時間：2023-07-21 17:13:33
導(dǎo)語：在房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險的撰寫旅程中，學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
摘 要 我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，由于其投資規(guī)模大、周期長等特點，在當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策下，房地產(chǎn)企業(yè)高速發(fā)展的勢頭被遏制，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險凸顯，防范其財務(wù)風(fēng)險，成為社會關(guān)注的問題。本文從分析房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財務(wù)風(fēng)險表現(xiàn)形式開始，從房地產(chǎn)企業(yè)外部和內(nèi)部兩個角度探討了其財務(wù)風(fēng)險的成因，并提出部分控制風(fēng)險的防范措施。
關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 財務(wù)風(fēng)險 成因 措施
我國房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展，成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。近年來，房價持續(xù)上漲，特別是居住用商品房的價格飛漲已經(jīng)嚴(yán)重影響社會經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定發(fā)展，因而為控制過快上漲的房價，國家相繼出臺一系列的調(diào)控政策，這些調(diào)控政策使得房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險問題凸顯出來，防范企業(yè)財務(wù)風(fēng)險成為社會關(guān)注的問題。
一、房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險概述
財務(wù)風(fēng)險是企業(yè)財務(wù)活動中由于各種不確定因素的影響，使企業(yè)實際財務(wù)收益與預(yù)期收益產(chǎn)生偏離，導(dǎo)致企業(yè)盈利能力和償債能力下降。財務(wù)風(fēng)險包括籌資風(fēng)險、投資風(fēng)險、資金回收風(fēng)險、收益分配風(fēng)險等。房地產(chǎn)行業(yè)具有投資規(guī)模大，投資周期長，投資期內(nèi)資金流動不均衡的特點，因此相應(yīng)的經(jīng)營特點與其他行業(yè)也會有所不同。因此房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財務(wù)風(fēng)險主要表現(xiàn)為以下內(nèi)容。
一是從償還債務(wù)風(fēng)險的角度分析，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項目過程中需要大量的資金，在北京特別是土地招拍掛以后，從受讓土地開始，便需要投入巨額開發(fā)資金，資金的回收期進(jìn)一步加長，投資規(guī)模進(jìn)一步加大?？疾旆康禺a(chǎn)項目的開發(fā)期內(nèi)，大多數(shù)項目公司的自有資金比例均較低，公司在項目開發(fā)期中均為高比例負(fù)債經(jīng)營，如果項目在開發(fā)過程中資金不能按照資金預(yù)算流入，企業(yè)會產(chǎn)生嚴(yán)重的財務(wù)風(fēng)險。如果無法償還到期債務(wù)，將威脅到企業(yè)的生存。
二是房地產(chǎn)企業(yè)再籌資風(fēng)險問題，大型房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中往往是多個項目滾動開發(fā)，通過控制各個項目進(jìn)度，利用項目投資期內(nèi)現(xiàn)金流量不均衡的特點，以預(yù)售期的項目流動資金彌補(bǔ)一部分開發(fā)期的項目的資金不足。同時，可以以企業(yè)擔(dān)保方式在金融機(jī)構(gòu)取得資金支持。這樣，整個集團(tuán)公司就形成了一個相互關(guān)聯(lián)的資金鏈條，如果一旦某一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，將致使整個資金鏈的斷裂，由此產(chǎn)生的財務(wù)風(fēng)險威脅到整個集團(tuán)公司的生存。
二、房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險的成因分析
（一）外部財務(wù)風(fēng)險
外部性財務(wù)風(fēng)險是房地產(chǎn)企業(yè)外部環(huán)境給房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)帶來的風(fēng)險，這類風(fēng)險一般是房地產(chǎn)企業(yè)較難預(yù)料和控制的，是一種間接性財務(wù)風(fēng)險。特別是近年來政府各部門頒布了一系列的政策以調(diào)控房價、抑制房地產(chǎn)市場過熱發(fā)展。政府的調(diào)控政策一方面通過增加企業(yè)稅負(fù)和減少市場的資金供應(yīng)總量，來直接加大房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營成本，增加企業(yè)的現(xiàn)金流出。同時還通過相關(guān)政策限制市場購買力，減少有效需求，從而減少房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流入。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營受到來自“市場”和“政府”的雙重外力影響，負(fù)債水平攀升的同時存貨規(guī)模迅速攀升，房地產(chǎn)企業(yè)的短期償債能力下降，也削弱了房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)流動性，企業(yè)財務(wù)風(fēng)險進(jìn)一步提高。
（二）內(nèi)部財務(wù)風(fēng)險
外部財務(wù)風(fēng)險是無法控制的，它往往是通過影響房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部性風(fēng)險因素而發(fā)生作用，房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部風(fēng)險是房地產(chǎn)企業(yè)自身內(nèi)部原因帶來的財務(wù)風(fēng)險，其財務(wù)風(fēng)險在于：
1.房地產(chǎn)開發(fā)周期風(fēng)險
房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的生產(chǎn)周期較長，周期越長期間的不確定因素越大，風(fēng)險也就越大。一直以來，開發(fā)周期長曾給房地產(chǎn)企業(yè)能夠帶來超預(yù)期的收益。但隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的進(jìn)一步深入和細(xì)化，房地產(chǎn)開發(fā)周期越長，其資金成本等開發(fā)成本越高，政策等外部環(huán)境變化的可能性加大，其風(fēng)險就越大；其次，在崇尚追求個性的當(dāng)今社會，追求房地產(chǎn)產(chǎn)品的個性化也將成為趨勢，開發(fā)周期過長，將使開發(fā)的產(chǎn)品缺乏創(chuàng)新性，從而失去市場競爭力。
2.房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)風(fēng)險
目前我國房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率非常高， 調(diào)查顯示多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)都存在或多或少的問題，相當(dāng)數(shù)量的房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率都超過了60%的國際公認(rèn)警戒線。過高的財務(wù)杠桿也使企業(yè)面臨較高的財務(wù)風(fēng)險。過高的負(fù)債率意味著企業(yè)每年需要支付大額的利息，占用了企業(yè)的營運(yùn)資金，增加了企業(yè)的償債壓力，一旦資金的收回或籌資活動出現(xiàn)問題，就可能造成企業(yè)資金鏈斷裂。同時，雖然高負(fù)債率可以起到節(jié)稅的作用，但總體會加大企業(yè)的項目成本，會減少企業(yè)的收益。
自2010年樓市調(diào)控以來，銀行存款準(zhǔn)備金率多次上調(diào)，使銀行放貸量迅速萎縮，讓眾多房企資金鏈面臨巨大壓力。因此，諸多房企開始通過信托產(chǎn)品、出讓股權(quán)等方式融資。雖然新的融資渠道使房企緊張的資金鏈得以一定緩解，但統(tǒng)計數(shù)字顯示2011年信托的融資成本基本在15%～22%之間，從而增加了房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本，增加了其籌資的風(fēng)險。而股權(quán)交易雖沒有還款壓力，但公司控制權(quán)的更迭、管理層的變更等因素會對公司的穩(wěn)定發(fā)展產(chǎn)生不利影響。
房地產(chǎn)企業(yè)資金來源多樣化后，房地產(chǎn)投資的規(guī)模越大、融資方式越多，投資者承擔(dān)的風(fēng)險也越大。
3.房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制風(fēng)險
長期以來，房地產(chǎn)企業(yè)依賴土地紅利和人口紅利，有項目經(jīng)營即可獲得巨額利潤，因而忽視企業(yè)內(nèi)部管理，不重視企業(yè)內(nèi)部控制，管理人員對財務(wù)風(fēng)險的特性認(rèn)識不足風(fēng)險意識的淡薄是財務(wù)風(fēng)險產(chǎn)生的重要原因之一。
在組織結(jié)構(gòu)上，大多數(shù)房地產(chǎn)公司都按照投資項目成立多個項目分公司。房地產(chǎn)企業(yè)與內(nèi)部各部門之間及房地產(chǎn)企業(yè)與上級房地產(chǎn)企業(yè)之間，在資金管理及使用、利益分配等方面存在權(quán)責(zé)不明、管理不力的現(xiàn)象，造成資金使用效率低下，資金流失嚴(yán)重，資金的安全性、完整性無法得到保證。
內(nèi)部控制是大部分企業(yè)包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的企業(yè)普遍存在的財務(wù)風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)企業(yè)環(huán)節(jié)多，其經(jīng)營活動受限于多個政府部門，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)為新興產(chǎn)業(yè)沒有成熟的內(nèi)部控制體系可以借鑒，內(nèi)部管理難度比較大，因此內(nèi)部控制所造成的財務(wù)風(fēng)險也是不可忽視的。
三、房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險防范措施
（一）建立企業(yè)外部環(huán)境預(yù)警機(jī)制，提高企業(yè)自身的應(yīng)變能力
房地產(chǎn)企業(yè)是受外部環(huán)境影響較強(qiáng)企業(yè)，在國家政策調(diào)控的背景下，房地產(chǎn)公司受外部環(huán)境影響更強(qiáng)。外部環(huán)境是客觀存在的，外部環(huán)境變化帶來的財務(wù)風(fēng)險，企業(yè)無法對其施加直接影響。但可以根據(jù)外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)展規(guī)律和國家政策的態(tài)勢，對其進(jìn)行研究和分析，建立相應(yīng)的預(yù)警機(jī)制，根據(jù)研究分析結(jié)果隨時調(diào)整自身的管理制度、銷售政策及財務(wù)政策。在增強(qiáng)財務(wù)管理應(yīng)變能力的同時，也能降低不利條件對財務(wù)管理活動的影響，進(jìn)而降低房地產(chǎn)企業(yè)外部風(fēng)險。
（二）加強(qiáng)對投資項目的可行性分析的同時，制定科學(xué)后備措施
在項目設(shè)立初期，了解、熟悉當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)相關(guān)的政策、規(guī)定、房地產(chǎn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r，從而充分明確可能存在的風(fēng)險因素。
同時，為了應(yīng)對一些不確定因素的影響，房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)該嚴(yán)格科學(xué)的制定出一些后備措施，比如市場價格的波動，消費(fèi)需求的變化，國家政策法規(guī)的更新等，后備措施要能最大限度的應(yīng)對以上幾個方面的變故。
（三）根據(jù)本企業(yè)的實際情況，尋求最佳資本結(jié)構(gòu)和籌資渠道，降低財務(wù)風(fēng)險
房地產(chǎn)項目的開發(fā)需要大量的資金，特別是在企業(yè)的開發(fā)期，基本沒有現(xiàn)金流入，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)有較強(qiáng)的籌資的能力。在我國現(xiàn)階段，資金來源主要是依靠銀行貸款，在目前調(diào)控形勢下，銀行的資金供應(yīng)量有限，從銀行獲得開發(fā)貸款的可能性進(jìn)一步降低，因而開拓其他資金來源渠道，成為現(xiàn)今房地產(chǎn)開發(fā)能否持續(xù)的有一個課題。在如此大規(guī)模的資金需求量下，多渠道融資會分散財務(wù)風(fēng)險。
同時，應(yīng)該充分認(rèn)識到現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在的資本結(jié)構(gòu)不合理的問題，加大企業(yè)自有資金的比例，努力將負(fù)債率調(diào)整到合理的范圍內(nèi)。
（四）加強(qiáng)企業(yè)預(yù)算管理、資金管理，重視日常資金運(yùn)營風(fēng)險的防范
首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立全面預(yù)算管理體系，特別重視企業(yè)的現(xiàn)金流量預(yù)算。保有充足的現(xiàn)金是房地產(chǎn)企業(yè)能夠持續(xù)生存下去的關(guān)鍵。準(zhǔn)確的現(xiàn)金流量預(yù)算，可以為企業(yè)提供真實的現(xiàn)金需求流量，有利于企業(yè)就此作出相應(yīng)的籌資預(yù)算，減少籌資的盲目性，提示現(xiàn)金量不足的的風(fēng)險時點，便于企業(yè)及時采取相應(yīng)的防范風(fēng)險措施。
其次，當(dāng)前形勢下多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)為獲取銀行開發(fā)貸款及按揭貸款，大多存在多個銀行賬戶。在資金短缺的情況下，資金分散在各個賬戶，不利于有效利用。特別是大型房地產(chǎn)公司，資金分散于各個項目的各個銀行，只有將資金匯集集中起來，才更容易發(fā)揮集團(tuán)公司的協(xié)同效用，提高公司日常資金運(yùn)作效率。從而提高企業(yè)的抗風(fēng)險能力。
（五）提高風(fēng)險管理意識，加強(qiáng)內(nèi)部控制與監(jiān)督
房地產(chǎn)企業(yè)要增強(qiáng)全員的風(fēng)險意識，特別是項目管理者的風(fēng)險意識。在當(dāng)前政府干預(yù)日強(qiáng)，企業(yè)應(yīng)及時評估面臨的相關(guān)風(fēng)險，調(diào)整內(nèi)部管理，建立制衡的內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)，明確董事會、監(jiān)事會、經(jīng)理層及內(nèi)部各職能部門的責(zé)權(quán)利關(guān)系，以風(fēng)險管理為中心，加強(qiáng)內(nèi)部控制制度建設(shè)，以控制財務(wù)風(fēng)險。
在當(dāng)前市場環(huán)境下，以加強(qiáng)內(nèi)部監(jiān)督，建立健全企業(yè)內(nèi)部的各種監(jiān)督機(jī)制。在加強(qiáng)財務(wù)監(jiān)督的同時，建立定期內(nèi)部審計機(jī)制，對本企業(yè)的內(nèi)部控制制度做出有效地評價以及監(jiān)督，以實現(xiàn)不斷完善內(nèi)部審計監(jiān)督職責(zé)。定期聘請外部審計，對企業(yè)內(nèi)部控制設(shè)計與運(yùn)行的有效性進(jìn)行評價，對內(nèi)部控制存在的缺陷與風(fēng)險進(jìn)行評估，以及時完善內(nèi)部控制體系。
房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型的高風(fēng)險行業(yè)，面對激烈的競爭，房地產(chǎn)企業(yè)要實現(xiàn)長期的發(fā)展，獲得持續(xù)性核心競爭能力，就必須提高本企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險管理水平。財務(wù)風(fēng)險管理作為企業(yè)管理的核心系統(tǒng)之一，理應(yīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)長期發(fā)展戰(zhàn)略的有效管理控制工具。各房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該充分重視風(fēng)險管理在財務(wù)管理中的重要作用，保持充足的資金流將是房地產(chǎn)公司成熟持續(xù)發(fā)展的必要條件。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；財務(wù)風(fēng)險；防范
一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的內(nèi)涵
財務(wù)風(fēng)險是指在企業(yè)財務(wù)管理領(lǐng)域中所遇到的各種風(fēng)險，主要包括籌資風(fēng)險、再籌資風(fēng)險、投資風(fēng)險、運(yùn)營風(fēng)險和收益分配風(fēng)險，它本質(zhì)是由于企業(yè)財務(wù)管理活動的不確定性所造成的。財務(wù)風(fēng)險一旦控制不力，很容易惡化為財務(wù)危機(jī)，給企業(yè)帶來巨大損失乃至破產(chǎn)的境地。
由于資金需求量大、對資金流動性要求較高、以及產(chǎn)品開發(fā)周期長等行業(yè)特點，房地產(chǎn)業(yè)的財務(wù)風(fēng)險控制在企業(yè)發(fā)展中的作用尤其突出。從微觀層面來說，房地產(chǎn)企業(yè)需要通過資金籌集來開展日常生產(chǎn)經(jīng)營活動，一旦融資活動出現(xiàn)了偏差，或者籌集來的資金管理不當(dāng)，就會導(dǎo)致資金使用效益大為降低，從而會加大企業(yè)財務(wù)風(fēng)險。當(dāng)國家經(jīng)濟(jì)政策變化，國際金融市場不穩(wěn)定的時候，更容易增加財務(wù)風(fēng)險的不可預(yù)測性。此外，房地產(chǎn)業(yè)的資本結(jié)構(gòu)及項目投資合理與否也直接影響到其財務(wù)狀況，有可能讓其陷入到財務(wù)困境中去。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的成因
（一）盲目舉債，資金結(jié)構(gòu)不合理。資本結(jié)構(gòu)是指企業(yè)全部資金來源中權(quán)益資本與負(fù)債資本的比例關(guān)系。房地產(chǎn)業(yè)的資金通常由自有資金、預(yù)售款、銀行貸款、經(jīng)營性欠款4部分組成， 其中自有資金往往只占較小比例，負(fù)債資金會占到企業(yè)全部資金來源的60%以上，甚至高達(dá)90%，一旦企業(yè)風(fēng)險管控不力，出現(xiàn)不能支付到期本息的概率就非常大。另一方面，負(fù)債經(jīng)營會產(chǎn)生財務(wù)杠桿效應(yīng)，在其他條件相同的情況下，適度負(fù)債會產(chǎn)生較明顯的財務(wù)杠桿效益，會給企業(yè)帶來更大的收益。但同時負(fù)債越多，利息支出越大，過度負(fù)債會在企業(yè)經(jīng)營出現(xiàn)困難的時候加大企業(yè)到期換不上本息的財務(wù)風(fēng)險，因此房地產(chǎn)業(yè)盲目舉債導(dǎo)致資本結(jié)構(gòu)不合理，進(jìn)而使企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險大大增加。
（二）業(yè)務(wù)拓展過快，盲目投資。近年來的房地產(chǎn)業(yè)繁榮使大量房產(chǎn)企業(yè)賺的盆滿缽滿，對此一些管理者認(rèn)為我國房地產(chǎn)行業(yè)是一個凈賺不賠的領(lǐng)域，導(dǎo)致企業(yè)相關(guān)人員對財務(wù)風(fēng)險的客觀性產(chǎn)生了輕視。眾所周知，只要有生產(chǎn)活動，有財務(wù)活動，就必然會存在一定的財務(wù)風(fēng)險，財務(wù)風(fēng)險無時不在，無處不在。一些房地產(chǎn)企業(yè)由于沒有對項目規(guī)模、市場需求、投資報酬率、國家法律政策各方面進(jìn)行系統(tǒng)深入分析，也沒有進(jìn)行廣泛深入的市場調(diào)研，就匆匆對于投資項目進(jìn)行決策，使得決策缺乏可靠依據(jù)，進(jìn)而加大了財務(wù)風(fēng)險。
（三）部分房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營者財務(wù)管理水平低。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財權(quán)都由幾個關(guān)鍵人掌握，太過于強(qiáng)調(diào)控制而疏于管理。大部分企業(yè)的賬目除了一些非開票不可的業(yè)務(wù)都只是走形式，目的是為了應(yīng)付有關(guān)監(jiān)管部門，以上種種現(xiàn)實情況導(dǎo)致財務(wù)管理活動停滯在較低水平。再加上有些中小型房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)人員本身的業(yè)務(wù)能力不高，導(dǎo)致財務(wù)人員制作的財務(wù)報表無法真實地反映企業(yè)的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果，而企業(yè)決策者根椐財務(wù)報表的投融資決策缺乏科學(xué)合理性，這樣就會導(dǎo)致部分財務(wù)決策失誤，而財務(wù)決策失誤正是產(chǎn)生財務(wù)風(fēng)險和財務(wù)危機(jī)的重要原因。
（四）國家經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策的約束。在近年來，隨著土地閑置現(xiàn)象的日益普遍，我國政府根據(jù)實際要求出臺了一系列新的土地政策。從根本上來講，土地成本對房地產(chǎn)企業(yè)的資金要求較高，隨著新的土地政策的出臺，必然會導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部成本提高，進(jìn)而使房地產(chǎn)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)僵硬，降低企業(yè)預(yù)期的收益。此外，房地產(chǎn)行業(yè)屬于我國重要的稅收來源，其所涉及到的稅種較多且復(fù)雜，稅負(fù)壓力大，而企業(yè)內(nèi)部資金主要依靠銀行借貸或者資本市場融資而來，其所融入的資本額度越大，其稅收籌劃所獲取的利益也就越大，但是帶來的財務(wù)風(fēng)險也越大?？梢?，房地產(chǎn)企業(yè)的上述財務(wù)風(fēng)險能否被盡早識別和發(fā)現(xiàn)，對房地產(chǎn)企業(yè)的健康、良性發(fā)展具有重大意義。
三、我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理的防范措施
（一）融資渠道多元化，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低籌資風(fēng)險。具體來說，企業(yè)良好的信用以及土地的抵押都是通過銀行增加資金來源的不錯選擇，既減少了賦稅又能盡量降低財務(wù)風(fēng)險；同時也要控制企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，是產(chǎn)權(quán)資本和債務(wù)資本保持合適的比例關(guān)系，尋求最佳的資本結(jié)構(gòu)，將籌資風(fēng)險降到最低。房地產(chǎn)企業(yè)還要拓展融資渠道，除了采用傳統(tǒng)的融資渠道以外，還可以通過股票、債券融資，這樣不僅有助于使房地產(chǎn)企業(yè)做大做強(qiáng)，吸引外部的債權(quán)人對其進(jìn)行投資，還有助于優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，降低房地產(chǎn)企業(yè)的籌資風(fēng)險。
（二）加強(qiáng)投資項目管理。房地產(chǎn)項目投資的規(guī)模大，周期長等特點決定了其很容易受到社會環(huán)境等諸多因素的影響，故要進(jìn)行投資項目應(yīng)該先通過各種分析，包括定量和定性分析以及綜合評估，決策投資方案都可能存在風(fēng)險，因此要對這些風(fēng)險預(yù)防和控制就需要單獨或綜合采取各種措施來應(yīng)對：（1）科學(xué)的預(yù)測投資報酬率，要更加認(rèn)真對待投資方案的可行性研究分析；（2）運(yùn)用投資組合理論，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)；（3）重視風(fēng)險規(guī)避措施，并形成一系列風(fēng)險規(guī)避的監(jiān)督體系；（4）積極采取其他措施，控制投資風(fēng)險。
（三）提高經(jīng)營者的財務(wù)管理意識。首先是提高決策者的財務(wù)管理素質(zhì)。要不定時組織中高層領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行財務(wù)培訓(xùn)和學(xué)習(xí)，至少要能夠讀懂各種報表及財務(wù)數(shù)據(jù)，尤其是三大報表，以便能夠?qū)⒏髯缘慕?jīng)驗決策和職業(yè)經(jīng)驗更為科學(xué)合理轉(zhuǎn)變?yōu)樽罴褯Q策，最大限度地降低財務(wù)風(fēng)險。其次，應(yīng)當(dāng)以人為本，重視人才的吸納及培養(yǎng)。對企業(yè)現(xiàn)有財務(wù)人員要加強(qiáng)培訓(xùn)提高其財務(wù)水平及職業(yè)素養(yǎng)，同時也要吸納資深的財務(wù)人員到企業(yè)來，有助于企業(yè)財務(wù)人員素質(zhì)的綜合提高。最后，制定一套行之有效的規(guī)章制度并嚴(yán)格按章操作，要求企業(yè)財務(wù)管理人員根據(jù)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營活動及財務(wù)管理的特點，結(jié)合市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求， 積極探索從征地動遷到物業(yè)管理整個開發(fā)經(jīng)營全過程的財務(wù)管理制度，形成標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、制度化的工作流程，降低財務(wù)風(fēng)險。
（四）密切關(guān)注國家調(diào)控政策。房地產(chǎn)企業(yè)要時刻關(guān)注我國政府對于土地、信貸、稅收以及市場調(diào)控的相關(guān)政策，及時解讀、熟知相關(guān)政策的變化要求，從而不斷的調(diào)整工程項目投資的風(fēng)向，降低成本壓力與風(fēng)險的出現(xiàn)。要堅持實事求是的工作辦法，根據(jù)市場實際要求對產(chǎn)品進(jìn)行定位工作。例如，近年來隨著環(huán)境問題關(guān)注的提高，我國消費(fèi)者越發(fā)趨向于綠色消費(fèi)，因此房地產(chǎn)企業(yè)在迎合市場需的同時，也要跟隨國家政策發(fā)展方向，做好低碳建筑的研發(fā)與建設(shè)工作，脫離以往高消耗傳統(tǒng)經(jīng)營模式，從而達(dá)到降低財務(wù)風(fēng)險，提升企業(yè)的競爭力，使企業(yè)走上可持續(xù)發(fā)展的道路。
結(jié)束語：總之，處在我國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期的房地產(chǎn)企業(yè)的形勢依然嚴(yán)峻。為了確保房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，經(jīng)營管理者必須時刻關(guān)注企業(yè)發(fā)展的各個階段，密切關(guān)注及預(yù)防可能出現(xiàn)的各種財務(wù)風(fēng)險，認(rèn)真分析原因，制定針對性防范措施，通過加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理工作，真正促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的長期可持續(xù)發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
一、房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險
房地產(chǎn)業(yè)是一個投資回歸期長、利潤高、風(fēng)險大的資金密集型行業(yè)，資產(chǎn)負(fù)債率高，投資、融資金額較大。很多房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到70%以上，有的乃至高達(dá)90%，其存在的財務(wù)風(fēng)險遠(yuǎn)高于其他行業(yè)。
由于開發(fā)地產(chǎn)產(chǎn)品建設(shè)時間長、單位總價高、負(fù)債經(jīng)營程度高、受國家政策導(dǎo)向性強(qiáng)，不確定的因素多，如果決策失誤、銷路不暢、就會造成工程爛尾、大量庫存、企業(yè)資金周轉(zhuǎn)不靈，將導(dǎo)致企業(yè)陷入困境。
筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險主要表現(xiàn)在融資風(fēng)險、投資風(fēng)險、資金回籠風(fēng)險三個方面。
（一）融資風(fēng)險
房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式有很多種，常見的有銀行貸款、房屋預(yù)售款、房地產(chǎn)信托投資基金、股權(quán)投資、委托貸款等。銀行融資是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展鏈中的最關(guān)鍵的一個環(huán)節(jié)，為房地產(chǎn)的發(fā)展提供了最重要的資金保障。一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)的過程中，自有資金少于30%，更多的是依賴貸款。負(fù)債經(jīng)營已成為房企的行規(guī)，常常是拿到土地立項后就馬上向銀行進(jìn)行融資。一旦銀行信貸出現(xiàn)壓縮，支持減弱，房地產(chǎn)企業(yè)就會面臨資金鏈斷裂。
如最近媒體曝光的光耀地產(chǎn)，曾是惠州當(dāng)?shù)刈畲蟮拈_發(fā)商，其資金來源主要是銀行貸款、信托基金和民間借貸。前期過度擴(kuò)張，近期銷售不順，加之沖擊上市未果，銀行貸款和信托不能提供更多的支持。于是開始向民間進(jìn)行融資借款，最高時其月息曾超過6分。2013年前后，幾個項目銷售困難，資金無法回籠，大量民間借款沒法如期歸還，從而陷入面對倒閉的窘境。
（二）投資風(fēng)險
在房地產(chǎn)“黃金”時期，一些房企大規(guī)?！百愸R圈地”。股權(quán)收購時對合作伙伴或項目開發(fā)不了解，全憑“三言兩拍”。對項目缺少周全、系統(tǒng)的研究和分析，投資決策輕率，“跟著感覺走”。前期市場調(diào)研走馬觀花，對項目的前景盲目樂觀，抱著一種“搶到就是賺到”的投機(jī)心理。在開發(fā)實際中，就會出現(xiàn)較大的誤差。項目達(dá)不到預(yù)期效果，一旦宏觀形勢出現(xiàn)不利，立馬誘發(fā)投資風(fēng)險。
最新出現(xiàn)的“鬼城”天津濱海新區(qū)商務(wù)區(qū)，大量的寫字樓、綜合體主體已竣工，卻被迫停工閑置至今，被戲稱為央企在“種房子”。這是部分央企埋下的投資隱患。
（三）資金回籠風(fēng)險
主要是指樓盤已達(dá)到預(yù)售狀態(tài)，由于目前宏觀經(jīng)濟(jì)的走弱，銀行信貸緊縮市場背景下，成交量下滑，銀行按揭款額度偏緊，放款速度慢等影響企業(yè)資金回收的多種因素，而這些因素的作用無法或難以預(yù)料、控制，使得企業(yè)成交量和房價大幅度下降，房地產(chǎn)業(yè)的資金回籠速度明顯放慢，若資金回收不能與資金需求同步，就會造成企業(yè)的償債能力急劇下降，現(xiàn)金支出壓力陡升，進(jìn)而陷入財務(wù)困境，使企業(yè)的形象和聲譽(yù)遭到嚴(yán)重?fù)p害，甚至導(dǎo)致破產(chǎn)。這是目前很多房地產(chǎn)企業(yè)面臨的實際的財務(wù)風(fēng)險。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的防范
結(jié)合多年的房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)工作經(jīng)驗，筆者以為，提防企業(yè)財務(wù)風(fēng)險可以采取如下辦法：
（一）融資風(fēng)險的防范
做好籌資計劃，把控籌資風(fēng)險，合理確定融資規(guī)模，根據(jù)企業(yè)的實際情況量體裁衣。企業(yè)融資不僅會有成本，而且有風(fēng)險，有的還要付出慘痛的代價。故企業(yè)在融資時，首先要確定企業(yè)合理的融資規(guī)模?；I資過多，可能會增加融資成本。還有可能引起負(fù)債過多，償還困難，經(jīng)營風(fēng)險增大。另一方面，如籌資不足，則又會影響到經(jīng)營業(yè)務(wù)的正常展開。不僅要清楚企業(yè)資金需要、自身實情，還要考慮融資的難易程度和成本高低。
（二）投資風(fēng)險的防范
1、加強(qiáng)房地產(chǎn)項目投資的可行性研究工作
可行性研究是房地產(chǎn)項目投資的主要依據(jù)，是防范開發(fā)風(fēng)險的重要工具。必須正視加強(qiáng)房地產(chǎn)項目的可行性研究工作，科學(xué)、周全、有針對性地開展可行性研究工作。在進(jìn)行可行性研究時，尤其要注重對市場需求預(yù)測和競爭情況分析，把握公司內(nèi)部的優(yōu)劣勢、外部的機(jī)會風(fēng)險（SWOT分析）。一定要獨立、客觀地去調(diào)查、分析和研究，必要時尋求第三方來完成，從而保證項目決策的科學(xué)化，這是房地產(chǎn)項目理性開發(fā)的重要保障。
2、加強(qiáng)房地產(chǎn)投資項目的風(fēng)險管理
房地產(chǎn)開發(fā)項目是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，具有周期長、投資大、風(fēng)險高等特點，注定了其中存在巨大的風(fēng)險。風(fēng)險管理必須“全民皆兵”。要實施系統(tǒng)的、動態(tài)的、全方位、全過程的投資項目風(fēng)險管理。如專設(shè)風(fēng)險管理機(jī)構(gòu)，制訂風(fēng)險管理計劃，明確風(fēng)險管理目標(biāo)，實行目標(biāo)責(zé)任制。加強(qiáng)信息共享和部門協(xié)調(diào)，采取有效的風(fēng)險防范措施，積極控制風(fēng)險，強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)抗風(fēng)險的能力，為企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展保駕護(hù)航。
（三）資金回籠風(fēng)險的防范
資金回籠風(fēng)險防范的措施主要有以下幾個方面：
1、強(qiáng)化外部環(huán)境的預(yù)測，并及時調(diào)整公司戰(zhàn)略
平時應(yīng)加強(qiáng)對宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的監(jiān)測分析，實時把握行業(yè)動態(tài)。如果房地產(chǎn)行業(yè)市場持續(xù)火爆，可能會因搶占市場而短期資金不足，則可以多渠道融資。畢竟通過預(yù)售活動，能迅速為公司帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流，則可以采取較為激進(jìn)的營銷手段和財務(wù)戰(zhàn)略。如果整個房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，下行趨勢明顯，則必須有危機(jī)感，“快進(jìn)快出”，加快降價，以價換量，盡快回籠資金。并將回籠的資金投入到尚未完工的在建項目，盡快進(jìn)入預(yù)售環(huán)節(jié)。同時，要馬上中止開發(fā)新項目。這就需要采取較為謹(jǐn)慎和保守的營銷手段和財務(wù)戰(zhàn)略。另一方面，公司應(yīng)該熟悉掌握國家的稅收法律政策，并據(jù)其做出正確的稅收籌劃，如土地增值稅的籌劃，減少公司的納稅資金流出，增加資金回流。
恒大地產(chǎn)自驚險上市以來，一直堅持“現(xiàn)金為王”，主動調(diào)整和適應(yīng)市場。“開盤必特價，特價必8折”，這是其許多樓盤開盤最吸引眼球的廣告語。今年上半年，恒大地產(chǎn)完成銷售額693.2億元，時間過半，任務(wù)完成63%，完成的銷售面積也再次雄居全國冠軍。
2、強(qiáng)化應(yīng)收賬款的管理，防范資金回籠風(fēng)險
未雨綢繆，防患于未然。應(yīng)收賬款的管理，需要各部門和每位員工的支持和配合。銷售部要負(fù)責(zé)收集核對按揭資料、核查客戶信用、催繳預(yù)售款、逾期款項。銀行按揭崗要督促客戶在一定期限內(nèi)（通常不應(yīng)超過一個月）備齊按揭資料，并在第一時間交予銀行辦理，還要督促銀行提高效率，確保按揭款盡快到帳。超過期限仍無法收回的，客服崗應(yīng)及時轉(zhuǎn)交法務(wù)部門處理，由公司法務(wù)部門制發(fā)催款書面函。若仍收不回的，則必須按合同中相應(yīng)條款追究法律責(zé)任。財務(wù)部主要負(fù)責(zé)收取房款、開具銷售單據(jù)、核清銷售樓款、分析并報送應(yīng)收賬款、跟進(jìn)回收情況等。要每月編制應(yīng)收賬款清單，作出分析，及時向公司領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)部門責(zé)任人報送。強(qiáng)化和規(guī)范應(yīng)收賬款的管理，加快銷售款的回收，可避免資金占用，減輕壞帳損失，預(yù)防資金回收的財務(wù)風(fēng)險。
3、優(yōu)化績效考核體系，強(qiáng)化應(yīng)收賬款管理
加強(qiáng)應(yīng)收賬款的回收，還要優(yōu)化績效考核體系，形成有效的約束和激勵。首先要對銷售人員設(shè)定雙重考核指標(biāo)，將銷售提成與銷售人員貨款回收、銷售目標(biāo)實現(xiàn)掛鉤，改變以往銷售人員只追求銷售目標(biāo)而不顧及房款回收的結(jié)果，引導(dǎo)銷售部門加強(qiáng)應(yīng)收賬款的回收管理。摸清業(yè)主的資信狀況，對其進(jìn)行嚴(yán)格信用評審，不能因為業(yè)主的征信情況導(dǎo)致按揭款審批不下，從源頭上壓縮應(yīng)收賬款的額度和期限，加快資金的回收。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 財務(wù)風(fēng)險
財務(wù)風(fēng)險有廣義和狹義之分，廣義的財務(wù)風(fēng)險是指在企業(yè)各項財務(wù)活動中，因企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境及各種難以預(yù)計或無法控制的因素影響，在一定時期內(nèi)，企業(yè)的實際財務(wù)結(jié)果與預(yù)期財務(wù)結(jié)果發(fā)生偏離，從而是企業(yè)蒙受損失的可能性。狹義的財務(wù)風(fēng)險通常是指企業(yè)的舉債籌資風(fēng)險，尤其是當(dāng)負(fù)債過多而導(dǎo)致企業(yè)到期無法償本付息，給企業(yè)造成損失的不確定性。
一、我國房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險類型
我國房地產(chǎn)行業(yè)起步較晚，各方面體制都還不健全，同時近幾年為了抑制房價，是房地產(chǎn)面臨的政策環(huán)境日益嚴(yán)峻，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險與日俱增，控制風(fēng)險首先要提前認(rèn)識房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險類型，從而制定相應(yīng)的策略來應(yīng)對。房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險可以分為兩大類，一類是外部風(fēng)險，一類是內(nèi)部風(fēng)險。
（一）外部風(fēng)險
房地產(chǎn)行業(yè)外部財務(wù)風(fēng)險主要是是指房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的外部環(huán)境變化所帶來的風(fēng)險，主要包括市場風(fēng)險，政策風(fēng)險等。
市場風(fēng)險主要包括供求風(fēng)險，消費(fèi)者偏好風(fēng)險，通貨膨脹風(fēng)險等。首先是供求風(fēng)險，近幾年來，房價不斷攀升，很多人被房地產(chǎn)行業(yè)蒸蒸日上的業(yè)績及利潤所吸引，希望從中分一杯羹，紛紛涉足房地產(chǎn)行業(yè)，另外加上國家不斷加強(qiáng)保障房建設(shè)，房地產(chǎn)供給不斷增加，因此房地產(chǎn)行業(yè)競爭越來越激烈，房地產(chǎn)商面臨強(qiáng)大的競爭壓力。其次是消費(fèi)者偏好風(fēng)險，由于供給的增加，房地產(chǎn)商不斷推陳出新，尋求差異化，以求吸引住戶，但是，在這一過程中，如果對消費(fèi)者心理掌握不到位，推出房屋無法滿足消費(fèi)者需求，則會造成房屋積壓，給房地產(chǎn)企業(yè)造成損失。最后是通貨膨脹風(fēng)險，通貨膨脹是房地產(chǎn)面臨的又一外部風(fēng)險，通貨膨脹帶來的結(jié)果就是材料成本、人工成本的增加，這勢必給房地產(chǎn)商帶來壓力。
政策風(fēng)險主要是指國家政策變動給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的不確定性。主要包括利率風(fēng)險、稅收風(fēng)險、籌資風(fēng)險等一系列的政策風(fēng)險。首先，利率風(fēng)險是房地產(chǎn)面臨的最大風(fēng)險之一，眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型企業(yè)，其資金主要來源是銀行貸款，貸款利率上升必然會使房地產(chǎn)企業(yè)成本增加，并且，利率上升會減少消費(fèi)者的購買欲望，房地產(chǎn)成交量下降，很容易造成房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂。其次，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程涉及多項稅種，所涉及的稅務(wù)不僅包含一般企業(yè)應(yīng)負(fù)擔(dān)的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅、車船使用稅、企業(yè)所得稅，還包括土地增值稅、房產(chǎn)稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅等，一個房地產(chǎn)企業(yè)所繳納稅種多達(dá)十余項，因此，若國家提高稅率，房地產(chǎn)企業(yè)成本也會提高。最后，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的解決難題就是籌資，目前我國金融市場體制不健全，政府對房地產(chǎn)上市管制較為嚴(yán)格，除綜合實力較強(qiáng)的房地產(chǎn)商可以通過上市融資外，很多中小企業(yè)根本達(dá)不到上市資格，另外，我國房地產(chǎn)行業(yè)其它融資方式仍不健全，大部分企業(yè)還是通過銀行貸款籌集資金。近幾年國家為打壓房價，收縮銀行信貸額度，加大房地產(chǎn)企業(yè)融資難度。
（二）內(nèi)部風(fēng)險
內(nèi)部風(fēng)險是房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、公司治理、財務(wù)管理等方面存在的風(fēng)險。第一，房地產(chǎn)企業(yè)由于資金投入大，大部分資金來源于銀行貸款，因此大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都面臨較高的資產(chǎn)負(fù)債率，很多房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)70%以上，個別甚至超過100%，負(fù)債的提高增加了企業(yè)的償債風(fēng)險，尤其是在國家對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控的背景下，這一風(fēng)險尤為突出。第二，由于房地長行業(yè)屬暴利行業(yè)，大部分人在沒有做足充分準(zhǔn)備的情況下加入這一行業(yè)，大部分房地產(chǎn)企業(yè)實力弱，規(guī)模小，經(jīng)營管理水平不高，公司治理結(jié)構(gòu)不明晰，財務(wù)管理不嚴(yán)格，這都導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)對市場的反應(yīng)和把握能力降低，風(fēng)險控制和風(fēng)險防范意識也偏低，是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險加大。
二、房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險評價研究
（一）選擇正確的風(fēng)險評價指標(biāo)，構(gòu)建風(fēng)險評價體系
科學(xué)的風(fēng)險評價指標(biāo)有利于企業(yè)準(zhǔn)確、全面、恰當(dāng)?shù)陌盐债?dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，有效對企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行評價。指標(biāo)的選擇應(yīng)當(dāng)科學(xué)合理全面。能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險水平進(jìn)行反映的指標(biāo)體系有發(fā)展能力指標(biāo)體系，風(fēng)險水平指標(biāo)體系，償債能力指標(biāo)體系等。選擇及建立正確的財務(wù)風(fēng)險評價指標(biāo)可以使財務(wù)風(fēng)險控制更有目的性。
（二）拓展多元化融資渠道
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)尋求多元化融資渠道，不再局限于銀行貸款，從而降低金融風(fēng)險，降低資產(chǎn)負(fù)債率同時增強(qiáng)企業(yè)償債能力。目前階段，隨著金融市場的不斷發(fā)展，許多房地產(chǎn)企業(yè)通過房地產(chǎn)信托投資基金，房地產(chǎn)投資公司，海外上市等方式融資，這也解決了房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)不合理的現(xiàn)狀。
（三）建立內(nèi)部控制制度，提高且財務(wù)管理水平
作為財務(wù)風(fēng)險防范體系的組成部分，內(nèi)部控制制度可以提高房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的規(guī)范性和科學(xué)性，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立合理規(guī)范的內(nèi)部控制制度，健全企業(yè)公司治理結(jié)構(gòu)，制定嚴(yán)格的規(guī)章制度以提高自身的防范風(fēng)險的能力。
（四）做好市場調(diào)研，降低市場風(fēng)險
房地產(chǎn)企業(yè)很大一部分的財務(wù)風(fēng)險來自市場，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)成立專門的市場調(diào)研機(jī)構(gòu)，由專業(yè)人員根據(jù)市場調(diào)查結(jié)果進(jìn)行分析并在此基礎(chǔ)上制定方案，從而使房地產(chǎn)企業(yè)避免盲從，充分認(rèn)識市場需求及市場承受能力，避免不必要的損失。
參考文獻(xiàn)
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)風(fēng)險；管理
我國在經(jīng)濟(jì)的發(fā)展過程中同時也重視對基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，并且也在不斷的提高城鎮(zhèn)化建設(shè)，人們對于房屋建筑的需求量也逐年增多，因此在這樣的大背景環(huán)境下，我國的房地產(chǎn)行業(yè)迎來了一個大的加速時期。在初始我國為了保證房地產(chǎn)行業(yè)的健康快速發(fā)展，開展了一系列的扶持政策，但是隨著經(jīng)濟(jì)的增長速度，房地產(chǎn)行業(yè)在快速發(fā)展的過程中存在的問題也逐漸凸顯出來，首當(dāng)其沖的就是房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險管理問題。
一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的概念
風(fēng)險一詞主要是指不能明確各種事件發(fā)生的概率，并且也不能控制事件發(fā)生對于主體所造成損失的大小，而且也不確定事件發(fā)生時是否可以承擔(dān)損失的概率。通過對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)活動方面進(jìn)行劃分，一共可以分為以下四個階段：第一個階段是籌資階段，第二個階段是投資階段，第三個階段是資金回收階段，第四個階段是收益分配階段。并且通過對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)活動的這四個階段進(jìn)行分析發(fā)現(xiàn)，在每個階段所產(chǎn)生的對應(yīng)的財務(wù)風(fēng)險為：一是籌資風(fēng)險，其主要的內(nèi)容是負(fù)債規(guī)模的大小以及房地產(chǎn)企業(yè)是否有能力償還的問題；二是投資風(fēng)險，主要的內(nèi)容是對于房地產(chǎn)企業(yè)的投資項目中的不確定因素的損失情況分析以及項目實施的可行性分析等；三是資金回收風(fēng)險，主要的內(nèi)容是企業(yè)在后期回收款項以及存貨方面的控制；四是收益分配風(fēng)險，主要是指在企業(yè)獲得收益后企業(yè)內(nèi)部出現(xiàn)的問題[1]。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的內(nèi)容
房地產(chǎn)企業(yè)在籌集資金時的途徑通常是以下三種，分別是通過發(fā)行股票以及向銀行進(jìn)行貸款和發(fā)行債券。后兩者都需要支付一定的利息，通過這種負(fù)債經(jīng)營可以有效地解決房地產(chǎn)企業(yè)自身運(yùn)營中投資多以及項目周期長的問題。但是企業(yè)在進(jìn)行籌資的過程中所產(chǎn)生的財務(wù)杠桿是一把雙刃劍，所以需要企業(yè)充分的對自身實際情況進(jìn)行考量再選擇負(fù)債的規(guī)模。房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險主要體現(xiàn)在以下三點：第一點是償付風(fēng)險，主要是企業(yè)對負(fù)債的償還方面；第二點是債務(wù)資金成本的變動風(fēng)險；第三點是再融資成本以及籌資渠道的變動風(fēng)險[2]。
三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的管理策略
(一)在籌集資金方面的風(fēng)險管理
在籌集資金方面的風(fēng)險管理主要包括以下幾點：一是房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)自身對于資本結(jié)構(gòu)的建設(shè)，一定要將自身的發(fā)展情況與完善的資本結(jié)構(gòu)理論相結(jié)合，并且將權(quán)衡理論作為建設(shè)的基礎(chǔ)，對于負(fù)債規(guī)模需要符合房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)實情，太大的負(fù)債規(guī)?？赡軙苯訉?dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)或者貶值。主要的原因是由于房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債規(guī)模過大的話會導(dǎo)致企業(yè)在負(fù)債運(yùn)營的過程中出現(xiàn)沒有資金償還的現(xiàn)象，并且這種無法償還的風(fēng)險也是隨著負(fù)債規(guī)模的擴(kuò)大而增加的。二是要擴(kuò)展籌集資金的渠道，目前我國房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用最為廣泛的籌資手段就是向銀行申請貸款，從而忽視了債券籌資這種籌資方法，債券籌資在其他領(lǐng)域都取得了良好的成效，所以目前我國也在大力支持房地產(chǎn)企業(yè)使用這種方法進(jìn)行籌資。房地產(chǎn)投資信托主要是指房地產(chǎn)企業(yè)聚集多個投資商進(jìn)行籌資，并且為每個投資商都發(fā)放受益憑證，通過委托專業(yè)的投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理，最后再將資金收益發(fā)放給投資商[3]。此外籌資渠道還有包括海外地產(chǎn)基金、私募方式籌集資金、典當(dāng)融資以及合作開發(fā)等，企業(yè)可以根據(jù)自身的實力選擇籌資的渠道。
(二)對投資方面的風(fēng)險管理
為了有效的控制房地產(chǎn)企業(yè)在投資環(huán)節(jié)的財務(wù)風(fēng)險，就需要企業(yè)在開展新的項目的同時要嚴(yán)格的對項目進(jìn)行可行性分析，并且要對項目所涉及的各個環(huán)節(jié)做出報告，例如項目的投資成本等。首先房地產(chǎn)企業(yè)需要對投資的項目進(jìn)行可行性分析，并且對項目的每個環(huán)節(jié)都需要進(jìn)行預(yù)算統(tǒng)計，從而提高企業(yè)的抗風(fēng)險能力，企業(yè)要明確市場的需求，從而再考慮自身的經(jīng)濟(jì)效益。其次，企業(yè)在整個可行性分析的過程中需要注意以下幾點：第一是該項目的市場需求；第二是當(dāng)?shù)卣囊?guī)劃以及政策是否影響到該項目的開發(fā)；第三是該項目施工地點的周邊環(huán)境因素。房地產(chǎn)項目的開發(fā)不僅可以給房地產(chǎn)企業(yè)帶來客觀的經(jīng)濟(jì)效益，同時也可以促進(jìn)房地產(chǎn)項目周邊的發(fā)展，所以在投資項目前一定要充分的進(jìn)行可行性分析，并且將動態(tài)指標(biāo)與靜態(tài)指標(biāo)相結(jié)合，從而做到多方面多角度的研究[4]。
(三)在房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營中的風(fēng)險管理
在對房地產(chǎn)企業(yè)正常運(yùn)行中的財務(wù)風(fēng)險管理中，房地產(chǎn)企業(yè)首先要有財務(wù)風(fēng)險的意識，從而在面對財務(wù)危機(jī)時才不會出現(xiàn)措手不及的情況。房地產(chǎn)行業(yè)作為一個高投資、高風(fēng)險的高危行業(yè)，這也就致使房地產(chǎn)企業(yè)在正常運(yùn)營中同樣要承擔(dān)大量的風(fēng)險，所以房地產(chǎn)企業(yè)在這樣的發(fā)展環(huán)境下就需要提高對財務(wù)風(fēng)險的意識程度，在日常的運(yùn)營中就應(yīng)該加強(qiáng)風(fēng)險管理的建設(shè)，從而做到有備無患。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該時刻的關(guān)注市場經(jīng)濟(jì)以及房地產(chǎn)行業(yè)的最新動態(tài)，并且積極地響應(yīng)國家的政策制度，在企業(yè)內(nèi)部針對所處的環(huán)境狀態(tài)適時的進(jìn)行調(diào)整，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)對于財務(wù)風(fēng)險的應(yīng)對能力。房地產(chǎn)企業(yè)在日常不僅需要提高風(fēng)險意識，同時也需要對企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)部門增強(qiáng)管理，樹立科學(xué)的發(fā)展觀念，提高企業(yè)自身的信譽(yù)度，并且加快企業(yè)資金的流通速度。在進(jìn)行資金管理方面還應(yīng)該進(jìn)行全面的預(yù)算，從而避免企業(yè)在運(yùn)營的各個環(huán)節(jié)中出現(xiàn)非法的情況造成資金的流失，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展。
(四)在房地產(chǎn)企業(yè)資金分配方面的風(fēng)險管理
針對于我國的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展特點以及發(fā)展?fàn)顩r，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該將經(jīng)營過程中所產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額作為在分配決策過程中的主要財務(wù)指標(biāo)，主要的原因就是現(xiàn)金流量可以有效的反映出企業(yè)的現(xiàn)金收支狀況，因此現(xiàn)金流量數(shù)據(jù)比企業(yè)的利潤更加重要，由此可以說明就算房地產(chǎn)企業(yè)的利潤在上升，但是如果企業(yè)的現(xiàn)金流量在持續(xù)下降，那么長遠(yuǎn)來看企業(yè)的盈利其實是在下降的[5]。
(五)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部制度對財務(wù)風(fēng)險的管理
房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的建設(shè)主要涉及以下三個方面：一是對市場情況的掌握；房地產(chǎn)企業(yè)需要建設(shè)專門的信息收集分析部門或人員，從而對市場的情況進(jìn)行調(diào)研，并且及時的掌握其他房地產(chǎn)企業(yè)的工作情況以及國家出臺的相關(guān)政策，從而企業(yè)可以采取有效的防范措施并且提高企業(yè)的應(yīng)變能力。二是要加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部工作人員的自身素質(zhì)，從而提升企業(yè)的總體工作水平；三是要加強(qiáng)企業(yè)對于財務(wù)方面的管理和控制，建立完善的財務(wù)管理制度，避免為不法分子造成可乘之機(jī)。
四、結(jié)論
房地產(chǎn)行業(yè)目前仍是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要組成部分，并且有著較好的發(fā)展前景。本文旨在探究房地產(chǎn)企業(yè)在面對激烈的市場競爭、突出的內(nèi)在矛盾以及外在調(diào)控壓力的情況下，是如何科學(xué)有效的進(jìn)行財務(wù)風(fēng)險管理，從而實現(xiàn)自身的可持續(xù)發(fā)展。
作者:卞曉燕 單位:沈陽坤泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
參考文獻(xiàn)：
[1]曹陽.基于風(fēng)險定位的房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警研究[D].哈爾濱理工大學(xué),2014.
[2]石夢娜.我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制研究[D].武漢理工大學(xué),2013.
[3]許璐.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警管理研究[D].武漢理工大學(xué),2012.
關(guān)鍵詞：財務(wù)風(fēng)險；財務(wù)風(fēng)險的劃分；對策
中圖分類號：F23文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A
一、財務(wù)風(fēng)險的內(nèi)涵
財務(wù)風(fēng)險的概念最先出現(xiàn)在財務(wù)管理領(lǐng)域，其出發(fā)點是基于企業(yè)財務(wù)管理決策活動過程中的不確定性。企業(yè)財務(wù)風(fēng)險是風(fēng)險中最為常見的一種，其強(qiáng)調(diào)的風(fēng)險主體是市場經(jīng)濟(jì)的參與者和競爭者。財務(wù)風(fēng)險按其在經(jīng)營過程中的表現(xiàn)不同，可以分為狹義的和廣義兩種。
（一）狹義財務(wù)風(fēng)險。狹義財務(wù)風(fēng)險也稱籌資或融資風(fēng)險，首先是由企業(yè)負(fù)債引起的，具體來說是指企業(yè)因借入資金而引起的用貨幣資金償還到期債務(wù)的不確定性，沒有債務(wù)就不存在財務(wù)風(fēng)險。
（二）廣義財務(wù)風(fēng)險。這種觀點認(rèn)為，企業(yè)財務(wù)風(fēng)險是一種微觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險，是企業(yè)所面臨的全部風(fēng)險的貨幣化的表現(xiàn)形態(tài)，是企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險的集中體現(xiàn)。所以廣義的財務(wù)風(fēng)險就是指在企業(yè)的經(jīng)營活動中，由于各種難以或無法預(yù)料和控制的因素的影響，使企業(yè)實現(xiàn)的財務(wù)收益和預(yù)期財務(wù)收益發(fā)生背離，因而有蒙受損失的機(jī)會和可能。企業(yè)財務(wù)活動的組織和管理過程中的某一方面或環(huán)節(jié)的問題，都有可能使得風(fēng)險轉(zhuǎn)化為損失。這種對企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的界定方式，有利于企業(yè)經(jīng)營者從市場經(jīng)濟(jì)的高度，以企業(yè)的價值或資金運(yùn)動為主線，來辨識、衡量、評價和處置所面臨的全部風(fēng)險。從財務(wù)風(fēng)險預(yù)警的角度看，企業(yè)財務(wù)風(fēng)險不僅限于籌資活動產(chǎn)生的風(fēng)險，不當(dāng)?shù)耐顿Y活動、營運(yùn)活動、分配活動同樣可能導(dǎo)致企業(yè)面臨風(fēng)險。因此，本文認(rèn)為，廣義觀體現(xiàn)出了財務(wù)的本質(zhì)，能真正反映市場經(jīng)濟(jì)條件下企業(yè)財務(wù)關(guān)系的全貌，這種定義更加科學(xué)合理。因而本文將財務(wù)風(fēng)險定義為：企業(yè)在經(jīng)營活動中，由于外部環(huán)境和內(nèi)部條件發(fā)生各種難以預(yù)料或控制的變化，而導(dǎo)致企業(yè)財務(wù)狀況的惡化和經(jīng)營成果的降低。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的劃分
房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)。從資金來源劃分財務(wù)風(fēng)險，主要有籌資風(fēng)險、投資風(fēng)險和資金回籠風(fēng)險。
（一）籌資風(fēng)險。即企業(yè)因籌資活動而引起的收益不確定性以及到期不能償付債務(wù)本息和投資者報酬的風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)的自由資金比例較低，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)基金主要來源于貸款。經(jīng)調(diào)查顯示，當(dāng)前我國的房地產(chǎn)市場資產(chǎn)負(fù)債率水平普遍超過了七成，有的甚至達(dá)到了九成以上。房地產(chǎn)行業(yè)是高風(fēng)險、高收益的行業(yè)，很多房地產(chǎn)企業(yè)不顧高負(fù)債水平帶來的高額資金成本以及到期不能償本付息的風(fēng)險，盲目、大規(guī)模地籌集資本帶來了較大的財務(wù)風(fēng)險。主要表現(xiàn)在：債務(wù)規(guī)模過大、利率過高而導(dǎo)致的籌資成本費(fèi)用過高；債務(wù)期限結(jié)構(gòu)不合理，造成債務(wù)到期過分集中而導(dǎo)致財務(wù)危機(jī)。債務(wù)規(guī)模不合理而導(dǎo)致過度負(fù)債，既造成資金浪費(fèi)，又增加了財務(wù)費(fèi)用。
（二）投資風(fēng)險。即企業(yè)因投資活動而給企業(yè)帶來的風(fēng)險。房地產(chǎn)項目投資機(jī)會的選擇與決策分析是整個房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程的重要環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)項目成功與否主要取決于這一階段的工作。投資機(jī)會的選擇由投資機(jī)會尋找和篩選兩個過程組成?？梢姡徽撌菍ふ彝顿Y機(jī)會還是對投資機(jī)會進(jìn)行篩選，都與對房地產(chǎn)市場的了解、調(diào)查和分析有關(guān)，是在對市場環(huán)境的分析和市場供求關(guān)系的分析等基礎(chǔ)上完成的。而在現(xiàn)實情況中，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)過多地注重大量籌集資金、上大項目、追求高收益，在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)投資過程中忽略了對市場以及項目等的可行性分析評價，從而表現(xiàn)為：投資項目在技術(shù)上不可行或尚不成熟；市場調(diào)研有誤，產(chǎn)品上市后滯銷、落后；投資項目規(guī)劃過大或過小，行業(yè)過度擴(kuò)張或無力控制管理；負(fù)債經(jīng)營的負(fù)債率過高造成債務(wù)負(fù)擔(dān)沉重；技術(shù)、市場等情況發(fā)生變化導(dǎo)致企業(yè)投資項目的實際收益與預(yù)期收益相差過大。
（三）資金回籠風(fēng)險。即企業(yè)在銷售實現(xiàn)過程中由于賒銷的原因，在成品資金轉(zhuǎn)化為結(jié)算資金以及結(jié)算資金轉(zhuǎn)化為貨幣資金時，轉(zhuǎn)化過程中時間和金額的不確定性。房地產(chǎn)企業(yè)多數(shù)自由資金比例低，房地產(chǎn)開發(fā)所需要的資金基本上依靠銀行貸款，資產(chǎn)負(fù)債水平高，同時房地產(chǎn)企業(yè)在銷售的過程中并不都是一次性能收回產(chǎn)品的投入的。此時，企業(yè)因債務(wù)規(guī)模過大或債務(wù)期限結(jié)構(gòu)不合理，可能會造成企業(yè)的償債能力急劇下降，現(xiàn)金支出壓力陡升，進(jìn)而陷入財務(wù)困境，使企業(yè)的形象和聲譽(yù)遭到嚴(yán)重?fù)p害，甚至導(dǎo)致破產(chǎn)。
三、防范房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的對策
（一）制定合理的財務(wù)預(yù)算并有效實施。由于財務(wù)預(yù)算在實施過程中存在很多的不確定性因素，致使房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營周期過程中可能會出現(xiàn)很多問題，這直接關(guān)系了企業(yè)所投資項目的成功與否，也會給企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益造成相當(dāng)大的負(fù)面影響。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)部門應(yīng)該以項目預(yù)算和資本預(yù)算為前提條件，對企業(yè)資金的投資項目、收支比例、利潤獲取及資金調(diào)整做出合理、具體的安排。這就要求企業(yè)財務(wù)部門在制定前期預(yù)算的過程中，應(yīng)該積極、詳細(xì)地考慮建設(shè)的可行性、消耗費(fèi)用、工程投資、利益收入、借款工作等內(nèi)容，并且根據(jù)資金使用標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行財務(wù)預(yù)算，以保證項目開發(fā)投資決策過程能夠起到良好的市場效應(yīng)，讓企業(yè)根據(jù)市場制定投資決策，避免出現(xiàn)資金失誤而造成資金損失。同時，企業(yè)資金預(yù)算的制定，企業(yè)財務(wù)部門應(yīng)該參照企業(yè)的整體運(yùn)作情況，對資金的需求和使用詳細(xì)地規(guī)劃，建立一個完善的企業(yè)財務(wù)預(yù)算指標(biāo)體系。在企業(yè)的日常運(yùn)營過程中，可采取月度考核、季度審查、年度小結(jié)等各種方式結(jié)合起來，對企業(yè)財務(wù)使用做好檢查、考核工作，合理調(diào)整企業(yè)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)轉(zhuǎn)，讓自己的財務(wù)職能得到充分的發(fā)揮。
（二）融資渠道多元化，優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)。我國多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比例低，資產(chǎn)負(fù)債率水平高。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)適當(dāng)控制負(fù)債規(guī)模，在充分估算企業(yè)償債能力下，通過合法途徑籌集到能夠滿足企業(yè)發(fā)展的資金，以不斷完善、優(yōu)化自己的資金結(jié)構(gòu)。在采用傳統(tǒng)方式籌集資金時可以按照融資渠道多樣式的原則，科學(xué)合理地分配外部多的儲備資金，在協(xié)調(diào)資本權(quán)益比率方面要保證比例的有效性，將資產(chǎn)負(fù)債率降至最小，對企業(yè)的資本使用合理規(guī)劃，這樣能夠避免企業(yè)在資金籌備方面面臨較大的壓力，大大降低了財務(wù)風(fēng)險。這就需要有關(guān)部門對預(yù)售房款、銀行回款等傳統(tǒng)的融資渠道加強(qiáng)管理，還要確保資金的回收能按時到位，這樣就能避免資金的浪費(fèi)；企業(yè)還能夠利用股票集資、債券處理、合作運(yùn)營等方式不斷提升自己的資金儲備，讓企業(yè)的運(yùn)營規(guī)模得到擴(kuò)大。這樣，能夠吸引到很多投資者與企業(yè)實現(xiàn)合作交流，不斷擴(kuò)展投資者與企業(yè)合作的項目。這對于房地產(chǎn)公司的持續(xù)發(fā)展很有幫助，同時能夠不斷優(yōu)化公司結(jié)構(gòu)，對于降低財務(wù)風(fēng)險能夠發(fā)揮良好的作用。
（三）提高房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)及高管人員綜合素質(zhì)
1、決策能力。單位負(fù)責(zé)人應(yīng)對本單位的財務(wù)管理工作負(fù)責(zé)。作為決策者要增強(qiáng)對財務(wù)管理工作的責(zé)任感和使命感，要不斷提高自身的決策能力；不斷學(xué)習(xí)和掌握新的管理技術(shù)和方法，提高自身的政治素質(zhì)修養(yǎng)。決策者通過學(xué)習(xí)和培訓(xùn)要能夠讀懂資產(chǎn)負(fù)債表、損益表和現(xiàn)金流量表三種主要財務(wù)報表。通過經(jīng)驗和自身能力進(jìn)行科學(xué)的判斷決策，最大限度地降低財務(wù)風(fēng)險。財務(wù)管理是圍繞資金運(yùn)動而進(jìn)行的融資、投資、資金回收和利潤分配等內(nèi)容的管理活動。建設(shè)的重點在于滿足預(yù)算和現(xiàn)金流所需的資金，實施恰當(dāng)?shù)娘L(fēng)險控制，確保信息的可靠性以及對財務(wù)、經(jīng)營過程進(jìn)行適當(dāng)?shù)谋O(jiān)督與控制。為適應(yīng)不斷改革和發(fā)展的新形勢，必須培養(yǎng)一支有素質(zhì)、懂管理、善于開拓創(chuàng)新的財會隊伍。企業(yè)負(fù)責(zé)人要積極鼓勵和支持財會人員參加各種類型的業(yè)務(wù)培訓(xùn)和學(xué)習(xí)，一方面選派思想素質(zhì)好，責(zé)任心強(qiáng)，能力高的財務(wù)人員到企業(yè)來；另一方面加強(qiáng)企業(yè)現(xiàn)有財務(wù)人員專業(yè)培訓(xùn)，加強(qiáng)會計法、會計制度等內(nèi)容培訓(xùn)，使財務(wù)人員能適應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)工作。同時，還要根據(jù)現(xiàn)代企業(yè)制度對高效率科學(xué)管理的客觀要求，改變過去重視樓盤銷售輕視財務(wù)管理的陳舊管理方式。不斷提高其理論水平和業(yè)務(wù)素質(zhì)，提高其處理和解決實際問題的能力。建立財會人員繼續(xù)教育檢查和考核制度，從制度上保證財會人員素質(zhì)的不斷提高，注重對在職財會人員加強(qiáng)職業(yè)道德教育，增強(qiáng)財會人員的監(jiān)管意識，督促財會人員依法進(jìn)行會計核算和會計監(jiān)督。
2、財務(wù)戰(zhàn)略能力。資金是制約企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵因素。財務(wù)管理的職能是預(yù)測公司資金的需要量和籌集公司所需要的資金。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)策劃常常以增加財務(wù)杠桿效益為出發(fā)點，采用積極的籌資策略，合理控制債務(wù)比重，要加強(qiáng)資金管理，盡可能地降低資金成本，減少籌資風(fēng)險。但不能僅滿足企業(yè)當(dāng)時的資金需求，應(yīng)該以科學(xué)的戰(zhàn)略管理眼光來設(shè)計、保持和拓展籌資渠道，使企業(yè)不斷獲得穩(wěn)定、可靠、低成本和低風(fēng)險的資金。
（四）開支節(jié)源，重視成本控制。成本管理也是企業(yè)財務(wù)管理的核心工作，其管理水平的高低、管理工作的好壞，不僅影響企業(yè)自身的利益，而且直接影響著以成本為定價基礎(chǔ)的房地產(chǎn)商品的價格。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既要重視成本管理，又要切實搞好成本管理。一是確定開發(fā)成本項目和成本開發(fā)范圍，不得擅自擴(kuò)大開支范圍，提高開支標(biāo)準(zhǔn)，準(zhǔn)確地計算開發(fā)產(chǎn)品成本；二是建立二級成本核算管理體系，實行成本責(zé)任制。企業(yè)應(yīng)遵循統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，分級管理的原則，在財務(wù)部門下設(shè)立二級成本核算單位，如向材料部門、工程部門、經(jīng)營部門等部門委派成本核算員，負(fù)責(zé)做好各部門的成本核算工作，協(xié)助各部門完成財務(wù)部門下達(dá)的各項成本計劃指示。同時，明確規(guī)定各核算單位的經(jīng)濟(jì)責(zé)任，實行利益與效益掛鉤。二級成本核算管理體系可以為企業(yè)經(jīng)營管理者提供科學(xué)、可靠的決策信息。
四、結(jié)語
綜上所述，由于房地產(chǎn)企業(yè)自身投資金額大、項目開發(fā)周期長、資金回籠較慢的特殊性，其投資收益容易受社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及政府政策的影響，從而使房地產(chǎn)投資成為高風(fēng)險的經(jīng)濟(jì)活動。而房地產(chǎn)行業(yè)同時又是高風(fēng)險行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行項目投資必然伴隨著投資風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項目投資前，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行嚴(yán)密的市場調(diào)研，對項目進(jìn)行謹(jǐn)慎的風(fēng)險分析，對項目的預(yù)期收益進(jìn)行合理的預(yù)測，判斷項目投資方案是否合理可行?？傊谌找婕ち业氖袌龈偁幹?，房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得持續(xù)的競爭力，就必須綜合提高企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理水平，盡可能地規(guī)避風(fēng)險，以獲得最大的收益。
（作者單位：石家莊經(jīng)濟(jì)學(xué)院）
主要參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞：財務(wù)風(fēng)險，房地產(chǎn)，資金周轉(zhuǎn)率，現(xiàn)金流量
改革開放以來，隨著我國經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深入，以推行城市綜合開發(fā)、住房制度改革、房屋商品化和土地有償使用等制度為契機(jī)，使得我國房地產(chǎn)業(yè)得以迅速恢復(fù)、發(fā)展和壯大，并顯示出勃勃生機(jī)和旺盛活力。房地產(chǎn)業(yè)在整個國民經(jīng)濟(jì)體系中屬于先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，處于主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)地位，起到非常重要的作用。房地產(chǎn)業(yè)以其產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度強(qiáng)、帶動系數(shù)大等特點，成為促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)增長的支柱產(chǎn)業(yè)。近幾年來，國家調(diào)控的力度明顯加大，房地產(chǎn)行業(yè)的行業(yè)制度、開發(fā)模式以及監(jiān)管制度都在逐步完善。
一、 財務(wù)風(fēng)險的概念
狹義財務(wù)風(fēng)險是指由企業(yè)負(fù)債引起的，具體來說指企業(yè)因負(fù)債增加使償債能力減弱或減少企業(yè)利潤的可能性，通常也稱為籌資風(fēng)險。一般資本的來源有兩個方面：企業(yè)的所有者出資和企業(yè)向外界借入的資本。廣義財務(wù)風(fēng)險，是指企業(yè)在經(jīng)營及各項財務(wù)活動中，由于各種無法預(yù)計或不可控因素的存在，及財務(wù)狀況的不確定性，使企業(yè)的實際收益與預(yù)期收益發(fā)生偏離而蒙受損失可能性。這一解釋反映了財務(wù)風(fēng)險是個綜合性極強(qiáng)的概念。
二、 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的特征
2.1 資金周轉(zhuǎn)率比較低
房地產(chǎn)項目開發(fā)主要包括項目的征地、項目的開發(fā)、項目建設(shè)、竣工和物業(yè)階段，在這些階段之中，每個階段都有資金的投入，在項目建設(shè)階段有條件的企業(yè)開始預(yù)售，部分資金得到回籠，而到竣工和物業(yè)階段才可以回收全部資金。與此同時，地產(chǎn)項目的價格都比較高，銷售大多采取分期付款的形勢，使得資金在短期內(nèi)不能得到有效的回收，需要一段很長的時間才會得到全部回收，增加了房地產(chǎn)企業(yè)項目運(yùn)作的資金壓力。
.2.2 過度使用財務(wù)杠桿
房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行項目運(yùn)作需要大量的資金，很多房地產(chǎn)企業(yè)采取負(fù)債經(jīng)營的形式，這就導(dǎo)致財務(wù)杠桿使用過度，財務(wù)杠桿的使用一方面可以使公司股東使用少量自由資本并很好的利用外來資本，產(chǎn)生稅盾效應(yīng)，提高企業(yè)股東的權(quán)益收益率，但是過高財務(wù)杠桿意味著高度資金流動風(fēng)險，企業(yè)面臨巨大還款壓力，企業(yè)股東權(quán)益收益率變得不大穩(wěn)定。
2.3 資產(chǎn)期限不匹配
越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)選擇借債來經(jīng)營房地產(chǎn)項目，這就對企業(yè)的資金變現(xiàn)能力提出更高的要求，企業(yè)借債必須有足額的資產(chǎn)進(jìn)行匹配，否則很容易造成資金不足的困境。我國房地產(chǎn)企業(yè)流動資產(chǎn)以房地產(chǎn)完工商品房、在建項目、出租項目和土地構(gòu)成，還有原材料、庫存、消耗品等，尤其是存貨很難變現(xiàn)，流動性很差，導(dǎo)致流動資產(chǎn)和流動負(fù)債不夠匹配，償債壓力十分巨大。
2.4 現(xiàn)金流入期限不夠均衡
良好的現(xiàn)金流是房地產(chǎn)項目正常運(yùn)作的根本保證，但是很多房地產(chǎn)上是現(xiàn)金流入不夠穩(wěn)定。一方面房地產(chǎn)企業(yè)采取預(yù)售的辦法在項目開展階段獲得資金流入，但是開發(fā)項目預(yù)售期和銷售期的匹配不夠造成主營業(yè)務(wù)現(xiàn)金流不夠穩(wěn)定。另外一方面房地產(chǎn)企業(yè)投資收益的現(xiàn)金流入也不均衡，這樣就導(dǎo)致了有時現(xiàn)金流入過多造成現(xiàn)金冗余，而有時現(xiàn)金流入不足導(dǎo)致短期償債風(fēng)險。
三、 財務(wù)風(fēng)險的類型
3.1 償債風(fēng)險
償債風(fēng)險是企業(yè)無法按期償還到期債務(wù)的風(fēng)險。通常企業(yè)都是負(fù)債經(jīng)營的，負(fù)債在企業(yè)經(jīng)營中有一些正面作用，可以利用稅盾效應(yīng)合理避稅，也可以利用杠桿作用加倍擴(kuò)大企業(yè)的盈利能力。但是負(fù)債有固定償還期限，必須到期償還，否則企業(yè)可能面臨破產(chǎn)的風(fēng)險。此外負(fù)債需要每期按時償還利息，這對于企業(yè)來說是經(jīng)營成本，會影響企業(yè)的盈利。
3.2 營運(yùn)風(fēng)險
營運(yùn)風(fēng)險是指由于外部環(huán)境的復(fù)雜變化和企業(yè)自身的內(nèi)部控制而導(dǎo)致企業(yè)無法實現(xiàn)對資產(chǎn)正常的循環(huán)和周轉(zhuǎn)或者資產(chǎn)周轉(zhuǎn)困難的可能性及其可能造成的損失。如存貨周轉(zhuǎn)不暢，存貨滯銷，這些屬于企業(yè)的營運(yùn)風(fēng)險。企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)狀況與供、產(chǎn)、銷各個經(jīng)營環(huán)節(jié)密切相關(guān)，任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，都會影響到企業(yè)資金的正常周轉(zhuǎn)。
3.3 盈利風(fēng)險
盈利風(fēng)險是企業(yè)無法順利開展生產(chǎn)經(jīng)營活動，無法賺取可以保證生產(chǎn)經(jīng)營各項支出的利潤的風(fēng)險。
盈利是企業(yè)的重要經(jīng)營目標(biāo)，是企業(yè)生存和發(fā)展的重要物質(zhì)基礎(chǔ)，他不僅關(guān)系到企業(yè)所有者的投資收益，也是企業(yè)償還債務(wù)的重要保障。盈利是各個生產(chǎn)經(jīng)營環(huán)節(jié)相互協(xié)調(diào)相互貫穿的結(jié)果。
3.4 發(fā)展風(fēng)險
發(fā)展風(fēng)險是指由于外部環(huán)境的變化或者自身生產(chǎn)經(jīng)營理念的變化而使企業(yè)的發(fā)展出現(xiàn)減緩甚至倒退的可能性。
企業(yè)的發(fā)展是指企業(yè)通過自身的生產(chǎn)經(jīng)營活動不斷擴(kuò)大積累擴(kuò)大規(guī)模。如規(guī)模的擴(kuò)大、盈利的持續(xù)增長、市場競爭力的增長等。企業(yè)的發(fā)展指的是企業(yè)的健康穩(wěn)定可持續(xù)的發(fā)展，而不是未來追求眼下的利益而不顧企業(yè)長久發(fā)展的發(fā)展。企業(yè)能否健康發(fā)展取決于多種因素，包括外部經(jīng)營環(huán)境，企業(yè)內(nèi)在素質(zhì)及資源條件等，這些因素的變化都有可能給企業(yè)帶來發(fā)展風(fēng)險。
3.5 現(xiàn)金流量風(fēng)險
現(xiàn)金流量風(fēng)險是指企業(yè)現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入在時間上不一致所形成的風(fēng)險。當(dāng)企業(yè)的現(xiàn)金凈流量不穩(wěn)定，可能會導(dǎo)致企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營陷入困境、收益下降，也可能給企業(yè)帶來信用危機(jī)，使企業(yè)的形象和聲譽(yù)遭受嚴(yán)重?fù)p失，最終陷入財務(wù)困境，甚至導(dǎo)致破產(chǎn)?，F(xiàn)金循環(huán)要經(jīng)歷采購、生產(chǎn)、銷售、分配等諸多環(huán)節(jié)，不論某一環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題都會給企業(yè)帶來風(fēng)險。
參考文獻(xiàn)
[1] 宋民剛.我國A股上市地產(chǎn)公司財務(wù)風(fēng)險特征研究[D].河北：河北經(jīng)貿(mào)大學(xué)，2010：10-14
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摘 要 本文從目前房地產(chǎn)企業(yè)面臨的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的背景入手，利用房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)報表分析了當(dāng)前房地產(chǎn)也面臨的財務(wù)風(fēng)險，并對這些風(fēng)險提出了風(fēng)險管理措施。
關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 財務(wù)風(fēng)險 風(fēng)險防范
一、引言
房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，資金投入量大、回收期長以及變現(xiàn)能力差的特點決定了該行業(yè)必然會面臨巨大的財務(wù)風(fēng)險，因此，對當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行深入分析，并尋求有效控制財務(wù)風(fēng)險的措施，已成為一個亟待解決的問題。
二、當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)財務(wù)風(fēng)險現(xiàn)狀分析
以下分析中主要選取四個房地產(chǎn)業(yè)的標(biāo)桿企業(yè)：萬科、招商、保利、金地。
（一）財務(wù)風(fēng)險分析
大多數(shù)上市房地產(chǎn)企業(yè)的速動比率較低，資產(chǎn)負(fù)債率偏高，且現(xiàn)金流為負(fù)值，財務(wù)風(fēng)險并不低（見表1）。
從四家標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流情況來看，經(jīng)營性現(xiàn)金流均為負(fù)。保利地產(chǎn)三季度末的經(jīng)營現(xiàn)金流已經(jīng)為-81.76億元，比上年同期現(xiàn)金情況減少67.67%。甚至有部分企業(yè)的現(xiàn)金流較去年相比下降了200%以上，如萬科地產(chǎn)現(xiàn)金流為-6.2億元，比去年同期下降了220%。
1．速動比率明顯降低，短期償債壓力大
從表2可見，在目前樓市低迷的情況下，速動比率比流動比率更好的體現(xiàn)公司的短期償債能力。與2007年第三季度相比，2008年三季度的速動比率均有所下降，分別為0.22、0.29、0.18、0.12，這說明四家企業(yè)在經(jīng)歷了大幅拿地、迅速擴(kuò)張之后，出現(xiàn)了嚴(yán)重的資金壓力，均需要加強(qiáng)對資金的風(fēng)險監(jiān)控。尤其是招商地產(chǎn)，三季度的速動比率為0.31，處于較低的水平。目前，招商地產(chǎn)急需提高資金的運(yùn)營能力，減少短期償債壓力。
2．資產(chǎn)負(fù)債率普遍偏高，長期償債令人擔(dān)憂
從表3可以看出，萬科、保利、金地、招商四家上市房地產(chǎn)企業(yè)2008年三季度的資產(chǎn)負(fù)債率均為70%左右，高出60%的警戒線。與2007年相比均有所提高，提高最明顯的是金地集團(tuán)，由2007年三季度的43.05%提升至73.3%，其一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債為39億元，較年初增加254.55%；長期借款上升為81.91億元，較年初增加51.55%。而截止9月末，金地的銷售額不到79億元，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流仍為負(fù)。
（二）盈利能力分析
1．營業(yè)收入增加，但仍難抗行業(yè)大勢
從上表中可以看出，四家標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)收入同比普遍增長，但仍難抗行業(yè)大勢，紛紛調(diào)減銷售。報告期內(nèi)萬科業(yè)績穩(wěn)步增長，前三季度營業(yè)收入為141.73億元，同比增長59.04%，其中第三季度的營業(yè)收入為52.87億元，同比增長71.04%。保利地產(chǎn)2008年前三季度的營業(yè)收入為39.09億元，同比增長71.22%。但僅從第三季度的營業(yè)收入來看，卻都存在一定幅度的下降，第三季度的營業(yè)收入為13.12億元，同比降低27.53%。
2．利潤增長放緩
萬科第三季度凈利潤為2.15億元，同比下降13.42%。對于第三季度凈利潤的下降，萬科的解釋是手計提存貨跌價準(zhǔn)備等因素的影響，也即萬科目前的存貨降價，導(dǎo)致了利潤下跌。
而保利地產(chǎn)2008年前三季度的凈利潤均有大幅增長，高達(dá)12.67億元，同比增長125.38%，但僅從第三季度的凈利潤來看，卻都存在一定幅度的下降，同比降低18%。
金地集團(tuán)前三季度的凈利潤出現(xiàn)小幅增長，同比增長分別為7.02%。從第三季度單季數(shù)據(jù)來看，凈利潤為1.10億元，同比下降10%。
招商地產(chǎn)前三季度的凈利潤也呈下降趨勢，降幅19.05%，僅從第三季度單季數(shù)據(jù)來看，凈利潤卻出現(xiàn)大幅提升，達(dá)1.7億元，同比增長170.26%，而其凈利潤并不是來自于主業(yè)務(wù)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，而是由于遠(yuǎn)期外匯買賣合同的公允價值增加所致。季報顯示，招商第三季度公允價值變動收益為1.11億元，同比大幅增長667.44%。
（三）資產(chǎn)管理能力分析
1．存貨激活，存貨周轉(zhuǎn)率下降
由于房地產(chǎn)項目建設(shè)周期一般為2-3年，按照村后在2.5年內(nèi)銷售并回籠資金計算，存貨周轉(zhuǎn)率應(yīng)該不低于0.4。但四家標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)早在2007年就已經(jīng)跌破0.4這一安全值。
其中，保利地產(chǎn)三季度末存貨為417.51億元，比年初增加48.66%，成為四大龍頭中存貨增幅最大的公司。而在廣深兩地大幅降價的金地集團(tuán)，存貨也達(dá)到265.91億元，比年初增加42.77%，即使再出現(xiàn)類似去年的熱銷情況，它的存貨也能再賣3年。
招商地產(chǎn)三季度末存貨為215.52億元，比年初增加25.54%。招商地產(chǎn)今年的計劃銷售目標(biāo)為100億元，而前三季度僅完成銷售額約50億元。低迷的市場嚴(yán)重影響了招商地產(chǎn)的銷售額，造成了存貨的積壓。
即便是龍頭企業(yè)萬科，2008年三季度的存貨也已高達(dá)873.76億元，較年初增加31.45%，約占其資產(chǎn)總值的72%，以萬科三季度52.87億元的營業(yè)收入計算，這些存貨的消化還需要近2年的時間。
2．現(xiàn)金流持續(xù)惡化，資金壓力大
存貨的大量積壓，嚴(yán)重的制約了經(jīng)營性資金的流動性，目前，大部分上市房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額均為負(fù)值，而期末現(xiàn)金流仍保持正值，這是由籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流來彌補(bǔ)的。萬科已連續(xù)兩年出現(xiàn)融資前的負(fù)現(xiàn)金流狀況，2008年三季度末，萬科經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-19.89億元，投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額則更低，達(dá)-21.3億元。保利地產(chǎn)更為嚴(yán)重，已經(jīng)連續(xù)5年出現(xiàn)負(fù)現(xiàn)金流增長，2008年三季度末，保利地產(chǎn)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-81.76億元，同比減少67.67%。
三、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行財務(wù)風(fēng)險管理的措施
1．建立多元化的融資渠道，降低資產(chǎn)負(fù)債率。一方面，加強(qiáng)預(yù)售房款、銀行貸款、股票、債券融資、合作開發(fā)等這些傳統(tǒng)融資渠道的管理。另一方面，可以通過吸收股權(quán)投資來擴(kuò)充自有資金；或者可以利用房地產(chǎn)信托計劃融資。通過融資渠道多元化、搭配好資本權(quán)益比率等方法，改善資本結(jié)構(gòu)減輕籌資壓力、降低財務(wù)風(fēng)險。
2．進(jìn)行市場調(diào)研，防范市場風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對市場容量和社會承受能力認(rèn)真調(diào)查，進(jìn)行嚴(yán)格的投資項目決策論證。
3．建立適應(yīng)市場的營銷策略。各房地產(chǎn)企業(yè)需要靈活組合營銷策略，加快資金回籠，發(fā)揮資金成本的杠桿作用，創(chuàng)新營銷策略，進(jìn)一步拓展市場。
4．進(jìn)行財務(wù)分析和財務(wù)監(jiān)督。加強(qiáng)投資項目的風(fēng)險分析和方法性研究，對企業(yè)的經(jīng)營活動和經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行事前、事中、事后的監(jiān)督，準(zhǔn)確的財務(wù)預(yù)測可以把風(fēng)險降到最低限度，有效地防范、抵御各種風(fēng)險。
5．加強(qiáng)和提高房地產(chǎn)企業(yè)決策者、財務(wù)人員的財務(wù)管理意識和綜合素質(zhì)。
6．確定財務(wù)成本管理戰(zhàn)略、加強(qiáng)內(nèi)部控制、建立健全策劃監(jiān)督體系，最大程度地避免人為因素的不利影響，提高成本管理績效。
參考文獻(xiàn)：
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 財務(wù)分析 財務(wù)風(fēng)險 激烈
一、房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險類型和特點
（一）房地產(chǎn)企業(yè)項目的籌資風(fēng)險及特點
1、房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)初期，自有資本比例很低，主要依靠負(fù)債進(jìn)行開發(fā)
當(dāng)前，我國的房地產(chǎn)企業(yè)自有資金很少，資金來源主要依靠銀行貸款。期初時房地產(chǎn)企業(yè)較多的享受到借款資金所帶來的益處，然而隨著我國政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控和貸款的陸續(xù)到期，房地產(chǎn)企業(yè)出險了很多前期貸款的本金和利息無錢支付的現(xiàn)象。從某種程度上可以說，房地產(chǎn)企業(yè)有時候僅是空有亮麗的外表，在其背后其實背負(fù)著巨額債務(wù)。
2、房地產(chǎn)企業(yè)再融資困難
由于我國房地產(chǎn)企業(yè)資金大部分來自于銀行貸款，負(fù)債經(jīng)營比重較大。造成房地產(chǎn)企業(yè)利息負(fù)擔(dān)沉重。房地產(chǎn)企業(yè)一旦再次獲得資金的能力降低，將會直接面臨資金斷裂的風(fēng)險，這對房地產(chǎn)企業(yè)而言，將是致命的。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)項目的投資風(fēng)險及特點
房地產(chǎn)企業(yè)前期所需資金數(shù)額多、投入較大，這種行業(yè)特點使得投資活動成為房地產(chǎn)企業(yè)的活動核心。房地產(chǎn)企業(yè)的項目投資風(fēng)險是指在房產(chǎn)項目投資中由于不可知因素的影響，使得房產(chǎn)項目無法達(dá)到預(yù)期收益或目的，而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力和盈利能力受到一定影響，直接造成房地產(chǎn)企業(yè)在投資環(huán)節(jié)需要面臨不確定性風(fēng)險。
（三）房地產(chǎn)企業(yè)的項目經(jīng)營風(fēng)險及特點
房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險主要是指兩部分，一種是材料采購風(fēng)險；另一種是存貨變現(xiàn)風(fēng)險。
1、材料采購風(fēng)險
是指房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)前的物價不斷上漲的市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，鋼材、水泥等建筑原材料的價格日益增長。隨著原材料的價格上漲，房地產(chǎn)企業(yè)的采購成本被增加。使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨著一定的風(fēng)險。
2、存貨變現(xiàn)風(fēng)險
房地產(chǎn)企業(yè)在正常運(yùn)營中還會受到利率波動的影響。貸款利率的增長會增加房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本，從而使其預(yù)期收益被減少。從2007年開始，我國政府為了抑制通貨膨脹，一共進(jìn)行了六次加息。再加之當(dāng)前金融市場不斷收緊，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)成本被持續(xù)增加，間接導(dǎo)致按揭貸款購房者的購房成本迅速上升，直接造成市場對房產(chǎn)的需求降低。
二、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)財務(wù)分析，防范財務(wù)風(fēng)險
（一）通過償債能力分析，防范財務(wù)風(fēng)險
1、從分析短期償債能力入手
房地產(chǎn)企業(yè)短期償債能力指標(biāo)主要有流動比率、速動比率、現(xiàn)金比率。流動比率是流動資產(chǎn)與流動負(fù)債的比值；速動比率是速動資產(chǎn)與流動負(fù)債的比值。速動資產(chǎn)是流動資產(chǎn)中變現(xiàn)速度較快或者償債能力較強(qiáng)的資產(chǎn)?，F(xiàn)金比率是立即可動用的資金與流動負(fù)債的比值。一般而言，房地產(chǎn)企業(yè)的流動比率和速動比率越高，企業(yè)擁有的可用于抵償短期債務(wù)的流動資金就越多，短期償債能力也越強(qiáng)。但是，在實際的財務(wù)分析時，尤其是在通過分析財務(wù)指標(biāo)評判企業(yè)風(fēng)險時，還要結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的自身特點和行業(yè)情況，比如，房地產(chǎn)企業(yè)資金回流慢，前期投入通常較多。在這種情況下，財務(wù)分析時就不能將其與一般的流通企業(yè)相提并論。比如，對房地產(chǎn)企業(yè)而言，有時流動比率和速動比率雖然較高，但并不能簡單評判其短期債務(wù)就一定能如期償還。因為，倘若應(yīng)收賬款存在大量呆賬、壞賬，那么這兩個比率可能就會因為應(yīng)收賬款的弱變現(xiàn)能力而失去其應(yīng)有的特性。同理，現(xiàn)金比率也并非越高越好。若其過高，可能代表房地產(chǎn)企業(yè)沒能對資金進(jìn)行合理的調(diào)度，從而造成資金浪費(fèi)或閑置現(xiàn)象。
2、從分析長期償債能力入手
長期償債能力指標(biāo)主要有凈資產(chǎn)負(fù)債率、資產(chǎn)負(fù)債率等。其中，資產(chǎn)負(fù)債率表明在房地產(chǎn)企業(yè)的總資產(chǎn)中通過借款方式籌集的資金占有的比例。該指標(biāo)能夠直接反映出房地產(chǎn)企業(yè)債權(quán)人權(quán)益的保障程度。通常，該比率越低越好。比值越低，代表負(fù)債的償還度就越高，財務(wù)風(fēng)險也就越小。凈資產(chǎn)負(fù)債率是房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債總額與企業(yè)所有者權(quán)益的比值。該比值通常用于表明房地產(chǎn)企業(yè)的基本財務(wù)結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定情況。比值越高，表明房地產(chǎn)企業(yè)具有較高風(fēng)險的財務(wù)結(jié)構(gòu)；反之，倘若比值較低，則表明房地產(chǎn)企業(yè)具有較低風(fēng)險的財務(wù)結(jié)構(gòu)。一般而言，該比值越低越好，比值越低，表明房地產(chǎn)企業(yè)債權(quán)人的權(quán)益就越有保障，財務(wù)風(fēng)險越小。
（二）通過支付能力分析，防范財務(wù)風(fēng)險
對房地產(chǎn)企業(yè)而言，支付能力的情況直接與財務(wù)風(fēng)險緊密相連。從某種意義上可以說，支付能力的好壞，是衡量房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的一個主要標(biāo)志。關(guān)于支付能力，可以設(shè)置現(xiàn)實支付能力與潛在支付能力兩種指標(biāo)。
1、從分析現(xiàn)實支付能力入手
現(xiàn)實支付能力是用房地產(chǎn)企業(yè)本期會計期末的貨幣資金的全部結(jié)存額與全部費(fèi)用的月平均支出額進(jìn)行比較，計算出期末全部貨幣資金數(shù)額在月平均支出額之下可供正常支付的周轉(zhuǎn)月數(shù)。一般而言，現(xiàn)實支付能力指標(biāo)越大，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)實支付能力就越強(qiáng)。反之，則相反。但是，并非該指標(biāo)值越大越好。如果該指標(biāo)值過大，則表明企業(yè)在一定程度上資金浪費(fèi)現(xiàn)象較為嚴(yán)重。通常，計算得出的周轉(zhuǎn)月數(shù)在3上下較為合適。
2、從分析潛在支付能力入手
潛在支付能力是房地產(chǎn)企業(yè)在對外投資之前，會計期末的全部貨幣資金和有價證券（拋去借入款）的合計數(shù)與房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)期費(fèi)用的月平均支出額進(jìn)行比較而得出的可供正常支付的周轉(zhuǎn)月數(shù)。通常，房地產(chǎn)企業(yè)的潛在支付能力與計算所得的可供周轉(zhuǎn)月數(shù)成正比?？晒┲苻D(zhuǎn)月數(shù)越多，則房地產(chǎn)企業(yè)的潛在支付能力就越強(qiáng)。反之則相反。然而，有價證券、銀行存款，以及借入款的期限都長短不一，變現(xiàn)能力和風(fēng)險程度也各不相同，因此，在財務(wù)分析時需作具體分析。尤其是需要注意在財務(wù)分析的過程中，運(yùn)用該指標(biāo)數(shù)據(jù)時，所涉及的貨幣資金、借出款、有價證券、借入款燈，是否均來自同一會計期某時點的靜態(tài)數(shù)據(jù)指標(biāo)。同時，還需要預(yù)測房地產(chǎn)企業(yè)近期的現(xiàn)金流入量和現(xiàn)金流出量；企業(yè)的收入和支出情況；借出款的收回情況和借入款的歸還情況等因素。唯有如此，實際支付能力的預(yù)測才能更接近實際。
（三）開展成本控制分析
無論何種企業(yè)，成本控制都是其改善經(jīng)營管理和提高時常競爭力的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)企業(yè)也不例外。因此，在房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)分析中，還應(yīng)重視與開展成本控制分析。在成本控制分析中，首先要對房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制目標(biāo)的執(zhí)行效果進(jìn)行正確評價。同時，面對成本升高與降低時，要及時分析其產(chǎn)生原因和對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的防范方面所帶來的深層次影響。其次，還要明確房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)和關(guān)鍵的風(fēng)險控制點。針對每一個關(guān)鍵環(huán)節(jié)和控制點，制定對應(yīng)的操作規(guī)范和有效的防范方法，以尋求降低房地產(chǎn)企業(yè)房產(chǎn)項目成本的未來途徑和方法，以提高防范財務(wù)風(fēng)險的能力。對此，可以適當(dāng)借助《管理會計》中的“本、量、利”關(guān)系分析模式和邊際貢獻(xiàn)法、盈虧平衡分析法、變動成本計算法等，從整體上做好“全成本核算管理”，開展定量分析以及合理利用各種技術(shù)設(shè)備，實現(xiàn)對房地產(chǎn)企業(yè)的成本支出進(jìn)行嚴(yán)格控制和科學(xué)規(guī)劃，調(diào)動企業(yè)上下全員降低成本消耗的積極性。
三、結(jié)語
總而言之，具有一個資金密集型的行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)具有很大的發(fā)展?jié)摿透叱砷L性。房地產(chǎn)企業(yè)的項目投資周期較長、風(fēng)險性也較高。房地產(chǎn)企業(yè)若要在當(dāng)前的市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境中有效防范財務(wù)風(fēng)險，提高資金運(yùn)轉(zhuǎn)效率和安全性，就要從分析短期償債能力和長期償債能力入手，分析企業(yè)的現(xiàn)實支付能力與潛在支付能力，并且對成本控制進(jìn)行分析和掌握，唯有如此，才能更好的規(guī)避、控制和管理財務(wù)風(fēng)險。繼而才能進(jìn)一步實現(xiàn)企業(yè)利潤最大化，獲得更高的房地產(chǎn)項目投資收益，也為房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營和下一步發(fā)展奠定了良好基礎(chǔ)。
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