時間：2023-06-30 16:07:45
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出租方（以下簡稱甲方）：
承租方（以下簡稱乙方）：
甲、乙雙方根據(jù)《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》和《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》等有關(guān)法律、法規(guī)和國家政策的規(guī)定，本著平等協(xié)商、自愿、有償?shù)脑瓌t，就土地承包經(jīng)營權(quán)出租事宜協(xié)商一致，訂立本合同。
一、出租面積
甲方將其承包經(jīng)營的村民小組畝土地（詳情見下表）出租給乙方從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營。
出租土地詳細(xì)情況
總面積：畝，其中：田畝，土畝；
村社
姓名
面積
田
土
二、出租期限
出租期限為22年，即自20__年12月30日起至2028年12月30日止。最長不得超過土地承包期的剩余期限。
三、出租價格與支付方式
以現(xiàn)金方式支付。即每畝每年按斤黃谷，并參照當(dāng)?shù)厣夏曛械仁袌鰞r格折算為現(xiàn)金（按江津市糧食主管部門書面證明或協(xié)商價格計算）,20__年按0.7元/斤計算支付），由乙方交給甲方作為下一年租金。
四、支付時間
提前1年支付，即于上年12月26日之前支付下一年租金。
五、交付土地的時間
甲方應(yīng)于20__年12月26日之前將擬出租的土地交付乙方。
六、權(quán)利和義務(wù)的特別約定
1.甲方有權(quán)按照合同規(guī)定收取土地流轉(zhuǎn)費；按照合同約定的期限到期收回流轉(zhuǎn)的土地。
2.甲方與發(fā)包方的承包合同仍然有效。甲方作為承包方應(yīng)履行的義務(wù)仍應(yīng)由甲方承擔(dān)。
3.甲方有權(quán)監(jiān)督乙方經(jīng)營土地的情況，并要求乙方按約履行合同義務(wù)。
4.甲方在土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)后，應(yīng)報發(fā)包方（集體土地所有者）備案。
5、甲方應(yīng)協(xié)助乙方按合同規(guī)定行使土地使用權(quán)，幫助協(xié)調(diào)本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)與其他承包戶之間發(fā)生的用水、用電、治安等方面的糾紛；不干預(yù)乙方正常的生產(chǎn)經(jīng)營活動。
6.乙方有權(quán)要求甲方按合同的約定交付出租土地并要求甲方全面履行合同義務(wù)。
7.乙方在受讓地塊上具有使用權(quán)、收益權(quán)、自主組織生產(chǎn)經(jīng)營和產(chǎn)品處置權(quán)。
8.乙方在國家法律法規(guī)和政策允許范圍內(nèi)從事生產(chǎn)經(jīng)營活動；依照合同規(guī)定按時足額支付土地流轉(zhuǎn)費。加強安全生產(chǎn)，防止事故發(fā)生，造成損失的，乙方自行承擔(dān)責(zé)任。
9.乙方應(yīng)依法保護(hù)和合理利用土地，應(yīng)增加投入以保持土地肥力，不得使其荒蕪，不得從事掠奪性經(jīng)營，不得擅自改變土地用途，不得給土地造成永久性損害。
10.其他約定：乙方簽訂協(xié)議之日提前支付復(fù)耕費（按20__年租金等額支付給甲方）。今后合同解除或到期后，不再另行支付違約金及復(fù)耕費。
七、流轉(zhuǎn)合同到期后地上附著物及相關(guān)設(shè)施全部無償歸甲方所有。
八、合同的變更或解除
（一）有下列情況之一者，本合同可以變更或解除：
1.經(jīng)當(dāng)事人雙方協(xié)商一致，又不損害國家、集體和第三人利益的；
2.訂立的本合同所依據(jù)的國家政策發(fā)生重大變化的；
3.一方違約，使合同無法履行的；
4.乙方喪失經(jīng)營能力使合同不能履行的；
5.因不可抗力（重大自然災(zāi)害）使合同無法履行的。
（二）乙方有下列情況之一者，甲方有權(quán)收回土地使用權(quán)。
1.不按合同規(guī)定用途使用土地的；
2.荒蕪?fù)恋氐模茐耐恋厣系母街锏模茐乃然A(chǔ)設(shè)施的；
3.不按時限交納土地流轉(zhuǎn)費的。
九、違約責(zé)任
甲、乙雙方在合同生效后應(yīng)本著誠信的原則嚴(yán)格履行合同義務(wù)。.甲方非法干預(yù)乙方生產(chǎn)經(jīng)營，擅自變更或解除合同，給乙方造成損失的，甲方賠償乙方全部損失。乙方違背合同規(guī)定，給甲方造成損失的，乙方賠償全部損失。賠償金的數(shù)額依具體損失情況而定，可由甲、乙雙方協(xié)商或農(nóng)村土地承包仲裁機構(gòu)裁決，也可由人民法院判決。
十、解決爭議條款
因本合同的訂立、生效、履行、變更或解除等發(fā)生爭議時，甲、乙雙方可以通過協(xié)商解決，也可以提請村民委員會、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府農(nóng)村土地承包管理機關(guān)調(diào)解解決。
不愿協(xié)商、調(diào)解或者協(xié)商、調(diào)解不成時，可以向農(nóng)村土地承包仲裁機構(gòu)申請仲裁，也可直接向人民法院提訟。
十一、生效條件
甲、乙雙方約定，本合同經(jīng)雙方簽字后立即生效。
十二、其他條款
1.在合同期內(nèi)，乙方有權(quán)轉(zhuǎn)包該土地，但必須提前15天通知甲方，并將轉(zhuǎn)包合同送甲方備存；在本合同期滿后，若甲方需繼續(xù)流轉(zhuǎn)該土地，在同等條件下乙方享有優(yōu)先權(quán)。
2.本合同中未盡事宜，可經(jīng)甲、乙雙方共同協(xié)商一致后簽訂補充協(xié)議。補充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。
3.本合同一式伍份，由甲、乙雙方和發(fā)包方各執(zhí)一份，一份送村委會，一份報鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村土地承包管理機構(gòu)。
甲方代表人(簽章)：乙方代表人(簽章)：
身份證號：身份證號：421022197610207658住址：住址：
簽約日期：年月日
鑒證意見：
鑒證人：
負(fù)責(zé)人：
簽訂日期：__________
廣東省農(nóng)業(yè)廳
廣東省工商行政管理局
甲方（原承包方）：_____________住址：__________________________
乙方（受 讓 方）：_____________住址：__________________________
為維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》和《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》的有關(guān)法規(guī)條例規(guī)定，經(jīng)雙方自愿平等協(xié)商同意訂立本合同。
第一條 流轉(zhuǎn)標(biāo)的、形式、期限和交付標(biāo)準(zhǔn)
甲方將享有承包經(jīng)營權(quán)的座落在__________________________的土地（四至為：東至__________________________，南至__________________________，西至__________________________，北至_____________，）共_____________畝以_____________流轉(zhuǎn)（轉(zhuǎn)包、出租、轉(zhuǎn)讓、互換）方式從_______年______月______日起至______年______月______日止，流轉(zhuǎn)給乙方用于______________________________________________________________________________ 。
上述土地交付標(biāo)準(zhǔn)：______________________________________________________________________________ 。
第二條 雙方權(quán)利及義務(wù)
（一）甲方的權(quán)利和義務(wù)：
1．享有按時收取流轉(zhuǎn)價款權(quán)利；
2．該土地被依法征用、占用的，有權(quán)依法獲得相應(yīng)的土地使用補償：
3．不得干涉和破壞乙方的生產(chǎn)與經(jīng)營。
（二）乙方的權(quán)利和義務(wù)：
1．享有該土地的自主生產(chǎn)經(jīng)營使用權(quán)及產(chǎn)品處置收益權(quán)；
2．不得改變該土地的農(nóng)業(yè)用途，不得用于非農(nóng)建設(shè)；
3．保護(hù)和合理利用土地，不得給該土地造成永久性損害；
4．環(huán)保方面應(yīng)按國家標(biāo)準(zhǔn)達(dá)標(biāo)排放；
5．該土地被依法征用、占用的，有權(quán)依法獲得相應(yīng)的青苗及乙方所搭建的建筑物補償。
第三條 流轉(zhuǎn)價款及支付方式
雙方協(xié)商同意以第______方式支付流轉(zhuǎn)價款：
（一）現(xiàn)金形式支付：
1．第一年流轉(zhuǎn)價款為人民幣______元，以后遞增方式及比例為 _________________________________________。
2．本合同生效后______天內(nèi)乙方向甲方支付______元人民幣作為合同定金，定金在最后一年的流轉(zhuǎn)價款中抵扣。
3．本合同生效后______天內(nèi)乙方向甲方一次性支付本年度的流轉(zhuǎn)價款，以后每年______月______日前乙方向甲方支付下一年度的流轉(zhuǎn)價款。
（二）實物（稻谷）折現(xiàn)形式支付：
1．協(xié)議流轉(zhuǎn)價款為每年每畝 斤稻谷，以后遞增方式及比例為 。
2．本合同生效后 天內(nèi)乙方向甲方支付______元人民幣作為合同定金，定金在最后一年的流轉(zhuǎn)價款中抵扣。
3．每年結(jié)算支付兩次，分別以當(dāng)年______月______日和______月______日的稻谷市場價為準(zhǔn)折以現(xiàn)金兌付，每年______月______日和______月______日為兌付日。
第四條 違約責(zé)任
（一）乙方應(yīng)按照合同規(guī)定按時足額向甲方支付土地流轉(zhuǎn)價款，逾期一天乙方應(yīng)向甲方支付應(yīng)付款的______%滯納金。逾期______個月視為乙方單方違約，甲方有權(quán)收回該土地使用權(quán)及沒收合同定金，該土地上的建筑物歸甲方所有。
（二）乙方擅自改變該土地的農(nóng)業(yè)用途或不合理使用土地給該土地造成永久性損害的，經(jīng)國家有關(guān)部門確認(rèn)后，甲方有權(quán)收回該土地使用權(quán)及沒收合同定金，乙方還應(yīng)承擔(dān)土地功能恢復(fù)責(zé)任，無法全部恢復(fù)的，承擔(dān)賠償責(zé)任。
（三）甲方應(yīng)按合同規(guī)定按時向乙方交付土地，逾期一天應(yīng)向乙方支付當(dāng)年流轉(zhuǎn)價款的______%滯納金。逾期______個月視為甲方單方違約，乙方有權(quán)單方解除合同，甲方應(yīng)雙倍返還乙方所交合同定金，給乙方造成實際損失的，還應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
（四）甲方違反合同約定擅自干涉和破壞乙方的生產(chǎn)與經(jīng)營,使乙方無法進(jìn)行正常的生產(chǎn)經(jīng)營活動的，乙方有權(quán)單方解除合同，甲方應(yīng)雙倍返還乙方所交合同定金，給乙方造成實際損失的，還應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
第五條 合同的變更、解除和終止
（一）本合同效力不受甲乙雙方法人代表變動影響，也不因集體經(jīng)濟(jì)組織的分立或合并而變更或解除。任何一方不得隨意終止合同。因不可抗拒自然災(zāi)害嚴(yán)重毀損該土地，造成合同無法履行除外。
（二）經(jīng)雙方協(xié)商一致，可另簽協(xié)議對本合同內(nèi)容進(jìn)行變更。
（三）合同期滿后，甲方有權(quán)收回該土地的使用權(quán)，乙方應(yīng)清理所有承包土地的地面設(shè)施，將土地整平后交給甲方，如甲方提出要保留地面設(shè)施的，地面設(shè)施歸甲方所有。乙方如需繼續(xù)經(jīng)營，享有同等條件下的優(yōu)先承包權(quán)，但需與甲方重新協(xié)商簽訂合同。
（四）土地流轉(zhuǎn)的期限超過國家規(guī)定的家庭承包期的，超過的時間無效。
（五）合同期內(nèi)，如因國家及農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施占用或征用該土地的，本合同自動終止，補償款按本合同第二條規(guī)定分配，甲、乙雙方均不負(fù)違約責(zé)任。
第六條 合同爭議的解決方式
發(fā)生合同糾紛，雙方應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成，可由農(nóng)業(yè)、工商等政府行政管理部門調(diào)解，調(diào)解不成時，采取以下第______種解決方式：
（一）向__________仲裁委員會申請仲裁；
（二）向____________人民法院申請訴訟。
第七條 本合同如有未盡事宜，經(jīng)雙方平等協(xié)商后可在補充欄目中（附后）完善合同內(nèi)容并與本合同具有同等法律效力。
第八條 本合同自______年______月______日起生效，一式四份，甲乙雙方、發(fā)包方和鑒證機關(guān)或鎮(zhèn)土地流轉(zhuǎn)指導(dǎo)中心各一份。
甲方：________________（簽字蓋章）
乙方：________________（簽字蓋章）
簽訂日期：______年______月______日
附：補充欄目
一、指導(dǎo)思想和基本原則
一）指導(dǎo)思想
以黨的十七屆三中全會《決定》和年中央1號文件精神為指導(dǎo)，以穩(wěn)定農(nóng)村土地承包關(guān)系為基礎(chǔ)，以優(yōu)化配置土地資源、促進(jìn)適度規(guī)模經(jīng)營、提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)水平、增加農(nóng)民收入為目標(biāo)，按照統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展、建設(shè)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的要求，創(chuàng)新農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的有效形式，培育多元化的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場，健全農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理服務(wù)體系，促進(jìn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)規(guī)范、有序、健康發(fā)展。
二）基本原則
1.堅持家庭承包經(jīng)營制度不動搖的原則。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)要始終堅持穩(wěn)定農(nóng)村土地承包關(guān)系，不改變家庭承包經(jīng)營制度，不改變土地所有權(quán)性質(zhì)和農(nóng)業(yè)用途，流轉(zhuǎn)期限不超過家庭承包期的剩余期限。
2.堅持依法、自愿、有償原則。農(nóng)戶是農(nóng)村土地承包和流轉(zhuǎn)的主體，土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)形式、流轉(zhuǎn)期限、流轉(zhuǎn)收益等由流轉(zhuǎn)雙方自主協(xié)商確定。任何組織和個人不得強迫或阻撓農(nóng)戶依法流轉(zhuǎn)承包地，不得以任何形式侵占、截留、扣繳農(nóng)戶土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)收益。
3.堅持從實際出發(fā)、因地制宜、分類指導(dǎo)的原則。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)應(yīng)以農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展需要為基礎(chǔ)，與工業(yè)化、城鎮(zhèn)化發(fā)展水平相適應(yīng)，既要積極引導(dǎo)，又要堅決禁止不顧客觀條件違背農(nóng)民意愿強迫流轉(zhuǎn)土地，嚴(yán)禁行政干預(yù)。
4.堅持管理、服務(wù)、規(guī)范、有序的原則。要加強農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的管理和服務(wù)，強化土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的政策宣傳、信息咨詢、綜合服務(wù)和監(jiān)督管理，建立健全土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的各項制度，加強土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的市場建設(shè)，規(guī)范土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同的簽訂、登記，及時解決土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)糾紛，維護(hù)各方合法權(quán)益，確保土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)行為規(guī)范有序。
二、積極探索農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的有效形式
一）按照現(xiàn)有土地承包關(guān)系保持穩(wěn)定并長久不變要求，繼續(xù)抓好農(nóng)村土地承包突出問題專項治理，限期解決好兩田制機動地超標(biāo)、違法調(diào)整農(nóng)戶承包地等問題，按照四到戶標(biāo)準(zhǔn)將土地承包經(jīng)營權(quán)落實到位，全面推行農(nóng)村土地承包管理微機化、網(wǎng)絡(luò)化、信息化。
二）農(nóng)民可以通過轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、股份合作等多種形式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)，發(fā)展適度規(guī)模經(jīng)營。農(nóng)戶可以將土地承包經(jīng)營權(quán)自行協(xié)商流轉(zhuǎn)，也可以委托村集體經(jīng)濟(jì)組織或其他土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)中介服務(wù)組織集中流轉(zhuǎn)。受讓方可以是專業(yè)大戶、家庭農(nóng)場、農(nóng)民專業(yè)合作社、農(nóng)業(yè)種養(yǎng)專營企業(yè)等規(guī)模經(jīng)營主體，也可以是其他有農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營能力的組織和個人。集中流轉(zhuǎn)、連片開發(fā)過程中，對少數(shù)不愿流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)的農(nóng)戶，承包方自愿的基礎(chǔ)上，可以用集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)其他愿意流轉(zhuǎn)的農(nóng)戶承包土地或集體經(jīng)濟(jì)組織的機動地進(jìn)行調(diào)換解決，妥善平衡互換雙方利益。
三）允許農(nóng)戶將土地承包經(jīng)營權(quán)作為股權(quán)，自愿聯(lián)合從事農(nóng)業(yè)合作生產(chǎn)經(jīng)營。農(nóng)戶可以采用土地承包經(jīng)營權(quán)入股的方式，組建土地股份合作社或參與農(nóng)民專業(yè)合作社的生產(chǎn)經(jīng)營。有條件的地方也可以將集體土地與村（組）集體資產(chǎn)統(tǒng)一量化，實行股份合作經(jīng)營。股份合作終止時入股土地應(yīng)退還承包戶。
四）不宜采取家庭承包的集體土地和四荒地等，要依法經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表同意，按照公開、公平、公正的原則，采取招標(biāo)、拍賣、協(xié)商等方式進(jìn)行發(fā)包，承包方所取得的土地承包經(jīng)營權(quán)可依法再流轉(zhuǎn)。
五）農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的轉(zhuǎn)包費、租金、轉(zhuǎn)讓費等流轉(zhuǎn)收益，應(yīng)本著實事求是互惠互利、平等協(xié)商的原則確定，可以現(xiàn)金或貨物兌現(xiàn)。實行土地承包經(jīng)營權(quán)入股的收益分配提倡保底分紅。
三、鼓勵支持各類主體發(fā)展適度規(guī)模經(jīng)營
一）鼓勵農(nóng)民專業(yè)合作經(jīng)濟(jì)組織參與農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)。支持農(nóng)民以土地承包經(jīng)營權(quán)入股進(jìn)行合作生產(chǎn)，支持農(nóng)民專業(yè)合作經(jīng)濟(jì)組織承接和連片開發(fā)經(jīng)營農(nóng)民流轉(zhuǎn)的土地。
二）鼓勵農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)、種養(yǎng)專營企業(yè)或其他工商企業(yè)以公司+基地+農(nóng)戶或訂單農(nóng)業(yè)的方式參與農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，允許各種社會資本和城市工商企業(yè)到農(nóng)村承租土地，單獨興辦或與農(nóng)民聯(lián)辦農(nóng)業(yè)企業(yè)，其利用流轉(zhuǎn)土地依法興辦的農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)，按照促進(jìn)中小企業(yè)發(fā)展的有關(guān)政策予以支持。
鼓勵各類人才參與土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)。支持專業(yè)種養(yǎng)大戶或外出務(wù)工經(jīng)商回鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)者帶頭創(chuàng)辦規(guī)?；r(nóng)場或組建農(nóng)民專業(yè)合作經(jīng)濟(jì)組織；鼓勵各界人士利用技術(shù)、資金、項目等參與農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，從事農(nóng)業(yè)合作生產(chǎn)；鼓勵大中專畢業(yè)生參與農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，從事農(nóng)業(yè)經(jīng)營；鼓勵基層農(nóng)技推廣人員利用技術(shù)承包、技術(shù)參股等形式參與土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，建立科技示范基地。成績顯著的安排有關(guān)專項資金時予以優(yōu)先考慮。
三）鼓勵規(guī)模經(jīng)營主體對農(nóng)田基礎(chǔ)設(shè)施和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)設(shè)施進(jìn)行投入。對受讓面積較大，流轉(zhuǎn)期限較長的經(jīng)營主體，符合相關(guān)條件的優(yōu)先安排農(nóng)田基本建設(shè)、土地整理、農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)以及特色農(nóng)產(chǎn)品基地等建設(shè)項目，享受國家惠農(nóng)政策。
四）委托發(fā)包方或土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)服務(wù)組織統(tǒng)一流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)，新增連片土地種植規(guī)模在50畝以上，流轉(zhuǎn)期限在5年以上，且流轉(zhuǎn)手續(xù)規(guī)范，有條件的市縣可對土地流出戶給予適當(dāng)補助。農(nóng)村金融機構(gòu)可把受讓土地100畝以上，流轉(zhuǎn)期限5年以上的規(guī)模經(jīng)營主體作為信貸支農(nóng)的重點，對實力強、資信好的主體給予一定的授信額度。政策性農(nóng)業(yè)保險可把規(guī)模經(jīng)營主體作為重點參保對象，有條件的地方財政可對其保費給予一定的補助。
五）對經(jīng)營農(nóng)田面積100畝以上的規(guī)模經(jīng)營主體，不破壞耕作層的前提下，可允許其按照不超過經(jīng)營土地面積的0.5%用于建設(shè)生產(chǎn)管理輔簡易設(shè)施，其性質(zhì)按臨時建設(shè)用地審批管理，期滿后自行復(fù)墾。畜牧規(guī)模養(yǎng)殖用地按農(nóng)業(yè)用地對待。
四、切實維護(hù)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)雙方的合法權(quán)益
一）家庭承包土地經(jīng)營權(quán)全部轉(zhuǎn)讓的農(nóng)戶，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者街道辦事處認(rèn)定，參加就業(yè)培訓(xùn)、接受崗位推介以及其他社會保障等方面，享受被征地農(nóng)戶同等待遇。
二）嚴(yán)禁借股份合作或土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合作等名義進(jìn)行違法集資，侵害農(nóng)民利益。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同期內(nèi)，因不可抗力導(dǎo)致受讓方無法繼續(xù)經(jīng)營的土地應(yīng)歸還原承包方耕種。以個人名義承租承包土地受讓人在履約期內(nèi)死亡的可以由其第一順序繼承人繼續(xù)經(jīng)營受讓土地，直至合同期滿。繼承人放棄經(jīng)營的土地應(yīng)當(dāng)歸還原承包方。但死者個人在經(jīng)營期間應(yīng)得的個人收益，由其繼承人繼承。
三）受讓方通過流轉(zhuǎn)取得的土地承包經(jīng)營權(quán)，除原流轉(zhuǎn)合同另有約定外，可在不超過原流轉(zhuǎn)合同約定期限內(nèi)依法再流轉(zhuǎn)。受讓方將土地承包經(jīng)營權(quán)再流轉(zhuǎn)的應(yīng)當(dāng)取得原承包方的書面同意。
四）國家各項惠農(nóng)補貼依據(jù)中央和省有關(guān)規(guī)定由土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)雙方協(xié)商，協(xié)商結(jié)果在流轉(zhuǎn)合同中明確約定。
五）規(guī)范完善農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同管理。流轉(zhuǎn)雙方應(yīng)在協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，簽訂書面流轉(zhuǎn)合同，流轉(zhuǎn)合同應(yīng)報發(fā)包方備案，需要公證的應(yīng)到公證機關(guān)依法辦理公證手續(xù)。實行委托流轉(zhuǎn)的應(yīng)由承包方出具土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)委托書，注明委托的事項、權(quán)限和期限等，并有委托人簽名蓋章。未經(jīng)承包方書面委托，任何組織和個人都不得代替承包戶簽訂土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同。合同文本由省農(nóng)業(yè)行政主管部門統(tǒng)一格式，縣級合同管理部門統(tǒng)一印制。
六）做好流轉(zhuǎn)土地的質(zhì)量監(jiān)測，防止受讓方采取掠奪式經(jīng)營，以保護(hù)耕地質(zhì)量，維護(hù)原承包農(nóng)戶的利益。
五、加強農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的管理和服務(wù)
一）加強組織領(lǐng)導(dǎo)和宣傳引導(dǎo)工作。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)涉及面廣，政策性強，關(guān)系到廣大農(nóng)民的切身利益和農(nóng)村改革發(fā)展穩(wěn)定大局，各級農(nóng)業(yè)行政主管部門一定要高度重視，爭取黨委和政府的支持，制定并落實好農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的政策措施。同時要利用各種形式宣傳農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的法規(guī)政策，注重發(fā)現(xiàn)和總結(jié)典型經(jīng)驗，發(fā)揮好示范作用，順勢而發(fā)，有序推進(jìn)。
二）加強農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理。各級農(nóng)村土地承包主管部門要切實履行好對農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、管理和服務(wù)職能?？h（市、區(qū)）鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和街道辦事處農(nóng)村土地承包管理機構(gòu)要承擔(dān)起農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的合同審查、備案、登記、管理、相關(guān)獎勵和項目申報工作。
三）建立健全土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場。要依托農(nóng)村經(jīng)濟(jì)管理部門建立縣（市、區(qū)）鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）街道辦事處和村居農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)服務(wù)機構(gòu)，把農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)納入政府為民全程服務(wù)的內(nèi)容，依法開展土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)供求登記、流轉(zhuǎn)委托信息、價格評估、合同簽訂、檔案管理、糾紛調(diào)處、法規(guī)政策咨詢等服務(wù)。年前，各市、縣（區(qū)）要全面搭建農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)服務(wù)平臺和信息網(wǎng)絡(luò)，形成比較完整的信息收集、整理和體系。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）和街道辦事處要建立農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易大廳，為土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)雙方提供一站式便捷服務(wù)。
四）建立健全農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)糾紛調(diào)處體系。明年上半年全省各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、街道辦）都要依法設(shè)立農(nóng)村土地承包糾紛調(diào)解委員會，縣級以上人民政府要依法設(shè)立農(nóng)村土地承包仲裁委員會，同級農(nóng)村土地承包主管部門設(shè)立有編制、有人員、有經(jīng)費的專門辦事機構(gòu)，負(fù)責(zé)仲裁委的日常工作。村居要明確一位熟悉農(nóng)村土地法規(guī)政策和辦事公道的人員作為專職調(diào)解員。農(nóng)村土地承包仲裁委員會接受農(nóng)業(yè)行政主管部門的指導(dǎo)。
關(guān)鍵詞 土地承包經(jīng)營權(quán)；流轉(zhuǎn)；法律原則與方式；信托
作者簡介 廖榮興(1968－)，男，江西公安專科學(xué)校講師，法學(xué)碩士。(江西南昌 330103)
農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)成為“三農(nóng)”的焦點問題之一。本文將對農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)的法律原則和方式問題進(jìn)行探討，以期完善我國農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)制度。
一、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的內(nèi)涵
農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，是根據(jù)法律規(guī)定和承包合同約定，土地承包經(jīng)營權(quán)人將取得的物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營權(quán)在不改變農(nóng)村土地的所有權(quán)權(quán)屬性質(zhì)和主體種類與農(nóng)業(yè)用途的基礎(chǔ)上將該物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營權(quán)的全部或部分權(quán)能通過轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式讓渡給他人的行為。
土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)具有以下法律特征：
(一)流轉(zhuǎn)主體具有特定性。流轉(zhuǎn)主體的特定性包括兩方面含義：一是流轉(zhuǎn)主體的特定性；二是受讓主體的特定性。《農(nóng)村土地承包法》規(guī)定：“土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的主體是承包方。承包方有權(quán)依法自主決定土地承包經(jīng)營權(quán)是否流轉(zhuǎn)和流轉(zhuǎn)的方式?！奔戳鬓D(zhuǎn)的主體只能是承包方，包括發(fā)包人在內(nèi)的其他任何單位和個人不得成為土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)主體。另一方面，土地承包經(jīng)營權(quán)的受讓主體也應(yīng)具有特定性，即受讓主體須是具有農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力的人，一般為農(nóng)戶。筆者認(rèn)為，要求土地承包經(jīng)營權(quán)在農(nóng)戶間進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，目的是尊重農(nóng)村社區(qū)形成的相對穩(wěn)定的利益格局與社會結(jié)構(gòu)，避免土地價值潛力凸現(xiàn)之后引致農(nóng)民之間利益糾紛的發(fā)生。
(二)流轉(zhuǎn)的客體具有特定性、法定性。筆者認(rèn)為。土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的客體不能簡單地認(rèn)為是土地承包經(jīng)營權(quán)。流轉(zhuǎn)的客體應(yīng)分兩種情況界定：一是互換、轉(zhuǎn)讓等形式，土地承包經(jīng)營權(quán)是流轉(zhuǎn)的客體，它是整體發(fā)生了流轉(zhuǎn)；二是除互換和轉(zhuǎn)讓外的其他形式，占有權(quán)能及附著于其上的部分收益權(quán)能和處分權(quán)能不發(fā)生流轉(zhuǎn)，土地使用權(quán)是流轉(zhuǎn)的客體，或準(zhǔn)確地說，使用權(quán)能及附著于其上的部分收益權(quán)能和處分權(quán)能是流轉(zhuǎn)的客體。對流轉(zhuǎn)客體作出這樣的劃分，不僅具有理論意義，而且具有實踐意義。
(三)流轉(zhuǎn)的內(nèi)容具有法定性。流轉(zhuǎn)的內(nèi)容也就是流轉(zhuǎn)關(guān)系各主體間的權(quán)利、義務(wù)，及相應(yīng)的法律責(zé)任。農(nóng)戶的土地承包經(jīng)營權(quán)是一種支配權(quán)、對世權(quán)，其是否流轉(zhuǎn)、流轉(zhuǎn)的對象、流轉(zhuǎn)的金額以及采取何種方式流轉(zhuǎn)等問題都由承包方自主決定，享有自。在流轉(zhuǎn)過程中，受讓人所得到的只是用益物權(quán)，并且不得改變土地的用途。
二、我國農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)應(yīng)遵循的法律原則
農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的法律原則是指貫穿于整個農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)活動中的總的指導(dǎo)思想和根本準(zhǔn)則，它包含兩層含義：其一，流轉(zhuǎn)的法律原則貫穿于整個農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)過程中，對整個流轉(zhuǎn)過程具有指導(dǎo)意義。是農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)制度的出發(fā)點和根本依據(jù)；其二，其本身具有規(guī)范作用，任何農(nóng)民、集體經(jīng)濟(jì)組織和政府在進(jìn)行農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)活動中，都必須以流轉(zhuǎn)的法律原則為根本依據(jù)，一旦違反要承擔(dān)法律責(zé)任。
(一)必須堅持農(nóng)戶自愿有償流轉(zhuǎn)的原則。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的雙方當(dāng)事人是平等的民事主體，流轉(zhuǎn)必須由承包方完全自愿提出；流轉(zhuǎn)雙方依法自主協(xié)商流轉(zhuǎn)形式、流轉(zhuǎn)內(nèi)容、流轉(zhuǎn)期限、流轉(zhuǎn)條件等；簽訂的流轉(zhuǎn)合同必須真實反映流轉(zhuǎn)雙方的意愿。由鄉(xiāng)村集體組織的流轉(zhuǎn)，必須有農(nóng)戶書面委托書，不得采用行政手段強迫或阻礙農(nóng)民參加流轉(zhuǎn)。
(二)堅持土地集體所有和土地農(nóng)業(yè)用途原則。土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的對象是承包方依法享有的土地承包經(jīng)營權(quán)，不是土地的所有權(quán)，因此，土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)不得改變承包地屬于集體的所有權(quán)權(quán)屬關(guān)系。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)必須以不改變農(nóng)村土地家庭承包經(jīng)營的基礎(chǔ)為前提；在穩(wěn)定鄉(xiāng)村集體的土地所有權(quán)、農(nóng)戶家庭承包經(jīng)營權(quán)的前提下，實行土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。流轉(zhuǎn)的土地不能轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)用途。
(三)必須堅持登記的原則。土地承包經(jīng)營權(quán)作為一種物權(quán)，要做到流轉(zhuǎn)的安全性必須借助于一定的公示手段。確定登記原則的理由是：其一。強化土地承包經(jīng)營權(quán)的物權(quán)效力。通過登記依法流轉(zhuǎn)取得的土地承包經(jīng)營權(quán)獲得公信力，便于明確權(quán)利歸屬，使第三人知曉土地承包經(jīng)營權(quán)的存在及權(quán)利狀態(tài)，防止因所有權(quán)強大的排他性而遭受不測之損害，也使第三人能自動履行不侵權(quán)之義務(wù)。其二，維護(hù)交易安全。土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)屬于轉(zhuǎn)移物權(quán)合同，不經(jīng)登記不生效力。堅持登記原則，不僅是土地承包經(jīng)營權(quán)權(quán)利性質(zhì)的需要，而且維護(hù)當(dāng)事人權(quán)利的必然要求。
三、我國農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的方式
(一)完善我國現(xiàn)有的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的方式。根據(jù)我國《物權(quán)法》和《農(nóng)村土地承包法》的規(guī)定，我國農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的方式有轉(zhuǎn)包、出租、轉(zhuǎn)讓、互換、人股和抵押六種方式，外加一種模糊的規(guī)定，即“其他方式”。筆者認(rèn)為有些方式必須加以完善。
1 關(guān)于土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)包。第一，《農(nóng)村土地承包法》沒有明確嚴(yán)格禁止土地的二次轉(zhuǎn)包，為防止因多次轉(zhuǎn)包而弱化權(quán)利人對土地的支配力，立法上應(yīng)明確嚴(yán)格禁止土地的二次轉(zhuǎn)包。第二，以轉(zhuǎn)包的方式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)，基于轉(zhuǎn)包的現(xiàn)實意義，應(yīng)當(dāng)還原其在現(xiàn)實中的功能，并在物權(quán)法中規(guī)定轉(zhuǎn)包時肯定受讓人的物權(quán)權(quán)利。并要求進(jìn)行登記，對未登記的則認(rèn)為是出租。嚴(yán)格禁止土地的二次轉(zhuǎn)包，是保證農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)秩序，防止農(nóng)村土地投機的重要措施。
2 關(guān)于土地承包經(jīng)營權(quán)的出租?！掇r(nóng)村土地承包法》應(yīng)對出租的內(nèi)容作進(jìn)一步規(guī)定：第一，承租人不得再轉(zhuǎn)租農(nóng)地，為防止土地承包經(jīng)營權(quán)多次出租而影響對土地的利用，避免多次轉(zhuǎn)租而弱化土地承包經(jīng)營權(quán)人對出租土地的支配力，法律應(yīng)禁止轉(zhuǎn)租；第二，租賃期內(nèi)，土地承包經(jīng)營權(quán)人轉(zhuǎn)讓該權(quán)利的，承租人在同等條件下，有優(yōu)先受讓權(quán)；土地承包經(jīng)營權(quán)人出租賃合同對買受人繼續(xù)有效。
3 關(guān)于土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)讓。第一、為保障土地承包經(jīng)營權(quán)人的財產(chǎn)權(quán)利和生產(chǎn)經(jīng)營自，應(yīng)當(dāng)允許土地承包經(jīng)營權(quán)在符合法律規(guī)定的條件下轉(zhuǎn)讓。擔(dān)心允許土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓會導(dǎo)致土地兼并的現(xiàn)象并使農(nóng)民失去基本的生產(chǎn)保障是沒有必要的。一方面，可以通過立法限制土地兼并，如限制最高的土地?fù)碛辛恳约稗r(nóng)民對土地的最低擁有量等來防止出現(xiàn)較大規(guī)模的土地兼并現(xiàn)象；另一方面，土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓不是土地所有權(quán)本身的轉(zhuǎn)讓，不會因此導(dǎo)致土地所有權(quán)的兼并，土地所有權(quán)仍然在集體手中，即便在使用權(quán)轉(zhuǎn)讓之后，集體也可以對承包經(jīng)營權(quán)的受讓人依據(jù)法律和合同的規(guī)定享有一定的權(quán)利。
并可以對受讓的承包經(jīng)營權(quán)形成一定的制約。
第二、取消轉(zhuǎn)讓農(nóng)地使用權(quán)必須要發(fā)包人同意的條件。根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》的規(guī)定。承包人將承包合同轉(zhuǎn)讓給第三者須經(jīng)發(fā)包人同意，這符合雙務(wù)合同中債權(quán)債務(wù)概括轉(zhuǎn)讓或部分轉(zhuǎn)讓的特征，而不是物權(quán)轉(zhuǎn)讓的特征?；谕恋爻邪?jīng)營權(quán)的物權(quán)屬性，農(nóng)戶當(dāng)然享有自主流轉(zhuǎn)其物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營權(quán)的權(quán)利，無須發(fā)包方的同意。物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營權(quán)設(shè)立之后，居于法律和承包合同被賦予發(fā)包方身份的組織只享有承包合同的權(quán)利。而不能干涉他物權(quán)享有人的處分行為，除非合同這一設(shè)立行為不得轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營權(quán)。
4 關(guān)于土地承包經(jīng)營權(quán)的入股?！锻恋爻邪ā返?2條規(guī)定：承包方之間為發(fā)展農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)，可以自愿聯(lián)合將土地承包經(jīng)營權(quán)入股，從事農(nóng)業(yè)合作生產(chǎn)。此條規(guī)定用詞不太科學(xué)。按法理與實踐分析，為了保護(hù)農(nóng)民的土地承包經(jīng)營權(quán)，保證在公司破產(chǎn)時，農(nóng)民的土地承包經(jīng)營權(quán)不至于流失，這里的土地承包經(jīng)營權(quán)人股是指承包方(即入股者)在保留物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營權(quán)的前提下，從物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營權(quán)中依法分離出來的部分權(quán)能(農(nóng)地的使用權(quán))轉(zhuǎn)移給股份合作社的行為。因此，土地承包經(jīng)營權(quán)入股是物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營權(quán)保留下來的流轉(zhuǎn)形式，股份合作社并不能取得物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營權(quán)，只能取得農(nóng)村承包地的使用權(quán)。
5 關(guān)于土地承包經(jīng)營權(quán)的抵押。以家庭承包方式取得的土地承包經(jīng)營權(quán)部分可以作為抵押標(biāo)的。誠然，以家庭承包方式取得的土地承包經(jīng)營權(quán)不能全部作為抵押標(biāo)的。因為，無論何種抵押貸款都存在著債務(wù)人不能還本付息的可能。如果允許從家庭承包方式取得的土地承包經(jīng)營權(quán)全部抵押。當(dāng)土地承包經(jīng)營人遭遇自然災(zāi)害或市場風(fēng)險，不能按時履行債務(wù)時，則會導(dǎo)致土地承包經(jīng)營權(quán)的全部移轉(zhuǎn)。在這種情況下，勢必危及到土地承包經(jīng)營人的生存。
(二)創(chuàng)新我國農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的方式一構(gòu)建農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)信托制度。根據(jù)我國《信托法》對信托的定義，筆者認(rèn)為，所謂土地承包經(jīng)營權(quán)信托，是指農(nóng)村土地承包方(以下簡稱承包方)基于對受托人的信任，將其土地承包經(jīng)營權(quán)委托給受托人，由受托人按承包方的意愿以自己的名義，為承包方的利益進(jìn)行管理或處分的行為。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)信托必須在堅持集體所有權(quán)和土地承包經(jīng)營權(quán)不變的前提下進(jìn)行。
1 我國建立土地承包經(jīng)營權(quán)信托制度的合理性和可行性。我國農(nóng)村土地資本市場的核心和關(guān)鍵在于土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場的建立和完善。盡管土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)已經(jīng)獲得了政策上以及法律上的認(rèn)可和支持，但是并沒有達(dá)到我們確立政策以及制定法律的初衷和目的。在這種情況下，將信托制度引入土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場，不僅符合我國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場的現(xiàn)實需要，而且對于農(nóng)村土地資本市場建立和完善具有推動作用，還可以避免在傳統(tǒng)的諸如轉(zhuǎn)包、互換、轉(zhuǎn)讓等土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)中發(fā)包方的肆意介入，以及因此而損害承包方合法權(quán)益。
另一方面，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)信托制度的確立和推行，對于推動土地流轉(zhuǎn)，遏制土地拋荒，實現(xiàn)土地規(guī)模化經(jīng)營，促進(jìn)農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，保障農(nóng)民權(quán)益以及提高土地投資效益都有積極的意義和價值。因此，筆者認(rèn)為，農(nóng)村土地承包制度下的土地承包經(jīng)營權(quán)可以成為信托財產(chǎn)。浙江紹興、河南安陽等地土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)中引入了信托制度，將信托制度在管理財產(chǎn)方面的天然優(yōu)勢與我國農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場的發(fā)展結(jié)合起來。筆者認(rèn)為，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的信托不僅是可行的，而且是合理的，并且必將成為我國農(nóng)村土地資本市場中流轉(zhuǎn)中的亮點。
《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》（以下簡稱《農(nóng)村土地承包法》）于今年3月1日起正式施行。《農(nóng)村土地承包法》的頒布實施，對于完善農(nóng)村以家庭承包經(jīng)營為基礎(chǔ)、統(tǒng)分結(jié)合的雙層經(jīng)營體制，保護(hù)農(nóng)民的合法權(quán)益，進(jìn)一步調(diào)動農(nóng)民的積極性，保持黨在農(nóng)村的基本政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，促進(jìn)和保障農(nóng)業(yè)發(fā)展、農(nóng)民增收和農(nóng)村穩(wěn)定，具有重要而深遠(yuǎn)的意義。為更好地貫徹實施《農(nóng)村土地承包法》，現(xiàn)結(jié)合本市實際提出如下實施意見：
一、指導(dǎo)思想和基本原則
（一）指導(dǎo)思想。認(rèn)真貫徹黨的*精神，按照中央農(nóng)村工作會議的要求，長期穩(wěn)定并不斷完善農(nóng)村以家庭承包經(jīng)營為基礎(chǔ)、統(tǒng)分結(jié)合的雙層經(jīng)營體制，賦予農(nóng)民長期而有保障的土地承包經(jīng)營權(quán)，維護(hù)農(nóng)村土地承包雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，規(guī)范土地承包合同管理和土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)。
（二）基本原則。依法保護(hù)農(nóng)村土地承包關(guān)系的長期穩(wěn)定，從根本上保護(hù)郊區(qū)農(nóng)民的土地承包經(jīng)營權(quán)利；堅持公開、公平、公正的原則，尊重大多數(shù)農(nóng)民的意愿，正確處理國家、集體、農(nóng)民三者的利益關(guān)系；在穩(wěn)定農(nóng)村土地承包關(guān)系的基礎(chǔ)上，支持和保護(hù)土地承包經(jīng)營權(quán)依法、自愿、有償流轉(zhuǎn)；堅持依法辦事和結(jié)合本地區(qū)實際，根據(jù)近郊、遠(yuǎn)郊第二輪土地延包的不同情況，有計劃、有步驟地實施《農(nóng)村土地承包法》。
二、正確處理農(nóng)村土地承包和穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)系
（一）做好與第二輪土地延包的銜接工作。各區(qū)、縣政府以及農(nóng)業(yè)行政主管部門和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府，要按照《農(nóng)村土地承包法》，做好與第二輪土地延包的銜接工作，對郊區(qū)第二輪土地延包的成功經(jīng)驗，要予以肯定。*年3月1日前，已按照中辦、國辦《關(guān)于進(jìn)一步穩(wěn)定和完善土地承包關(guān)系的通知》規(guī)定完成土地延包工作的，視為有效，不得重新承包土地或者調(diào)整承包地；對其中不符合《農(nóng)村土地承包法》規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)予以糾正。除法律規(guī)定之外，在承包期內(nèi)，發(fā)包方不得收回承包地和調(diào)整承包地。
（二）維護(hù)承包方的權(quán)利，同時，承包方也應(yīng)履行相應(yīng)義務(wù)。穩(wěn)定和完善農(nóng)村土地承包關(guān)系，既要尊重農(nóng)民的土地承包經(jīng)營權(quán)，切實維護(hù)承包方的合法權(quán)益，又要教育引導(dǎo)農(nóng)民履行承包合同的約定。農(nóng)民依法獲得土地承包經(jīng)營權(quán)，受法律保護(hù)。征用或者占用承包地的，應(yīng)當(dāng)按照土地管理方面的法律、法規(guī)辦理有關(guān)手續(xù)。農(nóng)民承包的土地不得買賣，不得對土地造成永久性損害，未經(jīng)依法批準(zhǔn)不得用于非農(nóng)建設(shè)。
（三）促進(jìn)郊區(qū)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展。各區(qū)、縣政府以及農(nóng)業(yè)行政主管部門要根據(jù)本意見的有關(guān)要求，制定相應(yīng)的實施辦法，規(guī)范土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)以及規(guī)范征用地制度，保障農(nóng)民利益，推進(jìn)郊區(qū)農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，加快小城鎮(zhèn)建設(shè)，加快環(huán)境綠化，促進(jìn)郊區(qū)可持續(xù)發(fā)展。
三、依法實施農(nóng)村土地的承包和管理
（一）合同的簽訂和發(fā)放證書。農(nóng)村土地發(fā)包方與承包方應(yīng)當(dāng)根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》的規(guī)定，簽訂書面承包合同。承包合同一般包括發(fā)包方與承包方的名稱，發(fā)包方負(fù)責(zé)人和承包方代表的姓名、住所，承包土地的名稱、坐落位置、面積、質(zhì)量等級，承包期限和起止日期，承包土地的用途，發(fā)包方與承包方的權(quán)利和義務(wù)，違約責(zé)任等內(nèi)容。區(qū)、縣政府應(yīng)當(dāng)依法向承包方頒發(fā)土地承包經(jīng)營權(quán)證（加蓋區(qū)、縣政府公章），并加強審核和檢查。第二輪土地延包時，沒有簽訂土地承包合同的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》的規(guī)定予以完善。
（二）關(guān)于機動地問題。實施《農(nóng)村土地承包法》前已留機動地的，機動地不得超過本集體經(jīng)濟(jì)組織耕地總面積的百分之五，超出部分應(yīng)當(dāng)承包給農(nóng)民；未留機動地的，不得再留機動地。所留機動地不足百分之五的，不得再增加。
（三）承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)、管理和登記工作。土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的價款由雙方當(dāng)事人協(xié)商確定，實行土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)后的收益歸承包方所有，任何組織或個人不得擅自截留、扣繳。市和區(qū)縣農(nóng)業(yè)行政主管部門和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》的規(guī)定，做好土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)與流轉(zhuǎn)合同的管理、指導(dǎo)和服務(wù)工作。當(dāng)事人要求申請土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)登記的，由相應(yīng)區(qū)、縣政府做好受理登記工作。
（四）進(jìn)鎮(zhèn)農(nóng)民的土地承包經(jīng)營權(quán)。對已在小城鎮(zhèn)落戶的農(nóng)民，應(yīng)當(dāng)按照承包方的意愿，保留其土地承包經(jīng)營權(quán)。在郊區(qū)第二輪土地延包時，承包土地的農(nóng)戶與集體經(jīng)濟(jì)組織簽訂過承包地退包協(xié)議，自愿放棄承包地進(jìn)鎮(zhèn)的農(nóng)民，應(yīng)當(dāng)維持與集體經(jīng)濟(jì)組織簽訂的協(xié)議，土地不作調(diào)整。
（五）土地承包期限。在《農(nóng)村土地承包法》實施前已按國家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行承包，承包的耕地期限為30年或30年以上的，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)有效。土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)期限，不得超過土地承包經(jīng)營權(quán)期限的剩余期限。郊區(qū)今后在進(jìn)行農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和推進(jìn)規(guī)模經(jīng)營時，與農(nóng)民簽訂土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同，應(yīng)當(dāng)按照《農(nóng)村土地承包法》的規(guī)定確定期限。
（六）土地承包經(jīng)營權(quán)權(quán)證。郊區(qū)第二輪土地延包時已經(jīng)按照規(guī)定將土地承包經(jīng)營權(quán)發(fā)放給農(nóng)民的，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)有效；對簽訂土地承包協(xié)議，但土地承包經(jīng)營權(quán)證等證書仍留存在鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或者村集體經(jīng)濟(jì)組織的，應(yīng)當(dāng)及時將有關(guān)證書發(fā)放給農(nóng)民。
（七）統(tǒng)一印制權(quán)證和合同。土地承包經(jīng)營權(quán)證和土地承包合同以及土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)合同，由市農(nóng)委統(tǒng)一印制。
四、加強領(lǐng)導(dǎo)和進(jìn)行宣傳培訓(xùn)
一、存在的問題
通過處理合同糾紛和上訪案件看，目前個別地方在經(jīng)營權(quán)證發(fā)放和管理過程中主要存在以下幾個方面問題：
1、越權(quán)頒發(fā)。根據(jù)《中華人民共和國農(nóng)村土地承包權(quán)證管理辦法》（以下簡稱辦法）的相關(guān)規(guī)定，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證由縣級以上人民政府頒發(fā)。但由于此（辦法）出臺較耕地二輪延包工作滯后，即在耕地二輪延包結(jié)束并頒發(fā)農(nóng)戶土地經(jīng)營權(quán)證書時尚未出臺膿村土地承包經(jīng)營權(quán)證管理辦法》，加之頒發(fā)證書工作量較大，出現(xiàn)了縣級政府只是蓋蓋章而推由縣級農(nóng)業(yè)行政部門發(fā)放，而縣級推鄉(xiāng)鎮(zhèn)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)推到村填寫發(fā)放的現(xiàn)象。由于缺少必備程序，出現(xiàn)了應(yīng)有縣級人民政府頒發(fā)的經(jīng)營權(quán)證變成了村級頒發(fā)現(xiàn)象。
2、頒發(fā)程序簡化，審核、審批監(jiān)督機制不到位。根據(jù)協(xié)法》規(guī)定，農(nóng)戶家庭承包的土地承包合同生效后，村委會應(yīng)將承包方案，承包方基承包土地詳細(xì)情況、土地承包合同等材料一式兩份上報鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府農(nóng)村經(jīng)營管理部門，鄉(xiāng) （鎮(zhèn)）人民政府農(nóng)村經(jīng)營管理部門對發(fā)包方報送的材料初審。材料符合規(guī)定的要及時登記造冊，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府向縣級以上地方政府提出頒發(fā)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證的書面申請，縣級以上地方人民政府農(nóng)業(yè)行政管理部門對鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府報送的申請材料予以審核。申請材料符合規(guī)定的編制農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證登記簿，報同級人民政府頒發(fā)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證。從《辦法》規(guī)定看，程序是比較嚴(yán)格的，但在實際操作中看，村級上報材料、鎮(zhèn)級登記造冊、縣級編制農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證登記簿工作都沒有搞，更談不上查驗申請人提交材料、如實和及時登記有關(guān)事項、實地人戶查看了。
3.四荒地承包等從事種植業(yè)生產(chǎn)的尚未辦理承包經(jīng)營權(quán)證。根據(jù)《辦法》規(guī)定承包耕地、園地、荒地等農(nóng)村土地從事種植生產(chǎn)活動，承包方依法取得農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)后，應(yīng)頒發(fā)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證書予以確認(rèn)。但在實際工作中，部分地區(qū)只是農(nóng)戶承包田辦理了土地承苞經(jīng)營權(quán)證，而四荒等承包尚未辦理經(jīng)營權(quán)證書，一旦出現(xiàn)合同糾紛，承包方的合法權(quán)益因國家沒有依法確認(rèn)其享有的土地承包經(jīng)宮權(quán)而很難受到有效的保護(hù)。
4.缺乏一套上地經(jīng)營權(quán)證變更、換發(fā)、補發(fā)、注銷等管理制度。根據(jù)《辦法》規(guī)定，采取轉(zhuǎn)讓、互換方式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)的當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)變更，農(nóng)村土地承包權(quán)證嚴(yán)重污損、毀壞、遺失的，承包方應(yīng)當(dāng)向鄉(xiāng) （鎮(zhèn)）人民政府農(nóng)經(jīng)管理部門申請換發(fā)、補發(fā)，依法收回農(nóng)戶土地，承包方無正當(dāng)理由拒不交回農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)證的，由原發(fā)證機關(guān)注銷該證。但實際工作中上述材料不全、補換發(fā)不規(guī)范、發(fā)放證書不登記數(shù)量、繳證不及時等現(xiàn)象，―旦出現(xiàn)問題，直接影響經(jīng)營權(quán)證的法律效力和政府機關(guān)的行政能力。
5.由于合同簽訂的審查力度不夠，加之部分村鎮(zhèn)干部的法律意識淡薄，簽發(fā)經(jīng)營鈕證的隨意性較大。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證是依據(jù)生效合同由國家確認(rèn)土地承包經(jīng)營權(quán)的法律憑證，是―件非常嚴(yán)肅的事情，但在實際工作中，個別地方村鎮(zhèn)干部由于法律意識比較淡薄，如合同的簽訂和承包經(jīng)營權(quán)證書的頒發(fā)隨意性較大。簽訂合同民主意識較差，存在承包方案違反民主議事程序的問題，如鎮(zhèn)級審核不嚴(yán)，合同效力出現(xiàn)偏差，則依合同頒發(fā)的土地經(jīng)營權(quán)證存在明顯弊端，因此如何正確處理農(nóng)村，中存在的“重承包、輕合同、輕證書”的問題顯得尤為迫切。
二、解決的對策
1.嚴(yán)格執(zhí)行由縣級以上地方人民政府頒發(fā)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證的強制性規(guī)定，對耕地二輪延包所發(fā)的經(jīng)營權(quán)證書進(jìn)行一次徹底清理，對越權(quán)頒發(fā)或未按頒發(fā)程序頒發(fā)的經(jīng)營權(quán)證書要補辦手續(xù)和相應(yīng)的必備材料。
2.實行招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)調(diào)等方式承包農(nóng)村土地的要補辦農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證書。
3.縣級人民政府農(nóng)業(yè)行政主要部門和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府要完善農(nóng)村土地承包方案，農(nóng)村土地承包合同，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證書及其相關(guān)文件檔案的管理制度，建立健全農(nóng)村土地承包信息化管理系統(tǒng)，使農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證書的頒發(fā)、變更、換發(fā)、補發(fā)、注銷等有法可依，有據(jù)可查。
第一條保護(hù)土地承包當(dāng)事人合法權(quán)益，為加強農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理。根據(jù)《中華人民共和國土地承包法》農(nóng)業(yè)部《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》結(jié)合本區(qū)實際，制定本辦法。
第二條農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)應(yīng)當(dāng)在堅持農(nóng)村家庭承包經(jīng)營制度和穩(wěn)定農(nóng)村土地承包使用關(guān)系的基礎(chǔ)上。遵循平等協(xié)商，依法、自愿、有償?shù)脑瓌t。
第三條農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)應(yīng)當(dāng)規(guī)范有序。依法形成的流轉(zhuǎn)關(guān)系受法律保護(hù)。土地流轉(zhuǎn)不得改變農(nóng)業(yè)用途。
第四條區(qū)農(nóng)工委負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)及合同管理的指導(dǎo)。街道農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心具體負(fù)責(zé)對農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同的管理，指導(dǎo)土地流轉(zhuǎn)雙方的合同簽訂，負(fù)責(zé)流轉(zhuǎn)合同的鑒證工作。
第二章流轉(zhuǎn)當(dāng)事人
第五條承包方流轉(zhuǎn)農(nóng)村土地經(jīng)營承包權(quán)，必須依法取得《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證》承包方有權(quán)依法自主決定承包土地是否流轉(zhuǎn)、流轉(zhuǎn)的對象和方式。任何單位和個人不得強迫或者阻礙承包方依法流轉(zhuǎn)其承包土地。
第六條承包方自愿委托發(fā)包方或中介組織流轉(zhuǎn)其承包土地的應(yīng)當(dāng)由承包方出具土地流轉(zhuǎn)委托書。委托書應(yīng)當(dāng)載明委托的事項、權(quán)限和期限等。
第七條農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的受讓方可以是承包農(nóng)戶，也可以是其他按有關(guān)法律及有關(guān)規(guī)定允許從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的組織和個人。受讓方應(yīng)當(dāng)具有農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力。同等條件下，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有優(yōu)先權(quán)。
禁止改變流轉(zhuǎn)土地的農(nóng)業(yè)用途。受讓方在流轉(zhuǎn)期間因投入而提高土地生產(chǎn)能力的土地流轉(zhuǎn)合同到期或者未到期由承包方依法收回承包土地時，第八條受讓方應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定保護(hù)土地。受讓方有權(quán)獲得相應(yīng)的補償。具體補償辦法可以在土地流轉(zhuǎn)合同中約定或雙方通過協(xié)商解決。
第三章流轉(zhuǎn)方式
第九條承包方依法取得的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)可以采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他符合有關(guān)法律和國家政策規(guī)定的方式流轉(zhuǎn)。
雙方享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)不變。第十條承包方依法采取轉(zhuǎn)包、出租、入股方式將農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)部分或者全部流轉(zhuǎn)的承包方與發(fā)包方的承包關(guān)系不變。
第十一條同一集體經(jīng)濟(jì)組織的承包方之間愿意將土地承包經(jīng)營權(quán)進(jìn)行互換，雙方對互換土地享有的承包權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)也相應(yīng)互換，互換時，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂流轉(zhuǎn)合同。
第十二條采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的承包方應(yīng)當(dāng)向發(fā)包方提出申請，經(jīng)同意后方可轉(zhuǎn)讓。
第十三條承包方以入股方式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)的應(yīng)當(dāng)在發(fā)包方和街道農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心備案。成立農(nóng)地股份專業(yè)合作社的其章程應(yīng)當(dāng)符合相關(guān)法律規(guī)定，并報街道農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心和區(qū)委農(nóng)工委備案，還應(yīng)向區(qū)工商部門申請登記。
第十四條通過轉(zhuǎn)讓、互換方式取得土地承包經(jīng)營權(quán)的,當(dāng)事人應(yīng)向街道農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心申請辦理土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)登記，取得農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證書。
第四章流轉(zhuǎn)管理
第十五條社區(qū)（村）設(shè)立農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)信息員，定期搜集農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)供需信息，并及時將所搜集、匯總的流轉(zhuǎn)信息上報街道農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心將信息篩選分類后掛牌，同時上傳到江寧區(qū)農(nóng)業(yè)信息網(wǎng)。街道農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心應(yīng)對自己提供的土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)信息負(fù)責(zé)。
第十六條承包方與受讓方應(yīng)就流轉(zhuǎn)方式、期限和具體條件等進(jìn)行自愿平等協(xié)商，達(dá)成流轉(zhuǎn)意向。發(fā)包方受承包方書面委托，可代表承包方統(tǒng)一與受讓方進(jìn)行協(xié)商。
第十七條流轉(zhuǎn)合同簽訂前，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)管理部門應(yīng)對受讓方情況進(jìn)行審查（同村同組承包戶相互間轉(zhuǎn)包、租賃、互換土地的不審查）流轉(zhuǎn)面積100畝以下的由街道農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心審查，其中單宗15畝以上的報區(qū)農(nóng)工委登記備案；100畝以上的由區(qū)農(nóng)工委會同街道組織審查。審查內(nèi)容包括：法人資格、注冊地址、信譽度、資金實力、技術(shù)水平、經(jīng)營管理能力、履約能力以及土地流轉(zhuǎn)實施項目是否符合國家的法律法規(guī)、產(chǎn)業(yè)政策、區(qū)位總體規(guī)劃要求和項目的預(yù)期效益及經(jīng)營風(fēng)險等。
第十八條發(fā)包方或中介組織受承包方書面委托，可代表承包方與受讓方訂立合同。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)合同必須包含流轉(zhuǎn)的面積、位置、期限、價位以及合同簽訂雙方的權(quán)利、義務(wù)和所承擔(dān)的法律責(zé)任等要素，當(dāng)事人還可約定其他內(nèi)容。土地流轉(zhuǎn)的期限不得超過二輪承包的剩余期限，流轉(zhuǎn)合同一式四份，流轉(zhuǎn)雙方各執(zhí)一份，發(fā)包方和街道農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心各備案一份。
第十九條為了預(yù)防和減少因承包合同簽訂不當(dāng)或其他原因而造成的糾紛，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)合同簽訂之后，鼓勵流轉(zhuǎn)當(dāng)事人到發(fā)包方所在地的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心進(jìn)行鑒證。街道農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心對經(jīng)其辦理鑒證的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同，辦理鑒證后一個月內(nèi)，可以派員回訪當(dāng)事人一次，以了解承包合同的履行情況。
第二十條農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)地價評估應(yīng)依據(jù)流轉(zhuǎn)地塊的流轉(zhuǎn)方式、使用年限、地質(zhì)、利用率、區(qū)位、農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施狀況、獲利能力等情況確定。不得損害農(nóng)民經(jīng)濟(jì)收入權(quán)益。
第二十一條本區(qū)區(qū)域內(nèi)，實行農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)指導(dǎo)價。土地流轉(zhuǎn)指導(dǎo)價根據(jù)區(qū)位差異分為三類：一類片區(qū)通常不低于700元/畝；二類片區(qū)通常不低于600元/畝；三類片區(qū)通常不低于500元/畝（均不含二次分紅，對以前生效的土地流轉(zhuǎn)合同，屬于流轉(zhuǎn)期限長、價格顯失公平的約定，流轉(zhuǎn)雙方可從實際出發(fā)，共同協(xié)商，簽訂相應(yīng)價格補充協(xié)議。
第二十二條街道農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心應(yīng)當(dāng)建立農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)檔案，主要包括農(nóng)村土地資源信息庫電子檔案、土地流轉(zhuǎn)狀況電子檔案；農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)過程中形成的當(dāng)事人申請、委托流轉(zhuǎn)書、土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)評估報告、流轉(zhuǎn)合同以及流轉(zhuǎn)合同糾紛調(diào)處（仲裁書）等文書檔案。應(yīng)以年度為順序，按村組類別、流轉(zhuǎn)五種形式進(jìn)行立卷。對流轉(zhuǎn)面積15畝以上的實行大戶登記備案制度，報區(qū)委農(nóng)工委匯總、備案。
第五章糾紛調(diào)處與仲裁
第二十三條區(qū)農(nóng)村土地承包糾紛仲裁機構(gòu)行使農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)糾紛調(diào)解、仲裁職能。街道農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心具體負(fù)責(zé)其轄區(qū)范圍內(nèi)農(nóng)村土地承包管理和流轉(zhuǎn)糾紛調(diào)處工作。
第二十四條土地流轉(zhuǎn)引發(fā)的糾紛，本著調(diào)解為主、仲裁為輔的原則。調(diào)解可以簡化程序，盡快疏導(dǎo)解決糾紛；仲裁必須按法定程序進(jìn)行，確保仲裁依法、公正、合理、規(guī)范。
第二十五條適用本辦法調(diào)解、仲裁的土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)糾紛是指當(dāng)事人之間因承包土地的承包經(jīng)營權(quán)（轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、租賃、互換、入股）流轉(zhuǎn)過程中，其合同的履行和解除等事項發(fā)生的爭議。
第六章違規(guī)處理
第二十六條有下列行為之一的其流轉(zhuǎn)合同依據(jù)《合同法》由農(nóng)村土地承包糾紛仲裁機構(gòu)認(rèn)定合同無效，變更或撤銷流轉(zhuǎn)合同：
（一）發(fā)包方違反民主議定原則越權(quán)流轉(zhuǎn)的
（二）依法應(yīng)當(dāng)經(jīng)發(fā)包方同意而未經(jīng)其同意擅自流轉(zhuǎn)的
（三）一方以欺詐、脅迫等手段訂立農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同，損害對方利益的
（四）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的
（五）違反法律法規(guī)有關(guān)不得收回、調(diào)整承包地等強制性規(guī)定的
（六）沒有取得合法土地承包經(jīng)營權(quán)而與其他單位或個人簽訂流轉(zhuǎn)合同的
（七）強迫承包方進(jìn)行流轉(zhuǎn)的
（八）擅自改變流轉(zhuǎn)土地農(nóng)業(yè)用途的
第二十七條發(fā)包方有下列行為之一的應(yīng)當(dāng)承擔(dān)停止侵害、返還原物、恢復(fù)原狀、排除妨害、消除危險、賠償損失等責(zé)任：
（一）借流轉(zhuǎn)之機收回、調(diào)整承包土地的
（二）強迫或者阻礙承包方進(jìn)行土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的
（三）假借少數(shù)服從多數(shù)名義強迫承包方放棄或者變更土地承包經(jīng)營權(quán)而進(jìn)行土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的
（四）以劃分"口糧田"和"責(zé)任田"等為由違法收回承包地搞招標(biāo)承包的
一、創(chuàng)設(shè)土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)制度的必要性
任何一種制度的設(shè)定都有著深厚的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和社會需要。在我國農(nóng)村土地制度發(fā)展、變革的過程中，國有土地所有權(quán)與使用權(quán)分離的沖擊、家庭承包經(jīng)營制的成熟、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的現(xiàn)代化、小城鎮(zhèn)的建設(shè)，孕育了農(nóng)戶對經(jīng)營權(quán)處分的必要；這種必要反映到國家制度構(gòu)造上，就必然地產(chǎn)生土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)制度。
具體的講，創(chuàng)設(shè)土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)制度的必要性主要在以下兩個方面：
1、社會學(xué)意義。土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的有利于農(nóng)村土地資源優(yōu)化配置和充分利用農(nóng)村土地，有利于農(nóng)村勞動力向二、三產(chǎn)業(yè)順利轉(zhuǎn)移，反映了生產(chǎn)要素的合理流動和優(yōu)化配置，是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)向規(guī)?；a(chǎn)業(yè)化經(jīng)營深化的需要。
（1）農(nóng)業(yè)規(guī)模化經(jīng)營是我國農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的基礎(chǔ)。一九七八年的家庭承包責(zé)任制的推行，極大地調(diào)動了我國農(nóng)村生產(chǎn)積極性，調(diào)和了生產(chǎn)力和生產(chǎn)關(guān)系的不協(xié)調(diào)，促進(jìn)了農(nóng)戶對土地的投入，制度上的刺激功效得到了全面發(fā)揮。但農(nóng)村改革實行的第二步，即通過統(tǒng)分結(jié)合的雙層經(jīng)營和合作經(jīng)濟(jì)還顯不夠。僅僅將土地承包經(jīng)營再延長三十年不能從根本上刺激促進(jìn)生產(chǎn)力發(fā)展，也不能適應(yīng)農(nóng)村發(fā)展的需要。創(chuàng)設(shè)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)制度，可以為農(nóng)戶提供土地經(jīng)營擴(kuò)大再生產(chǎn)主要條件，刺激農(nóng)戶對土地投入的積極性，在農(nóng)戶解決溫飽的基礎(chǔ)上向更高層次跨越。
（2）農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營是我國農(nóng)業(yè)逐步走向現(xiàn)代化的現(xiàn)實途徑之一。個體農(nóng)村土地承包經(jīng)營市場競爭力低下，很容易挫傷農(nóng)戶種植的積極性，加上農(nóng)產(chǎn)品儲存期短，加劇了買方市場的特點，使得農(nóng)戶個體經(jīng)營勢單力薄。農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營作為生產(chǎn)經(jīng)營的社會化組織方式，其實質(zhì)就是以家庭經(jīng)營為基礎(chǔ)，以市場為導(dǎo)向，以企業(yè)為龍頭，實行生產(chǎn)、加工、銷售一體化，使企業(yè)與農(nóng)戶形成利益均沾、風(fēng)險共擔(dān)的利益共同體。隨著農(nóng)村改革的逐步深入，我國農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營的進(jìn)程也在逐步推進(jìn)。創(chuàng)設(shè)土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)制度為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的深層次發(fā)展提供了充足空間。
（3）促進(jìn)農(nóng)村小城鎮(zhèn)建設(shè)。農(nóng)村發(fā)展、變革改變了農(nóng)戶的未來發(fā)展方向，將使相當(dāng)數(shù)量的農(nóng)戶脫離他們祖祖輩輩依附的土地，成為新生的生產(chǎn)力。但是現(xiàn)在許多地方的農(nóng)村勞力依然是外出打短工，土地還是他們最基本的社會生活保障，家庭其他成員不放棄低水平的土地種植，。造成這種情況的原因除了戶籍管理之外，更主要的還在于農(nóng)戶糧田的限制，農(nóng)田收入還是農(nóng)戶最基本的生活必要保障，農(nóng)戶一旦離開了農(nóng)村就喪失了集體土地的那部分份額，斷卻了后退之路，這限制了農(nóng)戶邁出農(nóng)村；從根本上限制了我國小城鎮(zhèn)建設(shè)的推進(jìn)。創(chuàng)設(shè)土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)制度，允許農(nóng)戶在流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán)的同時取得收益并保留土地份額，減去了農(nóng)戶的后顧之憂。
（4）完善我國土地使用權(quán)的全面流轉(zhuǎn)。國有土地使用權(quán)可以通過劃撥、出讓或承租等形式獲得，而對集體土地使用權(quán)的嚴(yán)格限制流轉(zhuǎn)造成了我國土地市場發(fā)展的不平衡和不完善。土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的完善將刺激一個符合市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律的土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場成熟。
2、法學(xué)意義。我國目前實行的家庭承包責(zé)任制，是通過農(nóng)戶家庭與集體經(jīng)濟(jì)組織簽訂承包合同的方式，使農(nóng)戶獲得農(nóng)村土地的使用權(quán)。在這一土地所有權(quán)與使用權(quán)相分離的過程中，承包合同表現(xiàn)為一種債權(quán)關(guān)系，而農(nóng)戶基于這一合同所獲得的土地使用權(quán)，也便具有了債權(quán)的屬性。也正是因為如此，法律對農(nóng)戶行使使用權(quán)設(shè)立了諸多限制。如《最高人民法院關(guān)于審理農(nóng)業(yè)承包合同糾紛案件若干問題的規(guī)定（試行）》（1999年7月8日起施行）第十四條規(guī)定：“承包方未經(jīng)發(fā)包方同意，轉(zhuǎn)讓承包合同，轉(zhuǎn)包或者互換承包經(jīng)營標(biāo)的物的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)包、互換行為無效”?！逗幽鲜∞r(nóng)業(yè)承包合同管理條例》（1994年1月2日施行）第十二條規(guī)定：“承包方的權(quán)利義務(wù)：……（三）在承包期內(nèi)，經(jīng)發(fā)包方同意，可以依法把自己承包的項目和權(quán)利、義務(wù)的部分或全部轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓給第三人、原合同仍然原效”。這種法律上的“非經(jīng)同意，不得怎樣”的規(guī)定，極大的對抗了物權(quán)的基本屬性。因此，在對農(nóng)戶享有的承包經(jīng)營權(quán)進(jìn)行法律保護(hù)時，也只能以債權(quán)的方式進(jìn)行保護(hù)，而未能予以物權(quán)屬性的保護(hù)。但是，對農(nóng)戶享有的土地承包經(jīng)營權(quán)的性質(zhì)加以分析，我們可以看出，農(nóng)戶獲得的承包土地并因此享有的土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)是一種地上權(quán)，屬于一種用益物權(quán)，它具有物權(quán)的諸多特征。對這種權(quán)利以債權(quán)保護(hù)顯然背離了物權(quán)法的規(guī)則。在現(xiàn)實生活中，發(fā)包方任意處置合同的事件時有發(fā)生，而發(fā)包方之所以敢于且能夠撕毀承包合同，破壞合同關(guān)系，主要是因為雙方建立的只是一種"合同關(guān)系"而非物權(quán)關(guān)系、農(nóng)戶獲得的只是債權(quán)而非物權(quán)之故，而債權(quán)的對抗與排它的效力遠(yuǎn)不及物權(quán)強?！锻恋爻邪ā芬?guī)定的土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的幾種方式，實質(zhì)上賦予了農(nóng)戶的土地的用益權(quán)，而這種用益權(quán)的行使相對擺脫了發(fā)包方的限制。土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)制度從法律制度上對農(nóng)戶的土地承包經(jīng)營權(quán)給予了物權(quán)保護(hù)，這有利于促進(jìn)以家庭承包經(jīng)營為基礎(chǔ)，統(tǒng)分結(jié)合的雙層經(jīng)營體制不斷完善和發(fā)展，保障農(nóng)村經(jīng)濟(jì)體制改革不斷深入，保持農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。
二、土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的法律屬性
所謂的土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)就是在以家庭承包經(jīng)營為基礎(chǔ)、統(tǒng)分結(jié)合的雙層經(jīng)營體制的前提下，堅持土地集體所有和不改變土地農(nóng)業(yè)用途，允許承包方對承包合同或承包經(jīng)營標(biāo)的物依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、入股及其它方式的流轉(zhuǎn)，其處分收益權(quán)、獲得補償權(quán)等合法權(quán)益受法律保護(hù)。依照《土地承包法》、《中華人民共和國農(nóng)業(yè)法》的相關(guān)規(guī)定，土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)應(yīng)當(dāng)具有以下法律特征：
1、流轉(zhuǎn)的主體是享有承包經(jīng)營權(quán)的農(nóng)戶。依照《土地承包法》的規(guī)定，對土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)的主體是享有承包權(quán)的農(nóng)戶，農(nóng)戶得依自己的意思對享有的承包經(jīng)營權(quán)以轉(zhuǎn)包、互換、出租、轉(zhuǎn)讓或者其它方式流轉(zhuǎn)，任何組織和個人不得強迫或者阻礙。
2、流轉(zhuǎn)的客體是承包方承包權(quán)依附的承包合同或合同標(biāo)的物。承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)實際上是對地上權(quán)的處分，其包含有兩種模式，一種是對承包合同的處分，即是農(nóng)戶將與集體經(jīng)濟(jì)組織簽訂的承包合同有條件地轉(zhuǎn)讓給第三人，從而解除與集體經(jīng)濟(jì)組織的承包關(guān)系；一種是不改變原與集體經(jīng)濟(jì)組織的承包關(guān)系，而是將承包合同的標(biāo)的物轉(zhuǎn)由第三人使用、控制。
3、流轉(zhuǎn)的目的是為了為了處分收益或獲得補償。依照《土地承包法》的規(guī)定，農(nóng)戶流轉(zhuǎn)承包經(jīng)營權(quán)后可以依法取得轉(zhuǎn)包金、租金、轉(zhuǎn)讓費等，這種流轉(zhuǎn)收益歸承包方所有，任何組織和個人不得擅自截留、扣繳。
三、土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)制度的基本內(nèi)容
1、前提與原則：
《土地承包法》規(guī)定通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)。但是，土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)必須以家庭承包經(jīng)營為基礎(chǔ)的、統(tǒng)分結(jié)合的雙層經(jīng)營體制為前提，同時應(yīng)當(dāng)遵循以下原則：
（1）平等協(xié)商、自愿、有償，任何組織和個人不得強迫或者阻礙承包方進(jìn)行土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)。平等協(xié)商、自愿、有償是民事交往的基本原則，將其做為土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的原則就使得農(nóng)戶與集體經(jīng)濟(jì)組織之間的地位趨于平等，杜絕了集體經(jīng)濟(jì)組織干擾農(nóng)戶生產(chǎn)經(jīng)營的可能。
（2）不得改變土地所有權(quán)的性質(zhì)和土地的農(nóng)業(yè)用途。流轉(zhuǎn)做為土地使用權(quán)的變宜，其不能改變農(nóng)業(yè)生產(chǎn)原素的基本屬性。因此，承包權(quán)流轉(zhuǎn)不能改變土地的所有權(quán)性質(zhì)，更不允許假借流轉(zhuǎn)將土地用于非農(nóng)業(yè)用途。
（3）流轉(zhuǎn)的期限不得超過承包期的剩余期限。流轉(zhuǎn)的標(biāo)的是土地的承包經(jīng)營權(quán)，因此流轉(zhuǎn)的期間必須受到承包期的限制，即要以剩余的承包期為限。
（4）受讓方須有農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力.規(guī)定受讓方須有農(nóng)業(yè)生產(chǎn)能力，是為了確保農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的穩(wěn)定與發(fā)展。
（5）在同等條件下，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有優(yōu)先權(quán)。
2、方式。農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)是以市場為導(dǎo)向，以優(yōu)化配置土地資源為目標(biāo)。根據(jù)《土地承包法》的規(guī)定及各地不同情況，當(dāng)前農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)的方式主要包括有：
（1）轉(zhuǎn)包：是指承包方將其土地經(jīng)營權(quán)在承包期內(nèi)轉(zhuǎn)包給新的承包人，仍由承包方對集體履行原承包合同規(guī)定的義務(wù)。這種情況多數(shù)是原承包戶已有非農(nóng)就業(yè)門路，不以土地為生，轉(zhuǎn)讓的是土地經(jīng)營權(quán)，保留承包權(quán)，土地仍然作為他們生活的一種保障。
（2）出租：是指承包方已有穩(wěn)定的非農(nóng)收入，在其承包期限內(nèi)，將做為土地承包經(jīng)營權(quán)標(biāo)的物的土地出租給第三方，收取租金，并保持對集體經(jīng)濟(jì)組織的承包關(guān)系，履行承包合同義務(wù)。
（3）轉(zhuǎn)讓：是指承包方有穩(wěn)定的非農(nóng)職業(yè)或者有穩(wěn)定的收入來源，將未到期的土地承包經(jīng)營權(quán)的全部或部分一次性轉(zhuǎn)移給第三方，原承包合同解除，由集體經(jīng)濟(jì)組織與第三方重新簽訂承包合同。由于轉(zhuǎn)讓涉及到與土地所有權(quán)主體的關(guān)系，集體經(jīng)濟(jì)組織與第三方間確定的是一種新的承包關(guān)系，而承包方與集體經(jīng)濟(jì)組織在該土地上的承包關(guān)系即行終止。因此，這種流轉(zhuǎn)形式實際上是承包合同的轉(zhuǎn)讓，其必須得到所有者的許可，并接受其監(jiān)督。
（4）互換：是指承包方為了便于耕作或者各自需要，對屬于同一集體經(jīng)濟(jì)組織的土地互換土地經(jīng)營權(quán)的行為。這種互換行為改變地塊零碎，實現(xiàn)農(nóng)戶的土地集中使用具有直接意義。
（5）入股：是指承包方為發(fā)展農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)，將其擁有的土地承包經(jīng)營權(quán)以折股與其他生產(chǎn)要素結(jié)合，在自愿的基礎(chǔ)上組建土地股份制或股份合作制企業(yè)、農(nóng)場或股份合作社，憑其所擁有的股權(quán)參與權(quán)益的分配并共同承擔(dān)風(fēng)險。
（6）四荒使用權(quán)拍賣（或租賃）：四荒經(jīng)營權(quán)拍賣是指集體組織通過公開競價拍賣方式出租集體所有的荒山、荒灘。租賃期較長，是一種特殊的土地產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)方式，由于期限長，手續(xù)完備，責(zé)權(quán)利明確，調(diào)動了農(nóng)民開山造林的積極性，使長期閑置的自然資源轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)性資產(chǎn)。
（7）反租倒包：即農(nóng)戶在保留土地承包權(quán)的前提下，由鎮(zhèn)、村集體經(jīng)濟(jì)組織把農(nóng)民承包的土地反租過來，集體將集中后的土地出租給種田大戶或其他經(jīng)營單位，形成規(guī)模經(jīng)營。
3、流轉(zhuǎn)限制。
依照《土地承包法》的規(guī)定，土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)要受到以下限制：
（1）土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同；
（2）采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)發(fā)包方同意；
（3）采取轉(zhuǎn)包、出租、互換或者其他方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)報發(fā)包方備案；
（4）土地承包經(jīng)營權(quán)采取互換、轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)，當(dāng)事人要求登記的，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府申請登記。未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人；
關(guān)鍵詞：土地承包經(jīng)營 法律體系 缺陷 完善
一、我國土地承包經(jīng)營法律體系的構(gòu)造
當(dāng)前，我國土地承包經(jīng)營法律體系，是由一系列有關(guān)土地承包經(jīng)營的法律規(guī)范構(gòu)成的有機整體。從法律效力上講，它是由有關(guān)土地承包經(jīng)營的憲法、法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、自治條例和單行條例、規(guī)章、司法解釋（如《最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村土地承包經(jīng)營糾紛案件適用法律若干問題的解釋》等組成；從性質(zhì)上劃分，它可以分為專門性的土地承包經(jīng)營法律規(guī)范和附屬性的土地承包經(jīng)營法律規(guī)范，比如，《中華人民共和國農(nóng)村土地承包經(jīng)營法》（以下簡稱《承包經(jīng)營法》）和《中華人民共和國物權(quán)法》中的有關(guān)土地承包經(jīng)營法律規(guī)范之分；從內(nèi)容上講，它分為有關(guān)土地承包經(jīng)營的實體法律規(guī)范和有關(guān)土地承包經(jīng)營的程序性法律規(guī)范等.
二、我國土地承包經(jīng)營法律體系存在嚴(yán)重的缺陷
通過仔細(xì)研究，我們就能發(fā)現(xiàn)，目前我國土地承包經(jīng)營法律體系至少存在如下嚴(yán)重的缺陷：
（一）對相關(guān)法律關(guān)系主體及其相互之間的關(guān)系的規(guī)定模糊
我國土地承包經(jīng)營法律體系中規(guī)定了不少法律主體的，比如，農(nóng)村集體、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、村民委員會、村民小組、村集體經(jīng)濟(jì)組織成員、農(nóng)民、村民等法律關(guān)系主體。但是，對于這些法律主體的特征及其構(gòu)成要件和相互之間的法律關(guān)系規(guī)定不明確，導(dǎo)致實踐中對于它們的認(rèn)定莫衷一是，難以處理有關(guān)法律問題. 以下從某些方面予以分析
1、對于村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員、農(nóng)民和村民的規(guī)定及其相互關(guān)系規(guī)定不明
《中華人民共和國土地管理法》（以下簡稱《土地管理法》）第十四條同一條文的第一、二款用了村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員、農(nóng)民和村民三個不同的概念.該條第一、二款規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地由本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員承包經(jīng)營，從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)……承包土地的農(nóng)民有保護(hù)和按照承包合同約定的用途合理利用土地的義務(wù)。農(nóng)民的土地承包經(jīng)營權(quán)受法律保護(hù)?！薄霸谕恋爻邪?jīng)營期限內(nèi)，對于個別承包經(jīng)營者之間承包的土地進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整的，必須經(jīng)村民會議2/3以上成員或者2/3以上村民代表的同意，并報鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和縣級以上人民政府農(nóng)業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)?！睂τ谶@三個概念沒有具體界定；它們的法律特征到底是什么，有哪些構(gòu)成要件，它們相互之間是什么關(guān)系，也沒有確定。
2、作為承包經(jīng)營的主體（即承包方）的本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員、農(nóng)民、村民、家庭成員和農(nóng)戶之間的相互關(guān)系是什么，沒有明確規(guī)定，由此引發(fā)一系列問題。根據(jù)前述《土地管理法》第十四條規(guī)定，本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員和農(nóng)民都是農(nóng)民集體所有的土地承包經(jīng)營權(quán)的獨立享有主體，作為承包方，有權(quán)依法承包農(nóng)民集體所有的土地；而根據(jù)前述《土地承包經(jīng)營法》第三條和第十五條規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地采取家庭承包方式，其承包方是本集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)戶，只有農(nóng)戶才是采取家庭承包方式承包經(jīng)營農(nóng)民集體所有的土地的承包經(jīng)營權(quán)主體。如此以來，根據(jù)上述三部不同的法律，同一類土地，存在三個不同的承包經(jīng)營權(quán)主體，三個主體都有權(quán)承包經(jīng)營，從而產(chǎn)生了承包經(jīng)營權(quán)的積極沖突，由此可能導(dǎo)致如下問題：（1）發(fā)包方不知向那個主體發(fā)包；（2）作為承包方的三個主體可能爭相主張土地承包經(jīng)營權(quán)；如果其中的某個承包經(jīng)營主體因為沒有取得土地承包經(jīng)營權(quán)，而向發(fā)包方及有關(guān)部門提出承包經(jīng)營權(quán)的權(quán)利主張的訴請，則發(fā)包方及有關(guān)部門恐難作出裁決，決定將土地承包經(jīng)營權(quán)確認(rèn)歸哪一個承包經(jīng)營權(quán)主體?。?）沒有明確農(nóng)民的承包經(jīng)營權(quán)與農(nóng)戶的承包經(jīng)營權(quán)到底是什么關(guān)系，農(nóng)民的承包經(jīng)營權(quán)是否應(yīng)當(dāng)以戶作為整體，來承包村集體經(jīng)濟(jì)組織所有的土地。
3、依照法律規(guī)定，村集體經(jīng)濟(jì)組織、村民委員會、村民小組都作為發(fā)包方。但是，它們相互之間是什么關(guān)系，法律卻沒有明確規(guī)定?！锻恋爻邪?jīng)營法》第六條第一款中規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會發(fā)包；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組發(fā)包……?！睋?jù)此，（1）村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會都是依法屬于村農(nóng)民集體所有的農(nóng)民集體所有的土地的發(fā)包主體，都有權(quán)依法發(fā)包依法屬于村農(nóng)民集體所有的農(nóng)民集體所有的土地；（2）村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組，都是已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的土地的發(fā)包主體，都有權(quán)依法發(fā)包依法屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的土地。因此，這可能導(dǎo)致如下嚴(yán)重問題：
在土地承包經(jīng)營時，發(fā)包權(quán)到底由哪個享有，難以確定，從而導(dǎo)致各方爭相主張享有承包經(jīng)營的土地的發(fā)包權(quán)；如果有關(guān)各方就此發(fā)生爭議，請求有關(guān)部門依法予以解決，有關(guān)部門也無法依法裁決；
承包人到底與哪一個發(fā)包方主張土地承包經(jīng)營權(quán)。尤其是在幾個發(fā)包方就發(fā)包權(quán)發(fā)生爭議，爭執(zhí)不下的情況下，這必然導(dǎo)致如何保證承包人的土地承包經(jīng)營權(quán)得到確實享有、行使這一重大而又現(xiàn)實的問題難以解決！
（二）發(fā)包方與承包方之間的權(quán)利義務(wù)不對應(yīng)，可能導(dǎo)致承包方土地承包經(jīng)營權(quán)難以落實。除了前面所說的原因之外，還因為法律規(guī)定存在嚴(yán)重的漏洞?！锻恋爻邪?jīng)營法》第五條第一款規(guī)定：“農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員有權(quán)依法承包由本集體經(jīng)濟(jì)組織發(fā)包的農(nóng)村土地?！备鶕?jù)此條款的規(guī)定和前述的法律規(guī)定，可能造成如下不良后果：
1、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員只能依法承包由本集體經(jīng)濟(jì)組織發(fā)包的農(nóng)村土地，而對于其他發(fā)包方發(fā)包的土地就可能不能依法承包。具體分析如下：
（1）當(dāng)村民委員會作為發(fā)包方，發(fā)包的本村農(nóng)民集體所有的土地時，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員可能不能依法承包。因為作為發(fā)包方的村民委員會完全可以以“土地承包法律沒有通過規(guī)定，賦予作為承包人的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員承包由村民委員會發(fā)包的本村農(nóng)民集體所有的土地的資格和權(quán)利”為由，拒絕向農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員發(fā)包本村農(nóng)民集體所有的土地；
（2）當(dāng)村農(nóng)民集體所有的土地已經(jīng)依法由村內(nèi)各農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有，且該土地由村民小組發(fā)包時，村民小組也完全可以“土地承包法律沒有通過規(guī)定，賦予作為承包人的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員承包由村民小組發(fā)包的本村農(nóng)民集體所有的土地的資格和權(quán)利”為由，拒絕向農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員發(fā)包本村集體經(jīng)濟(jì)所有的土地。
2、對于所有發(fā)包方發(fā)包國家所有、依法由本集體使用的土地，村集體經(jīng)濟(jì)組織成員可能無法承包。因為，法律沒有通過的授予村集體經(jīng)濟(jì)組織成員承包村集體經(jīng)濟(jì)組織成員發(fā)包國家所有、依法由本集體使用的土地的資格或者權(quán)利；也無規(guī)定發(fā)包方必須或者應(yīng)該向村集體經(jīng)濟(jì)組織成員發(fā)包國家所有、依法由本集體使用的土地的義務(wù)。
3、即使法律規(guī)定了農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員有權(quán)依法承包由本集體經(jīng)濟(jì)組織發(fā)包的農(nóng)村土地，但是，由于法律并沒有同時規(guī)定，本集體經(jīng)濟(jì)組織有依法向農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員發(fā)包本集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)村土地的義務(wù)，而只是規(guī)定：“任何組織和個人不得剝奪和非法限制農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員承包土地的權(quán)利?！币虼?，本集體經(jīng)濟(jì)組織完全可以以“法律并沒有同時規(guī)定，本集體經(jīng)濟(jì)組織有依法向農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員發(fā)包本集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)村土地的義務(wù)”為借口，拒絕向農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員發(fā)包本集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)村土地，。如此以來，所謂法定的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員依法承包由本集體經(jīng)濟(jì)組織發(fā)包的農(nóng)村土地的權(quán)利，就變成“竹籃打水一場空”！
（三）對于土地承包經(jīng)營權(quán)的性質(zhì)，法律沒有明確規(guī)定。而在司法實踐中，人民法院對于土地承包經(jīng)營權(quán)的性質(zhì)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)不一，（1）有的人民法院認(rèn)定其為按份共用權(quán).因為，土地承包經(jīng)營的農(nóng)戶中的每個家庭成員，在發(fā)包方向農(nóng)戶發(fā)包土地時，都是按照農(nóng)戶家庭成員人數(shù)和土地的不同性質(zhì)，確定每個家庭成員對于每一類土地承包經(jīng)營的數(shù)量，從而確定整個農(nóng)戶總的承包經(jīng)營土地數(shù)量.只不過是因為法律的要求，他們必須通過或者借助農(nóng)戶這個形式，與發(fā)包方簽訂承包經(jīng)營合同，從而獲得土地承包經(jīng)營權(quán).再以此方式取得土地承包經(jīng)營權(quán)后，每個農(nóng)戶中的每個家庭成員對于該戶所承包經(jīng)營的土地，都按照一定的份額各自獨立享有土地承包經(jīng)營權(quán)；對其獨立享有、行使；而且，該權(quán)利可以在農(nóng)戶中的家庭成員依法分割，由他們各自分別獨立享有、行使；基于本權(quán)利，對于由此產(chǎn)生的其他權(quán)利，比如土地征收補償權(quán)利，也可以由他們或者他們也可以獨立享有、行使. 每個農(nóng)戶中的每個家庭成員也可以主張或者要求對農(nóng)戶所承包經(jīng)營的土地進(jìn)行分割，（2）有的人民法院認(rèn)定其為共同共用權(quán).即每個農(nóng)戶中的家庭成員，對于農(nóng)戶所承包經(jīng)營的土地，只能以農(nóng)戶的形式，共同享有、行使土地承包經(jīng)營權(quán)，不得對其進(jìn)行分割，也不能主張對其進(jìn)行分割，從而各自獨立享有、行使；基于本權(quán)利，對于由此產(chǎn)生的其他權(quán)利，比如土地征收補償權(quán)利，也只能以農(nóng)戶的形式共同享有、行使，不能由每個農(nóng)戶中的家庭成員獨立享有、行使。
（四）實踐中可能出現(xiàn)，土地承包經(jīng)營合同的農(nóng)戶代表產(chǎn)生、變更、中止和終止呈現(xiàn)無序化。即使是以農(nóng)戶為承包方，與發(fā)包方依法簽訂土地承包經(jīng)營合同，取得土地承包經(jīng)營權(quán)的情況下，法律沒有規(guī)定，這種權(quán)利是按份共用權(quán)還是共同共用權(quán)；也沒有規(guī)定，作為承包方的農(nóng)戶與發(fā)包方簽訂土地承包經(jīng)營合同的代表的產(chǎn)生、變更、中止和終止的程序、辦法。由此，可能導(dǎo)致土地承包經(jīng)營合同的農(nóng)戶代表產(chǎn)生、變更、中止和終止無序化。具體表現(xiàn)如下：
1、現(xiàn)實中，發(fā)包方與作為承包方的農(nóng)戶簽訂土地承包經(jīng)營合同時，習(xí)慣上都是直接以戶口簿記載的戶主簽訂土地承包經(jīng)營合同。
2、如果代表該農(nóng)戶代表失去民事行為能力繼續(xù)（包括死亡），如何產(chǎn)生新的農(nóng)戶代表，接替原農(nóng)戶代表去代表農(nóng)戶繼續(xù)簽訂、履行土地承包經(jīng)營合同就成為一個迫切需要解決而又現(xiàn)實的問題。而現(xiàn)實中對此問題的解決，沒有一套統(tǒng)一完整的模式，也沒有規(guī)范的程序，因此導(dǎo)致其呈現(xiàn)一種實際的無序化狀態(tài)。
3、對于家庭成員全部是未成年人的農(nóng)戶，法律沒有規(guī)定由誰作為該戶代表，代表該戶作為承包方與發(fā)包方簽訂土地承包經(jīng)營合同?！吨腥A人民共和國民法通則》（以下簡稱《通則》）第十四條規(guī)定：“無民事行為能力人、限制行為能力人的監(jiān)護(hù)人是他的法定監(jiān)護(hù)人?！?《通則》第十六條第三款只是規(guī)定：“如果沒有第一、第二款規(guī)定的監(jiān)護(hù)人的，由未成年人的父母所在單位或者未成年人住所地的居民委員會、村民委員會或者民政部門擔(dān)任監(jiān)護(hù)人。”據(jù)此，由于法律沒有規(guī)定，如果各個單位或者部門相互推諉或者爭相擔(dān)任未成年人的監(jiān)護(hù)人時，如何確定未成年人的監(jiān)護(hù)人（法定人，下同），因此可能出現(xiàn)以下情形：
（1）未成年人的父母所在單位或者未成年人住所地的居民委員會、村民委員會或者民政部門相互推諉，都不愿意擔(dān)任未成年人的監(jiān)護(hù)人。
（2）未成年人的父母所在單位或者未成年人住所地的居民委員會、村民委員會或者民政部門相互積極主張擔(dān)任未成年人的監(jiān)護(hù)人。
因為在出現(xiàn)上述兩種情況下，實際都會導(dǎo)致真正意義上的無人擔(dān)任未成年人的監(jiān)護(hù)人，所以，在簽訂土地承包經(jīng)營合同時，根本沒有人（單位或者部門）擔(dān)任未成年人的人，未成年農(nóng)戶與發(fā)包方簽訂土地承包經(jīng)營合同。
（3）確定由該未成年人所在村村民委員會擔(dān)任其法定人。據(jù)此，如果該村民委員會又是作為土地承包經(jīng)營合同的發(fā)包方，那么，根據(jù)《中華人民共和國合同法》和《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》的相關(guān)規(guī)定，該村民委員會就成為該合同雙方的共同人，這是法律所不允許的；否則，它就有可能簽訂一份有損于未成年人農(nóng)戶權(quán)益的土地承包經(jīng)營權(quán)合同。這顯然是不恰當(dāng)?shù)摹?/p>
（五）作為土地承包經(jīng)營合同的一方當(dāng)事人，當(dāng)其有關(guān)權(quán)利遭到侵犯時，被侵權(quán)人的救濟(jì)途徑不暢。
認(rèn)真研究目前我國土地承包經(jīng)營法律體系，就可以十分清楚地知道，作為土地承包經(jīng)營合同的一方當(dāng)事人，當(dāng)其有關(guān)權(quán)利遭到侵犯時，救濟(jì)途徑不暢。具體表現(xiàn)如下：
1、村民或者農(nóng)戶依法承包本集體經(jīng)濟(jì)組織的土地的權(quán)利或者請求權(quán)（包括訴權(quán)）失去根基。因為法律沒有規(guī)定，發(fā)包方有向村民或者農(nóng)戶發(fā)包本集體經(jīng)濟(jì)組織的土地的義務(wù)，所以，當(dāng)發(fā)包方不向村民或者農(nóng)戶發(fā)包本集體經(jīng)濟(jì)組織的土地時，村民或者農(nóng)戶依法承包本集體經(jīng)濟(jì)組織的土地的權(quán)利就成為“無源之水”；他們也不可能向發(fā)包方提出其承包本集體經(jīng)濟(jì)組織的土地的權(quán)利主張或者要求，或者要求發(fā)包方向其發(fā)包本集體經(jīng)濟(jì)組織的土地。一旦出現(xiàn)村民或者農(nóng)戶依法承包本集體經(jīng)濟(jì)組織的土地的權(quán)利落空時，他們的訴權(quán)也就失去了根基！
2、發(fā)生土地承包經(jīng)營權(quán)爭議時，當(dāng)事人難以適從。在發(fā)生土地承包經(jīng)營權(quán)爭議時，爭議各方如何尋求救濟(jì)，《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》作出了不同的規(guī)定，導(dǎo)致有關(guān)部門相互推諉，爭議各方無所適從。
《中華人民共和國土地管理法》第十六條第一、二、三款規(guī)定：“土地所有權(quán)和使用權(quán)爭議，由當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，人民政府處理?！薄皢挝恢g的爭議，由縣級以上人民政府處理；個人之間、個人與單位之間的爭議，由鄉(xiāng)級人民政府或者縣級人民政府處理?！薄爱?dāng)事人對有關(guān)人民政府的處理決定不服的，可以自接到處理決定通知之日起30日內(nèi)，向人民法院?！币勒沾艘?guī)定，對于土地承包經(jīng)營權(quán)糾紛，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)先進(jìn)行協(xié)商解決；協(xié)商不成的，應(yīng)當(dāng)提請有關(guān)人民政府解決；只有在不服有關(guān)人民政府的處理決定的情況下，才能在接到該通知之日起30日內(nèi)向人民法院。但是，《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》第五十一條第一、二款則規(guī)定：“因土地承包經(jīng)營權(quán)發(fā)生糾紛的，雙方當(dāng)事人可以通過協(xié)商解決，也可以請求村民委員會、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府等調(diào)解解決。”“當(dāng)事人不愿協(xié)商、調(diào)解或者調(diào)解協(xié)商不成的，也可以向農(nóng)村土地承包仲裁機構(gòu)申請仲裁，也可以直接向人民法院?！睋?jù)此，可以看出，因土地承包經(jīng)營權(quán)發(fā)生糾紛的，當(dāng)事人可以自由選擇通過自愿協(xié)商、申請調(diào)解、仲裁；也可以直接向人民法院。而沒有要求當(dāng)事人在協(xié)商不成的情況下，先提請有關(guān)人民政府解決；只有在只有在不服有關(guān)人民政府的處理決定的情況下，才能在接到該通知之日起30日內(nèi)向人民法院。
由于兩部法律規(guī)定的不同，導(dǎo)致了如下兩種情形：（1）當(dāng)事人之間因因土地承包經(jīng)營權(quán)（確認(rèn)）發(fā)生糾紛，根據(jù)《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》第五十一條的規(guī)定，直接向人民法院提訟。一些人民法院則以《中華人民共和國土地管理法》第十六條的規(guī)定為由，認(rèn)定該糾紛先由人民政府解決，進(jìn)而裁定駁回當(dāng)事人的訴訟請求?。?）如果當(dāng)事人對此協(xié)商不成，提請有關(guān)人民政府予以解決，有關(guān)人民政府完全有可能根據(jù)《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》第五十一條的規(guī)定，以該法律規(guī)定屬于特別法為由，根據(jù)“特別法優(yōu)于一般法”的原則，要求當(dāng)事人直接向人民法院。如果當(dāng)事人直接向人民法院提訟，人民法院又按照第（1）種方式處理，那么，當(dāng)事人之間因因土地承包經(jīng)營權(quán)（確認(rèn)）發(fā)生糾紛以后，向有關(guān)人民政府或者法院請求予以解決，該糾紛很有可能在有關(guān)人民政府和人民法院之間循環(huán)往復(fù)不止，久久卻得不到妥善解決。
3、各農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組對于村內(nèi)各農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的土地承包經(jīng)營中的發(fā)包權(quán)，它們的這些權(quán)利遭到侵害時，難以尋求司法救濟(jì)。根據(jù)《中華人民共和國憲法》、《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》和《中華人民共和國侵權(quán)責(zé)任法》等一系列法律，都規(guī)定、保護(hù)村內(nèi)各農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織對土地的農(nóng)民集體所有權(quán)和各農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組對于村內(nèi)各農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的土地承包經(jīng)營中的發(fā)包權(quán)，它們的這些權(quán)利遭到侵害時，可以尋求救濟(jì)（包括司法救濟(jì)）。但是，根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》、《最高人民法院關(guān)于適用解釋》以及《最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》的相關(guān)規(guī)定，當(dāng)有關(guān)組織侵害了各農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組對于村內(nèi)各農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的土地承包經(jīng)營中的發(fā)包權(quán)，各農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組難以尋求司法救濟(jì)。