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導(dǎo)語：在房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)分析的撰寫旅程中，學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 內(nèi)部控制 制度 創(chuàng)新
一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)內(nèi)控制度存在的問題
（一）財務(wù)內(nèi)控意識淡薄
房地產(chǎn)企業(yè)在我國的發(fā)展時間較短，也缺乏對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)內(nèi)控制度相應(yīng)的理論研究，企業(yè)在管理過程中的工作重點放到了對房產(chǎn)的開發(fā)和銷售上，而忽視財務(wù)內(nèi)控制度的建立和執(zhí)行，并且在對財務(wù)內(nèi)控制度的理解上有很大的片面性，這種淡漠的財務(wù)內(nèi)控意識，會使得企業(yè)財務(wù)內(nèi)控會造成企業(yè)財務(wù)內(nèi)部控制體系在企業(yè)發(fā)展的過程中有效的發(fā)揮。
（二）企業(yè)管理結(jié)構(gòu)不合理
股權(quán)和管理結(jié)構(gòu)不合理是當(dāng)前很多公司存在的問題，具體體現(xiàn)在企業(yè)管理集控制、管理和監(jiān)督于一身，使企業(yè)呈現(xiàn) “內(nèi)部人控制”等問題，這種不合理的治理結(jié)構(gòu)，會直接降低房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)內(nèi)部的控制能力。
（三）企業(yè)內(nèi)部控制制度不完善
目前，我國很多房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)內(nèi)控制度在建立和執(zhí)行上還不夠完善，還沒有建立起系統(tǒng)完整的財務(wù)內(nèi)控制度，有的即使有，也只是停留在書面規(guī)定的層次上，而沒有做到規(guī)范實施。有些企業(yè)，所制定的制度沒有結(jié)合實際，存有不合理性，沒有細(xì)化到控制目標(biāo)，致使企業(yè)內(nèi)部經(jīng)常有違規(guī)現(xiàn)象發(fā)生，企業(yè)財務(wù)內(nèi)控制度不能得到很好的貫徹執(zhí)行和落實，不能有效制約財務(wù)管理中的違法違規(guī)行為。
（四）財務(wù)管理人員的思想和業(yè)務(wù)素質(zhì)均有待提高
由于我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展歷史較短，且內(nèi)控理論研究不夠深入，企業(yè)忽視了對財務(wù)管理人員的素質(zhì)培養(yǎng)，特別是對先進財務(wù)內(nèi)控理念的后續(xù)培養(yǎng)等，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理人員缺乏財務(wù)內(nèi)控管理知識，內(nèi)控制度的觀念也相對落后，在內(nèi)控管理工作中缺乏主動性和積極性，影響財務(wù)內(nèi)控制度實施的效率和質(zhì)量。
二、對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)內(nèi)控制度的幾點創(chuàng)新研究
針對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)內(nèi)控的現(xiàn)狀和房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)內(nèi)控管理上的不足之處，在這里提出幾點提高房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)內(nèi)控管理的幾點創(chuàng)新研究：
（一）增強企業(yè)財務(wù)內(nèi)控管理意識和風(fēng)險意識
我國房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理者應(yīng)積極學(xué)習(xí)先進的財務(wù)內(nèi)控管理知識，倡導(dǎo)先進的符合社會發(fā)展和企業(yè)發(fā)展的財務(wù)內(nèi)部控制理念，提高自身在財務(wù)內(nèi)部控制上的意識，努力構(gòu)建出科學(xué)合理的財務(wù)內(nèi)控體系并加以完善，并且要與傳統(tǒng)的財務(wù)內(nèi)控管理經(jīng)驗相結(jié)合，與房地產(chǎn)行業(yè)特色想融匯，提高財務(wù)管理水平，將企業(yè)的運行成本降至最低，提升企業(yè)市場競爭力。房地產(chǎn)企業(yè)具有投資較大、運行周期較長、社會影響較大的特點，為了避免和消除企業(yè)因種種因素引起的財務(wù)風(fēng)險，必須要提高整個企業(yè)人員的風(fēng)險意識，并融入到財務(wù)管理的實際工作中去，同時還應(yīng)建立出符合企業(yè)實際情況的財務(wù)內(nèi)控預(yù)警系統(tǒng)，使企業(yè)在出現(xiàn)財務(wù)風(fēng)險預(yù)兆時，及時有效的予以防范。
（二）優(yōu)化企業(yè)財務(wù)內(nèi)控管理結(jié)構(gòu)，完善房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)內(nèi)控制度
首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)按照現(xiàn)代企業(yè)經(jīng)營管理要求，建立和完善現(xiàn)代企業(yè)管理和組織架構(gòu)充分發(fā)揮出企業(yè)監(jiān)管部門和董事會的作用，建立出一個專門的財務(wù)內(nèi)部控制監(jiān)督體系，確保企業(yè)財務(wù)管理中的會計信息真實可靠，使企業(yè)的財務(wù)內(nèi)控管理更完善、更合理，同時還應(yīng)對企業(yè)財務(wù)內(nèi)控管理機構(gòu)授以相應(yīng)權(quán)限，使企業(yè)在執(zhí)行財務(wù)內(nèi)控管理時更加有效而獨立，充分發(fā)揮財務(wù)內(nèi)控體系的作用。
其次，房地產(chǎn)企業(yè)在制定企業(yè)財務(wù)內(nèi)控制度時，要根據(jù)《企業(yè)內(nèi)部控制規(guī)范》和《會計法》等相關(guān)法律法規(guī)來制定，同時還要結(jié)合企業(yè)自身的實際情況，從資金管理、項目管理到利潤分配和財務(wù)分析等各個方面來綜合考慮，制定出健全的企業(yè)財務(wù)內(nèi)控制度，并在實際工作實踐中不斷予以完善。
最后，為了使企業(yè)管理者充分重視在財務(wù)內(nèi)控管理工作中反饋的信息，并及時有效的解決財務(wù)管理中發(fā)現(xiàn)的問題，就必須完善企業(yè)的財務(wù)內(nèi)控管理程序，構(gòu)建和完善房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)內(nèi)控流程管理系統(tǒng)，建立互配合、相互監(jiān)督、相互制約的內(nèi)控實施操作體系，使房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)實現(xiàn)一體化。在完善企業(yè)財務(wù)內(nèi)控流程上，企業(yè)的各部門在工作過程中應(yīng)相互協(xié)調(diào)積極配合，共同促進企業(yè)的健康發(fā)展。
（三）提高財務(wù)內(nèi)控人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)和思想素質(zhì)
房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)內(nèi)控管理工作中，涉及到的內(nèi)容極為廣泛，因此就要求企業(yè)財務(wù)內(nèi)控管理人員具有較高的綜合素質(zhì)，不僅要提高財務(wù)內(nèi)控人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)，更要提高職業(yè)道德水平。對企業(yè)的財務(wù)內(nèi)控人員的綜合素質(zhì)進行全面培訓(xùn)，并建立起合理的獎懲激勵制度和考核制度，切實提高企業(yè)財務(wù)內(nèi)控人員的工作積極性和主動性。
參考文獻：
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關(guān)鍵詞：財務(wù)風(fēng)險 房地產(chǎn)企業(yè) 風(fēng)險類型 防范對策
近年來，在我國營改增稅制改革工作深入與市場環(huán)境的變化下，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財務(wù)風(fēng)險出現(xiàn)了較大的變化。一方面人民群眾在生活水平提高的背景下，對于商品房的要求不斷提高，另一方面在國家政策調(diào)控與市場信任不足的困擾下，大部分房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)與盈利空間不斷縮減，整個行業(yè)處于一個畸形發(fā)展的背景下。因此對于現(xiàn)階段的管理工作來說，如何加強財務(wù)風(fēng)險的防范也就異常的重要。
一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險類型
（一）債務(wù)風(fēng)險
對于我國房地產(chǎn)行業(yè)來說，大部分企業(yè)的負(fù)債率一般維持在一個較高的水平，其平均數(shù)據(jù)在70% 上下，這與房地產(chǎn)項目的資金投入較高與資金回籠時間較慢具有較大的關(guān)系，因此企業(yè)在日常經(jīng)營的過程中，一定需要具備較高的資金流動能力。而當(dāng)企業(yè)某段時間的流動資金較少時，其將需要面向銀行、股市、信托公司等金融機構(gòu)完成有效融資。其中，面向銀行融資的利息偏高，其還貸資金主要來源于項目的盈利率，因此企業(yè)在高負(fù)債率的壓力下需要承擔(dān)較大的風(fēng)險問題。在日常經(jīng)營的過程中，如果項目出現(xiàn)問題或資金鏈斷裂時，不但會影響到企業(yè)的盈利空間，還會導(dǎo)致企業(yè)的直接破產(chǎn)。例如，xx地產(chǎn)作為內(nèi)地在港上市房地產(chǎn)公司的十強企業(yè)，從2015年上半年的發(fā)展情況來看，雖然其營業(yè)額高達151.07億元，但是與往年同期相比已經(jīng)下降15%，有息負(fù)債總額達460億元，并多次面向市場舉債，企業(yè)的實質(zhì)壓力已經(jīng)失去市場的信任。而在其逆市瘋狂擴張的背景下，有關(guān)市場人士與專家斷言企業(yè)隨時會出現(xiàn)會資金斷裂問題。這個案例在一定程度上折射出整個地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀。
（二）再融資風(fēng)險
在我國房地產(chǎn)行業(yè)，除了萬科、恒大、綠地以及碧桂園等較大型企業(yè)外，大部分企業(yè)較難單獨開發(fā)完成一個完整的地產(chǎn)項目，在資金、資源等層面的限制下，大部分企業(yè)均會選擇到與相關(guān)金融機構(gòu)合作。不過，如果相關(guān)企業(yè)未取得與相關(guān)金融機構(gòu)合作就開始上馬項目時，一旦遭遇資金困難，大部分銀行在企業(yè)債務(wù)問題、信用問題、開發(fā)前景等層面的考量下容易直接拒絕項目貸款，同時也會影響到市場對企業(yè)的信心，從其他渠道完成融資也存在較大的困難。而對于我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)，還可轉(zhuǎn)向民間資本，但是其利率比銀行更高，從該渠道完成融資后必然會加劇企業(yè)的財務(wù)、債務(wù)風(fēng)險。例如，作為我國曾經(jīng)民營企業(yè)發(fā)展風(fēng)向標(biāo)的溫州地區(qū)，其在2008年金融危機后，大部分企業(yè)開始舉債民間資本，從而引起企業(yè)的資金鏈斷裂問題。其中，到了2011年4月時，樂清的電纜制造巨頭三旗集團瀕臨破產(chǎn)重組，接著龍灣江南皮革有限公司運營者停業(yè)，在這之后，溫州地區(qū)開始出現(xiàn)一股“倒閉潮”。
（三）利率變動風(fēng)險
利率作為國家宏觀調(diào)控的重要手段，其較為容易受到通貨膨脹、國家政策以及出口受阻等層面因素的影響，在一般情況下，商業(yè)銀行的利率會根據(jù)國家經(jīng)濟發(fā)展情況進行調(diào)整。其中，2007 年利率調(diào)整對整個房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的管理具有較大的參考作用。在2007年，由于整個房地產(chǎn)行業(yè)占據(jù)國民經(jīng)濟較大的比例，并開始影響到國家經(jīng)濟的正常發(fā)展，在國民輿論壓力下，國家政府不得不針對房地產(chǎn)泡沫進行調(diào)整，實行了加息政策。而在該政策執(zhí)行后，整個房地產(chǎn)行業(yè)的融資成本與還貸壓力等不斷提高，企業(yè)在經(jīng)營上一旦出現(xiàn)問題而導(dǎo)致盈利空間無法滿足預(yù)期目標(biāo)后，將會一定程度的影響到企業(yè)的正常經(jīng)營與項目投資，甚至破產(chǎn)。
（四）管理上的風(fēng)險
房地產(chǎn)企業(yè)作為實體經(jīng)濟，其與各行政部門的經(jīng)濟往來較為頻繁。例如，必要的稅務(wù)、審計等部門。而在經(jīng)濟來往的過程中，其資金量需求較大、涉及的層面較廣泛，這些都給房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理帶來巨大的風(fēng)險問題，例如，隨著國家相關(guān)政策的不斷調(diào)整，稅率的不斷加大，造成無意的漏稅、賬務(wù)失誤等問題。另外，如果某一企業(yè)的財務(wù)管理制度缺乏完善時，其也較為容易造成企業(yè)在財務(wù)管理上的失誤。在具體的操作工作上，不但容易導(dǎo)致與其它的部門經(jīng)濟來往賬目的缺失，還會影響到成本管理，容易造成資金的實際使用超出預(yù)期方案，直接影響到企業(yè)的效益。
二、房地產(chǎn)企業(yè)防范財務(wù)風(fēng)險的對策
（一）構(gòu)建成熟的融資渠道
現(xiàn)階段，在整個行業(yè)投資熱潮退卻的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)一定要積極構(gòu)建成熟的融資渠道，在符合自身利益的前提下實現(xiàn)多元化融資戰(zhàn)略，從而避免傳統(tǒng)單一融資渠道風(fēng)險過大問題的出現(xiàn)。在具體的工作上，相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)要基于自身融資潛力出發(fā)，通過多元化融資模式的共用完成融資渠道的優(yōu)化。例如，信托計劃、產(chǎn)業(yè)基金、資產(chǎn)證券，抵押、產(chǎn)權(quán)交易以及租賃等均屬于現(xiàn)階段較為成熟且管用的手段。而針對民間資本進行融資，一定要避免高利息模式的出現(xiàn)，在有必要的前提下，可以把民間資本與盈利空間掛鉤，從而讓民間資本與企業(yè)一樣自負(fù)盈虧。在構(gòu)建成熟的融資渠道后，將可以進一步提升企業(yè)的盈利能力，并減少債務(wù)與償債比例，把企業(yè)的風(fēng)險控制在可承受范圍之內(nèi)。
（二）優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)
針對于房地產(chǎn)企業(yè)資金不足而無法獨立完成項目開發(fā)問題，企業(yè)在進行項目開發(fā)時一定要避免盲目借入資金，在基于償還能力與項目回報率的前提下，還要對自身的還款空間進行考慮。另外，企業(yè)面對相關(guān)項目進行投資時，在資金不足的情況下雖然可以通過舉債經(jīng)營而利用到金融杠桿提升收入，但是負(fù)債一定要在自身資本結(jié)構(gòu)承受的范圍內(nèi)，然后再基于自身能力控制與管理債務(wù)比例，強化現(xiàn)金流動的有效管理，進而取得最大的經(jīng)濟效益。
（三）樹立正確的風(fēng)險意識
房地產(chǎn)企業(yè)在進行財務(wù)管理的過程中，無論任何時期均要樹立正確的風(fēng)險意識。在具體的工作上，可以基于國民經(jīng)濟發(fā)展進行把握，并科學(xué)合理的針對國家的政策改變進行解讀，然后預(yù)測出可能出現(xiàn)的變化問題，從而可以提前避免風(fēng)險問題，提升風(fēng)險應(yīng)對能力。另外，在相關(guān)政策出現(xiàn)變化后，企業(yè)一定要及時構(gòu)建相對應(yīng)的應(yīng)對預(yù)案，留有一定比例的風(fēng)險基金儲備，進一步提升自身在市場經(jīng)濟中的生存適應(yīng)能力。特別基于我國目前經(jīng)濟發(fā)展情況來說，其正好處于一個經(jīng)濟轉(zhuǎn)型時期，政策、市場變化較快，房地產(chǎn)企業(yè)在正常發(fā)展的過程中必須要研讀國家政策走向，并把握社會經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律，積極規(guī)避經(jīng)營與財務(wù)風(fēng)險。
（四）強化前期調(diào)查有效控制成本
房地產(chǎn)開發(fā)項目的特點決定了它是一種高風(fēng)險的行業(yè)，并且容易受到社會經(jīng)濟環(huán)境和政府政策的影響。在進行項目投資的前期必須加強對于投資風(fēng)險的調(diào)查，做好足夠的前期風(fēng)險報告。因此風(fēng)險評估是地產(chǎn)項目的可行性研究報告里不可或缺的組成部分。特別是未來的支出報告和收益報告。以利于進行正確的投資決策。很多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有正確認(rèn)識到成本管理的重要性，要正確認(rèn)識到成本控制在企業(yè)經(jīng)營中的重要性。具體的做法是，在項目投資前，要編制全面的項目預(yù)算，整個項目執(zhí)行中嚴(yán)格按照預(yù)算執(zhí)行。即對于項目投資、施工和銷售的整個過程都要嚴(yán)格的執(zhí)行財務(wù)預(yù)算。要加強對于整個過程的財務(wù)核算，確保資金的使用率。避免因資金雍余造成融資成本過高或則因資金短缺而導(dǎo)致資金鏈斷裂，另外，企業(yè)可以建立相應(yīng)的質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)，對于整個過程要嚴(yán)格的審核。
四、結(jié)束語
綜上所述，針對房地產(chǎn)企業(yè)來說，財務(wù)安全是所有管理工作上的重中之重。因此在日常工作上，企業(yè)一定要提高重要力度，積極探索自身所面臨的相關(guān)風(fēng)險類型，然后有針對性的強化相關(guān)管理工作，為企業(yè)的正常穩(wěn)定發(fā)展提供動力支持。
參考文獻：
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) SPSS；主成分分析
當(dāng)前，我國房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)體系相對完備，但在衡量財務(wù)狀況時仍有一些不足，如指標(biāo)多、體系復(fù)雜等。本文對21家房地產(chǎn)企業(yè)進行主成分分析，提取影響財務(wù)狀況的主要因素，并對其進行分析，以期更直觀的說明影響房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)狀況的因素。
一、財務(wù)指標(biāo)選取和樣本來源
本文選取了房地產(chǎn)上市公司2011年9月30日的8個財務(wù)指標(biāo)來組成本文的財務(wù)評價數(shù)據(jù)矩陣。分別是：X1：凈資產(chǎn)收益率；X2：總資產(chǎn)報酬率；X3：總資產(chǎn)增長率；X4：固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率；X5：總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率；X6：流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率；X7：應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率；X8：運營資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重。其中X1、X2反應(yīng)的是企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績，X3反映資產(chǎn)的成長性，X4、X5、X6、X7反映資產(chǎn)的使用效率情況，X8反映資產(chǎn)的結(jié)構(gòu)情況。
本文樣本來源21家房地產(chǎn)上市公司2011年9月30日的相關(guān)財務(wù)數(shù)據(jù)。（見表1）
二、影響財務(wù)狀況因素的主成分分析
（一）用SPSS進行數(shù)據(jù)分析采集
筆者通過檢查KMO及Bartlett球星檢驗值得出，應(yīng)拒絕原假設(shè)，原數(shù)據(jù)的這些財務(wù)指標(biāo)具有較強的相關(guān)性，其顯著性為0，表明相關(guān)矩陣不足一個單位矩陣，可以進行因素分析。而KMO=0628也大于06，同樣說明了各指標(biāo)之間信息的重疊程度較高，適用于降維處理。
基于對8個財務(wù)指標(biāo)的分析本文確定了三個主因素，累計貢獻率為7387%，這三個主因素可較好地評價房地產(chǎn)上市公司的財務(wù)狀況。（見表2）
將計算得出的前三個主成分以其對應(yīng)得貢獻率為權(quán)重，進行加權(quán)平均計算，得出房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)狀況的綜合評分并進行排名，其排名順序為廣宇發(fā)展、金科股份、保利地產(chǎn)、濱江集團、魯商置業(yè)、陽光股份、萬科A、天?；?、深物業(yè)A、中華企業(yè)、蘇寧環(huán)球、冠城大通、首開股份、信達地產(chǎn)、中南建設(shè)、海寧皮城、億城股份、華業(yè)地產(chǎn)、世聯(lián)地產(chǎn)、金融街、福星股份。
三、實證結(jié)果分析
本文采用統(tǒng)計方法對21家房地產(chǎn)上市公司的財務(wù)數(shù)據(jù)及其財務(wù)狀況進行了整體分析并得分評價。通過實證分析看出，凈資產(chǎn)收益率、總資產(chǎn)報酬率、總資產(chǎn)增長率、固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率能夠較全面評價房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)狀況。筆者建議債權(quán)人、投資者以及潛在投資者在進行是否繼續(xù)去企業(yè)注入資金或追加投資時，應(yīng)考慮好企業(yè)的資產(chǎn)質(zhì)量情況，選擇資產(chǎn)質(zhì)量較好的企業(yè)進行投資。運用SPSS主成分分析法評價公司不失為一種優(yōu)秀的方法，使我們從整體上把握企業(yè)的財務(wù)面貌。因為存在樣本選擇的數(shù)量和財務(wù)指標(biāo)的選擇范圍等方面的影響，這種模式也有一定的局限性，希望這篇文章能給中小型型投資者提供一定的建議。（作者單位：中原工學(xué)院）
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[2]王曉芳，王學(xué)偉.基于因子分析的我國證券公司競爭力研究.[J].《現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè)》2008
一、引言
房地產(chǎn)業(yè)在我國尚屬一個新興行業(yè),起步于上世紀(jì)80年代中期,僅有20年的歷史,具有很大的發(fā)展?jié)摿?是一個成長性很高的行業(yè)。國家統(tǒng)計局公布的2003年和2004年的房地產(chǎn)綜合景氣指數(shù)均在2002年之上。2004年,全國房地產(chǎn)行業(yè)完成投資1.3萬億元,比2003年增長28.1%。盡管房價上漲增加了普通購房者的負(fù)擔(dān),但旺盛的購房需求和經(jīng)濟的持續(xù)快速發(fā)展依然是房地產(chǎn)行業(yè)景氣的主要支撐。國內(nèi)有學(xué)者指出,未來五年,全國整體房價仍會維持在較高位運行。這主要是因為中國房地產(chǎn)市場的需求增長態(tài)勢將會在較長時期內(nèi)存在,住房供給偏緊,旺盛的需求仍使供求不平衡。未來某些房價上漲較快的大城市將會帶動地區(qū)及全國房價的上漲。
在全國房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的同時,房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險也逐漸顯現(xiàn),引起了專家學(xué)者的關(guān)注。中國指數(shù)研究院常務(wù)副院長黃瑜在中國經(jīng)濟前瞻論壇上指出,“十五”期間我國房地產(chǎn)行業(yè)表現(xiàn)出四方面的問題:資金來源相對單一,銀行風(fēng)險大;房價增長過快,價格和市場風(fēng)險偏高;城市開發(fā)過快,土地成本升高;粗式開放經(jīng)營,耗能過大。
深萬科、金融街、深振業(yè)等30家房地產(chǎn)行業(yè)上市公司近5年來的經(jīng)營發(fā)展?fàn)顩r表明,房地產(chǎn)行業(yè)近年來資產(chǎn)規(guī)模和主營業(yè)務(wù)收入增長較快,發(fā)展迅速,期間費用占主營業(yè)務(wù)收入百分比逐年下降,經(jīng)營管理逐步由粗放型向集約型轉(zhuǎn)變。但同時,主營業(yè)務(wù)利潤率呈現(xiàn)出下降趨勢,存貨周轉(zhuǎn)率也放緩,反映出房地產(chǎn)行業(yè)在快速發(fā)展的同時,一些經(jīng)營風(fēng)險也正逐步顯現(xiàn)。5年來,30家房地產(chǎn)上市公司總資產(chǎn)由540億發(fā)展到841億,增長了55.69%。其中,存貨凈額由264億增長到了442億,增長了67.78%。主營業(yè)務(wù)收入由141億增長到274億,增長了94.07%。資產(chǎn)負(fù)債率2001年最低,為49.08%,2002最高為54.55%,并呈上升趨勢。反映營運能力的存貨周轉(zhuǎn)率,從1998年的最低0.37次上升到2001年的最高0.48次,2002年有所下降為0.47次。
房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險,概括起來主要包括政治風(fēng)險、政策風(fēng)險、經(jīng)濟風(fēng)險、市場風(fēng)險、自然風(fēng)險、利率風(fēng)險、技術(shù)風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險等,這一風(fēng)險分類,雖便于描述,但給定量分析帶來了一定困難。有的學(xué)者把房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險劃分為商業(yè)風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險,則便于在風(fēng)險分析中做到定性定量相結(jié)合,靜態(tài)動態(tài)相補充。
在企業(yè)風(fēng)險研究分析中,早期的風(fēng)險測度方法主要考慮投資者無力償還債務(wù)的可能性,因此風(fēng)險測量師從財務(wù)可行性模型出發(fā)。隨著資金時間價值日益受到重視,總投資內(nèi)部收益率和股本內(nèi)部收益率成了風(fēng)險分析重點,從而開始對內(nèi)部收益率的各因子加以細(xì)分,出現(xiàn)了敏感性分析。但這些模型和分析方法,都只是分離地給出各個指標(biāo),沒能為決策者提供一個判斷標(biāo)準(zhǔn)和預(yù)警信息。為進一步深入研究分析房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險并做出及時預(yù)警,本文擬從定量分析的角度,探索運用Z模型風(fēng)險分析法,對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險分析及預(yù)警進行初步嘗試。
Z模型最早是由美國學(xué)者Altman于20世紀(jì)60年代中期提出,用以計量企業(yè)破產(chǎn)的可能性,在實際運用中,模型得到了逐步補充完善。其分析模型如下:
Z=0.717X1+0.847X2+3.107X3+0.420X4+0.998X5
式中,Z=判別函數(shù)值,X1=營運資金/資產(chǎn)總額,X2=留存收益/資產(chǎn)總額,X3=息稅前利潤/資產(chǎn)總額,X4=股東權(quán)益賬面價值總額/負(fù)債賬面價值總額,X5=銷售收入/資產(chǎn)總額
企業(yè)破產(chǎn)臨界值:
(1)Z<1.23時,企業(yè)處于破產(chǎn)的“危險地帶”;
(2)1.23<Z<2.9時,企業(yè)處于破產(chǎn)的“灰色地帶”;
(3)Z>2.9時,企業(yè)財務(wù)狀況良好。
考慮到企業(yè)財務(wù)數(shù)據(jù)源于權(quán)責(zé)發(fā)生制原則,可能不能真實反映企業(yè)現(xiàn)實的財務(wù)質(zhì)量,模型在實際運用中增加了兩個有關(guān)現(xiàn)金流量分析的指標(biāo):
(1)現(xiàn)金盈利質(zhì)量率。
現(xiàn)金盈利質(zhì)量率=現(xiàn)金盈利值/凈利潤。其中,現(xiàn)金盈利值是根據(jù)現(xiàn)金流量表提供的財務(wù)信息計算出來的企業(yè)現(xiàn)金凈收益。計算公式為:現(xiàn)金盈利值=經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量+分得股利和利潤收現(xiàn)+債券利息收現(xiàn)+處置長期資產(chǎn)收現(xiàn)一利息及籌資費用付現(xiàn)。
(2)現(xiàn)金增值質(zhì)量率。
現(xiàn)金增值質(zhì)量率=現(xiàn)金增加值/留存收益。其中,現(xiàn)金增加值是企業(yè)支付了各項現(xiàn)金分配后的留存現(xiàn)金收益。計算公式為:現(xiàn)金增加值=現(xiàn)金盈利值一分配股利付現(xiàn)。
由于上述分析模型沒有把行業(yè)因素考慮進來,本文增加了對企業(yè)償債能力的分析,使其更適合房地產(chǎn)企業(yè)特色。
本文第二部分根據(jù)萬科公司與行業(yè)財務(wù)效益狀況指標(biāo),資產(chǎn)運營狀況指標(biāo)等進行比較,分析萬科公司經(jīng)營狀況;第三部分測算萬科公司Z指數(shù)值,與指標(biāo)的臨界值比較得出警情結(jié)論,并與行業(yè)Z值比較,進行行業(yè)分析;第四部分對警度進行分析評價,并采取措施排警。
二、基本財務(wù)指標(biāo)分析
2002年萬科股份的各項財務(wù)指標(biāo)與市場比較為:
與同業(yè)相比,萬科公司償債能力較強,負(fù)債比例較小,且短期負(fù)債比率大于長期負(fù)債比率;資產(chǎn)增長高于同業(yè)平均,尤其是凈利潤的增長,說明公司在不斷發(fā)展、壯大;企業(yè)總杠桿低于同業(yè)平均,股價受銷售變動影響也小;其應(yīng)收、應(yīng)付、存貨、資產(chǎn)及現(xiàn)金等價物周轉(zhuǎn)率高于同業(yè)平均。但是,其盈利能力要低于同業(yè)。
三、Z模型分析
根據(jù)Z模型的公式,算得萬科公司2002年的Z指數(shù)指標(biāo)為:
但是,行業(yè)平均值Z<1.23,即處于破產(chǎn)的危險地帶。由此對比可見,房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)警情已經(jīng)很嚴(yán)重,風(fēng)險很大,就連位居第一的萬科公司也亮起了黃燈。
關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)企業(yè);財務(wù)風(fēng)險;風(fēng)險預(yù)警;防范對策
房地產(chǎn)企業(yè)是我國的經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，在我國經(jīng)濟發(fā)展歷程中起到了非常重要的作用。當(dāng)前房地產(chǎn)市場環(huán)境更加惡劣，很多房地產(chǎn)企業(yè)存在風(fēng)險防范意識淡薄、財務(wù)風(fēng)險控制水平低等問題，這些問題的累積容易導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生財務(wù)風(fēng)險。通過對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的成因進行分析，研究具體的防范措施，希望可以有效促進我國房地產(chǎn)企業(yè)健康持續(xù)發(fā)展。
一、我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的主要類型
（一）融資風(fēng)險
融資風(fēng)險是因為企業(yè)為了獲取更高的經(jīng)濟利潤，利用財務(wù)杠桿進行舉債，而引起的收益變動風(fēng)險。主要有外部融資額度過高，融資的方法不恰當(dāng)，債務(wù)期限不合理，債務(wù)成本過高等情形。
（二）投資風(fēng)險
投資風(fēng)險是指房地產(chǎn)企業(yè)不確定未來的投資會有多少收益，導(dǎo)致本金受損的現(xiàn)象發(fā)生。如果房地產(chǎn)企業(yè)的投資沒有達到預(yù)期的收益，就會使房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力和償債能力降低，從而發(fā)生財務(wù)風(fēng)險。
（三）資金回收風(fēng)險
資金回收風(fēng)險是由于企業(yè)無法讓產(chǎn)品成功銷售，實現(xiàn)成品轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實資金的過程。如果房屋不能快速銷售出去，就會出現(xiàn)資金回收風(fēng)險。
（四）收益分配風(fēng)險
合理的收益分配可以有效提高員工的積極性，但是在收益分配的過程中，可能會對房地產(chǎn)企業(yè)后續(xù)的經(jīng)營和管理造成負(fù)面影響，會對房地產(chǎn)企業(yè)的會計信息真實性造成影響，使房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生收益分配風(fēng)險。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的成因
（一）項目選擇盲目，規(guī)模擴張速度過快
房地產(chǎn)企業(yè)項目拓展速度過快，項目選擇盲目，對資金調(diào)配、風(fēng)險控制等會造成非常大的壓力。在前幾年行情好的時候，很多企業(yè)進行大量圈地施工，未考慮產(chǎn)品回報和投資報酬，也沒有對市場進行充的調(diào)查，最終增加了房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。比如重慶某民營房地產(chǎn)企業(yè)，在這2008年前的樓盤實現(xiàn)近6億元的豐厚利潤后，在2009到2011年期間花費近10億元取得了6塊土地使用權(quán)，拿地后后期建設(shè)資金不足，項目建設(shè)進度遲緩，直到2014年部分項目才開始銷售，又碰上房地產(chǎn)市場庫存加大，銷售遲緩，部分項目通過降價，直至低于成本價后仍未能快速實現(xiàn)銷售，導(dǎo)致多個項目出現(xiàn)虧損。
（二）過度舉債，資本結(jié)構(gòu)不合理
房地產(chǎn)企業(yè)要想順利的運行就需要大筆的資金支持，很多房地產(chǎn)企業(yè)為了讓多個項目運行順利，不從自身角度去挖掘資金潛力，在信貸政策寬松時進行大范圍舉債，甚至有的企業(yè)不僅向銀行貸款，還向其它的企業(yè)、民間進行融資，借款時不選擇最優(yōu)的融資方式，不合理規(guī)劃還款時間，不計算資金成本，不考慮抵押擔(dān)保措施，最終企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)不合理，導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)嚴(yán)重的財務(wù)風(fēng)險。仍就前例的重慶某民營房地產(chǎn)企業(yè)，為支付多個項目的土地出讓金，支付年息高達30%-40%的資金成本通過民間融資，到2014年底民間借款未還余額達10億元，加上銀行貸款、信托融資總負(fù)債超過20億元，借款嚴(yán)重超期未還，部分債權(quán)人采取了資產(chǎn)保全措施，導(dǎo)致所有債權(quán)人集中上門討債，雖最終通過資產(chǎn)拍賣償還了部分債務(wù)，仍剩下近3億元的債務(wù)無法償還，企業(yè)由此
破產(chǎn)。
（三）項目運營能力低下，形成高庫存難以去化
我國中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)起步晚，規(guī)模小，人才缺乏，項目管理經(jīng)驗不足，普遍企業(yè)的項目運營能力低下，在針對具體項目運作時出現(xiàn)前期論證不足，存在設(shè)計缺陷，施工現(xiàn)場管理不到位，營銷推廣不得力等現(xiàn)象。房子修好后，不能有效滿足本區(qū)域的購房需求，施工方偷工減料導(dǎo)致樓房存在質(zhì)量瑕疵，在營銷推廣時市場不予買單，房屋長期難以銷售，尤其是在近兩年銷售整體遲緩的大背景下，該類項目將更難去化。項目的去化速度越慢，項目運行成本越高，最終會導(dǎo)致企業(yè)資金不能按時收回、投資收益減少的財務(wù)風(fēng)險。
（四）房地產(chǎn)市場環(huán)境惡化，商品房供大于求
因為房地產(chǎn)企業(yè)屬于我國的經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，2008以前我國針對房地產(chǎn)行業(yè)出臺了大量的法律法規(guī)，從稅收、信貸、土地方面進行調(diào)控，在各種政策的激勵下，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了供不應(yīng)求的現(xiàn)象，但房地產(chǎn)投資增長很快，在5-6年間，房地產(chǎn)市場已經(jīng)供大于求。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2015年10月底，全國商品房待售面積6.86億平方米，未完工49億平方米，1-10月商品房銷售面積9.5億平方米，照此速度，庫存去化需要五年，在二三四線城市，銷售壓力更大。在此背景下，大量中小型企業(yè)將無法把控財務(wù)風(fēng)險。
三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的防范措施
（一）完善房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制制度，加強對財務(wù)風(fēng)險的防范管理
完善企業(yè)的內(nèi)部控制制度是保證企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)企業(yè)想要提高自身的財務(wù)風(fēng)險防范能力就需要從內(nèi)部控制的角度出發(fā)，完善內(nèi)部控制制度，有效提高財務(wù)風(fēng)險的防范管理能力。對房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員進行適當(dāng)授權(quán)，調(diào)動員工積極性，在專家的指導(dǎo)下，對房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)流程進行梳理，保證每個工作環(huán)節(jié)都有據(jù)可依。
（二）對房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部資金進行管理，提高資金的使用效率
房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理部門可以實行資金預(yù)算管理模式，將年度預(yù)算目標(biāo)規(guī)劃到每個部門，實現(xiàn)企業(yè)資金預(yù)算總目標(biāo)的有效實施。在編制資金預(yù)算目標(biāo)時，需要各個部門的積極參與，并促進各個部門的溝通與交流，以便在進行資金調(diào)度時可以更加及時和有效，避免房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的資金和物資出現(xiàn)積壓現(xiàn)象，影響資金的正常使用效率。
（三）對房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)進行調(diào)整，降低企業(yè)的負(fù)債率
房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中要確定合理的戰(zhàn)略方向，以便資金利用更加有效，同時企業(yè)也要根據(jù)各種環(huán)境的變化對發(fā)展方向和發(fā)展目標(biāo)進行調(diào)整，避免盲目投資，造成較大的資金周轉(zhuǎn)壓力。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項目時，要考慮自身的負(fù)債情況，確定項目投資后的負(fù)債率，以便可以在風(fēng)險承受范圍內(nèi)運行項目，使企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)更加合理，避免因為重視短期效益而出現(xiàn)財務(wù)風(fēng)險。
（四）加強項目運營管理知識學(xué)習(xí)，提高管理運營能力
隨著房地產(chǎn)市場環(huán)境的變化，純粹靠拿地、囤地便能賺錢的時代一去不復(fù)返，當(dāng)下及未來的房地產(chǎn)市場屬于有拿地策略，精通項目經(jīng)營，通曉客戶需求的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。在此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)尤其是中小型房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)該降低盈利預(yù)期，注重自身軟實力修煉，在財務(wù)管理、項目設(shè)計、現(xiàn)場施工、銷售推廣及后期物業(yè)方面下足功夫，形成企業(yè)自身的項目運營管理知識體系，培養(yǎng)優(yōu)秀員工，組建高效團隊，打造企業(yè)的核心競爭力，只有這樣，方能在急劇變化的時代大潮中，把握時代需求，最大限度的降低企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。
（五）房地產(chǎn)企業(yè)需要建立財務(wù)風(fēng)險預(yù)警體系
財務(wù)風(fēng)險預(yù)警體系可以對財務(wù)風(fēng)險進行檢測和判斷，加強房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險控制能力。房地產(chǎn)企業(yè)建立財務(wù)風(fēng)險預(yù)警體系時，要建立起完善的分析監(jiān)測系統(tǒng)以及風(fēng)險處理系統(tǒng)，可以對相關(guān)的財務(wù)信息進行及時收集，并對存在的財務(wù)風(fēng)險進行判斷，當(dāng)財務(wù)風(fēng)險超出預(yù)警線時，可以對財務(wù)風(fēng)險進行預(yù)警，保證房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)運行環(huán)境的安全。房地產(chǎn)企業(yè)還要建立相應(yīng)的財務(wù)指標(biāo)，例如償債能力指標(biāo)、盈利指標(biāo)、管理指標(biāo)等等，以便財務(wù)風(fēng)險預(yù)警體系可以更加順利的運行。
四、結(jié)論
房地產(chǎn)企業(yè)的投資較大，項目運行周期較長，尤其是在當(dāng)下競爭環(huán)境進一步惡化的情形下，很容易產(chǎn)生財務(wù)風(fēng)險。通過對財務(wù)風(fēng)險的特征進行分析，研究房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的具體成因以及防范措施，希望可以有效提高房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險識別和財務(wù)風(fēng)險控制能力，使房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)健康可持續(xù)發(fā)展。
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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 財務(wù)風(fēng)險 預(yù)警模型
一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險定義研究
關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的定義，一般有廣義和狹義兩種。其中狹義財務(wù)風(fēng)險指由于資本結(jié)構(gòu)不合理和融資方式不恰當(dāng)所引起的財務(wù)杠桿隱患；廣義的財務(wù)風(fēng)險定義則不僅包括融資，而且還涉及投資、償債等造成的現(xiàn)實收益小于預(yù)期收益的不利過程。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險現(xiàn)狀分析
國家各種房地產(chǎn)調(diào)控政策措施的出臺，一定程度抑制部分剛需住房需求者的購房意愿和對未來房價持續(xù)上漲的預(yù)期。另一方面，營業(yè)稅、房產(chǎn)稅征收從嚴(yán)，增加了購房者的資金成本和投資風(fēng)險。關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險現(xiàn)狀的研究，主要由以下幾種類別：
（1）企業(yè)開放資金日益短缺，資金鏈斷裂風(fēng)險不斷增加。尋靜（2013）認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)的樓市成交量出現(xiàn)了大量下降，這就給企業(yè)預(yù)售資金的回籠帶來困難，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金壓力加大。
（2）資本結(jié)構(gòu)不合理，財務(wù)杠桿作用偏大。楊（2012）指出，在籌融資方面，我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)對資本市場的運轉(zhuǎn)、理論缺乏研究，在籌資時資本結(jié)構(gòu)和財務(wù)風(fēng)險考慮較少。
（3）項目開發(fā)缺乏合理的全面預(yù)算和科學(xué)管理。楊軍芳（2013）認(rèn)為由于不可移動性和物態(tài)固定性，房地產(chǎn)交易只能通過所有權(quán)或使用權(quán)的轉(zhuǎn)移來完成，從而影響了房地產(chǎn)的流動性和變現(xiàn)性。
三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險影響因素的分析
（一）外部政策環(huán)境因素
利率和稅率變動風(fēng)險。盧利紅（2012）等認(rèn)為利率和稅率的變動會導(dǎo)致財務(wù)風(fēng)險的進一步擴大，會導(dǎo)致開發(fā)成本提高，預(yù)期收益降低。
國家宏觀調(diào)控政策的影響。迮玉琴（2013）認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為我國經(jīng)濟發(fā)展中巨大不穩(wěn)定因素，而國家對房地產(chǎn)行業(yè)推出的各種調(diào)控政策將會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險發(fā)生。
通貨膨脹因素的影響。許國強（2013）認(rèn)為當(dāng)通貨膨脹率大幅度上升時，會增加企業(yè)的開發(fā)成本，降低企業(yè)收益。
房地產(chǎn)市場不成熟。劉佳（2013）認(rèn)為，作為新興行業(yè)的代表，起步階段較晚，關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律及其經(jīng)營管理方面的研究尚欠成熟；在投資運作上，房地產(chǎn)帶有很大的盲目性和投資模式單一性。
（二）企業(yè)自身和內(nèi)部管理因素
房地產(chǎn)行業(yè)本身性質(zhì)的影響。除了來自于其本身資金密集型、現(xiàn)金需求量大、投資收回期長和不易變現(xiàn)等特點外，還來自于投資該行業(yè)的高額利潤和營運模式單一性。
項目決策各環(huán)節(jié)風(fēng)險影響。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險根據(jù)不同環(huán)節(jié)，可劃分為投資風(fēng)險成因、償債風(fēng)險成因、籌資風(fēng)險成因和營業(yè)風(fēng)險成因四種。而大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營資金主要依靠自有資金和銀行借入資金帶來的資本結(jié)構(gòu)不合理，加劇了財務(wù)風(fēng)險。
財務(wù)管理人員職能意識不強和道德風(fēng)險的存在。我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理機制不夠健全，主要表現(xiàn)在內(nèi)部控制不健全、缺少全面有效財務(wù)管理預(yù)算制度、內(nèi)部審計機制不健全等。
四、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警研究
（一）以Z-Scroe為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警模型
EdwardIAltman（1968 ）年提出的Z- Score 模型是一種運用多種財務(wù)比率加權(quán)匯總而構(gòu)成線性函數(shù)公式來預(yù)測財務(wù)危機的一種多變量預(yù)警模型，該模型根據(jù)各個財務(wù)比率的警示作用大小給予了不同權(quán)重，通過得出的Z值與臨界值對比來綜合反映企業(yè)財務(wù)風(fēng)險狀況。
（二）修正的Z-Score房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警模型
張紅等（2013）基于多元判別分析法修正了Z-Score基準(zhǔn)模型，構(gòu)建了適用于中國房地產(chǎn)上市公司的財務(wù)預(yù)警模型（FRE），該模型對中國房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)危機預(yù)警平均準(zhǔn)確度達90%以上。
（三）以模糊-層次分析法為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警模型
該方法將模糊分析法與層次分析法（AHP）相結(jié)合，是一種定性與定量相結(jié)合的多準(zhǔn)則、多層次決策的綜合評價方法。宋銳林（2011）通過研究得出該方法可以比較有效的預(yù)測企業(yè)財務(wù)風(fēng)險，起到財務(wù)預(yù)警的作用。
五、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的對策研究
（1）加強全面預(yù)算管理和內(nèi)部監(jiān)督體系。通過引入全面預(yù)算管理和內(nèi)部監(jiān)督體系，做到財務(wù)籌資以及投資的事前、事中、事后全過程管理，可以確保財務(wù)管理處于一個規(guī)范有序的狀態(tài)。
（2）建立多元化融資渠道，改善企業(yè)資本結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分挖掘自身潛力，實施多元化融資策略。擴大等權(quán)益性的資金來源比重，降低非權(quán)益資金來源，擴大私募基金、房地產(chǎn)基金等融資規(guī)模。
（3）完善財務(wù)管理授權(quán)制度，提高資金利用效率。提高和強化資金管理、資金利用率有助于防范房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險。此外，要重視現(xiàn)金、建筑材料和應(yīng)收賬款的管理，完善企業(yè)授信制度。
（4）建立財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，提高財務(wù)人員職業(yè)素質(zhì)。在財務(wù)控制領(lǐng)域建立有效的財務(wù)制度、建立短期財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，編制現(xiàn)金流量預(yù)算，為房地產(chǎn)企業(yè)提供預(yù)警信號，可使經(jīng)營者及早采取措施。
六、結(jié)語
關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險未來的研究方向主要集中在以下幾個方面：一是財務(wù)風(fēng)險對各個因素的敏感程度和受影響頻度；二是商鋪、商業(yè)性住宅、普通性住宅等房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部不同類別房產(chǎn)的財務(wù)風(fēng)險差別；三是結(jié)合土地價格、銀行風(fēng)險等和房地產(chǎn)關(guān)系密切因素的變動來衡量和預(yù)測房地產(chǎn)的財務(wù)風(fēng)險和未來房價趨勢等。
參考文獻：
[1]申雪麗.財務(wù)管理風(fēng)險防范措施在房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)用分析 [J].財會研究，2012，（13）.
[2]楊軍芳.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險實證分析及測度 [J].財會通訊，2011，（12）.
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 財務(wù)風(fēng)險 風(fēng)險控制
我國的城市化進程加快，房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)的投入資金大且周期性長，面臨著諸多風(fēng)險，尤其是財務(wù)風(fēng)險，再加之國家的宏觀調(diào)控政策也限制著房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。為了降低和控制各項風(fēng)險，我們急需找出相應(yīng)的解決方法來提高抵御風(fēng)險的能力。我國的房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算比較滯后于市場經(jīng)濟，很難與市場經(jīng)濟的發(fā)展相匹配，不利于完善房地產(chǎn)企業(yè)的制度，并且加劇了房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險。相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)改進會計核算制度，使會計核算制度契合市場經(jīng)濟的發(fā)展規(guī)律，促進我國房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。
一、目前房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)核算呈現(xiàn)的問題
（一）財務(wù)核算基礎(chǔ)工作薄弱
我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的時間比較短，管理經(jīng)驗欠缺，尤其是財務(wù)核算的基礎(chǔ)工作非常薄弱。沒有設(shè)立專門的會計核算科目，各房地產(chǎn)企業(yè)僅是根據(jù)新會計準(zhǔn)則的要求自行設(shè)定，影響了財務(wù)指標(biāo)的可比性，導(dǎo)致了企業(yè)會計核算結(jié)果不能被會計報告使用人所理解，另外相關(guān)的工作人員也比較欠缺專業(yè)的房地產(chǎn)財務(wù)會計核算知識。
（二）銷售收入核算相對復(fù)雜
房地產(chǎn)企業(yè)對其自行開辟的銷售收入在確認(rèn)上比較困難，這是由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入確認(rèn)條件有不同的規(guī)定。有的是按照《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》的規(guī)定，有的則是按照《企業(yè)會計制度》和新企業(yè)會計準(zhǔn)則的規(guī)定。這使得房地產(chǎn)企業(yè)的銷售收入確認(rèn)變得極為復(fù)雜。
（三）開發(fā)成本與銷售收入不具有配比性
房地產(chǎn)的開發(fā)需要經(jīng)過很長的時間，需要經(jīng)過立項、建設(shè)、預(yù)售、銷售、售后等多個階段。房地產(chǎn)企業(yè)前期投入資金很大，而該行業(yè)產(chǎn)品采用預(yù)售制，只要工程沒有通過竣工驗收等未達到符合確認(rèn)收入的條件，那么產(chǎn)品的銷售收款與銷售收入就不一個時點上，這就造成了投入與產(chǎn)出的不匹配，在會計核算上違背了配比原則。
（四）會計信息風(fēng)險披露不足
房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營是一個復(fù)雜的過程，資金投入巨大，且收入回報需經(jīng)過一段漫長的時間，這造成了企業(yè)巨大的風(fēng)險。目前房地產(chǎn)行業(yè)沒有對房地產(chǎn)企業(yè)提取質(zhì)量保證金施行披露，我國的相關(guān)法律規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)可以提取質(zhì)量保證金，但是也并沒有對提取質(zhì)量保證金的風(fēng)險施行披露，所以可以看出房地產(chǎn)行業(yè)對提取保證金缺少披露。
二、房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險管理與控制要點
（一）落實財務(wù)核算，完善會計報告制度
由于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)售周期長，所以我們要明確房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入的核算范圍。按照嚴(yán)格的規(guī)定對企業(yè)自身項目規(guī)模的情況進行會計核算，要求企業(yè)建立具體明細(xì)的賬目，并且根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)的具體要求選定核算的對象。目前還沒有專門針對房地產(chǎn)企業(yè)的會計科目，但可以臨時根據(jù)新會計準(zhǔn)則對特殊企業(yè)會計科目的做法，在準(zhǔn)則中增添房地產(chǎn)企業(yè)專用會計科目，然后加快對房地產(chǎn)企業(yè)的會計報告制度的完善工作。
（二）完善收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)
在對房地產(chǎn)行業(yè)的會計核算過程中，加強完善收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過竣工驗收、房產(chǎn)管理部門出具的面積測繪表、辦理交房手續(xù)、履行了銷售合同中規(guī)定的義務(wù)且價款已收取、成本能夠可靠計量后才滿足確認(rèn)收入的條件。盡管房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)取得了預(yù)售房款，這也不能夠作為收入確認(rèn)的條件，但可以根據(jù)相關(guān)的法律標(biāo)準(zhǔn)為收入確認(rèn)提供依據(jù)，保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入能夠獲得更好的核算。
（三）提高信息披露質(zhì)量
房地產(chǎn)行業(yè)是一個高風(fēng)險行業(yè)，所以要加強對其風(fēng)險的披露。在風(fēng)險分析中包含抵押擔(dān)保風(fēng)險、土地風(fēng)險、籌資風(fēng)險、工程建設(shè)風(fēng)險等，這些都需要進行風(fēng)險的披露。這樣就可以提高房地產(chǎn)行業(yè)的透明度，也有利于對風(fēng)險的防治。要制定和完善對質(zhì)量保證金的風(fēng)險管理制度，也要重視對房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流向的披露，增加現(xiàn)金流量信息的有用性?？傊訌妼π畔?、風(fēng)險的披露，提高房地產(chǎn)企業(yè)抵御風(fēng)險的能力。
（四）建立財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)
首先，制作現(xiàn)金流量表通過現(xiàn)金流量表我們可以了解市場資金供需和環(huán)境的變化，還有利于房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者做出正確的決策。其次，建立一套完整的成本核算管理制度和標(biāo)準(zhǔn)是不可或缺的，完善的制度有利于企業(yè)控制成本和增加盈利。再次，我們要加強對應(yīng)收賬款的管理，提高資金的利用率，促進企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。最后，我們還要特別關(guān)注銀行利率的變化，以尋求最佳的資本結(jié)構(gòu)。
（五）合理選擇投資組合模式
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投入資金龐大，有些重大的項目涉及過億的金額。于是選擇合理的投資組合模式對房地產(chǎn)企業(yè)來說是極為重要的。房地產(chǎn)企業(yè)要嚴(yán)格遵循市場規(guī)律和國家的宏觀調(diào)控政策做好各方面的分析；同時也必須做好市場調(diào)研工作，利用不同的物業(yè)類型和不同的地理區(qū)域?qū)Ψ康禺a(chǎn)投資進行多方位的組合，達到有效降低風(fēng)險的目的。
三、結(jié)束語
為了盡可能的降低和控制房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險，我們急需找出相應(yīng)的解決方法和提高抵御風(fēng)險的能力。同時，盡快建立和完善相應(yīng)的房地產(chǎn)企業(yè)會計制度，使房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)核算更加的規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化，促進房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。
參考文獻：
摘 要 本文探討了在后金融時代，我國的房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)情況分析
關(guān)鍵詞 金融危機 房地產(chǎn) 財務(wù)
所謂后金融危機時代，一般是指2008年美國次貸危機后，全球經(jīng)濟觸底、回升直至下一輪增長周期到來前的一段時間區(qū)間，可能是兩年、三年亦或是八年、十年甚至更久。企業(yè)是市場經(jīng)濟的基石，一個地區(qū)企業(yè)的發(fā)展水平，決定了該地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展水平。由于國際金融危機的持續(xù)影響，在后金融危機時代，我國部分行業(yè)、企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營遇到嚴(yán)重困難仍是不爭的事實。房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟最重要的支柱性產(chǎn)業(yè)，是一個投資巨大、回收緩慢、回報豐厚、具有高風(fēng)險的極其復(fù)雜的系統(tǒng)工程。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營模式具有較大的特殊性，具有資產(chǎn)負(fù)債率比較高，投、融資金額均較大、生產(chǎn)周期長等特點。后金融危機時代，我國房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)環(huán)境發(fā)生了巨大的變化，客觀準(zhǔn)確的認(rèn)識財務(wù)環(huán)境變化將有助于房地產(chǎn)企業(yè)走出金融危機的陰霾。
一、總體財務(wù)環(huán)境平穩(wěn)，但不平衡
隨著次貸危機在全球蔓延開來，世界各國政府通力合作，采取了史無前例的措施對市場進行積極有效的干預(yù)，成功防止了大蕭條的出現(xiàn)。我國及時提出“保增長、擴內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生”的方針，在一系列反金融危機政策措施的連續(xù)作用下，加之企業(yè)積極地應(yīng)對，使得經(jīng)濟狀況扭轉(zhuǎn)了2008年下半年到2009年年初增速大幅下滑的局面，呈現(xiàn)逐漸回升的態(tài)勢。這為后金融危機時代企業(yè)的財務(wù)環(huán)境平穩(wěn)奠定了基礎(chǔ)。中國經(jīng)濟已經(jīng)進入調(diào)整的高位階段，經(jīng)濟數(shù)據(jù)、經(jīng)濟運行態(tài)勢已經(jīng)如此清晰客觀地向我們呈現(xiàn)出一種周期回升的態(tài)勢，中國經(jīng)濟在今后的回升是一個持續(xù)而穩(wěn)定的過程。不過，由于受到的金融沖擊程度的不同，在后金融危機時代，各房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)環(huán)境的穩(wěn)定性又有一定差異。比如沿海地區(qū)以及經(jīng)營進出口等與國際經(jīng)濟聯(lián)系較為緊密的企業(yè)，其財務(wù)環(huán)境必然會隨著經(jīng)濟的復(fù)蘇情況而有較為明顯的波動。
二、資金流動風(fēng)險加大
這次發(fā)源于美國的次貸危機一方面使得部分中資銀行機構(gòu)購買的次級抵押債券價格縮水，另一方面使得中國持有的機構(gòu)債不僅會賬面縮水，更會有違約的風(fēng)險。然而這場危機持續(xù)的發(fā)展，影響的不單是銀行機構(gòu)和國家的外匯儲備安全，還會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來損失，處于這次次貸危機風(fēng)口浪尖的金融中介機構(gòu)自然是謹(jǐn)小慎微，都不同程度的提高了貸款利率和準(zhǔn)備金率，造成企業(yè)貸款難度大，不可避免的使部分房地產(chǎn)企業(yè)因資金鏈斷裂而倒閉，從而使房地產(chǎn)企業(yè)面臨著巨大的資金流動風(fēng)險。
三、企業(yè)投資增幅明顯
在后金融危機時代，我們得到的深刻教訓(xùn)之一就是金融服務(wù)業(yè)不能夠脫離實業(yè)的發(fā)展。在對過去工業(yè)化發(fā)展模式進行反思之后，就出現(xiàn)了重歸經(jīng)濟實體和再工業(yè)化的趨勢。再工業(yè)化不是回歸傳統(tǒng)的工業(yè)部門，而是通過政府扶持，實現(xiàn)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)在新技術(shù)基礎(chǔ)上的復(fù)興。而金融危機歷史經(jīng)驗表明經(jīng)濟危機往往催生了重大的科技創(chuàng)新和科技革命，依靠科技創(chuàng)新培育新的增長點，新的就業(yè)崗位和新的增長模式，是擺脫金融危機的根本途徑。我國自2009年以來，投資需求在國家政策推動下保持了快速增長態(tài)勢，4萬億投資項目中大量的基礎(chǔ)設(shè)施項目已經(jīng)開工，房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，作為私人投資的主要載體，以及抵御通貨膨脹的行業(yè)之一，在短期內(nèi)仍會是投資的“領(lǐng)頭羊”。而且從長期看，人口結(jié)構(gòu)、城市化近期仍是房地產(chǎn)需求的強力支撐。如果考慮近期房地產(chǎn)市場供求格局的變化，土地購置面積、房地產(chǎn)新開工項目逐步恢復(fù)，以及開發(fā)商投資積極性逐步提高等“新增”的積極因素，房地產(chǎn)投資增速預(yù)計將進一步提高。
目前，房地產(chǎn)投資不斷創(chuàng)新高，下一階段房地產(chǎn)投資的快速增長已無懸念。2009年10月開始，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了量價齊升的局面。目前，房地產(chǎn)的供求格局已經(jīng)到了一種接近極限的狀態(tài)，百姓對房地產(chǎn)的需求一定會使得地產(chǎn)投資進展持續(xù)比較長的時期，如今，房地產(chǎn)投資的火爆，也去還只是快速增長的起點。從國家統(tǒng)計局獲悉，6月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為105.06，比5月份回落0.01點，比去年同期提高8.51點。
從分類指數(shù)看：房地產(chǎn)開發(fā)投資分類指數(shù)為105.54，比5月份回落0.02點，比去年同期提高11.94點本年資金來源分類指數(shù)為113.63，比5月份回落3.06點，比去年同期提高14.90點土地開發(fā)面積分類指數(shù)為93.22，比5月份提高3.08點，比去年同期提高0.83點商品房空置面積分類指數(shù)為104.65，比5月份提高1.17點，比去年同期提高16.06點房屋施工面積分類指數(shù)為109.39，比5月份回落1.97點，比去年同期提高15.50點。
四、消費需求增加
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 財務(wù)管理 制度
引 言
面對激烈的競爭，房地產(chǎn)企業(yè)要實現(xiàn)長期的發(fā)展，提高經(jīng)濟效益，必須提高財務(wù)管理水平。一家房地產(chǎn)企業(yè)的資金運作能力和未來發(fā)展?jié)摿?，主要取決于其財務(wù)管理的能力。企業(yè)財務(wù)管理能夠預(yù)見房地產(chǎn)企業(yè)面臨的各種風(fēng)險，對其風(fēng)險進行控制。在房地產(chǎn)企業(yè)運作和管理的各個環(huán)節(jié)都跟財務(wù)管理息息相關(guān)，財務(wù)管理的各項經(jīng)濟指標(biāo)不僅能衡量房地產(chǎn)企業(yè)正常運行情況，也是企業(yè)經(jīng)營者進行項目決策的依據(jù)。較高的財務(wù)管理能力能夠較好的為房地產(chǎn)企業(yè)的運營提供服務(wù)，但是目前財務(wù)管理存在一些比較突出的問題。
1.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理存在的主要問題
1.1財務(wù)管理制度不健全
房地產(chǎn)企業(yè)在對待財務(wù)管理的態(tài)度上，一般管理意識比較淡化，財務(wù)管理不規(guī)范，制度方面也不夠健全。這主要是由于現(xiàn)今房地產(chǎn)企業(yè)的管理模式基本上是企業(yè)的所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)都高度集中，公司的投資者也身兼經(jīng)營者的角色。為了安全起見，投資者在安排財務(wù)管理方面的員工時，都會著重考慮自己的親信和親朋好友，如財務(wù)負(fù)責(zé)人及會計、出納等員工。一個由于企業(yè)財務(wù)管理制度不健全，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理方面不能進行有效的監(jiān)督；再者由于公司內(nèi)部的員工裙帶關(guān)系，公司權(quán)力又高度集中，集權(quán)嚴(yán)重，經(jīng)常出現(xiàn)越權(quán)行為和職責(zé)劃分不清楚，使得整個財務(wù)管理工作比較混亂。
1.2財務(wù)管理觀念及財務(wù)方法落后
由于房地產(chǎn)企業(yè)的所有權(quán)及經(jīng)營權(quán)高度統(tǒng)一，客觀上減少了使用成本，但有些領(lǐng)導(dǎo)缺乏基本的財務(wù)知識，財務(wù)管理一直沿用舊的觀念。對收益過于高估，對風(fēng)險過于低估，對風(fēng)險認(rèn)識不充分；缺乏資金時間價值的理念和動態(tài)性的觀念；財務(wù)評價方法單一靜態(tài)化。這些觀念導(dǎo)致一些項目出現(xiàn)回收時間過長和投資問題。
1.3財務(wù)管理的職能發(fā)揮不全面
財務(wù)管理為整個房地產(chǎn)企業(yè)管理制定戰(zhàn)略規(guī)劃，并對規(guī)劃的實施和過程控制同樣發(fā)揮著較為重要的作用。但是，我國的房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的職能還只是進行會計核算，不能淋漓盡致的發(fā)揮其作用。如前所示由于房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理制度不健全，財務(wù)核算制度也不夠嚴(yán)謹(jǐn)，加之企業(yè)會計資料的真實性和可靠性有待考證，各自之間的相互關(guān)聯(lián)性也比較弱，因此得出的財務(wù)管理指標(biāo)的分析功能的可信度就會下降，對于目標(biāo)控制功能更是沒有得到完美的體現(xiàn)，對于成為管理的決策依據(jù)功能也就弱化了。市場的經(jīng)濟效益如果比較好，而房地產(chǎn)企業(yè)毫無計劃的籌措和調(diào)集資金來擴大生產(chǎn)規(guī)模，雖然選擇的機會較多，但是這樣毫無計劃性和制度性，項目的風(fēng)險就會增大，控制難度就會加大。
1.4財務(wù)監(jiān)控力度不到位
對于房地產(chǎn)企業(yè)，其事前預(yù)算和事中控制都是很重要的。但很多房地產(chǎn)企業(yè)是事前無預(yù)算，事中流于形式，到最后只能通過粉飾財務(wù)報表等手段達到預(yù)算的目標(biāo)。財務(wù)報表流于年終查看，這僅僅是財務(wù)對于經(jīng)營工作的事后評估和業(yè)績考評，對于經(jīng)營工作僅有積累經(jīng)驗的作用。一些財務(wù)人員，為了迎合領(lǐng)導(dǎo)要求，不依照制度辦事，導(dǎo)致會計核算失真，財務(wù)管理混亂。因此，只對財務(wù)的最后做總結(jié)，事前和事中控制監(jiān)控力度不夠，很難保證財務(wù)管理的效果。
1.5財務(wù)管理資料考慮不全面
決策階段是整個項目最重要的階段，對于項目的投資估算關(guān)系重大，運行過程中的資金控制也是很重要的環(huán)節(jié)，但是卻在財務(wù)管理中缺乏考慮，沒能及時把握，不能形成嚴(yán)格的管理，各個階段的財務(wù)資料都應(yīng)當(dāng)成為財務(wù)管理的內(nèi)容，但是許多房地產(chǎn)企業(yè)卻忽略了這一點，使得財務(wù)管理的資料缺乏動態(tài)性，也無相應(yīng)動態(tài)管理的措施，導(dǎo)致成本管理和資金控制都存在漏洞，對資產(chǎn)流失的控制和管理控制能力下降。
1.6財務(wù)管理人員素質(zhì)參差不齊
財務(wù)管理作為房地產(chǎn)企業(yè)最重要的部分，對其人員素質(zhì)的要求是最高的，大部分人員都要求具有較強的專業(yè)水平，但是前面提到由于房地產(chǎn)企業(yè)的投資者和經(jīng)營者高度統(tǒng)一，其財務(wù)人員的構(gòu)成非常特殊，所以在人員隊伍中也吸收了許多對房地產(chǎn)企業(yè)會計和財務(wù)制度不熟悉的員工。在激烈的競爭環(huán)境下，這種人員構(gòu)成和組織結(jié)構(gòu)，很難發(fā)揮財務(wù)管理的管家作用，降低了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益。
2.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的特殊性
2.1財務(wù)關(guān)系復(fù)雜，管理難度大
房地產(chǎn)企業(yè)涉及咨詢單位、承包商、投資者、勘察設(shè)計單位、監(jiān)理單位、材料供應(yīng)單位、房屋購買者等多方，使財務(wù)管理難度加大。
2.2資金數(shù)額大、籌資任務(wù)重，財務(wù)周期長
房地產(chǎn)企業(yè)投入的資金數(shù)量龐大，前期取得土地的費用高昂，房屋的工程費用巨大，這要求房地產(chǎn)企業(yè)具有較大的資金運作能力。房地產(chǎn)項目建設(shè)周期長，，中間環(huán)節(jié)復(fù)雜，房地產(chǎn)項目投資決策之后，取得土地，進行土地開發(fā)，房屋施工直到竣工交付使用經(jīng)歷的時間長預(yù)算確定的難度大。
2.3開發(fā)風(fēng)險大，投資決策分析要求高，責(zé)任重
房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)過程經(jīng)歷時間長，投入的資金數(shù)額大，面臨的不確定因素多，這都對房地產(chǎn)的成敗和經(jīng)濟效益起決定作用，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)具有較大風(fēng)險。提高房地產(chǎn)企業(yè)的效益，要提高投資決策的能力和財務(wù)管理人員的專業(yè)素質(zhì)水平，財務(wù)管理信息能夠較及時可靠的提供企業(yè)發(fā)展的所需資料，才能夠規(guī)避風(fēng)險，減少風(fēng)險損失。
3.提高財務(wù)管理水平的策略
3.1規(guī)范會計工作，強化預(yù)算管理水平
財務(wù)管理必須以企業(yè)財會工作作為基礎(chǔ)，并對財會工作做好全面預(yù)算管理。全面預(yù)算管理強調(diào)預(yù)算的重要性，是一種財務(wù)信息管理系統(tǒng)，它對企業(yè)進行全方位、全過程和全員的整合性管理，對企業(yè)具有全面的控制和約束力。全員參與財務(wù)管理工作，遵循全面預(yù)算管理的要求，應(yīng)主要從制度構(gòu)建和組織構(gòu)建方面著手構(gòu)建。
3.1.1制度構(gòu)建：全面預(yù)算管理要建立整個管理流程的財務(wù)管理制度，與其相配套的績效激勵和約束制度，調(diào)動和發(fā)揮每個人的能動性和積極性。保證管理制度的可操作性，將財務(wù)理論與實際工作結(jié)合起來，全面發(fā)揮財務(wù)分析的作用。與財務(wù)管理相配套的績效激勵制度的建立，有利于提高財務(wù)人員的工作積極性，積極參與到企業(yè)的經(jīng)營管理中去，與企業(yè)發(fā)展產(chǎn)生一種共榮辱的使命感，企業(yè)為個人發(fā)展也提供了一種穩(wěn)定長期職業(yè)規(guī)劃前景。員工能夠做好本職工作，刻苦鉆研業(yè)務(wù)，積極參與企業(yè)的經(jīng)營管理，利用財務(wù)管理的成果，進行財務(wù)分析和預(yù)測，以及成本控制，為企業(yè)發(fā)展貢獻力量。房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理要借鑒其他同類企業(yè)的先進管理經(jīng)驗，以及國外同行的管理經(jīng)驗，促進我國財務(wù)管理制度建設(shè)的進步。
3.1.2組織構(gòu)建：在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部進行財務(wù)管理，加強財務(wù)工作的組織構(gòu)建，逐層分解預(yù)算指標(biāo)，明確各職能部門的工作職能和任務(wù)，確立預(yù)算指標(biāo)的權(quán)威性，提高財務(wù)管理水平。
3.2提高財務(wù)管理人員的素質(zhì)及修養(yǎng)
在現(xiàn)代財務(wù)、會計法規(guī)日益完善的今天，企業(yè)財務(wù)管理與經(jīng)濟核算面臨著改革與改變。房地產(chǎn)人員應(yīng)該適應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展及法律法規(guī)的完善。首先，財務(wù)管理人員的選拔。要建立一支高素質(zhì)財務(wù)隊伍，選拔專業(yè)素質(zhì)較高的財務(wù)管理人員。再者，財務(wù)管理專業(yè)人員的培訓(xùn)，財務(wù)制度不斷改進和完善，財務(wù)管理人員需要不斷學(xué)習(xí)，進行專業(yè)知識的培訓(xùn)，由于財務(wù)管理人員和房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，還需要加強其職業(yè)道德修養(yǎng)。制度是固定的，人卻是靈活的，再好的規(guī)章制度也要人來遵守。
3.3加強資金管理，提高資金利用效率
資金是房地產(chǎn)企業(yè)在運營過程中最重要的資源，活用資金，合理安排資金，調(diào)度合理。而房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理就是要進行資金管理。房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理中，嚴(yán)格按照指定的制度進行財務(wù)往來，不能。為了避免出現(xiàn)為題，要確保原始票據(jù)的真實性，根據(jù)資金的實際收支情況，物資的發(fā)出和轉(zhuǎn)移情況填寫憑證，還要進行審核把關(guān)，最后進行賬簿登記；實行經(jīng)濟責(zé)任制制度，按時對財務(wù)情況進行清查，避免出現(xiàn)賬實不符的情況，如果出現(xiàn)了，實際查處原因。
3.4減少企業(yè)經(jīng)營中的主觀決策
在對房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)中，企業(yè)的財務(wù)行為要符合規(guī)范，最重要的是要進行合理的投資決策，投資決策過程必須進行可行性研究，作出科學(xué)客觀的判斷，房地產(chǎn)項目投資大，切勿主觀決策，對項目造成不可挽回的損失。對于其他財務(wù)行為，也需按規(guī)范操作，以保證合理經(jīng)濟效益。
3.5保證財務(wù)系統(tǒng)的執(zhí)行力效果
企業(yè)最重要的競爭力就是企業(yè)財務(wù)系統(tǒng)的執(zhí)行力。財務(wù)系統(tǒng)的執(zhí)行力是將制定的戰(zhàn)略落實到實處的能力，是企業(yè)成功的必要條件。戰(zhàn)略目標(biāo)和方向確定后，執(zhí)行力度變?yōu)殛P(guān)鍵。財務(wù)管理人員應(yīng)成為整個團隊中的一員，在項目運營初期就加入進去，加強財務(wù)管理人員與企業(yè)其他工作人員的配合。調(diào)動每個人的積極主動性，發(fā)揮各自的能力，充分發(fā)揮團隊的合力達到最好的效果。
結(jié) 語
綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理與經(jīng)濟核算工作是現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營與發(fā)展過程中的重點，是關(guān)系到企業(yè)長期盈利能力的關(guān)鍵。要分析房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)特點的特殊性，并制定一套有效合理的財務(wù)管理制度和渠道，遵循的科學(xué)的財務(wù)管理的方法，加快房地產(chǎn)企業(yè)良好發(fā)展的步伐。
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