時(shí)間：2023-06-21 09:05:16
導(dǎo)語(yǔ)：在房地產(chǎn)開發(fā)的分類的撰寫旅程中，學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入和成本確認(rèn)時(shí)間不一致
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目建設(shè)工作具有開發(fā)周期長(zhǎng)，資金需求量大的特點(diǎn)，其資金收回周期較長(zhǎng)，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作存在一定的時(shí)間差，其納稅義務(wù)的時(shí)點(diǎn)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展會(huì)計(jì)核算時(shí)點(diǎn)不同步。其次，由于稅法中對(duì)收入確認(rèn)的時(shí)間要求和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)時(shí)間的要求不一致。比如稅法規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或者是簽訂預(yù)售合同時(shí)應(yīng)該對(duì)所取得的收入進(jìn)行確認(rèn)，并要求其按照計(jì)稅的利率計(jì)算預(yù)計(jì)利潤(rùn)額，并將其歸入應(yīng)納稅所得額。但是在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算上，房產(chǎn)預(yù)售取得的款項(xiàng)并不符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中收入的確認(rèn)條件，因此并不能確認(rèn)為營(yíng)業(yè)收入，由此可見房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入確認(rèn)條件不一致。再者，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目建設(shè)周期通常按年度計(jì)算，開發(fā)成本的發(fā)生時(shí)間通?？缭蕉鄠€(gè)納稅年度，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)成本核算和納稅成本確認(rèn)時(shí)間不一致。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本結(jié)轉(zhuǎn)扣除方式不合理
根據(jù)國(guó)家稅法的相關(guān)規(guī)定可知，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完成的產(chǎn)品應(yīng)該按照具體條例降低納稅率，但是根據(jù)稅法的要求，不同地區(qū)的納稅率降低的程度是不一樣的，比如，對(duì)位于省級(jí)、自治區(qū)或者直轄市的人民政府所在地的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)采用不低于15%的毛利率稅費(fèi)，但是對(duì)于開發(fā)項(xiàng)目位于地級(jí)市的項(xiàng)目因采用不低于10%的毛利率稅率。國(guó)家相關(guān)稅法規(guī)定，允許房地產(chǎn)企業(yè)扣除預(yù)售收入帶來(lái)的營(yíng)業(yè)稅及其附加稅，同時(shí)可以適當(dāng)降低房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅。這一稅法規(guī)定和稅收優(yōu)惠措施，減少了房地產(chǎn)行業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，不利于體現(xiàn)稅收的公平性。其次，較低的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)毛利率計(jì)征方式使得企業(yè)沒有在此時(shí)期繳納足夠的企業(yè)所得稅，而是將企業(yè)所得稅遞延至項(xiàng)目完工收入確認(rèn)階段，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)該年度的稅收壓力較大，這種的成本結(jié)轉(zhuǎn)方式不利于保證房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加強(qiáng)所得稅清算和管理工作應(yīng)該采取的措施和對(duì)策
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的所得稅清算和管理工作質(zhì)量直接影響著企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)情況，直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)在納稅年度的財(cái)務(wù)穩(wěn)定狀況，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要重視所得稅清算和管理工作。
（一）要及時(shí)建立稅源監(jiān)控制度
房地產(chǎn)企業(yè)要做好所得稅納稅工作，應(yīng)該要全面了解房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際情況，要了解項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度，重視項(xiàng)目結(jié)算和完工收入的確認(rèn)工作，可以按照項(xiàng)目開展的區(qū)域?qū)⑹┕ろ?xiàng)目進(jìn)行分類，并設(shè)置具體的監(jiān)控人對(duì)項(xiàng)目情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控，同時(shí)做好項(xiàng)目資料收集整理工作。其次，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以建立項(xiàng)目稅源管理臺(tái)賬，并對(duì)工程進(jìn)度進(jìn)行重點(diǎn)跟蹤，了解預(yù)售收入、資金流向情況。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該及時(shí)組織稅款入庫(kù)，建立健全房產(chǎn)預(yù)售資金監(jiān)督管理制度。企業(yè)要根據(jù)實(shí)際的收入確認(rèn)情況和成本結(jié)轉(zhuǎn)情況來(lái)選擇納稅方式，合理確定納稅年度和時(shí)間，并要對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)工作采用精細(xì)化管理模式，優(yōu)化財(cái)務(wù)管理方式，以便保證財(cái)務(wù)狀況的穩(wěn)定性和安全性。
（二）做好項(xiàng)目成本報(bào)備工作
根據(jù)國(guó)家相關(guān)文件的實(shí)際規(guī)定可知，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該在施工前做好成本報(bào)備工作，以便對(duì)項(xiàng)目情況進(jìn)行全面的了解。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的類別、所處的地理位置、建筑狀況等都是需要重點(diǎn)了解的內(nèi)容，這類信息是項(xiàng)目成本報(bào)備工作的重要內(nèi)容，也是后期績(jī)效評(píng)價(jià)考核工作的依據(jù)和基礎(chǔ)。其次，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要重視實(shí)事求是，要根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況對(duì)報(bào)備成本進(jìn)行審查，要重視成本報(bào)備工作的嚴(yán)謹(jǐn)性和科學(xué)性，可以根據(jù)項(xiàng)目性質(zhì)對(duì)成本報(bào)備工作進(jìn)行分類，并要將成本報(bào)備對(duì)象向當(dāng)?shù)氐亩悇?wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行上報(bào)。如果發(fā)生成本對(duì)象變更等情況，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該及時(shí)向相關(guān)的稅務(wù)機(jī)關(guān)反映和備案，并要一并報(bào)送設(shè)計(jì)變更審批和變更規(guī)劃等重要資料，以便保證項(xiàng)目建設(shè)工作的合法性和合規(guī)性，進(jìn)而降低房地產(chǎn)企業(yè)的納稅過程中的難度，減少企業(yè)的納稅成本，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的形象。再者，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要明確實(shí)際毛利和預(yù)計(jì)毛利之間的金額差異，應(yīng)該及時(shí)將該差額的實(shí)際情況反映給稅務(wù)機(jī)關(guān)，可以與資信狀況較好的機(jī)構(gòu)合作制定差異額鑒定報(bào)告，從而為實(shí)現(xiàn)降低總納稅額提供必要的條件。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)；可行性研究
中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1674-7712 (2012) 14-0090-01
一、引言
著名房地產(chǎn)教育學(xué)家格里科普認(rèn)為，當(dāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目師認(rèn)為，一個(gè)項(xiàng)目詳細(xì)具體的計(jì)劃在有限資源和特定約束條件下，滿足特定目標(biāo)合理的可能性以后，就具有了可行性。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究主要是在在房地產(chǎn)項(xiàng)目決策之前，對(duì)擬開發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行系統(tǒng)而全面的調(diào)查和分析，并運(yùn)用科學(xué)的評(píng)價(jià)方法，得出一系列評(píng)價(jià)指標(biāo)值，最終確定該項(xiàng)目是否具有可行的綜合研究。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究是投資決策的重要依據(jù)和資金籌措的重要依據(jù)，是房地產(chǎn)項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)的依據(jù)，也是環(huán)保部門對(duì)項(xiàng)目環(huán)境審查的重要依據(jù)和項(xiàng)目后評(píng)估的最終依據(jù)。
二、我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究中存在的問題
（一）可行性研究缺乏完善理論指導(dǎo)
目前，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究基本是根據(jù)建設(shè)部于2000年所實(shí)施的《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》。該規(guī)定雖然對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性提出相應(yīng)的研究方法和框架。但是，由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目和其他一般工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目有很大不同，難以直接套用《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》，許多研究分析人員只能根據(jù)個(gè)人理解，對(duì)于計(jì)算評(píng)價(jià)指標(biāo)有選擇性的適應(yīng)，對(duì)于房地產(chǎn)決策缺少指導(dǎo)和參考價(jià)值，導(dǎo)致許多房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告質(zhì)量低下問題。
（二）可行性研究注重經(jīng)驗(yàn)分析
雖然房地產(chǎn)開放項(xiàng)目可行性研究報(bào)告在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中具有十分重要的作用，但是一些房地產(chǎn)開發(fā)商并未對(duì)此足夠重視，經(jīng)常存在忽視可行性分析，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)失敗的現(xiàn)象。毫無(wú)疑問，經(jīng)驗(yàn)是很寶貴的財(cái)富，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究中具有十分重要的作用，但是也會(huì)出現(xiàn)經(jīng)驗(yàn)與市場(chǎng)不符合的問題，如果在這樣的條件下，仍然依靠經(jīng)驗(yàn)來(lái)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性進(jìn)行分析，可能就會(huì)導(dǎo)致決策和市場(chǎng)脫節(jié)甚至背離的問題，增加了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。
（三）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的市場(chǎng)定位不準(zhǔn)確
市場(chǎng)定位是開發(fā)商賦予一個(gè)項(xiàng)目的文化精髓，決定了項(xiàng)目的營(yíng)銷方向。在許多房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性分析的過程中，市場(chǎng)定位是十分重要的。弘基集團(tuán)在上海徐家匯的弘基休閑廣場(chǎng)項(xiàng)目開發(fā)成功以后，決定在上海四川北路開發(fā)另外一個(gè)更大的房地產(chǎn)項(xiàng)目，主要用于餐飲和百貨經(jīng)營(yíng)。但是后來(lái)開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目收益一般，遠(yuǎn)不如徐家匯的弘基休閑廣場(chǎng)，其主要原因在于對(duì)該項(xiàng)目的市場(chǎng)定位不準(zhǔn)，在該房地產(chǎn)項(xiàng)目周圍已經(jīng)有了類似的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，而且已經(jīng)形成品牌，新開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目與其存在經(jīng)營(yíng)范圍重疊問題。
（四）先入為主進(jìn)行開發(fā)
在許多失敗的大型房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策中，許多都是因?yàn)橐恍┛深A(yù)測(cè)的因素所導(dǎo)致的。例如，一些高級(jí)別墅由于坐落在大型工業(yè)園區(qū)，導(dǎo)致別墅周圍風(fēng)景被破壞，經(jīng)常發(fā)生別墅無(wú)人問津現(xiàn)象。一些房地產(chǎn)項(xiàng)目由于是位于規(guī)劃失控的農(nóng)民居住區(qū)內(nèi)，在回遷房和廉租房的沖擊下，導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目半途而廢。有的房地產(chǎn)項(xiàng)目由于建設(shè)成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過當(dāng)初立項(xiàng)的預(yù)算資金，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)資金后繼資金匱乏。在和一些失敗的房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行交流，他們經(jīng)常會(huì)發(fā)出“真沒想到”的感慨，回過頭再去看看他們項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告的時(shí)候，幾乎都在引經(jīng)據(jù)典，都是為了證明該項(xiàng)目是可行性而驗(yàn)證的，從而犯下先入為主的錯(cuò)誤。
三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究完善對(duì)策
在國(guó)家加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控力度的背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入低迷，“只要把房子建起來(lái)就不愁沒人買”的房地產(chǎn)市場(chǎng)緊俏時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)更加需要重視對(duì)可行性研究的分析。具體而言，可以從以下幾個(gè)方面加以完善：
（一）要嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目審批程序
在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的過程中，要對(duì)可行性研究的審批嚴(yán)格管理。近年來(lái)，房屋建筑物質(zhì)量問題一直是黨和國(guó)家關(guān)注重點(diǎn)，連續(xù)多次發(fā)文要求加強(qiáng)房屋建筑物質(zhì)量管理。特別是國(guó)務(wù)院在1999年了《加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施工程質(zhì)量管理的通知》以后，又在2000年頒布了《建設(shè)項(xiàng)目質(zhì)量管理?xiàng)l例》。因此，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究中，首先要重視質(zhì)量問題，要嚴(yán)格加強(qiáng)項(xiàng)目建設(shè)前期質(zhì)量，切實(shí)執(zhí)行房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)基本程序，各類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目必須要做好可行性研究，任何單位和個(gè)人都不得將可行性研究程序簡(jiǎn)化，對(duì)于初步設(shè)計(jì)、可行性研究報(bào)告、項(xiàng)目建議書等文件不達(dá)到規(guī)定，評(píng)估單位堅(jiān)決不予評(píng)估，審批單位更不得進(jìn)行批準(zhǔn)立項(xiàng)。
（二）要重視市場(chǎng)調(diào)研
房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)影響因素較多，專業(yè)較廣，行業(yè)較多，以及房屋建筑物不可移動(dòng)性，投資風(fēng)險(xiǎn)較高等特點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究中，市場(chǎng)調(diào)研在整個(gè)環(huán)節(jié)中具有十分重要的作用，甚至可以說(shuō)直接影響到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成敗。無(wú)數(shù)個(gè)失敗的案例已經(jīng)使開發(fā)商成人認(rèn)識(shí)到市場(chǎng)調(diào)研的重要性，但是他們對(duì)于市場(chǎng)急于了解的心態(tài)和他們對(duì)市場(chǎng)的膚淺認(rèn)識(shí)和軟弱行動(dòng)之間形成了鮮明對(duì)比。因此，要充分認(rèn)識(shí)到必須對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行系統(tǒng)、科學(xué)調(diào)查研究，要在市場(chǎng)調(diào)研中運(yùn)用成熟科學(xué)理論作為知道，要能夠加強(qiáng)和專業(yè)調(diào)查公司、科研院所進(jìn)行合作，通過小組座談或者抽樣調(diào)查等方式，對(duì)客戶需求進(jìn)行深入調(diào)研。
（三）要不斷更新經(jīng)營(yíng)理念
目前，針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣的情況，許多房地產(chǎn)開發(fā)商都把眼光瞄準(zhǔn)了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)方面。但是房地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)屬于不同領(lǐng)域，房地產(chǎn)開發(fā)商雖然對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)較為了解，但未必對(duì)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)熟悉。房地產(chǎn)開發(fā)商不應(yīng)盲目建設(shè)開發(fā)，要對(duì)經(jīng)營(yíng)理念進(jìn)行更新，特別是要采用先招商的方式，讓更多深諳商業(yè)經(jīng)營(yíng)的人士參與到房地產(chǎn)開發(fā)前期市場(chǎng)調(diào)研中，使項(xiàng)目更加符合商業(yè)需求，更加符合市場(chǎng)需要，唯有如此，才能夠促使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目得以成功。
參考文獻(xiàn)：
[1]馬鑫.試論如何加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究[J].城市開發(fā),2008,6.
關(guān)鍵詞：城市規(guī)劃 房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)立統(tǒng)一
中圖分類號(hào)：TU984 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：
一、城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的定義及特點(diǎn)
（一）城市規(guī)劃的定義及其特點(diǎn)
城市規(guī)劃：指根據(jù)國(guó)家城市發(fā)展和建設(shè)方針、經(jīng)濟(jì)技術(shù)政策、國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展長(zhǎng)遠(yuǎn)計(jì)劃、區(qū)域規(guī)劃，以及城市所在地區(qū)的自然條件、歷史情況、現(xiàn)狀特點(diǎn)和建設(shè)條件，布置城市體系，研究城市的未來(lái)發(fā)展和合理布局，綜合安排城市各項(xiàng)工程建設(shè)，確定城市性質(zhì)、規(guī)模和布局，統(tǒng)一規(guī)劃城市土地用途，保證城市有序發(fā)展，獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益。
城市規(guī)劃的特點(diǎn)：他是城市發(fā)展的規(guī)劃藍(lán)圖，是城市建設(shè)和管理的依據(jù)，是城市管理的重要構(gòu)成，是城市規(guī)劃、城市建設(shè)、城市運(yùn)行三個(gè)管理階段的“龍頭”，是一種政府干預(yù)行為，具有很強(qiáng)的計(jì)劃性和政策性，考慮整體利益和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，協(xié)調(diào)各方面關(guān)系，使城市建設(shè)經(jīng)濟(jì)合理、壞境優(yōu)美，為城市生活創(chuàng)造良好條件。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)的定義及特點(diǎn)
房地產(chǎn)開發(fā)：《城市房地產(chǎn)管理法》中指在依據(jù)本法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)建設(shè)、房屋建設(shè)的行為。從經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上講，房地產(chǎn)開發(fā)指企業(yè)或個(gè)人以贏利為目的投資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，從立項(xiàng)、規(guī)劃、土地出讓或轉(zhuǎn)讓、拆遷、建設(shè)、到銷售等一系列經(jīng)營(yíng)行為，是以城市規(guī)劃為基礎(chǔ)，結(jié)合自身利益實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃目標(biāo)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。
房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)：是在依法取得土地使用權(quán)后，對(duì)土地進(jìn)行綜合開發(fā)，是一種商品生產(chǎn)和管理行為。主要任務(wù)是對(duì)城市進(jìn)行建設(shè), 提高城市化的建設(shè)水平,使城市能夠適應(yīng)人們居住和生活需求，并從中換取收益。房地產(chǎn)開發(fā)多是企業(yè)或個(gè)人的經(jīng)濟(jì)行為，以謀求最大利潤(rùn)為目的，受市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的制約，并對(duì)城市建設(shè)有很大的積極作用，是城市化進(jìn)程的重要表現(xiàn)與必然產(chǎn)物。
二、城市規(guī)劃與房地產(chǎn)的對(duì)立
（一）城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的利益出發(fā)點(diǎn)不同
城市規(guī)劃的利益出發(fā)點(diǎn)是城市建設(shè)整體最優(yōu)，考慮整個(gè)城市土地的合理利用，以求達(dá)到經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和生態(tài)效益的統(tǒng)一，具有全局性特點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)則注重個(gè)體最優(yōu)，從自身利益出發(fā)，選擇合理的區(qū)域進(jìn)行建設(shè)，要求更高的容積率，追求利潤(rùn)的最大化，是個(gè)體商業(yè)行為。兩者的出發(fā)點(diǎn)不同導(dǎo)致城市規(guī)劃與房地產(chǎn)之間產(chǎn)生的必然的矛盾。
（二）城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的利益長(zhǎng)遠(yuǎn)取向不同
城市規(guī)劃尋求城市發(fā)展的整體最優(yōu)，立足于長(zhǎng)遠(yuǎn)利益考慮。房地產(chǎn)開發(fā)是商業(yè)行為，追尋的是如何使投入資金在一定時(shí)間內(nèi)獲得最大利潤(rùn)，更加注重短期利益。城市規(guī)劃更強(qiáng)調(diào)城市建設(shè)的多功能，實(shí)用和美觀并舉，更利于長(zhǎng)期發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)更加著重于經(jīng)濟(jì)開發(fā)，更加著重于自身利益，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的迅速發(fā)展。
（三）城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的權(quán)利不同
在城市建設(shè)中，城市規(guī)劃不具有地產(chǎn)開發(fā)的使用權(quán)，但具有否決權(quán)，它決定著土地的使用性質(zhì)。房地產(chǎn)開發(fā)具有土地的使用權(quán)，但不具有否決權(quán)，即不能改變土地的使用性質(zhì)。二者權(quán)利的不同，導(dǎo)致在城市建設(shè)中兩者產(chǎn)生誤解和沖突。
三、城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的統(tǒng)一
（一）城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的目標(biāo)統(tǒng)一
城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的目標(biāo)一致，都是為城市建設(shè)服務(wù)，共同建設(shè)城市，使城市更適宜人居，滿足社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境效益的需求。城市規(guī)劃通過對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的管理，兼顧房地產(chǎn)發(fā)開發(fā)的適當(dāng)利益，推進(jìn)城市化進(jìn)程。房地產(chǎn)開發(fā)則服從、執(zhí)行城市規(guī)劃，體現(xiàn)城市總體規(guī)劃意識(shí)。從城市建設(shè)目標(biāo)上二者達(dá)成了相互統(tǒng)一。
（二）城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的對(duì)象統(tǒng)一
城市規(guī)劃的對(duì)象是城市建設(shè)，房地產(chǎn)開發(fā)的對(duì)象同樣是城市建設(shè)。城市規(guī)劃是房地產(chǎn)開發(fā)的“龍頭”，指導(dǎo)和制約著房地產(chǎn)開發(fā)，決定著城市性質(zhì)、職能與規(guī)模,土地分配使用,從總體上決定了房地產(chǎn)開發(fā)的走向。同時(shí)城市規(guī)劃的藍(lán)圖又要靠房地產(chǎn)開發(fā)來(lái)實(shí)現(xiàn)。
因此，城市規(guī)劃與房地開發(fā)有著密切聯(lián)系，二者相互對(duì)立和統(tǒng)一，相互依賴又相互獨(dú)立，相互聯(lián)系又相互制約，誰(shuí)也離不開誰(shuí)。城市規(guī)劃離不開房地產(chǎn)開發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)也不能脫離城市規(guī)劃隨意建造。以上矛盾的對(duì)立和統(tǒng)一導(dǎo)致了城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)既存在良好的合作，也存在一些問題。如商品房開發(fā)過度、開發(fā)商增大建筑密度導(dǎo)致居住環(huán)境質(zhì)量下降等。如果過份強(qiáng)調(diào)長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，會(huì)失去經(jīng)濟(jì)發(fā)展的機(jī)會(huì)；如果過分強(qiáng)調(diào)短期效益，則可能損害城市長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。不能只看重長(zhǎng)遠(yuǎn)利益而忽略了當(dāng)前利益,更不能只重視當(dāng)期利益而忽略了城市的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益和可持續(xù)發(fā)展。那么如何協(xié)調(diào)發(fā)展兩者之間的關(guān)系，兼顧長(zhǎng)遠(yuǎn)利益與短期利益，使城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)一、協(xié)調(diào)、合理、健康發(fā)展？
四、實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的統(tǒng)一協(xié)調(diào)發(fā)展
（一）深度協(xié)調(diào)配合，加強(qiáng)規(guī)范監(jiān)督和管理
城市化建設(shè)必須堅(jiān)決執(zhí)行“規(guī)劃先行”的原則，從源頭上把住房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)口，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)指導(dǎo)。建立規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)制度，嚴(yán)厲打擊損害公眾利益，擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的不良行為。建立房地產(chǎn)城市規(guī)劃執(zhí)行檔案，并向社會(huì)公示和接受監(jiān)督。建立行業(yè)信息披露制度，引導(dǎo)房地產(chǎn)合理開發(fā)。建立房地產(chǎn)企業(yè)動(dòng)態(tài)管理制度，對(duì)不按規(guī)劃執(zhí)行的企業(yè)進(jìn)行取締。
（二）城市規(guī)劃要有超前意識(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)要有執(zhí)行意識(shí)。
摘要：目前我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍存在“小，散，差”的特點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)只重視項(xiàng)目開發(fā)而不重視管理，更不重視風(fēng)險(xiǎn)的管理，風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)淡薄、風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)缺失、風(fēng)險(xiǎn)管理手段單一，使房地產(chǎn)項(xiàng)目中的諸多風(fēng)險(xiǎn)因素得不到有效的控制，導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目的失敗。為了避免和減少風(fēng)險(xiǎn)因素對(duì)項(xiàng)目的影響，認(rèn)真探究了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全面風(fēng)險(xiǎn)管理的相關(guān)內(nèi)容，以期能夠?yàn)橛行Щ夥康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目運(yùn)行中的風(fēng)險(xiǎn)提供一些參考。
關(guān)鍵詞：全面風(fēng)險(xiǎn)管理；房地產(chǎn)；開發(fā)；項(xiàng)目
1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全面風(fēng)險(xiǎn)管理的方法
全面風(fēng)險(xiǎn)管理方法是風(fēng)險(xiǎn)管理流程實(shí)施的具體手段，建立風(fēng)險(xiǎn)管理方法體系有助于各個(gè)流程的具體執(zhí)行。經(jīng)過多年的發(fā)展，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的方法更加成熟和多樣化，為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部風(fēng)險(xiǎn)的全面分析提供了可能。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理方法體系猶如一個(gè)方法庫(kù)，將各個(gè)流程的風(fēng)險(xiǎn)管理方法匯總起來(lái)，比較各種方法的優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)，找出其在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理中的適用范圍，在進(jìn)行項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理時(shí)，可以針對(duì)各個(gè)階段的特點(diǎn)快速選擇有效的方法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)的定性和定量分析。
在全面風(fēng)險(xiǎn)管理框架中目標(biāo)體系是核心，所有的人員、流程和方法必須圍繞風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)制定和執(zhí)行；組織體系是基礎(chǔ)，從組織制度上保證風(fēng)險(xiǎn)管理各項(xiàng)工作的順利進(jìn)行，培養(yǎng)全員風(fēng)險(xiǎn)管理的氛圍；流程體系是關(guān)鍵，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程的風(fēng)險(xiǎn)都要按照風(fēng)險(xiǎn)管理流程進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)分析、風(fēng)險(xiǎn)處理和風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控；方法體系是手段，促進(jìn)全部風(fēng)險(xiǎn)的管理。四大體系相輔相成，共同構(gòu)成了一個(gè)相對(duì)完整的房地產(chǎn)項(xiàng)目全面風(fēng)險(xiǎn)管理體系。各個(gè)體系的具體關(guān)系（如圖1）。
2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全面風(fēng)險(xiǎn)管理的流程
2.1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是風(fēng)險(xiǎn)管理的基礎(chǔ)。主要用來(lái)確定風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源和進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分類的過程。風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工作分解的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，即針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的不同階段，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別。不同階段的風(fēng)險(xiǎn)因素不同，風(fēng)險(xiǎn)分類和分組的依據(jù)也不同。
2.2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估是通過對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的定性分析和定量分析，估計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率和可能產(chǎn)生的后果，在此基礎(chǔ)上將風(fēng)險(xiǎn)按照高、中、低風(fēng)險(xiǎn)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行排序，編制風(fēng)險(xiǎn)列表，最后根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)的程度進(jìn)行專題風(fēng)險(xiǎn)研究的過程。值得注意的是，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)度、成本、質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)分析的范圍比建筑工程項(xiàng)目的進(jìn)度、成本和質(zhì)量的范圍要寬，應(yīng)該從項(xiàng)目可行性研究、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)和經(jīng)營(yíng)各個(gè)階段的工作特點(diǎn)來(lái)對(duì)其可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析。
2.3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃執(zhí)行情況的修正和提高的過程，也是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理有效實(shí)施的保障。風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控不僅僅依據(jù)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃采取風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施，還應(yīng)該隨著項(xiàng)目的深入，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、評(píng)估的結(jié)果進(jìn)行修正，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃進(jìn)行修改，即風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、評(píng)估、應(yīng)對(duì)、監(jiān)控和再識(shí)別的循環(huán)過程。
3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全面風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)策略
3.1風(fēng)險(xiǎn)回避
風(fēng)險(xiǎn)回避是根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)評(píng)價(jià)，經(jīng)過權(quán)衡利弊得失，采取放棄、中止開發(fā)項(xiàng)目，或改變開發(fā)項(xiàng)目條件，以避開風(fēng)險(xiǎn)源地，從根本上消除風(fēng)險(xiǎn)隱患的措施。通常潛在威脅發(fā)生可能性太大，或可能損失后果太嚴(yán)重，又無(wú)其他風(fēng)險(xiǎn)管理措施可用時(shí)，常采用風(fēng)險(xiǎn)回避。風(fēng)險(xiǎn)回避的做法大體可分為兩種：一種是放棄或終止某項(xiàng)可能引起風(fēng)險(xiǎn)損失的活動(dòng)；另一種是改變活動(dòng)方案，或改變工作方法。可以看出，風(fēng)險(xiǎn)回避是一種消極的防范手段，有些迫不得己的意味。因?yàn)榛乇茱L(fēng)險(xiǎn)雖然能避免損失，但同時(shí)也失去了獲利的機(jī)會(huì)。所以，在選取風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施時(shí)最好慎用風(fēng)險(xiǎn)回避這種防范手段。
3.2風(fēng)險(xiǎn)控制
風(fēng)險(xiǎn)控制是指在風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生前、發(fā)生時(shí)及發(fā)生后，采取的降低風(fēng)險(xiǎn)損失發(fā)生概率，縮小風(fēng)險(xiǎn)損失程度的措施。根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)控制目的，風(fēng)險(xiǎn)控制可以分為風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防和風(fēng)險(xiǎn)抑制。前者以降低風(fēng)險(xiǎn)損失發(fā)生概率為目的；后者以縮小風(fēng)險(xiǎn)的損失程度為目的。風(fēng)險(xiǎn)控制從主動(dòng)采取預(yù)防措施入手，消除和減少風(fēng)險(xiǎn)隱患，降低損失發(fā)生頻率和損失程度。因而，它是一種積極的風(fēng)險(xiǎn)管理措施。由于風(fēng)險(xiǎn)控制措施成本低、效益好，不會(huì)產(chǎn)生不良后遺癥。因此對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)過程中的種種風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)優(yōu)先采用風(fēng)險(xiǎn)控制措施。
3.3風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移
風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是指開發(fā)商在開發(fā)過程中，有意識(shí)地將自己不能承擔(dān)或不愿承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給其他經(jīng)濟(jì)單位承擔(dān)所采取的措施。風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移與風(fēng)險(xiǎn)回避不同，它不是放棄或中止項(xiàng)目開發(fā)，而是將開發(fā)活動(dòng)中風(fēng)險(xiǎn)可能所致?lián)p失的法律責(zé)任轉(zhuǎn)嫁給他人承擔(dān)。風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移也不同于風(fēng)險(xiǎn)控制，它不像風(fēng)險(xiǎn)控制那樣是直接調(diào)節(jié)風(fēng)險(xiǎn)因素達(dá)到降低風(fēng)險(xiǎn)損失概率和程度，而是將風(fēng)臉轉(zhuǎn)移出去而間接達(dá)到降低自身的損失程度。
風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的主要途徑有合同、保證、期貨和保險(xiǎn)。合同形式有固定總價(jià)合同、成本報(bào)酬合同、單價(jià)合同等；保險(xiǎn)有財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、責(zé)任保險(xiǎn)和人身險(xiǎn)。各種合同的對(duì)開發(fā)商和承包商的風(fēng)險(xiǎn)影響程度不同，開發(fā)商可以根據(jù)項(xiàng)目的情況，采取適當(dāng)?shù)暮贤问?，合理轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，參見表1。
風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移一般在以下情況下采用：（1）風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移方和被轉(zhuǎn)移方（風(fēng)險(xiǎn)接受方）之間的損失可以清楚地計(jì)算和劃分，否則雙方之間無(wú)法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移；（2）被轉(zhuǎn)移人能夠且愿意承擔(dān)適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)；（3）風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的成本低于其他風(fēng)險(xiǎn)管理措施。
3.險(xiǎn)自留
風(fēng)險(xiǎn)自留是房地產(chǎn)開發(fā)者自己承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)事件所致?lián)p失。在房地產(chǎn)開發(fā)中，對(duì)一些無(wú)法回避，難以控制和轉(zhuǎn)移的風(fēng)險(xiǎn)，或因冒該風(fēng)險(xiǎn)可能獲得較大利益時(shí)，在不影響開發(fā)者根本利益、大局利益的前提下，常采取風(fēng)險(xiǎn)自留措施。風(fēng)險(xiǎn)自留可分成兩大類：計(jì)劃性風(fēng)險(xiǎn)自留和非計(jì)劃性風(fēng)險(xiǎn)自留。計(jì)劃性風(fēng)險(xiǎn)自留是主動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)自留，其具體措施有：（l）自己保險(xiǎn)；（2）專屬保險(xiǎn)；（3）損失攤銷；（4）借款補(bǔ)償；（5）自負(fù)額保險(xiǎn)。非計(jì)劃自留是被動(dòng)自留，通過風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)急準(zhǔn)備金來(lái)應(yīng)對(duì)。風(fēng)險(xiǎn)自留對(duì)策應(yīng)與風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)策結(jié)合使用，實(shí)行風(fēng)險(xiǎn)自留對(duì)策時(shí)，應(yīng)盡可能地保證重大項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)己經(jīng)保險(xiǎn)或?qū)嵤┝孙L(fēng)險(xiǎn)控制計(jì)劃。風(fēng)險(xiǎn)自留對(duì)策也應(yīng)與保險(xiǎn)對(duì)策相比較，以便做出更利于節(jié)約風(fēng)險(xiǎn)管理成本的決定。
3.5風(fēng)險(xiǎn)利用
風(fēng)險(xiǎn)利用是指開發(fā)商利用人們懼怕風(fēng)險(xiǎn)、追求安全的心理，通過參與確實(shí)存在風(fēng)險(xiǎn)的開發(fā)活動(dòng)，依靠自身扎實(shí)的風(fēng)險(xiǎn)管理工作，興利抑弊，謀求自身最大收益的行為。風(fēng)險(xiǎn)利用是風(fēng)險(xiǎn)管理的較高層次，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理人員的管理水平要求較高，必須具有豐富的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，嫻熟的技巧和高度的應(yīng)變能力，才能對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的可利用性和可利用價(jià)值進(jìn)行分析，有效利用。例如在當(dāng)前的土地市場(chǎng)化的條件下，經(jīng)營(yíng)性土地必須通過招拍掛的方式取得。但是有些精明的房地產(chǎn)開發(fā)商卻另辟蹊徑，從土地一級(jí)開發(fā)入手，通過爭(zhēng)取某地塊土地一級(jí)開發(fā)的開發(fā)權(quán)，為獲得二級(jí)開發(fā)權(quán)打基礎(chǔ)。因?yàn)槿绻M(jìn)行了土地一級(jí)開發(fā)，就從某種程度上提前對(duì)土地的相關(guān)信息進(jìn)行了了解。在進(jìn)行土地進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)上市交易時(shí)具有先天的優(yōu)勢(shì)，獲取二級(jí)開發(fā)權(quán)的幾率就更大。即所謂的“曲線拿地”，就是很好地利用了政策風(fēng)險(xiǎn)。4房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全面風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)中注意的問題
4.1制定風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃應(yīng)具有針對(duì)性
風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃的制定是風(fēng)險(xiǎn)管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，由于項(xiàng)目的獨(dú)特性和唯一性，在制定應(yīng)對(duì)措施時(shí)不可能照搬現(xiàn)有的模式，必須根據(jù)項(xiàng)目自身的條件和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、評(píng)估的結(jié)果，提出有針對(duì)性的解決方案。同時(shí)在制定應(yīng)對(duì)計(jì)劃時(shí)必須克服僥幸心理，為了減少費(fèi)用支出，不對(duì)風(fēng)險(xiǎn)做有效的防范。
4.2注重應(yīng)對(duì)管理方法的組合
無(wú)論是風(fēng)險(xiǎn)控制、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移還是風(fēng)險(xiǎn)自留等，每種風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施都有它的局限性，面對(duì)復(fù)雜多變的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)注重多種方法的組合，根據(jù)項(xiàng)目的具體情況做出多種方案，按照優(yōu)先級(jí)進(jìn)行排序，避免單一方案無(wú)效帶來(lái)的措手不及。
4.3注意應(yīng)對(duì)管理的經(jīng)濟(jì)性
為了避免或減輕風(fēng)險(xiǎn)獲取較高的回報(bào)，必須付出一定的代價(jià)。但是本著節(jié)省的原則，有必要對(duì)應(yīng)對(duì)措施的有效性和經(jīng)濟(jì)性做一個(gè)綜合評(píng)估。比如在應(yīng)對(duì)不可預(yù)測(cè)的風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，往往可以采取保險(xiǎn)或風(fēng)險(xiǎn)自留的方法，但是哪個(gè)方法更
經(jīng)濟(jì)有效呢，就可以根據(jù)投保的費(fèi)用和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)留金的支出做一個(gè)比較，從而選出更加經(jīng)濟(jì)有效的措施。
參考文獻(xiàn)
［1］陳蕾.當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策特點(diǎn)及政策效應(yīng)思考［J］.中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)，2007，（8）.
［2］陳煌紅，張欣.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全面風(fēng)險(xiǎn)管理［J］.西南科技大學(xué)學(xué)報(bào)，2006，（3）.
摘 要 隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)地不斷發(fā)展，我國(guó)在很多領(lǐng)域均取得了較多的輝煌與成就，其中我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)就是在經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)下而迅速崛起的一個(gè)行業(yè)。然而，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實(shí)際發(fā)展過程中，卻存在著一些引人關(guān)注問題，其中較為突出的一個(gè)問題就是在會(huì)計(jì)內(nèi)控方面的存在著一定的問題，新形勢(shì)下加強(qiáng)會(huì)計(jì)內(nèi)部控制是擺在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面前的一個(gè)非常重要的任務(wù)。本文就是針對(duì)當(dāng)前時(shí)期下我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)內(nèi)部控制過程中所存在的問題，提出了具體實(shí)施會(huì)計(jì)內(nèi)部控制的具體途徑，略陳管見，以供方家借鑒或提出相關(guān)建議。
關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 會(huì)計(jì)內(nèi)控 實(shí)施途徑
近年來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)取得了較為快速地發(fā)展與進(jìn)步，從而推動(dòng)了各個(gè)方面的發(fā)展與創(chuàng)新，經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)化程度越來(lái)越大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力也越來(lái)越強(qiáng)，由于經(jīng)濟(jì)地快速發(fā)展，使得各行各業(yè)得以迅速崛起。其中，我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就是在這樣的一個(gè)環(huán)境條件下發(fā)展起來(lái)的，而且發(fā)展的規(guī)模越來(lái)越大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)地位也是越來(lái)越高，為我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)作出了較大的貢獻(xiàn)。然而，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，其自身也存在著一些引人注意的問題，其中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)內(nèi)部控制方面就出現(xiàn)了一些問題，嚴(yán)重阻礙了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展。因此，新形勢(shì)下加強(qiáng)實(shí)施會(huì)計(jì)內(nèi)部控制是擺在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面前的一個(gè)重大的任務(wù)。本文就是針對(duì)新形勢(shì)下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)內(nèi)部控制過程中所存在的問題，提出了加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施會(huì)計(jì)內(nèi)部控制的具體途徑。
一、新形勢(shì)下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)內(nèi)控中存在的問題
隨著我國(guó)人民對(duì)高質(zhì)量生活地不斷追求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無(wú)論從數(shù)量上還是從規(guī)模上都有了快速地發(fā)展，從而促進(jìn)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。然而，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，其在實(shí)際運(yùn)行過程之中也存在著一些問題，其中一個(gè)較為突出的問題就是企業(yè)會(huì)計(jì)內(nèi)部控制之中存在著問題。具體而言，包括如下幾個(gè)方面。
（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)內(nèi)控的認(rèn)識(shí)不足
大家都知道，會(huì)計(jì)內(nèi)部控制并不能產(chǎn)生直接的經(jīng)濟(jì)效益，而且間接的經(jīng)濟(jì)價(jià)值也需要很長(zhǎng)的一個(gè)周期才能夠?qū)崿F(xiàn)，且需要設(shè)置較多的人員崗位，需要制定出非常多的企業(yè)規(guī)章制度，要增加辦事的流程與環(huán)節(jié)，然而目前有相當(dāng)一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更多地關(guān)注房地產(chǎn)商品的開發(fā)以及銷售上面。還有某些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)片面地認(rèn)為企業(yè)會(huì)計(jì)內(nèi)部控制就是對(duì)企業(yè)運(yùn)行成本的控制或是會(huì)計(jì)控制或內(nèi)部牽制制度等。這就說(shuō)明了當(dāng)前時(shí)期下我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)企業(yè)會(huì)計(jì)內(nèi)部控制的認(rèn)識(shí)嚴(yán)重不足，而且對(duì)其理解也存在著偏差，未能夠真正地理解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制的全面涵義，有的管理者認(rèn)為如果加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部控制就會(huì)束縛自己的手腳，那么就不能自由地參與到市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)之中，從而在很大程度上影響了企業(yè)的工作效率和質(zhì)量；甚至有的認(rèn)為搞內(nèi)控就是對(duì)自己的不信任，容易造成內(nèi)部的矛盾等。企業(yè)應(yīng)該認(rèn)識(shí)到內(nèi)控系統(tǒng)是確保企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的有效進(jìn)行，保證資產(chǎn)的安全與完整，保證會(huì)計(jì)資料的真實(shí)、完整，防止、發(fā)現(xiàn)以及糾正錯(cuò)誤與舞弊的一條有效措施，是提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的重要一環(huán)，應(yīng)該把內(nèi)部控制制度當(dāng)作頭等大事來(lái)抓。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)內(nèi)部控制環(huán)境較為弱化
當(dāng)前時(shí)期下，我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以說(shuō)是在一個(gè)會(huì)計(jì)內(nèi)控環(huán)境較為弱化的環(huán)境下而發(fā)展的，這主要體現(xiàn)在如下幾個(gè)方面：（1）受計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下陋習(xí)的長(zhǎng)期影響，企業(yè)會(huì)計(jì)內(nèi)部控制意識(shí)淡薄而且還受到了長(zhǎng)期行政、大鍋飯思想以及封建社會(huì)思想的影響。由于上述的因素的存在，嚴(yán)重阻礙了我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，從而也阻礙了我國(guó)整體的發(fā)展水平的提升，然后政府看到了這些因素存在的弊端，進(jìn)行了適合社會(huì)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)體制改革，要求理論上的政企分開在實(shí)際過程中卻并不明顯，在客觀上企業(yè)并沒有真正的自由理財(cái)權(quán)，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理需要遵循國(guó)際的指令計(jì)劃，這就賦予了企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理的行政色彩；從另一方面而言，對(duì)于企業(yè)經(jīng)營(yíng)不科學(xué)的企業(yè)的進(jìn)行盲目地保護(hù)，從而又助長(zhǎng)了這種“吃大鍋飯‘的意欲。這對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響是十分巨大的，導(dǎo)致了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并不能很好地實(shí)施會(huì)計(jì)內(nèi)部控制，加速了企業(yè)的不健康發(fā)展進(jìn)程。（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)法人治理結(jié)構(gòu)子虛烏有、形同虛設(shè)，對(duì)于構(gòu)建相互制約的法制環(huán)境極為缺乏。新形勢(shì)下，我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展規(guī)模越來(lái)越大，新上市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的法人治理結(jié)構(gòu)大多數(shù)為“形備而實(shí)不至”，并不能很好地達(dá)到內(nèi)部權(quán)利制衡的良好效果。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，過于強(qiáng)調(diào)“放權(quán)讓利”，走向了經(jīng)營(yíng)權(quán)取得所有權(quán)的極端，這就造成了“內(nèi)部人控制”的現(xiàn)象較為普遍。這非常不利于新形勢(shì)下我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施會(huì)計(jì)內(nèi)部控制，嚴(yán)重阻礙了我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的不斷發(fā)展。
（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)內(nèi)控制度并不完備
目前，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)內(nèi)部控制制度并不完善、不科學(xué)、不規(guī)范、不合理。這主要表現(xiàn)在如下幾個(gè)方面：(1)企業(yè)會(huì)計(jì)內(nèi)控制度尚未構(gòu)建，有的建立了但是沒有成為一個(gè)完整的系統(tǒng)，這就使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)內(nèi)控制度沒有任何依據(jù)可以參照；（2）企業(yè)會(huì)計(jì)內(nèi)控制度部分雖然建立了，但是卻不健全。例如建立了設(shè)計(jì)、施工、材料設(shè)備采購(gòu)和銷售的內(nèi)部控制程序，但缺乏相應(yīng)的監(jiān)督審計(jì)程序建立了成本控制和優(yōu)化的機(jī)制，但缺乏總體協(xié)調(diào)和制衡機(jī)制；（3）有相當(dāng)一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制程序不科學(xué)，目標(biāo)不明確與不夠精細(xì)。比如說(shuō)，有一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并沒有月度工程預(yù)算，企業(yè)的會(huì)計(jì)工作人員僅僅核算當(dāng)月成本，而沒有辦法對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本進(jìn)行控制；某些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雖然沒有制定了各種制度，但是不夠精細(xì)化，在實(shí)際的執(zhí)行過程之中常常地違規(guī)，只注重形式化。
二、新形勢(shì)下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施會(huì)計(jì)內(nèi)部控制的具體途徑
摘 要 我國(guó)國(guó)家稅務(wù)總局于2006年就房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅相關(guān)事項(xiàng)出臺(tái)《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，該通知打破了傳統(tǒng)以預(yù)征為主的繳納方式，實(shí)行清算繳納方式，至此以來(lái)，使得土地增值稅在房地產(chǎn)企業(yè)稅費(fèi)中占據(jù)較大的比例。因此本來(lái)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅會(huì)計(jì)與稅務(wù)處理方法進(jìn)行了較為系統(tǒng)的研究，以期對(duì)現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅會(huì)計(jì)處理提供必要的理論基礎(chǔ)。
關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 土地增值稅 會(huì)計(jì)處理方法 稅務(wù)處理方法
一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅分類
《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其《實(shí)施細(xì)則》對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅進(jìn)行分類。其中依據(jù)企業(yè)類型不同可將房地產(chǎn)企業(yè)劃分為主營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)與兼營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)，具體內(nèi)容如下：
（一）主營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)
以當(dāng)期營(yíng)業(yè)收入承擔(dān)的土地增值稅而言，其借記科目主要表現(xiàn)為：針對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)稅金及附加；針對(duì)于外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)稅金；針對(duì)于股份制試點(diǎn)企業(yè)的股份制等；其應(yīng)貸記的科目有：應(yīng)交稅金；應(yīng)交土地增值稅。
（二）兼營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)
以當(dāng)期營(yíng)業(yè)收入承擔(dān)的土地增值稅而言，其借記科目主要表現(xiàn)為：針對(duì)于工業(yè)、商業(yè)、外商投資等企業(yè)的其他業(yè)務(wù)支出；針對(duì)于金融企業(yè)的其他營(yíng)業(yè)支出；針對(duì)于餐飲、游樂等企業(yè)的營(yíng)業(yè)稅金及附加；針對(duì)于旅游、投資等企業(yè)的營(yíng)業(yè)稅金；針對(duì)于外商投資銀行的其他營(yíng)業(yè)稅金等。其應(yīng)貸記的科目有：應(yīng)交稅金；應(yīng)交土地增值稅。
二、房地產(chǎn)企業(yè)的分類
依據(jù)工程項(xiàng)目完成的情況，可將房地產(chǎn)企業(yè)劃分為轉(zhuǎn)讓的國(guó)有土地使用權(quán)連同地上的建筑物及其附著物、項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)及項(xiàng)目竣工或辦理結(jié)算后三大類。
（一）轉(zhuǎn)讓的國(guó)有土地使用權(quán)連同地上的建筑物及其附著物
對(duì)于轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)繳納的土地增值稅而言，其借記科目主要表現(xiàn)為：固定資產(chǎn)清理，在建工程，專項(xiàng)工程支出及固定資產(chǎn)購(gòu)建支出等科目；其貸記科目主要表現(xiàn)為：應(yīng)交稅金；應(yīng)交土地增值稅。
（二）項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)
就預(yù)繳的土地增值稅來(lái)說(shuō)，其應(yīng)借記的科目有：應(yīng)交稅金；應(yīng)交土地增值稅。其應(yīng)貸記的科目有：銀行存款。
（三）項(xiàng)目竣工或辦理結(jié)算后
在對(duì)土地增值稅清算進(jìn)行清算時(shí)，應(yīng)做好調(diào)整前期征繳土地增值稅款工作。同時(shí)，對(duì)稅務(wù)局土地增值稅清算報(bào)告科學(xué)合理編制，最終計(jì)算確定土地增值稅清算金額，其中應(yīng)借記的科目主要表現(xiàn)為：營(yíng)業(yè)稅金及附加――土地增值稅，待攤費(fèi)用――預(yù)繳土地增值稅。其應(yīng)貸記的科目有：應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交土地增值稅。
需對(duì)稅額進(jìn)行補(bǔ)交時(shí)，其應(yīng)借記的科目有：應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交土地增值稅；其應(yīng)貸記的科目有：銀行存款。需退稅時(shí)，其應(yīng)借記的科目有：銀行存款；其應(yīng)貸記的科目有：應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交土地增值稅。
三、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅務(wù)處理方法
國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)文件規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從會(huì)計(jì)視角上所確認(rèn)的預(yù)售收入在稅法中主要表現(xiàn)為應(yīng)繳納企業(yè)所得稅的銷售收入?！?/p>
國(guó)稅函[2008]299號(hào)文件規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常依據(jù)當(dāng)年實(shí)際利潤(rùn)據(jù)實(shí)分季預(yù)繳企業(yè)所得稅，其中開發(fā)產(chǎn)品在開發(fā)過程中通常以預(yù)售方式銷售取得預(yù)售收入，按照規(guī)定的預(yù)計(jì)利潤(rùn)率分季計(jì)算出預(yù)計(jì)利潤(rùn)額，并直接計(jì)入利潤(rùn)總額預(yù)繳。另外，開發(fā)產(chǎn)品完工、結(jié)算計(jì)稅成本后需結(jié)合實(shí)際利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)再次調(diào)整?！?/p>
《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)繳的土地增值稅需在預(yù)計(jì)利潤(rùn)中進(jìn)行扣除?！边@里所提及的預(yù)繳的土地增值稅主要指的是營(yíng)業(yè)稅金及其附加。
下面介紹處理房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的土地成本分?jǐn)偡椒ā?/p>
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品成本，一般可劃分為建筑成本和土地成本兩大類，即建筑成本構(gòu)成比較復(fù)雜，既包括前期費(fèi)用和房屋的建造成本，還包括與開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的配套設(shè)施費(fèi)用，以及預(yù)提的商品房維修費(fèi)用、白蟻防治費(fèi)等其他間接費(fèi)用；土地成本構(gòu)成則比較簡(jiǎn)單，即取得用于開發(fā)的土地及土地使用權(quán)的全部支出。
下面對(duì)土地成本分?jǐn)偡椒ǖ氖鄯课菝娣e比例法進(jìn)行論述。對(duì)于同一小區(qū)內(nèi)開發(fā)的結(jié)構(gòu)、用途不同的房屋，一般情況下，建筑成本可采用估價(jià)修正法進(jìn)行計(jì)算分?jǐn)?，土地成本可采用售價(jià)比率法進(jìn)行計(jì)算分?jǐn)?，而且這兩種方法應(yīng)合并進(jìn)行，分步實(shí)施。
四、房地產(chǎn)企業(yè)增值稅會(huì)計(jì)處理策略
（一）土地增值稅的納稅籌劃
轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)方式。一是房地產(chǎn)企業(yè)依據(jù)暫免征收土地增值稅政策，積極與其他企業(yè)合資建房，以此減免房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅，降低房地產(chǎn)企業(yè)成本；二是房地產(chǎn)企業(yè)依據(jù)相關(guān)稅收優(yōu)惠政策實(shí)行房屋租賃，租賃體制下的房地產(chǎn)企業(yè)僅需交納房產(chǎn)稅，以此大大降低了房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)水平。
合理利用扣除項(xiàng)目降低應(yīng)納稅額。房地產(chǎn)企業(yè)采取有效措施盡可能降低借貸利率，如當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際發(fā)生的利息超過稅法規(guī)定的開發(fā)成本可扣除比例的5%時(shí)，需要企業(yè)出示金融機(jī)構(gòu)證明，之后依據(jù)國(guó)家相關(guān)稅法規(guī)定對(duì)開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用及其他可扣除項(xiàng)目進(jìn)行分項(xiàng)計(jì)算，反之亦然。
（二）新增房地產(chǎn)會(huì)計(jì)科目
隨著我國(guó)會(huì)計(jì)制度的改革和房地產(chǎn)業(yè)突飛猛進(jìn)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)的會(huì)計(jì)科目和核算方法已經(jīng)不能夠滿足現(xiàn)行房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的需求，因此，這就需要現(xiàn)行房地產(chǎn)企業(yè)在《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》的指導(dǎo)下新增會(huì)計(jì)科目?？偨Y(jié)而言，主要新增五大房地產(chǎn)會(huì)計(jì)科目：一是“開發(fā)成本”科目。由該科目承擔(dān)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)費(fèi)用和成本的核算業(yè)務(wù)；二是“周轉(zhuǎn)房產(chǎn)品”科目。由該科目承擔(dān)安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用房屋核算業(yè)務(wù)；三是“開發(fā)產(chǎn)品”科目。由該科目承擔(dān)已開發(fā)完工、經(jīng)驗(yàn)收合格的房地產(chǎn)核算業(yè)務(wù)；四是“開發(fā)間接費(fèi)用”科目。由該科目承擔(dān)除行政管理部門承擔(dān)費(fèi)用以外的其他間接費(fèi)用核算業(yè)務(wù)；五是“出租開發(fā)產(chǎn)品”科目。由該科目承擔(dān)用于出租經(jīng)營(yíng)但未轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)的土地和房屋核算業(yè)務(wù)。之后，將其五大新增科目一并計(jì)入報(bào)表的“存貨”項(xiàng)目。
（三）不斷完善房地產(chǎn)企業(yè)收入核算
（1）正確確定和應(yīng)用收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)。就我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)企業(yè)商品銷售而言，其主要包括四個(gè)步驟，即簽訂預(yù)售合同并預(yù)收房款、簽訂正式銷售合同、工作竣工驗(yàn)收合格并交付買方驗(yàn)收以及辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。以上四個(gè)環(huán)節(jié)在房地產(chǎn)商品銷售正確確定和應(yīng)用收入確認(rèn)過程中缺一不可，一旦出現(xiàn)四環(huán)節(jié)的缺失，勢(shì)必會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)諸多風(fēng)險(xiǎn)，為此，這就要求我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)堅(jiān)持正確確定和應(yīng)用收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)而，保障房地產(chǎn)企業(yè)收入核算工作的順利高效開展。
（四）不斷完善信息披露內(nèi)容，進(jìn)一步提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含金量
首先是加強(qiáng)項(xiàng)目現(xiàn)金流量信息的披露力度?，F(xiàn)行房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量包括銷售房地產(chǎn)收到的現(xiàn)金、購(gòu)買工程物資以及支付工資，實(shí)行分項(xiàng)目現(xiàn)金流量信息的有效披露，有助于提高其先進(jìn)流量信息的有用性；其次是不斷增加土地儲(chǔ)備量及成本構(gòu)成的信息，實(shí)現(xiàn)對(duì)其信息的披露有助于房地產(chǎn)企業(yè)信息使用者準(zhǔn)確的判斷土地儲(chǔ)備的信息。
五、結(jié)語(yǔ)
受會(huì)計(jì)與稅務(wù)處理差異性的影響，以致企業(yè)在實(shí)際繳納土地增值稅優(yōu)先于企業(yè)所得稅前將發(fā)生會(huì)計(jì)上確認(rèn)費(fèi)用滯后現(xiàn)象。就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，其所得稅受其他因素影響不大，特別注意的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在填報(bào)企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表時(shí)應(yīng)考慮到資金的擁有時(shí)間價(jià)值。另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在處理會(huì)計(jì)稅務(wù)處理時(shí)應(yīng)善于利用稅收優(yōu)惠政策，以降低企業(yè)稅負(fù)，增加企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。
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關(guān)鍵詞：大屯礦區(qū)；房地產(chǎn)資源；優(yōu)化配置；資源共享
中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1009-2374（2013）22-0158-02
1 企業(yè)簡(jiǎn)介
江蘇金屯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，具有國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)（國(guó)家二級(jí)），其前身為大屯煤電（集團(tuán)）有限責(zé)任公司房產(chǎn)處，簡(jiǎn)稱（房產(chǎn)處），初建于1993年，1996年房產(chǎn)處與公用事業(yè)處、后勤處合并為生活服務(wù)公司，1999年由生活服務(wù)公司劃分為房產(chǎn)分公司與物業(yè)管理分公司，2003年8月根據(jù)大屯公司主輔分離走向市場(chǎng)要求，正式在省工商局注冊(cè)登記，改制組建為江蘇金屯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，注冊(cè)資本5000萬(wàn)元。許可經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目有：房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)。一般經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目：物業(yè)管理，房地產(chǎn)中介，公路工程、橋梁工程、管道工程、市政公用工程、建筑裝修裝飾工程施工等。
2 房地產(chǎn)業(yè)資源分類
房地產(chǎn)業(yè)資源可分為物質(zhì)性有形資源和非物質(zhì)性無(wú)形資源。其中物質(zhì)性有形資源最重要的有兩種：（1）用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地儲(chǔ)備；（2）房地產(chǎn)開發(fā)資金。非物質(zhì)性無(wú)形資源種類較多，其中最重要的有以下五種：（1）人才資源：具備從事開發(fā)全過程所必備的各種專業(yè)人員；（2）品牌資源：包括有企業(yè)品牌資源和項(xiàng)目品牌資源；（3）銷售渠道資源；（4）基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)資源：包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的企業(yè)文化、企業(yè)內(nèi)部的管理制度和企業(yè)的管理哲學(xué)；（5）組織能力資源：即企業(yè)的組織架構(gòu)和管理能力。
3 大屯礦區(qū)房地產(chǎn)業(yè)在資源配置上面臨的主要問題
大屯礦區(qū)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過十幾年來(lái)的發(fā)展，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，內(nèi)部房產(chǎn)供銷日漸緊張，大屯礦區(qū)房地產(chǎn)業(yè)遇到了前所未有的困境，與其他大型國(guó)有企業(yè)基地房地產(chǎn)業(yè)一樣均面臨五大難題：
3.1 礦區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)得到政府優(yōu)惠和扶持機(jī)會(huì)逐漸減少
國(guó)有房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期習(xí)慣的廉價(jià)的“協(xié)議土地”、“劃撥土地”已成為歷史，閑置用地的管理也越來(lái)越嚴(yán)格，開發(fā)企業(yè)取得“二手”、“三手”地的機(jī)會(huì)也將逐漸減少。房地產(chǎn)開發(fā)已由小規(guī)模、低質(zhì)量、低水平的“自由開發(fā)”發(fā)展到適度規(guī)模、高質(zhì)量、高水平的綜合開發(fā)。綜合開發(fā)對(duì)我們這樣國(guó)有企業(yè)的礦區(qū)房地產(chǎn)公司的資金實(shí)力、技術(shù)實(shí)力、管理能力有了更高的要求，客觀上對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)形成了新的挑戰(zhàn)。
3.2 礦區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)和管理不完善
大屯礦區(qū)房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)有企業(yè)管轄下的房地產(chǎn)業(yè)，在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理方面主要存在兩點(diǎn)問題：（1）生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的靈活性差；（2）管理機(jī)制和決策機(jī)制不完善。這兩個(gè)缺點(diǎn)使我們礦區(qū)房地產(chǎn)業(yè)在無(wú)情而公正的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中往往顯得反應(yīng)遲緩，慢人一步，從而導(dǎo)致失去良機(jī)，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)無(wú)法連續(xù)開展。
3.3 不重視品牌的創(chuàng)立和企業(yè)形象的確立
我們礦區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目通過扎實(shí)的工作，為礦區(qū)提供了優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，在社會(huì)上贏得了良好的信譽(yù)，然而我們卻忽視了房地產(chǎn)企業(yè)形象與品牌效應(yīng)等“無(wú)形資產(chǎn)”的培養(yǎng)，產(chǎn)品沒有系列化、商標(biāo)化、標(biāo)志性，不重視品牌和企業(yè)形象的確立。
3.4 礦區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)融資能力不足
由于國(guó)家政策的限制，目前礦區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金來(lái)源較為狹窄，主要是通過自有資金、銀行貸款、商品房預(yù)售等手段籌集資金。反映在項(xiàng)目開發(fā)的運(yùn)作中，自有資金的比重過低，企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率過高。使得礦區(qū)房地產(chǎn)業(yè)面臨著這樣的矛盾：一方面是大屯礦區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)資金緊張，資金缺口大；另一方面，礦區(qū)部分資產(chǎn)呈現(xiàn)呆滯、凝固狀態(tài)。因此，融資能力直接影響到了礦區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的生存與發(fā)展。
3.5 礦區(qū)房地產(chǎn)業(yè)缺乏人才、技術(shù)和市場(chǎng)資源的合理優(yōu)化配置
大屯礦區(qū)房產(chǎn)合并重組，房地產(chǎn)資源也隨之不斷擴(kuò)大，缺乏資源的合理優(yōu)化配置，主要表現(xiàn)在以下四點(diǎn)：（1）由于人員編制較少，管理人員的素質(zhì)及管理水平有限，房地產(chǎn)管理制度過時(shí)或不完善等原因，造成房地產(chǎn)資源管理的困難。（2）機(jī)構(gòu)設(shè)置重疊，資源浪費(fèi)嚴(yán)重。（3）材料供應(yīng)、設(shè)計(jì)、物業(yè)等缺少參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，導(dǎo)致供應(yīng)的產(chǎn)品和服務(wù)不僅價(jià)格高而且質(zhì)量低，造成礦區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)成本增加，消弱了我們的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。（4）礦區(qū)房地產(chǎn)業(yè)在資源共享、資源相互利用機(jī)制等方面不完善，出現(xiàn)了同種商品（或服務(wù)）采購(gòu)價(jià)格不一樣，對(duì)外關(guān)系協(xié)調(diào)重復(fù)花費(fèi)公關(guān)費(fèi)用的現(xiàn)象，造成不小的浪費(fèi)。因此完善和加強(qiáng)房地產(chǎn)資源管理，優(yōu)化配置房地產(chǎn)資源，實(shí)現(xiàn)資源共享，提高房地產(chǎn)資源利用率，節(jié)約房產(chǎn)成本，提高經(jīng)濟(jì)效益，是實(shí)現(xiàn)大屯礦區(qū)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。
4 針對(duì)上述問題，淺談五點(diǎn)解決大屯礦區(qū)房地產(chǎn)資源配置的有效途措施
4.1 充分利用現(xiàn)有土地資源，合理規(guī)劃、配置和優(yōu)化土地資源
大屯礦區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)在土地資源的獲取上經(jīng)歷了：劃撥用地——協(xié)議用地——有償轉(zhuǎn)讓（拍賣、招標(biāo)）的歷史性階段。過去那種廉價(jià)的“劃撥”、“協(xié)議”用地將不復(fù)存在。因此，充分利用現(xiàn)有土地資源，合理規(guī)劃、配置和優(yōu)化土地資源顯得尤為重要。
4.2 改革房地產(chǎn)管理體制，建立高效合理的管理模式
根據(jù)大屯礦區(qū)實(shí)際情況出發(fā)在房地產(chǎn)資源配置上實(shí)行全礦區(qū)共享，避免重復(fù)建設(shè)造成嚴(yán)重的浪費(fèi)。從改革內(nèi)部管理體制上下功夫，提高房地產(chǎn)教育資源的利用率。根據(jù)房地產(chǎn)管理中存在的問題。重新制定科學(xué)、合理和富有人性化的房地產(chǎn)管理辦法。使房地產(chǎn)的管理規(guī)范化、系統(tǒng)化、人性化，不斷完善管理制度、分配制度等。
4.3 拓展融資能力，合理進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，合理使用資金
房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，具有投資大、周期長(zhǎng)、周轉(zhuǎn)慢等特點(diǎn)。要解決房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)資金，首先，拓展融資能力，合理進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，合理使用開發(fā)資金。其次，在資金的運(yùn)作上盡量不要過分依賴銀行貸款，拓展籌資渠道，還可將積壓的部分土地和空置房采取多種如出租或轉(zhuǎn)讓或聯(lián)合開發(fā)等形式，使之變?yōu)橘Y金優(yōu)勢(shì)，沉淀部分可流通資產(chǎn)。最后，還可以加強(qiáng)組織、技術(shù)、管理、經(jīng)濟(jì)等方面的措施建設(shè)，減少公司管理成本和項(xiàng)目管理成本，加快產(chǎn)品銷售，使資金的籌集、調(diào)配、使用科學(xué)、
合理。
4.4 重視品牌的創(chuàng)立和企業(yè)形象的確立
房地產(chǎn)業(yè)品牌是房地產(chǎn)發(fā)展商向消費(fèi)者長(zhǎng)期提供的一組特寫的特點(diǎn)、利益和服務(wù)，良好的品牌傳達(dá)了質(zhì)量的保證。由于房地產(chǎn)行為的特殊性，其品牌具有別于一般商品品牌的特殊含義。良好的企業(yè)聲譽(yù)是塑造品牌表象的保證，一方面住宅商品具有深厚的區(qū)域特色，企業(yè)形象的好壞直接影響項(xiàng)目形象的塑造和推廣；另一方面，住宅商品投資大、周期長(zhǎng)，企業(yè)發(fā)展商實(shí)力在很大程度上影響著消費(fèi)者對(duì)其開發(fā)項(xiàng)目的判斷，因此，企業(yè)形象是品牌的
核心。
4.5 完善和加強(qiáng)房地產(chǎn)資源管理，優(yōu)化配置房地產(chǎn)資源，提高房地產(chǎn)資源利用率
大屯礦區(qū)房地產(chǎn)資源是大屯公司房地產(chǎn)業(yè)生存和發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)，是大屯公司國(guó)有資產(chǎn)管理中最重要的組成部分。完善和加強(qiáng)房地產(chǎn)資源管理，優(yōu)化配置房地產(chǎn)資源，實(shí)現(xiàn)資源共享，提高房地產(chǎn)資源利用率，節(jié)約房產(chǎn)成本，提高經(jīng)濟(jì)效益，是實(shí)現(xiàn)大屯礦區(qū)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。采取的措施有：（1）推行公用房地產(chǎn)資源“定額配置，超額有償使用”和經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)資源有償使用的管理體制。（2）利用經(jīng)濟(jì)手段，對(duì)生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、行政辦公用房實(shí)行定額配置管理，定額使用的房地產(chǎn)免費(fèi)使用，超額使用的房地產(chǎn)須繳納房地產(chǎn)資源。（3）合理配置各部門房地產(chǎn)資源，提高房地產(chǎn)資源的使用效率。同時(shí)進(jìn)一步加強(qiáng)后勤、礦辦產(chǎn)業(yè)及其他經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)的規(guī)范管理，確保經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)資源的保值、增值。（4）制定礦區(qū)戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，根據(jù)礦區(qū)的特點(diǎn)，采取因地制宜的方式，合理安排礦區(qū)的分布格局，實(shí)現(xiàn)礦區(qū)資源共享，最大化地利用房地產(chǎn)資源。（5）引進(jìn)人才，培養(yǎng)人才，發(fā)揮人才功能，增強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)研能力和必要的技術(shù)優(yōu)勢(shì)。
5 結(jié)語(yǔ)
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的企業(yè)資源就是企業(yè)在“人、財(cái)、物、產(chǎn)、供、銷”等方面所擁有的資源，這些都是企業(yè)完成組織使命和目標(biāo)所必不可少的要素，也是企業(yè)提高經(jīng)營(yíng)績(jī)效和加速發(fā)展必不可少的要素。
礦區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展應(yīng)實(shí)施集約化經(jīng)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)規(guī)模發(fā)展，在經(jīng)營(yíng)中遵循市場(chǎng)化操作規(guī)則，在競(jìng)爭(zhēng)中求發(fā)展，實(shí)現(xiàn)企業(yè)平穩(wěn)發(fā)展，建立健全投資成本控制體系，提高企業(yè)科學(xué)管理水平。以上所有這些目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)都離不開企業(yè)各種有效資源的合理配置和優(yōu)化，特別是現(xiàn)階段市場(chǎng)日益規(guī)范，競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的形勢(shì)下更應(yīng)加強(qiáng)這方面的研究和探索，使企業(yè)有限的資源得以有效利用，為企業(yè)減少產(chǎn)品成本、提升產(chǎn)品價(jià)值，提高經(jīng)濟(jì)效益，增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)作出一定的貢獻(xiàn)。
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內(nèi)容摘要：隨著房地產(chǎn)開發(fā)用經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)出讓行為越來(lái)越規(guī)范，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間為獲取土地使用權(quán)的競(jìng)爭(zhēng)也日趨激烈，在土地使用權(quán)掛牌和拍賣出讓中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要確定一個(gè)合理的并綜合考慮競(jìng)爭(zhēng)因素的出價(jià)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間土地使用權(quán)出讓博弈就顯得更為重要。本文針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在獲得經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)中存在的問題，針對(duì)土地使用權(quán)招拍掛方式，構(gòu)建了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取土地使用權(quán)的競(jìng)價(jià)博弈模型，并進(jìn)行了相關(guān)分析，提出了一種考慮競(jìng)爭(zhēng)因素的博弈競(jìng)價(jià)法。
關(guān)鍵詞：土地使用權(quán) 掛牌 拍賣 博弈模型 博弈競(jìng)價(jià)法
研究背景
房地產(chǎn)開發(fā)用經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)出讓的行為越來(lái)越規(guī)范，土地使用權(quán)的招拍掛（特別是拍賣和掛牌）正成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得土地使用權(quán)及政府部門出讓土地使用權(quán)的主要方式。同時(shí)由于房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的日趨成熟，政府宏觀調(diào)控政策的影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間為獲取土地使用權(quán)的競(jìng)爭(zhēng)也更加日趨激烈。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)土地使用權(quán)出讓，特別是對(duì)土地使用權(quán)招拍掛形式出讓的研究就迫切地?cái)[上了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要研究日程。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)研究土地使用權(quán)出讓行為是在我國(guó)進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前期不可缺少的環(huán)節(jié)。由于歷史原因，我國(guó)土地使用權(quán)招拍掛出讓活動(dòng)起步較晚，初期房地產(chǎn)市場(chǎng)不正規(guī)，有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)土地的決策靠“拍腦門”、也有許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以前靠“投機(jī)”行為獲取暴利，而沒有對(duì)土地使用權(quán)招拍掛引起重視，結(jié)果損失慘重。進(jìn)入20世紀(jì)，房地產(chǎn)開發(fā)的投資環(huán)境逐漸趨于成熟，房地產(chǎn)法規(guī)的完善和市場(chǎng)行為的規(guī)范，對(duì)未來(lái)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)講，即將面臨的是一個(gè)完備的房地產(chǎn)市場(chǎng)體系和一個(gè)公平、公正、公開的土地使用權(quán)出讓的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)研究土地使用權(quán)出讓的博弈就顯得更為重要。
從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的角度來(lái)看，能否獲得土地取決于其出價(jià)的高低。如果出價(jià)過高，雖然能獲得土地，但由于土地成本過高，最終會(huì)使其利潤(rùn)過低甚至虧損。如果出價(jià)過低，則難以獲得土地。因此，在土地使用權(quán)掛牌和拍賣出讓中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要確定一個(gè)合理的并綜合考慮競(jìng)爭(zhēng)因素的出價(jià)。本文針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在獲得經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)中存在的問題，針對(duì)土地使用權(quán)招拍掛方式，構(gòu)建了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取土地使用權(quán)的競(jìng)價(jià)博弈模型，并進(jìn)行了相關(guān)分析，提出了一種考慮競(jìng)爭(zhēng)因素的博弈競(jìng)價(jià)法。
土地使用權(quán)競(jìng)價(jià)博弈模型實(shí)例分析
假定某土地使用權(quán)拍賣出讓或者掛牌出讓的底價(jià)為b0，有n家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有意獲得該塊土地，并參加競(jìng)拍。第i家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的超出底價(jià)的報(bào)價(jià)為bi≥0，即第i家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的報(bào)價(jià)為b0+bi；第i家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)認(rèn)同的該塊房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán)的認(rèn)同的超過底價(jià)b0之外的價(jià)值為vi≥0，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)認(rèn)同的該塊房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán)的價(jià)值為b0+vi。
（一）兩家企業(yè)土地使用權(quán)競(jìng)價(jià)博弈
設(shè)只有2家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)決定參加此次土地使用權(quán)拍賣或掛牌，i=1,2。
顯然，每個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)地塊土地使用權(quán)的認(rèn)同價(jià)值vi是不公開的，vi只有第i家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自己知曉，即相互獨(dú)立。但每房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都知道vi獨(dú)立地取自定義在區(qū)間[0,1]上的均勻分布函數(shù)。若第i家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以價(jià)格b0+bi中標(biāo)，則第i家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的凈收益為(b0+vi)-(b0+bi)=vi+bi，若第i家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未能中標(biāo)，則凈收益為0。
因此，第i家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收益函數(shù)為：
（1）
假定，第i家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的出價(jià)bi(vi)是其對(duì)該地塊土地使用權(quán)的認(rèn)同價(jià)值vi的嚴(yán)格遞增函數(shù)，顯然，bi(vi)≤vi，因?yàn)闆]有哪家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)愿意付出比其認(rèn)同的土地使用權(quán)價(jià)值更高的價(jià)格（那樣，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的效用將為負(fù)值）。
由于博弈是對(duì)稱的，只需要考慮對(duì)稱的均衡出價(jià)策略b=b*(v)。
給定v和b，第i家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的期望支付為ui=(v-b)Prob{bj
由于v是連續(xù)分布，則有Prob{bj
根據(jù)對(duì)稱性有bj=b*(vj)，得到
（2）
式（2）中，Φ(b)=b*-1(b)是b*的反函數(shù)（即當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇出價(jià)為b時(shí)，出價(jià)b對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的價(jià)值為Φ(b)），則獲得第i家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的博弈論模型（期望支付函數(shù)）如下：
（3）
最優(yōu)化問題的一階條件為
（4）
這是邊際收益等于邊際成本的條件，增加b的邊際成本為確保中標(biāo)的情況下支出增加Φ(b)，邊際收益為中標(biāo)的概率乘以確保中標(biāo)的情況下的凈收益(v-b)
Φ′(b)。
在均衡條件下，如果b*是第i家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的最優(yōu)策略，那么Φ(b)=v，故最優(yōu)化的問題的一階條件為，可轉(zhuǎn)化為。
解得最優(yōu)解，即第i家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在該博弈中的貝葉斯均衡是，則第i家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最優(yōu)的出價(jià)策略為 （5）
（二）n家企業(yè)土地使用權(quán)競(jìng)價(jià)博弈
設(shè)有n個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)決定參加此次土地使用權(quán)拍賣或掛牌，則得到博弈論模型（期望支付函數(shù)）如下：
（6）
最優(yōu)化問題的一階條件為
或者 （7）
在均衡條件下Φ(b)=v
故最優(yōu)化的問題的一階條件為 （8）
解上述微分公式，得最優(yōu)解（9）
則第i家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在該博弈中的貝葉斯均衡是。
即第i家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最優(yōu)的出價(jià)策略為。
考慮競(jìng)爭(zhēng)因素的博弈競(jìng)價(jià)法
顯然，b*(v)隨n的增大而增大，當(dāng)n∞時(shí)，b*v，即參加土地使用權(quán)拍賣或掛牌出讓的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)越多，企業(yè)支付的土地使用權(quán)出讓金也就越高，當(dāng)參加土地使用權(quán)拍賣或掛牌出讓的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)趨于無(wú)窮多時(shí)，企業(yè)幾乎支付出全部土地使用權(quán)的價(jià)值。
從式（9）最優(yōu)解中可以看到：
當(dāng)n=1時(shí)，b*(v)=0，即只需要支付底價(jià)即可獲得該塊地塊的土地使用權(quán)。
當(dāng)n∞時(shí)，b*v，
即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要支付全部的b0+v才可獲得該塊地塊的土地使用權(quán)，企業(yè)幾乎支付出全部土地使用權(quán)的價(jià)值。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最優(yōu)的出價(jià)策略為，即博弈競(jìng)價(jià)法確定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最優(yōu)的出價(jià)策略為。
土地使用權(quán)出讓競(jìng)價(jià)策略在于社會(huì)平均的建筑技術(shù)水平下制定的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有提高自己的技術(shù)水平、管理水平，通過提高生產(chǎn)率，縮短建設(shè)期等手段，達(dá)到減少項(xiàng)目成本的目的，從而提高利潤(rùn)率，這樣才能獲得更高的土地使用權(quán)的估值vi，使自身在土地使用權(quán)競(jìng)價(jià)過程中處于有利位置。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對(duì)土地使用權(quán)出讓的地塊進(jìn)行深入的調(diào)查，同時(shí)選擇自己針對(duì)性的土地地塊，通過參加土地管理部門組織的現(xiàn)場(chǎng)勘查及了解提報(bào)競(jìng)價(jià)申請(qǐng)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的數(shù)量，選擇參加競(jìng)拍的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量n較少的地塊進(jìn)行競(jìng)拍，避免惡性競(jìng)爭(zhēng)，以期獲得更多的期望效用。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確定報(bào)價(jià)時(shí)，既不能盲目地壓價(jià)，也不盲目樂觀地報(bào)高價(jià)，應(yīng)當(dāng)在確定自身成本的基礎(chǔ)上，認(rèn)真地研究分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況，采用最優(yōu)報(bào)價(jià)策略，以期獲得最大的收益。而從經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略上，成本優(yōu)勢(shì)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在突擊使用權(quán)競(jìng)標(biāo)中獲勝的關(guān)鍵。
博弈競(jìng)價(jià)法在某地塊競(jìng)拍中的應(yīng)用
（一）案例概況
經(jīng)某市人民政府批準(zhǔn)，某市國(guó)土資源和房屋管理局決定以拍賣方式出讓一幅儲(chǔ)備地塊的國(guó)有土地使用權(quán)，土地拍賣起叫價(jià)（樓面地價(jià)）3180元/。
（二）案例分析
1.問題分析。
博弈的參與者人：某公司和其他參加該塊土地使用權(quán)拍賣的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。
某公司參加拍賣的情況了解：由于該地塊為某市某區(qū)不多的大幅地塊之一，引來(lái)眾多的企業(yè)關(guān)注，并有包括某公司在內(nèi)的7家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參加競(jìng)拍，可謂競(jìng)爭(zhēng)激烈。某公司參加多次某市土地競(jìng)拍，多以失利告終，其原因主要有二：其一采用的確定競(jìng)價(jià)的方法產(chǎn)生的競(jìng)價(jià)過低，造成失?。黄涠豢紤]自身開發(fā)水平，盲目競(jìng)高價(jià)，雖然中標(biāo)，但中標(biāo)成本過高，造成開發(fā)收益不理想，甚至造成為了減少損失，不簽訂正式土地使用權(quán)出讓合同，造成流標(biāo)，形成競(jìng)拍保證金損失。本案例要求為該公司出具競(jìng)拍策略，可應(yīng)用博弈競(jìng)價(jià)法求最優(yōu)競(jìng)價(jià)。博弈競(jìng)價(jià)法的競(jìng)價(jià)公式為最優(yōu)競(jìng)價(jià)。
2.求解。
確定b0，由公告可確定設(shè)定的土地使用權(quán)拍賣出讓的底價(jià)b0=3180元/平方米。
確定vi，確定該公司認(rèn)同的該塊房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán)的價(jià)值b0+vi。應(yīng)用直線趨勢(shì)法測(cè)算完成開發(fā)后（預(yù)測(cè)整個(gè)開發(fā)周期為4年）的房?jī)r(jià)。根據(jù)對(duì)某市該區(qū)域近7年來(lái)商品房?jī)r(jià)格情況的調(diào)查，得出某市某地塊周邊商品房?jī)r(jià)格如表1所示。從表1中可以看出，近7年來(lái)，某市該地塊周邊商品房的價(jià)格總體呈明顯上升趨勢(shì)，其趨勢(shì)如圖1。從圖1看出，某市該地塊周邊商品房的銷售平均價(jià)格基本上呈直線形式，在此，采用直線趨勢(shì)法對(duì)該地塊建成房產(chǎn)后的銷售價(jià)格進(jìn)行預(yù)測(cè)。
以y表示商品房?jī)r(jià)格，t表示年份序號(hào)，選用y=a+bt作為商品房銷售價(jià)格直線趨勢(shì)方程，其中a、b為參數(shù)，則由最小平方法可得標(biāo)準(zhǔn)方程組：
（10）
根據(jù)某市某地塊周邊商品房的銷售平均價(jià)格，得到直線趨勢(shì)法預(yù)測(cè)計(jì)算表2。
將表2計(jì)算結(jié)果代入最小平方法標(biāo)準(zhǔn)方程組得：
（11）
解此聯(lián)立方程組，得a=4382.7，b=674.36。
由此可得商品房?jī)r(jià)格直線趨勢(shì)方程為：y=4382.70+674.36t。
利用y=4382.70+674.36t直線趨勢(shì)方程，可以預(yù)測(cè)到某市某地塊在2009年的銷售價(jià)格為：
y2010=4382.70+674.36×11=11800.66
元/平方米
則該地塊的銷售總價(jià)值=11800.66元/ m2×58134.3 m2×3.28=225015.58萬(wàn)元
利用假設(shè)開發(fā)法求開發(fā)后該塊房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán)的價(jià)值。計(jì)算見表3假設(shè)開發(fā)法計(jì)算表。折合成樓面地價(jià)為6534.76元/m2。
求該塊房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán)的價(jià)值的現(xiàn)值，即該公司認(rèn)同的該塊房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán)的價(jià)值b0+vi。以銀行貸款利率5.85%作為折現(xiàn)率，則可將該塊房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán)的最高價(jià)值折算為現(xiàn)值，即
b0+vi=6534.76×(1+7.47%)-4=4898.70元/m2。
確定該公司認(rèn)同的該塊土地使用權(quán)超過底價(jià)b0之外的價(jià)值vi，vi=（b0+vi）-b0=
4898.70-3180=1718.70元/m2
確定n。經(jīng)調(diào)查，共有7家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確定參加該地塊土地使用權(quán)拍賣，則可確定決定參加此次土地使用權(quán)拍賣的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的數(shù)量n=7。
求該公司的最優(yōu)出價(jià)策略b0+b*。根據(jù)最優(yōu)解公式可以推出，如果某公司對(duì)該地塊的認(rèn)可價(jià)值最高，則政府拍賣的成交價(jià)格為，可得出表4。則n=7時(shí)，該公司的最優(yōu)出價(jià)策略b0+b*=4653.17元/平方米。
3.通過博弈競(jìng)價(jià)法獲得的對(duì)策。某公司的最優(yōu)報(bào)價(jià)策略為：出價(jià)b0+b*=4653.17元/平方米。
（三）競(jìng)價(jià)結(jié)果分析
最終，某公司以4600元/平方米的價(jià)格競(jìng)拍成功，獲得該塊地塊的土地使用權(quán)。
可見，最終的成交價(jià)格4600元/平方米的價(jià)格與推算價(jià)格4653.17元/平方米比較相符，誤差僅為1.16%。
結(jié)論
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)研究土地使用權(quán)出讓行為是在我國(guó)進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前期不可缺少的環(huán)節(jié)。由于歷史原因，我國(guó)土地使用權(quán)招拍掛出讓活動(dòng)起步較晚，初期房地產(chǎn)市場(chǎng)不正規(guī)，有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)土地的決策靠“拍腦門”、也有許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以前靠“投機(jī)”行為獲取暴利，而沒有對(duì)土地使用權(quán)招拍掛引起重視，結(jié)果損失慘重。隨著房地產(chǎn)開發(fā)用經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)出讓行為越來(lái)越規(guī)范，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間為獲取土地使用權(quán)的競(jìng)爭(zhēng)也日趨激烈，在土地使用權(quán)掛牌和拍賣出讓中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要確定一個(gè)合理的并綜合考慮競(jìng)爭(zhēng)因素的出價(jià)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間土地使用權(quán)出讓博弈就顯得更為重要。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在獲得土地使用權(quán)的過程中面臨的是一個(gè)完備的房地產(chǎn)市場(chǎng)體系和一個(gè)公平、公正、公開的土地使用權(quán)出讓的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的角度來(lái)看，能否獲得土地取決于其在競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境下出價(jià)的高低。本文針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在獲得經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)中存在的問題，構(gòu)建了兩家企業(yè)和多家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取土地使用權(quán)時(shí)的競(jìng)價(jià)博弈模型，提出了考慮競(jìng)爭(zhēng)因素的博弈競(jìng)價(jià)法并給出實(shí)例。該法為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供了在多家企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)情況下的最優(yōu)出價(jià)策略的參考，可以幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在具體的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中規(guī)避土地風(fēng)險(xiǎn)。
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作者簡(jiǎn)介：
侯樂君，男，1976.3―，碩士，經(jīng)濟(jì)師，總經(jīng)理，江西南昌人。在企業(yè)中從事各類項(xiàng)目的管理工作。
房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性和支柱性產(chǎn)業(yè)。因此房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展與否關(guān)系到我國(guó)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。近年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不斷加劇，大量商品房空置，致使供給大于需求，造成資源嚴(yán)重浪費(fèi)。房地產(chǎn)前期策劃對(duì)于增強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)能力，解決企業(yè)管理問題，增強(qiáng)企業(yè)的管理創(chuàng)新能力，有效地整合房地產(chǎn)項(xiàng)目資源都有一定的作用，于是房地產(chǎn)前期策劃的重要性日益凸顯。
關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)項(xiàng)目；前期策劃；市場(chǎng)定位
Abstract: The rapid development of real estate has become the foundation of the national economy progress and backbone industry. So the healthy development of the real estate market or not relates to the development of the whole economy. In recent years, the real estate market increasing competition, a large number of commercial vacancy, cause the supply greater than demand, cause serious waste of resources. Real estate planning to enhance the real estate development projects competition ability, solve the enterprise management, the enhancement enterprise's management innovation ability, and the effective integration of real estate project resources has certain effect, and the importance of the real estate planning increasingly prominent.
Key Words: real estate projects; preliminary planning; market positioning
中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：
1.房地產(chǎn)前期策劃目前現(xiàn)狀
隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)前期策劃作為一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的專業(yè)化服務(wù)體系應(yīng)運(yùn)而生。近年來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)前期策劃行業(yè)取得長(zhǎng)足進(jìn)展，其職業(yè)范圍涵蓋了房地產(chǎn)開發(fā)、項(xiàng)目咨詢、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、建設(shè)規(guī)劃、廣告策劃、房產(chǎn)銷售、物業(yè)管理等眾多領(lǐng)域。中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)充滿機(jī)遇的時(shí)代。中國(guó)的房地產(chǎn)前期策劃從概念到專業(yè)，從形象到項(xiàng)目，從項(xiàng)目到營(yíng)銷策略，策劃將變得越來(lái)越專業(yè)，越來(lái)越系統(tǒng)。
目前在我國(guó)的房地產(chǎn)前期策劃還處于較為年輕的專業(yè)服務(wù)階段?，F(xiàn)有的房地產(chǎn)專業(yè)人才的教育和培訓(xùn)體制不夠完善，與市場(chǎng)發(fā)展以及政策完善的契合度不高，缺乏專業(yè)策劃人才，制約地產(chǎn)企業(yè)升級(jí)與管理創(chuàng)新。
2.房地產(chǎn)前期策劃的作用
2.1使企業(yè)決策準(zhǔn)確，避免項(xiàng)目運(yùn)作出現(xiàn)偏差。房地產(chǎn)策劃可以作為房地產(chǎn)企業(yè)的參謀，使企業(yè)及企業(yè)家決策更為準(zhǔn)確，避免項(xiàng)目在運(yùn)作中出現(xiàn)的偏差。
2.2使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)能力，使其穩(wěn)操勝券，立于不敗之地。在當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)十分激烈的情況下，增強(qiáng)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)能力，贏得主動(dòng)地位。
2.3能探索解決企業(yè)管理問題，增強(qiáng)企業(yè)的管理創(chuàng)新能力。策劃相關(guān)工作者就是遵循科學(xué)的策劃程序，幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理創(chuàng)新，從尋求房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的問題入手，探索解決管理問題的有效途徑。
2.4能有效地整合房地產(chǎn)項(xiàng)目資源，使之形成優(yōu)勢(shì)。房地產(chǎn)策劃參與到概念資源、人力資源、物力資源、社會(huì)資源等。各種資源中去，理清它們的關(guān)系，分析他們的功能，圍繞中心，形成共同的目標(biāo)。 此外，房地產(chǎn)策劃還有預(yù)測(cè)未來(lái)市場(chǎng)，滿足居民居住具體要求等作用。
3.房地產(chǎn)前期策劃存在的問題
3.1開發(fā)商不重視。少數(shù)開發(fā)商在前期策劃過程中不知投資分析為何物，對(duì)未來(lái)政策走勢(shì)缺乏敏銳性的分析和判斷，不做規(guī)范的項(xiàng)目可行性分析，往往依賴高層領(lǐng)導(dǎo)個(gè)人經(jīng)驗(yàn)和感覺進(jìn)行投資決策，導(dǎo)致項(xiàng)目失敗。部分發(fā)展商對(duì)前期策劃僅僅立足于主觀臆斷或片面的市場(chǎng)信息，導(dǎo)致決策失誤，盲目投資，開發(fā)項(xiàng)目的區(qū)位、類型、檔次和配套設(shè)施等脫離市場(chǎng)需求，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)嚴(yán)重不合理。
3.2缺乏專業(yè)策劃人才。房地產(chǎn)專業(yè)人才的教育和培訓(xùn)體制不夠完善，教學(xué)和培訓(xùn)質(zhì)量不高，與市場(chǎng)發(fā)展以及政策完善的契合度不高，缺乏專業(yè)策劃人才。同時(shí)過細(xì)的專業(yè)分工使建筑師的專業(yè)事業(yè)日漸狹隘，缺乏前期策劃所需的通才意識(shí)和廣博見識(shí)。
3.3市場(chǎng)調(diào)研缺乏準(zhǔn)確性，項(xiàng)目定位目標(biāo)客戶定位不準(zhǔn)確。對(duì)自然環(huán)境、社會(huì)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、居民收入水平、消費(fèi)水平、社會(huì)購(gòu)買力等調(diào)研不充分，分析不夠準(zhǔn)確，偏離市場(chǎng)定位的理論和原則，片面強(qiáng)調(diào)概念式定位。同時(shí)由于大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未能建立統(tǒng)一的客戶資源管理平臺(tái)，給管理客戶帶來(lái)很大難度。很多企業(yè)未能對(duì)客戶進(jìn)行分類管理，也未建立起與客戶溝通的有效渠道，難以進(jìn)行市場(chǎng)準(zhǔn)確定位。最后從而使項(xiàng)目銷售不暢、價(jià)格不高、回款緩慢、效益不好。
4.解決房地產(chǎn)前期策劃問題的主要途徑
4.1深入分析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)環(huán)境及發(fā)展趨勢(shì)。了解的內(nèi)容包括近幾年來(lái)各類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的完成投資額、竣工面積、施工面積、新開工面積、銷售面積、銷售價(jià)格、空置面積、市場(chǎng)變化情況，以至今后幾年對(duì)各類物業(yè)潛在需求與有效需求的分析。
4.2為房地產(chǎn)業(yè)輸送專業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃人才，解決房地產(chǎn)領(lǐng)域的實(shí)際人才需要，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康良性發(fā)展，為進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序奠定基礎(chǔ)。
4.3要了解房地產(chǎn)政策法規(guī)和有關(guān)措施。了解土地使用、規(guī)劃設(shè)計(jì)、拆遷安置、開發(fā)管理、建筑施工、銷售、稅收、物業(yè)管理、新的政策措施、工作部署等，近期出臺(tái)的關(guān)于住房制度改革。
4.4要深入市場(chǎng)調(diào)研，準(zhǔn)確進(jìn)行目標(biāo)客戶定位。了解居民尤其是項(xiàng)目周圍居民的住房現(xiàn)狀、人員構(gòu)成、文化程度、收入情況、購(gòu)房能力、住房需求、購(gòu)房動(dòng)機(jī)，還有對(duì)未來(lái)住房的期望，可接受的價(jià)格以及對(duì)付款方式、套型面積、裝修標(biāo)準(zhǔn)、軍民環(huán)境和設(shè)施配套的要求，進(jìn)行深入了解，然后根據(jù)這些資料確定未來(lái)所開發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，目標(biāo)客戶定位。
5.展望
隨著我國(guó)房地產(chǎn)策劃行業(yè)的發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)前期策劃工作內(nèi)容會(huì)進(jìn)一步細(xì)分，行業(yè)會(huì)逐漸走向規(guī)范和成熟，前期策劃業(yè)務(wù)的市場(chǎng)規(guī)模迅速擴(kuò)大，成為房地產(chǎn)領(lǐng)域的一項(xiàng)重要內(nèi)容 ，一支全新的房地產(chǎn)前期策劃隊(duì)伍將產(chǎn)生并迅速成長(zhǎng)。
參考文獻(xiàn)：
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