時(shí)間：2023-07-04 16:27:00
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（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的概述
為了適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)營業(yè)務(wù)發(fā)展的需要，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)行為， 應(yīng)切實(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理。其對于防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、促使市場經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展，有著積極的意義。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的內(nèi)容包括房地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營期間的資金籌備、調(diào)度與運(yùn)轉(zhuǎn)、對資金耗費(fèi)進(jìn)行前期預(yù)算、中期控制以及后期記錄、對資金使用進(jìn)行核算與分析，以及正確處理房地產(chǎn)開發(fā)過程中產(chǎn)生的一切經(jīng)濟(jì)問題。確保房地產(chǎn)開發(fā)的順利開展便是房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的主要目的
（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)
1.管理的資金量數(shù)額巨大
房地產(chǎn)開發(fā)過程中需要大量的資金支出，其中房屋工程造價(jià)以及地價(jià)方面是主要的資金投入，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)前期的資金籌備量是保證開發(fā)過程能夠順利開展的關(guān)鍵所在。因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理具有管理的資金量大、籌集資金的任務(wù)重、資金管理的難度大等特點(diǎn)。
2.財(cái)務(wù)預(yù)算管理的難度大
房地產(chǎn)財(cái)務(wù)預(yù)算管理包括對土地征用、工程施工、設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)、材料購置、配套設(shè)施安裝等多種費(fèi)用的估計(jì)與預(yù)算，而由于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營項(xiàng)目的內(nèi)容不同，相同類型的產(chǎn)品在不同環(huán)境以及不同時(shí)間段內(nèi)的開發(fā)流程也具有差異性，因此導(dǎo)致了前期財(cái)務(wù)預(yù)算管理的難度大，房地產(chǎn)成本的結(jié)構(gòu)十分復(fù)雜。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算管理
（一）財(cái)務(wù)預(yù)算管理的概述
房地產(chǎn)財(cái)務(wù)預(yù)算管理包括對土地征用、工程施工、設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)、材料購置、配套設(shè)施安裝等多種費(fèi)用的估算。根據(jù)預(yù)算管理的不同目的，可以將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算管理分為損益預(yù)算和資金預(yù)算兩類，分別是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)成果的預(yù)算與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金收支的預(yù)算。
（二）損益預(yù)算
與財(cái)務(wù)支出及財(cái)務(wù)成果相關(guān)的經(jīng)濟(jì)情況都屬于損益預(yù)算的范疇，其中包括房地產(chǎn)開發(fā)的整體成本預(yù)算、施工期間的費(fèi)用支出、繳納的法定稅額、開發(fā)完成后的房地產(chǎn)收入預(yù)算等等。其中的施工期間費(fèi)用支出包括了對房地產(chǎn)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用以及日常維護(hù)費(fèi)用等；在繳納法定稅額方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要向國家繳納包括銷售不動(dòng)產(chǎn)的流轉(zhuǎn)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅以及細(xì)節(jié)稅費(fèi)等稅務(wù)金額，是損益預(yù)算中的重要預(yù)算環(huán)節(jié)。
（三）資金預(yù)算
資金預(yù)算是對房地產(chǎn)開發(fā)與銷售過程中可能產(chǎn)生的現(xiàn)金收入支出情況進(jìn)行預(yù)算，分為流入與流出兩類。首先是現(xiàn)金的流入預(yù)算，房地產(chǎn)在開發(fā)期間會(huì)以銀行貸款、銷售回款以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金支持等多種方式來保持現(xiàn)金流通情況，現(xiàn)金流入預(yù)算就是對上述流入企業(yè)的現(xiàn)金款項(xiàng)進(jìn)行預(yù)算管理。現(xiàn)金流入預(yù)算是十分重要的預(yù)算流程，對工程持續(xù)開展以及房地產(chǎn)順利銷售起到了基礎(chǔ)的保障作用。
現(xiàn)金流出預(yù)算主要針對房地產(chǎn)開發(fā)過程中的以現(xiàn)金方式支出的工程管理費(fèi)用、建筑施工費(fèi)用、地價(jià)費(fèi)用以及后期房地產(chǎn)銷售階段支出的銀行貸款費(fèi)用、房地產(chǎn)管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、稅額費(fèi)用等現(xiàn)金費(fèi)用。
三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理中融資的管理
（一）融資概述
在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，融資是主要的資金籌措方式，是以開發(fā)企業(yè)的信用為基礎(chǔ)，通過銀行或個(gè)人的資金融通進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)資金運(yùn)作的方式。融資作為投資的一種，存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，其中包括在融資期限內(nèi)開發(fā)企業(yè)無法償還債務(wù)、需要使用不動(dòng)產(chǎn)與房地產(chǎn)進(jìn)行債務(wù)抵押或者開發(fā)企業(yè)在接受融資后如果積累了一定的負(fù)債，會(huì)產(chǎn)生損害股東利益的風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)開發(fā)企業(yè)接受融資的方式以及融資期限的不同，融資所伴隨的風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)存在差異。
在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資管理中，存在融資成本的概念。融資成本主要由基礎(chǔ)的融資費(fèi)用以及后續(xù)的使用費(fèi)用兩方面組成。融資費(fèi)用產(chǎn)生在資金的籌措階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了接受多方融資，會(huì)委托金融機(jī)構(gòu)以自身企業(yè)資產(chǎn)為基礎(chǔ)發(fā)行股票、債券等融資項(xiàng)目，這就會(huì)產(chǎn)生代辦股票與債權(quán)的注冊費(fèi)用以及代辦費(fèi)用。
（二）主要融資方式
1.銀行貸款
信用是銀行審核房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資資格并進(jìn)行房地產(chǎn)融資的主要依據(jù)。銀行貸款是間接融資的一種，也是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金籌措階段的主要融資方。
2.房地產(chǎn)信托
與銀行貸款對融資期限的嚴(yán)格要求相比，房地產(chǎn)信托采用信托公司評價(jià)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用程度并發(fā)放信托貸款，融資期限的彈性較大。
房地產(chǎn)信托的形式包括與傳統(tǒng)銀行貸款相類似的貸款方式、股權(quán)轉(zhuǎn)讓的股權(quán)融資形式以及產(chǎn)品的信托交易，這也是房地產(chǎn)信托最主要的特點(diǎn)。由于是信用托付形式的融資，不會(huì)增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的債務(wù)壓力，對開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定以及持續(xù)發(fā)展有著重要意義。因此房地產(chǎn)信托融資對當(dāng)前中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說是一種重要的融資方式。
（三）融資策略
1.投資決策階段
前期投資決策是對整體開發(fā)流程投資的分析，對融資的分析是其中的一部分，投資決策分析決定了融資與企業(yè)的聯(lián)系，同時(shí)決定了投資結(jié)構(gòu)。投資決策階段直接影響了融資來源與融資結(jié)構(gòu)，同時(shí)融資結(jié)構(gòu)也會(huì)隨著投資結(jié)構(gòu)的變化而進(jìn)行調(diào)整。
2.融資決策階段
融資決策階段會(huì)對融資期限、融資款額、融資費(fèi)用等進(jìn)行綜合評價(jià)。融資者在融資階段會(huì)明確房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)，并且會(huì)將可能的融資方案進(jìn)行系統(tǒng)比較，最終確定融資方法。
3.融資談判
該階段主要由融資方起草方案，并與相關(guān)融資渠道方進(jìn)行談判，綜合雙方對房地產(chǎn)開發(fā)融資的要求，對融資方案進(jìn)行修正與調(diào)整，以符合整體項(xiàng)目的投資結(jié)構(gòu)。
4.融資執(zhí)行
在達(dá)成共識(shí)的前提下，需要根據(jù)融資方案來執(zhí)行實(shí)際融資，該階段還包括簽訂融資文件并進(jìn)行備案、執(zhí)行詳細(xì)的融資計(jì)劃、對融資過程中可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制并控制資金使用情況等。
三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理的主要問題
（一）對財(cái)務(wù)預(yù)算管理報(bào)告的認(rèn)識(shí)問題
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作是對地產(chǎn)開發(fā)及銷售過程可能產(chǎn)生的所有收入與支出費(fèi)用進(jìn)行預(yù)算，以確保房地產(chǎn)開發(fā)流通的資金支出，保障工程施工的持續(xù)開展，并且合理安排后期銷售流程，掌握房地產(chǎn)銷售的經(jīng)濟(jì)效益情況，在整體的房地產(chǎn)開發(fā)過程中，是保障成本、資金、工期等情況的關(guān)鍵工作，而預(yù)算管理期間編制的財(cái)務(wù)預(yù)算報(bào)表與報(bào)告，便是將收入支出數(shù)據(jù)直觀呈現(xiàn)于書面的最好方式。
目前財(cái)務(wù)預(yù)算報(bào)告的主要問題在于企業(yè)內(nèi)部的認(rèn)識(shí)存在錯(cuò)誤與偏差，將預(yù)算報(bào)告的編制交由企業(yè)財(cái)務(wù)部門完全負(fù)責(zé)。這種情況使得財(cái)務(wù)部門忽略了與施工部門、銷售部門的交流，無法掌控工程設(shè)計(jì)規(guī)劃、設(shè)備材料采購、交通物流運(yùn)輸、工程開展情況等信息，一定程度上影響到了財(cái)務(wù)預(yù)算報(bào)告的可靠性和真實(shí)性，無法體現(xiàn)財(cái)務(wù)預(yù)算管理的綜合性和廣泛性。
（二）財(cái)務(wù)預(yù)算管理的準(zhǔn)確性問題
財(cái)務(wù)預(yù)算管理的損益預(yù)算以及資金預(yù)算是系統(tǒng)性的預(yù)算工作，因此需要經(jīng)過的流程工序長、涵蓋的相關(guān)部門多，造成了財(cái)務(wù)預(yù)算管理準(zhǔn)確性不穩(wěn)定的問題，執(zhí)行率也存在明顯差異。另外，企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)部門的業(yè)務(wù)能力以及財(cái)務(wù)預(yù)算管理經(jīng)驗(yàn)也是導(dǎo)致財(cái)務(wù)預(yù)算管理準(zhǔn)確性不穩(wěn)定的問題所在，預(yù)算執(zhí)行力以及統(tǒng)計(jì)整合能力不高。
（三）注重年度預(yù)算，忽略流程預(yù)算
當(dāng)前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在側(cè)重于年度預(yù)算與年度財(cái)務(wù)報(bào)表的制定，而忽略了開發(fā)與銷售過程中的具體項(xiàng)目的預(yù)算工作。房地產(chǎn)開發(fā)是周期性的流程，從初期的獲得土地產(chǎn)權(quán)到工程竣工再到最后的房地產(chǎn)售罄，期間需要經(jīng)歷至少兩年左右的時(shí)間，在這段周期內(nèi)可能發(fā)生與計(jì)劃不相符合的事件，因此就需要對開發(fā)過程中的具體項(xiàng)目流程進(jìn)行預(yù)算。目前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用傳統(tǒng)的年度預(yù)算與年度報(bào)表方案，無疑是輕視了房地產(chǎn)財(cái)務(wù)預(yù)算的完整性與客觀性，以年度預(yù)算為引領(lǐng)的預(yù)算管理不利于開發(fā)企業(yè)的宏觀戰(zhàn)略發(fā)展與管理。
（四）財(cái)務(wù)預(yù)算管理的考核機(jī)制問題
目前，在大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部，財(cái)務(wù)預(yù)算管理的考核機(jī)制并不完善，沒有建立起系統(tǒng)且嚴(yán)格的責(zé)任制度。財(cái)務(wù)部門在進(jìn)行預(yù)算管理前沒有簽訂責(zé)任合同，企業(yè)內(nèi)部沒有相關(guān)的獎(jiǎng)懲制度，也降低了財(cái)務(wù)預(yù)算人員的工作積極性與責(zé)任心。在后期的考核過程中，財(cái)務(wù)部門會(huì)回避主觀因素以及業(yè)務(wù)能力問題，而強(qiáng)調(diào)預(yù)算過程中的客觀原因以及市場環(huán)境與政治環(huán)境對預(yù)算結(jié)果的影響。
四、強(qiáng)化財(cái)務(wù)預(yù)算管理的措施
（一）提升現(xiàn)金流通程度
在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，現(xiàn)金的流通是多項(xiàng)工程工序持續(xù)開展的關(guān)鍵所在，因此，當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將現(xiàn)金作為開發(fā)的主體，確定其主導(dǎo)位置。以流通的現(xiàn)金支持來償還銀行貸款等支出款項(xiàng)，避免市場環(huán)境對銀行貸款利息率造成的影響。
（二）加強(qiáng)各部門交流
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該以財(cái)務(wù)部門為中心，加強(qiáng)財(cái)務(wù)部門與企業(yè)內(nèi)其他部門之間的交流與聯(lián)系，保障財(cái)務(wù)部門掌握工程設(shè)計(jì)規(guī)劃、設(shè)備材料采購、交通物流運(yùn)輸、工程開展情況等信息，將財(cái)務(wù)預(yù)算管理涵蓋到房地產(chǎn)開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)。在提升財(cái)務(wù)預(yù)算管理效率與可靠性的同時(shí)提升部門之間的流通程度。
（三）關(guān)注國家政策變化
在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，國家進(jìn)行的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控以及政策頒布與實(shí)施，很大程度上影響了開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益以及成本支出程度。關(guān)注市場環(huán)境變化，實(shí)時(shí)掌握政策變化情況，結(jié)合最新的企業(yè)經(jīng)營情況以及生產(chǎn)指標(biāo)，對企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理的具體項(xiàng)目進(jìn)行修正與更改，測算出最符合當(dāng)前政策情況的財(cái)務(wù)預(yù)算與收入盈虧情況，通過調(diào)控預(yù)算方案、預(yù)測年度財(cái)務(wù)狀況等方式，保障工程順利開展以及后續(xù)銷售流程的正常展開。
關(guān)鍵詞：商業(yè)房地產(chǎn)：供應(yīng)鏈；集成化供應(yīng)鏈管理
作者簡介：康耀江(1965－)，男，河北邯鄲人，天津大學(xué)管理學(xué)院博士研究生，主要從事商業(yè)房地產(chǎn)及集成化供應(yīng)鏈管理研究。
中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006－1096(2007)03－0069－04 收稿日期：2007－02－07
一、商業(yè)房地產(chǎn)供應(yīng)鏈分類
根據(jù)供應(yīng)鏈的集合程度，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的供應(yīng)鏈組合可以分為5種類型，分別是地產(chǎn)開發(fā)型、房產(chǎn)開發(fā)型、物業(yè)持有型、金融投資型和綜合開發(fā)型。在這5種類型中，作為一級(jí)土地開發(fā)商的純粹地產(chǎn)開發(fā)型隨著國家土地管理政策的調(diào)整和土地“招拍掛”制度的全面實(shí)施，企業(yè)的主導(dǎo)權(quán)逐漸喪失，政府主導(dǎo)的趨勢越來越明顯。因此，這類房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)越來越少；綜合運(yùn)作型是綜合了地產(chǎn)開發(fā)型和房產(chǎn)開發(fā)型兩種供應(yīng)鏈模式，由于地產(chǎn)開發(fā)部分少了，所以該種模式已經(jīng)逐漸變成了房產(chǎn)開發(fā)型。所以，目前商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)的供應(yīng)鏈組合方式主要就是房產(chǎn)開發(fā)型、物業(yè)持有型和金融投資型3種(丁烈云、毛鶴琴，2004)，其模式分別如下圖所示。
本文的研究對象是商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)型供應(yīng)鏈，主要原因在于商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商在整個(gè)過程中深度參與每個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)，全面地把握商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)品“制造”的流程，能夠從全局的角度把握商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展的方向。
二、商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)流程
在國內(nèi)的一般性教科書上，根據(jù)中國的國情和實(shí)際情況，將房地產(chǎn)開發(fā)分為可行性研究、前期工作、建設(shè)實(shí)施、營銷和服務(wù)等4個(gè)階段(趙世強(qiáng)，2003)，如下圖所示：
按照國際上傳統(tǒng)的經(jīng)典房地產(chǎn)著作，一般將房地產(chǎn)開發(fā)分為以下8個(gè)階段：
三、商業(yè)房地產(chǎn)集成化供應(yīng)鏈管理模型
依照上述兩個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)模型并基于對其的分析，結(jié)合集成化供應(yīng)鏈管理理論，建立如下圖所示商業(yè)房地產(chǎn)集成化供應(yīng)鏈管理模型：
(一)模型基本說明
該模型不是直線供應(yīng)鏈，而是橫向和縱向交叉的網(wǎng)絡(luò)供應(yīng)鏈模型，決策、計(jì)劃和營銷不僅是供應(yīng)鏈中的一個(gè)環(huán)節(jié)或流程，而且這個(gè)流程對其他3個(gè)流程始終產(chǎn)生影響。4個(gè)流程在職能內(nèi)容上是緊密相關(guān)的，不僅互為補(bǔ)充，而且在一些情況下甚至是互相滲透的。所以，4個(gè)流程雖處在供應(yīng)鏈上的不同位置，但是他們之間互相“牽引”，形成了一個(gè)有機(jī)的管理創(chuàng)造系統(tǒng)，從而生產(chǎn)出符合市場需要的有價(jià)值的商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)品。
(二)模型的四個(gè)基本流程
模型包括4個(gè)基本流程模塊：土地和資金的獲取、工程建設(shè)管理和運(yùn)營管理，這3個(gè)流程通過決策、計(jì)劃和營銷這個(gè)流程進(jìn)行協(xié)調(diào)和統(tǒng)一。
決策、計(jì)劃和營銷：指的是商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的整體決策和營銷管理活動(dòng)，包含開發(fā)方式的決策；產(chǎn)品創(chuàng)意；開發(fā)流程與合作伙伴的確定；銷售策略的制定等。其中也包含支持性運(yùn)作管理，如：確定商業(yè)房地產(chǎn)房型結(jié)構(gòu)，布置方式和數(shù)量；具體開發(fā)計(jì)劃進(jìn)度；銷售方式等。
土地和資金的獲?。褐傅氖峭恋睾唾Y金的獲取方式。土地的獲取主要是根據(jù)土地出讓方的要求來決定；資金的融通更加復(fù)雜，隨著我國金融市場的完善，資金來源渠道的多樣化，采用何種方式獲取資金是房地產(chǎn)企業(yè)急待研究的問題。土地和資金可以看作是房地產(chǎn)產(chǎn)品的“原材料”，如何“采購”至為關(guān)鍵。
工程建設(shè)管理：指的是項(xiàng)目的勘查、規(guī)劃設(shè)計(jì)和工程施工管理?？辈榘ǖ匦螠y量、工程地質(zhì)和水文勘查；規(guī)劃設(shè)計(jì)包括項(xiàng)目的整體布局，造型選擇，與周邊配套設(shè)施的結(jié)合，施工圖設(shè)計(jì)等；施工：包括施工單位、監(jiān)理單位的選擇，質(zhì)量、進(jìn)度和資金的控制，竣工驗(yàn)收和移交等。相對來說這個(gè)流程技術(shù)性最強(qiáng)，也是比較容易控制。
運(yùn)營管理：可以用四個(gè)統(tǒng)一來概括，就是統(tǒng)一招商、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督和統(tǒng)一物業(yè)管理。這個(gè)流程處于整個(gè)流程的末端，但遠(yuǎn)不意味著結(jié)束。商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的價(jià)值不僅體現(xiàn)在房地產(chǎn)產(chǎn)品的制造上，而且很大一部分體現(xiàn)在對項(xiàng)目的管理經(jīng)營上，所以運(yùn)營管理流程是非常重要的。
(三)四個(gè)基本流程之間的關(guān)系分析
1．從時(shí)間上看
從時(shí)間上看4個(gè)流程具有很明顯的時(shí)間順序，這就要求在進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的時(shí)候，開發(fā)公司要遵循一定的規(guī)律，不能盲目。比如在決策不確定的情況下就不能逾越這個(gè)階段開展工程建設(shè)。房地產(chǎn)行業(yè)是失敗不起的行業(yè)，商業(yè)房地產(chǎn)更是如此，嚴(yán)格執(zhí)行投資建設(shè)程序，環(huán)環(huán)相扣，才能確保項(xiàng)目實(shí)施的穩(wěn)定性、可控性，才能實(shí)現(xiàn)投資效益。但是實(shí)際的開發(fā)過程并不是沿直線一步一步地向前進(jìn)行的，因此模型并不是直線型的，而是循環(huán)網(wǎng)絡(luò)型；開發(fā)是一門藝術(shù)，它是非常復(fù)雜且具有創(chuàng)造性的活動(dòng)，開發(fā)中的有些做法不是完全合乎邏輯的，因此，不能完全依賴于抽象的模型。在每一個(gè)階段，不能僅僅考慮下一個(gè)階段，要始終從全局的角度來考慮。
2．從內(nèi)容上看
(1)決策、計(jì)劃和營銷
這個(gè)流程內(nèi)的管理活動(dòng)貫穿整個(gè)供應(yīng)鏈，“管理就是決策”，因此決策和計(jì)劃在任何管理中都是貫穿始終的活動(dòng)，而且是最總要的管理活動(dòng)。
現(xiàn)代營銷管理理論已經(jīng)把營銷管理活動(dòng)視為企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵因素，占有統(tǒng)領(lǐng)性的地位。中國房地產(chǎn)行業(yè)前期經(jīng)歷了一個(gè)飛速發(fā)展的過程，已經(jīng)進(jìn)入“買方”市場，“顧客是上帝”的時(shí)代已經(jīng)來臨，因此營銷管理的重要性日漸突出。將營銷管理視作貫穿始終的管理活動(dòng)，并作為衡量其他管理活動(dòng)是否有效的標(biāo)準(zhǔn)，可以將商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品始終與市場需求保持一致，大大降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，提高項(xiàng)目成功的概率。
(2)土地和資金
這個(gè)流程是4個(gè)環(huán)節(jié)中技術(shù)含量最多的，也是相對最易于控制的管理環(huán)節(jié)，屬于產(chǎn)品“制造”階段，執(zhí)行的特色最明
顯，但是并不是說這個(gè)管理環(huán)節(jié)就容易、簡單和不重要。房地產(chǎn)產(chǎn)品和一般性產(chǎn)品不同，具有一次性，而且要經(jīng)得住長時(shí)間的檢驗(yàn)(至少20年以上)。規(guī)劃、設(shè)計(jì)和建造不僅要滿足現(xiàn)代需要，而且要符合未來時(shí)展的要求。
土地和資金作為房地產(chǎn)開發(fā)的“原材料”，是影響商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)最重要的兩個(gè)要素。房產(chǎn)依附在土地之上，資金是項(xiàng)目開發(fā)的血液，兩者與其他環(huán)節(jié)的關(guān)系是非常重要的。
(3)工程建設(shè)管理
工程建設(shè)管理是決策的結(jié)果，依賴于土地和資金的支持，同時(shí)對后期的運(yùn)營管理有直接的影響，為了便于后期的運(yùn)營管理，在這個(gè)階段就應(yīng)該安排運(yùn)營管理階段的相關(guān)機(jī)構(gòu)和人員進(jìn)來參與決策。所以工程建設(shè)管理與其他管理模塊的交叉管理也是最多的。
(4)運(yùn)營管理
運(yùn)營管理是商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的最后一個(gè)階段，但是對商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目本身來說則意味著一個(gè)新的開始。運(yùn)營管理是在前面3個(gè)流程管理的基礎(chǔ)上開展的，因此處在最為被動(dòng)的位置。在這個(gè)流程管理階段，除了要完成前面3個(gè)環(huán)節(jié)中沒有完成的一些工作外，更為重要的是要通過商業(yè)開發(fā)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目最終的價(jià)值。
運(yùn)營管理是否能夠成功根本取決于前面3個(gè)階段的成果，取決于整個(gè)戰(zhàn)略和策略是否正確，運(yùn)營管理在一定程度上還可以彌補(bǔ)前面階段的缺陷，但是對于一個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目來說，決不能將成功押在最后的運(yùn)營管理環(huán)節(jié)上。
3．從組織結(jié)構(gòu)上看
商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)，在組織結(jié)構(gòu)上屬于典型的網(wǎng)絡(luò)型組織結(jié)構(gòu)。從圖中不難看出，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商的關(guān)鍵職能基本上都是由外部的專業(yè)機(jī)構(gòu)來完成的。房地產(chǎn)開發(fā)商利用自身優(yōu)勢，通過信息整合，以經(jīng)濟(jì)利益為驅(qū)動(dòng)力，建成一個(gè)系統(tǒng)的組織網(wǎng)絡(luò)，將房地產(chǎn)開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)的復(fù)雜職能納入到自己的管理系統(tǒng)內(nèi)部，不僅確立了自己的中心地位，而且有效推動(dòng)了整個(gè)系統(tǒng)的有機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)。
四、商業(yè)房地產(chǎn)集成化供應(yīng)鏈管理模型分析
(一)商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)集成化供應(yīng)鏈中企業(yè)的角色與相互關(guān)系
商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)供應(yīng)鏈?zhǔn)欠N網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)，開發(fā)商是商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)實(shí)施者，是項(xiàng)目的總負(fù)責(zé)人，承擔(dān)項(xiàng)目開發(fā)成敗的經(jīng)濟(jì)責(zé)任，是供應(yīng)鏈的組建者，對供應(yīng)鏈的運(yùn)作起主導(dǎo)作用。所以，開發(fā)商是供應(yīng)鏈的核心企業(yè)；是集成化供應(yīng)鏈的管理者。由開發(fā)商提出以滿足客戶需求為目的的供應(yīng)鏈分工措施，對各種資源進(jìn)行整合；由開發(fā)商對戰(zhàn)略性問題和支持性運(yùn)作問題做出決策，在項(xiàng)目實(shí)施前完成市場分析、費(fèi)用測算、經(jīng)濟(jì)評價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)評估的過程，做出開發(fā)計(jì)劃并在項(xiàng)目實(shí)施過程中對計(jì)劃進(jìn)行調(diào)整。
(二)商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)集成化供應(yīng)鏈管理的實(shí)現(xiàn)方式
首先，開發(fā)商要從傳統(tǒng)的局部性思維轉(zhuǎn)換到整體性的系統(tǒng)思維。在觀念上，開發(fā)商要充分尊重鏈中的供應(yīng)商，一流的供應(yīng)商造就一流的企業(yè)，拋棄以往哪些“非此即彼”、“你死我活”、“極力壓價(jià)”的競爭式的方式，努力營造相互合作的雙贏或多贏的新局面，從競爭走向競合，努力提高供應(yīng)鏈整體的競爭能力，從而提高供應(yīng)鏈的績效，為鏈中企業(yè)創(chuàng)造更好的績效水平。
其次，集成化供應(yīng)鏈管理也不僅僅是合作伙伴的選擇，開發(fā)商要建立相應(yīng)的生產(chǎn)計(jì)劃與控制體系、采購體系、信息技術(shù)支撐體系、價(jià)值觀共享及風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)體系、鏈中企業(yè)的激勵(lì)制度等支持系統(tǒng)，包括企業(yè)的外部網(wǎng)、內(nèi)部網(wǎng)、知識(shí)庫、電子數(shù)據(jù)庫及電子數(shù)據(jù)交換系統(tǒng)等。以此來保證供應(yīng)鏈的穩(wěn)定高效運(yùn)作。
第三，鏈中企業(yè)建立互信關(guān)系是進(jìn)行有效合作的紐帶與保證。開發(fā)商要與合作企業(yè)共擔(dān)責(zé)任、風(fēng)險(xiǎn)與成本，同時(shí)共享成果與收益，這是企業(yè)間建立長久信任關(guān)系的唯一有效途徑。節(jié)點(diǎn)企業(yè)間只有建立了信任關(guān)系，供應(yīng)鏈的運(yùn)作效率才能得到保證和提高，開發(fā)商才能贏得長久的競爭優(yōu)勢。
(三)商業(yè)房地產(chǎn)集成化供應(yīng)鏈管理博弈分析
對于商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商來講，作為供應(yīng)鏈的核心企業(yè)，進(jìn)行集成化供應(yīng)鏈管理，不僅僅是從自身的利益最大化的目標(biāo)出發(fā)，而是應(yīng)在爭取供應(yīng)鏈利潤最大化的基礎(chǔ)上，進(jìn)行鏈中企業(yè)之間的利益協(xié)調(diào)和分配。供應(yīng)鏈的競爭，首先是供應(yīng)鏈與供應(yīng)鏈之間的競爭，其次才是鏈中企業(yè)之間的分配競爭，它們之間存在博弈關(guān)系。下面以開發(fā)商和建筑商為例，對他們之間的博弈進(jìn)行分析。開發(fā)商和建筑商都是獨(dú)立的企業(yè)。
1．博弈分析
假設(shè)建筑商的單位產(chǎn)品價(jià)格為p，產(chǎn)量為q，成本函數(shù)為TC1，則利潤為
π1=pq-TC1(q)
開發(fā)商的產(chǎn)品價(jià)格為P2，產(chǎn)量為Q2，除去中間產(chǎn)品(建筑商)的成本函數(shù)為TC2，則利潤為
π2=P2Q2-TC2(Q2)-pq
總利潤為
π=π1+π2=2Q2－(TC2(Q2)+TC1(q))
在只有一家建筑商的情況下，則q=Q2。并且，對于商業(yè)房地產(chǎn)的需求曲線滿足于
P=f(Q)
在完全信息的條件下，博弈雙方輪流出價(jià)的討價(jià)還價(jià)博弈為G(δl，δ2)，建筑商和開發(fā)商獲得利潤的貼現(xiàn)因子分別為δl和δ2，N={1，2}代表博弈雙方，P為中間產(chǎn)品的集合，X∈R+為中間產(chǎn)品的產(chǎn)量空間，T={0，1，2……}為所有的時(shí)間集合。雙方博弈的規(guī)則為：當(dāng)一方給出中間產(chǎn)品的一個(gè)價(jià)格，另一方要么接受這個(gè)價(jià)格，要么拒絕這個(gè)價(jià)格，若接受這個(gè)價(jià)格，則根據(jù)這個(gè)價(jià)格選擇一個(gè)使其利潤最大化的中間產(chǎn)品的產(chǎn)量，博弈結(jié)束；若拒絕這個(gè)價(jià)格，博弈進(jìn)入下一輪，由拒絕方出價(jià)，另一方要接受并選擇一個(gè)其利潤最大化的中間產(chǎn)品的產(chǎn)量，要么拒絕，博弈繼續(xù)下去，直到一方接受對方的出價(jià)，達(dá)成一致。
在建筑商和開發(fā)商都不能決定中間產(chǎn)品的價(jià)格的情況下，建筑商選擇產(chǎn)量來決定自身的利潤最大化，開發(fā)商根據(jù)商業(yè)房地產(chǎn)的市場供求函數(shù)來決定利潤最大化產(chǎn)量，當(dāng)雙方同時(shí)博弈時(shí)，建筑商選擇產(chǎn)量q使其自身利潤最大化化π1則最優(yōu)化一階條件為
P=MC1(q)
開發(fā)商根據(jù)需求函數(shù)決定利潤最大化，并且q=Q2時(shí)，最優(yōu)化一階條件為
P=f(q)+qf’(q)-MC2(q)
上兩式聯(lián)立可得博弈均衡解p*，滿足
P*=MC1(q*)
P*=f(q*)+q*f’(q*)-MC2(q*)
滿足供應(yīng)鏈的利潤最大化產(chǎn)量q*
f(q*)+f’(q*)q*-MC1(q*)-MC2(q*)=0
這個(gè)均衡過程的形成過程與雙方的成本函數(shù)有密切的關(guān)系，但是在傳統(tǒng)的合作方式中不可能達(dá)到完全信息的條件。建筑商和開發(fā)商只有形成戰(zhàn)略合作伙伴的關(guān)系，對供應(yīng)鏈實(shí)行集成化管理，雙方充分的互相信任，博弈過程是合作博弈，才能達(dá)到供應(yīng)鏈整體利益最優(yōu)的水平。
2．合作博弈的帕累托改進(jìn)
關(guān)鍵詞:作業(yè)成本法;房地產(chǎn);流程再造;作業(yè)分析;成本核算
一、作業(yè)成本法概述
作業(yè)成本法簡稱ABC法，是以作業(yè)作為間接費(fèi)用分配的基礎(chǔ)，以作業(yè)為中心，通過對作業(yè)成本的確認(rèn)和計(jì)量，對所有作業(yè)活動(dòng)跟蹤反映，消除“不增值作業(yè)”，改進(jìn)“可增值作業(yè)”，從成本產(chǎn)生的源頭入手，分析成本發(fā)生的前因后果，按成本動(dòng)因的多標(biāo)準(zhǔn)分配，提高了成本計(jì)算的準(zhǔn)確性，引導(dǎo)管理人員將注意力集中在成本發(fā)生的原因及成本動(dòng)因上。其計(jì)算思路是:產(chǎn)品消耗作業(yè)，作業(yè)消耗資源，根據(jù)生產(chǎn)費(fèi)用發(fā)生的原因匯集到作業(yè)，并計(jì)算出作業(yè)成本，再按產(chǎn)品生產(chǎn)所消耗的作業(yè)量，將作業(yè)成本計(jì)入產(chǎn)品成本。強(qiáng)調(diào)費(fèi)用支出的合理有效性，而不論其與產(chǎn)出是否直接相關(guān)，就一個(gè)制造中心而言，所有的費(fèi)用支出只要是合理有效的，都是對最終產(chǎn)品有益的支出，就應(yīng)計(jì)入產(chǎn)品成本。通過對作業(yè)成本的計(jì)算和有效控制，克服傳統(tǒng)成本法中間接費(fèi)用責(zé)任不清的缺點(diǎn)，并且將以往不可控的間接費(fèi)用在ABC中變?yōu)榭煽亍BC法不僅能精確地計(jì)算成本，解決共同成本的分配問題，更是一種以價(jià)值鏈分析為基礎(chǔ)的、服務(wù)于企業(yè)戰(zhàn)略需要的一種現(xiàn)代成本管理方法。目前，作業(yè)成本法已在西方國家得以廣泛認(rèn)可與實(shí)施。
二、作業(yè)成本法在房地產(chǎn)開發(fā)中的應(yīng)用
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的直接費(fèi)用比率下降、產(chǎn)品多樣化及異質(zhì)性等特點(diǎn)符合作業(yè)成本法的應(yīng)用前提。作業(yè)成本法在房地產(chǎn)開發(fā)中的應(yīng)用，主要體現(xiàn)在以下三個(gè)方面:
1、準(zhǔn)確核算開發(fā)成本。現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)忽視開發(fā)間接費(fèi)用的核算。一般是將各開發(fā)間接費(fèi)用項(xiàng)目金額匯總，按直接開發(fā)成本比例法或預(yù)算造價(jià)比例法分配計(jì)入單位產(chǎn)品開發(fā)成本。上述間接費(fèi)用核算方法的弊端為:一是各開發(fā)項(xiàng)目本身產(chǎn)生的間接費(fèi)用不平均，其核算出的成本不合理、不真實(shí);二是間接費(fèi)用反映到項(xiàng)目產(chǎn)品成本上后，無法準(zhǔn)確追溯回來，也無法找出間接費(fèi)用實(shí)際的發(fā)生動(dòng)因，從而無法有效地對間接費(fèi)用進(jìn)行控制。
考慮到作業(yè)成本法能使間接費(fèi)用的準(zhǔn)確分配，可以將作業(yè)成本法引入到房地產(chǎn)開發(fā)成本核算中，具體步驟如下:①根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際特點(diǎn)，以房地產(chǎn)開發(fā)過程中各工序?yàn)榛鶞?zhǔn)劃分各項(xiàng)作業(yè)，建立作業(yè)中心，確認(rèn)房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，如折舊費(fèi)、修理費(fèi)等，注意選取影響較大的間接費(fèi)用項(xiàng)目;②針對房地產(chǎn)開發(fā)過程中各項(xiàng)間接費(fèi)用的發(fā)生背景，結(jié)合開發(fā)實(shí)際，找出各項(xiàng)成本動(dòng)因，是成功實(shí)施作業(yè)成本法關(guān)鍵的一步，并建立作業(yè)成本庫及其成本動(dòng)因分析表;③確定成本分配率，匯集各項(xiàng)作業(yè)成本費(fèi)用，并分配記入各開發(fā)產(chǎn)品成本。計(jì)算公式為:某作業(yè)成本庫分配率=某作業(yè)價(jià)值合計(jì)/某作業(yè)動(dòng)因總量;間接費(fèi)用分?jǐn)偝杀?某作業(yè)成本庫分配率×被某開發(fā)產(chǎn)品耗用成本動(dòng)因數(shù)量，將分配某開發(fā)產(chǎn)品的各作業(yè)成本庫分?jǐn)偝杀九c直接成本合并匯總，計(jì)算得出開發(fā)產(chǎn)品的成本。
2、流程再造。房地產(chǎn)業(yè)和其他行業(yè)相比，其流程的柔性更強(qiáng)、彈性更大、受項(xiàng)目所處環(huán)境變化的影響大、在項(xiàng)目開發(fā)過程中不確定的因素或偏離當(dāng)初預(yù)測發(fā)生的情況較多，即使相同類型的項(xiàng)目，由于其資金、地域、管理能力等的差異也會(huì)存在千差萬別的流程。所以，作業(yè)成本法在房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)用將具有更廣闊的前景。作業(yè)成本管理是一個(gè)基于流程的動(dòng)態(tài)系統(tǒng)，通過價(jià)值鏈分析房地產(chǎn)開發(fā)全部價(jià)值活動(dòng)，完整地認(rèn)識(shí)和把握開發(fā)全過程的主要成本動(dòng)因，明白整個(gè)流程中的主要活動(dòng)、次要活動(dòng)、必需的活動(dòng)和多余的活動(dòng)，從而將作業(yè)細(xì)分為增值作業(yè)和不增值作業(yè)，對于不增值和低效作業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在開發(fā)過程中予以剔除，橫向?qū)Ρ雀偁帉κ謨r(jià)值鏈和縱向?qū)Ρ刃袠I(yè)價(jià)值鏈，并對作業(yè)進(jìn)行聯(lián)系、整合、選擇等處理，協(xié)調(diào)組織內(nèi)部的各項(xiàng)作業(yè)使各項(xiàng)作業(yè)之間環(huán)環(huán)相扣形成較為理想的作業(yè)鏈，保證每項(xiàng)必要作業(yè)都以最高效率完成，保證企業(yè)的競爭優(yōu)勢，改善成本構(gòu)成和提高作業(yè)的質(zhì)量及效率，打造企業(yè)核心競爭力。
房地產(chǎn)開發(fā)流程再造的步驟如下:①繪制現(xiàn)有開發(fā)流程圖，描述流程中的活動(dòng);②借助魚刺圖等工具發(fā)現(xiàn)現(xiàn)有開發(fā)流程中存在的問題，按照問題的重要性，確定解決問題的優(yōu)先順序;③尋求解決問題的方法，由專人負(fù)責(zé)實(shí)施;④評估實(shí)施結(jié)果，修正解決方案，重新實(shí)施;⑤進(jìn)行下一個(gè)問題的解決;⑥進(jìn)行新一輪的流程分析，使整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)流程更精練，各環(huán)節(jié)自然銜接，運(yùn)轉(zhuǎn)自如。通過流程優(yōu)化重組，結(jié)束部門之間繁瑣的文件傳遞和工作交接，減少審核和監(jiān)督，提高房地產(chǎn)開發(fā)流程的運(yùn)轉(zhuǎn)效率。
3、作業(yè)分析。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流程進(jìn)行再造后，進(jìn)一步對流程中的各個(gè)作業(yè)進(jìn)行分析，即通過對作業(yè)的識(shí)別與計(jì)量、資源費(fèi)用的歸集與確認(rèn)、成本對象消耗作業(yè)的確認(rèn)與計(jì)量、成本費(fèi)用的歸集等步驟，分析評價(jià)作業(yè)的有效性和增值性，以提高作業(yè)效率、減少資源消耗、增加產(chǎn)出價(jià)值。具體來講，對各作業(yè)進(jìn)行作業(yè)動(dòng)因分析、資源動(dòng)因分析和作業(yè)間的綜合分析。作業(yè)動(dòng)因分析的目的在于揭示實(shí)際成本與計(jì)劃或目標(biāo)成本的差異，了解成本形成過程及發(fā)生的原因，從而對間接費(fèi)用進(jìn)行成本控制，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，作業(yè)動(dòng)因有產(chǎn)品產(chǎn)量、工時(shí)、企業(yè)的生命周期等各種變量因素。資源動(dòng)因反映了作業(yè)中心對間接資源的耗用情況，將間接成本按資源動(dòng)因分配到各房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)中。通過分析各作業(yè)中心所用資源，對產(chǎn)品所耗資源進(jìn)行全面而詳細(xì)的追溯，能有效地減少資源浪費(fèi)，提高資源利用效率。作業(yè)動(dòng)因分析與資源動(dòng)因分析僅是針對某個(gè)作業(yè)中心，為了有效控制建設(shè)各階段的成本，還必須進(jìn)行作業(yè)間的綜合分析，保證各作業(yè)中心能合理銜接，無重疊現(xiàn)象。這樣，整個(gè)作業(yè)鏈才能形成強(qiáng)大的合力，如項(xiàng)目前期作業(yè)可以分為:土地征用及拆遷、報(bào)批報(bào)建、規(guī)劃設(shè)計(jì)等工作，應(yīng)對該階段的工作合理排序，保證該階段目標(biāo)的完成。
因此，作業(yè)分析能進(jìn)一步消除流程再造后的不增值作業(yè)與無效耗用的資源，促使損失、浪費(fèi)減少到最低限度，提高決策、計(jì)劃、控制的科學(xué)性和有效性，進(jìn)一步優(yōu)化已經(jīng)形成的作業(yè)鏈，降低房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本。
三、房地產(chǎn)開發(fā)中應(yīng)用作業(yè)成本法應(yīng)注意的問題
本文僅僅就ABC法在房地產(chǎn)企業(yè)成本管理方面的運(yùn)用進(jìn)行研究，在實(shí)際操作中，還應(yīng)注意以下問題:
1、考慮房地產(chǎn)企業(yè)自身情況。我國房產(chǎn)行業(yè)與先進(jìn)制造行業(yè)相比，其運(yùn)用先進(jìn)科學(xué)技術(shù)的領(lǐng)域并不是很突出，因而開發(fā)間接費(fèi)用不如一些先進(jìn)制造企業(yè)明顯，但從綜合方面來看，ABC法的實(shí)施是可以帶給房產(chǎn)行業(yè)如前所述的益處。鑒于此，各房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)企業(yè)自身的生產(chǎn)特點(diǎn)、經(jīng)營環(huán)境、成本特點(diǎn)和項(xiàng)目流程特點(diǎn)來實(shí)施ABC法?？梢詮年P(guān)鍵作業(yè)中心開始，逐步推進(jìn)，發(fā)現(xiàn)實(shí)施過程中的問題，不斷學(xué)習(xí)、摸索，再運(yùn)用到整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)流程，同時(shí)注意吸收其他行業(yè)企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)與總結(jié)。
2、準(zhǔn)確成本追溯與分配。ABC核算應(yīng)注意追溯于特定成本動(dòng)因、成本合理分配于特定成本對象。在房地產(chǎn)開發(fā)中，不僅存在某一項(xiàng)工作可能存在多個(gè)成本動(dòng)因，如何來合理有效地選擇成本動(dòng)因;亦存在某項(xiàng)特定成本并無直接聯(lián)系，仍將間接成本分配給無關(guān)聯(lián)的對象，這些問題都值得進(jìn)一步探討。
3、注意重要性原則。房產(chǎn)企業(yè)間接費(fèi)用雜而多，各項(xiàng)費(fèi)用金額有大有小，獲取各項(xiàng)費(fèi)用數(shù)據(jù)本身的花費(fèi)有多有少，應(yīng)依據(jù)重要性原則，選擇某些經(jīng)常發(fā)生的、額度較大的費(fèi)用進(jìn)入ABC核算體系。
4、要在房地產(chǎn)企業(yè)中成功實(shí)施ABC法，還應(yīng)特別關(guān)注管理上層的支持、信息技術(shù)力量的強(qiáng)弱以及與財(cái)務(wù)、預(yù)算系統(tǒng)的集成等。
主要參考文獻(xiàn)
關(guān)鍵詞：全面風(fēng)險(xiǎn)管理；房地產(chǎn)；開發(fā)；項(xiàng)目
中圖分類號(hào)：C93文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1672-3198（2008）08-0075-02
1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全面風(fēng)險(xiǎn)管理的方法
全面風(fēng)險(xiǎn)管理方法是風(fēng)險(xiǎn)管理流程實(shí)施的具體手段，建立風(fēng)險(xiǎn)管理方法體系有助于各個(gè)流程的具體執(zhí)行。經(jīng)過多年的發(fā)展，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的方法更加成熟和多樣化，為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部風(fēng)險(xiǎn)的全面分析提供了可能。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理方法體系猶如一個(gè)方法庫，將各個(gè)流程的風(fēng)險(xiǎn)管理方法匯總起來，比較各種方法的優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)，找出其在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理中的適用范圍，在進(jìn)行項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理時(shí)，可以針對各個(gè)階段的特點(diǎn)快速選擇有效的方法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)的定性和定量分析。
在全面風(fēng)險(xiǎn)管理框架中目標(biāo)體系是核心，所有的人員、流程和方法必須圍繞風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)制定和執(zhí)行；組織體系是基礎(chǔ)，從組織制度上保證風(fēng)險(xiǎn)管理各項(xiàng)工作的順利進(jìn)行，培養(yǎng)全員風(fēng)險(xiǎn)管理的氛圍；流程體系是關(guān)鍵，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程的風(fēng)險(xiǎn)都要按照風(fēng)險(xiǎn)管理流程進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)分析、風(fēng)險(xiǎn)處理和風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控；方法體系是手段，促進(jìn)全部風(fēng)險(xiǎn)的管理。四大體系相輔相成，共同構(gòu)成了一個(gè)相對完整的房地產(chǎn)項(xiàng)目全面風(fēng)險(xiǎn)管理體系。各個(gè)體系的具體關(guān)系（如圖1）。
2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全面風(fēng)險(xiǎn)管理的流程
2.1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是風(fēng)險(xiǎn)管理的基礎(chǔ)。主要用來確定風(fēng)險(xiǎn)來源和進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分類的過程。風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工作分解的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，即針對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的不同階段，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別。不同階段的風(fēng)險(xiǎn)因素不同，風(fēng)險(xiǎn)分類和分組的依據(jù)也不同。
2.2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評估
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評估是通過對風(fēng)險(xiǎn)的定性分析和定量分析，估計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率和可能產(chǎn)生的后果，在此基礎(chǔ)上將風(fēng)險(xiǎn)按照高、中、低風(fēng)險(xiǎn)對風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行排序，編制風(fēng)險(xiǎn)列表，最后根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)的程度進(jìn)行專題風(fēng)險(xiǎn)研究的過程。值得注意的是，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)度、成本、質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)分析的范圍比建筑工程項(xiàng)目的進(jìn)度、成本和質(zhì)量的范圍要寬，應(yīng)該從項(xiàng)目可行性研究、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)和經(jīng)營各個(gè)階段的工作特點(diǎn)來對其可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析。
2.3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控是對風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對計(jì)劃執(zhí)行情況的修正和提高的過程，也是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理有效實(shí)施的保障。風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控不僅僅依據(jù)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對計(jì)劃采取風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對措施，還應(yīng)該隨著項(xiàng)目的深入，對風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、評估的結(jié)果進(jìn)行修正，對風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對計(jì)劃進(jìn)行修改，即風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、評估、應(yīng)對、監(jiān)控和再識(shí)別的循環(huán)過程。
3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全面風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對策略
3.1風(fēng)險(xiǎn)回避
風(fēng)險(xiǎn)回避是根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測評價(jià)，經(jīng)過權(quán)衡利弊得失，采取放棄、中止開發(fā)項(xiàng)目，或改變開發(fā)項(xiàng)目條件，以避開風(fēng)險(xiǎn)源地，從根本上消除風(fēng)險(xiǎn)隱患的措施。通常潛在威脅發(fā)生可能性太大，或可能損失后果太嚴(yán)重，又無其他風(fēng)險(xiǎn)管理措施可用時(shí)，常采用風(fēng)險(xiǎn)回避。風(fēng)險(xiǎn)回避的做法大體可分為兩種：一種是放棄或終止某項(xiàng)可能引起風(fēng)險(xiǎn)損失的活動(dòng)；另一種是改變活動(dòng)方案，或改變工作方法?？梢钥闯?，風(fēng)險(xiǎn)回避是一種消極的防范手段，有些迫不得己的意味。因?yàn)榛乇茱L(fēng)險(xiǎn)雖然能避免損失，但同時(shí)也失去了獲利的機(jī)會(huì)。所以，在選取風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對措施時(shí)最好慎用風(fēng)險(xiǎn)回避這種防范手段。
3.2風(fēng)險(xiǎn)控制
風(fēng)險(xiǎn)控制是指在風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生前、發(fā)生時(shí)及發(fā)生后，采取的降低風(fēng)險(xiǎn)損失發(fā)生概率，縮小風(fēng)險(xiǎn)損失程度的措施。根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)控制目的，風(fēng)險(xiǎn)控制可以分為風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防和風(fēng)險(xiǎn)抑制。前者以降低風(fēng)險(xiǎn)損失發(fā)生概率為目的；后者以縮小風(fēng)險(xiǎn)的損失程度為目的。風(fēng)險(xiǎn)控制從主動(dòng)采取預(yù)防措施入手，消除和減少風(fēng)險(xiǎn)隱患，降低損失發(fā)生頻率和損失程度。因而，它是一種積極的風(fēng)險(xiǎn)管理措施。由于風(fēng)險(xiǎn)控制措施成本低、效益好，不會(huì)產(chǎn)生不良后遺癥。因此對于房地產(chǎn)開發(fā)過程中的種種風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)優(yōu)先采用風(fēng)險(xiǎn)控制措施。
3.3風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移
風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是指開發(fā)商在開發(fā)過程中，有意識(shí)地將自己不能承擔(dān)或不愿承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給其他經(jīng)濟(jì)單位承擔(dān)所采取的措施。風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移與風(fēng)險(xiǎn)回避不同，它不是放棄或中止項(xiàng)目開發(fā)，而是將開發(fā)活動(dòng)中風(fēng)險(xiǎn)可能所致?lián)p失的法律責(zé)任轉(zhuǎn)嫁給他人承擔(dān)。風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移也不同于風(fēng)險(xiǎn)控制，它不像風(fēng)險(xiǎn)控制那樣是直接調(diào)節(jié)風(fēng)險(xiǎn)因素達(dá)到降低風(fēng)險(xiǎn)損失概率和程度，而是將風(fēng)臉轉(zhuǎn)移出去而間接達(dá)到降低自身的損失程度。
風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的主要途徑有合同、保證、期貨和保險(xiǎn)。合同形式有固定總價(jià)合同、成本報(bào)酬合同、單價(jià)合同等；保險(xiǎn)有財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、責(zé)任保險(xiǎn)和人身險(xiǎn)。各種合同的對開發(fā)商和承包商的風(fēng)險(xiǎn)影響程度不同，開發(fā)商可以根據(jù)項(xiàng)目的情況，采取適當(dāng)?shù)暮贤问?，合理轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，參見表1。
風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移一般在以下情況下采用：（1）風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移方和被轉(zhuǎn)移方（風(fēng)險(xiǎn)接受方）之間的損失可以清楚地計(jì)算和劃分，否則雙方之間無法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移；（2）被轉(zhuǎn)移人能夠且愿意承擔(dān)適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)；（3）風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的成本低于其他風(fēng)險(xiǎn)管理措施。
3.險(xiǎn)自留
風(fēng)險(xiǎn)自留是房地產(chǎn)開發(fā)者自己承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)事件所致?lián)p失。在房地產(chǎn)開發(fā)中，對一些無法回避，難以控制和轉(zhuǎn)移的風(fēng)險(xiǎn)，或因冒該風(fēng)險(xiǎn)可能獲得較大利益時(shí)，在不影響開發(fā)者根本利益、大局利益的前提下，常采取風(fēng)險(xiǎn)自留措施。風(fēng)險(xiǎn)自留可分成兩大類：計(jì)劃性風(fēng)險(xiǎn)自留和非計(jì)劃性風(fēng)險(xiǎn)自留。計(jì)劃性風(fēng)險(xiǎn)自留是主動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)自留，其具體措施有：（l）自己保險(xiǎn)；（2）專屬保險(xiǎn)；（3）損失攤銷；（4）借款補(bǔ)償；（5）自負(fù)額保險(xiǎn)。非計(jì)劃自留是被動(dòng)自留，通過風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)急準(zhǔn)備金來應(yīng)對。風(fēng)險(xiǎn)自留對策應(yīng)與風(fēng)險(xiǎn)控制對策結(jié)合使用，實(shí)行風(fēng)險(xiǎn)自留對策時(shí)，應(yīng)盡可能地保證重大項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)己經(jīng)保險(xiǎn)或?qū)嵤┝孙L(fēng)險(xiǎn)控制計(jì)劃。風(fēng)險(xiǎn)自留對策也應(yīng)與保險(xiǎn)對策相比較，以便做出更利于節(jié)約風(fēng)險(xiǎn)管理成本的決定。
3.5風(fēng)險(xiǎn)利用
風(fēng)險(xiǎn)利用是指開發(fā)商利用人們懼怕風(fēng)險(xiǎn)、追求安全的心理，通過參與確實(shí)存在風(fēng)險(xiǎn)的開發(fā)活動(dòng)，依靠自身扎實(shí)的風(fēng)險(xiǎn)管理工作，興利抑弊，謀求自身最大收益的行為。風(fēng)險(xiǎn)利用是風(fēng)險(xiǎn)管理的較高層次，對風(fēng)險(xiǎn)管理人員的管理水平要求較高，必須具有豐富的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，嫻熟的技巧和高度的應(yīng)變能力，才能對風(fēng)險(xiǎn)的可利用性和可利用價(jià)值進(jìn)行分析，有效利用。例如在當(dāng)前的土地市場化的條件下，經(jīng)營性土地必須通過招拍掛的方式取得。但是有些精明的房地產(chǎn)開發(fā)商卻另辟蹊徑，從土地一級(jí)開發(fā)入手，通過爭取某地塊土地一級(jí)開發(fā)的開發(fā)權(quán)，為獲得二級(jí)開發(fā)權(quán)打基礎(chǔ)。因?yàn)槿绻M(jìn)行了土地一級(jí)開發(fā)，就從某種程度上提前對土地的相關(guān)信息進(jìn)行了了解。在進(jìn)行土地進(jìn)入二級(jí)市場上市交易時(shí)具有先天的優(yōu)勢，獲取二級(jí)開發(fā)權(quán)的幾率就更大。即所謂的“曲線拿地”，就是很好地利用了政策風(fēng)險(xiǎn)。
4房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全面風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對中注意的問題
4.1制定風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對計(jì)劃應(yīng)具有針對性
風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對計(jì)劃的制定是風(fēng)險(xiǎn)管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，由于項(xiàng)目的獨(dú)特性和唯一性，在制定應(yīng)對措施時(shí)不可能照搬現(xiàn)有的模式，必須根據(jù)項(xiàng)目自身的條件和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、評估的結(jié)果，提出有針對性的解決方案。同時(shí)在制定應(yīng)對計(jì)劃時(shí)必須克服僥幸心理，為了減少費(fèi)用支出，不對風(fēng)險(xiǎn)做有效的防范。
4.2注重應(yīng)對管理方法的組合
無論是風(fēng)險(xiǎn)控制、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移還是風(fēng)險(xiǎn)自留等，每種風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對措施都有它的局限性，面對復(fù)雜多變的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)注重多種方法的組合，根據(jù)項(xiàng)目的具體情況做出多種方案，按照優(yōu)先級(jí)進(jìn)行排序，避免單一方案無效帶來的措手不及。
4.3注意應(yīng)對管理的經(jīng)濟(jì)性
為了避免或減輕風(fēng)險(xiǎn)獲取較高的回報(bào)，必須付出一定的代價(jià)。但是本著節(jié)省的原則，有必要對應(yīng)對措施的有效性和經(jīng)濟(jì)性做一個(gè)綜合評估。比如在應(yīng)對不可預(yù)測的風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，往往可以采取保險(xiǎn)或風(fēng)險(xiǎn)自留的方法，但是哪個(gè)方法更經(jīng)濟(jì)有效呢，就可以根據(jù)投保的費(fèi)用和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)留金的支出做一個(gè)比較，從而選出更加經(jīng)濟(jì)有效的措施。
參考文獻(xiàn)
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[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn);金融市場;貸款;風(fēng)險(xiǎn);防范
[DOI]10.13939/ki.zgsc.2015.12.012
房地產(chǎn)金融市場是房地產(chǎn)資金供求雙方運(yùn)用金融工具進(jìn)行各類資金交易的場所，交易方式既可以是直接融資方式，也可以是間接融資方式。房地產(chǎn)金融市場是整個(gè)金融市場的重要組成部分，無論是其運(yùn)行的基本原理和理論還是實(shí)務(wù)工作中的經(jīng)營和管理，均以一般金融市場的理論和實(shí)踐為基礎(chǔ)，并與其他金融市場有許多相似之處。但由于房地產(chǎn)行業(yè)自身具有一定的特殊性，因而房地產(chǎn)金融市場也有別于一般的金融市場。完整的房地產(chǎn)金融市場由融資主體、融資中介和金融工具幾個(gè)基本要素構(gòu)成。房地產(chǎn)金融的融資主體包括企業(yè)、居民個(gè)人和政府部門。其中，企業(yè)和居民個(gè)人是主要的融資主體，而政府部門不僅擔(dān)負(fù)著對房地產(chǎn)金融市場的監(jiān)督和調(diào)控責(zé)任，還時(shí)常參與具體的金融活動(dòng)，如成立住房公積金管理中心、提供公積金貸款等。
房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)開發(fā)貸款到期不能收回或不能全部收回貸款本息的可能性，表現(xiàn)為延期但銀行可以足額收回，或者形成銀行不良資產(chǎn)，甚至可能使銀行血本無歸三種情況。因此，對房地產(chǎn)開發(fā)貸款中可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)引起商業(yè)銀行的高度重視，并進(jìn)行適時(shí)管理。
1房地產(chǎn)金融市場運(yùn)行的條件
房地產(chǎn)金融市場作為金融市場的一個(gè)分支，同其他金融市場一樣，具有資本轉(zhuǎn)換、資源配置、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)節(jié)和宏觀經(jīng)濟(jì)狀況揭示等功能。但是，要想使房地產(chǎn)金融市場正常、充分地發(fā)揮其功能，必須滿足如下四個(gè)條件。
第一，有完整、對稱的信息。有完整的信息是指金融商品交易的雙方都能夠公平、公開、公正地通過房地產(chǎn)金融市場獲得各自所需要的信息，使交易行為有可靠的依據(jù)。
第二，市場供求決定價(jià)格的機(jī)制能充分發(fā)揮作用。金融商品價(jià)格對房地產(chǎn)市場供求有彈性，供求狀況的改變不斷地使原有的均衡價(jià)格消失而出現(xiàn)新的均衡價(jià)格，任何市場以外的力量都不能影響和改變價(jià)格。
第三，房地產(chǎn)市場上有銀行、信托投資公司、小額貸款公司、住房公積金管理中心、開發(fā)商等眾多的市場參與者和豐富的金融商品種類，不存在少數(shù)或個(gè)別交易者對市場的壟斷行為。
第四，有完善的管理手段和交易方法。需要特別強(qiáng)調(diào)的是，在房地產(chǎn)金融市場上，不可過分使用行政手段來管理市場。
2商業(yè)銀行在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的地位
目前，隨著金融制度的改革創(chuàng)新，房地產(chǎn)企業(yè)的融資途徑越來越多樣化，并逐步演化成信托融資、上市融資等多種融資渠道并存的狀態(tài)，這期間商業(yè)銀行無疑扮演了重要角色。
銀行貸款依然是我國房地產(chǎn)開發(fā)投資的主要資金來源之一，從2013年的情況來看，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額總量為3.8萬億元，個(gè)人購房貸款余額總量為8.1萬億元，這部分貸款也大部分以內(nèi)部融資方式轉(zhuǎn)化為開發(fā)投資資金。這也就決定了以商業(yè)銀行為代表的銀行業(yè)在房地產(chǎn)金融領(lǐng)域必然會(huì)占據(jù)舉足輕重的地位。
商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)的支持通常體現(xiàn)在生產(chǎn)和分配兩個(gè)環(huán)節(jié)。在生產(chǎn)環(huán)節(jié)是以開發(fā)貸款的形式為開發(fā)商提供資金融通，而在分配環(huán)節(jié)則是通過發(fā)放按揭貸款的方式支持最終產(chǎn)品的購買。
當(dāng)前，銀行信貸資金仍是我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的主要融資渠道。房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)銷售中，每一階段都離不開銀行信貸資金的支持。即使在宏觀調(diào)控過程中，銀根緊縮，很多開發(fā)企業(yè)不得不借助其他渠道籌集資金，但中國資本市場的發(fā)展完善是一個(gè)相對長期的過程，未來中短期內(nèi)，國內(nèi)大部分房地產(chǎn)項(xiàng)目的融資仍要依賴于商業(yè)銀行的信貸支持。因此，對開發(fā)商而言，了解、熟悉商業(yè)銀行有關(guān)房地產(chǎn)貸款的審批程序，在提交貸款申請時(shí)按銀行的要求準(zhǔn)備項(xiàng)目及公司的相關(guān)資料以提高貸款申請的效率，仍是頭等大事。
目前，商業(yè)銀行內(nèi)部的經(jīng)營管理正朝市場化、商業(yè)化的方向繼續(xù)深化。商業(yè)銀行作為企業(yè)，其業(yè)務(wù)發(fā)展、經(jīng)營管理同樣需要遵循市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律。在中國，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景看好，是銀行貸款的重點(diǎn)領(lǐng)域。
3房地產(chǎn)開發(fā)貸款的主要風(fēng)險(xiǎn)
3.1信用風(fēng)險(xiǎn)
信用風(fēng)險(xiǎn)主要指違約風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)開發(fā)貸款中，開發(fā)商違約構(gòu)成銀行所面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)之一，例如開發(fā)商由于種種原因（銷售回款速度慢、資金鏈斷裂等）終止對貸款的償還，并已達(dá)到或超過期限;間接違約指交易對手暫時(shí)沒有違約，但其違約的可能性在增加，這也是信用風(fēng)險(xiǎn)。
3.2市場風(fēng)險(xiǎn)
市場風(fēng)險(xiǎn)主要考慮兩個(gè)因素，一是價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)，二是流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。目前，對于中國房地產(chǎn)開發(fā)商以及商業(yè)銀行來說，利率變動(dòng)及抵押房地產(chǎn)價(jià)值的下跌可能會(huì)直接影響銀行系統(tǒng)的整體風(fēng)險(xiǎn)。因前期對抵押房地產(chǎn)價(jià)值評估價(jià)值過高，經(jīng)濟(jì)不景氣或者任何人為損壞或自然災(zāi)害等而導(dǎo)致的抵押房地產(chǎn)價(jià)值下跌，使得下跌后的房地產(chǎn)價(jià)值不足以清償剩余貸款的本利和，貸款人就可能遭受損失。
在房地產(chǎn)開發(fā)貸款中，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)常常表現(xiàn)為抵押物變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)開發(fā)貸款一般為中長期貸款，而目前中國的資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)卻還很不成熟，這必然造成金融機(jī)構(gòu)的這部分貸款流動(dòng)性緩慢，變現(xiàn)能力相對來說較弱。
3.3操作風(fēng)險(xiǎn)
操作風(fēng)險(xiǎn)主要考慮三大因素，一是人的能力問題，二是流程風(fēng)險(xiǎn)，三是系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。人的能力問題既包括能力不足的問題，也包括暴露風(fēng)險(xiǎn)。流程風(fēng)險(xiǎn)即業(yè)務(wù)流程是否有缺陷，比如以前發(fā)放的個(gè)人住房抵押貸款沒有關(guān)于提前還貸風(fēng)險(xiǎn)的防范，這就是流程的失誤，系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)主要是指數(shù)據(jù)庫與信息系統(tǒng)管理方面的風(fēng)險(xiǎn)。
4房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)的防范措施
4.1房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防
房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防是指貸款銀行通過強(qiáng)化信貸管理。可采取的措施有：對“四證不全”的項(xiàng)目不得發(fā)放任何形式的貸款;對申請貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)要求其開發(fā)項(xiàng)目資本金比例不低于35%;貸款銀行在辦理房地產(chǎn)開發(fā)貸款時(shí)，應(yīng)建立嚴(yán)格的貸款項(xiàng)目審批機(jī)制，確認(rèn)該項(xiàng)目的合法性、合規(guī)性、可行性;貸款銀行應(yīng)對申請貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行深入調(diào)查審核，對資質(zhì)較差或以往開發(fā)經(jīng)驗(yàn)較差的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，貸款應(yīng)審慎發(fā)放;不具備相應(yīng)資金實(shí)力或有不良經(jīng)營記錄的企業(yè)，貸款發(fā)放應(yīng)嚴(yán)格限制。
4.2房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)分散
房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)分散分為內(nèi)部分散和外部分散，其中內(nèi)部分散為重點(diǎn)。注重開發(fā)貸款的使用監(jiān)督和銷售貸款中的產(chǎn)權(quán)實(shí)地調(diào)查，逐步調(diào)整房地產(chǎn)投資消費(fèi)和開發(fā)貸款的比例趨于合理，達(dá)到分散風(fēng)險(xiǎn)的目的。
4.3房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)回避
有效的回避措施可以在貸款風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生之前完全消除這種風(fēng)險(xiǎn)給貸款銀行造成損失的可能性，而其他風(fēng)險(xiǎn)管理措施只能起到減少損失發(fā)生概率、減輕損失的嚴(yán)重程度、在損失發(fā)生后予以補(bǔ)償?shù)淖饔?。?dāng)對申請貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不熟悉且無法獲取其完整可靠的資料信息時(shí)，就不應(yīng)對其發(fā)放貸款。
防范房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)，除了采取上述措施外，加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)督管理是非常有必要的。為此，還必須從以下兩個(gè)方面加強(qiáng)管理：一是加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)控;二是建立合理的識(shí)別防范機(jī)制。自改革以來，貸款銀行并沒有建立起有效的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、監(jiān)測和防范機(jī)制。
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關(guān)鍵詞:房地產(chǎn) 項(xiàng)目管理 優(yōu)化組合
1.前言
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須重視項(xiàng)目的前期市場定位和產(chǎn)品研究,使整個(gè)房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)以產(chǎn)品和價(jià)格為主導(dǎo)的市場競爭格局。要做好項(xiàng)目的市場定位,就要做到:
首先,深入研究國家及地方的有關(guān)政策、法規(guī),了解政府對該行業(yè)的政策取向。如果政府扶植該行業(yè)的發(fā)展,它必將在稅費(fèi)、金融、法規(guī)等方面給予支持,使該行業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)減少。因此必須清楚公司擬開發(fā)的項(xiàng)目是否屬于國家政策支持的產(chǎn)業(yè),不能逆政策而行。其次,要根據(jù)項(xiàng)目地點(diǎn)、環(huán)境及規(guī)劃要求等自身特點(diǎn),廣泛了解市場的需求情況,確定本項(xiàng)目主要的消費(fèi)群體。通過廣泛調(diào)研掌握這些消費(fèi)群體的購買力水平、對居住空間、環(huán)境及配套設(shè)施的要求等。最后了解附近樓盤的設(shè)計(jì)、售價(jià)、銷售面積、銷售情況及其開發(fā)商的實(shí)力等,權(quán)衡本公司競爭力是否能擊敗對手,務(wù)求知己知彼。目前,作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),應(yīng)結(jié)合企業(yè)自身的現(xiàn)狀,通過對市場的深入分析和準(zhǔn)確判斷,選擇合適的細(xì)分市場進(jìn)入,形成特色經(jīng)營,即為某一特定客層的消費(fèi)者提供具有某些特質(zhì)的產(chǎn)品,以更大程度地滿足他們的消費(fèi)需求,這樣,才能保證產(chǎn)品的銷售速度及項(xiàng)目的成功,在激烈競爭的房地產(chǎn)市場中占據(jù)一席之地。
2.我國房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理存在的問題
2.1 業(yè)主方項(xiàng)目管理自身存在的問題
(1)由于項(xiàng)目實(shí)施的一次性,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大部分屬于項(xiàng)目公司,使得業(yè)主方自行進(jìn)行項(xiàng)目管理往往存在很大的局限性,項(xiàng)目管理缺乏系統(tǒng)的管理模式與經(jīng)驗(yàn)。
(2)資金短缺,融資能力不足,建設(shè)資金難以保障,工程款拖欠嚴(yán)重。由于房地產(chǎn)開發(fā)投資額巨大,建設(shè)用地大多為競拍所得,地價(jià)款必須在三個(gè)月內(nèi)支付,且建設(shè)周期長,故多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金短缺。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資基本上是土地抵押及在建工程抵押貸款,貸款額度為60%～70%,融資能力較差。因此工程承包多為墊款建設(shè),工程款拖欠嚴(yán)重。
(3)技術(shù)、管理人才素質(zhì)較差。根據(jù)《房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》 ,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)配備有相應(yīng)職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員,工程技術(shù)負(fù)責(zé)人應(yīng)具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱。我國對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)技術(shù)、管理人員卻未實(shí)施執(zhí)業(yè)資格管理制度。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對技術(shù)、管理人員素質(zhì)的要求很高,需要具有設(shè)計(jì)、施工、管理等各方面齊全的經(jīng)驗(yàn),但目前具備如此高素質(zhì)的人才并不多。
(4)工程發(fā)包多為邀請招標(biāo),未實(shí)行真正意義上的公開招標(biāo)。因此選擇的施工隊(duì)伍,多數(shù)由包工頭組成,掛靠有資質(zhì)的施工企業(yè),施工管理人員也是臨時(shí)聘請的。施工單位缺乏建設(shè)經(jīng)驗(yàn),沒有完整有效的管理制度,建筑水平較差。
2.2 委托監(jiān)理存在的問題
目前建設(shè)監(jiān)理制與業(yè)主方項(xiàng)目管理并行時(shí),存在以下一些問題。
(1)權(quán)責(zé)不明,責(zé)任不清。房地產(chǎn)開發(fā)采取委托監(jiān)理與業(yè)主方項(xiàng)目管理并行的管理模式,僅將施工階段委托監(jiān)理。且為了確保其利益、便于造價(jià)控制,不將設(shè)計(jì)變更與投資控制的權(quán)力授予監(jiān)理,以致監(jiān)理單位與建設(shè)單位和承建單位關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜,管理混亂。
(2) 建設(shè)項(xiàng)目監(jiān)理缺乏獨(dú)立性、公正性。因建設(shè)單位配備有齊全的管理隊(duì)伍,包括設(shè)計(jì)部、造價(jià)部及工程部等,各專業(yè)管理人員配備齊全,各司其責(zé),且掌握了投資控制權(quán)。因此,建設(shè)單位常直接向施工單位指令,或干涉監(jiān)理工作,造成多頭指揮,在很大程度上影響了監(jiān)理的積極性和責(zé)任心。
(3)甲供材料的質(zhì)量難以控制。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出于節(jié)約造價(jià)考慮,對于某些大宗材料,采取低價(jià)招標(biāo)競買等方式采購。由于房地產(chǎn)企業(yè)是投資建設(shè)者,對于材質(zhì)有最終決定權(quán),且監(jiān)理是受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托的,因此對于甲供材料,常疏于管理,或是勉強(qiáng)放行。由于材料是低價(jià)購進(jìn),故材質(zhì)往往有偏差,質(zhì)量難以控制。
3.房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的措施
3.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的成本控制
成本控制直接決定企業(yè)是否能夠獲利,獲利多少的問題。在整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)過程中,從前期的土地開發(fā)一直到最后的房屋銷售以及管理費(fèi)等都可以通過采取合理措施降低成本。例如在規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié),降低成本一方面體現(xiàn)在好的設(shè)計(jì)、較低的價(jià)格;另一方面也體現(xiàn)在找好的設(shè)計(jì)單位,避免所設(shè)計(jì)的產(chǎn)品一旦得不到市場認(rèn)可而出現(xiàn)滯銷等情況。但是,建筑安裝成本依然是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)日中的重要部分,占整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本的30%～40%,建筑安裝成本能不能得到有效控制,是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的重點(diǎn)。其中尤應(yīng)注意降低材料成本。
3.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的進(jìn)度控制
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目涉及進(jìn)度控制的活動(dòng)有:投資機(jī)會(huì)選擇與策劃、可行性研究、前期工作(包括土地開發(fā)、項(xiàng)目融資、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、合同的簽署等等)、建設(shè)階段、租售階段( 還可能包括物業(yè)管理階段) 。做好房地產(chǎn)項(xiàng)目的進(jìn)度管理,就應(yīng)在這些環(huán)節(jié)上做好時(shí)問上的安排。 (1)應(yīng)對參與各方進(jìn)行范圍管理,某一參與方何時(shí)介入、何時(shí)退出及其責(zé)任范圍;(2)研究項(xiàng)目各個(gè)工作的相關(guān)程度,有的是互不影響的并行工作,有的是完全相關(guān)的,有的是不完全相關(guān)的;(3)針對項(xiàng)目的情況,制定出房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目各個(gè)工作的先后次序及預(yù)計(jì)持續(xù)時(shí)間,并對項(xiàng)目的進(jìn)展情況及時(shí)監(jiān)控;(4)建筑工程的進(jìn)度控制是在房地產(chǎn)項(xiàng)目施工工期要求的前提下進(jìn)行的,它服務(wù)于整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)流程的進(jìn)度控制。房地產(chǎn)項(xiàng)目的工作流程并不是唯一的,所以開發(fā)周期的活動(dòng)性較大,不同的開發(fā)企業(yè)其項(xiàng)目開發(fā)持續(xù)時(shí)間也不一樣。我國某知名房地產(chǎn)企業(yè)所采用的“快速開工快速銷售”模式,強(qiáng)凋操作流程的創(chuàng)新與優(yōu)化,產(chǎn)品研發(fā)、開發(fā)手續(xù)、工程建設(shè)三者之間的交叉與搭接,準(zhǔn)確地進(jìn)行市場定位和推廣定位,擁有強(qiáng)大的銷售網(wǎng)絡(luò)和銷售能力。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)公司操作項(xiàng)目“一環(huán)套一環(huán)”的串聯(lián)方式,該企業(yè)改為并聯(lián)的方式,從而從拿地到項(xiàng)目開工到開盤的時(shí)間大大縮短。
在項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段,市場調(diào)研、項(xiàng)目策劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì)等同步進(jìn)行,強(qiáng)調(diào)各部門充分介入與相互之間搭接,所有的項(xiàng)目都是從研發(fā)到工程,到運(yùn)營、物業(yè)管理的全程跟進(jìn)。所以在全國各地的眾多項(xiàng)目,從土地中標(biāo)到開始銷售,全部控制在半年以內(nèi),而大多房地產(chǎn)企業(yè)常常需要 1 ～2 年。
3.3 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的溝通管理
對于房地產(chǎn)企業(yè)而言,首先應(yīng)做好組織內(nèi)部的溝通交流。由于大部分的房地產(chǎn)公司都采用矩陣式的組織模式,企業(yè)應(yīng)注重職能部門之間的溝通和職能部門與項(xiàng)目部之間的交流。
(1)職能部門之間的溝通。例如:營銷策劃部通過其獲得的市場信息為投資發(fā)展部提供決策支持;財(cái)務(wù)部依據(jù)投資預(yù)算進(jìn)行融資,做好資金流的保障工作,同時(shí)控制工程、營銷等等費(fèi)用;人力資源部則根據(jù)需要為整個(gè)組織提供人力保障等。
(2)應(yīng)做好開發(fā)項(xiàng)目參與各方的溝通工作。例如,在工程施工中,承包商、監(jiān)理
單位、規(guī)劃設(shè)計(jì)單位、供應(yīng)商之間的溝通對于工程項(xiàng)目的順利實(shí)施至關(guān)重要。
(3)界面溝通管理。當(dāng)然在房地產(chǎn)企業(yè)中,信息管理、合同管理、風(fēng)險(xiǎn)管理也是至關(guān)重要的。
3.4房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程,產(chǎn)業(yè)鏈很長,而其中房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商作為管理主體,是整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目決策到工程竣工驗(yàn)收交付使用的組織者,對工程建設(shè)項(xiàng)目要負(fù)總責(zé)。同時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)也是一個(gè)綜合性的資源整合過程, 牽涉到規(guī)劃、 設(shè)計(jì)、 建筑施工、 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等多個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)以及規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)、 施工單位、 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)單位和政府管理部門等諸多單位, 開發(fā)商則是這個(gè)過程的主導(dǎo)者。因此要求開發(fā)商在實(shí)際工作中要與各個(gè)單位之間相互學(xué)習(xí)、相互交流。
關(guān)鍵字：房地產(chǎn)開發(fā) 管理
中圖分類號(hào)：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理存在的問題
1 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理薄弱房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的奉賢，一般來講無外乎七種：首先是政治風(fēng)險(xiǎn)，：即當(dāng)政治環(huán)境變化后，影響相關(guān)投資走向，所產(chǎn)生的房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)。接著是環(huán)保風(fēng)險(xiǎn)，即在房地產(chǎn)施工中，涉及到的噪音污染，廢水排除等相關(guān)環(huán)境影響，所面臨的風(fēng)險(xiǎn)。金融風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中必須注意的風(fēng)險(xiǎn)，一般是跨國或者金融風(fēng)暴，以及國家貨幣政策所帶來的投資以及經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。而市場風(fēng)險(xiǎn)則是隨著建筑市場的供求關(guān)系以及設(shè)備相關(guān)資源的短缺，加上企業(yè)的購買能力進(jìn)行對比，所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。任何房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須堅(jiān)持信譽(yù)第一，所以信用風(fēng)險(xiǎn)是最為關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)，他涉及到開發(fā)商和承包商，更涉及到房地產(chǎn)企業(yè)的營銷。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)經(jīng)營必須規(guī)避的，如果企業(yè)面臨嚴(yán)重的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，其必然會(huì)造成資金周轉(zhuǎn)不靈，導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。最后便是經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，即由于管理方面的原因，對企業(yè)造成嚴(yán)重的損失。如市場研究不熟悉，開發(fā)商管理手段不先進(jìn)等都會(huì)造成經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。然而很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對其風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的能力十分欠缺，通常導(dǎo)致工程質(zhì)量得不到保證，工程造價(jià)過高。2 項(xiàng)目成本管理問題無論是從項(xiàng)目決策階段以及設(shè)計(jì)階段，到房地產(chǎn)施工以及竣工階段，每時(shí)每刻都涉及到工程造價(jià)，優(yōu)化項(xiàng)目成本管理，意義重大。在決策階段，一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因錯(cuò)誤的決策，導(dǎo)致工程投資增多，有形和無形的投資比例肆意增加。在招投標(biāo)中，有的企業(yè)只是一味地追求造價(jià)，忽略了實(shí)際建設(shè)中的問題，導(dǎo)致在實(shí)際工程施工中，簽證變更量大，施工進(jìn)程無法保證，從而變相地增加的工程成本，影響房地產(chǎn)投資效益。
二、對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目存在問題的相對建議及方法
針對上述影響因素和房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的難點(diǎn)，為改進(jìn)和提高開發(fā)商工程建設(shè)項(xiàng)目管理質(zhì)量和效率，減少項(xiàng)目管理難度，對開發(fā)商提出以下建議和方法：
2.1 加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理風(fēng)險(xiǎn)防范是指利用一定的技術(shù)管理方法來規(guī)避相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，用來減少房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的隱蔽損失，維護(hù)投資方的利益。風(fēng)險(xiǎn)防范的方式一般有以下幾種：①風(fēng)險(xiǎn)回避，所謂風(fēng)險(xiǎn)回避指的是在風(fēng)險(xiǎn)超過投資方心中的底線時(shí)，必須采取放棄投資決策相關(guān)措施，這樣能有效地規(guī)避相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。但是風(fēng)險(xiǎn)回避必定是一種消極的方法，逼不得已的情況下，才能采用，因?yàn)椴捎蔑L(fēng)險(xiǎn)回避的手段，必定使房地產(chǎn)開發(fā)不能獲得任何可能的利潤。②風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，所謂風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移就是運(yùn)用一定的防范，將一種特定的風(fēng)險(xiǎn)以其他形式轉(zhuǎn)移到無形。在當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)工程管理中，這種形式運(yùn)用最為廣泛。通常風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是以兩種方式來完成，首先是簽訂合同，即以合同的方式，來轉(zhuǎn)移相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，在簽訂合同后，無論發(fā)生相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，都有乙方來承擔(dān)。然后便是保險(xiǎn)，即通過買保險(xiǎn)的方式，將不能預(yù)知的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)來轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司，雖然這樣會(huì)增加部分成本，但是通過這種方式，最為有利。比如當(dāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中，遇到重大自然災(zāi)害，或在房地產(chǎn)施工中因意外而產(chǎn)生相關(guān)的賠償?shù)取?/p>
2.2 全面完善項(xiàng)目成本管理 項(xiàng)目的成本管理是任何房地產(chǎn)開發(fā)投資方關(guān)注的重點(diǎn)。作為房地產(chǎn)工程，必須加強(qiáng)全過程的成本管理。必須從決策出發(fā)，再控制設(shè)計(jì)中的造價(jià)，在施工中全面實(shí)行決策階段以及設(shè)計(jì)階段中的造價(jià)管理方式，按全壽命周期成本最低為原則，進(jìn)行工程項(xiàng)目成本的控制。所謂房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程管理，其包括投資決策階段、設(shè)計(jì)招投標(biāo)階段、項(xiàng)目建設(shè)階段以及竣工經(jīng)營階段。在各個(gè)階段的成本控制中，必須按照成本影響因子的程度大小來選取相關(guān)比例的措施來控制項(xiàng)目成本，不能一味貪圖小便宜而忽略了整個(gè)項(xiàng)目中的重點(diǎn)控制的相關(guān)內(nèi)容?？v觀整個(gè)項(xiàng)目全過程，決策階段和施工階段是控制的重中之重。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策階段，必須把握成本的關(guān)鍵因素，從定性和定量量方面來控制造價(jià)成本。所謂定性分析，即從宏觀的角度出發(fā)，大體研究項(xiàng)目成本相關(guān)影響因子。所謂定量分析，是全面把握效益成本，注重資金投資與效益比例，研究工程價(jià)值走向，從可行性報(bào)告中合理做出相關(guān)預(yù)算，對各個(gè)施工量進(jìn)行確定的核算。工程項(xiàng)目建設(shè)階段是整個(gè)工程項(xiàng)目成本的實(shí)施階段，所以在這個(gè)階段控制造價(jià)，最有必要。首先必須嚴(yán)格控制工程變更，因?yàn)槊恳淮蔚墓こ套兏紩?huì)嚴(yán)重影響工程成本的控制。對于房地產(chǎn)開發(fā)商來講，必須嚴(yán)格監(jiān)督建設(shè)單位，使其嚴(yán)格按圖紙施工，按程序辦事。對于建設(shè)單位提出的工程變更必須嚴(yán)格把握，詳細(xì)審查，對于不需要變更的內(nèi)容，堅(jiān)決駁回，對于確實(shí)有利于加快工程進(jìn)程，而且工程中必須要變更的內(nèi)容，予以批示。然后是加強(qiáng)施工現(xiàn)場的管理，必須委派施工監(jiān)理，在施工現(xiàn)場進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督。對于施工材料、施工方案以及施工進(jìn)度，層層把關(guān)，對于不符合工程需求的材料予以清除，對于施工方案必須嚴(yán)格審核，提出有利于施工的相關(guān)措施，用以控制工程造價(jià)。尤其是施工進(jìn)度這一方面，必須加強(qiáng)監(jiān)管，使建設(shè)單位能如期完成施工相關(guān)內(nèi)容，若有拖延進(jìn)度的現(xiàn)象發(fā)生，必須做出相關(guān)處罰。2.3 項(xiàng)目質(zhì)量管理在開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)之時(shí)應(yīng)對相應(yīng)的項(xiàng)目進(jìn)行充分的了解和控制，為項(xiàng)目的實(shí)施建立詳細(xì)而可調(diào)整的可行性計(jì)劃，從而保證項(xiàng)目的質(zhì)量管理。制定具體而可調(diào)整的項(xiàng)目計(jì)劃使開發(fā)商對項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)的公司有一個(gè)評定的標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)督，同時(shí)也能在項(xiàng)目的管理實(shí)施過程中實(shí)現(xiàn)對相應(yīng)建設(shè)項(xiàng)目的質(zhì)量管理和過程控制。
房地產(chǎn)公司可以通過完善的項(xiàng)目管理來保障項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施的質(zhì)量。建筑產(chǎn)品不同于其他工業(yè)產(chǎn)品，工業(yè)產(chǎn)品在流水線上生產(chǎn)，影響產(chǎn)品質(zhì)量的因素相對較少，同批次產(chǎn)品質(zhì)量較為穩(wěn)定，而建筑產(chǎn)品質(zhì)量的影響因素很多，如人員、材料、機(jī)械、施工方法、環(huán)境等均會(huì)對建筑產(chǎn)品質(zhì)量產(chǎn)生影響。此外，項(xiàng)目建設(shè)管理涉及了多種學(xué)科，如建筑、結(jié)構(gòu)、暖通、電氣、給排水、造價(jià)、管理學(xué)等等，需要與監(jiān)理等合作單位及供電、供水等社會(huì)關(guān)系的協(xié)調(diào)處理能力，需要對新型建材、新型施工工藝的學(xué)習(xí)、接受、應(yīng)用的能力。房地產(chǎn)企業(yè)正逐步從資金密集型走向資金密集型加人才密集型。可見，房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目管理，范疇比施工、監(jiān)理等企業(yè)所涉及的內(nèi)容要廣泛，考慮問題要更深入，因此對開發(fā)企業(yè)應(yīng)注意項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)的建設(shè)，素質(zhì)必須得到保證，這是項(xiàng)目管理成敗的基礎(chǔ)。
三 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的措施3.1房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的成本控制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制直接關(guān)系到開發(fā)商的獲利程度，因此在相應(yīng)的項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)過程中應(yīng)十分注意項(xiàng)目管理的成本控制貫徹設(shè)計(jì)的始終。從開發(fā)上進(jìn)行整體而系統(tǒng)的成本控制和嚴(yán)密的監(jiān)視，采取合理的措施降低成本。在房地產(chǎn)的項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)之時(shí)，選擇較好的建筑設(shè)計(jì)公司，保證建筑的設(shè)計(jì)質(zhì)量之時(shí)也能滿足人們?nèi)諠u提升的居住要求。
成本控制直接決定企業(yè)是否能夠獲利，獲利多少的問題。在整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)過程中，從前期的土地開發(fā)一直到最后的房屋銷售以及管理費(fèi)等都可以通過采取合理措施降低成本。例如在規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)，降低成本一方面體現(xiàn)在好的設(shè)計(jì)、較低的價(jià)格；另一方面也體現(xiàn)在找好的設(shè)計(jì)單位，避免所設(shè)計(jì)的產(chǎn)品一旦得不到市場認(rèn)可而出現(xiàn)滯銷等情況。但是，建筑安裝成本依然是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)日中的重要部分，占整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本的30％～40％，建筑安裝成本能不能得到有效控制，是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的重點(diǎn)。其中尤應(yīng)注意降低材料成本。3.2房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的進(jìn)度控制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目涉及進(jìn)度控制的活動(dòng)有：投資機(jī)會(huì)選擇與策劃、可行性研究、前期工作(包括土地開發(fā)、項(xiàng)目融資、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、合同的簽署等等)、建設(shè)階段、租售階段( 還可能包括物業(yè)管理階段) 。做好房地產(chǎn)項(xiàng)目的進(jìn)度管理，就應(yīng)在這些環(huán)節(jié)上做好時(shí)問上的安排。 (1)應(yīng)對參與各方進(jìn)行范圍管理，某一參與方何時(shí)介入、何時(shí)退出及其責(zé)任范圍；(2)研究項(xiàng)目各個(gè)工作的相關(guān)程度，有的是互不影響的并行工作，有的是完全相關(guān)的，有的是不完全相關(guān)的；(3)針對項(xiàng)目的情況，制定出房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目各個(gè)工作的先后次序及預(yù)計(jì)持續(xù)時(shí)間，并對項(xiàng)目的進(jìn)展情況及時(shí)監(jiān)控；(4)建筑工程的進(jìn)度控制是在房地產(chǎn)項(xiàng)目施工工期要求的前提下進(jìn)行的，它服務(wù)于整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)流程的進(jìn)度控制。房地產(chǎn)項(xiàng)目的工作流程并不是唯一的，所以開發(fā)周期的活動(dòng)性較大，不同的開發(fā)企業(yè)其項(xiàng)目開發(fā)持續(xù)時(shí)間也不一樣。我國某知名房地產(chǎn)企業(yè)所采用的“快速開工快速銷售”模式，強(qiáng)凋操作流程的創(chuàng)新與優(yōu)化，產(chǎn)品研發(fā)、開發(fā)手續(xù)、工程建設(shè)三者之間的交叉與搭接，準(zhǔn)確地進(jìn)行市場定位和推廣定位，擁有強(qiáng)大的銷售網(wǎng)絡(luò)和銷售能力。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)公司操作項(xiàng)目“一環(huán)套一環(huán)”的串聯(lián)方式，該企業(yè)改為并聯(lián)的方式，從而從拿地到項(xiàng)目開工到開盤的時(shí)間大大縮短。在項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段，市場調(diào)研、項(xiàng)目策劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì)等同步進(jìn)行，強(qiáng)調(diào)各部門充分介入與相互之間搭接，所有的項(xiàng)目都是從研發(fā)到工程，到運(yùn)營、物業(yè)管理的全程跟進(jìn)。所以在全國產(chǎn)企業(yè)常常需要 1 ～2 年。
3.3 加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中的信息交流和管理機(jī)制
房地產(chǎn)項(xiàng)目從開發(fā)到實(shí)施涉及許多方面的因素，因此建立完善的信息交流和溝通機(jī)制是很有必要的，同時(shí)也能加強(qiáng)工程項(xiàng)目的管理和實(shí)施。提高各方面的管理效率。應(yīng)在房地產(chǎn)公司內(nèi)部建立有效的信息交流機(jī)制，形成統(tǒng)一而協(xié)調(diào)的項(xiàng)目設(shè)計(jì)和開發(fā)管理模式，從運(yùn)轉(zhuǎn)高效的管理模式中不斷優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理；房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)建立起項(xiàng)目參與方與設(shè)計(jì)方的交流溝通機(jī)制，實(shí)現(xiàn)在項(xiàng)目實(shí)施過程中的協(xié)調(diào)溝通機(jī)制。 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的溝通管理公司都采用矩陣式的組織模式，企業(yè)應(yīng)注重職能部門之間的溝通和職能部門與項(xiàng)目部之間的交流。
(1)職能部門之間的溝通。例如：營銷策劃部通過其獲得的市場信息為投資發(fā)展部提供決策支持；財(cái)務(wù)部依據(jù)投資預(yù)算進(jìn)行融資，做好資金流的保障工作，同時(shí)控制工程、營銷等等費(fèi)用；人力資源部則根據(jù)需要為整個(gè)組織提供人力保障等。
(2)應(yīng)做好開發(fā)項(xiàng)目參與各方的溝通工作。例如，在工程施工中，承包商、監(jiān)理
(3)界面溝通管理。當(dāng)然在房地產(chǎn)企業(yè)中，信息管理、合同管理、風(fēng)險(xiǎn)管理也是至關(guān)重要的。
4房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，產(chǎn)業(yè)鏈很長,而其中房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商作為管理主體，是整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目決策到工程竣工驗(yàn)收交付使用的組織者，對工程建設(shè)項(xiàng)目要負(fù)總責(zé)。同時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)也是一個(gè)綜合性的資源整合過程, 牽涉到規(guī)劃、 設(shè)計(jì)、 建筑施工、 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等多個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)以及規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)、 施工單位、 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)單位和政府管理部門等諸多單位, 開發(fā)商則是這個(gè)過程的主導(dǎo)者。因此要求開發(fā)商在實(shí)際工作中要與各個(gè)單位之間相互學(xué)習(xí)、相互交流。
總結(jié)：針對當(dāng)前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)行業(yè)主方項(xiàng)目管理與委托監(jiān)理并行的項(xiàng)目管理現(xiàn)狀，一方面呼吁建設(shè)監(jiān)理機(jī)制盡快健全與規(guī)范，推行全過程監(jiān)理：另一方面對業(yè)主方項(xiàng)目管理和委托監(jiān)理并行的管理模式進(jìn)行探討，解決房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)主方項(xiàng)目管理自身存在的問題。同時(shí)理順建設(shè)單位、監(jiān)理單位和承建單位之間的關(guān)系，將業(yè)主方項(xiàng)目管理的重點(diǎn)轉(zhuǎn)向協(xié)調(diào)監(jiān)理工作。以此建立更加科學(xué)、合理、有效的項(xiàng)目管理模式。筆者就我國房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理存在的問題作了以上剖析，分別從房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的成本控制、進(jìn)度控制和溝通管理方面提出了具體的項(xiàng)目管理措施
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；營運(yùn)資金；管理策略
近年來，隨著供應(yīng)鏈管理、渠道關(guān)系管理和客戶關(guān)系管理理論的廣泛應(yīng)用，企業(yè)營運(yùn)資金管理的績效得到不斷改善。相比營運(yùn)資金管理實(shí)踐的創(chuàng)新，營運(yùn)資金管理理論的研究，在深度和廣度上都較為滯后。因此，本文從渠道理論出發(fā)，基于對營運(yùn)資金的重新分類，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營運(yùn)資金管理的策略進(jìn)行探析，以期為房地產(chǎn)企業(yè)建立基于渠道理論的營運(yùn)資金管理模式，提高企業(yè)營運(yùn)資金管理的水平，有效防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提供借鑒。
一、營運(yùn)資金的分類
從供應(yīng)鏈管理和渠道控制、客戶關(guān)系管理的角度對營運(yùn)資金進(jìn)行分類，可以將營運(yùn)資金分為經(jīng)營活動(dòng)營運(yùn)資金和理財(cái)活動(dòng)營運(yùn)資金。經(jīng)營活動(dòng)營運(yùn)資金按照其與供應(yīng)鏈或渠道的關(guān)系可進(jìn)一步分為營銷渠道的營運(yùn)資金、生產(chǎn)渠道的營運(yùn)資金和采購渠道的營運(yùn)資金。這種分類既能夠?qū)⒏鱾€(gè)營運(yùn)資金項(xiàng)目涵蓋在內(nèi)，而且能夠清晰地反映出營運(yùn)資金在渠道上的分布狀況，從而為基于渠道管理的營運(yùn)資金管理策略和管理模式研究奠定基礎(chǔ)。
二、基于渠道理論的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營運(yùn)資金管理策略
與制造業(yè)不同的是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的價(jià)值鏈主要在企業(yè)外部，價(jià)值活動(dòng)主要由外部的策劃公司、設(shè)計(jì)公司、顧問服務(wù)公司、施工單位等價(jià)值載體來完成，特別是當(dāng)這些外部的價(jià)值載體協(xié)同作業(yè)時(shí)所創(chuàng)造的價(jià)值會(huì)更大。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各渠道的營運(yùn)資金管理必須基于外部的客戶管理和供應(yīng)鏈管理。
（一）采購渠道營運(yùn)資金管理策略
提高采購渠道營運(yùn)資金效率，首先必須構(gòu)建企業(yè)的供應(yīng)鏈條，選擇價(jià)值伙伴。房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈的建立過程實(shí)際上是價(jià)值伙伴的選擇過程，選擇適當(dāng)?shù)墓?yīng)商作為供應(yīng)鏈中的合作伙伴，是加強(qiáng)供應(yīng)鏈管理中最重要的一個(gè)基礎(chǔ)。重視企業(yè)間的合作與協(xié)調(diào)，透過供應(yīng)鏈的合作降低成本、提高價(jià)值也是增加企業(yè)核心競爭力的有效手段。一旦確定了可以長期合作的供應(yīng)商，就應(yīng)該與其建立戰(zhàn)略伙伴關(guān)系。使采購方在長期的合作中獲得貨源上的保證和成本上的優(yōu)勢，也使供應(yīng)商擁有長期穩(wěn)定的客戶，以保證其產(chǎn)出規(guī)模的穩(wěn)定性。這種戰(zhàn)略伙伴關(guān)系的確立，能給采購方帶來長期而有效的成本控制利益。在與供應(yīng)商的合作過程中應(yīng)該對供應(yīng)商的行為進(jìn)行績效管理，以評價(jià)在合作過程中供應(yīng)商行為的優(yōu)劣，并根據(jù)績效管理的結(jié)果決定與供應(yīng)商的后續(xù)合作事宜，如增大或減少供應(yīng)份額，延長或縮短合作時(shí)間等。許多富有遠(yuǎn)見的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)越來越重視對供應(yīng)商的管理工作，大連萬達(dá)和深圳萬科等房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始了供應(yīng)鏈管理的雛形，如大連萬達(dá)房管公司開始籌建合格的供應(yīng)商庫。
其次，采用科學(xué)的采購模式。我國企業(yè)采購已基本實(shí)現(xiàn)市場化運(yùn)作，現(xiàn)行采購模式主要有三種：傳統(tǒng)的不透明采購方式、公開招標(biāo)采購方式、電子商務(wù)采購方式。其中，傳統(tǒng)的粗放式采購模式仍然是房地產(chǎn)企業(yè)采用的主要采購模式。在這傳統(tǒng)采購模式下，大部分企業(yè)的采購職能被忽視，采購部門只是一個(gè)普通的職能部門，承擔(dān)事務(wù)性的采購工作。不利于采購成本數(shù)據(jù)庫的建立與管理以及對供應(yīng)商的管理。企業(yè)的采購應(yīng)該著眼于供應(yīng)鏈的整體框架，考慮供應(yīng)的速度、柔性、風(fēng)險(xiǎn)，優(yōu)化采購模式，從單一的競爭性采購模式變成為集中采購、全球采購、準(zhǔn)時(shí)采購等多種模式及其優(yōu)化組合以增強(qiáng)供應(yīng)鏈競爭力。通過采購模式的優(yōu)化，可以提高采購效率、降低采購成本，使采購的過程公開化，促進(jìn)采購管理定量化、科學(xué)化，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)企業(yè)從為庫存而采購到為訂單而采購的轉(zhuǎn)變。
最后，建立供應(yīng)商管理指標(biāo)體系。供應(yīng)商管理指標(biāo)體系包括七個(gè)方面：質(zhì)量（Quality）、成本（Cost）、交貨（Delivery）、服務(wù)（Service）、技術(shù)（Technology）、資產(chǎn)（Asset）、員工與流程（People and Process），合稱QCDSTAP，即各英文單詞的第一個(gè)字母。質(zhì)量一般用次品率，成本一般用年度降價(jià)，交貨一般用按時(shí)交貨率，這三個(gè)指標(biāo)相對易于統(tǒng)計(jì)，屬硬性指標(biāo)，是供應(yīng)商管理績效的直接表現(xiàn)。后三個(gè)指標(biāo)相對難于量化，是軟性指標(biāo)，但卻是保證前三個(gè)指標(biāo)的根本。采用信息技術(shù)采購，可提高效率、降低成本。
（二）生產(chǎn)渠道營運(yùn)資金管理策略
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生產(chǎn)周期較長，生產(chǎn)渠道營運(yùn)資金周轉(zhuǎn)期平均值為1062.50天，周轉(zhuǎn)緩慢。要生產(chǎn)優(yōu)化生產(chǎn)渠道營運(yùn)資金管理，首先應(yīng)以客戶需求為指導(dǎo)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)“拉動(dòng)型”開發(fā)建設(shè)。供應(yīng)鏈的流程可分為推動(dòng)流程和拉動(dòng)流程，其主要區(qū)別是看需求的確定性。推動(dòng)型供應(yīng)鏈的需求是不完全確定的，在執(zhí)行時(shí)必須先作預(yù)測。拉動(dòng)型供應(yīng)鏈的需求是確定的，其流程從響應(yīng)客戶需求開始。傳統(tǒng)企業(yè)是按照市場預(yù)測來進(jìn)行的，其流程是全部的推式流程。現(xiàn)行企業(yè)應(yīng)樹立以顧客價(jià)值為導(dǎo)向、以客戶滿意為宗旨的服務(wù)型營銷理念，以客戶的需求拉動(dòng)整個(gè)分銷渠道價(jià)值鏈的有序、高效運(yùn)轉(zhuǎn)。
其次，重視設(shè)計(jì)單位、顧問單位、承建單位的選擇與管理。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目生產(chǎn)建設(shè)的整個(gè)過程與設(shè)計(jì)單位、顧問單位、承建單位密切相關(guān)。這些供應(yīng)鏈成員不僅決定了房地產(chǎn)開發(fā)周期的長短，也決定了房地產(chǎn)產(chǎn)品的質(zhì)量。完善加強(qiáng)對設(shè)計(jì)單位、顧問單位、承建單位的選擇與管理有利于防范內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)節(jié)點(diǎn)企業(yè)之間的信任，有利于供應(yīng)鏈的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，從而提高生產(chǎn)渠道營運(yùn)資金周轉(zhuǎn)速度。最后，要關(guān)注生產(chǎn)技術(shù)。生產(chǎn)技術(shù)不僅決定了房地產(chǎn)產(chǎn)品的質(zhì)量，也決定了生產(chǎn)建設(shè)的效率。先進(jìn)的生產(chǎn)技術(shù)推動(dòng)生產(chǎn)力的發(fā)展，大大提高勞動(dòng)生產(chǎn)率，越來越多的企業(yè)開始重視科學(xué)技術(shù)在生產(chǎn)管理中的應(yīng)用，如企業(yè)資源規(guī)劃、業(yè)務(wù)流需求，不斷的改善與管理企業(yè)銷售、營銷、客戶服務(wù)和支持等與客戶關(guān)系有關(guān)的業(yè)務(wù)流程，向客戶提供適時(shí)的服務(wù)與關(guān)懷，實(shí)現(xiàn)客戶價(jià)值的最大化。
（三）營銷渠道營運(yùn)資金管理策略
由于近幾年我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)保持快速增長，房地產(chǎn)市場經(jīng)營狀況良好，資金回收的速度比較快。2007年?duì)I銷渠道營運(yùn)資金周轉(zhuǎn)期平均值為44.65天，周轉(zhuǎn)時(shí)間較短。目前國家對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控，調(diào)控效果也開始顯現(xiàn)，一線城市的房屋成交數(shù)量已經(jīng)在下降，未來將迫使開發(fā)商降價(jià)以提高房屋銷售面積，實(shí)現(xiàn)其經(jīng)營業(yè)績。
要改變當(dāng)前的房地產(chǎn)營銷狀況，首先必須改進(jìn)房地產(chǎn)的營銷模式。從房地產(chǎn)發(fā)展的歷程和趨勢來看，房地產(chǎn)銷售模式可以分為兩大類：傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)下的銷售模式和網(wǎng)絡(luò)時(shí)代的新經(jīng)濟(jì)銷售模式。兩者主要是針對計(jì)算機(jī)及其通訊網(wǎng)絡(luò)的普及應(yīng)用而言的。依據(jù)渠道設(shè)計(jì)中渠道長度不同進(jìn)行區(qū)分，可將傳統(tǒng)銷售模式分為直銷模式和委托銷售模式。直銷渠道一般較窄，并不利于房地產(chǎn)產(chǎn)品尤其是新產(chǎn)品迅速廣泛的推向市場。而委托代銷會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對市場的敏感度降低，同時(shí)中間環(huán)節(jié)的增加也會(huì)降低開發(fā)企業(yè)的利潤。網(wǎng)絡(luò)營銷是利用計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，現(xiàn)代通訊技術(shù)以及數(shù)字交互式媒介平臺(tái)進(jìn)行房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷活動(dòng)。網(wǎng)絡(luò)營銷模式與傳統(tǒng)營銷模式相結(jié)合，可實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品信息的高速傳播，有助于企業(yè)產(chǎn)品的銷售。
其次，客戶關(guān)系管理也是促進(jìn)營銷渠道資金周轉(zhuǎn)的關(guān)鍵。隨著房地產(chǎn)市場競爭的加劇，客戶關(guān)系管理成為房地產(chǎn)企業(yè)提高或者建立新的核心競爭力的有利選擇。根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)和企業(yè)的實(shí)際情況，配合企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，有步驟、有節(jié)奏地建立和實(shí)施個(gè)性化的客戶關(guān)系管理體系可以解決產(chǎn)品的銷售問題、提升客戶滿意度、提升企業(yè)的服務(wù)品質(zhì)及品牌形象。
（四）理財(cái)活動(dòng)營運(yùn)資金管理策略
房地產(chǎn)行業(yè)存在較高的資產(chǎn)負(fù)債率。我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)約有60%～70%的開發(fā)資金來自銀行系統(tǒng)，有的企業(yè)甚至達(dá)到80%上，對比銀行貸款最多不超過房地產(chǎn)總投資40%的國際通行標(biāo)準(zhǔn)，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對銀行的依賴度過高（房地產(chǎn)上市公司資產(chǎn)負(fù)債率平均高達(dá)65%以上），資金鏈存在嚴(yán)重的風(fēng)險(xiǎn)。因此，必須加強(qiáng)理財(cái)活動(dòng)營運(yùn)資金的管理。
首先必須重視融資渠道管理。房地產(chǎn)資金現(xiàn)在主要來自七個(gè)方面：國內(nèi)貸款、利用外資、外商直接投資、自籌資金、企事業(yè)單位自有資金、購房者的定金和預(yù)付款以及其他資金。受一系列宏觀調(diào)控政策影響，金融機(jī)構(gòu)、特別是銀行都提高了對房地產(chǎn)行業(yè)貸款的要求，開發(fā)企業(yè)面臨資金的瓶頸。拓寬融資渠道，加強(qiáng)融資管理勢在必行。目前，新的房地產(chǎn)融資渠道有典當(dāng)融資、外資銀行貸款、NASDAQ上市、香港上市、國內(nèi)A股上市或私募基金。不同融資方式有其各自的優(yōu)缺點(diǎn)和適用性，在選擇時(shí)，應(yīng)結(jié)合企業(yè)自身特點(diǎn)進(jìn)行選擇。
其次，注意資金的統(tǒng)籌管理與控制。資金預(yù)算是資金管理的基礎(chǔ)，是實(shí)現(xiàn)資金良性循環(huán)的首要環(huán)節(jié)，有效的資金預(yù)算制度能為企業(yè)提高資金使用效率、促進(jìn)有效使用資金打下良好的基礎(chǔ)。另外，企業(yè)資金存在使用風(fēng)險(xiǎn)、在途風(fēng)險(xiǎn)和或有風(fēng)險(xiǎn)。其中，使用風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)，是一種事先可控制風(fēng)險(xiǎn)，因此對此類風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)加強(qiáng)事先控制。資金的在途風(fēng)險(xiǎn)一般發(fā)生在企業(yè)資金結(jié)算過程中，所以在結(jié)算票據(jù)選擇上尤為重要，一般企業(yè)在同城結(jié)算業(yè)務(wù)中主要以“貸記憑證”、“轉(zhuǎn)帳支票”為結(jié)算手段，在實(shí)際工作中“貸記憑證”是一種更為安全的結(jié)算手段。資金的或有風(fēng)險(xiǎn)主要是公司為其他企業(yè)提供擔(dān)保而形成的或有負(fù)債，包括貸款擔(dān)保和業(yè)務(wù)擔(dān)保等，對外擔(dān)保企業(yè)要求有完善的審批程序。
通過以上分析，可以使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實(shí)踐中加強(qiáng)營運(yùn)資金管理，從而提高資金使用效率，降低成本，增加企業(yè)利潤。
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)企業(yè)；控制
1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制現(xiàn)狀
（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制具有復(fù)雜性
由于房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)涉及領(lǐng)域廣泛，資金需求量大，開發(fā)周期長，業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)和內(nèi)容極其繁雜，對于資金運(yùn)營和項(xiàng)目管理都具有較高的專業(yè)性要求，財(cái)務(wù)成本和風(fēng)險(xiǎn)極高更增加了其控制的難度和復(fù)雜性。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營收支、利潤分配等財(cái)務(wù)關(guān)系都較為復(fù)雜，無形中也加大了企業(yè)內(nèi)部控制的涉及面。
（2）企業(yè)內(nèi)部控制及風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)淡薄
縱觀整個(gè)行業(yè)，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍存在重開發(fā)、輕管理；重效益、輕控制的錯(cuò)誤理念。對內(nèi)部控制問題的認(rèn)識(shí)普遍欠缺，重視程度明顯不足，優(yōu)質(zhì)高效的內(nèi)部控制管理理念尚未形成。忽視內(nèi)部控制的建設(shè)和執(zhí)行，控制監(jiān)督的深度和廣度均未達(dá)到要求。特別是近年來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量逐年增多，作為我國房企重要組成部分的民營開發(fā)企業(yè)多數(shù)只關(guān)注業(yè)績提升而忽略內(nèi)控體系建設(shè)，造成企業(yè)雖有現(xiàn)代企業(yè)管理架構(gòu)的形式卻缺乏現(xiàn)代的管理理念和內(nèi)控體系。由于企業(yè)發(fā)展時(shí)間短，管理模式不成熟、局限性較大等因素，內(nèi)部控制認(rèn)識(shí)度不足，風(fēng)險(xiǎn)防范和風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)淡薄，難以適應(yīng)不斷變化的經(jīng)濟(jì)和行業(yè)競爭環(huán)境，影響企業(yè)發(fā)展前景。
（3）內(nèi)部控制實(shí)施環(huán)境較差
我國房地產(chǎn)行業(yè)整體過分關(guān)注企業(yè)利潤和經(jīng)營業(yè)績，房地產(chǎn)市場和行業(yè)環(huán)境有待優(yōu)化，內(nèi)部控制要求和目標(biāo)有待提高。從宏觀角度上，經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和行業(yè)環(huán)境現(xiàn)狀造成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺乏內(nèi)控實(shí)施環(huán)境。從企業(yè)自身角度而言，由于涉及業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)和成本項(xiàng)目較多，資金項(xiàng)目支出和使用方面缺少嚴(yán)格的程序，資金管理缺乏計(jì)劃性和合理性，多方原因綜合作用導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部控制實(shí)施環(huán)境較差。
（4）內(nèi)部控制體系與業(yè)務(wù)流程不健全
立足我國房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)際，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍表現(xiàn)為依靠項(xiàng)目獲利起家，在較短的時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)快速成長。對于內(nèi)部控制相關(guān)問題的認(rèn)知僅停留在初級(jí)階段，企業(yè)內(nèi)控體系和業(yè)務(wù)流程管理不規(guī)范，系統(tǒng)設(shè)計(jì)脫離企業(yè)實(shí)際，業(yè)務(wù)流程控制分散、偏離管理重心。部分企業(yè)盲目套用固定控制模式，制度缺乏系統(tǒng)性，內(nèi)部控制內(nèi)容不完善，對資金財(cái)務(wù)、業(yè)務(wù)流程等諸多方面控制相當(dāng)欠缺。多數(shù)企業(yè)只存在少數(shù)基本的內(nèi)控環(huán)節(jié)，忽視了關(guān)乎企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的關(guān)鍵流程和制度的建設(shè)，始終沒有形成完整連貫的管理控制體系。
（5）內(nèi)部控制執(zhí)行乏力，監(jiān)督管理機(jī)制欠缺
我國房地產(chǎn)企業(yè)各業(yè)務(wù)領(lǐng)域和操作環(huán)節(jié)的管控流程滲透力和執(zhí)行程度不足。部分小型企業(yè)沒有正規(guī)的財(cái)務(wù)部門，會(huì)計(jì)信息嚴(yán)重失真。企業(yè)沒有建立良好的自我防范與約束機(jī)制，內(nèi)控執(zhí)行和監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)形同虛設(shè)。通過人為捏造會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)、設(shè)置“小金庫”、亂攤成本、隱瞞收入、虛報(bào)利潤等手段惡意逃避稅收。
（6）缺乏財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向分析和評估體系
從現(xiàn)狀看，我國房地產(chǎn)企業(yè)普遍缺乏健全的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)和風(fēng)險(xiǎn)評估機(jī)制。特別是金融危機(jī)爆發(fā)后全球經(jīng)濟(jì)形勢發(fā)生巨大變化，經(jīng)營環(huán)境風(fēng)云變幻，企業(yè)間競爭口益加劇。自2010年以來國家又不斷加大宏觀調(diào)控力度，房地產(chǎn)泡沫不斷加劇，經(jīng)濟(jì)和市場變化使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨更多財(cái)務(wù)和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。多項(xiàng)調(diào)查顯示僅有不到35%的企業(yè)建立了完善的風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向評估機(jī)制，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評估體系尚未全面建立。工程項(xiàng)目、物料采購等諸多管理制度不健全，對經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測及控制不到位。部分企業(yè)缺乏對風(fēng)險(xiǎn)清晰準(zhǔn)確地定位和評估，沒有一個(gè)完善的風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向分析機(jī)構(gòu)及時(shí)有效地進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和風(fēng)險(xiǎn)處理，在很大程度上增加了運(yùn)營成本和風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)不能夠定期實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)復(fù)核與評估，對外界環(huán)境適應(yīng)能力降低。
2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制要點(diǎn)
（1）資金活動(dòng)與運(yùn)營管理
資金作為企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的血液，決定著企業(yè)的競爭能力和可持續(xù)發(fā)展能力，理應(yīng)受到企業(yè)的高度重視。尤其對于房地產(chǎn)開發(fā)這類資金需求量極大，業(yè)務(wù)活動(dòng)復(fù)雜，環(huán)境政策敏感性強(qiáng)，資金風(fēng)險(xiǎn)極高的企業(yè)而言，可以說歸根到底所有風(fēng)險(xiǎn)都是由資金問題引發(fā)的。由于總體環(huán)境影響及行業(yè)、企業(yè)的特殊性，業(yè)務(wù)流程復(fù)雜性等特點(diǎn)，影響資金活動(dòng)的因素眾多，涉及面廣泛、不確定性強(qiáng)，使得資金活動(dòng)內(nèi)部控制成為企業(yè)內(nèi)部管理的關(guān)鍵薄弱環(huán)節(jié)，被視為企業(yè)內(nèi)部控制和經(jīng)營管理的重點(diǎn)領(lǐng)域。房地產(chǎn)開發(fā)重要環(huán)節(jié)在于項(xiàng)目籌融資和投資方案的確定及實(shí)施，資金運(yùn)營影響企業(yè)經(jīng)營的全過程，對其風(fēng)險(xiǎn)管控事關(guān)企業(yè)生死存亡。如何防范資金風(fēng)險(xiǎn)、維護(hù)資金安全，提高資金使用效率和經(jīng)濟(jì)效益是企業(yè)必須把握的關(guān)鍵控制點(diǎn)。
（2）全面預(yù)算與工程項(xiàng)目管理
房地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)資金密集與高風(fēng)險(xiǎn)并存的復(fù)雜性活動(dòng)，企業(yè)普遍缺乏對現(xiàn)金流和資金成本的管理，業(yè)務(wù)活動(dòng)脫離企業(yè)實(shí)際情況導(dǎo)致資金鏈斷裂是其失敗的根源。為此，企業(yè)特別需要全面科學(xué)的預(yù)算管理體系，尤其應(yīng)加強(qiáng)資金收付環(huán)節(jié)的預(yù)算控制。通過預(yù)算管理全方位地綜合協(xié)調(diào)和把握工程進(jìn)度，優(yōu)化整合配置企業(yè)資源，對于提升運(yùn)營效率、促進(jìn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展具有不可或缺的作用。企業(yè)應(yīng)從開發(fā)前期準(zhǔn)備階段到銷售完成及售后的全階段，嚴(yán)格參照預(yù)算政策和目標(biāo)；從預(yù)算編制到預(yù)算執(zhí)行，最后落實(shí)到預(yù)算考核，針對開發(fā)環(huán)節(jié)中不同的資金使用要求和比例科學(xué)制定預(yù)算額度；以財(cái)務(wù)信息為主導(dǎo)，制定詳細(xì)的預(yù)算方案，并積極切實(shí)地進(jìn)行實(shí)施和監(jiān)督。讓預(yù)算指導(dǎo)工程，用財(cái)務(wù)量化管理，從資金管理的源頭出發(fā)調(diào)節(jié)資金收付平衡，最大限度的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。
（3）采購與付款循環(huán)
結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)務(wù)活動(dòng)，工程項(xiàng)目的外包、材料設(shè)備的采購、各類技術(shù)、咨詢和服務(wù)等業(yè)務(wù)的發(fā)包或委托為主體的采購環(huán)節(jié)共同構(gòu)成了企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的主要部分。在資源獲取和整合過程中由于工程項(xiàng)目招投標(biāo)管理制度的不健全、組織結(jié)構(gòu)和崗位設(shè)置的不科學(xué)、采購范圍的缺失，導(dǎo)致過程控制中存在較多漏洞。工程款項(xiàng)支付控制不到位、財(cái)務(wù)部門缺乏有效地控制活動(dòng)、審核監(jiān)督及全面的風(fēng)險(xiǎn)評估，在一定程度上為企業(yè)采購與付款業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)帶來巨大的潛在或?qū)嶋H信用風(fēng)險(xiǎn)，直接威脅企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營業(yè)績。
（4）銷售與收款循環(huán)
權(quán)益融資、開發(fā)貸款、銷售回款、建筑商墊資為房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的主要資金來源。在當(dāng)前勢頭強(qiáng)勁并持續(xù)加強(qiáng)的房地產(chǎn)調(diào)控下，以權(quán)益融資、開發(fā)貸款方式籌集資金己口益艱難，而依靠建筑商墊資將無形中加大開發(fā)成本。所以，確保房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的及時(shí)銷售與回款成為項(xiàng)目建設(shè)的重要資金保障，銷售與收款環(huán)節(jié)的內(nèi)控實(shí)施與監(jiān)督成為房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制中的重中之重。