時間：2023-07-03 16:08:04
導(dǎo)語：在銀行自有資金投資的撰寫旅程中，學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
論文關(guān)鍵詞：中部，區(qū)域性戰(zhàn)略投資者，優(yōu)勢
一、引言
所謂區(qū)域性戰(zhàn)略投資者，作為本課題組提出的創(chuàng)新性概念，它不同于一般意義上的招商引資，主要是指基于對地區(qū)的發(fā)展戰(zhàn)略價值，特別是產(chǎn)業(yè)定位和產(chǎn)業(yè)選擇的認(rèn)同，以項目投資或金融投資等多元化融資模式為手段、以獲取投資增值回報為目的、中長期投資于其所認(rèn)可的區(qū)域產(chǎn)業(yè)或企業(yè)的區(qū)域性戰(zhàn)略合作伙伴。它對某一區(qū)域投資的前提既考慮自身的經(jīng)濟利益，同時也兼顧了對地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略特別是產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)選擇的認(rèn)同，是建立在科學(xué)發(fā)展與可持續(xù)發(fā)展意義上的戰(zhàn)略投資。這就賦予了區(qū)域性戰(zhàn)略投資者不同于一般性企業(yè)投資的特點：經(jīng)濟實力雄厚、先進的管理經(jīng)驗和技術(shù)、中長期投資價值、產(chǎn)業(yè)鏈條長、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度強、投資項目與地方產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)定位相吻合、對地方區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略高度認(rèn)同，等。
鑒于區(qū)域性戰(zhàn)略投資者的顯著特點，使其在區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展中具有重要地位。對于面臨發(fā)展資金缺乏、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整滯緩、研發(fā)創(chuàng)新不足的中部地區(qū)而言，其意義更是突出。（有關(guān)此問題的分析，請參見魏麗華、冷宣榮在《求實》，《湖北社會科學(xué)》中的相關(guān)文章。）而相對全國其他區(qū)域板塊而言，中部在吸引區(qū)域性戰(zhàn)略投資者方面更是具有諸多得天獨厚的優(yōu)勢。充分發(fā)揮比較優(yōu)勢，積極引進具有投資的長期性、資本的戰(zhàn)略性、科技的先導(dǎo)性、創(chuàng)新的前沿性等高端特征的區(qū)域性戰(zhàn)略投資者經(jīng)濟學(xué)論文，對于加快中部崛起步伐，具有重要意義。
二、中部地區(qū)吸引區(qū)域性戰(zhàn)略投資者的優(yōu)勢分析
（一）獨特的區(qū)位優(yōu)勢是吸引區(qū)域性戰(zhàn)略投資者的重要前提
區(qū)域性戰(zhàn)略投資者進入某地區(qū)，區(qū)域優(yōu)勢是其考量的重要因素。中部六省地處我國腹地區(qū)域，具有承東啟西、連南通北的地理特點。這種獨特的橋梁紐帶作用使其具備了促成東西聯(lián)動、分享東西部共有發(fā)展成果的天然區(qū)位優(yōu)勢。無論是西部大開發(fā)中的各種基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，還是東部產(chǎn)業(yè)的梯度轉(zhuǎn)移，乃至橫貫東西的城市群發(fā)展建設(shè)，中部都是必經(jīng)之路。這一獨特的區(qū)位既有利于中部與東、西部的交流與合作，也有利于其成為東部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的首選地。對于促進人才流、物流、資金流、技術(shù)流、信息流等高端要素在全國范圍的順暢流動和資源的有效配置，實現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展，發(fā)揮著不可替代的作用。隨著交通、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)的日益完善，以及沿海地區(qū)加快產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移步伐的外在壓力和內(nèi)在動力的不斷增大，中部地區(qū)與沿海地區(qū)的時空距離將大大縮短，其區(qū)位優(yōu)勢也將日益凸現(xiàn)。而這也無疑成為區(qū)域性戰(zhàn)略投資者進入的重要前提。
（二）完善的產(chǎn)業(yè)體系是吸引區(qū)域性戰(zhàn)略投資者的關(guān)鍵
區(qū)域性戰(zhàn)略投資者謀劃其全球戰(zhàn)略布局的關(guān)鍵考量因素是產(chǎn)業(yè)發(fā)展的可承接性和可持續(xù)性論文開題報告范例。基于此角度，中部地區(qū)憑借其完善的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，強大的產(chǎn)業(yè)配套能力，成為吸引區(qū)域性戰(zhàn)略投資者的首選之地。
首先，就第一產(chǎn)業(yè)而言，中部是我國重要的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)基地。糧、棉、油、肉等主要農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)量在全國占有重要地位。以2008年數(shù)據(jù)為例，詳見表1。
表1，2008中部各地區(qū)糧、棉、油、肉類總產(chǎn)量、位次及比重
地區(qū)
糧食
棉花
油料
肉類
總產(chǎn)量：
萬噸
位次
比重：
%
總產(chǎn)量：
噸
位次
比重：
%
總產(chǎn)量：
噸
位次
比重：
%
總產(chǎn)量
萬噸
位次
比重：
%
全國
52870.9
―
―
7491881
―
―
29528200
―
―
7279.50
―
―
山西
1028.0
20
1.94
106735
11
1.42
191185
25
0.65
63.3
24
0.87
安徽
3023.3
6
5.72
363496
6
4.85
2280332
5
7.72
343.9
9
4.72
江西
1958.1
12
3.7
111915
10
1.49
911919
10
3.09
260.3
13
3.58
河南
5365.5
1
10.15
650844
4
8.69
5053354
1
17.11
584.8
3
8.03
湖北
2227.2
10
4.21
513400
5
6.85
2857352
3
9.68
340.9
10
4.68
湖南
2805.0
9
5.31
246600
8
3.29
1337972
8
4.53
446.4
4
6.13
合計
16407.1
―
31.03
1992990
―
26.59
12632114
―
42.78
2039.6
盡管全國的房地產(chǎn)業(yè)從整體上看仍屬健康發(fā)展，但專家們認(rèn)為這并不能掩飾其“肌體”上日益明顯的三大“病變”：經(jīng)濟適用房比重大幅下降，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)失衡；房地產(chǎn)企業(yè)自有資金率低，但利潤畸高；作為銀行抵押品的房地產(chǎn)對中國金融的影響越來越大。
國家統(tǒng)計局投資司司長汲鳳翔說，房地產(chǎn)業(yè)投資占整個社會投資的比重在逐年上升，2003年投資額突破1萬億元，占社會投資額的比重達18.3％。2003年全國房地產(chǎn)開工11.7億平方米，竣工4億平方米，但房地產(chǎn)業(yè)投資結(jié)構(gòu)很不合理，中高檔產(chǎn)品多，經(jīng)濟適用房逐年下降。以面積計算，1996年，全國經(jīng)濟適用房的比重是16.6％，到2001年降為11.3％，2003年銳減至6.1％，而今年前5個月，其比重更是下降到4.7％的新低。一邊是房市熱火朝天，一邊是市場上有的房子普通老百姓買不起，老百姓買得起的中低檔房又買不到，中低收入階層的購房需求滿足率低下的怪現(xiàn)狀日益明顯?！坝行枨蟛⒉灰欢ǘ际钦?dāng)?shù)?，政府?yīng)該考慮哪些需求要滿足，哪些需求要遏制?！奔厨P翔說。
在資金方面，房地產(chǎn)業(yè)對銀行依賴性很大。2003年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資本金的比例在20％左右，與央行提出的35％的資本金要求相差甚遠(yuǎn)。令人吃驚的是，盡管房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率高達75.8％，高出工業(yè)企業(yè)的平均負(fù)債率10個百分點，但2003年全國房地產(chǎn)業(yè)的利潤總額同比增長了69.2％。對此，中國人民銀行金融穩(wěn)定局局長謝平的評價是“暴利！”
上海的情況證明謝平的評價不虛。綜合上海市統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，近3年來，上海房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資金逐年下降：2001年為18.84％、2002年為17.53％、2003年為16.94％，但同期其自有資金的利潤率卻分別達到38.12％、86.36％和74.24％，是同期社會平均利潤率的7到16倍。專家認(rèn)為，用1塊錢的自有資金賺取80多元的利潤，房地產(chǎn)業(yè)顯然已成暴利行業(yè)；而自有資金逐年下降，說明房地產(chǎn)企業(yè)在吹大金融風(fēng)險的泡沫，因為“若算上個人住房貸款，房地產(chǎn)開發(fā)有一半以上的錢來自銀行?！?/p>
“應(yīng)該充分意識到房地產(chǎn)對中國金融的影響。”謝平敏銳地指出，盡管相對于17萬億元的全國貸款總額而言，2.5萬億元的房地產(chǎn)貸款不算太多，但必須充分認(rèn)識到，全國的貸款約有1／2是用房地產(chǎn)作為抵押的。表面上，房地產(chǎn)貸款是銀行的優(yōu)質(zhì)貸款，但一旦因為借款人還不了錢，銀行進入執(zhí)行程序，作為抵押品的房地產(chǎn)往往不能全額償債。最近，建設(shè)銀行打包拍賣房地產(chǎn)，實際只收回了抵押額一半的貸款即是明證。謝平認(rèn)為，在現(xiàn)行的定價機制和評估體制下，土地作為抵押物的價格沒有邊際，其占房地產(chǎn)成本的比重已升至40％甚至50％，“這意味著銀行的風(fēng)險越來越大”。
自20世紀(jì)90年代以來，全國高校努力擴張，大幅舉債經(jīng)營，帶來了許多新的經(jīng)濟行為，相應(yīng)的會計處理也出現(xiàn)了許多新的情況，其中固定資產(chǎn)和固定基金科目不能保持一致就是其中一例?，F(xiàn)舉例說明：
［例1］（當(dāng)高校發(fā)生融資租入固定資產(chǎn)業(yè)務(wù)時）：某高校因資金緊張，采用融資租賃方式向某租賃公司A租入專項設(shè)備一臺，協(xié)議價60萬元，租金分5年付清，每年支付12萬元。付清最后一筆租金后，該學(xué)?？梢杂?萬元的價格購買該設(shè)備。租入該專用設(shè)備時，發(fā)生運雜費等1萬元，以銀行存款支付。相關(guān)分錄如下（單位：萬元，下同）：
租入固定資產(chǎn)時：
借：固定資產(chǎn)――專用設(shè)備 63
貸：其他應(yīng)付款――A公司 62
銀行存款 1
借：事業(yè)支出 1
貸：固定基金 1
第1年至第5年，每年支付租金12萬元時：
借：其他應(yīng)付款――A公司 12
貸：銀行存款 12
同時，應(yīng)確認(rèn)固定資產(chǎn)所占用的資金
借：事業(yè)支出 12
貸：固定基金 12
付清最后一筆租金后，該學(xué)校支付2萬元購買該設(shè)備：
借：其他應(yīng)付款――A公司 2
貸：銀行存款 2
同時確認(rèn)固定基金的增加額：
借：事業(yè)支出 5
貸：固定基金 5
［例2］（當(dāng)高校搞基建投資，發(fā)生借入資金業(yè)務(wù)時）：某高校2003年12月31日取得銀行貸款1億元，撥付8000萬元用于教學(xué)樓建造。2005年底該教學(xué)樓竣工驗收合格，經(jīng)核算共計耗資7000萬元，投入正常使用。該項借款自2004年起每年末償還2000萬元本金，五年還清。相關(guān)分錄如下（單位：萬元，下同）：
（1）高校取得貸款時
借：銀行存款 10000
貸：借入款 10000
（2）借入工程款轉(zhuǎn)基建賬時
借：借出款 8000
貸：銀行存款 8000
（3）2004年末用財政撥款或自有資金歸還借款時：
借：暫存款或借入款項 2000
貸：銀行存款 2000
同時記 ：
借：經(jīng)費支出或事業(yè)支出、事業(yè)基金 2000
貸：固定基金 2000
2005年、2006年用財政撥款或自有資金歸還借款分錄同上。
（4）2005年工程驗收時
借：固定資產(chǎn) 7000
銀行存款 1000
貸：借出款 8000
（5）2007年末用財政撥款或自有資金歸還借款時
借：暫存款或借入款項 2000
貸：銀行存款 2000
同時記 ：
借：經(jīng)費支出或事業(yè)支出、事業(yè)基金 1000
貸：固定基金 1000
（6）2008年末用財政撥款或自有資金歸還借款時
借：暫存款或借入款項 2000
貸：銀行存款 2000
以上兩例都出現(xiàn)了固定資產(chǎn)和固定基金數(shù)額平時不相等的情況。事業(yè)單位會計制度中對該事項的解釋是，特定情況下，由于固定資產(chǎn)與固定基金的確認(rèn)時間不同，前者是一次性確認(rèn)計價入賬，而后者是隨著資金的支付逐步確認(rèn)不斷增加，所以二者在價值量上會失去對等性，也只有在這時，兩者才失去對等性。
筆者認(rèn)為，造成兩者不同的原因表面上是因為兩者確認(rèn)時間的不同，實際上是因為兩者反映的內(nèi)容不同造成的。固定資產(chǎn)科目是反映事業(yè)單位擁有的實物資產(chǎn)，固定基金科目屬于事業(yè)單位的凈資產(chǎn)類，是指事業(yè)單位的固定資產(chǎn)所占用的基金，反映了事業(yè)單位對其固定資產(chǎn)所擁有的權(quán)益。只有當(dāng)形成實物固定資產(chǎn)的資金是單位的自有資金時，兩者才會相等。隨著高校資金來源的多樣化，用非自有資金建造固定資產(chǎn)在高校不斷發(fā)生，固定資產(chǎn)和固定基金兩者相等也就成了偶然事項，不相等才是必然的。
以前高校資金來源單一，不存在融資行為，沒有負(fù)債經(jīng)營一說，全是用自有資金購置資產(chǎn)，所以也一直沒出現(xiàn)固定資產(chǎn)和固定基金不相等的情況，再加上以往會計分錄（購入資產(chǎn)時，借記“支出類科目”，貸記“銀行存款”；借記“固定資產(chǎn)”，貸記“固定基金”）的做法也造成了兩者必然相等的表面現(xiàn)象。建議用自有資金購入固定資產(chǎn)時改用以下分錄：借記“固定資產(chǎn)”，貸記“銀行存款”；同時借記“支出類科目”，貸記“固定基金”，以避免發(fā)生誤解。
二、固定基金科目與累計折舊科目比較
固定基金和累計折舊表面上看兩者是完全不同的科目，固定基金是事業(yè)單位凈資產(chǎn)類科目，而累計折舊科目是企業(yè)會計制度中固定資產(chǎn)的備抵科目。
但筆者認(rèn)為固定基金和累計折舊科目具有類似的功能。高校用自有資金購入固定資產(chǎn)時一次性列支，將固定資產(chǎn)購置款全額轉(zhuǎn)到固定基金科目，相當(dāng)于全額提取折舊（沒有考慮殘值）；當(dāng)使用融資資金購入固定資產(chǎn)時，每次償還融資款，同時列支費用，結(jié)轉(zhuǎn)一部分款項到固定基金科目，相當(dāng)于不定期提取折舊。當(dāng)然，這種“提取折舊”的方法和企業(yè)提取折舊是有很大區(qū)別的，企業(yè)是按固定資產(chǎn)的磨損情況確定每期提取的數(shù)額，高校是根據(jù)自有資金支付情況確定各期的“提取數(shù)額”。
所以，如果執(zhí)行新的高校會計制度，筆者認(rèn)為在新建賬時應(yīng)先將原制度下的固定基金（包括修購基金）科目余額轉(zhuǎn)到累計折舊科目，再將該余額和固定資產(chǎn)實際清查的耗損情況的差額部分調(diào)整到凈資產(chǎn)類科目。
關(guān)鍵詞：航運企業(yè)； 融資結(jié)構(gòu)；融資順序
一、引言
融資問題是航運企業(yè)最重要的問題。融資不僅要解決資金來源問題，還要使資金在動態(tài)中保持充足的狀態(tài)并實現(xiàn)成本最低，這就涉及融資結(jié)構(gòu)的問題。然而，無論是基于MM理論的靜態(tài)融資結(jié)構(gòu)研究，還是目前流行的動態(tài)分析方法，都是針對市場上所有公司融資情況的概括性研究，對于航運這個特殊的行業(yè)和其所處的特殊時期缺乏針對性。本文立足于處于低谷時期的航運企業(yè)，通過優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)模型，為航運企業(yè)管理者提供融資思路，也為進一步研究提供借鑒。
二、主要約束條件及參數(shù)含義
（1）約束條件
1、企業(yè)的自有資金和每期能從銀行貸款的數(shù)額是一定的。
2、每期的融資額必須大于本期所需資金。
3、股權(quán)融資和債務(wù)融資都存在成本。
4、投資者對于項目的預(yù)期會影響股票和債券的價格，進而影響其融資成本。
5、對于企業(yè)老股東，只有當(dāng)讓渡股權(quán)帶來的收益大于不讓渡時的收益是，才愿意發(fā)行股票。
（2）下標(biāo)含義
i：代表融資方式。i取1、2、3、4分別代表自有資金、發(fā)行股票、銀行貸款和發(fā)行債券。j：執(zhí)行項目的期數(shù)。k：一個項目進行融資的全部期數(shù)。
（3）數(shù)據(jù)及變量含義
Wj：第j期自有資金的額度。Sj：第j期銀行貸款額度。：項目第j期所需融資額。D：平均每股股利。r：無風(fēng)險利率。Qold：發(fā)行股票之前老股東的股份。β：銀行貸款貸款費用的費率。δ：發(fā)行債券時發(fā)行費用的費率。t：利用債務(wù)融資（銀行貸款和發(fā)行債券）減稅的稅率。λ：風(fēng)險系數(shù)。E：股票發(fā)行前企業(yè)的現(xiàn)金和短期證券之和。Vo：項目進行前公司資產(chǎn)價值。M：項目進行前股本數(shù)。Rij：第i種融資方式在項目第j期中的融資額。當(dāng)j=0時，Rij=0。Cij：第i種融資方式在項目第j期中的融資成本。Vj：企業(yè)根據(jù)投資者的市場預(yù)期對項目第j期的價值的預(yù)期的現(xiàn)值。DDMj：從項目第j期股權(quán)融資到項目完成時分發(fā)股利之和的現(xiàn)值。P：股票發(fā)行價格。Voldj：在第j期項目中，發(fā)行股票且老股東讓渡股權(quán)后，由于項目價值的增值而為企業(yè)老股東帶來的收益價值。αj：項目第j期中股權(quán)價值占全部融資額的比例。這個比例決定股權(quán)融Y的成本。σj：項目第j期中債務(wù)融資額占本期總?cè)谫Y額的比例。
三、理論模型
公式（1）：目標(biāo)函數(shù)：項目收益最大。公式（2）：每期自有資金的使用量不能超過本期自有資金的限額。公式（3）：每期銀行貸款的金額不能超過本期銀行貸款的限額。公式（4）：每期總?cè)谫Y額不能小于本期資金需求量。公式（5）：自有資金的融資成本為0。公式（6）：每期股權(quán)融資的成本分為三部分：股利現(xiàn)值DDMj、由股票發(fā)行價格波動帶來的成本θ2j（Vj）*R2j，以及成本AC（αj）。公式（7）：銀行貸款的成本分為三部分：利息成本（k-j+1）*Rj（Vj）*R3j、貸款費用β*R3j、以及隱性成本EC（σj）。公式（8）：發(fā)行債券的成本分為三部分：債券的發(fā)行費用δ*R4j、由于債券價格偏離預(yù)計值產(chǎn)生的成本θ4j（Vj）*R4j、以及隱性成本EC（σj）。公式（9）：項目價值=充分考慮市場投資者心理的投資價值扣除風(fēng)險因素后的現(xiàn)值。公式（10）：企業(yè)發(fā)行新股時，原有股東所持有股票的價值Voldj不能小于原股東在公司不發(fā)行股票時的股票
四、算法
本模型采用動態(tài)規(guī)劃的方法來求解。
目標(biāo)函數(shù)中Vj和Cij都是Rij的函數(shù)，因此，目標(biāo)函數(shù)也是Rij的函數(shù)，即模型的關(guān)鍵是確定Rij使目標(biāo)函數(shù)最大。
首先，將目標(biāo)函數(shù)分解為每期的收益，如表4.1所示。觀察可知第n期為Rin的函數(shù)。在第n期中比較各種融資方式即C1n、C2n、C3n、C4n的函數(shù)增減性和權(quán)重。若第n期收益函數(shù)是Cin增函數(shù)，則Cin取最大值；若是減函數(shù)，則與其他融資方式比較權(quán)重，權(quán)重小的融資方式優(yōu)先選取，因為對函數(shù)的減值作用小。通過比較增減函數(shù)和各個Cin的權(quán)重可得各個融資方式的使用順序。
由于各種融資方式有融資限額，當(dāng)?shù)谝环N融資方式金額達到其限額時，使用第二種，以此類推，知道達到項目所需金額。
五、結(jié)論
本文結(jié)合融資結(jié)構(gòu)理論和多階段決策思想，為航運企業(yè)提供了一種確定融資結(jié)構(gòu)比例的算法，企業(yè)可根據(jù)自身情況和所處環(huán)境調(diào)整模型中參數(shù)值和函數(shù)形式。本文模型綜合考慮了多種融資結(jié)構(gòu)理論的主要觀點，但仍存在不足和需要改進的地方，如模型只考慮了四種融資方式，而隨著中國資本市場和互聯(lián)網(wǎng)金融的發(fā)展，航運企業(yè)將不僅僅局限于這四種融資方式，民間資本將為其提供巨大的發(fā)展動力。在模型的后續(xù)研究中，可以將其他融資方式考慮在內(nèi)。
參考文獻：
[1] 連玉君，彭方平，蘇治.融資約束月流動性管理行為.金融研究.2010（10）：158-171.
一、我國房地產(chǎn)行業(yè)融資現(xiàn)狀
當(dāng)代房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展需要從上世紀(jì)80年代說起，并且經(jīng)過多年的發(fā)展，已經(jīng)成功躋身于新興產(chǎn)業(yè)的范疇當(dāng)中。房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)資金主要來源于自有資本、銀行借貸、建筑企業(yè)以及建材企業(yè)的資金墊款以及預(yù)售款這五項當(dāng)中，其中以銀行借貸為重要資金來源。但是我國房地產(chǎn)行業(yè)卻時刻都在面臨著資金短缺這一問題，業(yè)內(nèi)研究人員從開發(fā)商需要的資金方面進行分析，我國大部分的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除去自己的資金之外，其余資金大部分均來自于銀行，通過銀行提供的資金進行產(chǎn)業(yè)規(guī)模擴建以及再生產(chǎn)。
據(jù)不完全統(tǒng)計，房地產(chǎn)開發(fā)資金有60%-70%左右是來自于銀行貸款，所以我們也可以認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)用于開發(fā)的資金主要來自于間接融資，雖然國家也出臺了一系列的宏觀政策，使融資模式出現(xiàn)了多元化的趨勢，但是短時間內(nèi)仍無法改變以間接融資為主的融資格局。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的這種高度依賴于銀行貸款的融資模式，是我國房地產(chǎn)行業(yè)獨有的特點，同時也是我國房地產(chǎn)行業(yè)融資模塊中存在的主要問題。依靠銀行體系來支撐房地產(chǎn)行業(yè)的金融周轉(zhuǎn)，通過“資金”這一房地產(chǎn)行業(yè)命脈來支撐起整個體系，必然會加大銀行的信貸風(fēng)險，一旦投資失敗，銀行無疑將成為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)風(fēng)險的最大承擔(dān)者。但是如果使用緊縮的政策對該問題進行調(diào)控，必然會給房地產(chǎn)市場造成影響，可以用“收死放亂”這四個字對其進行總結(jié)。
另外房地產(chǎn)業(yè)在融資過程中受到的限制因素太多；我國房地產(chǎn)行業(yè)目前主要融資方式為債權(quán)融資和股權(quán)融資，債權(quán)融資主要是通過銀行信貸融資，股權(quán)融資主要是上市發(fā)行股票融資，但最近幾年央行加強房地產(chǎn)企業(yè)信貸業(yè)務(wù)管理，房企的銀行融資渠道受限，要求各商業(yè)銀行控制房地產(chǎn)信貸，對高檔房、多套房和個人商業(yè)用房貸款進行了嚴(yán)格限制，使房地產(chǎn)資金鏈?zhǔn)艿酱驌?。另外由于其特殊的產(chǎn)業(yè)特點，在證券市場快速發(fā)展的今天，我國房地產(chǎn)企業(yè)也很難通過IPO申請達致上市目標(biāo)。
二、房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道未來發(fā)展構(gòu)想
房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過這10多年的風(fēng)風(fēng)雨雨，目前雖然受到各種因素的影響，暫時處于低谷狀態(tài)，但受我國國情影響，國內(nèi)市場需求量還很大，城鎮(zhèn)化發(fā)展才剛剛起步，所以對未來的房地產(chǎn)市場發(fā)展信心很足，但今后房地產(chǎn)市場競爭一定會更加激烈，而“資金為王”是房地產(chǎn)行業(yè)競爭的主心骨，所以房地產(chǎn)企業(yè)不斷改革創(chuàng)新、拓寬融資渠道顯得尤為重要。
（一）吸收股權(quán)投資，增加自有資金
房地產(chǎn)企業(yè)自有資金充足代表著一個企業(yè)的實力，企業(yè)從開發(fā)到管理能否良性循環(huán)發(fā)展與自有資金關(guān)系很大，擴大自有資金的渠道之一是增加內(nèi)部積累，把企業(yè)做大做強，增加企業(yè)的效益，從而形成內(nèi)部留存收益；另一方面，企業(yè)做大做強以后，增強原股東投資信心或吸引新股東投資，從而增加內(nèi)部積累。
（二）充分利用信托融資計劃的有利條件，合理調(diào)整融資結(jié)構(gòu)
目前國內(nèi)信托融資形式多種多樣，有證券投資型，股權(quán)投資型，資金貸款型，資產(chǎn)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓型，逐漸成為房地產(chǎn)業(yè)的新興融資熱點。信托融資利用資金優(yōu)勢不僅解決了部分房地產(chǎn)項目開發(fā)資金不足的問題，而且巧妙地借助過橋融資的業(yè)務(wù)方式，最大限度的防范了自身的風(fēng)險。
（三） 吸引海外資金，降低資金成本
雖然短期之內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展有點過熱，政府進行了相關(guān)調(diào)控，但國內(nèi)房地產(chǎn)市場需求還是很大，也正是看到這一點，所以國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)熱情并沒有降低，加上這些年的快速發(fā)展房地產(chǎn)市場機制也越來越完善，投資環(huán)境也越來越優(yōu)越，資本市場也越來越放開，引進外資渠道越來越多，中外合資以及外資借款成為當(dāng)前的主要模式。由于國內(nèi)房地產(chǎn)市場競爭相當(dāng)激烈，利用好海外融資可以大幅度降低融資成本，優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，提高企業(yè)競爭力。
（四）房地產(chǎn)投資基金
通過發(fā)行房地產(chǎn)行業(yè)投資基金，集合公眾投資，經(jīng)過專門機構(gòu)經(jīng)營管理，通過多元化的投資，選擇不同類型的房地產(chǎn)項目進行投資組合，在有效減低風(fēng)險的同時通過將房地產(chǎn)經(jīng)營活動中產(chǎn)生的收入以派息的方式分配給股東，從而使投資人獲取長期穩(wěn)定的投資收益。這種融資方式門檻較低，從項目拿地時就可以介入，解決那些自有資金不足，但投資項目效益可觀的房地產(chǎn)企業(yè)資金需求。目前這種方式在國內(nèi)做的很多，已經(jīng)成為當(dāng)前比較熱門的籌資方式。
關(guān)鍵詞:負(fù)債經(jīng)營;財務(wù)杠桿;債務(wù)資本;財務(wù)風(fēng)險
負(fù)債經(jīng)營是企業(yè)有效的融資、經(jīng)營策略,也是財務(wù)杠桿存在的基礎(chǔ)。實際上,幾乎所有的公司都有或多或少的負(fù)債,只依靠自有資金生存的企業(yè)是沒有生命力的,任何企業(yè)的負(fù)債都不可能為零。在生產(chǎn)經(jīng)營活動中,企業(yè)一方面要權(quán)衡負(fù)債的方式和策略,另一方面也要注意財務(wù)杠桿效應(yīng),適度的利于財務(wù)杠桿,提高整體效益。
一、負(fù)債經(jīng)營
從會計的角度出發(fā), 負(fù)債是指過去的交易、事項形成的現(xiàn)時義務(wù), 履行該義務(wù)預(yù)期會導(dǎo)致經(jīng)濟利益的流出。從財務(wù)管理的角度看, 負(fù)債是企業(yè)籌集資金的重要方式, 是企業(yè)通過向金融機構(gòu)借款、發(fā)行債券、融資租賃等方式籌集資金的行為,到期必須歸還本金和利息。
企業(yè)負(fù)債的主要方式有:向銀行借款(包括短期借款和長期借款)、利用商業(yè)信用、發(fā)行公司債券以及融資租賃。這幾種負(fù)債方式相比,向銀行借款雖然程序簡單,但是限制性條件較多,對所籌資金的數(shù)量和用途限制嚴(yán)格;商業(yè)信用期限較短,但可在一定程度上緩解企業(yè)現(xiàn)金流斷裂的危機;發(fā)行債券的條件較向銀行借款更為苛刻;融資租賃租金較高,但可解決資金緊張的問題,使設(shè)備陳舊的風(fēng)險最小化。
企業(yè)通過負(fù)債的方式,以較低的資金成本獲得了生產(chǎn)經(jīng)營所需資金,增加了企業(yè)的資金實力,緩解了企業(yè)資金緊張的狀況,減小了企業(yè)的財務(wù)壓力,滿足了企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營活動、到期償債以及擴大經(jīng)營規(guī)模的需要,增強了企業(yè)的競爭力。此外,債務(wù)資本的利息費用計入財務(wù)費用這一會計科目,這樣就起到了抵稅的作用,間接的降低了資金成本,提高了自有資金的使用率。對于股東來講,企業(yè)的債務(wù)資本不會稀釋股權(quán),這樣就避免了公司控制權(quán)的分散。
然而,負(fù)債經(jīng)營也是一把雙刃劍。首先,到期的還本付息會增加企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險,在一定期間內(nèi)增加現(xiàn)金流出,帶來現(xiàn)金流壓力;其次,過高的資本負(fù)債率常常意味著公司償債能力較弱,易引發(fā)信任危機。
負(fù)債經(jīng)營的利益和風(fēng)險并存,企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身償債能力和成長性確定合理的負(fù)債率。
二、財務(wù)杠桿
物理學(xué)中的杠桿效應(yīng)是指存在固定支點時,利用杠桿用較小的力量推動較重物體的現(xiàn)象,財務(wù)管理也存在類似的杠桿效應(yīng)——財務(wù)杠桿。財務(wù)杠桿是指由于債務(wù)利息、優(yōu)先股股息等固定資本成本的存在而導(dǎo)致權(quán)益資本報酬變動率大于總資本報酬變動率的現(xiàn)象。財務(wù)杠桿反映公司權(quán)益資本收益的不確定性,用來評價企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。
假設(shè)現(xiàn)有一投資項目,所需資金100萬元,預(yù)計報酬率為30%,即預(yù)期收益為30萬元。倘若我們?nèi)磕米杂匈Y金投資,那么稅后自有資金的收益率為21%(假設(shè)稅率為30%)。如果這項資金中只有60萬元的自有資金,另外40萬元的債務(wù)資本(假設(shè)借款年利率為10%),把30萬元的收益扣除年利息費用4萬元,以及所得稅費用7.8萬元(26* 30%= 7. 8),得到凈利潤為18.2萬元,自有資金的收益率為30.3%。
由以上的例子可以看出,由于債務(wù)資本利息一般相對固定,隨著息稅前利潤的增加,單位利潤包括的固定利息就會減少,每一股普通股帶來的收益就會增加。
適當(dāng)?shù)呢?fù)債可以提高自有資金收益率,這就是負(fù)債經(jīng)營的財務(wù)杠桿效應(yīng)。在一定的范圍內(nèi),債務(wù)資金越多,財務(wù)杠桿效應(yīng)越明顯,獲利能力越強;但是超過一個臨界范圍后,債務(wù)資本的增加不但不能帶來較好的收益,反而會增加公司的財務(wù)風(fēng)險。
三、適度負(fù)債, 合理運用財務(wù)杠桿,使企業(yè)經(jīng)濟效益最大化
負(fù)債經(jīng)營帶來的財務(wù)杠桿效應(yīng)對企業(yè)的資金運用有一種放大效應(yīng),但收益和風(fēng)險往往是并存的,所以企業(yè)應(yīng)該適度負(fù)債,合理運用財務(wù)杠桿,使企業(yè)經(jīng)濟效益最大化。
(一)確定合理的籌資組合
確定舉債額度和負(fù)債比率、尋求合理的舉債方式與渠道是企業(yè)負(fù)債要解決的首要問題。隨著市場的進一步完善,企業(yè)舉債的方式與渠道日益增多,企業(yè)應(yīng)綜合考慮借款額度、借款期限、借款利息、企業(yè)的成長性及宏觀經(jīng)濟環(huán)境因素,確定最佳籌資組合。所謂籌資組合,是指流動負(fù)債和長期負(fù)債的比例關(guān)系。企業(yè)籌資組合策略有三種:一是適中型,即流動資產(chǎn)由短期資金滿足,長期資產(chǎn)由長期資金滿足;二是冒險型,即長期資產(chǎn)由短期資金滿足;三是保守型,即流動資產(chǎn)由長期資金滿足。合理確定籌資組合策略,長期短期債務(wù)適當(dāng)搭配,是確保均衡還款的基礎(chǔ)。
(二)進行籌資收益分析
舉債是有成本的,企業(yè)的資金成本包括籌資成本和用資成本?；I資費用是指在資金融通過程中支付的各種交易成本,如向銀行支付的借款手續(xù)費、發(fā)行公司債券支付的發(fā)行費等;用資費用是指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營和投資過程中因占有使用資金而支付的代價,如向銀行等債權(quán)人支付的利息等?；I集資金時要付出一定的代價,所以當(dāng)我們做決策時,要考慮舉債是否劃算,就要進行籌資收益分析。事實上,我們可以比較資本成本和投資報酬率。如果投資報酬率高于資本成本,則這項投資是會產(chǎn)生經(jīng)濟效益的,我們就可以籌投資;反之,如果投資報酬率低于資金成本時,這個項目不僅不能給企業(yè)帶來經(jīng)濟效益,反而會增加財務(wù)風(fēng)險。
(三)保證償債能力
負(fù)債經(jīng)營在一定程度上固然有益于企業(yè)發(fā)展,但是也會帶來一系列的風(fēng)險,一旦財務(wù)杠桿使用不當(dāng),不僅不會帶來效益,反而會出現(xiàn)財務(wù)風(fēng)險,降低企業(yè)的償債能力。如若企業(yè)到期不能還本付息,債權(quán)人有權(quán)利提出破產(chǎn)申請,這將直接對企業(yè)的生存和發(fā)展產(chǎn)生重大的負(fù)面影響。所以企業(yè)考慮借入債務(wù)資本時,應(yīng)該做好到期還本付息的準(zhǔn)備和保障,其權(quán)衡標(biāo)準(zhǔn)是借款臨界點。當(dāng)債務(wù)資本小于借款臨界點時,可以充分發(fā)揮財務(wù)杠桿效應(yīng),提高自有資金的收益率,降低資本成本;反之,當(dāng)債務(wù)資本超過借款臨界點時,企業(yè)將面臨一定的財務(wù)風(fēng)險,償債能力也隨之降低。綜上,企業(yè)在做舉債決策的時候,應(yīng)該綜合權(quán)衡各種相關(guān)因素,適度負(fù)債,合理運用財務(wù)杠桿,使企業(yè)經(jīng)濟效益最大化。(作者單位:西南財經(jīng)大學(xué))
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在市場化融資模式中，證券公司主要通過貨幣市場向銀行和非銀行金融機構(gòu)通過信貸、回購和票據(jù)融資，融資融券交易均表現(xiàn)為典型的市場行為，歐美的主要工業(yè)化國家實行的就是這種市場化的融資融券制度。在專業(yè)化融資公司的模式中，證券公司必須向經(jīng)過特批的證券融資公司籌借資金，亞洲的一些國家和地區(qū)，例如日本、臺灣等實行的就是這種專營的融資融券公司模式。
直接授信模式：投資者向證券公司申請融資融券，由證券公司直接對其提供信用，當(dāng)證券公司的資金或股票不足時，向金融市場融通資金或通過證券借貸市場（場外）借取相應(yīng)的股票。這種模式的主要特點是：第一，信用交易高度市場化，對融資融券的資格幾乎沒有特別的限定，交易主體具有廣泛性。第二，回購、抵押貸款和融券的廣泛采用促使信用交易與貨幣市場、證券回購市場緊密結(jié)合。第三，大量的保險基金、投資公司和院校投資基金等長期投資者的存在使融券來源極為豐富。
集中授信模式：證券金融公司授信模式，證券金融公司成為整個信用交易體系中證券和資金的中轉(zhuǎn)樞紐，承擔(dān)相關(guān)的融資融券業(yè)務(wù)。證券金融公司的核心業(yè)務(wù)是針對證券公司的轉(zhuǎn)融通，一般投資者的融資融券需求仍主要由證券公司滿足。這種職能分工明確的結(jié)構(gòu)形式，便于監(jiān)管，也與金融市場的欠發(fā)達相適應(yīng)。
我國證監(jiān)會的《證券公司監(jiān)督管理條例》規(guī)定，證券公司向客戶融資，應(yīng)當(dāng)使用自有資金或依法籌集的資金；向客戶融券，應(yīng)當(dāng)使用自有證券或依法取得處分權(quán)的證券。在融資融券業(yè)務(wù)試點階段，證券公司主要是以自有資金或證券向客戶提供此項服務(wù)。證券金融公司成立后，券商可以將其取得擔(dān)保權(quán)的客戶資產(chǎn)用于向證券金融公司申請轉(zhuǎn)融通業(yè)務(wù)。有融資融券資格的券商從證券金融公司借入資金后，再根據(jù)信用額度融給客戶?！蹲C券公司監(jiān)督管理條例》中首次明確了融資融券業(yè)務(wù)通過證券金融公司進行。證券公司從事融資融券業(yè)務(wù)，自有資金或者證券不足的，可以向證券金融公司借入，證券金融公司的設(shè)立和解散由國務(wù)院決定。這意味著中國融資融券業(yè)務(wù)集合了兩種授信模式的特點，在證券金融公司成立之后更多的是以日本為代表的集中授信模式為主，其模式如圖所示。
通過構(gòu)建一個不完美金融市場條件下經(jīng)濟周期與融資約束程度不同的企業(yè)資本結(jié)構(gòu)關(guān)系的理論模型并對微觀企業(yè)特質(zhì)與宏觀經(jīng)濟周期之間的聯(lián)合效應(yīng)進行分析，可知信息不對稱程度較高的融資約束型企業(yè)資本結(jié)構(gòu)調(diào)整對于銀行穩(wěn)健有較高的依賴性。通過模型推導(dǎo)還可以看出，經(jīng)濟周期對于非融資約束型企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的影響機制主要為外源融資溢價，其資本結(jié)構(gòu)逆周期調(diào)整；而經(jīng)濟周期對于融資約束型企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的影響機制主要為外源融資可獲得性，其資本結(jié)構(gòu)順周期調(diào)整。由此可知，銀行信貸資金在信息不對稱程度較高的融資約束型企業(yè)中具有明顯的不可替代性，銀行穩(wěn)健在經(jīng)濟周期對其資本結(jié)構(gòu)的影響中起到關(guān)鍵作用。
關(guān)鍵詞：經(jīng)濟周期；融資約束；企業(yè)資本結(jié)構(gòu)
中圖分類號： F279.15文獻標(biāo)志碼： A 文章編號：1672-0539（2013）04-0056-05
經(jīng)濟周期作為重要的宏觀經(jīng)濟因素，其對企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的影響得到了廣大學(xué)者和實務(wù)界的認(rèn)可。Levy（2001）發(fā)展了一個模型，在模型中債務(wù)被視為公司治理中的金融契約，這促使管理層和外部股東利益的結(jié)合。在經(jīng)濟周期衰退期，負(fù)債企業(yè)管理層財務(wù)相對于外部股東減少，兩者之間的問題加重，而提高企業(yè)的負(fù)債水平將有利于降低兩者之間的沖突。Dirk Hackbarth， Jianjun Miao， Erwan Morellec（2006）研究了宏觀經(jīng)濟狀況對于信貸風(fēng)險和資本結(jié)構(gòu)動態(tài)調(diào)整之間的關(guān)系。當(dāng)企業(yè)的現(xiàn)金流依賴于當(dāng)前宏觀經(jīng)濟狀況時，根據(jù)宏觀經(jīng)濟周期變動調(diào)整融資政策并適應(yīng)其破產(chǎn)風(fēng)險將有利于企業(yè)的生存和發(fā)展，通過模型的推導(dǎo)得出企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)將逆周期調(diào)整，而且負(fù)債的期限結(jié)構(gòu)與信貸風(fēng)險顯著相關(guān)，信貸風(fēng)險越大，期限結(jié)構(gòu)越短，而且宏觀經(jīng)濟因素同時影響了企業(yè)的負(fù)債能力和資本結(jié)構(gòu)調(diào)整的幅度。Bhamra et al（2008）認(rèn)為，宏觀經(jīng)濟因素的時變性導(dǎo)致公司資本結(jié)構(gòu)具有很強的路徑依賴性，而且財務(wù)杠桿與宏觀信用風(fēng)險密切相關(guān)。
但是對于不同類型的企業(yè)，經(jīng)濟周期的主要影響機制仍存在差異，其主要原因在于那些凈值低、自有資金少的企業(yè)主要面臨的問題是外源資金配給問題；而作為實力較強、擁有較多可抵押有形資產(chǎn)和自有資金的企業(yè)來說，外源資金配給較少更多地是基于成本所導(dǎo)致的外源融資溢價問題。不少國外學(xué)者在研究中已經(jīng)關(guān)注到了經(jīng)濟周期對于企業(yè)融資影響的差異性。所以，本文將以融資約束程度高低――內(nèi)源融資占投資比，對企業(yè)進行分類，在一個包含了信貸市場和資本市場的金融體系中同時考慮成本效應(yīng)與融資規(guī)模效應(yīng)。同時考慮信貸市場和資本市場是保證后續(xù)論文中以上市公司為樣本進行檢驗，使得假設(shè)更符合上市公司的實際情況。本文借助Rafael Repullo和Javier Suarez（2000）的研究，展開進一步的分析研究。
一、存在道德風(fēng)險的一個基本借貸模型
二、包含銀行部門和資本市場的均衡模型
三、經(jīng)濟周期對融資約束程度不同企業(yè)融資影響的差異性分析
在上述考慮了權(quán)益資本市場和銀行信貸市場的前提下，同時考慮了企業(yè)自身資產(chǎn)負(fù)債狀況及外源融資可獲得性雙方面的影響。從靜態(tài)時點上看，自有資金比較高，自身財務(wù)狀況最好的企業(yè)家受到的融資約束程度最輕，不存在資金配給的狀況，其主要融資選擇基于自身道德風(fēng)險所產(chǎn)生的成本，如果自身的道德風(fēng)險所產(chǎn)生的成本較低，更傾向于收益損失少的權(quán)益資本市場融資，如果自身成本較高，則會選擇銀行信貸資金融資；而自有資金比居中，財務(wù)狀況一般的企業(yè)家面臨權(quán)益資本市場配給，只能從銀行信貸市場融通資金；而對于自有資金比較低、財務(wù)狀況最差的那類企業(yè)家而言，他們無法獲得外源資金，只能放棄投資。
四、結(jié)語
自有資金充足的企業(yè)以成本為出發(fā)點進行融資選擇，在經(jīng)濟周期上行時期更多地選擇權(quán)益市場資金，在經(jīng)濟衰退時期選擇銀行信貸資金以減少成本上升所導(dǎo)致的成本問題，資本結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)逆周期調(diào)整；而對自有資金缺乏的企業(yè)，融資活動受到了資金配給影響，經(jīng)濟周期上行時期可以獲得銀行信貸資金，經(jīng)濟衰退期導(dǎo)致信貸配給加劇而無法獲得外源融資，資本結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)順周期調(diào)整。至此，本文清晰地描述出了經(jīng)濟周期對企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的影響路徑和對信息不對稱程度不同企業(yè)影響的差異性。從上述模型可以看出，銀行信貸資金具有不可替代性，銀行穩(wěn)健在上述影響機制中在平抑經(jīng)濟周期影響方面起著關(guān)鍵作用。
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 籌資風(fēng)險 風(fēng)險分析 風(fēng)險應(yīng)對
隨著我國經(jīng)濟體制改革的不斷深入，以推行城市化建設(shè)、住房制度改革、房屋商品化和土地有償使用等制度為契機，我國房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展壯大，投資總額從1998年的3 614億元，逐年增長至2012年的71 804億元，占我國固定資產(chǎn)投資總額的近四分之一。但因為資金投入量大、負(fù)債經(jīng)營、回收期長和變現(xiàn)能力差等特點，房地產(chǎn)企業(yè)始終面臨巨大的籌資風(fēng)險。近年來，受全球金融危機和國內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，房屋成交量萎縮，許多房地產(chǎn)企業(yè)融資出現(xiàn)困境，籌資風(fēng)險進一步加劇，因此，對房地產(chǎn)企業(yè)籌資風(fēng)險進行深入研究，尋求有效應(yīng)對措施顯得尤為重要。
一、房地產(chǎn)企業(yè)籌資風(fēng)險的具體表現(xiàn)
（一）資產(chǎn)負(fù)債率高，償債壓力大
作為典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)資金投入量大、存貸周轉(zhuǎn)期長，僅僅依靠企業(yè)自有資金顯然不能維持正常的生產(chǎn)經(jīng)營，所以企業(yè)要對外舉債。國家統(tǒng)計局的2012年統(tǒng)計年鑒顯示，在1998年-2011年14年間，房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率均保持在72%以上，高于50%-60%的警戒標(biāo)準(zhǔn)，而且房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)資金大部分來源于銀行信貸，也就是說，其有息負(fù)債的比例非常大，一旦企業(yè)用負(fù)債進行的投資不能按期收回并取得預(yù)期收益，那么企業(yè)很可能不能按時償還貸款本息。
（二）經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量為負(fù)值，企業(yè)資金鏈緊張
按照證監(jiān)會行業(yè)板塊分類，2009年133家房地產(chǎn)上市企業(yè)中有41家企業(yè)經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量為負(fù)值，2011年上升為89家。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量為負(fù)值，說明企業(yè)經(jīng)營業(yè)績差，現(xiàn)金流入不足以抵補其現(xiàn)金流出，造成企業(yè)營運資本缺乏，償債能力下降，籌資風(fēng)險顯現(xiàn)。
（三）面臨再籌資風(fēng)險
目前，房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率過高，企業(yè)對債權(quán)人的償債保證程度在下降，這勢必會增加企業(yè)再籌資的難度。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)資金主要來自于銀行貸款，但隨著國家不斷上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，商業(yè)銀行面臨資金運營壓力。在當(dāng)前形勢下，商業(yè)銀行更是將房地產(chǎn)行業(yè)作為控制放貸的重點領(lǐng)域，這更增加了房地產(chǎn)企業(yè)的再籌資難度，企業(yè)面臨再籌資風(fēng)險。此外，對于上市的房地產(chǎn)企業(yè)來說，當(dāng)資金使用效果不佳，息稅前利潤不足以補償債務(wù)利息支出時，自有資金風(fēng)險顯現(xiàn)，企業(yè)想通過配股、增發(fā)和發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券等再融資難度也會加大。
（四）利率變動風(fēng)險大
利率波動對負(fù)債經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)影響巨大，金融市場上利率的上升會使房地產(chǎn)項目實際價值減少，因為升高的利率對現(xiàn)金流折現(xiàn)，會使投資項目的凈現(xiàn)值減少，甚至出現(xiàn)負(fù)值，從而引發(fā)投資虧損的風(fēng)險。同時，房地產(chǎn)企業(yè)在負(fù)債經(jīng)營期間，受通貨膨脹、物價上漲的影響，銀行貸款利率不斷增長，導(dǎo)致企業(yè)資金成本增加，加大企業(yè)債務(wù)負(fù)擔(dān)，導(dǎo)致還貸困難，預(yù)期收益減少。另外，近幾年央行先后加息不僅增加了房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本，而且使按揭貸款購房者購買成本迅速上升，從而抑制了他們的購房欲望，房地產(chǎn)市場需求降低，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力加大。
二、房地產(chǎn)企業(yè)籌資風(fēng)險的成因
（一）過度負(fù)債，資本結(jié)構(gòu)不合理
房地產(chǎn)企業(yè)的項目投資需要大量的資金支持，但是一些房地產(chǎn)企業(yè)在新項目上馬后，沒有充分挖掘自有資金，僅僅考慮從銀行或其他金融機構(gòu)貸款，企業(yè)借入資金越多，資產(chǎn)負(fù)債率就越高，財務(wù)杠桿效應(yīng)也會越大，隨之而來的籌資風(fēng)險也就越大。
（二）資金來源渠道單一
從表1數(shù)據(jù)可以看出，國內(nèi)貸款、自籌資金、其他資金一直是房地產(chǎn)業(yè)資金的主要來源。國內(nèi)銀行貸款約占資金來源總額的20%；自籌資金主要是由房屋銷售轉(zhuǎn)化而來，約占資金來源總額的31%；其他資金主要是由預(yù)售房款和定金組成，約占資金來源總額的46%，比例最大，但按照個人放貸政策，房款中有60%-70%的部分屬于銀行或是住房公積金管理中心發(fā)放的個人按揭貸款，按此計算，房地產(chǎn)開發(fā)資金中約一半以上直接與間接來自銀行信貸，資金來源渠道單一使籌資風(fēng)險集中，一旦遇到銀行信貸政策收緊或銀行利率上升，房地產(chǎn)企業(yè)將面臨資金危機。
（三）不重視日常資金管理
資金管理存在的問題具體表現(xiàn)在以下四個方面：一是資金管理意識不強。房地產(chǎn)企業(yè)在進行工程項目考核時只注重對項目的進度、質(zhì)量和安全的考核，而忽略項目資金調(diào)撥是否按進度執(zhí)行。由于沒有建立完善的項目資金管理考核制度，企業(yè)容易發(fā)生項目資金被挪用、使用效率低、資金成本過高等問題，這不僅增加在建項目的風(fēng)險，也造成企業(yè)資源的浪費。二是不重視資金預(yù)算管理。資金預(yù)算是資金管理的基礎(chǔ)，是實現(xiàn)資金良性循環(huán)的首要環(huán)節(jié)。但一些房地產(chǎn)企業(yè)對資金的預(yù)算管理不夠重視，沒有根據(jù)企業(yè)的實際情況編制資金預(yù)算計劃，也沒明確企業(yè)年度資金運作的重點，從而導(dǎo)致企業(yè)融資成本上升，出現(xiàn)盲目貸款和不合理存款的情況。三是缺乏資金使用監(jiān)督激勵機制。很多房地產(chǎn)企業(yè)不重視資金預(yù)算的執(zhí)行，不能定期對資金使用情況進行檢查，對應(yīng)收賬款、預(yù)付賬款、其他應(yīng)收款等反映資金往來的賬目沒有做到逐筆跟蹤管理，沒有制定相應(yīng)的獎勵懲罰機制。四是缺乏定期的財務(wù)分析，無法及時掌握企業(yè)的償債能力和經(jīng)營狀況。
（四）房地產(chǎn)調(diào)控政策的不利影響
為遏制部分城市房價過快上漲的勢頭和調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，近年來，國家加大了對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度，房地產(chǎn)企業(yè)各種融資途徑受到限制，融資出現(xiàn)困境。在銀行信貸方面，中央銀行多次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，直接導(dǎo)致銀行銀根收緊，房地產(chǎn)企業(yè)信貸融資受阻，一些資信不強的中小企業(yè)融資困難，資金鏈出現(xiàn)斷裂。在債券融資方面，由于對發(fā)債主體要求嚴(yán)格和債券市場發(fā)展不佳，房地產(chǎn)企業(yè)利用債券融資的渠道一直不暢通。在上市融資方面，由于房地產(chǎn)企業(yè)周期性強、波動大的行業(yè)特點，加上政府對上市融資主體的要求嚴(yán)格，能夠通過上市來籌集資金的房地產(chǎn)企業(yè)為數(shù)不多，大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)還不能依賴上市來填補資金缺口。加之近年來，證監(jiān)會暫停審批房地產(chǎn)企業(yè)IPO和嚴(yán)控增發(fā)以及資產(chǎn)重組，等于直接堵死了房地產(chǎn)在權(quán)益市場上公開融資的渠道。在信托融資方面，由于房地產(chǎn)信托發(fā)展過快，使得風(fēng)險積聚，銀監(jiān)會出于風(fēng)險監(jiān)控的考慮，要求房地產(chǎn)信托融資逐筆申報，造成事實上的審批前置機制。這樣，在銀行信貸受阻后，信托融資也面臨阻礙。各條融資途徑受到限制，企業(yè)籌資難度也隨之加大，一旦開發(fā)資金得不到保障，企業(yè)將無法正常運營。
三、房地產(chǎn)企業(yè)籌資風(fēng)險的防范措施
（一）樹立正確的風(fēng)險觀
正確的風(fēng)險觀是指在企業(yè)內(nèi)部使全體員工樹立起風(fēng)險防范意識，這種意識會影響企業(yè)管理層乃至所有員工的決策和行為。在現(xiàn)代市場經(jīng)濟條件下，管理者進行的決策總是伴隨各種風(fēng)險，并且往往風(fēng)險越大，回報也就越大。而房地產(chǎn)業(yè)恰恰是高收益高回報的行業(yè)，幾乎每一個投資項目都會伴隨高風(fēng)險，這就要求企業(yè)的高層管理決策者有一個良好的風(fēng)險觀，正確的風(fēng)險意識，在做出決策之前能認(rèn)真分析企業(yè)的內(nèi)外環(huán)境，自身的風(fēng)險承受能力，以及項目的預(yù)期回報和存在的風(fēng)險值，綜合考慮種種因素后做出恰當(dāng)?shù)呐袛唷５恍┓康禺a(chǎn)企業(yè)面對巨額利潤的誘惑往往忽略其背后潛在的高風(fēng)險，不顧企業(yè)自身的經(jīng)營狀況和承受能力，做出一些冒險的投資，這勢必會導(dǎo)致企業(yè)陷入無法持續(xù)的絕境。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要在每一項決策中保持良好的風(fēng)險觀和正確的風(fēng)險意識，綜合考慮各種因素，最終做出正確的抉擇。
（二）及時關(guān)注國家有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的政策變動
由于房地產(chǎn)業(yè)在我國經(jīng)濟中的特殊地位，房地產(chǎn)的調(diào)控不但受到市場的制約，國家政策對它的調(diào)控也至關(guān)重要，甚至在特殊時期會具有很強的政策導(dǎo)向性。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在籌集資金時，必須時刻關(guān)注國家的相關(guān)政策。此外，企業(yè)也要關(guān)注金融市場的波動，因為如果不能正確選擇籌資時機，一旦金融緊縮，銀根抽緊，銀行借貸利率上升，很可能導(dǎo)致企業(yè)資金鏈斷裂。因此，面臨金融市場波動，房地產(chǎn)企業(yè)在籌措資金時，要盡量采取有利的計息方式，避免企業(yè)出現(xiàn)較大的損失。
（三）提高自有資金在房地產(chǎn)開發(fā)資金中的比例
過高的資產(chǎn)負(fù)債率和單一的銀行信貸融資方式使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨巨大的籌資風(fēng)險。要想改變這一現(xiàn)狀，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該遵循優(yōu)序融資理論，首先通過內(nèi)部融資，提高自有資金在房地產(chǎn)開發(fā)資金中所占的比例。企業(yè)可用的自有資金包括提取的盈余公積金、未分配利潤以及固定資產(chǎn)折舊。因為內(nèi)部融資來自于企業(yè)內(nèi)部，無須融資費用和用資費用，具有自主性強、資本成本低、風(fēng)險小等特點，所以應(yīng)該成為房地產(chǎn)企業(yè)首選的資金來源。
（四）合理安排資本結(jié)構(gòu)和籌資期限的組合方式
資本結(jié)構(gòu)是企業(yè)長期負(fù)債與所有者權(quán)益的比例關(guān)系。保持合理的資本結(jié)構(gòu)，不僅可以給企業(yè)帶來財務(wù)杠杠收益和節(jié)稅收益，降低資金成本，最大化企業(yè)價值，而且可以向外部投資者傳遞良好的經(jīng)營信號。同時，企業(yè)要按照資金使用期限的長短合理籌資長短期債務(wù)，既要避免集中償還本金，也要杜絕資金閑置，充分實現(xiàn)資金的高速有效運轉(zhuǎn)。
（五）加強投資項目的可行性研究
房地產(chǎn)企業(yè)的每一個投資項目都需要巨大的資金支持，因此，企業(yè)應(yīng)該認(rèn)真搜集與投資項目相關(guān)的信息資料，從技術(shù)和經(jīng)濟層面對投資項目進行可行性論證，以保證投資決策的正確。具體來說，要研究當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的發(fā)展?fàn)顩r，熟悉與房地產(chǎn)相關(guān)的政策法規(guī)，進行合理的投資組合搭配，比如住宅與商鋪構(gòu)建結(jié)合，發(fā)揮不同類型房地產(chǎn)的功能，最大限度滿足市場需要。其次，要對項目所在地質(zhì)、水電路和未來城市規(guī)劃狀況進行仔細(xì)調(diào)研，做好投資估算和投資收益的預(yù)測工作。
（六）做好資金回收工作
首先，企業(yè)要制定合理的資金使用計劃，實施嚴(yán)格的財務(wù)監(jiān)控和審批，合理安排資金的調(diào)度。其次，在樓市調(diào)控政策打壓下，為了防范商品房積壓，通過降價促銷回籠資金的手段也必不可少。此外，要加強應(yīng)收賬款的管理工作，比如，通過建立穩(wěn)定的信用政策，對客戶進行資信評估，對到期的賬款及時派人催收，必要時通過法律途經(jīng)追回。還可以通過建立銷售回款責(zé)任制，將回款任務(wù)落實到具體責(zé)任人。
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