時間：2023-06-05 16:08:44
導(dǎo)語：在房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目管理的撰寫旅程中，學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)；項(xiàng)目管理；競爭
1 前言
隨著我國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、健康發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟(jì)的一個重要組成部分。隨著市場經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深入及社會的不斷進(jìn)步和發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)過程越來越復(fù)雜，對房地產(chǎn)開發(fā)過程中的各個環(huán)節(jié)的管理也日益顯得重要，房地產(chǎn)開發(fā)市場迫切需要系統(tǒng)地對開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施管理。因?yàn)轫?xiàng)目管理的水平直接影響到開發(fā)項(xiàng)目的成敗。然而，我國現(xiàn)有的多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)存在著管理差、規(guī)模小、抗風(fēng)險能力低、缺乏競爭力等劣勢因此，許多房地產(chǎn)企業(yè)都面臨著一個難題，那就是采用何種方式才能實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)項(xiàng)目科學(xué)有效的管理。項(xiàng)目管理是在知識經(jīng)濟(jì)時代贏得競爭優(yōu)勢的重要方法，但與建筑業(yè)在項(xiàng)目管理上取得的長足進(jìn)步形成鮮明對照的是，與其聯(lián)系密切的房地產(chǎn)業(yè)在項(xiàng)目管理的開展上卻明顯落后。隨著人們生活水平的不斷提高，人們的消費(fèi)觀念日益?zhèn)€性化，依靠舊有的經(jīng)營理念管理房地產(chǎn)已經(jīng)不能滿足客戶的要求，必須根據(jù)客戶需求的變化采取必要的變革措施。
2 我國房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)
2.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究
如今房地產(chǎn)己是一個高度商品化的行業(yè)，開發(fā)商的投資風(fēng)險不斷加大，要減小投資風(fēng)險，最主要的是項(xiàng)目投資前能夠?qū)κ袌鲇凶銐虻恼J(rèn)識、理解，對投資機(jī)會的把握要客觀、理性。即充分認(rèn)識房地產(chǎn)市場的供需關(guān)系，準(zhǔn)確做好項(xiàng)目的目標(biāo)定位，根據(jù)投資者的經(jīng)驗(yàn)和投資能力對投資機(jī)會進(jìn)行篩選。然而，我國許多房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目決策者沒有認(rèn)識到房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究工作的重要性，在可行性研究上不舍得大量的投入。有時僅僅是為了項(xiàng)目報批或者獲得貸款而委托社會個人或者企業(yè)內(nèi)某職能部門在短期內(nèi)倉促完成，這也導(dǎo)致了目前我國房地產(chǎn)可行性研究多流于形式，沒有發(fā)揮應(yīng)有的作用。事實(shí)上，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的客觀性與科學(xué)性是決定開發(fā)商投資決策是否科學(xué)與可靠的基礎(chǔ)。編制人員在開展房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的過程中，要擺脫決策者和委托單位出于私利的干擾，堅(jiān)持獨(dú)立性、客觀性和科學(xué)性原則，按照科學(xué)研究工作與事物的客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律辦事，不主觀臆斷，基于調(diào)研所掌握的事實(shí)情況，實(shí)事求是的撰寫可行性報告。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中通常需要對多個方案進(jìn)行對比，有時有多個方案都具有可行性和吸引力，此時需要從多個方案中繼續(xù)優(yōu)中選優(yōu)，選出最佳方案。因此，只有提供多個方案，才能有選擇的余地，實(shí)現(xiàn)投資效益的最大化。從房地產(chǎn)項(xiàng)目失敗的教訓(xùn)中我們可以看到，很多房地產(chǎn)項(xiàng)目的失敗在項(xiàng)目開始時就已經(jīng)注定，這是因?yàn)樵诳尚行匝芯繒r先入為主的觀念誤導(dǎo)了企業(yè)的分析，總是從各方面論證項(xiàng)目的樂觀前景，而對不利因素視而不見，走入了可行性研究的誤區(qū)，從而導(dǎo)致在決策時出現(xiàn)重大錯誤和整個項(xiàng)目的失敗。
2.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)度管理
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資巨大，投資的利息支出十分可觀，一旦延誤工期，不僅造成合同違約，承擔(dān)違約金及罰金，而且會形成大量的利息支出，給投資控制帶來重大影響，因此房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)度控制比一般的工程項(xiàng)目控制更具有經(jīng)濟(jì)意義。由于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程的大型化、工程化、復(fù)雜化，因此，即使再周密的計劃也難免出現(xiàn)偏離。實(shí)際上偏離的事件是經(jīng)常發(fā)生的，不斷地跟蹤計劃實(shí)施的進(jìn)程，及時發(fā)現(xiàn)偏離，分析原因，關(guān)于控制的手段，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中主要是合同控制、管理程序控制、進(jìn)度跟蹤和信息反饋。合同中有關(guān)于進(jìn)度控制目標(biāo)的條款和相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)措施，例如將工程款支付與工程進(jìn)度掛鉤，完不成進(jìn)度目標(biāo)，便得不到支付；關(guān)鍵日期不能實(shí)現(xiàn)時，要罰款等。實(shí)踐證明，這些手段是非常行之有效的。項(xiàng)目經(jīng)理和管理團(tuán)隊(duì)只有及時準(zhǔn)確地掌握工程進(jìn)展及有關(guān)情況，才有可能及時采取相應(yīng)措施實(shí)施工程控制。因此現(xiàn)代項(xiàng)目管理都非常重視建立完善的工程進(jìn)度跟蹤和信息反饋制度。該制度要求項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)對各承包商的工程進(jìn)展進(jìn)行跟蹤，將了解到的情況編成工程進(jìn)展報告。進(jìn)展報告有信息性的，分析預(yù)測性的，專題性的和綜合性的等，一般為月報形式。不僅發(fā)展商內(nèi)部管理部門要有月報，供應(yīng)商和施工承包商也要向業(yè)主提交報告。報告的內(nèi)容包括：重大事件，設(shè)計、裝修、施工的進(jìn)展描述，存在問題及其處理結(jié)果，合同落實(shí)情況，形象進(jìn)度，人員及工程量統(tǒng)計等。隨著工程的進(jìn)展，各階段控制的重點(diǎn)應(yīng)有不同。如工程初期，工程量的增長是主要矛盾，此時施工現(xiàn)場作業(yè)面寬，有條件平行作業(yè)，此階段的重點(diǎn)應(yīng)促使承包商完成進(jìn)度計劃規(guī)定的工程量，為工程的進(jìn)一步展開創(chuàng)造條件。到了工程后期，各分包單位均已進(jìn)場，配合協(xié)調(diào)成為主要矛盾，此時的重點(diǎn)應(yīng)放在促使承包商按系統(tǒng)、按區(qū)域流水作業(yè)施工的進(jìn)度目標(biāo)上。此外，進(jìn)度控制中對設(shè)計文件和設(shè)備材料的催交工作也是非常重要的，設(shè)計的完成和材料的及時供應(yīng)是項(xiàng)目正常運(yùn)作的必要保障。因此，項(xiàng)目經(jīng)理要重視設(shè)計、設(shè)備材料交付計劃的制定和落實(shí)工作。
2.3 房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量管理
質(zhì)量對于任何產(chǎn)品都是至關(guān)重要的，對于房地產(chǎn)開發(fā)尤其重要，工程建設(shè)時若留下質(zhì)量隱患，輕則影響其使用，重則可能形成無法使用的“豆腐渣”工程，其不言而喻該房地產(chǎn)項(xiàng)目是個失敗的項(xiàng)目。因而在開發(fā)過程中首先要對工程質(zhì)量實(shí)施嚴(yán)格的管理，房地產(chǎn)項(xiàng)目具有一定的地域性特征，項(xiàng)目管理者要考慮項(xiàng)目所處的區(qū)域位置、配套設(shè)施、周邊環(huán)境、城市規(guī)劃。之所以要考慮這些因素，是因?yàn)檫@些因素的可變性都非常小，如果項(xiàng)目所選的地域在配套設(shè)施、環(huán)境等方面比較差，那么即使建筑物本身質(zhì)量再好，也難以扭轉(zhuǎn)項(xiàng)目整體狀況較差的問題。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目的地域質(zhì)量是影響項(xiàng)目質(zhì)量的基礎(chǔ)性因素。規(guī)劃設(shè)計質(zhì)量是指房地產(chǎn)項(xiàng)目的總體布局要科學(xué)、合理，達(dá)到造型設(shè)計美觀、空間得到合理利用、生活環(huán)境舒適、配置設(shè)施齊全等方面的要求。此外，項(xiàng)目規(guī)劃要同時滿足使用質(zhì)量和觀感質(zhì)量兩方面的要求。使用質(zhì)量即指建筑物的基本功能，反映了人們的基本需求，但隨著人們生活水平的提高，人們對美的追求也隨之提高，這就要求項(xiàng)目規(guī)劃要考慮人們對觀感質(zhì)量的要求，它一般通過設(shè)計風(fēng)格、項(xiàng)目內(nèi)部及周邊環(huán)境、色彩等方面體現(xiàn)。最后，項(xiàng)目規(guī)劃還要有一定的前瞻性，不僅能滿足居民當(dāng)前的需求，也能符合市場未來的發(fā)展趨勢。爛尾樓、豆腐渣工程等現(xiàn)象的出現(xiàn)使得人們對房地產(chǎn)工程質(zhì)量的關(guān)注度和重視度越來越高，有的購房者甚至對房屋的建造過程進(jìn)行全程跟蹤，這些現(xiàn)象也使得房地產(chǎn)開發(fā)商對工程質(zhì)量重要性的認(rèn)識逐漸提高。即便如此，很多房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程質(zhì)量仍然存在著諸如墻皮脫落、墻體裂縫、門窗不合格等多方面的問題，消費(fèi)者對工程質(zhì)量的投訴也逐年遞增。工程施工是項(xiàng)目規(guī)劃的實(shí)現(xiàn)過程，只有良好的工程質(zhì)量才能保證規(guī)劃意圖的實(shí)現(xiàn)。所有房地產(chǎn)項(xiàng)目都應(yīng)將節(jié)地、節(jié)水、節(jié)能、節(jié)材、環(huán)保等技術(shù)進(jìn)步目標(biāo)列入項(xiàng)目方案，并在項(xiàng)目施工過程中通過采用優(yōu)質(zhì)設(shè)備材料來保證上述目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。最后，配套質(zhì)量是功能質(zhì)量的一種，它體現(xiàn)為項(xiàng)目能為小區(qū)提供的社會服務(wù)程度。隨著人們生活水平的提高，對配套設(shè)施的要求也越來越高。一般來說，小區(qū)的配套設(shè)施越齊全，這個小區(qū)的銷售狀況也越好，況且定價也比普通小區(qū)高。配套設(shè)施包括的內(nèi)容較多，如醫(yī)療、教育、文體、商業(yè)、交通等設(shè)施。
2.4 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理
2.4.1 項(xiàng)目設(shè)計是影響工程造價的基礎(chǔ)因素，高質(zhì)量的設(shè)計方案既可以保證項(xiàng)目質(zhì)量，又可以達(dá)到降低項(xiàng)目成本的目的。此外，在方案設(shè)計過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)盡可能多的吸納項(xiàng)目各方的意見和建議，盡可能的完善設(shè)計方案，從而保證項(xiàng)目在成本最低的基礎(chǔ)上達(dá)到整體最優(yōu)。
2.4.2 通過項(xiàng)目招標(biāo)有效的控制項(xiàng)目成本。項(xiàng)目招標(biāo)的目的是通過在房地產(chǎn)項(xiàng)目中引入市場競爭機(jī)制，通過對各投標(biāo)方的對比分析，選擇最合適的承包商負(fù)責(zé)項(xiàng)目施工的具體實(shí)施，保證項(xiàng)目目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。為保證招標(biāo)工作的高質(zhì)、高效，首先要制定高質(zhì)量的招標(biāo)文件，招標(biāo)文件中涉及到項(xiàng)目的條款要表述嚴(yán)謹(jǐn)、準(zhǔn)確，對責(zé)、權(quán)、利進(jìn)行明確界定。其次，要規(guī)定合理的造價水平，并做好標(biāo)底的保密工作。
2.4.3 采取嚴(yán)格的合同管理措施，保證房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制有法可依。在項(xiàng)目實(shí)施過程中，尤其在雙方發(fā)生糾紛時，企業(yè)可以依據(jù)合同中的條款，利用法律武器來維護(hù)自身的利益，由此可見，合同管理是否完善，將直接決定企業(yè)的合法利益能否得到維護(hù)。這就要求房地產(chǎn)開發(fā)商在項(xiàng)目管理中要加強(qiáng)對合同的管理，首先要建立完善的合同管理制度，由專人負(fù)責(zé)合同的日常保管；其次，結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)，對合同的起草、擬定、審核、會簽等環(huán)節(jié)進(jìn)行嚴(yán)格管控，保證合同的合法性。
2.4.4 施工過程中成本的有效控制是保證項(xiàng)目成本總目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵。施工環(huán)節(jié)的成本在項(xiàng)目總成本的比重最大，是確定項(xiàng)目造價的主要依據(jù)，因此，施工過程中成本控制的好壞直接影響項(xiàng)目總成本。在施工過程中，首先要建立嚴(yán)格的設(shè)計變更及工程簽證制度，對于虛假簽證要及時、嚴(yán)肅處理；其次，要定期和不定期對施工現(xiàn)場的成本控制狀況進(jìn)行檢查，對不合理之處采取措施及時改進(jìn)；再次，要根據(jù)施工過程中的實(shí)際變動情況，及時對工程相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行變更，保證成本控制的時效性。當(dāng)工程結(jié)算發(fā)生分歧糾紛時,業(yè)主與承包商要心平氣和、有理有據(jù)地通過協(xié)商、調(diào)解、直至仲裁或進(jìn)行解決。
2.4.5 竣工結(jié)算是核定工程造價的重要根據(jù)，是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成本控制目標(biāo)重要環(huán)節(jié)。項(xiàng)目參與各方應(yīng)該在符合法律規(guī)定的基礎(chǔ)上，以承包合同中規(guī)定的條款為依據(jù)，審核與項(xiàng)目成本有關(guān)的各項(xiàng)資料，如設(shè)計圖、竣工圖、工程施工變更記錄、簽證等。當(dāng)竣工結(jié)算中出現(xiàn)糾紛時，雙方可先通過協(xié)商、調(diào)解等方式解決，如若不行，可通過仲裁或方式依法處理。
3 結(jié)語
總之，房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，一直都備受國人關(guān)注，而房地產(chǎn)項(xiàng)目管理則是房地產(chǎn)業(yè)普遍使用的有效工具之一，在新的市場形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)如果要在激烈的競爭中求得生存并進(jìn)一步發(fā)展，需要針對每個項(xiàng)目進(jìn)行深入的市場調(diào)研，在整體戰(zhàn)略思想的指導(dǎo)下，采用專業(yè)化的運(yùn)作模式，從而保證房地產(chǎn)項(xiàng)目管理流程中的每個環(huán)節(jié)都能得到有效控制，實(shí)現(xiàn)整個項(xiàng)目的高效、高質(zhì)、科學(xué)、低成本、低風(fēng)險，最終達(dá)到預(yù)期盈利目標(biāo)。
參考文獻(xiàn)：
[1]劉彬，淺析房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險管理，科技創(chuàng)新導(dǎo)報，2010，（8）：183~184.
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)項(xiàng)目；項(xiàng)目管理；重點(diǎn)方向
Abstract: Real estate development projects is a complex and systematic project with long operating cycle, large amount of investment, multiple risks, which generally can be divided into three phases: planning stage, design phase and construction phase. The real estate project developers as the subjects of project management are the organizers and implementers of the whole process from planning stage to the late completion and acceptance and using, be fully responsible for the whole project. Whether the real estate projects can effectively manage the development projects plays a vital role in the quality of the projects, the length of the construction cycle, the availability of a high rate of return, etc. This paper focuses on the current management situation ofreal estate development project in China, and analyzes and expounds the key direction of the real estate development project management.
Key words: real estate; development projects; project management; key direction
中圖分類號：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：2095-2104（2012）
一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的現(xiàn)狀
在我國，部門制度的管理方式，是最普遍的項(xiàng)目管理方式，它主要設(shè)置一系列與項(xiàng)目相關(guān)的管理部門，對各項(xiàng)工程進(jìn)行管理。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的最終目的是高效率地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的預(yù)期目標(biāo)，它是以項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制為基礎(chǔ)，運(yùn)用系統(tǒng)工程的理論、觀點(diǎn)和方法，按照項(xiàng)目的內(nèi)在運(yùn)行規(guī)律來進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)的全過程，并進(jìn)行有效的計劃、協(xié)調(diào)、組織、監(jiān)督和控制的管理系統(tǒng)。
具體來說，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)主要包括成果性目標(biāo)和約束性目標(biāo)。成果性目標(biāo)指投資回報率、銷售利潤率、自有資金利潤率三個投資效益指標(biāo)，以及對項(xiàng)目的內(nèi)外部功能要求；約束性目標(biāo)則是指建設(shè)周期、投資數(shù)額、質(zhì)量要求等。除此以外，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目還會受到城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃等諸多因素的約束。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目涉及投資方、監(jiān)理方、建設(shè)方以及對項(xiàng)目的勘察、規(guī)劃、設(shè)計、施工，交通、市政、供電等幾十個部門和近百個單位，甚至于最終用戶消費(fèi)者的相互影響和相互制約。因此，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，必須形成一整套科學(xué)、規(guī)范、完整的項(xiàng)目管理體系，來組織和協(xié)調(diào)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的全過程以保證總體目標(biāo)的順利完成。
二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的重點(diǎn)方向
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的重點(diǎn)方向主要應(yīng)放在計劃、組織、協(xié)調(diào)和控制四個方面。
2.1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的計劃管理
對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行有效的計劃管理，能使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期策劃、后期開發(fā)建設(shè)按照預(yù)定軌道進(jìn)行。因此，一個有效的計劃管理方式可以將工程項(xiàng)目的全過程和全部開發(fā)活動有條不紊的納入計劃軌道，使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有序地達(dá)到預(yù)定目標(biāo)。
2.2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的組織管理
組織管理主要是指通過劃分職責(zé)、簽訂合同與授權(quán)，并根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，形成多種適合本公司發(fā)展的規(guī)章制度，建立一個高效率的組織保障體系，使項(xiàng)目的各項(xiàng)指標(biāo)最終得以實(shí)現(xiàn)。
2.3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的協(xié)調(diào)管理
協(xié)調(diào)管理的作用主要是為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的順利進(jìn)行提供并協(xié)調(diào)一個和諧的外部環(huán)境，從而保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的順利進(jìn)行。協(xié)調(diào)管理的主要任務(wù)是對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目及其外部環(huán)境、項(xiàng)目各系統(tǒng)之間，以及項(xiàng)目的不同部門、不同階段、不同層次之間的關(guān)系進(jìn)行相應(yīng)有效的溝通與協(xié)調(diào)。這種溝通與協(xié)調(diào)將為項(xiàng)目施工建設(shè)提供一個良好的外部環(huán)境，將促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目各方面工作的順利進(jìn)行。
2.4 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的控制管理
控制管理的意義是有利于對項(xiàng)目的質(zhì)量、工期和成本進(jìn)行控制，并獲得最大的綜合效益?？刂乒芾碇饕峭ㄟ^策劃、決策、反饋和調(diào)整的方式，并采用項(xiàng)目劃分，及對項(xiàng)目各項(xiàng)指標(biāo)、階段性目標(biāo)的貫徹執(zhí)行與檢驗(yàn)等措施，對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程質(zhì)量、施工周期、資金周轉(zhuǎn)、成本預(yù)算等進(jìn)行相應(yīng)有效的控制，從而確保房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目以最少的投入，獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益和社會效益。
三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程管理要點(diǎn)
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程管理是指從項(xiàng)目前期準(zhǔn)備到后期竣工驗(yàn)收的全過程所進(jìn)行的管理工作。由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建筑施工與施工任務(wù)通常是承包給建筑施工單位來完成，所以合同管理是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理的主要手段，它主要是根據(jù)國家的相關(guān)規(guī)定及合同中明確的條款，運(yùn)用計劃、組織、協(xié)調(diào)、控制、檢查、驗(yàn)收等方法，對開發(fā)項(xiàng)目施工建設(shè)中的技術(shù)活動和經(jīng)濟(jì)活動，進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督、控制和管理，從而確保房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總體目標(biāo)的最終實(shí)現(xiàn)。對一個房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目來說，其直接控制的目標(biāo)分別是投資、進(jìn)度和質(zhì)量，即在保證各方面安全的前提下，按照計劃的投資、進(jìn)度和質(zhì)量來完成項(xiàng)目目標(biāo)。這三個目標(biāo)彼此之間既對立又統(tǒng)一，施工中很難同時滿足并達(dá)到最優(yōu)，所以對三者的運(yùn)用應(yīng)以項(xiàng)目整體達(dá)到最優(yōu)為目標(biāo)。
四、結(jié)語
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目一直是當(dāng)前中國最受關(guān)注的產(chǎn)業(yè)，對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，如何提高開發(fā)工程項(xiàng)目的管理水平，降低工程成本，是其當(dāng)前及今后將要研究的熱點(diǎn)問題。目前，房地產(chǎn)企業(yè)正在逐步由資金密集型走向資金密集型+人才密集型過渡。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理的范疇比施工單位、監(jiān)理單位等企業(yè)所涉及的內(nèi)容更加廣泛，房地產(chǎn)企業(yè)在考慮問題時要更加細(xì)致，更加深入。因此對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，不僅要注重資金和成本控制方面的問題，更應(yīng)該注重如何提高項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)的素質(zhì)，如何建設(shè)一支更有實(shí)力的項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)，這些將成為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理成敗的基礎(chǔ)。
參考文獻(xiàn)
[1]張建,劉民,崔小青.房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究[J].建筑學(xué).2004(12).
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)；探討；項(xiàng)目管理
前言：
房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè),即是國家支柱產(chǎn)業(yè),因此，一座房屋質(zhì)量的好壞,直接關(guān)系到社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和廣大業(yè)主的切身利益。2011年5月11日，國家統(tǒng)計局4月份主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，1-4月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資13340億元，同比增長34.3%,其中住宅投資9497億元，增長38.6%。全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為103.19。針對這一現(xiàn)象,作為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營者，不僅要牢固樹立“質(zhì)量第一”的觀念,而且還應(yīng)以戰(zhàn)略眼光探討和研究技術(shù)管理策略和措施。另外,房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)主方項(xiàng)目管理的核心是目標(biāo)控制,自項(xiàng)目開始到完成,通過項(xiàng)目策劃和控制,以使項(xiàng)目的費(fèi)用目標(biāo)、進(jìn)度目標(biāo)和質(zhì)量目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。要使房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)做大做強(qiáng),必須加強(qiáng)內(nèi)部管理,增加外部優(yōu)勢,提高自身競爭力。下面就針對房產(chǎn)開發(fā)管理這個問題進(jìn)行探討分析。
1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理含義：
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的最終目的是高效率地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo),其是以項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制作為基礎(chǔ),運(yùn)用系統(tǒng)工程的觀點(diǎn)、理論和方法,在開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的全過程,按其內(nèi)在運(yùn)行規(guī)律,建立有效的計劃、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和控制的管理系統(tǒng)。房地產(chǎn)項(xiàng)目管理融合了項(xiàng)目管理實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),系統(tǒng)的項(xiàng)目管理理論又為建設(shè)工程項(xiàng)目管理提供了理論工具,使得建設(shè)工程項(xiàng)目管理日益系統(tǒng)化、科學(xué)化。
確切地講，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理是一套復(fù)雜的管理體系,它以房地產(chǎn)企業(yè)、監(jiān)理公司為主管,各參建單位參與,通過計劃、組織、協(xié)調(diào)和控制四個方面的管理,保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有效進(jìn)行,最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)。
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的具體流程步驟：
1.1 其在計劃管理方面。對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行計劃管理,能使項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)有計劃、按順序有條不紊地展開。也就是說,通過使用一個動態(tài)計劃管理,將工程項(xiàng)目全過程和全部開發(fā)活動納入計劃軌道,從而使項(xiàng)目有序地達(dá)到預(yù)期總目標(biāo)
1.2 其在組織管理方面。這是指通過職責(zé)劃分、授權(quán)、合同的簽訂與執(zhí)行,以及根據(jù)有關(guān)法律法規(guī),建立各種規(guī)章制度,形成一個高效率的組織保障體系,使項(xiàng)目的各項(xiàng)目標(biāo)得以最終實(shí)現(xiàn)
1.3 其在協(xié)調(diào)管理方面。其意義是為開發(fā)項(xiàng)目提供協(xié)調(diào)和諧的公共環(huán)境,保證項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)順利進(jìn)行。協(xié)調(diào)管理的主要任務(wù)是對開發(fā)項(xiàng)目與外部環(huán)境、項(xiàng)目各子系統(tǒng)之間,以及項(xiàng)目不同階段、不同部門、不同層次之間的關(guān)系進(jìn)行溝通與協(xié)調(diào)。這種溝通與協(xié)調(diào)將更有利于睦鄰公共關(guān)系,吸納融通資金,尋找材料設(shè)備供貨渠道,廣攬優(yōu)秀設(shè)計和施工隊(duì)伍,獲得市場競爭優(yōu)勢,促進(jìn)產(chǎn)品銷售。在各種協(xié)調(diào)之中,人際關(guān)系協(xié)調(diào)最為主要,項(xiàng)目經(jīng)理在人際關(guān)系協(xié)調(diào)過程中處于核心地位。
1.4 其在控制管理方面。其意義是有利于對項(xiàng)目的質(zhì)量、工期和成本進(jìn)行控制,并獲得最大的綜合效益?？刂乒芾碇饕峭ㄟ^計劃、決策、反饋和調(diào)整等手段,采用項(xiàng)目分解,各種指標(biāo)、定額、階段性目標(biāo)的貫徹執(zhí)行與檢驗(yàn)等措施,對開發(fā)項(xiàng)目的工程質(zhì)量、施工工期、資金使用、成本造價等進(jìn)行有效控制,以確保開發(fā)項(xiàng)目用最少的投入,獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益。
2 明確房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理實(shí)施前存在的問題
2.1 所謂凡事要對癥下藥，我們要在了解問題的基礎(chǔ)上才能更好地解決問題。根據(jù)開發(fā)公司規(guī)模和發(fā)展?fàn)顟B(tài)不同，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理組織結(jié)構(gòu)，不外職能型、項(xiàng)目型和矩陣型三種基本形式，但其項(xiàng)目管理的具體目的是基本相同的，就是在規(guī)定的時間范圍內(nèi)，確定的投資規(guī)模內(nèi)，把開發(fā)項(xiàng)目一次性做好。因此，就我從事這一行業(yè)略談一下我對其存在的一些問題進(jìn)行闡述：
2.1.1 在項(xiàng)目決策前，對于可行性的問題不予與重視
就土地方面來說，當(dāng)前通過政府一級市場，以“招拍掛”形式獲得開發(fā)土地，一味追求拿地，對項(xiàng)目開發(fā)前景不進(jìn)行深入的可行性研究，甚至不進(jìn)行或來不及進(jìn)行可行性研究，投資決策倉促盲目，導(dǎo)致了一系列的問題，如在獲得土地后才進(jìn)行有針對性的策劃和研究，對市場的應(yīng)對受限于土地規(guī)劃條件，導(dǎo)致規(guī)劃、設(shè)計只能夠按照政府要求進(jìn)行開發(fā)，而政府的政策有時是在調(diào)整的，因此開發(fā)風(fēng)險明顯加大。
2.1.2 對于有關(guān)的具體方案規(guī)劃和施工圖的設(shè)計，沒有亦或是缺乏設(shè)計監(jiān)理
對圖紙的不重視。在施工圖紙會審時，甚至施工過程中發(fā)現(xiàn)的設(shè)計問題很多，在工程實(shí)施過程中發(fā)生了大量的設(shè)計變更。忽視總體規(guī)劃和施工圖設(shè)計對項(xiàng)目投資控制的重要性，設(shè)計監(jiān)理僅承擔(dān)設(shè)計變更監(jiān)理責(zé)任，出現(xiàn)工程返工等質(zhì)量問題，造成投資浪費(fèi)和工期延誤。
2.1.3 在建設(shè)施工階段中，項(xiàng)目的過程管理存在缺陷
在建設(shè)施工過程中，現(xiàn)場管理機(jī)制的不規(guī)范，責(zé)任不明確或權(quán)限不清晰，導(dǎo)致工程進(jìn)度管理及成本控制的失控。如工程變更和零工的簽證管理不嚴(yán)肅，工程進(jìn)度計劃執(zhí)行不徹底，造成竣工時間延期；管理費(fèi)用過高及不可預(yù)見費(fèi)用超出預(yù)期。
2.1.4 項(xiàng)目管理不夠完善，存在管理薄弱這一現(xiàn)象
管理層次不夠靈活，比如項(xiàng)目管理限于工程施工管理，對工程現(xiàn)場管理以外的工作，如項(xiàng)目的前期策劃、市場調(diào)研、銷售控制、客戶服務(wù)、融資與資金運(yùn)用等重視不夠，使開發(fā)項(xiàng)目運(yùn)作成本過高。
2.1.5 各部門之間在工作上的協(xié)調(diào)不順暢
工作上，由于各司其職，各項(xiàng)目管理部對自己的工作能夠認(rèn)真負(fù)責(zé)，對公司其他工作或與其他單位有關(guān)聯(lián)的工作積極性不高，導(dǎo)致相互之間推諉扯皮，影響公司整體項(xiàng)目管理工作水平的提升。
2.2 針對存在問題，我提出幾點(diǎn)淺見
2.2.1 要加強(qiáng)項(xiàng)目開發(fā)前期的管理
針對土地問題，必須要重視項(xiàng)目開發(fā)前期研究分析工作，提前了解意向開發(fā)土地的規(guī)劃要求，針對項(xiàng)目進(jìn)行市場調(diào)研和確定市場定位，從總體企劃入手，落實(shí)設(shè)計構(gòu)思、營銷方案策劃，結(jié)合資本運(yùn)做和融資方式做好可行性研究及投資決策分析，做好運(yùn)營謀劃及風(fēng)險預(yù)測。
2.2.2 不斷強(qiáng)化項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計
項(xiàng)目經(jīng)理在整個設(shè)計過程中要與設(shè)計單位進(jìn)行密切的合作和溝通，加強(qiáng)設(shè)計監(jiān)理的管理工作，重視設(shè)計對投資控制的影響，對設(shè)計概算及施工圖預(yù)算編制要求全面準(zhǔn)確，并事先考慮不定因素及應(yīng)對方案。
2.2.3 加強(qiáng)開發(fā)建設(shè)的過程控制
施工過程管理必須確定質(zhì)量目標(biāo)，明確項(xiàng)目部管理責(zé)任。以計劃的資金投入，達(dá)到最好的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。強(qiáng)化成本控制，降低開發(fā)資金成本。結(jié)合預(yù)算管理，制定合理的現(xiàn)金使用和庫存計劃。公司財務(wù)審計部參與控制賒銷賬款，加強(qiáng)應(yīng)收賬款的管理。公司成本合約部協(xié)助項(xiàng)目部理順和完善現(xiàn)場簽證管理，做到現(xiàn)場簽證和簽證審查相互牽制；落實(shí)工程建設(shè)施工計劃，保證項(xiàng)目按計劃竣工。
2.2.4 完善開發(fā)項(xiàng)目后期的管理
在施工過程中，有很多開發(fā)者在對前期的處理更甚于對后期的重視，其實(shí)不然，一項(xiàng)工程不管是前期還是后期都是一樣的值得重視，后期的處理也是不可忽視的。其實(shí)后期的項(xiàng)目主要也就是項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)。公司營銷與客戶服務(wù)部提前介入，積極與物業(yè)管理公司溝通，充分考慮小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理所需配備的設(shè)備以及管理用房等，調(diào)動物業(yè)公司的服務(wù)積極性和工作主觀能動性，做好物業(yè)服務(wù)工作。另外營銷在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)中的地位也十分重要，項(xiàng)目經(jīng)理必須正確把握營銷理念，與公司職能部門密切合作，加強(qiáng)產(chǎn)品市場推廣。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；開發(fā)經(jīng)營；建筑工程；項(xiàng)目管理；應(yīng)用
房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)是系統(tǒng)化的復(fù)雜工程，具有風(fēng)險多、投資金額大和開發(fā)周期長的特點(diǎn)。應(yīng)該將建筑工程的項(xiàng)目管理劃分為項(xiàng)目實(shí)施、項(xiàng)目設(shè)計和項(xiàng)目策劃等階段。項(xiàng)目開發(fā)商是管理的主體，能夠?qū)φ麄€建設(shè)項(xiàng)目的策劃和驗(yàn)收工作進(jìn)行組織、實(shí)施，并對整個項(xiàng)目負(fù)責(zé)。本文對房地產(chǎn)項(xiàng)目管理之中平衡協(xié)調(diào)銜接問題進(jìn)行闡述。
1 房地產(chǎn)工程項(xiàng)目開發(fā)管理
開發(fā)管理指的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了工程項(xiàng)目的順利完成，對企業(yè)的后勤部門、銷售、工程、財務(wù)和人事進(jìn)行管理和組織，同時也是企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理、施工管理和規(guī)劃管理而實(shí)行的經(jīng)營模式。
項(xiàng)目工程開發(fā)商的代表是工程部門，能夠?qū)?xiàng)目進(jìn)行管理，包括報建、變更細(xì)部結(jié)構(gòu)設(shè)計、合同管理、施工進(jìn)度控制、施工質(zhì)量控制、確定施工企業(yè)、協(xié)調(diào)施工企業(yè)、物料的庫存、物料的采購等。財務(wù)部門負(fù)責(zé)管理企業(yè)的資金，對企業(yè)的經(jīng)營成果和財務(wù)狀況以定期報表的形式進(jìn)行顯示，主要有三個方面的工作內(nèi)容：項(xiàng)目工程的財務(wù)計劃、發(fā)放施工企業(yè)的工程款和企業(yè)自身的行政費(fèi)用。銷售部門的工作是負(fù)責(zé)賣出企業(yè)建設(shè)的產(chǎn)品，在工作過程中，涉及以下幾個方面的內(nèi)容：選擇促銷方式、制定銷售價格、建立銷售渠道等。企業(yè)人事部門應(yīng)該不斷優(yōu)化項(xiàng)目相關(guān)人員的工作、管理人員資料，建立完善的激勵體系和績效考核。后勤部門為工程建設(shè)的生活提供保障。
2 房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的規(guī)劃管理
房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的設(shè)計可以分成兩個主要的階段，分別是設(shè)計施工圖階段和設(shè)計方案階段，最終形成了施工圖的藍(lán)圖和方案的報建文本。規(guī)劃管理指的是管理設(shè)計規(guī)劃的過程，開發(fā)企業(yè)將樓盤的設(shè)計和規(guī)劃托付給相關(guān)的單位來完成，對設(shè)計規(guī)劃的目標(biāo)、進(jìn)度和成本進(jìn)行管理和控制。房地產(chǎn)企業(yè)可以采用或者建立完善的管理系統(tǒng)對設(shè)計規(guī)劃進(jìn)行管理，使用相應(yīng)的設(shè)計規(guī)劃軟件和管理軟件，從兩個相對獨(dú)立的方向進(jìn)行管理，即從“設(shè)計”和“管理”兩個方面，對專業(yè)化的軟件進(jìn)行使用。計劃階段是在報建文本中產(chǎn)生的，由于事先已經(jīng)確立了方案，工作的流程相對有序、簡單，因此在這個階段應(yīng)該首先進(jìn)行項(xiàng)目知識積累、資源管理、質(zhì)量控制和執(zhí)行組織結(jié)構(gòu)。對組織結(jié)構(gòu)的執(zhí)行相對單一，相關(guān)人員包括：設(shè)計總監(jiān)、項(xiàng)目工程經(jīng)理、建筑人員、結(jié)構(gòu)人員、設(shè)備人員和概算人員，最終形成一個完善的矩陣管理模式。管理流程十分簡單，主要包括：委托設(shè)計、制定技術(shù)措施、過程質(zhì)量、進(jìn)度控制、技術(shù)交底、成果報建、成果審查。
3 房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的施工管理
施工管理指的是對施工建設(shè)進(jìn)行管理。房地產(chǎn)企業(yè)通過工程管理部門對施工負(fù)責(zé)，整體工程的承包模式和管理模式應(yīng)該針對企業(yè)的實(shí)際情況和項(xiàng)目的特點(diǎn)進(jìn)行指定。常規(guī)的承包、發(fā)包模式主要有：分別發(fā)包、施工總承包的管理模式等。我國的項(xiàng)目施工建設(shè)一般使用上述兩種方式進(jìn)行，將工程發(fā)包給相關(guān)的施工單位進(jìn)行，針對不同的市政管線、建筑設(shè)備、綠化、建筑結(jié)構(gòu)等建筑項(xiàng)目的特征，發(fā)包給相關(guān)的施工單位進(jìn)行。在一些大型的項(xiàng)目或者高檔樓盤之中，可以使用項(xiàng)目總承包模式進(jìn)行管理，對整個項(xiàng)目的管理和組織負(fù)責(zé)，MC單位不直接參與到工程的施工中，然后再進(jìn)行分包和招標(biāo)，使用這種管理模式能夠提高施工的速度和進(jìn)度，按照一定的比例對費(fèi)用進(jìn)行提取，使用快速路徑的組織生產(chǎn)方式，對施工進(jìn)行管理，直接對施工進(jìn)行指揮，對設(shè)計活動產(chǎn)生影響，它和開發(fā)商建立合同，使施工和設(shè)計相聯(lián)系，最大程度的保證工程項(xiàng)目的順利實(shí)施。
4 房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的開發(fā)管理、規(guī)劃管理和施工管理三者的協(xié)調(diào)發(fā)展
房地產(chǎn)企業(yè)的工程管理主要包括施工管理、規(guī)劃管理和開發(fā)管理，應(yīng)該不斷協(xié)調(diào)、發(fā)展這三者之間的關(guān)系，實(shí)現(xiàn)三者之間的合作和促進(jìn)，提高企業(yè)的競爭能力。不斷提高工程的可施工性，使施工具有容易性和可行性，對勞動成本、時間氣候、施工設(shè)備和場地大小等因素進(jìn)行考慮，對設(shè)計的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行探討、改進(jìn)和分析。開發(fā)商和施工單位應(yīng)該及時和設(shè)計單位進(jìn)行協(xié)調(diào)、溝通，使規(guī)劃設(shè)計和竣工后的成果相一致。因此，設(shè)計的精準(zhǔn)施工應(yīng)該滿足以下幾個條件。
首先，應(yīng)該取得開發(fā)企業(yè)的大力支持。房地產(chǎn)開發(fā)商作為投資者，應(yīng)該重視對設(shè)計和施工性的研究，在進(jìn)行設(shè)計的初始階段對施工的相關(guān)人員、施工人員和設(shè)計人員進(jìn)行全盤的考慮，定期召開會議探討人員的協(xié)調(diào)工作，使用高效的討論和交流溝通，配合專業(yè)化、系統(tǒng)化和集成化的手段完成項(xiàng)目工程。
第二，盡早實(shí)施可施工性研究。在項(xiàng)目工程實(shí)施的初期，決策花費(fèi)的成本較少，但是卻可以對成本產(chǎn)生很大的影響。對可施工性的研究可以對工程的造價產(chǎn)生影響，使物業(yè)管理階段、施工階段、設(shè)計階段和規(guī)劃階段的造價明顯減少，經(jīng)濟(jì)效益和社會效益不斷增多。但是在設(shè)計說明和施工圖紙?zhí)峤恢螅瑢Q策進(jìn)行更改十分困難，因此，施工單位和開發(fā)企業(yè)應(yīng)該盡快參與到可施工性研究之中。
第三，保證研究能夠持續(xù)開展。對可施工性的研究應(yīng)該在整個項(xiàng)目實(shí)施的過程中進(jìn)行，使相關(guān)人員的經(jīng)驗(yàn)和知識充分的發(fā)揮出來，將設(shè)計研究和可施工性研究相結(jié)合，成為項(xiàng)目總體規(guī)劃中的一部分。使用知識管理的方式，通過總結(jié)和計劃，對研究中的教訓(xùn)和經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行升華和記錄，將業(yè)務(wù)之中零散的知識進(jìn)行整合，使之成為系統(tǒng)化的知識體系，最終使知識成為可再生資源，實(shí)現(xiàn)知識的循環(huán)利用和共享。
為了與工程項(xiàng)目融資規(guī)模增大和風(fēng)險分散等發(fā)展方向相適應(yīng)，工程項(xiàng)目管理不斷產(chǎn)生信息化、集成化和國籍化的發(fā)展趨勢。在組織方面，使用專業(yè)的管理公司對業(yè)主進(jìn)行代表，加強(qiáng)集成化管理的水平。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展的全球化趨勢和我國社會主義經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，海外經(jīng)營和海外投資的項(xiàng)目不斷增多。同時，隨著知識經(jīng)濟(jì)時代和網(wǎng)絡(luò)時代的不斷發(fā)展，信息化的項(xiàng)目管理已經(jīng)成為了眾人關(guān)注的焦點(diǎn)。應(yīng)該重視協(xié)調(diào)進(jìn)度、造價和質(zhì)量三者之間的關(guān)系，針對項(xiàng)目工程的不同特點(diǎn)，選擇相應(yīng)的管理方式。因?yàn)楣こ添?xiàng)目在每個階段都有不同的任務(wù)和實(shí)施主體，因此產(chǎn)生類型各異的項(xiàng)目管理。同時，還應(yīng)該對項(xiàng)目管理進(jìn)行明確的分類，提高企業(yè)的管理水平，將承包責(zé)任制落實(shí)到實(shí)處，提高成本管理水平，對招標(biāo)方式進(jìn)行完善，聘請專業(yè)的管理人員進(jìn)行管理，不斷使施工人員的水平得到提高。在項(xiàng)目工程中，應(yīng)該完善約束、監(jiān)督、競爭和激勵等機(jī)制，不斷對資源進(jìn)行優(yōu)化配置，提高信息化建設(shè)的水平，使施工不斷向文明、安全的方向發(fā)展。
5 結(jié)語
總之，隨著社會的不斷發(fā)展，項(xiàng)目工程的管理面臨著新的挑戰(zhàn)和困難，應(yīng)該使用先進(jìn)的管理體系，提高管理手段的科學(xué)性和系統(tǒng)性。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該將現(xiàn)代管理理念、房地產(chǎn)需求和對市場的把握相結(jié)合，使用現(xiàn)代化的施工技術(shù)和創(chuàng)新的管理模式，在經(jīng)營的過程中提高顧客的滿意程度，在物業(yè)管理、施工建設(shè)、開發(fā)運(yùn)營、設(shè)計規(guī)劃等方面堅(jiān)持控制質(zhì)量、控制進(jìn)度和控制成本的原則，對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理進(jìn)行改善，提高管理水平，提供讓顧客滿意的服務(wù)和產(chǎn)品。
參考文獻(xiàn)：
[1]戴慎志．房地產(chǎn)開發(fā)中建筑工程項(xiàng)目管理探討[M]．北京：中國管理出版社．1999．
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；建設(shè)；項(xiàng)目管理
引言
房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)發(fā)展迅速，競爭日益激烈，如何在競爭中站穩(wěn)腳步不被市場淘汰，還要獲取較大的利益，所以在房地產(chǎn)開發(fā)過程中房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目的管理就顯得由為重要，因?yàn)橹挥泄芾砩先チ?，每一?xiàng)工作才能完整的很好，各個部門才能協(xié)調(diào)。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程的任務(wù)量很大，任務(wù)形式眾多，就目前的形式來看，我國的房地產(chǎn)開發(fā)中建設(shè)工程項(xiàng)目的管理還存在著很多漏洞，制度還不夠完善，我們需要在發(fā)現(xiàn)和解決問題的過程中積累經(jīng)驗(yàn)，將利益合理的擴(kuò)到最大化。
一、房地產(chǎn)開發(fā)中建設(shè)工程項(xiàng)目管理的現(xiàn)狀
房地產(chǎn)開發(fā)采取委托監(jiān)理與業(yè)主方項(xiàng)目管理并行的管理模式，僅將施工階段委托監(jiān)理。且為了確保其利益、便于造價控制，不將設(shè)計變更與投資控制的權(quán)力授予監(jiān)理，以致監(jiān)理單位與建設(shè)單位和承建單位關(guān)系錯綜復(fù)雜，管理混亂。建設(shè)項(xiàng)目監(jiān)理缺乏獨(dú)立性、公正性。因建設(shè)單位配備有齊全的管理隊(duì)伍，包括設(shè)計部、造價部及工程部等，各專業(yè)管理人員配備齊全，各司其職，且掌握了投資控制權(quán)。因此，建設(shè)單位常直接向施工單位指令，或干涉監(jiān)理工作，造成多頭指揮，在很大程度上影響了監(jiān)理的積極性和責(zé)任心。提供材料的質(zhì)量難以控制。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出于節(jié)約造價考慮，對于某些大宗材料，采取低價招標(biāo)競買等方式采購。由于房地產(chǎn)企業(yè)是投資建設(shè)者，對于材質(zhì)有最終決定權(quán)，且監(jiān)理是受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托的，因此對于甲供材料，常疏于管理，或是勉強(qiáng)放行。由于材料是低價購進(jìn)，故材質(zhì)往往有偏差，質(zhì)量難以控制。
二、房地產(chǎn)開發(fā)中建設(shè)工程項(xiàng)目管理的要素
（一）質(zhì)量
質(zhì)量是一切良好品牌的基礎(chǔ)，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)，行業(yè)內(nèi)品牌優(yōu)質(zhì)的企業(yè)近四分之一的客戶就是老客戶，并且十分看重質(zhì)量和相對應(yīng)服務(wù)的保證。
（二）成本
在現(xiàn)代項(xiàng)目管理體系中，成本就是競爭力、成本就是經(jīng)濟(jì)收益。一般來講房地產(chǎn)企業(yè)的成本主要來自于建設(shè)成本和土地成本，在建設(shè)成本和土地成本相對均衡的今天，土地市場和整個房地產(chǎn)市場的標(biāo)準(zhǔn)操作，利潤差距則主要來自于管理效率的高低。
（三）進(jìn)度
產(chǎn)品交付是商品流通的一個重要環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)產(chǎn)品生命周期很長，更多的進(jìn)度問題在工程中起著非常重要的作用。
（四）安全
從房地產(chǎn)本身的安全問題考慮，住房的消防等基礎(chǔ)設(shè)施是否符合安全要求是一個重要的標(biāo)準(zhǔn)。
（五）技術(shù)支持
使用新技術(shù)、新工藝、新材料、降低工程造價，縮短施工周期，提高項(xiàng)目的科技含量。
三、提高房地產(chǎn)開發(fā)中建設(shè)工程項(xiàng)目的管理
（一）房地產(chǎn)開發(fā)中的設(shè)計管理
房地產(chǎn)開發(fā)中的設(shè)計管理直接關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計的規(guī)范性、布局的合理性以及給排水、安防、電訊、電氣、燃?xì)獾认到y(tǒng)設(shè)計的質(zhì)量，因此，工程管理中的設(shè)計管理應(yīng)該從以下幾個方面入手： 其一，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)該慎重選擇設(shè)計單位，切忌過分強(qiáng)調(diào)節(jié)約設(shè)計成本而選擇缺乏設(shè)計實(shí)例以及綜合素質(zhì)較差的設(shè)計單位，選擇具有良好信譽(yù)且資歷較深的設(shè)計單位。其二，在設(shè)計的過程中，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)該將對項(xiàng)目的期望目標(biāo)以及相關(guān)的設(shè)計要求，提供給設(shè)計單位，通過與設(shè)計人員的溝通，能夠保證設(shè)計人員的設(shè)計效果更能夠滿足房地產(chǎn)開發(fā)公司的要求； 其三，對于房地產(chǎn)開發(fā)公司來說，時間就是金錢，因此應(yīng)該要求設(shè)計單位在保證設(shè)計質(zhì)量的前提下，盡可能的提高設(shè)計工作的效率；其四，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)該督促設(shè)計單位嚴(yán)格的執(zhí)行國家的強(qiáng)制性技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，重視開發(fā)工程項(xiàng)目的科技含量。
（二）加強(qiáng)對成本管理的考核監(jiān)督
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)業(yè)務(wù)部門及項(xiàng)目建設(shè)管理內(nèi)容的不同，準(zhǔn)確劃分責(zé)任單位，并明確責(zé)任單位的成本管理目標(biāo)及權(quán)責(zé)，以責(zé)任化的方式推行成本管理。在成本管理手段上，建立成本控制信息系統(tǒng)，及時匯總、分析、掌握各個責(zé)任單位的成本管理信息數(shù)據(jù)，對成本控制存在較多問題的責(zé)任單位進(jìn)行監(jiān)督，提高成本管理的針對性。此外，應(yīng)根據(jù)成本支出內(nèi)容，全面制定成本管理考核評價指標(biāo)，對不同責(zé)任部門的成本管理績效，以數(shù)據(jù)為支撐進(jìn)行評價，并與獎懲機(jī)制掛鉤，提高成本管理的激勵效果。
（三）強(qiáng)化現(xiàn)場施工進(jìn)度管理
在房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目施工的過程中應(yīng)該嚴(yán)格的控制各個施工階段的工作時間，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目的總工期，將房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目分解成若干個分項(xiàng)工程，并制定各個分項(xiàng)工程的工作時間，然后對各個分項(xiàng)工程進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督和審核，同時還應(yīng)該協(xié)調(diào)和控制各個施工單位和監(jiān)理單位的施工進(jìn)度，根據(jù)自身的工作經(jīng)驗(yàn)劃分工作順序和工作流程，有效的控制房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目現(xiàn)場施工的進(jìn)度。
（四）加強(qiáng)施工的質(zhì)量管理
房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的質(zhì)量管理主要包括：第一個是設(shè)計階段的質(zhì)量管理，搞好質(zhì)量管理的前提是對深度設(shè)計圖紙的設(shè)計保持高質(zhì)量要求，使其能夠滿足工程建設(shè)的所有要求；第二個是管理者對施工現(xiàn)場“人、機(jī)、料、法、環(huán)”合理部署。實(shí)施過程質(zhì)量管理是指在房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)體質(zhì)量的形成階段施工中對現(xiàn)場工作進(jìn)行的質(zhì)量管理措施。房地產(chǎn)工程管理人員需要綜合分析項(xiàng)目質(zhì)量管理的關(guān)鍵，根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目具體的特點(diǎn)、難點(diǎn)建立質(zhì)量管理體系。同時要建立質(zhì)量獎罰制度，通過對承包單位管理人員、監(jiān)理單位現(xiàn)場人員監(jiān)督，對項(xiàng)目實(shí)施過程的質(zhì)量管理進(jìn)行促進(jìn)。
（五）加強(qiáng)管理工作的信息化建設(shè)
在當(dāng)前信息化時代，信息化建設(shè)及管理水平對企業(yè)意義重大。房地產(chǎn)資金投入大，生產(chǎn)周期長，信息化管理更是重中之重。信息化建設(shè)不僅是辦公自動化，還在于針對房地產(chǎn)企業(yè)自身的管理工作需要有效適應(yīng)自動化管理軟件，從而加強(qiáng)項(xiàng)目開發(fā)管理及工作中各部門的有效聯(lián)系，提升信息的交互速度與質(zhì)量，避免因信息孤島而出現(xiàn)管理工作滯后、疏漏以及錯誤的發(fā)生，進(jìn)而全面提升管理水平。同時還有利于幫助企業(yè)樹立現(xiàn)代化、信息化、科技化的社會形象，贏得更多消費(fèi)者的青睞。
（六）加強(qiáng)建設(shè)工程的監(jiān)理管理
加強(qiáng)對監(jiān)理單位的資質(zhì)管理，建立公有序的監(jiān)理市場；適當(dāng)提高監(jiān)理取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，制止監(jiān)理企業(yè)惡性競爭；加大培訓(xùn)教育力度，提高監(jiān)理人員的整體素質(zhì)。明確監(jiān)理單位與建設(shè)單位、承建單位的關(guān)系。建設(shè)單位與監(jiān)理單位的關(guān)系是平等的合同約定關(guān)系，是委托與被委托的關(guān)系。監(jiān)理單位所承擔(dān)的任務(wù)由雙方事先按平等協(xié)商的原則確定于合同之中，監(jiān)理委托合同一經(jīng)確定，建設(shè)單位不得干涉監(jiān)理工程師的正常工作。監(jiān)理單位依據(jù)監(jiān)理合同中建設(shè)單位授予的權(quán)力行使職責(zé)，公正獨(dú)立地開展監(jiān)理工作。建設(shè)單位協(xié)調(diào)、監(jiān)督與檢查監(jiān)理工作。
結(jié)束語
綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)中建設(shè)工程項(xiàng)目的管理，對于工程質(zhì)量，獲取的利益有很大影響，我們需要不斷的加強(qiáng)和完善管理制度，這不僅僅關(guān)乎一個企業(yè)的發(fā)展，同樣也在為我國的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展保駕護(hù)航，我們一定要嚴(yán)肅的對待。
參考文獻(xiàn)
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)；風(fēng)險管理；項(xiàng)目管理
1、房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險管理的基本理論
1.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險管理的概念
房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險管理是研究房地產(chǎn)開發(fā)過程中風(fēng)險發(fā)生規(guī)律和風(fēng)險控制技術(shù)的一門管理學(xué)科，各經(jīng)濟(jì)單位在風(fēng)險辨識、風(fēng)險估測和風(fēng)險評價的基礎(chǔ)上，根據(jù)具體情況優(yōu)化組合各種風(fēng)險管理技術(shù)，對房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險實(shí)施有效的控制和妥善處理風(fēng)險所致后果，以期達(dá)到以最少的成本獲得最大安全保障的目標(biāo)。在決策時，能否達(dá)到上述期望目標(biāo)，不僅取決于決策前的風(fēng)險辨識、分析和評價是否全面正確，還取決于在實(shí)施控制方案過程中能否進(jìn)行正確的效果評價，對控制方案不斷修改，使其更加切合實(shí)際。這表明房地產(chǎn)風(fēng)險管理方案的實(shí)施是一個動態(tài)過程，管理者必須根據(jù)實(shí)際情況隨時辨識、分析和評價新風(fēng)險，修改管理方案，這樣才能達(dá)到以最少的成本實(shí)現(xiàn)最大安全保障的目標(biāo)。
1.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險管理的過程分析
房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險管理一般包括風(fēng)險識別、風(fēng)險分析、風(fēng)險應(yīng)對和風(fēng)險控制等四個階段，各環(huán)節(jié)緊密聯(lián)系，其推行和開展按一定的程序周而復(fù)始、循環(huán)往復(fù)進(jìn)行。
（1）風(fēng)險識別是風(fēng)險管理中最重要的步驟，只有全面、正確地識別房地產(chǎn)開發(fā)過程中面臨的所有風(fēng)險，才能有的放矢地針對風(fēng)險進(jìn)行分析，使風(fēng)險管理建立在良好的基礎(chǔ)之上。通過風(fēng)險識別應(yīng)盡可能全面地找出影響風(fēng)險管理目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的所有風(fēng)險因素，采用恰當(dāng)?shù)姆椒ㄓ枰苑诸悾鹨环治龈黠L(fēng)險因素產(chǎn)生的根源。風(fēng)險識別的參與者應(yīng)盡可能包括項(xiàng)目隊(duì)伍、風(fēng)險管理小組、來自公司其他部門的專家、客戶、最終使用者、其他項(xiàng)目經(jīng)理、項(xiàng)目相關(guān)方以及外界專家等。另外，項(xiàng)目風(fēng)險識別并非一蹴而就的事情，應(yīng)當(dāng)自始至終反復(fù)進(jìn)行。
（2）風(fēng)險分析包括風(fēng)險定性分析與風(fēng)險定量分析，風(fēng)險定性分析是確定風(fēng)險發(fā)生的可能性及其后果的嚴(yán)重性，并按照風(fēng)險對項(xiàng)目目標(biāo)可能的影響進(jìn)行風(fēng)險排序，以明確特定風(fēng)險的重要程度從而指導(dǎo)風(fēng)險應(yīng)對計劃的制訂，并幫助項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)成員修正計劃中出現(xiàn)的偏差。風(fēng)險定量分析則是量化風(fēng)險的出現(xiàn)概率及其影響，確定該風(fēng)險的社會、經(jīng)濟(jì)意義以及處理的費(fèi)用和效益分析。不僅量化分析每一個風(fēng)險的概率及其對項(xiàng)目目標(biāo)造成的后果，而且也分析項(xiàng)目總體風(fēng)險的程度。通過對項(xiàng)目實(shí)施各階段可能存在的風(fēng)險進(jìn)行盡可能詳盡的分析，包括分析風(fēng)險性質(zhì)、風(fēng)險發(fā)生的可能程度、風(fēng)險發(fā)生對預(yù)期利潤的影響程度，使項(xiàng)目可行性研究建立在風(fēng)險分析的基礎(chǔ)上，選擇可靠性好、風(fēng)險隱患少、風(fēng)險程度低的項(xiàng)目管理方案。
（3）針對風(fēng)險識別和分析的結(jié)果，為提升實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的機(jī)會，降低風(fēng)險對目標(biāo)的威脅，必須制訂項(xiàng)目風(fēng)險應(yīng)對計劃。風(fēng)險應(yīng)對計劃必須與風(fēng)險的嚴(yán)重程度、成功實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的費(fèi)用有效性、項(xiàng)目成功的時間性與現(xiàn)實(shí)性相適應(yīng)，同時也必須得到所有項(xiàng)目利益相關(guān)方的認(rèn)可，并應(yīng)由專人負(fù)責(zé)。項(xiàng)目一旦立項(xiàng)，項(xiàng)目管理者就應(yīng)該緊密結(jié)合國家對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管政策，在城市規(guī)劃、政策法規(guī)的約束條件下，研究房地產(chǎn)的供求現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢，確定周密的產(chǎn)品方案和營銷策略，圍繞項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度優(yōu)化資源配置，統(tǒng)籌資金安排，使整個項(xiàng)目的實(shí)施有條不紊，進(jìn)而達(dá)到預(yù)期目的。
（4）跟蹤已識別的風(fēng)險，監(jiān)視殘余風(fēng)險，識別新出現(xiàn)的風(fēng)險，修改風(fēng)險管理計劃，保證風(fēng)險計劃的實(shí)施，并評估風(fēng)險減輕的效果是項(xiàng)目控制的主要任務(wù)。完善的控制體系和有效的實(shí)施，是防范風(fēng)險和控制風(fēng)險的可靠保證，同時也將成本管理與企業(yè)的整體經(jīng)濟(jì)效益直接聯(lián)系起來，對減小財務(wù)風(fēng)險的作用極其顯著。一個好的風(fēng)險控制系統(tǒng)可以在風(fēng)險發(fā)生之前就提供給決策者有用的信息，并使之做出有效的決策，達(dá)到項(xiàng)目風(fēng)險管理的目的。
在以上四個階段中，項(xiàng)目管理者只有充分了解房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險情況，對“易發(fā)險情”進(jìn)行認(rèn)真的分析和預(yù)測，并根據(jù)自身實(shí)力估算投資風(fēng)險的承受能力，綜合權(quán)衡房地產(chǎn)項(xiàng)目的收益和風(fēng)險，制定各種風(fēng)險的防范措施，達(dá)到風(fēng)險小而收益高的目的，才是房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的真正目的所在。下面結(jié)合該項(xiàng)目的案例，運(yùn)用項(xiàng)目風(fēng)險管理的基本理論來具體分析該項(xiàng)目開發(fā)中存在的風(fēng)險及產(chǎn)生根源，對重要風(fēng)險進(jìn)行估計和評價，同時提出較為詳細(xì)的風(fēng)險管理措施。
2、工程實(shí)例：
我公司開發(fā)建設(shè)的湖州項(xiàng)目總建筑面積約45萬m2，綠地率40%，是由別墅、高層、小高層組合的住宅小區(qū)。從規(guī)劃設(shè)計上看，該項(xiàng)目強(qiáng)調(diào)不同建筑群體的統(tǒng)一性和完整性，規(guī)劃設(shè)計方案既要能滿足該建筑物的各項(xiàng)使用要求，同時又必須符合建筑間距，相鄰建筑間的相協(xié)調(diào)。從規(guī)劃布局上看，項(xiàng)目建設(shè)充分體現(xiàn)了現(xiàn)代感與自然文化氣息的結(jié)合，建筑互相圍合、各組團(tuán)間貫穿公共綠地，即統(tǒng)一又形成每個單一的整體，構(gòu)成氣勢非凡的空間效果。
2.1 項(xiàng)目各階段的風(fēng)險識別
在投資決策階段，從各項(xiàng)政策方面來看，本項(xiàng)目具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢；從社會環(huán)境與經(jīng)濟(jì)環(huán)境方面來看，由于國家總體經(jīng)濟(jì)形勢的良好，風(fēng)險因素也較少。但是由于國家相關(guān)部門對國有土地進(jìn)行了徹底的清查，相繼下發(fā)了關(guān)于房地產(chǎn)土地交易方面的各項(xiàng)文件，嚴(yán)格的土地政策使該項(xiàng)目在土地獲取方面面臨極大風(fēng)險。
在土地的獲取階段，房地產(chǎn)開發(fā)所需巨額資金和融資是開發(fā)商最為關(guān)切和頗費(fèi)心機(jī)的問題。我國房地產(chǎn)業(yè)資金大部分來自于金融機(jī)構(gòu)的貸款，許多開發(fā)商利用貸款進(jìn)行滾動操作，然后將樓盤以個人按揭貸款進(jìn)行銷售，最終將房地產(chǎn)風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁到金融機(jī)構(gòu)身上。由于房地產(chǎn)金融體系的內(nèi)在脆弱性和資產(chǎn)價格的內(nèi)在波動性，使得該項(xiàng)目也不可避免地具有籌資方面的風(fēng)險。
在建設(shè)階段，該項(xiàng)目也將面臨著招標(biāo)模式風(fēng)險、承包合同風(fēng)險、工期拖延風(fēng)險、項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險、開發(fā)成本風(fēng)險及施工索賠風(fēng)險等，但只要施工單位與開發(fā)商在房產(chǎn)開發(fā)市場具有良好的口碑和品牌效應(yīng)，因此項(xiàng)目在招標(biāo)模式、承包方式以及承包合同方面的風(fēng)險因素也可控制在較小范圍。
在租售階段，該項(xiàng)目采用預(yù)售方式，在住宅具有穩(wěn)定需求的市場條件下，有利于資金的快速回籠，因此這方面的風(fēng)險因素較少。租售合同風(fēng)險方面，重要的是銷售價格定位，準(zhǔn)確合理的銷售價格能夠比較快地為廣大需求者所接受，從而為資金的快速回籠提供可能。
2.2 項(xiàng)目的風(fēng)險分析
2.2.1 項(xiàng)目投資階段風(fēng)險的敏感性分析
通過對與利潤有關(guān)的建安工程費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)、綜合配套費(fèi)用、住宅售價等敏感因素進(jìn)行單變量敏感性分析。列出住宅售價因素變化而其他因素不變的情況下，建安工程費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)、配套費(fèi)用相對固定的情況下，住宅售價因素對利潤的影響比較關(guān)鍵，總結(jié)以上幾個因素的變化與成本利潤的關(guān)系，是正、負(fù)相關(guān)的關(guān)系。
2.2.2 項(xiàng)目土地獲取階段風(fēng)險分析
項(xiàng)目在土地獲取階段的風(fēng)險主要是融資風(fēng)險，而該項(xiàng)目在融資方面依靠銀行貸款，自身也需具有充足的自由資金，加大融資手段上的多元化，大大降低了融資風(fēng)險。
2.3 項(xiàng)目的風(fēng)險控制
（1）項(xiàng)目土地獲取階段籌資風(fēng)險的控制措施。對籌資風(fēng)險主要采用風(fēng)險控制與風(fēng)險自留，明確不應(yīng)過度負(fù)債，項(xiàng)目開發(fā)前期對資金運(yùn)作應(yīng)有全過程通盤的考慮，留有余地并有資金補(bǔ)充應(yīng)急計劃項(xiàng)目；將短期負(fù)債與長期負(fù)債區(qū)別對待，盡量減少短期負(fù)債，以適應(yīng)該項(xiàng)目開發(fā)生命周期長的特點(diǎn)；將房地產(chǎn)銷售工作提前，用收入彌補(bǔ)資金不足，減少負(fù)債，并提前盈利等。
（2）對設(shè)計變更風(fēng)險、設(shè)計方案不合理的風(fēng)險控制。主要采用風(fēng)險控制和風(fēng)險轉(zhuǎn)移，加強(qiáng)施工前施工圖審查及設(shè)計交底，建立健全會審制度；采用監(jiān)理制度，更好地規(guī)范各個單位的行為；嚴(yán)格設(shè)計變更審查制度等，以便對項(xiàng)目投資控制。
（3）對工期拖延的風(fēng)險控制。主要采用風(fēng)險轉(zhuǎn)移，利用工程承包合同與工程監(jiān)理合同將該部分風(fēng)險轉(zhuǎn)移到施工單位和監(jiān)理單位，具體措施為：在工程承包合同中，嚴(yán)格制定相關(guān)工程工期條款，在該項(xiàng)條款中，明確指明工期拖延所造成的后果及相應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，將該部分風(fēng)險轉(zhuǎn)移到主體承包單位；聘請專業(yè)監(jiān)理公司，在監(jiān)理合同中同樣設(shè)定相應(yīng)工期條款，明確監(jiān)理公司對工期拖延同樣負(fù)有責(zé)任。
（4）對各種安全事故風(fēng)險以及其他風(fēng)險的控制。任何風(fēng)險防范措施都是有“人”來發(fā)現(xiàn)并實(shí)施控制措施的，對該項(xiàng)目總體而言，首要的是建設(shè)一支業(yè)務(wù)優(yōu)，能力強(qiáng)、熟悉市場的管理隊(duì)伍。有了這樣一支隊(duì)伍，就能夠從源頭上減少和消除各種風(fēng)險因素對房地產(chǎn)項(xiàng)目的影響。另外，進(jìn)行風(fēng)險控制管理要注意兩個關(guān)鍵問題：一是風(fēng)險控制目標(biāo)的確定與分解，二是責(zé)任落實(shí)。當(dāng)然，在有效地管理規(guī)劃與控制風(fēng)險時，還應(yīng)注意工程項(xiàng)目風(fēng)險控制的執(zhí)行與反饋。這是對風(fēng)險控制效率和效果評價與規(guī)避風(fēng)險能力再提高的過程，檢查風(fēng)險管理方案的實(shí)施情況，對風(fēng)險情況進(jìn)行監(jiān)控，用實(shí)踐效果評價風(fēng)險管理決策效果。要確定在條件變化時的風(fēng)險處理方案，檢查是否有被遺漏的風(fēng)險，對新發(fā)現(xiàn)的風(fēng)險因素應(yīng)及時提出對策。
3、結(jié)語
對房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險的分析研究在國外是可行性研究中一項(xiàng)不可缺少的內(nèi)容，特別是近二三十年來得到了迅速發(fā)展。要避免房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的風(fēng)險，必須對房地產(chǎn)項(xiàng)目管理過程中可能出現(xiàn)的種種風(fēng)險和不確定性因素做出較為精確的定性和定量分析。目前，我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)律、經(jīng)營管理的實(shí)踐還缺少理論研究和總結(jié)提高，許多項(xiàng)目管理者甚至各級政府在房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作上還存在一定的盲目性和不科學(xué)性，對房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險更是缺乏深刻的認(rèn)識，對房地產(chǎn)投資風(fēng)險的全面論述也比較少。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險管理的理論研究和實(shí)踐運(yùn)作，不僅是房地產(chǎn)項(xiàng)目管理者面臨的一個重要課題，而且是房地產(chǎn)業(yè)管理和政策制定部門所必須關(guān)注的內(nèi)容。
參考文獻(xiàn)：
[1]譚術(shù)魁.房地產(chǎn)項(xiàng)目管理[M].北京：機(jī)械工業(yè)出版社，2004.
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)；項(xiàng)目管理；重點(diǎn)難點(diǎn)分析
1 前言
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的目的是高效率的實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)，項(xiàng)目管理是以項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制為基礎(chǔ)，運(yùn)用系統(tǒng)工程的觀點(diǎn)、理論和方法，在開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的全過程，按照其運(yùn)行的規(guī)律，建立有效的計劃、協(xié)調(diào)、組織和控制的管理系統(tǒng)。房地產(chǎn)的項(xiàng)目管理是一套復(fù)雜的管理體系，是以房地產(chǎn)企業(yè)、監(jiān)理公司為主，各參建單位參與的管理系統(tǒng)，融合了項(xiàng)目管理的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，系統(tǒng)的項(xiàng)目管理理論又為建設(shè)工程的項(xiàng)目管理提供了理論工具，使建設(shè)工程的項(xiàng)目管理日益科學(xué)化和系統(tǒng)化。
房地產(chǎn)項(xiàng)目管理包括工程項(xiàng)目質(zhì)量管理、項(xiàng)目進(jìn)度管理、成本管理和工程合同、資料、安全、市政配套等多項(xiàng)管理。項(xiàng)目質(zhì)量、項(xiàng)目進(jìn)度和項(xiàng)目成本是整個項(xiàng)目管理的核心內(nèi)容，也是工程項(xiàng)目管理的重點(diǎn)和難點(diǎn)。要把三者的關(guān)系進(jìn)行很好的處理，難度很大，需要各方面人才的共同配合與合作，對整個的過程進(jìn)行全面的設(shè)計、協(xié)調(diào)和控制，才能把項(xiàng)目做好，滿足客戶的需求，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的盈利目標(biāo)。
2 項(xiàng)目質(zhì)量管理
建筑工程質(zhì)量是開發(fā)商樹立品牌的重要保證，與開發(fā)商企業(yè)的聲譽(yù)息息相關(guān)，關(guān)系到企業(yè)的長期發(fā)展。房地產(chǎn)作為特殊的商品，工程的質(zhì)量直接影響到產(chǎn)品的銷售或者是租賃，因此可以說，一個項(xiàng)目的工程質(zhì)量就是工程項(xiàng)目的生命，工程質(zhì)量一旦出現(xiàn)問題，會對工期造成嚴(yán)重的影響或者是對產(chǎn)品的聲譽(yù)造成影響，從而影響到投資成本和商品的使用收益。在項(xiàng)目的建設(shè)過程中，一定要嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，對項(xiàng)目的質(zhì)量進(jìn)行嚴(yán)格的控制，防止質(zhì)量問題的出現(xiàn)。加強(qiáng)項(xiàng)目的質(zhì)量管理，主要可以從以下幾個方面進(jìn)行。
2.1設(shè)計方案的優(yōu)化
設(shè)計人員要嚴(yán)格的按照開發(fā)企業(yè)的要求和對產(chǎn)品的定位進(jìn)行設(shè)計，在建設(shè)之初，對圖紙進(jìn)行仔細(xì)的審核，看是否存在錯誤。設(shè)計的錯誤或者是變更會給工程的實(shí)施帶來很大的影響，因此在設(shè)計執(zhí)行時，要做好設(shè)計的檢查和優(yōu)化工作，確保設(shè)計的科學(xué)、合理、可行。
2.2施工單位的選擇和施工人員素質(zhì)的保證
施工單位是施工質(zhì)量的直接保障者，選擇具有相應(yīng)資質(zhì)和信譽(yù)好的施工單位，可以為施工質(zhì)量打下良好的基礎(chǔ)，提供基礎(chǔ)的保障。對施工人員的素質(zhì)也要進(jìn)行嚴(yán)格的控制，從施工的管理人員、技術(shù)人員到基層的建筑工人，都要具有相應(yīng)的資格和較高的素質(zhì)?？梢圆捎眠M(jìn)行人員培訓(xùn)和引入人才的方式來提高施工單位的整體素質(zhì)，對工程的實(shí)施質(zhì)量進(jìn)行保證。
2.3施工材料
建筑工程的實(shí)施中，材料的質(zhì)量直接決定著產(chǎn)品的質(zhì)量，建筑過程中，一定要嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，杜絕不合格的材料進(jìn)入施工現(xiàn)場。對工程應(yīng)用的半成品、構(gòu)配件、永久性設(shè)備等進(jìn)行嚴(yán)格的質(zhì)量檢測后再使用。
2.4對施工機(jī)械和設(shè)備的管理
施工機(jī)械和設(shè)備是施工進(jìn)度的重要保證，性能好的設(shè)備和機(jī)械才能保證工程的順利實(shí)施和工期的按時完成，因此，在工程的項(xiàng)目管理中，要對機(jī)械和設(shè)備進(jìn)行質(zhì)量的控制。
2.5 施工方案、施工方法與施工技術(shù)
施工方案和方法的科學(xué)、合理，能夠有效地促進(jìn)工程的實(shí)施，方案和方法的變更會對工程的進(jìn)度產(chǎn)生影響，施工技術(shù)又是項(xiàng)目質(zhì)量的關(guān)鍵因素。因此，加強(qiáng)對施工方案、方法和技術(shù)的控制也是保證施工質(zhì)量的必要的措施。
2.6 做好質(zhì)量監(jiān)督工作
相關(guān)的部門要做好施工過程的跟蹤監(jiān)控、指導(dǎo)和檢驗(yàn)工作，及時發(fā)現(xiàn)過程實(shí)施中的問題并加以解決，充分發(fā)揮監(jiān)理的作用對工程的質(zhì)量進(jìn)行保證。
在工程項(xiàng)目的質(zhì)量管理中，最重要的是做好預(yù)防性的控制，對可能出現(xiàn)問題的各個環(huán)節(jié)的影響因素進(jìn)行控制，從根本上杜絕問題的產(chǎn)生。做好防范性的工作，制定問題的解決方案，一旦出現(xiàn)問題，馬上進(jìn)行處理。在平時的管理中，也要對質(zhì)量問題進(jìn)行嚴(yán)格的控制，即便是小的問題，也要進(jìn)行嚴(yán)格的管理，以免釀成大的質(zhì)量隱患。
3 項(xiàng)目進(jìn)度管理
工程項(xiàng)目能否在預(yù)定的時間內(nèi)交付使用，直接關(guān)系到項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的發(fā)揮。項(xiàng)目進(jìn)度對開發(fā)企業(yè)的重要性不言而喻，做好施工項(xiàng)目的進(jìn)度管理，保證施工的進(jìn)度也就成了一項(xiàng)重要的工作。對項(xiàng)目的進(jìn)度管理貫穿于整個項(xiàng)目的總過程。
（1）制定進(jìn)度計劃。在工程的設(shè)計之初，做好項(xiàng)目的總進(jìn)度計劃，確定工期的總目標(biāo)，在對現(xiàn)場進(jìn)行調(diào)研和分析的基礎(chǔ)上，將各個階段的工作進(jìn)行詳細(xì)的計劃，對施工進(jìn)行指導(dǎo)。
（2） 保證進(jìn)度計劃的實(shí)施。在施工過程中，要保證進(jìn)度計劃的嚴(yán)格施行，將審批后的進(jìn)度計劃布置到各個部門，將責(zé)任落實(shí)到人，確保物品、人員和資金到位以后進(jìn)行施工。對施工中存在的影響進(jìn)度和質(zhì)量的問題，要及時進(jìn)行處理，采用適當(dāng)?shù)拇胧┖图夹g(shù)保證施工進(jìn)度的順利進(jìn)行。
項(xiàng)目的進(jìn)度管理是項(xiàng)目管理中的難點(diǎn)，影響因素較多，實(shí)施起來具有一定的難度。在進(jìn)度的管理工作中，要對這些因素進(jìn)行詳細(xì)的分析，列出各個環(huán)節(jié)可能出現(xiàn)的問題，進(jìn)行預(yù)防性的控制，以保證施工的進(jìn)度不受影響。工程項(xiàng)目中影響進(jìn)度的主要因素有人的因素、材料、技術(shù)、設(shè)備、機(jī)械、自然環(huán)境和社會環(huán)境等各個方面的因素。其中以人的因素最多，不僅涉及到開發(fā)商、涉及單位、施工單位、供貨單位和監(jiān)理單位等直接參與的單位，還與政府部門、建設(shè)主觀部門、有關(guān)的協(xié)作單位和其他的相關(guān)單位具有很大的關(guān)系，在項(xiàng)目工程的進(jìn)度管理中，做好人的因素管理，對其他各種因素進(jìn)行分析研究，是做好進(jìn)度管理的基本要求。
4 項(xiàng)目成本管理
項(xiàng)目的成本關(guān)系到企業(yè)的利益，對成本進(jìn)行合理的控制，是保證開發(fā)商經(jīng)濟(jì)利益的重要措施。
房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)大規(guī)模的生產(chǎn)活動，資金對每個開發(fā)企業(yè)都很重要，做好成本的管理和控制是非常必要的。開發(fā)成本主要包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和財務(wù)費(fèi)用等幾個大的方面。
項(xiàng)目成本的管理分為策劃、設(shè)計階段的成本管理和包發(fā)、施工階段的成本管理。從國內(nèi)外的很多資料來看，對成本影響較大的是策劃、設(shè)計階段的成本管理，成本管理的關(guān)鍵也要以第一階段的管理為重點(diǎn)。但目前很多的房地產(chǎn)企業(yè)將第二階段作為成本管理的重點(diǎn)，雖然具有一定的意義，但對成本控制的成效卻不佳。因此，要加強(qiáng)對第一階段的成本控制，知識方案的選擇。做好投資的估算，從項(xiàng)目的設(shè)計之初就做好工程項(xiàng)目的成本管理和控制。
5 結(jié)束語
綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理重點(diǎn)和難點(diǎn)包括項(xiàng)目的質(zhì)量控制、進(jìn)度控制和成本控制三個大的方面，在實(shí)際的項(xiàng)目管理中，要根據(jù)各個管理的特點(diǎn)進(jìn)行科學(xué)、合理的管理，保證項(xiàng)目工程的實(shí)施。
參考文獻(xiàn)
[1] 志.論述房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中的問題與對策[J] .中華民居， 2011（9）.
[2] 陳祖.關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理難點(diǎn)的探討與分析[J]. 四川建材， 2創(chuàng)施， 32（2）.
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 項(xiàng)目 質(zhì)量管理
近些年，房地產(chǎn)市場供求兩旺，投資與消費(fèi)齊飛，而房地產(chǎn)企業(yè)間的競爭也日趨白熱化，房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量己逐漸成為房地產(chǎn)企業(yè)的生命線。評價房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量控制的優(yōu)劣，分析房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)前項(xiàng)目質(zhì)量控制中存在的缺點(diǎn)與不足，制定改進(jìn)計劃，提高企業(yè)項(xiàng)目質(zhì)量控制水平，增強(qiáng)企業(yè)的競爭力，已成為我國房地產(chǎn)企業(yè)待解決的現(xiàn)實(shí)問題。
一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中存在的問題
(一)項(xiàng)目市場定位不夠準(zhǔn)確
投資決策倉促盲目，市場定位工作流于形式，工作一般僅限于房型的選擇、租售價格的預(yù)測等部分內(nèi)容，同時，房地產(chǎn)咨詢從業(yè)人員的素質(zhì)參差不齊，導(dǎo)致市場定位工作處于低水平狀態(tài)，沒有針對性。不能根據(jù)特定的對象進(jìn)行科學(xué)的調(diào)查、資料收集和分析，僅根據(jù)經(jīng)驗(yàn)作分析、判斷，對于一些關(guān)鍵的數(shù)據(jù)進(jìn)行處理用來滿足分析的需要，導(dǎo)致開發(fā)出來的房地產(chǎn)項(xiàng)目偏離了市場定位。
(二)規(guī)劃、設(shè)計階段優(yōu)化深度不夠
良好的設(shè)計方案從來沒有像今天這樣重要，設(shè)計師提出的設(shè)計方案如果平淡無奇，在房地產(chǎn)市場日趨飽和及空間需求特征不斷變化情況下，很難獲得市場的認(rèn)可。規(guī)劃、設(shè)計工作管理很大程度上決定了工程項(xiàng)目實(shí)施的成敗，現(xiàn)行的規(guī)劃及設(shè)計方面管理，遵循了一般房地產(chǎn)企業(yè)所采用的作業(yè)流程，由于各種綜合原因，在項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計階段我們的參與和管理缺乏足夠的深度和精度，對設(shè)計有效優(yōu)化不足。導(dǎo)致了一系列的問題，如戶型單一、戶型偏大影響銷售或片面追求小戶型造成公攤加大、成本偏高；設(shè)計文件供應(yīng)遲緩、變更多等。
(三)質(zhì)量問題普遍存在
房屋在建筑材料、設(shè)備的使用上或施工操作規(guī)程上達(dá)不到法定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。包括：屋面漏雨;煙道、排氣孔道、風(fēng)道不通;室內(nèi)地坪空鼓、開裂、起砂、面磚松動，有防水要求的地面漏水等。甚至有個別項(xiàng)目還出現(xiàn)“樓倒倒”、 “樓歪歪”、 “樓薄薄”的工程質(zhì)量事件，給房地產(chǎn)業(yè)帶來了嚴(yán)重的負(fù)面影響，也給房地產(chǎn)開發(fā)公司敲了一記響亮的警鐘。
(四)設(shè)計監(jiān)理缺失
由于對設(shè)計單位相應(yīng)的監(jiān)督管理體制一時又無法跟上，造成在在項(xiàng)目的施工中發(fā)現(xiàn)大量設(shè)計中存在的問題。由于施工中發(fā)現(xiàn)的設(shè)計問題很多，有些工程從開工到竣工都發(fā)生了設(shè)計變更，變更圖紙比原設(shè)計圖紙還多。設(shè)計過程中出現(xiàn)的問題主要表現(xiàn)在：缺乏合理的設(shè)計招標(biāo)程序，忽視設(shè)計對項(xiàng)目投資控制的重要性，設(shè)計監(jiān)理缺失，文檔資料缺乏制度化、規(guī)范化管理等。
二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理控制的措施
(一)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期工作階段
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期工作主要是編制項(xiàng)目建議書、可行性研究報告及項(xiàng)目策劃書等,是整個開發(fā)項(xiàng)目的基礎(chǔ),其質(zhì)量高低對后階段工作有著重大影響。主要辦法是建立開發(fā)項(xiàng)目前期工作成果質(zhì)量評審制度。通過質(zhì)量評審制度可以吸取專家們的知識和智慧,及時發(fā)現(xiàn)問題,優(yōu)化前期工作成果。不論是開發(fā)企業(yè)自行編制還是聘請項(xiàng)目咨詢公司提供的相關(guān)報告資料,均要求報告資料提供方組織本項(xiàng)目人員對其工作成果先進(jìn)行自我評審,然后再進(jìn)行內(nèi)部評審。內(nèi)部評審?fù)瓿珊?該成果才能提交給開發(fā)企業(yè),由開發(fā)企業(yè)組織有關(guān)專家對該成果進(jìn)行評審與完善,形成相應(yīng)記錄文件,以提高投資效益。
(二)設(shè)計階段的質(zhì)量控制
為了有效地控制設(shè)計質(zhì)量,應(yīng)對設(shè)計進(jìn)行質(zhì)量跟蹤,定期對設(shè)計文件進(jìn)行審核。在設(shè)計過程中和階段設(shè)計完成時,開發(fā)商的項(xiàng)目設(shè)計主管人員應(yīng)以設(shè)計招標(biāo)文件(含設(shè)計任務(wù)書、地質(zhì)勘察報告等)、設(shè)計合同、政府有關(guān)批文、各項(xiàng)技術(shù)規(guī)范、氣象、地區(qū)等自然條件及相關(guān)資料為依據(jù),對設(shè)計文件進(jìn)行深入細(xì)致的審核。在審查過程中,特別要注意過分設(shè)計和不足設(shè)計兩種極端情況。過分設(shè)計,導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)性差;不足設(shè)計,存在隱患或功能降低。
(三)施工階段的質(zhì)量控制
施工是開發(fā)項(xiàng)目形成實(shí)體的過程,也是決定最終產(chǎn)品質(zhì)量的關(guān)鍵階段,要提高開發(fā)項(xiàng)目的工程質(zhì)量,就必須狠抓施工階段的質(zhì)量控制。工程項(xiàng)目建成后,如發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題又不可能像一些工業(yè)產(chǎn)品那樣拆卸、解體、更換配件,更不能實(shí)行“包換”或“退款”,因此工程項(xiàng)目施工過程中的質(zhì)量控制,就顯得極其重要。
1、開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的施工過程質(zhì)量控制
項(xiàng)目施工過程中的質(zhì)量控制,實(shí)際就是程序控制和過程偏差控制。過程控制就是對工作過程和階段性成果進(jìn)行比較,找出工作范圍在執(zhí)行中的偏差;運(yùn)用合同說明與實(shí)際工作成品和半成品進(jìn)行比較,找出偏差;運(yùn)用施工方案、施工作業(yè)順序與工作過程順序進(jìn)行比較找出偏差;運(yùn)用抽查、巡查、普查等手段對整個作業(yè)過程進(jìn)行跟蹤,得出是按現(xiàn)階段標(biāo)準(zhǔn)繼續(xù)作業(yè)還是進(jìn)行整改的意見和建議。
2、推行施工現(xiàn)場技術(shù)責(zé)任制
現(xiàn)場技術(shù)負(fù)責(zé)人技術(shù)管理工作責(zé)任制,正確劃分各級技術(shù)管理工作的權(quán)限,使每位工程技術(shù)人員各有專職、各司其事,有職,有權(quán)、有責(zé)。工程開工前,將單位工程施工組織設(shè)計報送監(jiān)理工程師審核。在施工前和施工過程中項(xiàng)目經(jīng)理組織有關(guān)人員,制定詳細(xì)的規(guī)章制度和獎罰措施,不允許出現(xiàn)不合格品。在重點(diǎn)工序施工前,必須對關(guān)鍵的檢查項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格的復(fù)核杜絕重大差錯事故的發(fā)生。
3、堅(jiān)持“三檢”制度
即每道工序完后,首先由作業(yè)班組提出自檢,再由施工員項(xiàng)目經(jīng)理組織有關(guān)施工人員、質(zhì)檢員、技術(shù)員進(jìn)行互檢和交接檢。隱蔽工程在做好三檢制"的基礎(chǔ)上,請監(jiān)理工程師審核并簽證認(rèn)可。對于工程施工過程出現(xiàn)的質(zhì)量事故,必須按照事故原因不清不放過、事故責(zé)任者和群眾沒有受到教育不放過和沒有防護(hù)措施不放過的"三不放過"原則,認(rèn)真處理,防患于未然。
4、嚴(yán)格按施工工藝(或施工程序)施工
根據(jù)對影響工程質(zhì)量的關(guān)鍵特點(diǎn),關(guān)鍵部位及重要影響因素設(shè)質(zhì)量管理點(diǎn)的原則,并設(shè)專人負(fù)責(zé)。建立高效靈敏的質(zhì)量信息反饋系統(tǒng),形成一個封閉式信息網(wǎng)。現(xiàn)場質(zhì)檢員要及時搜集班組的質(zhì)量信息,客觀地提取產(chǎn)品的質(zhì)量數(shù)據(jù),為決策提供可靠依據(jù)。并對因果分析圖、質(zhì)量對策表開展質(zhì)量統(tǒng)計分析。
(四)工程驗(yàn)收質(zhì)量管理
1、分項(xiàng)工程驗(yàn)收
對于重要的分項(xiàng)工程,應(yīng)按照工程合同的質(zhì)量等級要求,根據(jù)該工程施工的實(shí)際情況,按照有關(guān)質(zhì)量評定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收。在驗(yàn)收過程中,必須嚴(yán)格按規(guī)范要求選擇檢查點(diǎn)數(shù),然后計算出檢驗(yàn)項(xiàng)目和實(shí)測項(xiàng)目的合格或優(yōu)良百分比,最后確定出該分項(xiàng)工程的質(zhì)量等級,從而確定能否驗(yàn)收。
2、分部工程的驗(yàn)收
在分項(xiàng)工程驗(yàn)收的基礎(chǔ)上,根據(jù)各分項(xiàng)工程質(zhì)量驗(yàn)收結(jié)果,按照分部工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),可得出該分部工程的質(zhì)量等級,以確定能否驗(yàn)收。
3、竣工驗(yàn)收
在分項(xiàng)工程、分部工程質(zhì)量驗(yàn)收的基礎(chǔ)上,通過對分項(xiàng)、分部工程質(zhì)量等級的統(tǒng)計計算,再結(jié)合直接反映單位工程結(jié)構(gòu)及使用功能的質(zhì)量保證資料、單位工程觀感的質(zhì)量評判,便可核查結(jié)構(gòu)是否安全可靠,使用功能能不能滿足、觀感質(zhì)量是否合格,從而確定是否達(dá)到工程合同所要求的質(zhì)量等級,進(jìn)而決定能否驗(yàn)收。
三、結(jié)語
房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的質(zhì)量管理，是一項(xiàng)艱巨而復(fù)雜的工作，房地產(chǎn)質(zhì)量管理對于房地產(chǎn)業(yè)來說，意義非常重大，是企業(yè)樹立形象的關(guān)鍵，是企業(yè)贏得市場的砝碼，也是對投資方和業(yè)主負(fù)責(zé)的表現(xiàn)。建立和完善項(xiàng)目質(zhì)量管理體系，根據(jù)質(zhì)量管理體系的特點(diǎn)出發(fā)進(jìn)行對策研究，確實(shí)保證項(xiàng)目建設(shè)的質(zhì)量。
參考文獻(xiàn)：
[1] 陳熙,駱仁俊.基于精益建造的工程項(xiàng)目質(zhì)量控制[J].工程管理學(xué)報.2010.24.2.
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 多項(xiàng)目管理 開發(fā)模式
引言
隨著我國經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，我國各個領(lǐng)域和行業(yè)的發(fā)展速度也隨之加快，尤其是我國的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度更是日新月異。自改革開放以后，我國國民的生活水平不斷提高，人們對生活物質(zhì)條件也提出了更高的要求。同時隨著市場經(jīng)濟(jì)體制的改革，為現(xiàn)代的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。并且隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，其已經(jīng)逐漸成為了我國的GDP增長的主要部分。然而，在市場經(jīng)濟(jì)體制改革的背景下，也使得市場競爭日益激烈，而房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的市場競爭中快速穩(wěn)步的發(fā)展，就必須要提高企業(yè)的管理水平，從而才能夠使企業(yè)在激烈的市場競爭中立于不敗之地。多項(xiàng)目開發(fā)模式是當(dāng)前房地產(chǎn)管理中一種重要的管理方式，隨著多項(xiàng)目開發(fā)模式在房地產(chǎn)管理中的應(yīng)用，使得房地產(chǎn)管理的效率和質(zhì)量得到了大幅度提高，因此為了提高房地產(chǎn)管理的效率和質(zhì)量，必須要加大對房地產(chǎn)管理中多項(xiàng)目開發(fā)模式的研究力度。本文從多項(xiàng)目管理概述出發(fā)，對房地產(chǎn)管理中的多項(xiàng)目開發(fā)模式進(jìn)行分析，并且對房地產(chǎn)在多項(xiàng)目開發(fā)的管理中所采取的模式進(jìn)行了詳細(xì)的闡述，希望能夠起到拋磚引玉的效果，使同行相互探討共同提高，進(jìn)而為我國的房地產(chǎn)管理應(yīng)用多項(xiàng)目開發(fā)模式時起到一定的參考作用。
一、多項(xiàng)目管理概述
多項(xiàng)目管理是對企業(yè)全部項(xiàng)目進(jìn)行選擇、評估、計劃與控制的一種管理方式，通常情況下，多項(xiàng)目管理是由一個項(xiàng)目經(jīng)理來同時負(fù)責(zé)多個項(xiàng)目的管理工作。這樣能夠很好的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)項(xiàng)目之間的資源分配，從而使所有項(xiàng)目的綜合執(zhí)行效果達(dá)到最佳，并且多項(xiàng)目管理以這一獨(dú)具的優(yōu)勢，使得其在在各個領(lǐng)域中青睞。在廣義層面上，多項(xiàng)目管理可能并非具體由某一位項(xiàng)目經(jīng)理來負(fù)責(zé)，它也可能是由一個公司經(jīng)理統(tǒng)領(lǐng)公司內(nèi)部的各個職能部門，來對多個項(xiàng)目進(jìn)行管理與控制。
二、房地產(chǎn)管理多項(xiàng)目開發(fā)的必要性
1、選擇多項(xiàng)目模式是房地產(chǎn)企業(yè)自身發(fā)展的必然選擇
目前，資產(chǎn)規(guī)模小、資質(zhì)等級較低、經(jīng)營能力與擁有資源不匹配的現(xiàn)象還普遍存在于我國的房地產(chǎn)企業(yè)之中，風(fēng)險應(yīng)對機(jī)制也比較差、資源的集中程度不高。除此以外，房地產(chǎn)在開發(fā)的過程中，涉及面非常廣泛。因此，從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)其內(nèi)部必須要包括各個行業(yè)的專業(yè)人才，因?yàn)闊o論是哪一個層面的疏忽，都會直接或者間接的導(dǎo)致整個項(xiàng)目的最終失敗。而且，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的啟動，其周期是很長的，在這個漫長的過程中，市場環(huán)境復(fù)雜多變，其中摻雜著太多不確定因素。再加上開發(fā)資金投入是非常巨大的，如果企業(yè)沒有足夠的財力來做后盾，那么必然會陷入經(jīng)營的困境。因此，房地產(chǎn)有必要擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模，多個項(xiàng)目同時進(jìn)行，這樣才能夠整合現(xiàn)有資源，從而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。
2、選擇多項(xiàng)目模式是房地產(chǎn)企業(yè)適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然選擇
隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，其行業(yè)行為更加規(guī)范，分工也更加明確，所以不存在一個企業(yè)，各方面都有絕對的優(yōu)勢，而房地產(chǎn)產(chǎn)品的一個最大特點(diǎn)就是要具有均好性，這就要求企業(yè)必須擴(kuò)大自己的規(guī)模，惟有具有一定規(guī)模，才能夠吸引各方面的專業(yè)人才，到房地產(chǎn)企業(yè)中去，發(fā)揮出自身的優(yōu)勢，提高自身的核心競爭力，使企業(yè)進(jìn)入一種良性循環(huán)。
3、選擇多項(xiàng)目開發(fā)管理模式是房地產(chǎn)企業(yè)提高投資利率的重要保證
在國家的新房地產(chǎn)政策下，如果企業(yè)仍然采取單一開發(fā)模式，在開發(fā)前期需要大量的周轉(zhuǎn)資金，而完工后，銷售回款之后，又會有大量的資金閑散，這樣的管理模式顯然不適合企業(yè)在市場經(jīng)濟(jì)體制中的發(fā)展。當(dāng)企業(yè)采用多項(xiàng)目開發(fā)模式時，多個項(xiàng)目同時進(jìn)行，某些項(xiàng)目的資金流入恰好能夠?yàn)榱硪粋€項(xiàng)目提供資金的流出，只要企業(yè)進(jìn)行合理的統(tǒng)籌安排，那么資金就能夠在各個項(xiàng)目之間迅速周轉(zhuǎn)，企業(yè)不用投入太多的資金就能夠創(chuàng)造更多的收益，所以說多項(xiàng)目開發(fā)管理模式是房地產(chǎn)企業(yè)提高投資利率的重要保證。
三、房地產(chǎn)在多項(xiàng)目開發(fā)的管理中所采取的模式
1、矩陣式管理型
矩陣式管理型是由項(xiàng)目部為執(zhí)行主體，企業(yè)集團(tuán)直接對所屬的管轄區(qū)域?qū)嵭斜O(jiān)管，指導(dǎo)項(xiàng)目的設(shè)計、拓展和銷售。而一般性的業(yè)務(wù)項(xiàng)目直接由各自區(qū)域的公司自行管理和運(yùn)營。這種管理模式的優(yōu)越性在于項(xiàng)目成員能夠?qū)ν饨绛h(huán)境的變化做出迅速反應(yīng)，節(jié)省了資源的配置和浪費(fèi)。但在這樣的管理之下，每個成員都要面對雙重的分配和領(lǐng)導(dǎo)，在工作中容易產(chǎn)生分歧，嚴(yán)重時影響內(nèi)部團(tuán)結(jié)和制約公司快速健康發(fā)展。
2、職能管理型
在項(xiàng)目的不同發(fā)展階段，有不同的管理任務(wù)和經(jīng)營方式，這樣，各職能部門可以根據(jù)自身情況在不同的開發(fā)階段介入對項(xiàng)目的管理?？偧瘓F(tuán)只是監(jiān)管區(qū)域一級，具體任務(wù)則由區(qū)域級直接對項(xiàng)目的拓展、項(xiàng)目的設(shè)計、工程和銷售進(jìn)行管理。在這種分工高度集中和專業(yè)化的條件下，內(nèi)部資源可以最大限度的得到反復(fù)利用。但是部門之間過多協(xié)調(diào)，也會造成決策緩慢的現(xiàn)象。
3、項(xiàng)目管理型
是指企業(yè)以項(xiàng)目公司為項(xiàng)目開發(fā)的主體，設(shè)立拓展、工程、設(shè)計、銷售以及各職能崗位。雖然它的優(yōu)勢是能夠迅速的對外部環(huán)境做出相應(yīng)的反應(yīng)，但總部門對項(xiàng)目的控制卻得不到具體實(shí)施，很容易導(dǎo)致資源的閑置。