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房地產(chǎn)項目調(diào)研

時間:2023-06-19 16:29:48

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房地產(chǎn)項目調(diào)研

第1篇

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)項目;前期設(shè)計;存在問題;改進(jìn)措施

中圖分類號TU2 文獻(xiàn)標(biāo)識碼A 文章編號 1674-6708(2013)88-0025-02

1 房地產(chǎn)項目前期設(shè)計的具體工作內(nèi)容

房地產(chǎn)項目的前期設(shè)計工作是指從項目初期設(shè)想到最終決定進(jìn)行實施的過程。針對房地產(chǎn)項目的前期設(shè)計工作而言,設(shè)計依據(jù)必須要符合實際的可操作性、要充分考慮到地區(qū)政策性以及城市規(guī)劃遠(yuǎn)景,以及所處房地產(chǎn)項目的技術(shù)性以及較為合理的經(jīng)濟(jì)性,前期設(shè)計工作的具體內(nèi)容均需遵循以上原則。另外,設(shè)計前期工作的所有工作內(nèi)容都是屬于項目的“準(zhǔn)備工作”,是以房地產(chǎn)開發(fā)商委托為前提下,為房地產(chǎn)項目的順利進(jìn)行而打好基礎(chǔ)。

房地產(chǎn)項目前期設(shè)計工作的開展,首先,應(yīng)依據(jù)我國國民經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)以及社會發(fā)展的趨勢進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計;其次,進(jìn)行前期設(shè)計還應(yīng)結(jié)合建筑行業(yè)以及所在地區(qū)城市總體的發(fā)展規(guī)劃要求而進(jìn)行;然后,要做好專業(yè)的項目評估和項目的立項工作,最后,提出項目設(shè)計建議書。當(dāng)制訂好項目設(shè)計建議書后,通過對項目所在地的地質(zhì)勘查、土壤試驗以及周邊環(huán)境的綜合調(diào)研和論證的基礎(chǔ)上進(jìn)行可行性報告的編制,然后根據(jù)可行性報告在進(jìn)行房地產(chǎn)項目的設(shè)計文件。其設(shè)計工作涉及到的具體環(huán)節(jié)和主要內(nèi)容有:首先,進(jìn)行項目場地的選擇與用地規(guī)劃,其次,進(jìn)行項目任務(wù)書上報與項目建設(shè)用地的報告申請,根據(jù)申請規(guī)劃要點條件,針對市政規(guī)劃設(shè)計指標(biāo),報送規(guī)劃設(shè)計書并領(lǐng)取用地規(guī)劃許可證以及劃撥土地證,并獲得市政管理部門對房地產(chǎn)項目建筑設(shè)計方案的認(rèn)可,直至簽訂正式的建筑設(shè)計合同為止。

2 當(dāng)前房地產(chǎn)項目開發(fā)設(shè)計前期工作中存在的問題

2.1 前期設(shè)計中對場地選擇與判斷的失誤

很多現(xiàn)行的房地產(chǎn)項目前期進(jìn)行規(guī)劃和設(shè)計時,對所在區(qū)域內(nèi)的地理位置以及周邊環(huán)境均缺乏較為全面的調(diào)查和分析。比如,針對一些自然景觀區(qū)域內(nèi)或者靠近城市中心的地理位置,建造了高檔的單體別墅產(chǎn)品,從企業(yè)效益而言,可能并不會造成效益損失,反而是,這些房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行設(shè)計的當(dāng)初,只考慮了“眼前利益”。這樣的設(shè)計從長遠(yuǎn)考慮,帶來的土地級差效應(yīng)會和我國提倡的“宜居”思想相悖,也大大降低了城市土地利用的效能。

2.2 前期設(shè)計中對市場和目標(biāo)客戶群缺乏分析

對于房地產(chǎn)市場而言與眾多其它市場的基本屬性,都是一致的、是動態(tài)的、也是變化的。在很多國內(nèi)房地產(chǎn)項目進(jìn)行定位階段,只考慮了初期市場,缺乏對市場的預(yù)期分析,缺乏對目標(biāo)客戶群的深入分析,由于建筑類項目建設(shè)周期較長,項目定位僅考慮了開發(fā)初期的市場,缺乏對目標(biāo)客戶群的深入分析,例如:很多房地產(chǎn)項目進(jìn)行前期設(shè)計時直接參照別的項目,甚至直接照搬。致使產(chǎn)品出現(xiàn)趨同化現(xiàn)象,難以滿足客戶需求,從而導(dǎo)致出現(xiàn)了產(chǎn)品的趨同化想象,同時,對房地產(chǎn)項目的銷售帶來不小的壓力。再比如,由于缺乏對市場的預(yù)期分析,國際金融危機(jī)對房地產(chǎn)市場也帶來了不小的沖擊,隨著我國不斷加大宏觀調(diào)控措施帶來的“買方市場的理性回歸”,綜上分析,這些市場因素和政策因素都會給未來房地產(chǎn)市場帶來一定的壓力和沖擊,同時對房地產(chǎn)項目的前期設(shè)計工作加大了一定的難度。

2.3 房地產(chǎn)開發(fā)商和建筑設(shè)計師存在的問題

由于在房地產(chǎn)項目前期設(shè)計和規(guī)劃階段,很多開發(fā)商不重視前期對市場的調(diào)研。很多房地產(chǎn)企業(yè)缺乏較為完善的成品研發(fā)部門和內(nèi)部研發(fā)系統(tǒng),致使進(jìn)行前期設(shè)計的工作缺乏對市場導(dǎo)向的影響。其次,一些開發(fā)商只注重開發(fā)項目的檔次和配套,致使產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理,再次,有些開發(fā)企業(yè)只追求盲目投資,缺乏應(yīng)有的規(guī)劃和環(huán)境意識,致使很多項目設(shè)計前期實施造成了過程的失控。由于只追求投資效益的最大化回報,在項目進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計過程中,一些開發(fā)商往往只考慮容積率、樓宇間的密度以及樓層的建筑高度等指標(biāo),其最終的結(jié)果會致使城市基礎(chǔ)設(shè)施過大和人們居住環(huán)境產(chǎn)生失衡。

在當(dāng)前房地產(chǎn)現(xiàn)行的設(shè)計體制下,建筑行業(yè)細(xì)化的職能分工,也使得建筑設(shè)計師們?nèi)諠u狹隘,在國內(nèi)很多房地產(chǎn)項目實踐中,由于缺乏對項目所處區(qū)域、地質(zhì)和環(huán)境以及周邊設(shè)施的綜合了解,以及在前期設(shè)計中盲從開發(fā)商的意愿,已經(jīng)逐步使得很多建筑設(shè)計師們喪失了建筑學(xué)在人居環(huán)境建設(shè)中主導(dǎo)基本作用。另外,一些房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)計部門,進(jìn)行項目前期設(shè)計工作的很多都是非設(shè)計專業(yè)的設(shè)計師,這些設(shè)計師由于缺乏對建筑專業(yè)扎實的知識,從而導(dǎo)致對前期設(shè)計工作中只重視市場需求而忽略建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計;由于缺乏對項目客觀的考慮而影響項目的總體規(guī)劃和設(shè)計。

3 針對房地產(chǎn)項目設(shè)計前期問題的改進(jìn)途徑

房地產(chǎn)市場的發(fā)展有其自身的規(guī)律,不論從宏觀上還是微觀上都要做好深入細(xì)致的研究。首先從宏觀上看,要關(guān)注全球經(jīng)濟(jì)和我國的房地產(chǎn)市場的發(fā)展方向及規(guī)律,從微觀上,要分析所處房地產(chǎn)項目周邊地區(qū)的發(fā)展態(tài)勢。

除了要做好對房地產(chǎn)市場的發(fā)展規(guī)律的研究和分析外,前期設(shè)計工作還要對項目所處的自然環(huán)境以及周邊設(shè)施進(jìn)行充分的了解;要綜合考慮諸多的外在因素和項目設(shè)計的配套措施。具體要考慮所在城市及區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、發(fā)展特點及現(xiàn)狀,另外,要充分考慮到開發(fā)項目所在場地、周邊公共設(shè)施、水文地質(zhì)以及相關(guān)的配套設(shè)施。

很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺少專門負(fù)責(zé)設(shè)計前期工作的部門,勢必會造成房地產(chǎn)項目前期設(shè)計規(guī)劃工作進(jìn)度乃至項目后期施工的正常運行;因此,建議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)盡早建立和完善項目設(shè)計前期工作體制,以保障后期工作有章可循。由于,當(dāng)前很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場調(diào)研和策劃工作都是通過委托第三方營銷公司進(jìn)行的,而這些公司的很多從業(yè)人員從經(jīng)驗和工作能力上都達(dá)不到同等設(shè)計師的水平,因此,市場調(diào)研的結(jié)果也必然導(dǎo)致不合理和不客觀。因此,針對上述情況,在項目前期設(shè)計進(jìn)行的過程中,要更多的依賴建筑師自身的設(shè)計和管理經(jīng)驗。建筑設(shè)計師要做好項目的必要性和可行性的分析和預(yù)估,其次就項目規(guī)模、周期乃至設(shè)計和施工中可能會出現(xiàn)的環(huán)節(jié)和主要問題進(jìn)行細(xì)致的分析和預(yù)測,并提出相應(yīng)的解決措施,以此保證項目的順利進(jìn)行。

4 結(jié)論

當(dāng)前,隨著我國對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控影響,以往房地產(chǎn)市場的暴力現(xiàn)象已經(jīng)一去不復(fù)返了,房地產(chǎn)市場的供求水平逐漸均衡,房地產(chǎn)市場未來面臨的房地產(chǎn)項目將對房地產(chǎn)前期設(shè)計工作帶來更大的挑戰(zhàn)。

參考文獻(xiàn)

[1]蘇泉.房地產(chǎn)項目優(yōu)化設(shè)計探討[J].中國新技術(shù)新產(chǎn)品,2010(11):205.DOI:10.3969/j.issn.1673-9957.2010.11.202.

第2篇

近年來,隨著城市化進(jìn)程的加快、居民生活水平的進(jìn)一步提升、城市吸引力的增強(qiáng),盤錦市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出供需兩旺的強(qiáng)勁勢頭。但同時,在國家宏觀調(diào)控政策的影響下,房地產(chǎn)發(fā)展的勢頭被遏制住,如何在逆市中更好地發(fā)揮房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對城市經(jīng)濟(jì)的促進(jìn)作用,保證人民能夠安居樂業(yè)?是我們不得不面對的重要問題。為此,我們對盤錦市房地產(chǎn)市場進(jìn)行了深入調(diào)研,通過對現(xiàn)存狀況的深刻剖析,從可持續(xù)發(fā)展的角度提出了盤錦市房地產(chǎn)市場發(fā)展的對策建議,以期促進(jìn)盤錦房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展。

一、房地產(chǎn)市場項目概況

盤錦市規(guī)劃區(qū)內(nèi)現(xiàn)狀總?cè)丝跒?32萬人, 建設(shè)區(qū)域主要分布在向海大道、305國道以及中華路兩側(cè)。房價近幾年來漲幅較大, 這與市場需求有著直接的關(guān)系。由于2008年下半年受次貸危機(jī)的影響, 房地產(chǎn)銷售出現(xiàn)下滑, 資金回籠慢, 資金鏈出現(xiàn)脫節(jié), 房地產(chǎn)景氣指數(shù)大幅下滑。在這樣的背景下,本文從區(qū)域分布、項目類型、價格分布和消費人群和四個方面對盤錦市房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)查研究。

1、區(qū)域分布分析

2010-2011年間,盤錦市在售項目有58個,其中,興隆臺區(qū)26個,雙臺子區(qū)7個,大洼縣18個,盤山縣7個。其中,大多數(shù)的房地產(chǎn)項目集中在興隆臺區(qū)和大洼縣,兩個區(qū)域占到了整個盤錦市房地產(chǎn)市場的76%,而雙臺子區(qū)和盤山縣僅占24%。由房地產(chǎn)發(fā)展的規(guī)律,我們知道,一方面,經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和人口集聚程度是吸引房地產(chǎn)發(fā)展的重要因素,另一方面,房地產(chǎn)市場的發(fā)展可以帶動當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展和人口集聚,兩者相互依存,我們可以考慮通過引導(dǎo)房地產(chǎn)項目的地區(qū)分布,來調(diào)整經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口分布。

2、項目類型

從對整個區(qū)域房地產(chǎn)項目的調(diào)研結(jié)果來看,大多數(shù)的房地產(chǎn)項目是綜合性地產(chǎn),項目規(guī)模較大,集低密度住宅、高層住宅、別墅、酒店式公寓、商鋪等其中多項用途為一體。這其中,幾乎全部的房地產(chǎn)項目都有低密度住宅、高層住宅和商鋪;別墅項目較多集中于大洼縣和盤山縣與興隆臺相鄰的地區(qū);酒店式公寓多聚集在市中心商業(yè)中心區(qū)。

3、價格分布

總體來說,2010—2011年度盤錦市房地產(chǎn)項目價格集中在3000—6000元/平方米區(qū)間內(nèi)。從區(qū)域分布來說,興隆臺區(qū)的房價最高,其次分別為雙臺子區(qū)、大洼縣和盤山縣;從項目類型上看,商鋪項目單價最高,其次為別墅、酒店式公寓、低密度住宅和高層住宅。

由于興隆臺在盤錦市獨特的區(qū)位優(yōu)勢,使得大多數(shù)的房地產(chǎn)項目聚集于此。興隆臺區(qū)的房地產(chǎn)項目價格主要集中在4000— 6000元/平方米區(qū)間內(nèi),房價最高的是紅星國際廣場的商鋪,價格高達(dá)12000元/平方米,這其中以4300—4500元/平方米的項目最多。通過對興隆臺房地產(chǎn)項目的價格分析,我們不難發(fā)現(xiàn),各個項目的價格差異不明顯,住宅類項目的均價為4500元/平方米,商住和酒店式公寓的均價為6000元/平方米,商鋪類的均價為10000元/平方米。這一方面說明當(dāng)前興隆臺區(qū)的房地產(chǎn)項目產(chǎn)品訴求較為單一,產(chǎn)品特色不突出;另一方面也說明興隆臺房地產(chǎn)市場產(chǎn)發(fā)展不均衡,產(chǎn)品價位單一,有極大的調(diào)整空間。

雙臺子區(qū)作為盤錦市的老城區(qū),近年來雖然較興隆臺區(qū)而言發(fā)展較慢,但是由于基礎(chǔ)設(shè)施相對較為完善,以及市民對老城區(qū)的深厚感情,雙臺子區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)展也較為活躍,價格在3700—4400元/平方米之間,多為居住類項目,配備一定比例的臨街商網(wǎng)。

大洼縣產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)較好,加之與興隆臺區(qū)的距離很近,尤其是田家鎮(zhèn)毗鄰興隆臺區(qū),土地成本較低,對發(fā)展房地產(chǎn)有著得天獨厚的優(yōu)勢,聚集了大量的房地產(chǎn)項目。大洼縣的房地產(chǎn)項目價格在2000—7000元/平方米之間,既有低價位的普通住宅,又有高品質(zhì)的別墅,能夠滿足市民不同層次的住房需求。

相對于其他區(qū)域來說,盤山縣的房地產(chǎn)項目較少,價格在2200—4500元/平方米之間,多為普通住宅。

4、消費人群

據(jù)調(diào)查,盤錦房地產(chǎn)市場的消費者主體仍然是盤錦本地人,不過,近年來,隨著盤錦經(jīng)濟(jì)水平的提高,大項目的引進(jìn),越來越多的外來務(wù)工者定居在盤錦市,構(gòu)成了盤錦房地產(chǎn)消費市場不可忽視的重要部分。值得注意的是,當(dāng)前盤錦房地產(chǎn)市場有相當(dāng)比例的房地產(chǎn)投資者,以倒賣房地產(chǎn)來取得高額價差。

從年齡結(jié)構(gòu)上看,25—50歲仍然是購房者的主力軍,一方面是年輕一代首次置業(yè),另一方面是中年一代改善型置業(yè)。從所調(diào)查的項目樣本來看,兩者在購房人群中所占比重基本持平。

從職業(yè)構(gòu)成上看,2010—2011年度,盤錦市房地產(chǎn)市場消費者主要有公務(wù)員、教師、企業(yè)管理者、財務(wù)人員、技術(shù)員、銷售員、農(nóng)民、自由職業(yè)者等。

二、盤錦市房地產(chǎn)市場分析

從盤錦市的實際情況看,房地產(chǎn)市場還處于上升發(fā)展階段。高、中收入家庭已持有住房, 主要在興隆臺和雙臺子老城區(qū),現(xiàn)有的主要消費人群集中在中等收入家庭改善住房條件和年輕人的自住房。由于近兩年來, 建筑成本增加,房價一直呈上升趨勢。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展, 居民收入的增加, 在可接受的范圍內(nèi), 初步預(yù)計房價還有一定的上漲空間。但目前來講, 受大環(huán)境的影響, 市民普遍有著買漲不買跌的心理, 持幣代購現(xiàn)象嚴(yán)重, 房地產(chǎn)市場處于買方和賣方高度博弈狀態(tài)之中。

三、盤錦市房地產(chǎn)市場可持續(xù)發(fā)展對策建議

針對上文對盤錦市房地產(chǎn)市場的調(diào)研和市場形勢分析,為能更好地指導(dǎo)房地產(chǎn)項目發(fā)展,擺脫房地產(chǎn)市場買方和賣方較量的焦灼狀態(tài),這里僅從可持續(xù)發(fā)展的角度提出盤錦市房地產(chǎn)發(fā)展的對策建議:

1、大力發(fā)展綠色節(jié)能建筑

盤錦市的房地產(chǎn)發(fā)展與當(dāng)前國際、國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展大趨勢是息息相關(guān)的,它要求突破以往因經(jīng)濟(jì)發(fā)展而導(dǎo)致對自然資源的無限索取,以及無節(jié)制對能源的損耗。因此,我們必須高度重視房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的能源消耗問題,大力發(fā)展綠色節(jié)能建筑,在可能的范圍和條件下,提高房地產(chǎn)項目的綠化率,以創(chuàng)建良好的人居環(huán)境。

2、完善保障性住房供給體系

實現(xiàn)“居者有其屋”一直以來是我國各級政府執(zhí)政者的執(zhí)政目標(biāo)。盤錦市近年來在提供保障性住房方面做了很多工作,但同時我們也必須看到,社會保障性住房還未普遍推行,經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)還不平衡,廉租屋政策發(fā)展遲緩,住房保障體系的建設(shè)還有待進(jìn)一步的完善。因此,政府可以通過建立住房保障基金,從各種渠道、調(diào)動各種財政資源,增加對經(jīng)濟(jì)適用房和廉租屋建設(shè)的投資;通過稅收減免和低息等優(yōu)惠措施來提高困難家庭改善住房的能力;多造些“價格不高質(zhì)量高,面積不大功能全,占地不多環(huán)境美”的中低價房,使廣大中低收入階層能真正“安居樂業(yè)”。

3、科學(xué)合理增加土地供給

土地資產(chǎn)作為城市最大的、價值最高的資產(chǎn),幾乎被所有城市列為城市發(fā)展過程中的首選目標(biāo)和重點突破口,但是在發(fā)展土地經(jīng)濟(jì)的同時,也帶來了盲目的“圈地運動”,不能及時有效地進(jìn)行房地產(chǎn)項目開發(fā),則會造成對土地資源的極大浪費。從對盤錦市房地產(chǎn)項目的調(diào)研,我們了解到,當(dāng)前盤錦房地產(chǎn)項目多集中于興隆臺區(qū),項目建筑規(guī)模大、容積率高,這一方面體現(xiàn)了城市土地利用集約化的要求,另一方面,也要求我們深入房地產(chǎn)運營后期,充分掌握各項目的空置率情況,以更好地指導(dǎo)今后房地產(chǎn)項目的規(guī)模布局,最小程度地減少對土地資源的浪費。

第3篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);項目管理;問題分析;對策

引言

房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為當(dāng)今社會經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的重要組成部分。作為房地產(chǎn)項目管理的開發(fā)商是管理主體,是整個房地產(chǎn)項目的組織者,對房地產(chǎn)項目開展完整項目管理。房地產(chǎn)項目管理的重點是協(xié)調(diào)好時間、性能指標(biāo)與經(jīng)費之間的關(guān)系,確保房地產(chǎn)建設(shè)項目能夠順利開展。因此,房地產(chǎn)項目管理在房地產(chǎn)項目建設(shè)中起到非常重要的作用。

1 分析當(dāng)前我國房地產(chǎn)項目管理中存在的問題

1.1 忽略市場調(diào)查,決策存在缺陷

隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,各地高樓大廈拔地而起,可見,房地產(chǎn)行業(yè)的競爭越來越激烈。在實際工作中,有些房地產(chǎn)開發(fā)商在拿到項目之后,急于實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益,縮短工期,壓縮成本,并沒有對市場進(jìn)行細(xì)致的調(diào)查,就大概的確定了實施方案。他們只注重能夠從中賺取的利潤,而一昧的效仿別人,并沒有進(jìn)行深入的思考,因此沒有自己的特色,也不結(jié)合實際情況。導(dǎo)致產(chǎn)品對消費者來說,沒有吸引力,所以在后期的市場競爭中就處于劣勢。而且,因為沒有經(jīng)過嚴(yán)密的市場調(diào)查,在方案確定的時候也很可能會出現(xiàn)失誤,給企業(yè)帶來一定的風(fēng)險。

其實,不論是一個工程還是一件事,一個好的開始都直接影響進(jìn)程及最終的結(jié)果。所以,項目方案的確定是一個至關(guān)重要的環(huán)節(jié),尤其是前期的市場調(diào)研,要打有準(zhǔn)備的“仗”,將眼光放的長遠(yuǎn)一點,不要急于眼前看到的利益。因為沒有周全的項目可行性研究報告,很多決策只是匆忙拍板,導(dǎo)致工程建設(shè)項目很不科學(xué)。

1.2 重施工,設(shè)計未能因地制宜

在我國國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)中,表現(xiàn)最為突出的就是比較注重項目的施工時期的投資控制,對投入合理的資金能取得適用而又經(jīng)濟(jì)的有形建筑產(chǎn)品卻幾乎沒有考慮到。重視項目的施工而忽略其設(shè)計在每家房地產(chǎn)企業(yè)中幾乎都存在。根據(jù)一般的慣例來看,施工項目的質(zhì)量、投資與進(jìn)度,在房地產(chǎn)施工項目中占有重要地位,但由于施工圖紙已完成,投資的控制是在已經(jīng)獲得的投資基礎(chǔ)上來開展,對工程項目成本控制的范圍與力度方面明顯減弱,而且施工監(jiān)理本身就為控制咨詢單位。因此,由于房地產(chǎn)開發(fā)商重視施工,輕視設(shè)計,導(dǎo)致設(shè)計不能夠從實際出發(fā),很難滿足消費者的基本需求;換句話說,有些房地產(chǎn)開發(fā)商只是將設(shè)計的美觀度來判斷設(shè)計的優(yōu)劣,并未充分結(jié)合施工的具體樓盤來對其展開設(shè)計。

2 關(guān)于解決當(dāng)前我國房地產(chǎn)項目管理問題的對策

綜合以上對房地產(chǎn)項目管理中存在的問題的分析,提出以下解決措施。

2.1 加強(qiáng)工程項目投資前期的可行性研究

從以上分析可以得知,房地產(chǎn)無論是在設(shè)計階段還是決策階段出現(xiàn)的很多問題一般是因為先前的房地產(chǎn)市場調(diào)查不夠充分,房地產(chǎn)可行性方面的研究工作還不到位導(dǎo)致的。比如設(shè)計階段,因為沒有更好的對市場環(huán)境進(jìn)行調(diào)查(如:消費者的需求以及房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策對消費者需求的影響),所以導(dǎo)致決策失誤,致使項目管理在企業(yè)中寸步難行。因此,對于房地產(chǎn)項目的管理,我們要充分重視房地產(chǎn)項目建設(shè)的可行性分析,也就是在房地產(chǎn)正式開發(fā)之前投入一定的人力、物力、財力展開全方位的可行性研究,切實做好房地產(chǎn)開發(fā)市場的前期調(diào)研工作,確保房地產(chǎn)項目管理確實可行。龍湖地產(chǎn)的啟動會制度就很好解決了這個問題,他對前期市場調(diào)研、產(chǎn)品定位、規(guī)劃設(shè)計、工程管控、成本管控、營銷策略都進(jìn)行了詳細(xì)的剖析,并指出了項目操作的風(fēng)險點及措施,值得同行好好學(xué)習(xí)。

除此之外,在房地產(chǎn)開發(fā)項目決策階段所開展的可行性研究中,房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該積極引導(dǎo)相關(guān)的專業(yè)人員或咨詢單位對房地產(chǎn)項目的技術(shù)可行性、經(jīng)濟(jì)、項目規(guī)劃方案的合理性等相關(guān)事項提出具體指導(dǎo)意見,通過這種方式來提升房地產(chǎn)開發(fā)商的工程項目決策的質(zhì)量,提升房地產(chǎn)開發(fā)項目的成功率。

2.2 強(qiáng)化對設(shè)計階段投資方面的控制

房地產(chǎn)開發(fā)項目投資控制的重點是工程項目的最初的設(shè)計階段(尤其是方案階段),應(yīng)該堅決克服只是重視施工,而輕視設(shè)計的傳統(tǒng)觀念。對當(dāng)前的房地產(chǎn)銷售市場來講,項目設(shè)計比較新穎,并能滿足廣大購房者基本需要的開發(fā)項目,就能獲得成功。不僅可以讓房地產(chǎn)開發(fā)商能夠在較短的時間內(nèi)回收資金,還能有效解決資金鏈的連續(xù)性問題,提升企業(yè)的社會效益,為企業(yè)今后的可持續(xù)發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。購房難是當(dāng)前絕大多數(shù)購房者需要面對的問題,當(dāng)前的買房也成為了生活中的大事,甚至買房會涉及到兩代甚至三代人的事。所以,作為房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該充分考慮買房者的實際生活需要。

2.3 重視項目收尾階段的管理工作

由于房地產(chǎn)項目比較多,人物也比較重,因此建設(shè)管理部門往往比較重視開工階段而忽略了工程的收尾階段。然而,工程收尾階段在整個工程中是占據(jù)著主要位置,因此開發(fā)商應(yīng)該牽頭成立由多個部門成立工程項目收尾管理機(jī)構(gòu),和工程項目現(xiàn)場的管理人員,展開相關(guān)的分工協(xié)作,一同來完成工程項目收尾階段的工作。另外,房地產(chǎn)開發(fā)商可以從工程項目實施的早期階段,并積極通過理清工程項目和參與各方的基本關(guān)系,有效降低收尾期間的工作量。從工程項目實踐的角度出發(fā),工程項目的承包單位在到施工階段的時候,應(yīng)該根據(jù)工程項目施工的具體特點,采取統(tǒng)一的規(guī)劃,分為不同的步驟來進(jìn)行實施,并根據(jù)具體的施工進(jìn)度來展開招標(biāo)。與此同時,還應(yīng)該進(jìn)一步明確應(yīng)該由總承包商來完成的工作,需要交由總承包商來進(jìn)行完成,如果是總承包商的管理方向出現(xiàn)分化的話,就可以將其提供給開發(fā)商來為其服務(wù),也就是更加注重自我管理。要做到切實有效的減少房地產(chǎn)開發(fā)商的工程分包項目,對工程項目的整體開發(fā)商包含的具體工程要進(jìn)一步的細(xì)化,對各自合同的基本條件繼續(xù)深化,有利于工程項目的開發(fā)商和監(jiān)理單位實現(xiàn)有機(jī)協(xié)調(diào),有效規(guī)避不必要的風(fēng)險。

2.4 提升房地產(chǎn)開發(fā)項目管理人員的基本素養(yǎng)

我國的房地產(chǎn)項目管理的基本方法與管理的理論方面和先進(jìn)國家相比還存在較大的差距,是因為當(dāng)前我國很多房地產(chǎn)項目管理公司內(nèi)部的專業(yè)性的人員比較少,項目管理人員的素質(zhì)普遍較低,對房地產(chǎn)項目管理的基本性質(zhì)、基本任務(wù)與基本機(jī)制方面的認(rèn)識還不夠充分,項目管理方面存在一定的局限性。因此導(dǎo)致了要實現(xiàn)房地產(chǎn)項目管理的國際化、現(xiàn)代化,房地產(chǎn)項目管理人員需要具有現(xiàn)代化的管理素養(yǎng)。尤其是項目經(jīng)理,其管理理念、管理藝術(shù)與領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù)方面要做到與時俱進(jìn),深刻領(lǐng)會項目管理中以人為本的重要意義。對規(guī)模相對較大的房地產(chǎn)開發(fā)項目管理來講,應(yīng)該學(xué)會掌握與使用先進(jìn)的管理工具,實現(xiàn)工程項目方面的管理。假如管理人員欠缺這些方面的基本管理素養(yǎng),實現(xiàn)工程項目的現(xiàn)代化管理是比較困難的。與此同時,房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理人員,還應(yīng)隨社會不斷進(jìn)步以及相關(guān)管理技術(shù)的持續(xù)發(fā)展,通過接受培訓(xùn)來提升管理素養(yǎng)。換句話說,具有高素養(yǎng)的工程項目管理,能決定其帶出合格管理隊伍,具備高的項目管理隊伍,能讓工程項目管理工作在健康良好的環(huán)境中開展,能提升企業(yè)在市場上的核心競爭力。

3 結(jié)束語

本文針對房地產(chǎn)項目管理存在問題進(jìn)行分析說明,就如何更進(jìn)一步實現(xiàn)有效的項目管理,提出了具體解決思路,以提升房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力。由于目前我國的房地產(chǎn)行業(yè)還處于一個蓬勃發(fā)展階段,很多人也都看到了其發(fā)展前景,所以越來越多的這類企業(yè)已出現(xiàn)在市場上,競爭相當(dāng)激烈,要在這樣一個大環(huán)境中生存并走在前端,就要有一個好的項目管理系統(tǒng),建立完善的管理流程,提高項目管理的質(zhì)量和效率,方可實現(xiàn)企業(yè)管理目標(biāo)。

參考文獻(xiàn):

第4篇

希望能夠使我國房地產(chǎn)項目管理得到逐步的完善。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);項目管理;問題;措施

1.前言

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言,房產(chǎn)項目管理是非常重要的方面。在前期,開發(fā)商必須正確分析經(jīng)濟(jì)、論證其可行性、進(jìn)行市場調(diào)研、進(jìn)行合理規(guī)劃等,同時在后期必須進(jìn)行營銷

方面的策劃,只有這樣才能對項目進(jìn)行有效管理,使制造的產(chǎn)品最后能夠滿足各方面的要求。房地產(chǎn)開發(fā)涉及到管理、園林、營銷、金融、經(jīng)濟(jì)、強(qiáng)弱電、暖通、給排水、結(jié)構(gòu)、

建筑等多個方面的專業(yè)知識。房地產(chǎn)項目能夠成功開發(fā)并取得預(yù)期回報,必須各方面的人才共同努力,同時還需要綜合能力較強(qiáng)的高素質(zhì)管理人才,有效的控制、協(xié)調(diào)、組織開發(fā)

項目的全過程,從而使消費者的需求得到最大程度的滿足,使企業(yè)盈利目標(biāo)得到實現(xiàn)。

2.房地產(chǎn)項目管理含義及其原則分析

2.1房地產(chǎn)項目管理含義

房地產(chǎn)項目管理屬于工程項目管理的分支,它是房地產(chǎn)項目管理者對系統(tǒng)工程的方法、理論以及觀點的一種綜合運用,全方位、全過程的對房地產(chǎn)項目的使用和建設(shè)進(jìn)行綜合

管理,在房地產(chǎn)項目上實現(xiàn)生產(chǎn)要素的優(yōu)化配置,提供給用戶一種優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品,這就是房地產(chǎn)項目管理的含義。房地產(chǎn)項目管理屬于一種綜合性、應(yīng)用性很強(qiáng)的新興學(xué)科,它具有

非常大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

2.2房地產(chǎn)項目管理原則

房地產(chǎn)項目管理必須遵守三項基本原則,即:成本最低原則、質(zhì)量管理原則、責(zé)任對等原則等。

2.2.1成本最低原則

房地產(chǎn)屬于暴利行業(yè),最近有很多地區(qū)陸續(xù)有很多“地王”出現(xiàn),還有很多國有企業(yè)也開始進(jìn)軍房地產(chǎn)行業(yè),這種現(xiàn)象對普通大眾帶來了很大的影響,引起了不小的不滿和恐

慌。但是,用房地產(chǎn)項目管理的方面對房地產(chǎn)成本運作進(jìn)行分析,則必須堅持成本最低原則,要通過各種方式和手段使房地產(chǎn)成本不斷降低,最終使最低目標(biāo)成本的要求得以實現(xiàn)

。但是,節(jié)約成本不是房地產(chǎn)唯一需要考慮的問題,若只關(guān)注成本節(jié)省而對房產(chǎn)質(zhì)量嚴(yán)重忽視,將會導(dǎo)致大量的不合格房產(chǎn)出現(xiàn),對企業(yè)長遠(yuǎn)利益造成一種極大的危害。

2.2.2質(zhì)量管理原則

企業(yè)生命的靈魂是質(zhì)量,特別是對于房地產(chǎn)市場而言。“居者有其屋”是中國的一種傳統(tǒng)觀念,是社會最理想的一種狀態(tài),對于個人發(fā)展而言屬于最基本的要求。但是有很多

不法商人,長期對房價進(jìn)行炒賣,利用人們的樸實心態(tài),為了更早的投入運行不斷地催趕工程進(jìn)度,希望盡早回收成本。但是,時間過于緊迫勢必會造成對房產(chǎn)一些細(xì)節(jié)的忽視,

導(dǎo)致了房產(chǎn)質(zhì)量較差,在很多購房者收到房子后發(fā)現(xiàn)了很多的質(zhì)量問題。所以,對房產(chǎn)質(zhì)量管理必須進(jìn)行嚴(yán)格的把關(guān),要有效的對項目管理運作進(jìn)行管理和控制。

2.2.3責(zé)任

對等原則

對于房地產(chǎn)商而言必須堅持責(zé)任對等原則,房地產(chǎn)屬于暴利行業(yè),為了盡早回收資金并進(jìn)行接下來的投資活動必須盡早出售房產(chǎn)。房地產(chǎn)涉及資金量非常龐大,資金回籠速度

慢。所以,為了趕進(jìn)度,很多房地產(chǎn)商忽視了自己的生產(chǎn)責(zé)任,導(dǎo)致大量違規(guī)生產(chǎn)的建筑不斷被制造出來,甚至很多建筑都是不合格的,對社會資源造成嚴(yán)重浪費。

3.我國房地產(chǎn)項目管理問題分析

目前,我國很多房地產(chǎn)開發(fā)項目沒有較高的管理水平,導(dǎo)致項目存在前期物業(yè)管理水平差、交房時間拖后、房產(chǎn)質(zhì)量較低等各種問題。我國房地產(chǎn)項目管理問題在決策期主要

表現(xiàn)為決策機(jī)制不夠完善以及市場調(diào)查不全面,沒有收集足夠的信息等方面;我國房地產(chǎn)項目管理問題在設(shè)計時期主要表現(xiàn)為:對設(shè)計的忽略,只關(guān)注施工,造成成本控制的困難

;設(shè)計房產(chǎn)外形過于隨波逐流,不能因地制宜、就地取材,使消費者需求得不到滿足;我國房地產(chǎn)項目管理問題在實施時期主要表現(xiàn)在工期拖延問題上。

4.有效改善房地產(chǎn)項目管理的措施

當(dāng)今社會,為了管理房地產(chǎn)必須使用現(xiàn)代化的管理理念,使運作過程合理化、規(guī)范化,使不合理的管理盡量避免。對于現(xiàn)代化的房地產(chǎn)市場,只有對房地產(chǎn)項目更好的進(jìn)行管

理才能更好的適應(yīng)市場要求,在巨大的競爭中占據(jù)不敗之地。

4.1加大嚴(yán)謹(jǐn)?shù)那捌诳尚行苑治?/p>

前期可行性研究包括前期對項目的產(chǎn)品研究和市場定位,還包括品牌戰(zhàn)略。近年來,房地產(chǎn)市場競爭越來越激烈,不能單純依靠投入的廣告建設(shè)企業(yè)品牌,產(chǎn)品的質(zhì)量和一系

列售后服務(wù)問題是成熟的消費者所注重的問題。所以,這點必須引起房地產(chǎn)商的意識,客觀、合理的評價自己的產(chǎn)品,在項目前期進(jìn)行充分的可行性研究,從而使產(chǎn)品質(zhì)量得到保

證,使自身利益最大化。

4.2建立健全房地產(chǎn)項目管理程序

程序監(jiān)督的完善與公開才能保證項目管理正常運行,使項目管理的目標(biāo)得以實現(xiàn)。對當(dāng)前各地的房地產(chǎn)項目進(jìn)行分析發(fā)現(xiàn),管理程序不規(guī)范的現(xiàn)象非常普遍,必須使監(jiān)委會的

作用不斷加強(qiáng),采用第三方力量管理的方法,使自己監(jiān)督自己的現(xiàn)象得到避免。但是,房產(chǎn)項目戰(zhàn)線廣、面廣、點多,且它所涉及的內(nèi)容非常全面,所以必須進(jìn)行有效的程序管理

,按照程序適時、及時的對項目中遇到的問題進(jìn)行調(diào)整,保證項目順利進(jìn)行。

4.3強(qiáng)化房地產(chǎn)合同管理意識

在前期調(diào)查研究的基礎(chǔ)上充分的提高項目管理意識。由于當(dāng)前的房地產(chǎn)市場沒有足夠的管理意識,必須積極的采取措施使管理意識得到不斷的強(qiáng)化,讓房地產(chǎn)企業(yè)充分認(rèn)識到

項目管理的重要意義。首先,必須調(diào)整觀念,充分認(rèn)識到合同具備的威力和強(qiáng)大的強(qiáng)制性,通過這種方式才能將房地產(chǎn)合同管理意識欠佳的問題從根本上進(jìn)行解決,從而使房地產(chǎn)

項目管理的目標(biāo)得以實現(xiàn)。

5.小結(jié)

房地產(chǎn)項目開發(fā)是一項整合資源的過程。面對巨大的市場競爭,中小型房地產(chǎn)若想要生存并發(fā)展,則對于項目定位問題必須明確、清晰,和那些具有較強(qiáng)實力的施工、營銷、

設(shè)計、監(jiān)理、勘察等單位合作,打造優(yōu)秀的房產(chǎn)以滿足現(xiàn)代購房消費者需求。不僅如此,項目管理中的安全、造價、質(zhì)量和進(jìn)度等問題必須進(jìn)行嚴(yán)格的控制與管理,在施工過程中

保證工程能夠保質(zhì)、保量并能夠按時完工。(作者單位:重慶宗申天潤地產(chǎn)有限公司)

參考文獻(xiàn)

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第5篇

關(guān)鍵字:房地產(chǎn)項目 , 全過程管理,施工前 , 施工中 , 竣工后

Abstract: with the development of economy and the improvement of people's living standard, the market demand of houses greatly increased, and in this case, the real estate industry flourished, as the growth of the national economy made great contribution, and has become one of pillar industries of national economy. Along with the real estate market increasingly fierce competition, the enterprise gradually focus on project management, project management to increase the level of real estate development of enterprise helps a lot, this paper before construction preparation stage, construction stage and stages of completion, and sums up the whole process of management of real estate project, the measures of hope to provide effective real estate project management advice.

Key word: real estate project, process management, before construction, construction, after completion

中圖分類號:F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A 文章編號:

房地產(chǎn)項目是一個復(fù)雜系統(tǒng)的大工程,要想保證項目工程的順利進(jìn)行,就要加強(qiáng)對項目的管理,房地產(chǎn)項目管理包括了施工前、施工中和施工后的管理,只有對項目進(jìn)行全過程的管理,才能促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。

一、房地產(chǎn)項目在施工前準(zhǔn)備階段的管理

(一)對項目進(jìn)行預(yù)測評估

在項目確定以前,先要對這個項目是否有投資價值進(jìn)行預(yù)測評估,評估的依據(jù)主要是以往的經(jīng)驗數(shù)據(jù),通過對市場的調(diào)研確定投資的方向、投資的產(chǎn)品和投資的區(qū)域,以往的經(jīng)驗數(shù)據(jù)也為項目做好了經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)上的基本工作。

(二)土地競拍

在實行土地競拍之前,先要對該地的位置、建筑高度限制、容積率等進(jìn)行一定的考察和分析,把此類產(chǎn)品的一些數(shù)據(jù)收集整理后作為依據(jù)來測算市場價格。公司管理層確定了項目建議書以后,編制土地競拍報告,爭取土地使用權(quán)。

(三)項目立項審批

對該項目進(jìn)行市場調(diào)研、消費群體分析、項目策劃、產(chǎn)品分類分析等等,獲取立項批復(fù),在進(jìn)行項目立項審批的過程中,很多工作可以同時進(jìn)行,比如進(jìn)行全程的策劃工作。

(四)項目設(shè)計

項目設(shè)計對未來的項目施工具有重要的指導(dǎo)作用,高質(zhì)量的項目設(shè)計是高質(zhì)量完成項目的基礎(chǔ),項目設(shè)計包括方案設(shè)計、擴(kuò)初設(shè)計、施工圖設(shè)計,在設(shè)計單位的選擇上一定要謹(jǐn)慎,同時在項目設(shè)計過程中應(yīng)該做好項目評審,及時調(diào)整項目中出現(xiàn)的問題。

(五)項目投標(biāo)和招標(biāo)

施工單位的質(zhì)量對項目質(zhì)量有直接影響,因此,要根據(jù)項目的特點對施工單位進(jìn)行嚴(yán)格的招標(biāo)審核。對參與投標(biāo)的單位進(jìn)行資格預(yù)審,預(yù)審?fù)ㄟ^后對施工單位發(fā)送招標(biāo)文件,對施工單位進(jìn)行技術(shù)、信譽、素質(zhì)的整體考核,對高層房地產(chǎn)建筑,應(yīng)該嚴(yán)格技術(shù)指標(biāo)。

二、房地產(chǎn)項目在施工階段的管理

(一)安全管理

安全問題是一切生產(chǎn)活動最重要的問題,隨著建筑施工項目的增多,安全事故也呈上升趨勢,國家對建筑施工的安全問題比較重視,但是由于經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)使,施工單位往往忽視了安全問題,沒有足夠的重視安全問題?,F(xiàn)場施工人員普遍存在安全意識缺乏、自我保護(hù)能力較低的特征,在施工前又缺乏對施工人員的安全教育與培訓(xùn),導(dǎo)致安全事故的發(fā)生。必須把安全管理貫徹于施工過程的始終,按照安全保證體系對施工現(xiàn)場進(jìn)行安全管理,加強(qiáng)對施工現(xiàn)場的管理與檢查,及時發(fā)現(xiàn)安全隱患,預(yù)防事故的發(fā)生,在事故發(fā)生后以最快的速度進(jìn)行處理,把危害降到最低。

(二)進(jìn)度管理

施工活動都是按照施工合同進(jìn)行的,施工合同中明確規(guī)定了項目竣工的時間,對施工活動有了一定的時間要求,為了盡快的完成項目,施工單位追趕進(jìn)度的情況普遍存在,或者在施工前不緊不慢,工期快到了才開始追趕進(jìn)度,工程質(zhì)量沒有保證。企業(yè)應(yīng)該在總的進(jìn)度目標(biāo)的帶領(lǐng)下,把總的目標(biāo)分解成具體的階段性目標(biāo),在保證質(zhì)量和安全的前提下,靈活的調(diào)整工程進(jìn)度,使進(jìn)度控制更加規(guī)范化、科學(xué)化。

(三)成本管理

盈利是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營活動的目的,降低生產(chǎn)成本能夠有效提高經(jīng)濟(jì)效益,成為企業(yè)普遍關(guān)注的問題。但有些企業(yè)對成本管理的認(rèn)識不準(zhǔn)確,常常把成本管理和質(zhì)量管理對立起來,沒有認(rèn)識到兩者和諧統(tǒng)一的關(guān)系。企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)對成本管理與控制的宣傳,使人們提高對成本管理的認(rèn)識,積極引進(jìn)低消費、高產(chǎn)出的新工藝和新設(shè)備,解決成本管理和質(zhì)量管理的矛盾,使工程項目不但擁有較好的質(zhì)量,還節(jié)約了成本。

(四)質(zhì)量管理

工程質(zhì)量和施工安全有著密不可分的關(guān)系,工程質(zhì)量不達(dá)標(biāo),不僅會威脅到施工人員的安全,也會威脅到房屋使用者的安全,影響著建筑企業(yè)的形象。因此,應(yīng)該嚴(yán)把施工材料準(zhǔn)入關(guān),杜絕以次充好的現(xiàn)象;建立完善的質(zhì)量管理體系,落實質(zhì)量管理責(zé)任制,加強(qiáng)質(zhì)量技術(shù)管理,完善獎懲激勵制度,促進(jìn)工作人員提高對工作的責(zé)任感;在施工過程中要對工程質(zhì)量進(jìn)行巡回檢查和走動管理,一旦發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題就找相關(guān)部門或者負(fù)責(zé)人進(jìn)行補(bǔ)救,情節(jié)嚴(yán)重的可以對相關(guān)負(fù)責(zé)人給予一定的懲罰,并跟蹤整改的落實情況。

三、房地產(chǎn)項目在竣工階段的管理

(一)市場推廣

在項目竣工后,要對產(chǎn)品進(jìn)行市場推廣,回收項目投資,獲取經(jīng)濟(jì)利潤。要對市場推廣制定明確的方案,制定總體的營銷計劃;建立售樓部,對樓盤的銷售面積、銷售地點、銷售期限等進(jìn)行合理的配置;在銷售的過程中把總體的營銷計劃分成具體的營銷計劃。

(二)物業(yè)管理

物業(yè)管理狀況關(guān)系到小區(qū)居民的日常生活,也關(guān)系到企業(yè)的形象,因此應(yīng)該制定物業(yè)管理的方案,制定物業(yè)管理的指標(biāo)。物業(yè)管理工作應(yīng)該和工程做好銜接,使物業(yè)管理保持良好的運行狀態(tài)。

總 結(jié):

房地產(chǎn)項目作為一個復(fù)雜的大工程,不但對項目質(zhì)量、項目安全、項目技術(shù)有較高的要求,要想保證項目的順利進(jìn)行,還要承擔(dān)一定的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險、法律風(fēng)險和市場風(fēng)險,對房地產(chǎn)項目進(jìn)行全過程管理能夠有效規(guī)避這些風(fēng)險,保證項目的高效運行,提高房地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭力。

參考文獻(xiàn):

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第6篇

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);精品;策劃;規(guī)劃設(shè)計;控制

中圖分類號:TU712

文獻(xiàn)標(biāo)識碼:B

文章編號:1008-0422(2011)07-0118-02

1 前言:房地產(chǎn)精品的實現(xiàn)關(guān)鍵

房地產(chǎn)開發(fā)項目管理是以高效率地實現(xiàn)項目目標(biāo)為最終目的,以項目總經(jīng)理負(fù)責(zé)制為基礎(chǔ),運用系統(tǒng)工程的觀點、理論和方法,開發(fā)項目建設(shè)的全過程按其內(nèi)在運行規(guī)律進(jìn)行有效的計劃、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和控制的管理系統(tǒng)。

具體講,房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)要實現(xiàn)的目標(biāo)主要包括成果性目標(biāo)和約束性目標(biāo)。成果性目標(biāo)指投資回報率、銷售利稅率、自有資金利潤率、自有資金流轉(zhuǎn)速度測評等投資效益指標(biāo),以及項目的內(nèi)外部功能要求;約束性目標(biāo)指建設(shè)工期、投資限額、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等。除此之外,房地產(chǎn)開發(fā)項目還受城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃等條件制約。房地產(chǎn)開發(fā)涉及投資方、監(jiān)理方、勘察、規(guī)劃、設(shè)計、施工、建材、設(shè)備、市政、交通、供電、電訊、銀行、文教、衛(wèi)生、消防、環(huán)境等幾十個部門,近百個單位,以及最終用戶消費者的相互制約和相互影響,因此,房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程,必須要有一整套完整、規(guī)范和科學(xué)的管理保證體系,來統(tǒng)籌協(xié)調(diào)開發(fā)項目的全過程和確??傮w目標(biāo)的實現(xiàn)。規(guī)劃設(shè)計的品質(zhì)直接決定房產(chǎn)品的品質(zhì),因為房產(chǎn)品開發(fā)理念是通過規(guī)劃設(shè)計得以實現(xiàn),并據(jù)此作為施工依據(jù)。

“我們有做好產(chǎn)品的初衷,我們也愿意花代價,但產(chǎn)品還是差強(qiáng)人意”,這是圍繞很多開發(fā)商的困惑。專業(yè)態(tài)度、經(jīng)驗、人才、組織結(jié)構(gòu)、制度化、程序化……這是品牌開發(fā)商實現(xiàn)品質(zhì)控制的要素;也是開發(fā)商項目管理水平的差異所在。

地產(chǎn)項目管理的意義主要體現(xiàn)在計劃、組織、協(xié)調(diào)和控制四個方面等。從市場經(jīng)驗可以看出,房地產(chǎn)開發(fā)商在整個項目中的管理及控制的好壞,很大程度的決定了房地產(chǎn)精品能否實現(xiàn)。房地產(chǎn)項目管理是房地產(chǎn)項目管理者運用系統(tǒng)工程的觀點、理論和方法,對房地產(chǎn)項目的建設(shè)和使用進(jìn)行全過程和全方位的綜合管理,實現(xiàn)生產(chǎn)要素在房地產(chǎn)項目上的優(yōu)化配置,為用戶提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。通過在項目設(shè)計前期,設(shè)計階段,現(xiàn)場控制等各個階段的控制作用,才能保證精品項目的形成在各個階段得以保證。開發(fā)商建立公司內(nèi)部的專業(yè)管理團(tuán)隊,通過專門的規(guī)劃設(shè)計管理部門和控制流程來整合、統(tǒng)籌、集成及協(xié)調(diào)把控各設(shè)計階段的品質(zhì)。

設(shè)計前期主要的工作方面:選址、功能策劃、市場調(diào)研、可行性研究及項目投標(biāo)等,是設(shè)計工作的一部分。因此好的設(shè)計前期工作及服務(wù)會帶給設(shè)計方表達(dá)思想理念的機(jī)會,并產(chǎn)生良好的經(jīng)濟(jì)效益及社會效益,同時也會降低投資方的投資風(fēng)險。

真正的設(shè)計階段要明確并懂得設(shè)計階段程序及注意事項,加強(qiáng)對設(shè)計過程的控制;此外,對設(shè)計的非正常因素,要懂得如何處理。

現(xiàn)場控制是監(jiān)控、調(diào)整、完善設(shè)計的重要步驟,目的是使設(shè)計作品的理念得到更完善完整地體現(xiàn),它需要良好的協(xié)調(diào)控制能力和豐富的現(xiàn)場知識。

因此,如何成就房地產(chǎn)精品,關(guān)鍵還是在于房地產(chǎn)開發(fā)商在項目推進(jìn)的各個階段能否有效的進(jìn)行控制。

2 前期策劃:成事在謀

20個世紀(jì)90年代以來,商品房從熱銷到滯銷再到理性化銷售,房地產(chǎn)市場競爭加劇。2003年之后,隨著國家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策、土地政策、銀行貸款政策的調(diào)整,開發(fā)商完全憑借出讓土地使用權(quán)套取銀行資金用于房地產(chǎn)項目開發(fā)的做法已經(jīng)難以繼續(xù),開發(fā)商必須投入大量的自有資金用于項目的前期開發(fā),其面臨的開發(fā)風(fēng)險大大加強(qiáng)。于是,更加理性和穩(wěn)健將成為整個房地產(chǎn)業(yè)新的變化,有限的土地資源價值最大化將成為房地產(chǎn)業(yè)的最大特征。在此前提下,房地產(chǎn)專業(yè)策劃公司或公司內(nèi)部企劃部介入房地產(chǎn)開發(fā)項目的運作將成為市場的主流。

通常建議房地產(chǎn)開發(fā)商采取房地產(chǎn)全程策劃模式。該模式以土地價值最大化策劃為核心,包含市場研究、土地研制、項目分析、項目規(guī)劃、概念設(shè)計、形象設(shè)計、營銷策略、物業(yè)服務(wù)、品牌培植等九個方面的內(nèi)容。

在現(xiàn)代項目實施過程中,由于市場經(jīng)濟(jì)體制的影響,設(shè)計單位的工作任務(wù)在不斷地延伸,已經(jīng)打破了以往純設(shè)計階段的舊格局,正向兩端逐漸拓展,漸漸深入到項目目標(biāo)設(shè)計、可行性研究,滲透到項目前期為項目建設(shè)單位提供可靠的技術(shù)服務(wù),幫助建設(shè)單位進(jìn)行產(chǎn)品定位和項目立項等。

前期策劃首先要解決的是市場的定位問題,如樓盤定位、產(chǎn)品定位、價格定位,即明確項目開發(fā)的方向與目標(biāo)。前期策劃必須以開發(fā)商為決策主導(dǎo),設(shè)計單位和營銷策劃單位緊密配合完成。因此,策劃要盡可能收集與所策劃項目有關(guān)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)信息、資源信息、人才信息,利用自身的技術(shù)知識和經(jīng)驗,綜合分析項目的技術(shù)內(nèi)容,預(yù)測房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟(jì)前景,為開發(fā)商的房地產(chǎn)項目提供科學(xué)依據(jù)和參考方案,提出具有較高科學(xué)水平和參考價值的咨詢報告和意見。

房地產(chǎn)項目管理開發(fā)產(chǎn)品的規(guī)劃、設(shè)計要盡可能超前,但也不能過于超前,要掌握區(qū)域客源的預(yù)期接受度。比如地塊確定要造住宅,應(yīng)依據(jù)地塊的特點,結(jié)合大量市場調(diào)研的資料,確定住宅類型,比如是多層、高層或其它物業(yè)形態(tài)等。再依據(jù)產(chǎn)品類型進(jìn)行小區(qū)規(guī)劃、風(fēng)格的確立,與周邊樓盤作比較時一定要有自己超前且較為鮮明的特點,同時,也要讓市場能夠接受。

另外一點是策劃與創(chuàng)意之間的關(guān)系,策劃需要創(chuàng)意,但策劃不等于規(guī)劃。策劃要有一點新東西,但過分追求“新、奇”,則效果可能不好,甚至適得其反,這方面是有不少教訓(xùn)的。策劃需要創(chuàng)意,但策劃更強(qiáng)調(diào)科學(xué)、周密地統(tǒng)籌安排,創(chuàng)意則可能使這種安排更合理或某個環(huán)節(jié)得到優(yōu)化,但決不是策劃的全部。

開發(fā)商尤其要注意整合資源利用外腦、內(nèi)外結(jié)合,不要過于迷信自己過去的老經(jīng)驗。過去的盤子成功了,不代表將未的盤子也一定能成功,市場是不斷變化的,還有很多是開發(fā)商自己不熟悉的、沒有關(guān)注的,而外腦則可以更客觀地、不受約束地思考、評價投資方案。房地產(chǎn)開發(fā)商要重視策劃、理解策劃,策劃專家是開發(fā)商的好參謀;要以營銷的視野看策劃,而不是以推銷的想法去賣房子。在策劃階段要注重以下三個方面:

1)市場調(diào)研

市場調(diào)研是指把與市場相關(guān)的市場、銷售、客戶等信息收集起來,加深認(rèn)識并進(jìn)行分析和監(jiān)控,進(jìn)而解釋信息間的內(nèi)在聯(lián)系及相互關(guān)系變化的規(guī)律。這個過程為項目建設(shè)及定位提供決策參考依據(jù)。

2)功能策劃

功能策劃源于對生活知識及經(jīng)驗的積累,沒有定式。除我們已知的功能之外,仍然可以

通過綜合功能不同特征發(fā)展新的功能形式。

對于具體地塊來說,功能策劃除考慮自我需要之外,還應(yīng)考慮地塊周邊功能的相互作用影響,或借勢增強(qiáng)周邊功能,或突出互補(bǔ)功能,還要考慮經(jīng)濟(jì)效益因素。功能策劃的細(xì)節(jié)考量,需要對現(xiàn)有具體功能的配置,基本規(guī)模、投資、對場地要求及交通狀況等因素有良好的知識儲備。

整個策劃過程基于理性的定性及定量分析基礎(chǔ)之上。初步判斷可以定性為主的專家式論證,決策判斷應(yīng)以市場調(diào)研的論證(定性及定量綜合)為基礎(chǔ)。

3)產(chǎn)品風(fēng)格形象定位

結(jié)合市場調(diào)研的情報,確立差異化定位目標(biāo)后,就可以論證產(chǎn)品的風(fēng)格定位,也是產(chǎn)品的形象識別系統(tǒng)的確定。最后通過設(shè)計單位在建筑造型藝術(shù)性的創(chuàng)新或原汁原味的塑造未實現(xiàn)。

3 設(shè)計優(yōu)選:精品實現(xiàn)的基礎(chǔ)

談設(shè)計的優(yōu)選,我們通常會談成本的優(yōu)選。英國著名項目管理專家梅樂在1988年對世界范圍內(nèi)52個世界經(jīng)典房地產(chǎn)開發(fā)項目的隨機(jī)抽樣研究表明,大型房地產(chǎn)項目的最終完成時間,平均比預(yù)期的要延期17%,而成本超過預(yù)算的情況更加普遍,平均達(dá)到88%。我國近二十年來的房地產(chǎn)開發(fā)項目實踐也證明了這樣一個事實,就是絕大部分項目是在成本超支、工期延長的情況下完成的。當(dāng)前,我國房地產(chǎn)開發(fā)項目正朝著大規(guī)模、高檔化的方向發(fā)展。如何以最低的成本,在規(guī)定的時間里開發(fā)出能夠滿足市場需求的房地產(chǎn)產(chǎn)品,是房地產(chǎn)開發(fā)項目中需要關(guān)注的重要問題。在房地產(chǎn)開發(fā)項目實踐中,設(shè)計階段決定了房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本大格局,也是房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的關(guān)鍵與重點,因此,特別需要加強(qiáng)設(shè)計階段的優(yōu)選。在制定設(shè)計招標(biāo)方案時,應(yīng)積極推行建筑方案與經(jīng)濟(jì)方案相結(jié)合的方法。設(shè)計評標(biāo)要考慮專家的不同組合,評標(biāo)的技術(shù)手段要注意克服專家的片面性。這樣做有利于優(yōu)選好的設(shè)計單位,促使設(shè)計方在項目整體布局、建筑造型、使用功能等方面開拓創(chuàng)新的同時,也注重在降低工程造價上狠下功夫。

設(shè)計優(yōu)選也是產(chǎn)品品質(zhì)和產(chǎn)品競爭力的基礎(chǔ),在設(shè)計優(yōu)選過程中開發(fā)商、業(yè)主的素質(zhì)決定了最終能否選取出較為圓滿、完善的精品方案。即使是有相當(dāng)經(jīng)驗的開發(fā)商,在前期項目策劃過程中與策劃單位能保持較為理性的溝通,策劃也達(dá)到了一定的深度與成果,但卻會在方案設(shè)計優(yōu)化選擇時在價值判斷上帶有過多的感性因素或偶然因素,或者片面看中某些要點,導(dǎo)致自己的評價理性被蒙蔽,最終導(dǎo)致方案選擇失誤。設(shè)計方案選擇的失誤時有發(fā)生,例如,蘇州獨墅湖邊某大型高層住宅項目,方案想必是經(jīng)過多方案評比優(yōu)選出來的,但是開發(fā)商的經(jīng)驗與眼光決定了即便是優(yōu)選出的方案,卻仍然存在著重大設(shè)計失誤,忽視了市場客戶的需求:比如偶數(shù)層觀景陽臺純粹為了立面造型加上厚重的邊框造型構(gòu)件,而忽視了住戶對景觀的需求,將臨湖景觀面無謂地阻擋;比如將大套房型正對湖景處安排兩個衛(wèi)生間,卻無處觀湖景。因此,開發(fā)商開展設(shè)計招投標(biāo)時必須明確項目定位,盡量將評選依據(jù)建立在正確、理性、客觀的前期策劃成果之上。

4 控制與統(tǒng)籌:開發(fā)商主體性

前期策劃獲得成功,一個樓盤就成功了一半。但產(chǎn)品的塑造還未必成功。

建筑是創(chuàng)造空間的活動,空間形態(tài)是設(shè)計過程關(guān)注的焦點,其次,對照目前設(shè)計狀況,提倡細(xì)節(jié)設(shè)計,構(gòu)造措施要先行(設(shè)計支撐部分要對材料構(gòu)造邏輯及施工工法有積累與了解),第三,相關(guān)專業(yè)(建筑、結(jié)構(gòu)、水、電、通)密切并良好地配合(反復(fù)多次且深入細(xì)致)。開發(fā)商的思維核心要建立系統(tǒng)概念。

開發(fā)商引領(lǐng)品質(zhì),品質(zhì)房產(chǎn)開發(fā)商必須同時具備三種能力:整合資源能力,品質(zhì)控制能力,學(xué)習(xí)、借鑒、總結(jié)和創(chuàng)新能力。這三種能力將是衡量開發(fā)商核心競爭力的坐標(biāo)。同樣的設(shè)計單位,沒有開發(fā)商品質(zhì)控制的能力,仍然難以達(dá)到高品質(zhì),至少會大打折扣。因此,工程營造過程的品質(zhì)控制能力同樣也極為重要。近年來進(jìn)一步深化質(zhì)量管理體系的覆蓋范圍和執(zhí)行力度,切實有效地執(zhí)行一整套從規(guī)劃設(shè)計、招投標(biāo)、施工、監(jiān)理、材料設(shè)備供應(yīng)及后期維修等施工管理的制度和流程。成功的經(jīng)驗如綠城集團(tuán)正逐步建立起一套科學(xué)、優(yōu)化的”立體交叉設(shè)計“流程,即在規(guī)劃設(shè)計階段,甚至在方案階段,就開始同步進(jìn)行規(guī)劃、建筑、景觀、室內(nèi)精裝修及各專業(yè)設(shè)計,各項工作”齊頭并進(jìn)“,以達(dá)到項目的規(guī)劃、設(shè)計的經(jīng)濟(jì)性、科學(xué)性、領(lǐng)先性和人性化等方面整體最優(yōu)目的。

現(xiàn)場控制是監(jiān)控、調(diào)整、完善設(shè)計的重要步驟,服務(wù)的目的是使設(shè)計作品的理念得到更完善完整的體現(xiàn),它需要良好的協(xié)調(diào)控制能力和豐富的現(xiàn)場知識。首先是材料的選擇,根據(jù)定位選用合適的材料,保證房產(chǎn)品的品質(zhì),所選材料符合當(dāng)前國家相關(guān)規(guī)定,并有一定程度的超前。這將決定房產(chǎn)品有沒有生命力,有多少生命力。其次是施工管理,這是品質(zhì)控制中最關(guān)鍵的一步。其重點在于公共部分,這是最能體現(xiàn)產(chǎn)品內(nèi)在卻也最容易被開發(fā)商忽略的環(huán)節(jié)。大環(huán)境、小環(huán)境的營造,景觀、道路、停車位、園林家具等細(xì)節(jié)都要作為品質(zhì)控制的要點來抓。最后是對合作伙伴的控制,開發(fā)商要選擇好的建造單位、材料供應(yīng)商等。三者統(tǒng)籌控制,最終實現(xiàn)客戶使用的方便、尺度的合理、材料的舒適、工藝的精致、視覺的賞心悅目、活動的安全等每一個細(xì)節(jié)的“體貼入微”的關(guān)注。

5 總結(jié):精品是市場成功的基礎(chǔ)

房地產(chǎn)行業(yè)走向成熟,不能靠壟斷,只有競爭才能創(chuàng)造進(jìn)步。未來市場,專業(yè)細(xì)分越來越明確,企業(yè)的”核心競爭力”在于最”合理”地整合這些資源,所謂”合理”并不是”最好”,針對不同的項目選擇不同的規(guī)劃、設(shè)計公司,選擇不同的物管,讓不同的消費者享受最“合適“的物業(yè)。當(dāng)有了市場感知能力和資源整合能力之后,加強(qiáng)控制能力,同時建立標(biāo)準(zhǔn)化體系。房產(chǎn)品本身沒有標(biāo)準(zhǔn)化,沒有任何兩套房子是一模一樣的,但建造的過程可以標(biāo)準(zhǔn)化,建立一系列的標(biāo)準(zhǔn)化流程,如施工過程中的質(zhì)量管理等;建立控制體系,就是解決問題的能力;合理的人才架構(gòu)體系,合適的人用在合適的崗位上;持續(xù)發(fā)展能力,用漸進(jìn)、務(wù)實的態(tài)度去對待企業(yè)。

設(shè)計不精、控制不力是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)項目中的一大通病。這也是直接導(dǎo)致工程造價增加的一大不確定因素。在項目建設(shè)過程中,更多強(qiáng)調(diào)對各環(huán)節(jié)的過程控制,從項目規(guī)劃、產(chǎn)品研發(fā)、景觀營造和售后服務(wù)等方面著手,追求一流,精益求精,塑造高品質(zhì)、高性價比的產(chǎn)品。今后房地產(chǎn)開發(fā)的趨勢是對樓盤硬件品質(zhì)進(jìn)行不斷的創(chuàng)新和提升,更要實時保證在樓盤軟件品質(zhì)上的進(jìn)步,讓更多消費者都能在樓盤中找到歸屬感。

參考文獻(xiàn):

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[4]建設(shè)項目環(huán)境保護(hù)管理條例.1998年11月29日中華人民共和國國務(wù)院令第253號.

[5]關(guān)于房屋建筑面積計算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問題的通知.建住房[2002]74號.

[6]建設(shè)工程質(zhì)量管理條例.2000年1月30國務(wù)院令第279號.

第7篇

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);應(yīng)用型人才;培養(yǎng)方案

中圖分類號:G640 文獻(xiàn)標(biāo)識碼:B 文章編號:1008-4428(2012)05-146 -02

我國快速發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè),對專業(yè)人才的需求量越來越大,同時對從業(yè)人員的要求也越來越高,不僅僅要求掌握扎實的房地產(chǎn)專業(yè)知識,同時還要有一定的實踐應(yīng)用能力。作為房地產(chǎn)專業(yè)人才培養(yǎng)與供給的高等院校,如何在這新形勢下改革創(chuàng)新人才培養(yǎng)模式,培養(yǎng)適應(yīng)行業(yè)發(fā)展并具有較強(qiáng)實踐應(yīng)用能力的的專業(yè)人才,是其需要解決的一項重要工作。

一、房地產(chǎn)行業(yè)人才供求分析

(一)房地產(chǎn)行業(yè)人才需求分析

隨著我國城市化進(jìn)程的加快、新農(nóng)村建設(shè)的逐步展開、城市舊城改造的逐步深入以及居民改善型住房需求的渴望等諸多因素疊加,決定了房地產(chǎn)行業(yè)仍將會有一個持續(xù)良好的發(fā)展前景,同時也預(yù)示著房地產(chǎn)行業(yè)人才旺盛需求將會長期存在。

(二)房地產(chǎn)行業(yè)人才供給分析

目前,作為房地產(chǎn)專業(yè)人才供給的高等院校,在人才培養(yǎng)模式上主要側(cè)重理論知識體系訓(xùn)練,實踐教學(xué)體系不夠完備,在實驗室和實習(xí)基地建設(shè)上明顯滯后于社會的需求。另外,任課教師的實際操作能力也有待提高,在實踐性教學(xué)上缺乏強(qiáng)有力的指導(dǎo)。

顯然,我國房地產(chǎn)專業(yè)性人才需求與供給出現(xiàn)了較大缺口,高等院校應(yīng)當(dāng)遵循行業(yè)發(fā)展需要,創(chuàng)新人才培養(yǎng)模式,改革人才培養(yǎng)方案,增加房地產(chǎn)專業(yè)人才的培養(yǎng)與供給。

二、房地產(chǎn)專業(yè)應(yīng)用型人才培養(yǎng)方案的構(gòu)建

(一)專業(yè)課程設(shè)置及教學(xué)內(nèi)容的創(chuàng)新

1、專業(yè)基本技能的培養(yǎng)要體現(xiàn)多方位多角度的人才培養(yǎng)理念

由于房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)雜性及房地產(chǎn)專業(yè)的多學(xué)科交叉性,決定了房地產(chǎn)專業(yè)人才要多方位多角度的培養(yǎng),既要要求學(xué)生掌握建筑方面的基礎(chǔ)知識,又要求學(xué)生掌握經(jīng)濟(jì)管理和法律法規(guī)等專業(yè)知識。但目前房地產(chǎn)專業(yè)本科畢業(yè)生的從業(yè)主要集中在房地產(chǎn)營銷策劃、房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等領(lǐng)域,高校就應(yīng)當(dāng)遵循房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展需要及房地產(chǎn)人才市場的需求,以培養(yǎng)房地產(chǎn)營銷策劃師、房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人為主線開設(shè)建筑、經(jīng)濟(jì)管理及法律等課程,以完善學(xué)生的知識體系。

2、專業(yè)課程的設(shè)置要突出房地產(chǎn)專業(yè)特色,體現(xiàn)應(yīng)用型技能培養(yǎng)理念

(1)專業(yè)基礎(chǔ)課的設(shè)置要體現(xiàn)實用性特點

建筑施工、建筑結(jié)構(gòu)、建筑材料、工程制圖等課程是房地產(chǎn)專業(yè)的立業(yè)基礎(chǔ),必須分配足夠的學(xué)時,以保證學(xué)生理解掌握并能夠較靈活的應(yīng)用。同時根據(jù)房地產(chǎn)專業(yè)特色,在第1至第4學(xué)期逐步開設(shè)經(jīng)濟(jì)法、房地產(chǎn)法規(guī)和房地產(chǎn)基本制度與政策等法律法規(guī)課程,讓學(xué)生熟悉房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)法律制度。

(2)專業(yè)方向課的設(shè)置要體現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)特色

房地產(chǎn)專業(yè)是具有房地產(chǎn)特色的管理類專業(yè),但其核心是房地產(chǎn)管理,因此在專業(yè)方向課的設(shè)置上要盡量回避具有共性特點的經(jīng)濟(jì)學(xué)、會計學(xué)、市場營銷學(xué)、工程經(jīng)濟(jì)學(xué)等課程,盡量開設(shè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)、房地產(chǎn)會計、房地產(chǎn)營銷策劃、房地產(chǎn)項目評估等具有房地產(chǎn)專業(yè)特點的課程,讓學(xué)生掌握特色鮮明的房地產(chǎn)專業(yè)知識。同時在專業(yè)限選課上也要體現(xiàn)這一特點,如增設(shè)房地產(chǎn)廣告學(xué)、房地產(chǎn)消費心理學(xué)、房地產(chǎn)市場調(diào)研與分析、房地產(chǎn)項目評估及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人實務(wù)等方面課程,以完善學(xué)生的房地產(chǎn)知識體系。

(3)實踐教學(xué)環(huán)節(jié)要體現(xiàn)理論聯(lián)系實際、學(xué)以致用的特點

① 依據(jù)不同專業(yè)課程的特點及教學(xué)要求,如對房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)營銷策劃、房地產(chǎn)項目評估等操作性較強(qiáng)的課程設(shè)置課程設(shè)計,以訓(xùn)練學(xué)生的實際操作能力。

② 對理解起來比較抽象的課程,如建筑工程施工技術(shù)、建筑設(shè)備安裝、建筑材料、施工組織等課程,在理論課程學(xué)習(xí)的同時,應(yīng)增設(shè)認(rèn)識性實習(xí)環(huán)節(jié),組織學(xué)生到施工現(xiàn)場,通過親身體驗以增強(qiáng)學(xué)生的感性認(rèn)識。

③ 由于房地產(chǎn)市場的變化對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展起著至關(guān)重要的作用,在實訓(xùn)課程設(shè)置上,應(yīng)開設(shè)為期至少一周的房地產(chǎn)市場調(diào)查實習(xí),讓學(xué)生了解房地產(chǎn)市場的動態(tài)變化,并訓(xùn)練學(xué)生在房地產(chǎn)市場調(diào)查、數(shù)據(jù)收集整理和統(tǒng)計分析等方面的實際操作能力。

④ 在畢業(yè)實習(xí)環(huán)節(jié),要求學(xué)生到大型綜合性的房地產(chǎn)項目上進(jìn)行頂崗鍛煉,并進(jìn)行跟蹤指導(dǎo),讓學(xué)生初步感受房地產(chǎn)企業(yè)的運營特點,了解房地產(chǎn)項目的操作流程。

⑤ 在畢業(yè)設(shè)計的選題上,要以房地產(chǎn)專業(yè)核心課程為依托,選擇綜合性的房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行“真題真做”或“模擬真做”,同時選擇在房地產(chǎn)營銷策劃、房地產(chǎn)項目評估和房地產(chǎn)項目管理等方面具有豐富實踐經(jīng)驗的“雙師型” 教師作為畢業(yè)生的指導(dǎo)老師,或聘用具有豐富實踐經(jīng)驗的企業(yè)人員與教師聯(lián)合指導(dǎo)學(xué)生。

(二)應(yīng)用型房地產(chǎn)專業(yè)人才培養(yǎng)體系的構(gòu)建

房地產(chǎn)專業(yè)人才培養(yǎng)目標(biāo)定位為:遵循房地產(chǎn)行業(yè)及房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展需要,適應(yīng)房地產(chǎn)項目經(jīng)營管理的新要求,致力于培養(yǎng)具有建筑工程、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、營銷管理等專業(yè)知識,并系統(tǒng)掌握房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)理論,熟悉房地產(chǎn)開發(fā)流程及相關(guān)法律法規(guī),具有一定的房地產(chǎn)經(jīng)營管理能力和創(chuàng)新意識,在房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)項目評估和房地產(chǎn)營銷策劃領(lǐng)域具有較堅實理論基礎(chǔ)的高級應(yīng)用型專門人才。并要求畢業(yè)生具有初步分析和解決房地產(chǎn)經(jīng)營管理和房地產(chǎn)項目銷售過程中一般問題的能力,具備在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)咨詢公司從事房地產(chǎn)項目營銷、房地產(chǎn)項目評估、房地產(chǎn)估價以及物業(yè)管理等崗位工作的基本技能。

基于以上的培養(yǎng)目標(biāo),現(xiàn)從教師和學(xué)生兩個層面構(gòu)建以課程設(shè)置、教學(xué)內(nèi)容和教學(xué)方法三位一體的房地產(chǎn)應(yīng)用型人才培養(yǎng)體系(見圖1)。

第8篇

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);投資項目;風(fēng)險管理

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展,許多風(fēng)險也暴露出來,房地產(chǎn)開發(fā)項目具有投資資金多、跨度時間長、面臨的不穩(wěn)定因素多等特點,本文以中海地產(chǎn)——長春市鳳凰熙岸項目為例,對其項目開發(fā)過程中的風(fēng)險進(jìn)行研究,通過對其投資項目中的各個環(huán)節(jié)進(jìn)行風(fēng)險管理研究,從微觀視角對房地產(chǎn)行業(yè)投資風(fēng)險進(jìn)行客觀、準(zhǔn)確的分析,同時對不確定因素進(jìn)行合理控制,有利于房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)健康發(fā)展。

1.投資項目風(fēng)險管理相關(guān)理論

投資項目風(fēng)險特征及類型。項目投資過程的劃分有決定過程中風(fēng)險和項目建設(shè)實施風(fēng)險。項目決定過程風(fēng)險具有獨特性和復(fù)雜性、客觀性及現(xiàn)實可測性;項目設(shè)實施過程中主要存在包括對項目設(shè)計方面的風(fēng)險因素,建設(shè)施工風(fēng)險以及設(shè)備的風(fēng)險等,項目決策的風(fēng)險主要包括:一是組織結(jié)構(gòu)方面是否完善;二是企業(yè)資源條件;三是項目實施所處的外界環(huán)境;四是施工能力風(fēng)險等。

2.房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險的類型

2.1政策風(fēng)險

2012年的政府工作報告中再次提到“要切實保障和改善民生”,其中也特別對房地產(chǎn)發(fā)展做出了具體的部署,從短期看,房地產(chǎn)的控市受到一定的影響和抑制。

2.2財務(wù)風(fēng)險

投資項目財務(wù)風(fēng)險主要包括以下幾個部分,一是資金籌措風(fēng)險;二投資所處環(huán)境風(fēng)險;三是收入風(fēng)險。

2.3項目運作風(fēng)險

一技術(shù)風(fēng)險設(shè)備。二合同風(fēng)險。根據(jù)國家和工程所在地政府的規(guī)定和相關(guān)標(biāo)準(zhǔn),賣方所品需要進(jìn)行認(rèn)證,認(rèn)證由買方負(fù)責(zé)組織認(rèn)證并承擔(dān)相關(guān)費用。質(zhì)量文件的提交作為買方向雇主申請付款的資料之一,賣方逾期提供,應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。三自然環(huán)境風(fēng)險、地理環(huán)境風(fēng)險、天氣風(fēng)險、意外事故使得房地產(chǎn)項目運作情況復(fù)雜,都會直接制約房地產(chǎn)項目運作。

3.中海地產(chǎn)鳳凰熙岸投資項目

3.1鳳凰熙岸地產(chǎn)項目投資現(xiàn)狀

2015年9月6日,中海集團(tuán)內(nèi)部會議中提出了長春市南關(guān)區(qū)開發(fā)項目,投入11632.5作為土地購買成本,將其命名為鳳凰熙岸項目,并組織財務(wù)部、市場部、施工部等相關(guān)部門進(jìn)行投資風(fēng)險分析,中海鳳凰熙岸項目具有投資金額高、項目實施過程常、難度高、項目實施技術(shù)難的特點,工程項目建設(shè)的背后,隱藏著巨大的工程建設(shè)風(fēng)險。房地產(chǎn)項目工程重大風(fēng)險源管控,積極探索和開展房地產(chǎn)工程項目重大風(fēng)險源管理相關(guān)的技術(shù)和管理措施研究。

3.2中海鳳凰熙岸投資項目風(fēng)險評估

采用頭腦暴風(fēng)法對建設(shè)階段風(fēng)險進(jìn)行評估,會議的共有20人,來自項目管理不同部門,采用舉手表決方式進(jìn)行評估,分為五個風(fēng)險等級,分別是?。?-4票)、較?。?-8票)、中(9-12票)、較大(13-16票)、很大(17-20票)。

4.投資項目風(fēng)險應(yīng)對策略

4.1中海鳳凰熙岸風(fēng)險控制措施

一是強(qiáng)化項目決策階段的市場調(diào)研活動。二是采用科學(xué)的方法確定項目估算。三是做好財務(wù)分析和現(xiàn)金流預(yù)測。四是健全風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng),根據(jù)中海集團(tuán)的實際狀況,構(gòu)建財務(wù)風(fēng)險警告評價方面的相關(guān)指標(biāo),進(jìn)行財務(wù)預(yù)警組織機(jī)構(gòu)的建立,對企業(yè)活動進(jìn)行設(shè)計、監(jiān)測、改善等控制,使企業(yè)能夠良性循環(huán)。

4.2房地產(chǎn)投資風(fēng)險規(guī)避建議

一是要能夠掌握企業(yè)自身的經(jīng)濟(jì)實力。二是要聘請有專業(yè)能力的管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行項目管理,幫助企業(yè)實現(xiàn)項目過程的規(guī)范化管理,從而使得企業(yè)的資源能夠得到充分利用。同時要加大對房地產(chǎn)行業(yè)、長春地區(qū)政策、經(jīng)濟(jì)、消費者需求方面的調(diào)研,更好地掌握市場動向,從而能夠幫助企業(yè)更好地發(fā)展。

參考文獻(xiàn):

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[4]王悅.某建筑工程項目風(fēng)險管理研究[D].湖北工業(yè)大學(xué),2016.

第9篇

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);項目管理;難點;解決措施

中圖分類號:F293文獻(xiàn)標(biāo)識碼: A

1、房地產(chǎn)開發(fā)項目管理概述

1.1、房地產(chǎn)開發(fā)項目管理內(nèi)涵

針對房地產(chǎn)開發(fā)項目內(nèi)涵而言,主要是指在依據(jù)法律法規(guī),基于國有土地合法取得土地使用權(quán)的前提下進(jìn)行房屋建設(shè)項目開發(fā)。在房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)過程中,涉及的部門眾多,包括監(jiān)理方、投資方以及勘察、設(shè)計、施工、交通等,屬于一項系統(tǒng)性較強(qiáng)的復(fù)雜工程。針對房地產(chǎn)開發(fā)項目管理來講,主要以房地產(chǎn)開發(fā)項目為研究對象,基于一定約束條件下,以達(dá)工程項目目標(biāo),并按照工程項目潛在規(guī)律,對項目構(gòu)思至完成全過程進(jìn)行組織設(shè)計,最大限度地減少工程投入成本,保證項目施工質(zhì)量與管理效率。

1.2、房地產(chǎn)項目管理的重點

1)房地產(chǎn)開發(fā)項目的計劃管理對房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行計劃管理,能使項目的前期論證、開發(fā)建設(shè)有計劃、按順序有條不紊地展開??梢哉f,通過使用一個動態(tài)計劃管理,將工程項目全過程和全部開發(fā)活動納入計劃軌道,使項目有序地達(dá)到預(yù)期總目標(biāo)。

2)房地產(chǎn)開發(fā)項目的組織管理這是指通過職責(zé)劃分、授權(quán)、合同的簽訂與執(zhí)行,以及根據(jù)有關(guān)法律法規(guī),建立各種適合本企業(yè)的規(guī)章制度,形成一個高效率的組織保障體系,使項目的各項目標(biāo)得以最終實現(xiàn)。

3)房地產(chǎn)開發(fā)項目的協(xié)調(diào)管理其意義是為開發(fā)項目提供協(xié)調(diào)和諧的公共環(huán)境,保證項目開發(fā)建設(shè)順利進(jìn)行。協(xié)調(diào)管理的主要任務(wù)是對開發(fā)項目與外部環(huán)境、項目各子系統(tǒng)之間,以及項目不同階段、不同部門、不同層次之間的關(guān)系進(jìn)行溝通與協(xié)調(diào)。這種溝通與協(xié)調(diào)將更有利于睦鄰公共關(guān)系,吸納融通資金,尋找材料設(shè)備供貨渠道,廣攬優(yōu)秀設(shè)計和施工隊伍,獲得市場競爭優(yōu)勢,促進(jìn)產(chǎn)品銷售。

4)房地產(chǎn)開發(fā)項目的控制管理其意義是有利于對項目的質(zhì)量、工期和成本進(jìn)行控制,并獲得最大的綜合效益。控制管理主要是通過計劃、決策、反饋和調(diào)整等手段,采用項目分解,各種指標(biāo)、定額、階段性目標(biāo)的貫徹執(zhí)行與檢驗等措施,對開發(fā)項目的工程質(zhì)量、施工工期、資金使用、成本造價等進(jìn)行有效控制,以確保開發(fā)項目用最少的投入,獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益。

2、目前我國房地產(chǎn)開發(fā)項目所存在的問題

2.1、項目方案的管理工作欠缺

房地產(chǎn)開發(fā)商一般對于項目方案都很重視,但是在實際的執(zhí)行過程中,卻經(jīng)常出現(xiàn)違背規(guī)范程序進(jìn)行操作的情況,這也是項目管理中比較嚴(yán)重的一個問題。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行項目開發(fā)之前沒有進(jìn)行足夠的市場調(diào)研。受利益的驅(qū)使,很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在拿到項目之后,基本沒有進(jìn)行有效的市場調(diào)研,就匆忙的依據(jù)當(dāng)前最為賺錢的項目來確定自己未來準(zhǔn)備開發(fā)的方案,基本都是在模仿別人,這就導(dǎo)致了自己開發(fā)出來的產(chǎn)品缺少自己獨有的東西,形成不了足夠的吸引力,從而銷售速度受到嚴(yán)重影響。如果沒有足夠的市場調(diào)研,企業(yè)的整體運作將會面臨很大的風(fēng)險。

2.2、房地產(chǎn)企業(yè)普遍忽略對于品牌價值的培養(yǎng)

房地產(chǎn)企業(yè)也不太注重對于品牌價值的培養(yǎng)。很多房地產(chǎn)企業(yè)注重的都是當(dāng)前的利益最大化,只希望可以從這個項目短時間內(nèi)獲得盡可能多的金錢,卻沒有對自己的產(chǎn)品做好品牌的培養(yǎng),盡管做了很多的產(chǎn)品,可能企業(yè)的品牌知名度或者認(rèn)可度依然很低。而事實上,企業(yè)如果可以希望長盛不衰,可以長期發(fā)展,那么就需要注重對于自己的精品產(chǎn)品的打造,并且注重對于自己的精品品牌的培養(yǎng),所形成的無形資產(chǎn)和商譽都會讓企業(yè)在殘酷的市場競爭中更加具有優(yōu)勢。

2.3、房地產(chǎn)項目開發(fā)前期調(diào)研不足,缺乏可行性研究

當(dāng)前,我國房地產(chǎn)項目普遍存在著盲目決策開發(fā)的問題,在一個項目開始之前,往往缺乏前期調(diào)研論證,缺乏可行性研究分析。一般是一拿到地就開始蓋樓,而不能對其進(jìn)行技術(shù)、經(jīng)濟(jì)方面的考量和論證,這就造成了項目管理在前期無法進(jìn)行預(yù)測和控制,致使后期出現(xiàn)了一系列問題,如商品房戶型單一、結(jié)構(gòu)設(shè)計不夠合理,成本較高,公攤過大、空置問題嚴(yán)重等等,影響著土地和資本的流通和優(yōu)化配置。

3、房地產(chǎn)開發(fā)項目管理控制措施

3.1、標(biāo)準(zhǔn)化招標(biāo)、提高建設(shè)項目合同管理的規(guī)范化水平

項目開發(fā)成本控制中,如何選擇一個優(yōu)質(zhì)的合作單位尤為重要,優(yōu)質(zhì)的合作單位不但能有利于成本的控制,還能創(chuàng)造更優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品,所以在項目的招標(biāo)階段,應(yīng)有一套標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)程序,公開、公平、公正的選取中標(biāo)單位。在確定中標(biāo)單位后工程項目各項工作的實施都是圍繞合同整體目標(biāo)來運行,針對建設(shè)工程項目合同而言,主要是指開發(fā)主體與設(shè)計、施工等單位,以建設(shè)工程任務(wù)為基準(zhǔn),從而簽訂的一種合同,具有經(jīng)濟(jì)屬性,因此有效的工程項目管理和成本控制是通過有效的合同管理來實現(xiàn)的。同時,在建設(shè)工程項目合同中還規(guī)定了各自履行的義務(wù)及解決爭議的方法。在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中,樓盤施工質(zhì)量、成本、進(jìn)度與企業(yè)產(chǎn)品生命周期及獲利空間息息相關(guān),而施工質(zhì)量、成本與進(jìn)度控制均由合同的履行來體現(xiàn)。由此可見,強(qiáng)化建設(shè)工程項目合同管理,正確處理合同糾紛及索賠等尤為重要。

3.2、強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量控制

強(qiáng)化質(zhì)量控制,有助于及時發(fā)現(xiàn)施工問題,分析施工工藝與合同要求、設(shè)計要求是否相符,經(jīng)由繪制動態(tài)過程控制圖與施工作業(yè)流程圖,可保證施工質(zhì)量。針對房地產(chǎn)項目部而言,必須要構(gòu)建全方位的現(xiàn)場管理模式,領(lǐng)導(dǎo)層要樹立質(zhì)量意識,以達(dá)合同質(zhì)量控制目標(biāo)。此外,必須要強(qiáng)化領(lǐng)導(dǎo)層的管理意識,定期開展工程部經(jīng)理會議,對質(zhì)量控制與安全管理進(jìn)行綜合部署,充分調(diào)動監(jiān)理人員的工作積極性,強(qiáng)化現(xiàn)場質(zhì)量驗收。

3.3、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項目組織協(xié)調(diào)

管理在房地產(chǎn)項目建設(shè)過程中,必須要做好項目部內(nèi)部關(guān)系協(xié)調(diào),積極協(xié)調(diào)內(nèi)部人際關(guān)系,優(yōu)化人員配置,職責(zé)分明。與此同時,要協(xié)調(diào)內(nèi)部組織關(guān)系,按照實際工作需要與人員自身優(yōu)勢,明確小組或成員工作目標(biāo)與權(quán)限,構(gòu)建信息溝通機(jī)制。另外,要協(xié)調(diào)項目部與外部的關(guān)系,包括施工單位、監(jiān)理單位、設(shè)計單位、質(zhì)量監(jiān)督站及其他。

3.4、加強(qiáng)相關(guān)的品牌建設(shè)

消費者的成熟度不斷的提高,而房地產(chǎn)相關(guān)的市場競爭也愈演愈烈,所以作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),加強(qiáng)企業(yè)的建設(shè)刻不容緩。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言,大量的言過其實的廣告對于品牌的構(gòu)建并沒有太多的幫助,反倒是如果房地產(chǎn)企業(yè)可以提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品以及優(yōu)秀的服務(wù),再通過較為真實的和恰當(dāng)?shù)男蜗笠?guī)劃以及媒體推薦等公關(guān)活動將企業(yè)的品牌進(jìn)行推廣,房地產(chǎn)企業(yè)就會逐漸形成屬于自己的、具有很高價值的品牌。但是房地產(chǎn)企業(yè)品牌建設(shè)并非一蹴而就,需要房地產(chǎn)企業(yè)鍥而不舍、堅持不懈的認(rèn)真開發(fā)每一個樓盤,讓房地產(chǎn)市場逐漸認(rèn)可本企業(yè)的品牌,才能最終形成屬于企業(yè)自身的形象和品牌。

房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理最終是以高效率的實現(xiàn)項目目標(biāo)為根本目的的,而且其項目管理的水平高低,也直接影響著房地產(chǎn)建筑的工期、質(zhì)量以及后期服務(wù)。因此,房地產(chǎn)企業(yè)必須不斷提高自己的核心競爭力才能在市場競爭中處于不敗之地,這就需要企業(yè)加強(qiáng)對項目的管理,從各個方面入手,對于存在的問題及時的解決,從而促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

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