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房地產(chǎn)評估法律法規(guī)

時間:2023-09-07 17:39:48

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第1篇

關(guān)鍵詞:商業(yè)房地產(chǎn)評估;現(xiàn)存問題;對策

近些年來,我國經(jīng)濟高速發(fā)展的同時,商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)也呈現(xiàn)出一種高速發(fā)展的狀態(tài)。這也為我國的商業(yè)房地產(chǎn)評估行業(yè)帶來了更多的發(fā)展機會。在國家相關(guān)部門以及工作人員等的共同努力下,我國的商業(yè)房地產(chǎn)評估,經(jīng)歷了十多年的創(chuàng)新與發(fā)展的歷程,也逐漸走向了正常發(fā)展的軌道。然而,縱觀我國商業(yè)房地產(chǎn)評估的現(xiàn)狀,還存在著一些不可避免的問題。這些問題制約著我國商業(yè)房地產(chǎn)評估行業(yè)的發(fā)展,商業(yè)房地產(chǎn)評估尚不能完全地適應(yīng)商業(yè)房地產(chǎn)市場發(fā)展的要求,這些問題是迫切需要解決的。因此,要想把握整個行業(yè)的發(fā)展規(guī)律與趨勢,并積極地尋求解決這些問題的對策,盡快縮短與國際之間的行業(yè)差距,進一步健全、完善我國現(xiàn)有的商業(yè)房地產(chǎn)評估業(yè),就必須正視商業(yè)房地產(chǎn)評估行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀及現(xiàn)存問題。

一、商業(yè)房地產(chǎn)評估現(xiàn)存的問題

從發(fā)展的角度來看,商業(yè)房地產(chǎn)評估,盡管取得了很大的進步,但從整體上看,仍沒有一個較為健全的市場體系以及規(guī)范的管理制度,在這種環(huán)境下,商業(yè)房地產(chǎn)評估不可回避地存在著很多問題。

1.商業(yè)房地產(chǎn)評估方面的法律制度欠缺

雖然目前我國已形成了以《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》為基礎(chǔ),由《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》《注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法》等規(guī)章構(gòu)成,以房地產(chǎn)評估師注冊兩項行政許可和房地產(chǎn)評估機構(gòu)資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)為核心的房地產(chǎn)評估法律體系,對房地產(chǎn)評估人員、評估機構(gòu)的管理進行了規(guī)定,但仍然缺乏相關(guān)的實施細則,同時,關(guān)于商業(yè)房地產(chǎn)評估的專門法律卻一直尚未出臺。而對商業(yè)房地產(chǎn)評估的程序、規(guī)范以及執(zhí)業(yè)的道德標(biāo)準(zhǔn)等提供系統(tǒng)和權(quán)威的法律依據(jù)的各種規(guī)范性文件以及規(guī)章制度中也缺乏相關(guān)的規(guī)定。因此,使得房地產(chǎn)評估師由于沒有充分的法律保障在執(zhí)業(yè)過程中往往受到很多限制,不能充分發(fā)揮其在評估過程中的作用,導(dǎo)致很難獲得社會認(rèn)可的評價結(jié)果。

2.商業(yè)房地產(chǎn)評估中易出現(xiàn)連帶責(zé)任

雖然評估機構(gòu)已經(jīng)實現(xiàn)了脫鉤改制,但大部分估價人員仍然受原來的主管部門的管理,甚至一些人員的主要業(yè)務(wù)來源仍然是原來的主管部并且還在其中擔(dān)任職務(wù),這使評估人員在評估過程仍存在著“人情交易”,這就避免不了連帶責(zé)任的出現(xiàn)。

3.商業(yè)房地產(chǎn)評估師執(zhí)業(yè)資格水平欠缺

房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試,是嚴(yán)肅和權(quán)威的。然而,不可避免的是,有一部分人,雖然根本沒有真正領(lǐng)悟到商業(yè)房地產(chǎn)估價的基本理論和方法也沒有商業(yè)房地產(chǎn)評估方面的相關(guān)經(jīng)驗,但通過出具假的資歷證明取得報考資格,然后通過強行記憶理論條文通過考試,再者,獲得評估師資質(zhì)的人員也并不一定是可以從事商業(yè)房地產(chǎn)評估工作的專業(yè)人員,像不是專業(yè)從事商業(yè)房地產(chǎn)評估工作的評估師也可以取得房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格,這就使得行業(yè)管理的難度增大,從而影響了整個行業(yè)的整體形象。

4.商業(yè)房地產(chǎn)評估中存在不正當(dāng)競爭

伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展,商業(yè)房地產(chǎn)評估在整個商業(yè)房地產(chǎn)市場中扮演的角色也越來越重要。由于目前一些不正當(dāng)?shù)母偁幵谖覈虡I(yè)房地產(chǎn)評估行業(yè)存在,這就使得委托方經(jīng)常在評估業(yè)務(wù)中制約著評估人員或機構(gòu)的工作,使得獨立、客觀、公正的原則不能得到很好地遵從。譬如為了使自己獲取更多的利益,在商業(yè)房地產(chǎn)拆遷補償過程中,經(jīng)常會出現(xiàn)委托方“給商業(yè)房地產(chǎn)估價師回扣”的現(xiàn)象,從而導(dǎo)致估價人員的評估和判斷受到影響。此外,由于我國建立的評估機構(gòu)準(zhǔn)入制度方面要求比較低以及日益增長的評估需求,使得評估機構(gòu)數(shù)量逐漸增加,進而導(dǎo)致眾多評估機構(gòu)之間的不正當(dāng)競爭增多,背離了評估行業(yè)的一些基本原則,從而使執(zhí)業(yè)風(fēng)險增加。因此,商業(yè)房地產(chǎn)評估風(fēng)險成為影響商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展的關(guān)鍵。

二、商業(yè)房地產(chǎn)評估中現(xiàn)存問題的原因

我國商業(yè)房地產(chǎn)評估行業(yè)起步較晚,并且各方面的建設(shè)和工作目前還尚不成熟,必然會存在很多的問題,出現(xiàn)這些問題的原因也是多方面的。

1.商業(yè)房地產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展時間較短

改革開放以后,我國才開始發(fā)展商業(yè)房地產(chǎn)評估業(yè),所以相對來說發(fā)展歷史較短。因此目前,還沒有相關(guān)的各項法律法規(guī),來對商業(yè)房地產(chǎn)評估的實施細則進行完善地規(guī)定。同時,針對評估師工作的相關(guān)法律法規(guī)也是同樣匱乏。目前,商業(yè)房地產(chǎn)估價的盲點隨著商業(yè)房地產(chǎn)交易種類地增多也逐漸增多,從而導(dǎo)致了許多由估價不合理引起的法律糾紛。

2.商業(yè)房地產(chǎn)評估管理體制欠缺

主要表現(xiàn)為兩個方面。其一,機構(gòu)管理體制欠缺。雖然合伙制或有限責(zé)任公司制這兩種組織形態(tài)可以自由選擇,但是為了避免出資人承擔(dān)無限連帶責(zé)任,在現(xiàn)實社會中,大多商業(yè)房地產(chǎn)評估機構(gòu)都采用有限責(zé)任公司制。但是在這樣的情況下,就不能夠保障委托人的合法權(quán)益,評估過程中的連帶責(zé)任便會大大增加。其二,行業(yè)管理體制欠缺。目前“政府主管、協(xié)會自律管理”成為我國商業(yè)房地產(chǎn)評估行業(yè)的主要管理模式。因此,作為非自發(fā)性的行業(yè)自律,靠著政府推動,效果較弱,這便造成了目前我國商業(yè)房地產(chǎn)評估市場的紊亂。

3.商業(yè)房地產(chǎn)評估的準(zhǔn)入門檻較低

目前我國相關(guān)的法律法規(guī)也還不夠健全,尚未形成一套科學(xué)和完整的針對人才培養(yǎng)、準(zhǔn)入以及晉級的機制。這導(dǎo)致了許多并非相關(guān)專業(yè)出身,學(xué)歷層次也相對較低的人員進入商業(yè)房地產(chǎn)評估行業(yè),對商業(yè)房地產(chǎn)評估的嚴(yán)謹(jǐn)性和科學(xué)性并沒有足夠的認(rèn)識,職業(yè)道德的遵守情況也較差。同時,目前我國一次性的房地產(chǎn)評估師資格考試制度,由于只有一個注冊級別,很難使評估師的水平高低和資歷深淺得到充分體現(xiàn),因此很多評估師都不愿繼續(xù)學(xué)習(xí)和深造以提升業(yè)務(wù)水平或執(zhí)業(yè)資格。

三、解決商業(yè)房地產(chǎn)評估現(xiàn)存問題的相關(guān)對策

在我國市場化經(jīng)濟的快速發(fā)展中,商業(yè)房地產(chǎn)評估行業(yè)面臨著巨大挑戰(zhàn)的同時也迎來了許多機遇,要想戰(zhàn)勝挑戰(zhàn),把握住機遇,就必須制定合理的對策去解決當(dāng)前商業(yè)房地產(chǎn)評估中存在的問題。

1.建立健全商業(yè)房地產(chǎn)評估行業(yè)的法律體系

有法可依是商業(yè)房地產(chǎn)評估行業(yè)存在和發(fā)展的保證。為了確保商業(yè)房地產(chǎn)評估的健康順利發(fā)展,國家應(yīng)根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理辦法》《注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法》等有關(guān)法律法規(guī),出臺專門的《商業(yè)房地產(chǎn)估價法》。該法除了應(yīng)該綜合現(xiàn)有的法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定,還應(yīng)該完善以下幾個方面:一是強化行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。制定商業(yè)房地產(chǎn)評估行業(yè)的操作規(guī)范和規(guī)程并強制推行。二是規(guī)范收費標(biāo)準(zhǔn)。應(yīng)該詳細地對項目收費檔次進行劃分并適當(dāng)調(diào)整其收費標(biāo)準(zhǔn)。三是制定職業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)。出臺《商業(yè)房地產(chǎn)估價師守則》等相關(guān)規(guī)定來規(guī)范評估機構(gòu)和評估師的評估行為。四是提高商業(yè)房地產(chǎn)估價人員的風(fēng)險意識和責(zé)任意識。因此要解決評估結(jié)果與社會發(fā)展不相協(xié)調(diào)的問題,就必須對商業(yè)房地產(chǎn)評估方法和程序進行規(guī)范和完善。

2.加強對商業(yè)房地產(chǎn)評估市場的監(jiān)管力度

由于在不同的部門壟斷和行業(yè)壟斷,使得商業(yè)房地產(chǎn)評估行業(yè)間的競爭一直處于不平等的狀態(tài)。為了使房地產(chǎn)評估機構(gòu)能夠成為真正獨立的中介機構(gòu),今后應(yīng)加快評估機構(gòu)的脫鉤改制工作,使得各評估機構(gòu)在平等的競爭環(huán)境中靠質(zhì)取勝,這樣才能使商業(yè)房地產(chǎn)評估行業(yè)的估價水平得到整體提高。對于商業(yè)房地產(chǎn)評估機構(gòu)和評估人員的工作,房地產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)避免干涉,以防止保評估結(jié)果完整性或規(guī)范性的缺失。商業(yè)房地產(chǎn)主管部門要組織對商業(yè)房地產(chǎn)評估市場的調(diào)查研究,制定評估市場監(jiān)管規(guī)則,明確評估的違規(guī)性質(zhì),制定評估的懲罰機制,追究違規(guī)人員的行政或法律責(zé)任。

3.加強商業(yè)房地產(chǎn)評估從業(yè)人員的資格認(rèn)證和后續(xù)教育

要想使商業(yè)房地產(chǎn)評估從業(yè)人員的自身素質(zhì)和行業(yè)的整體水平都能得到提高,一方面,應(yīng)該結(jié)合我國的客觀實際,加強對商業(yè)房地產(chǎn)評估從業(yè)人員的資格認(rèn)證工作,實行動態(tài)的兩級管理體制,即根據(jù)商業(yè)房地產(chǎn)估價師職業(yè)道德的好壞、執(zhí)業(yè)能力的強弱、等實際情況來確定相應(yīng)的執(zhí)業(yè)等級標(biāo)準(zhǔn),做到有升有降、動態(tài)管理。同時,要提高商業(yè)房地產(chǎn)估價人員的綜合素質(zhì)。具體措施包括:(1)適當(dāng)?shù)靥岣邚臉I(yè)人員的準(zhǔn)入門檻,將報考人員的學(xué)歷要求提高。規(guī)定報考房地產(chǎn)評估師的專業(yè)人員應(yīng)該至少具備大學(xué)本科以上的學(xué)歷;(2)嚴(yán)格執(zhí)行注冊制度。加強對該制度的執(zhí)行力度;(3)適當(dāng)加大考試的難度,同時擴大考察知識面,選優(yōu)錄取。最后,為了能夠提高從業(yè)人員的業(yè)務(wù)水平,以及及時地更新專業(yè)知識,相關(guān)從業(yè)人員的后續(xù)教育工作也將成為房地產(chǎn)評估行業(yè)協(xié)會的重要任務(wù)。

四、結(jié)論

商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)的快速對發(fā)展我國社會經(jīng)濟的發(fā)展起到促進作用。作為我國房地產(chǎn)行業(yè)的重要組成部分,商業(yè)房地產(chǎn)評估對我國社會主義市場經(jīng)濟的健康、全面的發(fā)展起到關(guān)鍵作用。在推動商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)濟趨于規(guī)范化和穩(wěn)定化的進程中的價值也不可替代。我國商業(yè)房地產(chǎn)評估作為新型產(chǎn)業(yè),發(fā)展勁頭十足。雖然目前仍處于初級階段,且還存在著一些問題,但是,結(jié)合我國的國情采取適當(dāng)?shù)拇胧┘右砸?guī)范,商業(yè)房地產(chǎn)評估會日趨成熟,將在推動社會經(jīng)濟快速協(xié)調(diào)發(fā)展方面發(fā)揮更大的作用。

參考文獻:

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第2篇

【關(guān)鍵詞】新會計準(zhǔn)則;公允價格;房地產(chǎn)評估

2006年2月15日,財政部正式了新企業(yè)會計準(zhǔn)則體系。新會計準(zhǔn)則是在國際會計準(zhǔn)則趨同背景下出臺的,吸收了國際會計準(zhǔn)則的成果。其中《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號――投資性房地產(chǎn)》改變了以往企業(yè)會計制度對所有房地產(chǎn)都是按照歷史成本進行會計計量的局面,允許企業(yè)在一定條件下,按照公允價值進行會計計量。企業(yè)自己按照公允價值計量其投資性房地產(chǎn)存在問題,企業(yè)自身很難具有真正的公允性,因此,必須委托外部獨立的專業(yè)房地產(chǎn)評估機構(gòu)。房地產(chǎn)評估屬于房地產(chǎn)中介范圍,無論從國外還是我國沿海發(fā)達城市來看,它都本應(yīng)是一個前途無量的行業(yè)。然而,房地產(chǎn)評估行業(yè)中的業(yè)務(wù)費盛行,的確又給評估業(yè)界帶來了黑暗。

一、房地產(chǎn)評估的類型

(一)一般評估

這類評估一般是在交易雙方發(fā)生意見分歧或有爭議時,求助于評估機構(gòu),以解決分歧和爭議,使之趨于一致的手段,一般不具備法律效力,是參考性評估,它反映的是某一地域、某一時間點、某一特定物業(yè)一般的價值水平。

(二)房地產(chǎn)抵押貸款評估

這類評估是購房者尋求金融支持時,對自己所抵押的房屋的價值而進行的評估。它必須由金融部門指定或委派的評估機構(gòu)進行評估,評估一經(jīng)確定,具有法律效力,形成法律文件,對雙方具有約束力。這種評估值一般較低。

(三)特定評估

這種評估是房地產(chǎn)交易管理部門對買賣雙方交易價格明顯低于市場價格水平而作的評估,為了求其公正合理,須采用兩種以上的評估方法進行評估,評估結(jié)果一經(jīng)確定,具有法律效力,交易雙方須按確定后的評估值計算繳納稅費。

二、新會計準(zhǔn)則對房地產(chǎn)評估的影響

在新會計準(zhǔn)則下,進行投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量時,可以采用公允價格模式和成本模式兩種方式。有確鑿證據(jù)表明該投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的,可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價格模式進行后續(xù)計量。采用公允價值模式計量的,不對投資性房地產(chǎn)提取折舊或進行攤銷,應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值,公允價值與原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益。公允價值評估的評估范圍包括四個方面: 第一是已經(jīng)出租的土地使用權(quán)和已出租的建筑物,是指以經(jīng)營、租賃方式出租的建設(shè)用地使用權(quán)和建筑物;第二是持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的建設(shè)用地使用權(quán),是指企業(yè)取得,增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán), 當(dāng)然已經(jīng)被認(rèn)定是閑置土地的不能按照公允價值進行計量;第三是某宗房地產(chǎn),部分用于賺取租金或資本增值,部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理,這種情況下需要分開進行計量。對于能夠單獨計量和出售、用于賺取租金或資本增值的部分,應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn),按照公允價值進行會計計量;對于另外一部分,當(dāng)然不能按公允價值進行會計計量;如果不可區(qū)分的話,也不能按照公允價值進行會計計量。涉及估價對象的法律權(quán)屬,按照公允價值進行計量的房地產(chǎn),應(yīng)該是有合法產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)。但是,房地產(chǎn)市場可能會存在投機現(xiàn)象,房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系可能會因此產(chǎn)生扭曲,從而形成風(fēng)險。第一個風(fēng)險是,投資性的房地產(chǎn)公允價值評估的利益相關(guān)方比普通的房產(chǎn)交易評估涉及的利益當(dāng)事人要多,從而造成相關(guān)責(zé)任的模糊不清等風(fēng)險。一般的房產(chǎn)交易評估,往往只涉及交易雙方,而公允價值評估涉及的利益相關(guān)方大致有七個:政府和政府的監(jiān)管部門;公司股東, 因為公允價值的計量直接涉及企業(yè)在市場上的表現(xiàn),公司的企業(yè)價值發(fā)生變化,公司股東的利益會受影響;公司的高管層;公司的員工,他們也有切身的利害關(guān)系;公司外部相關(guān)利益人,例如公司債權(quán)人;潛在投資者;公司的競爭對手和合作伙伴。第二個風(fēng)險是,在市場發(fā)生變化的時候,公允價值會計計量會出現(xiàn)兩種可能。一種可能是在房地產(chǎn)市場持續(xù)上漲的時候, 按照公允價值會計計量,必然體現(xiàn)為企業(yè)的利潤增加,公司在資本市場表現(xiàn)卓著,股票的價值會在資本市場上得到反映,在企業(yè)的現(xiàn)金流并沒有增加的情況下,上市公司仍然可能獲得融資,這種情況下, 公司高管層會不會借助公允價值來進一步高估房產(chǎn)的價值?這種可能性不能排除;另外一種可能是當(dāng)房地產(chǎn)市場持續(xù)下跌的時候,按照公允價值進行會計計量,企業(yè)的利潤會減少,相應(yīng)的企業(yè)價值反映在資本市場上,股票會有一些下跌,企業(yè)的現(xiàn)金流并不會因此減少。所以,公允價值會計計量在一定程度上好比一個放大器,把企業(yè)價值在資本市場的表現(xiàn)進一步放大。2006年12月中國允許外資銀行在13個城市經(jīng)營,外資銀行在中國實行國民待遇,國外銀行與國內(nèi)銀行在人員管理等方面形成競爭。這給房地產(chǎn)評估行業(yè)帶來了機遇。境外銀行對業(yè)務(wù)費抓得很緊,香港謝樹林金鋪由于與國內(nèi)旅行社簽訂回扣協(xié)議,已被出局,信譽掃地。相信今后銀行應(yīng)當(dāng)是通過吸收儲蓄發(fā)放貸款來贏利,而不是通過收取業(yè)務(wù)費來占領(lǐng)市場,發(fā)展銀行業(yè)。

三、新會計準(zhǔn)則下完善和加強房地產(chǎn)評估的措施

(一)完善法律法規(guī)體系的建立

當(dāng)前我國房地產(chǎn)評估行業(yè)各個方面的法律法規(guī)都不太健全,某些領(lǐng)域甚至是空白的。為了使我國房地產(chǎn)評估行業(yè)能夠健康的發(fā)展,應(yīng)該頒布一些相關(guān)的法律規(guī)范,從而解決房地產(chǎn)評估的管理問題,實行統(tǒng)一管理;解決房地產(chǎn)評估行業(yè)的競爭問題,實現(xiàn)真正的政企分開,使評估行業(yè)健康有序地競爭;解決房地產(chǎn)估價師職業(yè)道德不高問題,提高房地產(chǎn)估價師的責(zé)任感和風(fēng)險意識;解決房地產(chǎn)評估結(jié)果客觀合理問題,規(guī)范房地產(chǎn)評估方法和程序。對于目前已經(jīng)有的一些條例、規(guī)定,要加以統(tǒng)一,打破門戶之見,使它們統(tǒng)一口徑,統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn),排除相互間的干擾,互為補充,互為完善。

(二)加強理論研究

房地產(chǎn)評估是一項專業(yè)技術(shù)性工作,其生存之本在于科學(xué)的理論基礎(chǔ)。只有為客戶提供獨立、客觀、公正又具有嚴(yán)密邏輯性的估價報告,客戶才會信服這些結(jié)論,工作才能為市場所認(rèn)可。估價工作粗糙化,估價結(jié)論簡單化,估價報告沒有理論依據(jù),缺少技術(shù)含量,這樣的報告是很難讓人信服的。因此,必須加強估價理論研究,提高估價的技術(shù)含量。

(三)建立統(tǒng)一的管理體制

在縱向上實行統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo),分級管理,即在房地產(chǎn)估價管理方面的重大方針政策應(yīng)由國家統(tǒng)一制定,而在具體執(zhí)行國家政策上,又要結(jié)合本地區(qū)和本部門的情況進行管理,要發(fā)揮各級管理部門的積極性,因地制宜地做好房地產(chǎn)估價管理工作。在橫向上,應(yīng)明確房地產(chǎn)估價管理部門歸口管理。歸口管理包括單位和價格的歸口。單位歸口管理是指那些跨行業(yè)、跨部門、跨系統(tǒng)的房地產(chǎn)經(jīng)營機構(gòu)和團體,不論其經(jīng)營形式和隸屬關(guān)系如何,都應(yīng)歸口到房地產(chǎn)管理部門進行統(tǒng)一管理。價格歸口管理是指各行各業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營單位房地產(chǎn)商品的銷售、租賃、抵押等價格的確定和調(diào)整,必須由房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)一審核、監(jiān)督和檢查。另外,還應(yīng)建立房地產(chǎn)估價監(jiān)督機構(gòu),包括對社會估價機構(gòu)和對政府房地產(chǎn)估價部門的監(jiān)督。對于估價中、串通舞弊、弄虛作假,致使估價結(jié)果有失公允的,政府有關(guān)管理部門應(yīng)視情節(jié)輕重給予處理。

(四)注重制度創(chuàng)新

評估機構(gòu)應(yīng)建立、健全完善的內(nèi)部質(zhì)量控制體系,要有一整套質(zhì)量控制政策和程序,樹立質(zhì)量至上的觀念,保持應(yīng)有的職業(yè)謹(jǐn)慎,嚴(yán)格按《規(guī)范》和有關(guān)法律法規(guī)進行評估工作,擬定科學(xué)的評估計劃,采用正確、恰當(dāng)?shù)脑u估程序和方法,制作全面規(guī)范的評估報告。特別是建立完善并確實執(zhí)行估價復(fù)審制度,復(fù)審制度不僅可以提升估價師的專業(yè)水準(zhǔn),可以加強委托人對評估報告的信心,而且更重要的是它可以評價評估工作所采用的程序、方法是否適當(dāng),并對評估報告進行恰當(dāng)性檢查,從而有效地降低評估風(fēng)險。還必須加強對行業(yè)的統(tǒng)一管理和監(jiān)督職能,對評估機構(gòu)和人員作定期和不定期的檢查,對發(fā)現(xiàn)的違法違紀(jì)行為要堅決查處,為評估工作建立一個良好的外部環(huán)境。同時穩(wěn)步設(shè)立評估風(fēng)險基金,以提高評估機構(gòu)的抗風(fēng)險能力。

(五)加強企業(yè)競爭力創(chuàng)新

創(chuàng)新是房地產(chǎn)評估企業(yè)的核心競爭力,“技術(shù)創(chuàng)新”、“管理創(chuàng)新”、“服務(wù)創(chuàng)新”是企業(yè)持續(xù)發(fā)展的源泉。因循守舊、固步自封,企業(yè)就可能在市場上萎縮甚至被淘汰。目前我國房地產(chǎn)評估機構(gòu)本身的競爭力主要具有如下特點:一是房地產(chǎn)中介機構(gòu)資質(zhì)單一,僅限于房地產(chǎn)估價、經(jīng)紀(jì)、咨詢,因而較難在市場發(fā)展。房地產(chǎn)中介機構(gòu)應(yīng)尋求強強聯(lián)合、資質(zhì)共享,人員資格共用,以提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。二是對經(jīng)營和股權(quán)的關(guān)系認(rèn)識不清。個別機構(gòu)對經(jīng)營和股權(quán)的關(guān)系認(rèn)識不清,為保護股東利益不顧外來人才資源的發(fā)揮,只有股東才能任部門經(jīng)理,“任人唯親”,不是采取任人唯賢、人盡其才的做法。三是大股東不是估價師。有些評估機構(gòu)的大股東本人不是估價師。房地產(chǎn)估價是個專業(yè)性很強的行業(yè),不是估價師作為大股東違反了建設(shè)部142號令專職注冊估價師應(yīng)占60%股份的規(guī)定。四是股權(quán)集中。有些評估機構(gòu)只有一個股東,股權(quán)太集中吸納不了人才,也難以做大做強。應(yīng)改變股權(quán)結(jié)構(gòu),吸納優(yōu)秀人才,獲取管理經(jīng)驗,以提供更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

(六)提高評估人員素質(zhì)

要把提高評估從業(yè)人員的素質(zhì)水平作為保證房地產(chǎn)評估業(yè)健康持續(xù)發(fā)展的重要因素。要保持評估人員持業(yè)能力以適應(yīng)社會對它的要求,就要注重評估人員的后續(xù)教育。行業(yè)主管部門和行業(yè)協(xié)會應(yīng)有計劃地組織人員集中進行培訓(xùn)和考核活動,評估機構(gòu)和人員也可根據(jù)自己的情況和特點進行自我培訓(xùn)。后續(xù)教育應(yīng)擺脫那種為教育而教育的形式主義,應(yīng)針對當(dāng)前評估工作遇到的新問題、新情況有目的地進行,既可采取聘請名師講座的形式,也可采用評估人員相互交流討論的形式,使后續(xù)教育切實為提高評估人員素質(zhì)水平服務(wù)。同時建議實行估價員等級制度。估價員一般可分為估價員、助理估價師、估價師和高級估價師。為了配合估價人員等級制度還應(yīng)積極推行估價師考試和注冊制度。1995年以來,我國實行了估價師資格考試,通過這一考試者可獲得注冊估價師職別。按照國際慣例,房地產(chǎn)估價師制度要對報考者的學(xué)歷、工作經(jīng)歷作出具體要求,符合條件者方可參加考試,經(jīng)過考試合格后方能注冊,注冊后方可從業(yè)。這一制度的推廣有利于消除在資格評審過程中出現(xiàn)的論資排輩、講人情、拉關(guān)系等不正之風(fēng),確保評估隊伍的可靠性。

(七)加強相關(guān)領(lǐng)域的開拓

我國的房地產(chǎn)評估行業(yè)由于起步較晚,市場競爭意識薄弱,大多數(shù)企業(yè)規(guī)模偏小、業(yè)務(wù)單一,抗風(fēng)險的能力比較差。其實,房地產(chǎn)評估行業(yè)具有很多專業(yè)優(yōu)勢,比如對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場具有較深入的了解,對工程建設(shè)、會計財務(wù)、建筑設(shè)計、規(guī)劃等都有一定專長。因此我們要充分發(fā)揮自己的優(yōu)勢,多元化開拓的道路,提高自己的抗風(fēng)險能力。從國內(nèi)及國際上一些成功的評估機構(gòu)來看,他們都非常注重這方面的發(fā)展。他們不單單從事房地產(chǎn)評估行業(yè),而是將業(yè)務(wù)拓展到房地產(chǎn)咨詢、策劃、房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)紀(jì)以及資產(chǎn)評估、置業(yè)擔(dān)保等相關(guān)行業(yè),大大提高了自身的競爭能力,完成了從單一化經(jīng)營到多元化發(fā)展的轉(zhuǎn)變。因此,房地產(chǎn)評估行業(yè)利用自身優(yōu)勢走多元化發(fā)展的道路是必然趨勢。唯有這樣,我們才能真正打破一切壟斷,完成自身飛躍,在市場經(jīng)濟中立于不敗之地。

總之,在新會計準(zhǔn)則下,一個房地產(chǎn)評估機構(gòu)的生存與發(fā)展最終要靠自身價值的確定,開放的市場、競爭的市場,更需要行業(yè)的自律、自強。

【參考文獻】

[1] 桂泳評.投資風(fēng)險[M].上海:立信會計出版社,1996.

[2] 張東祥.房地產(chǎn)評估新制度研究[M].北京:中國經(jīng)濟出版社,2005:22.

第3篇

[關(guān)鍵詞]拆遷補償;問題;方法

[DOI] 10.13939/ki.zgsc.2015.08.

隨著我國城市化進程的不斷加快,城市建設(shè)對于土地的需求也快速增長。為滿足城市建設(shè)用地的需求,地方政府一方面征收農(nóng)村集體土地,并將這些土地轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘薪ㄔO(shè)用地,一方面通過拆遷城市舊房獲得城市建設(shè)用地。在上述獲得城市用地的方式中,拆遷舊房是最主要的方式,這種方式既滿足率城市建設(shè)對土地的需求,有改善了城市的居住環(huán)境,提升了城市的形象。但是,在舊房拆遷過程中,被拆遷方與拆遷方常常因為拆遷補償發(fā)生矛盾,有的大打出手,有的訴諸法律。在這種情況下,研究拆遷補償中存在的問題,對于化解被拆遷方與拆遷方之間的矛盾,推動城市化進程就具有了十分重要的現(xiàn)實意義。

1 當(dāng)前拆遷補償中存在的問題

1.1 集體土地征用補償制度不盡完善

在我國《憲法》中規(guī)定,政府對于集體土地擁有征用權(quán),但是對于具體補償并沒有任何規(guī)定,這樣,從法律層面上來講,對于集體土地,我國公民就面臨著保障不足的難題。此外,由于我國地域廣,地區(qū)之間經(jīng)濟發(fā)展不平衡,貧富差距較大,集體土地的種植結(jié)構(gòu)、耕作水平也存在著較大的差異,土地創(chuàng)造的經(jīng)濟價值也不盡相同,其補償標(biāo)準(zhǔn)也各不相同。最后,由于區(qū)域之間的發(fā)展不平衡,與農(nóng)民現(xiàn)有的經(jīng)濟基礎(chǔ)與今后生活的需要,當(dāng)前的補償標(biāo)準(zhǔn)無法保障或改善農(nóng)民現(xiàn)有的生活,為今后生活考慮,如果補償標(biāo)準(zhǔn)相對較低,便會導(dǎo)致拆遷補償問題[1]。

1.2 拆遷補償程序模糊不清

在拆遷補償過程中,被拆遷人與拆遷人的民事主體關(guān)系是平等的,而建立在這種民事主體平等關(guān)系之上的拆遷補償程序也必然是透明的。但是因為拆遷人與政府之間常常存在著十分密切的關(guān)系,處于絕對的強勢地位,這樣就將被拆遷人置于非常被動的地位。在這種情況下,拆遷人與被拆遷人甚至根本不對拆遷補償進行協(xié)商,部分地區(qū)甚至只是簡單地一個拆遷公告,拆遷公告上對拆遷補償進行簡單的闡述,根本不涉及拆遷補償程序,對于這樣的拆遷補償,被拆遷人只能被動接受。正是因為拆遷補償程序模糊不清,使得拆遷人與被拆遷人處于對立關(guān)系之中,同時,部分被拆遷人還可以通過走關(guān)系獲取更多的拆遷補償,使得被拆遷人之間原本平等的關(guān)系轉(zhuǎn)變?yōu)椴黄降鹊年P(guān)系。這樣就經(jīng)常導(dǎo)致抗拆遷事件的發(fā)生[2]。

1.3 拆遷補償范圍模糊不清

按照我國《城鎮(zhèn)房屋拆遷管理條例》規(guī)定,拆遷補償既可以以貨幣進行補償,還可以實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。貨幣補償金額按照被拆遷建筑的區(qū)位、建筑面積、用途等因素由房地產(chǎn)市場進行評估,并依據(jù)評估的價格確定。其具體方法由省市等各級人民政府規(guī)定。對于調(diào)換房屋產(chǎn)權(quán)的,須按照《城鎮(zhèn)房屋拆遷管理條例》的規(guī)定,對被拆遷房屋的補償金額以及條換房屋的價格進行計算,并將產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價結(jié)清。這樣,表面上看《城鎮(zhèn)房屋拆遷管理條例》似乎對被拆遷人的經(jīng)濟利益進行了全面考慮,體現(xiàn)出等價交換原則。但是《城鎮(zhèn)房屋拆遷管理條例》過分抽象,且彈性太大,缺乏實踐操作性。實際上,在對舊有房屋的評估過程中,相關(guān)單位并沒有嚴(yán)格的拆遷補償范圍標(biāo)準(zhǔn),在價值的評估上,只是對房屋的經(jīng)濟價值進行評估,其中不但不包括土地出讓金、搬遷損失費、裝修材料費以及適當(dāng)?shù)木葷a償,甚至還不包括其他的隱形損失等。但是重新開發(fā)建設(shè)的商品房,其銷售價格除了包含土地出讓金外,還包括支付給被拆遷人的補償費用、市政建設(shè)配套費用、經(jīng)營成本、裝修成本與開發(fā)商自身獲取的利潤。這樣常常導(dǎo)致被拆遷人在得到補償款后買不起商品房,或者在調(diào)換產(chǎn)權(quán)后難以支付商品房比原來房屋多出面積的價款[3]。在這種情況下,就會經(jīng)常導(dǎo)致抗拆遷事件的發(fā)生。

1.4 房地產(chǎn)評估缺乏規(guī)范

目前,對于房屋拆遷賠償?shù)姆康禺a(chǎn)評估非常不規(guī)范,相當(dāng)多的市場評估機構(gòu)缺乏資質(zhì),甚至直接由政府出面組成評估機構(gòu),其評估人員資質(zhì)自然良莠不齊,甚至根本不具備任何評估資質(zhì),這樣就導(dǎo)致拆遷賠償評估缺乏科學(xué)性、準(zhǔn)確性,甚至拆遷賠償價格嚴(yán)重偏離房屋價值。在房屋拆遷賠償過程中,估價機構(gòu)難以獨立進行賠償,正常價格評估常常受到政府或者其他機構(gòu)干預(yù),部分政府單位為了將補償標(biāo)準(zhǔn)降到最低,常常直接出面干預(yù)價格評估,導(dǎo)致房屋拆遷評估價格嚴(yán)重偏低。在房屋拆遷評估過程中,為承攬評估業(yè)務(wù),部分評估機構(gòu)常常迎合某些單位或個人的需要,假評估、亂評估,違規(guī)進行評估,甚至出具嚴(yán)重偏離房屋實際價值的違規(guī)評估報告[4]。

1.5 片面擴大公共利益界定的范疇

由于公共利益本身界定的范疇并不確定,也沒有較為統(tǒng)一的界定標(biāo)準(zhǔn),這樣就導(dǎo)致部分地方政府管理人員打著“公共利益”的旗號,違法違規(guī)征收公民的房屋與土地,然后再將這些土地以政府的名義批給房地產(chǎn)開發(fā)商,從而謀取不正當(dāng)?shù)臋?quán)益。在城鎮(zhèn)化建設(shè)過程中,城鎮(zhèn)建設(shè),尤其是城鎮(zhèn)居民住宅建設(shè)主要是由開發(fā)商進行的,這樣常常導(dǎo)致開發(fā)商打著“公共利益”的招牌開發(fā)城鎮(zhèn)居民住宅,并按照“公共利益”給房屋的所有者進行賠償,其本質(zhì)上是打著“公共利益”的招牌對公民房屋所有權(quán)的剝奪與損害。

2 解決當(dāng)前拆遷補償中存在問題的方法

2.1 依法完善城鎮(zhèn)房屋拆遷相關(guān)條例

認(rèn)真分析我國《城鎮(zhèn)房屋拆遷管理條例》,我們不難發(fā)現(xiàn),該條例的制定主要是從管理者的角度進行的,而不是從物權(quán)保護的角度進行的,這樣就導(dǎo)致在房屋拆遷過程中行政過多干預(yù)現(xiàn)象的出現(xiàn)。在市場經(jīng)濟時代,任何主體都必須嚴(yán)格按照法律的規(guī)定行使權(quán)利并履行義務(wù),在房屋過程中,也必須依法完善城鎮(zhèn)房屋拆遷相關(guān)條例。而相關(guān)條例必須包含下面的內(nèi)容:第一,房屋拆遷必須有明確的目的,嚴(yán)格區(qū)分商業(yè)項目與公益項目,并且不同的項目要制定出不同的管理辦法。第二,房屋拆遷必須由一定行政級別的政府機構(gòu)進行,對于不具備相關(guān)資格的政府機構(gòu)、單位或者個人嚴(yán)格進行約束,如果超越行使權(quán)力,進行房屋拆遷或者對房屋拆遷進行干預(yù),必須依法進行處罰。第三,明確房屋拆遷賠償標(biāo)準(zhǔn)。在賠償標(biāo)準(zhǔn)制定的過程中,必須認(rèn)真分析地區(qū)之間經(jīng)濟發(fā)展的差異,按照地區(qū)經(jīng)濟差異分別制定不同的房屋拆遷賠償標(biāo)準(zhǔn),并且按照地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展對賠償標(biāo)準(zhǔn)適時進行調(diào)整。第四,嚴(yán)格房屋拆遷程序。房屋拆遷賠償程序,必須以法律法規(guī)的形式進行規(guī)定,只有以法律法規(guī)的形式進行規(guī)定,才能對政府機關(guān)形成約束。同時,要明確拆遷程序的具體實施細則,實施細則越詳細,對房屋所有者的保護力度也就越大。對于由于市場變化存在不確定性的拆遷細則上,必須建立一定程序的監(jiān)督機制,并且以法律的形式對這些監(jiān)督機制進行約束。

2.2 明確補償程序

在土地使用之前,土地使用者必須依法向政府提出土地使用申請,并提供使用土地所必須的相關(guān)證明。在收到申請后,政府必須依照相關(guān)程序?qū)ν恋厥褂蒙暾堖M行嚴(yán)格的審查,在審查過程中,本著公平、公正、公開的原則,政府管理人員要廣泛聽取各方面的意見,并舉行聽證會,如果審查符合相關(guān)規(guī)定,則向土地使用者頒發(fā)房屋拆遷許可證,否則,則不予頒發(fā)。政府在頒發(fā)房屋拆遷許可證之后,要進行公告,并對相關(guān)拆遷事宜進行明確的說明,并依據(jù)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)給予房屋所有者足量發(fā)放補償金。房屋所有者在領(lǐng)取足量的補償金后,要按照規(guī)定的時間進行搬遷。

2.3 明確拆遷補償范圍

按照我國《城鎮(zhèn)房屋拆遷管理條例》相關(guān)規(guī)定,房屋拆遷補償范圍主要包括房屋所有權(quán)、收益權(quán)以及附屬物所有權(quán),補償?shù)氖找姘ㄉa(chǎn)經(jīng)營產(chǎn)生的預(yù)期收益、租金、拆遷必需的費用等。為保證房屋所有者的權(quán)利,必須明確上述補償范圍。而要想明確補償范圍,首先要對不同地方政府的補償規(guī)定給予嚴(yán)格的監(jiān)督與管理,對于不符合相關(guān)規(guī)定,或者不合理的補償,必須提出整改意見,并責(zé)令其進行修改,并對整改完成的補償范圍進行認(rèn)真的審查。其次,要鼓勵個地方政府盡最大可能擴大房屋補償范圍,保證房屋所有權(quán)者合法權(quán)益,避免發(fā)生拆遷補償沖突。

2.4 依法規(guī)范房地產(chǎn)評估

為保證房屋所有者的經(jīng)濟利益不受侵犯,必須依法規(guī)范房地產(chǎn)評估。首先必須依法界定市場評估機構(gòu)資質(zhì),對于缺乏資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)堅決進行關(guān)停。其次,嚴(yán)格避免政府出面組成評估機構(gòu),對于政府出面組成的房地產(chǎn)評估機構(gòu),必須撤銷。再次,政府機關(guān)人員要嚴(yán)格約束自己的行為,不得因為個人私欲直接出面干預(yù)房地產(chǎn)價格評估。最后,政府要加強對房地產(chǎn)評估單位的監(jiān)督與管理,切實避免房地產(chǎn)評估單位之間的不當(dāng)競爭,避免為承攬評估業(yè)務(wù),迎合某些單位或個人的需要,搞假評估、亂評估,違規(guī)評估,甚至出具嚴(yán)重偏離房屋實際價值違規(guī)評估報告現(xiàn)象的發(fā)生。

2.5 明確公共利益

按照我國《城鎮(zhèn)房屋拆遷管理條例》規(guī)定,只要是符合城鎮(zhèn)規(guī)劃,對城鎮(zhèn)舊區(qū)改造以及生態(tài)環(huán)境改善,有利于保護文物古跡的房屋拆遷,都可認(rèn)定為“公共目的”,但這個規(guī)定中并沒有對商業(yè)項目和公共項目進行區(qū)分。按照國際上的慣例,公共利益主要包括國防、公共活動場所、環(huán)境保護等方面。由此看來,社會公共利益是指全體社會成員的共同利益,是與社會整體穩(wěn)定與發(fā)展密切相關(guān)的。要想明確公共利益,可以采取列舉法對公共利益進行規(guī)定,以避免政府濫用權(quán)力,征用土地,侵犯房屋所有權(quán)者利益事件的發(fā)生。

總之,在市場經(jīng)濟的發(fā)展過程中,我國拆遷補償尚存在著一定的問題,為此,相關(guān)管理人員必須認(rèn)真加強對相關(guān)法律法規(guī)的學(xué)習(xí),依法辦事,只有這樣才能從根本上解決問題,避免因拆遷補償引發(fā)的惡性事件的發(fā)生。

參考文獻:

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第4篇

關(guān)鍵詞:住房 按揭貸款 風(fēng)險管理作為我國的一個新生事物,住房按揭貸款業(yè)務(wù)既缺乏經(jīng)驗,而且在法律方面又沒有明文的規(guī)定,從而導(dǎo)致銀行在進行商品房預(yù)售按揭的操作中存在著相當(dāng)大的風(fēng)險。中國在對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控中擔(dān)負著很艱巨的任務(wù),住房按揭貸款問題在一定程度上制約著我國未來的經(jīng)濟能否順利發(fā)展。本文從健全住房按揭貸款的資信評估、解決住房貸款機構(gòu)的流動性問題、嚴(yán)格內(nèi)部審查,建立責(zé)任制、加強住房按揭貸款風(fēng)險防范的制度環(huán)境建設(shè)、進一步推動我國住房抵押貸款證券化發(fā)展等方面提出我國住房按揭貸款風(fēng)險的防范措施。一、 健全住房按揭貸款的資信評估1、健全個人資信評估

建立個人資信評估體系是一個相當(dāng)大的系統(tǒng)工程,許多發(fā)達國家都建立有屬于自己的個人資信評估體系,該體系中的資料都由專業(yè)機構(gòu)和專業(yè)人員提供。商業(yè)銀行在審查借款人的資信情況時,可以根據(jù)資信評估報告,對借款人的還款能力做出較為準(zhǔn)確客觀的評判。因此,我國應(yīng)該借鑒發(fā)達國家的經(jīng)驗,健全個人資信評估體系。對于個人,要樹立誠信觀念,堅持自己的信用行為。對于銀行等相關(guān)機構(gòu),應(yīng)該做到資源信息的共享,對于個人的信用狀況要進行全面綜合地掌握和分析,保證房貸部門能夠充分了解借款人的消費、貸款、還款、付費、信用卡透支等情況,并作出據(jù)實判斷,同時還建議參考由借款人本人作為負責(zé)人的企業(yè)的經(jīng)營狀況和信用狀況。2、健全房地產(chǎn)評估

房地產(chǎn)評估是防范貸款風(fēng)險中非常重要的措施。借款人所購的房屋價值是其還貸的基本保障,如果對于房地產(chǎn)開發(fā)商的在建工程或期房沒有做好評估工作,勢必影響住房按揭貸款今后的還貸效果。因為在漫長的償還期限之內(nèi),由于銀行已經(jīng)承擔(dān)了因為房地產(chǎn)市場動蕩可能會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格貶值的市場風(fēng)險,所以在對貸款確認(rèn)之時一定要盡可能減少房地產(chǎn)不實的評估。這是房地產(chǎn)商首先應(yīng)該做到的向銀行的整體擔(dān)保工作,同時銀行也要對所抵押的房屋未來價值進行一個衡量。二、 解決住房貸款機構(gòu)的流動性問題

由于住房貸款業(yè)務(wù)所需的資金大,貸款期限長,所以一定要解決好貸款中所需要的長期資金問題,這是防范住房貸款風(fēng)險的必須條件之一。根據(jù)我我國情,要發(fā)展住房按揭貸款業(yè)務(wù),保證貸款資金的安全性和流動性,使資金順利穩(wěn)定地進入住房貸款領(lǐng)域,可以加強以下兩點:1、形成穩(wěn)定的住房信貸資金來源

我國可以借鑒發(fā)達國家的經(jīng)驗,運用多種金融工具,多渠道籌集資金,實現(xiàn)資金來源的多元化。除了按照常規(guī)的利用活期儲蓄的資金以外,還可以通過推動房地產(chǎn)證券化、建立房地產(chǎn)投資基金組織、引入保險資金、引入國外資金、鼓勵發(fā)行公司債券、積極發(fā)展住房公積金貸款等方式吸收社會各個層面的閑散資金,保證提供貸款資金的來源穩(wěn)定。2、健全和完善公積金制度

作為單位及其在職職工繳存的長期住房儲金,住房公積金是住房貨幣分配的主要形式,也是社會保障制度的重要組成部分,集政策性、強制性、義務(wù)性為一體,肩負著為中低收入、低收入、最低收入家庭改善住房條件提供幫助和保障的職責(zé),為解決居民住房問題發(fā)揮了重要作用,同時也是處理住房按揭貸款流動性風(fēng)險的有效手段。但我國目前的公積金制度仍然存在有很多不合理的地方,比如存在法制規(guī)范不健全、欠費、少繳、挪用資金等情況,這些都是當(dāng)務(wù)之急需要解決的問題。所以我們要加強公積金的管理工作,提高職工繳納公積金的意識,可以結(jié)合市場進行運作,將公積金繳納納入證券化市場管理,設(shè)立公積金受益憑證。三、 嚴(yán)格內(nèi)部審查,建立責(zé)任制1、嚴(yán)格銀行審貸環(huán)節(jié)

避免按揭貸款風(fēng)險的首要環(huán)節(jié)是一定要做好銀行的審貸工作,杜絕由此產(chǎn)生的不良后果。比如避免審貸人員工作量過大導(dǎo)致審貸不嚴(yán),避免無專業(yè)技能和經(jīng)驗的臨時人員參與審貸,避免由開發(fā)商的售樓人員代為完成業(yè)務(wù)操作等等,還應(yīng)該建立責(zé)任制,明確嚴(yán)格責(zé)任,獎罰分明,是貸款審查人員充分認(rèn)識自己的工作在整個操作環(huán)節(jié)中的作用。避免銀行本身由于內(nèi)部操作引起的風(fēng)險。2、嚴(yán)格中介機構(gòu)的審查

銀行在與律師事務(wù)所簽訂的合作協(xié)議中首先要明確一點,按揭貸款過程中的律師審查銀行不能單存地視作一種形式或流程,律師事務(wù)所一定要對經(jīng)其審核的資料的真實性負責(zé)任。比如,核實一個年薪400萬元的購房者,絕不應(yīng)該僅憑購房者單位的一紙證明來證明,律師必須到稅務(wù)機關(guān)進行查實。假如銀行發(fā)放按揭貸款在支付了高額的咨詢費之后,只要求具備律師審查報告,而沒有明確一旦出現(xiàn)糾紛所聘律師事務(wù)所應(yīng)該擔(dān)負的責(zé)任,那么這樣的律師審查報告有可能經(jīng)不起推敲,從而達不到規(guī)避風(fēng)險的作用。如果能夠做好這一點,銀行的很多按揭貸款風(fēng)險其實是可以避免的。

另外,房地產(chǎn)評估對按揭銀行也有相當(dāng)重要的作用,尤其是當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商的階段性擔(dān)保結(jié)束時,在購房者取得房屋所有權(quán)并辦理完房地產(chǎn)抵押之后,房地產(chǎn)就成為了銀行實現(xiàn)債權(quán)的基本保障。因此,商業(yè)銀行想要避免由于房產(chǎn)評估不實造的風(fēng)險,一定要選擇有責(zé)任感和有信用的評估機構(gòu),并與之建立長期的合作關(guān)系。還有,評估機構(gòu)的收費標(biāo)準(zhǔn)也應(yīng)該所改變,評估費用不應(yīng)該與評估價值構(gòu)成比例,因為這樣有可能會造成房地產(chǎn)評估價值虛高的現(xiàn)象。四、 加強住房按揭貸款風(fēng)險防范的制度環(huán)境建設(shè)

良好的環(huán)境建設(shè)是保障住房貸款業(yè)務(wù)順利健康發(fā)展的前提和保證,在住房按揭貸款的風(fēng)險防范中,是至關(guān)重要的一項工作。當(dāng)前,我國有必要對以下幾個方面的工作進行加強:1、建立和完善住房按揭貸款運作的法律法規(guī)

住房按揭貸款業(yè)務(wù)在整個銀行信貸業(yè)務(wù)中是牽涉面最廣也最復(fù)雜的一種業(yè)務(wù),與國家的金融整體息息相關(guān),包括房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、房地產(chǎn)抵押、房地產(chǎn)交易、資金融資、違約拍賣等各個方面,這些方面涉及了各個層面的法律問題。但我國目前還沒有統(tǒng)一的法律來加以規(guī)范,所以在一定程度上造成房地產(chǎn)市場的混亂局面,而且也帶來或?qū)砗芏嚯y以解決的糾紛,極不利于國家對房地產(chǎn)市場的發(fā)展。所以,國家政府有必要出臺相關(guān)措施,比如《產(chǎn)權(quán)法》、《貸款法》、《房地產(chǎn)交易法》等等,在法律層面上充分保障按揭貸款業(yè)務(wù)的順利發(fā)展。2、建立相應(yīng)的社會住房保障機制

在整個按揭貸款過程中,如果出現(xiàn)停止還貸,那么在一定情況下銀行可以對借款人的抵押物及所購住房進行拍賣。但是我國在社會住房保障機制方面做得不夠,一旦抵押物被拍賣,那么借款人有可能面臨無家可歸的問題,這肯定會給社會穩(wěn)定帶來隱患。所以我國應(yīng)該對抵押物被拍賣之后借款人的居住問題有所考慮,制定出相應(yīng)的實施辦法,保障借款人喪失抵押房屋之后的基本生活,在維護商業(yè)銀行債權(quán)的同時也要兼顧人權(quán)和人性化。3、加強政府住房按揭貸款的監(jiān)管力度

我國的住房按揭貸款業(yè)務(wù)主要是遵循單一的中央銀行監(jiān)管模式,由央行出臺相關(guān)的政策、法律法規(guī),進行宏觀調(diào)控管理。作為一種特殊復(fù)雜的金融業(yè)務(wù),國外發(fā)達國家在對住房按揭貸款監(jiān)管業(yè)務(wù)上一般都是設(shè)立有專門的金融監(jiān)管機構(gòu)。我國的住房按揭貸款業(yè)務(wù)剛起步不久,門檻低,經(jīng)驗不足,各方面的管理機制都不健全,銀行、房地產(chǎn)商和借款人的風(fēng)險防范意識不強,如果僅依靠單一的央行監(jiān)管模式有可能難以適應(yīng)住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展的需要。由此可見,我國可以考慮建立多元化的監(jiān)管模式,集央行、審計、評估等為一體的多方位監(jiān)管模式。4、建立科學(xué)的住房按揭貸款評估制度

在國外發(fā)達國家,無一例外地都具備完善的房地產(chǎn)評估部門和評估制度,完善的而住房貸款評估制度是銀行正確評估房地產(chǎn)的市場價值與貸款價值的最基本依據(jù),也是防范貸款風(fēng)險的最基本內(nèi)容。根據(jù)聯(lián)邦德國等發(fā)達國家的經(jīng)驗來看,對于個人住房按揭貸款的評估方式可以通過判斷和信貸記分兩種方法進行。判斷法主要是對貸款對象的五個方面進行評估,即“5C評估”:資產(chǎn)、品德、能力、條件、擔(dān)保品等等。這些信息的原始來源由信貸人員對所調(diào)查到的數(shù)據(jù)加以分析后得出,當(dāng)然依賴信貸人員的主觀直覺因素比較強,有可能會出現(xiàn)不夠客觀的情況。所以,我國在住房按揭貸款的評估制度中,可以根據(jù)我國國情,把判斷法和信貸記分法相結(jié)合,汲取兩種方法的優(yōu)點,創(chuàng)建更為科學(xué)的住房按揭貸款評估制度。五 、 進一步推動我國住房抵押貸款證券化的發(fā)展

1、采取鼓勵政策,大力推動住房抵押貸款證券化的發(fā)展。銀行對資產(chǎn)流動性的要求是證券化的基本原因,也就是說當(dāng)?shù)盅嘿J款在銀行信貸資產(chǎn)中所占比例達到一定程度時才會產(chǎn)生證券化的要求。我國商業(yè)銀行要積極響應(yīng)國家消費信貸政策,大力發(fā)展住房抵押貸款業(yè)務(wù)。同時政府要出臺相應(yīng)的鼓勵商業(yè)銀行擴大住房貸款規(guī)模、放寬貸款條件的優(yōu)惠政策,積極培養(yǎng)具有權(quán)威性的保險公司和擔(dān)保機構(gòu)為住房貸款提供信用擔(dān)保,以降低貸款風(fēng)險。

2、加強立法工作,為住房抵押貸款證券化提供有效的法律保障。住房抵押貸款證券化交易包括有資產(chǎn)出售和以融資為目的的不同程序和各種交易,專業(yè)化程度高,技術(shù)性強,程序復(fù)雜,必須要有健全有效地法律規(guī)范才能操作。應(yīng)該盡快出臺相關(guān)的法律法規(guī),解決對于是否允許銀行信貸資產(chǎn)通過證券化的形式向投資者出售,在交易過程中出現(xiàn)的稅收問題應(yīng)該如何處理,在財務(wù)報表中如何體現(xiàn)證券化的資產(chǎn)等問題。

3、加快相關(guān)市場發(fā)展,為證券化提供基礎(chǔ)市場條件。我國在的市場方面的缺陷顯而易見。例如:我國住房抵押貸款一級市場規(guī)模相對較小,在住房抵押貸款的積累上沒有達到相當(dāng)規(guī)模,缺乏證券化存在的基礎(chǔ);我國銀行發(fā)放個人住房貸款正處于發(fā)展階段,目前還沒有統(tǒng)一的貸款標(biāo)準(zhǔn)和貸款格式,而貸款條件等卻是形成抵押貸款組群的必要前提;機構(gòu)投資者的準(zhǔn)入資格有待認(rèn)定。從發(fā)達國家的開展情況來看,住房抵押貸款證券化的主要投資者是機構(gòu)投資者,包括商業(yè)銀行、保險公司、養(yǎng)老基金、共同基金等。而我國在這方面的機構(gòu)投資者不僅數(shù)量少,其投資領(lǐng)域也受到限制。

4、加快培養(yǎng)相關(guān)人才,著力于住房金融產(chǎn)品創(chuàng)新。作為一種新型而且復(fù)雜的融資工具,住房抵押貸款證券化涉及經(jīng)濟、金融、房地產(chǎn)、法律等各個方面,需要大量掌握這些綜合知識的技術(shù)人才和管理人才。因此,可以采取“走出去,請進來”的交流方式,對現(xiàn)有的從業(yè)人員進行強化培訓(xùn),也可以選派優(yōu)秀人員到高校深造進修。同時還要普及有關(guān)證券化知識,提高市民的參與意識。

盡管面臨許多問題和困難,我國大規(guī)模開展抵押貸款證券化業(yè)務(wù)還需要一定時間,但對于發(fā)展證券化的必要性在理論界和各金融機構(gòu)已經(jīng)歷了多年探討并形成了共識,我國的證券化試點也在積極的實施當(dāng)中??梢灶A(yù)計的是,住房抵押貸款證券化作為一項復(fù)雜的金融工程,將成為我國房地產(chǎn)金融市場和資本市場的重要業(yè)務(wù),具有廣闊的發(fā)展前景。(作者單位:廣西工商職業(yè)技術(shù)學(xué)院)

參考文獻

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第5篇

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);房地產(chǎn)金融風(fēng)險;法律規(guī)制

中圖分類號:F830.572 文獻標(biāo)識碼:A 文章編號:1001-828X(2014)08-00-02

一、我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險

房地產(chǎn)金融風(fēng)險是指從事房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)活動的金融機構(gòu)為該產(chǎn)業(yè)提供資金的籌集、清算等金融服務(wù)活動中,由于各種不確定因素影響,使金融機構(gòu)的實際收益與預(yù)期收益嚴(yán)重背離而遭受經(jīng)濟損失的可能性。房地產(chǎn)業(yè)是一個與國民經(jīng)濟相關(guān)性很高的高風(fēng)險、高收益行業(yè),近年來隨著房地產(chǎn)市場泡沫的產(chǎn)生,其發(fā)展過程中存在或潛在的社會風(fēng)險已嚴(yán)重威脅我國的房地產(chǎn)金融業(yè),尤其是加大了資金支持房地產(chǎn)開發(fā)的商業(yè)銀行金融風(fēng)險,這極不利于我國房地產(chǎn)金融業(yè)的穩(wěn)定和發(fā)展。目前來說,我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險的現(xiàn)狀主要有以下幾類突出性風(fēng)險問題:商業(yè)銀行風(fēng)險、個人住房信貸違約風(fēng)險、土地貸款風(fēng)險。

二、我國房地產(chǎn)金融存在的法律風(fēng)險

房地產(chǎn)市場的有序建立與健康發(fā)展,不能離開健全完善的法律法規(guī)支持,在我國政策性的缺陷以及缺少相應(yīng)法律規(guī)制的違規(guī)操作、金融腐敗等諸多問題交織,共同影響著房地產(chǎn)金融體系的建立和金融規(guī)則的正常運行,也使商業(yè)銀行系統(tǒng)性金融風(fēng)險居高不下。

1.商業(yè)銀行之法律風(fēng)險

一方面,房地產(chǎn)金融也缺乏有效的監(jiān)管制度,除《商業(yè)銀行法》中有關(guān)銀行設(shè)立和資金運用規(guī)定外,對房地產(chǎn)金融機構(gòu)的管理尚無一個明確的專門機構(gòu),貸款的各個環(huán)節(jié)上的有關(guān)人員從職責(zé)上沒有進行嚴(yán)格的劃分,對客戶的資信情況沒有進行嚴(yán)格把關(guān),對房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的有關(guān)規(guī)范的法律規(guī)制還不夠完善。為了謀取利益,一些本不具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)資格的企業(yè)以各種手段、各種方式,有時甚至采取違法措施尋求商業(yè)銀行的貸款支持。另一方面,由于缺乏相關(guān)的法律約束,再加上各大商業(yè)銀行之間激烈的競爭,銀行的放貸部門有時為了擴大其業(yè)務(wù)范圍,降低貸款人的首付比例,或者放松貸款人的審批條件。在操作過程中,由于房地產(chǎn)登記制度相關(guān)配套法規(guī)還不完善,沒有嚴(yán)格的抵押住房登記制度。同時,涉及房地產(chǎn)處置的某些法律規(guī)定并不明確具體,一旦借款人無力償還,資產(chǎn)無法分割,抵押物往往很難處置。

2.個人住房貸款之法律風(fēng)險

個人住房貸款者對貸款的償還依賴于未來收入預(yù)期,但是未來收入預(yù)期是具有不確定性的,一旦經(jīng)濟形勢或是購房貸款者自身等因素導(dǎo)致了未來良好收入預(yù)期沒有實現(xiàn),必然導(dǎo)致還款壓力,債務(wù)人有可能被迫違約放棄所購房屋,從而給銀行利益帶來損失的違約風(fēng)險。社會上還存在部分“假按揭”現(xiàn)象,即房地產(chǎn)開發(fā)商以本單位職工及其他關(guān)系人作為購房人,通過這些借購房向銀行辦理個人住房貸款,從而套取銀行機構(gòu)貸款的行為。借款人還可能故意欺詐,通過偽造的個人信用資料騙取銀行的貸款,從而產(chǎn)生道德風(fēng)險。除以上外,雖然我國居民抵押的房產(chǎn)理論上可以收回拍賣,但由于我國的關(guān)于房地產(chǎn)處置的法律不完善,很多情況下缺乏可操作性,帶來處置上的難度。

3.土地貸款法律風(fēng)險

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的土地交易、資金投向由于缺乏法律的規(guī)范和約束,投機性極大。房地產(chǎn)開發(fā)中普遍存在的非法侵占、征用土地現(xiàn)象不僅延續(xù)至今,而且更有新的發(fā)展。國土資源部2013年國家土地督察中發(fā)現(xiàn)土地違規(guī)方面存在問題的有2.38萬件,涉及土地20.12萬公頃。這些土地要么沒有國家頒發(fā)的許可證,沒有納入國家的質(zhì)量監(jiān)管系統(tǒng),要么并不是通過公開的招標(biāo)拍賣取得,只是和使用土地的農(nóng)村基層組織、企業(yè)簽個協(xié)議,就向銀行貸款,土地的取得隱藏著極大的法律風(fēng)險。此外,房地產(chǎn)開發(fā)法律法規(guī)中的歧視性規(guī)定引發(fā)壟斷,破壞了房地產(chǎn)市場的公平競爭秩序。部分當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)企業(yè)憑借與當(dāng)?shù)卣坝嘘P(guān)主管部門之間的關(guān)系獲取大量廉價土地,或者開發(fā)獲取高額利潤,或者加價倒賣謀取暴利,從而誘發(fā)房地產(chǎn)市場中的不正當(dāng)競爭行為以及違規(guī)、違法和腐敗現(xiàn)象,并加重非當(dāng)?shù)亻_發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本和商業(yè)銀行的金融風(fēng)險。

三、我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險的法律完善

市場經(jīng)濟是法制經(jīng)濟,任何經(jīng)濟活動都應(yīng)該在法律規(guī)定的范圍內(nèi)進行,西方國家房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展經(jīng)驗表明,法律法規(guī)建設(shè)對于防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險有著極其重要的作用。近些年,雖然我國政府連續(xù)出臺了一系列為規(guī)范銀行房地產(chǎn)信貸管理、規(guī)范土地市場管理、促進房地產(chǎn)健康良性發(fā)展的法規(guī)和通知,但其存在的一些缺漏及可操作性等還需進一步完善解決。

1.商業(yè)銀行風(fēng)險之法律規(guī)制

(1)設(shè)立完善的法律風(fēng)險控制程序。首先,做好對開發(fā)商、開發(fā)項目的調(diào)查工作。銀行在給開發(fā)商因售房需要提供按揭貸款支持時,要先對開發(fā)商的綜合資質(zhì)進行嚴(yán)格審查。其次,做好按揭貸款房屋的抵押登記工作。即由登記機關(guān)在抵押合同上作記載,當(dāng)房屋竣工交付、抵押人領(lǐng)取了房屋所有權(quán)證后再重新辦理抵押登記。貸款銀行應(yīng)協(xié)助開發(fā)商督促按揭人按照法律和法規(guī)的規(guī)定及時到有關(guān)部門交納相關(guān)費用、辦好按揭貸款房屋的抵押登記手續(xù)和其他手續(xù),并領(lǐng)取他項權(quán)證,這是在今后發(fā)生糾紛時的法律見證和支持。再次,做好房地產(chǎn)商貸款后的管理工作。貸款發(fā)放后,銀行要加強與開發(fā)商的聯(lián)系,掌握開發(fā)商經(jīng)營狀況,有無資不抵債的情況。期房按揭中,貸款銀行的經(jīng)辦人應(yīng)經(jīng)常深入工地,了解貸款房屋的建設(shè)進度、資金使用情況。最后,建立房產(chǎn)銷售資金監(jiān)管制度,積極防止房產(chǎn)銷售款挪用現(xiàn)象的發(fā)生。即在房地產(chǎn)項目運作過程中,專門機構(gòu)與被監(jiān)管人簽訂監(jiān)管協(xié)議,以自己的名義設(shè)立資金監(jiān)管帳戶,負責(zé)被監(jiān)管人某些房地產(chǎn)資金的入帳、保管、指定用款支付等事宜,審查被監(jiān)管人的資金入帳和投向,從而保證這些資金的用途符合法律的規(guī)定和合同的約定。以保證房地產(chǎn)項目的預(yù)收款和銷售款能夠被專項用于該項目的開發(fā),防止被開發(fā)商挪用,預(yù)防“爛尾樓”的出現(xiàn),進而保證購房人所付款項的安全,避免了購房人因得不到房屋而停止向銀行支付按揭款的潛在風(fēng)險。

(2)以目前法律框架為依據(jù),完善內(nèi)部相關(guān)制度。首先,加強政治、道德、法律建設(shè),規(guī)范約束銀行員工的思想。在拓展業(yè)務(wù)的同時各級領(lǐng)導(dǎo)干部要把加強金融隊伍建設(shè)當(dāng)作“重中之重”來抓。通過加強職工職業(yè)道德教育,培養(yǎng)較高的道德情操,增強職務(wù)犯罪的抵御能力。加強法制教育,增強法制觀念,這是遏制金融職務(wù)犯罪發(fā)生的根本之策。其次,律師事務(wù)所完成對開發(fā)商的調(diào)查。在我國尚未建立完善信用體系的情況下引入具有專業(yè)經(jīng)驗、獨立承擔(dān)責(zé)任的律師事務(wù)所完成對開發(fā)商的調(diào)查,能夠有效克服銀行形式審查導(dǎo)致的弊端。這種方式使銀行只專注于放款和收款以及市場經(jīng)營風(fēng)險的防范上,減輕了銀行負擔(dān)。而律師的專業(yè)審核也避免了許多虛假證明文件。最后,加強內(nèi)部管理,采取防范措施。健全公司治理結(jié)構(gòu)、改革高管薪酬制度,減少內(nèi)部董事和高管等雇員的道德風(fēng)險,防范由于董事、高管等雇員的行為所引發(fā)的法律風(fēng)險。堅持依法經(jīng)營,建立防范網(wǎng)絡(luò),搞好內(nèi)外防范,要充分發(fā)揮社會各方面的作用。

2.個人房地產(chǎn)按揭貸款風(fēng)險之法律規(guī)制

(1)盡快完善當(dāng)前信用體系相關(guān)法律體系,使得對于信用系統(tǒng)維護和個人或企業(yè)的違信事件發(fā)生時的處罰能夠有法可依。在建立征信體系的同時,制定對于信用違規(guī)行為處理的相關(guān)法規(guī),依法對違反誠信原則、做出違規(guī)行為的企業(yè)和個人根據(jù)違規(guī)行為嚴(yán)重性依法進行懲罰,通過法律手段維護信用體系的權(quán)威性。對于諸如住房“假按揭”、借款人惡意逃廢銀行債務(wù)等行為的發(fā)生,應(yīng)實施嚴(yán)格的措施進行處罰,甚至對情節(jié)嚴(yán)重者保留追究其刑事責(zé)任的權(quán)利。對于違反誠信原則,不良信用行為影響較小、情節(jié)較輕的違規(guī)行為個體,應(yīng)對其借貸規(guī)模、資金運用方向予以限制。例如,在銀行系統(tǒng)內(nèi),提高對該不良信用行為人的貸款利率、縮短貸款期限;甚至將該不良信用行為人拉入“貸款黑名單”設(shè)置為禁貸者,禁止從事任何金融機構(gòu)的信用活動等等。

(2)建立和完善信用信息開放的法律體系。信息的開放是征信業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)性條件,盡管我國目前己逐步建立政務(wù)公開、政府信息公開制度,但內(nèi)容較多地限于宏觀信息的公開,而對微觀信息的公開,如個人繳納稅費、個人信用卡透支情況等還遠未能達到滿足征信所需的程度。為此,應(yīng)制定相應(yīng)的法律法規(guī),明確信息公開的范圍,進一步促進社會信息的開放。一方面,法律制度要確定采集信息的合法框架,排除對國家安全、個人隱私、商業(yè)秘密等構(gòu)成威脅的信息采集行為;另一方面公共權(quán)力機構(gòu)在其職權(quán)行為過程中掌握的信用信息應(yīng)當(dāng)在法律允許和保證下向社會做最大限度的公開。

(3)建立風(fēng)險轉(zhuǎn)移機制。委托具有專業(yè)經(jīng)驗、獨立承擔(dān)責(zé)任的律師事務(wù)所完成對購房人及其信用真實性的調(diào)查工作,同時向銀行出具獨立調(diào)查報告,并為該報告依法承擔(dān)民事責(zé)任,是一切實可行的控制風(fēng)險的方案。銀行依據(jù)該報告決定是否向借款申請人發(fā)放貸款,這將預(yù)防商品房預(yù)售按揭中各方當(dāng)事人,特別是貸款銀行面臨的巨大風(fēng)險,可以有效防止購房人提供虛假收入證明以及假按揭的發(fā)生。并且,如果律師事務(wù)所審查失誤導(dǎo)致銀行發(fā)放貸款造成了損失,銀行還可以要求律師事務(wù)所承擔(dān)相應(yīng)的損失,從而實現(xiàn)轉(zhuǎn)移風(fēng)險的目的。此外,利用保險也是銀行轉(zhuǎn)移風(fēng)險的通常做法。這里的保險指的是借款人的履約保險,即保證保險。在住房按揭貸款中,履約保險主要是指在被擔(dān)保人因為死亡、失業(yè)等約定原因無力還貸時,保險公司代其向銀行清償余債。保險公司賠付后,從抵押物中得到補償或向投保人追償。由于我國不能確保保險公司的法定利益,因此我國尚無成形的《房地產(chǎn)保險法》,我國商業(yè)銀行尚未引入此類保險,因此要加快完善相關(guān)立法,為開展個人住房按揭貸款履約保險業(yè)務(wù)提供法律保障。

3.房地產(chǎn)土地貸款之法律規(guī)制

(1)建立嚴(yán)格的土地出讓考察制度。國家規(guī)定對于用于經(jīng)營性建設(shè)的必須采用招標(biāo)、拍賣形式,所以開發(fā)商要取得土地建設(shè)使用權(quán)必須要通過招標(biāo)、拍賣形式。在招標(biāo)、拍賣過程中,要建立起嚴(yán)格的土地轉(zhuǎn)讓制度,嚴(yán)禁招標(biāo)人和投標(biāo)人、投標(biāo)人之間惡意串通損害相對人的利益,嚴(yán)禁政府土地管理部門收受開發(fā)商的“回扣”等形式的賄賂,建立完善的政府轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)制度,嚴(yán)格要求政府考核開發(fā)商的資質(zhì)水平、能力資格、資金狀況等,在綜合的考慮下選擇最能承擔(dān)該項建設(shè)的開發(fā)商,不得以一己之利做出不公平的決策。同時,要加大土地市場的執(zhí)法力度,打擊土地出讓中的權(quán)力尋租現(xiàn)象;平抑地價,從而抑制房地產(chǎn)價格上漲過快所帶來的金融風(fēng)險。

(2)嚴(yán)格貸款擔(dān)保法律審查。要針對土地貸款擔(dān)保措施的特殊性,從擔(dān)保人主體資格、履約能力,擔(dān)保物合法性、流動性方面加強審查。一是對擔(dān)保主體資格和履約能力的審查,嚴(yán)禁機關(guān)、事業(yè)單位做為保證人,對財政部門出具的保證擔(dān)保承諾僅可做為其他有效擔(dān)保的補充。嚴(yán)格審核擔(dān)保人實際擔(dān)保能力,防止擔(dān)保虛置。二是對抵押物的審查要探究其實際所有人和用途,充分考慮貸款出現(xiàn)風(fēng)險后抵押資產(chǎn)的可執(zhí)行性和可流通性,對公益性財產(chǎn)堅決排除抵押范圍,防止因法律禁止而導(dǎo)致抵押無效。三是以土地使用權(quán)設(shè)定抵押的,尤其是以儲備土地抵押的,應(yīng)實際考查土地使用權(quán)的取得是否依法定程序,審批手續(xù)是否齊備,有無權(quán)屬爭議,是否繳納土地出讓金等。

第6篇

農(nóng)業(yè)部機關(guān)及直屬單位(以下簡稱:各單位)占有、使用的房地產(chǎn)是國有資產(chǎn)。各單位應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守國家有關(guān)法律法規(guī)等規(guī)定,建立健全各項規(guī)章制度;明晰產(chǎn)權(quán)關(guān)系,實施產(chǎn)權(quán)管理;保障房地產(chǎn)資源的安全與完整;推動房地產(chǎn)資源的合理配置和有效使用;對轉(zhuǎn)作經(jīng)營性使用的房地產(chǎn)實行有償使用并監(jiān)督其保值增值。

(一)明確房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)。各單位對新建的辦公及業(yè)務(wù)用房,應(yīng)在竣工驗收后,及時辦理《房屋所有權(quán)證》或《房屋共有權(quán)證》,并按財務(wù)會計制度有關(guān)規(guī)定登記入賬。對現(xiàn)有單位占有使用,但尚未取得所有權(quán)證明的房屋和使用權(quán)證明的土地,應(yīng)在界定所有權(quán)、使用權(quán)的基礎(chǔ)上抓緊辦理所有權(quán)、使用權(quán)證明文件并登記入賬。

(二)加強房地產(chǎn)開發(fā)管理。房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃,按照經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則,實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè),房地產(chǎn)開發(fā)合作方的資質(zhì)應(yīng)當(dāng)符合《城市房地產(chǎn)管理法》中的有關(guān)要求。

(三)加強房地產(chǎn)交易管理。各單位發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃等行為時,應(yīng)嚴(yán)格遵照國家和本意見中有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

(四)嚴(yán)格房屋的報損、報廢管理。各單位應(yīng)參照《農(nóng)業(yè)部行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)管理實施辦法(試行)》(農(nóng)財發(fā)(2*)2號)中相關(guān)要求,開展房屋報損、報廢工作。

二、房地產(chǎn)管理基本原則

(一)責(zé)權(quán)明確、分級管理原則。堅持土地所有權(quán)和使用權(quán)相分離,實行分級管理報批制。重大事項報部黨組會或部常務(wù)會議審議。

(二)合理利用、注重效益原則。房地產(chǎn)的開發(fā)、利用應(yīng)當(dāng)進行科學(xué)規(guī)劃,合理布局,實現(xiàn)經(jīng)濟、社會、環(huán)境效益相統(tǒng)一。

(三)有序開發(fā)、加強調(diào)控的原則。房地產(chǎn)的開發(fā)、利用必須加強宏觀調(diào)控,嚴(yán)格執(zhí)行報批制度,實行有計劃的開發(fā)和利用,遵循經(jīng)濟規(guī)律,實現(xiàn)決策和運營的科學(xué)化。

三、房地產(chǎn)處置及轉(zhuǎn)作經(jīng)營的管理

(一)各單位用于正常履行職能和維持事業(yè)發(fā)展的房地產(chǎn),原則上不得轉(zhuǎn)作經(jīng)營性使用。如確需改變,其經(jīng)營項目要符合國家法律、法規(guī)和政策,并進行可行性論證,履行審批手續(xù),嚴(yán)禁擅自改變土地資產(chǎn)的非經(jīng)營性。

(二)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)作經(jīng)營方式主要包括:1.利用空余房屋或場地出租;2.開展土地合作經(jīng)營;3.開展合資建房;4.舉辦經(jīng)濟實體等。

(三)各單位對于轉(zhuǎn)作經(jīng)營性使用的房地產(chǎn)必須堅持有償、有期限的原則。

1.對于轉(zhuǎn)讓、出租的房地產(chǎn),出租或轉(zhuǎn)讓單位應(yīng)當(dāng)向承租方、受讓方收取合理的租金、轉(zhuǎn)讓費用。

2.屬于內(nèi)部經(jīng)營的房地產(chǎn),納入本單位的資產(chǎn)進行統(tǒng)一管理,內(nèi)部經(jīng)營收入應(yīng)作為本單位的經(jīng)營收入進行核算。

3.對于以房地產(chǎn)出資興辦的具有企業(yè)法人資格的經(jīng)營實體的單位,應(yīng)按提供的國有資產(chǎn)額所占實體股權(quán)份額取得投資收益。

4.合資建房、其他投資行為視具體情況按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

(四)各單位房屋建筑物類固定資產(chǎn)和土地類資產(chǎn)轉(zhuǎn)作經(jīng)營時,原則上不得分離。經(jīng)營收益應(yīng)當(dāng)同時包含房產(chǎn)和地產(chǎn)兩個部分。

(五)各單位房地產(chǎn)轉(zhuǎn)作經(jīng)營必須嚴(yán)格按照《農(nóng)業(yè)部行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)管理實施辦法(試行)》(農(nóng)財發(fā)[2*)2號)及本規(guī)定的有關(guān)要求進行申報和審核,同時還必須嚴(yán)格審查合作方資格,切實加強合同管理和監(jiān)督檢查。

(六)各單位擬將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)作經(jīng)營性使用前,應(yīng)當(dāng)先向部財務(wù)司提交投資、入股的意向書、非經(jīng)營性資產(chǎn)轉(zhuǎn)經(jīng)營性資產(chǎn)清單、本單位近期財務(wù)報表、項目可行性研究報告等,經(jīng)審查同意后,方可開展資產(chǎn)評估等工作。

(七)各單位的房地產(chǎn)處置、開發(fā)重大事項,應(yīng)按有關(guān)規(guī)定提供相應(yīng)材料報部財務(wù)司審核后,提交部黨組會或部常務(wù)會議審定。

房地產(chǎn)開發(fā)重大事項是指涉及賬面價值500萬元以上的房屋所有權(quán)或市場價值500萬元以上的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓事項(不含房改售房等事項);涉及賬面價值500萬元以上的房屋產(chǎn)權(quán)或市場價值500萬元以上的土地使用權(quán)的抵押事項;利用市場價值500萬元以上的土地進行出資、入股、合作開發(fā)等事項。

考慮到黑龍江、海南、廣東農(nóng)墾總局(以下簡稱:各直屬墾區(qū))特殊情況,其涉及賬面價值2000萬元以上的土地使用權(quán)或市場價值2000萬元以上房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓事項(不含房改售房等事項);涉及賬面價值2000萬元以上的房屋產(chǎn)權(quán)或市場價值2000萬元以上的土地使用權(quán)的抵押事項;利用賬面價值2000萬元以上的土地進行出資、入股、合作開發(fā)等事項為房地產(chǎn)處置、開發(fā)重大事項。

(八)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓除贈與外,原則上應(yīng)采取招標(biāo)或拍賣等方式進行,確實不能采用招標(biāo)、拍賣方式的,方可采取協(xié)議方式。

(九)各單位不得以房地產(chǎn)為所辦企業(yè)或其他經(jīng)濟組織提供擔(dān)保。

(十)農(nóng)業(yè)部機關(guān)房地產(chǎn)委托機關(guān)服務(wù)局代管,需要進行處置和轉(zhuǎn)作經(jīng)營性使用時,由機關(guān)服務(wù)局提出意見報部財務(wù)司審核,按上述有關(guān)規(guī)定處理。

四、房地產(chǎn)評估管理

(—)各單位發(fā)生的房地產(chǎn)處置及將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)作經(jīng)營性使用等事項,應(yīng)按財政部《國有資產(chǎn)評估管理若干問題的規(guī)定》(財政部第14號令)規(guī)定進行資產(chǎn)評估,并辦理核準(zhǔn)或備案手續(xù)。

1.需報國務(wù)院批準(zhǔn)實施的重大房地產(chǎn)開發(fā)事項涉及的資產(chǎn)評估項目,無論金額多少,均需按有關(guān)規(guī)定提供相應(yīng)材料報部財務(wù)司審核并提交部黨組會或部常務(wù)會議審議同意后,報財政部核準(zhǔn)。各直屬墾區(qū)的評估項目,在報部財務(wù)司前應(yīng)首先報部農(nóng)墾局,由部農(nóng)墾局提出初審意見。

2.除核準(zhǔn)項目以外的其他房地產(chǎn)評估項目,實行分級備案管理。部直屬事業(yè)單位需按財政部有關(guān)文件要求提供相應(yīng)材料報部財務(wù)司審核后報財政部備案;直屬事業(yè)單位所屬單位的國有資產(chǎn)評估項目報部財務(wù)司審核備案;各直屬墾區(qū)企事業(yè)單位應(yīng)按《農(nóng)業(yè)部直屬墾區(qū)國有資產(chǎn)評估項目備案管理辦法》規(guī)定辦理。

(二)辦理核準(zhǔn)及備案手續(xù)需報送以下文件材料:

1.占有單位填報的《國有資產(chǎn)評估項目備案(核準(zhǔn))表》;

2.資產(chǎn)評估報告(評估報告書、評估說明和評估明細表可以參照物業(yè)公司的模式改造后承擔(dān)辦公樓(區(qū))的物業(yè)管理)等形式。

第7篇

房地產(chǎn);估價行業(yè)

[中圖分類號]F293.3[文獻標(biāo)識碼]A[文章編號]1009-9646(2012)5-0059-02

隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展和改革開放的不斷深入,我國房地產(chǎn)估價行業(yè)從無到有,伴隨著房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展而逐漸成長起來,業(yè)務(wù)范圍從單一的房地產(chǎn)交易所需的評估到如今所涉及到的融資、司法鑒定、拆遷、課稅、企業(yè)合并、資產(chǎn)重組、房地產(chǎn)作價入股等各項經(jīng)濟活動。服務(wù)的領(lǐng)域越來越廣且標(biāo)的價值量越來越大,估價結(jié)果是否客觀合理關(guān)系到社會公眾利益,直接影響到社會經(jīng)濟發(fā)展和社會的穩(wěn)定、和諧。因此,如何做好房地產(chǎn)的估價工作是一個值得研究和思考的問題。

一、我國房地產(chǎn)估價業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀

我國在1992年建立了房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格制度,1995年實施了全國統(tǒng)一的房地產(chǎn)估價師職業(yè)資格考試制度,1998年開始實行房地產(chǎn)估價從業(yè)人員持證上崗制度。目前我國從事房地產(chǎn)的中介機構(gòu)有6000多家,約3.5萬人取得執(zhí)業(yè)資格,3萬多人注冊執(zhí)業(yè),房地產(chǎn)估價行業(yè)從業(yè)人員超過25萬人。房地產(chǎn)估價機構(gòu)活躍在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押貸款、房屋拆遷補償以及稅收、公司上市、企業(yè)改制、資產(chǎn)重組等各種業(yè)務(wù)之中,房地產(chǎn)估價現(xiàn)已成為我國社會主義市場經(jīng)濟體系中的一個重要的中介服務(wù)行業(yè)。我國房地產(chǎn)估價市場發(fā)展正處于整合的過程中,整個產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)為低水平競爭,許多問題值得研究解決。

二、房地產(chǎn)估價行業(yè)存在的主要問題

1.行業(yè)立法滯后,業(yè)務(wù)缺乏法律保證

我國房地產(chǎn)估價行業(yè)起步時間不長。一直處在摸索和借鑒的過程之中,所以就難免存在行業(yè)法規(guī)、制度不健全。沒有做到真正意義上的“有法可循,有法可依”。這種狀況,使得房地產(chǎn)估價師在執(zhí)業(yè)過程中無章可循,不能充分發(fā)揮其能動作用,估價結(jié)果很難得到公眾的充分認(rèn)可。另外也無法對房地產(chǎn)中介活動進行有效的監(jiān)督。

2.房地產(chǎn)估價行業(yè)從業(yè)人員的素質(zhì)參差不齊,服務(wù)質(zhì)量不高

由于房地產(chǎn)估價專業(yè)性較強,讓人很難識別服務(wù)質(zhì)量的優(yōu)劣。一些客戶用估價費作為籌碼使估價機構(gòu)按其意愿進行評估。個別估價機構(gòu)甚至為了獲得高額估價費而不顧職業(yè)道德,不到估價對象的現(xiàn)場進行查勘,甚至聘用一些非估價師從事房地產(chǎn)估價作業(yè),根據(jù)估價對象的需求拼湊報告。這些估價報告根本不符合規(guī)范要求,不但影響了估價行業(yè)的社會信譽,而且直接威脅著房地產(chǎn)估價行業(yè)的生存和發(fā)展。

3.行政部門的管理越位,限制了市場的有效競爭

目前在房地產(chǎn)估價師協(xié)會注冊的評估機構(gòu)大都是原來隸屬于行政部門,后脫鉤改制進入市場的。在這一蛻變過程中,有一些評估機構(gòu)憑借與原管理部門的關(guān)系,同時兼營事業(yè)性評估和中介性評估,背離了脫鉤改制的目標(biāo)。而一些行政部門則為了鞏固保護原隸屬于該管理部門下評估機構(gòu)的收益,以口頭或默許的方式對執(zhí)業(yè)活動進行行政干預(yù)。這些行為,已經(jīng)超出了行政機構(gòu)本身的行政職權(quán),是一種嚴(yán)重違反市場規(guī)則的不正當(dāng)競爭行為,也妨礙了房地產(chǎn)估價師公正、獨立地開展評估活動。

三、促進房地產(chǎn)估價行業(yè)科學(xué)、健康發(fā)展的建議

1.建立健全房地產(chǎn)估價行業(yè)的法律規(guī)范

有法可依是房地產(chǎn)估價行業(yè)存在和發(fā)展的根本和保證。只有明確的法律支持,才能保證房地產(chǎn)估價師獨立、客觀、公正地開展業(yè)務(wù),真正實現(xiàn)其中介服務(wù)的職能。當(dāng)前我國的房地產(chǎn)估價行業(yè)的相關(guān)法律法規(guī)都不太健全,應(yīng)該制定《房地產(chǎn)估價法》,明確房地產(chǎn)估價師學(xué)會的地位,并授權(quán)房地產(chǎn)估價師學(xué)會制定行規(guī),管理行業(yè);規(guī)范組織機構(gòu)的設(shè)立、審批;整合估價部門,保證估價機構(gòu)的平等競爭;明確各種不規(guī)范行為,完善處罰措施;建立接受社會監(jiān)督的反饋機制;提高估價機構(gòu)的級別標(biāo)準(zhǔn),增強市場競爭力,提高估價師的素質(zhì);用法制的手段規(guī)范房地產(chǎn)估價市場。

2.加強理論研究和隊伍建設(shè),不斷提高從業(yè)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)

房地產(chǎn)估價行業(yè)的規(guī)范化程度,決定著整個房地產(chǎn)市場環(huán)境的公平、公正程度,所以房地產(chǎn)估價行業(yè)建設(shè)的首要問題就是行業(yè)的規(guī)范化建設(shè)問題,在評估過程中,估價師充當(dāng)了公信者的角色。所以房地產(chǎn)估價師必須在執(zhí)業(yè)過程中誠信經(jīng)營.規(guī)范執(zhí)業(yè),嚴(yán)格遵守本行業(yè)的職

(下轉(zhuǎn)第58頁)

(上接第59頁)

業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn),嚴(yán)格控制評估報告的質(zhì)量,不斷改進和提高技術(shù)水平和服務(wù)質(zhì)量??梢栽跅l件允許時建立房地產(chǎn)估價師誠信檔案,實施信用公布和開放制度,提供網(wǎng)絡(luò)查詢服務(wù)。

3.加快拓展業(yè)務(wù)領(lǐng)域,積極創(chuàng)新業(yè)務(wù)種類

目前我國大多數(shù)估價機構(gòu)的業(yè)務(wù)較為單一,從國外成功的估價機構(gòu)的經(jīng)營管理上可以看出,它們的業(yè)務(wù)范圍涉足多個方面,業(yè)務(wù)范圍多元化發(fā)展趨勢越來越明顯。我國的眾多估價機構(gòu)應(yīng)該走上多元化發(fā)展的道路,拓寬業(yè)務(wù)領(lǐng)域,創(chuàng)新業(yè)務(wù)品種。比如,積極介入各類房地產(chǎn)評估、咨詢、策劃、可行性研究等相關(guān)服務(wù)市場,為發(fā)展商、投資機構(gòu)提供全面、便捷的一條龍服務(wù);同時,充分發(fā)揮估價人員的專業(yè)技術(shù)優(yōu)勢,全面介入城市房屋拆遷、城市更新與重建、城市資產(chǎn)運營、企業(yè)資產(chǎn)運作與并購等領(lǐng)域。

總之,隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展,各行業(yè)、各領(lǐng)域?qū)Ψ康禺a(chǎn)估價需求日益廣泛,房地產(chǎn)估價行業(yè)承擔(dān)的社會責(zé)任也會越來越大,將面臨更大、更新的挑戰(zhàn),因此,只有不斷促進行業(yè)健康有序的發(fā)展才能做好房地產(chǎn)估價工作,造福于社會。

[1]楊希琴.芻議房地產(chǎn)估價行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢[J].建設(shè)科技,2010(2).

[2]吳炳灝.略論房地產(chǎn)估價行業(yè)的健康發(fā)展[J].中國房地產(chǎn),2008(8).

[3]沈穎,楊雪紅.淺議房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀趨勢及發(fā)展對策[J].建設(shè)經(jīng)濟,2008(9).

第8篇

房地產(chǎn)測繪是工程測繪中的一個重要分支,其主要是使用專業(yè)的儀器設(shè)備來對房地產(chǎn)項目的有關(guān)的土地權(quán)屬情況和自然情況以及房地產(chǎn)項目的其他一些屬性進行測量,并得出相關(guān)的數(shù)據(jù),文章將在分析房地產(chǎn)測繪技術(shù)的基礎(chǔ)上對房地產(chǎn)測繪中所存在的一些問題進行介紹。

1房地產(chǎn)測繪的特點及應(yīng)用方向

房地產(chǎn)測繪主要是通過利用專業(yè)的儀器設(shè)備和相應(yīng)的測試技術(shù)來對工程項目中的相關(guān)房產(chǎn)項目進行面積測量的專業(yè)性技術(shù)活動。其主要內(nèi)容有房地產(chǎn)調(diào)查、房地產(chǎn)平面控制與測量,房地產(chǎn)變更測量以及圖紙的繪制等。房地產(chǎn)測繪主要以下幾方面的作用:(1)房地產(chǎn)測繪是專業(yè)性的房屋面積及地籍測定,其測量結(jié)果能夠為房地產(chǎn)項目提供詳實的房屋項目的權(quán)屬界址,房產(chǎn)項目的產(chǎn)權(quán)面積等的數(shù)據(jù)。并具有相應(yīng)的法律效力。(2)房地產(chǎn)測繪所得出的數(shù)據(jù)能夠為后續(xù)的房地產(chǎn)評估、房產(chǎn)項目的各項稅費的繳納等提供依據(jù)。(3)同時房地產(chǎn)測繪還承擔(dān)著一定的社會責(zé)任,房地產(chǎn)測繪的主要服務(wù)目標(biāo)是確保房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)以及產(chǎn)籍管理的相關(guān)需求。

2現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)測繪中所存的一些問題

2.1對于房地產(chǎn)測繪缺乏合理的認(rèn)識

隨著經(jīng)濟的發(fā)展以及房地產(chǎn)測繪的應(yīng)用不斷加深,我國有相當(dāng)一部分企業(yè)對房屋測繪技術(shù)實施了監(jiān)理制度,從而解決了長期存在于房地產(chǎn)測繪中所存在的技術(shù)錯位問題,房地產(chǎn)測繪技術(shù)得到了極大的優(yōu)化。但是相較于房地產(chǎn)開發(fā)過程中的其他一些需要注意的問題,房地產(chǎn)測繪技術(shù)不論是在規(guī)模還是在發(fā)展投入上仍存在著一些不足。在房地產(chǎn)測繪中房地產(chǎn)測繪的從業(yè)人員需要提高自身的業(yè)務(wù)水平與職業(yè)素養(yǎng)以適應(yīng)不斷發(fā)展的房地產(chǎn)測繪需求。盡管房地產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性對于房地產(chǎn)工程有著十分重要的意義,但是由于長期缺乏對于房地產(chǎn)測繪的合理性認(rèn)識,導(dǎo)致了有相當(dāng)一部分的房地產(chǎn)測繪從業(yè)人員尤其是一些工作在二三線城市的房地產(chǎn)測繪工作人員,都將房地產(chǎn)測繪工作作為房地產(chǎn)項目的附屬工作,而對于房地產(chǎn)測繪工作在房地產(chǎn)項目中的核心作用加以忽視。時至今日,房地產(chǎn)測繪工作的精確性為房地產(chǎn)測繪從業(yè)人員提出了更高的要求,現(xiàn)今的房地產(chǎn)測繪要求從業(yè)人員能夠熟練的使用各種復(fù)雜、先進的測繪儀器,并利用合理的測繪手段來對房地產(chǎn)項目進行測量,以確保房地產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確與可靠,在提高房地產(chǎn)測繪技術(shù)與手段的同時還需要提高相應(yīng)的管理模式,現(xiàn)今,越來越多的房地產(chǎn)測繪企業(yè)都推行了房地產(chǎn)測繪技術(shù)監(jiān)理制度,對于有效規(guī)范房地產(chǎn)測繪的測繪技術(shù)與測繪結(jié)果有著十分重要的意義,但是對于科學(xué)創(chuàng)新實施工程質(zhì)量提高的工作應(yīng)用還存在著較大的缺失,從而使得我國的房地產(chǎn)測繪技術(shù)的規(guī)范化與合理化的發(fā)展還有著相當(dāng)長的一段距離要走。

2.2房地產(chǎn)測繪技術(shù)的標(biāo)準(zhǔn)并未統(tǒng)一

現(xiàn)今的房地產(chǎn)測繪主要是由政府引導(dǎo)的強制性項目。在現(xiàn)今的房地產(chǎn)測繪發(fā)展中,由于政府對于房地產(chǎn)測繪缺乏合理的引導(dǎo)及監(jiān)理致使房地產(chǎn)測繪行業(yè)亂象叢生,各地的房地產(chǎn)測繪技術(shù)良莠不齊,好壞難辨,從而對房地產(chǎn)測繪的測量結(jié)果造成了極大的影響。同時,在房地產(chǎn)測繪中由于缺乏足夠的房地產(chǎn)測繪質(zhì)量監(jiān)管體系,同時在房地產(chǎn)測繪中并未建立起統(tǒng)一的測繪技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),從而導(dǎo)致技術(shù)質(zhì)量難以評估,嚴(yán)重影響了房屋測繪技術(shù)的結(jié)果。

2.3房地產(chǎn)測繪技術(shù)中所存在的問題

在傳統(tǒng)的房地產(chǎn)工程測繪中為控制測繪的質(zhì)量多采用的是二級檢查、一級查收的方式,盡管在過去這種房地產(chǎn)測繪質(zhì)量管理方式發(fā)揮出一定的作用,但是在科學(xué)技術(shù)高速發(fā)展的今天,以上這些傳統(tǒng)的房地產(chǎn)測繪質(zhì)量控制方式逐漸顯得力不從心,在房地產(chǎn)項目的建設(shè)過程中由于一點偏差將會對房地產(chǎn)的建設(shè)質(zhì)量帶來較大問題,在現(xiàn)今一些較大的工程中都配備有專業(yè)的質(zhì)量監(jiān)管人員和監(jiān)管部門,但是在一些較小的工程項目中由于資金等多方面的原因?qū)沟脤I(yè)性的房地產(chǎn)測繪較為缺乏,從而使得房地產(chǎn)測繪質(zhì)量存在了較大的不確定性。因此需要在房地產(chǎn)測繪中對于測繪的質(zhì)量加以重視,造成房地產(chǎn)測繪存在質(zhì)量問題的主要原因有:(1)房地產(chǎn)測繪是一項專業(yè)性較高的行業(yè),需要從業(yè)人員具有較高的業(yè)務(wù)素養(yǎng)與業(yè)務(wù)水平,但是一些從業(yè)人員素質(zhì)不高,對于房地產(chǎn)測繪馬虎大意,從而使得房地產(chǎn)測繪所得的數(shù)據(jù)存在一定的偏差嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)測繪的質(zhì)量。(2)在采用了合理的測繪方法與專業(yè)的儀器對房地產(chǎn)項目進行了測繪后,還需要對所測得的數(shù)據(jù)進行一定的收集和后期處理,在數(shù)據(jù)處理時如未能采用合理的、科學(xué)的技術(shù)將會使得前期收集的數(shù)據(jù)資料與后期的統(tǒng)計數(shù)據(jù)之間存在的較大差距,嚴(yán)重影響測繪數(shù)據(jù)的精確性。

3如何提高房地產(chǎn)測繪工作效率與測繪質(zhì)量

3.1強化對于房地產(chǎn)測繪的組織管理

提高房地產(chǎn)測繪的質(zhì)量組織管理是關(guān)鍵,應(yīng)當(dāng)提高政府職能入手,加大對于房地產(chǎn)測繪的組織投入力度,各級政府部門應(yīng)當(dāng)認(rèn)識到房地產(chǎn)測繪在房地產(chǎn)發(fā)展中的重要作用,通過對相應(yīng)的組織管理進行強化,對房地產(chǎn)測繪的建設(shè)方針與相關(guān)政策及時的進行建立并完善,做好各部門之間的聯(lián)系,強化房地產(chǎn)測繪技術(shù)同當(dāng)代信息技術(shù)的結(jié)合,加快房地產(chǎn)測繪工作向著更高的技術(shù)、水平的方向發(fā)展。

3.2做好對于房地產(chǎn)測繪人才的培養(yǎng)

房地產(chǎn)測繪是一項技術(shù)較高的工作,因此培養(yǎng)一批高素質(zhì)的人才隊伍是十分必要的。在房地產(chǎn)測繪人才隊伍的培養(yǎng)過程中,需要強化對于人才的培訓(xùn)力度,提高房地產(chǎn)測繪人才隊伍及從業(yè)人員的業(yè)務(wù)素養(yǎng)及業(yè)務(wù)水平,引進先進的房地產(chǎn)測繪技術(shù),將以往的舊的測量方法予以淘汰,加快房地產(chǎn)測繪技術(shù)的升級換代,促進房地產(chǎn)測繪產(chǎn)業(yè)的進一步發(fā)展。

3.3做好對于房地產(chǎn)測繪相關(guān)法律的建立及完善

房地產(chǎn)測繪行業(yè)的健康、合理發(fā)展離不開國家相關(guān)法律政策的支持。在對房地產(chǎn)測繪法律建立的同時需要進一步對房地產(chǎn)測繪的各種法律法規(guī)進行完善,對房地產(chǎn)測繪行業(yè)進行嚴(yán)格的監(jiān)督管理,創(chuàng)建良好的協(xié)調(diào)房地產(chǎn)測繪管理的制度,為房地產(chǎn)測繪行業(yè)的進一步發(fā)展打下良好的基礎(chǔ)。同時還需要對房地產(chǎn)測繪建立一個統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn),以滿足房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展需求,促進房地產(chǎn)測繪的正規(guī)化、合理化。法律法規(guī)的制定要在做好調(diào)查分析的基礎(chǔ)上對房地產(chǎn)測繪中所存的問題進行分析,并找出合理的解決方法,加強房地產(chǎn)測繪行業(yè)中的法律法規(guī)的建設(shè),保障房地產(chǎn)測繪工作的正常進行。

第9篇

關(guān)鍵詞:房產(chǎn)經(jīng)紀(jì);存在問題;應(yīng)對措施;管理途徑

早在一千多年前就有莊宅牙人,所謂莊宅牙人,指的是,唐代典章里就有"官房牙行",宋人詩話里就有"莊宅牙人",指的都是房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人發(fā)展曲折,改革開放前曾被禁止。

二十一世紀(jì)以來,隨著房產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展, 我國的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展很快,房產(chǎn)從業(yè)人員迅速發(fā)展成為一支數(shù)以萬計的職業(yè)大軍,不僅為消費者買賣和租賃房產(chǎn)提供了很大方便, 極大地節(jié)約了社會的交易成本, 同時也促進了房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)、健康的發(fā)展。根據(jù)《中華人民共和國城市管理房地產(chǎn)管理法》規(guī)定,房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人是指在房屋,土地的買賣,租賃,轉(zhuǎn)讓等交易活動中充當(dāng)媒介作用,接受委托,撮合,促成房地產(chǎn)交易,收取傭金的自然人和法人。①在日常生活中,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人通常也被稱為"房屋中介"或"二手房中介"。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計,我國近一半的新建商品房銷售都是通過房地產(chǎn)中介銷售。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在房地產(chǎn)開發(fā)和市場消費中起到舉足輕重的橋梁紐帶作用。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)是最講究和最需要誠信的服務(wù); 誠實信用、恪守合同、遵紀(jì)守法是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)具備的基本素質(zhì)。因此, 信譽良好、業(yè)績優(yōu)秀的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)可以更好的滿足人們買賣房屋、租賃房屋的需要, 有利于促進房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)和健康發(fā)展。

一、房地產(chǎn)中介服務(wù)的主要功能

1. 咨詢服務(wù)

房地產(chǎn)咨詢, 主要是應(yīng)投資者、消費者和房地產(chǎn)經(jīng)營者(土地、房產(chǎn)開發(fā)商、經(jīng)營者)的要求, 就投資環(huán)境、市場信息(供求信息、客戶資信等)、項目評估、質(zhì)量鑒定、測量估價、購房手續(xù)、相關(guān)法律等提供咨詢服務(wù)。

2. 價格評估

房地產(chǎn)價格評估是對現(xiàn)有或擬投資開發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)品價格進行評估的經(jīng)濟活動。首先, 房地產(chǎn)產(chǎn)品價格有著特殊的價格形態(tài), 價格形成較復(fù)雜, 又具有異質(zhì)牟利性的特點,不可能形成統(tǒng)一或批量的價格, 需要對每一宗房地產(chǎn)品個別估價。其次, 房地產(chǎn)價格評估行為本身政策性強, 技術(shù)復(fù)雜, 需要專業(yè)和全面的評估機構(gòu)來完成。第三, 由權(quán)威機構(gòu)出具的房地產(chǎn)評估價格, 具有市場價格尺度的作用, 是房地產(chǎn)市場各類交易活動如房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、補償、交換、訴訟、稅收、投資決策和統(tǒng)計等活動的基礎(chǔ)和依據(jù)。

3. 經(jīng)紀(jì)

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì), 主要從事房地產(chǎn)買賣、租賃、調(diào)換、抵押、典當(dāng)、信托等居間活動及業(yè)務(wù)。它與房地產(chǎn)開發(fā)商和消費者的聯(lián)系更為直接和密切, 主要服務(wù)于房地產(chǎn)流通, 是房地產(chǎn)銷售的重要中介環(huán)節(jié)。規(guī)范的經(jīng)紀(jì)活動, 對活躍房地產(chǎn)市場交易, 促進房地產(chǎn)產(chǎn)品流通, 降低房地產(chǎn)空置率,合理配置稀缺資源, 具有積極意義。

4. 法律服務(wù)

各類法律事務(wù)所、律師事務(wù)所, 運用專業(yè)知識為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、房地產(chǎn)市場運行、物業(yè)管理以及城鎮(zhèn)居民住房消費提供各種法律咨詢、代行各類法律和司法業(yè)務(wù), 把房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、市場營銷、物業(yè)管理(房地產(chǎn)售后服務(wù))納入國家法制化軌道, 促使房地產(chǎn)運行規(guī)范化。

二、我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場發(fā)展現(xiàn)狀

據(jù)不完全統(tǒng)計,目前,全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)(含分支機構(gòu))達5萬余家,其中聘用全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的經(jīng)紀(jì)機構(gòu)數(shù)量為2萬家。自20世紀(jì)90年代初起步至近年房產(chǎn)業(yè)炙手可熱以來,房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)已不是房地產(chǎn)的附屬,而是一個獨立的市場,全國成長起一批房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)大公司,有些已經(jīng)上市,比如世聯(lián)、易居、合富以及香港中原、臺灣信義等。

根據(jù)江蘇南京房地產(chǎn)管理局最近公布的數(shù)據(jù),南京地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員數(shù)量就有4000余人。以此為基數(shù)進行推算,全國本職業(yè)現(xiàn)有從業(yè)人員不低于45萬人,而且還在不斷擴展之中。本職業(yè)從業(yè)人員在地域上主要集中分布在全國的大中型城市,但已有向中小型城市擴散的明顯態(tài)勢。

在一線城市中二手房已經(jīng)成為樓市消費的主流,以此為例,2010年二手房總成交量達到了19.65萬套,而商品房期房及現(xiàn)房住宅合計僅11.1萬套,二手房在北京、上海、廣州等大城市已經(jīng)成為市場的主要置業(yè)房源。由于二手房具有交易分散的特點,與一手房相比更需要房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人提供貼身專業(yè)服務(wù)。我國目前大部分城市的二手房交易里,有百分之五是通過經(jīng)紀(jì)服務(wù)促成的,廣州等城市已達到80%左右。據(jù)估算,2009年廣州市有超過一百萬消費者接受了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)。全國性的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)組織是"中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會",一些省份成立了省級"房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會"。北京、上海、、廣州、深圳、大連、沈陽、重慶、成都、武漢、鄭州等主要城市先后成立了專門的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會,開始實行行業(yè)自律管理工作。②由圖1 可見, 房地產(chǎn)中介目前已經(jīng)形成了一定的規(guī)模,總的來說它對市場起著集中、平衡和擴散功能, 使市場變得清晰、有序和簡單( 見下圖1) ③

簡而言之,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人就是指溝通房地產(chǎn)賣方與買方之間聯(lián)系,促進達成交易并從中取得傭金的人,聯(lián)系人,中間人,經(jīng)理人或介紹人。職業(yè)概況可以由下面一個流程表反映出來。

從以上圖表看,房地產(chǎn)業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分, 是集房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè),它不僅為買賣和租賃提供了很大方便,而且還極大的促進社會交易成本,是一個社會良好進步形象的典型表現(xiàn),其對相關(guān)產(chǎn)業(yè)乃至整個國民經(jīng)濟的發(fā)展都具有極大的促進作用。但是, 由于房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)進入門檻相對不高, 而且巨大的利潤空間使得大量經(jīng)營者進入這一領(lǐng)域, 因此也就良莠不齊。大多數(shù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)奉公守法、誠實經(jīng)營, 在幫助消費者購置產(chǎn)業(yè)提供了優(yōu)質(zhì)服務(wù);但也有不少不良中介機構(gòu)存在著欺詐行為, 侵犯消費者的合法權(quán)益, 由此也引出了諸多的糾紛, 目前我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)中各種失信行為已引起人們的非議與社會的關(guān)注。

三、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)現(xiàn)實存在的問題

(一)由于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)準(zhǔn)入門檻低,投資少,風(fēng)險小,因此房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)成了許多人入行的首選。據(jù)不完全統(tǒng)計, 目前我國注冊登記的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)機構(gòu)已逾萬家, 從業(yè)人員數(shù)量達幾十萬人之多。大多數(shù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)規(guī)模較小, 企業(yè)實力弱, 由此造成信息和信息流通的范圍極其有限, 成交效率和經(jīng)濟效益低下。與實力強勁的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相比, 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)真是相差甚遠。經(jīng)紀(jì)機構(gòu)沒有一定的資本作后盾, 地鋪式經(jīng)營, 銷售能力欠佳, 房地產(chǎn)商不愿將項目特別是較大的項目交給經(jīng)紀(jì)。

(二)、無資質(zhì)、無證書、無照經(jīng)營和超越經(jīng)營范圍。

根據(jù)建設(shè)部《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》第8條, 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人必須是經(jīng)過考試、注冊并取得"房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證"的人員。未取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》的人員, 不得從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù); 同時也規(guī)定了設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)應(yīng)具備的條件。④盡管這些條件比較低, 但是, 有些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)也無法達到或者根本不去登記, 借別的經(jīng)紀(jì)人資格證書來蒙混檢查。目前, 由于房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)在我國是近幾年才興起的一個行業(yè), 不少房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)缺乏一支經(jīng)過專門訓(xùn)練、嚴(yán)格資質(zhì)審查的專家隊伍。

(三)、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人平均素質(zhì)不高,業(yè)務(wù)素質(zhì)更是良莠不齊。

我國的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人隊伍除有極少數(shù)人綜合素質(zhì)較高外, 大量的從業(yè)人員業(yè)務(wù)知識單一,大量的從業(yè)人員來自社會各類, 層次繁多, 人員素質(zhì)參差不齊。各中介機構(gòu)的從業(yè)人員由于素質(zhì)較低, 不能通過國家統(tǒng)一的資格考試,致使所有的房地產(chǎn)中介機構(gòu)均在不具備執(zhí)業(yè)資格的條件下違規(guī)操作, 大量"半路出家", 不熟悉房地產(chǎn)知識, 缺乏專門訓(xùn)練, 只有中等學(xué)歷的從業(yè)人員成為中介構(gòu)的主要力量。

(四)、法規(guī)體系不健全, 行業(yè)管理欠規(guī)范。

我國房地產(chǎn)業(yè)作為一個新興產(chǎn)業(yè)尚處于起步階段, 相關(guān)法律法規(guī)不夠完善。與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)相關(guān)的法律政策文件分別是《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、建設(shè)部的《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》、國家計委下發(fā)的《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費的通知》、國家工商總局的《經(jīng)紀(jì)人管理辦法》。部分城市據(jù)此還制定了一些地方規(guī)章。但總的來說還顯得不成體系, 規(guī)定過于原則, 針對性不強, 缺乏可操作性, 許多有關(guān)方面的問題難以涵蓋。比如,《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》僅有第57 條對中介機構(gòu)作了簡單規(guī)定;《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》涉及咨詢、評估和經(jīng)紀(jì)三方面內(nèi)容, 有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的規(guī)定卻很少。⑤

四、應(yīng)對此種現(xiàn)狀下,房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)應(yīng)對政策

那么如何才能進一步規(guī)范房地產(chǎn)中介市場管理, 引導(dǎo)房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)健康有序地開展呢? 學(xué)生認(rèn)為應(yīng)從以下幾個方面入手:

(一)強化市場管理,加強市場監(jiān)督。房產(chǎn)中介行業(yè)的規(guī)范化主要體現(xiàn)在三個方面:一是中介機構(gòu)設(shè)置規(guī)范化。這就需要房地產(chǎn)管理部門的審查、備案只能充分的發(fā)揮,要求房產(chǎn)部門嚴(yán)格監(jiān)督各個新新成立的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)高門檻的準(zhǔn)入制度,需要國家法律法規(guī)出臺前與工商管理部門溝通,研究出一套切實可行的管理辦法,適當(dāng)做必要的市場調(diào)研,針對現(xiàn)存的問題各個擊破,重點突擊。二是需要從業(yè)人員的資格規(guī)范化,由于房產(chǎn)中介服務(wù)涉及面廣,具有綜合性、廣泛性的特點,所以在從業(yè)人員上崗前,必須重視對從業(yè)人員進行培訓(xùn)工作,要認(rèn)真做好從業(yè)人員的資質(zhì)審查工作。因為,從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)工作的人員不僅需要精通房地產(chǎn)業(yè)務(wù), 熟悉房地產(chǎn)法律、營銷、建筑、評估等方面知識, 而且還要掌握現(xiàn)代化信息設(shè)備的操作技巧; 同時, 還要具備公關(guān)能力和敬業(yè)精神。所以必須加強對從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)工作人員的專業(yè)知識和相關(guān)業(yè)務(wù)知識的培訓(xùn), 以提高其綜合職業(yè)技能水平。隨著房地產(chǎn)市場不斷向縱深發(fā)展, 市場需要具有綜合素質(zhì)的房地產(chǎn)中介人才, 這種人才具有較高學(xué)歷、較深的專業(yè)知識、較強的業(yè)務(wù)能力和較高的道德水準(zhǔn)。綜合素質(zhì)差的人便難以對市場信息做出正確的處理和預(yù)見性的分析, 這勢必影響他們的業(yè)務(wù)活動,最終必將被淘汰。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)必須走規(guī)范化經(jīng)營之路。三是充分做好市場調(diào)研,在借鑒較大中介公司的優(yōu)勢下,吸取精華,去其糟粕,再積極聽取顧客意見,針對顧客在買賣和租賃房屋的過程中所遇到的棘手的問題加以整治,約束執(zhí)業(yè)行為,保護客戶的合法權(quán)利。

(二)經(jīng)營模式專業(yè)化、現(xiàn)代化。目前,我國房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)機構(gòu)規(guī)模偏小,專業(yè)人才結(jié)構(gòu)不合理,科技含量低,掌握信息少,專業(yè)性不強,難以形成規(guī)模經(jīng)營。為此,必須采取措施,全面提升房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的水準(zhǔn),使其走向?qū)I(yè)化、現(xiàn)代化,以形成集約化經(jīng)營產(chǎn)業(yè)。

1、提高業(yè)務(wù)素質(zhì)。國外房地產(chǎn)中介服務(wù)執(zhí)業(yè)人員除了精通房地產(chǎn)業(yè)務(wù)外,還熟悉法律、營銷、建筑、評估、金融、計算機等多方面的業(yè)務(wù),職業(yè)技能比較全面。為此,我們必須從房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的隊伍建設(shè)著手,全面提升其業(yè)務(wù)素質(zhì)。一是完善專業(yè)體系,具體應(yīng)設(shè)立包括策劃師、經(jīng)紀(jì)人、估價師、工程師、房地產(chǎn)專職律師、會計師、審計師、造價師等在內(nèi)的職稱系列,并使人才劃分等級合理搭配。二是優(yōu)化執(zhí)業(yè)隊伍,即規(guī)定房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)應(yīng)具有各類專業(yè)人員的結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn),逐步淘汰低層次人才,吸納中、高級人才,使中介機構(gòu)通過吐故納新,形成一支專業(yè)齊全、人才薈萃、技能較高的隊伍。

2、實行規(guī)范運作。目前,我國房地產(chǎn)中介服務(wù)運作方式原始,程序簡單,運作水平不高,其主要原因是沒有相應(yīng)的規(guī)范。為此,必須針對目前市場上最常見的運作方式以及一般的業(yè)務(wù)程序制定業(yè)務(wù)規(guī)范。在運作方式上,對每一種方式的規(guī)定及其業(yè)務(wù)范圍、相關(guān)當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)、操作方法,尤其對價格、合同、結(jié)算以及違約責(zé)任等做出限定。在運作程序上,美國中介商帶有共性特征且比較科學(xué)的規(guī)定,可以直接為我所用。

(三)逐步建立、健全房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理制度及相關(guān)法律法規(guī)。

建立我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)仁和園職業(yè)資格管理制度,提高我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的業(yè)務(wù)水平和職業(yè)道德修養(yǎng),規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為,使我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)逐步走上規(guī)范有序、公開統(tǒng)一的健康發(fā)展的軌道, 制定一個完善的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法非常必要。具體如下:

1. 建立全國性房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)及從業(yè)人員的職業(yè)資格管理制度;

2. 建立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人保證金制度;

3. 統(tǒng)一行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)及提取方式等;

4. 經(jīng)紀(jì)機構(gòu)及從業(yè)人員應(yīng)承擔(dān)的相應(yīng)法律責(zé)任和經(jīng)濟責(zé)任;

5. 對現(xiàn)行法律法規(guī)進行必要整合, 使其更具針對性和可操作性。⑥

(四)加強房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)自身建設(shè),強化自律機制

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)應(yīng)當(dāng)加強自律意識,注重內(nèi)部組織和制度建設(shè)。只有每一個房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人嚴(yán)守職業(yè)道德,依法經(jīng)營,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)才能健康、快速、持久地發(fā)展。

五、結(jié)論

隨著中國加入WTO,外資和外國企業(yè)的進入給中國的中介行業(yè)帶來更多市場機會,同時行業(yè)發(fā)展與世界的接軌也使競爭更加激烈。如何規(guī)范和管理房地產(chǎn)中介市場,使國內(nèi)的中介機構(gòu)在與國外同行的競爭中更好的生存和發(fā)展是政府相關(guān)部門和中介商們要考慮的首要問題。作為國民經(jīng)濟的重要組成部分的房地產(chǎn)業(yè)是一個關(guān)聯(lián)性很強的產(chǎn)業(yè), 在國民經(jīng)濟中占有重要地位和作用。而房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)是房地產(chǎn)市場經(jīng)濟鏈中不可或缺的一環(huán)。為了保證房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定、健康的發(fā)展, 政府在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)走向深入的同時, 也應(yīng)發(fā)揮其特有的職能作用, 促進經(jīng)紀(jì)人隊伍建設(shè), 為經(jīng)紀(jì)行為創(chuàng)造一個良好的政策環(huán)境和市場環(huán)境。

注釋:

①《中華人民共和國城市管理房地產(chǎn)管理法》第四章,第五節(jié),房產(chǎn)中介人。

②李貴良:市場論壇MARKET FORUM改革發(fā)展2011年第12期(總第93期)我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場規(guī)范化發(fā)展研究綜述).

③羅長天:《經(jīng)紀(jì)人實用大、全》.北京:光明日報出版社,1994.第18 頁.

④建設(shè)部《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》第8條