時(shí)間：2023-06-12 16:20:40
導(dǎo)語：在房地產(chǎn)開發(fā)前期市場調(diào)研的撰寫旅程中，學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)項(xiàng)目；前期設(shè)計(jì)；存在問題；改進(jìn)措施
中圖分類號TU2 文獻(xiàn)標(biāo)識碼A 文章編號 1674-6708（2013）88-0027-02
1 房地產(chǎn)項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)的具體工作內(nèi)容
房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期設(shè)計(jì)工作是指從項(xiàng)目初期設(shè)想到最終決定進(jìn)行實(shí)施的過程。針對房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期設(shè)計(jì)工作而言，設(shè)計(jì)依據(jù)必須要符合實(shí)際的可操作性、要充分考慮到地區(qū)政策性以及城市規(guī)劃遠(yuǎn)景，以及所處房地產(chǎn)項(xiàng)目的技術(shù)性以及較為合理的經(jīng)濟(jì)性，前期設(shè)計(jì)工作的具體內(nèi)容均需遵循以上原則。另外，設(shè)計(jì)前期工作的所有工作內(nèi)容都是屬于項(xiàng)目的“準(zhǔn)備工作”，是以房地產(chǎn)開發(fā)商委托為前提下，為房地產(chǎn)項(xiàng)目的順利進(jìn)行而打好基礎(chǔ)。
房地產(chǎn)項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)工作的開展，首先，應(yīng)依據(jù)我國國民經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)以及社會發(fā)展的趨勢進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)；其次，進(jìn)行前期設(shè)計(jì)還應(yīng)結(jié)合建筑行業(yè)以及所在地區(qū)城市總體的發(fā)展規(guī)劃要求而進(jìn)行；然后，要做好專業(yè)的項(xiàng)目評估和項(xiàng)目的立項(xiàng)工作，最后，提出項(xiàng)目設(shè)計(jì)建議書。當(dāng)制訂好項(xiàng)目設(shè)計(jì)建議書后，通過對項(xiàng)目所在地的地質(zhì)勘查、土壤試驗(yàn)以及周邊環(huán)境的綜合調(diào)研和論證的基礎(chǔ)上進(jìn)行可行性報(bào)告的編制，然后根據(jù)可行性報(bào)告在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)文件。其設(shè)計(jì)工作涉及到的具體環(huán)節(jié)和主要內(nèi)容有：首先，進(jìn)行項(xiàng)目場地的選擇與用地規(guī)劃，其次，進(jìn)行項(xiàng)目任務(wù)書上報(bào)與項(xiàng)目建設(shè)用地的報(bào)告申請，根據(jù)申請規(guī)劃要點(diǎn)條件，針對市政規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)，報(bào)送規(guī)劃設(shè)計(jì)書并領(lǐng)取用地規(guī)劃許可證以及劃撥土地證，并獲得市政管理部門對房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)方案的認(rèn)可，直至簽訂正式的建筑設(shè)計(jì)合同為止。
2 當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)前期工作中存在的問題
2.1 前期設(shè)計(jì)中對場地選擇與判斷的失誤
很多現(xiàn)行的房地產(chǎn)項(xiàng)目前期進(jìn)行規(guī)劃和設(shè)計(jì)時(shí)，對所在區(qū)域內(nèi)的地理位置以及周邊環(huán)境均缺乏較為全面的調(diào)查和分析。比如，針對一些自然景觀區(qū)域內(nèi)或者靠近城市中心的地理位置，建造了高檔的單體別墅產(chǎn)品，從企業(yè)效益而言，可能并不會造成效益損失，反而是，這些房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行設(shè)計(jì)的當(dāng)初，只考慮了“眼前利益”。這樣的設(shè)計(jì)從長遠(yuǎn)考慮，帶來的土地級差效應(yīng)會和我國提倡的“宜居”思想相悖，也大大降低了城市土地利用的效能。
2.2 前期設(shè)計(jì)中對市場和目標(biāo)客戶群缺乏分析
對于房地產(chǎn)市場而言與眾多其它市場的基本屬性，都是一致的、是動(dòng)態(tài)的、也是變化的。在很多國內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行定位階段，只考慮了初期市場，缺乏對市場的預(yù)期分析，缺乏對目標(biāo)客戶群的深入分析，由于建筑類項(xiàng)目建設(shè)周期較長，項(xiàng)目定位僅考慮了開發(fā)初期的市場，缺乏對目標(biāo)客戶群的深入分析，例如：很多房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行前期設(shè)計(jì)時(shí)直接參照別的項(xiàng)目，甚至直接照搬。致使產(chǎn)品出現(xiàn)趨同化現(xiàn)象，難以滿足客戶需求，從而導(dǎo)致出現(xiàn)了產(chǎn)品的趨同化想象，同時(shí)，對房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售帶來不小的壓力。再比如，由于缺乏對市場的預(yù)期分析，國際金融危機(jī)對房地產(chǎn)市場也帶來了不小的沖擊，隨著我國不斷加大宏觀調(diào)控措施帶來的“買方市場的理性回歸”，綜上分析，這些市場因素和政策因素都會給未來房地產(chǎn)市場帶來一定的壓力和沖擊，同時(shí)對房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期設(shè)計(jì)工作加大了一定的難度。
2.3 房地產(chǎn)開發(fā)商和建筑設(shè)計(jì)師存在的問題
由于在房地產(chǎn)項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)和規(guī)劃階段，很多開發(fā)商不重視前期對市場的調(diào)研。很多房地產(chǎn)企業(yè)缺乏較為完善的成品研發(fā)部門和內(nèi)部研發(fā)系統(tǒng)，致使進(jìn)行前期設(shè)計(jì)的工作缺乏對市場導(dǎo)向的影響。其次，一些開發(fā)商只注重開發(fā)項(xiàng)目的檔次和配套，致使產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理，再次，有些開發(fā)企業(yè)只追求盲目投資，缺乏應(yīng)有的規(guī)劃和環(huán)境意識，致使很多項(xiàng)目設(shè)計(jì)前期實(shí)施造成了過程的失控。由于只追求投資效益的最大化回報(bào)，在項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)過程中，一些開發(fā)商往往只考慮容積率、樓宇間的密度以及樓層的建筑高度等指標(biāo)，其最終的結(jié)果會致使城市基礎(chǔ)設(shè)施過大和人們居住環(huán)境產(chǎn)生失衡。
在當(dāng)前房地產(chǎn)現(xiàn)行的設(shè)計(jì)體制下，建筑行業(yè)細(xì)化的職能分工，也使得建筑設(shè)計(jì)師們?nèi)諠u狹隘，在國內(nèi)很多房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)踐中，由于缺乏對項(xiàng)目所處區(qū)域、地質(zhì)和環(huán)境以及周邊設(shè)施的綜合了解，以及在前期設(shè)計(jì)中盲從開發(fā)商的意愿，已經(jīng)逐步使得很多建筑設(shè)計(jì)師們喪失了建筑學(xué)在人居環(huán)境建設(shè)中主導(dǎo)基本作用。另外，一些房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)計(jì)部門，進(jìn)行項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)工作的很多都是非設(shè)計(jì)專業(yè)的設(shè)計(jì)師，這些設(shè)計(jì)師由于缺乏對建筑專業(yè)扎實(shí)的知識，從而導(dǎo)致對前期設(shè)計(jì)工作中只重視市場需求而忽略建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)；由于缺乏對項(xiàng)目客觀的考慮而影響項(xiàng)目的總體規(guī)劃和設(shè)計(jì)。
3 針對房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)前期問題的改進(jìn)途徑
房地產(chǎn)市場的發(fā)展有其自身的規(guī)律，不論從宏觀上還是微觀上都要做好深入細(xì)致的研究。首先從宏觀上看，要關(guān)注全球經(jīng)濟(jì)和我國的房地產(chǎn)市場的發(fā)展方向及規(guī)律，從微觀上，要分析所處房地產(chǎn)項(xiàng)目周邊地區(qū)的發(fā)展態(tài)勢。
除了要做好對房地產(chǎn)市場的發(fā)展規(guī)律的研究和分析外，前期設(shè)計(jì)工作還要對項(xiàng)目所處的自然環(huán)境以及周邊設(shè)施進(jìn)行充分的了解；要綜合考慮諸多的外在因素和項(xiàng)目設(shè)計(jì)的配套措施。具體要考慮所在城市及區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、發(fā)展特點(diǎn)及現(xiàn)狀，另外，要充分考慮到開發(fā)項(xiàng)目所在場地、周邊公共設(shè)施、水文地質(zhì)以及相關(guān)的配套設(shè)施。
很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺少專門負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)前期工作的部門，勢必會造成房地產(chǎn)項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)規(guī)劃工作進(jìn)度乃至項(xiàng)目后期施工的正常運(yùn)行；因此，建議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)盡早建立和完善項(xiàng)目設(shè)計(jì)前期工作體制，以保障后期工作有章可循。由于，當(dāng)前很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場調(diào)研和策劃工作都是通過委托第三方營銷公司進(jìn)行的，而這些公司的很多從業(yè)人員從經(jīng)驗(yàn)和工作能力上都達(dá)不到同等設(shè)計(jì)師的水平，因此，市場調(diào)研的結(jié)果也必然導(dǎo)致不合理和不客觀。因此，針對上述情況，在項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)進(jìn)行的過程中，要更多的依賴建筑師自身的設(shè)計(jì)和管理經(jīng)驗(yàn)。建筑設(shè)計(jì)師要做好項(xiàng)目的必要性和可行性的分析和預(yù)估，其次就項(xiàng)目規(guī)模、周期乃至設(shè)計(jì)和施工中可能會出現(xiàn)的環(huán)節(jié)和主要問題進(jìn)行細(xì)致的分析和預(yù)測，并提出相應(yīng)的解決措施，以此保證項(xiàng)目的順利進(jìn)行。
4 結(jié)論
當(dāng)前，隨著我國對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控影響，以往房地產(chǎn)市場的暴力現(xiàn)象已經(jīng)一去不復(fù)返了，房地產(chǎn)市場的供求水平逐漸均衡，房地產(chǎn)市場未來面臨的房地產(chǎn)項(xiàng)目將對房地產(chǎn)前期設(shè)計(jì)工作帶來更大的挑戰(zhàn)。
參考文獻(xiàn)
[1]蘇泉.房地產(chǎn)項(xiàng)目優(yōu)化設(shè)計(jì)探討[J].中國新技術(shù)新產(chǎn)品，2010（11）：205.DOI：10.3969/j.issn.1673-9957.2010.11.202.
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)營與估價(jià);核心課程;軟件教學(xué)
隨著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)對高職房地產(chǎn)經(jīng)營與估價(jià)專業(yè)的人才需求日漸增加，高職房地產(chǎn)經(jīng)營與估價(jià)專業(yè)人才培養(yǎng)如何符合行業(yè)企業(yè)所需，顯得尤為重要。職業(yè)技能導(dǎo)向是指根據(jù)用人單位所提供的職業(yè)崗位所需職業(yè)技能來確定高職院校課程體系;專業(yè)核心課程是指能夠?qū)W(xué)生職業(yè)能力培養(yǎng)和職業(yè)素養(yǎng)養(yǎng)成起主要支撐或明顯促進(jìn)的課程，是打造職業(yè)能力的核心課程。軟件輔助教學(xué)屬于實(shí)踐教學(xué)的一種，高職房地產(chǎn)經(jīng)營與估價(jià)專業(yè)核心課程適當(dāng)融入軟件輔助教學(xué)，對提高學(xué)生興趣，增強(qiáng)實(shí)踐動(dòng)手能力具有重要意義。
一、職業(yè)技能的構(gòu)成
從高職房地產(chǎn)經(jīng)營與估價(jià)專業(yè)學(xué)生的人才培養(yǎng)情況來看，畢業(yè)生能在第一線從事房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營管理、房地產(chǎn)價(jià)格評估、房地產(chǎn)銷售策劃與、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)、房地產(chǎn)測繪等技術(shù)、管理、服務(wù)工作，也可在其他企事業(yè)單位從事與房地產(chǎn)經(jīng)營管理相關(guān)的工作。過于寬泛的人才培養(yǎng)不利于打造就業(yè)的核心競爭力，應(yīng)該先對適應(yīng)市場所需的典型工作崗位進(jìn)行分析，針對崗位所需的核心職業(yè)技能進(jìn)行課程設(shè)置。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
房地產(chǎn)估價(jià)公司＼&收集、整理、分析房地產(chǎn)市場信息，撰寫相關(guān)報(bào)告并歸檔＼&房地產(chǎn)項(xiàng)目報(bào)建專員＼&房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)＼&熟悉房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程;負(fù)責(zé)辦理房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期報(bào)建手續(xù);完善房屋入住所需的各種手續(xù)，證件等＼&房地產(chǎn)營銷策劃專員＼&房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
房地產(chǎn)中介公司＼&熟練操作辦公軟件，富有平面設(shè)計(jì)的形象力和創(chuàng)造力，較強(qiáng)的統(tǒng)籌能力和溝通能力;能完成營銷方案的組織和實(shí)施工作。＼&][房地產(chǎn)銷售代表＼&房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售部
房地產(chǎn)中介公司＼&開展樓盤資料調(diào)查，搜集銷售業(yè)務(wù)所需的信息資料;能熟練使用房地產(chǎn)租售軟件，具備客戶服務(wù)意識、客戶服務(wù)技巧和應(yīng)變能力。＼&房地產(chǎn)估價(jià)師助理＼&房地產(chǎn)估價(jià)公司
土地估價(jià)企業(yè)＼&熟悉房地產(chǎn)估價(jià)的業(yè)務(wù)流程;掌握房地產(chǎn)現(xiàn)場勘查和市場調(diào)查技術(shù);熟悉各類房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線。＼&]
二、核心課程與專業(yè)技能的構(gòu)建
根據(jù)高職房地產(chǎn)經(jīng)營與估價(jià)專業(yè)的主要工作崗位和職業(yè)技能要求構(gòu)建專業(yè)核心課程體系。根據(jù)表一的五個(gè)主要工作崗位，確定五門核心課程，分別是房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理、房地產(chǎn)估價(jià)方法、房地產(chǎn)市場調(diào)研、房地產(chǎn)市場營銷和房地產(chǎn)銷售技巧，各門課程和職業(yè)能力的對接情況見表二。
表二 高職房地產(chǎn)經(jīng)營與估價(jià)專業(yè)核心課程技能考核項(xiàng)目與要求
[課程＼&主要教學(xué)內(nèi)容＼&技能考核項(xiàng)目與要求＼&房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理＼& 房地產(chǎn)開發(fā)程序、房地產(chǎn)經(jīng)營管理策略＼&能編制房地產(chǎn)開發(fā)報(bào)建計(jì)劃＼&房地產(chǎn)估價(jià)方法＼&房地產(chǎn)估價(jià)的一般原理和估價(jià)方法＼&能正確運(yùn)用房地產(chǎn)估價(jià)方法，測算房價(jià)＼&房地產(chǎn)市場調(diào)研＼&市場調(diào)查和分析的方法，熟悉本地房地產(chǎn)市場＼&能應(yīng)用房地產(chǎn)市場調(diào)查和分析方法進(jìn)行調(diào)研＼&房地產(chǎn)市場營銷＼&房地產(chǎn)市場營銷的基本原理和方法＼&能編制房地產(chǎn)市場營銷策劃方案＼&房地產(chǎn)銷售技巧＼&房地產(chǎn)商品推銷活動(dòng)的基本規(guī)律和實(shí)用技巧。＼&能運(yùn)用房地產(chǎn)銷售技巧＼&]
三、軟件輔助教學(xué)在核心課程教學(xué)中的實(shí)現(xiàn)
1.房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理課程的軟件輔助教學(xué)
房地產(chǎn)報(bào)建工作崗位要求學(xué)生熟悉房地產(chǎn)開發(fā)程序，可以采用房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營電子沙盤構(gòu)建仿真的環(huán)境、按實(shí)際房地產(chǎn)工作的操作規(guī)范和業(yè)務(wù)流程設(shè)置仿真的崗位，體現(xiàn)以職業(yè)技能導(dǎo)向的“崗位實(shí)訓(xùn)模式”。直觀地模擬房地產(chǎn)公司的土地競標(biāo)、產(chǎn)品定位、景觀設(shè)計(jì)、建筑工程、市場營銷等核心業(yè)務(wù)中的資金運(yùn)營、資本管理，模擬房地產(chǎn)公司之間的競爭與合作，體現(xiàn)房地產(chǎn)公司的報(bào)表業(yè)務(wù)和財(cái)務(wù)分析，對房地產(chǎn)公司的經(jīng)營績效進(jìn)行評價(jià)和分析。系統(tǒng)地模擬政府對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的調(diào)控工具，包括首付比例調(diào)整、貸款基準(zhǔn)利率調(diào)整、限價(jià)房、土地供給調(diào)控等，在實(shí)驗(yàn)中具備良好的互動(dòng)性，可以對實(shí)驗(yàn)結(jié)果互相挑錯(cuò)打分，指導(dǎo)學(xué)生互相學(xué)習(xí)，共同提高。
具體實(shí)施如下：全班同學(xué)分為6～8個(gè)小組，分別組建一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)公司。組內(nèi)各成員分別擔(dān)任不同角色。各開發(fā)公司在給定的市場規(guī)則和既定的資金條件下，完成從拿地到銷售的整個(gè)開發(fā)程序。最后通過分析各公司財(cái)務(wù)報(bào)告業(yè)績，并結(jié)合學(xué)生實(shí)驗(yàn)表現(xiàn)，對學(xué)生進(jìn)行成績評定。該沙盤模擬共分兩期進(jìn)行，一期開發(fā)普通住宅，二期開發(fā)別墅，各期開發(fā)的實(shí)訓(xùn)項(xiàng)目見圖一。
房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營沙盤主要訓(xùn)練項(xiàng)目包括組建團(tuán)隊(duì)和角色分配、市場調(diào)查、獲得土地、項(xiàng)目定位、投融資預(yù)算、項(xiàng)目規(guī)劃與設(shè)計(jì)、建筑招標(biāo)與工程管理和市場推廣銷售等八項(xiàng)，涵蓋了多門專業(yè)課程的內(nèi)容，實(shí)踐性和趣味性較強(qiáng)。這種類似于競爭游戲的體驗(yàn)式教學(xué)方式，有助于提高學(xué)生的團(tuán)隊(duì)協(xié)作能力和溝通能力，學(xué)生比較感興趣。作為輔助教學(xué)手段，在使用過程中需注意學(xué)時(shí)分配，建議分3天連續(xù)進(jìn)行，每天6學(xué)時(shí)。
2.關(guān)于房地產(chǎn)銷售技巧課程的軟件輔助教學(xué)
房地產(chǎn)銷售崗位要求學(xué)生能熟練使用房地產(chǎn)租售軟件，具備客戶服務(wù)意識、客戶服務(wù)技巧和較強(qiáng)的分析判斷能力，可以通過某些租售軟件校園版和信任溝通沙盤來實(shí)現(xiàn)。以樂天租售管理軟件校園版為例，先由教師對要樂天租售系統(tǒng)的每個(gè)模塊的功能進(jìn)行實(shí)際操作演練，使學(xué)生在觀摩、了解、認(rèn)識的基礎(chǔ)上進(jìn)行實(shí)際操作，教師通過反饋信息指導(dǎo)和糾正學(xué)生，使學(xué)生熟練掌握樂天租售系統(tǒng)的各個(gè)功能。學(xué)生需要訓(xùn)練和掌握的主要包括四個(gè)模塊：
一是通過房產(chǎn)資料模塊的學(xué)習(xí)，掌握房地產(chǎn)公司所管理和經(jīng)營的房產(chǎn)資料在租售管理系統(tǒng)中如何建立，如樓盤、樓閣、房屋資料的新增設(shè)計(jì)規(guī)劃、查詢、增刪、修改等操作。
二是通過客戶資料模塊的學(xué)習(xí)，掌握通過客戶資料快速查看客戶購房檔案、查詢等日常操作。
三是通過員工資料模塊的學(xué)習(xí)，掌握房地產(chǎn)管理公司員工詳細(xì)資料的新增、修改、刪除操作。
四是售前策劃模塊，通過付款方式模塊的學(xué)習(xí)，掌握房地產(chǎn)公司現(xiàn)有的付款方式在租售管理系統(tǒng)中如何建立、查詢、增刪、修改等操作;通過定價(jià)試算模塊的學(xué)習(xí)，掌握通過定價(jià)試算給各個(gè)單元設(shè)置單價(jià);通過調(diào)價(jià)模塊的學(xué)習(xí)，掌握對現(xiàn)有房屋的價(jià)格進(jìn)行調(diào)價(jià)操作。
以上模塊也是房地產(chǎn)企業(yè)使用比較成熟應(yīng)用較廣的，在輔助教學(xué)過程中，注意所選用的房地產(chǎn)租售銷售軟件最好是市面上較多房地產(chǎn)企業(yè)正在使用的，更貼近實(shí)踐，可以考慮設(shè)置單獨(dú)的一個(gè)實(shí)訓(xùn)周來完成房地產(chǎn)銷售軟件的訓(xùn)練任務(wù)。
信任溝通沙盤以銷售拜訪流程為主線，精品視頻、情境演練為主要輔助教學(xué)工具和方法，通過對銷售拜訪流程的逐步展開和仿真場景視頻的嵌入式教學(xué)，模擬真實(shí)場景。沙盤教學(xué)形式應(yīng)以互動(dòng)式教學(xué)為主，讓學(xué)生在現(xiàn)場演練中體會到銷售的樂趣與奧秘。信任溝通沙盤基于營銷典型職業(yè)任務(wù)，培養(yǎng)學(xué)生溝通拜訪、商務(wù)談判的能力，讓學(xué)生在真實(shí)業(yè)務(wù)中了解客戶決策思維過程;學(xué)會并應(yīng)用關(guān)注客戶感受的思維方式和雙贏拜訪溝通的技巧;視頻體現(xiàn)真實(shí)商務(wù)溝通過程，有拜訪準(zhǔn)備、了解概念、呈現(xiàn)優(yōu)勢、獲得承諾、拜訪評估五個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)。視頻播放可以穿插在平時(shí)授課中，注意增加討論和互動(dòng)環(huán)節(jié)。
3.關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)研課程的軟件輔助教學(xué)
針對房地產(chǎn)市場調(diào)研員收集、整理、分析房地產(chǎn)市場信息，撰寫報(bào)告的職業(yè)技能，可以選用市場調(diào)研實(shí)踐教學(xué)軟件，學(xué)生以教師設(shè)置的實(shí)驗(yàn)要求為目標(biāo)，以市場調(diào)查公司總經(jīng)理的身份負(fù)責(zé)市場調(diào)查的整個(gè)過程，根據(jù)系統(tǒng)的操作向?qū)О床襟E完成實(shí)驗(yàn)任務(wù)。確定調(diào)研課題，設(shè)計(jì)調(diào)研方案、調(diào)研問卷、抽樣方案，培訓(xùn)調(diào)查人員，搜集并分析資料，見圖二。流程設(shè)計(jì)貼近現(xiàn)實(shí)生活，讓學(xué)生積極動(dòng)手的同時(shí)也增強(qiáng)了未來實(shí)習(xí)工作的適應(yīng)性，建議單獨(dú)安排實(shí)訓(xùn)周完成訓(xùn)練任務(wù)。
4.關(guān)于房地產(chǎn)市場營銷課程的軟件輔助教學(xué)
學(xué)生分小組分別組建公司，系統(tǒng)提供全國市場分為華南、華北、華中、華東、東北、西北、西南等區(qū)域。公司之間互相競爭，在全國不同的區(qū)域內(nèi)進(jìn)行營銷活動(dòng)，制定自己的市場開拓計(jì)劃，公司需要尋求最大市場份額和實(shí)際銷售數(shù)量之間的最佳平衡點(diǎn)，尋求在產(chǎn)品品質(zhì)、宣傳策略等方面最小投入讓市場份額最大，可實(shí)際模擬價(jià)格、數(shù)量等最大化多種組合獲得最大利潤;在銷售途徑上，系統(tǒng)提供了與渠道合作、促銷、交易洽談和招投標(biāo)的方式，增加實(shí)驗(yàn)的競爭性?？煞炙膫€(gè)季度進(jìn)行，學(xué)生可以進(jìn)行多個(gè)產(chǎn)品策略、產(chǎn)品渠道、產(chǎn)品價(jià)格和產(chǎn)品促銷的過程練習(xí)。提供歷史情況查詢模塊，便于學(xué)生查看前一個(gè)季度或者前幾個(gè)季度的產(chǎn)品詳細(xì)銷售情況。系統(tǒng)根據(jù)學(xué)生市場活動(dòng)，將市場營銷中抽象的卻又至關(guān)重要的環(huán)節(jié)量化，如產(chǎn)品等級指數(shù)、品牌知名度、市場開拓值、產(chǎn)品知名度、公司美譽(yù)度，并提供相關(guān)合理算法，學(xué)生可以從中直觀了解到這些重要環(huán)節(jié)對整個(gè)市場營銷的影響，并根據(jù)這些直觀數(shù)據(jù)做出具體的判斷，合理地制定各項(xiàng)營銷戰(zhàn)略。
市場營銷模擬軟件的使用很像一場比賽，學(xué)生激發(fā)競爭力的同時(shí)又提高了邏輯思維能力和創(chuàng)新能力，同時(shí)對參加高職院校市場營銷職業(yè)技能比賽打下了基礎(chǔ)，建議穿插在平時(shí)授課中。
5.關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)課程的軟件輔助教學(xué)
例如廣州太普軟件科技有限責(zé)任公司的房地產(chǎn)評估軟件，業(yè)務(wù)員承接項(xiàng)目之后在系統(tǒng)中錄入項(xiàng)目的基本信息，勘察人員接收到項(xiàng)目信息實(shí)地對項(xiàng)目進(jìn)行勘察，估價(jià)師根據(jù)勘察報(bào)告對項(xiàng)目進(jìn)行估價(jià)測算，并根據(jù)物業(yè)類型選用合適的測算方法來測算得出結(jié)果，系統(tǒng)提供了5種基本方法（包括市場比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法與基準(zhǔn)地價(jià)法）來輔助測算，測算完成后出具技術(shù)報(bào)告。測算房價(jià)的職業(yè)技能主要通過課堂講授來完成，較少使用軟件教學(xué)，房地產(chǎn)估價(jià)公司使用估價(jià)軟件的也不多。
高職房地產(chǎn)經(jīng)營與估價(jià)專業(yè)使用軟件輔助教學(xué)屬于實(shí)踐教學(xué)途徑之一，基本上學(xué)生對于軟件輔助教學(xué)還是比較歡迎的。教師應(yīng)該注意和職業(yè)技能相結(jié)合，真正提高教學(xué)效果和學(xué)生就業(yè)能力。
參考文獻(xiàn)：
[1]肖艷.房地產(chǎn)經(jīng)營與管理課程沙盤實(shí)驗(yàn)教學(xué)探索[J].高等建筑教育，2013（1）.
[2]宋春蘭.專業(yè)核心課程建設(shè)研究――以房地產(chǎn)開發(fā)與管理專業(yè)為例[J].經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊，2015（8）.
[3]尹莎莉.高職房地產(chǎn)經(jīng)營與估價(jià)專業(yè)人才培養(yǎng)目標(biāo)與規(guī)格[J].延安職業(yè)技術(shù)學(xué)院學(xué)報(bào)，2012（6）.
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；項(xiàng)目管理；對策
Abstract: this paper mainly analyzes the present existing in the real estate development of the weak link, and from real estate development of the project management point of view, put forward the current real estate development enterprise should take measures.
Keywords: real estate enterprise; Project management; countermeasures
中圖分類號：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：
1、項(xiàng)目管理對房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)實(shí)意義
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理具有幅度寬、內(nèi)容廣、層次高、難度大的特點(diǎn)，因而項(xiàng)目管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中發(fā)揮的作用會更加顯著。
(1)開發(fā)企業(yè)實(shí)施項(xiàng)目管理，可以實(shí)現(xiàn)與國際工程慣例的接軌，增加開發(fā)企業(yè)的國際競爭力。在激烈的市場競爭中，提高管理水平是開發(fā)企業(yè)獲利的根本途徑，開發(fā)企業(yè)是通過項(xiàng)目來實(shí)現(xiàn)利潤的。項(xiàng)目管理可以有效地提高項(xiàng)目的附加價(jià)值及品質(zhì)，降低工程成本提高銷售率，控制工期，從而提高企業(yè)的利潤，保證開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。
(2)項(xiàng)目管理使開發(fā)企業(yè)更加注重與客戶的溝通，注重為客戶度身定做更具個(gè)性化特征的產(chǎn)品，從而更好地滿足市場需求，規(guī)避項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，使開發(fā)企業(yè)走出開發(fā)越多、空置越多的房地產(chǎn)怪圈。
(3)采用項(xiàng)目管理，實(shí)行招投標(biāo)制度、項(xiàng)目監(jiān)理制度，可以杜絕黑箱操作，確保工程質(zhì)量，防止豆腐渣工程的出現(xiàn)；同時(shí)項(xiàng)目管理可以控制項(xiàng)目成本，減少項(xiàng)目超期的風(fēng)險(xiǎn)。
(4)項(xiàng)目管理還有利于大型開發(fā)項(xiàng)目的項(xiàng)目融資。項(xiàng)目融資是國際中長期貸款的一種形式，是以項(xiàng)目的效益作為還款的資金來源，它主要用于那些需要巨額資金、投資風(fēng)險(xiǎn)大而傳統(tǒng)融資又難以滿足的工程項(xiàng)目。項(xiàng)目管理為項(xiàng)目融資提供了相應(yīng)的管理機(jī)制，從而有利于項(xiàng)目融資的開展。
2、目前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理存在的薄弱環(huán)節(jié)
目前不少房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目存在著質(zhì)量低劣、交房拖期、貨不對板、空置率高、缺乏和顧客溝通等問題，下面主要談一下目前在房地產(chǎn)開發(fā)中容易被企業(yè)忽視，管理相對薄弱的幾個(gè)環(huán)節(jié)。
2.1項(xiàng)目方案確定階段的管理工作
項(xiàng)目方案的確定，作為開發(fā)商還是能夠足夠重視的，但開發(fā)商往往沒有按照規(guī)范程序進(jìn)行運(yùn)作，使得這個(gè)階段的工作存在一些不足。
(1)缺乏充分的市場調(diào)研。俗話說：“磨刀不誤砍柴工”，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在拿到項(xiàng)目后，為了盡快實(shí)現(xiàn)效益，沒有經(jīng)過充分的市場調(diào)研，匆忙確定方案，僅就目前市場什么賺錢，就開發(fā)什么，由于只是簡單地模仿別人，在同類開發(fā)產(chǎn)品中，沒有自己的特色，從而在市場上缺乏吸引力，始終滯后于別人。另外，由于決策層缺乏市場調(diào)研的支柱，往往在方案決策階段可能會出現(xiàn)失誤，增大了企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。因此開發(fā)商在項(xiàng)目方案確定前，必須做好充分的市場調(diào)研工作。
(2)缺乏品牌、精品意識。由于企業(yè)以利潤最大化為根本目的，一些開發(fā)企業(yè)為了追求高額利潤，在方案確定階段，考慮過多的是如何從這個(gè)項(xiàng)目上多賺錢，而忽視產(chǎn)品的精品意識，企業(yè)的品牌形象。企業(yè)要想謀求長遠(yuǎn)發(fā)展，在方案確定階段必須具備“精品意識、品牌形象”的戰(zhàn)略眼光。這本身對企業(yè)來說也是一種無形資產(chǎn)，否則，在現(xiàn)代社會中企業(yè)將無法生存。
(3)沒有較為全面和實(shí)際的投資估算報(bào)告。開發(fā)商取得一個(gè)新項(xiàng)目后，往往只是做項(xiàng)目概算報(bào)告，而一旦項(xiàng)目的方案、功能等確定后，并沒有針對確定后的方案做投資估算報(bào)告，只有項(xiàng)目工程招標(biāo)造價(jià)資料。由于工程造價(jià)只是項(xiàng)目投資的一部分，如果項(xiàng)目開工前沒有一個(gè)全面和較為實(shí)際的投資估算，項(xiàng)目實(shí)施過程將無法準(zhǔn)確地進(jìn)行投資控制。常常一個(gè)項(xiàng)目全部竣工后，投資額大大超過計(jì)劃投資額。另外，由于事先沒有估計(jì)到其他方面投資，在實(shí)施過程中，經(jīng)常會造成投資短缺等現(xiàn)象，不僅影響本項(xiàng)目的進(jìn)度要求，而且有可能影響企業(yè)其他項(xiàng)目的實(shí)施。因此，項(xiàng)目方案確定后，對項(xiàng)目進(jìn)行認(rèn)真、全面的投資估算，是十分必要的，將有利于項(xiàng)目實(shí)施階段的投資控制。
2.2施工圖設(shè)計(jì)管理工作
現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于圖紙?jiān)O(shè)計(jì)階段的管理工作可以說是很少，甚至是一片空白。絕大多數(shù)開發(fā)商可能認(rèn)為，方案、功能確定后交設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)，具體事情那是設(shè)計(jì)院的事，房地產(chǎn)開發(fā)公司對這些專業(yè)設(shè)計(jì)的管理能力弱，加上多數(shù)設(shè)計(jì)人員無成本概念、無創(chuàng)造附加價(jià)值的能力、圖紙錯(cuò)誤多、欠缺細(xì)部設(shè)計(jì)圖紙。開發(fā)商只注重旌工現(xiàn)場的成本、質(zhì)量控制，而忽視設(shè)計(jì)階段的成本、質(zhì)量控制。首先沒有具有詳細(xì)和明確要求的設(shè)計(jì)委托書。一些企業(yè)為了盡快拿到圖紙，在功能和要求還不確切的情況下，就要求設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)圖紙，這樣一來，必然造成設(shè)計(jì)出來的圖紙?jiān)诠δ芎褪褂玫确矫娲嬖谝恍┎蛔?。如果在施工過程中才發(fā)現(xiàn)，要求修改，不僅增加工程成本和施工難度，而且影響工期；其次，目前設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)出來的圖紙是否進(jìn)行投資控制，無法考證，行業(yè)方面也缺乏這方面的監(jiān)督和管理，尚無一種有效的辦法加以控制。
2.3合同管理工作
目前仍有相當(dāng)一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)法制觀念薄弱，合同意識不強(qiáng)，更談不上合同管理。國內(nèi)企業(yè)簽訂的合同，幾乎都有“未盡事宜，雙方友好協(xié)商解決”的條款，但如果合同簽訂不完善，一旦協(xié)商不好，往往造成相互推脫。
目前合同管理主要存在以下幾點(diǎn)問題：①不少項(xiàng)目鑒定的合同十分簡單，不符合標(biāo)準(zhǔn)合同要求，更不符合國際上通行的合同文本要求，合同簽訂不嚴(yán)謹(jǐn)，存在漏洞，給對方提供了索賠依據(jù)。例如，日本大成公司承攬的魯布革水電站土方工程，因中方合同條款文字疏忽，僅一字之差，使對方索賠獲得成功，工程費(fèi)用約增加10％。②簽約雙方都不認(rèn)真執(zhí)行合同，隨意修改合同，或違背合同規(guī)定打折扣。沒有嚴(yán)格按合同進(jìn)行工期、投資控制管理，合同履行率低。如果一方?jīng)]有嚴(yán)格執(zhí)行合同，通常會發(fā)生工程索賠、工期加長、投資加大等情況，給企業(yè)加大成本。③合同產(chǎn)生糾紛時(shí)，大多數(shù)采用行政手段解決，不采取法治形式解決。
3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)采取的對策
以上種種建設(shè)中的弊端強(qiáng)烈呼喚現(xiàn)代化的項(xiàng)目管理技術(shù)，誰擁有了現(xiàn)代化的項(xiàng)目管理知識，并將其創(chuàng)造性地應(yīng)用到開發(fā)建設(shè)中，誰就能適應(yīng)市場的需要，并能在房地產(chǎn)業(yè)激烈的競爭中站穩(wěn)腳跟，樹立起自己的品牌形象。以下主要談一下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中如何做好項(xiàng)目管理。
3.1重視開發(fā)項(xiàng)目的市場定位和產(chǎn)品研究
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須重視項(xiàng)目的前期市場定位和產(chǎn)品研究，使整個(gè)房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)以產(chǎn)品和價(jià)格為主導(dǎo)的市場競爭格局。要做好項(xiàng)目的市場定位，就要做到：①深入研究國家及地方的有關(guān)政策、法規(guī)，了解政府對該行業(yè)的政策取向。如果政府扶植該行業(yè)的發(fā)展，它必將在稅費(fèi)、金融、法規(guī)等方面給予支持，使該行業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)減少。因此必須清楚公司擬開發(fā)的項(xiàng)目是否屬于國家政策支持的產(chǎn)業(yè)，不能逆政策而行。②要根據(jù)項(xiàng)目地點(diǎn)、環(huán)境及規(guī)劃要求等自身特點(diǎn)，廣泛了解市場的需求情況，確定本項(xiàng)目主要的消費(fèi)群體。通過廣泛調(diào)研掌握這些消費(fèi)群體的購買力水平、對居住空間、環(huán)境及配套設(shè)施的要求等。③了解附近樓盤的設(shè)計(jì)、售價(jià)、銷售面積、銷售情況及其開發(fā)商的實(shí)力等，權(quán)衡本公司競爭力是否能擊敗對手，務(wù)求知己知彼。目前，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)結(jié)合企業(yè)自身的現(xiàn)狀，通過對市場的深入分析和準(zhǔn)確判斷，選擇合適的細(xì)分市場進(jìn)入，形成特色經(jīng)營，即為某一特定客層的消費(fèi)者提供具有某些特質(zhì)的產(chǎn)品，以更大程度地滿足他們的消費(fèi)需求，這樣，才能保證產(chǎn)品的銷售速度及項(xiàng)目的成功，使企業(yè)在這一細(xì)分市場處于領(lǐng)先地位，在激烈競爭的房地產(chǎn)市場中占據(jù)一席之地。
3.2品牌建設(shè)
隨著房地產(chǎn)市場競爭的加劇及消費(fèi)者成熟度的提高，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)重視企業(yè)的品牌建設(shè)。當(dāng)然，企業(yè)的品牌建設(shè)不是靠大量廣告投入，自我吹噓，而是建立在市場提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和優(yōu)良服務(wù)的基礎(chǔ)上，再配以準(zhǔn)確的形象策劃和適當(dāng)?shù)拿襟w推介、公關(guān)活動(dòng)等的系統(tǒng)工程。品牌建設(shè)需要一個(gè)過程，它是以開發(fā)商一個(gè)個(gè)成功項(xiàng)目作為載體，逐步為市場所認(rèn)可，最終形成企業(yè)自身的品牌和形象。
3.3加強(qiáng)合同管理工作
(1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要做好合同管理的基礎(chǔ)工作，沒有扎實(shí)而全面的基礎(chǔ)工作，合同管理是不能成功的?；A(chǔ)工作主要是了解國家政策和行業(yè)規(guī)定，工程量、設(shè)備、原材料價(jià)格收集齊全，深入市場調(diào)研，對有關(guān)技術(shù)了解清楚，各方面情況要及時(shí)掌握。
(2)要實(shí)施合同管理的過程控制，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要從投資項(xiàng)目，開始通過競爭選擇優(yōu)秀工程詢單化，與之簽定工程咨詢合同。在項(xiàng)目建議書和可行件研究階段，把基礎(chǔ)工作做扎實(shí)，使投資估建建立在科學(xué)、可靠的基礎(chǔ)之上編制好設(shè)計(jì)概算，這是控制設(shè)計(jì)和施工總造價(jià)的關(guān)鍵，也是合同管理的關(guān)鍵。
參考文獻(xiàn)
[1]蔣進(jìn)．項(xiàng)目管理是房地產(chǎn)開發(fā)的中心環(huán)節(jié)[N]，2005
[2]包宗華．住宅與房地產(chǎn)[M]．北京：中國建筑工業(yè)出版社，2009
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)策劃；經(jīng)營管理
前言
房地產(chǎn)是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱之一，對于國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展非常重要，同時(shí)也是政府財(cái)政的一項(xiàng)重要來源。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展還帶動(dòng)與之相關(guān)的建筑業(yè)、運(yùn)輸業(yè)、電力煤氣以及自來水的供應(yīng)業(yè)務(wù)，還有社會服務(wù)業(yè)等等，不但改善了城鎮(zhèn)居民的居住條件，還提供了大量的就業(yè)崗位，為社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出了巨大的貢獻(xiàn)。而房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)需要經(jīng)過嚴(yán)謹(jǐn)?shù)牟邉澒ぷ?，并且對其過程進(jìn)行嚴(yán)格的管理工作，才能取得成功。本文就房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)策劃及經(jīng)營管理進(jìn)行了演技，希望能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到一定的幫助作用。
1房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期開發(fā)策劃工作
對于房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期策劃工作要重視市場調(diào)研和客戶群定位的問題，形成項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告，這些是該項(xiàng)目完成之后，其樓盤是否能夠得到客戶的認(rèn)可的前提。以前的開發(fā)商在進(jìn)行樓盤建筑前沒有進(jìn)行市場調(diào)研，只是按照自己的想法，認(rèn)為房子只要建的牢固，就一定會有客戶，但是這種不考慮客戶需求的想法只會導(dǎo)致在房子建成之后無人問津，而這種沒有考慮客戶需求的例子很多，例如南方某城市一個(gè)地產(chǎn)商在進(jìn)行樓盤開發(fā)時(shí)沒有考慮當(dāng)?shù)氐臍夂驐l件，建成的樓盤南北不通透，導(dǎo)致樓盤無人問津，即使降價(jià)出售也只是售出一小部分，導(dǎo)致開發(fā)商的資金無法回籠，項(xiàng)目總成本不斷增加，導(dǎo)致公司財(cái)務(wù)出現(xiàn)問題，嚴(yán)重影響公司的發(fā)展。因此，在房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期策劃階段必須要進(jìn)行充分的市場調(diào)查，找準(zhǔn)客戶群體，確定項(xiàng)目的正確方向，對于項(xiàng)目的成功就已經(jīng)走出了一大步。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)策劃過程中的市場調(diào)查主要有對房型、房間面積和平面布局以及樓盤的檔次等等進(jìn)行調(diào)查。其中要考慮當(dāng)?shù)鼐用竦淖》苛?xí)慣對樓盤的戶型和面積進(jìn)行設(shè)計(jì)，并且按照居民的傳統(tǒng)居住習(xí)慣和當(dāng)?shù)氐臍夂驐l件等對房間的朝向、通風(fēng)和采光等進(jìn)行設(shè)計(jì)。同時(shí)還要考慮當(dāng)?shù)鼐用竦馁徺I能力對房屋的建筑檔次進(jìn)行定位。最后還要對樓盤周圍已經(jīng)投入市場的樓盤的銷售情況進(jìn)行了解。策劃人員通過這些市場調(diào)查的信息進(jìn)行可行性研究報(bào)告的編寫，其內(nèi)容應(yīng)該包含建筑的成本以及預(yù)計(jì)的銷售價(jià)格，技術(shù)指標(biāo)和相關(guān)稅費(fèi)等，要包含一切可能影響項(xiàng)目實(shí)行的因素，保證可行性報(bào)告的客觀性，作為以后設(shè)計(jì)控制的依據(jù)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期策劃除了進(jìn)行市場調(diào)研外還需要進(jìn)行項(xiàng)目總體配套的策劃，隨著生活水平的不斷提高，人們對于居住環(huán)境的要求越來越高，生活小區(qū)的配套設(shè)施也應(yīng)該在前期策劃階段進(jìn)行設(shè)計(jì)。其中配套設(shè)施主要包括綠化、道路、公建和學(xué)校等等。綠化可以使小區(qū)更具生活氣息，道路配套應(yīng)該保證交通順暢，且要注意無障礙道路的設(shè)計(jì)。公建配套主要包括一些健身房和活動(dòng)室等，而人們對子女教育的重視也使得學(xué)校成為小區(qū)銷售的主要競爭力。特別是二胎政策的全面放開，學(xué)區(qū)房已成為購房者又一關(guān)注重點(diǎn)。
2房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營管理
房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營管理主要包括建設(shè)階段的管理、營銷管理以及售后管理，下面將對這幾個(gè)階段的經(jīng)營管理進(jìn)行簡要地分析。（1）施工建設(shè)階段的管理，主要是對施工進(jìn)度、質(zhì)量和造價(jià)的管理，其中施工進(jìn)度直接影響著項(xiàng)目的施工成本，因此應(yīng)該不斷地對施工進(jìn)度與計(jì)劃進(jìn)度進(jìn)行比較，對于施工延誤的情況要及時(shí)進(jìn)行原因查找，并進(jìn)行解決。工程造價(jià)的管理主要通過制定合理的招標(biāo)制度，并采取一次性加系數(shù)的包干辦法，同時(shí)要做好隱蔽工程的現(xiàn)場簽證管理。施工質(zhì)量的管理主要有施工單位的自我檢查，該檢查貫穿整個(gè)施工過程，是質(zhì)量控制的基礎(chǔ)，同時(shí)要有專門的監(jiān)理公司對工程質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督管理，并且建設(shè)單位也要對工程質(zhì)量進(jìn)行核檢，由施工單位、監(jiān)理公司和建設(shè)單位三家共同對工程質(zhì)量負(fù)責(zé)。（2）對房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場營銷管理，市場營銷對于房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售是非常重要的，而且市場營銷要從開發(fā)商取得土地時(shí)就開始，要讓客戶了解到開發(fā)商取得了何種性質(zhì)的土地，到樓盤建設(shè)期的時(shí)候，進(jìn)行市場營銷和宣傳的重點(diǎn)要放在沙盤演示和樣板房制作上，讓客戶能夠直觀的感受到住宅建成之后的樣子。該階段的營銷活動(dòng)成功與否對于樓盤的銷售成績至關(guān)重要，并且關(guān)系到資金能夠及時(shí)回籠等。同時(shí)由于目前的房屋價(jià)格超過了人們的承受能力，大部分人都會選擇按揭，因此在進(jìn)行市場營銷時(shí)要選擇合適的付款方式，一般的付款方式為一次性付款，即付全款，銀行按揭和發(fā)展商的分期收款。同時(shí)對于房屋的定價(jià)要根據(jù)市場行情和施工成本進(jìn)行合理定價(jià)，并進(jìn)行巧妙的調(diào)價(jià)。（3）對售后服務(wù)的管理，目前房地產(chǎn)項(xiàng)目的售后服務(wù)即是指物業(yè)服務(wù)，目前的物業(yè)服務(wù)可由開發(fā)商成立自己的物業(yè)管理公司進(jìn)行管理，也可以聘請專門的物業(yè)管理公司進(jìn)行管理。一般情況下大型的開發(fā)商都會成立自己的物業(yè)管理公司，而對于小型的開發(fā)商可以向社會公開招標(biāo)，由業(yè)主選擇物業(yè)管理公司?？傊飿I(yè)管理的收費(fèi)要與其服務(wù)水平相符，物業(yè)管理的好壞對于小區(qū)的生活環(huán)境以及對于住戶的意見處理都是非常重要的，而且好的物業(yè)管理可以為開發(fā)商樹立良好的口碑，對于開發(fā)商后期的房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售可以起到非常好的促進(jìn)作用。
3總結(jié)
房地產(chǎn)項(xiàng)目是我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要項(xiàng)目，其開發(fā)策劃和經(jīng)營管理對于項(xiàng)目的成功實(shí)施是非常重要的。本文分別對房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)策劃和經(jīng)營管理進(jìn)行了分析，其中開發(fā)策劃階段要注重市場調(diào)研和配套設(shè)施的設(shè)計(jì)，作出科學(xué)合理的可行性報(bào)告，作為施工的依據(jù)。而房地產(chǎn)的經(jīng)營管理主要包括建設(shè)施工階段的管理、市場營銷管理以及售后服務(wù)管理等等，其中每一個(gè)階段的管理對于房地產(chǎn)項(xiàng)目的順利進(jìn)行，對于開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)效益都有非常重要的影響，希望通過本文的分析對于房地產(chǎn)項(xiàng)目的進(jìn)行有所幫助。
參考文獻(xiàn)
[1]潘峰，孫俞.房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理實(shí)踐教學(xué)探討[J].科教文匯（中旬刊），2016（03）：65~66.
[2]李賽.房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃階段的投資可行性研究[J].科技創(chuàng)新與應(yīng)用，2016（24）：276.
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)； 市場營銷； 策略
中圖分類號： F253 文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A
近年來，隨著國家宏觀調(diào)控作用的逐步顯現(xiàn)和房地產(chǎn)業(yè)的逐步成熟，房地產(chǎn)營銷面臨新的形勢。當(dāng)前，我國的房地產(chǎn)市場逐步發(fā)展壯大，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭也日趨激烈。房地產(chǎn)產(chǎn)品不同于一般的消費(fèi)品，其物業(yè)的不可移動(dòng)性、價(jià)值的高額性、生產(chǎn)周期的長期性、消費(fèi)需求的層次性和多樣性，無不影響著銷售的成功。房地產(chǎn)營銷作為房地產(chǎn)開發(fā)中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)和手段，越來越受到開發(fā)商們的重視。但是，由于中國的房地產(chǎn)營銷理論與實(shí)踐尚處于啟蒙、摸索階段，科學(xué)有效的營銷理論體系尚未在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)形成，房地產(chǎn)市場營銷還存在不少值得探索的問題。
一、 我國房地產(chǎn)營銷主要存在的問題
1.市場調(diào)查缺乏真實(shí)性。一些企業(yè)在市場營銷方案制訂時(shí)，往往以見報(bào)的信息為依據(jù)，其收集的信息偏差較大。需求調(diào)查方面既缺少專業(yè)咨詢，也很少進(jìn)行實(shí)地調(diào)研，從目前可見的營銷報(bào)告中，對房地產(chǎn)消費(fèi)者的調(diào)查，包括購買類型調(diào)查及購買者心理，對競爭者的調(diào)查，包括銷售動(dòng)態(tài)、優(yōu)勢、借鑒經(jīng)驗(yàn)等分析不足，這在一定程度上制約了房地產(chǎn)營銷水平的提高，直接影響了到房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。
2.價(jià)格策略單一陳舊。從定價(jià)角度看，大多是以低價(jià)開盤，逐步提高，缺少有機(jī)的調(diào)節(jié)和合理的升降。從價(jià)格策略看，如折扣價(jià)格策略、變動(dòng)價(jià)格策略等都基本類同，雖然普遍懂得時(shí)間變動(dòng)的價(jià)格策略，有些樓盤也推出個(gè)案變動(dòng)策略，但大多停留在實(shí)際操作過程，缺少先期的理論定位。
3.促銷策略單一。從表面上看，房地產(chǎn)營銷氣氛比較濃烈，但深入分析便不難發(fā)現(xiàn)問題不少。從廣告策略方面看，僅僅局限于一般的信息廣告，最多在編排形式上作些處理，至于廣告目標(biāo)、針對性、物業(yè)命名及形象、媒體運(yùn)作、文案處理等方面都遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于行業(yè)對房地產(chǎn)營銷的要求。
4.營銷近視癥。急于求成的“營銷近視癥”，左右了房地產(chǎn)營銷的發(fā)展。營銷的過程是一個(gè)產(chǎn)品推銷、引導(dǎo)過程，是一種提煉。急于求成的心理追求，使發(fā)展商常常把營銷和熱銷等同。這是一種十分明顯的誤區(qū)，或者說是“營銷近視癥”！跟蹤一些項(xiàng)目的銷售過程，不難發(fā)現(xiàn)大多數(shù)企業(yè)都存在著深淺不一的營銷近視癥：價(jià)格近視癥，為了得到利潤最大化，忽略了房地產(chǎn)的增值空間；節(jié)奏近視癥，整個(gè)樓盤同時(shí)上市，結(jié)果剩下的“死角房”無人問津；效應(yīng)近視癥，片面地運(yùn)用營銷技巧來產(chǎn)生效應(yīng)，項(xiàng)目面市無計(jì)劃，前后矛盾。
二、房地產(chǎn)市場營銷對策
1．注重市場調(diào)研，實(shí)施全過程營銷。房地產(chǎn)全過程營銷就是市場營銷貫徹房地產(chǎn)從選址、設(shè)計(jì)、施工到竣工銷售及物業(yè)管理的全過程?？梢哉f房地產(chǎn)營銷的目的主要在于深度的前期市場調(diào)研和策劃，實(shí)行全過程營銷。轟動(dòng)上海樓市的“沙田花園”，曾以兩個(gè)月完成了整個(gè)小區(qū)4萬多平方米商品住宅的主體銷售，原因是其在上海市中心率先建造了多層電梯房。這種物業(yè)的出現(xiàn)是在選址、開發(fā)前期營銷介入，在建房前就明確了如何賣，賣給誰的營銷思路，所以成為上海比較成功地完成全過程營銷的第一個(gè)案例。
2.大力開展網(wǎng)絡(luò)營銷
房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售最大的特點(diǎn)是購買者的“慎買”，即消費(fèi)者在購買之前，往往會傾注很多的時(shí)間和精力，詳細(xì)深入地了解產(chǎn)品的相關(guān)信息，反復(fù)比較均衡。這是由于房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)值巨大和消費(fèi)持久性決定的。信息的不對稱是導(dǎo)致購房者“慎買”的主要因素。要把消費(fèi)者的“慎買”轉(zhuǎn)化為購買欲望，必須在房地產(chǎn)營銷中強(qiáng)化信息溝通。過去，房地產(chǎn)營銷信息溝通主要借助的手段是報(bào)紙和直投廣告這類平面媒體。這種宣傳材料信息量非常有限，而且?guī)в泻艽蟮恼T導(dǎo)性質(zhì)和片面性，使得潛在購買者對之產(chǎn)生很多質(zhì)疑和不信任。因此，如何消除這些障礙因素，化解信息的不對稱，提高房地產(chǎn)開發(fā)商與潛在購買者之間信息的通暢性，是提高房地產(chǎn)營銷效果首先需要解決的問題。借助網(wǎng)絡(luò)手段，可有效化解交易信息不對稱。房地產(chǎn)商建立自己的網(wǎng)站，提供購房的各種信息，并設(shè)置互動(dòng)的欄目，解答客戶提出問題。消費(fèi)者通過訪問網(wǎng)站，可以獲得比平面媒體宣傳材料上提供的要詳細(xì)得多的相關(guān)信息，并實(shí)現(xiàn)與開發(fā)商的互動(dòng)。
3．注重人性化營銷
人性化營銷是新時(shí)代的營銷理念。所謂的人性化營銷就是通過充分滿足人性的需求來達(dá)成營銷的目的。營銷過程中的人性化包括四大方面：順其本性，以滿足消費(fèi)者的基本居住需求來進(jìn)行營銷；尊其習(xí)性，以尊重消費(fèi)者的居住習(xí)俗來進(jìn)行營銷；適其品性，以適合消費(fèi)者的居住文化品位偏好來進(jìn)行營銷；滿足個(gè)性，以滿足消費(fèi)者居住個(gè)性需求來進(jìn)行營銷。在人性化營銷的過程中還需注意：營銷人員應(yīng)將自己定位成消費(fèi)者的朋友，對消費(fèi)者要充滿愛心，幫助消費(fèi)者解決疑慮問題；運(yùn)用情感溝通，將樓盤的優(yōu)勢、特點(diǎn)、與消費(fèi)者自身相適合的地方、優(yōu)惠政策等因素傳達(dá)給消費(fèi)者；售樓處的環(huán)境設(shè)計(jì)要盡量完備人性化設(shè)施，體現(xiàn)對消費(fèi)者的關(guān)愛。例如在售樓處設(shè)置小型兒童樂園、老人休息處、飲水設(shè)備、殘疾人專用通道等。
三、結(jié)語
目前我國房地產(chǎn)業(yè)正步入一個(gè)嶄新的發(fā)展階段，房地產(chǎn)營銷已然成為房地產(chǎn)開發(fā)的一個(gè)重要組成部分。在市場營銷組合理論基礎(chǔ)上分析房地產(chǎn)營銷策略，這對提高房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益的諸多方面都起著重要的作用，對整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)而言也具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。
參考文獻(xiàn)：
[1]劉艷；淺談房地產(chǎn)營銷策略[J]，沈陽干部學(xué)刊，2005（6）.
[2]杜宇；試論房地產(chǎn)營銷策略[J]，中國科技信息，2006（4）.
在當(dāng)今市場經(jīng)濟(jì)中，一個(gè)決定在房地產(chǎn)市場上開展業(yè)務(wù)的企業(yè)應(yīng)該意識到，由于房地產(chǎn)開發(fā)具有投資大、風(fēng)險(xiǎn)高、周期長、競爭激烈等特點(diǎn)，通常情況它不大可能為全體客戶服務(wù)。客戶市場容量巨大，客戶群體的組成結(jié)構(gòu)十分復(fù)雜，他們的需求和品位又各不相同，為了能與對手展開競爭，開發(fā)商需要在營銷過程中確定它能為之最有效服務(wù)的目標(biāo)市場，根據(jù)選定的目標(biāo)市場的需求開發(fā)和銷售有針對性的產(chǎn)品。早在20世紀(jì)50年代，美國市場學(xué)家溫德爾·施密斯就提出了Segmentation(市場細(xì)分)概念，二十世紀(jì)90年代國際營銷學(xué)大師、享有營銷學(xué)之父美稱的美國西北大學(xué)凱洛格管理研究生院著名營銷學(xué)教授菲利浦·科特勒（Philip Kotler），在他暢銷全球30多年的?營銷管理?一書第九版中系統(tǒng)地提出了S、T、P戰(zhàn)略，S——Segmentation（市場細(xì)分），T—— Targeting（目標(biāo)市場選擇），P—— Positioning（產(chǎn)品定位）。該戰(zhàn)略的提出是現(xiàn)代市場營銷思想的一個(gè)重大突破，它已被世界500強(qiáng)企業(yè)廣泛應(yīng)用。在中國，S、T、P戰(zhàn)略已被較多地運(yùn)用于日用品行業(yè)的營銷競爭之中，但只有少數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目的營銷工作中運(yùn)用了該戰(zhàn)略。其實(shí)，S、T、P戰(zhàn)略對于國內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說并不陌生。市場細(xì)分，即房地產(chǎn)商把市場按照客戶需求上的差異劃分為具有類似性的若干不同購買群體的過程。開發(fā)商進(jìn)行需求市場細(xì)分時(shí)采用的細(xì)分變量包括地理因素、人文因素、心理因素和行為因素等。
目標(biāo)市場選擇，即房地產(chǎn)開發(fā)商選擇一個(gè)或幾個(gè)本企業(yè)準(zhǔn)備進(jìn)入的細(xì)分市場，房地產(chǎn)開發(fā)商的目標(biāo)市場選擇需要與宏觀環(huán)境、微觀環(huán)境、企業(yè)素質(zhì)以及企業(yè)所擁有的資源相適應(yīng)。產(chǎn)品定位，即房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)目標(biāo)客戶群體的需求特點(diǎn)，使產(chǎn)品在目標(biāo)客戶心目中建立特定位置、公認(rèn)形象的活動(dòng)過程。 二、目前存在的房地產(chǎn)營銷近視癥
當(dāng)今中國的房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)營銷方面尤其是S、T、P方面做得很不到位，主要存在以下營銷近視癥：
1、 重視后期銷售，不重視前期的市場定位策略。雖然不少房地產(chǎn)開發(fā)商深知營銷在房地產(chǎn)開發(fā)中的重要性，但他們并不真正知道什么是營銷，什么是營銷組合戰(zhàn)略，不知道造什么樣的房子比如何賣房子更重要。不少開發(fā)商把營銷等同于廣告促銷或現(xiàn)場售樓，根本就不重視房地產(chǎn)營銷的前期市場細(xì)分、目標(biāo)市場選擇、產(chǎn)品定位。
2、 不去分析尋找客戶的需求，而熱衷于概念炒作。中國的房地產(chǎn)界從二十世紀(jì)九十年代后期就開始流行“概念”炒作之風(fēng)，有的所謂“策劃大師”公然宣稱：“房地產(chǎn)就是推銷概念”，通過“概念”來制造賣點(diǎn)，通過“概念”來引導(dǎo)需求并創(chuàng)造需求。不少開發(fā)商缺乏誠信意識，在炒作“概念”時(shí)夸大其詞，廣告宣傳不實(shí)事求是，這些不實(shí)廣告和虛假廣告不僅損害了消費(fèi)者的利益，而且也影響了開發(fā)商的企業(yè)形象，“概念”炒作起到了適得其反的效果。
3、 偏信“策劃大師”的策劃，不重視樓盤差異化營銷。房地產(chǎn)品的固定性、地區(qū)性、個(gè)別性、復(fù)雜性、稀缺性等特性造成房地產(chǎn)市場的需求具有明顯的地區(qū)性特征，每個(gè)城市和每個(gè)城市的不同區(qū)域，因?yàn)檎?、?jīng)濟(jì)、文化、風(fēng)俗、居民文化素質(zhì)、收入水平方面的差異，造成老百姓的購房需求有很大的不同。但一些開發(fā)商不重視樓盤前期的S、T、P分析，而一味地請“策劃大師”來指點(diǎn)，這些“大師”水土不服的同質(zhì)化策劃使得滯銷樓盤日益增多。
4、 地產(chǎn)投資只憑經(jīng)驗(yàn)，忽視科學(xué)決策。房地產(chǎn)投資動(dòng)輒大幾千萬甚至上億，因此在房地產(chǎn)投資決策時(shí)要進(jìn)行微觀營銷環(huán)境分析、宏觀營銷環(huán)境分析和SWOT（優(yōu)勢、劣勢、機(jī)遇、挑戰(zhàn)）分析，編制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，通過科學(xué)決策，才能趨利避害，獲得成功。但是，目前國內(nèi)一些開發(fā)商在投資決策時(shí)只知道拍腦袋，過分依賴個(gè)人經(jīng)驗(yàn)和感覺進(jìn)行投資決策。 三、S、T、P戰(zhàn)略內(nèi)容和應(yīng)用
S、T、P戰(zhàn)略是房地產(chǎn)營銷的核心，它以購房客戶的表象需求和潛在需求為導(dǎo)向，通過深入細(xì)致的市場調(diào)研分析，和對市場細(xì)分、目標(biāo)市場選擇和產(chǎn)品定位等策略的實(shí)施，為房地產(chǎn)營銷組合4P's ( Product—產(chǎn)品，Price—價(jià)格，Place—渠道，Promotion—促銷 ) 的順利執(zhí)行指明方向?？梢院敛豢鋸埖卣f，一個(gè)項(xiàng)目S、T、P戰(zhàn)略的成功意味著該房地產(chǎn)項(xiàng)目的營銷已成功了一半。
（一）市場細(xì)分策略
1、 市場細(xì)分變量
市場細(xì)分變量是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)客戶需求的差異性來區(qū)分不同客戶群體的標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)，具體有以下四類：
（1） 按地理因素劃分
市場細(xì)分的地理性變量有：國界（國內(nèi)、國外）；地區(qū)（東部、西部、南部、北部）；行政區(qū)（省、市、地、縣）；城鄉(xiāng)（城市、鄉(xiāng)村、大城市、中等城市、小城鎮(zhèn)）；地形（平原、高原、山地、盆地、丘陵）；氣候（熱帶、溫帶、寒帶、亞熱帶）。深圳萬科集團(tuán)在1997年確定了房地產(chǎn)開發(fā)為其核心業(yè)務(wù)，通過認(rèn)真分析研究，該集團(tuán)將國內(nèi)的房地產(chǎn)市場分為北部、東部、南部三大片區(qū)，并制定了通過深圳、北京、天津、上海這些核心城市的房地產(chǎn)開發(fā)，以帶動(dòng)周邊大中型城市房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。
（2） 按人口因素劃分
市場細(xì)分的人口變量有：年齡（嬰兒、兒童、青少年、中年、老年）；性別（男、女）；收入（高、中、低）；職業(yè)（工人、農(nóng)民、教師、學(xué)生、企業(yè)職員、白領(lǐng)、政府官員、企業(yè)家、文藝界人士）；文化程度（文盲、小學(xué)、中學(xué)、大學(xué)、碩士、博士）；家庭人口（新婚、已婚無子女、子女已成年）。香港鈞濠集團(tuán)以收入作為細(xì)分變量，將深圳的房地產(chǎn)市場細(xì)分為高收入、中等收入和低收入三個(gè)子市場，通過大量的市場調(diào)研、科學(xué)分析并結(jié)合企業(yè)所擁有的資源優(yōu)勢，該集團(tuán)選擇了面廣量大的低收入群體作為自己的目標(biāo)市場，并有針對性地開發(fā)了徳福花園項(xiàng)目。
（3） 按客戶心理劃分
市場細(xì)分的客戶心理變量有：生活方式（時(shí)髦、樸素、隨俗）；個(gè)人性格（外向、內(nèi)向、獨(dú)立、依賴、樂觀、悲觀、激進(jìn)、孤僻、開放、保守）；價(jià)值觀念（求實(shí)、求美、求新、求奇）。如深圳的金雨豪園復(fù)式豪宅項(xiàng)目，開發(fā)商在對深圳市高收入群體的需求進(jìn)行摸底時(shí)，發(fā)現(xiàn)部分高收群體有著群居的心理，他們對樓盤的位置、地段很講究，他們希望自己的鄰居是和自己處于同一層次、有共同品位、有共同語言的人。為此開發(fā)商根據(jù)高收入群體的心理因素，將他們的需求市場劃分為獨(dú)立式別墅、聯(lián)排式別墅、空中別墅和復(fù)式豪宅，并選擇了其中的復(fù)式豪宅作為目標(biāo)市場。
（4） 按客戶行為因素劃分
市場細(xì)分的行為變量有：時(shí)間習(xí)慣（時(shí)令性、季節(jié)性、節(jié)日、假日）；地點(diǎn)習(xí)慣（隨意決定購買、沖動(dòng)決定購買）；品牌忠誠度（高、中、低）；追求利益（高、中、低）。南京月牙湖花園是一舉獲得國家小康住宅評比全部六項(xiàng)金獎(jiǎng)的示范小區(qū)，開發(fā)商—南京棲霞建設(shè)股份公司在項(xiàng)目初期，通過市場調(diào)研分析，在掌握了中高收入群體對品牌的忠誠度高并追求高利益的行為特征后，把南京中高收入群體的住房需求市場劃分為別墅式小區(qū)、花園式公寓小區(qū)和高層精品小區(qū)，開發(fā)商在綜合分析國家宏觀環(huán)境、微觀環(huán)境、企業(yè)的資源和地塊的特點(diǎn)后，最終選擇了花園式公寓小區(qū)并在產(chǎn)品定位時(shí)引入國家小康示范工程的概念和標(biāo)準(zhǔn)，開發(fā)商通過對住宅產(chǎn)品設(shè)計(jì)、配套、科技含量、設(shè)施等方面的不懈追求，最大限度地滿足了目標(biāo)客戶的消費(fèi)行為偏好。
2、市場細(xì)分程序
（1） 市場調(diào)查階段
房地產(chǎn)商在投資決策前可以派自己的調(diào)研人員或者外包獨(dú)立的調(diào)查機(jī)構(gòu)調(diào)查消費(fèi)需求的滿足狀況和市場供給狀況。調(diào)查內(nèi)容包括某一時(shí)期該城市現(xiàn)有家庭中有多少住房已解決，有多少無房戶和住房困難戶，未來幾年的發(fā)展趨勢；這些有需求的家庭需要什么結(jié)構(gòu)和面積的房屋，他們的收入水平、文化程度以及實(shí)際購買力；該城市已建、在建和將要建設(shè)的住宅開發(fā)項(xiàng)目的區(qū)位、結(jié)構(gòu)、面積、單價(jià)、總價(jià)、配套情況；該城市開發(fā)企業(yè)的數(shù)量、資質(zhì)、市場份額、營銷策略、銷售情況等；該城市近幾年及今后幾年的土地供給情況、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套情況、金融服務(wù)情況等。
（2） 分析階段
房地產(chǎn)公司的專業(yè)分析人員借助定性和定量的分析手段，如經(jīng)驗(yàn)曲線分析法、多元回歸分析法、判別分析法、因子分析法等，剔除相關(guān)性很大的細(xì)分變量，然后用集群分析法劃分出一些差異最大的細(xì)分市場。
（3） 細(xì)分階段
房地產(chǎn)商根據(jù)客戶不同的態(tài)度、行為、人口變量、心理變量和一般需求習(xí)慣劃分出每一個(gè)細(xì)分群體。如通過單價(jià)這個(gè)細(xì)分變量可將某城市的房地產(chǎn)市場分為高端、中高端、中端和低端，通過面積和功能細(xì)分變量可將住宅分成經(jīng)濟(jì)型、小康型、富裕型、豪華享受型。一般在針對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行市場細(xì)分時(shí)采用方法有主導(dǎo)因素排列法、多因素排列法、多因素矩陣排列法、市場因素分析法等。
（二）目標(biāo)市場選擇策略
市場細(xì)分后，房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)入S、T、P戰(zhàn)略的第二階段，開發(fā)商要對選擇進(jìn)入哪些目標(biāo)市場或?yàn)槎嗌賯€(gè)目標(biāo)市場服務(wù)做出決策?？晒┓康禺a(chǎn)開發(fā)商選擇的目標(biāo)市場模式有5種。
（1） 單一市場模式。此模式指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇一個(gè)目標(biāo)市場集中營銷。深圳萬科股份公司在1998年4月開發(fā)建設(shè)了萬科俊園，該項(xiàng)目位于深圳市文錦路與愛國路交匯處的北側(cè)，它占地5466平方米，總建筑面積78000平方米，建筑總層數(shù)45層，高161米，它是當(dāng)時(shí)中國第一高住宅樓，在該項(xiàng)目的前期階段，開發(fā)商通過市場細(xì)分后鎖定了深圳市及周邊地區(qū)擁有千萬資產(chǎn)人士的目標(biāo)市場，雖然這一目標(biāo)市場十分狹窄，客戶群體容量也十分有限，但由于這部分群體存在著有效需求，開發(fā)商把握了他們的需求信息，及時(shí)開發(fā)出他們所需求的物業(yè)產(chǎn)品——高層豪宅，結(jié)果市場反響熱烈，至1999年11月，該項(xiàng)目的銷售率已達(dá)到83%。
（2） 有選擇的專業(yè)化模式。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇若干個(gè)目標(biāo)市場，其中每個(gè)目標(biāo)市場在客觀上有吸引力，而且符合開發(fā)商的目標(biāo)和資源。如北京紅石實(shí)業(yè)公司，通過市場細(xì)分，選擇了其中的兩個(gè)目標(biāo)市場，該公司集中有限的資源先后為北京的居家辦公的目標(biāo)市場開發(fā)了SOHO現(xiàn)代城，為金領(lǐng)人士組成的目標(biāo)市場在海南開發(fā)了高檔海景別墅。
（3） 復(fù)合產(chǎn)品模式。此模式是指房地產(chǎn)開發(fā)商集中開發(fā)一種類型的物業(yè)產(chǎn)品，并向多個(gè)目標(biāo)市場的客戶群體銷售這種產(chǎn)品。如北京市天創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)公司精心打造天緣公寓（高層住宅項(xiàng)目），該項(xiàng)目位于北京市宣武區(qū)白紙坊和西二環(huán)交匯口，項(xiàng)目總建筑面積7萬平方米，公寓的戶型面積從75平方米到193平方米，涵蓋了二室二廳、三室二廳、四室二廳等多種規(guī)格，開發(fā)商力圖通過該物業(yè)的開發(fā)建設(shè)來滿足不同目標(biāo)市場（小康型住宅需求群體、富裕型住宅需求群體、豪華享受型住宅需求群體）的需求。但是，將不同的目標(biāo)客戶群體安排在同一物業(yè)內(nèi)顯然無法滿足這些目標(biāo)群體的個(gè)性化需求，開發(fā)商在選用此模式時(shí)要慎重。
（4） 復(fù)合市場模式。即指房地產(chǎn)開發(fā)商專門為了滿足某個(gè)目標(biāo)客戶群體的各種主要需求而開發(fā)物業(yè)。如位于南京新街口中央商務(wù)區(qū)的標(biāo)志性建筑天安國際大廈，它的目標(biāo)客戶群體定位在南京CBD辦公的白領(lǐng)階層，該項(xiàng)目的1—8層為大洋百貨公司，9—13層為高檔寫字樓，14—42是公寓，開發(fā)商通過在一個(gè)樓盤中開發(fā)不同類型的物業(yè)，較好地滿足了南京新街口CBD區(qū)域內(nèi)的白領(lǐng)人士購物、餐飲娛樂、辦公、居住等各種需求。
（5） 完全市場覆蓋模式。這種模式是指房地產(chǎn)開發(fā)商通過投資開發(fā)各種類型的物業(yè)來滿足各種目標(biāo)市場的需求。只有大型的房地產(chǎn)公司才能采用完全市場覆蓋戰(zhàn)略。深圳萬科股份公司、南京棲霞建設(shè)股份公司等大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就是借助自身核心競爭能力開發(fā)各種物業(yè)來滿足各種客戶群體的需求。
（三）產(chǎn)品定位策略
S、T、P戰(zhàn)略第三階段產(chǎn)品定位是指開發(fā)商針對一個(gè)或幾個(gè)目標(biāo)市場的需求并結(jié)合企業(yè)所具有、正在追求的差異化優(yōu)勢，在目標(biāo)客戶群體的心目中占有特定位置的過程。物業(yè)產(chǎn)品定位的內(nèi)容包括市場、功能、規(guī)劃設(shè)計(jì)和設(shè)施等方面，具體有以下5種物業(yè)產(chǎn)品定位方法。
（1） 屬性/利益定位法。房地產(chǎn)開發(fā)商將產(chǎn)品定位在某一特定屬性/利益方面的領(lǐng)先者。如廣州頤和山莊項(xiàng)目，將產(chǎn)品定位在“綠色、空氣、空間”為主題的生態(tài)型住宅小區(qū)，該小區(qū)內(nèi)的大型的山頂公園和位于白云山內(nèi)的優(yōu)越自然外環(huán)境，為目標(biāo)市場的客戶群體創(chuàng)造出其它項(xiàng)目無法比擬的生態(tài)和環(huán)境方面的利益，成為廣州樓市生態(tài)住宅的標(biāo)桿。
（2） 價(jià)格/性能定位法。房地產(chǎn)開發(fā)商把為目標(biāo)市場提供性價(jià)比更高的物業(yè)作為自己樓盤的定位。如南京秦淮城鎮(zhèn)開發(fā)公司開發(fā)的住宅小區(qū)春天家園，該項(xiàng)目周邊樓盤均價(jià)在3000元/平方米以上，但春天家園以高于周邊樓盤的規(guī)劃設(shè)計(jì)水準(zhǔn)、工程質(zhì)量和2800元/平方米的銷售價(jià)格，為目標(biāo)市場的客戶群體提供了較高的讓渡價(jià)值。
（3） 目標(biāo)客戶需求定位法。房地產(chǎn)開發(fā)商在物業(yè)產(chǎn)品定位時(shí)，根據(jù)所選定的目標(biāo)市場的實(shí)際需求，開發(fā)建設(shè)出能滿足他們個(gè)性化需求的產(chǎn)品。上海鼎邦置業(yè)公司在分析上海市虹橋經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)的外籍人士這一目標(biāo)市場需求時(shí)，發(fā)現(xiàn)這些外籍人士十分渴望在上海近郊擁有自己的純歐式生態(tài)住宅，雖然上海市虹橋經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)附近的別墅供應(yīng)量較大，但真正能滿足外籍人士需求的純歐式生態(tài)住宅的供應(yīng)量幾乎為零。為此該公司根據(jù)目標(biāo)客戶的實(shí)際需求，在上海虹橋地區(qū)購置了78畝土地，公司的總經(jīng)理親赴歐洲，經(jīng)過多輪考察和三次誠摯的邀請，世界級生態(tài)建筑大師西班牙的Melvin Villarroel先生最終同意為該項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)和景觀設(shè)計(jì)，該項(xiàng)目取名鼎邦麗池，大師在5萬平方米的土地上精心設(shè)計(jì)了76套生態(tài)住宅，該項(xiàng)目的銷售單價(jià)更是創(chuàng)上海虹橋地區(qū)樓市新高，在周圍其它項(xiàng)目的獨(dú)立式別墅賣到15000元/平方米的情況下，鼎邦麗池的別墅式公寓售價(jià)卻高達(dá)30000元/平方米，市場反映異常熱烈，實(shí)際購買者100%為外籍人士。
（4） 競爭者定位法。房地產(chǎn)開發(fā)商直接面對競爭對手，將自己的物業(yè)產(chǎn)品定位成在某方面比競爭對手更好一些。上海浦東黃浦江邊先后出現(xiàn)了兩個(gè)高檔外銷物業(yè)仁恒濱江園和世茂濱江花園，世茂濱江花園在開發(fā)過程中以仁恒濱江園為標(biāo)桿，力圖在項(xiàng)目定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)、景觀營造和營銷推廣方面高出仁恒濱江園一籌，以使同一目標(biāo)市場的客戶群體在購房時(shí)先想到世茂濱江花園。
（5） 復(fù)合定位法。房地產(chǎn)開發(fā)商在對項(xiàng)目進(jìn)行定位時(shí)，巧妙地將房地產(chǎn)領(lǐng)域的各種技術(shù)手段和房地產(chǎn)以外的其它手段（如體育業(yè)、旅游渡假業(yè)等）相結(jié)合，通過復(fù)合地產(chǎn)開發(fā)喚醒并滿足目標(biāo)客戶群的潛在需求。1999年7月8日，廣州奧林匹克花園正式推出首期，引起房地產(chǎn)業(yè)的轟動(dòng)，有許多顧客提前三天排隊(duì)購買，該項(xiàng)目一舉成為廣州乃至全國的明星樓盤。廣州奧林匹克花園在運(yùn)用房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)的各種手段進(jìn)行營銷定位的同時(shí)，吸收了體育業(yè)的最新理念和手段，兩者相互嫁接、復(fù)合，突出了“運(yùn)動(dòng)就在家門口”的主題，體現(xiàn)了“運(yùn)動(dòng)、健康”的生活方式。
（四）產(chǎn)品差異化策略
房地產(chǎn)的地理位置唯一性和土地不可再生性使它成為一種特殊商品，可以說房地產(chǎn)業(yè)本身就具有相當(dāng)?shù)牟町愋裕_發(fā)商要想取得競爭優(yōu)勢，光依靠產(chǎn)業(yè)本身的特殊性還不夠，還必須在實(shí)施房地產(chǎn)營銷S、T、P戰(zhàn)略的同時(shí)有效地融入產(chǎn)品差異化策略，通過S、T、P和D（差異化）的有機(jī)組合，開發(fā)商可以建立并獲得相對于競爭對手的優(yōu)勢。房地產(chǎn)開發(fā)商在開展?fàn)I銷工作時(shí)，可在5個(gè)方面實(shí)行差異化：物業(yè)產(chǎn)品（特色、性能質(zhì)量、一致性質(zhì)量、可靠性、風(fēng)格、設(shè)計(jì)）；服務(wù)（政策咨詢、金融服務(wù)、物業(yè)管理、裝修服務(wù)、配套服務(wù)）；營銷人員（營銷管理人員能力、誠實(shí)可信、溝通的有效性）；營銷渠道（覆蓋面、專業(yè)化、績效）；企業(yè)形象（CIS、品牌、公共關(guān)系）。 四、結(jié)論
關(guān)鍵詞：整合營銷；房地產(chǎn)；企業(yè)
整合營銷強(qiáng)調(diào)顧客、成本、便利、溝通諸要素的有序整合。我國房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)走整合營銷之路，樹立以人為本的經(jīng)營理念，研究不同客戶的不同需求及其可以接受的成本，加強(qiáng)與客戶的雙向溝通，強(qiáng)化服務(wù)意識，致力于品牌的塑造與提升。
房地產(chǎn)在我國作為產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)僅僅有十幾年的歷史，而在國外發(fā)達(dá)國家的成熟的房地產(chǎn)企業(yè)已有了百余年的歷史。30年前左右，我國的住房多以政府福利的方式進(jìn)行低價(jià)銷售或者直接分配，而如今房地產(chǎn)企業(yè)的興起使得房地產(chǎn)成為了一門新興產(chǎn)業(yè)。而這門產(chǎn)業(yè)隨著時(shí)間的推移也越來越熱門拓展性也越來越大，所以在房地產(chǎn)企業(yè)中存在的競爭也越來越多。這就使得企業(yè)如果想在競爭中立于不敗之地就必須有自身的特點(diǎn)，尤其是在營銷手段上必須下足功夫。在筆者看來，單純的價(jià)值營銷只停留在銷售價(jià)值和技巧上，這種方式過于普遍往往已經(jīng)達(dá)不到非常好的效果了，這就使得整合營銷這種新型營銷方式應(yīng)運(yùn)而生。
一、整合營銷是我國房地產(chǎn)企業(yè)的必要選擇
整合營銷是有別于傳統(tǒng)營銷的營銷方式。與傳統(tǒng)營銷相比，整合營銷更強(qiáng)調(diào)顧客、成本、便利性、溝通，其核心是從消費(fèi)者的角度出發(fā)進(jìn)行逆向思考，通過研究消費(fèi)者的需要與欲求及他們愿意為此付出的成本，進(jìn)行多角度、全方位的策劃，以達(dá)到雙向溝通并提供購買方便性，進(jìn)而使企業(yè)實(shí)現(xiàn)良好的經(jīng)濟(jì)效益。具體而言，整合營銷的內(nèi)容包括：
1顧客：指研究顧客需求與欲求，涉及到市場調(diào)研、市場定位、規(guī)劃、戶型、環(huán)
境、配套、智能化、環(huán)保及功能創(chuàng)意等方面；
2成本：指研究滿足顧客需求與欲求以及顧客所愿付出的成本，涉及到工程成本、質(zhì)量、工期及價(jià)格等；
3便利性：指如何讓顧客方便地了解和購買房產(chǎn)，涉及到營銷策劃、廣告等；
4溝通：指與客戶的雙向溝通，涉及到售前、售中、售后溝通以及設(shè)立客戶俱樂部、售中服務(wù)及售后物業(yè)管理服務(wù)等。
可以看出，整合營銷相比于普通營銷更注重了團(tuán)隊(duì)意識的作用以及我們隊(duì)客戶的雙向溝通，而整合營銷對于其中的工作者的個(gè)人素質(zhì)以及業(yè)務(wù)能力也提出了更高的要求，而且觀點(diǎn)也需要從我要賣房為主觀變成客戶要買房為主觀，一切從客戶實(shí)際出發(fā)是整合營銷的首要條件。
二、房地產(chǎn)企業(yè)整合營銷的實(shí)施
建立房產(chǎn)消費(fèi)者數(shù)據(jù)庫
整合營銷的起點(diǎn)是建立房產(chǎn)消費(fèi)者和潛在房產(chǎn)消費(fèi)者的數(shù)據(jù)庫。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策中有關(guān)戶型結(jié)構(gòu)供應(yīng)“90/70”的限制以及對購房者提高第二套房首付比例的規(guī)定，會使購房需求得到一定程度的遏制，投機(jī)需求減少，而自住需求比例上升。因此，消費(fèi)者構(gòu)成會有所變化，企業(yè)應(yīng)及時(shí)更新消費(fèi)者數(shù)據(jù)庫，以免對房地產(chǎn)開發(fā)做出錯(cuò)誤決策。根據(jù)這些數(shù)據(jù)庫信息，開發(fā)商可以量身定做，為消費(fèi)者提供各種便利，激發(fā)其購買欲求。
樹立“以人為本”的理念，進(jìn)行產(chǎn)品和服務(wù)創(chuàng)新
“以人為本”是整合營銷的核心。房地產(chǎn)業(yè)作為服務(wù)型企業(yè)，必須以客戶為中心，強(qiáng)調(diào)與客戶的溝通與交流，切實(shí)做好物業(yè)管理和售后服務(wù)，積極參與社區(qū)文化建設(shè)。如設(shè)立客戶俱樂部，系統(tǒng)、持續(xù)地了解和掌握客戶需求，接受客戶監(jiān)督，促使企業(yè)不斷超越自我，創(chuàng)造性地開發(fā)出滿足客戶需求的產(chǎn)品，提高產(chǎn)品品質(zhì)，提升企業(yè)品牌，贏得市場認(rèn)同。
樹立全程營銷觀念
全程營銷觀念的樹立是有效實(shí)施整合營銷的保證。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品在前期市場調(diào)研、市場定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段已基本定型，若在銷售階段不能滿足客戶需求就很難進(jìn)行功能調(diào)整，其產(chǎn)品被淘汰、成為“爛尾”樓盤的可能性極大。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要樹立全過程銷售觀念，在項(xiàng)目開發(fā)前期的市場調(diào)研、市場定位及規(guī)劃設(shè)計(jì)階段就充分了解和研究客戶需求，從源頭把關(guān)，使最終生產(chǎn)出來的產(chǎn)品滿足客戶需求，適銷對路。實(shí)施成本領(lǐng)先戰(zhàn)略。
成本優(yōu)勢是實(shí)施整合營銷的關(guān)鍵。首先，要研究不同客戶對住宅功能的不同需求，規(guī)劃設(shè)計(jì)中應(yīng)充分考慮滿足客戶需求的必要功能，削減不必要功能，以期降低成本；其次，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)建立成本控制體系，從征地、拆遷安置、建筑安裝等各個(gè)環(huán)節(jié)控制成本，以低成本進(jìn)入市場，增加產(chǎn)品的價(jià)格優(yōu)勢，搶占銷售先機(jī)。
整合資源，提高核心競爭力。
資源整合是整合營銷的重要手段。房地產(chǎn)開發(fā)涉及規(guī)劃、建筑、建材、機(jī)電、裝飾、IT、商業(yè)、教育、服務(wù)等諸多行業(yè)，企業(yè)應(yīng)實(shí)施開放帶動(dòng)戰(zhàn)略，整合各種資源，提高產(chǎn)品的專業(yè)化水準(zhǔn)、滿足客戶需求。品牌的本質(zhì)是指建立在在客戶信任和忠誠基礎(chǔ)上的企業(yè)與顧客之間的關(guān)系，品牌信譽(yù)度高的產(chǎn)品能給企業(yè)帶來好的社會聲譽(yù)和巨大的經(jīng)濟(jì)效益。房地產(chǎn)企業(yè)也必然要通過實(shí)施品牌戰(zhàn)略提升自身產(chǎn)品的品牌形象，以增強(qiáng)競爭力。房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入了品牌化階段，應(yīng)做到：準(zhǔn)確到位的市場定位、人性化的規(guī)劃設(shè)計(jì)、卓越的質(zhì)量體系、無可挑剔的售后服務(wù)和整合、互動(dòng)的品牌傳播。
（六）建立良好的企業(yè)文化
企業(yè)文化是實(shí)施整合營銷的人文基礎(chǔ)。房地產(chǎn)企業(yè)是服務(wù)型企業(yè)，企業(yè)員工無論是從事拆遷、工程、銷售工作，還是承擔(dān)物業(yè)管理工作，其工作態(tài)度、工作質(zhì)量的好壞最終都將通過產(chǎn)品品質(zhì)體現(xiàn)出來。只有建立良好的企業(yè)文化，使全體企業(yè)員工建立起共同的奮斗目標(biāo)，形成共同的價(jià)值觀、行為規(guī)范，樹立起全員服務(wù)的思想，形成團(tuán)隊(duì)精神，才能確保產(chǎn)品質(zhì)量，做到滿足客戶要求。
三、結(jié)語
整合營銷是相對于普通營銷的一種進(jìn)步，是一種更加人性化的銷售方式，尤其在房地產(chǎn)的銷售中，整合營銷的策略可以使客戶能更加清晰的認(rèn)識自身的需要，分析購買的合理性，真正達(dá)到自主選房，也可以使銷售人員在更加專業(yè)的系統(tǒng)下提高自己的銷售技巧，增強(qiáng)業(yè)務(wù)素質(zhì)。但整合營銷的策略即使再好，我們首先要追求的都是房源的質(zhì)量，一流的產(chǎn)品配上一流的理念規(guī)劃才能達(dá)到一流的效果，所以整合營銷不是一劑萬能藥如果把殘次品通過整合營銷的包裝來銷售，那只是一種炒作，是欺騙客戶的行為，我們要樹立起要樹立起全程營銷、全員營銷的觀念，在營銷中發(fā)現(xiàn)新的市場機(jī)會，尋求新的利潤增長點(diǎn)，開啟營銷的新局面。
參考文獻(xiàn)：
【關(guān)鍵字】房地產(chǎn)企業(yè)；開發(fā)成本；成本控制
房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本是房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)一定數(shù)量商品房支出的全部費(fèi)用，相當(dāng)于工業(yè)產(chǎn)品的制造成本加上建筑安裝工程的施工成本，房地產(chǎn)企業(yè)行政管理部門的組織管理開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用，以及為銷售、出租、轉(zhuǎn)讓開發(fā)房屋發(fā)生的銷售費(fèi)用。
1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)成本控制現(xiàn)狀
1.1成本控制意識淡薄
由于之前形成的建立在計(jì)劃價(jià)格之上的以事后核算為重點(diǎn)的靜態(tài)成本管理方式的影響，加上我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自持房地產(chǎn)業(yè)高回報(bào)率，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制意識淡薄，缺乏投入成本競爭意識。企業(yè)財(cái)務(wù)人員對項(xiàng)目開發(fā)成本的控制尚停留在根據(jù)合同進(jìn)行靜態(tài)管理的階段，缺乏對開發(fā)產(chǎn)品全程進(jìn)行成本控制的意識。改革開放以后，國內(nèi)市場面臨來自世界市場的競爭，房地產(chǎn)業(yè)面臨更加嚴(yán)峻的考驗(yàn)，不可控制成本在我國房地產(chǎn)企業(yè)總成本中的占比增加，造成財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大，影響企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的實(shí)現(xiàn)，不利于我國房地產(chǎn)企業(yè)提升競爭力。
1.2缺乏戰(zhàn)略性的成本控制體系
市場經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)企業(yè)面臨更加激烈地競爭，企業(yè)在巨大的市場競爭壓力下，往往容易產(chǎn)生短視行為，只注重爭奪短期經(jīng)濟(jì)效益，忽視了企業(yè)長期發(fā)展戰(zhàn)略的制定，由此企業(yè)也無法構(gòu)建其戰(zhàn)略性的成本控制體系，缺乏成本管理目標(biāo)，造成成本管理滯后、盲目。缺乏長期發(fā)展戰(zhàn)略，企業(yè)的成本管理也形同虛設(shè)，操作程序混亂，管理目標(biāo)模糊，反過來又嚴(yán)重影響了企業(yè)的長期穩(wěn)定發(fā)展。
2.加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的對策
2.1項(xiàng)目前期開發(fā)成本控制
項(xiàng)目開發(fā)前期的主要成本是土地購置成本，所以這一時(shí)期的成本控制的著重點(diǎn)在于項(xiàng)目選點(diǎn)。企業(yè)要對項(xiàng)目周邊情況進(jìn)行詳盡的市場調(diào)研，尤其是在地價(jià)高的地方進(jìn)行市場調(diào)研，可以避免投資決策失誤，減少人為因素造成的項(xiàng)目運(yùn)營成本的增加。具體實(shí)施調(diào)研工作可以通過企業(yè)內(nèi)部的市場策劃部門對包括目標(biāo)客戶、宏觀微觀經(jīng)濟(jì)形勢變化、產(chǎn)品品質(zhì)和產(chǎn)品人性化設(shè)計(jì)等方面進(jìn)行橫向、縱向的對比分析，得出結(jié)論，對項(xiàng)目選址的地價(jià)合理性價(jià)比提供有力參考。為了增強(qiáng)調(diào)研結(jié)果的指導(dǎo)性和建設(shè)性，可以聘請專業(yè)的行業(yè)市場策劃知名機(jī)構(gòu)指導(dǎo)把關(guān)。
2.2工程項(xiàng)目建設(shè)成本控制
2.2.1設(shè)計(jì)階段成本控制
當(dāng)前許多房地產(chǎn)企業(yè)對項(xiàng)目建設(shè)的成本控制存在一個(gè)巨大誤區(qū)，即將成本控制的重點(diǎn)放在項(xiàng)目建設(shè)的概預(yù)算，而忽視了設(shè)計(jì)階段的成本控制。概預(yù)算是對成本的事后控制，很大程度上受到設(shè)計(jì)圖紙的限制而無法有效地降低建設(shè)成本，所以應(yīng)當(dāng)重視設(shè)計(jì)階段的成本控制。為做好設(shè)計(jì)階段的成本控制工作，要求設(shè)計(jì)圖紙不僅具備施工可行性，還要考慮經(jīng)濟(jì)合理性，充分考慮施工現(xiàn)場的自然地理環(huán)境。其中，設(shè)計(jì)圖紙的質(zhì)量成本尤其要重視。質(zhì)量成本包含兩部分，一是為了達(dá)到工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)而發(fā)生的一切必要費(fèi)用，二是因未達(dá)到質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)而蒙受的經(jīng)濟(jì)損失。這就要求工程項(xiàng)目的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)控制在合理范圍，也就是此前提及的既要保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量和安全，同時(shí)也要考慮經(jīng)濟(jì)效益。
設(shè)計(jì)階段的成本控制可以通過實(shí)行設(shè)計(jì)招標(biāo)、推行限額設(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)監(jiān)理、竣工驗(yàn)收和建立獎(jiǎng)懲制度等方式實(shí)現(xiàn)。設(shè)計(jì)方案招標(biāo)就是從各個(gè)設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)方案中選擇最佳方案，并且吸收未中標(biāo)方案的好的設(shè)計(jì)要點(diǎn)，以完善設(shè)計(jì)方案。推行限額設(shè)計(jì)是指在概預(yù)算確定后對設(shè)計(jì)單位提出項(xiàng)目資金限額、技術(shù)工藝要求，設(shè)計(jì)人員根據(jù)開發(fā)企業(yè)的資金限制制定設(shè)計(jì)方案。限額必須詳盡細(xì)致，精確到如每平米使用的鋼量、含砼量等。設(shè)計(jì)監(jiān)理制是針對設(shè)計(jì)人員和施工人員工作脫節(jié)的問題提出的機(jī)制，在監(jiān)理制下，設(shè)計(jì)監(jiān)理對設(shè)計(jì)方案進(jìn)行審查，提出修改意見，以實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)方案的優(yōu)化，避免出現(xiàn)設(shè)計(jì)圖紙的施工可行性方面的問題。設(shè)計(jì)單位應(yīng)當(dāng)保證其設(shè)計(jì)方案可以通過相關(guān)部門的驗(yàn)收，避免企業(yè)因房地產(chǎn)項(xiàng)目施工完畢后無法通過驗(yàn)收而發(fā)生損失。獎(jiǎng)懲制度是為了建立一種能有效改善設(shè)計(jì)方案的激勵(lì)制度，規(guī)定能對設(shè)計(jì)方案改善提出建設(shè)性的修改意見和有效降低建設(shè)成本的都應(yīng)當(dāng)獎(jiǎng)勵(lì)。
2.2.2在施工過程中成本控制
施工過程中的成本控制第一要落實(shí)現(xiàn)場簽證管理，做好現(xiàn)場簽證的辦理和審查工作。施工過程中，發(fā)生現(xiàn)場簽證要先算賬后實(shí)施，辦理簽證前都要對工程量和成本增減進(jìn)行分析，對工程成本進(jìn)行事前控制。施工現(xiàn)場管理人員要隨時(shí)深入現(xiàn)場，考察簽證的真實(shí)性和必要性。一旦發(fā)現(xiàn)現(xiàn)場簽證可能失實(shí)，簽證小組要進(jìn)行嚴(yán)格審查，鑒別簽證單真?zhèn)?，再審查其虛?shí)，判別是否應(yīng)當(dāng)辦理簽證、簽證工程量是否合理、簽證內(nèi)容是否允許調(diào)整等。
第二要把好專業(yè)工程的材料設(shè)備的價(jià)格關(guān)。企業(yè)內(nèi)部建立專門的采購網(wǎng)站，在網(wǎng)站上及時(shí)招標(biāo)和采購公告，通過招標(biāo)競價(jià)和專門評定人員對標(biāo)價(jià)及質(zhì)量的評價(jià)來選定適合的性價(jià)比的材料設(shè)備供應(yīng)商。
第三要認(rèn)真落實(shí)工程竣工結(jié)算審查工作。首先，對施工單位報(bào)送的結(jié)算資料進(jìn)行審查，查明施工單位報(bào)送材料的完整性和真實(shí)性。不符合的資料要剔除，不完整的資料要補(bǔ)齊，同時(shí)由項(xiàng)目部出具移交證明，以示負(fù)責(zé)。此外是對結(jié)算書審核。采用三級審查制，首先由監(jiān)理機(jī)構(gòu)初審，剔除結(jié)算書不合理部分，再由企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營管理部門復(fù)審，最后由企業(yè)財(cái)務(wù)中心終審。三級審查有利于相互監(jiān)督，避免由于審查結(jié)果不準(zhǔn)確導(dǎo)致企業(yè)成本增加。
2.3合理使用銷售推廣費(fèi)用，避免無效消耗
銷售推廣費(fèi)用是房地產(chǎn)企業(yè)在推廣銷售樓盤的過程中耗費(fèi)的銷售中心、樣板房、現(xiàn)場包裝、廣告費(fèi)、銷售資料、推廣活動(dòng)等費(fèi)用。銷售推廣費(fèi)用是企業(yè)為了順利售出開發(fā)產(chǎn)品而必需的耗費(fèi)，如果銷售推廣活動(dòng)做得不到位，既耗費(fèi)了資金，又達(dá)不到預(yù)期效果，導(dǎo)致企業(yè)的成本上升，企業(yè)資金無法回籠，會大大增加企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。銷售推廣環(huán)節(jié)的成本控制也要做好?？刂其N售推廣費(fèi)用要建立在充分的市場調(diào)研的基礎(chǔ)上，充分了解市場、目標(biāo)消費(fèi)人群的消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)需求和消費(fèi)心理，針對目標(biāo)人群制定推廣營銷方案，爭取以最少的營銷費(fèi)用達(dá)到最好的營銷效果，控制房地產(chǎn)的推廣銷售費(fèi)用。
2.4合理降低資金成本
房地產(chǎn)開發(fā)不同于其他企業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)，前期資金投入大，資金回籠周期長，因此房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制要重視資金使用成本控制。首先要對財(cái)務(wù)費(fèi)用進(jìn)行全面控制。企業(yè)要建立起系統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理體系，掌握各個(gè)環(huán)節(jié)的資金運(yùn)行情況，如投入資金數(shù)額、資金運(yùn)行時(shí)間、貨幣在不同時(shí)間內(nèi)的發(fā)生的價(jià)值變化以及資金在各個(gè)開發(fā)環(huán)節(jié)的損耗和滯留。財(cái)務(wù)費(fèi)用的控制中最主要的就是貸款利息的升降，要充分利用財(cái)務(wù)管理的杠桿作用，合理籌集資金，拓寬融資渠道，降低企業(yè)負(fù)債率。其次，要合理控制稅金。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對企業(yè)稅務(wù)進(jìn)行綜合籌劃，合理避稅，降低企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，根據(jù)每一種稅的特點(diǎn)制定相應(yīng)的避稅措施。
3.結(jié)論
房地產(chǎn)企業(yè)做好開發(fā)成本控制對于企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化，提高市場競爭力，實(shí)現(xiàn)企業(yè)長期穩(wěn)定發(fā)展有著重要意義。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本控制不僅要重視項(xiàng)目建設(shè)階段的成本控制，還要重視投資控制、工期控制、質(zhì)量控制等的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施全程動(dòng)態(tài)控制，真正做好企業(yè)的成本管理，提高經(jīng)濟(jì)效益。造價(jià)工程師網(wǎng)絡(luò)教育 造價(jià)工程師成績查詢 造
參考文獻(xiàn)：
[1]王桂琪，淺談房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本的有效控制及改進(jìn)，現(xiàn)代商業(yè)，2010（06）
[2]蔡莉，淺談房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本控制，全國商情（經(jīng)濟(jì)理論研究），2009（11）
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；開發(fā)企業(yè)；成本管理；對策
房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本的控制是從項(xiàng)目開發(fā)的全過程出發(fā)，最大限度利用房地產(chǎn)企業(yè)的有利資源，從整體、開發(fā)全過程降低項(xiàng)目的開發(fā)成本，從而提高房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制進(jìn)行研究對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與土地市場競爭， 擴(kuò)大利潤空間、制定銷售策略以及參與市場競爭有著重要的意義。
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本構(gòu)成
1、土地征用與拆遷補(bǔ)償費(fèi)用。一般情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過協(xié)議出讓、拍賣出讓與招標(biāo)出讓三種方式獲得土地所有權(quán)，而同時(shí)，企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)也會因土地的獲取與使用等而發(fā)生包含土地征用費(fèi)、土地出讓金與拆遷安置費(fèi)在內(nèi)的土地征用與拆遷補(bǔ)償費(fèi)用；
2、前期工程費(fèi)用。在工程開發(fā)的前期所進(jìn)行的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、地質(zhì)勘查與三通一平等都會發(fā)生相應(yīng)的成本費(fèi)用，這部分費(fèi)用則屬于前期的工程費(fèi)用；同時(shí)，包含征地管理、人防費(fèi)與商品房交易費(fèi)在內(nèi)的各種行政性費(fèi)用也屬于前期工程費(fèi)用的范疇；
3、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用。所謂基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用主要包含開發(fā)工程之內(nèi)的道路、供電、供水、供氣、排洪、排污、照明、通訊、環(huán)衛(wèi)、安保以及綠化等工程建設(shè)所需要的成本費(fèi)用；
4、建筑安裝費(fèi)用。建筑安裝費(fèi)用顧名思義，是指建筑工程施工建筑過程中所涉及的材料、設(shè)備、人工及安裝等不同的費(fèi)用；
5、配套設(shè)施費(fèi)用。現(xiàn)代建筑工程的開發(fā)過程中，除了要配備基本的變電站、調(diào)壓室和停車場等配套設(shè)施之外，還需要同時(shí)配備如學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)市場以及派出所等各種公共性的設(shè)施，而這些配套設(shè)施建設(shè)所發(fā)生的費(fèi)用則包含在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本費(fèi)用之中；
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本管理對策
1、立項(xiàng)階段的成本控制
立項(xiàng)階段成本控制的重點(diǎn)在于進(jìn)行前期的費(fèi)用、成本、利潤估算，明確項(xiàng)目的可行性，準(zhǔn)確進(jìn)行項(xiàng)目決策，避免決策失誤帶來的企業(yè)損失，同時(shí)充分提高資源的利用效率，用有限資源創(chuàng)造出更多的價(jià)值也是相對降低成本的途徑。本環(huán)節(jié)成本控制，著重于以下幾點(diǎn)：市場調(diào)研時(shí)，通過投資成本估算，進(jìn)行項(xiàng)目前期策劃中的初步成本控制。公司項(xiàng)目部開展充分的市場調(diào)研，如通過全面采盤，組織各方面專業(yè)人士對擬建項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地考察等，進(jìn)而把握投資決策，找準(zhǔn)產(chǎn)品定位、編寫投資估算。投資成本估算的重點(diǎn)包括：資源配置是否充分、合理；市場定位是否明確、恰當(dāng)；投資成本、費(fèi)用是否經(jīng)濟(jì)、可行；投資回報(bào)是否符合利潤目標(biāo)要求；投資風(fēng)險(xiǎn)能否有效控制。項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)，通過《可行性研究報(bào)告》，進(jìn)行項(xiàng)目前期策劃中的具體成本控制。公司項(xiàng)目部在匯集全面采盤報(bào)告，各方專家意見等后，編寫《可行性研究報(bào)告》?！犊尚行匝芯繄?bào)告》除須具備地塊基礎(chǔ)資料、周邊環(huán)境及其發(fā)展趨勢、合作方背景、合作方式及條件、初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、開發(fā)節(jié)奏及市場定位等基礎(chǔ)內(nèi)容外，還應(yīng)重點(diǎn)包括以下內(nèi)容：成本費(fèi)用分析及估算；成本控制目標(biāo)及措施；投資及效益測算、利潤體現(xiàn)安排；稅務(wù)環(huán)境及其影響；資金計(jì)劃；投資風(fēng)險(xiǎn)評估及相應(yīng)的對策；項(xiàng)目綜合評價(jià)意見。
2、做好項(xiàng)目在設(shè)計(jì)階段的成本管理
（1）優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，有效控制工程造價(jià)
在整個(gè)項(xiàng)目總投資中，設(shè)計(jì)費(fèi)用所占比例往往不到1%，但它整個(gè)工程項(xiàng)目的75%都會受到它的影響。因此，在工程設(shè)計(jì)階段嚴(yán)格控制工程造價(jià)才有可能對整個(gè)項(xiàng)目的工程造價(jià)進(jìn)行有效的控制。因?yàn)榉桨冈O(shè)計(jì)不僅對工程造價(jià)產(chǎn)生重大影響，而且對項(xiàng)目的質(zhì)量、安全、工期、市場銷售、資金投入、資金回籠及項(xiàng)目的利潤等均有重大影響，因此我們必須克服重施工、輕設(shè)計(jì)的觀念，應(yīng)從方案設(shè)計(jì)開始控制工程造價(jià)。
（2）對工程項(xiàng)目實(shí)行限額設(shè)計(jì)
在項(xiàng)目建設(shè)過程中，可根據(jù)可行性研究階段審定的設(shè)計(jì)工程量和設(shè)備、材質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，來確定初步設(shè)計(jì)階段的限額設(shè)計(jì)工程量，按設(shè)計(jì)和通用設(shè)計(jì)或類似已建工程的實(shí)物工程量來確定某些無法通過可行性研究來確定的工程量。設(shè)計(jì)施工圖時(shí)，各專業(yè)設(shè)計(jì)人員必須強(qiáng)化自身工程造價(jià)的意識，嚴(yán)格根據(jù)限額設(shè)計(jì)所分解的投資額和控制工程量，以及確保使用功能的前提下進(jìn)行設(shè)計(jì)，目的是將工程造價(jià)和工程量控制在限額內(nèi)，同時(shí)作為業(yè)主要通過設(shè)計(jì)合同明確設(shè)計(jì)要求，通過對建筑經(jīng)濟(jì)指標(biāo)比如單位面積的造價(jià)、含鋼量、混凝土含量等加以要求和限制，以增強(qiáng)設(shè)計(jì)人員的責(zé)任感和緊迫性。
3、施工階段
（1）結(jié)合施工組織及施工工藝，控制工程成本
開發(fā)單位的成本管理人員應(yīng)做到“三多”，即“多看、多問、多思考”?！岸嗫础?，就是要多看工程的施工組織方案、施工工藝流程、現(xiàn)場的實(shí)際情況?！岸鄦枴保褪菍τ陬A(yù)算中不常遇到的較邊緣的工程問題，或是對自己經(jīng)驗(yàn)不充分的問題不匆忙作定論，要向?qū)I(yè)人員和工程師進(jìn)行咨詢核實(shí)。定額仍是目前建設(shè)市場確定造價(jià)的主要依據(jù)，但也應(yīng)客觀地認(rèn)識到定額不可能囊括市場。由于新工藝、新材料的不斷涌現(xiàn)，工程現(xiàn)場的特殊情況都使得子目組價(jià)、項(xiàng)目組價(jià)仍為目前造價(jià)中不可避免的工作。
（2）嚴(yán)格控制材料用量，合理確定材料價(jià)格
工程材料費(fèi)一般要占工程總成本的60%左右，顯然材料費(fèi)的高低直接影響工程總成本。應(yīng)建立起企業(yè)自身的價(jià)格信息網(wǎng)絡(luò)，保持信息渠道的暢通，及時(shí)準(zhǔn)確地把握不同地區(qū)及不同規(guī)格的材料、半成品的價(jià)格信息，保證相關(guān)人員可隨時(shí)隨地的調(diào)用及監(jiān)督，做到資源共享。需強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)，政府公布的價(jià)格是市場的平均價(jià)，詳細(xì)的價(jià)格管理遠(yuǎn)不能簡單停留在這一深度，要進(jìn)一步利用長期與商家建立起的經(jīng)濟(jì)往來關(guān)系和社會公開渠道，盡量尋找物美價(jià)廉的產(chǎn)品。
（3）做好反索賠工作
許多開發(fā)商把重點(diǎn)放在了如何應(yīng)對施工單位的索賠，而常常忽視了反索賠條款的應(yīng)用。施工單位由于措施不當(dāng)，延誤了承諾的工期；交叉作業(yè)中，一方因現(xiàn)場清理不及時(shí)防礙了另一方正常的工作程序，或因潑水等情況損壞了工程成品；使用了非業(yè)主指定的產(chǎn)品等等，對此開發(fā)商均可進(jìn)行反索賠。做好反索賠工作，需要有充分有力的證據(jù)，并利用監(jiān)理的作用，保存好現(xiàn)場工程圖片、照片等原始資料。
4、做好工程竣工結(jié)算的審查控制
工程竣工結(jié)算的審查首先是對施工單位所報(bào)結(jié)算資料的審查，施工單位報(bào)送圖紙、 變更單、 簽證單、 結(jié)算書應(yīng)首先報(bào)給項(xiàng)目部，由項(xiàng)目部審查上述資料的真實(shí)性、完整性，對不符合實(shí)際的資料應(yīng)剔除，不完整的資料應(yīng)在移交給投控部之前補(bǔ)齊，同時(shí)應(yīng)由項(xiàng)目部出具一份移交給投控部的結(jié)算資料屬實(shí)的簽字證明，以示負(fù)責(zé)。
成本控制是房地產(chǎn)開發(fā)管理中一個(gè)關(guān)健的中心點(diǎn)，在整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的土地競買、決策、設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、施工、竣工結(jié)算等階段，都需要抓好成本控制和管理工作，這對于開發(fā)項(xiàng)目提高投資效益和增強(qiáng)管理水平，有著至關(guān)重要的作用，同時(shí)它也是保持企業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展的有效途徑。優(yōu)勝劣汰是市場競爭的基本法則，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想生存、要想求得大發(fā)展，只有苦練內(nèi)功、降低成本、增強(qiáng)競爭力，才能使房地產(chǎn)企業(yè)管理更完善、更科學(xué)，才能在激烈的市場競爭中處于領(lǐng)先地步。
參考文獻(xiàn)：
[1]梁爽. 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)代成本管理策略淺析[J]. 黑龍江科技信息， 2009，（35）