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房地產(chǎn)市場的基本概念

時間:2023-06-18 10:31:07

導(dǎo)語:在房地產(chǎn)市場的基本概念的撰寫旅程中,學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑,好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文,愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感,引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。

第1篇

關(guān)鍵詞:城市化背景,房地產(chǎn)類課程設(shè)置,教學(xué)內(nèi)容設(shè)計

中圖分類號:F293.33-4

基金項目:河北工業(yè)大學(xué)教研立項支持項目

作者簡介:李素紅(1978-),女,漢族,河南湯陰人,河北工業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院,副教授,博士,研究方向:項目管理與風(fēng)險控制

杜娟(1992-),女,河北工業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院,本科生,專業(yè):工程管理

李天航(1994-),男,河北工業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院,本科生,專業(yè):工程管理

1引言

房地產(chǎn)是隨著城市化進(jìn)程的快速發(fā)展而發(fā)展起來的一個重要行業(yè)。城市化導(dǎo)致了人口的大量遷移和大規(guī)模的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),導(dǎo)致了對房地產(chǎn)的龐大需求。與當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展的趨勢不適應(yīng)的一個集中性問題是人力資源的素質(zhì)和數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到需求,整個產(chǎn)業(yè)的人才現(xiàn)狀難以滿足企業(yè)的現(xiàn)實需求。所有的房地產(chǎn)企業(yè)都希望得到復(fù)合型人才、高端人才,即具有綜合能力的人才,包括具備深厚的專業(yè)能力、熟練的業(yè)務(wù)能力、優(yōu)秀的協(xié)調(diào)溝通能力、極強(qiáng)的責(zé)任心等。人才因素成為了制約房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展的主要原因[1]。

在此背景下,我們要充分重視房地產(chǎn)類人才建設(shè)所面臨的機(jī)遇和挑戰(zhàn),在培養(yǎng)人的理念、方法和制度上與時俱進(jìn),不斷改進(jìn)。本論文旨在在房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展背景下,通過研究工程管理專業(yè)房地產(chǎn)類課程及其教學(xué)內(nèi)容設(shè)計,結(jié)合我校的工程管理專業(yè)課程設(shè)置情況,改善房地產(chǎn)類人才的培養(yǎng)體系,以培養(yǎng)適應(yīng)社會強(qiáng)大需求的房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)合型人才。

2國內(nèi)外房地產(chǎn)類課程設(shè)置現(xiàn)狀

2.1 國外房地產(chǎn)類課程設(shè)置現(xiàn)狀

國外房地產(chǎn)類課程的高等教育產(chǎn)生較早,部分發(fā)達(dá)國家已經(jīng)發(fā)展得比較成熟。而且,房地產(chǎn)專業(yè)教學(xué)的各個方面都受到社會、政府、高校等極大的重視。對比工程管理與房地產(chǎn)專業(yè),它們分別屬于不同的學(xué)科領(lǐng)域。工程管理專業(yè)通常設(shè)置在工學(xué)院與土木工程相關(guān)的學(xué)系內(nèi),也有些學(xué)校在工學(xué)院中獨立設(shè)系。而房地產(chǎn)專業(yè)通常設(shè)在商學(xué)院隸屬于工商管理學(xué)科,有時獨立設(shè)系,有時與金融、保險等為同一個系??傮w分析,國外的房地產(chǎn)類專業(yè)設(shè)置特點[2]體現(xiàn)在:(1)加強(qiáng)通識教育的核心地位。(2)結(jié)合經(jīng)濟(jì)管理和城市規(guī)劃的專業(yè)課程。(3)創(chuàng)新教育教學(xué)模式。教學(xué)模式靈活多變,在教學(xué)上采用的是案例式、沙龍式課程、工作坊、角色扮演、實地考察、講座和開展項目等不同的教學(xué)形式,組織學(xué)生分組討論或辯論,課外學(xué)生獨立或合作完成課程作業(yè),并提供充分的討論和演講機(jī)會,激發(fā)學(xué)生創(chuàng)造性思考,培育團(tuán)隊精神。(4)專業(yè)與行業(yè)之間的聯(lián)系和合作密切。比如請房地產(chǎn)管理人員、房地產(chǎn)公司的決策者以及城市規(guī)劃師等行業(yè)人士授課,更好地促進(jìn)就業(yè)和服務(wù)社會。

2.2 國內(nèi)房地產(chǎn)類課程設(shè)置現(xiàn)狀

對國內(nèi)大學(xué)的整體情況進(jìn)行初步調(diào)研之后,我們重點分析了幾所知名度較高的大學(xué)。調(diào)研結(jié)果顯示,各個學(xué)校的專業(yè)主干課程中都會包含房地產(chǎn)類課程。如房地產(chǎn)開發(fā)類,包括房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營、房地產(chǎn)開發(fā)概論等課程;房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)類以及物業(yè)管理類的培養(yǎng)學(xué)時相對較多;房地產(chǎn)市場營銷類、城市規(guī)劃類和房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)、政策類的課程大多屬于專業(yè)選修課程,課時較少。上述課程基本上涵蓋了工程管理專業(yè)房地產(chǎn)類課程的主要內(nèi)容。同時房地產(chǎn)集中實踐類課程也十分重要,一般是與其開設(shè)的房地產(chǎn)類課程內(nèi)容相聯(lián)系的,其中比較典型的有:房地產(chǎn)項目可行性分析、房地產(chǎn)市場調(diào)研、房地產(chǎn)估價課程設(shè)計等。我校的工程管理專業(yè)開設(shè)的房地產(chǎn)類課程很少,專業(yè)核心課程僅有房地產(chǎn)項目策劃和房地產(chǎn)經(jīng)營與開發(fā),且課時較少,因此學(xué)生無法系統(tǒng)地學(xué)習(xí)房地產(chǎn)類課程,很難形成全面系統(tǒng)的知識體系來滿足房地產(chǎn)市場對人才的需求。

通過上述分析,國內(nèi)大部分高校房地產(chǎn)類相關(guān)課程欠缺,課程設(shè)置缺乏系統(tǒng)性,我校的工程管理專業(yè)的房地產(chǎn)方向課程設(shè)置更不明確[3]。因此,我們結(jié)合我校現(xiàn)狀以及調(diào)研數(shù)據(jù)資料,對房地產(chǎn)類課程及其內(nèi)容進(jìn)行設(shè)計,具有重要的理論價值和實踐指導(dǎo)意義。

3 房地產(chǎn)類人才培養(yǎng)的調(diào)研分析

在城市化背景下,為了更好地滿足社會對房地產(chǎn)類人才的需求,我們分別針對房地產(chǎn)企業(yè)人員和在校學(xué)生進(jìn)行了問卷調(diào)研,以發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)類人才培養(yǎng)中存在的問題,更好地設(shè)計房地產(chǎn)類教學(xué)課程及其教學(xué)內(nèi)容。

3.1 房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)研

為了有效地開展調(diào)研工作,我們先對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)驗豐富的員工進(jìn)行了訪談,然后有針對性地設(shè)計了調(diào)研問卷,主要圍繞房地產(chǎn)理論和實踐課程的內(nèi)容設(shè)置情況,以了解房地產(chǎn)企業(yè)對學(xué)生知識、經(jīng)驗和能力方面的需求。問卷共調(diào)研了20位資深的房地產(chǎn)企業(yè)管理人員。調(diào)研結(jié)果發(fā)現(xiàn),房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為大學(xué)生在從事房地產(chǎn)工作時面臨的主要困難是實踐經(jīng)驗和專業(yè)知識的欠缺,著重提升大學(xué)生的專業(yè)素養(yǎng)是一個亟待解決的問題。調(diào)研顯示,企業(yè)管理人員鼓勵學(xué)生參加房地產(chǎn)類前言講座,了解房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀、發(fā)展方向和趨勢,建議學(xué)生多參加房地產(chǎn)類競賽,如房地產(chǎn)策劃大賽、算量大賽、房地產(chǎn)專業(yè)知識競賽等,還建議學(xué)生多參加一些社會實踐調(diào)研活動,如房地產(chǎn)市場調(diào)研、房地產(chǎn)項目可行性分析、房地產(chǎn)項目管理沙盤模擬等。在專業(yè)課程內(nèi)容的設(shè)置方面,大部分建議開設(shè)建設(shè)與房地產(chǎn)法規(guī)、房地產(chǎn)策劃、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營、房地產(chǎn)估價、物業(yè)管理等課程。

3.2 在校學(xué)生調(diào)研

學(xué)生問卷部分主要調(diào)研了學(xué)生對房地產(chǎn)類課程的學(xué)習(xí)興趣、了解程度和對課程內(nèi)容的需求等,在考慮學(xué)生需求的情況下完善房地產(chǎn)類課程設(shè)置。調(diào)研結(jié)果顯示,學(xué)生對于從事房地產(chǎn)行業(yè)的工作很有興趣,但是比較缺乏信心。學(xué)生不太關(guān)注房地產(chǎn)的最新發(fā)展動態(tài),大部分人只是主要通過網(wǎng)絡(luò)途徑偶爾關(guān)注,因此高校可通過開設(shè)一些前沿課程或講座幫助學(xué)生了解房地產(chǎn)行業(yè)的最新發(fā)展動態(tài)。目前高校開設(shè)的房地產(chǎn)類課程較少,大部分學(xué)生認(rèn)為不能滿足房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展對復(fù)合型人才的需求,希望學(xué)校能夠增加房地產(chǎn)類核心課程,如房地產(chǎn)營銷、房地產(chǎn)策劃等。學(xué)生非常愿意參加房地產(chǎn)類課程實踐活動,例如房地產(chǎn)類競賽、調(diào)研活動,尤其是實習(xí),希望增加此類課程的開設(shè)比例。學(xué)生主要參加了房地產(chǎn)策劃大賽和BIM(建筑信息模型)大賽,希望通過比賽能夠增強(qiáng)實踐動手能力??傊?,在學(xué)生看來,將來從事房地產(chǎn)工作,面臨的主要困難是專業(yè)知識不足,因此學(xué)校應(yīng)當(dāng)設(shè)計系統(tǒng)的房地產(chǎn)類課程體系,使學(xué)生更好地適應(yīng)社會的需求。

4 工程管理專業(yè)中房地產(chǎn)類課程及其教學(xué)內(nèi)容設(shè)計

4.1 工程管理專業(yè)中房地產(chǎn)類課程設(shè)置

結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢、國內(nèi)外課程設(shè)置的現(xiàn)狀以及對房地產(chǎn)企業(yè)人員和工程管理專業(yè)在校學(xué)生的調(diào)研,本論文從理論和實踐環(huán)節(jié)設(shè)計豐富多樣的房地產(chǎn)類課程,主要從專業(yè)基礎(chǔ)課、專業(yè)必修課、專業(yè)選修課、前沿課程(或講座)、集中實踐課、專業(yè)競賽六個方面進(jìn)行設(shè)計,具體設(shè)置的課程如下表所示。

4.2工程管理專業(yè)房地產(chǎn)類課程教學(xué)內(nèi)容設(shè)計

1.專業(yè)基礎(chǔ)課

《城市規(guī)劃與管理》主要內(nèi)容包括:城市總體空間布局的原則和要求,城市工程系統(tǒng)規(guī)劃理論,城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)行政管理的理論,城市規(guī)劃的法規(guī)制定、城市規(guī)劃的行業(yè)管理,城市規(guī)劃的編制和審批管理,城市規(guī)劃的實施和監(jiān)督檢查管理等。

《房地產(chǎn)制度與法規(guī)》主要內(nèi)容包括:房地產(chǎn)法律規(guī)范概述、房地產(chǎn)開發(fā)用地法律與制度、城鄉(xiāng)規(guī)劃法律與制度、城市房屋拆遷法律與制度、工程建設(shè)法律與制度、房地產(chǎn)開發(fā)法律與制度、房地產(chǎn)交易法律與制度、房地產(chǎn)登記法律與制度、房地產(chǎn)中介服務(wù)法律與制度、物業(yè)服務(wù)法律與制度等。

2.專業(yè)必修課

《房地產(chǎn)項目策劃》旨在提高學(xué)生對于房地產(chǎn)開發(fā)項目全程策劃的能力。教學(xué)主要內(nèi)容有:項目的前期定位策劃(包括市場調(diào)研,項目定位,項目的經(jīng)濟(jì)效益分析等)、項目的推廣整合策劃(包括項目的VI設(shè)計,項目推廣期、促銷期、強(qiáng)銷期、收盤期投放多種媒體的廣告方案設(shè)計和各種促銷活動的策劃方案等)、項目的銷售招商策劃(分階段銷售價格的確定,項目的商業(yè)部分還要進(jìn)行業(yè)態(tài)定位策劃和招商策劃)等。

《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》系統(tǒng)地介紹房地產(chǎn)經(jīng)營與管理全過程的理論與實踐,主要內(nèi)容包括:房地產(chǎn)投資決策和經(jīng)營決策、房地產(chǎn)企業(yè)融資、房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期工作、房地產(chǎn)建設(shè)過程的管理(包括勘察設(shè)計、招標(biāo)、建設(shè)等)、房地產(chǎn)項目的營銷管理、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項目后評價、房地產(chǎn)經(jīng)營與管理案例等。

《房地產(chǎn)項目招投標(biāo)與合同管理》結(jié)合建筑工程管理的實際介紹了工程招投標(biāo)與合同管理,主要內(nèi)容為:房地產(chǎn)市場相關(guān)法規(guī)、房地產(chǎn)項目招標(biāo)投標(biāo)概論(招投標(biāo)包括招標(biāo)、投標(biāo)、開標(biāo)、評標(biāo)、中標(biāo)等);合同管理包括監(jiān)理合同、房地產(chǎn)項目勘察設(shè)計合同、房地產(chǎn)項目施工合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、材料設(shè)備供應(yīng)合同、保險合同、擔(dān)保合同、合同管理、合同爭議、總分包合同、國際工程合同管理等。

《房地產(chǎn)市場營銷》是以營銷過程為主線,系統(tǒng)介紹房地產(chǎn)市場營銷的理論、內(nèi)容和方法、操作思路、操作流程、操作方法及實務(wù)操作內(nèi)容,并包含案例分析和對國內(nèi)外房地產(chǎn)市場營銷的新經(jīng)驗、新成果、新理念進(jìn)行解讀。主要課程內(nèi)容包括:房地產(chǎn)市場營銷導(dǎo)論,房地產(chǎn)市場營銷環(huán)境分析,房地產(chǎn)市場交易形式、房地產(chǎn)消費者購買行為分析,房地產(chǎn)市場調(diào)查,房地產(chǎn)市場細(xì)分和市場定位,房地產(chǎn)企業(yè)競爭戰(zhàn)略、房地產(chǎn)市場營銷戰(zhàn)略,房地產(chǎn)產(chǎn)品策略,房地產(chǎn)價格策略,房地產(chǎn)營銷渠道策略,房地產(chǎn)促銷策略,房地產(chǎn)市場營銷管理,房地產(chǎn)銷售與管理。

《物業(yè)管理》主要教學(xué)內(nèi)容包括:物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展,物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié),物業(yè)管理性質(zhì)與基本理論,業(yè)主自治管理,物業(yè)服務(wù)企業(yè),前期物業(yè)管理服務(wù),物業(yè)綜合管理服務(wù),物業(yè)經(jīng)營管理,物業(yè)管理的招投標(biāo),物業(yè)服務(wù)企業(yè)人力資源管理,物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量,物業(yè)管理資金等。

3.專業(yè)選修課

《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)》通過對房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展中的功能透視,闡明房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用,主要介紹房地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)供求管理、房地產(chǎn)價格、房地產(chǎn)周期、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)與住房制度、房地產(chǎn)稅收、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控、房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展等內(nèi)容。

《房地產(chǎn)估價理論與方法》是集經(jīng)濟(jì)學(xué)和工程技術(shù)知識于一體的一門專業(yè)課程,內(nèi)容包括:房地產(chǎn)的基本概念以及房地產(chǎn)價格的特征、房地產(chǎn)與房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)價格、房地產(chǎn)估價原則與估價程序、影響房地產(chǎn)價格的內(nèi)部和外部因素、房地產(chǎn)估價的基本原則和程序、房地產(chǎn)估價的幾種方法及其應(yīng)用、房地產(chǎn)估價報告等。

《房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理》主要內(nèi)容包括:風(fēng)險管理系統(tǒng)、房地產(chǎn)項目風(fēng)險識別、房地產(chǎn)項目風(fēng)險估計、房地產(chǎn)項目風(fēng)險評價決策、房地產(chǎn)項目風(fēng)險回避、房地產(chǎn)項目風(fēng)險控制、房地產(chǎn)項目風(fēng)險轉(zhuǎn)移、房地產(chǎn)項目風(fēng)險自留。

4.前言課程(或講座)

《房地產(chǎn)政策及最新發(fā)展動態(tài)講座》內(nèi)容可大致包括四個方面:宏觀經(jīng)濟(jì)熱點問題解析、金融形勢與發(fā)展戰(zhàn)略、區(qū)域經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)投資戰(zhàn)略、房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及發(fā)展等。通過多內(nèi)容、多層次的講座使學(xué)生對房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀有初步的把握和認(rèn)識,并且逐步滲透給學(xué)生分析房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀的方法,幫助學(xué)生在以后的工作中獨立認(rèn)識思考現(xiàn)象背后的本質(zhì),及時把握住機(jī)遇。

《國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的人才戰(zhàn)略講座》主要通過邀請企業(yè)專業(yè)人士,介紹房地產(chǎn)企業(yè)所需要的各類人才,從房地產(chǎn)企業(yè)人才招聘、人才培養(yǎng)、人才儲備、人才管理、績效管理、薪酬管理等角度進(jìn)行人才戰(zhàn)略分析。學(xué)生通過了解房地產(chǎn)企業(yè)的人才戰(zhàn)略,結(jié)合人力資源結(jié)構(gòu),制定適合自身發(fā)展的職業(yè)規(guī)劃,可針對性地提高自己的技能水平,提高自身的綜合素質(zhì)。

第2篇

在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)社會中,房地產(chǎn)業(yè)廣泛而活躍的融資活動必須通過市場關(guān)系才能進(jìn)行。房地產(chǎn)金融對房地產(chǎn)市場的發(fā)展起到了積極的推動作用。

(一)房地產(chǎn)金融的基本概念

房地產(chǎn)金融有廣義和狹義之分,廣義的房地產(chǎn)金融,是與房地產(chǎn)活動有關(guān)的一切金融活動。狹義的房地產(chǎn)金融表現(xiàn)為一些具體的金融形式,如對房地產(chǎn)銀行發(fā)行債券,成立住房儲蓄機(jī)構(gòu),安排房地產(chǎn)企業(yè)和基金上市,成立按揭類的證券公司,抵押貸款證券化等等。我國目前的房地產(chǎn)金融現(xiàn)狀,還沒有形成真正意義上的房地產(chǎn)金融。房地產(chǎn)金融分為房產(chǎn)金融與地產(chǎn)金融。

(二)房地產(chǎn)金融的作用

房地產(chǎn)金融在國民經(jīng)濟(jì)和人們?nèi)粘I钪械牡匚慌c作用日益突出。房地產(chǎn)金融行為對個人住房、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營和經(jīng)濟(jì)市場的有效性有著直接的影響。

1、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營離不開房地產(chǎn)金融

金融的聚資功能起著資金蓄積起來的作用。它將一定時間內(nèi)暫時閑置的、相對零散的資金集中在一起,以滿足大規(guī)模的投資需求。而房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中土地購買、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、房產(chǎn)銷售、房地產(chǎn)經(jīng)營這四個階段緊密相聯(lián),環(huán)環(huán)相扣,資金成為銜接各個環(huán)節(jié)的關(guān)鍵因素。另外,房地產(chǎn)的生產(chǎn)周期長,資金需求密集,資金供需間存在時間差。解決這個時間差,就需要金融支持。房地產(chǎn)金融的健康穩(wěn)定對房地產(chǎn)系統(tǒng)的健康穩(wěn)定至關(guān)重要。

2、目前居民購買力需要房地產(chǎn)金融的支持

我國在1998年進(jìn)行了住房制度改革,由實物分配過渡為貨幣分配。居民和單位職工通過個人按揭貸款實現(xiàn)住房需求。居民的住宅消費需求構(gòu)成了房地產(chǎn)金融增長的堅實基礎(chǔ)。而長期穩(wěn)定的金融支持政策是改善人民居住水平、培育支柱產(chǎn)業(yè)必需的制度保障。

3、地產(chǎn)金融調(diào)節(jié)房地產(chǎn)業(yè)的金融屬性

房地產(chǎn)價格上漲過快容易造成市場價格過分偏離其真實價值,從而產(chǎn)生泡沫,一旦泡沫破滅,房地產(chǎn)價格下跌,作為抵押物的房地產(chǎn)就會貶值甚至大幅縮水,給銀行帶來不小的損失。我國自房地產(chǎn)市場建立以來,房地產(chǎn)市場的發(fā)展就和金融市場的發(fā)展緊密地聯(lián)系在一起。購房抵押貸款使消費者的潛在購房需求得以轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實需求,開發(fā)企業(yè)獲得的銀行開發(fā)貸款促使其完成新建項目的建設(shè)。當(dāng)國家決定對宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)行調(diào)控時,作為主要調(diào)控工具之一的金融手段,不可避免地要對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生影響,特別是當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)對于金融業(yè)依存度越高時,所產(chǎn)生的影響也將越大。

二、我國房地產(chǎn)金融的風(fēng)險種類以及風(fēng)險的防范

(一)我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險的種類

1、房地產(chǎn)金融風(fēng)險主要集中在商業(yè)銀行

房地產(chǎn)業(yè)先天具備的高風(fēng)險性以及和金融的天然聯(lián)系決定了房地產(chǎn)金融風(fēng)險的必然存在。一方面,金融業(yè)務(wù)與金融機(jī)構(gòu)之間存在著密切的相互聯(lián)系,一旦產(chǎn)生風(fēng)險往往相互連累,且房地產(chǎn)金融風(fēng)險屬于一種消極的外部效應(yīng)。另一方面,金融部門經(jīng)營的外部環(huán)境變化,也可能使整個金融部門都遭遇系統(tǒng)性風(fēng)險,從而造成大損失。在當(dāng)前,我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險主要集中表現(xiàn)在商業(yè)銀行。

2、土地儲備貸款存在隱性風(fēng)險

由于各地城市開發(fā)和改造的規(guī)模都很大,土地的資產(chǎn)價值較高,因此,土地購置的融資要求十分巨大,而土地儲備屬于政府行為,使得土地的購置和開發(fā)非常容易獲得商業(yè)銀行的巨額貸款。土地收購和開發(fā)的資金來源主要是銀行貸款,而還款則主要依靠土地出讓金。此外,土地的價格本身也是頻繁波動的,這些都增加了土地購置與開發(fā)貸款的隱性風(fēng)險。

3、個人住房消費信貸違約風(fēng)險

隨著越來越多的個人住房商業(yè)貸款進(jìn)入風(fēng)險暴露期,銀行的潛在風(fēng)險不斷加大。個人購房資金的70%至80%來自于銀行,而貸款的償還則依賴于未來收入的預(yù)期。盡管我國當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展形勢較好,但對未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好預(yù)期具有不確定性。一旦經(jīng)濟(jì)形勢或購房者自身等因素導(dǎo)致未來良好收入預(yù)期沒有實現(xiàn),最終的風(fēng)險將轉(zhuǎn)移給銀行,因此其潛在的金融風(fēng)險較大。

(二)我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險的防范措施

對房地產(chǎn)金融風(fēng)險的防范,應(yīng)根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要,適應(yīng)國內(nèi)國際經(jīng)濟(jì)形勢的不斷變化,因此,可以從以下幾個角度進(jìn)行考慮。

1、積極推動房地產(chǎn)貸款證券化

當(dāng)前,我國房地產(chǎn)融資渠道仍然比較單一,房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源仍以銀行貸款為主,我們必須盡快建立多元化房地產(chǎn)融資機(jī)制,將目前集中的銀行貸款融資轉(zhuǎn)化到銀行貸款、房地產(chǎn)信托、住房資產(chǎn)證券化等多種融資渠道模式,以構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)多元化融資體系,這是化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險的必由之路。

2、完善土地管理模式

如何有效的發(fā)展土地市場,制定適合發(fā)展形勢的土地制度方面的政策,是預(yù)防房地產(chǎn)金融風(fēng)險的關(guān)鍵因素之一。我國目前的土地儲備制度,在規(guī)范土地市場、增加政府土地收益等方面效果明顯,但其負(fù)面效應(yīng)對房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展也產(chǎn)生了很大的影響。要保持房地產(chǎn)市場的可持續(xù)發(fā)展,應(yīng)該在條件成熟時進(jìn)行土地制度改革,加快土地管理模式的轉(zhuǎn)變,加強(qiáng)對土地供應(yīng)的監(jiān)管。

3、加大中央銀行的監(jiān)管力度

對于國家而言,房地產(chǎn)金融市場的穩(wěn)定具有重要的作用,國家必須加強(qiáng)對房地產(chǎn)金融市場的宏觀調(diào)控,有效控制房地產(chǎn)金融風(fēng)險,引導(dǎo)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)有序競爭,保證房地產(chǎn)金融市場的健康發(fā)展。中央銀行應(yīng)對房地產(chǎn)市場進(jìn)行深入的調(diào)查和分析,提高自身研究判斷的準(zhǔn)確性,建立房地產(chǎn)風(fēng)險預(yù)警體系,實行房地產(chǎn)市場信息披露制度,及時發(fā)出預(yù)報,果斷采取相應(yīng)措施,對金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行調(diào)控和引導(dǎo),加大監(jiān)管力度。

4、加強(qiáng)房地產(chǎn)金融法律法規(guī)制度的建設(shè)

確定房地產(chǎn)金融的法律地位,同時要建立健全有關(guān)房地產(chǎn)金融的法律法規(guī),創(chuàng)造有利于房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)發(fā)展的良好環(huán)境。制定適合房地產(chǎn)金融市場不斷發(fā)展的政策、法規(guī),保證房地產(chǎn)金融市場的健康發(fā)展,有效控制房地產(chǎn)金融風(fēng)險。

5、 建立個人及房地產(chǎn)企業(yè)信用制度

針對我國目前存在的個人及企業(yè)信用的信息零碎、不充分,信息不對稱等現(xiàn)象,逐步建立適合我國國情的個人及企業(yè)的信用制度,以經(jīng)濟(jì)法律的手段對個人及企業(yè)的行為形成外部約束,有效避免信息不對稱現(xiàn)象的發(fā)生,從而可以有效地防止"道德風(fēng)險"。

三、我國房地產(chǎn)金融存在的問題

我國房地產(chǎn)金融起步較晚發(fā)展較快,加上市場本身存在各種問題,于是在發(fā)展的過程中難免會出現(xiàn)一些問題。綜合來看,我國房地產(chǎn)金融主要存在以下問題:

(一)房地產(chǎn)金融風(fēng)險較多

上文已經(jīng)闡述了房地產(chǎn)金融市場中所存在的風(fēng)險。由于這些風(fēng)險的存在會使得房地產(chǎn)市場出現(xiàn)風(fēng)險,一旦房地產(chǎn)市場出現(xiàn)風(fēng)險,必將給銀行給個人造成嚴(yán)重危害。

(二)我國房地產(chǎn)金融資金運作效率較低

由于我國房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)不健全,并且缺乏科學(xué)的管理和經(jīng)營,使得房地產(chǎn)市場資金的配置效率低下,直接導(dǎo)致的后果是社會資金向房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的流動有限,難以滿足房地產(chǎn)龐大的資金需求。金融機(jī)構(gòu)大量的貸款很有可能無法及時收回,產(chǎn)生諸多的流動風(fēng)險。

第3篇

3.1評價指標(biāo)體系構(gòu)建的目的

構(gòu)建科學(xué)的房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力評價指標(biāo)體系,是房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力評價的基礎(chǔ)性工作。構(gòu)建評價指標(biāo)的目的是為了描述系統(tǒng)狀態(tài)或方案效果,為決策提供相關(guān)信息。所謂指標(biāo)體系是由一系列相互聯(lián)系、相互制約的指標(biāo)組成的科學(xué)完整的總體,各指標(biāo)間相互關(guān)系是該系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)。

3.2房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力評價指標(biāo)體系設(shè)立的原則

(1)系統(tǒng)性原則房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力的高低是由多種因素共同作用決定的,既有內(nèi)部因素的影響,也有外部環(huán)境的制約,是所有因素綜合作用的反映,因此房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力評價指標(biāo)體系的設(shè)立必須遵循系統(tǒng)性的原則。

(2)科學(xué)性原則房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力評價指標(biāo)體系是一個龐大的工程,涉及的評價指標(biāo)很多,并且每一級的評價指標(biāo)又涉及很多的因素,這些評價指標(biāo)的設(shè)定應(yīng)滿足科學(xué)性的要求。首先,評價指標(biāo)的設(shè)定應(yīng)符合國際慣例,向國際權(quán)威的評價結(jié)構(gòu)過渡,又要符合房地產(chǎn)營銷的特性;其次,評價指標(biāo)是房地產(chǎn)企業(yè)自身狀況和實踐經(jīng)驗的理論概括和抽象;再次,評價指標(biāo)體系的設(shè)計應(yīng)規(guī)范科學(xué)、有充分的理論依據(jù)。

(3)針對性原則該營銷能力評價指標(biāo)體系的設(shè)立必須針對房地產(chǎn)企業(yè)市場營銷的特點進(jìn)行,因為房地產(chǎn)市場營銷自身的特性,導(dǎo)致房地產(chǎn)營銷能力評價指標(biāo)的確定在借鑒營銷能力評價指標(biāo)的基礎(chǔ)上,還必須針對房地產(chǎn)全程營銷的特點。

3.3房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力評價指標(biāo)體系的邏輯框架

房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力的評價指標(biāo)體系是由房地產(chǎn)營銷的各方面特征及其相互關(guān)系的多個指標(biāo)所構(gòu)成的具有內(nèi)在結(jié)構(gòu)的有機(jī)整體。在參考國內(nèi)外關(guān)于市場營銷能力評價指標(biāo)體系設(shè)計的相關(guān)文獻(xiàn)和對房地產(chǎn)公司深入調(diào)查之后,將房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力評價指標(biāo)體系分為三層,既包括目標(biāo)層(A)、準(zhǔn)則層(Bi,i=1,2,……,n)和指標(biāo)層(Bij,j=1,2,……,n),同時確定衡量指標(biāo)層各個指標(biāo)的具體評價因素。

3.4指標(biāo)構(gòu)建的方法

指標(biāo)體系的建立主要是指標(biāo)選取及指標(biāo)之間結(jié)構(gòu)關(guān)系的確立。對于營銷能力評價指標(biāo)體系這樣一個復(fù)雜系統(tǒng),指標(biāo)的選取和指標(biāo)體系的確定比較困難,既要求對相關(guān)理論(房地產(chǎn)全程營銷理論,模糊綜合評價理論等)有深邃的把握,也要求必須具備豐富的經(jīng)驗。因此,本指標(biāo)體系的建立過程是定性分析和定量研究相結(jié)合。定性分析主要是從評價的目標(biāo)和原則出發(fā),考慮評價指標(biāo)的充分性、穩(wěn)定性、可行性、必要性以及指標(biāo)與評價方法的協(xié)同等因素,是主觀確定指標(biāo)和指標(biāo)結(jié)構(gòu)的過程。定量研究則是指通過一系列檢驗,使指標(biāo)體系更加科學(xué)和合理的過程,二者相輔相成。本章在構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力評價指標(biāo)體系時采用了德爾菲法,具體的構(gòu)建過程如下:

(1)確定目標(biāo)采用德爾菲法進(jìn)行調(diào)查的目的是要通過調(diào)查確定一套適合房地產(chǎn)企業(yè)的營銷能力評價指標(biāo)體系。

(2)設(shè)置指標(biāo)預(yù)選集在對目標(biāo)分析的基礎(chǔ)上,對目標(biāo)進(jìn)行分解,分解出一系列與目標(biāo)有關(guān)的基本概念,如營銷戰(zhàn)略、營銷策略、營銷推廣等等。然后再對這些概念進(jìn)行深入加工或進(jìn)一步分解,最后形成一系列描述目標(biāo)屬性的指標(biāo)。在得出指標(biāo)后,還要對指標(biāo)間的關(guān)系以及指標(biāo)與目標(biāo)間的關(guān)系進(jìn)行分析,對一些指標(biāo)群按一定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行聚類,最后得出一個初步的指標(biāo)集。這一階段要盡可能多地選取指標(biāo)以構(gòu)成候選指標(biāo)集。最后設(shè)置調(diào)查表對指標(biāo)體系進(jìn)行選擇。

(3)調(diào)查表的設(shè)計調(diào)查表是運用德爾菲法向?qū)<艺髟円庖姷闹匾ぞ吆托畔⒌闹饕獊碓矗贫ǖ膬?yōu)劣直接關(guān)系著調(diào)查結(jié)果的優(yōu)劣。本文設(shè)計調(diào)查表的目的,是在保證指標(biāo)全面性前提下,對設(shè)置的指標(biāo)預(yù)選集進(jìn)行指標(biāo)篩選,盡可能把那些對目標(biāo)影響很小的指標(biāo)剔除出去,以保證評價評價指標(biāo)體系的效率,以盡量少的“主要”指標(biāo)來評價研究對象。

(4)選擇專家在調(diào)查表制定完之后,就要根據(jù)此選擇專家。專家選擇的如何,也是德爾菲法能否成功的關(guān)鍵之一,要想保證德爾菲法取得好的效果,在選擇專家時,應(yīng)選擇那些在市場營銷領(lǐng)域、房地產(chǎn)經(jīng)營管理領(lǐng)域的專家和在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)策劃企業(yè)一線工作的營銷人員和策劃人員。經(jīng)驗證明,一個身居要職的專家匆忙填寫的調(diào)查表,往往不如一般專家經(jīng)過深思熟慮填寫的調(diào)查表更有價值。為保證專家的代表性,應(yīng)注意專家代表的構(gòu)成和分布。由于房地產(chǎn)營銷的實踐性的特點,本次調(diào)查選擇專家30名,筆者請該公司銷售策劃部的8位管理和技術(shù)人員,策劃公司的6位資深工作人員,西北農(nóng)林科技大學(xué)經(jīng)管學(xué)院的3位老師和3位在讀碩士參與了房地產(chǎn)企業(yè)評價指標(biāo)體系的確定。

(5)發(fā)函在擬定好調(diào)查表后,將調(diào)查表交給各位專家,請他們盡快填寫并返回。

(6)回收調(diào)查表,綜合處理確定結(jié)果本次調(diào)查發(fā)出調(diào)查問卷30份,收回30份,回收率100%,并且對調(diào)查結(jié)果進(jìn)行檢驗。

(7)指標(biāo)體系構(gòu)建各指標(biāo)經(jīng)過上述檢驗,得到了較滿意的評價指標(biāo)體系。

3.5房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力評價指標(biāo)的設(shè)定

目前房地產(chǎn)市場營銷已處于全程營銷階段,全程營銷包括:制定房地產(chǎn)營銷戰(zhàn)略,市場調(diào)研,項目定位,營銷組合策略和營銷實施保證五大部分組成,基本包括了市場營銷中的各個主要環(huán)節(jié)[13]。所以,每個環(huán)節(jié)的營銷競爭力都會影響到房地產(chǎn)企業(yè)的整體市場競爭力。因此,對房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力進(jìn)行評價就必須運用一定的方法對房地產(chǎn)企業(yè)市場營銷各環(huán)節(jié)的營銷能力進(jìn)行全面評價,得出總體評價結(jié)果。房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)自己的實際情況,依據(jù)全面性、靈活性、可測性和敏感性原則來確定市場營銷評價指標(biāo)體系。筆者在參考國內(nèi)外關(guān)于市場營銷能力評價指標(biāo)體系設(shè)計的相關(guān)文獻(xiàn)和對該房地產(chǎn)公司深入調(diào)查之后,確定該企業(yè)營銷能力評價指標(biāo)體系,見表3-1。

(1)房地產(chǎn)營銷戰(zhàn)略(B1)房地產(chǎn)營銷戰(zhàn)略是房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)自身的狀況所作的企業(yè)發(fā)展的總體規(guī)劃,房地產(chǎn)營銷戰(zhàn)略規(guī)定了營銷活動的基本方向,使?fàn)I銷能力聚焦,進(jìn)而使?fàn)I銷能力得到最大程度的發(fā)揮。房地產(chǎn)企業(yè)營銷戰(zhàn)略的指標(biāo)層包括戰(zhàn)略目標(biāo)、土地戰(zhàn)略、資金戰(zhàn)略、品牌戰(zhàn)略。a戰(zhàn)略目標(biāo)(B11)。評價戰(zhàn)略目標(biāo)從戰(zhàn)略目標(biāo)是否與企業(yè)的總體經(jīng)營目標(biāo)一致和戰(zhàn)略目標(biāo)是否切合企業(yè)自身情況兩個因素來衡量[14]。b土地戰(zhàn)略(B12)。土地是房地產(chǎn)業(yè)的命脈。土地戰(zhàn)略通過土地的區(qū)位和土地獲得的成本兩個因素來衡量。c資金戰(zhàn)略(B13)。資金戰(zhàn)略通過融資渠道是否便捷,資金使用成本的高低,營銷過程中有無資金缺乏現(xiàn)象這三個因素來衡量。d品牌戰(zhàn)略(B14)。品牌戰(zhàn)略通過品牌戰(zhàn)略規(guī)劃是否明確,項目品牌定位是否明確,項目品牌是否帶動企業(yè)品牌的樹立三個因素來衡量[15]。

(2)房地產(chǎn)市場調(diào)查(B2)房地產(chǎn)市場調(diào)查是房地產(chǎn)營銷策劃的前提和基礎(chǔ),即是企業(yè)活動的起點,又貫穿于企業(yè)營銷策劃活動的全過程,是企業(yè)營銷策劃活動必不可少的組成部分。房地產(chǎn)市場調(diào)查的指標(biāo)包括營銷環(huán)境調(diào)查(B21),消費者行為調(diào)查(B22),房地產(chǎn)市場狀況調(diào)查(B23),房地產(chǎn)市場競爭情況調(diào)查(B24),房地產(chǎn)價格調(diào)查(B25)五部分。房地產(chǎn)市場調(diào)查的這五個指標(biāo)可通過市場調(diào)查信息的可利用度、可信度,市場調(diào)查的投入產(chǎn)出比,企業(yè)是否定期有目的進(jìn)行市場調(diào)查,市場調(diào)查內(nèi)容是否全面來衡量[16]。

(3)房地產(chǎn)項目定位(B3)房地產(chǎn)項目定位是通過市場調(diào)研,營銷策劃分析,依據(jù)消費者需求的差異性,將房地產(chǎn)市場細(xì)分為若干個子市場,在此基礎(chǔ)上確定企業(yè)的目標(biāo)顧客市場,作好市場定位,以保證設(shè)計的房地產(chǎn)產(chǎn)品滿足消費者的需求,制定的營銷策略有的放矢。在對房地產(chǎn)項目定位的評價中主要選擇市場細(xì)分,目標(biāo)市場的選擇和定位,房地產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計三個指標(biāo)來進(jìn)行。a市場細(xì)分(B31)。市場細(xì)分通過市場細(xì)分是否科學(xué)合理,細(xì)分后市場是否具有差異性和可進(jìn)入性兩個因素來衡量。b目標(biāo)市場的選擇和定位(B32)。市場定位包含多方面的內(nèi)容。比如項目的目標(biāo)客戶群的定位,房子是要賣給什么人的,對這些人進(jìn)行全面的分析,找出他們的需求;項目自身的定位,通過對市場的研究,結(jié)合項目的背景、先天條件、目標(biāo)客戶及區(qū)域內(nèi)項目間的比較,確定項目的整體形象、文化內(nèi)涵、項目檔次、進(jìn)而對項目的功能進(jìn)行定位,包括室內(nèi)空間和室外空間,對功能進(jìn)行系統(tǒng)策劃,滿足客戶需要。市場定位是相對的而不是絕對的,定位的目的,是使項目的規(guī)劃設(shè)計、項目的銷售具有一定購傾向性,吸引目標(biāo)客戶。目標(biāo)市場的選擇和定位通過目標(biāo)市場是否符合企業(yè)自身的開發(fā)能力,目標(biāo)市場是否符合企業(yè)自身營銷能力,目標(biāo)市場的選擇是否實現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)三個因素來衡量[17]。c房地產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(B33)。一個項目的規(guī)劃設(shè)計及建筑方案的形成,要求制定者既要懂得市場,有豐富的房地產(chǎn)銷售經(jīng)驗,對買家非常了解,對個人居住生活中的行為規(guī)律、喜好,社交特點非常了解,同時又要掌握建筑語言和專業(yè)知識,而這樣的人實際上是不存在的,所以規(guī)劃設(shè)計和方案的形成,需要由房地產(chǎn)發(fā)展商和專業(yè)建筑設(shè)計師共同進(jìn)行。建筑設(shè)計的要求應(yīng)當(dāng)是具體而詳細(xì)的,在建筑上每一部分應(yīng)考慮哪些因素,應(yīng)該表現(xiàn)什么,項目要賦予的特色是什么,功能是什么,這些特色和功能如何體現(xiàn),只有這個項目的開發(fā)者心中有數(shù)。設(shè)計師只是負(fù)責(zé)設(shè)計出符合發(fā)展商要求的建筑,但如果發(fā)展商沒有提出明確的要求,他就無所適從,只能設(shè)計一個大眾化的、毫無特色的方案。因為只有發(fā)展商才清楚項目的定位,區(qū)域的環(huán)境,樓盤的特色和賣點以及成本控制的限度。再高明的設(shè)計者,如果沒有對他提出項目的市場定位,沒有提出具體的設(shè)計要求,那么他只能按以往的經(jīng)驗和猜測來設(shè)計,很難符合要求。建筑規(guī)劃及設(shè)計要求,往往為項目所有的優(yōu)勢打下了伏筆,做好了準(zhǔn)備。房地產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計通過小區(qū)規(guī)劃是否滿足目標(biāo)客戶的需要,房屋戶型是否滿足客戶需要,物業(yè)管理服務(wù)是否滿足客戶需要這三個因素來衡量[18]。

第4篇

【關(guān)鍵詞】降價;房地產(chǎn)成本領(lǐng)先戰(zhàn)略控制

1 研究背景

2014年,對我國房地產(chǎn)市場整體發(fā)展來說,是壓力極大的一年。國內(nèi)大多數(shù)城市房地產(chǎn)成交量持續(xù)低迷,部分項目開始降價促銷。根據(jù)市場經(jīng)濟(jì)定律,一旦整個行業(yè)進(jìn)入降價周期,那么,價格戰(zhàn)便隨之而來,即便是風(fēng)光無限、長期被稱之為“暴利行業(yè)”的房地產(chǎn)行業(yè)也不例外。從當(dāng)前的實際情況來看,房地產(chǎn)行業(yè)從暴利行業(yè)轉(zhuǎn)向薄利行業(yè)已經(jīng)是大勢所趨。降低成本,保證質(zhì)量、開發(fā)新產(chǎn)品是薄利時代贏得市場的最好出路,也是企業(yè)從目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場新一輪“降價潮”和“價格大戰(zhàn)”中脫穎而出的最好時機(jī)。薄利行業(yè)市場的特點是:市場規(guī)范、信息透明、競爭劇烈。這就意味著企業(yè)經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)開發(fā)、建設(shè)、銷售、物管等,前前后后的利潤都在日益縮減。因此房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營者很難再指望在某個階段、環(huán)節(jié)、時段獲得高利潤回報,必須把獲利的思路調(diào)整到整體、持久的綜合效應(yīng)上來,即對經(jīng)營中的各個環(huán)節(jié)、細(xì)節(jié)、時間段進(jìn)行精打細(xì)算。也就是說,采取成本領(lǐng)先戰(zhàn)略,將會是房地產(chǎn)企業(yè)贏得這一輪價格大戰(zhàn)的最佳選擇。

2 成本領(lǐng)先戰(zhàn)略相關(guān)理論概述

2.1基本概念界定

2.1.1戰(zhàn)略

其實,“戰(zhàn)略”一詞,最早只是應(yīng)用于軍事方面的概念,但是,隨著歷時的發(fā)展,時代的變遷,而企業(yè)戰(zhàn)略則主要是指企業(yè)根據(jù)自身條件及外部市場環(huán)境的變化,選擇適應(yīng)自己特點和優(yōu)勢的經(jīng)營領(lǐng)域或產(chǎn)品,從而構(gòu)建自己在市場上的競爭優(yōu)勢,取得市場競爭的勝利。

2.1.2成本

“成本”是屬于商品經(jīng)濟(jì)的價值范疇,是商品價值極其重要的組成部分。通常,人們對“成本”的定義是:“人們?yōu)榱松a(chǎn)經(jīng)營活動或者為了達(dá)到某一種目的,從而耗費了一定的資源(人、財、物等),而所耗費的資源,通過貨幣形式來表現(xiàn)和計量,則統(tǒng)稱為成本”。但是,隨著社會的不斷發(fā)展,商品經(jīng)濟(jì)的范圍越來越廣,成本的內(nèi)涵和外延也隨之不斷拓寬,不斷被突破。

2.1.3成本領(lǐng)先戰(zhàn)略

成本領(lǐng)先戰(zhàn)略也時常被稱之為低成本戰(zhàn)略,是指企業(yè)通過采取各種途徑和措施有效降低生產(chǎn)成本,從而使企業(yè)經(jīng)營的成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于競爭對手的經(jīng)營成本,甚至是可以成為在同行業(yè)中最低的經(jīng)營成本,從而在行業(yè)競爭中獲得競爭優(yōu)勢的一種戰(zhàn)略。

2.2.成本領(lǐng)先戰(zhàn)略研究綜述

上世紀(jì)80年代之后,市場競爭進(jìn)入全球化的階段,全球經(jīng)濟(jì)一體化和技術(shù)進(jìn)步加劇了市場競爭。企業(yè)管理者 始逐步認(rèn)識到,如果僅僅依靠經(jīng)驗或根據(jù)現(xiàn)實環(huán)境管理,是很難獲得經(jīng)營成功的,維持或創(chuàng)造出企業(yè)在市場中的競爭優(yōu)勢更是難上加難。因此,企業(yè)面對市場競爭新環(huán)境的挑戰(zhàn),迫切需要進(jìn)行一次全方位的管理理念創(chuàng)新,通過拔高戰(zhàn)略管理的高度,加廣戰(zhàn)略管理的深度來獲得企業(yè)的競爭優(yōu)勢。在這樣的時代背景和經(jīng)營環(huán)境之下,成本領(lǐng)先戰(zhàn)略理論便應(yīng)運而生。

2.3關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)成本領(lǐng)先戰(zhàn)略的研究綜述

目前針對成本領(lǐng)先戰(zhàn)略研究的理論較多,主要集中在石化、鋼鐵、電力等傳統(tǒng)大工業(yè)行業(yè),在這些行業(yè),實施成本領(lǐng)先戰(zhàn)略有著很多借鑒經(jīng)驗。但是, 針對房地產(chǎn)企業(yè)的成本領(lǐng)先戰(zhàn)略相對較少,在這方面有著很大的研究空間。

3 房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的環(huán)境條件及現(xiàn)狀分析

3.1我國房地產(chǎn)企業(yè)面臨的困境和出路

就目前的形式而言,房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展主要面臨的困境:高增長態(tài)勢被遏制;融資出現(xiàn)困境;資金來源分化。

在目前金融政策緊縮,國家限購,流通受阻,購房者持幣觀望的局勢下,房地產(chǎn)企業(yè)的資金狀況日益緊張。面對著資金鏈緊繃的危險局面,雖然一些信譽(yù)良好、實力強(qiáng)大的房企可以通過集團(tuán)內(nèi)互保方式,獲取銀行信貸融資,解得一時之渴。但是,更多的房企則只能選擇信托、私募乃至轉(zhuǎn)讓項目和股權(quán)方式進(jìn)行融資。資金的高度緊張甚至迫使部分房企對外舉行高息借債。當(dāng)然,無論是銀行正規(guī)途徑融資,還是高息借債,都不能解決實際問題。在殘酷的現(xiàn)實面前,越來越多的開發(fā)商開始認(rèn)識到,真正能解決問題最有效的頒發(fā)就是降價,犧牲一部分的利潤,通過降低價格來換取成交量,從而回籠一部分資金,緩解自身緊繃的資金壓力。

3.2我國房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成分析

房地產(chǎn)企業(yè)成本是房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)和經(jīng)營過程中,以貨幣形態(tài)表現(xiàn)的物化勞動和活勞動的耗費。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目的成本,主要是由土地征用及拆遷補(bǔ)償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用組成的。

3.3我國房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的現(xiàn)狀和問題

目前,房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理方面主要有以下幾種管理模式:側(cè)重于對建安成本的控制管理;側(cè)重于設(shè)計階段的成本控制管理;側(cè)重于目標(biāo)成本管理。

4 地產(chǎn)成本領(lǐng)先戰(zhàn)略的實施

地產(chǎn)成本領(lǐng)先戰(zhàn)略的實施方法主要有:規(guī)?;瘮U(kuò)張;標(biāo)準(zhǔn)化運營;上下游整合;嚴(yán)格實施成本管理;快速開發(fā)模式;精品低價策略。

針對關(guān)鍵成本的控制措施有:

1、土地成本的控制:由于具有中國特色的國情,土地資源的稀缺性,導(dǎo)致了我國房地產(chǎn)開發(fā)的成本由起初的建安成本占大頭,逐漸演變?yōu)橥恋爻杀菊即箢^。所以,實施成本領(lǐng)先戰(zhàn)略,首要的就是要控制土地成本,控制好了土地成本,整體開發(fā)成本的控制就事半功倍。

2、建安成本的控制:成立由成本控制中心、營銷策劃中心、項目開發(fā)中心三方共同組成的市場調(diào)查小組進(jìn)行市場成本調(diào)查,調(diào)查的主要內(nèi)容就是看該城市房地產(chǎn)開發(fā)適用的法律、法規(guī)、規(guī)定及其對工程成本的影響。市場調(diào)研完畢之后,營銷策劃中心組織確定初選項目的項目定位。

3、營銷及管理成本的控制:將每一個房地產(chǎn)項目產(chǎn)口銷售過程中發(fā)生的全部推廣成本歸結(jié)為項目營銷成本,并且要求各項營銷活動的開展應(yīng)嚴(yán)格履行公司規(guī)定的審批流程公司并相關(guān)部門審核及公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后才能實施。

4、財稅成本的控制:房地產(chǎn)開發(fā)是資金密集型的行業(yè),資金投入巨大,因為,資金、財稅成本在項目開發(fā)的整體成本中占據(jù)很大的一塊比例,因為,針對財稅成本的控制,是成本控制的重點之一。

5結(jié)論

隨著我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展,一方面,由于政府關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的不斷調(diào)控,另一方面,由于市場競爭的不斷加劇,房地產(chǎn)企業(yè)面臨著較大的市場風(fēng)險和競爭壓力。在激烈的市場競爭中向廣大購房者提供質(zhì)量高,低價格的商品住宅是房地產(chǎn)企業(yè)贏得競爭,站穩(wěn)腳跟的重要法寶之一。然而,追求利潤是一家企業(yè)生存的使命。提供具有價格優(yōu)勢的產(chǎn)品,不能以犧牲企業(yè)的利潤作為代價,否則,就是毫無意義的。房地產(chǎn)企業(yè)實施成本領(lǐng)先戰(zhàn)略,需要站在戰(zhàn)略的高度去規(guī)劃布局,以整體系統(tǒng)的全局觀去控制,整合企業(yè)的內(nèi)外部、上下游資源,加強(qiáng)企業(yè)的管理控制,嚴(yán)格控制生產(chǎn)消耗,節(jié)約 支,降低成本獲得更多的利潤。所以,在目前我國房地產(chǎn)市場行情比較低迷,市場競爭激烈,降價潮開始涌現(xiàn)的背景之下,研究房地產(chǎn)企業(yè)的成本領(lǐng)先戰(zhàn)略,是具有現(xiàn)實意義的。

參考文獻(xiàn)

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[2]魯桂華、蘆璐.成本領(lǐng)先戰(zhàn)略與財務(wù)業(yè)績[J].財務(wù)與會計,2008(6)

第5篇

地產(chǎn)電商基本概念

經(jīng)過探討和研究我們總結(jié)出了地產(chǎn)電商的模式,所謂的地產(chǎn)電商就是房地產(chǎn)業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)電子商務(wù)的有機(jī)融合。為什么我們要關(guān)注地產(chǎn)電商?第一是國家現(xiàn)在政策上大力支持電子商務(wù),各地政府也相當(dāng)重視;第二是互聯(lián)網(wǎng)是不斷發(fā)展的新技術(shù),這些技術(shù)打通了過去房地產(chǎn)業(yè)信息的不對稱;第三是我們的銷售,產(chǎn)品這塊我們之前考慮的都比較少。而地產(chǎn)電商就是基于轉(zhuǎn)型創(chuàng)新的市場與格局,以房地產(chǎn)業(yè)為核心,以大數(shù)據(jù)和云計算為鏈接,以移動互聯(lián)網(wǎng)無所不在為場景,以電子商務(wù)為平臺,以電商產(chǎn)業(yè)園、O2O 商業(yè)綜合體、智慧社區(qū)等為實現(xiàn)方式,以智能化、差異化、個性化的設(shè)計為體驗,以商業(yè)地產(chǎn)保值增值為目的的商業(yè)模式。

房地產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)化的實踐

房地產(chǎn)已經(jīng)步入平穩(wěn)期,具有先見意識的地產(chǎn)企業(yè)將目光投向了電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)園、O2O 商業(yè)綜合體和智慧社區(qū)。

現(xiàn)在說到電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)園,就不能不談嶺南國際電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)園。它是由廣州市嶺南電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)園有限公司重點打造的現(xiàn)代化國際電子商務(wù)集散地,是由傳統(tǒng)鞋商轉(zhuǎn)型而成的電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。嶺南國際電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)園利用自身的地理優(yōu)勢及硬件優(yōu)勢,集“辦公、倉儲、物流、信息流”為一體,通過產(chǎn)業(yè)集群的方式,大力推進(jìn)電子商務(wù)行業(yè)和各行業(yè)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的升級,解決商家“貨源、培訓(xùn)、推廣、招聘、采購、創(chuàng)業(yè)、拍照、設(shè)計、倉儲、金融、市場咨詢”等問題,形成電子商務(wù)企業(yè)的綜合平臺。

而商業(yè)運營環(huán)節(jié)的互聯(lián)網(wǎng)改造則是商業(yè)地產(chǎn)商最為關(guān)注的領(lǐng)域,因為商業(yè)地產(chǎn)關(guān)注的就是客戶的持續(xù)消費。很多客戶主要來源于周邊 3 公里到 5 公里范圍內(nèi)的辦公樓和社區(qū),如果能把這 3 公里到 5 公里范圍內(nèi)的客戶通過互聯(lián)網(wǎng)搭建一個立體的銷售網(wǎng)絡(luò),然后根據(jù)不同需求進(jìn)行商業(yè)服務(wù)組合和運營,就能保證商業(yè)地產(chǎn)在此地區(qū)穩(wěn)步增值?,F(xiàn)在流行的“O2O”商業(yè)模式就是打通“線上 + 線下”渠道,增加客戶體驗環(huán)節(jié)而形成立體銷售網(wǎng)絡(luò),引發(fā)商業(yè)運營模式的新變革。

最后是互聯(lián)網(wǎng)思維與社區(qū)緊密結(jié)合。對于地產(chǎn)開發(fā)商而言,智慧社區(qū)也是打造產(chǎn)品差異化的未來趨勢。智慧社區(qū)是利用物聯(lián)網(wǎng)、云計算、移動互聯(lián)網(wǎng)、信息智能終端等新一代信息技術(shù),實現(xiàn)對社區(qū)居民吃、住、行、游、購、娛、健等生活的數(shù)字化、網(wǎng)絡(luò)化、智能化、互動化和協(xié)同化管理,將社區(qū)建設(shè)成為政務(wù)高效、服務(wù)便捷、管理睿智、生活智能、環(huán)境宜居的社區(qū)生活新業(yè)態(tài)。近年來,我國開始有系統(tǒng)地建設(shè)智慧社區(qū)。

第6篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè);目標(biāo)成本;成本控制;管理流程

1. 項目成本管理相關(guān)知識

1.1 項目成本管理概念。項目成本管理是指承包人為使項目成本控制在計劃目標(biāo)之內(nèi)所作的預(yù)測、計劃、控制、調(diào)整、核算、分析和考核等管理工作。項目成本管理就是要確保在批準(zhǔn)的預(yù)算內(nèi)完成項目,具體項目要依靠制定成本管理計劃、成本估算、成本預(yù)算、成本控制四個過程來完成。項目成本管理是在整個項目的實施過程中,為確保項目在以批準(zhǔn)的成本預(yù)算內(nèi)盡可能好的完成而對所需的各個過程進(jìn)行管理。

1.2 項目成本管理的主要觀念。一是成本效益觀念,市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下,企業(yè)首先要考慮的是利潤。作為房地產(chǎn)企業(yè)來講,想要獲得更大的利益,成本控制工作不容小覷,全體員工都應(yīng)該樹立成本效益觀念。企業(yè)的生存應(yīng)以市場為導(dǎo)向,要最大能力向市場提供高質(zhì)量、多功能的產(chǎn)品和服務(wù),與此同時,企業(yè)項目成本管理也應(yīng)該與企業(yè)的整體經(jīng)濟(jì)效益直接聯(lián)系起來,用成本效益觀念看待成本及其控制問題。二是多動因的項目成本管理觀念。企業(yè)作為當(dāng)前市場經(jīng)濟(jì)的競爭主體,存在一個問題,即它們應(yīng)樹立怎樣的項目成本管理觀念用以支配企業(yè)的項目成本管理工作?對于這個既有一定理論意義,又有一定現(xiàn)實意義的問題來說,可以從成本動因的角度出發(fā),開辟和尋找新的控制成本的方法。三是成本的系統(tǒng)管理觀念。系統(tǒng)的成本管理理念是企業(yè)不可缺少的,應(yīng)把企業(yè)項目成本控制工作作為一道系統(tǒng)工程來做,強(qiáng)調(diào)整體與全局的重要性,對企業(yè)項目成本管理的對象、內(nèi)容、方法進(jìn)行全方位的分析研究。

2. 目標(biāo)成本法的基本思想

基于目標(biāo)成本法的基本概念,我們可以把目標(biāo)成本法的基本思想歸納為制定目標(biāo)成本,它是成本管理中一定時期內(nèi)的奮斗目標(biāo),比已經(jīng)達(dá)到的實際成本要低,但又是經(jīng)過努力可以達(dá)到的。制定規(guī)范的成本結(jié)構(gòu)樹。房地產(chǎn)行業(yè)成本可分為土地成本、工程成本、財務(wù)成本、管理成本、營銷成本等。將目標(biāo)成本按規(guī)范的成本結(jié)構(gòu)樹層層分解,通過將預(yù)算計劃落實到部門與行動上,在每個部門實施有效的激勵機(jī)制,調(diào)動企業(yè)中每個員工的積極性,把目標(biāo)變成可執(zhí)行的行動計劃,并在執(zhí)行過程中把實際結(jié)果與目標(biāo)進(jìn)行對比分析,找出差距,這一差距就是企業(yè)中每個員工的努力方向。在實務(wù)中,企業(yè)一般是通過分析原因,制定改進(jìn)措施來縮小這一差距的。

3. 房地產(chǎn)企業(yè)目標(biāo)成本控制流程

根據(jù)目標(biāo)成本法的基本思想,房地產(chǎn)企業(yè)目標(biāo)成本控制流程應(yīng)包括目標(biāo)成本設(shè)定、明確部門目標(biāo)責(zé)任、目標(biāo)成本動態(tài)管理、成本回顧與分析四個環(huán)節(jié)。

3.1 目標(biāo)成本的設(shè)定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在投資決策階段,開發(fā)商就要對所開發(fā)的房地產(chǎn)項目的市場定位和品質(zhì)要求有一個初步的預(yù)測用以確定房地產(chǎn)的類型。房地產(chǎn)類型與目標(biāo)成本設(shè)定密不可分,房地產(chǎn)類型是目標(biāo)成本的計算基礎(chǔ)。在確定了房地產(chǎn)類型后,就必須進(jìn)行成本的測算。成本的測算有利于管理層的決策,它可以反向測算出項目的銷售價格水平、預(yù)計利潤等。并且,成本的初步測算應(yīng)在項目設(shè)計過程中予以體現(xiàn)。設(shè)定目標(biāo)成本的具體步驟如下:首先,綜合公司所有開發(fā)環(huán)節(jié)的特點,制定出一套能綜合反映企業(yè)各個開發(fā)項目的成本結(jié)構(gòu)樹,作為目標(biāo)成本訂定的基礎(chǔ),然后依據(jù)每一成本項目的構(gòu)成不同,分別分解到相對應(yīng)的主管部門和崗位。在項目發(fā)展階段估算成本,在規(guī)劃、設(shè)計、施工等階段完成對目標(biāo)成本的層層修訂,并形成最后的目標(biāo)成本。由于目標(biāo)成本在一開始確定時就是一個需要經(jīng)過努力并且很難達(dá)到的成本,所以目標(biāo)成本一經(jīng)確認(rèn)后,它的可變動空間就很小了。由此可見,目標(biāo)成本的設(shè)定過程在房地產(chǎn)企業(yè)的目標(biāo)成本管理中占據(jù)舉足輕重的位置。

3.2 目標(biāo)責(zé)任的劃分。目標(biāo)成本管理的模式為全員、全過程、全方位管控。所有與項目開發(fā)相關(guān)的部門,都負(fù)有成本管理的責(zé)任,都要有成本意識。目標(biāo)成本一旦確定,就是整個企業(yè)的奮斗目標(biāo),而不是某個部門的責(zé)任目標(biāo)。要實現(xiàn)目標(biāo)成本的管理模式,就要在目標(biāo)成本設(shè)定后,進(jìn)一步劃分目標(biāo)成本的責(zé)任。為此我們必須把目標(biāo)責(zé)任劃分到各個層級、各個部門上,并設(shè)計一套嚴(yán)格的獎懲制度,把目標(biāo)成本的完成情況與企業(yè)中員工的工資直接掛鉤。獎懲制度一般設(shè)計如下:只有完成原計劃的目標(biāo)成本,才會有相對應(yīng)的薪金獎勵。這樣做能夠提高企業(yè)中員工的積極性,把目標(biāo)成本轉(zhuǎn)變?yōu)槠髽I(yè)中每個員工為之奮斗的目標(biāo),這樣我們就可以在日常營業(yè)活動這個層面實現(xiàn)對目標(biāo)成本的責(zé)任劃分,真正將成本控制貫徹到基層各部門,可以更有效地控制目標(biāo)成本。

3.3 目標(biāo)成本動態(tài)管理。

(1)經(jīng)過目標(biāo)成本的設(shè)定、目標(biāo)責(zé)任的劃分這兩個步驟之后,接下來就是最主要的第三步目標(biāo)成本實行過程的動態(tài)成本管理。動態(tài)成本反映的是整個項目開發(fā)周期的任何時點上的最新成本狀況。動態(tài)成本的核心是實時性,如果不具實時性,那么一切成本控制都只是空談。例如,沒能在項目實行過程中對項目的成本進(jìn)行實時測算,而只是在項目結(jié)束時才得到相關(guān)的成本數(shù)據(jù),那么此時談成本控制已經(jīng)為時已晚,所

以這時的成本數(shù)據(jù)對項目成本控制就沒有任何幫助了。所以說,實時性也是動態(tài)成本的靈魂。通過實時反映目標(biāo)成本和動態(tài)成本的差異,可以幫助相關(guān)部門及時發(fā)現(xiàn)問題并解決問題,減小成本差距,從而實現(xiàn)對目標(biāo)成本的動態(tài)控制。

(2)由于房地產(chǎn)開發(fā)的流程十分復(fù)雜,所以應(yīng)該建立一個成本系統(tǒng),利用計算機(jī)系統(tǒng)的龐大功能,將每一個流程的動態(tài)成本和目標(biāo)成本都及時記錄在案。這樣做可以幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及時、有效地比較出各個環(huán)節(jié)的目標(biāo)成本與動態(tài)成本的差異,找出差距存在的原因,借以判斷責(zé)任部門、責(zé)任人責(zé)任的大小。這一差距也是對成本目標(biāo)實行獎懲和對標(biāo)準(zhǔn)成本數(shù)據(jù)進(jìn)行調(diào)整的主要依據(jù)。動態(tài)成本系統(tǒng)可以很好地對相關(guān)部門及崗位在成本控制方面的業(yè)績進(jìn)行評估,并真正做到獎優(yōu)罰劣,用數(shù)據(jù)說話。

3.4 目標(biāo)成本的回顧與分析在完成目標(biāo)成本設(shè)定、明確部門目標(biāo)責(zé)任、目標(biāo)成本動態(tài)管理前三個步驟后,我們進(jìn)入到最后一個步驟――目標(biāo)成本的回顧與分析階段。在這一階段,我們要利用計算機(jī)系統(tǒng)建立成本數(shù)據(jù)庫。這與我們在業(yè)績評估過程中的成本系統(tǒng)是不一樣的。成本系統(tǒng)只是為了比較當(dāng)期的目標(biāo)成本與動態(tài)成本的差距,幫助企業(yè)及時做出判斷,而成本數(shù)據(jù)庫是面向項目整個生命周期的。這個數(shù)據(jù)庫不僅有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對過去的目標(biāo)成本進(jìn)行回顧與分析,并且有利于對未來業(yè)務(wù)的預(yù)測與分析,對房地產(chǎn)開發(fā)項目全局進(jìn)行綜合考量。因此,我們在完成對業(yè)績評估的同時,還必須對整個項目生命周期中的成本控制的得失進(jìn)行及時的總結(jié),并將其與項目目標(biāo)成本數(shù)據(jù)、動態(tài)成本數(shù)據(jù)一起進(jìn)行歸檔,在此基礎(chǔ)上,提煉出關(guān)鍵的成本指標(biāo),并最終形成項目的成本數(shù)據(jù)庫。通過成本數(shù)據(jù)庫的建立,將對未來業(yè)務(wù)的開展發(fā)揮重要的指導(dǎo)作用。成本數(shù)據(jù)庫的建立充分體現(xiàn)了現(xiàn)代企業(yè)管理的思想,即在對過去實現(xiàn)的事項總結(jié)與糾錯的基礎(chǔ)上,對未來將要發(fā)生的事項有一個合理、全面的考量,避免房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)陷入問題發(fā)生了再解決的被動局面。

4. 結(jié)論

在競爭日益激烈的房地產(chǎn)市場中,房地產(chǎn)開發(fā)商要想取得可觀的利潤,除了要選擇好的項目外,還要在保證商品房質(zhì)量的同時,降低商品房的成本,這與目標(biāo)成本管理的原則相同。在目標(biāo)成本管理法中,目標(biāo)成本的控制是重中之重。其控制流程應(yīng)主要包括目標(biāo)成本設(shè)定、明確部門目標(biāo)責(zé)任、目標(biāo)成本動態(tài)管理、成本回顧與分析。目標(biāo)成本的設(shè)定過程一定要嚴(yán)格,一經(jīng)確認(rèn),其壓縮空間就很小了。要明確目標(biāo)責(zé)任,只有明確了責(zé)任,才能明確應(yīng)得獎懲的個體,才能從基層調(diào)動目標(biāo)成本控制的積極性。目標(biāo)成本的動態(tài)管理是這些步驟中最為復(fù)雜的一步,必須運用到計算機(jī)系統(tǒng)。目標(biāo)成本的回顧與分析是目標(biāo)成本控制流程的最后一個環(huán)節(jié),也是其必不可少的一個環(huán)節(jié),它有利于把目標(biāo)成本管理越做越好。因此,房地產(chǎn)企業(yè)的目標(biāo)成本管理應(yīng)該是全員的、全過程的管理。企業(yè)要有完善的成本管理體系,加強(qiáng)實施過程的成本監(jiān)督和分析,及時反饋成本信息,為管理層的決策和部門調(diào)整提供依據(jù),就能使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取更大的經(jīng)濟(jì)效益。

參考文獻(xiàn)

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第7篇

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);信托;發(fā)展趨勢

一、房地產(chǎn)信托概況

房地產(chǎn)信托,也被叫做不動產(chǎn)信托。它指的是出于對信托公司的認(rèn)可,委托人用自己的資金當(dāng)做標(biāo)的物,然后信托公司根據(jù)委托人的想法,按自己的名義,為了委托人的權(quán)利或某些要求,把資金運用到房地產(chǎn)業(yè),并對其管理和處分的行為。房地產(chǎn)信托又分為財產(chǎn)信托和資金信托。房地產(chǎn)信托的組織結(jié)構(gòu)大體上包括以下幾方面內(nèi)容。分別是投資人也稱作信托委托人、受托人也稱作信托公司和保管人。他們在這個關(guān)系中可以行使的好處和履行的責(zé)任。

二、房地產(chǎn)信托的特點及優(yōu)勢

(一)房地產(chǎn)信托的特點

1、投資參與者普遍化。由于投資于房地產(chǎn)行業(yè)需要耗費大額資金,投資門比較高,資金一旦投入占用時間比較長,對于散戶來說,直接對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行投資變得十分不切實際。但是引入房地產(chǎn)信托后,間接降低了該行業(yè)的投資門檻,因此使得房地產(chǎn)信托的投資參與者慢慢普遍化。

2、投資收益率穩(wěn)定且較高,風(fēng)險相對較低。房地產(chǎn)行業(yè)因其具有的特殊性,利潤空間很大,和資本市場上的金融產(chǎn)品相比,房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險低而且收益穩(wěn)定。這是因為股價的高低跟公司的績效掛鉤,一旦公司經(jīng)營不當(dāng),投資者就會跟著虧損;而地產(chǎn)卻不同,而且信托公司一般會設(shè)置土地典質(zhì)進(jìn)行信用增級,一旦房地產(chǎn)走勢下降,就會進(jìn)行土地拍賣,以便把風(fēng)險降到最低,除此之外信托公司采用‘剛性兌付”原則,總體來說房地產(chǎn)信托的風(fēng)險很小。

(二)房地產(chǎn)信托的優(yōu)勢

1、發(fā)行個性化產(chǎn)品。按照房地產(chǎn)企業(yè)的要求,信托公司會專門制作,設(shè)計個性化的產(chǎn)品,讓房地產(chǎn)企業(yè)去抉擇,另一方面也擴(kuò)寬了市場上投資者的選擇范圍。

2、具有風(fēng)險隔離的功能。房地產(chǎn)信托可以把風(fēng)險隔離,這是由其獨立性決定。一般說來樂意看成是:受托資產(chǎn)和自有資產(chǎn),兩者相互分開,分別運行。

3、融資速度快。一般來說,傳統(tǒng)的融資方式是銀行貸款,但是銀行貸款的辦理程序嚴(yán)謹(jǐn)、步驟繁多而且約束條件也比較多。而房地產(chǎn)信托產(chǎn)品因其自身收益高風(fēng)險低,能夠很快在短時間內(nèi)籌集到大量資金。

三、我國房地產(chǎn)信托的現(xiàn)狀

(一)產(chǎn)品發(fā)行數(shù)量及規(guī)模

在2002年,第一只房地產(chǎn)信托產(chǎn)品開始發(fā)行,至2013年12月,一共發(fā)行房地產(chǎn)信托產(chǎn)品4085個,發(fā)行總規(guī)模達(dá)到11041.65萬元。

(二)發(fā)行與投資方式

我國房地產(chǎn)信托的發(fā)行方式主要有以下兩個,分別為集合資金房地產(chǎn)信托和單一資金房地產(chǎn)信托。而它的投資方式,包括以下四個類別:股權(quán)投資型;貸款型;權(quán)益投資型和前述幾種的加以整合整理。

(三)風(fēng)險控制方式

現(xiàn)階段,我國房地產(chǎn)資金信托的風(fēng)險控制措施大體上包含以下幾種。擔(dān)保、土地質(zhì)押、資產(chǎn)抵押等。資金一般通過貸款的方法發(fā)下去。擔(dān)保和資產(chǎn)抵押作為的方式居多。房地產(chǎn)公司一方面可以將土地或其他資產(chǎn)抵押給信托公司,另一方面還可以把這些抵押給銀行,進(jìn)行貸款。

四、我國房地產(chǎn)信托存在的問題及對策

(一)問題

1、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)有漏洞。我國的房地產(chǎn)信托主要是股權(quán)投資型信托和貸款型信托,形式主要是集合資金,投資品種比較少。由信托公司從散戶手中得到的資金,一旦當(dāng)經(jīng)濟(jì)走下坡路的時候,資金的還款風(fēng)險也會變大,不利于之后的錢貨兌付。

2、法律法規(guī)不完善。我國還沒有出臺關(guān)于房地產(chǎn)信托的專門的法規(guī),產(chǎn)品公開募集的情況不是很多,流通不是特別好。在稅收優(yōu)惠和會計方面,缺乏相應(yīng)的配套設(shè)施和;監(jiān)管也不夠嚴(yán)謹(jǐn)。要想解決好這些問題,需要建立健全法律法規(guī),解決投向的具體產(chǎn)業(yè)。

3、信息披露不充分。房地產(chǎn)信托投資時還是存在著一定的風(fēng)險。但我國現(xiàn)在的情況是,在信息披露的頻率和完整性這兩方面,存在很大的漏洞,最終導(dǎo)致的后果是,暗箱操作,使得投資者的利益受到很大的損害。

(二)我國房地產(chǎn)信托健康發(fā)展的對策

1、完善法規(guī)和監(jiān)管系統(tǒng)。在全球范圍內(nèi),房地產(chǎn)信托的法律結(jié)構(gòu)主要有信托型和投資公司型兩類。而我國也執(zhí)行了“一法兩規(guī)”,在信托業(yè)務(wù)操作層面沒有實質(zhì)性的實施,在其他的各個方面也都沒有明確行的規(guī)定。

2、建立合理的稅收制度。我國實行的稅收規(guī)定,不利于房地產(chǎn)信托的非交易過戶,同時也加大了稅收的負(fù)擔(dān)。除此之外,在房地產(chǎn)信托中涉及的,例如房地產(chǎn)的開發(fā)和股權(quán)收購中,所得稅、流轉(zhuǎn)稅等各種各樣的稅收,也會導(dǎo)致稅收負(fù)擔(dān)巨大。

3、產(chǎn)品創(chuàng)新,增強(qiáng)流通性。由于二級市場還不多見,這樣一來通過風(fēng)險變化來確定房地產(chǎn)信托的內(nèi)在值變得不確定,持有標(biāo)的物露的人也無法實現(xiàn)按自己的意愿進(jìn)行買賣?,F(xiàn)階段主要任務(wù)是研發(fā)標(biāo)準(zhǔn)化的信托產(chǎn)品,促進(jìn)我國的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品逐步實現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化、組合投資、基金化、REITS方向發(fā)展;同時還應(yīng)健全房地產(chǎn)信托的二級流通市場。放眼長遠(yuǎn)來看,我們可以發(fā)現(xiàn)大力推動內(nèi)部管理型的REITS是眾望所歸。

五、我國房地產(chǎn)信托的發(fā)展趨勢

(一)我國房地產(chǎn)信托仍具發(fā)展?jié)摿?/p>

大多數(shù)投資者對房地產(chǎn)市場也十分看好,主要由以下原因:首先是因為國家綜合國力在增強(qiáng),居民生活水平提高,人們有了實力和意愿去買房;其次是對于許多大城市而言,總是不斷地有外來人進(jìn)入,對房子的需求不會減少。會看以往的情形我們可以發(fā)現(xiàn),即使在淡季,房地產(chǎn)企業(yè)收入也依舊可觀。許多上市房地產(chǎn)企業(yè)對樓市的未來還是很看好的,并且愿意主調(diào)高銷售業(yè)績。

(二)我國房地產(chǎn)信托融資通道監(jiān)管將升級

投資者認(rèn)為發(fā)行方和銷售機(jī)構(gòu)對這些產(chǎn)品一定付出了一些看不見的擔(dān)保,所以業(yè)務(wù)量會出現(xiàn)急速的增長?!皠傂詢陡丁笔切磐行袠I(yè)的看不見的規(guī)則,這也是造成中國信托業(yè)的“非理性繁榮”的原因。之前發(fā)生的中誠信托兌付危機(jī),和在他之前的信托產(chǎn)品不按約定履行的事例,通過各個渠道得到了解決。

(三)房地產(chǎn)信托將轉(zhuǎn)型

放眼全球,我們可以發(fā)現(xiàn),信托產(chǎn)品的發(fā)展大多經(jīng)歷了三個階段,從產(chǎn)品營銷到資產(chǎn)管理再到財富管理。對于我國而言,我國信托行業(yè),現(xiàn)在還是處于營銷和資金管理的初步的發(fā)展時期。由于很多的這個行業(yè)的項目投資基本上屬于針對單個對單個的,這會造成投資風(fēng)險相對讓人難以承受??v觀近幾年來發(fā)生的違規(guī)事件,也證明了房地產(chǎn)信托急需轉(zhuǎn)型。

(作者單位:河北經(jīng)貿(mào)大學(xué))

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第8篇

關(guān)鍵詞:商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款評估風(fēng)險誘因防范

商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款評估的內(nèi)涵

想要弄清商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款評估的風(fēng)險問題,首先必須弄清商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款及其評估的基本概念。不同的專家從不同角度對商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款做出不同的界定。這些不同界定的基本出發(fā)點都離不開貸款的取得是以房地產(chǎn)抵押為前提,銀行等發(fā)放貸款的金融機(jī)構(gòu)通過收取貸款利息和手續(xù)費獲取收益,而貸款接收者借助貸款達(dá)到對抵押房地產(chǎn)的占有、經(jīng)營和收益的目的。國際銀行業(yè)對商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款做出了權(quán)威性的界定:商業(yè)房地產(chǎn)貸款指借助商業(yè)抵押貸款的工具把資金交付給資信良好的借款者,是一種長期融資形式,通常采取長期抵押貸款形式,貸款是通過附著在能夠帶來收益的房地產(chǎn)上面的抵押形式在法律上得到保證的,按照確定的利率,采取規(guī)則性的與期限相關(guān)的資本和利息形式,在25年到30年的時期里予以償還。

商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款評估是對抵押人提供、自身擁有完全產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)向商業(yè)銀行借款擔(dān)保時,商業(yè)銀行確認(rèn)的用于抵押擔(dān)保的房地產(chǎn)價值決定并貸款金額的一項商業(yè)行為,是通過銀行所聘請的不直接涉及銀行的貸款決定的外部或內(nèi)部估價師,采取保守和謹(jǐn)慎的方式,在考慮到評估房地產(chǎn)未來出售的可能性,顧及到房地產(chǎn)長期的和持續(xù)的特征、正常的和當(dāng)?shù)氐氖袌銮闆r,房地產(chǎn)的當(dāng)前用途和可能性的用途改變等條件下,對房地產(chǎn)的客觀價值進(jìn)行評定和估算的過程。房地產(chǎn)抵押貸款評估的內(nèi)涵包括以下四個方面:抵押人提供、自身擁有完全產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)是商業(yè)銀行實現(xiàn)抵押權(quán)的重要條件;抵押人向商業(yè)銀行申請貸款的擔(dān)保物價值,商業(yè)銀行對抵押擔(dān)保的房地產(chǎn)價值的確認(rèn)是房地產(chǎn)抵押貸款評估的關(guān)鍵;是商業(yè)銀行決定提供貸款金額的行為,貸款是一種商業(yè)抵押貸款工具;房地產(chǎn)抵押貸款評估是對房地產(chǎn)抵押貸款價值的評估,與市場價值是并列、獨立的兩個相關(guān)指標(biāo),共同服務(wù)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的不同需要。

影響商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款評估風(fēng)險的因素

政府因素

政府追求的一項重要目標(biāo)就是穩(wěn)定經(jīng)濟(jì),保持經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、健康、快速發(fā)展。政府面臨的房地產(chǎn)估價風(fēng)險最主要的是房地產(chǎn)估價帶來的金融風(fēng)險。金融穩(wěn)定是經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的基礎(chǔ),金融動蕩會給社會經(jīng)濟(jì)帶來動蕩和不安。房地產(chǎn)抵押貸款作為整個金融市場中的一項重要經(jīng)濟(jì)活動,對于活躍市場,推動投資和消費有著巨大的作用。在房地產(chǎn)抵押貸款評估中,如果房地產(chǎn)估價價值過高,不能反映房地產(chǎn)的真實價值,在銀行放出大量長期過高估值抵押貸款后,會給金融機(jī)構(gòu)帶來越來越多的呆賬壞賬,影響金融機(jī)構(gòu)的真實資產(chǎn)。一旦發(fā)生存款人的擠兌,銀行將無力償債而導(dǎo)致深重危機(jī)以致破產(chǎn)。政府既受到房地產(chǎn)抵押貸款評估風(fēng)險的影響又是風(fēng)險誘因。房地產(chǎn)價格的變化一方面受到供求變化的影響,另一方面政策變動也同樣會對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生重要影響。政策變動,包括稅收政策、金融政策以及產(chǎn)業(yè)政策變動都必然會對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響。同時還會對估價方法產(chǎn)生影響,如《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、《城市房地產(chǎn)抵押貸款管理辦法》、《住房置業(yè)擔(dān)保管理試行辦法》等作為規(guī)范房地產(chǎn)抵押貸款評估的依據(jù),一旦進(jìn)行修改或其它變動,必然會對房地產(chǎn)抵押貸款評估方法產(chǎn)生影響。

估價機(jī)構(gòu)和估價人員因素

估價機(jī)構(gòu)和估價人員在房地產(chǎn)抵押貸款評估活動中處于中介的位置,是抵押房地產(chǎn)價值評估的直接參與者,是商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款評估風(fēng)險的直接誘因,尤其是技術(shù)誘因。房地產(chǎn)抵押貸款評估主要采用三大經(jīng)典方法—成本法、收益法、市場法,每一種方法都有其自身的適用范圍。市場法在比較案例充足的條件下自然是非常好的方法,但在實際應(yīng)用上常常受到比較案例數(shù)量的限制。商業(yè)房地產(chǎn)主要指的是收益性房地產(chǎn),其價值主要是由在評估基準(zhǔn)日現(xiàn)有的和潛在的收益能力決定。因此,收益法是評估這類房地產(chǎn)最適合的方法。但這并不意味著成本法從根本上來說是無用的。一個負(fù)責(zé)任的估價師在任何時候都會補(bǔ)充評估商業(yè)房地產(chǎn)的成本價值。當(dāng)評估得出很低的成本價值與較高的收益價值之間存在較大的偏差時,就必須非常小心對待通過收益價值最后得出的房地產(chǎn)貸款價值。

房地產(chǎn)估價不是估價師的無中生有,有學(xué)者稱其為“科學(xué)加藝術(shù)”,確切的反映了估價的本質(zhì)。但是不管采用哪一種估價方法,都需要詳實的基礎(chǔ)資料來支撐,沒有基礎(chǔ)資料就不能稱其為科學(xué)。因此,在利用具體的估價方法時,豐富的基礎(chǔ)資料是估價結(jié)論能否準(zhǔn)確的重要保障。實際評估過程中,由于我國房地產(chǎn)業(yè)以及房地產(chǎn)估價起步較晚,許多技術(shù)資料無法在短時期內(nèi)積累下來,比如市場基準(zhǔn)收益率水平、房地產(chǎn)價格分類變動指數(shù)等等。有些估價機(jī)構(gòu)或人員接受一項新業(yè)務(wù)時,出于方便利用同樣的方法和技術(shù)參數(shù),省去實地勘探調(diào)查而帶來風(fēng)險。此外,估價報告的敘述不完善也會給估價機(jī)構(gòu)和估價人員帶來意想不到的后果。估價報告作為估價的最后成果,有所遺漏或出錯便直接導(dǎo)致了估價結(jié)果的偏差。估價人員素質(zhì)水平偏低,對于房地產(chǎn)估價基本理論掌握不牢靠。在一些中小城市的評估機(jī)構(gòu)中,很多估價員只有高中、中專學(xué)歷,對于估價的基本理論了解甚少,還有一些僅僅通過估價師考試缺乏實際估價經(jīng)驗的估價師,在具體負(fù)責(zé)一項估價業(yè)務(wù)時在參數(shù)選擇和方法運用上存在漏洞,也會產(chǎn)生一定的風(fēng)險。

其他相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動主體因素

房地產(chǎn)抵押貸款評估包括提出貸款申請到評估到最后貸款償還都會帶來風(fēng)險,影響房地產(chǎn)抵押貸款評估值。其他相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動主體有抵押人(借款人)、抵押權(quán)人(銀行)、擔(dān)保人等。每一經(jīng)濟(jì)活動主體都有可能成為房地產(chǎn)抵押貸款評估風(fēng)險的誘因。如,房地產(chǎn)估價主要是對房地產(chǎn)權(quán)益的估價。我國房地產(chǎn)市場雖然在逐步規(guī)范,但是由于歷史原因,在產(chǎn)權(quán)界定方面還存在著不少的問題。不同產(chǎn)權(quán)人(抵押人)取得土地使用權(quán)的方式不盡相同,有通過出讓方式獲得,有通過政府征用取得的劃撥土地使用權(quán)。有些企業(yè)為了節(jié)省費用不去辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù),提供資料不全不實,在抵押評估過程中為了自身利益誘使估價機(jī)構(gòu)和估價人員高估房地產(chǎn)抵押價值以獲取高額貸款。商業(yè)銀行直接以估價機(jī)構(gòu)提供的評估值乘以抵押貸款比率(一般為50%-70%)作為抵押物房地產(chǎn)的貸款價值發(fā)放貸款。

商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款評估風(fēng)險的防范

規(guī)范房地產(chǎn)抵押貸款評估的程序

目前,各地辦理抵押評估的做法不一,評估的口徑很不一致,影響了評估結(jié)果的有效性。而一個規(guī)范有效的估價程序顯然是有助于估價的準(zhǔn)確統(tǒng)一性的。首先,必須審定抵押物的合法性。包括抵押物是否符合準(zhǔn)許進(jìn)入抵押市場的條件;抵押物是否已經(jīng)設(shè)立抵押;抵押人提交的產(chǎn)權(quán)證明與權(quán)證存根及檔案資料記錄的內(nèi)容是否相符。然后對權(quán)利狀況、環(huán)境條件等具體內(nèi)容進(jìn)行客觀確認(rèn)。實體確認(rèn)包括房屋結(jié)構(gòu)、裝修、朝向、層次、所處的地段等;權(quán)利確認(rèn)包括房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)及他項權(quán)利狀況,并與原來確定的權(quán)利狀況進(jìn)行資料對照和認(rèn)證,檢查與其內(nèi)容是否有異;環(huán)境條件的確認(rèn)包括抵押物所處區(qū)域的商業(yè)服務(wù)、市政設(shè)施、文化教育、衛(wèi)生、交通、生態(tài)等狀況。以上工作為價格評估提供基礎(chǔ)材料。最后評估抵押房地產(chǎn)的正常價格。

建立健全估價制度

規(guī)范房地產(chǎn)估價師和估價機(jī)構(gòu)的資質(zhì)管理。實行房地產(chǎn)估價師資格認(rèn)證,建立初級、高級和資深等代表不同估價水平的房地產(chǎn)估價師等級制度;建立房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和估價師業(yè)績報告制度;政府對房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行經(jīng)常性的審查和監(jiān)督。

建立和完善估價機(jī)構(gòu)質(zhì)量保證體系。在估價機(jī)構(gòu)內(nèi)部設(shè)置的一系列保證估價質(zhì)量的組織模式。要求該模式從獲取估價業(yè)務(wù),選擇估價業(yè)務(wù)開始,一直到項目完成向用戶提供估價產(chǎn)品—估價報告的全過程中,采取一系列的檢驗、核查、驗證等措施或方法,保證估價的真實、可靠、科學(xué)、公正。這需要建立機(jī)構(gòu)適宜的組織體系,并根據(jù)體系建設(shè)進(jìn)行必要的職責(zé)劃分,互相約束、互相促進(jìn),做到職責(zé)分明,利益明確。

建立房地產(chǎn)估價師職業(yè)保險制度。我國大陸截止2002年底注冊的房地產(chǎn)估價師已經(jīng)達(dá)到15000余人,加上2003年通過房地產(chǎn)估價師考試人員總數(shù)將超過21000人。這樣龐大的隊伍,對于保險公司來說,是一個具有極大潛力的發(fā)展市場。一旦建立房地產(chǎn)估價風(fēng)險保險制度,對估價師會產(chǎn)生督促作用。如果某個估價師因為業(yè)務(wù)水平差經(jīng)常出現(xiàn)疏忽被索賠的情況,那么保險公司就有可能不再為這些人提供保險。這些估價師會因此失去估價市場,丟掉生存空間。因此,通過估價風(fēng)險保險制度,可以不斷提高估價人員的素質(zhì),提高整個行業(yè)的水平和形象。

提高估價人員素質(zhì)和估價技術(shù)

在國外一些發(fā)達(dá)國家和地區(qū),如美國和香港的房地產(chǎn)估價行業(yè)規(guī)定房地產(chǎn)估價師應(yīng)該在規(guī)定的期間內(nèi)完成額定時間的職業(yè)培訓(xùn)、撰寫估價工作心得和論文、提交自己完成的估價報告,如果不能完成相應(yīng)的工作,就會受到行業(yè)協(xié)會的懲罰,直至取消其會員資格。我國也要求房地產(chǎn)估價師接受一定時間的后續(xù)教育。中國房地產(chǎn)估價師學(xué)會已經(jīng)相繼舉辦了許多次房地產(chǎn)估價師后續(xù)教育培訓(xùn)。一個好的估價師必須參加過足夠多的估價實踐,并且對最新最近的估價理論知識有很好的掌握。因此,對估價師和估價人員的后續(xù)教育顯得尤為重要。面對估價實踐中的諸多不確定因素,唯有通過不斷地學(xué)習(xí)才能克服解決。

商業(yè)銀行提高風(fēng)險預(yù)警能力

積極的風(fēng)險規(guī)避應(yīng)該重在事前的預(yù)防而不是事后的補(bǔ)救。目前,銀行在決定對房地產(chǎn)商是否進(jìn)行開放放貸時,主要評估的對象是房地產(chǎn)商提供的抵押資產(chǎn)或擔(dān)保資產(chǎn)。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為,按照這種評估方式,一旦出現(xiàn)房地產(chǎn)商無力歸還銀行貸款情況時,銀行規(guī)避風(fēng)險的辦法是沒收房地產(chǎn)商的抵押資產(chǎn)或擔(dān)保資產(chǎn)。這種評估方式只是在風(fēng)險出現(xiàn)之后對風(fēng)險的一種補(bǔ)救措施,只能消極被動地坐等不良資產(chǎn)的產(chǎn)生。有鑒于此,商業(yè)銀行應(yīng)該將重心放在項目開發(fā)能力評估體系的建立健全方面,通過設(shè)定內(nèi)部房地產(chǎn)評估部,適時踏勘房地產(chǎn)的宏觀、微觀收益影響因素是否發(fā)生變動,房地產(chǎn)的維護(hù)和運行情況如何,對抵押物房地產(chǎn)的貸款價值進(jìn)行檢核性評估,提高風(fēng)險預(yù)警能力。

參考文獻(xiàn):

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第9篇

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)業(yè) 市場結(jié)構(gòu) 產(chǎn)品差異化 規(guī)模經(jīng)濟(jì)

一、引言

SCP范式是由20世紀(jì)六七十年代美國哈佛學(xué)派產(chǎn)業(yè)組織理論的權(quán)威梅森?貝恩提出的。1959年貝恩出版的《產(chǎn)業(yè)組織》一書中提出。他運用產(chǎn)業(yè)組織的“三分法”進(jìn)行分析,構(gòu)造了“市場結(jié)構(gòu)(structure)――市場行為(conduct)――市場績效(performance)”的分析框架,簡稱為SCP分析框架。SCP分析框架的基本含義:市場結(jié)構(gòu)、市場行為、市場績效之間存在著因果關(guān)系;市場結(jié)構(gòu)決定了企業(yè)在市場中所采取的行為,企業(yè)的市場行為又決定了市場運行的市場績效。這種SCP分析框架的起點是完全競爭和壟斷這兩個基本的市場結(jié)構(gòu)模型。在分析框架中突出市場結(jié)構(gòu),認(rèn)為自由競爭的市場是最重要的。但是,在完全自由競爭的市場下,當(dāng)市場結(jié)構(gòu)從完全競爭市場向壟斷市場移動時,政府對壟斷企業(yè)進(jìn)行分拆,這種分拆行為是非市場的干預(yù),違反了自由競爭。以斯蒂格勒為代表的芝加哥學(xué)派的學(xué)者,引入了企業(yè)理論與交易費用理論,形成了“新產(chǎn)業(yè)組織理論”?!靶庐a(chǎn)業(yè)組織理論”的邏輯起點不再是市場結(jié)構(gòu),而是市場績效,重視企業(yè)行為,強(qiáng)調(diào)企業(yè)行為對市場結(jié)構(gòu)的反作用和市場運行狀況對企業(yè)行為并進(jìn)而對市場結(jié)構(gòu)的影響,并在研究方法上引入了博弈論。

目前,學(xué)術(shù)界關(guān)于SCP范式的研究,主要是針對某一產(chǎn)業(yè)進(jìn)行市場結(jié)構(gòu)的分析和提出優(yōu)化策略?,F(xiàn)有的研究中,有關(guān)于旅游產(chǎn)業(yè)組織結(jié)構(gòu)的分析,如張安民、李永文、梁留科(2007年)基于SCP模型,運用結(jié)構(gòu)方程方法從市場結(jié)構(gòu)、企業(yè)行為和企業(yè)績效3大模塊構(gòu)建了我國旅行社業(yè)SCP分析模型,并對我國旅行社業(yè)的市場結(jié)構(gòu)、企業(yè)行為和企業(yè)績效的狀況及它們之間的關(guān)系進(jìn)行了定量測度;有關(guān)于飯店業(yè)組織結(jié)構(gòu)的分析,如張洪、張潔、楊燕(2012年)在SCP視角下對2001年至2010年我國星級飯店數(shù)量、客房總數(shù)以及營業(yè)收入等數(shù)據(jù)進(jìn)行研究,并提出對我國星級飯店優(yōu)化發(fā)展的建議;有關(guān)于交通業(yè)組織結(jié)構(gòu)的分析,如胡嘯紅、江可申、白俊紅(2009年)基于SCP分析框架對我國民航業(yè)的市場研究,提出重組為民航實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)的一條出路;有關(guān)于影視業(yè)組織結(jié)構(gòu)的分析,如耿蕊(2012年)運用SCP理論范式對中國動畫產(chǎn)業(yè)的市場結(jié)構(gòu)進(jìn)行檢視,指出品牌化、規(guī)?;?、集群化是中國動畫產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)實取向。關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的市場集中度的現(xiàn)有研究,劉樹楓(2009)用產(chǎn)業(yè)組織理論的研究方法對房地產(chǎn)業(yè)的市場結(jié)構(gòu)研究;唐曉靈、白寶煥(2012),從產(chǎn)業(yè)組織的角度對房地產(chǎn)開發(fā)市場集中度進(jìn)行分析研究,進(jìn)一步認(rèn)識我國房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)市場。

在現(xiàn)有的研究中,關(guān)于市場結(jié)構(gòu)的研究涉及到很多行業(yè)。關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的市場集中度的研究,也有學(xué)者進(jìn)行了研究。但是,相對于現(xiàn)有研究,本文將采用新的指標(biāo)和角度來進(jìn)行分析和研究。本文根據(jù)從中國國家統(tǒng)計局統(tǒng)計到的數(shù)據(jù),研究我國房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀和市場結(jié)構(gòu)特征,并提出優(yōu)化市場結(jié)構(gòu)的建議。

二、我國房地產(chǎn)業(yè)的市場結(jié)構(gòu)分析

市場結(jié)構(gòu)是指產(chǎn)業(yè)內(nèi)企業(yè)間市場關(guān)系的表現(xiàn)形式及其特征,主要包括賣方之間、買方之間、買賣雙方之間、市場上已有的買賣方與正在進(jìn)入或可能進(jìn)入市場的買賣方之間在數(shù)量、規(guī)模、份額和利益分配等方面的關(guān)系和特征,以及由此決定的競爭形式。

市場結(jié)構(gòu)的基本類型主要是四種,完全競爭、完全壟斷、壟斷競爭、寡頭競爭。

市場結(jié)構(gòu)受很多因素的影響,主要包括市場集中度、產(chǎn)品差別化、進(jìn)入和退出壁壘、市場需求的價格彈性、市場需求的增長率、短期成本結(jié)構(gòu)、生產(chǎn)多樣化等。這些因素是相互影響的,其中一個因素的轉(zhuǎn)變,會帶來其他因素的變化,進(jìn)而使整個市場結(jié)構(gòu)的特征發(fā)生變化。

本文將以2003年至2012年我國房地產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個數(shù)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)住宅銷售套數(shù)等數(shù)據(jù)為主要研究指標(biāo),從企業(yè)的規(guī)模與構(gòu)成和市場集中度這兩個方面,對我國房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀及市場結(jié)構(gòu)進(jìn)行實證分析。

1、企業(yè)的規(guī)模與構(gòu)成

2003年,我國房地產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的個數(shù)為37123;2004年,其個數(shù)增長到59242;但是,2005年則有大幅度的下降,其個數(shù)為56290;從2005年開始到2008年,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的個數(shù)一直持續(xù)穩(wěn)健增長,到2008年達(dá)到頂峰,其個數(shù)為87562;由于2008年遭遇經(jīng)濟(jì)危機(jī),2009年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)大幅度縮減,個數(shù)為80407;2009年之后,一直到2012年,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始持續(xù)緩慢增長,到2012年其個數(shù)為89859。

我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)類型主要有內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),港、澳、臺投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),外商投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。其中,內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)占絕大多數(shù)比例,并且總體上呈上升趨勢;港、澳、臺投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和外商投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個數(shù)少、所占比例小,港、澳、臺投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)每年都有小幅變動,但基本穩(wěn)定;外商投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個數(shù)少于港、澳、臺投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個數(shù),并且在2008年之后開始持續(xù)減少。

2003年我國的房地產(chǎn)業(yè)是以內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為主要經(jīng)濟(jì)類型,到2012年依舊是以內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為主要經(jīng)濟(jì)類型,并且其所占市場比例越來越大。

從2005年到2012年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)住宅銷售套數(shù),除2008年有大幅度的下降,總體呈上升趨勢。平均住宅銷售套數(shù)也呈現(xiàn)出相同的發(fā)展趨勢。

2、市場集中度

市場集中度是指某一產(chǎn)業(yè)市場中賣方或買方的數(shù)量及其在市場上所占的份額,它是反映市場壟斷和集中程度的基本概念和指標(biāo)。對市場集中度的衡量指標(biāo)主要有兩種方法,一是絕對集中度指標(biāo),二是赫芬達(dá)爾―赫希曼指數(shù)(簡稱HHI指數(shù))。運用絕對集中度對市場集中度進(jìn)行衡量有三個無法體現(xiàn)和反映的狀況,一是無法反映全部企業(yè)規(guī)模分布對市場集中度的影響,二是無法體現(xiàn)最大的n個企業(yè)在市場上所占份額在其內(nèi)部是如何分布的,三是無法反映市場份額和產(chǎn)品差異程度的變換情況。因此,本文將運用絕對集中度指標(biāo)和赫芬達(dá)爾―赫希曼指數(shù)這兩種衡量方法對我國的房地產(chǎn)業(yè)的市場集中度進(jìn)行實證分析。

(1)絕對集中度指標(biāo)(CRn)

絕對集中度指標(biāo)是最常用、最簡單易行的市場集中度的衡量指標(biāo)。它是指行業(yè)內(nèi)規(guī)模最大的前n個企業(yè)的有關(guān)數(shù)值X(如產(chǎn)值、產(chǎn)量、銷售額、銷售量、職工人數(shù)、資產(chǎn)總額等)占整個市場或行業(yè)的份額。其計算公式:

其中,CRn為X產(chǎn)業(yè)的絕對市場集中度,Xi為X產(chǎn)業(yè)的第i為企業(yè)或者地區(qū)的產(chǎn)值、產(chǎn)量、銷售額、銷售量、職工人數(shù)、資產(chǎn)總額等,N為X產(chǎn)業(yè)的全部企業(yè)數(shù)或者地區(qū)數(shù)。但是,在用計算指標(biāo)時,由于產(chǎn)值受季節(jié)波動和通貨膨脹的影響大,所以一般優(yōu)先采用產(chǎn)量和就業(yè)人數(shù)作為計算指標(biāo)。因此,本文在分析我國房地產(chǎn)業(yè)的市場集中度時,以31個省、自治區(qū)、直轄市為研究對象,采用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)住宅銷售套數(shù)作為絕對集中度指標(biāo)計算的指標(biāo),并運用多值分析法(即n=4和n=8),分別考察2005年至2012年我國房地產(chǎn)業(yè)的市場集中度。

根據(jù)2005―2012年我國房地產(chǎn)業(yè)市場集中度的計算結(jié)果,從2005年到2012年,房地產(chǎn)企業(yè)住宅銷售套數(shù)在前五位的主要是廣東省、江蘇省、山東省、四川省、遼寧省。這五個省份,一直穩(wěn)居前五,只是在排名上有上下變動。其中,上海市在2005年排第五名,在2006年排第六名,之后排名沒再進(jìn)入前八名。這些排名在前幾位的省份,都基本上是東部沿海省份,中、西部地區(qū)的省份很少能排名進(jìn)前八位。在這一點上,也體現(xiàn)出我國房地產(chǎn)業(yè)的地區(qū)發(fā)展不均衡。

根據(jù)美國學(xué)者貝恩的市場結(jié)構(gòu)分類理論,CR4在30%~35%或者CR8在40%~45%時,市場集中度為寡占Ⅴ型;CR4在35%~50%或者CR8在45%~75%時,市場集中度為寡占Ⅳ型。2005―2012年我國房地產(chǎn)業(yè)市場集中度計算結(jié)果表明,我國房地產(chǎn)業(yè)屬于中下寡占型市場結(jié)構(gòu)。并且從2005年至2012年,CR4和CR8也都總體上呈現(xiàn)下降趨勢,說明我國房地產(chǎn)業(yè)的市場競爭愈發(fā)激烈,也同時說明我國的房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模化和集中化程度低,缺乏大型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做支撐。

根據(jù)日本學(xué)者植草益對于市場結(jié)構(gòu)的分析,CR8在40%~70%時,市場集中度為高、中寡占型。那么據(jù)此分析,我國房地產(chǎn)業(yè)則屬于高、中寡占型。

綜合美國學(xué)者貝恩的市場結(jié)構(gòu)分類理論和日本學(xué)者植草益對市場結(jié)構(gòu)的分析,以及我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實際情況,我國的房地產(chǎn)業(yè)的市場集中度是偏低的,壟斷性和規(guī)?;潭鹊?,地區(qū)發(fā)展不均衡。

(2)赫芬達(dá)爾―赫希曼指數(shù)(HHI)

赫芬達(dá)爾―赫希曼指數(shù),簡稱赫芬達(dá)爾指數(shù),是一種測量產(chǎn)業(yè)集中度的綜合指數(shù),是產(chǎn)業(yè)市場集中度測量指標(biāo)中較好的一個,是經(jīng)濟(jì)學(xué)界和政府管制部門使用較多的指標(biāo)。它是指一個特定行業(yè)中各市場競爭主體所占行業(yè)總收入或總資產(chǎn)百分比的平方和,用來計量市場份額的變化,即市場中廠商規(guī)模的離散度。其計算公式:

其中,X為產(chǎn)業(yè)市場的總規(guī)模,Xi為產(chǎn)業(yè)中第i個企業(yè)的規(guī)模,Si為產(chǎn)業(yè)中第i個企業(yè)的市場占有率,n為產(chǎn)業(yè)內(nèi)企業(yè)個數(shù)。本文在分析我國房地產(chǎn)業(yè)的市場集中度時,以31個省、自治區(qū)、直轄市為研究對象,分別采用各省份房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個數(shù)和各省份房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)住宅銷售套數(shù)作為赫芬達(dá)爾―赫希曼指數(shù)計算的指標(biāo),分別考察2003年至2012年我國房地產(chǎn)業(yè)的市場集中度。

根據(jù)2003―2012年以各省份房地產(chǎn)開發(fā)商企業(yè)個數(shù)為赫芬達(dá)爾―赫希曼指數(shù)的計算指標(biāo),以及2005―2012年以各省份房地產(chǎn)開發(fā)商企業(yè)住宅銷售套數(shù)為赫芬達(dá)爾―赫希曼指數(shù)的計算指標(biāo),所得到的我國房地產(chǎn)業(yè)市場集中度的計算結(jié)果表明,這兩種不同計算指標(biāo)所得結(jié)果的赫芬達(dá)爾―赫希曼指數(shù)都是趨近于0,并且從2003年至2012年,總體呈下降趨勢。這說明我國的房地產(chǎn)業(yè)的壟斷性弱,競爭性強(qiáng),規(guī)模化和集中化程度低,缺乏大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做支撐。

赫芬達(dá)爾―赫希曼指數(shù)所得結(jié)論和絕對集中度指標(biāo)所得結(jié)論一致,并相互支撐。

三、結(jié)論與建議

綜上所述,我國的房地產(chǎn)業(yè)的市場結(jié)構(gòu)處于中下寡占型,這說明我國的市場集中度很低,競爭激烈,但是規(guī)?;图谢潭鹊?。這樣的市場結(jié)構(gòu)會造成很大的資源浪費和不必要的惡性競爭。因此,優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和資源配置,提高經(jīng)濟(jì)效率,對于我國房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展有著重大而深遠(yuǎn)的意義。

第一,進(jìn)行政策性傾斜,運用國家力量,提供優(yōu)惠政策,吸引房地產(chǎn)資本向中部、西部地區(qū)流動。根據(jù)上文對于我國房地產(chǎn)業(yè)絕對集中度的計算結(jié)果,我國的房地產(chǎn)業(yè)的區(qū)域發(fā)展不均衡,房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)企業(yè)主要集中在東部和沿海地區(qū)。在自由競爭的市場條件下,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都集中在東部和沿海地區(qū),無序競爭,造成很大的資源浪費,因此,需要政府的干預(yù)和指導(dǎo),引導(dǎo)房地產(chǎn)資本和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向中部、西部流動,促進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)、均衡發(fā)展。但是,同時也要避免盲目投資和盲目增長。

第二,加強(qiáng)宏觀調(diào)控,調(diào)控土地政策、房屋保障政策等。對土地政策和房屋保障政策進(jìn)行調(diào)控,能夠有效的控制住宅的市場供給數(shù)量,并能引導(dǎo)需求發(fā)生變化,從而能夠保證房地產(chǎn)行業(yè)的供需發(fā)展平衡。

第三,調(diào)控融資政策,為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供優(yōu)惠的融資政策。在我國,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間發(fā)展不均衡,一直存在著小型的經(jīng)營不善的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),資金運轉(zhuǎn)不良,空房率高。對融資政策進(jìn)行調(diào)控,能夠為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擴(kuò)展融資渠道,利于其資金融通和企業(yè)規(guī)模、市場規(guī)模的擴(kuò)大,控制行業(yè)內(nèi)企業(yè)數(shù)量。同時,提高房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)入壁壘,降低退出壁壘,讓行業(yè)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)健康有序發(fā)展,提高市場集中度。

第四,創(chuàng)新房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式,提高市場集中度,增強(qiáng)規(guī)模效益。我國的房地產(chǎn)業(yè)的壟斷性和集中程度低,缺乏大型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做支撐。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要創(chuàng)新發(fā)展模式,鼓勵對于這種小型而且經(jīng)營不善的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極地進(jìn)行收購和兼并,避免資源浪費,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)?;l(fā)展,提高房地產(chǎn)業(yè)的市場集中度。

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