時(shí)間：2023-05-26 15:29:36
導(dǎo)語(yǔ)：在城市綜合體規(guī)劃設(shè)計(jì)的撰寫(xiě)旅程中，學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
關(guān)鍵詞：城市商業(yè)綜合體；含義；特征；規(guī)劃設(shè)計(jì)策略
目前我國(guó)的城市綜合體市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)和設(shè)計(jì)，還面臨著很多探索。如何將綜合體和它內(nèi)部各個(gè)子功能與城市通過(guò)公共空間的聯(lián)系有機(jī)結(jié)合；突出建筑特色；促進(jìn)城市建設(shè)與綜合體建筑建設(shè)的有機(jī)結(jié)合以及開(kāi)發(fā)新的科技技術(shù)，在建設(shè)技術(shù)上發(fā)展我國(guó)建筑綜合體等眾多問(wèn)題，都是需要我們正視和研究的方向。這就需要我們反思并學(xué)習(xí)先進(jìn)的科學(xué)文化知識(shí)，從世界中的特色標(biāo)志性綜合體方案中，吸收總結(jié)適于我國(guó)國(guó)情和發(fā)展的可行性因素，去探索我國(guó)未來(lái)城市綜合體的發(fā)展之路。
1 城市綜合體的含義及特征
伴隨著時(shí)代的發(fā)展和日新月異的科技進(jìn)步，城市的發(fā)展和建設(shè)也伴隨著綜合國(guó)力的提升有了飛躍。然而，就在城市開(kāi)發(fā)和拓展需要更多可利用的土地資源，和有限土地資源局限城市發(fā)展產(chǎn)生的矛盾之下，如何將有限土地資源更大化合理開(kāi)發(fā)利用成為了城市發(fā)展伴隨的重要研究問(wèn)題，因此，也孕育而生了“城市綜合體”這樣一種新型的，適用于國(guó)情和發(fā)展的高密度，多選擇性的綜合建筑體。
1.1城市綜合體的含義
正如這個(gè)概念的名稱一樣，“城市綜合體”的英文為HOPSCA，即為Hotel（酒店）Office（辦公，寫(xiě)字樓）Park/Public（停車/公共空間）Shopping mall（購(gòu)物中心）Convention（會(huì)議）Apartment（公寓）首字母的縮寫(xiě)。就是將商業(yè)、辦公、餐飲、會(huì)議、文娛和交通等多種性質(zhì)的城市生活空間，其中的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，并融入一個(gè)大型的空間體態(tài)之中，而各部分之間建立著一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率，高密度且多選擇的綜合性建筑體。
1.2城市綜合體的特征
1.2.1 開(kāi)發(fā)定位點(diǎn)的中心性
城市綜合體的開(kāi)發(fā)和設(shè)計(jì)定位，有著明確的中心性。城市綜合體作為一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)、交通發(fā)展的承載體，其定位一般多選在經(jīng)濟(jì)、交通發(fā)展的密集點(diǎn)，如城市的交通樞紐附近；或城市CBD（Central Business District，又稱中央商務(wù)區(qū)或商務(wù)中心區(qū)）區(qū)域；商業(yè)街區(qū)或商鋪密集區(qū)；經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)和城市新中心區(qū)域；新型交通區(qū)域，也是作為綜合體選址的寵兒。
1.2.2 高密性
綜合體的高密性，表現(xiàn)在多個(gè)方面：交通的高密性。它不僅僅體現(xiàn)在綜合體其外部交通網(wǎng)絡(luò)的高密性，也體現(xiàn)在綜合體內(nèi)部的交通網(wǎng)絡(luò)的高密性；其次綜合體內(nèi)的業(yè)態(tài)組合，往往是三種或三種以上的功能有機(jī)組合，這種業(yè)態(tài)布局的密度，也是體現(xiàn)綜合體高密性的關(guān)鍵之一。
1.2.3 “All in one”的“合一”性
正如城市綜合體的概念所述，將單一的商業(yè)、娛樂(lè)、居住、辦公等功能空間以多種類、有機(jī)的組合形式，布局于一個(gè)新的綜合式大型空間中，使其各個(gè)功能空間在這垂直式綜合空間中各司其職，這恰恰體現(xiàn)的是綜合體建筑中“All in one”的“合一”性。然而“合”的內(nèi)涵，卻不僅僅包括將這些能夠提供收益的功能組織一體化。對(duì)于構(gòu)成建筑整體每個(gè)組成部分之間的空間、功能的一體化，卻是在綜合緊湊利用土地使用的同時(shí)，滿足各功能間的聯(lián)系與交通不受干擾。
1.2.4 內(nèi)部空間的滲透性與關(guān)聯(lián)性
大型的綜合體內(nèi)部空間，由于多種功能空間的組合，使得綜合體的總體交通聯(lián)系必須保證各個(gè)功能的互相聯(lián)系，從而可以使商業(yè)、娛樂(lè)、餐飲等功能之間有獨(dú)立的交通方式卻又互相滲透，相互聯(lián)系。
1.2.5 空間的大尺度
1.2.6 高科技集成設(shè)施
1.2.7 現(xiàn)代城市景觀設(shè)計(jì)
2 目前我國(guó)城市綜合體實(shí)踐中存在的問(wèn)題
2.1 盲目跟風(fēng)效仿帶來(lái)的“千城一面”局面
近年來(lái)，城市建筑綜合體的項(xiàng)目建設(shè)在中國(guó)大小城市中都開(kāi)始有所效仿。跟風(fēng)效仿隨之帶給大家的遍地神似的建筑形體和外表，缺少了建筑靈魂和心意的建筑，是造成當(dāng)下“千城一面”局面的根源之一。
2.2 空間的不緊湊利用
我國(guó)國(guó)內(nèi)的綜合體建筑，存在著占地面積和體量龐大，而內(nèi)部空間卻不夠緊密，內(nèi)部交通流線冗長(zhǎng)、散亂，空間浪費(fèi)嚴(yán)重的問(wèn)題。
2.3 城市綜合體的交通流線與城市環(huán)境相脫節(jié)
我國(guó)目前的城市綜合體從開(kāi)發(fā)到建設(shè)時(shí)期缺乏考慮與城市整體環(huán)境的聯(lián)系，造成綜合體與城市交通聯(lián)系不緊密或?qū)е陆煌〒矶碌染置妗?/p>
2.4 城市綜合體公共空間的封閉性與綠化的缺乏性
國(guó)內(nèi)城市綜合體建筑公共空間和城市環(huán)境一分為二，不論是室內(nèi)的公共空間還是室外的開(kāi)放性廣場(chǎng)，多顯得相對(duì)獨(dú)立，都不能很好地與城市環(huán)境相融合，而綠化的缺乏性更是值得我們?nèi)プ⒁獾膯?wèn)題之一。
3 城市綜合體規(guī)劃設(shè)計(jì)的方法
3.1綜合體公共空間的開(kāi)放性與綠化
日本作為世界上建筑領(lǐng)域的翹楚之一，在綜合體的設(shè)計(jì)思想上，日本往往更多的注重綜合體中公共空間與城市開(kāi)放空間聯(lián)系的開(kāi)放性，日本大阪難波城，作為美國(guó)捷德建筑事務(wù)所設(shè)計(jì)的綜合體方案，設(shè)計(jì)方將難波城定義為難波公園。大面積的屋頂綠化和空中花園覆蓋了幾乎多半個(gè)綜合體的屋頂，整個(gè)綜合體流線自然，渾然天成。蜿蜒曲折的步行街貫穿整個(gè)商業(yè)區(qū)，身臨其境帶給人們一種悠遠(yuǎn)綿長(zhǎng)，自在徜徉的感覺(jué)......
難波城作為新時(shí)代城市綜合體的典型示例，帶給人們的是鋼鐵林立的冰冷都市中，一抹自然綠色的清新氣息。這里，在購(gòu)物娛樂(lè)的同時(shí)，可以盡情體驗(yàn)樹(shù)木、巖石、花草、水面、露臺(tái)給人們內(nèi)心帶來(lái)愜意、舒適的綠色心情。難波城的成功，正是建立于設(shè)計(jì)師渴求建筑公眾空間與城市開(kāi)放空間可以在可行的條件基礎(chǔ)上，打破傳統(tǒng)內(nèi)外空間差異，從而建立一種二者有機(jī)結(jié)合，互相滲透的關(guān)系。
3.2底部空間與城市交通網(wǎng)絡(luò)的開(kāi)放性、合一性
日本大阪南海南塔酒店，是一座車站與商業(yè)結(jié)合的城市綜合體范例，將城市中的車站功能，巧妙地滲透到綜合體建筑的底部，從而開(kāi)放了綜合體建筑的底部空間，完美的將城市交通環(huán)境與綜合體之間相互融合，相互滲透；位于香港金鐘道的太古廣場(chǎng)綜合體建筑，北覽浩瀚海景，南對(duì)香港公園，地處香港黃金地段，許多香港的重要市政建筑都在此附近，且位于地鐵交通網(wǎng)絡(luò)站點(diǎn)上蓋，是香港主要的交通換乘樞紐之一，途徑80多條巴士線路，更有機(jī)場(chǎng)機(jī)場(chǎng)快線和機(jī)場(chǎng)穿梭服務(wù)在其中，交通便利，可達(dá)性高。
3.3綜合體的緊湊性與“垂直城市”理念
對(duì)空間的緊湊利用，香港的“垂直城市”，作為全世界最節(jié)省能源的城市建造形式，卻憑借著有限的土地資源，開(kāi)發(fā)著這座經(jīng)濟(jì)繁榮的大都市。香港的垂直城市，體現(xiàn)在其城市的緊湊性――高密度的城市系統(tǒng)，高容積率的混合土地使用以及高效便捷的公共客運(yùn)設(shè)施。它有效的避免了城市的蔓延和土地使用支離破碎情況的發(fā)生。
4 城市綜合體設(shè)計(jì)的展望
對(duì)于一個(gè)城市來(lái)說(shuō)，一個(gè)成功的城市綜合體項(xiàng)目必然會(huì)成為一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的帶動(dòng)者，一個(gè)城市商業(yè)價(jià)值最大化的體現(xiàn)，一個(gè)城市的明信片。隨著城鎮(zhèn)化的不斷發(fā)展，國(guó)家在城市圈建設(shè)方面的投入不斷加大，城市綜合體在未來(lái)的前景將更好。作為一個(gè)建筑師也要不斷總結(jié)、不斷思考，研究運(yùn)用最新的城市綜合體理論，為我所在的城市、為國(guó)家建造更多更好的城市綜合體。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞：新城；城市綜合體；城市設(shè)計(jì)
Abstract：With the city''s rapid economic development，Urbanization is intensifying in many cities. At present, the state''s key projects carried out as an opportunity to the development and construction of coastal new area. In recent years, Hang Zhou proposed the target that”20 new town and 100 HOPSCA” in order to internationalize the city. Even standing on the national perspective, the great strength is still quite rare. This article takes Hangzhou as an example, studys on the new town and HOPSCA of Hang Zhou. There are comments on the planning and analysis program, synthesis of urban development and planning to carry out empirical research from the location, planning, transport, ecology, etc.
Key words：new town；HOPSCA；urban design
中圖分類號(hào)：C912.8 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
文章編號(hào)：1674-4144（2012）-08-22（5）
引言
當(dāng)前，以國(guó)家重點(diǎn)項(xiàng)目為契機(jī)而進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)的沿海新區(qū)已經(jīng)成為我國(guó)新城建設(shè)中的一支主要驅(qū)動(dòng)力。我國(guó)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)受到各界的廣泛關(guān)注，尤其是城市周邊的新城區(qū)建設(shè)被看作城市擴(kuò)展的標(biāo)志。樓宇經(jīng)濟(jì)是指以功能性板塊或區(qū)域的樓宇為主要載體, 通過(guò)開(kāi)發(fā)、出售或租賃方式進(jìn)行招商引資, 由多元主體或多元業(yè)態(tài)從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)并產(chǎn)生持續(xù)性稅源、帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)向品質(zhì)化、集約化發(fā)展的一種現(xiàn)代城市經(jīng)濟(jì)形態(tài)。樓宇經(jīng)濟(jì)是“隱藏”在樓宇中的城市新興經(jīng)濟(jì)和新的增長(zhǎng)點(diǎn), 也是城市經(jīng)濟(jì)追求“空間”和“高度”、實(shí)現(xiàn)提質(zhì)增效的重要途徑[1]，并已成為打破土地制約、提升城市品位、增強(qiáng)綜合功能的重要手段。
1 必然性與必要性分析
1.1 樓宇經(jīng)濟(jì)對(duì)城市發(fā)展的重要性
樓宇經(jīng)濟(jì)是指以功能性板塊或區(qū)域的樓宇為主要載體, 通過(guò)開(kāi)發(fā)、出售或租賃方式進(jìn)行招商引資, 由多元主體或多元業(yè)態(tài)從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)并產(chǎn)生持續(xù)性稅源、帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)向品質(zhì)化、集約化發(fā)展的一種現(xiàn)代城市經(jīng)濟(jì)形態(tài)。樓宇經(jīng)濟(jì)是近年來(lái)我國(guó)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中涌現(xiàn)的一種新型經(jīng)濟(jì)形態(tài)。
在我國(guó)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，凡是利用城區(qū)新開(kāi)發(fā)樓盤(pán)和閑置用房，通過(guò)出租、售賣(mài)、合作等形式，招商引進(jìn)現(xiàn)代服務(wù)企業(yè)和都市型工業(yè)，從而培植新稅源和新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，通稱為樓宇經(jīng)濟(jì)。現(xiàn)代服務(wù)經(jīng)濟(jì)、文創(chuàng)經(jīng)濟(jì)在某種意義上就是“樓宇經(jīng)濟(jì)”、“綜合體經(jīng)濟(jì)”?，F(xiàn)在城市間的競(jìng)爭(zhēng)已進(jìn)入以樓宇和城市綜合體決勝負(fù)的時(shí)代，發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)是城市推進(jìn)轉(zhuǎn)型升級(jí)、建立現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系的必然選擇。
杭州是長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)區(qū)的重要中心城市，樓宇經(jīng)濟(jì)之路是杭州的必由之路。也是杭州打造20座新城和100個(gè)城市綜合體的必然選擇，是實(shí)現(xiàn)招商引資新突破、新跨越的必然選擇，是共建共享與世界名城相媲美的必然選擇。
1.2 城市綜合體對(duì)城市發(fā)展的重要意義
所謂“城市綜合體”是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛和交通等城市生活空間的3項(xiàng)以上進(jìn)行組合，并在各部分之間建立一種相互依存、相互助益的連動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率的綜合體。大型城市綜合體適合經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大都會(huì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，在功能選擇上要根據(jù)城市經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)有所側(cè)重。一般來(lái)說(shuō)，酒店功能或者寫(xiě)字樓跟購(gòu)物中心功能是最基本的組合。
當(dāng)今世界已步入以城市綜合體占重要地位的時(shí)代。城市綜合體即有機(jī)組合3個(gè)以上城市功能空間，以一種功能為主、多種功能配套的多功能、高效率建筑群落，有超大空間尺度，有“通道樹(shù)型”交通體系，有現(xiàn)代城市景觀設(shè)計(jì)，也有高科技集成設(shè)施。作為現(xiàn)代城市發(fā)展的新增點(diǎn)、制高點(diǎn)，城市綜合體無(wú)疑將在杭州引爆一場(chǎng)新的“產(chǎn)業(yè)革命”、“城市革命”。
2 新城規(guī)劃
杭州位于中國(guó)東南沿海，是浙江省省會(huì)，副省級(jí)城市，長(zhǎng)三角的副中心城市，隨著杭州市人口和經(jīng)濟(jì)的不斷增長(zhǎng)，杭州城的總體規(guī)劃格局也發(fā)生了一定的變化，“一主三副六組團(tuán)”成為杭州市構(gòu)建的城市新格局。一主：主城；三副城：江南副城、臨平副城、下沙副城；六組團(tuán)：臨浦組團(tuán)、瓜瀝組團(tuán)、義蓬組團(tuán)、塘棲組團(tuán)、余杭組團(tuán)、良渚組團(tuán)。這種格局也體現(xiàn)了杭州城市在不斷擴(kuò)建的形勢(shì)。
【關(guān)鍵詞】城市綜合體；規(guī)劃設(shè)計(jì)；建筑設(shè)計(jì)
隨著我國(guó)生活水平的提高，人們?cè)絹?lái)越重視精神和物質(zhì)方面的享受，在城市多樣化的發(fā)展中，人們相互適應(yīng)，相互依存。城市的發(fā)展，必然會(huì)出現(xiàn)城市綜合體這種綜合性建筑。
1.城市建筑綜合體概念
在時(shí)展速度以及城市經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展的今天，人們的生活水平以及科學(xué)發(fā)展?fàn)顟B(tài)都得到了空間的提升，城市的建設(shè)以及發(fā)展走向逐步向規(guī)劃有序、產(chǎn)業(yè)集群、功能互補(bǔ)的模式發(fā)展。這在建筑的整體功能上開(kāi)始出現(xiàn)了“城市綜合體”的發(fā)展趨勢(shì)。所謂的“城市綜合體”就是將城市中的居住、辦公、商業(yè)、旅店、餐飲、娛樂(lè)以及交通融為一體，在這些功能區(qū)域形成一個(gè)相互依存、相互提升的能動(dòng)性關(guān)系，最終形成的一個(gè)高效、多功能的綜合體。
2.城市綜合體的規(guī)劃設(shè)計(jì)
在城市綜合體的建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)中，應(yīng)根據(jù)科學(xué)有效的設(shè)計(jì)理念，綜合考慮市場(chǎng)因素、我國(guó)的基本國(guó)情、區(qū)域文化特色等。
2.1 正確的設(shè)計(jì)布局
在進(jìn)行城市綜合體總體規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)根據(jù)功能的不同對(duì)城市綜合體進(jìn)行功能分區(qū)，這樣可以使各個(gè)交通關(guān)系清晰。在進(jìn)行規(guī)劃時(shí)，首要應(yīng)考慮的是步行者的人身安全，根據(jù)這一原則，在進(jìn)行布局時(shí)，盡量將步行者活動(dòng)范圍限制在公共活動(dòng)區(qū)間或者商業(yè)店面。規(guī)劃布局應(yīng)注重地區(qū)性的整體觀念，避免對(duì)周邊的環(huán)境造成不良影響，例如：萬(wàn)達(dá)中心總建筑面積62萬(wàn)m2，其中商業(yè)面積超過(guò)50%。武漢市萬(wàn)達(dá)中心東至和平大道，南臨錦江國(guó)際城，西至臨江大道，北至規(guī)劃路，處于武漢地理、政治、文化、商業(yè)的中心地段，與各周邊為代表的商業(yè)區(qū)緊密聯(lián)系。
2.2 合理的整合設(shè)計(jì)
城市綜合體中具有多個(gè)功能區(qū)域，基本上集中了常見(jiàn)的城市功能區(qū)間，包括購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、居住、停車等。在進(jìn)行規(guī)劃布局時(shí)，應(yīng)盡量加強(qiáng)各個(gè)功能區(qū)間之間的內(nèi)在聯(lián)系，使各個(gè)區(qū)域彼此和諧、高效的銜接在一起，各區(qū)域的資源實(shí)現(xiàn)共享和信息協(xié)調(diào)，使之形成一個(gè)高效的綜合整體。
在城市綜合體整合設(shè)計(jì)中，有多種不同類型的系統(tǒng)組合方式，包括互補(bǔ)型、系列型、主從型以及比較競(jìng)爭(zhēng)型等。多數(shù)城市綜合體的整合設(shè)計(jì)，往往靈活應(yīng)用了多種類型的組合方式，這樣才能更加符合實(shí)際的需要。
2.3 完善的停車組織和交通系統(tǒng)
（1）停車組織。在城市綜合體設(shè)計(jì)中，停車組織是一個(gè)關(guān)鍵的組成部分。合理的停車組織能夠提高整體的運(yùn)行效率和建筑形象，因此應(yīng)做好停車組織的規(guī)劃設(shè)計(jì)，其中最主要的是做好停車方式的選擇。停車方式的確定應(yīng)考慮的因素包括土地利用率、經(jīng)濟(jì)等。在滿足停車要求的基礎(chǔ)上，盡量選取商業(yè)價(jià)值低的區(qū)域，通?？梢赃x用地下停車。
（2）交通系統(tǒng)。交通系統(tǒng)的組織形式主要有平面和立體兩種，在組織形式的選擇時(shí)，應(yīng)綜合考慮該區(qū)域的地勢(shì)條件和周邊的交通環(huán)境。當(dāng)綜合體區(qū)域內(nèi)的交通密度大、基地空間廣闊、流線簡(jiǎn)單時(shí)，適宜選擇平面的交通系統(tǒng)組織形式，主要可以分為人車混行和人車分流兩種方式。
立體交通具有區(qū)分不同交通關(guān)系、提高空間利用率以及環(huán)境地面交通壓力的特點(diǎn)，立體交通可以將人流和車流分配在不同的空間高度，互不干擾。在我國(guó)很多城市綜合體的設(shè)計(jì)中，都采用了立體交通組織形式，這種方式有效的解決了城市的擁擠問(wèn)題，并且提高了城市空間的安全性和活力性。
3.綜合體規(guī)劃設(shè)計(jì)的應(yīng)用及定位
3.1 項(xiàng)目概況
該項(xiàng)目區(qū)域?yàn)槲覈?guó)某城市，該地塊的總面積約為155畝，其容積率為3.83，總建筑面積達(dá)到396155O。其中，3-1號(hào)地塊的總面積是72畝，容積率約為7，總建筑面積在335558O左右。
該項(xiàng)目所在區(qū)域是整個(gè)城市的中心區(qū)域，也是城市交通的樞紐，該區(qū)域的四面都具有良好的交通條件。同時(shí)，未來(lái)還將在難免設(shè)計(jì)城市輕軌、快速公共交通線路，這將使得該區(qū)域的城市交通便利程度得到顯著提升。
3.2 項(xiàng)目規(guī)劃
該項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)程中，以該城市的市政服務(wù)中心為核心，聚集了大量的政府行政部門(mén)，包括物價(jià)局、人大、審計(jì)局等政府機(jī)關(guān)，是該城市的經(jīng)濟(jì)、文化政治中心。據(jù)此，必將產(chǎn)生頻繁的政務(wù)和商務(wù)行為，而與之相配套的商務(wù)、政務(wù)等配套類市場(chǎng)需求必將得到迅速擴(kuò)充。
所以，在規(guī)劃時(shí)定位于政務(wù)中心為主，商務(wù)中心為輔的層面上。而產(chǎn)品功能則組要集中在滿足周邊商務(wù)活動(dòng)以及的需要。同時(shí)吸引大量的政府及企業(yè)人士入住，逐步形成該城市的和商業(yè)行為的中心。
而該城市綜合體的項(xiàng)目構(gòu)成及規(guī)模主要是以寫(xiě)字樓、酒店為主要產(chǎn)品，輔之以商場(chǎng)、住宅以及步行街等產(chǎn)品，逐步形成該區(qū)域的城市交通樞紐中心。
3.3 城市綜合體規(guī)劃定位設(shè)計(jì)
（1） 寫(xiě)字樓產(chǎn)品
規(guī)劃的寫(xiě)字樓定位在兩種產(chǎn)品類型：用于滿足各個(gè)大型企業(yè)集團(tuán)運(yùn)營(yíng)需要的現(xiàn)代智能化甲級(jí)寫(xiě)字樓群；用于滿足成長(zhǎng)型企業(yè)經(jīng)營(yíng)需要的乙級(jí)寫(xiě)字樓群。通過(guò)這種定位方式，能夠與周邊的商業(yè)、酒店等功能性建筑形成一個(gè)集住宿、會(huì)議、培訓(xùn)以及娛樂(lè)于一體的多功能政務(wù)商務(wù)中心。
（2） 商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品
該項(xiàng)目的商業(yè)物業(yè)定位于城市時(shí)尚高端消費(fèi)群體，通過(guò)設(shè)置商業(yè)大賣(mài)場(chǎng)，將藝術(shù)、餐飲以及時(shí)裝等元素集于一體，打造形成了餐飲娛樂(lè)、信息、展覽以及時(shí)尚購(gòu)物于一體的大型現(xiàn)代元素購(gòu)物廣場(chǎng)。在購(gòu)物廣場(chǎng)的設(shè)置過(guò)程中，規(guī)劃設(shè)計(jì)了三種不同類型的購(gòu)物廣場(chǎng)，分別與相契合的文藝廣場(chǎng)；與商業(yè)活動(dòng)相配套的高級(jí)百貨與科技廣場(chǎng)；與年輕消費(fèi)群體需求相吻合的體育天地。在整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)程中按照：零售，娛樂(lè)，餐飲三部分比例為45：20：35的比例進(jìn)行規(guī)劃。
（3） 酒店物業(yè)產(chǎn)品
酒店物業(yè)規(guī)劃為五星級(jí)的豪華酒店，主要以該區(qū)域中的政務(wù)、商務(wù)參與者作為目標(biāo)客戶群體。通過(guò)將與項(xiàng)目整體定位相互配合的方式，設(shè)置了面積為5000O的商務(wù)餐廳、會(huì)議廳，用于大型會(huì)議的住宿、宴會(huì)等商務(wù)活動(dòng)，同時(shí)也能夠滿足區(qū)域當(dāng)中企業(yè)以及政府部門(mén)的商務(wù)、。
（4） 公寓物業(yè)產(chǎn)品
該區(qū)域的公寓產(chǎn)品主要定位與高檔的精裝修酒店式公寓。借助政務(wù)、商務(wù)中心帶來(lái)的高端住房租賃需求之機(jī)，與高檔居住建筑相配套。在設(shè)計(jì)過(guò)程中，將私營(yíng)企業(yè)主管、企業(yè)高管以及外企駐本地專業(yè)管理人員作為目標(biāo)客戶，同時(shí)吸引該城市的個(gè)體投資者等房屋購(gòu)買(mǎi)者的目光。
在對(duì)酒店式公寓的戶型設(shè)計(jì)時(shí)，主要采用以中小戶型為主的組合方式，以1房為主要戶型，同時(shí)配合少量的2房、3房戶型。且該酒店式公寓提供了五星級(jí)水平的酒店式管理服務(wù)以及嚴(yán)格的保安系統(tǒng)，提高了公寓產(chǎn)品的附加值。
綜上所述：城市綜合體是將多種生活功能空間進(jìn)行高效組合、形成的多功能綜合性建筑。在城市綜合體的建筑和規(guī)劃設(shè)計(jì)中，融入了很多的發(fā)展理念和商業(yè)策劃思想，因此對(duì)于它的設(shè)計(jì)者而言，應(yīng)具有扎實(shí)的專業(yè)知識(shí)和豐富的設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)。
參考文獻(xiàn)：
關(guān)鍵詞:城市游憩空間;游憩意象;游憩意象綜合體;營(yíng)造
一、引言
從國(guó)內(nèi)旅游規(guī)劃設(shè)計(jì)理論的發(fā)展情況來(lái)看,諸多學(xué)者在借鑒國(guó)外相關(guān)理論并結(jié)合自身旅游規(guī)劃實(shí)踐的基礎(chǔ)上提出了多種理論,如城市旅游開(kāi)發(fā)與規(guī)劃的斑廊基網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)操作模式、風(fēng)景區(qū)規(guī)劃的avc三力理論、文化旅游地規(guī)劃的“景觀信息鏈”理論等。但總體上看,這些旅游規(guī)劃理論與操作模式的共同特征均是以專家的視角,從空間客體(物質(zhì)實(shí)體空間)出發(fā)進(jìn)行構(gòu)建。在這些理論的指導(dǎo)下,旅游地規(guī)劃與開(kāi)發(fā)的實(shí)踐也多關(guān)注空間客體本身,而對(duì)作為空間主體的游客和居民的空間感知與認(rèn)知關(guān)注不夠。
城市意象充分重視了人對(duì)城市物質(zhì)實(shí)體空間的主觀體驗(yàn),為研究城市居民與游客的空間感知與認(rèn)知提供了新的切入點(diǎn)。城市意象運(yùn)用于旅游地相關(guān)研究領(lǐng)域,在國(guó)外已有三十余年,但有關(guān)游憩者對(duì)城市空間感知與認(rèn)知的研究,至今仍是游憩研究中,尤其是城市游憩研究中一個(gè)十分薄弱的研究領(lǐng)域。國(guó)內(nèi)學(xué)術(shù)界對(duì)城市意象的研究還處于起步階段,僅有少量研究涉及城市游憩地,研究?jī)?nèi)容集中在城市游憩地意象空間結(jié)構(gòu)及規(guī)劃設(shè)計(jì)上,且多為具體的實(shí)證研究,缺少系統(tǒng)的理論探討和理論總結(jié)。本文所指城市游憩空間意象是城市游憩者(包括城市居民和城市旅游者)通過(guò)對(duì)城市游憩空間或場(chǎng)所的觀察與體驗(yàn)、感知與認(rèn)知,對(duì)游憩空間環(huán)境信息的刺激加以存儲(chǔ)、了解與重新組合后在頭腦里形成的有關(guān)城市游憩空間的印象及產(chǎn)生的意義。城市游憩空間意象源于城市游憩者對(duì)游憩空間的感知與認(rèn)知,游憩者感知與認(rèn)知良好的游憩空間通常具有高度的可意象性,能使身處其中的游憩者感覺(jué)良好,不僅“看起來(lái)適宜、獨(dú)特而不尋?！哂懈叨冗B續(xù)的形態(tài),有許多各具特色的部分互相清晰連接,能夠逐漸被了解”而且能使游憩者產(chǎn)生心理上的安全感、舒適感和認(rèn)同感,產(chǎn)生對(duì)游憩空間意義的認(rèn)識(shí),并促進(jìn)地方感的生成,由此在自己與外界之間建立起協(xié)調(diào)的關(guān)系。游憩空間意象的“好壞”成為衡量城市游憩空間環(huán)境設(shè)計(jì)優(yōu)劣的一個(gè)重要尺度或標(biāo)準(zhǔn),從這個(gè)意義上講,城市游憩空間意象營(yíng)造對(duì)城市游憩地規(guī)劃設(shè)計(jì)意義重大。
鑒于城市游憩空間意象營(yíng)造在城市游憩地規(guī)劃設(shè)計(jì)中的重要性,針對(duì)當(dāng)前國(guó)內(nèi)旅游規(guī)劃理論與實(shí)踐發(fā)展中存在的問(wèn)題,本文在系統(tǒng)闡釋“游憩意象綜合體”理念的基礎(chǔ)上,深層次地探討城市游憩空間意象營(yíng)造的概念框架及其實(shí)踐途徑,以期為我國(guó)城市游憩規(guī)劃設(shè)計(jì)提供新的思路和理論指導(dǎo)。
二、“游憩意象綜合體”理念的提出
城市意象研究的先驅(qū)林奇(lynch)指出城市既作為物質(zhì)實(shí)體空間而存在,同時(shí)也是人們感覺(jué)中的城市,即作為主觀城市而存在。林奇(lynch)通過(guò)對(duì)美國(guó)波士頓、洛杉磯、澤西市三個(gè)城市的實(shí)證研究,進(jìn)一步指出城市結(jié)構(gòu)中的道路、節(jié)點(diǎn)、標(biāo)志、區(qū)域、邊界等五種要素是對(duì)城市的可意象性起關(guān)鍵作用的元素,并將之作為城市意象營(yíng)造的要素形態(tài)類型。由于“感知和認(rèn)知是城市生活的基礎(chǔ),游憩者使用的設(shè)施及尋求的活動(dòng)都會(huì)受到空間感知與認(rèn)知程度的影響”,因此,城市游憩空間很大程度上也是一種公眾游憩者所感知與認(rèn)知到的主觀空間,城市意象五元素是對(duì)城市游憩空間的可意象性起關(guān)鍵作用的元素。
受啟發(fā)于城市意象理論,本文提出“游憩意象綜合體”理念,認(rèn)為游憩者(包括城市居民與城市旅游者)通過(guò)在城市中的生活經(jīng)歷和戶外游憩活動(dòng)體驗(yàn),對(duì)城市游憩空間或場(chǎng)所產(chǎn)生特定的感知與認(rèn)知,使得小到一個(gè)公園、一座廣場(chǎng)、一個(gè)景點(diǎn),大到一個(gè)城市游憩地,乃至一個(gè)區(qū)域游憩地都有可能成為游憩者感知與認(rèn)知的對(duì)象而留有游憩者記憶的痕跡,不同個(gè)體、家庭或團(tuán)體游憩者通過(guò)各自的游憩生活體驗(yàn)賦予空間以意義,經(jīng)過(guò)記憶的積淀,整個(gè)游憩空間都被轉(zhuǎn)化成一種記憶與意義的集合體,本文稱之為“游憩意象綜合體”。這里的“游憩意象綜合體”實(shí)際上是游憩空間中公眾記憶(包含了公眾對(duì)空間賦予的意義)的凝結(jié)體,是游憩者的集體記憶在游憩空間中的物化,其本身是隱性的,只有通過(guò)意象輸出所產(chǎn)生的游憩行為才能外顯。當(dāng)游憩者在城市中從事相關(guān)游憩活動(dòng),記憶被城市空間中某些要素所觸發(fā),過(guò)去的經(jīng)歷就會(huì)和個(gè)人的記憶一同呈現(xiàn)。這些要素不僅包含在道路、節(jié)點(diǎn)、標(biāo)志、區(qū)域、邊界等城市意象五元素中,還內(nèi)隱于游憩者對(duì)空間所賦予的意義中,本文將之概括提煉為“游憩意象綜合體”的四要素,即游憩意象元(公眾游憩者對(duì)空間意義的認(rèn)知)、游憩意象點(diǎn)(公眾游憩者感知與認(rèn)知到的標(biāo)志、節(jié)點(diǎn))、游憩意象廊(公眾游憩者感知與認(rèn)知到的道路、邊界)、游憩意象域(公眾游憩者記憶深刻的特色化區(qū)域)。“游憩意象綜合體”是對(duì)城市實(shí)體游憩空間的可意象性起關(guān)鍵性作用的“意象空間單元”,表現(xiàn)為一種以游憩意象元為內(nèi)涵和靈魂(空間意義的內(nèi)涵式表現(xiàn)),以游憩意象點(diǎn)為核心要素,通過(guò)游憩意象廊的連接功能實(shí)現(xiàn)游憩意象點(diǎn)的排列組合和游憩意象域的內(nèi)外部溝通,進(jìn)而形成“游憩意象點(diǎn)一游憩意象廊一游憩意象域”網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)(空間結(jié)構(gòu)的網(wǎng)絡(luò)化表現(xiàn))(圖1)。其中,游憩意象元表達(dá)了游憩空間文化形態(tài)意象(包括社會(huì)功能、行為意義、歷史傳統(tǒng)等)層面的內(nèi)容,而“游憩意象點(diǎn)一游憩意象廊一游憩意象域”則表達(dá)了游憩空間物質(zhì)形態(tài)意象(包括標(biāo)志、節(jié)點(diǎn)、道路、邊界、區(qū)域等要素)層面的內(nèi)容。
“游憩意象綜合體”是對(duì)城市實(shí)體游憩空間的可意象性起關(guān)鍵作用的“意象空間單元”,對(duì)城市游憩空間規(guī)劃設(shè)計(jì)具有重要意義。與當(dāng)前我國(guó)眾多城市游憩空間規(guī)劃設(shè)計(jì)關(guān)注城市外部實(shí)體空間的組織和營(yíng)造不同,基于“游憩意象綜合體”理念的城市游憩空間意象營(yíng)造重點(diǎn)關(guān)注游憩者的空間感知與認(rèn)知,強(qiáng)調(diào)實(shí)體游憩空間規(guī)劃設(shè)計(jì)要著眼于公眾游憩者所感知與認(rèn)知到的主觀游憩空間,即通過(guò)對(duì)游憩空間中能夠反映意象特質(zhì)的文化信息(游憩意象元)進(jìn)行提煉,對(duì)能激發(fā)游憩者記憶和興趣的特征點(diǎn)(游憩意象點(diǎn))按一定范式進(jìn)行篩選,并通過(guò)特征點(diǎn)組合(游憩意象廊)和場(chǎng)域再現(xiàn)(游憩意象域)的方式有效表達(dá),激活“游憩意象綜合體”?！坝雾庀缶C合體”被激活的游憩空間特色鮮明、個(gè)性突出、可識(shí)別性強(qiáng),游憩者到此地游憩能被游憩空間的“特征性”、“標(biāo)志性”和“可識(shí)別性”所吸引,從而產(chǎn)生對(duì)游憩空間的深刻印象和情感認(rèn)同,最終形成游憩者與游憩空間的良性互動(dòng)。
三、“游憩意象綜合體”的內(nèi)涵及特征
(一)空間的可伸縮性特征
“游憩意象綜合體”具有空間的可伸縮性。隨著游憩者所感知與認(rèn)知的空間范圍的不斷擴(kuò)展,“游憩意象綜合體”也不斷從游憩場(chǎng)所層次向游憩景區(qū)層次再向整個(gè)城市游憩地層次,直至區(qū)域游憩空間層次,甚 至更寬廣的空間層次擴(kuò)展。隨著空間層次的不斷擴(kuò)展,“游憩意象綜合體”所包含的游憩意象元、游憩意象點(diǎn)、游憩意象廊、游憩意象域的數(shù)量增多,意象內(nèi)容趨于豐富。
(二)結(jié)構(gòu)的自相似性特征
不同空間水平的“游憩意象綜合體”結(jié)構(gòu)上是自相似的,即都是由所在空間等級(jí)水平的游憩意象元、游憩意象點(diǎn)、游憩意象廊、游憩意象域構(gòu)成。這主要在于“游憩意象綜合體”這個(gè)概念本身是可以隨空間的變換而不斷變換的。當(dāng)游憩者所感知與認(rèn)知的空間對(duì)象是整個(gè)城市游憩地時(shí)。城市就是一個(gè)“大”的“游憩意象綜合體”,游憩者記憶深刻的城市內(nèi)部游憩功能分區(qū)就是游憩意象域,為游憩者所感知與認(rèn)知的連接各大游憩區(qū)域的城市景觀道路就是游憩意象廊,其中的旅游景點(diǎn)或游憩場(chǎng)所就是游憩意象點(diǎn);當(dāng)空間對(duì)象是游憩景點(diǎn)或游憩場(chǎng)所時(shí),游憩景點(diǎn)或游憩場(chǎng)所就是一個(gè)“小”的“游憩意象綜合體”,游憩者所感知與認(rèn)知到的游憩景點(diǎn)的空間范圍就是游憩意象域,其內(nèi)部的游憩路徑就是游憩意象廊,而散布其間的一個(gè)個(gè)具體游憩點(diǎn)或特色建筑物就是游憩意象點(diǎn)。
(三)要素的組合性特征
“游憩意象綜合體”核心是它的四要素,包括“游憩意象元”、“游憩意象點(diǎn)”、“游憩意象廊”和“游憩意象域”。四要素的組合則是一種從潛在到外顯,從抽象到具體,從散點(diǎn)到鏈接,從分散到集聚的過(guò)程關(guān)系(圖2)。因?yàn)橐亟M合方式的不同,“游憩意象綜合體”常常表現(xiàn)為不同的形態(tài)。一個(gè)完整的“游憩意象綜合體”通常是由上述四個(gè)要素共同組成的,但“游憩意象綜合體”常常通過(guò)要素的不同組合方式以缺失狀態(tài)呈現(xiàn),如“游憩意象元”——“游憩意象點(diǎn)”;“游憩意象元”——“游憩意象點(diǎn)”——“游憩意象廊”;“游憩意象元”——“游憩意象點(diǎn)”——“游憩意象域”。這種組合方式受到游憩空間環(huán)境特征、游憩者自身的因素(如記憶的因素)及游憩者從事相關(guān)游憩活動(dòng)的空間范圍等多種因素的綜合影響。
(四)發(fā)展的階段性特征
“游憩意象綜合體”是一個(gè)不斷發(fā)展變化和持續(xù)更新的過(guò)程,其發(fā)展與游憩者的空間體驗(yàn)和記憶直接關(guān)聯(lián),往往呈現(xiàn)階段性發(fā)展特征。隨著游憩者對(duì)空間體驗(yàn)的逐漸深入和記憶的逐步累積,“游憩意象綜合體”也相應(yīng)經(jīng)歷游憩意象元、游憩意象點(diǎn)、游憩意象廊和游憩意象域的“離散發(fā)展——組合發(fā)展——融合發(fā)展”三個(gè)逐步提升的發(fā)展過(guò)程(圖3)。游憩空間特色的強(qiáng)化、公眾游憩者文化素質(zhì)和審美意識(shí)的提升、游憩經(jīng)驗(yàn)的增加等均能使“游憩意象綜合體”獲得加速發(fā)展。
四、基于“游憩意象綜合體”理念的城市游憩空間意象營(yíng)造框架
(一)概念框架的提出
“游憩意象綜合體”是城市游憩空間意象營(yíng)造的核心理念。在此基礎(chǔ)上,本文進(jìn)一步從目標(biāo)、系統(tǒng)、層次、要素、途徑五個(gè)方面架構(gòu)起城市游憩空間意象營(yíng)造的概念框架,即以打造可意象性和情感認(rèn)同強(qiáng)的城市游憩空間為目標(biāo),以慣常環(huán)境下的游憩空間意象系統(tǒng)和非慣常環(huán)境下的旅游空間意象系統(tǒng)為營(yíng)造對(duì)象,以游憩意象元、游憩意象點(diǎn)、游憩意象廊和游憩意象域四要素為營(yíng)造核心,以提煉游憩意象元和構(gòu)建“點(diǎn)一廊一域”的游憩空間意象信息載體為具體實(shí)現(xiàn)方式,并從社會(huì)、(空間使用者)群體和(空間使用者)個(gè)體三個(gè)方面體現(xiàn)城市游憩空間意象營(yíng)造的層次性(圖4)。
(二)城市游憩空間意象營(yíng)造的目標(biāo)
簡(jiǎn)言之,城市游憩空間意象營(yíng)造的目標(biāo)就是通過(guò)對(duì)“游憩意象綜合體”的解析來(lái)營(yíng)造可意象性和情感認(rèn)同強(qiáng)的城市游憩空間。換句話說(shuō),就是對(duì)游憩者空間感知與認(rèn)知調(diào)查的基礎(chǔ)上,通過(guò)對(duì)城市游憩空間中可意象性強(qiáng)的特色要素進(jìn)行挖掘和有效組織,使游憩空間結(jié)構(gòu)的“特征性”和“可意象性”凸顯,游憩者的“情感性”認(rèn)同增強(qiáng),以利于空間中個(gè)人、家庭、或群體的游憩生活體驗(yàn)與記憶的生成,從而把個(gè)體與更大一層次的集體記憶和價(jià)值相關(guān)聯(lián),使城市成為游憩者記憶的發(fā)源地和精神的歸屬地。
(三)城市游憩空間意象營(yíng)造的系統(tǒng)
城市游憩地應(yīng)營(yíng)造兩套空間意象系統(tǒng),即游憩與旅游的雙空間意象體系。一套是供慣常環(huán)境下的居民使用的游憩空間意象系統(tǒng);另一套是供非慣常環(huán)境下的游客體驗(yàn)的旅游空間意象系統(tǒng)。游憩空間意象系統(tǒng)主要服務(wù)于本地居民日常的休閑游憩,既要在休閑游憩的層面上營(yíng)造,也要在生活功能的層面上營(yíng)造;旅游空間意象系統(tǒng)主要服務(wù)于外來(lái)游客的旅游,是游客實(shí)現(xiàn)旅游體驗(yàn)的場(chǎng)所和獲取愉悅感的源泉。值得說(shuō)明的是,劃分兩套空間意象系統(tǒng)是研究的需要,在實(shí)際的組成中,兩套系統(tǒng)的一些部分常常是重疊的。
(四)城市游憩空間意象營(yíng)造的層次
carr(1992)認(rèn)為公共空間在意象塑造上的關(guān)鍵在于它所包含的三個(gè)層次的“相關(guān)性”,即從使用者個(gè)體的層次,空間能顯示與使用者個(gè)人發(fā)展和個(gè)體特征的關(guān)聯(lián)性;從使用者群體的層次,空間能使人通過(guò)空間聯(lián)系提升其群體社會(huì)關(guān)系的潛力;在社會(huì)的層次上,空間能夠表達(dá)城市文化和時(shí)代特征的意義。
城市游憩空間作為城市公共空間的重要組成部分,其意象的營(yíng)造也應(yīng)包含了游憩者個(gè)體、游憩者群體和社會(huì)等三個(gè)不同的層次,不同層次的游憩空間意象營(yíng)造對(duì)應(yīng)不同的營(yíng)造對(duì)象,包含不同的“相關(guān)性”側(cè)重、具有不同的營(yíng)造特點(diǎn),突顯不同的營(yíng)造項(xiàng)目(表1)。
(五)城市游憩空間意象營(yíng)造的要素
1 游憩意象元。游憩意象元是游憩空間的“靈魂”,通常是潛在的,需要挖掘和提煉才能夠凸顯出來(lái)?！坝雾庀笤斌w現(xiàn)在游憩者對(duì)游憩空間的“整體記憶”中,是游憩者體驗(yàn)和感悟游憩空間的最核心意象因子,是游憩空間的“個(gè)性”和“特色”所在,對(duì)游憩意象元的準(zhǔn)確把握,對(duì)游憩間意象營(yíng)造具有至關(guān)重要的指導(dǎo)作用。
2 游憩意象點(diǎn)。游憩意象點(diǎn)是游憩意象元的具體物化,是人們能夠直接獲得的空間意象層次。代表性(即在城市中的標(biāo)志性)和關(guān)聯(lián)度(即意象要素與游憩意象元之間的關(guān)聯(lián)程度)是確定“游憩意象點(diǎn)”時(shí)必須考慮的因素。游憩意象點(diǎn)可以通過(guò)不同尺度游憩空間中的意象要素表達(dá)出來(lái),常常表現(xiàn)為一個(gè)個(gè)具體的標(biāo)志性很強(qiáng)的游憩點(diǎn)。如城市游憩空間整體層面——某歷史文化名城游憩地的游憩意象點(diǎn),多集中表現(xiàn)為某些歷史文化保護(hù)區(qū)和具體的歷史建筑物;城市游憩區(qū)域?qū)用妗鞘猩虡I(yè)游憩區(qū)(rbd)的游憩意象點(diǎn),常常需要通過(guò)各種商業(yè)要素來(lái)表達(dá);游憩場(chǎng)所層面——某個(gè)公園綠地的游憩意象點(diǎn),則與園林或游憩的要素緊密關(guān)聯(lián)。
3 游憩意象廊。游憩意象廊是游憩意象點(diǎn)按一定規(guī)律在游憩空間的排列組合。游憩意象廊具有多種功能,最主要的是連接功能和組合功能,營(yíng)造時(shí)應(yīng)強(qiáng)化除此之外的游憩功能。同時(shí),游憩意象廊還具有時(shí)間和空間兩個(gè)特性。在時(shí)間上,是記錄個(gè)人或群體不同階段游憩記憶的時(shí)間通道;在空間上,是游憩者感受和認(rèn)知游憩特色要素的空間廊道,因此,還有凝結(jié)公眾記憶(印象度)的功能。
4 游憩意象域?！坝雾庀笥颉笔浅鞘兄辛钣雾哂∠笊羁痰奶厣雾瑓^(qū)域,是游憩者的主觀感知與游憩地的地域特色的有機(jī)融合。游憩者通過(guò)在城市游憩空間中從事游憩活動(dòng),受游憩空間所在地域的文化基質(zhì)、自然生態(tài)環(huán)境、休閑氛圍、交通水平等的影響,獲得游憩體驗(yàn)與感受,將印象深刻、同質(zhì)性強(qiáng)、特色 突出的區(qū)域作為一個(gè)整體進(jìn)行記憶,形成意象場(chǎng),即為“游憩意象域”。游憩意象域通常包含有一個(gè)或多個(gè)獨(dú)立的游憩意象元,多條游憩意象廊連接成網(wǎng)狀,眾多游憩意象點(diǎn)散布其中。游憩意象域反映了城市游憩空間“面”上的特質(zhì),是城市游憩空間意象發(fā)展到高級(jí)階段的指針。
(六)城市游憩空間意象營(yíng)造的途徑
基于“游憩意象綜合體”理念的城市游憩空間意象營(yíng)造主要有兩條途徑:一是提煉游憩意象元,激發(fā)和恢復(fù)公眾對(duì)游憩空間的記憶與意義,以利于游憩者對(duì)空間意義的理解;一是構(gòu)建“點(diǎn)-廊-域”的空間意象信息載體,以利于游憩者對(duì)空間形態(tài)結(jié)構(gòu)的掌握。
1 提煉游憩意象元?！坝雾庀笤钡奶釤拺?yīng)著眼于對(duì)城市游憩空間意象特質(zhì)的把握,應(yīng)能反映公眾游憩者對(duì)游憩空間的感受和評(píng)價(jià)特征,特別應(yīng)注重挖掘和恢復(fù)游憩空間中那些能激發(fā)游憩者記憶、想象和情感的元素。
記憶和想象是游憩空間意象形成的核心影響因素,通過(guò)深入挖掘和恢復(fù)游憩空間中那些能激發(fā)游憩者記憶和想象的元素,讓這些元素向游憩者準(zhǔn)確傳達(dá)空間特色文化信息,以喚起游憩者對(duì)空間的個(gè)性化記憶和情感,是營(yíng)造情感認(rèn)同強(qiáng)的城市特色游憩空間的關(guān)鍵性環(huán)節(jié)。
2 構(gòu)建“點(diǎn)-廊-域”的空間意象信息載體。良好的、“可讀性”強(qiáng)的游憩空間形態(tài)結(jié)構(gòu)可以“刺激”游憩者的綜合感官,易于為游憩者識(shí)別和記憶,并由此產(chǎn)生對(duì)空間結(jié)構(gòu)的認(rèn)知和對(duì)空間意義的判讀,有利于游憩者空間意象的形成。
“游憩意象綜合體”中的“游憩意象點(diǎn)”、“游憩意象廊”和“游憩意象域”是塑造游憩空間意象形態(tài)結(jié)構(gòu)的有效信息載體。在游憩空間意象營(yíng)造中,合理選擇游憩意象點(diǎn),有利于單個(gè)游憩空間意象的凸顯;將游憩意象點(diǎn)進(jìn)行有規(guī)律的排列組合,優(yōu)化配置游憩意象廊道,強(qiáng)化游憩意象域,則可形成強(qiáng)烈的游憩空間整體意象和高效的游憩意象集聚效應(yīng),有利于游憩空間形象的彰顯,是營(yíng)造可意象性強(qiáng)的城市特色游憩空間的核心內(nèi)容。
五、結(jié)語(yǔ)
感知和認(rèn)知是城市生活的基礎(chǔ),游憩者使用的設(shè)施及尋求的活動(dòng)都會(huì)受到空間感知與認(rèn)知程度的影響。因此,城市游憩空間規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)注重對(duì)游憩者空間感知與認(rèn)知的考慮。受啟發(fā)于城市意象理論及相關(guān)旅游規(guī)劃理論而提出的“游憩意象綜合體”理念是對(duì)城市游憩空間的可意象性起關(guān)鍵作用的“意象空間單元”,對(duì)城市游憩規(guī)劃設(shè)計(jì)有重要意義。與當(dāng)前國(guó)內(nèi)眾多城市游憩空間規(guī)劃設(shè)計(jì)主要關(guān)注城市外部實(shí)體空間的組織和營(yíng)造不同,基于“游憩意象綜合體”的城市游憩空間意象營(yíng)造重點(diǎn)關(guān)注游憩者的空間感知與認(rèn)知,強(qiáng)調(diào)實(shí)體游憩空間規(guī)劃設(shè)計(jì)要著眼于公眾游憩者所感知與認(rèn)知到的主觀游憩空間,通過(guò)激活“游憩意象綜合體”的方式來(lái)營(yíng)造令游憩者深刻印象和情感認(rèn)同強(qiáng)的城市游憩空間,是城市游憩規(guī)劃的新視域。
本文從游憩空間主體與客體相結(jié)合的視角,系統(tǒng)闡述了“游憩意象綜合體”理念,認(rèn)為“游憩意象綜合體”的內(nèi)涵和特征具體體現(xiàn)在空間的可伸縮性、結(jié)構(gòu)的自相似性、要素的組合性和發(fā)展的階段性等四個(gè)方面,并從目標(biāo)、系統(tǒng)、層次、要素、途徑等五個(gè)方面架構(gòu)了基于“游憩意象綜合體”理念的城市游憩空間意象營(yíng)造概念框架,為國(guó)內(nèi)城市游憩空間規(guī)劃設(shè)計(jì)提供新的思路和理論依據(jù)。
參考文獻(xiàn):
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3 劉沛林,“景觀信息鏈”理論及其在文化旅游地規(guī)劃中的運(yùn)用,經(jīng)濟(jì)地理,2008,28(6):1035-1039
【關(guān)鍵詞】天安；城市綜合體；景觀設(shè)計(jì)；分區(qū)設(shè)計(jì)
1 城市綜合體發(fā)展概況
在現(xiàn)代都市中，快節(jié)奏的人們需要有一個(gè)方便、快捷、經(jīng)濟(jì)及多功能為一體的綜合空間來(lái)享受高效率的生活和工作，城市綜合體應(yīng)運(yùn)而生。城市綜合體是指將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛和交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率的綜合體的城市空間形式。天安數(shù)碼城集團(tuán)是中國(guó)城市產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的引領(lǐng)者。城市產(chǎn)業(yè)綜合體是天安數(shù)碼城繼工業(yè)園、工貿(mào)園和科技產(chǎn)業(yè)園之后的第四代產(chǎn)品，以辦公業(yè)為主，融合產(chǎn)業(yè)、交流、生活于一體。在此基礎(chǔ)上，天安數(shù)碼城還做出了進(jìn)一步的細(xì)化，針對(duì)不同的客戶群體，打造了城市產(chǎn)業(yè)園、生態(tài)型產(chǎn)業(yè)園和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園等三種各具特色的產(chǎn)品線。
城市綜合體以超大的空間尺度、地標(biāo)式的城市建筑、現(xiàn)代化的城市景觀等為主要特征，代表了一個(gè)城市發(fā)展的面貌。景觀設(shè)計(jì)在開(kāi)發(fā)的過(guò)程中占據(jù)了至關(guān)重要的位置[1]。天安數(shù)碼城的前三代產(chǎn)品在規(guī)劃設(shè)計(jì)等方面均取得了不錯(cuò)的成績(jī)，而近年開(kāi)發(fā)的城市產(chǎn)業(yè)綜合體多處于建設(shè)階段，根據(jù)已建成情況來(lái)看，景觀效果宜人，社會(huì)反應(yīng)良好，如天津、重慶、青島天安數(shù)碼城等項(xiàng)目，本文將以此為基礎(chǔ)，分析探討城市綜合體的景觀設(shè)計(jì)方法。
2 城市綜合體景觀設(shè)計(jì)分析
2.1 城市綜合體景觀特征
（1）現(xiàn)代、時(shí)尚、標(biāo)志性
城市綜合體代表了一個(gè)城市的發(fā)展水平與現(xiàn)代化的面貌。應(yīng)用現(xiàn)代城市設(shè)計(jì)、環(huán)境與行為理論進(jìn)行景觀與環(huán)境設(shè)計(jì)是城市綜合體的重要特征。特別是近年來(lái)當(dāng)代藝術(shù)逐漸擺脫博物館的束縛，走向了開(kāi)放的城市空間，為城市注入了新的活力。如通過(guò)標(biāo)志物、小品、街道家具、植栽、鋪裝、照明等手段形成豐富的景觀與宜人的環(huán)境。而地標(biāo)性的建筑再加上公司的文化、主題，也很容易形成景觀的標(biāo)志性，打造區(qū)域特色。
（2）開(kāi)放的城市公共空間
公共空間是城市綜合體的靈魂。城市綜合體的公共空間則是真正對(duì)公眾開(kāi)放的城市型公共空間。這樣以來(lái)，開(kāi)放的城市公共空間的景觀設(shè)計(jì)特點(diǎn)也適用于城市綜合體中的景觀設(shè)計(jì)。下圖是天津天安數(shù)碼城空間布置圖，不難看出，開(kāi)放空間、沿街開(kāi)放空間在整個(gè)綜合體中占據(jù)了大量比例。
（3）豐富多變的空間景觀層次。
城市綜合體設(shè)計(jì)應(yīng)充分利用地形或建筑本身的造型特點(diǎn)，以及地下空間、中庭空間、屋頂空間，形成若干節(jié)點(diǎn)性的廣場(chǎng)，并大量采用天橋、峽谷、巷道等形式進(jìn)行空間的過(guò)渡和銜接，形成豐富多變的空間層次，與城市的步行公共空間自然融合在一起[2]。
2.2 城市綜合體景觀設(shè)計(jì)理念
（1）創(chuàng)造具有文化品格的外部空間
文化是一個(gè)園區(qū)與眾不同的特征與氣質(zhì)，也是一個(gè)園區(qū)吸引力之所在。天安數(shù)碼城一直倡導(dǎo)“自我設(shè)計(jì)、自主經(jīng)營(yíng)、自由競(jìng)爭(zhēng)”和“鼓勵(lì)成功、寬容失敗”的運(yùn)營(yíng)文化，使園區(qū)由聚集（要素空間集中）走向聚合（產(chǎn)生有機(jī)聯(lián)系），而最終發(fā)生聚變（形成創(chuàng)新集群）。城市綜臺(tái)體以其巨大的形體和復(fù)雜的功能而具有創(chuàng)造標(biāo)志性的先天優(yōu)勢(shì)。標(biāo)志形象的形成.有賴于準(zhǔn)確理解把握和提煉地域文化，依托于對(duì)歷史文化、社會(huì)文化和環(huán)境文化等抽象意義的具象化。
（2）尊重場(chǎng)地、注重生態(tài)
一個(gè)完整的園林景觀設(shè)計(jì)過(guò)程可以概括為兩個(gè)階段：①認(rèn)識(shí)問(wèn)題和分析問(wèn)題，②解決問(wèn)題。對(duì)問(wèn)題有了全面透徹的理解后，基地的功能和設(shè)計(jì)的內(nèi)容也自然明了了。而如今席卷全球的生態(tài)設(shè)計(jì)的理念，也必須以場(chǎng)地分析為基礎(chǔ)，針對(duì)場(chǎng)地的設(shè)計(jì)才能真正做到生態(tài)環(huán)保。如重慶天安數(shù)碼城根據(jù)用地山地的特點(diǎn)，提出“綠谷”的設(shè)計(jì)主題，并以此展開(kāi)，根據(jù)已建成幾期的情況來(lái)看，景觀效果宜人。
（3）與城市密切聯(lián)系，形成連續(xù)性、一體化的城市空間
城市綜合體通常與城市的主要交通保持著密切而便利的聯(lián)系，這也使城市綜合體擁有了更高的開(kāi)放性與可達(dá)性，組成了城市開(kāi)放空間體系的重要部分。城市綜合體景觀的營(yíng)造不僅僅在于自身的完整性，更應(yīng)融入城市的大環(huán)境中，對(duì)城市整體的環(huán)境產(chǎn)生積極的影響。城市綜合體在規(guī)劃設(shè)計(jì)之初就應(yīng)該關(guān)注與周邊城市環(huán)境之間的關(guān)系，為城市居民提供了休閑活動(dòng)和社會(huì)交往的平臺(tái)，同時(shí)人的活動(dòng)也為城市綜合體帶來(lái)了生機(jī)與活力。
（4）基于行為特點(diǎn)的空間設(shè)計(jì)
城市綜合體是一種功能符合型的城市集聚空間，來(lái)這里的人目的各異、行為特點(diǎn)各異，環(huán)境景觀的設(shè)計(jì)要根據(jù)人的行為特點(diǎn)給予合理的功能設(shè)計(jì)，同時(shí)還可以根據(jù)需要做好空間的引導(dǎo)作用，使空間功能合理，景觀合宜[3]。
3 城市綜合體景觀分區(qū)設(shè)計(jì)
3.1 辦公區(qū)
（1）總部樓區(qū)
總部樓是天安數(shù)碼城的特色，是辦公樓中的“別墅”，對(duì)于景觀的要求較高。對(duì)于現(xiàn)代化的總部樓外部整體景觀設(shè)計(jì)應(yīng)該給人一種自然、輕松的氛圍，而不應(yīng)該是莊嚴(yán)肅穆；作為總部辦公區(qū)，應(yīng)該安靜，景觀要有高品質(zhì)感；又是天安數(shù)碼城的特色核心部分，景觀設(shè)計(jì)要有藝術(shù)感，體現(xiàn)現(xiàn)代美學(xué)。另外景觀要具有很強(qiáng)的標(biāo)示性，根據(jù)不同的總部樓，創(chuàng)造不同的景觀。
對(duì)于總部樓圍合的中庭以及入口空間等，還要根據(jù)不同公司來(lái)進(jìn)行設(shè)計(jì)，將企業(yè)的文化、理念等融入景觀之中，創(chuàng)造特色的景觀。如下圖所示，為重慶天安數(shù)碼城總部樓區(qū)景觀效果圖。
（2）產(chǎn)業(yè)樓區(qū)
產(chǎn)業(yè)樓作為科技研發(fā)、技術(shù)創(chuàng)新的基地，在這里工作的多是高科技技術(shù)研發(fā)人員，工作相對(duì)單調(diào)而又要求他們有一定的創(chuàng)意、創(chuàng)新能力，景觀設(shè)計(jì)應(yīng)力求大膽，現(xiàn)代感與視覺(jué)沖擊力是這里景觀設(shè)計(jì)的重點(diǎn)。使工作人員能在工作之余，感受到景觀的魅力，為工作增添樂(lè)趣。根據(jù)天安數(shù)碼的規(guī)劃情況，產(chǎn)業(yè)樓的底層多為商業(yè)配套區(qū)，所以產(chǎn)業(yè)樓的景觀多為屋頂花園形式，景觀設(shè)計(jì)力還要注意屋頂花園的特殊要求。
（3）商業(yè)配套區(qū)
城市綜合體中的商業(yè)區(qū)多位于沿街開(kāi)放空間，多數(shù)呈現(xiàn)狹長(zhǎng)的直線帶狀空間形態(tài)。商業(yè)業(yè)態(tài)也多以購(gòu)物為主，兼顧少量的休閑娛樂(lè)設(shè)施。由于地塊的限制以及步行人流量大的原因，使這里的景觀呈現(xiàn)出硬質(zhì)鋪裝面積過(guò)大，綠化空間偏少的情況?；诖耍紫瓤梢酝ㄟ^(guò)垂直綠化的方式增加綠化面積，使場(chǎng)地因有更多的綠色植物而更具生機(jī)。其次可以將坐凳等休閑設(shè)施與當(dāng)代藝術(shù)（雕塑藝術(shù)）、花箱、樹(shù)池等結(jié)合，使場(chǎng)地更具現(xiàn)代時(shí)尚感。對(duì)于大面積的鋪裝也可以融入不少設(shè)計(jì)元素、當(dāng)?shù)匚幕?，這樣就使商業(yè)區(qū)的景觀設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)宜人的景觀效果。
3.2 住宅區(qū)
住宅區(qū)是城市綜合體中部分員工以及其他城市居民生活休息的地方，其景觀設(shè)計(jì)必須營(yíng)造一種安靜、舒適的景觀空間。住宅區(qū)景觀設(shè)計(jì)可以從普通居住小區(qū)的景觀設(shè)計(jì)中借鑒經(jīng)驗(yàn)。這里的景觀設(shè)計(jì)，應(yīng)該遵循“以人為本，生態(tài)優(yōu)先”的原則，以植物材料為主體，以山石、水體、建筑小品為輔構(gòu)成的游憩生活空間，創(chuàng)建富有生機(jī)、充滿趣味、歸屬感強(qiáng)烈、生態(tài)健全的田園般的居住環(huán)境。
3.3 配套酒店公寓區(qū)
（1）酒店式公寓
酒店式公寓是一種提供酒店式管理服務(wù)的公寓，集住宅、酒店、會(huì)所多功能于一體，概括地說(shuō)，就是將星級(jí)酒店的高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)融于日常生活之中。作為城市綜合體的一部分，應(yīng)該與整個(gè)城市綜合體的文化、景觀面貌保持一致。具體設(shè)計(jì)也可以和其它酒店、住宅區(qū)借鑒，注重生態(tài)，以人為本，打造用戶滿意，環(huán)境友好的公寓景觀。
（2）五星級(jí)酒店
該項(xiàng)目中，景觀設(shè)計(jì)要講究設(shè)計(jì)風(fēng)格，通過(guò)硬景、軟景及配套設(shè)計(jì)來(lái)烘托建筑物，使其生命力更加旺盛。入口部分的景觀設(shè)計(jì)，并不是設(shè)計(jì)一個(gè)城市廣場(chǎng)，而是要體現(xiàn)酒店的品牌。首先在酒店主入口區(qū)域造勢(shì)，要有一個(gè)景觀中心，在城市道路與建筑主體的空間軸線上；同時(shí)可以依據(jù)酒店建筑的特點(diǎn)，在設(shè)計(jì)上給人視線上的引導(dǎo)，以滿足道路、交通、遮蔽、圍護(hù)等功能要求。
4 結(jié)語(yǔ)
城市綜合體作為一種新型的城市空間，景觀設(shè)計(jì)手法尚未成熟。天安數(shù)碼城集團(tuán)積極實(shí)踐總結(jié)，為城市綜合體的發(fā)展提供了一定的借鑒。城市綜合體的景觀設(shè)計(jì)必須緊抓自身現(xiàn)代、時(shí)尚、開(kāi)放、景觀空間多變的特點(diǎn)，從創(chuàng)造文化品格、生態(tài)設(shè)計(jì)、注重與城市的密切聯(lián)系等方面進(jìn)行分析設(shè)計(jì)，同時(shí)不同的功能區(qū)還要給予不同的對(duì)應(yīng)處理，這樣才能設(shè)計(jì)出景觀效果宜人、功能合理的城市綜合體景觀空間。
參考文獻(xiàn)：
[1]黃毅.城市混合功能建設(shè)研究[D]上海：同濟(jì)大學(xué).2008
關(guān)鍵詞：城市綜合體，北京三里屯，規(guī)劃設(shè)計(jì)
1 什么是城市綜合體？
定義：“城市綜合體”是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛和交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率的綜合體。
2 現(xiàn)代城市綜合體
(1)、所有建筑均為新建，綜合體量5萬(wàn)平米以上。
(2)、聘請(qǐng)知名建筑設(shè)計(jì)師：建筑造型、流線、廣場(chǎng)等。
(3)、開(kāi)發(fā)商持有或出售，其中商業(yè)部分多為出售，但后期的趨勢(shì)是持有。
(4)、開(kāi)發(fā)商創(chuàng)造一個(gè)模式并成功后，會(huì)在多處進(jìn)行復(fù)制。
(5)、如美國(guó)紐約洛克菲勒中心、日本福岡博多運(yùn)河城、香港太古廣場(chǎng)、深圳華潤(rùn)中心、北京華貿(mào)中心等。
3 北京三里屯VILLIAGE
（1）區(qū)位
南起工體北路，北至第二使館區(qū)，西與雅秀服裝市場(chǎng)比鄰，東與三里屯酒吧街對(duì)望，位于朝陽(yáng)區(qū)工體北路和三里屯路的交會(huì)處，占地逾5.3萬(wàn)平方米，總樓面面積超過(guò)17.2萬(wàn)平方米，共分南北二區(qū)，其中南區(qū)7.2萬(wàn)平方米，由19座充滿創(chuàng)意的時(shí)尚建筑組成，包括一座擁有100間客房的個(gè)性化精品酒店。
（2）三里屯區(qū)域周邊
一直是各式中外酒吧、餐廳、藝術(shù)家和文人的云集之地。在新的發(fā)展形勢(shì)里，政府對(duì)三里屯的規(guī)劃發(fā)展中將其定位為北京“國(guó)際化商務(wù)核心”和“24小時(shí)娛樂(lè)中心”。周邊云集大量的外籍人士、白領(lǐng)。周邊配套金融業(yè)有十大銀行：中國(guó)銀行、北京銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行等十大銀行。
酒店業(yè)：東方花園酒店，華都飯店，中服商務(wù)酒店，城市賓館，兆龍飯店，保利酒店，亞洲大酒店等。
大型商業(yè)：七大國(guó)際時(shí)尚商業(yè)中心：國(guó)貿(mào)商城、燕莎友誼商城、賽特商城、東方銀座、太平洋百貨、中國(guó)紅街、國(guó)門(mén)第一商城。
餐飲：囊括了中餐、日本料理、韓國(guó)料理、主題餐廳、港式茶餐廳、臺(tái)灣特色餐廳、泰國(guó)餐廳以及三里屯北街周遍的西餐吧。
教育：三里屯一中、北京市重點(diǎn)中學(xué)——陳經(jīng)倫中學(xué)、耀中雙語(yǔ)學(xué)校、工藝美院等學(xué)府密集周邊。
（3）規(guī)劃設(shè)計(jì)
由歐華爾顧問(wèn)公司指導(dǎo)及日本前沿建筑設(shè)計(jì)師隈研吾領(lǐng)銜設(shè)計(jì)，三里屯VILLAGE的19座獨(dú)立的建筑，采用了大膽的動(dòng)態(tài)用色和不規(guī)則的立體線條，開(kāi)放的空間加上點(diǎn)綴其中的花園、庭院，以及四通八達(dá)的胡同，營(yíng)造出一種引人入勝的全新格局。通過(guò)不規(guī)則的幾何外型和大膽飽滿的建筑用色，賦予每幢建筑獨(dú)特的外觀和個(gè)性。獨(dú)特的用材也成為三里屯VILLAGE的一大特色，嘗試性的大量采用玻璃及塑料管材，打造一種更具實(shí)驗(yàn)性的外觀。此外，自然材料運(yùn)用，是典型的隈研吾建筑風(fēng)格。木頭、石頭和竹子都是這里的主要建材或裝飾性材料。如在街道的設(shè)計(jì)過(guò)程中，將街化整為零。把項(xiàng)目街道設(shè)計(jì)成諸多內(nèi)街，使得很多店鋪有著充足的展示面，可以達(dá)到金角銀邊的效果。平衡各個(gè)空間無(wú)死角。最大的平面設(shè)計(jì)亮點(diǎn)在于就是中庭廣場(chǎng)，成為整個(gè)街區(qū)的中心點(diǎn)。圍繞廣場(chǎng)四周設(shè)計(jì)了多條道路動(dòng)線，使得廣場(chǎng)周邊的商鋪具有良好的可視性和通達(dá)性。使得街區(qū)內(nèi)的蘋(píng)果等商家都可以在廣場(chǎng)內(nèi)舉辦活動(dòng)，既保證了足夠的城市開(kāi)敞空間比例，又形成了豐富多彩的宜人空間，使得這個(gè)廣場(chǎng)成為了整個(gè)項(xiàng)目的商業(yè)活力區(qū)域。
（4）項(xiàng)目定位：潮流、時(shí)尚的文化、休閑、購(gòu)物的場(chǎng)所
4.1、拋棄傳統(tǒng)商業(yè)模式，采用開(kāi)放式的設(shè)計(jì)，集合了文化、休閑和購(gòu)物的場(chǎng)所。成為北京潮流、文化、休閑的前沿地。
4.2、一個(gè)社區(qū)型消閑中心——周邊的使館、商務(wù)常駐人群抑或是生活在三里屯的普通居民，建立一個(gè)融合了時(shí)尚、美食、藝術(shù)、娛樂(lè)和旅游的國(guó)際區(qū)域，讓顧客既可以在戶外的商業(yè)街區(qū)隨心漫步，也可以享受室內(nèi)餐飲和娛樂(lè)的空間，從容消閑一整天。
4.3、南區(qū)的定位為中高檔國(guó)際及本地品牌，目標(biāo)客戶群主要為時(shí)尚運(yùn)動(dòng)的年輕一族。
4.4、北區(qū)的定位為國(guó)際奢侈創(chuàng)意品牌，目標(biāo)客戶群主要為有一定社會(huì)地位和一定消費(fèi)實(shí)力的人群。
（5）業(yè)態(tài)組合與品牌
5.1、主要針對(duì)年輕時(shí)尚客戶群體來(lái)進(jìn)行業(yè)態(tài)組合，匯集購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)等功能，三里屯Village商家品牌中，有很多首次進(jìn)入北京甚至中國(guó)的品牌，包括：Uniqlo、Ben Sherman、 Eachway、Element Fresh等品牌。同時(shí)還將經(jīng)營(yíng)范圍延伸到了家電和兒童樂(lè)園的領(lǐng)域。
5.2、1層作為引入品牌專業(yè)店，則2-3層將有針對(duì)的引入餐飲業(yè)態(tài)來(lái)契合三里屯固有的酒吧氣息，吸引人們重新回到三里屯。
結(jié)語(yǔ)
我們只有理性的對(duì)待城市綜合體的產(chǎn)生和發(fā)展，認(rèn)識(shí)到其優(yōu)勢(shì)的同時(shí)看到其發(fā)展中的問(wèn)題，用長(zhǎng)遠(yuǎn)的、發(fā)展的、科學(xué)的眼光來(lái)對(duì)待城市綜合體的建設(shè)，才能讓其真正為我們的生活服務(wù)。（作者單位：中國(guó)地質(zhì)大學(xué) 藝術(shù)與傳媒學(xué)院(武漢)）
參考文獻(xiàn)：
［1］ 程強(qiáng)，許曉蒙，石娟，等． 城市綜合體的形成基礎(chǔ)研究［J］． 生態(tài)經(jīng)濟(jì)，2010(12):163-166，177．
關(guān)鍵詞：城市綜合體；發(fā)展途徑；
中圖分類號(hào)： TU984 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：
1、引言
我國(guó)社會(huì)化進(jìn)程的加快，使得我國(guó)城市化的速度也在逐步增大。打造城市綜合體，一方面符合社會(huì)需求以及能夠緩解土地資源緊缺的現(xiàn)狀；另一方面也可以對(duì)有限資源空間進(jìn)行利用，創(chuàng)造產(chǎn)業(yè)效益最大化。現(xiàn)階段，城市綜合體已經(jīng)成為我國(guó)眾多大中型城市發(fā)展的重要途徑，比如濟(jì)南竭力打造16個(gè)城市綜合體，杭州市100個(gè)城市綜合體，合肥已經(jīng)在建的城市綜合體也多達(dá)20個(gè)，昆明正在開(kāi)發(fā)規(guī)劃運(yùn)營(yíng)的城市綜合體也有12個(gè)。本文對(duì)我國(guó)城市綜合體的發(fā)展現(xiàn)狀和未來(lái)發(fā)展途徑進(jìn)行分析和探討，不足之處，敬請(qǐng)指正。
2、城市綜合體概述
2.1 城市綜合體的概念
城市綜合體與傳統(tǒng)的城市概念有很大區(qū)別，傳統(tǒng)的城市被劃分為眾多功能片區(qū)，隨著城市的發(fā)展的同時(shí)出現(xiàn)了諸多問(wèn)題，比如功能分區(qū)中人員跨區(qū)流動(dòng)導(dǎo)致交通擁擠現(xiàn)象，城市綜合體的出現(xiàn)可以解決此類問(wèn)題，可以將辦公、商業(yè)、居住、餐飲等不同功能集中在一個(gè)城市區(qū)域，人們?cè)诖诉M(jìn)行工作生活，因此我們可以把城市綜合體的概念總結(jié)為，城市通過(guò)整體的商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行規(guī)劃開(kāi)發(fā)，將城市的生活空間，比如辦公、娛樂(lè)、商業(yè)、餐飲、交通、居住、賓館、展覽、休閑、商務(wù)以及會(huì)所等功能，統(tǒng)統(tǒng)組合在一起，確保各個(gè)功能既相互關(guān)聯(lián)、相互依存，又能組合成一個(gè)規(guī)模較大、功能眾多的現(xiàn)代化城市。
2.2 城市綜合體的特征
與傳統(tǒng)的城市相比，城市綜合體的特征主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
（1）高可達(dá)性：比如城市CBD、城市副中心以及規(guī)劃中的未來(lái)城市中心等，都是城市綜合體可能出現(xiàn)的地方，這些地方有著交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)、城市功能集中的顯著特點(diǎn)，并且與外界交通網(wǎng)絡(luò)、信息網(wǎng)絡(luò)較為緊密。
（2）高密集性：建筑密度高、建筑高度高、人口密度大、人流量密集、消費(fèi)人流集中以及功能較為全面和集中。
（3）整體性：城市綜合體的建筑風(fēng)格比較統(tǒng)一，其中的每個(gè)單元建筑也可相互配合和影響，都有相當(dāng)便捷的可達(dá)性。城市綜合體的內(nèi)部建筑與外部空間在環(huán)境協(xié)調(diào)方面要符合整體性。
（4）功能復(fù)合性：城市綜合體的功能可以依靠自身來(lái)實(shí)現(xiàn)，比如商務(wù)辦公、居住、酒店、住宅、商業(yè)、文化娛樂(lè)、交通出行等，形成了城市綜合體的功能復(fù)合性。
2.3 國(guó)內(nèi)外城市綜合體的發(fā)展現(xiàn)狀
國(guó)外發(fā)展城市綜合體最早的是美國(guó)，美國(guó)的紐約市曼哈頓區(qū)就是城市綜合體的典型代表，曼哈頓街區(qū)匯集了百老匯、帝國(guó)大廈、華爾街、中央公園、聯(lián)合國(guó)總部、大都會(huì)歌劇院以及大都會(huì)藝術(shù)博物館等，除此之外還有洛克菲勒中心、泛美有限公司總部大廈、克萊斯勒大廈等造就了曼哈頓世界著名的城市綜合體，是建筑群密度、人口密度、土地資源利用率統(tǒng)一優(yōu)化的結(jié)果，集合了辦公、賓館、消費(fèi)、居住以及娛樂(lè)等諸多功能于一體的城市綜合體，是現(xiàn)代城市發(fā)展的范例。
歐洲在城市綜合體的發(fā)展方面，較之美國(guó)有些落后，而且實(shí)例較少，究其原因是由于城市大多歷史悠久。瑞典的魏林比新城是歐洲城市綜合體的典型代表，是斯德哥爾摩的衛(wèi)星城市，以公路和鐵路與其相連，城市中心匯集著辦公、商務(wù)、娛樂(lè)和交通等諸多功能，并配備完整的行政管理、商業(yè)街、學(xué)校、文化、娛樂(lè)以及教堂等設(shè)施，能夠給居住在此地的居民提供完整的生活服務(wù)，是歐洲第一代城市綜合體的杰出代表。除此之外，于1986年建成的拉德芳斯也是城市綜合體的著名范例，其位于法國(guó)巴黎西北方向，是巴黎市主軸線上的最西端，其原本是一個(gè)老城區(qū)，之后經(jīng)過(guò)改造，并且附加了許多功能，現(xiàn)在已成為新老城區(qū)改造開(kāi)發(fā)的代表。
日本由于土地資源較為緊張，而在城市綜合體的發(fā)展方面較為在意土地利用效率，從進(jìn)入20世紀(jì)開(kāi)始就開(kāi)始尋求城市綜合體的發(fā)展道路，已經(jīng)建成的城市綜合體有福岡博多運(yùn)河城、東京六本木新城以及慧比壽商業(yè)中心等，都強(qiáng)調(diào)城市綜合體的立體化建設(shè)和交通網(wǎng)絡(luò)體系，一方面體現(xiàn)了互動(dòng)式的城市功能，另一方面也完善了城市配套設(shè)施，共同構(gòu)建了立體化城市綜合體。
與國(guó)外相比，我國(guó)城市綜合體的發(fā)展較為落后，盡管在過(guò)去的20年間也積累了眾多經(jīng)驗(yàn)，但是顯而易見(jiàn)的是，我國(guó)城市綜合體的發(fā)展水平和國(guó)外相比仍然存在不小的差距?，F(xiàn)階段，我國(guó)城市化進(jìn)程的加快，城市綜合體的任務(wù)和目標(biāo)已經(jīng)成為我國(guó)城市謀求迅速發(fā)展的重要途徑。
3、我國(guó)城市綜合體發(fā)展面臨的主要問(wèn)題
我國(guó)城市綜合體發(fā)展所面臨的主要問(wèn)題可以歸結(jié)為城市綜合體兩面性，既要了解風(fēng)險(xiǎn)，又要規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，不要盲目崇拜城市綜合體，應(yīng)該從風(fēng)險(xiǎn)中尋求發(fā)展的道路。最近幾年，我國(guó)城市綜合體的推廣帶動(dòng)了城市形象和城市品質(zhì)的提升，比如香港銅鑼灣、北京華茂中心、深圳的華潤(rùn)萬(wàn)象城、上海恒隆廣場(chǎng)等，都已成為能夠代表城市形象的名片，然而在發(fā)展城市綜合體的道路上并非一帆風(fēng)順，城市綜合體項(xiàng)目作為具有重要價(jià)值的運(yùn)營(yíng)模式，其開(kāi)發(fā)技術(shù)和投資復(fù)雜程度也非常巨大，其能夠帶來(lái)巨大利益的同時(shí)也勢(shì)必會(huì)有一定的風(fēng)險(xiǎn)，一旦投資決策失誤，區(qū)域經(jīng)濟(jì)把握不準(zhǔn)確，行業(yè)市場(chǎng)變化莫測(cè)，資金鏈斷裂，或者是后期經(jīng)營(yíng)管理不善，都有可能導(dǎo)致城市綜合體走向失敗的道路?？偠灾?，城市綜合體是一個(gè)有風(fēng)險(xiǎn)的系統(tǒng)工程，其所面臨的風(fēng)險(xiǎn)主要有以下幾個(gè)方面：
3.1 金融風(fēng)險(xiǎn)
一般而言，城市綜合體存在較高的金融價(jià)值，較高的價(jià)值去買(mǎi)地，然后以寫(xiě)字樓、公寓等開(kāi)發(fā)形式低價(jià)出售，形成了一種投資金融風(fēng)險(xiǎn)。城市綜合體的規(guī)模比較大，開(kāi)發(fā)周期比較長(zhǎng)，投資金融管理比較復(fù)雜，國(guó)家金融政策的變化會(huì)對(duì)城市綜合體項(xiàng)目產(chǎn)生較大的影響，比如資金運(yùn)營(yíng)失利、資金鏈斷裂等嚴(yán)重現(xiàn)象。
3.2 項(xiàng)目規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)
城市綜合體的項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)主要是由于對(duì)區(qū)域環(huán)境、區(qū)域位置以及區(qū)域條件等進(jìn)行錯(cuò)誤估計(jì)，導(dǎo)致城市綜合體項(xiàng)目規(guī)劃及設(shè)計(jì)方向與市場(chǎng)產(chǎn)品定位有所偏離，致使城市綜合體出現(xiàn)戰(zhàn)略性風(fēng)險(xiǎn)，因此需要對(duì)城市綜合體與其他區(qū)域之間的關(guān)系進(jìn)行綜合考慮，比如交通、通訊、信息網(wǎng)絡(luò)等。
3.3 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)
城市綜合體的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)源與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、政府部分、購(gòu)房者以及租戶等的競(jìng)爭(zhēng)。
3.4 招商風(fēng)險(xiǎn)和運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)
城市綜合體項(xiàng)目的利益來(lái)源主要是商業(yè)、物業(yè)的租賃以及經(jīng)營(yíng)期間長(zhǎng)期積累的經(jīng)濟(jì)利益等，因此城市綜合體項(xiàng)目和普通的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目一樣存在招商瓶頸、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力以及運(yùn)營(yíng)資金鏈等問(wèn)題，一樣有招商風(fēng)險(xiǎn)和運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。
3.5 行政干擾風(fēng)險(xiǎn)
城市綜合體屬于城市的標(biāo)志性建筑，是城市的核心部分和重要內(nèi)容，是城市向外宣傳的城市名片，容易被地方政府所干擾，存在行政干擾風(fēng)險(xiǎn)。
4、我國(guó)城市綜合體的發(fā)展途徑
現(xiàn)階段，我國(guó)城市綜合體項(xiàng)目得到迅速發(fā)展，但是在未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，城市綜合體將繼續(xù)某種發(fā)展模式，確保城市化進(jìn)程的不斷加快，具體而言可以采取以下途徑：
4.1 開(kāi)發(fā)城市灰色空間
盲目擴(kuò)張城市反而給城市的發(fā)展帶來(lái)許多危害，人們已經(jīng)認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn)，因此我國(guó)城市綜合體的發(fā)展可以從廢棄用地的再次開(kāi)發(fā)著手，歐美國(guó)家已經(jīng)走過(guò)這條發(fā)展道理，我國(guó)可以進(jìn)行相關(guān)內(nèi)容的嘗試，我國(guó)比較成功的案例有上海閘北地區(qū)、沈陽(yáng)老工業(yè)地區(qū)的再次開(kāi)發(fā)等。
4.2 擴(kuò)大小型化、小規(guī)模的開(kāi)發(fā)模式
規(guī)模較小的城市綜合體項(xiàng)目是歐美國(guó)家城市綜合體的發(fā)展主流模式，其原因是由于小規(guī)模的城市綜合體經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢，處于可控制的速度之內(nèi)，而且小規(guī)模城市綜合體便于實(shí)施，最重要的是風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)較小。盡管巨型城市綜合體并非人們所喜歡，但是我們也無(wú)法否認(rèn)集群效應(yīng)，巨大城市綜合體需要考慮的也不僅僅是選址、占地以及設(shè)計(jì)、規(guī)劃、開(kāi)發(fā)、風(fēng)險(xiǎn)等諸多問(wèn)題。
4.3 塑造親和力以及傳統(tǒng)街區(qū)
規(guī)模較大的城市綜合體項(xiàng)目，其開(kāi)發(fā)條件也相對(duì)較為嚴(yán)格，因此在如此苛刻的條件下，可以另辟蹊徑，采取塑造親和力以及傳統(tǒng)街道，一方面體現(xiàn)了人們對(duì)傳統(tǒng)的認(rèn)可，另一方面也體現(xiàn)了價(jià)值導(dǎo)向的回歸。成功案例有上海的新天地、田子坊等。
4.4 其他對(duì)策
除此之外，還可以采取一些更為具體的措施，主要有以下幾個(gè)方面：（1）做好城市綜合體項(xiàng)目建設(shè)的服務(wù)。（2）合理規(guī)劃設(shè)計(jì)城市綜合體項(xiàng)目的建設(shè)。（3）保障城市綜合體建設(shè)的用地。（4）加強(qiáng)城市綜合體建設(shè)的財(cái)政支持。（5）加強(qiáng)城市綜合體建設(shè)的組織保障措施。
5、結(jié)語(yǔ)
總而言之，城市綜合體的開(kāi)發(fā)不僅僅是一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，更是一個(gè)城市的發(fā)展和運(yùn)營(yíng)的重要問(wèn)題，本文對(duì)我國(guó)城市綜合體的發(fā)展途徑進(jìn)行分析，對(duì)我國(guó)城市綜合體發(fā)展面臨的主要問(wèn)題進(jìn)行總結(jié)，并提出我國(guó)城市綜合體的發(fā)展途徑，然而這些途徑并非適用于每一個(gè)城市，不能生拉硬拽，需要結(jié)合城市自身的特色，才能實(shí)現(xiàn)城市的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。
參考文獻(xiàn)
[1] 許大金.城市綜合體――商業(yè)地產(chǎn)的救命稻草?[J]. 中國(guó)商貿(mào). 2009(03)
關(guān)鍵詞：規(guī)劃設(shè)計(jì)；城市化；城市設(shè)計(jì)
Abstract: this paper introduces the new city center city design department of Joe the relevant circumstances, and in its design concept, function, this paper discussed the general layout, thought the local city management at all levels to provide reference builders.
Keywords: planning and design; Urbanization; Urban design
中圖分類號(hào)：F110文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：
一、背景分析
近年來(lái)，隨著杭州“城市東擴(kuò)”步伐的加快和“決戰(zhàn)東部”戰(zhàn)略的實(shí)施以及地鐵一號(hào)線的建設(shè)，喬司已經(jīng)逐步進(jìn)入了城市化發(fā)展的黃金時(shí)期。并使得地處杭州主城區(qū)和臨平副城、下沙副城之間的喬司迎來(lái)了融入大都市的機(jī)遇條件，如何融入大都市發(fā)展，為大都市服務(wù)，這些問(wèn)題處理好將使喬司具有更大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>
杭州城市有機(jī)更新給喬司帶來(lái)發(fā)展新要求，如何利用喬司交通樞紐、承主接副的優(yōu)勢(shì)，如何走科學(xué)城市化發(fā)展道路。在新的形勢(shì)和新的任務(wù)前，喬司的產(chǎn)業(yè)升級(jí)、城市結(jié)構(gòu)和建設(shè)風(fēng)貌都有新的要求：產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨升級(jí)：商貿(mào)業(yè)高端化的發(fā)展趨勢(shì)要求喬司迅速提升第三產(chǎn)業(yè)，發(fā)展商貿(mào)會(huì)展、現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)、信息交換中心等產(chǎn)業(yè)，以適應(yīng)未來(lái)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
城市結(jié)構(gòu)面臨調(diào)整：城市的快速發(fā)展使得原有小城區(qū)中心已經(jīng)很難承當(dāng)重任，需要建設(shè)服務(wù)水平高，功能完善的中心區(qū)，以適應(yīng)未來(lái)發(fā)展的需求。城市風(fēng)貌面臨轉(zhuǎn)折：未來(lái)10－15年，既是城市快速成長(zhǎng)并趨于穩(wěn)定的時(shí)期，也是城市核心風(fēng)貌的形成時(shí)期，急需確定未來(lái)城市建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)和形象。
二、規(guī)劃理念
（1）網(wǎng)絡(luò)城市
以基地水網(wǎng)、路網(wǎng)為網(wǎng)絡(luò)之綱，重視城市綜合體、道路、綠化等的系統(tǒng)性和彼此聯(lián)系，形成交織、咬合的網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)，提高各系統(tǒng)的穩(wěn)定。
（2）低碳城市
打造大杭州最具代表性的“低碳新城”，內(nèi)涵是以快速、大容量的地鐵運(yùn)能為基礎(chǔ)，建立完善的慢行系統(tǒng)、交通換乘系統(tǒng)，探索建立微氣候調(diào)節(jié)系統(tǒng)。
（3）TOD導(dǎo)向的地塊開(kāi)發(fā)模式
在新城建設(shè)中，建立高效節(jié)能的大運(yùn)量公共交通、軌道交通轉(zhuǎn)換網(wǎng)絡(luò)是實(shí)現(xiàn)低能耗的城市發(fā)展之路。
三、總體定位
喬司新城中心區(qū)塊將發(fā)展交通依賴型、物流型、市場(chǎng)型的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，主要建設(shè)高端商貿(mào)服務(wù)中心、現(xiàn)代物流中心、綜合服務(wù)中心、金融信息文化服務(wù)中心、總部研發(fā)及文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心及現(xiàn)代房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中心等六個(gè)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心，以這六個(gè)中心為載體，打造杭州大都市的東部商貿(mào)新港，使其成為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的新高地，成為大杭州“決戰(zhàn)城東”發(fā)展戰(zhàn)略的主戰(zhàn)場(chǎng)。
四、發(fā)展策略
喬司新城發(fā)展應(yīng)采取 “東拓西融，南連北承”的區(qū)域協(xié)同策略和“依托、吸納、輻射和引領(lǐng)”的發(fā)展戰(zhàn)略，以杭州主城、臨平副城、下沙副城的強(qiáng)勢(shì)發(fā)展為依托，同時(shí)吸納和輻射周邊區(qū)域，跳出原有鎮(zhèn)區(qū)的團(tuán)狀擴(kuò)散模式，向南跨越式發(fā)展，利用縱深腹地的積聚效應(yīng)以及地鐵建造而衍生的地鐵經(jīng)濟(jì)，主動(dòng)承接城東新城優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，引領(lǐng)杭州東部商業(yè)的崛起，打造一個(gè)充滿魅力的購(gòu)物天堂，同時(shí)實(shí)現(xiàn)由“鎮(zhèn)區(qū)時(shí)代”向“新城時(shí)代”的完美蛻變。
五、規(guī)劃布局
1規(guī)劃結(jié)構(gòu)
充分利用基地現(xiàn)狀的水系等地形地貌，規(guī)劃形成“三心、兩帶、四軸、三片區(qū)、三綜合體”空間結(jié)構(gòu)。
三心：指分別以地鐵喬司站、翁梅站、喬司港濱水商業(yè)街與喬安路商業(yè)街交叉處及其周邊地區(qū)為依托的三個(gè)主要發(fā)展中心；
兩帶：沿喬司港、方喬港及其兩側(cè)綠化帶形成的生態(tài)濱水景觀帶；
四軸：指以杭海路（地鐵一號(hào)線）、杭喬路、喬農(nóng)路、永勝路等道路形成的主要發(fā)展軸線；
三片區(qū)：指分別位于地鐵喬司站西北側(cè)、喬司港東側(cè)的兩個(gè)居住功能片區(qū)，和地鐵喬司站東南側(cè)的商貿(mào)市場(chǎng)功能片區(qū)；
三綜合體：分別為在現(xiàn)狀三鑫工業(yè)園基礎(chǔ)上改造提升的以創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、總部研發(fā)、商務(wù)、商貿(mào)功能為主的文化創(chuàng)意綜合體；以地鐵喬司站及喬司舊鎮(zhèn)區(qū)為主的喬司新城綜合服務(wù)中心即城市客廳綜合體；地鐵翁梅站及方喬工業(yè)區(qū)塊改造提升的以商貿(mào)服務(wù)、商務(wù)辦公及居住功能為主的城市舞臺(tái)綜合體。
2功能分區(qū)
規(guī)劃結(jié)合現(xiàn)狀及周邊發(fā)展條件，將喬司新城中心區(qū)劃分成14個(gè)功能區(qū)。
創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、總部研發(fā)功能區(qū)：在現(xiàn)狀三鑫工業(yè)園的基礎(chǔ)上改造提升，結(jié)合杭海東側(cè)地塊改造，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，退二進(jìn)三。以創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、總部研發(fā)、商務(wù)辦公、商貿(mào)服務(wù)、文化娛樂(lè)、都市會(huì)展為主要功能。
濱水、特色商業(yè)街區(qū)：規(guī)劃將喬安路改造為特色商業(yè)步行街，喬莫東路東側(cè)和喬司港兩側(cè)結(jié)合喬司港的改造打造成為富有喬司特色的濱水商業(yè)街。
商貿(mào)市場(chǎng)區(qū)：位于地鐵喬司站東南側(cè)，結(jié)合繞城南側(cè)的九喬國(guó)際商貿(mào)城設(shè)置，是其商貿(mào)服務(wù)業(yè)得延伸和有益補(bǔ)充。
汽車產(chǎn)業(yè)功能區(qū)：位于地鐵喬司站的北側(cè)，打造“汽車文化創(chuàng)意公園”，配置汽車銷售、汽配、科普展示、汽車俱樂(lè)部、汽車電影院等功能。
基礎(chǔ)教育功能區(qū)：共布置2個(gè)基礎(chǔ)教育功能區(qū)，分別位于永勝路與滬杭高速公路交叉的東南側(cè)和永勝路與喬司港交叉的東北、西南側(cè)。主要設(shè)置喬司中心幼兒園、喬司中心小學(xué)、中學(xué)、九年制一貫學(xué)校及喬司職業(yè)高中等。
綜合服務(wù)功能區(qū)：分別依托地鐵喬司、翁梅2個(gè)站點(diǎn)，布置喬司新城綜合服務(wù)功能區(qū)，以商貿(mào)服務(wù)、商務(wù)辦公、餐飲酒店、文化娛樂(lè)、交通換乘等功能為主。
居住功能區(qū)：分別為位于喬司港東側(cè)、地鐵喬司站西北側(cè)等的5個(gè)居住功能區(qū)。
3道路交通組織
區(qū)塊對(duì)外交通：主要有杭浦高速公路、滬杭高速公路、繞城高速公路、東湖路等；
區(qū)內(nèi)主干道路系統(tǒng)：鑫業(yè)路、永勝路、喬農(nóng)路、杭海路、杭喬路等道路組成“兩縱三橫”的主干道路系統(tǒng)；
軌道交通：地鐵1號(hào)線沿杭海路以高架的形式通過(guò)本區(qū)塊，并設(shè)置喬司、翁梅2個(gè)地鐵站點(diǎn)；
公交系統(tǒng)：規(guī)劃結(jié)合地鐵喬司、翁梅站、大型居住社區(qū)、公共建筑及主要道路形成交通便捷、系統(tǒng)完善、層次豐富的公交體系。規(guī)劃設(shè)置3個(gè)公交首末站。
慢行系統(tǒng)：規(guī)劃結(jié)合地鐵站、大型居住區(qū)、公共建筑設(shè)置公共自行車租賃點(diǎn)，并沿生態(tài)綠化帶、河道兩側(cè)設(shè)置城市慢行系統(tǒng)。
停車系統(tǒng)：規(guī)劃結(jié)合地鐵站點(diǎn)、商業(yè)街區(qū)、商業(yè)中心、商務(wù)辦公以及生態(tài)綠地設(shè)置地上、地下立體停車系統(tǒng)，各地塊停車位根據(jù)省市及余杭區(qū)相關(guān)規(guī)定配套。
貨運(yùn)交通組織：規(guī)劃結(jié)合商貿(mào)市場(chǎng)、汽車城、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)功能區(qū)設(shè)置商貿(mào)物流配套設(shè)施，同時(shí)建議規(guī)劃區(qū)塊內(nèi)的貨運(yùn)交通沿杭喬路、喬中路、永勝路、鑫業(yè)路組織。
地下空間開(kāi)發(fā)利用：結(jié)合地鐵站點(diǎn)、公共建筑、廣場(chǎng)、大型居住區(qū)等設(shè)置地下室，以停車場(chǎng)、人防、市政管線及商業(yè)貯存、娛樂(lè)等功能為主，與地上建筑同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)施工、同時(shí)使用，以地下交通廊道的形式聯(lián)系各相鄰地塊。
4、生態(tài)環(huán)保系統(tǒng)
以建設(shè)低碳經(jīng)濟(jì)、低碳建筑、低碳交通、低碳生活、低碳環(huán)境、低碳社會(huì)“六位一體”的“低碳城市”為目標(biāo)，打造生態(tài)、宜居、環(huán)保型喬司新城。
自住宅市場(chǎng)被調(diào)控后，開(kāi)發(fā)商對(duì)于福州商業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)可謂如火如荼，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，福州已建成的及規(guī)劃建設(shè)中的城市綜合體已經(jīng)超過(guò)15個(gè)，加上各類大型商業(yè)街、寫(xiě)字樓與購(gòu)物中心。未來(lái)兩到三年內(nèi)，福州商業(yè)地產(chǎn)將迎來(lái)一波巨量的供應(yīng)潮。
商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)過(guò)剩
近年來(lái)，福州商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目“扎堆”而出，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、世歐?王莊、海西?佰悅城、紅星國(guó)際、君臨?盛世茶亭、申發(fā)大廈等各種業(yè)態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目紛紛以高端、完善、大體量的姿態(tài)亮相市場(chǎng)。與住宅不同，商業(yè)地產(chǎn)往往需要用數(shù)年甚至數(shù)十年的時(shí)間才能被市場(chǎng)消化完畢。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，福州已建成的及規(guī)劃建設(shè)中的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目總面積已經(jīng)超過(guò)了500萬(wàn)平方米，而福州的總?cè)丝跒?00萬(wàn)左右，如此大規(guī)模的項(xiàng)目供應(yīng)無(wú)疑是在考驗(yàn)著福州的市場(chǎng)承載力。
按照業(yè)內(nèi)一貫的計(jì)算方法，一個(gè)城市的商業(yè)地產(chǎn)容量基本以人口和商業(yè)地產(chǎn)面積的比例來(lái)計(jì)算，其比例一般為1：1至1：1.5。對(duì)于福州來(lái)說(shuō)，300萬(wàn)的人口最高可以容納的商業(yè)地產(chǎn)量不過(guò)450萬(wàn)平方米，但這僅是理論上的數(shù)值，真正的承載量還需要與目標(biāo)城市的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)掛鉤。
世歐地產(chǎn)副總經(jīng)理李劉偉表示，“在福州，一個(gè)15萬(wàn)平方米的購(gòu)物中心需要20萬(wàn)的消費(fèi)人口才能盈利，以福州300萬(wàn)的總?cè)丝趤?lái)計(jì)算，最多只能容納15個(gè)這樣的購(gòu)物中心?！比欢Ｖ?6座城市綜合體中，大型商業(yè)項(xiàng)目如倉(cāng)山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)就達(dá)到60多萬(wàn)平方米，小型的也達(dá)到了20萬(wàn)平方米，這意味著福州商業(yè)地產(chǎn)，僅商業(yè)性城市綜合體一項(xiàng)就已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越了福州的實(shí)際承載量。
項(xiàng)目扎堆，旺鋪也冷清
雖然福州任何一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都擁有很高的實(shí)際價(jià)值，但是在天量的供應(yīng)潮面前，能夠占領(lǐng)市場(chǎng)，取得盈利的并不多。李劉偉表示，在福州比較成功的商圈當(dāng)屬由歷史形成的東街口商業(yè)中心，但東街口的消費(fèi)群體正逐漸由本地人消費(fèi)轉(zhuǎn)為外地旅游型消費(fèi)。“未來(lái)能夠擁有生命力的商業(yè)中心只有那些經(jīng)過(guò)市場(chǎng)提煉、商品齊全、交通便利、擁有大體量休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)的商業(yè)中心。此外，有獨(dú)特消費(fèi)群定位的商圈也將有不錯(cuò)的前景?！?/p>
即使是繁華的東街口商圈和臺(tái)江商圈，在發(fā)展中也經(jīng)歷了許多坎坷。福州大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)王阿忠認(rèn)為，幾年前的正大廣場(chǎng)、萬(wàn)寶商圈、冠亞廣場(chǎng)的開(kāi)發(fā)建設(shè)、以及對(duì)南后街、茶亭街的改造，這些項(xiàng)目在半徑不足3公里的區(qū)域內(nèi)集中式地同步上馬，可供經(jīng)營(yíng)的商業(yè)面積超過(guò)百萬(wàn)平方米。過(guò)度密集、重復(fù)的商業(yè)形態(tài)導(dǎo)致了該地區(qū)部分商業(yè)項(xiàng)目陷入經(jīng)營(yíng)的困頓，即使是福州最核心的中心商業(yè)區(qū)，也依然避免不了大批商家的流失造成的冷清局面。
李劉偉表示，目前商業(yè)地產(chǎn)投資已初步呈現(xiàn)沖動(dòng)性，投資者希望依靠大型商業(yè)區(qū)，通過(guò)快速轉(zhuǎn)租與炒鋪，實(shí)現(xiàn)價(jià)值的提升，如此也就等于提前預(yù)支了市場(chǎng)的收益空間。當(dāng)業(yè)主期望回報(bào)值與現(xiàn)實(shí)不平衡的時(shí)候，大面積的空置率就出現(xiàn)了。因此，投資者在投資商業(yè)地產(chǎn)的同時(shí)，也應(yīng)該看到許多已投入運(yùn)營(yíng)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目艱難經(jīng)營(yíng)的窘境。業(yè)內(nèi)人士表示，“扎堆”、“同質(zhì)化”是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展必須面對(duì)的問(wèn)題，一旦區(qū)域內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)過(guò)于密集形成泡沫，在超負(fù)荷發(fā)展導(dǎo)致商業(yè)投資回報(bào)率持續(xù)下降的同時(shí)，還會(huì)產(chǎn)生共振的風(fēng)險(xiǎn)，最終將泡沫擠破。
走差異化路線
2009年以來(lái)，福州放量的土地多為商服地塊，許多被規(guī)劃為大型購(gòu)物中心、城市綜合體的地塊普遍集中在傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)域附近，這在擴(kuò)大了商業(yè)核心圈的同時(shí)，也造成了激烈的“同質(zhì)化”競(jìng)爭(zhēng)，許多原本具有極大發(fā)展空間的地塊也業(yè)態(tài)冗余而被閑置，造成資源的嚴(yán)重浪費(fèi)。因此，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作需要與周邊的其它項(xiàng)目形成互動(dòng)、走差異化路線，才能深度挖掘該區(qū)域的商業(yè)潛力。
“商業(yè)需要聚集效應(yīng)，各種業(yè)態(tài)要走差異化的道路，形成緊密相連的產(chǎn)業(yè)鏈，實(shí)現(xiàn)資源的互補(bǔ)，打造全面化的商業(yè)核心圈?！备Ｖ菀晃徊辉竿嘎缎彰某鞘芯C合體負(fù)責(zé)人表示，商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)根據(jù)城市的實(shí)際情況決定業(yè)態(tài)分布，區(qū)域內(nèi)各種物業(yè)之間的結(jié)合部至關(guān)重要，公共空間的打造成功與否會(huì)影響城市綜合體的發(fā)展。
海西?佰悅城銷售經(jīng)理鄭麗榕也表示，在一定程度上，商業(yè)地產(chǎn)不怕扎堆，業(yè)態(tài)的密集能形成良好的商業(yè)氛圍?！安贿^(guò)，要走好差異化的道路，才能體現(xiàn)出各種商業(yè)業(yè)態(tài)之間的互補(bǔ)性?！?/p>
李劉偉也認(rèn)為，在經(jīng)濟(jì)娛樂(lè)化的時(shí)代，未來(lái)零散的商業(yè)形態(tài)將被集中式業(yè)態(tài)取代，不具備完善的商業(yè)配套和大體量的項(xiàng)目規(guī)模，將在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中被洗牌。
差異化的定位是從眾多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中脫穎而出的關(guān)鍵，根據(jù)不同區(qū)域消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣和特點(diǎn)確定獨(dú)特、準(zhǔn)確的專屬主題定位，將是解決同質(zhì)化問(wèn)題的好辦法。
統(tǒng)一規(guī)劃更能避險(xiǎn)
傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)在實(shí)際運(yùn)營(yíng)中，往往是先按既定的建筑設(shè)計(jì)圖施工建設(shè)，之后才根據(jù)項(xiàng)目特性展開(kāi)招商。據(jù)介紹，這種傳統(tǒng)的商業(yè)中心往往以出售為主，這些商業(yè)項(xiàng)目單體量小，商業(yè)配套較成熟，出售后可以順利回收資金，但是這對(duì)后期經(jīng)營(yíng)會(huì)造成很大的困難。這種產(chǎn)權(quán)式商鋪模式在流入市場(chǎng)后，會(huì)產(chǎn)生許多不確定因素，使業(yè)主的投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加大。福州目前就有不少好的項(xiàng)目因此而陷入整體品質(zhì)下降、管理混亂、空置率高漲的尷尬境地。
王阿忠認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)普遍存在的問(wèn)題，就是缺乏統(tǒng)一規(guī)劃。福州一些地處繁華的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，受制于交通等因素，很難按投資商原來(lái)的設(shè)想，帶來(lái)巨大的人流和商機(jī)，在很大程度上制約商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。
福州地產(chǎn)界人士認(rèn)為，正大廣場(chǎng)、冠亞廣場(chǎng)、元洪城等曾經(jīng)的一線商業(yè)中心就是因?yàn)榍捌诘囊?guī)劃設(shè)計(jì)不到位而漸漸退居二線。“雖然這些項(xiàng)目都處于市中心，但是綜合體量普遍不夠，內(nèi)部的規(guī)劃設(shè)計(jì)也趕不上時(shí)代的變化，無(wú)法突破原有的規(guī)模取得長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展，比不上后進(jìn)的動(dòng)輒數(shù)十萬(wàn)平方米的新興大型項(xiàng)目，而且沒(méi)有把握住城市未來(lái)的整體規(guī)劃，也導(dǎo)致了地處車流密集的交通樞紐之處，卻因?yàn)檐嚵鳠o(wú)法停駐消費(fèi)而與商機(jī)失之交臂。
因此，無(wú)論是傳統(tǒng)商業(yè)中心，還是新興商圈，后期的經(jīng)營(yíng)才是商業(yè)地產(chǎn)成功的關(guān)鍵因素。目前，福州各大型開(kāi)發(fā)商都相繼自持其開(kāi)發(fā)的大型購(gòu)物中心、城市綜合體，只租不售，進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)劃和招商。
李劉偉表示，“定位明確，規(guī)劃領(lǐng)先符合客戶的要求才是城市綜合體的經(jīng)營(yíng)之道。”隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，福州人消費(fèi)層次開(kāi)始提高，國(guó)內(nèi)外各精品品牌相繼進(jìn)入福州市場(chǎng)，因此商業(yè)地產(chǎn)要提前做好準(zhǔn)備，統(tǒng)一規(guī)劃精確定位。在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，不但要滿足消費(fèi)者的審美需要，更要滿足商家的經(jīng)營(yíng)需求。城市綜合體、購(gòu)物中心是商家的平臺(tái)，前期無(wú)定位、無(wú)規(guī)劃就會(huì)被市場(chǎng)冼牌。
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法國(guó)巴黎“拉德芳斯”城市綜合體
法國(guó)巴黎“拉德芳斯”是世界上第一個(gè)城市綜合體，于上世紀(jì)五十年代開(kāi)始建設(shè)開(kāi)發(fā)，高樓林立，成為集辦公、商務(wù)、購(gòu)物、生活和休閑于一身的現(xiàn)代化城區(qū)，也是世界上最具代表性的城市綜合體。拉德芳斯的成功，為世界各大都會(huì)提出了一個(gè)新的發(fā)展方向。
在拉德芳斯不足1平方公里的新區(qū)里集中了1200家企業(yè)，新區(qū)所有企業(yè)的年?duì)I業(yè)額相當(dāng)于法國(guó)一年的政府預(yù)算，11萬(wàn)人在這里工作，是歐洲最大的辦公區(qū)。這里還是繁華商業(yè)區(qū)和居民小區(qū)，有3個(gè)大超級(jí)市場(chǎng)，250家中小型商店，10萬(wàn)平方米營(yíng)業(yè)面積，約有4萬(wàn)居民。 這里還是歐洲最大的公交換乘中心，RER高速地鐵、地鐵1號(hào)線、14號(hào)高速公路、2號(hào)地鐵等在此交匯。建成67公頃的步行系統(tǒng)，集中管理的停車場(chǎng)設(shè)有2.6萬(wàn)個(gè)停車位，交通設(shè)施完善；建成占地25公頃的公園，商務(wù)區(qū)的1／10用地為綠化用地，種植有400余種植物；建成由60個(gè)現(xiàn)代雕塑作品組成的露天博物館，環(huán)境的綠化系統(tǒng)良好。優(yōu)美的環(huán)境、完善的設(shè)施每年吸引約200萬(wàn)游客慕名而至。
日本東京“六本木”城市綜合體
日本東京“六本木”是近幾年才誕生的以城市綜合體規(guī)劃所建造的全新聚落，以辦公大樓森大廈(Mori Tower)為中心，具備了居住、辦公、娛樂(lè)、學(xué)習(xí)、休憩等多種功能及設(shè)施，是一個(gè)超大型復(fù)合性都會(huì)地區(qū)，約有2萬(wàn)人在此工作，平均每天出入的人數(shù)達(dá)11萬(wàn)人。
“六本木”里的建筑，包括了大約210家商店和餐館、朝日電視臺(tái)總部、54層樓高的森大廈、凱悅大酒店、維珍影城、日式庭園、辦公大樓、美術(shù)館、戶外劇場(chǎng)、集合住宅、開(kāi)放空間、街道、公共設(shè)施……幾乎可以滿足都市生活的各種需求。 2003年4月，“六本木”開(kāi)業(yè)。同年的4月末至5月初的黃金周期間，它吸引了265萬(wàn)游客，這在當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)相當(dāng)不景氣的日本是十分罕見(jiàn)的現(xiàn)象。根據(jù)日本旅游局的統(tǒng)計(jì)，2004年參觀“六本木”的游客人數(shù)已經(jīng)超過(guò)東京迪士尼。如今，“六本木”更是成為日本都會(huì)男女約會(huì)的最新地標(biāo)，也榮登國(guó)外觀光客最想到的日本觀光景點(diǎn)，成功取代新宿，成為集合時(shí)尚、現(xiàn)代豪宅的巨富。
香港“太古廣場(chǎng)”城市綜合體