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導(dǎo)語：在房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)知識的撰寫旅程中，學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；財務(wù)管理；不足
房地產(chǎn)與人們的生活息息相關(guān)，房地產(chǎn)行業(yè)保持健康的發(fā)展，對保障人們生活的平穩(wěn)運行有積極的促進作用。同時，房地產(chǎn)想要健康的發(fā)展，離不開優(yōu)秀的房地產(chǎn)財產(chǎn)管理的支撐。因此，高效的、合理的房地產(chǎn)財務(wù)管理不僅影響著我國人民的生活，并且會推動我國經(jīng)濟的發(fā)展。
一、新形勢下我國房地產(chǎn)財產(chǎn)管理的現(xiàn)狀
（一）房地產(chǎn)財產(chǎn)管理制度不完善
房地產(chǎn)財產(chǎn)管理制度不完善，是我國房地產(chǎn)行業(yè)中普遍存在的問題。具體表現(xiàn)在財務(wù)制度不健全，以及僅有的財務(wù)制度也沒有得到很好的執(zhí)行；同時，我國房地產(chǎn)財產(chǎn)管理制度在具體分工上存在空白。
在我國，大多數(shù)房地產(chǎn)行業(yè)的財產(chǎn)制度不健全。比如說，一些房地產(chǎn)行業(yè)沒有完善的房地產(chǎn)財產(chǎn)管理系統(tǒng)，房地產(chǎn)財產(chǎn)管理人員經(jīng)常會在工作中出現(xiàn)工作范圍重復(fù)、工作范圍缺失的情況，影響了房地產(chǎn)財產(chǎn)管理人員的工作效率。財產(chǎn)的管理工作中相關(guān)職能缺乏，也是我國房地產(chǎn)財產(chǎn)管理上存在的不足?，F(xiàn)階段我國所謂的房地產(chǎn)財產(chǎn)管理，只是單純的停留在記賬和編制財務(wù)報表上，對于影響房地產(chǎn)發(fā)展的財務(wù)預(yù)測、控制、分析等管理職能方面，我國大多數(shù)房地產(chǎn)公司都沒有涉獵。
（二）房地產(chǎn)財產(chǎn)管理人員素質(zhì)不足
近年來，我國房地產(chǎn)的發(fā)展速度世人有目共睹，但在房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展的同時，相關(guān)的財產(chǎn)管理人員的培養(yǎng)速度卻遠遠低于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度，這也就造成了在我國很多的房地產(chǎn)企業(yè)，出現(xiàn)財產(chǎn)管理人員管理不科學(xué)，把房地產(chǎn)財產(chǎn)管理工作簡單化的現(xiàn)象的情況，財產(chǎn)管理人員單純地認為，所謂的房地產(chǎn)財產(chǎn)管理，只是簡單的記賬和編制財務(wù)報表，而往往忽視對其他方面的探究。這種想法，影響了房地產(chǎn)合理的、健康的發(fā)展。所以說，現(xiàn)階段對房地產(chǎn)財產(chǎn)管理人員進行培養(yǎng)，是我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵。
（三）企業(yè)成本管理不科學(xué)
眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)涉及諸多方面。例如，土地使用權(quán)、施工中對成本的控制以及相關(guān)項目方案的設(shè)計等。對這些方面的成本的控制，影響著整個房地產(chǎn)行業(yè)的成本情況。但在我國，土地使用權(quán)糾紛、相關(guān)項目方案設(shè)計不合理，已成為我國房地產(chǎn)行業(yè)中屢見不鮮的事情，影響了整個項目的資金的投入，同時，更嚴重影響了我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。
二、新形勢下我國房地產(chǎn)財產(chǎn)管理的對策
（一）完善房地產(chǎn)財產(chǎn)管理制度
如何完善房地產(chǎn)財產(chǎn)管理制度，是我國房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)心的問題。完善房地產(chǎn)財產(chǎn)管理制度，要從以下兩方面入手：
首先，要完善房地產(chǎn)財產(chǎn)管理部門中對不同工作人員的不同工作性質(zhì)的定位。在我國的房地產(chǎn)財產(chǎn)管理中，經(jīng)常會出現(xiàn)這樣一種情況：有些工作大家一擁而上，但有些工作卻無人問津，這是工作性質(zhì)不清晰的表現(xiàn)。所以說，要明確工作人員在房地產(chǎn)財產(chǎn)管理工作中的位置，細化工作人員之間的分工合作，杜絕工作中出現(xiàn)工作空白的現(xiàn)象。
同樣，加強對房地產(chǎn)行業(yè)中不同工作方面的涉獵，也是在完善房地產(chǎn)財產(chǎn)管理制度中要重視的問題。在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的過程中，房地產(chǎn)財產(chǎn)管理所涉獵的財務(wù)預(yù)測、控制、分析等管理職能，影響著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。合理的財務(wù)的預(yù)測、控制、分析，能有效地降低房地產(chǎn)行業(yè)中的浪費現(xiàn)象的發(fā)生，提高房地產(chǎn)行業(yè)的資金利用率。
（二）加強對房地產(chǎn)財產(chǎn)管理人員的培養(yǎng)
人才是企業(yè)發(fā)展的根本，人才的缺失會影響企業(yè)的發(fā)展，這一點，在我國的房地產(chǎn)行業(yè)中，表現(xiàn)得尤為明顯。
現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展，造成了我國現(xiàn)階段專業(yè)房地產(chǎn)財產(chǎn)管理人員不足的局面。在很多的建筑企業(yè)中，很多所謂的財產(chǎn)管理人員，只是曾經(jīng)的包工頭、會計，專業(yè)知識的缺乏，讓他們很難應(yīng)對在我國房地產(chǎn)財產(chǎn)管理方面出現(xiàn)的各種問題，對相關(guān)的房地產(chǎn)財產(chǎn)管理上專業(yè)問題理解不夠，不能對相關(guān)問題提出科學(xué)的、有效的解決方案，影響了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。所以說，在我國相關(guān)房地產(chǎn)財產(chǎn)管理人才的培養(yǎng)勢在必行。
（三）完善企業(yè)的成本管理體系
完善企業(yè)的成本管理體系，可以有效地提高房地產(chǎn)行業(yè)中資金的使用率。比如說，科學(xué)的企業(yè)成本管理體系，可以提高對房地產(chǎn)相關(guān)項目的監(jiān)管力度，減少房地產(chǎn)行業(yè)的失誤，保證資金合理使用。
房地產(chǎn)公司，在所投資的項目中，對房地產(chǎn)相關(guān)項目的研討是先期工作重點。通過對相關(guān)項目的探討，有效地保證了相關(guān)項目決策的科學(xué)性和準確性，保證了項目資金的合理使用，才能使普通的房地產(chǎn)公司發(fā)展成為房地產(chǎn)品牌。由此可見，完善企業(yè)的成本管理系統(tǒng)，是房地產(chǎn)企業(yè)高速發(fā)展的關(guān)鍵。
（四）提高房地產(chǎn)對企業(yè)財產(chǎn)安全風(fēng)險的認識
房地產(chǎn)在投資中存在著風(fēng)險，所以說，一定要提高房地產(chǎn)對企業(yè)財產(chǎn)安全風(fēng)險的認識。在房地產(chǎn)在投資決策中，首先要克服盲目、樂觀的思想，做到科學(xué)有效的分析，權(quán)衡在投資中要面臨的收益和風(fēng)險，保證房地產(chǎn)投資的科學(xué)性。同時，也要加強對現(xiàn)金流量的預(yù)算和掌控，減少房地產(chǎn)行業(yè)中風(fēng)險產(chǎn)生的可能性，降低企業(yè)面臨風(fēng)險時所遭受的損失。
（五）實行必要的房地產(chǎn)財產(chǎn)監(jiān)管機制
房地產(chǎn)項目是一項大規(guī)模資金流動的項目。因此，對房地產(chǎn)財產(chǎn)的監(jiān)管必不可少。首先，對房地產(chǎn)財產(chǎn)的監(jiān)管，有利于保證資金使用的合理化、科學(xué)化，提高資金的使用效率；房地產(chǎn)財產(chǎn)監(jiān)管機制，可以保證每一分資金使用的公開化、透明化，最終維護企業(yè)的利益。
三、結(jié)束語
新形勢下，我國房地產(chǎn)財產(chǎn)管理是我國房地產(chǎn)行業(yè)改進的重點，合理的房地產(chǎn)財產(chǎn)管理對提高房地產(chǎn)行業(yè)資金的使用效率、維護企業(yè)的合法利益、保證房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有著積極的推動作用，同時，房地產(chǎn)行業(yè)健康、有序的發(fā)展，有利于推動我國經(jīng)濟的平穩(wěn)運行。由此可見，高效的房地產(chǎn)財產(chǎn)管理，對于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展、國家經(jīng)濟的平穩(wěn)運行來說，具有非凡的意義。因此，房地產(chǎn)財產(chǎn)管理優(yōu)化勢在必行。
參考文獻：
[1] 袁斌.新形勢下我國房地產(chǎn)財產(chǎn)管理現(xiàn)狀及對策分析[J].現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè)，2010（06）：3-4.
我國房地產(chǎn)行業(yè)不斷發(fā)展，隨著我國政府對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，企業(yè)的稅收問題成為房地產(chǎn)企業(yè)的重要調(diào)控方向之一，企業(yè)的稅務(wù)問題是企業(yè)財務(wù)管理的重要組成部分。在當前的經(jīng)濟體制下，我國稅收體制還很不完善，在稅務(wù)籌劃方面仍然存在一定的風(fēng)險，因此，完善房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃體制，制定合理的措施來防范風(fēng)險，從而避免房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險所造成的危害，進而完善房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理體系和提高企業(yè)的核心競爭力。
二、房地產(chǎn)企業(yè)納稅過程中存在的風(fēng)險
（一）企業(yè)對納稅政策風(fēng)險認識不到位
首先，整體來看，放眼整個房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的納稅風(fēng)險屬于國家政策風(fēng)險，是難以避免的行業(yè)風(fēng)險。隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，房價過高已然成為一個重要的問題，我國政府在房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控也逐步加大力度。其次，我國政府對于房地產(chǎn)土地方面的政策使得房地產(chǎn)開發(fā)商恐慌從而房價逐步增大，難以避免的會出現(xiàn)一些房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險產(chǎn)生以及整個房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)前景模糊的情形。最后，我國房地產(chǎn)行業(yè)存在一定的特殊性，房地產(chǎn)企業(yè)的前期資金投入比較大，周期比較長，債務(wù)成本比較高，資金的風(fēng)險比較大，企業(yè)的利潤空間存在很大的隱患，所以企業(yè)如果資金鏈發(fā)生問題，這將危及整個企業(yè)的財務(wù)狀況，從而影響整個企業(yè)的經(jīng)營狀況，影響企業(yè)的長期發(fā)展。
（二）企業(yè)缺乏正確的納稅管理機制
房地產(chǎn)行業(yè)的特點決定了房地產(chǎn)企業(yè)的剛性需求，基于納稅風(fēng)險的政策因素，我國房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員很難意識到這些風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)對于企業(yè)的納稅處理方面沒有合理的認知，企業(yè)對于納稅的處理方面存在一定的模糊概念的情形，企業(yè)對于納稅的處理存在很大的隨意性，他們通常以為可以通過賄賂的手段可以達到少繳稅的目的，所以這就導(dǎo)致了偷稅漏稅現(xiàn)象的出現(xiàn)。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，由于房地產(chǎn)企業(yè)長期以來都是國家重點調(diào)控的行業(yè)，且房地產(chǎn)稅收是地方財政的重要來源，因此房地產(chǎn)業(yè)稅負偏重是一個不爭的事實。因此，一些房地產(chǎn)企業(yè)對于稅務(wù)問題沒有正確的認識，稅務(wù)處理機制很不完善，企業(yè)的部分收入不計入賬務(wù)中去，另外還有多計提折舊或者攤銷，或者在土地增值稅清算時為了少繳納土地增值稅有意串通施工企業(yè)加大施工成本等，這些行為都將導(dǎo)致企業(yè)極大的經(jīng)營風(fēng)險。就企業(yè)內(nèi)部而言，內(nèi)控機制還不太完善，沒有專門的風(fēng)險分析和評價體系，房地產(chǎn)企業(yè)的事前準備風(fēng)險因素考慮的不夠周全，所以在工作過程中難免會遇到各種各樣的問題。另外，企業(yè)沒有一個動態(tài)的風(fēng)險監(jiān)督機制，無法對納稅風(fēng)險來源進行有效的評估，這很容易造成公司風(fēng)險預(yù)警體系的喪失，降低了企業(yè)的風(fēng)險應(yīng)對能力和應(yīng)對策略。
（三）企業(yè)納稅處理機制不健全
目前房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部缺乏有效的稅收處理機制，同時企業(yè)內(nèi)部的風(fēng)險評估也比較缺乏，再加上風(fēng)險預(yù)警機制也不太完善，因此房地產(chǎn)企業(yè)面臨著很大的納稅處理風(fēng)險。首先，房地產(chǎn)企業(yè)對于風(fēng)險的因素考慮不全面，準備工作不充分，從而在實際工作中出現(xiàn)這樣或者那樣的困難。其次，缺乏動態(tài)的風(fēng)險監(jiān)控體系，無法對風(fēng)險的來源主體進行追蹤，更加增加了企業(yè)面對風(fēng)險的難度。最后，對于風(fēng)險的發(fā)生缺乏具體的應(yīng)對方案，或者是具體的應(yīng)對方案缺乏可操縱性以及可行性，從而無法降低企業(yè)的納稅風(fēng)險。再者，一些房地產(chǎn)企業(yè)管理者沒有認識到照章納稅對于房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)健經(jīng)營的重要性，一味強調(diào)稅負的降低，或者長期拖欠稅金而促使相關(guān)部門鋌而走險。
（四）企業(yè)內(nèi)部財務(wù)管理人員素質(zhì)偏低
由于我國對納稅處理的認識程度不高，所以我國很多房地產(chǎn)企業(yè)并沒有設(shè)立專門的進行納稅處理的部門，同時也極度缺乏這方面的人員，對于目前情況下，我國房地產(chǎn)企業(yè)還是把納稅處理工作安排在財務(wù)管理體系之中，財務(wù)部門工作量大，任務(wù)重，一些財務(wù)人員只是對財務(wù)記賬熟悉而對賬務(wù)處理卻有很大的不足，他們對稅務(wù)知識的認識還比較籠統(tǒng)，并且實際經(jīng)驗缺乏，特別是國家實施宏觀調(diào)控以來，由于我國稅收政策發(fā)展迅速，企業(yè)的會計人員有時候很難跟上國家政策變動的步伐。這就導(dǎo)致了稅收風(fēng)險的出現(xiàn)，也導(dǎo)致了很多不利因素的發(fā)生。我國企業(yè)對于納稅籌劃方面要求比較高，一些財務(wù)人員缺乏專門的培訓(xùn)，再加上一些人的道德素質(zhì)還有待加強，所以財務(wù)人員的素質(zhì)技術(shù)很多不達標，導(dǎo)致了我國財務(wù)風(fēng)險的發(fā)生。
三、房地產(chǎn)納稅風(fēng)險防范對策
企業(yè)的納稅問題是企業(yè)運作的一個關(guān)鍵環(huán)節(jié)，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，加強企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險防范，樹立正確的納稅風(fēng)險防范意識至關(guān)重要。正確的防范納稅風(fēng)險對于一個企業(yè)良好的發(fā)展是一個極其有利的因素。
（一）企業(yè)應(yīng)該樹立正確的納稅意識
納稅是每一個企業(yè)應(yīng)盡的責任和義務(wù)，企業(yè)應(yīng)當從思想上做到不偷稅漏稅，做到依法納稅，納稅風(fēng)險的存在具有一定的客觀性，納稅過程中難免會出現(xiàn)一些難以避免的危害，所以作為企業(yè)的管理人員要正視納稅風(fēng)險的存在，在國家規(guī)定的范圍內(nèi)進行合理的納稅。同時我們也要端正心態(tài)，遵守國家稅收法律法規(guī)，合理的制定企業(yè)內(nèi)部的納稅風(fēng)險管控制度，重視納稅風(fēng)險所帶來的危害。同時，國家在稅收政策方面做了很多的規(guī)定，企業(yè)在具體的稅務(wù)處理方面要做到時刻關(guān)注國家政策動態(tài)，深刻理解國家政策的內(nèi)涵，在依照國家法律規(guī)定的前提下，合理地進行稅務(wù)籌劃。
同時，企業(yè)管理者應(yīng)認識到企業(yè)納稅是企業(yè)的一種權(quán)利和義務(wù)，納稅不僅給企業(yè)帶來了很大的收益，而且對社會也產(chǎn)生了有力的影響。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，企業(yè)應(yīng)當樹立正確的納稅意識，從企業(yè)的整體利益出發(fā)，充分發(fā)揮企業(yè)的主觀能動性，充分考慮自身的實際情況，考慮各方面的風(fēng)險因素，合理地進行企業(yè)納稅。
（二）健全企業(yè)納稅管理機制
首先企業(yè)應(yīng)當優(yōu)化自身稅收風(fēng)險的內(nèi)控體系，建立健全自身內(nèi)控機制，降低稅收風(fēng)險。企業(yè)應(yīng)當建立納稅風(fēng)險和評估機制，對企業(yè)生產(chǎn)環(huán)節(jié)的經(jīng)營活動從稅收稽查、會計處理等方面進行合理的監(jiān)督審核。從內(nèi)部機構(gòu)的設(shè)置方面，企業(yè)要想有一個健全的納稅管理機制，需要設(shè)立專門的納稅風(fēng)險管理機構(gòu)，準確的識別納稅風(fēng)險，制定合理的稅收風(fēng)險應(yīng)對策略，從而從各個方面規(guī)范企業(yè)的內(nèi)部管理控制機制。其次，每個企業(yè)都有自己的一套制度，企業(yè)要根據(jù)自身的業(yè)務(wù)情況，自身業(yè)務(wù)的風(fēng)險制定適合自己的稅收風(fēng)險管理機制，在財務(wù)數(shù)據(jù)的采集、整理、分析過程中，根據(jù)具體情況具體分析，把納稅管理放入到日常的經(jīng)營管理過程中，在日常的生產(chǎn)經(jīng)營和財務(wù)處理流程中，實現(xiàn)對稅收風(fēng)險的有效管理，使企業(yè)的稅收風(fēng)險與其他風(fēng)險防范管理制度化。最后，企業(yè)應(yīng)當設(shè)立專業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險預(yù)防機構(gòu)，與企業(yè)的財務(wù)部門、審計部門、評估部門等整合起來為企業(yè)的長遠發(fā)展貢獻一份力量。
（三）提高財務(wù)、財稅人員的素質(zhì)，正確面對納稅風(fēng)險
從當前房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)從業(yè)人員來看，人員素質(zhì)不高的現(xiàn)象普遍存在。由于納稅風(fēng)險一個重要的因素就是從業(yè)人員能力弱，所以一個企業(yè)沒有高素質(zhì)的人員，高質(zhì)量的企業(yè)納稅規(guī)劃就是空談。因此，對于當前的房地產(chǎn)企業(yè)來說，對于稅務(wù)風(fēng)險的認識要明確清晰。房地產(chǎn)企業(yè)可以開設(shè)稅務(wù)知識培訓(xùn)班，定期的把國家政策通過知識培訓(xùn)班的途徑傳授給財務(wù)人員，還可以定期的引進一些稅務(wù)知識方面的專家來給企業(yè)做定期的培訓(xùn)，使得企業(yè)的財務(wù)人員既懂稅法，也懂財務(wù)會計，也懂企業(yè)管理等多方面知識，又有豐富實踐經(jīng)驗的高素質(zhì)復(fù)合型人才，進而來保障企業(yè)的高素質(zhì)、高技術(shù)人才的完備。企業(yè)應(yīng)重視對納稅處理人員的培養(yǎng)，建立科學(xué)有效的考核機制， 通過一定的獎勵措施來增強財稅處理人員的素質(zhì)水平。
（四）加強與稅務(wù)部門的溝通
對于企業(yè)和稅務(wù)部門來說，他們是不同的主體，他們所處的環(huán)境、行業(yè)以及工作性質(zhì)上面都有很大的差異，這在一定程度上造成了稅務(wù)部門與企業(yè)之間彼此信息不對稱，所以在一些觀念上面難免會出現(xiàn)一些偏差，所以房地產(chǎn)企業(yè)作為納稅主體而言，應(yīng)該主動去了解認識稅務(wù)部門的具體工作章程和具體的稅務(wù)操作規(guī)范，企業(yè)應(yīng)當與稅務(wù)部門加強溝通交流，對于跟自己相關(guān)的一些重大稅收政策加大交流，保持認識上的一致性，維持一個良好的合作關(guān)系，嚴格遵守國家稅務(wù)部門的規(guī)章制度，促進企業(yè)的長遠發(fā)展。
關(guān)鍵詞:政策干預(yù)房地產(chǎn)公司財務(wù)風(fēng)險應(yīng)對策略
縱觀全球房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀來看，由于該行業(yè)具有資金投入相對比較大、投資回收期長且變現(xiàn)能力薄弱等特點，導(dǎo)致其在發(fā)展過程中普遍存在著財務(wù)管理的風(fēng)險隱患。尤其是我國房地產(chǎn)行業(yè)，因為受到既定的政策干預(yù)，所以風(fēng)險因素更多。若想讓房地產(chǎn)企業(yè)能夠在風(fēng)云變幻的國內(nèi)市場獲得穩(wěn)定長足的發(fā)展，關(guān)鍵就是要尋找最有效的風(fēng)險應(yīng)對策略。
一、政策干預(yù)下國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀
目前，由于國內(nèi)房地產(chǎn)市場需求的不斷增加，導(dǎo)致了房價久居不下的局面無法輕易改變，并進而造成了房地產(chǎn)市場的泡沫經(jīng)濟現(xiàn)象，給行業(yè)發(fā)展帶來了極其不利的影響。與此同時，不少房產(chǎn)開發(fā)商為了迎合房產(chǎn)市場的主流需求，將更多的資金都投入到了房地產(chǎn)開發(fā)中，這樣，不僅造成了房屋的大量囤積，更使得資金無法進入后續(xù)的市場運作。為了規(guī)范房地產(chǎn)市場的發(fā)展，國家先后出臺了很多干預(yù)政策進行宏觀調(diào)控，結(jié)果致使房地產(chǎn)開發(fā)商不得不面臨著資金回籠變慢以及融資無渠道等現(xiàn)實問題，必然的制約了自身的良性發(fā)展，最主要的就是給財務(wù)管理帶來大量諸多意想不到的風(fēng)險。這是因為，在利用政策干預(yù)進行市場調(diào)控的大環(huán)境下，某些房地產(chǎn)公司由于缺乏風(fēng)險應(yīng)對策略，無法按照計劃實現(xiàn)資金的后續(xù)運作，導(dǎo)致了在發(fā)展過程中出現(xiàn)資金斷鏈現(xiàn)象，使得很多正在進行中的項目工程成為名副其實的爛尾樓，甚至最終不得不遭遇企業(yè)倒閉或是被兼并的危險。
二、政策干預(yù)下房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險的成因分析
由于國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中面臨著愈發(fā)激烈的競爭，所以在變化多端的房地產(chǎn)市場上，很多難以預(yù)測和不可控制的因素都有可能導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)財務(wù)風(fēng)險，甚至?xí)罱K破產(chǎn)倒閉。具體說來，造成房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險的原因有如下幾點：
(一)財務(wù)管理人員素質(zhì)低下帶來的風(fēng)險
由于國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過程中還有許多不完善的地方，導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)自身缺乏應(yīng)有的風(fēng)險意識，既不注意完善財務(wù)制度，更不注意提升財務(wù)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)。這樣松散的體制必然會導(dǎo)致在財務(wù)管理的過程中，不少從業(yè)人員因為自身行業(yè)知識缺乏，不能意識到財務(wù)預(yù)算管理以及監(jiān)督管理的重要性，因而在管理過程中無法對成本實施科學(xué)有效的控制。這給房地產(chǎn)企業(yè)的高層管理決策造成了困難，更為企業(yè)的財務(wù)管理帶來了諸多風(fēng)險。
(二)新信貸政策造成的風(fēng)險
為了進一步規(guī)范國內(nèi)房地產(chǎn)的市場行為，國家對房地產(chǎn)市場的發(fā)展采取了系列的政策干預(yù)，其中比較重要的舉措就是通過不斷提高信貸成本的方式，來有效實現(xiàn)對房地產(chǎn)行業(yè)的干預(yù)，這也同時給房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)管理帶來了一定的風(fēng)險。這是因為，由于政策強行降低了信貸資金在房地產(chǎn)市場的流通速度，在一定程度上影響了消費者的情緒，進而也造成了銷售資金的回籠變慢局面的形成。這樣一來，房地產(chǎn)企業(yè)不得不面臨著資金結(jié)構(gòu)失衡、負債比率過高的風(fēng)險，嚴重者還有可能遭遇資金鏈斷裂的危險。其次，政策還硬性對那些購買第二套住房的消費者作出相應(yīng)的首付和貸款利率標準（首付款比例不低于70%及以上，貸款利率不低于基準利率的1.1倍），并且還進一步加強了稅收的征管，而對于那些購房時間在5年以內(nèi)的打算交易的，也按照售房收入全額標準征稅。上述這些信貸政策的出臺，一方面是為了強化差別化住房信貸政策；另一方面，也在一定程度上增加了購房者的購房成本，在這樣的大環(huán)境下，必然地會影響到房地產(chǎn)交易市場的產(chǎn)品成交率，給房地產(chǎn)行業(yè)帶來了意想不到的財務(wù)管理風(fēng)險。
(三)新的稅收政策帶來的風(fēng)險
另外，隨著國家相關(guān)房地產(chǎn)政策的進一步出臺，房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅和企業(yè)所得稅的預(yù)征率也不斷提高，這就導(dǎo)致了企業(yè)因為必須要提前多交稅款而牽制了企業(yè)資金的正常流動。特別是國務(wù)院出臺了五項加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策措施后，對于房地產(chǎn)行業(yè)的市場調(diào)控更為明顯，最主要的就是表現(xiàn)在大力推廣房地產(chǎn)的稅收工作試點，對于開發(fā)商而言，他們不能再像以往那樣可以隨意地將交易稅轉(zhuǎn)嫁給購房者。這樣的稅收調(diào)控政策無形中便是增加了開發(fā)商的交易成本，同時也就導(dǎo)致了開發(fā)商的財務(wù)風(fēng)險。同時，由于稅務(wù)部門根據(jù)相關(guān)政策為房地產(chǎn)企業(yè)制定出了建安成本線，這在無形中加大了房地產(chǎn)企業(yè)自身的財務(wù)管理成本，高投入必然也會帶來高風(fēng)險，這也是目前房地產(chǎn)行業(yè)不得不面臨的財務(wù)管理的風(fēng)險之一。
(四)新的土地政策帶來的風(fēng)險
當然，在一系列的干預(yù)政策中，不可小覷的還有土地政策。近年來，國家為了控制開發(fā)商擴張開發(fā)，隨意濫用國有土地資源的不良現(xiàn)象，相繼出臺了很多控制開發(fā)建設(shè)用地的相關(guān)政策。此舉的重要目的就是在落實保障性住房的前提下，進一步增加土地的有效供給。同時，對其自己來源也實現(xiàn)了嚴查制，就是為了更有效地防止某些房地產(chǎn)企業(yè)擅自改變土地的使用性質(zhì)。特別是對于那些非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為，國家還會堅決地依法查處并給予一定額度的罰款。為此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必然地會因為獲取土地資源而支付大量的資金，進而導(dǎo)致因為資金周轉(zhuǎn)不順暢而影響了工期，造成二度的經(jīng)濟損失，嚴重者還有可能會因此失去土地的繼續(xù)使用權(quán)，給自身的財務(wù)管理造成了極大的風(fēng)險。
三、降低房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險的有效策略
為了保證房地產(chǎn)企業(yè)能夠更穩(wěn)步發(fā)展，有必要在進行企業(yè)管理過程中，有針對性地采取相應(yīng)的策略來有效降低房地產(chǎn)的財務(wù)風(fēng)險。
(一)創(chuàng)新融資形式，提高應(yīng)對風(fēng)險能力
由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于信貸資金具有強烈的依賴性，因而，在面臨著時下愈演愈烈的房地產(chǎn)市場競爭形勢下，注定了房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中需要利用商業(yè)地產(chǎn)融資并同時將商業(yè)地產(chǎn)進行出售或出租等多元化的方式對資金進行及時有效的回收。隨著國家相關(guān)的干預(yù)政策陸續(xù)出臺，房地產(chǎn)企業(yè)必須順勢而行，緊緊抓住國家相應(yīng)的保障房政策，采取有效而多樣化的融資形式實現(xiàn)對資金流的適時補充。同時，還需要更具市場大環(huán)境靈活改變公司的營銷策略與手段，采取調(diào)整戶型結(jié)構(gòu)的方式，盡可能推出小戶型以吸引那些經(jīng)濟不是特別充足的無房者；或根據(jù)市場實際適當降低產(chǎn)品的銷售價格，盡早地順利地推出產(chǎn)品。也可以采用以價換量的形式，更好更快地實現(xiàn)資金快速回籠的目標。事實證明，只有從市場需求出發(fā)，不斷創(chuàng)新融資形式，才有可能不斷提高企業(yè)應(yīng)對風(fēng)險的能力。
(二)完善管理制度，有效發(fā)揮財務(wù)監(jiān)督職能
很多房地產(chǎn)企業(yè)在進行財務(wù)管理的過程中表現(xiàn)出比較明顯的意識淡薄現(xiàn)象，常常因為過于關(guān)注工程的工期和質(zhì)量而忽視了對財務(wù)規(guī)范化操作的監(jiān)督和管理，因而必然導(dǎo)致了實際效益與預(yù)期效益出現(xiàn)極大反差的現(xiàn)象。所以，在進行財務(wù)管理的時候，作為房地產(chǎn)企業(yè)必須首先建立健全相關(guān)的財務(wù)管理制度，將自身的實際發(fā)展狀況與房地產(chǎn)市場的不斷變化緊密結(jié)合在一起，務(wù)必要客觀細致地對項目建設(shè)的可行性做出科學(xué)的分析，并在此基礎(chǔ)上做好相應(yīng)的項目預(yù)算和資本預(yù)算等工作，努力提高開發(fā)投資的準確性。同時，還要最大限度發(fā)揮財務(wù)的監(jiān)督職能，對施工過程中每一個環(huán)節(jié)的資金使用情況做到跟蹤調(diào)查分析，在做好過程性財務(wù)監(jiān)管的同時，進一步細化對部分費用支出管理與控制工作，以保證安全合理地運用資金的同時，真正將費用支出控制在預(yù)算范圍內(nèi)。
(三)加強內(nèi)部審計，提高財務(wù)人員的綜合素質(zhì)
根據(jù)相關(guān)要求，作為房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理人員，既要具備必要的房地產(chǎn)政策理論水平，又要具備一定的對于會計政策的精準的判斷能力，更要有實施內(nèi)部控制以及綜合運用財務(wù)會計信息等相關(guān)能力，只有達到了上述的幾點要求，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理人員才能更為科學(xué)有效地做好自身的財務(wù)管理工作。但是從目前房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作開展的普遍狀況來看，很多企業(yè)并未充分做好對其內(nèi)部審計的過程性和主動性控制工作，所以很難真正做到對財務(wù)風(fēng)險的正確估算和及時的風(fēng)險防范，進而無法保證企業(yè)經(jīng)濟效益的最大化。為此而，房地產(chǎn)企業(yè)有必要從提高財務(wù)人員的綜合素質(zhì)入手，不僅需要重點引導(dǎo)他們充分認識到財務(wù)管理的規(guī)范化和科學(xué)化對于企業(yè)發(fā)展的重要性，更要通過多種渠道的學(xué)習(xí)形式強化對財務(wù)人員的后續(xù)培訓(xùn)，特別是要強化其對于房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的應(yīng)對意識，真正讓他們在財務(wù)管理工作中發(fā)揮應(yīng)有的作用。
(四)合理避稅，降低部分土地增值稅
作為房地產(chǎn)企業(yè)，如果能夠在不違背國家政策法規(guī)的前提下采取措施避開部分稅收，的確是合理減少稅收的有效途徑。例如，可以通過對項目進行計算并從中找出交稅較少的試用稅率來巧妙減少一部分稅收，或者利用對房地產(chǎn)增值率的控制來實現(xiàn)降低土地增值稅的額度。當然，值得一提的是，房地產(chǎn)商在制定房地產(chǎn)的銷售價格時，一定要要特別注意事前計算和籌劃好銷售價格和稅收之間的協(xié)調(diào)關(guān)系，利用土地增值稅各級距稅率的臨界點合理避稅，所以在處理土地增值稅臨界點附近的情況時，務(wù)必要謹慎，以免為企業(yè)增加不必要的稅收。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以通過分散收入、捆綁銷售以及合作建房等方式，巧妙地實現(xiàn)降低企業(yè)營業(yè)稅的目的。
四、結(jié)束語
面對愈發(fā)嚴峻的房地產(chǎn)市場的發(fā)展大環(huán)境，若想真正有效地促使整個房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展，必要的政策干預(yù)自然不可或缺。那么，作為房地產(chǎn)企業(yè)，在面臨國家的政策不斷出臺的干預(yù)時，理性的做法便是立足于客觀存在的國家政策干預(yù)環(huán)境，冷靜客觀地分析自身存在的系列問題，從優(yōu)化內(nèi)部管理入手，并在此基礎(chǔ)上努力提高應(yīng)對財務(wù)風(fēng)險的能力，這是企業(yè)能夠獲得可持續(xù)發(fā)展的重要保障，更是切實推進房地產(chǎn)整個行業(yè)發(fā)展的最佳途徑。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 財務(wù)管理 問題 對策
由于房地產(chǎn)呈現(xiàn)周期長、投資大、風(fēng)險高的特點，屬于資金密集型的典型企業(yè)，從而就面臨較大的財務(wù)風(fēng)險，倘若不采取積極措施應(yīng)對，就會影響到房地產(chǎn)健康、持續(xù)地發(fā)展。因此，加強房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險管理顯得尤為重要，筆者就對該問題進行了探討。
1、當前房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險面臨的問題
1.1 資本結(jié)構(gòu)不合理，負債率過高
簡而言之，企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)是指企業(yè)中自有資本與借入資本兩者的比例。倘若企業(yè)沒有具備科學(xué)的資本結(jié)構(gòu)，就會直接影響到企業(yè)的收益，從而就會加大企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。眾所周知，房地產(chǎn)的運作是需要大量的資金，足夠的資金是促進工程項目正常運作的重要保障，對企業(yè)的生產(chǎn)和發(fā)展具有重要的作用。但是，房地產(chǎn)企業(yè)在籌資過程中，往往會通過自身擁有的土地使用權(quán)去拿到銀行做抵押，以便獲得貸款，倘若借入資本的比例過高，就會到導(dǎo)致資產(chǎn)負債率過高，這樣企業(yè)所面臨的風(fēng)險也會越大。
1.2 對日常資金管理不重視
這主要是因為很多房地產(chǎn)企業(yè)缺乏資金管理意識，未制定出明確的資金使用計劃。而且企業(yè)財務(wù)管理不完善，單純地局限于會計核算方面，對資金管理缺乏嚴格的管理，對成本未實施有效的控制，這樣就加大了成本的負擔，無形中也加大了房地產(chǎn)項目的投資風(fēng)險。
1.3 財務(wù)管理人員風(fēng)險意識薄弱，綜合素質(zhì)有待進一步提高
縱觀當前房地產(chǎn)財務(wù)管理，重視控制輕視管理的現(xiàn)象是普遍存在的。記賬的完整性以及規(guī)范性達不到標準要求，甚至一些賬目僅僅是為了應(yīng)對相關(guān)部門的檢查。與此同時，財務(wù)管理人員的綜合素質(zhì)普遍不高，所具備的專業(yè)知識和業(yè)務(wù)技能不高，無法適應(yīng)新經(jīng)濟時代下的財務(wù)管理工作。從而就會導(dǎo)致財務(wù)信息質(zhì)量普遍不高，不利于企業(yè)管理者正確決策。倘若決策出現(xiàn)失誤，就會給企業(yè)帶來較高的財務(wù)風(fēng)險。
2、提高房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險管理的對策
2.1 逐步建立起多元化的融資渠道
從而就要求房地產(chǎn)企業(yè)最大限度發(fā)揮自身的潛力，開展多元化的融資渠道，改變過去以銀行貸款為主的籌資方式向著多渠道融資方式發(fā)展，例如采取信托計劃、資產(chǎn)證券化、采購融資等籌資方式，從而就可以立足于資產(chǎn)負債率現(xiàn)有狀況下，最大限度降低融資成本，減少財務(wù)費用，促進企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)得到優(yōu)化。除此以外，實現(xiàn)融資渠道多元化還可以保證負債財務(wù)杠桿作用的充分發(fā)揮，努力將財務(wù)風(fēng)險控制在企業(yè)能夠承受的范圍內(nèi)，對實現(xiàn)企業(yè)長期穩(wěn)定發(fā)展發(fā)揮重要作用。
2.2 做好成本管理，提高企業(yè)經(jīng)濟效益
成本管理是企業(yè)財務(wù)管理活動中的重點，同時成本也是商品進行定價的重要基礎(chǔ)，對于房地產(chǎn)來講也是如此。做好企業(yè)成本管理具有重要的作用和意義，不僅對房地產(chǎn)商品價格產(chǎn)生重要影響，而且與企業(yè)經(jīng)濟效益有密切關(guān)系。房地產(chǎn)如何做好成本管理，可以從幾下幾方面入手：第一，科學(xué)制定成本的項目及范圍，并對其實施有效控制；第二，要在企業(yè)財務(wù)部門設(shè)置出二級成本核算的單位，而且要實施成本責任制。此外，房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)管理活動中，堅持統(tǒng)一管理、分級核算的原則也是很重要的，重視與各部門間的溝通和協(xié)調(diào)，及時落實財務(wù)部門所下發(fā)的財務(wù)目標，確保成本核算工作的準確性，建立起完善的激勵機制。在經(jīng)過了大量的實踐表明，實施二級成本核算管理能夠為企業(yè)提供更真實、有效的財務(wù)信息，為企業(yè)管理者進行決策提供重要參考依據(jù)。
2.3 時刻關(guān)注宏觀形勢，建立健全風(fēng)險預(yù)警機制
從廣義角度來講，房地產(chǎn)行業(yè)和國家的宏觀經(jīng)濟形勢具有密切的關(guān)系，從而及要求企業(yè)為國家的政策導(dǎo)向做出正確的判斷，科學(xué)預(yù)測房地產(chǎn)行業(yè)以及商品房的走向，嚴格做好房地產(chǎn)貸款、施工、銷售等工作，合理規(guī)避風(fēng)險。與此同時，企業(yè)要想最大限度控制財務(wù)風(fēng)險，建立健全風(fēng)險預(yù)警機制是很有必要的，而且風(fēng)險預(yù)警機制要具備以下功能：第一，監(jiān)測功能。由于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動是一個非常繁瑣的過程，要求及時進行計量，而且要將當前的實際情況與所制定的目標、預(yù)算相比較，找出存在的差異，并進行分析，這樣就便于對財務(wù)風(fēng)險實施有效預(yù)防；第二，預(yù)警功能。這主要是因為預(yù)警功能能夠及時對威脅到企業(yè)財務(wù)狀況的因素實施警告，從而企業(yè)管理者就會想方設(shè)法采取相關(guān)措施進行預(yù)防，消除潛在的風(fēng)險；第三，診斷功能。在對監(jiān)測內(nèi)容進行分析后，就要找出企業(yè)在運行過程中所存在的問題，并采取針對性的措施進行診斷，以便促使企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的順利進行。
2.4 切實提高企業(yè)管理者和財務(wù)人員的綜合素質(zhì)
房地產(chǎn)要想從根本上控制好財務(wù)風(fēng)險，提高財務(wù)管理水平是重點。由于很多房地產(chǎn)企業(yè)管理者具備的財務(wù)風(fēng)險意識較薄弱，工作的隨意性較強，這樣就加大了企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。因此，提高企業(yè)管理者和財務(wù)人員的綜合素質(zhì)顯得尤為重要。從而就要求企業(yè)定期對管理者以及財務(wù)人員進行培訓(xùn)，既要重視理論知識的培養(yǎng)，又要重視技能的培訓(xùn)。同時要廣泛學(xué)習(xí)各方面的知識，切實提高自身的綜合素質(zhì)，以便保證企業(yè)科學(xué)、正確的決策，最大限度降低企業(yè)的風(fēng)險。
總而言之，房地產(chǎn)行業(yè)屬于一個高收益、高風(fēng)險并存的行業(yè)，要想促進房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，強化財務(wù)管理顯得尤為重要，從而就應(yīng)該正確認識當前財務(wù)風(fēng)險管理存在的問題，并采取相關(guān)的措施。
參考文獻：
[1]李景霞.瑞安房地產(chǎn)財務(wù)分析及風(fēng)險預(yù)警[D].重慶大學(xué)，2011年
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè) 內(nèi)部控制 合理化建議 財務(wù)活動 控制策略
當前的企業(yè)機構(gòu)模式已經(jīng)發(fā)展到由中心到的網(wǎng)絡(luò)組織模式結(jié)構(gòu)。企業(yè)自身經(jīng)營戰(zhàn)略特征突出，并且要求的更高。在經(jīng)營模式網(wǎng)絡(luò)組織中的企業(yè)在分工協(xié)作的同時。仍須在組織資源的優(yōu)化基礎(chǔ)上實現(xiàn)經(jīng)濟效益目標。那么也就是說有效審時度勢建設(shè)企業(yè)內(nèi)部控制機制關(guān)系到整個房地產(chǎn)行業(yè)以及各類個別公司發(fā)展前途。然而面對企業(yè)內(nèi)部控制的問題，財務(wù)資源能否合理安排的問題也就越加的顯露出來。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)資本市場主體缺位或短缺。外加有限的資源不能合理有效的發(fā)揮最大的能源。
一、我國房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀
自《關(guān)于進一步深化住房體制改革，加快住宅建設(shè)的通知》于1998年出臺以后，我國房地產(chǎn)行業(yè)步入了快速發(fā)展的階段。國家對住房體制進行了改革，將原本的住房分配制度推向了市場，使住房逐步商品化、市場化。在住房市場的需求拉動下，中國房地產(chǎn)行業(yè)進入了快速發(fā)展階段。除了住房體制改革之外，土地使用權(quán)的改革，也在一定程度上促進了房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展。我國在20世紀90年代開展了，國有土地逐步面向市場。之后又推行了土地使用的招投標制度。為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提供了便利。在《關(guān)于進一步深化住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》未頒布之前，我國個人貸款余額不到兩百億，而在頒布的4年后，我國個人貸款余額便達到了八千余億元。這足以證明房地產(chǎn)行業(yè)和金融行業(yè)有著緊密的聯(lián)系。建設(shè)部劉志峰在2003年國務(wù)院新聞辦的記者招待會中指出，金融行業(yè)支持了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。截止2010年，地產(chǎn)行業(yè)中的商業(yè)銀行貸款占了10%的全國信貸總量，房地產(chǎn)行業(yè)有著充足寬裕的資金來源。
二、房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部升級
行業(yè)內(nèi)部冰火兩重天，一面是標桿房企在銷售金額、凈利潤、土地儲備等方面都擴大優(yōu)勢，并已具備新一輪的發(fā)展條件；另一面是不少房企仍處水深火熱之中，產(chǎn)品難以被市場接受，在銷售困難、債務(wù)償還的雙重壓力下為現(xiàn)金流苦苦掙扎。標桿房企的成功很大原因在于其深厚的內(nèi)功，精湛的業(yè)務(wù)能力；而大部分處境困難的房企較大原因在于自身綜合實力不濟。標桿房企在人才儲備、土地儲備、產(chǎn)品標準化、工程成本控制、工程建設(shè)、營銷、稅務(wù)籌劃、費用管控等方面都具有很強的能力；而大部分普通房企在這些方面都具有隨意性，業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)處處落后于標桿房企。以土地獲取時點至達到可預(yù)售時點的跨度來看，標桿房企節(jié)點控制能力遠遠領(lǐng)先于普通房企。標桿房企一般都有關(guān)鍵節(jié)點管理制度，以保證土地獲取后能夠以最快的速度達到可售節(jié)點從而達到減少資金成本的目的，也可以保證項目及時交付，達到項目利潤結(jié)算的目的等。而大部分普通房企在開發(fā)中沒有計劃性，不重視這些關(guān)鍵節(jié)點的意義，或有普通房企已意識到關(guān)鍵節(jié)點管控的必要性，但又迫于自身各流程的業(yè)務(wù)內(nèi)功不足無法達成。以標桿房企在土地獲取時點至達到可售時點平均比普通房企節(jié)省半年以上時間計算，按一般規(guī)律，項目的融資成本可能導(dǎo)致項目銷售凈利率下降約兩三個點。類似上述方面的涉及房企自身內(nèi)功因素的情況不在少數(shù)，大部分房企需要在未來的經(jīng)營過程中著力解決企業(yè)內(nèi)功問題。
三、對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的合理性建議
（一）健全我國房地產(chǎn)行業(yè)的政策與體系
首先，要構(gòu)建可以為房地產(chǎn)行業(yè)融資服務(wù)的各類金融機構(gòu)，并完善好網(wǎng)絡(luò)與體系。其次，構(gòu)建與金融市場制度相關(guān)的法律法規(guī)，并且對房地產(chǎn)行業(yè)加強監(jiān)管力度，營造安全性強的投資環(huán)境和優(yōu)越的市場氛圍。同時，在不斷進行融資方式創(chuàng)新和增加市場流通手段時，把市場變得更有活力。目前，整個房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管力度依舊不夠，需加強政府監(jiān)督力度，提升企業(yè)融資的效率。企業(yè)的財務(wù)章程制度需要嚴格規(guī)范，并定時定期的提供全面準確性的財務(wù)報表。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營者需認真學(xué)習(xí)好法律知識，遵守經(jīng)濟法內(nèi)容，注重信用，完成履約。
（二）使用多種融資手段降低風(fēng)險和成本
經(jīng)濟全球化以后，市場競爭更為激烈。房地產(chǎn)企業(yè)也有了更多的融資渠道和融資方法。在這樣的市場趨勢之下，房地產(chǎn)行業(yè)特別關(guān)注融資成本的低廉問題，怎樣將融資成本進行降低。債務(wù)融資方式進行相應(yīng)的改變，改變成為銀行貸款為主，企業(yè)債券、商業(yè)票據(jù)為輔的融資方式。這種融資方式，可以減少資金占用率，加快企業(yè)資金的流轉(zhuǎn)，提高資金的使用率。以項目融資的方式，具有風(fēng)險分擔和多元融資的優(yōu)點，部分有限財力公司也可以參加該項目投資，獲得更多的經(jīng)濟收益。整體來看，多種的融資工具，彼此之間便能達到功能互補的作用，能夠優(yōu)化資源的配置。而這些都對房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本降低有利，能夠由減少風(fēng)險。
四、企業(yè)管理加強財務(wù)管理的意義
（一）以現(xiàn)代企業(yè)管理的角度分析財務(wù)管理的意義
現(xiàn)代企業(yè)制度構(gòu)建之后，企業(yè)經(jīng)營權(quán)和所有權(quán)產(chǎn)生了分離，企業(yè)自負盈虧、自主經(jīng)營、自主發(fā)展。企業(yè)漸漸成為市場活動的主體。分析現(xiàn)代企業(yè)目前的狀況，企業(yè)兼并和企業(yè)收購持續(xù)升溫，企業(yè)的國際化和規(guī)?；苍诓粩嗤七M。現(xiàn)代企業(yè)管理，早已告別了以往的作坊式經(jīng)營方式。企業(yè)規(guī)模較小時，財務(wù)管理就有了明顯的重要性。而隨著企業(yè)規(guī)模的擴大、發(fā)展速度的加快，財務(wù)管理必須要跟進企業(yè)發(fā)展步伐。當今競爭環(huán)境日益加劇，企業(yè)若要取得長足性的進展，便要在有限資源的市場中站穩(wěn)腳跟，不斷增加市場份額。此舉要求企業(yè)提高自身的管理水平，以全局的立場處理財務(wù)問題。其中包括投資問題、融資問題和營運資金管理問題。
（二）以現(xiàn)代企業(yè)產(chǎn)權(quán)制度分析財務(wù)管理的意義
現(xiàn)代企業(yè)產(chǎn)權(quán)制度規(guī)定，企業(yè)發(fā)展需以財務(wù)管理為核心。現(xiàn)代企業(yè)制度是權(quán)責明確、產(chǎn)權(quán)清晰的。所謂的產(chǎn)權(quán)清晰，主要是指產(chǎn)權(quán)責任和關(guān)系的清晰。它改變了以往企業(yè)資產(chǎn)管理上的遇事推諉、權(quán)責不清的情況。產(chǎn)權(quán)制度的健全，確定了企業(yè)法人的財產(chǎn)權(quán)。產(chǎn)權(quán)關(guān)系的完整意義，能清晰表明實際占有權(quán)、財產(chǎn)所有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處置權(quán)。現(xiàn)代企業(yè)制度的主要形式是公司制。公司制能夠讓企業(yè)集中人力、財力、物力辦大事，擴大企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模，提高企業(yè)的經(jīng)營效益?，F(xiàn)代企業(yè)制度已經(jīng)將經(jīng)營權(quán)和所有權(quán)分離開，所有者把財產(chǎn)給管理者進行經(jīng)營。管理者有著資產(chǎn)增值責任，所有者以出資額的限制清算企業(yè)承擔的責任。企業(yè)日常經(jīng)營還是以資本營運效益為主。因此，現(xiàn)代企業(yè)的經(jīng)營，屬于資本上的經(jīng)營?，F(xiàn)代企業(yè)的財務(wù)管理核心，在于資本營運效益。由此可以看出，在現(xiàn)代企業(yè)的產(chǎn)權(quán)制度方面，現(xiàn)代企業(yè)管理核心在于財務(wù)管理，財務(wù)管理在企業(yè)管理中有著核心化的作用。
五、企業(yè)財務(wù)資源合理配置的良好政策
（一）健全結(jié)算中心制度，集中管理資金使用
健全結(jié)算中心制度，控制好資金帳外循環(huán)和外頭開戶，達到內(nèi)部資金的統(tǒng)一調(diào)度、集中管理、有效監(jiān)控。其下屬單位除了保存日常必需的賬戶和費用使用情況，還要在計算中心統(tǒng)一開設(shè)結(jié)算賬戶。如此，便嚴密的監(jiān)管了下屬單位的資金使用狀況。
（二）分析預(yù)測現(xiàn)金流量，控制現(xiàn)金的流出與流入，保證償債能力和支付能力
企業(yè)需構(gòu)建管理隨流動資金的理念，把現(xiàn)金流量管理融入企業(yè)管理各個環(huán)節(jié)之內(nèi)，高度重視資產(chǎn)的流動性風(fēng)險和企業(yè)支付風(fēng)險?，F(xiàn)金流量出入關(guān)口要嚴格把關(guān)，嚴格管理投資活動、經(jīng)營活動、籌資活動中的現(xiàn)金流量。
（三）借助于先進計算機技術(shù)，實現(xiàn)資金高效的信息化管理
企業(yè)需結(jié)合實際情況，引進和開發(fā)統(tǒng)一化財務(wù)和一體化業(yè)務(wù)的管理軟件。該管理軟件可稱之為ERP軟件。ERP軟件可逐步實現(xiàn)經(jīng)營管理的物流、信息流、資金流的數(shù)據(jù)共享和集成，確保企業(yè)監(jiān)控、預(yù)算、結(jié)算等財務(wù)工作更加高效化和規(guī)范化。以企業(yè)的內(nèi)部局域網(wǎng)來利用國際互聯(lián)，企業(yè)可隨時獲取財務(wù)會計的信息，對子公司的資金流向進行查詢，改變了傳統(tǒng)化的手工填表缺點。以此保證了財務(wù)會計信息傳遞有更快的效率，更高的質(zhì)量，提升了管理決策水平。
六、結(jié)束語
有效的內(nèi)部控制制度能夠緩解企業(yè)信息的不對稱問題和道德風(fēng)險問題，由此有效控制好企業(yè)的投資過度和投資不足行為，進而提升企業(yè)資本的配置效率。在我國的市場背景下，公司資本配置效率和內(nèi)部控制制度成正相關(guān)。經(jīng)濟全球化的趨勢在不斷發(fā)展，中小型企業(yè)市場環(huán)境中注入了很多不確定因素，但也有更多的選擇。企業(yè)網(wǎng)絡(luò)模式的包含范圍不斷擴大，只有構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制機構(gòu)，才能提高其應(yīng)對風(fēng)險的能力。
參考文獻：
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；稅務(wù)籌劃；風(fēng)險控制
1引言
我國社會主義市場經(jīng)濟不斷發(fā)展，經(jīng)濟實力的增強，人們對于房屋的需求量增加，房地產(chǎn)現(xiàn)已進入了一個新的階段。稅務(wù)籌劃已處于現(xiàn)代企業(yè)管理工作中的重要位置，是財務(wù)管理工作的重要內(nèi)容，對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有著至關(guān)重要的作用。但房價出現(xiàn)了爆炸性和持續(xù)時間長的增長，稅務(wù)籌劃也存在著較大風(fēng)險。因此，優(yōu)化資源配置進行稅務(wù)籌劃，拉低行業(yè)風(fēng)險，才是穩(wěn)控房價的重要途徑。
2找出房地產(chǎn)面臨的稅務(wù)籌劃風(fēng)險
2.1國家政策風(fēng)險
房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)熱，很大程度上依賴著政府政策支持。在我國社會主義市場經(jīng)濟下，房地產(chǎn)行業(yè)為我國國民經(jīng)濟消費水平有著重要作用，推動著經(jīng)濟的發(fā)展。而房價的居高不下使得房地產(chǎn)企業(yè)處在整個市場體系的風(fēng)口浪尖。此時雖然政府會根據(jù)國民經(jīng)濟狀況隨時對房地產(chǎn)行業(yè)進行調(diào)整，但是房地產(chǎn)行業(yè)容易造成對稅務(wù)政策不理解的現(xiàn)象，從而導(dǎo)致違反法律的相關(guān)規(guī)定。
2.2房地產(chǎn)行業(yè)運營風(fēng)險
房地產(chǎn)企業(yè)是房地產(chǎn)行業(yè)的重要組成成分，整個行業(yè)的發(fā)展前景與社會經(jīng)濟生產(chǎn)活動有著密切關(guān)聯(lián)，如果房地產(chǎn)企業(yè)在運營過程中未重視稅務(wù)籌劃的投入，稅務(wù)籌劃政策不合理，就容易讓企業(yè)在經(jīng)濟發(fā)展上陷入困境，甚至導(dǎo)致嚴重經(jīng)濟危機。員工是企業(yè)經(jīng)營的動力，沒有員工就沒有企業(yè)生存的動力。員工情況，包括個人素質(zhì)差異、員工流動性等情況，都是可能導(dǎo)致企業(yè)運營風(fēng)險的重要因素。
2.3法律風(fēng)險
我國房地產(chǎn)事業(yè)取得不斷進展，關(guān)于房地產(chǎn)事業(yè)稅收籌劃的法律法規(guī)卻未得到同步發(fā)展和健全，在房地產(chǎn)稅務(wù)問題上，房地產(chǎn)事業(yè)的稅務(wù)籌劃工作人員和政府稅務(wù)機關(guān)的稅務(wù)人員產(chǎn)生了較大的分歧，這些都是由于政府缺乏完善的稅務(wù)籌劃體制機制對房地產(chǎn)事業(yè)進行監(jiān)督和管理。再者我國大部分企業(yè)對稅收籌劃未能全面理解甚至出現(xiàn)偏差，在進行實際操作的時候容易鉆法律法規(guī)的空子，出現(xiàn)偷稅漏稅的行為，從而在房地產(chǎn)領(lǐng)域產(chǎn)生違法犯罪的風(fēng)險。
3分析稅務(wù)籌劃風(fēng)險產(chǎn)生的原因
首先國家對于房地產(chǎn)行業(yè)的稅收政策變動大。我國稅收政策隨著市場經(jīng)濟發(fā)展在不斷調(diào)整優(yōu)化，房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策也在變動中。我國頒布的關(guān)于房地產(chǎn)稅收的法律法規(guī)仍不夠完善，缺乏良好的稅務(wù)籌劃環(huán)境。其次，缺乏完善的稅務(wù)籌劃制度。政府并未頒布完善的相關(guān)稅務(wù)籌劃制度，致使對房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)籌劃方面的監(jiān)管力度不夠，房地產(chǎn)企業(yè)容易在稅收籌劃上出現(xiàn)誤差。然后，沒有深刻了解稅務(wù)籌劃在房地產(chǎn)行業(yè)的作用。稅務(wù)籌劃是受多方面因素影響的，市場以及國家宏觀調(diào)控政策都對其有些極大影響，因此房地產(chǎn)行業(yè)過度依賴稅務(wù)籌劃是不可取的。最后，稅務(wù)籌劃工作人員未樹立良好的風(fēng)險意識。稅務(wù)籌劃需要相關(guān)工作人員根據(jù)該行業(yè)發(fā)展進度以及政府的稅務(wù)政策來做出相應(yīng)的稅務(wù)籌劃，減輕企業(yè)稅務(wù)負擔。但影響房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的因素復(fù)雜、變動大，存在著較大風(fēng)險。
4加強對房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃的風(fēng)險控制的措施
4.1國家對房地產(chǎn)稅務(wù)實行科學(xué)籌劃，防范風(fēng)險
在法治社會前提下，房地產(chǎn)行業(yè)必須在法律法規(guī)的條框下運行，遵守法律法規(guī)，房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)部門應(yīng)當準確了解國家和政府關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)稅收的政策和法律規(guī)定，稅務(wù)籌劃工作人員也應(yīng)當根據(jù)法律政策來進行稅務(wù)籌劃，明確房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)當繳納的稅務(wù)及其基本市場發(fā)展要求。國家必須做好科學(xué)的籌劃，來防范房地產(chǎn)稅務(wù)風(fēng)險，深入了解國家和政府的法規(guī)和政策，使得房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營與國家法律政策相聯(lián)系，讓房地產(chǎn)行業(yè)在遵守法律的前提下盡可能地節(jié)省產(chǎn)業(yè)成本，防范發(fā)展風(fēng)險。
4.2建立健全稅務(wù)籌劃制度
國家通過稅務(wù)籌劃制度來對房地產(chǎn)行業(yè)進行監(jiān)督管理，從而建立集中高效的稅務(wù)籌劃管理制度。這種制度有利于稅務(wù)機關(guān)開展政府相關(guān)工作，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作人員的工作也能在稅務(wù)制度的監(jiān)督下有效完成，讓政府與房地產(chǎn)行業(yè)在市場經(jīng)濟背景下處于優(yōu)勢地位。
4.3正確認識房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃的作用
稅務(wù)籌劃工作能夠降低房地產(chǎn)的運營風(fēng)險的同時，也存在著一定的局限性。稅務(wù)籌劃需要根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)所收集到的數(shù)據(jù)，與房地產(chǎn)實際運營狀況相結(jié)合，做出切合實際的稅務(wù)籌劃舉措。但在市場經(jīng)濟不斷變化發(fā)展中，房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)信息和實際運營情況也在不斷更新變化，因此需要正確認識稅務(wù)籌劃的作用，不過分依賴，也要注意及時掌握相關(guān)信息。
4.4房地產(chǎn)行業(yè)工作人員要樹立風(fēng)險意識
房地產(chǎn)企業(yè)對稅務(wù)籌劃方面的專業(yè)人才需求大，這也要求相關(guān)人員具備較高的專業(yè)知識能力和素質(zhì)。房地產(chǎn)行業(yè)受國家政策、其他行業(yè)和公民等因素影響，因其因素變化復(fù)雜，要求稅務(wù)籌劃工作人員樹立風(fēng)險意識，要有較強的適應(yīng)能力，高度的責任意識，同時企業(yè)應(yīng)當采取措施提高稅務(wù)籌劃工作人員的風(fēng)險意識和素質(zhì)。
5結(jié)語
綜上所述，稅務(wù)籌劃是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要舉措，如何加強房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃的風(fēng)險控制則是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要課題。在激烈的市場經(jīng)濟競爭下，房地產(chǎn)企業(yè)利用稅務(wù)籌劃風(fēng)險控制措施，防范風(fēng)險，推動房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。
作者:余德梅 單位:海口中上財經(jīng)顧問股份有限公司
參考文獻
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)風(fēng)險；控制；思考
財務(wù)風(fēng)險是企業(yè)經(jīng)營發(fā)展中面臨的一種主要風(fēng)險，能否將財務(wù)風(fēng)險控制在一定的范圍之內(nèi)對于企業(yè)經(jīng)營成敗具有巨大的影響，調(diào)查發(fā)現(xiàn)，超過70%的企業(yè)經(jīng)營失敗都是財務(wù)風(fēng)險所導(dǎo)致的。房地產(chǎn)企業(yè)本身因為投資巨大，開發(fā)周期長，政策影響大，其財務(wù)風(fēng)險相對于一般的企業(yè)更大一些，如何加強房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制成為了企業(yè)管理者以及財務(wù)工作者的一項重要工作內(nèi)容。
一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險來源
房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險具有多因性，財務(wù)風(fēng)險的產(chǎn)生既有房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的因素，也有外部的因素，具體進行如下分析：
1.內(nèi)部風(fēng)險來源
房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的內(nèi)部來源主要有以下幾個方面：一是企業(yè)財務(wù)理念激進，財務(wù)風(fēng)險意識淡薄，這從一些房地產(chǎn)企業(yè)較高的負債率方面就可以窺見一斑，很多房地產(chǎn)企業(yè)的負債率都非常高，要遠遠超過警戒線，這導(dǎo)致企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險偏大；二是成本費用控制較弱，大部分房地產(chǎn)企業(yè)管理者對于收入、效益的重視程度要遠遠高于成本、費用，由此導(dǎo)致企業(yè)的成本費用支出處于一個控制乏力的狀況，很多房地產(chǎn)企業(yè)沒有做到每一個項目的成本獨立核算，且既有的成本費用核算主要就是事后核算為主，事中核算以及事后核算缺失；三是會計專業(yè)隊伍專業(yè)能力欠缺，財務(wù)風(fēng)險控制本身是一個專業(yè)性非常強的工作，如果從業(yè)人員不具有較高的專業(yè)能力很難勝任此項工作。從目前很多房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理從業(yè)人員的專業(yè)素養(yǎng)來看，離崗位的要求還有不小的距離，加上這些年房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)工作出現(xiàn)的各種新情況，很多從業(yè)人員都感到力不從心，從而導(dǎo)致了企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制的薄弱。四是財務(wù)指標預(yù)警體系建設(shè)不力，財務(wù)風(fēng)險的發(fā)生并非是毫無征兆的，如果能夠構(gòu)建完善的預(yù)警體系就可以將財務(wù)風(fēng)險控制在一定的范圍之內(nèi)，在其萌芽狀態(tài)來加以消滅。但是很多房地產(chǎn)企業(yè)疏于財務(wù)風(fēng)險預(yù)警體系的構(gòu)建，總是在財務(wù)風(fēng)險發(fā)生以后，才被動的去加以解決，由此導(dǎo)致了財務(wù)風(fēng)險的難以控制。
2.外部因素來源
房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的外部因素主要有以下幾個方面：一是政府的宏觀調(diào)控政策，目前房地產(chǎn)行業(yè)的過熱已經(jīng)成為了我國經(jīng)濟發(fā)展中的巨大不穩(wěn)定因素，在這一背景下，2003年以來我國房地產(chǎn)行業(yè)進入了“調(diào)控時代”，政府的各種調(diào)控政策將會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險發(fā)生，舉例而言，政府提升二套房利率，對擁有二套住房以上的人限購，這將直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)期收入，從而導(dǎo)致企業(yè)的收入達不到預(yù)期，造成企業(yè)財務(wù)風(fēng)險；二是利率因素，目前我國流動性嚴重過剩，人民幣通貨膨脹嚴重，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，其需要投入大量的資金購買土地、建材等原材料，如果沒有考慮到通貨膨脹這一因素，企業(yè)所持有的現(xiàn)金就會貶值，不能購買到預(yù)算內(nèi)的原材料，導(dǎo)致財務(wù)風(fēng)險發(fā)生；三是我國資本市場的不完善，我國資本市場對于房地產(chǎn)企業(yè)的融資來講是一個負面的沖擊，當企業(yè)發(fā)生資金短缺時很難通過資本市場來進行融資化解財務(wù)危機。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制策略
財務(wù)風(fēng)險控制對于房地產(chǎn)企業(yè)的重要性不言而喻，針對導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的內(nèi)外因素，本文認為房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制的關(guān)鍵在于企業(yè)“修煉內(nèi)功”，這樣一方面可以化解外部不利因素的影響，另外一方面還可以解決內(nèi)部財務(wù)風(fēng)險控制的薄弱環(huán)節(jié)，一舉數(shù)得，具體來講應(yīng)從以下幾個方面著手：
1.樹立財務(wù)風(fēng)險意識
樹立正確的財務(wù)風(fēng)險意識房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制的必要條件之一，良好的風(fēng)險意識更有利于房地產(chǎn)企業(yè)管理者、財務(wù)工作人員做出正確的財務(wù)管理行為，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，關(guān)鍵是樹立穩(wěn)健經(jīng)營的財務(wù)理念，在整個房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景不太明朗，國家宏觀調(diào)控政策不斷，經(jīng)濟增長不穩(wěn)定因素增加的背景下，現(xiàn)金為王是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中必須要恪守的一個重要準則，這樣才能最大限度的消化外部不利因素的帶給企業(yè)財務(wù)的不利沖擊。
2.加強全面預(yù)算管理
“凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢”，房地產(chǎn)企業(yè)的本身的投資回收周期比較長，這期間各種左右成本費用支出以及經(jīng)營收入的因素很多，如果事先沒有一個整體的財務(wù)預(yù)算計劃，事到臨頭才進行財務(wù)的統(tǒng)籌安排，就很容易爆發(fā)財務(wù)風(fēng)險。通過引入全面預(yù)算管理，做到財務(wù)籌資以及投資的事前、事中、事后全過程管理，可以確保財務(wù)管理處于一個規(guī)范有序的狀態(tài)，讓財務(wù)管理服從以及服務(wù)于企業(yè)經(jīng)營管理，為企業(yè)的健康發(fā)展夯實基礎(chǔ)。
3.注重人才隊伍建設(shè)
考慮到財務(wù)風(fēng)險控制工作的專業(yè)性，構(gòu)建一支專業(yè)技能過硬，具有良好職業(yè)道德操守的財務(wù)工作人員隊伍是必要的。人才隊伍建設(shè)應(yīng)從兩個方面著手，一方面是根據(jù)財務(wù)管理崗位的勝任特征來進行人員的招聘，選拔勝任崗位工作要求的員工；另外一方面就是加強員工的培訓(xùn)，讓員工掌握足夠的專業(yè)知識。
4.構(gòu)筑財務(wù)預(yù)警體系
“冰凍三尺，非一日之寒”，通過構(gòu)建財務(wù)預(yù)警體系，設(shè)置敏感度較高的財務(wù)管理指標來對企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險進行評判以及檢驗，當發(fā)現(xiàn)財務(wù)風(fēng)險苗頭時，及時的采取有效措施來加以改進，這樣就可以將財務(wù)風(fēng)險控制在一個可掌控的范圍之內(nèi)，避免財務(wù)風(fēng)險給企業(yè)的發(fā)展帶來更大的損失。
房地產(chǎn)企業(yè)管理者在觀念層面應(yīng)高度重視財務(wù)風(fēng)險管理工作，在意識到財務(wù)風(fēng)險危害的基礎(chǔ)之上，充分的借鑒行業(yè)內(nèi)優(yōu)秀企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險控制經(jīng)驗，結(jié)合自身的情況，根據(jù)外部環(huán)境的變化來進行不斷的調(diào)整，從而構(gòu)建一套高效的財務(wù)風(fēng)險控制體系。（作者單位：天正集團南京置業(yè)有限公司）
參考文獻：
[1] 李榮錦.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險及防范研究[J].會計之友，2010（35）.
(一)財務(wù)管理人員素質(zhì)低下帶來的風(fēng)險
由于國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過程中還有許多不完善的地方，導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)自身缺乏應(yīng)有的風(fēng)險意識，既不注意完善財務(wù)制度，更不注意提升財務(wù)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)。這樣松散的體制必然會導(dǎo)致在財務(wù)管理的過程中，不少從業(yè)人員因為自身行業(yè)知識缺乏，不能意識到財務(wù)預(yù)算管理以及監(jiān)督管理的重要性，因而在管理過程中無法對成本實施科學(xué)有效的控制。這給房地產(chǎn)企業(yè)的高層管理決策造成了困難，更為企業(yè)的財務(wù)管理帶來了諸多風(fēng)險。
(二)新信貸政策造成的風(fēng)險
為了進一步規(guī)范國內(nèi)房地產(chǎn)的市場行為，國家對房地產(chǎn)市場的發(fā)展采取了系列的政策干預(yù)，其中比較重要的舉措就是通過不斷提高信貸成本的方式，來有效實現(xiàn)對房地產(chǎn)行業(yè)的干預(yù)，這也同時給房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)管理帶來了一定的風(fēng)險。這是因為，由于政策強行降低了信貸資金在房地產(chǎn)市場的流通速度，在一定程度上影響了消費者的情緒，進而也造成了銷售資金的回籠變慢局面的形成。這樣一來，房地產(chǎn)企業(yè)不得不面臨著資金結(jié)構(gòu)失衡、負債比率過高的風(fēng)險，嚴重者還有可能遭遇資金鏈斷裂的危險。其次，政策還硬性對那些購買第二套住房的消費者作出相應(yīng)的首付和貸款利率標準（首付款比例不低于70%及以上，貸款利率不低于基準利率的1.1倍），并且還進一步加強了稅收的征管，而對于那些購房時間在5年以內(nèi)的打算交易的，也按照售房收入全額標準征稅。上述這些信貸政策的出臺，一方面是為了強化差別化住房信貸政策；另一方面，也在一定程度上增加了購房者的購房成本，在這樣的大環(huán)境下，必然地會影響到房地產(chǎn)交易市場的產(chǎn)品成交率，給房地產(chǎn)行業(yè)帶來了意想不到的財務(wù)管理風(fēng)險。
(三)新的稅收政策帶來的風(fēng)險
另外，隨著國家相關(guān)房地產(chǎn)政策的進一步出臺，房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅和企業(yè)所得稅的預(yù)征率也不斷提高，這就導(dǎo)致了企業(yè)因為必須要提前多交稅款而牽制了企業(yè)資金的正常流動。特別是國務(wù)院出臺了五項加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策措施后，對于房地產(chǎn)行業(yè)的市場調(diào)控更為明顯，最主要的就是表現(xiàn)在大力推廣房地產(chǎn)的稅收工作試點，對于開發(fā)商而言，他們不能再像以往那樣可以隨意地將交易稅轉(zhuǎn)嫁給購房者。這樣的稅收調(diào)控政策無形中便是增加了開發(fā)商的交易成本，同時也就導(dǎo)致了開發(fā)商的財務(wù)風(fēng)險。同時，由于稅務(wù)部門根據(jù)相關(guān)政策為房地產(chǎn)企業(yè)制定出了建安成本線，這在無形中加大了房地產(chǎn)企業(yè)自身的財務(wù)管理成本，高投入必然也會帶來高風(fēng)險，這也是目前房地產(chǎn)行業(yè)不得不面臨的財務(wù)管理的風(fēng)險之一。
(四)新的土地政策帶來的風(fēng)險
當然，在一系列的干預(yù)政策中，不可小覷的還有土地政策。近年來，國家為了控制開發(fā)商擴張開發(fā)，隨意濫用國有土地資源的不良現(xiàn)象，相繼出臺了很多控制開發(fā)建設(shè)用地的相關(guān)政策。此舉的重要目的就是在落實保障性住房的前提下，進一步增加土地的有效供給。同時，對其自己來源也實現(xiàn)了嚴查制，就是為了更有效地防止某些房地產(chǎn)企業(yè)擅自改變土地的使用性質(zhì)。特別是對于那些非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為，國家還會堅決地依法查處并給予一定額度的罰款。為此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必然地會因為獲取土地資源而支付大量的資金，進而導(dǎo)致因為資金周轉(zhuǎn)不順暢而影響了工期，造成二度的經(jīng)濟損失，嚴重者還有可能會因此失去土地的繼續(xù)使用權(quán)，給自身的財務(wù)管理造成了極大的風(fēng)險。
二、降低房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險的有效策略
(一)創(chuàng)新融資形式，提高應(yīng)對風(fēng)險能力
由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于信貸資金具有強烈的依賴性，因而，在面臨著時下愈演愈烈的房地產(chǎn)市場競爭形勢下，注定了房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中需要利用商業(yè)地產(chǎn)融資并同時將商業(yè)地產(chǎn)進行出售或出租等多元化的方式對資金進行及時有效的回收。隨著國家相關(guān)的干預(yù)政策陸續(xù)出臺，房地產(chǎn)企業(yè)必須順勢而行，緊緊抓住國家相應(yīng)的保障房政策，采取有效而多樣化的融資形式實現(xiàn)對資金流的適時補充。同時，還需要更具市場大環(huán)境靈活改變公司的營銷策略與手段，采取調(diào)整戶型結(jié)構(gòu)的方式，盡可能推出小戶型以吸引那些經(jīng)濟不是特別充足的無房者；或根據(jù)市場實際適當降低產(chǎn)品的銷售價格，盡早地順利地推出產(chǎn)品。也可以采用以價換量的形式，更好更快地實現(xiàn)資金快速回籠的目標。事實證明，只有從市場需求出發(fā)，不斷創(chuàng)新融資形式，才有可能不斷提高企業(yè)應(yīng)對風(fēng)險的能力。
(二)完善管理制度，有效發(fā)揮財務(wù)監(jiān)督職能
很多房地產(chǎn)企業(yè)在進行財務(wù)管理的過程中表現(xiàn)出比較明顯的意識淡薄現(xiàn)象，常常因為過于關(guān)注工程的工期和質(zhì)量而忽視了對財務(wù)規(guī)范化操作的監(jiān)督和管理，因而必然導(dǎo)致了實際效益與預(yù)期效益出現(xiàn)極大反差的現(xiàn)象。所以，在進行財務(wù)管理的時候，作為房地產(chǎn)企業(yè)必須首先建立健全相關(guān)的財務(wù)管理制度，將自身的實際發(fā)展狀況與房地產(chǎn)市場的不斷變化緊密結(jié)合在一起，務(wù)必要客觀細致地對項目建設(shè)的可行性做出科學(xué)的分析，并在此基礎(chǔ)上做好相應(yīng)的項目預(yù)算和資本預(yù)算等工作，努力提高開發(fā)投資的準確性。同時，還要最大限度發(fā)揮財務(wù)的監(jiān)督職能，對施工過程中每一個環(huán)節(jié)的資金使用情況做到跟蹤調(diào)查分析，在做好過程性財務(wù)監(jiān)管的同時，進一步細化對部分費用支出管理與控制工作，以保證安全合理地運用資金的同時，真正將費用支出控制在預(yù)算范圍內(nèi)。
(三)加強內(nèi)部審計，提高財務(wù)人員的綜合素質(zhì)
根據(jù)相關(guān)要求，作為房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理人員，既要具備必要的房地產(chǎn)政策理論水平，又要具備一定的對于會計政策的精準的判斷能力，更要有實施內(nèi)部控制以及綜合運用財務(wù)會計信息等相關(guān)能力，只有達到了上述的幾點要求，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理人員才能更為科學(xué)有效地做好自身的財務(wù)管理工作。但是從目前房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作開展的普遍狀況來看，很多企業(yè)并未充分做好對其內(nèi)部審計的過程性和主動性控制工作，所以很難真正做到對財務(wù)風(fēng)險的正確估算和及時的風(fēng)險防范，進而無法保證企業(yè)經(jīng)濟效益的最大化。為此而，房地產(chǎn)企業(yè)有必要從提高財務(wù)人員的綜合素質(zhì)入手，不僅需要重點引導(dǎo)他們充分認識到財務(wù)管理的規(guī)范化和科學(xué)化對于企業(yè)發(fā)展的重要性，更要通過多種渠道的學(xué)習(xí)形式強化對財務(wù)人員的后續(xù)培訓(xùn)，特別是要強化其對于房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的應(yīng)對意識，真正讓他們在財務(wù)管理工作中發(fā)揮應(yīng)有的作用。
(四)合理避稅，降低部分土地增值稅
作為房地產(chǎn)企業(yè)，如果能夠在不違背國家政策法規(guī)的前提下采取措施避開部分稅收，的確是合理減少稅收的有效途徑。例如，可以通過對項目進行計算并從中找出交稅較少的試用稅率來巧妙減少一部分稅收，或者利用對房地產(chǎn)增值率的控制來實現(xiàn)降低土地增值稅的額度。當然，值得一提的是，房地產(chǎn)商在制定房地產(chǎn)的銷售價格時，一定要要特別注意事前計算和籌劃好銷售價格和稅收之間的協(xié)調(diào)關(guān)系，利用土地增值稅各級距稅率的臨界點合理避稅，所以在處理土地增值稅臨界點附近的情況時，務(wù)必要謹慎，以免為企業(yè)增加不必要的稅收。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以通過分散收入、捆綁銷售以及合作建房等方式，巧妙地實現(xiàn)降低企業(yè)營業(yè)稅的目的。
三、結(jié)束語
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)經(jīng)濟 財務(wù)管理 房地產(chǎn)企業(yè)
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼： A
一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理存在的問題
（一）開發(fā)周期長，收入確定難
房地產(chǎn)的開發(fā)周期比較長、實體龐大、社會勞動消耗量大，前期、中期、后期，不同時段收入的確定、成本的控制以及資金的籌集都不同于其他企業(yè)，由于整個開發(fā)項目會存在一定的不確定性，在開發(fā)的前期和中期對收入是否可以確認比較難以判斷，只有在其辦理房屋竣工交付使用，并辦理所有產(chǎn)權(quán)證書之后才可以確認收入。而且資金回轉(zhuǎn)到企業(yè)的時間比較長，對于成本核算、成本控制都需要根據(jù)不斷的時期分時期進行核算，整個財務(wù)管理工作就顯得比較任務(wù)繁重龐大，也具有一定的風(fēng)險性，所以財務(wù)部門對于收入的確認是比較有難度的。
（二）融資任務(wù)繁重，財務(wù)風(fēng)險高
在房地產(chǎn)整個的開發(fā)過程中需要耗費巨額的費用，單是地皮購入就需要一大筆資金，再加上工程造價更是一個天文數(shù)字的投入，因此房地產(chǎn)開發(fā)是存在著較大的經(jīng)營風(fēng)險的。房地產(chǎn)開發(fā)的資金周轉(zhuǎn)性一般都比較差，并且資金分散在開發(fā)周期的各個部分，管理也相對比較分散，房產(chǎn)建成之后銷售也需要一定的時間，資金回收的速度比較慢，因此資金籌集的任務(wù)比較繁重，大大增加了控制和把握風(fēng)險的難度。正是因為房地產(chǎn)開發(fā)這一系列問題的存在，才對財務(wù)管理提出了較高的要求，如果財務(wù)管理缺乏有效的管制力度的話，將會導(dǎo)致整個房產(chǎn)開發(fā)過程中資金使用處于無序混亂的狀態(tài)中。
（三）資產(chǎn)負債率較高，資產(chǎn)流動性差
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在投資房產(chǎn)開發(fā)的時候，資金投入規(guī)模一般都比較大，單憑企業(yè)內(nèi)部的自有資金是難以支付這么大一筆資金的，所以跟銀行貸款是必然的，如果多個項目一起開發(fā)的話，跟銀行的貸款額度就更大了，這樣就會導(dǎo)致公司出現(xiàn)債務(wù)償還的風(fēng)險，所以說房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往都是高負債率、高財務(wù)風(fēng)險的。另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨主要是土地、在建工程和在售樓盤，資金的回收周期比較長，經(jīng)常出現(xiàn)短期資金不足的情況，對于短期的債務(wù)有時候不能兌現(xiàn)償還的承諾，很容易致使公司陷入信用危機。
（四）企業(yè)財務(wù)人員缺乏績效考核
在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，一般都有設(shè)置財務(wù)管理機構(gòu)，也有規(guī)定比較完善的財務(wù)工作流程，但是由于配備的人員素質(zhì)參差不一，對流程的掌握不夠熟悉，很容易就成不必要的麻煩，而且風(fēng)險防范意識比較差，對于支付款項的核實不夠嚴格。目前很多企業(yè)對財務(wù)主管采用的是委派制，財務(wù)主管的審批權(quán)利比較大，但是又沒有對財務(wù)主管設(shè)定績效考核，沒有相應(yīng)的細則和規(guī)定來對其行為進行引導(dǎo)和約束，并激勵其在財務(wù)管理崗上最大限度發(fā)揮作用。所以說，對于財務(wù)管理人員不能只靠建立財務(wù)管理制度，而也應(yīng)該設(shè)置一定的獎懲機制，以激勵他們從財務(wù)管理的角度上提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)防范風(fēng)險的能力，合理有效的調(diào)度和使用資金。
二、加強房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的方法
（一）加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理體系建設(shè)，保證資金鏈正常運作
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該高度重視資金的使用管理制度，財務(wù)部門對在資金的調(diào)度使用和現(xiàn)金的支出審批應(yīng)當擁有高度的批準權(quán)，統(tǒng)一管理資金的使用。對于下屬財務(wù)單位則根據(jù)業(yè)務(wù)的規(guī)模需求設(shè)置兩級的資金使用權(quán)限，嚴格執(zhí)行收支兩條線的管理方式，對于下屬各單位已經(jīng)實現(xiàn)的收入必須全額及時收繳，所需的費用申請需經(jīng)由總部審核批準再撥付使用。資金的批準使用經(jīng)由三級權(quán)限管理可以及時回收資金，全面及時的掌握整個企業(yè)資金的使用狀況，實現(xiàn)統(tǒng)一調(diào)度，可以避免出現(xiàn)資金沉淀，出現(xiàn)呆賬壞賬的情況，并可以幫助實現(xiàn)工作流程制度化、規(guī)范化，明確各個分工環(huán)節(jié)，清除資金流轉(zhuǎn)的內(nèi)部障礙。
（二）強化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險意識
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營的資金密集型的行業(yè)，其具有較高的風(fēng)險系數(shù)。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該高度重視風(fēng)險管理工作，以提高面對外部經(jīng)濟環(huán)境變化對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)造成影響的應(yīng)對能力。目前有不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的風(fēng)險意識還是比較單薄的，管理機制的建設(shè)不夠健全，風(fēng)險管理方法比較落后，為了提高識別風(fēng)險、化解風(fēng)險的能力，首先我們應(yīng)該樹立風(fēng)險意識，向每位工作人員滲透風(fēng)險意識，杜絕在房產(chǎn)開發(fā)時不訂立合同、或訂立合同時不仔細推敲的現(xiàn)象出現(xiàn)，并建立健全風(fēng)險防范機制。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)是一個競爭激烈的行業(yè)，稍有操作不當，不但會在競爭處于劣勢地位，更有可能致使整個項目流產(chǎn)，所以在房地產(chǎn)開發(fā)的各個層次和方面都要考慮到有可能存在的風(fēng)險，這樣才能做到防范于未然。
（三）健全財務(wù)管理機構(gòu)，強化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)管理
在市場經(jīng)濟條件下，市場的競爭日益激烈，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生存面臨著重大的挑戰(zhàn)，作為一個資金密集型的行業(yè)，財務(wù)管理自然而然也成為了關(guān)系到其存亡的重要命脈。因此，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的高層管理人員不但要懂得如何運營企業(yè)，也更要懂得如何進行有效的財務(wù)管理。首先，作為管理人員必須具備一定財務(wù)管理知識，懂得會計處理和會計信息，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要是靠資金運行和現(xiàn)金流量都是通過財務(wù)管理來體現(xiàn)的；其次，財務(wù)管理是否能達到預(yù)定的目標，很大程度上依賴于財務(wù)管理部門來實現(xiàn)的，因此，財務(wù)管理機構(gòu)的設(shè)置必須要科學(xué)合理，并配備具有一定財務(wù)管理知識和能力人員，積極發(fā)揮作用。
（四）改善資金運作模式
首先，拓寬負債資金的來源。目前情況來看，大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金大多來源于銀行借款，但是隨著銀監(jiān)局加強對銀行放款的限制，銀行資金的發(fā)放將越來越困難。所以，要根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身的財務(wù)狀況、項目規(guī)模、市場預(yù)算等選擇不同的借款來源，并且多爭取最優(yōu)的貸款利率；其次，合理安排償債資金，房地產(chǎn)的存貨一般是以儲備土地、在建工程和待售房產(chǎn)的形式存在，存貨周轉(zhuǎn)比較慢，流動資產(chǎn)的比較高，不容易變現(xiàn)，因此很大程度上制約了房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力。所以我們必須要合理科學(xué)的安排償債資金的先后順序，制定周密的銷售計劃和收款疾患，保證銷售的順利進行加快銷售資金的回收速度，為財務(wù)部門做好償債規(guī)劃提供必要的前提。
三、結(jié)束語
房地產(chǎn)行業(yè)作為一個資金密集型行業(yè)，資金的籌措、使用對企業(yè)的發(fā)展起著至關(guān)重要的作用。在改革開發(fā)的三十年，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了蓬勃發(fā)展的階段，也經(jīng)歷了受金融危機影響而出現(xiàn)的資金供應(yīng)受阻的階段，這也從一個方面證明了房地產(chǎn)行業(yè)不但容易受國家政策的影響，也跟整個經(jīng)濟環(huán)境、金融環(huán)境有著密切的關(guān)系。正是緣于這些原因，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)管理環(huán)節(jié)就顯得相當重要，因此，面對財務(wù)管理中出現(xiàn)的諸如負債率過高、流動性差、開發(fā)周期長、資金回收慢、融資任務(wù)繁重、財務(wù)風(fēng)險高的問題，我們應(yīng)該從企業(yè)的規(guī)模出發(fā)，通過建立健全的財務(wù)管理制度和提高財務(wù)人員的素質(zhì)，進一步提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)管理效率。
參考文獻
[1]李越.房地產(chǎn)企業(yè)實施精細化財務(wù)管理問題研究[J].商業(yè)經(jīng)濟，2010（09）：95.