時(shí)間：2023-05-29 16:01:51
導(dǎo)語：在房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)的撰寫旅程中，學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)；盈利模式；傭金
經(jīng)紀(jì)行業(yè)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)物，是商品生產(chǎn)、流通和消費(fèi)中不可缺少的媒介及橋梁。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，其業(yè)務(wù)貫穿在房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的全過程之中，為房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)、流通和消費(fèi)提供了多元化的經(jīng)紀(jì)服務(wù)。中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)以專業(yè)的素養(yǎng)逐漸成長為房地產(chǎn)行業(yè)一支重要力量，在促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)有效運(yùn)行方面發(fā)揮重要的作用。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重要組成部分，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高，就越需要房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展前景廣闊。
一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)現(xiàn)狀
（一）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的數(shù)量眾多、規(guī)模越來越大
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)在我國是一個(gè)既古老又新興的行業(yè)，中國古代和近代市場(chǎng)中為房地產(chǎn)買賣雙方介紹交易﹑評(píng)定房地產(chǎn)商品質(zhì)量﹑價(jià)格的居間行商稱之為宅行。經(jīng)過發(fā)展，目前全國從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)機(jī)構(gòu)有5萬余家，并成長起了一批門店過百、人員上千，甚至門店過千、人員上萬的知名房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。如中原地產(chǎn)、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)等等。
（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員數(shù)量眾多、素質(zhì)越來越高
目前，全國從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的人員超過100萬，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)從業(yè)人員的整體素質(zhì)和以往幾年相比有所提高。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)從業(yè)人員有如下幾個(gè)特點(diǎn)：從業(yè)人員隊(duì)伍相當(dāng)年輕，年齡集中在21-30歲之間；從業(yè)時(shí)間大多較短，50%以上從業(yè)人員的從業(yè)時(shí)間不滿兩年；學(xué)歷層次較高，大多在?？埔陨?，其中北京市從業(yè)人員的學(xué)歷水平總體較高；從收入水平來看，居社會(huì)中等水平，年收入絕大多數(shù)在2-5萬元之間，有的經(jīng)紀(jì)人甚至可以達(dá)到年收入超100萬元。
（三）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)加大了對(duì)網(wǎng)絡(luò)信息的建設(shè)
如今是信息化、網(wǎng)絡(luò)化的時(shí)代。如何最有效地收集、處理和利用信息，是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)在經(jīng)營中要解決的首要問題，在高科技手段的基礎(chǔ)上運(yùn)用網(wǎng)絡(luò)營銷將會(huì)成為未來房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的首選。建立獨(dú)立寬帶網(wǎng)支持的內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)、ERP管理系統(tǒng)以及全天24小時(shí)的網(wǎng)絡(luò)客戶支持服務(wù)系統(tǒng)，使房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)突破服務(wù)空間和時(shí)間的限制，從而創(chuàng)造出更大的發(fā)展空間并實(shí)現(xiàn)信息的充分共享。在些基礎(chǔ)上建立公司網(wǎng)站并在網(wǎng)站上房源信息或者在專業(yè)的房地產(chǎn)信息網(wǎng)上房源信息以發(fā)展客戶已成為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的主要營銷策略。
二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)發(fā)展空間巨大
目前，發(fā)達(dá)國家新房、二手房市場(chǎng)交易比例為1：4，而我國新房、二手房市場(chǎng)交易比例約為1：0.25，但目前國內(nèi)一些一線發(fā)達(dá)城市的新房與二手房市場(chǎng)交易比例比較高，如2009年深圳市新房銷售面積為368.22萬平方米，二手房銷售面積為605.50萬平方米，新房與二手房屋市場(chǎng)交易比例已達(dá)到為1：1.65。由此可見，只要中國仍在發(fā)展，城市化的進(jìn)程仍在繼續(xù)，再加上中國人中眾多但城市土地資源又相當(dāng)有限，未來我國二手房交易量還可以翻好幾番的速度成長。我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)發(fā)展空間巨大。
三、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)盈利模式分析
（一）二手物業(yè)居間傭金
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的主要業(yè)務(wù)就是對(duì)二手物業(yè)（包括二手商品房、二手廠房、二手商鋪、二手寫字樓）的居間，不僅包括二手物業(yè)的買賣，還包括房地產(chǎn)的租賃業(yè)務(wù)。傭金其實(shí)就是服務(wù)費(fèi)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)從業(yè)人員利用他們所掌握的信息資源，專業(yè)的知識(shí)為客戶找到合適的物業(yè)，交易成功后收取一定的費(fèi)用，就是傭金。傭金一般是按照成交金額（包括買賣成交、租賃成交等等）乘于一定的比率，不同服務(wù)不同比率的，要具體情況具體分析。
在美國，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的傭金率通常根據(jù)總銷售額、銷售房地產(chǎn)的種類和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)契約的類型而定。一般來說，對(duì)未開發(fā)土地的轉(zhuǎn)讓的銷售傭金率為6%～10%，獨(dú)戶住宅的傭金率為3%～8%，大型商用房地產(chǎn)的傭金率為3%～6%。而在我國傭金率的規(guī)定沒那么復(fù)雜，當(dāng)然也沒有那么高。國家建設(shè)部等單位規(guī)定“房屋買賣收費(fèi)應(yīng)按照成交價(jià)格總額的0.5%～2.5%計(jì)收，實(shí)行獨(dú)家的可協(xié)商提高，但不超過成交價(jià)的3%”。但由于國家標(biāo)準(zhǔn)并沒有說明是向單方還是雙方收費(fèi)，也沒有嚴(yán)格界定中介服務(wù)的服務(wù)范圍，因此各房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的服務(wù)與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不一，各房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)收費(fèi)依據(jù)也一直模糊。在我國的一線發(fā)達(dá)城市，如深圳房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的傭金率一般為3%，賣方和買方各支付1.5%。但實(shí)際上一般是業(yè)主實(shí)收，傭金全部由買方承擔(dān)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)在租賃業(yè)務(wù)中，傭金一般為一個(gè)月的租金，業(yè)主和承租方各支付一半。
二手物業(yè)居間傭金收入是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)盈利的主要來源。據(jù)統(tǒng)計(jì)全國在09年的傭金總額在三百億左右，除去經(jīng)紀(jì)人個(gè)人的傭金提成和企業(yè)的運(yùn)行支出成本，利潤率在15%左右，也就是說純利潤達(dá)在45億左右。
（二）新物業(yè)傭金
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)另一主要業(yè)務(wù)是接受房地產(chǎn)開發(fā)商的委托，銷售其開發(fā)的新物業(yè)。新物業(yè)產(chǎn)生的背景是一些房地產(chǎn)企業(yè)借鑒以市場(chǎng)化資本運(yùn)作為主的美國模式：房地產(chǎn)開發(fā)的一些環(huán)節(jié)由不同的專業(yè)公司完成。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)銷售新物業(yè)具有獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)：1.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)屬于銷售終端，對(duì)消費(fèi)者相當(dāng)了解。2.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)掌握了大量客戶的信息，能夠形成新物業(yè)市場(chǎng)與二手物業(yè)市場(chǎng)的互動(dòng)，增加銷量。
新物業(yè)與二手物業(yè)不同，它主要是搭建開發(fā)商與客戶的聯(lián)系。當(dāng)然，對(duì)新物業(yè)的傭金率也與二手物業(yè)居間的不同，要低一些。對(duì)新物業(yè)的的傭金率收取的制約因素比較多，主要有：1.開發(fā)商的實(shí)力，包括開發(fā)商的資本實(shí)力和品牌實(shí)力。2.新開發(fā)物業(yè)的地理位置，包括交通的便利性和周邊配套。3.新物業(yè)的銷售價(jià)格。4.開發(fā)商的營銷策略。目前，新物業(yè)傭金率一般為成交價(jià)格總額0.5%～2%。
（三）按揭服務(wù)費(fèi)
按揭是指按揭人將房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給受益人作為還款保證，按揭人在還清貸款后，受益人立即將所涉及的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓按揭人，過程中按揭人享有使用權(quán)。按揭服務(wù)是由產(chǎn)業(yè)鏈的延伸產(chǎn)生的。在如今房價(jià)高漲不下的情況下，一般購房者不能一次性支付所有房款，所以必須向按揭銀行貸款；而按揭的手續(xù)復(fù)雜，購房者為了方便一般由經(jīng)紀(jì)方代辦。代辦的服務(wù)費(fèi)及為按揭服務(wù)費(fèi)。在全國各地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的按揭服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)不一，在深圳一般為每次按揭收取1000元左右的按揭服務(wù)費(fèi)，而在東莞則一般為借貸額的1.3%。
（四）其他業(yè)務(wù)收入
經(jīng)過在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中的縱向延伸，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)還發(fā)展了以下業(yè)務(wù)：房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究、房地產(chǎn)法律咨詢、房地產(chǎn)營銷策劃等業(yè)務(wù)。這些業(yè)務(wù)都可以為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)取得一定的收益。
四、對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)盈利模式的思考
中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)正處在發(fā)展時(shí)期，各方面的配套不是很完善，其穩(wěn)定的盈利模式還不明朗，有待進(jìn)一步發(fā)展與提高。1.提高專業(yè)化水平和服務(wù)質(zhì)量。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)要求專業(yè)化的知識(shí)是服務(wù)業(yè)的一部分，它具有服務(wù)業(yè)的一切特征。只有提高服務(wù)質(zhì)量，才能讓顧客滿意，才能提升企業(yè)品牌，以獲得更多的顧客，獲得更大的盈利。2.不斷提升房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)從業(yè)人員的素質(zhì)。較高的人員素質(zhì)，意味較高的服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)水平和較強(qiáng)的企業(yè)競爭力。3.加強(qiáng)網(wǎng)絡(luò)建設(shè)與網(wǎng)絡(luò)利用。二十一世紀(jì)是信息化、網(wǎng)絡(luò)化的時(shí)代，信息資源是企業(yè)生存和發(fā)展的基礎(chǔ)，缺少信息，企業(yè)就失去了存在的根基。建設(shè)內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)加強(qiáng)企業(yè)信息共享，提高企業(yè)服務(wù)效率；加強(qiáng)網(wǎng)絡(luò)的利用，有利于降低成本，近距離接近客戶，盡可能大的占有市場(chǎng)。只有這樣房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)才能獲得更大、更穩(wěn)定的盈利。
參考文獻(xiàn)：
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作者簡介：
稅務(wù)稽查、管理對(duì)策
一、我市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)和動(dòng)向
目前，我市注冊(cè)登記的房地產(chǎn)企業(yè)有1083個(gè)，其中××市區(qū)774個(gè)，市直屬企業(yè)144個(gè)。正常運(yùn)行的公司約有60-70家。從調(diào)查分析的情況看，我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有以下幾個(gè)趨勢(shì)。
(一)私有制、股份制房地產(chǎn)公司成為該行業(yè)的主流。目前我市房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)性質(zhì)以私有、股份、有限責(zé)任居多，約占全市房地產(chǎn)企業(yè)的80%左右。非國有企業(yè)的納稅人素質(zhì)參差不齊，納稅意識(shí)較低，主觀偷稅和非故意偷稅的可能性都比較大。
(二)市區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)的重心轉(zhuǎn)移。主要轉(zhuǎn)向舊城改造、城中村改造、大中型工業(yè)企業(yè)、院校搬遷等方面，而且時(shí)間和項(xiàng)目比較集中。
(三)新項(xiàng)目開發(fā)地向市區(qū)邊緣轉(zhuǎn)移。主要表現(xiàn)為由市中心向市區(qū)邊緣、由大城市向小城市發(fā)展。隨著城市改造的深入，以及有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)規(guī)定的不斷規(guī)范，我市原有易開發(fā)資源萎縮，現(xiàn)有的可開發(fā)資源多集中在舊城改造項(xiàng)目中，由于開發(fā)成本過高，關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜，相當(dāng)一部分房地產(chǎn)企業(yè)開始選擇地價(jià)相對(duì)便宜的城鄉(xiāng)結(jié)合部或經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)，有賣點(diǎn)但房地產(chǎn)業(yè)尚在起步階段的小城市、縣級(jí)市的區(qū)域，謀求進(jìn)一步發(fā)展。
二、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作及會(huì)計(jì)核算特點(diǎn)
（一）項(xiàng)目運(yùn)作的程序
一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目從開始立項(xiàng)到銷售結(jié)束大致分為三個(gè)階段：
第一階段（開工前期）：通過土地交易中心組織的土地掛牌、招標(biāo)、拍賣程序獲得土地的使用權(quán)取得計(jì)劃委員會(huì)印發(fā)的正式計(jì)劃書規(guī)劃部門批準(zhǔn)的建設(shè)用的規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證土地主管部門核發(fā)的建設(shè)用地批準(zhǔn)書建設(shè)局核發(fā)的建筑工程施工許可證（其中在核發(fā)施工許可證時(shí)，建設(shè)局將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)項(xiàng)目的施工圖、設(shè)計(jì)合同、施工合同、勘察合同、分包合同、監(jiān)理單位以及資金量是否備足等情況進(jìn)行審查）。
第二階段（組織施工期）：通過正式的招標(biāo)程序，組織安排施工企業(yè)進(jìn)場(chǎng)施工。
第三階段（預(yù)售期和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移期）：根據(jù)國家規(guī)定的完工程度或投資比例，辦理預(yù)售證組織房屋銷售。預(yù)售房屋時(shí)必須取得房屋主管部門批準(zhǔn)的預(yù)售許可證。房屋產(chǎn)權(quán)移交給購買者，必須到房管部門辦理產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)。
（二）會(huì)計(jì)核算特點(diǎn)：
1、收入核算
房地產(chǎn)企業(yè)其主要經(jīng)營收入項(xiàng)目包括“土地轉(zhuǎn)讓收入”、“商品房銷售收入”、“配套設(shè)施銷售收入”、“代建結(jié)算收入”、“出租產(chǎn)品租金收入”。
2、開發(fā)成本核算
（1）開發(fā)成本核算的內(nèi)容。前期費(fèi)用（征地費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、土地契稅、土地出讓金）；開發(fā)成本（建筑安裝工程費(fèi)、材料費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、配套費(fèi)）；開發(fā)間接費(fèi)用（為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞保費(fèi)等）
（2）開發(fā)成本核算及結(jié)轉(zhuǎn)的方法。目前多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本的方法為：
可售面積單位工程成本＝成本對(duì)象總成本÷可銷售總面積
銷售成本＝已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本
由于房屋開發(fā)的自身特點(diǎn)，單位造價(jià)的形成會(huì)出現(xiàn)計(jì)劃成本與實(shí)際成本之分，即：前期開發(fā)成本費(fèi)用高，中后期開發(fā)費(fèi)用減少，而且大量公共配套設(shè)施需在總銷售面積中分?jǐn)?，?xiàng)目的開發(fā)周期一般又在1年以上；所以財(cái)務(wù)在核算銷售成本時(shí)，項(xiàng)目早期會(huì)出現(xiàn)對(duì)計(jì)劃預(yù)算的開發(fā)成本采取預(yù)提方式，隨著中后期成本支出逐漸減少，開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)才會(huì)與實(shí)際最后成本逐漸接近，最后在工程辦理竣工結(jié)算后，企業(yè)財(cái)務(wù)再根據(jù)“工程價(jià)款結(jié)算單”對(duì)預(yù)提數(shù)與實(shí)際支出數(shù)的差額，增加或減少有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的成本。
（三）稅金的計(jì)算特點(diǎn)
房地產(chǎn)企業(yè)在稅金計(jì)算有別于其他行業(yè)的特點(diǎn)有：
1、房地產(chǎn)企業(yè)采取預(yù)收款或預(yù)收定金方式，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動(dòng)產(chǎn)的，月末按“預(yù)收帳款”貸方發(fā)生額的5%交納營業(yè)稅及附加，對(duì)出租開發(fā)產(chǎn)品的出租收入，按5%交納營業(yè)稅，同時(shí)按規(guī)定交納城建稅和教育費(fèi)附加或房產(chǎn)稅。
2、企業(yè)所得稅的計(jì)稅依據(jù)確定及繳納情況
根據(jù)國稅發(fā)【2003】83號(hào)文規(guī)定，采取預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其當(dāng)期取得的預(yù)售收入先按規(guī)定的成本利潤率（不低于15％）計(jì)算出預(yù)計(jì)營業(yè)利潤額，再并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得統(tǒng)一計(jì)算繳納企業(yè)所得稅，待開發(fā)產(chǎn)品完工時(shí)在進(jìn)行結(jié)算調(diào)整。
三、房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)違法行為及分析
（一）隱匿收入
1、“預(yù)收帳款”結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入的時(shí)間滯后。部分企業(yè)將收取的房款在“預(yù)收帳款”或“其他應(yīng)付帳款”科目中長期掛帳不作銷售處理，通過推遲“預(yù)收帳款”結(jié)轉(zhuǎn)“銷售收入”的時(shí)間，有意識(shí)的延緩銷售收入實(shí)現(xiàn)，影響納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，造成營業(yè)稅、企業(yè)所得稅申報(bào)納稅滯后。
2、提供虛假或不完整的銷售面積。銷售面積不屬于企業(yè)納稅申報(bào)中必須填寫的內(nèi)容，但該數(shù)據(jù)卻能直接及時(shí)反映出企業(yè)銷售的進(jìn)度，為初步估算銷售收入實(shí)現(xiàn)的狀況提供依據(jù)。所以企業(yè)有關(guān)人員有意識(shí)隱瞞、不肯如實(shí)提供實(shí)際銷售面積，增加稅務(wù)人員核算企業(yè)收入的難度。如高原房地產(chǎn)公司在3302項(xiàng)目中，未將與住房一起出售的小房面積2000多平米并入銷售面積。
3、以物易物隱匿收入。在大額費(fèi)用支付中常用其開發(fā)的商品房抵頂其所欠施工款、材料款、廣告費(fèi)、職工福利等費(fèi)用，而在商品房“銷售收入”中卻不記載，造成了稅款的流失。例如冀鹽房地產(chǎn)公司1996年6月轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)給市供熱公司，抵頂了應(yīng)付市供熱公司的240萬元熱力集資款，造成少繳營業(yè)稅及附加38.6萬元。
4、假代建、真開發(fā)。即：開發(fā)商以土地所有方的名義報(bào)建，所需資金由開發(fā)商“借給”對(duì)方使用，實(shí)際操作卻有相當(dāng)一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價(jià)，換取了部分土地的使用權(quán)，而土地所有方以轉(zhuǎn)讓部分土地的使用權(quán)取得部分房屋的所有權(quán)。
（二）虛增成本方面
1、利用成本核算特點(diǎn)虛增成本。目前多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本的方法是以每平米的單位造價(jià)×銷售面積的金額來結(jié)轉(zhuǎn)成本。由于項(xiàng)目開發(fā)周期跨度一般在1年以上，企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目中的單位項(xiàng)目較多，對(duì)口的施工單位、供料商多，項(xiàng)目開發(fā)早期財(cái)務(wù)不能及時(shí)的取得各項(xiàng)目的“工程結(jié)算單”，所以在會(huì)計(jì)核算單位造價(jià)時(shí)往往使用以預(yù)算造價(jià)計(jì)算單位成本的方法。一些房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員利用這一特點(diǎn)，自行加大早期單位平米的計(jì)劃預(yù)算造價(jià)，從而達(dá)到少繳企業(yè)所得稅的目的。
2、關(guān)系單位虛開發(fā)票，虛增企業(yè)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的行業(yè)較多，一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)包括設(shè)計(jì)、建筑施工安裝、加工業(yè)、建材商貿(mào)、房屋銷售業(yè)、廣告、物業(yè)管理等諸多部門。不僅使房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)日常處理票據(jù)的工作量大、成本核算也容易混亂，也給房地產(chǎn)企業(yè)虛增成本帶來了可乘之機(jī)。
3、以收據(jù)支付工程款、材料款偷欠稅款。
4、房地產(chǎn)商自用房產(chǎn)、出租用房產(chǎn)不及時(shí)從“開發(fā)成本”結(jié)轉(zhuǎn)至“固定資產(chǎn)”，而是混入“開發(fā)產(chǎn)品”科目中，直接轉(zhuǎn)增“經(jīng)營成本”。例如冀鹽房地產(chǎn)公司將自建自用的辦公樓成本243萬元，直接混入項(xiàng)目開發(fā)成本中，未結(jié)轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)，虛增經(jīng)營成本。
（三）超標(biāo)準(zhǔn)列支費(fèi)用
1、利息支出問題。
（1）未在成本對(duì)象中分?jǐn)偨杩罾?。由于房地產(chǎn)公司借入資金量大，利息支出較多。部分企業(yè)財(cái)務(wù)處理為將其作為財(cái)務(wù)費(fèi)用全部直接在稅前扣除，影響了當(dāng)期的稅前利潤，造成納稅滯后。
（2）高利率融資。存在的問題主要有：超國家規(guī)定同期銀行貸款利率標(biāo)準(zhǔn)扣除費(fèi)用；同時(shí)往往未按規(guī)定代扣代繳個(gè)人所得稅。
2、銷售費(fèi)用列支問題
（1）銷售人員的人數(shù)以及提成工資未如實(shí)納入企業(yè)正常人員工資管理，而是直接混入其他銷售費(fèi)用中列支，銷售人員的人員數(shù)量隨意性大，工資支出較多，造成企業(yè)所得稅及個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)計(jì)算不準(zhǔn)確。
（2）虛增費(fèi)用。由于對(duì)銷售費(fèi)提取比例稅法尚無明確規(guī)定，各公司取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不一致，一些房地產(chǎn)公司通過支付銷售費(fèi)的形式，將收入進(jìn)行轉(zhuǎn)移隱匿；或?qū)⒁恍盎疑背杀荆ㄈ鐭o票支出、非法支出）以費(fèi)的形式支出、轉(zhuǎn)帳，擠占稅前利潤。
（3）廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)超支。超標(biāo)準(zhǔn)的廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出企業(yè)混入“會(huì)議費(fèi)”、“銷售費(fèi)用”等其他科目中，減少“業(yè)務(wù)招待費(fèi)”等明細(xì)科目的賬載金額。
四、檢查的方法和技巧
(一)項(xiàng)目檢查法
以房地產(chǎn)企業(yè)已完工或階段性完工的開發(fā)項(xiàng)目為檢點(diǎn)。從項(xiàng)目開始到結(jié)束，針對(duì)項(xiàng)目的完稅情況，全面審核項(xiàng)目的收入和成本支出的真實(shí)性、準(zhǔn)確性。對(duì)開發(fā)周期較長項(xiàng)目，分期作為檢查的重點(diǎn)。
(二)基礎(chǔ)資料、數(shù)據(jù)的收集法
基礎(chǔ)資料數(shù)據(jù)的收集是保證檢查質(zhì)量，提高檢查效率的最基本的保障。房地產(chǎn)企業(yè)納稅檢查需要收集的基礎(chǔ)資料有：企業(yè)基本情況表、開發(fā)手續(xù)情況登記表、項(xiàng)目部分會(huì)計(jì)科目匯總表、開發(fā)成本明細(xì)表，項(xiàng)目銷售情況一覽表，通過以上表格數(shù)據(jù)的登錄，可以全面掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的實(shí)際情況，提高稽查分析、定性的準(zhǔn)確性；同時(shí)可以為下一次檢查提供數(shù)據(jù)參考達(dá)到數(shù)據(jù)共享，提高檢查效率。
(三)數(shù)據(jù)間的邏輯關(guān)系分析法
掌握所采集數(shù)據(jù)之間的邏輯關(guān)系，有利于發(fā)現(xiàn)企業(yè)提供的資料中所存在的疑點(diǎn)，為進(jìn)一步檢查提供依據(jù)。
如開發(fā)手續(xù)情況登記表中反映的規(guī)劃面積、施工面積、土地面積、合同造價(jià)可以同項(xiàng)目銷售情況一覽表的數(shù)據(jù)對(duì)照，看企業(yè)提供可銷售面積與規(guī)劃許可證之間反映的面積有無差距；建筑安裝許可證的合同造價(jià)與實(shí)際合同和實(shí)際支付施工費(fèi)的差額。
開發(fā)成本明細(xì)表同項(xiàng)目部分會(huì)計(jì)科目匯總表、項(xiàng)目銷售情況一覽表對(duì)比，看房產(chǎn)交易費(fèi)、維修基金支付額與帳面銷售收入是否成比例，銷售面積是否一致，測(cè)定企業(yè)實(shí)現(xiàn)收入與帳面收入是否存在差額。
(四)整體測(cè)算法
由于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)多，金額大，特別是成本方面的納稅檢查，檢查人員尋找工作的切入點(diǎn)有一定難度，因此通過整體測(cè)算，分析企業(yè)成本構(gòu)成比例的合理性，找尋檢查突破口。
從目前我市房地產(chǎn)企業(yè)正常的成本支出比例為：
（1）各規(guī)費(fèi)支出的依據(jù)和比例土地契稅【土地局按土地評(píng)估價(jià)格的4％代征】；土地出讓金【土地局按土地評(píng)估價(jià)格的40％收取】房屋產(chǎn)權(quán)交易費(fèi)【房管局按房產(chǎn)證面積以3元/㎡收取】；配套費(fèi)的內(nèi)容主要包括（由各政府及職能部門收取的費(fèi)用，大體包括：人防基建費(fèi)【無人防工程的開發(fā)項(xiàng)目。人防辦按房屋售價(jià)的2％收取】、市政建設(shè)配套費(fèi)【收費(fèi)局按總建筑面積以73元/㎡收取】、墻改費(fèi)【收費(fèi)局按總建筑面積以5元/㎡收取】、公共建地費(fèi)【針對(duì)小規(guī)模插建項(xiàng)目，收費(fèi)局按總建筑面積以50元/㎡收取】、渣土處理費(fèi)【城管局按總土方面積以5元/㎡收取】、熱力集資費(fèi)【供熱公司按總建筑面積，住宅樓50元/㎡、寫字樓100元/㎡收取】煤氣、天然氣集資費(fèi)【煤氣公司按3000－3500元/戶收取】、規(guī)化驗(yàn)收費(fèi)【收費(fèi)局按總建筑面積以2元/㎡收取】；房屋產(chǎn)權(quán)交易費(fèi)【房管局按房產(chǎn)證面積以3元/㎡收取】；代收業(yè)戶維修基金【房屋價(jià)格的2％】
（2）通常建安成本比例。目前我市房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程造價(jià)一般掌握在：多層住宅（4-6層）造價(jià)為550-650元/m2,小高層住宅（7-17層）造價(jià)為980-1100元/m2，高層造價(jià)為1400-1500元/m2。其中土建、安裝大致占總造價(jià)的75％和25％。
(五)實(shí)地核實(shí)法
針對(duì)房地產(chǎn)公司的檢查必須深入到項(xiàng)目開發(fā)地、銷售現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地盤點(diǎn)、掌握項(xiàng)目建設(shè)及銷售入住的情況，分析判斷賬面可能存在的疑點(diǎn)。
(六)帳內(nèi)檢查與外調(diào)相結(jié)合法
由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的關(guān)系單位較多，一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)包括售地單位、施工企業(yè)、建材商貿(mào)、銷售公司、廣告公司、物業(yè)管理等諸多部門，使得房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)日常處理票據(jù)的工作量加大，成本核算也容易混亂；因此對(duì)于與房地產(chǎn)公司帳載金額大且業(yè)務(wù)往來頻繁的的單位，進(jìn)行重點(diǎn)外調(diào)核實(shí)。
(七)對(duì)往來帳戶的檢查
房地產(chǎn)企業(yè)的往來款項(xiàng)較多，一些不易走賬、性質(zhì)相對(duì)模糊的業(yè)務(wù)，企業(yè)財(cái)務(wù)人員常在往來科目中列支。因此有針對(duì)性的對(duì)“其他應(yīng)收款”“其他應(yīng)收付款”進(jìn)行重點(diǎn)審查，對(duì)往來賬向掛帳時(shí)間長且金額大的業(yè)務(wù)重點(diǎn)核實(shí)原始憑證、詢問形成原因，常常能發(fā)現(xiàn)其中的涉稅問題。例如在對(duì)冀鹽房地產(chǎn)公司檢查中，企業(yè)在“其他應(yīng)收款”中支付職工旅游補(bǔ)助81800元，在“其他應(yīng)付款”中支付鹽務(wù)局90人獎(jiǎng)金分紅1134000.00元，長期掛帳。經(jīng)核實(shí)企業(yè)未代扣個(gè)人所得稅共計(jì)230193元。
四、關(guān)于對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)檢查的幾點(diǎn)建議
針對(duì)上述問題，建議采取以下措施，增強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)稅收檢查的針對(duì)性
(一)從行業(yè)特點(diǎn)出發(fā)改進(jìn)稅務(wù)檢查的方法，由單一的年度檢查改為年度檢查與開發(fā)項(xiàng)目檢查相結(jié)合。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)以單位項(xiàng)目作為檢查的重點(diǎn)。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期往往都在一年以上，通常以一個(gè)納稅年度作為檢查時(shí)限范圍的方法，不能適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)的具體情況，檢查的內(nèi)容及發(fā)現(xiàn)的問題帶有明顯的局限性和片面性。如果以房地產(chǎn)公司開發(fā)項(xiàng)目為切入點(diǎn)進(jìn)行檢查，則能比較全面地把握其項(xiàng)目開發(fā)的過程，容易發(fā)現(xiàn)稅收違法行為。
(二)拓展和完善調(diào)查取證的渠道和方法。為更加準(zhǔn)確、全面掌握開發(fā)項(xiàng)目的數(shù)據(jù)資料，可以到計(jì)委、建委、規(guī)劃、土地、房管等部門調(diào)查落實(shí)其土地面積、土地使用權(quán)、建筑面積、可銷售面積、已銷售面積的確權(quán)時(shí)間和相關(guān)數(shù)據(jù)。
(三)規(guī)范和細(xì)化取證資料文書的制式和填寫標(biāo)準(zhǔn)。由于各行業(yè)情況不同，稅務(wù)檢查所需收集、掌握的證據(jù)資料也不盡相同，結(jié)合行業(yè)的特點(diǎn)，規(guī)范和細(xì)化取證資料文書的制式和填寫標(biāo)準(zhǔn)，以及取證文書的保管和調(diào)閱制度。通過此舉不僅可以做到取證數(shù)據(jù)資料的共享，減少下一次稅務(wù)檢查的工作量，提高檢查的效率；還可以將企業(yè)開發(fā)的相關(guān)資料存檔監(jiān)控，防止事后擅自更改情況的發(fā)生。
(四)延伸檢查范圍，提高檢查質(zhì)量。房地產(chǎn)企業(yè)涉及單位多、往來資金數(shù)額大，加之目前企業(yè)偷漏稅的手段更加隱蔽。切實(shí)做好延伸檢查工作，已成為稅務(wù)檢查工作的一項(xiàng)重要環(huán)節(jié)和方法，它不僅可以提高檢查深度和廣度，還可以有效地震懾偷逃稅款的行為的發(fā)生。
(五)規(guī)范和加強(qiáng)對(duì)二手房轉(zhuǎn)讓銷售的納稅檢查。由于二手房的買賣活動(dòng)零散，交易方式靈活，單位交易額較小，交易雙方多為個(gè)人的特點(diǎn)。稅務(wù)檢查人員應(yīng)首先加強(qiáng)對(duì)房屋中介機(jī)構(gòu)的檢查，搜集發(fā)現(xiàn)房屋買賣人員的相關(guān)資料及交易額，同時(shí)依靠公安及房管部門的配合，加大對(duì)偷逃稅款納稅人的處罰，堵漏增收，保證稅款及時(shí)足額入庫。
五、關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)稅收征管方面的幾點(diǎn)建議
(一)進(jìn)一步規(guī)范企業(yè)財(cái)務(wù)核算的標(biāo)準(zhǔn)及財(cái)務(wù)管理制度。針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特殊性，對(duì)可售面積的單位預(yù)算造價(jià)的計(jì)算，應(yīng)由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參與和認(rèn)可，一經(jīng)確定不得擅自改動(dòng)，這樣做有利于掌握企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)成本的方法，使成本結(jié)轉(zhuǎn)的隨意性得到控制。
(二)加強(qiáng)票據(jù)管理，健全票據(jù)領(lǐng)、用、存制度。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)實(shí)情況，特別對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用的對(duì)外收據(jù)，如預(yù)收房款收據(jù)、代收各種集資款收據(jù)應(yīng)視同發(fā)票進(jìn)行規(guī)范管理，實(shí)行統(tǒng)一印制、發(fā)放和繳銷，并健全領(lǐng)、用、存制度。
(三)完善對(duì)預(yù)收款監(jiān)管的手段，保證稅款的及時(shí)足額入庫。通過現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地的調(diào)查了解等方式，及時(shí)掌握樓盤銷售的進(jìn)度，特別對(duì)售樓部加強(qiáng)適時(shí)監(jiān)控，保證銷售信息、預(yù)收房款的真實(shí)性、準(zhǔn)確性，多角度對(duì)預(yù)收款進(jìn)行監(jiān)控，確保稅款的及時(shí)足額入庫。
(四)爭取多方配合，爭取信息共享。稅務(wù)部門應(yīng)該加強(qiáng)與房管局、土地局、建委、招標(biāo)、規(guī)劃、金融、公安等部門的協(xié)同配合和聯(lián)系，對(duì)部分涉稅地?cái)?shù)據(jù)資料做到及時(shí)溝通，摸清我市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目底數(shù)和規(guī)模，提高征管和稽查工作地針對(duì)性。
中山大學(xué)嶺南學(xué)院
房地產(chǎn)咨詢研究中心主任
剛剛過去的2014年，中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)經(jīng)歷了一番劇變：上半年開始是行業(yè)內(nèi)部紛爭驟起，到了下半年、特別是接近年底的時(shí)候，行業(yè)內(nèi)開始了主動(dòng)的變革，行業(yè)外的資本也開始不斷進(jìn)入，而行業(yè)外資本的進(jìn)入帶來的不僅是資本，更是觀念的變革和經(jīng)營模式的顛覆性改造。
行業(yè)內(nèi)的變革首先由傳統(tǒng)的經(jīng)紀(jì)公司向互聯(lián)網(wǎng)方向轉(zhuǎn)型開始，并且這幾家?guī)ь^轉(zhuǎn)型的公司一方面資金實(shí)力雄厚，另一方面醞釀已久，各方面準(zhǔn)備已經(jīng)非常充分，此時(shí)出手只是適逢絕佳時(shí)機(jī)。接著是更多的經(jīng)紀(jì)公司開始在內(nèi)部管理體制上主動(dòng)求變――多數(shù)都是選擇采用合伙人或者類似的企業(yè)治理結(jié)構(gòu)，或者是大幅度提高經(jīng)紀(jì)人傭金分成比例。再往后就是外來資本強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入，并且選擇注資的都是具有革命性思維模式和經(jīng)營模式的經(jīng)紀(jì)公司。
其實(shí)，行業(yè)內(nèi)公司的變革也好，外來力量助推的變革也好，其所作所為都并非空穴來風(fēng)，走的依然還是經(jīng)歷了一百多年發(fā)展的美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)已經(jīng)走過的路，只不過我們的行業(yè)過去曾經(jīng)對(duì)美國同行們的做法有些抗拒（而這種抗拒其實(shí)很大程度上來自于對(duì)美國模式的理解不充分，例如我們的經(jīng)紀(jì)公司很擔(dān)心所謂的獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人模式會(huì)消滅經(jīng)紀(jì)公司，但實(shí)際上所謂獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人仍然是依托品牌經(jīng)紀(jì)公司存在的），或者是因?yàn)槁窂揭蕾嚭投栊渊D―十多年的房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)景氣使得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)衣食無憂，不需要主動(dòng)求變。
金融集聚與支持是推進(jìn)大連產(chǎn)業(yè)區(qū)建設(shè)的必由之路
金融集聚是建設(shè)大連產(chǎn)業(yè)區(qū)的基本前提。有效聚集、整合和調(diào)配金融資源，進(jìn)而聚集、整合和調(diào)配各種市場(chǎng)資源，是促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)、提升城市核心功能和競爭力的重要手段及必要條件。從動(dòng)態(tài)的角度來看，金融集聚可定義為金融資源與地域條件協(xié)調(diào)、配置、組合的時(shí)空動(dòng)態(tài)變化，金融產(chǎn)業(yè)成長、發(fā)展，進(jìn)而在一定地域空間生成金融地域密集系統(tǒng)的變化過程。金融資源的集聚、整合及擴(kuò)散對(duì)區(qū)域?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)的助推作用可以從更深層次揭示金融集聚的意義和本質(zhì)。
第一，金融集聚有儲(chǔ)蓄聚集的功能。即把分散的儲(chǔ)蓄資金聚集成資本并轉(zhuǎn)化為投資，為實(shí)際生產(chǎn)過程提供有效率的投資規(guī)模，同時(shí)儲(chǔ)蓄的形成創(chuàng)造出各種形式的金融工具，從而進(jìn)一步分散風(fēng)險(xiǎn)。區(qū)域內(nèi)機(jī)構(gòu)林立、多層次的、功能齊全的銀行和其他金融機(jī)構(gòu)網(wǎng)絡(luò)，一方面吸收區(qū)域內(nèi)存款，聚集區(qū)域內(nèi)的資金；另一方面，也可以將區(qū)域外的資金轉(zhuǎn)移到區(qū)域內(nèi)，直接增加區(qū)域內(nèi)資金。
第二，金融集聚有優(yōu)化資源配置的作用。區(qū)域金融中心通過聚集重組區(qū)域內(nèi)的金融資源，集中安排與設(shè)置金融機(jī)構(gòu)，擴(kuò)大和完善金融體系，使區(qū)域內(nèi)金融結(jié)構(gòu)趨于合理，打破區(qū)域內(nèi)處于分割狀態(tài)的金融資源，并通過資源的集聚和配置機(jī)制進(jìn)一步使得稀缺的金融資源在市場(chǎng)中得到合理的配置。
金融資源配置和資本運(yùn)營是推進(jìn)大連產(chǎn)業(yè)區(qū)建設(shè)的有效手段。資本運(yùn)營是企業(yè)整合資源的有效手段之一。企業(yè)需要整合資源，以促進(jìn)其自身的快速、健康、穩(wěn)步發(fā)展，資本運(yùn)營是整合資源的非常重要的渠道。在建設(shè)現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)的進(jìn)程中，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、企業(yè)重組同樣離不開資本運(yùn)營等金融手段的配套支持。企業(yè)實(shí)施資本運(yùn)營,有助于拓展企業(yè)的融資途徑，增強(qiáng)企業(yè)的資本實(shí)力和管理水平，提高企業(yè)的社會(huì)形象。
資本運(yùn)營作為最大限度地實(shí)現(xiàn)資源的有效配置、實(shí)現(xiàn)資本保值增值的一種有效途徑，被一些大中型企業(yè)所推崇并廣泛地應(yīng)用。但是，資本運(yùn)營是一個(gè)非常復(fù)雜的過程，需要綜合考慮各方面相關(guān)聯(lián)因素。在這個(gè)過程中，大連應(yīng)發(fā)揮銀行、證券、保險(xiǎn)和信托等金融機(jī)構(gòu)的支持作用，共同為企業(yè)建立可持續(xù)發(fā)展的資本運(yùn)營平臺(tái)，充分利用好、發(fā)揮好資本運(yùn)營的作用。
金融服務(wù)體系是推進(jìn)大連現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)建設(shè)的保障。首先，金融服務(wù)體系能夠促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集群的順利形成。在產(chǎn)業(yè)集群形成初期，政府與金融機(jī)構(gòu)相互合作，實(shí)行政府為企業(yè)提供擔(dān)保的擔(dān)保貸款制度，建立中小企業(yè)擔(dān)保公司，保障集群內(nèi)中小企業(yè)的順利建成、運(yùn)行，有利于促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集群的形成。其次，金融服務(wù)體系能夠助推集群產(chǎn)業(yè)鏈完善，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)。在產(chǎn)業(yè)集群的形成時(shí)期，政府多會(huì)采用稅收減免、資金支持等政策吸引高新技術(shù)企業(yè)或者產(chǎn)業(yè)鏈互補(bǔ)企業(yè)進(jìn)入本區(qū)，以完善產(chǎn)業(yè)鏈。而此時(shí)期金融機(jī)構(gòu)如果有傾向性的對(duì)高新技術(shù)企業(yè)進(jìn)行投資，則會(huì)加速淘汰舊技術(shù)，引入新技術(shù)，促進(jìn)地區(qū)產(chǎn)業(yè)升級(jí)。最后，金融服務(wù)體系能夠促進(jìn)市場(chǎng)競爭，使產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展走向集中。在產(chǎn)業(yè)集群走向成熟的過程中，產(chǎn)業(yè)鏈條的進(jìn)一步完善，勞動(dòng)密集型企業(yè)走向暮年，而那些技術(shù)密集型企業(yè)則高速成長，集群內(nèi)的金融機(jī)構(gòu)及時(shí)將資金投入新的增長領(lǐng)域，使原來的勞動(dòng)密集型企業(yè)陸續(xù)關(guān)閉，而競爭力強(qiáng)、規(guī)模較大的企業(yè)保留下來，從而使生產(chǎn)走向集中。
大連產(chǎn)業(yè)區(qū)建設(shè)進(jìn)程中的金融約束因素
大連的金融發(fā)展具有良好的基礎(chǔ)，其金融總量和運(yùn)行質(zhì)量、金融機(jī)構(gòu)數(shù)量和種類、金融生態(tài)環(huán)境均位居?xùn)|北第一。但是，在構(gòu)建現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)區(qū)的金融支持以及建設(shè)區(qū)域性金融中心等方面，大連還存在著一定差距，面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。
第一，金融業(yè)總體規(guī)模有待增加，在東北地區(qū)重點(diǎn)城市之間的比較優(yōu)勢(shì)尚不明顯；法人機(jī)構(gòu)規(guī)模較小，難以形成市場(chǎng)主導(dǎo)，綜合實(shí)力和帶動(dòng)作用不足。
第二，金融體系尚待健全，城鄉(xiāng)金融二元結(jié)構(gòu)尚未打破，農(nóng)村金融發(fā)展水平仍然偏低；直接融資不足，多層次資本市場(chǎng)尚未形成；中小企業(yè)融資服務(wù)不足，企業(yè)融資需求尚未有效滿足；在投資銀行、基金公司、財(cái)務(wù)公司、金融租賃、汽車金融、消費(fèi)金融、貨幣經(jīng)紀(jì)、農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)、再保險(xiǎn)、再擔(dān)保等領(lǐng)域機(jī)構(gòu)建設(shè)還是空白。
第三，金融功能需要加強(qiáng)，金融機(jī)構(gòu)的核心競爭力，尤其是參與國際市場(chǎng)競爭的能力存在不足，總部機(jī)構(gòu)數(shù)量少，金融要素集聚、對(duì)外輻射以及對(duì)周邊地區(qū)的影響力有限；金融創(chuàng)新發(fā)展水平有限，離岸金融市場(chǎng)因受政策限制而尚未形成，與大連保稅港區(qū)的發(fā)展和航運(yùn)中心建設(shè)的要求不相適應(yīng)。
這些情況表明，與上海、深圳等區(qū)域性金融中心相比，大連的金融與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展存在一定程度的不協(xié)調(diào)，金融服務(wù)體系相對(duì)薄弱，金融生態(tài)環(huán)境對(duì)金融業(yè)發(fā)展的制約較為明顯。因此，構(gòu)建大連區(qū)域性金融中心并發(fā)揮其在現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)建設(shè)中的重要作用，亟需大連區(qū)域的各家金融機(jī)構(gòu)不斷努力和改進(jìn)。
政策建議及對(duì)策
宏觀政策建議
加快金融機(jī)構(gòu)集聚速度，擴(kuò)大區(qū)域金融總量，增強(qiáng)金融對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率。應(yīng)著力解決區(qū)域金融業(yè)主體化程度不高，主體金融機(jī)構(gòu)數(shù)量較少的問題。從宏觀上看，問題的解決有賴于國家總體金融產(chǎn)業(yè)政策和監(jiān)管部門的市場(chǎng)準(zhǔn)入政策，這是前提和基礎(chǔ)。但當(dāng)國家金融監(jiān)管部門政策放松時(shí)，大連政府應(yīng)積極爭取，加大力度，并采取政策和經(jīng)濟(jì)上的鼓勵(lì)措施予以推進(jìn)。
當(dāng)前應(yīng)不失時(shí)機(jī)地促進(jìn)城市商業(yè)銀行的發(fā)展，并努力創(chuàng)造條件，推動(dòng)大連銀行、華信信托等條件成熟的金融機(jī)構(gòu)完成公開上市，加快發(fā)展步伐，進(jìn)一步發(fā)揮其在集聚地區(qū)金融資源，支持地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的龍頭輻射作用。同時(shí)，應(yīng)用足用活政策，使其發(fā)揮最大政策效應(yīng)，把農(nóng)村合作金融事業(yè)做大、做強(qiáng)，并進(jìn)一步壯大資本市場(chǎng)參與主體，整合地方金融資源，探索組建地方金融控股公司，推動(dòng)銀行業(yè)、證券業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)的業(yè)務(wù)合作與創(chuàng)新，做大做強(qiáng)地方性金融機(jī)構(gòu)。地方政府應(yīng)在政策允許的范圍內(nèi)，制訂較為寬松的，具有鼓勵(lì)性質(zhì)的政策措施，促進(jìn)金融業(yè)對(duì)內(nèi)對(duì)外開放，鼓勵(lì)各種性質(zhì)的社會(huì)資本參與金融機(jī)構(gòu)的重組改造、投資入股金融企業(yè)，為地方性金融機(jī)構(gòu)壯大發(fā)展創(chuàng)造條件。
著力整合優(yōu)勢(shì)資源，構(gòu)筑完善的市場(chǎng)體系，提升利用資本市場(chǎng)發(fā)展經(jīng)濟(jì)的水平。完善的市場(chǎng)體系必定是完備的市場(chǎng)體系。大連應(yīng)打造銀行及各類投資融資機(jī)構(gòu)密集、資金充裕、產(chǎn)品多樣、業(yè)務(wù)創(chuàng)新、市場(chǎng)機(jī)制完善、風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管有效、發(fā)展環(huán)境優(yōu)越的資金匯集、調(diào)度、配置樞紐。要在加強(qiáng)和完善現(xiàn)有的傳統(tǒng)的同業(yè)拆借市場(chǎng)、票據(jù)貼現(xiàn)市場(chǎng)和票據(jù)承兌市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，鞏固期貨市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)，進(jìn)一步拓展新的領(lǐng)域，比如票據(jù)市場(chǎng)、產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)、衍生品市場(chǎng)。
加強(qiáng)組織推動(dòng)和政策支持，要以證券市場(chǎng)、產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)和風(fēng)險(xiǎn)資本市場(chǎng)為重點(diǎn)，大力發(fā)展多層次資本市場(chǎng)，改善長期以來過分依賴間接融資的非均衡融資結(jié)構(gòu)，全面提升利用資本市場(chǎng)發(fā)展經(jīng)濟(jì)的水平。要整合優(yōu)勢(shì)資源，加大上市資源培育力度，特別是要正確處理局部利益與全局利益、眼前利益與長遠(yuǎn)利益的關(guān)系，堅(jiān)決擺脫既得利益的束縛，加快特色企業(yè)、龍頭企業(yè)的上市步伐；大力推動(dòng)上市公司以資本為紐帶的并購重組、定向增發(fā)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)整合升級(jí)，提高公司質(zhì)量；切實(shí)加強(qiáng)公司債券的發(fā)行基礎(chǔ)工作，引導(dǎo)符合條件的企業(yè)發(fā)行公司債券等多樣化債券品種，擴(kuò)大直接融資份額，力爭在債券融資方面取得突破性進(jìn)展。
鼓勵(lì)金融創(chuàng)新，吸引金融資源集聚，全面提高金融業(yè)的核心競爭力。金融創(chuàng)新不僅能夠推動(dòng)金融資源的巨大增長，也有助于金融中心打造核心競爭力。應(yīng)鼓勵(lì)堅(jiān)持以市場(chǎng)為導(dǎo)向、需求為基礎(chǔ)，實(shí)施金融產(chǎn)品和服務(wù)創(chuàng)新、金融工具和技術(shù)創(chuàng)新，不斷開發(fā)金融新產(chǎn)品、新業(yè)務(wù)，大力拓展新的市場(chǎng)。同時(shí)，應(yīng)堅(jiān)持實(shí)施制度創(chuàng)新，切實(shí)推行金融制度創(chuàng)新，認(rèn)真實(shí)施中央支持金融創(chuàng)新的財(cái)稅政策和扶持措施，努力營造有利于金融創(chuàng)新的良好環(huán)境。在有效防范金融風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，深入推進(jìn)金融制度的市場(chǎng)化、國際化、透明化改革。應(yīng)建立鼓勵(lì)金融企業(yè)開拓業(yè)務(wù)和自主創(chuàng)新激勵(lì)機(jī)制，包括機(jī)構(gòu)的功能和種類創(chuàng)新、通過引進(jìn)境外戰(zhàn)略投資者實(shí)現(xiàn)股權(quán)結(jié)構(gòu)多樣化等。
另外，還應(yīng)大力發(fā)展產(chǎn)業(yè)金融，探索設(shè)立產(chǎn)業(yè)投資基金，重點(diǎn)發(fā)展骨干產(chǎn)業(yè)投資公司，發(fā)揮融資平臺(tái)作用，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)與資本融合，促進(jìn)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。建立引導(dǎo)和扶持機(jī)制，鼓勵(lì)社會(huì)資金和海外資本進(jìn)入大連發(fā)展基金投資、創(chuàng)業(yè)投資、風(fēng)險(xiǎn)投資等各類股權(quán)投資，拓寬直接融資渠道。
微觀對(duì)策措施
把握信貸方向，推進(jìn)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)建設(shè)。大連區(qū)域內(nèi)的各家金融機(jī)構(gòu)，應(yīng)在產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)建設(shè)規(guī)劃指導(dǎo)下，審慎把握信貸方向，充分發(fā)揮金融的引領(lǐng)作用，加大對(duì)農(nóng)業(yè)集約發(fā)展、傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)高新化、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、中小企業(yè)發(fā)展、生態(tài)環(huán)境治理等重點(diǎn)領(lǐng)域的金融支持力度。
在區(qū)域投向上，應(yīng)按照大連市總體發(fā)展規(guī)劃的指導(dǎo)，重點(diǎn)向開發(fā)區(qū)電子信息產(chǎn)業(yè)集群、花園口新材料產(chǎn)業(yè)集群、高新園區(qū)軟件和服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)集群、大連灣重型裝備產(chǎn)業(yè)集群、長興島船舶及配套產(chǎn)業(yè)集群、瓦房店軸承產(chǎn)業(yè)集群和登沙河精品鋼材產(chǎn)業(yè)集群等區(qū)域傾斜。
此外，對(duì)于將形成一批以骨干企業(yè)為龍頭、優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，特色明顯、功能完備、比較優(yōu)勢(shì)突出、牽動(dòng)作用較強(qiáng)的北黃海產(chǎn)業(yè)集群，應(yīng)加大金融支持力度，使其成為大連對(duì)外開放新窗口和承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移升級(jí)的新載體，成為遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶的新亮點(diǎn)。
積極探索資本運(yùn)營、資產(chǎn)重組新思路，合理集聚和配置金融資源。各金融機(jī)構(gòu)應(yīng)借助先進(jìn)手段，不斷開發(fā)，研制出金融新業(yè)務(wù)、新工具、新品種。積極探索股權(quán)融資、資產(chǎn)證券化等資本運(yùn)營和資產(chǎn)重組的新模式，合理配置有限的金融資源。對(duì)傳統(tǒng)業(yè)務(wù)的創(chuàng)新，要融入新內(nèi)容，增加新功能，明確新特征。業(yè)務(wù)創(chuàng)新上，還要遵循規(guī)范管理策略、客戶定位策略、區(qū)域定位策略、優(yōu)化品種策略和產(chǎn)品開發(fā)策略等，滿足企業(yè)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和企業(yè)重組對(duì)金融配套支持的需要。與此同時(shí)，應(yīng)高度重視創(chuàng)新業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)控制，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)防范與化解、注重發(fā)揮內(nèi)控建設(shè)的監(jiān)督保障作用，在規(guī)范經(jīng)營的前提下穩(wěn)步創(chuàng)新，勢(shì)必成為各家金融機(jī)構(gòu)在建設(shè)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)進(jìn)程中的共同選擇。
加大對(duì)中小企業(yè)的支持力度。面對(duì)中小企業(yè)融資難的現(xiàn)狀，各家金融機(jī)構(gòu)應(yīng)提高對(duì)國家和地方政府政策的認(rèn)識(shí)力度，辯證地看待大、小企業(yè)的關(guān)系，擯棄信貸資金投向上對(duì)中小企業(yè)實(shí)際存在的歧視性政策，進(jìn)一步更新經(jīng)營理念，有選擇地進(jìn)入中小企業(yè)陣地，挖掘一批成長性好、產(chǎn)品有市場(chǎng)、經(jīng)營效益佳的企業(yè)，有效緩解和解決眾多中小企業(yè)融資難的問題，為推進(jìn)大連現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)建設(shè)發(fā)揮重要的輔助作用。應(yīng)鼓勵(lì)各類金融機(jī)構(gòu)把解決中小企業(yè)融資難問題，支持地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，置于經(jīng)營業(yè)務(wù)的重中之重。優(yōu)化小企業(yè)融資審批流程，不斷推出適用小企業(yè)發(fā)展的融資產(chǎn)品。通過與特定行業(yè)機(jī)構(gòu)、行業(yè)協(xié)會(huì)、政府機(jī)關(guān)、大型企業(yè)建立業(yè)務(wù)合作平臺(tái)拓展客戶資源，切實(shí)支持中小企業(yè)健康發(fā)展。
實(shí)施金融人才戰(zhàn)略。各家金融機(jī)構(gòu)應(yīng)堅(jiān)持培養(yǎng)、引進(jìn)和使用并舉的方針，創(chuàng)造吸引人才、用好人才和培養(yǎng)人才的體制機(jī)制和良好環(huán)境。根據(jù)金融人才特點(diǎn)，研究制訂金融人才隊(duì)伍建設(shè)規(guī)劃和配套措施，建立金融人才儲(chǔ)備庫。各金融機(jī)構(gòu)應(yīng)充分利用大連財(cái)經(jīng)、金融類院校、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)集中的優(yōu)勢(shì)，建立與高校和培訓(xùn)機(jī)構(gòu)合作的金融人才培養(yǎng)機(jī)制，通過學(xué)歷教育、專業(yè)講座、業(yè)務(wù)培訓(xùn)、國內(nèi)外金融專家專題授課等多種形式，提高金融人才隊(duì)伍的專業(yè)素質(zhì)。
【關(guān)鍵詞】經(jīng)濟(jì)外部性；房地產(chǎn)；策略
【中圖分類號(hào)】TU964【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】【文章編號(hào)】1674-3954（2011）03-0014-01
1978年實(shí)行改革開放后,城市房地產(chǎn)市場(chǎng)開始發(fā)展。伴隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深入,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展迅猛,構(gòu)成多元化,其給國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入的一股新勢(shì)力已不容忽視。然而,近年來城市房地產(chǎn)火熱的開發(fā)經(jīng)營中所逐漸暴露出的一些問題,使人們不得不重新審視城市房地產(chǎn)對(duì)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)所造成的外部性。因此，本文試從城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的外部性出發(fā)，分析我國城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的發(fā)展形勢(shì)和未來變化趨勢(shì)，并提出解決問題的對(duì)策。
一、房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀和趨勢(shì)
突飛猛進(jìn)，過去的十年是中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展最快的十年，自1998年中國住房制度改革以來，確定了房地產(chǎn)業(yè)的全面市場(chǎng)方向，加上國家經(jīng)濟(jì)的高速增長和城市化步伐的邁進(jìn)，推動(dòng)了中國房地產(chǎn)業(yè)的大發(fā)展，房地產(chǎn)規(guī)模和建筑面積逐年遞增。
同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步形成、完善和成熟，當(dāng)前的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)發(fā)展成為包含土地、建筑、交易和金融服務(wù)的多鏈條、多部門的重要產(chǎn)業(yè)，同時(shí)房地產(chǎn)的投資和投機(jī)屬性也已充分的顯現(xiàn)和發(fā)揮作用。
房地產(chǎn)已經(jīng)發(fā)展成為重要的投資品，在房價(jià)上漲的預(yù)期下，投資和投機(jī)需求鋪天蓋地的進(jìn)入市場(chǎng)。目前，投資和投機(jī)已經(jīng)過度，推動(dòng)房價(jià)一路非理性快速上漲，嚴(yán)重脫離了經(jīng)濟(jì)增長和人民收入水平的增長速度。房價(jià)泡沫毋庸置疑，近期被福布斯列為全球六大資產(chǎn)泡沫第二位，其中蘊(yùn)涵的風(fēng)險(xiǎn)不可小覷 。
房地產(chǎn)的發(fā)展空間依然很大，中國的城市化比率和國外相差甚遠(yuǎn)，“居者有其屋”的目標(biāo)遠(yuǎn)沒有實(shí)現(xiàn)，房地產(chǎn)仍然可以成為經(jīng)濟(jì)增長的重要?jiǎng)恿ΑＨ欢?，?dāng)前問題的重點(diǎn)，是高房價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)及其帶來的一系列隱患。首先，高房價(jià)帶來的資產(chǎn)泡沫一旦破滅，將影響房地產(chǎn)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)鏈，嚴(yán)重影響經(jīng)濟(jì)增長和金融安全；其次，高房價(jià)不利于房地產(chǎn)的進(jìn)一步發(fā)展和發(fā)揮對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的推動(dòng)作用，過高的價(jià)格將阻礙正常需求，不利于中國城市化推進(jìn)；再次，高房價(jià)剝奪了居民的收入，不利于啟動(dòng)內(nèi)需和消費(fèi)的增長?？深A(yù)期的是，2011年及之后的中國房地產(chǎn)將呈現(xiàn)以下的發(fā)展趨勢(shì)和特點(diǎn)：房價(jià)將逐步回歸理性，呈現(xiàn)平穩(wěn)漸進(jìn)發(fā)展的趨勢(shì)。如果相關(guān)調(diào)控政策及時(shí)有力，化解了當(dāng)前房地產(chǎn)泡沫的風(fēng)險(xiǎn)，并推動(dòng)其健康發(fā)展，則會(huì)實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)的過渡；而如果任由房價(jià)按照目前趨勢(shì)推進(jìn)，則未來的下行和危機(jī)難以避免；預(yù)計(jì)房價(jià)在10年后會(huì)有一個(gè)泡沫破滅和價(jià)格下跌的過程，而后再逐步平穩(wěn)健康發(fā)展，但下跌的幅度和引起的危機(jī)程度則取決于市場(chǎng)和政策的組合作用，2011年的調(diào)控政策應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注兩個(gè)層面，一是嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)投資和投機(jī)，控制房價(jià)，防止泡沫的繼續(xù)擴(kuò)大；二是防止房地產(chǎn)泡沫破滅引發(fā)危機(jī)和風(fēng)險(xiǎn)，保持房地產(chǎn)和房價(jià)的健康穩(wěn)定發(fā)展。政策可行的路徑是，一方面控制投資和投機(jī)以控制房價(jià)，另一方面通過保障性住房緩解自住需求，同時(shí)加快經(jīng)濟(jì)增長和城市化進(jìn)程，逐步擠壓房地產(chǎn)中的泡沫。
二、經(jīng)濟(jì)外部性
1、概念
經(jīng)濟(jì)外部性是一個(gè)非常重要的經(jīng)濟(jì)學(xué)概念，稱經(jīng)濟(jì)活動(dòng)外部性。所謂外部性，也稱外在效應(yīng)或溢出效應(yīng)，是指一個(gè)人或一個(gè)企業(yè)的活動(dòng)對(duì)其他人或其他企業(yè)的外部影響，這種影響并不是在有關(guān)各方以價(jià)格為基礎(chǔ)的交換中發(fā)生的，因此，其影響是外在的。更確切地說，外部經(jīng)濟(jì)效果是一個(gè)經(jīng)濟(jì)主體的行為對(duì)另一個(gè)經(jīng)濟(jì)主體的福利所產(chǎn)生的效果，而這種效果很難從貨幣或市場(chǎng)交易中反映出來。從理論上講，一般認(rèn)為外部性的存在是市場(chǎng)機(jī)制配置資源的缺陷之一。也就是說，存在外部性時(shí)，僅靠市場(chǎng)機(jī)制往往不能促使資源的最優(yōu)配置和社會(huì)福利的最大化，政府應(yīng)該適度的干預(yù)。從現(xiàn)實(shí)上講，外部性特別是外部不經(jīng)濟(jì)仍是一個(gè)較嚴(yán)重的社會(huì)經(jīng)濟(jì)問題，如環(huán)境污染或環(huán)境破壞。
2、經(jīng)濟(jì)外部性特點(diǎn)
經(jīng)濟(jì)外部性有以下特點(diǎn)：外部性是一種人為的活動(dòng)，非人為事件造成的影響，無論它給人類帶來的是損失還是收益，都不能被看作是外部性；外部性應(yīng)該是在某項(xiàng)活動(dòng)的主要目的以外派生出來的影響；外部性是不同經(jīng)濟(jì)個(gè)體之間的一種非市場(chǎng)聯(lián)系或影響，這種聯(lián)系往往并非有關(guān)方面自愿協(xié)商的結(jié)果，或者說非一致同意而產(chǎn)生的一種結(jié)果；外部性有正有負(fù)或?yàn)榱?；外部性包括?duì)生態(tài)環(huán)境等與社會(huì)福利有關(guān)的一切生物與非生物的影響。
三、經(jīng)濟(jì)外部性對(duì)房地產(chǎn)的影響及其對(duì)策
1、經(jīng)濟(jì)外部性對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響
外部性的存在，使個(gè)人成本和個(gè)人收益與社會(huì)成本和社會(huì)收益相背離。生產(chǎn)者和消費(fèi)者在決策時(shí)雖然可做到個(gè)體最優(yōu)，但很難達(dá)到社會(huì)最優(yōu)，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)外部性對(duì)其他消費(fèi)者的效用將產(chǎn)生一定的影響。當(dāng)消費(fèi)者購買房子的時(shí)候會(huì)考慮房子的經(jīng)濟(jì)外部性，比如房子周圍的環(huán)境、空氣質(zhì)量、周圍的學(xué)校，醫(yī)院和公交車站等，這些經(jīng)濟(jì)外部性因素影響了消費(fèi)者是否能買此房子，由此房子的價(jià)值和價(jià)格背離。
房地產(chǎn)業(yè)是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，是國民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，從一定意義上說也是保護(hù)和優(yōu)化生態(tài)環(huán)境的重要環(huán)保產(chǎn)業(yè)。開發(fā)者為了追求高額的經(jīng)濟(jì)利潤，往往不顧當(dāng)?shù)丨h(huán)境容量而盲目開發(fā)，以當(dāng)?shù)厣鷳B(tài)環(huán)境的破壞為代價(jià)而獲取高額的利潤，即產(chǎn)生了外部不經(jīng)濟(jì)性
2、房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)問題的治理對(duì)策
未來房地產(chǎn)的政策走向是鼓勵(lì)老百姓買房，發(fā)展市場(chǎng)化購房；“四節(jié)一環(huán)?！睂⒊蔀檎叩淖钪匾赶蛑唬欢吣繕?biāo)仍是穩(wěn)定房價(jià)，抑制房價(jià)過快上漲。通過對(duì)城市房地產(chǎn)外部性及發(fā)展方向的分析，得知房地產(chǎn)業(yè)所產(chǎn)生的外部性是由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度不完善引起的，因此可在此基礎(chǔ)上探討對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整，運(yùn)用外部性的內(nèi)在化以矯正這些外部性的種種措施。首先，運(yùn)用補(bǔ)貼。由政府給產(chǎn)生正外部性的房地產(chǎn)商以財(cái)政補(bǔ)貼和提供公益性房地產(chǎn)產(chǎn)品，以激勵(lì)其他產(chǎn)生負(fù)外部性的房地產(chǎn)商端正其在市場(chǎng)上的行為。政府補(bǔ)貼資金應(yīng)來源于直接從公共房地產(chǎn)受益的私人部門課征的稅收收入。其次，一是可政府管制。如建筑規(guī)劃管制，它規(guī)定地產(chǎn)商只能在規(guī)定的區(qū)域里提供規(guī)定面積和建筑密度的房地產(chǎn)，以盡可能大地減弱不良外部性對(duì)周圍居民產(chǎn)權(quán)的侵蝕。二是可運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段---征收庇古稅，即在基礎(chǔ)建設(shè)領(lǐng)域采用的“誰投資，誰收益”的政策，利用庇古稅解決外部性問題，再有，未來有關(guān)部門將從土地和信貸方面繼續(xù)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)保持高壓姿勢(shì)。（1）加強(qiáng)國家對(duì)耕地嚴(yán)格的保護(hù)措施和改革土地征用制度，調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，使房地產(chǎn)企業(yè)的土地開發(fā)與購置面積增長勢(shì)力減緩，土地市場(chǎng)秩序規(guī)范。（2）未來商業(yè)銀行將嚴(yán)格執(zhí)行發(fā)放房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款的有關(guān)規(guī)定，停止各種形式的新增授信支持，房地產(chǎn)貸款總額減少。對(duì)一般房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)減少銀行貸款的數(shù)量；對(duì)信用差或拖欠款嚴(yán)重的房地產(chǎn)企業(yè)將停止銀行貸款的數(shù)量；對(duì)項(xiàng)目定位不合理或高檔房地產(chǎn)項(xiàng)目將不給予貸款支持；對(duì)投資、投機(jī)性購房和購買高檔房者的住房消費(fèi)貸款嚴(yán)格控制，貸款利率不優(yōu)惠或不給予貸款。人行及各城市中心支行將加強(qiáng)監(jiān)督和指導(dǎo)，銀監(jiān)會(huì)將采取有效措施加強(qiáng)對(duì)各商業(yè)銀行信貸投向的監(jiān)督檢查，促使商業(yè)銀行貫徹產(chǎn)業(yè)政策和信貸政策，調(diào)整、信貸結(jié)構(gòu)以防范信貸風(fēng)險(xiǎn)。
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；政府行為；成因；對(duì)策
中圖分類號(hào)：DF4 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673－291X（2011）20－0063－02
一、我國房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀
自2011年新一輪樓市調(diào)控開始之后，除極個(gè)別城市，全國大多數(shù)城市商品房出售價(jià)格仍保持在穩(wěn)中有升的狀態(tài)。雖然政府以罕見強(qiáng)硬的姿態(tài)表示一定要將樓市調(diào)控進(jìn)行到底，并且派出督察組奔赴各地督查樓市調(diào)控政策執(zhí)行情況，各大城市樓市的成交量也處于同比的較低點(diǎn)，但是各地樓市價(jià)格仍然沒有松動(dòng)的跡象，甚至許多城市仍在緩慢上漲?？v觀歷次房地產(chǎn)調(diào)控，結(jié)局都以樓市的報(bào)復(fù)性上漲結(jié)束。政府出臺(tái)的政策一次比一次更加嚴(yán)厲，同時(shí)房價(jià)的漲幅也一次比一次更加激烈，中國樓市進(jìn)入了一個(gè)越調(diào)越漲的怪圈?，F(xiàn)如今房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)已經(jīng)對(duì)社會(huì)各個(gè)方面產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，到了不得不調(diào)控的地步。同時(shí)，影響樓市的各種因素錯(cuò)綜復(fù)雜，影響樓市走向的因素已經(jīng)不僅僅局限于供求關(guān)系的范疇，政府自身的決策已經(jīng)成為更具有決定性的因素。
二、我國商品房價(jià)格失控的主要原因
（一）供需關(guān)系失衡
從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來講，供需關(guān)系對(duì)產(chǎn)品價(jià)格的波動(dòng)起到相當(dāng)大的作用。當(dāng)供給大于需求時(shí)，市場(chǎng)趨于飽和，產(chǎn)品價(jià)格下降。當(dāng)供給小于需求時(shí)，市場(chǎng)需求旺盛，產(chǎn)品價(jià)格上升。我國房地產(chǎn)行業(yè)目前的狀況是需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供給。為國民提供保障性住房是政府的基本責(zé)任之一，但是1998年國務(wù)院頒布23號(hào)文，即《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，提出停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化。之后，政府將商品房建設(shè)交給地產(chǎn)商，在社會(huì)保障房方面投入過少，直接導(dǎo)致了現(xiàn)在的保障房和廉租房的缺失，進(jìn)一步加大了供需間的失衡。并且隨著住房改革以來，我國城市化進(jìn)程的空前加速，適齡青年人口得增加使得剛性需求越來越大，加上住房價(jià)格一漲再漲，越來越多的人沒有能力支付高額價(jià)款，對(duì)住房的需求越攢越多，供需間的矛盾進(jìn)一步加深。
（二）開發(fā)商的暴利
據(jù)《2010中國億萬富豪調(diào)查報(bào)告》，報(bào)告對(duì)1999―2009年胡潤中國百富榜、福布斯中國富豪榜等上榜的億萬富豪展開了調(diào)查統(tǒng)計(jì)分析。涉足房地產(chǎn)行業(yè)的富豪人數(shù)最多，幾乎占全部富豪的1/3，有567人，約占富豪總數(shù)的28.96%。這些富豪來自459家企業(yè)，占上榜企業(yè)總數(shù)的28.44%。另據(jù)國家稅務(wù)總局對(duì)各行業(yè)平均利潤率的測(cè)算，工業(yè)：5%～13%；交通業(yè)：9%～14%；商業(yè)：（批發(fā)）4%～7%、（零售）4%～-9%；餐飲業(yè)：8%～15%：服務(wù)業(yè)：9%～15%；娛樂業(yè)：15%～25%。而房地產(chǎn)行業(yè)利潤可達(dá)20%～30%，可見房地產(chǎn)行業(yè)的利潤之巨。同時(shí)開發(fā)商的暴利成為影響房價(jià)居高不下的一個(gè)重要因素。并且各行業(yè)國企紛紛涉足房地產(chǎn)行業(yè)，以其獨(dú)特的身份優(yōu)勢(shì)和對(duì)土地資源的掌握牟取利益，可見房地產(chǎn)行業(yè)的利潤相當(dāng)豐厚。
（三）政府管理失誤
1.財(cái)政過度依賴土地出讓
就國土部公布620個(gè)樣本樓盤數(shù)據(jù)來看，中國地價(jià)占房價(jià)的比例平均為23%。雖然各機(jī)構(gòu)給出的數(shù)據(jù)不盡相同，但是相信土地價(jià)格在項(xiàng)目總成本中的比例至少能占到20%～30%，也就是說從拿地開始，政府已經(jīng)先得到了將近30%的利潤。另根據(jù)財(cái)政部數(shù)據(jù)，2010年全國財(cái)政收入83 080億元，而2010年我國全國國有土地使用權(quán)出讓收入29 109.94億元，土地出讓收入就占到全部財(cái)政收入的35%。政府已經(jīng)過度依賴土地出讓帶來的財(cái)政收入。但是各地政府將土地出讓視為增加財(cái)政收入的一大法寶，在單一追求GDP政績的影響下，開發(fā)商的拿地成本越來越高。開發(fā)商解決這一問題的唯一出路就是將增加的成本轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上。但是也就是在2010年，各地地王頻現(xiàn)，土地成本的增加進(jìn)一步助推了樓市價(jià)格的上漲。
2.房地產(chǎn)行業(yè)過高的稅費(fèi)
房地產(chǎn)行業(yè)的稅費(fèi)項(xiàng)目之多，稅種之繁雜，是助推房價(jià)高漲的另外一個(gè)重要原因。政府從房地產(chǎn)行業(yè)拿到稅費(fèi)又分為兩階段，一是開發(fā)商開發(fā)階段，二是商品房買賣階段。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，開發(fā)商需要繳納的主要稅費(fèi)達(dá)到116種。商品房買賣階段買賣雙方又需要繳納例如印花稅、營業(yè)稅、所得稅、土地增值稅、契稅等等。目前房地產(chǎn)稅收已經(jīng)成為地方稅收的主力稅種，占到地方稅收的20%左右。
由以上數(shù)據(jù)可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)的大部分成本資金和稅收都流向了政府。另據(jù)REICO在2009年的《我國房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)費(fèi)用分析》專題報(bào)告顯示，在開發(fā)商的總費(fèi)用支出中，流向政府的份額為49.42%?？梢娬跇鞘谐杀局蝎@得了過高的利潤。
（四）宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不利
房地產(chǎn)的走勢(shì)可以說與宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的走勢(shì)有相當(dāng)大的聯(lián)系。（1）2006―2008年房地產(chǎn)行業(yè)曾經(jīng)遭遇小低谷，但是2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)之后，政府急于刺激國內(nèi)需求與消費(fèi)，大力發(fā)展房地產(chǎn)，甚至將其視為刺激經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的支柱產(chǎn)業(yè)。從2008年地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展至今，并且沒有絲毫衰落的跡象。（2）經(jīng)濟(jì)危機(jī)之后，政府為了刺激經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，開始實(shí)行寬松的貨幣政策和財(cái)政政策：銀行加大對(duì)地產(chǎn)業(yè)貸款扶持，地產(chǎn)業(yè)反之綁架銀行，致使銀行不良貸款、壞賬呆賬增多。同時(shí)貨幣超發(fā)嚴(yán)重，CPI連創(chuàng)新高，流動(dòng)性過剩，在滬深兩市持續(xù)低迷的情況下，越來越多的人為了財(cái)富的升值甚至保值只能投資房地產(chǎn)，進(jìn)一步推動(dòng)了樓市的走向。（3）國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境持續(xù)惡化。美國次貸危機(jī)影響未了，歐洲債務(wù)危機(jī)又發(fā)，全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇緩慢。越來越多的熱錢涌入國內(nèi)，先推高，后做空。在引發(fā)房地產(chǎn)泡沫的同時(shí)，嚴(yán)重影響我國的國家經(jīng)濟(jì)安全。
由以上可見，我國的房地產(chǎn)行業(yè)目前的窘?jīng)r已經(jīng)不單單是房地產(chǎn)行業(yè)單方面的原因造成的，還涉及到經(jīng)濟(jì)、民生、政府、國家經(jīng)濟(jì)安全等諸多方面，已經(jīng)成為一個(gè)諸多社會(huì)矛盾的集合體，并且有越積越大的趨勢(shì)，如果不能得到妥善的解決，將嚴(yán)重影響我國的社會(huì)主義現(xiàn)代化進(jìn)程。而在市場(chǎng)調(diào)節(jié)完全失效的情況下，我們只能寄希望于政府的適當(dāng)干預(yù)。在房地產(chǎn)的開發(fā)，買賣，保有等各個(gè)階段都有大量的環(huán)節(jié)可以限制，但是政府歷次干預(yù)的主要針對(duì)目標(biāo)都僅僅著眼于商品房買賣中的一個(gè)小環(huán)節(jié)：限制炒房。筆者認(rèn)為，這是政府干預(yù)失效的關(guān)鍵。
三、針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀的建議
目前房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)嚴(yán)重影響了國民經(jīng)濟(jì)的良好有序運(yùn)行，并且市場(chǎng)調(diào)節(jié)已經(jīng)失靈，只有政府干預(yù)才能有效地解決問題。針對(duì)這一狀況，政府應(yīng)該下決心用類似休克療法徹底解決房地產(chǎn)行業(yè)的頑疾，而不是一直束手任其發(fā)展。對(duì)于如何解決當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控局面的窘境，除了當(dāng)前政府正在進(jìn)行的調(diào)控政策，筆者給出以下建議。
（一）減少對(duì)土地財(cái)政的依賴
政府應(yīng)該進(jìn)行適當(dāng)?shù)亩愘M(fèi)改革，擴(kuò)大稅基，實(shí)現(xiàn)政府財(cái)政收入的多元化，在不明顯減少財(cái)政收入的情況下減少對(duì)土地的依賴。并且應(yīng)該建立全國統(tǒng)一可行的土地出讓制度，減少房地產(chǎn)買賣流通階段之前的稅收，進(jìn)而相對(duì)減少商品房的成本。
（二）加大保障房的建設(shè)
為國民提供保障房是政府的責(zé)任和義務(wù)。在這方面我們可以參考香港、新加坡等國家和地區(qū)的做法，制定適合我們國家的保障房政策。重點(diǎn)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房。中央和地方財(cái)政都要對(duì)保障房的建設(shè)負(fù)責(zé)，在土地劃撥、資金投入等方面做到協(xié)調(diào)統(tǒng)一，最大限度的提供保障房以緩解商品房市場(chǎng)的壓力。
（三）改善經(jīng)濟(jì)環(huán)境與投資環(huán)境
受經(jīng)濟(jì)危機(jī)和全球經(jīng)濟(jì)衰退的影響，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長出現(xiàn)了放緩的趨勢(shì)。政府過于追求GDP的增長而采取各種方法。不重視實(shí)體經(jīng)濟(jì)的投入而導(dǎo)致制造業(yè)資金大量外逃炒樓炒股，使虛擬經(jīng)濟(jì)的泡沫化更加嚴(yán)重。經(jīng)濟(jì)環(huán)境的惡化導(dǎo)致投資環(huán)境同樣惡化，大量資金沒有投資效益，只能投向房地產(chǎn)。國家應(yīng)該重點(diǎn)扶持制造業(yè)的發(fā)展，在稅費(fèi)以及政策上給予更大的優(yōu)惠，鼓勵(lì)其發(fā)展。同時(shí)擴(kuò)大內(nèi)需，刺激國內(nèi)消費(fèi)，改變過去嚴(yán)重依賴出口的局面。并采取適當(dāng)穩(wěn)健的財(cái)政政策與貨幣政策，治理通貨膨脹，創(chuàng)造一個(gè)穩(wěn)定的投資環(huán)境，引導(dǎo)社會(huì)資金有序良好的運(yùn)行，改變只能通過炒樓來實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值的現(xiàn)狀。
（四）建立全國統(tǒng)一的房產(chǎn)管理系統(tǒng)以及開征房產(chǎn)稅
政府建立全國統(tǒng)一的房地產(chǎn)管理系統(tǒng)，并且進(jìn)行全國性的信息資源共享。對(duì)居民在實(shí)名制的基礎(chǔ)上實(shí)行以家庭為單位的限購，對(duì)已購的第二套以上商品房普遍開征高額房產(chǎn)稅，增加其持有成本，迫使市場(chǎng)上的大量空置房加入到流通領(lǐng)域來，相對(duì)緩解供需壓力。政府要對(duì)開發(fā)商制定嚴(yán)格的房產(chǎn)開發(fā)程序，防止其囤地以及捂盤惜售。
（五）制定相應(yīng)的法律法規(guī)
政府出臺(tái)確實(shí)有效的法律法規(guī)約束。（1）對(duì)全國的房地產(chǎn)要有統(tǒng)一的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)、開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)等等，并且限定地產(chǎn)商的利潤。（2）對(duì)政府的自身行為要有法律的約束，比如土地的出讓、土地出讓金的使用、土地劃撥、保障房的建設(shè)等等都要有明確的法律法規(guī)進(jìn)行限定。（3）對(duì)居民的投資進(jìn)行法律的規(guī)范。在注重契約精神的前提下，以法律去規(guī)范其市場(chǎng)行為。
房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為多種社會(huì)矛盾的集合點(diǎn)，解決房地產(chǎn)行業(yè)的窘狀是當(dāng)下最為緊迫的任務(wù)。房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行以及社會(huì)和諧產(chǎn)生的負(fù)面影響需要大刀闊斧的改革才能消除。雖然房地產(chǎn)行業(yè)的徹底改革會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長產(chǎn)生不利影響，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)增長的短暫減速甚至衰退，但政府仍應(yīng)該下定決心進(jìn)行改革，以經(jīng)濟(jì)暫時(shí)減速換取今后的可持續(xù)的發(fā)展，只有這樣我們才能實(shí)現(xiàn)國民經(jīng)濟(jì)更快更好的發(fā)展。這對(duì)構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)以及完成我國的社會(huì)主義現(xiàn)代化目標(biāo)，都有著極為深遠(yuǎn)的戰(zhàn)略意義。
參考文獻(xiàn)：
[1] 中華人民共和國國家統(tǒng)計(jì)局.中華人民共和國2010年國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)[R].2011，（2）.
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì) 發(fā)展現(xiàn)狀 發(fā)展對(duì)策
0 引言
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)作為向進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃等房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的當(dāng)事人有償提供居間介紹、和行紀(jì)的營業(yè)性行業(yè)。它的初步發(fā)育和發(fā)展對(duì)于聯(lián)接、溝通房地產(chǎn)開發(fā)，有助于促進(jìn)交易主體間的聯(lián)系，活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)、促進(jìn)房地產(chǎn)流通發(fā)揮著積極的作用。目前，我國的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)存在較多問題，如何從管理上和行業(yè)自身發(fā)展上積極推動(dòng)行業(yè)的健康發(fā)展，是我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展面臨的問題。
1 我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)在管理層面上的現(xiàn)狀
1.1 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理法律、法規(guī)不健全 目前，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)缺乏相應(yīng)的比較完整的上位法規(guī)和行政法規(guī)。只有在城市房地產(chǎn)管理法、合同法中對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的法律地位、收取報(bào)酬的條件、經(jīng)紀(jì)人的法定權(quán)利和義務(wù)做了原則性的規(guī)定，但對(duì)于如何規(guī)范其經(jīng)紀(jì)活動(dòng)等內(nèi)容幾乎沒有涉及。雖然有的城市制定了一些地方規(guī)章，但總的來說中央與地方的規(guī)章還顯得不成體系，規(guī)定過于原則，針對(duì)性不強(qiáng)，缺乏可操作性，面對(duì)具體的事務(wù)難以操作，許多有關(guān)方面的問題難以涵蓋。
1.2 政府管理部門對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的市場(chǎng)監(jiān)管不力 在對(duì)行業(yè)實(shí)施管理中，政府管理部門多，而且管理部門職能不清，各相關(guān)主管部門之間協(xié)調(diào)不暢，不同部門各自為政，職能和規(guī)定缺乏統(tǒng)一性，存在多頭管理的問題。由于法律、法規(guī)的滯后和部分監(jiān)管職能的重疊和空白，使得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)監(jiān)督管理部門不能很好地依法監(jiān)管和及時(shí)有力地懲處違法、違規(guī)行為，從而助長了行業(yè)的不正之風(fēng)。
1.3 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)市場(chǎng)準(zhǔn)入機(jī)制不健全 按照有關(guān)法律規(guī)定，設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)機(jī)構(gòu)，僅需向工商行政管理部門申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后就可開業(yè)。這種不需要前置專業(yè)行政許可的市場(chǎng)準(zhǔn)入制度，對(duì)于加速發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)有一定的推動(dòng)作用，但由于專業(yè)化管理環(huán)節(jié)的缺失，也在一定程度上導(dǎo)致了上述問題。
1.4 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從業(yè)人員的職業(yè)資格管理制度執(zhí)行不力 目前我國已基本建立起房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)資格制度。但是由于缺乏對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的懲治機(jī)制，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員資格管理制度執(zhí)行不力，導(dǎo)致有關(guān)規(guī)定在現(xiàn)實(shí)工作中沒有很好地貫徹執(zhí)行。另外，執(zhí)業(yè)資格注冊(cè)制度只是執(zhí)業(yè)資格管理的開始，目前還缺乏切實(shí)可行的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員經(jīng)營過程管理制度和退出機(jī)制。
2 我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)其自身行業(yè)發(fā)展層面上的現(xiàn)狀
2.1 經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的無資質(zhì)、無證書、無執(zhí)照經(jīng)營、非法異地經(jīng)營根據(jù)建設(shè)部《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人必須是經(jīng)過考試、注冊(cè)并取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》的人員。而未取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》的人員，不得從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。由于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行服務(wù)業(yè)在我國是新興的一個(gè)行業(yè)，盡管這些條件比較低，但是，有的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)也無法達(dá)到。
2.2 從業(yè)人員整體素質(zhì)參差不齊，專業(yè)人員匱乏 近年來，我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司大量成立，從社會(huì)各類人員中吸引了大量的從業(yè)人員，其從業(yè)人員層次繁多，人員素質(zhì)參差不齊，專業(yè)人才匱乏，從業(yè)人員缺乏必要的理論知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，而又沒有經(jīng)過專門的職業(yè)道德教育和專業(yè)技能的培訓(xùn)。其次從業(yè)人員的流動(dòng)性也較大。這些都使得從業(yè)人員之間無論是在專業(yè)素質(zhì)還是道德素質(zhì)乃至服務(wù)意識(shí)等方面都有著較大的差距。
2.3 經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在經(jīng)營中存在誠信缺失現(xiàn)象，信譽(yù)差 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在服務(wù)中存在誠信缺失，信譽(yù)不能令人滿意，過分強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)利益，而忽視操守行為的培養(yǎng)，“利益掛帥，操守為輕”的現(xiàn)象在行業(yè)中普遍存在。很多經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)利用信息和自己的優(yōu)勢(shì)地位，或鉆相關(guān)政策空子，損害交易雙方的利益，獲取不當(dāng)利益。諸如制造虛假或不實(shí)廣告信息，引誘或欺騙消費(fèi)者；不兌現(xiàn)承諾；賺取不正當(dāng)差價(jià)；亂收費(fèi)；合同不規(guī)范等違規(guī)操作。由于輕視操守行為的建設(shè)，使企業(yè)的生存與發(fā)展就將成為一句空話。
2.4 部分經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的規(guī)模小經(jīng)營能力較低 由于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的準(zhǔn)入門檻較低要求相對(duì)較低，認(rèn)為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)小、投資少、起步快，因此房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行市場(chǎng)上面出現(xiàn)了一批小而散、競爭力弱的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。也由于經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)規(guī)模小、資金實(shí)力弱、從事的業(yè)務(wù)業(yè)務(wù)內(nèi)容過于單一，創(chuàng)新形式不多，服務(wù)水平低、信息不暢通、相互間協(xié)調(diào)配套性差，業(yè)務(wù)拓展面也較小，導(dǎo)致部分的機(jī)構(gòu)沒有足夠的實(shí)力應(yīng)付經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。
3 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的發(fā)展對(duì)策
3.1 逐步建立健全的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理法律法規(guī)體系 建立健全法律法規(guī)是對(duì)經(jīng)紀(jì)行業(yè)進(jìn)行管理的基礎(chǔ)和前提，要進(jìn)一步健全房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專項(xiàng)配套法規(guī)，用健全的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)法律法規(guī)體系規(guī)范它們的服務(wù)行為，使房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展。法律法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的服務(wù)及從業(yè)人員應(yīng)做出全面的規(guī)定，內(nèi)容要覆蓋整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)領(lǐng)域，具體規(guī)范到每一項(xiàng)服務(wù)活動(dòng)，使經(jīng)紀(jì)行業(yè)的經(jīng)營行為的每一個(gè)細(xì)節(jié)都有章可循。同時(shí)，各地還應(yīng)從本地實(shí)際出發(fā)制定配套的管理制度，逐步形成國家、省、市三級(jí)法規(guī)體系，形成有效的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理法律法規(guī)系統(tǒng)。
3.2 加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)的監(jiān)管 在相關(guān)法律、法規(guī)健全的基礎(chǔ)上，在法律賦予有關(guān)房地產(chǎn)管理部門強(qiáng)制手段的前提下，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)積極、主動(dòng)地對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)及其行為進(jìn)行檢查，切實(shí)履行好監(jiān)管職能。為了避免各行政部門分工不清、職能混淆的現(xiàn)象，政府各行政部門可以建立聯(lián)合辦公制度，進(jìn)行聯(lián)合監(jiān)管。
3.3 嚴(yán)格推行從業(yè)人員的認(rèn)證制度，健全行業(yè)自律管理機(jī)制 為了規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員的行為，應(yīng)嚴(yán)格推行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員的認(rèn)證管理?，F(xiàn)階段的重點(diǎn)應(yīng)放在堅(jiān)決取締一切非法從業(yè)人員，嚴(yán)格管理注冊(cè)人員的經(jīng)紀(jì)行為，建立健全獎(jiǎng)懲和退出機(jī)制。隨著房地產(chǎn)中介行業(yè)的發(fā)展，行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)該最終代替政府管理部門成為行業(yè)具體經(jīng)營活動(dòng)的管理者，積極開展行業(yè)自律管理。具體手段包括：修訂完善房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織自律規(guī)則；探索建立行業(yè)協(xié)會(huì)約束從業(yè)人員行為的機(jī)制；實(shí)施房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人年度注冊(cè)驗(yàn)證制度；建立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)個(gè)人會(huì)員掛牌與信息記錄制度；組織行業(yè)教育培訓(xùn)等。
3.4 大力開展行業(yè)誠信建設(shè)，樹立行業(yè)品牌 要通過行業(yè)誠信建設(shè)，全面提升房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的職業(yè)道德水平和專業(yè)水平能力，塑造良好的職業(yè)形象，提高行業(yè)的社會(huì)公信力，在贏得社會(huì)尊重的同時(shí)，增強(qiáng)自我約束機(jī)制，增強(qiáng)職業(yè)責(zé)任，也促使他們提高執(zhí)業(yè)水平。誠信是行業(yè)的執(zhí)業(yè)之本，是企業(yè)的立身之本，生存之源。只有建立在誠信基礎(chǔ)之上，行業(yè)才能從根本上在激烈競爭的市場(chǎng)中站穩(wěn)腳步，獲得市場(chǎng)的認(rèn)可。
（①滄州師范學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院，滄州 061001；②滄州市交通運(yùn)輸局，滄州 061001）
摘要： 本文通過收集近些年河北省房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)數(shù)據(jù)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平數(shù)據(jù)，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)在總量方面的關(guān)聯(lián)性進(jìn)行分析，論證河北省房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)增長的協(xié)調(diào)性關(guān)系。
關(guān)鍵詞 ： 河北?。环康禺a(chǎn)業(yè)；經(jīng)濟(jì)增長；協(xié)調(diào)性
中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-4311（2015）03-0191-02
基金項(xiàng)目：本文章為河北省高等學(xué)?？茖W(xué)研究計(jì)劃項(xiàng)目《河北省房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展研究》課題編號(hào)：SQ147024的成果。
作者簡介：魯明珠（1974-），女，河南羅山人，副教授，碩士，研究方向?yàn)橛?jì)算機(jī)信息管理、光電檢測(cè)技術(shù)及應(yīng)用；孫海義（1973-），男，河北吳橋人，經(jīng)濟(jì)師，研究方向?yàn)槿肆Y源管理；龐如超（1978-），男，河北南皮人，講師，碩士，研究方向?yàn)橘Y本市場(chǎng)與農(nóng)村金融。
0 引言
河北省房地產(chǎn)市場(chǎng)在近些年出現(xiàn)了快速增長的發(fā)展趨勢(shì)，基于房地產(chǎn)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)之間的密切關(guān)系，本文通過構(gòu)建相關(guān)的數(shù)學(xué)模型，分析房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)增長的協(xié)調(diào)性關(guān)系。
1 河北省房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的直接貢獻(xiàn)率實(shí)證分析
1.1 河北省房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的直接貢獻(xiàn)率 河北省房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率主要是指房地產(chǎn)業(yè)的增加值占河北省本年度的GDP當(dāng)前增加值的比重，以此反映出房地產(chǎn)業(yè)對(duì)著整個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)。
1.1.1 數(shù)據(jù)的選取 本文選取河北省2001-2013年的河北省經(jīng)濟(jì)發(fā)展數(shù)據(jù)進(jìn)行分析（數(shù)據(jù)來源于河北省統(tǒng)計(jì)年鑒）并以2000年的數(shù)據(jù)為基期不變價(jià)格，不考慮價(jià)格因素的影響，分析房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的共享度。
1.1.2 計(jì)算過程 房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長直接貢獻(xiàn)率的公式為：
其中Ft和Ft-1表示河北省當(dāng)期和基期不變價(jià)格的產(chǎn)值，GDPt和GDPt-1值河北省當(dāng)期和基期不變價(jià)格的GDP值，計(jì)算的結(jié)果越大，表明房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率就越大。參照河北省統(tǒng)計(jì)年鑒的相關(guān)數(shù)據(jù)我們可以分析的計(jì)算出2001年到2013年，河北省房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的直接貢獻(xiàn)率平均為5.12%，也就是說河北省的GDP每增長100個(gè)單位，就有5.12個(gè)單位屬于房地產(chǎn)業(yè)的直接貢獻(xiàn)。具體的房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)如圖1所示。
1.2 房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的拉動(dòng)率 結(jié)合河北省房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)數(shù)據(jù)以及河北省GDP增加值的數(shù)據(jù)，我們通過房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的直接貢獻(xiàn)率乘以GDP增長率，得出圖2。
通過圖2可以清晰地獲悉：房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的增長有著顯著的作用，除了2008年售金融危機(jī)和2010年的政策影響外，房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)增長的關(guān)系是正比例，由此可見河北省的經(jīng)濟(jì)發(fā)展受到房地產(chǎn)業(yè)的影響比較大。
2 房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)度模型的構(gòu)建
2.1 數(shù)據(jù)的選取及處理 本文主要選取河北省國民經(jīng)濟(jì)增值作為反映經(jīng)濟(jì)增長，以房地產(chǎn)開發(fā)投資額作為反映房地產(chǎn)投資的情況，以2000年—2013年度的數(shù)據(jù)進(jìn)行定量分析，為了避免數(shù)據(jù)間出現(xiàn)差異性，取自然對(duì)數(shù)LnGDP和LnRI，這種變換不會(huì)改變變量間長期均衡關(guān)系和短期穩(wěn)定關(guān)系。
具體的數(shù)學(xué)模型將GDP作為該模型的因變量，將RI作為自變量，采取EG兩步法進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn)。采取OLS法對(duì)上述的兩個(gè)變量進(jìn)行一元回歸模型。通過對(duì)LnGDP和LnRI進(jìn)行回歸分析，得到回歸方程：
LnGDP=5.427800+0.627276LnRI
T=（18．07706） （12.31411）
R=0．974299D-W=1．899514AIC=-2．671987
SC=-2741400
調(diào)整的R為0．967874，接近1，所有參數(shù)的t檢驗(yàn)值顯著，說明模型整體上對(duì)樣本數(shù)據(jù)擬合較好。
2.2 誤差修正模型。該模型是對(duì)上述變量的短期關(guān)系的描述，通過該模型可以清楚的了解變量之間的調(diào)整速度和短期影響力。該模型的具體公式為：
3 結(jié)論與建議
3.1 結(jié)論 通過對(duì)河北省房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的實(shí)證分析，我們可以得出以下結(jié)論：
①河北省房地產(chǎn)投資對(duì)GDP的增長具有很大的推動(dòng)作用，從上述的誤差修正模式看，在房地產(chǎn)業(yè)每增加一個(gè)一個(gè)百分點(diǎn)時(shí)，河北省內(nèi)的GDP將會(huì)增加0.496個(gè)百分點(diǎn)，由此可見河北省政府應(yīng)該認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)業(yè)對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長的重要作用，采取有效的措施促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，同時(shí)也要意識(shí)到房地產(chǎn)業(yè)的危害性，要時(shí)刻關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)的泡沫，如果房地產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)過大時(shí)就會(huì)造成經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不合理，影響社會(huì)經(jīng)濟(jì)的合理化發(fā)展，導(dǎo)致貧富差距過大。②河北省GDP的發(fā)展加速了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。河北省GDP的快速增長必然會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍，首先經(jīng)濟(jì)的增長提高了人們的消費(fèi)水平，房地產(chǎn)的售價(jià)就相對(duì)要高，比如基于北上廣經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，北上廣的房價(jià)要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國其他城市；其次經(jīng)濟(jì)的快速增長必然會(huì)帶動(dòng)整個(gè)地區(qū)人口的轉(zhuǎn)移，而外來人口的增多必然會(huì)帶動(dòng)唐山市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展；最后社會(huì)經(jīng)濟(jì)的增長，帶動(dòng)城市基礎(chǔ)建設(shè)的加速，人們開始追求高品質(zhì)的生活環(huán)境，而住宅環(huán)境是改善人們生活質(zhì)量的關(guān)鍵因素，因此追求高品質(zhì)的住宅環(huán)境，使得河北省的舊城改造等工程發(fā)展迅速。③房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的持續(xù)時(shí)間比較長，不同于其它產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)作用是非常大的，而且成效也是非常顯著的，以2010年的房地產(chǎn)調(diào)控為例，可以看出房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長會(huì)具有一定的滯后促進(jìn)作用，隨著時(shí)間的推移這種貢獻(xiàn)作用會(huì)逐漸的降低。
3.2 建議 當(dāng)前許多地方政府把房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長的主要內(nèi)容與依據(jù)，在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，將主要精力放在發(fā)展房地產(chǎn)上，結(jié)果造成房價(jià)的持續(xù)上漲，高房價(jià)的背后是人們的平均工資增長速度與房價(jià)的上漲速度相差甚遠(yuǎn)，因此為構(gòu)建科學(xué)健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)，防止經(jīng)濟(jì)泡沫出現(xiàn)，應(yīng)該采取以下措施：①優(yōu)化住房供應(yīng)體系，滿足人們的剛性需求。②調(diào)整宏觀調(diào)控方向，完善市場(chǎng)機(jī)制。政府部門要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管，及時(shí)根據(jù)市場(chǎng)反映調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，發(fā)揮政府的宏觀調(diào)控職能。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；風(fēng)險(xiǎn)防范
中國式金融危機(jī)就是在經(jīng)濟(jì)高速增長下的中國金融體系所面臨的危機(jī)。其主要原因是資本流動(dòng)性過剩，而資本流動(dòng)性過剩則導(dǎo)致了高房地產(chǎn)和股市，泡沫正在膨脹。房地產(chǎn)行業(yè)雖說是屬于第三產(chǎn)業(yè)，但是卻是屬于"資金密集型"行業(yè)，和金融行業(yè)密不可分共生共榮?？梢哉f，房地產(chǎn)行業(yè)隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速方法中，在財(cái)務(wù)方面承受了過多的風(fēng)險(xiǎn)，而作為一個(gè)典型的金融行業(yè)，自身的投資具有高風(fēng)險(xiǎn)的特征。隨著我國整體金融環(huán)境的緊縮，房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展受到了嚴(yán)重的限制。
一、房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析
（一）外部環(huán)境
房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)是處于一定的環(huán)境之下,并受這些環(huán)境的制約的,包括國民經(jīng)濟(jì)整體的形勢(shì)、GDP的發(fā)展及整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的景氣度,國家信貸以及外匯等政策的調(diào)整、銀行利率及匯率的波動(dòng)、通貨膨脹程度等等。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)環(huán)境的變化莫測(cè)是房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的外部原因,因?yàn)檫@些因素存在于房地產(chǎn)企業(yè)之外,其變化對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說,是難以預(yù)見和難以改變的,這必然影響到房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)活動(dòng)。
（二）內(nèi)部管理
1、資本結(jié)構(gòu)不合理
籌資方面：我國房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的大部分企業(yè)對(duì)資本市場(chǎng)的運(yùn)轉(zhuǎn)、資本市場(chǎng)的理論缺乏研究,理論基礎(chǔ)不扎實(shí)在實(shí)踐中是很難發(fā)揮作用的。在籌資時(shí)大部分房地產(chǎn)企業(yè)也較少考慮資本結(jié)構(gòu)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等,具有一定的盲目性,資金結(jié)構(gòu)中負(fù)債資金比例過高,導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)沉重,償付能力嚴(yán)重不足。
投資方面,部分房地產(chǎn)企業(yè)投資決策隨意性大。有盲目跟風(fēng)的因素在其中，在房地產(chǎn)企業(yè)中,不顧自身能力和發(fā)展目標(biāo),熱衷于鋪新攤子,盲目投資,造成嚴(yán)重?fù)p失的例子比比皆是。很多房地產(chǎn)商過分注重利潤較高的別墅、高檔公寓等，而低利潤的經(jīng)濟(jì)適用房卻不被開發(fā)商所重視，這種現(xiàn)象不符合市場(chǎng)化的要求。不注重把握建房結(jié)構(gòu)類型及各類型所占的比例，就不能更好的進(jìn)行房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)投資管理，使供需達(dá)到平衡。房地產(chǎn)投資量大，一旦投資決策發(fā)生錯(cuò)誤，將會(huì)造成嚴(yán)重?fù)p失。
融資方面，房地產(chǎn)開發(fā)融資是指為支持房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，房地長行業(yè)本身就是資本聚集的行業(yè)，需要大量的資金，房地產(chǎn)行業(yè)的自身發(fā)展情況對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響無疑是巨大的。尤其是針對(duì)我國現(xiàn)階段對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策來說，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)自身面臨著嚴(yán)重的融資風(fēng)險(xiǎn)。因此企業(yè)有不同的融資方式，銀行信貸是房地產(chǎn)融資的主要渠道，股票和債券融資也是房地產(chǎn)融資的一種方式只是所占比例較小。
資金營運(yùn)方面,我國房地產(chǎn)企業(yè)存貨流動(dòng)性差,一方面占用了房地產(chǎn)企業(yè)大量資金,另一方面房地產(chǎn)企業(yè)必須為保管這些存貨支付大量的保管費(fèi)用,導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)費(fèi)用上升,利潤下降。長期庫存存貨,尤其在房地產(chǎn)泡沫嚴(yán)重的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)還要承擔(dān)市價(jià)下跌所產(chǎn)生的存貨跌價(jià)損失及保管不善造成的損失,由此產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
政策方面,股利分配政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展有很大的影響。分配方法的選擇會(huì)影響投資者對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)狀況的判斷和房地產(chǎn)企業(yè)的聲譽(yù),從而影響房地產(chǎn)企業(yè)資金的來源,也可能影響房地產(chǎn)企業(yè)潛在投資者的投資決策。股利分配政策不合理也可能會(huì)影響老百姓們的決策。如果房地產(chǎn)企業(yè)的利潤分配政策缺乏控制制度,不結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)現(xiàn)情況,不進(jìn)行科學(xué)的分配決策,必將影響房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu),從而形成間接的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
2、缺乏財(cái)務(wù)人才
由于改革開放后我國房地產(chǎn)行業(yè)才逐漸起步，雖發(fā)展迅猛但不夠成熟，很多公司財(cái)務(wù)管理機(jī)制不夠健全。主要表現(xiàn)在財(cái)務(wù)內(nèi)部控制不健全、缺少財(cái)務(wù)管理預(yù)算制度、內(nèi)部審計(jì)機(jī)制不健全等。我國房地產(chǎn)企業(yè)大多沒有建立內(nèi)部財(cái)務(wù)控制監(jiān)控機(jī)制，就算有，也是不嚴(yán)格的財(cái)務(wù)監(jiān)督控制機(jī)制，偏重于事后補(bǔ)救控制而忽略事前的預(yù)防控制，有些企業(yè)將管理監(jiān)督合為一體，導(dǎo)致對(duì)財(cái)經(jīng)紀(jì)律的忽視，難以進(jìn)行有效地約束，增加了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范措施
（一）優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)
資本結(jié)構(gòu)是指資本及長期債務(wù)資金的來源構(gòu)成及其比例關(guān)系，即企業(yè)的長期債務(wù)資本和權(quán)益資本的比例。企業(yè)借入資本比例越大，資產(chǎn)負(fù)債率越高。負(fù)債經(jīng)營能給企業(yè)帶來杠桿效益，能增加股東的收益，但隨著負(fù)債比例的上升，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也相應(yīng)變大。企業(yè)應(yīng)當(dāng)盡量避免資本結(jié)構(gòu)的不合理，要根據(jù)自身的融資能力、發(fā)展?jié)摿?、抗風(fēng)險(xiǎn)能力，確定最優(yōu)的資本結(jié)構(gòu)，尋求最佳組合，以此降低籌資風(fēng)險(xiǎn)。
（二）做好投資可行性分析
房地產(chǎn)行業(yè)投資項(xiàng)目的金額大，資金占用時(shí)間長，企業(yè)的投資決策都會(huì)面臨一定的風(fēng)險(xiǎn)。為了保證投資決策的正確有效，必須按科學(xué)的投資決策程序，認(rèn)真進(jìn)行投資項(xiàng)目的可行性分析，財(cái)務(wù)可行性分析是投資項(xiàng)目可行性分析的主要內(nèi)容，包括：對(duì)收入、費(fèi)用和利潤等經(jīng)營指標(biāo)的預(yù)測(cè)和分析；對(duì)資金投入、配置、流轉(zhuǎn)和回收等資金運(yùn)行過程的預(yù)測(cè)和分析；對(duì)資產(chǎn)、負(fù)債、所有者權(quán)益的預(yù)測(cè)和分析；預(yù)測(cè)和分析項(xiàng)目現(xiàn)金流量、凈現(xiàn)值、內(nèi)含報(bào)酬率等指標(biāo)和項(xiàng)目收益與風(fēng)險(xiǎn)平衡關(guān)系的預(yù)測(cè)和分析。對(duì)投資項(xiàng)目技術(shù)上的可行性進(jìn)行論證，運(yùn)用各種方法計(jì)算出有關(guān)指標(biāo)，以便合理確定不同項(xiàng)目的優(yōu)劣。
（三）做好緊急預(yù)案的措施
影響房地產(chǎn)行業(yè)投資項(xiàng)目收入的不確定因素較多，有可能外部環(huán)境的變化造成不可預(yù)料的后果，如價(jià)格的變動(dòng)、市場(chǎng)的變化、消費(fèi)者偏好、例外事故等，因此，收入預(yù)測(cè)比任何其他的經(jīng)濟(jì)分析所采用的參數(shù)都具有更大的不確定性，收入數(shù)字不準(zhǔn)確將給投資企業(yè)帶來更大的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)各項(xiàng)費(fèi)用估計(jì)不足，如投資項(xiàng)目初始投資和日常經(jīng)營費(fèi)用較預(yù)算增加，市場(chǎng)利率的波動(dòng)，建設(shè)期的延長。此外，投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的來源還有社會(huì)、政治、經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定程度，項(xiàng)目的經(jīng)營管理水平，技術(shù)進(jìn)步與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的狀況，國家的投資及產(chǎn)業(yè)政策，投資決策部門的預(yù)測(cè)能力，通貨膨脹和匯率等因素，應(yīng)針對(duì)可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)制定風(fēng)險(xiǎn)控制預(yù)案。在風(fēng)險(xiǎn)控制預(yù)案中可制定后備措施，如設(shè)定預(yù)算應(yīng)急費(fèi)，即項(xiàng)目管理組織為了補(bǔ)償差錯(cuò)、疏漏和其他不確定性，對(duì)項(xiàng)目費(fèi)用估計(jì)精確性的影響事先準(zhǔn)備好資金，?？顚Ｓ?。對(duì)可能出現(xiàn)的各種問題有充分的資金去解決。
三、結(jié)語
房地產(chǎn)業(yè)同其他行業(yè)相比，它是資金密集型的高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，投資大、風(fēng)險(xiǎn)高、周期久、地域性強(qiáng)，我國房地產(chǎn)業(yè)起步晚、基礎(chǔ)差、規(guī)模小、行業(yè)尚未實(shí)現(xiàn)規(guī)范化，房地產(chǎn)企業(yè)要想長足發(fā)展，獲得持續(xù)性核心競爭能力，就必須密切關(guān)注各種風(fēng)險(xiǎn)因素，結(jié)合本企業(yè)的實(shí)際情況，提高本企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理水平，提高防范和控制各種財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的能力和技巧，增強(qiáng)本企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。
參考文獻(xiàn)：
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