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關(guān)鍵詞：政府行為；推進(jìn)；資產(chǎn)管理
中圖分類號： F123.7 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1674-0432（2012）-01-0017-1
隨著社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的逐步建立，土地的產(chǎn)出效益明顯提高，政府作為國有土地的產(chǎn)權(quán)代表，如何通過強(qiáng)化其行為，推進(jìn)土地資產(chǎn)管理，使土地資產(chǎn)日益活化，顯化，是擺在各級政府面前急需研究和探討的主要課題。強(qiáng)化政府行為的關(guān)鍵是圍繞經(jīng)濟(jì)建設(shè)，深化土地使用制度改革，建立健全土地資產(chǎn)管理，監(jiān)督運(yùn)營機(jī)制，努力提高資產(chǎn)運(yùn)營效益，發(fā)揮土地資產(chǎn)為財(cái)政生財(cái)聚財(cái)?shù)姆e極作用。
1 強(qiáng)化政府行為應(yīng)把握幾個環(huán)節(jié)
強(qiáng)化政府行為要適應(yīng)新形勢，立足于更高層次，站在高起點(diǎn)，充分發(fā)揮土地資產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)建設(shè)中的重要作用，主要把握好以下基本環(huán)節(jié)。
1.1 把土地資產(chǎn)管理納入到經(jīng)濟(jì)管理的運(yùn)行軌道
土地資產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的重要內(nèi)容之一。各級政府要高度重視土地資產(chǎn)管理，切實(shí)納入到經(jīng)濟(jì)管理的軌道，擺到政府工作的重要議事日程上。就要從本地實(shí)際出發(fā)，正確處理土地管理與經(jīng)濟(jì)建設(shè)的關(guān)系，土地管理部門也要經(jīng)常重視研究黨的中心工作和經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況，不斷調(diào)整工作思路適應(yīng)發(fā)展的需要。當(dāng)前不僅要充分認(rèn)識耕地在農(nóng)村 特別是糧食生產(chǎn)中的特殊地位，而且更要認(rèn)識到土地作為基本生產(chǎn)要素實(shí)行資本運(yùn)營在企業(yè)中的重要功能。通過切實(shí)強(qiáng)化土地部門對土地資產(chǎn)的評估、確認(rèn)、臨管等重要職能，挖掘存量資產(chǎn)，顯化資產(chǎn)價(jià)值，保證國有土地資產(chǎn)在企業(yè)中能保值增值。
1.2 把土地資產(chǎn)管理作為調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)發(fā)展指標(biāo)的主要內(nèi)容
土地作為資產(chǎn)，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起著不可替代的作用，與其它資產(chǎn)同樣調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的杠桿功能。土地對調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)的杠桿功能主要表現(xiàn)在：一是可以對所有新開發(fā)用地和繁華地段都采取公開招標(biāo)、拍賣的辦法加大土地利用市場調(diào)節(jié)力度，吸引和刺激土地使用權(quán)流通。只有這樣才能活化資產(chǎn)，起到生財(cái)聚財(cái)?shù)淖饔?。二是對閑置或低效力的土地通過提高收取土地使用稅額，迫使用地者最大限度提高土地利用率和產(chǎn)出率，騰出多余地塊，促進(jìn)土地集約利用。三是制定存量土地合理流轉(zhuǎn)和集約利用的經(jīng)濟(jì)鼓勵政策，以促進(jìn)存量土地的高效利用。如實(shí)施對舊城改造單位采取減免稅費(fèi)，減收基礎(chǔ)設(shè)配套等鼓勵政策，引導(dǎo)各類閑置土地和低效企業(yè)用地進(jìn)行合資合作，把占而不用，用之失當(dāng)?shù)耐恋卣{(diào)劑合理，政府就能從中取得一筆可能的土地收益，逐漸成為地方政府的第二財(cái)政。
2 強(qiáng)化政府行為需要解決的幾個問題
從目前的土地管理現(xiàn)狀來看，社會主義土地市場體系已基本形成，各級人民政府對國有土地資產(chǎn)的流通，管理也漸入正軌，但也暴露了諸多問題，需要強(qiáng)化政府行為加以解決。
2.1 盡快建立健全土地資產(chǎn)的管理機(jī)制，收回下放土地審批權(quán)
國有土地資產(chǎn)的監(jiān)管和運(yùn)營是兩項(xiàng)不同的職能。土地資產(chǎn)監(jiān)管應(yīng)重在行使社會經(jīng)濟(jì)管理職能，側(cè)重于國有資產(chǎn)價(jià)值的貨幣化實(shí)現(xiàn)和保值增值的監(jiān)管。
2.2 盡快建立規(guī)范的土地市場體系，強(qiáng)化政府管理土地市場的權(quán)力
一是規(guī)范土地資產(chǎn)市場行為。按照市場的統(tǒng)一性，自由性、公正性、競爭性、可控性要求，因地制宜，規(guī)范土地資產(chǎn)市場管理者和市場主體的行為，規(guī)范土地資產(chǎn)市場運(yùn)行的秩序，規(guī)范土地資產(chǎn)市場交易收益的項(xiàng)目，標(biāo)準(zhǔn)及分配，保護(hù)國家和交易人的經(jīng)濟(jì)利益，提高土地生產(chǎn)力；二是建立健全土地市場管理機(jī)構(gòu)，強(qiáng)化管理土地市場的權(quán)力；三是加強(qiáng)土地資產(chǎn)市場的檢查，嚴(yán)厲打擊土地資產(chǎn)非法交易的犯罪行為。
2.3 建立健全土地管理法規(guī)政策，強(qiáng)化法制約束力
市場經(jīng)濟(jì)是法制經(jīng)濟(jì)，土地管理作為市場經(jīng)濟(jì)的重要調(diào)控手段，必須法制化。
3 強(qiáng)化政府行為的根本目的
強(qiáng)化政府行為主要的目的就是通過強(qiáng)化政府職能，把一切權(quán)力歸政府，但并等于說各級政府要把對城鎮(zhèn)國有土地的管理權(quán)抓在手里不放，靠行政命令去實(shí)施管理。而關(guān)鍵是要通過實(shí)行土地出讓壟斷、轉(zhuǎn)讓、出租和抵押土地使用權(quán)放開經(jīng)營管理，充分利用經(jīng)濟(jì)和法律手段，特別是要運(yùn)用經(jīng)濟(jì)杠桿和價(jià)值規(guī)律，利用土地市場調(diào)解功能發(fā)揮國有土地這一特殊商品在城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展中應(yīng)有的作用。
另外活化存量土地，促進(jìn)土地資產(chǎn)保值增值，政府要繼續(xù)加強(qiáng)對土地資產(chǎn)活化性的認(rèn)識，特別是城區(qū)商服繁榮地帶的土地資產(chǎn)活化，使地勢較好的地塊資產(chǎn)在流通中增值。以增加政府的收益。另外還要理順好土地系統(tǒng)工作關(guān)系，形成上下級銜接合理，工作有序，管理到位的良好秩序。要根據(jù)實(shí)際工作，上下級職能部門作科學(xué)合理分工基層部門及至站（所）必須掌握轄區(qū)內(nèi)土地變化情況，除規(guī)定的，審批，登記權(quán)限以外的基礎(chǔ)性工作都應(yīng)由基層負(fù)責(zé)或參與進(jìn)行日常的動態(tài)管理。上級部門負(fù)責(zé)各類用地的審核，審批登記工作，這樣做有利于發(fā)揮各級部門作用，減少工作死角和漏洞。
總之，政府各部門特別是土地管理部門要圍繞經(jīng)濟(jì)工作和熱點(diǎn)、難點(diǎn)問題，把強(qiáng)化政府行為加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，發(fā)揮土地資產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)和社會事業(yè)發(fā)展中的積極作用。
參考文獻(xiàn)
[1] 劉衛(wèi)東,羅呂榕,彭俊.城市土地資產(chǎn)經(jīng)營與管理.科學(xué)出版社,2008,5.
1 加強(qiáng)農(nóng)村土地資產(chǎn)管理的必要性
1.1 加強(qiáng)農(nóng)村土地資產(chǎn)管理是切實(shí)維護(hù)農(nóng)民土地合法權(quán)益的必然要求
據(jù)聯(lián)合國糧農(nóng)組織給出的2010年數(shù)據(jù)顯示，中國農(nóng)業(yè)土地資產(chǎn)比例最高達(dá)54%，遠(yuǎn)高于機(jī)器10%、農(nóng)業(yè)設(shè)施12%、牲畜24%。全球農(nóng)業(yè)土地資產(chǎn)比重，中國14%居第二位，僅次于美國16%。然而，我國農(nóng)村土地資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)建設(shè)和價(jià)值實(shí)現(xiàn)機(jī)制滯后，導(dǎo)致農(nóng)村土地資產(chǎn)“流轉(zhuǎn)率低、流轉(zhuǎn)方式單一、土地規(guī)?；?jīng)營程度低、土地資產(chǎn)流轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)高”的現(xiàn)象普遍存在。長期以來，這筆巨大的財(cái)富由于法律和管理制度的約束，除用于滿足農(nóng)戶自身生產(chǎn)生活需要外，無法像城市土地資產(chǎn)那樣在市場中有序流動。農(nóng)村土地只凸顯其基本的社會保障功能，卻不具備融資擔(dān)保和增值等功能，阻礙了農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展和農(nóng)民收入增長。
在中國，土地是農(nóng)民的根本。對于農(nóng)民而言，土地產(chǎn)權(quán)既是一種生存權(quán)利，又是一種發(fā)展權(quán)利。農(nóng)民的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)作為一種權(quán)利范疇，是指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)的農(nóng)民對農(nóng)村集體土地依法享有的各種財(cái)產(chǎn)性權(quán)利。農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)性收入，指農(nóng)民對自己所擁有的財(cái)產(chǎn)，通過行使對財(cái)產(chǎn)的占有權(quán)、使用權(quán)、受益權(quán)、處置權(quán)等物權(quán)，而獲得的相應(yīng)收益，即農(nóng)民對所擁有的財(cái)產(chǎn)通過出租、轉(zhuǎn)讓、入股分紅和投資等方式所取得的資產(chǎn)增值收益。農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)額度在一定程度上直接影響著財(cái)產(chǎn)性收入的多少。據(jù)調(diào)查，受農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平和傳統(tǒng)觀念的影響，現(xiàn)階段我國農(nóng)戶的財(cái)產(chǎn)主要集結(jié)在其擁有的土地和住宅上。以重慶市璧山縣為例，該縣農(nóng)戶的房屋價(jià)值占其家庭財(cái)產(chǎn)價(jià)值總量的62.6%，該地區(qū)農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)性收入比重嚴(yán)重偏低，平均不到其總收入的1%。一般而言，一個地區(qū)越富裕，其居民的財(cái)產(chǎn)性收入就越多，占全部收入的比重就越大。居民財(cái)產(chǎn)性收入的多少，成為衡量一個地區(qū)是否富裕的重要標(biāo)志。
1.2 加強(qiáng)農(nóng)村土地資產(chǎn)管理是發(fā)展社會主義市場經(jīng)濟(jì)的必然要求
社會主義市場經(jīng)濟(jì)制度是我國基本的經(jīng)濟(jì)制度，它要求市場在資源配置中發(fā)揮基礎(chǔ)性的作用。農(nóng)村土地資產(chǎn)管理體制機(jī)制直接影響土地資源配置效率，關(guān)系到農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會的和諧穩(wěn)定。我國農(nóng)村土地管理制度形成于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時代，當(dāng)時國家的建設(shè)規(guī)模有限，對農(nóng)民的影響并不大。隨著我國市場化的深入發(fā)展，政府依然憑借壟斷權(quán)力，操控農(nóng)村土地市場。以成本價(jià)征用農(nóng)民土地，再以市場價(jià)出讓土地，失地農(nóng)民只獲取土地市場價(jià)值的小部分，而政府獲取了高額的壟斷利潤，使國家賦予政府的土地壟斷權(quán)成為權(quán)利尋租的動力。政府過度介入經(jīng)濟(jì)生活，對市場經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展產(chǎn)生不良作用?，F(xiàn)行的農(nóng)村土地資產(chǎn)管理體制機(jī)制落后于時代的發(fā)展，違背了社會主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律。
黨的十明確提出，不失時機(jī)深化重要領(lǐng)域改革，堅(jiān)決破除一切妨礙科學(xué)發(fā)展的思想觀念和體制機(jī)制弊端，構(gòu)建系統(tǒng)完備、科學(xué)規(guī)范、運(yùn)行有效的制度體系，使各方面制度更加成熟更加定型。我們要加快完善社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制，完善公有制為主體、多種所有制經(jīng)濟(jì)共同發(fā)展的基本經(jīng)濟(jì)制度，完善按勞分配為主體、多種分配方式并存的分配制度，完善宏觀調(diào)控體系，更大程度更廣范圍發(fā)揮市場在資源配置中的基礎(chǔ)性作用。因此，應(yīng)當(dāng)著力完善農(nóng)村土地資產(chǎn)管理體制機(jī)制，推進(jìn)農(nóng)村土地資產(chǎn)市場化，培育農(nóng)村土地資產(chǎn)市場體系。
1.3 加強(qiáng)農(nóng)村土地資產(chǎn)管理是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的必然要求
解決好農(nóng)業(yè)農(nóng)村農(nóng)民問題是全黨工作重中之重，城鄉(xiāng)發(fā)展一體化是解決“三農(nóng)”問題的根本途徑。要加大統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展力度，增強(qiáng)農(nóng)村發(fā)展活力，逐步縮小城鄉(xiāng)差距，促進(jìn)城鄉(xiāng)共同繁榮。堅(jiān)持工業(yè)反哺農(nóng)業(yè)、城市支持農(nóng)村和多予少取放活方針，加大強(qiáng)農(nóng)惠農(nóng)富農(nóng)政策力度，讓廣大農(nóng)民平等參與現(xiàn)代化進(jìn)程，共同分享現(xiàn)代化成果。加強(qiáng)農(nóng)村土地資產(chǎn)管理有利于堅(jiān)持和完善農(nóng)村基本經(jīng)營制度，依法維護(hù)農(nóng)民土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體收益分配權(quán)，壯大集體經(jīng)濟(jì)實(shí)力。發(fā)展農(nóng)民專業(yè)合作和股份合作，培育新型經(jīng)營主體。發(fā)展多種形式規(guī)模經(jīng)營，構(gòu)建集約化、專業(yè)化、組織化、社會化相結(jié)合的新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營體系。
改革開放以后，中國工業(yè)化和城市化進(jìn)程在較短時間內(nèi)能夠?qū)崿F(xiàn)突破性發(fā)展，主要得益于城鄉(xiāng)二元體制下勞動力、資金、土地等生產(chǎn)要素繼續(xù)由農(nóng)村向城市單向流動，大量農(nóng)村土地以極低的成本轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)建設(shè)用地，而大量農(nóng)民被排斥于城市化進(jìn)程之外，不能依靠土地權(quán)利直接參與并分享工業(yè)化和城市化的成果。顯然，這種“城鄉(xiāng)二元”結(jié)構(gòu)體制下，形成城鄉(xiāng)分割的土地市場。從土地市場體系構(gòu)建來看，城市建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓、出租交易市場經(jīng)過20多年的發(fā)展已經(jīng)比較完善，但是農(nóng)村土地市場體系尚未真正建立起來，土地收益分配方式不清晰。政府以強(qiáng)制手段，侵害農(nóng)民的土地權(quán)益，導(dǎo)致失地農(nóng)民問題已經(jīng)成為當(dāng)今中國最嚴(yán)重的社會經(jīng)濟(jì)問題之一。同時，城鄉(xiāng)分治體制下，土地要素流動性不足在很大程度上也限制了資本和勞動力要素的自由流動，影響了要素與資源的進(jìn)一步整合。土地權(quán)屬限制導(dǎo)致集體建設(shè)用地和國有建設(shè)用地出現(xiàn)同地不同價(jià)，農(nóng)村土地資產(chǎn)的價(jià)值沒有真正顯現(xiàn)出來。因此，深化農(nóng)村土地資產(chǎn)管理改革，確保城鄉(xiāng)之間在資源配置和利用方面擁有平等的權(quán)利和機(jī)會，實(shí)現(xiàn)真正意義上的公平和正義。有序推進(jìn)農(nóng)村土地資產(chǎn)管理，促進(jìn)農(nóng)村土地資產(chǎn)化，也是實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的必然要求，對于構(gòu)建和諧社會也具有特別重要的意義。
2 農(nóng)村土地資產(chǎn)管理存在的問題
2.1 農(nóng)村土地資產(chǎn)管理制度不健全
中國農(nóng)村的土地歸農(nóng)民集體所有，這在《中華人民共和國憲法》、《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國農(nóng)業(yè)法》等法律中都有明確的規(guī)定。但是農(nóng)村集體組織是誰，法律是否賦予農(nóng)村集體組織行使土地所有權(quán)，法律規(guī)定含糊?！吨腥A人民共 和國土地管理法》第二條規(guī)定，全民所有，即國家所有土地的所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行使?！吨腥A人民共和國土地管理法》第十條規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會經(jīng)營管理；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的土，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組經(jīng)營管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有的土地，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營管理。顯然，法律賦予農(nóng)村集體組織的是經(jīng)營管理權(quán)，并未明確農(nóng)民集體所有土地的所有權(quán)由農(nóng)村集體組織代表農(nóng)民集體行使。
“集體產(chǎn)權(quán)”（Collective Property Right）或“集體所有制”的概念是一個沒有得到嚴(yán)格界定的概念。在實(shí)踐中，作為主體的“集體”是誰？“集體”對土地的管理和監(jiān)督的程序和形式，法律并無明確規(guī)定，在土地所有權(quán)與承包經(jīng)營權(quán)的內(nèi)容、界限和法律地位等方面也沒有作出具體的安排。由于“集體”這一概念的高度抽象性和模糊性而在現(xiàn)實(shí)中找不到對應(yīng)的載體，以及其標(biāo)志性權(quán)能被國家控制在手中和大部分權(quán)能實(shí)際上是由少數(shù)農(nóng)村干部在行使，導(dǎo)致其主體事實(shí)上的不存在，即主體虛位。筆者在對重慶江津區(qū)、開縣和忠縣農(nóng)戶走訪調(diào)查并回收有效問卷316份，結(jié)果表明，多數(shù)農(nóng)民對土地所有權(quán)的具體歸屬是模糊不清的，甚至農(nóng)民的土地集體所有權(quán)概念是很淡薄的。其中28%農(nóng)戶認(rèn)為，集體就是國家；36%的農(nóng)民認(rèn)為集體是干部（村干部、鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部），認(rèn)為集體是村民小組占15%；剩余21%的農(nóng)民表示不清楚或是不關(guān)心。
周誠在《土地經(jīng)濟(jì)學(xué)》中提出了“五權(quán)結(jié)構(gòu)”，即所有權(quán)、占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)。在目前的農(nóng)村土地制度下，農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)對集體和農(nóng)民而言，并不完整。一方面，農(nóng)民集體不能充分行使土地權(quán)利；另一方面，農(nóng)戶的土地經(jīng)營權(quán)雖然相對充分，但財(cái)產(chǎn)權(quán)嚴(yán)重不足。例如，在現(xiàn)行制度下，農(nóng)民缺乏抵押土地使用權(quán)以獲取銀行貸款的權(quán)利，產(chǎn)權(quán)缺乏有效的實(shí)現(xiàn)途徑和保護(hù)機(jī)制。
造成這種主體缺位的原因主要有3個方面：一是現(xiàn)階段隨著家庭承包經(jīng)營的發(fā)展，農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織在大多數(shù)村內(nèi)是不存在的，村一級并沒有真正的土地所有權(quán)主體；二是下，土地被細(xì)化經(jīng)營，雖然滿足了農(nóng)戶的土地私化經(jīng)營愿望，但是小農(nóng)意識下的農(nóng)民并不關(guān)心土地的所有權(quán)主體是誰；三是在對農(nóng)村集體土地進(jìn)行處分時，各級政府介入十分嚴(yán)重，普遍的形成政府“代民做主”的現(xiàn)象。
2.2 農(nóng)村土地資產(chǎn)管理機(jī)制失靈
現(xiàn)行農(nóng)村土地資產(chǎn)管理機(jī)制體現(xiàn)于行政干預(yù)土地產(chǎn)權(quán)配置，這種管理機(jī)制造成各項(xiàng)權(quán)利主體對土地的權(quán)利、義務(wù)難以明確，這是農(nóng)村土地經(jīng)濟(jì)關(guān)系多重矛盾產(chǎn)生的根源。農(nóng)村土地經(jīng)濟(jì)關(guān)系多重矛盾集中反映在：一是國家對農(nóng)村土地權(quán)利的控制，表明土地的最終歸屬權(quán)屬于國家，但國家并不是農(nóng)村土地的所有權(quán)主體，國家卻可以通過強(qiáng)制手段實(shí)際操縱和決定農(nóng)村土地所有權(quán)交易并且參與所有權(quán)收益分配；二是農(nóng)民集體作為名義上的土地所有者，實(shí)踐中難以充分行使所有權(quán)，主體地位處于虛置狀態(tài)，土地權(quán)益受到多方侵蝕；三是集體土地的經(jīng)營管理者自身角色混亂，權(quán)利和義務(wù)不對稱，農(nóng)民集體土地所有權(quán)的充分行使受制于農(nóng)村基層政治民主發(fā)展?fàn)顩r。根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》等法律法規(guī)的規(guī)定，集體土地經(jīng)營管理者分為三種，即鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會、社集體經(jīng)濟(jì)組織或村民小組。他們既是一個經(jīng)濟(jì)組織，負(fù)責(zé)經(jīng)營管理農(nóng)村土地，又被視為地方政府在農(nóng)村基層的延伸，具行政管理色彩，形成農(nóng)村版“政企不分”。
長期以來，我國實(shí)行的征地制度存在弊端，其土地資產(chǎn)補(bǔ)償機(jī)制不符合市場經(jīng)濟(jì)體制。《中華人民共和國土地管理法》第47條規(guī)定，征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、“土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過土地被征收前3年平均年產(chǎn)值的30倍”。征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)未包含土地的增值部分及未來的收益部分。農(nóng)用地一經(jīng)征用后，其用途改變會導(dǎo)致地價(jià)高漲，而這部分巨額增值收益農(nóng)民并沒有權(quán)力享受即形成實(shí)際上的“增值歸公”。從征地補(bǔ)償辦法看，長期以來，中國農(nóng)民對土地的所有權(quán)基本上未得到地方政府的承認(rèn)或尊重。在現(xiàn)行征地制度下，農(nóng)民拆遷安置所得比例極低，土地收益分配明顯是向政府、城市、非農(nóng)部門傾斜。近年來，全國各地越來越多的失地農(nóng)民上訪、投訴媒體等維權(quán)抗?fàn)幓顒右约捌渑c地方政府和開發(fā)商之間發(fā)生的嚴(yán)重沖突事件影響了社會穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
2.3 農(nóng)村土地資產(chǎn)管理平臺薄弱
農(nóng)村土地資產(chǎn)是發(fā)展農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)農(nóng)民富裕的重要物質(zhì)基礎(chǔ)，應(yīng)依據(jù)法律規(guī)定對農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、資金運(yùn)作和資產(chǎn)經(jīng)營狀況進(jìn)行系統(tǒng)檢查、評估。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，農(nóng)村土地資產(chǎn)管理在確權(quán)、統(tǒng)計(jì)和評估方面存在滯后性，農(nóng)民主體意識和權(quán)利意識模糊，不少地方存在登記不及時、不全面，監(jiān)督管理不到位等問題，致使農(nóng)村土地資產(chǎn)管理混亂、資產(chǎn)處置隨意等問題。
加強(qiáng)農(nóng)村土地資產(chǎn)管理，首先應(yīng)該清楚農(nóng)村土地資產(chǎn)的存量，明細(xì)到村、組、戶。其次，應(yīng)該清楚農(nóng)村土地資產(chǎn)的市場價(jià)值。抽樣調(diào)查忠縣269個農(nóng)戶，98%的被調(diào)查農(nóng)戶知道自己承包地的數(shù)量、位置，但是他們不知道自己承包地資產(chǎn)的市場價(jià)值；抽樣調(diào)查忠縣、開縣等180名村官，95%的被調(diào)查者能正確回答本村的土地面積、用地結(jié)構(gòu)，但是他們不知道本村土地資產(chǎn)的市場價(jià)值。我國農(nóng)村廣大基層干部和農(nóng)戶對農(nóng)村土地資產(chǎn)認(rèn)知程度低，究其原因有以下幾點(diǎn)：一是農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)遺留的歷史問題。農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)虛置，“三級所有，社為基礎(chǔ)”的農(nóng)村土地資產(chǎn)管理體制名存實(shí)亡。由于集體土地檔案、地籍圖像資料不完善，農(nóng)村土地界限存在爭議。二是農(nóng)村土地資產(chǎn)評估的特殊性。由于農(nóng)村土地資產(chǎn)本身存在的特性，如產(chǎn)權(quán)特征、資產(chǎn)屬性、市場條件等，在進(jìn)行土地資產(chǎn)評估的時候，存在一定的障礙。
對重慶市資產(chǎn)評估協(xié)會98名專業(yè)人士咨詢結(jié)果顯示：98%的受訪者認(rèn)為，加強(qiáng)農(nóng)村土地資產(chǎn)管理平臺建設(shè)是十分必要的，健全嚴(yán)格規(guī)范的農(nóng)村土地管理制度必須 進(jìn)行農(nóng)村土地資產(chǎn)評估，同時也表達(dá)了對現(xiàn)行農(nóng)村土地資產(chǎn)評估狀況的不滿；92%受訪者建議農(nóng)村土地資產(chǎn)評估的原理和方法參照土地流轉(zhuǎn)市場定價(jià)法；超過半數(shù)的受訪者認(rèn)為，農(nóng)村土地資產(chǎn)評估需要完善法律制度來支持。
2.4 農(nóng)村土地資產(chǎn)管理效益低
目前，農(nóng)村土地資產(chǎn)管理不善形成種種弊端，影響到廣大農(nóng)戶財(cái)產(chǎn)性收入增長。勞動是財(cái)富之父，土地是財(cái)富之母，這是政治經(jīng)濟(jì)學(xué)的一個基本論斷。農(nóng)民擁有土地，就擁有巨大財(cái)富，就應(yīng)該擁有更多的財(cái)產(chǎn)性收入。中國城鄉(xiāng)居民收入結(jié)構(gòu)統(tǒng)計(jì)結(jié)果（表2）表明，城鎮(zhèn)居民沒有土地所有權(quán)，卻有更多的財(cái)產(chǎn)性收入，農(nóng)村居民擁有土地所有權(quán)，但財(cái)產(chǎn)性收入較少。這個現(xiàn)象發(fā)人深省，農(nóng)村土地資產(chǎn)管理效益幾何。
據(jù)調(diào)查，農(nóng)村土地資產(chǎn)管理不善影響到土地資源的可持續(xù)利用。第一，對土地非農(nóng)化產(chǎn)生的巨大利益的追逐也加劇了腐敗泛濫，加重了對極為稀缺的土地資源的亂占濫用現(xiàn)象。特別是在城市近郊區(qū)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)發(fā)達(dá)的沿海地區(qū)，農(nóng)村集體非農(nóng)用地大量進(jìn)入市場已成為客觀的事實(shí)，且主要以買賣、有償有限期出讓、出租、入股聯(lián)營、聯(lián)建分成和抵押等方式進(jìn)入市場。這種現(xiàn)象影響到耕地資源的保護(hù)，也造成土地資產(chǎn)收益流失。第二，隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，在城郊地區(qū)，農(nóng)村土地資產(chǎn)增值空間迅速提升，但是由于存在相關(guān)土地法律和政策的嚴(yán)格限制，在城郊地區(qū)一些集體非農(nóng)建設(shè)用地自發(fā)地、無序地流轉(zhuǎn)形成了一定的隱形市場，農(nóng)民以不合法方式爭取自身利益的行為，導(dǎo)致了土地資產(chǎn)管理失控、建設(shè)用地供應(yīng)總量難以控制、土地市場秩序遭到破壞等突出問題。第三，由于農(nóng)地占用成本低，土地粗放式利用現(xiàn)象十分普遍。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1996—2010年間全國農(nóng)村人口減少了1.49億，但農(nóng)村居民點(diǎn)用地總面積不但未降反而凈增6.13萬hm2，農(nóng)民人均農(nóng)村居民點(diǎn)用地面積也從193 m2增加到218 m2，超過國家規(guī)定的建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)，形成許多所謂“空心村”，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)亂占濫用耕地現(xiàn)象也十分普遍。
3 加強(qiáng)農(nóng)村土地資產(chǎn)管理的建議
3.1 強(qiáng)化農(nóng)村土地資產(chǎn)管理主體
黨的十報(bào)告明確提出，必須堅(jiān)持人民主體地位?；鶎尤罕娮灾问俏覈幕菊沃贫取４迕裎瘑T會是村民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織，在發(fā)展農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)，加強(qiáng)農(nóng)村政權(quán)建設(shè)中具有十分重要的作用?！吨腥A人民共和國村民委員會組織法》（2010年10月28日）中明確提出，村民委員會應(yīng)當(dāng)支持和組織村民依法發(fā)展各種形式的合作經(jīng)濟(jì)和其他經(jīng)濟(jì)，承擔(dān)本村生產(chǎn)的服務(wù)和協(xié)調(diào)工作，促進(jìn)農(nóng)村生產(chǎn)建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。村民委員會依照法律規(guī)定，管理本村屬于村農(nóng)民集體所有的土地和其他財(cái)產(chǎn)，引導(dǎo)村民合理利用自然資源，保護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境。村民委員會應(yīng)當(dāng)尊重并支持集體經(jīng)濟(jì)組織依法獨(dú)立進(jìn)行經(jīng)濟(jì)活動的自主權(quán)，維護(hù)以家庭承包經(jīng)營為基礎(chǔ)、統(tǒng)分結(jié)合的雙層經(jīng)營體制。各地農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會改革發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)證明，優(yōu)化資源配置是村民委員會履行職責(zé)的保障。發(fā)揮村民委員會的積極作用，加強(qiáng)村民委員會管理農(nóng)村集體土地資產(chǎn)的職能，是農(nóng)村集體土地資產(chǎn)管理制度創(chuàng)新發(fā)展的必然趨勢，也是壯大村級集體經(jīng)濟(jì)的客觀要求。我們要堅(jiān)持生產(chǎn)力與生產(chǎn)關(guān)系相互適應(yīng)的科學(xué)發(fā)展觀，深刻認(rèn)識農(nóng)村集體土地所有權(quán)主體發(fā)展的客觀規(guī)律，與時俱進(jìn)，推進(jìn)農(nóng)村集體土地所有權(quán)主體創(chuàng)新發(fā)展。建議積極推進(jìn)地方立法，賦予村民委員會更加充分、更有保障的土地物權(quán)，強(qiáng)化村民委員會的土地所有權(quán)和土地用益物權(quán)。改“三級所有，社為基礎(chǔ)”為“三級所有，村為基礎(chǔ)”。
3.2 開展農(nóng)村土地資產(chǎn)清產(chǎn)核資
開展農(nóng)村股份合作、推進(jìn)“三權(quán)抵押”和“地票交易”，必然要求科學(xué)評估農(nóng)村集體土地資產(chǎn)價(jià)值，嚴(yán)格明晰農(nóng)村集體土地資本結(jié)構(gòu)。城市的每一個單位、每一個家庭都能說出自己的資產(chǎn)價(jià)值，農(nóng)村的每一個單位、每一個家庭都搞不清楚自己的資產(chǎn)價(jià)值。農(nóng)村集體土地資產(chǎn)價(jià)值都搞不清楚，又如何能壯大農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)，切實(shí)維護(hù)農(nóng)民土地權(quán)益？因此開展農(nóng)村集體土地清產(chǎn)核資，顯化農(nóng)村集體土地資產(chǎn)價(jià)值是壯大村級集體經(jīng)濟(jì)、切實(shí)維護(hù)農(nóng)民土地權(quán)益的客觀要求。據(jù)調(diào)查，全國加快了農(nóng)村土地確權(quán)登記發(fā)證工作，農(nóng)村集體土地所有權(quán)確權(quán)登記發(fā)證已近完成，宅基地使用權(quán)和村民住房所有權(quán)確權(quán)登記發(fā)證率達(dá)到90%。建議政府以第二次土地大調(diào)查成果和農(nóng)村土地確權(quán)登記發(fā)證工作成果為平臺，推進(jìn)農(nóng)村土地管理制度創(chuàng)新，開展農(nóng)村集體土地清產(chǎn)核資登記，摸清每一個村民委員會的農(nóng)村集體土地資產(chǎn)規(guī)模、結(jié)構(gòu)、價(jià)值，為加強(qiáng)農(nóng)村集體土地資產(chǎn)管理提供決策依據(jù)，為壯大村級集體經(jīng)濟(jì)，切實(shí)維護(hù)農(nóng)民土地權(quán)益提供公共服務(wù)。保障村民委員會和農(nóng)戶的土地權(quán)利在經(jīng)濟(jì)上得到有效實(shí)現(xiàn)，創(chuàng)造條件讓村民委員會和廣大農(nóng)民擁有更多的土地財(cái)產(chǎn)和財(cái)產(chǎn)性收入。
3.3 建立農(nóng)村土地資產(chǎn)收益分配機(jī)制
《中華人民共和國物權(quán)法》（2007年3月）明確規(guī)定，所有權(quán)人對自己的資產(chǎn)依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。長期以來，我國農(nóng)村集體土地所有權(quán)收益管理相對滯后，關(guān)于農(nóng)村集體土地所有權(quán)收益的產(chǎn)生機(jī)制和分配機(jī)制認(rèn)識不足、政策缺失，導(dǎo)致農(nóng)村集體土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上得到實(shí)現(xiàn)的要求未能滿足，嚴(yán)重影響農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)科學(xué)發(fā)展，危及農(nóng)村社會和諧穩(wěn)定。國有土地所有權(quán)收益已上萬億，農(nóng)村集體土地所有權(quán)收益又有幾何。政府既要加強(qiáng)城市國有土地所有權(quán)收益管理，也要加強(qiáng)農(nóng)村集體土地資產(chǎn)所有權(quán)收益管理。建議加強(qiáng)社會調(diào)查、理論研究和政策分析，深刻認(rèn)識農(nóng)村集體土地所有權(quán)收益的地位、作用和性質(zhì)，科學(xué)構(gòu)建農(nóng)村集體土地所有權(quán)收益的實(shí)現(xiàn)路徑和方式，合理評估農(nóng)村集體土地所有權(quán)收益，統(tǒng)籌考慮農(nóng)村集體土地所有權(quán)收益分配方案。建議加大制度創(chuàng)新和制度供給，保障農(nóng)村集體土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上得到實(shí)現(xiàn)，為加快農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展、加強(qiáng)農(nóng)村基層政權(quán)建設(shè)夯實(shí)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。
3.4 建立農(nóng)村土地資產(chǎn)評估服務(wù)體系
價(jià)格是市場的靈魂，如何評估農(nóng)地資產(chǎn)價(jià)格，是推進(jìn)農(nóng)村集體土地資產(chǎn)管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。國有土地多年來已形成了較為完善的土地定級估價(jià)辦法，但對農(nóng)村土地資產(chǎn)價(jià)值認(rèn)識不足，農(nóng)地定級估價(jià)基本上還是空白。如何建立適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制，符合統(tǒng)籌城鄉(xiāng)改革發(fā)展要求的農(nóng)村集體土地資產(chǎn)定價(jià)機(jī)制，需要 深化研究。與發(fā)達(dá)的城市土地評估機(jī)構(gòu)相比，農(nóng)村土地價(jià)格評估機(jī)構(gòu)和專業(yè)評估人員極為缺乏。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前在推進(jìn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)、推進(jìn)農(nóng)村股份制改革中，土地資產(chǎn)價(jià)值評估難，制約了農(nóng)村集體土地資產(chǎn)管理的有序推進(jìn)。政府為城市國有土地資產(chǎn)管理提供了公共服務(wù)，也應(yīng)當(dāng)為農(nóng)村集體土地資產(chǎn)管理提供公共服務(wù)，做好相關(guān)服務(wù)工作，推進(jìn)農(nóng)村集體土地資產(chǎn)管理。針對集體土地資產(chǎn)管理中存在的信息不暢通、價(jià)格不合理、服務(wù)體系薄弱等問題，迫切需要建立農(nóng)村土地權(quán)屬登記、資產(chǎn)評估、法律援助等服務(wù)體系。合理的價(jià)格不僅能充分體現(xiàn)土地的價(jià)值，而且可以引導(dǎo)土地資源的優(yōu)化配置。深化資源性產(chǎn)品價(jià)格和稅費(fèi)改革，建立反映市場供求和資源稀缺程度、體現(xiàn)生態(tài)價(jià)值和代際補(bǔ)償?shù)馁Y源有償使用制度和生態(tài)補(bǔ)償制度。政府土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)適時制定符合社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制，適應(yīng)農(nóng)村集體土地資產(chǎn)管理的農(nóng)村土地定級估價(jià)規(guī)范，建立農(nóng)村地價(jià)評估機(jī)構(gòu)，培訓(xùn)農(nóng)村集體土地資產(chǎn)評估專業(yè)人員，開展農(nóng)村集體土地定級估價(jià)，合理確定農(nóng)村集體土地資產(chǎn)價(jià)格，壯大村級集體經(jīng)濟(jì)，切實(shí)維護(hù)農(nóng)民土地權(quán)益。
一、堅(jiān)持保護(hù)與發(fā)展并重，切實(shí)加強(qiáng)土地管理
（一）強(qiáng)化耕地保護(hù)。按照國家堅(jiān)守18億畝耕地保護(hù)紅線要求，落實(shí)最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度和土地用途管制制度，鞏固提高基本農(nóng)田保護(hù)成果。各鎮(zhèn)街要健全完善政府耕地保護(hù)目標(biāo)考核體系，嚴(yán)格責(zé)任管理，確保全市耕地保有量不少于87337.5公頃，基本農(nóng)田保護(hù)面積不少于78184.3公頃，保護(hù)率不低于89.5％。
（二）嚴(yán)格建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審。強(qiáng)化建設(shè)項(xiàng)目的土地規(guī)劃審查和許可，符合土地利用總體規(guī)劃的，國土部門要開辟“綠色通道”，優(yōu)先辦理；對不符合土地利用總體規(guī)劃的，不得通過建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審。項(xiàng)目建設(shè)單位申報(bào)審批或核準(zhǔn)使用土地建設(shè)項(xiàng)目時，必須附具土地預(yù)審意見，沒有預(yù)審意見或預(yù)審未通過的，不得審批或核準(zhǔn)建設(shè)項(xiàng)目。各鎮(zhèn)街（開發(fā)區(qū)）要按照政策調(diào)整投資導(dǎo)向，優(yōu)先選擇符合國家產(chǎn)業(yè)政策、科技含量高、附加值大、低碳產(chǎn)業(yè)的項(xiàng)目，對這些項(xiàng)目，國土部門要會同項(xiàng)目單位積極跑辦，最大限度地滿足建設(shè)項(xiàng)目用地需求。對不符合國家產(chǎn)業(yè)政策的項(xiàng)目，要實(shí)行“八個不”，即：發(fā)改部門不審批、規(guī)劃部門不許可、環(huán)保部門不環(huán)評、國土部門不供地、工商部門不注冊、供電部門不供電、水務(wù)部門不通水、金融部門不貸款。
（三）加強(qiáng)國有土地管理。任何單位和個人使用劃撥國有土地的，必須按照批準(zhǔn)用途使用土地，不得擅自改變土地用途和使用條件，不經(jīng)國土部門批準(zhǔn)，不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)。各級各部門要統(tǒng)籌協(xié)調(diào)建立良好的供地秩序，對不配合、不積極辦理用地手續(xù)的項(xiàng)目單位，國土部門要限期糾正并根據(jù)情節(jié)給予警告、罰款直至無償收回土地使用權(quán)；對涉嫌犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。要加強(qiáng)建設(shè)用地供后監(jiān)管。使用出讓國有土地的，應(yīng)當(dāng)按照國有土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的用途、條件、期限，開發(fā)、利用、經(jīng)營土地。對建設(shè)項(xiàng)目用地實(shí)行竣工驗(yàn)收，沒有國土部門檢查驗(yàn)收意見，不得通過竣工驗(yàn)收。
（四）扎實(shí)推進(jìn)農(nóng)村建設(shè)用地綜合整治工作。要加強(qiáng)農(nóng)村集體土地管理，禁止村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會與項(xiàng)目用地單位私下交易土地，不得“以租代征”集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；嚴(yán)禁鎮(zhèn)村干部越權(quán)批放宅基地，村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會不得以任何形式轉(zhuǎn)讓或出租集體土地用于住宅建設(shè)；對擅自轉(zhuǎn)讓或出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，要依照法律規(guī)定沒收非法所得，并處罰款，并對直接責(zé)任人給予黨政紀(jì)處分,構(gòu)成犯罪的，要依法追究刑事責(zé)任。要加強(qiáng)衛(wèi)片執(zhí)法檢查工作。各鎮(zhèn)街注意整治工作的方式方法，嚴(yán)禁敷衍塞責(zé)，嚴(yán)禁上交矛盾。市土地衛(wèi)片執(zhí)法檢查領(lǐng)導(dǎo)小組要統(tǒng)籌安排，精心組織，突出難點(diǎn)，各成員單位要協(xié)同作戰(zhàn)，形成強(qiáng)大工作合力，確保衛(wèi)片檢查安全過關(guān)。
二、堅(jiān)持開發(fā)與保護(hù)并舉，切實(shí)加強(qiáng)礦產(chǎn)資源管理
（一）繼續(xù)整頓和規(guī)范礦產(chǎn)資源開發(fā)秩序，合理調(diào)整礦山企業(yè)布局，推進(jìn)礦產(chǎn)資源整合。按照“禁采區(qū)關(guān)停，限采區(qū)收縮，開采區(qū)集聚”的原則，對不符合規(guī)劃、位于“三區(qū)兩線”可視范圍內(nèi)的一律取締關(guān)閉。對超層越界、私挖濫采等違法行為，由所在地鎮(zhèn)政府組織實(shí)施整治，市國土部門不得為其發(fā)放采礦許可證，公安部門不得批準(zhǔn)其購買、使用爆破器材，供電部門不得為其供電，工商部門不得為其發(fā)放營業(yè)執(zhí)照，安全監(jiān)管部門不得為其發(fā)放安全生產(chǎn)許可證。對違法行為涉及到的礦山企業(yè)負(fù)責(zé)人要依法嚴(yán)懲；該追究刑事責(zé)任的，移交司法部門處理，并在新聞媒體上曝光。
（二）進(jìn)一步加強(qiáng)礦業(yè)權(quán)市場建設(shè)。按照《探礦權(quán)采礦權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌管理辦法》的規(guī)定，嚴(yán)格新建礦山準(zhǔn)入條件，堅(jiān)持不符合礦產(chǎn)資源總體規(guī)劃的不辦、生產(chǎn)能力達(dá)不到最低規(guī)模的不辦、位于耕地內(nèi)的不辦、未通過環(huán)評的不辦。發(fā)揮政府調(diào)控和市場調(diào)節(jié)作用，強(qiáng)制淘汰落后的生產(chǎn)工藝、生產(chǎn)技術(shù)，促使企業(yè)進(jìn)行技術(shù)改造，推進(jìn)資源利用方式從粗放型向集約型轉(zhuǎn)變。要嚴(yán)格執(zhí)行采礦權(quán)價(jià)款、礦產(chǎn)資源補(bǔ)償費(fèi)、礦山地質(zhì)環(huán)境恢復(fù)治理保證金征收管理規(guī)定，做到依法征收、足額征收、應(yīng)收盡收，切實(shí)維護(hù)礦產(chǎn)資源國家所有權(quán)益。要以建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會為目標(biāo)，堅(jiān)持礦產(chǎn)開發(fā)與生態(tài)環(huán)境保護(hù)相結(jié)合。按照“誰破壞，誰治理”的原則，明確治理責(zé)任人，礦山企業(yè)必須按照礦產(chǎn)資源開發(fā)利用方案和礦山地質(zhì)環(huán)境保護(hù)與恢復(fù)治理方案的要求，邊開采、邊治理。采礦權(quán)管理要和礦山生態(tài)環(huán)境恢復(fù)治理相結(jié)合，對不依法繳納地質(zhì)環(huán)境治理保證金、礦山生態(tài)環(huán)境治理工作不積極或不達(dá)標(biāo)的，國土部門要吊銷其采礦許可證、礦山年檢視為不合格。對于歷史遺留，難以確定治理責(zé)任的損毀山體，各轄區(qū)鎮(zhèn)政府是治理的責(zé)任主體。要進(jìn)一步充實(shí)完善《市突發(fā)地質(zhì)災(zāi)害應(yīng)急預(yù)案》，確保全市不出現(xiàn)地質(zhì)災(zāi)害事故。
三、強(qiáng)化責(zé)任意識，健全政府問責(zé)制度
（一）要加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，密切配合。土地礦產(chǎn)資源管理工作涉及面廣，政策性強(qiáng)。各鎮(zhèn)街要切實(shí)加強(qiáng)對此項(xiàng)工作的領(lǐng)導(dǎo)，主要負(fù)責(zé)同志要親自抓；國土、發(fā)改、建設(shè)、規(guī)劃等部門要在建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)、工程設(shè)計(jì)、用地選址、用地預(yù)審和規(guī)劃審查、供地審批等各個環(huán)節(jié)，各負(fù)其責(zé)，協(xié)調(diào)配合；監(jiān)察、財(cái)政、審計(jì)、司法等部門要協(xié)同作戰(zhàn)，嚴(yán)肅查處土地供應(yīng)中的違法違規(guī)行為，在全社會形成依法用地、依法管礦的共識。
一、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)無形資產(chǎn)核算客觀依據(jù)
人們賴以生存的農(nóng)村土地農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)資源，具有固定資產(chǎn)的有形資產(chǎn)使用性、金融性、無減耗折舊、不可再生性，其產(chǎn)權(quán)表現(xiàn)為農(nóng)村土地所有權(quán)及承包經(jīng)營權(quán)無形資產(chǎn)屬性。農(nóng)戶根據(jù)土地承包經(jīng)營權(quán)進(jìn)行土地耕種經(jīng)營并獲得收益，體現(xiàn)了無形資產(chǎn)具有資產(chǎn)性的會計(jì)核算內(nèi)容特征。首先，土地承包經(jīng)營權(quán)無形資產(chǎn)及其流轉(zhuǎn)核算的主體。根據(jù)“農(nóng)地承包法”規(guī)定，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的家庭承包方式，承包期內(nèi)，集體發(fā)包方不得收回承包地。并且明確規(guī)定農(nóng)戶依法享受土地承包經(jīng)營權(quán)及其所屬農(nóng)業(yè)用地的耕種經(jīng)營收益，同時允許農(nóng)戶依法有償流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)并享受其流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)收益。因此，農(nóng)戶應(yīng)該成為土地承包經(jīng)營權(quán)無形資產(chǎn)核算主體。其次，土地承包經(jīng)營權(quán)無形資產(chǎn)及其流轉(zhuǎn)確認(rèn)計(jì)量核算內(nèi)容。在農(nóng)村土地家庭承包責(zé)任制度實(shí)施過程中，農(nóng)戶從農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)，按人口平均方式分配獲得土地承包經(jīng)營權(quán)開始，農(nóng)戶就擁有持續(xù)保持承包經(jīng)營權(quán)無形資產(chǎn)的法屬權(quán)利。因此，由農(nóng)戶對土地承包經(jīng)營權(quán)無形資產(chǎn)，實(shí)行的自身耕種經(jīng)營業(yè)務(wù)，以及承包經(jīng)營權(quán)無形資產(chǎn)出租、承包經(jīng)營權(quán)無形資產(chǎn)投資、承包經(jīng)營權(quán)無形資產(chǎn)互換、轉(zhuǎn)讓等方式流轉(zhuǎn)經(jīng)濟(jì)交易，構(gòu)成會計(jì)確認(rèn)和計(jì)量及披露反映內(nèi)容。還有，對于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部所屬，且不宜采取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農(nóng)村土地，由村集體公開招標(biāo)等方式發(fā)出承包。這部分土地承包經(jīng)營權(quán)依法歸屬村農(nóng)民集體組織所有并核算。 因此，土地承包經(jīng)營權(quán)無形資產(chǎn)會計(jì)核算，不但要分清核算主體、確認(rèn)和計(jì)量內(nèi)容，同時還要客觀反映農(nóng)村土地農(nóng)業(yè)耕種用途、村集體所有權(quán)屬關(guān)系和農(nóng)民生存保障權(quán)等經(jīng)濟(jì)資源屬性特征。
二、農(nóng)村土地資產(chǎn)核算與收益管理特征
在我國社會主義農(nóng)村土地管理過程中，無論是還是，都體現(xiàn)了耕者有其田的農(nóng)村土地集體所有制及其收益管理形式。（1）體制農(nóng)村土地資產(chǎn)核算與收益管理。在管理體制組織形式下，農(nóng)村土地實(shí)行以生產(chǎn)隊(duì)為基礎(chǔ)，大隊(duì)、政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)農(nóng)村土地及其收益分配核算管理。此時，農(nóng)村土地的所有權(quán)和使用權(quán)及土地固定資產(chǎn)緊密相結(jié)合，同屬于生產(chǎn)隊(duì)集體所有。具體由生產(chǎn)隊(duì)組織勞動力進(jìn)行共同投入、共同耕種，年末全體村民成員共同分享農(nóng)業(yè)公共資產(chǎn)收益?？梢姡藭r的生產(chǎn)隊(duì)集體組織既是農(nóng)村土地的所有者和經(jīng)營使用權(quán)，同時也是收益分配核算單位。（2）承包經(jīng)營責(zé)任制農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)核算與收益管理特征。在家庭承包經(jīng)營責(zé)任制形式下，村集體組織把集體所有的農(nóng)村土地，以本組織戶籍人口為基礎(chǔ)，平均分配到農(nóng)戶，把農(nóng)村土地的有形固定資產(chǎn)使用權(quán)，通過承包經(jīng)營權(quán)無形資產(chǎn)形式依法授予給農(nóng)戶。農(nóng)戶在承包經(jīng)營期間，自行組織勞動力和生產(chǎn)資料，進(jìn)行對農(nóng)地的投入和作物生產(chǎn)經(jīng)營，也可以依法有償轉(zhuǎn)讓，農(nóng)戶享受責(zé)任田經(jīng)營及其無形資產(chǎn)流轉(zhuǎn)收益。因此，農(nóng)戶承包經(jīng)營責(zé)任制的實(shí)施，農(nóng)戶成為農(nóng)村土地的生產(chǎn)經(jīng)營單位，農(nóng)戶既是生產(chǎn)經(jīng)營者和也是獨(dú)立的收益承載主體，應(yīng)該成為農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)無形資產(chǎn)與收益核算內(nèi)容。
三、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)無形資產(chǎn)流轉(zhuǎn)及收益管理核算模式
在家庭承包經(jīng)營責(zé)任制度下，村集體所有的農(nóng)用土地客觀存在著所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)的分離運(yùn)行。為了確保村集體農(nóng)用土地所有權(quán)的完整性，準(zhǔn)確把握農(nóng)村土地的農(nóng)業(yè)收益和承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)收益，首先，必須分別設(shè)立以鎮(zhèn)和村民小組為單位的農(nóng)用土地所有權(quán)無形資產(chǎn)的核算制度。其次，確定村民小組農(nóng)戶家庭成員的農(nóng)用土地承包經(jīng)營權(quán)。還有，在村民小組會計(jì)核算中，對農(nóng)戶土地承包經(jīng)營權(quán)的自營和流轉(zhuǎn)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行確認(rèn)和計(jì)量，連續(xù)反映農(nóng)戶土地承包經(jīng)營權(quán)無形資產(chǎn)的自營收益和流轉(zhuǎn)經(jīng)濟(jì)收益。從目前農(nóng)村土地的行政管理體制分析看來，實(shí)行縣一級實(shí)行農(nóng)村土地的產(chǎn)權(quán)證管理；鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)行流轉(zhuǎn)合同管理；村進(jìn)行土地所有權(quán)管理；農(nóng)戶擁有農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)和農(nóng)地使用及流轉(zhuǎn)權(quán)利。因此，必須加強(qiáng)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)無形資產(chǎn)自營及其流轉(zhuǎn)收益核算管理，必須建立能持續(xù)核算反映農(nóng)村土地的主體、經(jīng)濟(jì)交易活動和經(jīng)營成果核算管理模式。（1）承包經(jīng)營權(quán)無形資產(chǎn)的初始確認(rèn)計(jì)量及收益核算。農(nóng)戶成為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營單位。當(dāng)農(nóng)戶從村集體經(jīng)濟(jì)組織中初次分配取得農(nóng)地時，表現(xiàn)為農(nóng)戶核算主體的承包經(jīng)營權(quán)無形資產(chǎn)項(xiàng)目增加的同時，擁有農(nóng)村土地耕種經(jīng)營使用權(quán)。農(nóng)戶在以后會計(jì)期間不斷獲得農(nóng)業(yè)經(jīng)營收益成果。因此，會計(jì)核算必須對農(nóng)戶取得承包經(jīng)營權(quán)無形資產(chǎn)進(jìn)行初始確認(rèn)和計(jì)量，同時反映農(nóng)戶耕種農(nóng)地的經(jīng)營收益成果信息。（2）承包經(jīng)營權(quán)無形資產(chǎn)流轉(zhuǎn)交易的確認(rèn)計(jì)量及收益核算。根據(jù)農(nóng)村土地管理制度，農(nóng)村土地的產(chǎn)權(quán)證、所有權(quán)行政管理保持不變，其產(chǎn)權(quán)也不直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)利益。只有農(nóng)戶持有的承包經(jīng)營權(quán)，才會在自行耕種經(jīng)營中產(chǎn)生農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)收益，以及在流轉(zhuǎn)過程產(chǎn)生無形資產(chǎn)流轉(zhuǎn)交易的環(huán)節(jié)收益。因此，會計(jì)核算應(yīng)該對農(nóng)戶的承包經(jīng)營權(quán)無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)包等流轉(zhuǎn)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)過程與收益內(nèi)容，進(jìn)行全面確認(rèn)和計(jì)量，全面反映資產(chǎn)狀況及收益信息。（3）承包經(jīng)營權(quán)無形資產(chǎn)流轉(zhuǎn)過程及收益管理的會計(jì)核算。在我國現(xiàn)行農(nóng)村承包責(zé)任制和惠農(nóng)政策下，以農(nóng)戶為主體的會計(jì)核算，首先，必須反映農(nóng)戶持有土地承包經(jīng)營權(quán)無形資產(chǎn)，進(jìn)行自身耕種經(jīng)營農(nóng)地并獲得農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)收益的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)內(nèi)容；其次，確認(rèn)和計(jì)量農(nóng)戶把土地使用權(quán)轉(zhuǎn)包讓渡流轉(zhuǎn)，而獲得資產(chǎn)使用權(quán)流轉(zhuǎn)讓渡收益內(nèi)容；再次，核算農(nóng)戶把資產(chǎn)作為對外投入資本，形成長期股權(quán)投資資產(chǎn)及其分享的權(quán)益分配經(jīng)濟(jì)收入內(nèi)容；還有，反映國家對農(nóng)戶持有土地承包經(jīng)營權(quán)無形資產(chǎn)的農(nóng)業(yè)補(bǔ)貼收益內(nèi)容。因此，通過會計(jì)核算對農(nóng)戶持有土地承包經(jīng)營權(quán)無形資產(chǎn)的連續(xù)核算和綜合反映，有利于準(zhǔn)確把握農(nóng)村土地使用與流轉(zhuǎn)狀況和經(jīng)濟(jì)收益成果。
近年來，在住房制度改革及其相關(guān)政策的推動下，居民住房消費(fèi)得到有效啟動，房地產(chǎn)市場日趨活躍。這對于改善居民的居住條件，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，拉動經(jīng)濟(jì)增長做出了重要貢獻(xiàn)。但是，房地產(chǎn)市場不規(guī)范問題在不少地區(qū)還比較突出，違規(guī)開發(fā)、廣告虛假、面積“短斤缺兩”、中介市場混亂、物業(yè)管理不規(guī)范等問題時有發(fā)生，群眾反映強(qiáng)烈。為促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，經(jīng)國務(wù)院同意，現(xiàn)就有關(guān)問題通知如下：
一、提高認(rèn)識，加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)
整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序是整頓和規(guī)范市場經(jīng)濟(jì)秩序的重要組成部分，對于保護(hù)居民住房消費(fèi)積極性、促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展、營造良好的市場環(huán)境具有十分重要的意義。各地要從實(shí)踐“三個代表”重要思想的高度，充分認(rèn)識這項(xiàng)工作的重要性，增強(qiáng)做好工作的責(zé)任感和緊迫感，切實(shí)把整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序工作抓緊、抓好。通過專項(xiàng)整治，使房地產(chǎn)市場各種違法、違規(guī)行為大幅度下降，房地產(chǎn)市場秩序明顯好轉(zhuǎn)。
整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序工作，必須堅(jiān)持深化改革與加強(qiáng)法制并舉的指導(dǎo)思想，標(biāo)本兼治、重在治本。
整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序工作，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府負(fù)責(zé)，各城市人民政府具體組織實(shí)施。各城市人民政府要明確牽頭單位，將整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序工作的任務(wù)，分解到具體部門，并加強(qiáng)監(jiān)督檢查。
建設(shè)部會同國家計(jì)委、國家經(jīng)貿(mào)委、財(cái)政部、國土資源部、國家工商行政管理總局、監(jiān)察部等部門負(fù)責(zé)監(jiān)督、指導(dǎo)和協(xié)調(diào)。各有關(guān)部門明確分工、各司其職、密切配合。
二、突出工作重點(diǎn)，加大打擊力度，依法查處違法、違規(guī)行為
各地區(qū)、各部門要針對當(dāng)前房地產(chǎn)市場存在的主要問題，突出工作重點(diǎn)，加大查處力度。對影響惡劣、后果嚴(yán)重的大案、要案，要依法從嚴(yán)懲處，切實(shí)解決群體上訪、重復(fù)上訪等問題，維護(hù)社會穩(wěn)定。
（一）加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理，依法查處違法、違規(guī)開發(fā)建設(shè)行為
各地要嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目審批程序，并加強(qiáng)項(xiàng)目的跟蹤管理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得出讓土地使用權(quán)后，必須按照出讓合同約定支付出讓金，并按照出讓合同約定的條件和期限開發(fā)、利用土地。未按約定支付出讓金的，土地管理部門有權(quán)解除合同，并可以請求違約賠償；未按約定的條件和期限開發(fā)、利用土地的，市、縣人民政府土地管理部門應(yīng)當(dāng)予以糾正，并可處以警告、罰款直至無償收回土地使用權(quán)。確需改變出讓合同約定條件的，必須取得土地出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門同意，并簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定辦理用地、立項(xiàng)、規(guī)劃、建設(shè)和銷售等手續(xù)。對經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，要適應(yīng)政府按年度計(jì)劃采取招標(biāo)、拍賣和掛牌方式統(tǒng)一供應(yīng)土地的要求，通過競爭取得土地使用權(quán)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃方案一經(jīng)批準(zhǔn)，任何單位和個人不得擅自變更。確需變更的，必須按原審批程序報(bào)批；城市規(guī)劃行政主管部門在批準(zhǔn)其變更前，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行聽證。對于擅自變更規(guī)劃的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，城市規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)《中華人民共和國城市規(guī)劃法》，責(zé)令停止建設(shè)、限期改正，并處以罰款；嚴(yán)重影響城市規(guī)劃的，責(zé)令拆除違法建筑物。
未取得施工許可證或者開工報(bào)告未經(jīng)批準(zhǔn)擅自施工的，建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第五十七條規(guī)定，責(zé)令停止施工，限期改正，并處工程合同價(jià)款1％以上2％以下的罰款。
未取得預(yù)售許可證明擅自預(yù)售商品房的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十九條規(guī)定，責(zé)令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處收取的預(yù)付款1％以下的罰款；對于擅自挪用預(yù)售款項(xiàng)的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》第十四條規(guī)定，責(zé)令限期糾正，并處以違法所得3倍以下但不超過3萬元的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
各地房地產(chǎn)管理部門、工商行政管理部門要嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定，把好市場準(zhǔn)入關(guān)，依法嚴(yán)厲打擊抽逃注冊資本（金）、項(xiàng)目資本金、無證或者超范圍從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營等行為。對于自有資金不足、行為不規(guī)范的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)報(bào)當(dāng)?shù)厝嗣裾皶r通知各有關(guān)部門不得審批或同意其新開建設(shè)項(xiàng)目。
（二）規(guī)范商品房面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)和辦法，依法查處面積“短斤缺兩”行為
要積極推行按套或套內(nèi)建筑面積銷售商品房的計(jì)價(jià)方式。按建筑面積計(jì)價(jià)的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向消費(fèi)者明示套內(nèi)建筑面積及分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。已納入分?jǐn)偯娣e的共用部位的產(chǎn)權(quán)，屬業(yè)主共有，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自另行出租、出售。
各地要加大查處力度，依法打擊面積計(jì)算、面積分?jǐn)傊信撟骷?、故意侵害購房者利益以及擅自出租、出售共用部位牟利等行為?/p>
商品房銷售合同約定面積與實(shí)際面積發(fā)生差異的，按照合同約定處理；合同未作約定的，面積誤差比絕對值超出3％時，買受人有權(quán)退房。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出3％部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)的（含3％）部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超過3％部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。
（三）強(qiáng)化合同管理，依法查處合同欺詐行為
《商品房買賣合同示范文本》對于規(guī)范合同內(nèi)容、避免合同糾紛、保護(hù)購房者合法權(quán)益有著十分重要的作用。各地要積極宣傳并推廣使用。未使用示范文本的，房地產(chǎn)管理部門在核發(fā)商品房預(yù)售許可證時，應(yīng)當(dāng)審核房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的合同文本是否包含法律、法規(guī)規(guī)定的必備內(nèi)容。未包含的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行調(diào)整；拒不調(diào)整的，不予發(fā)放預(yù)售許可證。
已預(yù)售的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，因規(guī)劃、設(shè)計(jì)調(diào)整導(dǎo)致商品房結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在批準(zhǔn)變更后10日內(nèi)通知買受人。未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房，并有權(quán)要求開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。
各地房地產(chǎn)管理部門、工商行政管理部門要加強(qiáng)對合同的監(jiān)管，依法查處房地產(chǎn)市場合同欺詐行為，切實(shí)保護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益。
（四）強(qiáng)化竣工驗(yàn)收制度，切實(shí)把好交付使用關(guān)
各地要嚴(yán)把交付使用關(guān)，堅(jiān)決杜絕不合格的商品房進(jìn)入市場。所有商品住宅開發(fā)項(xiàng)目，未經(jīng)竣工綜合驗(yàn)收不得交付使用。未按規(guī)定進(jìn)行竣工綜合驗(yàn)收或?qū)⒖⒐ぞC合驗(yàn)收不合格的商品住宅交付使用的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期補(bǔ)辦驗(yàn)收手續(xù)，并在資質(zhì)年檢中予以降級或注銷資質(zhì)證書。給買受人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品住宅交付使用時，應(yīng)當(dāng)向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，并按《住宅質(zhì)量保證書》的約定承擔(dān)保修責(zé)任。未按規(guī)定提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》或者未按《住宅質(zhì)量保證書》的規(guī)定進(jìn)行保修的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)在資質(zhì)年檢中予以降級或者注銷資質(zhì)證書。
（五）規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)與收費(fèi)，依法查處物業(yè)管理中的不規(guī)范行為
要通過完善物業(yè)管理立法，規(guī)范物業(yè)管理合同等措施，明確業(yè)主、業(yè)主會和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中的權(quán)利和義務(wù)，加快建立業(yè)主自治與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理相結(jié)合的社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理體制。物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主或業(yè)主會委托，應(yīng)當(dāng)依照合同約定，對物業(yè)進(jìn)行專業(yè)化維修、養(yǎng)護(hù)，對相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、公共秩序等進(jìn)行管理，并提供相關(guān)服務(wù)。
要完善物業(yè)管理前期介入和承接驗(yàn)收制度。在物業(yè)管理企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂的物業(yè)管理合同中，應(yīng)當(dāng)明確交付使用后的質(zhì)量責(zé)任及雙方的權(quán)利義務(wù)，切實(shí)做好建設(shè)和管理的銜接。要引入競爭機(jī)制，大力推行物業(yè)管理項(xiàng)目的招投標(biāo)，通過優(yōu)勝劣汰，促進(jìn)管理水平的提高。
各地價(jià)格管理部門和房地產(chǎn)管理部門要按照《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》規(guī)定的原則，制定、完善本地區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)具體實(shí)施辦法，并加強(qiáng)對物業(yè)管理收費(fèi)的監(jiān)管。對違反規(guī)定多收費(fèi)、少服務(wù)以及收費(fèi)不規(guī)范等行為，政府價(jià)格管理部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)予以處罰。
房地產(chǎn)管理部門要采取切實(shí)有效措施，加強(qiáng)對物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)行為的管理與監(jiān)督。對于管理不到位、侵犯業(yè)主合法權(quán)益的物業(yè)管理企業(yè)，經(jīng)業(yè)主大會討論通過，可以提前解除合同，另行選聘物業(yè)管理企業(yè)。對于經(jīng)營中有劣跡的物業(yè)管理公司，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)在資質(zhì)年檢中予以降級或注銷資質(zhì)證書，并記入企業(yè)信用檔案；情節(jié)嚴(yán)重的，要在媒體上曝光。
（六）加強(qiáng)房地產(chǎn)廣告管理，依法查處違法廣告行為
各地要把加強(qiáng)房地產(chǎn)廣告管理作為集中整治廣告市場秩序的重點(diǎn)。對違法房地產(chǎn)廣告和不兌現(xiàn)廣告承諾內(nèi)容的房地產(chǎn)企業(yè)，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正；逾期不改正的，在資質(zhì)年檢中予以降級或注銷資質(zhì)證書，并在新聞媒體上曝光。工商行政管理部門要加強(qiáng)對房地產(chǎn)廣告的監(jiān)測，對違法房地產(chǎn)廣告依法予以查處。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定，將房地產(chǎn)廣告和宣傳資料中明示及承諾的主要內(nèi)容和事項(xiàng)在合同中明確。房地產(chǎn)廣告和宣傳資料承諾的內(nèi)容與實(shí)際交付不一致，侵害消費(fèi)者合法權(quán)益的，由工商行政管理部門依據(jù)有關(guān)規(guī)定處罰。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備、裝修與樣板房是否一致；未作說明的，實(shí)際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。
（七）完善相關(guān)制度，規(guī)范中介行為
加快實(shí)施房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格制度，積極推行房地產(chǎn)中介服務(wù)人員持證上崗制度。對于偽造、涂改、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)中介服務(wù)人員職業(yè)資格證書的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)規(guī)定收回其資格證書或者公告資格證書作廢，并處1萬元以下的罰款；對于在房地產(chǎn)中介活動中收受委托合同以外財(cái)物、允許他人以自己的名義執(zhí)業(yè)、虛假或不實(shí)信息、在兩個以上機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)、與一方當(dāng)事人串通損害另一方當(dāng)事人利益以及違法收取傭金等違規(guī)、違法行為，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)收回資格證書或者公告資格證書作廢，并處1萬元以上3萬元以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
在本通知下發(fā)前，未按有關(guān)規(guī)定完成脫鉤改制的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，一律取消其從事評估業(yè)務(wù)的資質(zhì)，并追究有關(guān)行政主管部門的行政責(zé)任。對出具不實(shí)報(bào)告的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)規(guī)定予以降級或注銷資質(zhì)證書；對負(fù)有責(zé)任的估價(jià)師，依法追究其責(zé)任，情節(jié)嚴(yán)重的，撤消注冊。
房地產(chǎn)中介服務(wù)應(yīng)當(dāng)按照《中介服務(wù)收費(fèi)管理辦法》的有關(guān)規(guī)定收取費(fèi)用。對違反規(guī)定收取費(fèi)用的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，價(jià)格管理部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)《中華人民共和國價(jià)格法》和《價(jià)格違法行為行政處罰規(guī)定》進(jìn)行處罰。
各地要全面清理、整頓房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，依法查處未取得資質(zhì)證書、未履行備案手續(xù)、超范圍從事中介業(yè)務(wù)以及中介行為不規(guī)范的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。
三、建立網(wǎng)上公示制度，促進(jìn)誠信制度的建立
要充分利用網(wǎng)絡(luò)信息手段，將各類房地產(chǎn)企業(yè)和中介服務(wù)機(jī)構(gòu)及相關(guān)人員的基本情況，經(jīng)營業(yè)績，經(jīng)營中違規(guī)、違法劣跡以及受到的處罰等記入企業(yè)和個人的信用檔案，向社會公示，接受社會監(jiān)督。
各地要推行商品房銷售人員持證上崗制度。所有從事商品房銷售的人員應(yīng)當(dāng)具備經(jīng)紀(jì)人或經(jīng)紀(jì)人協(xié)理資格。無相應(yīng)資格的，必須經(jīng)培訓(xùn)并取得合格證書后，方可從事商品房銷售業(yè)務(wù)。取得合格證書的銷售人員也要逐步實(shí)行網(wǎng)上公示制度。
推廣電子政務(wù)，實(shí)行政務(wù)公開。各級房地產(chǎn)管理部門要將各種辦事程序、審查要件、辦事時限、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及商品房預(yù)售許可、預(yù)售合同備案等內(nèi)容在網(wǎng)上公示，接受社會監(jiān)督。
各地要建立能進(jìn)能出、能升能降的動態(tài)資質(zhì)管理制度。要把是否有不良記錄作為資質(zhì)年檢和晉級審批的條件。凡在經(jīng)營活動中有不良行為的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)在資質(zhì)年檢中予以降級或者注銷資質(zhì)證書。
各省（區(qū)、市）建設(shè)行政主管部門要在每個季度末，把對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介服務(wù)機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理企業(yè)和有關(guān)責(zé)任人員的處理情況報(bào)建設(shè)部備案。建設(shè)部將不定期在有關(guān)媒體上曝光。要營造強(qiáng)大的輿論攻勢，使有不良記錄者付出代價(jià)。
四、加強(qiáng)法制建設(shè)，提高經(jīng)營者依法經(jīng)營和消費(fèi)者自我保護(hù)意識
各有關(guān)部門、各地區(qū)要加快制訂和完善規(guī)范房地產(chǎn)市場的法規(guī)、政策，加大執(zhí)法力度，依法查處房地產(chǎn)市場中的違法、違規(guī)行為，切實(shí)做到有法可依、有法必依、執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究。各地要集中一段時間，對所有從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、房地產(chǎn)中介服務(wù)和物業(yè)管理的企業(yè)進(jìn)行全面培訓(xùn)，提高房地產(chǎn)企業(yè)依法經(jīng)營的意識和自覺性；要組織開展形式多樣的普法宣傳活動，讓房地產(chǎn)市場的各方主體，特別是購房者充分了解法律、法規(guī)規(guī)定的各項(xiàng)制度，依法保護(hù)自身的合法權(quán)益。
五、轉(zhuǎn)變政府職能，實(shí)行政務(wù)公開
各級政府及其主管部門要主動適應(yīng)轉(zhuǎn)變政府職能的要求，減少事前的行政審批，加強(qiáng)事后監(jiān)督。要全面清理房地產(chǎn)開發(fā)、銷售和管理環(huán)節(jié)的各種審批，必須審批的要規(guī)范操作，簡化程序，透明公開，明確責(zé)任；要建立錯案行政責(zé)任追究制度，堅(jiān)持“誰審批、誰負(fù)責(zé)”的原則。對違反審批程序，越權(quán)、越級審批的，要追究其主管領(lǐng)導(dǎo)、直接責(zé)任人的行政責(zé)任；要通過推行房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記一體化、推行服務(wù)承諾等措施，切實(shí)簡化辦事程序，方便購房人辦理房地產(chǎn)交易和房屋權(quán)屬登記手續(xù)。
要建立行政責(zé)任追究制度。對不依法行政的，由上級機(jī)關(guān)追究有關(guān)責(zé)任人的行政責(zé)任。對國家機(jī)關(guān)工作人員在房地產(chǎn)市場管理中，玩忽職守、徇私舞弊的，要依據(jù)有關(guān)法規(guī)作出嚴(yán)肅處理。
各地要公布整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場投訴電話，指派專人負(fù)責(zé)處理房地產(chǎn)投訴。對不認(rèn)真處理投訴的房地產(chǎn)企業(yè)，有關(guān)主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處罰。
中華人民共和國建設(shè)部
中華人民共和國國家發(fā)展計(jì)劃委員會
中華人民共和國國家經(jīng)濟(jì)貿(mào)易委員會
中華人民共和國財(cái)政部
中華人民共和國國土資源部
中華人民共和國國家工商行政管理總局
【關(guān)鍵詞】高校資產(chǎn)管理公司 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 防范
一、高校資產(chǎn)管理公司的現(xiàn)狀
高校資產(chǎn)管理公司幾乎存在各高校，但運(yùn)作模式各不相同，起到的作用也不相同。有的高校充分利用這一改革措施，把本校的各種暫不使用的資產(chǎn)整合起來，劃撥給資產(chǎn)管理公司運(yùn)作。例如，前些年大量征用的土地與房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行合作開發(fā)，充分將閑置的土地利用起來，為高校創(chuàng)造了巨大的財(cái)富。有的高校將閑置的樓房劃撥給資產(chǎn)管理公司進(jìn)行經(jīng)營或出租，提高了高校資產(chǎn)利用率。但也有個別高校將可以創(chuàng)收的項(xiàng)目交資產(chǎn)管理公司經(jīng)營，為學(xué)校創(chuàng)收。這類資產(chǎn)管理公司與高校財(cái)務(wù)不清，管理公司與學(xué)校存在關(guān)聯(lián)，如果出F糾紛，學(xué)校就會承擔(dān)連帶責(zé)任。
二、高校資產(chǎn)管理公司如何才能獨(dú)立法人
高校如果想防范資產(chǎn)管理公司給自己帶來的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，就必須使資產(chǎn)管理公司成為真正的獨(dú)立法人。2006年6月2日，教育部了《教育部關(guān)于高校產(chǎn)業(yè)規(guī)范化建設(shè)中組建高校資產(chǎn)經(jīng)營有限公司的若干意見》。在意見中，對如何存立高校資產(chǎn)經(jīng)營管理公司進(jìn)行了規(guī)范，但意見只提供了資產(chǎn)的劃撥和由資產(chǎn)管理經(jīng)營公司獨(dú)立經(jīng)營劃撥資產(chǎn)進(jìn)行了規(guī)范，但如何收取投資，沒有具體規(guī)范，而高校不僅是投資者，也應(yīng)該是收益者，如果只投資不收益，這樣的資產(chǎn)管理模式也就沒有存在的必要。而高校對劃撥的資產(chǎn)獲取收益，就存在與資產(chǎn)管理經(jīng)營公司存在法律上的關(guān)聯(lián)，如果處理不當(dāng)，就會承擔(dān)資產(chǎn)管理經(jīng)營公司在經(jīng)營中存在的風(fēng)險(xiǎn)。因此，高校要防范資產(chǎn)管理經(jīng)營公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，就必須解決好高校資產(chǎn)管理經(jīng)營公司的成立和利潤分配。
（1）高校資產(chǎn)管理公司的成立。高校資產(chǎn)管理公司首先應(yīng)該是有限責(zé)任公司，也就是說，在任何情況下，公司的債務(wù)僅限于公司的資產(chǎn)清償，高校不再承擔(dān)責(zé)任。其次，資產(chǎn)管理公司的注冊資金必須全額到位，可以先用現(xiàn)金注冊，后變更為資產(chǎn)，投入的現(xiàn)金和后變更的注冊資產(chǎn)高校都不得提前收回，否則也會承擔(dān)資產(chǎn)管理公司的連帶責(zé)任。
（2）高校對資產(chǎn)管理公司如何進(jìn)行管理。雖然資產(chǎn)管理公司為獨(dú)立的法人，有自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧，但資本金是高校投入的，高校代表國家對投入資產(chǎn)具有管理權(quán)。所以，高校對資產(chǎn)管理公司實(shí)質(zhì)上就如國資委與國企的關(guān)系。對資產(chǎn)管理公司的管理人員有任免權(quán)，對重大經(jīng)營事項(xiàng)有監(jiān)督權(quán)。資產(chǎn)管理公司應(yīng)該成立董事會，這個董事會不能全由學(xué)校財(cái)務(wù)管理委員會出任，而應(yīng)該根據(jù)情況，與經(jīng)營者共同成立董事會。
（3）資產(chǎn)管理公司不能與學(xué)校成為承包經(jīng)營的法律關(guān)系。對企業(yè)的承包經(jīng)營，是改革開發(fā)初期的一種所有者與經(jīng)營者之間的一種法律關(guān)系，這種法律關(guān)系，能充分調(diào)動經(jīng)營者的積極性，但后來產(chǎn)生的問題也非常嚴(yán)重。第一次校辦工廠、校辦公司，大多是采取這種方式，后來幾乎全部破產(chǎn)，學(xué)校也承擔(dān)了相應(yīng)的責(zé)任。而現(xiàn)在一些規(guī)模比較小的高校，對資產(chǎn)管理公司還是采用這種模式，如果承包經(jīng)營者經(jīng)營虧損，高校將承擔(dān)連帶責(zé)任。
（4）高校對資產(chǎn)管理公司如何進(jìn)行利潤分配。 高校作為投資者，一定要講收益的，所以高校對資產(chǎn)管理公司進(jìn)行利潤分配是完全合法的。所以，高校不能把企業(yè)作為自己的附屬單位，任意調(diào)取資產(chǎn)管理公司的資產(chǎn)及提取利潤，也不能將企業(yè)作為高校的小金庫，把不能由單位報(bào)銷的經(jīng)費(fèi)要求企業(yè)去報(bào)銷。高校投資收益應(yīng)該以董事會大會決定，對經(jīng)營者的獎勵及投資者的收益都應(yīng)該由董事會決定。
三、高校資產(chǎn)管理公司的經(jīng)營范圍
高校資產(chǎn)管理公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與經(jīng)營范圍有極大的關(guān)系。所以，要解決高校承擔(dān)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，就得規(guī)范資產(chǎn)管理公司的經(jīng)營范圍。資產(chǎn)管理公司的經(jīng)營范圍主要是對高校閑置資產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營的范圍，這些范圍可能是對資產(chǎn)的投資，也可能是對資產(chǎn)的出租。前些年因?yàn)楦咝５臄U(kuò)招，各高校都在城市周邊征了很多的土地，由于沒有資金建設(shè)，也因現(xiàn)在高校規(guī)模的濃縮，原來征的土地大量閑置，所以，很多高校的資產(chǎn)管理公司與房地產(chǎn)開發(fā)公司合作，用土地資源與開發(fā)商合作，開發(fā)樓盤出售，給學(xué)校帶來了巨大的收益。這種由資產(chǎn)管理公司經(jīng)營土地的辦法值得推廣。只要選擇好合作開發(fā)的開發(fā)商，并簽訂好合作合同，這種經(jīng)營模式一般沒有大的風(fēng)險(xiǎn)。高校由城市遷往郊外，在城市校舍有的賣了，有的還存在，可以將還沒賣掉的校舍交資產(chǎn)管理公司用于出租或者自營。對于閑置和報(bào)廢的設(shè)備可以交資產(chǎn)管理公司變賣。因此，高校資產(chǎn)管理公司的經(jīng)營范圍，一是本校的資產(chǎn)，二是根據(jù)資產(chǎn)的具體狀況，進(jìn)行專項(xiàng)核定經(jīng)營方式。高校資產(chǎn)管理公司是一項(xiàng)新生事物，經(jīng)過十多年的實(shí)踐，成效是顯著的。只要總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，吸取教訓(xùn)，嚴(yán)格依法成立，依法管理，就可以防范風(fēng)險(xiǎn)。為高校提高國有資產(chǎn)利用率提供一個較好的模式。
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為了進(jìn)一步加強(qiáng)集體資產(chǎn)管理，壯大集體經(jīng)濟(jì)實(shí)力，促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，積極探索集體資產(chǎn)管理經(jīng)營的有效途徑和形式，提高集體經(jīng)濟(jì)的效益，結(jié)合本街道實(shí)際情況，現(xiàn)將對街道集體資產(chǎn)管理操作提出如下意見：
一、指導(dǎo)思想
加強(qiáng)對街道資產(chǎn)監(jiān)督管理，完善資產(chǎn)管理運(yùn)作機(jī)制，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)合理流動，優(yōu)化資源配置，盤活資產(chǎn)存量，確保集體資產(chǎn)有效保值、增值，促進(jìn)街道經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展。
二、管理范圍
1、榮巷街道所屬的機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位的國有、集體土地及房屋；
2、榮巷街道所屬的機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位投資參股形成的資產(chǎn)；
3、上級撥入、委托或通過其它合法途徑取得所有權(quán)或處置權(quán)的資產(chǎn)；
4、擁有實(shí)際性控制權(quán)的其它公有資產(chǎn)。
5、社區(qū)所屬經(jīng)營性資產(chǎn)及資源性資產(chǎn)。
三、組織領(lǐng)導(dǎo)
明確街道資產(chǎn)管理委員會對全街道所有集體資產(chǎn)行使所有權(quán)和管理權(quán)，負(fù)責(zé)對所有集體經(jīng)營性資產(chǎn)、非經(jīng)營性資產(chǎn)和資源性資產(chǎn)進(jìn)行全方位宏觀管理和監(jiān)督。街道資產(chǎn)管理委員會下設(shè)辦公室（設(shè)在財(cái)政所內(nèi)），負(fù)責(zé)街道直屬單位集體資產(chǎn)日常管理工作，并監(jiān)督檢查資產(chǎn)的形成、經(jīng)營使用、處置、收益等，制訂考核資產(chǎn)保值增值的指標(biāo)體系，負(fù)責(zé)資產(chǎn)授托管理部門對資產(chǎn)管理績效的考核和評價(jià)。
四、管理方式
1、實(shí)施直接管理。
⑴凡是街道直屬單位非經(jīng)營性資產(chǎn)通過清帳核資，一律歸并到街道資產(chǎn)管理委員會，納入統(tǒng)一管理、統(tǒng)一收益。
⑵實(shí)施非經(jīng)營性資產(chǎn)長效管理。各直屬單位、群眾團(tuán)體、活動場所等，做到明了底細(xì)、明了經(jīng)費(fèi)、明了運(yùn)作，逐步規(guī)范，單獨(dú)建帳立制、長效管理。
2、委托使用管理。
凡是街道所屬機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位投資的，并具有獨(dú)立核算的企業(yè)或園區(qū)和分支機(jī)構(gòu)的經(jīng)營性資產(chǎn)，都?xì)w屬于街道資產(chǎn)管理委員會所有。采取委托管理的方式，按照誰投資、誰受益的原則，在通過有關(guān)部門審計(jì)、評估后，明確上交相應(yīng)租金或者管理費(fèi)，確保街道集體資產(chǎn)有效回報(bào)。
3、實(shí)施監(jiān)督管理。
對社區(qū)的經(jīng)營性資產(chǎn)的使用管理情況，由資產(chǎn)管理委員會實(shí)施日常動態(tài)監(jiān)督管理。社區(qū)負(fù)責(zé)半年一次上報(bào)臺帳資料，由資產(chǎn)辦會同相關(guān)部門核對監(jiān)督。
五、管理要求
1、凡是直屬單位資產(chǎn)投資、轉(zhuǎn)讓、兼并、拍賣、處置、抵押、擔(dān)保等涉及產(chǎn)權(quán)變動的，須事前向街道資產(chǎn)管理委員會報(bào)告批準(zhǔn)后方予實(shí)施變動。
2、建立統(tǒng)一臺帳。切實(shí)做到帳證相符、帳實(shí)相符和帳帳相符的要求，對未辦理土地證、房產(chǎn)證的國有土地、集體土地、房屋資產(chǎn)，必須加強(qiáng)辦理相關(guān)法律手續(xù)。
3、抓好授權(quán)委托經(jīng)營資產(chǎn)對外出租、出借等工作，實(shí)行有償使用原則，由資產(chǎn)使用單位（部門）簽署相關(guān)協(xié)議或合同，確保資產(chǎn)保值。
4、抓好日常管理，按季上報(bào)本單位資產(chǎn)收交情況，做到每年組織一次全面的資產(chǎn)核算工作，每年進(jìn)行一次資產(chǎn)變動情況、收益情況分析，并上報(bào)資產(chǎn)管理委員會。
關(guān)鍵詞: 效益型;資產(chǎn)管理;油田
固定資產(chǎn)是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中的重要勞動資料。其價(jià)值在企業(yè)全部資產(chǎn)中占有相當(dāng)大的比重,是決定企業(yè)素質(zhì)和效益的基本要素。因此固定資產(chǎn)管理在整個資產(chǎn)管理中占有十分重要的地位。由于油田企業(yè)的投資主體是政府,幾十年的國家投資,形成了龐大的存量資產(chǎn)。隨著重組、改制的深化,石油公司資本經(jīng)營和資產(chǎn)管理處于重要的戰(zhàn)略地位,經(jīng)營者關(guān)注的是巨額存量資產(chǎn)如何通過流動和重組來挖掘其巨大的經(jīng)濟(jì)潛力,如何在重組后盤活,優(yōu)化這些存量資產(chǎn),達(dá)到資源的合理配置,使其發(fā)揮應(yīng)有的效益,實(shí)現(xiàn)股東收益的最大化。而實(shí)現(xiàn)資本配置最優(yōu)化,不僅是存量資產(chǎn)的盤活和流動問題,也需要合理的增量投入帶動存量的盤活。
一、油田固定資產(chǎn)的構(gòu)成及特點(diǎn)
石油企業(yè)是采掘型行業(yè),固定資產(chǎn)包括的內(nèi)容比較突出,既有遞耗資產(chǎn),又有常規(guī)的固定資產(chǎn)。主要包括:1、直接生產(chǎn)原油、天然氣的油氣設(shè)施;2、圍繞油氣生產(chǎn)的技術(shù)服務(wù)裝備。3、原油、天然氣深加工的煉化裝置。油氣設(shè)施包括油水井、儲罐、油氣管道等,這類資產(chǎn)都是根據(jù)油氣儲量,分區(qū)塊按產(chǎn)量進(jìn)行產(chǎn)能建設(shè),是集設(shè)備、房屋、管線、供水、供電等一體的油氣生產(chǎn)設(shè)施。
油氣設(shè)施規(guī)模和資金投入是根據(jù)地質(zhì)儲量決定的,不同于常規(guī)的固定資產(chǎn)。它的特點(diǎn)是:1、只為產(chǎn)油、氣而建設(shè),油氣枯竭幾乎沒有價(jià)值;2、清理費(fèi)用遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于殘?bào)w變現(xiàn)收入,需要堵井、拆除設(shè)施、挖掘管線并恢復(fù)原貌;3、殘?bào)w的可利用價(jià)值極低;4、相應(yīng)配套的水、電、訊等資產(chǎn)投入同步失去價(jià)值。
二、構(gòu)建油田效益型固定資產(chǎn)管理新模式的對策
1、加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理,保障油田可持續(xù)發(fā)展。
土地是不可再生的重要資源,是人類社會生存與可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ),也是企業(yè)數(shù)額巨大的資產(chǎn)。尤其是對油田企業(yè)而言,管好用好國有土地這筆資產(chǎn),意義非常重大。以提高利用效率、盤活土地資產(chǎn)為重點(diǎn),積極促進(jìn)土地利用集約化,加強(qiáng)對土地產(chǎn)權(quán)政策的研究和論證,用足用活政策,積極爭取和利用優(yōu)惠政策。
首先,要盤活存量土地,存量土地是油田發(fā)展的重要基礎(chǔ)之一,是提高經(jīng)濟(jì)效益和壯大經(jīng)濟(jì)實(shí)力的重要資源和資產(chǎn),要注重統(tǒng)籌規(guī)劃和利用存量土地,積極推進(jìn)土地利用向集約高效化方式的轉(zhuǎn)變,重點(diǎn)做好荒堿土地和閑置土地的綜合開發(fā)利用,對因單位撤并、搬遷等原因形成的閑置土地和農(nóng)業(yè)用地,應(yīng)會同規(guī)劃計(jì)劃、多種經(jīng)營、資產(chǎn)等部門及時給予調(diào)整,努力實(shí)現(xiàn)存量土地利用的效益化。其次,在改制分流工作中土地資產(chǎn)的處置上,必須嚴(yán)格控制“明晰產(chǎn)權(quán)、規(guī)范管理”的原則,根據(jù)改制企業(yè)的不同類型,確定適當(dāng)?shù)奶幹梅绞?依法做好土地處置,避免土地資產(chǎn)流失,維護(hù)整個油田的利益。
2、細(xì)化資產(chǎn)基礎(chǔ)管理,提高資產(chǎn)運(yùn)營效益。
現(xiàn)代企業(yè)的發(fā)展很大程度上依賴于對資產(chǎn)資源的合理配置和有效使用、對資產(chǎn)的高效運(yùn)營和嚴(yán)格管理。細(xì)化基礎(chǔ)管理,提高資產(chǎn)利用率,使價(jià)值管理與效益型實(shí)物管理緊密結(jié)合,是進(jìn)一步發(fā)揮資產(chǎn)效益的基礎(chǔ)。
細(xì)化資產(chǎn)基礎(chǔ)管理,要從以下幾個方面著手:(1)建立新的資產(chǎn)運(yùn)營理念,實(shí)現(xiàn)從觀念的轉(zhuǎn)變到管理方法的創(chuàng)新。樹立存量資產(chǎn)持續(xù)優(yōu)化重組、合理流動就是增效,閑置就是最大流失的理念。(2)細(xì)化存量管理,落實(shí)、完善固定資產(chǎn)的清查盤點(diǎn)制度。定期評價(jià)資產(chǎn)管理狀況、分析存量資產(chǎn)配置結(jié)構(gòu)中存在的問題、資產(chǎn)閑置形成的原因,制定出相應(yīng)的改進(jìn)管理措施,堵塞資產(chǎn)流失的漏洞,不斷提高管理水平。(3)加強(qiáng)固定資產(chǎn)基礎(chǔ)信息數(shù)據(jù)庫的維護(hù),提高基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性,為建立資產(chǎn)管理的分析評價(jià)指標(biāo)體系提供確切的依據(jù)。(4)加強(qiáng)資產(chǎn)改良的管理,實(shí)行資產(chǎn)的部分增值與部分報(bào)廢,與計(jì)劃規(guī)劃、基建、開發(fā)等部門相結(jié)合,認(rèn)真清查公司投資的資產(chǎn)改良項(xiàng)目,落實(shí)明細(xì),確定合理的新增資產(chǎn)價(jià)值做增值,同時從總資產(chǎn)中分離出符合報(bào)廢條件的部分,做部分報(bào)廢,使資產(chǎn)價(jià)值真實(shí)化。(5)加強(qiáng)對不良、低效資產(chǎn)的清理,為調(diào)劑、變現(xiàn)、計(jì)提固定資產(chǎn)的減值準(zhǔn)備,加快對逾齡資產(chǎn)報(bào)廢打下基礎(chǔ)。否則難以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)質(zhì)量的提高。
3、以實(shí)物管理為中心向價(jià)值管理為中心的轉(zhuǎn)變。
傳統(tǒng)體制下,國家及各級政府部門、特別是行政主管部門對國有資產(chǎn)主要采取實(shí)物形態(tài)的管理或直接管理,并最終演化為直接對實(shí)物資產(chǎn)或其他資產(chǎn)的控制與管理。造成了管理效率低、管理手段行政化不良后果。轉(zhuǎn)變實(shí)物管理和直接管理為價(jià)值管理為克服國家直接管理與經(jīng)營企業(yè)國有資產(chǎn)所存在的缺陷提供了新的途徑與方法。
結(jié)合實(shí)際,從提高油田企業(yè)固定資產(chǎn)效益的現(xiàn)實(shí)需要出發(fā),應(yīng)從以下幾方面強(qiáng)化油田固定資產(chǎn)的價(jià)值管理:首先,從資產(chǎn)變動的來源說,應(yīng)加強(qiáng)存量資產(chǎn)調(diào)整價(jià)值化管理和增量資產(chǎn)價(jià)值化管理,前者主要包括價(jià)值形態(tài)上對國有財(cái)產(chǎn)的拍賣以及企業(yè)的兼并重組,后者主要包括對資本金的籌集等價(jià)值化管理。其次,從實(shí)現(xiàn)油田企業(yè)資產(chǎn)價(jià)值化管理的方法來說,應(yīng)加強(qiáng)對清產(chǎn)核資方法管理、資產(chǎn)價(jià)值評估方法管理、資產(chǎn)統(tǒng)計(jì)方法管理、產(chǎn)權(quán)登記方法管理、收益計(jì)量法管理、資本金計(jì)量方法管理等。最后,從油田企業(yè)價(jià)值化管理所體現(xiàn)出來的指標(biāo)來說,應(yīng)加強(qiáng)固有資產(chǎn)總量、油價(jià)資本額、國有資產(chǎn)負(fù)債率、國家資本收益率等一系列指標(biāo)的管理。
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一、明確責(zé)任主體
企業(yè)的法定代表人（承租人）為第一責(zé)任人，負(fù)責(zé)本企業(yè)全部資產(chǎn)的管理工作，確保國有資產(chǎn)在使用過程中的安全完整。所在企業(yè)委派會計(jì)為國有資產(chǎn)監(jiān)管責(zé)任人，負(fù)責(zé)做好資產(chǎn)資料收集歸檔工作，按實(shí)建立臺賬，資產(chǎn)發(fā)生變化的及時統(tǒng)計(jì)、上報(bào)，做到賬、卡、物相符。
二、落實(shí)主體責(zé)任
企業(yè)要嚴(yán)格執(zhí)行國有資產(chǎn)管理的各項(xiàng)法律法規(guī)及各項(xiàng)規(guī)章制度，杜絕國有資產(chǎn)損失流失。
（一）企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中，不得使國有資產(chǎn)及其權(quán)益受到任何損失，不得用國有資產(chǎn)進(jìn)行抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓、變賣等。
（二）企業(yè)對使用的國有資產(chǎn)具有保管、維護(hù)的責(zé)任，要定期對國有資產(chǎn)進(jìn)行維護(hù)、維修，確保國有資產(chǎn)完整完好、保值增值。
（三）任何企業(yè)及個人未經(jīng)批準(zhǔn)不得在國有土地資產(chǎn)范圍內(nèi)新建、擴(kuò)建各類房屋、倉儲設(shè)施。確因生產(chǎn)經(jīng)營需要進(jìn)行大型固定資產(chǎn)投入時，投入前先行書面申請，注明投資項(xiàng)目、規(guī)模、資金來源等內(nèi)容，經(jīng)局招商與資產(chǎn)管理科審核，并提交局長辦公會研究批準(zhǔn)后方可實(shí)施，并按資產(chǎn)管理要求，明確產(chǎn)權(quán)屬性記入臺賬。對購銷企業(yè)確需添置的吸糧機(jī)、通風(fēng)機(jī)、輸送機(jī)、電子磅、地上籠等設(shè)備，以及倉庫屋面小修，墻體、倉內(nèi)地面小補(bǔ)及倉外場地簡易維護(hù)的投入，應(yīng)嚴(yán)格按“基層國有糧食購銷企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度”執(zhí)行。
（四）如因管理不力，造成在國有土地范圍內(nèi)亂搭、亂建或土地被個人侵占等事件發(fā)生的，由所在企業(yè)法定代表人(承租人)負(fù)責(zé)無條件進(jìn)行拆除清理。對處置不力造成國有資產(chǎn)損失的，將視情節(jié)，終止租賃協(xié)議，并追究相關(guān)人員的經(jīng)濟(jì)和法律責(zé)任。
三、規(guī)范資產(chǎn)出租監(jiān)督管理
（一）實(shí)行報(bào)告審批制度。各企業(yè)凡擬出租國有資產(chǎn)（含院內(nèi)曬場、空閑土地），必須向局招商與資產(chǎn)管理科提出書面報(bào)告，注明出租資產(chǎn)類型、位置、數(shù)量（土地畝數(shù)、建筑物間數(shù)和面積）、承租用途以及擬出租的租金和租期等。經(jīng)招商與資產(chǎn)管理科審核，報(bào)分管領(lǐng)導(dǎo)提交局長辦公會審批同意后，方可對外出租。未經(jīng)批準(zhǔn)不得擅自出租。
（二）企業(yè)對出租資產(chǎn)本著“公開、公平、公正”的原則進(jìn)行對外招租，杜絕暗箱操作，，損公謀私現(xiàn)象的發(fā)生。招租成功后，租賃合同要明確雙方的責(zé)、權(quán)、利和安全生產(chǎn)要求，經(jīng)招商與資產(chǎn)管理科審核后，合同由企業(yè)法定代表人（承租人）簽字并加蓋企業(yè)公章后生效，并報(bào)局招商與資產(chǎn)管理科備案。
（三）租賃合同原則上一年一租，一年一簽。對確需超過一年的長期租賃合同，必須經(jīng)局同意，方可實(shí)施，租金須根據(jù)市場行情逐年遞增。對外出租的資產(chǎn)不得用于違規(guī)違法生產(chǎn)經(jīng)營，不得用于存放有毒物資和有害化工產(chǎn)品。資產(chǎn)租賃期內(nèi)，承租方必須加強(qiáng)安全管理，若發(fā)生安全事故由承租方承擔(dān)一切責(zé)任。
（四）租金收入實(shí)行統(tǒng)一管理，統(tǒng)籌使用。各企業(yè)出租資產(chǎn)的租金收入統(tǒng)一上繳購銷公司資產(chǎn)經(jīng)營收入賬戶，堅(jiān)決杜絕拖欠租金，租金不入賬和坐收坐支等違紀(jì)現(xiàn)象，實(shí)行收支兩條線運(yùn)行。按照“誰創(chuàng)收，誰受益”的分配原則，單位自己盤活資產(chǎn)的出租收入，按實(shí)際收取租金的60％-80﹪予以返還；區(qū)局盤活的資產(chǎn)收入，按實(shí)際收取租金的20﹪予以返還。所有返還資金用于補(bǔ)貼所在企業(yè)對資產(chǎn)的日常監(jiān)管、維護(hù)和維修。返還資金的撥付，由所在企業(yè)向局招商與資產(chǎn)管理科提出書面申請，報(bào)分管領(lǐng)導(dǎo)提交局長辦公會批準(zhǔn)后，由財(cái)務(wù)審監(jiān)科按財(cái)務(wù)管理規(guī)定程序進(jìn)行撥付。
（五）企業(yè)對出租后的資產(chǎn)要加強(qiáng)管理。區(qū)局將對各企業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營管理情況進(jìn)行督查監(jiān)管，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正，情節(jié)嚴(yán)重的，有權(quán)提前終止租賃合同。各企業(yè)資產(chǎn)管理工作將與年終目標(biāo)考核緊密掛鉤，對已簽訂的合同不能按期履行，給集體造成損失的，視情況將終止租賃協(xié)議并追究企業(yè)法定代表人(承租人)的經(jīng)濟(jì)和行政責(zé)任。
（六）目前己對外出租未到期的資產(chǎn)，由企業(yè)攜原租賃合同，按資產(chǎn)管理要求補(bǔ)辦手續(xù)，待原資產(chǎn)租賃合同修改完善后，再行繼續(xù)簽訂。到期的租賃合同原則上一律終止，承租方愿繼續(xù)租賃的，資產(chǎn)所在企業(yè)必須按本通知規(guī)定，按程序報(bào)告審批，辦理相關(guān)手續(xù)。