土地使用證》。
三、檢查驗收不合格建設(shè)單位，要寫明情況，區(qū)別對待，依法進(jìn)行處理。
第五章 附 則
收回劃撥國有土地使用權(quán)
無償收回劃撥國有土地使用權(quán)
無償收回劃撥國有土地使用權(quán)主要包括《土地管理法》第五十八條第一款第(四)、(五)兩項以及《土地管理法》第三十七條第一款、《基本農(nóng)田保護(hù)條例》第十八條第一款、違反《土地管理法》第五十六條的規(guī)定擅自改變土地用途等五種情形。具體內(nèi)容包括：1．因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥國有土地的；2．公路、鐵路、機(jī)場、礦場等核準(zhǔn)報廢的；3．已辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地，以劃撥方式提供土地使用權(quán)，連續(xù)兩年未使用土地的；4．未按土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件規(guī)定，擅自改變土地用途的；5．經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)的重點(diǎn)建設(shè)項目占用基本農(nóng)田的……連續(xù)兩年未使用的。
在第1、第2、第5種情況下收回土地使用權(quán)屬于土地管理的一種行政措施，可以按照《閑置土地處置辦法》(國土資源部令第5號)第五條規(guī)定辦理，即由市、縣人民政府土地行政主管部門報經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)后予以公告，下達(dá)《收回土地使用權(quán)決定書》，終止國有劃撥土地使用權(quán)，注銷土地登記和土地證書。當(dāng)事人按期不交出土地，可以按《土地管理法》第八十條的規(guī)定給予處罰。第5種情況必須特別注意，“原批準(zhǔn)用地的人民政府”只能是國務(wù)院，省、市、縣三級人民政府沒有這―批準(zhǔn)權(quán)。
第3種情況則是因土地使用者依法取得國有劃撥土地使用權(quán)后，連續(xù)兩年未使用土地造成的違法行為，收回這類土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)依法對當(dāng)事人實(shí)施行政處罰，其依據(jù)是《土地管理法》第三十七條第一款和《土地管理法》第八十條。當(dāng)事人不履行處罰決定，可以由實(shí)施行政處罰的國土資源管理部門依法向人民法院申請強(qiáng)制執(zhí)行。
第4種屬于違反法律規(guī)定擅自改變土地用途的違法行為，應(yīng)當(dāng)按照《土地管理法》第八十條的規(guī)定，采用行政處罰的辦法收回土地使用權(quán)。
有償收回劃撥國有土地使用權(quán)
有償收回劃撥國有土地使用權(quán)主要包括《土地管理法》第五十八條第一款第(一)、(二)項規(guī)定的情形。具體內(nèi)容包括：1．為了公共利益需要使用土地的；2．為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的。
上述兩種收回國有劃撥土地使用權(quán)的情形，是因政府需要使用土地而造成土地使用者不能繼續(xù)使用土地，因而必須對土地使用者給予適當(dāng)補(bǔ)償。補(bǔ)償?shù)姆煞ㄒ?guī)依據(jù)是：《土地管理法》第五十八條第二款、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十二條。已成立土地儲備機(jī)構(gòu)的地方，收回土地使用權(quán)工作可以由土地儲備機(jī)構(gòu)具體實(shí)施；未建立土地儲備機(jī)構(gòu)的，可以由市、縣人民政府國土資源管理部門與土地使用者協(xié)商解決收回土地使用權(quán)的補(bǔ)償問題。土地儲備機(jī)構(gòu)或國土資源管理部門與用地者達(dá)成收購補(bǔ)償協(xié)議后，還必須公告收回土地使用權(quán)，注銷土地登記和土地證書。
收回出讓土地使用權(quán)
無償收回出讓土地使用權(quán)
無償收回出讓土地使用權(quán)主要包括《土地管理法》第五十八條第一款第(三)項、《土地管理法》第三十七條第一款和《城市房地產(chǎn)管理法》第二十一條及第二十五條、違反《土地管理法》第五十六條規(guī)定擅自改變土地用途等情形。具體內(nèi)容包括：1．土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者申請續(xù)期未獲批準(zhǔn)的；2．已辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地，以出讓方式取得土地使用權(quán)，連續(xù)兩年未使用土地的；3．以出讓方式取得的土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，超過出讓合同約定的動工開發(fā)期限滿兩年未動工開發(fā)的；4．土地使用者未按照土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定擅自改變土地用途的。
上述四種情形中的第1種，無償收回出讓土地使用權(quán)屬于一種行政措施，可以按照《閑置土地處置辦法》第五條的規(guī)定，由市、縣人民政府國土資源管理部門報經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)后予以公告，下達(dá)《收回國有土地使用權(quán)決定書》，終止出讓國有土地使用權(quán)，注銷土地登記和土地證書。當(dāng)事人拒不交出土地，可以按《土地管理法》第八十條的規(guī)定給予處罰。
第2、3、4種情況是用地者取得合法的土地使用權(quán)后，未按國家法律或出讓合同的規(guī)定使用土地而造成的違法行為，對土地使用者應(yīng)當(dāng)進(jìn)行行政處罰，以此來達(dá)到無償收回出讓國有土地使用權(quán)的目的。處罰的依據(jù)見《土地管理法》第八十條和《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十七條。
有償收回出讓土地使用權(quán)
有償收回出讓土地使用權(quán)主要包括《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十二條、《城市房地產(chǎn)管理法》第十九條規(guī)定的情形，這些規(guī)定均是指國家為了公共利益的需要，提前收回土地使用權(quán)。有償收回出讓土地使用權(quán)，可以按照有償收回劃撥土地使用權(quán)的辦法進(jìn)行。
收回集體建設(shè)用地使用權(quán)
按照《土地管理法》第六十五條的規(guī)定，收回集體建設(shè)用地使用權(quán)的主體是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，而不是市、縣國土資源管理部門。但現(xiàn)行的土地管理法律、行政法規(guī)未規(guī)定拒絕交回集體建設(shè)用地使用權(quán)可以采用的強(qiáng)制措施，這是法律的一大缺陷，這也正是導(dǎo)致集體建設(shè)用地使用權(quán)難以收回的一個主要原因。
無償收回集體建設(shè)用地使用權(quán)
無償收回集體建設(shè)用地使用權(quán)主要是指《土地管理法》第六十五條第一款第(二)、(三)項規(guī)定的情形。具體內(nèi)容包括：1．不按照批準(zhǔn)的用途使用土地的；2．因撤銷、遷移等原因停止使用土地的。
上述兩種收回集體建設(shè)用地的情況，在具體操作時有明顯不同：第1種情形是因為用地者不按照批準(zhǔn)的用途使用土地而產(chǎn)生的違法行為，收回土地使用權(quán)按理應(yīng)當(dāng)采取行政處罰方式進(jìn)行，但法律未作規(guī)定。第2種情形是土地使用者因為單位撤銷、遷移等原因而不再繼續(xù)使用集體建設(shè)用地，收回土地使用權(quán)不會有什么阻力。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織報原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)后，向土地使用者下發(fā)(收回集體建設(shè)用地使用權(quán)決定書)，終止集體建設(shè)用地使用權(quán)，注銷土地登記和土地證書。
有償收回集體建設(shè)用地使用權(quán)
有償收回集體建設(shè)用地使用權(quán)主要是指《土地管理法》第六十五條第一款規(guī)定的“為了鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)，需要使用土地的”情形。這種情況必須注意，土地使用者還在使用土地，并沒有發(fā)生違法行為，是因為鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)需要使用土地，而導(dǎo)致土地使用者不能繼續(xù)使用已合法取得的集體建設(shè)用地。收回這類土地使用權(quán)，可以由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織與用地者協(xié)商，待達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議后，再公告收回土地使用權(quán)，注銷土地登記和土地證書。
收回宅基地使用權(quán)
宅基地使用權(quán)屬于集體建設(shè)用地使用權(quán)的一種，雖然《土地管理法》未明確規(guī)定哪些情況下可以收回宅基地使用權(quán)，但部分省(自治區(qū)、直轄市)的土地管理地方性法規(guī)作了明確規(guī)定。如《云南省土地管理條例》第三十三條第四款規(guī)定，“經(jīng)批準(zhǔn)使用的宅基地，必須按照批準(zhǔn)的位置和面積建蓋，超過兩年未建成使用的，由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織報經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，無償收回土地使用權(quán)”；《江蘇省土地管理條例》第三十四條第四款規(guī)定，“經(jīng)批準(zhǔn)后連續(xù)兩年未使用宅基地的，應(yīng)當(dāng)交還原集體經(jīng)濟(jì)組織另行安排使用”。對不符合“一戶一宅”的規(guī)定，超過法定標(biāo)準(zhǔn)占用宅基地的，《山東省實(shí)施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》第四十六條、《山西省實(shí)施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》第三十九條第一款等省級土地管理地方性法規(guī)，對收回多余宅基地使用權(quán)作了規(guī)定。
收回臨時用地使用權(quán)
【關(guān)鍵詞】土地開發(fā)；管理；經(jīng)濟(jì)；影響
1、城市的土地開發(fā)模式
1.1 政府統(tǒng)包
正通報其實(shí)并非是說土地開始腐蝕有政府進(jìn)行的，這種開發(fā)的模式是指，開發(fā)土地的一級土地開發(fā)商主要是政府型企業(yè)。這樣的模式具有三個明顯的優(yōu)點(diǎn)：
首先，在規(guī)劃意圖以及調(diào)控目的上政府型的企業(yè)可以真正受到政府的控制而對意圖以及控制和規(guī)劃進(jìn)行徹底的貫徹實(shí)施，由于政府是行政管理機(jī)關(guān)，因此在一些領(lǐng)域中政府不能夠去完成相應(yīng)的業(yè)務(wù)，而政府企業(yè)就在此時排上用場，去有效的完成政府的規(guī)劃，有效的達(dá)到政府的調(diào)控目的，有效地體現(xiàn)政府的意圖。
第二，在財政的利用以及保障工作上對政府有力。作為開發(fā)商，在土地開發(fā)工作中，政府企業(yè)必然會有經(jīng)濟(jì)收入，而在對土地開發(fā)的過程中，土地會產(chǎn)生相應(yīng)的增值收益，這部分就會被收留入政府中，這種留存其實(shí)也是對土地的一種合理的價值回收，當(dāng)然，這種回收是在對土地利用的集約保證之上的。這樣政府就可以在開發(fā)中去支持新的開發(fā)，將留存的資金再次去投入新的建設(shè)規(guī)劃項目，從而使得城市發(fā)展中的土地開發(fā)活動進(jìn)入到一個很好的良性循環(huán)體系中去。
第三，政府企業(yè)可以在土地的開發(fā)品質(zhì)上進(jìn)行有利的保障。這也是由于政府企業(yè)由于其在資金以及技術(shù)和實(shí)力上較之于一般的民營企業(yè)而言要更為的雄厚一些，一般的民營企業(yè)由于在技術(shù)以及資金上都是依賴于自身的活動增加減少因此在實(shí)力上要弱一些，并且不能像政府企業(yè)一樣可以很好的在價值觀上同政府同步，所以在對開發(fā)土地的整體品質(zhì)的確保上要稍遜色于政府企業(yè)。政府型的企業(yè)能有力的保證土地開發(fā)品質(zhì)。相對于大部分民營企業(yè)而言，一般具有雄厚的資金和技術(shù)實(shí)力，同時與政府的價值觀同步，能確保土地開發(fā)的整體品質(zhì)。
1.2 用地單位自行開發(fā)的土地利用
這種模式下的土地開發(fā)主要的開發(fā)主體就是用地單位，用地單位在開發(fā)利用之前向政府申請，對于用地的供應(yīng)則是通過了相關(guān)部門之間的協(xié)調(diào)之后再向用地單位供應(yīng)的，而開發(fā)項目以及具體的實(shí)施則全部是由用地單位去規(guī)劃解決和實(shí)施。這種模式相對于政府性質(zhì)的開發(fā)靈活性要大一些，對于城市進(jìn)行的加速作用較為明顯，這也是由于其在融資渠道上的廣泛性特點(diǎn)造成的，通過大量的利用民間資金去更好的對城市的土地開發(fā)項目進(jìn)行促進(jìn)。在這樣的項目下，民間的單位通過自身的發(fā)展、融資、規(guī)劃開發(fā)以及利用將土地開發(fā)項目的資金收益或是營利或是作為新的開發(fā)資金，無論是哪一種都對城市的開發(fā)以及建設(shè)進(jìn)程有所促進(jìn)。當(dāng)然問題都是存在其有利和有弊的一面，其在靈活性充足的優(yōu)勢下帶來的問題主要是在價值觀上和政府的觀點(diǎn)體現(xiàn)有些不一致，這也是由于其自身的發(fā)展以及靈活多變導(dǎo)致的政府無法進(jìn)行有效的規(guī)劃和統(tǒng)一的引導(dǎo)，在統(tǒng)籌兼顧的工作上無法做到很好的引領(lǐng)。并且由于在資金以及技術(shù)或者說是民營企業(yè)在經(jīng)濟(jì)利益上的追求心理，都會導(dǎo)致在土地開發(fā)的過程中，項目的整體品質(zhì)無法得到很好的保證，這就是由于經(jīng)濟(jì)實(shí)力以及技術(shù)實(shí)力差的緣故造成的。
1.3 綜合開發(fā)的土地開發(fā)
所謂的綜合開發(fā)其實(shí)就是一種由政府進(jìn)行監(jiān)督管理由民營企業(yè)的開發(fā)商進(jìn)行實(shí)際的開發(fā)項目的開發(fā)模式，這種模式下政府通過對土地進(jìn)行招拍掛出等方式，將土地的開發(fā)項目出讓給開發(fā)商，而政府則是在整個的開發(fā)過程退居到幕后對其進(jìn)行監(jiān)管以及統(tǒng)籌工作。而城市土地開發(fā)模式的合理化發(fā)展將對城市經(jīng)濟(jì)效益的提高起到至關(guān)重要的作用。在現(xiàn)階段，城市的土地開發(fā)主要是以綜合開發(fā)模式為主，相比其他開發(fā)模式，由于其在開發(fā)過程中的靈活性、高效率，極大的繁榮了土地市場，并帶動了建筑、材料、工程機(jī)械等多個相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，并且提供了大量的就業(yè)機(jī)會，有效的緩解了城市就業(yè)壓力，穩(wěn)定了城市社會秩序，為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展創(chuàng)造了一個良好的內(nèi)部及外部環(huán)境。因此這種模式可以對土地的集聚以及集約的利用進(jìn)行良好的表達(dá)，并且對于環(huán)境以及生態(tài)的保護(hù)更完善，能夠有效的和政府的價值觀相一致，以持續(xù)發(fā)展、相互協(xié)調(diào)和統(tǒng)籌兼顧等政府性原則為開發(fā)項目的項目基礎(chǔ)進(jìn)行開發(fā)。因此這樣的模式不但是有著廣泛的融資來源很好的調(diào)動市場經(jīng)濟(jì)，同時還能夠在一定程度上對政府的價值觀以及發(fā)展的規(guī)劃和統(tǒng)一工作進(jìn)行表達(dá)。
政府企業(yè)承包模式的有點(diǎn)就在于在市政建設(shè)上能夠很好的完成政府的規(guī)劃目標(biāo)，能夠統(tǒng)籌兼顧，能夠在觀念理念上和政府保持一致；單位的自行開發(fā)的土地開發(fā)則是可以保證資金的融資范圍，由于其本身就置身與經(jīng)濟(jì)市場這么一個大環(huán)境，因此在靈活性以及適應(yīng)性上要更強(qiáng)一些；而土地綜合的開發(fā)模式，則是最大程度的去結(jié)合和發(fā)揮這兩種開發(fā)模式的優(yōu)點(diǎn)，在市政建設(shè)中，將生態(tài)效益和經(jīng)濟(jì)效益最大程度的去平衡和發(fā)揮。對融資渠道進(jìn)行了拓寬，將民間的一些限制的資金有效的利用和吸納，并在整個開發(fā)過程匯總，對于政府的有些觀點(diǎn)和要求去注意表達(dá)，比如可持續(xù)發(fā)展的觀念，集約以及集聚的開發(fā)理念等等，政府作為一個國家的行政控制機(jī)關(guān)，其對于城市的發(fā)展尤其是土地的開發(fā)這一基本項目需要進(jìn)行有效的控制，這也是對土地上由開發(fā)項目所得到的增值收益的保證，使得在市政建設(shè)的資金循環(huán)上更加的良性暢通。
2、經(jīng)濟(jì)發(fā)展和土地開發(fā)的關(guān)系
2.1 基礎(chǔ)條件供應(yīng)
城市的發(fā)展是以人為基礎(chǔ)的集約式的活動空間，這種活動其實(shí)就是人的活動的集合，而土地作為這些活動的載體，其開發(fā)和利用是基本的，這里的基本就是一種基礎(chǔ)條件的供應(yīng)，這也是土地利用的特點(diǎn)，所有的經(jīng)濟(jì)活動的根本目的都是經(jīng)濟(jì)效益的獲取，而土地利用也不例外，其利用以及開發(fā)其實(shí)也是一個經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的表達(dá)過程，獲取經(jīng)濟(jì)效益是根本目標(biāo)。城市的發(fā)展是以此為前提的，因此目前我國的城市發(fā)展的進(jìn)程的加速實(shí)則也是由于土地利用開發(fā)的速度以及效率的體現(xiàn)。城市的發(fā)展以土地利用為前提，土地作為其經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及建設(shè)體現(xiàn)的載體在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位日漸突出，單從這方面的發(fā)展看，城市的基礎(chǔ)是發(fā)展是土地利用的發(fā)展。
所以對于城市的土地利用不僅僅是關(guān)系到了一個城市的經(jīng)濟(jì)建設(shè)，同時在整個的發(fā)展過程中，土地的開發(fā)利用實(shí)則是一個基礎(chǔ)性的合理方向的發(fā)展依托，所以，這個方面將來，城市的集約式發(fā)展的合理性前提就是土地建設(shè)的合理性，這種基礎(chǔ)性的作用使得土地開發(fā)的地位日漸提高，只有有了一個良好的健康的土地發(fā)展才能保證著整個城市的建設(shè)發(fā)展方向的正確性。目前我國的城市建設(shè)還處在一個初期的建設(shè)階段，在對于城市的土地開發(fā)模式下，對于土地的利用以及建設(shè)的靈活性要求的需要要更高一些，所以，很多城市的建設(shè)中都采用了這種綜合性的開發(fā)方式，這也是主要的原因，不但是在資金的汲取上范圍要更廣一些，同時還能夠給予相關(guān)的行業(yè)更多的機(jī)會，給予人們更多的活動機(jī)會。資金的集中以及涉及范圍的廣闊使得城市的發(fā)展更為的活躍，效率的提高的同時帶動了相關(guān)的市場，這種模式才是目前社會發(fā)展需要的。因此在這方面說，城市的土地的利用合理性以及開發(fā)的合理性在整個城市建設(shè)以及城市的經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展中起到了基礎(chǔ)性的重要作用，對于城市的集約化發(fā)展有著促進(jìn)和承托的作用。目前的城市發(fā)展階段，主要是建設(shè)階段，綜合的開發(fā)土地，這種模式下的開發(fā)利用，相對于其他的模式，在開發(fā)活動上的靈活性要更高一些，這也是為什么大多數(shù)的城市土地開發(fā)利用都采取了類似的模式的原因，同時由于資金的集中和集資范圍的廣泛，其開發(fā)的效率也更好，對于整個土地開發(fā)的市場而言能夠更好的帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，不但在效率上提高了同時還能繁榮相關(guān)市場。諸如，建筑、工程機(jī)械以及材料等等，相關(guān)行業(yè)的發(fā)展同時也是整個社會的的發(fā)展，并且在很大程度上創(chuàng)造了就業(yè)機(jī)會，對于城市目前的就業(yè)環(huán)境來說也提供了很多的緩解契機(jī)，對于整個城市的發(fā)展而言不但是經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步，同時也是對社會秩序的一種穩(wěn)定，不但在外部環(huán)境上進(jìn)行了發(fā)展同時也在內(nèi)部形成了一個很好的循環(huán)以及發(fā)展的結(jié)構(gòu)。
2.2 房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮促進(jìn)
房地產(chǎn)的繁榮需外部環(huán)境以及內(nèi)部技術(shù)條件的支持，開發(fā)模式的發(fā)展恰好提供了這兩方面的支持。城市土地開發(fā)模式發(fā)展到現(xiàn)在的綜合開發(fā)模式，其開發(fā)過程中的科學(xué)、可持續(xù)性解決了城市發(fā)展與自然環(huán)境之間存在的矛盾，使得其與環(huán)境更相容，這給房地產(chǎn)繁榮創(chuàng)造了外部條件。目前土地開發(fā)模式主要向社會化方向發(fā)展，即結(jié)合更加廣泛的社會力量﹙主要是經(jīng)濟(jì)和技術(shù)方面﹚，進(jìn)行共同開發(fā)，極大的優(yōu)化了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，為房地產(chǎn)的繁榮創(chuàng)造了內(nèi)部條件。
具體說來：
房地產(chǎn)其實(shí)就是土地開發(fā)利用的主要活動的外部表現(xiàn)，其吭也的繁榮不僅僅是依托于外部環(huán)境的促進(jìn)，同時對于內(nèi)部的技術(shù)條件也有著較高的要求，開發(fā)的模式在這方面的影響較為的大，因此市場良好的模式的合理性發(fā)展給房地產(chǎn)的發(fā)展提供了很大的支持。城市土地在發(fā)展以及開發(fā)模式上的綜合模式的體現(xiàn)，使得房地產(chǎn)的開發(fā)以及發(fā)展過程更加的科學(xué)，對于政府所倡導(dǎo)的可持續(xù)性的發(fā)展戰(zhàn)略具有很好的響應(yīng)，能夠最大程度上去解決城市的發(fā)展對于自然環(huán)境的影響，或者是自然環(huán)境的不同對于城市發(fā)展中房地產(chǎn)的開發(fā)影響，合理的解決雙方的矛盾，在相容性上更高，這就是房地產(chǎn)的發(fā)展對于社會發(fā)展的外部反作用。目前在房地產(chǎn)的發(fā)展中土地的開發(fā)模式更加的重視經(jīng)濟(jì)和技術(shù)這兩個方面的社會力量的廣泛加入，這就是所謂的社會發(fā)展方向，共同發(fā)展的發(fā)展模式使得房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)在產(chǎn)業(yè)上得到了最大的優(yōu)化，這就是其行業(yè)的繁榮所提供和創(chuàng)造的內(nèi)部優(yōu)勢。
六、加強(qiáng)礦山開采管理
積極整合小礦，減少小礦數(shù)量，優(yōu)化礦區(qū)開采布局，嚴(yán)禁非法采礦，以減少對耕地的破壞。加大農(nóng)村地區(qū)礦山地質(zhì)環(huán)境恢復(fù)治理力度，加強(qiáng)對礦山企業(yè)的監(jiān)管，落實(shí)好礦山地質(zhì)環(huán)境保護(hù)責(zé)任，做好對采礦引發(fā)的地面塌陷、地面沉降、地下水干枯、廢渣泥石流等礦山次生地質(zhì)災(zāi)害的防治工作，保護(hù)農(nóng)民群眾生命財產(chǎn)安全。
（一）旅游產(chǎn)業(yè)開發(fā)和土地開發(fā)的關(guān)聯(lián)
應(yīng)以科學(xué)發(fā)展觀為導(dǎo)向來開發(fā)旅游產(chǎn)業(yè)和土地產(chǎn)業(yè)。開發(fā)旅游產(chǎn)業(yè)，其實(shí)是土地開發(fā)的一個分支，換句話說，就是開發(fā)利用土地及其地上的景觀文化資源。旅游產(chǎn)業(yè)其實(shí)就是在一定的自然環(huán)境區(qū)域范圍內(nèi)，依附于既定的生態(tài)和民俗資源，以少投入來帶動快速發(fā)展，因其輻射性強(qiáng)，已日益發(fā)展為步步高升的新興產(chǎn)業(yè)。
（二）生態(tài)旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展與土地資源供給的基本形勢樹立科學(xué)發(fā)展觀，生態(tài)旅游地開發(fā)的基本目標(biāo)是對環(huán)境、資源的保護(hù)
生態(tài)旅游地的發(fā)展依賴于高品位的、良好的生態(tài)環(huán)境，規(guī)劃要確保旅游資源利用的永續(xù)性。第二個目標(biāo)是旅游地當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展。力爭促進(jìn)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展，促進(jìn)旅游資源的良性循環(huán)。
（三）旅游產(chǎn)業(yè)建設(shè)發(fā)展中涉及土地方面的問題
1、旅游項目用地的供需矛盾。旅游項目一般而言，都會涉及到大數(shù)量規(guī)模的土地，所以做好項目的整體規(guī)劃是必須的。這就會跟地方建設(shè)用地規(guī)劃，土地利用總體規(guī)劃及行政機(jī)關(guān)審批權(quán)現(xiàn)等有所聯(lián)系。
2、土地政策的調(diào)整變化，阻止了變通處理用地矛盾途徑。為了適應(yīng)全國土地資源管理的變化要求，嚴(yán)格政策規(guī)定，國務(wù)院于2004年10月頒布了《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》，批評了各地出現(xiàn)的越權(quán)處置土地的變相違反土地法的現(xiàn)象。
3、土地歸屬和地類的錯綜復(fù)雜，造成了征地的負(fù)面影響。關(guān)于旅游規(guī)劃的土地權(quán)屬和地類不是那么容易區(qū)分的，土地按權(quán)屬分，有國有土地和集體土地兩大類。因為這些問題的復(fù)雜性，我們在進(jìn)行征地工作時，就必須做到實(shí)事求是、謹(jǐn)慎嚴(yán)格，否則，損國害民，誘發(fā)矛盾，帶來損失的情況就會極容易出現(xiàn)。
4、不合法的濫用土地現(xiàn)象嚴(yán)重制約了旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。人均耕地量少、項目建設(shè)用地供需引發(fā)矛盾、國家逐漸變化的土地政策是造成區(qū)域旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展出現(xiàn)問題的主要因素。
（四）找出解決問題的途徑
防止不作為或亂作為，樹立科學(xué)發(fā)展觀，按照規(guī)劃生態(tài)旅游開發(fā)需轉(zhuǎn)、征、占用土地，涉及農(nóng)民的征地拆遷補(bǔ)償安置，針對旅游開發(fā)中存在的建設(shè)用地報批困難和問題進(jìn)行了技術(shù)指導(dǎo)，并就用地報批中旅游規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃的銜接，移民搬遷方案的制定，轉(zhuǎn)、征、占用土地的辦理程序，土地收購儲備供應(yīng)政策，報件材料的準(zhǔn)備等工作進(jìn)行了現(xiàn)場指導(dǎo)，并實(shí)地踏勘擬建項目的用地地點(diǎn)，使建設(shè)單位能超前考慮和合理安排建設(shè)用地報批工作，確保依法用地，進(jìn)一步推動旅游精品建設(shè)的進(jìn)程。推動人與自然的和諧發(fā)展，需要我們將物質(zhì)文明、政治文明與精神文明和生態(tài)文明有機(jī)的結(jié)合起來，以新的生態(tài)觀踐行“天人合一”的觀念，倡導(dǎo)生態(tài)文明發(fā)展觀，推進(jìn)生態(tài)文化的可持續(xù)發(fā)展，切實(shí)提高人們的生態(tài)文明素養(yǎng)，幫助人們認(rèn)識到人類生存資料和地球的有限和唯一性，將綠色科技轉(zhuǎn)變?yōu)橄冗M(jìn)生產(chǎn)力，爭取在全社會范圍內(nèi)形成科學(xué)、健康、安全、合理的生活方式，以資源節(jié)約型、質(zhì)量效益型、科技先導(dǎo)型為基礎(chǔ)的可持續(xù)發(fā)展觀為向?qū)?，為發(fā)展生態(tài)文明建設(shè)和經(jīng)濟(jì)社會提供強(qiáng)有力的的精神動力和智力支持，完善生態(tài)平衡，將人類唯一的家園—地球，建設(shè)的更好。
非法低價出讓國有土地使用權(quán)罪,是指國家機(jī)關(guān)工作人員徇私舞弊,違反土地管理法規(guī),濫用職權(quán),非法低價出讓國有土地使用權(quán),情節(jié)嚴(yán)重的行為。
(一)客體要件
本罪侵犯的客體是國家對國有土地使用管理的正常活動。我國《土地管理法》、《土地管理法實(shí)施條例》、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》等法律、法規(guī),對出讓國有土地使用權(quán)的批準(zhǔn)權(quán)限、程序和要求等都作了明確具體的規(guī)定,這對于合理開發(fā)、利用、經(jīng)營土地,加強(qiáng)土地管理,促進(jìn)城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著十分重要的作用。國家機(jī)關(guān)工作人員徇私舞弊,違反土地管理法規(guī),濫用職權(quán),非法低價出讓國有土地使用權(quán),就直接侵犯了國家對國有土地的使用管理制度,破壞了國有土地使用管理的正?；顒?。
(二)客觀要件
本罪在客觀方面表現(xiàn)為違反土地管理法規(guī),徇私舞弊、濫用職權(quán),非法低價出讓國有土地使用權(quán),情節(jié)嚴(yán)重的行為。
出讓,是指不以謀利為目的而賣出所享有的土地使用權(quán)。所謂土地使用權(quán),是指對土地的占有、使用、收益的權(quán)利。
違反土地管理法規(guī),主要是指違反《土地管理法》、《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)最低價確定辦法》等有關(guān)出讓國有土地使用權(quán)的規(guī)定,如越權(quán)審批出讓或者出讓給不符合條件的單位與個人。
低價出讓,是指以低于國有土地使用權(quán)最低價的價格出讓國有土地使用權(quán)。國家土地管理局1995年6月28日《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)最低價確定辦法》就明確規(guī)定,協(xié)議出讓最低價由省、自治區(qū)、直轄市人民政府土地管理部門會同有關(guān)部門擬定,報同級人民政府批準(zhǔn)后下達(dá)市、縣人民政府土地管理部門執(zhí)行。協(xié)議出讓最低價應(yīng)當(dāng)根據(jù)商業(yè)、住宅、工業(yè)等不同土地用途和土地級別的基準(zhǔn)地價的一定比例確定,具體適用比例由省、自治區(qū)、直轄市確定。但直轄市、單列市及省、自治區(qū)人民政府所在地的城市的具體適用比例,須報國家土地管理局核準(zhǔn)?；鶞?zhǔn)地價按《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》確定。基準(zhǔn)地價調(diào)整時,協(xié)議出讓最低價應(yīng)當(dāng)作相應(yīng)調(diào)整。國家支持或者重點(diǎn)扶持發(fā)展的產(chǎn)業(yè)及國家鼓勵建設(shè)的項目用地,可以按行業(yè)或項目分類確定不同的協(xié)議出讓最低價。確定協(xié)議出讓最低價應(yīng)當(dāng)綜合考慮征地拆遷費(fèi)用、土地開發(fā)費(fèi)用、銀行利息及土地純收益等基本因素。以協(xié)議方式出讓國有土地使用權(quán)的出讓金不得低于協(xié)議出讓最低價。
非法低價出讓國有土地使用權(quán)的行為必須情節(jié)嚴(yán)重才能構(gòu)成本罪。雖有非法低價出讓行為,但情節(jié)尚不屬于嚴(yán)重,也不能以本罪論處。所謂情節(jié)嚴(yán)重,主要是指多次實(shí)施本罪行為,屢教不改的;大量非法低價出讓國有土地使用權(quán)的;非法低價出讓國有土地使用權(quán)造成國家利益重大損失的;因嚴(yán)重徇私而非法低價出讓國有土地使用權(quán)的;因其行為造成惡劣影響的;等等。
根據(jù)1999年9月16日最高人民檢察院施行的《關(guān)于人民檢察院直接受理立案偵查案件立案標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定》(試行)的規(guī)定,涉嫌下列情形之一的,應(yīng)予立案:
(1)非法低價 (包括無償)出讓國有土地使用權(quán)2公頃 (30畝)以上,并且價格低于規(guī)定的最低價格的60%的;
(2)非法低價出讓國有土地使用權(quán)的數(shù)量雖未達(dá)到上述標(biāo)準(zhǔn),但造成國有土地資產(chǎn)流失價值20萬元以上或者植被遭到嚴(yán)重破壞的;
(3)非法低價出讓國有土地使用權(quán),影響群眾生產(chǎn)、生活,引起糾紛,造成惡劣影響或者其他嚴(yán)重后果的。
(三)主體要件
本罪的主體為國家機(jī)關(guān)工作人員。任何國家機(jī)關(guān)工作人員,只要違法低價出讓國有土地使用權(quán),情節(jié)達(dá)到了嚴(yán)重的程度,即可構(gòu)成本罪。非國家機(jī)關(guān)工作人員則不能構(gòu)成本罪。
(四)主觀要件
本罪在主觀方面必須出于故意,并且具有徇私的目的。即明知自己違反土地管理法規(guī),在低價出讓國有土地使用權(quán),但為了徇私而仍決意為之。過失不能構(gòu)成本罪。對工作嚴(yán)重不負(fù)責(zé)任,玩忽職守,過失低價出讓國有土地的,即使構(gòu)成犯罪,也不是本罪,而是玩忽職守罪。雖然出于故意,但不是為了徇私,也不能以本罪論處,構(gòu)成犯罪的,應(yīng)是濫用職權(quán)罪。
二、認(rèn)定
(一)行為人收受他人賄賂而徇私舞弊,濫用職權(quán),非法低價出讓國有土地使用權(quán)的,又會牽連觸犯受賄罪,對之應(yīng)擇重罪從重論處。
(二)行為人出于牟利目的,違反土地管理法規(guī),非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)包括國有土地使用權(quán)的,不是構(gòu)成本罪,對之應(yīng)以非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)罪定罪。
乍一看，國土資源部門作出的行政處罰決定并無不當(dāng)，然而實(shí)際上并非如此。我國現(xiàn)有的土地管理法律、法規(guī)，對于臨時用地規(guī)定了嚴(yán)格的適用范圍?！锻恋毓芾矸ā返?7條規(guī)定，“建設(shè)項目施工和地質(zhì)勘查需要臨時使用國有土地或者農(nóng)民集體所有土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門批準(zhǔn)?！薄锻恋毓芾矸▽?shí)施條例》第27條規(guī)定，“搶險救災(zāi)等急需使用土地的可以先行使用土地。其中，屬于臨時用地的，災(zāi)后應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀并交還原土地使用者使用，不再辦理用地審批手續(xù)?！币虼?，從現(xiàn)有的法律法規(guī)來看，臨時用地適用于三種情況：第一，建設(shè)項目施工；第二，地質(zhì)勘查；第三，搶險救災(zāi)。
法律還規(guī)定，臨時用地必須遵循嚴(yán)格的程序。第一，須經(jīng)縣級以上人民政府土地行政主管部門批準(zhǔn)；第二，土地使用者應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地權(quán)屬，與有關(guān)土地行政主管部門或者農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、村民委員會簽訂臨時使用土地合同，并按照合同的約定支付臨時使用土地補(bǔ)償費(fèi)。臨時使用土地的土地使用者應(yīng)當(dāng)按照臨時使用土地合同約定的用途使用土地，不得修建永久性建筑物。臨時使用土地期限一般不超過兩年。臨時使用土地期滿后，應(yīng)當(dāng)將土地交還原土地使用者，占用耕地的，應(yīng)在一年內(nèi)恢復(fù)種植條件。
《土地管理法》第80條、《土地管理法實(shí)施條例》第35條、第43條和第44條，規(guī)定了違反“臨時用地”有關(guān)規(guī)定的法律責(zé)任。第一，臨時使用土地期滿拒不歸還的，或不按照批準(zhǔn)的用途使用國有土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令交還土地，處以每平方米10元以上30元以下罰款；第二，在臨時使用的土地上修建永久性建筑物、構(gòu)筑物的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令限期拆除；第三，臨時使用耕地，逾期不恢復(fù)種植條件的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令限期改正，可以處以耕地復(fù)墾費(fèi)兩倍以下罰款。
本案中，企業(yè)獲批準(zhǔn)使用的臨時用地，應(yīng)屬于“建設(shè)項目施工”臨時使用土地的情況。企業(yè)在獲得批準(zhǔn)后，在臨時用地上建造了鋼架結(jié)構(gòu)廠房，屬于“在臨時用地上建造了永久性建筑物、構(gòu)筑物”的土地違法行為。按照《土地管理法實(shí)施條例》第35條規(guī)定，當(dāng)?shù)赝恋匦姓鞴懿块T應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期拆除。如果企業(yè)在法定的期限內(nèi)仍未自行拆除，則由土地行政主管部門申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。違章建筑被拆除后，土地行政主管部門還應(yīng)責(zé)令企業(yè)恢復(fù)耕種條件，一年內(nèi)仍未恢復(fù)的，則應(yīng)依照《土地管理法實(shí)施條例》第44條的規(guī)定處理，責(zé)令限期改正，可以處以耕地復(fù)墾費(fèi)兩倍以下罰款。
隨著經(jīng)濟(jì)和城鎮(zhèn)建設(shè)的快速發(fā)展，很多土地資源未納入土地使用稅征收范圍，限制了土地使用稅的調(diào)節(jié)作用，不利于耕地保護(hù)制度。在執(zhí)行過程中暴露了一些問題，本文從本地區(qū)風(fēng)力發(fā)電企業(yè)土地使用稅的納稅情況提出幾點(diǎn)思考
【關(guān)鍵詞】
城鎮(zhèn)土地使用稅；風(fēng)力發(fā)電；計稅面積
土地是一種不可再生資源，為了節(jié)約用地，合理開發(fā)資源，我國在1988年開征了城鎮(zhèn)土地使用稅，自條例頒布以來，土地使用稅在嚴(yán)格土地管理中起到了積極的作用，但是，隨著經(jīng)濟(jì)和城鎮(zhèn)建設(shè)的快速發(fā)展，很多開發(fā)利用的土地資源未納入城鎮(zhèn)土地使用稅征收范圍，限制了土地使用稅的調(diào)節(jié)作用，不利于耕地保護(hù)制度。另外，在城鎮(zhèn)土地使用稅執(zhí)行過程中還暴露了一些問題，本文根據(jù)本地區(qū)風(fēng)力發(fā)電企業(yè)土地使用稅的納稅情況提出幾點(diǎn)思考。
1 現(xiàn)行的城鎮(zhèn)土地使用稅不適用于風(fēng)電企業(yè)等新能源產(chǎn)業(yè)發(fā)展
在“十二五”期間，國家將大力推動可再生能源和新能源產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，按照《可再生能源發(fā)展“十二五”規(guī)劃》，預(yù)計到2015年，累計并網(wǎng)運(yùn)行風(fēng)電達(dá)到1億千瓦。風(fēng)電企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營特點(diǎn)決定了它的用地面積非常大，而且主要在農(nóng)牧業(yè)地區(qū)，占用大面積的耕地、草地、林地等農(nóng)用地，我國的土地政策，要保護(hù)18億耕地紅線，而且對于草地、林地的保護(hù)也是越來越重視，這兩方面要調(diào)和，必須是土地有償使用，節(jié)約用地。城鎮(zhèn)土地使用稅作為稅收政策本來是有調(diào)節(jié)作用的，但是根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》規(guī)定，城鎮(zhèn)土地使用稅是對城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個人征收的一稅，而風(fēng)電廠主要在鄉(xiāng)、村、嘎查，不屬于城鎮(zhèn)土地使用稅的征稅范圍。現(xiàn)有的法律規(guī)定不適用于風(fēng)電企業(yè)等新能源產(chǎn)業(yè)發(fā)展，不能滿足經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求。
2 風(fēng)電企業(yè)在征管實(shí)際中納入了征稅范圍
一方面根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》規(guī)定，風(fēng)電企業(yè)所在地不屬于城鎮(zhèn)土地使用稅的征稅范圍?？墒橇硪环矫?，國稅總局對于水電、火電、核電企業(yè)的城鎮(zhèn)土地使用稅的征收進(jìn)行了規(guī)定，根據(jù)國稅地字[1989]13號，國家稅務(wù)局關(guān)于電力行業(yè)征免土地使用稅問題的規(guī)定，對火電廠廠區(qū)圍墻內(nèi)的用地，均應(yīng)照章征收土地使用稅.對廠區(qū)圍墻外的灰場，輸灰管，輸油（氣）管道，鐵路專用線用地，免征土地使用稅，廠區(qū)圍墻外的其他用地，應(yīng)照章征稅；對水電站的發(fā)電廠房用地（包括壩內(nèi)，壩外式廠房），生產(chǎn)，辦公，生活用地，照章征收土地使用稅，對其他用地給予免稅照顧；根據(jù)財稅[2007]124號，財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于核電站用地征免城鎮(zhèn)土地使用稅的通知，核電站的核島、常規(guī)島、輔助廠房和通訊設(shè)施用地（不包括地下線路用地），生活、辦公用地按規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅，其他用地免征城鎮(zhèn)土地使用稅。對核電站應(yīng)稅土地在基建期內(nèi)減半征收城鎮(zhèn)土地使用稅。針對這些規(guī)定，各地的理解和執(zhí)行上不一致，有的地方參照火電、水電企業(yè)的情況，征收風(fēng)電企業(yè)土地稅，有的地方不征收，這就導(dǎo)致企業(yè)間稅負(fù)不一致，征管機(jī)關(guān)與納稅人之間產(chǎn)生矛盾。內(nèi)蒙地區(qū)在2006年，人民政府關(guān)于進(jìn)一步明確城鎮(zhèn)土地使用稅征收范圍的通知（內(nèi)政字[2006]190號）中明確規(guī)定，對尚未設(shè)立鎮(zhèn)建制的大中型工礦企業(yè)所在地開征土地使用稅，由各盟行政公署、市人民政府提出征收方案，經(jīng)自治區(qū)人民政府批準(zhǔn)后執(zhí)行。把是否征收、如何征收的權(quán)利下放到各盟市，這就造成各地執(zhí)行上有差異。后來，內(nèi)蒙古地稅局在2013年11月發(fā)文，關(guān)于明確風(fēng)電企業(yè)征免土地使用稅問題的通知（內(nèi)地稅字[2013]284號），對風(fēng)電企業(yè)征免土地使用稅政策進(jìn)一步明確，第一條規(guī)定，對風(fēng)力發(fā)電企業(yè)的生產(chǎn)、辦公、生活、檢修道路、機(jī)座用地、變電站用地等永久性占地照章征收土地使用稅；第二條規(guī)定，對其輸電線路及不改變農(nóng)牧民直接從事農(nóng)牧業(yè)生產(chǎn)用途的農(nóng)牧業(yè)用地，暫免征收土地使用稅。關(guān)于城鎮(zhèn)土地使用稅的各項法律法規(guī)中，就征稅范圍不一致的說法造成在稅收征管實(shí)際中，風(fēng)電企業(yè)征收城鎮(zhèn)土地使用稅是有爭議的。
3 風(fēng)電企業(yè)在城鎮(zhèn)土地使用稅的繳納過程中對于計稅土地面積的確認(rèn)模糊不清
風(fēng)電場占地面積大，必須連片開發(fā)，而且分布廣泛。根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第三條規(guī)定：“城鎮(zhèn)土地使用稅以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計稅依據(jù)”，但風(fēng)電場存在特殊性，每一期如按實(shí)際占用面積為計稅依據(jù)，就存在納稅人稅負(fù)過高的問題。那按風(fēng)電場的風(fēng)機(jī)單臺占地面積計稅還是按條帶狀計稅，沒有明確規(guī)定。各地稅務(wù)機(jī)關(guān)在稅收征管過程中各有不同處理，有的按照實(shí)際占用面積征收，這對于來說企業(yè)稅負(fù)過重，就會造成企業(yè)盡量減少申報面積，造成少申報少繳納。按風(fēng)機(jī)面積或其他標(biāo)準(zhǔn)征稅，又無明確法律依據(jù)。內(nèi)蒙古地稅局在2013年11月發(fā)文，關(guān)于明確風(fēng)電企業(yè)征免土地使用稅問題的通知（內(nèi)地稅字[2013]284號），對風(fēng)力發(fā)電企業(yè)的生產(chǎn)、辦公、生活、檢修道路、機(jī)座用地、變電站用地等永久性占地照章征收土地使用稅；對其輸電線路及不改變農(nóng)牧民直接從事農(nóng)牧業(yè)生產(chǎn)用途的農(nóng)牧業(yè)用地，暫免征收土地使用稅?？雌饋碛辛司唧w的規(guī)定，但是還不是很清楚，執(zhí)行起來仍舊存在一定的問題。比如：對于機(jī)座用地如何確定面積，塔基外延多少米還是沒有明確，檢修道路如何計算確定面積，按照多寬計算，如果道路是村民和企業(yè)共用，應(yīng)如何認(rèn)定，都不明確，輸電線路如何確定面積，也沒有說明。不明確的規(guī)定執(zhí)行起來必然產(chǎn)生差異，造成企業(yè)間稅負(fù)不公平，也會造成征收機(jī)關(guān)和納稅人之間的矛盾，不利于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展。
4 加強(qiáng)城鎮(zhèn)土地使用稅征管的建議
（1）以風(fēng)電企業(yè)為代表的工礦業(yè)企業(yè)發(fā)展迅速，占用了大量土地。但按照現(xiàn)行城鎮(zhèn)土地使用稅政策，又不在城鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)，不是城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人。為了保護(hù)國家土地資源得到合理的開發(fā)利用，加強(qiáng)對土地的管理，法律法規(guī)制定者應(yīng)根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際情況擴(kuò)大劃入城鎮(zhèn)土地使用稅的征收范圍，將風(fēng)電企業(yè)等大型企業(yè)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)等盡快納入城鎮(zhèn)土地使用稅征收范圍。這樣，不僅提高了土地的使用效率，也增強(qiáng)了企業(yè)加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)核算，合理規(guī)劃使用土地的意識，又增加了地方財政收入。
（2）風(fēng)電企業(yè)占用土地面積的確認(rèn)問題。根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第三條規(guī)定：“城鎮(zhèn)土地使用稅以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計稅依據(jù)”，但風(fēng)電場存在特殊性，應(yīng)制定出可執(zhí)行的實(shí)施細(xì)則，例如：參考新疆地區(qū)政府對于當(dāng)?shù)氐娘L(fēng)電企業(yè)土地面積的認(rèn)定方法，關(guān)于風(fēng)電場塔基及相關(guān)構(gòu)筑物用地面積的確定明確“對風(fēng)電塔機(jī)、回流箱、電纜等設(shè)備劃定保護(hù)區(qū)并計入征地面積，具體如下：1.風(fēng)電塔基，以塔機(jī)基礎(chǔ)外沿起劃定10米保護(hù)區(qū)；2.風(fēng)機(jī)機(jī)箱變用地面積按照設(shè)備基礎(chǔ)外墻所圍實(shí)際占地面積計算；3.升壓站用地面積按照設(shè)備基礎(chǔ)外墻所圍實(shí)際占地面積計算；4.辦公場所用地面積按院墻外墻所圍實(shí)際占地面積計算；5.風(fēng)電場內(nèi)檢道路寬度按照10米計算；6.地埋電纜劃定寬度為3米的保護(hù)區(qū)，架空電力線路廊道寬度按相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。其他用地面積的計算由縣（市）行業(yè)主管部門按照國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。明確的標(biāo)準(zhǔn)對于稅收征管和納稅人履行納稅義務(wù)都是有利的，也不容易造成國家的稅款流失。
（3）利用地理信息系統(tǒng)等現(xiàn)代化的手段，與國土資源部門進(jìn)行信息互聯(lián)，完善土地使用稅的稅源登記，完善土地使用信息檔案，過去稅務(wù)部門征管基礎(chǔ)信息掌握不清，納稅人存在漏報面積、少繳稅款。
總之，中國的土地稅收法律法規(guī)還處于很不完善的階段，還需制定者們依實(shí)際情況完善，使之具有可執(zhí)行性，即可以避免征納雙方的矛盾，保證財政收入，又可以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，發(fā)揮稅收政策的調(diào)節(jié)作用。
【參考文獻(xiàn)】
[1]趙新貴.城鎮(zhèn)土地使用稅相關(guān)政策梳理與解讀[J].財務(wù)與會計，2007（21）
[2]劉元濤.城鎮(zhèn)土地使用稅法律問題探討[J].湖南財經(jīng)高等?？茖W(xué)校學(xué)報，2008（04）
[3]丁艷瓊.城鎮(zhèn)土地使用稅繳納工作中幾個問題的探討[J].中小企業(yè)管理與科技（下旬刊），2010，（09）
[4]哈密市地稅管理員.工業(yè)園區(qū)城鎮(zhèn)土地使用稅 房產(chǎn)稅征管情況調(diào)研[EB/OL]. http：///07308，2013-11-19
現(xiàn)狀：全國330億平方米村鎮(zhèn)房屋建筑面積中20％為小產(chǎn)權(quán)房
根據(jù)近年來村鎮(zhèn)建設(shè)統(tǒng)計公報和國家統(tǒng)計局的有關(guān)資料，我估計，截至2007年上半年，中國內(nèi)地城鎮(zhèn)和村鎮(zhèn)房屋建筑面積已經(jīng)達(dá)到510多億平方米，村鎮(zhèn)房屋建筑面積達(dá)到330億平方米左右，其中村鎮(zhèn)住宅270億平方米左右，村鎮(zhèn)公共建筑近30億平方米左右，村鎮(zhèn)生產(chǎn)性建筑30多億平方米左右。
目前通過帶房入城、舊城改造、合村并鎮(zhèn)、新農(nóng)村建設(shè)、城鎮(zhèn)居民依法建造、村集體直接開發(fā)、合作開發(fā)、各種形式的信托持有等多種途徑和形式開發(fā)的房屋中，涉及城市居民和公司擁有的農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房已達(dá)到現(xiàn)存全國村鎮(zhèn)房屋建筑面積330億平方米的20％以上，其中涉及村鎮(zhèn)住宅的大約50多億平方米；涉及村鎮(zhèn)生產(chǎn)性建筑的規(guī)模也很大，甚至已成為許多中小企業(yè)、三資企業(yè)的主要生產(chǎn)場所。
成因：諸多社會原因不改變，小產(chǎn)權(quán)房的存在基礎(chǔ)就不會改變
導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的根本原因之一就是近20年來的中國城市化、工業(yè)化的高速進(jìn)程。中國目前城鎮(zhèn)人口已達(dá)到5.8億，城鎮(zhèn)化水平已超過了45％，這是人類歷史上最大的一次城市化轉(zhuǎn)型。根據(jù)國家有關(guān)部門的預(yù)期，按人口城鎮(zhèn)化率每年增加1個百分點(diǎn)測算，到2020年還將從農(nóng)村轉(zhuǎn)移出3億左右的人口。
截至2007年年中，全國共有建制鎮(zhèn)、集鎮(zhèn)3萬多；村莊300萬個左右；村民委員會所在地50多萬個。但是全國近年來每年村莊減少數(shù)萬個，建制鎮(zhèn)、集鎮(zhèn)減少千個左右?！?005年建設(shè)部村鎮(zhèn)建設(shè)公報》顯示，截至2005年年末，全國建制鎮(zhèn)數(shù)量比上年末減少了59個，集鎮(zhèn)減少1134個，村莊減少70215個。全國小城鎮(zhèn)平均現(xiàn)狀用地面積由2004年的0.76平方公里提高到0.82平方公里，其中建制鎮(zhèn)用地由1.26平方公里提高到1.34平方公里，集鎮(zhèn)由0.36平方公里提高到0.38平方公里。2005年年末，全國建制鎮(zhèn)平均人口8352人，比2004年增加293人，比2000年增加1496人；集鎮(zhèn)平均人口2501人，比2004年增加74人，比2000年增加395人。
大規(guī)模的城市擴(kuò)展直接促成了小產(chǎn)權(quán)房以規(guī)?；姆绞讲粩嗦?。目前，小產(chǎn)權(quán)房住宅數(shù)量總體上已相當(dāng)于我國120億平方米城鎮(zhèn)住宅的40％以上，已經(jīng)成為中國最重要的房產(chǎn)權(quán)利類型之一。而且，由于中國城鄉(xiāng)房屋不采取一元化的管理體制，伴隨著高速度的城市化，小產(chǎn)權(quán)房的運(yùn)轉(zhuǎn)規(guī)模不斷擴(kuò)大。
導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的第二個根本原因，就是近20年以來中國沒有根據(jù)《憲法》落實(shí)農(nóng)村集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的制憲原則和法規(guī)運(yùn)轉(zhuǎn)體系，有關(guān)農(nóng)村集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律非常不完善，甚至可以說是空白，突出表現(xiàn)就是城鄉(xiāng)不平等的國家壟斷性征地制度。有數(shù)據(jù)顯示，2006年各級政府通過招拍掛和協(xié)議轉(zhuǎn)讓的土地出讓金收入達(dá)到13168.98億元，相當(dāng)于同年國家財政收入的30％，成為中國地方政府推進(jìn)改革的主要資本。不可否認(rèn)，土地的開發(fā)肯定有地方政府和開發(fā)商的貢獻(xiàn)，但是對原土地權(quán)利人的利益侵占也是關(guān)鍵的利潤來源，這是村民和村集體推動小產(chǎn)權(quán)房發(fā)展的巨大利益動因。目前僅依靠廣東、成都、重慶、天津、上海等地的集體土地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)方法已不足以應(yīng)對小產(chǎn)權(quán)房利益的調(diào)整，以新的、全國性的法規(guī)統(tǒng)一解決小產(chǎn)權(quán)房問題已成為改革的必然。
導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的第三個根本原因，是近10年以來中國的房改沒有根據(jù)1998年7月3日國務(wù)院的《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》的規(guī)定，推進(jìn)房改進(jìn)程。該通知強(qiáng)調(diào)： “深化城鎮(zhèn)住房制度改革的目標(biāo)是停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化；建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系；發(fā)展住房金融，培育和規(guī)范住房交易市場?！?/p>
事實(shí)上，由于政府沒有“建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系”，沒有廣泛發(fā)展個人合作建房、合作社建房、單位建房、集體改擴(kuò)建原住房等合作建房形式，以平抑急劇住房商品化的運(yùn)轉(zhuǎn)風(fēng)險，而主要依賴商品化房屋的開發(fā)以解決城市住房需要，導(dǎo)致了中國最高的城市化發(fā)展速度和最高城市房價并存的“怪胎”。以上海為例，利用了這個改革縫隙，營造了以房地產(chǎn)為支柱產(chǎn)業(yè)帶動資產(chǎn)高速膨脹的中國財富運(yùn)轉(zhuǎn)形態(tài)，引發(fā)了住房消費(fèi)的恐慌，影響了社會和諧，形成了購買小產(chǎn)權(quán)房的整個社會基礎(chǔ)。與此同時，有關(guān)公務(wù)員等利益相關(guān)者也充分利用集體土地限制流通的低價土地政策，營建了比較高檔的小產(chǎn)權(quán)房。
倘若政府依據(jù)當(dāng)年國務(wù)院全國住房改革要求，提供足夠的低價房以適應(yīng)從福利分房為主到商品化住房為主的過渡時代的需求，就會極大抑制小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展。因此，小產(chǎn)權(quán)房是一項改革的歷史欠賬，目前中國已經(jīng)沒有完全取締小產(chǎn)權(quán)房的道德力量了。
導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的第四個根本原因就是中國在對付通貨膨脹和管理人民幣紙幣本位制的經(jīng)驗不足。近幾年，中國通貨膨脹指數(shù)統(tǒng)計剔除了房價，導(dǎo)致政府使用的通脹數(shù)據(jù)與居民客觀上承受的通脹嚴(yán)重不符。政府不以房價為通脹指數(shù)的統(tǒng)計內(nèi)容，同樣民眾也不以小產(chǎn)權(quán)為非法的通脹對沖。過高的城市房價也構(gòu)成了金融過剩，截至2007年年末，中國的廣義貨幣供應(yīng)量余額為40.34萬億元，與年初比增加了5.1902萬億元。這客觀上使外國紙幣本位幣綁架了中國的資產(chǎn)價格，推高了中國通脹指數(shù)，也使小產(chǎn)權(quán)房成為防止人民幣貶值最理想的投資、投機(jī)目標(biāo)。
總的來說，導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房的社會原因不改變，小產(chǎn)權(quán)房的運(yùn)轉(zhuǎn)規(guī)模也就不會改變。
《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》：拉開了解決小產(chǎn)權(quán)房問題的序幕
治理小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)該土地和規(guī)劃兩法并用，而且理想的方法應(yīng)該是先有土地法立規(guī)矩，后有規(guī)劃法劃方圓，但是目前恰恰相反。
2007年10月28日，十屆人大第三十次會議通過了《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，該法自2008年1月1日施行，原《城市規(guī)劃法》廢止?！冻鞘幸?guī)劃法》轉(zhuǎn)變?yōu)椤冻青l(xiāng)規(guī)劃法》表面上僅一字之差，卻標(biāo)志著中國將從2008年起徹底改變城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的規(guī)劃制度，進(jìn)人城鄉(xiāng)一體化的規(guī)劃管理時代。而與此相反，商品化的土地使用權(quán)的管理卻仍然用征地制度這個獨(dú)木橋來連接城鄉(xiāng)兩
個世界。
本來，集體土地制度應(yīng)該是《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》運(yùn)轉(zhuǎn)的前提，也是其實(shí)施的基礎(chǔ)，遺憾的是，到目前為止，中國的《土地管理法》還沒有根據(jù)《憲法》的原則建立集體所有土地完整的法規(guī)體系，集體土地使用權(quán)也沒有根據(jù)《憲法》的原則進(jìn)入市場流轉(zhuǎn)，由此導(dǎo)致了《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》成為一部跛腳的法律，本應(yīng)與《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》同期出臺的集體土地管理法規(guī)延緩出臺，導(dǎo)致了集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)用地、宅基地、小產(chǎn)權(quán)房等問題獲得了巨大的灰色運(yùn)轉(zhuǎn)空間?！冻青l(xiāng)規(guī)劃法》的施行將使中國的600多個城市、1600多個縣獲得村鎮(zhèn)規(guī)劃的主導(dǎo)權(quán)，這是中國規(guī)劃史上最大的一次放權(quán)，也是地方政府主導(dǎo)集體土地利益調(diào)整的最大的歷史機(jī)會。一些“有本事”的地方政府借此機(jī)會可以將大量歷史遺留問題轉(zhuǎn)為合法，比如對于小產(chǎn)權(quán)房和農(nóng)村建設(shè)用地發(fā)展規(guī)模，縣、市政府就完全可以通過補(bǔ)辦手續(xù)等進(jìn)行行政調(diào)整。因此，《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》實(shí)際上強(qiáng)行拉開了解決中國小產(chǎn)權(quán)房問題的序幕。
解決途徑：分步驟逐步建立中國集體土地管理制度
徹底解決集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)和小產(chǎn)權(quán)房問題，大體可以有四個途徑：其一，修改《土地管理法》，建立有關(guān)集體所有土地特別是農(nóng)村建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)體系和權(quán)利安排；其二，在修改《土地管理法》的同時，制定有關(guān)行政條例，初步建立農(nóng)村建設(shè)用地管理制度，促進(jìn)集體建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)入市場；其三，國務(wù)院或國土資源部有關(guān)集體的行政通知，以行政政令的方式確立集體建設(shè)用地的改革路徑和架構(gòu)；其四，確立由地方政府試點(diǎn)解決的過渡性安排，因為《憲法》和《土地管理法》規(guī)定土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓，并沒有限定是國家制定的法律法規(guī)，還是地方制定的法律法規(guī)。
從目前情況分析，《土地管理法》的修改不僅是主體內(nèi)容的問題，也不僅是抽象的立法技術(shù)問題，更多的是當(dāng)代中國轉(zhuǎn)型和城鄉(xiāng)居民利益的革命性調(diào)整。因此，近期以《憲法》為基礎(chǔ)，全面實(shí)現(xiàn)《土地管理法》的體系修改是不太可能的，全面修改的歷史機(jī)遇大約應(yīng)是2010年十七屆三中全會前后。
也正是基于此，目前解決集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題可以選擇兩個路徑：其一，由國務(wù)院有關(guān)行政通知，這是《土地管理法》等法律修改的前置程序。但由于它還不是法律法規(guī)，仍不能據(jù)此解決集體土地的系統(tǒng)性問題。當(dāng)然從形式上看，這種政令也可以是系列的通知并分多次頒布，但其效力和影響力都必定是有限的。其二就是采用分步驟的方式逐步建立中國集體土地管理制度，進(jìn)行《土地管理法》的個別條款的修改。
目前來看，小產(chǎn)權(quán)房和集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的違規(guī)問題，決不可能因為一兩個嚴(yán)格的行政通知就會得以糾正，也決不會因為若干法律條款的修改就會得到有效解決，中國集體土地法律法規(guī)體系的建設(shè)需要全面的、整體的制度突破。
現(xiàn)行法律：有解決小產(chǎn)權(quán)房問題的空間
由于上位法優(yōu)于下位法，《憲法》關(guān)于農(nóng)村集體土地使用權(quán)的規(guī)定對農(nóng)民是比較有利的，這是中國集體土地法律制度改革的基礎(chǔ)。但是，作為下位法的《土地管理法》等法規(guī)對農(nóng)民集體占有、使用、收益和處分土地財產(chǎn)還是不明確的，它事實(shí)上確立了國家特別是地方政府對土地利用的壟斷權(quán)，這致使中國土地權(quán)利運(yùn)轉(zhuǎn)具有諸多困難，致使土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓收入成為地方政府推進(jìn)現(xiàn)代化的主要原始資本積累，致使開發(fā)商成為土地資產(chǎn)價格暴漲的主要受益人，也必將導(dǎo)致農(nóng)民集體的社會抗?fàn)帯?/p>
對此，既要推進(jìn)改革，又要最大限度地利用現(xiàn)有法律的除外條款解決實(shí)際問題。目前中國的法律中也保留了多條途徑可以使農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)合法轉(zhuǎn)移，這實(shí)際上是打開農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的一道大門。
例如，《土地管理法》第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外?！边@里確定了農(nóng)村土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的前提條件有三個，即：符合土地利用規(guī)劃；依法取得建設(shè)用地的企業(yè)；破產(chǎn)、兼并等并購手段實(shí)施權(quán)利轉(zhuǎn)移。據(jù)此，一部分農(nóng)村土地使用權(quán)可以實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)移。
除此以外，根據(jù)《擔(dān)保法》的規(guī)定，還有兩種情況也可享受除外條款待遇：其一，依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)；其二，依法抵押的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。由此，當(dāng)農(nóng)村土地使用權(quán)實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)移和流轉(zhuǎn)時，土地上的房屋也就可以轉(zhuǎn)讓了。
上述條款雖然還不能全面地解決小產(chǎn)權(quán)房問題，但是也說明部分小產(chǎn)權(quán)房依據(jù)現(xiàn)行《土地管理法》可以轉(zhuǎn)為合法。
宅基地使用權(quán)征收補(bǔ)償現(xiàn)狀
我國目前關(guān)于宅基地使用權(quán)補(bǔ)償規(guī)定尚不統(tǒng)一，《物權(quán)法》肯定了宅基地使用權(quán)這一權(quán)利地位，對于該權(quán)利受到侵害時需要補(bǔ)償做出了原則性的規(guī)定，《土地管理法》等公法并沒有明確這一權(quán)利。以及各地區(qū)各異的地方性法規(guī)的規(guī)定，對于宅基地使用權(quán)這一特殊的財產(chǎn)權(quán)，其性質(zhì)與一般財產(chǎn)權(quán)利相比較必然存在著許多的特殊性及局限性，加之地方法規(guī)對于《物權(quán)法》、《土地管理法》彈性規(guī)定的自我限定。因此，現(xiàn)今針對這一權(quán)利的補(bǔ)償?shù)姆梢罁?jù)上是處于模糊不清的狀態(tài)。
此外，目前地方針對宅基地及其上房屋征收補(bǔ)償設(shè)定了許多不同的方案，例如，許多地區(qū)將宅基地使用權(quán)的補(bǔ)償直接與其他補(bǔ)償結(jié)合一體，并沒有明確地指出這一權(quán)利所得到的補(bǔ)償具體的數(shù)額；另有些補(bǔ)償方案中則是直接用貨幣進(jìn)行補(bǔ)償；還有則是用“以地?fù)Q地”的方式來補(bǔ)償被征收人因征收而收到的利益損失。
宅基地使用權(quán)征收補(bǔ)償存在的問題
法律法規(guī)不具體、不明確
1、《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定
《物權(quán)法》中第一百二十一條規(guī)定“因不動產(chǎn)或者動產(chǎn)被征收、征用致使用益物權(quán)消滅或者影響用益物權(quán)行使的，用益物權(quán)人有權(quán)依照本法第四十二條、四十四條的規(guī)定獲得相應(yīng)補(bǔ)償?！逼渲小段餀?quán)法》第四十二條、四十四條分別是關(guān)于征收、征用的補(bǔ)償規(guī)定?！段餀?quán)法》對宅基地使用權(quán)因宅基地及其上房屋的征收而消滅應(yīng)得到補(bǔ)償做出了明確的原則性規(guī)定。
2、《土地管理法》及《土地管理法實(shí)施條例》的相關(guān)規(guī)定
在《中華人民共和國土地管理法》第四十七條第三款規(guī)定“征收其他土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定?！痹俑鶕?jù)其相應(yīng)的實(shí)施條例《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》第二十六條第一款規(guī)定“土地補(bǔ)償費(fèi)歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有；地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)歸地上附著物及青苗的所有者所有?！痹诖?，集體財產(chǎn)的所有人是集體成員，當(dāng)集體土地被征收時，集體成員當(dāng)然享有得到補(bǔ)償?shù)臋?quán)利，集體經(jīng)濟(jì)組織作為權(quán)利人僅能對于其享有的集體土地所有權(quán)得到補(bǔ)償。那么，在此土地補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)理解為僅對宅基地所有權(quán)被征收的補(bǔ)償，地上附著物補(bǔ)償費(fèi)則是對宅基地上的住宅及其附屬設(shè)施所有權(quán)被征收的補(bǔ)償。如此一來，《土地管理法》第四十七條第三款的規(guī)定的“土地補(bǔ)償費(fèi)”被《土地管理法實(shí)施條例》限定為集體土地所有權(quán)的補(bǔ)償。就宅基地及其上房屋征收補(bǔ)償問題《土地管理法》僅做出彈性極大的規(guī)定，并沒有實(shí)質(zhì)性的解決補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)問題。
3、地方性規(guī)章的相關(guān)規(guī)定
各地區(qū)各省人大、其常務(wù)委員會及當(dāng)?shù)卣鶕?jù)《土地管理法》、《物權(quán)法》以及《土地管理法實(shí)施條例》結(jié)合自身的情況制定相應(yīng)的地方性法規(guī)，這些法規(guī)也因其所重點(diǎn)參照的法律不一致而導(dǎo)致在工作中具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的不一。
當(dāng)我們看到在各法律法規(guī)對于該問題的規(guī)定是如此之多，卻得不到一個明確的統(tǒng)一。在法律實(shí)施過程中，因為這些法律對宅基地使用權(quán)補(bǔ)償問題只是做出原則性規(guī)定，這就需要地方性法規(guī)對該問題制定出具體的實(shí)施細(xì)則。據(jù)調(diào)研所得，2007年通過的《物權(quán)法》在各地方制定的相關(guān)實(shí)施細(xì)則中并沒有得到具體的體現(xiàn)，又基于如上所述《土地管理法》并沒有明確的做出規(guī)定，僅是總的規(guī)定補(bǔ)償問題，而國務(wù)院所頒布《土地管理法實(shí)施條例》對《土地管理法》中“土地補(bǔ)償費(fèi)”的限定性解釋，導(dǎo)致許多地方法規(guī)也沒有對該項權(quán)利的補(bǔ)償問題做出相應(yīng)規(guī)定。
補(bǔ)償不明確及補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)偏低
宅基地及其上房屋被征收，因此需要給予權(quán)利人合理的補(bǔ)償。據(jù)前期實(shí)踐調(diào)研所得，浙江省寧波市鎮(zhèn)海區(qū)以房屋的補(bǔ)償與安置相結(jié)合的方式來補(bǔ)償被拆遷人，根據(jù)浙江省寧波市鎮(zhèn)海區(qū)人民政府于2007年的《寧波市鎮(zhèn)海區(qū)征收集體所有土地房屋拆遷實(shí)施意見》第十一條規(guī)定：“拆遷住宅用房，實(shí)行以調(diào)產(chǎn)安置和貨幣安置為主、遷建安置為輔的安置方式，嚴(yán)格控制遷建安置。選擇遷建安置的，不能同時選擇其他的安置方式?！庇謸?jù)相關(guān)部分人員的介紹以及在該地區(qū)進(jìn)行問卷調(diào)查的結(jié)果分析所得，該地區(qū)絕大所數(shù)被拆遷人是選擇調(diào)產(chǎn)安置。
1、貨幣安置
就以《寧波市鎮(zhèn)海區(qū)征收集體所有土地房屋拆遷實(shí)施意見》為例，第十一條的規(guī)定中有調(diào)產(chǎn)安置、貨幣安置和遷建安置，其中最為直接的補(bǔ)償方式就是貨幣安置，貨幣安置即由拆遷人提供相應(yīng)的安置補(bǔ)償金，由被拆遷人自行選購商品房的調(diào)產(chǎn)安置方式。結(jié)合當(dāng)?shù)刎泿虐仓玫木唧w規(guī)定來看，即本意見的第十四條： 被拆遷人選擇貨幣安置的，其補(bǔ)償安置適用下列規(guī)定：（1）被拆合法房屋可安置面積內(nèi)貨幣補(bǔ)償金額=（商品住宅平均價格-基本造價＋被拆房屋重置價格成新）可安置建筑面積
其中“商品房平均價格”該意見則是根據(jù)《鎮(zhèn)海區(qū)征收集體所有土地房屋拆遷有關(guān)價格和費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)》而定的，該標(biāo)準(zhǔn)中規(guī)定：“2007年有關(guān)地段商品房住宅平均價格指導(dǎo)價為：一類地段每平方米3600元，二類地段每平方3500元，三類地段每平方米3200元，四類地段每平方米2500元?！北徊疬w房屋充值價格“則按房屋結(jié)構(gòu)等姐分為多個標(biāo)準(zhǔn)：鋼混結(jié)構(gòu)則從一等至三等的住宅重置價格分別為1060、800、720，非住宅為1260、1000、870元；磚混結(jié)構(gòu)也從一等之三等分別為：700、620、520，非住宅分別為850、700、600元?！被驹靸r“則也分為兩個部分，即：鋼混一等1060元，二等為800元，三等為720元；磚混一等為700元，二等為620元。”
除此之外，還需結(jié)合地段等級范圍劃分、房屋成新標(biāo)準(zhǔn)、住宅樓層差價、住宅朝向差價率等等相關(guān)因素的影響，最終才能得到貨幣安置的貨幣補(bǔ)償數(shù)額。據(jù)相關(guān)部門的工作人員介紹，選擇這一安置補(bǔ)償方式的人是非常少的，理由則是該補(bǔ)償方式所得到的補(bǔ)償是很少的。那么在2011年的現(xiàn)在，房價的飛快上漲已是有目共睹，但在政府部門網(wǎng)站上所看到相關(guān)公開的近期（2011年7月26號）的拆遷公告中補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)按鎮(zhèn)價[2007]33號、鎮(zhèn)價[2009]38號及相關(guān)文件執(zhí)行，即根據(jù)鎮(zhèn)海區(qū)物價分局2007年及2009年的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償。在鎮(zhèn)海區(qū)國土資源分局網(wǎng)站上所公開的征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)則是籠統(tǒng)地將耕地、建設(shè)用地等合并補(bǔ)償，則不能看到其具體相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)?；谶x擇貨幣安置的人非常少，則按照常理即可知補(bǔ)償之中針對宅基地使用權(quán)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)事實(shí)上則也是相應(yīng)偏低的。
2、調(diào)產(chǎn)安置
調(diào)產(chǎn)安置是多數(shù)人所選擇的補(bǔ)償方式，這一方式既能夠滿足被拆遷人在房屋被征收時的需要，也便于政府各種拆遷工作的實(shí)施。但是其中一個重大的問題就是宅基地使用權(quán)補(bǔ)償問題！根據(jù)《寧波市鎮(zhèn)海區(qū)征收集體所有土地房屋拆遷實(shí)施意見》第十三條的規(guī)定：“（2）被拆遷合法建筑面積可安置面積部分給予安置補(bǔ)貼，補(bǔ)貼金額為：（安置房基準(zhǔn)價格－基本造價）可安置建筑面積。
拆遷人選擇了安置房屋，他所能得到的補(bǔ)助是相對較少的，據(jù)當(dāng)?shù)卣{(diào)查結(jié)果顯示，在有些情況下，被拆遷人還是需要向政府補(bǔ)一定數(shù)額的錢才能得到被拆遷人理想中的、適當(dāng)?shù)陌仓梅?。但是，在此，需要說的并不是這一問題，而是宅基地使用權(quán)實(shí)際上并沒有得到很好的補(bǔ)償，雖然說安置房也涉及到土地使用權(quán)，但是該土地的性質(zhì)是國有土地，即國有土地作為建設(shè)用地其使用權(quán)為70年，而宅基地使用權(quán)法律并沒有明文規(guī)定其使用年限，只要該被拆遷人是其農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，那么就享有申請宅基地用于建造房屋的權(quán)利，如此一來，許多學(xué)者認(rèn)為，宅基地使用權(quán)期限為永久性。
完善宅基地使用權(quán)征收補(bǔ)償制度的建議
立法原則上歸于統(tǒng)一
基于上文已分析宅基地使用權(quán)年限問題，永久性一詞，相對于調(diào)產(chǎn)安置中的國有土地使用權(quán)70年，這是一個沒有辦法計算差價的，那么這必須將這種償轉(zhuǎn)化為另一形式，而不是直接地計算比較。但是，于立法上而言，這里所說的立法，指的是《土地管理法》的明確宅基地使用權(quán)的補(bǔ)償以及各地的地方立法的修改。這樣至上而下的統(tǒng)一，在執(zhí)法過程中也將是保障宅基地使用權(quán)人的最有力的依據(jù)了。將宅基地使用權(quán)補(bǔ)償?shù)木唧w化，又將成為一個權(quán)力下放的問題，各地方具體情況不同，也必將產(chǎn)生不同的補(bǔ)償方案。但是，這對于目前的宅基地征收補(bǔ)償問題來說既是迫在眉睫的，也是從立法上根本的解決這一補(bǔ)償問題，只有在立法上做的更完美，才能有法可依。有法必依則也是一個關(guān)鍵環(huán)節(jié)。有法可依，有法必依，執(zhí)法必嚴(yán)這都是環(huán)環(huán)相扣的關(guān)系。
合理規(guī)劃，適當(dāng)選擇安置補(bǔ)償方式
與調(diào)產(chǎn)安置相比，遷建安置是一種在征收補(bǔ)償過程中較為公平的補(bǔ)償方式。遷建安置指由拆遷人按被拆除房屋重置價格結(jié)合成新對被拆遷人予以補(bǔ)償，并提供遷建用地的有關(guān)費(fèi)用，由村民委員會負(fù)責(zé)按有關(guān)規(guī)定辦理用地手續(xù)，在規(guī)劃確定的農(nóng)居點(diǎn)復(fù)建多層住宅進(jìn)行安置?！段餀?quán)法》第一百五十四條對定“宅基地因自然災(zāi)害等原因滅失的，宅基地使用權(quán)消失。對失去宅基地的村民，應(yīng)當(dāng)重新分配宅基地?！币虼嗽撨w建地應(yīng)為宅基地，在此種情況下，宅基地使用權(quán)便能得到延續(xù)。但是，在實(shí)際情況中，由于規(guī)劃的嚴(yán)控和土地集約利用的要求，也不符合我國當(dāng)前土地利用的嚴(yán)峻形勢，遷建安置的適用范圍較小。
安置區(qū)的土地特殊化
將征收補(bǔ)償?shù)陌仓梅肯鄬?，重新?guī)定其土地使用年限，即將國有土地特殊化。農(nóng)民因征收而失去賴以生存的土地，這將直接導(dǎo)致農(nóng)民失業(yè)，隨即影響農(nóng)民的生活水平。眾所周知，目前城鎮(zhèn)居民與農(nóng)村的生活水平還是有比較大的差距的，雖然說對農(nóng)民往后的生活水平問題應(yīng)由安置等措施來給予幫助的，但是將安置區(qū)的土地特殊化，在房屋問題上解決被征收人的后顧之慮，或者是說在被征收人在失去宅基地的那一刻開始，起點(diǎn)的拔高，也許有利于其往后保持一定的生活水平。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，安置區(qū)內(nèi)被安置人員的生活水平與原城鎮(zhèn)人口生活水平差距逐漸縮小，被征地人能夠適應(yīng)新的生活環(huán)境及模式，能夠有一定高度的生活水平之時，或者一種更加理想的狀態(tài)之下，即待到兩者在生活水平處于相當(dāng)水平線上，即完全城市化，這將會是一個漫長的過程。待到這時則是要保證全體人們的平等性問題，即可再將其土地性質(zhì)變更、統(tǒng)一。
答：宅基地是在農(nóng)村分給村民專門用來蓋房的土地?！稇椃ā返谑畻l第二款和《土地管理法》第八條第二款對宅基地的性質(zhì)做了一致的規(guī)定，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。因此，宅基地的性質(zhì)是公有的，由集體行使對宅基地的所有權(quán)。
2.什么是宅基地使用證？
答：宅基地使用證是指農(nóng)村村民在集體土地上因建房需要，向集體組織申請建房用地，經(jīng)集體同意，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核同意報送縣（市）人民政府批準(zhǔn)后，向縣（市）土地主管部門申請辦理集體土地使用權(quán)登記并由縣（市）人民政府頒發(fā)《集體土地使用證》。宅基地使用證是當(dāng)前農(nóng)村村民合法擁有房屋和用地的權(quán)利憑證。宅基地使用證可以在集體內(nèi)部成員之間轉(zhuǎn)讓，但不得向非集體組織成員轉(zhuǎn)讓。
3.農(nóng)村村民申請宅基地的面積是否不受限制？
答：農(nóng)村村民申請宅基地的面積有具體的標(biāo)準(zhǔn)，不是可以任意申請不受限制的?！锻恋毓芾矸ā返诹l規(guī)定：“農(nóng)村村民宅基地面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)?！睋?jù)此，農(nóng)村村民申請宅基地的面積限制根據(jù)各省市具體的情況是不一樣的?！稄V東省實(shí)施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》第三十六條規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，新批準(zhǔn)宅基地的面積按如下標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：平原地區(qū)和城市郊區(qū)八十平方米以下；丘陵地區(qū)一百二十平方米以下；山區(qū)一百五十平方米以下。有條件的地區(qū)，應(yīng)當(dāng)充分利用荒坡地作為宅基地，推廣農(nóng)民公寓式住宅?！?/p>
4.關(guān)于農(nóng)村宅基地問題兩個小案例分析
案例1：村民張某向村委會申請宅基地，獲得批準(zhǔn)?？蓮埬硨⒄匾?000元的價格賣給了王某，隨后張某又以同樣的方式在另外一個地方獲批了一塊宅基地，這種轉(zhuǎn)賣宅基地從中謀利的做法合法嗎？
答：買賣宅基地是違法的。《憲法》第十條和《土地管理法》第二條都規(guī)定，任何組織和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地，土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓。據(jù)此可知，我國是禁止進(jìn)行宅基地買賣的，當(dāng)然村民也不能拿宅基地來出賣以獲取利益的。
當(dāng)前，相當(dāng)一部分人認(rèn)為自己申請被批準(zhǔn)的宅基地或者在其上蓋起的房屋理所當(dāng)然為自己所有，可以任意處分，這種認(rèn)識是不對的。農(nóng)村的土地歸集體所有，分配給村民的宅基地，村民只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)，不準(zhǔn)買賣和擅自轉(zhuǎn)讓。本案中，張某買賣宅基地從中漁利，屬于嚴(yán)重的違法行為。按照國家有關(guān)規(guī)定，對張某的所得應(yīng)予以沒收。對于張某在出賣了宅基地后，再重新批準(zhǔn)其宅基地也是違法的，對政府相關(guān)人員應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)的處分，并收回多批的宅基地。
案例2：陳某夫妻是城鎮(zhèn)居民，在退休之后，希望能夠找一清凈地養(yǎng)老。經(jīng)人介紹，花了8萬元購買位于縣城郊區(qū)農(nóng)民莫某的房屋一棟。不久陳某夫妻就搬進(jìn)房屋居住了，而莫某又再向村委會申請宅基地。問陳某在購買莫某房屋的同時是否意味著就購買了該房屋宅基地的使用權(quán)？村民莫某在出賣房屋后還可否再申請宅基地？
答：購買了房屋并不意味著就購買了該房屋宅基地的使用權(quán)?，F(xiàn)實(shí)中，隨著我國城市建設(shè)的不斷發(fā)展，城市的出讓土地的價格不斷提高，城市商品房的價格也不斷提高，于是有不少城鎮(zhèn)居民去城郊農(nóng)村購買房屋。但城鎮(zhèn)居民購買宅基地為我國法律和政策所禁止，國土資源部在《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》（國土資發(fā)〔2004〕234號）明確提出：嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。