時(shí)間：2023-07-30 10:18:08
導(dǎo)語：在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審計(jì)的撰寫旅程中，學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；審計(jì)；偷稅漏稅；誤區(qū)
前言
隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國房地產(chǎn)企業(yè)正在迅猛發(fā)展，而房地產(chǎn)企業(yè)也成為了我國各地稅收中極為重要的推動(dòng)性作用。到目前為止，房地產(chǎn)企業(yè)所繳納的稅款已經(jīng)占到了我國各地稅收的百分之二十以上了。但是由于房地產(chǎn)企業(yè)具有規(guī)劃性強(qiáng)，投資金額大等特點(diǎn)，造成了房地產(chǎn)企業(yè)在對其的會(huì)計(jì)審核方面的難度，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行會(huì)計(jì)審核時(shí)，它的審核對象繁雜，需要核算的環(huán)節(jié)較多，而且審核的周期很長，這些都造成了房地產(chǎn)企業(yè)在調(diào)節(jié)利潤和偷稅漏稅方面有著其他產(chǎn)業(yè)所不具備的一些優(yōu)勢。而目前我國國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)也是國內(nèi)偷稅漏稅較為嚴(yán)重的一個(gè)行業(yè)。
1.目前國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在審計(jì)中的誤區(qū)
1.1利潤操控
目前在國內(nèi)，存在著一些房地產(chǎn)企業(yè)利用將一些已經(jīng)可以收款的項(xiàng)目進(jìn)行長期掛賬的方法來拖延時(shí)間，使得對于房地產(chǎn)企業(yè)的收入成本和利潤不能夠在第一時(shí)間計(jì)算清楚。這些被長期掛賬的房屋，都是一些已經(jīng)可以預(yù)收售房款滿足了結(jié)轉(zhuǎn)條件的房屋。一些房地產(chǎn)企業(yè)通過對于房屋竣工時(shí)間的人為推遲，并使用竣工結(jié)算還并未完成的借口，拖延對于房屋的預(yù)售款的收受工作，將預(yù)售房款進(jìn)行了長期掛賬的處理。因?yàn)橐坏┓康禺a(chǎn)企業(yè)在收取了購房人的預(yù)售營業(yè)款以后，就需要對所建造房屋進(jìn)行竣工驗(yàn)收，并將房屋的所有權(quán)交給房主出理，這樣房地產(chǎn)企業(yè)將不能繼續(xù)保留房屋的所有權(quán)和管理權(quán)，那么，一旦這樣做了，使得房屋出售資金已被收取，那么房地產(chǎn)企業(yè)就需要進(jìn)行對于該次房屋買賣的有關(guān)于成本還有利潤的審計(jì)。但是如果房地產(chǎn)企業(yè)以竣工結(jié)算還并未完成等借口推遲交房的時(shí)間，并且不收受預(yù)售房款的話，那么房地產(chǎn)企業(yè)就可以對它當(dāng)期的利潤進(jìn)行操控。
除此之外，有一些房地產(chǎn)企業(yè)在其本身所應(yīng)該進(jìn)行的業(yè)務(wù)以外，還私下里面設(shè)置了相當(dāng)于委托代建或者合資開發(fā)等等一系列的其他業(yè)務(wù)。由于我國國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)發(fā)展的速度過于迅猛，所以目前我國國內(nèi)在這些方面并沒有一些很清晰的法律法規(guī)來對這些業(yè)務(wù)進(jìn)行監(jiān)督和限制。因此，這些屬于房地產(chǎn)企業(yè)的額外業(yè)務(wù)的可操作性是非常大的，而由于國內(nèi)法律法規(guī)的不完善，那么一部分的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)將有關(guān)于這些額外業(yè)務(wù)的資金僅僅是進(jìn)行帳外的資金循環(huán)和往來的資金循環(huán)，以此來達(dá)到偷稅漏稅的目的，最終這些動(dòng)作，將會(huì)使得對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所進(jìn)行的審計(jì)工作很難順利展開。
1.2漏稅問題
目前國內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，存在著這樣一種逃避稅務(wù)的方法，利用某些關(guān)系，拿到關(guān)于建造經(jīng)濟(jì)適用房或者是針對回遷住戶所需要的廉價(jià)用房等用于建造低價(jià)住房的土地的土地劃撥許可證。但是在進(jìn)行開發(fā)的時(shí)候，卻在這塊土地上，開發(fā)成為高檔的商品住宅等來進(jìn)行出售。而國內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在這種情況下，并不會(huì)向上級部門進(jìn)行匯報(bào)，繳納數(shù)量龐大的土地出讓金。按照我國法律來說，一旦在取得土地后進(jìn)行土地用途變革的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要繳納數(shù)量不菲土地出讓金。在另外一方面，由于我國目前在這方面的法律的落后，然后利用其相關(guān)的名義來進(jìn)行收費(fèi)，比如說用保證金，增容費(fèi)等等，而這些費(fèi)用由于我國目前在這方面法律制度的欠缺，導(dǎo)致了繳納制度的不透明性，使得在這方面有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有了漏稅的可能。
1.3違規(guī)貸款
在房地產(chǎn)開發(fā)的過程當(dāng)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所需要大量的資金和建設(shè)周期，所以，目前我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，基本都是以融資的方式來進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，而融資的對象，一般來說都是利用銀行的貸款來進(jìn)行的。而按照我國的法律，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在對土地的開發(fā)過程中，由于土地已經(jīng)被房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所使用和開發(fā)，因此在這個(gè)時(shí)候土地其實(shí)是并沒有價(jià)值的，所以這個(gè)時(shí)候土地的使用權(quán)并沒有進(jìn)行抵押的資格的。只有在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)拿到土地，而并沒有進(jìn)行開發(fā)的時(shí)候，這個(gè)時(shí)候土地才具有價(jià)值，可以進(jìn)行抵押貸款。而這種情況是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用并無價(jià)值的資產(chǎn)在銀行進(jìn)行套現(xiàn)了。
1.4使用假合同
現(xiàn)在，有部分企業(yè)會(huì)利用假的售房的簽訂，以及企業(yè)與個(gè)人簽訂的假的合同，并且讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為賣方顧客提供首付，來騙錢銀行的按揭貸款。而有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)甚至還會(huì)利用假的購買房屋的合同，來套取銀行方面兌換票。而由于我國法律規(guī)定，企業(yè)在申請國內(nèi)的承兌換匯票的時(shí)候，應(yīng)該要有真實(shí)的商品購物和銷售情況，以及商品的交易金額的計(jì)算。因此，目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在對進(jìn)行對產(chǎn)業(yè)建造的生產(chǎn)中，往往會(huì)假借銀行的明月來對合同進(jìn)行編造。
1.5材料管理不合理
房地產(chǎn)企業(yè)的固定資產(chǎn)管理不穩(wěn)定，由于在房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)過程中，存在這一些原材料多，建造的周期長等一系列特點(diǎn)。對于有關(guān)部門對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行的審計(jì)工作進(jìn)行了造成了極大的不方便，有許多公司甚至在長達(dá)兩年到三年的時(shí)間里面，沒有整理過一次固定資產(chǎn)清查，而管理的混亂，也造成了對于項(xiàng)目的開發(fā)成本不斷的提高，最終演變成了一種習(xí)慣。目前我國對于材料的進(jìn)出倉庫的管理制度等內(nèi)部制度也不完善，對于一些低價(jià)值的消耗品沒有及時(shí)的清點(diǎn)，而造成了賬目與現(xiàn)實(shí)不符合，而且資金也不符合，這樣得出來的數(shù)據(jù)不是準(zhǔn)確的。
2.解決以上問題的一些對策
2.1杜絕避稅
對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，避稅和開假發(fā)票是不可取的，而混亂的會(huì)計(jì)核算已經(jīng)成本的虛假上報(bào)，并不利于對于公司的管理效率的提高，而在目前。房地產(chǎn)公司應(yīng)該能夠進(jìn)行設(shè)立獨(dú)自計(jì)算的銷售公司來進(jìn)行結(jié)算。
2.2完善資產(chǎn)管理
在我國目前的房地產(chǎn)企業(yè)中，有序的還不完美的地方，這就需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對其進(jìn)行資產(chǎn)管理了，而且這種可以健全資產(chǎn)管理責(zé)任的制度。
2.3改善會(huì)計(jì)核算工作
對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)核算，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該提高其工作人員的素質(zhì)水平，在會(huì)計(jì)的基礎(chǔ)工作水平有所提高后，將會(huì)對企業(yè)的提高項(xiàng)目預(yù)算精度，成本的核算，已經(jīng)對于風(fēng)險(xiǎn)的防護(hù)能力，并且從整體上大幅度的降低企業(yè)的成本。
3.結(jié)束語
作為我國稅收的重要來源之一，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展將會(huì)為我國的稅收和其他政策提供極為有效的支持，而當(dāng)前，應(yīng)該要想辦法對于現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)中，審計(jì)所存在的一些問題與誤區(qū)進(jìn)行修改，并且完善審計(jì)工作的進(jìn)行。
參考文獻(xiàn)
[1]金龍.注冊會(huì)計(jì)師審計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)特別關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)[J].財(cái)經(jīng)界（學(xué)術(shù)），2010，（10）：92-93.
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);財(cái)務(wù)管理;外部監(jiān)督
房地產(chǎn)行業(yè)最近數(shù)年發(fā)展極為迅速,逐漸成為影響國民經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)。面對激烈的市場競爭,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為資金密集型產(chǎn)業(yè),其資金的籌集使用以及分配方面的管理的重要性顯得尤為重要。因此,加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理就顯得極為重要。
第一,強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理,健全財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)。在當(dāng)前新時(shí)期市場經(jīng)濟(jì)條件下,市場競爭日益激烈。改制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何生存和發(fā)展,這是擺在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營決策者面前的一個(gè)嚴(yán)峻課題。首先房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營決策者要重視財(cái)務(wù)管理,不但要懂經(jīng)營、善管理,而且要學(xué)習(xí)會(huì)計(jì)法規(guī)和常識,因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理的基礎(chǔ)是會(huì)計(jì)管理和會(huì)計(jì)信息,特別是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金運(yùn)行和現(xiàn)金流量都是通過財(cái)務(wù)管理來體現(xiàn)的。其次在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理實(shí)踐中要健全和完善財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)。再次就行業(yè)特點(diǎn)在各施工工程項(xiàng)目部設(shè)立核算機(jī)構(gòu),并要求財(cái)務(wù)人員持證上崗,充分發(fā)揮財(cái)務(wù)人員在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理中的積極作用。
第二,加強(qiáng)外部監(jiān)督,充分發(fā)揮外部監(jiān)督的作用。在會(huì)計(jì)監(jiān)督中單純強(qiáng)調(diào)會(huì)計(jì)監(jiān)督是不夠的,必須強(qiáng)化對會(huì)計(jì)工作的外部監(jiān)督,也就是加強(qiáng)政府監(jiān)督和社會(huì)監(jiān)督。我國財(cái)政、審計(jì)、稅務(wù)、物價(jià)等部門應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的職責(zé),對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)資料實(shí)施會(huì)計(jì)監(jiān)督檢查。審計(jì)、財(cái)政、稅務(wù)、物價(jià)是代表政府利益的經(jīng)濟(jì)監(jiān)督部門。在執(zhí)法中,應(yīng)加大政府綜合力度:審計(jì)監(jiān)督主要應(yīng)放在對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)算執(zhí)行、計(jì)劃完成、財(cái)務(wù)收支情況及承擔(dān)國家投資項(xiàng)目的監(jiān)督上;財(cái)政監(jiān)督應(yīng)當(dāng)以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量為主,對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的事業(yè)收入應(yīng)監(jiān)控其“收支兩條線”的落實(shí)執(zhí)行情況;物價(jià)部門對應(yīng)監(jiān)控其“收費(fèi)”的立項(xiàng)、標(biāo)準(zhǔn)審批的落實(shí)上。稅務(wù)監(jiān)督是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅人依法納稅情況的監(jiān)督。審計(jì)、財(cái)政、稅務(wù)等部門應(yīng)加強(qiáng)溝通,加大處罰力度,對違房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)法違紀(jì)的行為決不講情面,樹立政府整體形象的監(jiān)督權(quán)威。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須健全會(huì)計(jì)監(jiān)督控制制度和建立違法違紀(jì)問題舉報(bào)制度,規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人和會(huì)計(jì)人員的行為,保證會(huì)計(jì)信息的真實(shí)可靠。
第三,完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理體系,確保營運(yùn)資金流轉(zhuǎn)順暢。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建立統(tǒng)一管理、集中調(diào)度的資金使用管理制度,將現(xiàn)金支出的批準(zhǔn)權(quán)高度集中在財(cái)務(wù)部門,下屬財(cái)務(wù)單位根據(jù)業(yè)務(wù)規(guī)模設(shè)置兩級不同的資金使用權(quán)限,嚴(yán)格執(zhí)行收支兩條線管理方式,各單位實(shí)現(xiàn)的銷售收入必須全額及時(shí)清繳,費(fèi)用由總部審核撥付。要確保資金使用三級權(quán)限管理制度的落實(shí),及時(shí)回籠資金,全面及時(shí)地掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體的資金狀況,實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一調(diào)度,大大減少資金沉淀,減少呆賬和壞賬,對內(nèi)制定規(guī)范的工作流程,保證每個(gè)環(huán)節(jié)的分工明確,并定期考核,施以獎(jiǎng)懲,確保各部門的密切配合,掃清資金流轉(zhuǎn)的內(nèi)部障礙。
第四,建立完善內(nèi)部控制制度。內(nèi)控制度是為保護(hù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金、資產(chǎn)的安全與完整,維護(hù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聲譽(yù)和妥善進(jìn)行危機(jī)管理,促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)營活動(dòng)有效實(shí)施而制定的各種業(yè)務(wù)操作程序、管理方法與控制措施的總稱。包括為保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn),根據(jù)經(jīng)營環(huán)境的變化,對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略制定、經(jīng)營和管理過程中的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識別、評價(jià)和管理的制度安排、組織體系和控制措施。針對上述環(huán)節(jié),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要具體制定印章使用管理、票據(jù)領(lǐng)用管理、預(yù)算管理、資產(chǎn)管理、擔(dān)保管理、資金借貸管理、職務(wù)授權(quán)及人制度、信息披露管理、信息系統(tǒng)安全管理等多項(xiàng)專門管理制度進(jìn)行規(guī)范、控制。
第五,強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)意識。加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理是現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理體系中不可或缺的重要組成部分。目前,許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在著風(fēng)險(xiǎn)意識淡薄、風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制缺損、風(fēng)險(xiǎn)管理弱化的現(xiàn)象,樹立風(fēng)險(xiǎn)意識是識別風(fēng)險(xiǎn)、化解風(fēng)險(xiǎn)的前提,也是建立健全風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制的思想基礎(chǔ)。從實(shí)際來看,由于風(fēng)險(xiǎn)意識不足導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)或者潛在風(fēng)險(xiǎn)占相當(dāng)比重,有的單位施工不訂合同;訂立合同時(shí)不仔細(xì)推敲;有的對合作方資質(zhì)和業(yè)務(wù)實(shí)力毫無所知;有的合同本身和法律相悖,屬于無效合同;有的對經(jīng)濟(jì)文書、契約保管不善,造成損壞或者遺失,諸如此類都與風(fēng)險(xiǎn)意識淡薄有關(guān)。面對這種狀況,必須強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識,進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)意識的全員滲透。在激烈的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)間競爭面前,風(fēng)險(xiǎn)意識必須滲透到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各個(gè)層次和各個(gè)方面,在全體員工中普遍形成一種風(fēng)險(xiǎn)意識和危機(jī)意識。特別是各級領(lǐng)導(dǎo)干部,一定要樹立風(fēng)險(xiǎn)觀念,每―個(gè)經(jīng)濟(jì)行為和經(jīng)濟(jì)過程都要想到風(fēng)險(xiǎn)。只有這樣,才能未雨綢繆,防患于未然。
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房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一切管理工作,都應(yīng)從建立和健全內(nèi)部控制開始,構(gòu)建和完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部控制,是加強(qiáng)企業(yè)科學(xué)管理、提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的客觀要求。尤其對于房地產(chǎn)企業(yè)來講,完善的企業(yè)內(nèi)控對于防范風(fēng)險(xiǎn)和降低成本增加效益具有重要意義。房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型的高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè),因此加強(qiáng)企業(yè)控制環(huán)境的建設(shè),健全控制機(jī)制,有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制的原則
目標(biāo)性原則。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)執(zhí)行內(nèi)控制,要滿足會(huì)計(jì)信息真實(shí),滿足企業(yè)財(cái)產(chǎn)物資安全,以此提高經(jīng)營效率,促使企業(yè)貫徹經(jīng)營方針,確保企業(yè)各項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng)健康進(jìn)行。有效性原則。并不是所有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部控制度都是一樣的,要根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身的特點(diǎn)出發(fā),制定出具有實(shí)用性和針對性的內(nèi)控制度,這種內(nèi)控制度要和企業(yè)規(guī)模和管理水平相適應(yīng),把握內(nèi)控的控制點(diǎn),和企業(yè)經(jīng)營效率和管理要求相適應(yīng)。內(nèi)部控制度作為企業(yè)內(nèi)部的管理制度,要隨企業(yè)外部環(huán)境、管理要求的變化而不斷完善。合法性原則。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)控制度的制定必須按照國家規(guī)章制度及法律法規(guī)進(jìn)行,比如我國《會(huì)計(jì)法》、《企業(yè)財(cái)務(wù)通則》、《企業(yè)內(nèi)部控制基本規(guī)范》等,這些都是國家制定的法律法規(guī),因此必須保證企業(yè)內(nèi)控制度及各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)符合有關(guān)規(guī)定的要求。重要性原則。要明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重要事項(xiàng)和次要事項(xiàng),對于比較重要事項(xiàng)要進(jìn)行嚴(yán)格控制,對于次重要的事項(xiàng)可根據(jù)企業(yè)的能力進(jìn)行簡單控制。全面性原則。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)控制度是針對企業(yè)方方面面的控制,要覆蓋企業(yè)的全部活動(dòng)和每一項(xiàng)業(yè)務(wù),涵蓋企業(yè)會(huì)計(jì)工作的各個(gè)崗位和企業(yè)開發(fā)經(jīng)營的各個(gè)環(huán)節(jié),對房屋銷售、質(zhì)量安全、投標(biāo)事項(xiàng)、成本費(fèi)用等關(guān)鍵點(diǎn)加強(qiáng)控制。相互牽制原則。企業(yè)內(nèi)部控制應(yīng)對崗位、機(jī)構(gòu)進(jìn)行合理設(shè)置,合理規(guī)劃各部門的職責(zé)權(quán)限,能夠使各崗位之間相互和監(jiān)督和制約。為維護(hù)財(cái)產(chǎn)物資的安全和會(huì)計(jì)信息的真實(shí),應(yīng)對業(yè)務(wù)主辦、財(cái)產(chǎn)保管、授權(quán)批準(zhǔn)、稽核考察等職務(wù)進(jìn)行分離。預(yù)防為主原則。預(yù)防經(jīng)營活動(dòng)的違法行為和無效率性是建立企業(yè)內(nèi)部控制制度的主要目的。內(nèi)控制度的建立要保證企業(yè)各項(xiàng)業(yè)務(wù)有序進(jìn)行,又要保證企業(yè)運(yùn)行過程中避免浪費(fèi)、舞弊行為造成的經(jīng)濟(jì)損失。成本效益原則。建立企業(yè)內(nèi)部控制制度,要正確處理內(nèi)部控制和成本控制之間的關(guān)系,既要保證內(nèi)控制度有很好的效果,還要盡可能的節(jié)省內(nèi)部控制成本。
三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制的現(xiàn)狀問題分析
(一)資金運(yùn)作缺乏集中管控房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)和利潤雙高的產(chǎn)業(yè),這種龐大的市場需求以及巨大的利潤空間,使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對成本控制、項(xiàng)目建設(shè)及營銷策劃等流程的關(guān)注度不夠。在巨大的經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)使下,很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只重視結(jié)果,不去完善和優(yōu)化業(yè)務(wù)流程。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)產(chǎn)品用途可以分為工業(yè)、商業(yè)和民用地產(chǎn)。針對民用地產(chǎn),多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)能夠以客戶需求為導(dǎo)向,建立有效的決策流程;但對于商業(yè)、工業(yè)用地,由于沒有成熟的運(yùn)作模式可供參考,在客戶滿意度、客戶價(jià)值及客戶忠誠度上都缺乏有效的策略,缺乏科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臄?shù)據(jù)支持。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍缺乏高度集成的信息系統(tǒng)來支撐業(yè)務(wù)流程,管理層和員工之間缺乏上下交流的暢通渠道,優(yōu)化公司各部門之間冗余的業(yè)務(wù)流程,使之能夠更加合理化、科學(xué)化,繼而實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)之間無縫集成是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的一大難題。
(二)項(xiàng)目建設(shè)、客戶服務(wù)、營銷策劃等流程比較分散很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺乏專門、統(tǒng)一的資金管理部門。首先,由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身組織機(jī)構(gòu)的特點(diǎn),一般都會(huì)擁有很多子公司,集團(tuán)公司在對子公司的資金管控過程中,就需要為每一個(gè)子公司建立內(nèi)部賬戶,但是每一個(gè)子公司的賬戶余額又會(huì)在時(shí)時(shí)的變化,傳統(tǒng)人工管理模式下,賬簿上的資金記錄具有嚴(yán)重滯后性,資金的流向、流量難以掌握清楚,這對資金的安全性是一個(gè)極大的挑戰(zhàn),會(huì)大大增加企業(yè)的資金風(fēng)險(xiǎn)。很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺乏先進(jìn)的信息管理系統(tǒng),繼而導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部出現(xiàn)信息不對稱,信息不對稱又會(huì)導(dǎo)致大量資金閑置,資金在使用和流動(dòng)過程中很多達(dá)到增值作用,企業(yè)不能對資源進(jìn)行合理配置,使資金增值功能大大降低。資金的分散直接導(dǎo)致了貸款利率的上升,缺乏有效地調(diào)配手段,產(chǎn)生高額的手續(xù)費(fèi)支出,造成高額貼息支出。
(三)地產(chǎn)行業(yè)市場風(fēng)險(xiǎn)大,評估體系環(huán)節(jié)薄弱隨著房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模的擴(kuò)大及技術(shù)工藝的提高,各種風(fēng)險(xiǎn)日益增多且錯(cuò)綜復(fù)雜,房地產(chǎn)的高風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)引起人們的高度重視,這種高風(fēng)險(xiǎn)是由多種原因造成的。由于土地是組成房地產(chǎn)企業(yè)的重要部分,土地作為不可替代的稀有資源,國家利用經(jīng)濟(jì)杠桿對此進(jìn)行宏觀調(diào)控,其作用比其他商品更為重要,構(gòu)成了企業(yè)最難以控制的風(fēng)險(xiǎn);其次房地產(chǎn)開發(fā)企的產(chǎn)品周期時(shí)間比較長,需要對將來進(jìn)行預(yù)測繼而對產(chǎn)品進(jìn)行生產(chǎn)的過程,而未來利潤的形成既受經(jīng)濟(jì)形勢的影響,又受政治制度的引導(dǎo),這些都決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的高風(fēng)險(xiǎn)性。有風(fēng)險(xiǎn)就需要進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評估,但目前很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只是一味追求最低利潤,卻忽視了高收益背后隱藏的高風(fēng)險(xiǎn),沒有認(rèn)識到內(nèi)控的重要性和必要性,在控制程序、控制環(huán)境及會(huì)計(jì)系統(tǒng)等方面都有不穩(wěn)妥的地方,沒有采取風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警的方式,只是等到風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn),才著急慌忙的去應(yīng)對。
(四)監(jiān)督職能弱化,內(nèi)部審計(jì)形同虛設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的監(jiān)督評審一般主要是依靠內(nèi)部審計(jì)部門來實(shí)現(xiàn),但是大部分房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)審部門都隸屬于本公司的財(cái)務(wù)部門,由同一個(gè)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行指導(dǎo),內(nèi)部審計(jì)在形式上缺乏應(yīng)有的獨(dú)立性。在內(nèi)審職能上,大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)工作只是對會(huì)計(jì)賬目進(jìn)行審核,對企業(yè)內(nèi)各組織結(jié)構(gòu)執(zhí)行指定職能的效率、內(nèi)部稽查、評價(jià)內(nèi)控制度等方面,都未能發(fā)揮應(yīng)用的作用。在內(nèi)部審計(jì)崗位的設(shè)置上,為了節(jié)省人工費(fèi)用,通常實(shí)行一人兼多崗,沒有很好的構(gòu)成內(nèi)部牽制。在實(shí)物監(jiān)控、貨幣資金管理、投資和資產(chǎn)處置方面,沒有成文的內(nèi)控制度。
四、完善宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制的方法
(一)對資金實(shí)行集中監(jiān)控模式從企業(yè)資金管理的重點(diǎn)來看,從內(nèi)部控制設(shè)計(jì)的原則出發(fā),以信息系統(tǒng)為平臺,構(gòu)建信息透明,數(shù)據(jù)共享的整體結(jié)構(gòu),建立資金集中管理模式、建立精確的現(xiàn)金預(yù)測模型和實(shí)時(shí)檢查現(xiàn)金的使用情況,建立成本效益最優(yōu)的企業(yè)流動(dòng)資金內(nèi)部控制模式。企業(yè)內(nèi)部的信息系統(tǒng)與各個(gè)銀行網(wǎng)上交易系統(tǒng)連接,實(shí)現(xiàn)資金管理系統(tǒng)中查詢銀行賬戶實(shí)時(shí)的資金發(fā)生額、余額。做好資金計(jì)劃,可以按照組織進(jìn)行縱向和橫向的匯總,按組織結(jié)構(gòu)進(jìn)行靈活的自定義審批流程,通過工作流程的方式實(shí)現(xiàn)流程審批。并依據(jù)審批過的資金計(jì)劃和業(yè)務(wù)流程申請,設(shè)置各項(xiàng)預(yù)警及禁止條件。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；融資管理；預(yù)算管理；風(fēng)險(xiǎn)管理；工期控制
一、靈活運(yùn)作，積極拓寬融資渠道
目前，房地產(chǎn)資金主要來自七個(gè)方面。國內(nèi)貸款，利用外資，外商直接投資，自籌資金，企事業(yè)單位自有資金，購房者的定金和預(yù)付款以及其它資金。而銀行貸款是房地產(chǎn)開發(fā)商的主要融資渠道。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式對銀行信貸的過度依賴，其融資方式單一化，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展基本上取決于銀行信貸政策的變化，使得房地產(chǎn)投資的市場風(fēng)險(xiǎn)和融資信貸風(fēng)險(xiǎn)過于集中到商業(yè)銀行。
造成這一現(xiàn)象的原因是多方面的。首先是由于政府對國內(nèi)金融市場的壟斷。其次是銀行信貸資金的易獲得性與利率過低。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行直接融資尚存法律和政策障礙。
針對這種現(xiàn)狀，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該在現(xiàn)有金融法規(guī)和制度的框架內(nèi)靈活運(yùn)作，積極拓寬融資渠道。
首先，借助房地產(chǎn)信托，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以從信托投資公司獲得信托貸款。信托公司集合廣大投資者的資金，借給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于某個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)。相對銀行貸款而言，房地產(chǎn)信托具有融資成本較低，期限彈性較大，有利于資金運(yùn)營和持續(xù)發(fā)展；資金供給方式靈活，可靈活設(shè)計(jì)信托產(chǎn)品的特點(diǎn)，被認(rèn)為是除銀行貸款之外的最佳融資選擇，有利于地產(chǎn)公司持續(xù)發(fā)展，在不提高公司資產(chǎn)負(fù)債率的情況下可以優(yōu)化公司結(jié)構(gòu)。目前國內(nèi)房地產(chǎn)信托主要有三種方式：傳統(tǒng)的貸款方式，與傳統(tǒng)商業(yè)銀行貸款一樣；以股權(quán)融資的方式，信托公司持有開發(fā)商部分股權(quán)，開發(fā)商承諾在約定的時(shí)間以溢價(jià)方式將股權(quán)回購；交易方式的信托產(chǎn)品。
其次，適當(dāng)引入機(jī)構(gòu)投資者的融資。
在證券市場不景氣，房地產(chǎn)市場尤其是普通住宅市場被看好的條件下，投資公司將樂意向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供流動(dòng)資金貸款、信托，股權(quán)投資等投資方式的資金。對項(xiàng)目的要求多是資金回籠快，融資時(shí)間在1～2年，一般資金成本在15％左右。這種資金比較適合房地產(chǎn)開發(fā)公司融資額度在2000萬～1億元人民幣。
第三，典當(dāng)融資。典當(dāng)對于小額短期融資有快速的優(yōu)勢，而從2005年4月1日開始執(zhí)行的《典當(dāng)管理辦法》對房地產(chǎn)典當(dāng)融資的綜合費(fèi)率作了調(diào)整：房地產(chǎn)抵押典當(dāng)月綜合費(fèi)率不得超過本金的2.7％。但融資條件也提高為：未取得商品房預(yù)售許可證的在建工程及外省(自治區(qū)、直轄市)的房地產(chǎn)。房地產(chǎn)抵押典當(dāng)余額不得超過典當(dāng)行注冊資本，對于注冊資本不足1000萬元的，房地產(chǎn)抵押典當(dāng)單筆當(dāng)金數(shù)額不得超過100萬元；注冊資本在1000萬元以上的，房地產(chǎn)抵押典當(dāng)單筆當(dāng)金數(shù)額不得超過注冊資本的10％。
第四，銀行貸款在可以預(yù)期的很長一段時(shí)間內(nèi)將仍是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要的融資渠道。各級政府應(yīng)建立和健全房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信貸服務(wù)的組織體系、各型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的評級制度，對符合條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及時(shí)發(fā)放信用貸款。
二、強(qiáng)化資金的預(yù)算管理和風(fēng)險(xiǎn)管理
資金預(yù)算是資金管理的基礎(chǔ)，是實(shí)現(xiàn)資金良性循環(huán)的首要環(huán)節(jié)。有效的資金預(yù)算制度能為企業(yè)提高資金使用效率、促進(jìn)有效使用資金打下良好的基礎(chǔ)。
首先，在年初，財(cái)務(wù)部門應(yīng)結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況編制資金預(yù)算計(jì)劃，它由資金預(yù)算收入、資金預(yù)算支出兩大主體內(nèi)容構(gòu)成。確定資金需要量，是融資的依據(jù)和前提。資金不足，固然影響企業(yè)的發(fā)展，但資金過剩也會(huì)影響資金使用效果。其中，資金預(yù)算收入最核心的內(nèi)容是企業(yè)通過經(jīng)營活動(dòng)帶來的現(xiàn)金凈增加額，預(yù)算支出最核心的內(nèi)容是企業(yè)投資所需資金支出。特別要注意預(yù)售收入的再投入部分是否與銷售收入計(jì)劃相配合與協(xié)調(diào)。通過編制企業(yè)年度資金預(yù)算計(jì)劃，能夠明確企業(yè)年度資金運(yùn)作的重點(diǎn)，便于公司日常的資金控制，節(jié)約公司融資成本，避免盲目貸款和不合理存款等情況的發(fā)生，預(yù)算方案實(shí)行后要求要嚴(yán)格執(zhí)行。
其次，企業(yè)應(yīng)定期、不定期地對資金使用情況進(jìn)行檢查，既通過日常的報(bào)表了解全面情況，又通過專項(xiàng)檢查發(fā)現(xiàn)資金預(yù)算執(zhí)行過程中的深層次問題，特別是應(yīng)收帳款、預(yù)付帳款、其他應(yīng)收款等往來帳目應(yīng)逐筆實(shí)行跟蹤管理，應(yīng)將部門負(fù)責(zé)人，業(yè)務(wù)人員的績效同應(yīng)收款項(xiàng)的回籠速度和回收金額掛鉤，制定相應(yīng)的獎(jiǎng)罰辦法，把壞帳損失降到最低程度。企業(yè)還可以積極開展內(nèi)部審計(jì)，對財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息和經(jīng)營業(yè)績真實(shí)性與合法性進(jìn)行審計(jì)與監(jiān)督，前移監(jiān)督關(guān)口，強(qiáng)化事前預(yù)防和事中控制，確保資金的安全和完整。
第三，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須加強(qiáng)工期控制管理。眾所周知，資本成本與時(shí)間因素成正比，施工階段的工期的長短，直接影響房地產(chǎn)開發(fā)投資的資本成本。合理控制施工工期，可以減小資本成本，增大開發(fā)利潤。
[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè)；會(huì)計(jì)信息失真；治理
由于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營和產(chǎn)品特點(diǎn)，一部分房地產(chǎn)企業(yè)面對日益激烈的市場競爭，不是采取正當(dāng)途徑增加收入，降低成本，而利用現(xiàn)行房地產(chǎn)會(huì)計(jì)制度中收入和成本費(fèi)用確認(rèn)與計(jì)量方法存在的自由度和現(xiàn)性稅收制度存在的種種問題，從而造成了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)信息失真。但是，在目前國內(nèi)研究中，多數(shù)文獻(xiàn)都是對房地產(chǎn)企業(yè)的具體會(huì)計(jì)核算或者單純從稅制改革角度進(jìn)行探討，很少從信息失真原因等方面進(jìn)行論述。本文將在理論探討與案例分析相結(jié)合的基礎(chǔ)之上，探尋我國房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)失真的原因與對策。
一、我國房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息失真的定義與成因
房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的特點(diǎn)主要體現(xiàn)在開發(fā)成本的核算和銷售收入的確認(rèn)兩個(gè)方面。我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)起步較晚，相關(guān)制度和法規(guī)還不健全，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收人與費(fèi)用的會(huì)計(jì)核算中還存在許多問題。這些問題導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息嚴(yán)重失真。
(一)會(huì)計(jì)信息失真的定義
美國會(huì)計(jì)學(xué)會(huì)(AAA)認(rèn)為會(huì)計(jì)本質(zhì)上不是一個(gè)計(jì)價(jià)過程，而是漿歷史成本分配給當(dāng)前及以后的財(cái)務(wù)年度。這里對“真實(shí)收益”的分歧同樣蔓延到資產(chǎn)的計(jì)量上，因?yàn)槭找娲_定與資產(chǎn)計(jì)量可視作是同一枚硬幣的兩面。因此，從這個(gè)角度看來，對會(huì)計(jì)信息失真進(jìn)行治理的終極目標(biāo)就是對會(huì)計(jì)信息真實(shí)性這一客觀存在的無限逼近。可見，會(huì)計(jì)的確認(rèn)與計(jì)量環(huán)節(jié)是形成“真實(shí)”會(huì)計(jì)信息的關(guān)鍵。如果這兩個(gè)環(huán)節(jié)出了問題，必將難保會(huì)計(jì)信息“客觀公允”。房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息失真的主要原因就在于收入與成本費(fèi)用確認(rèn)與計(jì)量環(huán)節(jié)上的不規(guī)范。
(二)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息失真原因分析
1 收入確認(rèn)與計(jì)量問題
目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)條件存在著以下幾種定義和解釋《房地產(chǎn)開發(fā)管理辦法》規(guī)定，工程竣工驗(yàn)收合格并交付買方驗(yàn)收確認(rèn)，收取房款、辦理產(chǎn)權(quán)過戶后確認(rèn)收入。《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》規(guī)定，應(yīng)在商品房已經(jīng)移交并已將發(fā)票結(jié)算賬單提交買方時(shí)，作為銷售實(shí)現(xiàn)。新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，同時(shí)滿足下列條件，收入才能予以確認(rèn)：(1)企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購貨方；(2)既沒有保留與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出的商品實(shí)施控制；(3)收入的金額能夠可靠地計(jì)量；(4)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)。在實(shí)際操作過程中，由于收入確認(rèn)的規(guī)定不詳，一些開發(fā)商以此作為操縱利潤手段粉飾會(huì)計(jì)報(bào)表，誤導(dǎo)公眾和有關(guān)機(jī)構(gòu)。因此，規(guī)范和統(tǒng)一房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)的原則和方法已成為當(dāng)務(wù)之急。
2 成本費(fèi)用確認(rèn)與計(jì)量問題眾所周知，房地產(chǎn)業(yè)是資金高度密集的行業(yè)，有接近70的資金來自銀行，發(fā)生較高的借款費(fèi)用是不可避免的。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對借款費(fèi)用進(jìn)行正確的會(huì)計(jì)處理就顯得極其重要。新準(zhǔn)則實(shí)施從2007年1月1日開始只在上市公司中強(qiáng)制執(zhí)行，而非上市公司則鼓勵(lì)實(shí)施。這也表明，一方面，上市公司與非上市公司在會(huì)計(jì)處理方面還有很大的自由度。另一方面，新舊準(zhǔn)則的轉(zhuǎn)化與銜接還需要一段較長時(shí)期，這也決定了房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)收入與成本費(fèi)焉確認(rèn)和計(jì)量問題難以統(tǒng)一，從而各企業(yè)有服務(wù)于企業(yè)特定目標(biāo)的會(huì)計(jì)政策選擇動(dòng)機(jī)并導(dǎo)致相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)后果。
二、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息失真治理的對策
(一)建立和完善行業(yè)的會(huì)計(jì)規(guī)范體系
房地產(chǎn)行業(yè)在費(fèi)用核算、成本結(jié)算、收入確認(rèn)等方面都具有其特殊性，原《房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)制度》對房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)核算的規(guī)定和要求，相對于現(xiàn)行的《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》更具體并具有更強(qiáng)的針對性。然而，中國最新《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》基本上是圍繞企業(yè)常規(guī)會(huì)計(jì)事項(xiàng)由國家統(tǒng)一制定，在構(gòu)成上缺乏完整性和系統(tǒng)性。而一些會(huì)計(jì)分支尚未納入會(huì)計(jì)規(guī)范體系。同時(shí)目前房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)的一些特殊事項(xiàng)還沒有相關(guān)其體準(zhǔn)則或會(huì)計(jì)制度加以規(guī)范，使該行業(yè)的會(huì)計(jì)核算不規(guī)范和一致，極大地影響了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營業(yè)績信息的可比性和有用性。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)缺乏更詳細(xì)的指引準(zhǔn)則和制度，使企業(yè)會(huì)計(jì)人員往往力不從心，只能按各自的需要作出不規(guī)范的會(huì)計(jì)處理，導(dǎo)致企業(yè)成本不實(shí)、賬目不清、數(shù)據(jù)不真等情況。因此我們認(rèn)力，應(yīng)在現(xiàn)行的常規(guī)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則基礎(chǔ)上，補(bǔ)充和完善房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)的行為準(zhǔn)則。這些業(yè)務(wù)準(zhǔn)則的制定將會(huì)大大縮小利潤操縱空間，為會(huì)計(jì)信息失真治理奠定制度基礎(chǔ)。
(二)完善行業(yè)收入與成本費(fèi)用確認(rèn)準(zhǔn)則指引
鑒于房地產(chǎn)開發(fā)類公司收人實(shí)現(xiàn)的特點(diǎn)，延遲或提前“確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)”對房地產(chǎn)企業(yè)而言并不困難。那么，怎樣將最新《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則――收入》細(xì)化就變得特別重要了。在建立了收入確認(rèn)一般標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，應(yīng)當(dāng)建立并推廣針對特殊業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則指引，讓所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的確認(rèn)方法。針對上述情況，我們認(rèn)為，房地產(chǎn)商品銷售收入的確認(rèn)應(yīng)同時(shí)具備以下條件(1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與客戶簽訂了正式的商品房銷售臺同，并履行了相關(guān)法律手續(xù)；(2)房屋已竣工并經(jīng)有關(guān)部門驗(yàn)收合格，房屋藏積已經(jīng)過有關(guān)部門測量確定；(3)房屋經(jīng)驗(yàn)收后，客戶對房屋的結(jié)構(gòu)、面積、付款方式均已確認(rèn)，買賣雙方辦妥房屋移交手續(xù)；(4)收入的金額能夠可靠地計(jì)量。我們知道，收入與支出(成本費(fèi)用)之差就是利潤。我們認(rèn)為，收入與成本費(fèi)用確認(rèn)準(zhǔn)則的細(xì)化必將減少房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)確認(rèn)與計(jì)量方面的任意性，將大大縮減企業(yè)會(huì)計(jì)政策選擇的范圍。這對提高會(huì)計(jì)信息質(zhì)量是大有裨益的，是從制度上治理會(huì)計(jì)信息失真的必然選擇。
(三)提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含量
鑒于房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)會(huì)計(jì)核算的特殊性，企業(yè)對財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表有較大的調(diào)整空間，因此應(yīng)該進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須額外披露的各類相關(guān)信息的內(nèi)容和要求。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了必須按現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定披露信息外，還應(yīng)該增加以下披露內(nèi)容：(1)披露企業(yè)的預(yù)售政策及情況。因?yàn)樵陧?xiàng)目未竣工前，預(yù)售收入不能結(jié)轉(zhuǎn)，但預(yù)售情況亦能反映企業(yè)的經(jīng)營情況，現(xiàn)時(shí)因?yàn)楦髌髽I(yè)的預(yù)售政策不同，不同的預(yù)售政策對企業(yè)各期財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果的影響較大，如此投資者很難在財(cái)務(wù)報(bào)告中獲得預(yù)售的會(huì)計(jì)信息。(2)增加土地儲(chǔ)備量及成本構(gòu)成等額外的信息。(3)在財(cái)務(wù)報(bào)告附注中增加分項(xiàng)目的現(xiàn)金流量信息的披露。(4)增加質(zhì)量保證金及風(fēng)險(xiǎn)的披露。
一、檢查目的
通過檢查反應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中的違紀(jì)違規(guī)事項(xiàng)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)一步加強(qiáng)管理，按規(guī)定程序進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，自覺履行納稅義務(wù)。
二、檢查對象
2014年底已完工或基本完工的在縣城開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目。
三、檢查內(nèi)容與方法
（一）房地產(chǎn)開發(fā)取得用地使用權(quán)
1．檢查開發(fā)用地的合法性。
主要檢查用地取得途徑及用地性質(zhì)。對用地取得途徑檢查，主要要求房地產(chǎn)企業(yè)提供土地來源資料：
（1）通過招拍掛方式取得，則要求房地產(chǎn)企業(yè)提供“招拍掛”用地的成交確認(rèn)書，繳納土地出讓金的單據(jù)，土地使用證等。檢查土地出讓金是否按期足額繳入財(cái)政賬戶，是否足額繳納了契稅等；
（2）通過轉(zhuǎn)讓方式取得則還要要求房地產(chǎn)企業(yè)提供轉(zhuǎn)讓協(xié)議及土地過戶證明文件，轉(zhuǎn)讓土地發(fā)票和相應(yīng)的稅費(fèi)資料；
（3）通過置換方式取得，除要求房地產(chǎn)企業(yè)提供土地使用權(quán)證明文件外，還要要求其提供置換標(biāo)的物過戶手續(xù)和相應(yīng)的稅費(fèi)資料；
（4）合作建房方式除要求提供土地使用證外，還應(yīng)要求其提供合作建房用地的原始取得票據(jù)和相應(yīng)稅費(fèi)資料。
對用地性質(zhì)的檢查，主要要求房地產(chǎn)企業(yè)提供《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，看其規(guī)劃地塊上所建建筑物的功能類別，分析實(shí)際建筑物的功能類別與規(guī)劃中的是否相一致，查其是否改變用地性質(zhì)。檢查時(shí)，如發(fā)現(xiàn)改變用地性質(zhì)問題，企業(yè)須按規(guī)定補(bǔ)繳土地出讓金。
2．檢查開發(fā)用地入賬價(jià)格的真實(shí)性。
房地產(chǎn)開發(fā)用地的入賬價(jià)格是房地產(chǎn)建設(shè)成本的重要組成部分。要重點(diǎn)關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)土地是否以取得用地的實(shí)際價(jià)格入賬，即查實(shí)會(huì)計(jì)上的開發(fā)土地成本與企業(yè)實(shí)際取得的土地成本是否相一致，一般應(yīng)符合以下情況：
（1）招拍掛途徑取得土地的入賬價(jià)格是成交價(jià)加上相關(guān)的稅費(fèi)；
（2）轉(zhuǎn)讓途徑取得土地的入賬價(jià)是實(shí)際支付的土地款加上相關(guān)的稅費(fèi)；
（3）置換途徑所取得土地的入賬價(jià)是置換標(biāo)的物實(shí)際價(jià)格加上相關(guān)的稅費(fèi)；
（4）合作建房土地的入賬價(jià)是合作雙方確定的土地價(jià)格加上相關(guān)稅費(fèi)。
部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有時(shí)會(huì)用土地評估價(jià)入賬，即以高于取得土地價(jià)格作開發(fā)價(jià)入賬，檢查時(shí)要特別關(guān)注是否存在此行為，如發(fā)現(xiàn)有此現(xiàn)象，要進(jìn)行調(diào)整，調(diào)整入賬價(jià)格或調(diào)整土地增值稅和企業(yè)所得稅，防止通過人為調(diào)增土地成本而偷漏稅費(fèi)。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)報(bào)建費(fèi)用檢查
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得開發(fā)建設(shè)用地后，要開始施工建設(shè)，在開工前按國家規(guī)定要到規(guī)劃建設(shè)部門辦理報(bào)建手續(xù)，在報(bào)建過程中要繳納有關(guān)規(guī)費(fèi)。報(bào)建費(fèi)用主要檢查和計(jì)算房地產(chǎn)企業(yè)是否按要求足額繳納各項(xiàng)規(guī)費(fèi)。檢查的規(guī)費(fèi)主要有：
1．市政設(shè)施配套費(fèi)。按報(bào)建面積和規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，主要檢查是否存在壓縮報(bào)建面積和降低繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
2．建筑工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)。按預(yù)算造價(jià)和規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，主要檢查是否存在少報(bào)預(yù)算造價(jià)和降低繳費(fèi)比例。
3．建筑工程排污費(fèi)。主要檢查是否存在漏交或少交。
4．人防工程異地建設(shè)費(fèi)。人防費(fèi)按報(bào)建面積和規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，主要檢查是否存在壓縮報(bào)建面積和降低繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
5．新型墻體材料專項(xiàng)基金。主要檢查按實(shí)際面積計(jì)算是否存在欠繳和漏繳新型墻體材料專項(xiàng)基金。
（三）房地產(chǎn)建設(shè)成本檢查
房地產(chǎn)建設(shè)成本，除上述涉及到的土地成本（入賬價(jià)格）和報(bào)建費(fèi)用外，還包括前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等。檢查時(shí)，主要關(guān)注其開支的真實(shí)性和合理性，防止虛增成本，漏交有關(guān)稅費(fèi)。重點(diǎn)注意以下事項(xiàng)：
1．關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)是否存在虛開建筑發(fā)票列成本問題。
2．關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)是否存在隨意提取公共配套設(shè)施費(fèi)，調(diào)節(jié)開發(fā)成本問題。
3．關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)是否存在擠占和虛增開發(fā)成本問題。
4．關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)是否存在違規(guī)支付借款利息問題。一是要注意是否存在無本之息；二是要注意向社會(huì)融資利率是否高于同期銀行貸款利率。
5．關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)是否存在違規(guī)用白條支付費(fèi)用的問題。抽查大額支出的會(huì)計(jì)憑證，檢查其付款銀行單據(jù)，發(fā)票，批準(zhǔn)手續(xù)，付款所依據(jù)的合同；核對收款人，款項(xiàng)內(nèi)容的合法、真實(shí)、準(zhǔn)確性。
6．關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)“毛地”開發(fā)時(shí)，將政府另外有資金來源的拆遷安置費(fèi)，計(jì)入商品房開發(fā)成本問題。
（四）房地產(chǎn)經(jīng)營收入檢查
房地產(chǎn)企業(yè)收入核算一般涉及“經(jīng)營收入”、“其他業(yè)務(wù)收入”、“預(yù)收賬款”、“應(yīng)收賬款”及“其他應(yīng)收（付）”等往來科目。檢查時(shí)須特別注意以下問題：
1．審查“營業(yè)收入”明細(xì)賬，并與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同、記賬憑證、原始憑證相核對，查看有無分解房地產(chǎn)收入或隱瞞收入情況；對應(yīng)審查“開發(fā)產(chǎn)品”明細(xì)賬并與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同、記賬憑證、原始憑證相核對，查看開發(fā)企業(yè)有無將取得的實(shí)物收入直接計(jì)入“固定資產(chǎn)”“原材料”等賬戶，隱匿銷售收入；審查“預(yù)收賬款”“應(yīng)收賬款”“其他應(yīng)收（付）款”等科目并與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同、記賬憑證、原始憑證相核對，查看是否將收入掛賬，不及時(shí)反映經(jīng)營收入。
2．審查購房及購房人變更姓名的各種手續(xù)費(fèi)、因超過協(xié)議交款期限而扣繳的購房定金收入、企業(yè)管理部門對其所屬的房產(chǎn)收取的房租收入、小區(qū)服務(wù)費(fèi)、場租等是否及時(shí)反映經(jīng)營收入。
3．審查房地開發(fā)企業(yè)是否存在人為分解售房收入的現(xiàn)象。
4．注意有出租房、周轉(zhuǎn)房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的審查。
5．審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否存在將不需要辦理房地產(chǎn)證的停車位、地下室、閣樓、公共配套設(shè)施對外出售不計(jì)收入問題。
6．審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否存在將購房者從銀行取得的按揭收入以“銀行貸款”的名義轉(zhuǎn)入“短期借款”、“長期借款”科目。
7．審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否存在銷售時(shí)以收據(jù)代替發(fā)票，甚至不開收據(jù)，或使用假發(fā)票、白紙條入帳等方法設(shè)置帳外收入。
8．審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否存在將開發(fā)產(chǎn)品用于投資、償債、捐贈(zèng)、分利、自用、職工福利及以房換地,不作視同銷售的賬務(wù)處理問題。
（五）房地產(chǎn)企業(yè)稅收檢查
檢查房地產(chǎn)開發(fā)過程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)履行納稅義務(wù)的稅務(wù)事項(xiàng)，主要有以下內(nèi)容：
1．城鎮(zhèn)土地使用稅。
2．契稅。檢查時(shí)還要注意超容積率開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，除補(bǔ)繳土地出讓金外，還要相應(yīng)補(bǔ)繳契稅。
3．印花稅。涉及到土地出讓或轉(zhuǎn)讓合同、設(shè)計(jì)合同、建安合同、借款合同等。
4．營業(yè)稅（銷售不動(dòng)產(chǎn)）。
5．土地增值稅。
6．企業(yè)所得稅。
7．城建稅。
8．教育附加。教育附加3%，地方教育附加2%。
9．防洪保安資金。銷售收入1.2‰。
10．個(gè)人所得稅。主要關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)分紅給各股東時(shí)，是否代扣代繳個(gè)人所得稅。
此外，要重點(diǎn)檢查房地產(chǎn)企業(yè)各項(xiàng)開支發(fā)票的合規(guī)性，尤其是應(yīng)該用建筑營業(yè)發(fā)票支付的工程款，不得以白條支付，也不得用材料發(fā)票抵付；注意各項(xiàng)開支過程中的稅收流失事項(xiàng)。
（六）容積率及補(bǔ)繳土地出讓金檢查
容積率是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目地塊內(nèi)總建筑面積與地塊用地面積的比率。同樣大的地塊面積，因容積率不同，其開發(fā)建筑面積不一樣，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的開發(fā)收益也不一樣。改變?nèi)莘e率有二種方式，一是經(jīng)批準(zhǔn)變更容積率；二是房地產(chǎn)企業(yè)擅自改變?nèi)莘e率。無論哪種方式，只要是存在超容積率的行為，在檢查時(shí)須要求房地產(chǎn)企業(yè)補(bǔ)繳土地出讓金和相關(guān)稅費(fèi)。
（七）閑置土地檢查
少數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)為了獲取土地的最大收益，有時(shí)會(huì)因自身原因超過取得土地時(shí)設(shè)定的開發(fā)時(shí)間，拖延開發(fā)。檢查時(shí)要注意發(fā)現(xiàn)此問題。
四、檢查的組織和工作分工
由縣審計(jì)局牽頭，縣監(jiān)察局、公安局、財(cái)政局、國稅局、地稅局、城鄉(xiāng)建設(shè)局、房管局、國土資源局等部門共同參與，各司其職、各負(fù)其責(zé)。同時(shí)從縣財(cái)政局、國稅局、地稅局等單位各抽調(diào)3名懂業(yè)務(wù)、有責(zé)任、懂法律、能操作的業(yè)務(wù)骨干，與縣審計(jì)局人員組成3個(gè)小組開展專項(xiàng)清理工作，實(shí)行分組包干、組內(nèi)責(zé)任到人、過錯(cuò)追責(zé)的工作機(jī)制。各單位責(zé)任如下：
縣審計(jì)局：負(fù)責(zé)整個(gè)檢查內(nèi)容的協(xié)調(diào)和匯總工作，并具體對房地產(chǎn)企業(yè)的賬目進(jìn)行審查。
縣監(jiān)察局：負(fù)責(zé)對房地產(chǎn)開發(fā)過程中國家單位及工作人員違紀(jì)違規(guī)事項(xiàng)的查處。
縣公安局：負(fù)責(zé)對查出的偷漏稅案件進(jìn)行偵辦。
縣財(cái)政局：負(fù)責(zé)提供所涉及房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地出讓金的繳交情況。
縣國稅局：負(fù)責(zé)提供所涉及房地產(chǎn)項(xiàng)目的企業(yè)所得稅繳交資料。
縣地稅局：負(fù)責(zé)提供房地產(chǎn)項(xiàng)目的企業(yè)所得稅、土地增值稅、和其他稅種的繳交資料。
縣城鄉(xiāng)建設(shè)局：負(fù)責(zé)提供每宗房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際繳交的各項(xiàng)報(bào)建費(fèi)用，實(shí)際建筑面積、設(shè)定的容積率以及辦理《規(guī)劃許可證》、《施工許可證》等情況。
縣房管局：負(fù)責(zé)提供每宗房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際測繪面積以及《房屋預(yù)售許可證》等情況
縣國土資源局：負(fù)責(zé)提供每宗房地產(chǎn)項(xiàng)目具體用地情況以及《建設(shè)用地許可證》。
五、檢查時(shí)間
本次檢查時(shí)間為2013年9月20日至2013年12月31日。
六、檢查要求
（一）加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，健全工作機(jī)構(gòu)。成立縣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅費(fèi)征繳專項(xiàng)檢查領(lǐng)導(dǎo)小組，由縣政府常務(wù)副縣長任組長，成員由審計(jì)、監(jiān)察、公安、財(cái)政、國稅、地稅、建設(shè)、房產(chǎn)、國土等單位主要領(lǐng)導(dǎo)組成。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，辦公室主任由縣審計(jì)局局長擔(dān)任，縣審計(jì)局、國稅局、地稅局、房管局各一名分管領(lǐng)導(dǎo)為辦公室副主任。辦公室具體負(fù)責(zé)組織和協(xié)調(diào)專項(xiàng)檢查工作。
（二）樹立全局意識，加強(qiáng)協(xié)調(diào)配合。此次專項(xiàng)檢查是縣委、縣政府今年的一項(xiàng)重要工作，所有參加專項(xiàng)檢查的單位和人員必須強(qiáng)化大局意識，樹立全縣“一盤棋”的思想，按照統(tǒng)一部署，分工負(fù)責(zé)，相互配合，形成工作的整體合力。各工作人員檢查、反映的數(shù)據(jù)必須與該企業(yè)（項(xiàng)目）的總體數(shù)據(jù)保持一致，誰提供的數(shù)據(jù)有出入，誰在負(fù)責(zé)規(guī)定時(shí)間復(fù)核。所涉及的部門要全力理解、支持、配合專項(xiàng)檢查，對拒絕、阻撓檢查或故意拖延提供有關(guān)資料，拒不落實(shí)檢查結(jié)論的，要嚴(yán)肅依法處理。
（三）把握重點(diǎn)內(nèi)容，確保工作質(zhì)量。緊扣此次專項(xiàng)檢查主題，明確工作目標(biāo)，準(zhǔn)確把握工作重點(diǎn)，將工作重點(diǎn)內(nèi)容分解落實(shí)到具體工作環(huán)節(jié)和相關(guān)工作人員，做到嚴(yán)謹(jǐn)細(xì)致，確保查深查透，加大揭示問題的力度和深度。
（四）嚴(yán)格工作紀(jì)律，提高工作效率。所有參加專項(xiàng)檢查的人員要嚴(yán)格遵守各項(xiàng)組織紀(jì)律和工作紀(jì)律，堅(jiān)持原則，廉潔自律，全面真實(shí)地反映實(shí)際情況。大力發(fā)揚(yáng)求真務(wù)實(shí)的作風(fēng)和敬業(yè)奉獻(xiàn)的精神，盡職盡責(zé)，加快工作節(jié)奏，提高工作效率，圓滿完成工作任務(wù)。工作中要嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)廉政建設(shè)的規(guī)定，嚴(yán)格遵守保密紀(jì)律，以高度負(fù)責(zé)的主人翁精神，扎扎實(shí)實(shí)做好各項(xiàng)工作。如有違反，將按規(guī)定由各有關(guān)部門予以處理處罰。縣政府將對本次專項(xiàng)檢查表現(xiàn)突出的人員給予表彰和獎(jiǎng)勵(lì)。
隨著我國入世以及市場經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，越來越多的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)通過資本市場走向國際化。制定和實(shí)施符合國際標(biāo)準(zhǔn)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，提高會(huì)計(jì)信息質(zhì)量是我國企業(yè)走向國際化的一個(gè)決定性因素。近年來，財(cái)政部和我國證監(jiān)會(huì)為適應(yīng)我國經(jīng)濟(jì)體制的改革，亦己推行了一系列的會(huì)計(jì)制度改革，企業(yè)提供的會(huì)計(jì)信息質(zhì)量己經(jīng)得到了極大的提高。與其它行業(yè)相比，房地產(chǎn)行業(yè)的資金運(yùn)動(dòng)、經(jīng)營特點(diǎn)、會(huì)計(jì)核算程序和方法等，都具有明顯的差異性。
由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，在執(zhí)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的時(shí)候有伴隨著行業(yè)的一些特殊情況，往往提供的會(huì)計(jì)信息未能很好的貫徹會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的規(guī)定，造成了各種會(huì)計(jì)信息問題。
房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)，費(fèi)用確認(rèn)因收入四個(gè)原則關(guān)系，使各期損益浮動(dòng)較大。項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)的成本費(fèi)用往往遠(yuǎn)大于當(dāng)期確認(rèn)的收入，開發(fā)項(xiàng)目峻工并售出后，大量預(yù)收款項(xiàng)或應(yīng)收款項(xiàng)確認(rèn)為收入。由于開發(fā)產(chǎn)品價(jià)值較高，往往采用預(yù)售和分期付款銷售的辦法，從而造成收款期與房屋交付期不一致?！镀髽I(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則收入》以四個(gè)原則作為收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，而在會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中，不同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對收入實(shí)現(xiàn)的確認(rèn)有以下方法：
1、在簽訂預(yù)售合同后并收取預(yù)收房款確認(rèn)收入。
2、在簽訂預(yù)售合同后以合同金額確認(rèn)收入。
3、在房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后，發(fā)出了入伙通知書并開具銷售發(fā)票確認(rèn)收入。
4、在收訖房款并辦妥產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時(shí)確認(rèn)收入。
上述收入確認(rèn)情況在房地產(chǎn)上市公司年報(bào)披露中有不同的會(huì)計(jì)處理注明，以往年度，都有數(shù)家房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)上市公司年報(bào)因當(dāng)年房地產(chǎn)銷售收入確認(rèn)原則的問題，被其注冊會(huì)計(jì)師出具保留意見審計(jì)報(bào)告或非標(biāo)準(zhǔn)無保留意見審計(jì)報(bào)告。而公司與注冊會(huì)計(jì)師分歧的焦點(diǎn)集中在商品房所有權(quán)上的重要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬是否己經(jīng)轉(zhuǎn)移這一關(guān)鍵問題上，往往是企業(yè)判斷的結(jié)果不能被注冊會(huì)計(jì)師認(rèn)同。這亦是企業(yè)轉(zhuǎn)換會(huì)計(jì)師的原因。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從土地開發(fā)至確認(rèn)收入短則一年，長則三至四年，在項(xiàng)目籌建期大量資金投入開發(fā)過程，大量管理費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期損益;由于部分項(xiàng)目尚未完工，其預(yù)售款項(xiàng)也無法確認(rèn)為收入，這樣看來，會(huì)計(jì)理論中的收入費(fèi)用配比原則在房地產(chǎn)業(yè)的體現(xiàn)并不明確，每年的損益表因項(xiàng)目在不同狀態(tài)下而使利潤波動(dòng)大，如果某房地產(chǎn)企業(yè)的大部分項(xiàng)目在建設(shè)期內(nèi)，該年度的業(yè)績只反映費(fèi)用的投入，因此該年的財(cái)務(wù)報(bào)表就不能適當(dāng)?shù)胤从称髽I(yè)的真實(shí)情況，亦不能與其它同類企業(yè)比較，失去了可比性而項(xiàng)目竣工并出售后，大量預(yù)售款項(xiàng)確認(rèn)為收入。該年度的收入實(shí)質(zhì)是企業(yè)幾年的經(jīng)營成果。所以，用一般的公司業(yè)績評價(jià)指標(biāo)如凈利潤等并不能正確、客觀、全面地反映房地產(chǎn)企業(yè)的真實(shí)經(jīng)營情況，并可能誤導(dǎo)投資者。為進(jìn)一步完善房地產(chǎn)上市公司報(bào)表的可讀性，可比性。在2001年中國證監(jiān)會(huì)了《公開發(fā)行證券公司信息披露編報(bào)規(guī)則第11號從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的公司財(cái)務(wù)報(bào)表附注特別規(guī)定》，其中要求發(fā)行人在預(yù)收賬款項(xiàng)目注釋中，除列示賬齡余額外，對預(yù)收的房產(chǎn)款應(yīng)分項(xiàng)目反映期初余額、期末余額、預(yù)計(jì)竣工時(shí)間和預(yù)售比例，目的即是保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)披露的信息中盡可能多地展示其行業(yè)特性。但以這兩年的年報(bào)看來，執(zhí)行情況并不太理想。不同的企業(yè)有不同的披露標(biāo)準(zhǔn)，會(huì)計(jì)核算的方法亦不一致。
根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》及《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則現(xiàn)金流量表》的規(guī)定，現(xiàn)金流量表應(yīng)以企業(yè)為編制主體。但是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流量與其它行業(yè)的現(xiàn)金流量有明顯的差異性。在現(xiàn)金流量方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的的特殊性在于其籌資活動(dòng)和投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量是以企業(yè)為基本單位的，但經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量則是以開發(fā)項(xiàng)目為基本單位的，即每一開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)過程中產(chǎn)生的經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流出集中表現(xiàn)為購買工程用物資、支付的工資等所產(chǎn)生的現(xiàn)金流出，開發(fā)完成后產(chǎn)生的經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流入則集中表現(xiàn)為房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品等通過銷售所產(chǎn)生的現(xiàn)金流入。由于開發(fā)期限較長，其經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流入與流出相對于一般企業(yè)具有更大的異步性。
【論文關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)管理探討
一、引言
房地產(chǎn)開發(fā)從立項(xiàng)、審批、建設(shè)、預(yù)售、驗(yàn)收到交付使用，開發(fā)周期通常為二至五年，項(xiàng)目本身具有建設(shè)周期長、資金投入大、投資回收期長、風(fēng)險(xiǎn)性高等特點(diǎn)。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)又深受國家法規(guī)與政策的嚴(yán)格調(diào)控，為了確保項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的順利進(jìn)行和如期完成，只有加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理與監(jiān)督，才能降低成本、增加利潤增長點(diǎn)，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)
房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理，是指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)中對所需各種資金的籌集、使用、耗費(fèi)、收入和分配，進(jìn)行預(yù)測、計(jì)劃、控制、核算、分析和考核，并正確處理各種財(cái)務(wù)關(guān)系的項(xiàng)經(jīng)濟(jì)管理工作，它是企業(yè)經(jīng)營管理中的重要組成部分。由于受到行業(yè)性質(zhì)的影響，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理活動(dòng)的特點(diǎn)有別于一般企業(yè)，具體體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：
（一）開發(fā)周期長，籌資金額大，籌資任務(wù)重
房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)對象決定了房地產(chǎn)開發(fā)過程是巨額資的投入過程。高額的地價(jià)和房屋工程造價(jià)，要求企業(yè)次投入的資金數(shù)量很大；加之開發(fā)經(jīng)營過程具有長期性，開發(fā)建設(shè)需要經(jīng)歷從征地、土地開發(fā)、房屋建設(shè)到竣工交付使用等階段，所需時(shí)間往往兩年或更長；最后，資金的周轉(zhuǎn)期較長，周轉(zhuǎn)率偏低，需要企業(yè)通過各種融資手段來籌集開發(fā)資金，并進(jìn)行項(xiàng)目的滾動(dòng)開發(fā)發(fā)，所以相應(yīng)的資金籌集任務(wù)十分繁重。
（二）開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大，投資決策分析責(zé)任重，要求高
房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)資金投入量大、管理周期較長，且房地產(chǎn)使周期也長，在較長的開發(fā)經(jīng)營周期性，還在著許多不確定的因素，對房地產(chǎn)企業(yè)投資項(xiàng)目的成敗和企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益起著決定性的作用。因此．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有較大風(fēng)險(xiǎn)。這就對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員提出了更高的管理要求，要求其作好投資決策分析，提高投資決策分析的準(zhǔn)確性，以便為企業(yè)經(jīng)營者投資項(xiàng)目決策提供及時(shí)、可靠的信息，有效地分散風(fēng)險(xiǎn)，降低風(fēng)險(xiǎn)。
（三）開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)獨(dú)特，成本管理工作繁雜
雖然開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品成本主要由土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)承接費(fèi)等成本項(xiàng)目構(gòu)成，但各成本項(xiàng)目的具體內(nèi)容同開發(fā)產(chǎn)品有所不同，即使是同類型開發(fā)產(chǎn)品也因時(shí)間、地段而變，使得房屋的成本構(gòu)成顯得十分復(fù)雜。
三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問題
目前，大部分房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理還處于基礎(chǔ)階段，尚沒有充分發(fā)揮財(cái)務(wù)管理在戰(zhàn)略實(shí)施方面強(qiáng)有力的作用，主要存在的問題有：
（一）財(cái)務(wù)管理制度流于形式。一是財(cái)務(wù)收支審批流程不規(guī)范，存在審批人員沒有在授權(quán)的權(quán)限范圍內(nèi)審批，經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)辦理審批手續(xù)不齊全等現(xiàn)象。二是費(fèi)用開支標(biāo)準(zhǔn)混亂，沒有按照財(cái)務(wù)管理制度執(zhí)行，常常按領(lǐng)導(dǎo)的意圖辦理。
（二）有效的資金管理體系尚未形成。一是雖然制定了年度建設(shè)投資計(jì)劃，卻沒有把計(jì)劃目標(biāo)進(jìn)行分解，編制出季度、月度計(jì)劃加以控制管理。二是公司內(nèi)部資金余缺不勻、配置不平衡，存在某些公司資金閑置，而另一些卻資金緊缺的情況，無法對資金進(jìn)行集中管理，資金使用效率低下。
（三）融資渠道比較單一，主要依靠銀行貸款。隨著國家陸續(xù)出臺房地產(chǎn)市場調(diào)控措施、連續(xù)上調(diào)存款準(zhǔn)備金率等政策，銀行融資監(jiān)管趨緊，信貸資金投入房地產(chǎn)行業(yè)的門檻越來越高。 轉(zhuǎn)貼于
（四）過度“圈地”。士地作為房地產(chǎn)企業(yè)首要的生產(chǎn)原料，不僅是企業(yè)利潤的來源，更是企業(yè)長期發(fā)展的保證，其數(shù)量和價(jià)值還直接影響著企業(yè)自身在公開市場上的表現(xiàn)。然而過度“圈地”存在機(jī)會(huì)成本和資金利用效率的問題。
（五）審計(jì)監(jiān)督不到位。雖然設(shè)置了內(nèi)部監(jiān)督部門，制定了監(jiān)督制度，但因種種原因難以及時(shí)有效地發(fā)揮作用，監(jiān)控不力。
（六）公司治理結(jié)構(gòu)不完善。一些房地產(chǎn)公司治理結(jié)構(gòu)基本上處于形式上完善，而實(shí)際上缺乏實(shí)效的狀態(tài)，在財(cái)務(wù)監(jiān)管政策體系方面仍然存在真空地帶。這樣容易引發(fā)一系列管理問題，如公司管理者不能最大限度地從公司的角度出發(fā)做出最優(yōu)決策等。
四、提高房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理效率的建議
針對上述房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理中存在的一些問題，筆者將提出些完善企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度的建議，希望能夠?yàn)榻档推髽I(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平提供參考。
第一，健全財(cái)務(wù)管理制度。一是強(qiáng)化財(cái)務(wù)部門的職責(zé)，加強(qiáng)會(huì)計(jì)監(jiān)督職能。會(huì)計(jì)人員除了進(jìn)行會(huì)計(jì)核算外，還要參與項(xiàng)目預(yù)決算、經(jīng)濟(jì)合同的會(huì)審，監(jiān)督經(jīng)濟(jì)合同的履行情況等。二是規(guī)范主要經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的財(cái)務(wù)收支審批程序，明確審批人員、審批權(quán)限、審批依據(jù)和審批人員的責(zé)任。三是制定費(fèi)用開支標(biāo)準(zhǔn)，以控制項(xiàng)目投資和費(fèi)用支出。此外，根據(jù)業(yè)務(wù)需要還可以制定專項(xiàng)費(fèi)用管理辦法，完善核算辦法和監(jiān)督手段。?
（一）加強(qiáng)資本結(jié)構(gòu)的控制
雖然財(cái)務(wù)杠桿能給企業(yè)帶來較大的杠桿效益，但是大規(guī)模的借貨資金如果不能有穩(wěn)定的的現(xiàn)金流入作保障，在給企業(yè)帶來杠桿效益的同時(shí)也會(huì)將企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)太大，導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)的可能性比較大。所以房地產(chǎn)公司要根據(jù)企業(yè)規(guī)模、融資環(huán)境、未來發(fā)展情況、經(jīng)濟(jì)形勢等因素確定權(quán)益與債務(wù)比例，對于項(xiàng)目而言還要充分考慮項(xiàng)目投資總額大小及開發(fā)營銷中的諸多因素。一般采用l／3自有資金，l／3銀行貸款，1／3預(yù)售資金的資本權(quán)益結(jié)構(gòu)比較安全合理。
（二）投資方向要符合企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略要求
企業(yè)產(chǎn)品市場的建立與企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略具有很大的關(guān)系。房地產(chǎn)行業(yè)具有不完全競爭性，而且房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)性的特點(diǎn)。從開發(fā)產(chǎn)品類別上來看，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目主要包括經(jīng)濟(jì)適用房、普通商品住宅、商業(yè)寫字樓、別墅等。開發(fā)類別的選擇是影響企業(yè)收入的關(guān)健因素之一。企業(yè)需要根據(jù)現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場需求以及其未來發(fā)展趨勢預(yù)測房地產(chǎn)市場的需求狀況。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)、內(nèi)部控制、內(nèi)部環(huán)境、風(fēng)險(xiǎn)評估、信息溝通
中圖分類號：F293文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A
目前, 我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)以飛快的速度向前發(fā)展, 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也同樣得到了較大的發(fā)展, 但面臨的行業(yè)競爭愈來愈激烈。增強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部控制力, 構(gòu)建完善的內(nèi)部控制制度, 是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對激烈的市場競爭與挑戰(zhàn)的需要。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要及時(shí)總結(jié)與研究新思路和管理策略, 從根本上保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的健康發(fā)展。本文結(jié)合工作實(shí)際，談?wù)勅绾谓⑴c完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制制度。
一、目前房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問題
目前，不少房地產(chǎn)企業(yè)尤其是后起的一些中小房地產(chǎn)企業(yè)，內(nèi)部控制滯后于市場形勢，企業(yè)運(yùn)營中暴露出內(nèi)部控制的薄弱環(huán)節(jié)，主要表現(xiàn)在：
（一）企業(yè)對內(nèi)部控制的認(rèn)識不足
相當(dāng)一部分企業(yè)對建立內(nèi)部控制不重視。已訂立的制度，往往執(zhí)行不力，只停留在紙上，得不到認(rèn)真落實(shí)。遇到具體情況，過分強(qiáng)調(diào)靈活性，對內(nèi)控制度置若罔聞，使內(nèi)控失去了應(yīng)有的剛性和原則性。
（二）企業(yè)內(nèi)部控制不夠全面，缺少對企業(yè)運(yùn)營活動(dòng)的整體考量
不能結(jié)合本單位的實(shí)際情況去制定相應(yīng)的制度，只是根據(jù)一般情況，制定管理制度?？刂骗h(huán)境、會(huì)計(jì)管理以及控制程序等方面不夠完善，沒有形成一個(gè)完整的適合本單位的內(nèi)部控制系統(tǒng)。這樣的制度存在漏洞、操作性差、制衡機(jī)制松散、審計(jì)職能弱化等問題。
（三）企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督乏力，風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警不健全
監(jiān)督管理應(yīng)該是企業(yè)運(yùn)營活動(dòng)的基礎(chǔ)保障，可是很多房地產(chǎn)企業(yè)缺少合理的內(nèi)部監(jiān)督，實(shí)踐中只注重制度的制定，忽視對制度的落實(shí)情況的檢查監(jiān)督。最大的問題就是風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制不健全。某些民營企業(yè)，風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警缺少專業(yè)人員，沒有形成完善的風(fēng)險(xiǎn)評估體系，企業(yè)一旦面臨某種風(fēng)險(xiǎn)，往往是領(lǐng)導(dǎo)者憑經(jīng)驗(yàn)說了算，導(dǎo)致企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大。
（四）企業(yè)內(nèi)部人員素質(zhì)參差不齊
所謂“人員素質(zhì)”是指企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層和企業(yè)所有員工的素質(zhì)。企業(yè)內(nèi)部控制是需要大家一起參加、相互監(jiān)督、共同制約的一項(xiàng)工作。但是在不少房地產(chǎn)企業(yè)，無論領(lǐng)導(dǎo)還是一般員工對企業(yè)內(nèi)部控制制度的領(lǐng)悟和執(zhí)行水平差異很大。
（五）企業(yè)內(nèi)部溝通不暢
隨著科技的迅猛發(fā)展，企業(yè)內(nèi)部控制，已經(jīng)與信息化結(jié)合在一起。企業(yè)信息化的發(fā)展對企業(yè)內(nèi)部控制尤其重要，特別是一些規(guī)模較大的房地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)。不少企業(yè)部門之間各自為政，分割明顯，只顧本部門的工作，而缺少與其他部門的聯(lián)系和交流，甚至上下級之間也缺少信息通暢的渠道。
二、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的措施
（一）營造房地產(chǎn)企業(yè)良好的內(nèi)部控制環(huán)境
良好的內(nèi)部控制環(huán)境是企業(yè)內(nèi)部控制制度制定及執(zhí)行的基礎(chǔ)保障。營造構(gòu)建良好的內(nèi)部控制環(huán)境，必須抓住以下兩點(diǎn)：第一，強(qiáng)化企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)管理層對內(nèi)部控制的認(rèn)識。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者必須堅(jiān)持把內(nèi)控作為企業(yè)管理的頭等大事來抓，認(rèn)真組織和領(lǐng)導(dǎo)內(nèi)控制度的設(shè)計(jì)工作，并采取相應(yīng)的政策措施來保證制度的執(zhí)行及評價(jià)。第二，加強(qiáng)企業(yè)的文化建設(shè)，加大企業(yè)內(nèi)控的宣傳力度。通過學(xué)習(xí)，弘揚(yáng)愛崗敬業(yè)的精神，增強(qiáng)員工的主人翁責(zé)任感意識，提高員工的思想品德素質(zhì)和技術(shù)業(yè)務(wù)素質(zhì)。還需對企業(yè)內(nèi)控的執(zhí)行情況進(jìn)行定期檢查考核，獎(jiǎng)罰分明，激勵(lì)員工，充分發(fā)揮內(nèi)部控制的作用。
（二）完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制體系
房地產(chǎn)企業(yè)必須按照本企業(yè)的特點(diǎn)以及發(fā)展需求，根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營活動(dòng)的各個(gè)環(huán)節(jié)，設(shè)計(jì)相應(yīng)的內(nèi)控制度。這種控制既要覆蓋生產(chǎn)的整個(gè)流程，又要善于抓住關(guān)鍵，突出重要節(jié)點(diǎn)。
1. 堅(jiān)持遵循不相容職務(wù)相分離原則
首先梳理企業(yè)現(xiàn)有運(yùn)營流程中不相容的職務(wù)，堅(jiān)持實(shí)行授權(quán)批準(zhǔn)與業(yè)務(wù)經(jīng)辦、業(yè)務(wù)經(jīng)辦與會(huì)計(jì)記錄、會(huì)計(jì)記錄與財(cái)產(chǎn)保管、授權(quán)批準(zhǔn)與監(jiān)督檢查等相互分離的原則，合理設(shè)置崗位，明確各自職權(quán)，形成相互牽制，相互制約，以防為主的監(jiān)控防線。
2. 建立企業(yè)有效的會(huì)計(jì)控制系統(tǒng)
為了建立企業(yè)有效的會(huì)計(jì)控制系統(tǒng)，企業(yè)的財(cái)會(huì)人員應(yīng)該致力于完善會(huì)計(jì)處理程序，應(yīng)當(dāng)把經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)事項(xiàng)的計(jì)量、記錄及匯總的程序形成制度，確保有關(guān)人員在處理相同的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)時(shí)，能前后一致。這樣形成的會(huì)計(jì)記錄與財(cái)務(wù)報(bào)表真實(shí)可靠。要達(dá)到以上要求，一些中小規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)務(wù)之急是提高財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)和能力，建立高素質(zhì)的財(cái)會(huì)隊(duì)伍。
3. 加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)監(jiān)督
企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督，通常是通過內(nèi)部審計(jì)來實(shí)踐的。實(shí)質(zhì)上內(nèi)部審計(jì)是對其他內(nèi)部控制的再控制。為了合理設(shè)置內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)，充分發(fā)揮內(nèi)部審計(jì)在內(nèi)部控制中的作用。這樣的審計(jì)機(jī)構(gòu)通過定期的和不定期的核查審計(jì)，對企業(yè)運(yùn)營中的重大業(yè)務(wù)事項(xiàng)進(jìn)行了有效的管控，建立了以“查”為主的監(jiān)督防線。
（三）健全房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)部控制預(yù)警機(jī)制
房地產(chǎn)行業(yè)是高投資、高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，開發(fā)企業(yè)從取得土地、開發(fā)經(jīng)營到開盤銷售等環(huán)節(jié)都會(huì)受到來自企業(yè)內(nèi)部和外部的各種因素的影響。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營者要強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識，建立由專業(yè)人員組成的風(fēng)險(xiǎn)評估預(yù)警團(tuán)隊(duì)，健全風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警評價(jià)機(jī)制，按照嚴(yán)格規(guī)范的程序，及時(shí)識別預(yù)警相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，并針對內(nèi)部控制管理的薄弱環(huán)節(jié)，對可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行科學(xué)的動(dòng)態(tài)的分析和量化預(yù)測，，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)經(jīng)營的良性循環(huán)。
（四）構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部通暢的信息渠道
房地產(chǎn)企業(yè)的信息化建設(shè)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)企業(yè)內(nèi)部控制的要求，結(jié)合企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的實(shí)際情況，編制內(nèi)部控制信息的收集、處理和傳遞程序，簡化內(nèi)部控制過程，打破企業(yè)內(nèi)部各部門、各團(tuán)隊(duì)之間的“門戶”，建設(shè)高度集成的信息系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)流程高度的融合，從而達(dá)到信息資源高度共享的目的。企業(yè)內(nèi)部各部門的人員通過暢通的信息渠道，隨時(shí)交換信息，及時(shí)溝通反饋，形成了廣泛的溝通系統(tǒng)。不僅上下之間信息暢通，而且各部門橫向之間信息暢通，不僅企業(yè)內(nèi)部信息溝通無阻，而且與企業(yè)外部相關(guān)單位也能很好溝通。這樣有利于最大限度地集思廣益，作為企業(yè)經(jīng)營控制的依據(jù)，并能及早識別風(fēng)險(xiǎn)及時(shí)預(yù)警規(guī)避。
總之，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的重要作用，越來越被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)識看重。實(shí)踐證明，只要運(yùn)用科學(xué)的對策，加大企業(yè)內(nèi)部控制的力度，不斷完善，不斷創(chuàng)新，跟準(zhǔn)時(shí)代的潮流，適應(yīng)市場發(fā)展的需求，就一定能保障房地產(chǎn)事業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
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