時(shí)間：2023-08-30 16:37:30
導(dǎo)語：在成本控制管理的方法的撰寫旅程中，學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
近年來，國家房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控力度逐漸加大，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈。在這種大形勢(shì)下，如何降低成本，如何在同樣的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中顯現(xiàn)自己的優(yōu)勢(shì)，成了房地產(chǎn)開發(fā)商們特別關(guān)注的話題。本文對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)成本控制與管理的幾個(gè)方面分別進(jìn)行了闡述。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)；成本控制與管理
中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A
【引言】
隨著我國城市化建設(shè)的快速發(fā)展，建筑行業(yè)也進(jìn)入了發(fā)展的巔峰時(shí)期，房地產(chǎn)企業(yè)可以說是最大的受益者。在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中求得生存和發(fā)展是每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)需要考慮的問題。尋找切實(shí)可行、行之有效的成本控制管理制度、體系以及方法已經(jīng)引起了各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的空前重視。
1、項(xiàng)目決策階段，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部的成本管理意識(shí)
長(zhǎng)期以來，受舊的開發(fā)模式及傳統(tǒng)觀念的影響，很多開發(fā)企業(yè)缺乏成本管理意識(shí)，通常采用的是以事后核算為主的靜態(tài)成本模式，沒有明確系統(tǒng)的成本管理目標(biāo)，往往是走一步看一步，計(jì)劃無法跟上變化，這種盲目的粗放式的管理最終將導(dǎo)致成本的不可控制性，要想在競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的地產(chǎn)市場(chǎng)獲得較大的經(jīng)濟(jì)效益，首先要在企業(yè)管理中樹立競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)，在項(xiàng)目立項(xiàng)上，做好調(diào)查研究，并收集大量的市場(chǎng)信息，充分考慮土地價(jià)格、環(huán)境配套、戶型、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)度、市場(chǎng)購買力等因素，根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格采取擬定目標(biāo)利潤(rùn)的辦法來推算項(xiàng)目的目標(biāo)成本，再將目標(biāo)成本按期間費(fèi)用和開發(fā)成本進(jìn)行分類和分解，在正確劃分成本項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，對(duì)各個(gè)支出確定開支范圍及擬定費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)目標(biāo)成本測(cè)算各項(xiàng)廢稅支出，預(yù)定支出計(jì)劃，讓目標(biāo)成本及目標(biāo)利潤(rùn)具有可預(yù)見性和可控性，這樣才能有效控制房地產(chǎn)開發(fā)的成本，如山東百通公司在開發(fā)煙臺(tái)打撈局三期樓盤時(shí)，政府按照區(qū)位相近原則參照其附近樓面價(jià)格進(jìn)行評(píng)估設(shè)定在3 800元/m2，公司策劃部門從景觀差異、地勢(shì)相異和項(xiàng)目環(huán)境不同等角度，多次與主管部門溝通，安排實(shí)地觀測(cè)，最終協(xié)商將評(píng)估價(jià)調(diào)減到3 050元/m2，減少支出1 463.4萬元，省到的就是賺道德，可見項(xiàng)目決策階段企業(yè)較高的成本管理意識(shí)對(duì)房地產(chǎn)成本控制至關(guān)重要。
2、設(shè)計(jì)階段，優(yōu)化比較，實(shí)行招投標(biāo)
設(shè)計(jì)的質(zhì)量和功能是否滿足使用要求，不僅關(guān)系到建設(shè)項(xiàng)目投資多少，而且影響到建成后的使用效益和建設(shè)產(chǎn)品的市場(chǎng)銷售。要選擇出最佳設(shè)計(jì)方案，可以從以下幾個(gè)方面著手：
2.1、對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案實(shí)行設(shè)計(jì)招投標(biāo)制度
當(dāng)一份施工圖付諸于施工時(shí)，就已經(jīng)決定了工程造價(jià)的高低，即項(xiàng)目的成敗在設(shè)計(jì)階段已大體成型，這一點(diǎn)應(yīng)引起開發(fā)企業(yè)決策者的高度重視。在設(shè)計(jì)階段實(shí)行招投標(biāo)，引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，可以迫使設(shè)計(jì)單位對(duì)建設(shè)項(xiàng)目做全面周密的分析、比較，樹立良好的經(jīng)濟(jì)意識(shí)，重視建設(shè)項(xiàng)目的投資效果和全壽命使用成本，而開發(fā)單位通過對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行多方面比較和技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，可以從中選出技術(shù)上先進(jìn)，經(jīng)濟(jì)上合理，既能滿足功能要求，又能降低工程造價(jià)的技術(shù)方案，避免因設(shè)計(jì)質(zhì)量問題，出現(xiàn)工程變更，增加工程成本，同時(shí)也能避免因建筑產(chǎn)品設(shè)計(jì)落后，影響銷售。
2.2、開展限額設(shè)計(jì)，有效控制造價(jià)
積極推行限額設(shè)計(jì)，健全設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)責(zé)任制。設(shè)計(jì)人員應(yīng)熟悉掌握建筑工程預(yù)算定額及費(fèi)用定額，熟悉建筑材料預(yù)算價(jià)格，然后按項(xiàng)目投資估算控制初步設(shè)計(jì)及概算，再用初步設(shè)計(jì)概算控制施工圖設(shè)計(jì)及概算。嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更，以保證投資限額不輕易突破。當(dāng)前普遍存在設(shè)計(jì)不精，深度不夠的情況，是增加工程造價(jià)的不確定因素，由于設(shè)計(jì)變更較多，給工程造價(jià)控制帶來一定難度，依據(jù)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和投資估算的要求，必須有效地確定設(shè)計(jì)限額價(jià)、三材指標(biāo)等，并建立獎(jiǎng)懲考核激勵(lì)機(jī)制，對(duì)哪一個(gè)專業(yè)或哪一段突破了造價(jià)的指標(biāo)，必須分析原因，用設(shè)計(jì)修改的辦法加以解決。
2.3、加強(qiáng)圖紙會(huì)審
在施工圖紙的設(shè)計(jì)階段，要加強(qiáng)圖紙修改的監(jiān)控和管理。重點(diǎn)對(duì)圖紙進(jìn)行會(huì)審，保證其技術(shù)先進(jìn)、施工方便、經(jīng)濟(jì)合理。力求提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，避免因設(shè)計(jì)部門考慮不周或失誤給施工時(shí)帶來的困難與麻煩，避免造成不必要的損失和浪費(fèi)。在項(xiàng)目開發(fā)過程中盡可能避免不必要的修改。
2.4、采用合同措施，嚴(yán)格控制造價(jià)
在設(shè)計(jì)合同條款中，明確各項(xiàng)設(shè)計(jì)變更確認(rèn)批準(zhǔn)程序及相應(yīng)限制條款，如采取預(yù)留設(shè)計(jì)保證金的辦法，當(dāng)由于設(shè)計(jì)單位原因造成設(shè)計(jì)變更費(fèi)超出施工合同價(jià)的某一比例時(shí)，則扣罰一定比例的設(shè)計(jì)費(fèi)。
3、工程招投標(biāo)階段合理合法
通過招投標(biāo)擇優(yōu)選擇施工單位或材料供應(yīng)商，工程的招投標(biāo)制度應(yīng)遵循公平、公開、公正的原則，合理低價(jià)者中標(biāo)。在編制招標(biāo)文件時(shí)，標(biāo)書條款應(yīng)嚴(yán)謹(jǐn)、準(zhǔn)確和合理，涉及到有關(guān)工程造價(jià)及相關(guān)費(fèi)用的應(yīng)反復(fù)推敲，盡量做到知己知彼，以利于日后的造價(jià)控制。工程標(biāo)底要保證質(zhì)量，造價(jià)水平要合理，把工程標(biāo)底控制在投資范圍內(nèi)。目前推行的工程量清單計(jì)價(jià)報(bào)價(jià)與合理低價(jià)中標(biāo)應(yīng)作為房地產(chǎn)企業(yè)的首選，應(yīng)杜絕一味尋求絕對(duì)低價(jià)中標(biāo)，以避免投標(biāo)單位以低于成本價(jià)惡性競(jìng)爭(zhēng)，影響施工質(zhì)量。
4、加強(qiáng)工程合同管理和控制
工程合同是工程成本控制提供必要的法律保障，合同管理的健全與否，直接影響到企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益。因此在企業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)中要力求加強(qiáng)合同管理
的嚴(yán)肅性，建立健全人員和制度約束。造價(jià)和合同管理人員積極參與建設(shè)工程合同的起草、訂立、審閱、會(huì)簽等各個(gè)環(huán)節(jié)，熟悉建設(shè)工程合同的各項(xiàng)條款，了解建筑行業(yè)的有關(guān)規(guī)定與一般慣例。對(duì)直接影響工程造價(jià)的有關(guān)條款，如合同價(jià)款的計(jì)價(jià)方式和條件、合同價(jià)款調(diào)整原則與條件、主要材料價(jià)格的取定方法與調(diào)整條件、不可預(yù)見費(fèi)用包干的內(nèi)容等都要詳細(xì)約定。充分發(fā)揮合同管理的約束與監(jiān)督職能，為控制工程造價(jià)提供有效的法律依據(jù)。
5、項(xiàng)目實(shí)施階段的成本控制
5.1現(xiàn)場(chǎng)管理要嚴(yán)格辦理設(shè)計(jì)變更
嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證及材料代用，對(duì)必要的變更做到先算賬，后花錢，做好現(xiàn)場(chǎng)各種施工記錄?，F(xiàn)場(chǎng)簽證是施工過程中一項(xiàng)經(jīng)常性的工作，許多項(xiàng)目由于現(xiàn)場(chǎng)簽證的不嚴(yán)肅，引起工程造價(jià)失控。據(jù)統(tǒng)計(jì)，由于工程量簽證問題所引起的工程結(jié)算價(jià)上升幅度可達(dá)10%~20%，有的甚至更高。因此，必須制定嚴(yán)格的工程量四方簽證制度，要求所有的現(xiàn)場(chǎng)簽證必須經(jīng)施工單位項(xiàng)目經(jīng)理、總監(jiān)理工程師、設(shè)計(jì)單位代表、房地產(chǎn)開發(fā)方代表四方共同簽字方為有效。有條件的開發(fā)商可以指派工程造價(jià)專業(yè)人員常駐施工現(xiàn)場(chǎng)，隨時(shí)掌握控制工程造價(jià)的變化情況。
5.2項(xiàng)目管理人員與造價(jià)管理人員深入現(xiàn)場(chǎng)
造價(jià)管理人員和項(xiàng)目管理人員應(yīng)及時(shí)深入工地現(xiàn)場(chǎng)，隨時(shí)掌握工程進(jìn)度與狀況，了解工程變更內(nèi)容的具體做法，準(zhǔn)確計(jì)量出工程變更的有關(guān)數(shù)據(jù)，同時(shí)要廣泛收集各種建筑材料價(jià)格信息，分析和預(yù)測(cè)材料價(jià)格的波動(dòng)狀態(tài)與原因，為工程竣工結(jié)算打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。對(duì)于影響工程成本和質(zhì)量的重要環(huán)節(jié)，應(yīng)進(jìn)行旁站監(jiān)督管理和簽證。
6、竣工結(jié)算階段的工程造價(jià)控制
在辦理竣工結(jié)算時(shí)，應(yīng)堅(jiān)持以現(xiàn)行的工程造價(jià)管理法規(guī)為依據(jù)，按照甲、乙雙方在承包合同中約定條款，根據(jù)工程竣工圖紙，結(jié)合設(shè)計(jì)變更、隱蔽記錄、現(xiàn)場(chǎng)簽證進(jìn)行認(rèn)真審核計(jì)算。審查是否按圖紙及合同約定的內(nèi)容全部完成工作，是否存在遺漏重復(fù)的項(xiàng)目。審查設(shè)計(jì)變更內(nèi)容是否符合規(guī)定，變更資料是否齊全、內(nèi)容表達(dá)是否清楚，設(shè)計(jì)變更應(yīng)滿足做增減預(yù)算的要求。審查簽證手續(xù)是否符合程序與規(guī)定，簽證的內(nèi)容是否準(zhǔn)確，避免重復(fù)列項(xiàng)，對(duì)于不屬于簽證范疇的內(nèi)容列入簽證不應(yīng)參與工程結(jié)算，如施工單位自身原因造成返工的項(xiàng)目，施工現(xiàn)場(chǎng)臨時(shí)設(shè)施項(xiàng)目以及施工單位現(xiàn)場(chǎng)用工等。堅(jiān)持實(shí)行工程價(jià)款結(jié)算復(fù)查、審核制度和工程尾款會(huì)簽審核制度，確保工程結(jié)算的質(zhì)量和公司投資費(fèi)用支出。
7、提高員工成本控制意識(shí)
項(xiàng)目的投資分析、項(xiàng)目的規(guī)劃與設(shè)計(jì)、工程招標(biāo)與投標(biāo)、工程合同管理、工程預(yù)（結(jié)）算編審與管理等，每個(gè)環(huán)節(jié)、每項(xiàng)工作，都需要具備相應(yīng)水準(zhǔn)的人負(fù)責(zé)任、高質(zhì)量地完成相應(yīng)工作。企業(yè)必須尊重知識(shí)、尊重人才，想方設(shè)法吸引人才、留住人才、培養(yǎng)人才，必須建立與現(xiàn)代企業(yè)管理相適應(yīng)的、科學(xué)的、行之有效的人才激勵(lì)約束機(jī)制，培養(yǎng)和造就高素質(zhì)的項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)，吸收一批具有責(zé)任心、懂技術(shù)、善管理的工程造價(jià)專業(yè)技術(shù)人才。房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)采用信息技術(shù)系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)信息的快速傳遞與共享，使用電子商務(wù)降低成本，改變傳統(tǒng)的商業(yè)模式，如使用各種輔助管理軟件金蝶K3等。另外，在企業(yè)員工中落實(shí)成本責(zé)任制是成本控制實(shí)施的重要保證，可以把成本費(fèi)用指標(biāo)層層分解，按干什么管什么的原則，把小指標(biāo)分別落實(shí)到相關(guān)部門，對(duì)成本實(shí)行全員管理，發(fā)動(dòng)全員參與成本管理，把成本管理納入崗位責(zé)任制，做到責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合。
【結(jié)語】
隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范化，房地產(chǎn)開發(fā)的信息越來越透明，消費(fèi)者的購買行為也變得越來越理性，房地業(yè)已經(jīng)告別過去的暴利時(shí)代，轉(zhuǎn)而進(jìn)入精耕細(xì)作時(shí)代，單純依靠戰(zhàn)術(shù)措施已難于保證企業(yè)在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中維持長(zhǎng)久的競(jìng)爭(zhēng)力，經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的重要性越來越被管理者所重視，尤其是成本管理戰(zhàn)略在經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略中居于極其重要的核心地位。因此，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，必須對(duì)影響成本的各個(gè)階段實(shí)施全過程控制，以利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金的合理流動(dòng)，實(shí)現(xiàn)投資的良性循環(huán)，也只有這樣，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資才能真正可控，管理才會(huì)出效益。
【參考文獻(xiàn)】
[1]謝根根.論房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制的原則[J]．南華大學(xué)學(xué)報(bào)，2010，8
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)；成本控制；管理
中圖分類號(hào)：F87文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1006-4117（2012）03-0062-02
隨著中國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)取得了重大的成就，如今房地產(chǎn)行業(yè)已是中國國民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中有著舉足輕重的地位。隨著建筑市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，房地產(chǎn)項(xiàng)目的利潤(rùn)空間越來越小，特別是在當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策越來越嚴(yán)厲，房地產(chǎn)開發(fā)成本居高不下的情況下，我們房地產(chǎn)企業(yè)的生存能力、盈利能力、發(fā)展能力與企業(yè)的成本控制和管理息息相關(guān)，不注重成本控制和管理的企業(yè)都將被淘汰出局。所以房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成本控制和管理已經(jīng)成為研究的重點(diǎn)。因此，為了在行業(yè)的逆流中生存乃至增長(zhǎng)，為建設(shè)和諧社會(huì)的目標(biāo)，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)行良好的成本控制具有現(xiàn)實(shí)意義。
一、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成本結(jié)構(gòu)
房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本主要由四部分組成。
第一部分是土地成本，約占項(xiàng)目總成本的30%左右，主要指土地獲得階段所發(fā)生的各類費(fèi)用支出，包括土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)、勞動(dòng)力安置補(bǔ)償費(fèi)、耕地占用稅、安置被拆遷戶所需的費(fèi)用、被拆遷房屋及其附屬物的作價(jià)補(bǔ)償費(fèi)用、被拆遷人搬家補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)、土地契稅等。
第二部分是前期費(fèi)用，約占項(xiàng)目總成本的10%左右，主要指規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、各類報(bào)建報(bào)批報(bào)審費(fèi)、土地測(cè)繪費(fèi)以及可研費(fèi)用。包括勘察費(fèi)用、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、項(xiàng)目的報(bào)批報(bào)建費(fèi)、工程預(yù)算編審費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、三通一平等臨時(shí)工程費(fèi)。
第三部分是建筑安裝工程成本，作為房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本的主體，約占項(xiàng)目總成本的50%左右，主要是指直接用于工程建設(shè)的總成本費(fèi)用，包括建筑工程費(fèi)、設(shè)備及安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)等。其中在建筑安裝工程成本中，材料所占的比例最大，約占建筑安裝工程成本的60％左右。
第四部分是期間費(fèi)用，約占項(xiàng)目總成本的10%左右，主要指管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用。其中管理成本比較固定，在財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用有一定控制空間。
二、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成本控制和管理中存在的問題
目前，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成本控制和管理中存在的嚴(yán)重問題。例如，某些房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，不做可行性研究就直接做設(shè)計(jì)，這使得項(xiàng)目的開發(fā)成本無法預(yù)知。
有些房地產(chǎn)企業(yè)由于缺乏管理經(jīng)驗(yàn)，不注重設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證的管理，部分項(xiàng)目工程甚至發(fā)生“倒簽”的情況，導(dǎo)致超合同付款，無法準(zhǔn)確掌握項(xiàng)目建設(shè)過程中的最新動(dòng)態(tài)成本狀況，難以在項(xiàng)目開發(fā)過程中及時(shí)發(fā)現(xiàn)成本控制上存在的問題并及時(shí)解決，所有這些都對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本的控制產(chǎn)生了不利影響，這對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展是有害的。
（一）無法準(zhǔn)確預(yù)估項(xiàng)目成本
在項(xiàng)目開始投資之前需要進(jìn)行可行性研究。目前編制的許多可行性研究報(bào)告缺乏細(xì)節(jié)，沒有有效的控制項(xiàng)目物資的數(shù)量，出于嚴(yán)謹(jǐn)?shù)目紤]，投資估算值往往偏低。此外，在進(jìn)行可行性研究過程中沒有進(jìn)行必要的調(diào)查，不能有效地識(shí)別一些潛在的地質(zhì)缺陷和其他一些未知風(fēng)險(xiǎn)，從而導(dǎo)致預(yù)算超出估算。
（二）設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證難以有效控制
很多房地產(chǎn)企業(yè)雖然都很重視成本管理，由于缺乏經(jīng)驗(yàn)，一方面難以及時(shí)掌握最新的變更情況，另一方面也缺乏有效措施盡可能避免各類不必要變更的發(fā)生，“變更黑洞”使很多地產(chǎn)公司的成本管理體系成為一紙空文，部分公司甚至屢屢發(fā)生“倒簽”的情況。
（三）無法掌握項(xiàng)目建設(shè)過程中的最新動(dòng)態(tài)成本
目前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都要等到項(xiàng)目完成后才能核算出項(xiàng)目的實(shí)際成本，無法在項(xiàng)目開發(fā)的周期內(nèi)隨時(shí)了解最新的動(dòng)態(tài)成本狀況，這樣也就難以在項(xiàng)目開發(fā)過程中及時(shí)發(fā)現(xiàn)成本控制上存在的問題并及時(shí)解決，而在項(xiàng)目完成后才發(fā)現(xiàn)問題已經(jīng)與事無補(bǔ)了。
（四）不遵循基本建設(shè)程序，無法控制成本
對(duì)于一些項(xiàng)目，由于時(shí)間緊迫，造成邊設(shè)計(jì)邊施工，因此，設(shè)計(jì)也不完善。在施工中不嚴(yán)格遵循基本建設(shè)程序，有時(shí)，先作設(shè)計(jì)后做可行性研究，有的項(xiàng)目甚至是工程完工后才補(bǔ)做可行性研究。其結(jié)果便是：投資估算和預(yù)算不能有效地控制工程造價(jià)。
（五）融資結(jié)構(gòu)不合理、融資渠道過于依賴
目前，中國房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的資金主要來自國內(nèi)貸款，利用外資和其他資金來源較少。雖然融資方式很少，且不成熟，限制更多，造成項(xiàng)目資金不能及時(shí)到位。為了確保項(xiàng)目的正常進(jìn)行，房地產(chǎn)企業(yè)不得不從銀行貸款。因此，大量的建設(shè)資金為銀行貸款，然而信貸周期長(zhǎng)，無法保證投資回報(bào)。房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)決定投資回報(bào)的滯后性。只有一個(gè)融資渠道，會(huì)增加風(fēng)險(xiǎn)和成本，銀行貸款余額的增加，會(huì)帶來日后建設(shè)成本的增加。
（六）成本管理不科學(xué)、缺乏成本控制理念、制度不完善、管理成本高
通過很多項(xiàng)目的工程結(jié)算審核，我們發(fā)現(xiàn)，管理不善是造成預(yù)算超支的因素之一。造成超支的主要項(xiàng)目包括管理費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)和工程設(shè)計(jì)變更及簽證增加費(fèi)。主要原因包括：缺乏完善的成本控制體系，無法管理和控制系統(tǒng)的成本。缺乏成本控制和約束機(jī)制的理念。項(xiàng)目管理人員只注重質(zhì)量和建設(shè)工期，而不注重成本控制。該這種情況之下，將會(huì)使項(xiàng)目的投資無法控制。
三、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中的成本控制和管理措施
（一）建立起房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)科學(xué)的管理體系和完善相關(guān)配套措施
1、成本控制的關(guān)鍵是要建立科學(xué)的管理體系，完善相關(guān)配備的措施，以及實(shí)施“投資、建設(shè)、管理、使用”的分離。
2、改革現(xiàn)行建設(shè)程序、使工程建設(shè)更加理性。簡(jiǎn)化行政審批程序，完善審批制度。
3、建立和完善政府的監(jiān)督。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、施工的有效監(jiān)督和管理。完善工程的建設(shè)和監(jiān)理。
4、規(guī)范項(xiàng)目建設(shè)當(dāng)中的勘查、設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、建設(shè)過程。
5、建立對(duì)勘查和設(shè)計(jì)監(jiān)督制度。使成本控制一開始就行之有效。
（二）建立和完善成本控制體系，并實(shí)現(xiàn)基于成本的全過程控制
建立和完善成本控制體系，形成一個(gè)在設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、施工、管理和建設(shè)過程中一以貫之的成本控制的組織。建立和完善成本管理責(zé)任制度。建立一個(gè)以項(xiàng)目負(fù)責(zé)人為控制重點(diǎn)的成本控制制度，其可以幫助預(yù)測(cè)成本，并作出決定。建立成本控制的信息管理系統(tǒng)以實(shí)現(xiàn)信息的反饋，信息系統(tǒng)可以幫助提供錯(cuò)誤的預(yù)警，分析原因，提出建議，并實(shí)現(xiàn)成本控制的動(dòng)態(tài)管理。建立成本控制標(biāo)準(zhǔn)，明確崗位職責(zé)。建立成本的監(jiān)督檢查和激勵(lì)機(jī)制，激發(fā)企業(yè)員工參與成本管理的積極性。
（三）強(qiáng)調(diào)設(shè)計(jì)，加強(qiáng)合同管理，嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更
設(shè)計(jì)是在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)可以直接影響工期和投資規(guī)模的成本控制的所有要素當(dāng)中最重要的一環(huán)。因此，實(shí)行設(shè)計(jì)方案招投標(biāo)制度和對(duì)設(shè)計(jì)單位提出限額設(shè)計(jì)要求是很有有必要的。加強(qiáng)合同管理，合同是施工階段造價(jià)控制的依據(jù)，合同條款的簽訂應(yīng)嚴(yán)謹(jǐn)、細(xì)致，工期應(yīng)合理，盡量減少甲乙雙方責(zé)任不清、日后扯皮的現(xiàn)象，有關(guān)的責(zé)任人都要熟悉合同條款，各盡其責(zé)。加強(qiáng)圖紙會(huì)審工作，將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前；加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更管理，杜絕不合理的設(shè)計(jì)變更。
（四）擴(kuò)大融資渠道，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。降低融資風(fēng)險(xiǎn)，降低資金成本
進(jìn)一步擴(kuò)大融資渠道，吸收更多的資金來參與到房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)。降低銀行貸款規(guī)模，避免過多依賴銀行，降低資金成本。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該嘗試獲得政府補(bǔ)貼。探索新的融資渠道，如資產(chǎn)重組，股權(quán)融資，發(fā)行企業(yè)債，短期融資，BOT方式，拍賣，在市場(chǎng)上市，吸收外資。
（五）控制拆遷費(fèi)用
1、政府在土地征用和拆遷中占有主導(dǎo)地位。只有政府參與進(jìn)來，項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)才能解決拆遷補(bǔ)償這個(gè)最困難的問題。從成本的角度來看，它比由項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)自行解決這個(gè)問題更為經(jīng)濟(jì)的。
2、建立補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)體系。由政府出臺(tái)一系列的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)按照補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償?shù)轿?，這樣有利于社會(huì)穩(wěn)定。
3、確保補(bǔ)償。在開始的時(shí)候，有必要考慮到補(bǔ)償，避免濫用補(bǔ)償。補(bǔ)償是否能達(dá)到其所有者的要求是一個(gè)非常重要的問題。
4、設(shè)計(jì)盡可能嚴(yán)謹(jǐn)。確保土地征用的可預(yù)見性。同時(shí)，項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)應(yīng)做好項(xiàng)目建設(shè)的前期準(zhǔn)備工作，縮短設(shè)計(jì)和施工之間的時(shí)間距離。
（六）控制管理成本
管理成本控制包括項(xiàng)目管理成本、風(fēng)險(xiǎn)管理成本、供應(yīng)鏈管理成本、人力資源管理成本各個(gè)方面,它是一個(gè)整體性的成本控制。工程項(xiàng)目管理成本控制主要體現(xiàn)在：項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)要精干,管理人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)要高,人員職務(wù)設(shè)置要科學(xué),財(cái)務(wù)管理要嚴(yán)謹(jǐn)?shù)?。風(fēng)險(xiǎn)成本管理主要是在工程項(xiàng)目管理中,要切實(shí)減少各種可變因素帶來的工程風(fēng)險(xiǎn),要做好風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估,建立有效的預(yù)警機(jī)制。供應(yīng)鏈管理成本指的是在工程建設(shè)過程中,對(duì)材料、設(shè)備、服務(wù)等供應(yīng)的管理。人力資源管理成本是在工程項(xiàng)目中對(duì)人力資源的管理控制,選擇高素質(zhì)、高技能工作人員,合理安排人員,進(jìn)行一定的技術(shù)培訓(xùn),建立完善的激勵(lì)機(jī)制,實(shí)現(xiàn)人力資源成本優(yōu)化整合。
結(jié)論：房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成本控制和管理是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，它的成功取決于所有參與者的奉獻(xiàn)精神。本文探討了中國房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)當(dāng)中的成本結(jié)構(gòu)、成本控制和管理當(dāng)中存在的問題以及目前可以采用管理和控制的措施，可以看出，在現(xiàn)階段的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)上面，我國還存在著諸多問題，有礙于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和壯大，不利于總體宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定的增長(zhǎng)，當(dāng)然，許多專家學(xué)者和房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理者都在這方面做出了自己應(yīng)有的貢獻(xiàn)，為我國房地產(chǎn)事業(yè)的蓬勃發(fā)展貢獻(xiàn)了寶貴的經(jīng)驗(yàn)和理論基礎(chǔ)，本文也希冀靠自己的思想的火光，來啟發(fā)我國房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中的參與者。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成本控制和管理的指導(dǎo)思想是與在我國建設(shè)資源節(jié)約型社會(huì)的理念一脈相承的。本文應(yīng)貢獻(xiàn)自己的作用，以利于中國的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)在未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的成本控制和管理。
作者單位：云南西雙版納陽光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
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關(guān)鍵詞：建筑工程；成本控制；管理問題
中圖分類號(hào)：TU198文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A
作為新時(shí)期背景下的建筑企業(yè)，必須加強(qiáng)建筑工程的成本控制與管理，才能促進(jìn)成本管理水平的提升，從而實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最大化?；诖?，以下筆者結(jié)合自身工作實(shí)踐，就如何加強(qiáng)建筑工程的成本控制與管理這一核心問題作出以下淺顯的解析。
1.建筑工程成本控制與管理存在的問題
在建筑工程項(xiàng)目建設(shè)過程中，成本控制與管理是一項(xiàng)系統(tǒng)而又復(fù)雜的工作，為了切實(shí)做好建筑工程成本控制與管理存在的問題，具體來說，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。
1.1建筑工程成本控制與管理的戰(zhàn)略性和長(zhǎng)久性嚴(yán)重缺乏
當(dāng)前，很多建筑施工企業(yè)在建筑工程成本控制與管理的戰(zhàn)略性和長(zhǎng)久性方面嚴(yán)重缺乏。具體體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一是很多個(gè)企業(yè)往往只關(guān)注最后能否實(shí)現(xiàn)成本管控目標(biāo)，而對(duì)成本控制過程過于輕視，導(dǎo)致成本管控缺乏戰(zhàn)略性；二是在成本管控戰(zhàn)略制定方面的制定往往十分注重，但在執(zhí)行方面的力度有所欠缺，尤其是很多成本控制戰(zhàn)略在半路夭折，導(dǎo)致成本管控缺乏長(zhǎng)久性。
1.2建筑工程成本控制與管理方式方法有待進(jìn)一步完善
就當(dāng)前來看，很多施工企業(yè)的成本控制與管理方式有待進(jìn)一步完善，往往難以將經(jīng)濟(jì)和技術(shù)進(jìn)行有效地結(jié)合，在成本管控過程中往往沒有結(jié)合工程實(shí)際，導(dǎo)致所采取的管控方式方法取得的成效較低，最終由于管理方式不當(dāng)，導(dǎo)致成本失控。
1.3建筑工程成本控制與管理制度亟待完善
任何工作離不開制度的約束和管理，就目前來看，很多建筑施工企業(yè)的成本管控制度有待進(jìn)一步完善，尤其是制度缺乏約束性、激勵(lì)性、可行性、系統(tǒng)性和完善性，導(dǎo)致很多成本管控工作缺乏強(qiáng)有力的制度支持而無法開展[1]。
2.導(dǎo)致建筑工程的成本控制與管理問題出現(xiàn)的成因分析
通過上述分析，我們對(duì)當(dāng)前建筑工程成本管控存在的問題有了一定的認(rèn)識(shí)，為了更好地全面地加強(qiáng)建筑工程成本的管控，作為成本控制人員，就必須認(rèn)真分析導(dǎo)致這些問題出現(xiàn)的原因，才能更好地采取相應(yīng)的措施予以解決。導(dǎo)致成本管控問題出現(xiàn)的原因較多，但主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是成本控制體系不健全；二是成本控制缺乏全程性。
2.1成本控制體系不健全
從建筑工程成本控制體系來看，很多建筑施工企業(yè)的建筑工程成本控制體系往往沒有嚴(yán)格按照經(jīng)濟(jì)責(zé)任制度，就責(zé)權(quán)利三者進(jìn)行有機(jī)的結(jié)合起來，往往項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)成本控制體系有著至高無上的權(quán)力，而在責(zé)任方面卻缺乏明確性，且很多施工企業(yè)大都是項(xiàng)目經(jīng)理與企業(yè)財(cái)會(huì)人員加強(qiáng)成本的管控，而其他成員的項(xiàng)目成本管控責(zé)任與意識(shí)卻相對(duì)缺乏，難以形成從上到下的成本管理體系，進(jìn)而導(dǎo)致成本管理混亂。
2.2成本控制缺乏全程性
建筑工程成本管控需要對(duì)整個(gè)工程項(xiàng)目建設(shè)期間進(jìn)行全面、系統(tǒng)的全程性管控，才能確保成本控制的有效性。但就目前來看，之所以會(huì)導(dǎo)致很多建筑工程成本管控問題，就是因?yàn)楫?dāng)前很多企業(yè)在建筑工程成本管理過程中沒有對(duì)工程成本進(jìn)行全程管理，只注重施工階段的管理，而對(duì)施工前期和竣工階段的成本管理相對(duì)缺乏，導(dǎo)致成本控制問題的出現(xiàn)[2]。
3.建筑工程的成本控制與管理問題的解決之道
通過上述分析，我們對(duì)建筑工程成本管理存在的問題和導(dǎo)致問題出現(xiàn)的成因有了全面的認(rèn)識(shí)。因而作為新時(shí)期背景下的建筑工程成本管控人員，應(yīng)在項(xiàng)目經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，切實(shí)做好建筑工程項(xiàng)目的成本管控工作，以促進(jìn)成本管控水平的提升。在促進(jìn)整個(gè)建筑工程項(xiàng)目及時(shí)、保質(zhì)、保量安全交付業(yè)主的同時(shí)，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
3.1建立并不斷完善成本費(fèi)用管理制度
成本費(fèi)用管理制度是建筑工程成本管控的根本前提。因而作為成本控制人員，首先必須清醒的認(rèn)識(shí)到成本費(fèi)用的管理必須包含對(duì)成本的預(yù)測(cè)、做好建筑工程造價(jià)的“三算”，并設(shè)立相應(yīng)的控制和考評(píng)環(huán)節(jié)，才能確保成本費(fèi)用管理制度得到有效的建立；其次，在建立成本費(fèi)用管理制度之后，應(yīng)結(jié)合施工現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際，若工程成本發(fā)生偏差，則應(yīng)加強(qiáng)對(duì)其的分析與評(píng)測(cè)，并將工程成本的控制、工程項(xiàng)目的實(shí)施、工程施工技術(shù)以及企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)管理等方面進(jìn)行有機(jī)的結(jié)合，找出出現(xiàn)偏差的原因，為成本費(fèi)用管理制度的健全夯實(shí)基礎(chǔ)；再次，學(xué)會(huì)分析和掌握建筑工程成本變化規(guī)律，加強(qiáng)成本控制經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)的總結(jié)，并制定行之有效的成本管控措施，以促進(jìn)成本費(fèi)用管理制度得到有效的實(shí)施；最后，對(duì)成本費(fèi)用的控制、分析、評(píng)價(jià)以及工程的預(yù)結(jié)算審批等制度進(jìn)行不斷的完善，以促進(jìn)成本費(fèi)用管理制度得到有效的完善。此外，還應(yīng)加強(qiáng)全員的教育，使其具有強(qiáng)烈的成本控制意識(shí)，充分認(rèn)識(shí)到加強(qiáng)成本控制的重要性，并健全由項(xiàng)目經(jīng)理為領(lǐng)導(dǎo)，成本管理人員為主體、施工班組成員為載體的、從上到下的成本管理體系，為成本費(fèi)用管理制度的健全注入強(qiáng)勁的動(dòng)力[3]。
3.2建立系統(tǒng)完善的定額管理制度
所謂定額，主要是建筑工程項(xiàng)目建設(shè)時(shí)，會(huì)消耗一定的人力物力財(cái)力而達(dá)到相應(yīng)的數(shù)量限額。而加強(qiáng)定額管理又是控制成本的核心所在。然而現(xiàn)實(shí)過程中，很多企業(yè)的定額管理還有待進(jìn)一步完善。這就需要建筑施工企業(yè)加強(qiáng)定額管理，制定定額管理制度，充分認(rèn)識(shí)到定額管理在成本管控中的重要性，為成本管控目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
3.3致力于施工成本與過程控制制度的完善
首先，作為施工企業(yè)，必須加強(qiáng)對(duì)施工全程的成本控制，從工程項(xiàng)目的立項(xiàng)、勘察、設(shè)計(jì)、招投標(biāo)以及原材料的采購、施工現(xiàn)場(chǎng)和竣工階段均加強(qiáng)成本的控制，這就需要企業(yè)不斷完善施工成本管控制度，建立成本管理制度應(yīng)具有較強(qiáng)的約束性、激勵(lì)性和有效性，從而為成本管控提供強(qiáng)有力的保障，為整個(gè)工程項(xiàng)目質(zhì)量的提升奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。其次，作為施工企業(yè)，應(yīng)在各子工程項(xiàng)目的建設(shè)過程中確立針對(duì)性的成本控制目標(biāo)，最后，應(yīng)在此基礎(chǔ)上，科學(xué)的確定整個(gè)成本控制目標(biāo)，為整個(gè)成本管控制度的完善和執(zhí)行全面落實(shí)到位，以提高成本控制效益。
3.4致力于工程變更后期的成本控制措施
一是在項(xiàng)目實(shí)施過程中，項(xiàng)目總工、項(xiàng)目技術(shù)人員和安全質(zhì)量檢查人員應(yīng)認(rèn)真核實(shí)施工圖紙，精確掌握項(xiàng)目施工的每個(gè)環(huán)節(jié)，如有變動(dòng)，必須廣泛收集原始數(shù)據(jù)提供變更依據(jù)和提出設(shè)計(jì)變更理由；二是邀請(qǐng)項(xiàng)目設(shè)計(jì)人員、監(jiān)理和顧客代表到施工現(xiàn)場(chǎng)勘察，如果在施工過程中出現(xiàn)突發(fā)狀況，需要采取緊急處理措施的，必須由監(jiān)理、設(shè)計(jì)人員和業(yè)主代表一起討論，集思廣益做出最終決定，同時(shí)要記錄會(huì)議紀(jì)要；三是按合同條款和業(yè)主的要求編制設(shè)計(jì)變更資料，資料內(nèi)容要齊全，按規(guī)定報(bào)送有關(guān)各方；四是切實(shí)抓好變更設(shè)計(jì)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，確保變更設(shè)計(jì)方案能夠順利實(shí)施[4]。
4.結(jié)語
總之，對(duì)建筑工程的成本控制與管理問題進(jìn)行分析具有十分重要的意義。作為新時(shí)期背景下的建筑工程成本管理人員，必須緊密結(jié)合時(shí)展的需要，提高自身的專業(yè)技術(shù)水平，結(jié)合成本管理問題與成因，采取針對(duì)性的措施，不斷提高成本控制效益。
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關(guān)鍵詞：工業(yè)企業(yè) 成本管理與控制 現(xiàn)狀 建議
一、成本管理在工業(yè)企業(yè)發(fā)展中的必要性
1、根據(jù)價(jià)格規(guī)律，成本是影響價(jià)格波動(dòng)的重要因素
價(jià)格，是產(chǎn)品最終投放到市場(chǎng)能否帶來收益的重要因素。成本是工業(yè)企業(yè)定價(jià)的基礎(chǔ)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中價(jià)格是競(jìng)爭(zhēng)的一個(gè)重要方面，在質(zhì)量、性能相同的情況下，誰的產(chǎn)品價(jià)格低，誰就能取勝。但價(jià)格的高低取決于成本，如果成本高而定價(jià)低，勢(shì)必導(dǎo)致虧損，所以要想定價(jià)低就必須加強(qiáng)成本管理，降低成本。因此，成本的管理與控制對(duì)價(jià)格而言是極為必要的。
2、成本的管理與控制是工業(yè)企業(yè)獲得盈利的重要保障
由于利潤(rùn)=收入-成本費(fèi)用，因此，成本管理是工業(yè)企業(yè)獲取利潤(rùn)的保證。同時(shí)，成本管理也是工業(yè)企業(yè)挖潛的主要措施，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中企業(yè)增加利潤(rùn)的途徑有三：一是提高售價(jià)；二是降低成本；三是另上新產(chǎn)品。在這三種途徑里，提高售價(jià)與另上新產(chǎn)品都要受到買方市場(chǎng)的影響，主動(dòng)權(quán)并不掌握在工業(yè)企業(yè)里，而降低和控制成本是企業(yè)能夠通過內(nèi)部的調(diào)節(jié)來完成并得以實(shí)現(xiàn)的，由此可見，成本管理與控制對(duì)企業(yè)是否盈利有重要作用。
3、適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)代化的需要
隨著我國社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的確立和加入 WTO，我國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)融入世界經(jīng)濟(jì)行列，世界大企業(yè)紛紛來華開拓市場(chǎng)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈。我國傳統(tǒng)的工業(yè)企業(yè)成本管理的局限性日益明顯，現(xiàn)代工業(yè)企業(yè)要生存、求發(fā)展，必須轉(zhuǎn)變觀念，使國外先進(jìn)的經(jīng)驗(yàn)和方法與我國行之有效的成本管理方法結(jié)合起來，樹立成本效益觀念，擴(kuò)大成本管理范疇，由單純制造成本的管理，向前擴(kuò)展到設(shè)計(jì)成本、工藝選擇成本的管理，向后擴(kuò)展到市場(chǎng)成本的管理。只有這樣，才能在同世界大企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，才能實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)最大化，才能振興民族經(jīng)濟(jì)。
二、現(xiàn)階段工業(yè)企業(yè)成本管理與控制的現(xiàn)狀
1、管理觀念落后，片面強(qiáng)調(diào)減少支出和節(jié)約原材料的使用
節(jié)流是企業(yè)在資本無法擴(kuò)大再生產(chǎn)情況下選擇的提高收益最常見的方法，強(qiáng)調(diào)減少支出，節(jié)約原材料的使用應(yīng)該根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況，該減則減，該加則加，不可過分執(zhí)著。很多企業(yè)仍將成本管理的范圍局限于企業(yè)內(nèi)部，甚至只包括生產(chǎn)過程，而忽略了對(duì)其他相關(guān)企業(yè)，如上下游企業(yè)、競(jìng)爭(zhēng)者及相關(guān)領(lǐng)域如成本管理的組織成本行為的管理。成本管理的目的局限于降低成本，較少從效益角度看成本的效用，降低成本的手段也主要依靠節(jié)約方式，不能應(yīng)用成本效益原則，這些落后的觀念已經(jīng)不能適應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。
2、管理方法簡(jiǎn)陋陳舊，無法從全局掌控
雖然一些工業(yè)企業(yè)進(jìn)行了先進(jìn)成本管理方法的試點(diǎn)，并取得了不錯(cuò)的成績(jī)，但整體上講，成本管理方法還很陳舊，已明顯不能適應(yīng)新的經(jīng)濟(jì)環(huán)境的要求。在大量的企業(yè)中，對(duì)企業(yè)成本的管理與控制還是依賴于會(huì)計(jì)的賬本和報(bào)表，而財(cái)務(wù)人員對(duì)成本的核算和統(tǒng)籌是一種事后行為，并不具有前瞻性，無法對(duì)企業(yè)的發(fā)展安排提供更直接有力的數(shù)據(jù)支持。所以高層僅依據(jù)財(cái)務(wù)提供的數(shù)據(jù)進(jìn)行成本運(yùn)作是不可靠的。
3、成本管理的制度性、系統(tǒng)性較差
現(xiàn)階段，成本管理方法的研究都是針對(duì)單個(gè)成本管理方法的，缺乏對(duì)方法之間聯(lián)系的研究，不能形成系統(tǒng)的成本管理方法體系。實(shí)踐中，成本管理方法的應(yīng)用缺乏聯(lián)系，引進(jìn)新的成本管理方法常常會(huì)導(dǎo)致對(duì)原有方法很大的放棄，既使成本管理缺乏聯(lián)貫性，又加大了成本。沒有明確的制度、流程保障，使得企業(yè)的財(cái)務(wù)管理并不規(guī)范化、專業(yè)化。這也使企業(yè)成本的管理與控制的效果大打折扣。
三、完善工業(yè)企業(yè)成本管理與控制的建議
1、引進(jìn)先進(jìn)的成本管理與控制方法
運(yùn)用現(xiàn)代化信息處理工具采用先進(jìn)的成本管理方法工業(yè)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身實(shí)際情況，積極引入國際先進(jìn)的成本管理方法，如有選擇性地采用作業(yè)成本法來進(jìn)行成本核算，科學(xué)準(zhǔn)確地計(jì)算反映出產(chǎn)品所耗費(fèi)的成本。通過使用以計(jì)算機(jī)為中心的信息處理及自動(dòng)化系統(tǒng)，大力開發(fā)電算化件的管理、控制功能，充分挖掘電算化技術(shù)的潛力，在企業(yè)電算化管理中形成采購、生產(chǎn)、銷售等多模塊的綜合成本管理信息系統(tǒng)，不僅可以大大降低人工成本，且有助于提高成本信息的準(zhǔn)確性和及時(shí)性，便于企業(yè)及時(shí)掌握產(chǎn)品的成本信息及市場(chǎng)變化，及時(shí)調(diào)整生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)思路，開發(fā)適銷對(duì)路的新產(chǎn)品，擴(kuò)大市場(chǎng)份額、提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。
2、創(chuàng)新成本管理理念
在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，工業(yè)企業(yè)的成本管理不能僅僅局限于降低成本，還必須與企業(yè)的整體經(jīng)濟(jì)效益相聯(lián)系，以成本效益觀念看待成本及其控制問題，從成本的投入與價(jià)值產(chǎn)出之間的對(duì)比來分析評(píng)價(jià)成本投入的必要性，爭(zhēng)取以最少的投入獲得最大的產(chǎn)出。從而實(shí)現(xiàn)成本與收益的配比，爭(zhēng)取在企業(yè)的承受限度內(nèi)實(shí)現(xiàn)企業(yè)收益的增加。
3、建立系統(tǒng)的成本管理、控制制度
建立系統(tǒng)的成本管理與控制制度包括：首先是健全企業(yè)的原始記錄，這主要有生產(chǎn)方面的原始記錄，原材料 、動(dòng)力消耗記錄，物資供應(yīng)方面的記錄，勞動(dòng)工資方面的記錄，固定資產(chǎn)和低值易耗品的記錄等。其次，建立嚴(yán)格的定額制度。所謂定額制度是指在規(guī)定的勞動(dòng)定額里消耗的物料成本、取得的收益都應(yīng)當(dāng)規(guī)定一定的定額，以此來進(jìn)行考核。再次，建立健全材料管理制度和清倉盤點(diǎn)制度 。一是建立健全材料采購、運(yùn)輸、檢驗(yàn)制度，防止盲目采購，壓縮資金占用，減少不合理的損耗，保證生產(chǎn)需要。二是建立健全材料收、發(fā)、領(lǐng)、退制度以利于正確計(jì)算成本，控制材料消耗和實(shí)行定額管理。三是建立健全材料保管、盤點(diǎn)制度，做好材料保管工作，防止在庫材料損失。各項(xiàng)財(cái)產(chǎn)物資供應(yīng)定期清倉盤點(diǎn)，查明盈虧原因，分清責(zé)任，及時(shí)處理，以保障企業(yè)財(cái)產(chǎn)安全完整。
參考文獻(xiàn)：
[1]張淑君.市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)[M].經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社,2002
1.工程項(xiàng)目成本管理與成本控制概述
1.1工程項(xiàng)目成本管理與成本控制的目的及意義
工程項(xiàng)目成本管理是企業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)和核心；工程項(xiàng)目成本管理與控制是企業(yè)積蓄財(cái)力、增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力的必然選擇；工程項(xiàng)目成本管理與控制可以增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)核算，不斷挖掘潛力，有效地降低成本提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益；工程項(xiàng)目成本管理與控制可以促進(jìn)改善企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理，提高企業(yè)的管理水平；搞好項(xiàng)目成本管理與控制是企業(yè)參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的實(shí)力體現(xiàn)；另對(duì)促進(jìn)項(xiàng)目管理成本控制職能的實(shí)現(xiàn)和項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)成本指標(biāo)的實(shí)現(xiàn)以及強(qiáng)化成本管理的基礎(chǔ)工作具有特定的意義。工程項(xiàng)目成本管理與控制在項(xiàng)目管理中的意義之重大，分析工程項(xiàng)目成本管理與成本控制是每個(gè)企業(yè)和項(xiàng)目經(jīng)理必須要做好的首要任務(wù)。
1.2工程項(xiàng)目成本管理與控制的內(nèi)涵及概念
工程項(xiàng)目成本管理是在保證滿足工程質(zhì)量、安全、工期等合同要求的前提下，對(duì)項(xiàng)目實(shí)施過程中所發(fā)生的費(fèi)用，通過計(jì)劃、組織、控制、協(xié)調(diào)等活動(dòng)實(shí)現(xiàn)預(yù)定的成本目標(biāo)，并盡可能地降低成本費(fèi)用的一種科學(xué)的管理活動(dòng)，它主要通過技術(shù)（如施工方案的制定比選）、經(jīng)濟(jì)（如核算）、管理（如施工組織管理、各項(xiàng)規(guī)章制度等丨等活動(dòng)達(dá)到預(yù)定的目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)贏利的目的。施工項(xiàng)目成本控制就是在施工過程中，運(yùn)用必要的技術(shù)與管理手段對(duì)物化勞動(dòng)和勞動(dòng)消耗進(jìn)行嚴(yán)格組織和監(jiān)督的一個(gè)系統(tǒng)過程。
根據(jù)我國的《建筑法》規(guī)定，提倡對(duì)建筑工程實(shí)行總承包，可以將建筑工程勘察、設(shè)計(jì)、施工、設(shè)備采購的一項(xiàng)或多項(xiàng)發(fā)包給一個(gè)工程總承包單位。工程項(xiàng)目成本管理廣義地講貫穿項(xiàng)目的整個(gè)過程，可以從工程項(xiàng)目的立項(xiàng)批準(zhǔn)開始，直到項(xiàng)目投產(chǎn)各個(gè)階段。從不同的角度講，可以有建設(shè)單位的成本管理、設(shè)計(jì)單位的成本管理、勘察單位的成本管理、設(shè)備采購單位的成本管理、施工單位的成本管理等。但是從大量的現(xiàn)金流出現(xiàn)開始，主要在施工階段，對(duì)于施工的成本管理更具有經(jīng)濟(jì)意義。因此狹義地講工程項(xiàng)目成本管理，是指在工程項(xiàng)目中標(biāo)后的施工單位針對(duì)項(xiàng)目所進(jìn)行的成本管理，以及在具體項(xiàng)目上所進(jìn)行的成本管理與控制。
1.3工程項(xiàng)目成本管理與控制的原則
1.3.1全員管理與全員控制原則
首先實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任制不是說就是項(xiàng)目經(jīng)理一個(gè)人有責(zé)任，其他人就沒責(zé)任；項(xiàng)目經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)項(xiàng)目部的全體人員應(yīng)該根據(jù)分工的不同各負(fù)其責(zé)。在成本管理與控制方面，計(jì)劃部門負(fù)責(zé)成本預(yù)算的編制、審核等工作；技術(shù)部門負(fù)責(zé)技術(shù)方案的制定、執(zhí)行等工作；財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)核算等工作；物資部門負(fù)責(zé)材料采購等工作；現(xiàn)場(chǎng)管理人員負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)費(fèi)的管理等工作。每個(gè)工作崗位的人員都要對(duì)本崗位工作所發(fā)生的成本費(fèi)用負(fù)責(zé)，也就是說全員參與、全員控制。
1.3.2全過程管理與控制原則
項(xiàng)目成本的發(fā)生涉及到項(xiàng)目的整個(gè)周期，項(xiàng)目成本形成的全過程，從施工準(zhǔn)備開始，經(jīng)施工過程至竣工移交后的保修期結(jié)束。成本管理與控制工作要伴隨項(xiàng)目施工的每一階段。減少施工成本支出，并確保工程質(zhì)量，減少工程返工費(fèi)和工程移交后的保修費(fèi)用。在工程驗(yàn)收移交的階段，要及時(shí)追加合同價(jià)款辦理工程結(jié)算，使工程成本始終處于有效控制之下。
1.3.3動(dòng)態(tài)管理與控制原則
因?yàn)槌杀竟芾砼c控制都是在動(dòng)態(tài)的環(huán)境中進(jìn)行的，不同的變化都會(huì)對(duì)成本產(chǎn)生一定的影響，所以必須進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理與控制。比如：工期發(fā)生變化，就會(huì)對(duì)投入的成本產(chǎn)生或增大或減小的變化；建筑材料市場(chǎng)價(jià)格的變化就會(huì)對(duì)材料費(fèi)產(chǎn)生或增大或降低的變化；冬雨季節(jié)天氣的變化也會(huì)增大或減小成本的變化；設(shè)計(jì)變更或方案的改變也會(huì)引起成本的變化等等。因此成本管理與控制必須結(jié)合實(shí)際實(shí)事求是地進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理與控制。
1.3.4目標(biāo)管理與控制原則
目標(biāo)管理是管理活動(dòng)的基本技術(shù)和方法。它是把計(jì)劃的方針、任務(wù)、目標(biāo)和措施等加以逐一分解落實(shí)。在實(shí)施目標(biāo)管理的過程中，目標(biāo)的設(shè)定應(yīng)切實(shí)可行，越具體越好，要落實(shí)到部門、班組甚至個(gè)人；目標(biāo)的責(zé)任要全面，既要有工作責(zé)任，更要有成本責(zé)任；做到責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合，對(duì)責(zé)任部門（人）的業(yè)績(jī)進(jìn)行檢查和考評(píng)，并同其工資、獎(jiǎng)金掛鉤，做到獎(jiǎng)罰分明。
2.工程項(xiàng)目成本管理與控制的程序及方法
2.1工程項(xiàng)目成本管理與控制的程序
成本預(yù)測(cè)圯成本預(yù)算圯成本控制圯成本分析圯成本考核兌現(xiàn)—個(gè)項(xiàng)目中標(biāo)后，首先應(yīng)該根據(jù)企業(yè)的技術(shù)、設(shè)備、人員、中標(biāo)情況及項(xiàng)目所在地的市場(chǎng)、人力、氣候等情況進(jìn)行科學(xué)的成本預(yù)測(cè)；其次是根據(jù)企業(yè)的成本定額編制成本預(yù)算，成本預(yù)算作為項(xiàng)目成本管理的指導(dǎo)性文件，交由項(xiàng)目部進(jìn)行負(fù)責(zé)成本預(yù)算的落實(shí)和合同履行。
項(xiàng)目部接到項(xiàng)目任務(wù)后，要組織項(xiàng)目人員對(duì)該項(xiàng)目的成本預(yù)算進(jìn)行二次分解，根據(jù)職能部門（人員）劃分各個(gè)成本預(yù)算，作為各個(gè)部門（人員）的成本最高上限進(jìn)行控制。
項(xiàng)目部要分階段對(duì)各個(gè)部門（人員丨產(chǎn)生的工程項(xiàng)目成本進(jìn)行分析，找出成本超支或節(jié)余的原因，并做出分析結(jié)果。
企業(yè)分階段對(duì)項(xiàng)目部產(chǎn)生的工程項(xiàng)目成本進(jìn)行考核，將考核結(jié)果給項(xiàng)目部進(jìn)行兌現(xiàn)；項(xiàng)目部將考核結(jié)果與分析結(jié)果對(duì)比，按照一定的比例進(jìn)行兌現(xiàn)，節(jié)獎(jiǎng)超罰。
2.2工程項(xiàng)目成本管理與控制的方法
2.2.1建立規(guī)范、統(tǒng)一、標(biāo)準(zhǔn)的責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合的成本管理體系
在民主集中制的原則下，建立規(guī)范化、統(tǒng)一化、標(biāo)準(zhǔn)化的成本管理體系，形成完整的責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合的項(xiàng)目成本管理模式，調(diào)動(dòng)項(xiàng)目人員的積極性、主動(dòng)性，目的是為項(xiàng)目的成本管理獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策。
2.2.2加強(qiáng)質(zhì)量成本管理與控制
工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的合理定位是質(zhì)量成本管理的首要任務(wù)，因?yàn)橘|(zhì)量過剩和質(zhì)量欠缺，都會(huì)造成成本的增加。質(zhì)量過剩很明顯是一種成本的浪費(fèi)，質(zhì)量欠缺會(huì)引起業(yè)主的不滿意或要求返工或修補(bǔ)，都會(huì)對(duì)成本產(chǎn)生浪費(fèi)；且質(zhì)量的浪費(fèi)還會(huì)帶來工期的損失，造成更大的成本損失。加強(qiáng)質(zhì)量管理，保證一次達(dá)到合同規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，既不過剩也不欠缺，就能夠最好地控制質(zhì)量成本。
2.2.3加強(qiáng)工期成本管理與控制
工期與成本的關(guān)系是既對(duì)立又統(tǒng)一的關(guān)系，一方面在保證合同工期的前提下成本越低越好；另一方面延誤工期可能會(huì)降低局部成本，但會(huì)導(dǎo)致業(yè)主的索賠（或罰金>，以及其它方面的損失。也就是說工期與成本也并非越短越好，只有達(dá)到最佳工期，工期成本才最低。控制工期成本就是在保證合同工期，在投入一定生產(chǎn)要素的前提下，盡可能地壓縮工期，才能有效地降低成本。
2.2.4加強(qiáng)技術(shù)成本管理與控制
實(shí)施性施組、方案是決定工程項(xiàng)目成本的重要內(nèi)容，將直接決定工程成本的產(chǎn)生。為了控制成本，對(duì)實(shí)施性施組、方案必須進(jìn)行經(jīng)濟(jì)比選，在多方案滿足工期、質(zhì)量、安全的前提下，好中選優(yōu)；在施工前進(jìn)行技術(shù)交底，施工中進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)，施工后進(jìn)行及時(shí)驗(yàn)收，保證不出錯(cuò)、不返工，最大限度地控制施工成本。實(shí)現(xiàn)“成本、質(zhì)量”雙預(yù)控的目的。
2.2.5加強(qiáng)物資采購成本管理與控制
工程實(shí)體所構(gòu)成的材料費(fèi)是工程項(xiàng)目成本的最大組成部分，加強(qiáng)材料費(fèi)的管理與控制是成本管理與控制的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。對(duì)材料費(fèi)的控制必須從兩個(gè)方面實(shí)施，一個(gè)是材料的價(jià)格，一個(gè)是材料的數(shù)量。材料價(jià)格如何能夠達(dá)到最低？關(guān)鍵是材料采購的過程和控制的程序，一般大宗材料采購采用招標(biāo)采購，小型材料采購采用直接采購；另采購人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)和水平及職業(yè)道德也是成本控制應(yīng)該注意的因素。材料數(shù)量如何有效控制？首先是材料計(jì)劃必須由技術(shù)部門提供，計(jì)劃的準(zhǔn)確性由技術(shù)部門保證；材料采購數(shù)量與發(fā)放數(shù)量由物資管理部門負(fù)責(zé)，保證日清月結(jié)，保證采購與庫存和消耗數(shù)量的統(tǒng)一。做好這兩方面工作達(dá)到有效控制材料費(fèi)的成本目標(biāo)。
2.2.6加強(qiáng)人工費(fèi)的成本管理與控制
施工過程中產(chǎn)生的人工費(fèi)是構(gòu)成工程項(xiàng)目成本的一個(gè)重要組成部分，對(duì)人工費(fèi)的管理要按照固定單價(jià)和計(jì)件數(shù)量相結(jié)合的方法來控制。人工單價(jià)根據(jù)市場(chǎng)和定額相結(jié)合的原則，并以合同的形式來確定；計(jì)件數(shù)量根據(jù)實(shí)際完成工程數(shù)量和定額相結(jié)合來確定。施工過程中主要控制實(shí)際完成工程數(shù)量，每月定期統(tǒng)計(jì)實(shí)際完成數(shù)量進(jìn)行計(jì)價(jià)發(fā)放人工工資，竣工后一次結(jié)算所有人工費(fèi)用。以達(dá)到提高工人的勞動(dòng)積極性和提高勞動(dòng)生產(chǎn)率，實(shí)現(xiàn)有效控制人工費(fèi)的成本目標(biāo)。
2.2.7加強(qiáng)設(shè)備機(jī)械的成本管理與控制
施工過程中產(chǎn)生的機(jī)械費(fèi)也是構(gòu)成工程項(xiàng)目成本的一個(gè)重要組成部分，對(duì)一個(gè)項(xiàng)目而言，機(jī)械設(shè)備可采用自有的、購買的、租賃的等，但無論選用何種方式，都將產(chǎn)生一定的成本費(fèi)用。首先在滿足施工需求的情況下，必須先進(jìn)行經(jīng)濟(jì)指標(biāo)論證并通過方案的比選才能確定；在施工過程中加強(qiáng)機(jī)械設(shè)備的保養(yǎng)與管理，提高機(jī)械設(shè)備的利用率，發(fā)揮最大的經(jīng)濟(jì)效益；盡可能地避免設(shè)備的閑置和損壞，增加機(jī)械費(fèi)的成本；在機(jī)械設(shè)備進(jìn)出場(chǎng)時(shí)間上一定要控制好怡當(dāng)?shù)臅r(shí)間點(diǎn)，及時(shí)進(jìn)場(chǎng)，退場(chǎng)，做到既不影響施工也不帶來不必要的成本增加。達(dá)到有效地控制機(jī)械費(fèi)的成本目標(biāo)。
2.2.8完善成本管理辦法、并形成制度、加以控制完善成本管理辦法，主要解決“由誰做、做什么、如何做、何時(shí)做、做到什么程度”等有關(guān)成本管理與控制的具體事項(xiàng)，并以制度的形式確定下來，嚴(yán)格執(zhí)行?？删唧w編制：技術(shù)成本管理辦法、質(zhì)量成本管理辦法、工期成本管理辦法、材料物資成本管理辦法以及定期進(jìn)行成本分析制度等。做到切實(shí)可行，具有很強(qiáng)的操作性，使得成本有序可控。
2.2.9加強(qiáng)成本合同管理以控制成本目標(biāo)項(xiàng)目總成本目標(biāo)一經(jīng)確定，需要在項(xiàng)目?jī)?nèi)部進(jìn)行二次分解，劃分不同的成本中心。根據(jù)“誰控制、誰負(fù)責(zé)、誰承擔(dān)、誰受益”的原則，解決項(xiàng)目部與職工個(gè)人之間的“責(zé)、權(quán)、利”關(guān)系，并以書面合同的形式在項(xiàng)目經(jīng)理與職責(zé)部門（或個(gè)人）之間簽訂下來，充分發(fā)揮全體職工的積極性，實(shí)現(xiàn)職工個(gè)人收入與項(xiàng)目成本連鎖的機(jī)制。以達(dá)到項(xiàng)目成本總體目標(biāo)的控制。
2.2.10考核兌現(xiàn)是關(guān)鍵
項(xiàng)目要進(jìn)行階段性地考核成本，節(jié)余成本給以獎(jiǎng)勵(lì)，超出成本給以罰款，獎(jiǎng)罰分明，才能充分調(diào)動(dòng)積極性，否則各項(xiàng)成本管理與控制均會(huì)付之東流。
3.結(jié)束語
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)項(xiàng)目；成本控制；措施
中圖分類號(hào)：F293文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：
我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，并一度成為我國國民經(jīng)濟(jì)建設(shè)的支柱行業(yè)。在地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，房地產(chǎn)行業(yè)成為了主要收入力量。由于房地產(chǎn)本身的快速發(fā)展，越來越多的外商開始投資國內(nèi)房地產(chǎn)，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)過于火爆，房地產(chǎn)行業(yè)迎來了寸土寸金的時(shí)代。大規(guī)模的房地產(chǎn)建設(shè)，導(dǎo)致土地逐漸變成稀有資源，土地價(jià)格直線上漲，同時(shí)又存在過高的房屋空置率。為避免出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，政府通過運(yùn)用財(cái)政政策、金融政策和稅收政策等對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控，防止房屋價(jià)格上漲過快。政府的調(diào)控和外資的加入，使的房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，為保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的永續(xù)經(jīng)營(yíng)，對(duì)開發(fā)成本的控制成為必然手段。
一、房地產(chǎn)開發(fā)成本特點(diǎn)分析
1、開發(fā)成本內(nèi)容復(fù)雜
成本項(xiàng)目從實(shí)物形態(tài)上，很難劃定其支出的界線。由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長(zhǎng), 成本內(nèi)容多,，使得各年度之間成本不平衡，而且由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用又不具備可比性。成本計(jì)量沒有統(tǒng)一依據(jù)，易發(fā)生亂攤亂擠成本的現(xiàn)象，如市政建設(shè)配套費(fèi)各地的規(guī)定五花八門，有很多費(fèi)用都要擠進(jìn)成本，使成本復(fù)雜。
2、開發(fā)成本構(gòu)成的影響因素多
房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)綜合性很強(qiáng)的工作，它受到房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)、國家的有關(guān)政策、開發(fā)項(xiàng)目所處環(huán)境等因素影響很大，其配套條件、開發(fā)時(shí)機(jī)的掌握和政府有關(guān)政策法令的頒布等，都會(huì)對(duì)成本的升降造成很大影響。而房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平也是影響開發(fā)成本的關(guān)鍵。
3、開發(fā)成本可塑性強(qiáng)
由于各個(gè)地塊所處環(huán)境不同，使得項(xiàng)目開發(fā)的前期工程費(fèi)、征地補(bǔ)償費(fèi)、拆遷安置費(fèi)等都無法有一個(gè)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，而管理的水平的高低、對(duì)政策的利用程度、對(duì)機(jī)會(huì)的把握以及公共關(guān)系的處理等因素，都會(huì)造成成本的增減。這些因素處理好了，可能會(huì)降低成本，處理不好成本則可能上升。這些特點(diǎn)使得成本可塑性很強(qiáng)，造成了成本控制和管理的難度。
二、房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目管理中的成本控制措施
1、項(xiàng)目立項(xiàng)決策階段
本階段對(duì)項(xiàng)目成本控制有重要作用，核心工作是編制投資估算。確切的投資估算值對(duì)于初步設(shè)計(jì)概算、施工圖預(yù)算、竣工結(jié)算都有重要意義。投資估算的重點(diǎn)包括項(xiàng)目市場(chǎng)定位、成本費(fèi)用的經(jīng)濟(jì)可行性、投資回報(bào)率如何、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)可控，以上重點(diǎn)為原則，編寫可行性研究報(bào)告?？裳袌?bào)告但對(duì)項(xiàng)目成敗起著關(guān)鍵作用，但是大部分開發(fā)公司對(duì)此投入很小，流于形式。有研究表明，項(xiàng)目的策劃對(duì)總成本的影響可以達(dá)到30%左右，為此首先要做好市場(chǎng)調(diào)研，進(jìn)行投資成本估算，做到項(xiàng)目前期初步成本控制。土地費(fèi)用是本階段的一個(gè)重點(diǎn)，約占項(xiàng)目總成本的40%左右，主要包括土地出讓金、土地征用費(fèi)、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)等。開發(fā)企業(yè)可通過協(xié)議、拍賣、招標(biāo)的方式獲得土地使用權(quán)。為此開發(fā)企業(yè)要確定合理的項(xiàng)目的選址，明確土地成本的心理價(jià)位，避免惡性競(jìng)拍土地給企業(yè)帶來負(fù)擔(dān)。本階段的另一個(gè)重點(diǎn)是，開發(fā)企業(yè)可以通過推遲繳納配套費(fèi)用使企業(yè)獲益，或者尋求國家或當(dāng)?shù)卣恼咧С只騼?yōu)惠。最后要選定合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，以把工程造價(jià)控制在適度范圍內(nèi)。
2、設(shè)計(jì)階段的成本控制
( 1) 認(rèn)真比選方案。為了提高投資效果, 從初步方案到施工圖設(shè)計(jì), 都應(yīng)進(jìn)行各方案比選, 組織設(shè)計(jì)方案競(jìng)賽或設(shè)計(jì)招標(biāo), 從中選取技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)合理、兼顧建設(shè)與使用、近期與遠(yuǎn)期相結(jié)合的最佳設(shè)計(jì)方案。
( 2) 進(jìn)行限額設(shè)計(jì)。房地產(chǎn)商應(yīng)將項(xiàng)目造價(jià)目標(biāo)按專業(yè)構(gòu)成逐層分解, 要求設(shè)計(jì)人員在建筑平面、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、機(jī)電設(shè)備、材料選用等方面進(jìn)行設(shè)計(jì)挖潛, 用價(jià)值工程等方法進(jìn)行比較、論證, 在保證功能的前提下, 最大限度地節(jié)約工程造價(jià)。另一方面, 對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的建筑品質(zhì)、小區(qū)的綜合平面布置、污水處理、智能化布置等做細(xì)致研究, 并注重征求各方意見, 避免因項(xiàng)目總體規(guī)劃的失策導(dǎo)致施工過程中發(fā)生重大變動(dòng), 甚至重新設(shè)計(jì)。
( 3) 增設(shè)合同條款。在選定設(shè)計(jì)單位簽訂設(shè)計(jì)合同時(shí), 應(yīng)增設(shè)關(guān)于設(shè)計(jì)變更及修改的費(fèi)用額度限制等條款, 對(duì)設(shè)計(jì)規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn)、工程量與概預(yù)算指標(biāo)等進(jìn)行控制。如約定由于設(shè)計(jì)原因?qū)е马?xiàng)目實(shí)施時(shí)需要變更設(shè)計(jì), 當(dāng)設(shè)計(jì)變更費(fèi)超出施工合同價(jià)的某一比例( 如5% ) 時(shí), 則扣罰一定比例的設(shè)計(jì)費(fèi)。
3、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施階段成本控制
（1） 抓好施工圖審核與細(xì)化
在項(xiàng)目建設(shè)過程中，施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)質(zhì)量的好壞以及審核的水平高低，對(duì)成本控制有著直接的關(guān)系，它們對(duì)建設(shè)施工過程中，減少可變因素和不確定因素起著至關(guān)重要的作用。特別是，對(duì)施工圖紙的審核與細(xì)化質(zhì)量越高，在建設(shè)準(zhǔn)備工作中針對(duì)性就越強(qiáng)，成本控制著力點(diǎn)就越準(zhǔn)確，成本管理和控制工作就越有成效。所以，要控制好建設(shè)成本，就必須抓好房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過程中的施工圖審核與細(xì)化工作。
（2）強(qiáng)化工程施工招標(biāo)、材料采購招標(biāo)和合同管理工作
房地產(chǎn)企業(yè)要優(yōu)選合適的施工單位和材料供應(yīng)商，保證工程建設(shè)成本控制工作順利進(jìn)行。在房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)過程中，應(yīng)盡量選擇公開招標(biāo)方式，讓符合要求的企業(yè)能充分獲知工程招標(biāo)信息，從而保證投標(biāo)單位能最大限度響應(yīng)招標(biāo)書的要求，合同條款能在滿足其他要求同時(shí)，最大限度地有利于建設(shè)成本控制工作。同時(shí)，在簽訂合同過程中，應(yīng)注意合同形式的正確選擇，能在合同中明確的事項(xiàng)一定要記入合同中，以減少可能發(fā)生的索賠，避免在工程決策和建設(shè)過程中發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)，增加不確定因素，影響成本控制工作，突破投資預(yù)算。
（3）加強(qiáng)工程建設(shè)的現(xiàn)場(chǎng)管理
在項(xiàng)目建設(shè)施工階段還要做的工作就是必須派合格的現(xiàn)場(chǎng)代表進(jìn)駐工地，并委托一家實(shí)力較強(qiáng)的監(jiān)理公司，加強(qiáng)對(duì)工程質(zhì)量、工期和成本管理。只有這樣，房產(chǎn)企業(yè)才可以及時(shí)掌握工程進(jìn)度情況，協(xié)調(diào)監(jiān)理、設(shè)計(jì)、施工單位的工作，強(qiáng)化現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督管理，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，協(xié)調(diào)解決，以便減少變更，并對(duì)施工過程中確實(shí)發(fā)生的變更和簽證以及隱蔽工程進(jìn)行認(rèn)定，切實(shí)抓好現(xiàn)場(chǎng)的成本控制，保證預(yù)算計(jì)劃在施工中的貫徹執(zhí)行，并為結(jié)算工作打好基礎(chǔ)。
（4）深化預(yù)算管理，嚴(yán)格預(yù)算制度，杜絕人為因素造成的成本上升
為切實(shí)發(fā)揮預(yù)算管理對(duì)成本控制的作用，在項(xiàng)目建設(shè)管理過程中，必須加強(qiáng)預(yù)算與施工現(xiàn)場(chǎng)檢查的聯(lián)系，及時(shí)發(fā)現(xiàn)可能發(fā)生的成本變動(dòng)因素，通過管理措施，控制不必要的成本上升，提高預(yù)算的真實(shí)性和準(zhǔn)確性，最大限度地發(fā)揮預(yù)算工作對(duì)成本控制的預(yù)警作用、輔助作用，完善項(xiàng)目成本控制的體系。
4、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工結(jié)算階段
工程建設(shè)完成階段要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行竣工驗(yàn)收。在這個(gè)階段，開發(fā)商應(yīng)組織各相關(guān)部門、單位依據(jù)合同、圖紙對(duì)工程進(jìn)行詳盡細(xì)致的檢查，并對(duì)各項(xiàng)使用功能進(jìn)行全面試用，對(duì)遺漏工作量或需要修補(bǔ)的質(zhì)量缺陷及時(shí)督促承包商進(jìn)行修復(fù)，以防止工程交付使用后再發(fā)生扯皮現(xiàn)象和產(chǎn)生不必要的費(fèi)用。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)銷售的房地產(chǎn)項(xiàng)目，企業(yè)要嚴(yán)密關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，制定相應(yīng)的銷售方案，在提高銷售增長(zhǎng)率和市場(chǎng)占有率的同時(shí)，增強(qiáng)項(xiàng)目的回款能力，及時(shí)回籠資金。此外，對(duì)于竣工結(jié)算的項(xiàng)目，要對(duì)該項(xiàng)目產(chǎn)生的所有數(shù)據(jù)進(jìn)行總結(jié)和分析，用這些數(shù)據(jù)來檢驗(yàn)整個(gè)項(xiàng)目的盈利情況，對(duì)項(xiàng)目實(shí)行客觀、公平的評(píng)估、評(píng)價(jià)，對(duì)照目標(biāo)(計(jì)劃)以及開發(fā)各環(huán)節(jié)的實(shí)際控制水平，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，做到獎(jiǎng)罰分明，即按照市場(chǎng)的慣例，完善對(duì)相關(guān)人員激勵(lì)機(jī)制。
通過施工前的設(shè)計(jì)階段和施工實(shí)際控制階段以及后期的成本核算，成本控制要貫穿房地產(chǎn)開發(fā)的全過程。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過各階段的成本控制可以提高投資效益和增強(qiáng)管理水平，在成本控制中，要多比較多評(píng)價(jià)，多預(yù)測(cè)多核算，多管理多控制。做好成本控制，優(yōu)化管理，以最少的成本，滿足需求的功能，獲得利潤(rùn)的最大化，這樣才能保證企業(yè)健康發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞：管理 控制 成本 效益 途徑
企業(yè)生產(chǎn)管理中，成本管理與控制是永恒的主題，成本控制的成敗決定了生產(chǎn)企業(yè)管理的水平，直接影響到企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和員工的切身利益，從而關(guān)系到企業(yè)的生存和發(fā)展。為此，企業(yè)就要根據(jù)自身的現(xiàn)狀，在生產(chǎn)管理過程中，不斷探索成本管理和控制的有效途徑和方法，使企業(yè)效益最大化，以增強(qiáng)企業(yè)的生命力。
1.機(jī)械制造企業(yè)產(chǎn)品成本的組成分析
一般機(jī)械制造企業(yè)產(chǎn)品成本的組成可分為：生產(chǎn)成本、制造費(fèi)用、營(yíng)銷費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用以及其他專用費(fèi)用。其中，生產(chǎn)成本和制造費(fèi)用是組成產(chǎn)品成本的最主要成本費(fèi)用，約占整個(gè)產(chǎn)品成本的80-90%左右。由此可見，在生產(chǎn)管理中作為生產(chǎn)成本和制造費(fèi)用成本的控制顯得尤為重要和關(guān)鍵。
2.成本控制的途徑
2.1 做好成本預(yù)算定目標(biāo)
根據(jù)本企業(yè)的產(chǎn)品生產(chǎn)計(jì)劃，提前做好月度產(chǎn)品成本預(yù)算，確定產(chǎn)品各項(xiàng)成本目標(biāo)，如原材料、毛坯、機(jī)電配套件、外協(xié)費(fèi)用、各種生產(chǎn)輔料、海關(guān)、船檢、財(cái)務(wù)、制造工費(fèi)等成本費(fèi)用。按月度控制目標(biāo)確立各種生產(chǎn)物料月度使用定額，分解下達(dá)到各單位車間、工段、班組、庫房，并控制執(zhí)行。對(duì)執(zhí)行過程中超目標(biāo)領(lǐng)用和使用，要進(jìn)行原因分析，以便于下月預(yù)算的調(diào)整安排。
2.2 注重技術(shù)改進(jìn)降成本
企業(yè)生產(chǎn)管理中，人、機(jī)、工、法、料各個(gè)環(huán)節(jié)，都有技術(shù)改進(jìn)和創(chuàng)新突破口。例如：用國產(chǎn)刀具替代進(jìn)口刀具。我們企業(yè)數(shù)控車床在生產(chǎn)中占有重要地位，而數(shù)控車床大部分配置的是價(jià)格昂貴的進(jìn)口刀具，如“山特維克”、“肯納”、“住友”等刀具。通過數(shù)控操作人員實(shí)際使用對(duì)比，改用國產(chǎn)“鉆石”牌刀具，無論在尺寸精度、表面硬度、耐磨性、耐用度等方面均符合使用要求。通過合理選擇，在不降低生產(chǎn)效率的情況下，使用國產(chǎn)刀具，可使刀具成本下降30%-40%。又如，先進(jìn)生產(chǎn)工裝的運(yùn)用，可大大節(jié)約生產(chǎn)輔助材料，并能提高工效若干倍。我們企業(yè)貝克舵產(chǎn)品冷焊件生產(chǎn)，歷來是一臺(tái)舵產(chǎn)品需一臺(tái)工裝胎架。隨著產(chǎn)品產(chǎn)量、種類增加，耗用了大量的工裝板材和型材，也占據(jù)了大量的生產(chǎn)場(chǎng)地。經(jīng)技術(shù)改進(jìn)，做了一套活動(dòng)工裝胎架，線性樣板可裝可拆，可縮可放，可增可減，以適應(yīng)舵產(chǎn)品不同種類、不同尺寸類型的生產(chǎn)需要。僅此項(xiàng)技術(shù)改進(jìn)，一年節(jié)約工裝鋼材150噸，節(jié)約生產(chǎn)成本約57萬元/年。
2.3 精益生產(chǎn)降成本
精益生產(chǎn)是現(xiàn)代企業(yè)管理的必然要求，更是降低生產(chǎn)成本的主要途徑。在生產(chǎn)管理中，我們著重周密生產(chǎn)計(jì)劃，做到周計(jì)劃、月計(jì)劃到小組、臺(tái)位、個(gè)人、設(shè)備。充分利用有效工作時(shí)間，提高工作效率，減少計(jì)劃缺失、漏項(xiàng)，縮短原材料的訂貨周期，減少資金占用。原生產(chǎn)中，原材料和毛坯投料周期為6個(gè)月，經(jīng)科學(xué)計(jì)劃，統(tǒng)籌安排，現(xiàn)縮短投料周期，新產(chǎn)品為140天，老產(chǎn)品為100天。力求真正做到：準(zhǔn)時(shí)生產(chǎn)零庫存，及時(shí)轉(zhuǎn)運(yùn)不耗時(shí)，自主管理保進(jìn)度，精品生產(chǎn)保質(zhì)量，合理利用不浪費(fèi)，物盡其用減損耗，精益生產(chǎn)降成本。
2.4 開源節(jié)流降成本
利用企業(yè)自身機(jī)械設(shè)備加工優(yōu)勢(shì)，開源加工創(chuàng)效益，彌補(bǔ)資源閑置和浪費(fèi)。同時(shí)，充分挖掘內(nèi)部潛力，盡可能節(jié)流外擴(kuò)產(chǎn)品加工，限制生產(chǎn)費(fèi)用的外流，這也是控制生產(chǎn)成本的有效途徑之一。
3.成本控制的方法
3.1 完善管理制度
任何一個(gè)企業(yè)都有自身的管理制度，然而好的管理制度也要與時(shí)俱進(jìn)，隨著企業(yè)的發(fā)展而不斷完善。我們?cè)谄髽I(yè)生產(chǎn)管理的實(shí)踐中就遇到這樣的實(shí)例。機(jī)械加工刀具刀片用量大，原管理制度規(guī)定“按定額使用，以舊換新”。長(zhǎng)期下來，操作者不論刀具刀片是否好壞能用，者按定額數(shù)量領(lǐng)來，不用刀具刀片積壓在自已的工具箱內(nèi)，導(dǎo)致了工具資源閑置。待需要使用時(shí)，新的刀具刀片已變成舊的、銹蝕的刀具刀片。由于能以舊換新，舊的刀具刀片不修磨，直接去換領(lǐng)新的刀具刀片，造成了刀具刀片的極大浪費(fèi)。同樣由于能以舊換新，操作者不用去修磨舊刀具刀片，導(dǎo)致不少青年技工長(zhǎng)期不會(huì)也不學(xué)修磨刀具刀片的技能。針對(duì)這一管理制度的漏洞，我們重新完善了管理制度：規(guī)定“按定額以廢換新”。同時(shí)根據(jù)生產(chǎn)實(shí)際適當(dāng)調(diào)整刀具刀片使用定額，并嚴(yán)格要求不廢不換，超廢不換。刀具刀片有專人監(jiān)定確認(rèn)。提倡個(gè)人之間，小組之間刀具刀片互通有無，相互調(diào)節(jié)，資源共享。原制度僅一字之改，成效立竿見影。操作者主動(dòng)將積壓的舊刀具刀片拿出來修磨再利用；原來不會(huì)修磨刀具的，主動(dòng)請(qǐng)教，主動(dòng)學(xué)習(xí)修磨技能；單位也主動(dòng)申辦技師學(xué)堂，培訓(xùn)青年技工操作技能?，F(xiàn)在操作者工具箱里的舊刀具刀片閑置現(xiàn)象杜絕了。“以廢換新”比之前“以舊換新”刀具刀片月度領(lǐng)用量同比下降了45%-55%，收到了“一字值千金”的效果。現(xiàn)在我們將這一制度擴(kuò)大到所有低值易耗品的領(lǐng)用管理工作中。
3.2 創(chuàng)新管理手段
企業(yè)在完善管理制度的同時(shí)還要不斷創(chuàng)新管理手段。在企業(yè)各單位26個(gè)班組和庫房建立統(tǒng)一的成本臺(tái)帳。每個(gè)班組和庫房根據(jù)各自工作需要和定額目標(biāo)做好各種生產(chǎn)物料、刀工量器具、低值易耗品領(lǐng)入領(lǐng)出臺(tái)帳，每月匯總領(lǐng)用和節(jié)約結(jié)果，并作為月度、年度考核依據(jù)。通過成本臺(tái)帳的建立與管理，促進(jìn)了班組的自主管理能力的提升，提高了員工成本控制意識(shí)，使原來的被動(dòng)接受管理變成了如今的主動(dòng)執(zhí)行管理。
關(guān)鍵詞：建筑成本控制 全面預(yù)算管理 工程量 預(yù)算編制
經(jīng)濟(jì)全球化拓寬了建筑企業(yè)的發(fā)展空間，但也使得企業(yè)面臨更為嚴(yán)峻的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力。如何提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，是現(xiàn)代企業(yè)管理需要重點(diǎn)進(jìn)行研究的問題。全面預(yù)算管理工作是企業(yè)預(yù)算、財(cái)務(wù)預(yù)算及業(yè)務(wù)預(yù)算等經(jīng)濟(jì)行為的總稱，對(duì)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展具有重要意義。正確引導(dǎo)全面預(yù)算管理，從管理層面、管理目標(biāo)對(duì)成本進(jìn)行控制，并依托企業(yè)管理和技術(shù)創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)資金、資源的優(yōu)化和配置，為企業(yè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)奠定良好基礎(chǔ)。
一、建筑成本控制中全面預(yù)算管理特點(diǎn)
（一）全面預(yù)算管理突出全面性和綜合性
建筑企業(yè)開展全面預(yù)算管理的主要目標(biāo)是通過預(yù)算實(shí)現(xiàn)對(duì)財(cái)務(wù)及非財(cái)務(wù)活動(dòng)的組織和協(xié)調(diào)，進(jìn)而幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)發(fā)展目標(biāo)。全面預(yù)算管理貫穿企業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)和管理全過程，具有全面性和綜合性，能夠有效反映出財(cái)務(wù)資金的總體流向，進(jìn)而對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)活動(dòng)進(jìn)行控制、分配和考核。
（二）全面預(yù)算管理具有全員性和發(fā)展性
全面預(yù)算管理不單單是對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)的預(yù)算，同時(shí)也要對(duì)企業(yè)內(nèi)部權(quán)力、責(zé)任、利益間的對(duì)等關(guān)系進(jìn)行平衡。全面預(yù)算管理并不是某個(gè)部門的專職工作，而是需要所有部門和人員的配合，因此具有全員性。全面預(yù)算管理能夠?qū)ζ髽I(yè)未來發(fā)展產(chǎn)生指導(dǎo)性作用，因此應(yīng)該與企業(yè)未來戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)相契合。
二、建筑成本控制中全面預(yù)算管理存在的主要問題
（一）對(duì)全面預(yù)算管理缺乏認(rèn)知
現(xiàn)階段，很多建筑企業(yè)雖然能夠意識(shí)到全面預(yù)算管理工作的重要性和必要性，也在實(shí)踐過程中取得一定成效，但尚存在很多問題，主要問題集中在對(duì)預(yù)算管理缺乏認(rèn)知上。因此，導(dǎo)致全面預(yù)算管理長(zhǎng)期被人為忽視，也使得很多預(yù)算編制流于形式。同時(shí)，企業(yè)在選擇全面預(yù)算管理方法、模式時(shí)，更加側(cè)重“集權(quán)”管理方式，使得部門之間缺乏交流機(jī)制。
（二）預(yù)算管理機(jī)制不夠健全
目前，很多建筑企業(yè)專門設(shè)立了全面預(yù)算管理部門，但是在實(shí)際工作中卻因?yàn)閸徫宦氊?zé)不夠明確，而導(dǎo)致很多工作內(nèi)容出現(xiàn)權(quán)責(zé)不清現(xiàn)象。同時(shí)，預(yù)算管理部門并未能制定出標(biāo)準(zhǔn)化、系統(tǒng)化的管理制度，導(dǎo)致很多全面預(yù)算管理中的工作無章可循，一定程度上降低了預(yù)算管理工作的實(shí)施效率。
（三）預(yù)算編制方法不夠科學(xué)
多數(shù)企業(yè)在開展預(yù)算管理時(shí)，只是簡(jiǎn)單針對(duì)損益性資產(chǎn)進(jìn)行預(yù)算，而未對(duì)資本性支出、現(xiàn)金流量、資產(chǎn)負(fù)債進(jìn)行整合，也未對(duì)其進(jìn)行關(guān)聯(lián)性分析，對(duì)企業(yè)整體規(guī)劃產(chǎn)生嚴(yán)重影響。同時(shí)，很多企業(yè)依然沿用傳統(tǒng)增量預(yù)算編制方法，這種方法以原有預(yù)算結(jié)果為基礎(chǔ)，并結(jié)合現(xiàn)階段各因素變化情況，對(duì)原有數(shù)據(jù)進(jìn)行調(diào)整，也就是說承認(rèn)了過往數(shù)據(jù)的真實(shí)性和合理性。但是，建筑企業(yè)在實(shí)際經(jīng)營(yíng)過程中，很多預(yù)算編制數(shù)據(jù)和因素均具有動(dòng)態(tài)性，無疑會(huì)導(dǎo)致預(yù)算結(jié)果和實(shí)際成本支出出現(xiàn)較大差異。
三、建筑成本控制中全面預(yù)算管理的實(shí)施方法
為進(jìn)一步減少資源浪費(fèi)，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，做好全面預(yù)算管理不可或缺。建筑企業(yè)必須重視全面預(yù)算管理工作，以此來實(shí)現(xiàn)成本控制。以中國二十冶集團(tuán)有限公司承建的某商業(yè)廣場(chǎng)為例，詳細(xì)說明全面預(yù)算管理在建筑成本控制中的應(yīng)用。
（一）建立全面預(yù)算管理體系
全面預(yù)算管理體系是建筑企業(yè)實(shí)施財(cái)務(wù)管理的主要組成部分，覆蓋企業(yè)整體運(yùn)營(yíng)、投資等眾多經(jīng)濟(jì)行為中。通常，全面預(yù)算管理主要包括三個(gè)方面內(nèi)容，一是業(yè)務(wù)方面的預(yù)算工作，二是財(cái)務(wù)方面的預(yù)算，三是資本支出預(yù)算。針對(duì)業(yè)務(wù)預(yù)算，本工程首先對(duì)工作量進(jìn)行了測(cè)算分析，同時(shí)對(duì)人工費(fèi)用進(jìn)行預(yù)算，也就是對(duì)整個(gè)工程收益情況進(jìn)行預(yù)估，為項(xiàng)目后續(xù)進(jìn)行奠定了良好基礎(chǔ)。其次，開展財(cái)務(wù)預(yù)算工作，主要目標(biāo)是為了實(shí)現(xiàn)對(duì)資金籌劃的科學(xué)管理。最后，實(shí)施資本支出預(yù)算，主要體現(xiàn)在材料、設(shè)備購置資金的預(yù)算工作。基于工作實(shí)踐，建立健全管理體系，明確分工，保證不同方面預(yù)算工作順利開展。
（二）采取彈性和剛性相結(jié)合的全面預(yù)算編制方法
做好工程造價(jià)預(yù)算編制，是實(shí)施全面預(yù)算管理的基礎(chǔ)性工作。通常情況下，當(dāng)業(yè)務(wù)量出現(xiàn)較大范圍變動(dòng)時(shí)，可通過分析利潤(rùn)和成本之間的關(guān)系，并采用彈性預(yù)算的編制方法來解決問題。為進(jìn)一步了解和掌握本工程的動(dòng)態(tài)走向，預(yù)算人員對(duì)預(yù)算編制方式進(jìn)行了有效整改，并采用“滾動(dòng)型”預(yù)算方法，保證了預(yù)算管理工作的完整性。同時(shí)，預(yù)算方法在應(yīng)用過程中要具備科學(xué)性，否則將直接影響到預(yù)算管理工作的效果。本工程充分考慮到這點(diǎn)內(nèi)容，對(duì)傳統(tǒng)增量（或減量）編制預(yù)算方法進(jìn)行改進(jìn)和升級(jí)，加強(qiáng)對(duì)編制方法的科學(xué)選取與合理運(yùn)用，靈活應(yīng)用彈性預(yù)算、滾動(dòng)預(yù)算和零基預(yù)算等編制方法。制定重點(diǎn)預(yù)算管理項(xiàng)目，逐漸強(qiáng)化預(yù)算管理的彈性和剛性，使兩種特性相互協(xié)調(diào)，并將其納入到全面預(yù)算管理工作中。
（三）關(guān)鍵點(diǎn)預(yù)算管理具體實(shí)施方法
1、項(xiàng)目工程量預(yù)算管理
工程量編制完成后，對(duì)預(yù)算結(jié)果開展自檢復(fù)核工作，包括招標(biāo)文件、投標(biāo)文件以及招標(biāo)控制價(jià)等。為進(jìn)一步減少重復(fù)工作，切實(shí)提升檢驗(yàn)效率，可根據(jù)實(shí)際需求將檢查環(huán)節(jié)放在最后。
2、施工成本預(yù)算控制
根據(jù)圖紙、定額、施工、驗(yàn)收等因素確立相應(yīng)預(yù)算規(guī)范，進(jìn)而確定人工費(fèi)用、設(shè)備費(fèi)用和材料費(fèi)用。本工程首先對(duì)施工圖紙進(jìn)行詳細(xì)核對(duì)和審閱，掌握工程項(xiàng)目細(xì)節(jié)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)漏洞，并提出相應(yīng)的修改意見和方案。對(duì)施工圖紙關(guān)鍵性內(nèi)容進(jìn)行規(guī)范，使其與預(yù)算管理內(nèi)容保持同步。整理并分析圖紙內(nèi)容，保證項(xiàng)目造價(jià)預(yù)算具有科學(xué)性和合理性。嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)算審查工作，對(duì)設(shè)計(jì)方案、施工規(guī)模、設(shè)備選型、材料使用進(jìn)行詳細(xì)審查，最大程度降低成本。
3、項(xiàng)目變更預(yù)算管理
建筑企業(yè)常常要面臨設(shè)計(jì)變更現(xiàn)象，不僅會(huì)給項(xiàng)目施工進(jìn)度帶來影響，也會(huì)使建筑企業(yè)承擔(dān)較重的經(jīng)濟(jì)損失。因此，應(yīng)根據(jù)工程量進(jìn)行工程造價(jià)增減研究和分析，做好項(xiàng)目變更預(yù)算控制，尤其針對(duì)給工程造價(jià)帶來嚴(yán)重影響的較大型設(shè)計(jì)變更，要遵循“先算賬、后變更”原則。本工程充分考慮到項(xiàng)目變更可能帶來的損失，針對(duì)增加部分的變更情況，則依據(jù)實(shí)際情況對(duì)變更程序?qū)嵤┡鷱?fù)，審批過程中主要涉及到的審核資料包括施工圖紙、圖紙審核記錄、分項(xiàng)工程驗(yàn)收記錄等。針對(duì)基礎(chǔ)性工程驗(yàn)收相關(guān)記錄，審計(jì)人員要親自到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行核實(shí)，避免出現(xiàn)超長(zhǎng)預(yù)算變更情況。
四、結(jié)束語
建筑成本控制過程中存在很多問題，需要通過全面預(yù)算管理加以調(diào)整和規(guī)范。全面預(yù)算管理是提高企業(yè)實(shí)力、實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要途徑，因此要對(duì)此項(xiàng)工作有足夠的認(rèn)識(shí)和重視。針對(duì)實(shí)踐工作中出現(xiàn)的問題和矛盾，要及時(shí)采取有效措施進(jìn)行改進(jìn)。樹立全面預(yù)算管理觀念，制定合理編制方法和管理制度，并充分利用實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，有效降低施工成本，防止資金流失。
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；成本控制；問題；對(duì)策；
Abstract: with the increasing living requirements of people, people on housing construction is also more and more high, therefore, how to do a good job in the development of real estate cost management and control has become a priority among priorities. This paper mainly from the real estate in the work of cost control problems, combined with the author's work experience, on the cost management in real estate development enterprises, and the countermeasures are briefly outlined, hope and reader.
Keywords: real estate; cost control; problem; countermeasure
中圖分類號(hào)：F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：2095-2104（2013）
近年來，隨著土地供應(yīng)問題的日益突出，房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)也越演越烈。因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理工作將成本管控中存在的問題最小化，成為工作者首要解決的問題。一般而言，地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本主要包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、前期工程費(fèi)、項(xiàng)目投產(chǎn)后的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、工程安裝費(fèi)用、以及公共配套設(shè)施費(fèi)用等。也就是說，這些成本費(fèi)用的管理與控制在當(dāng)下已經(jīng)成為了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重要現(xiàn)實(shí)研究課題，只有加強(qiáng)對(duì)投資成本的有效控制，才能確保自身經(jīng)營(yíng)規(guī)模不斷壯大，立足地產(chǎn)投資市場(chǎng)于不敗之地。
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管控存在的主要問題
（一）土地競(jìng)爭(zhēng)理性、遠(yuǎn)瞻性缺失
當(dāng)前國內(nèi)的大中城市主要以一線、二線城市的地產(chǎn)開發(fā)比重占據(jù)最多。同樣，隨著近幾年來全國商品房銷售價(jià)格的不斷瘋漲，不少地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)加大了資金投入，不僅伴隨的是一種瘋狂拿地的姿態(tài)進(jìn)行投資，而且還呈現(xiàn)一種毫無理性的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。也就是說，這種瘋狂競(jìng)爭(zhēng)的拿地姿態(tài)固然能夠推動(dòng)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)，但是也不能否認(rèn)的是，隨著地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的資金投入的比重逐年提升，其項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)也在成倍提升。因此，投資風(fēng)險(xiǎn)不能有效控制，往往與其項(xiàng)目投資獲利的高額利益不能有效兌現(xiàn)，即風(fēng)險(xiǎn)加劇會(huì)逐步大于利益所得，進(jìn)而不利于地產(chǎn)投資開發(fā)企業(yè)的長(zhǎng)期生存與發(fā)展。
（二）成本管理目標(biāo)規(guī)劃不健全
目前成本是地產(chǎn)投資商所實(shí)現(xiàn)預(yù)定、確立、并在特定時(shí)間段內(nèi)、以及經(jīng)過不斷努力開拓而進(jìn)一步確定下來的成本體系目標(biāo)。也就是說，目標(biāo)成本能夠指導(dǎo)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在未來一段時(shí)間內(nèi)繼續(xù)開發(fā)其他項(xiàng)目，是實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期投資效益的指導(dǎo)依據(jù)，同樣也是對(duì)各個(gè)項(xiàng)目各階段運(yùn)作后綜合能力的體現(xiàn)依據(jù)。具體而言，項(xiàng)目在前期開發(fā)階段，是以整個(gè)項(xiàng)目作為核算單位，并經(jīng)過程序上的必要審核，確立出目標(biāo)成本。然而，不少地產(chǎn)投資企業(yè)往往被實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投資后的高額回報(bào)率沖昏了頭腦，對(duì)項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)成本管理與靜態(tài)成本管理概念渾然不知，即單純的認(rèn)為“計(jì)劃成本沒有變化成本來的快”，從而導(dǎo)致不少地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并沒有一個(gè)完善、系統(tǒng)的事前、事中成本控制標(biāo)準(zhǔn)，僅僅過分看重事后核算。所以，在項(xiàng)目開工參建前，成本標(biāo)準(zhǔn)確立一事就只能不斷擱淺，或者此時(shí)成本控制標(biāo)準(zhǔn)僅僅是流于形式，實(shí)際上并不能良好為項(xiàng)目建設(shè)階段提供成本控制依據(jù)，進(jìn)而隨后就會(huì)引發(fā)設(shè)計(jì)變更、動(dòng)工后返工、重修等一系列問題。
（三）外部融資欠貸成本偏高
1、借款金額大，利率較高。多數(shù)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在前期的項(xiàng)目運(yùn)籌、投資決策階段的自有資金投入實(shí)際上并不能滿足自身前期經(jīng)營(yíng)投入的要求與標(biāo)準(zhǔn)，因此向外部銀行金融組織機(jī)構(gòu)實(shí)行借款融資的資金周轉(zhuǎn)方式，以求得自身能夠進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)、參建、運(yùn)營(yíng)等。但是，各家銀行的基準(zhǔn)貸款利率往往會(huì)比人民銀行中轉(zhuǎn)銀行的基礎(chǔ)利率上浮多出20到30個(gè)百分點(diǎn)。總之，不少地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于注冊(cè)、前提投入自有資金少，往往待到土地摘牌后還未能進(jìn)入正式前期投入階段，所以不得不向銀行高額借貸。
2、借貸時(shí)間長(zhǎng)。銷售回款的時(shí)間以及工程進(jìn)程長(zhǎng)短往往決定了地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)借入資金的占用時(shí)間長(zhǎng)短。而項(xiàng)目開發(fā)后商品房總價(jià)值又和銷售回款時(shí)間長(zhǎng)短有直接關(guān)系。所以，當(dāng)大部分地產(chǎn)為了獲得高額投資回報(bào)時(shí)，僅僅盡可能采取一切方式去提高售價(jià)并讓消費(fèi)群體購入銷售產(chǎn)房去實(shí)現(xiàn)自身經(jīng)濟(jì)收入，但卻忽視了因?yàn)樽陨硖岣呤蹆r(jià)而導(dǎo)致自身回款時(shí)間受到影響的這一事實(shí)問題，進(jìn)而引致了一系列負(fù)面影響。另外，在銷售均價(jià)上也能看出此負(fù)面影響。即表面上的均價(jià)雖然僅僅比周邊或者同行同期項(xiàng)目的樓盤價(jià)格略微高些，但是實(shí)際上的凈收入獲得卻遠(yuǎn)低于其他開發(fā)商。究其原因，是銷售回款時(shí)間長(zhǎng)導(dǎo)致了整體借貸時(shí)間長(zhǎng)，進(jìn)而給自身企業(yè)帶來了利息負(fù)擔(dān)。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做好成本管理與控制的實(shí)施對(duì)策
（一）提高成本控制指導(dǎo)觀念與意識(shí)
目標(biāo)成本法在當(dāng)前看來的確是一個(gè)有效控制成本的重要手段。它提倡的指導(dǎo)思想與原則是盡量讓現(xiàn)實(shí)發(fā)生的成本要與成本目標(biāo)相吻合。具體實(shí)行則需要管理者能夠通過系統(tǒng)、動(dòng)態(tài)、靜態(tài)階段的成本進(jìn)行全程監(jiān)控，而當(dāng)出現(xiàn)超額成本或者未付差異時(shí)能夠在其他決策、舉措的實(shí)行下找回差異所在并留足彌補(bǔ)空間。此外，目標(biāo)成本法具體原則套路執(zhí)行則需要對(duì)成本結(jié)構(gòu)能夠展開層層分解，然后能夠合理制定預(yù)算編制，把預(yù)算計(jì)劃通過預(yù)算編制體現(xiàn)到各個(gè)單位及部門的職責(zé)上，最后通過該階段的成本考核去評(píng)定執(zhí)行過程與目標(biāo)進(jìn)行對(duì)比，進(jìn)而判斷或評(píng)定出差異如何，分析出影響原因所在，制定改進(jìn)、彌補(bǔ)措施等。
（二）制定合理的開發(fā)成本
合理、標(biāo)準(zhǔn)的成本控制機(jī)制實(shí)際上是成本控制系統(tǒng)能夠確立，系統(tǒng)往往會(huì)將標(biāo)準(zhǔn)成本的每個(gè)指標(biāo)進(jìn)行分析并加以設(shè)計(jì)，即把成本的前饋控制、反饋控制、以及連帶核算功能去結(jié)成一體，形成一個(gè)系統(tǒng)、合理、標(biāo)準(zhǔn)的成本控制系統(tǒng)。具體而言，大致如下：重在強(qiáng)調(diào)實(shí)際消耗成本與成本標(biāo)準(zhǔn)控制的差異如何揭示；能夠計(jì)價(jià)實(shí)際產(chǎn)量的標(biāo)準(zhǔn)成本；能夠通過標(biāo)準(zhǔn)成本和實(shí)際成本的對(duì)比，判斷出標(biāo)準(zhǔn)成本的差異如何，并及早找出原因，確立改進(jìn)舉措，且需要在財(cái)務(wù)的會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)處理過程中加以體現(xiàn)。
（三）編寫可行性研究報(bào)告，確定目標(biāo)開發(fā)成本
地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施前，須在認(rèn)真分析產(chǎn)品市場(chǎng)、周邊環(huán)境、技術(shù)力量、政府各項(xiàng)收費(fèi)政策以及稅收、信貸等綜合因素的基礎(chǔ)上，借助以前積累的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，制定詳盡的《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》?！俄?xiàng)目可行性研究報(bào)告》由公司開發(fā)部、工程部、造價(jià)部、財(cái)務(wù)部、銷售部等專業(yè)人員參與編寫，并確定目標(biāo)成本，且要按計(jì)劃控制開發(fā)成本。
（四）確立開發(fā)成本考核，獎(jiǎng)懲要有依有據(jù)
成本考核的目的不外乎所強(qiáng)調(diào)的就是一個(gè)宗旨，就是能夠強(qiáng)化、動(dòng)員員工的主觀能動(dòng)性、創(chuàng)造性發(fā)揮，目的是激勵(lì)作用能夠與考核實(shí)現(xiàn)熔于一爐。因此，地產(chǎn)企業(yè)可以通過目標(biāo)成本下的實(shí)際成果與先前目標(biāo)進(jìn)行對(duì)比，然后可對(duì)可行性報(bào)告中“目標(biāo)成本”進(jìn)行分析，進(jìn)而可以客觀的評(píng)價(jià)出現(xiàn)階段項(xiàng)目的成本控制成效如何，最后可以通過各個(gè)部門、崗位的實(shí)際行動(dòng)落實(shí)加以改進(jìn)、控制，并以人員業(yè)績(jī)進(jìn)行正規(guī)、嚴(yán)格考核，確保獎(jiǎng)懲分明、有依有據(jù)。
結(jié)語：
綜上所述，文章對(duì)現(xiàn)今房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在成本控制中出現(xiàn)的問題以及相應(yīng)的解決方案進(jìn)行闡述探討，意在表明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行開發(fā)成本管理的現(xiàn)實(shí)意義與指導(dǎo)價(jià)值很大的觀點(diǎn)。尤其是隨著企業(yè)目前外部融資面臨的困難程度提高時(shí)，這種必要的成本控制觀念就更顯得難能可貴，需要地產(chǎn)企業(yè)能夠重視開源節(jié)流、加強(qiáng)留存收益與自由資金的控制，從而才能抵御成本控制風(fēng)險(xiǎn)，為企業(yè)實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)、為做到提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力度，可續(xù)持發(fā)展奠定堅(jiān)持基礎(chǔ)。
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